Kansen voor regionale

ING Economisch Bureau November 2011

Kansen voor regionale woningbouw Themavisie projectontwikkeling woningbouw

Colofon

Auteur ING Economisch Bureau Maurice van Sante

020 576 85 47

Redactie ING Business banking kennismanagement Jan van der Doelen 020 652 20 14 ING Economisch Bureau Marcel Peek Opmaak/druk Papyrus B.V., Diemen 1e druk De tekst is afgesloten op 15 november 2011

Projectontwikkeling November 2011 2

Inhoud

Voorwoord 4 Samenvatting 5 1. Inleiding 6 Deel I 7 2. Regionale voorkeur voor nieuwbouw 7 3. Beschikbare bouwgrond 11 4. Grondprijzen 12 5. Bevolkingsontwikkeling 14 6. Conclusie 17 Deel II 19 7.

Factsheets 19 Groningen 20 Friesland 22 Drenthe 24 Overijssel 26 Gelderland 28 Flevoland 30 Noord-Brabant 32 Limburg 34 Zeeland 36 Zuid-Holland 38 Utrecht 40 Noord-Holland 42


Voorwoord

De woningmarkt in Nederland heeft het zwaar te verduren. ING Economisch Bureau schat het aantal gereed gemelde woningen – koop en huur – voor 2011 en 2012 op respectievelijk 60.000 en 58.000 eenheden, veel minder dan het gemiddelde van de afgelopen 10 jaar. Het aantal nieuw gebouwde maar onverkochte woningen stijgt daarnaast in rap tempo. Het afgenomen consumentenvertrouwen en de verminderde leencapaciteit spelen de woningmarkt parten, maar ook de onzekerheid over thema’s als hypotheek renteaftrek, pensioenen en de eurostabiliteit. Echter: de behoefte aan andersoortige woningen door de toenemende vergrijzing en de lage productieaantallen en toenemende schaarste – er komen immers netto meer gezinnen bij dan woningen in Nederland – zorgen voor een fundament onder de toekomstige productie en vraag. De woningmarkt kenmerkt zich in ieder geval de komende jaren door vraag oriëntatie. Dit betekent dat aanbieders, lees: (bouwende) ontwikkelaars, zich terdege moeten voorbereiden op de timing en de aard van hun aanbod. Deze studie vergelijkt de 40 zogenoemde Corop-gebieden in Nederland op vier, voor de woningmarkt, belangrijke karakteristieken. Doelstelling


is ondernemers te helpen met het maken van hun keuzes. Doelstelling is ook de kans op een succesvol woningbouwproject te vergroten. ING Business Banking heeft met haar sectorgerichte aanpak en marktbenadering de ambitie om ondernemers succesvoller te maken. Ik wens u veel plezier met het lezen van deze studie en veel succes met ondernemen in een woningmarkt vol uitdagingen maar ook vol kansen..!

Jan van der Doelen ING Sectormanager Bouw en Vastgoed

Samenvatting

Noordoost-Brabant1, Flevoland en Noord-Overijssel hebben de beste randvoorwaarden voor projectontwikkeling van woningen (figuur 1). De kansrijke gebieden liggen vooral in de as van Nederland en kenmerken zich door onder meer een bovengemiddelde groei van het aantal huishoudens en een grote voorkeur voor nieuwbouw van potentiële kopers.

Relatief lage grondprijzen en de mogelijkheid voor een hoge verkoopprijsstelling in deze regio’s schroeven de potentiele winsten van projectontwikkeling daarbij op. Delfzijl & omgeving, Zuid-Limburg, Oost-Groningen en Het Gooi en Vechtstreek blijven op de gebruikte indicatoren daarbij het meest achter.

Figuur 1 Positie van coropgebied op ranglijst van aantrekkelijkheid van nieuwe woningbouwontwikkeling*

37

9

24

37 21

34

31

13

Beste randvoorwaarden voor nieuwbouw in Noordoost-Noord-Brabant

31

34

16 28

3 12

28

2 25

9 37

16 13

25

21

16

4

25

4 21

19

7

4

1 9

7

19

28

13 34 31

37

* Zie voor toelichting tabel 1 op blz. 18 Bron: ING Economisch Bureau

1

Driehoek Den Bosch, Oss en Boxmeer


Positie ranglijst 1 t/m 8 9 t/m 16 17 t/m 24 25 t/m 32 33 t/m 40

1. Inleiding

Woningmarkt in het slop De afgelopen jaren heeft de woningbouw fl ink te lijden gehad. Nadat het aantal gereedgemelde woningen weer enkele jaren in de lift zat tot bijna 83.000 in 2009 daalde het met 33% tot 56.000 in 2010. Ook voor 2011 en 2012 verwacht ING Economisch Bureau nog geen grote verbetering. De vastgelopen woningmarkt maakt het potentiële kopers moeilijk hun bestaande huis te verkopen waardoor zij het risico niet aandurven om een (nieuwbouw)woning te kopen. Het aantal transacties van bestaande woningen is dan ook laag. Ook de verkoop van nieuwbouwwoningen lag in 2010 met 27.100 woningen nog ver onder het gemiddelde van jaarlijks 37.000 in de periode 1998-2009 en naar verwachting daalt het aantal weer tot 20.000 in 2011. Vraag naar woonruimte groeit echter op lange termijn De komende 10 jaar is de verwachting dat het aantal huishoudens nog blijft groeien met circa 55.000 per jaar. Daarbij worden er jaarlijks circa 15.000 woningen gesloopt. Om de woningmarkt niet te laten verkrappen moeten er zo circa 70.000 woningen per jaar bijgebouwd worden. Ondanks een woningmarkt die in het slop zit zal er op termijn dus zeker uitbreidingsvraag zijn. Daarnaast vergrijst de bevolking waardoor de kwalitatieve vraag van woningen ook kan veranderen en is er een aanhoudende trek naar de steden waardoor de druk in de Randstad groter is dan in andere regio’s. Er zijn de komende jaren dus nog voldoende kansen voor projectontwikkelaars. De regionale verschillen worden echter steeds groter.

Figuur 2 Indeling coropgebieden

Delfzijl en omgeving

OostGroningen ZuidwestFriesland

2

Nederland is ingedeeld in 40 corop-gebieden (figuur 2). Elk corop-gebied is een samenvoeging van een centrale kern (bijvoorbeeld een stad) met een omliggend verzorgingsgebied. De corop indeling wordt vaak gebruikt voor analytische doeleinden. De naam COROP komt van Coördinatie Commissie Regionaal OnderzoeksProgramma. Dit was de naam van de commissie die in 1971 de indeling van Nederland in COROP-gebieden ontwierp.


Zuidoost-Friesland

Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving

ZuidoostZuid-Holland

ZuidwestGelderland

ZuidwestOverijssel

Arnhem/ Nijmegen

Noordoost-Noord-Brabant West-Noord-Brabant Overig Zeeland

ZuidoostDrenthe

Noord-Overijssel

Flevoland Agglomeratie Haarlem Amsterdam Het Gooi Agglomeratie Leiden en Vechtstreek en Bollenstreek Veluwe OostZuidAgglomeratie ‘s-Gravenhage Holland Utrecht Delft enWestland Rijnmond

Noord-Drenthe

ZuidwestDrenthe

Flevoland

IJmond Zaanstreek

MiddenNoord-Brabant Zuidoost-Noord-Brabant

NoordLimburg

Zeeuwsch-Vlaanderen MiddenLimburg

ZuidLimburg

Bron: CBS

Indeling van de studie In deel I van deze studie onderzoekt ING Economisch Bureau welke gebieden het meest kansrijk zijn voor nieuwbouw waarbij 40 verschillende (corop-)gebieden2 met elkaar vergeleken worden (figuur 2). De gebieden worden op de volgende zaken met elkaar vergeleken: • Verschillen in voorkeur nieuwbouw van potentiële kopers; • Dynamiek van de regionale nieuwbouwmarkt; • Beschikbaarheid van bouwgrond en verschillen in grondprijzen; • Bevolkingsontwikkeling. Deel II van deze studie bestaat uit 12 factsheets die per provincie een overzicht geven van de meest belangrijke data voor nieuwe projectontwikkeling.

Overig Groningen

Noord-Friesland

Twente

Achterhoek

Deel I 2. Regionale voorkeur voor nieuwbouw

Een voorkeur voor nieuwbouw bij potentiële kopers is van belang Voor nieuwe projectontwikkeling is het van belang dat woningzoekers een voorkeur hebben voor nieuwbouw. Een nieuwbouwwoning moet vaak van een tekening gekocht worden en de oplevering is meestal veel later dan bij het kopen van een bestaande woning. Voordelen zijn er uiteraard ook. Zo is de woning vaak veel energiezuiniger en kan een koper de woning veel makkelijker aan zijn persoonlijke voorkeuren aanpassen. Voor nieuwe woningbouw in een bepaalde regio is het van belang dat potentiële huizenkopers in deze regio ook een voorkeur hebben voor nieuwbouw en dat zij niet het liefst een al bestaande woning kopen. Om de interesse in de verschillende regio’s in nieuwbouw te meten hebben we allereerst gebruik gemaakt van de relatieve hoeveelheid zoekopdrachten van internetters naar de term “nieuwbouw”3. De veronderstelling is hierbij dat veel zoekopdrachten naar de term nieuwbouw een relatief hoge interesse voor nieuwbouw betekent4. Meer dan 90% van de kopers van een nieuwbouwwoning in een bepaalde provincie is woonachtig in dezelfde provincie. Veel zoekopdrachten naar de term “nieuwbouw” in een bepaalde provincie zou dus moeten duiden op veel interesse in nog te bouwen woningen in dezelfde provincie.

Nieuwbouw zit de Flevolanders in het bloed Figuur 3 geeft een gemiddelde positie op een ranglijst weer van de verschillende provincies naar het gebruik van de zoekterm “nieuwbouw” in de 2004- 1ste helft 2011. Als eerste is opvallend dat Flevoland hoog op de ranglijst staat. Ondanks dat de woningvoorraad in deze provincie al relatief jong is en het bestaande aanbod groot5, zijn veel potentiële kopers toch (weer) op zoek naar een nieuwbouwwoning. Nieuwbouw zit hen blijkbaar in het bloed en zij prefereren vaker nieuwbouw ten opzichte van bestaande bouw. Ook in de provincie Utrecht wordt relatief veel gezocht naar nieuwbouw. Hier zou een krappe woningmarkt van bestaande woningen potentiële kopers mogelijk eerder op zoek kunnen laten gaan naar nieuwbouw. Ook de bouw van Leidsche Rijn kan hierop invloed hebben gehad. Veel inwoners hebben waarschijnlijk uit extra interesse of alleen uit nieuwsgierigheid op internet hiernaar gezocht.

3 Deze cijfers zijn niet op coropgebied niveau uit te splitsen. Daarom maken we hier gebruik van data van provincies.

Limburgers hebben het minst interesse in nieuwbouw Limburgers daarentegen zoeken relatief het minst op internet naar nieuwbouw. Limburgers zijn blijkbaar meer gecharmeerd van reeds bestaande woningen. Ook in Zeeland wordt relatief weinig gezocht naar nieuwbouw. Een andere verklaring kan ook zijn dat mensen in deze provincies relatief weinig verhuizen en daardoor ook weinig naar nieuwbouw zoeken. Zo verhuisden in 2009 in geheel Nederland 90,6 mensen per 1.000 inwoners ten opzichte van 79,7 en 82,6 mensen per 1.000 inwoners in respectievelijk Zeeland en Limburg.

4 Deze hypothese wordt ondersteund door een hoge correlatie van het gebruik van de zoekterm “nieuwbouw” en de uiteindelijke aantallen nieuwbouwverkopen per kwartaal.

