De Twentse aanpak
De Twentse aanpak
VERNIEUWEND VASTGOEDONDERHOUD
VERNIEUWEND VASTGOEDONDERHOUD
“Durf weg te denken van alleen maar aanbesteden op prijs, dat nu nog in het hele denken zit, en probeer zaken te organiseren in de keten.” Fons Catau, directeur van woningcorporatie De Woonplaats, is een van de pioniers in Twente als het gaat verantwoordelijk ondernemen met al je coproducenten, als je durft te denken in de keten”, zegt hij in het voorwoord. Met dit boek De Twentse aanpak, vernieuwend vastgoedonderhoud wil stichting Pioneering de bouwsector een handvat geven om daadwerkelijk aan de slag te gaan met vernieuwend vastgoedonderhoud. Stichting Pioneering ging in 2008 van start als innovatieprogramma van het Innovatieplatform Twente dat met financiële steun van de Regio Twente en de Provincie Overijssel de Twentse bouw helpt bij het vernieuwen van producten en processen in de bouwsector. Eén van de tien onderdelen van Pioneering is de Werkplaats Resultaatgericht Vastgoedonderhoud. Met
De Twentse aanpak
om vernieuwend vastgoedonderhoud. “Je kunt in mijn ogen pas echt duurzaam,
ruim 35 deelnemende bedrijven binnen deze werkplaats (van de meer dan 120 in totaal) en de Twente) is in de afgelopen jaren van het programma een groot aantal pilotprojecten op het gebied van resultaatgericht vastgoedonderhoud gedraaid. De aanpak van de werkplaats, de resultaten van de pilotprojecten, de kijk vanuit de opdrachtgevers, opdrachtnemers en andere betrokkenen hierop en een aantal mogelijkheden van samenwerking zijn gebundeld in dit boek.
57014 Omslag boek.indd 1
VERNIEUWEND VASTGOEDONDERHOUD
drie kennisinstellingen binnen Twente (ROC van Twente, Saxion Hogescholen en Universiteit
21-06-2011 11:13:27
De Twentse aanpak
Vernieuwend vastgoedonderhoud
2
De Twentse aanpak
Vernieuwend vastgoedonderhoud
3
Colofon Eindredactie: Fiona de Heus en Eric Kouters Teksten en foto’s: Stichting Pioneering Vormgeving: Carmen Oude Wesselink Druk: Verhaag Drukkerij Uitgave: Stichting Pioneering M.H. Tromplaan 28 7513 AB Enschede www.pioneering.nl
Pioneering wordt mede mogelijk gemaakt door
4
Inhoud Voorwoord Inleiding AANPAK Column van Bas RESULTATEN Column van Dick ERVARING Column van Dik SAMENWERKING Slotwoord
pagina 7 pagina 9 pagina 10 pagina 17 pagina 18 pagina 31 pagina 32 pagina 39 pagina 40 pagina 44
5
6
Voorwoord ‘Waarom hebben ze dit ooit zo gemaakt?’ Die vraag stelde onze onderhoudsafdeling regelmatig. De aannemer en projectmedewerkers voorzagen de projecten echter bij de oplevering van een mooie strik en droegen daarna geen verantwoordelijkheid meer. We werden op die manier geconfronteerd met veel narigheid en gesteggel over wie waar verantwoordelijk voor was. Bij resultaatgericht vastgoedonderhoud (RGVO) zien we de bouw niet alleen als partner, de bouwer wordt ook betrokken bij de volgende periode – het onderhoud. Wij willen met RGVO het onderhoud en het denken over het toekomstige onderhoud onderdeel maken van het bouwproces. De Enschedese woningcorporatie De Woonplaats loopt voorop als het gaat om resultaatgericht vastgoedonderhoud. Juist om narigheid bij het onderhoud te voorkomen en om de kwaliteit van projecten voor de toekomst te borgen. Tijdens de bouw worden handige oplossingen gekozen, die later rampzalig blijken te zijn. Het heeft er sterk mee te maken dat de bouwers tijdens nieuwbouw of renovatie gericht bezig zijn met het product, zonder zich bewust te zijn van hoe zo’n product over tien, twintig of vijftig jaar onderhouden moet worden om ook daadwerkelijk een goed product te blijven. In die fase is het uiterlijk vaak belangrijker dan het onderhoud. Denk bijvoorbeeld aan de detaillering van een dakkapel. Tijdens de bouw kun je goedkoop materiaal gebruiken, maar die kosten krijg je in het onderhoud dubbel en dwars terug als blijkt dat het al na vijf jaar vervangen moet worden. Wij zijn daarom groot voorstander van resultaatgericht vastgoedonderhoud. Je kunt beduidend besparen op de kosten van onderhoud als je daar in de ontwerpfase al rekening mee houdt. Daarmee kun je sloop en ingrijpende renovaties voorkomen. Nu wij een aantal projecten met RGVO hebben gerealiseerd, krijg ik teruggekoppeld dat het een veelbelovende zaak is, waarmee we nu al absoluut bespaard hebben. Door de gemeenschappelijke verantwoordelijkheid gaat de aannemer ook anders kijken. Hij weet dat hij ook ná de oplevering zelf het project moet onderhouden. Ik adviseer daarom: ga weg van de oude methode van het denken in opdrachtgever- en opdrachtnemerschap. Durf weg te denken van alleen maar aanbesteden op prijs, dat nu nog in het hele denken zit, en probeer zaken te organiseren in de keten. Je kunt in mijn ogen pas echt duurzaam, verantwoordelijk ondernemen met al je coproducenten, als je durft te denken in de keten. Door samenwerkingsverbanden en consortia hoeft er geen concurrentie te zijn, je kunt juist ook die partijen steeds uitdagen om het beste te bieden. In dit boek staan praktijkvoorbeelden en bedrijven die al ervaring met RGVO hebben opgedaan laten zien wat het hen gebracht heeft. Fons Catau Directeur De Woonplaats, Enschede
7
8
Inleiding
Innovatie leidt tot nieuwe bedrijvigheid Stichting Pioneering schept, ondersteunt en jaagt initiatieven aan die leiden tot vernieuwend ondernemerschap in de bouw. Vernieuwend op het gebied van technologieën, producten, processen en markten. Met Pioneering bereikt de Twentse bouwsector de koploperspositie op het vlak van ondernemerschap, vernieuwing en innovatie.
De bouw is economisch gezien een belangrijke sector voor Twente. Een aanzienlijk deel van de beroepsbevolking is direct of indirect werkzaam in de bouw. De marktpositie van de Twentse bouw wordt door veel factoren beïnvloed. Denk bijvoorbeeld aan de instroom van flexibel arbeidspotentieel uit Oost-Europa en nieuwe vormen van aanbesteden en contracteren. Klimaatveranderingen vragen om bewuster gebruik van grondstoffen en het aanboren van schone energiebronnen. Volgens stichting Pioneering vraagt deze tijd dan ook om slagvaardigheid en adequaat ondernemerschap. Stichting Pioneering vindt dat de verschillende partijen in de bouw samen moeten innoveren, vernieuwen en kansen creëren. Met als doel: de concurrentiepositie van de Twentse bouw versterken en de werkgelegenheid stimuleren. Stichting Pioneering maakt deel uit van het Cluster Bouw van het Innovatieplatform Twente, een initiatief dat financieel gedragen wordt door Provincie Overijssel en Regio Twente. Innovatieplatform Twente bestaat uit zes clusters en heeft als uitgangspunt dat innovatie leidt tot nieuwe
bedrijvigheid. De kracht van Pioneering is dat ondernemers, kennisinstellingen, overheid én opdrachtgevers met elkaar samenwerken. De inbreng van opdrachtgevers draagt bij aan het principe van Launching Customership. Meer dan honderd bedrijven en instellingen werken actief samen in tien verschillende projectgroepen, de ‘werkplaatsen’ van stichting Pioneering. De deelnemende partijen delen hun kennis in verschillende business cases en ontwikkelen samen nieuwe werkwijzen en producten. Werkplaats Resultaatgericht Vastgoedonderhoud Opdrachtgevers richten zich steeds meer op hun kernactiviteiten, namelijk de ontwikkeling en het strategisch beheer van woningen en ander vastgoed. De werkplaats Resultaatgericht Vastgoedonderhoud (RGVO) van Pioneering pleit voor een vernieuwende aanpak van beheer en onderhoud. Dit levert betere eindresultaten op en een grote mate van ontzorging. De traditionele manier van werken op het gebied van beheer en onderhoud heeft in de praktijk veel nadelen. De afgelopen
9
jaren is een nieuwe benadering voor onderhoud van woningen en gebouwen in opmars gekomen. Doel van die nieuwe benadering is het optimaliseren van de kosten over de gehele levenscyclus van een object, van stichting en nieuwbouw tot en met instandhouding, onderhoud en sloop: Resultaatgericht Vastgoedonderhoud (RGVO). De Twentse bouw kent veel partijen die zich gespecialiseerd hebben in het in stand houden van de bestaande voorraad. Een markt die de komende jaren nog flink zal groeien en waarin de aandacht voor RGVO fors zal toenemen. De relevantie van RGVO neemt toe, maar de kennis hierover in de markt blijkt tamelijk beperkt. In algemene zin vraagt RGVO om een hoger kennisniveau binnen de ondernemingen. Hoewel veel ondernemers in de onderhoudssector, al dan niet in hoofdlijnen, op de hoogte zijn van de theorie achter RGVO, schiet de toepassing ervan nog tekort. Dit komt doordat de kennis niet echt is ‘geworteld’ binnen de bedrijven. De werkplaats Resultaatgericht Vastgoedonderhoud vindt dit voor zowel opdrachtgevers als RGVO-bedrijven een onwenselijke situatie.
AANPAK
10
Ondersteuning voor opdrachtgevers, de leidende actoren De resultaatgerichte aanpak van het meerjarenonderhoud biedt professionele vastgoedbeheerders voor de gewenste termijn onder meer kwaliteits- en kostengaranties, kostenreductie ten opzichte van de bestaande onderhoudspraktijk, minimale financiële risico’s en volledige vrijheid in beleid(swijzigingen). Een extra garantie is dat hierdoor een samenwerkingsconstructie ontstaat die alle partijen continuïteit en een optimaal gebruik van elkaars kennis en kunde biedt. Toch waren aanvankelijk maar enkele opdrachtgevers bereid om met deze nieuwe methodiek aan de slag te gaan. Dit heeft, onder regie van de werkplaats RGVO, vanaf 2008 geresulteerd in een tiental pilotprojecten waarvan de resultaten elders in dit boek beschreven zijn. Eind 2009 heeft de werkplaats RGVO gezamenlijk met een tiental opdrachtgevers gezocht naar het opheffen van de belemmeringen om met de RGVOmethodiek aan de slag te gaan. Er werden drie groepen gevormd; de innovators en early adopters die nu al actief bezig zijn met de methodiek, de early majority bestaande uit geïnteresseerde opdrachtgevers die op het punt staan een pilotproject te beginnen en de late majority die zich interesseert in het thema. Expertise De eerste groep heeft vooral behoefte aan het oplossen van een aantal thema’s binnen hun bedrijfsvoering, zoals het inkoop- en
11
aanbestedingsbeleid, contractvorming en acceptatie binnen het bedrijf. De werkplaats haakt hier op in door hen te ondersteunen met de expertise die onder meer verkregen wordt uit onderzoek van de Universiteit Twente. Mentorschap De early majority wil vooral in een ‘veilige’ omgeving worden geïnformeerd over de ins en outs van het concept. Daarvoor is het project ‘mentorschap’ op gezet. Wim van der Linde van Delta Wonen treedt op als mentor om opdrachtgevers te helpen goede en realistische afwegingen te maken. Omdat de late majority wel geïnteresseerd maar nog niet actief is, heeft deze groep geen prioriteit. Deze groep wordt wel op de hoogte gehouden van bijeenkomsten, ontwikkelingen en aanverwante thema’s zoals systems engineering en ketenintegratie.
