Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar 2009-10
KNELPUNTEN OP HET VLAK VAN DE BESCHERMING VAN DE CONSUMENT BIJ DE TOEPASSING VAN DE WONINGBOUWWET
Masterproef van de opleiding „Master in het Notariaat‟
Josefien Van Hootegem 20042591
Promotor: Prof. dr. Jan Bael Commissaris: Dhr. Stan Devos
INHOUDSTAFEL
INLEIDING ..........................................................................................................................1 HOOFDSTUK I: BESCHERMING VAN DE CONSUMENT ...........................................2 AFDELING 1: BESCHERMINGSWETGEVING ..............................................................2 AFDELING 2: BEGRIP CONSUMENT.............................................................................3 AFDELING 3: DWINGENDE BEPALINGEN...................................................................4 AFDELING 4: ROL VAN DE NOTARIS ..........................................................................4 HOOFDSTUK II: OVERZICHT VAN DE WETTELIJKE BEPALINGEN ....................6 AFDELING 1: TOEPASSINGSGEBIED ...........................................................................6 AFDELING 2: BIJZONDERE REGELS ............................................................................6 §1) Overgang van eigendom en risico ..............................................................................6 §2) Geen beding van wederinkoop...................................................................................7 §3) Tienjarige aansprakelijkheid ......................................................................................7 §4) Verplichte dubbele oplevering ...................................................................................8 AFDELING 3: VERPLICHTE VERMELDINGEN EN BIJLAGEN ...................................8 AFDELING 4: DE BETALING VAN DE KOOPPRIJS .....................................................9 AFDELING 5: WAARBORGREGELING..........................................................................9 §1) Erkende aannemers ...................................................................................................9 §2) Niet-erkende aannemers .......................................................................................... 10 AFDELING 6: HANDHAVING ....................................................................................... 10 §1) Burgerrechtelijke sancties ........................................................................................ 10 §2) Strafsancties ............................................................................................................ 10 HOOFDSTUK III: KNELPUNTEN OP HET VLAK VAN DE BESCHERMING VAN DE CONSUMENT.............................................................................................................. 11 AFDELING 1: INLEIDING.............................................................................................. 11 AFDELING 2: DE TOEGELATEN ONTWIJKING VAN DE WET ................................ 12 i
§1) Geen voorschotten ...................................................................................................12 §2) Geen verbintenis tot normale bewoonbaarheid......................................................... 13 §3) Geen bestemming tot huisvesting ............................................................................ 13 §4) Verkoop afgewerkt, bestaand gebouw .....................................................................14 §5) Besluit ..................................................................................................................... 14 AFDELING 3: DE VERBODEN ONTDUIKING VAN DE WET .................................... 15 §1) Gesplitste overeenkomsten ...................................................................................... 15 A. Splitsing grond en gebouw …………………………………………….................... 15 B. Splitsing ruwbouw en afwerking ………………………………...…..…………… 17 §2) Voorschot en prijs ...................................................................................................18 A. Prijs van de grond artificieel optrekken ………………………..….……..……… 18 B. Betaling in schijven ……………………………………………………..…………… 19 C. Betaling onder tafel …………………………………………………………..……… 19 §3) Waarborgregeling .................................................................................................... 20 A. Onvoldoende bij erkende aannemers ……………………………….…………..... 20 B. Omzeiling door tijdelijke vennootschappen ……………………….………........ 22 C. Te snel vrijgegeven bij niet-erkende aannemers….…………………........….… 23 D. Discriminatoire waarborgregeling ……………………………………....…...…… 23 E. Controle door de notaris ………………………………………….……..………..…. 24 §4) Koppelverkoop ........................................................................................................ 25 AFDELING 4: ENKELE ONDUIDELIJKHEDEN ........................................................... 27 §1) Ruil ......................................................................................................................... 27 §2) Doorverkoop ........................................................................................................... 29 A. Alle bouwwerken zijn uitgevoerd ……………….………………………….…….. 29 B. De bouwwerken zijn nog niet volledig uitgevoerd ……….……….…...……… 30
ii
HOOFDSTUK IV: NAAR EEN BETERE BESCHERMING VAN DE CONSUMENT? ............................................................................................................................................. 31 AFDELING 1: WETSVOORSTEL TOT WIJZIGING VAN DE WONINGBOUWWET . 31 §1) Toepassingsgebied: catch-all bepaling .....................................................................31 §2) Aanstelling architect-raadgever ............................................................................... 31 §4) Verbod op koppelverkoop ....................................................................................... 32 §5) Uniformiseren van de waarborgregeling ..................................................................32 AFDELING 2: WET BETREFFENDE MARKTPRAKTIJKEN EN CONSUMENTENBESCHERMING ................................................................................. 33 BESLUIT ............................................................................................................................ 34 BIBLIOGRAFIE ................................................................................................................ 36
iii
INLEIDING 1. De Belgische Woningbouwwet 1, beter gekend als de Wet Breyne 2, regelt de woningbouw en de verkoop van woningen die nog moeten worden gebouwd of in aanbouw zijn. Ze beoogt de bescherming van de particuliere kopers van woningen en appartementen die hetzij op plan, hetzij in aanbouw worden verkocht en waarbij de koper reeds één of meerdere volstortingen dient te verrichten vóór de voltooiing van de woning. De Wet Breyne wil voorkomen dat de koper gebonden zou zijn en dat van hem betaling zou worden geëist, alvorens hij behoorlijk is ingelicht over zijn rechten en plichten. Ook wordt de koper dankzij de Wet Breyne beschermd tegen wanprestaties van de promotor-aannemer.3 2. Al snel bleek de Wet Breyne nog een aantal lacunes te bevatten. In 1993 onderging de wet een wijziging die een grotere rechtszekerheid voor alle partijen, in het bijzonder de koper, moest waarborgen.4 Deze wetswijziging leidde echter tot een „overbescherming‟ van de koper waardoor er een onevenwicht tussen de rechten en plichten van de partijen ontstond. De verkoper, die zich gevangen voelt in de strenge bepalingen van de wet, zoekt bijgevolg achterpoortjes om de Wet Breyne te omzeilen. Dit leidt dan weer tot een verstoring van het evenwicht, maar deze keer in het nadeel van de koper-consument. In dit werk wordt onderzocht welke constructies verkopers trachten op te zetten om de toepassing van de Wet Breyne te omzeilen en welke weerslag dit heeft op de bescherming van de koper. De knelpunten op het vlak van de bescherming van de koper-consument situeren zich aldus in de mogelijkheid tot het opzetten van ontsnappingsroutes aan de wet. 3. In het eerste hoofdstuk wordt het beschermingsaspect van de Wet Breyne van naderbij bekeken. Eveneens wordt onderzocht wat men precies moet verstaan onder het begrip „consument‟. Vervolgens wordt in hoofdstuk 2 een beknopt overzicht gegeven van de wettelijke bepalingen. In het volgende hoofdstuk worden de knelpunten en de ontsnappingsroutes van de Wet Breyne onder de loep genomen om uiteindelijk stil te staan bij mogelijke oplossingen voor deze knelpunten in hoofdstuk 4.
1
Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 11 september 1971, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, BS 19 juni 1993. 2 Genoemd naar de indiener van het wetsontwerp in de Senaat: G. Breyne, toenmalige Minister van Huisvesting. 3 G.J.A. BAERT, Privaatrechtelijk bouwrecht, Antwerpen, Kluwer, 1994, 681. 4 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 2.
1
HOOFDSTUK I: BESCHERMING VAN DE CONSUMENT
AFDELING 1: BESCHERMINGSWETGEVING 4. Een drietal factoren lagen aan de basis van de invoering van de Wet Breyne. Met de invoering van deze wet wilde men vooreerst optreden tegen de misbruiken in hoofde van de bouwpromotoren die zich in het verleden hebben voorgedaan. Deze misbruiken waren vaak het gevolg van een gebrek aan deskundigheid en een te gering eigen vermogen van de promotoren. Daarnaast maakten de aanzienlijke verliezen die de kopers leden ten gevolge van faillissementen van de bouwpromotoren een wetgevend ingrijpen noodzakelijk. 5 Tenslotte begonnen bouwcontracten steeds meer de vorm van toetredingscontracten aan te nemen. Door een gebrek aan dwingende wetsvoorschriften kregen de partijen, in het bijzonder de bouwpromotoren, een te grote vrijheid bij het opstellen van de contracten, waardoor ze vooral in het voordeel van de promotor-verkoper werden opgesteld.6 De invoering van de Wet Breyne in 1971 heeft aan deze factoren een einde willen stellen. De Wet beschermt de kandidaat-bouwer of de kandidaat-koper van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning tegen onrechtmatige bedingen in de overeenkomst en tegen het risico van insolvabiliteit van de verkoper. 5. De bescherming van de koper in de Wet Breyne situeert zich onder meer op volgende vlakken: een volledige en duidelijke informatieverstrekking naar de koper toe, een onmiddellijke overgang van de eigendom, strikte betalingsmodaliteiten, een verplichte dubbele oplevering, een tienjarige aansprakelijkheid voor de bouwpromotor, de verplichte inschakeling van een architect als deskundige, de toekenning van een controleopdracht aan de notaris, een verplichte waarborgregeling voor de verkoper en een adequate sanctieregeling. 7
5
S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de Wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, 1001, nr. 1: Het Etrimo-schandaal in de jaren ‟70 is een belangrijke ontstaansreden van de Wet Breyne: het faillissement van deze bouwpromotor liet circa 1200 gedupeerde kopers achter. 6 D. MEULEMANS (ed.), Een pand bouwen en verbouwen, Leuven, Acco, 2005, 67, nr. 54. 7 D. MEULEMANS (ed.), Een pand bouwen en verbouwen, Leuven, Acco, 2005, 68, nr. 60. 2
AFDELING 2: BEGRIP CONSUMENT 6. Men kan zich afvragen wie er allemaal wordt beschermd door de Wet Breyne. Met andere woorden: wat wordt er verstaan onder het begrip „consument‟? De Wet Breyne heeft het enkel over “de koper” of “de opdrachtgever”, maar preciseert niet wat hieronder moet worden begrepen. 7. In artikel 1, 7° van de Wet op handelspraktijken en de bescherming van de consument (hierna: WHPC) wordt wel een omschrijving gegeven van het begrip „consument‟. 8 Het betreft “iedere natuurlijke persoon of rechtspersoon die, uitsluitend voor niet beroepsmatige doeleinden, op de markt gebrachte producten of diensten verwerft of gebruikt”. Naast het feit dat voorgaand artikel in principe betrekking heeft op roerende goederen 9 en niet op onroerende goederen, moet mijns inziens het begrip „consument‟ met betrekking tot de Wet Breyne veel ruimer worden opgevat en omvat het ook de particuliere koper die een woning in aanbouw koopt om er gedeeltelijk zijn beroepsactiviteit uit te oefenen. Desalniettemin kan de WHPC een bijkomende bescherming bieden in de bouwsector. Vooral de bepalingen inzake onrechtmatige bedingen, waarvan de WHPC uitdrukkelijk bepaalt dat deze ook van toepassing zijn met betrekking tot onroerende goederen 10, spelen een grote rol, aangezien aannemers vaak met standaardovereenkomsten werken. 11 8. Een aantal verkrijgers worden echter niet beschermd door de Wet Breyne. Zij worden in het kader van voornoemde wet niet beschouwd als een te beschermen consument. Deze verkrijgers zijn de Regionale Huisvestings- en Landmaatschappij en hun erkende maatschappijen, gemeenten, intercommunale verenigingen en beroepspersonen. 12 Onder beroepspersonen worden onder meer promotoren, aannemers en vastgoedmakelaars verstaan. Zij vallen niet onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne en worden aldus niet
8
Wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en de bescherming van de consument, BS 10 oktober 1991. 9 Artikel 1, 1° WHPC: “Voor de toepassing van deze wet moet worden verstaan onder produkten: alle lichamelijke roerende zaken”. 10 Artikel 31 §2, 1° WHPC. 11 W. GOOSSENS, “Bouwen en consumentenrecht”, in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2004, 560. 12 Artikel 2, lid 1 Woningbouwwet.
