Koopgarant biedt perspectief In de afgelopen jaren zijn door woningcorporaties verkoopvormen ontwikkeld die de kloof tussen de huur- en koopwoningmarkt moeten verkleinen. De meest populaire vorm is Koopgarant, dat een aankoopkorting combineert met een winst- en verliesdeling bij terugkoop door de corporatie. Uitgaande van een realistische gemiddelde bewoningsduur blijkt de kans op een positieve opbrengst groot. Een verkenning van de risico's.
e grote kloof tussen de huur- en koop-
woningmarkt wordt gezien als één van de grootste problemen op de Nederlandse woningmarkt. De markt voor koopwoningen kenmerkt zich door hoge prijzen als gevolg van een beperkt aanbod in grote delen van het land. Hierdoor is het voor starters moeilijk om tot deze markt toe te treden. Sinds de tweede helft van de jaren negentig hebben woningcorporaties in ons land diverse verkoopvormen ontwikkeld om het eigenwoningbezit te bevorderen en de keuzevrijheid voor hun klanten te vergroten. Om het grote prijsverschil tussen de huur- en de koopmarkt te overbruggen en deze laatste toegankelijk te maken voor lagere inkomensgroepen en starters, wordt er bij vrijwel alle verkoopvormen een korting op de vrije marktwaarde van de woning verstrekt. Aan deze korting zijn echter wel voorwaarden verbonden variërend van een winst- en verliesdeling bij doorverkoop van de woning, het terugbetalen van de (geïndexeerde) korting bij doorverkoop of de verkoop van de opstal in combinatie met het huren van de grond. In ons land wordt het toepassen van deze ook wel kooptussenvormen
[21]
genoemde verkoopvormen door diverse instanties aangemoedigd, zoals het ministerie van VROM/WWI, de VROM-raad (VROM-raad 2007, #3) en de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR, Brandsen & Helderman, 2004, #1).
Met Koopgarant biedt een corporatie haar klanten meer keuzevrijheid in het wonen (Foto Joyce van Belkom / HH)
In de afgelopen jaren is er een aantal gestandaardiseerde verkoopvormen ontwikkeld, zoals Koopgarant, Slimmer Kopen en KoopGoedkoop. Koopgarant wordt door ongeveer 150 woningcorporaties gebruikt (peildatum april 2009) en staat in dit artikel centraal. Koopgarant kan beschouwd worden als de doorontwikkeling van het concept van Maatschappelijk Gebonden
Tijdschrift voor de Volkshuisvesting
D
2009 / 3
Rein Bakker, David Kronbichler en Bert Kramer Bakker is directeur OpMaat, Amersfoort; Kronbichler is managing Director en Kramer is senior researcher bij ORTEC Finance, Rotterdam
Eigendom zoals dat in de jaren zeventig van de vorige eeuw werd ontwikkeld. De belangrijkste elementen van het Koopgarantmodel zijn: • de corporatie verstrekt een korting van 10 tot 35% op de vrije marktwaarde; • waardestijging en waardedaling worden gedeeld tussen corporatie en eigenaar-bewoner; • de corporatie is verplicht om de woning binnen drie maanden na aanbieding terug te kopen.
2009 / 3
Koopgarant wordt sinds 2004 door een zelfstandige stichting in licentie uitgegeven aan woningcorporaties verspreid over het hele land. In 2008 werd het Koopgarantmodel ook voor de eerste keer toegepast door een commerciële vastgoedbelegger. In de afgelopen jaren is Koopgarant aangeboden bij circa 80.000 woningen, waarvan er op 31 december 2008 ongeveer 11.000 daadwerkelijk waren verkocht. Het verschil tussen het aantal aangeboden en het aantal verkochte woningen wordt veroorzaakt door het feit dat indien Koopgarant wordt aangeboden aan zittende huurders, slechts een deel van deze huurders daadwerkelijk tot koop kan en wil overgaan. Koopgarant kan zowel bij de verkoop van bestaande woningen als bij nieuwbouwwoningen worden toegepast.