RGVO: de methodiek De Twentse aanpak van resultaatgericht vastgoedonderhoud omvat het groeitraject en de pilotprojecten. Op basis hiervan hebben de partijen – opdrachtgevers, bedrijven en kennisinstellingen – sinds 2008 kennis vergaard en ervaring opgedaan, om RGVO als vorm van vernieuwend vastgoedonderhoud op te nemen in hun reguliere onderhoud. Groeitraject De kennisoverdracht van de theorie van RGVO vond plaats in de vorm van workshops met presentaties van onder andere TNO. De basis hiervoor vormde de Leidraad RGVO, de uitgave van brancheorganisatie FOSAG. Rode draad binnen de workshops was het tien-stappenplan van TNO, waarin op een systematische manier de complexstrategie via inventarisatie en scenario’s de gewenste resultaten worden bepaald. Met de verworven kennis is de gedachte om als opdrachtgever en opdrachtnemer gezamenlijk aan de slag te gaan. Zij kunnen de methodiek van RGVO toepassen
in pilotprojecten. Adviseurs van TNO, waaronder Dick Keus, en Egbert Kunst van PGAB hebben de processen begeleid. Op deze manier hebben we bereikt dat de partijen het proces systematisch doorlopen, optimaal gebruik maken van de ervaringen die elders in het land al opgedaan zijn met RGVO-projecten en dat de valkuilen ontwijkt worden die andere opdrachtgevers al zijn tegengekomen. Hierdoor kan in Twente snel resultaat worden bereikt. In het kader van de werkplaats RGVO zijn twaalf projecten van start gegaan. De opdrachtgevers en opdrachtnemers die hierbij betrokken zijn, kiezen met de opgedane ervaring regelmatig
12
een vernieuwende methodiek van vastgoedonderhoud. Behalve pilots wordt RGVO, als voorbeeld van vernieuwend vastgoedonderhoud, dus steeds meer toegepast in het reguliere onderhoud. De betrokkenen bij de werkplaats slagen er met behulp van deze methodiek in om de Twentse bouw- en onderhoudssector naar een hoger plan te brengen. De pilotprojecten: • Baurichter en Spaarnestraat, Enschede – De Woonplaats • Plein West-Indië, Enschede – De Woonplaats • Jasmijnstraat, Almelo – Beter Wonen • Prismare/Anna van Burenschool, Enschede – De Woonplaats • Elzenstraat en Wilgenstraat, Almelo – Beter Wonen • Salvatorplein, Arnhem – Volkshuisvesting • Stadhuis, Almelo – Gemeente Almelo • Wijkaanpak Pathmos, Enschede – De Woonplaats • De Vrijhof, Enschede – Universiteit Twente • Oldenzaalsestraat, Enschede – Stedelijk Wonen • Wijkcentrum Goossenmaat, Almelo – Gemeente Almelo • Vincent van Goghstraat, Rijssen – De Goede Woning
Businesscase: wat levert RGVO op? Om te onderzoeken wat de werkelijke resultaten van RGVO zijn en hoe organisaties hier tegenaan kijken, zijn studenten van diverse opleidingen ingeschakeld. Kostenvergelijking vastgoedonderhoud Onderzoek van studenten van de opleiding Bouwtechnische Bedrijfskunde was erop gericht om de verschillen tussen de traditionele manier van onderhoud en RGVO weer te geven. De studenten deden dit in opdracht van het lectoraat Vernieuwend ondernemen in de bouw voor woningcorporatie De Woonplaats. Uit het onderzoek kwam naar voren dat binnen de organisatie nog knelpunten zijn op het gebied van onder meer organisatie, complexstrategie en het bijhouden van geïnvesteerde uren aan het RGVO-traject.
Conditieonderzoek Uit het conditieonderzoek van studenten aan Fontys, Pedagogisch Technische Hogeschool te Eindhoven bleek dat de knelpunten voor een goede afstemming zitten in het proces en specifiek op de verwerking van conditiemetingen en het toekennen van een classificering. De steekproef, conditiemeting, het rapport en de presentatie moeten beter op elkaar aansluiten. De invloedsfactoren moeten niet vergeten worden en er moet een eindklasse bepaald worden. Dit onderzoek werd uitgevoerd bij Gebroeders van der Geest te Enschede.
Vergelijking tussen traditioneel en RGVO RGVO bevat ten opzichte van het traditionele vastgoedonderhoud een aantal verbeteringen, zoals de realisatie van de lagere kosten op lange termijn, ontzorgen bij de opdrachtgever, de continuïteit en de uitdaging voor de opdrachtnemer en een betere taakverdeling tussen de partijen. Dit bleek uit een afstudeeronderzoek naar deze verschillen van een student van de opleiding Management, Economie en Recht aan Saxion Hogescholen in opdracht van de Werkplaats Regelgeving en Versnelling van de stichting Pioneering. Marktonderzoek RGVO Om antwoord te geven op de vraag of het RGVO-concept de juiste oplossing is voor het onderhoud van vastgoed van zorginstellingen in de regio Gelderland en Overijssel, voerden studenten van de opleiding Bouwtechnische Bedrijfskunde voor Vastbouw Oost BV een marktonderzoek uit. Hoewel niet met zekerheid gezegd kan worden dat RGVO een juiste oplossing zou kunnen zijn voor de zorginstellingen, bleek wel dat het gezien de interesse, mogelijke besparingen en de garantie voor bedrijfscontinuïteit een geschikte oplossing kan zijn.
13
Inbedden in onderwijs: RGVO is ook investeren in kennis Zowel in het mbo als in het hbo zijn diverse initiatieven opgepakt om Twentse kennisinstellingen en marktpartijen bij elkaar te brengen, met als de doel de bestaande bouw op de onderwijskaart te zetten. De bouwopgave van de toekomst ligt vooral in het duurzaam vastgoedbeheer van de bestaande bouw en marktpartijen gaven daarom aan dat de behoefte aan kennis groot is. Een rondje langs de Nederlandse kennisvelden (in 2009) maakte inzichtelijk wat er al op het gebied van Resultaatgericht Vastgoedonderhoud (RGVO) gedaan is en wordt. De kennisinstellingen maakten hun inzicht in de behoefte, nuttige tips en het beschikbare aanbod duidelijk. Naar voren kwam dat zij mogelijkheden zoeken tot samenwerking met andere partijen en niet zelf het wiel opnieuw willen uitvinden. Een van de conclusies was in ieder geval dat het initiatief voor de onderwijsbehoefte bij de marktpartijen ligt. De kennisinstellingen moeten zorg dragen voor onderwijsaanbod voor professionals en regulier onderwijs. De wens blijkt ook te leven dat RGVO wordt ingebed in het onderwijs op verschillende niveaus, van basisniveau in het mbo tot verder diepgaand in het hbo. In het hbo worden meerdere opties genoemd, zoals het regulier inpassen van RGVO alsmede het opstarten van een aparte minor (keuzevak in de eindfase van de opleiding). In ieder geval luidde een van de bevindingen dat RGVO als substantieel onderdeel geïntegreerd kan worden binnen een opleiding Onderhoud. Daarbij is het van belang dat de te beheersen competenties met betrekking tot RGVO worden benoemd en dat de Leidraad RGVO als basis dient. De Leidraad RGVO is een uitgave van FOSAG,
14
Ondernemersorganisatie schilders- , onderhouds- , metaalconserverings- en glasbranche; Waddinxveen – 2009. Resultaten Activiteiten die al opgestart zijn om RGVO te integreren: • Hbo Bouwkunde: workshops Beheer en Onderhoud en RGVO, projectopdrachten. • Hbo Bouwtechnische bedrijfskunde: gastcolleges RGVO, renovatieproject, workshops, en stage en afstudeeropdrachten bestaand vastgoed en RGVO. • Hbo Vastgoed en Makelaardij: vastgoedmanagement, met name gericht op financiële en juridisch aspecten rondom ontwikkelingsprocessen, stageen afstudeeropdrachten bestaand vastgoed. • Mbo Bouw en techniek: Kerntaak Beheer en Onderhoud, diverse opdrachten uitvoeren binnen het technisch beheer van gebouwen. • Saxion/lectoraat Vernieuwend ondernemen in de bouw: hbo+ Leergang Bouwen in de bestaande woningvoorraad (gestart in januari 2011). • Lectoraat vernieuwend vastgoedbeheer (Utrecht): Ontwerpwedstrijd bestaande bouw diverse hogescholen en kennisen ideeënuitwisseling omtrent opleidingsmogelijkheden tussen de hbo’s Saxion, Utrecht en Rotterdam.
Ambities Behalve de genoemde resultaten zijn meer ambities om RGVO verder in te bedden in het onderwijs in Twente geformuleerd: • Hbo Bouwkunde, Saxion Hogescholen Doorlopende leerlijn aansluiting met mbo creëren Onderhoudsproject Propedeuse in 2012, Renovatieproject Trainee in 2012 Minor “Bouwen Bestaande Bouw” in 2012 -2013 Stage- en afstudeeropdrachten in de bestaande bouw. • Hbo Bouwtechnische bedrijfskunde, Saxion Hogescholen Op basis van behoefteonderzoek uit de beroepenveld commissie wordt een verdere verfijning van het huidige onderwijs uitgevoerd. • Hbo Vastgoed en Makelaardij, Saxion Hogescholen Verbreding naar corporatiepraktijk, uitbreiding conversie, hergebruik en transformatie problematiek. • Post HBO opleiding: bouwen aan de bestaande woningvoorraad. Een integrale benadering van het technisch management van de bestaande woningvooraad. Beheer, onderhoud en renovatieprocessen worden in een feitelijke projectomgeving uitgewerkt waarbij de techniek, proces, klant, duurzaamheid, ketensamenwerking, financiering en innovatie centraal staan. RGVO neemt daar als concreet voorbeeld van ketensamenwerking in de bestaande bouw een duidelijke plaats in. • Mbo Bouw en techniek, ROC van Twente: verdere afstemming van de kerntaak B & O tussen de mbo-vestigingen Almelo en Hengelo en uitbreiden met RGVO.
