INFORMATIE Resultaatgericht Vastgoedonderhoud (RGVO)
Onderhoudend goed
NVT Onderhoudsgroep BV Hoefsmid 5 -7 2631 RH Nootdorp Telefoon (015) 310 83 32 Fax (015) 310 56 23 www.onderhoudendgoed.nl
INLEIDING Om te komen tot een grondige en objectieve inventarisatie van de benodigde en te verwachte onderhoudswerkzaamheden, werkt menig opdrachtgever met “conditiemeting gebouwen” volgens de NEN 2767-norm op basis waarvan de budgetten worden gereserveerd en administratief verwerkt. NVT Onderhoudsgroep presenteert zich als partner voor het faciliteren van het onderhoud aan vastgoed. NVT Onderhoudsgroep treedt hierin op als Totaalonderhoudsbedrijf en samen met ketenpartners alle bouwdelen en technische installaties van uw complex beheren. ResultaatGericht Vastgoed Onderhoud (RGVO) gaat vooral over zekerheid met een langdurige garantie voor de uitgevoerde werkzaamheden. Daarbij hoort dat de “prestatie” van uw complex doorlopend wordt gecontroleerd.
INHOUD INLEIDING
2
Resultaatgericht versus traditioneel
3
De financiële onderbouwing
4
Het stappenplan
5
Voordelen
6
Waar staan we nu?
7
De overeenkomsten
7
Om voor u tot een juist RGVO-onderhoudsplan te komen omschrijven wij voor u diverse plannen van aanpak waarop u uw complexen kunt onderhouden (onderhoudsscenario’s), geven u aan waar voor u de – financiële – voordelen liggen en informeren u per onderhoudsscenario over de risico’s en gevolgen zodat een gewogen keuze tot langdurige zekerheid en garanties kan maken.
2 |Informatie RGVO
U W W O O N W E N S E N?
RESULTAATGERICHT:
Uw bewoners (klant-van-de-klant) willen gewoon lekker kunnen “wonen en leven” en u wilt geen onverwachte uitgaven die u niet heeft zien aankomen. U wilt gewoon weten waar u de komende jaren aan toe bent. Zowel financieel als wat betreft de staat van het onderhoud, de kwaliteit.
Het onderhoud laten uitvoeren op Resultaatgerichte wijze houdt in:
Waar vroeger traditioneel onderhoud gepleegd werd omdat “als noodzakelijk goed”, gaat RGVO ervan uit, dat u het resultaat van tevoren afspreekt. Zo is het plan van tevoren duidelijk en weet u gedurende lange tijd waar u aan toe bent. U wilt op grond van een objectief onderbouwd LTOP/MJOP kunnen meebeslissen wanneer en hoeveel onderhoud u gaat besteden. Hierin moet duidelijk zijn wie daar verantwoordelijk voor is.
•Zekerheid van de kwaliteit tot het moment van de volgende onderhoudsperiode. •NVT Onderhoudsgroep staat 100% garant voor het geleverde resultaat gedurende een vooraf bepaalde tijd.
Onderhoud op een Resultaatgerichte wijze leidt tot een oplopende zekerheid in de kwaliteit en onderhoudsbudget
Oplopende zekerheid volgens RGVO
TRADITIONEEL: Prestatie
Het onderhoud laten uitvoeren op een Traditionele wijze houdt in:
ResultaatGerichtOnderhoud
• Aanvragen van offertes bij meerdere aanbieders, zonder een duidelijke formulering van het gewenste resultaat. •Vergelijken van de prijzen, zonder de uitvoering inhoudelijk te kunnen beoordelen. Appels en peren! •Grote kans op “meerwerk” doordat vooraf géén goede inspectie heeft kunnen plaats vinden. •Een standaard garantiecontract met een “aflopend” karakter, waarin de opdrachtgever in geval van schade een steeds groter deel zal moeten bijdragen.
