Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud

2009 Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud

Ismail Kaya & Bahez Abdallah Stichting Pioneering & Woningcorporatie De Woonplaats 09-01-2009

Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud

WONINGCORPORATIE DE WOONPLAATS “Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud” Titel:

Resultaatgericht Vastgoedonderhoud

Omschrijving:

Onderzoek naar de kostenverschillen tussen traditioneel onderhoud en Resultaat Gericht Vastgoedonderhoud

Datum publicatie:

09-01-2009

Status:

Definitief

Auteurs:

I. Kaya B. Abdallah

Afstudeercommissie:

Drs. B. Platier, Saxion Hogescholen Drs. B. Leferink, Saxion Hogescholen

Opdrachtgevers:

Lectoraat Vernieuwend Ondernemen in de Bouw Saxion Hogescholen M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede

[email protected] [email protected]

Woningcorporatie De Woonplaats Afdeling onderhoud Wethouder Beverstraat 175 7500 AA Enschede

2

Afstudeerscriptie I.Kaya & B.Abdallah

Stichting Pioneering Werkplaats RGVO Postbus 70.000 7500 KB Enschede

Woningcorporatie De Woonplaats & Stichting Pioneering


Samenvatting Resultaat Gericht Vastgoedonderhoud (hierna te noemen als afkorting RGVO) is een nieuwe manier om onderhoud van gebouwen efficiënter en effectiever te laten verlopen. Omdat er een aantal stappen moeten worden doorlopen om RGVO goed te kunnen toepassen, moeten er leermomenten en begeleiding hierin zijn. Uiteindelijk zal dit leiden tot efficiënter werken en daarnaast op besparingen van de kosten. Deze zijn ook door landelijke onderzoeken door verschillende instanties bewezen/gerapporteerd. De Woonplaats is 3 jaar geleden begonnen met het initiatief om RGVO binnen haar onderhoud toe te passen. Van de afgelopen 3 jaar is er een tussenevaluatie uitgebracht op het gebied van knelpunten, kosten en risico’s die in dit rapport naar voren zijn gekomen en waarop conclusies en aanbevelingen zijn gegeven. Uit onderzoek kwam naar voren dat er binnen de organisatie nog bepaalde knelpunten zijn, deze zijn op het gebied van organisatie, complexstrategie, bijhouden van geïnvesteerde uren aan het RGVO traject e.d. Na interviews met verschillende werknemers binnen De Woonplaats zijn de knelpunten en risico’s in kaart gebracht. De kostenanalyse is gemaakt door middel van rekenmodel van OTB (Onderzoeksinstituut). Tijdens de kostenanalyse kwam naar voren dat de benodigde informatie omtrent aanneemsommen en indirecte kosten niet altijd te achterhalen of niet bijgehouden zijn. Hierdoor is er een kostenanalyse gemaakt aan de hand van schattingen en vergelijkbare projecten. Dus de uitkomsten van de analyse op het gebied van kosten zijn gebaseerd op schattingen, aannames, gemiddelden en vergelijkbare projecten van OTB (onderzoeksinstituut). Uit het totale onderzoek kunnen de volgende zaken geconcludeerd en aanbevolen worden (voor een uitgebreide uitwerking zie hoofdstuk 5). Conclusies: Op basis van de input van de projectanalysen kan er geconcludeerd worden dat RGVO binnen De Woonplaats nog niet rendabel is. Dit vanwege de onderstaande knelpunten die tijdens het onderzoek naar voren zijn gekomen. Men is ervan overtuigd dat RGVO binnen De Woonplaats rendabel wordt als er maatregelen getroffen worden ter verbetering van deze knelpunten en de aanbevelingen gevolgd en toegepast worden. -

-

3

Leerproces: Er zit nog veel tijd in het leren gebruiken van RGVO. Dit kost veel tijd en iedereen moet hiermee leren werken. Invloed op organisatie: De medewerkers van bedrijfsbureau onderhoud voelen zich ongemakkelijk met de nieuwe manier van werken. Ze denken hierdoor overbodig binnen de onderneming te worden. Kwaliteit en functionaliteit: De opdrachtnemer maakt de vertaalslag van het gewenste kwaliteitsniveau naar resultaat eisen en naar technische en organisatorische oplossingen met de zekerheid dat aan het gewenste kwaliteitsniveau wordt voldaan en de prestaties worden geleverd. Hierdoor worden de kwaliteit en de functionaliteit van het complex/bouwdeel gewaarborgd.




-

-

-

-

Bijhouden van uren (indirecte kosten) : De medewerkers van De Woonplaats zijn niet gewend om uren op projectbasis bij te houden. Hierdoor zijn er schattingen gemaakt om de kostenanalyse te kunnen uitvoeren. Bepalen van complexstrategie: Alle complexen moeten een strategie hebben, de Woonplaats moet weten wat ze met een complex willen doen. Projecten die een strategie consolideren hebben kunnen het beste met RGVO worden uitgevoerd, mits deze strategie niet veranderd. Consolideren wil zeggen dat projecten/complexen over een lange termijn worden behouden. Faalkosten: Door het toepassen van RGVO worden faalkosten (bouwfouten) eerder gesignaleerd, dus het toepassen van RGVO biedt hier een goede uitgangspositie voor een complex. Besparing op kosten: De Woonplaats verlegt bij RGVO gedeeltelijk de indirecte kosten bij de opdrachtnemer. Deze zullen in de beginfase onderhoud aanzienlijk hoog uitkomen. Maar bij de vervolgprocessen zal de opdrachtnemer beduidend minder indirecte kosten hebben mede doordat er niet opnieuw het project gecalculeerd en uitgewerkt moet worden. Op de directe kosten van de Woonplaats kunnen er besparingen optreden als de afgesproken tijdstippen de conditiemetingen door de opdrachtnemer worden gedaan, waardoor men de degradatie van het bouwdeel kan volgen en eventueel op het gewenste kwaliteitsniveau brengen.

Aanbevelingen: -

-

-

-

-

-

4

Duidelijkheid omtrent de organisatorische verandering: Binnen de organisatie is belangrijk dat iedereen weet wat RGVO inhoudt en wat ervan verwacht wordt. Medewerkers van het bedrijfsbureau onderhoud krijgen een andere functie, namelijk beheersmanagers. Het RGVO proces moet een top-down beslissing zijn, binnen de onderneming. Bijhouden uren: Om alle kosten in de toekomst goed in kaart te hebben, kan het model van OTB goed bestudeerd en bijgehouden worden. Deze moet ook binnen de taken en verantwoordelijkheden vallen voor de medewerkers. Iedereen moet uren op projectbasis bijhouden, hiervoor is tijdens dit onderzoek een tool ontwikkeld die weer goed bruikbaar is voor het invullen van het rekenmodel van OTB. Duidelijke complexstrategie: Hoewel dit nu binnen de Woonplaats goed voor elkaar is, kan er toch wegens de ervaringen uit het verleden benadrukt worden dat bij RGVO het bepalen van complexen absoluut van belang is. Hier is namelijk de toekomst van het complex/gebouw opgebaseerd. Aanpakken faalkosten: In het kader van RGVO aanvankelijk door middel van de conditiemetingen, de faalkosten ( de detailleringfouten tijdens het bouwen van het complex) goed registreren en tevens verbeteren en achterhalen bij de aannemer die het project gebouwd heeft. Medewerkers opleiden op het gebied van RGVO: Medewerkers wiens minder bekend zijn met de RGVO, meer kennis laten doen op de theorieën van de TNO (adviesbureau) en OTB (onderzoeksinstituut). En daarnaast ze de mogelijkheden bieden om cursussen te volgen. Realiseren kostenbesparing: Door het toepassen van RGVO kunnen veel voordelen behaald worden. Als men eenmaal het gehele traject goed volgt en ermee leert om te gaan, zijn er in de toekomst nog meer voordelen en besparingen te behalen. De Woonplaats moet zeker meerdere projecten op RGVO methode aanpakken, nadat ze het leerproces voltooid hebben dus het gehele RGVO traject beter beheersen. Dit geldt ook voor Gebr. van der Geest. Bij de




-

-

vervolgprocessen zullen zowel de Woonplaats als Gebr. Van der Geest minder activiteiten verricht worden waardoor er voor de Woonplaats veel geld op de directe en indirecte kosten bespaard kan worden. En voor de Gebr. Van der geest betekent dit ook een grote besparing in de indirecte kosten doordat men niet opnieuw hoeft te calculeren en uit te werken. Verbeteren van de knelpunten: De waargenomen knelpunten aanpakken en maatregelen voor zien te vinden. Men kan dit binnen de Woonplaats zelf zien voor elkaar te krijgen. Dit door de organisatorische en de economische maatregelen zoals de nodige ondernemingscapaciteit, de bereidheid van het personeel en de ontwikkelingsinvesteringen op orde te hebben. Men kan ook ervoor kiezen om deze punten door een extern bureau of student te laten onderzoeken. Bijhouden van de vergelijkbare projecten: Om in de toekomst de betere en teven nauwkeurigere vergelijkingen gemaakt te worden tussen de traditioneel en RGVO, dienen dan de vergelijkbare traditionele en de RGVO projecten qua kenmerk (complexiteit, grootte, bouwlagen, aantal enz.) bijgehouden te worden.

Ondanks de uitkomsten van de gedane onderzoeken kan er verondersteld worden dat RGVO in de toekomst (vervolgprocessen) kostenbesparend zal zijn. Daarom wordt de Woonplaats aanbevolen om meerdere projecten op RGVO basis op te starten, zodat er in de toekomst meer inzicht in het gehele proces en besparingen verkregen wordt.

5




Voorwoord Deze afstudeerscriptie is het eindresultaat van een onderzoek voor de “woningcorporatie De Woonplaats”. Dit onderzoek is het laatste onderdeel van de studie Bouwtechnische Bedrijfskunde aan de Saxion Hogescholen in Enschede. We hebben het onderzoek uitgevoerd in opdracht van Lectoraat vernieuwend ondernemen in de bouw voor de woningcorporatie De Woonplaats. De afstudeerperiode hebben we leerzaam en leuk ervaren. Het werken met verschillende partijen in het RGVO proces was leuk en uitdagend. De insteek van dit onderzoek is om een tussenevaluatie uit te brengen naar de directie/management van De Woonplaats toe. De tussenevaluatie moet de verschillen tussen de traditionele manier van onderhoud en Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud weergeven. Hiervoor zijn 4 projecten die gerealiseerd zijn volgens RGVO bekeken en vergeleken met de traditionele manier, zodoende is er een vergelijking opgezet met knelpunten en risico’s die men tegen is gekomen. Dit rapport kan goed gebruikt worden bij de volgende projecten waarbij RGVO wordt toegepast. Voor de medewerking en het delen van kennis aan dit onderzoek gaat onze dank uit naar: -

Dhr. D. Roetert Steenbruggen Dhr. R. Schaap Dhr. G. Kamp Dhr. D. van der Geest Dhr. E. Kouters Dhr. B. van Velsen Dhr. B. van der Veen Dhr. H. Hoekstra Dhr. D. Keus Dhr. J. Brouwer Dhr. A. Straub

(De Woonplaats) (De Woonplaats) (De Woonplaats) (gebr. Van der Geest) (Stichting Pioneering, werkplaats RGVO) (Stichting Pioneering, werkplaats RGVO) (Saxion Hogescholen) (Saxion Hogescholen) (TNO, Adviesbureau) (TNO, Adviesbureau) (OTB, Onderzoeksinstituut)

Met betrekking tot de totstandkoming van dit rapport willen wij onze begeleiders van Saxion Hogeschool dhr. B. Platier en dhr. B. Leferink bedanken voor hun begeleiding, steun, kennis en advies.

We wensen u veel plezier bij het lezen van onze afstudeerscriptie.

Ismail Kaya Bahez Abdallah, Enschede, 9 januari 2009

6




Inhoud SAMENVATTING ................................................................................................................................ 3 VOORWOORD ..................................................................................................................................... 6 1.

INLEIDING ............................................................................................................................... 9 1.1

Onderzoekskader .................................................................................................................... 9

1.1.1

Woningcorporatie De Woonplaats.................................................................................. 9

1.1.2

Onderhoudsbedrijf Gebr. van der Geest ......................................................................... 9

1.2

Situatieschets ........................................................................................................................ 11

1.3

Doelstelling ............................................................................................................................ 13

1.4

Vraagstelling .......................................................................................................................... 13

1.5

Onderzoeksmodel ................................................................................................................. 14

1.6

Begripsbepaling en afbakening onderzoek ........................................................................... 15

1.7

Leeswijzer .............................................................................................................................. 16

2.

THEORETISCH KADER ...................................................................................................... 17 2.1

Traditioneel Onderhoud ........................................................................................................ 17

2.2

Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud ............................................................................... 18

2.2.1

Voor- en nadelen voor de opdrachtgever ..................................................................... 18

2.2.2

Voor- en nadelen voor de opdrachtnemer................................................................... 19

2.3

Verschillen vergelijking tussen traditioneel en resultaat gericht onderhoud ....................... 19

2.4

Aanpak Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud (10 Stappenplan TNO) .............................. 20

2.5

Kosten .................................................................................................................................... 23

2.6

Resultaten en kwaliteit van het werk .................................................................................... 25

3.

RGVO BINNEN DE WOONPLAATS .................................................................................. 26 3.1

Algemeen............................................................................................................................... 26

3.2

Organisatie ............................................................................................................................ 27

3.3

Kosten .................................................................................................................................... 27

3.4

Kwaliteit en functionaliteit .................................................................................................... 28

3.5

Samenwerking met Gebr. van der Geest .............................................................................. 29

4.

ANALYSE 4 PROJECTEN.................................................................................................... 31 4.1

Project Baurichter.................................................................................................................. 33

4.1.1

Algemeen....................................................................................................................... 33

4.1.2

Kostenvergelijking Baurichter ....................................................................................... 34

4.2

Project Spaarnestraat ............................................................................................................ 35

4.2.1

7

Algemeen....................................................................................................................... 35




4.2.2 4.3

Kostenvergelijking Spaarnestraat .................................................................................. 37

Project Bleidablick ................................................................................................................. 38

4.3.1

Algemeen....................................................................................................................... 38

4.3.2

Kostenvergelijking Bleidablick ....................................................................................... 39

4.4

Project Palazzo ...................................................................................................................... 41

4.4.1

Algemeen....................................................................................................................... 41

4.4.2

Kostenvergelijking Palazzo ............................................................................................ 42

4.5

Eind conclusie ........................................................................................................................ 43

5.

CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN .............................................................................. 46

6.

BRONVERMELDING ........................................................................................................... 51

BIJLAGEN ...........................................................................................................................................................52 BIJLAGE 1: EISEN WAARAAN ONDERHOUDSBEDRIJVEN MOETEN VOLDOEN (TNO) ..............53 BIJLAGE 2: REKENMODEL OTB EN TOELICHTING ..............................................................................54 BIJLAGE 3: REKENMODEL BAURICHTER ................................................................................................55 BIJLAGE 4: REKENMODEL SPAARNESTRAAT ........................................................................................56 BIJLAGE 5: REKENMODEL BLEIDABLICK...............................................................................................57 BIJLAGE 6: REKENMODEL PALAZZO .......................................................................................................58 BIJLAGE 7: HET BIJHOUDEN VAN UREN (TOOL URENREGISTRATIE) .......................................... 59 BIJLAGE 8: VERSCHILLENDE GESPREKSVERSLAGEN .......................................................................60 BIJLAGE 9: BEGRIPPENLIJST.......................................................................................................................61

8




1. Inleiding In dit eerste hoofdstuk wordt de aanleiding en de opzet van het onderzoek beschreven. Begonnen wordt met het projectkader, waarin een beschrijving wordt gegeven van het onderzoek. Hierna volgen de onderzoeksontwerp onderdelen: situatieschets, doel en vraagstelling, onderzoeksopzet, onderzoeksmethoden, literatuurstudie en de leeswijzer als afsluiting van dit hoofdstuk.

