KOOPAPPARTEMENTEN IN NEDERLAND Deel I: eindrapport
Amersfoort, 4 november 2002
Colofon In opdracht van: Ministerie van VROM Auteurs: Frank Bonnerman Marco Hoppesteyn Christophe de Jongh
Laagland'advies Postbus 2000 3800 AC Amersfoort
VOORWOORD
Via deze weg willen wij iedereen, die aan dit boeiende onderzoek heeft meegewerkt, hartelijk bedanken! Allereerst de bijna 3.700 (!) respondenten, die de enquête hebben ingevuld en teruggestuurd. Mede voor hen is door ons een samenvatting van het onderzoek gemaakt. Verder willen we de 12 sleutelfiguren uit de markt dank zeggen, die via een direct interview ons veel bruikbare informatie hebben verstrekt. En natuurlijk kijken we terug op de constructieve en geduldige bijdragen van de interne begeleidingscommissie van het Ministerie van VROM en de projectleider. Zonder hen was dit ogenschijnlijk overzichtelijke, maar in werkelijkheid gecompliceerde, onderzoeksproject niet gerealiseerd! Het onderzoeksteam koopappartementen, Laagland'advies BV te Amersfoort
INHOUD
Samenvatting ................................................................................I t/m X 1
Inleiding...................................................................................... 1
2 2.1 2.2
Koopappartementen in Nederland ............................................... 5 Koopappartementenmarkt in aantallen ............................................. 5 Koopappartementenmarkt: bewoners en onderhoudsstaat ................... 6
3 3.1 3.2 3.3
Verenigingen van Eigenaren van koopappartementen in Nederland ................................................................................. 13 VvE's: aantallen, samenstelling en activiteit .................................... 13 Functioneren VvE's en beoordeling onderhoudsstaat woongebouw ...... 15 Functioneren VvE's en hun onderhoudsactiviteit ............................... 17
4 4.1 4.2 4.3
Meningen in de markt: interviews met sleutelfiguren ............... 19 Uitkomst van het imago-onderzoek van de VvE-markt ...................... 19 Aanbevelingen toekomstig beleid ................................................... 20 Conclusies uit interviews............................................................... 23
5 5.1 5.2
Conclusies en aanbevelingen..................................................... 25 Algemene conclusies .................................................................... 25 Aanbevelingen ............................................................................ 30
Bijlagen: Bijlage 1 Bijlage 2
Lijst van geïnterviewde sleutelfiguren VvE-onderzoek VROM januari-februari 2002 .................................................... 33 Begrippenlijst............................................................... 35
Q:\Afdelingen\P V M\Cluster Redactie\Inhoud VROM internet\wonen\onderzoek naar wonen\vve's\Koopappartementen in Nederland Deel I.doc
SAMENVATTING
Eind 2001 heeft het Ministerie van VROM opdracht gegeven voor een breed onderzoek naar het functioneren van de koopappartementenmarkt in Nederland en, daarmee samenhangend, het functioneren van de Verenigingen van Eigenaren. Aanleiding van het onderzoek De koopappartementenmarkt heeft een slecht imago. In de politiek en in de media gaat het gerucht dat Verenigingen van Eigenaren niet goed functioneren. Dit zou op sommige plaatsen merkbaar zijn door achterstallig onderhoud aan woongebouwen en een slechte financiële positie van VvE's. Vandaar dat een wijziging van het appartementsrecht op handen is. Er is een wetsvoorstel gedaan dat onder andere een verbetering van het functioneren van nieuw op te richten VvE's beoogt1. Deze negatieve geluiden komen echter niet overeen met de empirische data waarover VROM beschikte (WoningBehoefte Onderzoek 1998 en Kwalitatieve Woning Registratie 1995). Bij de politieke discussie over de verkoop van huurwoningen en de Wet Bevordering Eigenwoningbezit, werd bovendien duidelijk dat het schort aan inzicht in de koopappartementenmarkt in Nederland. Betrouwbare kennis van de stand van zaken is belangrijk, want de omvang van de koopappartementenmarkt lijkt de komende jaren fors te gaan groeien, als gevolg van nieuwbouw en de verkoop van huurwoningen. Met een goed beeld van de huidige situatie, kunnen de consequenties van toekomstige ontwikkelingen beter ingeschat worden. In dit onderzoek wordt onder een koopappartement verstaan: een zelfstandige koopwoning, die deel uitmaakt van een gebouw, gesplitst in appartementsrechten en wordt bewoond door de eigenaar. De Vereniging van Eigenaren (VvE) is de wettelijk verplichte rechtspersoon die het beheer voert over de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw en tevens toeziet op nakoming van de verplichtingen van de appartementseigenaren. Doel van het onderzoek • Een actueel beeld schetsen van de markt van koopappartementen in Nederland. • Inzicht verwerven in het functioneren, de omvang en de aard van de Verenigingen van Eigenaren van koopappartementen.
1
In dit voorstel wordt gepleit voor strengere voorschriften in het Burgerlijk Wetboek voor toekomstige – nog op te richten – VvE's: een verplicht onderhoudsfonds en verplichte informatie bij verkoop over het fonds, de individuele bijdragen en schulden en baten. Voor bestaande VvE's wordt voorgesteld de mogelijkheid tot wijziging van de akte van splitsing te vereenvoudigen. Zie: Voorstellen Werkgroep Herziening Appartementsrecht o.l.v. prof. Van Velten met deelname van o.a. KNB, VROM, Justitie, VNG. (Bron: VvE-belang)
I Laagland'advies
Onderzoeksvragen Het onderzoek is gericht op verschillende aspecten van de koopappartementenmarkt: het imago, de staat van onderhoud, de financiering en het functioneren van de VvE's. Dit heeft geleid tot zes onderzoeksvragen: 1. Hoe ziet de koopappartementenmarkt in Nederland eruit wat betreft: • type woningen; • kenmerken bewoners; • ruimtelijke spreiding. 2. In hoeverre hangen specifieke kenmerken van de woning, woonomgeving, of de bewoners, samen met de staat van onderhoud van het koopappartement? 3. Is er sprake van onderhoudsproblematiek onder koopappartementen, en zo ja, hoe verhoudt de ernst van de problematiek zich met die in andere deelmarkten? 4. Hoe ziet de populatie van de VvE's met koopappartementen eruit, hoe is het gesteld met het functioneren van de VvE's, wat zijn de mogelijke oorzaken van het (dis)functioneren? 5. Welke samenhang is er tussen het (goed of) slecht functioneren van een VvE en de staat van onderhoud van een appartementengebouw? 6. Wat is de visie van de marktpartijen over het functioneren van VvE's, welke oplossingsrichtingen zien zij voor verbetering, en welke oplossingsrichtingen zijn kansrijk? Onderzoeksopzet Het onderzoek is uitgevoerd in de periode december 2001 – april 2002 aan de hand van drie deelonderzoeken: 1. Onderzoek op basis van bestaande databronnen: het WoningBehoefte Onderzoek (WBO) 1998 en de Kwalitatieve Woning Registratie (KWR) 19992001. 2. Een schriftelijke enquête onder 6000 eigenaren van koopappartementen en via hen de bestuurders van hun Verenigingen van Eigenaren (januari 2002). 3. Een inventarisatie van meningen van markpartijen: interviews onder een selectie van twaalf sleutelinformanten uit de markt (januari 2002). Koopappartementen in Nederland: een groeimarkt met twee gezichten Eén van de snelst groeiende deelmarkten Nederland telt begin 2002 naar schatting 374.500 koopappartementen. Dit betreft ruim 10% van de markt van koopwoningen in Nederland. De koopappartementenmarkt is een groeimarkt. Tussen 1994 en 2002 is het aantal koopappartementen met 45% gegroeid. Tweederde van de groei is het gevolg van nieuwbouw, eenderde van splitsing en verkoop van huurcomplexen. Mocht de groei van de koopappartementenmarkt in de toekomst gelijk blijven, dan zal het aantal koopappartementen oplopen tot circa 490.000 in 2010. Het is daarmee een van de snelst groeiende deelmarkten van de Nederlandse woningmarkt. Koopappartementen vooral in de randstad Koopappartementen zijn relatief sterk geconcentreerd in het westen van het land (Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht). Maar liefst driekwart (74%) van alle koopappartementen in Nederland bevond zich begin 2001 in het westen. Koopappartementen zijn, bij uitstek, een stedelijk verschijnsel. Ruim 60% van
II Laagland'advies
alle koopappartementen bevindt zich in een stad met meer dan 100.000 inwoners. De aanwezigheid van koopappartementen is in grotere steden des te opvallender omdat eengezins koopwoningen hier ondervertegenwoordigd zijn. Binnen de steden zijn koopappartementen geconcentreerd in of nabij het stedelijk centrum. De markt van koopappartementen in het noorden en in de steden Rotterdam en Den Haag wordt gekenmerkt door een grote goedkope voorraad. De Amsterdamse markt onderscheidt zich door een hoog prijsniveau. Koopappartement: eigen woning voor huishoudens met een smallere beurs Voor een snel groeiende deelmarkt, telt de koopappartementenmarkt relatief veel oudere woningen. Begin 2001 was nog bijna de helft van alle woningen van vóór 1970. Bijna een kwart is vooroorlogs. Veel van deze woningen zijn gebouwd als huurappartement en hebben in een later stadium door splitsing en verkoop hun huidige status gekregen. Koopappartementen zijn in de regel kleiner en goedkoper dan eengezinswoningen. Koopappartementen vormen daarom bij uitstek een markt voor kleine huishoudens en huishoudens met een wat smallere beurs. In lijn hiermee kent de koopappartementenmarkt een oververtegenwoordiging van alleenstaanden en jongere huishoudens tot 35 jaar. In het geval er kinderen komen, verlaat men deze woningen, getuige het relatief lage aandeel gezinnen met kinderen (minder dan 20%). Door de speciale kenmerken van koopappartementen als gelijkvloers, doorgaans klein, beschut, gezamenlijk onderhoud, is dit deel van de woningmarkt ook populair bij ouderen. Buiten de randstad worden koopappartementen naar verhouding vaak bewoond door ouderen, in het bijzonder 75plussers. In de drie grote steden spelen bovendien gezinnen een rol van betekenis op de koopappartementenmarkt. Dit heeft enerzijds te maken met het feit dat meer huishoudens noodgedwongen in koopappartementen wonen (eengezins koopwoningen zijn relatief schaars), anderzijds is het imago van koopappartementen in de vier grote steden anders (eerder een volwaardig alternatief voor eengezins koop). Markt met twee gezichten De koopappartementenmarkt heeft twee gezichten. Enerzijds herbergt deze deelmarkt relatief veel lage inkomens, allochtonen en – buiten de randstad – ouderen. Anderzijds zijn eigenaren van koopappartementen veel vaker hoog opgeleid en hebben ze, veel vaker dan het gemiddelde Nederlandse huishouden, een hoog inkomen. Appartementseigenaren: tevreden over onderhoudsstaat woning Bewoners van koopappartementen zijn, over het algemeen, tevreden over de technische onderhoudsstaat van hun woning. Niet meer dan 6% van alle bewoners gaf in 1998 aan de woning als slecht onderhouden te beoordelen. Uit de onderzoeksresultaten dringt zich het beeld op dat de onderhoudsproblematiek binnen de koopappartementenmarkt zich concentreert bij huishoudens in de leeftijdscategorie van 34 tot 55 jaar die minder draagkrachtig zijn, reeds langere tijd het appartement bewonen, en wellicht een gezin vormen. In de wooncarrière van deze huishoudens vormt het koopappartement de hoogste trede op de woonladder.
III Laagland'advies
Uit de schriftelijke enquête blijkt dat de ontevredenheid over de onderhoudsstaat van het woongebouw groter is dan die over de onderhoudsstaat van het koopappartement. Met dit resultaat zijn echter niet direct conclusies te trekken ten aanzien van het verschil in fysieke (objectieve) onderhoudsstaat tussen woongebouw en koopappartement. Het is namelijk niet ondenkbaar dat de eigenaar-bewoners wat minder kritisch staan tegenover de onderhoudsstaat van het eigen appartement dan tegenover de onderhoudsstaat van het gebouw. Onderhoudsstaat koopappartementen beter dan eengezins koopwoningen en aanzienlijk beter dan particulier verhuurde appartementen. Op basis van de Kwalitatieve Woning Registratie (KWR) kan de conclusie worden getrokken dat de kosten van de onderhoudsachterstand (aan woning en woongebouw) per woning voor koopappartementen gemiddeld lager liggen dan voor eengezins koopwoningen. In de periode 1999-2001 lagen de gemiddelde kosten, om een koopappartement in Nederland weer in een technisch goede staat te herstellen, op 2,6% van de nieuwbouwwaarde van de woning, ofwel ongeveer € 1.600,-. Bij eengezins koopwoningen zijn de vergelijkbare cijfers 4,3%, respectievelijk € 3.100,-. Dit geeft aan dat de onderhoudsproblematiek op de koopappartementenmarkt minder groot is dan 'geluiden in de markt' suggereren. Uit de KWR blijkt dat de particulier verhuurde appartementen qua onderhoudsstaat relatief het slechtst uit de bus komen (4,8%, respectievelijk € 2.600,- ). Samen met het gegeven dat huurappartementen op grond van hun fysieke voorkomen niet te onderscheiden zijn van koopappartementen, zou dit een deel van de verklaring kunnen zijn voor het – ten onrechte – slechte imago van koopappartementen in de markt en in de media. VvE's: bonte verzameling naar omvang, samenstelling en ouderdom De eigenaren van de 374.500 koopappartementen in Nederland zijn begin 2002 georganiseerd in naar schatting 58.300 VvE's. De omvang van VvE's loopt uiteen van zeer veel kleine complexen van 2 à 3 appartementen tot enkele van meer dan 100 appartementen. De grootste VvE in het onderzoek telde 500 appartementen. Gemiddeld telt een VvE in Nederland iets meer dan 6 koopappartementen. Ongeveer eenderde van de VvE's (18.300) omvat, naast koopappartementen, ook huurappartementen. Dit zijn zogenaamde gemengde VvE's, waarbij een deel van de appartementen particulier verhuurd wordt. Meer dan de helft van de VvE's heeft een vooroorlogs woongebouw in beheer. Bijna driekwart (71%) van de VvE's is te vinden in een van de drie randstadprovincies Noord-Holland, Zuid-Holland of Utrecht. De helft (49%) van de VvE's is gesitueerd in de vier grote steden. Organisatie VvE's: tweederde heeft bestuur, meer dan de helft pleegt groot onderhoud Het onderzoek heeft onder andere tot doel inzicht te verwerven in het functioneren van VvE's. Onderscheid daarbij wordt gemaakt naar de formele activiteit en de materiële activiteit van VvE's. • De formele activiteit van VvE's heeft te maken met organisatorische, technische en financiële aspecten. In het onderzoek zijn vijf indicatoren voor formele activiteit gehanteerd, te weten: • het hebben van een bestuurder;
IV Laagland'advies
•
• de vergaderfrequentie; • het innen van een periodieke, financiële bijdrage; • het aanhouden van een reservefonds voor groot onderhoud, en; • het hebben van een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan. Voor de materiële activiteit wordt het daadwerkelijk plegen van groot onderhoud als indicator gehanteerd.
