Levensloopbestendige woningbouw in Tilburg –
een tussenstand
–
2
Gemeente Tilburg Beleidsontwikkeling / Maatschappelijke Ontwikkeling – Wonen Juni 2009 JtB
3
Samenvatting en conclusies/aanbevelingen In verband met demografische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen dient een aanmerkelijk deel van de bouwopgave aan nieuwe woningen levensloopbestendig te worden ontwikkeld / gebouwd om zodoende mede te kunnen voorzien in de toenemende behoefte aan aangepaste, respectievelijk aanpasbare woonruimte. Vooral de vergrijzing en de individualisering in de samenleving maken dat meer flexibiliteit (Æ maatwerk) in de bouwproductie geboden is; resulterend in woningen, met flexibele / meervoudig bruikbare (bg-) plattegrond, “waarin verschillende typen huishoudens in verschillende fasen van de ontwikkeling van het huishouden naar tevredenheid kunnen wonen”. Tilburg zet sinds 2001 in op het realiseren van een beduidend aandeel levensloopbestendige nieuwbouwwoningen, namelijk 30-40 % van de totale nieuwbouwopgave om daarmee onder meer te kunnen voldoen aan de stijgende vraag naar "geschikt wonen" (geschikt voor zorg-op-maat) van ouderen en/of personen met een beperking. In deze nota staat de effectuering van de beleidslijn inzake levensloopbestendigheid (d.d. 2001) centraal, waartoe verslag gedaan wordt van de bouwproductieresultaten dienaangaande in de periode 2004-2010.
Deze notitie dient enkel als evaluatie van ruim vijf jaar woonbeleid met betrekking tot de realisatie van levensloopbestendigheid in de lokale nieuwbouwproductie; de uitkomsten mogen dan ook alleen in dit licht worden beschouwd (en zeggen dus weinig over de levensloopbestendigheid van de totale lokale woningvoorraad). Hoewel de beleidslijn betreffende levensloopbestendigheid van 2001 dateert, heeft, vanwege de gemiddelde ontwikkelingstijd van woningen van ruim twee jaar, het onderzoek zich toegespitst op de totale woningbouwproductie in de jaren 2004 tot en met 2009. De woningbouwproductie in die periode bedroeg/bedraagt omstreeks 7.900 woningen, waarvan ruim 5.300 woningen in het onderzoek betrokken zijn. Het onderzoek is vooral gericht geweest op woningbouwprojecten met enige omvang (i.c., overwegend 20 of meer woningen/project). De analyse op de gerealiseerde woningbouwproductie biedt zowel inzicht in het aantal gerealiseerde levensloopbestendige woningen als in de spreiding hiervan –op niveau van woningmarkt(sub)gebieden– over de gemeente. Inzicht hierin is van belang in verband met de uitwerking/uitvoering van de woonzorgservicezones. Immers, levensloopbestendige woningen vormen de basisvoorwaarde voor het (lang) zelfstandig kunnen wonen van senioren en mensen met een beperking. Om keuzevrijheid van wonen optimaal te kunnen (blijven) waarborgen, is een zekere overmaat in het aanbod én spreiding binnen de gemeente gewenst.
Conclusies Van de onderzochte 5.300 woningen blijkt 50% (2.652) als levensloopbestendig/nultreden en 4% (206) als semi-levensloopbestendig aangemerkt te mogen worden; afgezet tegen de totale woningbouwproductie in het tijdvak 2004-2010 levert dit samen een score op van 36% (2.858) levensloopbestendig. Het productieresultaat van tenminste 2.652 nultredenwoningen komt nagenoeg volledig overeen met de GSB-taakstelling in deze van 2.675 woningen. Als verbijzondering van de GSB-taakstelling geldt dat 1.100 woningen van de 2.675 levensloopbestendige/nultredenwoningen als "verzorgd wonen" aangemerkt moeten kunnen worden; dat wil zeggen dat intensieve zorg-op-maat geleverd dient te (kunnen) worden. Deze verbijzondering in de opgave valt samen met het lokale beleid betreffende woonzorgservicezones (c.q. servicewijken), in welk verband geconstateerd mag worden dat het gros van de gerealiseerde levensloopbestendige woningen in met name Reeshof/DE Wijk, Noord en Udenhout (samen zeker 1.400 woningen) tot "verzorgd wonen" gerekend mag worden vanwege de nabijheid van een zorg-/servicesteunpunt.
