Kluswoningen als DIY-initiatief: dilemma of oplossing ? Dinsdag 26 januari 2016 vond de NRP/DUMO bijeenkomst plaats. Zijn kluswoningen als DIY-initiatief een oplossing of dilemma voor de herbestemming van karakteristiek vastgoed? Enthousiast vertelt gastheer Baud Schoenmaeckers in het kort over de herbestemming van Seinwezen, een duurzame werk- en cultuurbroedplaats. Belangrijke tip die Baud meegeeft voor toekomstige projecten: ‘Zorg dat je een hele scala aan financieringen regelt. Seinwezen is gelukt dankzij leningen bij vrienden en familie, met rente’. Duurzaamheid is voor hem tweeledig. Enerzijds energiebesparing – bij Seinwezen zijn maatregelen genomen als dubbel glas, dakisolatie aan de buitenkant, lage temperatuurverwarming (in de vloer), sedumdak. Anderzijds sociaal-maatschappelijke duurzaamheid – het pand en de betrokkenen zijn katalysator voor veel meer dingen. ‘De samenwerking met de buurt is heel belangrijk’. Vanaf het begin zijn buurtbijeenkomsten georganiseerd in Seinwezen. In 2012 is een buurtcoöperatie opgericht waar men lid van kan worden. Daarna volgden andere initiatieven, zoals een energiecoöperatie (collectieve zonnepanelen op het dak van Seinwezen), Haarlemse Huizenaanpak, Zaaiwezen (buurtmoestuin), het Seincafé (altijd op de eerste zondag van de maand), Stichting Stadsgarage (ontmoetingen organiseren), Social Entrepeneurship als onderdeel van een Interreg-project. Op het moment wordt gewerkt aan het opzetten van een buurtzorgsysteem. In 2014 heeft dit alles ertoe geleid, dat Seinwezen de Lieven-de-Key penning (architectuurprijs in Haarlem) gewonnen heeft. Tot slot heeft Baud een vraag aan de groep: ‘Wie wil betrokken zijn bij de verduurzaming van historische gebouwen in Havanna/Cuba? Er zit heel veel ondernemerschap op Cuba! Mogelijkheden verkennen samen met de lokale mensen – wat weten de mensen die er wonen?’
Kluswoningen – Ineke Hulshof, Hulshof architecten Ineke stelt zichzelf voor als een architect met de missie ‘het gaat bij mij altijd om de gebruiker’. De aanpak van de kluswoningen bij het Wallisblok komt voort uit een aantal eerdere projecten, zoals Woongroepenwinkel in Rotterdam, Centraal Wonen Projecten (concept oorspronkelijk uit Denemarken), diverse projecten in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), Nieuwbouwproject Terbregge (www.terbregse.nl). Vooral dit laatste project vormde een belangrijke aanleiding. Hier werden in eigen beheer 41 woningen duurzaam gerealiseerd met gebruik van onder andere Groene Financiering. Bij het Wallisblok in Spangen (Rotterdam) werden 40 huizen door de gemeente weggegeven met de verplichting deze op te knappen. Er werd gekeken naar andere investeringsvormen – met het doel, dat de taxatiewaarde na de renovatie minimaal gelijk moest zijn aan de investeringskosten van de eigenaren. Er werd een Wijkontwikkelingsmaatschappij opgericht. Driekwart van de woningen heeft een nieuwe fundering gekregen (gefinancierd door gemeente Rotterdam). Het casco werd collectief opgeknapt; dit moest immers overal even goed zijn. Om gegadigden te vinden kwam het initiatief in de lokale krant; zo ook onder de mom van ‘gratis woningen’. Dat bericht haalde het journaal en toen ging het hard met de belangstelling.
De uiteindelijke kopers committeerden zich aan de bouwplanning en kregen een ‘bewoningsplicht. Deze hield in dat ze er minstens 2 jaar zelf wonen; later werd dit verlengd tot 3 jaar. Het verloop is heel laag. Met de kopersgroep (waar ook 3 architecten in zaten) is naar de verkaveling gekeken en zijn er woningen samengevoegd. De gemiddelde prijs bedraagt €1.100/m2 GO, gerealiseerd in 2006. De tuin is als collectieve ruimte een bindende factor voor de bewoners. Keuze voor meerwerk- (bijv. stucwerk, tegels) en minderwerkopties (bijv. geen binnenwanden). Basispakket, bijv. voorzetwanden (geluids- en thermische isolatie), waarin installaties zijn verwerkt. Verder bepaalden de kopers zelf waar men geld aan besteedde. Vooraf kreeg de buurt het cijfer 3. Inmiddels is de waardering gestegen tot een 8. Daar heeft dit project een aftrap voor gedaan.