De belangrijkste onderzoeksresultaten zijn: Formele activiteit Bijna tweederde (64%) van de VvE's heeft een (professioneel) bestuurder of tenminste een eigenaar in de gelederen die de financiële zaken en het onderhoud regelt. Driekwart van de VvE's (74%) int een periodieke, financiële bijdrage (vaak voor servicekosten) onder leden. Bijna eenderde (31%) kent een periodieke bijdrage aan een reservefonds voor onderhoud. Eenderde (33%) heeft een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan. Materiële activiteit Ongeveer 56% van alle VvE's heeft de laatste twee jaar groot onderhoud gepleegd aan de gemeenschappelijke bouwdelen van het woongebouw. Dit leidt tot een niet onbelangrijke constatering: niet minder dan 44% van alle VvE's heeft recent niets gedaan aan groot onderhoud. Toch beoordelen slechts bij 4,5% van alle VvE's de eigenaar-bewoners en bestuurders het onderhoud van de gemeenschappelijke bouwdelen als slecht. Onderhoudsstaat woongebouwen: in het algemeen goed, problemen vooral in Rotterdam, Den Haag en bij VvE's in kleine portiekflats Voor woongebouwen van VvE's met koopappartementen geldt een vergelijkbare conclusie als voor de koopappartementen zelf: de onderhoudsproblematiek is op landelijk niveau beperkt. Dit blijkt zowel uit de objectieve meting van onderhoudsachterstanden via herstelkosten (KWR 2000) als uit de subjectieve oordelen van bewoners over de onderhoudsstaat van hun woongebouw (WBO 1998, enquête Laagland'advies). De zorg gaat uit naar deelsegmenten binnen de VvEpopulatie. Achterstallig onderhoud vooral in Rotterdam en Den Haag Koopappartementen met hoge kosten aan de gemeenschappelijke bouwdelen zijn vooral gelegen in Zuid-Holland, met name in Rotterdam en Den Haag, en in steden met meer dan 100.000 inwoners. Binnen de steden gaat het met name om de centrale binnensteden. De geraamde onderhoudskosten van de koopappartementen in Utrecht, en met name Amsterdam, liggen beneden het landelijk gemiddelde. In de hoofdstad hangt dit wellicht samen met het feit dat veel appartementseigenaren aldaar een relatief hoog inkomen hebben (vergeleken met de gemiddelde appartementseigenaar). Oudere en kleinere woongebouwen kennen grootste onderhoudsproblemen VvE's met een grotere kans op achterstallig onderhoud zijn over het algemeen te vinden in middelgrote en kleinere woongebouwen (gemeten in zowel aantal appartementen als bouwlagen). Opmerkelijk is dat VvE's in de kleinste woongebouwen (met hooguit 2 appartementen) beter dan gemiddeld scoren op zowel het oordeel over de onderhoudsstaat als het plegen van groot onderhoud.
V Laagland'advies
De ouderdom van het woongebouw hangt sterk samen met de onderhoudsstaat. Hoe ouder, hoe groter het risico op onderhoudsachterstanden. Bij VvE's in kleine woongebouwen (tot drie bouwlagen) van voor de oorlog zijn de risico's op achterstallig onderhoud aan gemeenschappelijke bouwdelen over het algemeen het grootst. Onderhoudsstaat woongebouwen bij gemengde VvE's niet slechter dan bij nietgemengde Een belangrijk resultaat van de enquête heeft betrekking op het onderscheid gemengde/ niet-gemengde VvE. Aan woongebouwen van gemengde VvE's wordt ongeveer even vaak groot onderhoud gepleegd als aan woongebouwen van nietgemengde VvE's. Woongebouwen van gemengde VvE's ontvangen wél een slechter oordeel van eigenaren en bestuurders dan woongebouwen van nietgemengde VvE's. Nadere analyse wijst echter uit dat dit beoordelingsverschil niet veroorzaakt wordt door het onderscheid gemengd/ niet-gemengd, maar samenhangt met het feit dat gemengde VvE's vaker gesitueerd zijn in 'kwetsbare' woongebouwen (wat vaker oud en/ of vaker klein, middelgroot). Risicogroepen: relatie tussen woonduur en onderhoud opvallend Bewonersgroepen die, indien dominant aanwezig in het woongebouw, samenhang vertonen met een slechte technische onderhoudsstaat zijn: middenleeftijden (35-55 jaar), alleenstaanden in kleine woongebouwen, gezinnen in grotere woongebouwen en lage inkomens in kleine woongebouwen. Verder valt op dat een lange woonduur (langer dan 15 jaar) gepaard gaat met achterblijvend onderhoud. Voormalige huurders beoordelen woongebouw vaker slecht Eigenaar-bewoners in VvE's met relatief veel lage inkomens, veel middenleeftijden (45 tot 55 jaar), veel gezinnen met kinderen en veel bewoners met een langere woonduur (langer dan 15 jaar) beoordelen hun woongebouw vaker slecht. Eigenaren die voorheen huurder van het appartement waren, beoordelen het woongebouw van de VvE eveneens vaker als slecht onderhouden. Uit nadere analyse blijkt dat dit voortkomt uit andere factoren (bijvoorbeeld inkomen, bouwperiode en omvang van het woongebouw). Een ligging in een dorps woonmilieu gaat gepaard met een gunstig oordeel. De etnische achtergrond van eigenaar-bewoners lijkt geen invloed te hebben op de onderhoudsstaat van het individuele appartement, noch op dat van het woongebouw. Verband functioneren VvE – tevredenheid onderhoudsstaat niet eenduidig Het verband tussen het functioneren van de VvE en de tevredenheid met de onderhoudsstaat verschilt sterk per gehanteerde indicator voor formele, dan wel materiële activiteit: Periodiek uitvoeren van onderhoud leidt tot positieve waardering onderhoudsstaat Het blijkt dat de onderhoudsstaat van woongebouwen beter wordt beoordeeld, indien de VvE recent groot onderhoud (afgelopen twee jaar) heeft gepleegd.
VI Laagland'advies
Deze indicator voor materiële activiteit verklaart veel meer van het oordeel van leden van VvE's over het woongebouw dan de vijf indicatoren van formele activiteit. Geen van de indicatoren voor formele activiteit van de VvE blijkt rechtstreeks bij te dragen aan een positief oordeel. Aanwezigheid bestuur niet direct van invloed op beoordeling onderhoudsstaat Op het eerste gezicht is er nauwelijks verschil tussen oordelen over woongebouwen van VvE's met of zonder bestuurder. De bewoners en bestuurders van VvE's met een bestuurder of voorzitter beoordelen de onderhoudsstaat van hun woongebouw niet beter of slechter dan bewoners van VvE's zonder bestuurder of voorzitter. Nadere analyse wijst echter uit dat woongebouwen van VvE's zonder bestuurder, gecorrigeerd voor de activiteit op het vlak van groot onderhoud en andere kenmerken, veel slechter worden beoordeeld dan van VvE's met een professionele bestuurder. Zelfbestuur goed beoordeeld, uitbesteed bestuur levert niet meer tevredenheid met onderhoudsstaat op Onder VvE's waarbij het bestuur uit VvE-leden bestaat ("zelfbestuur") wordt de onderhoudsstaat van het woongebouw aanmerkelijk gunstiger beoordeeld dan onder VvE's met een professioneel bestuurder (respectievelijk 3,3% en 9,4% slecht beoordeelde woongebouwen). Ook na correctie voor verstorende invloeden is dit het geval. Het uitbesteden van het bestuur aan betaalde, professionele beheerders (medewerker administratiekantoor, makelaarskantoor) is dus geen garantie voor tevredenheid over de onderhoudsstaat. Ook hier geldt dat het beoordelen van beheerders van buiten de VvE een kritisch oordeel in de hand werkt. Schriftelijk onderhoudsplan geen garantie voor tevredenheid onderhoudsstaat Het hebben van een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan, het betalen van een periodieke, financiële bijdrage en de frequentie van vergaderen blijkt geen directe samenhang te hebben met een goed oordeel over het woongebouw. Reservefonds voor onderhoud indirect effect op oordeel onderhoudsstaat Een periodieke bijdrage aan een reservefonds voor onderhoud blijkt pas na correctie voor de aanwezigheid van een bestuurder en de onderhoudsactiviteit een positieve invloed op het oordeel over de onderhoudsstaat te hebben. Visie marktpartijen: beheer kleine en oudere VvE's niet in trek, gezamenlijke inspanning is noodzakelijk Uit de interviews met 12 deskundigen in de Nederlands koopappartementenmarkt blijkt dat de professionals de markt van koopappartementen niet alleen als een probleemmarkt zien. De VvE's van recent gebouwde en grote woongebouwen functioneren over het algemeen goed. Uit de gevraagde schattingen blijkt dat de geïnterviewden een zeer verschillend beeld hebben over de omvang en de kwaliteit van de markt van koopappartementen. De ramingen over de omvang en de kwaliteit wijken sterk af van de uitkomsten van dit onderzoek. Ook blijkt dat de gebruikte terminologie nogal verwarrend is.
VII Laagland'advies
Er wordt alom een groei van de markt verwacht door de toenemende vraag naar koopappartementen door ouderen en door de verkoop van huurappartementen. Als grootste knelpunt in de markt wordt het onderhoud en het beheer van de kleine, vooral voor de oorlog gebouwde appartementen aangegeven. De recent voorgestelde wetswijziging in het Burgerlijk Wetboek biedt juist voor deze groep geen oplossing omdat de wet niet met terugwerkende kracht een verplicht onderhoudsfonds kan voorschrijven. Aanbevolen wordt de voorlichting aan nieuwe en zittende eigenaren te verbeteren en de professionalisering van het appartementenbeheer te bevorderen. Als aanvullend instrument wordt aanbevolen de kleine VvE's (financieel) te steunen met extra voorlichting, opleidingen, goedkope leningen en stimuleringsbijdragen voor bijvoorbeeld onderhoudsplannen. Vrijwel alle partijen zijn bereid om een actieve (personele en/ of financiële) bijdrage te leveren aan een gezamenlijke kwaliteitsverbetering van het beheer van koopappartementen. Voor VROM wordt een belangrijke regierol weggelegd om dit proces te versnellen. Treffende citaten uit de interviews, januari 2002 •
•
•
•
•
"Het besturen van een VvE is een vak apart: je moet een schaap met vijf poten zijn. Het is verstandig om daarbij een goed onderscheid te maken tussen de rol van de voorzitter van de vereniging en de rol van de bestuurder die het beheer uitvoert. Ons vak wordt ten onrechte niet hoog gewaardeerd." "We hebben het nog niet gehad over appartementengebouwen die zo slecht zijn dat investeren eigenlijk niet meer loont. Wat doe je in zo'n geval? Wie neemt het initiatief tot sloop en vervangende nieuwbouw?" "Weet u waarover ik me zorgen maak: dat de grote banken geen hypotheken meer geven in bepaalde wijken met veel appartementen, hier duikt het grijze geldcircuit op: kopers zitten aan alle kanten klem." "Waar zit de crux? Er gaat heel veel goed in de VvE-markt, maar veel makelaars en notarissen laten de kerk in het midden. Ze geven onvoldoende harde voorlichting aan de koper over wat de plichten en risico's zijn bij de koop van het appartement. Wie doet daar wat aan?" "Iedereen heeft het altijd over een eigen huis. Maar er is een groot verschil tussen een eigen appartement en een eigen - grondgebonden - huis. Die terminologie - een duidelijk onderscheid tussen een eigen huis en een eigen appartement - zou in de toekomst bij alle PR, verkoopadvertenties, beleidsstukken, consequent gebruikt moeten worden. Dat is het begin van de imagoverbetering van het eigen appartement."
Algemene conclusies en aanbevelingen Meer inzicht in functioneren koopappartementenmarkt levert geen verklaring voor negatief imago Het kwantitatieve en kwalitatieve inzicht in de landelijke koopappartementenmarkt was tot voor kort beperkt. Dit onderzoek geeft een nuttig inzicht in een deel van de landelijke appartementenmarkt. Het onderzoek werpt ook nieuwe vragen op. Met name de vraag waar het negatieve imago van de koopwoningenmarkt vandaan komt, is nog niet afdoende beantwoord. Wordt het veroor-
VIII Laagland'advies
zaakt door het kleine deelsegment van goedkopere koopappartementen, waar lagere inkomensgroepen wonen. Of worden koopappartementen op één hoop gegooid met de markt van huurappartementen van particuliere eigenaren? Om de koopappartementen beter te positioneren is aanbevolen om in toekomstige beleidsnota's het begrip koopappartement apart te positioneren als 'een zelfstandige koopwoning die wordt bewoond door de eigenaar en die deel uitmaakt van een gebouw dat is gesplitst in appartementsrechten'. Deze positionering kan worden uitgedragen in een – korte – voorlichtingscampagne (folder) over de rechten en plichten van appartementseigenaren. (Als tegenwicht tegen de negatieve beeldvorming in de campagne 'Huren, dat kan natuurlijk ook'). Onderhoudstaat van koopappartementen en woongebouwen is in het algemeen prima in orde; zorg gaat uit naar deelsegmenten In de periode 1999-2001 lagen de gemiddelde kosten om een koopappartement in Nederland weer in een technisch goede staat te herstellen op 2,6% van de nieuwbouwwaarde van de woning, ofwel ongeveer € 1.600,-. Dat is een aanzienlijk betere score dan die van eengezins koopwoningen of huurappartementen. Ook de eigenaren zelf toonden zich tevreden. Problemen doen zich voor bij minder draagkrachtige huishoudens, met een lange woonduur, in de oudere voorraad. Voor de woongebouwen waarin zich VvE's met koopappartementen bevinden, geldt een vergelijkbare conclusie als voor de koopappartementen zelf: geen grote problematiek op landelijk niveau, wel in deelsegmenten. Oude woongebouwen, en die van middelgrote en kleinere VvE's worden slecht beoordeeld. Om de staat van onderhoud in dit segment en de risico's op termijn goed in beeld te krijgen, is nader onderzoek, liefst met een periodieke monitoring, noodzakelijk. Appartementseigenaren zijn vaak niet voldoende geïnformeerd; een onafhankelijk kenniscentrum kan daarin voorzien Voor effectief onderhoud van een appartementencomplex is deskundigheid van de VvE-bestuurders en een actieve, kritische opstelling van de appartementseigenaren vereist. Bestuurders en eigenaren blijken echter niet altijd te beschikken over de noodzakelijke, onafhankelijke informatie. Er is op dit moment ook nog geen centraal informatiepunt. Aanbevolen wordt daarom aan VROM, de belangenorganisaties en dienstverleners om het vele bestaande voorlichtingsmateriaal te bundelen in één landelijk loket en website. Dit samenwerkingsverband kan wellicht worden uitgebouwd tot platform en kenniscentrum voor scholing, onderzoek en productontwikkeling voor de koopappartementenmarkt. Dit platform of kenniscentrum zou gezamenlijk gefinancierd kunnen worden door bijvoorbeeld de (rijks)overheid, door de betrokken belangenorganisaties, de beroepsgroepen zoals de NVM en het notariaat en uit de inkomsten uit opleidingen en verkoop van kennis. Vele partijen hebben zich bereid verklaard een concrete bijdrage te leveren aan een landelijke bundeling van kennis en dienstverlening aan de eigenaren van koopappartementen en hun VvE's.