4
Aanbevelingen Een dergelijk resultaat komt niet van zelf. Het telkens weer op gebieds- en projectniveau (her)formuleren van de opgave aan levensloopbestendige woningen, als ook het monitoren (en zonodig bijsturen) ervan tijdens de ontwerpfase, blijft noodzakelijk om de beoogde uitkomsten te halen, óók in de toekomst, zeker het komend decennium! Immers de piek in de vergrijzing moet nog komen. Derhalve dient de komende tien jaar gemeentebreed de minimumprestatie aan levensloopbestendigheid in de nieuwbouwopgave op 40% te liggen en als zodanig gecontinueerd (in bepaalde stadsdelen zelfs beduidend hoger). Bovendien, dient de te verwachten (tijdelijke) extra vraag naar "geschikt wonen" waaraan niet op reguliere basis kan worden voldaan, in bepaalde complexen in de bestaande woningvoorraad te worden opgevangen op grond van hun potentie/capaciteit aan semi geschikt wonen (bedoeld voor personen met geringe fysieke beperkingen). Kortom: □ het komend decennium de minimumprestatie van 40 % levensloopbestendig in de nieuwbouwopgave gemeentebreed voortzetten, daartoe meetbare product(ie)- en procesafspraken maken op locatieniveau; □ daar waar in delen van de stad –e.e.a. op basis van nader onderzoek (w.o. demografisch, sociaal-maatschappelijk)– een hoger percentage levensloopbestendige woningbouw nodig blijkt dit ook te effectueren, primair betreft dit de woningmarktgebieden 6, 7 en 9, resp. Blaak/Zorgvlied, Reit/Zand/Wandelbos en Noord; □ om de (tijdelijke) extra toename in de vraag naar "geschikt wonen" in delen van de stad adequaat het hoofd te kunnen bieden, daartoe in aanmerking komende complexen in de bestaande woningvoorraad nader te inventariseren / scannen op hun potentie aan semi geschikt wonen; in aanmerking komende woningen gericht in te zetten ten behoeve van daartoe geschikt geachte bewoners; □ mogelijkheden voor eigenaar-bewoners tot het levensloopbestendig maken van hun koopwoning, met name via aan-/verbouw, (in procedurele zin) optimaal te faciliteren.
5
Inleiding Context qua maatschappelijke ontwikkelingen en zorg Een aantal demografische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen hebben tot gevolg dat de nieuw te bouwen woningen (en delen van de bestaande voorraad) qua ontwerp en inrichting aanpassingen behoeven ten opzichte van de gangbare maatstaven. Er is sprake van toenemende vergrijzing van de bevolking en extramuralisering van de zorg. Daarmee neemt de vraag naar hoogwaardige(re) woonvormen toe. Door deze woonvormen te combineren met laagdrempelige zorg en dienstverlening kan men meer en lang(er) zelfstandig wonen, ook als dit gepaard gaat met beperkingen. Een belangrijke kwaliteit die hierbij als randvoorwaarde geldt, is het levensloopbestendige karakter van een woning. De focus op het geschikt(er) maken van de woningvoorraad in het kader van de vergrijzing ligt tot nu toe op de gestapelde bouw, dit vanwege de gelijkvloerse eigenschap. Echter, grote aantallen nieuwe en bestaande eengezinswoningen zijn –vanuit een ietwat aangepaste optiek– evenzeer geschikt (te maken).
Beleidslijn ten aanzien van levensloopbestendige woningbouw Levensloopbestendige woningbouw vormt al sinds de Notitie Woningbouwprogrammering 2001, dit in aansluiting op de pilot in DE Wijk (/Reeshof), een relevante doelstelling met betrekking tot de woningmarkt en het woonbeleid in Tilburg. Levensloopbestendige (w.o. "nultreden-") woningen zijn bedoeld voor een groeiende doelgroep die, als gevolg van de demografische (vergrijzing) en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen (individualisering), behoefte heeft / krijgt aan flexibel indeelbare en aanpasbare woningen “waarin verschillende typen huishoudens in verschillende fasen van de ontwikkeling van het huishouden naar tevredenheid kunnen wonen”. In de nota Wonen in Tilburg 2005-2010 wordt de (GSB1-)taakstelling vermeld om in verband met de vergrijzing zeker 2.675 "nultreden woningen"2 tot 2010 te bouwen. Gerelateerd aan de taakstelling in het kader van de Woningbouwafspraken 2005-2010, om in die periode zo'n 7.000 woningen in Tilburg te bouwen, betekent dit, dat circa 40 % van de totale nieuwbouwopgave levensloopbestendig moet (kúnnen) zijn. Deze opgave past daarmee prima bij de al eerder ingezette gemeentelijke ambitie (uit 2001) om 30-40 % van de woningbouwopgave (in potentie) levensloopbestendig te ontwikkelen3.