Werkplaats RGVO wil kennis delen Om kennis te delen en de contacten warm te houden, organiseert de werkplaats RGVO regelmatig activiteiten en één keer per jaar een werkplaatscongres. In 2010 waren de opdrachtgevers uitgenodigd in de oude gieterij van ROC Twente te Hengelo. Vier vooraanstaande sprekers hielden een inspirerende voordracht over hun visie op de steeds actueler wordende samenwerkingsvormen binnen de bouwwereld, zoals resultaatgericht vastgoedonderhoud.
Hans van de Krogt van Smits Vastgoedzorg uit Rotterdam liet aan de handen van voorbeelden van ketensamenwerking bij woningcorporaties zien, dat deze vernieuwende manier van opdrachtgeverschap voor alle partijen binnen de bouwkolom voordelen biedt op een breed terrein. Uit het verhaal van de praktijk was duidelijk op te maken dat het naar elkaar uitspreken van onderling vertrouwen essentieel is voor een goed eindresultaat. Jan Willem van de Groep, programmamanager bij de SEV en manager vastgoed bij woningcorporatie Wonion in de gemeente Oude IJsselstreek bekrachtigde dit verhaal door zijn ervaringen over innovatief aanbesteden met de zaal te delen. Op basis van enkele uitgangspunten zoals de stichtingskosten, onderhoudskosten, epc-waarden en levensduurwaarden zijn meerdere geslaagde vernieuwende aanbestedingsprojecten in de nieuwbouw en onderhoudsmarkt uitgezet. Zowel in de nieuwbouw als in het onderhoud kan worden gesproken over leerzame
succesvolle ervaringsprojecten, waarbij als eindresultaat een kwalitatief beter product is gerealiseerd, tegen lagere kosten, met minder risico’s voor partijen en betere garanties. Vanuit de wetenschap hield prof. dr. Jack van der Veen van de Universiteit van Amsterdam een betoog over ketensamenwerking voor duurzaam vastgoedbeheer. Hij benadrukte de voorwaarden voor implementatie van ketensamenwerking: leiderschap, visie en uithoudingsvermogen en aandacht voor harde en softe factoren. Belangrijk vindt hij ook dat de manier van werken verandert. “Denk niet aan prijs maar aan kosten, denk niet aan macht maar aan toegevoegde waarde, denk niet aan nu maar aan de toekomst”, daagde hij zijn toehoorders uit. Prof. André Dorée van de Universiteit Twente gaf het publiek wat te overdenken in zijn lezing over innovatief aanbesteden: “Want als we het effect van vernieuwend opdrachtgeverschap op de bouwpraktijk willen begrijpen, dan moeten we inzien dat de opdrachtgever niet alleen inkoopt, maar ook concurrentie organiseert.
15
Die concurrentie vormt en schept de prikkelstructuur voor de bedrijfstak. Het zijn de opdrachtgevers die met innovatief aan- en uitbesteden de sector dwingen tot klantgerichtheid, verbetering, vernieuwing en een hogere standaard. Ondernemers die hun grenzen willen verleggen, worden dus door de opdrachtgevers beloond met innovatief aan- en uitbesteden. Opdrachtgevers maken het verschil”, besloot hij.
16
Vernieuwend ondernemen in de bouw:
balanceren tussen exploitatie en exploratie Terwijl andere sectoren van de economie voorzichtig herstel laten zien, is de bouw anno 2011 nog steeds in mineur. Na de uitstekende jaren tot 2008, volgt nu een moeilijke periode. Maar helaas hoort die er nu eenmaal bij. Want als er al waarheden in ondernemerschap bestaan, dan is het dat niets voor de eeuwigheid is. Een product of dienst dat vijf jaar geleden nieuw, uniek en zeer winstgevend was, kan nu alweer verouderd en onrendabel zijn - omdat het vaak gekopieerd is en op elke straathoek te koop wordt aangeboden. In een markt waar prijzen en winstmarges zwaar onder druk staan, gelden grofweg twee opties. De eerste is doorgaan op de ingeslagen weg en door middel van strak sturen, efficiencyverbetering en kostprijsreductie de winstmarges op peil te houden. In managementjargon heet dat ook wel exploitatie van de bestaande business. De tweede is risico’s nemen, experimenteren en investeren in nieuwe business, die hopelijk meer winstgevend zal zijn ook wel exploratie genoemd. Veel ondernemers in de bouw die bij Pioneering zijn aangesloten doen in de huidige crisis beide: enerzijds strak sturen en hard werken om de continuïteit van de huidige onderneming te waarborgen. En op hetzelfde moment de nek uitsteken om nieuwe concepten te ontwikkelen en in de markt te zetten, om aansluiting te vinden bij de markt van morgen. Die combinatie van exploitatie en exploratie heet met een mooi woord ook wel ambidexteriteit (letterlijk vertaald: ‘behendig met beide handen’). Onderzoek in andere bedrijfstakken heeft aangetoond dat organisaties die ambidexter zijn- dus tegelijkertijd sturen op efficiency en kostprijsbeheersing, alsook op vernieuwing en ontwikkeling- op den duur beter presteren. Ze zijn winstgevender en weten talent beter aan zich te binden. Ergens is dat wel logisch: een eenzijdige focus op het optimaliseren van de bestaande business leidt tot tunnelvisie en verlies aan contact met een veranderende markt. Een eenzijdige focus op vernieuwing maakt dat een organisatie eeuwig blijft zweven. Vernieuwend ondernemen in de bouw wordt zo het combineren van exploitatie en exploratie. Voorwaar geen gemakkelijke opgave, maar die is de bouw nooit uit de weg gegaan. Bas van der Veen Lector Vernieuwend ondernemen in de bouw Programmadirecteur St. Pioneering 17
RESULTATEN
18
Project Het Plein West-Indië
‘Creëren draagvlak essentieel voor RGVO’ Resultaatgericht vastgoedonderhoud werd door woningcorporatie De Woonplaats en Vastbouw Oost ook gekoppeld aan de grote renovatie van het project Het Plein West-Indië in Enschede. Vanuit Corpovenista werd dit project aangewezen als pilot en De Woonplaats was als deelnemer aan het deelproject Prestatiegericht samenwerken van het onderzoeksprogramma verbonden.
Complex Het project was complex vanwege de grote omvang van de bouwkundige ingreep, namelijk de renovatie van 154 grondgebonden woningen uit 1912. Zowel van binnen als van buiten werd veel aan deze woningen verbeterd en gerenoveerd en er werd veel aandacht besteed aan het herstellen van de prachtige uitstraling van het tuindorpcomplex. Het RGVO-traject dat opgezet werd voor de komende 25 jaar omvat een groot scala aan bouwkundige onderdelen. Vertrouwen Zowel opdrachtgever als opdrachtnemer wilde met dit project kennis en ervaring opdoen met RGVO. Deze bereidheid om kennis te delen en samen iets te ontwikkelen vanuit een wederzijds vertrouwen bleek van cruciaal belang te zijn voor het welslagen van de pilot. Omdat de partijen stuitten op weerstand tegen deze vernieuwing verliep het echter stroever dan verwacht werd. Andere valkuilen waren onder meer de structuur en fasering, de planning en terugkoppeling. Voor toekomstige projecten
zijn leerpunten en handvatten geregistreerd, waaronder projectmatig werken, heldere communicatie, het verbeteren van competenties en de snelheid in het proces houden. Het creëren van draagvlak, onder meer door het vieren successen, zijn gezien de valkuilen noodzakelijk gebleken. Gedurende de doorlooptijd van het project werden opdrachtgever en opdrachtnemer begeleid door adviseurs van OTB en PGAB. Tussentijds is het project steeds geëvalueerd. De resultaten zijn tussentijds en aan het eind gepresenteerd tijdens
workshops en symposia in bijvoorbeeld Delft en Rijssen. Voor de eindevaluatie is Twynstra Gudde ingeschakeld. Contract voor 25 jaar De belangrijkste resultaten zijn dat De Woonplaats en Vastbouw Oost BV erin geslaagd zijn om het onderhoudscenario voor 25 jaar definitief te maken, alsmede het ondertekenen van het contract voor deze zelfde periode tussen de partijen. Tevens zijn de resultaten gedurende de looptijd van het contract definitief gemaakt.
Projectgegevens Naam Het Plein West-Indië Locatie Enschede Aantal/typen Tuindorp, 154 grondgebonden woningen, bouwjaar 1912 Beleid/beheerstrategie Consolideren, exploitatietermijn 25 jaar RGVO-contracten Behelst bouwkundig onderhoud gehele buitenschil Investeringsniveau ca € 30.000 per woning, uitgevoerd in 2008. Opdrachtgever De Woonplaats, Enschede Opdrachtnemer Vastbouw Oost B.V., Rijssen Adviseurs PGAB, Almere OTB onderzoekinstituut, Delft
19
projecten Baurichter en Spaarnestraat
‘Verbetering kwaliteit gedurende exploitatie’ Met het groot onderhoud in 2008 aan de projecten Baurichter en Spaarnestraat in Enschede maakte woningcorporatie De Woonplaats een start met resultaatgericht vastgoedonderhoud. De complexiteit van techniek en vorm van de wooncomplexen maakte ze geschikt als pilot. Daarbij speelde ook de eerdere samenwerking van de betrokken partijen en hun bekendheid met beide projecten een rol. Om de kwaliteit van de bouwwerken gedurende de exploitatie te verbeteren, werd ernaar gestreefd om resultaatafspraken te maken in plaats van de werkomschrijvingen in de traditionele contracten. De belangrijke activiteiten bij beide projecten waren onder andere het bepalen van de complexstrategie en het vastleggen van het kwaliteitsniveau, de functionele en de prestatie-eisen door De Woonplaats (stap 1 t/m 3 van de RGVO-
aanpak). De Gebroeders van der Geest ging het vooral om de activiteiten zoals inspecteren, de begroting en aanbieding maken, het uitwerken van het gekozen onderhoudscenario, het voorbereiden van het project, het bewaken van het project zowel op de werkvloer als op kantoor en ten slotte het uitvoeren van de prestatiemetingen (stap 4 t/m 7).
en beide partijen waren daarom blij met de procesbegeleiding en ondersteuning door adviseurs van TNO. De werkplaats RGVO plande terugkomdagen waarop de betrokken partijen hun ervaringen konden delen en een aantal studenten voerde in opdracht van de werkplaats een kostenonderzoek uit met betrekking tot de rentabiliteit van RGVO versus traditioneel.
