immobili nemovitosti
14
economicrevue
Katastr nemovitostí České republiky Katastr nemovitostí České republiky je souborem údajů o nemovitostech v České republice, t.j. o všech pozemcích a o budovách. Prioritně jsou v něm evidována věcná práva k nemovitostem (t.j. vlastnická práva, práva odpovídající věcným břemenům, zástavní práva a předkupní práva s věcnými účinky), dále i některá užívací práva k nemovitostem ve vlastnictví státu (např. právo hospodaření, právo trvalého užívání, správa Pozemkového fondu ČR), údaje sloužící pro daňové účely i některé údaje o hospodářském využití nemovitostí. Údaje evidované v katastru jsou základem řady informačních systémů o území. CZ
Pro Savino & Partners zpracoval místopředseda Českého úřadu zeměměřického a katastrálního Ing. Karel Večeře
Katastrální úřady Český úřad zeměměřický a katastrální (ČÚZK) je ústředním orgánem státní správy podléhajícím vládě, je financován ze státního rozpočtu. Připravuje legislativu týkající se katastru nemovitostí i zeměměřictví a veškeré koncepční záměry. Financuje a řídí činnost 77 katastrálních úřadů (KÚ). Katastrální úřady rozmístěné po celé České republice zajišťují především výkon státní správy katastru nemovitostí. Jeho obsahem je rozhodování a zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, vyznačování všech změn týkajících se nemovitostí v katastru (nově dělené či slučované pozemky, nové budovy, změny ve využití území a řadu dalších atributů k pozemkům, budovám a bytům). Poskytování údajů z katastru nemovitostí Katastr nemovitostí ČR je veřejný a každý má právu do něj nahlížet. Katastrální úřady poskytují z katastrálního operátu výpisy, opisy a kopie. Některé výpisy či kopie mají charakter veřejné listiny. Údaje z katastru se poskytují fyzickým nebo právnickým osobám na jejich žádost bez dalších omezení. Prakticky to tedy znamená, že každý může získat informace z katastru i o vlastnictví a všech břemenech či zástavách ke konkrétní nemovitosti. Je možné získat též kopie listin, na základě kterých byl zápis v katastru učiněn. Za poskytnuté informace se platí většinou správní poplatky formou kolkových známek (např. za výpis z katastru nemovitostí 100 Kč). Informace poskytují katastrální úřady, v jejichž územním obvodu se nemovitost nachází, většina informací je poskytována okamžitě, pouze požadavky na poskytnutí rozsáhlých souborů údajů jsou vyřizovány ve lhůtě několika dnů. Novinkou v poskytování údajů z katastru nemovitostí je možnost dálkového přístupu k údajům katastru prostřednictvím internetu. Jde o placenou službu, o kterou může kdokoli požádat a po splnění podmínek stanovených vyhláškou č.162/2000 Sb. je žadateli sděleno uživatelské jméno a heslo, pod kterým může na internetové adrese katastr.cuzk.cz vyhledávat údaje z celé ČR v centrální databázi katastru nemovitostí. Centrální databáze je aktualizována s periodou kratší než 1 den, poplatky činí 50 Kč za stránku výstupní sestavy. Zápisy práv a dalších skutečností do katastru nemovitostí Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí musí obsahovat údaje stanovené v § 4 zákona č.
Katastr nemovitostí České republiky je souborem údajů o nemovitostech v České republice, t.j. o všech pozemcích a o budovách. Prioritně jsou v něm evidována věcná práva k nemovitostem (t.j. vlastnická práva, práva odpovídající věcným břemenům, zástavní práva a předkupní práva s věcnými účinky), dále i některá užívací práva k nemovitostem ve vlastnictví státu (např. právo hospodaření, právo trvalého užívání, správa Pozemkového fondu ČR), údaje sloužící pro daňové účely i některé údaje o hospodářském využití nemovitostí.
21
economicrevue
22
14
265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 90/1996 Sb. Těmito údaji jsou: 1.Označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen, 2.Označení účastníků řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí. Těmito účastníky jsou účastníci smlouvy nebo jiného právního úkonu, na jehož základě má být v navrhovaném řízení vloženo právo do katastru nemovitostí.
immobili nemovitosti
v případě fyzických osob jménem a příjmením, trvalým pobytem a rodným číslem, výjimečně jen datem narození a v případě právnických osob názvem, sídlem a identifikačním číslem. 3. Označení práv, která mají být zapsána podle návrhu do katastru Práva lze označit přímo, tedy jaká práva, ke kterým nemovitostem a ve prospěch kterých osob mají být do katastru zapsán, ale vždy tak, aby z návrhu bylo možno zjistit, co se katastrálnímu úřadu navrhuje.
