jaargang 18 | nr. 2 | april 2014
Colofon KoepelRond is het infoblad van de vereniging Kerkraadse Huurdersfederatie ‘De Koepel’ KoepelRond verschijnt 6 keer per jaar en wordt verspreid onder de kaderleden van het Kerkraadse huurderswerk. adres redactie
Postbus 355, 6460 AJ Kerkrade telefoon (045) 535 46 27 (tijdens spreekuren) email
[email protected] site www.huurderswerkkerkrade.nl De redactie beslist over plaatsing van ingezonden stukken. redactieleden
Regina Leue • Wim Pekel • Leo Crousen • Marianne Plag • Frans Tiggelman • Jan van Weert • Ank van den Berg vormgeving oplage
Karin Veldkamp
280 stuks
In dit nummer o.a. Waar op letten bij het kiezen van een nieuw energiecontract? 3 Federatieberichten 4 Huurders praten mee over beoordelen woningcorporaties 5 Woonbondreactie op de aanpassing Woningwet 7 Meer huisuitzettingen door huurachterstand 8 Woonbond en FNV pleiten voor huurmatiging 10
Maakt uw bezwaarschrift kans? Doe de huurverhogingscheck Deze maand krijgt u een brief over de huurverhoging per 1 juli. Met de online check van de Woonbond kunt u nagaan of uw verhuurder zich daarbij aan alle wettelijke regels houdt. Als dat niet zo is, kunt u met succes bezwaar maken. Dat kan u veel geld schelen. Dit jaar is er, net als vorig jaar een inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk. Daarmee zijn de wettelijke regels voor de jaarlijkse huurverhoging zeer ingewikkeld gemaakt. Verhuurders versturen nogal eens huurverhogingsvoorstellen die niet kloppen. Soms omdat ze de regels niet goed kennen of aan hun laars lappen. Vaak ook omdat zij niet weten dat de inkomensindicatie waar zij hun voorstel op baseren niet (meer) klopt. Uw huur mag met een bepaald maximumpercentage worden verhoogd. Welk percentage dat is, hangt volgens de wet af van uw (belastbaar) inkomen uit 2012 én 2013. En van de samenstelling van uw huishouden per 1 juli 2014. Als uw verhuurder méér wil vragen dan 4% huurverhoging, moet hij een inkomensindicatie opvragen bij de Belastingdienst. Deze moet hij meesturen met het huurverhogingsvoorstel. De Belastingdienst geeft verhuurders geen informatie over uw exacte inkomen, maar laat alleen weten in welke inkomenscategorie uw huishouden viel in 2012. Over 2013 kan de Belastingdienst nog geen gegevens leveren. Wie er per komende juli tot uw huishouden hoort weet de Belastingdienst ook nog niet. Daardoor kunt u een huurverhogingsvoorstel krijgen dat gebaseerd is op foutieve of achterhaalde inkomensgegevens.
Maak hoe dan ook bezwaar bij fouten Tegen een (inkomensafhankelijke) huurverhoging van 4.5 of 6.5% kunt u met
succes bezwaar maken als uw inkomen in 2013 gedaald is of als de inkomensindicatie om andere redenen niet (meer) klopt. Tegen een huurverhoging van 4% (of minder) zal bezwaar op grond van uw inkomen niet succesvol zijn. Maar er kan wel iets anders aan de hand zijn waardoor u met succes bezwaar kunt maken. Of dat bij u zo is, kunt u controleren met de check van de Woonbond.
Maak voor 1 juli bezwaar Als u bezwaar maakt is het erg belangrijk dat u dat tijdig doet. Gaat het om een huurverhoging per 1 juli dan moet uw bezwaarbrief vóór 1 juli door de verhuurder zijn ontvangen. Als u ervoor kiest om bezwaar te maken door de oude huurprijs te blijven betalen moet u ervoor zorgen dat u een eventuele automatische incasso tijdig laat aanpassen. Stuurt u geen bezwaarbrief én betaalt u de huurverhoging, dan is er na 1 juli niets meer aan te doen. U zit dan aan de huurverhoging vast, zelfs als die wettelijk gezien onterecht was. Huurderslijn helpt bij bezwaar maken Hebt u vragen over bezwaar maken, naar aanleiding van de huurverhogingscheck? Neem dan contact op met uw huurdersvereniging of de Koepel of bezoek het huurdersspreekuur van deze organisaties.