Procesbegeleiding Voor zowel de woningcorporatie als het onderhoudsbedrijf was de werkwijze nieuw
Dankzij de nieuwe manier van werken, slaagden de partijen erin om overeenkomsten te sluiten (stap 8 van de
Projectgegevens Naam Baurichter Locatie Kuipersdijk te Enschede Aantal/typen 63 woningen (59 en atelierwoningen), bouwjaar 1995 Beleid/beheerstrategie Consolideren, de exploitatietermijn van 39 jaar. RGVO contracten Buitenschilderwerk en de preventieve werkzaamheden, uitgevoerd in 2008. Opdrachtgever De Woonplaats, Enschede Opdrachtnemer Gebr. van der Geest, Enschede Adviseur TNO, Delft
20
RGVO-aanpak) voor beide projecten voor de hele contractperiode. De afgesproken zaken konden daadwerkelijk gerealiseerd worden (stap 9) en ook worden de resultaten in de tijd gemonitord (stap 10). Om inzicht te krijgen in de kwaliteitsverbetering van de te onderhouden delen, vinden na drie jaar bij beide projecten de nodige conditiemetingen plaats. Gebrek aan draagvlak Bij deze pilotprojecten werden wel knelpunten duidelijk. Zowel medewerkers
van De Woonplaats als van de Gebroeders van der Geest hebben er veel tijd in gestoken om RGVO te leren begrijpen. Doordat enkele medewerkers van De Woonplaats weerstand hadden tegen RGVO, kampte de woningcorporatie met een gebrek aan draagvlak. Doordat zij ook niet gewend zijn om uren op projectbasis bij te houden, bleek het onmogelijk om een goede kostenvergelijking te maken. Door de andere manier van samenwerken, verlegt De Woonplaats de indirecte kosten gedeeltelijk naar de opdrachtnemer.
Projectgegevens Naam Spaarnestraat Locatie Enschede Aantal/typen 102 eengezinswoningen 2 types, gebouwd in 1964. Beleid/beheerstrategie Consolideren, de onderhoudsperiode 24 jaar. RGVO contracten Schilderwerk, de preventieve werkzaamheden zoals hang- en sluitwerk en enkele bouwkundige werkzaamheden, uitgevoerd in 2008. Opdrachtgever De Woonplaats, Enschede Opdrachtnemer Gebr. van der Geest, Enschede Adviseur TNO, Delft
21
De partijen hebben er van geleerd dat bij een dergelijke project vooraf een duidelijke complexstrategie wenselijk is. Tevens mag opgemerkt worden dat door het toepassen van RGVO bouwfouten gesignaleerd kunnen worden. Dit gebeurde ook bij het project Spaarnestraat.
22
Internetapplicatie maakt RGVO beheersbaar voor alle partijen Resultaatgericht vastgoedonderhoud wordt beheersbaar en vereenvoudigd met de internetapplicatie RGVO+. Deze applicatie ondersteunt op een overzichtelijke wijze bij het uitwerken en managen van RGVO-projecten. Het initiatief voor deze software komt van Maurits Jansen van Mulder Schilderwerken. “Bij pilotprojecten heb je vaak extra tijd, maar het plannen wordt complexer als je dertig projecten tegelijkertijd hebt lopen. Daarom wilden we iets ontwikkelen, waarmee je dat gemakkelijker kunt handlen.” Behalve tijd worden ook kosten bespaard met de software. De applicatie is gericht op het totale onderhoud van gebouwen (geen facilitair management). Het is daarom een praktische tool voor alle betrokkenen bij vastgoedonderhoud: opdrachtgevers (zoals beheerders, VVE’s, corporaties, stichtingen en beleggers) én opdrachtnemers (bijvoorbeeld bouwbedrijven, dakdekkers, schilders/onderhoudsbedrijven, reinigingsbedrijven, installatiebedrijven en hoveniers). Overzichtelijk stappenplan RGVO+ biedt de gebruikers een overzichtelijk plan dat uit negen stappen bestaat, van de invoering van de basisgegevens, via inventarisatie en inspectie tot de uitvoering en monitoring. De onderdelen zijn allemaal aan te passen naar eigen visie. Denk hierbij aan meeteenheden, behandelsystemen, inspectiegegevens en het scenario. Het programma brengt vervolgens de gegevens met elkaar in verband.
De werkplaats RGVO van Pioneering ondersteunt de ontwikkeling van RGVO+. Vanuit de werkplaats werken de deelnemers mee aan de doorontwikkeling ervan en ook in de pilotprojecten van de werkplaats wordt de software toegepast. Door samen te werken met zoveel mogelijk bedrijven van verschillende disciplines uit de regio wordt gestreefd naar een eenduidige werkwijze en standaardisatie die voor iedereen werkbaar is. Deze deelnemende bedrijven hebben daarmee een voorsprong in de markt. Daarmee kan de ‘win-win’ van resultaatgericht vastgoedonderhoud eindelijk plaatsvinden. Naar verwachting is RGVO+ eind 2011 gereed. Als eerste startte in voorjaar 2011 een pilotproject voor de discipline schilderwerk.
23
Project Jasmijnstraat
‘Risico verleggen naar marktpartijen’ Voor de renovatie van 47 woningen aan het Hoornblad en de Jasmijnstraat in Almelo besloten Beter Wonen en de Hemink Groep RGVO in te zetten. De partijen waren al bekend met het project en ook de complexiteit ervan maakte het interessant als pilotproject. De partijen sloten een samenwerkingsovereenkomst om gedurende die termijn van het project de kwaliteit van de woningen op peil te houden.
Kwaliteitsgarantie voor lange termijn Beter Wonen wilde daarmee het risico verleggen naar de marktpartijen en hen prikkelen tot innovatie. Tegelijkertijd streefde Beter Wonen naar een kwaliteitsgarantie voor de lange termijn: beter onderhoud tegen gelijke kosten (of minder). Met de pilot hoopten de partijen eveneens kennis op te
doen voor volgende projecten. Het contract werd gesloten voor een periode van 15 jaar, namelijk van 1998 tot 2012, met de mogelijkheid tot uitponden. Omdat het verkopen van de woningen minder werk oplevert voor Hemink, werd een vergoedingspercentage afgesproken voor elke verkochte woning.
Projectgegevens Naam Hoornblad 32-36, Jamijnstraat 25-67 en 26-68 Locatie Almelo Aantal/typen 47 woningen Beleid/beheerstrategie Uitponden, de onderhoudsperiode 15 jaar. Startjaar 1998 (eerste project volgens RGVO aanpak.) RGVO contracten Op basis van de prestatieafspraken van het geveltimmerwerk is het contract afgesloten. - Ontwikkelingperiode RGVO: 1996/1998. - Contract (RGVO) 1998, uitvoering 1999/2000. - Prestatieniveau 2,5 op een schaal van 1-6(Nieuwbouw-Sloop). - Samenwerkingsperiode 1998-2012, - Verantwoordelijkheid uitvoering geheel bij Hemink Opdrachtgever Beter Wonen, Almelo Opdrachtnemer Hemink Groep B.V., Borne
24
Eerder ingrijpen Na de nulmeting, waarin de staat van de te onderhouden onderdelen bepaald werd, kon in 1998 het eerste onderhoud gepleegd worden, en vervolgens zijn in de periode de eerste en tweede vervolgbeurt uitgevoerd, als mede de tussenliggende inspectiebeurten. Het tweede onderhoudsinterval was korter dan het eerste; vanwege de kwaliteitsachteruitgang van de bouwwerken werd besloten om eerder in te grijpen om zo te kunnen vasthouden aan het afgesproken kwaliteitsniveau. Kostenneutraal Saxion voerde een onderzoek uit om de kosten te vergelijken van traditioneel versus RGVO. De resultaten hiervan werden op de terugkommiddag van RGVO in oktober 2010 gepresenteerd. De belangrijkste conclusies uit dit onderzoek waren dat zowel de kwaliteitsdoelstelling en de kostendoelstelling behaald zijn. De RGVO-kosten zijn neutraal gebleven ten opzichte van de traditionele meerjarenbegroting. Omdat tijdens de duur van het project de veiligheidsvoorschriften voor de steigers zijn veranderd, namen de kosten bij de vervolgbeurten extra toe. Voor een volgend project is het dus belangrijk om de stijging van materiaalkosten en loonprijzen gedurende het verloop kritisch mee te wegen.
Project Anna van Buren
‘Langdurige betrokkenheid waarborgt kwaliteit’ Al direct vanaf de oplevering kon bij brede school Prismare Anna van Burenschool in Enschede gestuurd worden in het onderhoud. Mede door de grote diversiteit in detaillering en materiaalkeuzes leende het project zich voor de RGVO-aanpak.
Identificatie knelpunten Het unieke project voor Enschede, waarbij verschillende belanghebbenden onder één dak gehuisvest worden, kende verschillende doelen, zoals ervaringen uitwisselen en knelpunten identificeren. Besloten werd om de bouwfouten in kaart te brengen
en vervolgens de complexstrategie te bepalen, het kwaliteitsniveau vast te stellen, inspectie- en inventarisatieplannen te maken en de onderhoudsscenario’s uit te werken.
Projectgegevens Naam Prismare Anna van Burenschool Locatie Enschede Aantal/typen De brede school Beleid/beheerstrategie Consolideren, einde levensduur 2056 RGVO contracten Aanpakken structurele klachten t.a.v. de binnenklimaat. Kwaliteitsniveau: Functioneel intact zonder gebreken. Opdrachtgever De Woonplaats, Enschede Opdrachtnemer Te Pas Bouw B.V., Enschede (hoofdaannemer) Adviseur TNO, Delft Andere partijen binnen W-installatie: Meulenbeld Hofhuis het consortium E-installatie: Winkels Techniek Glas en schilderwerk: Hemink Groep B.V. Dakbedekkingen: Rudde
25
Grote investering Hoewel de levensduur van de school gesteld is tot 2056 kunnen de betrokkenen al wel een aantal conclusies trekken uit deze pilot. Zowel opdrachtgever als opdrachtnemers hebben veel tijd en geld in het begin geïnvesteerd om RGVO te kunnen toepassen. Maar daar staat tegenover dat door de langdurige betrokkenheid van de partijen de kwaliteit gewaarborgd blijft. Deze aanpak biedt de opdrachtnemers voor renovatie en onderhoud continuïteit.
Project Elzenstraat en Wilgenstraat
‘Optimaal onderhoudsscenario met hoge kwaliteit en minimale kosten’ In de 64 vooroorlogse woningen aan de Elzenstraat en de Wilgenstraat in Almelo werden bouwkundige details aangepakt en dankzij de grote renovatie konden zij opgewaardeerd worden naar de huidige functionele eisen. Doel van deze pilot was om een optimaal onderhoudsscenario op te stellen, met een hoge kwaliteit voor een minimale inspanning en kosten.
Langdurige overeenkomst Al in 2002 voerde de Hemink Groep een grote renovatie uit en deze gegevens waren bruikbaar in de pilot. Beter Wonen sloot daarom een langdurige overeenkomst met Hemink. Zij kozen voor het standaard contractmodel RGVO, aangevuld naar eigen inzicht. De intentie van de partijen was om een samenwerking aan te gaan voor de gehele exploitatieperiode, met tussentijdse evaluaties om de samenwerking wel of niet verder voort te zetten.