Příklady: Účastníci řízení o povolení vkladu musí být v návrhu označeni
Vzor výpisu z katastru nemovitostí
K návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu musí být připojeny tyto přílohy: 1.listina, na základě které má být zapsáno právo do katastru nebo její úředně ověřený opis (kopie) v počtu o dva větším než je počet účastníků řízení; touto listinou jsou: smlouva o převodu vlastnictví nemovitosti, smlouva o zástavním právu k nemovitosti, smlouva o oprávnění, které odpovídá věcnému břemenu, smlouva o předkupním právu k nemovitostem s věcnými účinky, smlouva o převodu bytu a nebytového prostoru (zákon č. 72/1992 Sb.), včetně rozestavěného, prohlášení vkladatele s úředně ověřeným podpisem o vložení nemovitosti do základního kapitálu obchodní společnosti nebo do jiného obdobného kapitálu právnické osoby (dále jen "základní kapitál"), doložené společenskou smlouvou nebo zakladatelskou listinou nebo jinou listinou s projevem vůle právnické osoby (např. usnesení valné hromady) přijmout nemovitost do svého základního kapitálu, a v případě zvýšení základního kapitálu též výpisem z obchodního nebo jiného zákonem stanoveného rejstříku dokládajícího zvýšení základního kapitálu, dohoda o vypořádání společného kapitálu manželů (§ 149a zákona č. 40/1964 Sb., ve znění zákona č. 264/1992 Sb., § 150 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění zákona č. 91/1998 Sb.), je-li předmětem vypořádání nemovitost, smlouva o rozšíření nebo zúžení stanoveného rozsahu společného kapitálu manželů uzavřená ve formě notářského zápisu, jestliže jejím předmětem je nemovitost, která již náleží do společného kapitálu manželů nebo do výlučného majetku jednoho z nich (§ 143a odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb.,ve znění zákona č. 91/1998 Sb.), dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti (§ 141 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb.), smlouva o výstavbě, jíž součástí je převod spoluvlastnických podílů pozemků (§ 21 odst. 3 zákona č. 72/1994 Sb.). 2.plná moc, pokud je účastník řízení zastoupen v řízení o povolení vkladu zmocněncem, 3.výpis z obchodního nebo jiného zákonem určeného rejstříku, pokud je účastníkem řízení právnická osoba, jejíž vznik je podmíněn zápisem do takového rejstříku, nebo úředně
Účastníci řízení
Kupující Dárce Vlastník nemovité zástavy Vlastník zatěžované nemovitosti Osoba vkládající nemovitost do obchodní společnosti Vlastník nemovitosti Vlastníci směnovaných nemovitostí
Prodávající Obdarovaný Věřitel Oprávněný z věcného břemene Obchodní společnost Osoba oprávněná z předkupního práva
immobili nemovitosti
ověřený opis (kopie) takového výpisu. Stáří výpisu není nijak právním předpisem určeno, měl by však obsahovat údaje, které jsou platné ke dni podání návrhu na vklad, 4.listina prokazující oprávnění vlastníka nebo jiné osoby oprávněné z právního vztahu nakládat s předmětem právního úkonu (nemovitosti), jehož právní účinky nastaly před 1.1.1993, nebo úředně ověřený opis (kopie) takové listiny, 5.úředně ověřený překlad listiny, na základě které má být zapsáno právo do katastru, pokud tato listina není sepsána v českém jazyce. Je-li předmětem smlouvy reálně oddělená část nemovitosti, je neoddělitelnou součástí každého jejího vyhotovení geometrický plán. Je-li předmětem smlouvy věcné břemeno k části pozemku, musí být pro jeho zápis do katastru předložen rovněž geometrický plán. Přílohou návrhu na vklad práva k bytu nebo nebytového prostoru je: a. smlouva o převodu vlastnictví k bytu nebo nebytového prostoru a další doklady podle zákona č. 72/1994 Sb., b. půdorys všech podlaží, popř. jejich schémata určující polohu a podlahovou plochu jednotek a společných částí domu, c. potvrzení banky o splacení odpovídající části úvěru (při převodu bytu pořízeného v rámci družstevní výstavby), d. kopie nabídky k převodu bytu nebo ateliéru