2 | Koepel rond
het spreekuur van
De Koepel houdt elke donderdagmiddag van 14.00 uur tot 16.00 uur een spreekuur voor huurders. Dit spreekuur vindt plaats aan de Hoofdstraat 41a te Kerkrade-centrum. Voor leden van de aangesloten huurdersorganisaties is het advies en, indien nodig, de ondersteuning geheel gratis. Huurders, die niet lid (kunnen) zijn van een Huurdersbelangenvereniging, kunnen een individueel lidmaatschap bij de Koepel afsluiten voor € 6,00 per jaar. Ook zij krijgen dan gratis advies en ondersteuning. Noot van de redactie: We vragen de huurdersorganisaties om het huurdersspreekuur in hun eigen info te vermelden, zodat het breed bekend wordt onder de huurders. De Kerkraadse Huurdersverenigingen houden spreekuren voor hun eigen huurders. Huurders van HEEMwonen (v/h Hestia Woonmaatschappij): kunnen terecht op de open spreekuren op de dinsdagen 4 maart, 20 mei, 29 juli, 7 oktober en 2 december van 14.00 uur tot 15.30 uur. Op die dagen is er ook op afspraak een avondspreekuur van 19.00 tot 20.30 uur. Locatie Kampstraat 69, 6466 BR Kerkrade. Tel. kantoor 045 – 5113167 Huurders van HEEMwonen (v/h WS Land van Rode) kunnen iedere donderdag van 14.00 tot 16.00 uur terecht op locatie Hoofdstraat 41b, 6461 CM Kerkrade. Tel. kantoor 045 – 8888042 Huurdersvereniging St. Pietersrade (WS Wonen Zuid): Op locatie Koestraat 64, 6463 XK Kerkrade wordt geen spreekuur meer gehouden. Desgewenst kan telefonisch een afspraak met de voorzitter van de huurdersvereniging worden gemaakt. Tel. 06-48945433
Buurtbemiddelaars gezocht in Kerkrade Buurtbemiddeling is een succesvolle methode om conflicten tussen buurtbewoners op te lossen. Getrainde bemiddelaars brengen mensen weer met elkaar in gesprek. Ze helpen om het onderlinge contact te herstellen en oplossingen voor het conflict te bedenken. Op zoek naar acht bemiddelaars Impuls is op zoek naar acht enthousiaste buurtbemiddelaars die zich op vrijwillige basis willen inzetten. Buurtbemiddeling is afwisselend en interessant werk. En het geeft voldoening. Het kost niet veel tijd, gemiddeld vijf uur per bemiddeling en twee uur voor de maandelijkse teambijeenkomst. Het aantal bemiddelingen en de werktijden bepaalt u zelf.
Wat moet een bemiddelaar kunnen? Er zijn geen opleidingseisen voor mensen die buurtbemiddelaar willen worden. Het is belangrijk dat u enthousiast bent, goed kunt luisteren en een neutrale en onpartijdige houding heeft. U benadert mensen op een open en positieve manier.
Eigen training Alle bemiddelaars krijgen een training en hebben maandelijks een teambijeenkomst. Ook mediators zijn welkom om te reageren.
Meer info Heeft u interesse? Neem contact op met welzijnsorganisatie Impuls, met Sylvia Kohlen, projectleider Buurtbemiddeling Kerkrade voor een oriënterend gesprek, T (045) 545 63 51 of buurtbemiddeling@ impulskerkrade.nl
Koepel r ond | 3
Waar op letten bij het kiezen van een nieuw energiecontract? Het is belangrijk om naast de leveringstarieven voor stroom en gas ook naar het vastrecht te kijken bij het vergelijken van energiecontracten. Samen met een eventuele welkomstpremie bepalen deze kostenposten of een contract voordelig is of niet. Sommige leveranciers stunten weliswaar met lage leveringstarieven, maar vragen naar verhouding een extra hoog vastrecht. Desondanks kan een gemiddeld huishouden daarmee het voordeligst uit zijn. Weten hoe dat zit?
andere de facturen die je ontvangt en het verwerken van je betalingen. Deze kosten zijn niet afhankelijk van je verbruik. Het vastrecht kan behoorlijk verschillen per leverancier én per contract. Voor mensen die heel weinig stroom en gas verbruiken, kan een hoog vastrecht nadelig zijn.
Welkomstpremie Veel energieleveranciers bieden een zogeheten welkomstpremie als je overstapt via een vergelijkingssite. Dit is een vooraf bepaald bedrag dat je over het algemeen na afloop van het contract uitbetaald krijgt door de leverancier. Veelal is het de welkomstpremie die een contract met hogere tarieven toch aantrekkelijk maakt.
Leveringstarief Het leveringstarief is het bedrag dat je betaalt per kWh elektriciteit of m³ gas. Daarnaast bestaat er een verschil tussen vaste of variabele leveringstarieven. Bij vaste tarieven staan de tarieven vast, bij variabele tarieven kan de leveringsprijs variëren gedurende de looptijd van het contract. Afhankelijk van het verbruik kan een paar cent verschil op jaarbasis tientallen euro’s schelen op de energierekening.
De voordeligste energiecontracten Ter illustratie hebben wij de huidige voordeligste energiecontracten op een rijtje gezet met de bijbehorende leveringstarieven per kilowattuur stroom en kubieke meter gas, vastrecht bedragen (voor zowel stroom als gas) en welkomstpremies. De energiecontracten zijn gerangschikt op volgorde van totale jaarkosten bij een gemiddeld verbruik van 3500 kWh en 1800 m³.(zie tabel)
Vastrecht energielevering Het vastrecht is een vast bedrag dat je per maand, per kwartaal of per jaar aan je energieleverancier betaalt voor onder
Zo kun je bijvoorbeeld zien dat Budget Energie en Energiedirect het voordeligst zijn. Dit komt vooral door de aantrekkelij-
ke welkomstpremie. De leveringstarieven en het vastrecht zijn in vergelijking tot andere leveranciers echter relatief hoog. Bij Budget Energie betaal je bijna 3x zoveel vastrecht als bij het 3-jarig contract van de Nederlandse Energie Maatschappij (NLE). Let op: het 1-jarig contract van NLE spant de kroon met bijna 170 euro voor vastrecht. Greenchoice heeft aantrekkelijke tarieven en een relatief laag vastrecht, maar doordat Greenchoice verder geen welkomstpremie biedt, eindigt het contract daardoor in de middenmoot. De Nederlandse Energiemaatschappij, die een aantrekkelijke welkomstpremie biedt, eindigt met het 1-jarig contract op de laagste plaats, voornamelijk veroorzaakt door het extreem hoge vastrecht.