De inspectie en de scenario’s zijn in 2008 uitgevoerd en sindsdien worden de behaalde resultaten in relatie tot de tijd gemonitord. Hogeschool Saxion is ingeschakeld om de ervaringen van de betrokken partijen in kaart te brengen. De partijen ondervonden gedurende het project een aantal nadelen, zoals de vaste afspraken ten aanzien van de materiaalprijzen. Beter Wonen ervoer het als positief dat het geen voorinvesteringen
Projectgegevens Naam Elzenstraat 2F t/m 88 en Wilgenstraat 18 t/m 56 Locatie Almelo Aantal/typen 64 gezinswoningen Beleid/beheerstrategie Consolideren, de onderhoudsperiode 15 jaar (van 2008 -2022). RGVO contracten Onderhoud aan houten gevelelementen, betonlateien, trespa boeien en vensterbanken aan het complex. Opdrachtgever Beter Wonen, Almelo Opdrachtnemer Hemink Groep B.V., Borne Adviseur TNO, Delft
26
hoefde te doen en dat betalingen achteraf plaatsvinden, nadat Hemink de werkzaamheden heeft uitgevoerd. Kwaliteitwaarborg en continuïteit De partijen zijn erin geslaagd om afspraken te maken ten aanzien van de kwaliteitwaarborg van de houtherstelwerkzaamheden, binnen het afgesproken budget. De aanpak, en vooral de continuïteit daarvan, stemmen Hemink tevreden. Of de betere kwaliteit ook daadwerkelijk behaald is, moet de komende jaren nog blijken.
Project Salvatorplein
‘Contractafspraken in een vroeger stadium’ In een complex van drie flats met in totaal 198 woningen aan het Salvatorplein en Werenfriedplein in Arnhem wonen vooral ouderen. In 2007 is dit complex grondig gerenoveerd en om dit een goed vervolg te geven voor de exploitatietermijn van veertig jaar is besloten voor een RGVO-aanpak te kiezen.
Grootschalig woonproject Vrijwel het gehele bouwkundige onderhoud van het grootschalige woonproject is in een RGVO-traject opgezet. Daarin gaat het met name om de buitenschil en tevens om enkele zaken in de algemene binnenruimten. Opdrachtgever Volkshuisvesting Arnhem en opdrachtnemer Vastbouw BV in Arnhem willen met deze pilot kennis en ervaring opdoen met RGVO en tevens een goed en adequaat toepasbaar onderhoudsscenario
voor de komende veertig jaar opstellen. Voordat dit scenario opgesteld kon worden, zijn het kwaliteitsniveau bepaald en een inspectie- en inventarisatielijst vastgelegd. Veel papierwerk en lange doorlooptijd De eerste zeven stappen (tot en met het definitieve onderhoudsscenario) zijn succesvol doorlopen, maar daarna – in de contractfase – is het project door de opdrachtgever gestaakt uit verschillende
Projectgegevens Naam Salvatorplein Locatie Arnhem Aantal/typen 198 woningen in drie flats aan Salvatorplein en Werenfriedplein. Beleid/beheerstrategie Doorexploiteren, exploitatietermijn 40 jaar. RGVO contracten Complete bouwkundige onderhoud van de buitenschil in een RGVOtraject. Opdrachtgever Volkshuisvesting, Arnhem Opdrachtnemer Vastbouw B.V., Arnhem Adviseur TNO, Delft Onderaannemers/ Van Dam installaties uit Rijssen toeleveranciers Schildersbedrijf Vascon uit Rijssen Timmerfabriek Neede
27
overwegingen. De partijen hadden moeite met het vele papierwerk en de lange doorlooptijd. Om binnen de organisaties medewerking te krijgen moest het project zowel bij opdrachtgever als opdrachtnemer voortdurend onder de aandacht gebracht worden. Tussentijdse rapportages zijn belangrijk en een leerpunt was dat contractafspraken in een vroeger stadium gemaakt zouden moeten worden.
28
Project Wijkaanpak Pathmos
Uniek in aard en omvang De opdrachtgever De Woonplaats heeft ervoor gekozen om de partijen die betrokken zijn geweest bij de grootschalige renovatie van Pathmos in Enschede in de periode 2002-2006 ook te betrekken bij de resultaatgerichte aanpak van het onderhoud. De opdrachtnemers hebben zich verenigd in de Onderhoudscombinatie OC Pathmos.
Arno Oldenmenger, manager vastgoedbeheer van De Woonplaats, licht de historie van het project Wijkaanpak Pathmos toe. “Met bouwjaren tussen 1914 en 1918 en circa 1200 woningen in 89 varianten is Pathmos een unieke wijk in Enschede. De renovatie van de hele wijk vond plaats in de periode 2002-2006 en het onderhoud in al zijn facetten wordt door dezelfde partijen uitgevoerd, als die bij de renovatie waren betrokken. Onze visie op vernieuwend opdrachtgeverschap met een besparing van 25 procent op de proceskosten, het verbeteren van de kwaliteit en het beter beheersen van de risico’s, vormt de aanleiding voor deze keuze. Naast deze omvang is het uniek dat niet alleen de woningen en gebouwen worden meegenomen, maar ook de openbare gebouwen en ruimten in opdracht van de Gemeente Enschede.” Scope Dick van der Geest, namens de Onderhoudscombinatie OC Pathmos, bestaande uit Gebr. Van der Geest uit Enschede, WBC Winterswijk en Klein Poelhuis Winterswijk: “Bijzonder aan dit pilotproject is de scope van het wijkonderhoud, bestaande uit zowel de buitenschil als de binnenzijde van
alle woningen en gebouwen, waarin dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud en resultaatgericht vastgoedonderhoud zijn geïntegreerd, in combinatie met het grote aantal woningen en gebouwen’. Het voordeel van de integratie is dat dagelijks en mutatieonderhoud leidt tot inzicht in gebreken en degradatie. Dit inzicht wordt gebruikt voor optimalisatie van het planmatige scenario. Hierdoor worden de resultaat- en prestatieafspraken aangevuld. Deze zijn vanzelfsprekend de basis voor het dagelijks en mutatieonderhoud en daarmee is de cirkel rond.” Verdeling Vanwege de meerdere betrokkenen zijn heldere afspraken gemaakt over de
verdeling van verantwoordelijkheden tussen de consortiumpartners. Bewonersparticipatie speelt een rol in de wijkaanpak, zowel door inzet van medewerkers wonend in Pathmos als door het betrekken van bewoners en medewerkers bij het in stand houden van de wijk. De belangrijkste leerpunten zijn de leermomenten van aanbesteding versus RGVO-methodiek, de benodigde top down benadering en het belang van coördinatie tussen de partners. Beide partijen benadrukken ‘het open vizier’ waarmee een project gezamenlijk moet worden gelopen. Met elkaar meedenken, van beide kanten initiatief nemen, transparantie en duidelijkheid worden als succesfactoren genoemd. Tijdens een Meet & Greet werden de bezoekers rondgeleid door een deel van de wijk. Er was daarbij aandacht voor proefwoningen in het kader van het meten van de energieprestatie en voor de beeldkwaliteit van schilderonderhoud.
Projectgegevens Naam Wijkaanpak Pathmos Locatie Enschede Aantal / typen 1200 woningen in 89 varianten Beleid/beheerstrategie Consolideren na de renovatie in de periode 2002-2006 RGVO contracten Dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud en resultaatgericht vastgoedonderhoud Opdrachtgever De Woonplaats, Enschede Opdrachtnemer Onderhoudscombinatie Pathmos, bestaande uit Gebr. Van der Geest, Enschede, WBC Winterswijk en KleinPoelhuis, WInterswijk Adviseur TNO, Delft
29
Project Vincent van Goghstraat
‘RGVO leverde meer kwaliteit op’ Vanuit Vastbouw kwam het voorstel om groot onderhoud uit te voeren aan een appartementencomplex van De Goede Woning aan de Vincent van Goghstraat in Rijssen. In 1998 was voor het laatste groot onderhoud uitgevoerd en twaalf jaar later leek het een goed moment om de resultaten te beoordelen.
Vooraf bepaalden de partijen onderling hun kritieke punten en de onderhoudsscenario’s en onderhoudscycli. Door het bundelen van de kennis van de partijen, werd vooraf vastgesteld dat het inschakelen van een adviesbureau niet nodig was. De partijen erkenden dat ze samen het risico dragen en ze waren bereid om mee te denken in het project en ervan te leren. Na het groot onderhoud bleken alle verwachtingen uitgekomen. Bovendien heeft de pilot ertoe geleid dat de bewustwording met betrekking tot het eigen complex, de gekozen strategie, de dagelijkse onderhoudskosten en de verhuuraspecten vergroot is. Wel liepen de partijen tegen
een aantal struikelblokken aan. Zo bleek de financiële historie van het complex onvoldoende inzichtelijk te zijn en waren er weinig gegevens beschikbaar over de toegepaste materialen. Als gevolg van de software van Vastbouw Oost liep het traject vertraging op. Het was ook wennen om elkaar in de keuken te laten kijken. Beter, completer overzicht Dankzij de RGVO-methodiek zijn de kosten beter en completer inzichtelijk geworden. Duidelijk is dat er een besparing over de gehele periode te meten is ten opzichte van de traditionele methode. De werkzaamheden werden meer structureel dan ad hoc aangepakt en er kwam voor
Projectgegevens Naam Vincent van Goghstraat Locatie Rijssen Aantal/typen 72 appartementen uit bouwjaar 1972 Beleid/beheerstrategie Strategie DGW, exploitatietermijn 50 jaar, groot onderhoud na 25 jaar. Strategie complex: doorexploiteren 25 jaar. RGVO contracten Opdrachtgever De Goede Woning Opdrachtnemer Vastbouw B.V., Rijssen Procesbegeleider PGAB, Almere
30
diverse werkzaamheden één aanspreekpunt. Doordat de werkzaamheden beter gebundeld waren, hadden de bewoners minder overlast. De partijen zijn van mening dat de RGVO-methodiek meer kwaliteit heeft opgeleverd. De werkzaamheden werden beter doordacht, betrokkenheid en risico’s werden gedeeld en de keten werd verkleind. Een ervaren procesbegeleider die fungeerde als klankbord en die het proces stuurde en de betrokkenen scherp hield, bleek van groot voordeel te zijn. Ook bij een eventueel volgend project zal gekozen worden voor zo’n externe procesbegeleider. Voorlopig worden de ervaringen geanalyseerd en wordt RGVO de eerste jaren gemonitord. De voortekenen lijken gunstig.
