Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee?
Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij
22 april 2015
Onderwerpen: Wat is er gebeurd de afgelopen jaren? Wat gaat er gebeuren de komende jaren?
Wat moeten we doen?
Reculerende retailers
Bijstelling koers retailers
Gerichte krimp Koude sanering aantal winkels 30/40.000 winkels te veel in Nederland
Afstervende uiteinden…………..
Ontwikkelingen de afgelopen jaren • Economische crisis • Sterke toename winkelmeters
• Omzetverschuiving van offline naar online • Bepaalde segmenten door internet gedomineerd • Vergrijzing en dus lagere besteding in winkels
• Schaalvergroting en budgetformules groeien sterk • Horeca sterk onder druk • Rentabiliteit staat onder druk: lagere opbrengst per m2
• Toenemende winkelleegstand (~8% landelijk) • internet zorgt voor meer transparantie en prijsconvergentie
Omvang en leeftijd bevolking Brabant
Perspectief bestedingen in Brabant Voor de gehele provincie blijft het draagvlak voor detailhandel de komende jaren vrijwel stabiel.
In de grotere gemeenten neemt het draagvlak nog iets toe In de kleine kernen zal het inwonertal gaan afnemen. Ook vergrijzing zorgt voor afnemende bestedingen
Omzetontwikkeling retail
Omzetontwikkeling detailhandel Q3 2013 – Q3 2014
Leegstand winkels per gemeente in Noord Brabant
Leegstand in cijfers • In vrijwel ieder type winkelgebied is tussen 2009 en 2014 het aantal leegstaande panden en/of het aantal leegstaande vierkante meters toegenomen. • In heel Brabant staat thans 8% van het aantal ruimten, bestemd voor detailhandel, horeca en/of dienstverlening, leeg. Wat betreft vierkante meters bedraagt de leegstand 11% anno 2014.
• De leegstand is in centrumgebieden bovenmatig toegenomen. Stadsdeelcentra, grote wijkcentra en supermarktcentra doen het als ondersteunende winkelgebieden relatief goed. • In hoofdwinkelgebieden (i.c. Helmond, Oss, Roosendaal, Bergen op Zoom, Oosterhout, Valkenswaard, Uden, Boxmeer) is het huidige leegstandspercentage het hoogst. Daar heeft veelal een verdubbeling van het metrage leegstand plaatsgevonden tussen 2009 en 2014.
Ontwikkelingen 2009-2014 Het aantal fysieke winkels is tussen 2009 en 2014 afgenomen met ca. 3%. Wel zijn er meer en grotere winkels gekomen op grootschalige concentraties op perifere locaties. De groei van detailhandel op grootschalige concentraties lijkt ten koste te zijn gegaan van winkels in bestaande gebieden. Mede hierdoor is de winkelleegstand tussen 2009 en 2014 met zo’n 200.000 m² toegenomen. Vrijwel overal is de leegstand gegroeid, echter met name in centrumgebieden.
* Calcasa Q2 2014
(Lap)middelen tegen leegstand Pop up store
Gratis Wifi
Buurthuis maken
Nep-etalage
Kunst of informatie in etalage
Centrum-optimalisatie
Winkels in buitengebied andere bestemming geven
Stimuleringsregeling gevelverbetering
Effecten internetbestedingen op detailhandel • Alle winkelgebiedstypen krijgen ‘last’ van toenemende internetverkopen. • De winkelgebieden met relatief veel ‘mode, luxe en vrije tijd’ (binnensteden en hoofdwinkelgebieden) zijn gevoeliger voor de verwachte toenemende internetverkoop, dan winkelgebieden met relatief veel ‘dagelijks’ aanbod (kernverzorgend klein, kernverzorgend supermarkt, wijk- en buurtcentra) en de gebieden met relatief veel ‘wonen’-aanbod (grootschalige concentratiegebieden). • Door toename onlineverkoop zal het economisch draagvlak voor fysieke winkels afnemen, en zal een flink deel hiervan naar verwachting verdwijnen. • Een toenemende verkoop via internet zal zorgen voor een stijgende vraag naar afhaalpunten en naar geschikte ruimte voor distributieactiviteiten (op bedrijventerreinen). • Het benodigde aantal vierkante meters winkelruimte zal afnemen als gevolg van toenemende bestedingen via internet.
Raming online aandeel
Internetbestedingen per branchegroep
Ontwikkeling koopkrachtbinding
Conclusie: Structurele daling binding koopkracht binnen eigen gemeente!
We gaan minder vaak naar de binnenstad
De binnenstad krijgt minder bezoekers
Ontwikkelingen winkelgebied
Het winkelgebied van morgen… Morgen
Gisteren
• • • • • •
• • • • • •
Bevolkingsgroei Economische groei Offline Productie centraal 9 tot 5 Massamarketing
Vergrijzing Stagnatie/ krimp Online Consument centraal 24/7 Customization
‘structurele verandering’ 25
Groot onderscheid in toekomstperspectief tussen verschillende winkelgebieden • • • • • •
Binnensteden Hoofdwinkelgebieden Kernverzorgende centra Stadsdeelcentra en binnenstedelijke winkelstraten Wijk-, buurt- en supermarktcentra Grootschalige perifere concentraties en speciale winkelgebieden
Maar waar vallen de (grootste) klappen?
5 typen kansrijke winkelcentra (1) ‘Big spender’
Stadscentra -> funshopping
5 typen kansrijke winkelcentra (2) ‘Alternative’
Stads(deel)centrum -> fun en destiny shopping
5 typen kansrijke winkelcentra (3) ‘Back to basics’
Wijkwinkel centra -> gemak shopping
5 typen kansrijke winkelcentra (4) ‘Crossroads’
On the move -> travel shopping
5 typen kansrijke winkelcentra (5) ‘Space experience’
Perifere retailcentra -> fun & destiny shopping
Afstervende uiteinden…………..
Het afsterven van de uiteinden geldt ook op regionale, nationale en internationale schaal!
Het midden vervaagt en verdwijnt, zowel in segment als in oppervlak
Het “nieuwe winkelen” We winkelen (ergens) anders! •Nieuwe middelen •Grote mobiliteit fysiek en virtueel •Retail is overal, aankopen zijn overal •De afbakening is weg
Structurele veranderingen in het winkellandschap Wat hebben we? Meer… aanbod Meer… centra Meer… afstanden Meer… keuze Wat doen we? Minder… winkelen Minder… bezoeken Minder… binding Minder… bestedingen (fysiek)
De opgave voor de komende jaren Een antwoord bieden aan de dalende kwantitatieve behoefte aan winkelvloeroppervlakte en tegelijkertijd in te spelen op de veranderende kwalitatieve behoeften en mogelijkheden van de consument en markt.
Actie en samenwerking is nodig Retail Vergroot eigen flexibiliteit (locatie, pand, huur)
Vastgoedeigenaar Wees actieve beheerder van winkelgebied
Decentrale overheden Winkelvisie (wat, waar en hoe), faciliteren en handhaven
41
Politiek en bedrijfsleven zullen samen een antwoord moeten formuleren • • • • • • • •
Voet op de rem? Faciliteren? Innoveren? De markt z’n werk laten doen? Sturen? Keuzen maken en zwakke gebieden laten afsterven? Regionale afstemming? De consument maximaal verleiden?
‘alles draait om klantoplossingen en waarde op de lange termijn’
MarCom 2013
43
