MAGAZINE
Interview | Sander Haas directeur Homburg Interview | Aart Hordijk, Hoogleraar Taxatieleer Column | Ewoud de Ruiter, 3RRR belastingadviseurs
Maandelijks magazine Jaargang 1 november 2010
Bedankt! Na de lancering vorige maand van de eerste editie van het Vastgoedvergelijker.nl E-magazine heeft bij ons de telefoon en mail rood gloeiend gestaan. Ik wil daarom iedereen bedanken voor alle leuke en positieve reacties. Ook deze maand zullen wij u weer proberen een kwalitatief goed magazine onder de aandacht te brengen. In ons magazine is het de bedoeling alle facetten van het vastgoed beleggen onder de aandacht te brengen en in dat kader komen deze keer twee specialisten in hun vakgebied aan het woord. Te beginnen met Aart Hordijk, Hoogleraar Taxatieleer en de grondlegger van de ROZ-index. In het eerste deel van dit interview neemt Hordijk de cv-sector onder de loep en geeft de volgens hem noodzakelijke verbeteringen. Volgende maand het vervolg van dit interview. En daarnaast Ewoud de Ruiter, partner 3RRR belastingadvies en zijn kijk op vastgoed beleggen en de fiscale aspecten. Verder laten wij Sander Haas, directeur Homburg aan het woord. En maken we nader kennis met het WoonWinkel Fonds van Beethoven Beheer. Om meer inzicht te krijgen in wat de vastgoedbelegger vindt van de vastgoedfonds aanbieders wil ik een beroep doen op uw medewerking. Gezamenlijk met Baken Adviesgroep voeren we een onderzoek uit naar de vastgoedbelegger en wat hij of zij vindt van de aanbieders waarbij hij of zij belegt. Door de enquete in te vullen kunt u ons laten weten of u tevreden of ontevreden bent over een bepaalde aanbieder. Aan dit onderzoek verbinden wij een prijs namelijk: De Beste Vastgoedfonds Aanbieder 2010 Award Publieksprijs. Bij voorbaat dank en veel leesplezier. Met vriendelijke groet, Nick Blom Hoofdredacteur
2
EZE MAAN 3
0 201
Kort Nieuws
4
Woon- Winkelfonds Rob Knobben Murk Vlietstra
8
3rrr belastingadviseurs Ewoud Ruiter
10
Homburg Sander de Haas
12
Interview Aart Hordijk
16
Column Rogier Hentenaar
18
Award Beste vastgoedfonds
20
Interview Stichting
22
Beleggingspanden.nl Stefan Bassant
24
Beurswaage Gerdo de Jager
28
KORT NIEUWS Directielid VastNed ziet spanningsveld kantorenmarkt In de Nederlandse kantorenmarkt dreigt een spanningsveld te ontstaan. “Duitse beleggers en Nederlandse pensioenfondsen struikelen over elkaar heen om nieuwe kantoorgebouwen met lange huurcontracten te kopen. Door de enorme vraag zijn de netto aanvangsrendementen op toplocaties inmiddels tot het niveau van 2007 van ruim 6% teruggevallen. Er is echter veel minder interesse voor bestaande middle of the road kantoren”, zegt Taco de Groot, de nieuw benoemde chief investment officer bij VastNed Groep. De Groot deed zijn uitspraken in een door Instivest georganiseerd beleggingsseminar waar financiële media verslag van deden. Volgens hem zal de leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt nog vele jaren hoog blijven, maar niettemin liggen er kansen voor beleggers. De problemen die de vastgoedmarkten sinds 2008 teisteren, had De Groot al in zijn vorige functies zien aankomen. “Zakenbank Lehman bleek toen bereid een Duits kantorencomplex voor 96% met vreemd vermogen te financieren. Het ging de inmiddels failliete bank echter puur om het doorverkopen van de lening van €100 miljoen, waarmee een dikke bonus kon worden opgestreken.” Dat marktpartijen begin 2008 nog dachten dat Nederlands vastgoed de dans zou ontspringen, verbaast hem zeer. “In hun zoektocht naar rendement wilden pensioenfondsen en banken veel meer dan ik verantwoord vond. Er was nauwelijks controle. De prijzen van kantoorgebouwen maar ook huizen waren sinds de beginjaren ‘90 bovendien veel sterker gestegen dan de inflatie, terwijl deze op zeer lange termijn gelijke tred houden.” Dat in Nederland momenteel bijna 8 miljoen m2 kantoorruimte leeg staat, ofwel zo’n 15%, schrijft De Groot slechts ten dele toe aan de economische zwakte sinds 2008. “Er is structureel te veel gebouwd, omdat alle marktspelers daar belang bij hadden: de projectontwikkelaars, bouwers, banken, makelaars, maar ook de gemeentes die immers aan de grondafgifte verdienden. Zelfs als de werkgelegenheid de komende
jaren sterk zou aantrekken, kampen wij nog met een veel te hoge leegstand van 4 à 5 miljoen m2”, aldus De Groot.
DTZ: Woningbeleggingen blijven stabiel De vraag naar woningbeleggingen blijft opnieuw redelijk stabiel in 2010 in tegenstelling tot bijvoorbeeld kantoor- en bedrijfsruimtebeleggingen. Ook nemen de prijzen weer voorzichtig toe. Dit blijkt uit het nieuw verschenen woningmarktrapport van vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff ‘Huurwoningen sleutel tot marktherstel’. Het rapport werd tijdens het jaarlijkse seminar over de huurwoningenmarkt uitgereikt aan de heer drs. M. van Giessen, directeur Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid en Woningcorporaties (ABC) bij het ministerie van Binnenlandse Zaken van de gisteren aangetreden minister Donner. Eddy Halter, adjunct-directeur van DTZ Zadelhoff, overhandigde het rapport in aanwezigheid van een grote groep beleggers en corporaties. Halter benadrukte dat beleggers graag corporatiebezit verwerven. De overheid kan een belangrijke rol spelen in het wegnemen van de transactiebarrières tussen deze twee grote marktsectoren waardoor de investeringsmogelijkheden van corporaties kunnen worden verruimd. Uit het rapport blijkt dat de prijzen van woningbeleggingen weer toenemen. Dit komt niet door stijgende huizenprijzen, maar vooral door dalende rendementen. Eddy Halter: “Beleggers betalen in 2010 gemiddeld zo’n 5% meer voor een complex dan in de 2e helft van 2009. Particuliere beleggers zijn wederom de meest actieve kopers. Institutionele beleggers beginnen door de verbeterde huurmarkt weer te investeren in nieuwbouw. Zij verwerven bijvoorbeeld onverkochte nieuwbouwwoningen en zetten deze woningen om in huurwoningen. Beleggers zijn vaak bereid om het volledige verhuurrisico te dragen. Dit biedt een uitweg aan corporaties en ontwikkelaars die moeite hebben met de voorverkoopeisen. Zij moeten wel een prijsreductie voor lief nemen, maar kunnen hierdoor starten met de ontwikkeling. Dit kan leiden tot marktherstel voor de nieuwbouwmarkt.”
4
NOVEMBER 2010 In algemene zin ontwikkelt de huurmarkt zich beter dan de koopmarkt. Halter: “Door de onzekerheid op de koopwoningenmarkt en een toenemend aantal huishoudens dat kiest voor een huurwoning, neemt de vraagdruk op huurwoningen toe. Ook in het hoge huursegment, doordat veel mensen met hoge inkomens graag willen huren. Het (hoge) huursegment biedt echter ook voordelen die los staan van de economische situatie en onzekerheid. “De huurdoelgroep van alleenstaanden, ouderen en gezinnen zonder kinderen neemt de komende 20 jaar met bijna een miljoen toe (naar 5,7 miljoen huishoudens). Voor deze huishoudens zijn duurdere huurwoningen in trek, waardoor ook op langere termijn de vraagdruk op de huurwoningenmarkt zal aanblijven. Deze groei van de huurdoelgroep vindt niet alleen plaats in de Randstad maar zeker ook in de meer perifere delen van Nederland”, vervolgt Halter. Dit wordt gevisualiseerd in de VastgoedVisiekaart van DTZ Zadelhoff.
Vorig jaar nog bevroor Amsterdam de grondprijzen voor dit jaar, omdat het stadsbestuur de tijd wilde hebben om te kijken wat de gevolgen van de economische crisis precies zouden zijn. Onderzoek heeft uitgewezen dat niet alleen de crisis, maar ook de structurele economische en demografische wijzigingen zorgen voor een onevenwichtige verhouding tussen vraag en aanbod op de Amsterdamse kantorenmarkt. De grondprijs van woningen buiten de ringweg A10 neemt eveneens licht af. Behalve de nieuwbouw van kantoren heeft de gemeente besloten dat ook het aantal nieuw te bouwen huizen flink wordt teruggebracht, van 66.000 naar 35.000. Wethouder Maarten van Poelgeest maakte een aantal maatregelen bekend in de strijd tegen leegstaande kantoorpanden. Zo wil de gemeente dat eigenaren van gebouwen die langer dan een half jaar leegstaan, zich melden. Doen ze dat niet, dan overweegt het stadsbestuur een boete van 7500 euro op te leggen. De nieuwe kraak- en leegstandswet, die op 1 oktober in werking is getreden, maakt dit mogelijk.
‘Grondprijzen Amsterdam kwart lager’ Door de afname van de vraag naar nieuwe bedrijfsruimten vallen de grondprijzen voor Amsterdamse kantoren volgend jaar maar liefst een kwart lager uit dan in 2009. Dat maakte de gemeente woensdag bekend. Het instorten van de kantorenmarkt en de daling van de grondprijs leidden er al toe dat de hoofdstad vorige week aankondigde dat de helft van de reeds geplande nieuwbouwplannen voor bedrijfsruimtes niet doorgaat. De gemeente zet nu in op herhuisvesting in bestaande panden. Dat melden lokale media.
Amsterdam 5
Verder wil de wethouder elk kwartaal de kantooreigenaren uitnodigen die de meeste vierkante meters aan leegstaande ruimte hebben. Hij zal hen daarbij zijn hulp aanbieden om transformatie, hergebruik of herontwikkeling mogelijk te maken. Ook komt er begin volgend jaar een open kantorendag in Amsterdam.