1.1 Onderzoekskader Door de landelijke onderzoeken van TNO en OTB die er op het gebied van onderhoud hebben plaatsgevonden is er een nieuwe theorie/aanpak ontwikkeld waarin op de onderhoudskosten in zijn geheel een besparing van 20% realiseerbaar is. Voor deze nieuwe aanpak van onderhoud zijn veel woningbouwcorporaties geïnteresseerd. Deze nieuwe methode wordt Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud genoemd, hierna in gehele verslag als afkorting RGVO. Het gehele projectkader is gebaseerd op de verschillen van kosten en kwaliteit tussen traditioneel onderhoud en RGVO. In hoofdstuk 2 worden de traditionele manier van onderhoud en RGVO verder inhoudelijk beschreven. 1.1.1 Woningcorporatie De Woonplaats De Woonplaats is een vastgoedonderneming met een maatschappelijke doelstelling. Dagelijks zet De Woonplaats zich met ruim 200 medewerkers in voor goede huisvesting. Haar woningaanbod bestaat uit circa 20.000 woningen, waarvan de meeste in Enschede en in de Achterhoek staan. Naast de verhuur en het beheer van huurwoningen, verkoopt de Woonplaats ook woningen, zowel nieuwbouw als bestaand bezit. Bij al haar activiteiten streeft men naar een zo optimaal mogelijk rendement. De opbrengsten gebruikt men om te investeren in de maatschappij. Daarbij gaat ze uiteraard eerst uit van haar hoofdtaak wonen. Maar dan wel in de breedste zin van het woord. Goed wonen komt tot zijn recht in wijken en buurten die leefbaar en veilig zijn, waar goed onderwijs wordt geboden en waar de bevolking deelneemt aan het arbeidsproces en het maatschappelijk leven (www.de-woonplaats.nl, 2008). De Woonplaats is mede initiatiefnemer van de oprichting van de Werkplaats Resultaatgericht Vastgoedonderhoud, dat een onderdeel is van het Cluster Bouw van Innovatieplatform Twente. De Woonplaats heeft in 2005 het initiatief genomen om te beginnen met RGVO. Begin 2009 wordt er een tussenevaluatie/rapportage aan de directie overhandigd. De Woonplaats wil meer met prestatiecontracten gaan werken. Dit om de kwaliteit te verbeteren, de directe en de indirecte onderhoudskosten te verlagen en de risico’s te beheersen. Bij prestatiecontracten gaat het vooral om het feit dat de uiteindelijke prestaties/resultaten omschreven worden i.p.v. de werkomschrijvingen in de traditionele contracten. De aannemer krijgt een grotere vrijheid om zelf onderhoudsactiviteiten te bepalen. Bepaalde taken worden verlegd naar de onderhoudsaannemer. Dus er wordt vooraf op basis van resultaten afspraken gemaakt. Technische normen worden vastgelegd, waardoor uitvoeringspartijen meer deskundigheid en inbreng moeten aanbieden. 1.1.2 Onderhoudsbedrijf Gebr. van der Geest In 1922 is Gebr. van der Geest opgericht als een puur Schildersbedrijf. Inmiddels is ze uitgegroeid tot een multifunctioneel onderhoudsbedrijf met circa 75 medewerkers. Daardoor is het bedrijf in staat haar klanten complete oplossingen aan te bieden voor haar onderhouds- of renovatie vraagstukken. Natuurlijk blijft schilderwerk daarbij veelal de basis. Gebr. van der Geest houdt het overzicht en

9




bewaakt de planning en kwaliteit van de werkzaamheden. Voordeel hiervan is dat opdrachtgevers slechts met één aanspreekpunt te maken hebben. Hierdoor is men verzekerd van het beste onderhoudsresultaat van vastgoed. Als multifunctioneel onderhoudsbedrijf beschikt Gebr. van der Geest over een compleet producten dienstenassortiment. Hierdoor is ze in staat maatwerk te leveren afgestemd op de onderhoudsvraag van de opdrachtgever. Of het gaat om het leveren van een individuele dienst of een mix van activiteiten, met haar kennis en ervaring komt ze tot een goede oplossing voor het onderhoud van de opdrachtgever. De producten en diensten die Gebr. van der Geest aanbiedt zijn: resultaatgerichte onderhoudsscenario’s, onderhoudsschilderwerk, glaswerk, houtherstel en geveltimmerwerk, betonherstel, staalconservering, gevelreiniging, mutatieonderhoud, advisering, conditiemetingen, bouwkundig onderhoud, inbraakbeveiliging (politiekeurmerk), vloerafwerking, wandafwerking, kleuradvisering en antigraffiti contracten. De laatste jaren verandert er veel in de markt van vastgoedonderhoud. De vraag van opdrachtgevers om de totale zorg van het onderhoud over te nemen, ziet Van der Geest als een uitdaging en als kans voor de professionalisering van de onderhoudsmarkt. Met de vraag naar totale zorg heeft het prestatieconcept "van inspannings- naar resultaatverplichting" haar intrede gedaan. In de vorm van resultaatgericht vastgoedonderhoud biedt Gebr. van der Geest dit haar opdrachtgevers. Resultaatgericht vastgoedonderhoud bestaat uit het planmatig meerjaren onderhoud van bouwwerken op basis van een resultaatverplichting en niet meer zoals bij traditioneel schilderwerk aan een inspanningsverplichting. Een nauwkeurig inzicht in de uitgangspunten van de opdrachtgever is daarbij onontbeerlijk. Immers: de opdrachtnemer streeft ernaar tegen minimale inspanningen te voldoen aan de behoefte van de opdrachtgever.

10




1.2 Situatieschets Alle 20.000 woningen en projecten van De Woonplaats hebben in bepaalde termijnen onderhoud nodig, de woningcorporatie Woonplaats heeft niet echt een duidelijk inzicht in de besparingsmogelijkheden omtrent een aantal gerealiseerde onderhoudsprojecten. De Woonplaats heeft jaarlijks een kostenpost van 20 miljoen euro aan onderhoud. Uit landelijk onderzoek door OTB te Delft is bekend dat bij onderhoudsprojecten men gemiddeld 20% kan besparen. Door het toepassen van RGVO (resultaatgericht vastgoedonderhoud) ten opzichte van de traditionele manier van onderhoud wil de Woonplaats kijken of het ook besparend is binnen haar onderneming. Onderhoud is voor zulke soorten bedrijven een belangrijk onderdeel dat in de toekomst goed onderzocht moet worden. Het onderzoek wordt gericht op bedrijfseconomische en organisatorische aspecten. Zie figuur 1 voor de kostenverdeling binnen de Woonplaats zowel traditioneel als RGVO en de landelijke benchmark van OTB: Figuur 1: De informatie voor dit figuur is afkomstig van de volgende bronnen: (Meetbare financiële voordelen, SBR publicatie en interview met medewerkers van de Woonplaats)

± 10% (1)

Besparing

± 20%

??% ± 2%

± 90% (2) ??%

Traditionele aanpak

± 78%

RGVO de Woonplaats

RGVO Benchmark OTB

(1) = Indirecte kosten van de opdrachtgever (10%) deze is berekend naar schatting van het aantal medewerkers op het bedrijfsbureau onderhoud namelijk 20, deze vermenigvuldigen met het jaarinkomsten € 50.000 gemiddeld per medewerker geeft een totaal van € 1.000.000, wat dus neerkomt op 5% van de totale onderhoudskosten € 20.000.000. De overige 5% geldt voor de overige kosten, hier kan men de algemene kosten van het bedrijf onder verstaan. Dus de indirecte kosten totaal naar schatting is € 2.000.000. (2) = Directe kosten van de opdrachtgever (90%), dit zijn de overige directe kosten die door de onderhoudsbedrijven in rekening worden gebracht.

11




Onderhoudskosten De gemiddelde (volgens schattingen) onderhoudskosten van de Woonplaats bestaan uit 90% directe kosten (de kosten die de aannemer in rekening brengt om het project te doen/realiseren) en 10% indirecte kosten (uren die de opdrachtgever maakt voor voorbereidingen zoals: aanbesteden, meten, calculeren, bestekken maken, begeleiden enz.) Zoals eerder vermeld is er door onderzoek van OTB (SBR, 2008) bekend dat men 20% kan besparen, deze gemiddelde besparing en de gemiddelde opbouw van de kosten zien er als volgt uit ( figuur 2): Figuur 2:

Uit onderzoek moet duidelijk naar voren komen in hoeverre De Woonplaats al eventuele besparingen op projectniveau heeft gerealiseerd. De Woonplaats verricht voor 98% de onderhoudsprojecten op de traditionele manier en 2% wordt verricht op de manier van resultaat gericht vastgoedonderhoud.

12




1.3 Doelstelling Nadat de situatieschets van het onderzoek bekend is, kan de doelstelling worden geformuleerd. De doelstelling van het onderzoek luidt als volgt: Het uitvoeren van een onderzoek ten behoeve van het ontwikkelen van een business case die betrekking heeft op het onderzoeken van 4-tal onderhoudsprojecten die gerealiseerd zijn volgens RGVO. Het onderzoek wordt gedaan om beter inzicht te krijgen in verschillende onderhoudsprojecten, hierbij wordt de toetsing gedaan van RVGO ten opzichte van de traditionele manier aanpak van onderhoud. Met de doelstelling worden de verwachtingen en de te bereiken doelstellingen van de opdrachtgever verwoord. Een andere verwoording van de doelstelling is: Doelstelling:Bepalen in hoeverre RGVO toegevoegde waarde heeft voor De Woonplaats.

In verband met de omvang van het onderzoek worden de knelpunten en risico’s die tijdens het onderzoek naar voren komen opgesomd en in het rapport vermeld. Echter deze worden niet verder inhoudelijk diepgaand behandeld. Voor sommige knelpunten worden verbetervoorstellen gedaan.

1.4 Vraagstelling Om de doelstelling te kunnen bereiken moeten de volgende hoofdvragen en deelvragen worden beantwoord. Hoofdvraag: In hoeverre verschillen de directe en indirecte projectgebonden kosten en de kwaliteit van Resultaatgericht Vastgoed Onderhoud ten opzichte van de traditionele aanpak van onderhoudswerkzaamheden?

Deelvragen zijn: -

13

Zijn de directe en de indirecte onderhoudskosten verlaagd? Is het kwaliteitsniveau van het project/complex in het praktijk al gezien en verbeterd? Worden de projectrisico’s beter beheerst?




1.5 Onderzoeksmodel Een onderzoeksmodel is een schematische weergave van het doel van het onderzoek en de globale stappen die gezet moeten worden om de uiteindelijke doelstelling te bereiken.

Resultaatgericht Vastgoed Onderhoud

Definitiebepaling - Definitie van onderhoud buitenschil complexen - In kaart brengen de verschillende methoden (traditioneel, RGVO) - De 4 projecten o Kenmerken o Vergelijkbare projecten o Vergelijkingsmateriaal

Analyseren 4 onderhoudsprojecten van de Woonplaats -

Vergelijken van de kosten van resultaatgericht samenwerken en van traditioneel aanbesteden op projectniveau. Analyse van de directe en indirecte kosten Analyse van de kwaliteit Opzetten checklist Literatuur

Knelpunten opsommen/vermelden - Traditionele methode - RGVO Vergelijkingen van de methoden/projecten

Rapportage/advies m.b.t. RGVO t.o.v. Traditioneel - Formuleren aanbevelingen - Formuleren knelpunten en risico’s - Conclusie en verbetervoorstellen

Er zal een 4-tal onderhoudsprojecten van De Woonplaats die in afgelopen drie jaar al gerealiseerd zijn, geanalyseerd worden. Het onderzoek zal zich beperken alleen tot het schilderwerk. Doel hiervan is om de resultaten van deze projecten welke volgens het methode Resultaatgericht Vastgoed Onderhoud gerealiseerd zijn te vergelijken met de diverse onderhoudsprojecten die op de traditionele manier uitgevoerd zijn. Door deze vergelijking kunnen de besparingen die door het gebruik van RGVO methode gedaan kunnen worden, in kaart worden gebracht. Op de eerste plaats zal dit onderzoek alleen op een aantal projecten in de verschillende locaties in de regio Twente verricht worden. Om dit onderzoek zo efficiënt mogelijk te laten plaatsvinden, dient men in eerste instantie te beschikken over de achtergrondinformatie van die projecten en de theorie waarmee men nauwkeurige vergelijkingen kan maken. Door middel van een checklist kan de huidige

14




staat van die projecten worden getoetst. Hierdoor kan men bepalen wanneer en waarom een gebouw aan het onderhoud toe is. Daarna zullen de directe en indirecte kosten met elkaar vergeleken worden. Ook met de omvang van de complexen dient men rekening te houden. Om een goed beeld van de ervaring van de verschillende partijen te krijgen die betrokken zijn bij het oprichten van de RGVO en de uitgevoerde projecten op resultaatgericht niveau, moet er een terugkoppeling gemaakt worden. Er zal een aantal vaste mensen worden geïnterviewd. Als de uitwerkingen van het onderzoek en de interviews met de partijen zijn verwerkt kunnen er conclusies getrokken worden. Daarna zal er worden gekeken naar organisatie kenmerken van De Woonplaats. Uit deze conclusie kan de vraagstelling beantwoord worden. Er zal uiteindelijk een goed inzicht ontstaan in besparingsmogelijkheden voor de pilot-projecten van de Woonplaats.

1.6 Begripsbepaling en afbakening onderzoek In deze paragraaf worden enkele begrippen uit de voorafgaande paragrafen toegelicht. Dit om verwarring te verkomen en om meer duidelijkheid in het geheel te vormen. In de bijlagen kan men meer begrippen omtrent dit onderzoek lezen. Business Case: Een business case is het systematisch verzamelen en analyseren van gegevens die van belang zijn voor het bepalen van de haalbaarheid van bijvoorbeeld een product, dienst of concept. Resultaat Gericht Vastgoedonderhoud: Onderhoud zo effectief en goedkoop mogelijk maken, door samenwerking van betrokken partijen. Op basis van resultaten worden er afspraken gemaakt. De technische normen worden vastgesteld. De opdrachtnemers moeten meer deskundigheid geven, ze hebben meer verantwoordelijkheid. De opdrachtnemer heeft op de traditionele manier een inspanningsverplichting terwijl in de RGVO methode een resultaatverplichting heeft (langdurige betrokkenheid). Pilot-projecten: Zijn projecten die worden opgenomen en verwerkt om ervan te leren, delen van kennis en zodoende alle voordelen/nadelen, besparingen, knelpunten e.d. in kaart te brengen. Door de omvang van het onderzoek en het daarop bestemde tijd is er een afbakening opgesteld: -

-

-

15

Het onderzoek heeft alleen betrekking op het onderhoud van schilderwerk activiteiten. Hierbij wordt er een analyse uitgevoerd op het gebied van resultaatgericht (eventueel met contracten), preventief, planmatig onderhoud. Aansluitend beperkt het onderzoek zich tot de behoefte van de bestaande projecten en oplossingen ten behoeve van de haalbaarheid van de 20% besparing daarop. Er zijn een 4-tal projecten die geanalyseerd moeten worden. Deze projecten kunnen goed geanalyseerd worden als de daarvoor benodigde informatie verkrijgbaar is, anders ontstaan er geen aanbevelingen en conclusies voor de daarvoor geldende projecten. De knelpunten en de risico’s die tijdens het onderzoek naar voren komen worden met de eindrapportage meegenomen maar niet inhoudelijk verwerkt.