5 Zie blz. 8.

Gemiddelde jaarlijkse positie op ranglijst

Figuur 3 Gemiddelde jaarlijkse positie op ranglijst van provincies in welke mate de inwoners relatief naar de term “nieuwbouw” zoeken op internet, 2004- halverwege 2011* Flevolanders gemiddeld meest op zoek naar “nieuwbouw” op internet

1 3 5 7 9 11

Flevoland

Utrecht

Groningen Friesland Gelderland Drenthe

ZuidHolland

NoordHolland

Overijssel

NoordBrabant

Zeeland

Limburg

* Google geeft alleen data van de 10 provincies met de relatief meeste zoekopdrachten. Omdat Nederland 12 provincies heeft wordt er dus voor 2 provincies (de provincies met relatief de minste zoekopdrachten) geen data verstrekt. Deze provincies zijn beide voor ieder jaar gerangschikt op plaats 11. Bron: Google, Bewerkt door ING Economisch Bureau


Figuur 4 Aanbod nieuwbouw en aantal nieuwbouw transacties als percentage van de totale Nieuwbouw transacties t.o.v. in 2010 koopwoningenvoorraad totale koopwoningenvoorraad

Nieuwbouw transacties t.o.v. totale koopwoningenvoorraad

1,75%

1,50%

Zaanstreek

Relatief grote markt 1,25% Flevoland Gr.-A’dam Delft & Westland Utrecht Veluwe Gr.-Rijnmond ZW-Gelderland Aggl. Haarlem MiddenZO-Z-Holland N-Brabant NO-N-Brabant Aggl. Leiden & Bollenstreek 0,75% Arnhem/Nijmegen N-Overijssel Nederland W-N-Brabant ZW-Overijssel ZO-N-Brabant Relatief kleine markt Oost-Z-Holland Aggl. ‘s-Gravenhage Alkmaar en omgeving Ov. Groningen 0,50% Ov. Zeeland IJmond Kop van Het gooi & Vechtstreek Twente N-Holland ZW-Drenthe N-Drenthe Z-Limburg Midden-Limburg Achterhoek 0,25% Delfzijl & omg. Zeeuwsch- N-Limburg Vlaanderen N-Friesland ZO-Friesland ZW-Friesland O-Groningen ZO-Drenthe

1,00%

0,00%

0,00%

■

0,25%

0,50% 0,75% 1,00% Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad

1,25%

1,50%

Corop-gebieden met een grote nieuwbouwmarkt: Veel aanbod maar ook veel transacties Corop-gebieden met een kleine nieuwbouwmarkt: Weinig aanbod maar ook weinig transacties

Bron: CBS en MNW, bewerkt door ING Economisch Bureau

Aanbod en vraag van / naar nieuwbouw gaan hand in hand Uit figuur 4 blijkt dat het aantal nieuwbouwtransacties een sterk verband houdt met het aanbod. De figuur geeft het verband weer tussen het relatieve aanbod van nieuwbouw in het betreffende corop gebied ten opzichte van het relatieve aantal transacties. In Oost-Groningen is het nieuwbouwaanbod het kleinst met slechts 0,2% aangeboden woningen ten opzichte van de bestaande koopwoningenvoorraad. Ook het aantal transacties is in Oost- Groningen het laagst met slechts 0,1% nieuwbouwverkopen in 2010 ten opzichte van het aantal bestaande koopwoningen. Door de corop gebieden in deze figuur is een duidelijke trendlijn te trekken van linksonder (Oost-Groningen) waar relatief weinig aanbod is en relatief weinig transacties plaatsvinden naar rechtsboven (Zaanstreek) waar relatief veel aanbod is en ook relatief veel transacties zijn. Deze trendlijn is op twee manieren te verklaren:


• In gebieden waar de vraag naar nieuwbouw groot is, voldoen projectontwikkelaars aan deze belangstelling door veel woningen aan te bieden. De vraag naar nieuwbouw zorgt hierdoor voor een groot aanbod; • Een groter aanbod van nieuwbouw kan leiden tot meer keuze voor kopers waardoor zij sneller voor een nieuwbouwwoning kiezen. Het grote aanbod leidt hierbij tot meer transacties. Om meer inzicht te krijgen of een gebied interessant is voor nieuwbouw worden in figuur 5 alle coropgebieden ingedeeld naar het aantal nieuwbouwtransacties ten opzichte van de gehele voorraad koopwoningen en de doorlooptijd van de verkoop van nieuwbouwwoningen. Een lage gemiddelde verkooptijd is daarbij uiteraard interessant voor nieuwe projectontwikkeling. In figuur 5 heeft ieder kwadrant zijn eigen marktkenmerken welke hieronder besproken zullen worden:

Figuur 5 Doorlooptijd verkoop nieuwbouw in jaren en aantal nieuwbouw transacties als percentage van de Doorlooptijd verkoop totale koopwoningenvoorraad in 2010 nieuwbouwwoningen in jaren 2,3 Achterhoek

Doorlooptijd verkoop nieuwbouwwoningen in jaren

2,1

ZO-Friesland

1,9

1,7

Kwadrant I Overaanbod: Weinig transacties met lage doorlooptijd

1,5

Kwadrant II Gevarenzone: Veel transacties maar hoge doorlooptijd

N-Limburg

Aggl. Leiden & Bollenstreek

ZW-Overijssel ZO-Drenthe

1,3

1,1

ZW-Drenthe Het gooi & Kop van ZW-Friesland Vechtstreek N-Holland Midden-Limburg Zeeuwsch-Vlaanderen N-Drenthe Ov. Zeeland Aggl. ‘s-Gravenhage O-Groningen Twente

N-Friesland

0,9

0,7

Kwadrant IV “Niche”: Z-Limburg Weinig transacties met lage doorlooptijd

0,0%

Oost-Z-Holland W-N-Brabant Alkmaar en omgeving

Aggl. Haarlem

Utrecht ZO-Z-Holland Veluwe Nederland Gr.-A’dam Gr.-Rijnmond ZO-N-Brabant Delft & Westland Ov. Groningen Arnhem/Nijmegen Midden-N-Brabant N-Overijssel NO-N-Brabant ZW-Gelderland

IJmond

Delfzijl & omg.

0,2%

0,4% 0,6% 0,8% 1,0% Nieuwbouwtransacties t.o.v. totale voorraad koopwoningen

Flevoland

Zaanstreek

Kwadrant III Goeddraaiende markt: Veel transacties met lage doorlooptijd 1,2%

1,4%

1,6%

Bron: CBS en MNW, bewerkt door ING Economisch Bureau

Kwadrant I: Overaanbod in Achterhoek en Zuidoost Friesland Kwadrant I geeft coropgebieden aan waar relatief weinig nieuwbouwwoningen verkocht worden en de verkooptijd lang is. Uitschieter hierbij is de Achterhoek waarbij de gemiddelde verkoopduur van een nieuwbouwwoning oploopt tot meer dan 2 jaar en ook weinig nieuwbouw verkocht wordt ten opzichte van de totale voorraad koopwoningen. Niet een erg aantrekkelijk vooruitzicht voor nieuwe projectontwikkeling. Kwadrant II: Agglomeratie Leiden & Bollenstreek in gevarenzone Regio’s in kwadrant II kennen wel relatief veel transacties maar zitten ook in een gevarenzone omdat de voorraad maar betrekkelijk langzaam verkocht wordt. Zo geldt voor de agglomeratie Leiden & Bollenstreek dat het gemiddeld 1,5 jaar duurt voordat een nieuwbouwwoning verkocht is ten opzichte van 1,1 jaar gemiddeld in Nederland. Nieuwe


projectontwikkeling is dus riskanter. Er bestaat een grotere kans dat nieuw aanbod niet verkocht wordt of dat het in ieder geval lang duurt. De relatief hoge verkoopcijfers zijn wel positief. Kwadrant III: Goeddraaiende markt in Flevoland en Zaanstreek De coropgebieden rechtsonder in kwadrant III met de uitschieters Zaanstreek en Flevoland kennen voor deze twee criteria de beste nieuwbouwmarkt. De regio’s in dit kwadrant hebben ten opzichte van het gemiddelde in Nederland een hoog percentage verkochte nieuwbouwwoningen en de gemiddelde doorlooptijd tussen het aanbieden van zo’n woning en de uiteindelijke verkoop is relatief kort. Zo kent de regio Zuidwest-Gelderland een gemiddelde verkooptijd van nieuwbouw van minder dan een jaar (0,9 jaar) en werden er in 2010 0,9% nieuwbouwwoningen verkocht als aandeel van de totale bestaande voorraad koopwoningen. Een relatief aantrekkelijke markt dus voor nieuwe projectontwikkeling.

Kwadrant IV: Beperkt aanbod zorgt voor korte verkooptijden in Zuid-Limburg en IJmond In kwadrant IV zijn de corop’s te vinden met weinig transacties maar ook een korte verkooptijd van de aangeboden nieuwbouwwoningen. Het zijn niche markten waar het aanbod en het aantal transacties klein is maar de transactietijden ook kort zijn. Het beperkte aanbod wordt dus wel snel verkocht. In Zuid-Limburg leidt het lage aantal transacties in combinatie met een beperkte aanbod er zo toe dat de gemiddelde verkooptijd van 0,8 jaar (circa 10 maanden) gemiddeld per nieuwbouw ook laag is. Ondanks de lage vraag zorgt een beperkt aanbod er voor dat projectontwikkelaars die wel nieuwbouwwoningen op de markt brengen hun woningen in deze regio gemiddeld het snelst in Nederland verkopen6.

6 In de coropgebieden Oost-Groningen, Delfzijl en omgeving, ZWFriesland en ZO-Drenthe werden in 2010 minder dan 100 nieuwbouwwoningen verkocht. Door deze zeer kleine aantallen moeten de cijfers met enige terughoudendheid worden bekeken.


3. Beschikbare bouwgrond

(figuur 6)8. Dit hoeft voor deze regio echter niet direct te leiden tot krapte op de grondmarkt. Het aantal huishoudens groeit in de agglomeratie Haarlem ook nog maar beperkt waardoor ook relatief weinig grond beschikbaar hoeft te zijn9. Dit geldt, ook maar dan in mindere mate, voor de agglomeratie Den Haag, Het Gooi en Vechtstreek en IJmond. In de Achterhoek is met relatief 76,9% nog de meeste agrarische grond beschikbaar. Noord-Friesland beschikt over de meeste agrarische grond in hectare (122.150 hectare). Deze corop-regio is dan ook de grootste van Nederland. Toch is het aandeel van de agrarische grond nog relatief klein. Meer dan de helft van dit corop gebied bestaat immers uit water.

In meeste regio’s is potentiële bouwgrond nog voldoende beschikbaar Voor nieuwe woningbouw zijn bouwgronden nodig waarvoor vaak landbouwgrond wordt gebruikt. Niet in iedere regio is evenveel potentiële bouwgrond beschikbaar. Nederland bestaat (nog) voor meer dan de helft (55%) uit landbouwgrond en circa 8% is bebouwd7. Er is dus in principe nog voldoende ruimte voor nieuwe woningbouw maar sommige regio’s hebben meer potentiële bouwgrond dan andere. Agglomeratie Haarlem heeft de minste potentiële bouwgrond In de agglomeratie Haarlem is de minste potentiële bouwgrond te vinden. Slechts 2.214 hectare (14,5% van het totale oppervlakte) is nog agrarische grond

7

De overige ruimte bestaat onder andere uit binnenwateren, natuur en recreatiegebieden.

8

Een groot deel van nieuwe woningbouw gebeurt op agrarische grond. Daarom is deze indicator hier als maatstaf gebruikt maar uiteraard kan nieuwbouw ook plaatsvinden op andere grond zoals bij binnenstedelijke herontwikkeling.

9

Zie blz. 14.