Vastgoedfondsen halen €730 mln op Nadat Wereldhave al aankondigde een (converteerbare) obligatielening van €200 mln te willen plaatsen meldt nu ook winkelfonds Corio een dergelijke stap te willen zetten. Zo wil Corio nog eens €500 mln ophalen met een obligatielening die loopt tot 7 januari 2018. Dat meldt een van de begeleidende banken vandaag. Het zou de tweede keer zijn dat Corio een lening plaatst, in augustus plaatste het fonds al een obligatielening van €200 mln. UPDATE: Inmiddels heeft Corio de lening geheel geplaatst en ook Wereldhave heeft de exacte details prijs gegeven.
KORT NIEUWS Eerder deze zomer blies Corio nog de uitgifte af van een obligatielening met een looptijd van 7,5 jaar, in verband met ongunstige marktomstandigheden. Het vastgoedbedrijf moest een hoger dan gewenste prijs betalen om het gewenste bedrag bijeen te krijgen op de kapitaalmarkt. Analisten spraken toen van “ongelukkige timing” bij de emissie van wat de eerste obligatie van Corio moest worden. Bij de halfjaarcijfers eind augustus gaf Corio al aan de obligatie nog steeds te willen uitgeven. In de tussentijd plaatste het vastgoedbedrijf begin augustus ook al een tienjarige obligatie van €250 mln bij een buitenlandse institutionele belegger, met een couponrente van 5,448%. De totale omvang van de 5-jarige senior unsecured bond komt op €230 mln waarbij de obligaties tegen 100% worden geëmitteerd met een coupon van 2,875% per jaar. De conversieprijs komt op €81,10, een premie van 12,5% boven de huidige koers. Barclays Capital begeleidde de gehele emissie.
De supermarktfondsen zijn oorspronkelijk door Bakkenist & Emmens - waarmee Annexum in oktober 2009 is gefuseerd - op de markt gebracht. “De oorspronkelijke Supermarktfondsen IV, V en VI hadden een sterk trackrecord en de verwachting is dat dit trackrecord de komende jaren in stand blijft. Zodoende koos Annexum voor behoud van deze supermarkten en de samenvoeging tot een nieuw fonds en benaderden zij ons voor herfinanciering. Vanwege de solide portefeuille, het trackrecord en de verwachte stabiele rendementen zijn wij hier graag op ingegaan”, aldus Martijn Louwerse, Commercieel Manager Vastgoedfinancieringen bij Syntrus Achmea Vastgoed. “Vanwege de kwaliteit van de portefeuille en de stabiele rendementen hebben de beleggers in de drie supermarktfondsen in groten getale ingetekend op de nieuwe belegging Supermarkt Fonds Nederland. De belangstelling was zelfs zo groot dat gebruik is gemaakt van de mogelijkheid om extra participaties uit te geven. Samen met de door Syntrus Achmea Vastgoed verstrekte herfinanciering beschikt het fonds nu over extra liquiditeit om de portefeuille verder uit te breiden met supermarkten van hoge kwaliteit”, zegt Rob van Gool, directeur winkelvastgoed bij Annexum.
Supermarktfonds B&E samengevoegd tot één fonds Participatiefondsaanbieder Annexum heeft de Supermarktfondsen IV, V en VI - die eerder op de markt waren gezet door Bakkenist & Emmens - samengevoegd tot één fonds, het Supermarkt Fonds Nederland. Het fonds heeft daarmee een omvang van €75 mln en een portefeuille met 16 supermarkten met een sterke spreiding van locaties, huurders en lengte van huurcontracten. Huurders zijn met name Albert Heijn, Jumbo en Plus. De samenvoeging van de fondsen is begeleid door PricewaterhouseCoopers (fiscaal advies), Van Doorne (notaris) en Deloitte (financieel). Sinds de oprichting van die fondsen hebben de supermarkten zich bewezen als solide bezit en waren de rendementen boven verwachting, zo meldt Annexum. Besloten is daarom de supermarktportefeuille niet in de markt te verkopen, maar samen te brengen in de nieuwe belegging Supermarkt Fonds Nederland. Het fonds werd hierbij geherfinancierd door het door Syntrus Achmea Vastgoed beheerde Zakelijke Hypothekenfonds.
Kadans doet samen met Accel 2e emissie In samenwerking met Accel Real Estate dat kort geleden een joint venture aan ging met Kadans Real Estate, zal het fonds Kadans Biopartner een 2e emissie voor het werven van beleggers gaan starten. De opbrengst van deze (tweede) emissie zal gebruikt worden voor de aankoop van een tweede gebouw: het ten Houtengebouw, gelegen op het Business- en Science Park Wageningen. Het gebouw wordt volledig gerenoveerd en is verhuurd aan Blgg Groep voor 15 jaar. Kadans Biopartner B.V., een fiscale beleggingsinstelling, heeft de ambitie om te groeien naar een portefeuille van minimaal € 100 miljoen en streeft naar een rendement van 12% per jaar. De uitgifte van deze tweede emissie is beperkt tot € 7,2 mln. Er worden 800.000 certificaten van aandelen uitgegeven à € 9 per stuk. Deelname is mogelijk vanaf 7.500 certificaten.
6
NOVEMBER 2010 Kadans Biopartner investeert in de hoogwaardige huisvesting voor kennisintensieve en innovatieve bedrijven actief in de life sciences. Een snel groeiende sector in de huidige tijden, waarin duurzaamheid, gezondheid en leefomgeving steeds belangrijker worden gevonden. De beleggingsstrategie van dit vastgoedfonds wordt gedreven door het toe nemende belang van kennisintensieve bedrijvigheid voor de Nederlandse economie.
PASSENDE FOTO?
Hanzevast rond met herfinanciering maatschappen Participatiefondsaanbieder Hanzevast capital is rond met de herfinanciering van €135 mln waarbij het vastgoed van negen maatschappen zullen worden samengevoegd. De 2500 beleggers in deze fondsen zijn hierover al geïnformeerd. Het gaat om een vijfjarige lening met Deutsche Pfandbriefbank tegen een renteopslag van 1,5 procentpunt boven de marktrente. De Duitse bank wilde alleen herfinancieren als al het vastgoed van de negen in het verleden - circa 10 jaar geleden - uitgebrachte maatschappen bij elkaar zou worden gevoegd tot één fonds om meer zekerheid van het onderpand te krijgen. De complexe onderhandelingen met de bank en de maatschapsbeleggers duurde al sinds begin dit jaar. Het proces bracht circa 7 ton aan adviseurskosten met zich mee. De negen kantorenmaatschappen hebben een gezamenlijk vastgoedwaarde volgens de laatste taxaties van €165 mln bij een bezettingsgraad van circa 60%.
7
In detail de overeenkomst: De herstructurering betreft een fusie van de vastgoedmaatschappen MPC Holland 12, 18, 19, 21, 25, 27, 33, 39 en de Labouchere Kantorenmaatschap tot een commanditaire vennootschap (CV). Deze fusie tot één CV is met goed gevolg afgerond. De bank heeft zich bereid verklaard een 5-jarige financiering te verstrekken tegen de volgende belangrijkste voorwaarden: - Een 5-jaar vaste hypotheekrente (momenteel circa 2,0%) - 1,5 % opslag boven marktrente (effectief 3,5%) - Aflossen op de lening uit de verkoop van vastgoed vanaf 2012 - Overtollige liquiditeiten in het fusiefonds (circa €4,5 mln) mogen naar rato uitgekeerd worden aan de participanten. Op 2, 3 en 4 juni jongstleden hebben de participanten van de 9 maatschappen gestemd over het plan om hun fondsen te herstructureren. Met een overgrote meerderheid is het voorstel door de participanten van iedere maatschap aangenomen. De herstructurering voorkomt de gedwongen verkoop van het vastgoed door de bank. Gedwongen verkoop zou tot grote financiële verliezen voor alle participanten hebben geleid. Met de onderhavige herfinanciering is een einde gekomen aan het continuïteitsrisico voor de betreffende maatschappen en zullen de meer dan 2500 participanten de beschikking houden over de vastgoedportefeuille met een totaal investeringsvolume van oorspronkelijk €217 mln. Met de voltooiing van de herstructurering wordt tevens de mogelijkheid geboden om de maatschappen de komende jaren alsnog af te kunnen sluiten. De beoogde afsluiting zal naar verwachting in 2015 zijn voltooid. Naast deze 9 maatschappen is Hanzevast capital initiator en beheerder van 4 andere vastgoedmaatschappen (Vastgoedmaatschap MPC Holland 24, 41, 45 en 49) en 8 vastgoed-CV’s (Vastgoedfonds Hanzevast Holland 52, 55, 58, 61, 62, 63, Vastgoedfonds Hanzevast Duitsland 1 en 2), met een totaal geïnvesteerd vermogen van circa €600 mln. Daarnaast is Hanzevast momenteel bezig met een nieuw vastgoedfonds met een omvang van circa €30 mln.
WOON-WINKEL Het Woon-Winkel Fonds is speciaal ontwikkeld voor particuliere beleggers die een stabiel rendement willen combineren met een beperkt risico en daarmee een evenwichtige opbouw van hun vermogen willen bereiken. Het Fonds biedt de mogelijkheid rechtstreeks te beleggen in een gespreide portefeuille Nederlandse woningen en winkels van goede kwaliteit. Het Woon-Winkel Fonds bestaat al 15 jaar, heeft een vastgoedportefeuille van circa € 83 miljoen en wordt beheerd door Beethoven Beheer B.V. Sinds 2006 is Rob Knobben directeur van Beethoven Beheer en in september is Murk Vlietstra als marketing manager aangesteld.
Expertise en betrokkenheid Beethoven Beheer heeft veel ervaring met Nederlands vastgoed en doet dan ook zelf het vastgoedbeheer. Elke week worden alle complexen besproken. Dit actieve beheer zorgt ervoor dat eventuele risico’s, maar ook de kansen en mogelijkheden voortdurend onder de aandacht zijn. Zo zijn waardestijgingen door het toevoegen van extra vierkante meters aan woning- of winkeloppervlak of andere huurverhogende verbouwingen een terugkerend thema. Beethoven Beheer heeft natuurlijk een AFM vergunning en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank.
Structuur en verhandelbaarheid
Rob Knobben
Woon-Winkel Fonds is een fonds voor gemene rekening en daarmee fiscaal transparant. Het Fonds is in principe niet belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting, wat gunstig is voor het fondsresultaat. De waarde van de participaties in het Fonds wordt belast in Box 3. Eén maal per jaar kan men op een vastgestelde datum inof uitstappen op basis van de intrinsieke waarde. Deze waarde wordt mede aan de hand van taxaties bepaald op 31 december van elk jaar en is dus niet afhankelijk van het beurssentiment. Om al eerder in te schrijven is er gedurende het hele jaar een stallingsrekening beschikbaar, met een rente van 4% (2010).