Zorgeloos overstappen Om na te gaan welk energiecontract het voordeligst is, moet je naar de totale jaarkosten kijken. Aan de hand van je postcode en je geschatte jaarverbruik berekenen organisaties als de Consumentenbond, Eigen Huis en de Energievergelijker welke leverancier voor jou de goedkoopste is. Na invoer van je gegevens worden de totale jaarkosten berekend op basis van je verbruik in de opgegeven regio. Vervolgens kun je direct online overstappen naar de energieleverancier van je keuze. De gegevens worden doorgestuurd naar de desbetreffende leverancier en je huidige energiecontract wordt opgezegd. Zodoende kun je zorgeloos overstappen en honderden euro’s besparen.
Leverancier
Contract Stroomtarief Gastarief Vastrecht
Budget Energie
1 jaar vast
€ 0,2188
€ 0,6287
€143,75
Welkomstpremie Jaarkosten € 220,-
€ 1851,12
Energiedirect
1 jaar vast
€ 0,2151
€ 0,6356
€ 90,02
€ 155
€ 1862,17
Nuon
1 jaar variabel
€ 0,2000
€ 0,6153
€ 84,06
€ 50
€ 1871,68
E-on
1 jaar vast
€ 0,2120
€ 0,6188
€ 95,84
€ 100
€ 1881,70
Eneco
1 jaar vast
€ 0,2161
€ 0,6409
€ 55,32
€ 110
€ 1885,18
Energiedirect (Wind)
1 jaar vast
€ 0,2151
€ 0,6356
€ 114,02
€ 155
€ 1886,16
Qurrent energie partners
1 jaar variabel
€ 0,2043
€ 0,6201
€ 145,20
€ 120
€ 1886,65
Nuon
1 jaar vast
€ 0,2134
€ 0,6045
€ 84,07
€ 50
Greenchoice
1 jaar vast
€ 0,2067
€ 0,6098
€ 48,50
€ 1899,61
Nederlandse Energie Maatschappij
3 jaar vast
€ 0,2134
€ 0,6144
€ 44,44
€ 1927,41
Essent
1 jaar vast
€ 0,2115
€ 0,6305
€ 47,92
€ 10
€ 1943,21
Eneco
1 jaar variabel
€ 0,2223
€ 0,6357
€ 55,32
€ 60
€ 1947,50
E-on
3 jaar vast
€ 0,2081
€ 0,6102
€ 95,76
€ 1952,50
E-on
2 jaar vast
€ 0,2082
€ 0,6111
€ 95,76
€ 1954,45
Nederlandse Energie Maatschappij
1 jaar vast
€ 0,2133
€ 0,6196
€167,86
€ 100
€ 1899,31
€ 1959,69
4 | Koepel rond
f
b e r i c h ten e
d
e
In deze rubriek van KoepelRond houden wij u op de hoogte van belangrijke aanpassingen en wijzigingen binnen de Federatie. Wij informeren u verder over op handen zijnde vergaderingen, symposia, etcetera.
!
Deadline volgende editie KoepelRond:
5 juni 2014
r
a
t
i
e
ALGEMENE LEDENVERGADERING De eerste algemene ledenvergadering van 2014 werd op 2 april j.l. gehouden. De secretaris deed verslag over het jaar 2013 en over het eerste kwartaal van 2014. Het financieel verslag 2013 werd vastgesteld en de kascontroleurs deelden mede, dat zij de boekhouding in orde hadden bevonden en verzochten de vergadering om decharge te verlenen aan het bestuur. Bestuurslid Johanna Smeets was aftredend en herkiesbaar. Als nieuw bestuurslid stelde zich Mia Hagen (HV Land van Rode) kandidaat. Beiden werden met een meerderheid van stemmen her/gekozen in het algemeen bestuur. Verder werd een nieuw lid voor de kascontrolecommissie gekozen, alsmede een reservelid. Er werd aandacht gevraagd voor diverse symposia en cursussen, waarvan een deel ook in Kerkrade wordt gegeven. Voorts werd geattendeerd op het project buurtbemiddeling, dat in Kerkrade van start gaat en waarvoor vrijwilligers gezocht worden, die opgeleid willen worden tot buurtbemiddelaar en op mogelijke acties in het kader van de jaarlijkse huurverhoging.
Kopij dient uiterlijk op die datum in bezit te zijn van de redactie.
AGENDA Vergaderingen maandag 2 juni woensdag 9 juli
K OPI Ë REN B IJ
De Koepel
Iedere dinsdag- en donderdagmorgen is er een kantoorbezetting van 10.00 tot 12.30 uur. Daarnaast bestaat donderdag tussen 14.00 en 16.00 uur gelegenheid tot kopiëren. Verder volgens telefonische afspraak. Indien niemand op het kantoor aanwezig is, bellen met de heer W. Pekel, telefoon (045) 5413280. De kosten bedragen voor enkelzijdig A4 € 0,07 dubbelzijdig A4 € 0,13 enkelzijdig A3 € 0,13 dubbelzijdig A3 € 0,18 Kopiëren op dikker papier en/of in kleur is tegen meerprijs ook mogelijk. Voor kopieerwerk in aantallen groter dan 200 stuks kunnen over de kostprijs afspraken gemaakt worden. De mogelijkheid voor sorteren bestaat ook.