Doel van de notitie Deze notitie dient enkel als evaluatie van ruim vijf jaar woonbeleid met betrekking tot de realisatie van levensloopbestendigheid in de lokale nieuwbouwproductie; de uitkomsten mogen dan ook alleen in dit licht worden beschouwd (en zeggen dus weinig/niets over de situatie dienaangaande binnen de totale lokale woningvoorraad). Allereerst wordt kort ingegaan op de definiëring van “levensloopbestendigheid” en die van aanverwante begrippen, alsmede op de toepassing ervan in Tilburg. Vervolgens wordt de stand van zaken op het gebied van levensloopbestendigheid binnen de gemeente Tilburg opgemaakt. Ingegaan wordt op het aantal levensloopbestendige woningen dat in de periode 2004-2010 gebouwd is / wordt. Daarbij wordt in kaart gebracht waar en hoeveel er in de diverse woningmarkt(sub)gebieden binnen Tilburg zijn gerealiseerd. Aldus is het mogelijk de eventuele tekorten, en daarmee de (toekomstige) knelpunten, op het gebied van levensloopbestendige woningen in de Tilburgse woningvoorraad te duiden. 1 2
GSB: Grote Steden Beleid Hiervan dienen er volgens VROM/VWS 1.100 als "verzorgd wonen" inzetbaar te zijn. D.w.z. dat intensieve zorg-op-maat
geleverd dient te (kunnen) worden, waartoe een zorgsteunpunt in de nabijheid beschikbaar moet zijn (vgl. woonzorgservicezone-benadering). 3
Hetgeen aansluit op de aanbeveling van VROM en VWS in: Beter (t)huis in de buurt – Actieplan Samenwerken aan wonen,
welzijn en zorg 2007-2011, Den Haag, december 2007
6
Het in beeld brengen van de ruimtelijke spreiding van de levensloopbestendige woningen is van praktisch belang bij de implementatie van het beleid betreffende de woonzorgservicezones (c.q. servicezones/-wijken). Immers bepaalde concentraties van levensloopbestendige woningen, in combinatie met een adequaat voorzieningenniveau qua zorg- en dienstverlening, staan centraal bij de ontwikkeling van woonzorgservicezones, en daarmee in het bewerkstelligen van een hoogwaardig woon- en leefmilieu voor ouderen en mensen met een beperking in de verschillende gebieden van de gemeente.
7
Wat en hoe van levensloopbestendigheid ? Begripsomschrijvingen / definities Hoewel over de betekenis/inhoud van het begrip "levensloopbestendigheid" redelijke eenduidigheid bestaat, kan de praktische toepassing verschillende varianten opleveren. Deze zijn meestal woningtype-afhankelijk. Met name woningbreedte (de zgn. hart-op-hart- of beukmaat) vormt hierbij de kritische factor. Bredere, dus duurdere woningtypen, bieden meer ruimte/marge en inrichtingsflexibiliteit om te (kunnen) voldoen aan de criteria van levensloopbestendigheid. Bij kleinere, dus goedkopere woningtypen (resp. < 6 m. bij eengezinswoningen en < 7 m bij appartementen) wordt dit lastiger. Toch hoeven deze woningen vanuit het oogpunt van zelfstandig wonen van mensen met een beperking (en de event. benodigde zorgverlening) niet bij voorbaat te worden afgeschreven. Want, mits aan bepaalde (ontwerp)technische voorwaarden wordt voldaan, kunnen dergelijke woningen wel degelijk van waarde zijn in het kunnen voorzien in de groeiende vraag naar aangepaste of aanpasbare woningen (Æ “geschikt wonen”). Sinds 2001 is in Tilburg de beleidslijn van kracht, dat alle nieuwbouwwoningen aanpasbaar gebouwd dienen te worden op het niveau "bezoekbaarheid" (qua ontwerpeisen deels opgenomen in het Bouwbesluit4). Daarenboven dient, anticiperend op het in toenemende mate zelfstandig wonen van ouderen en gehandicapten, tegenwoordig tenminste 40% van de nieuwbouwopgave (in potentie) levensloopbestendig ontwikkeld te worden (= VROM/VWS-aanbeveling, dec. 2007). Kernkwaliteit van levensloopbestendige woningen is het gelijkvloers liggen van de primaire woonvertrekken, hetgeen het Rijk (VROM & VWS) aanleiding gaf ze als nultredenwoningen aan te duiden. Doch, daarmee dient gewaakt te worden voor een digitale denkwijze, namelijk die dat flats wél en eengezinswoningen niet geschikt zijn voor ouderen. Dat is niet reëel ! De begrippen levensloopbestendigheid, aanpasbaar bouwen en bezoekbaarheid worden in onderstaand kader nader verklaard, met name in bouw-/woontechnische zin. Aanpasbaar bouwen, niveau ‘bezoekbaarheid’ -basis-eis voor nieuwbouwwoningen in Tilburg-: de woning is bij voorkeur zonder traplopen van buitenaf te betreden, waarbij tenminste het 'bezoekbare' toilet en één vertrek c.q. verblijfsruimte (ter grootte van ≥ 13 m² én ≥ 3 m breed) op entreeniveau van de woning zijn gelegen; voorts voldoet de woning aan de ergonomische (bezoekbaarheids- & bruikbaarheids-) criteria zoals opgenomen in de Ontwerphulp/ 'checklist' - Kernelementen aanpasbaar bouwen, zie illustratie op pag. 9, resp. bijlage 3. Levensloopbestendige woning (c.q. nultredenwoning) Æ "geschikt wonen": woning die zonder traplopen van buitenaf te betreden is en waarvan de zgn. 