Kansen Gedegen mix Sinds Knobben aan het roer is gekomen is het zwaartepunt in de vastgoed mix verschoven van woningen naar winkels. Nu bestaat de portefeuille uit 30% woningen, 69% winkels en 1% overig onroerend goed. “Winkels bieden een goed en stabiel direct rendement, terwijl bij het vrij van huur komen van woningen een positief verkoopresultaat kan worden behaald. De woningen waar Woon-Winkel Fonds in belegt zitten in het betaalbare segment van onder de € 250.000, een segment met zeer laag risico. Deze verdeling geeft een stabiel en degelijk opgebouwd rendement”, zo vertelt Knobben. De kwaliteit van het vastgoed blijkt ook uit de geringe afwaarderingen. In 2008 heeft Woon-Winkel Fonds een afwaardering gekend van slechts 0,4%, terwijl menig vastgoedfonds meer dan 10% afwaardeerde. In 2009 bedroeg dit 1,4% over de gehele portefeuille, terwijl de gewogen benchmark (bron: ROZ IPD) lag op 4,3%.
Sinds september is Murk Vlietstra marketing manager bij Beethoven Beheer. Hij heeft een achtergrond in het samenwerken met partners en heeft al een partnerprogramma opgezet om huidige en nieuwe partners groeikansen te bieden, de samenwerking te verstevigen en de komende emissie te ondersteunen. Hij ziet juist nu goede kansen voor beleggers en beleggingsadviseurs: “Uit recent onderzoek is gebleken dat het risico van een belegging in de huidige markt doorslaggevend is voor beleggingsbeslissingen. Omdat beleggers bij het Woon-Winkel Fonds tegen de intrinsieke waarde kunnen aankopen en beursgenoteerd vastgoed afhankelijk is van het beurssentiment, ontstaan er kansen.” Kan je hier meer toelichting op geven? “Natuurlijk, zoals al eerder gezegd blijkt de kwaliteit van de portefeuille uit de geringe (lees: minder dan de markt) afwaarderingen. Daarnaast heeft Woon-Winkel Fonds over de afgelopen 10 jaar (met ook een positief resultaat in de crisisjaren 2008 en 2009) een gemiddeld rendement
8
FONDS
behaald van 6,8%, waarvan 6,3% is uitgekeerd. Over 2009 is 6% uitgekeerd en de verwachting over 2010 is overeenkomstig. Ten opzichte van de huidige spaarrente van 1-3% dus een prima belegging!”
Emissie “We willen met deze emissie extra eigen vermogen aantrekken. Door aankoop van zorgvuldig geselecteerde complexen kan er zowel op direct rendement, als op het gebied van waardetoevoeging groei gerealiseerd worden. Onze verwachting is dat het rendement met circa 10% zal toenemen”, zo vertelt Vlietstra. Op de komende emissie van begin februari kan nu al worden ingeschreven. Vlietstra: ”Ik nodig beleggers, adviseurs en vermogensbeheerders dan ook graag uit om het gesprek aan te gaan hoe we deze groei met hen en hun cliënten kunnen delen.”
www.woonwinkelfonds.nl 9
Murk Vlietstra
EWOUD RUITER
Belastingheffing grote kostenpost voor vastgoedbeleggers Bij beleggen in vastgoed zal men in veel gevallen kiezen voor rendementsmaximalisatie. De wijze waarop de belegging wordt gestructureerd heeft gevolgen voor de belastingheffing. De belastingdruk kan aanzienlijk drukken op de rendementen, daarom is het van belang vooraf reeds na te denken over op welke wijze de vastgoedbelegging te structureren. Zodat de belastingdruk zo laag mogelijk is. Bij beleggen in vastgoed bestaat er een onderscheid tussen rechtstreeks beleggen in vastgoed of indirect beleggen via een vastgoedfonds. Als het voor de vastgoedbelegging beschikbare vermogen in de beleggingsportefeuille beperkt is in omvang, zal vaker via één of meerdere beleggingsfondsen belegd worden. Op deze wijze is het eenvoudiger risico’s te spreiden. Rechtstreeks beleggen in vastgoed kan door aanschaf van een onroerende zaak in privé of via een besloten vennootschap. Hierna richten wij ons op de inkomsten- en vennootschapsbelastingaspecten bij beleggen in onroerend goed. Op welke wijze kan het aantrekkelijkst in onroerend goed wordt belegd? Bij beleggen in onroerend goed vanuit privé zal in sommige gevallen de vraag opkomen hoe de activiteiten ten aanzien van de onroerende zaak te kwalificeren. Soms ontstijgen de activiteiten die van een belegger, waarbij dan sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. Er kan dan sprake zijn van resultaat uit overige werkzaamheid of zelfs sprake zijn van het drijven van een onderneming. Hierna behandelen wij de fiscaliteit van beleggen in onroerend goed, waarbij er dus geen sprake is van resultaat uit overige werkzaamheid of winst uit onderneming. Dit betekent dat onroerend goed dat rechtstreeks of via een zogenaamd fiscaal transparant lichaam wordt gehouden in box 3 moet worden opgenomen.
Verschillende mogelijkheden voor beleggen in onroerend goed Hieronder volgt een samenvatting van de verschillende beleggingsvormen en in welke box ze in de aangifte inkomstenbelasting moeten worden opgenomen: Een BV en open CV zijn belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting op het niveau van het onroerend goed houdende lichaam. Vervolgens zal er bij uitkering van dividenden aan de participanten/ aandeelhouder, dividendbelasting verschuldigd zijn. Deze dividendbelasting is bij de aandeelhouder weer verrekenbaar met de belasting die verschuldigd is over zijn inkomen. Een besloten CV en een vastgoedmaatschap zijn fiscaal transparant, dat wil zeggen dat de beleggingsopbrengsten fiscaal belast zijn bij de participanten. In bepaalde situaties is het overigens mogelijk dat een belang groter dan 5% in een fiscale beleggingsinstelling toch in box 3 te houden, het gaat hier echter te ver om daar nader op in te gaan. Beleggen in box 2 Als een belang in een vennootschapsbelastingplichtig lichaam zodanig groot is dat het belang in box 2 gehouden moet worden, zal de gecombineerde belastingdruk tussen de 40% en 44,125% liggen. Dit is afhankelijk van de behaalde rendementen. Vanaf 1 januari 2011 is over de eerste € 200.000 winst 20% vennootschapsbelasting verschuldigd en over het meerdere 25%. De aandeelhouder is in zijn aangifte 25% inkomstenbelasting verschuldigd over de inkomsten uit de in box 2 gehouden aandelen in het vastgoedlichaam. Daarnaast moet de belegger zich realiseren dat de kosten die in aftrek kunnen worden gebracht in de vennootschapsbelasting, daar waar het gaat om verhuur van onroerend goed beperkt zijn. De volgende met de verhuur samenhangende kosten zijn onder andere aftrekbaar van de winst: onderhouds- en
10
NOVEMBER 2010 financieringskosten. In de meeste gevallen zal er echter geen mogelijkheid zijn om de verhuurde gebouwen ten laste van de fiscale winst af te schrijven. Dat betekent in de praktijk dat er direct inkomstenbelasting verschuldigd is, er vanuit gaande dat de ontvangen huur voldoende is om alle kosten te dekken. Beleggen in een bv is fiscaal minder aantrekkelijk.
Beleggen in box 3 In box 3 is over de waarde van de onroerend goedbelegging vermogensrendementsheffing verschuldigd. Na saldering met eventuele schulden, die zijn aangegaan ter financiering van de onroerende zaak, wordt de belegger geacht 4% rendement te hebben gehaald over zijn vermogen. Over dit rendement is vervolgens 30% vermogensrendementsheffing verschuldigd. Vanaf een rendement van 4,82% is het in box 3 beleggen het aantrekkelijkst. Ook zou gekozen kunnen worden voor beleggen via een zogenaamde fiscale beleggingsinstelling. Daaraan zijn wel bepaalde voorwaarden verbonden, het gaat hier te ver om nader op die voorwaarden in te gaan. Op het niveau van het lichaam geldt dat deze is vrijgesteld van vennootschapsbelastingheffing. Beleggen vanuit privé geniet de voorkeur. Bij verhuur geniet beleggen in box 3 veelal voorkeur omdat het met een lagere belastingdruk gepaard gaat. Pas als de rendementen beneden de 4,82% komen is beleggen via de bv of open cv in box 2 aantrekkelijk, omdat de belastingdruk dan lager wordt dan in box 3. Als wordt belegd via een vastgoedlichaam, moet gekozen worden voor een rechtsvorm waarbij op het niveau van het lichaam geen vennootschapsbelastingplicht bestaat. Omdat er anders bij het lichaam ook nog eens 20-25% vennootschapsbelasting wordt geheven over de werkelijke rendementen.