IX Laagland'advies
Sommige VvE's, met name in kwetsbare deelsegmenten, kunnen stimulansen en ondersteuning bij de uitvoering van het beheer gebruiken. Tweederde van de 58.000 Verenigingen van Eigenaren met koopappartementen functioneert op papier naar behoren. Het risico van achterstallig onderhoud doet zich vooral voor bij de kleinere, vooroorlogse VvE. De voorgestelde wijziging van het Burgerlijk Wetboek biedt daar geen oplossing voor. Om problemen te voorkomen wordt aanbevolen om het initiatief wetsvoorstel zo snel mogelijk te realiseren en daarnaast enkele landelijke en lokale instrumenten te introduceren ter bevordering van het functioneren van bestaande VvE's. Hierbij kan gedacht worden aan: • Financiële voorzieningen voor VvE's zoals: • eenvoudigere collectieve financiering; • verlaging van het BTW-tarief voor VvE-beheer; • gratis of goedkoop onderhoudsplan voor VvE's. • Introductie van een kwaliteitsstandaard voor het meerjaren onderhoud en het beheer van VvE's. • Specifiek stimuleringsbeleid voor particuliere woningverbetering, in het kader van de stedelijke vernieuwing.
X Laagland'advies
1
INLEIDING
Dit is deel I van het rapport "Koopappartementen in Nederland". Het betreft de eindrapportage van het onderzoek en bevat de belangrijkste resultaten van deel II, het onderzoeksrapport. Aanleiding van het onderzoek De koopappartementenmarkt heeft een slecht imago. In de politiek en in de media gaat het gerucht dat Verenigingen van Eigenaren niet goed functioneren. Dit zou op sommige plaatsen merkbaar zijn door achterstallig onderhoud aan woongebouwen en een slechte financiële positie van VvE's. Deze geluiden komen niet overeen met de empirische data waarover VROM beschikte (Woningbehoefte Onderzoek 1998 en Kwalitatieve Woning Registratie 1995). De tweede aanleiding voor dit onderzoek ligt in de op handen zijnde wijziging van het appartementsrecht. Er is een wetsvoorstel gedaan dat, onder andere, een verbetering van het functioneren van nieuw op te richten VvE's beoogt2. Ten derde bestaat de algemene indruk van onbekendheid met de markt van koopappartementen en hun VvE's. Bij de politieke discussie over de verkoop van huurwoningen en de Wet Bevordering Eigenwoningbezit, werd duidelijk dat het schort aan inzicht in de koopappartementenmarkt in Nederland. De laatste aanleiding is de verwachting dat de omvang van de koopappartementenmarkt de komende jaren fors zal groeien als gevolg van nieuwbouw en de verkoop van huurwoningen. Met een goed beeld van de huidige situatie kunnen de consequenties van toekomstige ontwikkelingen beter ingeschat worden. In dit onderzoek wordt onder een koopappartement verstaan: een zelfstandige koopwoning, die deel uitmaakt van een gebouw, gesplitst in appartementsrechten en wordt bewoond door de eigenaar. De Vereniging van Eigenaren (VvE) is de wettelijk verplichte rechtspersoon die het beheer voert over de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw en tevens toeziet op nakoming van de verplichtingen van de appartementseigenaren. Doel van het onderzoek • Een actueel beeld schetsen van de markt van koopappartementen in Nederland. • Inzicht verwerven in het functioneren, de omvang en de aard van de Verenigingen van Eigenaren van koopappartementen. Onderzoeksvragen Het onderzoek is gericht op vier verschillende aspecten van de koopappartementenmarkt: het imago, de staat van onderhoud, de financiering en het functioneren van de VvE's. Dit heeft geleid tot de volgende onderzoeksvragen: 2
In dit voorstel wordt gepleit voor strengere voorschriften in het Burgerlijk Wetboek voor toekomstige – nog op te richten – VvE's: een verplicht onderhoudsfonds, en verplichte informatie bij verkoop over het fonds, de individuele bijdragen en schulden en baten. Voor bestaande VvE's wordt voorgesteld de mogelijkheid tot wijziging van de akte van splitsing te vereenvoudigen. Nu is instemming van alle eigenaren noodzakelijk, voorgesteld wordt om dit te wijzigen in een quorum van minimaal 4/5. Zie: Voorstellen Werkgroep Herziening Appartementsrecht o.l.v. prof. Van Velten met deelname van o.a. KNB, VROM, Justitie, VNG. (Bron: VvE-belang)
1 Laagland'advies
1.
2. 3.
4.
5. 6.
Hoe ziet de koopappartementenmarkt in Nederland eruit wat betreft: • woningen; • bewoners; • ruimtelijke spreiding. In hoeverre hangen aspecten van de woning, woonomgeving, of de bewoners samen met de staat van onderhoud van het koopappartement? Is er sprake van onderhoudsproblematiek onder koopappartementen en zo ja, hoe verhoudt de ernst van de problematiek zich met die in andere deelmarkten? Hoe ziet de populatie van de VvE's met koopappartementen eruit, hoe is het gesteld met het functioneren van de VvE's, wat zijn de mogelijke oorzaken van het (dis)functioneren? Welke samenhang is er tussen het (goed of) slecht functioneren van een VvE en de staat van onderhoud van een appartementsgebouw? Wat is de visie van de marktpartijen over het functioneren van VvE's, welke oplossingsrichtingen zien zij voor verbetering, en welke oplossingsrichtingen zijn kansrijk?
Gebruikte bronnen Om direct inzicht te krijgen in de praktijkervaringen en meningen van marktpartijen zijn interviews gehouden met 12 deskundigen op het gebied van koopappartementen. Daarnaast zijn verschillende databronnen geanalyseerd, die elkaar soms overlappen. Gebleken is dat de waarde van de bronnen afhankelijk is van het te meten aspect van koopappartementen. In dit rapport wordt voor de verschillende onderwerpen dan ook gebruik gemaakt van de bronnen die daarvoor het meest relevant zijn: • Als het gaat om een objectieve meting van de onderhoudsstaat van koopappartementen en de gebouwen waarvan ze deel uitmaken, vormt de Kwalitatieve Woning Registratie 2000 de meest geschikte databron (KWR 2000, zie begrippenlijst). In de KWR worden van iedere geïnspecteerde woning herstelkosten berekend voor het opheffen van geconstateerde bouwtechnische gebreken. • Om meer te weten te komen van de mening van bewoners over de onderhoudsstaat van hun woning of het woongebouw (tevredenheid), is gebruik gemaakt van het WoningBehoefte Onderzoek 1998 (WBO 1998) of van een schriftelijke enquête van Laagland'advies in 2002 die speciaal voor dit onderzoek is gehouden in februari 2002. De enquête is gehouden onder eigenaren van koopappartementen en (via hen) de bestuurders van hun VvE's. Zowel in het WBO als in de enquête van Laagland'advies is bewoners gevraagd naar hun oordeel over de onderhoudsstaat van de woning. • In de schriftelijke enquête van Laagland'advies is tevens gevraagd naar het oordeel van respondenten over de onderhoudsstaat van de gemeenschappelijke bouwdelen van het woongebouw waartoe de woning behoort. De enquête van Laagland'advies is eveneens ontworpen om inzicht te verkrijgen in de populatie van VvE's. Het gaat dan om bijvoorbeeld het (dis)functioneren van VvE's of om de tevredenheid met de onderhoudsstaat van woongebouwen waarin VvE's gesitueerd zijn. Naast eigenaren zijn, via de enquête, ook bestuurders benaderd (waaronder professionele bestuurders), zodat tevens aandacht besteed wordt aan de mening van bestuurders van VvE's.
2 Laagland'advies
Respons op de schriftelijke enquête van Laagland'advies De enquête van Laagland'advies is in januari 2002 uitgezet onder een steekproef van 6.000 eigenaar-bewoners van koopappartementen. Elke bewonersenquête ging vergezeld van een enquête voor de bestuurder of voorzitter (eventueel een professional). In totaal zijn ca. 2.476 ingevulde bewoners- en 1.210 ingevulde bestuurdersenquêtes geretourneerd binnen de gestelde termijn. Dit komt neer op een respons van 41% onder eigenaar-bewoners van koopappartementen. Opbouw eindrapport Het rapport is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 staat het koopappartement en zijn bewoner centraal. Hoofdthema's zijn: de karakteristieken van de markt, de onderhoudsstaat van koopappartementen en de relatie met aspecten van bewoner, appartement, woongebouw en woonmilieu. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een vergelijking van de onderhoudsstaat van koopappartementen met andere deelmarkten. Hoofdstuk 3 richt de aandacht op de Verenigingen van Eigenaren van koopappartementen. Eerst wordt de populatie VvE's beschreven naar kenmerken. Naast kenmerken zoals aantal, omvang en geografische spreiding wordt gekeken naar (indicatoren voor) het functioneren van VvE's. Vervolgens wordt ingegaan op verbanden tussen het functioneren van de VvE en de mate van tevredenheid met de onderhoudsstaat van het woongebouw van de VvE. In hoofdstuk 4 wordt een beeld geschetst van de visie van de marktpartijen op de problematiek van koopappartementen en hun VvE's. Tevens gaat het om meningen omtrent (nieuw) beleid ten aanzien van VvE's. In hoofdstuk 5 worden conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan op basis het onderzoek.
3 Laagland'advies
4 Laagland'advies
2
KOOPAPPARTEMENTEN IN NEDERLAND
2.1
Koopappartementenmarkt in aantallen
Nederland telt, naar schatting, 374.500 koopappartementen in 2002. Dit betekent een snelle groei sinds de introductie van het appartementsrecht in 1951. Tussen 1996 en 2002 is de markt met 45% toegenomen. De groei van de totale voorraad in Nederland lag, in dezelfde periode, niet hoger dan 11%. Tweederde van de groei is op het conto van de nieuwbouw te schrijven. Eenderde van de groei is het gevolg van splitsing en verkoop van bestaande huurcomplexen. Wanneer de trend van de afgelopen acht jaar doorzet, zal het aantal koopappartementen in 2010 circa 490.000 bedragen. Onderstaande figuur geeft een beeld van de positie van koopappartementen binnen de Nederlandse woningmarkt. Figuur 1
Koopappartementen binnen de totale woningvoorraad
a
in
Nederland per 1 januari 2002
huurwoningen: 3,1 miljoen
a b
huurappartementen:
koopappartementen:
(…)b
(374.500)
koopwoningen: 3,6 miljoen
De totale voorraad bedraagt per 1-1-2002 naar schatting 6,7 miljoen woningen. Het aantal huurappartementen is niet geregistreerd in CBS/ SYSWOV 2000 en in het kader van dit onderzoek niet verder onderzocht.
Bron: CBS/ SYSWOV 2000 (bewerking Laagland'advies)
Koopappartementen zijn relatief sterk geconcentreerd in het westen van het land (Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht). Maar liefst driekwart (74%) van alle koopappartementen bevond zich begin 2001 in het westen. De provincie Zuid-Holland spant de kroon met 42 procent van de landelijke voorraad. Met name de steden Den Haag en Rotterdam, met respectievelijk 13 en 9 procent van de landelijke voorraad, herbergen grote aantallen koopappartementen. Koopappartementen zijn bij uitstek een stedelijk verschijnsel. Ruim 60% van alle koopappartementen bevindt zich in een stad met meer dan 100.000 inwoners. Binnen de steden zijn koopappartementen geconcentreerd in de woonmilieus stedelijk centrum en stedelijk buiten centrum. De markt van koopappartementen in het Noorden en in de steden Rotterdam en Den Haag wordt gekenmerkt door een grote goedkope voorraad. De Amsterdamse markt onderscheidt zich door een hoog prijsniveau. Voor een snel groeiende deelmarkt, telt de koopappartementenmarkt relatief veel oudere woningen. Begin 2001 was nog bijna de helft van alle woningen van vóór 1970. Bijna een kwart is vooroorlogs. Veel van deze woningen zijn ge-
5 Laagland'advies
bouwd als meergezins huurwoning, en hebben in een later stadium door splitsing en verkoop hun huidige status gekregen. 2.2
Koopappartementenmarkt: bewoners en onderhoudsstaat
Bewonerskenmerken Koopappartementen worden relatief vaak bewoond door jongere mensen (tot 35 jaar). Voor de koopappartementenmarkt buiten het westen (Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht) geldt dat ouderen (75 jaar of ouder) relatief vaak in koopappartementen wonen. Dit is voor Nederland als geheel (tabel 1) niet het geval. Tabel 1
Kenmerken van bewoners van koopappartementen, vergeleken met bewoners van eengezins koopwoningen en met huishoudens in Nederland, WBO 1998
kenmerk
koopappartementen
koop eengezins
alle huishoudens
leeftijd - tot 35 jaar - 35 t/m 54 jaar - 55 t/m 74 jaar - 75 jaar en ouder
34% 34% 23% 9%
20% 52% 24% 4%
24% 41% 26% 9%
samenstelling huishouden - eenpersoons - meerpersoons
46% 54%
13% 87%
30% 70%
etniciteit1 - autochtoon - niet-westers allochtoon - westers allochtoon
80% 8% 11%
89% 3% 8%
83% 8% 8%
opleidingsniveau - lager (t/m MBO) - hoger (HBO +)
68% 32%
76% 24%
80% 20%
inkomen2 - 1e kwintiel - 2e kwintiel - 3e kwintiel - 4e kwintiel - 5e kwintiel
14% 17% 25% 20% 23%
9% 12% 20% 27% 33%
20% 20% 20% 20% 20%
netto koopquote3 - tot 20% - 20 tot 30% - 30% en meer
70% 19% 11%
73% 18% 9%
-
woonduur 3
2
3
Gekozen is voor de ruime definitie van het CBS: zelf of tenminste één van beide ouders geboren in het buitenland. Niet-westerse allochtoon: Oost Europa/ Joegoslavië, Afrika, Azië (exclusief Japan en Indonesië), Latijns-Amerika. Het gaat hier om een relatieve inkomensverdeling: 1e kwintiel = 20% huishoudens met laagste inkomens, 2e kwintiel = qua inkomen daaropvolgende 20% huishoudens, enz. tot en met 5e kwintiel: 20% huishoudens met hoogste inkomens. De netto woonlasten (hypotheek, aflossing, e.d.) als percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen.