Provinciale Vergadering van de Nederlandse Woonbond te Roermond Algemeen Bestuursvergadering van HF de Koepel
Cursussen Door het Woonbond Kennis- en Adviescentrum worden de volgende cursussen in Utrecht gegeven: woensdag vrijdag dinsdag vrijdag dinsdag vrijdag woensdag donderdag
7 mei 9 mei 13 mei 23 mei 3 juni 6 juni 11 juni 19 juni
cursus ‘Wonen en zorg, een wereld apart’ cursus ‘Vaardig adviseren’ cursus ‘Effecten van de verhuurdersheffing’ cursus ‘BBSH klachtencommissies’ cursus ‘Organiseer je organisatie’ cursus ‘Lezen van de jaarrekening’ cursus ‘Gemengd beheer, huurders en de VvE’ cursus ‘Asbest, stof tot nadenken’
Ten kantore van de Huurdersfederatie worden in de loop van het jaar mogelijk nog enkele Woonbondcursussen gegeven. De achterban wordt hierover persoonlijk geïnformeerd en men kan zich dan d.m.v. een formulier inschrijven.
Koepel r ond | 5
Huurders praten mee over beoordelen woningcorporaties De Stichting Visitatie Woningcorporaties heeft een vernieuwde methodiek ontwikkeld om de maatschappelijke prestaties van woningcorporaties te beoordelen. Hoe huurders(organisaties) over deze prestaties denken weegt mee in de rapportcijfers. Begin april werd de vernieuwde methodiek aangeboden aan de oprichters van de Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland (SVWN). Alle woningcorporaties die lid zijn van corporatiekoepel Aedes moeten zich eens in de vier jaar door een visitatiebureau laten beoordelen. Tijdens een visitatie worden de maatschappelijke prestaties onder de loep genomen. De afgelopen zes jaar zijn er ruim 420 visitaties uitgevoerd, bij circa 90% van de woningcorporaties. De in 2009 opgerichte SVWN ziet toe op een juiste en onafhankelijke uitvoering. De Woonbond was één van de oprichters van deze stichting. Ook in het gebruikersforum van SVWN zitten vertegenwoordi-
gers van huurdersorganisaties.
Beter luisteren naar oordeel huurders In de vernieuwde methodiek is expliciet opgenomen dat visitatiebureaus met een substantiële vertegenwoordiging van huurders moeten spreken. Huurdersorganisaties kunnen in een afzonderlijk faceto-face gesprek rapportcijfers geven over de corporatie en verbeterpunten aandragen. Voor huurdersorganisaties wordt het dus nog belangrijker om actief deel te nemen aan het visitatieproces.
Prestaties langs de meetlat Visitaties zijn waardevol omdat ze harde uitspraken opleveren over het maatschap-
pelijk presteren van een corporatie. Maken ze de eigen ambities en doelen waar? In welke mate lossen ze de lokale volkshuisvestelijke problemen op? Hebben ze het toezicht op hun eigen functioneren goed geregeld? Besteden ze hun geld goed, of potten ze het op? Hoe denken huurders en gemeenten over hun prestaties? Die vragen worden tijdens het visitatieproces beantwoord. Van de uitkomst wordt een rapport opgesteld.
Publiek openbare rapporten Wilt u als huurder, bewonerscommissie of huurdersorganisatie weten hoe uw woningcorporatie is beoordeeld door het visitatiebureau? Alle rapporten over visitaties, uitgevoerd door geaccrediteerde visitatiebureaus, zijn publiek openbaar. U kunt ze vinden op de website van SVWN. Op die website vindt u ook meer informatie over de begin april gepresenteerde, herziene visitatiemethodiek.
