Kansen voor serviceflats
Netty van Triest Senior-projectleider
Markt serviceflat
Kansen:
- Steeds minder door de overheid georganiseerd en gefinancierd - Behoefte van een groep ouderen: veiligheid, contact en hulp nabij - Beschutte woonvorm zoals serviceflat biedt antwoord
2
3
Maar: wie is de doelgroep?
4
Wat wil de doelgroep? Zekerheid, veiligheid en geborgenheid
‘Gewoon ogende flat’ Veiligheid en zekerheid: alarm en receptie
Contacten Zelfstandig wonen behoud eigen regie Niet te duur en waar voor je geld
Pagina
5
Onderzoek serviceflats
1. Databank onderzoeksbureau TimesLab
42.000 appartementen, bijna 400 serviceflats
2. Interviews met 12 serviceflats
6
Uitkomsten onderzoek Eigendom 60% individueel eigendom VvE
40% eigendom stichting, coöperatieve vereniging Leegstand 75% kampt in 2010 met 20% leegstand Waarde Koopprijs staat onder druk: 50.000 en 100.000 Huurprijs varieert sterk: >710,-
7
Servicekosten
8
Uitkomsten onderzoek Bouwkundig Kleine tweekamerappartementen: 50 – 70m2 60% naar eigen oordeel slecht aangepast Achterstand in onderhoud Dienstenpakket Grote variatie inhoud en prijs Helft varieert tussen 250 en 750 Strategieën: -Min mogelijk personeel in dienst -Openstellen voor de omgeving -Vast service-pakket
9
Conclusies
- Serviceflats verkeren in gevarenzone
- Modernisering nodig van gebouw en dienstenpakket - Probleem: aanpak en besturing
10
Advies
Woonvoorkeuren van ouderen Alleen verhuizen als het moet Zorg in nabijheid, geen zorguitstraling Aangepaste appartementen Middeninkomens: waar voor je geld Diensten: facultatief en bij afname
11
Advies
- Product: zekerheid, veiligheid en aanwezigheid
- Voorwaarden: goede woning, uitstraling gebouw en prijsbewust dienstenpakket
- Concurrerend aanbod: prijs en inhoud (keuken?, personeel in dienst?)
12
Aanpak
- Positionering in de markt: middeninkomens of exclusief, prijs en kwaliteit - Organisatie, coördinatie en inkoop van zorg- en dienstverlening - Strategisch vastgoedmanagement: investeren in verbetering gebouw - Eigendom en financiering
13
Strategisch vastgoedmanagement: investeren in verbetering gebouw
14
Zorg- en dienstverlening in serviceflats Individueel zorggarantie-pakket
24-uurs oproepdienst in een gebied Onderdak geven aan tijdelijke opname voor verzorging na ziekenhuisopname Organiseren van zorg voor geïndiceerde bewoners door vaste zorgaanbieder
15
Eigenaarschap van serviceflats
1. Zelfbestuur: Voldoende kennis, vaardigheden en financiering? 2. Outsourcen 3. Overdragen: huur
16
Advies: Nietsdoen is geen optie
1. Markt-/productcombinatie 2. Strategisch vastgoedmanagement 3. Governance: eigenaarschap en financiering
17
Neerwaartse spiraal
18
www.platform31.nl/langerthuis
Aanjaagteam Langer Zelfstandig Wonen Symposium Serviceflats Stichting VvE belang 10 juni
Ton Streppel
Aanjaagteam Langer zelfstandig wonen • Opdracht Zorgen voor voldoende goede zorgwoningen, aanjagen regionale en lokale samenwerking & oplossingen realiseren • Leden: Marnix Norder, Wim Corsten en Ton Streppel
Bevindingen tot dusver • Tekort geschikte woningen • Zorgvastgoed en transformatie (betaalbaarheid) • Zoektocht naar geschikte woonvormen: ▫ Integraliteit en samenwerken • Grote behoefte aan geclusterd wonen
Geclusterd wonen • Combinatie van comfort, veiligheid en zorg • Zelfstandigheid van grote waarde • Serviceflats voldoen aan wens ouderen
Serviceflats nieuwe stijl • Betaalbaarheid
• Flexibilisering: eigen keuzes
[email protected]
Nieuwe oplossingen en innovatie in Gezond en verzorgd samenwonen Waar hebben we het over? - Schaarste en vraagstukken in zorg en gezondheid - Problemen en schaarste worden opgelost met innovatie - Onderscheidt tussen zorg en dagelijks leven
2013
2014
- 3 cases van briljante businessmodellen - Inspiratie voor nieuwe woonvormen Presentatie: Jeroen Kemperman, Juni 2015 IN VOEDING