Tijdschrift voor de Volkshuisvesting
[22]
De verdeling van de waardestijging en waardedaling tussen corporatie en koper is afhankelijk van de verstrekte korting op de vrije marktwaarde. De koper moet echter in alle gevallen voor tenminste 50% in de waardeontwikkeling van de woning delen wil er sprake zijn van een fiscale ‘eigen woning’ conform art. 3.111 Wet IB. De kwalificatie als ‘eigen woning’ is van belang voor het verkrijgen van recht op hypotheekrenteaftrek door de eigenaar-bewoner. De verhouding tussen de verstrekte korting op de marktwaarde en de verdeling van de waardeontwikkeling is voor woningcorporaties geregeld in de zogenaamde fairvalue balans. Deze is door het ministerie van VROM/ WWI vastgelegd in een circulaire (MG 2002-06) en in 2006 bevestigd (MG 2006-06). De fair-value balans is opgesteld vanuit het perspectief van de koper. De fair-value balans maakt voor de verhouding tussen verstrekte korting en het aandeel van de corporatie in de waardeontwikkeling onderscheid tussen nieuwbouw (1 staat tot 2) en bestaande bouw (1 staat tot 1,5). Afwijking van de fair-value balans in het voordeel van de koper is toegestaan. In tabel 1 wordt deze verhouding bij verschillende kortingspercentages weergegeven. Er is slechts weinig literatuur beschikbaar over de waardering en de risico’s van kooptussenvormen zoals Koopgarant vanuit het perspectief van de woningcorporatie. In tegenstelling tot reguliere verkoop, waarbij de
aandeel koper in waarde-ontwikkeling korting
bestaand
nieuwbouw
15%
70%
77,5%
20%
60%
30%
25%
50%
62,5%
30%
50%
55%
35%
50%
50%
40%
50%
50%
Tabel 1: aandeel Koopgarant koper in waarde ontwikkeling (Cursief: ‘Afgetopt’ vanwege de fiscale voorwaarde)
woningcorporatie slechts betrokken is tot aan het moment van levering van de woning, zijn bij Koopgarant de corporatie en de koper ook na de verkoop nog aan elkaar verbonden. Bij Koopgarant bestaat deze verbinding uit vier elementen: • De verstrekte korting op de marktwaarde • Het aandeel van de corporatie in de waardeontwikkeling • De aanbiedingsplicht van de koper (dan: eigenaarbewoner) • De terugkoopplicht van de corporatie Ten behoeve van interne sturing dienen de corporaties inzicht te verkrijgen in de waarde(ontwikkeling) van de woning en de kans op het daadwerkelijk moeten terugkopen van de woning. Bij verkoop van woningen met Koopgarant zijn de belangrijkste risicofactoren vanuit het economisch perspectief van de corporatie: • De prijsontwikkeling van de (verkochte) woningen • De ontwikkeling van de woonduur / de mutatie die bepalend is voor de terugkoopkans • De algemene prijsinflatie Deze laatste risicofactor is uitsluitend van belang indien de corporatie kiest voor verhuur van de woning nadat zij deze heeft teruggekocht. Besluit de corporatie na terugkoop tot een nieuwe verkooptransactie met Koopgarant of tot vrije verkoop dan is de algemene prijsinflatie niet van belang als risicofactor. Voor de volledigheid merken wij op dat ook de hoogte van de terugkoopkosten voor de corporatie een feitelijk risico vormt. De invloed hiervan op het totale risico achten wij echter van minder belang. Terugkoopkosten zijn in dit artikel dan ook niet verder meegenomen. Een nadere beschouwing van de risicofactoren prijsontwikkeling van de verkochte woningen en ontwikkeling van de woonduur levert het volgende beeld op. Figuur 1 laat de ontwikkeling van de woningprijs in ons land zien in de afgelopen vijftig jaar. Met uitzondering
Een corporatie beschikt met Koopgarant na terugkoop over alternatieve exploitatiemogelijkheden en kan haar aanbod daarmee voortdurend aanpassen aan de actuele marktontwikkeling en maatschappelijke behoefte. (Foto Ger Loeffen / HH)
Figuur 1: historische
40,00%
ontwikkeling van prijsinflatie, lange rente en woningprijzen.
30,00%
20,00%
10,00%
07 20
04 20
01
98
20
19
95 19
89
92 19
19
86 19
83
19
19
80
77 19
19
74
71 19
65
68 19
62
19
19
59 19
19
56
0,00%
-20,00%
Inflatie
Rente
Marktwaarde
2009 / 3
-10,00%
De prijsontwikkeling van een verkochte Koopgarantwoning bepaalt immers het rendement op de verstrekte korting, de hoogte van de terugkoopprijs en de nieuwe verkoopprijs na terugkoop.
