KBC Private Banking
Verwerven van vastgoed: via vennootschap of privé?
Philippe Hinnekens Advocaat-vennoot Eubelius
Antwerpen, 29 september 2010
1
I. Inleiding 1.1. Hypothese - verwerving van vastgoed als belegging 1.2. Focus op fiscale analyse - relevante aspecten: (i) verwerven van onroerend goed (ii) verhuren van onroerend goed (iii) verkoop van onroerend goed (iv) successieplanning
29/09/2010
2
I. Inleiding 1.3. Bijzondere aandacht voor mengvormen / zakelijke rechten (i) (ii) (iii)
Vruchtgebruik Opstal Erfpacht
1.4. Besluit
29/09/2010
3
II. Verwerven van onroerend goed • Registratierechten (10% / 12,5%) • BTW – – – –
In principe vrijstelling Onderworpen aan BTW indien “nieuw” gebouw (21%) Geen BTW op grond (wetswijziging vanaf 1/1/2011) Aftrekbaarheid BTW?
• Geen verschil privé / vennoostchap MAAR aftrek kosten in de vennootschapsbelasting
29/09/2010
4
III. Verhuren van onroerend goed 2.1. PRIVE • Onroerende voorheffing (vermogensbelasting) • Huurinkomsten = onroerend inkomen – Onderscheid • Huurder = individu die het OG niet gebruikt voor uitoefening beroepswerkzaamheid: Belastbare basis = geïndexeerd KI (1,5461)+ 40%
29/09/2010
5
III. Verhuren van vastgoed • Huurder = vennootschap / individu die het OG geheel of gedeeltelijk gebruikt voor uitoefening beroepswerkzaamheid: belastbare basis = totale bedrag huurprijs en huurvoordelen (minimaal geïndexeerd KI + 40 %) netto-inkomen = brutobedrag verminderd met 40 % forfaitaire kostenaftrek (maximum 2/3de van het gerevaloriseerde (3,87) niet-geïndexeerd KI)
29/09/2010
6
III. Verhuren van onroerend goed • Huurinkomsten = onroerend inkomen (vervolg) – Aftrek van interesten op leningen die specifiek zijn aangegaan om onroerende goederen te verwerven of te behouden – Netto onroerende inkomsten worden belast tegen progressief tarief (samenvoeging met beroepsinkomen)
29/09/2010
7
III. Verhuren van onroerend goed • Risico’s: (i) huurinkomsten = beroepsinkomen – Wanneer is het verhuren van onroerende goederen een professionele activiteit? • Cass. 6 mei 1969: “geheel van verrichtingen die zich vaak genoeg voordoen en met elkaar verbonden zijn om een voortdurende en gewone bedrijvigheid op te leveren buiten de grenzen van een normaal beheer van een privaat vermogen” • Criteria:professionele organisatie , winstoogmerk, herhaling, onderlinge verbondenheid, (externe) financiering, … • Feitenkwestie: Rb. Luik 28/2/2008 en 6/5/2009
29/09/2010
8
III. Verhuren van onroerend goed - Belastbare basis: netto huurinkomsten na aftrek kosten (inclusief OV, afschrijvingen, interestlast,…) - Progressieve tarieven PB + Sociale Zekerheid
29/09/2010
9
III. Verhuren van onroerend goed • Risico: (ii) huurinkomsten = divers inkomen – Wanneer vormen huurinkomsten een divers inkomen? • occasionele verrichting buiten normaal beheer privévermogen (art. 90, 1° WIB) • cf. criteria professionele activiteit – Belastbare basis: netto huurinkomsten – Tarief: 33 %
29/09/2010
10
III. Verhuren van onroerend goed 3.2. VIA VENNOOTSCHAP •Werkelijke huurinkomsten belastbaar in Venn. B. •Kosten (afschrijvingen, OV, interestlast) in principe aftrekbaar als beroepskost: – Cf. art. 49 WIB – Rechtspraak Hof van Cassatie • Noodzakelijk verband met maatschappelijke activiteit • Doelomschrijving of daadwerkelijk uitgeoefende activiteit ?
