Blad 1 van 8 1
LEVERING Takkebijsters 11 te Breda Dillenburgstraat 9a tot en met 9h te Eindhoven Op zeventien september tweeduizend zeven, verschenen voor mij, mr. Meindert Rudolf Hendrik Krans, notaris te Rotterdam: 1. mevrouw Scarlett Tara van Dam, werkzaam te 3016 CK Rotterdam, Westerlaan 1, geboren te Vlaardingen op zeven januari negentienhonderd drieënzeventig, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: Ligtvast Kantoren B.V., een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, gevestigd te Eindhoven en kantoorhoudende te 5615 CB Eindhoven op het adres Aalsterweg 89b (correspondentieadres: Postbus 517, 5600 AM Eindhoven) (ingeschreven in het handelsregister onder dossiernummer 17174270); 2. mevrouw Claudine Leonore Karam, werkzaam te 3016 CK Rotterdam, Westerlaan 1, geboren te Paramaribo op twaalf april negentienhonderd drieënvijftig, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: Stichting Bewaarder Zeuven Meeren Vastgoedfondsen, een stichting, gevestigd te Someren en kantoorhoudende te 5711 CN Someren op het adres Witvrouwenbergweg 12 (ingeschreven in het handelsregister onder dossiernummer 17208294). De comparanten, handelend als gemeld, verklaren: Definities. Artikel 1. Tenzij anders blijkt, wordt in deze akte verstaan onder: - Derdenrechten: alle rechten van vrijwaring en andere rechten, die de Verkoper tegen zijn rechtsvoorgangers en/of derden - daaronder begrepen (onder-)aannemers, installateurs en leveranciers - ten aanzien van het Verkochte heeft alsmede - indien van toepassing - tevens voor het Verkochte geldende publiekrechtelijke vergunningen; - Jovapa: Jovapa Fondsbeheer B.V.; - Kantoorruimte: een zelfstandige kantoorruimte gelegen in het tot het Verkochte sub 2 behorende kantoorpand; - Koopovereenkomst: de tussen de Verkoper en Jovapa, handelend voor zich of nader te noemen meester, gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het Verkochte; - Koper: Stichting Bewaarder Zeuven Meeren Vastgoedfondsen; - Kwaliteitsrekeningen: de bijzondere rekeningen van Van der Stap Notarissen als bedoeld in artikel 25 Wet op het notarisambt; - Openbare Registers: de openbare registers voor registergoederen, die worden gehouden ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers; - Optieverzoek: een verzoek, als bedoeld in artikel 11 lid 1 letter a sub 2 van de Wet op de omzetbelasting 1968, van de Verkoper en de Koper gezamenlijk, om de levering van het Verkochte uit te zonderen van de vrijstelling van omzetbelasting; - Partij: de Verkoper of de Koper; - Partijen: de Verkoper en de Koper; - Van der Stap Notarissen: Hypotheken 4 Onroerende Zaken Hyp4 : 53107/2 17-09-2007 14:35
2
de maatschap Van der Stap Notarissen, gevestigd aan de Westerlaan 1 te Rotterdam en mede kantoorhoudende aan de Zijpendaalseweg 53a te Arnhem; - Verkochte: 1. het kantoorpand, ter grootte van circa eenduizend vierhonderd vierenzestig vierkante meter (1.464 m²) met ondergrond, erf, zevenendertig (37) parkeerplaatsen en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te Breda, Takkebijsters 11, kadastraal gemeente Ginneken, sectie N, nummer 3178, groot drieëntwintig are drie centiare; 2. het kantoorpand, ter grootte van circa tweeduizend vijfhonderd achttien vierkante meter (2.518 m²), met ondergrond, erf, vierenvijftig (54) parkeerplaatsen en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te Eindhoven op het adres Dillenburgstraat 9a, 9b, 9c, 9d, 9e, 9f, 9g en 9h, kadastraal bekend gemeente Strijp, sectie D, nummer 3459, groot tweeëntwintig are tweeënvijftig centiare; - Verkoper: Ligtvast Kantoren B.V.; Definities kunnen, met uitzondering van de definities "Partij" en "Partijen", zonder verlies van de inhoudelijke betekenis in enkelvoud of meervoud worden gebruikt. Koopovereenkomst. Artikel 2. 1. De Koopovereenkomst is vastgelegd in een onderhandse akte, die berust onder Van der Stap Notarissen. Jovapa heeft de Koper aangewezen als meester en de Koper heeft deze aanwijzing aanvaard. 2. De Verkoper en de Koper stellen vast dat eventuele opschortende voorwaarden in de Koopovereenkomst in vervulling zijn gegaan en dat eventuele ontbindende voorwaarden in de Koopovereenkomst niet in vervulling zijn gegaan en niet meer in vervulling kunnen gaan. Levering. Artikel 3. Ter uitvoering van de Koopovereenkomst levert de Verkoper bij dezen het Verkochte aan de Koper, die het Verkochte bij dezen van de Verkoper aanvaardt. Roerende zaken. Artikel 4. Met de in de Koopovereenkomst bedoelde koop zijn geen roerende zaken mee verkocht. Koopprijs en betaling. Artikel 5. 