Er zijn niet of nauwelijks aanwijzingen dat de prijsontwikkeling van verkochte Koopgarantwoningen zich anders gedraagt dan de prijsontwikkeling van vergelijkbare tegen marktwaarde verkochte woningen. Wel is het hierbij van belang om te differentiëren naar type woning en regio, aangezien hiertussen grote verschillen kunnen bestaan (zie bijvoorbeeld de prijsindices van het CBS/ Kadaster en die van ORTAX). Zo is bijvoorbeeld sinds de 2e helft van 2008 duidelijk waarneembaar dat de neerwaartse prijsdruk voor goedkopere woningtypen tot 200.000 euro beduidend geringer is dan voor duurdere woningtypen. Voor het product Koopgarant is de algemene woningprijsontwikkeling, gedifferentieerd naar type woning en regio, dan ook een belangrijk element.
De tweede belangrijke risicofactor wordt gevormd door de gemiddelde woonduur. In het fair-value onderzoek van Conijn en Schweitzer (2000, #2) werd nog uitgegaan van een gemiddelde woonduur van acht jaar voor appartementen en 14 jaar voor eengezinswoningen. In 2008 meldde de NVM echter dat de gemiddelde woonduur voor eengezinswoningen inmiddels is gestegen naar 25 jaar, terwijl de gemiddelde woonduur voor appartementen nog steeds acht jaar bedraagt. Het belang van de woonduur als risicofactor is tweeledig. Enerzijds ontstaat op het moment van mutatie de plicht tot terugkoop bij de corporatie waarbij tevens het aandeel in de waardeontwikkeling dat toekomt aan de eigenaar-bewoner dient te worden vergoed. Anderzijds ver-
Tijdschrift voor de Volkshuisvesting
[23]
van een periode van vier jaar begin jaren tachtig van de vorige eeuw is sprake van een voortdurende stijging die varieert van iets onder de algemene prijsinflatie tot ruimschoots daarboven.
verwachten waardes duidelijk verder uit elkaar. Bij het voortzetten van Koopgarant en volledige verkoop is de waarde van de terugkoopplicht met grote waarschijnlijkheid positief. Het is dan ook niet correct om de waarde van de terugkoopplicht, bij de waardering van de balans op economische (of markt)waarde, zo maar nul te veronderstellen (of off-balance te houden).
40% 35% 30%
kans
25% 20% 15% 10% 5% 0% 00
.0
50
-1
00
.0
00
-1
0
00
0.
-5
0
00
.0
50
0
00
0.
10
0
00
0.
15
0
00
0.
20
0
00
0.
25
0
00
0.
30
0
00
0.
35
0
00
0.
40
Economische waarde
doorlopend
Figuur 2 kansverdelingen van te realiseren (netto contante) waardes bij verschillende opties na terugkoop van Koopgarant woningen. Woonduren van 8 (a) en
2009 / 3
25 (b) jaar.