1.7 Leeswijzer De leeswijzer is de richtlijn in de scriptie. Voor diegene die specifiek op zoek is naar een deel van de scriptie kan in de leeswijzer kijken waar men de betreffende deel kan vinden. De eerste hoofdstuk inleiding, komt overeen met de onderzoeksopzet. Hierin worden de probleemstelling, doelstelling, vraagstelling en onderzoekmodel weergegeven. Ook zijn de betreffende partijen in het kort gepresenteerd. Verder worden de afbakening en de kernbegrippen die in het verslag voorkomen uitgewerkt. In hoofdstuk 2 worden de theorieën van de traditionele manier van onderhoud en RGVO verder inhoudelijk uitgewerkt. Hierin kan men duidelijk wat de verschillen, voor/nadelen, besparingen, eisen e.d. lezen. Hoofdstuk 3 gaat over de ervaringen van RGVO binnen De Woonplaats. Hierin zullen de verschillende onderwerpen als kosten, kwaliteit, samenwerking en organisatie worden uitgewerkt. Hoofdstuk 4 gaat over de analyse van de 4 geselecteerde RGVO projecten. Deze zijn zo opgezet dat eerst de omschrijving en de kenmerken van de projecten worden beschreven. Daarna wordt er met tabellen weergegeven in hoeverre RGVO rendabel is geweest op projectniveau. De rest van de uitwerkingen worden in de bijlage opgenomen. In hoofdstuk 5 kan men de conclusies die voortgekomen zijn uit hoofdstuk 3 lezen. Daarna worden er knelpunten en risico’s opgesomd die tijdens het onderzoek naar voren zijn gekomen. Uiteindelijk worden er aanbevelingen en verbeterpunten gegeven. Als laatst kan men de bronvermelding en de bijlagen lezen.

16




2. Theoretisch kader In dit hoofdstuk worden de methodes (traditioneel en resultaatgericht) besproken waarmee de opdrachtgever haar onderhoudsprojecten uitvoert. Verder zullen de voor- en nadelen van het resultaatgericht werken in kaart worden gebracht. Daarna volgt er een vergelijking van de bij opdrachtgever twee gebruikte concepten. Namelijk inspanning (traditioneel)- en resultaatgerichte (RGVO) concepten. De belangrijkste bronnen zijn de leidraden van TNO (Resultaatgericht Samenwerken) uit het jaar 2008 en de SBR- rapporten (meetbare financiële voordelen).Daarnaast is de informatie in dit hoofdstuk gebaseerd op gesprekken met experts op RGVO gebied; zoals Ad Straub (OTB), Dick Keus en Jeroen Brouwer (TNO), Ben van Velsen (Werkplaats RGVO), Dik Roetert Steenbruggen en René Schaap (de Woonplaats)en Dick van der Geest (Schildersbedrijf Gebr. Van der Geest).

2.1 Traditioneel Onderhoud Vastgoedonderhoud omvat het geheel aan maatregelen dat noodzakelijk is om de gebruikswaarde en de goede vervulling van de functie van het vastgoed te waarborgen gedurende de economische levensduur. Bij de opdrachtgevende partij is veel geld gemoeid met onderhoud. Na kapitaallasten kan men spreken van de belangrijkste kostenpost. Jaarlijks wordt er gemiddeld in het Oosten van Nederland een bedrag van € 980 per woning gereserveerd voor het onderhoud (Aedes, 2008). Onderhoud aan gevels, daken en installaties maakt hiervan ca. 80% uit. Een groot deel van het afwerkonderhoud betreft buitenschilderwerk. Bij traditioneel vastgoedonderhoud is er over algemeen weinig aandacht voor de wensen van de gebruikers. Het onderhoud is vaak niet afgestemd op de functie van het vastgoed en de commerciële marktpositie ervan. De opdrachtgever steekt veel tijd in zaken rondom technisch onderhoud. Er is in het algemeen geen sprake van een duidelijk beleid of strategie. Traditioneel onderhoud wordt meestal uitbesteed volgens het inspanningsconcept. De reden hiervoor is vooral van bedrijfeconomisch aard. Met vindt de productiviteit van de eigen onderhoudsdiensten te laag en daarmee de arbeidskosten te hoog. Hierbij stelt de opdrachtgever het bestek op en bepaalt de wijze van uitvoering. Ze stelt een meerjaren onderhoudsplanning op aan de hand van een inventarisatie en een inspectie aan de complexen of gebouwen. De planning en begroting van onderhoudsactiviteiten hangen af van het gewenste kwaliteitsniveau en het beschikbare budget. De opdrachtgever en onderhoudsbedrijf maken geen eenduidige afspraken over het gewenste kwaliteitsniveau. De opdrachtgever gaat met name voor de langere termijn, niet na of de meest optimale prijs-kwaliteit wordt verkregen. Het onderhoudsbedrijf wordt alleen verantwoordelijk gesteld voor de uitvoering van het werk aan de hand van de werkomschrijving die ze van de opdrachtgever gegeven krijgt. De woningcorporatie (de opdrachtgevende partij) voert toezicht uit op de uitvoering. Beoordeelt het uitvoeren van een opleveringskeuring om te weten in hoeverre de gerealiseerde onderhoudstoestand gelijk is aan de gewenste onderhoudstoestand. Door onderhoud te benaderen als een langere termijn activiteit en daarvoor goede plannen te ontwikkelen, kan tot een goede beheersing van de kosten gekomen worden, van een traditionele naar een nieuwe vorm van onderhoud.

17




2.2 Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud Resultaatgericht onderhoud is een nieuwe methode van samenwerken om gebouwen functioneel en esthetisch op niveau te houden, zodanig dat het binnen de doelstellingen en strategie van de opdrachtgever past. Hierbij is sprake van een resultaatverplichting. Het onderhoudsbedrijf realiseert voorspelbaar en beheersbaar onderhoud tegen minimale maatregelen. Dit laatste kan worden bereikt door steeds op tijd, "just in time", maatregelen te nemen die zeer dure onderhoudsingrepen voorkomen. Bij onderhoud moet altijd sprake zijn van een win-win situatie voor zowel de opdrachtgever als het onderhoudsbedrijf. Voor de opdrachtgever kan het een verlaging van de onderhoudskosten opleveren en de zekerheid dat budgetten niet overschreden worden, voor het onderhoudsbedrijf kan het leiden tot verhoging van de continuïteit. Het onderhoudsbedrijf kan hierdoor zelf bepalen wanneer bepaalde onderhoudsactiviteiten worden uitgevoerd. Natuurlijk binnen de afgesproken termijn. Dit leidt tot een betere capaciteitplanning en dus lagere kosten. Dit door het opheffen van allerlei belemmeringen, ook in de winterperiode buiten kan worden doorgewerkt. Een resultaatgerichte aanpak van onderhoud is volledig afgestemd op de doelstellingen en strategie van de opdrachtgever. Er wordt rekening gehouden met de functie en het gebruik van het gebouw. Bij de resultaatgerichte aanpak worden het ontwerp van het onderhoud en de uitvoering ervan ondergebracht bij het onderhoudsbedrijf. Daardoor vindt er een betere invulling van de verwachtingen van de opdrachtgever plaats. Er komt een optimale prijs-kwaliteitsverhouding tot stand. Het onderhoudsbedrijf is door deze aanpak voortdurend geprikkeld om innovatief te zijn en mee te denken met de opdrachtgever. Deze wijze van werken is als een ketengerichte aanpak te kenmerken. 2.2.1 Voor- en nadelen voor de opdrachtgever Hieronder worden de voor- en nadelen van RGVO voor zowel de opdrachtgever als opdrachtnemer in kaart gebracht, de bronnen die hiervoor gebruikt zijn: leidraden Resultaat Gericht Vastgoedonderhoud van TNO, 2008’ daarnaast ook ‘Resultaat gericht samenwerken van SBR, 2007’. Voordelen: -

18

Minder specialistische kennis nodig ; Verbetering van kwaliteit; Financiële zekerheid op lange termijn; Minder administratieve lasten; Geen toezicht op uitvoering nodig; Mogelijkheden voor sturen op hoofdlijnen; Optimale instandhouding onroerend goed gedurende de vastgestelde exploitatieperiode; Planmatige opzet en uitvoering; Objectief door derden meetbaar en controleerbaar; Eén opdrachtnemende en verantwoordelijke partij; Verzekerde garantie; Overzichtelijkheid en inzichtelijkheid; Besparingen op de onderhoudskosten ten opzichte van traditioneel onderhoud; Minder benodigde tijdsbesteding voor opdrachtgever; Minder onderhoudsuren benodigd voor technische medewerkers van opdrachtgever.




Nadelen: -

Langlopende overeenkomsten kunnen de marktwerking verstoren; Minder concurrentie door selectie van onderhoudsbedrijven als gevolg van een-op-een relatie; Voor de woningcorporaties wordt de uitvoering van beleid minder flexibel.

2.2.2 Voor- en nadelen voor de opdrachtnemer Voordelen: -

Opbouw van duurzame relaties; Continuïteit; Imagoverbreding; Betere of efficiëntere logistiek, inzet menskracht en materiaal; Eén opdrachtnemende en verantwoordelijke partij. Schaalvoordelen; Innovatiebevorderend; Betere of efficiëntere planning inkoop; Beheersing kwaliteit uitvoering. Flexibiliteit in uitvoering en kosten.

Nadelen: -

Hoge aanloopkosten Niet uitgerust voor het overnemen van taken, verantwoordelijkheden en risico’s.

2.3 Verschillen vergelijking tussen traditioneel en resultaat gericht onderhoud Hierin worden de definities van de inspannings- en de resultaatgericht concepten weergegeven en hun belangrijke kenmerken met elkaar vergeleken. Hierdoor kan de lezer een beeld krijgen van de verschillen tussen deze twee werkwijzen. De bronnen die hierbij gebruikt zijn: (‘leidraad RGVO, TNO’ en ‘ Workshop presentatie RGVO, TNO’). Inspanningsconcept (traditioneel) Werkwijze waarbij het onderhoud wordt beschreven in de vorm van uit te voeren werkzaamheden die in het bestek zijn opgenomen. Het te bereiken kwaliteitsniveau als zodanig wordt niet afgesproken. Kenmerken: - Bestek en uitvoering zijn meestal gescheiden; - De opdrachtgever bepaalt de uitvoering van het proces; - Er wordt geleverd wat in het bestek staat; - Het kwaliteitsniveau is niet eenduidig benoemd, men kijkt alleen naar het bestek.

19




Resultaatconcept (resultaatgericht) Werkwijze waarbij de vraag naar onderhoud (in de vorm van een product en / of dienst) geheel of gedeeltelijk wordt omschreven in het gewenste kwaliteitsniveau, m.b.t. • de gebruikswaarde en goede functievervulling, • de belevingswaarde, • de technische waarde. De opdrachtnemer maakt de vertaalslag van het gewenste kwaliteitsniveau naar prestatie eisen en naar technische en organisatorische oplossingen met de zekerheid dat aan het gewenste kwaliteitsniveau wordt voldaan en de prestaties worden geleverd. Resultaatgericht onderhouden is het geheel van technische, organisatorische en daarmee samenhangende administratieve activiteiten om vastgoed functioneel, esthetisch en technisch op het overeengekomen niveau te houden, passend binnen de doelstellingen en strategie van de opdrachtgever. Kenmerken: - Bestek en uitvoering zijn in een hand ondergebracht; - Het onderhoudsbedrijf bepaalt de uitvoering van het proces; - Er wordt vooraf overeengekomen wat voor resultaat wordt geleverd; - Het kwaliteitsniveau en de prestatie-eisen zijn benoemd; - Het onderhoudsbedrijf is aansprakelijk voor het realiseren van de afgesproken resultaateisen. Als gevolg hiervan worden veelal degelijke, minder risicovolle bestekken of onderhoudsscenario's opgesteld. Dit heeft een kostenverhogend effect. Om hierin verbetering te brengen, is een verdere ontwikkeling ingezet: het resultaatgericht vastgoedonderhoud.

2.4 Aanpak Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud (10 Stappenplan TNO) In deze paragraaf worden de processen stapsgewijs genoemd die door het adviesbureau TNO opgesteld zijn. TNO begeleidt de betrokken partijen gedurende het gehele proces. Middels deze stappen kunnen de opdrachtgever en het onderhoudsbedrijf resultaatgericht te werk gaan en hierdoor hun pilotprojecten tot uitvoering brengen. De bron van deze informatie is de leidraad van TNO, 2008. Fase 0 Voortraject/initiatief fase: In deze fase wordt de opdrachtgever geïnformeerd over de filosofie van RGVO en overtuigd dat deze manier van werken voordelen heeft ten opzichte van de traditionele manier van werken. Vervolgens wordt de overeenstemming bereiken over de opzet van een project. Deze fase kan afgesloten worden met een zogenaamde intentieverklaring en procedure afspraken ten behoeve van een samenwerkingsovereenkomst. Fase 1 Bepalen van de complexstrategie: Hierin worden de algemene gegevens van het project verzameld. Hiertoe worden de uitgangspunten van het project m.b.t. huidige en toekomstige doelgroepen, huurgegevens, leegstand, verhuurbaarheid, tevredenheid bewoners, labeling, exploitatietijd, etc. verzameld. De opdrachtgever creëert voor zich zelf een bepaalde beeldverwachting bij een complex. De aspecten de esthetica, de

20




beleving , spelen hierbij een belangrijke rol om als de opdrachtgever uiting te geven aan het gewenste kwaliteitsniveau. Om het gewenste goed te kwantificeren dient men uit te gaan van de oorspronkelijke functies van een complex. Fase 2 Globale beoordeling onderhoudssituatie complex: Om het onderhoudsbedrijf inzicht te geven in de situatie van het project verstrekt de opdrachtgever algemene gegevens (zoals complexnaam, aantal woningen, naam van de contactpersoon) en historische gegevens (zoals bouwjaar, tekeningen, hoeveelheden, materialen, uitgevoerde onderhoudsingrepen, na-isolatie, vochtproblemen). In een vroeg stadium dient men een globale beoordeling van het project uit te voeren en een globale kostenraming op te stellen. Aan de hand van een kostenraming maakt het onderhoudsbedrijf een ruwe inschatting van de maatregelen die noodzakelijk zijn om van het huidige kwaliteitsniveau te komen tot het door de opdrachtgever gewenste kwaliteitsniveau. Het doel is te bepalen of de te verwachten kosten overeenkomen met de financiële middelen welke de opdrachtgever beschikbaar heeft. Op basis van de kostenraming kan de opdrachtgever het gewenste kwaliteitsniveau bijstellen of voorgestelde maatregelen ter discussie stellen. Nadat de globale kostenraming is doorgesproken met de opdrachtgever, nemen de opdrachtgever en de opdrachtnemer het besluit om een aantal onderhoudsscenario's op te stellen. Het gewenste kwaliteitsniveau, de voorwaarden en de prestatieeisen vormen hierbij de criteria. Fase 3 Vastleggen gewenst kwaliteitsniveau, functionele eisen en prestatie eisen: Naar aanleiding van de globale beoordeling wordt het definitieve kwaliteitsniveau vastgesteld. De woningcorporatie (de opdrachtgever) stelt de functionele eisen aan het gebouw vast. Hiernaast stelt de opdrachtgever de kwaliteitseisen en nog andere voorwaarden vast. De voorwaarden bestaan uit de interne voorwaarden (kosten, levertijd, overlastbeperking en de klanttevredenheid )en de externe voorwaarden (weten regelgeving, technische voorwaarden en functievoorwaarden). Deze voorwaarden kunnen de wijze van uitvoering beperken en grote gevolgen hebben voor de kosten. In bepaalde situaties kunnen ze niet haalbaar of zelfs tegenstrijdig zijn in relatie tot het gewenste kwaliteitsniveau. Het onderhoudsbedrijf is dan in staat om de Woonplaats op de effecten van de voorwaarden te wijzen. De opdrachtgever zal daarna prioriteiten moeten stellen. Fase 4 Uitvoeren van de inspectie en inventarisatie: Voordat men het onderhoudsscenario kan opstellen moet eerst een goede opname van het object of project plaatsvinden. De projectopname bestaat uit een inventarisatie en een inspectie. In deze stap wordt de onderhoudstoestand van het gebouw en de te onderhouden onderdelen vastgesteld. Het gewenste kwaliteitsniveau is uitgangspunt voor deze inspectie. Daarna worden de invloedsfactoren op en de symptomen van de degradatie van de te onderhouden onderdelen vastgelegd. Verder wordt de prognose gedaan hoe het degradatieverloop zal zijn en welke maatregelen noodzakelijk en mogelijk zijn om aan het gewenste kwaliteitsniveau te voldoen. Bij de inventarisatie worden op basis van de bij de inspectie vastgestelde maatregelen, de hoeveelheden, maatvoering en aantallen, etc bepaald. Voor deze stap kan bijvoorbeeld gebruik gemaakt worden van een checklist RGVO inspectie kozijnen en houten onderdelen. De inspectie en inventarisatie zal statistisch verantwoord moeten worden uitgevoerd. De registratie zal inzichtelijk moeten zijn, dat wil zeggen dat exact bekend moet zijn waar welke metingen zijn uitgevoerd en met welke resultaten en waar symptomen en gebreken zich voordoen.

