Kaderstellende Nota. Herontwikkeling KPN-gebouw Koelmalaan 350. Juni Kaderstellende Nota Herontwikkeling KPN-gebouw, versie 27 juni

Kaderstellende Nota Herontwikkeling KPN-gebouw Koelmalaan 350

Juni 2011

Kaderstellende Nota Herontwikkeling KPN-gebouw, versie 27 juni 2011

1

Inhoudsopgave 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Inleiding……………………………………………………………………………………… Plangebied………………………………………………………………………………….. Vigerend beleid…………………………………………………………………………….. Nieuwe situatie …………………………………………………………………………….. Beeldkwaliteit………………………………………………………………………………. Milieuaspecten …………………………………………………………………………….. Haalbaarheid ……………………………………………………………………………….

3 4 5 7 11 12 15

Bijlage I Overzicht creatief producerende bedrijven per sector ………………………….. Bijlage II Situatietekening nieuwe parkeersituatie ………………………………………….…… Bijlage III Situatietekening bestaand groen KPN terrein ………………………………….…… Bijlage IV Situatietekening nieuw groen KPN terrein …………………………………….…… Bijlage V Situatietekening nieuw groen langs de Ommering …………………………….……

16 18 19 20 21


2

1. Inleiding Het KPN- gebouw, Koelmalaan 350, staat al langere tijd voor een groot deel leeg. Uit onderzoek van de initiatiefnemer is gebleken dat de gedateerde uitstraling van het bestaande pand met de huidige bedrijfsbestemming niet meer kan worden benut voor voortzetting van het huidige gebruik. Bekeken is welke bouwkundige aanpassingen nodig zijn om het bestaande pand geschikt te maken voor een nieuwe invulling, gericht op multifunctioneel gebruik. Het KPN- gebouw vormt een centraal punt in de digitale snelweg door het aanwezige glasvezelnetwerk en biedt hierdoor interessante mogelijkheden voor hergebruik van het gebouw. Voor het KPN gebouw wordt gedacht aan een heel diverse invulling waarbij onderwijs en creatieve industrie centraal staan. Binnen dit concept kunnen het onderwijs en het bedrijfsleven elkaar versterken. Daarnaast ontmoeten ondernemers elkaar onderling low–profile. Dit nieuwe concept sluit hiermee goed aan bij het project “Alkmaar Kennisstad”. In december 2009 is door Titania Vastgoed B.V. het KPN- gebouw aan de Koelmalaan 350 te Alkmaar verworven. De initiatiefnemer kan het bestaande pand geschikt maken voor dit multifunctioneel gebruik. Het vigerende bestemmingsplan voorziet hier niet in. Om het concept voor multifunctioneel gebruik mogelijk te maken is het noodzakelijk een gemengde bestemming te maken die breder is dan alleen de huidige bedrijfsbestemming. Een verruiming van het gebruik voor dit gebouw past binnen het beleid zoals geformuleerd in het ‘Structuurvisie Locatiebeleid’ en de wens van de gemeenteraad om meer flexibiliteit te creëren. Door het opstellen van nieuwe ruime bestemmingsplanregels kan vorm en inhoud worden gegeven aan het concept voor dit bijzondere gebouw. In deze nota wordt het concept voor het KPN- gebouw geschetst en aangegeven in welk ruimtelijk kader het pand geplaatst kan worden. Wanneer de gemeenteraad instemt met de uitgangspunten wordt voor het KPN- gebouw een postzegelbestemmingsplan opgesteld.


3

Plangebied Het plangebied is bebouwd met gedateerde opstallen uit de jaren ‘70 die nog deels ten dienste staan van de communicatieactiviteiten van KPN. De kantooractiviteiten zijn voor het merendeel beëindigd en het gebouw staat hierdoor grotendeels leeg. De onderhavige locatie is gelegen aan de Koelmalaan op het Bedrijventerrein Overdie. Aan de Koelmalaan zijn diverse bedrijven en kantoren gevestigd. Aan de oostkant van het gebouw staan een aantal woningen. Ook loopt het Noordhollands Kanaal langs de oostkant van het gebouw. Aan de zuidzijde bevindt zich de oostelijke ringweg N242 die richting het zuiden aansluit op de A9. De huidige situatie en begrenzing van het plangebied in zijn omgeving is op onderstaande satellietopname (afbeelding 1), kadastrale kaart (afbeelding 2) en foto’s (afbeelding 3) weergegeven.