Onderhoud op traditionele wijze leidt tot een aflopende zekerheid in kwaliteit en onderhoudsbudget
Garantie
TraditioneelOnderhoud
Aflopende zekerheid volgens garantiecontract 3 |Informatie RGVO
DE FINANCIËLE ONDERBOUWING: 1.
Uit onderzoeken in 2005 en 2008 uitgevoerd door het onderzoeksinstituut van de Technische Universiteit Delft zijn concrete financiële voordelen van RGVO ten opzichte van traditioneel onderhoud aangetoond. In deze onderzoeken zijn totaal 22 wooncomplexen onderzocht.
2.
Door het maken van duidelijke (resultaat) afspraken worden financiële tegenvallers en budgetoverschrijdingen aan de opdrachtgeverzijde voorkomen en risico’s naar de opdrachtnemer verlegd.
Het begrote budget is gemiddeld lager
Het begrote budget is gelijk aan de
dan de gemaakte kosten
gemaakte kosten
Begroot budget
Begroot budget
Gemaakte kosten
Gemaakte kosten
Traditionele aanpak
A
Schilderwerk
B
Dak
C
Installaties
D
Lift
Resultaatgerichte aanpak
E
Betonwerk
A
Schilderwerk
B
C
D
E
Dak
Installaties
Lift
Betonwerk
4 |Informatie RGVO
HET STAPPENPLAN
STAP 1: Verzamelen van archiefgegevens en onderhoud historie.
Om te komen tot een goede Resultaatsafspraak loopt NVT Onderhoudsgroep 10 transparante stappen door met als doelstelling het goed en helder vastleggen van de resultaatverwachtingen.
STAP 2: Globale (her)beoordeling van dak, gevel en installaties. STAP 3: Vastleggen van uitgangspunten, aan de hand van referentie foto’s. Conditie <<>> Meetbare Prestatieeisen Leveranciers en partners worden hierbij betrokken. STAP 4: Uitvoeren van aanvullende inspecties, waarbij de invloeden op de technische staat van uw complex worden bepaald.
De doelstellingen en strategie van de opdrachtgever vormen de basis binnen RGVO. Goede communicatie is essentieel! goede afstemming (RGVO)
minder goede afstemming
Resultaatverwachting
Resultaatverwachting
Uitgevoerde werkzaamheden
Uitgevoerde werkzaamheden wel gewenst, niet gekregen
niet gewenst, wel gekregen
STAP 5: Opstellen van een onderhoudsplan (scenario) en de Netto Contante Waardeberekening. STAP 6: Afstemmen van de onderhoudsactiviteiten en risico’s met de opdrachtgever. STAP 7: Uitwerken van het definitieve onderhoudsplan (scenario). Hier worden alle partners in betrokken. STAP 8: Sluiten van een Samenwerkingsovereenkomst. STAP 9: Uitvoeren van het geplande onderhoud. STAP 10: Monitoren van het resultaat in de tijd, aan de hand van de degradatie van uw complex.
De door de opdrachtgever vastgestelde onderhouduitgangspunten, het goedgekeurde LTOP/MJOP en het daarbij (per bouwdeel) gekozen kwaliteitsniveau vormen de basis van het RGVO
5 |Informatie RGVO
DE VOORDELEN: 1.
FINANCIEEL GEZIEN:
Om de afgesproken resultaten te kunnen garanderen zal NVT Onderhoudsgroep 2-jaarlijks het complex inspecteren om het degradatieverloop van de gebouwdelen te controleren. Daarbij is het niet altijd noodzakelijk om geplande werkzaamheden ook daadwerkelijk uit te voeren. Dit betekent een financiële meevaller voor de opdrachtgever die in een reservefonds wordt opgespaard voor toekomstige tegenvallers en/of detailverbeteringen.
2.