'primaire ruimtes' -i.c. woonkamer, keuken, hoofdslaapkamer’, sanitair en (één) buitenruimte- gelijkvloers en op entreeniveau gesitueerd zijn; de bedoelde primaire ruimten voldoen aan de vereiste -ergonomisch bepaalde- ruimtelijke en (installatie)technische voorwaarden; zie Ontwerphulp/ 'checklist'. Potentieel levensloopbestendige: woning die zonder traplopen van buitenaf te betreden is en met een dusdanig ruime en flexibele opzet, dat deze met "geringe" ingrepen én kosten kán voldoen aan de criteria die gelden voor een levensloopbestendige-, c.q. nultredenwoning. Semi-levensloopbestendige woning Æ "semi-geschikt wonen": A. woning die zonder traplopen van buitenaf te betreden is en waarvan een deel van de zgn. 'primaire ruimtes' -m.n. woonkamer, keuken, 'bezoekbaar' toilet en (één) buitenruimte- wel gelijkvloers en op entreeniveau gesitueerd zijn, doch slaapvertrek(ken) en badkamer zich op de verdieping bevinden; dit niveauverschil blijkt, in de geven omstandigheden, echter goed overbrugbaar d.m.v. een -later te installeren- (trap)lift; alle bedoelde primaire ruimten voldoen aan de vereiste -ergonomisch bepaalde- ruimtelijke en (installatie-)technische voorwaarden; zie Ontwerphulp/ 'checklist’; B. woning (veelal in de bestaande flatcomplexen) die zonder traplopen van buitenaf te betreden is en waarvan de zgn. ‘primaire ruimtes’ weliswaar gelijkvloers en op entreeniveau gelegen zijn, maar die ruimtes (deels) niet voldoen aan idealiter vereiste ruimtelijke en/of technische voorwaarden (Æ n.b.: specifieke ergonomische-/bruikbaarheidscriteria van toepassing !). De bouwkundige criteria inzake (semi-)levensloopbestendigheid vormen onderdeel van de GPR (www.gprgebouw.nl) 4
Hoewel een (beperkt) aantal aanpasbaarheids-eisen in het Bouwbesluit is opgenomen, leveren deze samen echter nog niet
de meetbare prestatie van een (basaal) bezoekbare én bruikbare woning; daarvoor zijn enkele aanvullende criteria nodig (zie: Ontwerphulp / ‘checklist’ - Kernelementen aanpasbaar bouwen).
8
Levensloopbestendigheid in zorg(verlenings) perspectief Levensloopbestendige woningbouw vormt een belangrijke basis voor het kunnen voorzien in voldoende geschikte huisvesting voor het groeiend aantal zelfstandig wonende ouderen en gehandicapten. Vooral de toenemende vergrijzing –in de komende twee tot drie decennia– van de bevolking en de behoefte, respectievelijk noodzaak van het (zo lang mogelijk) zelfstandig wonen van senioren zal de vraag naar levensloopbestendigheid –en het daaraan te relateren hogere comfortniveau– van de woningvoorraad doen toenemen. Met het oog op het (zelfstandig) wonen van deze bevolkingsgroepen, al dan niet met (intensieve) zorg, wordt op de woningmarkt, door de ministeries van VROM en VWS, onderscheid gemaakt in geschikt-, verzorgd- en beschermd wonen. De respectievelijke (prestatie-)karakteristieken van deze "woon(zorg)vormen" worden in onderstaand kader nader uiteengezet.
regulier aanpasbaar
geen zorg
geschikt wonen verzorgd wonen beschermd wonen
niet-nultreden
intramuraal
nultreden / levensloopbestendig mogelijk om te zetten naar nultreden
•
Geschikt wonen: In ‘geschikte' (/levensloopbestendig) woningen kan iedereen wonen, zeker ook mensen met een beperking en/of zorgvraag. Juist vanwege zijn indeling, flexibele structuur, ligging, mogelijkheden voor begeleiding, alsmede door eventuele technologische / ICT-voorzieningen, is de woning geschikt voor bewoning door ouderen, mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking (w.o. rolstoelgebruik) en mensen met psycho-sociale problematiek.