29/09/2010
11
III. Verhuren van onroerend goed • Aftrek voor risicokapitaal (notionele interestaftrek) – Aftrek = percentage van risicokapitaal – Risicokapitaal = gecorrigeerd boekhoudkundig EV – Correcties: • Buitenlandse OG • Netto boekwaarde OG gebruikt door bestuurder, zaakvoerder, diens echtgenoot of hun kinderen • Netto boekwaarde van bestanddelen die als belegging worden gehouden en die door de aard ervan niet bestemd zijn om een belastbaar periodiek inkomen voort te brengen
– Berekening aftrek risicokapitaal • Tarief max. 3,8 % AJ 2011 en AJ 2012 • Verhoogd met 0,5 procentpunt voor KMO vennootschappen
• Tarief:33,99 % 29/09/2010
12
IV. Verkopen van onroerend goed 4.1. PRIVE (i) Verkoop = normaal beheer van privépatrimonium – Belastingvrij tenzij toepassing art. 90, 10° WIB (verkoop binnen termijn van 5 jaar) – Belastbare basis:netto meerwaarde (verhoging aanschaffingskost met 25% + 5% per verstreken jaar) – Tarief: 16,5 %
29/09/2010
13
IV. Verkopen van onroerend goed (ii) Vervreemding= beroepsmatig – Belastbare basis: verschil verkoopprijs en fiscale waarde (na afschrijvingen) – Tarief: progressieve tarieven, tenzij kwalificatie van OG als vast actief en verkoop na 5 jaar => 16,5% – Gespreide taxatie (cf. Venn.B)
29/09/2010
14
IV. Verkopen van onroerend goed (iii) Vervreemding ≠ normaal beheer privaat vermogen – Wanneer is meerwaarde een divers inkomen? • Speculatie - Criteria: aankoop & relatief snelle wederverkoop, aantal verrichtingen, beroep op leningen, uitvoeren werken,...
– Belastbare basis: netto meerwaarde – Tarief: 33 %
29/09/2010
15
IV. Verkopen van onroerend goed 4.2. VIA VENNOOTSCHAP • Asset deal vs. Share deal (ook bepaald door desiderata koper)
• Asset deal – Verkoop onroerend goed door vennootschap –Meerwaarde (verkoopprijs- fiscale basis (boekwaarde) OG is belastbaar in de vennootschapsbelasting (33,99%) – Mogelijkheid tot gespreide taxatie indien: (i) vast actief gedurende tenminste 5 jaar; (ii) wederbelegging van verkoopprijs in afschrijfbare actiefbestanddelen 29/09/2010
16
IV. Verkopen van onroerend goed (iii) termijn voor herinvestering: 3 jaar (5 jaar indien investering in gebouw) => meerwaarde is belastbaar overeenkomstig afschrijvingen op activa waarin werd wederbelegd
29/09/2010
17
IV. Verkopen van onroerend goed • Share deal – Verkopen aandelen vastgoedvennootschap door natuurlijke persoon – Meerwaarde is in principe belastingvrij tenzij buiten normaal beheer privé-vermogen (33%) – Verkoopprijs houdt normaal rekening met latente meerwaardebelasting binnen de vennootschap (50%)
29/09/2010
18
V. Liquidatie van vennootschap • Inkomstenbelastingen – Vennootschap • Belastbare meerwaarde(n) (cf. supra)
– Aandeelhouder – natuurlijke persoon • Liquidatiebonus: 10 % RV
• Registratierechten – 10 % / 12,5 % bij overdracht OG aan aandeelhouders – Uitzondering indien patrimoniumvennootschap = BVBA, Comm. V, VOF of landbouwvennootschap
29/09/2010
19
V. Liquidatie vennootschap - bij toebedeling aan vennoten: vast recht (25 €) - bij daaropvolgende toebedeling OG aan 1 vennoot: toepassing van verdelingsrecht van 1% (op waarde OG) indien: (i) verkrijgende vennoot heeft OG ingebracht in de vennootschap, of (ii) verkrijgende vennoot was reeds vennoot op ogenblik van verwerving van OG door vennootschap met toepassing van overdrachtsbelasting (10%/12,5%) 29/09/2010
20
VI. Successieplanning • Successierechten (in rechte lijn en tussen echtgenoten, wettelijk en feitelijk samenwonenden): 27% op netto erfdeel boven 250.000 € • Schenking OG – Steeds voor Belgische notaris => schenkingsrechten (progressieve tarieven: 3–30% + progressievoorbehoud: 3 jaar) – Oplossing: i) Schenken in schijven ii) Inbreng in vastgoedvennootschap + schenking aandelen (3 %) 29/09/2010
21
VI. Successieplanning • Schenking aandelen vastgoedvennootschap (i) schenkingrecht van 3% (in rechte lijn en tussen echtgenoten) indien voor Belgische notaris (ii) geen schenkingsrecht indien voor buitenlandse notaris of bankgift, MAAR risico van successierechten indien overlijden schenker binnen 3 jaar
29/09/2010
22
VII. Vergelijking Natuurlijke persoon
Vennootschap
Aankoop
- Registratierechten / BTW
- Idem (aftrekbaar in Venn.B.)