Afbeelding 1, satellietopname plangebied (Bron: Google Earth)

Afbeelding 2, kadastrale plangebied (Bron: Kadaster Online)

Afbeelding 3, huidige opstallen plangebied


4

3. Vigerend beleid 3.1 Het rijk De Nota Ruimte bevat de visie van het kabinet op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. In de Nota Ruimte wordt ingezet op verdichting van stedelijke gebieden om zoveel mogelijk verdere uitleg van stedelijke gebieden te voorkomen. Het onderhavige plan past binnen dit rijksbeleid. Het plan heeft immers betrekking op het vernieuwen van een bestaand gebouw op het bedrijventerrein Overdie. Conform rijksbeleid wordt ruimte geboden aan reeds ter plaatse gevestigde bedrijvigheid, zonder dat dit ten koste gaat van een waardevol onbebouwd gebied. 3.2 Provinciaal beleid In oktober 2004 hebben Provinciale Staten het Streekplan Noord-Holland Noord vastgesteld. Het streekplan is in lijn gebracht met de Nota Ruimte. In het Streekplan wordt voor het onderdeel ‘Werken’ afgesproken dat indien mogelijk er zoveel mogelijk binnenstedelijk opgelost moet worden. De onderhavige locatie maakt onderdeel uit van een bestaand binnenstedelijk gebied en daarom is het vernieuwen van de bestaande opstallen passend binnen het provinciaal beleid. Verder is er een nieuwe structuurvisie van de provincie Noord-Holland vastgesteld: “Structuurvisie Noord-Holland 2040”. In dit beleidsstuk streeft de provincie Noord-Holland naar verdere stedelijke verdichting en helpt het gemeenten bij het optimaliseren van het gebruik van bestaand bebouwd gebied. Vooral daar waar het gaat om bedrijventerreinen. Daarbij wordt ook ingezet op duurzame gebouwen. Het planvoornemen voor het KPN -gebouw is gelegen in bestaand stedelijk gebied. In het plan voor het KPN gebouw wordt nadruk gelegd op duurzaam bouwen in twee opzichten: Energiezuinigheid: Het gebouw zal worden voorzien van een herziende installatie welke voldoet aan de eisen van deze tijd. Duurzaamheid gebouw: De levenscyclus van een gebouw is gezond als er sprake is van kwalitatieve materiaaltoepassing en een structuur die levensloopbestendig is door zonering en flexibiliteit. Door het behoud van het bestaande gebouw met grote overspanningen en vrij indeelbare hoge ruimtes in combinatie met de toepassing van de juiste materialen, wordt er bijgedragen aan het herontwikkelen van een duurzaam gebouw dat nog minimaal 50 tot nog 100 jaar kan blijven staan. 3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Bestemmingsplan Bedrijventerrein Overdie Het vigerende bestemmingsplan is “Bedrijventerrein Overdie”. De gronden hebben de bestemming “Bedrijfsdoeleinden Klasse II”, met de mogelijkheid voor bedrijfsruimten met kantoorruimten in een verhouding 70% - 30%. Het nieuwe concept vraagt om een bredere bestemming dan bedrijfsdoeleinden.


