LOCATIEONDERZOEK ONDERGRONDSE PARKEERGARAGE OV-KNOOPPUNT VOORBURG

LOCATIEONDERZOEK ONDERGRONDSE PARKEERGARAGE OV-KNOOPPUNT VOORBURG GEMEENTE LEIDSCHENDAM-VOORBURG

3 november 2009 074306633:0.8 E01032.000006

LOCATIEONDERZOEK ONDERGRONDSE PARKEERGARAGE

Inhoud 1 Inleiding____________________________________________________________________ 4 2 Locatie _____________________________________________________________________ 7 2.1 Verkeer en infrastructuur __________________________________________________ 8 2.2 Stedenbouwkundige situatie _______________________________________________ 9 3 Uitgangspunten en Randvoorwaarden _______________________________________ 11 3.1 Ter beschikking gestelde gegevens _________________________________________ 11 3.2 Algemene uitgangspunten________________________________________________ 12 3.3 Randvoorwaarden_______________________________________________________ 12 4 Doelgroepen en parkeerbehoefte____________________________________________ 14 4.1 Doelgroepen ___________________________________________________________ 14 4.2 Behoeftebepaling _______________________________________________________ 15 4.3 Parkeerbalans __________________________________________________________ 17 4.4 Mechanisch parkeren ____________________________________________________ 18 5 Milieu en bodem ___________________________________________________________ 19 5.1 Milieu _________________________________________________________________ 19 5.2 Bodemopbouw en bouwputprincipe________________________________________ 20 6 Locatie 1, Opa’s trapveldje __________________________________________________ 22 6.1 Zoekgebied ____________________________________________________________ 22 6.2 Uitgangspunten_________________________________________________________ 23 6.3 Ontwerp_______________________________________________________________ 24 6.3.1 Auto-ontsluiting __________________________________________________ 24 6.3.2 Voetgangersontsluiting ____________________________________________ 24 6.3.3 Stedenbouwkundige inpassing ______________________________________ 25 6.3.4 Milieu en bodem__________________________________________________ 26 6.3.5 Bomen __________________________________________________________ 27 7 Locatie 2, Stationsplein _____________________________________________________ 28 7.1 Zoekgebied ____________________________________________________________ 28 7.2 Uitgangspunten_________________________________________________________ 29 7.3 Ontwerp_______________________________________________________________ 30 7.3.1 Auto-ontsluiting __________________________________________________ 30 7.3.2 Voetgangersontsluiting ____________________________________________ 32 7.3.3 Stedenbouwkundige inpassing ______________________________________ 32 7.3.4 Milieu en bodem__________________________________________________ 34 8 Locatie 3, onder Prinses Mariannelaan________________________________________ 35 8.1 Zoekgebied ____________________________________________________________ 35 8.2 Uitgangspunten_________________________________________________________ 36

074306633:0.8

ARCADIS

2


8.3 Ontwerp_______________________________________________________________ 37 8.3.1 Auto-ontsluiting __________________________________________________ 37 8.3.2 Voetgangersontsluiting ____________________________________________ 38 8.3.3 Stedenbouwkundige inpassingen ____________________________________ 38 8.3.4 Milieu en bodem__________________________________________________ 39 9 Bouwkosten en exploitatie __________________________________________________ 40 9.1 Bouwkosten____________________________________________________________ 40 9.2 Exploitatieberekening ____________________________________________________ 41 9.2.1 Uitgangspunten exploitatieberekening ________________________________ 41 9.2.2 Resultaten exploitatieberekening ____________________________________ 43 10 Mogelijkheid capaciteitsuitbreiding __________________________________________ 44 10.1 Variant 1 ______________________________________________________________ 44 10.2 Variant 2 ______________________________________________________________ 45 10.3 Variant 3 ______________________________________________________________ 46 11 Multicriteria analyse ________________________________________________________ 47 11.1 Toelichting tabel ________________________________________________________ 48 11.2 Conclusies _____________________________________________________________ 49 12 Conclusies en aanbevelingen ________________________________________________ 50 12.1 Conclusies _____________________________________________________________ 50 12.2 Aanbevelingen__________________________________________________________ 51 Bijlage 1

Schetsontwerp lay-out garage ___________________________________________ 52

Bijlage 2

Schetsontwerp inrichting maaiveld _______________________________________ 59

Bijlage 3

Algemene uitgangspunten voor alle varianten t.b.v. bouwkostenraming ________ 63

Colofon_______________________________________________________________________ 64

074306633:0.8

ARCADIS

3


HOOFDSTUK

1

Inleiding

De gemeente Leidschendam-Voorburg werkt in samenwerking met diverse partijen aan het verbeteren van de transferfunctie en de ruimtelijke kwaliteit van de OV-knoop Voorburg. Het project bestaat uit meerdere deelprojecten, die onderdeel uitmaken van een integraal masterplan voor het hele stationsgebied. Op het programma staan onder meer de bouw van een parkeergarage en de reconstructie van het busstation. In dit kader heeft de gemeente ARCADIS de opdracht gegeven om een locatieonderzoek voor een ondergrondse parkeervoorziening rondom het Stationsgebied uit te voeren. Parallel aan deze studie voert Movares een studie uit naar de optimalisatie van de busvoorziening, en ontwikkelt het stedenbouwkundige bureau Posad de gebiedsvisie voor het Stationsgebied. Op deze wijze wordt de opgave multidisciplinair in gang gezet. Voor deze projecten is een subsidieregeling beschikbaar. De investeringskosten worden voor de helft gesubsidieerd vanuit het meerjarenplan Bereikbaarheidsoffensief Randstad (BOR) van het ministerie van Verkeer en Waterstaat. De andere helft wordt door de gemeente betaald. De gemeente Leidschendam-Voorburg stelt drie varianten voor, als locatie voor een ondergrondse parkeervoorziening. De locaties zijn, weergegeven in figuur 1.1: 1.

Onder opa’s trapveldje;

2.

Onder het voorplein aan de zuidkant van het station;

3.

Combinatie locatie Opa’s trapveldje en het voorplein.

074306633:0.8

ARCADIS

4


Figuur 1.1 Onderzoeklocaties

In dit rapport geven wij een inventarisatie van de mogelijkheden van deze verschillende locaties. Op basis van de resultaten kan door de gemeente een voorkeursbesluit worden genomen omtrent de meest gunstige locatie voor de parkeergarage, waarna een ontwerp voor de parkeergarage verder kan worden uitgewerkt. De opbouw van het rapport is als volgt: Een beschrijving van de onderzoekslocatie wordt in hoofdstuk 2 gegeven. In hoofdstuk 3 worden de gegevensinventarisatie en de uitgangspunten van de gemeente beschreven. Hoofdstuk 4 bevat een onderbouwing van de keuze van de doelgroepen en parkeerbehoefte voor het Stationsgebied. In hoofdstuk 5 worden de constructieve uitgangspunten voor de parkeergarage bepaald op basis van de beschikbare gegevens over milieu en bodemopbouw, die wij van de gemeente hebben ontvangen. In hoofdstuk 6 t/m 8 wordt per locatie gekeken naar de locatie specifieke ruimtelijke verkenning, waaruit de mogelijkheden voor een parkeervoorziening komen. Er is per locatie een globaal ontwerp opgesteld. Op basis van dit globale ontwerp hebben wij een globale kostenverkenning opgesteld. Aan de hand van deze kostenverkenning, hebben wij de exploitatiewaarde van de garage bepaald. Deze berekeningen worden in hoofdstuk 9 behandeld. In hoofdstuk 10 beschrijven wij de mogelijkheden per locatie van een eventuele toekomstige uitbreiding van de parkeercapaciteit met ca. 50 parkeerplaatsen.

074306633:0.8

ARCADIS

5


De varianten worden in hoofdstuk 11 middels een multi-criteria analyse met elkaar vergeleken. Hierin worden de aspecten van de eerdere hoofdstukken gebruikt als afwegingsfactoren. Ten slotte volgen onze conclusies en aanbevelingen.

074306633:0.8

ARCADIS

6


HOOFDSTUK

2

Locatie

Het gebied rondom het station Voorburg bevat diverse functies. Het merendeel bestaat uit woongebieden, kantoorgebieden, hotel en commercie. Dwars door het gebied loopt de Utrechtsebaan A12 en de spoorlijn Den Haag – Utrecht die parallel direct naast de snelweg ligt. Ten noorden van de A12 is het oude gedeelte van Voorburg te vinden. Dit gebied bestaat voornamelijk uit woonwijken met een lage bebouwingshoogte. Tevens bevindt zich hier het oude stadscentrum van Voorburg. Aan de zuidzijde van de A12 bevinden zich meer recente wijken. Deze wijken bestaan uit woongebieden en industriegebieden. Ten westen van het stationsgebied bevindt zich het kantoorgebied de Binckhorst. Dit gebied behoort tot de gemeente Den Haag. Figuur 2.1 Onderzoekslocatie

De onderzoeklocatie bevindt zich in het gebied ten zuidwesten van het station, tussen de Binckhorst, het centrum en de woongebieden. Het betreft een groengebied (Opa’s trapveldje), de Prinses Mariannelaan, en het Stationsplein.

074306633:0.8

ARCADIS

7


Afbeelding 2.1

Van linksboven naar rechtsonder: Kantoorpanden Stationsplein, Stationsplein, Prinses Mariannelaan, Opa’s trapveldje

2.1

VERKEER EN INFRASTRUCTUUR

OV-knoop Het station Voorburg heeft de functie van een stoptreinstation. Het station ligt verhoogd op het viaductniveau van de A12. Onder het viaduct op de Prinses Mariannelaan is een busstation te vinden voor de lijnen 23, 26, 30, en 46. Op het Stationsplein bevindt zich de eindhalte van tram 10 (Statenkwartier Den Haag – Voorburg Station NS).

Verkeer Direct naast het spoor loopt de snelweg A12. De open afritten naar de snelweg sluiten aan op de Maanweg-Prins Bernardlaan, een belangrijke verkeersader die dwars door Den Haag en Voorburg loopt. De belangrijkste verkeersweg vanaf de Maanweg-Prins Bernardlaan naar de Prinses Mariannelaan, waar de ontsluiting van het Stationsplein zich bevindt, wordt verzorgd via de Laan van Nieuw Oosteinde.

Loopstromen Er zijn twee belangrijke loopstromen rondom het stationsgebied. De eerste loopstroom is van de medewerkers van Binckhorst die met de trein en bus reizen. Deze doelgroep loopt via het park (Opa’s trapveldje) richting de Maanweg, waar de kantoorpanden zich bevinden. De tweede loopstroom is vanuit het stationsgebied richting het oude centrum, dat aan de noordoostzijde van het stationsgebied staan.

Huidige parkeergelegenheden Momenteel is onder het spoor een P+R terrein en blauwe zone aanwezig met een parkeercapaciteit van 265 parkeerplaatsen. Op dit terrein kan men gratis parkeren. De NS wil een groot deel van dit terrein in 2010 afsluiten en uitsluitend voor P+R bestemmen.

074306633:0.8

ARCADIS

8


De kantoorpanden en het hotel tegenover het station beschikken over een eigen ondergrondse parkeergarage. Deze garage is bedoeld voor abonnementhouders en hotelbezoekers. De parkeervakken op maaiveld voor deze gebouwen zijn betaald parkeren tijdens kantooruren. Bij de Binckhorst zijn er parkeergelegenheden aanwezig voor medewerkers. De meeste bedrijven beschikken over een eigen parkeerterrein of een ondergrondse garage.

