1306201492090402016
Lexence
dvoc atnn notarissen
AANGETEKEND, PER FAX 0495 633 245 EN PER EMAIL
[email protected] Gemeenteraad van de gemeente Nederweert Postbus 2728 6030 AA Nederweert
Plaats, datum: Amsterdam, 12 juni 2014 Ons kenmerk: AKa/31728/4329361.2 Betreft:
Centrumplan Nederweert van ontwikkelcombinatie Meulen-Rialto
Afzender:
dhr. mr , A. Kamphuis, advocaat, partner
Telefoon:
Fax:
E-mail:
Geachte leden van de gemeenteraad, Cliënten, Supravast B.V. en Supravast 1 BV., hebben mij verzocht u te schrijven naar aanleiding van de besluitvorming over het centrumplan Nederweert van de ontwikkelcombinatie Meulen-Rialto. Cliënten zijn al vele jaren naar tevredenheid eigenaar en verhuurder van winkelvastgoed in Nederweert. Het pand aan het Lambertushof waarin supermarkt Jan Linders is gevestigd, is eigendom van cliënten. Cliënten steunen de plannen voor een compactere twee-polen-winkeistructuur In uw gemeente wordt al lange tijd gesproken over versterking van het centrum. Al in het masterplan Nederweert Budschop uit 2009 heeft uw gemeenteraad zich uitgesproken voor een concentratie van het winkelgebied van Nederweert en het realiseren van een twee-polen-structuur bestaande uit het Lambertushof in het noorden en de te herontwikkelen locatie Wijen in het zuiden.' Deze plannen zijn bevestigd in de Structuurvisie Nederweert-Budschop uit 2010.2 Het in 2011 vastgestelde bestemmingsplan maakt via een wijzigingsbevoegdheid de twee-polen-structuur planologisch mogelijk.3 Cliënten kunnen zich vinden in deze ambitie van uw raad. Een compacter winkelgebied met twee duidelijke, gelijkwaardige polen kan Nederweert aantrekkelijker maken en ook voor de toekomst de koopkrachtbinding en -toevloeiing van het centrum verzekeren.
Zie pagina 17 Masterplan Nederweert Budschop, vastgesteld op 21 juli 2009. 2
Structuurvisie Nederweert-Budschop, vastgesteld op 20 juli 2010 Bestemmingsplan Centrumplan Nederweert, vastgesteld op 31 mei 2011.
Peter van Anrooystraat 7, 1076 DA Amsterdam t' rito ic'ence corn - W wv.wiexence corn De algemene voorwaarden Lenenco NV worden 75500 D' 57 0, trLv' Ne-Oond 6cK 44101068 - btw NL 8120 01 217 801 op verzoek verstrekt, we ook: www.lexence corn 1-5 rol-, ,-- , al Meritas Law Firms Worldw,de Standard terms & conditions www lexencetom
1306201492090402016
OF' ,iIlp dienstverleniijc, .jcoi cl nainens I.exence NV. zijn Jegens eeiii ede, encji,sieI icepasselijk de dIcjiijeisij voarwoarclnn, ciedeponeerci bij Fiji I,.ldeIsreg!StEn van de kamer van koophandel onder nummer 34191068. Iedere aansprakelijkheid van Lexence N.V is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval krachtens de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald. Op de rechtsrelatie met Lexence N.V. is Nederlands recht exclusief van toepassing en heett de bevoegde rechter te Amsterdam exclusieve jurisdictie De algemene voorwaarden worden op verzoek verstrekt en zijn te vinden op www.lexence.com. With respect to any individual or entity, all services provided by or on behalf of Lexence NV., are exclusively subject to the general terms and conditions deposited with the trade register of the chamber of cornrmerce in the Netherlands under number 34191068. Any liability of Lexence NV shall be limited to the amount which shall be paid pursuant to the liability insurarice policy in the matter concerned The legal relationship with Lexence N.V is exclusively cjoverned 0ij Dutch Lam and is suhiecI to the exclr,sive Joirisd.ction of the competevt court in Amsterdam The gener.iJ terms and nrrdition 5 wiJl de split CC
1306201492090402016
Lexence
Het plan van Meulen-Rialto leidt echter tot slechts één centrumpool Het centrumplan zoals nu voorgesteld door Meulen-Rialto wijkt echter op een cruciaal onderdeel af van de gemeentelijke ambitie. Hoewel in de teksten nog steeds over twee polen wordt gesproken, blijft in het voorgestelde plan feitelijk maar één centrumpool over, namelijk de nieuw te ontwikkelen Wijen-Emté locatie. In het centrumplan van Meulen-Rialto verdwijnt immers de supermarkt van het Lambertushof, terwijl op de nieuwe locatie twee supermarkten worden gevestigd. Om als centrumpool te kunnen functioneren, is de aanwezigheid van een supermarkt op het Lambertushof essentieel. Het cruciale belang van een supermarkt voor een winkelgebied blijkt niet alleen uit de eigen ervaring van cliënten - die als eigenaar/verhuurder van winkelvastgoed in heel Nederland actief is -, maar ook uit onderzoek door winkeldeskundige Droogh Trommelen en Partners. Aangehecht is een Factsheet Supermarktonderzoek van DTNP waarin onder meer het volgende staat: In centra waar de supermarkt een directe ruimtelijke relatie heeft met het overige winkelaanbod (op zeer korte afstand (tot 50 meter) en entree in het zicht) ligt het combinatiebezoek door supermarktklanten (73%) beduidend hoger dan in centra waarde supermarkt op afstand en/of buiten het zicht ligt (49%). Uit het onderzoek van DTNP blijkt dat als de onderlinge afstand tussen een supermarkt en overige winkels groter is dan 100 meter, of wanneer de winkels uit het zicht liggen, het combinatiebezoek snel afneemt.4 Verplaatsing van de supermarkt van het Lambertushof naar de Wijen-Emté locatie zal precies tot dit effect leiden, want er is geen zichtlijn tussen beide locaties en de onderlinge afstand is meer dan 100 meter. Gevolg zal zijn dat het aantal consumenten op het Lambertushof drastisch zal teruglopen. Het winkelgebied wordt bovendien uitgebreid, in plaats van compacter Daar komt bij dat als gevolg van het plan van Meulen-Rialto het winkelgebied van Nederweert niet compacter wordt, zoals door uw gemeenteraad altijd is geambieerd, maar juist wordt uitgebreid. In het Masterplan uit 2009 is er nog vanuit gegaan dat de toenmalige Super de Boer (nu Jumbo) uit de Kerkstraat na verplaatsing naar de WijenEmté locatie zou worden herontwikkeld. De winkelfunctie zou hier aanzienlijk worden teruggebracht. Volgens het Masterplan wordt hierdoor ook de bestaande verstoring van de stedenbouwkundige structuur van deze supermarktlocatie weggenomen.5 Aan de uitbreiding van winkelmeters als gevolg van het centrumplan van Meulen-Rialto bestaat geen behoefte. Er is al sprake van leegstand in de gemeente en als gevolg van diverse ontwikkelingen - waaronder internetwinkelen - neemt de behoefte aan winkelmeters juist verder af. Cliënten vrezen als gevolg van deze uitbreiding dan ook een toename van de winkelleegstand in Nederweert. Uw gemeenteraad zou bouwen voor de leegstand niet moeten ondersteunen.
Zie ook de website van DTNP: www.dtn.nI/kennisbank/vakkennis/suermarkt cruciale publiekstrekker in centrumgebieden.oho Zie pagina 85 Masterplan Nederweert Budschop, vastgesteld op 21 juli 2009 31728/4329361.2
2/4
1306201492090402016
Lexence c.nc' incrisscn
In het plan van Meulen-Rialto zal het Lambertushof verkommeren Als gevolg van de combinatie van het vertrek van de enige supermarkt van het Lambertushof en de uitbreiding van winkelmeters waaraan geen behoefte bestaat, zullen de achterblijvende winkels van het Lambertushof willen vertrekken of mogelijk - vanwege teruglopende omzetten - gedwongen hun deuren moeten sluiten. De (onzekere) komst van een andere winkel, zoals een Blokker, naar het Lambertushof kan dit niet veranderen, aangezien geen enkele andere winkel een vergelijkbare trekkracht op consumenten heeft als een supermarkt. Zonder supermarkt zal de winkelleegstand op het Lambertushof toenemen. Het Lambertushof zal verkommeren en in elk geval niet als noordelijke centrumpool kunnen functioneren. Dat gaat lijnrecht in tegen de al jaren beleden ambitie van uw gemeenteraad. Voor cliënten is dit onacceptabel. Ook de Stichting Centrum Management Nederweert heeft haar grote zorgen voor de Lambertushof al bij uw raad geuit in de brief van 8 april 2014. Uw raad is onjuist geïnformeerd over het plan van Meulen-Rialto Voorafgaand aan de besluitvorming in uw raad over het plan van Meulen-Rialto op 25 maart 2014 bent u ten onrechte niet geïnformeerd over het cruciale belang van het behoud van een supermarkt op het Lambertushof om de gewenste twee-polen-structuur te kunnen realiseren. Evenmin is aan uw raad inzichtelijk gemaakt dat wordt gebouwd voor leegstand. Ook bent u in het raadsvoorstel verkeerd ingelicht over de principe overeenstemming die Meulen-Rialto zou hebben bereikt met Jan Linders over verplaatsing van het Lambertushof naar de Wijen-Emté locatie. Cliënten hebben dit geverifieerd en van een dergelijke "principe overeenstemming" is tot op de dag van vandaag geen sprake. Daar komt bij dat tussen cliënten en Jan Linders nog een langlopende huurovereenkomst bestaat. Tot slot kunnen cliënten de opmerking in het raadsvoorstel niet plaatsen dat andere winkeliers/branches geïnteresseerd zouden zijn in vestiging in hun winkelpand aan het Lambertushof, na een eventueel vertrek van Jan Linders. Van deze belangstelling is cliënten - als eigenaar van het winkelpand - niet op de hoogte. Daarbij komt dat cliënten niet voornemens zijn hun pand aan een ander soort winkel dan een supermarkt te verhuren. In zoverre is het plan van Meulen-Rialto niet uitvoerbaar binnen de voorwaarden die het bestemmingsplan aan herontwikkeling van de Wijen-Emté locatie stelt, omdat door dit plan meer dan de drie toegelaten supermarktlocaties zullen ontstaan. Conclusie: herroep uw instemming aan het plan van Meulen-Rialto Gelet op al het vorenstaande, verzoek ik u namens cliënten om uw instemming aan het voorliggende centrumplan van Meulen-Rialto te herroepen en het college te verbieden een realiseringsovereenkomst met Meulen-Rialto te sluiten voor het nu voorliggende plan.