woonruimteverdeling in kerkrade Corporatiewoningen in Kerkrade worden aangeboden via de website www.thuisinlimburg.nl Wanneer u op zoek bent naar een
• Wonen Zuid Lindenhof 1, Kerkrade/Chevremont Alleen ’s morgens tussen 8.30 en 12.00 uur telefoon (045) 573 74 75 Hoofdvestiging Geerstraat 103a, 6411 NP Heerlen www.wonen-zuid.nl • Heemwonen (v/h Hestiagroep en WS
huurwoning kunt u zich gratis en vrij- Land van Rode Markt 52, 6461 ED Kerkrade blijvend inschrijven. Via de site kunt u op maximaal 5 woningen tegelijk reageren. Wanneer u niet beschikt over een computer met internet kunt u contact opnemen met of een bezoek brengen aan de desbetreffende kantoren. De adressen:
Postbus 135, 6460 AC Kerkrade telefoon (045) 645 44 44 www.heemwonen.nl • Wonen Limburg Grasbroekerweg 16, Heerlen telefoon (045) 550 66 66 www.wonenlimburg.nl
Geïnteresseerden voor een aanleunwoning kunnen contact opnemen met: > Meander Wonen St. Pieterstraat 143, Kerkrade telefoon (045) 567 98 38 In de particuliere huursector verhuren enkele beleggers in Kerkrade woningen. De kantooradressen: • VB&T Boschstraat 21d, 6211 AS Maastricht telefoon (043) 350 34 34 Postbus 412, 5600 AK Eindhoven
[email protected] • Vesteda Plein 1992 1, Maastricht Postbus 1211. 6201 BE Maastricht telefoon (043) 329 66 66 www.vesteda.com
6 | Koepel rond
Brief van de belastingdienst over inkomensindicaties De Belastingdienst heeft huurders geïnformeerd over het verstrekken van inkomensindicaties aan hun verhuurder. Zie ook het artikel op de voorpagina. Ongeveer twee miljoen huurders hebben de brief daarover ontvangen. De belastingdienst verstrekt alleen inkomensindicaties aan verhuurders die daar via het speciale portaal ‘inkomensafhankelijkehuurverhogingen.nl’ om verzocht hebben. Via de inkomensindicaties kan een verhuurder aan de weet komen of hij per 1 juli 2014 een huurverhoging mag vragen die hoger ligt dan de zogenaamde basishuurverhoging van 4%. Aan huishoudens met een inkomen tot € 34.085 mogen verhuurders niet meer vragen dan 4%. Huishoudens met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.602 kunnen een extra huurverhoging krijgen van 0,5%, waarmee hun huurverhoging op 4,5% uit kan komen. Huishoudens met een inkomen hoger dan € 43.602 kunnen te maken krijgen met 2,5% extra. Hun huurverhoging kan dus maar liefst 6,5% zijn.
De belastingdienst mag verhuurders alleen laten weten tot welke inkomenscategorie de bewoners van een opgevraagd adres horen. Exacte inkomensgegevens of namen van de betrokken bewoners worden niet verstrekt. Verhuurders mogen alleen inkomensindicaties opvragen voor adressen waar verhuurd wordt tegen een gereguleerde huurprijs. Van geliberaliseerde huurwoningen (met een huurprijs boven € 699,48 per 01-01-14) mogen zij geen inkomensindicatie opvragen. Dat dit niet mag wil helaas niet zeggen dat alle verhuurders deze regels naleven. De belastingdienst weet niet op welke adressen geliberaliseerd verhuurd wordt en kan dus ook niet controleren of het terecht is dat een verhuurder inkomensindicaties opvraagt.
Klachten leidden tot brief Vorig jaar zijn er door zowel verhuurders als de belastingdienst veel fouten gemaakt. De Woonbond en het College Bescherming Persoonsgegevens hebben daarover geklaagd bij het rijk. Als gevolg daarvan krijgen huurders dit jaar dus een brief toegestuurd, waarmee zij in elk geval geïnformeerd worden over het verstrek-
ken van inkomensindicaties aan hun verhuurder. Het is een beetje mosterd na de maaltijd, want de inkomensindicatie is dan al verstrekt en de huurder die bijvoorbeeld principiële bezwaren heeft tegen privacyschending kan geen bezwaar meer maken om te voorkomen dat zijn verhuurder de indicatie opvraagt. Wat de informerende brief van de belastingdienst wel mogelijk maakt, is dat huurders van wie ten onrechte gegevens zijn verstrekt, dit tijdig kunnen signaleren en in kunnen grijpen. Dit gaat om huurders in geliberaliseerde huurwoningen en in onzelfstandige huurwoningen (kamers, woonwagens en standplaatsen). In deze gevallen mogen verhuurders geen inkomensindicaties opvragen en mag de belastingdienst die niet verstrekken.
Bezwaar maken? Als de inkomensindicatie ten onrechte is verstrekt, kan een huurder schriftelijk bezwaar indienen bij de verhuurder en ook een melding doen bij de belastingdienst. De belastingdienst neemt maatregelen als een verhuurder misbruik maakt van de mogelijkheid om inkomensindicaties op te vragen. De melding kan gestuurd worden naar: Belastingdienst / Centrale Administratie, t.a.v. UMT Unit Inwinnen & Verstrekken van Gegevens, Postbus 1254, 7301 BM Apeldoorn.
Wat is en doet een huurdersvereniging of huurderscommissie? Een huurdersvereniging (HBV) of huurderscommissie (HC) vertegenwoordigt alle aangesloten huurders. De HBV of HC neemt het op als problemen tussen huurder en verhuurder optreden, die een huurder niet zelf met de verhuurder oplossen kan. Zij gaat aan tafel met de verhuurder om te praten over de huurverhoging en/of verhoging van de servicekosten, over de gevolgen die een sloopbesluit voor de huurders zal hebben, zoals de verhuizingen en de vergoeding verhuiskosten en noem maar op. Als de verhuurder een renovatie plant wordt gesproken over wat erbij komt kijken: ongemak, huurverhoging, enz. Wat de HBV of HC niet is, is een klachtenbureau of een activiteitencommissie om de huurders op iets anders te trakteren dan een kop koffie tijdens de jaarlijkse ledenvergadering.
De HBV-en en HC’s in Kerkrade zijn via hun overkoepelende huurdersraad aangesloten bij de Koepel en worden uitgenodigd voor de algemene ledenvergaderingen van de Koepel, waardoor zij invloed hebben op het beleid van de Koepel. Zij kunnen daar ook altijd terecht met vragen over het woningbouw- en huurbeleid in Kerkrade.