21




Fase 5 Opstellen van onderhoudscenario’s en kostenramingen: Een onderhoudsscenario is een onderhoudsplan over meerdere jaren. De looptijd hangt af van de wens van de opdrachtgever en kan eventueel samenhangen met de exploitatieperiode van het object. Noodzakelijke onderhoudsmaatregelen om het gewenste kwaliteitsniveau te bereiken en/of te behouden, zijn hierbij over de looptijd van het scenario ingepland. Belangrijk is de onderhoudsintervallen van de onderhoudsmaatregelen goed te plannen. Hiervoor is kennis nodig van levensduur van materialen, ondergronden, onderhoudsmaatregelen en -technieken. Gedurende de looptijd van het onderhoudsscenario zijn verschillende activiteitenplannen gepland. Van het eerste activiteitenplan is een gedetailleerde begroting opgesteld. Alle volgende activiteitenplannen zijn voorzien van een globale begroting. De optelsom van deze plannen en de begrotingen vormen samen het onderhoudsscenario met de totaalbegroting. Dit gebruikt men voor de aanbieding. Fase 6 Overleg met opdrachtgever over het te kiezen onderhoudscenario: Het komt vaak voor dat de opdrachtgever niet vanaf het begin bij het project betrokken is. De opdrachtgever kan een adviesbureau ingeschakeld hebben om het onderhoudsscenario op te stellen. Ook komt het voor dat de technische dienst van de opdrachtgever dit zelf doet. Op deze wijze komt, onder verantwoordelijkheid van de opdrachtgever, een onderhoudsscenario tot stand. Bij RGVO wordt er door het onderhoudsbedrijf ten uitvoering van het project verschillende scenario’s opgesteld. Daarna wordt in overleg met de opdrachtgever overleg gepleegd en overeenstemming bereikt om tot de keuze voor het uit te voeren onderhoudscenario te komen. De reikwijdte van het onderhoudscenario inclusief het kwaliteitsniveau, de functionele eisen, de prestatie eisen en kosten, moet worden toegelicht en afgestemd. Fase 7 Uitwerking gekozen onderhoudscenario: Voor het gekozen onderhoudscenario wordt het activiteitenplan voor het eerste onderhoud volledig uitgewerkt en voor het geplande onderhoud in de toekomst worden de activiteitenplannen globaal uitgewerkt. Verder worden er met de geselecteerde leveranciers resultaatafspraken gemaakt over de te leveren producten en/of diensten. In het activiteitenplan is ook het keuringsplan en het inspectieplan voor de prestatie metingen in de tijd opgenomen. De bijbehorende begroting wordt voor het gehele onderhoudscenario uitgewerkt. Één en ander wordt in de vorm van een definitieve offerte met open begroting aangeboden. Deze aanbieding wordt in een gesprek met de opdrachtgever toegelicht. Fase 8 Sluiten van de overeenkomst: Indien partijen een deel van het onderhoudsscenario juridisch bindend willen verklaren, stellen zij voor dat deel een activiteitenplan met bijbehorende prestatie-eisen op schrift. Het activiteitenplan bevat een gedetailleerde weergave van de uit te voeren werkzaamheden. Het activiteitenplan is daarmee een nadere invulling van een deel van het onderhoudsscenario. Door middel van een periodieke prestatieopdracht kunnen partijen vervolgens het activiteitenplan en de bijhorende prestatie-eisen juridisch bindend verklaren. De samenwerkingsperiode duurt net zo lang als de looptijd van het onderhoudsscenario. De samenwerkingsperiode is opgebouwd uit achtereenvolgende onderhoudsintervallen. Het begin en eind van de onderhoudsintervallen worden genoemd in het onderhoudsscenario.

22




Fase 9 Realisatie van de afspraken: In deze stap worden alle activiteiten die nodig zijn voor een aantoonbare effectieve en efficiënte uitvoering uitgevoerd, zoals: -

Het werkplan, bestaande uit het activiteitenplan, het keuringsplan en de planning beschikbaar De werkmethoden voor de diverse behandelingen beschreven. De bewonersbrieven beschikbaar. Het uitvoerende team vastgesteld en de instructie aan de medewerkers uitgevoerd. De juiste materialen en de juiste middelen op tijd beschikbaar. Werkzaamheden aantoonbaar beheerst uitgevoerd Keuringen en werkplekinspecties uitgevoerd en registraties beschikbaar. Eindkeuring en oplevering uitgevoerd en registraties beschikbaar. Bewoners tevredenheidonderzoek beschikbaar Nacalculatie beschikbaar. Evaluatie met de opdrachtgever beschikbaar.

Fase 10 Monitoren van het resultaat in de tijd: In deze stap worden in overeenstemming met de afspraken in het inspectieplan de prestatiemetingen in de tijd uitgevoerd. Aangetoond wordt dat het overeengekomen kwaliteitsniveau wordt gehaald. Afwijkingen worden vastgesteld en zo nodig worden maatregelen genomen. De prestatiemetingen worden geregistreerd en met de opdrachtgever doorgenomen. Eventuele veranderingen in het door de opdrachtgever gewenste kwaliteitsniveau het gevolg voor het onderhoudscenario worden afgestemd.

2.5 Kosten In deze paragraaf zullen de projectgebonden kosten en de resultaten in kaart worden gebracht. Hiervoor is er gebruik gemaakt van het SBR rapport meetbare financiële voordelen. Levensduurkosten Bij de opdrachtgever kan men de levensduurkosten definiëren in de totale kosten van ontwerp, bouw, exploitatie, sloop of afstoting van een bouwwerk. Het sturen op levensduurkosten in bouwprojecten is vaak geënt op de optimalisering van de gebouwgerelateerde exploitatiekosten. Deze kosten zijn onder te verdelen in: - Beheerkosten: verzekeringen, belastingen en administratieve kosten; - Operationele kosten: energie, water, beveiliging, schoonmaak; - Onderhoudskosten: dagelijks onderhoud, planmatig onderhoud; - Ontwikkelingskosten: aanpassingen, renovaties, nieuwe eisen; - Facilitaire kosten: catering, ICT, inrichting, verhuizingen, repro; - Beëindigingkosten: sloopkosten, kosten van herontwikkeling/transformatie. Het is de bedoeling dat door de kenmerken van het resultaatgericht samenwerken de levensduurkosten worden verlaagd. Essentieel zijn hierbij een meerjarige betrokkenheid van de opdrachtnemer en vrijheid in het onderhoudsontwerp. Lagere levensduurkosten kunnen gerealiseerd worden door: - Onderhoudsactiviteiten af te stemmen op de bestaande kwaliteit, de gewenste kwaliteit en exploitatieperiode van een object en het te verwachten prestatieverloop;

23




-

Onderhoudsactiviteiten aan ondergronden en afwerkingen op elkaar af te stemmen; Onderhoudsactiviteiten aan de hand van het prestatiemetingen ‘just-in-time’ uit te voeren en te optimaliseren tijdens vervolgcycli. De eerste twee items hebben direct te maken met het onderhoudsontwerp, het derde met de montering van het prestatie- of degradatieproces voor het onderhoudsbedrijf. Het onderhoudsbedrijf heeft algemene kennis van de gradatieprocessen en de invloed van onderhoudsactiviteiten hierop (preventief en correctief). Hij leert het object en de objectspecifieke degradatieprocessen steeds beter kennen. Hierdoor kan er door de opdrachtnemer geoptimaliseerd worden tijdens vervolgcycli. De resultaatgerichte werkwijze biedt het onderhoudsbedrijf meer opties om het onderhoudsontwerp gedurende de onderhoudsperiode af te stemmen op de (functionele) eisen van de opdrachtgever en de onderhoudswerkzaamheden op elkaar en in de tijd af te stemmen. In het initiële proces worden de oorzaken van gebreken in kaart gebracht. In het onderhoudsontwerp worden afhankelijk van de levensduurkosten correctieve en preventieve onderhoudswerkzaamheden bepaald. De opdrachtnemer (het onderhoudbedrijf) is behalve de uitvoering ten aanzien van het schilderwerk ook verantwoordelijk voor andere disciplines aan andere bouwdelen van het de complexen. De verwachting is dat de resultaatgerichte werkwijze de toepassing van duurzamere onderhoudswerkzaamheden mogelijk maakt, vooral aan het begin van de onderhoudsperiode, omdat deze werkzaamheden ten opzichte van de traditionele aanpak over een lange periode – langer onderhoudsinterval afgeschreven kunnen worden. Tijdens de onderhoudsperiode bij RGVO kunnen dan de werkzaamheden beperkt blijven en mogelijk onderhoudsintervallen worden verlengd. Overigens kan het optimaliseren van een onderhoudsscenario ook betekenen dat onderhoudsintervallen korter worden en dat andere werkzaamheden worden uitgevoerd. Een optimaal onderhoudsontwerp levert niet slechts besparingen op loon- en materiaalkosten op, maar ook op bijkomende kosten zoals steigerkosten, klimtoeslagen, bouwplaatskosten. Door langere onderhoudscycli kan hierop veel worden bespaard. Transactiekosten Bij de opdrachtgever worden de transactiekosten gemaakt ten behoeve van het tot stand brengen van een transactie (gebouw). Transactiekosten komen dus boven op de productiekosten, inclusief kosten van transport en marketing. Bij het aanbesteden en uitvoeren van onderhoud worden de transactiekosten gemaakt gedurende de fasen strategisch voorraadbeleid, opstellen van de aanbieding, opdracht afsluiten, projectvoorbereiding, uitvoeren project, evalueren daarvan en nazorg. Lagere transactiekosten kunnen gerealiseerd worden door: - Het onderhoudsbedrijf verantwoordelijk stellen voor ontwerp en uitvoering; - De procesactiviteiten tevens door het onderhoudsbedrijf te laten uitvoeren,.

24




Het eerste betekent dat de opdrachtnemer het onderhoudsontwerp maakt en voor de uitvoering hiervan ook zelf verantwoordelijk is. In een traditionele werkwijze worden veel activiteiten dubbel uitgevoerd en gaan er na de eenmalige aanbesteding en uitvoering gegevens verloren. In een resultaatgerichte samenwerking worden duidelijke afspraken gemaakt welke partij voor welke activiteit verantwoordelijk is en blijft.

2.6 Resultaten en kwaliteit van het werk Doordat de opdrachtgever met de opdrachtnemer resultaatafspraken maakt in plaats van inspanningen, gaat naar verwachting de kwaliteit van het werk omhoog. Het complex of het gebouwdeel moet aan het eind van de onderhoudcyclus aan bepaalde minimale resultaten voldoen. Om dit te bereiken hanteren zowel de opdrachtgever als de opdrachtnemer het tien stappenplan welke door TNO opgesteld is. Om dat deze werkmaterie voor de woningcorporatie en het onderhoudsbedrijf net nieuw is, worden ze gedurende het hele proces begeleid en ondersteund door adviseurs van TNO. Dit middels het houden van de workshops en plannen van de enkele terugkomdagen. In tegenstelling tot traditioneel is het onderhoudsbedrijf hierbij gelijk vanaf de eerste fase betrokken. Bij de eerste drie fasen zal de opdrachtnemer niet direct betrokken zijn. Men wil hierbij alleen aanwezig zijn om te kijken waar het project over gaat en wat hun in het latere stadium te wachten staan. De opdrachtgever zal in fase één tot en met drie zijn activiteiten gaan uitvoeren. Waarna vanaf fase vier tot en met tien de taken door het onderhoudsbedrijf overgenomen worden. Dit betekent dat onderhoudsbedrijf als schildersbedrijf met veel disciplines behalve de uitvoering en nazorg ook de geheel voorbereidingsactiviteiten op zich heeft genomen. Hierdoor is en blijft het onderhoudsbedrijf gedurende hele proces en daarna de termijn waarover het bedrijf met de opdrachtgever de samenwerkingsovereenkomst heeft getekend betrokken bij de werkzaamheden. Deze manier van werken biedt diverse perspectieven voor zowel de opdrachtgever als het onderhoudsbedrijf. Belangrijkste is dat de opdrachtnemer tot het eind van de overeengekomen termijn steeds met haar eigen werk geconfronteerd wordt, waardoor de kwaliteit van het werk gewaarborgd blijft.

25




3. RGVO binnen De Woonplaats In dit hoofdstuk zal men dieper in gaan op de zaken als organisatie, kwaliteit, kosten en samenwerking met de opdrachtnemers die een belangrijke rol hebben gehad bij het tot stand brengen van volgens de RGVO gerealiseerde projecten, binnen De Woonplaats. De bronnen van deze informatie zijn diverse gesprekken met de heren Dik Roetert Steenbruggen (de Beleidsmedewerker onderhoud bij de Woonplaats) en de heer René Schaap ( medewerker planmatig onderhoud)

3.1 Algemeen Om haar woningen in een goede staat te houden en daarmee ze leefbaar te behouden voor de bewoners, pleegt de Woonplaats regelmatig onderhoud aan die woning. Hiervoor is er binnen het bedrijf een aparte afdeling in dienst gesteld. De onderhoudswerkzaamheden zijn dagelijkse onderhoud, reparatie onderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud zoals het schilderwerk, dakbedekking enzovoort. Sinds langer dan drie jaar is de Woonplaats op haar initiatief begonnen met RGVO. Doel hiervan was het onderhoud effectiever en goedkoper uit te voeren. In hoofdstuk 1 is er een en ander over deze materie beschreven. De Woonplaats doet momenteel voor slechts 2% zijn onderhoudswerkzaamheden volgens de RGVO methode. De rest wordt er op de traditionele manier gedaan. De reden hiervoor is dat het bedrijf sinds niet zo heel lang geconfronteerd is met deze materie en wil daardoor niet het risico nemen om de gehele onderhoudsprojecten volgens de RGVO te verrichten. Inmiddels zijn er enkele pilot projecten gerealiseerd en opgeleverd. Er zijn tevens projecten die nog in volle gang zijn. Dit wordt gedaan in samenwerking met het schildersbedrijf Gebr. Van der Geest die disciplinair gezien in staat is om alle onderhoudsactiviteiten uit te uitvoeren. Daarnaast is het adviesbureau TNO ingeschakeld die de betrokken partijen begeleidt en op de goede weg helpt. Er is geen duidelijke beeld van de voor- en nadelen van deze nieuwe manier van werken. Dus aanleiding om na drie jaar hiervan een tussenevaluatie te doen. Deze evaluatie zal in dit stadium alleen toegespitst zijn op het onderdeel buitenschilderwerk. Het is aan te bevelen om in de toekomst ook andere bouwdelen en de al verrichte werkzaamheden van de gerealiseerde projecten onder de loep te nemen en te evalueren. Knelpunt 1: Leerproces, opstellen programma van eisen. Bij de beginprojecten (Baurichter en Spaarnestraat) zijn er zowel bij de Woonplaats als bij het Gebr. van der Geest veel uren gemaakt. Dit vanwege het feit dat men net met RGVO begonnen was en daardoor een leerproces moest volgen. Hierdoor zijn de indirecte kosten van de opdrachtgever en de opdrachtnemer nog behoorlijk hoog gebleven. Bij de latere projecten is het aantal te besteden uren aanzienlijk naar beneden gebracht. De verwachting is dat dit in de toekomst zowel bij de vervolgprocessen als bij de later te realiseren projecten alleen maar minder wordt. Dit vanwege de ervaringen die men in al die jaren opgedaan zou hebben en zich beter in de materie ontwikkeld zou hebben.