Tijdschrift voor de Volkshuisvesting
[24]
verkoop
verhuur
krijgt de corporatie na terugkoop diverse keuzemogelijkheden voor de toekomstige exploitatie van deze woning. Afhankelijk van de (eigen lokale) woningmarkt en de eigen beleidsdoelstellingen op het moment van terugkoop heeft de corporatie de volgende keuzes: 1. Een nieuwe verkoop met Koopgarant, met een nader te kiezen kortingspercentage 2. Vrije verkoop tegen marktwaarde 3. Het opnieuw in de verhuur nemen van de woning. Het feit dat de corporatie na terugkoop diverse alternatieve keuzes heeft, blijkt in economische zin van groot belang. Om dit tot uitdrukking te brengen kunnen we kijken naar de economische waarde voor de corporatie van de diverse keuzemogelijkheden. Deze wordt bepaald door de netto contante waarde van de (verwachte) toekomstige kasstromen te bepalen. De economische waarde van de terugkoopplicht met winstdeling is in theorie het maximum van de waarde van de bovenstaande drie keuzes. Dit is dus niet per definitie de vrije verkoopwaarde! In figuur 2 is de verwachte waarde van de terugkoopplicht weergeven uitgaande van de volgende aannames: a) 8 jaar woonduur, waardeontwikkeling 3%, prijsinflatie 2% en een disconteringsvoet van 5%; b) 25 jaar woonduur, waardeontwikkeling 3%, prijsinflatie 2% en een disconteringsvoet van 5%; In de beide varianten zijn economische scenario’s (500) gegenereerd op basis van Monte Carlo simulatietechnieken om de onzekerheid (bandbreedte) in deze waarde weer te kunnen geven die betrekking heeft op de ontwikkeling van de prijsinflatie en de marktwaarde. Wat we zien is dat in variant b), waar wordt uitgegaan van een woonduur van 25 jaar, de economische waarde voor de diverse keuzemogelijkheden met grote waarschijnlijkheid rond de nul uitkomt. Dit is ook logisch als we bedenken dat het contant maken van de toekomstige kasstromen hierin de bepalende factor vormt. Voor variant a) waarin de woonduur 8 jaar bedraagt, liggen de te
Verder laten de beide grafieken zien dat er een behoorlijke onzekerheid bestaat in de te realiseren waarde van de terugkoopplicht als gevolg van de onzekerheid in de waardeontwikkeling. Deze onzekerheid vertaalt zich in de grafieken als de spreiding in de te realiseren waarden. We zien overigens ook dat de verliezen naar beneden toe beperkt kunnen worden door de woning opnieuw in de verhuur te nemen en daarmee het verlies bij een volgende verkoop (vooralsnog) te vermijden. De corporatie beschikt met Koopgarant en vergelijkbare producten na terugkoop over alternatieve exploitatiemogelijkheden en kan haar aanbod daarmee voortdurend aanpassen aan de actuele marktontwikkeling en maatschappelijke behoefte. Zij doet daarmee aan productdiversificatie en spreidt zo haar bedrijfsrisico. Wanneer we Koopgarant beschouwen vanuit de kant van de consument dan zien we dat Koopgarant interessant kan zijn voor kopers in deze onzekere tijden. Immers de eigenaar-bewoners beschikken over de zekerheid dat de corporatie de woning terugkoopt en bovendien wordt in een neergaande markt het verlies als gevolg van de waardedaling gedeeld. Wel lopen eigenaar-bewoners het risico dat ze ‘vast’ komen te zitten in hun huis bij een (sterk) opgaande woningmarkt: het verschil tussen de waarde die ze realiseren bij verkoop en de waarde van een gemiddelde normale vrije verkoopwoning wordt immers steeds groter (zie de positieve waardeontwikkeling van de terugkoopplicht voor de corporatie). In het kader van de zorgplicht verdient het aanbeveling dat de corporatie de koper jaarlijks een overzicht verstrekt met daarin de huidige (geschatte) vrije verkoopwaarde van de woning en de prijs die de koper van de corporatie zou ontvangen bij terugkoop op dat moment. Tot slot staan we kort stil bij een ander risico dat in gesprekken met corporaties regelmatig de revue passeert: het collectief terug moeten kopen van de verkochte Koopgarantwoningen waardoor er liquiditeitsproblemen kunnen ontstaan. Dit wordt ook wel het “programma Kassa”-risico genoemd, waarbij op het moment dat het product in discussie geraakt en bewoners massaal hun woning aanbieden de corporatie mogelijk niet aan deze verplichting kan voldoen. Dit is inderdaad een risico, maar de kans hierop achten wij klein. Wonen is immers een eerste levensbehoefte en Koopgarant eigenaar-bewoners hebben, in ieder geval op korte termijn,
vaak weinig alternatieven voorhanden om in hun huisvestingsbehoefte te voorzien. Bovendien zullen eigenaarbewoners in een dalende markt niet geneigd zijn om hun woning te verkopen en daarmee een verlies te realiseren. Ook hier helpt het om als corporatie de zorgplicht richting de kopers in acht te nemen en volledig transparant met hen te communiceren. Vooraf over de risico’s van het product en tussentijds, dus na verkoop door de corporatie, over de waardeontwikkeling. Een groter dan gemiddeld aantal terugkopen zou wel kunnen worden veroorzaakt door een stijging van het aantal gedwongen verkopen, doordat Koopgarant eigenaar-bewoners hun hypotheek niet meer kunnen betalen als gevolg van werkloosheid. Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat het percentage gedwongen verkopen aan het stijgen is vanaf het vierde kwartaal van 2008. En wel van een gemiddelde van 0,8% van het totaal aantal verkopen in de periode 2004Q4 - 2008Q3 tot 1,2% in januari en februari 2009. Voor goedkope woningen (hier gedefinieerd als woningen onder €180.000) is hetzelfde percentage echter gestegen van 1,5% tot 2,9%. Deze laatste categorie is voor woningcorporaties met name van belang.