2.2

STEDENBOUWKUNDIGE SITUATIE

Functies rondom het Stationsplein Tegenover het station bevinden zich kantoorpanden en het hotel Mövenpick. Naast het hotel is een klein tuincentrum gevestigd. Tussen de kantoorpanden en de Prinses Mariannelaan is een klein snackbar te vinden.

Huygensmuseum Ten oosten van het Stationsplein bevindt zich het Huygensmuseum. Het museum is een reconstructie van een deel van het oorspronkelijke ontwerp van Constantijn Huygens. Een andere deel van dit ontwerp is nu het Stationsplein geworden. De combinatie tussen groen en water speelt een belangrijke rol in de inrichting van het Huygensmuseum. Het hele tuinplan is consequent volgens de historische uitgangspunten ingericht. De verwachting met deze inrichting is dat de tuin rond 2016 haar beslotenheid zal bereiken. Hiermee wordt bedoeld dat de tuin en het huis beschut zal komen te liggen tussen 1

een grote variatie van vegetatie . Afbeelding 2.2 Situatie vroeger 2 en nu.

Groen en water Naast het Huygensmuseum bevinden zich rondom het onderzoeksgebied parken en een plein met verschillende karakters. De inrichting van het Stationsplein bestaat uit lineaire stroken die verkregen zijn vanuit het doortrekken van belangrijke stedenbouwkundige lijnen. De meeste invloed op de inrichting van het plein komen uit de lijnen van het Huygensmuseum, gekruist door de A12.

1

Bregman, B.; Zoeken naar harmonie, de reconstructie van Huygens’ buitenplaats Hofwijck; 2006;

http://www.hofwijck.nl/hofwijck/pdf/Artikel%20Cr%20mei%202006.pdf 2

http://www.hofwijck.nl/hofwijck/

074306633:0.8

ARCADIS

9


Een strook bestaat uit twee rijen bomen terwijl de andere bestaat uit een kunstmatige waterpartij. De parken in het gebied hebben een natuurlijk karakter. Op Opa’s trapveldje is de inrichting van het park gecombineerd met faciliteiten voor de bewoners zoals een speeltuin en voetbalveld, waardoor het park een open karakter heeft. Ten zuiden van de gebouwen op het Stationsplein bevindt zich een dichtbegroeid park met oude bomen en oppervlaktewater. Afbeelding 2.3

Links: dichtbegroeide park Rechts: Opa’s trapveldje

074306633:0.8

ARCADIS

10


HOOFDSTUK

3

Uitgangspunten en Randvoorwaarden 3.1

TER BESCHIKKING GESTELDE GEGEVENS De volgende gegevens hebben wij van de gemeente ontvangen: 1.

Basisondergrond GBKN [Stationsgebied onderzoek.dwg, d.d. 29 juni 2009];

2.

Studie naar de optimalisatie van busvoorziening station Voorburg [Ontwerptoelichting 2 0.doc, Ontwerp busstation voorburgvar1(2.0)-Layout1.pdf, Ontwerp busstation voorburgvar2(2.0)-Layout1.pdf, d.d. 6 juli 2009];

3.

Parkeertellingen in Voorburg door Grontmij [ParkeeronderzoekVoorburg.pdf, d.d. 15 juli 2009];

4.

Sonderingen [SCAN1654_000.pdf, SCAN1657_000.pdf, SCAN1658_000.pdf, SCAN1659_000.pdf, d.d. 16 juli 2009];

5.

Riooltekeningen en maaiveldhoogtes [554_Rio_2005-blad13[1].pdf, 554_Rio_2005blad14[1].pdf, d.d. 19 juni 2009];

6.

Parkeerbeleid in de woonwijken van Voorburg [090706 Parkeernota 2005_bijlage 1_Voorburg.doc, d.d. 6 juli 2009];

7.

Onderzoek parkeerterrein NS Voorburg, enquêtes en tellingen [ECORYS-Bureau DAM, d.d. 23 juli 2009];

8.

Documenten aanleg 150 kV kabel en bodemonderzoek [Corbulopark aanleg 150KV kabel.doc, d.d 29-7-09; Tekeningen: wk2977-5, wk2976-5, wk1499-5, d.d. 12 maart 2007];

9.

Bodemonderzoek Stationsplein te Voorburg [Stationsplein te Voorburg, gem. dossiers 40186, d.d. 27-7-09];

10. Funderingsadvies ten behoeve van het Cadettt Hotel Den Haag aan het Stationsplein te Voorburg [d.d.13 februari 1990]; 11. Functiegegevens voor parkeerbalans [Gegevens Adressen Voorburg Midden en Oud.xls, d.d. 13-8-2009; Woz_objecten_met_onderdeel_opp_tbv_parkeer.xls, d.d. 18-82009]; 12. Verkeersintensiteiten gemeente Leidschendam-Voorburg [Tel.Elek.Mariannelaan.Voorburg.0609.Conceptrapportage.pdf, Tel.Mariannelaan.Voorburg.0609. Tabellen.xls, Elek.Mariannelaan.Voorburg.0609. Tabellen.xls, d.d. 7-9-2009]; 13. Gegevens van perceel F8354 [betreft bijlage VIII uit een bodemonderzoek Emplacement Voorburg van Grondslag Milieukundig adviesbureau B.V. Titel en datum zijn niet bekend, waarschijnlijk 2006]; 14. Gegevens NS Saneringsgeval 5 [betreft bijlage IV uit een bodemonderzoek Emplacement Voorburg van Grondslag Milieukundig adviesbureau B.V. Titel en datum zijn niet bekend, waarschijnlijk 2006];

074306633:0.8

ARCADIS

11


15. Tekening “Vlekkenkaart NS-saneringsgeval 5 [uit rapportage “Emplacement Voorburg”, SBNS projectnummer 307004, Grondslag, 31 oktober 2006].

3.2

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN § Voor deze studie gaan wij uit van de bestaande situatie. § Het gaat om een openbare ondergrondse parkeergarage voor personenauto’s. § De garage voldoet aan de NEN 2443. § De grootte van een parkeervak is 2,5 x 5,0 m. § De garage moet de bereikbaarheid van Haaglanden faciliteren. Dit in verband met het verkrijgen van het BOR (Bereikbaarheidsoffensief Randstad) subsidie fonds. § Diepteligging garage ca. 1 m onder maaiveld in verband met terugbrengen van bomen en groenvoorzieningen bovenop de garage. Er is ca. 1 m grondpakket nodig voor bomen om goed te kunnen wortelen. § Diepteligging garage ca. 1,2 m onder maaiveld wanneer de garage een tramspoor kruist (eis HTM). § Archeologie valt buiten het bereik van dit onderzoek.

Het gewenste kwaliteitsniveau § Geen kolomvrije parkeergarage in verband met kostenbesparing § Wanden, vloer en kolommen geschilderd, dit kan eventueel in overleg met de toekomstige parkeerexploitant. § Geen doodlopende parkeerwegen. Doodlopende parkeerwegen zijn erg hinderlijk in openbare parkeergarage. Aan het einde van een doodlopende parkeerweg is het moeilijk manoeuvreren. Als blijkt dat alles vol is, is er geen ruimte om te keren, zodat achteruit gereden moet worden. Dit komt de verkeerscirculatie niet ten goede en kan tot opstopping leiden, hetgeen niet wenselijk is. Afbeelding 3.4 Referentie kwaliteitsniveau parkeergarage

3.3

RANDVOORWAARDEN

Hoogte gegevens De locatie bevindt zich op ca. 0,7 m + NAP. De grondwaterstand bevindt zich op ca. 0,4 m - NAP. Kabels en leidingen Dwars door het onderzoeksgebied wordt een 150 kV kabel aangelegd. [3.1.8] Omdat er van het gebied onvoldoende gegevens waren over de kabels en leidingen is door ARCADIS een aanvullende KLIC-melding uitgevoerd.

074306633:0.8

ARCADIS

12


Hieruit blijkt dat de meeste kabels en leidingen zich bevinden onder de weg van Prinses Mariannelaan en het Stationsplein. De drukste kruisingen van kabels en leidingen bevinden zich onder de ontsluiting van het Stationsplein en de snackbar De Stuut. In hoofdstuk 6 t/m 8 zal per locaties worden aangegeven welke belangrijke kabels en leidingen zich in het gebied bevinden. De gegevens van de KLIC-melding hebben we in een apart rapport gebundeld.

Kadastrale grenzen Het noordelijke deel van het stationsplein en de grond waar de snackbar De Stuut zich bevindt is eigendom van de NS. Opa’s trapveldje en het zuidelijke deel van het stationsplein is eigendom van de gemeente. Figuur 3.2 Het gearceerde gebied is grondeigendom van de NS

Spoorreservering Er moet ca. 12 m afstand gehouden worden vanaf de buitenste spoor in verband met een eventuele, toekomstige uitbreiding van het spoor van twee naar vier sporen.

074306633:0.8

ARCADIS

13


HOOFDSTUK

4

Doelgroepen en parkeerbehoefte 4.1

DOELGROEPEN Door Ecorys-Bureau DAM is in juli 2009 onderzoek verricht naar het gebruik van het P+R terrein onder het spoorwegviaduct te Voorburg [3.1.7]. Dit onderzoek geeft een goed beeld van de huidige gebruikersgroepen van het stationsgebied te Voorburg. De meeste parkeerders parkeren hier omdat ze naar hun werk gaan, namelijk 74%. 18% parkeert hier om te winkelen. De meeste parkeerders gaan lopend verder (75%), slechts 18% vervolgt de reis per trein. Op basis van deze gegevens kan geconcludeerd worden dat de volgende doelgroepen in het stationsgebied parkeren: § Werknemers; § Winkelend publiek; § P+R reizigers. Bewoners zijn duidelijk geen doelgroep. Dit komt doordat in de woonwijken een blauwe zone van kracht is, waarbij bewoners een speciale parkeerontheffing kunnen aanvragen. Gebleken is dat een groot deel van de werknemers uit de Binckhorst afkomstig zijn. Dit suggereert dat er momenteel een parkeertekort is op de Binckhorst of dat er onvoldoende gratis parkeerplaatsen beschikbaar zijn. De verwachting is dat als er in het gebied rondom het stationsplein regulering wordt ingevoerd, deze parkeerders elders een parkeerplek zullen gaan zoeken. Daarnaast is het zo dat de Binckhorst niet tot de gemeente VoorburgLeidschendam behoort en het daarmee voor de gemeente niet noodzakelijk is om deze parkeerders te faciliteren. Op grond hiervan is, in overleg met de gemeente, besloten om deze doelgroep niet als hoofddoelgroep in deze studie te betrekken. Om de winkeliers in het oude centrum tegemoet te komen, wil de gemeente graag dat er op maaiveld gratis parkeerplaatsen beschikbaar blijven. Deze vallen dan onder het regime van de blauwe zone. Deze plaatsen zullen dus vooral door kortparkeerders gebruikt worden. Op grond van bovenstaande uitgangspunten kunnen dus de volgende doelgroepen voor de parkeergarage bepaald worden: § P+R reizigers § Werknemers van het oude centrum § Bezoekers van het oude centrum met een verblijfsduur langer dan circa anderhalf uur.