5

Afbeelding 4: bestemmingsplankaart ‘Industrieterrein Overdie Oost’

3.3.2 De Structuurvisie Locatiebeleid Op 26 april 2005 is het provinciaal locatiebeleid vastgesteld. Dit moet worden gezien als het beleidskader waarbinnen de gemeente zelf verdere uitwerking aan het locatiebeleid kan geven. De structuurvisie locatiebeleid, vastgesteld door de raad op 17 juni 2008, beschrijft welke functies waar in Alkmaar zijn toegestaan. Enerzijds is er hierbij op gelet of alle nu denkbare functies gefaciliteerd kunnen worden. Anderzijds is bekeken wat dan de meest logische locatie voor deze functies is . Voor bedrijventerreinen die relaties hebben met het bestaand stedelijk gebied bestaat er ook vanuit economisch oogpunt geen bezwaar tegen een mogelijke verdienstelijking van de bedrijventerreinen. Het gemeentelijk beleid is erop gericht zijn kleinschalige kantoren tot 750m2 mogelijk te maken aan de randen van bedrijventerrein Overdie als overgang tussen bedrijventerrein en ringweg. Bij deze keuze weegt mee dat een dergelijke ontwikkeling een impuls kan geven aan de herstructurering en aan opwaardering van gebouwen op zichtlocaties zoals ook in het geval van het KPN- gebouw. De raad heeft de wens uitgesproken om meer flexibiliteit in bestemmingsplannen te creëren. De Structuurvisie Locatiebeleid heeft een eerste aanzet hiertoe gedaan. Bij het opstellen van de nieuwe bestemmingsplannen wordt hier verder vorm aan gegeven, waarbij naar meer mogelijkheden gezocht wordt voor de randen van het bedrijventerrein Overdie. Aangezien het om een groot gebouw gaat is er veel flexibiliteit nodig om het concept van multifunctioneel gebouw mogelijk te maken.


6

4. Nieuwe situatie 4.1 Het concept Door de initiatiefnemer is onderzocht wat de mogelijkheden voor invulling zijn voor het huidige gebouw met de huidige bestemming. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat op basis van de geldende voorschriften zoals het bestemmingsplan het gedateerde gebouw niet benut kan worden voor exploitabel gebruik. Derhalve is onderzocht welke mogelijkheden/ kansen er wel liggen om nog langere leegstand te voorkomen. Hierbij is aansluiting vinden bij de veranderende maatschappij en werkmethodiek van belang en kan het pand tevens voor Alkmaar als kennisstad een toegevoegde (economische) waarde hebben. Voor het gebouw is gezocht naar een multifunctionele invulling onder andere gericht op creatieve industrie en onderwijs, waarbij het concept gericht is op de volgende faciliteiten: • Flexibel verhuurbare ruimtes met een flexibele bestemming; • Datacenter; • Kenniscentrum; • Expositieruimte; • Incubator faciliteiten; • Vergaderruimtes; • Onderwijs (educatie)- en symposiumruimte • Ontmoetingsfunctie; • Kinderdagverblijf. Dit concept sluit aan op de veranderende maatschappij en werkmethode van ‘Het Nieuwe Werken = Het Nieuwe Denken’. Er ontstaat een broedplaats voor kleine ondernemers, waar creativiteit, innovatie, kennis en wetenschap bij elkaar komt op allerlei terreinen, waaronder ICT, voeding, gezondheidszorg, kunst en cultuur. 4.1.1 Flexibiliteit De kracht van het concept is het herontwikkelen van het bestaande karakteristieke gebouw naar een flexibel en innovatief multifunctioneel gebouw met de volgende verschillende functies, waarbij creatieve industrie, educatie en cultuur een belangrijke rol spelen. Flexibiliteit; zowel flexibiliteit in de bestemming als de flexibiliteit in het aanbieden in de grootte van een verhuurbare ruimte is een belangrijk uitgangspunt. Dit komt de levendigheid van het gebouw en zijn omgeving ten goede. De gebruiker bepaalt hoe de ruimte wordt ingedeeld en wordt ‘vrijgelaten’ in het gebruik van de ruimte. Door dit concept ontstaat er een broedplaats waar werken, bedrijvigheid en creativiteit in allerlei vormen en combinaties resulteert in een levendige werkomgeving. Waarin een mengeling van grote en kleine bedrijven, starters, studenten en meer gevestigde ondernemers elkaar kunnen ontmoeten, versterken en van elkaar kunnen leren. Het gebouw biedt op deze wijze plaats aan nieuwe ‘Social Communities’. De sectoren binnen dit concept zijn: - Architectuur en Stedebouw; - Design en communicatie; - Fotografie en Video; - ICT en Internet; - Creatieve industrie; - Medisch; - Muziek;

-

Wetenschap; Agritrade; Voeding; Dans; Kunst; Mode; Gaming.