26




Overigens kan men in de fasen waar de complexstrategie bepaald moet worden, tegen verschillende problemen aanlopen. Deze worden meestal wel de faalkosten genoemd. Ze zijn eigenlijk de bouwfouten die als gevolg van de verkeerde toegepaste materialen of de constructiefouten al tijdens bouwen van het gebouw zijn ontstaan. Deze kan de RGVO werkwijze in het begin veel vertraging bezorgen. Want men moet eerst deze fouten zien te herstellen en het gebouw of complex kwalitatief en functioneel intact te brengen, dus op de gewenste kwaliteitsniveau brengen.

3.2 Organisatie Door de omschakeling van traditioneel naar resultaatgericht vinden er organisatorisch gezien de nodige veranderingen plaats. Dit roept weerstand op bij enkele medewerkers. Want men vreest hierdoor zijn baan kwijt te raken of in andere functie terecht te komen waar hij zich niet thuis kan voelen. Zoals de situatie nu binnen de Woonplaats eruit ziet is dat deze medewerkers in plaats van dat ze altijd als de uitvoerder, projectleider of opzichter geopereerd hebben, bekleden ze nou de functie de onderhoudsbeheerder. Deze houdt in dat ze als een soort adviseur in bepaalde fasen op afstand hun bijdragen leveren en bij uitstek de projecten begeleiden. De onderhoudsbeheerder binnen de Woonplaats is bij de eerste drie fasen van TNO ( de 10 tappenplan) actief bij het doen van de marktanalyses, het bepalen van de complexenstrategieën, het selecteren van de onderhoudsbedrijven en sluiten van de overeenkomsten met de opdrachtnemers. Ze zijn dus niet de gedurende de onderhoudperiode betrokken bij de projecten en ze hoeven ook niet continu toezicht te houden op alles wat dagelijks plaatsvindt. Hun betrokkenheid bij de projecten beperkt zich dus alleen bij de eerste fasen van de 10 stappenplan bij het begin en controleren en beoordelen van het werk aan het eind. Daarnaast ontvangen ze tussentijds rapportages van de opdrachtnemer die ze moeten controleren en bijhouden. Knelpunt 2: Organisatorische veranderingen beïnvloeden de motivatie. Deze brengt met zich mee dat deze onderhoudsbeheerders in het gehele verloop van de RGVO projecten, minder hoeven te doen. Hierdoor hebben ze meer tijd om zich in hun normale functie beter te focussen op de traditionele projecten.

3.3 Kosten In hoofdstuk 2 was al vermeld hoe belangrijk de kosten van onderhoud zijn voor de woningcorporaties en waaruit ze bestonden namelijk de directe en de indirecte kosten. Bij de Woonplaats is dat niet anders. De kosten hier zijn ook te onderscheiden in directe kosten en indirecte kosten. De directe kosten ( de directe + indirecte kosten van de opdrachtnemer) zijn de kosten die gemaakt worden om de onderhoudswerkzaamheden aan het gebouw uit te voeren. Hiermee wordt bedoeld met de alle kosten die de opdrachtnemer in het hele traject maakt zowel in de voorbereiding (tekenen, calculeren, werk voorbereiden, inkopen enzovoort) als in de uitvoering (uitvoeren, opleveren, nazorg). Dit is dus een groot verschil vergeleken met traditioneel waarbij de opdrachtnemer alleen de kosten van de uitvoering in rekening brengt.

27




De indirecte kosten zijn de kosten die de Woonplaats zelf maakt bij het uitvoeren van de RGVO projecten. Hierbij denkt men aan de kosten van (het pand, ICT- faciliteiten, voorzieningen binnen het bedrijf, personeel en de uren die men maakt in de voorbereidingsfase). De uren binnen de Woonplaats in de voorbereiding ( de fasen 1t/m 3 van TNO in het begin) verschilt met de voorbereidingskosten die men in het traditionele manier maakt. De voorbereidingskosten in het RGVO- traject zullen veel lager zijn dan traditioneel. Dit blijkt de landelijke onderzoek die door het onderzoekinstituut OTB zijn gedaan. In hoofdstuk 4 wordt hierop verder ingegaan met behulp van de projectanalyses. Daarin zal een aantal projecten van de Woonplaats op veel aspecten dus ook op kosten geanalyseerd worden. Of dit voor de Woonplaats direct na drie jaar besparingen oplevert, is moeilijk te beoordelen. Want de tijd om te bewerkstelligen is nogal kort. Volgens de deskundigen ( mensen van TNO) ziet men pas na zes jaar de echte besparing gebeuren.

3.4 Kwaliteit en functionaliteit Binnen het aspect van kwaliteit is voor De Woonplaats essentieel van belang te weten of de kwaliteit door te werken met deze materie verbeterd is of niet. In tegenstelling tot de traditionele werkwijze wordt bij de RGVO afspraken gemaakt op basis van de resultaten in plaats van de inspanningsplichtingen. Doordat de Woonplaats ten aanzien hiervan resultaatafspraken maakt, kan hierdoor de kwaliteit van de gedane handelingen of de toegepaste materialen gewaarborgd worden. De opdrachtnemer die betrokken is bij de meeste pilot-projecten van de Woonplaats en een zeer belangrijk aandeel heeft gehad in het uitvoeren van de vier tot nu toe gerealiseerde projecten is het Schildersbedrijf Gebr. Van der Geest. Dit bedrijf verricht wegens haar brede kennis en vakkundigheid naast het schilderwerk nog meer disciplines. Dit heeft voor de Woonplaats als voordeel dat men te maken heeft met slechts een partij die alle werkzaamheden doet en zodoende de verantwoordelijkheden op zich neemt. Gebr. Van der Geest is bij RGVO gedurende hele onderhoudstermijn betrokken bij de projecten. Ook na het realiseren en opleveren. Als onderhoudsbedrijf is men ervan bewust dat ze steeds met eigen werk geconfronteerd wordt. Daarom probeert het bedrijf in het initiële proces al kwalitatief dusdanig een goed werk te leveren waarna in de vervolgprocessen minder onderhoud nodig zal zijn en indien mogelijk de onderhoudsintervallen op te kunnen rekken. Gelijk bij het begin voordat Gebr. Van der Geest met verschillende onderhoudsscenario’s komt, wordt er door de Woonplaats het kwaliteitsniveau van de bouwdelen van de woning bepaald. Hierbij is niet alleen kwaliteit maar ook functionaliteit een belangrijk uitgangspunt. De functionaliteit van het gebouw bepaalt in grote mate de kwaliteit van het gebouw. De Woonplaats stelt eisen ten aanzien van de functionaliteit waarmee het gebouw functioneel intact en beschikbaar blijft voor de bewoners. Er wordt per onderhoudsproject het huidige kwaliteitsniveau vastgesteld. Daarna wordt het minimale kwaliteitsniveau aan vastgekoppeld waarbij als eis gesteld wordt dat de toestand van het bouwdeel tot het volgende onderhoudsinterval niet onder dat niveau mag vallen. Afhankelijk van de goede uitvoering en de juistheid van de materiaalkeuze kan men in het begin een maximaal kwaliteitsniveau vaststellen. Zowel in het begin bij maken van de resultaatafspraken als bij

28




de tussentijdse conditiemetingen kan men waarnemen dat de kwaliteit en functionaliteit van het onderdeel of bouwdeel nog in de goede staat is of niet. In het gunstig geval kunnen bepaalde onderhoudsbeurten overgeslagen worden en uitgesteld worden naar de jaren daarna. Voor de vier projecten die Gebr. Van der Geest heeft uitgevoerd zijn er conditiemetingen gedaan. Twee projecten waren bestaande projecten en hierbij middels verschillende checklisten de conditiemetingen al bepaald. Verder stond daarin ook het laatste onderhoud geregistreerd. De andere twee projecten waren nieuwe projecten waarbij eerder geen onderhoud gepleegd was. Het aspect schilderwerk net als de andere onderhoud kerncompetenties bij alle vier projecten was uitvoerig onderzocht en geanalyseerd. Daaruit kwamen er resultaten naar voren waarbij de onderdelen waar dit op sloeg het onderhoud behoefden. In overeenstemming met de Woonplaats heeft Gebr. Van der Geest hiervoor de nodige maatregelen voor getroffen en ze in de onderhoudsscenario opgenomen.

3.5 Samenwerking met Gebr. van der Geest Normaal gesproken worden de onderhoudsbedrijven bij RGVO geselecteerd en gekozen die in de bepaalde profiel moeten passen dat door de TNO opgesteld is. In bijlage 1 zijn de eisen te benoemen waaraan een onderhoudsbedrijf zich aan moet voldoen om uiteindelijk projecten volgens de RGVO te mogen uitvoeren. Er wordt soms als eis gesteld dat het bedrijf moet beschikken over het VGO-merk. Het schildersbedrijf Van der Geest voldoet opzicht wel aan deze gestelde eisen, maar nog belangrijker dan dit is dat de Woonplaats op basis van de eerder goede ervaringen met de Gebr. Van der Geest de meeste RGVO- projecten aan het bedrijf toevertrouwd heeft. De taken en verantwoordelijkheden van de Woonplaats worden zoals al eerder vermeld bij RGVO minder, maar die van Gebr. Van der Geest in tegendeel meer. Nadat de Woonplaats de complexstrategieën bepaald heeft en het kwaliteitsniveau vastgesteld heeft, komt de rol van het onderhoudsbedrijf aan te pas. Aan de hand van de wensen en de eisen die door de Woonplaats gesteld waren heeft de Gebr. Van der Geest per project verschillende scenario’s opgesteld. In die scenario’s staan de activiteiten gerelateerd aan de termijn van de uitvoering, de onderhoudstermijnen en de tussentijdse conditiemetingen. Na het vergelijken en bestuderen van die scenario’s werd er voor de voordeligste scenario gekozen. Uit de diverse gesprekken met zowel de mensen van de Woonplaats als de directeur van de Gebr. van der Geest is naar voren gekomen dat men bij de Woonplaats in het begin van RGVO niet altijd de complex strategieën vast had staan. Zo werd er bij een van de RGVO projecten namelijk Spaarnestraat de strategie gewijzigd, eerst was de strategie consolideren daarna werd de strategie gewijzigd naar verkoop. Dit op het moment dat het onderhoudsbedrijf met uitvoeren van de werkzaamheden net wilde beginnen. Dit heeft ertoe geleid dat Gebr. Van der Geest voor de andere scenario moest zorgen. Vanzelfsprekend is dit frustrerend voor het onderhoudsbedrijf, want men verliest hierdoor veel tijd en energie. En aangezien dat men bij Van der Geest deze kosten niet opneemt in de facturen naar de Woonplaats, kan dit als een verlies beschouwd worden. Inmiddels is dit knelpunt omtrent bepalen complexstrategieën binnen de Woonplaats al opgelost door voor elk project/complex al in het vroege stadium een complexstrategie vast te stellen. Voor de projecten/complexen die nu wordt beheerd heeft men de complexstrategieën vast staan.

29




Maar desondanks biedt de RGVO aanpak naar hun zeggen bij Gebr. van der Geest veel perspectieven en mogelijkheden om hiermee door te gaan. Want naast de langdurige continuïteit is het bedrijf zelf vrij in het maken van keuzes, en uitzetten van de planningen.

30




4. Analyse 4 projecten In dit hoofdstuk zijn 4 projecten geselecteerd die door het RGVO traject zijn verlopen. Zodoende is er een vergelijking opgesteld, met de knelpunten en risico’s. Hierdoor kan men een beeld krijgen in hoeverre RGVO rendabel is voor De Woonplaats. Doordat er in de voorafgaande hoofdstukken de theorie is behandeld kunnen in dit hoofdstuk deze worden toegepast op de 4 projecten. Voor de vergelijking van de kosten is het rekenmodel van OTB gebruikt, dit is een handig model die makkelijk en snel in te vullen is mits alle benodigde informatie verkrijgbaar en bijgehouden is. Voor een voorbeeld van het rekenmodel kunt u in bijlage 2 kijken. In het model zijn de directe kosten en de indirecte kosten voor de opdrachtgever en opdrachtnemer goed in kaart gebracht. Door het invullen van alle vakken binnen het model ontstaat een eindrapportage waarin duidelijk is te zien met behulp van tabellen en grafieken de verschillen in de aanneemsom, de indirecte kosten van de opdrachtgever en de indirecte kosten van de opdrachtnemer. Zo krijgt men een duidelijke overzicht van al de mogelijke besparingen. Tijdens het invullen van de modellen kwam naar voren dat De Woonplaats dus de opdrachtgever niet alle benodigde informatie voor het model heeft bijgehouden, hier gaat het voornamelijk om de uren die niet zijn bijgehouden voor de voorbereidingskosten van de projecten met RGVO en voornamelijk het volgen van de 10 stappenplan van TNO. Bij het model is alleen het initiële proces van het onderhoud opgenomen. Dit mede doordat de Woonplaats 3 jaar bezig is met RGVO en dus nog geen vervolgproces heeft doorlopen. Dit is tijdens een vergadering met alle betrokken partijen afgesproken. Knelpunt 3: bijhouden van uren (indirecte kosten) Om toch een vergelijking te doen zijn er aan de hand van prognoses, schattingen en gemiddelden de stukken die niet bekend of bijgehouden zijn van het model ingevuld. Daarnaast zijn de directe kosten van de traditionele manier voor 3 projecten niet in de analyse meegenomen, doordat er geen schatting of vergelijkbaar project voor te vinden was. Om een goede strategie te kunnen ontwikkelen is het noodzakelijk dat men over gedegen kennis van de markt beschikt. Veranderingen in de markt moeten op de voet worden gevolgd. Zo kan men voortdurend inspelen op nieuwe ontwikkelingen en de daarmee samenhangende behoeften van opdrachtgevers (TNO Leidraad 2008). Om RGVO toe te passen bij een project is het van belang dat de strategie voor het betreffende project bekend is. RGVO is een samenwerking voor een lange termijn. Belangrijkste onderdeel is dat er door conditiemetingen die vooraf worden gedaan de onderhoudssituatie van het project in kaart te brengen, deze worden bij de RGVO methode in het begin aangepakt zodat men later niet met een hogere kostenpost zit voor het onderhoud. Als later blijkt dat de strategie van het project wordt gewijzigd, is er een investering gedaan die niet terug wordt verdiend. Om deze zaken te voorkomen moet er een vaste strategie staan voor elk project.