Bij de Koepel worden ook cursussen gegeven om de leden bij te scholen, want het huurdersrecht verandert soms. Het huurderswerk is en blijft interessant, vooral als men bereikt wat men nastreeft. Dus kom erbij! Het blijft boeiend!
Koepel r ond | 7
Woonbondreactie op de aanpassing Woningwet De Woonbond is het met minister Blok eens dat de werkzaamheden van woningcorporaties zich moeten toespitsen op het huisvesten van lagere en bescheiden middeninkomens. ‘Het kan immers niet de bedoeling zijn dat volkshuisvestelijk vermogen weglekt naar commerciële activiteiten’. Volgens
Woonbond wil daarom dat er geen sociale huurwoningen overgeheveld worden naar een commerciële tak en pleit voor een liberalisatieverbod.
de Woonbond moet in de novelle streng worden opgetreden tegen nevenac-
Geld mag niet weglekken
tiviteiten, maar moet het werkdomein ruimer worden omschreven door een
Naast het bezwaar tegen grootschalig liberaliseren van sociale huurwoningen vindt de Woonbond ook zeer ongewenst dat geld dat verdiend wordt aan de verhuur en verkoop van sociale huurwoningen overgeheveld kan worden naar een commerciële tak. Als een corporatie op commerciële basis woningen wil verhuren, vindt de Woonbond dat deze tak van het bedrijf zichzelf moet bedruipen. De Woonbond wil voorkomen dat volkshuisvestelijk vermogen weglekt naar de commerciële sector, zoals de afgelopen jaren is gebeurd.
hogere liberalisatiegrens en een ruimere doelgroep van corporaties. De Woonbond schrijft dit in een brief aan minister Blok over de novelle over de herziening van de Woningwet, waarin de plannen van de minister voor de corporatiesector staan beschreven.
sterke tendens naar liberalisatie en deze tendens wordt versterkt onder druk van de verhuurdersheffing. Over de geliberaliseerde woningen hoeven verhuurders namelijk geen heffing te betalen.
De bond is voorstander van een duidelijk afgebakend werkterrein voor de woningcorporaties, maar ziet de kerntaken ruimer dan de minister. Zowel de liberalisatiegrens als de inkomensgrens om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen, moeten wat de Woonbond betreft omhoog. Met betrekking tot de inkomensgrens verwijst de Woonbond naar de door de Kamer aangenomen motie, waarin verhoging van €34.000,- naar €43.000,- als wenselijk wordt genoemd. Door het verhogen van de liberalisatiegrens zouden corporaties ook woningen hebben om aan deze groep aan te bieden.
Als de corporaties gescheiden worden in een sociale en een commerciële tak gaan de geliberaliseerde woningen over naar de commerciële tak. Maar de minister geeft corporaties ook toestemming om sociale huurwoningen, die op basis van het aantal punten in de toekomst geliberaliseerd kunnen worden, over te hevelen naar de commerciële tak. De Woonbond vreest dat hiermee veel ‘te liberaliseren’ woningen worden overgeheveld en daarmee verdwijnen uit de sociale huursector. ‘Omdat wij nu al zien dat de sociale huursector door grootschalige verkoopprogramma’s en liberalisatie uitgehold wordt, zetten we in op een beleid dat voorkomt dat er (per saldo) geliberaliseerd wordt.’ Dit is tegen de afspraak in het regeerakkoord dat de sociale huursector in stand blijft. De
De noodzaak voor bezinning op het functioneren van de corporatiesector is duidelijk. Hun commerciële activiteiten hebben huurders de afgelopen jaren heel veel geld gekost. In de periode 2008-2012 is alleen al 800 miljoen euro verlies geleden op grondposities, 1,3 miljard op ‘verbindingen’ (commerciële dochterbedrijven van de corporaties) en rond € 1 miljard op projectontwikkeling. En de bedrijfslasten in de corporatiesector zijn nog steeds onacceptabel hoog.
Het gevaar van grootschalige liberalisering De Woonbond heeft ook kritiek op de plannen van de minister, omdat deze kunnen leiden tot grootscheepse liberalisatie van sociale huurwoningen. Er is nu al een
Huurdersinvloed De Woonbond vindt dat de zeggenschap van de huurders in de novelle er bekaaid af komt. De fundamentele discussie hierover zal plaatsvinden bij de parlementaire enquête. Vooruitlopend hierop zouden nu ook al stappen gezet moeten worden om de participatie van huurders op landelijk, lokaal en individueel niveau te versterken, bijvoorbeeld door het regelen van faciliteiten en instemmingsrechten voor huurdersorganisaties en invoering van het initiatiefrecht voor woningverbetering voor individuele huur.