11
mr. E. de Ruiter is als belastingadviseur werkzaam bij 3RRR Belastingadviseurs BV te Utrecht
www.3rrrbelastingadviseurs.nl
HOMBURG
Interview Sander Haas directeur bij Homburg
De heer Sander Haas is reeds 22 jaar bij diverse financiële instellingen werkzaam geweest. Sinds 2001 is hij betrokken bij de Homburg groep. De heer Haas bekleedt verschillende directiefuncties bij Homburg Services Group (Europe) B.V., Homburg Swiss A.G. en Homburg Capital B.V., waar hij verantwoordelijk is voor het structureren van vastgoedbeleggingsproducten, de marketing en sales en de aansturing van het kantoor in Soest. Samen met Harm Scholte, die verantwoordelijk is voor het beheer van de vastgoedfondsen en de aansturing van het kantoor in Enschede, vormt hij de directie van Homburg Capital. Homburg biedt financiële instellingen, particuliere en institutionele beleggers hoogwaardige op maat gemaakte vastgoedbeleggingsproducten aan. Naast het initiëren, structureren, verkopen en beheren van de fondsen, wordt ook het vastgoed zelf door de eigen organisatie beheerd. Je kunt met recht spreken van een full service concept. Met de Homburg groep krijgt de belegger toegang tot een groep vastgoedprofessionals, die jarenlange kennis en ervaring heeft op het gebied van vastgoedbeleggingen en projectontwikkeling. De Homburg groep bestaat inmiddels meer dan veertig jaar. Het onderdeel Homburg Capital heeft in minder dan 10 jaar tijd voor ruim € 650 miljoen aan eigen vermogen bijeengebracht van particuliere beleggers. Dit is verdeeld over 12 vastgoedobligaties (circa € 500 miljoen) en 19 vastgoedfondsen (circa € 160 miljoen). De Homburg groep heeft meerdere vestigingen wereldwijd, waaronder in Nederland, Canada, Zwitserland en de Baltische Staten. Er zijn op dit moment zo’n 400 mensen werkzaam. Homburg investeert in de VS, Canada, Nederland, Duitsland en de Baltische Staten. De Homburg groep werd bij het grote publiek bekend toen oprichter Richard Homburg in 2001 het beursgenoteerde vastgoedfonds Univest verkocht,
wat destijds een transactie betrof van een kleine vier miljard gulden. Op dat moment werd er al druk gewerkt aan het opstarten van Homburg Participaties (inmiddels Homburg Capital genaamd). Haas combineerde zijn financiële, marketing- en sales kennis met de vastgoedkennis en producten van Richard Homburg. De vastgoedbranche trekt Haas aan vanwege de zekerheden die aan vastgoed ten grondslag liggen. We leven, recreëren en werken in vastgoed en dat vastgoed staat er morgen en overmorgen ook. Dat geeft de vastgoedproducten een bepaalde zekerheid, mits je het goed structureert. We hebben allemaal kunnen ervaren, dat in de minder goede tijden banken in een weekend failliet kunnen gaan. Dat kan in een rush gebeuren, vanwege de risicoperceptie van dat moment. Dat is met vastgoed een stuk minder het geval.
Haas zijn passie ligt bij de structurering, marketing en sales. Vaak is marketing en sales een ondergeschoven kindje. “Terwijl”; volgens Haas “je de naam bouwt met marketing”. Uiteindelijk bouw je de vastgoedproducten ook vanuit de input van de marketingorganisatie. Haas wil vanuit marketing en sales de Homburg producten op een hoger niveau brengen. Hij noemt bedrijven als Coca-Cola, Google en Microsoft. Dit zijn bedrijven met een uitgesproken marketingbeleid. Wanneer je als bedrijf geen uitgesproken focus hebt op marketing, word je een grijze muis en kom je er niet. Bij Homburg Capital wordt hier veel aandacht aan besteed. Marketing en sales hebben alles te maken met communicatie. Communicatie met de belegger. Wat wil de belegger? En naar welk type vastgoedbelegging is hij op zoek? De brug
12
NOVEMBER 2010
Sander Haas wordt dan ook al snel gemaakt met Haas zijn andere taak structurering. Het bouwen van het product. Als voorbeeld grijpt Haas terug naar de eerste producten die hij een jaar of tien geleden plaatste. Zelf aan de telefoon, zelf beleggers bellen. Hij wilde weten hoe beleggers dachten over vastgoedbeleggingsproducten. Tijdens deze gesprekken merkte Haas dat wanneer hij het product uitlegde, veel mensen het ingewikkeld vonden. Wanneer je een aandeel Philips wilt kopen, leg je gewoon een order in via een van de internetbrokers of je eigen bank. Je hoeft geen zeventig pagina’s tellend prospectus te lezen. Naast veel juridische tekst bevat een prospectus ook het nodige cijferwerk. Dus het lezen neemt flink wat tijd in beslag. Veel beleggers gaven destijds aan, dat wanneer er meer zekerheid gegeven kon worden ze meer geld bij Homburg wilden beleggen en dat ze met een lager rendement genoegen zouden nemen. Uit die gedachte werd bij Homburg de eerste vastgoedobligatie geïntroduceerd. Bij een vastgoedobligatie wordt een vaste rente uitgekeerd, waaraan vaak een eerste of een tweede hypotheekrecht gekoppeld wordt. Bij Homburg waren de eerste zeven vastgoedobligaties rechtstreeks gekoppeld aan specifiek onroerend goed. De laatste vier zijn zogeheten corporate bonds, waarbij het beursgenoteerde Homburg Invest met haar vermogen garant staat. Hiermee wilde Homburg meer zekerheid bieden aan haar beleggers. En dat is nou precies wat Haas bedoelt, een product structureren vanuit de gedachte en behoefte van de belegger.
13
Samenwerking met Holland Immo Group Sinds dit voorjaar heeft Homburg Capital een samenwerkingsverband met Holland Immo Group. Samen worden nieuwe vastgoedfondsen gestructureerd en in de markt gezet onder de naam Homburg Immo. Holland Immo Group is gespecialiseerd in winkelbeleggingen in Duitsland. Daarnaast heeft zij toegang tot goed en interessant vastgoed. Homburg heeft een uitstekend sales apparaat en veel ervaring met direct marketing. Dit is een goede basis voor een succesvolle samenwerking. Homburg en Holland Immo Group blijven overigens ook zelfstandig producten ontwikkelen en verkopen.
Nieuwe projecten Voor het met succes aantrekken van nieuwe projecten is het volgens Haas belangrijk om een grote prullenbak te hebben, waar je ook niet bang voor moet zijn om aanbiedingen in te gooien als je niet tevreden bent met het project. Veel partijen willen maar al te graag plaatsen, maar Homburg bestaat al veertig jaar en wil nog zeker veertig jaar blijven bestaan. Daarom is bij Homburg de kwaliteit van groot belang. Neem bijvoorbeeld de exit (verkoop) van het vastgoed. Wat zijn hierbij de mogelijkheden en de gevaren. Voor een goede exit moet gekeken worden naar de toekomstmogelijkheden van het pand. Uiteraard is het, het beste als een huurder aan het eind van de looptijd de huurovereenkomst verlengt. Maar indien dit niet
HOMBURG het geval is, dient het pand aantrekkelijk te zijn voor nieuwe huurders. Anders heeft de belegger alleen een mooi direct rendement gemaakt tot aan het einde van het huurcontract en dan blijkt de exit verliesgevend te zijn, aldus Haas.
De hedendaagse belegger Wat Haas merkt, is dat de belegger kritischer wordt en meer vragen stelt. Homburg geeft geen beleggingsadvies met betrekking tot de door haar aangeboden producten, maar licht desgewenst de aanbieding verder toe en geeft uitleg over het product en de inschrijvingsprocedure. De belegger moet uiteindelijk zelf beslissen of het Homburg product binnen zijn portefeuille past. Homburg wil geen vermogensbeheerder zijn maar bouwer en verkoper van hoogstaande vastgoedproducten, aldus Haas. Homburg heeft tot op dit moment relatief makkelijk haar producten kunnen plaatsen. Een voorbeeld hiervan is de Homburg Stoneridge vastgoedobligatie. Het beoogde emissievolume was € 15 miljoen, maar er kwam in korte tijd voor € 45 miljoen aan reserveringen binnen. Homburg heeft een grote, vaste kern met beleggers. Bij de laatst geplaatste vastgoedbeleggingsproducten komt 80% van de ingelegde gelden van bestaande beleggers en 20% van nieuwe beleggers.
Homburg in 2011 Voor Homburg wordt 2011 het jaar van Canada. Bij de Canadese projecten heeft Homburg altijd mooie rendementen laten zien, aldus Haas. Homburg is van plan meer kapitaal en dus meer beleggers aan te trekken. Ook het aantal fondsen zal toenemen. Er komen Canadese en Nederlandse fondsen en fondsen in samenwerking met Holland Immo Group. Er staat bij Homburg dus veel activiteit op de planning.
De tip voor de belegger. Uiteraard is het belangrijk dat het vastgoed van goede kwaliteit is. Maar daarnaast moet volgens Haas gekeken worden naar de aanbieder. De kennis en ervaring bij de aanbieder en vooral de directie zijn daarbij cruciaal. Wie is de aanbieder? Hoe lang bestaat het bedrijf? Hoe lang is de directeur al werkzaam in deze branche? Staat het bedrijf onder toezicht van de AFM en is het aangesloten bij de STV? Dat zijn belangrijke zaken die de belegger zich moet afvragen. Tot slot wil Haas nog kwijt: Een aanvangsrendement is mooi maar kijk ook goed naar de exitmogelijkheden, want dat kan de slagroom op de taart zijn, maar ook het feestje aan het einde van de rit nog bederven.
14
Advertentie
C.Th. van der Werf Treasury Management B.V. Roermond C.Th. van der Werf Treasury Management B.V. werd door de huidige eigenaar, algemeen directeur en naamgever opgericht in 1987. In de beginjaren heeft het bedrijf zich vooral gericht op het bemiddelen bij het uitzetten van gelden bij banken door provincies, gemeenten, woningbouwverenigingen, en universiteiten. C.Th. van der Werf Treasury Management B.V. heeft hiertoe vergunning van de Autoriteit Financiële Markten onder nummer 12017397 (voor beleggingsprojekten, electronisch geld, spaarrekeningen en betaalrekeningen) U kunt thans deelnemen in de volgende fondsen. Vraag ons om het prospectus! •
Fiscaal geoptimaliseerd scheepsfonds Binnen 2 jaar 119% van uw inleg terug (bij IB-tarief 52%) Rendementsverwachting 17,2 %
•
9,5 % obligatielening: 187 woningen in 5 projecten in Duitsland Waarvan 108 senioren-woningen met medische verzorging
•
Vastgoedfonds met grote spreiding Thans 27 kleinschalige panden met 67 huurders Maandelijkse uitkering nu 7,6% op jaarbasis
•
Beleggen in iets zo solide als vastgoed en toch de flexibiliteit van dagelijkse verhandelbaarheid Thans 25 panden met meer dan 90 huurders Uitkering per kwartaal momenteel 10,5 % op jaarbasis
U weet het: In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst. Garanties zijn er niet in het leven. U kunt echter wel zorgen voor goede informatie. Wij helpen u daarbij graag.