3
beschermd als koper omdat ze beroepshalve vertrouwd zijn met het bouwgebeuren. 13 Niets staat er echter aan in de weg om zich ook voor dergelijke overeenkomsten te laten inspireren door de Wet Breyne. AFDELING 3: DWINGENDE BEPALINGEN 9. De Wet Breyne biedt een bijkomende bescherming aan de consument naast het gemeen recht.14 Om deze bescherming te garanderen zijn de bepalingen van de wet van dwingend recht, zodat er in principe niet kan worden van afgeweken. 10. Het dwingend karakter van de wet heeft als doel te vermijden dat de consument die koopt op plan zijn geld kwijt is en ook geen woning in de plaats heeft. Deze bescherming wordt verwezenlijkt door de waarborgregeling (artikel 12) en de regeling inzake de betalingsmodaliteiten (artikel 10). Daarnaast zorgt de informatieplicht (artikel 7) ervoor dat de koper-consument goed wordt geïnformeerd zodat hij weet wat hij koopt. 11. Wijkt men in de overeenkomst af van de dwingende bepalingen, dan wordt dit ofwel gesanctioneerd met nietigheid van het strijdige beding dan wel de ganse overeenkomst 15, ofwel beschouwt men het afwijkende beding als ongeschreven16. Afwijkingen van de dwingende bepalingen die de verplichtingen van de verkoper verzwaren en dus in het voordeel zijn van de consument, zijn vanzelfsprekend wel toegelaten. AFDELING 4: ROL VAN DE NOTARIS 12. De Wet Breyne legt aan de notaris een belangrijke controleopdracht op bij het verlijden van de authentieke akte. Hij moet erover waken dat de dwingende bepalingen van de wet worden gerespecteerd. Op grond van artikel 13 van de Wet Breyne moet de notaris in de authentieke akte vermelden dat alle voorschriften van artikel 7 (verplichte vermeldingen) en artikel 12 (waarborgregeling) werden nageleefd.
13
Het hof van beroep van Gent oordeelde echter in een arrest van 1997 dat het feit dat de opdrachtgever een architect is niet ter zake doet en hij toch onder de bescherming van de Woningbouwwet valt: Gent 8 januari 1997, RW 1996-97, 1100. 14 G.J.A. BAERT, Privaatrechtelijk bouwrecht, Antwerpen, Kluwer, 1994, 681. 15 Inbreuken op de artikelen 7 en 12 worden met nietigheid gesanctioneerd. 16 Inbreuken op de artikelen 3 tot 6 en 8 tot 11 worden voor ongeschreven gehouden.
4
13. Wanneer de notaris de akte verlijdt, zal hij dus moeten nagaan of de overeenkomst conform de Wet Breyne is en of alle vereiste inlichtingen en stukken tijdig door de koper zijn ontvangen. 17 Daarnaast moet de notaris controleren of de waarborgregeling werd nageleefd. Deze vaststelling moet worden opgenomen in de akte.18 Gaat het om een erkende aannemer, dan moet de notaris nagaan of hij wel degelijk die kwalificatie van erkenning bezit. In dit geval volstaat het om een vermelding op te nemen in de akte dat de koper een bewijs van borgstelling heeft bekomen. Betreft het een niet-erkende aannemer, dan moet er een afschrift van de waarborgstelling aan de authentieke akte gehecht worden. 14. Wanneer de notaris vaststelt dat de bepalingen van de Wet Breyne niet zijn nageleefd, mag hij de akte niet verlijden. Doet hij dit toch, dan kan de koper de notaris aanspreken voor de veroorzaakte schade door het niet naleven van zijn controleopdracht. 19 15. Een andere belangrijke controle die de notaris dient uit te voeren, situeert zich op het vlak van de betalingsregeling. Wanneer bij het verlijden van de akte de prijs van de reeds uitgevoerde werken wordt betaald, zal de notaris erover moeten waken dat er een goedkeurend attest van een architect voorhanden is. Een afschrift van dit attest dient aan de authentieke akte te worden gehecht.
17
C. DE WULF, m.m.v. J. BAEL, S. DEVOS EN H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, Boekdeel IIB, Mechelen, Kluwer, 2006, 300. 18 S. DEVOS, “De Wet Breyne”, in Rechtskroniek voor het Notariaat 12, Brugge, Die Keure, 2008, 110, nr. 89. 19 De koper zal de nietigheid van de overeenkomst niet meer kunnen vorderen eens de authentieke akte is verleden: infra 10, nr. 33. 5
HOOFDSTUK II: OVERZICHT VAN DE WETTELIJKE BEPALINGEN
AFDELING 1: TOEPASSINGSGEBIED 16. De Wet Breyne is van toepassing op “iedere overeenkomst tot eigendomsovergang van een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement, alsmede op iedere overeenkomst waarbij de verbintenis wordt aangegaan om een zodanig onroerend goed te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen, mits het huis of het appartement tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting is bestemd en de koper of de opdrachtgever volgens de overeenkomst verplicht is vóór de voltooiing van het gebouw een of meer stortingen te doen”.20 Het toepassingsgebied is zeer ruim omschreven. De wet is slechts van toepassing op de verkoopovereenkomst wanneer alle voorwaarden cumulatief zijn vervuld. Dit houdt in dat wanneer aan één van de voorwaarden niet is voldaan, men niet onder de bescherming van de Wet Breyne valt.21 17. Sinds de wetswijziging in 1993 is dit toepassingsgebied nog verruimd. Sedertdien is de Wet Breyne ook van toepassing op iedere overeenkomst die een eigendomsovergang van een bestaand gebouw én een verbintenis tot verbouwen of uitbreiden inhoudt. 22 Hierbij moeten de werken een bepaalde omvang hebben: de totale prijs van de werken moet groter zijn dan 80% van de verkoopprijs van het onroerend goed en de prijs moet minimum 18.600 euro bedragen. 23 AFDELING 2: BIJZONDERE REGELS §1) Overgang van eigendom en risico 18. De eigendom van de grond en van de bestaande opstallen gaat onmiddellijk over op de koper op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst.24 De eigendom gaat over ten
20
Artikel 1, lid 1 Woningbouwwet. A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 6. 22 Artikel 1, lid 2 Woningbouwwet. 23 Artikel 1, §5 KB van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 4 november 1971 (hierna: “Uitvoeringsbesluit”), gewijzigd bij artikel 4 KB 21 september 1993 (BS 1 oktober 1993). 24 Artikel 5, lid 1 Woningbouwwet. 21
6
gevolge van de loutere wilsovereenstemming tussen de partijen. In het licht van artikel 7 zal er echter steeds een geschrift vereist zijn. 25 Voor de nog te bouwen constructies geldt dan het principe van het recht van natrekking 26: de eigendom gaat over naarmate de bouwmaterialen in de grond of in het gebouw worden geïncorporeerd. Hierbij dient te worden opgemerkt dat er ten aanzien van derden wel een overschrijving op het hypotheekkantoor vereist is met het oog op de tegenstelbaarheid van de overdracht. Het principe van onmiddellijke eigendomsoverdracht geldt dus enkel tussen partijen. 19. Het risico van beschadiging of tenietgaan van de zaak daarentegen gaat niet onmiddellijk over op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Pas bij de voorlopige oplevering kan het risico overgaan op de koper. Tot aan deze oplevering draagt de verkoper het risico.27 Men kan evenwel overeenkomen om het risico pas op een later tijdstip te doen overgaan. §2) Geen beding van wederinkoop 20. Op grond van artikel 11 is het verboden een beding van wederinkoop in de overeenkomst op te nemen. Dergelijk beding verschaft aan de verkoper het recht om gedurende een bepaalde termijn het verkochte goed terug te nemen van de koper aan de oorspronkelijke prijs, mits de koper te vergoeden voor de gemaakte aankoopkosten en de kosten van noodzakelijke en nuttige herstellingen. 28 De reden van het verbod is te wijten aan het feit dat dergelijke bedingen door de verkoper zouden kunnen worden gebruikt als chantagemiddel tegen onwillige of „moeilijke‟ kopers.29 §3) Tienjarige aansprakelijkheid 21. De tienjarige aansprakelijkheid die rust op aannemers en architecten geldt ook voor de verkoper, ook al bouwt hij niet zelf. 30 Deze verzwaarde aansprakelijkheid houdt een groot risico in voor particuliere verkopers. Wil men bijvoorbeeld een oud huis dat men verkregen heeft uit een nalatenschap opknappen en doorverkopen, dan valt men onder die tienjarige aansprakelijkheid. In dergelijke gevallen laat men de koper dus het best betalen na voltooiing, zodat de Wet Breyne niet van toepassing is. 25
Infra 8, nr. 26. Artikel 552 BW. 27 Artikel 5, lid 2 Woningbouwwet. 28 Artikel 1659 e.v. BW. 29 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 19. 30 Artikel 6 Woningbouwwet, met verwijzing naar de artikelen 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek. 26
7
§4) Verplichte dubbele oplevering 22. De oplevering is de rechtshandeling waarbij de koper erkent dat de aannemer de werken heeft uitgevoerd zoals overeengekomen is. 31 De Wet Breyne legt specifieke formaliteiten op met betrekking tot de oplevering. 32 23. Er zijn twee opleveringen: een voorlopige en een definitieve. De voorlopige oplevering houdt de loutere vaststelling in door de koper dat de werken uitgevoerd zijn. De definitieve oplevering houdt de goedkeuring en de aanvaarding van de werken in. De definitieve oplevering kan ten vroegste één jaar na de voorlopige oplevering plaatsvinden. Hierdoor heeft het goed alle seizoenen eens doorstaan. 24. De oplevering geschiedt door een tussen de partijen tegensprekelijk opgemaakte akte. Hierop bestaan twee uitzonderingen. Ten eerste is er het vermoeden van voorlopige oplevering in geval van bewoning of ingebruikname. Ten tweede geldt het vermoeden van voorlopige of definitieve oplevering indien de koper het geschreven verzoek van de verkoper of aannemer, om aanwezig te zijn bij de oplevering, zonder gevolg heeft gelaten en indien hij binnen de vijftien dagen na aanmaning door de verkoper of aannemer niet verschijnt voor de oplevering. AFDELING 3: VERPLICHTE VERMELDINGEN EN BIJLAGEN 25. De precontractuele informatieplicht die rust op de verkoper vormt een belangrijke vorm van bescherming voor de koper. Artikel 7 van de Wet Breyne somt de verplichte vermeldingen en bijlagen in dit verband op. De vermeldingen hebben onder meer betrekking op de identiteit van de verkoper, de informatie over het goed, de wijze van betaling en de wijze van oplevering. 26. Doordat deze gegevens moeten worden meegedeeld, is een schriftelijke overeenkomst tussen de partijen noodzakelijk. Zowel in de contractbelofte, de onderhandse akte als in de authentieke akte
moeten de verplichte vermeldingen worden opgenomen of bijgevoegd.
Daarenboven moet in de authentieke akte nog eens uitdrukkelijk worden bevestigd dat de voorschriften van artikelen 7 en 12 werden nageleefd.
31
A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 23.
32
Artikel 9 Woningbouwwet en artikel 2 Uitvoeringsbesluit.
