KOOPAPPARTEMENTEN IN NEDERLAND Deel II: onderzoeksrapportage
Amersfoort, 4 november 2002
Colofon In opdracht van: Ministerie van VROM Auteurs: Frank Bonnerman Marco Hoppesteyn Christophe de Jongh Wido Scholte (SAD-VELP) Laagland'advies Postbus 2000 3800 AC Amersfoort
INHOUD
1
Inleiding...................................................................................... 1
2 2.1 2.2
Koopappartementen in Nederland ............................................... 5 Koopappartementen....................................................................... 5 Conclusies .................................................................................. 15
3 3.1 3.2 3.3 3.4
De onderhoudsstaat van appartementen................................... 19 Onderhoudsstaat volgens het WBO ................................................ 19 Onderhoudsstaat volgens de KWR .................................................. 21 Uitkomsten van de enquête: oordeel over onderhoudsstaat appartement ............................................................................... 28 Conclusies en dwarsverbanden ...................................................... 30
4 4.1 4.2 4.3
Koopappartementen en andere deelmarkten............................. 33 Bewoners van appartementen en eengezinswoningen in de koopsector 33 De herstelkosten vergeleken ......................................................... 35 Conclusies en dwarsverbanden ...................................................... 36
5 5.1 5.2 5.3 5.4
Verenigingen van eigenaren en hun functioneren ..................... 37 Verenigingen van Eigenaren .......................................................... 37 Het functioneren van VvE's ........................................................... 40 Onderhoudsactiviteit verklaard ...................................................... 41 Conclusies en dwarsverbanden ...................................................... 47
6 6.1 6.2 6.3 6.4
Onderhoudsstaat van woongebouwen van VvE's....................... 51 Beoordeelde onderhoudsstaat van woongebouwen ........................... 51 Beoordeling onderhoudsstaat van woongebouwen verklaard .............. 51 Samenhang onderhoudsstaat en functioneren van VvE's.................... 54 Conclusies .................................................................................. 58
7 7.1 7.2 7.3 7.4
Meningen in de markt: interviews met sleutelfiguren ............... 61 Aanpak interviews ....................................................................... 61 Uitkomst van het imago-onderzoek van de VvE-markt ...................... 61 Aanbevelingen toekomstig beleid ................................................... 62 Conclusies uit interviews............................................................... 65
Inhoudsopgave bijlagen......................................................................... 1
Q:\Afdelingen\P V M\Cluster Redactie\Inhoud VROM internet\wonen\onderzoek naar wonen\vve's\Koopappartementen in Nederland Deel II.doc
1
INLEIDING
Dit is deel II van het onderzoeksrapport "Koopappartementen in Nederland". Het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (MVROM) heeft eind 2001 aan Laagland'advies opdracht gegeven voor een breed onderzoek naar de koopappartementenmarkt in Nederland. Dit rapport (deel II) geeft volledig inzicht in de uitkomsten van het verrichte onderzoek. De belangrijkste resultaten uit het onderhavige rapport zijn samengevat in deel I: Koopappartementen in Nederland, eindrapport. Aanleiding van het onderzoek De aanleiding voor het onderzoek is vierledig. De eerste aanleiding vormt het slechte imago van de koopappartementenmarkt. In de politiek dringen herhaaldelijk geluiden vanuit de markt door over het niet goed functioneren van Verenigingen van Eigenaren (VvE) van koopappartementen. Dit zou zich op sommige plaatsen uiten in achterstallig onderhoud aan woongebouwen en een slechte financiële positie van VvE's. Deze geluiden 'op straat' en in de media komen niet overeen met de empirische data waarover VROM beschikte (Woningbehoefte Onderzoek 1998 en Kwalitatieve Woning Registratie 1995). De tweede aanleiding ligt in de op handen zijnde wijziging van het appartementsrecht. Inmiddels is een wetsvoorstel gedaan dat onder andere een verbetering van het functioneren van VvE's als beoogde uitwerking heeft. Ten derde bleek er een gebrek aan kennis te bestaan over de markt van koopappartementen. Bij de politieke discussie over de verkoop van huurwoningen en de Wet Bevordering Eigenwoningbezit, werd duidelijk dat het schort aan inzicht in de koopappartementenmarkt in Nederland. De laatste aanleiding is de verwachting dat het aantal koopappartementen de komende jaren fors zal groeien, als gevolg van nieuwbouw en de verkoop van huurwoningen. Met een goed beeld van de huidige situatie kunnen de consequenties van toekomstige ontwikkelingen beter ingeschat worden. Doelstelling Dit onderzoek heeft tot doel: • een actueel beeld te schetsen van de markt van koopappartementen in Nederland; • inzicht te verwerven in het functioneren, de omvang en de aard van de Verenigingen van Eigenaren van koopappartementen. Onderzoeksvragen Het onderzoek is gericht op vier verschillende aspecten van de koopappartementenmarkt: het imago, de staat van onderhoud, de financiering en het functioneren van de VvE's. Dit heeft geleid tot de volgende onderzoeksvragen: 1. Hoe ziet de koopappartementenmarkt in Nederland eruit wat betreft: • woningen; • bewoners; • ruimtelijke spreiding. 2. In hoeverre hangen aspecten van de woning, woonomgeving, of de bewoners samen met de staat van onderhoud van het koopappartement?
1 Laagland'advies
3.
4.
5. 6.
Is er sprake van onderhoudsproblematiek onder koopappartementen en zo ja, hoe verhoudt de ernst van de problematiek zich met die in andere deelmarkten? Hoe ziet de populatie van de VvE's met koopappartementen eruit, hoe is het gesteld met het functioneren van de VvE's, wat zijn de mogelijke oorzaken van het (dis)functioneren? Welke samenhang is er tussen het (goed of) slecht functioneren van een VvE en de staat van onderhoud van een appartementengebouw? Wat is de visie van de marktpartijen over het functioneren van VvE's, welke oplossingsrichtingen zien zij voor verbetering, en welke oplossingsrichtingen zijn kansrijk?
Onderzoeksopzet Het onderzoek bestaat uit de volgende onderdelen: • Een analyse van de uitkomsten van het Woningbehoefte Onderzoek (WBO) 1994 en 1998, die inzicht geeft in kenmerken van koopappartementen, bewoners en het subjectieve oordeel over de onderhoudsstaat. • Een analyse van de uitkomsten van de Kwalitatieve Woningregistratie (KWR) 2000, die inzicht geeft in, met name, de technische onderhoudsstaat van koopappartementen. • Een door Laagland'advies uitgevoerde enquête onder de bewoners van koopappartementen en (via hen) de bestuurders van hun VvE's; het gaat om 2.460 ingevulde enquêteformulieren van bewoners (41% van het aantal uitgezette enquêtes) en 1.200 van bestuurders; Deze enquête verschaft onder meer inzicht in het functioneren van VvE's en het subjectieve oordeel van bewoners en bestuurders over de gemeenschappelijke bouwdelen van woongebouwen (voor de enquêteformulieren; zie bijlagen 10 en 11, voor constructie van het analysebestand; zie bijlage 9). • Interviews met 12 sleutelfiguren vanuit de markt om zicht te krijgen op de mening van deskundigen over het functioneren van VvE's, de effecten hiervan op de kwaliteit van koopappartementen(-gebouwen) en de mogelijkheden voor verbetering van de werking van VvE's. Onderstaand overzicht (zie tabel 1) geeft aan welke informatiebronnen zijn gebruikt voor de verschillende aspecten van het onderzoek. In de tabel zijn, per genoemd aspect, de belangrijkste informatiebronnen in vet aangekruist. Tabel 1
Overzicht van de gebruikte informatiebronnen in het onderzoek
Aspect
WBO 1994 en 1998
KWR 2000
Enquête Laaglanda dvies 2002
kenmerken koopappartementen (bouwperiode, kenmerken gebouw, enz.)
x
x
x
kenmerken bewoners (samenstelling huishouding, inkomen, opleiding, etniciteit, enz.)
x
x
x
CBS/ SYSWO V 2000
x
aantal koopappartementen en VvE's (naar regio)
2 Laagland'advies
Interv iews 2002
Aspect
WBO 1994 en 1998
KWR 2000
Enquête Laaglanda dvies 2002
x
x
x
oordeel bewoners over onderhoudsstaat appartementengebouwen
x
x
meting technische onderhoudsstaat appartement en gebouw
x
CBS/ SYSWO V 2000
Interv iews 2002
(naar regio) oordeel bewoners over onderhoudsstaat appartementen
x x x
organisatie en functioneren VvE financiële aspecten VvE organisatie onderhoud woongebouw
x
algemeen beeld koopappartementen en strategie m.b.t. VvE's
Opbouw van het rapport Het rapport is als volgt opgebouwd: in hoofdstuk 2 wordt een algemeen beeld gegeven van de koopappartementenmarkt en de bewoners van koopappartementen. Hoofdstuk 3 gaat in op de onderhoudsstaat van koopappartementen, terwijl in hoofdstuk 4 een vergelijking wordt gemaakt tussen koopappartementen en andere deelmarkten (eengezins koopwoningen en huurappartementen). Hoofdstuk 5 gaat in op het functioneren van VvE's. In hoofdstuk 6 komt het functioneren van VvE's, met betrekking tot het onderhoud van woongebouwen, aan de orde. In hoofdstuk 7 wordt aandacht besteed aan de meningen vanuit de markt over het functioneren van VvE's. Elk hoofdstuk wordt afgesloten met conclusies en, zonodig, een bespreking van de dwarsverbanden met de uitkomsten van andere deelonderzoeken. Aan het eind van deze rapportage bevindt zich een begrippenlijst van gebruikte begrippen in dit onderzoek.
3 Laagland'advies
4 Laagland'advies
2
KOOPAPPARTEMENTEN IN NEDERLAND
2.1
Koopappartementen
Definitie van koopappartementen In dit rapport staat het koopappartement centraal. Alvorens het karakter van de markt van koopappartementen te schetsen, wordt eerst het onderwerp van onderzoek nader gedefinieerd. Onder de term koopappartement wordt in dit onderzoek verstaan een zelfstandige koopwoning die wordt bewoond door de eigenaar en die deel uitmaakt van een gebouw dat is gesplitst in appartementsrechten met woonbestemming. Deze definitie kent drie aspecten: 1. De term appartementsrecht geeft aan dat het uitsluitend gaat om juridisch gesplitst eigendom. Het is eigen aan koopappartementen dat ze zich bevinden in een gebouw dat in eigendom is van meerdere eigenaren. Voor de eigenaren is sprake van een gedeelde eigendomssituatie: ze zijn eigenaar van het appartementsrecht en mede-eigenaar van de gemeenschappelijke bouwdelen. 2. Het appartementsrecht heeft een woonbestemming. Er zijn ook appartementsrechten die een andere bestemming hebben, zoals winkels en garages. Deze vallen niet binnen het onderzoek. 3. Het appartementsrecht wordt bewoond door de eigenaar. Appartementsrechten kunnen ook worden verhuurd door de eigenaar. Verhuurde appartementen vallen buiten het terrein van dit onderzoek. Het gaat uitsluitend om appartementen bewoond door de eigenaar-bewoner. Koopappartementen maken een heel specifiek deel uit van de woningvoorraad doordat voor de bewoners sprake is van een gedeelde eigendomssituatie: eigenaar van het appartementsrecht en mede-eigenaar van de gezamenlijke bouwdelen. Het gezamenlijk eigendom brengt de wettelijke verplichting van het lidmaatschap van een vereniging van eigenaren (VvE) met zich mee. Op de karakteristiek van de VvE-markt gaat hoofdstuk 4 verder in. Aantal koopappartementen Nederland telt begin 2002 naar schatting 374.500 koopappartementen1. In Figuur 1 zijn de koopappartementen in 2002 weergegeven binnen de totale voorraad koop- en huurwoningen in ons land. De figuur laat zien welk deel van de woningvoorraad onderwerp van dit rapport is. Het gaat om het grijs gearceerde deel van de voorraad: de appartementsrechten in het koopsegment. Nederland telt begin 2002 naar schatting 3,6 miljoen koopwoningen. Een kleine 10% daarvan, te weten 374.500, betreft koopappartementen. In de figuur is te zien dat, binnen de voorraad huurwoningen, eveneens appartementsrechten voorkomen, aangeduid met de term huurappartementen.
1
Gebaseerd op cijfers van MVROM (CBS/ SYSWOV) voor begin 2001 en een schatting voor de toename van de voorraad over het jaar 2001.
5 Laagland'advies
Hoeveel huurappartementen ons land in 2002 kent, is niet bekend. De schatting van het maximale aantal huurappartementen is 350.000 in 20002. Figuur 1
Koopappartementen binnen de totale woningvoorraada in Nederland per 1 januari 2002
huurwoningen: 3,1 miljoen
a b
huurappartementen:
koopappartementen:
(…)b
(374.500)
koopwoningen: 3,6 miljoen
De totale voorraad bedraagt per 1-1-2002 naar schatting 6,7 miljoen woningen Het aantal huurappartementen is niet geregistreerd in CBS/ SYSWOV 2000 en in het kader van dit onderzoek niet verder onderzocht.
Bron: CBS/ SYSWOV 2000 (bewerking Laagland'advies)
Ontwikkeling Het aantal koopappartementen in Nederland groeit snel. Sinds de invoering van het appartementsrecht in 1951 is een bonte verzameling koopappartementen ontstaan door de juridische splitsing van panden die vervolgens als appartementen zijn verkocht. Daarnaast verkopen particuliere en institutionele beleggers en corporaties huurwoningen en worden koopappartementen nieuw gebouwd. De snelle groei blijkt uit de volgende cijfers. In 1994 zijn er in ons land 259.000 koopappartementen (CBS/ SYSWOV 2000), in 2002 is dit aantal toegenomen tot naar schatting 374.500. Een toename van ongeveer 115.000 appartementen in acht jaar. De markt van koopappartementen vertoont over de periode 1994-2002 een groei van bijna 45%. De groei van de totale voorraad in Nederland ligt in dezelfde periode niet hoger dan 11%. Bij gelijkblijvende groei zou het aantal koopappartementen in 2010 reiken tot ongeveer 490.000. Het aantal nieuw gebouwde koopappartementen bedraagt in de periode 19942002 circa 9.0003 per jaar, terwijl er naar schatting netto zo'n 5.500 appartementen per jaar bijkomen door splitsing en/ of verkoop. Sloop speelt een zeer kleine rol. Bijna tweederde van de groei is daarmee op conto van de nieuwbouw te schrijven. Ruim eenderde van de groei is het gevolg van splitsing en verkoop van bestaande huurcomplexen.
2
3
Uitgaande van een schatting van het aantal appartementsrechten, gebaseerd op het Kadaster, waren er in ons land begin 2000 minstens 697.000 appartementsrechten. Of in dit totaal ook winkels en garages zijn meegeteld is niet duidelijk. Het aantal huurappartementen in 2000 bedraagt maximaal 350.000 (aangenomen dat in de schatting van het Kadaster géén winkels en garages zijn meegenomen), vrijwel evenveel als het aantal koopappartementen (348.000 in 2000 volgens CBS/ SYSWOV 2000). Bron: afgeleid uit CBS/ SYSWOV 2000 naar bouwjaar.
6 Laagland'advies
Algemene karakteristiek van koopappartementen De KWR is de enige gegevensbron die een beeld geeft van koopappartementen naar het aantal bouwlagen in het woongebouw. Verderop in dit rapport zal blijken dat dit een zeer relevant kenmerk is om de onderhoudsstaat van koopappartementen te beschrijven (zie hoofdstuk 3). De verdeling van koopappartementen naar bouwperiode en aantal bouwlagen van het woongebouw is weergegeven in tabel 2. Omvang en bouwperiode van woongebouwen van koopappartementen Ongeveer een kwart van de koopappartementen wordt in de laagbouw gevonden en nog eens een kwart in de middelhoogbouw. De overige koopappartementen bevinden zich in de hoogbouw (49% van de voorraad). De grootste groep koopappartementen betreft woningen in de hoogbouw uit de bouwperiode 1940-1970 (overwegend jaren '60). Maar ook de hoogbouw uit de periode 1970-1990 telt veel koopappartementen. De derde grote groep appartementen betreft de vooroorlogse laagbouw. Het gaat daarbij vooral om boven-/ benedenwoningen in de klassieke stadsvernieuwingsgebieden. Koopappartementen in de middelhoogbouw komen in alle bouwperioden vrij veel voor, met een zekere nadruk op de periode 1940-1970. Uit deze periode dateren de typische portiek-etagewoningen met vier verdiepingen. De tabel geeft duidelijk aan dat een groot deel van de koopappartementen van oudere datum zijn: 62% dateert van voor 1970, 29% zelfs van voor 1940. Aangezien koopappartementen een vrij recent verschijnsel zijn (het appartementsrecht dateert van 1951, de verkoop van appartementen is pas in de jaren '70 goed op gang gekomen), kan de conclusie worden getrokken dat veel koopappartementen oorspronkelijk niet als zodanig zijn gebouwd, maar in een later stadium door splitsing en/ of verkoop hun huidige status hebben gekregen. Tabel 2
koopappartementen naar bouwperiode en aantal bouwlagen, 2000
bouwperiode
Laagbouw (2-3 bouwlagen)
MiddelhoogHoogbouw (5 bouw of meer bouw(4 bouwlagen) lagen)
Totaal (kolompercentage)
voor 1940 1940-1970 1970-1990 na 1990
54% 20% 10% 13%
24% 25% 23% 30%
22% 55% 67% 57%
100% 100% 100% 100%
(29%) (33%) (21%) (17%)
totaal
26%
25%
49%
100% (100%)
Bron: KWR 2000
Uit de enquête van Laagland'advies blijkt dat het overgrote deel van de woongebouwen met koopappartementen kleinschalig is: gemiddeld 12 appartementen in woongebouwen met uitsluitend koopwoningen en 13 appartementen in woongebouwen met zowel koop- als huurappartementen. Het grootste woongebouw dat in het onderzoek is betrokken, omvat 500 appartementen. Overige fysieke kenmerken Het WBO 1998 geeft een nader beeld van de kenmerken van koopappartementen. Zo'n 4% betreft specifieke ouderenhuisvesting (over het algemeen nieuwbouw) en 2% ligt direct boven winkels of bedrijven. Slechts 40% van de koopappartemen-
7 Laagland'advies
ten in 1998 bevindt zich in een woongebouw met lift. Dit geeft aan dat het merendeel van de koopappartementen zich in een woongebouw met minder dan vijf bouwlagen bevindt. Vanaf vijf bouwlagen is een lift verplicht. Koopappartementen zijn kleiner dan de gemiddelde woning in Nederland. Slechts 40% van de koopappartementen heeft 4 of meer kamers. In de totale woningvoorraad is dit 71%. Ruim 14% heeft slechts 1 of 2 kamers, in de totale voorraad is dit 10%. Regionale verschillen Het overgrote deel van de koopappartementen staat in het westen van het land: bijna driekwart van alle koopappartementen (zie tabel 3). Het noorden telt het minste aantal koopappartementen. Verhoudingsgewijs komen koopappartementen het minste voor in het zuiden van het land. Tabel 3
Aantal koopappartementen per landsdeel, 2001
landsdeel
aantal koopappartementen
aandeel
Noord (Groningen, Friesland, Drenthe) Oost (Overijssel, Gelderland, Flevoland) Zuid (Zeeland, Noord-Brabant, Limburg) West (Utrecht, Noord-Holland, Zuid-Holland)
17.000 35.000 38.000 268.000
5% 10% 11% 74%
totaal
361.000
100%
Bron: CBS/ SYSWOV 2000
De vier grote steden nemen in 2001 ruim 40% van alle koopappartementen voor hun rekening. Ook buiten de vier grote steden telt het westen van het land veel koopappartementen (122.000 in 2001). Den Haag, de stad die in de jaren '70 koploper is geweest in de juridische splitsing van panden in appartementen, telt de meeste koopappartementen: 47.000 in 2001. Uit de KWR 2000 blijkt dat het in deze stad vooral om koopappartementen in laagbouw gaat (tabel 4), met name boven-/ benedenwoningen. In Amsterdam (45.000 koopappartementen in 2001) overheerst de hoogbouw. In deze stad werd overigens ook vóór 1940 al veel in vijf bouwlagen gebouwd. In Rotterdam (41.000 koopappartementen in 2001) betreft het vooral middelhoogbouw en hoogbouw. In de gemeenten met minder dan 100.000 inwoners is het aantal koopappartementen gering, in vergelijking met de totale omvang van de woningvoorraad in deze gemeenten; in absolute zin gaat het echter toch om veel koopappartementen (40% van de totale voorraad in 2000). Tabel 4
Aandeel koopappartementen naar aantal bouwlagen in het woongebouw per gemeente(grootte), 2000 laagbouw (2-3 bouwlagen)
middelhoogbouw (4 bouwlagen)
hoogbouw (5 of meer bouwlagen)
Amsterdam
5%
20%
75%
Rotterdam
11%
42%
47%
Den Haag
51%
17%
31%
Utrecht
23%
25%
35%
gemeente(grootte)
8 Laagland'advies
totaal (%kolom) 100% (10%) 100% (9%) 100% (13%) 100% (4%)
laagbouw (2-3 bouwlagen)
middelhoogbouw (4 bouwlagen)
hoogbouw (5 of meer bouwlagen)
totaal (%kolom)
overige gemeenten > 100.000 inw. Gemeenten < 100.000 inw.
24%
20%
56%
27%
29%
44%
100% (23%) 100% (40%)
Totaal
26%
25%
49%
gemeente(grootte)
100%
Bron: KWR 2000
De grote steden, vooral Amsterdam en Rotterdam, kennen naar verhouding weinig koopwoningen (zie tabel 5). Binnen de koopsector maken de appartementen een belangrijk deel uit van het woningaanbod in deze steden. Den Haag en Utrecht kennen, naar verhouding, meer koopwoningen dan Amsterdam en Rotterdam, maar ook hier wordt de koopmarkt in belangrijke mate bepaald door appartementen. Zeker in Den Haag is het aandeel koopappartementen in de totale woningvoorraad opvallend hoog. Buiten de grote steden is de betekenis van koopappartementen veel geringer. Tabel 5
Positie van koopappartementen binnen de woningmarkt, 2001
gemeente (-groep)
% koopwoningen
appartementen als % van de koopsector
koopappartementen als % van totale voorraad
Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht
18% 27% 34% 43%
63% 49% 71% 40%
11% 13% 24% 17%
overige gemeenten > 100.000 inw. gemeenten < 100.000 inw.
46%
16%
7%
60%
6%
4%
totaal
52%
12%
6%
Bron: CBS/ SYSWOV 2000
De bewoners van koopappartementen Het WoningBehoefte Onderzoek is, vanwege haar omvang en representativiteit, een geschikte gegevensbron voor een beeld van wie er zoal in koopappartementen wonen (WBO 1998: ruim 4900 respondenten uit meergezins koopwoningen). Het WBO is een vierjaarlijks landelijk onderzoek, in opdracht van VROM, naar de woonbehoeften in Nederland. In tabel 6 zijn een aantal kenmerken van bewoners van koopappartementen in 1998 en die van alle huishoudens in Nederland naast elkaar gezet (voor andere kenmerken: zie "bewonerskenmerken" in bijlage 1a).
9 Laagland'advies
Tabel 6
Kenmerken van bewoners van koopappartementen en als referentie geheel Nederland, 1998
kenmerk
koopappartementen WBO 1994
koopappartementen WBO 1998
alle huishoudens WBO 1998
leeftijd - tot 35 jaar - 35 t/m 54 jaar - 55 t/m 74 jaar - 75 jaar en ouder
31% 38% 22% 9%
34% 34% 23% 9%
24% 41% 26% 9%
samenstelling huishouden - eenpersoons - meerpersoons
44% 56%
46% 54%
30% 70%
etniciteit4 - autochtoon - niet-westers allochtoon - westers allochtoon
87% 5% 8%
80% 8% 11%
83% 8% 8%
opleidingsniveau - lager (t/m mbo) - hoger (hbo +)
67% 33%
68% 32%
80% 20%
inkomen5 - 1e kwintiel - 2e kwintiel - 3e kwintiel - 4e kwintiel - 5e kwintiel
14% 17% 26% 20% 23%
14% 17% 25% 20% 23%
20% 20% 20% 20% 20%
netto koopquote6 - tot 20% - 20 tot 30% - 30% en meer
82% 12% 6%
70% 19% 11%
-
woonduur - t/m 5 jaar - 5 t/m 15 jaar - meer dan 15 jaar
35% 42% 23%
57% 26% 17%
39% 31% 30%
100%
100%
100%
Totaal Bron: WBO 1994/ 1998
Uit de tabel komt naar voren dat bewoners van koopappartementen verhoudingsgewijs vaker jong zijn (tot 35 jaar). De 35- t/m 54-jarigen zijn ondervertegenwoordigd. Het percentage ouderen komt vrijwel overeen met het landelijke aandeel. De bewoners van koopappartementen zijn vaker alleenstaand en hebben een relatief hoog opleidingsniveau. Ze hebben bovendien naar verhouding vaker een hoger inkomen. Ongeveer 35% van alle eigenaar-bewoners van koopappartementen 4
5
6
Gekozen is voor de ruime definitie van het CBS: zelf of tenminste één van beide ouders geboren in het buitenland. Niet-westers allochtoon: Oost Europa/ Joegoslavië, Afrika, Azië (excl. Japan en Indonesië), Latijns-Amerika. Gekozen is voor een relatieve inkomensverdeling: 1e kwintiel = 20% huishoudens met laagste inkomens, 2e kwintiel = qua inkomen daaropvolgende 20% huishoudens, enz. tot en met 5e kwintiel: 20% huishoudens met hoogste inkomens. Deze relatieve verdeling maakt het mogelijk inkomensverdelingen over verschillende jaren met elkaar te vergelijken. Het gaat om de netto woonlasten (hypotheek, aflossing, e.d.) als percentage van het netto besteedbaar huishoudinkomen.
10 Laagland'advies
in ons land had in 1998 een beneden modaal inkomen (niet in de tabel, bron: WBO 1998). Vooral de middeninkomens zijn sterk oververtegenwoordigd. De inkomens van eigenaren van koopappartementen zijn echter lager dan van eigenaren van eengezins koopwoningen (zie bijlage 1a). Allochtonen zijn licht oververtegenwoordigd in koopappartementen. Niet-westerse allochtonen wonen echter even vaak in een koopappartement als in andere deelmarkten van de Nederlandse woningmarkt. De oververtegenwoordiging komt volledig voor rekening van de Westerse allochtonen. Deze groep allochtonen heeft een hoger inkomen en vaak een hogere opleiding. Tot de groep westerse allochtonen behoren immers ook de – tijdelijk – in ons land verblijvende buitenlandse werknemers van multinationale ondernemingen. Tekenend voor het karakter van deze deelmarkt is de korte woonduur van veel bewoners van koopappartementen. De verdeling van de netto koopquote van bewoners van koopappartementen is vrijwel identiek aan die van eigenaren van eengezins koopwoningen (bijlage 1a). De constatering van een gemiddeld lager inkomen dan bij eigenaren van eengezins koopwoningen in combinatie met een koopquote die vergelijkbaar is, maakt twee zaken duidelijk. Ten eerste blijkt hieruit dat de netto woonlasten van koopappartementen gemiddeld lager zijn dan die van eengezins koopwoningen. Ten tweede kan geconcludeerd worden dat een bepaald bedrag aan onderhoudskosten door veel appartementseigenaren moeilijker op te brengen is dan door de meeste eigenaren van eengezins koopwoningen. Immers, bij eigenaren van koopappartementen blijft, na aftrek van de netto woonlasten, minder bestedingsruimte over. Dit is relevant als het gaat om het financieren van het onderhoud van de woning. Tabel 6 laat tevens zien welke verschuivingen in de periode 1994-1998 hebben plaatsgevonden. Het blijkt dat huishoudenkenmerken als leeftijdsopbouw, samenstelling van het huishouden, opleidingsniveau en inkomen weinig zijn veranderd. Wel zijn de volgende veranderingen zichtbaar: • het percentage allochtonen (westerse en niet-westerse) is toegenomen; • de netto koopquote is fors gestegen. De sterk gestegen koopprijzen, die ook bij koopappartementen is opgetreden, is hier zonder enige twijfel, debet aan; • opvallend is, tot slot, de kortere woonduur in 1998 dan in 1994. Functie van de koopappartementenmarkt De markt voor koopappartementen mag worden verondersteld een belangrijke functie te vervullen voor specifieke groepen op de markt voor koopwoningen. Tabel 7 geeft daar enkele aanknopingspunten voor: • Jonge één- en tweepersoonshuishoudens die hun eerste of tweede stap op de woningmarkt zetten. Deze jongeren hebben, bij aankoop van het appartement, vaak een lager inkomen. Zij groeien echter vaak snel door naar een hoger inkomen. Tabel 7 geeft aan dat, gegeven de ondervertegenwoordiging van lage inkomens, jonge huishoudens in de aandachtsgroep relatief vaak voorkomen in de koopappartementen. Het grote aandeel jongeren in de nietaandachtsgroep lijkt te sporen met het doorgroeien in inkomen van deze jonge starters op de koopwoningmarkt. • Gezinnen met lage en middeninkomens. Deze groep kiest vooral voor appartementen die nog voldoende ruimte bieden, maar vergeleken met eengezins koopwoningen relatief goedkoop zijn. Met name in regio's met hogere huizenprijzen is deze groep van belang. In tabel 7 is deze groep vooral te vinden in de aandachtsgroep van 35-55 jaar.
11 Laagland'advies
•
•
Welgestelde ouderen die een niet al te grote, gelijkvloerse woning in de koopsector willen. De relatief lange woonduur van de niet-aandachtsgroep van 55 jaar en ouder suggereert dat de groep welgestelde ouderen die op hogere leeftijd een appartement koopt, beperkt is. Kleine huishoudens met een hoog inkomen. Een groot deel van deze groep kiest voor een koopappartement vanwege de geringe omvang van de woning, de status, de luxe en vaak de locatie (in het centrum van dorp of stad). Deze groep is in tabel 7 verspreid te vinden over de leeftijdsgroepen.
Tabel 7
Bewoners van koopappartementen (en als referentie alle huishoudens) naar leeftijd, inkomen en gemiddelde woonduur, 1998
Categorie
% in koopappartementen
% Nederland
tot 35, aandachtsgroep tot 35, niet-aandachtsgroep
9% 29%
9% 18%
5 jaar 4 jaar
35-55, aandachtsgroep 35-55, niet-aandachtsgroep
5% 28%
11% 29%
12 jaar 9 jaar
55+, aandachtsgroep 55+, niet-aandachtsgroep
13% 19%
19% 15%
17 jaar 14 jaar
100%
100%
10 jaar
Totaal
gemiddelde woonduur in koopappartement
Bron:WBO 1998
Duaal karakter van de markt voor koopappartementen? Het duale in de markt zou zich moeten uiten in de twee extreme gezichten van de markt: 1. Het dure segment van exclusieve en luxe appartementen (variërend van monumentale appartementen in de historische binnensteden tot nieuwbouw op uitleglocaties). 2. Het goedkope segment van kwalitatief minder goede of eenvoudigere en kleinere appartementen. Dit segment is groter van omvang dan het dure. Het duale karakter van de koopappartementenmarkt blijkt tot op zekere hoogte te corresponderen met de vier bovengenoemde groepen bewoners. Tabel 8 illustreert dit.