Om deze sectoren te ondersteunen zijn ook beperkt faciliterende bedrijven mogelijk.


7

In bijlage I is een overzicht toegevoegd van activiteiten, die ook van toepassing zijn voor deze sectoren. Het gaat hierbij niet om een limitatieve lijst, maar om weergave van het concept. Functies die het concept versterken kunnen ook een plek krijgen in het pand. Daarbij is ook van belang dat het concept niet alleen om het gebouw gaat, maar tevens betekenis kan hebben voor de binnenstad van Alkmaar en zelfs de functie van Alkmaar als hoofdstad van Noord-Holland Noord kan versterken. 4.1.2 Dataopslag Ter ondersteuning van de bovengenoemde gebruikers zal er in het gebouw een datacenter worden geplaatst. Een datacenter zal voor veel ondernemers van belang zijn voor hun verdere ontwikkeling in de wetenschap dat hun data veilig is gehuisvest met de mogelijkheid dat ze de eigen data dicht bij huis hebben. Tevens is het pand voorzien van glasvezelkabels, wat zorgt voor zeer snelle internetverbindingen. 4.1.3 Ontmoetingsfunctie Door het realiseren van een centrale hal wordt een ontmoetingsfunctie voor de gebruikers van het gebouw gecreëerd waar men kennis met elkaar kan delen en men kan ontspannen. De ontmoetingsruimte zal ook dienst doen als kantineruimte/grandcafé, congresruimte, tentoonstellingsruimte. Deze ontmoetingsfunctie staat niet alleen ten dienste van de gebruikers van het gebouw maar biedt ook ruimte als ontmoetingsplaats voor bezoekers. Gelet op het multifunctionele karakter van het gebouw kan deze ruimte ook in weekenden gebruikt worden voor bijvoorbeeld kunstmanifestaties, tentoonstellingen en gamewedstrijden. 4.2 Bouwkundige aanpassingen Het gebouw is zowel in- als exterieur gedateerd en voldoet niet meer aan deze tijd. Om het gebouw een eigentijdse uitstraling te geven en een ‘Landmark’ van Alkmaar te laten worden zullen er een aantal interne en externe bouwkundige aanpassingen worden uitgevoerd. Op een aantal posities zullen open aanbouwen worden bijgebouwd. Deze aanpassingen zijn nodig om het totale karakter van het gebouw, met respect voor de karakteristieke elementen uit de ‘P.T.T.tijd’, de uitstraling te geven die passend is, voor niet alleen deze tijd, maar ook voor de toekomst. Daarnaast wordt voorzien dat het concept zichzelf versterkt en dat er meer ruimte nodig zal zijn dan de capaciteit waarin het huidige gebouw voorziet. De open aanbouwen zijn nodig om aan deze verwachte vraag te kunnen voldoen. Het bestaande gebouw heeft 11.229 m2 BVO. Met de dakopbouwen wordt dit uitgebreid naar 14.844 m2 BVO. Na het uitvoeren van de bouwkundige aanpassingen kan het gebouw gezien worden als een ‘Landmark’ van Alkmaar. Het vormt een opwaardering voor zowel het Industrieterrein Overdie als de zone langs de randweg.

4.3 Verkeer en parkeren Het pand wordt voor verkeer aan de zuidzijde (Koelmalaan) ontsloten. De Koelmalaan staat in directe verbinding met de oostelijke ringweg (N242), welke weer aansluit op de A9 richting Amsterdam, Schiphol, Haarlem en Zaanstreek. Het pand is ook via het openbaar vervoer te bereiken. De dichtstbijzijnde bushalte is aan de Bestevaertstraat. De parkeerbehoefte voor de diverse functies wordt grotendeels op eigen terrein opgelost. Op eigen terrein worden zo’n 282 parkeerplaatsen aangelegd. Langs de openbare weg zijn nog eens 46 parkeerplaatsen aanwezig. In totaal resulteert dit in 328 parkeerplaatsen waarmee op basis van het huidige plan wordt voldaan aan gestelde parkeereisen voor een multifunctioneel gebouw. In bijlage II is een situatietekening van het parkeerterrein bijgevoegd. Kaderstellende Nota Herontwikkeling KPN-gebouw, versie 27 juni 2011