31




Knelpunt 4: bepalen van het project strategie. In het begintraject van RGVO had men binnen de Woonplaats geen duidelijk beeld van strategieën voor de verschillende projecten/complexen. Dus het bepalen van het complexstrategie was een activiteit waar men veel tijd aan moest besteden, men wist niet wat er met een complex moest gebeuren. Zoals eerder vermeld zijn is er ook een project geweest waarvan de strategie gewijzigd moest worden, waardoor veel extra tijd en kosten werden gemaakt. De Woonplaats heeft dit knelpunt/probleem intussen weten op te lossen, dit door vroegtijdig de strategieën van een complex te bepalen. Heden zijn voor alle complexen de strategieën bekend en voor nieuwe complexen worden de strategieën in het begin vastgesteld. Samen met TNO heeft de Woonplaats een checklist ontwikkeld waarin met betrekking tot elk project de reeds bepaalde, en tevens passende strategie verwerkt. Er zijn 3 strategieën voor de complexen/projecten namelijk investeren, onttrekken en consolideren. Investeren Bepaalde complexen zullen worden gerenoveerd teneinde deze te laten voldoen aan veranderde eisen, of om deze interessant te maken voor een andere doelgroep. Ook moeten nieuwe woningen worden gebouwd. Onttrekken/slopen Om te voldoen aan de overheidseisen moet men woningen gaan verkopen. Of als de woningen in een staat zijn waarvoor een te hoge investering is vereist kan men ook een beslissing nemen om alles te slopen, en eventueel nieuw bouwen. Consolideren Dit zijn projecten/complexen die over een lange termijn worden behouden. Dit zijn de projecten/complexen die tegemoet komen aan de vraag van bepaalde doelgroepen en die een goede verhuurbaarheid kennen met een betaalbare en kostendekkende huur. De projecten die niet meer voldoen aan de eisen of onderhoud nodig hebben, zal De Woonplaats onderhouden en op de gewenste kwaliteitsniveau brengen.

32




4.1 Project Baurichter Dit complex was reeds een bestaand complex. De werkzaamheden in het kader van dit pilotproject zijn in het jaar 2006 verricht. Een jaar later heeft er een conditiemeting plaatsgevonden. Bij deze analyse wordt er alleen naar het schilderwerk aan de buitengevel gekeken. 4.1.1 Algemeen Complexnaam : Kuipersdijk te Enschede Opdrachtgever: De Woonplaats woningcorporatie Opdrachtnemer: Schildersbedrijf Gebr. Van der Geest Type woningen: 63 woningen (59 en 4 atelierwoningen), Bouwjaar 1995. Bouwtechnische en woontechnische staat Afzonderlijk van andere gebreken aan het complex zijn er in de conditiemeting uit het jaar 2006 de volgende gebreken aan het schilderwerk geconstateerd. Verfsysteem op hout: • • • •

Glansgraad gemiddeld ca. 28 % Poederen (ISO 4628/6) I=4 O=5 Andere verfschade komt incidenteel voor. Aandacht voor verfsysteem op ondergrond (heel fijnmazige barstvorming).

Voorraadbeleid en onderhoudsstrategie De beheerstrategie is consolideren. De exploitatietermijn is ten minste 39 jaar. Als onderhoudsperiode is 39 jaar gekozen. Het onderhoudinterval ( de periode tussen de grote werkzaamheden) is zes jaar. Kwaliteitsniveau In het garantiecontract wordt een groot aantal gedetailleerde resultaateisen gesteld, ten aanzien van de te onderhouden bouwdelen. Deze eisen zijn en blijven tijdens de garantieperiode gelijk. Onderhoudsscenario’s en onderhoudsperiode (zie ook het onderhoudscenario bijlage 3) - De onderhoudsperiode is 39 jaar. Het eerste onderhoudsjaar is 2006. - Het onderhoudsinterval resultaatgericht is zes jaar. - Initieel proces: buitenschilderwerk en preventieve werkzaamheden. - Vervolgprocessen: buitenschilderwerk en na drie onderhoudsintervallen preventieve onderhoudswerkzaamheden. - Conditiemetingen vinden soms om 2 jaar en soms ook om 3 jaar na het jaar van uitvoering van de werkzaamheden plaats. Deze metingen worden door Gebr. Van der Geest uitgevoerd. De kosten van de conditiemetingen zijn als directe kosten opgenomen. Voor het exacte overzicht van de conditiemetingen zie bijlage 3. - De Woonplaats sluit een intentieverklaring/resultaatovereenkomst van 7 jaar, dus van één onderhoudscyclus. De gehele samenwerkingsovereenkomst is 39 jaar. Complexiteit van het project Eenvoudig

33




Werkwijze van opdrachtgever en ervaring met RGVO De Woonplaats werkt op basis van eerdere ervaringen samen met Gebr. van der Geest. Kennelijk is er veel vertrouwen in het genoemde onderhoudsbedrijf waardoor ze dit project en aantal andere projecten voor de Woonplaats uitvoeren. Alle woningen worden één keer in 3 jaar en soms om de 2 jaar geïnspecteerd. De Woonplaats sluit een intentieverklaring van 7 jaar af. Na deze periode vindt een samenwerkingsevaluatie plaats. Men besluit hierna om door te gaan of de samenwerking te beëindigen of doorgaan tot het volgende onderhoudsinterval of zelfs eind van het onderhoudstermijn. En verder worden er voor de jaarbegrotingen nog uitgebreidere inspecties uitgevoerd/controlebeurt in verband met prestatie-eisen. Werkwijze van opdrachtnemer Gebr. Van der Geest werkt al jaren samen met de Woonplaats. Gebr. Van der Geest vertaalt de functionele eisen van de opdrachtgever naar technische oplossingen met kwaliteitsgarantie. In dit proces worden een meerjarenprojectplan, een keuringsplan en een duurzaamheidprognose verzorgd. Daarnaast voert Gebr. Van der Geest ook controles uit tijdens de uitvoering van het werk en gedurende de onderhoudstermijn. Hiermee is men veel uren kwijt aan kwaliteitscontrole in het initiële proces. Bij vervolgprocessen zullen er minder uren gedraaid worden waardoor de indirecte kosten zullen worden terugverdiend. 4.1.2 Kostenvergelijking Baurichter Voor een geheel uitwerking van het rekenmodel voor het project Baurichter zie bijlage 3 Rekenmodel en onderhoudscenario Baurichter. Voor Baurichter zijn gegevens bekend voor het traditionele onderhoud voor uitpandig werk in 2000 met de jaarlijkse indexen t.o.v. hetzelfde werk uitgevoerd volgens het RGVO concept in 2006. Hierbij was er wel sprake van een andere aannemer met watergedragen producten welke ook meer risico’s met zich meebrachten. De totale kosten zoals hierboven genoemd waren traditioneel in 2000: € 11.238,72 (geïndexeerd) en voor RGVO was dit uitpandig in 2006: € 13.561,00. Het verschil bedraagt € 2.322,28 wat neerkomt op 20,66% duurder dan traditioneel. (Deze informatie is verkregen door specialisten schilderwerk van de Woonplaats). De aanneemsom RGVO (€ 153.694,55) van dit project is afkomstig uit het onderhoudscenario. Dit is een totaalsom van het bedrag dat staat voor een exploitatieperiode van 30 jaar. Alle bedragen zijn niet geïndexeerd en zonder BTW.

Aanneemsom

Traditioneel

RGVO

Verschillen in Euro

€ 0,00

€ 153.694,55

€ 153.694,55 -

Verschillen in % -

100%

Subconclusie: De directe kosten (aanneemsom) traditioneel is nog niet bekend. Voor dit project is geen vergelijkbaar materiaal gevonden. En het is moeilijk om hiervoor een schatting te maken. Het bedrag dat onder RGVO staat is opgenomen uit het onderhoudscenario en ingevuld in het rekenmodel voor een periode van 30 jaar.

34




Indirecte kosten Totaal

Traditioneel

RGVO

Verschillen in Euro

€ 9.582,00

€ 22.170,00

€ 12.588,00 -

Verschillen in % -

130 %

Subconclusie: Uit de tabel blijkt dat de indirecte kosten voor dit project toeneemt. Dit heeft vooral te maken met het feit dat hierin uren van het leerproces zitten. De bedragen gelden alleen voor het initiële proces.

Indirecte kost. Opdrachtgever

Traditioneel

RGVO

Verschillen in Euro

Verschillen in %

€ 3.732,00

€ 3.000,00

€ 732,00

± 20%

Subconclusie: De opdrachtgever heeft een besparing van ± 20% gemaakt bij dit project voor de indirecte kosten. Dit heeft voornamelijk te maken met het verleggen van taken en verantwoordelijkheden naar de opdrachtnemer toe. De indirecte kosten van de opdrachtgever zijn opgebouwd uit schattingen en aannames (ingeschatte uren door medewerkers). Niet alle projecten zullen in het begin besparend zijn, omdat er leermomenten binnen dit project plaatsvinden.

Indirecte kost. Opdrachtnemer

Traditioneel

RGVO

Verschillen in Euro

€ 3.850,00

€ 19.170,00

€ 13.320,00

Verschillen in %

-

227,69%

Subconclusie: De opdrachtnemer is meer uren kwijt aan verschillende voorbereidingsactiviteiten. Dit mede doordat de opdrachtnemer meer taken krijgt. Dit is ook te zien in de tabel.

4.2 Project Spaarnestraat Dit complex was reeds een bestaand complex. Hierbij werd in het begin de strategie gewijzigd. Het stond eerst op consolideren waarna het gewijzigd werd en op verkoop werd gezet. De werkzaamheden in het kader van dit pilotproject zijn in het jaar 2006 verricht. Een jaar later heeft er een conditiemeting plaatsgevonden. Bij deze analyse wordt er alleen naar het schilderwerk aan de buitengevel gekeken. 4.2.1 Algemeen Complexnaam : Spaarnestraat te Enschede Opdrachtgever: De Woonplaats woningcorporatie Opdrachtnemer: Schildersbedrijf Gebr. Van der Geest Type woningen: 102 eengezinswoningen 2 types, gebouw in 1964.

35




Bouwtechnische en woontechnische staat Afzonderlijk van andere gebreken aan het complex zijn er in de conditiemeting uit het jaar 2006 de volgende gebreken aan het schilderwerk geconstateerd. Verfsysteem • Glansgraad gem. ca. 55 %. In 2000 geschilderde elementen hebben hogere glansgraad als rest). • Afpoederen (I=2 O=5). • Barstvorming (I=2 O=2). • Verkleuring (deuren en ramen). • Alu-profielen deuren zijn geschilderd, plaatselijk onthechting.

Voorraadbeleid en onderhoudsstrategie De beheerstrategie verkoop, einde levensduur is 2015 >>2035 is. Kwaliteitsniveau Schilderbewerking afhankelijk van uiteindelijke kwaliteitseisen de Woonplaats. Geen bijzondere maatregelen. Verfsysteem voldoet aan wetgeving 2010. Onderhoudsscenario’s en onderhoudsperiode (zie ook het onderhoudscenario bijlage 4) - De onderhoudsperiode is 24 jaar. Het eerste onderhoudsjaar is 2008. - Het onderhoudsinterval resultaatgericht is zes jaar. - Initiële proces: buitenschilderwerk en preventieve werkzaamheden. - Vervolgprocessen: buitenschilderwerk en na twee onderhoudsintervallen preventieve onderhoudswerkzaamheden. - Conditiemetingen vinden om 3 jaar na het jaar van uitvoering van de werkzaamheden plaats. Deze metingen worden door Gebr. Van der Geest uitgevoerd. De kosten van de conditiemetingen zijn als directe kosten opgenomen. Voor het exacte overzicht van de conditiemetingen zie bijlage 4. - De Woonplaats sluit een intentieverklaring/resultaatovereenkomst van 7 jaar, dus van één onderhoudscyclus. De gehele samenwerkingsovereenkomst is 24 jaar. Complexiteit van het project Eenvoudig. Werkwijze van opdrachtgever en ervaring met RGVO De Woonplaats werkt op basis van eerdere ervaringen samen met Gebr. van der Geest. Kennelijk is er veel vertrouwen in het genoemde onderhoudsbedrijf waardoor ze dit project en aantal andere projecten voor de Woonplaats uitvoeren. Alle woningen worden één keer in 3 jaar en soms om de 2 jaar geïnspecteerd. De Woonplaats sluit een intentieverklaring van 7 jaar af. Na deze periode vindt een samenwerkingsevaluatie plaats. Men besluit hierna om door te gaan of de samenwerking te beëindigen of doorgaan tot het volgende onderhoudsinterval of zelfs eind van het onderhoudstermijn. En verder worden er voor de jaarbegrotingen nog uitgebreidere inspecties uitgevoerd/controlebeurt in verband met prestatie-eisen.

36




Werkwijze van opdrachtnemer Gebr. Van der Geest werkt al jaren samen met de Woonplaats. Gebr. Van der Geest vertaalt de functionele eisen van de opdrachtgever naar technische oplossingen met kwaliteitsgarantie. In dit proces worden een meerjarenprojectplan, een keuringsplan en een duurzaamheidprognose verzorgd. Daarnaast voert Gebr. Van der Geest ook controles uit tijdens de uitvoering van het werk en gedurende de onderhoudstermijn. Hiermee is men veel uren kwijt aan kwaliteitscontrole in het initiële proces. Bij vervolgprocessen zullen er minder uren gedraaid worden waardoor de indirecte kosten zullen worden terugverdiend. 4.2.2 Kostenvergelijking Spaarnestraat Voor een geheel uitwerking van het rekenmodel voor het project Spaarnestraat zie bijlage 4 Rekenmodel en onderhoudscenario Spaarnestraat.

Aanneemsom

Traditioneel

RGVO

Verschillen in Euro

Verschillen in %

€ 521.769,79

€ 458.316,07

€ 63.453,72

12,16%

Subconclusie: Voor Spaarnestraat is de onderhoudscenario ingevuld voor de aanneemsom met de aanpak van RGVO. Voor de aanneemsom van de traditionele manier is een vergelijkbaar project van OTB gebruikt. Uit de tabel blijkt een besparing van 12,16%, hieruit blijkt dus dat RGVO met de directe kosten ook een besparing levert. Hierbij moet er wel worden gezegd dat de aanneemsom traditioneel van een vergelijkbaar project van OTB (Pilot-project Emmalaan en meerveld complex 70) is en dus niet van Spaarnestraat zelf. Zie hiervoor bijlage 4.


Traditioneel

RGVO

Verschillen in Euro

€ 12.750,00

€ 27.150,00

€ 14.400,00 -

Verschillen in %

-

112,94%

Subconclusie: Uit de tabel blijkt dat er nog steeds meer indirecte kosten zijn maar wel minder dan het project Baurichter. Conclusie is dus dat er door samenwerking met hetzelfde opdrachtnemer het proces sneller verloopt, maar nog niet besparend is.


37

Traditioneel

RGVO

Verschillen in Euro

Verschillen in %

€ 5.460,00

€ 3.960,00

€ 1.500,00

27,47%



Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud Subconclusie: Doordat Spaarnestraat een 2de pilot project is, kan men uit de tabel opmaken dat er meer besparingen wordt gedaan op de indirecte kosten van de opdrachtgever. Hier is het ook zo dat de projectteam uit dezelfde mensen bestaat met het projectteam van Baurichter.


Traditioneel

RGVO

Verschillen in Euro

€ 7.290,00

€23.190,00

€ 15.900,00 -

Verschillen in %

-

218,11%

Subconclusie: Bij de opdrachtnemer geldt hetzelfde, door de samenwerking is er wel enige verlaging van de indirecte kosten, maar men blijft nog steeds veel kosten houden omdat de opdrachtnemer nog steeds veel activiteiten moet verrichten.