074306633:0.8

ARCADIS

14


4.2

BEHOEFTEBEPALING Ten einde de noodzakelijke capaciteit van een te bouwen garage te berekenen moet het te verwachten gebruik worden bepaald. Daarvoor dient een parkeerbalans te worden opgesteld. In een parkeerbalans wordt met behulp van parkeernormen en aanwezigheidspercentages per functie het gebruik van de parkeervoorzieningen bepaald. Door het gebruik af te zetten tegen het aanbod aan parkeerplaatsen, ontstaat een beeld van het overschot respectievelijk te kort aan plaatsen. Voor een parkeerbalans is een compleet inzicht nodig in de functies in een gebied (aantallen woningen, winkels, kantoren en dergelijke) om de vraagzijde van de balans te berekenen en een compleet inzicht in het aanbod in hetzelfde gebied (de beschikbare openbare en private parkeerplaatsen). Deze normatieve benadering vraagt om een eenduidige afbakening van het te beschouwen gebied. Indien er aangrenzende gebieden met een afwijkend parkeerregime zijn, kan er sprake zijn van beïnvloeding van de parkeerbalans door vraag van buiten het beschouwde gebied. Soms kan een concreet onderzoek inzicht geven in het feitelijke gebruik en daarmee in de vraag naar parkeerplaatsen. In de huidige situatie rond het Voorburgse station blijkt dat het terrein ’s ochtends snel vol loopt met werkers. Een groot deel, ruim 75%3, vertrekt lopend naar zijn of haar werkplek. Voor het overgrote deel ligt deze werkplek in de Binckhorst. De reden waarom men niet daar, maar onder de Utrechtsebaan parkeert, komt ongetwijfeld omdat parkeren daar gratis is en onbeperkt. In dit geval is daarom duidelijk dat er beïnvloeding van het stationsgebied is vanuit de Binckhorst. Door deze beïnvloeding is onvoldoende plaats beschikbaar voor parkeerders die later op de dag komen als treinreiziger of bezoeker aan het centrum. De vraag hoeveel parkeerders nu geen plaats vinden, terwijl men wel zou willen parkeren is niet meetbaar. Dus is ook niet te bepalen hoeveel treinreizigers er nu geen parkeerplaats vinden. Omdat duidelijk is dat (in ieder geval) een deel van de plaatsen gebruikt wordt door parkeerders van buiten het centrum en de stationsomgeving (Binckhorst en P&R), is een goede gebiedsafbakening, waarbinnen de gehele vraag en het aanbod te bepalen niet eenduidig te maken. De parkeergarage is primair bedoeld voor het station en het centrum van Voorburg. Het meenemen van een deel van de Binckhorst is om die reden niet gewenst. Om toch een zo goed mogelijke benadering van de vraag te krijgen, is ervoor gekozen om een parkeerbalans voor het oude centrum van Voorburg te maken inclusief een aanname voor het P&R gebruik. Het Mövenpick Hotel en het kantoorgebouw van Deloitte en Dunea zijn buiten beschouwing gelaten, omdat deze over eigen parkeergelegenheid beschikken en er vanuit wordt gegaan dat deze voldoende capaciteit bezitten om de parkeervraag voor de functies op te vangen. Dit geldt ook voor het politiebureau aan de Parkweg. Het beschouwde gebied wordt omsloten door de Huijgensstreet, Westeinde en Stationsplein, de Parkweg, de Rozenboomlaan en de Vliet, zie figuur 4.3. Binnen dit gebied wordt immers primair geparkeerd voor het centrum en dus dienen al deze plaatsen meegewogen te worden in de parkeerbalans.

3

Op basis van onderzoek ECORYS-Bureau DAM

074306633:0.8

ARCADIS

15


Figuur 4.3 Scope parkeerbalans

Binnen het benoemde gebied zijn de belangrijkste, onderstaande functies en omvang in de parkeerbalans opgenomen. Functie

Tabel 4.1

Omvang

Woningen

Functies in parkeerbalans

688

Stuks

Detailhandel

8.670

M2

Kantoren

6.600

M2

440

M2

1.420

M2

Café/bar/discotheek/cafetaria Restaurant Huize Rustoord

70

Wooneenheden

Voor de bepaling van de vraag is gebruik gemaakt van de Parkeerkencijfers van het CROW4, stedelijke zone Centrum voor sterk stedelijke gebieden. Omdat in het gebied een vorm van parkeerregulering (blauwe zone) wordt gehanteerd, is de gemiddelde waarde uit de kencijfers voor de verschillende functies gehanteerd. Tevens zijn de zogenaamde aanwezigheidspercentages beschouwd. In beginsel is daarbij ook uitgegaan van de kencijfers, maar waar van toepassing is gebruik gemaakt van ervaringen en inzichten uit onze praktijk.

P+R Uit het onderzoek van Bureau DAM blijkt dat slechts 18% van de parkeerplaatsen wordt ingenomen door treinreizigers (48 plaatsen). Doordat het parkeerterrein tijdens de onderzoeksperiode al snel vol stond is niet met zekerheid te zeggen dat alle treinreizigers die dat wilde, ook daadwerkelijk (op het beschouwde terrein) een parkeerplaats vonden. Gezien de locatie en het huidige gebruik, is de vraag naar P+R parkeerplaatsen op 100 gesteld (twee maal de hoeveelheid gemeten parkeerplaatsen) tijdens kantoortijden en 40 buiten kantoortijden in de parkeerbalans.

4

Parkeerkencijfers – Basis voor parkeernormering, publicatie 182 CROW, Ede

074306633:0.8

ARCADIS

16


4.3

PARKEERBALANS In onderstaand overzicht is de vraag naar parkeerplaatsen weergegevens voor een aantal maatgevende momenten van de week, rekening houdend met de aanwezigheidspercentages. In de eerste kolom is het normatieve aantal plaatsen per functie weergegeven.

Tabel 4.2

Parkeerbehoefte

Overzicht parkeervraag

Normatief

Werkdag

Werkdag

Koop-

Zaterdag

Zaterdag

Zondag

Zondag

middag

avond

avond

middag

avond

middag

avond

Woningen

688

413

688

619

413

413

482

688

Bezoekers bewoners

206

21

206

155

103

206

144

206

Detailhandel

282

197

0

282

282

0

0

0

Kantoren

96

96

5

10

5

0

0

0

Café/bar/discotheek/cafe

22

9

20

20

17

22

10

17

128

51

115

115

38

128

51

115

42

25

42

38

25

25

29

42

100

100

40

40

40

40

40

40

1.564

912

1.116

1.279

923

834

756

1.108

taria Restaurant Huize Rustoord

P+R Totaal

Normatief zijn derhalve 1.564 plaatsen nodig binnen het onderzochte gebied. Door dubbelgebruik is de maximale gelijktijdigheid slechts 1.279 plaatsen groot. Om de parkeerbalans in evenwicht te krijgen zijn 1.279 plaatsen nodig. In het beschouwde gebied, inclusief de parkeerplaatsen onder de Utrechtsebaan zijn 894 openbare plaatsen beschikbaar5. Het aantal private plaatsen is niet exact bekend. Mede op basis van WOZgegevens is een schatting gemaakt dat er ruim 100 private plaatsen beschikbaar zijn voor de berekende vraag in het gebied. Samen met de openbare plaatsen bedraagt het aanbod dan circa 1.000 plaatsen. Op koopavond bedraagt het berekende tekort 279 plaatsen, op weekdagavonden 116 plaatsen en op zondagavond 108. Het berekende tekort bedraagt maximaal 279 parkeerplaatsen. Dit treedt echter uitsluitend op tijdens de koopavond. De ervaring in Nederland leert dat het bezoek aan de traditionele koopavond terugloopt als gevolg van de uitbreiding van het aantal koopavonden door onder andere supermarkten en doe-het-zelf ketens. De kencijfers zijn nog niet op deze ontwikkeling aangepast. De andere weekavonden geven daarom een beter beeld van de feitelijk te verwachten maximale vraag. De parkeerbalans houdt geen rekening met loopafstanden. Ook wordt geen rekening gehouden met frictieleegstand. In de praktijk is het ondenkbaar dat een automobilist die op zoek is naar een parkeerplaats ook daadwerkelijk de laatste vrije plaats zal vinden. Er is daarom een zekere mate van overcapaciteit nodig om het vinden van een plaats mogelijk te maken. De omvang van de gewenste overcapaciteit is onder andere afhankelijk van de mate van concentratie van de parkeerplaatsen, de infrastructuur, de bekendheid van parkeerders met de locatie en de verwijzingsmogelijkheden. Geadviseerd wordt in dit geval om een overcapaciteit van minimaal 15% op de vraag naar parkeerplaatsen door bezoekers te

5

Parkeeronderzoek Leidschendam-Voorburg, Grontmij 2004

074306633:0.8

ARCADIS

17


rekenen. Bezoekers kennen de buurt namelijk veel minder en je wilt voorkomen dat die eindeloos gaan rondrijden. Bewoners daarin tegen zijn bij uitstek specialist op het gebied van hun eigen parkeeraanbod. Ze kennen de buurt en vinden dus altijd wel een vrije plaats, vandaar dat de frictieleegstand over het aantal bezoekers wordt berekend. Uit de parkeerbalans blijkt dat deze vraag 428 plaatsen bedraagt (1.116 minus 688 plaatsen voor bewoners). De overcapaciteit bedraagt dus 64 plaatsen. Uitgaande van de capaciteitsvraag op de weekdag avond, bedraagt de additionele vraag derhalve 180 plaatsen. Wij achten dit het minimum. Bovenstaande punten in overweging nemend adviseren wij rekening te houden met een minimale extra capaciteit van 180 plaatsen en waar mogelijk enige extra capaciteit in verband met incidentele pieken in de vraag. Voor het ontwerp van de parkeergarage houden we derhalve rekening met een capaciteit van 180 tot 220 parkeerplaatsen.

4.4

MECHANISCH PARKEREN Door de gemeente is gevraagd of mechanische parkeren op deze locatie mogelijk is. Mechanisch parkeren heeft als belangrijkste voordelen dat het ruimtebeslag beperkt blijft en dat het een sociaal veilige oplossing is, omdat de gebruikers de parkeergarage niet in gaan. Belangrijk nadeel van mechanisch parkeren is de lange wachttijd in het geval van piekbelastingen. Vanuit dit oogpunt is het dan ook niet wenselijk om doelgroepen die zorgen voor piekbelastingen, zoals P+R reizigers en werknemers, te faciliteren in een mechanische parkeergarage. Op grond hiervan is er in dit onderzoek verder niet ingegaan op mechanische parkeeroplossingen.

074306633:0.8

ARCADIS

18


HOOFDSTUK

5

Milieu en bodem

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de bodem opbouw in het gebied en wat de consequenties hiervan zijn voor de toe te passen bouwwijze. Daarnaast is op basis van de beschikbare gegevens bekeken of de bodem in het gebied vervuild is en of sanering noodzakelijk is.

