KBC-LIFE ALTERNATIVE INVESTMENTS KBC-LIFE RESIDENTIAL REAL ESTATE BEHEERSREGLEMENT KBC-LIFE RESIDENTIAL REAL ESTATE is een beleggingsfonds (hierna ook het “fonds” genoemd) dat wordt aangeboden onder KBC-Life Alternative Investments, een tak23- levensverzekering. KBC-LIFE RESIDENTIAL REAL ESTATE is een intern beleggingsfonds van KBC Verzekeringen NV, met zetel van de vennootschap in België, te B-3000 Leuven, Professor Roger Van Overstraetenplein 2 en wordt beheerd door KBC Asset Management NV, met maatschappelijke zetel te B-1080 Brussel, Havenlaan 21. Het Fonds heeft volgende kenmerken:
1. BELEGGINGSPOLITIEK Beleggingsdoelstellingen Het voornaamste doel van het beleggingsfonds bestaat erin om op lange termijn een zo hoog mogelijk rendement te bieden d.m.v. rechtstreekse of onrechtstreekse beleggingen in effecten. Het fondsvermogen wordt, rechtstreeks of onrechtstreeks, hoofdzakelijk belegd in vastgoedcertificaten, aandelen in vastgoedvennootschappen en ICB's die beleggen in vastgoed, of in financiële instrumenten met een gelijklopende evolutie. Daartoe kan het beleggingsfonds derhalve tot 100% investeren in specifieke opgerichte ’gemeenschappelijke beleggingsfondsen waarbij de vernoemde participaties onderliggend worden aangehouden en de beleggingsstrategie op niveau van het gemeenschappelijk beleggingsfonds wordt gevoerd.
De verzekeraar verleent geen enkele garantie omtrent het bereiken van de beleggingsdoelstellingen Bepaalde strategie Er zal bij start (rechtstreeks of onrechtstreeks via het gemeenschappelijk beleggingsfonds KBC Life Invest Fund Residential Real Estate), minstens 70% belegd worden in niet op een gereglementeerde markt genoteerde vastgoedcertificaten van vijf rusthuizen gelegen in Vlaanderen. Daarnaast kan bij start ook belegd worden in aandelen van Europese vastgoedvennootschappen (BEVAKs) en ICB’s die beleggen in vastgoed. Er moet te allen tijde belegd zijn in minstens vier vastgoedcertificaten van rusthuizen, zonder dat de belegging in één vastgoedcertificaat meer dan 30% van het fonds mag bedragen. De onderliggende rusthuizen van de niet-genoteerde vastgoedcertificaten waarin het fonds initieel belegt, worden allen uitgebaat door hetzelfde zorgcentrum. Naarmate zich interessante opportuniteiten voordoen op de vastgoedmarkt, kan ook geïnvesteerd worden in andere vastgoedcertificaten, al dan niet van rusthuizen, dan degene waarvan sprake in bovenstaande alinea. Daarnaast kunnen ook, al dan niet genoteerde, patrimoniumvennootschappen deel uitmaken van het beleggingsuniversum. Het uitgangspunt zal steeds residentieel vastgoed zijn, waarmee wordt bedoeld: investeringen in rusthuizen, service flats, studentenwoningen, andere woningen en/of bouwgronden. De vastgoedcertificaten waarvan sprake kunnen al dan niet op een gereglementeerde markt noteren. Wanneer het gaat om een notering op een niet-gereglementeerde markt kan dit gepaard gaan met 1
De identiteit van de beheerders kan te allen tijde worden gewijzigd * waarvan het basisprospectus kan worden geconsulteerd op de website http://www.kbc.be/prospectus/spv