4.3 Project Bleidablick Dit complex is een nieuw complex van 2003. De werkzaamheden in het kader van dit pilot-project zijn in het jaar 2006 verricht. Een jaar later heeft er een conditiemeting plaatsgevonden. 4.3.1 Algemeen Complexnaam : Bleidblick te Apeldoorn Opdrachtgever: De Woonplaats woningcorporatie Opdrachtnemer: Schildersbedrijf Gebr. Van der Geest Type woningen: Activiteitencentrum 2 bouwlagen, Bouwjaar 2003. Bouwtechnische en woontechnische staat Afzonderlijk van andere gebreken aan het complex zijn er in de conditiemeting uit het jaar 2006 de volgende gebreken aan het schilderwerk geconstateerd. Verfsysteem op hout • Verfsysteem is erg schraal. • Glansgraad gemiddeld, ca. 43 GU • Hechting verflagen is slecht. (60 % v/d metingen > kl. 2) • Andere verfschade komt incidenteel voor. Voorraadbeleid en onderhoudsstrategie De beheerstrategie is consolideren, einde levensduur 2053 (bouwjaar 2003) Kwaliteitsniveau Bij volgende schildersbeurt ondeugdelijke verflagen verwijderen, openstaande verbindingen afdichten, en overwegen een tweelaags afwerking aan te brengen i.v.m. schraalheid best. verfsysteem. Onderhoudsscenario’s en onderhoudsperiode (zie ook het onderhoudscenario bijlage 5) - De onderhoudsperiode is 24 jaar. Het eerste onderhoudsjaar is 2008. - Het onderhoudsinterval resultaatgericht is zeven jaar. - Initieel proces: buitenschilderwerk en preventieve werkzaamheden. - Vervolgprocessen: buitenschilderwerk en na vijf onderhoudsintervallen preventieve onderhoudswerkzaamheden.

38




-

-

Conditiemetingen vinden in de eerste jaren 2 keer en daarna steeds om de 3 jaar na het jaar van uitvoering van de werkzaamheden plaats. Deze metingen worden door Gebr. Van der Geest uitgevoerd. De kosten van de conditiemetingen zijn als directe kosten opgenomen. Voor het exacte overzicht van de conditiemetingen zie bijlage 5. De Woonplaats sluit een intentieverklaring/resultaatovereenkomst van 7 jaar, dus van één onderhoudscyclus. De gehele samenwerkingsovereenkomst is 24 jaar.

Complexiteit van het project Niet eenvoudig. Werkwijze van opdrachtgever en ervaring met RGVO De Woonplaats werkt op basis van eerdere ervaringen samen met Gebr. van der Geest. Kennelijk is er veel vertrouwen in het genoemde onderhoudsbedrijf waardoor ze dit project en aantal andere projecten voor de Woonplaats uitvoeren. Alle woningen worden één keer in 2 jaar en daarna steeds om de 3 jaar geïnspecteerd. De Woonplaats sluit een intentieverklaring van 7 jaar af. Na deze periode vindt een samenwerkingsevaluatie plaats. Men besluit hierna om door te gaan of de samenwerking te beëindigen of doorgaan tot het volgende onderhoudsinterval of zelfs eind van het onderhoudstermijn. En verder worden er voor de jaarbegrotingen nog uitgebreidere inspecties uitgevoerd/controlebeurt in verband met prestatie-eisen. Werkwijze van opdrachtnemer Gebr. Van der Geest werkt al jaren samen met de Woonplaats. Gebr. Van der Geest vertaalt de functionele eisen van de opdrachtgever naar technische oplossingen met kwaliteitsgarantie. In dit proces worden een meerjarenprojectplan, een keuringsplan en een duurzaamheidprognose verzorgd. Daarnaast voert Gebr. Van der Geest ook controles uit tijdens de uitvoering van het werk en gedurende de onderhoudstermijn. Hiermee is men veel uren kwijt aan kwaliteitscontrole in het initiële proces. Bij vervolgprocessen zullen er minder uren gedraaid worden waardoor de indirecte kosten zullen worden terugverdiend. 4.3.2 Kostenvergelijking Bleidablick Voor een geheel uitwerking van het rekenmodel voor het project Bleidablick zie bijlage 5.

Aanneemsom

Traditioneel

RGVO

Verschillen in Euro

Verschillen in %

€ 0,00

€ 33.977,15

€ 33.977,15 -

100,00%

Subconclusie: De directe kosten (aanneemsom) traditioneel is nog niet bekend. Voor deze project is geen vergelijkbaar materiaal gevonden. En het is moeilijk om een schatting te maken hiervoor. Dit heeft voornamelijk te maken met het feit dat dit pilotproject van 2003. Het is dus van belang een vergelijkbaar project op traditionele manier bij te houden.

39





Traditioneel

RGVO

Verschillen in Euro

€ 3.000,00

€ 7.080,00

€ 4.080,00 -

Verschillen in %

-

136,00%

Subconclusie: De indirecte kosten totaal blijft nog altijd hoger uitkomen dan verwacht. Dit kan te maken hebben met verschillende factoren, zoals het schatten van tijden, het veranderen van projectteams of het complexiteit van het project, en het initiële proces wat langer duurt doordat het een nieuw project is.


Traditioneel

RGVO

Verschillen in Euro

€ 1.530,00

€ 2.820,00

€ 1.290,00

Verschillen in %

-

84,31%

Subconclusie: De indirecte kosten van de opdrachtgever heeft bij dit pilotproject geen besparingen, dit heeft te maken dat het projectteam veranderd is. Er zijn nieuwe mensen opgenomen in dit pilotproject waardoor zij een leerproces hebben. En mede doordat het een nieuw project is, moet men meer tijd besteden aan het initiële proces.


Traditioneel

RGVO

Verschillen in Euro

€ 1.470,00

€ 4.260,00

€ 2.790,00 -

Verschillen in %

-

189,80%

Subconclusie: De opdrachtnemer blijft meer tijd investeren met RGVO voor de voorbereidingsfase. Men is duidelijk meer tijd kwijt met RGVO dan bij de traditionele manier. Wel is er te concluderen dat het steeds minder wordt in vergelijking met de voorafgaande 2 pilot projecten.

40




4.4 Project Palazzo Dit complex is een nieuw complex van 2004. De werkzaamheden in het kader van dit pilot-project zijn in het jaar 2008 verricht. Een jaar later zal de conditiemeting plaatsvinden. 4.4.1 Algemeen Complexnaam : Palazzo te Apeldoorn Opdrachtgever: De Woonplaats woningcorporatie Opdrachtnemer: Schildersbedrijf Gebr. Van der Geest Type woningen: 22 woningen gebouwd in 2004. Bouwtechnische en woontechnische staat Verfsysteem op hout • Glansgraad gemiddeld, ca. 25 GU • Hechting verflagen is slecht. (50 % v/d metingen kl.5) • Kozijnen in AG boven dak zijn nooit afgeschilderd, staan nog in grondverf van tifa. • Bestaand verfsysteem verder erg schraal. Voorraadbeleid en onderhoudsstrategie De beheerstrategie is consolideren, einde levensduur 2054 (bouwjaar 2004) Kwaliteitsniveau Bij volgende schildersbeurt ondeugdelijke verflagen verwijderen, openstaande verbindingen afdichten, en overwegen een extra laag aan te brengen i.v.m. schraalheid huidige systeem. Onderhoudsscenario’s en onderhoudsperiode (zie ook het onderhoudscenario bijlage 6) - De onderhoudsperiode is 24 jaar. Het eerste onderhoudsjaar is 2008. - Het onderhoudsinterval resultaatgericht is zeven jaar. - Initieel proces: buitenschilderwerk en preventieve werkzaamheden. - Vervolgprocessen: buitenschilderwerk en na vijf onderhoudsintervallen preventieve onderhoudswerkzaamheden. - Conditiemetingen vinden in de eerste jaren 2 keer en daarna steeds om de 3 en 4 jaar na het jaar van uitvoering van de werkzaamheden plaats. Deze metingen worden door Gebr. Van der Geest uitgevoerd. De kosten van de conditiemetingen zijn als directe kosten opgenomen. Voor het exacte overzicht van de conditiemetingen zie bijlage 6. - De Woonplaats sluit een intentieverklaring/resultaatovereenkomst van 7 jaar, dus van één onderhoudscyclus. De gehele samenwerkingsovereenkomst is 24 jaar. Complexiteit van het project Niet eenvoudig. Werkwijze van opdrachtgever en ervaring met RGVO De Woonplaats werkt op basis van eerdere ervaringen samen met Gebr. van der Geest. Kennelijk is er veel vertrouwen in het genoemde onderhoudsbedrijf waardoor ze dit project en aantal andere projecten voor de Woonplaats uitvoeren. Alle woningen worden één keer in de eerste jaren 2 keer en daarna steeds 3 en 4 jaar geïnspecteerd. De Woonplaats sluit een intentieverklaring van 7 jaar af. Na deze periode vindt een samenwerkingsevaluatie plaats. Men besluit hierna om door te gaan of de samenwerking te beëindigen of doorgaan tot het volgende onderhoudsinterval of zelfs eind van het

41




onderhoudstermijn. En verder worden er voor de jaarbegrotingen nog uitgebreidere inspecties uitgevoerd/controlebeurt in verband met prestatie-eisen. Werkwijze van opdrachtnemer Gebr. Van der Geest werkt al jaren samen met de Woonplaats. Gebr. Van der Geest vertaalt de functionele eisen van de opdrachtgever naar technische oplossingen met kwaliteitsgarantie. In dit proces worden een meerjarenprojectplan, een keuringsplan en een duurzaamheidprognose verzorgd. Daarnaast voert Gebr. Van der Geest ook controles uit tijdens de uitvoering van het werk en gedurende de onderhoudstermijn. Hiermee is men veel uren kwijt aan kwaliteitscontrole in het initiële proces. Bij vervolgprocessen zullen er minder uren gedraaid worden waardoor de indirecte kosten zullen worden terugverdiend. 4.4.2 Kostenvergelijking Palazzo Voor een geheel uitwerking van het rekenmodel voor het project Palazzo zie bijlage 6.

Aanneemsom

Traditioneel

RGVO

Verschillen in Euro

€ 0,00

€ 92.249,96

€ 92.249,96 -

Verschillen in % -

100%

Subconclusie: Voor dit pilot project is er ook geen vergelijkbaar aanneemsom voor de traditionele manier van onderhoud verkregen. Palazzo is ook een project dat redelijk nieuw is van 2004. Dit is dus moeilijk in kaart te brengen, waardoor ook moeilijk is om een vergelijking te krijgen op het gebied van directe kosten.


Traditioneel

RGVO

Verschillen in Euro

€ 5.340,00

€ 14.790,00

€ 9.450,00 -

Verschillen in %

-

176,97%

Subconclusie: De indirecte kosten blijven nog steeds hoger uitkomen dan verwacht. Dit kan te maken hebben met verschillende factoren, zoals schatten van tijden, het veranderen van projectteams en het initiële proces dat langer duurt.


Traditioneel

RGVO

Verschillen in Euro

€ 2.340,00

€ 4.500,00

€ 2.160,00

Verschillen in %

-

92,31%

Subconclusie: Dit is ook een project die door een nieuw projectteam is opgepakt binnen de Woonplaats, waardoor er nog leermomenten en begeleiding uren zijn. Uit de tabel kan men dus opmaken dat er met RGVO meer tijd en dus meer kosten zijn besteed. Wel is het zo dat Palazzo in

42




vergelijking met de andere projecten kleiner in omvang en aantal woningen is. Maar qua percentage worden de indirecte kosten op RGVO basis steeds minder.


Traditioneel

RGVO

Verschillen in Euro

€ 3.000,00

€ 10.290,00

€ 7.290,00 -

Verschillen in %

-

243,00%

Subconclusie: Doordat de opdrachtnemer voor de meeste pilot projecten dezelfde projectteam heeft aangehouden, kan men hier dus een verlaging zien van de uren binnen RGVO. Maar Palazzo is een project die op RGVO basis meer voorbereiding voor benodigd is. Daarom schiet de percentage hier weer omhoog.

4.5 Eind conclusie Over het algemeen kan er gezegd worden dat er bedragen gebaseerd zijn op schattingen, aannames en gemiddelden. De conclusies van de projecten worden chronologisch verwerkt. Dus op een volgorde waarin ze ook daadwerkelijk zijn uitgevoerd. Voor een geheel overzicht van de projecten zie de bijlagen. Voor de opdrachtgever geldt dat de indirecte kosten over de projecten Baurichter en Spaarnestraat lager worden door het werken met RGVO, maar bij de projecten Bleidablick en Palazzo worden de indirecte kosten bijna verdubbeld. De verwachting was dat de bestede uren juist minder zouden worden naarmate de volgende projecten bevorderden, maar bij deze projecten is de samenstelling van de projectteam veranderd. Aan de volgende activiteiten besteedt men binnen deze projecten veel tijd aan met RGVO in vergelijking tot de traditionele manier (zie ook bijlage rekenmodellen): - Voorbereiden projectinformatie ( globale beoordeling project, vaststellen kwaliteitsniveaus, vaststellen prestatie eisen, vaststellen interne en externe voorwaarden) - Verzamelen externe adviezen ( adviseurs inschakelen, adviseurs beoordelen) Voor de opdrachtnemer geldt dat de indirecte kosten in tegenstelling tot de opdrachtgever juist met het toepassen van RGVO meer worden. Dit komt doordat de taken en verantwoordelijkheden van de opdrachtgever verschuiven naar de opdrachtnemer. De opdrachtnemer maakt met RGVO voor de volgende activiteiten meer uren dan de traditionele manier voor alle bovengenoemde 4 projecten: -

-

43

Inspecteren (inspecteren object) Begroting en aanbieding maken (opstelling begroting, uitwerken begrotingen) Uitwerken en bespreken activiteitenplannen ( volgen aanbieding, uitwerken activiteitenplannen) Voorbereiden project ( zorg dragen voor projectplanning, eindafstemming met opdrachtgever, keuringsplan, VGM-plan, projectdossier, samenstellen onderhoudsteam, inrichten van plaats, maken referentiewoning/proefobject) Bewaken project (bewaken project) Bewaken project op kantoor (uitvoering kwaliteitscontroles, ingangskeuringen, eindkeuring, opleveringskeuring en rapportage) Uitvoeren prestatiemetingen (uitvoering en rapporteren vervolg prestatiemetingen)




De hierboven genoemde conclusies en bevindingen voor de opdrachtgever en opdrachtnemer gelden alleen voor het initiële proces dat onderzocht zijn. In vergelijking met de benchmark gegevens van OTB kan men over het algemeen concluderen dat er nog niet echt besparingen zijn. Er zijn geen besparingen op de indirecte kosten van de 4 geanalyseerde projecten. De verwachting was dat na de eerste twee projecten een besparing van ± 10 tot 20% haalbaar kunnen zijn. Voor de directe kosten geldt dat bij project Spaarnestraat wel een besparing van ± 10 tot 15% haalbaar zou kunnen zijn, maar omdat het project vergeleken is met een overeenkomstig project is dit niet een bindende uitspraak. Voor de overige 3 projecten zijn er geen overeenkomstig projecten kunnen achterhalen. Als in de toekomst de indirecte kosten en de directe kosten (traditioneel) goed bijgehouden en vergeleken wordt zal er een veel duidelijker beeld ontstaan van de besparingen. Daarna kan men ook een vergelijking maken met de benchmark gegevens. Conclusie Baurichter Baurichter is het eerste project waarmee men begonnen is met RGVO. Hier zit veel leer momenten en begeleidingsuren in. Voor het project Baurichter heeft de opdrachtgever een besparing op de indirecte kosten, terwijl de opdrachtnemer juist meer indirecte kosten heeft. Dit heeft te maken met het feit dat de opdrachtgever haar activiteiten bij de traditionele manier verlegd naar de opdrachtnemer bij de nieuwe methode RGVO. Men kan hieruit concluderen dat als er een vergelijkbaar project is, ook de aanneemsom in kaart kan worden gebracht. Zo kan men zien hoeveel men bespaart op de directe kosten. Wat goed opvalt uit de tabellen is dat de indirecte kosten van de opdrachtgever worden verlaagd, ook al is het een klein percentage. In de toekomst kan dit percentage nog groter worden, door systematisch en efficiënter te werken. Conclusie Spaarnestraat Bij pilot project Spaarnestraat valt op dat de indirecte kosten worden verlaagd in vergelijking met het pilot project Baurichter. Ook de directe kosten worden verlaagd, maar de aanneemsom van de traditionele methode is van een vergelijkbaar project verkregen. De opdrachtgever heeft aanzienlijk besparingen op de indirecte kosten, terwijl de opdrachtnemer met RGVO meer uren moet maken. Conclusie Bleidablick Bij pilot project Bleidablick is er ook geen vergelijkbaar project verkregen, vooral om het feit dat Bleidablick een redelijk nieuwbouw van 2003 is. De indirecte kosten voor de opdrachtgever is bij dit pilot project niet besparend. Dit heeft te maken met het nieuwe werknemers voor dit project, zij hebben ook de leeruren hierin zitten. Wat hierbij voordelig is dat er meer werknemers van De Woonplaats met RGVO kunnen werken en weten wat het is. In de toekomst kan dit dus voordelen opleveren.