5.1

MILIEU Op basis van de aangeleverde informatie [3.1.13 – 15] en inventarisatie van de openbare gegevens uit Bodemloket kan het volgende geconcludeerd worden betreffende de vervuiling van de ondergrond. De beschikbaar gestelde gegevens zijn allen onderdelen van één (of eventueel meerdere) rapportages. Een beoordeling of onderzoeken goed zijn uitgevoerd kunnen wij daarom niet uitvoeren. Aangezien indirect kan worden afgeleid dat deze gegevens afkomstig zijn uit een bodemonderzoeksrapport uitgevoerd in opdracht van SBNS is de verwachting dat het onderzoek wel gedetailleerd en goed zal zijn uitgevoerd. Opgemerkt moet hierbij wel worden dat SBNS onderzoeken zich doorgaans alleen richten op eventuele verontreiniginggevallen die gerelateerd zijn aan spoorwegactiviteiten, en daarom niet het gehele gebied van de drie varianten omvat; § Het onderzoek van Grondslag dateert waarschijnlijk uit 2006. Dit zal – uitgaande van een bouwvergunningaanvraag voor 2011 – voldoende recent zijn om als actueel te worden beschouwd; § Bij Bodemloket zijn in het Stationsgebied twee bodemonderzoekgevallen geregistreerd. Eén onderzoek is uitgevoerd op het Stationsplein (Nemeog -terrein, onderzocht door diverse bureaus). Het andere onderzoeksgeval betreft het gebied ten noordwesten van de Prinses Mariannelaan, en is onderzocht door Grondslag. Dit betreft waarschijnlijk het onderzoeksrapport waaruit delen beschikbaar zijn gesteld. Het is niet bekend of ook andere bodemonderzoeken op de locaties zijn uitgevoerd; § Uit Bodemloket blijkt ook dat in de directe omgeving van het stationsgebied diverse (chemische) wasserijen geweest zijn. In het verleden hebben deze wasserijen vaker verontreinigingen met VCK’s (gechloreerde koolwaterstoffen zoals per en tri) veroorzaakt. Deze verontreinigingen kunnen tot grotere diepte in het grondwater zijn doorgedrongen en zich over honderden meter hebben verspreid. Zeker bij bouwputbemalingen kunnen deze grondwaterverontreinigingen – indien aanwezig – een factor zijn waar rekening mee gehouden moet worden; § Voor geen van de bodemonderzoeken zal gelden dat deze geschikt zijn als kwaliteitsverklaring voor de bij de bouw van de parkeergarage vrijkomende grond. Daarvoor moet een grondonderzoek uitgevoerd dat voldoet aan het Besluit bodemkwaliteit. Op basis van dit onderzoek kan bij de nieuwbouw de vrijkomende

074306633:0.8

ARCADIS

19


grond direct worden afgevoerd naar een daarvoor geschikte hergebruiklocatie. De afvoer van de vrijkomende grond kan aanzienlijke kosten met zich meebrengen; Geconcludeerd kan worden, dat op basis van de beschikbaar gestelde informatie, er geen volledig beeld gekregen kan worden van de bodemkwaliteit van de drie locaties. De verwachting is dat op alle drie de locaties sprake is van vervuiling. In hoofdstuk 6,7 en 8 is per locatie aangegeven welke milieukundige informatie er beschikbaar is van de betreffende locatie.

5.2

BODEMOPBOUW EN BOUWPUTPRINCIPE Ten tijde van het onderzoek was er bij de gemeente geen informatie beschikbaar over de bodemopbouw van de onderzoekslocaties. Er was echter wel een funderingsadvies van het Cadett Hotel (nu Mövenpick) gelegen aan het Stationsplein [3.1.10] beschikbaar. Omdat dit dicht gelegen is bij de onderzoekslocaties, is dit als uitgangspunt gehanteerd. Voor deze fase zijn deze gegevens voldoende om een indicatie van de bodemopbouw in het gebied te krijgen. In de vervolgfase zal echter aanvullend grondonderzoek moeten plaatsvinden.

Grondopbouw De opbouw van de grond kan als volgt worden beschreven: 0,70 m + NAP tot circa 2 à 4 m – NAP:

Een bovenlaag, bestaand uit fijnen matig fijn zand met geringe pakkingsdichtheid.

2 à 4 m –NAP tot circa 10 m –NAP:

Een vastere zandafzetting, met hier en daar minder vaste lagen.

10 m – NAP tot circa 15 m –NAP:

Een pakket dat nagenoeg geheel uit klei bestaat.

Vanaf 15 m –NAP:

Een vast zandlaag.

Bouwput principe Uitgangspunt is dat de parkeergarage ondergronds zal worden aangelegd. Om dit te realiseren is een bouwput noodzakelijk. Omdat er op maaiveldniveau weinig ruimte is voor een talud, ligt het voor de hand om damwanden te gebruiken als grondkerende constructie voor de bouwkuip. Door de damwanden door te zetten tot in de kleilaag kan een grotendeels waterdichte bouwkuip voor de bouwfase worden gekregen. De kleilaag zorgt hierbij dan voor een waterdichte horizontale bodemafsluiting van de bouwput. Dit wordt ook wel het polderprincipe genoemd. Wel zal er gerekend moeten worden op tijdelijke bemaling om het eventuele lekwater en kwel af te voeren. Het polderprincipe kan zowel bij een één als tweelaagse ondergrondse parkeergarage worden toegepast. Bij drie of meer ondergrondse parkeerlagen kan het polderprincipe niet worden toegepast. In dat geval is onderwaterbeton noodzakelijk, hetgeen zeer kostbaar is.

Keldervloer Het toepassen van een definitieve polder (het definitief benutten van de afsluitende kleilaag) kan vanuit kostenoogpunt aantrekkelijk zijn, omdat geen dure keldervloer met trekpalen en betonwand hoeft te worden aangelegd, maar volstaan kan worden met een bestrating, drainage en handhaving van de damwand. Hiertegenover staat wel dat er langere damwanden moeten worden toegepast en het feit dat over het ontrokken grondwater een heffing en een grondwaterbelasting per jaar moet worden betaald. Hetgeen extra exploitatiekosten geeft.

074306633:0.8

ARCADIS

20


Met betrekking tot het beleid van de Provincie Zuid Holland heeft een waterdichte betonconstructie de voorkeur. De damwandpolder past niet in het algemeen beleid van de Provincie. De Provincie kan een polderconstructie in het kader van de vergunningsplicht tegenhouden omdat hierbij permanent grondwater wordt onttrokken voor een beleidsmatig laagwaardig doel. Onze ervaring is dat de Provincie Zuid Holland maar heel zelden toestemming geeft. Daarom is er in deze fase uitgegaan van een betonnen keldervloer.

Uitvoeringsaspecten ten aanzien van omgevingshinder Tijdens het heien van palen en het intrillen van damwanden kunnen in de omgeving trillingen worden opgewekt. Deze trillingen kunnen tot hinder voor personen en tot schade aan de bebouwing of infrastructuur (spoor) leiden. Door de trillingen kunnen bovendien losgepakte zandlagen worden verdicht, wat bijvoorbeeld tot ontoelaatbare vervormingen aan infrastructuur (spoor) kan leiden. Over het algemeen kan gesteld worden dat voor het inbrengen en verwijderen van damwanden geen trillingsmaatregelen hoeven te worden genomen, indien de afstand tot de bebouwing circa 15 à 20 meter bedraagt. Voor het aanbrengen van funderingspalen geldt een straal van 30 meter. Binnen het invloedsgebied dienen maatregelen getroffen te worden om de trillingen te beperken, wat kostenverhogend is.

074306633:0.8

ARCADIS

21


HOOFDSTUK

6

Locatie 1, Opa’s

trapveldje 6.1

ZOEKGEBIED Het gebied is een park dat omsloten is door belangrijke hoofdwegen aan drie zijden en een woongebied aan de zuidwestkant. Door het park is een looppad aanwezig dat vooral wordt gebruikt door de werknemers van de Binckhorst als loopverbinding tussen het kantoorgebied en het station. Aan de kant van het woongebied fungeert het park als speeltuin voor buurtbewoners.

Afbeelding 6.5 Zoekgebied Opa’s trapveldje

Links onder: speeltuin Rechts onder: looppad richting de Binckhorst

074306633:0.8

ARCADIS

22


6.2

UITGANGSPUNTEN

Belendingen Aan de zuidzijde van het park zijn rijtjeshuizen te vinden. Deze woningen bestaan uit drie verdiepingen. Het park en de woningen zijn gescheiden door de Tuinluststraat. Water Een oppervlaktewater loopt langs het talud van de spoorlijn. Dit oppervlaktewater is verbonden met het water op het park ten zuiden van de kantoorgebouwen. Uitgangspunt is om uit de buurt van het water te blijven.

Groengebied Ten noorden van het waterpartij staat een rij met verschillende soorten bomen en planten op het spoortalud. Deze vegetatie bestaat uit grote bomen en zijn dicht op elkaar geplant. Afbeelding 6.6 Verschillende soorten vegetatie

Midden in het park is een gebouw voor scouting aanwezig. Aan de zuidzijde van het park liggen een speeltuin en een voetbalveld. Deze voorzieningen zijn gescheiden van het looppad door middel van een laag hek en een rij hoge bomen. Om zoveel mogelijk weerstand van bewoners te voorkomen wordt rekening gehouden met het behouden van de volgende aspecten: - Zoveel mogelijk bomen - Scouting gebouw - Speeltuin Uitgangspunt voor het ontwerp is het terugbrengen van groen op Opa’s trapveldje.

Verkeer en infrastructuur Het gebied is door drukke wegen omsloten. Aan de noordzijde van het gebied bevindt zich de snelweg A12. De westzijde is begrensd door de Maanweg, en aan de oostzijde grenst het park aan de Prinses Mariannelaan.

Kabels en leidingen Dwars door het park loopt hoogspanningsleiding en gasleiding. In verband met kosten wordt geprobeerd om uit de buurt van deze elementen te blijven.

074306633:0.8

ARCADIS

23


6.3

ONTWERP

Figuur 6.4 Variant 1 – layout garage

Alle uitgangspunten in overweging genomen blijkt het gebied van het voetbalveld de beste locatie voor een parkeergarage te zijn. De garage bestaat uit twee lagen, met een capaciteit van ca. 210 parkeerplaatsen. Het ruimtegebruik is ca. 29,5 m2 per parkeerplaats. De lay-out van de garage bestaat uit twee parkeerbeuken met eenrichtingsverkeer, met de ontsluiting in het midden van de garage.

6.3.1

AUTO-ONTSLUITING De ontsluiting van de parkeergarage is gepland op de drukke Prinses Mariannelaan ter hoogte van het begin van de rijbaanscheiding. Echter de intensiteit op de Prinses Mariannelaan is zodanig hoog (zowel gemotoriseerd als langzaam verkeer) dat het uit oogpunt van verkeersveiligheid en verkeersdoorstroming niet wenselijk is op deze plaats een extra aansluiting te realiseren op deze drukke weg. Deze aansluiting is dus verkeerskundig niet mogelijk. Daarbij vormt vooral het uitrijden van de parkeergarage richting de laan van Nieuw Oosteinde op piekmomenten veel conflicten, hier moet namelijk het fietspad, de rijbaan en de trambaan worden gekruist en er is geen ruimte in de middenberm om je hier op te stellen. Een andere mogelijkheid, namelijk het ontsluiten van de parkeergarage via Tuinluststraat, zal op veel weerstand van de bewoners stuiten. Daarnaast is het vanuit de oriëntatie gezien geen logische keuze. Het meeste verkeer zal namelijk van de laan van Nieuw Oosteinde komen. Om dan in de parkeergarage te komen moet deze eerst voorbij worden gereden. Daarnaast rijdt men dan ook weg van het bestemmingsgebied van de gebruikers wat ook niet logisch is.

6.3.2

VOETGANGERSONTSLUITING De trappenhuizen van de garage zijn aan de noordzijde gelegen en sluiten aan op een nieuw voetgangerspad, dat tevens in verbinding staat met de looproute naar de Binckhorst. De parkeergarage ligt op korte loopafstand van het station (ca. 150 meter), maar men dient wel de drukke Mariannelaan over te steken. In verband met de upgrading van de

074306633:0.8

ARCADIS

24


loopverbinding tussen het oude centrum van Voorburg en de Binckhorst wordt een nieuwe voetgangersoversteekplaats voor de Prinses Mariannelaan gerealiseerd. Hier dienen dan ook de voetgangers vanuit de parkeergarage met als doel het station of het oude centrum gebruik van te maken. De parkeergarage ligt relatief ver van het oude centrum van Voorburg af, namelijk ca. 500 meter, dit is over het algemeen voor centrumbezoekers te ver. Deze doelgroep zal op deze locatie dus slechts beperkt gebruik maken van de parkeergarage.