Figuur 6 Agrarische grond per corop-gebied in hectaren en als % van totale oppervlakte, 2008

61% 59%

36%

74% 74%

71%

75%

40%

69%

75%

49% 71%

27% 52% 15%

77%

44% 26%

42% 73%

22%

41% 68%

43%

57%

77%

55% 50%

74%

63%

42%

68% 62%

62%

38%

62%

54% 69%

61%

56%

Bron: CBS, bewerkt door ING Economisch Bureau


Aantal ha agrarische grond 2.200 ha t/m 24.000 ha 24.001 ha t/m 58.000 ha 58.001 ha t/m 68.500 ha 68.501 ha t/m 78.000 ha 78.001 ha t/m 123.000 ha

4. Grondprijzen

Duurste grond in agglomeratie Leiden en de Bollenstreek Naast dat er voldoende potentiële bouwgrond beschikbaar is, is de grondprijs van belang. Een lage grondprijs is uiteraard aantrekkelijk voor nieuwe ontwikkeling omdat daardoor de totale bouwkosten lager kunnen zijn en de winstmarge hoger. Figuur 7 laat zien dat de laagste grondprijzen te vinden zijn in Zuidoost-Drenthe. Daar is de gemiddelde vraagprijs van bouwkavels € 146,- per m2. In Leiden en de Bollenstreek zijn de prijzen met € 787,- per m2 het hoogst. Gemiddeld worden bouwkavels in Nederland aangeboden voor € 303,- per m2. Hoge bebouwingsdichtheid drukt relatieve grondprijs in Amsterdam en Den Haag In regio’s met goedkope bouwgrond is over het algemeen de dichtheid van de bebouwing laag. Zo hebben wonin-

gen buiten de Randstad vaak een grotere tuin en komen er minder appartementen in verschillende woonlagen voor. Deze vaak lagere dichtheid buiten de Randstad drijft de stichtingskosten van nieuwbouw op doordat er gemiddeld meer vierkante meters grond benodigd zijn om een woning te bouwen. Figuur 7 laat zien dat een lage grondprijs vaak hand in hand gaat met een lage bebouwingsdichtheid. Zo heeft Zuidoost-Drenthe naast de laagste grondprijs ook, op Delfzijl en omgeving na, de laagste bebouwingsdichtheid van Nederland van 0,25.10 Als op de grondprijs hier een correctie voor gemaakt wordt dan valt op dat vooral de regio’s

10 De bebouwingsdichtheid is gedefinieerd als het aantal vierkante meters woonoppervlakte per vierkante meter bebouwd woonterrein. Stedelijke gebieden hebben hierdoor een hoge ratio door de hoogbouw en de vaak kleinere tuinen.

Figuur 7 Bebouwingsdichtheid, indicatie van de gemiddelde vraagprijs van bouwkavels per m 2 (v.o.n.) en vraagprijs grond gecorrigeerd voor bebouwingsdichtheid in €, medio 2011 0,65

800

0,60

700

0,55

600

0,50

500

0,45

400

0,40

300

0,35

200

0,30

100

0,25

0

0,20 Zuidoost-Drenthe Delfzijl en omgeving Noord-Overijssel Zeeuwsch-Vlaanderen Oost-Groningen Overig Groningen Noord-Friesland Zuidwest-Friesland Twente Zuidoost-Friesland Noord-Drenthe Midden-Limburg Overig Zeeland Noord-Limburg Achterhoek Zuidwest-Drenthe Zuid-Limburg Flevoland Nederland Zuidwest-Overijssel West-Noord-Brabant Zuidwest-Gelderland Arnhem/Nijmegen Noordoost-Noord-Brabant Zuidoost-Noord-Brabant Kop van Noord-Holland Midden-Noord-Brabant Veluwe Alkmaar en omgeving Zuidoost-Zuid-Holland Groot-Rijnmond Oost-Zuid-Holland Groot-Amsterdam Het Gooi en Vechtstreek Zaanstreek Aggl. 's-Gravenhage Utrecht IJmond Delft en Westland Aggl. Haarlem Aggl. Leiden en Bollenstreek

900

■ Grondprijs per m (linker as) ■ Gecorrigeerde grondprijs voor bebouwingsdichtheid (linker as) 2

_

Bebouwingsdichtheid (m2 woonoppervlakte per m2 woonterrein) (rechter as)

Bron: Bouwkavels.nl, Funda CBS en huizenzoeker.nl, bewerkt door ING Economisch Bureau


Figuur 8 Gemiddelde m 2 prijs van woonoppervlakte in € van te koop staande woningen en gecorrigeerde grondprijs o.b.v. bebouwingsdichtheid in € per corop, 2010 Gemiddelde m2 prijs van woonoppervlakte in €

3600 Het gooi & Vechtstreek

Grond relatief goedkoop: Hoge m2 prijs per woonoppervlakte t.o.v. de prijs voor de benodigde grond

Aggl. Haarlem

Gr.-A’dam

3100

Utrecht

2600

2100

1600

Aggl. Leiden & Bollenstreek

Veluwe Delft & Westland Alkmaar en omgeving NO-N- MiddenIJmond Brabant N-Brabant W-NOost-Z-Holland ZW-Gelderland Nederland BrabantArnhem/ Aggl. ‘sZO-N-Brabant Zaanstreek Achterhoek ZW- Nijmegen Gravenhage ZO-Z-Holland Ov. Zeeland N-Overijssel Overijssel Kop van N-Holland ZW-Drenthe N-Drenthe ZW-Friesland Gr.-Rijnmond N-Limburg Midden-Limburg ZO-Friesland Twente Grond relatief duur: Ov. Groningen Flevoland N-Friesland Z-Limburg Lage m2 prijs per woonZO-Drenthe Zeeuwsch-Vlaanderen oppervlakte t.o.v. de prijs Delfzijl & omg. O-Groningen voor de benodigde grond

100

200

300 400 500 600 Gecorrigeerde grondprijs o.b.v. bebouwingsdichtheid

700

800

Bron: Bouwkavels.nl, Funda CBS en huizenzoeker.nl, bewerkt door ING Economisch Bureau

Amsterdam en Den Haag veel lagere relatieve grondprijzen kennen. De hoge bebouwingsdichtheid in deze gebieden zorgt er voor dat er op iedere vierkante meter grond meer gebouwd kan worden waardoor de relatieve grondprijs per vierkante meter bebouwing veel lager is.

Nieuwbouw in concurrentie met bestaande bouw Een hoge grondprijs hoeft niet direct nadelig te zijn voor nieuwe projectontwikkeling indien de vraagprijs van nieuwbouw ook hoog kan zijn. Nieuwbouw concurreert met bestaande bouw. De vraagprijs van nieuwbouw kan hierdoor niet teveel afwijken van de prijzen van bestaande te koop aangeboden woningen. In figuur 8 zijn de coropgebieden in een diagram afgebeeld met op de vertikale as de vierkante meterprijs van woonoppervlakte van bestaande te koop aangeboden woningen en op de horizontale as de gecorrigeerde grondprijs voor de bebouwingsdichtheid. Er kan een duidelijke trendlijn getrokken worden van linksonder waar zowel grond als de woonoppervlakte relatief goedkoop is naar rechtsboven waar beide componenten juist relatief duur zijn. De meeste regio’s liggen rond de trendlijn. Relatief goedkope bouwgrond in Het Gooi en Vechtstreek en Groot-Amsterdam Coropgebieden die linksboven de trendlijn liggen kennen een relatief goedkope grondprijs ten opzichte van de vierkante meter prijs die gevraagd wordt voor bestaande bouw en dus ook een referentiekader is voor mogelijke vraagprijzen voor nieuwbouw. Dit geldt vooral voor Het Gooi en Projectontwikkeling November 2011 13

Vechtstreek en Groot-Amsterdam. In Het Gooi en Vecht streek zijn de hoogste vierkante meterprijzen van bestaande te koop aangeboden woningen in Nederland te vinden van meer dan € 3.500,- per m2. De grondprijs is in vergelijking hiermee relatief laag waardoor deze regio een stuk van de trendlijn afligt. Een soortgelijke redenering kan op gaan voor Groot-Amsterdam.11

Relatief hoge grondprijzen in Zaanstreek en IJmond Zaanstreek en IJmond liggen in figuur 8 onder de trendlijn. Dit geeft aan dat in deze regio’s de gecorrigeerde grondprijs voor bebouwingsdichtheid relatief duur is ten opzichte van de vierkante meterprijs van bestaande woningen. Dit maakt deze gebieden minder aantrekkelijk voor nieuwe projectontwikkeling.

11 De relatief lage grondprijs in Amsterdam kan ook deels verklaard worden doordat de hier gebruikte grondprijs van bouwkavels vaak aan de rand of buiten de stad liggen waar de grond goedkoper is dan in het centrum. De prijs van de bestaande aangeboden woningen bestaat echter uit zowel de prijs van woningen uit het centrum als daarbuiten. Hierdoor kan de berekende grondprijs voor deze gebieden relatief laag zijn ten opzichte van de vierkante meter prijs woonoppervlakte van bestaande woningen.

5. Bevolkingsontwikkeling

In bijna alle gebieden groeit tot 2020 nog het aantal huishoudens Een belangrijke indicator voor een aanhoudende vraag naar uitbreiding van de woningvoorraad is de ontwikkeling van de bevolking. Een toename van de bevolking kan leiden tot een stijgende vraag naar woonruimte. De ontwikkeling van het aantal huishoudens is hierbij van belang. Een verwachte afname van de huishoudgrootte leidt tot een toename van het aantal huishoudens en zo tot een grotere vraag naar woonruimte. Tot 2020 neemt de huishoudgrootte in alle 40 corop gebieden verder af. In geheel Nederland wonen er dan nog gemiddeld 2,16 personen in één woning ten opzichte van 2,25 nu (figuur 9). In Flevoland is de verwachte toename met 20% tot 2020 van het aantal huishoudens het grootst terwijl alleen in Delfzijl en omgeving ondanks de krimp van de huishoudgrootte het aantal huishoudens toch daalt (-/- 2,8%). De verwachte krimp van de bevolking is daar zo groot (-/-7,7%) dat de verkleining van de huishoudgrootte dit niet teniet doet. Ook de bevolking van Zeeuws

Vlaanderen, Oost Groningen, de Achterhoek, ZuidwestGelderland, IJmond en in Midden- en Zuid-Limburg krimpt maar de verkleining van de huishoudgrootte in deze regio’s is voldoende om het aantal huishoudens en dus de bijbehorende vraag naar woningen te laten groeien.

Veranderende samenstelling bevolking leidt tot andere woonwensen Naast een toename van het aantal huishoudens kan ook een verandering van de bevolkingssamenstelling de vraag naar bouwproductie stimuleren. Ouderen hebben immers andere woonwensen dan jongeren. De vergrijzing slaat vooral toe in gebieden waar ook naar verwachting het aantal huishoudens relatief hard groeit. Het aantal personen van een gezin met kinderen is namelijk vaak groter dan de huishoudgrootte van ouderen zonder kinderen. Vergrijzing leidt zo tot kleinere huishoudens doordat het aantal gezinnen afneemt.

Figuur 9 Groei aantal huishoudens in % en toename van het aantal 65 plussers in % punten*, 2010-2020

Flevoland Kop van Noord-Holland


Alkmaar en omgeving Oost-Zuid-Holland Noordoost-Noord-Brabant

Agglomeratie Haarlem Het Gooi en Vechtstreek IJmond Oost-Groningen 15% Zuid-Limburg 20%

Zuidwest-Gelderland

10%

Arnhem/Nijmegen

5%

Agglomeratie 's-Gravenhage Zuidwest-Overijssel

Overig Groningen Delft en Westland Midden-Noord-Brabant

Twente

0%

Zeeuwsch-Vlaanderen Veluwe

-5%

Noord-Limburg

Groot-Rijnmond

Midden-Limburg

Zuidoost-Zuid-Holland

Agglomeratie Leiden en Bollenstreek

Zuidwest-Drenthe

Utrecht

Achterhoek

West-Noord-Brabant

Zuidoost-Friesland

Zuidoost-Drenthe

_ _ *

Zuidwest-Friesland

Noord-Overijssel Zuidoost-Noord-Brabant Groot-Amsterdam Overig Zeeland Noord-Drenthe Noord- Zaanstreek Friesland

Verandering aandeel > 65 jarigen in %punt Nederlands gemiddelde: Verandering aandeel > 65 jarigen in %punt

_ _

% toename huishoudens Nederlands gemiddelde: % toename huishoudens

In 2010 was 15,3% van de Nederlandse bevolking ouder dan 65 jaar. Naar verwachting stijgt dit tot 20,3% in 2020. De toename van het aantal 65-plussers is dan 5%-punt.