8
AFDELING 4: DE BETALING VAN DE KOOPPRIJS 27. De prijs die in de overeenkomst moet worden opgenomen is de totale prijs die vaststaat op de dag van de ondertekening van de overeenkomst.33 De betalingsmodaliteiten worden strikt geregeld in artikel 10. Niet naleving ervan wordt met strafsancties beteugeld. 28. Vóór het sluiten van de overeenkomst mag er geen betaling geschieden. Wanneer de overeenkomst wordt gesloten, mag er een voorschot worden betaald van maximum 5% van de totale prijs. Bij het verlijden van de authentieke akte vervolgens, mag er een betaling plaatsvinden ter waarde van de prijs van de grond en de prijs van de reeds uitgevoerde werken. 34 Na het verlijden van de authentieke akte kan het saldo van de prijs worden betaald naarmate de werken vorderen.35 AFDELING 5: WAARBORGREGELING 29. De waarborg is een heel belangrijk aspect in het kader van de bescherming van de koperconsument. Zoals hierboven reeds opgemerkt, heeft de notaris op dit vlak een belangrijke rol. Er wordt in de wet een onderscheid gemaakt tussen de waarborg van erkende aannemers en de waarborg van niet-erkende aannemers.36 §1) Erkende aannemers 30. Voldoet de aannemer aan de voorwaarden van de Wet houdende erkenning der aannemers37, dan moet er slechts een waarborg ten belope van 5% van de waarde van het gebouw worden gesteld. Deze waarborg dient te worden gesteld bij de Deposito- en Consignatiekas en kan worden aangewend in geval van vertraging in de uitvoering of bij volledige of gedeeltelijke niet-uitvoering van de overeenkomst38. Zijn de werken volledig en correct uitgevoerd, dan wordt de waarborg bij helften vrijgegeven: de eerste helft bij de voorlopige oplevering en de tweede helft bij de definitieve oplevering. 39
33
Artikel 8 Woningbouwwet. Hiervoor is een goedkeurend attest van een architect vereist. De architect moet nagaan of de werken effectief werden uitgevoerd, of ze werden uitgevoerd zoals overeengekomen en of de prijs overeenstemt met de uitvoering van de werken. 35 Hier is geen tussenkomst van de architect vereist, wat eerder onlogisch overkomt. 36 Artikel 12 Woningbouwwet. 37 Wet van 20 maart 1991 houdende de regeling van de erkenning van aannemers van werken, BS 6 april 1991. 38 M. DEVROEY, “De draagwijdte van de zekerheid der erkende aannemers in de Wet koop op plan”, T. Aann. 1990, 198. 39 Artikel 3 Uitvoeringsbesluit. 34
9
§2) Niet-erkende aannemers 31. In geval van een niet-erkende aannemer geldt er een veel zwaardere waarborgplicht. Er moet namelijk een voltooiings- of terugbetalingswaarborg worden gesteld ten belope van 100% van de waarde van het gebouw. Hiertoe moet een financiële instelling zich borg stellen. Een afschrift van deze waarborg moet aan de authentieke akte worden gehecht. Kiest men voor een voltooiingswaarborg, dan dient deze zekerheid om de voltooiing van het goed te waarborgen. Opteert men voor een terugbetalingswaarborg, dan worden bij de ontbinding van het contract wegens niet voltooiing de reeds gestorte bedragen terugbetaald. De verbintenis van de financiële instelling eindigt bij de voorlopige oplevering van de werken. 40 AFDELING 6: HANDHAVING 32. De sancties in geval van overtreding van de dwingende bepalingen van de wet worden geregeld in de artikelen 13 en 14 van de Woningbouwwet. §1) Burgerrechtelijke sancties 33. Elk beding dat strijdig is met de artikelen 3 tot 6 en 8 tot 11 wordt voor niet geschreven gehouden. 41 Deze sanctie heeft tot gevolg dat het evenwicht tussen de private belangen van elk de partijen gehandhaafd blijft. 42 Ze kan worden ingeroepen tot aan de definitieve oplevering. De niet-nakoming van de bepalingen van de artikelen 7 en 12 wordt gesanctioneerd met nietigheid. De koper heeft de keuze om ofwel de nietigheid van de ganse overeenkomst te vorderen, ofwel de nietigheid van het strijdige beding. 43 Deze sanctie kan niet meer worden gevorderd na het verlijden van de authentieke akte. §2) Strafsancties 34. Een overtreding van artikel 10 van de Woningbouwwet wordt gesanctioneerd met een gevangenisstraf van acht dagen tot een maand en met een geldboete van 26 euro tot 200 euro of met één van die straffen alleen. 44
40
Artikel 4 Uitvoeringsbesluit. Artikel 13, lid 1 Woningbouwwet. 42 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 40, nr. 68. 43 Artikel 13, lid 2 Woningbouwwet. 44 Artikel 14 Woningbouwwet. 41
10
HOOFDSTUK III: KNELPUNTEN OP HET VLAK VAN DE BESCHERMING VAN DE CONSUMENT
AFDELING 1: INLEIDING 35. De Wet Breyne is in het leven geroepen ter bescherming van de koper-consument. Algauw werd echter duidelijk dat de wet op een aantal punten zodanig in het voordeel van de consument is opgesteld, dat er een onevenwicht ontstond tussen de rechten en de plichten van de partijen. Daarom pogen aannemers en bouwpromotoren vaak allerlei juridische constructies op te zetten om de Wet Breyne met haar strenge bepalingen te omzeilen. Op die manier wordt er opnieuw een onevenwicht gecreëerd, maar deze keer in het nadeel van de consument. 36. Verkopers van onroerende goederen kunnen twee wegen bewandelen om te vermijden dat ze onderworpen zijn aan de bepalingen van de Wet Breyne. Aan de ene kant kan men de toepassing van de wet vermijden door er louter voor te zorgen dat men niet onder het toepassingsgebied valt. Daarnaast is er nog een verdergaande vorm van omzeiling van de wet, namelijk door het opzetten van “illegale” constructies. Men kan dus enerzijds spreken van het ontwijken van de wet en anderzijds van het ontduiken van de wet. De grens tussen beide vormen van omzeiling is vaak heel dun.
11
AFDELING 2: DE TOEGELATEN ONTWIJKING VAN DE WET 37. Wanneer men er als verkoper voor zorgt dat het contract van nieuwbouw niet voldoet aan het toepassingsgebied van de Wet Breyne, dan zijn de dwingende bepalingen vanzelfsprekend niet van toepassing op de overeenkomst. De koper wordt aldus niet beschermd op basis van de Wet Breyne, maar zal een beroep moeten doen op het gemeen recht dat minder bescherming biedt. §1) Geen voorschotten 38. Eerst en vooral dient te worden opgemerkt dat de Wet Breyne in artikel 1 spreekt over “stortingen” in plaats van “betalingen”. Het begrip storting is veel ruimer dan de term betaling en houdt elke transactie in waarbij het bezit van een som geld wordt overgedragen aan de verkoper of aannemer. 45 Op die manier wordt vermeden dat promotors de afgifte van een borgsom zouden kunnen eisen.46 39. Het spreekt voor zich dat de Wet Breyne niet van toepassing is op overeenkomsten waarbij men pas de prijs betaalt wanneer het goed volledig is afgewerkt. In dergelijk geval zijn er geen voorafgaande stortingen door de koper en loopt hij dus niet het risico om „lucht‟ te kopen. Kan men dan betalingen doen aan een derde om op die manier de toepassing van de Wet Breyne te ontwijken? Volgens de rechtspraak geldt de betaling aan een met de bouwpromotor verbonden derde, zoals een bouwcoördinator, als een storting in de zin van de Wet Breyne, waardoor de Wet van toepassing is. 47 Wanneer men echter louter gelden blokkeert op een „neutrale‟ rekening, bijvoorbeeld de rubriekrekening van de notaris, kan dit niet als een storting van een voorschot worden beschouwd.48 Derhalve valt men hierdoor niet onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne.
45
K. UYTTERHOEVEN, “Woningbouwwet”, in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2004, 501. 46 G.J.A. BAERT, Privaatrechtelijk bouwrecht, Antwerpen, Kluwer, 1994, 683. 47 Antwerpen 11 december 2000, RW 2002-2003, afl. 14, 544-545. 48 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 57, nr. 100. 12
De grens met de ongeoorloofde ontduiking van de Wet kan echter makkelijk overschreden worden, doordat de verkoper bijvoorbeeld een betaling in het zwart eist bij het verlijden van de akte.49 §2) Geen verbintenis tot normale bewoonbaarheid 40. De Wet Breyne is slechts van toepassing wanneer de promotor de verbintenis aangaat om de woongelegenheid af te werken tot een voltooiingsgraad die de normale bewoning van het goed toestaat.50 Dit impliceert dat het bouwwerk een zodanige graad van afwerking moet vertonen dat de opdrachtgever of de koper het op een normale wijze kan bewonen. Er moet dus sprake zijn van een „normale bewoonbaarheid‟. 51 Dit veronderstelt een minimum aan comfort zoals een verwarmingssysteem, een elektriciteitsnet en sanitaire voorziening. 41. Wordt deze graad van afwerking niet beoogd, dan is de Wet Breyne bijgevolg niet van toepassing. Wanneer men bijvoorbeeld enkel een contract voor de ruwbouw afsluit en de koper zelf dient in te staan voor de verdere afwerking, valt men niet onder de bescherming van de Wet Breyne. Opnieuw is de stap van ontwijking naar ontduiking snel gemaakt. Promotoren trachten aan de hand van het opsplitsen van contracten de Wet Breyne op een ongeoorloofde manier te ontduiken.52 §3) Geen bestemming tot huisvesting 42. Onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne worden huizen of appartementen begrepen die bestemd zijn tot huisvesting of tot beroepsdoeleinden en huisvesting. 53 De bestemming van een gebouw wordt afgeleid uit de objectieve eigenschappen ervan, zoals aangeduid op de plannen.54 Is de woning niet bestemd tot huisvesting, dan valt de
49
Infra 19, nr. 56. Kh. Brussel 7 september 1999, T. Aann. 2000, 330-331: de koper kan naar de kortgedingrechter stappen om de promotor te verplichten het goed in staat van bewoonbaarheid af te leveren, onder verbeurte van een dwangsom. 51 S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de Wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, 1016, nr. 46. 52 Infra 15, nr. 47 e.v. 53 Merk op dat de vereiste van huisvesting niet impliceert dat het om een hoofdverblijfplaats moet gaan. De wet is bijvoorbeeld ook van toepassing op een belegger die huizen of appartementen aankoopt om ze te verhuren, zonder dat hij er zelf zijn intrek in neemt. 54 K. UYTTERHOEVEN, “Woningbouwwet”, in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2004, 500. 50
13
overeenkomst niet onder de toepassing van de Wet Breyne. Dit geldt bijvoorbeeld voor de bouw van tehuizen, kloosters, ziekenhuizen, handels- en nijverheidsinrichtingen.55 43. Men kan zich de vraag stellen in hoeverre „aanhorigheden‟ van een huis of appartement onder het toepassingsgebied vallen. Hierbij wordt gedacht aan garages of veranda‟s. Dit zijn goederen die op zich niet bestemd zijn tot huisvesting, maar wel een bijzaak vormen van een huis of appartement.56 Volgens een deel van de rechtspraak57 en de rechtsleer 58 moet hier het principe van „accessorium sequitur principale‟ worden toegepast. Aanhorigheden van een huis of appartement moeten dus op dezelfde manier behandeld worden als de hoofdzaak. §4) Verkoop afgewerkt, bestaand gebouw 44. De Wet Breyne is niet van toepassing op huizen of appartementen die reeds volledig voltooid zijn op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst. In 1993 werd evenwel het toepassingsgebied van de Wet uitgebreid. Een afgewerkt, bestaand gebouw valt sedertdien ook onder de Wet Breyne op voorwaarde dat er een verbintenis is tot verbouwing of uitbreiding van het huis of het appartement.59 §5) Besluit 45. Het is de taak van de notaris om te controleren of men wel degelijk buiten het toepassingsgebied valt, dan wel of er sprake is van een illegale ontduiking van de wet. De grens tussen deze twee vormen van omzeiling van de wet is vaak flinterdun.