een lagere liquiditeit. Alsook kan het fondsvermogen belegd zijn in certificaten die geen kredietwaardigheidsrating hebben. Daarnaast wordt een deel van het fondsvermogen belegd in genoteerde effecten (BEVAKs en ICBs) met een normale marktliquiditeit. Dit deel van het fondsvermogen vormt ten dele de liquiditeitsbuffer die bij voorrang kan aangewend worden in extreme marktomstandigheden. Bij de beschrijving van de risicofactoren, verbonden aan de (onderliggende) beleggingen, wordt dan ook expliciet verwezen naar het kredietrisico en het Liquiditeits- en Waarderingsrisico (zie pag. 2). Categorieën van toegelaten activa De beleggingen kunnen bestaan uit effecten, geldmarktinstrumenten, rechten van deelneming in instellingen voor collectieve belegging, deposito’s, financiële derivaten, liquide middelen en alle andere instrumenten voor zover en in de mate dit toegelaten is door de toepasselijke regelgeving en kadert binnen de beleggingsdoelstellingen. Grenzen van het beleggingsbeleid Het beleggingsbeleid wordt gevoerd binnen de door de regelgeving gestelde grenzen. Daarbij kunnen ontleningen worden aangegaan tot 10% van haar netto-activa, voor zover het gaat om kortlopende ontleningen met het doel tijdelijke liquiditeitsproblemen op te lossen. Toegelaten derivatentransacties Om zijn activa te beschermen tegen wisselkoersschommelingen kan het fonds termijnovereenkomsten op deviezen afsluiten. Deze worden enkel afgesloten met financiële instellingen van eerste rang die gespecialiseerd zijn in dit type van transacties. Er wordt naar gestreefd om, binnen de toepasselijke regelgeving steeds de meest doelgerichte transacties af te sluiten. Risicofactoren verbonden aan het fonds en de (on)rechtstreekse beleggingen Verzekeringsnemers moeten zich bewust zijn van de substantiële risico’s die verbonden zijn aan een inschrijving op KBC-LIFE RESIDENTIAL REAL ESTATE en die inherent zijn aan de betreffende beleggingspolitiek. Er wordt dan ook geen enkele garantie gegeven dat de beoogde beleggingspolitiek wordt gerealiseerd. De belangrijkste risicofactoren worden hierna vermeld: Marktrisico Het risico dat de hele markt van een categorie van activa daalt, waardoor de prijs en de waarde van de activa in portefeuille worden beïnvloed. In een aandelenfonds is dit bijvoorbeeld het risico dat de betrokken aandelenmarkt daalt, in een obligatiefonds het risico dat de betrokken obligatiemarkt daalt. In dit beleggingsfonds wordt het marktrisico voornamelijk bepaald door het risico dat de prijzen op de Belgische residentiële vastgoedmarkt dalen. Kredietrisico Het risico dat een uitgevende instelling of een tegenpartij in gebreke blijft en haar verplichtingen ten aanzien van het beleggingsfonds niet naleeft. Dit risico bestaat in de mate dat het beleggingsfonds rechtstreeks of onrechtstreeks in schuldinstrumenten belegt. De kwaliteit van de debiteuren heeft ook een impact op het kredietrisico (zo zal een belegging bij een debiteur met een rating zoals „investment grade‟ een lager kredietrisico vormen dan een belegging bij een debiteur met een lagere rating zoals „speculative grade‟). Wijzigingen in de kwaliteit van de debiteur kunnen een impact hebben op het kredietrisico. In dit beleggingsfonds is het kredietrisico „Hoog‟ om de volgende reden: Het fonds kan in aanzienlijke mate belegd zijn in certificaten die geen kredietwaardigheidsrating hebben. Liquiditeits- en waarderingsrisico Het risico dat een positie niet tijdig tegen een redelijke prijs kan worden geliquideerd. Dit betekent dat activa enkel kunnen geliquideerd worden aan een minder gunstige prijs of na een bepaalde termijn. Dit risico bestaat indien wordt belegd in instrumenten waarvoor geen of een beperkt liquide markt bestaat en/of wanneer de onderliggend activa niet correct kunnen gewaardeerd worden Dit is bijvoorbeeld het geval voor niet-beursgenoteerde participaties en rechtstreekse vastgoedbeleggingen. Ook OTC derivaten kunnen minder liquide zijn.