8

4.4 Groen De gemeente heeft geen grondpositie (meer) maar wel een groenbestemming langs de Ommering. De groenstructuur langs de Ommering is vrijwel alleen nog op de KPN kavel aanwezig in de vorm van een dichte volgroeide boombeplanting met onderbegroeiing van volwassen bosplantsoen. In verband met de zichtbaarheid van het pand, de bruikbaarheid van het terrein en de lichtinval in het gebouw is het gewenst de huidige bomen en onderbegroeiing te verwijderen. Hiervoor in de plaats komt een bomenrij langs de Ommering vanaf de Bestevaerstraat tot de brug over het kanaal (figuur 5). De gemeentelijk ambitie is een boombegroeiing langs de gehele N242. De herplant ter hoogte van het bedrijventerrein Overdie draagt hieraan bij. In het boomstructuurplan is aangegeven dat deze boombegroeiing dient te bestaan uit populier, vanwege de ligging ten opzichte van de Schermer. Echter, dat dient genuanceerd te worden: de stedelijke invloed is ter plaatse van de Ommering zo groot dat bij de reconstructie van het gedeelte richting het Kooimeerplein is gekozen voor iep, in plaats van populier. De ambitie voor de hele Ommering is daarom een boombeplanting van iep, bijvoorbeeld de Ulmus Clusius (figuur 6). Daarbij gaat het om iepen van een soort die resistent is tegen de bekende iep-ziekte. Het precieze soort en de stamomvang wordt in overleg met onder andere de provincie bepaald.

KPN gebouw

Figuur 5: nieuwe bomenrij langs de Ommering

Het groenplan voor de KPN-kavel is er op gericht de bestaande beplanting van de provincie en op de eigen kavel te kappen en ter compensatie een nieuwe groenstructuur aan te brengen in de vorm van een bomenrij langs het fietspad van de Ommering, tussen de brug over het kanaal en de kruising met de Bestevaerstraat. Deze grond is in eigendom bij de provincie Noord-Holland en is hiermee akkoord. Over de mogelijkheden van het planten van onderbegroeiing is nader overleg met de provincie nodig in verband met het beheer.

Figuur 6: Ulmus Clusius

Door de nieuwe boom/groenstructuur is het mogelijk zo’n 90 parkeerplaatsen op het terrein toe te voegen. Door het toevoegen van deze parkeerplaatsen krijgt het gebouw meer gebruiksmogelijkheden. Het gaat om het kappen van 30 bomen die momenteel direct langs de KPN kavel staan. Deze zijn door de afdeling Wijkbeheer beoordeeld. Hiervan hebben er 6 een goede, 19 een redelijke en 5 een matige toekomstverwachting. De bomen staan dicht bij elkaar en voor een deel tegen het gebouw aan. In de nieuwe situatie komen circa 25 bomen als bomenrij langs de Ommering terug. Aanvullend worden op het parkeerterrein ten minste 5 nieuwe bomen geplant. Voor de 30 bomen die gekapt worden komen daarmee tenminste 30 bomen terug.