OG zelf gebruiken
- Belasting op forfaitaire basis verminderd met kosten financiering - OV
- Afschrijvingen en kosten financiering aftrekbaar - OV aftrekbaar - VAA in hoofde van bedrijfsleider bij kosteloze terbeschikkingstelling
Verhuren aan derden
- Forfaitaire belastbare basis of werkelijke inkomsten verminderd met forfaitaire kostenaftrek (afhankelijk van al dan niet gebruik voor professionele doeleinden) - Aftrek van kosten financiering - OV
- Inkomsten belastbaar - Aftrek van afschrijvingen en kosten financiering - Aftrek voor risicokapitaal - OV aftrekbaar
29/09/2010
23
VII. Vergelijking (2) Natuurlijke persoon
Vennootschap
Verkoop
- Meerwaarde niet belastbaar behalve: •bij wederverkoop op korte termijn •bij professionele activiteit •wanneer verkoop niet kadert binnen normaal beheer privé-vermogen
- Meerwaarde belastbaar bij verkoop door vennootschap. - Geen belasting indien verkoop van aandelen (maar normaal discount op prijs). Geen registratierechten verschuldigd.
Schenking / successie
- Schenking onroerend goed - Schenking tegen progressief tarief ifv verwantschap (3-30%)
- Schenking aandelen - Mogelijk om schenkingsrechten te vermijden - Mogelijke toepassing verlaagde schenkingsrechten
29/09/2010
24
VIII. Tussentijds besluit • Privé investering is fiscaal voordeliger (zie berekeningen in bijlage), tenzij risico van divers inkomen of beroepsinkomen • Mogelijke motieven om (toch) te opteren voor vastgoedvennootschap – – –
Gebruik van aanwezige cash binnen vennootschap Afscherming rest van vermogen van investeringsrisico Successieplanning Gebruik van kosten vastgoed ter vermindering van belastbare inkomsten (professionele) vennootschap
29/09/2010
25
IX. Mengvormen • Gebruik van zakelijke rechten vruchtgebruik, recht van opstal en erfpacht • Typologie – Vennootschap verwerft zakelijk recht – Natuurlijke persoon verwerft residuaire eigendomsrechten
29/09/2010
26
X. Recht van opstal • Beoogde casus – Natuurlijke persoon is eigenaar van een bouwgrond – Vennootschap verwerft opstalrecht – Vennootschap richt gebouw op
• Burgerrechtelijke kenmerken opstalrecht: – Wet van 10 januari 1824: “recht van opstal is een zakelijke recht om gebouwen, werken of beplantingen op andermans grond te hebben” – Duurtijd: max. 50 jaar – Tijdens duur opstalrecht bezit opstalhouder eigendom van opgerichte opstallen
29/09/2010
27
X. Recht van opstal – Op einde van recht van opstal wordt opstalgever (natuurlijke persoon) van rechtswege eigenaar van opstallen (recht van natrekking) – Vergoeding voor opstallen door opstalgever aan opstalhouder op einde recht van opstal – Wet is van suppletieve aard (uitz.: duurtijd)
29/09/2010
28
X. Vestiging opstalrecht • Registratierechten – Vestiging opstalrecht: Cf. huur (0,2 % op som opstalvergoedingen)
• Inkomstenbelastingen – Vergoeding opstalrecht = onroerend inkomen – Belastbaar in jaar van toekenning of betaling – Oppassen voor progressiviteit PB indien eenmalige “upfront” vergoeding
29/09/2010
29
X. Tijdens opstalrecht • In hoofde van de vennootschap – • • – • – –
Recht van opstal activeren en afschrijven indien eenmalige vergoeding aftrek als kost van periodieke vergoedingen Gebouw Activeren en afschrijven Aftrek risicokapitaal + interestlast (lening) OV = aftrekbaar
29/09/2010
30
X. Einde opstalrecht • Burgerlijk recht – Natrekking uit kracht van wet – In principe vergoeding (maar regel van suppletief recht)
• Fiscaal recht – Geen registratierechten – Risico inkomstenbelasting indien geen of ontoereikende vergoeding: • Indien professionele band: belastbaar voordeel van alle aard in hoofde van natuurlijke persoon; • Indien geen professionele band: toekenning abnormaal of goedgunstig voordeel door vennootschap
29/09/2010
31
X. Einde opstalrecht • Beperking fiscaal risico : - bepaling vergoeding bij toekenning opstalrecht - mogelijke compensatie indien geen opstalvergoeding verschuldigd door vennootschap en lange duurtijd recht van opstal
29/09/2010
32
XI. Vruchtgebruik • Beoogde casus -