12 Laagland'advies
Tabel 8
Aandeel in het goedkope segment en in het dure segment van de koopappartementenmarkt van verschillende bewonersgroepen, 1998 Goedkope segment
Dure segment
< 90.756 euro
> 204.201 euro
34%
9%
28%
10%
7%
8%
11%
33%
17%
5%
31%
13%
Bewonersgroep Jonge, kleine huishoudens 1 of 2 personen, <35 jaar Gezinnen met een laag of middeninkomen Gezinnen met kind, <1,5x modaal Welgestelde ouderen 55+, boven modaal Kleine huishoudens met een hoog inkomen 1 of 2 personen, meer dan 2x modaal
Koopappartementen in Nederland
Etnische groepen Autochtonen niet-westerse allochtonen westerse allochtonen Opleiding Lager (t/m MBO) Hoger (HBO & universiteit)
76% 14% 9%
80% 5% 15%
80% 8% 11%
76% 24%
59% 41%
69% 31%
Aandeel van totale appartementenmarkt
39%
9%
100%
Bron: WBO 1998
In de tabel worden de bewoners van het dure segment (de 9% duurste appartementen) vergeleken met een grote groep van goedkopere appartementen (de 39% goedkoopste). De tabel laat zien dat het goedkope segment veel vaker wordt bewoond door jonge, kleine huishoudens. Het goedkope segment wordt bovendien wat vaker bewoond door gezinnen met een laag of middeninkomen, ondanks de vaak kleinere woningen die het omvat. Het dure segment, daarentegen, wordt gedomineerd door hoge inkomens en oudere huishoudens. De tabel laat zien dat welgestelde ouderen drie keer zo vaak in het dure segment wonen dan in het goedkope. Welgestelde ouderen maken eenderde van het dure segment uit. Kleine huishoudens met een hoog inkomen komen zelfs zes keer vaker voor in het dure segment. Ze beslaan eveneens bijna eenderde van de bewoners van het dure segment. Voor een deel vallen deze beide groepen samen. Niet-westerse allochtonen wonen veel vaker in het goedkope segment (bijna drie keer zo vaak) dan in het dure. Hoger opgeleiden komen veel vaker voor in het dure segment dan in het goedkope. Regionale verschillen wat betreft de functie van koopappartementen De koopappartementenmarkt toont niet in alle regio's van Nederland hetzelfde gezicht. Dit hangt deels samen met verschillen in de functie die koopappartementen hebben op de regionale woningmarkt. Tabel 5 maakte reeds duidelijk dat in de vier grote steden de koopwoningenmarkt voor een veel groter deel uit koopappartementen bestaat dan elders. Dit verschil in karakter toont zich in de samenstelling van de bewoners en de prijzen van de appartementen.
13 Laagland'advies
Tabel 9
Koopappartementen naar leeftijd, huishoudenomvang, inkomen, opleiding en verkoopwaarde en landsdeel, 1998
Kenmerk
Noord
Oost
West (excl. 4 grote steden)
Zuid
Amsterdam
Rotterdam
Den Haag
Utrecht
26 29 31 15
29 30 28 12
34 30 25 10
32 26 32 9
32 45 15 8
43 36 16 5
31 42 19 8
45 28 20 8
51 39 7 3
49 39 12 1
45 39 15 1
45 45 8 2
49 33 16 2
50 30 19 1
37 31 31 1
56 32 7 5
89 5
87 3
86 5
86 3
73 9
72 17
68 19
78 6
7
9
9
11
19
10
13
16
71 29
71 29
78 22
81 19
37 63
74 26
70 30
55 45
50 40 10
36 52 12
35 50 15
41 43 16
27 43 30
35 50 15
30 52 18
39 43 18
41 21 25 10 3
13 27 31 18 10
14 21 40 17 7
7 23 33 24 13
8 13 27 28 24
33 22 27 12 5
27 26 31 13 4
6 20 44 20 10
100
100
100
100
100
100
100
100
Leeftijd 18-34 jaar 35-54 jaar 55-74 jaar 75 jaar e.o. Samenst. huishouden eenpersoons samen zonder kinderen gezin met kinderen Overig Etniciteit Autochtoon Niet-westerse allochtoon Westerse allochtoon Opleiding Lager (t/m MBO) Hoger (HBO, univ.) Inkomen beneden modaal modaal tot 2x modaal meer dan 2x modaal Verkoopwaarde (€) < 68.067 68.067 – 90.756 90.756 – 136.134 136.134 – 204.201 >204.201 Totaal (%)
Bron: VvE-enquête Laagland'advies 2002/ WBO
Het eerste dat opvalt in tabel 9 is het verschil in prijsniveau tussen de diverse regio's. In het noorden zijn de prijzen aanmerkelijk lager dan elders. De koopappartementen in het westen blijken bovendien vaker goedkoop dan in het oosten en het zuiden. Amsterdam is een uitzondering met een bijzonder ruim duur segment. Karakteristiek voor de markt in Rotterdam en Den Haag is het grote aandeel goedkope koopappartementen. Wat de bewoners betreft valt op dat in het westen en zuiden koopappartementen veel vaker door jongeren bewoond worden. In de drie grote steden, en met name in Amsterdam, is de groep 35-54-jarigen sterk oververtegenwoordigd. Buiten het westen vormen koopappartementen veel vaker het domein van ouderen.
14 Laagland'advies
In het westen (met uitzondering van de stad Utrecht) blijken koopappartementen veel vaker een functie te hebben voor gezinnen met kinderen. Met name in Den Haag is dit het geval. Doorgaans laten de duurdere markten ook meer hogere inkomensgroepen zien. De vier grote steden laten op dit punt een afwijkend beeld zien. Rotterdam en vooral Den Haag kennen, gezien de betrekkelijk goedkope voorraad, relatief weinig lage inkomens in koopappartementen. Utrecht daarentegen heeft een duurdere voorraad en toch veel lagere inkomens. Amsterdam onderscheidt zich door een zeer laag aandeel lage inkomens. Dit strookt met de hoge prijzen van koopappartementen in de hoofdstad. De exclusiviteit van de Amsterdamse koopappartementenmarkt komt tot uiting in het zeer hoge aandeel hoger opgeleiden. Ook Utrecht kent een hoog opleidingsniveau onder bewoners van koopappartementen. Rotterdam kent als stad veel minder hoger opgeleiden. Dit is terug te zien aan het lagere opleidingsniveau van de bewoners van de koopappartementenmarkt. Het percentage allochtonen in koopappartementen blijkt in de vier grote steden veel hoger dan elders. Belangrijk verschil is echter dat in Amsterdam en Utrecht het vooral gaat om westerse allochtonen, en in Rotterdam en Den Haag om nietwesterse allochtonen. Met name Den Haag springt eruit met 19% niet-westerse allochtonen in koopappartementen. De conclusie luidt dat, hoewel de markt van koopappartementen gekarakteriseerd wordt door enige mate van dualiteit, de verschillen tussen het goedkope en dure deel van de markt op landelijk niveau beperkt zijn. Het contrast tussen de bewoners van goedkope en dure appartementen is, naar verwachting, groter binnen lokale markten. Regionale verschillen naar prijs en bewoners zijn dusdanig groot dat de dualiteit op landelijk niveau vrijwel onzichtbaar is. Ook de dynamiek in de carrières van bewoners (individuele inkomens- en huishoudenontwikkeling) leidt tot minder contrast tussen de goedkope en dure delen van de markt. 2.2
Conclusies
Omvang en ontwikkeling deelmarkt De markt van koopappartementen is een van de snelst groeiende deelmarkten in Nederland. In 2002 telde ons land naar schatting 374.500 koopappartementen. Tussen 1994 en 2002 is het aantal koopappartementen met 115.500 toegenomen, een groei van bijna 45% in acht jaar. De groei van de totale voorraad in Nederland lag in dezelfde periode niet hoger dan 11%. De WBO's van 1994 en 1998 laten zien dat tweederde van de groei op conto van de nieuwbouw is te schrijven. Ruim eenderde van de groei is het gevolg van splitsing en verkoop van bestaande huurcomplexen. karakter koopappartementenmarkt Opvallend voor zo'n snel groeiende deelmarkt is dat het, vergeleken met de totale voorraad, relatief veel oudere woningen omvat. Meer dan de helft van de appartementen stamt uit de periode van vóór 1970. Bijna eenderde is zelfs vooroorlogs. De meeste van deze vooroorlogse appartementen zijn niet als zodanig gebouwd
15 Laagland'advies
maar zijn pas later (na de introductie van het appartementsrecht in 1951) door splitsing en verkoop omgezet tot koopappartement. Koopappartementen zijn doorgaans kleiner en goedkoper dan koop eengezinswoningen. De netto woonlasten van koopappartementen zijn ook lager. Dit maakt deze deelmarkt bij uitstek een markt voor kleine huishoudens en voor huishoudens met een wat smallere beurs. Bewoners van koopappartementen hebben verhoudingsgewijs dan ook lagere inkomens dan bewoners van eengezins koopwoningen. Ongeveer 35% van alle eigenaar-bewoners van koopappartementen in ons land had in 1998 een beneden modaal inkomen. Hoofdstuk 3 zal laten zien dat – als huishoudens met een lager inkomen in een koopwoning wonen – het vaker gaat om een koopappartement dan om een eengezins koopwoning. Een bepaald bedrag aan onderhoudskosten voor de woning is door bewoners van koopappartementen wat moeilijker op te brengen dan door bewoners van eengezins koopwoningen (minder bestedingsruimte na aftrek van netto woonlasten). Hierbij wordt benadrukt dat het om landelijk gemiddelde verhoudingen gaat. Koopappartementen worden voor het grootste deel bewoond door één- en tweepersoonshuishoudens. In lijn hiermee kennen koopappartementen, vergeleken met eengezins koopwoningen, een oververtegenwoordiging van jongere (tot 35 jaar) en oudere huishoudens (met name 75-plussers met hogere inkomens). Draagkrachtige, oudere huishoudens zijn vooral oververtegenwoordigd in koopappartementen buiten de randstad. In de vier grote steden lijken koopappartementen ook in trek bij huishoudens in de leeftijdsklasse van 35 t/m 54 jaar, en bij gezinnen met kinderen. Het is echter niet onwaarschijnlijk dat een deel van de gezinnen met kinderen in de randstad noodgedwongen in een koopappartement verblijft met de reden dat een eengezins koopwoning financieel niet haalbaar is. Het aandeel niet-westerse allochtonen in koopappartementen is, landelijk gezien, gelijk aan dat in de bevolking. Er zijn sterke verschillen in prijs en kenmerken van bewoners tussen de vier grote steden. Amsterdam onderscheidt zich door een dure voorraad appartementen en veel hoger opgeleiden. Rotterdam en Den Haag kennen juist een groot goedkoop segment, veel gezinnen en veel allochtonen. Dualiteit De markt van koopwoningen kenmerkt zich weliswaar door een zekere mate van dualiteit, maar verschillen tussen het goedkope en dure deel van de markt zijn landelijk gezien niet zeer scherp. Regionale prijsverschillen en verschillen in samenstelling van de markt zijn zo groot dat de dualiteit, die zeker aanwezig is, op landelijk niveau verborgen blijft. Ook de dynamiek in de individuele carrière van de bewoners leidt tot een verminderd contrast tussen de goedkope en dure delen van de markt. Het voorgaande maakt duidelijk dat de koopappartementen een snelgroeiend, gecompliceerd marktsegment vormen. Koopappartementen vormen vaak, voor mensen met een lager inkomen, een mogelijkheid om een woning te kopen. Ook senioren lijken vaak een voorkeur voor een koopappartement te hebben. In het westen, met name in de vier grote steden, heeft het koopappartement tevens een
16 Laagland'advies
ander gezicht. Hier worden appartementen vaak bewoond door mensen met hogere inkomens. Dit kan zijn vanwege lokale krapte in het aanbod van eengezins koopwoningen. In bepaalde gevallen zou het echter ook een bewuste keuze kunnen zijn voor een stijlvol appartement in een grote(re) stad (bijvoorbeeld Amsterdam).
17 Laagland'advies
18 Laagland'advies
3
DE ONDERHOUDSSTAAT VAN APPARTEMENTEN
3.1
Onderhoudsstaat volgens het WBO
In het WBO 1998 is gevraagd naar het oordeel van de bewoner over de onderhoudsstaat van zijn of haar woning. Slechts 6% van de bewoners van koopappartementen vindt in 1998 dat zijn of haar appartement slecht is onderhouden. Ter vergelijking: 12% van alle inwoners van Nederland heeft een negatief oordeel over de onderhoudsstaat van de woning waarin hij of zij woont. In dit onderzoek is in eerste instantie een zogeheten 'bivariate analyse' uitgevoerd naar het directe verband tussen woning- en huishoudenkenmerken en een negatieve beoordeling van de onderhoudsstaat. In een verklarende 'multivariate analyse' is vervolgens nagegaan wat het specifieke effect van een bepaald kenmerk op het oordeel is, dat wil zeggen gecorrigeerd voor de invloed van andere kenmerken. De resultaten van beide analyses zijn weergegeven in bijlage 1b, en worden hieronder kort samengevat. Kenmerken van het appartement Het bouwjaar van de woning vormt een belangrijke verklaringsgrond voor een als goed of slecht ervaren onderhoudsstaat. In appartementen van vóór 1930 vindt 10% dat de woning slecht onderhouden is. In de na 1980 gebouwde appartementen zijn de eigenaren veel beter te spreken over de onderhoudsstaat. Ook als gecontroleerd wordt voor andere factoren, blijkt de invloed van de bouwperiode van het appartement onverminderd groot. De verkoopwaarde van de woning blijkt het sterkste samen te hangen met het oordeel over de onderhoudsstaat van de woning. Zoals verwacht kon worden, achten eigenaren van een relatief goedkoop appartement (t/m € 68.000,-) de onderhoudsstaat relatief vaak slecht, terwijl in de duurdere appartementen (vanaf € 113.000,-) de onderhoudsstaat vaak beter wordt beoordeeld. De omvang van de gemeente blijkt eveneens samen te hangen met de onderhoudsstaat van de woning. In het algemeen blijkt de onderhoudsstaat slechter te worden beoordeeld in de middelgrote steden, met name in gemeenten met 100.000 tot 150.000 inwoners. Van de grote steden spant Amsterdam de kroon met 8% van de bewoners van appartementen die ontevreden zijn met de onderhoudsstaat. Den Haag volgt met 7%, terwijl Rotterdam met 5% een positieve uitzondering blijkt te zijn. Kenmerken eigenaar-bewoner Het sterkst verklarende bewonerskenmerk is etniciteit. Met name huishoudens waarvan de respondent tot de niet-westerse allochtonen behoort, beoordelen de onderhoudsstaat vaak slecht. Ook na controle voor de invloed van andere variabelen (inkomen, koopquote, enz.) blijkt de invloed van etniciteit zeer sterk. Dit betekent dat de relatief slechte beoordeling van de onderhoudsstaat door nietwesterse allochtonen zeker niet alleen wordt veroorzaakt door de oververtegenwoordiging van allochtonen in oudere en goedkopere appartementengebouwen, in de (grote) steden, en onder huishoudens met een laag inkomen. De vraag resteert of bij allochtonen een culturele component in het spel is die maakt dat zij vaker de onderhoudsstaat van hun woning negatiever beoordelen.
19 Laagland'advies
Leeftijd en huishoudensamenstelling lijken eveneens van invloed op de beoordeling van de onderhoudsstaat. Oudere eigenaar-bewoners beoordelen hun woning minder vaker als slecht onderhouden dan jongere. Uit de multivariate analyse blijkt echter dat andere bewonerskenmerken (opleidingsniveau, netto koopquote) de effecten van beide kenmerken vrijwel volledig teniet doen. Het verband van opleidingsniveau met de onderhoudsstaat wordt pas zichtbaar na controle voor de andere variabelen: lager opgeleiden beoordelen de onderhoudsstaat vaak negatiever, hoger opgeleiden positiever. Hier neemt de variabele opleiding een deel van het effect van inkomen 'over' (inkomen is niet opgenomen in de analyse vanwege te sterke correlatie met koopquote). De hoogte van de koopquote vertoont een positief verband met de beoordeling van de onderhoudsstaat. Huishoudens met een lage koopquote hebben meer financiële ruimte voor investeringen in de woning. Het effect is overigens niet groot. Het verband tussen woonduur en de beoordeling van de onderhoudsstaat ziet er, gecontroleerd voor andere kenmerken, heel anders uit dan het bivariate verband. Na correctie voor andere kenmerken blijkt een negatief oordeel over de onderhoudsstaat vooral voor te komen bij een woonduur van 6 tot 11 jaar. Dit kan veroorzaakt worden doordat de woonduur in koopappartementen doorgaans kort is (zie bijlage 1a). Eigenaren die langer dan vijf jaar een koopappartement bewonen hebben relatief vaak een verhuiswens en ook vaker het onderhoud verwaarloosd. Bewoners die langer dan 10 jaar in een appartement wonen, hebben bewust voor de woning gekozen en derhalve ook vaker onderhoud gepleegd. Het negatieve bivariate effect onder mensen met een woonduur van 25 jaar of langer, verdwijnt. Blijkbaar valt dit te verklaren uit de kenmerken van de bewoners en de woning. Opvallend is dat de bivariate analyses laten zien dat degenen die voorheen huurder van het appartement zijn geweest, negatiever in hun oordeel zijn over de onderhoudsstaat dan anderen. In de multivariate analyse verdwijnt dit verschil, met andere woorden, andere factoren (bijvoorbeeld inkomen, koopquote, of verkoopwaarde) verklaren het verschil. Tabel 10
Kenmerken van invloed op de beoordeling van de onderhoudsstaat door bewoners, 1998
kenmerk woning
negatieve beoordeling onderhoudsstaat
positieve beoordeling onderhoudsstaat
verkoopwaarde bouwjaar
• •
lage verkoopwaarde oude woningen: vóór 1930
• •
gemeente(-grootte)
•
Amsterdam, Den Haag, gemeenten 100-150.000 inw.
kenmerk huishouden
negatieve beoordeling onderhoudsstaat
positieve beoordeling onderhoudsstaat
etniciteit koopquote/ inkomen
• •
•
woonduur
•
niet-westerse allochtoon hoge koopquote/ laag inkomen 6 t/m 10 jaar
Bron: WBO 1998
20 Laagland'advies
hoge verkoopwaarde nieuwe woningen: vanaf 1980
lage quote/ hoog inkomen
3.2
Onderhoudsstaat volgens de KWR
Wat is de KWR? De KWR (Kwalitatieve Woningregistratie) wordt circa elke vijf jaar door het Ministerie van VROM gehouden en geeft, door zijn omvang, een representatief beeld van de kwaliteit van de Nederlandse woningvoorraad. In de KWR 2000 hebben deskundigen 15.000 woningen geïnspecteerd, waarvan ruim 1.600 koopappartementen. Een belangrijk element zijn de herstelkosten voor het opheffen van bouwtechnische gebreken. De herstelkosten zijn een goede indicator voor de onderhoudsstaat. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen de absolute herstelkosten (uitgedrukt in €) en relatieve herstelkosten. Bij dat laatste gaat het om de verhouding tussen de absolute herstelkosten en de nieuwbouwwaarde van de woning7. Zeker wanneer koopappartementen met andere categorieën woningen worden vergeleken, zoals eengezins koopwoningen, zijn de relatieve herstelkosten de beste maat om de onderhoudsstaat te vergelijken. Appartementen zijn over het algemeen kleiner dan eengezinswoningen en hebben alleen al om die reden lagere herstelkosten. De herstelkosten in de KWR zijn niet alleen voor de woning in zijn totaliteit bekend, maar ook voor de afzonderlijke bouwdelen van de woning. Voor een onderzoek naar het functioneren van VvE's en de effecten hiervan op de onderhoudsstaat van complexen zijn met name die bouwdelen van belang die niet onder de verantwoordelijkheid van de individuele bewoners maar van de VvE vallen: de gevel, de buitenkant van deuren en kozijnen, het dak en andere zogeheten 'gemeenschappelijke bouwdelen' (gemeenschappelijke ruimten als trappenhuizen en dergelijke). Aan deze groep bouwdelen zal daarom specifiek aandacht worden geschonken.8 In feite horen deze analyses thuis in hoofdstuk 5 (samenhang functioneren VvE's en onderhoudsstaat). Er is echter voor gekozen om de uitkomsten van de KWR op deze plaats in hun onderlinge samenhang te bezien. Bij het gebruik van de KWR in dit onderzoek moeten enkele kanttekeningen worden geplaatst: • Als gevolg van 'oversampling' omvat de KWR vooral koopappartementen in de randstad; slechts 106 van de 1.608 geïnspecteerde koopappartementen liggen buiten de randstad. Weliswaar wordt oversampling in de weging gecorrigeerd, maar het zal duidelijk zijn dat uitspraken over koopappartementen buiten de randstadprovincies op basis van de KWR van beperkte waarde zijn. • De herstelkosten in de KWR hebben betrekking op het herstel van manifeste, bouwtechnische gebreken. Zaken als preventief onderhoud en woontechnische verbeteringen blijven buiten beschouwing. In de herstelkosten zijn verder de zogeheten 'bijkomende kosten' (honoraria architecten, kosten constructieberekeningen, enz.) en de BTW niet meegerekend. De herstelkosten in de KWR
7
8
Als voorbeeld: van een woning met een nieuwbouwwaarde van € 100.000,- en € 5.000,- aan herstelkosten bedragen de relatieve herstelkosten 5%. Enkele bouwdelen, zoals de gemeenschappelijke bouwdelen, zijn maar bij een beperkt aantal woningen geïnspecteerd (de zogeheten 'controle opnamen'); voor de overige woningen zijn de herstelkosten voor deze bouwdelen in de KWR bijgeschat. Deze bouwdelen kunnen daarmee niet als zelfstandige kostenpost worden onderzocht.
21 Laagland'advies
•
vallen dan ook lager uit dan de in de praktijk voorkomende investeringsbedragen. De mogelijkheid om de samenhang tussen de onderhoudsstaat en bewonerskenmerken te analyseren zijn soms wat beperkter dan in het WBO. Zo is het niet mogelijk een onderscheid te maken tussen westerse en niet-westerse allochtonen. Het WBO laat zien dat de laatste groep een negatiever oordeel over de onderhoudsstaat heeft dan westerse allochtonen.
De herstelkosten van koopappartementen Onderstaande tabel brengt de absolute en relatieve herstelkosten van koopappartementen naar het aantal bouwlagen van het complex en de bouwperiode in beeld. Tabel 11
Gemiddelde herstelkosten per appartement naar aantal bouwlagen en bouwperiode, 2000
Absolute herstelkosten (in €) Aantal bouwlagen • • •
laagbouw: 2-3 bouwlagen middelhoogbouw: 4 bouwlagen hoogbouw: 5 of meer bouwlagen
Totaal
voor 1940
1940-1970
3.400
2.200
2.800
1970-1990
na 1990
totaal
500
300
2.600
1.500
1.000
400
1.500
2.500
1.300
900
300
1.000
3.100
1.500
600
300
1.600
Relatieve herstelkosten (in % van nieuwbouwwaarde) Aantal bouwlagen • • •
laagbouw: 2-3 bouwlagen middelhoogbouw: 4 bouwlagen hoogbouw: 5 of meer bouwlagen
Totaal
voor 1940
1940-1970
1970-1990
na 1990
totaal
5,6%
4,0%
0,9%
0,6%
4,4%
4,2%
2,6%
1,7%
0,7%
2,4%
3,9%
2,3%
1,5%
0,5%
1,7%
4,9%
2,7%
1,0%
0,5%
2,6%
Bron: KWR 2000
Een eerste constatering is dat de gemiddelde herstelkosten per koopappartement met € 1.600,- (ofwel 2,6% van de nieuwbouwwaarde) niet erg hoog liggen. Daarbij moet worden bedacht dat niet elk gebrek in de praktijk direct wordt aangepakt, zonder dat daarbij meteen een onderhoudsachterstand ontstaat. Vaak is het efficiënter om gebreken in een pakket van maatregelen te verhelpen, waardoor een zekere opstapeling van benodigde onderhoudsactiviteiten plaatsvindt. Ondanks deze opstapeling van benodigde onderhoudsactiviteiten in woongebouwen zijn de gemiddelde herstelkosten onder koopappartementen dus laag. De tabel maakt verder duidelijk dat, naarmate appartementen ouder zijn, de herstelkosten hoger liggen. Meer opvallend is dat, naarmate het aantal bouwlagen van het complex toeneemt, de gemiddelde herstelkosten per woning afnemen. Enerzijds is sprake van een schaaleffect (dat geldt zeker voor gemeenschappelijke bouwdelen als het dak en de onderbouw), anderzijds spelen verschillen in bouwwijze een rol. Denk bijvoorbeeld aan het verschil tussen een traditioneel gemet-
22 Laagland'advies
selde boven-/ benedenwoning en hoogbouw met een betonnen skelet en prefab elementen. Het beeld van de absolute herstelkosten komt sterk overeen met dat van de relatieve herstelkosten. De verschillen in nieuwbouwwaarde (de factor die bepalend is voor de relatie tussen absolute en relatieve herstelkosten) zijn namelijk voor de verschillende categorieën woningen vrij gering. De vooroorlogse woningen hebben een wat hogere nieuwbouwwaarde (omdat ze groter zijn), waardoor de relatieve herstelkosten ten opzichte van die van de naoorlogse woningen minder verschillen dan de absolute herstelkosten. Voor de na 1970 gebouwde woningen geldt dat, naarmate het aantal bouwlagen toeneemt, de nieuwbouwwaarde ook enigszins stijgt. De volgende tabel geeft een beeld van de herstelkosten van koopappartementen naar gemeente(-grootte): Tabel 12
Gemiddelde herstelkosten per appartement naar gemeente(grootte), 2000
Gemeente(grootte)
in €
in relatieve herstelkosten
Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Overige gemeenten >100.000 inw. Gemeenten <100.000 inw.
1.500 2.100 2.200 1.500 1.900 1.100
2,4% 3,5% 3,5% 2,6% 3,3% 1,8%
Totaal
1.600
2,6%
Bron: KWR 2000
De tabel laat zien dat de grootste kwaliteitsachterstand wordt gevonden in Rotterdam, Den Haag en de middelgrote steden met meer dan 100.000 inwoners. Woningen met een slechte onderhoudsstaat Omdat een absolute maat voor hoge herstelkosten moeilijk is te geven, is gekozen voor een relatieve benadering: de 10% koopappartementen met de hoogste herstelkosten worden beschouwd als woningen met een slechte onderhoudsstaat. Het gaat hierbij om bijna 41.000 koopappartementen, waarvan de herstelkosten variëren van € 3.400,- tot € 29.600,- (gemiddeld € 6.800,-). Gezien de hoogte van deze herstelkosten kan hier wel van achterstallig onderhoud worden gesproken. Het doel van de analyse is overigens niet zozeer het objectief vaststellen van het precieze aantal slechte woningen, maar na te gaan welke factoren een rol spelen bij een slechte onderhoudsstaat.
23 Laagland'advies
Tabel 13
Aandeel koopappartementen met hoge relatieve herstelkosten per bouwlaagcategorie, 2000
Aantal bouwlagen
% woningen met hoge totale relatieve herstelkosten
2-3 4 5 6 7 of 8 9 of meer
19% 8% 8% 3% 0% 1%
% woningen met hoge relatieve herstelkosten aan bouwdelen voor verantwoordelijkheid VvE 22% 13% 7% 4% 3% 2%
Bron: KWR 2000
Zeer opvallend is dat, naarmate het aantal verdiepingen van een complex toeneemt, het aandeel woningen met een slechte onderhoudsstaat daalt (tabel 13). Dat geldt voor de totale herstelkosten, maar in nog sterkere mate voor de herstelkosten van de bouwdelen waarvan het onderhoud primair de verantwoordelijkheid is van de VvE (gevel, buitenkant van deuren en kozijnen, dak en gemeenschappelijke bouwdelen). Vooral de laagbouw en middelhoogbouw tellen, naar verhouding, veel woningen met hoge herstelkosten. Van de 40.900 als slecht aangemerkte koopappartementen behoren 23.600 tot de laagbouw (bijna 58%), 8.500 tot de middelhoogbouw (bijna 21%) en 8.800 tot de hoogbouw (ruim 21%). In de volgende tabel is weergegeven waar de 10% slechtste koopappartementen voorkomen: Tabel 14
Koopappartementen met hoge relatieve herstelkosten naar gemeente, 2000
Gemeente(grootte)
totaal
Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht
als % van totale voorraad koopappartementen in de betreffende gemeente(groep)
3.100 5.800 9.000 1.300
7% 16% 17% 8%
Overige gemeenten >100.000 inw. Gemeenten <100.000 inw.
13.300 8.300
14% 5%
Totaal
40.900
10%
Bron: KWR 2000
Ook uit deze tabel blijkt de relatief slechte onderhoudsstaat van appartementen in Rotterdam en Den Haag. Daarnaast komen opvallend veel minder goed onderhouden koopappartementen in de middelgrote steden met meer dan 100.000 inwoners voor. Opvallend weinig appartementen van minder goede kwaliteit staan in Amsterdam, terwijl het oordeel over de onderhoudsstaat blijkens het WBO met name in deze stad juist negatief uitvalt.