55
G.J.A. BAERT, Privaatrechtelijk bouwrecht, Antwerpen, Kluwer, 1994, 683. A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 53, nr. 93. 57 Kh. Brussel 6 januari 1982, BRH 1982, 212, noot P. RIGAUX: “een garage die het accessorium vormt van een 56
appartement moet eveneens beschouwd worden als bestemd voor de huisvesting”. 58 J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne”, in Répertoire notarial, t. VII, boek VI, Brussel, Larcier, 1996, 49-50, nr. 8; A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 53-56: hoewel die er de voorkeur aan geven te spreken van „eenheid van negotium‟ in plaats van „accessorium sequitur principale‟. 59 Artikel 1, lid 2 Woningbouwwet.
14
AFDELING 3: DE VERBODEN ONTDUIKING VAN DE WET 46. Aannemers en promotoren halen maar al te graag hun trukendoos boven om te kunnen ontsnappen aan de Wet Breyne. Deze vormen van “juridische spitstechnologie” zijn nadelig voor de consument aangezien op die manier de beschermende dwingende bepalingen aan de kant worden geschoven. Hierna worden een aantal constructies beschreven die aanleiding geven tot ontduiking van de Wet Breyne en bijgevolg afbreuk doen aan de bescherming van de consument. §1) Gesplitste overeenkomsten 47. Een overeenkomst die onder de Wet Breyne valt, kan op twee wijzen worden gesplitst om aan de wet te ontkomen. De aannemer-promotor kan de verkoop van de grond afsplitsen van de verkoop van de bouw, of hij kan de verkoop van de ruwbouw splitsen van de verdere afwerking van het goed.60 A. Splitsing grond en gebouw 48. Bij deze techniek wordt de verkoopakte van de grond verleden voor een notaris en werkt men voor de bouw van de woning met een onderhands aannemingscontract. Bij de tweede overeenkomst wordt de Wet Breyne wel nageleefd, maar de aannemer-promotor wil niet dat de notaris tussenkomt als pottenkijker. 61 Dit vormt een knelpunt in de bescherming van de consument, aangezien de notaris een belangrijke rol speelt inzake de naleving van de Wet Breyne. Daarenboven komen de rechten van de koper ook in het gedrang doordat de verkoop van de grond niet onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne valt. 49. Men kan zich de vraag stellen of het toegelaten is om dergelijke constructies op te stellen. In elk geval is dit niet het mogelijk wanneer het de verkoop van een nieuwbouwappartement betreft, aangezien men bij zo‟n contract het onverdeeld deel in de grond en het appartement samen moet kopen.62 In de rechtspraak en de rechtsleer worden er met betrekking tot deze gesplitste overeenkomsten verschillende stellingen verdedigd. 60
L. WEYTS, “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne”, T. Not. 2009, 129, nr. 2. L. WEYTS, “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de wet Breyne”, T. Not. 1997, 43. 62 S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 54, nr. 28. 61
15
De meerderheid is de mening toegedaan dat dergelijke opsplitsing van een overeenkomst ongeoorloofd is.63 De notariële controle is onontbeerlijk in het kader van de bescherming van de koper-consument en dus moet de gehele verrichting als één geheel worden onderworpen aan de Wet Breyne. Er is bovendien sprake van eenheid van opzet tussen beide overeenkomsten, want het gaat om een gemeenschappelijke intentie tussen dezelfde partijen met betrekking tot hetzelfde goed.64 Volgens WEYTS is er zelfs sprake van eenheid van opzet wanneer het twee partijen zijn die op het eerste zicht niets met elkaar te maken hebben (namelijk de verkoper van de grond en de aannemer zijn verschillende personen), maar die gezamenlijk optreden bij eenzelfde operatie. 65 Ook
in
een
deel
van
de
rechtspraak
wordt
deze
strekking
gevolgd:
„de
aannemingsovereenkomst is nietig door het enkele feit van de kunstgrepen van de promotor en de aannemer teneinde hun schending van de Wet Breyne […] te vermommen onder de schijn van verschillende afzonderlijke overeenkomsten‟.66 Een minderheid is van oordeel dat de opsplitsing tussen de verkoop van de grond en het huis wel toelaatbaar is. Deze strekking vindt dat er geen sprake is van ontwijking van de Wet Breyne, aangezien de wet van toepassing blijft op het aannemingscontract. 67 De verkoper heeft niet het doel de Wet Breyne te ontwijken, maar wel de notariële tussenkomst. 50. In de praktijk is het raadzaam om de voorzichtigste stelling te volgen en alle overeenkomsten die onder de Wet Breyne vallen aan een notariële tussenkomst te onderwerpen. De notaris moet zich houden aan zijn algemene voorlichtings- en adviesplicht op grond van de Organieke Wet Notariaat.68 Hij kan daartoe de volgende clausule opnemen bij de verkoop van een bouwgrond: “Ondergetekende notaris wijst partijen erop dat de ganse 63
A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 47; L. WEYTS, “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de wet Breyne”, T. Not. 1997, 44, nr. 4; L. WEYTS, “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne”, T. Not. 2009, 129, nr. 3; Ook de Belgische Federatie van Notarissen schaart zich achter deze stelling. 64 L. WEYTS, “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne”, T. Not. 2009, 130, nr. 3. 65 L. WEYTS, “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de wet Breyne”, T. Not. 1997, 45. 66 Brussel 26 november 1998, T. Aann. 1999, 323; Zie ook Rb. Brussel 17 oktober 1996, Res Jur. Imm. 1996, 247 en T. Aann. 2000, 244: „Artikel 1 van de Woningbouwwet aangaande het begrip “overeenkomst” betreft in casu alle verschillende opeenvolgende overeenkomsten.‟ 67 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec. gén. enr. not. 2001, 301, nr. 10; A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 47, nr. 83; C. DE WULF, m.m.v. J. BAEL, S. DEVOS EN H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, Boekdeel IIB, Mechelen, Kluwer, 2006, 297, nr. 515; S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 56, nr. 41. 68 Artikel 9 van de Wet van 16 maart tot regeling van het notarisambt, zoals gewijzigd door de wet van 4 mei 1999, BS 1 oktober 1999. 16
overeenkomst onder de Wet Breyne valt, indien de verkoper rechtstreeks of onrechtstreeks met de koper een aannemingscontract sluit of zal sluiten tot het bouwen van een nieuwbouw (sleutel op de deur)”.69 B. Splitsing ruwbouw en afwerking 51. De Wet Breyne is enkel van toepassing op overeenkomsten die een normale bewoonbaarheid beogen.70 Wanneer men enkel een overeenkomst voor ruwbouw afsluit, valt men niet onder de bescherming van de wet. Hierin hebben aannemers en bouwpromotoren echter een achterpoortje ontdekt om de Wet Breyne te proberen ontwijken. Dit doet men door te bedingen dat er enkel een casco-verkoop plaatsvindt die niet onder de Wet Breyne valt en waarbij de koper zelf voor de verdere afwerking zal instaan. In realiteit geschiedt de afwerking dan toch door dezelfde aannemer van de ruwbouw, maar onder een andere naam of door middel van een zuster- of dochtervennootschap. Door de taken van het bouwwerk op te splitsen tussen verschillende actoren, wordt de „voltooiing‟ of de „normale bewoonbaarheid‟ vermeden. 71 Men splitst hier dus een overeenkomst die in zijn geheel onder de Wet Breyne valt, op in verschillende deelovereenkomsten die elk afzonderlijk niet onder de wet vallen. Vaak tracht men de loskoppeling te verdoezelen door enige tijd te laten verstrijken tussen de verschillende overeenkomsten.72 Soms probeert men ook aan de wet te ontkomen door te werken met zogenaamde coördinatieovereenkomsten. Bij een dergelijke constructie moet de koper eerst een algemene overeenkomst met de promotor afsluiten. Het materiële werk wordt dan overgelaten aan onderaannemers met wie de koper rechtstreekse contracten moet afsluiten. Op die manier is de promotor slechts een coördinator van de werken.73
69
L. WEYTS, “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne”, T. Not. 2009, 130, nr. 3. Brussel 25 mei 1999, TBBR 2002, afl. 9, 599, noot S. MOSSELMANS, “Het vereiste van normale bewoonbaarheid en de toepassing van de Wet Breyne”; S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door 70
de Wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, 1016, nr. 46. 71 K. VANHOVE, “Enkele bedenkingen omtrent de omzeiling van de Woningbouwwet”, TBBR 2005, 50, nr. 1. 72 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 48, nr. 84. 73 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 48, nr. 85; R. DE BRIEY, “La promotion immobilière et la loi Breyne: questions choisies”, Jurim Pratique 2008/1, 140.
17
52. Bij alle voorgaande praktijken wordt niet gewerkt met een contract conform aan de Wet Breyne. Dergelijke constructies worden door de rechtsleer 74 en de rechtspraak75 als ontoelaatbare ontduikingen van de wet gekwalificeerd. De notaris moet derhalve een oogje in het zeil houden en zich voldoende informeren over wie voor de afwerking instaat. Het verdient aanbeveling om daaromtrent een clausule in de akte op te nemen waarbij de partijen verklaren “dat het goed verkocht wordt in een nietbewoonbare toestand en de koop dus niet valt onder de toepassing van de Wet Breyne, dat de koper zelf zal instaan voor de voltooiing en dat er tussen de partijen noch rechtstreeks, noch onrechtstreeks, enige overeenkomst werd of zal worden afgesloten met het oog op deze voltooiing”.76 §2) Voorschot en prijs 53. De bescherming van de Wet Breyne is in grote mate terug te vinden in de betalingsregeling van de prijs. Om te vermijden dat de koper al zijn geld kwijt zou zijn en niks in de plaats krijgt ten gevolge van het onvermogend worden van de promotor-aannemer, wordt voorzien in een betalingsregeling in schijven.77 Ook hier zijn verkopers inventief en trachten ze verschillende situaties te creëren om de Wet Breyne te omzeilen. A. Prijs van de grond artificieel optrekken 54. Door de prijs van de grond op te trekken boven de echte waarde, hebben zowel koper als verkoper hier een voordeel bij. Aan de ene kant is dit voordelig voor de koper omdat hij slechts 10% registratierechten78 op de grond moet betalen, terwijl hij op de nieuwbouw 21% BTW verschuldigd is. Aan de kant van de verkoper brengt dit het voordeel met zich mee dat
74
A. RENARD en P. VAN DER SMISSEN, La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 49; L. HENROTTE en J. HENROTTE, “Le promoteur-courtier et la fraude à la Loi Breyne”, Cah. dr. Immo 2001, afl. 6, 3; A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 48, nr. 86; L. WEYTS, “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne”, T. Not. 2009, 130, nr. 4. 75 Brussel 25 mei 1999, TBBR 2002, afl. 9, 579, noot S. MOSSELMANS. 76 C. DE WULF, m.m.v. J. BAEL, S. DEVOS EN H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, Boekdeel IIB, Mechelen, Kluwer, 2006, 295, nr. 509. 77 Supra 9, nr. 28. 78 In Vlaanderen; voor Brussel of Wallonië: 12,5%.