6 Laagland'advies
kenmerk - t/m 5 jaar - 6 t/m 15 jaar - meer dan 15 jaar totaal
koopappartementen
koop eengezins
alle huishoudens
57% 26% 17%
32% 33% 35%
39% 31% 30%
100%
100%
100%
Bron: WBO 1994/ 1998
Verder zijn een- en tweepersoons huishoudens en hoger opgeleiden oververtegenwoordigd in de koopappartementenmarkt. De verdeling autochtoon/ allochtoon is vergelijkbaar met het landelijk gemiddelde. In koopappartementen wonen relatief veel huishoudens met een middeninkomen. Ook de hoge inkomensgroepen zijn enigszins oververtegenwoordigd. Ongeveer 35% van alle eigenaarbewoners van koopappartementen in ons land had in 1998 een beneden modaal inkomen. Het aandeel van de netto woonlasten, ten opzichte van het besteedbaar inkomen (netto koopquote), is vergelijkbaar met bewoners in het eengezins koopsegment. In eengezins koopwoningen is het aandeel huishoudens met een bovenmodaal inkomen echter hoger. Hieruit kan worden afgeleid dat appartementseigenaren, na aftrek van de netto woonlasten, doorgaans wat minder bestedingsruimte over hebben voor (onder andere) onderhoud aan de woning dan eigenaren van eengezins koopwoningen. Het verblijfsduurperspectief van bewoners van koopappartementen is doorgaans kort: meer dan de helft van de huishoudens bewoont het appartement niet langer dan vijf jaar. Bewoners van koopappartementen zijn over het algemeen tevreden over de technische onderhoudsstaat van hun woning. Niet meer dan 6% van alle bewoners gaf in 1998 aan hun woning als slecht onderhouden te beoordelen. Functie van koopappartementen op de woningmarkt Koopappartementen worden relatief vaak bewoond door alleenstaanden en jonge huishoudens (tot 35 jaar). Voor deze bewoners vormen koopappartementen een belangrijk aanbodsegment, zeker als ze in een koopwoning wensen te wonen: koopappartementen zijn in de regel kleiner en goedkoper dan eengezins koopwoningen. In het geval er kinderen komen, verlaat men deze deelmarkt, getuige het relatief lage aandeel gezinnen met kinderen (minder dan 20%). Opvallend is dat het gemiddelde opleidingsniveau onder bewoners van koopappartementen hoger is dan onder eigenaren van eengezinswoningen. Allochtonen (met name niet-westerse allochtonen) wonen relatief vaker in een koopappartement dan in een eengezinswoning. Enerzijds heeft dat te maken met de lagere koopprijzen van koopappartementen, anderzijds met het feit dat veel allochtonen in de grote steden wonen en het aanbod koopwoningen hier overwegend uit appartementen bestaat. In Amsterdam en Den Haag telt de koopsector zelfs meer appartementen dan eengezinswoningen (respectievelijk 63% en 71% van de totale voorraad koopwoningen). Regionale verschillen naar kenmerken van woningen (prijs, ouderdom) en bewoners (leeftijd, inkomen, huishoudensamenstelling) hebben tot gevolg dat specifieke kenmerken van de koopappartementenmarkt op landelijk niveau verborgen blijven:
7 Laagland'advies
•
• •
Buiten de vier grote steden zijn koopappartementen ook een relatief populair segment onder ouderen, met name onder 75-plussers. Dit houdt verband met de stroom ouderen die op hogere leeftijd hun eengezins koopwoning verruilen voor een koopappartement. Koopappartementen vormen voor ouderen een aantrekkelijke deelmarkt: betrekkelijk klein, beschut, gedeeld onderhoud, gelijkvloers en vaak toegankelijk met een lift. Binnen de vier grote steden zijn allochtone huishoudens sterk vertegenwoordigd in koopappartementen. Er zijn sterke aanwijzingen dat in de grote steden de combinatie van veel koopappartementen met een relatief hoge spanning op de woningmarkt tot gevolg heeft dat de functie van koopappartementen een heel andere is dan in de kleinere gemeenten. Enerzijds zijn er meer huishoudens die, noodgedwongen, in koopappartementen wonen (eengezins koopwoningen zijn relatief schaars waardoor gezinnen en huishoudens van 35-55 jaar relatief vaak een koopappartement bewonen), anderzijds is het imago van koopappartementen in de vier grote steden anders (eerder een volwaardig alternatief voor eengezins koop).
Onderhoudsstaat koopappartementen vergeleken met andere deelmarkten De kwaliteitsachterstand van de koopappartementen is, landelijk bezien, beperkt in vergelijking tot bijvoorbeeld de eengezins koopwoningen en appartementen van particuliere verhuurders. Deze conclusie kan worden onderbouwd door zowel de relatief kleine omvang van de koopappartementenmarkt – al groeit deze markt wel sterk – als door de vrij lage gemiddelde herstelkosten (zie tabel 2a). Voor de grote steden (met name Den Haag en Rotterdam) ligt dit wat genuanceerder: de koopmarkt bestaat overwegend uit appartementen (zie paragraaf 2.1) en de herstelkosten liggen hier wat hoger. Een opmerkelijke zaak is dat bewoners van koopappartementen vaker ontevreden zijn met de onderhoudsstaat van hun woning dan bewoners van eengezins koopwoningen (WBO 1998), terwijl de absolute en relatieve herstelkosten van koopappartementen lager liggen dan die van eengezins koopwoningen (zie tabel 2a). Een mogelijke verklaring hiervoor is dat appartementseigenaren voor het onderhoud van (delen van) hun woning afhankelijk zijn van derden, te weten de andere eigenaren in de VvE. Dit maakt het aannemelijk dat men een kritischer attitude aan de dag legt en eventuele ergernissen over het functioneren van de VvE of over het onderhoud laat meewegen in het oordeel over de onderhoudsstaat. Tabel 2a
Gemiddelde herstelkosten naar bouwwijze en eigendomsvorm van woningen, 2000
Absolute herstelkosten in € deelmarkt
koopappartementen
aantal won. x 1.000
gemiddelde herstelkosten per won. in €
maximale herstelkosten per won. in €
ondergrens hoogste 10% won.
totale herstelkosten in miljarden €
409
1.600
29.000
4.100
0,6
koop eengezins
3.047
3.100
152.000
6.400
9,5
appartementen sociale huur
1.143
1.000
52.000
2.800
1,2
421
2.600
45.000
6.900
1,1
6.588
2.500
152.000
5.400
16,4
appartementen part. huur totale woningvoorraad
8 Laagland'advies
Relatieve herstelkosten (% van nieuwbouwwaarde) deelmarkt
aantal won. x 1.000
koopappartementen
gemiddelde kosten per woning
maximale herstelkosten per woning
ondergrens hoogste 10% won.
409
2,6%
44%
6,9%
koop eengezins
3.047
4,3%
188%
9,3%
appartementen sociale huur
1.143
2,0%
76%
5,2%
421
4,8%
63%
12,1%
6.588
4,0%
218%
9,0%
appartementen part. huur totale woningvoorraad Bron: KWR 2000
Onderhoudsstaat in relatie tot kenmerken van koopappartementen Naarmate de appartementen ouder zijn, neemt de kans op een slechte onderhoudsstaat toe. Koopappartementen met een (zeer) slechte onderhoudsstaat worden vooral in de vooroorlogse voorraad gevonden (KWR 2000, zie tabel 2b). De tevredenheid van bewoners met de onderhoudsstaat van de woning is bij goedkope appartementen aanzienlijk lager dan bij duurdere appartementen (WBO 1998). De KWR laat zien dat de laagbouw (twee tot drie bouwlagen) naar verhouding de meeste slecht onderhouden appartementen kent, gevolgd door de middelhoogbouw (vier bouwlagen); de hoogbouw kent relatief de minste appartementen met een slechte onderhoudsstaat. Een nuancering op deze resultaten biedt de enquête van Laagland'advies. Daaruit blijkt dat eigenaren in beneden-/ bovenwoningen niet vaker ontevreden zijn met de onderhoudsstaat dan gemiddeld. De grootste problemen met onderhoud doen zich, volgens de enquête, voor in de kleine portiekflats (tot en met 12 appartementen). Dat koopappartementen in kleinere woongebouwen niet altijd problemen met onderhoud kennen, blijkt uit het zeer positieve oordeel van de bewoners van kleine galerijflats (tot en met 12 appartementen). Tabel 2b
Gemiddelde herstelkosten per koopappartement naar aantal bouwlagen en bouwperiode, 2000
Gemiddelde herstelkosten (in €) aantal bouwlagen • • •
laagbouw: 2-3 bouwlagen middelhoogbouw: 4 bouwlagen hoogbouw: 5 of meer bouwlagen
koopappart. totaal
voor 1940
1940-1970
na 1990
totaal
3.400
2.200
500
300
2.600
2.800
1.500
1.000
400
1.500
2.500
1.300
900
300
1.000
3.100
1.500
600
300
1.600
9 Laagland'advies
1970-1990
Relatieve herstelkosten (in % van nieuwbouwwaarde) aantal bouwlagen
voor 1940
1940-1970
1970-1990
na 1990
totaal
5,6%
4,0%
0,9%
0,6%
4,4%
4,2%
2,6%
1,7%
0,7%
2,4%
3,9%
2,3%
1,5%
0,5%
1,7%
4,9%
2,7%
1,0%
0,5%
2,6%
• laagbouw: 2-3 bouwlagen • middelhoogbouw: 4 bouwlagen • hoogbouw: 5 of meer bouwlagen koopappart. totaal Bron: KWR 2000
Verhoudingsgewijs worden de meeste koopappartementen met een slechte onderhoudsstaat in Den Haag, Rotterdam en de middelgrote steden (meer dan 100.000 inwoners) gevonden (tabel 3). Amsterdam kent, naar verhouding, de minste appartementen met een slechte onderhoudsstaat. Het WBO geeft aan dat eigenaren in Amsterdam vrij vaak ontevreden zijn over de onderhoudsstaat van hun appartement. De KWR en de enquête bevestigen dit beeld niet. Dat Amsterdam in de KWR beter naar voren komt dan Rotterdam en Den Haag hangt waarschijnlijk samen met het veel hogere prijsniveau van de koopappartementenmarkt in de hoofdstad. Dat de appartementen in het WBO, desondanks, minder gunstig worden beoordeeld, heeft mogelijk te maken met het zeer hoge aandeel hoog opgeleiden en de hogere inkomens in die stad. Dergelijke groepen respondenten hebben wellicht een kritischere houding ten aanzien van hun woonsituatie. Tabel 3
Gemiddelde herstelkosten per appartement naar gemeente(grootte), 2000
gemeente(grootte)
in €
in relatieve herstelkosten
Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht overige gemeenten > 100.000 inw. gemeenten < 100.000 inw.
1.500 2.100 2.200 1.500 1.900 1.100
2,4% 3,5% 3,5% 2,6% 3,3% 1,8%
koopappartementen totaal
1.600
2,6%
Bron: KWR 2000
Appartementen met een slechte onderhoudsstaat worden meer in het westen van het land (ook buiten de vier grote steden) en het noorden van het land gevonden dan in het oosten en zuiden. De 'buiten centrum' woonmilieus hebben naar verhouding de meeste slecht onderhouden koopappartementen. Onderhoudsstaat in relatie tot leeftijd, inkomen en opleiding van bewoners Vooral de 35- tot 55-jarigen wonen in slecht onderhouden appartementen. Ouderen wonen in het algemeen in veel beter onderhouden appartementen. Het WBO geeft aan dat, gecorrigeerd voor andere factoren, leeftijd niet echt van invloed is op de tevredenheid met de onderhoudsstaat van de woning.
10 Laagland'advies
Huishoudens met een lager inkomen wonen relatief vaak in een appartement met een slechte onderhoudsstaat. Het opleidingsniveau blijkt niet relevant bij het verklaren van de onderhoudsstaat van koopappartementen. Onderhoudsstaat in relatie tot overige bewonerskenmerken Noch het WBO, noch de KWR, noch de enquête geven een eenduidig beeld over de samenhang tussen huishoudensamenstelling en (de beoordeling van) de onderhoudsstaat. De KWR geeft aan dat de problemen in de kleinere woongebouwen (tot en met drie bouwlagen) bij de (jongere) eenpersoonshuishoudens zitten, en in de grotere woongebouwen (vier bouwlagen en hoger) met name bij gezinnen met kinderen. Als het gaat om de samenhang tussen de onderhoudsstaat van het appartement en etniciteit sluiten de drie bronnen eveneens geenszins op elkaar aan. Allochtonen zijn, volgens het WBO, vaker ontevreden over de onderhoudsstaat van het appartement. De enquête van Laagland'advies bevestigt dit beeld echter niet. De KWR laat zien dat allochtonen vooral in de laagbouw (tot en met drie bouwlagen) vaker in slecht onderhouden appartementen wonen. Nadere analyse geeft aan dat dit hoofdzakelijk komt door de oververtegenwoordiging van allochtonen in de grote steden, hun (lagere) inkomen en de bouwperiode van de appartementen waarin ze wonen. De bewoners, die eerst als huurder in hun appartement hebben gewoond en het na omzetting naar een koopappartement hebben gekocht, zijn veel minder tevreden over de onderhoudsstaat van hun woning dan de andere eigenaarbewoners (WBO en enquête Laagland'advies). Hier speelt mogelijk de kritischere houding van voormalige huurders vergeleken met andere eigenaren, een rol. Zowel het WBO als de KWR en de enquête geven reden te veronderstellen dat er een sterk verband is tussen een langere woonduur en een minder goede onderhoudsstaat van het koopappartement. Daarnaast is er nog een zwak negatief effect na 6 tot 10 jaar op de beoordeling van de onderhoudsstaat. Dit tweede effect manifesteert zich alleen bij het subjectieve oordeel over de onderhoudsstaat (WBO en enquête) en hangt samen met het moment waarop veel eigenaren verhuisgeneigd en daarmee kritischer worden. Het sterke effect van een lange woonduur speelt zowel bij het subjectieve oordeel over, als bij de objectieve meting van, de onderhoudsstaat. Dit effect toont aan dat huishoudens voor wie het koopappartement de top van de wooncarrière vormt, vaker in minder goed onderhouden appartementen wonen. Uit deze onderzoeksresultaten dringt het beeld zich op dat de onderhoudsproblematiek binnen de koopappartementenmarkt zich concentreert bij huishoudens die voldoen aan een of meer van de volgende kenmerken: in de leeftijdscategorie 34 t/m 55 jaar, die minder draagkrachtig zijn, reeds lange tijd in het appartement wonen, en alleenstaand zijn of een gezin vormen. Het risico van onderhoudsproblemen neemt bovendien toe naarmate het huishouden woont in een vooroorlogse woning, in een middelgrote of grote stad (> 100.000 inwoners), of in Zuid-Holland.