1. De koopprijs bedraagt voor het Verkochte: - sub 1: twee miljoen vierhonderd zevenenzeventigduizend tweehonderd vijftig euro en vijftig eurocent (€ 2.477.250,50); - sub 2: drie miljoen vijfhonderd vijfenzestigduizend zeshonderd zes euro en vijftig eurocent (€ 3.565.606,50) exclusief de daarover verschuldigde omzetbelasting groot zeshonderd zevenenzeventigduizend vierhonderd vijfenzestig euro en vierentwintig eurocent (€ 677.465,24). Uitsluitend ten behoeve van de omzetbelasting is de koopprijs voor het Verkochte sub 2 toe te rekenen aan: - de Kantoorruimte plaatselijk bekend als Dillenburgstraat 9a: vijfhonderd vijfduizend acht euro (€ 505.008,00); Hypotheken 4
3
-
de Kantoorruimte plaatselijk bekend als Dillenburgstraat 9b: vierhonderd eenentachtigduizend negenhonderd vijftig euro (€ 481.950,00). - de Kantoorruimte plaatselijk bekend als Dillenburgstraat 9c: vierhonderd drieënzeventigduizend achthonderd vijftig euro (€ 473.850,00); - de Kantoorruimte plaatselijk bekend als Dillenburgstraat 9d: vierhonderd drieënzeventigduizend achthonderd vijftig euro (€ 473.850,00); - de Kantoorruimten plaatselijk bekend als Dillenburgstraat 9e, 9f, 9g, 9h: een miljoen zeshonderd dertigduizend negenhonderd achtenveertig euro en vijftig eurocent (€ 1.630.948,50). 2. De Koper heeft de koopprijzen, de over de koopprijzen voor de Kantoorruimten plaatselijk bekend als Dillenburgstraat 9b en 9d verschuldigde omzetbelasting en alle overige door de Koper uit hoofde van de Koopovereenkomst te betalen bedragen voldaan door storting op een van de Kwaliteitsrekeningen. De Verkoper verleent de Koper kwijting voor de betaling van de door de Koper uit hoofde van de Koopovereenkomst aan de Verkoper verschuldigde bedragen. Verkrijging van het Verkochte. Artikel 6. 1. De Verkoper heeft het Verkochte sub 1 verkregen door inschrijving in de Openbare Registers op dertig maart tweeduizend zeven in register Hypotheken 4, deel 51964, nummer 138 van een afschrift van de op dertig maart tweeduizend zeven voor mr. P.A.L. van den Horst, notaris te Eindhoven, verleden akte van levering. In de akte is vermeld dat de goedkeuring, als bedoeld in artikel 2:204c Burgerlijk Wetboek, voor de overeenkomst strekkende tot de verkrijging van het Verkochte door de Verkoper niet was vereist. 2. De Verkoper heeft het Verkochte sub 2 verkopen door de inschrijving in de Openbare Registers op dertig maart tweeduizend zeven in register Hypotheken 4, in deel 51964, nummer 137 van een afschrift van de op dertig maart tweeduizend zeven voor mr. P.A.L. van den Horst, notaris te Eindhoven, verleden akte van levering. In de akte is vermeld dat de goedkeuring, als bedoeld in artikel 2:204c Burgerlijk Wetboek, voor de overeenkomst strekkende tot de verkrijging van het Verkochte door de Verkoper niet was vereist. Bijzondere lasten en beperkingen. Artikel 7. 1. Conform de Koopovereenkomst draagt de Verkoper het Verkochte over vrij van: a. hypotheken en beslagen en van inschrijvingen daarvan; en b. kwalitatieve verplichtingen, beperkte rechten, met uitzondering van de Verkoper onbekende en niet door inschrijving in de Openbare Registers tot stand gekomen erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en/of kettingbedingen, een en ander voor zover uit deze akte daarvan niet anders blijkt. 2. Bij het sluiten van de Koopovereenkomst was de Koper bekend met en in de Koopovereenkomst is ter zake van het Verkochte sub 2 verwezen naar het bepaalde voorkomende in de op dertien september tweeduizend twee voor mr. J.F. Verlinden, notaris te Eindhoven, verleden akte van levering, van welke akte een afschrift is ingeschreven in de Openbare Registers op zestien september tweeduizend twee in register Hypotheken 4, deel 16457, nummer 6, reeks Eindhoven. Bedoelde bepalingen luiden woordelijk als volgt: "Bijzondere bepalingen Voor wat betreft bijzondere bepalingen die op het Verkochte betrekking hebben en speciaal voor wat betreft erfdienstbaarheden wordt verwezen naar hetgeen voorkomt in: Hypotheken 4
4
a.