•
Verzorgd wonen: ‘Verzorgd wonen’ betreft zelfstandige woonvormen waarbij de mogelijkheid tot het verkrijgen van extramurale verzorging, verpleging en begeleiding en hotel- en welzijnsdiensten een integraal onderdeel uitmaakt van het geboden arrangement. In de woning is (extra) ruimte voor verzorging, en voorts bevinden zorgvoorzieningen en diensten zich in de directe nabijheid, al dan niet binnen een complex. Deels gaat het om geclusterde vormen van wonen; zo wordt ‘verzorgd wonen’ aangeboden in verzorgingshuizen, woon-zorgcomplexen, aanleunwoningen. Daarnaast is in toenemende mate sprake van 'verzorgd wonen' in afzonderlijke woningen in de buurt van zorgsteunpunten (onder meer in woonzorgservicezones). Een 'geschikte woning' gelegen in een woonzorgservicezone wordt aldus gerekend tot 'verzorgd wonen'. (n.b. De opgave om in de nieuwbouw minimaal 40% levensloopbestendig te bouwen levert een vlottend bestand aan 'verzorgd wonen' op).
•
Beschermd wonen: Woon- en verblijfsvormen met 24-uurs zorg én toezicht. Dat wil zeggen, permanente en intensieve zorg, bescherming en toezicht (i.c. intramurale zorg). Veelal gaat het om vormen van niet-zelfstandig wonen met zowel een bijzondere fysieke / bouwkundige opzet als de aanwezigheid van (gespecialiseerde) zorginfrastructuur. ‘Beschermd wonen’ vindt plaats in verpleeghuizen en in een deel van de verzorgingshuizen. Ook verschillende kleinschalige vormen van groepswonen -veelal in niet-zelfstandige wooneenheden- vallen onder het ‘beschermd wonen’.
Opmerking: bovenstaande omschrijvingen zijn overeenkomstig de gehanteerde definities door Rijk en provincie
‘Geschikt wonen’ is met name beschikbaar in woningbouwprojecten van recentere datum (vanaf 2000), dan wel in zogenaamde "opgepluste" woningen in de naoorlogse woningvoorraad. De demografische ontwikkeling (i.c. vergrijzing) stelt de komende 5 tot 15 jaar mogelijk meer eisen aan de beschikbaarheid en spreiding van verzorgd wonen binnen de gemeente, dan dat op grond van de daartoe benodigde hoeveelheid geschikt wonen voor handen is. Daarmee zal (i.v.m. zelfstandig wonen van ouderen) wellicht een beroep moeten worden gedaan op (niet-opgepluste) woningen van oudere datum. Daartoe ligt –vanuit zorgoptiek– het stellen van aangepaste, i.c. lagere, kwaliteitseisen op gebouw- en woningniveau in delen van de bestaande voorraad in het verschiet, e.e.a. uitmondend in een categorie "semi-levensloopbestendig", resp. “semi-geschikt wonen”, geschikt voor bewoning met geringe fysieke beperkingen Æ i.c. rollator (Æ kader pag. 7).
9
Implementatie levensloopbestendigheid Levensloopbestendige woningbouw biedt meer "neutraliteit" in de woningplattegrond en is hierdoor geschikt voor een bredere groep van bewoners (zie pag. 10). De woningen zijn dusdanig flexibel en aanpasbaar dat verschillende huishoudens er in verschillende fasen van de ontwikkeling van het huishouden naar tevredenheid kunnen (blijven) wonen. De implementatie van levensloopbestendigheid vindt plaats door middel van het opnemen van prestatiecriteria in overeenkomsten met bouwpartijen en daarbij gerichte informatie te bieden (zie bijgaande illustraties). 100 % van de nieuwbouwwoningen dient te voldoen aan het criterium (/niveau) "bezoekbaarheid" uit Aanpasbaar bouwen; hiervan dient tenminste 40% als (potentieel) levensloopbestendig c.q. nultreden te worden gebouwd. Gemeente Tilburg zet in op levensloopbestendigheid in de nieuwbouwopgave omdat dit aantoonbaar een kwalitatief hoogwaardigere woning kan opleveren dan enkel een nultredenwoning. Bij een nultredenwoning zijn de primaire woonruimten en vertrekken gelijkvloers en op entreeniveau gelegen. Bij een levensloopbestendige woning worden bovendien eisen gesteld aan het ergonomisch karakter van de betreffende vertrekken. Zo dient de (hoofd)slaapkamer een minimum vrij vloeroppervlak van 13 m² te hebben bij een minimale breedte van 3 meter. Evenzo dienen badkamer en verkeersruimten aan bepaalde minimum-afmetingen te voldoen. Op deze manier worden de voorwaarden geschapen om zorg-op-maat áán huis daadwerkelijk mogelijk te maken.
Bouwprocespartijen worden in hun woningbouwopgave in Tilburg gericht ondersteund wat betreft het creëren van levensloopbestendigheid, onder meer op basis van beschikbaarstelling van een Ontwerphulp / 'checklist'. Voorts wordt op projectniveau gelegenheid geboden voor consultatie, resp. verkrijging feedback tijdens het ontwerpproces.