24 Laagland'advies
Nadere analyse en verklaring van een slechte onderhoudsstaat Op de KWR zijn dezelfde analyses uitgevoerd als op het WBO, namelijk in eerste instantie een bivariate analyse naar het directe verband tussen woning- en huishoudenkenmerken en een negatieve beoordeling van de onderhoudsstaat, gevolgd door een verklarende multivariate analyse. Uitgegaan is van de relatieve herstelkosten. Gezien de bepalende invloed van het aantal bouwlagen zijn afzonderlijke analyses uitgevoerd voor de laagbouw (tot en met drie bouwlagen), middelhoogbouw (vier) en hoogbouw (vijf of meer bouwlagen). Voor een uitgebreid overzicht wordt verwezen naar bijlage 2. Laagbouw Van de koopappartementen in de laagbouw heeft maar liefst 22% hoge totale relatieve herstelkosten. Voor de drie grote steden schommelt het percentage rond de 25% van de appartementen. De middelgrote steden scoren het hoogst met 42%, in de gemeente Utrecht gaat het om 16%, in de gemeenten met minder dan 100.000 inwoners om slechts 9% van de koopappartementen. Van alle provincies scoort Zuid-Holland het hoogst (27%). De provincie Utrecht kent, daarentegen, weinig slecht onderhouden koopappartementen (8%). De problematiek van onderhoudsachterstanden concentreert zich in de appartementen van voor de jaren dertig en appartementen met een verkoopwaarde van minder dan € 125.000,-. Relatief vaak gaat het om niet-autochtone bewoners en om alleenstaanden. Bovendien komen er meer bouwtechnische problemen voor bij huishoudens met een lager of middeninkomen (< € 25.000,- per jaar netto). De woonduur van bewoners blijkt nauwelijks van invloed op de onderhoudsstaat van koopappartementen. Wat geldt voor alle bouwdelen, geldt ook voor de bouwdelen waar de VvE's verantwoordelijk voor zijn; uiteraard wijken de percentages enigszins af (zie bijlage 2). Opvallend is dat woningen met hoge relatieve herstelkosten aan gemeenschappelijke bouwdelen relatief vaker in de kleinere gemeenten voorkomen dan woningen met hoge totale relatieve herstelkosten. Ruim de helft van de bewoners van slecht onderhouden appartementen vindt ook dat het appartement slecht is onderhouden; voor de bouwdelen waarvoor de VvE verantwoordelijk is, gaat het om ruim 40% van de bewoners. Bewoners van slecht onderhouden woongebouwen zijn iets minder vaak tevreden over hun woning dan bewoners van goed onderhouden woongebouwen. Tabel 15
Kenmerken van invloed op de onderhoudsstaat van laagbouw (tot 4 bouwlagen), 2000
Alle bouwdelen kenmerk woning
hoge herstelkosten
lage herstelkosten
provincie
•
Zuid-Holland
•
gemeentegrootte
•
•
bouwjaar
•
grote steden/ gemeenten > 100.000 inwoners oude woningen: vóór 1930
25 Laagland'advies
•
Utrecht, provincies buiten randstad gemeenten < 100.000 inwoners woningen vanaf 1940
kenmerk huishouden
hoge herstelkosten
lage herstelkosten
huishoudensamenstelling inkomen
• •
•
eenpersoons huishoudens laag inkomen (< € 25.000)
hoog inkomen (> € 38.500,-)
Bouwdelen voor verantwoordelijkheid VvE kenmerk woning
hoge herstelkosten
lage herstelkosten
provincie
•
Zuid-Holland
•
Utrecht
bouwjaar
•
oude woningen: vóór 1930
•
woningen vanaf 1940
kenmerk huishouden
hoge herstelkosten
lage herstelkosten
woonduur huishoudensamenstelling
•
eenpersoons huishoudens
• •
leeftijd
•
35 t/m 54 jaar
6 t/m 15 jaar samenwonend zonder kinderen
Bron: KWR 2000
Uit de multivariate analyse blijkt het volgende (zie tabel 15). Ten eerste valt op dat significante invloeden op de totale onderhoudsstaat, respectievelijk op de onderhoudsstaat van bouwdelen die onder de verantwoordelijkheid van de VvE's vallen, niet altijd met elkaar overeenkomen. Voor de totale herstelkosten zijn bouwperiode en gemeentegrootte, gevolgd door provincie en huishoudenkenmerken als samenstelling van het huishouden en inkomen de belangrijkste, verklarende variabelen. Voor de bouwdelen waarvoor de VvE's verantwoordelijk zijn, spelen geografische factoren (provincie, gemeentegrootte) en huishoudensamenstelling een belangrijke rol. Opvallend is verder dat etniciteit na correctie voor andere kenmerken geen verklarende factor voor de onderhoudsstaat meer is. Dat veel allochtonen in woningen van minder goede kwaliteit wonen, vindt zijn oorzaak blijkbaar in andere factoren: zoals bijvoorbeeld een oververtegenwoordiging in de goedkopere appartementen (zie ook paragraaf 1.2). Inkomen is uitsluitend een bepalende factor wanneer het gaat om een goede onderhoudsstaat van bouwdelen waarvoor de VvE verantwoordelijk is. Verder is opvallend dat een woonduur van 6 t/m 15 jaar een bepalende factor is voor een betere onderhoudsstaat. Middelhoog- en hoogbouw De bivariate analyses zijn afzonderlijk voor de middelhoogbouw en hoogbouw gemaakt. Voor de multivariate analyses zijn beide groepen samengevoegd. Niet meer dan 8% van de appartementen in de middelhoogbouw en 4% van de hoogbouw heeft hoge herstelkosten. Opvallend is dat de middelhoogbouw met name voor de bouwdelen die onder de verantwoordelijkheid van de VvE's vallen, vaak hoge herstelkosten hebben. De bivariate analyses laten zien dat in de middelhoogbouw de grootste problemen te vinden zijn in de oudere wijken uit de jaren '40/ '50 (25% van de betreffende appartementen), gevolgd door de wijken uit de jaren '30 (13%). Vooral Rotterdam en Den Haag tellen relatief veel slecht onderhouden appartementen (14% en 15%). De provincie Utrecht laat een opmerkelijk laag aandeel appartementen met hoge herstelkosten zien (5%). De grootste concentratie woningen
26 Laagland'advies
met slechte onderhoudsstaat wordt gevonden in Zuid-Holland (11%) en de provincies buiten de randstad (10%, met name het noorden van het land). De oudere naoorlogse bouw (van vóór 1960) heeft verhoudingsgewijs veel herstelkosten aan de bouwdelen waarvoor de VvE's verantwoordelijk zijn. Onderhoudsproblematiek aan gemeenschappelijke bouwdelen is vooral te vinden in de gemeenten met meer dan 100.000 inwoners (27%) en niet in de grote steden. De problematiek richt zich vooral ook op de provincies buiten de randstad (20%). Gezien de celvulling is nadere analyse (bijvoorbeeld het concreet benoemen van de betreffende provincies) niet goed mogelijk. Net als bij de laagbouw wonen vooral de bewoners van 35 t/m 54 jaar in de slechtere woningen, ouderen vooral in de betere woningen. Onverwacht is dat bij de middelhoogbouw de etniciteit van de bewoners wel een rol speelt bij de kosten aan de gemeenschappelijke bouwdelen. Dat is echter veel minder het geval bij de totale herstelkosten. Een ander verrassend resultaat is dat het niet de laagste inkomensgroepen zijn die het vaakst in een appartement met hoge kosten wonen, maar juist de middeninkomens. De bivariate analyses voor de hoogbouw geven aan dat de meeste problemen in Rotterdam zijn te vinden (14% van het betreffende aantal appartementen). Naar provincie bezien zijn er geen grote verschillen. Ook bij de hoogbouw gaat het om de oudere woningen: jaren '30 (36%) en vóór 1930 (11%). Van koopappartementen met een lage verkoopwaarde (tot € 50.000,-) zijn de herstelkosten relatief vaak hoog (20%). Bewonerskenmerken zijn nauwelijks van invloed op de onderhoudsstaat van appartementen in de hoogbouw. Dit was te verwachten vanwege de grote aantallen huishoudens in hoogbouwgebouwen. Deze grote aantallen zorgen voor relatief weinig verschillen in bewonerskenmerken tussen het ene gebouw en het andere. Alleen leeftijd en inkomen vertonen nog enig effect: appartementen van gebouwen met veel bewoners van 55 jaar of ouder verkeren relatief vaak in een goede onderhoudsstaat (2%), die van gebouwen met veel huishoudens met een middeninkomen (€ 30.000,- tot € 35.000,- per jaar) relatief vaak in een slechte onderhoudsstaat (13%). De multivariate analyses voor de middelhoog- en hoogbouw leiden tot de volgende, significante verbanden: Tabel 16
Kenmerken van invloed op onderhoudsstaat van de (middel)hoogbouw, 2000 (multivariaat)
Alle bouwdelen kenmerk woning
hoge herstelkosten
lage herstelkosten
provincie
• •
• •
bouwjaar
provincies buiten randstad jaren '30 en vóór 1930
Noord-Holland woningen vanaf 1970
kenmerk huishouden
hoge herstelkosten
lage herstelkosten
woonduur huishoudensamenstelling leeftijd etniciteit
•
langer dan 25 jaar
• •
jonger dan 55 jaar allochtoon (alleen middelhoogbouw)
• • • •
27 Laagland'advies
korter dan 5 jaar samen zonder kinderen 55 jaar en ouder autochtoon (alleen middelhoogbouw)
kenmerk huishouden
hoge herstelkosten
inkomen
• •
lage herstelkosten
€ 16.000,- - € 20.000,- en € 30.000,- - € 34.000,-
Bouwdelen voor verantwoordelijkheid VvE kenmerk woning
hoge herstelkosten
lage herstelkosten
bouwjaar
•
jaren '30
• •
aantal bouwlagen
•
4
provincie
Noord-Holland woningen vanaf 1960
kenmerk huishouden
hoge herstelkosten
lage herstelkosten
leeftijd etniciteit inkomen
• • •
• •
35 t/m 54 jaar allochtoon € 20.000,- - € 30.000,-
autochtoon > € 34.000,-
Bron: KWR 2000
De sterkst verklarende factoren voor een minder goede onderhoudsstaat zijn (in volgorde van afnemende verklaringskracht): bouwperiode, provincie, woonduur, etniciteit en leeftijd. Bij de bouwperiode hebben vooral de vooroorlogse woningen hogere herstelkosten. Opvallend is de verhoudingsgewijs slechte onderhoudsstaat van appartementen in de provincies buiten de randstad; een nadere analyse wijst uit dat het hier vooral om de drie noordelijke provincies gaat. Eveneens opvallend is dat een zeer lange woonduur gepaard gaat met een slechtere onderhoudsstaat. Etniciteit blijkt, ondanks een klein bivariaat verschil, toch van wezenlijk belang in de verklaring van relatief hoge herstelkosten. Autochtonen blijken substantieel minder vaak eigenaar van een slecht onderhouden appartement. Het effect van inkomen vertoont een weinig regelmatig patroon. Wederom zijn de slecht onderhouden appartementen te vinden bij de middelhoge inkomens. Tot slot is opvallend dat - gecorrigeerd voor andere kenmerken - de appartementen in woongebouwen met vier bouwlagen niet de grootste probleemgroep vormen; deze conclusie geldt niet voor de herstelkosten aan bouwdelen die onder de verantwoordelijkheid van de VvE's vallen. 3.3
Uitkomsten van de enquête: oordeel over onderhoudsstaat appartement
De enquête die door Laagland'advies is gehouden onder eigenaar-bewoners van koopappartementen en bestuurders van VvE's laat zien dat minder dan 2% van de respondenten de onderhoudsstaat van het eigen appartement als (zeer) slecht beoordeelt. Nog eens 14% beoordeelt de onderhoudsstaat met de kwalificatie 'niet goed, niet slecht'. Evenals bij het WBO zijn 'bivariate analyses' uitgevoerd die inzicht geven in de relatie tussen woning- en huishoudenkenmerken en het oordeel over de onderhoudsstaat van het koopappartement. Het gaat om het oordeel van de respondent: de eigenaar-bewoner, de bestuurder of voorzitter. In het geval van een voorzitter of bestuurder is gevraagd de onderhoudsstaat van alle koopappartementen in het woongebouw te beoordelen.
28 Laagland'advies
Vanwege het geringe aantal appartementen dat (zeer) slecht is beoordeeld, richten de analyses in dit hoofdstuk zich op het aandeel appartementen dat het predikaat 'niet goed, niet slecht', 'slecht', of 'zeer slecht' heeft gekregen. In totaal omvat dit 16% van alle koopappartementen. De resultaten van de analyses zijn weergegeven in bijlage 3 en worden hieronder besproken. Kenmerken van het appartement • Het bouwjaar van de woning hangt sterk samen met het oordeel over de onderhoudsstaat. In vergelijking tot het WBO en de KWR is opvallend dat hier het oordeel over de vooroorlogse appartementen niet slechter is dan de naoorlogse appartementen tot en met de jaren '70 (ruim 20% van de appartementen is van matige tot zeer slechte kwaliteit). De eigenaren van appartementen die in de jaren '80 zijn gebouwd, zijn beter te spreken over de onderhoudsstaat (waarbij toch nog ruim 10% van de appartementen als matig of slecht wordt beoordeeld). De onderhoudsstaat van appartementen van na 1990 wordt zeer goed beoordeeld. • De omvang van het gebouw waarin het koopappartement zich bevindt, doet er minder toe dan de bouwperiode. Toch blijkt in kleine gebouwen (met 12 appartementen of minder) het oordeel ongunstiger, in middelgrote gebouwen (12-40 appartementen) daarentegen gunstiger. • Kijken we naar de omvang en het type woongebouw, dan blijkt dat appartementen in kleine portiekflats (maximaal 12 appartementen) het slechtst worden beoordeeld (ruim 20% matig tot zeer slecht). Onder eigenaren in beneden-/ bovenwoningen valt de beoordeling niet slechter uit dan gemiddeld. De appartementen in kleine galerijflats (maximaal 12 appartementen) is niet omvangrijk (3% van de koopappartementenmarkt), maar laat zien dat ook in bepaalde delen van de laagbouw de onderhoudsstaat goed wordt beoordeeld (slechts 9% matig tot zeer slecht). • Naar landsdeel zijn de verschillen niet zeer groot. Binnen het landsdeel west scoren de appartementen in de vier grote steden wel relatief slecht. In de vier grote steden wordt de onderhoudsstaat van 18% van de appartementen matig tot slecht genoemd. De problematiek is geconcentreerd in Den Haag en Rotterdam. • Buiten de vier grote steden wordt de onderhoudsstaat vooral positief beoordeeld in kleinere gemeenten (tot 20.000 inwoners) en in gemeenten met een geringe stedelijkheid. Bewonerskenmerken • Onder 55-plussers wordt de onderhoudsstaat relatief vaak als goed beoordeeld (minder dan 10% matig tot (zeer) slecht), met name onder 65-plussers. Vooral 35-tot 55-jarigen lijken de onderhoudsstaat vaker negatief te beoordelen. • Naar huishoudensamenstelling zijn de verschillen in de beoordeling van de onderhoudsstaat niet groot. • Eigenaren met hogere inkomens beoordelen de onderhoudsstaat in de regel beter dan eigenaren met lagere inkomens. Hier wordt niet alleen het directe effect van een bewonerskenmerk op de onderhoudsstaat gemeten, maar ook het resultaat van uitsortering op basis van koopkracht, namelijk (verkoop)waarde van het appartement (zie resultaten WBO-analyse).
29 Laagland'advies
• •
•
•
3.4
De verschillen in de beoordelingsstaat naar opleidingsniveau zijn volgens de enquête niet erg groot. Ook als we kijken naar etniciteit (autochtoon versus niet-westers allochtoon) zijn de verschillen beperkt. Dit terwijl uit de WBO-analyse blijkt dat allochtone appartementseigenaren de onderhoudsstaat relatief vaak als slecht beoordelen (zie paragraaf 2.1). Evenals in de WBO-analyse geldt hier dat huurders, die het betreffende appartement gekocht hebben, negatiever in hun oordeel zijn over de onderhoudsstaat dan andere huishoudens. Het verband tussen woonduur en de beoordeling van de onderhoudsstaat laat zien dat de onderhoudsstaat vrij negatief wordt beoordeeld door degenen die zes tot en met tien jaar in hun appartement wonen; in nog sterkere mate geldt dat voor een woonduur van langer dan 15 jaar. Conclusies en dwarsverbanden
Het is niet eenvoudig om, op basis van het WBO, de KWR en de enquête van Laagland'advies, een consistent beeld te schetsen van de onderhoudsstaat van koopappartementen. Het gaat om zeer verschillende bronnen die verschillende zaken meten: de KWR richt zich op de geïnspecteerde onderhoudsstaat, terwijl in het WBO bewonersoordelen en in de enquête bewoners- en bestuurdersoordelen centraal staan. Bovendien zijn de analyses op het WBO en de enquête niet identiek: de enquête richt zich ook op appartementen met een matige onderhoudsstaat. Desondanks is het mogelijk een grote lijn uit de verschillende onderzoeken te destilleren: Kenmerken van het appartement • Naarmate appartementen ouder zijn, neemt de kans op een slechte onderhoudsstaat toe. Het WBO en de KWR laten zien dat appartementen met een (zeer) slechte onderhoudsstaat vooral in de vooroorlogse voorraad worden gevonden; de enquête geeft aan dat ook de oudere, naoorlogse voorraad vrij veel appartementen kent met een niet optimale onderhoudsstaat. • Het WBO leidt tot de – op het eerste gezicht vanzelfsprekende – conclusie dat de onderhoudsstaat van goedkope appartementen vaker als slecht wordt beoordeeld dan van duurdere appartementen. • De KWR laat zien dat de laagbouw (2-3 bouwlagen) naar verhouding de meeste slecht onderhouden appartementen kent, gevolgd door de middelhoogbouw (4 bouwlagen); de hoogbouw kent relatief de minste appartementen met een slechte onderhoudsstaat. Een nuancering op deze resultaten biedt de enquête van Laagland'advies. Daaruit blijkt dat beneden-/ bovenwoningen niet vaker slecht worden beoordeeld dan gemiddeld. De grootste problemen met onderhoud doen zich volgens de enquête voor in de kleine portiekflats (tot en met 12 appartementen). Dat appartementen in kleinere woongebouwen niet altijd problemen met onderhoud kennen, blijkt uit het zeer positieve oordeel van de bewoners van kleine galerijflats (tot en met 12 appartementen). • Verhoudingsgewijs worden de meeste appartementen met een slechte onderhoudsstaat gevonden in Den Haag, Rotterdam en de grotere steden (meer dan 100.000 inwoners). In Amsterdam worden, naar verhouding, de minste appar-
30 Laagland'advies
•
•
tementen met een slechte onderhoudsstaat gevonden. Alleen het WBO geeft aan dat appartementen in Amsterdam vrij vaak een slechte onderhoudsstaat kennen, de KWR en de enquête bevestigen dit beeld niet. Dat Amsterdam in de KWR beter naar voren komt dan Rotterdam en Den Haag hangt waarschijnlijk samen met het veel hogere prijsniveau van de koopappartementenmarkt in de hoofdstad. Hetzelfde geldt, in mindere mate, voor Utrecht. Appartementen met een slechte onderhoudsstaat worden, volgens de KWR, meer in het westen van het land (ook buiten de vier grote steden) en het noorden van het land gevonden dan in het oosten en zuiden. In de enquête worden geen harde aanwijzingen voor het tegendeel gevonden, al is de beoordeling in het noorden minder negatief dan de KWR-meting doet vermoeden. Kanttekening hierbij is dat de celvulling van de KWR voor koopappartementen buiten het westen van het land beperkt is. De 'buiten centrum' woonmilieus hebben, volgens de KWR en de enquête, naar verhouding de meeste slecht onderhouden koopappartementen.
Kenmerken eigenaar-bewoner • Zowel WBO, KWR als enquête geven aan dat lagere inkomensgroepen vaker in appartementen met een slechtere onderhoudsstaat wonen. • Over de samenhang tussen de onderhoudsstaat van het appartement en etniciteit zijn de drie bronnen niet eenduidig. Allochtonen blijken volgens het WBO vaker de onderhoudsstaat van het appartement als slecht te beoordelen. De enquête van Laagland'advies bevestigt dit beeld echter niet. De KWR laat zien dat allochtonen vooral in de laagbouw vaker in slecht onderhouden appartementen wonen. Nadere analyse geeft aan dit hoofdzakelijk komt door de oververtegenwoordiging van allochtonen in de grote steden, hun (lagere) inkomen en de bouwperiode van de appartementen waarin ze wonen. • Opleidingsniveau blijkt niet relevant bij het verklaren van de onderhoudsstaat van koopappartementen. De conclusie in de KWR dat vooral de 35- tot 55jarigen in slecht onderhouden appartementen wonen, lijkt te worden bevestigd door de enquête. Alle bronnen maken duidelijk dat ouderen in veel beter onderhouden appartementen wonen. Het WBO geeft aan dat – gecorrigeerd voor andere factoren – leeftijd echter niet echt van invloed is op het oordeel over de onderhoudsstaat. • WBO, KWR, noch enquête geven een eenduidig beeld over de samenhang tussen huishoudensamenstelling en (de beoordeling van) de onderhoudsstaat. • De bewoners die eerst als huurder in hun appartement hebben gewoond en vervolgens het appartement hebben gekocht, zijn blijkens zowel het WBO als de enquête veel negatiever over de onderhoudsstaat dan de andere eigenaarbewoners. De KWR biedt geen informatie over deze groep. • Er zijn, zowel in het WBO als de KWR en de enquête, indicaties dat een langere woonduur samengaat met een minder goede onderhoudsstaat van de appartementen. Het gaat met name om een zwak negatief effect na 6 tot 10 jaar en een sterk negatief effect bij een woonduur van langer dan 15 jaar. Het eerste effect manifesteert zich alleen bij het subjectieve oordeel over de onderhoudsstaat (WBO en enquête) en hangt mogelijk samen met het moment waarop een eigenaar kritischer wordt en eventueel verhuisgeneigd. Het sterkere effect bij een lange woonduur geeft aan dat huishoudens voor wie het koopappartement de top van de wooncarrière vormt, in minder goed onderhouden appartementen wonen.
31 Laagland'advies
32 Laagland'advies
4
KOOPAPPARTEMENTEN EN ANDERE DEELMARKTEN
4.1
Bewoners van appartementen en eengezinswoningen in de koopsector
Op basis van het WBO kunnen zowel de bewoners van koopappartementen en eengezins koopwoningen met elkaar worden vergeleken, als de oordelen die zij hebben over de onderhoudsstaat van hun woning. Tabel 17
Kenmerken van bewoners van koopappartementen, eengezins koopwoningen en de totale woningvoorraad, 1998
kenmerk9
koopeengezins appartementen koopwoningen
totale woningvoorraad
Leeftijd - tot 35 jaar - 35 t/m 54 jaar - 55 t/m 74 jaar - 75 jaar en ouder
34% 34% 23% 9%
20% 52% 24% 4%
24% 41% 26% 9%
samenstelling huishouden - eenpersoons - meerpersoons
46% 54%
13% 87%
30% 70%
etniciteit - autochtoon - niet-westers allochtoon - westers allochtoon
80% 8% 11%
89% 3% 8%
83% 8% 8%
opleidingsniveau - lager (t/m MBO) - hoger (HBO +)
68% 32%
76% 24%
80% 20%
inkomen - 1e kwintiel - 2e kwintiel - 3e kwintiel - 4e kwintiel - 5e kwintiel
14% 17% 25% 20% 23%
9% 12% 20% 27% 33%
20% 20% 20% 20% 20%
netto koopquote - tot 20% - 20 tot 30% - 30% en meer
70% 19% 11%
73% 18% 9%
-
woonduur - t/m 5 jaar - 5 t/m 15 jaar - meer dan 15 jaar
57% 26% 17%
32% 33% 35%
39% 31% 30%
6%
4%
12%
100%
100%
% huishoudens met negatief oordeel over onderhoudsstaat Totaal
100%
Bron: WBO 1998
De meeste conclusies, die uit tabel 17 kunnen worden getrokken, zijn voor de hand liggend. Zo zijn de bewoners van koopappartementen jonger dan de bewo-
33 Laagland'advies
ners van eengezins koopwoningen, vaker alleenstaand, verdienen ze minder en wonen ze korter in hun woning. Overigens worden koopappartementen, vaker dan eengezins koopwoningen, bewoond door ouderen, met name 75-plussers. Dit houdt verband met de stroom ouderen die op hogere leeftijd hun eengezins koopwoning verruilen voor een koopappartement. Koopappartementen zijn voor ouderen een aantrekkelijke deelmarkt: betrekkelijk klein, beschut, gedeeld onderhoud, gelijkvloers en vaak toegankelijk met een lift. Koopappartementen worden relatief vaker dan eengezins koopwoningen bewoond door niet-westerse allochtonen. Enerzijds heeft dit te maken met de lagere koopprijzen van (oudere) koopappartementen, anderzijds met het feit dat allochtonen vaker in de grote steden wonen en het aanbod van koopwoningen hier overwegend uit appartementen bestaat. Toch zijn niet-westerse allochtonen niet sterker vertegenwoordigd in de koopappartementen dan in de totale voorraad. Verder blijkt dat de bewoners van koopappartementen en de bewoners van eengezins koopwoningen ongeveer hetzelfde aandeel van hun inkomen uitgeven aan wonen, De verdeling van de netto koopquotes is min of meer gelijk. Ruim 70% woont, gegeven hun inkomen, relatief goedkoop (koopquote van minder dan 20%), ruim 10% relatief duur (koopquote van 30% of hoger). Dit geeft aan dat bewoners van koopappartementen eenzelfde deel van het besteedbaar inkomen beschikbaar hebben voor uitgaven aan onderhoud. Overigens hebben bewoners van koopappartementen vaker een lager inkomen, zoals de tabel laat zien. Ze wonen echter ook in kleinere en goedkopere woningen die bij gelijke onderhoudsstaat naar verwachting ook minder investeringen vergen. Opvallend is dat het opleidingsniveau van de bewoners van koopappartementen hoger ligt dan dat van de bewoners van eengezins koopwoningen. Jonge hoger opgeleiden zijn relatief oververtegenwoordigd in de steden. Zij kiezen blijkbaar vaker dan andere groepen voor een koopappartement. Ofwel omdat zij in een van de grote steden in een koopwoning willen wonen, ofwel als tussenstap in de wooncarrière, in afwachting van de stap naar een grotere (eengezins) koopwoning. Volgens de inspectie van de technische onderhoudsstaat in de KWR blijkt de onderhoudsstaat van koopappartementen beter (zie § 3.2). Het oordeel over de onderhoudsstaat in het WBO van eigenaren van koopappartementen blijkt iets negatiever dan dat van eigenaren van eengezins koopwoningen. Eigenaren van koopappartementen gaven voor 6% aan dat ze vonden dat de woning slecht onderhouden was, eigenaren van eengezins koopwoningen slechts 4%. Eigenaren van koopappartementen zijn echter een stuk positiever in hun oordeel dan huurders. Dat het oordeel over de onderhoudsstaat niet altijd overeenkomt met de werkelijke herstelkosten, zal in § 3.2 blijken. Aan de hand van een multivariate analyse is in het WBO nagegaan welke factoren het negatievere oordeel van de bewoners van koopappartementen ten opzichte van eengezins koopwoningen bepalen, namelijk: • de kortere woonduur van de bewoners van koopappartementen; 9
Voor een nadere omschrijving van de kenmerken; zie tabel 5, § 2.1.
34 Laagland'advies
• • 4.2
het grotere aandeel allochtonen; het grotere aandeel bewoners met een laag inkomen. De herstelkosten vergeleken
De KWR maakt het mogelijk de herstelkosten van verschillende woningdeelmarkten te vergelijken. Tabel 18 laat zien hoe de herstelkosten van koopappartementen zich verhouden tot die van eengezins koopwoningen. Ook is een vergelijking gemaakt met meergezinswoningen in de sociale en particuliere huursector. Tabel 18
Herstelkosten naar aantal bouwlagen en bouwperiode, 2000
Absolute herstelkosten in € deelmarkt
koopappartementen
aantal won. x 1.000
gemiddelde maximale herstelkos- herstelkos- ondergrens totale herten per won. ten per won. hoogste stelkosten in in € in € 10% won. miljarden €
409
1.600
29.000
4.100
0,6
koop eengezins
3.047
3.100
152.000
6.400
9,5
meergezins sociale huur
1.143
1.000
52.000
2.800
1,2
meergezins part. huur
421
2.600
45.000
6.900
1,1
totale woningvoorraad
6.588
2.500
152.000
5.400
16,4
Relatieve herstelkosten (% van nieuwbouwwaarde) deelmarkt
Koopappartementen
aantal won. x 1.000
gemiddelde kosten per woning
maximale herstelkos- ondergrens ten per wohoogste ning 10% won.
409
2,6%
44%
6,9%
koop eengezins
3.047
4,3%
188%
9,3%
meergezins sociale huur
1.143
2,0%
76%
5,2%
meergezins part. huur
421
4,8%
63%
12,1%
totale woningvoorraad
6.588
4,0%
218%
9,0%
Bron: KWR 2000
De herstelkosten van koopappartementen blijken aanzienlijk lager uit te vallen dan die van eengezins koopwoningen, zelfs als wordt gecorrigeerd voor de verschillen in woninggrootte (relatieve herstelkosten). Dit is opvallend omdat vaak wordt gedacht dat koopappartementen de onderkant van de koopwoningenmarkt vormen: slechte woningen die worden bewoond door mensen met een onvoldoende inkomen om de woning goed te onderhouden. Uiteraard speelt ook hier het vrij grote aandeel hoogbouw (bijna de helft van alle koopappartementen) een rol, woningen die over het algemeen minder onderhoudsgevoelig zijn dan traditioneel gebouwde eengezinswoningen. De vergelijking met de huursector laat zien dat koopappartementen lagere herstelkosten hebben dan meergezinswoningen van particuliere verhuurders (veelal appartementen), maar hogere herstelkosten hebben dan meergezinswoningen van sociale verhuurders. Naast verschillen in bouwperiode spelen, waarschijnlijk, ook verschillen in onderhoudsgedrag een rol.
35 Laagland'advies
4.3
Conclusies en dwarsverbanden
Zowel het WBO als de KWR maken het mogelijk koopappartementen met andere woningdeelmarkten te vergelijken. De conclusies richten zich daarbij op twee aspecten: De functie van koopappartementen vergeleken met eengezins koopwoningen In vergelijking met eengezins koopwoningen vormen koopappartementen een belangrijke functie voor starters op de woningmarkt. Daarnaast is het een relatief populair segment onder hoogbejaarde huishoudens. Aangenomen mag worden dat de in het algemeen goede toegankelijkheid voor hoogbejaarden hierin een rol van betekenis heeft (vertrekken gelijkvloers, vaak lift aanwezig). Ook voor alleenstaanden en huishoudens met lagere inkomens vormen koopappartementen een belangrijker aanbodsegment dan eengezins koopwoningen. Opvallend is verder dat het gemiddelde opleidingsniveau onder bewoners van koopappartementen hoger is dan onder eigenaren van eengezinswoningen. Allochtonen wonen relatief vaker in een koopappartement dan in een eengezinswoning. Enerzijds heeft dat te maken met de lagere koopprijzen van (oudere) koopappartementen, anderzijds met het feit dat allochtonen meer in de grote steden wonen en het aanbod koopwoningen hier overwegend uit appartementen bestaat. Onderhoudsstaat van koopappartementen in vergelijking met andere deelmarkten Een van de meest opmerkelijke zaken is dat de bewoners van koopappartementen vaker vinden dat ze in een slechte woning wonen dan de bewoners van eengezins koopwoningen (WBO), terwijl de absolute en relatieve herstelkosten van koopappartementen lager liggen dan die van eengezins koopwoningen. Blijkbaar wordt het oordeel over de onderhoudsstaat door meer factoren (algemene beeldvorming) beïnvloed dan uitsluitend de aanwezige bouwtechnische gebreken. Zowel door de relatief kleine omvang van de koopappartementenmarkt – al groeit deze markt wel sterk – als de vrij lage gemiddelde herstelkosten, is de kwaliteitsachterstand van de koopappartementen, landelijk bezien, een probleem van beperkte omvang in vergelijking tot bijvoorbeeld de eengezins koopwoningen en appartementen van particuliere verhuurders. Voor de grote steden (met name Den Haag en Rotterdam) ligt dit wat genuanceerder: de koopmarkt bestaat overwegend uit appartementen (zie hoofdstuk 1) en de herstelkosten liggen hier wat hoger.
36 Laagland'advies
5
VERENIGINGEN VAN EIGENAREN EN HUN FUNCTIONEREN
5.1
Verenigingen van Eigenaren
Koopappartementen maken een heel specifiek deel uit van de woningvoorraad, doordat voor de bewoners sprake is van een gedeelde eigendomssituatie: eigenaar van het appartementsrecht en mede-eigenaar van de gezamenlijke bouwdelen. Het gezamenlijk eigendom brengt de verplichting van het lidmaatschap van een vereniging van eigenaren (VvE) met zich mee. Wanneer wordt gekeken naar de eigendomsverhoudingen kan een onderscheid worden gemaakt tussen drie typen VvE's: 1. 2.
3.
VvE's die uitsluitend uit eigenaar-bewoners bestaan. Deze VvE's duiden we in dit onderzoek aan met de term niet-gemengde VvE. VvE's waarvan, naast eigenaar-bewoners, ook eigenaar-verhuurders deel uitmaken (doordat een deel van het complex uit huurwoningen bestaat). Deze VvE's duiden we hier aan met de term gemengde VvE's. Gemengde VvE's (bestaande uit eigenaar-bewoners en verhuurders) werden in het verleden vooral in de particuliere woningvoorraad gevonden. Doordat corporaties in toenemende mate flatwoningen verkopen, raakt ook de sociale huursector betrokken bij VvE's. Papieren VvE's: dit zijn VvE's waarbij de appartementsrechten (nog) volledig in handen zijn van één of meer eigenaar-verhuurders. Dit type VvE, met uitsluitend huurwoningen, blijven in dit onderzoek buiten beschouwing omdat er geen koopappartementen in voorkomen.