jeho nájemci (pokud je jím fyzická osoba) a byt nebo ateliér se převádí jiné osobě (§ 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.), e. potvrzení bytového družstva, že mu nabyvatel uhradil částku, která odpovídá nesplaceným úvěrům na převáděnou jednotku (§ 24 odst. 5 zákona č. 72/1994 Sb.), f. písemný souhlas příslušných orgánů při převodu vlastnictví bytu ozbrojených složek nebo bytu zvláštního určení a nebytových prostorů sloužících účelům civilní obrany (§ 22 odst. 5 a 7 zákona č. 72/1994 Sb.). Placení správního poplatku za podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu Za podání každého návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu popsaného v předchozí části poučení se vybírá správní poplatek ve výši 500,- Kč podle zákona č. 368/1992, o správních poplatcích. Poplatek se hradí kolkovými známkami při podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu. Rozhodnutí o návrhu a zápis práva do katastru Katastrální úřad rozhodne o podaném návrhu do 30 dnů, ve složitějších případech může lhůtu prodloužit na 60 dnů vijma přerušení z drivodri doplnění dokuůentace. Pokud vklad práva povolí, provede do 30 dnů od jeho povolení zápis do katastru. O provedeném zápisu vyrozumí účastníky řízení a zašle jim 1 vyhotovení listiny, na podkladě které rozhodoval, s vyznačením doložky o provedeném vkladu. S vkladem práva do katastru nemovitostí je u smluvních převodů práv spojen vznik práva s účinky ke dni podání návrhu u katastrálního úřadu.V případně, že je návrh zamítnut, zašle katastrální úřad účastníkům rozhodnutí s uvedením důvodů zamítnutí návrhu. Účastník řízení o povolení vkladu může proti rozhodnutí katastrálního úřadu o zamítnutí vkladu podat ve lhůtě do 30 dnů od doručení opravný prostředek ke krajskému soudu (Městskému soudu v Praze) příslušnému podle místa trvalého bydliště nebo sídla navrhovatele. Pokud katastrální úřad opravnému prostředku sám v plném rozsahu nevyhoví, rozhoduje o podaném opravném prostředku soud s konečnou
14
economicrevue
23
economicrevue
24
platností. Proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, není přípustný žádný opravný prostředek, ani žaloba ve správním soudnictví. Zápisy do katastru nemovitostí záznamem Záznamem se zapisují do katastru práva k nemovitostem, která vznikla, změnila se nebo zanikla ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora ve veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem a zpracováním. Katastrální úřad provede zápis na základě listiny, která osvědčuje nebo potvrzuje právní vztah. Tento druh zápisu práva do katastru má pouze evidenční charakter a není s ním spojen vznik práva. Takto zapisovaná práva již musí existovat. Zápis budovy a záznam vlastnického práva k budově, která je předmětem katastru, se provede na základě ohlášení vlastníka (spoluvlastníka) budovy, které se doloží:
immobili nemovitosti
14
geometrickým plánem, dokladem o přidělení čísla popisného nebo čísla evidenčního, kolaudačním rozhodnutím u budov dokončených po 1.10.1976, nebo povolením k uvedení dokončených budov (staveb) do trvalého užívání v období od 1.9.1956 do 30.9.1976, nebo vyjádřením příslušného stavebního úřadu nebo znalce v oboru o tom, že budova (stavba) byla postavena v období před 1.9.1956 (u budov-staveb dokončených před tímto datem), nebo vyjádřením příslušného stavebního úřadu o způsobu užívání budovy vydaným podle žádosti o dodatečné povolení stavby, nebo o potvrzení jejího pasportu s doložkou, k jakému účelu je budova svým stavebně technickým uspořádáním vybavena, popř. že se k tomuto účelu užívá bez závad (zejména u staveb, ke kterým příslušné doklady již neexistují nebo je není možné dohledat), souhlasem příslušného orgánu ochrany zemědělského půdního fondu v případech, kdy budova byla postavena na zemědělské půdě (pokud tento souhlas již není součástí dokladu stavebního úřadu).