10
Voorbeeld: levensloopbestendige woning(plattegrond)
11
Levensloopbestendige woningbouw, naar aantal en locatie Om een enigszins actueel inzicht te verkrijgen in de realisatie van levensloopbestendige woningbouw is kwantitatief en kwalitatief onderzoek verricht onder een belangrijk deel van de gerealiseerde woningbouwproductie sinds aanvang 2004. In dit onderzoek is tevens (zo veel mogelijk) de geplande en reeds voorbereide woningbouwproductie tot 2010 betrokken. Hoewel de beleidslijn betreffende levensloopbestendigheid van 2001 dateert, heeft, vanwege de gemiddelde ontwikkelingstijd van woningen van ruim twee jaar, het onderzoek zich toegespitst op de totale woningbouwproductie in de jaren 2004 tot en met 2009. De woningbouwproductie in die periode bedraagt omstreeks 7.900 woningen, waarvan ruim 5.300 woningen in dit onderzoek betrokken zijn. Het onderzoek is vooral gericht geweest op de ietwat grotere woningbouwprojecten (i.c. overwegend 20 of meer woningen/project). De analyse op de gerealiseerde woningbouwproductie biedt zowel inzicht in het aantal gerealiseerde levensloopbestendige woningen als in de spreiding hiervan –op niveau van woningmarkt(sub)gebieden (zie kaartbeeld)– over de gemeente. Inzicht hierin is van belang in verband met de uitwerking/uitvoering van de woonzorgservicezones. Immers, levensloopbestendige woningen vormen de basisvoorwaarde voor het (lang) zelfstandig kunnen wonen van senioren en mensen met een beperking. Om keuzevrijheid van wonen optimaal te kunnen (blijven) waarborgen, is een zekere overmaat in het aanbod én spreiding binnen de gemeente gewenst. Naast de kwantitatieve kant is, zoals gezegd, ook gekeken naar de kwalitatieve kant van de opgave. Dit betekent dat niet enkel inzichtelijk is gemaakt hoeveel levensloopbestendige / nultreden-woningen er zijn, maar dat ook onderzocht is welke woningen daartoe (met beperkte ingrepen) de potentie hebben, en in welke mate er sprake is van zogenaamde semilevensloopbestendige woningen (definities: zie kader pag. 7).
(semi-/)LEVENSLOOPBESTENDIGE Tilburg, indeling in Woningmarktgebieden; 2008 WONINGEN, afgerond; periode 2004 – 2010 Tilburg, indeling in woningmarkt(sub)gebieden
50 w. 11
95 w. 9 10 8
1.440 w.
130 w.
2
7
90 w. 6
BO - Maa / Wonen
1
3
90 w.
5
485 w.
© Onderzoek & Informatie
230 w.
4
230 w.
nr
gebied
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Binnenstad Oud-Noord Armhoef / Jeruzalem / Fatima Groenewoud Oud-Zuid De Blaak / Zorgvlied Reit / Zand / Wandelbos Reeshof Tilburg Noord Berkel-Enschot Udenhout
12
Een globaal cijfermatig overzicht van het aantal opgeleverde levensloopbestendige woningen in Tilburg in de periode 2004-2010 ziet er als volgt uit. Hierbij dient te worden opgemerkt dat als levensloopbestendig zijn beschouwd alle woningen die dat van meet af aan zijn, dan wel daartoe met relatief weinig moeite/kosten zijn aan te passen; de semi-levensloopbestendige woningen zijn apart vermeld. (voor een meer gedetailleerde overzicht, zie bijlage 1).
nr. / gebied
1. Binnenstad 2. Oud-Noord 3. Armhoef, Jeruzalem 4. Groenewoud 5. Oud-Zuid 6. Blaak, Zorgvlied 7. Reit, Zand, Wandelbos 8. Reeshof (incl. DE Wijk) 9. Noord 10. Berkel-Enschot 11. Udenhout Totaal
nieuwbouw (in onderzoek betrokken woningen) 132 438 135 261 542 15 555 3021 149 12 50 5310 (100%)
levensloopbestendig levensloopb. / semi/l. 87 228 77 227 486 15 127 1279 64 12 50 2652 (50%)
5 0 12 0 0 0 0 160 29 0 0 206 (4%)
13
Levensloopbestendige woningbouw, conclusies en aanbevelingen Conclusies De keuze tot toepassing van levensloopbestendigheid in de woning-nieuwbouw in Tilburg sinds 2001 leidt tot de slotsom, dat het streefpercentage van 30-40 % (meer recent: 40 %) levensloopbestendige woningbouw in de productieperiode 2004 tot 2010 als gehaald beschouwd mag worden. Immers, van de totaal gerealiseerde woningbouwproductie in die periode van circa 7.900 woningen zijn ruim 5.300 onderzocht, waarvan 50% als levensloopbestendig en 4% als semi-levensloopbestendig aangemerkt mag worden; afgezet tegen de totale woningbouwproductie levert dit samen een score van 36% levensloopbestendig. Met de productie van tenminste 2.652 nultredenwoningen wordt nagenoeg volledig voldaan aan de GSB-taakstelling in deze van 2.675 woningen. Op grond van eerdere VROM/VWS-berekeningen dienen ruim 1.100 woningen van de levensloopbestendig (/nultreden) gebouwde woningen als "verzorgd wonen" inzetbaar te zijn; dat wil zeggen dat intensieve zorg-op-maat geleverd dient te (kunnen) worden, waartoe een zorgsteunpunt in de nabijheid beschikbaar moet zijn. Deze verbijzondering in de opgave valt samen met het lokale beleid inzake woonzorgservicezones (c.q. servicewijken), in welk verband geconstateerd mag worden dat het gros van de gerealiseerde levensloopbestendige woningen in met name Reeshof/DE Wijk, Noord en Udenhout (samen zeker 1.400 woningen) tot "verzorgd wonen" gerekend mag worden vanwege de nabijheid van een zorg-/servicesteunpunt.