11 Laagland'advies
12 Laagland'advies
3
VERENIGINGEN VAN EIGENAREN VAN KOOPAPPARTEMENTEN IN NEDERLAND
Koopappartementen maken een heel specifiek deel uit van de woningvoorraad doordat voor de bewoners sprake is van een gedeelde eigendomssituatie: eigenaar van het appartementsrecht en mede-eigenaar van de gezamenlijke bouwdelen. Het gezamenlijke eigendom brengt de wettelijke verplichting van het lidmaatschap van een Vereniging van Eigenaren (VvE) met zich mee. 3.1
VvE's: aantallen, samenstelling en activiteit
Op grond van de woningvoorraadstatistiek (CBS/ SYSWOV 2000) en de enquête van Laagland'advies, wordt het aantal Verenigingen van Eigenaren van koopappartementen in Nederland begin 2002 geraamd op 58.300. Dit betreft alle Verenigingen van Eigenaren met één of meer koopappartementen. Op basis van de eigendomsverhoudingen kan een onderscheid worden gemaakt in drie typen VvE's: 1. niet–gemengde VvE's met uitsluitend eigenaar-bewoners; 2. gemengde VvE's waarvan naast eigenaar-bewoners ook eigenaarverhuurders deel uitmaken (doordat een deel van het woongebouw uit huurwoningen bestaat); 3. papieren VvE's: dit zijn VvE's waarbij de appartementsrechten (nog) volledig in handen zijn van één of meer eigenaar-verhuurders. Het gaat om VvE's waar wel formeel een VvE is opgericht, maar waar (nog) geen verkoop door de verhuurder(s) heeft plaatsgevonden. Van deze VvE's wordt ook gezegd dat ze nog "op de plank" liggen. In dit onderzoek zijn papieren VvE's en VvE's die volledig uit winkels of garages bestaan, buiten beschouwing gelaten. Figuur 2
VvE's van koopappartementen in Nederland, 2002
Totaal 58.300 VvE’s (374.500 koopappartementen)
gemengde VvE’s 18.300
nietgemengde VvE’s 40.000
(119.000 koop- (255.500 koopappartementen) appartementen)
Papieren VvE’s (buiten beschouwing) Bron: enquête Laagland'advies 2002
13 Laagland'advies
Omvang, samenstelling en spreiding Nederland telt in totaal naar schatting 58.300 VvE's met koopappartementen (zie figuur 2). Eenderde deel (18.300) van de VvE's is gemengd, dat wil zeggen VvE's met zowel huur- als koopappartementen. Vooral grotere VvE's zijn vaak gemengde VvE's. Tabel 4 laat zien dat bij de kleinere VvE's de niet-gemengde samenstelling overheerst. Tabel 4
Aantal VvE's naar omvang en samenstelling (gemengd/ nietgemengd), 2002
omvang (aantal appartementen) 1 t/m 4 5 t/m 20 21 t/m 50 51 t/m 100 101 en meer totaal
niet-gemengde VvE's
gemengde VvE's
totaal
23.000 58% 12.000 30% 4.200 11% 600 2% 100 0%
6.500 35% 8.000 44% 2.700 15% 800 4% 300 2%
29.500 51% 20.000 34% 7.000 12% 1.400 2% 400 1%
40.000 100%
18.300 100%
58.300 100%
Bron: enquête Laagland'advies 2002
Meer dan de helft van de VvE's wordt in de vooroorlogse voorraad gevonden. Tekenend voor de onevenwichtige ruimtelijke spreiding van VvE's over ons land is, dat 75% van alle VvE's in het westen van het land zijn gesitueerd. Ongeveer de helft van alle VvE's bevindt zich in de vier grote steden. Den Haag en Amsterdam tellen de meeste VvE's. Maar liefst één op elke vijf VvE's in ons land heeft bezit in Den Haag. Activiteit van VvE's Om inzicht te krijgen in het (dis)functioneren van VvE's zijn tijdens het onderzoek zes verschillende activiteiten van VvE's gemeten. Vijf daarvan zijn indicatief voor de formele activiteit van de VvE. Het gaat om 1. de aanwezigheid van een bestuurder; 2. de frequentie van vergaderen; 3. het innen van een periodieke, financiële bijdrage; 4. het innen van een periodieke bijdrage aan het reservefonds, en; 5. de aanwezigheid van een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan. De zesde activiteit vormt een indicator voor het technisch (materieel) actief zijn van (de eigenaar-bewoners van) de VvE: 6. het uitvoeren van groot onderhoud aan gemeenschappelijke bouwdelen. Het uitvoeren van groot onderhoud wil dus niet zeggen dat de VvE ook qua organisatie en financiën (formeel) actief is.
14 Laagland'advies
Uit het onderzoek blijkt dat driekwart van de VvE's op een of andere wijze actief is. De scores van de 58.300 VvE's in ons land op zes indicatoren voor de activiteit van VvE's laten dit zien: 1. bijna tweederde (64%) heeft een bestuurder. Hierbij kan het zijn dat een eigenaar-bewoner deze taak op zich heeft genomen (47%), of dat de bestuurstaken zijn uitbesteed aan een professionele instantie, zoals bijvoorbeeld een makelaar of woningcorporatie (17%); 2. ruim 60% heeft een vergaderfrequentie van minstens één maal per jaar; 3. bijna driekwart (74%) van de VvE's kent een periodieke, financiële bijdrage; 4. bijna eenderde (31%) van de VvE's vraagt haar leden een periodieke bijdrage aan een reservefonds; 5. eenderde (33%) heeft een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan; 6. ongeveer 56% van alle VvE's heeft de laatste twee jaar groot onderhoud gepleegd aan de gemeenschappelijke bouwdelen van het woongebouw. 3.2
Functioneren VvE's en beoordeling onderhoudsstaat woongebouw
Bij 4,5% van alle VvE's wordt de onderhoudsstaat van de gemeenschappelijke bouwdelen van het woongebouw beoordeeld als slecht tot zeer slecht. Dit betekent dat eigenaar-bewoners en bestuurders aanzienlijk minder tevreden zijn over het onderhoud van de gemeenschappelijke bouwdelen dan over het onderhoud van hun individuele appartement (1,8%). Functioneren van VvE's en de tevredenheid met de onderhoudsstaat De sterkst verklarende indicator voor beoordeling van de onderhoudsstaat van het woongebouw is de onderhoudsactiviteit. Zoals verwacht, blijkt dat men vaker tevreden is indien de VvE recent groot onderhoud (afgelopen twee jaar) heeft gepleegd. Deze indicator voor materiële activiteit verklaart de beoordeling van de onderhoudsstaat beter dan de indicatoren van formele activiteit. Er lijkt, op het eerste gezicht, geen eenduidig verband tussen de beoordeling en het al dan niet aanwezig zijn van een bestuurder (tabel 5). Opvallend is dat de ontevredenheid met de onderhoudsstaat het grootst is onder VvE's met een professioneel bestuurder (9,4%). Het uitbesteden van het bestuur aan betaalde professionele beheerders is dus geen garantie voor tevredenheid met de onderhoudsstaat. Hierbij past de kanttekening dat eigenaren in VvE's met uitbesteed bestuur wellicht gemakkelijker een negatief oordeel vellen over de onderhoudsstaat van hun woongebouw dan bewoners van VvE's met zelfbestuur. Toegespitst op de aanwezigheid van een bestuurder (ongeacht of het gaat om zelfbestuur of uitbesteding) blijkt dat deze indicator, na correctie, voor andere kenmerken van invloed is op de beoordeling van de onderhoudsstaat. Kort gezegd: uiteindelijk is in VvE's met bestuur de tevredenheid met de onderhoudsstaat van het woongebouw groter dan in VvE's zonder bestuur.
15 Laagland'advies
Tabel 5
Oordeel over onderhoudsstaat woongebouw en aanwezigheid bestuurder/ voorzitter VvE, 2002 % VvE's met (zeer) slecht beoordeelde onderhoudsstaat
VvE's Absoluut
VvE's %
eigenaar-bewoner professioneel bestuurder geen bestuurder/ voorzitter onbekend
3,3% 9,4% 3,9% 1,4%
27.000 10.000 19.000 2.000
47% 17% 33% 3%
totaal
4,5%
58.000
100%
bestuurder/ voorzitter VvE
Bron: enquête Laagland'advies 2002
Het hebben van een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan, het betalen van een periodieke, financiële bijdrage en de frequentie van vergaderen blijkt GEEN directe samenhang te hebben met de tevredenheid over de onderhoudsstaat van het woongebouw. Een periodieke bijdrage aan een reservefonds voor onderhoud blijkt, pas na correctie voor de aanwezigheid van een bestuurder en de onderhoudsactiviteit, van invloed op de tevredenheid met de onderhoudsstaat. Niet alleen het functioneren van de VvE is van invloed op de beoordeling van de onderhoudsstaat van het woongebouw. Ook andere kenmerken van de VvE zijn van belang: Invloeden op tevredenheid met de onderhoudsstaat: het woongebouw van de VvE Als we kijken naar de bouwperiode van het woongebouw, dan zijn de bestuurders en eigenaar-bewoners van vroeg naoorlogse woongebouwen (1945-1960) het minst te spreken over de onderhoudsstaat. Opvallend is dat onder VvE's in zeer kleine woongebouwen (tot en met vier appartementen) de beoordeling van de onderhoudsstaat bovengemiddeld is. Onder VvE's in grote woongebouwen is de tevredenheid met de onderhoudsstaat echter het grootst. De problemen zijn dus geconcentreerd bij VvE's in middelgrote woongebouwen (5-50 appartementen). De tevredenheid onder VvE's met uitsluitend koopappartementen is groter dan onder gemengde VvE's. Binnen de gemengde VvE's concentreert de problematiek zich met name bij VvE's in de kleine (tot 20 appartementen) en middelgrote (21-50 appartementen) woongebouwen. Gecorrigeerd voor overige factoren (bouwperiode, omvang woongebouw) is er echter geen verschil tussen gemengde en niet-gemengde VvE's. Het beoordelingsverschil wordt dus niet veroorzaakt door het onderscheid gemengd/ niet-gemengd, maar hangt samen met het feit dat gemengde VvE's vaker gesitueerd zijn in 'kwetsbare' woongebouwen (wat vaker oud en/ of vaker klein, middelgroot).
16 Laagland'advies
Invloeden op tevredenheid met onderhoudsstaat: bewonerskenmerken VvE's met relatief veel minder draagkrachtige huishoudens, huishoudens van middelbare leeftijd (45-55 jaar), gezinnen met kinderen en bewoners met een langere woonduur (> 15 jaar) hebben vaker leden en/ of bestuurders die ontevreden zijn met de onderhoudsstaat. Indien eigenaren voorheen huurder van hetzelfde appartement waren, wordt er binnen de VvE relatief vaak negatief geoordeeld over de onderhoudsstaat van het woongebouw. Uit nadere analyse blijkt dat dit voortkomt uit andere factoren (bijvoorbeeld inkomen, bouwperiode en omvang van het woongebouw). Etniciteit van VvE-leden blijkt niet van invloed te zijn op de tevredenheid met de onderhoudsstaat van het woongebouw. Op dit punt komen de resultaten van de enquête van Laagland'advies niet overeen met het WBO en de KWR (voor zover het de middelhoog- en hoogbouw betreft). Invloeden op tevredenheid met de onderhoudsstaat: ruimtelijke kenmerken De ruimtelijke verschillen in beoordeling van de onderhoudsstaat zijn beperkt, indien gecorrigeerd wordt voor verschillen in de samenstelling van VvE's, woongebouwen en bewoners. Toch blijkt vooral onder VvE's in centrum stedelijke woonmilieus vaker ontevredenheid met de onderhoudsstaat te heersen. In de stadswijken, rondom het centrum, is dit in mindere mate het geval. Ligging in een dorps woonmilieu gaat gepaard met een relatief positief oordeel over de onderhoudsstaat van het woongebouw. In vergelijking met de WBO-resultaten zijn de ruimtelijke verschillen in de KWR sterker. 3.3
Functioneren VvE's en hun onderhoudsactiviteit
In het onderzoek is in eerste instantie gekeken naar de relatie tussen de zes afzonderlijke indicatoren met de onderhoudsstaat, zoals beoordeeld door bewoners en bestuurders (zie vorige paragraaf). Het is geen onverwachte uitkomst dat de feitelijke uitvoering van onderhoud (materiële activiteit) het sterkst verband vertoont met de tevredenheid met de onderhoudsstaat: onderhoudsactiviteit kan immers gezien worden als het verbeteren van de onderhoudsstaat. Dit maakt het relevant om de verbanden tussen de onderhoudsactiviteit en de (overige vijf) indicatoren voor formele activiteit van VvE's nader te beschouwen. Naast tevredenheid met de onderhoudsstaat is het uitvoeren van groot onderhoud van belang Uit het onderzoek blijkt dat met het meten van de beoordeling van de onderhoudsstaat niet alles is gezegd over het (dis)functioneren van de VvE. De volgende vier indicatoren voor de formele activiteit van een VvE hangen positief samen met het plegen van groot onderhoud aan het woongebouw: • aanwezigheid van een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan; • frequent (minstens 1 x per jaar) vergaderen door VvE; • periodieke, financiële bijdrage van eigenaren aan de VvE; • aanwezigheid van een bestuurder. Opmerkelijk is dat het verband tussen de aanwezigheid van een bestuurder en de onderhoudsactiviteit betrekkelijk zwak is. Het innen van een periodiek bedrag voor een reservefonds blijkt in het geheel geen verband te houden met de onderhoudsactiviteit.
17 Laagland'advies
Formeel actief zijn is geen garantie voor onderhoudsactiviteit Ondanks bovengenoemde verbanden tussen de formele activiteit van VvE's en het uitvoeren van groot onderhoud, is het bij minstens eenderde deel van de formeel actieve VvE's langer dan twee jaar geleden dat er groot onderhoud is uitgevoerd aan gemeenschappelijke bouwdelen van het woongebouw. Anderzijds: ook formeel niet-actieve VvE's plegen groot onderhoud Bij een aanzienlijk deel van de VvE's, die formeel gezien "slapen", wordt toch groot onderhoud uitgevoerd: onder 50% van de VvE's, die een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan ontberen, is toch minder dan twee jaar geleden nog groot onderhoud gepleegd. Onder de VvE's waar niet jaarlijks vergaderd wordt, wordt in 45% van de gevallen onderhoud gepleegd. Onder VvE's die geen periodieke, financiële bijdrage innen, bedraagt dit 58 procent. Met name onder kleine VvE's zijn er veel die geen formele bestuursactiviteit vertonen, maar waar de individuele eigenaren, al dan niet gezamenlijk, groot onderhoud plegen aan de gemeenschappelijke bouwdelen. De formele activiteit van VvE's is belangrijk, maar het biedt slechts een gedeelte van de verklaring voor de activiteit in het plegen van groot onderhoud: Invloeden op onderhoudsactiviteit: overige kenmerken van de VvE De omvang van de VvE is relevant: vooral de grote VvE's (meer dan 50 leden) zijn actief. Opvallend is dat de allerkleinste VvE's (2 leden) rond het gemiddelde scoren. Verlaagde activiteit, met betrekking tot groot onderhoud, is vooral te vinden in de middelgrote VvE's. Gemengde VvE's zijn niet minder actief in het plegen van groot onderhoud dan niet-gemengde. VvE's in oudere woongebouwen doen minder aan groot onderhoud. Verlaagde activiteit is met name te vinden in de woongebouwen van voor de oorlog. VvE's van kleine portiekflats (12 of minder appartementen) scoren opnieuw zeer laag. Invloeden op de onderhoudsactiviteit: bewonerskenmerken Een opmerkelijk grote invloed gaat uit van kenmerken van bewoners in de VvE: Veel eigenaren met relatief lage inkomens, veel jongeren of veel niet-westerse allochtonen in de VvE hangt samen met een lage activiteit op het gebied van groot onderhoud. Woonduur correleert negatief met de onderhoudsactiviteit. Een zeer lange woonduur gaat samen met een lage activiteit in het groot onderhoud. Blijkbaar plegen de eigenaren, die de top van de wooncarrière bereiken op de koopappartementenmarkt, verhoudingsgewijs weinig onderhoud. VvE's met voormalige huurders doen minder aan groot onderhoud dan andere VvE's. Dit valt echter, evenals bij de tevredenheid over de onderhoudsstaat, te verklaren uit andere factoren (inkomen, woongebouw, woonduur, et cetera). Invloeden op de onderhoudsactiviteit: ruimtelijke kenmerken VvE's in het noorden van het land, en in de vier grote steden, blijven achter qua onderhoudsactiviteit; VvE's in Rotterdam en Den Haag blijven achter in activiteit op het vlak van groot onderhoud. Met name in de provincie Groningen blijkt minder aan groot onderhoud van gemeenschappelijke bouwdelen te worden gedaan.