9

De bomen langs de Ommering worden over een lengte van 500 meter met een onderlinge afstand van circa 20 meter geplant, zodat een regelmatige rij ontstaat. Per saldo geeft deze bomenrij een groener karakter aan het gebied dan de bestaande bomen over een lengte van 200 meter langs het KPN gebouw. Met deze nieuwe groenstructuur wordt invulling gegeven aan de gemeentelijke ambitie boombegroeiing langs de N242 te realiseren. Direct langs de erfgrens van het KPN-gebouw komt een strook met struiken, zoals botanische rozen. De beplanting van Italiaanse populieren op of nabij de kavelgrenzen aan de Koelmalaan en de westzijde van de kavel blijven behouden. De volgroeide lindebomen die midden op de kavel staan, kunnen verplant worden op het eigen terrein. Verder wordt het parkeerterrein ingericht met hagen en kleine bomen die een hoogte krijgen van ongeveer 10 meter. De locaties van deze bomen worden bij het definitieve inrichtingsplan bepaald en staan nog niet op de bijgevoegde situatieschets. Daarnaast wordt bij de uitwerking van het plan bekeken in hoeverre open bestrating, zoals grastegels, bij kan dragen aan een groenere uitstraling van het terrein. In bijlage III, IV en V is de bestaande en nieuwe groensituatie opgenomen.


10

5. Beeldkwaliteit Om het concept een sterke uitstraling te geven is beeldkwaliteit van groot belang. Een zorgvuldige behandeling van het karakteristieke gebouw is essentieel voor de juiste uitstraling en sfeer. Uitgangspunt voor het interieur is dat het ‘onaffe en industriële karakter’ uit de P.T.T.-tijd wordt gecombineerd met een strakke afwerking en afwijkende meubelstukken. Hieronder zijn een aantal referentieafbeeldingen (afbeelding 7) weergegeven van de beeldkwaliteit van het interieur.

Afbeelding 7: beeldkwaliteit interieur (bron:www.caballerofabriek.nl)

Daarnaast is de uitstraling aan de buitenzijde belangrijk. Als ‘Landmark’ moet het gebouw een passende en moderne vormgeving hebben. Hierbij wordt het bestaande gebouw in zijn karakter in tact gelaten en wordt de nieuwe uitstraling gezocht in de dakopbouwen. Hiermee ontstaat een opener beeld. Ook geeft de vormgeving van de dakopbouwen de dynamiek weer van de activiteiten die in het gebouw plaatsvinden. Voor een betrekkelijk klein deel van het gebouw zal de bouwhoogte circa 28 meter worden. Dit is 8 meter hoger dan de bestaande hoogte. Ruimtelijk kan deze hoogte op deze locatie goed, mede gelet op de aanwezigheid van de Leeghwaterbrug. Het gebouw staat in een lager maaiveld ten opzichte van de brug. Ook naar het Noordhollands Kanaal is de hoogte ruimtelijk geen bezwaar en markeert het juist deze hoek bij de Leeghwaterbrug. Hieronder is een impressie van het voorlopig ontwerp voor de dakopbouwen weergegeven (afbeelding 8).

Afbeelding 8: ontwerp dakopbouwen uit ‘haalbaarheidsstucie BFW architecten 1 februari 2011 Kaderstellende Nota Herontwikkeling KPN-gebouw, versie 27 juni 2011

11

6. Milieuaspecten Niet alleen moet het plan voldoen aan stedenbouwkundige/ ruimtelijke eisen. Ook moet in beeld worden gebracht of er zich belemmeringen in relatie tot de omgeving, de zogenaamde “milieuaspecten” voor doen. Hieronder wordt per aspect aangegeven wat de invloed van het aspect op het plan is of de invloed van het plan op het aspect. 6.1 Externe veiligheid Bij ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met het aspect externe veiligheid. Daartoe moeten de risico’s voor de bevolking, die verbonden zijn aan gevaar veroorzakende activiteiten (bestaand en nieuw), in beeld worden gebracht. Volgens het huidige beleid gebeurt dat door de effecten van bepaalde mogelijke ongevallen te berekenen en uit te drukken in de kans op (aantallen) doden. Op de risicokaart (afbeelding 9) van de provincie Noord-Holland wordt aangegeven dat de locatie is gelegen aan een weg waar transport van gevaarlijke stoffen plaatsvindt. Het plangebied valt buiten het plaatsgebonden risico. Aangezien het plan voorziet in een (beperkte) toename van het aantal m2 vloeroppervlak kan het gebouw meer mensen huisvesten dan in de huidige situatie. Wanneer er sprake is van een toename van het aantal mensen binnen een zone van 200 meter van de gevaarlijke stoffen route dient het groepsrisico te worden bepaald. Bij het opstellen van het bestemmingsplan wordt bepaald of er sprake is van een toename van het groepsrisico en hoe deze zich verhoudt ten opzichte van de oriëntatiewaarde. De uitkomst van dit onderzoek wordt voor advies voorgelegd aan de veiligheidsregio (regionale brandweer). Het advies en de verantwoording worden in de toelichting van het bestemmingsplan opgenomen. Het plangebied grenst aan het Noordhollands Kanaal. Hierover worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Volgens het concept Basisnet Water is het Noordhollands Kanaal aangewezen als een groene route. Dit betekent dat deze route geen beperking oplevert voor ruimtelijke ontwikkelingen. Ten zuiden van de locatie is Taqa gevestigd. De onderhavige locatie is volgens de risicokaart op een dermate grote afstand gelegen en valt derhalve niet binnen deze risicocontour.