18
hij bij de akte reeds een hogere prijs bekomt dan wat hij in werkelijkheid heeft geleverd. Op die manier wordt de dwingende regeling van het voorschot van maximum 5% omzeild. 79 Desondanks de voordelen, wordt dit „gesjoemel‟ met prijs en voorschot beschouwd als een ontoelaatbare omzeiling van de Wet Breyne. Indien een notaris aan dergelijke praktijken zijn medewerking verleent, riskeert hij aansprakelijk te worden gesteld. De notaris moet de kopers inlichten over de werkelijke grondwaarde. Door de grondwaarde te bepalen onder de vorm van een „overprijs‟ begaat hij een fout.80 B. Betaling in schijven 55. Naast de omzeiling van de voorschotregeling, probeert men soms ook de regeling van de betaling in schijven te omzeilen. Dit doet men door te hoge bedragen aan te rekenen voor de ruwbouw.81 De controlerende architect zal hier meestal niet op letten. Hij gaat enkel na of er effectief tot een bepaalde schijf gebouwd werd. Toch is de controle door de architect niet onbelangrijk. Bij het verlijden van de authentieke akte gebeurt de betaling van de grond en de reeds uitgevoerde werken. Hiervoor is een goedkeurend attest van een architect vereist. De architect moet nagaan of de werken effectief werden uitgevoerd, of ze werden uitgevoerd zoals overeengekomen en of de prijs overeenstemt met de uitvoering van de werken. Na de akte wordt dan in schijven betaald, naargelang de werken uitvoering vinden. Hier vereist de wet geen controle door een architect. Dit komt enigszins onlogisch over en vormt een knelpunt in de bescherming van de consument. De verkoper kan hier knoeien met zijn facturen en de prijs van de reeds uitgevoerde werken de hoogte in jagen. C. Betaling onder tafel 56. Vaak stipuleert de verkoper dat de totale prijs pas moet worden betaald eens het goed volledig is voltooid. Op die manier wordt de toepassing van de Wet Breyne vermeden, want er vinden geen voorafgaande stortingen plaats. Deze handeling vormt op zich dus geen probleem. In de praktijk ziet men echter dat de verkoper bij de ondertekening van de akte een 79
L. WEYTS, “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne”, T. Not. 2009, 131, nr. 5.
80
Rb. Veurne 5 januari 2001, T. App. 2001, afl. 2, 13: de notaris werd veroordeeld tot het betalen van het verschil tussen wat de kopers als voorschot hadden betaald en hetgeen mocht aangerekend worden op het ogenblik van het verlijden van de authentieke akte; S. DEVOS, “De Wet Breyne”, in Rechtskroniek voor het Notariaat 12, Brugge, Die Keure, 2008, 96, nr. 50. 81 L. WEYTS, “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne”, T. Not. 2009, 132, nr. 6.
19
contante betaling van de grondprijs „in het zwart‟ van de koper eist.82 Dergelijke malafide constructie is zeer in het nadeel van de koper, want hij loopt het risico zijn geld niet meer terug te zien. §3) Waarborgregeling 57. De waarborgregeling van de Wet Breyne vormt een belangrijk aspect in het kader van de bescherming van de consument bij een „koop op plan‟. De koper-consument wordt dankzij de waarborg beschermd tegen de insolvabiliteit van de verkoper. Daarnaast moet de waarborg ervoor zorgen dat het gebouw volgens de contractuele afspraken wordt afgeleverd. 83 Niet-naleving van de waarborgplicht kan aanleiding geven tot nietigverklaring van de overeenkomst. Bovendien kan de notaris bij miskenning van de voorschriften inzake de waarborgverplichting samen met de bouwpromotor veroordeeld worden tot het stellen van een waarborg.84 Naast het feit dat niet-erkende aannemers soms trachten te ontkomen aan de dure waarborgregeling, zijn er nog andere knelpunten in dit verband. Zo is er de vaak geuite kritiek dat de waarborgregeling onvoldoende is in geval van erkende aannemers en te snel wordt vrijgegeven wanneer het gaat om niet-erkende aannemers. 85 Ook dient te worden stilgestaan bij de vraag in hoeverre de notaris een rol speelt bij de controle van een erkende aannemer. A. Onvoldoende bij erkende aannemers 58. Om te kunnen worden gekwalificeerd als erkende aannemer, moet men voldoen aan de eisen gesteld in de wet van 20 maart 1991 houdende de erkenning van aannemers. 86 De erkenning van een aannemer wordt verleend in bepaalde categorieën naargelang de aard van de werken die hij mag uitvoeren en in klassen naargelang de grootte van de opdrachten die
82 83
L. WEYTS, “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne”, T. Not. 2009, 132, nr. 6. M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publikaties, 2008, 101.
84
Rb Tongeren 7 september 2006, T. App. 2007, afl. 1, 32. Onderscheid tussen de waarborgverplichting van erkende en niet-erkende aannemers: supra 9-10, nrs. 30-31. 86 Voor een uitvoerige bespreking van de erkenning van aannemers, zie: M. DEVROEY, De erkenning als aannemer: voor de uitvoering van overheidsopdrachten, Lokeren, Konstruktieve Publikaties, 2003, 241 p. 85
20
hem mogen worden gegund.87 Deze erkenning houdt een algemeen vermoeden van financiële en technische bekwaamheid in. 88 De woningbouwpromotor dient erkend te zijn in categorie D, die de algemene aannemingen van bouwwerken betreft.89 De klassen bepalen de maximale bedragen van de werken die de aannemer mag uitvoeren. Bovendien is er per klasse een totaal bedrag bepaald voor al de werken die de aannemer in België en in het buitenland gelijktijdig mag uitvoeren op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst.90 59. De grootte van de waarborg bij erkende aannemers is zeer laag, namelijk slechts 5% van de waarde van het gebouw. Dit zal in de praktijk al vlug onvoldoende blijken om de opgelopen vertraging en de prijsherziening of meerprijs die de nieuwe aannemer zal eisen om het gebouw af te werken, op te vangen.91 Bovendien heeft de koper, in tegenstelling tot de voltooiingswaarborg van niet-erkende aannemers, geen garantie dat het gebouw effectief zal worden voltooid. 92 Deze bescheiden waarborg staat in groot contrast met de waarborg van niet-erkende aannemers, wat deze laatsten ertoe aanzet om de hoge waarborgplicht te omzeilen. 93 60. Daarnaast is er nog het probleem inzake de waarborg voor appartementen. De waarborg bedraagt 5% van de „prijs van het gebouw‟. Bedoelt men hier de prijs van het totale appartementsgebouw of de prijs van een individueel appartement? Om dit te onderzoeken, kan men zich baseren op het Uitvoeringsbesluit van de Wet Breyne. Artikel 1 §1, tweede lid van het Uitvoeringsbesluit beschouwt als prijs van het gebouw “de totale prijs verminderd met de prijs van het terrein” of “de totale prijs van de verbouwings- of uitbreidingswerken”. Daarnaast wordt in het derde lid vermeld dat “de prijs van het gebouw ten hoogste voor 80% vatbaar is voor herziening”. Hieruit leidt CHAMPION af dat het om de in de overeenkomst vermelde prijs van het individuele appartement gaat en niet om de prijs 87
Artikel 7 Wet houdende de erkenning van aannemers. J. DE STAERCKE, “Erkenning van aannemers”, in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2004, 767. 89 Artikel 2 MB van 27 september 1991tot nadere bepaling van de indeling van de werken volgens hun aard in categorieën en ondercategorieën met betrekking tot de erkenning van de aannemers, BS 18 oktober 1991. 90 Artikel 3 KB van 27 september 1991 tot vaststelling van bepaalde toepassingsmaatregelen van de wet van 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken, BS 18 oktober 1991. 91 M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publikaties, 2008, 116. 92 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 68, nr. 121. 93 Infra 22, nr. 61. 88
21
van het gebouw waarvan het appartement deel uitmaakt. 94 De schamele waarborg van 5% van de prijs van een individueel appartement is duidelijk ontoereikend in geval van faillissement van de promotor-aannemer en leidt tot ondermaatse bescherming van de koper.95 Deze waarborg zal immers nooit volstaan om het appartementsgebouw in zijn geheel te voltooien. B. Omzeiling door tijdelijke vennootschappen 61. Niet-erkende aannemers dienen een veel hogere waarborg van 100% te stellen. De verleiding is dan ook groot om aan deze dure waarborgplicht te ontkomen door te werken met de techniek van de tijdelijke vennootschap. Een tijdelijke vereniging van aannemers kan worden gevormd wanneer ten minste één van de deelgenoten over de vereiste erkenning beschikt en de overige deelgenoten aan een aantal voorwaarden voldoen. 96 Kan men dan als niet-erkende aannemer deze constructie aanwenden om slechts een waarborg van 5% te moeten stellen? Volgens bepaalde auteurs kan deze praktijk niet worden bijgetreden.97 Zij steunen hun stelling op de volgende argumenten.
Allereerst
heeft
een tijdelijke
vennootschap geen
rechtspersoonlijkheid. Bijgevolg moeten alle leden voldoen aan de erkenningsvoorwaarden om onder de 5%-waarborg te kunnen vallen. Door anders te redeneren zou volgens hen de Wet Breyne te gemakkelijk kunnen worden omzeild. Bovendien moet een notaris altijd voor de veiligste oplossing kiezen in geval van betwisting en dus een 100%-waarborg eisen wanneer men te maken heeft met niet-erkende aannemers. Toch is een extensieve strekking in de rechtsleer van mening dat dit procedé wel toegelaten is.98 Volgens deze auteurs volstaat het dat slechts één aannemer van de tijdelijke vereniging 94 95
B. CHAMPION, “Borgtocht en voltooiingswaarborg: een merkwaardig verschil”, Notarius 1994/2, 37. A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 69, nr. 122.
96
Artikel 11 van de Wet houdende de regeling van de erkenning van aannemers. De voorwaarden waaraan de overige deelgenoten moeten voldoen, worden opgesomd in artikel 4: o.m. nationaliteit, inschrijving in handelsregister, eerbaarheid en voldoen aan de sociale en fiscale verplichtingen. 97 L. WEYTS, “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne”, T. Not. 2009, 135, nr. 10; S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 66, nr. 95; H. DE DECKER, “Nieuwe accenten bij de Wet Breyne”, in Leuvense Notariële Geschriften. Notariële facetten van het contractenrecht, Leuven, Universitaire Pers Leuven, 2004, 102-103, nr. 46; A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 67, nr. 118; J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne”, in Répertoire notarial, t. VII, Brussel, Larcier, 1996, 150-151, nr. 124; A. VAN ROYEN en S. VAN TRICHT, “Wijzigingen aan de Wet Breyne”, Notarius 1993, nr. 8-9, 245. 98 E. WYMEERSCH, “De garantieregeling in de Wet Breyne”, RW 1994-95, 182, nr. 6; M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publikaties, 2008, 104-106; D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec. gén. enr. not. 2001, 317-318, nr. 37.
22
erkend is. Ze zijn van oordeel dat de opdrachtgever voldoende beschermd is door de hoofdelijke en onbeperkte gebondenheid van de erkende aannemer en dat het er niet toe doet dat er naast deze erkende aannemer één of meer niet-erkende aannemers circuleren. In de notariële praktijk kiest men veiligheidshalve voor de eerste strekking en dus voor de meest voorzichtige weg. 99 Deze opvatting biedt namelijk de sterkste bescherming voor de koper.100 C. Te snel vrijgegeven bij niet-erkende aannemers 62. Bij niet-erkende aannemers eindigt de verbintenis van de financiële instelling op het ogenblik van de voorlopige oplevering. Op dat moment wordt de waarborg volledig vrijgegeven. Dit is nadelig voor de koper van een appartement. De voorlopige oplevering bij een appartement houdt in dat de gemene delen moeten afgewerkt zijn zodat er normale bewoonbaarheid mogelijk is. Wanneer de waarborg dan wordt vrijgegeven, heeft de koper bijgevolg geen garantie meer voor de afwerking van de privatieve delen. D. Discriminatoire waarborgregeling 63. Het hoeft geen betoog dat het verschil tussen de 5% waarborg van erkende aannemers en de 100%-waarborg van niet-erkende aannemers buiten proportie en niet te verantwoorden is. Zowel ten opzichte van de koper-bouwheer als ten aanzien van de verkoper-aannemer kan dit verschil als discriminatoir worden aanzien. 101 De 5% zal voor de koper namelijk onvoldoende zijn om de opgelopen vertraging, de prijsherziening en de meerprijs te kunnen opvangen.102 Vanuit het standpunt van de niet-erkende aannemers is het daarenboven niet te verantwoorden dat zij zo‟n dure waarborg moeten stellen in vergelijking met erkende aannemers. Daarom werd meermaals gepleit voor een hervorming van de waarborgregeling. Een voorgestelde oplossing is om de waarborgverplichting gelijk te stellen op 130%, zowel voor
99
L. WEYTS, “De tijdelijke vereniging in de Wet Breyne: tijdelijk uiterst voorzichtig zijn”, T. Not. 1996, 3, nr.
2. 100
Ook het Comité voor Studie en Wetgeving en de Verzekeringen van het Notariaat volgen deze restrictieve strekking, zie: I. GERLO, “De tijdelijke vereniging en de waarborgregeling in de Wet Breyne”, Notarius 2002/6, 51. 101 L. BARNICH, “La loi Breyne et la garantie de l‟entrepreneur agrée”, Rev. not. b. 1996, 309, nr. 12: “On peut regretter que la loi favorise trop l‟entrepreneur agrée que la garantie exigée de ce dernier ne soit pas sérieuse, ni suffisante pour protéger l‟acquéreur”. 102 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 67, nr. 120.