Twitter: @kempermanjeroen, Site: www.wikibusinessmodels.com
2015
2016
Wat is de reden achter het antwoord “Innovatie”? De zorg in Nederland is het waard om voor te vechten Het Nederlands stelsel is kostbaar maar internationaal uniek
Maar 5% van de wereldbevolking leeft in een land waar iedereen toegang heeft tot dezelfde goede zorg
Wat is de vraag achter het antwoord “Innovatie”? De druk neemt toe en de stijging in de zorgvraag is op termijn niet te dragen door stijgende kosten en dalend arbeidspotentieel… Dus dat gaat niet gebeuren! Een doorsnee gezin besteedt nu 23,5% van het inkomen aan zorg (verdeling voor 1 januari 2015).
Helemaal in care zijn kosten relatief enorm en volgens SCP zijn in 2030 140.000 mensen extra nodig in de zorg
Demografische trends en hervorming langdurige zorg leidden tot explosieve groei naar senioren woningen en leegstand van verzorgingshuizen dus de schaarste is er absoluut
De bron voor innovatieve businessmodellen
Terug naar de basis.. Schaarste en overvloed zijn bronnen van innovatie
De kracht van technologie en innovatie (in productie)
In het verleden zijn vaker onoplosbare vraagstukken door innovatie opgelost. Primaire sector: Agrarische sector van 70% beroepsbevolking naar 2% voor 15x zoveel mensen
Secundaire sector: Industrie van grootste werkterrein naar 20% werkgelegenheid zonder ellende en revolutie
Standaardisatie van productieproces
De kracht van technologie en innovatie (in dienstverlening)
En ook in het heden en de toekomst zorgt innovatie voor de oplossingen. Tertiaire sector: Commerciële Dienstverlening met quartaire sector gegroeid naar 75% én zelfbediening
Quartaire sector: Druk op collectief gefinancierde diensten vraagt onderlinge oplossingen dagelijks leven .
Specialisatie van zorgaanbieders
Lessen uit andere sectoren gelden ook in de zorg Hoe werken innovatieve doorbraken: Het principe van ontwrichtende technologie Innovatie leidt vaak tot ontwrichting van bestaande structuren en marktleiders verliezen hun plek
Ook binnen de zorg zijn er voorbeelden van het principe van ontwrichtende technologie zoals (bloed)diagnose.
Lessen uit andere sectoren gelden ook in de zorg Voorbeelden hoe ontwrichtende technologie zorg, gezondheid en veiligheid veranderen
Nieuwe massa technologie veranderd de zorg zoals in thuiswonen met bewaking en persoonsalarmering
Consumenten technologie van toetreders uit andere sectoren zorgt voor snellere en grotere verandering
Voor innovatie als verzekeraar liggen de logische randen van het business model op risico repareren en risico voorkomen… Red Ocean Strategie Klanten met Raad en Daad terzijde staan in het vergoeden van zorg tegen scherpe premie (“Als er bij één van ons brand uitbreekt betalen we dat samen”)
Blue Ocean Strategie Klanten met Raad en Daad terzijde staan in vitaliteit en zorgbehandeling (Als we hooicontroles doen gaat het minder vaak verkeerd en als het toch fout gaat zorgen we dat er weer snel geboerd kan worden”)
Beter maken Risico delen
Risico delen
Voorkomen
11
12
Internationale speurtocht naar businessmodellen om 5 doorbraken te realiseren in zorg
Proveniershofjes Pensioenfonds roeiers Liebenau
Visie & positionering Rotterdamse Roeiers
Visie & positionering proveniershofjes
Visie en positionering: Stiftung Liebenau
Ter inspiratie initiatief vanuit Zilveren Kruis: THNK en Achmea brengen vraag naar senioren woningen en aanbod van leegstaand (zorg)vastgoed bij elkaar via cocreatie. Co-creatie platform
Co-creatie proces
Business model
Think big
Cocreatie proces Op een online platform kunnen eigenaren van (zorg)vastgoed leegstaande gebouwen ter beschikking stellen. Met een community van potentiële toekomstige bewoners (bv Achmea collectiviteiten) wordt een co-creatie proces doorlopen om te komen tot een wenselijk sociaal, fysiek en financiëel design voor het pand.