In dit beleggingsfonds is het liquiditeits- en waarderingsrisico “Hoog‟ om de volgende reden: Omdat het fonds belegt in niet genoteerde certificaten waarvoor geen brede, diepe secundaire markt bestaat, is er een risico dat een positie niet tijdig tegen een redelijke prijs kan worden verkocht. Derivaten risico Een beleggingsfonds kan verschillende beleggingstechnieken gebruiken, zoals futures, opties, warrants, swaps, repo’s, etc… (derivaten in het algemeen) om zich te beschermen of de mogelijke beleggingsopbrengsten te verhogen. Deze posities in derivaten kunnen zowel onderhands als via de beurs lopen. De voornaamste risico’s die verbonden zijn aan het gebruik van dergelijke derivaten zijn (i) de onmogelijkheid om de richting van marktbewegingen precies te voorspellen en (ii) marktrisico’s, bijvoorbeeld, gebrek aan liquiditeit of gebrek aan correlatie tussen de verandering in waarde van het onderliggende effect en dat van de derivaten van het fonds. Deze technieken zijn niet steeds mogelijk of doeltreffend om de opbrengsten te verhogen of risico’s in te perken. De beleggingen in over-the-counter derivaten zijn onderhevig aan wanbetaling door de tegenpartij. Bovendien moeten mogelijks verrichtingen gebeuren aan standaardvoorwaarden die men niet heeft kunnen onderhandelen. Hefboomrisico Het gebruik dat een beleggingsfonds maakt van ontleningen, hefboomeffecten en derivaten kan leiden tot bepaalde bijkomende risico’s. Hefboominstrumenten verhogen van nature het mogelijk verlies van beleggers door de waardevermindering van dergelijke instrumenten. Een kleine prijsbeweging van een onderliggend effect kan resulteren in een substantieel verlies voor het fonds. Tegenpartijrisico De mogelijkheid bestaat dat instellingen, met inbegrip van effectenmakelaars en bewaarders, waarmee een beleggingsfonds zaken doet of aan wie effecten werden toevertrouwd in bewaring, in financiële moeilijkheden kunnen geraken die de operationele mogelijkheden of de kapitaalspositie van het fonds kunnen verslechteren. Veranderingen in de markt, de economie en de reglementeringen Veranderingen van markt- en economische omstandigheden, van fiscale of andere reglementeringen of van boekhoudprincipes en/of overheidstussenkomsten in de markt kunnen een nadelige invloed hebben op de beleggingen van het fonds. De waarschijnlijkheid van deze types van nadelige veranderingen en de mate waarin deze een fonds kunnen beïnvloeden kunnen niet nauwkeurig worden voorspeld. 2. OPRICHTINGSDATUM KBC-LIFE RESIDENTIAL REAL ESTATE: 9 mei 2014. 3. UITDRUKKINGSMUNT De eenheden zullen worden uitgedrukt in EUR. 4. BEHEERLOON Het beheerloon, dat verrekend is in de inventariswaarde van het beleggingsfonds, bedraagt maximum 2,0% op jaarbasis. De verzekeringsonderneming houdt zich het recht voor, het beheerloon van het fonds te allen tijde aan te passen. Momenteel wordt er een vergoeding van effectief 0,7% aangerekend. 5. RISICOKLASSE: 2 op een schaal van 0 (laag risico) tot 6 (hoog risico)
6. INITIËLE INVENTARISWAARDE PER EENHEID In afwijking van de waarderingsprincipes bepaald in de algemene voorwaarden bedraagt, tijdens de initiële inschrijvingsperiode, de initiële inventariswaarde per eenheid van het beleggingsfonds 1 000 EUR. Dit bedrag wordt gehanteerd voor alle premiestortingen die de verzekeraar ten laatste op 8 mei 2014 (uiterste betaaldatum) heeft ontvangen voor dit. 7. TOETREDING EN TOETREDINGSVERGOEDING