6.3.3

STEDENBOUWKUNDIGE INPASSING

Figuur 6.5 Variant 1 – maaiveld inrichting

Gezien de locatie van de garage wordt geprobeerd om de bovengrondse elementen zo minimaal mogelijk te houden, zodat ze het groene karakter van het park zo min mogelijk verstoren. De elementen waar rekening mee gehouden moet worden zijn: 1.

Trappenhuizen en lift

2.

Emissiepunt vervuilde ventilatielucht (h • 4,5 m)

3.

In- en uitrit

De voetgangersuitgangen zijn aan de noordzijde van de garage gelegen. Hierdoor kan het voetbalveld grotendeels teruggebracht worden bovenop de garage, waarschijnlijk in een kleinere vorm dan de huidige situatie. Het emissiepunt van de garage is in verband met regelgeving ca. 5 m hoog. Deze elementen worden ten noorden van de garage tussen de bomen geplaatst zodat deze geen overheersend beeld op het veld creëert.

074306633:0.8

ARCADIS

25


Afbeelding 6.7 Emissiepunten van ca. 5 m hoog zijn aanwezige elementen in de maaiveld inrichting

De in- en uitrit is langs de Prinses Mariannelaan gesitueerd voor herkenbaarheid. Voor dit gebied is gekozen voor een overdekte hellingbaan omwille van veiligheidsredenen, wanneer het voetbalveld teruggebracht wordt op de garage. Afbeelding 6.8 Overdekte in- en uitritten

6.3.4

MILIEU EN BODEM Op deze locatie wordt de parkeergarage circa 13 meter van de gevel van de woonhuizen gerealiseerd. Om de overlast voor bewoners zoveel mogelijk te beperken zullen maatregelen genomen moeten worden om de trillings- en geluidshinder zo veel mogelijk te beperken. Van deze locatie zijn geen milieukundig onderzoekgegevens beschikbaar. Er is enkel bekend dat het gebied ten noordoosten van het oppervlaktewater ernstig vervuild is. Dit betreft echter niet de locatie van de parkeergarage.

074306633:0.8

ARCADIS

26


6.3.5

BOMEN

Figuur 6.6 Mogelijk weg te halen bomen

Er wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met het behouden van bomen op deze locatie in verband met het groene karakter van het park. Echter is het niet mogelijk om alle bomen in dit gebied te handhaven. Ter plaatse van de auto ontsluiting van de garage langs de Prinses Mariannelaan, moeten een paar bomen verdwijnen. Nader onderzoek moet uitwijzen of deze bomen gekapt of elders op Opa’s trapveldje verplant kunnen worden. Er is bij de plaatsing van de parkeergarage voor gekozen om de garage zodanig te plaatsen dat kleinere bomen in plaats van grotere bomen (ten noorden van Opa’s trapveldje) weggehaald moeten worden. Afbeelding 6.9 Bomen op Opa’s trapveldje

074306633:0.8

ARCADIS

27


HOOFDSTUK

7

Locatie 2,

Stationsplein 7.1

ZOEKGEBIED Deze locatie beslaat het gebied van het Stationsplein, dat zich aan de zuidzijde van het treinstation bevindt. Het Stationsplein bestaat op dit moment uit een tweerichtingsverkeer weg, een tramlijn, een kunstmatige waterpartij en een groenstrook met bomenrijen.

Afbeelding 7.10 Zoekgebied Stationsplein

Links onder: tramhalte op het Stationsplein

Rechts onder: uitzicht naar het Stationsplein vanuit Westeinde

074306633:0.8

ARCADIS

28


7.2

UITGANGSPUNTEN

Belendingen Ten noordoosten van het plein is het station Voorburg aanwezig. Onder het spoor zijn er ook verschillende functies te vinden. Er moet ca. 12 m afstand gehouden worden tussen de garage en het spoor in verband met spoorreservering. Water De waterpartij op het plein is een kunstmatige waterpartij. De langgerekte vijver is een belangrijk element in het stedenbouwkundige plan van Carel Weber, dat in het verlengde van het poortgebouwtje van het Huygensmuseum is gepositioneerd om het stadsgezicht van Hofwijck te beschermen6. De diepte van deze waterpartij is ca 30 á 50 cm diep. Deze waterpartij heeft geen relatie met het omliggende oppervlaktewater. Uitgangspunt is dat deze waterpartij teruggebracht wordt op de garage.

Groengebied Naast de waterpartij is er een groene strook met rijen bomen aanwezig op het plein. Deze bomen zijn in dezelfde oriëntatie gepositioneerd als de waterpartij. Er wordt rekening gehouden met het terugbrengen van de bomen bovenop de garage. Verkeer en infrastructuur Ten zuiden van het Stationsplein bevindt zich de wegontsluiting met de Prinses Mariannelaan. Direct naast deze weg loopt de tramlijn 10. Uitgangspunt is om, in verband met de kosten, de bestaande tramlijn te handhaven.

Kabels en leidingen Onder het Stationsplein worden nieuwe hoogspanningsleidingen aangelegd. Het gaat om 3 150 kV kabels die zich op ca. 30 m –NAP bevinden. Verder zijn een aantal leidingen voor datatransport te vinden onder de weg Stationsplein en Westeinde.

6

Crimson, Architectural Historians, De Collectie; cultuurhistorischevisie naoorlogse stationsgebouwe;

Rotterdam, 2007.

074306633:0.8

ARCADIS

29


7.3

ONTWERP

Figuur 7.7 Variant 2a – layout garage

De lay-out van de garage is een trapezium, waarbij aan de noordzijde de ontsluiting is gesitueerd. De ontsluiting wordt aan het Westeinde geplaatst om zoveel mogelijk rechthoekige ruimte voor de parkeerplaatsen te behouden, wat ten goede komt aan een efficiënt ruimtegebruik in de garage. De garage bestaat uit twee lagen, met twee parkeerbeuken per laag. De capaciteit van de garage bedraagt ca. 205 parkeerplaatsen. Het ruimtegebruik bedraagt ca. 31,5 m2 per parkeerplaats. De garage kent eenrichtingsverkeer.

7.3.1

AUTO-ONTSLUITING Om de bestaande tramlijn niet te kruisen wordt de ontsluiting voor de garage op het Westeinde gesitueerd. Ontsluiting op het Westeinde is verkeerskundig gemakkelijk in te passen. Eventuele korte blokkades vanwege een wachtrij voor de inrit zijn op deze locatie acceptabel. Risico van ontsluiting op Westeinde is het genereren van sluipverkeer. Vanuit het noorden via de Herenstraat/Zwartepad en vanuit het zuiden via het Westeinde. Het Westeinde is geen drukke weg en de gebruikers van de parkeergarage zullen dus niet voor congestie zorgen op het Westeinde. Wel kunnen de grotere verkeersstromen nadelig werken voor de beleving van de omwonenden, vooral op piekmomenten. We hebben ook gekeken naar twee andere ontsluitingsmogelijkheden voor de garage, namelijk: - ontsluiting via het Stationsplein - ontsluiting vanuit de zuidoostzijde van de garage via het Westeinde.

074306633:0.8

ARCADIS

30


Ontsluiting via het Stationsplein Figuur 7.8 Variant 2b – layout garage

Deze optie resulteert in meer ruimtegebruik, en een doodlopende parkeerweg aan de zuidwest zijde van de parkeergarage. Hier moet men terugkeren of achteruit rijden wanneer er geen parkeerplaatsen in dit gedeelte van de garage beschikbaar is. Dit kan conflicten veroorzaken tijdens drukke periodes. Daarnaast moeten er extra kostbare maatregelen genomen worden, omdat de in- en uitrit van de garage de trambaan en tramhalte kruist.

Ontsluiting vanuit de zuidoostzijde via het Westeinde Figuur 7.9 Variant 2c – layout garage

Deze optie resulteert in een ongewenste rijrichting in de garage (rechtsom), kruisend verkeer en meer ruimtegebruik.

074306633:0.8

ARCADIS

31


Aangezien de bestuurder van de auto’s zich aan de linkerzijde bevinden, is rechtsom rijrichting ongewenst in verband met minder overzicht tijdens het maken van rechtsgaande bochten in de garage. Verder om doodlopende parkeerwegen te voorkomen is ten noorden van de toegangspoort een opening om de doorstroming van het verkeer te bevorderen. Het gevolg hiervan is het kruisen van uit- en ingaande verkeer bij de toegangspoort en een scherpe bocht. Aangezien de varianten 2b en 2c geen betere oplossingen kunnen bieden dan variant 2a, worden deze varianten niet verder behandeld. Voor dit locatieonderzoek nemen wij variant 2a als een locatievariant. De parkeergarage is gelegen aan het Westeinde; dit sluit niet aan bij de hoofdverkeersstructuur van het gebied. Het is dus van belang om vanaf de hoofdroute, de Laan van Nieuw Oosteinde, de Parklaan en de Prinses Mariannelaan, een duidelijk extra bebording te plaatsen met ‘parkeergarage centrum & P&R’. Afbeelding 7.11 Extra bebording zorgt voor herkenbaarheid

7.3.2

VOETGANGERSONTSLUITING De parkeergarage bevat twee trappenhuizen. Het trappenhuis aan de noordwestzijde is vooral bestemd voor de P+R gebruikers. De trappenhuizen bevinden zich op het Stationsplein. De loopafstand naar het station is dus 0 m. Het trappenhuis aan zuidoostzijde is in het bijzonder geschikt voor bezoekers van het oude centrum, de loopafstand is circa 100 meter. De parkeergarage op deze locatie zal in verband met de korte loopafstanden tot de gewenste locaties (nl. station en oude Centrum) goed gebruikt worden door de beoogde doelgroepen.

7.3.3

STEDENBOUWKUNDIGE INPASSING De garage is gelegen onder het Stationsplein, dat bestaat voornamelijk uit een lineaire inrichting, die aansluit op de buiteninrichting van het Huygens museum. De bovengrondse elementen die uit de garage komen, moeten deze bestaande lijnen respecteren. Hierom hebben wij de trappenhuizen en andere bovengrondse elementen op één lijn geplaatst tussen de groen en water strook. Deze bovengrondse elementen moeten zodanig ontworpen worden dat zij in de omgeving passen.

074306633:0.8

ARCADIS

32



Doordat de trappenhuizen midden op het plein komen, is de groenstrook minder breed geworden dan in de oorspronkelijke situatie. Voordeel hiervan is dat er een bredere strook openbare ruimte tussen groen en water gemaakt kan worden, dat kan functioneren als een verblijfsgebied. Op dit moment is hier alleen een smalle strook, bestaande uit een rij straatverlichting en een paar banken aan de noordzijde aanwezig. Afbeelding 7.12 Huidige situatie verblijfsgebied Stationsplein

Het Stationsplein kan in de nieuwe situatie uit twee gebieden bestaan; een verkeersgebied aan de westzijde en een verblijfsgebied aan de oostzijde richting het Huygensmuseum. Om de zichtlijnen te respecteren kan er voor gekozen worden om de bovengrondse elementen zo minimaal mogelijk te ontwerpen.

074306633:0.8

ARCADIS

33


Afbeelding 7.13 Transparante trappenhuizen

Een andere optie is om de aanwezigheid van deze lijnen te benadrukken door de elementen hoogwaardig uit te werken samen met een architect of kunstenaar. Afbeelding 7.14 Combinatie kunstwerk en functie

7.3.4

MILIEU EN BODEM De parkeergarage is circa 3 meter vanaf de trambaan gesitueerd. Om te voorkomen dat de trambaan tijdens de bouw gaat zetten, zullen aanvullende voorzieningen moeten worden genomen. Daarnaast ligt de parkeergarage ca. 13 m verwijderd van de kolommen van het spoorviaduct. Om zettingen van het viaduct te voorkomen zullen aanvullende voorzieningen in de bouwkuip moeten worden opgenomen. Wat betreft het bodemmilieu op deze locatie kan alleen geconcludeerd worden dat er bodemverontreiniging aanwezig is, maar over de noodzaak van bodemsanering, omvang van de verontreinigingen, tijdsconsequenties en kosten kan geen uitspraak worden gedaan.