23
erkende als voor niet-erkende aannemers.103 Op die manier vervalt het onderscheid tussen erkende en niet-erkende aannemers op het vlak van de waarborg waardoor men niet meer zal trachten te ontsnappen aan de discriminatoire waarborgverplichting. Dit komt de bescherming van de consument ten goede. E. Controle door de notaris 64. Terwijl het voor de waarborgstelling van erkende aannemers volstaat dat de notaris in de akte een verklaring van de koper opneemt dat hem het bewijs van de waarborg werd voorgelegd, dient voor de voltooiingswaarborg van niet-erkende aannemers een afschrift van de waarborg bij de authentieke akte te worden gevoegd. 65. Betreft het een waarborg van 5%, dan moet de notaris bij het verlijden van de notariële koopakte zich ervan vergewissen dat de aannemer voldoet aan de erkenningsvoorwaarden. Hiertoe zal de notaris de voorlegging van het erkenningsbewijs van de verkoper-promotor moeten eisen. 104 Bij het onderzoeken van de erkenning moet de notaris nagaan of de klasse en de categorie van de erkenning overeenstemmen met de betreffende werken. 105 Dit betekent dat hij moet controleren of de prijs die vermeld is in de overeenkomst, de categorie van zijn erkenning niet overschrijdt.106 Men kan zich de vraag stellen of de controleplicht van de notaris zover reikt dat hij ook moet nagaan wat het totaal van de werken is waar de desbetreffende aannemer op het ogenblik van de koopakte mee is gestart. Volgens DE WULF behoort dit niet tot de onderzoeksplicht van de notaris.107 CHANDELLE daarentegen legt aan de notaris een verdergaande taak op.108
103
Wetsvoorstel tot bescherming van de consument in de woningbouw, Parl. St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001,
10. 104 105
G.J.A. BAERT, Privaatrechtelijk bouwrecht, Antwerpen, Kluwer, 1994, 688. C. DE WULF, m.m.v. J. BAEL, S. DEVOS EN H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten,
Boekdeel IIB, Mechelen, Kluwer, 2006, 304, nr. 533. 106 S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 63, nr. 76. 107 C. DE WULF, m.m.v. J. BAEL, S. DEVOS EN H. DE DECKER, Het opstellen van notariële akten, Boekdeel IIB, Mechelen, Kluwer, 2006, 304, nr. 533. 108 J.-M. CHANDELLE, “La loi Breyne”, in Répertoire notarial, t. VII, Brussel, Larcier, 1996, 140-142, nr. 109: “Le notaire s‟assurera que les travaux entrepris simultanément par l‟entrepreneur agrée, tant en Belgique qu‟à l‟étranger, ne dépassent pas en valeur, les limites fixées par son agréation et par les dispositions réglementaires.”
24
§4) Koppelverkoop 66. Koppelverkoop is het procedé waarbij bouwpromotoren gronden aankopen om ze vervolgens opnieuw te verkopen met de verplichting voor de koper om op deze grond te bouwen met een bouwfirma van de verkoper of een door hem aangewezen promotor of aannemer.109 De koper wordt dus gedwongen om met een bepaalde promotor of aannemer in zee te gaan, waardoor zijn vrije keuze om een woning te bouwen onder druk komt te staan. Dergelijke bouwverplichting is de lege lata niet in strijd met de WHPC110 noch met de Wet Breyne. 111 Door deze praktijk toe te passen, kunnen bouwpromotoren de kopers aan zich binden zonder aan de strenge eisen van de Wet Breyne te moeten voldoen, in het bijzonder artikel 10 met betrekking tot de betalingsregeling. Doordat er in principe enkel grond wordt verkocht, ontsnapt men aan de Wet Breyne en kan men de cliënt doen betalen vooraleer de eigenlijke overeenkomst is gesloten.112 Een bouwverplichting houdt immers slechts de verbintenis in om een overeenkomst te sluiten, maar er wordt nog geen bouwovereenkomst gesloten. Het is duidelijk dat de techniek van koppelverkoop een inbreuk vormt op de bescherming van de kopers. Zij kunnen enkel tegen de bouwverplichting opkomen op basis van het gemeen verbintenissenrecht, namelijk door op te werpen dat het voorwerp van de overeenkomst onvoldoende bepaald of bepaalbaar is. 113 67. Wegens de ondermaatse bescherming van kopers inzake de koppelverkoop, werd in 2000 een wetsvoorstel ingediend om de gedwongen koppelverkoop te verbieden. 114 Dit verbod moest volgens de indiener van het wetsvoorstel, minister BOURGEOIS, worden ondergebracht in een nieuw in te voeren artikel 1592 bis van het Burgerlijk Wetboek. In de loop van de parlementaire besprekingen heeft men er dan echter voor geopteerd om het 109
K. UYTTERHOEVEN, “Woningbouwwet”, in K. DEKETELAERE, M. SCHOUPS, A. VERBEKE, Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2004, 519. 110 Het gezamenlijk aanbod van producten wordt wel verboden in de WHPC, maar het begrip “producten” heeft enkel betrekking op lichamelijke roerende goederen. De verkoop van een stuk bouwgrond met daaraan gekoppeld een verplichting tot bouwen, maakt aldus geen verboden gezamenlijk aanbod uit in de zin van de WHPC. 111 Gent 25 april 2001, RW 2002-03, 24, noot F. BURSSENS; R. TIMMERMANS, “Bouwverplichting als kleefbeding bij de verkoop van grond vooralsnog niet ongeldig”, T. App. 2002/1, 16; W. GOOSSENS “Bouwverplichting bij verkoop van grond is geldig”, Juristenkrant 2001, afl. 36, 4. 112 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 91, nr. 167. 113 Artikel 1108 BW. 114 Wetsvoorstel tot aanvulling van het Burgerlijk Wetboek met een bepaling inzake de verplichting een aannemingsovereenkomst te sluiten bij de aankoop van een bouwgrond, Parl. St. Kamer 2000-01, nr. 1201/1. 25
verbod op te nemen in een nieuw artikel 1 bis van de Wet Breyne, aangezien koppelvoorkoop meestal voorkomt als een ontsnappingsroute van de Wet Breyne. Het verbod heeft enkel betrekking op de verbintenis om een huis te bouwen en is niet van toepassing op appartementen. 115 Het verbod heeft als gevolg dat pas ten vroegste bij het verlijden van de authentieke akte met betrekking tot de grond een verbintenis om een huis te bouwen kan worden aangegaan. 68. Sedert de nieuwe wet van 5 juni 2007 tot wijziging van de WHPC116, zou de consument in bepaalde gevallen toch kunnen terugvallen op deze wet om de koppelverkoop aan te vechten. De bouwverplichting kan namelijk als misleidende en agressieve handelspraktijk aanzien worden.117
115
H. DE DECKER, “Nieuwe accenten bij de Wet Breyne”, in Leuvense Notariële Geschriften. Notariële facetten van het contractenrecht, Leuven, Universitaire Pers Leuven, 2004, 106, nr. 53. 116 Wet van 5 juni 2007 tot wijziging van de Wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument, BS 21 juni 2007: onroerende goederen vallen onder het begrip “producten” voor het hoofdstuk VII „Reclame en oneerlijke handelspraktijken‟. 117 S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 60, nr. 64. 26
AFDELING 4: ENKELE ONDUIDELIJKHEDEN 69. In een aantal gevallen is het niet duidelijk of een vastgoedtransactie onder de Wet Breyne valt. Hierna wordt onder meer nagegaan of men bij een ruiling of doorverkoop onder de beschermende bepalingen van de Wet valt. §1) Ruil 70. Bouwpromotoren die een vastgoedproject willen realiseren, moeten bouwgrond verwerven. Aangezien de aankoop van een stuk grond een aanzienlijke kost uitmaakt, zoeken de promotoren naar manieren om gronden te verwerven zonder een grote som kapitaal te moeten neerleggen. Één van de technieken die aan deze wens kan voldoen, is de ruiling. Bij een ruiling staat de grondeigenaar zijn grond volledig af aan de promotor in ruil voor een nieuwbouwwoning of een appartement in het opgerichte gebouw.118 Bij een dergelijke ruilovereenkomst loopt de grondeigenaar echter het risico dat de promotor failliet gaat of zijn verbintenis niet nakomt. De eigendom van de grond is reeds overgedragen, maar het appartement of de nieuwbouwwoning is nog niet voltooid. De grondeigenaar riskeert dus met lege handen achter te blijven: geen grond meer en ook geen woning. 119 71. Hierbij kan men zich afvragen of de grondeigenaar onder de bescherming van de Wet Breyne valt. De ruiling heeft als gevolg dat de woning wordt betaald met de grond waardoor de ganse prijs in feite onmiddellijk wordt betaald. Dit zorgt er in principe voor dat de toepassing van de Wet Breyne wordt uitgeschakeld. In de rechtsleer heerst er onduidelijkheid over het al dan niet van toepassing zijn van de Wet Breyne. Indien men aanneemt dat de Wet niet van toepassing is, dan geniet de grondeigenaar geen enkele bescherming. VERBEKE en VANHOVE bieden een oplossing voor dit probleem. Wanneer een ruilovereenkomst wordt gehanteerd in een situatie die, ware de ruil een verkoop geweest, onder toepassing van de Wet Breyne zou vallen, dan moet de ruilovereenkomst volgens hen worden verboden. De bescherming van de grondeigenaar bestaat er dan in dat hij in dergelijk geval de nietigheid van de ruilovereenkomst kan vorderen.120 De grondeigenaar en de bouwpromotor kunnen in deze hypothese echter ook 118
S. DEJONGHE, “Technieken waarbij een bouwpromotor rechten op een onroerend goed verwerft”, TVV 2006, 629, nr. 3. 119 D. PATART, “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec. gén. enr. not. 2001, 298-299, nr. 6. 120 A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 50, nr. 89. 27
geheel vrijwillig een waarborg in hun overeenkomst bedingen conform de Wet Breyne. Op die manier is de consument ook beschermd tegen insolventie van de promotor en zal hij de nietigheid van de ruilovereenkomst niet moeten inroepen. Een groot deel in de rechtsleer neemt aan dat de Wet Breyne wél van toepassing is op de ruilovereenkomst.121 Artikel 1 van de Wet heeft het namelijk over “een overeenkomst tot eigendomsoverdracht”. De ruilovereenkomst is een met de koop gelijkgestelde overeenkomst waarbij er een eigendomsoverdracht plaatsvindt met een tegenprestatie anders dan in geld. 122 Wanneer aan alle voorwaarden van artikel 1 is voldaan, is de Wet Breyne bijgevolg van toepassing op ruilovereenkomsten. 123 72. In de praktijk dient men voor de voorzichtigste oplossing te kiezen en dus de meerderheidsopvatting te volgen. Dit heeft als gevolg dat de ruilovereenkomst moet voldoen aan de bepalingen van de Wet Breyne. De betalingsregeling van artikel 10 zal echter niet kunnen worden nageleefd. Aangezien de wettekst met betrekking tot dit discussiepunt nog geen duidelijkheid biedt, kan niet met absolute zekerheid worden gesteld dat de rechter zal aanvaarden dat de grondeigenaar wordt beschermd door de Wet Breyne. Daarom is het volgens DEJONGHE124 aangewezen dat de grondeigenaar, om zich in te dekken tegen het onvermogen van de bouwpromotor, een voorrecht laat inschrijven op basis van artikel 27, 2e van de Hypotheekwet.125