Vervolgens laat Ineke twee recente projecten zien waarin ook kluswoningen gerealiseerd zijn/ zullen worden. De eerste is het schoolgebouw Amundsen in Bos en Lommer (Amsterdam). Door de gemeente is het gebouw te koop aangeboden. Met behulp van een tender konden gebruikersgroepen een plan tot herbestemming indienen. De uiteindelijke gebruikersgroep heeft vervolgens Ineke gevraagd hun plan van 7 woningen verder uit te werken. Er is een aantal duurzame ingrepen doorgevoerd, zoals een collectieve warmtepompinstallatie, geen gasaansluiting, pv-panelen op het dak (pv en thermisch). Het tweede project is het VOC Zeemagazijn in Rotterdam. Sinds 2006 staat het magazijn leeg en werd er eerst gezocht naar een cultureel-maatschappelijke bestemming. Dit bleek niet haalbaar. Op dit moment is een ontwikkelingsovereenkomst gesloten tussen architect en gemeente. Een groep particuliere gegadigden wil het pand kopen en herbestemmen tot maximaal 6 woningen. Conclusie ‘zijn kluswoningen een dilemma of oplossing?’
Mensen kunnen allemaal hun eigen huis ontwerpen en maken De overheid, architecten, ontwikkelaars en bouwers kunnen hierbij helpen in een nieuwe rol, vooral luisteren. Het kan overal met mensen die er willen wonen, hoeveel ze samen doen, bepalen ze ook zelf De bouwer moet zorgen voor een helder contract en dat gewoon maken, zonder meerwerk en gezeur Een kans voor ketenintegratie met de opdrachtgever aan het stuur Het gezamenlijk ondernemen van een bewonersgroep geeft hen ook een veilig gevoel. Van belang is om vooraf de tijd te nemen over oplossingen. Deze tijd vooraf levert uiteindelijk tijdswinst op bij de uitvoering en afwerking.
Rondvraag: Moeten bewoners wel voorfinancieren? Ja. Is dit concept ook interessant voor huurwoningen/corporaties? Ja, er zijn ook combinaties van huur en koop mogelijk, kan een oplossing zijn voor coöperatiebezit dat moeilijk te verkopen is. Investering gemeente nodig? Ja, gemeente Rotterdam heeft bij de Wallisblok circa 30.000 per woning geïnvesteerd (voor aankoop, ambtelijke ondersteuning, funderingsherstel) Kluswoningen – Arjan Gooijer, Van Schagen architecten Het project ‘Klussen op de Klarenstraat’ (Amsterdam) betrof de renovatie van een complex van een aantal bouwblokken. uit de jaren ’60, dat in eigendom was van De Alliantie. Een van de bouwblokken kreeg het label ‘experiment’. Door middel van een CPO werd hiervoor ingezet op een klusconcept. Doelen van De Alliantie met dit experiment waren: het zoeken naar nieuwe doelgroepen in de buurt, een nieuwe vorm van stedelijke vernieuwing stimuleren (zoals individuele initiatieven en minder investeringen aan het begin) en hergebruik van erfgoed.