Aanbevelingen Een dergelijk resultaat komt niet van zelf. Het telkens weer op gebieds- en projectniveau (her)formuleren van de opgave aan levensloopbestendige woningen, als ook het monitoren (en zonodig bijsturen) ervan tijdens de ontwerpfase, blijft noodzakelijk om de beoogde uitkomsten te halen. Gezien het feit dat Tilburg met levensloopbestendigheid, hoewel goed op koers, nog een fikse bouwopgave voor de boeg heeft, mag de aandacht niet verslappen. Vooral geldt dit de eigen organisatie, waarbij permanente alertheid geboden is op het maken van concrete afspraken met initiatiefnemers van woningbouwprojecten in diverse delen van de gemeente en het monitoren van het ontwerp(/bouw-)proces. Dit geldt des te meer vanwege de (vooralsnog) onevenwichtige spreiding van de levensloopbestendige woningen over de gemeente. Een en ander is het gevolg van het feit, dat het gros van de woningbouwproductie zich voornamelijk op enkele grote locaties afspeelt (nl. tot nu toe DE Wijk/Reeshof, Oud-Zuid en Oud-Noord; in de –nabije– toekomst Overhoeken/B-E, Mortel-II/ Udenhout en Piushaven). In verband met de (te verwachten) demografische ontwikkeling in delen van de gemeente behoeft, tegen de achtergrond van de beperkte inbreidings-/transformatiemogelijkheden, het aandeel levensloopbestendigheid in de nieuwbouwopgave in die gebieden veelal een verdere ophoging (i.c. > 40%), een en ander nader te onderzoeken in het kader van mogelijke nieuwbouwplannen ter plaatse. Deze extra aandacht geldt momenteel met name de woningmarktgebieden 6, 7 en 9, resp. Blaak/Zorgvlied, Reit/Zand/Wandelbos en Noord. Enkel met een accent op levensloopbestendigheid in de nieuwbouwproductie (zal op middellange termijn (periode 2010-2020) mogelijk niet kunnen worden volstaan. Dit vanwege het pieken van de vergrijzing in deze periode. In dat verband zal de groei van de vraag naar “geschikt wonen” wellicht ook (tijdelijk) moeten worden opgevangen in delen van de bestaande (flat)woningvoorraad, en wel in die delen die daartoe niet expliciet zijn aangepast of aanpasbaar zijn (dit op grond van hedendaagse kwaliteitsmaatstaven). Om –op tijdelijke basis– in delen van de stad toch in deze extra groei te kunnen voorzien is het wenselijk om met een aangepast kader de desbetreffende delen van de bestaande voorraad te scannen / inventariseren, en zonodig beperkt aan te passen, op hun potentie aan semi geschikt wonen (zie kader op pag. 7 en bijlage 2). Binnen de sector grondgebonden koopwoningen kunnen eigenaar-bewoners veelal zelf een vorm van levensloopbestendigheid realiseren, waarbij het gelijkvloers brengen van de primaire
14
vertrekken voorop staat. Daartoe kan –zonodig op basis van een verkregen bouwvergunning– bijvoorbeeld een aan-/inpandige garage (mits van voldoende afmetingen) benut worden, dan wel een passende aanbouw gerealiseerd worden. Zo kunnen bij bepaalde woningbreedtes en voldoende tuindiepte multifunctionele prefab-aanbouwen aan de achterzijde van woningen een adequate oplossing bieden. Eventuele procedurele belemmeringen daartoe, dienen zo veel mogelijk te worden vermeden dan wel geslecht. Kortom: □ het komend decennium de minimumprestatie van 40 % levensloopbestendig in de nieuwbouwopgave gemeentebreed voortzetten, daartoe meetbare product(ie)- en procesafspraken maken op locatieniveau; □ daar waar in delen van de stad –e.e.a. op basis van nader onderzoek (w.o. demografisch, sociaal-maatschappelijk)– een hoger percentage levensloopbestendige woningbouw nodig blijkt dit ook te effectueren, primair betreft dit de woningmarktgebieden 6, 7 en 9, resp. Blaak/Zorgvlied, Reit/Zand/Wandelbos en Noord; □ om de (tijdelijke) extra toename in de vraag naar "geschikt wonen" in delen van de stad adequaat het hoofd te kunnen bieden, daartoe in aanmerking komende complexen in de bestaande woningvoorraad nader te inventariseren / scannen op hun potentie aan semi geschikt wonen (conform specifieke criteria, zie bijlage 2); in aanmerking komende woningen gericht in te zetten ten behoeve van daartoe geschikt geachte bewoners; □ mogelijkheden voor eigenaar-bewoners tot het levensloopbestendig maken van hun koopwoning, met name via aan-/verbouw, (in procedurele zin) optimaal te faciliteren.