121
M. DEVROEY, De Wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publikaties, 2008, 23: DEVROEY vermeldt dit in zijn opsomming van verrichtingen waarop de Wet Breyne van toepassing is; H. DE DECKER, “Nieuwe accenten bij de Wet Breyne”, in Leuvense Notariële Geschriften. Notariële facetten van het contractenrecht, Leuven, Universitaire Pers Leuven, 2004, 84, nr. 9; S. DE COSTER, “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de Wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, 1003, nr. 9; D. MEULEMANS, “De Woningbouwwet. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet van 3 mei 1993”, in Liber Amicorum Paul De Vroede, Diegem, Kluwer, 1994, 1091, nr. 19. 122 S. DEJONGHE, “Technieken waarbij een bouwpromotor rechten op een onroerend goed verwerft”, TVV 2006, 641, nr. 79. 123 B. CHAMPION, “Uit de notariële praktijk: de wet Breyne”, Notarius 1994/1, 32. 124 S. DEJONGHE, “Technieken waarbij een bouwpromotor rechten op een onroerend goed verwerft”, TVV 2006, 641, nr. 82. 125 Voorrecht op wederkering geruilde onroerende goederen. De ruiler is bevoorrecht voor de ten gevolge van de ruilovereenkomst totstandkomende vorderingen tot betaling van een opleg, de vergoeding van de overwaarde en de vaste som die is bepaald bij de ruilakte als schadeloosstelling voor het geval van uitwinning: K. BYTTEBIER, Voorrechten en hypotheken in hoofdlijnen, Antwerpen, Maklu, 2005, 495, nr. 539. 28
§2) Doorverkoop 73. Wanneer men een onroerend goed, dat oorspronkelijk werd verkocht onder de Wet Breyne, opnieuw doorverkoopt, kan de vraag worden gesteld of deze doorverkoop nog onder de toepassing van de Woningbouwwet valt. 126 Het antwoord op deze vraag hangt af van het tijdstip waarop de wederverkoop plaatsvindt. A. Alle bouwwerken zijn uitgevoerd 74. Zijn alle bouwwerken effectief, volledig en correct uitgevoerd, dan valt de doorverkoop logischerwijze niet meer onder de Wet Breyne. Er wordt in dit geval namelijk een goed verkocht dat volledig is afgewerkt en men moet dus pas de prijs betalen na voltooiing. In dergelijke situatie valt men niet meer onder het toepassingsgebied van de Wet Breyne. 75. Het feit dat alle bouwwerken reeds correct zijn uitgevoerd, impliceert dat de voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden. De definitieve oplevering vindt dan plaats tussen de eerste koper/verkoper en de tweede koper. Desgevallend zal de tweede koper, indien de doorverkoop onmiddellijk na de voorlopige oplevering plaatsvindt, rekening moeten houden met de termijn van één jaar vooraleer er een definitieve oplevering kan geschieden. 76. Wat indien de tweede koper gebreken ontdekt aan het onroerend goed: kan hij zich in dat geval richten tegen de oorspronkelijke promotor? De voorlopige oplevering heeft reeds plaatsgevonden. Dit betekent echter niet dat de eerste koper de werken heeft aanvaard, aangezien de voorlopige oplevering louter de vaststelling inhoudt dat de werken zijn beëindigd.127 De eerste koper kon dus na de voorlopige oplevering nog de promotor aanspreken wegens zichtbare gebreken. Ten gevolge van de doorverkoop wordt dit vorderingsrecht overgedragen op de tweede koper. Wanneer de tweede koper bijgevolg zichtbare gebreken ontdekt, kan hij zich richten tot de oorspronkelijke promotor en een herstelling of betaling van een schadevergoeding eisen. 128
126
D. MEULEMANS, “Enkele knelpunten inzake de toepassing van de woningbouwwet in de notariële praktijk”, voordracht VLN 2008 (te consulteren via www.vln.be). 127 Cass. 4 maart 1977, JT 1977, 621 met noot A. BRUYNEEL. 128 Luik 7 september 2004, T. Aann. 2007, afl. 3, 251: “De verkoop van het gebouw door de bouwheer vóór de definitieve oplevering houdt geen aanvaarding van het bij de verkoop zichtbaar of zichtbaar geworden gebrek en ontlast de architect noch de aannemer van hun aansprakelijkheden.” 29
Hierbij kan worden opgemerkt dat de partijen in onderling akkoord wel kunnen overeenkomen dat de voorlopige oplevering de aanvaarding van de werken inhoudt. De bouwpromotor zou zich dus kunnen indekken tegen vorderingen van zowel de eerste als de tweede koper door dergelijke clausule in de overeenkomst op te nemen. Ingeval van zo‟n clausule zal de notaris de koper er dus moeten op wijzen dat hij goed moet opletten voor zichtbare gebreken. B. De bouwwerken zijn nog niet volledig uitgevoerd 77. De kans bestaat dat men reeds wenst te verkopen terwijl de bouwwerken nog volop aan de gang zijn. In zo‟n geval dient men bij de doorverkoop de wettelijke bepalingen van de Wet Breyne na te leven. De toepassing van de wet kan echter worden vermeden indien men de tweede koper pas laat betalen na de voltooiing (de voorlopige oplevering) van de bouwwerken.
30
HOOFDSTUK IV: NAAR EEN BETERE BESCHERMING VAN DE CONSUMENT?
AFDELING 1: WETSVOORSTEL TOT WIJZIGING VAN DE WONINGBOUWWET 78. Ondanks de wijzigingen die de Wet Breyne heeft ondergaan in 1993, biedt de Wet nog niet voldoende zekerheid voor de bescherming van de consument. Bouwfirma‟s en promotoren maken al te vaak gebruik van ontsnappingsroutes om de wet te omzeilen. De Wet Breyne lijkt toe te zijn aan een tweede wijziging. §1) Toepassingsgebied: catch-all bepaling 79. Er is nood aan een ruimer en duidelijker omschreven toepassingsgebied. De invoering van een „catch-all bepaling‟ zou er moeten voor zorgen dat het opzetten van juridische constructies waarmee de promotoren trachten te ontkomen aan de Wet Breyne, wordt vermeden. “Geen enkele constructie, al dan niet juridisch, die hetzelfde voorwerp heeft als de overeenkomst bedoeld in artikel 1, eerste en tweede lid, kan de bescherming waarin de wet voorziet in hoofde van de verkrijger of de opdrachtgever afzwakken.” 129 S. MAES vindt terecht dat dit voorstel te streng is en oordeelt dat de rechter de intenties van de partijen moet nagaan. 130 Pas wanneer er effectief sprake zou zijn van veinzing om aan de toepassing van de Wet Breyne te ontsnappen, kan de nietigheid van de overeenkomst worden uitgesproken. Een catch-all bepaling gaat duidelijk in tegen deze visie. §2) Aanstelling architect-raadgever 80. Om de bescherming van de koper-consument te garanderen is er nood aan controlemechanismen die een oogje in het zeil houden. Het verplicht inschakelen van een onafhankelijke raadgevende architect die waakt over de belangen van de koper zou de bescherming van de koper ten goede komen.
129 130
Parl. St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 13. S. MAES, “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 62, nr. 69.
31
De taak van deze architect zou erin bestaan de koper te begeleiden en bij te staan tijdens het ganse bouwproces, in het bijzonder bij de opleveringsverplichtingen. Hij moet hierbij de plannen en bestekken controleren en nagaan of de werken correct en volledig worden uitgevoerd.131 Ook moet de raadgevende architect een belangrijke rol toebedeeld krijgen bij de betaling van de werken die geschieden na het verlijden van de authentieke akte. Volgens de geldende regeling is de tussenkomst van een architect in dat stadium namelijk niet vereist, wat onlogisch overkomt en de bescherming van de consument zeker niet ten goede komt. §4) Verbod op koppelverkoop 81. Doordat enkel grond wordt verkocht, ontsnappen promotoren bij het procedé van koppelverkoop aan de toepassing van de Wet Breyne. Aangezien koppelverkoop leidt tot een onevenwichtige situatie in het nadeel van de consument, werd een wetsvoorstel 132 ingediend om de gedwongen koppelverkoop te verbieden. §5) Uniformiseren van de waarborgregeling 82. Een laatste voorstel tot wijziging 133 van de Wet Breyne bestaat erin te voorzien in een bankgarantie die uniform is voor alle aannemers, erkend of niet, voor een voldoende hoog bedrag en die niet te vroeg wordt vrijgegeven. Hierbij wordt gedacht aan een forfaitaire waarborg van 130% op de totale prijs. Dergelijke uniforme waarborg maakt een einde aan de discriminatoire waarborgregeling volgens het geldende recht en biedt voor de koper de garantie dat hij voldoende zal worden beschermd indien de promotor zijn verbintenis niet of onvoldoende nakomt.
131
A. VERBEKE en K. VANHOVE, De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 78, nr. 139.
132
Parl. St. Kamer 2001-2002, nr. 1202/009, 21. Parl. St. Kamer 2006-07, nr. 2942/001, 10.
133
32
AFDELING
2:
WET
BETREFFENDE
MARKTPRAKTIJKEN
EN
CONSUMENTENBESCHERMING 83. Hierboven werd reeds de mogelijkheid aangehaald om een beroep te doen op de Wet Handelspraktijken als bijkomende bescherming voor de consument.134 Deze wet is echter voornamelijk van toepassing op lichamelijke roerende zaken en slechts een aantal bepalingen, zoals de regeling inzake onrechtmatige bedingen, zijn ook van toepassing op onroerende goederen. Tijdens het maken van deze masterproef werd voornoemde wet vervangen door de Wet van 6 april 2010 betreffende Marktpraktijken en Consumentenbescherming (WHMPC). 135 Deze wet heeft onder meer het toepassingsgebied van de WHPC uitgebreid. Zo omvat de notie „product‟ niet langer uitsluitend lichamelijke roerende goederen, maar omvat het ook onroerende goederen, diensten, rechten en verplichtingen. 136 Dit heeft als gevolg dat de koper van een onroerend goed, die niet wordt beschermd door de Wet Breyne wegens omzeiling door de bouwpromotor, een beroep kan doen op de WHMPC. De bepalingen die van belang kunnen zijn, zijn deze inzake de informatieplicht van de verkoper, inzake de onrechtmatige bedingen en inzake de oneerlijke, misleidende en agressieve handelspraktijken.
134
Supra 26, nr. 68: aangezien koppelverkoop (nog) niet geregeld is in de Wet Breyne zou men een beroep kunnen doen op de WHPC indien de bouwverplichting als een misleidende en oneerlijke handelspraktijk kan worden gekwalificeerd. 135 BS 12 april 2010. De wet treedt in werking op 12 mei 2010. 136 Artikel 2, 4° WHMPC.