Wanneer de papieren VvE's buiten beschouwing worden gelaten, zijn er in totaal ruim 58.000 VvE's. Ruim tweederde (68%) daarvan is niet-gemengd, iets meer dan 32% heeft een gemengde samenstelling (zie Figuur 2). Figuur 2
VvE's van koopappartementen in Nederland, 2002
Totaal 58.300
gemengde VvE’s 18.300
nietgemengde VvE’s 40.000
Papieren VvE’s (buiten beschouwing) Bron: VvE-enquête Laagland'advies 2002
37 Laagland'advies
In tabel 19 wordt het aantal appartementen in de VvE gebruikt om de populatie van VvE's te beschrijven naar grootte van de Vereniging. Tabel 19
Aantal VvE's naar omvang en samenstelling (gemengd/ nietgemengd), 2002
omvang (aantal appartementen) 1 t/m 4 5 t/m 20 21 t/m 50 51 t/m 100 101 en meer Totaal
niet-gemengde VvE's
gemengde VvE's
totaal
23.000 58% 12.000 30% 4.300 11% 600 2% 100 0%
6.500 35% 8.000 44% 2.800 15% 800 4% 300 2%
29.400 51% 20.000 34% 7.100 12% 1.400 2% 400 1%
40.000 68%
18.400 32%
58.300 100%
Bron: enquête Laagland'advies 2002
Zoals verwacht, bestaat de VvE-populatie voor het merendeel uit kleine VvE's: iets meer dan de helft heeft minder dan 5 appartementen. Ruim 85 procent telt niet meer dan twintig appartementen. Uit de tabel blijkt verder dat bij kleine VvE's relatief vaak sprake is van VvE's met uitsluitend koopappartementen. De grote VvE's, zeker wanneer ze meer dan 100 appartementen omvatten, zijn veel vaker gemengd. Aangenomen mag worden dat het hier om grote complexen huurwoningen gaat, waarvan inmiddels een aantal appartementen is verkocht. Gezien de verkoopplannen van zowel particuliere als sociale verhuurders, zal het aantal grote VvE's (al dan niet gemengd) in de komende jaren ongetwijfeld verder toenemen. Tabel 20
Aantal VvE's naar bouwperiode en landsdeel (tussen haakjes: aandeel gemengde VvE's), 2002
Gebied
voor 1945
1945-1970
1970-1990
na 1990
totaal
Noord
1.500 (37%) 1.500 (15%) 1.300 (16%) 4.100 (29%)
700 (42%) 1.200 (51%) 1.000 (61%) 4.200 (51%)
500 (61%) 1.200 (23%) 1.600 (35%) 3.400 (17%)
800 (27%) 1.600 (23%) 1.600 (29%) 3.400 (10%)
3.400 (39%) 5.500 (27%) 5.500 (33%) 15.100 (28%)
4 grote steden
22.000 (32%)
3.500 (44%)
1.300 (22%)
2.000 (32%)
28.800 (33%)
Nederland
30.300 (31%)
10.600 (49%)
8.000 (25%)
9.400 (22%)
58.300 (32%)
Oost Zuid West (exclusief 4 grote steden)
Bron: enquête Laagland'advies 2002
38 Laagland'advies
Tabel 20 geeft inzicht in de verdeling van de VvE's over de bouwperioden en verschillende gebieden van Nederland. De meeste VvE's (52%) worden gevonden in de vooroorlogse woningvoorraad. Het gaat hier veelal om kleinschalige VvE's. Deze VvE's worden vooral in het westen van het land gevonden, met name in de vier grote steden. Ook de VvE's met naoorlogs bezit worden vooral in het westen van het land gevonden. Al met al telt het westen van het land 71% van alle VvE's, De vier grote steden nemen bijna de helft (49%) van alle VvE's voor hun rekening. VvE's in het noorden en in de vier grote steden zijn verhoudingsgewijs vaker gemengd. Naar bouwperiode blijken vooral de vroeg naoorlogse VvE's (tot 1970) vaker gemengd. De enquête biedt de mogelijkheid de populatie VvE's ook naar kenmerken van het woongebouw en de bewoners te kenschetsen: Leeftijdsopbouw: Meer dan de helft (55%) van alle VvE's heeft overwegend eigenaars in de • leeftijdsgroep 35 tot 65 jaar, 17% bestaat uit voornamelijk jongeren beneden de 35 jaar, 8% uit overwegend 65-plussers, de overige zijn gemengd qua leeftijdsopbouw. Omvang en type woongebouw: Ruim 36% van alle VvE's bestaan uit eigenaren van beneden-/ bovenwonin• gen. In eenderde (34%) van de gevallen gaat het om VvE's van portiekflats; de • grootste groep beheert portiekflats met maximaal 12 appartementen in het woongebouw (19% van het totale aantal VvE's ). Ruim 11% van de VvE's beheren (delen van) galerijflats. • Woonmilieu: Bijna 85% van alle VvE's bevindt zich een stedelijk woonmilieu. • Ruim driekwart van de VvE's bevindt zich in het stedelijk buitencentrum milieu • (50%) of stedelijk centrummilieu (25%). Ongeveer 13% van de VvE's opereert in het centrum dorps woonmilieu. • Minder dan 2,5 % bevindt zich in een landelijk woonmilieu. • Gemeente en stedelijkheid: Slechts 5% van de VvE's in Nederland bevindt zich in een gemeente met min• der dan 20.000 inwoners. Ruim tweederde (68%) van de VvE's in Nederland bevindt zich in een ge• meente met meer dan 100.000 inwoners. Bijna de helft (49%) van de VvE's heeft haar bezit in de vier grote steden • Hoewel Den Haag en Amsterdam vrijwel eenzelfde aantal koopappartementen • tellen, is het aantal VvE's in Den Haag met ruim 12.000 aanmerkelijk hoger dan in de hoofdstad (8.000). Daarmee behoort ruim één op elke vijf VvE's tot de residentie.
39 Laagland'advies
5.2
Het functioneren van VvE's
Om inzicht te krijgen in het (dis)functioneren van VvE's zijn tijdens het onderzoek zes verschillende activiteiten van VvE's gemeten. Vijf daarvan zijn indicatief voor de formele activiteit van de VvE. Het gaat om: 1. de aanwezigheid van een bestuurder; 2. de frequentie van vergaderen; 3. het innen van een periodieke, financiële bijdrage; 4. het innen van een periodieke bijdrage aan het reservefonds, en; 5. de aanwezigheid van een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan. De zesde activiteit vormt een indicator voor het technisch (materieel) actief zijn van (de eigenaar-bewoners van) de VvE: 6. het uitvoeren van groot onderhoud aan gemeenschappelijke bouwdelen. Het uitvoeren van groot onderhoud wil dus niet zeggen dat de VvE ook qua organisatie en financiën (formeel) actief is. In deze paragraaf geven we een beschrijving van de activiteit van de VvE's in Nederland op ieder van de zes genoemde indicatoren (zie bijlage 5). 1. In ongeveer 64% van alle VvE's is een bestuurder aanwezig (hieronder vallen ook administrateurs en voorzitters). Van de VvE's met bestuurder bekleedt in driekwart van de gevallen één van de eigenaars de functie van bestuurder of voorzitter. Bij een kwart van de VvE's met een bestuurder gaat het om een professioneel persoon. In ruim dertig procent van de VvE's is geen voorzitter of bestuurder aanwezig. In 3% van de VvE's kon de bewoner geen uitsluitsel geven op de vraag of er een voorzitter dan wel bestuurder aanwezig is in de VvE. Een groot deel daarvan mag verondersteld worden geen actieve VvE te hebben en derhalve geen bestuurder. 2. 74 procent van de VvE's blijkt, volgens de enquête, periodiek een financiële bijdrage te innen van de leden. Zeker 26% van de VvE's hanteert volgens de respondenten geen periodieke bijdrage. 3. Van alle VvE's int 31%, volgens de respondenten, periodiek een bijdrage voor een reservefonds voor onderhoud. 4. Iets meer dan 60% van de VvE's blijkt minstens één maal per jaar te vergaderen. Ongeveer 31% van de VvE's komt zeker niet één maal per jaar bijeen. In 9% van de gevallen kon de respondent geen uitsluitsel geven. 5. Een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan is voorhanden in 33% van de VvE's. In 58% van de VvE's geeft de respondent aan dat er geen onderhoudsplan is. bij ongeveer 9% van de VvE's weet de respondent het niet of is de vraag niet beantwoord. 6. 56 procent van alle VvE's heeft de afgelopen twee jaar groot onderhoud gepleegd aan de gemeenschappelijke bouwdelen van het woongebouw (zie onderste rij tabel 21). Van 43% van de VvE's kunnen we met zekerheid zeggen dat er geen groot onderhoud is gepleegd de afgelopen twee jaar.
40 Laagland'advies
5.3
Onderhoudsactiviteit verklaard
Een belangrijke vraag in dit onderzoek is of er relaties bestaan tussen het functioneren van VvE's en de onderhoudsstaat van woongebouwen (hoofdstuk 1, onderzoeksvraag 5). Het wel of niet plegen van groot onderhoud is niet alleen geschikt als indicator voor materiële activiteit van de VvE, maar kan tevens gezien worden als graadmeter voor de onderhoudsstaat van het woongebouw. Immers, groot onderhoud heeft tot doel een verbetering van de onderhoudsstaat. Methodologisch gezien is analyse naar de onderhoudsactiviteit van aanvullende waarde ten opzichte van analyse naar de beoordeelde onderhoudsstaat (hoofdstuk 6). Analyse van de beoordeelde onderhoudsstaat geeft inzicht in de beleving van bewoners/ bestuurders, terwijl analyse van de onderhoudsactiviteit meer zegt over (invloeden op) de fysieke gesteldheid van het woongebouw. Hierna wordt onderzocht welke kenmerken van VvE's en VvE-leden van invloed zijn op het uitvoeren van groot onderhoud. Na een bespreking van de directe verbanden tussen kenmerken en onderhoudsactiviteit (bivariate analyse: bijlagen 6 t/m 8) wordt gekeken in hoeverre de afzonderlijke kenmerken uiteindelijk een effect hebben in de verklaring van de onderhoudsactiviteit van VvE's (multivariate analyse). Dit mondt uit in een rangorde van de vijf indicatoren naar verklaringskracht. Als extra analyse is, tenslotte, een verkenning uitgevoerd naar de uitvoerders van groot onderhoud. Hierbij wordt bijvoorbeeld ingegaan op de vraag in hoeverre VvE's, die formeel niet actief zijn maar wel aan groot onderhoud doen, dit onderhoud zelf uitvoeren. Indicatoren voor formele activiteit VvE (organisatie en financiën) De indicatoren voor de formele activiteit van VvE's hangen positief samen met het recent plegen van groot onderhoud. De verbanden zijn niet zeer sterk. Dit geeft aan dat het formeel actief zijn van een VvE geen garantie vormt voor het ook daadwerkelijk uitvoeren van groot onderhoud. Omgekeerd blijkt groot onderhoud ook op enige schaal uitgevoerd te worden bij VvE's die zich niet formeel georganiseerd hebben. Hieronder volgt een overzicht van de resultaten: • Tabel 21 laat zien dat VvE's met bestuurder vaker dan gemiddeld onderhoud hebben gepleegd (62% tegen 56% gemiddeld). VvE's die een bestuurder ontberen, scoren aanzienlijk onder het gemiddelde. Toch wordt nog in bijna de helft van de gevallen actief onderhoud gepleegd (44%). Of de bestuurder van de VvE één van de eigenaren is of een professional doet niets af aan de onderhoudsactiviteit.
41 Laagland'advies
Tabel 21
Aanwezigheid bestuurder VvE en plegen van groot onderhoud in de laatste twee jaar, 2002
aanwezigheid van een bestuurder of voorzitter
groot onderhoud laatste twee jaar % van VvE's
GEEN groot onderhoud laatste twee jaar % van VvE's
weet niet/ onbekend
62% 63% 44% 31% 56%
36% 35% 55% 65% 43%
32.400
18.700
eigenaar-bewoner professioneel bestuurder geen bestuurder weet niet/ onbekend totaal (%) totaal (abs.)
VvE's
VvE's
abs.
%
2% 2% 1% 4% 1%
27.300 10.200 19.200 1.600
47% 17% 33% 3%
800
58.300
100%
Bron: enquête Laagland'advies 2002
•
•
•
•
Het innen van een periodieke, financiële bijdrage blijkt eveneens verband te houden met het plegen van groot onderhoud: onder de VvE's waarvan bekend is dat een periodieke bijdrage wordt geïnd, doet 57 tot 62% op actieve wijze aan groot onderhoud (zie bijlage 6). VvE's die geen bijdrage innen, zijn in 41% van de gevallen actief. Voorafgaand aan de analyse leek het aannemelijk dat met name VvE's die een gedeelte van de periodieke bijdrage expliciet voor onderhoud reserveren, actiever zijn in het groot onderhoud. Dit blijkt echter niet het geval. Ze scoren niet wezenlijk beter dan de groep VvE's die géén onderhoudsbijdrage hanteert (zie bijlage 6). VvE's die jaarlijks vergaderen doen meer aan groot onderhoud dan VvE's die minder vaak of nooit vergaderen. Toch heeft nog ruim eenderde van de jaarlijks vergaderende VvE's de afgelopen twee jaar géén groot onderhoud gepleegd. Het hebben van een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan (MJOP) blijkt eveneens samen te hangen met het plegen van groot onderhoud. Bijna tweederde (65%) van de VvE's met een schriftelijk plan heeft de afgelopen twee jaar groot onderhoud gepleegd aan het woongebouw.
Kenmerken van (het woongebouw van) de VvE Ook de kenmerken van (het woongebouw van) de VvE (zie bijlage 7) zijn onderzocht op hun verband met het plegen van groot onderhoud: • De helft van de kleine VvE's (4 of minder appartementen) heeft recent groot onderhoud gepleegd. Dit aandeel neemt toe met de grootte van de VvE tot 81 procent (!) onder VvE's met meer dan honderd appartementen. Uit nadere analyse (hier niet gepresenteerd) blijkt dat met name de kleine VvE's minder vaak formeel georganiseerd zijn. Vooral de kleine VvE's zijn dus verantwoordelijk voor het eerder gevonden resultaat dat een fors deel van de niet formeel georganiseerde VvE's wél groot onderhoud uitvoert. • Of er ook huurappartementen in de VvE zijn, blijkt nauwelijks van invloed op de onderhoudsactiviteit. Gemengde VvE's hebben vrijwel even vaak recent onderhoud gepleegd als niet gemengde VvE's.
42 Laagland'advies
•
•
•
•
VvE's in kleine woongebouwen zijn aanmerkelijk minder actief in het uitvoeren van groot onderhoud dan VvE's in grote woongebouwen. In grote (meer dan 40 appartementen) portiek- en galerijflats blijkt in meer dan driekwart (76 tot 79%) van de VvE's recent groot onderhoud te zijn gepleegd. Het zijn niet alleen de beneden-/ bovenwoningen maar ook de kleine portiekflats (met vier of minder appartementen) waar de onderhoudsactiviteit laag is (52% recent groot onderhoud). Hoe ouder het woongebouw, hoe minder onderhoud er gepleegd wordt. Het aandeel VvE's met onderhoudsactiviteiten neemt toe van ongeveer de helft in vooroorlogse woongebouwen tot driekwart in woongebouwen uit de jaren '80. Vanaf de jaren '90 neemt de activiteit niet verder toe, hetgeen waarschijnlijk komt doordat de nieuwste woongebouwen in een betere staat verkeren. Toch is de onderhoudsactiviteit in woongebouwen vanaf de jaren '90 bovengemiddeld (bijna 70% heeft recent groot onderhoud uitgevoerd). Naar landsdeel onderscheidt zich alleen het noorden, waar VvE's minder vaak recent groot onderhoud hebben uitgevoerd (47%). Binnen het landsdeel west scoren de vier grote steden als groep ook relatief slecht (ruim 50%). Dit lijkt voornamelijk op het conto van de VvE's in Rotterdam en Den Haag te schrijven. Uit de resultaten naar woonmilieu, gemeentegrootte en stedelijkheid komt het beeld naar voren dat VvE's in de dorpse/ landelijke woonmilieus en in de kleine gemeenten (< 20.000 inwoners) relatief vaak recent groot onderhoud hebben uitgevoerd en VvE's in centrum stedelijke woonmilieus en in zeer sterk stedelijke gemeenten veel minder vaak.
Kenmerken van appartementseigenaren van de VvE • In VvE's met veel oudere eigenaren (65 jaar of ouder) wordt relatief vaak (72%) onderhoud uitgevoerd. Vooral in VvE's met overwegend jonge eigenaren (jonger dan 35 jaar) is de onderhoudsactiviteit beneden gemiddeld (46%). • VvE's met veel eenpersoonshuishoudens blijken niet actiever of minder actief dan VvE's met veel twee- of meerpersoonshuishoudens. • Naarmate het inkomen toeneemt, wordt er aanzienlijk vaker onderhoud gepleegd. VvE's met relatief veel leden uit de hogere inkomenscategorieën (meer dan € 38.300,- per jaar) zijn relatief vaker actief in het groot onderhoud uitgevoerd (72%) dan VvE's met veel lagere inkomensgroepen (minder dan € 19.000,- ): slechts 45% recent groot onderhoud gepleegd. • Over de invloed van allochtonen kunnen bivariaat geen significante uitspraken worden gedaan. • Een langere woonduur blijkt samen te gaan met een geringere activiteit op het gebied van groot onderhoud. De onderhoudsactiviteit is het hoogst onder VvE's met veel appartementseigenaren met een korte woonduur (2 jaar of korter: 69%). VvE's met eigenaren die tussen de 3 en 10 jaar de appartementen bewonen, zijn ook nog relatief actief (58%). Na een woonduur van 10 jaar daalt de onderhoudsactiviteit sterk. Een verklaring hiervoor in het patroon kan gevonden worden als gekeken wordt naar het verblijfsduurperspectief. Het verblijfsduurperspectief onder appartementseigenaren is kort: volgens de enquêteresultaten woont meer dan 60 procent van de appartementseigenaren niet langer dan tien jaar in het appartement. Eigenaren die hun appartement langer bewonen hebben relatief vaak een verhuiswens en zijn daarmee eerder
43 Laagland'advies
•
•
geneigd geen groot onderhoud meer te plegen. Een groot deel van de huishoudens met een lange woonduur, zeg langer dan 15 jaar, heeft de top van de individuele wooncarrière bereikt. In die gevallen speelt verhuisgeneigdheid geen rol meer, maar wellicht eerder dat het inkomen dan relatief laag is. Onder VvE's met eigenaren die voorheen huurder waren van hun appartement, wordt minder actief (42%) aan groot onderhoud gedaan dan onder VvE's waar dit niet het geval is (57%). Kenmerken die de onderhoudsactiviteit van VvE's verklaren, zijn in volgorde van afnemende verklaringskracht (indicatoren voor formele activiteit in vet): 1. type en omvang van het woongebouw; 2. woonduur van de eigenaar-bewoners; 3. meerjarenonderhoudsplan; 4. woonmilieu; 5. frequentie vergaderen; 6. bouwperiode van het woongebouw; 7. periodieke financiële bijdrage; 8. inkomen van de eigenaar-bewoners; 9. leeftijd; 10. gemeentegrootte; 11. voormalig huurder van het appartement; 12. aanwezigheid bestuurder; 13. huishoudensamenstelling; 14. etniciteit; 15. periodieke bijdrage voor onderhoud.
De bivariate resultaten leiden tot de volgende conclusies: 1. De indicatoren van formele activiteit van een VvE (aanwezigheid bestuurder, regelmatig vergaderen, enzovoort) verklaren voor een deel de activiteit in het plegen van groot onderhoud. Ze verklaren veel, maar lang niet alles. Zo blijken VvE's met een bestuurder toch nog voor meer dan eenderde (38%) de laatste twee jaar geen groot onderhoud te hebben uitgevoerd. Omgekeerd vindt groot onderhoud op aanzienlijke schaal plaats bij VvE's die zich niet formeel georganiseerd hebben. 2. Opvallend is verder dat een aantal kenmerken van woongebouw, VvE en eigenaren aanzienlijk grotere verschillen in de onderhoudsactiviteit opleveren dan de vijf indicatoren voor het functioneren van de VvE. 3. Het lijkt erop dat de invloed van de formele organisatie van een VvE op de mate van activiteit in het groot onderhoud afhankelijk is van de omvang van de VvE. Grote VvE's moeten uiteraard wel enige (formele) organisatie bereiken, wil het groot onderhoud aan de gemeenschappelijke bouwdelen "van de grond komen". Er zijn maar zeer weinig grote VvE's die niet regelmatig onderhoud plegen. Bovendien zijn in grote VvE's de respondenten minder vaak goed op de hoogte van de formele aspecten van het functioneren van de VvE. Andersom blijkt in de grote groep kleine VvE's heel goed onderhoud uitgevoerd te kunnen worden zónder dat de VvE formeel georganiseerd is: eigenaren regelen het onderhoud aan gemeenschappelijke bouwdelen dan onderling, op informele wijze. 4. Gemengde VvE's zijn ongeveer even actief in het uitvoeren van groot onderhoud als niet gemengde VvE's.
44 Laagland'advies
Multivariate analyse van de onderhoudsactiviteit Een multivariate analyse is uitgevoerd, met als te verklaren verschijnsel het recent (afgelopen twee jaar) plegen van groot onderhoud. Het doel is te achterhalen of de verschillende factoren ook daadwerkelijk bijdragen aan de verklaring van de onderhoudsactiviteit. Eerst kijken we naar de invloed van de indicatoren voor formele activiteit: • De formele organisatie van de VvE blijkt zeker van belang voor het verklaren van de onderhoudsactiviteit. De vijf indicatoren voor formele activiteit dragen ieder in meer of mindere mate bij tot de verklaring van het recent plegen van groot onderhoud. Ze voegen zelfs nog wat toe aan de gezamenlijke verklaring van alle overige, verzamelde kenmerken (leeftijd, inkomen, bouwjaar, omvang woongebouw, et cetera). • Het belangrijkste formele kenmerk van activiteit van een VvE blijkt het hebben van een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan. Op de tweede plaats komt de frequentie van vergaderen. Op de derde plaats een periodieke, financiële bijdrage. Op de vierde plaats komt pas de aanwezigheid van een bestuurder. • Buiten de indicatoren voor formele activiteit blijken andere factoren veel bepalender te zijn voor de onderhoudsactiviteit van een VvE. De formele activiteit van een VvE is dus weliswaar van invloed op de onderhoudsactiviteit, maar verklaart deze slechts ten dele. Over de invloed van kenmerken van het woongebouw en de VvE kan het volgende worden geconcludeerd: • VvE's in kleine woongebouwen blijken minder actief in het groot onderhoud. Dit blijkt, gecorrigeerd voor andere invloeden (bouwjaar, ligging, etc.), niet voor alle kleine VvE's te gelden. VvE's in beneden-/ bovenwoningen zijn niet minder actief dan gemiddeld: het zijn vooral de VvE's in kleine portiekflats (tot en met 12 appartementen) die het groot onderhoud vaker verwaarlozen. • Binnen de groep VvE's in grotere woongebouwen (groter dan 12 appartementen) onderscheiden met name de portiekflats zich in positieve zin. Ook de VvE's van grote galerijflats (40 appartementen of meer) doen het betrekkelijk goed. • Voor VvE's geldt dat de bouwperiode van woongebouwen sterk samenhangt met ruimtelijke kenmerken zoals woonmilieu, gemeentegrootte en stedelijkheid van de gemeente. • Ligging in het centrum stedelijke en centrum dorps woonmilieu blijkt, gecorrigeerd voor andere factoren, sterk samen te hangen met een lage onderhoudsactiviteit. • Geen enkele invloed blijkt uit te gaan van de samenstelling van de VvE: gemengde VvE's doen het, gegeven andere kenmerken, even goed als nietgemengde. Ongeacht formele kenmerken van de VvE en (geografische) kenmerken van het woongebouw van de VvE kan het volgende gezegd worden over de kenmerken van eigenaar-bewoners van VvE's: • Onder VvE's met veel allochtone eigenaren is de activiteit van groot onderhoud fors beneden het gemiddelde. Het feit dat dit gedeeltelijk te maken heeft
45 Laagland'advies
•
• •
•
met een lage vergaderfrequentie onder VvE's met allochtonen versterkt de veronderstelling waarmee eerder gevonden verschillen tussen etnische groeperingen (hoofdstuk 2 en 3) werden verklaard: er lijkt sprake van een culturele component. Inkomen speelt een rol in de verklaring van onderhoudsactiviteit. Hoe hoger de inkomens in de VvE hoe actiever men is in het groot onderhoud, en andersom. VvE's met relatief veel gezinnen zijn vaker actief in het uitvoeren van groot onderhoud. Dit resultaat werd niet duidelijk in de bivariate analyse. Woonduur blijkt nog van zeer grote invloed op de onderhoudsactiviteit. Ook gecorrigeerd voor overige factoren, hangt een langere woonduur samen met een lagere activiteit in het groot onderhoud. Hiermee wordt een goede interpretatie van dit verband alleen maar van groter belang. Of de VvE eigenaren heeft die voormalig huurder zijn van hun appartement blijkt uiteindelijk niet van invloed op de onderhoudsactiviteit. Dit betekent niet dat het eerder geconstateerde verband niet relevant is. VvE's met voormalige huurders hebben blijkbaar vaker kenmerken (inkomen en/ of ligging van het woongebouw) die wel causaal samenhangen met een geringe onderhoudsactiviteit. Het resultaat spoort bovendien met de constatering dat gemengde VvE's niet minder actief zijn als niet-gemengde.
Wie voert het onderhoud uit? In dit hoofdstuk is gebleken dat veel groot onderhoud aan gemeenschappelijke bouwdelen wordt uitgevoerd in formeel niet actieve VvE's. Is het zo dat in die (soms slapende) VvE's ook het grootste deel van het onderhoud door de (individuele) eigenaren zelf wordt uitgevoerd? Tabel 22 laat zien wie het groot onderhoud in verschillende situaties uitvoert. Onderscheid is gemaakt naar (professioneel) bestuurde VvE's en VvE's zonder bestuurder, en naar wel of niet recent groot onderhoud hebben gepleegd. Tabel 22
Uitvoerders van het groot onderhoud en de aanwezigheid van een (professionele) bestuurder, 2002
wel/ niet
uitvoerder
groot onderhoud afgelopen 2 jaar
groot onderhoud
groot onderhoud afgelopen 2 jaar
indiv. eigenaren
aanwezigheid bestuurder/ voorzitter
eigenaar- professioneel GEEN bestuurder/ bewoner bestuurder voorzitter
onbekend
totaal
15%
2%
20%
0%
14%
1%
2%
2%
31%
2%
bouw-/ schildersbedrijf ander
51%
65%
46%
44%
52%
21%
21%
21%
4%
21%
weet niet/ onbekend totaal (%)
12%
10%
10%
21%
11%
100%
100%
100%
100%
100%
16.100
5.600
8.100
woningcorporatie
totaal (abs.)
46 Laagland'advies
400 30.300
wel/ niet
uitvoerder
groot onderhoud afgelopen 2 jaar
groot onderhoud
GEEN groot onderhoud afgelopen 2 jaar
indiv. eigenaren
wn/ onbekend
aanwezigheid bestuurder/ voorzitter
eigenaar- professioneel GEEN bewoner bestuurder bestuurder/ voorzitter
onbekend
totaal
12%
2%
24%
46%
1%
1%
6%
0%
3%
bouw- / schildersbedrijf ander
39%
48%
29%
28%
36%
16%
8%
5%
1%
9%
weet niet
33%
40%
37%
25%
35%
totaal (%)
100%
100%
100%
100%
100%
totaal (abs.)
9.300
3.100
10.100
totaal (abs.)
1.900
1.400
1.000
27.300
10.100
19.200
woningcorporatie
VvE's totaal
900 23.400 300
Uit de tabel blijkt dat VvE's zonder bestuurder niet veel vaker 'zelf klussen', dan andere. In 20% van de recent actieve, en 25% van de niet recent actieve VvE's, doen bij VvE's zonder bestuurder het onderhoud zelf. Voor het overige voldoet het beeld van de tabel aan wat verwacht kon worden: met name professionele bestuurders laten het onderhoud vaak door een bedrijf uitvoeren. Een belangrijke conclusie uit de tabel is dat VvE's het onderhoud niet vaak door woningcorporaties laten uitvoeren. Hooguit 2 à 3% schakelt een woningcorporatie in. Een andere conclusie is dat inactiviteit op het vlak van groot onderhoud niet lijkt samen te gaan met het zelf uitvoeren ervan. Het uitbesteden aan een professional van de uitvoering lijkt derhalve geen effect te hebben op de frequentie. Tenslotte blijkt uit de tabel dat professionele bestuurders veel vaker gebruik maken van professionele bedrijven bij het uitvoeren van het groot onderhoud. Conclusies en dwarsverbanden
Omvang, samenstelling en spreiding Nederland telt in totaal naar schatting ruim 58.000 VvE's, waarvan eenderde gemengd, dat wil zeggen VvE's met zowel huur- als koopappartementen. Vooral grotere VvE's zijn vaak gemengde VvE's. Bij de kleinere VvE's overheersen de niet-gemengde. Meer dan de helft van de VvE's wordt in de vooroorlogse voorraad gevonden. Tekenend voor de onevenwichtige ruimtelijke spreiding van VvE's over ons land, is dat 75% van alle VvE's haar bezit in het westen van het land heeft staan. Ongeveer de helft van alle VvE's bevindt zich in de vier grote steden. Den Haag en Amsterdam tellen de meeste VvE's. Maar liefst één op elke vijf VvE's in ons land heeft bezit in Den Haag.
47 Laagland'advies
4.600
1.600 58.300
Bron: enquête Laagland'advies 2002
5.4
17%
Functioneren VvE Uit het onderzoek blijkt dat de helft tot driekwart van de VvE's op een of andere wijze actief is. De scores van de 58.300 VvE's in ons land op zes indicatoren voor de activiteit van VvE's laten dit zien: 1. bijna tweederde (64%) heeft een (professioneel) bestuurder of iemand die de financiële zaken en het onderhoud regelt; 2. ruim 60% vergadert minstens één maal per jaar; 3. bijna driekwart (74%) van de VvE's kent een periodieke, financiële bijdrage; 4. bijna eenderde (31%) van de VvE's vraagt haar leden een periodieke bijdrage aan een reservefonds voor onderhoud; 5. eenderde (33%) heeft een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan; 6. ongeveer 56% van alle VvE's heeft de laatste twee jaar groot onderhoud gepleegd aan de gemeenschappelijke bouwdelen van het woongebouw. Het plegen van groot onderhoud geldt niet alleen als indicator voor de materiële activiteit van VvE's, maar kan tevens worden opgevat als een graadmeter voor de technische onderhoudsstaat van het woongebouw. Een analyse naar verklaringen voor het plegen van groot onderhoud geldt in dit onderzoek als aanvulling op een analyse naar verklaringen voor de beoordeling van de onderhoudsstaat door bewoners en bestuurders (zie volgende hoofdstuk): het uitvoeren van groot onderhoud kan gezien worden als het verbeteren van de onderhoudsstaat, terwijl een beoordeling van de onderhoudsstaat iets zegt over de beleving van de bewoner/ bestuurder. De volgende vier indicatoren voor de formele activiteit van een VvE blijken positief samen te hangen met het plegen van groot onderhoud aan het woongebouw: • aanwezigheid van een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan; • frequent (minstens 1 x per jaar) vergaderen door VvE; • periodieke, financiële bijdrage van eigenaren aan de VvE; • aanwezigheid van een 'bestuurder. Het verband tussen de aanwezigheid van een bestuurder en de onderhoudsactiviteit is betrekkelijk zwak. Het innen van een periodiek bedrag voor (groot) onderhoud blijkt in het geheel geen verband te houden met de onderhoudsactiviteit. Belangrijke conclusie is dat, weliswaar, meer dan de helft van de VvE's formeel georganiseerd lijkt, maar dat een groot deel (eenderde of meer) hiervan materieel niet actief blijkt. Andersom, zijn grote delen van de formeel inactieve VvE's tóch actief in het groot onderhoud. Met name onder kleine VvE's zijn er veel die geen bestuursactiviteit vertonen, maar waar de individuele eigenaren al dan niet gezamenlijk groot onderhoud plegen aan de gemeenschappelijke bouwdelen Een belangrijke conclusie over de invloed van de formele activiteit van VvE's op de onderhoudsactiviteit, is dat de vijf indicatoren tezamen een niet onaanzienlijk deel verklaren van de onderhoudsactiviteit. Echter, andere factoren hangen nog sterker samen met de activiteit in het groot onderhoud, zoals de omvang en het type woongebouw en de woonduur van de eigenaren. Kortom, de organisatiegraad van VvE's is heel belangrijk, maar het biedt slechts een gedeelte van de verklaring voor het al dan niet functioneren van de VvE. Daarvoor moeten we rekening houden met bijvoorbeeld: het soort woongebouw, de grootte van het
48 Laagland'advies
woongebouw (en de VvE), de bouwperiode van het woongebouw, de woonduur van eigenaren, de inkomens van eigenaren. Over het algemeen geldt: hoe kleiner, hoe ouder, hoe lager het inkomen, hoe korter de woonduur, hoe minder activiteit in het groot onderhoud. Toch blijken VvE's in beneden-/ bovenwoningen niet minder vaak groot onderhoud te plegen. Het minst actief blijken VvE's van kleine portiekflats (12 of minder appartementen). De belangrijkste uitkomsten van de analyse zijn: • gemengde VvE's doen niet onder voor niet-gemengde; • VvE's met voormalige huurders doen minder aan groot onderhoud dan andere VvE's. Dit valt echter te verklaren uit andere factoren (inkomen, woongebouw, woonduur, et cetera); • VvE's in oudere woongebouwen doen minder aan groot onderhoud. De laagste activiteit is te vinden in de oudste woongebouwen van voor de oorlog; • VvE's in het noorden van het land en in de vier grote steden blijven achter qua onderhoudsactiviteit; • een opmerkelijk grote invloed gaat uit van kenmerken van bewoners in de VvE: lage inkomens, veel jongeren of veel niet-westerse allochtonen in de VvE hangt samen met een lage activiteit op het gebied van groot onderhoud; • woonduur correleert negatief met een hoge onderhoudsactiviteit. Een zeer lange woonduur gaat samen met een lage activiteit in het groot onderhoud. Blijkbaar plegen de eigenaren die de top van de wooncarrière bereiken op de koopappartementenmarkt, verhoudingsgewijs weinig onderhoud.