074306633:0.8

ARCADIS

34


HOOFDSTUK

8

Locatie 3, onder Prinses Mariannelaan 8.1

ZOEKGEBIED De derde onderzoekslocatie beslaat het gebied het Stationsplein, de Prinses Mariannelaan en een stuk van Opa’s trapveldje. Deze locatie bestaat uit een tal van functies: groengebied met oppervlaktewater, verkeersknooppunt, en een snackbar met parkeerterrein.

Afbeelding 8.15 Zoekgebied onder Prinses Mariannelaan

Links onder: Prinses Mariannelaan

Rechts onder: snackbar de Stuut

074306633:0.8

ARCADIS

35


8.2

UITGANGSPUNTEN

Belendingen Ten oosten van de Prinses Mariannelaan is de kleine snackbar ‘De Stuut’ aanwezig. De snackbar bevindt zich in een permanent gebouw. Uitgangspunt is om uit de buurt van dit gebouw te blijven. Water Ten zuiden van de ontsluiting van het Stationsplein bevindt zich natuurlijk oppervlaktewater. Dit water is verbonden met het oppervlakte water langs Opa’s trapveldje via een duiker onder de Prinses Mariannelaan. Wanneer er onder het water gebouwd wordt, moeten er voorzieningen getroffen worden om de waterverbinding te herstellen.

Groengebied Aan de noordwestzijde van de Prinses Mariannelaan bevindt zich Opa’s trapveldje. Uitgangspunt is om zoveel mogelijk uit de buurt van groen te blijven, en om zoveel mogelijk bomen te herplanten wanneer deze weg moeten door de garage.

Verkeer en infrastructuur De locatie is een verkeersknooppunt voor auto’s, bussen, tram, fietsen en voetgangers. De opbouw van de Prinses Mariannelaan op dit gebied is als volgt: Trottoir – fietspad – tweebaansautoweg – oprit Stationsplein – trambaan – tweebaans autoweg – berm + ontsluiting Stationsplein – fietspad – Stationsplein. De weg is ca. 40 m breed. Figuur 8.11 Prinses Mariannelaan

Uitgangspunt is om de garage gefaseerd te bouwen om de verkeersdoorstroming op de Prinses Mariannelaan te behouden. Daarnaast is er ruimte nodig om de infrastructuur te verleggen. Gefaseerd bouwen heeft als gevolgen een langere bouwtijd en complexere bouwmethode.

Kabels en leidingen De Prinses Mariannelaan is een belangrijke hoofdweg. Onder de hoofdweg bevinden zich een groot aantal kabels en leidingen. Deze bestaan voornamelijk uit kabels voor datatransport, riool- en waterleidingen.

074306633:0.8

ARCADIS

36


Daarnaast liggen er ook belangrijke kabels en leidingen (zoals hoogspanningsleiding en gasleiding) in de dwarsrichting van de Prinses Mariannelaan tussen Opa’s trapveldje en het Stationsplein. Wanneer de parkeergarage op deze locatie wordt gebouwd, moet er rekening gehouden worden met het omleggen van deze kabels en leidingen en de daarbij behorende hoge kosten en procedures.

8.3

ONTWERP

Figuur 8.12 Variant 3 – layout garage

De garage bestaat uit twee lagen met ca. 200 parkeerplaatsen. De lay-out van de garage bestaat uit twee parkeerbeuken met de ontsluiting aan de noordzijde geplaatst. Het ruimtegebruik per parkeerplaats bedraagt ca. 29,8 m2.

8.3.1

AUTO-ONTSLUITING De ontsluiting van de garage bevindt zich ter plaatse van de huidige ontsluiting van het bestaande parkeerterrein achter de snackbar. Hierdoor is de huidige ontsluiting voor de snackbar gehalveerd tot een ontsluiting vanuit de zuidzijde. Dit parkeerterrein is alleen bestemd om de snackbar te faciliteren. Een ontsluiting via het Stationsplein is verkeerskundig goed in te passen omdat hier al een bestaande ontsluiting van een parkeerterrein is gelegen. Aandachtspunt is wel de kruising van de Prinses Mariannelaan en het Stationsplein (zowel veel gemotoriseerd verkeer als veel langzaam verkeer). De verwachting is dat het kruispunt deze kleine toename van het verkeer wel kan verwerken. Indien een groot deel van het verkeer richting de parkeergarage vanuit het noorden komt dus via de Prinses Mariannelaan dan kan het linksaf vak op de Prinses Mariannelaan richting het Stationsplein ontoereikend zijn. Vooral in de spits aangezien er dan veel verkeer op de Prinses Mariannelaan rijdt.

074306633:0.8

ARCADIS

37


De parkeergarage is lastig te realiseren omdat deze onder een drukke weg en een tramlijn dient te worden aangelegd. Fasering in de bouw is hier van groot belang. Het volledig afsluiten van de Prinses Mariannelaan is niet aan te raden aangezien dit een belangrijke doorgaande verbinding is. Het is mogelijk om de weg deels af te sluiten door het aantal rijstroken te verminderen. Echter, dit dient wel gecombineerd te worden met een alternatieve route voor doorgaand verkeer (in overleg met de gemeente moet gekeken worden of dit mogelijk is). Daarnaast dient bekeken te worden in hoeverre de tramlijn eventueel tijdelijk verplaatst en/of deels kan worden opgeheven.

8.3.2

VOETGANGERSONTSLUITING De trappenhuizen van de parkeergarage komen uit op beide kanten van de Prinses Mariannelaan. Het oostelijke trappenhuis bevindt zich op het drukke gedeelte van het Stationsplein. Hiervandaan heeft men een goed overzicht van het openbaar vervoer (tram, bus, en treinstation). Het andere trappenhuis bevindt zich aan de westzijde van de Prinses Mariannelaan. Er moet extra voorzieningen gemaakt worden voor de bezoekers om over te steken richting het station. Vanuit de voetgangersontsluiting is de loopafstand naar het centrum ca. 300 m. Aandachtspunt is de oriëntatierichting van het oude centrum die niet duidelijk is, omdat het station het uitzicht belemmerd, daarom is een goed bewegwijzering noodzakelijk.

8.3.3

STEDENBOUWKUNDIGE INPASSINGEN


De ontsluitingen van deze variant bevinden zich op een druk knooppunt van het Stationsplein. De bovengrondse elementen moeten zodanig ontworpen worden dat het geen belemmering vormt, maar tegelijkertijd moeten deze elementen ook herkenbaarheid uitstralen. Dit is heel erg belangrijk in deze variant aangezien het een druk knooppunt is met weinig beschikbare ruimte.

074306633:0.8

ARCADIS

38


Afbeelding 8.16 Transparantie en bebording dragen bij aan een goede oriëntatie

Naast het ontwerp van de bovengrondse elementen, moet er ook aandacht worden besteedt aan de inrichting van de openbare ruimte op maaiveld, zodat men naar zijn bestemming kan komen op een efficiënte en veilige manier. Bij het inrichten van de looproutes kan er gedacht worden aan aspecten zoals materialisatie, verlichting, etc. om de herkenbaarheid van de bestemming (voornamelijk het oude centrum dat zich achter het station bevindt) duidelijk te maken. Afbeelding 8.17 Materialisatie van het maaiveld kunnen de looproute bepalen

Er wordt geprobeerd om zoveel mogelijk bovengrondse elementen niet op een drukke plek rondom het Stationsplein te plaatsen. Zo is het emissiepunt van de garage in Opa’s trapveldje tussen de bomen gesitueerd.

8.3.4

MILIEU EN BODEM Omdat de parkeergarage deels onder de Prinses Mariannelaan en de trambaan wordt gebouwd zullen aanvullende voorzieningen getroffen moeten worden om te voorkomen dat de weg en trambaan tijdens de bouw te veel gaan zetten. Daarnaast moet het constructieve ontwerp van de garage te allen tijden rekening houden met de trilling en verzakkingen van de weg na het realiseren van de garage. Een ander aandachtspunt is het behouden van de snackbar De Stuut die zich naast de garage bevindt. Hiertoe moeten ook extra constructieve maatregelen genomen worden om zettingen van de snackbaar te voorkomen. Wat betreft het bodemmilieu op deze locatie kan alleen geconcludeerd worden dat er bodemverontreiniging aanwezig is, maar over de noodzaak van bodemsanering, omvang van de verontreinigingen, tijdsconsequenties en kosten kan geen uitspraak worden gedaan.

074306633:0.8

ARCADIS

39


HOOFDSTUK

9

Bouwkosten en

exploitatie

In dit hoofdstuk zal eerst ingegaan worden op de bouwkosten van de parkeergarages op de drie onderzoekslocaties, daarna zullen de uitgangspunten van de exploitatieberekening worden besproken, waarna wordt ingegaan op de resultaten van de exploitatieberekening.

9.1

BOUWKOSTEN Van de verschillende parkeervarianten zijn globaal de investeringskosten geraamd. De investeringskosten bestaan uit: § Bouwkosten; Dit zijn de kosten die gemaakt moeten worden om de parkeergarage daadwerkelijk te bouwen § Financieringskosten; Dit betreft de rentekosten van het te investeren bedrag § Advieskosten; hieronder vallen de ontwerpkosten van de parkeergarage en de aanvullende onderzoeken die nodig zijn. § Leges; Voor de financierings- en advieskosten, leges is een toeslagpercentage van 20% op de bouwkosten gehanteerd. In de berekeningen is uitgegaan van prijspeil 2009. Tot de investeringskosten behoren niet: § Kosten voor ar § archeologisch onderzoek; § Saneringskosten; § Grondverwervingskosten; § Sloopkosten ( uitgangspunt is een bouwrijp terrein); § Kosten voor het omleggen van kabels en leidingen; § Omleggen infrastructuur; § Kosten ten aanzien van aanvullende maatregelen om trillings- en zettingshinder van belendingen te voorkomen; § B.T.W. In bijlage 3 is een nader overzicht van de uitgangspunten van de bouwkostenraming opgenomen. In tabel 9.3 zijn de investeringskosten van de verschillende varianten weergegeven.

074306633:0.8

ARCADIS

40


Tabel 9.3 Overzicht bouwkosten

Variant 1

locatie Opa's

210 plaatsen

€ 8.820.000

205 plaatsen

€ 9.360.000

200 plaatsen

€ 12.480.000 (excl.

trapveldje Variant 2

onder het Stationsplein

Variant 3

onder de Prinses Mariannelaan

omleggen kabels en leidingen)

De parkeergarage op locatie 1 heeft de laagste bouwkosten, dit is onder andere te verklaren door het feit dat deze parkeergarage het gunstigste ruimtegebruik heeft van de drie parkeergarages, namelijk 29,5 m2 per parkeerplaats, tegen 31,5 m2 en 29,8 m2 per parkeerplaats. (zie hoofdstuk 6, 7 en 8). De parkeergarage op locatie 3, is de duurste parkeergarage. De hogere kosten worden onder andere veroorzaakt door de benodigde fasering en relatief ongunstig ruimtegebruik. Daarnaast speelt nog mee dat bij variant 3 veel kabels en leidingen omgelegd moeten worden. Dit is echter niet in de kosten opgenomen.