Als er wel een snellere veroudering ontstaat komt NVT Onderhoudsgroep met een oplossing waarvan de eventuele extra kosten voor rekening komen van NVT Onderhoudsgroep. NVT voldoet dan immers niet aan de resultaatverplichting.
3.
Een oplossing kan ook inhouden dat er in goed overleg een verschuiving wordt overeengekomen binnen het meerjaren onderhoudsplan. De ultieme uitdaging binnen Resultaatgericht samenwerken.
4.
Meer invloed op aanpak en kosten door uitvoerende partij vroeg in ontwerpproces te betrekken. invloed op kosten
De aanpak in onderhoud kan op meerdere wijze worden beheerst, waarbij de bijbehorende ethetische / technische en functionele prestatie van het betreffende bouwdeel natuurlijk ook verschillend zal zijn. Bijvoorbeeld bij schilderwerk: 1. Traditionele aanpak (Blauwe kolom): Standaard om de 6 jaar schilderen. 2. Correctieve aanpak (volgens RGVO) (Rode kolom): Uitvoeren van het hoogst noodzakelijke onderhoud. Gebreken worden steeds weggenomen. Na 4 jaar deels schilderen en na 8 jaar een extra beurt. 3. Preventieve aanpak (volgens RGVO) (Gele kolom): Eerst een grote ingreep waardoor de invloedsfactor wordt weggenomen en het verouderingsproces gecontroleerd en zo minder snel optreedt met een maximale invloed op kosten en instandhouding van de kwaliteit. Netto Contante Waarde maakt het verschil
realisatie van kosten
100 80 60 40
Invloed gebied RGVO
Invloed gebied traditioneel
20 0 1 2 3 4 5 Verloop RGVO project, van eerste initiatief tot oplevering
6
7
2012 6 |Informatie RGVO
2024 2018
NCW
WAAR STAAN WE NU? Wetenschappelijk onderzoek door TU Delft, ondersteund door TNO heeft aangetoond dat RGVO – Resultaat Gericht Vastgoed Onderhoud – zorgt voor een betere kwaliteit op de langere termijn en tegen lagere kosten. Dat is dan ook de reden dat NVT Onderhoudsgroep zich presenteert als Totaalonderhoudsbedrijf die hierin een rol van betekenis kan spelen. In de volgende stap verklaren partijen dat zij op vrijwillige basis de intentie uitspreekt (d.m.v. het ondertekenen van een intentieverklaring) overeen te komen het gekozen onderhoud te zullen laten uitvoeren door NVT Onderhoudsgroep. Vervolgens zal NVT Onderhoudsgroep meerdere onderhoudscenario’s opstellen ter goedkeuring, waarin in een periodieke prestatieopdracht vastgelegd wordt: welke onderhoudswerkzaamheden, tegen welke vergoeding worden uitgevoerd en wanneer deze uiterlijk worden opgeleverd. De basis om tot een gewogen onderhoudscenario te komen is de intentieverklaring, de kosten die NVT Onderhoudsgroep maakt om diverse onderhoudsscenario’s uit te werken maken deel uit van het uiteindelijke onderhoudscontract. Indien voor aanvang van de werkzaamheden wordt besloten het onderhoud alsnog meervoudig aan te besteden worden de ontwikkelings- en onderzoekskosten doorberekend. NVT Onderhoudsgroep is overigens altijd bereid om onderbouwing te geven aan de uitgangspunten, omdat de communicatie hierover juist het verschil maakt. Duidelijkheid boven alles.
DE OVEREENKOMSTEN: •De Intentieverklaring moet leiden tot een langdurige samenwerking – zonder contractuele verplichtingen – en is de basis voor een optimaal onderhoudsresultaat tegen zo laag mogelijke kosten. •De Samenwerking-overeenkomst legt “de manier van werken” vast. •De Periodieke Prestatieopdracht is een contract en garandeert de prestatie voor een vastgestelde (korte of lange) periode. 7 |Informatie RGVO