49 Laagland'advies
50 Laagland'advies
6
ONDERHOUDSSTAAT VAN WOONGEBOUWEN VAN VVE'S
In dit hoofdstuk wordt verder ingegaan op de vraag in hoeverre er relaties bestaan tussen het functioneren van VvE's en de onderhoudsstaat van woongebouwen (hoofdstuk 1, onderzoeksvraag 5). Stond in paragraaf 5.3 het verbeteren van de onderhoudsstaat centraal, in dit hoofdstuk wordt de beoordeling van de onderhoudsstaat beschreven (bivariaat) en verklaard (multivariaat) aan de hand van kenmerken van VvE's, kenmerken van de woongebouwen waarin ze gesitueerd zijn en kenmerken van appartementseigenaren. 6.1
Beoordeelde onderhoudsstaat van woongebouwen
Het blijkt dat bij 4,5% van alle VvE's, naar de mening van de eigenaar-bewoners en de bestuurders, de gemeenschappelijke bouwdelen van het woongebouw slecht tot zeer slecht onderhouden zijn. Vergelijking van dit gemiddelde met het aandeel VvE's dat niet actief is in groot onderhoud (45%, hoofdstuk 5), doet vermoeden dat het oordeel van bewoners en bestuurders in veel gevallen mild is. Wordt vergeleken met het oordeel over het eigen appartement (hoofdstuk 2), dan valt op dat de gemeenschappelijke bouwdelen toch nog aanmerkelijk negatiever beoordeeld worden dan het eigen appartement (slechts 1,8% van de eigenaarbewoners vindt de onderhoudsstaat van het appartement slecht of zeer slecht). 6.2
Beoordeling onderhoudsstaat van woongebouwen verklaard
In dit onderdeel wordt nagegaan in hoeverre kenmerken van de VvE van invloed zijn op de beoordeelde onderhoudsstaat van woongebouwen. Onderscheid wordt gemaakt naar kenmerken van woongebouwen van VvE's en naar kenmerken van appartementseigenaren van VvE's. Tabel 23 De onderhoudsstaat van gemeenschappelijke bouwdelen van woongebouwen volgens bewoners/ bestuurders, naar omvang van het woongebouw omvang woongebouw (aantal appartementen)
% VvE's met
aantal VvE's
slecht onderhoud gemeenschappelijke bouwdelen woongebouw
1-4
3,7%
27.100 (100%)
47%
5-12
7,4%
14.700 (100%)
25%
13-20
2,8%
5.800 (100%)
10%
21-30
3,3%
4.600 (100%)
8%
31-50
5,9%
3.000 (100%)
5%
50-100
1,2%
2.200 (100%)
4%
> 100
3,1%
900 (100%)
2%
totaal
4,5%
Bron: enquête Laagland'advies 2002
51 Laagland'advies
58.300 (100%) 100%
Kenmerken van het woongebouw van de VvE • Uit tabel 23 blijkt dat, afhankelijk van de omvang van het woongebouw, de onderhoudsstaat van (de gemeenschappelijke bouwdelen van) het woongebouw soms beter of juist slechter wordt beoordeeld. Met name onder VvE's met (overwegend) woongebouwen van 5 tot 12 appartementen is de onderhoudsstaat relatief vaak slecht (ruim 7% met slechte onderhoudsstaat). VvE's in de grotere (50-100 appartementen: 1% slecht onderhoud) en in de grootste woongebouwen staan er weer beter voor (meer dan 100 appartementen: 3%). • VvE's met uitsluitend koopappartementen doen het beter dan gemengde VvEs: binnen de niet gemengde vorm beoordeelt ongeveer 3,6% van de bewoners/ bestuurders de gemeenschappelijke bouwdelen als (zeer) slecht, onder de gemengde vormen is dit meer dan 6% (tabel 24). In hoofdstuk 4 werd duidelijk dat, als het gaat om het uitvoeren van groot onderhoud, er nauwelijks verschil is tussen gemengde en niet-gemengde VvE's. Bij de grotere gemengde VvE's is de (beoordeelde) onderhoudsstaat aanzienlijk beter dan bij de kleinere. Tabel 24 De onderhoudsstaat van gemeenschappelijke bouwdelen van woongebouwen volgens bewoners/ bestuurders naar omvang van het woongebouw en naar wel/ niet gemengde VvE omvang woongebouw (aantal appartementen)
niet-gemengde VvE's
gemengde VvE's
% met aantal slecht onderhoud VvE's gemeenschappelijke bouwdelen 1-20
3,9%
21-50
2,9%
Meer dan 50
1,2%
Totaal
3,6%
% met slecht onderhoud gemeenschappelijke bouwdelen
33.100 (100%) 5.000 (100%) 1.900 (100%) 40.000 (100%)
6,6% 7,0% 2,7% 6,4%
totaal aantal VvE's
aantal VvE's
14.500 (100%) 2.600 (100%) 1.200 (100%) 18.300 (100%)
47.600 7.600 3.100 58.300
Bron: enquête Laagland'advies 2002
•
Naar bouwperiode en geografische spreiding is het percentage VvE's, waarvan de onderhoudsstaat van de gemeenschappelijke bouwdelen van het woongebouw(-en) als (zeer) slecht onderhouden wordt beoordeeld, als in onderstaande tabel.
52 Laagland'advies
Tabel 25
Aandeel VvE's met (zeer) slecht onderhouden gemeenschappelijke bouwdelen in woongebouwen naar gemeente/ regio en bouwperiode, 2002
Regio
voor 1945
1945-1970
na 1970
totaal
landsdeel noord landsdeel oost landsdeel zuid west (excl. 4 grote steden) 4 grote steden
0,6% 0,4% 7,9% 6,6% 4,8%
4,7% 11,3% 11,6% 6,3% 10,1%
1,5% 0,4% 1,3% 3,7% 0,1%
1,7% 2,8% 4,7% 5,2% 4,9%
Nederland
4,7%
8,5%
1,9%
4,6%
Bron: enquête Laagland'advies 2002
•
•
•
•
•
De onderste rij in de tabel laat zien dat vooral bij de VvE's van vroeg naoorlogse woongebouwen (1945-1970) de onderhoudsstaat van de gemeenschappelijke bouwdelen volgens de bewoners/ bestuurders minder goed is. In tegenstelling tot wat uit het WBO en de KWR bleek, doen de VvE's met vooroorlogs bezit het verhoudingsgewijs goed. In § 2.3 is aangegeven dat de beoordeling door de eigenaar-bewoners van vooroorlogse en de oudere naoorlogse appartementen min of meer hetzelfde uitvalt. Als we vervolgens in tabel 25 kijken naar de verdeling van slecht beoordeelde VvE's naar landsdeel (zie rechter kolom), blijkt dat er geen grote verschillen bestaan tussen de landsdelen. Wel wordt de onderhoudsstaat in het westen en in de grote steden wat vaker slecht beoordeeld. In het noorden lijkt de onderhoudsstaat van de woongebouwen van VvE's wat gunstiger te worden beoordeeld. In de landsdelen oost en zuid en in de vier grote steden blijkt de problematiek geconcentreerd te zijn bij VvE's van woongebouwen uit de vroeg naoorlogse periode (1945-1970). Naar type en omvang van het woongebouw blijken de volgende verschillen. Door leden van VvE's van kleine portiekflats wordt de onderhoudsstaat het slechtst beoordeeld (8%). Als het gaat om de wat grotere woongebouwen (vanaf 12 appartementen) is de beoordeling onder VvE's in portiekflats juist beter dan die onder VvE's in galerijflats. Opvallend weinig problemen aan de gemeenschappelijke bouwdelen worden gemeld bij VvE's in beneden-/ bovenwoningen (2%). Deze laatste categorie kwam er, bij de beoordeling van de onderhoudsstaat van de appartementen zelf (§ 2.3), als slechtste uit. VvE's waarvan de leden de gemeenschappelijke bouwdelen van hun woongebouw als slecht onderhouden beoordelen, komen relatief vaker voor in Stedelijke centrummilieus; in de beide landelijke en het groen stedelijk woonmilieu wordt de onderhoudsstaat ronduit goed beoordeeld. In die woonmilieus bevindt zich echter een kleine minderheid (25%) van de VvE's
Bewonerskenmerken • VvE's in woongebouwen met overwegend jonge bewoners (tot 35 jaar) hebben vaak serieuze problemen met het onderhoud (10%) naar het oordeel van de leden. VvE's van overwegend 55-plussers blijken een uitzonderlijk goede onderhoudsstaat van woongebouwen te hebben. Dit zal deels samenhangen met het hoge aandeel ouderenwoningen in de nieuwbouw binnen deze groep.
53 Laagland'advies
• •
•
• •
•
6.3
Anderzijds mag aangenomen worden dat ouderen doorgaans hun leefsituatie, en daarmee ook aspecten van de woonsituatie, zoals de onderhoudsstaat van het woongebouw, positiever beoordelen. Dit is een breed onderschreven conclusie uit ouderenonderzoek. In VvE's met veel gezinnen wordt de onderhoudsstaat minder positief beoordeeld (bijna 8% slecht tot zeer slecht). Onder VvE's met relatief veel huishoudens met middeninkomens wordt de onderhoudsstaat van gemeenschappelijke bouwdelen vaker als slecht beoordeeld (inkomensgroep € 19.000,- - € 27.500,-: bijna 7% (zeer)slecht). Dit is opmerkelijk omdat het een relatief grote groep van de VvE-populatie betreft (22%). Met name VvE's met veel hoge inkomensgroepen lijken een betere onderhoudsstaat van het woongebouw te kennen. Naar opleiding is het patroon niet significant en niet eenduidig. In VvE's met relatief veel allochtonen (niet-westers) blijkt slechts in lichte mate een negatiever oordeel te bestaan over het onderhoud dan in VvE's met veel autochtonen. Het verschil is niet significant. Ook gecontroleerd voor de omvang en samenstelling (menging huur/ koop) van de VvE blijken geen significante verschillen naar etniciteit. Wel lijken de middelgrote woongebouwen (13 tot 30 appartementen) met allochtonen wat beter onderhouden dan de kleine woongebouwen. Dit komt overeen met de analyses in de KWR. De conclusie luidt dat etniciteit derhalve wel invloed heeft op de onderhoudsstaat van de woning, maar veel minder op die van het woongebouw. In VvE's met eigenaren die eerder huurder van het appartement zijn geweest, heerst in het algemeen een wat negatiever oordeel over de onderhoudsstaat van de gemeenschappelijke bouwdelen. Dit strookt met het (eerder geconstateerde) minder positieve oordeel over het woongebouw van gemengde VvE's. Mogelijk zijn eigenaren sneller negatief in hun oordeel als er een (grote) verhuurder in de VvE aanwezig is. Samenhang onderhoudsstaat en functioneren van VvE's
De onderhoudsstaat van het woongebouw mag worden verwacht samen te hangen met het functioneren van de Vereniging van Eigenaren. In deze paragraaf wordt onderzocht welke aspecten van het functioneren van de VvE rechtstreeks samenhangen met de onderhoudsstaat van de gemeenschappelijke bouwdelen van het woongebouw. Uit tabel 25 blijkt dat VvE's waarvan de voorzitter, bestuurder of administrateur in één van de appartementen woont, aanzienlijk beter beoordeelde woongebouwen hebben dan VvE's met een professioneel bestuurder. Verrassend is dat woongebouwen van VvE's met een professioneel bestuurder zelfs slechter worden beoordeeld (9% met slechte onderhoudsstaat!). Opmerkelijk is dat VvE's zonder bestuurder relatief goed beoordeelde woongebouwen hebben (minder dan 4% slecht). Dit is de groep van formeel niet-actieve (of slapende) VvE's. Het lijkt erop dat veel van deze VvE's op een niet via de VvE georganiseerde wijze onderhoud plegen.
54 Laagland'advies
Tabel 25
Oordeel over onderhoudsstaat gemeenschappelijke delen woongebouw en aanwezigheid bestuurder/ voorzitter VvE, 2002 % VvE's met slecht onderhoud
VvE's absoluut
VvE's %
eigenaar-bewoner professioneel bestuurder geen bestuurder/ voorzitter onbekend
3,3% 9,4% 3,9% 1,4%
27.345 10.150 19.236 1.614
46,9% 17,4% 33,0% 2,8%
totaal
4,5%
58.345
100,0%
bestuurder/ voorzitter VvE
Bron: enquête Laagland'advies 2002
Uit nadere analyse blijkt dat het hebben van een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan, een periodieke, financiële bijdrage, of jaarlijks vergaderen niet direct samenhang vertonen met een goed onderhouden woongebouw. Een positieve samenhang met de beoordeling van de onderhoudsstaat van het woongebouw gaat uit van een periodieke bijdrage reservefonds (groot) onderhoud en (uiteraard) van het plegen van groot onderhoud in de afgelopen twee jaar. VvE's die periodiek een bijdrage vragen van de leden van de eigenaars voor het reservefonds onderhoud tellen ongeveer de helft zo weinig (zeer) slecht beoordeelde woongebouwen dan VvE's die dat niet doen. Evenzo krijgen de VvE's, die niet recent (afgelopen twee jaar) groot onderhoud hebben gepleegd, ongeveer vijf maal zo vaak een slechte beoordeling van het woongebouw als VvE's die wel onderhoud hebben gepleegd. Indien de zes bovengenoemde kenmerken van een VvE gezamenlijk in een (multivariate) analyse worden gebruikt om de onderhoudsstaat van het woongebouw te verklaren, blijkt een viertal kenmerken een significante bijdrage te leveren aan de verklaring. Op volgorde van afnemende verklaringskracht zijn dit: 1. het recent hebben gepleegd van groot onderhoud (het sterkst verklarend); 2. een wel of niet professionele bestuurder; 3. het innen van een periodieke bijdrage voor het reservefonds; 4. het hebben van een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan; 5. frequentie vergaderen; 6. het heffen van een periodieke, financiële bijdrage (het minst verklarend). Het vergaderen van de VvE draagt blijkbaar niet wezenlijk bij tot de verklaring van het oordeel over de onderhoudsstaat van het woongebouw. Blijkbaar zijn er relatief veel VvE's die wel regelmatig vergaderen, maar onvoldoende onderhoud plegen, en andersom VvE's die niet bijeenkomen, maar waar het onderhoud daarom ook niet vraagt. In hoofdstuk 4 waren hier reeds aanwijzingen voor te vinden. Multivariate analyse: de beoordeelde onderhoudsstaat en het functioneren van de VvE Om te controleren voor eventueel verstorende invloeden, is een multivariate analyse uitgevoerd. Dit keer met alle woongebouw- en bewonerskenmerken in de
55 Laagland'advies
analyse. Het opnemen van bouwperiode corrigeert bijvoorbeeld voor het feit dat nieuwbouw de eerste jaren nauwelijks onderhoud behoeft. De analyse kan bovendien uitsluitsel geven over welke kenmerken de sterkste samenhang laten zien met een slecht beoordeelde onderhoudsstaat van het woongebouw. Gecorrigeerd voor de samenstelling naar bouwperiode, leeftijd, woonduur en huishoudensamenstelling, blijkt het recent te hebben gepleegd van groot onderhoud nog steeds de sterkste verklaring te bieden. Op de tweede plaats komt nu de periodieke bijdrage aan het reservefonds onderhoud. Door correctie voor andere factoren, blijkt de verklaringskracht van deze indicator voor de formele activiteit van VvE's aanmerkelijk te zijn toegenomen. De aanwezigheid van een bestuurder of voorzitter komt op de derde plaats. De invloed hiervan is nu verminderd. De overige formele kenmerken van activiteit doen er niet of nauwelijks toe. Dit betekent dus dat leden van VvE's die regelmatig vergaderen niet positiever over de onderhoudsstaat blijken. Het gewicht dat de indicatoren voor activiteit van de VvE in de schaal leggen, is, vergeleken met de achtergrondkenmerken, zeker niet gering. Toch blijken ook andere kenmerken, zelfs gecorrigeerd voor de invloed van de activiteit van de VvE, sterk samen te hangen met een slecht beoordeeld woongebouw. Tabel 24
Kenmerken van invloed op de beoordeling van de onderhoudsstaat van de gemeenschappelijke delen van het woongebouw, volgens de multivariate analyse, 2002
kenmerk woongebouw
oordeel over onderhoudsstaat (zeer) slecht
oordeel over onderhoudsstaat NIET slecht
bouwjaar type woongebouw
• •
1945-1960 kleine portiekflats (tot 12 appartementen)
• • •
woonmilieu gemeentegrootte provincie
• • •
centrum stedelijk 100-150.000 Zuid-Holland
• •
kenmerk huishouden
oordeel over onderhoudsstaat (zeer) slecht
oordeel over onderhoudsstaat NIET slecht
leeftijd woonduur inkomen
• • •
45-55 jaar langer dan 15 jaar laagste inkomens (tot € 11.000,- netto per jaar)
• • •
samenstelling huishouden
•
gezinnen met kinderen
indicator activiteit VvE
oordeel over onderhoudsstaat (zeer) slecht
oordeel over onderhoudsstaat NIET slecht
recent plegen groot onderhoud
•
•
recent groot onderhoud (afgelopen 2 jaar)
bijdrage aan reservefonds onderhoud aanwezigheid bestuurder
•
NIET recent groot onderhoud gepleegd (>2 jaar geleden) GEEN bijdrage reservefonds
•
• •
professioneel bestuurder GEEN bestuurder
•
periodieke bijdrage reservefonds eigenaar is bestuurder
Bron: enquête Laagland'advies 2002
56 Laagland'advies
na 1980 beneden-/ bovenwoning middelgrote galerij- en portiekflats (13-40) landelijk wonen 150.000 –250.000
65-plus 6 tot 10 jaar hogere inkomensgroepen: vanaf € 27.500,- netto per jaar
In de tabel is onderscheid gemaakt naar kenmerken van het woongebouw, kenmerken van de eigenaar-bewoner, en indicatoren voor activiteit van de VvE. • De indicatoren voor de activiteit van de VvE spelen een grotere rol bij de verklaring dan bij de onderhoudsactiviteit. Ook afgezet tegen de kenmerken van woongebouw en eigenaren blijkt het recent hebben gepleegd van groot onderhoud het meeste te verklaren. • Ook gecorrigeerd voor andere invloeden, blijkt de professioneel bestuurde VvE vaker een slecht oordeel over het woongebouw te krijgen dan door eigenaren bestuurde VvE's. Mogelijk oordelen leden gemakkelijker negatief over het beheer dat door professionals wordt verzorgd. • Van belang is dat, na correctie voor andere factoren (zoals het plegen van groot onderhoud), blijkt dat woongebouwen van een VvE waar GEEN bestuurder is, veel minder goed beoordeeld worden. Nog minder goed dan die van VvE's met professionals. Dit betekent dat, ongeacht of er groot onderhoud wordt gepleegd, woongebouwen van slapende VvE's aanmerkelijk slechter worden beoordeeld dan die bestuurd door professionals. • Evenals bij de onderhoudsstaat van appartementen blijkt ook bij het woongebouw de bouwperiode een sterk verklarende factor. Het slechtste oordeel wordt echter niet gegeven aan de oudste woongebouwen. Vooral de woongebouwen uit de periode 1945-1960 komen er slecht vanaf. • Ook de kenmerken van de eigenaar-bewoners spelen een grote rol bij de beoordeling van de onderhoudsstaat van het woongebouw. Dit kan ook samenhangen met de subjectiviteit van het oordeel. • Zo blijkt een duidelijke invloed uit te gaan van de samenstelling van het huishouden. Gezinnen met kinderen zijn veel vaker negatief over de onderhoudsstaat dan andere huishoudens. Indien het oordeel niet samenhangt met de specifieke aanwezigheid van kinderen (veiligheid, vandalisme), speelt mogelijk het 'op de top van de wooncarrière aanbeland zijn' hier een rol. Later zien we hetzelfde bij een lange woonduur. • Na het plegen van groot onderhoud en bouwperiode volgen (in volgorde van afnemende verklaringskracht): omvang en type woongebouw, bijdrage aan reservefonds groot onderhoud, inkomen, aanwezigheid van een professionele bestuurder of GEEN bestuurder, leeftijd, woonduur, huishoudensamenstelling, gemeentegrootte en woonmilieu. • Opvallend is dat de ruimtelijke verschillen beperkt zijn. Het is niet zo dat, gecorrigeerd voor bouwjaar en woonmilieu, de grootste steden het slechtste scoren (zie ook tabel 24). • Het centrum stedelijk woonmilieu springt er evenwel uit als het gaat om een slecht beoordeeld woongebouw. Hier komen uiteraard bepaalde kenmerken (laagbouw en vooroorlogs) van de voorraad tezamen. Het stedelijk buiten centrummilieu wordt eveneens wat slechter beoordeeld dan gemiddeld. • Een lange woonduur blijkt sterk samen te hangen met een slechte onderhoudsstaat van de gemeenschappelijke bouwdelen. Een zeer korte woonduur heeft overigens eveneens een klein negatief effect op de beoordeling van de onderhoudsstaat. Dit is logisch daar men bij binnenkomst in de VvE wat kritischer is. Licht positief oordelen bovendien bewoners die tussen de 6 en 10 jaar in hun woning wonen. • Belangrijk is dat etniciteit niet van invloed blijkt op het oordeel over de onderhoudsstaat van het woongebouw. Dit is in schril contrast met de analyse
57 Laagland'advies
•
6.4
op het WBO (op het niveau van het appartement). Daar was etniciteit het sterkst verklarende kenmerk. Analoog aan de WBO-analyse blijkt hier dat na correctie voor andere invloeden (inkomen, omvang gebouw) voormalige huurders van het appartement niet negatiever zijn over de gemeenschappelijke bouwdelen. Conclusies
In dit hoofdstuk is getracht meer inzicht te verwerven in de relatie tussen enerzijds het oordeel over de onderhoudsstaat van het woongebouw en anderzijds het functioneren (formeel en materieel) van de VvE en de aard van de VvE, het woongebouw en de eigenaren. Bij 4,5% van alle VvE's beoordelen eigenaar-bewoners en bestuurders het onderhoud van de gemeenschappelijke bouwdelen als slecht. Dit betekent dat eigenaarbewoners en bestuurders aanzienlijk negatiever oordelen over het onderhoud van de gemeenschappelijke bouwdelen dan over het onderhoud van hun individuele appartement (1,8%). Samenhang onderhoudsstaat en functioneren van VvE • De sterkst verklarende indicator voor de activiteit van de VvE is de onderhoudsactiviteit. Zoals verwacht, blijkt dat de onderhoudsstaat van woongebouwen beter wordt beoordeeld indien de VvE recent groot onderhoud (afgelopen twee jaar) heeft gepleegd. Deze indicator verklaart veel meer van het oordeel van leden van VvE's over het woongebouw dan de indicatoren van formele activiteit. • Leden van VvE's met een bestuurder beoordelen het onderhoud van de gemeenschappelijke delen aanmerkelijk gunstiger dan VvE's met een professioneel bestuurder. Ook na correctie voor verstorende invloeden is dit zo. • Er blijkt op het eerste gezicht nauwelijks verschil tussen oordelen over woongebouwen van VvE's met of zonder bestuurder. Ook bij VvE's zonder bestuur wordt de onderhoudstoestand beter beoordeeld dan bij professioneel bestuur (9,4% versus 3,9% van het totaal slecht beoordeelde woongebouwen). • Nadere analyse wijst echter uit dat woongebouwen van VvE's zonder bestuurder, gecorrigeerd voor de activiteit op het vlak van groot onderhoud en andere kenmerken, veel slechter worden beoordeeld dan van VvE's met een professionele bestuurder. • Het hebben van een schriftelijk meerjaren onderhoudsplan, het betalen van een periodieke, financiële bijdrage en de frequentie van vergaderen blijkt GEEN directe samenhang te hebben met een goed oordeel over het woongebouw. • Een periodieke bijdrage aan een reservefonds voor onderhoud blijkt, pas na correctie voor de aanwezigheid van een bestuurder en de onderhoudsactiviteit, van invloed op het oordeel over de onderhoudsstaat. Samenhang onderhoudsstaat en overige kenmerken VvE • VvE's met uitsluitend koopappartementen hebben, naar het oordeel van de eigenaren en bestuurders, een betere onderhoudsstaat dan gemengde VvE's. Gecorrigeerd voor overige factoren is er geen verschil tussen gemengde en niet-gemengde VvE's.
58 Laagland'advies
•
•
•
•
•
•
•
Het blijken met name de kleine (tot 20 appartementen) en middelgrote (2150 appartementen) gemengde woongebouwen waar de problematiek zich concentreert. Kleine portiekflats (met 12 of minder appartementen) scoren, wat betreft het oordeel over de onderhoudsstaat van de gemeenschappelijke bouwdelen, eveneens zeer laag. De bestuurders en eigenaar-bewoners van vroeg naoorlogse woongebouwen (1945-1960) beoordelen de onderhoudsstaat het slechtst. Eenzelfde 'verschuiving' van het zwaartepunt van de problematiek van vooroorlogse naar vlak voor- en naoorlogse bouwperioden zagen we in de KWR bij de (middel)hoogbouw. VvE's met relatief veel lage inkomens, middenleeftijden (45-55 jaar), gezinnen met kinderen en bewoners met een langere woonduur (> 15 jaar) zien hun woongebouw vaker slecht beoordeeld. Voormalige huurders van het appartement beoordelen het woongebouw van de VvE vaker als slecht onderhouden. Uit nadere analyse blijkt dat dit voortkomt uit andere factoren, zoals inkomen, bouwperiode en omvang van het woongebouw. Een ligging in een dorps woonmilieu gaat gepaard met een gunstig oordeel. Etniciteit blijkt niet van invloed te zijn op de beoordeling van de onderhoudsstaat van het woongebouw. Op dit punt komen de resultaten van de enquête van Laagland'advies niet overeen met het WBO en de KWR (voor zover het de middelhoog- en hoogbouw betreft). De ruimtelijke verschillen in het oordeel over de onderhoudsstaat zijn beperkt, indien gecorrigeerd wordt voor verschillen in de samenstelling van VvE's, woongebouwen en bewoners. Toch blijken VvE's in vooral de stedelijke centrumgebieden vaker een negatief oordeel over het woongebouw te krijgen. In de stadswijken rondom het centrum is dit in mindere mate het geval.
59 Laagland'advies
60 Laagland'advies
7
MENINGEN IN DE MARKT: INTERVIEWS MET SLEUTELFIGUREN
7.1
Aanpak interviews
In overleg met VROM zijn 12 sleutelfiguren geselecteerd (zie bijlage 11). Deze personen zijn 11 gesloten en 6 open vragen voorgelegd (zie bijlage 12). De uitkomsten van de KWR-/ WBO-analyse en de bewoners-/ bestuurdersenquête waren tijdens de interviews nog niet bekend. Het doel van deze aanpak was om, met de gesloten vragen, een beeld te krijgen hoe de professionals tegen de VvE-markt aankijken en welke inschattingen ze maken over aantallen en samenstelling van de doelgroep. Het tweede deel bestond uit 6 open vragen, gericht op de toekomst, zoals bijvoorbeeld de top 3 van oplossingsinstrumenten, de succes- en faalfactoren en de eigen bijdrage in marktverbetering. In dit verband is het van belang te vermelden dat de meeste respondenten bewust en onbewust erop wezen dat de gebruikte terminologie in de koopappartementenmarkt zowel in beleidstukken als in het economische verkeer nogal verwarrend en soms onduidelijk zijn. Dit blijkt uit bijvoorbeeld de volgende vragen: Wat bedoelt u precies met de term koopappartement? • Worden garages en winkels, die in een Vereniging van Eigenaren zitten ook • meegeteld en onderzocht? Worden de in appartementen gesplitste huurflats van woningcorporaties en • pensioenfondsen ook gerekend tot de categorie koopappartementen? Waar kan ik nagaan wie de bestuurder is van een VvE? • Onderzoekt u ook koopappartementen die worden verhuurd door de eigenaar? • Wordt er ook een onderscheid gemaakt tussen VvE's die voor 100% bestaan • uit eigenaar-bewoners en de "gemengde VvE's" waarbinnen meerdere appartementen door één grote verhuurder worden verhuurd? Eén van de respondenten vatte de behoefte aan duidelijke begrippen en overzichtelijke landelijke informatie als volgt treffend samen: "De appartementenmarkt, dat is volgens mij een blinde vlek in de Nederlandse woningmarkt, ik hoop dat dit onderzoek daar een einde aan maakt…" 7.2
Uitkomst van het imago-onderzoek van de VvE-markt
Kwantitatieve ramingen Wanneer het gaat om een schatting van de omvang van de totale markt van koopappartementen in Nederland (exclusief garages en winkels), valt op dat de schattingen sterk uiteenlopen (van 350.000 tot 1.500.000 op een totaal aantal woningen van 6,4 miljoen). Partijen zijn ervan overtuigd dat de komende tien jaar het aantal appartementen (VvE's) sterk zal stijgen door de verkoop van corporatieflats. Ook de raming van het aantal Verenigingen van Eigenaren varieert fors van 20.000 tot 120.000. Partijen schatten dat daarvan 70 à 80% kleine VvE's zijn (minder dan 10 appartementen) en dat met name in dit segment de knelpunten zich voordoen. Het aandeel eigenaar-bewoners wordt gemiddeld op meer dan 50% geschat. Opvallend is dat alle geïnterviewden het aandeel lage inkomens (€ 22.500,- bruto per jaar) rond de 50% schatte. Het aandeel lage inkomens wordt gemiddeld hoger
61 Laagland'advies
geschat dan bij eigenaar-bewoners in eengezinswoningen. Een deel van de koopappartementenmarkt wordt als de onderkant van de koopmarkt beschouwd. Kwalitatieve ramingen Over het actief functioneren van de VvE's, met name de kleine VvE's, is men niet erg optimistisch: De schattingen lopen uiteen van 15 tot 50%, gemiddeld nog geen 25%. Opvallend daarentegen is het optimisme over het daadwerkelijke onderhoud groter: men denkt dat gemiddeld 45 à 50% van de VvE's een goede staat van onderhoud kent (appartementen en gemeenschappelijke delen). Hieruit kan worden afgeleid dat een actieve vereniging en goed onderhoud geen synoniemen zijn. Met andere woorden: prettig samenwonen en goed onderhoud kan zonder vergaderen. En: een actieve vereniging wil nog niet zeggen dat de zaak er goed bijstaat. Samengevat kan worden geconcludeerd dat de inschattingen over de omvang van de VvE-problematiek zeer uiteenlopen. De professionals hebben dus over het algemeen vrij weinig zicht op de kwantitatieve en kwalitatieve gegevens van de VvE-markt in Nederland als geheel. Partijen benadrukken de relatief zwakke positie van de koopappartementen in de koopsector: met name bij de kleine (vooroorlogse) VvE's is, volgens hen, sprake van een slechte prijs-kwaliteitverhouding en slechte voorlichting aan (aspirant) kopers. Ongeveer de helft van de appartementen verdient, volgens de ramingen, stimulering van het beheer en onderhoud. 7.3
Aanbevelingen toekomstig beleid
In het tweede deel van het interview is aan de sleutelfiguren de vraag voorgelegd welke beleidsrichting zij voor de VvE-markt bepleiten: deregulering (meer vrije markt), het overlegmiddel (eigen verantwoordelijkheid eigenaar voorop, facilitering door de overheid) of meer regulering (meer dwingende regels en actief toezicht door de overheid). De antwoorden zijn overduidelijk: vrijwel alle partijen hebben een uitgesproken voorkeur voor het consensusmodel. Alle partijen pleiten voor het behoud van het belangrijkste uitgangspunt van het appartementsrecht: "de eigen verantwoordelijkheid en de vrijheid van de eigenaar om zelf te regelen hoe je met je medeeigenaren omgaat. Dit is de kracht en de charme van de koopappartementenmarkt. Maak dit niet stuk door (over)regulering." Opvallend is dat er gemiddeld weinig vertrouwen is bij de geïnterviewden in een succesvolle rol van de gemeente als trekker en toezichthouder. Vragen daarbij zijn: "Wie moet toezicht houden"? "Aanschrijven van eigenaren en VvE door gemeenten kan nu ook al, maar gebeurt slechts mondjesmaat wegens interne capaciteits- en prioriteitskwesties binnen de gemeentelijke organisaties." Aanbevolen top 3 van nieuwe beleidsinstrumenten Wanneer wordt gevraagd naar de top drie van de nieuwe instrumenten om de VvE-markt te stroomlijnen, pleiten alle geïnterviewden voor de weg van stimulering en voorlichting: 1. Een betere voorlichting aan individuele eigenaren en kopers: dit kan door een verdere, landelijke bundeling van kennis en onafhankelijke voorlichting. Zowel voor individuele appartementseigenaren, voor doe-het-zelf bestuurders van VvE's, als voor professionele beheerders is de huidige voorlichting en
62 Laagland'advies
2.