33
BESLUIT
84. De verkoop van sleutel-op-de-deur woningen of verkoop-op-plan is een tendens die tegenwoordig erg in trek is bij veel mensen. Bij dergelijke verkopen dienen reeds voor de voltooiing van het huis of appartement stortingen te worden gedaan. Hierbij loopt men echter het risico dat men te maken krijgt met malafide bouwfirma‟s die een puinhoop achterlaten en verdwijnen met de voorschotten. De koper blijft zonder geld en zonder woning achter. Om dergelijke scenario‟s te vermijden, werd de Woningbouwwet in het leven geroepen. Deze wet had de bedoeling misbruiken door bouwpromotoren tegen te gaan en de koper te beschermen tegen faillissementen van bouwfirma‟s. De dwingende bepalingen van de Woningbouwwet moeten ervoor zorgen dat de koper duidelijk wordt geïnformeerd en niet het risico loopt al zijn geld in rook te zien opgaan. 85. De wetgever heeft echter de koper zodanig willen beschermen dat er een onevenwicht is ontstaan in het nadeel van de bouwpromotoren. Dit leidt ertoe dat deze laatsten zich er vaak toe laten verleiden juridische constructies op te zetten om aan de toepassing van de Wet Breyne te ontsnappen. Er zijn reeds wetsvoorstellen ingediend om deze pijnpunten aan te pakken, wat zou moeten leiden tot een meer performante en waterdichte bescherming. Alle goeie bedoelingen ten spijt, is er nog steeds geen sprake van een tweede wijziging van de Wet Breyne. De ingediende wetsvoorstellen zijn ofwel verworpen ofwel een stille dood gestorven. Het ziet er niet naar uit dat hier in de eerste jaren verandering zal in komen. 86. Om de mankementen van de Wet Breyne toch enigszins op te vangen is de rol van de notaris als neutrale raadgever van uitermate groot belang. Hij dient erop toe te zien dat de Wet Breyne wordt toegepast en moet desgevallend weigeren aan de verkoop mee te werken indien de verkoper de wet tracht te omzeilen. Bij een verkoop onder de Wet Breyne dient de notaris na te gaan of alle wettelijke verplichtingen worden nageleefd. Indien de wet niet wordt gerespecteerd en de koper lijdt schade, dan kan de notaris hiervoor immers aansprakelijk worden gesteld. 87. Ook de kopers zelf kunnen ervoor zorgen dat ze niet het slachtoffer worden van malafide bouwfirma‟s. Ze moeten op hun hoede zijn voor slinkse bouwpromotoren die de Wet Breyne trachten te omzeilen. Het is dan ook van het allergrootste belang dat de koper het contract 34
grondig analyseert en controleert of het wettelijk volledig in orde is. Men mag nooit een contract tekenen zonder het eerst grondig gelezen te hebben. Het „verkoperspraatje‟ beantwoordt immers niet altijd aan wat uiteindelijk op papier komt te staan. Daarom is het van belang dat kopers op plan op hun strepen staan en de toepassing van de Wet Breyne eisen, zwart op wit. 88. Tenslotte zou een mentaliteitswijziging in hoofde van de bouwsector ook reeds een grote stap vooruit zijn op het vlak van de bescherming van de consument. Als zij zich houden aan de wettelijke bepalingen in plaats van ontsnappingsroutes op te zetten, kan reeds veel leed worden vermeden. Hoewel hun juridische constructies door de rechter wel kunnen worden ontmanteld en terug onder de Wet Breyne worden gebracht, dient de gedupeerde koper hiertoe eerst een juridische procedure aan te vangen om zijn gelijk te halen. Zo‟n procedure kan lang aanslepen en heeft als gevolg dat de werken soms jaren worden stilgelegd. Een correcte toepassing van de Wet Breyne door de bouwpromotoren en een correcte behandeling van de koper op plan zou veel financieel en psychisch leed kunnen vermijden.
35
BIBLIOGRAFIE
WETGEVING - Wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 11 september 1971, zoals gewijzigd en uitgebreid door de Wet 3 mei 1993, BS 19 juni 1993. - Wet van 20 maart 1991 houdende de regeling van de erkenning van aannemers van werken, BS 6 april 1991. - Wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en de bescherming van de consument, BS 10 oktober 1991. - Wet van 16 maart tot regeling van het notarisambt, zoals gewijzigd door de wet van 4 mei 1999, BS 1 oktober 1999. - Wet van 6 april 2010 betreffende marktpraktijken en consumentenbescherming, BS 12 april 2010. - Koninklijk besluit van 21 oktober 1971 houdende uitvoering van de wet van 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van te bouwen of in aanbouw zijnde woningen, BS 4 november 1971, zoals gewijzigd bij KB 21 september 1993, BS 1 oktober 1993. -
Koninklijk
besluit
van
27
september
1991
tot
vaststelling
van
bepaalde
toepassingsmaatregelen van de wet van 20 maart 1991 houdende regeling van de erkenning van aannemers van werken, BS 18 oktober 1991. - Ministerieel besluit van 27 september 1991 tot nadere bepaling van de indeling van de werken volgens hun aard in categorieën en ondercategorieën met betrekking tot de erkenning van de aannemers, BS 18 oktober 1991.
36
RECHTSPRAAK - Cass. 4 maart 1977, JT 1977, 621-624, noot A. BRUYNEEL. - Luik 7 september 2004, T. Aann. 2007, afl. 3, 251-256. - Gent 25 april 2001, RW 2002-03, 24-27, noot F. BURSSENS. - Antwerpen 11 december 2000, RW 2002-2003, afl. 14, 544-547. - Brussel 25 mei 1999, TBBR 2002, afl. 9, 597-601, noot S. MOSSELMANS. - Brussel 26 november 1998, T. Aann. 1999, 322-328. - Gent 8 januari 1997, RW 1996-97, 1100. - Rb. Tongeren 7 september 2006, T. App. 2007, afl. 1, 32-36. - Rb. Veurne 5 januari 2001, T. App. 2001, afl. 2, 13-15. - Rb. Brussel 17 oktober 1996, Res. Jur. Imm. 1996, 247-256 en T. Aann. 2000, 244-253. - Kh. Brussel 7 september 1999, T. Aann. 2000, 330-337. - Kh. Brussel 6 januari 1982, BRH 1982/1, 212-217, noot P. RIGAUX.
RECHTSLEER - BAERT, G.J.A., “De Woningbouwwetovereenkomsten”, in Privaatrechtelijk bouwrecht, Antwerpen, Kluwer, 1994, 681-702 (994 p.). - BARNICH, L.,“La loi Breyne et la garantie de l‟entrepreneur agrée”, Rev. not. b. 1996, 298-311. - BURSSENS, F., “De afdwingbaarheid van een bouwverplichting gekoppeld aan de aankoop van een stuk grond”, RW 2002-03, 24-27. - BYTTEBIER, K., Voorrechten en hypotheken in hoofdlijnen, Antwerpen, Maklu, 2005, 495, 787 p. 37
- CHAMPION, B., “Borgtocht en voltooiingswaarborg: een merkwaardig verschil”, Notarius 1994/2, 37-40. - CHAMPION, B., “Uit de notariële praktijk: de wet Breyne”, Notarius 1994/1, 31-35. - CHANDELLE, J.-M., “La loi Breyne”, in Répertoire notarial, t. VII, boek VI, Brussel, Larcier, 1996, losbl. - DE BRIEY, R., “La promotion immobilière et la loi Breyne: questions choisies”, Jurim Pratique: Revue pratique de l‟immobilier 2008/1, 127-162. - DE COSTER, S., “Wijzigingen aan de Wet Breyne door de Wet van 3 mei 1993”, RW 1993-94, 1001-1022. - DE DECKER, H., “Nieuwe accenten bij de Wet Breyne”, in Leuvense Notariële Geschriften. Notariële facetten van het contractenrecht, Leuven, Universitaire Pers Leuven, 2004, 79-109 (332 p.) - DEJONGHE, S., “Technieken waarbij een bouwpromotor rechten op een onroerend goed verwerft”, TVV 2006, 629-671. - DE STAERCKE, J., “Erkenning van aannemers”, in DEKETELAERE, K., SCHOUPS, M. en VERBEKE, A., Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2004, 767-782 (1093 p.) - DEVOS, S., “De Wet Breyne”, in Rechtskroniek voor het Notariaat 12, Brugge, Die Keure, 2008, 76-114. - DEVROEY, M., De Wet Breyne, Lokeren, Konstruktieve Publikaties, 2008, 242 p. - DEVROEY, M., De erkenning als aannemer: voor de uitvoering van overheidsopdrachten, Lokeren, Konstruktieve Publikaties, 2003, 241 p. - DEVROEY, M., “De draagwijdte van de zekerheid der erkende aannemers in de Wet koop op plan”, T. Aann. 1990, 197-201. - DE WULF, C., m.m.v. BAEL, J., DEVOS, S. en DE DECKER, H., Het opstellen van notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2006. 38
- GERLO, I., “De tijdelijke vereniging en de waarborgregeling in de Wet Breyne”, Notarius 2002/6, 50-51. - GOOSSENS, W., “Bouwen en consumentenrecht”, in DEKETELAERE, K., SCHOUPS,
M. en VERBEKE, A., Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2004, 557-567 (1093 p.) - GOOSSENS, W., “Bouwverplichting bij verkoop van grond is geldig”, Juristenkrant 2001, afl. 36, 4. - HENROTTE, L. en HENROTTE, J., “Le promoteur-courtier et la fraude à la Loi Breyne”, Cah. dr. Immo 2001, afl. 6, 2-6. - MAES, S., “Wet Breyne. Knelpunten bij de toepassing”, NJW 2008, 54-73. - MEULEMANS, D., “Enkele knelpunten inzake de toepassing van de woningbouwwet in de notariële praktijk”, voordracht VLN 2008 (www.vln.be). - MEULEMANS, D. (ed.), Een pand bouwen en verbouwen, Leuven, Acco, 2005, 788 p. - MEULEMANS, D., “De Woningbouwwet. Bespreking van de Wet van 9 juli 1971 zoals gewijzigd bij de Wet van 3 mei 1993”, in Liber Amicorum Paul De Vroede, Diegem, Kluwer, 1994, 1085-1127. - MOSSELMANS, S., “Het vereiste van normale bewoonbaarheid en de toepassing van de Wet Breyne”, TBBR 2002, 599-601. - PATART, D., “Questions d‟actualité en matière de loi Breyne”, Rec. gén. enr. not. 2001, 294-337. - RENARD, A. en VAN DER SMISSEN, P., La loi Breyne, Brussel, Nemesis, 1989, 261 p. - TIMMERMANS, R., “Bouwverplichting als kleefbeding bij de verkoop van grond vooralsnog niet ongeldig”, T. App. 2002/1, 16-17. - UYTTERHOEVEN, K., “Woningbouwwet”, in DEKETELAERE, K., SCHOUPS, M. en
VERBEKE, A., Handboek bouwrecht, Antwerpen, Intersentia, 2004, 497-520 (1093 p.) 39
- VANHOVE, K. “Enkele bedenkingen omtrent de omzeiling van de Woningbouwwet”, TBBR 2005, 50-51. - VAN ROYEN, A. en VAN TRICHT, S. “Wijzigingen aan de Wet Breyne”, Notarius 1993/8-9, 241-246. - VERBEKE, A. en VANHOVE, K., De Wet Breyne Sans Gêne, Brussel, Larcier, 2003, 122 p. - WEYTS, L., “In principe geen splitsing van overeenkomst toegelaten bij de wet Breyne”, T. Not. 1997, 43-47. - WEYTS, L., “Afgesloten ontsnappingsroutes bij de Wet Breyne”, T. Not. 2009, 128-137. - WEYTS, L., “De tijdelijke vereniging in de Wet Breyne: tijdelijk uiterst voorzichtig zijn”, T. Not. 1996, 3-6. - WYMEERSCH, E., “De garantieregeling in de Wet Breyne”, RW 1994-95, 181-185.
40