8 | Koepel rond
Meer huisuitzettingen door huurachterstand In 2013 werden 6.980 huishoudens door de woningcorporatie het huis uitgezet omdat ze een huurachterstand hadden. Dat is 8 procent meer dan in 2012. Dit blijkt uit een enquête van Aedes onder 170 woningcorporaties. Steeds meer huurders komen in de financiële problemen, waardoor huurachterstanden toenemen. Het aantal huisuitzettingen lijkt samen te hangen met de sterk stijgende woonlasten van de laatste jaren, gekoppeld aan koopkrachtverlies. Ook in 2012 werden er meer huurders hun huis uitgezet dan het jaar ervoor. Het verschil tussen 2012 en 2011 bedroeg maar liefst 10 procent. Volgens Woonbonddirecteur Ronald Paping hebben de woningcorporaties een paar jaar kunnen voorkomen dat het aantal huisuitzettingen sterk steeg, maar is de rek eruit. ‘Met het huidige huurbeleid moet je vrezen dat het aantal huisuitzettingen volgend jaar nog weer ho-
De redactie vraagt de huurdersbelangenverenigingen om materiaal te sturen, dat eventueel gebruikt kan worden voor KoepelRond. Tevens vragen wij u bij een adreswijziging van uw huurdersbelangenvereniging, deze door te geven aan de redactie van KoepelRond. Bij voorbaat dank
ger ligt.’ Hij wijst er daarbij op dat steeds meer huurders in armoede leven en dat onderzoek van het RIGO uitwijst dat als de overheid het huidige huurbeleid doorzet er in 2017 900.000 hurende huishoudens in armoede leven.
Ook eenoudergezinnen Het zijn vooral alleenstaande huurders van 18 tot 60 jaar die op straat komen te staan. Maar ook alleenstaande jongeren tussen 18 en 30 jaar en eenoudergezinnen ondervinden dat een huurachterstand tot huisuitzetting kan leiden. Een deel van hen belandt in de opvang, maar heel veel gedupeerden zoeken onderdak bij familie of vrienden, ook al omdat opvanghuizen de toestroom niet aankunnen. Overigens houden niet alle woningcorporaties bij om welk type huishouden het gaat.
Nibud geeft nieuwe woonlastrichtlijnen
Zo kijkt men ook naar het bedrag dat huurders maximaal zouden mogen besteden aan woonlasten bij een bepaald inkomen. Enkele voorbeelden: • een gezin met 2 kinderen en een bruto inkomen van € 33.000 per jaar zou maximaal € 420 per maand aan woonlasten mogen besteden • een alleenstaande met een bruto inkomen van € 28.000 per jaar zou € 625 per maand aan woonlasten mogen besteden en bij € 22.000 per jaar nog € 525 per maand • een bijstandsmoeder met een minderjarig kind en een bruto inkomen van €18.000 per jaar zou € 480 per maand mogen besteden Aangezien veel huren al boven de hiervoor genoemde bedragen liggen en daarbij dan nog de kosten voor energie, servicekosten en gemeentelijke belastingen komen, is het geen wonder dat veel huurders onder de armoedegrens komen.
Het Nibud is het instituut dat informeert en adviseert over financiën van huishoudens.
Doordenkertje ‘Weet dat elke samenleving een samenwerking veronderstelt tussen de levenden, de overledenen en de nog niet geborenen. Welke wereld mijn kind zal erven weet ik niet. Wèl dat die zeker niet op de onze zal lijken. Een reden temeer om de sociaaldemocraten opnieuw te omarmen. Onder de mogelijkheden waar wij vandaag de dag kunnen kiezen is er niets beters voorhanden. Dit is niet het ideale systeem, maar toch het beste tot nu toe bekend.’ Arnaud Nilwik, freelance journalist
Koepel r ond | 9
Vragen
van huurders aan de woonbond
Hoe controleer ik de servicekosten? Hoe kan de huurder nagaan of de afrekening van de servicekosten door de verhuurder correct heeft plaatsgevonden? ‘Ook dit jaar kreeg ik in de zomer weer de afrekening van de servicekosten. De bedragen die worden genoemd en wat ik moet terugbetalen zijn voor mij echter op geen enkele manier te checken. Moet ik maar aannemen dat het klopt? Wat kan ik doen en waar moet ik op letten?’ Allereerst is van belang om na te gaan welke ‘service’ u met de verhuurder overeen bent gekomen, in het huurcontract en eventueel daarna nog. Ook als u de woning al huurt, kunt u met de verhuurder namelijk nog nieuwe service overeenkomen of oude schrappen. Als beide partijen het daarover eens zijn, kan dat. Het gaat er dus om welke service u met de verhuurder overeen was gekomen in het jaar waarop de afrekening betrekking heeft. Alleen de kosten van in dat jaar overeengekomen service mogen aan u worden doorberekend. De meest voorkomende servicekosten zijn individuele stookkosten, gemeenschappelijke elektra, klein onderhoud dat wettelijk voor rekening van de huurder is zoals ontstoppen binnenriolering, glazenwassen en vegen van schoorstenen en ventilatiekanalen, glasverzekering of –fonds, schoonmaak gemeenschappelijke ruimten, de huismeester en administratiekosten. Bij de doorberekening van de overeengekomen service geldt dat dit alleen de werkelijk door de verhuurder gemaakte kosten mogen zijn. De hoogte ervan moet bovendien redelijk zijn. Aangezien de kosten meestal over meerdere huurwoningen worden verdeeld, zal er ook een verdeelsleutel moeten zijn. Die kan in het huurcontract staan of op een andere manier schriftelijk zijn afgesproken. Is dat niet zo, dan dient er alsnog een redelijke verdeelsleutel voor de kosten te komen.
Winst maken mag niet Winst maken op de servicekosten mag de verhuurder niet. Om dit te controleren kan de huurder inzage vragen in alle rekeningen, contracten en andere documenten (bijvoorbeeld de rekeningen van het energie- of het schoonmaakbedrijf) die ten grondslag liggen aan de afrekening. Wettelijk is de verhuurder tot het geven van die inzage verplicht. Als u over alle onderliggende stukken en de verdeelsleutel beschikt, kunt de afrekening zelf controleren.