Gezocht:
opdrachtgevers met lef Als we innovatie nu niet belangrijk vinden, waar staan we dan over vijftien tot twintig jaar? Bestaan we dan überhaupt nog? We moeten meer samenwerken en onze kennis delen. En dat kan alleen als we elkaar vertrouwen. Het is dus tijd voor resultaatgericht vastgoedonderhoud. Opdrachtgevers willen weten hoe de totale exploitatie van een gebouw of complex eruit ziet. Ze willen weten hoe het vastgoed onderhouden moet worden en welke kosten dat met zich meebrengt. Door samen te werken, onderhoudsbedrijven al in de ontwerpfase te betrekken en kennis te delen, maak je dat helder. Bovendien bespaar je daarmee flink op de kosten van het onderhoud: 20 procent op de lange termijn! Vastgoedonderhoud bestaat nu vaak uit activiteiten waarbij de goedkoopste aanbieder koopman is. Het effect is dat dit lang niet altijd de kwaliteit oplevert die je wenst als opdrachtgever en je hebt ook nog de risico’s naar je toegetrokken. Maar ja, zo is het al jarenlang in de bouw en dat hebben we doorontwikkeld. Om dit te doorbreken is er RGVO: resultaatgericht vastgoedonderhoud. We gaan samenwerken, de risico’s delen en beter gebruik maken van elkaars expertise. Door al in de ontwerpfase met elkaar om tafel te zitten, kies je misschien voor andere materialen en systemen en bepaal je het beste onderhoudsscenario - allemaal met als doel om te voldoen aan de eisen en het gewenste kwaliteitsniveau van de opdrachtgever. De voorbereiding duurt hierdoor langer en is kostbaarder, maar dit levert wél resultaat op. Je hoeft het wiel niet alleen uit te vinden, de werkplaats RGVO van de Stichting Pioneering kan ondersteuning bieden in het leggen van contacten en het maken van afspraken bij pilotprojecten. Maar een opdrachtgever moet wel het lef hebben om de bestaande processen te doorbreken en de uitdaging aan te durven gaan. Om zaken te gaan doen op basis van vertrouwen in plaats van wantrouwen. Wie heeft dat lef? Dick van der Geest Directeur Gebr. Van der Geest Schilderwerken en bouwkundig onderhoud
31
ERVARING
32
RGVO is ‘perfecte methode’ voor Stedelijk Wonen Een partij die voortdurend bezig is met onderhoud en dan met name om met minimale middelen het maximale rendement te halen is Stedelijk Wonen BV. Dit bedrijf ondersteunt onder meer verenigingen van eigenaren in Twente en de Achterhoek bij het beheer en dus ook het onderhoud van (collectief) vastgoed. Het ontstaan van het bedrijf komt voort uit de stadsvernieuwing en nog steeds is dat een belangrijk aspect. Ook bij alle niet-traditionele woningen in Roombeek werd Stedelijk Wonen betrokken als bouwbegeleider. Tevens noemt het bedrijf zich de grondlegger van het particulier opdrachtgeverschap. Nooit slopen Omdat altijd een meerjarigen onderhoudsplan wordt opgesteld op basis van resultaatsafspraken, heeft Stedelijk Wonen veel raakvlakken met resultaatgericht vastgoed onderhoud. “We kijken altijd naar de lange termijn, we gaan ervan uit dat een appartementencomplex niet gesloopt wordt. Iedereen zit met zijn hypotheek en afschrijven doen particulieren niet”, verduidelijkt Peter Winterman, directeur van Stedelijk Wonen B.V. “Omdat doorexploiteren – het in stand
33
houden van de gebouwen – de strategie is, is resultaatgericht werken voor ons dan ook de perfecte methode. Eigenaren willen vooraf weten wat het onderhoud kost. Ze willen geen gezeur, maar wel kwaliteit. Daar reserveren ze al voor in hun maandbijdragen.” Tweespraak Om de gewenste resultaten te kunnen benoemen, wordt het kwaliteitsniveau in tweespraak met een onderhoudsbedrijf gedefinieerd. Voor een goed plan, erkent Winterman dat het zaak is om al in een zo vroeg mogelijk stadium afspraken te maken. De volgende stap is wat hem betreft om ook al de aannemer erbij te betrekken. “Dan heb je het over resultaatgericht bouwen. Je kunt dan bewuste keuzes maken bij het ontwerp en aannemers geven dan niet alleen de sleutel af, ze gaan ook het onderhoud doen.” De eigenaren hebben vervolgens geen gedoe en bovenal: ze wonen prettig.
Adviserende en ondersteunende rol toeleveranciers neemt toe Resultaatgericht vastgoedonderhoud biedt toeleveranciers een enorme kans. Niet alleen omdat er een continuïteit gegarandeerd wordt, ook omdat het innovatiebevorderend werkt en de risicobeheersing overzichtelijk blijft. Echter, de rol van de toeleverancier in de keten verandert daardoor wel, merken Carla Bremer en Peter van Dijk, hoofd presales en regionaal verkoopleider bij Wijzonol Bouwverven.
“De verantwoordelijkheid wordt steeds groter, waardoor de adviserende rol eveneens vergroot wordt. Resultaatgericht onderhoud vergt veel meer kennis van de degradatie van onze verven in vele omstandigheden. Om dit inzichtelijk te maken heeft Wijzonol Bouwverven een tool ontwikkeld met behulp van de glansgraad. Met een beslismatrix van diverse criteria, variërend van oriëntatie van het gevelelement, kleur van het verfsysteem, tot frequentie van reinigen, kan op basis van onderzoek en ervaring het degradatieverloop worden voorspeld. Aan de andere kant zoeken opdrachtgevers steeds meer naar duurzame samenwerkingsrelaties en kennis in de branche. Wij worden daarom steeds meer gevraagd in het sturen van de scenario’s naar netto contante waarde en in het begeleiden van de verandering van budgetgestuurde organisaties naar functionele beoordelingen. Het bijbrengen van de waarde van langetermijndenken is
een belangrijke rol voor de toeleveranciers.. In die adviserende en ondersteunde rol verwachten we steeds meer een combinatie te vormen met het onderhoudsbedrijven, waar ook veel kennis aanwezig is. Eén en één is drie.” Merkbeleving De tijdsbesteding van de toeleverancier bij de opdrachtgever lijkt te verminderen, ten gunste van de onderhoudsbedrijven. Maar Wijzonol Bouwverven kan constateren dat het merk en de merkbeleving van verf nog steeds voorop staat. “Er is bijvoorbeeld nog geen enkele marktvraag naar private labels.” De risicoverdeling verandert door resultaatgericht vastgoedonderhoud. “De driehoek van garantie tussen opdrachtgever, opdrachtnemer en toeleverancier is een heel belangrijke in dit kader. De verantwoordelijkheid wordt neergelegd bij de partij waar die thuishoort. De verfleverancier is dus ook een uitdrukkelijke
34
risicopartner in de keten. De discussie wordt nu gevoerd of bij eventuele gebreken aan het verfsysteem ook de kosten van verwerking moeten gelden.” Resultaatgericht vastgoedonderhoud zie je nu in Twente, en in de regio’s Rotterdam, Nijmegen, Betuwe en Groningen. Onderhoudsbedrijven met voortrekkersrol hebben hier vaak invloed op. Wijzonol organiseert regelmatig workshops, voor eigen mensen, voor de buitendienst van onze grossiers, voor opdrachtgevers en voor onderhoudsbedrijven. Met de in eigen huis ontwikkelde reader RVO en zelf ontwikkelde praktijkcases worden alle ketenpartners getraind.
Innovatieadviseur Syntens Peter Kühne
‘Uitdaging voor onderhoudsbedrijven om andere relaties aan te gaan’ “Resultaatgericht werken betekent een grote omslag in het denken en doen van betrokken partijen en dit vereist andere vaardigheden van organisaties en mensen. Maar ik ben ervan overtuigd dat RGVO een belangrijke bijdrage kan leveren aan een verhoging van de kwaliteit van vastgoed en tegelijkertijd een verlaging van de kosten.”
Peter Kühne is als innovatieadviseur van Syntens en contactpersoon voor de FOSAG nauw betrokken bij RGVO. In die hoedanigheid merkt hij welke uitdaging er voor onderhoudsbedrijven ligt om andere relaties aan te gaan dan ze gewend waren in het traditionele denken. “Vastgoedeigenaren zien steeds meer de voordelen van het uit handen geven van het onderhoud aan gebouwen. Zij richten zich steeds meer op hun core business en daar hoort onderhoud meestal niet bij. Hierop spelen met name grotere onderhoudsbedrijven in door zich meer op te stellen als adviseur en partner van de vastgoedeigenaar. Zij maken resultaatgerichte afspraken voor langere periodes, in plaats van zich op te stellen als uitvoerder van een gedetailleerd bestek.” Expertise van opdrachtgever Voor de vastgoedeigenaar betekent dit niet dat hij achterover kan leunen. “Hij moet een strategie hebben ten aanzien van zijn onroerend goed en hij moet in staat
zijn om kwaliteitsniveaus te definiëren, inclusief functionele en esthetische eisen, bedrijven kunnen selecteren en onderhoudsscenario’s kunnen beoordelen. De expertise moet aanwezig zijn om contracten voor de lange termijn te kunnen afsluiten, resultaten te kunnen beoordelen en samen met het onderhoudsbedrijf de resultaten te kunnen evalueren. Deze nieuwe, langdurige en intensieve vorm van samenwerken leidt tot een verbetering van de communicatie, waardoor partijen beter op elkaar zijn ingespeeld en de faalkosten afnemen.” Kühne vervolgt: “RGVO zie ik als een opmaat naar een tijdperk waarin we het niet alleen hebben over resultaatgericht onderhoud, maar ook over resultaatgericht bouwen. Daarbij zal de opdrachtgever uitgaan van functionele specificaties voor een gebouw, waarbij samenwerkingspartners, zowel uitvoerende partijen als de toeleverende industrie, uitgedaagd worden om innovatieve oplossingen aan te dragen.”
35
Dick Keus, senior business consultant van TNO Building Innovation:
‘We leren in de bouw nog te weinig van onze fouten’
“Het budget kan niet alleen meer uitgangspunt zijn in de bouw. De totale werkwijze moet veranderen; we moeten keuzes gaan maken in de bouw vanuit een gedeelde visie over de gehele exploitatieperiode van vastgoed. Dat kan met behulp van resultaatgericht vastgoedonderhoud.” Dick Keus, senior business consultant van TNO Building Innovation, heeft daarmee uitgebreide ervaring. De ervaringen opgedaan met RGVO tijdens de begeleiding van een aantal pilotprojecten binnen de werkplaats RGVO van Pioneering worden toegelicht. Tevens gaf hij workshops om de kennis over RGVO voor zowel opdrachtgevers als opdrachtnemers inzichtelijk te maken.