C.Th. van der Werf Treasury Management BV, Roermond 0475-336606, 06-53498336, fax 0475-311665
[email protected], www.werftm.nl
Cor van der Werf
15
AART HORDIJK
Interview Aart Hordijk met
Aanbieders van vastgoedparticipatiefondsen doen er goed aan om hun fondsen verhandelbaar te maken. Dat kan door de aandelen van dergelijke fondsen een beursnotering te geven. Daarmee winnen deze vastgoedfondsen sterk aan aantrekkelijkheid. “De aanbieders kunnen overwegen van hun fonds een Reit (Real Estate Investment Trust) te maken. In de huidige Europese regelgeving zijn die mogelijkheden aanwezig”, adviseert Aart Hordijk, Nederlands eerste hoogleraar in Taxatieleer, geestelijk vader van de ROZ/IPD Vastgoedindex en sinds kort docerend aan de TiasNimbas Business School van de Tilburgse Universiteit. Vastgoedjournaal spreekt prof. dr. Aart Hordijk MRICS in het WTC Amsterdam op de Zuidas, het epicentrum van Nederlands meest prestigieuze kantorenlocatie. Met zijn langjarige en internationaal brede vastgoedervaring, uitmondend in een veelgeprezen promotieonderzoek over vastgoedtaxaties in 2005 is Hordijk bij uitstek de specialist die kan vertellen waar de obstakels liggen in de vastgoedparticipatiesector.
Andere structuur participatiefondsen Het marktsegment voor particuliere beleggers kende tussen 2002-2007 een pijlsnelle groei met vastgoedcv’s, -maatschappen en -obligaties totdat de crisis en diverse fraudegevallen hard en ongenadig toesloeg. Nadat verschillende aanbieders omvielen en diverse andere aanbieders in elkaar opgingen, klimt de markt nu langzaamaan weer voorzichtig opwaarts. Men ziet weer de vooraankondigingen voor participatiefondsen in de media opduiken die vervolgens toch weer volgetekend raken. De particuliere belegger die in 2008 de sector links liet liggen om te herstellen van de verliezen op de eigen fondsen, is weer in charge en ziet het vastgoed weer zitten.
Toch is Hordijk niet tevreden over de opzet en structuur van de meeste van deze participatiefondsen. “Je zag bij veel van deze fondsen die in bestaand commercieel Nederlands vastgoed belegden een opeenstapeling van risico’s, zoals in veel gevallen een 80% financiering, het hanteren van een variabele leenrente, te lage begrote exploitatiekosten en te hoge beheerkosten en een fondslooptijd die vrijwel altijd eindigde met een kortlopend huurcontract. Zie het vastgoed dan maar eens goed te verkopen.” Een andere steen des aanstoots betreft de zeer beperkte verhandelbaarheid van dergelijke fondsen. “Particulieren stappen bij deze producten doorgaans voor circa zeven jaar in. Ze moeten de hele rit uitzitten. Als je nu zorgt dat ze er eerder uit kunnen stappen, bijvoorbeeld door de aandelen verhandelbaar te maken, dan kan dat de liquiditeit, transparantie en aantrekkelijkheid van deze sector vergroten”, vindt Hordijk. Ook vindt hij dat er nog gesleuteld kan worden aan de provisiestructuur. “Een emissiefee van 3% vooraf, een performancefee op het eind en gedurende de looptijd een lage beheerfee is onwerkbaar in slechte tijden zoals nu. De aanbieders horen juist voornamelijk te leven van de beheerfee. Dat vereist een andere fee structuur.” Hij adviseert de aanbieders dringend om de mogelijkheden te onderzoeken om met een beursgenoteerde Real Estate Investment Trust (Reit) te komen voor hun beleggers in plaats steeds terug te grijpen op bestaande structuren zoals cv’s en vastgoedobligaties. Volgens Hordijk is een dergelijke Reit relatief gemakkelijk te realiseren binnen de huidige Europese wetgeving.
Aanpak kantorenleegstand Het gesprek komt op de immense leegstand in de Nederlandse kantorenmarkt waarvoor alle marktpartijen nog naarstig naar een oplossing zoeken maar die vooralsnog uitblijft. Hordijk somt de harde cijfers nog eens op: “Naar schatting staat zo’n 7 à 8 mln m2 aan kantoorruimte van in totaal ca. 46 mln m2 leeg. Van die 8 mln m2 is zeker 2 à 3 mln m2 waar helemaal niks meer van is te maken en die eigenlijk van de markt moet worden gehaald. Maar hoe ga je saneren? Iemand heeft er ooit geld voor betaald.”
16
NOVERMBER 2010
Hordijk: ’Maak aandelen vastgoedcv’s verhandelbaar’ Hij maakt een rekensom: “Als je uitgaat van een gemiddeldewaarde van ?1000-1500 m2 dan heb je het toch over een aanzienlijk bedrag van ?3-4 mrd wat moet worden afgeboekt, gesteld dat sloopkosten opwegen tegen de waarde van de grond daarna. Wie gaat dat verlies dragen?” Daarover wordt momenteel druk vergaderd door de Kantorentop waar marktpartijen en (gemeentelijke) overheden de handen ineen hebben geslagen om tot een oplossing te komen. Hoe die oplossing eruit zal zien - eerdaags zal de Kantorentop de eerste voorstellen presenteren - vast staat dat projectontwikkelaars bij hun toekomstige kantoorontwerpen rekening dienen te houden met een tweede leven van een kantoor. Hordijk: “We kunnen er vanuit gaan dat het aantal mensen dat in een kantoor zal werken niet meer groeit als gevolg van demografische factoren. Ook de ruimtebehoefte zal verder afnemen door efficiënter ruimte gebruik en door andere werkfuncties. Dat betekent dat een kantoor buiten de gewilde locaties een kortere economische functie heeft ook al gaat het technisch gezien veel langer mee.” Het idee is dat dergelijke kantoren relatief makkelijk kunnen worden getransformeerd naar andere functies zoals woningen. “Het herontwikkelen van bestaande kantoren aan snelweglocaties in bijvoorbeeld woningen is echter door regelgeving erg moeilijk zo niet onmogelijk geworden.”
17
Hij wijst erop dat het neerzetten van nieuwe kantoren bij kleinere plaatsen aan de snelwegen uiteindelijk problemen gaat opleveren: “De eerste huurder komt graag in een nieuw kantoor, de tweede huurder met enige moeite ook nog wel maar de komst van een derde huurder is uiterst twijfelachtig. Kantoren groeien immers niet mee met het bedrijf dat zij huisvesten. Op een gegeven moment groeien deze bedrijven uit hun jasje en verhuizen. Zo wordt de eerste kiem van de toekomstige leegstand gelegd”. Overigens hoeft op korte termijn niet te worden gerekend op een afname van het aantal kantoormeters omdat door de ontwikkelingspijplijn nog steeds nieuwe m2 worden toegevoegd. Hordijk: “Jaarlijks werd 1-1,5% kantoorruimte aan de voorraad toegevoegd door de pijplijn aan nieuwe ontwikkelingen. Ook dit jaar komen er de nodige m2 extra bij. De leegstand zal alleen maar verder gaan toenemen wat verdere druk geeft op de waarderingen van kantoren.”
Volgende maand deel 2 van het gesprek met Hordijk waarin hij kritische noten kraakt ove de verduurzaming van de vastgoedmarkt.
COLUMN ‘Gaan banken verder afstand nemen van vastgoed?’ Het rommelt behoorlijk binnen de grote Nederlandse banken. Ze worstelen hoe het nu verder moet met hun commerciële vastgoedafdelingen waaronder financiering, asset management en eigen ontwikkelingsactiviteiten. De markt heeft daar al de signalen en de uitwerking daarvan gezien bij ING Groep. De full service vastgoedpoot ING Real Estate waar in het verleden zo veel moois uitkwam, is al een tijd niet meer: opgeknipt en opgedeeld in de rest van het ING concern (financiering) of in de etalage gezet (asset management, ontwikkeling). Ook bij de andere bankverzekeraar SNS Reaal zien we de interne worsteling: de vastgoedfinancieringspoot SNS Property Finance heeft na flinke bleeders het buitenland vaarwel gezegd en concentreert zich nu op het eigen thuisland. Maar er komen nieuwe bedreigingen aan die misschien wel de definitieve nekslag kunnen geven aan het bestaan van commerciële vastgoedactviteiten binnen de grootbanken. Zo heb ik van enkele marktpartijen vernomen die vorige week donderdag aanwezig waren op het IVBN-jubileumcongres dat toezichthouder DNB nieuwe vergaande maatregelen voor banken in petto heeft. Zo wil DNB, geruggensteund door de nieuwe strengere Basel III kapitaalseisen, het toezicht op banken met een vastgoedafdeling verscherpen door hen te verplichten meer controlemaatregelen in de organisatie in te bouwen. Naar verluidt zou dit kunnen leiden tot – zo wordt binnen DNB-kringen hardop
ROGIER HENTENAAR
gedacht - het benoemen van een ‘echte’ vastgoedman in het allerhoogste bestuursorgaan, zeg maar het niveau van de raad van bestuur en/of de raad van commissarissen. Als een bank voor ettelijke honderden miljoenen moet afboeken op vastgoed, of het nu financieringen, beleggingen of ontwikkelingen zijn, dan is de argumentatie daarvoor uit de mond van de hoogste vastgoedman die zitting heeft in de raad van bestuur meer acceptabel voor de buitenwacht dan als zijn collega-directielid, die ik noem maar wat uit de ‘capital markets’ hoek komt, dit moet uitleggen. DNB is meer dan ooit gespitst op het managen van risico’s en vastgoed wordt door deze toezichthouder gebrandmerkt als een broeinest van zowel financiële als integriteitsrisico’s. Dat leid ik af uit de vrijgegeven speech van DNB-directielid Joanne Kellerman op de IVBN-bijeenkomst. Het is treurig om te constateren maar het imagoprobleem van vastgoed is eigenlijk alleen maar groter geworden. Maar ik moet het nog zien of de grootbanken een vastgoedman zullen toelaten binnen hun raden van bestuur of commissarissen, als het ooit zover zal komen. Eerder is nu het omgekeerde het geval: niet-vastgoedmannen krijgen de leiding van vastgoedafdelingen. Kijk maar naar ING Real Estate Finance. De nieuwe controlemaatregelen zullen een onmiskenbare invloed hebben op de Rabo Vastgoed Groep van Rabobank, de enige bank die financieren, beleggen en ontwikkelingen van vastgoed binnen één organisatie nog mogelijk maakt. Rabo, bang als ze is om de gekoesterde triple-A rating (zie ook www.rabobank.com/content/investor_relations/ratings/) te verliezen, zal beslist continu de positie van haar vastgoedactiviteiten afwegen en evalueren en ik sluit niet uit dat er onderdelen op afstand zullen worden geplaatst. Als het zeer ervaren ING Real Estate niet meer als eenheid voortbestaat, waarom zou Rabo dat met haar vastgoedpoot wel zelfstandig kunnen blijven?