Act small
Randvoorwaarde aan herbestemming is een x% m2 aan senioren woningen.
Per pand wordt lokaal een co-creatie proces georganiseerd. Via ‘wisdom of the crowd’ worden ideeën verzameld voor sociale, fysieke en financiële invulling van het pand.
Het platform on(t)roerende woonoplossingen voor ouderen zal functioneren als zelfstandig bedrijf. Het cocreatie proces wordt gefinancierd vanuit de meerwaarde die wordt gerealiseerd.
Via een online en offline proces worden van ideeën realiseerbare concepten vormgegeven, gebaseerd op de behoefte van de ‘toekomstige bewoners’ en hun beschikbare budget.
De combinatie van verbouwing vanuit de vraag van toekomstig bewoners, maakt dat het pand een nieuwe bestemming vind en mensen een woning kopen of huren. De verbouwing en het aanbrengen van nieuwe bewoners leidt tot een waarde stijging van het pand.
Resultaat is een fysiek, sociaal en financieel design, waardoor duidelijk is hoe het pand verbouwt moet worden, hoe mensen er samen gaan leven en hoe dit gefinancierd wordt.
Toetsing en bewijs op tastbaar niveau van co-creatie proces door start met drie tot vijf leegstaande zorgvastgoed panden.
Door co-creatie met gepensioneerde boeren krijgt leegstaand vastgoed een nieuwe bestemming als Boerenlandgoed met recreatie in de buitenlucht voor kinderen. Gepensioneerde boeren
Leegstaand vastgoed Wanneer de boer met pensioen gaat en zijn boerderij heeft verkocht, ontstaat de vraag waar hij gaat wonen. Veelal is dit bij voorkeur in de buurt van gelijkgestemde en in een landelijke omgeving. Dit is echter vaak niet mogelijk.
Investeerder
Leegstaand zorgvastgoed, zoals op foto (oud kindertehuis) met landelijke ligging kan boeren een fijne woonomgeving bieden, ingericht naar hun wensen met zowel fysiek als sociaal design
Uniek woonconcept Coöperaties kunnen als partner van boeren een aandeel in hun leven nemen, door (met het geld van de gepensioneerde boeren) te investeren in woonconcepten die aansluiten bij de wens van gepensioneerde boeren
Boeren leven samen in gewenste cultuur met mogelijkheid om op kleine schaal, passie van boeren bestaan uit te oefenen voor bezoekende kinderen.
Door co-creatie met gepensioneerde verpleegkundigen krijgt leegstaand zorgvastgoed nieuwe bestemming als Florence Nightingale Hof en ontstaat een uniek woon concept Gepensioneerde verpleegkundige
Leegstaand (zorg)vastgoed Leegstaand vastgoed midden in de wijk, waar gebouw een buurt functie kan hebben en bewoners voor elkaar en de omgeving kunnen zorgen.
Gepensioneerde verpleegkundige die gezamenlijk een woonomgeving kunnen ontwikkelen waarbij ze van meerwaarde kunnen zijn, voor elkaar en de buurt.
Uniek woonconcept
Investeerder Pensioenfonds kan investeren in haar eigen gepensioneerde en een maatschappelijke ontwikkeling zonder in te boeten op rendement.