- Initiële inschrijvingsperiode: van maandag 3 maart 2014 tot en met 8 mei 2014 met uiterste betaaldatum vrijdag 8 mei 2014 (= laatste dag waarop de premiestortingen door de verzekeraar moeten ontvangen zijn om te worden verwerkt aan de initiële inventariswaarde van 1.000 EUR). - Bij de premiestortingen zal een instapkost van 3% worden aangerekend. Dit brengt met zich mee dat de premie die wordt betaald groter zal zijn dan de waarde van de eenheden die worden toegekend. - Voor premiestortingen die de verzekeraar uiterlijk de derde laatste Belgische bankwerkdag van de maanden maart, juni, september en december bereiken, zullen worden afgehandeld aan de nettoinventariswaarde van respectievelijk de maand maart, juni, september en december (bepaald op de laatste Belgische bankwerkdag van deze respectievelijke maanden) (= trimestriële waardebepaling). Hiermee wijkt de waarderingssystematiek af van de waarderingsregels in de algemene voorwaarden omdat de verzekeraar bij deze trimestriële waardebepaling geen pre-notice periode van 1 maand hanteert. - Omdat er wordt belegd in niet-genoteerde certificaten waarvoor geen brede markt bestaat, is er een risico dat geen nieuwe certificaten (tegen een redelijke prijs) kunnen worden aangekocht. Om de beleggingsdoelstelling te kunnen verwezenlijken kan KBC Verzekeringen in het belang van de bestaande verzekeringnemers, beslissen om geen nieuw kapitaal in het fonds toe te laten. In tegenstelling tot wat bepaald in de Algemene Voorwaarden zullen geen nieuwe verzekeringnemers meer worden toegelaten, maar zullen ook bestaande verzekeringnemers hun inlage in het fonds niet meer kunnen verhogen. - De minimuminschrijving bedraagt 2 500 EUR (zowel voor initiële als bijkomende stortingen) 8. UITTREDINGSVERGOEDING - Bij KBC-Life Residential Real Estate bedraagt de uittredingsvergoeding in tegenstelling tot wat bepaald is in bijzondere voorwaarden steeds 0% voor afkoop vanuit dit beleggingsfonds. - Uittredingsdata: de afkopen waarvoor de aanvraagformulieren de verzekeraar bereiken uiterlijk de derde laatste Belgische bankwerkdag van de maanden februari, mei, augustus en november zullen worden afgehandeld aan de netto-inventariswaarde van respectievelijk de maand maart, juni, september en december (bepaald op de laatste Belgische bankwerkdag van deze respectievelijke maanden) (= trimestriële waardebepaling). Voor afkopen geldt bijgevolg een pre-notice periode van 1 maand. De portefeuille wordt zodanig samengesteld dat er maximale liquiditeit kan worden geboden. In normale marktomstandigheden is er trimestriële liquiditeit voorzien, maar in extreme gevallen kan er zich vertraagde liquiditeit voordoen. In deze gevallen kan er beroep gedaan worden op de liquiditeitsbuffer die door het fonds wordt voorzien of kan er naar de markt gegaan worden om de onderliggende activa liquide te maken. Om de niet genoteerde certificaten op een objectieve manier te waarderen wordt er beroep gedaan op de externe schatter Cushman & Wakefield (3-maandelijkse geschatte objectieve waardering). Gezien het nog steeds gaat over niet genoteerde certificaten waarvoor geen brede, diepe secundaire markt bestaat, bestaat het risico dat een positie niet onmiddellijk tegen een normale prijs kan worden verkocht. In deze gevallen kunnen uittredingen tijdelijk opgeschort worden. 9. FONDSENWISSELING Fondsenwisselingen vanuit dit fonds naar andere fondsen binnen KBC-Life Alternative Investments, of fondsenwisselingen vanuit andere fondsen binnen KBC-Life Alternative Investments naar dit fonds worden niet toegestaan. 