9.2

EXPLOITATIEBEREKENING De exploitatieberekening geeft een overzicht van de te maken kosten en inkomsten van de parkeergarage gedurende de exploitatieperiode. Om de huidige waarde van toekomstige kasstromen uit te drukken in euro’s van nu dienen de toekomstige kasstromen netto contant te worden gemaakt. DEFINITIE CONTANTE WAARDE Om de huidige waarde van een toekomstige kasstroom uit te rekenen komt de factor rente of rendement aan bod. Immers , het verschil tussen € 1000,- nu verdienen ten opzichte van € 1000,over twee jaar verdienen is twee jaar rente. Een voorbeeld € 1000,- kan op een bankrekening tegen bijvoorbeeld 6% rente per jaar worden gezet. Na twee jaar is het saldo op de bankrekening € 1.000,- * 1,06*1,06 = € 1.123. Stel, dat het saldo in jaar 2 €1.000,- geweest zou zijn en de rentevergoeding 6%. Dan is die € 1.000,- die over twee jaar van de bank wordt ontvangen nu waard: € 1.000,- / ( 1,06*1,06) = € 890,-. Dit laatste wordt ook wel de contante waarde genoemd.

Op basis van de gehanteerde uitgangspunten is de zogenaamde Netto Contante Waarde (NCW) van de parkeerexploitatie per 2013 ( het openingsjaar) berekend. Een negatieve waarde betreft een onrendabele top. De lasten zijn dan hoger dan de opbrengsten na afloop van de begrote exploitatieperiode. Een positief getal betekent een rendabele top. De opbrengsten zijn hoger dan de lasten na de begrote exploitatie periode.

9.2.1

UITGANGSPUNTEN EXPLOITATIEBEREKENING

Scenario’s Omdat de verwachte doelgroepen vooral langparkeerders en P+R reizigers zijn (zie hoofdstuk 4), maakt betaald parkeren of een blauwe zone op maaiveld niet veel uit voor het gebruik van de parkeergarage. Kortparkeerders kunnen ook bij betaald parkeren voldoende ruimte op straat vinden. Langparkeerders hebben zowel bij een blauwe zone, als bij betaald parkeren (uitgaande van een parkeerduur beperking) eigenlijk geen andere keuze dan in de

074306633:0.8

ARCADIS

41


garage te gaan staan. Wel maakt het uiteraard uit of er opbrengsten op straat worden gegenereerd, maar die inkomsten vallen buiten het bereik van dit onderzoek. Ongetwijfeld brengt de komst van de parkeergarage een dynamiek in de omgeving teweeg, die een betere bezetting rechtvaardigt dan nu – voorzichtigheidshalve - is aangenomen. Denkbaar is bijvoorbeeld dat een deel van de kortparkeerplaatsen op straat in het centrum minder gebruikt gaan worden. Dan wel dat door andere ontwikkelingen in het centrum extra parkeerdruk ontstaat die in de parkeergarage wordt opgevangen. Dit soort ontwikkelingen zullen een positieve invloed hebben op het toekomstige gebruik van garage. Om die reden is, wordt naast een neutraal scenario ook een positiever scenario berekend. Voor het positieve scenario is dan ook aangenomen dat de groei van het gebruik van de parkeergarage gedurende de eerste 10 exploitatiejaren met 10% per jaar groeit, i.p.v. 5%.

Start exploitatie Aangenomen is dat de parkeergarage per 1 januari 2013 operationeel is. Alle kosten en opbrengsten zijn berekend op prijspeil 2012. Toekomstige parkeerders De behoeftebepaling voor de parkeergarage is eerder beschreven in hoofdstuk 4. Variant 1 (Opa’s trapveldje) ligt het verst verwijderd van het station en het oude centrum van Voorburg. Omdat in het algemeen geldt dat een grotere loopafstand tot het einddoel van invloed is op het aantal parkeerders, zullen de primaire doelgroepen waarvoor de garage bedoeld is in variant 1 naar verwachting minder parkeren dan in de andere varianten. Deze variant ligt echter dichter tegen de Binckhorst en zal om die reden meer parkeerders van daar trekken. Uit het onderzoek van ECORYS bleek immers dat een substantieel deel van de parkeerders onder de Utrechtsebaan te voet naar het werk vertrok. Het bepalen van de toekomstige parkeerproductie (het aantal parkeeruren dat per jaar zal worden verkocht) wordt in dit geval bemoeilijkt, omdat momenteel geen parkeerregulering van kracht is. Bij invoering van een regulerend parkeerregime zal weliswaar naar verwachting een groot deel van deze groep vertrekken, maar een klein deel zal toch parkeren in de nieuwe garage. Dit geldt overigens in zekere mate ook voor de P+R reizigers. Ook zij hebben de mogelijkheid om bij een ander station gratis te parkeren in plaats van betaald bij station Voorburg. Ervaringen elders in het land bevestigen dit. Op basis van referentiegegevens en inschattingen van het toekomstige gebruik, is de parkeerproductie voor de verschillende varianten bepaald. In onderstaand schema zijn de belangrijkste aannames weergegeven: incidentele

abonnees

parkeerders

aantal

aantal uur per

jaarabonnement

jaar

en

Variant 1

25.000

24

40.000

50

Variant 2

50.000

10

50.000

60

Variant 3

30.000

14

40.000

55

Tabel 9.4 Aannames parkeerproductie

P+R incidenteel aantal dagen per

P+R abonnees aantal per jaar

jaar

De omvang van de parkeergarage biedt de mogelijkheid voor meer gebruik. Omdat de verwachting gerechtvaardigd is dat onder andere door de toename van het autobezit en – gebruik de vraag naar parkeerplaatsen zal groeien, is gedurende de eerste tien jaar een jaarlijkse groei met 5% aangenomen.

074306633:0.8

ARCADIS

42


Parkeertarieven De te hanteren parkeertarieven zullen moeten worden afgeleid van wat ‘gebruikelijk’ is in de regio, waarbij rekening wordt gehouden met de ligging en concurrentiepositie. De volgende (meest voorkomende) kortparkeertarieven gelden in parkeergarages in de regio: Tabel 9.5 Referentie parkeertarieven

Stad

uurtarief

Den haag centrum

€ 2,50 - € 2,80

Delft

€ 1,90

Rijswijk

€ 1,50

Zoetermeer

Drie uur gratis, daarna € 1,50

De volgende tarieven (allen inclusief btw, prijspeil 2009) zijn aangenomen: Tabel 9.6 Aanname parkeertarieven

Parkeersoort

tarief

Kortparkeren

gemiddeld € 1,50 per uur

Abonnement

€ 1.200 per jaar

P+R incidenteel

€ 4,50 per dag

P+R abonnement

€ 720 per jaar

Financiering en restwaarde De looptijd van de financiering bedraagt 40 jaar en is gelijk aan de aangenomen exploitatieperiode. Er is geen restwaarde voor de parkeergarage na 40 jaar aangenomen. De financiering is annuïtair aangenomen tegen een rentepercentage van 5%.

Exploitatiekosten De aangenomen exploitatiekosten bestaan uit de kosten voor toezicht, onderhoud en alle overige kosten die noodzakelijk zijn om de parkeergarage operationeel te houden. Hierbij is aangenomen dat er geen personeel continu in de parkeergarage aanwezig is. Toezicht wordt ‘op afstand’ uitgevoerd.

9.2.2

RESULTATEN EXPLOITATIEBEREKENING De netto contante waarde van de drie varianten is weergegeven in tabel 9.7: Scenario 1: neutraal

Scenario 2: positief

Variant 1

-/- € 6,6 miljoen

-/- € 3,1 miljoen

Variant 2

-/- € 5,6 miljoen

-/- € 1,3 miljoen

Variant 3

-/- € 10,4miljoen

-/- € 6,4 miljoen

Tabel 9.7 Netto contante waarde

Beide scenario’s betreffen allemaal negatieve waardes, wat inhoudt dat de lasten groter zijn dan de opbrengsten gedurende exploitatieperiode. De gemeente zal dus geld moeten investeren in de bouw en exploitatie van de parkeergarage. Variant 2 geeft bij beide scenario’s de minst negatieve waarde, dit komt vooral door het feit dat deze parkeergarage zeer goed gelegen is voor centrumbezoekers. De kortparkeerders die per uur betalen leveren t.o.v. abonnementhouder en P+R gebruikers relatief veel op. Variant 3 is de meest ongunstige variant, dit komt voornamelijk door de hoge investeringskosten, wat in het model vertaald wordt in hoge financieringskosten.

074306633:0.8

ARCADIS

43


HOOFDSTUK

10

Mogelijkheid capaciteitsuitbreiding

Hieronder wordt gekeken naar de ruimtelijke consequenties van een uitbreiding van ca. 50 parkeerplaatsen. Voor alle varianten geldt dat onrendabele top meer negatief zou worden omdat het parkeeraanbod toe neemt terwijl de parkeervraag hetzelfde blijft. Kortom, de kosten worden groter terwijl de opbrengsten hetzelfde blijven.

10.1

VARIANT 1

Figuur 10.14 Mogelijke uitbreiding variant 1

Wanneer er ca. 50 parkeerplaatsen toegevoegd wordt aan de huidige capaciteit, kan de garage aan de lengte richting verlengd worden. Gevolgen hiervan zijn: § Geen ruimte om speeltuin te behouden tijdens de bouw § Extra trappenhuis nodig

074306633:0.8

ARCADIS

44


10.2

VARIANT 2

Figuur 10.15 Uitbreiding variant 2

Gezien de beschikbare ruimte onder het Stationsplein is het niet mogelijk om een capaciteitsuitbreiding van 50 parkeerplaatsen binnen de gegeven randvoorwaarden te realiseren. Een uitbreiding naar het westen zoals geschetst wordt in figuur 10.15 zal resulteren in een doodlopende parkeerweg. Tevens ligt deze uitbreiding binnen de 12 m zone voor spoorreservering. Een andere optie zou kunnen zijn om de parkeergarage onder de trambaan te leggen. Eventueel kan deze verwijderd of verlegd worden. Dit komt de layout van de parkeergarage wel ten goede. De mogelijkheden hiervan dienen echter in de volgende fase nader te worden onderzocht.

074306633:0.8

ARCADIS

45


10.3

VARIANT 3

Figuur 10.16 Mogelijke uitbreiding variant 3

Bij een uitbreiding van variant 3 kan de garage verlengd worden naar de westelijke richting. Consequentie hiervan zijn: § Langer verleggen oppervlaktewaterverbinding § Meer bomen weghalen § Mogelijkheid tegen hoge druk gasleiding aan bouwen § Extra trappenhuis nodig

074306633:0.8

ARCADIS

46


HOOFDSTUK

analyse

11

Multicriteria

In dit hoofdstuk worden de afwegingen gemaakt per aspect per variant om tot een keuze te komen voor de locatie van de parkeergarage in het stationsgebied Voorburg. Om de locaties beter te kunnen vergelijken is een beoordelingstabel opgesteld, zie tabel 11.8. De varianten worden beoordeeld op de volgende punten: § Mogelijkheden ontwerp garage § Ligging van de garage § Aanvullende maatregelen tijdens de bouw § Globale verkenning financiële haalbaarheid Tabel 11.8 Multicriteria analyse

074306633:0.8

ARCADIS

47


11.1

TOELICHTING TABEL

Garage lay-out Bij het aspect lay-out wordt gekeken naar hoe de verkeerstromen lopen in de garage. In variant 1 is deze zeer goed omdat er geen moeilijke bochten gemaakt hoeven te worden, er geen kruisend verkeer is en de rijrichting linksom is. In variant 2 moet de garage eenrichtingsverkeer kennen om goed te kunnen functioneren. Er moet ook een duidelijke bewegwijzering voor de rijrichting komen om kruisend verkeer en ongewenste rijrichtingen te vermijden. Aan de andere kant heeft deze variant geen doodlopende parkeerweg en de rijrichting is linksom. Hierom krijg deze variant een neutrale beoordeling. Variant 3 heeft een overzichtelijk lay-out, geen kruisend verkeer en een rijrichting die linksom is. Aandachtspunt is het terugkeren om naar boven vanaf de hellingbaan te komen.