b.
Hypotheken 4
een akte, op veertien augustus negentienhonderd zesentachtig verleden voor mr. Th.F.M. Holland, destijds notaris te Eindhoven, waarvan een afschrift is overgeschreven in het register Hypotheken 4 van het kantoor van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Eindhoven op veertien augustus negentienhonderd zesentachtig in deel 7750 nummer 30. Bedoelde bepalingen luiden woordelijk als volgt: "Ten behoeve van het bij deze akte overgedragen onroerend goed als heersend erf en ten laste van lijdend erf, wordt bij deze gevestigd de erfdienstbaarheid van weg om te komen van en te gaan naar de Dillenburgstraat, uit te oefenen over de op de aangehechte situatietekening gearceerd aangegeven strook ter breedte van exact zes meter." een akte, op drieëntwintig december negentienhonderd negenennegentig verleden voor genoemde notaris Verlinden, waarvan een afschrift is ingeschreven in het register Hypotheken 4 van het kantoor van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers te Eindhoven op vierentwintig december negentienhonderd negenennegentig in deel 14784 nummer 15. Bedoelde bepalingen luiden woordelijk als volgt: "A. Bij deze worden, voorzover nodig en mogelijk, over en weer gevestigd en aangenomen, ten behoeve en ten laste van het Verkochte en ten behoeve en ten laste van het aan Verkoper in eigendom verblijvende resterende gedeelte van voormeld kadastraal perceel: a. alzodanige erfdienstbaarheden waardoor de toestand waarin die perceelsgedeelten zich thans alsook na voltooiing van de voorgenomen bebouwing zich ten opzichte van elkaar (zullen) bevinden, blijft gehandhaafd, speciaal voor wat betreft de aanwezigheid van ondergrondse leidingen, alsmede kabels/versterkerkasten ten behoeve van telefoon- en/of draadomroepaansluitingen (het dulden van toegang voor onderhoudswerkzaamheden daaronder begrepen), afvoer van hemelwater, gootwater en faecaliën - door rioleringswerken als anderszins - eventuele inbalking, inankering en overbouw, toevoer van lucht en lucht, zijnde hieronder mede begrepen het aanbrengen van dakkapellen, dakramen en koepels. Deze erfdienstbaarheden zullen niet geacht worden te zijn verzwaard door bebouwing, meerdere bebouwing of verandering van aard of bestemming der heersende erven; b. voorzover de op de voormelde perceelsgedeelten gestichte casu quo nog te stichten opstallen elkaar belenden, zullen de scheidsmuren gemeenschappelijke eigendom en mandelig zijn in de zin van artikel 62 Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Voorzover op de grens tussen voormelde perceelsgedeelten een vrijstaande scheidsmuur, hek of heg zal komen te staan casu quo staat, zal deze casu quo is deze gemeenschappelijke eigendom en mandelig in de zin van genoemd artikel; c. de erfdienstbaarheid, inhoudende het recht om over de betrokken percelen te komen en te gaan, voorzover dit voor het onderhoud van de gestichte casu quo nog te stichten opstallen nodig is. B. Bij deze wordt over en weer gevestigd en aangenomen ten behoeve en ten laste van het Verkochte en ten behoeve en ten laste van het aan Verkoper in eigendom verblijvende resterende gedeelte van voormeld
5
kadastraal perceel dat met de letter A is aangegeven op de Situatietekening: de erfdienstbaarheid inhoudende het recht om met een automobiel over de betrokken percelen te komen en te gaan van en naar de openbare weg en van en nar de op de betrokken percelen gelegen parkeerplaatsen, een en ander zoals met streeparcering is aangegeven op een aan deze akte te hechten situatietekening, welke tekening is gemerkt met het Romeinse cijfer II." Voor enzovoorts. Toekomstige vestiging erfdienstbaarheden Ten behoeve en ten laste van het Verkochte zullen in een separate akte erfdienstbaarheden worden gevestigd conform een concept van de akte van vestiging erfdienstbaarheden, waarvan een exemplaar aan deze akte wordt gehecht. Koper verklaarde bij dezen aan alle notariële medewerkers van het kantoor Loyens & Loeff, Advocaten Belastingadviseurs Notarissen, te Eindhoven, last en volmacht te geven om namens hem bij bedoelde akte van vestiging erfdienstbaarheden te compareren." 