Rogier Hentenaar | Hoofdredacteur Vastgoedjournaal
18
540 ha elegging in Indirectceheb grond in Tsjechië 10.000,agraris ATIES VAN UITGIFTE
222 OBLIG
per jaar: vaste rente ement totaal rendper jaar: ld gemidde
8,75% 10%
Natuurlijk duurzaam rendement Stabiele maandelijkse inkomsten uit groene belegging
Indirecte belegging in 540 ha agrarische grond in Tsjechië Langlopende contracten op afname landbouwproducten Obligaties van 10.000,nominaal per stuk 8,75% vaste rente per jaar Maandelijkse rentebetalingen Aflossing tegen koers van 112,5% Totaalrendement over gehele looptijd 10% Looptijd 10 jaar Zekerheid door tweede hypotheek op grond Aflossingspremie (12,5%) gegarandeerd Zeuven Meeren Garantiefonds BV voor aanvullende garantie Meerdere emissies in één fonds Gunstige fiscale regeling van toepassing
De landbouwindustrie mag zich verheugen in een toenemende belangstelling van beleggers. En niet zonder reden. De oudste en grootste economische sector belooft volgens analisten één van de beste groeimarkten van de komende decennia te worden. Deze eerste emissie van Obligaties van Zeuven Meeren Agrifonds BV biedt u de unieke mogelijkheid om te investeren in de agrarische sector. Een stabiele markt met uitstekende groeiperspectieven. De opbrengst van de emissie wordt gebruikt voor de herfinanciering van de aankoop van 540 hectare landbouwgrond in Tsjechië. Na deze eerste emissie zal het fonds nog meerdere tranches Obligaties plaatsen in aparte emissies. De inschrijving staat open voor particuliere beleggers, vennootschappen en fondsen. Beleggingsobject Uit deze eerste emissie zal een belegging plaatsvinden door het verstrekken van een lening aan Agrarische Grond Tsjechië BV (het Beleggingsobject). Deze Nederlandse onderneming, met ervaring in vastgoed- en grondbeleggingen, is niet gelieerd aan het Fonds. Via een dochteronderneming, Bohemen Grondfonds Sro, is 540 ha hoofdzakelijk akkerbouwgrond aangekocht. Deze gronden zijn gunstig gelegen in de economisch en voor de landbouw belangrijke regio Pelhrimov, tussen Praag en de Oostenrijkse grens. De gronden worden verhuurd en verpacht aan een lokale coöperatie en lokale agrarische ondernemers. Bohemen Grondfonds Sro heeft een langlopende overeenkomst met een andere dochteronderneming (Bohemen Biogas Sro) voor de levering van maïs en kuilgras ten behoeve van een tweetal biogasinstallaties. Door deze overeenkomsten
genereert het Beleggingsobject stabiele inkomsten en kan het aan de renteverplichtingen voldoen. De totale fondsinvestering bedraagt 2.220.000,verdeeld over 222 Obligaties van 10.000,- per stuk. Aflossing vindt plaats aan het einde van de looptijd van 10 jaar. Vervroegde aflossing via uitloting is mogelijk. Rendement Het gemiddeld verwachte totaalrendement bedraagt 10%. Dit is opgebouwd uit een vaste rentevergoeding van 8,75% per jaar en een premie bij aflossing van de Obligaties van gemiddeld 1,25% per jaar. De rente wordt uitgekeerd in maandelijkse termijnen. De premie ontvangt u bij aflossing op de einddatum tegen een koers van 112,5% of een evenredig deel bij eerdere aflossing.
Het Fonds verkrijgt zijn inkomsten uit de rente van het Beleggingsobject. Het Beleggingsobject neemt deel in meerdere ondernemingen en verkrijgt daaruit zijn rendement. Hoe doet u mee? Via de website www.zeuvenmeeren.nl/agrifonds kunt u een Verklaring van Deelname en het Prospectus downloaden. Na ontvangst van de Verklaring van Deelname, ontvangt u bericht over het reserveren van een Obligatie en een verzoek tot storting van de nominale waarde en de 3% emissiekosten. Na storting wordt de Obligatie toegekend, ingeschreven in het register van Obligatiehouders en ontvangt u een bewijs van deelname.
Download het prospectus en de verklaring van deelname op:
Beheerder onder toezicht AFM
19
www.zeuvenmeeren.nl/agrifonds
Bazarstraat 41, 2518 AH Den Haag - T (070) 75 32 158, F (070) 75 32 296. www.zeuvenmeeren.nl -
[email protected]
Nominaties beste Vastgoedfonds Aanbieder 2010 bekend. De genomineerden zullen allen meedingen naar de Award voor de Beste Vastgoedfonds Aanbieder van 2010. De Award is een nieuw initiatief van Vastgoedvergelijker. nl en zal een jaarlijks terugkerend evenement worden. De Award komt tot stand door middel van een benchmarkonderzoek onder vastgoedbeleggers onder leiding van het gerenommeerde adviesbureau Baken Adviesgroep. Die zal de uiteindelijke winnaar van de Award bekend maken. Het onderzoek is gericht op de kwaliteit van de dienstverlening door de aanbieders van vastgoedfondsen. Dit wil zeggen hoe tevreden bent u met uw aanbieder? Er wordt niet alleen gekeken naar het behaalde rendement maar ook naar bijvoorbeeld de informatievoorziening, de afhandeling van klachten, etc. etc. Stuk voor stuk zaken die ook zeker van belang zijn voor een goede relatie met de aanbieder van het vastgoedfonds. Of de dienstverlening van uw aanbieder nog voor verbetering vatbaar is zal haarfijn tot uitdrukking komen in het benchmarkonderzoek. De prijs bestaat uit een trofee en een prijzenpakket. U kunt uw stem uitbrengen door HIER te klikken.
0 201
Beste vastgoedfonds aanbieder publieksprijs
Vastgoedvergelijker.nl is de eerste onafhankelijke website met het complete overzicht van de belangrijkste vastgoedfondsen - zoals vastgoedcv’s, -maatschappen en -obligaties - en beleggingspanden in Nederland. Eerder deze maand bracht Vastgoedvergelijker. nl de eerste editie uit van het Vastgoedvergelijker E-magazine met nieuws en achtergrondartikelen over de markt van vastgoedfondsen.
20
Genomineerde aanbieders 0 201
21
ABN AMRO Mees Pierson Accel Real Estate Aefides Beheer Akron Vastgoed Altius Fund Management Annexum Invest Antea Vastgoed APF International Atlantic Realty Partners Beethoven beheer BV Bouwfonds REIM Cordares Renderend Bezit Beheer Credit Linked Cygnus Real Estate ECC Investment BV Floreijn Invest Fortis MeesPierson Private Real Estate French Investment Projects Global State Investments Hanzevast capital Heerenstede Vastgoed Holland Immo Group Homburg Capital IBUS Asset Management ING Real Estate Investments Management Kadans Vastgoed Middle Europe Management NEDDEX Vastgoedfondsen Nederlandsche Vastgoed Investeringsmaatschappij O.K. Invest Phanos Capital Group Princehof Vastgoed Quares Real Estate Investment Management Retail N.V. Renpart Vastgoed Management RijnVast S2 beheer Sagittarius Properties Sectie5 Investments N.V. Schild Holland Fonds Staalbankiers Stonebridge Investments SynVest Fund Management United Momentum Group Van Boom & Slettenhaar Vastgoedfondsen Vastgoed Syndicering Nederland Westplan Investors Wilgenhaege Fondsen Management Zeeland Investments Beheer Zeuven Meeren fondsbeheer BV
BELEGGINGSPANDEN.NL Beleggingspanden.nl vult het gat in de markt Openbreken van de vastgoed-beleggingsmarkt om deze mede toegankelijk te maken voor particulieren- en (semi) professionele beleggers. Met deze missie startte Stefan Bassant al in 1998 in een werkkamer thuis zijn site www.beleggingspanden.nl.
(veelal bevriende) relaties die benaderd werden als er een pand beschikbaar kwam,” licht Bassant toe. “Een particulier met bijvoorbeeld een aardige spaarpot kwam daar bijna niet tussen en echte marktwerking kwam zo uiteraard niet tot zijn recht.”
Zo’n twaalf jaar later en een mooi kantoorpand verder blijkt deze visie van het bedrijf nog steeds actueel te zijn en het gat in de markt te vullen. Ruim 17.000 aangesloten beleggers (online), van particulier tot de (semi) professioneel, hebben zich inmiddels aangemeld en ontvangen dan ook wekelijks een update van het nieuwe aanbod van beleggingspanden. “De opzet is meer dan geslaagd”, aldus directeur Stefan Bassant.
www.beleggingspanden.nl biedt een beleggingspand niet aan binnen een select gezelschap, maar legt de investeringsmogelijkheid voor aan ruim 17.000 duidelijk geïnteresseerde beleggers. Naar nieuw aanbod wordt continu en actief gezocht, wat zorgt voor een actueel aanbod.
Sceptisch De grotere beleggers reageerden aanvankelijk wat sceptisch. Bassant: “Wij waren de eersten die dit gesloten circuit opengooiden en er een marktplaats voor beleggingspanden van maakte. Bassant: “Dat heeft ons een belangrijke voorsprong gegeven.”
Kijk voor meer informatie op: www.beleggingspanden.nl.
