Het woningmarktakkoord: oplosssing of verder doormodderen?
19 februari 2013
Het woningmarktakkoord: oplossing of doormodderen Live-webinar van Unger Hielkema advocaten en de Academie voor de Rechtspraktijk 19 februari 2013
Woningmarktakkoord • Moeizaam tot stand gekomen • Met hulp van D’66, SGP en ChristenUnie • Wijzigingen t.o.v. regeerakkoord (29 oktober 2012)
Academie voor de rechtspraktijk
1
Het woningmarktakkoord: oplosssing of verder doormodderen?
19 februari 2013
Regeerakkoord • Afschaffing WWS • Maximale huur naar marktniveau = 4,5% WOZ van de waarde • Inkomensafhankelijke huurverhoging • Scheefwoners: geen huurplafond • Geen huurverlaging bij inkomensdaling
Regeerakkoord • Verhuurderbelasting naar € 2 mrd per jaar
Academie voor de rechtspraktijk
2
Het woningmarktakkoord: oplosssing of verder doormodderen?
19 februari 2013
Onze kritiek op regeerakkoord • • • •
Geen fundamentele analyse woningmarkt 4,5% WOZ waarde te grofmazig Geen investeringsruimte verhuurders Huurhoogte niet afhankelijk van inkomen huurder • Strijd met internationaal recht?
Woningmarktakkoord 13/2 Huurmarkt: • Vereenvoudiging WWS met WOZcomponent • Geen huurverlaging (‘geen beperking verdiencapaciteit van de verhuurders’) op macroniveau/ geen schokeffect
Academie voor de rechtspraktijk
3
Het woningmarktakkoord: oplosssing of verder doormodderen?
19 februari 2013
Woningmarktakkoord 13/2 • Gematigde inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013 (tot 2015): • • •
Inflatie plus 1,5% inkomens tot € 33.614 (ongewijzigd) Inflatie plus 2% inkomens tot € 43.000 (was 2,5%) Inflatie plus 4% boven € 43.000 (was 6,5%)
• Huurverlaging bij inkomensdaling • Huurplafond ook voor scheefwoners
Woningmarktakkoord 13/2 • Gehandicapten en chronisch zieken: hardheidsclausule • Vanaf 2015: huursombenadering • Snelle invoering vrije huurprijs te koop staande woningen (Leegstandwet) • Verhuurderheffing: € 1,7 mrd. (in 2017)
Academie voor de rechtspraktijk
4
Het woningmarktakkoord: oplosssing of verder doormodderen?
19 februari 2013
Woningmarktakkoord 13/2 Belangrijkste overige maatregelen: • • • • • •
BTW naar 6% bij verbouwingen en renovaties (1/3/2013- 1/3/2014) Tweede niet-aftrekbare (aflossingsvrije?) lening naast hypotheek Soepeler regels voor verkoop duurdere corporatiewoningen Huurder hoeft inkomen niet aan verhuurder prijs te geven Budget huurtoeslag omhoog om laagste inkomens te ontzien Fonds voor energiebesparende maatregelen (alle woningen)
Analyse woningmarktakkoord • Primair: bezuinigingsdoelstelling (1,7 mrd.) • Geen fundamentele analyse/oplossing, maar ‘lappendeken vol gaten’ • Huurprijs o.b.v. inkomen: onjuist (+ veel bureaucratie): huurcommissie: oordeel over inkomen i.p.v. huurprijs
Academie voor de rechtspraktijk
5
Het woningmarktakkoord: oplosssing of verder doormodderen?
19 februari 2013
Analyse woningmarktakkoord • Huren naar marktniveau? Wachten op prinsjesdag • Monumenten: waar blijven de ‘50 punten’ van minister Spies? • WWS onzelfstandige woonruimte ook eenvoudiger en met WOZ component?
Analyse woningmarktakkoord • Inkomensafhankelijk huurverhoging (IH): wat bij wijziging huishouden of onjuiste gegevens fiscus? (Let op: leges Huco € 450) • Indien indexclausule (art. 248): geen IH mogelijk • Boete op misbruik door verhuurder fiscale verklaring inkomen huurder?
Academie voor de rechtspraktijk
6
Het woningmarktakkoord: oplosssing of verder doormodderen?
19 februari 2013
Analyse woningmarktakkoord • Verhuurderheffing: alleen corporaties? • Verhuurderheffing: eerste jaren ‘grotendeels’ te betalen uit extra huurinkomsten • Daarna wel volledig? • Investeringsruimte verhuurders weg
Analyse woningmarktakkoord • Intrinsieke tegenstrijdigheid akkoord: wat als doorstroming lukt? Dan weinig extra huurinkomsten, maar verhuurderheffing moet wel betaald worden • Maximale huurprijs: (stijgende) kosten en rendement van de verhuurder spelen nog steeds geen rol (artikel 1 EP bij het EVRM)
Academie voor de rechtspraktijk
7
Het woningmarktakkoord: oplosssing of verder doormodderen?
19 februari 2013
Analyse woningmarktakkoord • Tegen scheefwonen en op gang helpen doorstroming: nauwelijks, want: • •
huurprijs bij nieuwe verhuring is meestal veel hoger prijzen koophuizen (nog) te hoog
• Regeerakkoord: (gemeentelijk) toezicht op corporaties van de baan? • Algemeen gevoel: ‘doormodderen H (tot het helemaal misgaat)’
Einde Live-webinar van Unger Hielkema advocaten en de Academie voor de Rechtspraktijk 19 februari 2013
Academie voor de rechtspraktijk
8