3. Voor zover in de in lid 2 van dit artikel bedoelde bepalingen, verplichtingen, lasten en/of beperkingen voorkomen, waarvan de Verkoper verplicht is deze aan de Koper op te leggen, worden die verplichtingen, lasten en/of beperkingen bij dezen aan de Koper opgelegd. De Koper heeft de in de lid 2 van dit artikel bedoelde bepalingen voorkomende verplichtingen, lasten en/of beperkingen uitdrukkelijk aanvaard. Voor zover die bepalingen rechten behelzen die ten behoeve van (een) derde(n) moeten worden bedongen, worden die rechten bij dezen uitdrukkelijk door de Verkoper bedongen en door de Verkoper ten behoeve van die derde(n) aanvaard. Aflevering. Risico. Artikel 8. 1. Het Verkochte zal terstond na het verlijden van deze akte aan de Koper in bezit worden gesteld in staat zoals in de Koopovereenkomst tussen Partijen overeengekomen. 2. Het Verkochte zal terstond na het verlijden van deze akte in de in lid 1 van dit artikel bedoelde staat door de Koper worden aanvaard. 3. Vanaf het in deze akte vermelde tijdstip van verlijden van deze akte is het Verkochte voor risico van de Koper en vanaf heden is het Verkochte voor rekening van de Koper. Huurovereenkomsten. Artikel 9. 1. Het Verkochte is verhuurd conform het bepaalde in de Koopovereenkomst. 2. Voor zover in de door de Verkoper overlegde exemplaren van de huurovereenkomsten rechten of verplichtingen voor de verhuurder zijn opgenomen, die op grond van artikel 7:226 Burgerlijk Wetboek niet van rechtswege overgaan op de Koper: a. neemt de Koper bij dezen de desbetreffende verplichtingen over van de Verkoper en zal de Koper zich inspannen de toestemming van de betreffende huurders te verkrijgen voor de overneming van deze verplichtingen; en b. levert de Verkoper bij dezen de desbetreffende rechten aan de Koper, die deze aanvaardt, en is de Koper bevoegd de overdracht van deze rechten mee te delen aan de betreffende huurders. Overgang / overdracht van rechten. Artikel 10.
Hypotheken 4
6
1.
Gelijktijdig met de overdracht van het Verkochte gaan alle Derdenrechten op de Koper over. Voor het geval ten aanzien van een of meer Derdenrechten - om welke reden ook de hiervoor bedoelde overgang niet plaatsvindt op grond van artikel 6:251 Burgerlijk Wetboek: a. worden de betreffende Derdenrechten geacht te zijn begrepen in de in de Koopovereenkomst bedoelde koop; en b. levert de Verkoper bij dezen de betreffende Derdenrechten aan de Koper, die deze rechten bij dezen van de Verkoper aanvaardt. Conform de Koopovereenkomst draagt de Verkoper de in de vorige volzin bedoelde Derdenrechten over vrij van pandrechten, beslagen, zakelijke genotsrechten en persoonlijke genotsrechten. Voor zover: - ter zake van de levering van het Verkochte een wijziging van de tenaamstelling van een vergunning wenselijk of vereist is; of - een of meer Derdenrechten thans niet voor levering vatbaar is, verleent de Verkoper bij dezen volmacht aan de Koper om de wijziging van tenaamstelling uit te (doen) voeren respectievelijk de levering van de thans niet voor levering vatbare Derdenrechten aan de Koper te bewerkstelligen zodra de betreffende Derdenrechten wel voor levering vastbaar zijn. 2. De Koper is te allen tijde bevoegd de hiervoor bedoelde overgang of levering van Derdenrechten mee te delen aan de betreffende schuldenaar respectievelijk overheidsinstantie. Voorgaande overeenkomsten. Artikel 11. Voor zover daarvan bij deze akte niet is afgeweken, blijven tussen Partijen gelden de Koopovereenkomst en hetgeen voor het passeren van deze akte overigens tussen Partijen is overeengekomen. Ontbinding. Artikel 12. Partijen doen afstand van het recht om de in deze akte verwoorde overeenkomst van levering op grond van het bepaalde in artikel 6:265 Burgerlijk Wetboek te ontbinden. Omzetbelasting. Overdrachtsbelasting. Artikel 13. 