Bron: CBS, bewerkt door ING Economisch Bureau


Grootste bevolkingsverandering in Flevoland Het extreemste voorbeeld van vergrijzing in combinatie met groei van het aantal huishoudens is Flevoland. Het aandeel 65-plussers in deze provincie neemt van 9,9% in 2010 (laagste van Nederland) toe tot 17,2% in 2020. Een stijging van 7,3%-punt ten opzichte van 5%-punt in geheel Nederland. Naast een uitbreiding van het aantal huishoudens krijgt Flevoland hierdoor ook te maken met een verandering van de woonwensen. Hierdoor neemt zowel de kwantitatieve vraag toe als dat de kwalitatieve vraag verandert. De grote hoeveelheid bestaande eengezinswoningen in Flevoland zal hierdoor de komende jaren steeds minder voldoen aan de veranderende vraag waardoor er extra kansen zijn voor ver- of nieuwbouw.


Lage toename 65-plussers in Delfzijl, Haarlem, Gooi en Vechtstreek en IJmond In Delfzijl en omgeving neemt het aandeel 65-plussers nog maar beperkt toe met 3,2%-punt tussen 2010 en 2020. Dit komt onder andere doordat de vergrijzing in deze regio al vroeg is ingezet en in 2010 18,9% van de bevolking al de nu nog geldende pensioengerechtigde leeftijd had bereikt (t.o.v. 15,3% in geheel Nederland). Opvallend is dat ook regio’s als Haarlem, Gooi en Vechtstreek en IJmond te maken krijgen met slechts een beperkte verdere vergrijzing van minder dan 4,0%-punt. In deze regio’s ligt het aantal senioren al boven het landelijk gemiddelde en is de bevolkingsgroei en de groei van het aantal huishoudens juist lager dan gemiddeld in Nederland waardoor zowel de kwalitatieve als kwantitatieve vraag naar nieuwe woonruimte relatief beperkt zal zijn.

Box: Van kansrijk gebied naar succesvol project In deze studie wordt een analyse gemaakt van de meest kansrijke gebieden voor woningbouw. Projectontwikkeling in een kansrijk gebied is echter geen garantie voor succes. De gebruikte indicatoren geven slechts een vergelijking van de economische en demografische voorwaarden. Alleen een kansrijk gebied is dus nog niet voldoende. Een projectontwikkelingsplan moet aansluiten op de wensen van potentiële kopers om het ook tot een succesvol project te maken. Vaak worden woningbouwprojecten echter nog vanuit een onderbuikgevoel ontwikkeld en is er geen gedegen marktonderzoek geweest naar de potentiële doelgroep en hun woonwensen. Een projectontwikkeling in een kansrijke regio kan hierdoor nog steeds slecht uitpakken doordat de aangeboden woningen niet in de smaak vallen bij de woningzoekenden in de regio. Andersom geldt ook dat een projectontwikkeling waarvoor de geschetste randvoorwaarden in deze studie ongunstig zijn toch zeer succesvol kan zijn als maar goed is ingespeeld op de woonwensen van de woningzoekenden in de regio. Segmentatie is groter dan alleen gezinnen, starters en ouderen Voor uitgebreid marktonderzoek kunnen consumentenmarketingtechnieken toegepast worden op vastgoed. Het marktonderzoek is zo gebaseerd op de marktvraag van de klant, zijn belevingswereld, behoeften en zijn bewuste, maar vaak ook onbewuste, keuzes of voorkeuren. Op deze manier kan er gewerkt worden vanuit een vraaggestuurde markt in plaats van de traditionele aanbodgestuurde benadering. “Marktsegmentatie gaat zoveel verder dan de traditioneel aanbodgedreven opdeling in gezinnen, starters en ouderen” aldus Bart Kroesbergen, directeur van More For You. Exact de marktvraag in kaart in brengen Bij marktonderzoek wordt gebruik gemaakt van consumentenmarketingtechnieken en verschillende marketingdatabases en panelonderzoeken. Deze informatie wordt gecombineerd met leefstijlen, trends en ontwikkelingen in de maatschappij en specifiek vertaald naar vastgoed. De uitkomst is een leefstijlen doelgroepbeschrijving van potentiële klanten en de daarbij behorende wensen gerelateerd aan vastgoed. Deze eisen en wensen worden beschreven in plannen met architectuur- en interieurwensen, aantallen klanten en specifieke gebieden of adressen waar potentiële klanten zich bevinden. Voorbeeld van succesvol vraaggericht project Een mooi voorbeeld is het Weide Blik project van 33 woningen in Bleskensgraaf, onderdeel van de gemeente Graafstroom. Voor het landelijke gebied, waarvan een foto in 2010 is verkozen als “de meest Nederlandse plek van Nederland”, werd een marktonderzoek uitgevoerd. Hieruit kwam kort gezegd naar voren dat de woonwensen van consumenten volstrekt anders waren dan het bedachte vinex-locatie plan. Potentiële kopers willen in deze regio vooral landelijk wonen. In aansluiting op deze marktvraag werden woningen ontworpen waarbij de architectuur geïnspireerd is op de boerenhoeven in de Alblasserwaard waarvan een gedeelte ook met rieten dakbedekking. Zelfs de benaming van de woningtypen Riethoeve en Steenhoeve en de omliggende benaming van de buitenruimte “erf” werden zo gekozen om de landelijke sferen uit te stralen die bij de doelgroep past (zie foto). Ondanks deze luxe en hoogwaardige uitstraling, konden de woningen gerealiseerd en aangeboden worden tegen vinex-locatie prijzen. De 33 woningen werden eind 2010 middels loting verkocht. Het project heeft ook tot een gezonde doorstroming in het relatief kleine dorp gezorgd. Een zeer mooi resultaat in een periode waarin de verkoop van nieuwbouw op een veel lager niveau ligt dan voor de recessie van 2009 en in een coropgebied die in het onderzoek van deze studie slechts een middenmoter is.


6. Conclusie

In deze studie zijn verschillende indicatoren besproken die kunnen aangeven of een gebied wel of niet potentie heeft voor nieuwe projectontwikkeling. Om nu inzicht te geven welke regio het meest aantrekkelijk is voor nieuwe woningbouwplannen zijn in tabel 1 de hiervoor besproken meest belangrijke indicatoren per corop in één overzicht gezet. Per indicator is er een ongewogen score gegeven van 1 t/m 5. Een regio wordt voor een indicator met een 5 beoordeeld als hij tot de beste 20% (plaats 1 t/m 8 op de ranglijst) van alle 40 coropgebieden behoort. Een 4 voor de volgende 20% (plaats 9 t/m 16) enzovoorts. Voor de totaal score zijn de scores per indicator van één coropgebied bij elkaar opgeteld.

Omgeving Den Bosch & Oss heeft beste randvoorwaarden Uit tabel 1 blijkt dat de kansen voor nieuwe projectontwikkeling in coropgebied Noordoost-Brabant12 het beste zijn. In deze regio neemt het aantal huishoudens de komende 10 jaar nog bovengemiddeld toe, worden nieuwbouwwoningen relatief snel verkocht, de vergrijzing van de bevolking is relatief hoog waardoor er de komende jaren veranderende vraag naar een andere woonruimte ontstaat en er is nog veel beschikbare bouwgrond aanwezig. Alleen de grondprijs en de bebouwingsdichtheid scoren niet bovengemiddeld maar liggen in de buurt van het Nederlands gemiddelde. Noordoost-Brabant wordt op de voet gevolgd door Flevoland en Noord-Overijssel. Grootste verschil tussen Flevoland en Noordoost-Brabant is dat de gemiddelde vraagprijs van concurrerende bestaande woningen in Flevoland veel lager is waardoor de potentiële vraagprijs van nieuwbouw ook lager is.

12 Driehoek tussen Den Bosch, Oss en Boxmeer.


Gooi en Vechtstreek en delen van Groningen en Limburg minst aantrekkelijk De regio’s met de minste potentie voor projectontwikkeling zijn Zuid-Limburg, Oost-Groningen, Delfzijl en omgeving en Het Gooi en Vechtstreek. Vooral een beperkte groei van het aantal huishoudens, een al flink vergrijsde bevolking, een lage vierkante meterprijs van bestaande woningen en weinig verkochte nieuwbouwwoningen zijn minder aantrekkelijke indicatoren voor deze regio’s. Het is overigens niet zo dat projectontwikkeling in deze regio’s kansloos is want de beperkte hoeveelheid nieuwbouwwoningen die in vooral Zuid-Limburg, Delfzijl en Omgeving en Oost-Groningen aangeboden worden, worden wel bovengemiddeld snel verkocht. De lage positie op de ranglijst van de regio Gooi en Vechtstreek kan op het eerste gezicht als opmerkelijk worden gezien. De concurrentiepositie ten opzichte van bestaande bouw is goed doordat in deze regio de hoogste prijzen per m2 voor bestaande woningen worden gevraagd. Daartegenover staat echter ook een zeer hoge grondprijs, een beperkte groei van het aantal huishoudens, een al flink vergrijsde bevolking en nog maar zeer weinig potentieel beschikbare bouwgrond.

Tabel 1 Overzicht en ranglijst meest interessante coropgebieden voor projectontwikkeling woningbouw Rang- Corop lijst

Ontw. huishoudens 2010-2020 in %

Verandering bevolking in %-punt aandeel 65+ 2010-2020

Beschikbare bouwgrond in ha (2008)

Gemiddelde vraagprijs bestaande woning per m 2 in €

Doorlooptijd verkoop nieuwbouw in jaren (2010)

1 2 3

Noordoost-Noord-Brabant Flevoland Noord-Overijssel

8,5% 20,1% 10,3%

5,6% 7,3% 4,9%

93.773 99.697 106.072

2.540 1.955 2.284

0,94 0,99 1,02

4 4 4 7 7 9 9 9 12 13 13 13 16 16 16 19 19 21 21 21 24 25 25 25 28 28 28 31 31 31 34 34 34 37 37 37 37

Zuidwest-Gelderland Delft en Westland Utrecht Midden-Noord-Brabant Arnhem/Nijmegen Overig Groningen Groot-Amsterdam West-Noord-Brabant Zaanstreek Zuidoost-Noord-Brabant Kop van Noord-Holland Oost-Zuid-Holland Alkmaar en omgeving Veluwe Aggl. Leiden en Bollenstreek Overig Zeeland Groot-Rijnmond Twente Noord-Drenthe Zuidoost-Zuid-Holland Noord-Friesland Aggl. ‘s-Gravenhage Zuidwest-Overijssel Achterhoek IJmond Aggl. Haarlem Noord-Limburg Midden-Limburg Zuidwest-Friesland Zuidoost-Drenthe Zeeuwsch-Vlaanderen Zuidwest-Drenthe Zuidoost-Friesland Delfzijl en omgeving Zuid-Limburg Oost-Groningen Het Gooi en Vechtstreek Nederland

7,3% 10,5% 8,7% 7,9% 8,4% 7,4% 6,1% 6,9% 8,2% 7,3% 8,5% 10,0% 7,9% 7,7% 7,4% 4,6% 5,8% 5,4% 8,3% 6,5% 5,1% 5,9% 6,9% 5,3% 4,1% 3,0% 6,7% 3,2% 6,0% 5,6% 0,6% 6,4% 6,7% -2,8% 1,5% 1,9% 4,5% 6,9%

5,6% 5,4% 5,1% 5,4% 5,5% 5,5% 5,0% 5,1% 4,9% 5,0% 6,9% 6,2% 6,4% 4,4% 5,2% 4,9% 4,4% 4,2% 4,9% 4,6% 4,9% 4,2% 4,3% 4,7% 3,9% 3,7% 5,3% 5,3% 4,8% 5,0% 4,4% 4,7% 4,7% 3,2% 4,2% 4,1% 3,9% 5,0%

55.794 9.069 82.233 57.726 48.273 98.712 39.209 81.083 6.709 77.941 84.637 40.134 14.904 79.176 11.742 78.124 68.143 102.069 74.779 32.393 122.150 6.373 32.519 120.040 5.318 2.214 52.868 42.443 51.473 68.827 60.257 47.722 87.576 22.309 36.938 67.318 7.088 2.275.827