Geen duidelijkheid of geen inzage? Geven de afrekening en de onderliggende documenten toch niet de gewenste duidelijkheid of weigert de verhuurder inzage te geven in de stukken en/of de verdeelsleutel, dan kan een beroep worden gedaan op de huurcommissie en/of (zo nodig) de rechter. Beide kunnen op verzoek van de huurder vaststellen wat de huurder aan servicekosten moet betalen. Daarnaast kan de rechter de verhuurder verplichten inzage in de stukken te geven of een afrekening te verstrekken.
Surf eens naar www.meldpuntwarmtewet.nl De Warmtewet is onduidelijk en jaagt een grote groep huurders op hogere kosten. Verhuurders en leveranciers kennen vaak hun verplichtingen niet. Dat zijn in een notendop de bezwaren die de Woonbond te horen krijgt van huurders die te maken hebben met de nieuwe wet. De Woonbond heeft het Meldpunt Warmtewet (www.meldpuntwarmtewet.nl) gelanceerd en roept huurders op hun klachten hier te melden. Met de verzamelde klachten gaat de Woonbond naar Den Haag om te pleiten voor een verbeterde Warmtewet.
De Warmtewet geldt voor honderdduizenden bewoners die warm (tap-)water geleverd krijgen om hun huis te verwarmen. Vooral voor huurders met blokverwarming kan de wet nadeliger uitpakken dan voorheen. De Warmtewet beoogt de warmteontvangers te beschermen tegen onredelijke hoge tarieven van collectieve verwarmingssystemen, zoals stadsverwarming, blokverwarming en collectieve duurzame warmte (o.a. warmte/koudeopslag). Immers, mensen die warmte geleverd krijgen kunnen niet zomaar een andere leverancier kiezen, zoals dat wel bij gaslevering het geval is.
10 | Koepel rond
Woonbond en FNV pleiten voor huurmatiging FNV en Woonbond roepen de politiek en verhuurders op om meer oog te hebben voor de koopkrachtaantasting door gigantische huurverhogingen en maatregelen te nemen om te komen tot gematigde huurstijgingen. Het CPB lichtte dinsdag 18 maart zijn prognoses voor de Nederlandse economie toe. Nederland komt langzaam uit het diepe dal, na jaren van koopkrachtdaling. Woonbond en FNV constateren echter dat dit niet voor huurders geldt en bepleiten ervoor om de huren te matigen. Huurders leveren de komende jaren fors aan koopkracht in en steeds meer mensen dreigen hun huur niet meer te kunnen betalen. De Woonbond en de FNV kaartten al eerder aan dat de huren gematigd moeten worden. ‘In 2013 stegen de huren dankzij de jaarlijkse huurverhoging met gemiddeld 4,7%. De huur van cor-
Beste mensen, Huurdersfederatie de Koepel is bij de tijd: Wij zijn nu ook op facebook te vinden! Het is de moeite waard om een kijkje te nemen wie allemaal al bevriend is met de Huurdersfederatie de Koepel. Wees erbij en word ook onze vriend! U blijft op die manier op de hoogte van wat zo alles gedaan wordt op de dag van vandaag in het huurderswerk. Veel leesplezier!
https://www.facebook.com/ huurderswerkkerkrade?ref=hl
poratiewoningen steeg zelfs met 5% en per 1 juli gaan de huren weer omhoog. Dat betekent voor veel gezinnen dat zij hun huis niet meer kunnen betalen. Er zal dus een toenemende armoede ontstaan onder huurders, zij profiteren door de huurstijgingen helemaal niet van de koopkrachtvooruitzichten. De FNV en de Woonbond willen daarom dat de inflatiecorrectie voor huurders wordt bijgesteld, de huren worden gematigd en dat er op korte termijn een woonlastenmonitor komt’, aldus Heerts.
Onzekerheid over inkomen Volgens het CPB daalt de werkgelegenheid dit jaar toch nog weer verder. Ton Heerts, voorzitter FNV stelt dat teveel mensen in onzekerheid leven over werk en dus over hun inkomen. Wat betreft de FNV moet de groei verder omhoog door extra bestedingen en investeringen. Samen met de Woonbond pleit de FNV daarbij voor gematigde huurstijgingen.
Woonlastenmonitor Woonbond en FNV vinden dat er op korte termijn een woonlastenmonitor moet komen, zoals bepleit door de wethouders van de G32 gemeenten. Woonbonddirecteur Ronald Paping: ‘Als daaruit blijkt dat de koopkrachtontwikkeling van huurders achter blijft, zou dat consequenties moeten hebben voor het huurbeleid voor dit jaar zowel als de komende jaren.’
Woonlastenmonitor Kerkrade In Kerkrade worden de woonlasten sinds 2010 gemonitord. Tot en met 2012 echter alleen de (gemiddelde) uitgaven van de (gemiddelde) huurder. Inkomensgegevens zijn tot nu toe niet meegenomen in de woonlastenmonitor, zodat ook niet gezien kan worden wat de stijgende woonlasten echt betekenen voor de huurders in Kerkrade. De Werkgroep Woonlastenmonitor onderzoekt nog hoe inkomensgegevens verwerkt kunnen worden en of het überhaupt mogelijk is deze te achterhalen.