Natuurlijke persoon koopt naakte eigendom van bestaand gebouw Vennootschap verwerft vruchtgebruik
• Burgerrechtelijke kenmerken – Art. 578 B.W.: “Vruchtgebruik is recht om van een zaak waarvan een ander de eigendom heeft, het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar onder de verplichting om de zaak zelf in stand te houden” - Tijdelijk zakelijk recht (indien toegekend aan vennootschap: max. 30 jaar) - Vruchtgebruiker is (slechts) gehouden tot de herstellingen tot onderhoud - Blote eigenaar blijft verantwoordelijk voor grove herstellingen 29/09/2010
33
Vestiging / verwerving vruchtgebruik • Registratierechten – Vestigen / verwerven vruchtgebruik: 10 % / 12,5 % – Verwerven naakte eigendom: 10 % / 12,5 %
• Inkomstenbelastingen – Vergoeding voor vruchtgebruik ≠ onroerend inkomen – Geen belasting in hoofde van verkoper/natuurlijke persoon
29/09/2010
34
XI. Tijdens vruchtgebruik • In hoofde van de vennootschap – Activeren en afschrijven vruchtgebruik indien eenmalige vergoeding – Aftrek risicokapitaal en interestlast (lening) – OV = aftrekbaar
29/09/2010
35
XI. Einde vruchtgebruik • Burgerlijk recht – Naakte eigenaar wordt volle eigenaar – In principe geen vergoeding
• Fiscaal recht – Geen registratierechten – In principe ook geen gevolgen inzake inkomstenbelasting
29/09/2010
36
Fiscale risico’s • Risico op herkwalificatie (Art. 344 § 1 WIB): – In aankoop volle eigendom door natuurlijke persoon gevolgd door verhuur (belastbaar inkomen) aan de vennootschap
• Verdeelde rechtspraak • Cass. 22 november 2007: geen herkwalificatie • Voorafgaande beslissingen (“rulings”)
29/09/2010
37
XI. Ontwerp-advies DVB Oud standpunt (08/02/2007)
Nieuw ontwerp-advies (juli 2009)
• Concreet project
• Concreet project
• Enkel indien verkregen van een derde
• Geen herkwalificatie indien juridische eigenschappen vruchtgebruik in concreto hun effect sorteren
• Vruchtgebruik op minstens 20 jaar • Beroepsmatig gebruik OG > 50 % • Geen kosteloze terbeschikkingstelling (enkel terbeschikkingstelling met geregistreerde huurovereenkomst) • Kosten (werken) verdelen conform burgerlijk recht • Werkelijke waarde vruchtgebruik (geen forfaitaire waardering)
29/09/2010
• Werkelijke waarde vruchtgebruik (geen forfaitaire waardering) • Aftrekbaarheid kosten vruchtgebruik in hoofde van de vennootschap te beoordelen op basis van art. 49 WIB • Ruling mogelijk over verdeling kosten indien concrete casus (vermelden of er een vergoeding is voorzien bij einde vruchtgebruik)
38
XII. Erfpacht • Beoogde casus: -
Vennootschap verwerft erfpachtrecht Natuurlijke persoon verwerft de residuaire eigendomsrechten (“tréfonds”)
• Burgerrechtelijke kenmerken: – Art. 1 Wet van 10 januari 1824: “zakelijk recht om het vol genot te hebben van een aan een ander toebehorend onroerend goed, onder gehoudenis om aan laatstgemelde, als een erkentenis van diens eigendom, een jaarlijkse pacht te voldoen, hetzij in geld, hetzij in voortbrengselen of vruchten” – Tijdelijk zakelijk recht (min. 27 jaar – max. 99 jaar) – Jaarlijkse pacht
29/09/2010
39
XII. Vestiging erfpacht • Registratierechten – Aankoop tréfonds: 10% / 12,5% – Vestiging erfpachtrecht: Cf. huur (0,2 %) => Mogelijke aanzienlijke besparing!
• Inkomstenbelastingen – Vergoeding recht van erfpacht = onroerend inkomen – Belastbaar in jaar toekenning of betaling – Oppassen voor progressiviteit PB bij eenmalige vergoeding – Uitzondering indien “full pay out” (cf. onroerende leasing): enkel belasting op “interestgedeelte” van de erfpachtvergoeding (art. 10 § 2 WIB) 29/09/2010
40
XII. Tijdens erfpacht • In hoofde van de vennootschap – Activeren en afschrijven erfpacht indien eenmalige vergoeding of “full pay out” (onroerende leasing) – Aftrek voor risicokapitaal en interestlast (lening) – OV = aftrekbaar
29/09/2010
41
XII. Einde erfpacht • Burgerlijk recht – Wettelijke natrekking – Erfpachtwet voorziet geen vergoeding
• Fiscaal recht – Geen registratierechten – In principe geen gevolgen inzake inkomstenbelasting
• Risico van herkwalificatie/simulatie?