10. EXTERNE FINANCIËLE LASTEN De externe financiële lasten die van toepassing zijn om de werking van het fonds mogelijk te maken, zitten reeds vervat in de inventariswaarde van de eenheid. Deze externe financiële lasten mbt het fonds en haar activa bestaan onder meer uit de kosten voor inventariswaardeberekening (incl. kost voor onafhankelijke schatting van de onroerende goederen die de waarde van de vastgoedcertificaten bepaalt), boekhouding, administratie van bewaargeving, transactiekosten, werkingskosten en beheerloon onderliggende certificaten, publicatiekosten, kosten voor het naleven van de wettelijke verplichtingen en controles, verschuldigde belastingen en taksen,,... In deze externe financiële lasten zit een liquiditeitsfee begrepen van 0,55% op de waarde van de niet-genoteerde vastgoedcertificaten om een zo optimaal mogelijke liquiditeit te kunnen bieden. 11. WAARDEBEPALING
Het fonds wordt trimestrieel gewaardeerd. De waarde van de activa van het beleggingsfonds wordt bepaald op basis van de laatst berekende en gekende inventariswaarde van de onderliggende activa, hiervoor zal een onafhankelijke expert de onderliggende onroerende goederen waarderen, teneinde de waarde van de vastgoedcertificaten en van het fonds te kunnen bepalen. De inventariswaarde per eenheid is gelijk aan de waarde gedeeld door het aantal eenheden op het ogenblik van de waardebepaling. De waarde is beschikbaar op de website van KBC en bij de KBCtussenpersonen. Zij wordt tevens ter indicatieve titel in de Belgische financiële pers bekend gemaakt. In bepaalde omstandigheden kan de bepaling van de waarde van de eenheden evenals de stortingen en inhoudingen worden opgeschort: a) wanneer een beurs of een markt waarop een aanzienlijk deel van de activa van het beleggingsfonds is genoteerd of wordt verhandeld of een belangrijke wisselmarkt waarop de deviezen waarin de waarde van de netto activa is uitgedrukt, worden genoteerd of verhandeld, om een andere reden dan wettelijke vakantie gesloten is of wanneer de transacties er opgeschort zijn of aan beperkingen worden onderworpen; b) wanneer de toestand zo ernstig is dat de verzekeringsonderneming de tegoeden en/of verplichtingen niet correct kan waarderen, er niet normaal kan over beschikken of dit niet kan doen zonder de belangen van de verzekeringnemers of begunstigden van het beleggingsfonds ernstig te schaden; c) wanneer de verzekeringsonderneming niet in staat is fondsen te transfereren of transacties te verwezenlijken tegen een normale prijs of wisselkoers of wanneer beperkingen zijn opgelegd aan de wisselmarkten of aan de financiële markten; d) bij een substantiële opname van het fonds die meer dan 80% van de waarde van het fonds bedraagt of hoger is dan 1.250.000 euro; De verzekeringnemer kan de terugbetaling eisen van de tijdens die periode gestorte premies verminderd met de bedragen die werden verbruikt om het risico te dekken. 12. VEREFFENING Er kan door de verzekeraar tot vereffening van een beleggingsfonds worden overgegaan. In geval van dergelijke vereffening heeft de verzekeringsnemer de keuze tussen de interne overdracht en de opvraging van de reserve. Elk van beide opties gebeurt zonder dat hiervoor bij deze overdracht of opvraging op de vereffeningsdatum door de verzekeraar kosten worden aangerekend. De verzekeraar kan meer bepaald beslissen om het fonds te vereffenen in volgende omstandigheden: a) wanneer een beurs of een markt waarop een deel van de activa van het beleggingsfonds is genoteerd of wordt verhandeld of een belangrijke wisselmarkt waarop de deviezen waarin de waarde van de netto activa is uitgedrukt, worden genoteerd of verhandeld, niet meer naar behoren functioneert of wanneer de transacties er opgeschort zijn of aan beperkingen worden onderworpen; b) Wanneer de verzekeringsonderneming niet meer in staat is activa of fondsen te transfereren of transacties te verwezenlijken tegen een normale prijs of wisselkoers; c) wanneer de toestand van die aard is dat de verzekeringsonderneming de tegoeden en/of verplichtingen niet meer correct kan waarderen of er niet meer normaal kan over beschikken; d) wanneer de overeenkomsten voor de werking van het fonds en de afgesloten (on)rechtstreekse contracten met tegenpartijen niet meer zoals overeengekomen hun uitwerking kunnen vinden, zodat de instandhouding van het fonds niet meer mogelijk is aan de oorspronkelijke rendementscriteria zoals aanwezig bij de opstart (b.v. door de wijziging van het kostenregime of het te laag volume van het fonds);