Gepensioneerde verpleegkundige wonen samen met kwetsbare ouderen, waar zij mantelzorg aan kunnen verlenen. Daarnaast helpen zij veel mensen uit de buurt.
Vragen en antwoorden?
2013
2014
IN VOEDING
2015
2016
MOGELIJKE DOELGROEP 1STE FOCUS PENSIOEN/BEROEPSGROEP Vrouwen uit verzorging (verpleegkundigen, thuiszorg, ed)
Bouw (timmermannen, loodgieters, schilders, electromonteurs, ed)
POTENTIELE INVESTEERDER(S)
IDEE/CONCEPT ELEVATOR PITCH
PGGM, Pensioen (via) VVT Instellingen die ook panden inbrengen.
Panden in steden waarin gepensioneerde vrouwen uit verzorgende beroepen wonen waarbij de relatief jongere (onder de 80) ook voor de ouderen zorgen (boven de 90) en er ook een rol wordt vervuld in de mantelzorg in de wijk. Optie ook te benutten als tijdelijke logeerplek tussen ziekenhuis en thuis en in revalidatie. Optie ook verpleegkundigen in opleiding mogelijkheid te geven er te wonen die ook helpen in ruil voor een lagere huur.
Bedrijfstakpensioenfondsen in de bouw.
Panden waar veel aan moet gebeuren. Stad of provincie. Samen ook echt opknappen van de gemeenschappelijke en eigen ruimtes in het pand in ruil voor een (veel) lagere huur en of extra pensioen door eenheden samen op te knappen en verkopen. Daarmee de mogelijkheid om ook panden waar veel moet gebeuren betaalbaar geschikt te maken. Optioneel ook een rol in de buurt met klusjes doen en gereedschap/werkplaats delen.
Boeren die lid zijn van de lokale Rabobank en die Lokale rabobanken als financier van Panden op het platteland met veel grond en onderhoud. Mogelijkheid bieden te stoppen met boeren zonder dat je meteen hun boerderij verkopen boerderijen en hypotheken (waar het hoeft te verpieteren binnen 3 hoog achter. Functie in de buurt op het gebied van kinderen en/of voeding. Denk aan zaken als pensioen in zit) schooltuinen, manage, fruitbomen, kinderboerderij, vakantie- en logeermogelijkheden voor gehandicapte/zieke kinderen, ed. Horecapersoneel (hotels, restaurants, cafe's, hospitality ed)
Pensioenfondsen voor de horeca
Cultuur en creatieve sector
Pensioenfonds cultuur. Ook via clubs Ook culturele functie in de buurt voor exposities, voorstellingen, ed. Optionele combinaties met (bestaande) culturele die panden inbrengen die nu bestemmingen. Combinaties met gebruik voor ZZP'ers als bedrijfs- en ontmoetingsruimtes. culturele bestemming hebben.
Onderwijs
Pensioenfonds onderwijs (ABP). Ook Optionele combinaties met bestaande (onderwijs) bestemmingen. Mogelijkheden bijles, leren, ed. via clubs die panden inbrengen die nu culturele bestemming hebben.
Journalistiek, media en creatieve sector
Pensioenfonds Media
Ingenieurs/IT Massa en zorg technologie
Bedrijfspensioenfondsen zoals van Philips Bedrijfspensioenfondsen zoals van Shell, Unilever, Heineken, BuZa
Ex-pats
Ontwikkelingssamenwerking
Pensioenfonds?
Panden en locaties met horecapotentie. Naast eigen/gezamenlijke voorzieningen ook functie in de buurt/wijk om te eten, wat te drinken en mogelijk B&B. Optie ook te benutten als tijdelijke logeerplek tussen ziekenhuis en thuis en in revalidatie. Mogelijk ook voor studenten/scholieren/school die restaurant/hotel runnen.
Ook culturele/informatieve functie in de buurt voor exposities, opnames, ed. Combinaties met gebruik voor ZZP'ers als bedrijfs- en ontmoetingsruimtes. Living labs in nieuwe domotica toepassingen zoals voor bewaking, BigData, beveiliging en robotica.