“Totdat wij met dit initiatief begonnen was beleggen in vastgoed enkel weggelegd voor een exclusief clubje beleggers”, licht Bassant toe. “Terwijl beleggen in vastgoed juist iets is voor een veel grotere groep vermogende partijen. Het is ten eerste tastbaar; je hebt immers een pand waar je omheen kunt lopen. Daarnaast is het veel stabieler dan beleggen in aandelen of obligaties (dat is recentelijk weer overduidelijk bewezen) en je hebt zowel een maandelijks rendement uit de huuropbrengsten alswel de waardestijging van het pand op zich.” Het exclusieve zat met name in het feit dat beleggingsobjecten voorheen niet openbaar werden aangeboden. “Makelaars hanteerden een lijstje met
Feit blijft dat de markt van beleggen in verhuurd onroerend goed vrij krap is, en ook wel zal blijven, alle openheid ten spijt. Bassant licht toe: “Wat in Nederland als beleggingsobject beschikbaar komt blijft na aankoop vaak lang in de portefeuille van die belegger zitten. Er is dus weinig verloop. Het is daarom van essentieel belang dat je er snel bij bent ALS er iets beschikbaar komt. Beleggingspanden.nl slaagt er als enige in Nederland in elke week een nieuwsbrief met een nieuw aanbod van beleggingspanden te verzenden. Dat is dan ook de sleutel tot het succes van onze site”. Beleggingspanden.nl wil in de toekomst ook meer gaan doen in de markt van projectontwikkeling. Bedoeling is dat dit gebeurt zonder de huidige kleinschalige werkwijze aan te passen. “We hebben in de loop der jaren onze activiteiten al verbreed met het verkopen van objecten voor relaties op ‘no cure no pay’ basis. En dat gaat uitstekend. Het belangrijkste uitgangspunt blijft onze inzet op openheid en kleinschaligheid. Dat willen we beslist zo houden!”
22
23
INTERVIEW Jan Westgeest Als we de regelrechte fraudegevallen bekijken, we kennen ze allemaal, dan zien we dat de grootste risico’s op voorhand vaak al te voorspellen waren door te kijken naar de (naar later bleek) lege BV’s die obligaties aanboden. De solvabiliteit van deze “vastgoedfondsen” was vaak zo slecht, dat van een financiële buffer ter nakoming van de financiële verplichtingen aan de obligatiehouders, al geen sprake meer kon zijn. Obligatiehouders van bedoelde fondsen speelden verder mee in het piramidespel, ten laste van hun eigen bankrekening. Het geld op privé rekeningen was belangrijker dan transparantie en ethisch handelen bij de schuldigen in deze kwalijke zaken. Een les die volgt uit de uitwassen van de vastgoedbeleggingssector is dat de belegger die wil deel-nemen middels een obligatie in een vastgoedfonds, niet zomaar kan vertrouwen op de verkoper die het product aanbiedt, en de mooie plannen van de aanbiedende partij. Veel beleggers in de frauduleuze fondsen kregen bezoek van een verkoper die, bij geconstateerde weerstand van de belegger tegen het product dat aangeboden werd, de vraag stelde: “Waarom zou u niet deelnemen?” En: “Wat houdt u tegen?”. En dan werd het voor de potentiële belegger moeilijk om met argumenten te komen. Het werk van een verkoper begint immers pas echt als de klant “nee” zegt. Om maar te zwijgen over de verkopers van een fonds dat nu in de problemen is gekomen, dat beleggers op relatief gevorderde leeftijd overhaalde om de overwaarde van hun eigen woning te gebruiken om te beleggen in een niet zo deugdelijk product. Gevolg: een juridische procedure, menselijke ellende en de constatering van kwalijk handelen.
Eigen onderzoek doen, controle houden, en financieel onderlegd zijn, zijn zaken die ook bij beleggers die besluiten anderen te laten beleggen voor hen, van elementair belang. De goede fondsen komen zo onder de aandacht, en de slechten krijgen het moeilijker, zoals het hoort. De vraag: konden de beleggers de ellende van de regelrechte fraude fondsen aan zien komen, kan beantwoord worden door het antwoord op de vraag: hoe groot is de kennis van de belegger in niet beursgenoteerde vastgoedfondsen? Het antwoord is: de kennis van de belegger varieert. Het uit handen geven/ laten beheren van financiële middelen gaat vaak ook op basis van vertrouwen. Dit kan misplaatst zijn, of goed geplaatst. De te mooie glanzende folders met ontbrekende financiële prognoses en de vastgoedinvesteringen die zogenaamd in het buitenland plaats zouden vinden, zijn redenen waarom sommige beleggers met een boog om sommige vastgoedobligatiefondsen zijn gelopen. Andere beleggers namen deel, omdat zij dachten: dit zit wel goed, en: hier moet ik bij zijn. Om nu de fouten aan te pakken, zou behalve de controle tussen financiële toezichthouders in de verschillende landen, en de nationale controle van de Nederlandse financiële toezichthouder beter kunnen worden of in ieder geval uitgebreid. Dit met het uitgangspunt van: wat wordt er aangeboden aan beleggers in Nederland, en worden de financiële middelen inderdaad geïnvesteerd conform het prospectus. Of dat nu in Nederland is, of in het buitenland. Dan het fenomeen “garantie” bij een reclame uiting en in een prospectus van een vastgoedfonds, op zich
24
NOVERMBER 2010 al bijna een garantie om deel te nemen, althans zo leek het voor veel beleggers. De beleggers die hier veel waarde aan verbinden zouden op zijn minst de zekerheid dat het geprognosticeerde rendement behaald wordt, zelf moeten onderzoeken. Dit was vaak veel minder “gegarandeerd” dan de aanbieder van een obligatiefonds de beleggers heeft laten geloven. Financiële prognoses zijn beleggers soms voorgehouden, die ook nagenoeg foutloos waren maar één probleem bleef bestaan: er werd niet of niet voldoende geïnvesteerd, waardoor de financiële overzichten van die producten de prullenbak in konden. Vastgoedobligatiefondsen boden vaak geen openheid van zaken over kosten, risico’s, solvabiliteit, en of er gelden aan andere fondsen van dezelfde aanbieder uitgeleend worden die een financieel tekort hadden. Uiteraard zijn er ook goede fondsen, die beleggen in vastgoedproducten van gerenommeerde partijen, dan wel direct in goede vastgoedobjecten. Het verschil tussen een goed en een slecht fonds is, bij bekijken van de vele beleggingen, vaak te onderkennen in een verschil in transparantie richting de beleggers, en een verschil in solvabiliteit van veel fondsen. Het door aanbieders afwijken van een prospectus of hele essentiële zaken niet opnemen in het prospectus, is een probleem dat
Jan Westgeest
25
gedeeltelijk door het uitvoeren van een controle door accountantskantoren opgelost kan worden. Ook zou de toezichthouder meer kunnen controleren. Wie denkt dat de uitwassen de markt uit zijn, kan ik deels “inderdaad” antwoorden. De grootste fraudes zijn inderdaad niet zo zichtbaar meer en niet zo herkenbaar als eerder het geval was. Teveel risico’s, uitlenen van gelden aan andere eerdere fondsen, en slechte solvabiliteit zijn zeker zaken die nog plaatsvinden. Niet alle misstanden komen in de publiciteit, maar de pijn is er wel, bijvoorbeeld bij de financiële posities van sommige vastgoedfondsen, ook nu nog. De gerenommeerde vastgoedfondsen zijn een goed alternatief voor een belegger, maar het aannemen van een meer kritische houding voor het selecteren van een vastgoedfonds is zeer belangrijk, ook nu nog. Aan de belegger de taak om meer onderzoek te doen, en het geprognosticeerde directe rendement ondergeschikt te maken aan het (door de belegger zelf te verwachten) totale rendement. “De auteur heeft het initiatief genomen voor de oprichting van Stichting Vastgoedbeleggingen & Verslaggeving. Deze stichting doet onderzoek naar en publiceert artikelen over vastgoedbeleggingen.”
Advertentie
Bijzondere kans: investeer in Canadese grond met herbestemming Northern Premier Investments Ltd. (NPI) heeft een groot perceel grond in eigendom bij de stad Edmonton in de staat Alberta, Canada. . Deze grondpositie ligt nabij de teerzandgronden waar op grote schaal olie uit zandgronden wordt gewonnen. In dit gebied vinden gigantische investeringen plaats door grote oliemaatschappijen zoals Shell, Total en de Chinese staatsoliemaatschappij. Raffinage vindt nu in de VS plaats. Canada wil dit zelf gaan doen. Het gebied dat initiatiefnemer NPI in haar bezit heeft is goedgekeurd voor herbestemming om aan die ambitie invulling te kunnen geven.. De definitieve afronding van de herbestemming van agrarisch naar licht industrieel staat gepland voor eind dit jaar. De waarde van het perceel is na herbestemming getaxeerd op CAD 45,3 miljoen. De waarde van het perceel zoals het nu is, is CAD 18,4 miljoen. Kortom: een investering met een goed verwacht rendement en een beoogde korte looptijd. Rendement Het rendement op deze belegging is gebaseerd op een aandeel, van de participant, van minimaal 12% in de netto opbrengst van de verkoop van het perceel. Hierbij wordt een geprognosticeerd rendement verwacht van 34%-44% over de beoogde looptijd van maximaal 2 jaar. Dus 17% - 22% op jaarbasis. Slechts 140 participaties beschikbaar Heartland CV heeft helaas slechts 140 participaties van € 50.000,- beschikbaar. Kerngegevens van de investering • CV reeds opgericht naar Nederlands recht. • Bonus bij vroege inschrijving. • Verwachte looptijd: minimaal 1 jaar, maximaal 2 jaar. • Rendement bij realistisch scenario 17 tot 22% per jaar. • Zekerheden: o Recht van hypotheek; o Achterstellingovereenkomst. • Initiatiefnemer heeft grondpositie gefinancierd met CAD 13.000.000,- eigen inbreng, die is achtergesteld bij participanten in de CV. • Grondpositie wordt na herbestemming direct te koop aangeboden. Verwacht wordt dat de herbestemming van het perceel voor einde van het jaar plaatsvindt. • Herbestemming van het gebied is reeds door de raad van Edmonton unaniem aangenomen. • Het perceel is getaxeerd door Colliers International op ca CAD 18.400.000,- . Na definitieve herbestemming wordt een waarde geschat van minimaal CAD 45.300.000,-. • Achterstelling van inbreng initiatiefnemer • In het gebied zijn reeds grondtransacties verricht tegen hogere prijzen dan verwacht. Deelname en informatie Voor meer informatie en een korte informatiefilm verwijzen wij u graag naar www.opmaatgroep.nl. Ook vindt u hier de brochure, het prospectus en een inschrijfformulier. Uiteraard mag u voor vragen over Heartland CV ook persoonlijk contact met ons opnemen. Wij zijn bereikbaar op telefoonnummer 076 – 201 12 80 of per e-mail via
[email protected] De Heartland CV is voor het aanbieden van deze rechten van deelneming aan het publiek in Nederland niet vergunningplichtig ingevolge de Wet op het financieel toezicht en staat niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (“AFM”). het prospectus van de Heartland CV is niet goedgekeurd door de AFM.