2.547 2.709 2.953 2.474 2.312 1.967 3.254 2.410 2.389 2.486 2.244 2.566 2.755 2.709 2.940 2.290 2.229 1.998 2.110 2.341 1.956 2.449 2.293 2.278 2.674 3.304 2.134 2.090 2.190 1.841 1.803 2.239 2.062 1.712 1.903 1.707 3.522 2.436

0,87 1,07 1,20 0,99 1,01 1,06 1,13 1,31 0,96 1,10 1,28 1,36 1,19 1,19 1,50 1,10 1,11 0,99 1,14 1,15 0,99 1,03 1,47 2,21 0,77 1,27 1,52 1,16 1,28 1,42 1,15 1,36 1,95 0,70 0,81 1,09 1,30 1,1

Score 5 4 3 2 1

Plaats op ranglijst van betreffende indicator 1 t/m 8 9 t/m 16 17 t/m 24 25 t/m 32 33 t/m 40

* Totaal score: Som van de bovenstaande scores van alle indicatoren per Coropgebied Bron: Berekeningen ING Economisch Bureau o.b.v. CBS, Huizenzoeker, Funda en MNW


Nieuwbouw Bebouwingstransacties dichtheid: als % v. d. Aantal m 2 voorraad woonoppervlakte per koopwoningen m 2 bebouwd terrein (2010) 0,8% 0,37 1,2% 0,39 0,7% 0,38 0,9% 1,0% 1,0% 0,8% 0,8% 0,5% 1,0% 0,7% 1,5% 0,6% 0,4% 0,6% 0,6% 1,0% 0,8% 0,5% 0,9% 0,4% 0,4% 0,9% 0,3% 0,6% 0,7% 0,3% 0,5% 0,9% 0,3% 0,4% 0,2% 0,1% 0,3% 0,4% 0,2% 0,3% 0,3% 0,1% 0,5% 0,70%

0,36 0,59 0,44 0,40 0,39 0,34 0,64 0,40 0,47 0,35 0,37 0,42 0,37 0,35 0,52 0,33 0,54 0,37 0,28 0,47 0,31 0,65 0,40 0,35 0,45 0,51 0,34 0,29 0,34 0,25 0,30 0,34 0,31 0,24 0,36 0,24 0,41 0,41

Grondprijs bouwkavels per m 2 in € (VON) (2011)

Totaal score*

364 300 167

34 33 32

356 694 633 381 357 183 495 321 553 367 371 494 414 407 787 246 455 230 234 443 192 591 307 267 668 764 248 237 201 146 170 268 231 153 271 172 528 303

30 30 30 29 29 28 28 28 27 26 26 26 25 25 25 24 24 23 23 23 22 21 21 21 20 20 20 19 19 19 18 18 18 17 17 17 17

Deel II 7. Factsheets per provincie

Op de volgende pagina’s zijn voor iedere provincie factsheets te vinden met de belangrijkste data voor projectontwikkeling voor woningbouw per coropgebied.


Groningen Grote regionale verschillen

Delfzijl en 37 omgeving 9 Overig Groningen 37 OostGroningen

De nieuwbouw in de provincie Groningen is beperkt en is slechts 2% van de totale Nederlandse markt. Deze vindt vooral plaats in Corop-gebied overig Groningen. Grondprijzen en concurrerende m2 prijzen van bestaande woningen zijn relatief laag. In Delfzijl en omgeving en in Oost-Groningen zijn weinig transacties maar nieuwbouwwoningen die op de markt komen, worden relatief wel snel verkocht. Beide regio’s hebben weinig aantrekkelijke randvoorwaarden voor nieuwe ontwikkeling in Nederland. Zo is de huishoudensgroei tot 2020 in Oost-Groningen beperkt en in Delfzijl en omgeving zelfs, als enig Corop-gebied in Nederland, negatief. De regio Overig Groningen doet het met een negende plaats op de ranglijst daarentegen een stuk beter. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling*

Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van Nederland in 2010

Delfzijl en omgeving 40 / 0,1%

Delfzijl en 37 omgeving

Oost-Groningen 63 / 0,2% Overig Groningen 459 / 1,7%

9 Overig Groningen 37 OostGroningen Overig Nederland 26.970 / 98,0%

*

Zie ook blz. 18.

Gemiddelde grondprijzen bouwkavels, m 2 prijzen woonoppervlakte bestaande woningen en bebouwingsdichtheid

Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen €350.000 €300.000

€2.500

0,55

€2.000

0,44

€1.500

0,33

€1.000

0,22

Gemm vraagprijs per m2 in € medio 2011 €250.000 ■ 2008 per m2 in € medio 2011 ■ Grondprijs 2009 €200.000 ■ 2010 ■ 2011-1ste helft €150.000

€500

0,11

€100.000

€0

0,00

€50.000

OostGroningen


Overig Groningen

Nederland

■ Grondprijs per m in € medio 2011 (linker as) ■ Gemiddelde vraagprijs per m in € medio 2011 (linker as)

2500 2000

€0 OostGroningen

2

_

■ 2008 ■ 2009 ■ 2010 ■ 2011-1■ Landbouw helft ■ Industrie ■ Bouw ■ Groothandel ■ Detailhandel ste


1500 Delfzijl en omgeving

Overig Groningen

Nederland

1000

2

Bebouwingsdichtheid: aantal m2 woonoppervlakte per m2 bebouwd terrein (rechter as)

cirkel 55mm

500

_ _

0 Oost-Groningen Delfzijl en omgeving Overig GroningenNederla % toename huishoudens Nederlands gemiddelde: % toename huishoudens

Groningen

Delfzijl en 37 omgeving 9 Overig Groningen 37 OostGroningen

Prijsontwikkeling bestaande woningen (j.o.j.) 25%

Nieuwbouwtransacties en aanbod nieuwbouw, beide als % t.o.v. totale koopwoningenvoorraad, 2010 20% Nieuwbouw transacties t.o.v. totale koopwoningenvoorraad 15% 0,8%

20% 15%

10%

0,7% 10%

5%

0,6% 5%

0%

0,5% 0%

-5%

0,4% -5%

-10%

0,3%

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 200

-10% 0,2% 25%

-15% 0,1%

20%

-20% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3e kw

_ _ _ _

0,0% 0,0%

0,1%

0,2%

0,3%

15% 0,4% 0,5%

0,6%

0,7%

0,8%

Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad 10%

Oost-Groningen Delfzijl en omgeving Overig Groningen Nederland

Oost-Groningen Delfzijl en omgeving Overig Groningen Nederland

5% 0% -5%

Economische groei

Demografische ontwikkeling 2010-2020 -10%

6%

8%

-15%

Nederland 4%

6%

-20%

Overig Groningen

2001 2002 2003 2004 2005 2006 200

2%

4%

0%

Delfzijl en omgeving % toename huishoudens 2% Oost-Groningen Nederlands gemiddelde: % toename huishoudens

-2%

0%

-4%

-2%

■ Landbouw -6% ■ Industrie ■ Bouw Gem. 2000-2009 ■ Groothandel ■ Detailhandel ■ Oost-Groningen ■ Delfzijl en omgeving ■ Overig Groningen ■ Nederland

_ _

-4% 2010

2011*

* Raming ING Economisch Bureau


2012*

■ Landbouw ■ Industrie ■Nederland Bouw ■ Groothandel ■ Detailhandel

_ _

% toename huishoudens Nederlands gemiddelde: % toename OostDelfzijl en Overig huishoudens Groningen omgeving Groningen

■ % toename huishoudens ■ Verandering aandeel >65 jaar van totale bevolking (in % punten)

Friesland Het noorden van Friesland heeft provinciaal de beste mogelijkheden

24 Noord-Friesland

31 ZuidwestFriesland

34 Zuidoost-Friesland

In Friesland werden in 2010 414 nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is 1,5% van de verkochte nieuwbouwwoningen in Nederland. De grondprijzen zijn met circa € 200,- per m2 laag. De groei van het aantal huishoudens ligt onder het Nederlands gemiddelde. Doordat de vergrijzing al flink is toegeslagen zal de kwalitatieve vraag de komende jaren minder dan gemiddeld veranderen. Zuidoost- en Zuidwest Friesland staan hierdoor op de plaatsen 31 en 34 van de ranglijst van regio’s van aantrekkelijkheid voor nieuwe projectontwikkeling. Noord-Friesland doet het met plaats 24 een stuk beter. Dit komt vooral doordat in deze regio nieuwbouwwoningen sneller verkocht worden en er nog veel potentiële bouwgrond beschikbaar is voor een lagere prijs dan in de twee andere Friese Coropgebieden. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling*


Noord-Friesland 222 / 0,8%

Zuidwest-Friesland 69 / 0,3% Zuidoost-Friesland 123 / 0,4%

D

24 Noord-Friesland


34 Zuidoost-Friesland Overig Nederland 27118 / 98,5%

*

Zie ook blz. 18.


Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen

€2.500

0,55

€300.000

€2.000

0,44

€1.500

0,33

€1.000

0,22

Gemm vraagprijs per m2 in € medio 2011 €250.000 cirkel 55mm ■ 2008 Grondprijs per m2 in € medio 2011 ■ 2009 €200.000 ■ 2010 ■ 2011-1ste helft €150.000

€500

0,11

€100.000

€0

0,00

€50.000

NoordFriesland

ZuidwestFriesland

ZuidoostFriesland

Nederland

€350.000

€2500 €2000

€0

Noord- €1500 ZuidwestFriesland Friesland €1000

■ Grondprijs per m in € medio 2011 (linker as) ■ Gemiddelde vraagprijs per m in € medio 2011 (linker as) 2

_

2


■ 2008 ■ 2009 ■ 2010 ■ 2011-1■ Landbouw helft ■ Industrie ■ Bouw ■ Groothandel ■ Detailhandel ste


ZuidoostFriesland

Nederland

€500

€0 Oost-Groningen Delfzijl en omgeving Overig GroningenNederla % toename huishoudens Nederlands gemiddelde: % toename huishoudens

_ _

Friesland 24 Noord-Friesland



Nieuwbouwtransacties en aanbod nieuwbouw, beide als % t.o.v. totale koopwoningenvoorraad, 2010 25% Nieuwbouw transacties t.o.v. totale koopwoningenvoorraad 20% 0,8%

20% 15%

15%

0,7% 10%

10%

0,6% 5%

5%

0,5% 0%

0%

0,4% -5%

-5%

0,3% -10%

-10%

0,2% -15%

-15%

0,1% -20% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3e kw

_ _ _ _

34 Zuidoost-Friesland

-20%

0,0% 0,0%

0,1%

0,2%

20012002200320042005200620072008200920 2 0,3%

0,4%

0,5%

0,6%

0,7%

0,8%

Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad Noord-Friesland Zuidwest-Friesland Zuidoost-Friesland Nederland

Noord-Friesland Zuidwest-Friesland Zuidoost-Friesland Nederland

Economische groei

Demografische ontwikkeling 2010-2020

5%

8% 6%

4%

5%

Nederland Zuidoost-Friesland Zuidwest-Friesland

4%

3%

_ 2% _

2% 1%

0%

0%

-2%

■ Landbouw -1% ■ Industrie ■ Bouw Gem. 2000-2009 ■ Groothandel ■ Detailhandel ■ Noord-Friesland ■ Zuidwest-Friesland ■ Zuidoost-Friesland ■ Nederland

-4% 2010

2011*



2012*

4%

3% Zuidwest-Friesland Zuidoost-Friesland % toename huishoudens 2% Noord-Friesland Nederlands gemiddelde: % toename huishoudens 1%


_ _Noord-

0%

% toename huishoudens -1% Gemm. 2000-2009 2010 Nederlands gemiddelde: % toename ZuidwestZuidoost-huishoudens Friesland Friesland Friesland


Drenthe Laagste grondprijzen in Zuidoost-Drenthe

21 NoordDrenthe

34 ZuidwestDrenthe

31 ZuidoostDrenthe

In Drenthe werd in 2010 1,5% van alle Nederlandse nieuwbouw verkocht. De grondprijzen zijn relatief laag en in Zuidoost Drenthe zijn deze zelfs met gemiddeld € 146,- per m 2 het laagst van Nederland. NoordDrenthe scoort met plaats 24 het best van de Drentse Coropgebieden op de regionale ranglijst voor nieuwe woningbouwontwikkeling. Dit komt onder andere doordat de groei van het aantal huishoudens hier de komende jaren boven het Nederlands gemiddelde ligt. Tot 2020 groeit het aantal huishoudens naar verwachting met circa 8% ten opzichte van 7% in Nederland.

Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling*


Noord-Drenthe 196 / 0,7%

21 NoordDrenthe 31 ZuidoostDrenthe

34 ZuidwestDrenthe

*

Zuidoost-Drenthe 69 / 0,3% Zuidwest-Drenthe 149 / 0,5%

Overig Nederland 27118 / 98,5%

Zie ook blz. 18.


€350.000

€2.500

0,55

€300.000

€2.000

0,44

€1.500

0,33

€1.000

0,22

Gemm per m2 in € medio 2011 Gemm vraagprijs per m2 in € vraagprijs medio 2011 €250.000 cirkel 55mm ■ 2008 per m2 in € medio 2011 Grondprijs per m2 in €Grondprijs medio 2011 ■ 2009 €200.000 ■ 2010 ■ 2011-1ste helft €150.000

€500

0,11

€100.000

€0

0,00

€50.000

NoordDrenthe

ZuidoostDrenthe

ZuidwestDrenthe

Nederland


_

2



€0

€2500 €2000

Noord€1500 Drenthe

ZuidwestDrenthe

Nederland

€1000

■ 2008 ■ 2009 €500 ■ 2010 €0 ■ 2011-1■ Landbouw helft Noord-Drenthe Zuidoost-Drenthe Zuidwest-DrentheNederland ■ Industrie % toename huishoudens ■ Bouw Nederlands gemiddelde: % toename huishoudens ■ Groothandel ■ Detailhandel ste


ZuidoostDrenthe

_ _

D

Drenthe 21 NoordDrenthe

34 ZuidwestDrenthe

Prijsontwikkeling bestaande woningen (j.o.j.)

31 ZuidoostDrenthe

Nieuwbouwtransacties en aanbod nieuwbouw, beide als % t.o.v. totale koopwoningenvoorraad, 2010

25% Nieuwbouw transacties t.o.v. totale koopwoningenvoorraad

20%

0,8% 15% 0,7% 10% 0,6% 5% 0,5% 0% 0,4% -5% 0,3% -10% 0,2% -15% 0,1% -20% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3e kw

_ _ _ _

0,0% 0,0%

0,1%

0,2%

0,3%

0,4%

0,5%

0,6%

0,7%

0,8%

Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad Noord-Drenthe Zuidoost-Drenthe Zuidwest-Drenthe Nederland

Noord-Drenthe Zuidoost-Drenthe Zuidwest-Drenthe Nederland

Economische groei


5%

12%

4%

10%

3%

8%

2%

6%

1%

4%

0%

2%

Nederland Zuidwest-Drenthe

■ Landbouw -1% ■ Industrie ■ Bouw Gem. 2000-2009 ■ Groothandel ■ Detailhandel ■ Noord-Drenthe ■ Zuidoost-Drenthe ■ Zuidwest-Drenthe ■ Nederland

_ _

0% 2010

2011*



2012*

Zuidoost-Drenthe % toename huishoudens Noord-Drenthe Nederlands gemiddelde: % toename huishoudens


_ _

% toename huishoudens Nederlands gemiddelde: % toename NoordZuidoostZuidwest-huishoudens Drenthe Drenthe Drenthe


Overijssel Flinke toename aantal huishoudens in Noord-Overijssel

3 Noord-Overijssel

25 ZuidwestOverijssel

21 Twente

In Overijssel werden in 2010 1.530 nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is 5,6% van het Nederlandse totaal. Vooral in Twente was het aantal hoog met 641. Toch staat Twente slechts op positie 21 van de ranglijst voor toekomstige projectontwikkeling van woningen. Noord-Overijssel staat daarentegen op plaats drie met alleen Flevoland en Noordoost-Noord-Brabnt boven zich. Vooral een flinke verwachte groei van het aantal huishoudens en lage grondprijzen maken de regio attractief voor nieuwe ontwikkelingen. Daarnaast zorgt de bovengemiddeld toeslaande vergrijzing in deze regio ook voor een verandering van de woonwensen en kwalitatieve woonvraag. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling*

Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van Nederland in 2010 Noord-Overijssel 591 / 2,1%

Zuidwest-Overijssel 298 / 1,1% Twente 641 / 2,3%

3 Noord-Overijssel


21 Twente Overig Nederland 26.002 / 94,4%

*

Zie ook blz. 18.



€2.500

0,55

€300.000

€2.000

0,44

€1.500

0,33

€1.000

0,22

Gemm vraagprijs per m2 in € vraagprijs medio 2011 Gemm per m2 in € medio 2011 cirkel 55mm €250.000 ■ 2008 Grondprijs per m2 in €Grondprijs medio 2011 per m2 in € medio 2011 ■ 2009 €200.000 ■ 2010 ■ 2011-1ste helft €150.000

€500

0,11

€100.000

€0

0,00

€50.000

NoordOverijssel

ZuidwestOverijssel

Twente

Nederland


_

2


€350.000

€0

€2500 €2000 Noord€1500 Overijssel

Twente

Nederland

€1000

■ 2008 ■ 2009 €500 ■ 2010 €0 ■ 2011-1■ Landbouw helft Noord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Twente Nederland ■ Industrie % toename huishoudens ■ Bouw Nederlands gemiddelde: % toename huishoudens ■ Groothandel ■ Detailhandel ste


ZuidwestOverijssel

_ _

Overijssel 3 Noord-Overijssel



21 Twente



20%

0,8% 15% 0,7% 10% 0,6% 5% 0,5% 0% 0,4% -5% 0,3% -10% 0,2% -15% 0,1% -20% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3e kw

_ _ _ _

0,0% 0,0%

0,2%

0,4%

0,6%

0,8%

1,0%

Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad Noord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Twente Nederland

Noord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Twente Nederland

Economische groei


5%

12%

4%

10%

3%

8%

2%

6%

1%

4%

0%

2%

-1%

0%

Nederland Twente Zuidwest-Overijssel

Gem. 2000-2009

2010

2011*

■ Noord-Overijssel ■ Zuidwest-Overijssel ■ Twente ■ Nederland * Raming ING Economisch Bureau


2012*

Noord-Overijssel


_ _

% toename huishoudens Nederlands gemiddelde: % toename NoordZuidwestTwente huishoudens Overijssel Overijssel


Gelderland 2 regio’s in de top 10

16 Veluwe 25 Achterhoek 4 ZuidwestGelderland

7 Arnhem/ Nijmegen

Gelderland heeft twee regio’s in de top 10 van meeste aantrekkelijke coropgebieden voor nieuwbouw. Zuidwest-Gelderland staat op plaats 4 en Arnhem/Nijmegen op plaats 7. In Arnhem/Nijmegen groeit vooral het aantal huishoudens met 8,4% boven het Nederlands gemiddelde van 6,9% en slaat ook de vergrijzing bovengemiddeld toe. Door de vergrijzing ontstaat een verandering van de kwalitatieve vraag waardoor de bestaande voorraad minder voldoet aan de nieuwe woonwensen. In Zuidwest-Gelderland zorgen vooral de snelle verkooptijd en het beperkte aanbod van nieuwbouw voor de hoge notering.

Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling*

Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van Nederland in 2010 Veluwe Achterhoek 1.537 / 5,6% 306 / 1,1% Arnhem / Nijmegen 1.309 / 4,8%

16 Veluwe

Zuidwest-Gelderland 548 / 2%

25 Achterhoek 7 Arnhem/ Nijmegen

4 ZuidwestGelderland

*

Overig Nederland 23.832 / 86,6%

Zie ook blz. 18.



€2.500

0,55

€2.000

0,44

€1.500

0,33

€1.000

0,22

€300.000 Gemm vraagprijs per m2 in € vraagprijs medio 2011 Gemm per m2 in € medio 2011 cirkel 55mm €250.000 ■ 2008 Grondprijs per m2 in €Grondprijs medio 2011 per m2 in € medio 2011 ■ 2009 €200.000 ■ 2010 ■ 2011-1ste helft €150.000

€500

0,11

€100.000

€0

0,00

€50.000

Veluwe

Achterhoek

Arnhem / Nijmegen

Zuidwest- Nederland Gelderland

■ Grondprijs per m in € medio 2011 (linker as) ■ Gemiddelde vraagprijs per m in € medio 2011 (linker as)

€350.000

€0

€2500 €2000 €1500 Veluwe

2

_

2


Arnhem / Nijmegen

Zuidwest- Nederland Gelderland

€1000

■ 2008 ■ 2009 €500 ■ 2010 €0 ■ 2011-1 helft Noord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Twente ste


Achterhoek

Nederland

Gelderland 16 Veluwe 25 Achterhoek 4 ZuidwestGelderland


Nieuwbouwtransacties en aanbod nieuwbouw, beide als % t.o.v. totale koopwoningenvoorraad, 2010 Nieuwbouw transacties t.o.v. totale koopwoningenvoorraad

20%

1,4%

15%

1,2%

10%

1%

5%

0,8%

0%

0,6%

-5%

0,4%

-10%

0,2%

-15%

0,0% 0,0%

-20%

0,2%

0,4%

0,6%

0,8%

1,0%

1,2%

Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3e kw

_ _ _ _ _

7 Arnhem/ Nijmegen

Veluwe Achterhoek Arnhem / Nijmegen Zuidwest-Gelderland Nederland

Veluwe Achterhoek Arnhem / Nijmegen Zuidwest-Gelderland Nederland

Economische groei


5%

12%

4%

10%

3%

8%

2%

6%

1%

4%

0%

2%

Nederland Zuidwest-Gelderland Arnhem / Nijmegen Achterhoek Veluwe

0%

-1% Gem. 2000-2009

2010

2011*

■ Veluwe ■ Achterhoek ■ Arnhem / Nijmegen ■ Zuidwest-Gelderland ■ Nederland * Raming ING Economisch Bureau


2012*

Nederland

Veluwe

Achterhoek

Arnhem / Nijmegen

ZuidwestGelderland


Flevoland Nieuwbouw zit Flevolanders in het bloed 2

Flevoland

Flevoland staat op plek 2 van de ranglijst van regio’s met de beste randvoorwaarden voor nieuwbouw. De verwachte ontwikkeling van het aantal huishoudens is hier met een groei van 20,1% tussen 2010 en 2020 het hoogst van Nederland. Daarnaast vergrijst de bevolking ook bovengemiddeld waardoor de woonwensen van de bevolking flink veranderen. Een nog grote hoeveelheid beschikbare bouwgrond en een relatief lage verkooptijd van bijna 1 jaar ten opzichte van 1,1 jaar gemiddeld in Nederland maakt de provincie tot één van de meest aantrekkelijke voor nieuwe woningbouw. De harder dan in de rest van Nederland dalende prijzen van bestaande woningen kunnen er wel voor zorgen dat nieuwbouw in Flevoland aan concurrentiekracht inboet. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling*

Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van Nederland in 2010 Flevoland 1.195 / 4,3%

2

Flevoland Overig Nederland 26.337 / 95,7%

*

Zie ook blz. 18.