44




Conclusie Palazzo Door de complexiteit van Palazzo kan men zien dat er in vergelijking met de totale kosten meer indirecte kosten worden gemaakt. Dit komt doordat men hier meer tijd en aandacht moet besteden aan de verschillende scenario’s ed. Daarom is er op RGVO niveau veel meer indirecte kosten te zien dan op de traditionele manier.

45




5. Conclusies en aanbevelingen Conclusies Hieronder worden de eerder getrokken conclusies en de knelpunten opgesomd. -

Leerproces Uit de analyse van de projecten blijkt dat er leereffect in de geanalyseerde projecten zitten, waardoor men hieraan veel tijd moet besteden. Dit kan te maken hebben met de onwennigheid en onvoldoende kennis met de werkwijze RGVO.

-

Faalkosten Er zijn verder faalkosten geconstateerd als gevolg van de uitvoeringsfouten en het toepassen van onjuiste materialen tijdens het bouwen. Door het toepassen van RGVO worden faalkosten (bouwfouten) eerder gesignaleerd, dus het toepassen van RGVO biedt hier een goede uitgangspositie voor een complex.

-

Invloed op organisatie De omschakeling van traditioneel naar resultaatgericht vastgoed onderhoud roept veel weerstand en wantrouwen op bij de medewerkers. Dit vanwege minder betrokkenheid bij hele proces en het bekleden van een andere functie, namelijk beheersmanagers. Men gaat er nog vanuit dat ze binnen het bedrijf overbodig worden door het toepassen van RGVO.

-

Kwaliteit en functionaliteit De Woonplaats maakt in het begin ten aanzien van de kwaliteit de resultaatafspraken met Gebr. van de Geest, de resultaten worden vastgesteld. Gevolg hiervan is de langdurige betrokkenheid en verantwoordelijkheid van Gebr. van der Geest bij het project. Daarnaast de confrontatie met eigen werk en het dragen van alle risico’s door de opdrachtnemer. Hierdoor wordt de Woonplaats zeker gesteld van een kwalitatief goed geleverd werk. Ook de risico’s worden beter beheerst en beter in acht genomen. Tegenover deze risico’s staan er vergoedingen die door de Woonplaats gedekt worden. Wat functionaliteit betreft worden er met RGVO zeer duidelijke en gestrikte eisen gesteld om de complexen op alle aspecten functioneel intact te houden. Als de functie van het gebouw goed fungeert betekent automatisch dat het gebouw kwalitatief goed is, want deze voldoet aan zijn functionele eisen. Een bekend voorbeeld hiervan is: een schoolgebouw heeft een functie voor leren, om in een schoolgebouw te kunnen leren moet het ventilatie en behaaglijkheid binnen het gebouw goed zijn, dus de functies van een schoolgebouw is dat men binnen dit gebouw moet kunnen leren. Als dit niet volgens deze functie is kunnen de leerlingen in het schoolgebouw minder presteren. Buitenduurzaamheid is gedefinieerd als de periode dat het verfsysteem bescherming (functioneel) biedt en na die periode niet verwijderd behoeft te worden (kwalitatief) bij onderhoud.

46




47

-

Samenwerking met Gebr. van der Geest Uit de gesprekken met zowel de Woonplaats als met Gebr. van der Geest is duidelijk naar voren gekomen dat beide partijen best wel lovend zijn over hun manier van samenwerking, het nakomen van de afspraken en de kwaliteit van het geleverde werk. Dit vanwege de lange samenwerking en de ervaringen die men al met elkaar heeft.

-

Bijhouden van uren (indirecte kosten) Omdat er bij de Woonplaats nooit de uren bijgehouden worden kon men geen duidelijk zicht krijgen over de eventuele gemaakte indirecte kosten. Er is daarom aan de hand van prognoses en schattingen de stukken die niet zijn bijgehouden van het model ingevuld. Daarnaast zijn de directe kosten van de traditionele manier voor enkele projecten niet in de analyse meegenomen, doordat er geen schatting of vergelijkbaar project voor te vinden was. Dit heeft ertoe geleid dat er slechts een project volledig geanalyseerd werd. Opdrachtnemer heeft wel meer uren in het initiële proces maar de verwachting zal zijn dat bij de vervolgprocessen minder uren zijn. Plus risico’s die door de opdrachtnemer gedragen worden.

-

Bepalen van de complexstrategie In het begintraject van RGVO had men binnen de Woonplaats geen duidelijk beeld van strategieën voor de verschillende projecten/complexen. Dus het bepalen van het complexstrategie was een activiteit waar men veel tijd aan moest besteden, men wist niet wat er met een complex moest gebeuren. Zoals eerder vermeld zijn is er ook een project geweest waarvan de strategie gewijzigd moest worden, waardoor veel extra tijd en kosten werden gemaakt. De Woonplaats heeft dit knelpunt/probleem intussen weten op te lossen, dit door vroegtijdig de strategieën van een complex te bepalen. Heden zijn voor alle complexen de strategieën bekend en voor nieuwe complexen worden de strategieën in het begin vastgesteld.

-

Besparing op kosten De meest opvallende verandering van RGVO binnen de Woonplaats is dat Gebr. van der Geest de meeste taken en verantwoordelijkheden van de Woonplaats overneemt. Dit brengt met zich mee dat men met betrekking tot de projecten de meeste indirecte kosten (de voorbereidingskosten) naar Gebr. van der Geest verschuift. In het initieel proces maakt Gebr. van der Geest als het gevolg van deze verandering aannemelijk veel uren. Hierdoor zullen geen echte besparingen gedaan worden als opdrachtnemer zijnde. Terwijl bij de vervolgprocessen de opdrachtnemer beduidend minder indirecte kosten zal hebben mede doordat er niet opnieuw het project gecalculeerd en uitgewerkt hoeft te worden. Wat de directe kosten van de Woonplaats betreft geldt dat er besparingen ontstaan doordat er door Van der Geest bij de tussentijdse inspectiemomenten de conditiemetingen zullen worden gedaan, waardoor men de degradatie van het bouwdeel kan volgen en eventueel op het gewenste kwaliteitsniveau brengen. Daarentegen is dit bij traditioneel niet het geval en moet men dus in plaats van een klein stuk onderhoud dat geheel vernieuwen. Ook de investeringen in de toegepaste duurzame materialen en de juiste detailleringen tijdens initieel proces bij de vervolgprocessen zich in meerdere mate zich zullen terugverdienen. Uit de landelijke onderzoeken van OTB blijkt dat de indirecte kosten voor de opdrachtgever over




de resterende exploitatieperiode 51% lager, en voor de opdrachtnemer 21% lager. Dus de opdrachtnemer zal in de vervolgprocessen ook weer een besparing doen op de indirecte kosten.

48




Aanbeveling Er worden ter oplossing van de knelpunten en het vooruit helpen van de Woonplaats de volgende aanbevelingen gegeven:

49

-

Duidelijkheid omtrent de organisatorische verandering Meer duidelijkheid geven aan het bedrijfsbureau dat de functie van de medewerkers veranderen. In plaats van dat ze overbodig worden krijgen ze de functie Management Beheer en Onderhoud. Hun taak houdt hierbij in dat ze op alle raakvlakken advies moeten geven en gedurende gehele proces op afstand het project begeleiden. RGVO moet een Top-Down beslissing binnen de Woonplaats worden.

-

Het bijhouden van de uren Uren goed bijhouden volgens model van Ad Straub (OTB onderzoekinstituut). Zodat men hierdoor de urenstaat kan invullen die voor hen gemaakt is, voor zowel traditioneel als RGVO. Dit kan in het latere stadium het kostenvergelijken tussen deze twee verschillende werkwijzen gemakkelijk maken. Hiervoor is tijdens het onderzoek een tool ontwikkeld voor de medewerkers om de uren op een goede manier bij te houden, zie hiervoor bijlage 7. Met behulp van deze tool kan men in de toekomst modellen invullen en zo exact/precies achterhalen hoeveel men heeft bespaart op projectniveau. Deze tool kan op verschillende wijzen bijgehouden worden, dagelijks of wekelijks. Als men het tool dagelijks of wekelijks goed bijhoudt zal dit op een gegeven moment een vaste patroon hebben waardoor men ook niet veel tijd hiervoor kwijt is.

-

Duidelijke complexstrategie De Woonplaats heeft intussen de strategieën voor alle complexen goed in kaart gebracht. Dit is een heel belangrijk onderdeel wat voor de nieuwe complexen van belang is, men moet vroegtijdig de complexstrategie voor een nieuw complex bepalen. Door deze aanpak kunnen er bij de nieuwe complexen besparingen gerealiseerd worden in tijd en kosten. Tevens is dit belangrijk voor de samenwerking met de opdrachtnemer.

-

Aanpakken faalkosten Grondig analyse van de projecten en zo de strategie vroegtijdig bepalen. En tijdens het inspecteren van de complexen de faalkosten goed in kaart brengen, terugdringen en proberen op te lossen met de aannemer die het gebouw heeft gerealiseerd.

-

Medewerkers opleiden op het gebied van RGVO De betrokken medewerkers bij RGVO die nog steeds theoretisch en praktisch niet beschikken over voldoende kennis met de RGVO, adviseren de workshops van de TNO te volgen en de terugkomdag van de pilot-projecten bij te wonen. Daarnaast is het ook verstandig dat ze zich tevens verdiepen in de theorieën van de zowel OTB als TNO. Dit kan de motivatie van de medewerkers verhogen waardoor het op de lange termijn tot een betere efficiency en effectiviteit kan leiden.




50

-

Realiseren van de kostenbesparing Het toepassen van RGVO kunnen veel voordelen met zich mee brengen. In eerste instantie moet men bij de Woonplaats gehele traject goed volgen en ermee leren omgaan waardoor in de toekomst nog meer voordelen en besparingen kunnen worden behaald. Op basis van de gedane projectanalysen ten aanzien van het initieel proces beseft men eigenlijk dat De Woonplaats tot dusver weinig baat heeft gehad bij het werken met RGVO. Dit voor wat betreft het korte termijn. Men is ervan overtuigd dat in de toekomst bij het verrichten van de onderhoudsbeurten (vervolgprocessen) de voordelen beter in zicht komen. Besparingen op uren moeten aanzienlijk lager zijn bij de vervolgprocessen. Bij de volgende onderhoudscyclus hoeven dus niet alle activiteiten weer opnieuw gevolgd en uitgewerkt te worden, dit geldt voor zowel de opdrachtgever als de opdrachtnemer. Zo zullen er door de lange ervaringen en de opgebouwde kennissen efficiënter en effectiever gewerkt worden waardoor dit tot nog meer besparen van de indirecte en directe kosten zal leiden. Aangeraden dat De Woonplaats door deze genoemde voordelen in de toekomst zeker meerdere projecten op RGVO methode moet realiseren. Voor de opdrachtnemer geldt hetzelfde, daarnaast is er binnen de onderneming met RGVO projecten meer continuïteit en men heeft meer inbreng binnen de planning van de onderneming.

-

Verbeteren van de knelpunten Naar aanleiding van de aanwezige risico’s of knelpunten welke hiervoor bij conclusies naar voren zijn gekomen, wordt de Woonplaats aangeraden ten behoeve van de ontwikkeling van de RGVO methode de nodige verbetermaatregelen treffen. Dit door ze aan te pakken aan de hand van de mogelijkheden omtrent bedrijfscapaciteit, het gevoel en de bereidheid van de medewerkers om volgens deze werkwijze te functioneren en de noodzakelijke investeringen waarmee RGVO behoud blijft en vooruit geholpen wordt. Of onderzoeken van elk van deze knelpunten door de andere externe onderzoekers.

-

Bijhouden van de vergelijkbare projecten Voor de betere analysen en vergelijkingen tussen de RGVO projecten, zullen voortaan de vergelijkbare projecten (traditioneel met RGVO) duidelijk in zicht worden gebracht. Deze kunnen in de toekomst samen met de eventuele bij te houden uren, leiden tot de exacte kostenvergelijkingen directe kosten en indirecte kosten zowel bij de Woonplaats als bij het onderhoudsbedrijf.




6. Bronvermelding •

Documenten de woonplaats - Bijlagen leidraad Resultaatgericht Vastgoedonderhoud (2007) - Presentatie resultaatgericht vastgoedonderhoud, pilots, versie 1 - Prestatiegericht samenwerken bij renovatie en vervolgonderhoud - Afstudeerscriptie Luuk Spijker uit 2008 (Presentatie zonder frustratie) - Prestatiegericht samenwerken 2008 - 2009 (Meetbare financiële voordelen) - Evaluatie RGVO projecten versie 3 samenvatting - Presentatie workshop RGVO van december 2008

•

Documenten OTB - Rekenmodel kostenvergelijking versie 2 Def okt 07 - Toelichting Rekenmodel kostenvergelijking versie 2 Def - Toelichting uitwerking cases 12 april 2006 - Duurzaam_onderhoud Inge_Blom en Laura Itard 1 april 2008 - Presentatie Prestatiegericht samenwerken bij onderhoud Meetbare financiële voordelen - Presentatie Prestatiegericht Samenwerken bij Onderhoud en Renovatie (Geert Vijverberg, Seminar SBR/WVB/OTB 1 april 2008) - Diverse projecten TNO

•

Document Schildersbedrijf van der Geest - Marktconformiteit

•

Documenten Werkplaats - Presentatie Anders werken loont - Vincent_van_Oordt - Presentatie Nieuwe samenwerking biedt beste kans – Jan Bouw

•

Documenten TNO - Innovatieplatform Twente “Groeitraject Resultaatgericht onderhouden” - Leidraad Resultaat Gericht Vastgoedonderhoud (2007) - PowerPoint presentatie RGVO Ing. Dick Keus

51




Bijlagen Bijlage 1:

Eisen waaraan onderhoudsbedrijven moeten voldoen (TNO)

Bijlage 2:

Rekenmodel OTB en Toelichting

Bijlage 3:

Rekenmodel Baurichter

Bijlage 4:

Rekenmodel Spaarnestraat

Bijlage 5:

Rekenmodel Bleidablick

Bijlage 6:

Rekenmodel Palazzo

Bijlage 7:

Het bijhouden van uren (tool urenregistratie)

Bijlage 8:

Verschillende gespreksverslagen

Bijlage 9:

Begrippenlijst

52




Bijlage 1: Eisen waaraan onderhoudsbedrijven moeten voldoen (TNO)

53




Bijlage 2: Rekenmodel OTB en Toelichting

54




Bijlage 3: Rekenmodel Baurichter

55




Bijlage 4: Rekenmodel Spaarnestraat

56




Bijlage 5: Rekenmodel Bleidablick

57




Bijlage 6: Rekenmodel Palazzo

58




Bijlage 7: Het bijhouden van uren (tool urenregistratie)

59




Bijlage 8: Verschillende gespreksverslagen

60




Bijlage 9: Begrippenlijst

61



Kostenvergelijking Vastgoedonderhoud

Recommend Documents