18 Laagland'advies
4
MENINGEN IN DE MARKT: INTERVIEWS MET SLEUTELFIGUREN
In overleg met VROM zijn 12 sleutelfiguren geselecteerd (zie bijlage 1). Deze personen zijn 11 gesloten en 6 open vragen voorgelegd. De uitkomsten van de KWR-/ WBO-analyse en de bewoners-/ bestuurdersenquête waren tijdens de interviews nog niet bekend. Het doel van deze aanpak was om met de gesloten vragen een beeld te krijgen hoe de professionals tegen de VvE-markt aankijken en welke inschattingen ze maken over aantallen en samenstelling van de doelgroep. Het tweede deel bestond uit zes open vragen, gericht op de toekomst, zoals bijvoorbeeld de top drie van oplossingsinstrumenten, de succes- en faalfactoren en de eigen bijdrage in marktverbetering. In dit verband is het van belang te vermelden dat de meeste respondenten bewust en onbewust erop wezen dat de gebruikte terminologie in de koopappartementenmarkt zowel in beleidsstukken als in het economische verkeer nogal verwarrend en soms onduidelijk zijn. Dit blijkt uit, bijvoorbeeld, de volgende vragen: • Wat bedoelt u precies met de term koopappartement? • Worden garages en winkels, die in een Vereniging van Eigenaren zitten, ook meegeteld en onderzocht? • Worden de in appartementen gesplitste huurflats van woningcorporaties en pensioenfondsen ook gerekend tot de categorie koopappartementen? • Waar kan ik nagaan wie de bestuurder is van een VvE? • Onderzoekt u ook koopappartementen die worden verhuurd door de eigenaar? • Wordt er ook een onderscheid gemaakt tussen VvE's die voor 100% bestaan uit eigenaar-bewoners en de "gemengde VvE's" waarbinnen meerdere appartementen door één grote verhuurder worden verhuurd? Eén van de respondenten vatte de behoefte aan duidelijke begrippen en overzichtelijke, landelijke informatie als volgt treffend samen: "De appartementenmarkt, dat is volgens mij een blinde vlek in de Nederlandse woningmarkt, ik hoop dat dit onderzoek daar een einde aan maakt…" 4.1
Uitkomst van het imago-onderzoek van de VvE-markt
Kwantitatieve ramingen Wanneer het gaat om een schatting van de omvang van de totale markt van koopappartementen in Nederland (exclusief garages en winkels), valt op dat de schattingen sterk uiteenlopen (van 350.000 tot 1.500.000 op een totaal aantal woningen van 6,4 miljoen). Partijen zijn ervan overtuigd dat de komende tien jaar het aantal appartementen (VvE's) sterk zal stijgen door de verkoop van corporatieflats. Ook de raming van het aantal Verenigingen van Eigenaren varieert fors van 20.000 tot 120.000. Partijen schatten dat daarvan 70 à 80% kleine VvE's zijn (minder dan 10 appartementen) en dat, met name in dit segment, de knelpunten zich voordoen. Het aandeel eigenaar-bewoners wordt gemiddeld op meer dan 50% geschat. Opvallend is dat alle geïnterviewden het aandeel lage inkomens (€ 22.500,bruto per jaar) rond de 50% schatte. Het aandeel lage inkomens wordt gemiddeld hoger geschat dan bij eigenaar-bewoners in eengezinswoningen. Een deel
19 Laagland'advies
van de koopappartementenmarkt wordt als de onderkant van de koopmarkt beschouwd. Kwalitatieve ramingen Over het actief functioneren van de VvE's, met name de kleine VvE's, is men niet erg optimistisch: de schattingen lopen uiteen van 15 tot 50%, gemiddeld nog geen 25%. Opvallend daarentegen is het optimisme over het daadwerkelijke onderhoud groter: men denkt dat gemiddeld 45 à 50% van de VvE's een goede staat van onderhoud kent (appartementen en gemeenschappelijke delen). Hieruit kan worden afgeleid dat een actieve vereniging en goed onderhoud geen synoniemen zijn. Met andere woorden: prettig samenwonen en goed onderhoud kan zonder vergaderen. En: een actieve vereniging wil nog niet zeggen dat de zaak er goed bijstaat. Samengevat kan worden geconcludeerd dat de inschattingen over de omvang van de VvE-problematiek zeer uiteenlopen. De professionals hebben dus over het algemeen vrij weinig zicht op de kwantitatieve en kwalitatieve gegevens van de VvE-markt in Nederland als geheel. Partijen benadrukken de relatief zwakke positie van de koopappartementen in de koopsector: met name bij de kleine (vooroorlogse) VvE's is, volgens hen, sprake van een slechte prijskwaliteitverhouding en slechte voorlichting aan (aspirant) kopers. Ongeveer de helft van de appartementen verdient, volgens de ramingen, stimulering van het beheer en onderhoud. 4.2
Aanbevelingen toekomstig beleid
In het tweede deel van het interview is aan de sleutelfiguren de vraag voorgelegd welke beleidsrichting zij voor de VvE-markt bepleiten: deregulering (meer vrije markt), het overlegmiddel (eigen verantwoordelijkheid eigenaar voorop, facilitering door overheid) of meer regulering (meer dwingende regels en actief toezicht door de overheid). De antwoorden zijn overduidelijk: Vrijwel alle partijen hebben een uitgesproken voorkeur voor het consensusmodel. Alle partijen pleiten voor het behoud van het belangrijkste uitgangspunt van het appartementsrecht: "de eigen verantwoordelijkheid en de vrijheid van de eigenaar om zelf te regelen hoe je met je mede-eigenaren omgaat. Dit is de kracht en de charme van de koopappartementenmarkt. Maak dit niet stuk door (over)regulering." Opvallend is dat er gemiddeld weinig vertrouwen is bij de geïnterviewden in een succesvolle rol van de gemeente als trekker en toezichthouder. Vragen daarbij zijn: "Wie moet toezicht houden"? "Aanschrijven van eigenaren en VvE door gemeenten kan nu ook al, maar gebeurt slechts mondjesmaat wegens interne capaciteits- en prioriteitskwesties binnen de gemeentelijke organisaties". Aanbevolen top drie van nieuwe beleidsinstrumenten Wanneer wordt gevraagd naar de top drie van de nieuwe instrumenten om de VvE-markt te stroomlijnen, pleiten alle geïnterviewden voor de weg van stimulering en voorlichting: 1. Een betere voorlichting aan individuele eigenaren en kopers: Dit kan door een verdere, landelijke bundeling van kennis en onafhankelijke voorlichting. Zowel voor individuele appartementeigenaren, voor doe-het-zelf bestuurders
20 Laagland'advies
2.
3.
van VvE's, als voor professionele beheerders is de huidige voorlichting en kennis te versnipperd. De belangrijkste spelers in het veld (VvE-belang, VEH, KNB en NVM) noemen het belang van een landelijke, onafhankelijke kennis- en scholingsorganisatie. Voor de organisatievorm en financiering zien zij verschillende concrete mogelijkheden. Een verdere professionalisering van het appartementenbeheer door standaardnormen: twee instrumenten worden vaak genoemd: de landelijke standaardisering van de bouwkundige opname van een VvE (naar het voorbeeld van de concept AWK), certificering van professionele VvE-bestuurders en -beheerders. Het derde instrument dat hoog scoort, is de wijziging van het appartementsrecht in het Burgerlijk Wetboek (zie kader).
Samenvatting voorstellen Herziening Appartementsrecht, nov. 2001 In dit voorstel wordt gepleit voor strengere voorschriften in het Burgerlijk Wetboek voor toekomstige - nog op te richten - Verenigingen van Appartementseigenaren: een verplicht onderhoudsfonds, en verplichte informatie bij verkoop over het fonds, de individuele bijdragen en schulden en baten. Voor bestaande VvE's wordt voorgesteld de mogelijkheid tot wijziging van de akte van splitsing te vereenvoudigen. Nu is instemming van alle eigenaren noodzakelijk, voorgesteld wordt om dit te wijzigen in een quorum van minimaal 4/5. Zie: Voorstellen Werkgroep Herziening Appartementsrecht o.l.v. prof. Van Velten met deelname van o.a. KNB, VROM, Justitie, VNG. Bron: VvE-belang
Een belangrijke kanttekening van de meeste geïnterviewden bij dit voorstel tot wetswijziging is dat dit instrument geen hard instrument biedt voor een betere regeling van de onderhouds- en beheerproblematiek van bestaande VvE's: De mogelijkheid om de akte van splitsing (en het huishoudelijke reglement) straks met een meerderheid van 4/5 te kunnen wijzigen - ten gunste van bijvoorbeeld een betere interne onderhoudsregeling - is een verbetering. Maar het blijft voor de goedwillende eigenaren - zeker in kleine appartementencomplexen - een lange en moeilijke weg om de reglementen te moderniseren. Op dit punt schiet het voorstel, naar de mening van de helft van de ondervraagden, tekort. Juist op dit punt laat zich de spanning voelen tussen een 'paarse' aanpak en een meer door de overheid gereguleerde aanpak: de vrijheid van eigendom staat bij de meeste geïnterviewden voorop. Wanneer niet wordt gekozen voor een strenge standaardregulering van de VvE's (zoals bijvoorbeeld in Duitsland of Frankrijk waar het appartementsrecht een soort middenweg tussen koop en huur is) dan moet voor de bestaande VvE's dus naar andere instrumenten worden gezocht. Aanvullende instrumenten Naast de bovengenoemde 'top drie' wordt voor VvE's en eigenaren in de onderkant van de VvE-markt gepleit voor verschillende soorten instrumenten in de financiële sfeer. Ook wordt voorgesteld een collectieve aanpak van appartementencomplexen in stadsvernieuwingsgebieden te vereenvoudigen:
21 Laagland'advies
• • •
een gratis collectief onderhoudsplan (gratis of met forse korting); verlaging van de BTW van 19% naar 6% (vgl. kappers BTW) voor advisering en beheer van VvE's; vereenvoudiging en prijsverlaging van collectieve financiering en hypotheken t.b.v. VvE's.
Op de vraag welke instrumenten niet zinvol zijn, is de algemene reactie: alle kleine en grote stappen helpen. Alleen bij het VvE-keurmerk hebben sommige partijen twijfels. Dit instrument is naar hun mening nog een stap te ver omdat de meerwaarde (goede naam en garanties bij verkoop) nog niet opweegt tegen de hoge kosten van certificering. Certificering van belangrijke onderdelen (zie top twee) wordt kansrijker geacht omdat je hiermee de zwakke schakels in het VvE-beheer aanpakt. De VvE's die goed functioneren kunnen zo zelf een keuze maken, zonder extra kosten. In geval van twijfel kan bij de overige VvE's de standaardnorm - vrijwillig en op onderdelen - worden gehanteerd. Wat is de grootste belemmering in de VvE-markt? Om te beginnen, benadrukken partijen dat de VvE-markt niet alleen een probleemmarkt is. Vooral de grote en jongere VvE's lopen over het algemeen goed. De problemen richten zich vooral op (een deel van) de oudere en kleinere VvE's in de grote steden. Onder de "oudere" VvE-gebouwen worden ook de gesplitste flats uit de jaren '50, begin jaren '60, veelal van een matige, bouwkundige kwaliteit, begrepen. De grootste belemmering is hier de gebrekkige voorlichting aan kopers en de geringe (financiële) mogelijkheden en ondersteuning van de zittende bewoners. Het tweede probleem is de vaak voorkomende belangentegenstelling in een complex tussen de verhuurders van appartementen (corporatie, particuliere belegger) en de individuele eigenaar-bewoners. De beheerproblematiek van deze zgn. "gemengde VvE's" wordt fors onderschat. Deze gemengde complexen met een gemengde eigendomsvorm zal naar verwachting van de geïnterviewden in aantallen alleen maar toenemen. Dit type VvE vraagt - naast de "gewone VvE" die bestaat uit 100% eigenaar-bewoners - om extra vaardigheden en zorgvuldigheid van de voorzitter en bestuurder van de VvE. Over het algemeen leidt dit bij de professionals tot hoge beheerkosten en een laag rendement. Dit is de reden waarom, met name, kleine VvE's en oudere VvE's bij professionals niet altijd populair zijn. Een deel van deze moeilijk te ramen kosten kunnen echter – bij makelaar-beheerders – gecompenseerd worden door een bemiddelingsopdracht bij verkoop door één van de appartementseigenaren. Wat zou u doen met een landelijk budget van € 2,5 miljoen? Stel u bent staatssecretaris van VROM en u wilt uw regeerperiode afsluiten met een krachtige impuls voor de VvE-markt. U krijgt van de Tweede Kamer € 2,5 miljoen. Waar zou u dat aan besteden? Twee bestedingen strijden om voorrang: 1. Volledig investeren van € 2.500.000,- in een landelijk informatie-/ scholingsen kenniscentrum voor VvE's (eigenaren én beheerders/ notarissen/ makelaars).
22 Laagland'advies
2.
Als tweede wordt een gratis MOP (of met korting) genoemd. Een vlotte rekensom leert dat wanneer je 25% van de totale VvE-markt wilt helpen, je een bedrag van circa € 17 miljoen nodig hebt (75.000 appartementen x € 225,-). De gemeenten en de fiscus moeten dit gat dekken met aanvullen de ISV-/ GSB-bijdragen of fiscale voordelen voor VvE's (zie boven).