Mogelijkheid uitbreiding In locatie 1 kan de garage uitgebreid worden met ca. 50 parkeerplaatsen zonder ernstige gevolgen. Hetzelfde geldt voor variant 3. Hierom krijgen deze varianten een goed beoordeling. Er is niet genoeg ruimte voor variant 2 om uit te breiden zonder de uitgangspunten en randvoorwaarden van de garage aan te passen.

Loopafstand Bij dit aspect hebben wij aan de hand van ervaring met andere projecten aangenomen dat een loopafstand tot ca. 300 m acceptabel is. De volgende afstanden hebben wij gehanteerd bij de beoordeling: 0 m = zeer goed < 100 m = goed < 300 m = acceptabel > 300 m = slecht > 500 m = zeer slecht

Voetgangersontsluiting Bij dit aspect wordt er gekeken naar de route van de voetgangers tussen de garage en zijn bestemming. In variant 1 moet men de Prinses Mariannelaan oversteken om naar het centrum/station te kunnen komen. Er moet een veilige oversteekplaats ontworpen worden op de Prinses Mariannelaan. Variant 2 biedt voldoende overzicht richting het station en het centrum. Daarnaast is er een verkeersveilige looproute naar het station/centrum. Het trappenhuis van variant 3 komt uit op het Stationsplein, maar heeft geen overzicht richting het centrum. Vanuit het andere trappenhuis moet men de Prinses Mariannelaan oversteken om naar de bestemming te kunnen komen.

Logische aansluiting op verkeersstructuur Met logische aansluiting wordt bedoeld of een nieuwe aansluiting verkeersveilig en zonder verkeersoverlast te realiseren is. In variant 1 is dit niet het geval omdat het een druk punt is en er ook geen bestaande aansluiting aanwezig is. In variant 2 ligt geen bestaande aansluiting maar een aansluiting is hier wel te realiseren aangezien verkeersintensiteit op het Westeinde laag is. In variant 3 ligt al een aansluiting waar op aangehaakt kan worden.

074306633:0.8

ARCADIS

48


Bereikbaarheid parkeergarage Met bereikbaarheid van de parkeergarage wordt bedoeld of de parkeergarage op een logische plek ligt ten opzichte van de belangrijkste aanvoerroutes. Variant 1 ligt op een logische plek langs de hoofdweg naar het station. Variant 2 ligt ten opzichte van de aanvoerroutes minder logisch maar ligt wel gunstig in relatie tot het centrum. Variant 3 ligt gunstig aan het Stationsplein.

Conflicten met ondergrondse elementen Hiermee wordt bedoeld kabels en leidingen. In variant 1 en 2 kunnen de belangrijkste kabels en leidingen vermeden worden. Dit is niet het geval bij variant 3. Variant 3 krijgt een zeer slechte beoordeling omdat er veel verschillende kabels en leidingen voor deze variant omgelegd moeten worden. Dit is kostbaar.

Behouden bomen In variant 1 wordt geprobeerd om zoveel mogelijk bomen te behouden. Omdat deze locatie een groen gebied is, is het onvermijdelijk dat er een aantal bomen weg moeten. In locatie 2 staan twee rijen bomen ter plaatse van de garage die tijdelijk verplaatst dan wel gekapt moeten worden. Zij zullen echter wel weer terug komen in de nieuwe maaiveldinrichting. In variant 3 moeten een aantal bomen weggehaald worden. Er moet nader onderzocht worden of de bomen teruggebracht dan wel elders verplant kunnen worden.

Extra maatregelen parkeergarage Hiermee wordt bedoeld de complexiteit van de ligging van de garage, ook de bijbehorende risico’s. Variant 1 ligt ver genoeg ten opzichte van de woningen dat er geen bijzondere maatregelen genomen hoeven te worden. Aandachtspunt zijn de woningen in de Tuinluststraat die zich in het invloedgebied bevinden. Variant 2 ligt naast een tramspoor en het spoorviaduct. Er moeten maatregelen genomen worden tijdens de bouw om zettingen te voorkomen. Bij variant 3 moeten extra maatregelen genomen worden voor de situatie tijdens de bouw en na het realiseren van de garage.

11.2

CONCLUSIES Variant 1 scoort goed op de mogelijkheden om in dit gebied een ondergrondse parkeergarage te bouwen. Alleen scoort deze variant heel slecht op de ontsluitingsmogelijkheden zowel voor voertuigen als voor voetgangers. Variant 2 scoort goed op de meeste punten behalve op de uitbreidingsmogelijkheden en de extra te nemen maatregelen voor het bouwen van de parkeergarage omdat deze dicht bij de tramspoor en het spoorviaduct ligt. Variant 3 scoort goed op de ligging ten opzichte van het station. Alleen ligt deze variant onder een druk kruispunt waardoor er veel extra maatregelen genomen moet worden voor deze variant. Hierdoor kost deze garage ook het meest ten opzichte van de andere garages. Uit de tabel kunnen wij concluderen dat variant 2 (op het Stationsplein) de meest gunstige optie is voor de locatie parkeergarage.

074306633:0.8

ARCADIS

49


HOOFDSTUK

12

Conclusies en

aanbevelingen 12.1

CONCLUSIES De belangrijkste doelgroepen voor de parkeergarage zijn: - P+R gebruikers - Bezoekers van het oude centrum - Medewerkers van het oude centrum Kort parkeerders dienen op maaiveld te parkeren. Om de capaciteit van de garage te bepalen is een parkeerbalans van het oude centrum van Voorburg opgesteld. Op basis hiervan is bepaald dat de parkeergarage een capaciteit van 180-220 parkeerplaatsen dient te bezitten. Tijdens het onderzoek was er onvoldoende informatie omtrent de milieukundige bodemkwaliteit aanwezig om een goede uitspraak te doen over de noodzaak van bodemsanering en de bijbehorende kosten ervan. De verwachting is wel dat er op alle drie de locaties vervuiling aanwezig is. Op basis van de ter beschikking gestelde grondgegevens kan geconcludeerd worden dat er in de bouwfase gebruik gemaakt kan worden van het polderprincipe, hetgeen inhoudt dat er geen onderwaterbeton noodzakelijk is (mits de aanlegdiepte niet groter is dan twee parkeerlagen). In de definitieve situatie dient een betonvloer met trekpalen te worden toegepast. Uit het locatieonderzoek kunnen we het volgende concluderen: Locatie 1 is ongeschikt om de bovengenoemde doelgroepen te bedienen omdat de garage te ver ligt ten opzichte van het station en het centrum. Daarnaast is een ontsluiting voor een parkeergarage op deze locatie ongewenst zowel via de Prinses Mariannelaan als via de Tuinluststraat. Locatie 3 is vanuit zijn ligging op het Stationsplein de meest gunstige. Echter veroorzaakt het realiseren van een parkeergarage op deze locatie veel conflicten met bestaande infrastructuur. De parkeergarage is hierdoor kostbaarder in vergelijking met locatie 1 en 2. Locatie 2 is het meest kansrijk gezien de strategische ligging ten opzichte van het station/centrum en beschikbare ruimte. Verder veroorzaakt deze locatie het minst conflicten en overlast voor de omgeving. Deze locatie is ook financieel aantrekkelijker dan locatie 3.

074306633:0.8

ARCADIS

50


12.2

AANBEVELINGEN Wanneer er een locatie gekozen is, raden wij de volgende stappen/studies aan: § Het vaststellen van ontwerpuitgangspunten voor de parkeergarage en maaiveldinrichting; § Het gesprek aangaan met partijen zoals de NS en ProRail, om de toekomstige plannen met betrekking tot het Stationsgebied af te stemmen; § Bespreken van de mogelijkheden van P+R in de garage met de NS; § Nader onderzoek naar de definitieve situatie van kabels en leidingen, vaststellen mogelijkheden omleggen kabels en leidingen; § Het uitwerken van de stedenbouwkundige randvoorwaarden en uitgangspunten van de inrichting van het plein; § Boomonderzoek uitvoeren om te weten te komen of de bomen herplant of gekapt moeten worden; § Aanvullend grondonderzoek (milieukundig en geotechnisch) op de gekozen locatie om de geschikte bouwwijze en eventuele aanvullende voorzieningen nader te kunnen bepalen; § Onderzoeken van de mogelijkheden om op locatie 2 de trambaan te verleggen/verwijderen. Dit verbetert namelijk de lay-out van de parkeergarage aanzienlijk.

074306633:0.8

ARCADIS

51


BIJLAGE

1

Schetsontwerp lay-out garage Variant 1 Variant 2 Variant 3

074306633:0.8

ARCADIS

52


074306633:0.8

ARCADIS

53


074306633:0.8

ARCADIS

54


074306633:0.8

ARCADIS

55


074306633:0.8

ARCADIS

56


074306633:0.8

ARCADIS

57


074306633:0.8

ARCADIS

58


BIJLAGE

2

Schetsontwerp inrichting maaiveld Variant 1 Variant 2 Variant 3

074306633:0.8

ARCADIS

59


074306633:0.8

ARCADIS

60


074306633:0.8

ARCADIS

61


074306633:0.8

ARCADIS

62


BIJLAGE

3

Algemene uitgangspunten voor alle varianten t.b.v. bouwkostenraming

Algemeen: • Locatie: Stationsgebied Voorburg • Schaal: ca. 200 parkeerplaatsen ondergronds • Aantal lagen: 2 Installaties: • 1 lift • Verlichting standaard • Parkeercontrole-apparatuur • Mechanisch ventileren Constructie: • Bouwkuip principe: tijdelijke polder • Constructieve vloer • Geen onderwaterbeton • Geen kolomvrije ruimten Bouwkundig: • Geschilderde wanden en kolommen en een vloercoating • Architectonische trappenhuizen (hoogwaardige kwaliteit) Staartkosten bouwkosten • Algemene bouwplaatskosten • Algemene kosten • Winst en risico • Onvoorzien

:12% : 7% : 3% :10%

Investeringskosten o.a. renteverliezen, leges, engineering, aansluitkosten: 20%

074306633:0.8

ARCADIS

63


COLOFON

LOCATIEONDERZOEK ONDERGRONDSE PARKEERGARAGE OV-KNOOPPUNT VOORBURG OPDRACHTGEVER: GEMEENTE LEIDSCHENDAM-VOORBURG

STATUS: Definitief

AUTEUR: Ir. F. Surya

GECONTROLEERD DOOR: Ir. R. Simons

VRIJGEGEVEN DOOR: Ir. M. von Eckardstein 3 november 2009 074306633:0.8

ARCADIS NEDERLAND BV Gevers Deynootweg 93C Postbus 84319 2508 AH Den Haag Tel 088 0027 600 Fax 088 0027 620 www.arcadis.nl Handelsregister 9036504 ©ARCADIS. Alle rechten voorbehouden. Behoudens uitzonderingen door de wet gesteld, mag zonder schriftelijke toestemming van de rechthebbenden niets uit dit document worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, digitale reproductie of anderszins.

074306633:0.8

ARCADIS

64

LOCATIEONDERZOEK ONDERGRONDSE PARKEERGARAGE OV-KNOOPPUNT VOORBURG

Recommend Documents