3.
kennis te versnipperd. De belangrijkste spelers in het veld (VvE-belang, VEH, KNB en NVM) noemen het belang van een landelijke, onafhankelijke kennisen scholingsorganisatie. Voor de organisatievorm en financiering zien zij verschillende concrete mogelijkheden. Een verdere professionalisering van het appartementenbeheer door standaardnormen: twee instrumenten worden vaak genoemd: de landelijke standaardisering van de bouwkundige opname van een VvE (naar het voorbeeld van de concept AWK), certificering van professionele VvE-bestuurders en -beheerders. Het derde instrument dat hoog scoort, is de wijziging van het appartementsrecht in het Burgerlijk Wetboek (zie kader).
Samenvatting voorstellen Herziening Appartementsrecht, nov. 2001 In dit voorstel wordt gepleit voor strengere voorschriften in het Burgerlijk Wetboek voor toekomstige - nog op te richten - Verenigingen van Appartementseigenaren: een verplicht onderhoudsfonds, en verplichte informatie bij verkoop over het fonds, de individuele bijdragen en schulden en baten. Voor bestaande VvE's wordt voorgesteld de mogelijkheid tot wijziging van de akte van splitsing te vereenvoudigen. Nu is instemming van alle eigenaren noodzakelijk, voorgesteld wordt om dit te wijzigen in een quorum van minimaal 4/5. Zie: Voorstellen Werkgroep Herziening Appartementsrecht o.l.v. prof. Van Velten met deelname van o.a. KNB, VROM, Justitie, VNG. Bron: VvE-belang
Een belangrijke kanttekening van de meeste geïnterviewden bij dit voorstel tot wetswijziging is dat dit instrument geen hard instrument biedt voor een betere regeling van de onderhouds- en beheerproblematiek van bestaande VvE's: De mogelijkheid om de akte van splitsing (en het huishoudelijk reglement) straks met een meerderheid van 4/5 te kunnen wijzigen - ten gunste van bijvoorbeeld een betere interne onderhoudsregeling - is een verbetering. Maar het blijft voor de goedwillende eigenaren - zeker in kleine appartementencomplexen - een lange en moeilijke weg om de reglementen te moderniseren. Op dit punt schiet het voorstel, naar de mening van de helft van de ondervraagden, tekort. Juist op dit punt laat zich de spanning voelen tussen een "paarse" aanpak en een meer door de overheid gereguleerde aanpak: de vrijheid van eigendom staat bij de meeste geïnterviewden voorop. Wanneer niet wordt gekozen voor een strenge standaardregulering van de VvE's (zoals bijvoorbeeld in Duitsland of Frankrijk waar het appartementsrecht een soort middenweg tussen koop en huur is) dan moet voor de bestaande VvE's dus naar andere instrumenten worden gezocht. Aanvullende instrumenten Naast de bovengenoemde top 3 wordt voor VvE's en eigenaren in de onderkant van de VvE-markt gepleit voor verschillende soorten instrumenten in de financiële sfeer. Ook wordt voorgesteld een collectieve aanpak van appartementencomplexen in stadsvernieuwingsgebieden te vereenvoudigen: • een gratis collectief onderhoudsplan (gratis of met forse korting); • verlaging van de BTW van 19% naar 6% (vgl. kappers BTW) voor advisering en beheer van VvE's;
63 Laagland'advies
•
vereenvoudiging en prijsverlaging van collectieve financiering en hypotheken t.b.v. VvE's.
Op de vraag welke instrumenten niet zinvol zijn, is de algemene reactie: alle kleine en grote stappen helpen. Alleen bij het VvE-keurmerk hebben sommige partijen twijfels. Dit instrument is, naar hun mening, nog een stap te ver omdat de meerwaarde (goede naam en garanties bij verkoop) nog niet opweegt tegen de hoge kosten van certificering. Certificering van belangrijke onderdelen (zie top 2) wordt kansrijker geacht omdat je hiermee de zwakke schakels in het VvE-beheer aanpakt. De VvE's die goed functioneren kunnen zo zelf een keuze maken, zonder extra kosten. In geval van twijfel kan bij de overige VvE's de standaardnorm vrijwillig en op onderdelen - worden gehanteerd. Wat is de grootste belemmering in de VvE-markt? Om te beginnen, benadrukken partijen dat de VvE-markt niet alleen een probleemmarkt is. Vooral de grote en jongere VvE's lopen over het algemeen goed. De problemen richten zich vooral op (een deel van) de oudere en kleinere VvE's in de grote steden. Onder de "oudere" VvE-gebouwen worden ook de gesplitste flats uit de jaren 50, begin jaren 60, veelal van een matige bouwkundige kwaliteit, begrepen. De grootste belemmering is hier de gebrekkige voorlichting aan kopers en de geringe (financiële) mogelijkheden en ondersteuning van de zittende bewoners. Het tweede probleem is de vaak voorkomende belangentegenstelling in een complex tussen de verhuurders van appartementen (corporatie, particuliere belegger) en de individuele eigenaar-bewoners. De beheerproblematiek van deze zgn. "gemengde VvE's" wordt fors onderschat. Deze gemengde complexen, met een gemengde eigendomsvorm, zal naar verwachting van de geïnterviewden in aantallen alleen maar toenemen. Dit type VvE vraagt - naast de "gewone VvE" die bestaat uit 100% eigenaar-bewoners - om extra vaardigheden en zorgvuldigheid van de voorzitter en bestuurder van de VvE. Over het algemeen leidt dit bij de professionals tot hoge beheerkosten en een laag rendement. Dit is de reden waarom, met name, kleine VvE's en oudere VvE's bij professionals niet altijd populair zijn. Een deel van deze moeilijk te ramen kosten kunnen echter – bij makelaar-beheerders – gecompenseerd worden door een bemiddelingsopdracht bij verkoop door een van de appartementseigenaren. Wat zou u doen met een landelijk budget van € 2,5 miljoen? Stel u bent staatssecretaris van VROM en u wilt uw regeerperiode afsluiten met een krachtige impuls voor de VvE-markt. U krijgt van de Tweede Kamer € 2,5 miljoen. Waar zou u dat aan besteden? Twee bestedingen strijden om voorrang: 1. Volledig investeren van € 2.500.000,- in een landelijk informatie-/ scholingsen kenniscentrum voor VvE's (eigenaren én beheerders/ notarissen/ makelaars). 2. Als tweede wordt een gratis MOP (of met korting) genoemd. Een vlotte rekensom leert dat wanneer je 25% van de totale VvE-markt wilt helpen, je een bedrag van circa € 17 miljoen nodig hebt (75.000 appartementen. x € 225,-). De gemeenten en de fiscus moeten dit gat dekken met aanvullende ISV-/ GSB-bijdragen of fiscale voordelen voor VvE's (zie boven).
64 Laagland'advies
Wat is de eigen bijdrage van uw organisatie? Alle geïnterviewden onderstrepen het belang van een meer gemeenschappelijke benadering van de koopappartementenmarkt in Nederland. Een aantal partijen is bereid tot concrete stappen en een eigen bijdrage in dit proces. De contouren zijn hiermee duidelijk, de concrete invulling nog niet. In dit verband pleit een aantal partijen uitdrukkelijk voor een stimulerende en regisserende rol van de staatssecretaris van VROM. 7.4 •
•
•
•
•
Conclusies uit interviews De eerste conclusie uit de interviews is dat de begrippen "appartement", "koopappartement" en "Vereniging van Eigenaren (VvE)" voor zowel de woonconsument als de professionals in de woningmarkt nog steeds vraagtekens en verwarring oproepen. De meest opvallende misverstanden zijn: Het begrip appartement wordt zowel door de woonconsument als de pro• fessionals in de woningmarkt in verband gebracht met het woningtype gestapelde bouw. Het appartement wordt dus niet altijd in verband gebracht met het gegeven dat een appartement deel uitmaakt van een VvE. Dus ook huurwoningen van corporaties en institutionele beleggers in niet gesplitste woongebouwen worden regelmatig 'appartement' genoemd en als zodanig verhuurd. Het begrip koopappartement wordt niet door iedereen geassocieerd met • het eigen woningbezit, waarin de eigenaar zelf woont: ook particuliere verhuurders en makelaars noemen de door hen verhuurde of te verkopen appartementen koopappartementen. Het begrip VvE wordt lang niet altijd direct gekoppeld aan de verplichte • Vereniging van Appartementseigenaren uit het BW. Vaak wordt de VvE verward met de buurt of wijkvereniging, een verenging van (wijk)eigenaren of zelfs de landelijke Vereniging Eigen Huis. De kennis van de professionals van de samenstelling en de kwaliteit van de VvE-markt in Nederland vertoont veel grijze vlekken: betere feitenkennis, een goede analyse en periodieke monitoring zijn geen overbodige luxe. De koopappartementenmarkt is een groeimarkt met veel kansen en ook risico's: de markt zal de komende 10 jaar sterk stijgen door de splitsing en verkoop van voormalige huurappartementen van woningcorporaties. Het is een kans en uitdaging om het begrip koopappartement een eigen aparte, positieve naam en imago te geven in de woningmarkt, naast de eengezins koopwoning. Het grootste manco is de onvoldoende voorlichting aan huidige appartementeigenaren en aspirant-kopers over de bijzondere lasten en lusten van een appartement en de VvE. Het imago van het koopappartement in Nederland heeft bij de eigenaarbewoners en marktpartijen twee gezichten: aan de ene kant het positieve imago van een eigen koopwoning met alle vrijheden en financiële voordelen van dien. Het koopappartement wordt in dit geval in verband gebracht met veilig wonen, uitbesteden van onderhoud en beheer en "wonen op stand". Aan de andere kant heeft het begrip koopappartement een zwak imago: appartementen worden in verband gebracht met slecht onderhoud en moeizaam overleg met mede-eigenaren. Met name de kleinere vooroorlogse koopappartementen worden beschouwd als de onderkant van de koopwoningenmarkt.
65 Laagland'advies
•
•
Zowel de consumentenorganisaties als de professionals in de markt pleiten voor een positieve stimulering van de appartementenmarkt. Er is een breed draagvlak voor een gemeenschappelijke en onafhankelijke voorlichting aan de huidige appartementseigenaren en VvE-bestuurders. Maak daarbij onderscheid tussen enerzijds de grote groep VvE's met zelfbestuur en de VvE's die kiezen voor uitbesteding van het bestuur. Ook het onderscheid tussen "gemengde VvE's" (met een deel in bezit van een verhuurder) en "gewone VvE's" (met 100% eigenaar-bewoners) verdient meer aandacht. Alle partijen pleiten voor een duidelijkere regierol van de rijksoverheid op het terrein van de appartementenmarkt. Daarbij wordt gedoeld op (het zo snel mogelijk) invoeren van verbeterde regelgeving voor alle nieuw op te richten VvE's. Voor de bestaande VvE's wordt gepleit voor de volgende aanvullende instrumenten: verbetering onafhankelijke voorlichting aan eigenaren, aspirant kopers en • verkopers van koopappartementen; introductie van een landelijke onderhoudsstandaard en certificering van • professioneel VvE-bestuur; stimulering van goedkope of gratis meerjaren onderhoudsplannen voor • VvE's, met name in stadsvernieuwingswijken; verlaging BTW-tarief voor VvE-bestuursdiensten; • verbetering en vereenvoudiging van collectieve financiering (hypotheken, • etc.) voor VvE's.
66 Laagland'advies
INHOUDSOPGAVE BIJLAGEN
Bijlage 1a: Bijlage 1b: Bijlage 2: Bijlage 3:
Koopappartementen in Nederland volgens het WBO 1994 en 1998 Analyse van beoordeling onderhoudsstaat woning door bewoners van koopappartementen in het WBO 1998 Onderhoudsstaat van koopappartementen volgens de KWR 2000 De onderhoudsstaat van koopappartementen beoordeeld door bewoners/ bestuurders naar kenmerken (enquête Laaglandadvies 2002)
1 Laagland'advies
3
5 7
13
2 Laagland'advies
Bijlage 1a:
Koopappartementen in Nederland volgens het WBO 1994 en 1998
kenmerk
koopkoopkoop Nederland appartementen appartementen eengezins WBO 1994 WBO 1998 WBO '98 WBO '98
Woningkenmerken type appartement
verdieping woonkamer
Flat Woonvorm v ouderen Woning m winkel, bedr overig
94% 2% 4% 0%
94% 4% 2% 0%
1% 2% 97%
26% 7% 1% 66%
1 of 2 e e 3 of 4 e e 5 of 6 e e 7 of 8 e e 9 of 10 e 11 of meer
36% 45% 7% 5% 3% 5%
29% 49% 9% 5% 4% 4%
-
-
1 of 2 3 kamers 4 of meer
15% 41% 43%
14% 46% 40%
1% 6% 93%
10% 19% 71%
balkon geen balkon
58% 42%
62% 38%
-
-
lift geen lift
32% 68%
40% 60%
-
-
tot 50.000 inwoners 50-100 100-150 150-250 >=250.000 inwoners
25% 17% 11% 11% 36%
27% 14% 12% 11% 36%
67% 14% 10% 6% 3%
52% 15% 12% 8% 13%
zeer sterk sterk matig weinig niet
54% 22% 14% 8% 2%
55% 23% 13% 7% 2%
7% 21% 24% 27% 21%
20% 24% 21% 20% 15%
t/m 34 35-54 55-74 75eo
31% 38% 22% 9%
34% 34% 23% 9%
20% 52% 24% 4%
24% 41% 26% 9%
eenpers. meerpers
44% 56%
46% 54%
13% 87%
30% 70%
e
e
kamertal
aanwezigheid balkon aanwezigheid lift gemeentegroo tte
stedelijkheid gemeente
Bewonerskenmerken leeftijd
huishoudensamenstelling
totaal totaal abs
100% 259.000
3 Laagland'advies
100% 100% 100% 323.000 2.911.000 6.360.000
kenmerk
koopkoopkoop Nederland appartementen appartementen eengezins WBO 1994 WBO 1998 WBO '98 WBO '98
Bewonerskenmerken (vervolg) opleidings lager
niveau
1
67%
68%
76%
80%
33%
32%
24%
20%
1e kwintiel 2e kwintiel 3e kwintiel 4e kwintiel 5e kwintiel
14% 17% 26% 20% 23%
14% 17% 25% 20% 23%
9% 12% 20% 27% 33%
20% 20% 20% 20% 20%
0-9% 10-19% 20-29% 30-39% 40-49% >=50%
33% 37% 19% 6% 2% 3%
42% 40% 12% 3% 1% 2%
33% 40% 18% 5% 2% 2%
33% 40% 18% 5% 2% 2%
autochtoon 5 allochtoon niet-westers 6 allochtoon westers
87% 5% 8%
80% 8% 11%
89% 3% 8%
83% 8% 8%
<= 5 jaar 6-10 jaar 11-15 jaar 16-25 jaar >=25 jaar
35% 28% 14% 13% 10%
57% 17% 9% 10% 7%
32% 20% 13% 18% 17%
39% 19% 12% 15% 15%
zeer slecht slecht neutraal goed zeer goed
-
2% 4% 7% 49% 37%
1% 3% 6% 49% 41%
4% 8% 10% 49% 29%
vroeger huurder NIET vroeger huurder
-
8% 92%
6% 94%
-
hoger
2
inkomen
netto koop3 quote
etniciteit
4
woonduur
beoordeling onderh.staat koopappartement
eigenaar vroeger huurder van de woning
totaal totaal abs 1) 2) 3) 4) 5) 6)
100% 259.000
100% 100% 100% 323.000 2.911.000 6.360.000
Lager= tot en met mbo-niveau hoger= hbo en (post-)doctoraal netto koopquote = netto woonlasten (hypotheek, aflossing e.d.) als percentage van het netto besteedbaar huiahoudinkomen etniciteit volgens ruime definitie (CBS): zelf of ten minste één van beide ouders geboren in het buitenland allochtoon niet-westers = Afrika, Latijns Amerika, Azië (inclusief Oost Europa en Joegoslavië), exclusief Indonesië en Japan allochtoon westers = Europa (exclusief Oost-Europa, Zuid-Europa en Joegoslavië), Noord Amerika, Australië, Indonesië en Japan
4 Laagland'advies
Bijlage 1b:
Analyse van beoordeling onderhoudsstaat woning door bewoners van koopappartementen in het WBO 1998
bivariaat: % slecht beoordeeldeelde koopappartementen koopappartementen totaal: kenmerken woongebouw
kenmerken woongeb/app
kenmerken appartement
multivariaat: (significante effecten)
6,0%
bouwjaar voor 1930 jaren '30 jaren '40 jaren '50 jaren '60 jaren '70 jaren '80 jaren '90 lift aanwezig ja nee
10% 5% 9% 8% 7% 6% 4% 2%
-
+ +
4% 7%
gemgr + steden <50.000 inwoners 50-100 100-150 150-250 Amsterdam Rotterdam Den Haag woonmilieu Centrum-stedelijk Stedelijk buiten centrum Groenstedelijk Dorps centrum Dorps rand/landelijk
5% 4% 8% 5% 8% 5% 7%
-
6% 7% 6% 5% 2%
verkoopwrd <= € 56.723 56.724 - 68.067 68.068 - 90.756 90.756 - 113.445 113.446 - 158.823 158.824 - 204.201 >= € 204.202
9% 11% 6% 6% 3% 4% 4%
---
+ ++
(vervolg bijlage 1b: z.o.z) legenda multivariaat: ---+ ++ +++
= groot negatief effect op beoordeling onderhoudsstaat = middelgroot negatief effect op beoordeling onderhoudsstaat = klein negatief effect op beoordeling onderhoudsstaat = geen effect = klein negatief effect op beoordeling onderhoudsstaat = middelgroot negatief effect op beoordeling onderhoudsstaat = groot negatief effect op beoordeling onderhoudsstaat
5 Laagland'advies
bivariaat: % slecht beoordeeldeelde koopappartementen koopappartementen totaal: kenmerken etage woonkamer appartement 1-2 (vervolg) bg/soust, aantal kamers 1 of 2 kamers 3 kamers 4 of meer kamers balkon aanwezig ja nee kenmerken bewoner
leeftijd t/m 34 35-54 55-74 75eo hhsamenst eenpers,hh samenw z k samenw m k eenoudergez etniciteit autochtoon all minderheid all westers opleidingniv lager hoger net koopquote 0-9% 10-19% 20-29% 30-39% >=40% woonduur 0-2 jaar 3-5 jr 6-10 jr 11-15 jr 16-25 jr > 25 jaar voorheen huurder app ja nee
multivariaat: (significante effecten)
6,0%
6% 5% 6% 6% 6% 5% 8%
8% 6% 4% 4% 6% 5% 9% 3%
+
5% 14% 3%
++ --
6% 5%
+
5% 6% 7% 7% 9%
-
5% 7% 6% 5% 7% 7% 12% 6%
+
6 Laagland'advies
Bijlage 2: Onderhoudsstaat van koopappartementen volgens de KWR 2000
Tabel 1
Onderhoudsstaat van koopappartementen in woongebouwen tot 4 bouwlagen
kenmerk
% hoge relatieve herstelkosten aan gemsch. Bouwdelen
% hoge totale relatieve herstelkosten
voor 1930 jaren '30 naoorlogs
29% 17% 14%
36% 26% 10%
niet onder dak onder dak tot € 55000,55-60 60-65 65-75 vanaf € 75000,tot € 75000,75-100 100-125 125-150 150-175 vanaf € 175000,Noord Holland Zuid Holland Utrecht overige provincies
15% 22% 17% 21% 24% 25% 8% 36% 19% 18% 20% 11% 4% 12% 24% 6% 19%
21% 23% 18% 22% 36% 24% 15% 32% 19% 36% 17% 16% 12% 17% 27% 8% 22%
<100000 inw >100000 inw 4 grote steden
18% 23% 18%
9% 42% 24%
GEEN graf, schade, lege pnd graf, schade en/of lege pnd in brt
11% 26%
17% 26%
t/m 34 jaar 35-54 55 en ouder
19% 25% 13%
24% 26% 16%
eenpershh samenw z k gezin
27% 9% 15%
30% 13% 16%
lager (t/m mbo hoger (hbo/univ.)
14% 26% 19%
20% 25% 22%
Woningkenmerken bouwjaar
situering in woongebouw nieuwbouwwaarde
verkoopwaarde
provincie
gemeentegrootte + 4 grote steden
graffitie, schade, lege panden in de buurt
Bewonerskenmerken leeftijd
huishoudensamenstelling
opleidingsniveau
TOTAAL (vervolg tabel 1: zie volgende pagina)
7 Laagland'advies
Kenmerk
Bewonerskenmerken (vervolg) netto inkomen tot € 16.000,16-25 25-34 34-39 vanaf € 39000,Etniciteit autochtoon niet autochtoon Woonduur 2 jr of korter 3 t/m 5 jr 6 t/m 15 jr langer dan 15 jr Verhuisgeneigdheid laag hoog Bewonersoordeel onderhoudsstaat woning niet slecht (zeer) slecht Tevredenheid met woning (zeer) tevreden geen mening/zeer ontevreden Tevredenheid met Woonomgeving (zeer)tevreden/geen mening (zeer) ontevreden TOTAAL
8 Laagland'advies
% hoge relatieve herstelkosten aan gemsch. Bouwdelen
% hoge totale relatieve herstelkosten
26% 23% 9% 18% 17%
27% 28% 19% 3% 18%
18% 25%
21% 30%
24% 19% 9% 21%
22% 20% 23% 26%
16% 36%
21% 30%
16% 43%
19% 52%
18% 25%
21% 31%
19% 20%
22% 19%
19%
22%
Tabel 2
Onderhoudsstaat van koopappartementen in woongebouwen van 4 bouwlagen
kenmerk
% hoge relatieve herstelkosten aan gemsch. Bouwdelen
% hoge totale relatieve herstelkosten
voor 1930 jaren '30 jaren '40/50 jaren '60 jaren '70 en later
17% 22% 25% 5% 8%
9% 13% 25% 16% 5%
niet onder dak onder dak
6% 26%
8% 5%
tot € 55000 55-60 60-65 65-75 vanaf € 75000 tot € 75.000 75-100 100-125 125-150 vanaf € 175000
6% 12% 30% 7% 27% 9% 23% 15% 13% 10%
7% 8% 8% 8% 15% 13% 5% 18% 6% 4%
Noord Holland Zuid Holland Utrecht overige provincies
5% 13% 4% 20%
2% 11% 5% 10%
Woningkenmerken bouwjaar
situering in woongebouw nieuwbouwwaarde
verkoopwaarde
provincie
gemeentegrootte + 3 grote steden <100000 inw >100000 inw Amsterdam Rotterdam Den Haag graffitie, schade, lege panden in de buurt GEEN graf, schade, lege pnd graf, schade en/of lege pnd in brt
8% 27% 6% 14% 16%
7% 6% 5% 14% 15%
6% 17%
6% 10%
Total
13%
8%
(vervolg tabel 2: zie volgende pagina)
9 Laagland'advies
kenmerk
% hoge relatieve herstelkosten aan gemsch. Bouwdelen
% hoge totale relatieve herstelkosten
t/m 34 jaar 35-54 55-74 75 en ouder
16% 15% 8% 3%
8% 11% 5% 6%
eenpershh samenw z k gezin
8% 17% 20%
8% 5% 14%
lager (t/m mbo) hoger (hbo/univ.)
15% 9%
9% 8%
tot € 10.000 10-15 15-20 20-25 25-30 30-35 35-40 vanaf € 40.000
7% 4% 13% 19% 15% 21% 5% 17%
7% 9% 17% 5% 3% 7% 5% 10%
autochtoon niet-autochtoon 2 jr of korter 3 t/m 5 jr 6 t/m 10 jr 11 t/m 15 jr 16 t/m 25 jr langer dan 25 jr
10% 32% 16% 9% 11% 9% 10% 12%
7% 18% 5% 7% 14% 9% 9% 20%
laag hoog
13% 8%
8% 8%
niet slecht (zeer) slecht
13% 13%
9% 3%
(zeer) tevreden geen mening/zeer ontevreden
12% 14%
8% 7%
(zeer)tevreden/geen mening (zeer) ontevreden
12% 14%
8% 12%
13%
8%
Bewonerskenmerken leeftijd
Huishoudensamenstelling
opleidingsniveau
netto inkomen
etniciteit
woonduur
verhuisgeneigdheid
bewonersoordeel onderhoudsstaat woning tevredenheid met woning tevredenheid met woonomgeving
TOTAAL
10 Laagland'advies
Tabel 3
Onderhoudsstaat van koopappartementen in woongebouwen van 5 of meer bouwlagen
kenmerk
% hoge relatieve herstelkosten aan gemsch. Bouwdelen
% hoge totale relatieve herstelkosten
voor jaren '30 jaren '30 jaren '40/50 jaren '60 jaren '70 en later
9% 21% 7% 4% 2%
11% 36% 7% 4% 0%
niet onder dak onder dak
4% 16%
4% 10%
tot € 55000 55-60 60-65 65-75 vanaf € 75000
6% 5% 5% 0% 1%
8% 2% 5% 3% 2%
16% 8% 4% 5% 5% 3% 2% 2%
20% 9% 6% 8% 1% 4% 1% 2%
Noord Holland Zuid Holland Utrecht overige provincies
3% 6% 8% 2%
4% 5% 0% 5%
<100000 inw >100000 inw Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht
3% 3% 6% 9% 6% 6%
1% 5% 7% 14% 4% 0%
GEEN graf, schade, lege pnd in brt graf, schade en/of lege pnd in brt
3%
2%
6%
7%
4%
4%
Woningkenmerken bouwjaar
situering in woongebouw
nieuwbouwwaarde
verkoopwaarde tot € 50.000 50-75 75-100 100-125 125-150 150-175 175-210 vanaf € 210.000 provincie
gemeentegrootte + 4 grote steden
graffitie, schade, lege panden in de buurt
totaal (vervolg tabel 3: zie volgende pagina)
11 Laagland'advies
kenmerk
% hoge relatieve herstelkosten aan gemsch. Bouwdelen
% hoge totale relatieve herstelkosten
t/m 34 jaar 35-44 45-54 55-74 75 en ouder
4% 13% 5% 2% 2%
5% 7% 7% 1% 3%
eenpershh samenw z k gezin
5% 4% 4%
5% 4% 3%
lager (t/m mbo-niveau) hoger (hbo/univ.)
4% 5%
5% 4%
tot € 10.000 10-15 15-20 20-25 25-30 30-35 35-40 vanaf € 40.000
4% 4% 4% 3% 10% 5% 0% 2%
4% 4% 7% 2% 2% 13% 1% 3%
autochtoon niet autochtoon 2 jr of korter 3 t/m 5 jr 6 t/m 15 jr langer dan 15 jr
5% 3% 4% 3% 7% 4% 5%
5% 4% 4% 3% 4% 7% 8%
laag hoog
4% 9%
4% 5%
4% 13%
4% 8%
(zeer) tevreden geen mening/zeer ontevreden
5% 2%
5% 2%
(zeer)tevreden/geen mening (zeer) ontevreden
5% 2%
4% 4%
4%
4%
Bewonerskenmerken leeftijd
huishoudensamenstelling
opleidingsniveau
netto inkomen
etniciteit
woonduur
verhuisgeneigdheid
bewonersoordeel onderhoudsstaat woning niet slecht (zeer) slecht tevredenheid met woning
tevredenheid met woonomgeving
totaal
12 Laagland'advies
Bijlage 3: De onderhoudsstaat van koopappartementen beoordeeld door bewoners/ bestuurders naar kenmerken (enquête Laagland'advies 2002)
kenmerk
% appartementen aantal koopmet matig/slecht appartementen onderhoud per kenmerk
Woningkenmerken kamertal 1 of 2 3 4 of meer onbekend
20% 11% 19% 19%
53000 180000 124000 17000
(100%) (100%) (100%) (100%)
< 1930 30-45 45-60 60-70 70-80 80-90 90-95 >=95 onbekend
21% 24% 25% 22% 19% 12% 2% 3% 4%
41000 39000 43000 65000 43000 40000 38000 63000 2000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
17% 21% 21% 10% 13% 12% 14% 15% 15% 18% 20%
20000 33000 71000 58000 60000 31000 28000 29000 17000 17000 10000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
onbekend
9% 10% 15% 21% 13% 15% 17% 18% 16%
10000 39000 40000 48000 78000 42000 40000 75000 3000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
koopappartementen tot.
16%
bouwperiode
aantal appartem. in wgb. 1 of 2 3 of 4 5-12 13-20 21-30 31-40 41-50 51-75 76-100 101-150 meer dan 150 type woongebouw vrdeur gal, <12 ap in wgb vrdeur gal, 12-40 ap in wgb vrdeur gal, >40 app in wgb vrdeur portk, <=12 ap in wgb vrdeur portk, 12-40 ap in wgb vrdeur portk, >40 app in wgb ben/bovenwon, <=4 app wgb anders
(vervolg bijlage 3: zie volgende pagina)
13 Laagland'advies
375000 (100%)
Kenmerk
% appartementen aantal koopmet matig/slecht appartementen onderhoud per kenmerk
Woningkenmerken (vervolg) Provincie Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Flevoland
19% 13% 14% 11% 18% 10% 12% 19% 8% 13% 14% 13%
10000 4000 4000 9000 24000 34000 89000 158000 4000 24000 12000 3000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
noord (Gr Fr Dr) oost (Ov Gel Flev) zuid (Ze Br Lim) Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht (stad) overig west (NH ZH Ut)
17% 16% 13% 12% 22% 23% 9% 13%
18000 36000 39000 47000 43000 49000 16000 126000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
Centrum stedelijk Stedelijk buiten centrum Groen stedelijk Centrum dorps Landelijk wonen
16% 18% 12% 8% 14%
69000 200000 42000 50000 12000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
< 10.000 10-20 20-50 50-100 100-150 150-250 > 250.000
9% 6% 11% 15% 16% 16% 19%
4000 15000 71000 61000 45000 39000 139000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
Zeer sterk Sterk Matig Weinig Niet
17% 16% 13% 7% 9%
193000 10000 52000 22000 6000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
koopappartementen tot.
16%
Landsdeel (4 grote steden apart)
Woonmilieu
Gemeentegrootte
Stedelijkheid gemeente
(vervolg bijlage 3: zie volgende pagina)
14 Laagland'advies
375000 (100%)
kenmerk
% appartementen aantal koopmet matig/slecht appartementen onderhoud per kenmerk
bewonerskenmerken leeftijd bewoners wgb overwegend < 35 jaar overwegend 35-64 jaar overwegend >=65 jaar gemengd leeftijd respondent
Huishoudensamenstelling
netto jaarinkomen
28% 17% 4% 11%
44000 190000 50000 90000
(100%) (100%) (100%) (100%)
18-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75-79 >=80jr onbekend
16% 18% 18% 20% 17% 9% 5% 6% 20%
7000 71000 63000 59000 59000 56000 21000 18000 20000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
eenpers sam z k sam m k eenoudergez onbekend
17% 13% 14% 18% 18%
179000 125000 40000 8000 22000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
minder dan € 11.000 11-19 19-27 27-38 meer dan € 38.000 wil geen info verstrekken onbekend
24% 20% 14% 15% 8% 16% 16%
6000 83000 93000 61000 35000 69000 27000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
lagere school/basisschool
14% 11% 17% 13% 16% 17%
16000 23000 82000 73000 152000 28000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
autochtoon of westers allochtoon niet-westers allochtoon onbekend
15%
330000 (100%)
15% 18%
14000 (100%) 30000 (100%)
koopappartementen tot.
16%
375000 (100%)
hoogste opleiding Lager Beroeps Onderwijs MAVO/HAVO/VWO/MMS/HBS Middelbaar Beroeps Onderwijs Hoger Beroeps Onderw./Univ. onbekend
etniciteit
(vervolg bijlage 3: zie volgende pagina)
15 Laagland'advies
kenmerk
% appartementen aantal koopmet matig/slecht appartementen onderhoud per kenmerk
Bewonerskenmerken (vervolg) vóór koop in appartement gewoond als huurder
vóór koop huurder app niet vóór koop huurder app onbekend
22% 15% 22%
2 jr of korter 3 t/m 5 jr 6 t/m 10 jr 11 t/m 15 jr langer dan 15 jr onbekend
14% 12% 16% 11% 23% 18%
koopappartementen tot.