Wat is de eigen bijdrage van uw organisatie? Alle geïnterviewden onderstrepen het belang van een meer gemeenschappelijke benadering van de koopappartementenmarkt in Nederland. Een aantal partijen is bereid tot concrete stappen en een eigen bijdrage in dit proces. De contouren zijn hiermee duidelijk, de concrete invulling nog niet. In dit verband pleit een aantal partijen uitdrukkelijk voor een stimulerende en regisserende rol van de staatssecretaris. 4.3 •
•
•
•
Conclusies uit interviews De eerste conclusie uit de interviews is dat de begrippen "appartement", "koopappartement" en "Vereniging van Eigenaren (VvE)" voor zowel de woonconsument als de professionals in de woningmarkt nog steeds vraagtekens en verwarring oproepen. De meest opvallende misverstanden zijn: Het begrip appartement wordt zowel door de woonconsument als de pro• fessionals in de woningmarkt in verband gebracht met het woningtype gestapelde bouw. Het appartement wordt dus niet altijd in verband gebracht met het gegeven dat een appartement deel uitmaakt van een VvE. Dus ook huurwoningen van corporaties en institutionele beleggers in niet gesplitste woongebouwen worden regelmatig 'appartement' genoemd en als zodanig verhuurd. Het begrip "koopappartement" wordt niet door iedereen geassocieerd • met het eigen woningbezit, waarin de eigenaar zelf woont: ook particuliere verhuurders en makelaars noemen de door hen verhuurde, of te verkopen appartementen, koopappartementen. Het begrip "VvE" wordt lang niet altijd direct gekoppeld aan de verplich• te Vereniging van Appartementseigenaren uit het BW. Vaak wordt de VvE verward met de buurt of wijkvereniging, een verenging van (wijk)eigenaren of zelfs de landelijke Vereniging Eigen Huis. De kennis van de professionals van de samenstelling en kwaliteit van de • VvE-markt in Nederland vertoont veel grijze vlekken: betere feitenkennis, een goede analyse en periodieke monitoring zijn geen overbodige luxe. De koopappartementenmarkt is een groeimarkt met veel kansen en ook risico's: de markt zal de komende 10 jaar sterk stijgen door de splitsing en verkoop van voormalige huurappartementen van woningcorporaties. Het is een kans en uitdaging om het begrip koopappartement een eigen aparte, positieve naam en imago te geven in de woningmarkt, naast de eengezins koopwoning. Het grootste manco is de onvoldoende voorlichting aan huidige appartementseigenaren en aspirant kopers over de bijzondere lasten en lusten van een appartement en de VvE. Het imago van het koopappartement in Nederland heeft bij de eigenaarbewoners en marktpartijen twee gezichten: aan de ene kant het positieve imago van een eigen koopwoning met alle vrijheden en financiële voordelen
23 Laagland'advies
•
•
van dien. Het koopappartement wordt in dit geval in verband gebracht met veilig wonen, uitbesteden van onderhoud en beheer en "wonen op stand". Aan de andere kant heeft het begrip koopappartement een zwak imago: appartementen worden in verband gebracht met slecht onderhoud en moeizaam overleg met mede-eigenaren. Met name de kleinere, vooroorlogse koopappartementen worden beschouwd als de onderkant van de koopwoningenmarkt. Zowel de consumentenorganisaties als de professionals in de markt pleiten voor een positieve stimulering van de appartementenmarkt. Er is een breed draagvlak voor een gemeenschappelijke en onafhankelijke voorlichting aan de huidige appartementseigenaren en VvE-bestuurders. Maak daarbij onderscheid tussen enerzijds de grote groep VvE's met zelfbestuur en de VvE's die kiezen voor uitbesteding van het bestuur. Ook het onderscheid tussen "gemengde VvE's" (met een deel in bezit van een verhuurder) en "gewone VvE's" (met 100% eigenaar-bewoners) verdient meer aandacht. Alle partijen pleiten voor een duidelijkere regierol van de rijksoverheid op het terrein van de appartementenmarkt. Daarbij wordt gedoeld op (het zo snel mogelijk) invoeren van verbeterde regelgeving voor alle nieuw op te richten VvE's. Voor de bestaande VvE's wordt gepleit voor de volgende, aanvullende instrumenten: • verbetering onafhankelijke voorlichting aan eigenaren, aspirant kopers en verkopers van koopappartementen; • introductie van een landelijke onderhoudsstandaard en certificering van professioneel VvE-bestuur; • stimulering van goedkope of gratis meerjaren onderhoudsplannen voor VvE's met name in stadsvernieuwingswijken; • verlaging BTW-tarief voor VvE-bestuursdiensten; • verbetering en vereenvoudiging van collectieve financiering (hypotheken, etc.) voor VvE's.
24 Laagland'advies
5
Conclusies en aanbevelingen
5.1
Algemene conclusies
Definitie Uit de databronnen en de interviews met marktpartijen komen sterke aanwijzingen naar voren dat de begrippen "appartement", "koopappartement" en "huurappartement" verwarring oproepen bij zowel woonconsumenten als professionele VvE-bestuurders. In dit onderzoek wordt onder een koopappartement verstaan: een zelfstandige, door de eigenaar bewoonde, koopwoning, die deel uitmaakt van een groter gebouw, dat gesplitst is in appartementsrechten. Koopappartementenmarkt: de woningen Nederland bevatte begin 2002 naar schatting 374.500 koopappartementen, tezamen ruim tien procent van de totale voorraad koopwoningen. Een fors deel (bijna de helft) van de voorraad koopappartementen is vóór 1970 gebouwd, bijna een kwart is vooroorlogs. Koopappartementen zijn voor een groot deel een typisch stedelijk verschijnsel: driekwart bevindt zich in de randstad en dan met name in de grote steden, waar eengezins koopwoningen relatief schaars zijn. Zowel in absolute als in relatieve zin kan voor de komende jaren een groei van de koopappartementenmarkt verwacht worden. Wanneer de verkoop van huurwoningen en de nieuwbouw van koopappartementen zich trendmatig ontwikkelen, dan zal het aantal koopappartementen in 2010 circa 490.000 koopappartementen bedragen. Koopappartementenmarkt: de bewoners Ten opzichte van de totale, landelijke woningvoorraad worden koopappartementen relatief vaak bewoond door jonge huishoudens (tot 35 jaar) en kleine huishoudens. Vergeleken met eengezinswoningen telt de koopappartementenmarkt veel lage inkomens. Deze verschillen hebben waarschijnlijk te maken met het grote aandeel van de voorraad koopappartementen dat zich in steden bevindt en met het feit dat koopappartementen in de regel kleiner en goedkoper zijn dan eengezins koopwoningen. Regionale verschillen in bewonerskenmerken hebben echter tot gevolg dat op landelijk niveau de midden- en hoge inkomens oververtegenwoordigd zijn. Zodra er kinderen komen, wordt het koopappartement meestal ingeruild voor een ander woningtype. Op landelijk niveau is er geen sprake van oververtegenwoordiging van allochtonen in koopappartementen. Er zit veel dynamiek in de koopappartementenmarkt: de verblijfsduur van bewoners is in meer dan de helft van de gevallen niet langer dan vijf jaar. Koopappartementen, met name buiten de randstad, zijn ook populair bij senioren van 75 jaar of ouder. Dit heeft waarschijnlijk te maken met de speciale kenmerken van koopappartementen als klein, doorgaans gelijkvloers, beschut en gezamenlijk georganiseerd onderhoud. Positie koopappartementen regionaal verschillend Uit het onderzoek blijkt dat regionale woningmarkten onderling zeer sterk kunnen verschillen als het gaat om de positie van koopappartementen. De verschillen zijn dermate groot dat relevante kenmerken van koopappartementen op
25 Laagland'advies
landelijk niveau verborgen blijven. Grofweg zijn hierbij de volgende tweedelingen van belang: • grote steden binnen West-Nederland4 - overig Nederland; • Amsterdam – Rotterdam en Den Haag. In afwijking van het landelijke patroon, worden koopappartementen in het westen, met name in de grote steden, vaker bewoond door allochtonen (westers en niet-westers). Ook mensen met hogere inkomens, huishoudens van 35 tot 55 jaar en gezinnen met kinderen zijn hier oververtegenwoordigd. Dit kan zijn vanwege lokale krapte in het aanbod van eengezins koopwoningen. Van bepaalde huishoudens zou het echter ook een bewuste keuze kunnen zijn voor een stijlvol appartement in een grote(re) stad. Zelfs tussen de vier grote steden zijn er sterke verschillen in prijs en kenmerken van bewoners. Amsterdam onderscheidt zich door een dure voorraad appartementen en veel hoger opgeleiden. Rotterdam en Den Haag kennen juist een groot goedkoop segment, veel gezinnen en veel allochtonen. Onderhoudsstaat koopappartementen: problemen in deelsegmenten Landelijk bezien is er geen sprake van grote onderhoudsachterstanden bij koopappartementen. De gemiddelde kosten voor achterstallig onderhoud zijn beperkt: € 1.600,- per woning (exclusief bijkomende kosten en BTW) ofwel 2,6% van de nieuwbouwwaarde. De landelijke cijfers bedragen € 2.500,-, respectievelijk 4,0% van de nieuwbouwwaarde. Dit wil niet zeggen dat er geen problemen zijn in deelsegmenten van de koopappartementenmarkt. Uit het onderzoek blijkt dat er sprake is van een wat grotere onderhoudsproblematiek bij koopappartementen in het westen en daarbinnen met name in Rotterdam en Den Haag. Verder is er relatief meer achterstallig onderhoud bij koopappartementen met een lage marktwaarde en bij koopappartementen in oudere woongebouwen (vooroorlogse voorraad). Als het gaat om bewonerskenmerken, blijken koopappartementen van huishoudens in de leeftijdscategorie 35 tot 55 jaar relatief vaak slecht onderhouden, en die van 65plussers juist goed. Een laag inkomen, evenals een lange woonduur, gaat vaak samen met een minder goede onderhoudsstaat. Uit de databronnen dringt het beeld zich op dat de onderhoudsproblematiek van koopappartementen zich concentreert onder huishoudens tussen de 35 en 55 jaar, die minder draagkrachtig zijn, reeds lang het appartement bewonen en in veel gevallen een gezin vormen. Het koopappartement in Nederland: markt met twee gezichten Volgens de geïnterviewde marktpartijen heeft de koopappartementenmarkt twee gedaanten met ieder een eigen gezicht: • Het koopappartement wordt enerzijds geassocieerd met veilig en gerieflijk wonen, wonen 'op stand'. Ook het gezamenlijk uitbesteden van het beheer en onderhoud wordt als een gemak ervaren, zeker door ouderen. Het gaat om het duurdere segment van de markt. Het koopappartement in dit deel van de markt wordt vaak ervaren als een ideale mengvorm tussen huren en kopen. Het gaat hierbij vooral om de (vaak grotere) VvE's die na 1970 zijn gebouwd. 4
de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland en Utrecht.
26 Laagland'advies
•
Anderzijds is er het goedkopere deel van de koopappartementenmarkt dat voor groepen met een lager inkomen een mogelijkheid biedt om een koopwoning te verwerven. Voor veel bewoners van het goedkope segment is het appartement ofwel een tijdelijke stap in hun wooncarrière (zoals voor jongeren of alleenstaanden), ofwel vormt het de top in de wooncarrière (vaak lagere inkomens, vaker allochtoon). De risico's op onderhoudsachterstanden worden in het goedkope segment, en vooral bij de laatste groep, groter geacht. Zoals uit de conclusies, op basis van de databronnen blijkt, is het hier geschetste beeld van een markt met twee gezichten slechts ten dele aantoonbaar op landelijk schaalniveau. Het is aannemelijk dat het beeld zich op de lokale markten veel scherper aftekent. De verwachting, ten aanzien van de onderhoudsrisico's, wordt voor een deel bevestigd in het onderzoek (lagere inkomensgroepen, goedkopere appartementen, alleenstaanden en gezinnen, huishoudens tussen de 35 en 55 jaar en huishoudens met een langere woonduur). Imago Het slechte imago van de koopwoningenmarkt in de markt en de media kan niet verklaard worden uit de uitkomsten van dit onderzoek. Verwarring met huurappartementen van particuliere verhuurders vormt mogelijk een deel van de verklaring. Gemeten is namelijk, dat de onderhoudsachterstanden bij particulier verhuurde appartementen aanzienlijk groter zijn dan bij koopappartementen. Verenigingen van Eigenaren van koopappartementen Nederland telt naar schatting 58.300 Verenigingen van Eigenaren (VvE's) met één of meer appartementseigenaren (1-1-2002). Een derde deel daarvan is gemengd, dat wil zeggen dat zowel eigenaar-bewoners van appartementen als verhuurders van meergezins huurwoningen erin vertegenwoordigd zijn. Meer dan de helft van de VvE's is gesitueerd in vooroorlogse woongebouwen. De omvang van de meeste VvE's is niet groot. Meer dan de helft bestaat uit maximaal vier leden. Driekwart van alle VvE's bevindt zich in het westen van het land. Driekwart van de VvE's met koopappartementen is op één of andere wijze actief, hetzij in formele zin (aanwezigheid bestuurder, regelmatig vergaderen, periodiek innen van een financiële bijdrage aan een reservefonds, meerjaren onderhoudsplan), hetzij in materiële zin (het uitvoeren van groot onderhoud aan het woongebouw). Onderhoudsproblemen woongebouwen: bij middelgrote en kleine VvE's, maar niet bij de allerkleinste Voor woongebouwen van VvE's met koopappartementen geldt een vergelijkbare conclusie als voor de koopappartementen zelf: de onderhoudsproblematiek is op landelijk niveau beperkt: zorg gaat uit naar deelsegmenten binnen de VvEpopulatie. Onder grote VvE's (meer dan 50 leden) wordt de onderhoudsstaat van het woongebouw vaak goed beoordeeld. Een goede onderhoudsstaat van woongebouwen van grote VvE's heeft waarschijnlijk te maken met het vaker voorkomen van formele activiteit. Bij grote VvE's zijn de eigenaren aangewezen op onderlinge samenwerking. Het activeren van de VvE is praktisch gezien de enige weg om een groot woongebouw effectief te beheren.
27 Laagland'advies
Een slechte onderhoudsstaat komt relatief vaker voor bij middelgrote en kleine VvE's. Uitzondering vormen de allerkleinste VvE's (2 of minder leden). Het woongebouw van deze kleinste VvE's, meestal beneden-/ bovenwoningen, krijgt relatief vaak een positief oordeel en heeft, vaker dan gemiddeld, recent groot onderhoud ondergaan. Dat de grootste problemen met onderhoud zich voordoen bij de middelgrote VvE's heeft te maken met enerzijds de geringe (formele) organisatiegraad van deze VvE's en anderzijds de onmogelijkheid om ongeorganiseerd effectief beheer te plegen. Voor de allerkleinste VvE's zoals beneden-/ bovenwoningen lijkt het laatste wel mogelijk: zonder formeel actief te zijn, doen deze VvE's het relatief goed. Uit het bovenstaande blijkt al dat de formele activiteit van een VvE geen garantie is voor een goede onderhoudsstaat van het woongebouw van de VvE. Onderscheid gemengde/ niet-gemengde VvE uiteindelijk niet van invloed op onderhoudsstaat woongebouw Aan woongebouwen van gemengde VvE's wordt ongeveer even vaak groot onderhoud gepleegd als aan woongebouwen van niet-gemengde VvE's. Woongebouwen van niet-gemengde VvE's ontvangen een beter oordeel van eigenaren en bestuurders dan woongebouwen van gemengde VvE's. Nadere analyse wijst echter uit dat dit beoordelingsverschil niet veroorzaakt wordt door het onderscheid gemengd/ niet-gemengd, maar samenhangt met het feit dat gemengde VvE's vaker gesitueerd zijn in 'kwetsbare' woongebouwen (wat vaker oud en/ of vaker middelgroot, klein). Wijze van bestuur VvE geen direct verband met onderhoudsstaat woongebouw Binnen VvE's kan onderscheid worden gemaakt tussen: • VvE's met zelfbestuur; • VvE's die worden bestuurd door een professionele bestuurder, en; • VvE's zonder bestuur. Uit het onderzoek blijkt dat de groep VvE's met zelfbestuur – wanneer wordt gekeken naar de activiteit op het gebied van het groot onderhoud – gemiddeld zeker niet onderdoet voor de groep die bestuurd wordt door professionals. Het oordeel over de onderhoudsstaat van het woongebouw is bij de groep VvE's met zelfbestuur zelfs veel positiever dan bij de professioneel bestuurde VvE's. Eigenaren zijn wellicht kritischer zodra professionals het beheer doen. Minstens zo opmerkelijk is dat woongebouwen van VvE's zonder bestuurder even goed worden beoordeeld als van VvE's met zelfbestuur. Nadere analyse laat zien dat, na correctie voor het plegen van groot onderhoud en andere verklarende factoren, de afwezigheid van een bestuurder wel een nadelige invloed heeft op de beoordeling van de onderhoudsstaat. Imago VvE's bij professionals niet eenduidig Dienstverleners (beheerders, makelaars, notarissen, belangenbehartigers, corporaties) vinden desgevraagd dat de voorlichting aan de woonconsument en het beheer regelmatig tekort schiet. Veelgenoemde knelpunten zijn:
28 Laagland'advies
•
• • •
het ontbreken van een goede opleiding voor beheerders (bouwkundig, juridisch, financieel en ook in de sociale vaardigheden), die onmisbaar zijn voor goed beheer en goed bestuur van een VvE; het ontbreken van een onafhankelijk platform en kenniscentrum voor de consument en de professional; het ontbreken van standaardnormen voor onderhoudsplanning en onderhoudsreserveringen); weinig belangstelling voor beheer door professionals, in verband met gering rendement.