Gezamenlijke compound bij terugkomst in Nederland wat de cultuurshock wat beter behapbaar maakt. Veel internationaal georienteerd. Meer mogelijkheden dit ook te combineren met tijdelijk verblijf of deel van het jaar in Nederland wonen. Gezamenlijk personeel zoals je gewent bent. Gezamenlijke leefomgeving in Nederland wat de cultuurshock wat beter behapbaar maakt. Veel internationaal georiënteerd. Meer mogelijkheden dit ook te combineren met tijdelijk verblijf of deel van het jaar in Nederland wonen (ook voor jongere mensen). Meer internationaal qua cultuur, muziek, eten. Mogelijkheden dit te combineren met goede doelen, ed.
2E FOCUS ETNISCH/RELIGIEUS Katholiek/Unie KBO
Lokale investeerders onder de rivieren?
Rijke Roomse Leven Panden. Herbestemming katholieke panden zoals kerken en kloosters? Ook combinaties waarbij een kerkfunctie behouden blijft.
Christelijk/Pro Life Turks
Investeerders boven de rivieren Ook combinaties waarbij een kerkfunctie behouden blijft. Investeerders uit de doelgroep? Woningbouwcorporaties Mensen die zijn geboren in betreffend land en die nu qua geuren/eten/inrichting/muziek/taal/godsdienst daar en gemeenten? alleen maar sterker naar terugverlangen bij het ouder worden. Mensen die zo in hun eigen wijk kunnen blijven wonen. Optie dit te combineren met verschillende generaties en families. Wijkfunctie voor betreffende cultuur.
Marokaans
Investeerders uit de doelgroep? Woningbouwcorporaties Mensen die zijn geboren in betreffend land en die nu qua geuren/eten/inrichting/muziek/taal/godsdienst daar en gemeenten? Pensioenfondsen van bedrijven die veel alleen maar sterker naar terugverlangen bij het ouder worden. Mensen die zo in hun eigen wijk kunnen blijven gastarbeiders naar Nederland hebben gehaald wonen. Optie dit te combineren met verschillende generaties en families. Mogelijkheden deel van het jaar in oorspronkelijke land te wonen. Wijkfunctie voor betreffende cultuur.
Antilliaans
Investeerders uit de doelgroep? Woningbouwcorporaties Mensen die zijn geboren in betreffend land en die nu qua geuren/eten/inrichting/muziek/taal/godsdienst daar en gemeenten? alleen maar sterker naar terugverlangen bij het ouder worden. Optie dit te combineren met verschillende generaties en families. Mogelijkheden deel van het jaar in oorspronkelijke land te wonen. Wijkfunctie voor betreffende cultuur.
Surinaams
Investeerders uit de doelgroep? Woningbouwcorporaties Mensen die zijn geboren in betreffend land en die nu qua geuren/eten/inrichting/muziek/taal/godsdienst daar en gemeenten? alleen maar sterker naar terugverlangen bij het ouder worden. Optie dit te combineren met verschillende generaties en families. Mogelijkheden deel van het jaar in oorsponkelijke land te wonen. Wijkfunctie voor betreffende cultuur. Investeerders uit de doelgroep? Woningbouwcorporaties Mensen die zijn geboren in betreffend land en die nu qua geuren/eten/inrichting/muziek/taal/godsdienst daar en gemeenten? Pensioenfondsen van bedrijven die veel alleen maar sterker naar terugverlangen bij het ouder worden. Optie dit te combineren met verschillende gastarbeiders naar Nederland hebben gehaald generaties en families. Religieuze culturele functie.
Indisch
Joods
Investeerders uit de doelgroep?
Mensen die die nu qua geuren/eten/inrichting/muziek/taal/godsdienst sterker terugverlangen naar Joodse wortels bij het ouder worden. Optie dit te combineren met verschillende generaties en families.
Klikgouden om de titelstijl vanvoor het Een toekomst model te bewerken serviceflats? F.G.M. (Fred) Schuurs Voorzitter Stichting VvE Belang
Een gouden toekomst voor serviceflats?