26
Advertentie
DSGN Vastgoed richt zich op de aan- en verkoop van woning/portefeuilles en commercieel vastgoed. Door ons uitgebreide netwerk, gedegen kennis en juiste instelling zijn wij in staat om het beste resultaat te behalen voor onze cliënten. DSGN Vastgoed is voortdurend op zoek naar vastgoedbeleggingen in diverse segmenten door heel Nederland. De hoogte van het investeringsvolume is niet gebonden aan een limiet. Wij zijn op zoek naar: - Woningportefeuilles - Winkels op A1 locaties - Winkelcentra - Supermarkten - Binnenstedelijke kantoorgebouwen - (Her)ontwikkelingslocaties Iedere vastgoedaanbieding wordt door ons zorgvuldig, serieus en uiterst discreet behandeld. Indien u vastgoed wilt verkopen, kopen, of u wilt graag meer weten over wat DSGN Vastgoed voor u kan betekenen, neemt u dan contact op door een e-mail te sturen naar
[email protected]. Uiteraard kunt u ook onze website bezoeken via www.dsgnvastgoed.nl en daar het contactformulier invullen. Wij nemen dan contact met u op.
Sebastiaan Graafstal
27
Diederick Nijboer
BEURSWAAGE Zweedse woningmarkt blijft booming www.beurswaage.nl Waar de vooruitzichten voor de woningmarkt in veel landen gematigd zijn, ogen die voor zweden juist bijzonder goed. Een relatief sterke bevolkingsgroei, gunstige inkomensontwikkeling en in een groot aantal regio’s een tekort aan woningen liggen daaraan ten grondslag. In de discussie over de hypotheekrenteaftrek wordt hier vaak Zweden aangehaald als voorbeeld hoe het niet moet. Immers, de Zweedse economie raakte in een diepe recessie nadat in 1991 de toenmalige regering de renteaftrek abrupt beperkte naar maximaal 30%. Voorheen was dat maximaal 80%. Logischerwijs bleken de gevolgen voor de woningmarkt funest: mede door een sterke rentestijging zakten de huizenprijzen in de daaropvolgende jaren met 30-40%.
Sterke prijsontwikkeling Hoe anders staat de Zweedse woningmarkt er nu voor. Voorspoedige economische ontwikkelingen, een bovengemiddelde bevolkingsgroei en te weinig nieuwbouw legden de kiem voor een nieuwe hausse. In de afgelopen tien jaar stegen de huizenprijzen met gemiddeld 9,2% per jaar, waarmee Zweden andere landen binnen de Europese Unie ver achter zich laat. Zo bleef de jaarlijkse gemiddelde prijsstijging in Nederland beperkt tot 3%, in Frankrijk 5,1% en het Verenigd Koninkrijk 5%. In Duitsland daalden de prijzen zelfs met 0,9%. Dat blijkt uit research van Patrizia Immobilien. De totale woningvoorraad in Zweden bestaat voor circa 55% uit appartementen. En dit aandeel is al 20 jaar stabiel, zo stelt vastgoedadviseur Catella Corporate Finance in een recent verschenen rapport. Terwijl
de voorraad koopappartementen over deze periode met 40% steeg, bleef de toename van het aantal huurappartementen door de streng gereguleerde Zweedse verhuurmarkt beperkt tot 3%. Het aandeel van koopappartementen in de totale markt ligt thans op 17%. In de afgelopen jaren lieten appartementen eveneens een bijzondere gunstige prijsontwikkeling zien. Zo stegen de prijzen in de periode mei 2001 tot mei 2008 met ruim 80%, ofwel met gemiddeld 8,9% per jaar. En in de belangrijkste economische regio’s Stockholm en Göteborg verdrievoudigden de prijzen zelfs tussen 1997 en 2007. Maar in de tweede helft van 2008 kwam de Zweedse woningmarkt onder druk te staan als gevolg van de wereldwijde financiële crisis. Appartementen waren tegen het einde van 2008 circa 13% goedkoper. Een jaar later lagen de prijzen echter al weer boven de vorige piek uit 2007 op ruim SEK 20.000 (2153 euro) per vierkante meter.
Economische crisis Anders dan de prijsontwikkeling op de woningmarkt doet geloven, heeft de kleine open Zweedse economie wel degelijk zware klappen opgelopen tijdens de wereldwijde economische crisis. Zo kromp de economie in 2008 met liefst 4,9%, vooral door toedoen van een historische sterke terugval van de export met ongeveer 16%. Het is echter dezelfde exportsector die de Zweedse economie nu weer uit het slop haalt. Met een groei van 3,7% in het tweede kwartaal van 2010 laat de Zweedse economie menig ander land binnen de Europese Unie achter zich. Zweden onderscheidt zich niet alleen met het het relatief sterke herstel van de economie, ook de staatsschuld en het begrotingstekort steken gunstig af bij het gemiddelde in de Europese Unie. Daardoor is er de financiële ruimte om indien nodig de economie te stimuleren. Vooralsnog lijkt dit echter niet nodig. Onlangs werd de groeiverwachting voor dit jaar nog verhoogd naar 4,8%. Volgend jaar wacht een groei van 3,7%, waarmee Zweden het dus beter zou blijven doen dan de rest van Europa. Naast de opleving van de export dragen ook de huishoudens een steentje bij aan het herstel. Met een 10%-groei van het besteedbaar inkomen zijn zij
28
van de huurmarkt op veel plekken een structureel tekort is aan huurappartementen, verwacht Catella Corporate Finance dat deze groep hoogstwaarschijnlijk haar oog zal laten vallen op een koopappartement.
relatief ongeschonden uit de recessie gekomen, de sterk opgelopen werkloosheid ten spijt. Nu blijkt dat de economie weer aan de betere hand is, verwachten economen een verdere inkomensgroei. Wel zal de rente de komende jaren naar verwachting oplopen, hetgeen de bestedingsruimte van huiseigenaren onder druk zet. Zij hebben in de afgelopen jaren juist geprofiteerd van de lagere rente door hypotheken variabel te financieren. Tegelijkertijd, zo geeft Catella Corporate Finance aan, hebben consumenten zich ook meer in de schulden gestoken. Toch rekent de Zweedse centrale bank er niet op dat het aantal wanbetalingen zal toenemen. De Zweedse consument verkeert namelijk in een financieel goede conditie, met een spaarquote van 13% in 2009. Hij moet daardoor in staat zijn om de verwachte toename van de rentelasten ten opzichte van het inkomen van 4,0 naar 6,2% tussen 2009 en 2012 te absorberen. De schuldquote zal volgens de centrale bank zo rond de 190% pieken in 2011 en 2012.
Drijvende krachten Naast de groei van de inkomens vormen demografische ontwikkelingen een belangrijke drijvende kracht in de woningmarkt. Vanuit Europees perspectief wordt Zweden gekenmerkt door een bovengemiddelde bevolkingsgroei, wat vooral te danken is aan de hoge immigratie. De groei zal positief blijven, maar wel afzwakken. Ook de leeftijdsopbouw van de Zweedse bevolking zal zijn weerslag op de woningmarkt niet missen. Als gevolg van de geboortepiek begin jaren ‘90 gaat de komende tien jaar een ongewoon grote leeftijdsgroep van 20-30 jaar op zoek naar een eerste woning. En aangezien er door de regulering
29
Deze groep komt nog voor een behoorlijke uitdaging te staan, want vooral in groeiregio’s als Stockholm en Göteborg kan het aanbod de vraag al geruime tijd niet bijhouden. De verhouding tussen het aantal opgeleverde appartementen en nieuwe inwoners is sinds 2004 negatief en deze situatie zal niet snel omkeren. In 2009 kwamen er 15.300 nieuwe appartementen op de markt, een scherpe daling van circa 6.000 ten opzichte van de niveaus in 2007-2008. Inmiddels tekent zich een langzaam herstel af. Stockholm, Göteborg, Malmö en sommige universiteitssteden mogen zich verheugen onder de sterkste bevolkingsgroei. De agglomeratie Stockholm telt zo’n twee miljoen inwoners en levert meer dan een kwart van het BBP. Naar verwachting zal het inwonersaantal in 2030 zijn toegenomen tot 2,3 miljoen à 2,5 miljoen, wat zich vertaalt in een jaarlijkse toename tussen de 14.000 en 24.000 mensen per jaar. Hierdoor zouden er 8.00012.000 nieuwe woningen per jaar bij moeten komen, waarbij nog niet rekening is gehouden met de reeds opgebouwde vraag over de afgelopen jaren. Het huidige tekort komt volgens Catella Corporate Finance bijna overeen met zes jaar aan nieuwbouwproductie, uitgaande van het tienjaarsgemiddelde van 8.500 nieuwe woningen per jaar. Op basis van de groeiprognoses en de geraamde nieuwbouw zal dit tekort voorlopig niet weggewerkt worden. De marktsituatie in Göteborg is niet veel anders. De Zweedse woningmarkt onderscheidt zich kortom positief dankzij gunstige demografische ontwikkelingen en vraag/aanbodverhoudingen. Niet voor niets kijken institutionele beleggers weer met kopersogen naar deze beleggingsmarkt. Ook voor particuliere beleggers zijn er diverse mogelijkheden. Het Britse Aberdeen behoort tot de grootste vastgoedbeleggers in Zweden en heeft verschillende besloten vastgoedfondsen met exposure naar de Zweedse woningmarkt. Verder kan gedacht worden aan besloten vastgoedfondsen van partijen als Svenska Bostadsfonden.
Colofon Vastgoedvergelijker.nl E-Magazine is een uitgave van Vastgoedvergelijker BV Op initiatief van Vastgoedvergelijker.nl en Vastgoedjournaal.nl Adres Vastgoedvergelijker BV, postbus 1068 2410 CB Bodegraven
[email protected] www.vastgoedvergelijker.nl Hoofdredactie: Nick Blom Directeur Vastgoedvergelijker BV Redactie: Chaïm van Toledo Rogier Hentenaar Hoofdredacteur Vastgoedjournaal.nl Vormgeving: Ruud van der Wel Advertentie Reservering:
[email protected] Copyright: Niets uit deze uitgave mag worden gereproduceerd en/of openbaar gemaakt worden door middel van druk, fotokopie, film of op welke wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgeverdirectie. Vastgoedvergelijker BV is niet aansprakelijk voor eventuele onjuistheden in deze uitgave en niet verantwoordelijk voor handelingen van derden welke mogelijkerwijs voortvloeien uit het lezen van deze uitgave.