16%
22000 (100%) 334000 (100%) 19000 (100%)
woonduur
16 Laagland'advies
70000 99000 80000 43000 64000 18000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
375000 (100%)
Bijlage 4: De onderhoudsstaat van gemeenschappelijke bouwdelen van woongebouwen, beoordeeld door bewoners/ bestuurders naar woning en bewoners kenmerken (enquête Laagland'advies 2002)
kenmerk
% VvE's met slecht onderhoud gemeensch. bouwdelen woongebouw per kenmerk
aantal VvE's
Woningkenmerken bouwperiode < 1930 30-45 45-60 60-70 70-80 80-90 90-95 >=95 onbekend
4,1% 5,7% 10,9% 5,1% 6,8% 1,9% 0,1% 0,1% 0,0%
18000 12000 6000 4000 3000 4000 3000 6000 700
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
3,0% 4,3% 7,4% 2,8% 3,3% 6,6% 5,2% 1,4% 0,6% 4,0% 0,5%
12000 14000 15000 6000 5000 2000 1000 2000 500 700 200
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
anders
0,0% 4,2% 5,3% 8,2% 3,1% 2,7% 2,2% 6,4%
3000 3000 1000 11000 6000 2000 21000 11000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
VvE's totaal
4,5%
aantal appartem. in wgb 1 of 2 3 of 4 5-12 13-20 21-30 31-40 41-50 51-75 76-100 101-150 meer dan 150 type woongebouw
vrdeur gal, <12 ap in wgb vrdeur gal, 12-40 ap in wgb vrdeur gal, >40 app in wgb vrdeur portk, <=12 ap in wgb vrdeur portk, 12-40 ap in wgb vrdeur portk, >40 app in wgb ben/bovenwon, <=4 app wgb
(vervolg bijlage 4: zie volgende pagina)
17 Laagland'advies
58000 (100%)
kenmerk
% VvE's met slecht onderhoud gemeensch. bouwdelen woongebouw per kenmerk
aantal VvE's
Woningkenmerken (vervolg) landsdeel (4 grote steden apart) noord (Gr Fr Dr) oost (Ov Gel Flev) zuid (Ze Br Lim) Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht (stad) overig west (NH ZH Ut)
1,7% 2,8% 4,7% 0,0% 10,7% 5,4% 3,3% 5,2%
3000 5000 5000 8000 6000 12000 3000 15000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
Centrum stedelijk Stedelijk buiten centrum Groen stedelijk Centrum dorps Landelijk wonen
6,1% 4,9% 1,7% 2,1% 1,6%
< 10.000 10-20 20-50 50-100 100-150 150-250 > 250.000
3,1% 0,8% 3,9% 5,5% 6,4% 2,4% 4,9%
800 2000 9000 6000 7000 7000 26000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
Zeer sterk Sterk Matig Weinig Niet
5,0% 4,2% 4,8% 0,9% 1,8%
36000 12000 5500 3000 1300
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
VvE's totaal
4,5%
woonmilieu 15000 (100%) 30000 (100%) 5000 (100%) 7000 (100%) 1400 (100%)
gemeentegrootte
Stedelijkheid gemeenten
(vervolg bijlage 4: zie volgende pagina)
18 Laagland'advies
58000 (100%)
kenmerk
% VvE's met slecht onderhoud
aantal VvE's
gemeensch. bouwdelen woongebouw per kenmerk Bewonerskenmerken leeftijd bewoners wgb
leeftijd respondent
Huishoudensamenstelling
netto jaarinkomen
overwegend < 35 jaar overwegend 35-64 jaar overwegend >=65 jaar gemengd
9,9% 3,9% 0,5% 3,4%
10000 32000 4500 12000
(100%) (100%) (100%) (100%)
12,1% 6,6% 4,8% 6,5% 3,3% 1,4% 1,3% 0,2% 1,1%
700 1000 14000 11000 9500 6000 2000 1500 2500
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
eenpers sam z k sam m k eenoudergez onbekend
4,2% 3,6% 7,6% 5,0% 0,9%
25000 17000 10000 2000 3000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
minder dan € 11.000 11-19 19-27 27-38 meer dan € 38.000 wil geen info verstrekken onbekend
4,8% 3,9% 6,7% 4,1% 2,4% 5,6% 1,1%
1200 15000 13000 10000 6000 8000 4000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
lagere school/basisschool
5,6% 2,6% 4,8% 5,0% 5,1% 0,7%
2000 5000 12000 8000 27000 4000
(100%) (100%) (100%) (100%) (100%) (100%)
autochtoon of westers allochtoon niet-westers allochtoon onbekend
4,8%
50000 (100%)
3,6% 1,7%
4000 (100%) 4000 (100%)
vóór koop huurder app niet vóór koop huurder app
8,3% 4,3%
6000 (100%) 52000 (100%)
VvE's totaal
4,5%
58000 (100%)
18-24 25-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75-79 >= 80jr onbekend
opleiding Lager Beroeps Onderwijs MAVO/HAVO/VWO/MMS/HBS Middelbaar Beroeps Onderwijs Hoger Beroeps Onderw./Univ. onbekend
etniciteit
vóór koop in appartement gewoond als huurder
19 Laagland'advies
20 Laagland'advies
Bijlage 5: De onderhoudsstaat van gemeenschappelijke bouwdelen van woongebouwen beoordeeld door bewoners/ bestuurders naar kenmerken van activiteit VvE (enquête Laagland'advies 2002)
kenmerk
aanwezigheid bestuurder /voorzitter
% VvE's met slecht onderhoud gemeensch. bouwdelen woongebouw per kenmerk
eigenaar-bewoner is bestuurder professioneel bestuurder geen bestuurder/voorzitter onbekend
aantal VvE's
3,3% 9,4% 3,9% 1,4%
27000 10000 19000 1600
(100%) (100%) (100%) (100%)
periodieke financiele bijdrage (o.a. periodieke bijdrage aan VvE servicekosten) periodieke bijdrage aan ander wordt geen bijdrage gevraagd onbekend
4,9% 3,1% 4,4% 1,1%
38000 5000 13000 2000
(100%) (100%) (100%) (100%)
gedeelte van periodieke bijdrage voor onderhoud
6,0% 3,8%
18000 (100%) 40000 (100%)
4,8% 5,2% 2,2%
33000 (100%) 15000 (100%) 10000 (100%)
3,9% 4,6% 4,9% 6,2%
19000 34000 3000 2000
1,7% 8,0%
32000 (100%) 25000 (100%)
gedeelte periodieke bijdr v onderh geen gedeelte v onderhoud/w.n.
frequentie van vergaderen 1 x per jaar minder dan 1 per jaar onbekend schriftelijk meerjarenonderhouds plan (mop)
schriftelijk mop geen schriftelijk mop weet ik niet Onbekend
activiteit groot onderhoud groot onderhoud afgelopen 2 jr geen groot onderhoud afgelopen 2 jr weet niet/onbekend VvE's totaal
21 Laagland'advies
(100%) (100%) (100%) (100%)
5,3%
800 (100%)
4,5%
58000 (100%)
22 Laagland'advies
Bijlage 6: Relatie tussen activiteit groot onderhoud aan gemeenschappelijke bouwdelen woongebouw en overige vijf indicatoren voor activiteit van VvE's (enquête Laagland'advies 2002)
groot GEEN weet nt/ totaal ondergroot onbekend (%) houd onder(%) gepleegd houd afgelopen gepleegd 2 jaar afgelopen (%) 2 jaar (%) aanwezigheid bestuurder/ voorzitter Eig/bewoner bestuurder professioneel bestuurder geen bestuurder/voorzitter weet niet/onbekend totaal totaal (abs) periodieke financiele bijdrage (o.a. servicekosten) periodieke bijdrage aan VvE periodieke bijdrage aan ander wordt geen bijdrage gevraagd onbekend VvE's totaal
gedeelte van periodieke bijdrage voor onderhoud gedeelte v per bijdr v onderh geen gedeelte v onderh/wn VvE's totaal
frequentie van vergaderen 1 x per jaar minder dan 1 x per jaar weet niet/onbekend Totaal totaal (abs) schriftelijk meerjarenonderhoudsplan (mjp) schriftelijk mjp geen schriftelijk mjp weet ik niet Onbekend VvE's totaal
62 63 44 31
36 35 55 65
2 2 1 4
100 100 100 100 100
56
43
1
32.400
25.100
800
62 57 41 26
37 43 58 71
2 0 1 3
100 100 100 100 100
56
43
1
32.400
25.100
800
60 53
40 45
0 2
100 100 100
56
43
1
32.400
25.100
800
65 45 31
34 54 66
1 1 4
100 100 100 100
56
43
1
32.400
25.100
800
65 50 69 55
34 48 29 43
1 1 2 2
100 100 100 100 100
56
43
1
32.400
25.100
800
23 Laagland'advies
totaal verdeling (abs) kenmerk over totale VvEpopulatie (%)
27.300 10.200 19.200 1.600
47 17 33 3
58.300
100
38.500 4.900 12.900 2.100
66 8 22 4
58.300
100
18.200 40.100
31 69
58.300
100
35.200 17.700 5.400
60 30 9
58.300
100
19.300 33.600 900 4.500
33 58 2 8
58.300
100
Bijlage 7: Relatie tussen activiteit groot onderhoud aan gemeenschappelijke bouwdelen en kenmerken van woongebouwen van VvE's (enquête Laagland'advies 2002)
groot GEEN weet nt/ totaal ondergroot onbekend (%) houd onder(%) gepleegd houd afgelopen gepleegd 2 jaar afgelopen (%) 2 jaar (%) omvang VvE (aantal appartementen) 1-4 49 5-20 60 21-50 67 51-100 69 >=101 81 totaal totaal (abs)
50 38 31 30 19
100 100 100 100 100 100
56
43
1
32.400
25.100
800
42 46
1 2
100 100 100
samenstelling VvE (gemengd of niet) niet gemengde VvE 57 gemengde VvE 52 totaal
1 2 2 1 0
totaal (abs)
verdeling kenmerk over totale VvEpopulatie
29.500 20.000 7.000 1.400 400
51 34 12 2 1
58.300
100
40.000 18.300
69 31
58.300
100
56
43
1
32.400
25.100
800
vrdeur gal, <12 ap in wgb vrdeur gal, 12-40 ap in wgb vrdeur gal, >40 app in wgb vrdeur portk, <=12 ap in wgb vrdeur portk, 12-40 ap in wgb vrdeur portk, >40 app in wgb ben/bovenwon, <=4 app wgb anders
58
40
2
100
2700
5
69
30
1
100
2700
5
75
23
1
100
1200
2
52
45
3
100
11200
19
70
28
1
100
6300
11
79
20
1
100
2100
4
52
48
1
100
20900
36
52
46
1
100
2500
4
weet niet/onbekend
46
52
1
100
8700
15
100 58.300
100
29.900 6.100 4.400 3.400 4.500 3.300 5.900 800
51 10 8 6 8 6 10 1
58.300
100
totaal (abs) type woongebouw
totaal totaal (abs) bouwperiode <=1945 45-60 60-70 70-80 80-90 90-95 >=1995 weet niet/onbekend totaal totaal (abs)
56
43
1
32.400
25.100
800
49 52 60 69 74 68 69 12
50 44 38 30 23 32 29 87
1 3 1 1 3 1 2 1
100 100 100 100 100 100 100 100 100
56
43
1
32.400
25.100
800
24 Laagland'advies
groot GEEN weet nt/ totaal ondergroot onbekend (%) houd onder(%) gepleegd houd afgelopen gepleegd 2 jaar afgelopen (%) 2 jaar (%)
landsdeel (met de 4 gr steden apart) noord 47 oost 65 zuid 60 de 4 grote steden 51 overig west 61 totaal totaal (abs)
50 33 36 48 37
4 2 3 1 2
100 100 100 100 100 100
totaal (abs)
verdeling kenmerk over totale VvEpopulatie
3.400 5.500 5.500 28.800 15.100
6 9 9 14 10
58.300
100
56
43
1
32.400
25.100
800
44
55
1
100
14.700
25
57
41
2
100
29.900
51
67
32
1
100
5.000
8
63
36
2
100
7.300
13
71
28
0
100
1.400
2
100
woonmilieu
Centrum stedelijk Stedelijk buiten centrum Groen stedelijk Centrum dorps Landelijk wonen totaal totaal (abs)
gemeentegrootte < 20.000 inwoners 20-50 50-100 100-150 150-250 > 250.000 inwoners totaal totaal (abs)
stedelijkheid gemeente Zeer sterk Sterk Matig Weinig/niet totaal totaal (abs)
56
43
1
32400
25100
800
71 63 61 56 50 51
27 35 38 41 46 48
2 2 1 3 3 1
100 100 100 100 100 100 100
56
43
1
32400
25100
800
52 59 65 68
47 39 33 31
1 2 2 2
100 100 100 100 100
56
43
1
32400
25100
800
25 Laagland'advies
58.300
100
3.100 9.100 6.500 6.700 6.800 26.100
5 16 11 11 12 45
58.300
100
36.211 11.684 5.586 4.809
62 20 10 8
58.290
100
26 Laagland'advies
Bijlage 8: Relatie tussen activiteit groot onderhoud aan gemeenschappelijke bouwdelen en kenmerken van eigenaar-bewoners (enquête Laagland'advies 2002)
groot GEEN weet nt/ totaal ondergroot onbekend (%) houd onder(%) gepleegd houd afgelopen gepleegd 2 jaar afgelopen (%) 2 jaar (%) lft bewoners woongebouw overwegend < 35 jaar overwegend 35-64 jaar overwegend >= 65 jaar gemengd weet niet/onbekend totaal totaal (abs) leeftijd ondervraagd persoon 18-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75-79 >=80jr weet niet/onbekend totaal totaal (abs) huishoudensamenstelling eenpers sam z k sam m k onbekend totaal totaal (abs) inkomen minder dan € 10.963 10.963-19.185 19.185-27.408 27.408-38.371 meer dan € 38.371 wil geen info verstrekken weet niet/onbekend totaal totaal (abs)
46 52 72 66 33
53 46 28 32 66
1 2 0 2 1
100 100 100 100 100 100
56
43
1
32.400
25.100
800
59 49 59 47 58 77 66 66
39 50 39 52 41 23 33 34
3 2 2 0 1 0 1 0
100 100 100 100 100 100 100 100 100
56
43
1
32.400
25.100
800
53 58 56 62
45 40 43 38
2 2 1 0
100 100 100 100 100
56
43
1
32.400
25.100
800
46 44 58 62 72 56 53
54 55 41 37 25 44 45
0 2 1 1 3 0 2
100 100 100 100 100 100 100
56
43
1
100
32.400
25.100
800
27 Laagland'advies
totaal (abs)
verdeling kenmerk over totale VvEpopulatie
9.700 32.100 4.600 11.600 300
17 55 8 20 1
58.300
100
11.000 13.600 11.400 9.600 6.300 2.200 1.500 2.700
19 23 20 16 11 4 3 5
58.300
100
25.300 17.300 12.800 2.900
43 30 22 5
58.300
100
1.300 15.100 13.000 10.600 6.200 8.200 3.900
2 26 22 18 11 14 7
58.300
100
groot GEEN weet nt/ totaal ondergroot onbekend (%) houd onder(%) gepleegd houd afgelopen gepleegd 2 jaar afgelopen (%) 2 jaar (%) etniciteit Autochtoon/westers allochtoon niet-westers allochtoon onbekend totaal totaal (abs) woonduur 2 jr of korter 3 t/m 5 jr 6 t/m 10 jr 11 t/m 15 jr langer dan 15 jr onbekend totaal totaal (abs)
58 28 54
41 71 46
totaal (abs)
100 100 100 100
56
43
1
32.400
25.100
800
69 57 59 50 46 63
27 41 41 48 53 37
4 2 0 1 1 0
100 100 100 100 100 100 100
56
43
1
32.400
25.100
800
56 42 35
3 1 0
100 100 100 100
vóór koop huurder vh appartement vóór koop huurder 42 niet vóór koop huurder 57 onbekend 65 totaal
2 1 0
56
43
1
32.400
25.100
800
28 Laagland'advies
totaal (abs)
verdeling kenmerk over totale VvEpopulatie
50.400 3.800 4.100
86 7 7
58.300
100
9.100 15.500 11.700 7.300 12.400 2.300
16 27 20 13 21 4
58.300
100
5.100 50.600 2.600
9 87 4
58.300
100
Bijlage 9: Enquête Laaglandadvies: dataverzameling en –bewerking
Voor het onderzoek "koopappartementen in Nederland" heeft Laagland'advies een enquête gehouden onder eigenaar-bewoners van koopappartementen en –via hen- bestuurders of voorzitters van VvE's. Uiteindelijk is de respons van beide enquêtes opgenomen in een databestand. Hierna volgt een bespreking van de inhoud, de respons en de databewerking van de twee enquêtes. Enquête onder eigenaar-bewoners van koopappartementen De enquête is begin januari 2002 verspreid onder een aselecte gestratificeerde steekproef van 6000 eigenaar-bewoners van koopappartementen. Stratificatie vond plaats op het niveau van provincies: minimaal 400 adressen per provincie. De steekproef is getrokken uit een actueel adressenbestand van eigenaarbewoners van koopappartementen, afkomstig van het kadaster. In totaal zijn 2.476 ingevulde vragenlijsten teruggestuurd, waarvan er 2.365 geschikt waren voor analyse (zie databewerking verderop). Op basis van het aantal bruikbare vragenlijsen komt de respons op 39 procent. In de enquête zijn vragen opgenomen met betrekking tot: • Het koopappartement (zoals kamertal, oordeel onderhoudsstaat appartement). • Het woongebouw waartoe het koopappartement behoort (aantal appartementen, bouwperiode, oordeel onderhoudsstaat gemeenschappelijke bouwdelen). • De Vereniging van Eigenaren (bekendheid met de VvE, aspecten van het formeel/ materieel functioneren van de VvE). • Het uitvoeren van groot onderhoud aan gemeenschappelijke bouwdelen van het woongebouw (wanneer voor het laatst, wie voert het uit, op basis van schriftelijk onderhoudsplan of niet). • achtergrondkenmerken (leeftijd, huishoudensamenstelling, opleiding, etniciteit, inkomen). Zie tevens bijlage 11. De antwoorden van de respondenten zijn verwerkt in een databestand. Enquête onder bestuurders en voorzitters van VvE's Iedere bewonersenquête ging vergezeld van een vragenlijst , bestemd voor de bestuurder/ voorzitter van de Vereniging van Eigenaren. Aan de bewoner is gevraagd deze bij de bestuurder/ voorzitter in te leveren. Via deze weg zijn in totaal 1.210 vragenlijsten van bestuurders/ voorzitters teruggestuurd, waarvan er 1.120 geschikt waren voor analyse (zie databewerking verderop). Omdat de bestuurdersenquête niet verspreid is onder een steekproef van bestuurders10, kunnen geen uitspraken worden gedaan over de respons op deze enquête. In de enquête zijn vragen opgenomen over: • De appartementen die tot de VvE behoren (aantal, oordeel onderhoudsstaat). • Het woongebouw waartoe de appartementen van de VvE behoren (adres woongebouw, aantal appartementen, aantal koopappartementen, bouwperiode, oordeel onderhoudsstaat gemeenschappelijke bouwdelen).
10
Een steekproef van bestuurders was niet mogelijk omdat (adresgegevens van bestuurders van) VvE's zijn niet geregistreerd bij de Kamer van Koophandel
29 Laagland'advies
•
De Vereniging van Eigenaren (bekendheid met de VvE onder VvE-leden, aspecten van het formeel/ materieel functioneren van de VvE). • Het uitvoeren van groot onderhoud aan gemeenschappelijke bouwdelen van het woongebouw (wanneer voor het laatst, wie voert het uit, op basis van schriftelijk onderhoudsplan of niet). Vragen die zowel in de bewoners- als de bestuurdersenquête zijn opgenomen, zijn zoveel mogelijk identiek geformuleerd. Zie bijlage 12 voor de volledige vragenlijst. De antwoorden van de bestuurders/ voorzitters zijn verwerkt in een databestand. Databewerking: koppelen van de bestanden, wegen en ophogen Uitgangssituatie vóór de databewerking waren twee bestanden, een met 2.476 eigenaar-bewoners en een met 1.210 bestuurders/ voorzitters. Niet al deze cases waren geschikt voor analyse. Vanwege de verschijnselen die in het onderzoek beschreven en verklaard dienen te worden zijn de volgende criteria opgesteld: Zowel bestuurders als bewoners moeten elk van de volgende vragen hebben ingevuld: • onderhoudsstaat gemeenschappelijke bouwdelen van het woongebouw; • meest recente jaar van uitvoering groot onderhoud; • het aantal appartementen dat tot de VvE behoort; • het aantal koopappartementen dat tot de VvE behoort. Bewoners moeten minimaal één van de drie volgende gegevens hebben ingevuld: • leeftijd; • type woning (boven-/ benedenwoning, voordeur aan galerij, portiek); • bouwjaar woning. Na selectie op deze criteria bleven er 2.365 bewoners en 1.120 bestuurders over, in totaal dus 3.485 bewoners en bestuurders. Op basis van adresgegevens11 zijn de bestuurders/ voorzitters in één nieuw bestand gekoppeld aan de eigenaar-bewoners (bestuurdersenquête: adres woongebouw VvE, bewonersenquête: adres respondent). 971 bestuurders konden gekoppeld worden aan één of meerdere bewoners. Voor de overige 149 geldt dat naast de bestuurdersenquête geen bewonersenquête van dezelfde VvE is teruggestuurd, waardoor koppeling niet mogelijk was. Gevolg van de koppeling is dat er 'ineens' veel missing values in het bestand zitten: aan bestuurders zijn geen persoonskenmerken gevraagd en aan bewoners zijn geen al te diepgaande vragen gesteld over de organisatie van de VvE. Daarom is in de volgende stap aan de 971 gekoppelde bestuurders de persoonskenmerken van de bijbehorende bewoners toegevoegd. Andersom is aan de bewoners de bestuurders-score op ontbrekende "VvE-vragen" toegevoegd. Vervolgens zijn de 3.485 respondenten (bewoners en bestuurders) gewogen en opgehoogd naar de voorraad meergezins koopwoningen volgens CBS/SYSWOV per 1-1 2001 (361.409). Hierbij is opgesplitst naar de voorraad per provincie en bin-
11
bij twijfel (bijvoorbeeld meerdere VvE's in één woongebouw) is gekeken naar de hoogte van de periodieke financiële bijdrage.
30 Laagland'advies
nen de provincie per gemeente met minimaal 50.000 inwoners (indien aanwezig). Door zowel de bewoners als de bestuurders te wegen naar de voorraad meergezinswoningen geldt bij de analyseresultaten over bijvoorbeeld de beoordeling van de onderhoudsstaat dat het de mening van zowel bewoners als bestuurders betreft. Op basis van de jaarlijkse nieuwbouw, splitsing en verkoop, en sloop12 is een schatting gemaakt van de voorraad per 1-1 2002: 374.500 koopappartementen. Uiteindelijk is de weegfactor voor koopappartementen opgehoogd van het totaal van 361.409 naar het totaal van 374.500 (variabelenaam: WEEGAP). Naast koopappartementen moest ook onderzoek kunnen worden gedaan naar VvE's. Voor dit hogere analyseniveau is een tweede weegfactor (WEEGVVE) gemaakt. Vanuit het aantal koopappartementen kan het aantal VvE's worden afgeleid door voor iedere respondent de weegfactor voor koopappartementen (WEEGAP) te delen door het opgegeven aantal koopappartementen binnen de VvE: WEEGVVE = WEEGAP/ n
koopappartementen in de VvE
Echter, sinds de koppeling hebben we in het bestand niet alleen 2.365 koopappartementen (bewoners) maar ook 1.120 bestuurders, dus bovenstaande formule gaat niet zonder meer op voor het gekoppelde bestand. Daarom is per case het aantal respondenten (bewoners plus bestuurder) van de betreffende match (de combinatie van bewoners en bestuurder in één VvE) geregistreerd. De variabele waarin dit aantal is geregistreerd heet RESPCAT (responscategorie). Op deze manier kunnen de 3.485 cases worden teruggewogen naar de oorspronkelijke 2.365 koopappartementen. De formule waarmee de weegfactor voor VvE's wordt verkregen wordt dan: WEEGVVE = WEEGAP * (RESPCAT-1/RESPCAT)/ nkoopappartementen in de VvE Met deze weegfactor komt de schatting van het aantal VvE's per 1-1 2002 op 58.300.
12
Het aantal nieuw gebouwde koopappartementen bedraagt in de periode 1994-2002 circa 9.000 per jaar (CBS/ SYSWOV 2000), terwijl er naar schatting netto zo'n 5.500 appartementen per jaar bijkomen door splitsing en/ of verkoop. Sloop speelt een zeer kleine rol.
31 Laagland'advies
32 Laagland'advies
Bijlage 10:
Enquête Laagland'advies: overzicht eindopmerkingen
Inleiding Van de totaal 3.700 enquêtes heeft circa één op de zes respondenten gebruik gemaakt van de mogelijkheid om een aanvullende opmerking te maken. Bijgaand een korte samenvatting van de opmerkingen die meer dan één keer worden gemaakt en een selectie van interessante of bijzondere bijschriften. De opmerkingen zijn in zes rubrieken gesplitst. De eerste vier (onderhoud, grootte VvE, ligging VvE, oordeel bewoners) zijn afkomstig van de bewonersenquête. Rubriek 5 geeft de opmerkingen van bestuurders (slechts weinig respons!). Het overzicht eindigt met de algemene opmerkingen. 1. • • • • • •
Onderhoud in de praktijk Er is veel onduidelijkheid over subsidies en financiering. Wij hebben veel geïnvesteerd toen we kwamen wonen, daarna zien we wel… Geluidsoverlast is groot probleem (kan harde vloerbedekking worden verboden?). Tophypotheek nieuwe mede-eigenaren maakt gezamenlijk onderhoud onmogelijk. Slechte voorlichting bij aankoop (betonrot). Rechtszaak leverde slechts schijnwinst. Informatieplicht? De externe onderhoudskeuring door een landelijke organisatie was niet goed. Wie controleert bureaus?
2. Verschil tussen grote en kleine VvE's • "Wij zijn geen VvE, we doen alles zelf, apart" (kleine VvE's). • We regelen alles samen, als er één dwarsligger of probleemgeval is, heb je een grote last. • Het gaat steeds beter, maar onze kleine VvE is afhankelijk van de goede wil van personen. • Hoe zit het met penthouses binnen de grote VvE's? 3. • • •
Ouderdom en ligging VvE De aanwijzing tot beschermd stadsgezicht leidde tot positieve actie. VvE ligt in goede buurt, nergens problemen. De gemeente schrijft alle slechte panden in onze buurt aan op achterstallig onderhoud, dit heeft geleid tot een tijdelijke opleving van de VvE.
4. • • • • • • • •
Oordeel over bestuurders VvE Wie houdt toezicht op (illegale) onderverhuur aan studenten? De verkopende corporatie verricht goed bestuur, maar is duur. Mag coöptatie, weigering medebewoners? Door wie? Hoe? Alles duurt zo lang. Onze vrijwillige koepelvereniging werkt prima. Slecht contact met bestuur, onze voorzitter is te dominant. We krijgen te weinig service voor hoge VvE-bijdrage. Ons zelfbestuur werkt prima.
5. Opmerkingen van bestuurders
33 Laagland'advies
• • • • •
Wat te doen tegen onwillige betalers? Gratis onderhoudsrapport gemeente werkte prima. Het huishoudelijk reglement opstellen met eigenaren is een eindeloze zaak. Er zijn veel "freeriders" die zich nergens iets van aantrekken. (Gratis) software landelijke standaard is langzamerhand onmisbaar.
6. • • •
Algemene opmerkingen Woningaanpassing in collectieve ruimte is een ramp. Wat doet VROM tegen slapende VvE's? Informatieplicht bij aan- en verkoop is onduidelijk.
• • • •
Over het onderzoek Wat is het doel en de omvang van het onderzoek? Kunnen wij de uitslag en resultaten krijgen? Uitstekend onderzoek, zeer noodzakelijk. Onderzoek is te academisch, bezwaren tegen vragen over de afkomst van de respondenten.
34 Laagland'advies
Bijlage 11:
Vraagformulier eigenaar-bewoners van koopappartementen
35 Laagland'advies
Postbus 30941 2500 GX Den Haag Interne postcode 220 Tel : 070-3393939 Fax: 070-3391253
Directoraat Generaal van de Volkshuisvesting Bestuursdienst
Bewonersenquête Dit formulier is bestemd voor de bewoner(s) van bovenstaand adres.
BLOK 1: Uw woning 1.
In welk type woning woont u? Appartement met voordeur aan galerij Appartement met voordeur in portiek Souterrainwoning Bovenwoning
Benedenwoning Voorhuis of achterhuis Bedrijfswoning Anders, namelijk ………………………………
2.
Uit hoeveel kamers bestaat uw woning (exclusief zolder, bad- of doucheruimte, keuken, berging, kelder; een zolderkamer wel meetellen) 1 kamer 4 kamers 2 kamers 5 kamers 3 kamers anders, namelijk ………………………………
3.
In welke gemeente woont u? ………………………………………………………………………………………………… (naam gemeente invullen a.u.b)
4.
Welke uitspraak geeft het beste weer waar u binnen uw gemeente woont? In het centrum of minder dan 15 minuten lopen van het centrum van mijn woonplaats Meer dan 15 minuten lopen van het centrum, maar niet aan de rand van mijn woonplaats Aan de rand van mijn woonplaats Buiten de bebouwde kom
5.
In welk jaar bent u in deze woning komen wonen? ……………
(jaartal invullen a.u.b.)
36 Laagland'advies
6.
Bent u (of is uw partner) eigenaar van deze woning? Ja, ik ben de eigenaar (ga verder met vraag 8) Ja, mijn partner is de eigenaar (ga verder met vraag 8) Nee, een ander lid van mijn gezin is de eigenaar (ga verder met vraag 8) Nee, dit is een huurwoning Anders, namelijk …………………………………………
7.
Als u in een huurwoning woont: wie is de eigenaar van uw woning? Een particuliere verhuurder / particuliere persoon (ga naar vraag 54) Een woningcorporatie, woningbouwvereniging of -stichting (ga naar vraag 54) Anders (ga naar vraag 54) Weet ik niet (ga naar vraag 54)
8.
Was u voordat u uw appartement hebt gekocht, huurder van dit appartement? Ja Nee, ik ben geen eigenaar maar huurder (ga naar vraag 54) Nee (ga verder met vraag 11)
9.
Als u uw appartement voorheen huurde: wie was toen de eigenaar van dit appartement? Een particulier verhuurder / particulier persoon Een woningcorporatie, woningbouwvereniging, woningstichting of gemeente Anders, namelijk …………………………………………
10. Als u uw appartement voorheen huurde, in welk jaar heeft u (of uw partner) dit appartement gekocht? ………… 11. Voor welk bedrag heeft u (of uw partner / familie) dit appartement destijds gekocht? ƒ …………………,12. Maak de volgende uitspraak af: "De onderhoudsstaat van mijn appartement is…………" zeer goed goed niet goed, niet slecht slecht zeer slecht
BLOK 2: Uw woongebouw Toelichting: In deze vragenlijst gebruiken we de term 'woongebouw' voor het gebouw waartoe uw appartement behoort.