VERLEDEN – HEDEN - TOEKOMST
Verleden • Prima concept opgezet in de jaren ‘60 en ‘70: ONTZORGEN
• Diensten en voorzieningen m.b.t. wooncomfort, veiligheid, service, zorg welzijn en ontspanning
Verleden (2) • Maar: – De gebouwen zijn inmiddels 30 / 40 jaar ouder – Servicekosten zijn te hoog geworden (€ 1.000,- of meer) – Erven zitten met onverkoopbare appartementen – Huizencrisis
Verleden (3) En veel negatieve publiciteit in de media. Laatst nog NOS-Journaal: Park Boswijk in Doorn
Maar het kan ook anders: Stem (en alle Wegener Dagbladen) dinsdag 24 maart 2015 (voorpagina):
‘Serviceflat weer in trek’
Heden • De klassieke serviceflat in een nieuw jasje heeft in de huidige tijd kansen, wellicht zelfs meer dan de afgelopen decennia. Maar het roer moet om. • Serviceflats kunnen bij uitstek profiteren van de vergrijzing en de veranderingen in de zorg en de toenemende zelfstandigheid van ouderen.
Heden (2) • Ouderen kiezen voor een prettige oude dag in een veilige woonomgeving met diensten op afroep en garantie voor zorg. • Met een goed verdienmodel en een goed onderhouden en duurzaam gebouw op een aantrekkelijke plek bieden serviceflats ook in de 21e eeuw een prima plek om te wonen.
Onderhoud en duurzaamheid
Hoe staat het gebouw er voor?
Conditiemeting & MJOP Bouwkundige opname (conditiemeting) & Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) Wegwerken van achterstallig onderhoud (samenvoegen van werkzaamheden) Moderniseringsslag maken (gebouwen veelal gedateerd)
Energiebesparende maatregelen (veelal energielabel F of G) • • • • •
dubbel glas dak-, gevel en vloerisolatie centrale stookinstallatie / warm watervoorziening led-verlichting collectieve energie inkoop voor gemeenschappelijke ruimten
Denk ook aan….. • Wellicht appartementen samenvoegen tot grotere eenheden (meer m2). • Optoppen?
Veiligheid • Brand • Camera’s • Sleutelplan
Diensten op afroep (aan een kritisch onderzoek onderwerpen) Maaltijdvoorziening zelf blijven doen, of uitbesteden?
Garantie voor zorg regelen en inkopen van zorgdiensten (reeds behandeld door vorige sprekers)
Goed verdienmodel • Een serviceflat is een BEDRIJF (directeur/manager).
• Van aanbodgestuurd systeem naar vraaggestuurd systeem.
Goed verdienmodel (2) • Betalen op basis van gebruik; de gebruiker betaalt! • De collectieve all-in servicekosten moeten omlaag. • Service op maat en zorgdiensten op afroep.
Bestuur • Kopers stappen veel later in: veelal midden 80. • Hebben geen zin meer in bestuurlijke functie.
Oplossing: – – – –
Probeer jongere kopers aan te trekken Kinderen van eigenaren Erven Uitbesteden
Promotie • Zoek eens contact met de lokale krant; wellicht eens adverteren. • Organiseer een open dag. • Makelaars: probeer te komen tot een of twee ‘huismakelaars’.
De kers op de taart: NIEUWE SPLITSINGSAKTE
Tot slot • Jaren geleden was er een “Vereniging van Serviceflats’ in Baarn;
• er was ook een ‘Vereniging van directeuren van serviceflats’.
Tot slot (2) Serviceflats zijn bijna allemaal VvE’en: • sluit u aan bij VvE Belang en VvE Belang zal u hulp bieden: – juridisch, bouwkundig, energiebesparing, verzekeringen. – jaarlijks voorlichtingsbijeenkomsten door het hele land.
Roadshows 2015 Oktober en November: • Groningen, Arnhem, Den Bosch, Roermond, Rotterdam, Utrecht en Haarlem. Jaarcongres 2015 Maandag 30 november: Nieuwegein.