we de risico’s relateren aan de waardeontwikkeling van de terugkoopplicht kunnen we in ieder geval constateren dat onder de diverse aannames het op nul waarderen van de terugkoopplicht of off-balance houden hiervan niet reëel lijkt. Uitgaande van een realistische gemiddelde bewoningsduur is de kans op een positieve opbrengst groot. Verder constateren we dat de aannames over de woonduur en waardeontwikkeling van cruciaal belang zijn voor de waardebepaling en de onderliggende risico’s. Bij een product als Koopgarant worden risico’s die met het eigen woningbezit samenhangen wel degelijk voor een deel naar de kopers toe overgeheveld. Het product biedt echter wel mogelijkheden tot koop voor consumenten die daar anders niet toe in staat zijn. Bovendien geeft het de klanten van de corporatie meer keuzevrijheid in het wonen. De zorgplicht om goed te communiceren over de bijbehorende risico’s en vooral de waardeontwikkeling na verkoop is daarbij van essentieel belang. Literatuur 1. Brandsen, T. & Helderman. J.K. (2004), “Volkshuisvesting”, In: Maatschappelijke dienstverlening, een onderzoek naar vijf sectoren, H. Dijstelbloem, P.L. Meurs & E.K. Schrevers
Conclusies Verkoopvormen als Koopgarant winnen in toenemende mate aan populariteit. Corporaties willen vooral keuzevrijheid geven, maar dat gaat natuurlijk niet geheel zonder risico’s voor de corporatie en bewoners/kopers. Als
(eds.). Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (WRR) Verkenningen 16. Amsterdam University Press, Amsterdam. 2. Conijn, J. & Schweitzer, M. (2000), “Fair Value bij Verzekerd Kopen”, Research Rapport Rigo Research en Advies bv. woningmarkt in balans”, Advies 064, VROM-Raad, Den Haag. Noot 1 Zie bijvoorbeeld de voorpagina van De Volkskrant van 15 april 2009 en het Kwartaalbericht Woningmarkt februari 2009 van de Rabobank.
2009 / 3
3. VROM-Raad (2007), “Tijd voor keuzes. Perspectief op een
[25] Tijdschrift voor de Volkshuisvesting
Wat dit betekent voor het risico dat woningcorporaties lopen, is echter nog onduidelijk. De recent stijgende percentages worden niet zozeer veroorzaakt door toenemende aantallen gedwongen verkopen, maar door dalende aantallen reguliere verkopen, waardoor het aandeel gedwongen verkopen in het totale aantal verkopen flink toeneemt. ING en Rabobank verwachten voor 2009 en 2010 echter ook een toename van het (absolute) aantal gedwongen verkopen1. Als dit echter gepaard blijft gaan met een relatief laag aantal reguliere verkopen (een kopersstaking), dan heeft dit weinig consequenties voor de corporaties aangezien voor het risico van het terug moeten kopen van onverwacht grote aantallen Koopgarantwoningen met liquiditeitsproblemen als gevolg alleen het totale aantal terugkopen van belang is. Een stijging van het aantal terugkopen in een jaar is vergelijkbaar met het korter worden van de gemiddelde bewoningsduur. Het financiële effect hiervan kan worden afgeleid uit figuur 2. Bij een gemiddelde woonduur van bijvoorbeeld 10 jaar kan grofweg gesteld worden dat een vervijfvoudiging van het aantal gedwongen verkopen (wat erg pessimistisch is) gecombineerd met een normaal aantal gewone verkopen leidt tot een daling van de gemiddelde woonduur naar 9,4 jaar (oftewel een stijging van het mutatiepercentage van 10% naar 10,6%).