13. Hoeveel appartementen behoren (ongeveer) tot het woongebouw waarin uw appartement zich bevindt? (Indien u het exacte aantal niet kent, s.v.p. schatten) ………………… appartementen 14. Hoeveel huurappartementen zijn er (ongeveer) in uw woongebouw aanwezig? (Indien u het exacte aantal niet kent, s.v.p. schatten) ………………… huurappartementen
37 Laagland'advies
15. Wat is ongeveer het bouwjaar van uw appartement of van uw woongebouw (Indien u het exacte jaar niet kent, s.v.p. schatten) vóór 1930 1960 tot 1970 1930 tot 1945 1970 tot 1980 1945 tot 1960 1980 tot 1990
1990 tot 1995 1995 of later Weet ik niet
16. Maak de volgende uitspraak af: "De onderhoudsstaat van de andere appartementen in mijn woongebouw is……" zeer goed slecht goed zeer slecht niet goed, niet slecht 17. Maak de volgende uitspraak af: "De onderhoudsstaat van de gemeenschappelijke delen van dit woongebouw is: (met "gemeenschappelijke delen" worden delen bedoeld zoals dak, portiek, galerij, trappenhuis, lift of entree) zeer goed slecht goed zeer slecht niet goed, niet slecht BLOK 3: De bewoners van uw woongebouw 18. Kunt u aangeven wat de leeftijd van de bewoners (uzelf meegerekend) in uw woongebouw is? (eventueel schatten) overwegend jonger dan 35 jaar overwegend 35-64 jaar overwegend 65 jaar en ouder gemengd
BLOK 4: Bekendheid met Vereniging van Eigenaren (VvE) 19. Weet u dat u vanaf het moment dat u eigenaar van een koopappartement bent geworden, samen met de andere eigenaren de gemeenschappelijke delen van het gebouw dient te onderhouden? Ja, hiervan was ik reeds voor aankoop op de hoogte Ja, hiervan ben ik inmiddels op de hoogte, maar dat was ik niet bij aankoop Nee, ben ik niet van op de hoogte 20. Weet u wat een Vereniging van Eigenaren is? Ja Nee (ga naar vraag 35)
LET OP!: Een Coöperatieve (Flat)vereniging is ook een Vereniging van Eigenaren 21. Weet u dat het voor een eigenaar van een appartement (wettelijk) voorgeschreven is lid te zijn van een Vereniging van Eigenaren (VvE)? Ja, hiervan was ik reeds voor aankoop op de hoogte Ja, hiervan ben ik inmiddels op de hoogte, maar dat was ik niet bij aankoop Nee, ben ik niet van op de hoogte
38 Laagland'advies
BLOK 5: Organisatie en functioneren van uw Vereniging van Eigenaren (VvE) 22. Is er binnen uw woongebouw een eigenaar die de financiële middelen beheert en het onderhoud aan de gemeenschappelijke gebouwdelen regelt? Ja, de voorzitter van de VvE Ja, de bestuurder van de VvE Ja, de administrateur van de VvE Ja, een eigenaar-bewoner Nee, er is een professioneel bestuurder (bijvoorbeeld een medewerker van een woningcorporatie, een makelaarskantoor, een administratiekantoor, een VVE-beheerder) Nee Weet ik niet (ga verder met vraag 24) 23. Wanneer heeft u voor het laatst een uitnodiging ontvangen voor een vergadering van uw Vereniging van Eigenaren? Minder dan 12 maanden geleden Meer dan 12 maanden geleden Nooit een uitnodiging ontvangen 24. Komt uw Vereniging van Eigenaren minstens één maal per jaar in vergadering bij elkaar? Ja (ga verder met vraag 26) Nee Weet ik niet (ga verder met vraag 26) 25. Indien uw Vereniging van Eigenaren niet minstens één maal per jaar vergadert, waarom niet? De Vereniging van Eigenaren is nog nooit bijeengekomen Er is onenigheid tussen de diverse eigenaren in het gebouw Er is niemand die een vergadering uitschrijft De besluiten worden schriftelijk meegedeeld aan de leden van de VvE Er hoeft niet te worden vergaderd, alles loopt uitstekend Weet ik niet Anders, namelijk ……………………………………………………… 26. Betaalt u een periodieke financiële bijdrage (o.a. servicekosten) aan uw Vereniging van Eigenaren? Ja Nee, die betaal ik aan…………………………… Nee (ga verder met vraag 29) Weet ik niet (ga verder met vraag 29) 27. Hoeveel bedroeg deze periodieke financiële bijdrage in 2001? (invullen per maand OF per jaar) (Afronden op hele guldens, s.v.p) ƒ ………………, per maand
/ ƒ ……………, per jaar
Weet ik niet
28. Kunt u aangeven waar deze bijdrage in 2001 voor was? Servicekosten: Stookkosten: Collectieve verzekeringen: Reservering onderhoud:
ƒ ƒ ƒ ƒ
……………, ……………, ……………, ……………,
per per per per
maand maand maand maand
/ / / /
ƒ ƒ ƒ ƒ
……………, ……………, ……………, ……………,
per per per per
jaar jaar jaar jaar
Weet Weet Weet Weet
ik ik ik ik
niet niet niet niet
LET OP!: Een Vereniging van Eigenaren kan een gedeelte van een woongebouw omvatten. Is dat zo in uw geval, lees dan in het vervolg van deze vragenlijst steeds waar 'uw woongebouw' staat het volgende: 'het gedeelte van het woongebouw van mijn VvE'.
39 Laagland'advies
29. Hoeveel appartementen behoren tot uw Vereniging van Eigenaren? (Indien u het exacte aantal niet kent, s.v.p. schatten) …………… appartementen Weet ik niet 30. Is er in uw woongebouw een Vereniging van Eigenaren actief? Met 'actief' bedoelen we dat de vereniging periodiek onderhoud pleegt aan de gemeenschappelijke delen van uw woongebouw, zoals het dak, de entree, het portiek, et cetera. Ja Nee (ga naar vraag 36) Weet ik niet (ga naar vraag 36)
BLOK 6: Financiële organisatie van uw Vereniging van Eigenaren (VvE) 31. Wordt er door uw Vereniging van Eigenaren jaarlijks een begroting (voor onder andere het onderhoud in het lopende jaar) vastgesteld? Toelichting: Een begroting is een overzicht van de in het lopende jaar te maken uitgaven en te ontvangen inkomsten. Bij de uitgaven behoren ook de reserveringen voor onderhoud. In een begroting van een VvE kunnen de volgende posten opgenomen worden: onderhoud, verzekeringen, reservefonds en eigenarenbijdragen, service- en stookkosten.
Ja Nee Weet ik niet 32. Wordt bij het vaststellen van de begroting of in de individuele bijdragen van de eigenaren rekening gehouden met onvoorzien onderhoud, zoals storingen of schade? Ja Nee Weet ik niet 33. Wordt bij het vaststellen van de begroting of in de individuele bijdragen rekening gehouden met groot onderhoud? Toelichting: Met 'groot onderhoud' wordt gedoeld op ingrijpende werkzaamheden om het woongebouw in stand te houden, bijvoorbeeld schilderwerk of periodiek onderhoud aan daken. Ja Nee Weet ik niet
34. Heeft uw (Vereniging van) Eigenaren over het jaar 2000 een financieel overzicht gemaakt? (meerdere antwoorden mogelijk) Ja, een balans Ja, een jaarrekening Ja, een winst-en verliesrekening Nee Weet ik niet anders, namelijk ……………………………………… Ga naar vraag 36
40 Laagland'advies
BLOK 7: Onderhoud aan uw woongebouw Toelichting: Met 'groot onderhoud' wordt gedoeld op ingrijpende werkzaamheden om het woongebouw in stand te houden, bijvoorbeeld schilderwerk of periodiek onderhoud aan daken. 35. Is er binnen uw woongebouw een eigenaar die voor de overige eigenaren de financiële middelen beheert en het groot onderhoud aan de gemeenschappelijke gebouwdelen regelt? Ja Nee Weet ik niet 36. Is er een schriftelijk plan voor onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van uw woongebouw, een zogenaamd meerjarenonderhoudsplan? Ja Nee (ga verder met vraag 38) Weet ik niet (ga verder met vraag 38) Anders, namelijk ………………………………………………… 37. Indien er een onderhoudsplan is voor de gemeenschappelijke delen van uw woongebouw, welke planningstermijn wordt gebruikt in dit meerjarenonderhoudsplan? 1 jaar 5 jaar 10 jaar Weet ik niet Anders, namelijk …………………… Toelichting: Met 'groot onderhoud' wordt gedoeld op ingrijpende werkzaamheden om het woongebouw in stand te houden, bijvoorbeeld schilderwerk of periodiek onderhoud aan daken. 38. In welk jaar is voor het laatst groot onderhoud (schilderwerk, dakgoten vernieuwen, etc.) gepleegd aan de gemeenschappelijke delen van uw woongebouw? 2001 (ga verder met vraag 40) 2000 1999 1998 of eerder Sinds ik hier woon is er geen onderhoud gepleegd (ga verder met vraag 42) Weet ik niet, ik woon hier nog geen 12 maanden (ga verder met vraag 42) Weet ik niet (ga verder met vraag 42) Toelichting: Een Vereniging van Eigenaren is een groep van eigenaren van appartementen in een woongebouw die gezamenlijk zorgdragen voor het financieren van het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw. Niet alle VvE's zijn ook 'actief', d.w.z. plegen onderhoud aan het gebouw. 39. Wat is de belangrijkste reden dat in het jaar 2001 geen groot onderhoud aan de gemeenschappelijke delen is verricht? De gemeenschappelijke gebouwdelen zijn in goede staat Onvoldoende geld beschikbaar Het appartementengebouw wordt gesloopt Het appartementengebouw wordt gerenoveerd Geen tijd/planning niet gehaald Er is niemand die het onderhoud regelt De Vereniging van Eigenaren functioneert niet goed Anders, namelijk ……………………………………………
41 Laagland'advies
40. In opdracht van wie is in het laatste jaar waarin groot onderhoud werd gepleegd, het grootste deel verricht?
In opdracht van mijzelf In opdracht van mijzelf en de andere eigenaren In opdracht van de andere eigenaren In opdracht van de Vereniging van Eigenaren Anders, namelijk ……………………… Weet ik niet 41. Door wie is in het laatste jaar waarin groot onderhoud werd gepleegd, het grootste deel uitgevoerd?
Door mijzelf Door mijzelf en de andere eigenaren Door de andere eigenaren Door een woningcorporatie, woningstichting of woningbouwvereniging Door een bouwbedrijf Door een ander, namelijk …………………………… Weet ik niet 42. Is er een bouwkundig rapport voor uw woongebouw? Ja, uit …………………… (jaartal invullen s.v.p) Nee (ga verder met vraag 44) Weet ik niet (ga verder met vraag 44) 43. Wat is de technische onderhoudsstaat van de gemeenschappelijke delen van het gebouw volgens het rapport? zeer goed slecht goed zeer slecht niet goed, niet slecht Weet ik niet 44. Zijn er door de gemeente (bouw- en woningtoezicht) aanschrijvingen tot verbetering aangekondigd of reeds opgelegd? (Meerdere antwoorden mogelijk) Ja, op een appartement (ga verder met vraag 46) Ja, op de gemeenschappelijke delen van uw woongebouw (vergeet niet VRAAG 45 in te vullen!) Nee (ga verder met vraag 46) Weet ik niet (ga verder met vraag 46) 45. Op welke gemeenschappelijke bouwdelen heeft (hebben) de aanschrijving(en) betrekking? (Meerdere antwoorden mogelijk) Het dak De portiek De galerij Het trappenhuis De installaties De lift De entree Alle gemeenschappelijke delen Geen Overig, namelijk ……………………………… Weet ik niet
42 Laagland'advies
BLOK 8: Uw huishouden 46. Wat is uw geboortejaar? 19 ……
(jaartal invullen a.u.b)
47. Wat is de samenstelling van uw huishouden? Eenpersoonshuishouden (naar vraag 49) (echt)paar zonder kind(eren) (echt)paar met kind(eren) Alleenwonend met kind(eren) (naar vraag 49) Overig 48. Indien u een partner binnen uw huishouden heeft, wat is het geboortejaar van uw partner? 19 ……
(jaartal invullen a.u.b.)
49. Wat is de door u hoogst behaalde opleiding? Lagere school / basisschool MAVO / HAVO / VWO / MMS / HBS Lager Beroeps Onderwijs Middelbaar Beroeps Onderwijs Hoger Beroeps Onderwijs / Universiteit 50. Is uw vader in een van de volgende landen of werelddelen geboren: Afrika, Latijns Amerika, Azië (exclusief Japan en Indonesië), Oost-Europa of voormalig Joegoslavië? Ja Nee Weet ik niet 51. Is uw moeder in een van de volgende landen of werelddelen geboren: Afrika, Latijns Amerika, Azië (exclusief Japan en Indonesië), Oost-Europa of voormalig Joegoslavië? Ja Nee weet ik niet
Ten slotte stellen we u nog een vraag met betrekking tot uw inkomen. 52. Kunt u hieronder aangeven in welke klasse het gezamenlijke netto-maandinkomen van u en uw partner viel in 2001? (Exclusief vakantiegeld, reiskostenvergoeding en kinderbijslag) (Als uw inkomen in 2001 sterk fluctueerde van maand tot maand, geef dan het gemiddelde inkomen aan) minder dan ƒ 2.000,(minder dan € 908) ƒ 2.000,- tot ƒ 3.500,(€ 908 - € 1.588) ƒ 3.500,- tot ƒ 5.000,(€ 1.588 - € 2.269) ƒ 5.000,- tot ƒ 7.000,(€ 2.269 - € 3.176) ƒ 7.000 of meer (€ 3.176 of meer) Hierover wil ik geen informatie verstrekken
43 Laagland'advies
BLOK 9: Einde vragenlijst 53. Wilt u van het ministerie van VROM een samenvatting van de onderzoeksresultaten ontvangen? Ja Nee 54. Als u geen eigenaar-bewoner bent: deze vragenlijst is gericht aan eigenaren-bewoners van koopappartementen. Als u dat niet bent, verzoeken wij u vriendelijk om toch de vragenlijst terug te sturen in de antwoordenvelop. U levert daarmee een belangrijke bijdrage aan het welslagen van het onderzoek! 55. Heeft u nog vragen of opmerkingen naar aanleiding van deze vragenlijst?
Wilt u deze vragenlijst zo spoedig mogelijk maar uiterlijk 23 januari 2002 in de antwoordenvelop naar ons terugsturen? Een postzegel plakken is niet nodig! Wilt u nog even kijken of u alle bladzijden van de vragenlijst hebt ingevuld? Hartelijk dank voor uw medewerking!
44 Laagland'advies
Bijlage 12:
Vraagformulier bestuurder/ voorzitter Vereniging van Eigenaren
45 Laagland'advies
Enquête voor Bestuurder/ Voorzitter Dit formulier is bestemd voor de bestuurder/voorzitter van de Vereniging van Eigenaren. Wilt u zo vriendelijk zijn dit formulier zo spoedig mogelijk bij de bestuurder/voorzitter/administrateur van de Vereniging van Eigenaren in te leveren?
BLOK 1: De respondent 56. Bent u voorzitter, bestuurder of administrateur van de Vereniging van Eigenaren? (meerdere antwoorden mogelijk) Voorzitter van de Vereniging van Eigenaren Bestuurder van de Vereniging van Eigenaren Administrateur van de Vereniging van Eigenaren Anders, namelijk …………………………………………… 57. Bent u: Bewoner van een van de appartementen in het woongebouw Medewerker van een administratiekantoor voor Vastgoed- of VvE-beheer Medewerker van een makelaarskantoor Medewerker van een woningcorporatie of woningbouwvereniging Medewerker van een belastingadvies- of assurantiebureau Anders, namelijk ………………………………………………
BLOK 2: De appartementen van de Vereniging van Eigenaren (VvE) 58. Hoeveel appartementen behoren tot de VvE? ……… appartementen 59. Welk(e) type(n) appartementen behoren tot de VvE? (meerdere antwoorden mogelijk) Appartement met voordeur aan galerij Benedenwoning Appartement met voordeur in portiek Voorhuis of achterhuis Souterrainwoning Bedrijfswoning Bovenwoning Anders, namelijk ……………………………… 60. Maak de volgende uitspraak af: "De onderhoudsstaat van de appartementen van de VvE is……" zeer goed goed niet goed, niet slecht slecht zeer slecht
46 Laagland'advies
BLOK 3: Het woongebouw Toelichting: In deze vragenlijst gebruiken we de term 'woongebouw' voor het gebouw waartoe de appartementen in de VvE behoren.
61. Zijn er nog andere appartementen in het woongebouw van de VvE? Zo ja, kunt u het aantal appartementen in het woongebouw aangeven? (Indien u het exacte aantal niet kent, s.v.p. schatten) Ja, ……… appartementen Nee (ga naar vraag 63) Weet ik niet 62. Zijn er ook huurappartementen aanwezig in het woongebouw van de VvE? (Indien u het exacte aantal niet kent, s.v.p. schatten) Ja, ……… huurappartementen Nee Weet ik niet LET OP: Een Vereniging van Eigenaren kan een gedeelte van een woongebouw omvatten. Is dit het geval, lees dan in het vervolg van deze vragenlijst steeds waar 'woongebouw' staat het volgende: 'het gedeelte van het woongebouw van de VvE'. 63. Wat is het bouwjaar van het woongebouw? (Indien u het exacte jaar niet kent, s.v.p. schatten) vóór 1930 1960 tot 1970 1930 tot 1945 1970 tot 1980 1945 tot 1960 1980 tot 1990
1990 tot 1995 1995 of later Weet ik niet
64. Zou u hieronder de vier cijfers van de postcode van het woongebouw willen invullen? …………
(heeft u de cijfers van uw postcode ingevuld? Ga naar vraag 67)
65. Als u vraag 64 niet heeft beantwoord: In welke gemeente staat het woongebouw? …………………………………………………………………………………………………………. (naam gemeente invullen a.u.b) 66. Welke uitspraak geeft het beste weer waar het woongebouw binnen de gemeente gesitueerd is? In het centrum, of minder dan 15 minuten lopen van het centrum van de woonplaats Meer dan 15 minuten lopen van het centrum, maar niet aan de rand van de woonplaats Aan de rand van de woonplaats Buiten de bebouwde kom 67. Maak de volgende uitspraak af: "De onderhoudsstaat van de gemeenschappelijke delen van het woongebouw van de VvE is: (met "gemeenschappelijke delen" worden delen bedoeld zoals dak, portiek, galerij, trappenhuis, lift of entree) zeer goed goed niet goed, niet slecht slecht zeer slecht
47 Laagland'advies
BLOK 4: De eigenaren in de VvE 68. Kunt u aangeven wat de leeftijd van de bewoners (eventueel uzelf meegerekend) in de VvE is? (zo nodig schatten) overwegend jonger dan 35 jaar overwegend 35-64 jaar overwegend ouder dan 65 jaar gemengd
BLOK 5: Bekendheid met appartementsrecht, VvE 69. Heeft u de indruk dat de meeste eigenaren in de VvE bekend zijn met de wettelijke plicht tot lidmaatschap van een Vereniging van Eigenaren? Ja Nee Weet ik niet 70. Heeft u de indruk dat de meeste eigenaren in de VvE bekend zijn met de taken van een Vereniging van Eigenaren? Ja Nee Weet ik niet
BLOK 6: Organisatie en functioneren van de Vereniging van Eigenaren (VvE) 71. Heeft de VvE een bestuurder? Toelichting: Een andere term voor de bestuurder is 'administrateur'. De bestuurder beheert de financiën en zorgt voor uitvoering van de besluiten van de vergadering Ja Nee (ga verder met vraag 24) 72. Indien de VvE een bestuurder heeft: Is deze een lid van de VvE (een bewoner van een van de appartementen in het gebouw) een professioneel bestuurder (bijvoorbeeld een medewerker van een woningcorporatie, een makelaarskantoor, een administratiekantoor, een VvE-beheerder) anders, namelijk ……………………………… 73. Wanneer heeft u voor het laatst een vergadering van de Vereniging van Eigenaren belegd? Minder dan 12 maanden geleden Meer dan 12 maanden geleden Nooit een vergadering belegd 74. Komt de Vereniging van Eigenaren minstens één maal per jaar in vergadering bij elkaar? Ja (ga verder met vraag 26) Nee Weet ik niet (ga verder met vraag 26) 75. Indien de Vereniging van Eigenaren niet minstens één maal per jaar vergadert, waarom niet? De Vereniging van Eigenaren is nog nooit bijeengekomen Er is onenigheid tussen de diverse eigenaren in de VvE Er is niemand die op de vergadering wil komen De besluiten worden schriftelijk meegedeeld aan de leden van de VvE
48 Laagland'advies
Er hoeft niet te worden vergaderd, alles loopt uitstekend Weet ik niet Anders, namelijk ….………………………………….………………….. 76. Wordt aan de eigenaren in de VvE een periodieke financiële bijdrage gevraagd? Ja Nee (ga verder met vraag 31) Weet ik niet (ga verder met vraag 31) 77. Hoeveel bedroeg deze periodieke financiële bijdrage in 2001? (invullen per maand OF per jaar) (Afronden op hele guldens, s.v.p) ƒ ………………, per maand
/ ƒ ……………, per jaar
Weet ik niet
78. Kunt u aangeven waar deze bijdrage in 2001 voor was? Servicekosten: ƒ ……………, per maand / ƒ ……………, Stookkosten: ƒ ……………, per maand / ƒ ……………, Collectieve verzekeringen: ƒ ……………, per maand / ƒ ……………, Reservering onderhoud: ƒ ……………, per maand / ƒ ……………,
per per per per
jaar jaar jaar jaar
Weet Weet Weet Weet
ik ik ik ik
niet niet niet niet
BLOK 7: Financiële organisatie van uw Vereniging van Eigenaren (VvE) 79. Wordt er door de Vereniging van Eigenaren jaarlijks een begroting (voor onder andere het onderhoud in het lopende jaar) vastgesteld? Toelichting: Een begroting is een overzicht van de in het lopende jaar te maken uitgaven en te ontvangen inkomsten. Bij de uitgaven behoren ook de reserveringen voor onderhoud. In een begroting van een VvE kunnen de volgende posten opgenomen worden: onderhoud, verzekeringen, reservefonds en eigenarenbijdragen, service- en stookkosten.
Ja Nee Weet ik niet 80. Wordt bij het vaststellen van de begroting of in de individuele bijdragen van de eigenaren rekening gehouden met onvoorzien onderhoud, zoals storingen of schade? Ja Nee Weet ik niet 81. Wordt bij het vaststellen van de begroting of in de individuele bijdragen rekening gehouden met groot onderhoud? Toelichting: Met 'groot onderhoud' wordt gedoeld op ingrijpende werkzaamheden om het woongebouw in stand te houden, bijvoorbeeld schilderwerk of periodiek onderhoud aan daken. Ja Nee Weet ik niet
82. Heeft de Vereniging van Eigenaren over het jaar 2000 een financieel overzicht gemaakt? (meerdere antwoorden mogelijk) Ja, een jaarrekening Ja, een winst- en verliesrekening Nee Anders, namelijk ……………………………………….
49 Laagland'advies
83. Voor welk jaar heeft de VvE voor het laatst een balans gemaakt?
2001 2000 1999 1998 of eerder (ga naar vraag 85) Weet ik niet (ga naar vraag 85) 84. Kunt u hieronder de omvang van het eigen vermogen, de reserveringen voor onderhoud en de schulden op de meest recente balans aangeven (eventueel schatten)? Eigen vermogen: waarvan in reservefonds: Schulden:
Fl. ………………………… Fl. ………………………… Fl. …………………………
85. Zijn er collectieve verzekeringen afgesloten door de (vereniging van) eigenaren? Ja Nee (ga verder met vraag 87) Weet ik niet (ga verder met vraag 87) 86. Indien er collectieve verzekeringen zijn afgesloten, om welke verzekeringen gaat het? (Geef aan voor zover u op de hoogte bent; meerdere antwoorden mogelijk) Opstalverzekering Opstalverzekering met appartementsclausule WA-verzekering (wettelijke aansprakelijkheidsverzekering) Rechtsbijstandverzekering Ongevallenverzekering Bestuurdersverzekering Anders, namelijk …………………………………………………………………… Weet ik niet
BLOK 8: Onderhoud aan het woongebouw van de VvE 87. Staat er voor het jaar 2002 onderhoud gepland aan de gemeenschappelijke delen van het woongebouw? Zo ja, kunt u het bedrag aangeven? (eventueel schatten)
Ja, voor Fl. ………………………,Ja, maar bedrag onbekend Nee Weet ik niet 88. Aan welke bouwdelen is binnen twee jaar onderhoud (inclusief schilderwerk) gepland? (meerdere antwoorden mogelijk) Het dak De portiek De galerij Het trappenhuis De installaties
De lift De entree Geen onderhoud gepland Overig, namelijk…………………………………. Weet ik niet
50 Laagland'advies
89. Is er een schriftelijk plan voor onderhoud aan de gemeenschappelijke delen van het woongebouw, een zogenaamd meerjarenonderhoudsplan? Ja Nee (ga verder met vraag 91) Weet ik niet (ga verder met vraag 91) Anders, namelijk ………………………………………………… 90. Indien er een onderhoudsplan is voor de gemeenschappelijke delen van het woongebouw, welke planningstermijn wordt gebruikt in dit meerjarenonderhoudsplan? 1 jaar 5 jaar 10 jaar Weet ik niet Anders, namelijk ……………………… 91. In welk jaar is voor het laatst groot onderhoud gepleegd aan de gemeenschappelijke delen van uw woongebouw? 2001 (ga verder met vraag 40) 2000 1999 1998 of eerder Weet ik niet (ga verder met vraag 42) 92. Wat is de belangrijkste reden dat in het jaar 2001 geen groot onderhoud aan de gemeenschappelijke delen is verricht? De gemeenschappelijke gebouwdelen zijn in goede staat Onvoldoende geld beschikbaar Het appartementengebouw wordt gesloopt Het appartementengebouw wordt gerenoveerd Geen tijd/planning niet gehaald Anders, namelijk …………………………………………… 93. In opdracht van wie is in het laatste jaar waarin groot onderhoud werd gepleegd, het grootste deel verricht?
In opdracht van individuele eigenaren In opdracht van de Vereniging van Eigenaren Anders, namelijk …………………… Weet ik niet 94. Door wie is in het laatste jaar waarin groot onderhoud werd gepleegd, het grootste deel uitgevoerd?
Door individuele eigenaren Door een woningcorporatie, woningstichting of woningbouwvereniging Door een bouwbedrijf Door een schildersbedrijf Door een ander, namelijk ……………………………… Weet ik niet 95. Is er een bouwkundig rapport voor uw woongebouw? Ja, uit ……. …… ……. ……. (jaartal invullen s.v.p) Nee (ga verder met vraag 44) Weet ik niet (ga verder met vraag 44) 96. Wat is de technische onderhoudsstaat van de gemeenschappelijke delen van het gebouw volgens het rapport?
51 Laagland'advies
zeer goed goed niet goed, niet slecht slecht zeer slecht Weet ik niet 97. Zijn er door de gemeente (bouw- en woningtoezicht) aanschrijvingen tot verbetering aangekondigd of reeds opgelegd? (meerdere antwoorden mogelijk) Ja, op individuele appartementen (ga verder met vraag 53) Ja, op de gemeenschappelijke delen van het woongebouw (vergeet niet VRAAG 45 in te vullen!) Nee (ga verder met vraag 53) Weet ik niet (ga verder met vraag 53) 98. Op welke gemeenschappelijke bouwdelen heeft (hebben) de aanschrijving(en) betrekking? (meerdere antwoorden mogelijk) Het dak De portiek De galerij Het trappenhuis De installaties De lift De entree Alle gemeenschappelijke delen Geen Overig, namelijk……………………………… Weet ik niet
BLOK 9: Einde vragenlijst 99. Wilt u van het ministerie van VROM een samenvatting van de onderzoeksresultaten ontvangen? Ja -> vul dan hieronder uw adres in. Nee Straatnaam: …………………………………………………………………………………………… Huisnr: ……………… Postcode ……………… Plaatsnaam: …………………………………………………………………………………………… 100.
Heeft u nog vragen of opmerkingen naar aanleiding van deze vragenlijst?
……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
Wilt u deze vragenlijst zo spoedig mogelijk maar uiterlijk 23 januari 2002 in de antwoordenvelop naar ons terugsturen? Een postzegel plakken is niet nodig! Wilt u nog even kijken of u alle bladzijden van de vragenlijst hebt ingevuld? Hartelijk dank voor uw medewerking!
52 Laagland'advies
Bijlage 13:
Begrippenlijst
Appartement
Een zelfstandige woning, die deel uitmaakt van een gebouw dat is gesplitst in meerdere appartementsrechten.
Appartementengebouw
Een woongebouw dat door middel van een akte van splitsing is verdeeld in meerdere appartementsrechten.
Appartementsrecht
Het aandeel in de goederen die in de splitsing zijn betrokken, dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens de inrichting bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (boek 5, artikel 106 BW).
Eengezinswoning
Een zelfstandige grondgebonden koop- of huurwoning (die geen onderdeel uitmaakt van een woongebouw, zie meergezinswoning).
Gemengde VvE
(zie ook VvE) Dit is een Vereniging van Eigenaren die deels bestaat uit eigenaar-bewoners (koopappartementen) en deels uit eigenaarverhuurders (huurappartementen).
Groot onderhoud
Onderhoudsactiviteiten noodzakelijk voor de instandhouding van een woning of woongebouw, bijvoorbeeld schilderwerk of periodiek onderhoud aan daken.
Hoogbouw
Een woongebouw dat uit vijf of meer woonlagen bestaat.
Huishoudelijke Reglement
Het onderdeel van de splitsingsakte dat regels bevat tussen de appartementseigenaren over: • schulden- en kostenverdeling; • de exploitatierekening en jaarlijkse bijdragen; • regeling over gebruik en beheer van gemeenschappelijke delen; • verzekering; • de oprichting van de VvE en bijbehorende statuten; • regels omtrent het gebruik, beheer en onderhoud van afzonderlijke delen. (zie boek 5, artikel 111 en 112 BW).
Huurappartement
Een zelfstandige woning, die onderdeel uitmaakt van een gebouw dat is gesplitst in meerdere appartementsrechten en wordt verhuurd door de eigenaar van het appartementsrecht.
Koopappartement
Een zelfstandige koopwoning die wordt bewoond door de eigenaar en die deel uitmaakt van een gebouw dat is gesplitst in appartementsrechten.
53 Laagland'advies
KWR
Laagbouw
De Kwalitatieve Woning Registratie, een vijfjaarlijks landelijk onderzoek, in opdracht van VROM, naar de staat van onderhoud van de Nederlandse woningvoorraad. Een woongebouw bestaande uit twee of drie bouwlagen.
Meergezinswoning
Een zelfstandige woning in een woongebouw dat bestaat uit meerdere zelfstandige (gestapelde) woningen.
Middelhoogbouw
Een woongebouw bestaande uit vier bouwlagen.
MJOP/ MOP
Meerjaren onderhoudsplan van een VvE, bevattende een raming van de noodzakelijke onderhoudsactiviteiten en de daaraan verbonden kosten tot instandhouding van het appartementengebouw.
NHG
Nationale Hypotheek Garantie, een individuele borgstelling voor de hypotheek op een eigen woning, verleend door de stichting WEW.
Niet-gemengde VvE
(zie ook gemengde VvE) Dit is een Vereniging van Eigenaren die uitsluitend bestaat uit eigenaar-bewoners (koopappartementen).
"Papieren" VvE
Dit is een Vereniging van Eigenaren, waarbij de appartementsrechten (nog) volledig in handen zijn van één of meer eigenaarverhuurders. Stichting Experimenten Volkshuisvesting, gevestigd te Rotterdam.
SEV Splitsing in appartementsrechten
Het opdelen door de eigenaar van het recht op een gebouw met toebehoren in meerdere appartementsrechten. De splitsing geschiedt door een daartoe bestemde notariële akte, gevolgd door een inschrijving van die akte in een openbaar register (boek 5 artikel 106 en 109).
VEH
De Verenging Eigen Huis, gevestigd in Amersfoort.
VvE
Vereniging van Eigenaren (of Vereniging van Eigenaars) is de rechtspersoon die het beheer voert over de gemeenschappelijke delen van een appartementengebouw en tevens toeziet op nakoming van de verplichtingen van de appartementseigenaren (boek 5, artikel 125 e.v. BW).
VvE-belang
Belangenorganisatie voor VvE's en Appartementseigenaren gevestigd te Oosterhout.
VvE-bestuur
Het bestuur van de vereniging wordt gevoerd door één of meer bestuurders, die de middelen van de vereniging beheren en zorgdragen voor de tenuitvoerlegging van de besluiten van de VvE (artikel 131 BW).
VvE-voorzitter
Voorzitter van de vergadering van de eigenaren. Hij/ zij wordt uit de leden der vereniging benoemd, tenzij de statuten anders bepalen (artikel 127 BW).
54 Laagland'advies
WEW WBO
Woongebouw
Waarborgfonds Eigen Woningen, beheerd door de Stichting WEW, gevestigd te Zoetermeer. Woning Behoefte Onderzoek, een vierjaarlijks landelijk onderzoek, in opdracht van VROM, naar de woonbehoeften in Nederland. In dit onderzoek gebruikte term voor het (deel van het) appartementengebouw waartoe een koopappartement behoort.
55 Laagland'advies