Tot slot (3) • Zoek samenwerking met andere serviceflats in uw omgeving! • VvE Belang kan daar bij helpen. • In VvE Magazine zullen we regelmatig aandacht besteden aan ‘serviceflats’.
Toekomst
Vorige week woensdag nog in de Telegraaf: Binnen aantal jaren twee miljoen 80-plussers.
Toekomst (2) • Hoogleraar demografie Pieter Hooimeijer: • ‘omdat senioren nu minder snel in een verzorgingstehuis terecht kunnen, stijgt de vraag naar verzorgd wonen en wonen met diensten’. • ……. en dat vinden senioren nu juist in de serviceflats van de toekomst……
Toekomst (3)
Serviceflats in een nieuw jasje hebben volop toekomst: wellicht een gouden toekomst!
Achterstallig onderhoud en energiebesparende Klik om de titelstijl van het maatregelen, hoe gaan we model te bewerken dat betalen? Mr C.J.C.M. (Kees) Oomen
Inleiding • 81% van de VvE’s heeft een reservefonds • 35% heeft een MJOP • Knelpunt: (achterstallig) duurzaam onderhoud en te weinig geld in kas • Mag de VvE externe financiering aantrekken?
De VvE en Financiering • De juridische context • De uitvoeringspraktijk • Ontwikkelingen
De juridische context • De beheertaak van de VvE: de instandhouding van het gebouw • De “rekkelijken en de preciezen” – Wet en Reglement en rechtspraak – knelpunten: m.n. aansprakelijkheid
Wet, Reglement en rechtspraak (1) • Wet: – geen verbod op geldlening – wel tot de beheertaken van de VvE?
• Modelreglement: – Kassysteem – Geen langlopende verplichtingen
Wet, Reglement en rechtspraak (2) • Rechtspraak: – Niet eenduidig, belang, objectieve maatstaven uit bewoordingen akte en reglement, rechtsgeldig
Knelpunten • Aansprakelijkheid, intern en extern, deelbaar en niet-deelbaar • Geen ontslag uit hoofdelijkheid na verkoop appartementsrecht → schuld gaat niet mee naar nieuwe eigenaar
Uitvoeringspraktijk • Minister Blok kondigt 3 revolverende fondsen aan in het Woonakkoord 2012 • Blok wil de wetgeving aanpassen • De discussie over financiering verandert van karakter; van hoe naar wie!
Uitvoeringspraktijk(2) • Reguliere banken worstelen met hun zorgplicht • NEF gaat open voor VvE’s, er is 100 miljoen euro beschikbaar
Voorwaarden NEF • VvE’s vanaf 10 woonappartementen • Maximaal € 25.000,- per appartement met een maximum van € 5.000.000,- per complex • Toetsing op VvE-niveau en niet per individuele eigenaar
Voorwaarden NEF • Looptijd lening 10 of 15 jaar • Rente gedurende looptijd vast (nu: 2,9 of 3,3%) • Aflossing obv maandannuïteit • Notariële akte, zonder zekerheid • Vervroegde aflossing mogelijk (min. € 250)
Voorwaarden NEF; bijzonderheden • Energieadvies • Verklaring aannemer • Het betreft een van de maatregelen uit het Investeringsreglement NEF (VvE) én het kwantitatieve doel • Zie: www.ikinvesteerslim.nl
Voorwaarden NEF; toetsing • • • • •
Besluitvorming (zorgplicht) met wachttijd Aanwezigheid en omvang MJOP Jaarcijfers laatste twee jaren Exploitatiebegroting looptijd lening Inzage in akte en reglement
Financiering: Kansen • Wat is de huidige periodieke bijdrage? – Onderdeel voor onderhoud – Onderdeel voor energiekosten – Onderdeel voor “aangeboden” diensten
• Wat is de omvang van het reservefonds? • Uw besparingspotentieel
Kansen voor de toekomst
Serviceflats in een nieuw jasje hebben volop toekomst: wellicht een gouden duurzame toekomst!
Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren Postbus 210, 4900 AE Oosterhout E-mail:
[email protected]
Tel: 0162 469 120 www.vvebelang.nl