€350.000 Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen

€2.500

0,55

€250.000

€2.000

0,44

€1.500

0,33

€1.000

0,22

Gemm vraagprijs per m2 in € vraagprijs medio 2011 Gemm per m2 in € medio 2011 cirkel 55mm ■ 2008 €200.000 Grondprijs per m2 in €Grondprijs medio 2011 per m2 in € medio 2011 ■ 2009 ■ 2010 €150.000 ■ 2011-1ste helft €100.000

€500

0,11

€50.000

€0

0,00

€0

Flevoland

Nederland


_

2


€300.000

€2500 €2000

Flevoland

Nederland

■ 2006 €1500 ■ 2007 ■ 2008 €1000 ■ 2009 ■ 2010 €500 ■ 2011-1 helft ste

€0 Noord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Twente


Nederland

Flevoland 2

Flevoland




20%

1,6% 15% 1,4% 10% 1,2% 5% 1% 0% 0,8% -5% 0,6% -10% 0,4% -15% 0,2% -20% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3e kw

_ _

0,0% 0,0%

0,2%

0,4%

0,6%

0,8%

1,0%

1,2%

Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad Flevoland Nederland

Flevoland Nederland

Economische groei


5%

24%

4%

20%

3%

16%

2%

12% % toename huishoudens Nederlands gemiddelde: % toename huishoudens

1%

8%

0%

4%

Nederland Flevoland

■ Landbouw -1% ■ Industrie ■ Bouw Gem. 2000-2009 ■ Groothandel ■ Detailhandel ■ Flevoland ■ Nederland

_ _

0% 2010

2011*



2012*

Nederland

Flevoland


Noord-Brabant Noordoost-Brabant is beste regio voor nieuwbouw

9 WestNoord-Brabant

7 MiddenNoord-Brabant

1 NoordoostNoord-Brabant

13 ZuidoostNoord-Brabant

In Noord-Brabant werden in 2010 4.527 nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is 16,4% van het Nederlands totaal. Noordoost-Brabant heeft de beste randvoorwaarden voor nieuwbouw van Nederland. Het gebied kenmerkt zich door onder meer een bovengemiddeld verwachting van de groei van het aantal huishoudens van 8,5% tussen 2010 en 2020 ten opzichte van 6,9% in geheel Nederland. Daarnaast is er in deze regio nog relatief veel potentiële bouwgrond beschikbaar tegen een niet al te hoge prijs van gemiddeld € 364,- per m 2. Nieuwbouwwoningen kunnen relatief duur in de markt gezet worden doordat de bestaande woningen ook relatief duur zijn met een gemiddelde vraagprijs van € 2.540,-.per m 2. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling*

9 WestNoord-Brabant


Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van Nederland in 2010 WestNoord-Brabant 1.097 / 4%


MiddenNoord-Brabant 939 / 3,4% NoordoostNoord-Brabant 1.369 / 5% ZuidoostNoord-Brabant 1.122 / 4,1%



*

Zie ook blz. 18.



€2.500

0,55

€2.000

0,44

€300.000 Gemm vraagprijs per m2 in € vraagprijs medio 2011 Gemm per m2 in € medio 2011 €250.000 Grondprijs medio 2011 per m2 in € medio 2011 cirkel 55mm ■ 2008per m2 in €Grondprijs

€1.500

0,33

€1.000

0,22

■ 2009 €200.000 ■ 2010 ■ 2011-1ste helft €150.000

€500

0,11

€100.000

€0

0,00

€50.000

WestNoordBrabant

Midden- Noordoost- Zuidoost- Nederland NoordNoordNoordBrabant Brabant Brabant


_

2


€350.000

€2500 €2000 €0 West€1500 NoordBrabant €1000

NoordoostNoordBrabant

ZuidoostNoordBrabant



MiddenNoordBrabant

Nederland

Nederland

Noord-Brabant 9 WestNoord-Brabant







20%

1,4% 15% 1,2% 10% 1% 5% 0,8% 0% 0,6% -5% 0,4% -10% 0,2% -15% 0,0% -20%

0,0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3e kw

_ _ _ _ _

0,2%

0,4%

0,6%

0,8%

1,0%

1,2%

Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad West-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant Zuidoost-Noord-Brabant Nederland

West-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant Zuidoost-Noord-Brabant Nederland

Economische groei


5%

12%

4%

10%

3%

8%

2%

6%

1%

4%

0%

2%

Nederland Zuidoost-Noord-Brabant Noordoost-Noord-Brabant Midden-Noord-Brabant West-Noord-Brabant

0%

-1% Gem. 2000-2009

2010

2011*

■ West-Noord-Brabant ■ Midden-Noord-Brabant ■ Noordoost-Noord-Brabant ■ Zuidoost-Noord-Brabant ■ Nederland * Raming ING Economisch Bureau


2012*

Nederland

WestNoordBrabant

MiddenNoordBrabant

NoordoostNoordBrabant

ZuidoostNoordBrabant


Limburg Nichemarkt in Zuid-Limburg

28 NoordLimburg 31 MiddenLimburg

37 ZuidLimburg

Zuid-Limburg staat op een gedeelde laatste plaats op de ranglijst van interessante coropgebiedenvoor nieuwe projectontwikkeling woningbouw. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is in 2010 laag. De groei van het aantal huishoudens ligt met 1,5% tussen 2010 en 2020 onder het Nederlands gemiddelde van 6,9%. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen was in 2010 met 0,1% als percentage van het bestaande koopwoningenvoorraad het laagste van Nederland. Opvallend is echter dat het beperkte aanbod wel zeer snel verkocht wordt waardoor we van een nichemarkt kunnen spreken. Noord- en Midden-Limburg scoren beter op de ranglijst. Dit komt onder meer doordat daar de vergrijzing nog meer moet gaan toeslaan waardoor woonwensen kunnen veranderen. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling*

Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van Nederland in 2010 Midden-Limburg Noord-Limburg 220 / 0,8% Zuid-Limburg 204 / 0,7% 430 / 1,6%



37 ZuidLimburg

*

Zie ook blz. 18.


Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen €350.000

€2.500

0,55

€2.000

0,44

€1.500

0,33

€1.000

0,22

€300.000 Gemm vraagprijs per m2 in € vraagprijs medio 2011 Gemm per m2 in € medio 2011 cirkel 55mm €250.000 ■ 2008per m2 in €Grondprijs Grondprijs medio 2011 per m2 in € medio 2011 ■ 2009 €200.000 ■ 2010 ■ 2011-1ste helft €150.000

€500

0,11

€100.000

€0

0,00

€50.000

NoordLimburg

MiddenLimburg

ZuidLimburg

Nederland


_

2


€2500 €2000

€0 Noord€1500 Limburg

ZuidLimburg

Nederland

€1000



MiddenLimburg

Nederland

Limburg


37 ZuidLimburg




20%

0,8% 15% 0,7% 10% 0,6% 5% 0,5% 0% 0,4% -5% 0,3% -10% 0,2% -15% 0,1% -20% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3e kw

_ _ _ _

0,0% 0,0%

0,2%

0,4%

0,6%

0,8%

1,0%

Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad Noord-Limburg Midden-Limburg Zuid-Limburg Nederland

Noord-Limburg Midden-Limburg Zuid-Limburg Nederland

Economische groei


5%

12%

4%

10%

3%

8%

2%

6%

1%

4%

0%

2%

-1%

0%

Nederland Zuid-Limburg Midden-Limburg

Gem. 2000-2009

2010

2011*

■ Noord-Limburg ■ Midden-Limburg ■ Zuid-Limburg ■ Nederland * Raming ING Economisch Bureau


2012*

Noord-Limburg


_ _

% toename huishoudens Nederlands gemiddelde: % toename NoordMiddenZuid- huishoudens Limburg Limburg Limburg


Zeeland Lage groei aantal huishoudens in Zeeuws-Vlaanderen

19 Overig Zeeland

34 Zeeuwsch-Vlaanderen

In Zeeland werden in 2010 530 nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is bijna 2% van het Nederlands totaal. De randvoorwaarden voor nieuwe projectontwikkeling zijn in Overig Zeeland gunstiger dan in ZeeuwsVlaanderen. Zo groeit het aantal huishoudens in Overig-Zeeland tussen 2010 en 2020 naar verwachting nog met 4,6% ten opzichte van 0,6% in Zeeuws-Vlaanderen. Ook loopt de vergrijzing in Zeeuws-Vlaanderen nog maar beperkt op waardoor de vraag naar andersoortige woonruimte relatief weinig verandert. De grondprijzen in Zeeuws-Vlaanderen van gemiddeld € 170,- per m 2 zijn daarentegen wel gunstig voor nieuwbouw. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling*

Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van Nederland in 2010 Zeeuwsch-Vlaanderen 107 / 0,4%

Overig Zeeland 423 / 1,5%

19 Overig Zeeland


*


Zie ook blz. 18.


€350.000 Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen

€2.500

0,55

€250.000

€2.000

0,44

Gemm vraagprijs per m2 in € vraagprijs medio 2011 Gemm per m2 in € medio 2011 cirkel 55mm ■ 2008 €200.000 Grondprijs medio 2011 per m2 in € medio 2011 ■ 2009per m2 in €Grondprijs

€1.500

0,33

■ 2010 €150.000 ■ 2011-1ste helft

€1.000

0,22

€100.000

€500

0,11

€50.000

€0

0,00

€0

ZeeuwschVlaanderen

Overig Zeeland

Nederland


_

2


€300.000

€2500 Zeeuwsch€2000 Vlaanderen

Nederland

€1500

■ 2006 ■ 2007 €1000 ■ 2008 ■ 2009 €500 ■ 2010 €0 ■ 2011-1 helft Noord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Twente ste


Overig Zeeland

Nederland

Zeeland 19 Overig Zeeland





20%

0,8% 15% 0,7% 10% 0,6% 5% 0,5% 0% 0,4% -5% 0,3% -10% 0,2% -15% 0,1% -20% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3e kw

_ _ _

0,0% 0,0%

0,1%

0,2%

0,3%

0,4%

0,5%

0,6%

0,7%

0,8%

Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad Zeeuwsch-Vlaanderen Overig Zeeland Nederland

Zeeuwsch-Vlaanderen Overig Zeeland Nederland

Economische groei


5%

12%

4%

10%

3%

8%

2%

6%

1%

4%

0%

2%

-1%

0%

Nederland Overig Zeeland Zeeuwsch-Vlaanderen

Gem. 2000-2009

2010

2011*

■ Zeeuwsch-Vlaanderen ■ Overig Zeeland ■ Nederland * Raming ING Economisch Bureau


2012*

■ Landbouw ■ Industrie ■ Bouw Nederland ■ Groothandel ■ Detailhandel

_ _

% toename huishoudens Nederlands gemiddelde: %Overig toename huishoudens ZeeuwschVlaanderen Zeeland


Zuid-Holland Meeste nieuwbouw in Zuid-Holland

16 Agglomeratie Leiden en Bollenstreek 25 Agglomeratie ‘s Gravenhage 4 Delft en Westland 19 Rijnmond

13 OostZuidHolland

21 ZuidoostZuid-Holland

In 2010 werden er in Zuid-Holland er meer dan 6.400 nieuwbouwwoningen verkocht. Met bijna een kwart van de Nederlandse verkopen heeft deze provincie het hoogste percentage nieuwbouwtransacties van Nederland. In Zuid-Holland heeft coropgebied Delft en Westland de beste randvoorwaarden voor nieuwbouw door onder andere een nog verwachte hoge groei van het aantalhuishoudens van meer dan 10% tussen 2010 en 2020. De beperkte beschikbaarheid van potentiële bouwgrond en de hoge grondprijzen van gemiddeld € 694,- drukken wel de mogelijkheden voor nieuwe woningbouw in dit coropgebied. Alleen in coropgebied Agglomeratie Leiden en Bollenstreek zijn de grondprijzen met € 787,- per m 2 in Nederland nog hoger. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling*


16 Agglomeratie Leiden en Bollenstreek

Agglomeratie Agglomeratie Leiden ‘s-Gravenhage en Bollenstreek 1.099 / 4% Delft en Westland 481 / 1,7% 832 / 3%

13 Oost25 Agglomeratie ‘s Gravenhage ZuidHolland 4 Delft en Westland 19 Rijnmond

Oost-Zuid-Holland 492 / 1,8% Groot-Rijnmond 2.703 / 9,8% ZuidoostZuid-Holland 810 / 2,9%


Overig Nederland 21.115 / 76,7% *

Zie ook blz. 18.