31728/4329361.2
3/4
1306201492090402016
Lexence vocatc'
Graag zijn cliënten bereid hun in deze brief genoemde stellingen nader toe te lichten. Uw inhoudelijke reactie op het gestelde in deze brief ontvang ik graag uiterlijk op vrijdag 27 luni a.s. Indien het centrumplan van Meulen-Rialto met steun van uw gemeente onverminderd zal worden doorgezet, verwachten cliënten als gevolg hiervan substantiële schade te lijden. Voor deze schade zullen cliënten uw gemeente aansprakelijk houden.
Met vrdelijk'roet,
Al huis
Bijlage: - Factsheet Supermarktonderzoek van DTNP.
31728/4329361.2
4/4
1306201492090402016 DROOGH TROMMELEN EN PARTNERS
rltM rt. '4••I LIN DTNP heeft een grootschalig onderzoek uitgevoerd naar de mate waarin supermarktklanten hun supermarktbezoek combineren met bezoek aan andere winkels in het winkelgebied. Het blijkt dat twee op de drie supermarktklanten tijdens hetzelfde bezoek één of meer andere winkels binnenlopen. Supermarkten zijn daardoor van groot belang voor dagelijkse speciaalzaken. Aanleiding en doel Consumenten waarderen een gevarieerd aanbod aan speciaalzaken en dagelijkse winkels zijn een belangrijke voorwaarde voor levendige dorps- en wijkcentra. Toch neemt het aantal dagelijkse speciaalzaken af, en het marktaandeel van supermarkten voor dagelijkse aankopen toe. Supermarkten worden steeds groter en kunnen ook functioneren zonder centrum. Geldt dit andersom ook? Kunnen winkels in dorps- en wijkcentra zonder supermarkt? Doel van dit onderzoek is inzicht te verkrijgen in het bezoekgedrag van supermarktklanten, om zo een uitspraak te kunnen doen over het belang van supermarkten voor het overige winkelaanbod in dorps- en wijkcentra.
Aanpak DTNP doet periodiek eigen veldwerkonderzoek voor de cijfermatige onderbouwing van haar advisering in centrumgebieden en winkelcentra. ook dit onderzoek is uitgevoerd op initiatief van DTNP. In totaal zijn 4.750 supermarktbezoekers ondervraagd, verspreid over 30 dorps- en wijkcentra in Nederland. Om de samenhang goed te kunnen vergelijken, is steeds gezocht naar
1306201492090402016
Resultaten Uit het onderzoek blijkt dat: Gemiddeld 65% van de supermarktklanten één of meer andere winkels binnenloopt tijdens hetzelfde bezoek aan het winkelgebied. In centra waar de supermarkt een directe ruimtelijke relatie heeft met het overige winkelaanbod (op zeer korte afstand (tot 50 meter) en entree in het zicht) het combinatiebezoek door supermarktklanten (73%) beduidend hoger ligt dan in centra waar de supermarkt op afstand en/of buiten het zicht ligt (49%). Gemiddeld het combinatiebezoek door klanten van servicesupermarkten (75%) beduidend hoger ligt dan bij klanten van discountsupermarkten (40%) . De omvang van de supermarkt geen invloed heeft op het aandeel (%) supermarktklanten dat één of meer andere winkels binnenloopt tijdens hetzelfde bezoek.
Conclusie Het combinatiebezoek tussen supermarkten en dagelijkse speciaalzaken ligt zeer hoog. Het combinatiebezoek wordt positief beïnvloed indien de supermarkt direct naast de andere winkels is gelegen. Als bedacht wordt dat een doorsnee supermarkt (1.000 â 1.200 m winkelvloeroppervlak) zon 12.000 bezoekers per week trekt (bron: Distrifood 2010), is duidelijk dat supermarkten een zeer belangrijke bijdrage leveren aan het voortbestaan van een gevarieerd aanbod dagelijkse speciaalzaken in dorps- en wijkcentra.
Meer informatie Voor meer informatie over dit onderzoek kunt u contact opnemen met Dirk Jan Droogh of Rik Eijkelkamp van DTNP.