Vanuit de ervaring weerlegt hij meteen de kritiek dat RGVO duur zou zijn. “Dat komt omdat men de faalkosten van de huidige manier van werken niet wil onderkennen. Als je met RGVO aan de slag gaat, zul je vaak eerst het falen van de traditionele manier van werken moeten oplossen en dat kost geld.. Dit betreft vaak de niet geleverde of gebrekkige functionaliteiten en/of technische kwaliteit. Pas nadat dit wordt opgelost, kun je resultaatzekerstelling bieden en samenwerken over een langere periode. Dit vraagt een omslag in de cultuur en het denken en doen in de nieuwbouw en het onderhoud. De faalkosten worden dan leergeld.” Terugkijkend vindt Dick Keus dat de pilotprojecten inhoudelijk geslaagd zijn, maar daarmee is RGVO nog niet voldoende
verankerd in de organisaties. “De volgende stap is de organisatieontwikkeling. Een aantal ketenpartijen pakt dat al als logisch vervolg op, maar deze stap naar resultaatgerichte bedrijfsvoering is zeker nog niet door iedereen gezet.” Opdrachtgevers maken het verschil “Deze organisaties hebben behoefte aan leiderschap met lef. De directies zouden hun organisatie onder ogen moeten willen zien, zich kwetsbaar opstellen en vertrouwen ontwikkelen in ketenpartners. Ze moeten de consequenties voor hun organisaties willen zien en accepteren. Een afstemming tussen de verschillende disciplines zoals projectontwikkeling, beheer en onderhoud en bewonerszaken vragen om een ambitieus gedeeld toekomstbeeld. Hoe kunnen we samen met ketenpartners beter en
36
goedkoper bouwen en onderhouden? Resultaatgericht werken is totaal anders dan traditioneel werken. Iedere partij moet binnen resultaatgericht werken zijn eigen verantwoordelijkheid kennen en definiëren. Als uitvoerende partij wordt men ontwerpen uitvoeringsverantwoordelijk en dat is anders dan de bestaande situatie. Met die visie kan ketensamenwerking helpen om de voordelen op de lange termijn te realiseren. We hebben al langer ervaring op dit gebied en op financieel gebied zijn die voordelen er zeker. De indirecte kosten voor corporaties kunnen terug met 50 procent, vergeleken met traditioneel werken, want niets wordt meer dubbel gedaan. Voor de directe kosten is de besparing van 20 procent mogelijk. Niet in de eerste keer, maar op termijn en sterk afhankelijk van hoe het vastgoed erbij staat.“
Successen delen In het door TNO ontwikkelde tienstappenplan, waarin essentiële onderdelen van het traject benoemd zijn, wordt het gehele traject van een RGVO-project systematisch doorlopen en worden voortdurend evaluatiemomenten ingebouwd. Volgens Dick Keus is het heel belangrijk om met de betrokkenen van een RGVO-project ook de successen te benoemen en te delen. “Alleen daardoor kun je voortdurende verbetering voor beide partijen en in de keten realiseren.” Toekomst In het westen van Nederland is de ontwikkeling van RGVO al verder. Onderhoudsbedrijven zijn daar ook al eerder gestart. Er is meer concurrentie en dus meer keuze. Het wordt voor opdrachtgevers te complex om alles in een bestek te regelen. Dick Keus: “Er wordt verwacht dat je op meerdere resultaatgebieden gaat presteren; duurzaamheid, energiebesparing, leefmilieu en de uitvoerende partij wil dat het totale proces veel effectiever en efficiënter wordt. Er moet dus op verschillende gebieden gescoord worden. Die kennis is nu fragmentarisch aanwezig en het gaat erom om dat gecombineerd te krijgen. Om allemaal te gaan beschrijven wat andere partijen moeten gaan doen, wordt hierdoor complexer en risicovoller. Moet je daar zelf in investeren of zoek je partners die deze kennis hebben?” Dick Keus ziet de wijze waarop opdrachtgevers en opdrachtnemers in Twente, met behulp van een programma als Pioneering bezig zijn, als een goede manier om de ontwikkeling in deze regio te versnellen. De huidige omstandigheden in
Vastbouw Oost:
‘Wij zijn missionarissen’ Vastbouw Oost, een middelgroot bouwbedrijf met de hoofdvestiging in Rijssen, neemt resultaatgericht vastgoedonderhoud serieus. Maar RGVO ‘erbij’ doen, beviel niet goed. Daarom heeft het bedrijf in 2008 de strategische keuze gemaakt door speciaal hiervoor een manager aan te stellen, Teo van ’t Verlaat. “Wij gaan verder dan alleen een onderhoudsbedrijf”, erkent hij. “Het voelt alsof we missionarissen zijn.” Innovatief. Creatief. Ketensamenwerking. Bij dit bedrijf zijn het geen loze kreten. Toen vijf jaar geleden het eerste project werd opgepakt werd meteen duidelijk dat hier voordeel te halen valt. Hierdoor heeft het bedrijf ook al veel kennis in huis om volgende projecten sneller, beter en effectiever aan te pakken “Opdrachtgevers
de bouw helpen met het maken van keuzes. ‘We moeten met minder geld meer doen en dat kan alleen door vernieuwend te zijn.’ Voor de toekomst ziet hij een ontwikkeling naar het meetbaar maken van duurzaamheid, het ontstaan van bouwsystemen en bouwmaterialen die de omslag naar energieneutraal wonen
37
zien wel voordelen in RGVO, maar ze komen met allerlei tegenwerpingen. Wij geloven er wél in”, aldus Van ’t Verlaat. “Belangrijk uitgangspunt is voortdurend: Sturen op functionaliteit, kwaliteitseisen en resultaat. En wat zijn de voordelen? Zowel financieel als organisatorisch? Beheer ik de risico’s ?” In een activiteitenplan wordt dit uitgewerkt, met de risico’s. “Je moet beter nadenken over wat je wilt. Opdrachtgevers weten daardoor waar ze aan toe zijn, ook voor de lange termijn. En voor ons brengt het continuïteit.” De weerstand die er bij sommigen leeft, kan maar op één manier doorbroken worden, aldus Teo van ’t Verlaat: “Je moet het gewoon doen! Het is een concept, geen doel op zich, waarbij de kern blijft dat je stuurt op het resultaat. Deze visie heeft toekomst.”
mogelijk gaan maken. Tegelijkertijd zal het juridisch kader rondom aanbestedingsbeleid en de verdeling van kosten en opbrengsten tussen eigenaar en bewoner verder vorm krijgen.
Adviseurs Dirk Norbruis en Jan Straatman over RGVO:
‘Je moet er gewoon aan beginnen’ Vanuit Balance & Result adviseert Jan Straatman bedrijven op de bedrijfskundige en organisatorische kant. Dirk Norbruis begeleidt, vanuit het jonge bedrijf AdmiKeur, bedrijven naar het VGOkeurmerk. “Er zijn nog niet veel bedrijven die dit keurmerk hebben”, constateert Norbruis. “Veel organisaties zijn nog zoekende, maar er is wel een kopgroep die het al jaren anders doet en uiteindelijk zal ieder bedrijf en iedere organisatie zich afvragen of het anders kan.” Bedrijvigheid bevorderen In Pioneering zien de adviseurs een mogelijkheid om “de bedrijvigheid tussen bedrijven en opdrachtgevers op het gebied van RGVO te bevorderen”, aldus Norbruis. Straatman: “RGVO vraagt veel van de organisaties aan beide kanten, het vraagt een heel andere manier van werken en verantwoordelijkheid nemen.” De adviseurs kunnen organisaties aan de hand nemen en die koudwatervrees wegnemen. De Stichting Bouw Research (SBR) houdt al vijftien jaar cijfers bij en daaruit kan geconcludeerd worden dat resultaatgericht werken uiteindelijk leidt tot een besparing van 15 tot 20 procent, een hogere kwaliteit en een hogere tevredenheid van alle betrokken
Behalve opdrachtgevers en opdrachtnemers zijn ook vijf adviseurs deelnemer aan de werkplaats RGVO. Zij kunnen bedrijven helpen anders te kijken en hen vertrouwd maken met RGVO. Dirk Norbruis van AdmiKeur en Jan Straatman van Balance & Result zien zichzelf als de early adopters. “Je moet er gewoon aan beginnen”, adviseert Dirk Norbruis.
partijen, inclusief de bewoners. Bovendien staat het toepassen van RGVO officieel geregistreerd als duurzaam; Agentschap. nl heeft de Leidraad RGVO genoemd in de duurzame productenlijst. Als voorbeeld noemt Norbruis het eisenpakket van een woningcorporatie met een bepaald budget voor onderhoudskosten en een bepaalde energiebesparing. “Als je je conformeert aan het resultaat, dan moet je de ketenpartners erachter in staat stellen omdat te realiseren. Díe hebben de kennis en kunde. Daarvoor heb je een één op één situatie nodig; geen onderaannemers maar kennispartners.” Kennis delen In Pioneering kun je elkaar vinden en kennis met elkaar delen. Bovendien kun je heel veel van elkaar leren, zonder dat je elkaar te kort doet. “Het gaat om bewustwording, zowel van opdrachtgevers als opdrachtnemers”, aldus Norbruis. En om het te ontdekken is er maar één mogelijkheid: “Je moet
38
het gewoon doen.” De adviseurs kunnen daarbij meedenken, terwijl de regie bij de opdrachtgever blijft. Straatman: “Met als resultaat een duurzame relatie tussen opdrachtgever en opdrachtnemers, efficiencyvoordeel, continuïteit, meer rendement en werkplezier.”
De opdrachtgevers zijn aan zet Het onderhoud kost woningcorporatie De Woonplaats in Enschede jaarlijks ongeveer 19 miljoen euro per jaar; voor het in stand houden van de bestaande voorraad, voor het nemen van energiemaatregelen en voor andere investeringen in de kwaliteit van de woningen. We vinden dat we onze producten goed moeten onderhouden en we willen voldoen aan de vraag van onze klanten. De Woonplaats wil het verschil maken door de woningen energetisch goed aan te pakken. Hoe ver De Woonplaats gaat, is af te lezen uit cijfers. De woningcorporatie wil bijvoorbeeld een epc van 0,4 halen voor haar nieuwbouwwoningen, in plaats van de voorgeschreven 0,8. En de nieuwbouw is niet in 2020, maar al in 2015 energieneutraal. In onze bestaande woningen willen wij 20 procent energie besparen en CO2 reduceren in 10 jaar (gemeten vanaf januari 2008). Gekeken wordt naar duurzaamheid, hergebruik van materialen (cradle-to-cradle), materialen die het milieu minder belasten en hout van duurzaam aangeplante bossen. Daarnaast zijn veiligheid en toegankelijkheid ook belangrijke zaken. Integrale aanpak Al die thema’s samen vragen om een integrale aanpak. RGVO dus. Met resultaatgericht vastgoedonderhoud kunnen we de markt uitdagen om met scenario’s en oplossingen te komen. Marktpartijen kunnen hun kennis inzetten en met innovatieve oplossingen komen, in plaats van dat ze uitvoeren wat opdrachtgevers zoals wij bedacht hebben. Dat betekent niet dat de opdrachtgevers zelf geen kennis meer in huis hoeven te hebben. Ze moeten wel feedback kunnen geven en kennis hebben over kosten. De hele keten kan meedenken en samenwerken aan het resultaatgerichte bouwen en onderhouden. Daar in heeft ook iedereen zijn verantwoordelijkheden. Zelf het wiel uitvinden is niet nodig. De werkplaats RGVO speelt hier een rol in, brengt partijen bij elkaar en doet onderzoek naar de kosten. Wat je ziet met RGVO is dat er betere producten ontstaan, tegen lagere kosten. De faalkosten zijn minder en de risico’s helder. Om dit verder te ontwikkelen hebben we wel snel nieuwe opdrachtgevers nodig. Immers, door projecten op te pakken, krijg je ervaring. De opdrachtgevers zijn nu aan zet. Dik Roetert Steenbruggen Adviseur duurzaamheid en innovatie De Woonplaats 39
SAMENWERKING
40
Resultaatgericht verduurzamen van de bestaande bouw Een eenvoudig rekensommetje laat zien hoe groot de opgave is in de bestaande bouw. Er staan ongeveer 7 miljoen woningen in Nederland. In het maximale tempo bouwen we elk jaar ongeveer 85.000 nieuwe. Daarnaast worden er ongeveer 15.000 gesloopt, waardoor er netto 70.000 worden toegevoegd, dus 1 procent.