Na een langzame start (bij 60% verkocht, gaf De Alliantie groen licht om door te gaan) hebben uiteindelijk 30 huishoudens het gebouw herontwikkeld. Een diverse bewonersgroep, die bestond uit een mix van startende gezinnen, 50-plussers, allen van verschillende afkomst. De aanpak heeft geleid tot een mix aan woningen. Voorbeelden zijn de keuzes in mogelijke dakopbouwen, balkons en specifieke programma’s (zoals: samen wonen, maar wel aparte ingangen, trap in huis, maar die moet er ook makkelijk weer uit kunnen). Aan de straatkant is het originele beeld behouden – aan de achterkant was er meer vrijheid. Ook in dit geval is de tuin aan de achterzijde een collectief en verbindend element. Tijdens een voorstudie is er alleen in kaart gebracht welke mogelijkheden het gebouw allemaal bood (zoals welke eenheden kunnen samengevoegd worden, is er ruimte voor balkons). Er zijn vooraf diverse workshops gehouden. Daaruit is gebleken, dat potentiële kopers voornamelijk afkomen op de thema’s vrijheid en zeggenschap. De kopersgroep werd een ‘Vereniging van Opdrachtgevers’. Het pand werd gesloopt tot het casco. De afbouw werd deels samen met de bewoners gedaan. Bouwkosten per woning gemiddeld €1.300/m2GO (exclusief opties als dakterrassen e.d.), waarvan 60% kosten voor de aannemer en 40% voor de afbouw, hierop kunnen mensen bezuinigen. Deel van het dak is vrijgelaten voor zonnepanelen, deel ligt er ook al, iedereen kan erop aanhaken
Conclusie ‘zijn kluswoningen een dilemma of oplossing?’ Nieuwe doelgroepen in de buurt: o De diversiteit is groter dan vooraf verwacht o Door het proces is een collectiviteit ontstaan die van groot belang is (zowel tijdens als na de realisatie) Nieuwe vormen van stedelijke vernieuwing: o Voornamelijk vrijheid en zeggenschap scoren hoog o Moment van opdrachtgeverschap o Financiering en achtervang Behoud erfgoed o Herinterpretatie architectuur kansrijk o Hoog kwaliteitsniveau (E-label) Rondvraag: Wat is de grootste bottleneck voor dit soort projecten? Voor corporaties: woningen zijn verhuurd, je moet goede redenen hebben voor de uitverhuizing. Voordeel: ‘Je krijgt wel een andere doelgroep, dus een andere groep in de buurt die ook nog een sterk collectief is.’ De financiële mogelijkheden zijn bij corporaties niet altijd bekend. Het ministerie biedt mogelijkheden! De keuze om door te gaan bij 60% inschrijvingen is een risico: eventueel blijft 40% toch in bezit van de corporatie, kan dan wel verhuurd worden. Er is ‘een moment’ geweest voor dit soort projecten. Risico, dat nu na de crisis de grote bouwers weer de oude manier willen doorgaan. Sterke lobby. Kluswoningen – algemene discussie en conclusies Het concept van de kluswoningen is goed, maar de voorwaarden kunnen beter. De voorfinanciering voor de bewoners moet bijvoorbeeld nog worden opgelost. Het is kans, dat er meer invloed is voor de bewoners, maar er zijn al projecten gestrand doordat de voorfinanciering niet is gelukt. Baud: Er is nu wel geld in de maatschappij en het stikt van de initiatieven waar mensen in willen investeren. Hoe kun je deze bron aanboren en over de banken heen stappen? Zoeken naar een alternatieve manier voor voorfinanciering! Ineke: ‘Onze woningen voldoen altijd aan de eisen voor nieuwbouw uit het Bouwbesluit, ook voor duurzaamheid. Ook al hoeft dit voor de bestaande bouw eigenlijk niet. Mensen gaan voor kwaliteit!’ Praktijkcase en persoonlijke DUMO-uitdagingen 2016 Jennemie start het tweede deel van de bijeenkomst door de deelnemers te wijzen op de NRP Academie en NRP Gulden Feniks. Zij geeft aan, dat de focus van het DUMO-programma dit jaar ligt op kennisontwikkeling. Dit zal gebeuren door met elkaar aan een praktijkcase te gaan werken en persoonlijke DUMO-uitdagingen te formuleren. Birgit onthult de praktijkcase het oude Tivoligebouw in Utrecht, een gebouw met een complexe opgave en een tijdelijke huurder Kyteman (zie de presentatie voor een uitgebreide toelichting).
De laatste 45 minuten wordt besteed aan het formuleren van de eigen persoonlijke DUMO-uitdagingen van de deelnemers. Dit gebeurt op basis van een methode, gebruik in een Masterclass MVO (2015) van de Nyenrode Business Universiteit. Jennemie en Birgit zullen een overzicht maken van de ingevulde uitdagingen en schema’s. Deze zal aan de deelnemers worden toegezonden. Aan eenieder de oproep om naar elkaars uitdagingen te kijken en suggesties/tips e.d. aan te reiken. Ook vanuit de themagroep zullen we dit doen. De volgende bijeenkomst komen we erop terug!
Jennemie sluit de bijeenkomst af door iedereen te bedanken voor de aanwezigheid. En uit te nodigen voor de volgende bijeenkomst (hoogstwaarschijnlijk bij Tivoli in Utrecht).