Landelijke voorlichting en belangenbehartiging: sterk verbeterd, maar versnipperd De voorlichting aan appartementseigenaren en VvE-bestuurders is de laatste jaren aanzienlijk verbeterd, met name door de activiteiten van VvE-belang en de Vereniging Eigen Huis. Opvallend is ook dat – ondanks de grote inzet van de verschillende belangenorganisaties zoals VvE-Belang Nederland, de Vereniging Eigen Huis, Vastgoed Belang Nederland en de Woonbond Nederland – de landelijke samenwerking onderling nog in de kinderschoenen staat. Ook de samenwerking en kennisuitwisseling tussen bovengenoemde belangenorganisaties en de makelaars (zoals de NVM), notarissen (bijvoorbeeld de Koninklijke Beroepsgroep Notarissen) of grote landelijk werkzame beheerders en dienstverleners (zoals Woningbeheer NV, VvEdiensten Nederland) blijft nog achter vergeleken bij de intensieve, landelijke netwerken in de sociale huursector of de belangenbehartiging van eigenaarbewoners van eengezins koopwoningen. Overheidsbeleid: meer aandacht en extra instrumenten gewenst Zowel het landelijke als het lokale woonbeleid en de regelgeving besteden weinig expliciete aandacht aan het marktsegment van de koop- en huur appartementen. Opvallend is bijvoorbeeld dat de appartementenmarkt als zodanig niet in de periodieke landelijke onderzoeken (WBO en KWR) en beleidsstukken (bijvoorbeeld de Nota Mensen Wensen Wonen) wordt uitgelicht. Daar tegenover staat het gemeenschappelijk initiatief van overheid en belanghebbenden tot wijziging van het Appartementsrecht door de Werkgroep Herziening Appartementsrecht (november 2001). Knelpunt blijft echter de regelgeving voor de bestaande (kleine) VvE's: voor deze groep kan in de (nieuwe) wetgeving met terugwerkende kracht géén verplicht onderhoudsfonds worden voorgeschreven. Een tweede, positieve, ontwikkeling is de expliciete aandacht voor de koopappartementen is in een groot aantal gemeenten (bijvoorbeeld Den Haag, Rotterdam, Groningen, Enschede) in het kader van hun stedelijk stadsvernieuwingsbeleid of het Grote Steden Beleid expliciet een stimuleringsbeleid voor VvE's. Verbetering van de wetgeving en inzet van enkele nieuwe instrumenten (zie aanbevelingen in volgende paragraaf) wordt door alle partijen wenselijk geacht.
29 Laagland'advies
5.2
Aanbevelingen
Op grond van de algemene conclusies kunnen de volgende aanbevelingen aan VROM en de betrokken belangenorganisaties en dienstverleners worden gedaan: A
Betere positionering van het begrip koopappartement
Het is onduidelijk waar het slechte imago van de koopwoningenmarkt vandaan komt. Het kan zijn gebaseerd op eenzijdig beeld van het goedkopere deel van de markt. Anderzijds is het mogelijk dat het voortkomt uit de verwarring met de markt van huurappartementen van particuliere eigenaren. Ter bestrijding van dit onterechte, negatieve imago wordt aanbevolen om in toekomstige beleidsnota's het begrip koopappartement helder te positioneren als 'een zelfstandige koopwoning die wordt bewoond door de eigenaar en die deel uitmaakt van een gebouw dat is gesplitst in appartementsrechten'. In het verlengde daarvan kan een – korte – overheidscampagne worden overwogen, waarin informatie wordt gegeven over de rechten en plichten van eigenaren van koopappartementen, welk instrumentarium zij daarbij kunnen inzetten en waar zij hulp en informatie kunnen krijgen. (Als tegenwicht tegen de negatieve beeldvorming van Verenigingen van Eigenaren in de campagne 'Huren kan natuurlijk ook'.) B
Vervolgonderzoek en monitoring van de appartementenmarkt
Dit onderzoek toont aan dat er landelijk geen grote onderhoudsachterstanden bestaan bij koopappartementen. Echter, er bestaat wel degelijk risico op een toenemende onderhoudsproblematiek bij de goedkopere appartementen in de vooroorlogse voorraad, met name als deze in bezit zijn van huishoudens (gezinnen) met lage inkomens. Voor een goed beeld van de huidige staat van onderhoud van de woningen en de risico's voor de komende jaren is aanvullend onderzoek op lokaal niveau nodig. Om serieuze problemen te voorkomen, wordt aanbevolen een monitor te ontwikkelen voor de koopappartementenmarkt (gegevens onderhoud, mutatiegraad, reserveringen, (meerjaren)planning, etc.), waarmee de staat van onderhoud van specifieke complexen over een langere periode gevolgd kan worden. C
Ontwikkeling kenniscentrum voor appartementseigenaren en VvEbestuurders
Voor effectief onderhoud van een appartementencomplex is deskundigheid van de VvE-bestuurders en een actieve, kritische opstelling van de appartementseigenaren vereist. Bestuurders en eigenaren blijken echter niet altijd te beschikken over de noodzakelijke, onafhankelijke informatie. Er is op dit moment ook nog geen centraal informatiepunt.
30 Laagland'advies
Aanbevolen wordt daarom aan VROM, de belangenorganisaties en dienstverleners om het vele, bestaande voorlichtingsmateriaal te bundelen in één landelijk loket en website. Dit samenwerkingsverband kan wellicht worden uitgebouwd tot een platform en kenniscentrum voor scholing, onderzoek en productontwikkeling voor de koopappartementenmarkt. Dit platform of kenniscentrum zou gezamenlijk gefinancierd kunnen worden door bijvoorbeeld de (rijks)overheid, door de betrokken belangenorganisaties, de beroepsgroepen, zoals de NVM en het notariaat en uit de inkomsten uit opleidingen en verkoop van kennis. Vele partijen hebben zich bereid verklaard een concrete bijdrage te leveren aan een landelijke bundeling van kennis en dienstverlening aan de eigenaren van koopappartementen en hun VvE's. D
Stimulering van verdere professionalisering van het beheer
Om meer duidelijkheid te kunnen verschaffen aan appartementseigenaren en VvE-bestuurders over de vereiste inzet, ten behoeve van het onderhoud van het woongebouw, wordt aanbevolen om, in aansluiting op de ontwikkeling van de AWK voor eengezinswoningen en individuele appartementen, een kwaliteitsnorm vast te stellen voor het (meerjaren) onderhoud van VvE-gebouwen. Tevens wordt aanbevolen de betaalde dienstverlening door professionele VvEbestuurders door certificering te binden aan kwaliteitsnormen. E
Specifieke maatregelen voor ondersteuning van lagere inkomensgroepen bij onderhoud van goedkopere woningvoorraad
Het onderhoudsrisico doet zich met name voor in de goedkope voorraad, als deze bewoond zijn door lage inkomensgroepen. Het ontbreekt hier vaak aan de noodzakelijke vaardigheden, kennis en financiën om het onderhoud naar behoren te verzorgen. Aanbevolen wordt deze specifieke groepen appartementseigenaren ondersteuning te bieden bij de organisatie van het beheer. Mogelijke maatregelen zijn: • eenvoudige, collectieve financiering van onderhoudswerkzaamheden; • verlaging BTW-tarief voor VvE's; • gratis of goedkoop onderhoudsplan. F
Collectieve aanpak van particuliere woningverbetering in oude wijken
Goedkope koopappartementen zijn vaak te vinden in de oudere wijken. In het kader van de stedelijke vernieuwing kan de particuliere woningverbetering complexgewijs worden aangepakt/ afgedwongen. In het kader van die gestructureerde aanpak, kan, ten behoeve van de appartementseigenaren, gedacht worden aan: • de vorming van een overkoepelende organisatie van particuliere eigenaren voor belangenbehartiging op wijkniveau; • specifieke (bouwkundige) voorlichting, bij voorkeur via informatiewinkels in de wijk; • tijdelijke, professionele ondersteuning van de VvE (opbouwwerk).
31 Laagland'advies
32 Laagland'advies
Bijlage 1
Lijst van geïnterviewde sleutelfiguren VvEonderzoek VROM januari-februari 2002
Consumentenorganisaties 1. VvE-belang 2.
Ver. Eigen Huis
3.
Woonbond Nederland
de heer F. Schuurs Oosterhout de heer P. Alers Amersfoort de heer R. van Genugten Amsterdam
Professionele beheerders 4. Lieven de Key Groep/ Centrada 5.
Woningbeheer NV
6.
VvE diensten Nederland
7.
Stichting Stedelijke Wonen Enschede
Algemene dienstverlening 8. NVM 9. 10.
Stichting waarborgfonds eigen woningen (NHG) Kon. Notariële Beroepsgroep
Overheid en Beleid 11. Gemeentelijk Intercityoverleg
12.
SEV
de heer J. Huizinga Lelystad de heer R.J. Sliep/ mevrouw K. de Graaf Den Haag de heer D. Fons Breda de heer H. Dijkhuis Enschede
de heer D. Fons Nieuwegein/ Breda de heer K. Schiffer Zoetermeer de heer G. Verdoes Kleijn Den Haag
de heer B. Blomberg en de heer H. Jansen Rotterdam de heer H. Westra Rotterdam
33 Laagland'advies
34 Laagland'advies
Bijlage 2
Begrippenlijst
Appartement
Een zelfstandige woning, die deel uitmaakt van een gebouw dat is gesplitst in meerdere appartementsrechten.
Appartementengebouw
Een woongebouw dat door middel van een akte van splitsing is verdeeld in meerdere appartementsrechten.
Appartementsrecht
Het aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens de inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (boek 5, artikel 106 BW).
Eengezinswoning
Een zelfstandige grondgebonden koop- of huurwoning (die geen onderdeel uitmaakt van een woongebouw, zie meergezinswoning).
Gemengde VvE
(zie ook VvE) Dit is een Vereniging van Eigenaren die deels bestaat uit eigenaarbewoners (koopappartementen) en deels uit eigenaar-verhuurders (huurappartementen).
Groot onderhoud
Onderhoudsactiviteiten noodzakelijk voor de instandhouding van een woning of woongebouw, bijvoorbeeld schilderwerk of periodiek onderhoud aan daken.
Hoogbouw
Een woongebouw dat uit vijf of meer woonlagen bestaat.
Huishoudelijke Reglement
Het onderdeel van de splitsingsakte dat regels bevat tussen de appartementseigenaren over: • schulden- en kostenverdeling; • de exploitatierekening en jaarlijkse bijdragen; • regeling over gebruik en beheer van gemeenschappelijke delen; • verzekering; • de oprichting van de VvE en bijbehorende statuten;
35 Laagland'advies
•
regels omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van afzonderlijke delen. (zie boek 5, artikel 111 en 112 BW). Huurappartement
Een zelfstandige woning, die onderdeel uitmaakt van een gebouw dat is gesplitst in meerdere appartementsrechten en wordt verhuurd door de eigenaar van het appartementsrecht.
Koopappartement
Een zelfstandige koopwoning die wordt bewoond door de eigenaar en die deel uitmaakt van een gebouw dat is gesplitst in appartementsrechten.
KWR
De Kwalitatieve Woning Registratie, een vijfjaarlijks landelijk onderzoek, in opdracht van VROM, naar de staat van onderhoud van de Nederlandse woningvoorraad.
Laagbouw
Een woongebouw bestaande uit twee of drie bouwlagen.
Meergezinswoning
Een zelfstandige woning in een woongebouw dat bestaat uit meerdere zelfstandige (gestapelde) woningen.
Middelhoogbouw
Een woongebouw bestaande uit vier bouwlagen.
MJOP/ MOP
Meerjaren onderhoudsplan van een VvE bevattende een raming van de noodzakelijke onderhoudsactiviteiten en de daaraan verbonden kosten tot instandhouding van het appartementengebouw.
NHG
Nationale Hypotheek Garantie, een individuele borgstelling voor de hypotheek op een eigen woning, verleend door de stichting WEW.
Niet-gemengde VvE
(zie ook gemengde VvE) Dit is een Vereniging van Eigenaren die uitsluitend bestaat uit eigenaar-bewoners (koopappartementen).
"Papieren" VvE
Dit is een Vereniging van Eigenaren, waarbij de appartementsrechten (nog)
36 Laagland'advies
volledig in handen zijn van één of meer eigenaar-verhuurders. SEV
Stichting Experimenten Volkshuisvesting, gevestigd te Rotterdam.
Splitsing in appartementsrechten
Het opdelen door de eigenaar van het recht op een gebouw met toebehoren in meerdere appartementsrechten. De splitsing geschiedt door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door een inschrijving van die akte in een openbaar register (boek 5 artikel 106 en 109).
VEH
De Verenging Eigen Huis, gevestigd in Amersfoort.
VvE
Vereniging van Eigenaren (of Vereniging van Eigenaars) is de rechtspersoon die het beheer voert over de gemeenschappelijke delen van een appartementengebouw en tevens toeziet op nakoming van de verplichtingen van de appartementseigenaren (boek 5, artikel 125 e.v. BW).
VvE-belang
Belangenorganisatie voor VvE's en Appartementseigenaren gevestigd te Oosterhout.
VvE-bestuur
Het bestuur van de vereniging wordt gevoerd door één of meer bestuurders, die de middelen van de vereniging beheren en zorgdragen voor de tenuitvoerlegging van de besluiten van de VvE (artikel 131 BW).
VvE-voorzitter
Voorzitter van de vergadering van de eigenaren. Hij/ zij wordt uit de leden der vereniging benoemd, tenzij de statuten anders bepalen (artikel 127 BW).
WEW
Waarborgfonds Eigen Woningen, beheerd door de Stichting WEW, gevestigd te Zoetermeer.
WBO
Woning Behoefte Onderzoek, een vierjaarlijks landelijk onderzoek, in opdracht van VROM, naar de woonbehoeften in Nederland.
37 Laagland'advies
Woongebouw
In dit onderzoek gebruikte term voor het (deel van het) appartementengebouw waartoe een koopappartement behoort.
38 Laagland'advies