Prefab woningaanbouw - (potentieel) levensloopbestendig
15
Bijlage 1
Totaaloverzicht onderzochte woningbouwplannen m.b.t. levensloopbestendigheid
Zie Excel-bestand
16
17
Bijlage 2
Semi geschikt wonen (beschikbaarheid van…), i.r.t. behoefte aan verzorgd wonen • •
Geschikt wonen = (potentieel) levensloopbestendig en inzetbaar als “nultreden”-woning Verzorgd wonen = levensloopbestendige c.q. nultreden-woning, die door ligging inzetbaar / beschikbaar is voor haal- en brengzorg & -diensten (e.e.a. gekoppeld aan ‘n zorgcirkel/ servicesteunpunt), dit betreft zelfstandig wonen met optie tot (intensieve) zorg-op-maat aan huis
Conclusie: qua woningkwaliteit is hier geen verschil ! Geschikt wonen is met name beschikbaar in recente(re) nieuwbouwprojecten. Sinds medio 1997 worden, via een aanpassing van het Bouwbesluit, bepaalde eisen inzake toegankelijkheid en bruikbaarheid aan de woningnieuwbouw gesteld. In aanvulling hierop wordt (lokaal, 2001) aan (30-) 40% van de nieuwbouwopgave de eis van levensloopbestendigheid/nultreden gesteld. De demografische ontwikkeling (i.c. vergrijzing) stelt de komende 5 tot 15 jaar mogelijk meer eisen aan de beschikbaarheid en spreiding van verzorgd wonen binnen de gemeente, dan dat op grond van de daartoe benodigde hoeveelheid geschikt wonen voor handen is. Daarmee zal wellicht een beroep moeten worden gedaan (i.v.m. zelfstandig wonen van ouderen) op woningen van vóór 1998. Daartoe is het stellen van aangepaste kwaliteitseisen op gebouw- en woningniveau in de bestaande voorraad geboden, e.e.a. uitmondend in een categorie “semi geschikt wonen”. Doel van deze notitie is het “semi geschikt wonen” eenduidig te definiëren en aldus te kunnen voorzien in de mogelijke extra behoefte aan verzorgd wonen. Welke bouwkundige- / bruikbaarheidscriteria dienen in dit verband te worden aangelegd ? Werkwijze: de destijds in het kader van het “opplussen”, op basis van het “Seniorenlabel”, ingevoerde criteria zijn -voor zover bruikbaar- benut, evenals die van de voormalige KWR van Ministerie VROM. Criteria t.b.v. “semi geschikt wonen”
(Æ input GPR – Bestaande bouw)
Woongebouw: -
niveauverschillen tot woongebouw / woningentree: toegangspaden, gangen / galerijen Æ stroef loopoppervlak: overbrugging hoogteverschillen van maaiveld tot woningentree Æ hellingbaan en/of lift; lift minimaal 0.90 x 1.40 m, vrije doorgang: ontsluitingsdeuren in semi-openbare gebied van woongebouw:
≤ 4 cm ≥ 1.20 m breed ≥ 0.80 m ≥ 0.80 m vrij doorgankelijk, (te) voorzien van automatische deuropeners
Woning: -
-
woning, 2 à 3-kamertype met GBO van minimaal 65 m² primaire vertrekken liggen gelijkvloers (0-treden) op dezelfde woonlaag als de voordeur drempels / niveauverschillen: ≤ 4 cm deuropeningen (naar primaire vertrekken t.w. woonkamer, keuken, toilet, badkamer en hoofdslaapkamer): ≥ 0.80 m vrij doorgankelijk breedte woningentree / gang: ≥ 1.20 m maatvoering woonkamer: ≥ 20 m² maatvoering hoofdslaapkamer: ≥ 11 m², bij minimale breedte van 2.70 m; b.v.k. open relatie met woonkamer mogelijk maatvoering badkamer: ≥ 3.5 m², bij minimale breedte van 1.70 m; (evt. na samenvoeging met aangrenzend toilet), deur naar buiten draaiend; b.v.k. (optie tot) directe verbinding met hoofdslaapkamer privé buitenruimte, indien balkon: ≥ 4 m², bij minimale “diepte” van 1.20 m
JtB / 2008
18
19
Bijlage 3