29/09/2010
42
XII. Ontwerp-advies DVB Oud standpunt (14/11/2006)
Nieuw ontwerp-advies (juli 2009)
• Geen herkwalificatie mogelijk indien (i) geen band tussen de respectieve verkrijgers of (ii) eenmalige canon < 95 % van de waarde van de volle eigendom en geen gelijktijdigheid van de akten (min. 15 dagen)
• Concreet project
• Ingeval van een band tussen de respectieve verkrijgers is positieve ruling mogelijk indien: -Eenmalige canon < 95 % waarde volle eigendom -Minimum 15 dagen tussen de akten -Geen wedersamenstelling VE tijdens duur erfpacht -Indien verkrijgers = rechtspersonen: i)Geen controlewijziging gedurende 5 jaar ii)Dezelfde bestuurders mogen niet meerderheid uitmaken van beide RvB
• Beschrijving van voorgenomen verrichting (zonder wetsartikelen) + meedelen ontwerp-akten • Meerdere mogelijkheden: -Verkeerde kwalificatie -Beslissing dat herkwalificatie niet mogelijk is op voorwaarde dat juridische kenmerken erfpacht in concreto uitwerking vinden • Correcte waardering om simulatie te vermijden • Mogelijk om bepaalde engagementen te nemen (cf. oud standpunt) • Onduidelijk of rulingpraktijk hierdoor zal wijzigen
29/09/2010
43
XIII. Vergelijking Opstal
Vruchtgebruik
Erfpacht
Duur
Geen minimum Max. 50 jaar
Geen minimum Max. 30 jaar (venn.)
Min. 27 jaar Max. 99 jaar
Beëindiging
Natrekking Vergoeding (suppletief)
Natrekking Geen vergoeding
Natrekking Geen vergoeding
Verdeling van de kosten
- Geen verplichting voor gebouwen opgericht door opstalhouder
-Vruchtgebruiker: herstellingen tot onderhoud -Naakte eigenaar: grove herstellingen
-Erfpachter: alle herstellingen -Tréfoncier: geen verplichtingen
29/09/2010
44
Vergelijking (2) Opstal
Vruchtgebruik
Erfpacht
Verwerving / vestiging
-10% / 12,5 % op grond -0,2 % op recht -onroerend inkomen
10 % /12,5 % op -vruchtgebruik -naakte eigendom -Geen belastbaar inkomen
-10% / 12,5 % op tréfonds -0,2 % op recht -onroerend inkomen (tenzij onroerende lease)
Tijdens
Gespreide vergoedingen belast
Geen belasting bij naakte eigenaar
Gespreide vergoedingen belast (enkel interest bij onroerende lease)
Bij beëindiging (geen vergoeding)
Verschillende risico’s: -VAA -Abnormaal
-In principe geen belasting
-In principe geen belasting
29/09/2010
45
XIV. Successieplanning • Mogelijke opportuniteit omwille van lage waarde residuaire onroerende rechten en hoge waarde zakelijk recht tijdens de aanvangsjaren • Bijvoorbeeld: - verkoop of schenking van OG bezwaard met vruchtgebruik of erfpacht aan de kinderen, - schenking aandelen vastgoedvennootschap aan de kinderen
29/09/2010
46
XV. Besluit •
Mengvormen = interessante structuur voor verwerving van onroerend goed: -
•
Keuze bepaald door: -
• • • •
financiering en kosten grotendeels (fiscaal) ten laste van vennootschap, doch onroerend goed uiteindelijk toch in privé-vermogen mogelijke opportuniteit inzake successieplanning Belangen koper / verkoper Concrete feitensituatie Duurtijd van constructie
Besparing registratierechten bij gebruik recht van erfpacht Respecteren van burgerrechtelijke kenmerken en rechten en verplichtingen Belang van correcte waardering (verslag deskundige) Mogelijkheid tot ruling
29/09/2010
47
Dank voor uw aandacht
Philippe Hinnekens Eubelius Louizalaan 99 B-1050 Brussel Voice +32.2.543.35.35 Fax +32.2.543.31.01 Mobile +32 495.59.14.88 www.eubelius.com
[email protected]