1. Waar in dit artikel wordt gesproken van "levering" wordt uitsluitend bedoeld de levering in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968. 2. Ter zake de levering van Verkochte sub 1 is geen omzetbelasting verschuldigd aangezien de levering plaatsvindt nadat twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming van het Verkochte zijn verstreken en de Verkoper en de Koper geen Optieverzoek hebben ingediend. Ter zake de levering van de Kantoorruimten, die plaatselijk bekend zijn als Dillenburgstraat 9b en 9d is omzetbelasting verschuldigd aangezien de Verkoper een ondernemer is in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968 en de levering plaatsvindt voor, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van ingebruikneming van het Verkochte. Ter zake de levering van de Kantoorruimten, die plaatselijk bekend zijn als Dillenburgstraat 9a, 9c, 9e, 9f, 9g, 9h is omzetbelasting verschuldigd aangezien de Verkoper een ondernemer is in de zin van de Wet op de omzetbelasting 1968, de levering plaatsvindt meer dan twee jaren na het tijdstip van ingebruikneming van het Verkochte en de Koper en de Verkoper een Optieverzoek hebben ingediend. 3. Ter zake de levering van het Verkochte is overdrachtsbelasting verschuldigd. Slotbepaling. Hypotheken 4
7
De titels van de artikelen zijn alleen bedoeld ter verbetering van de leesbaarheid. Geen van de Partijen kan daaraan enig recht ontlenen. Volmachten. Van de volmacht op de comparant sub 1 blijkt uit een onderhandse akte, die aan deze akte zal worden gehecht. Van de volmacht op de comparant sub 2 blijkt uit een notariële akte van volmacht op dertien september tweeduizend zeven verleden voor mr. A.P.C.C. de Cooker, notaris te Eindhoven en een notariële akte van volmacht op dertien september tweeduizend zeven verleden voor mr. A.A. van Velten, notaris te Amsterdam. Slot. De comparanten zijn mij, notaris, bekend. Deze akte is verleden te Rotterdam op de datum aan het begin van deze akte vermeld. De zakelijke inhoud van deze akte is aan de comparanten opgegeven en toegelicht. De comparanten hebben verklaard op volledige voorlezing van de akte geen prijs te stellen, tijdig voor het verlijden van de inhoud daarvan te hebben kennisgenomen en met de inhoud in te stemmen. Onmiddellijk na beperkte voorlezing is deze akte eerst door de comparanten en daarna door mij, notaris, ondertekend om veertien uur vijftien minuten. (Volgt ondertekening) UITGEGEVEN VOOR AFSCHRIFT: (w.g.) Meindert Rudolf Hendrik Krans De ondergetekende, mr. Meindert Rudolf Hendrik Krans, notaris te Rotterdam, verklaart dat het registergoed, bij vorenstaande akte vervreemd in de zin van de Wet voorkeursrecht gemeenten, niet is opgenomen in een aanwijzing ex artikelen 2 of 8 noch in een voorstel ex artikelen 6 of 8a van die wet. (w.g.) Meindert Rudolf Hendrik Krans De ondergetekende, mr. Meindert Rudolf Hendrik Krans, notaris te Rotterdam, verklaart dat dit afschrift inhoudelijk een volledige en juiste weergave is van de inhoud van het stuk waarvan het een afschrift is.
Hypotheken 4
Blad 8 van 8
Verklaring: Het voorgaande stuk is ingeschreven ten kantore van de Dienst voor het Kadaster en de Openbare Registers op 17-09-2007 om 14:35 in register Onroerende Zaken Hyp4 in deel 53107 nummer 2. Een elektronisch document met voornoemde inhoud was gewaarmerkt met een digitale handtekening, die blijkens bijbehorend certificaat van DigiNotar Qualified CA met nummer x00BA83810EEC46C3734F212DE74394071E toebehoort aan Krans Meindert Rudolf Hendrik. Naam bewaarder: Mr. W. Louwman.
Onroerende Zaken Hyp4 : 53107/2 17-09-2007 14:35