Jako vlastník budovy se do katastru zapíše stavebník uvedený v kolaudačním rozhodnutí, popř. v povolení k uvedení stavby do trvalého užívání podle dřívějších předpisů, pokud není jinou listinou (smlouvou, rozhodnutím soudu, osvědčením ve formě notářského zápisu apod.) prokázáno, že vlastníkem je někdo jiný. Budovou se pro účely katastru rozumí nadzemní stavba, která je prostorově soustředěna a navenek uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Zapsat lze též práva k rozestavěným budovám. Záznamem se zapisují také jiné údaje katastru jako např. změna druhu pozemku, využití nemovitosti apod.
obnovuje konstitutivní (právotvorný) princip, podle kterého právní vztahy vznikají, mění se nebo zanikají vkladem práva do katastru nemovitostí a to na základě rozhodnutí katastrálního úřadu vydaném ve správním řízení, zahájeném na návrh účastníků právního úkonu, na jehož podkladě má být zapsáno právo do katastru. Kromě vlastnických práv k nemovitostem se zapisují do katastru vkladem i další věcná práva: zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo s účinky věcného práva. V určitých případech, které stanoví zákon, může vznik, změna nebo zánik právních vztahů nastat i jinak než vkladem a to ze zákona, rozhodnutím státního orgánu, příklepem licitátora ve veřejné dražbě, vydržením, přírůstkem a zpracováním, které se zapisují do katastru nemovitostí záznamem. Zápis poznámky upozorňuje, že o dané nemovitosti bylo zahájeno určité řízení, nebo že vlastník má určitá omezení dispozičních práv s nemovitostí. Zákon stanovuje zásadu veřejné víry, že ten, kdo vychází ze zápisu katastru, učiněného po 1.1.1993, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci, ledaže musel vědět, že stav zápisů v katastru neodpovídá skutečnosti. Katastrálnímu úřadu je uloženo vyznačit v katastru (nejpozději následující pracovní den po doručení listiny, na jejímž podkladě se provádí zápis do katastru), že právní vztahy jsou dotčeny změnou. Zákon zabezpečuje veřejnost katastru a každý může nahlédnout do katastru a učinit si o právních vztazích opisy nebo výpisy z katastrálního operátu. ZÁKON Č. 344/1992 SB., O KATASTRU NEMOVITOSTÍ ČESKÉ REPUBLIKY (KATASTRÁLNÍ ZÁKON) Zákon upravuje rozhodující činnosti spojené s vedením katastru a vytváří podmínky pro jeho využití ve státním informačním systému. Stanovuje, že předmětem katastru jsou pozemky v podobě parcel, budovy spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory, rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory a stavby spojené se zemí pevným základem, o nichž to stanoví zvláštní předpis. ZÁKON Č. 359/1992 SB., O ZEMĚMĚŘICKÝCH A KATASTRÁLNÍCH ORGÁNECH Zákon upravuje strukturu zeměměřických a katastrálních orgánů a jejich formu dvoustupňového řízení. Prováděcí předpisy:
ZÁKON Č. 265/1992 SB., O ZÁPISECH VLASTNICKÝCH A JINÝCH VĚCNÝCH PRÁV K NEMOVITOSTEM, VE ZNĚNÍ ZÁKONA Č. 210/1993 SB. A ZÁKONA Č. 90/1996 SB.
Vyhláška č. 190/1996 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb. a zákona č. 90/1996 Sb., a zákon č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění zákona č. 89/1996 Sb.
Zákon přináší zásadní změnu - oproti zápisům v dřívější evidenci nemovitostí, které měly pouze deklaratorní (evidenční) účinek -
Vyhláška č. 162/2000 Sb., o poskytování údajů z katastru nemovitostí České republiky.
Stručná charakteristika právních předpisů
immobili nemovitosti
Vklady práv do katastru nemovitostí 3,5
500 3,2
400
2,72
262354
312860
2,5
2
266500 1,66
214672
1,5
1,5
200 150
1
0,9
1
100 0,5
50 0
0 1994
1993
1995
1996
1997
1998
2000
1999
Informace z katastru nemovitostí
(x 1000)
1
1400 1268088
1200
0,89 0,8
1000
Počet vyřízených žádostí
3
379252 2,3
300
Počet ukončených řízení
418633
2,5
350
250
437633
416243
800
Doba pro rozhodnutí v mésících
450
25
1013384
1074372
1172128
0,8 0,7
0,69 918229
690349
718913
793908
0,9
0,6
0,61
0,5
600
0,4
0,37
0,3
400
0,24
0,2 200
0,14 0,12
0 1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
0,1 0
Doba vyhotovení veřejné listiny
(x 1000)
economicrevue
14