€350.000

€3.750

0,75

€300.000

€3.000

0,60

€2.250

0,45

€1.500

0,30

Gemm vraagprijs per m2 in € vraagprijs medio 2011 Gemm per m2 in € medio 2011 €250.000 Grondprijs per m2 in €Grondprijs medio 2011 per m2 in € medio 2011cirkel 55mm ■ 2008 €200.000 ■ 2009 ■ 2010 €150.000 ■ 2011-1ste helft

€750

0,15

€100.000

€0

0,00

€50.000

Aggl. Aggl. Delft OostLeiden 's-Graven- en Zuiden hage Westland Holland Bollenstreek

Groot- Zuidoost- NederRijnZuidland mond Holland


_


€0

€2500 €2000 Aggl. €1500

Aggl. Delft OostGroot- ZuidoostLeiden 's-Gravenen Zuid- Rijnmond Zuiden hage Westland Holland Holland €1000 Bollenstreek

Nederland

2


■ 2009 €500 ■ 2010 €0 ■ 2011-1 helft Noord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Twente ste


Nederland

Zuid-Holland

16 Agglomeratie Leiden en Bollenstreek 25 Agglomeratie ‘s Gravenhage 4 Delft en Westland

13 OostZuidHolland

19 Rijnmond

25% Prijsontwikkeling

bestaande woningen (j.o.j.)




15%

1,2% 10% 1% 5% 0,8% 0% 0,6% -5% 0,4% -10% 0,2% -15% 0,0% -20%

0,0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3e kw

_ _ _ _ _ _ _

0,2%

0,4%

0,6%

0,8%

1,0%

1,2%

Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Agglomeratie ‘s-Gravenhage Delft en Westland Oost-Zuid-Holland Groot-Rijnmond Zuidoost-Zuid-Holland Nederland

Agglomeratie Leiden en Bollenstreek Agglomeratie ‘s-Gravenhage Delft en Westland Oost-Zuid-Holland Groot-Rijnmond Zuidoost-Zuid-Holland Nederland

8% Nederland

6% Economische groei


4%

12%

2%

10%

0%

8%

-2%

6%

Agglomeratie 's-Gravenhage

4%

Agglomeratie Leiden en Bollenstreek

Zuidoost-Zuid-Holland Groot-Rijnmond

-4% 2010

2011*

Oost-Zuid-Holland Delft en Westland

2012* 2%

■ Agglomeratie Leiden en Bollenstreek ■ Agglomeratie ‘s-Gravenhage ■ Delft en Westland ■ Oost-Zuid-Holland** ■ Groot-Rijnmond ■ Zuidoost-Zuid-Holland ■ Nederland

0% Nederland

Aggl. Aggl. Delft en Leiden en 's-Graven- Westland Bollenstreek hage

OostZuidHolland

ZuidoostZuidHolland


* Raming ING Economisch Bureau ** Krimp 2010 door verandering van grenzen Coropgebied

6%


GrootRijnmond

4%

Utrecht Hoge grondprijzen

4 Utrecht

De provincie Utrecht staat op een gedeelde plaats vier van meest gunstige regio’s voor nieuwbouw in Nederland. Een bovengemiddelde verwachte groei van het aantal huishoudens van 8,7% tussen 2010 en 2020 (Nederland 6,9%) leidt in Utrecht tot een nog flinke uitbreidingsvraag naar woonruimte. Ook is de gemiddelde vraagprijs van bestaande woningen met bijna € 3.000,- per m 2 hoog. Omdat nieuwbouw concurreert met bestaande bouw kunnen nieuwbouwwoningen door projectontwikkelaars hierdoor ook voor een relatief hoge prijs in de markt gezet worden. Daarentegen behoren de grondprijzen in Utrecht met gemiddeld € 633,- wel tot de hoogste van Nederland waardoor de totale bouwkosten van nieuwbouw ook hoger uitvallen. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling*

Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van Nederland in 2010 Utrecht 2.923 / 10,6%

4 Utrecht


*

Zie ook blz. 18.


€350.000 Gemiddelde verkoopprijs nieuwbouwwoningen €300.000

€3.000

0,66

€2.500

0,55

€2.000

0,44

€1.500

0,33

Gemm vraagprijs per m2 in € medio 2011 ■ 2008 €200.000 ■ 2009 Grondprijs per m2 in € medio 2011 ■ 2010 €150.000 ■ 2011-1ste helft €100.000

€1.000

0,22

€50.000

€500

0,11

€0

€0

0,00 Utrecht

Nederland


_

2


€250.000 cirkel 55mm

€2500 €2000

Utrecht

Nederland

■ 2006 €1500 ■ 2007 ■ 2008 €1000 ■ 2009 ■ 2010 €500 ■ 2011-1 helft ste

€0 Noord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Twente


Nederland

Utrecht 4 Utrecht




20%

1,6% 15% 1,4% 10% 1,2% 5% 1% 0% 0,8% -5% 0,6% -10% 0,4% -15% 0,2% -20% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3e kw

_ _

0,0% 0,0%

0,2%

0,4%

0,6%

0,8%

1,0%

1,2%

Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad Utrecht Nederland

Utrecht Nederland

Economische groei


5%

12%

4%

10%

3%

8%

2%

6%

1%

4%

0%

2%

Nederland Utrecht

0%

-1% Gem. 2000-2009

2010

2011*

■ Utrecht ■ Nederland * Raming ING Economisch Bureau


2012*

Nederland

Utrecht


Noord-Holland Gooi & Vechtstreek minst aantrekkelijk voor nieuwbouw

13 Kop van Noord-Holland 16 Alkmaar en omgeving 28 IJmond 12 Zaanstreek 28 Agglomeratie 9 Haarlem Amsterdam

37 Het Gooi en Vechtstreek

In Noord-Holland werden in 2010 bijna 4.500 nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is 16,2% van het totaal in Nederland. Met 2.100 woningen werd het grootste gedeelte hiervan in Groot-Amsterdam verkocht. In de provincie Noord-Holland zijn de randvoorwaarden voor nieuwbouw dan ook het gunstigst in Groot-Amsterdam. De beschikbare bouwgrond is hier echter wel beperkt en de grondprijzen zijn met gemiddeld € 495,- per m2 voor bouwkavels hoog. Het Gooi en Vechtstreek behoort tot de minst aantrekkelijk regio’s in Nederland voor woningbouw door onder andere hoge grondprijzen van gemiddeld € 528,- per m2 (Nederland € 303,-), een nog beperkte groei verwachte groei van het aantal huishoudens en weinig beschikbare potentiële bouwgrond. Ranglijst Coropgebied voor Projectontwikkeling*

Aantal verkochte nieuwbouwwoningen en als % van Nederland in 2010 Alkmaar en omgeving IJmond Agglomeratie Haarlem 383 / 1,4% 264 / 1% 489 / 1,8% Kop van Noord-Holland Zaanstreek 377 / 1,4% 524 / 1,9% Groot-Amsterdam 2.123 / 7,7%

13 Kop van Noord-Holland 16 Alkmaar en omgeving

Het Gooi en Vechtstreek 298 / 1,1%

28 IJmond

12 Zaanstreek 28 Agglomeratie 9 Haarlem Amsterdam *



Zie ook blz. 18.



€3.750

0,75

€450.000

€3.000

0,60

€375.000

€525.000

Gem.prijs

■ 2008 €300.000 ■ 2009 ■ 2010 €225.000 ■ 2011-1

0,45

€1.500

0,30

€750

0,15

€150.000

€0

0,00

€75.000

Groot- Het Gooi NederA’dam en land Vechtstreek


_

Grondprijs per m2 in € medio 2011

grond

€2.250

Kop van Alkmaar IJmond Aggl. ZaanNoorden Haarlem streek Holland omg.

Gemm vraagprijs per m2 in € medio 2011

€0

cirkel 55mm

ste

helft

€2500 €2000 Kop van Alkmaar IJmond €1500 NoordHolland

€1000

en omg.

Aggl. ZaanHaarlem streek

Groot- Het Gooi NederA’dam en land Vechtstreek

2


■ 2009 €500 ■ 2010 €0 ■ 2011-1 helft Noord-Overijssel Zuidwest-Overijssel Twente ste


Nederland

Noord-Holland

13 Kop van Noord-Holland 16 Alkmaar en omgeving 28 IJmond 12 Zaanstreek 28 Agglomeratie 9 Haarlem Amsterdam


25% Prijsontwikkeling

bestaande woningen (j.o.j.)



15%

1,8% 10% 1,5% 5% 1,2% 0% 0,9% -5% 0,6% -10% 0,3% -15% 0,0% -20%

_ _ _ _ _ _ _ _

0,0% 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3e kw

0,3%

0,6%

0,9%

1,2%

1,5%

1,8%

Aanbod nieuwbouw t.o.v. totale koopwoningenvoorraad

Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving IJmond Agglomeratie Haarlem Zaanstreek Groot-Amsterdam Het Gooi en Vechtstreek Nederland

Kop van Noord-Holland Alkmaar en omgeving IJmond Agglomeratie Haarlem Zaanstreek Groot-Amsterdam Het Gooi en Vechtstreek Nederland

10%

Economische groei

Demografi sche ontwikkeling 2010-2020 Nederland

8% 12%

Het Gooi en Vechtstreek

10%

Groot-Amsterdam

6% 4% 8% 2% 6% -0%

Zaanstreek Agglomeratie Haarlem IJmond

4% Alkmaar en omgeving

-2% 2010

2011*

■ Kop van Noord-Holland ■ Alkmaar en omgeving ■ IJmond ■ Agglomeratie Haarlem ■ Zaanstreek ■ Groot-Amsterdam ■ Het Gooi en Vechtstreek ■ Nederland

2012*

2%

Kop van Noord-Holland

0% Nederland Kop van Alkmaar IJmond Noorden Holland omgeving

Aggl. Haarlem

Groot- Het Gooi Amster- en Vechtdam streek




Zaanstreek

6% 4%

Disclaimer De informatie in dit rapport geeft de persoonlijke mening weer van de analist(en) en geen enkel deel van de beloning van de analist(en) was, is, of zal direct of indirect gerelateerd zijn aan het opnemen van specifieke aanbevelingen of meningen in dit rapport. De analisten die aan deze publicatie hebben bijgedragen voldoen allen aan de vereisten zoals gesteld door hun nationale toezichthouders aan de uit oefening van hun vak. Deze publicatie is opgesteld namens ING Bank N.V., gevestigd te Amsterdam en slechts bedoeld ter informatie van haar cliënten. ING Bank N.V. is onderdeel van ING Groep N.V. Deze publicatie is geen beleggingsaanbeveling noch een aanbieding of uitnodiging tot koop of verkoop van enig financieel instrument. Deze publicatie is louter informatief en mag niet worden beschouwd als advies. ING Bank N.V. betrekt haar informatie van betrouwbaar geachte bronnen en heeft alle mogelijk zorg betracht om er voor te zorgen dat ten tijde van de publicatie de informatie waarop zij haar visie in dit rapport heeft gebaseerd niet onjuist of misleidend is. ING Bank N.V. geeft geen garantie dat de door haar gebruikte informatie accuraat of compleet is. De informatie in dit rapport kan gewijzigd worden zonder enige vorm van aankondiging. ING Bank N.V. noch één of meer van haar directeuren of werknemers aanvaardt enige aansprakelijkheid voor enig direct of indirect verlies of schade voortkomend uit het gebruik van (de inhoud van) deze publicatie alsmede voor druk- en zetfouten in deze publicatie. Auteursrecht en rechten ter bescherming van gegevensbestanden zijn van toepassing op deze publicatie. Overneming van gegevens uit deze publicatie is toegestaan, mits de bron wordt vermeld. In Nederland is ING Bank N.V. geregistreerd bij en staat onder toezicht van De Nederlandsche Bank en de Autoriteit Financiële Markten. De tekst is afgesloten op 15 november 2011.

Meer weten? Kijk op ING.nl Jan van der Doelen, Senior sectormanager Bouw en onroerend goed 020 652 20 14 Maurice van Sante, Senior econoom 020 576 85 47

Kansen voor regionale

Recommend Documents