Bij dat tempo moet elke woning minstens honderd jaar mee. En dan is nog geen rekening gehouden met bijvoorbeeld samenvoegingen en een lichte toename van de bevolking, waardoor de woningvoorraad nog moet groeien. Dan kan deze berekende levensduur uitlopen op enkele honderden jaren! In de woorden van hoogleraar André Thomsen van de TU Delft: “De woonwijk van de toekomst staat er al”. Er is alleen één probleem: deze woonwijk van de toekomst is gebouwd met de kennis en inzichten, en op basis van de behoeften, uit het verleden. Ruim de helft van de Nederlandse woningvoorraad is gebouwd tussen 1950 en 1980. Deze woningen moeten volgens bovenstaand sommetje nog minstens vijftig tot zeventig jaar mee. De vraag rijst hoe we daar kwaliteit kunnen blijven bieden: comfort, functionaliteit, energieprestaties, uitstraling, technische kwaliteit. En dan uiteraard tegen een betaalbare prijs. In de bestaande woningvoorraad ligt een geweldige opgave. Een paar miljoen woningen schreeuwen om verbetering. Met behoud van hun oorspronkelijke structuur
41
en onderliggende techniek, en rekening houdend met bewoners. Dit vraagt om vakmanschap en organisatietalent. De benadering van resultaatgericht vastgoedonderhoud biedt interessante aanknopingspunten om niet alleen onderhoud, maar ook bijvoorbeeld renovaties en transformaties aan te pakken. In deze benadering wordt afgestapt van het geijkte ‘u vraagt wij draaien’, en wordt functionaliteit gegarandeerd tegen een vaste prijs, voor een langere periode. Hiermee wordt de aanbieder langdurig gecommitteerd aan het eindproduct en een zorg weggenomen bij de klant. Autofabrikanten verkopen geen auto’s meer maar gegarandeerde mobiliteit voor een vaste prijs gedurende de looptijd van het leasecontract. De basis is wel dat ze hun product écht beheersen- en dus de garanties op functionaliteit kunnen geven. Dit betekent een geweldige stimulans voor productontwikkeling en innovatie, en een nieuwe manier om je te onderscheiden van de concurrentie. Niet langer alleen op de laagste prijs, maar op basis van kennis, kunde en bewezen kwaliteit.
RGVO integraal in conversietrajecten De werkplaats Conversie & Hergebruik van de stichting Pioneering wil leegstand in Twente verminderen. De leden van deze werkplaats zien het als hun taak om de problematiek rondom een leegstaand gebouw los te weken van alle standaard oplossingen en verwachtingen. Het gaat niet om de belegger te behagen of de eigenaar van dienst te zijn, maar om het pand te behouden door actuele kwaliteit en waarde toe te voegen aan de bestaande kwaliteit. De werkplaats schept de randvoorwaarden die hiervoor nodig zijn: goed inzicht in de actualiteit en dossiervorming van dat wat er al is, ontwikkeling van instrumenten, het samenbrengen van de juiste partijen om projecten verder te brengen en het onderzoeken van de mogelijkheden en onmogelijkheden (bouwkundig, woontechnisch) binnen de juridische en financiële grenzen. In de actualiteit wordt de roep om het tegengaan van deze leegstand, die verrommeling en verloedering tot gevolg heeft, steeds groter. Begrippen als ‘duurzaamheid’, ‘cradle to cradle’, ‘duurzame ontwikkeling’ en ‘klimaatneutraal bouwen’ zijn niet meer weg te denken uit de plannen en ontwikkelingen voor de komende jaren. Het lijkt vanzelfsprekend dat ‘Klimaat Neutraal Renoveren’ en ‘Resultaatgericht Vastgoedonderhoud’ onderdeel uitmaken
van de conversie van een bestaand gebouw naar een nieuwe functie. De werkplaats Conversie & Hergebruik wil daarom samen met deze werkplaatsen binnen Pioneering verduurzaming van de bestaande bouw realiseren - bouw die duurzaam, flexibel is, met alle respect voor verleden en toekomst.
RGVO en Systems Engineering De principes van resultaatgericht vastgoedonderhoud kunnen prima worden toegepast binnen systems engineering – een overkoepelende methodiek van vastgoedontwikkeling die waarborgt dat onderhoud vroegtijdig een plek krijgt in het ontwikkelingsproces. Systems engineering is een methodiek om vastgoed op een gestructureerde manier te definiëren, te ontwerpen, te bouwen en te beheren. De methodiek kent
42
drie basisprincipes. Ten eerste bepaalt systems engineering aan het begin van de ontwikkeling wat de eisen en wensen van zijn van de eigenaar, beheerder, gebruikers en andere belanghebbenden. Die eisen en wensen worden meetbaar gemaakt en goed beheerd. Als het gaat om onderhoud, dan legt systems engineering allereerst vast wat de functie van het onderhoud is en daar worden meetbare prestatie-eisen aan gekoppeld. Door bijvoorbeeld het onderhoud al helemaal aan het begin van de
ontwikkeling als speerpunt mee te nemen en goed meetbaar te maken, wordt het mogelijk om hierop te sturen. Het tweede basisprincipe van systems engineering is dat uitvoerende partijen en partijen die het onderhoud uitvoeren nog voor de ontwerpfase worden betrokken in het ontwikkelproces. Uitvoerings- en onderhoudskennis kunnen dan worden verwerkt in het ontwerp en er is nog alle ruimte om slimme onderhoudsconcepten te bedenken en door te voeren. Ten derde hanteert systems engineering een levenscyclusbenadering; er wordt niet alleen gekeken naar de investeringskosten, maar ook naar de exploitatiekosten op de lange termijn. Het zorgt er daarmee voor dat de waarde van het vastgoed wordt geoptimaliseerd over de gehele levensduur en in lijn met de wensen van de belanghebbenden. Hiermee wordt bereikt dat ontwikkelaars goede keuzes kunnen maken tussen eventuele extra investeringen op korte termijn en een gunstige exploitatie op langere termijn. Resultaatgericht vastgoedonderhoud en systems engineering kunnen elkaar zeer goed aanvullen en versterken. Het vastleggen van prestatie-eisen, het meenemen van onderhoudskennis in het ontwikkelproces en het denken in termen van de gehele levensduur van het vastgoed, het zijn allemaal aspecten die in beide methodieken een rol spelen. Het is dan ook aan raadzaam om de kruisbestuiving tussen beide methoden te stimuleren en te faciliteren en kennis uit te wisselen. Met Pioneering worden hiervoor de eerste stappen gezet.
Breeam maakt duurzaamheid zichtbaar Om de duurzaamheidsambities van vastgoedbeheerders te ondersteunen start in 2011 binnen de programmalijn ‘verduurzaming bestaande bouw’ en de werkplaats RGVO een pilot met Breeam. Breeam staat bekend als het meest complete duurzaamheidinstrument waardoor duurzaam vastgoedbeheer meetbaar wordt gemaakt. Bedrijven die zeggen dat ze aan duurzaamheid doen, kunnen dat met behulp hiervan ook daadwerkelijk laten zien. Een goed duurzaamheidinstrument is belangrijk, te meer omdat 99 procent van de Nederlands bouw uit bestaand vastgoed bestaat. Daarom zijn de afgelopen jaren veel vergelijkbare instrumenten ontwikkeld, zoals EPA, DUBOCalc , Greencalc+, GPR-gebouw, Leed, Eco Quantum, Eco Install, Europees ECO label, LenSe en dus Breeam. Breeam is ontwikkeld om op elk gewenst moment de duurzaamheid op het gebouw, het beheer en het gebruikersniveau te meten en vast te stellen.
43
Het kent negen beoordelingscategorieën, te weten: management, gezondheid, energie, transport, water, materialen, afval, landgebruik & ecologie en vervuiling. De beoordeling kan leiden tot het verkrijgen van een duurzaamheidlabel in vijf gradaties. Het gebruik van Breeam verplicht de gebouweigenaar niet tot certificering. Met behulp van de gratis beschikbare tool voor zelfonderzoek kan hij wel een goed beeld krijgen van de huidige situatie en verbetermogelijkheden.
Slotwoord Dit boek De Twentse aanpak, vernieuwend vastgoedonderhoud markeert de tussenstand van de Werkplaats Resultaatgericht Vastgoedonderhoud, op ongeveer de helft van het programma Vernieuwend ondernemen in de bouw. De basis die hiermee is gelegd wordt gebruikt om de concurrentiepositie van het onderhouds- en bouwbedrijfsleven in Twente verder te verbeteren. De fase van de pilotprojecten wordt hiermee afgerond, en een nieuwe fase van verdieping en verbreding breekt aan. In toenemende mate ondersteunen opdrachtgevers in Twente onze initiatieven. Zij erkennen dat een nieuwe benadering noodzakelijk is voor het in stand houden van de bestaande woningvoorraad en om de kosten over de gehele levenscyclus van een object te optimaliseren. De werkplaats RGVO van Pioneering wil mede via dit boek de kennis over resultaatgericht vastgoedonderhoud delen. Immers, RGVO vraagt om een hoger kennisniveau binnen ondernemingen. Met de besproken pilotprojecten, de aanpak en de resultaten in dit boek hopen we dat resultaatgericht vastgoedonderhoud steeds meer toegepast wordt. Wij nodigen de lezer van harte uit om te reageren op de inhoud van dit boek, om zich aan te sluiten bij Stichting Pioneering en/of de Werkplaats Resultaatgericht Vastgoedonderhoud, of om nadere informatie op te vragen. Juni 2011 Stichting Pioneering - Enschede Werkplaats Resultaatgericht Vastgoedonderhoud
[email protected] www.pioneering.nl
44