e) wanneer het beleggingsbeleid en kenmerken van de onderliggende activa of een deel ervan, om welke reden ook zodanig wijzigt, dat daardoor de door het beleggingsfonds vooropgestelde beleggingsdoeleinden of kenmerken niet meer kunnen gehandhaafd worden; f) wanneer de economische toestand of de toestand op de financiële markten om welke reden ook zodanig wijzigt, dat daardoor de door het beleggingsfonds vooropgestelde beleggingsdoeleinden of kenmerken niet meer kunnen gehandhaafd worden; g) bij een substantiële opname van het fonds die meer dan 20% van de netto-actief van het fonds bedraagt of hoger is dan 1.250.000 euro, of indien de netto-actief van het fonds daalt onder de 12.500.000 euro of wanneer de liquiditeitsbuffer die in de portefeuille is ingebouwd, uitgeput is; h) in alle gevallen wanneer welke toestand ook van die aard is dat het voor de verzekeringsonderneming niet meer mogelijk is de vooropgestelde beleggingsdoelstellingen te realiseren of de vooropgestelde kenmerken van het beleggingsfonds te handhaven zonder de belangen van de verzekeringsnemers of begunstigden van het beleggingsfonds of de eigen belangen van de verzekeringsonderneming te schaden.
13. VOORWAARDEN EN MODALITEITEN VAN WIJZIGING De verzekeraar kan de vergoedingen en kosten verhogen en essentiële aanpassingen van de beleggingsdoelstellingen en beleggingspolitiek doorvoeren. Deze wijzigingen zullen minstens 30 dagen voorafgaand aan de datum van inwerkingtreding meegedeeld worden aan de verzekeringnemers via de financiële pers of via persoonlijke berichtgeving. Verzekeringnemers die niet akkoord gaan met deze wijzigingen kunnen hun reserve kosteloos opvragen vóór de datum van inwerkingtreding. Een essentiële aanpassing van de beleggingsdoelstellingen en beleggingspolitiek is elke aanpassing die een wijziging van de risicoklasse tot gevolg heeft of elke aanpassing die een wijziging van meer dan 20% van de samenstelling van het fonds met zich mee brengt of betrekking heeft op meer dan 20% van de samenstelling van het fonds. Daarnaast kan de verzekeraar zonder voorafgaandelijke mededeling andere aanpassingen aan het beheersreglement doorvoeren: 1) wanneer het beheersreglement niet meer beantwoordt aan de door externe factoren gewijzigde financiële, economische, juridische en/of fiscale realiteit; 2) wanneer het beleggingsbeleid van de onderliggende activa is geëvolueerd of gewijzigd en het beleggingsbeleid van het fonds daar niet langer meer mee overeenstemt; 3) wanneer de economische conjunctuur, de financiële markten, de marktomstandigheden of de marktpositie van het beleggingsfonds zodanig wijzigen dat het niet doorvoeren van de aanpassing de belangen van de verzekeringnemers (of de verzekeraar) kunnen schaden; 4) wanneer deze aanpassingen gebeuren in het voordeel van de verzekeringnemers;
14. FISCALITEIT Bij afkoop van het contract KBC-Life Alternative Investments zal geen roerende voorheffing verschuldigd zijn. Stortingen vanaf 01/01/2013 door Belgische Rijksinwoners zijn onderworpen aan een verzekeringstaks van 2%. Bovenstaande informatie is onder voorbehoud van toekomstige wetswijzigingen.