Zorg dat dit op een pagina komt

Afbeelding 9 : risicokaart gedeelte Alkmaar (bron: www.risicokaart.nl)


12

6.2 Bodemkwaliteit In het verleden is het gebouw in gebruik geweest door de P.T.T. en zijn er geen activiteiten uitgevoerd die enige vorm van bodemverontreiniging met zich meebrengen. 6.3 Luchtkwaliteit Op 15 november 2007 is de Wet Luchtkwaliteit in werking getreden. De Wet Luchtkwaliteit voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze “niet in betekende mate” (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging als de 1% grens niet wordt overschreden. De 1% grens is gedefinieerd als 1% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 0,4 microgram/m3 voor zowel fijn stof als stikstofdioxide. Aangezien op de projectlocatie in zeer beperkte mate volume wordt toegevoegd, kan worden gesteld dat dit plan onder het begrip “niet in betekende mate” valt en de luchtkwaliteit niet verder hoeft te worden onderzocht in het kader van de Wet Luchtkwaliteit. 6.4 Water Het verharde oppervlak neemt in de nieuwe situatie in vergelijking met de huidige situatie beperkt toe, door het aanleggen van een aantal parkeerplaatsen. Bij de uitwerking van het plan wordt gezocht naar mogelijkheden om de extra parkeerruimte te realiseren met open bestrating waarin het regenwater kan infiltreren in de bodem zonder extra druk op de riolering. Bij het opstellen van het bestemmingsplan wordt met het hoogheemraadschap bekeken of, en zo ja welke, maatregelen noodzakelijk zijn. 6.5 Flora en Fauna Langs de Ommering zijn bomen aanwezig waar zich vleermuizen kunnen bevinden en waar vogels een vaste verblijfplaats kunnen hebben. Ook zou het gebouw een plek kunnen zijn waar vleermuizen verblijven. Om zeker te zijn van de ecologische situatie van het gebied is nader onderzoek gewenst. Dit zal als onderdeel van het bestemmingsplan plaatsvinden. Wanneer er bijzondere natuurwaarden in het gebied aanwezig zijn die in de zin van de Flora en Faunawet bescherming behoeven, wordt bekeken welke maatregelen noodzakelijk zijn. 6.6 Geluid Volgens de Wet geluidhinder geldt voor de N242 een zone van 250 meter aan weerszijden van de weg. Het merendeel van de nieuwe functies vallen niet onder de ‘geluidgevoelige objecten’ zoals bedoeld in de Wet geluidhinder. Voor deze functies levert de N242 geen belemmering op. Educatieve en onderwijs functies vallen onder ‘andere geluidgevoelige gebouwen’, waarbij geluidgevoelige onderwijsactiviteiten beschermd worden. Bij de invulling en inrichting van het gebouw is dit van belang. Bij de uitwerking van het plan in een bestemmingsplan zal hier rekening mee gehouden worden. 6.7 Cultuurhistorie Bij het opstellen en uitvoeren van ruimtelijke plannen wordt rekening gehouden met zowel de bekende als de te verwachten archeologische waarden. Voor de bekende waarden kan de Cultuur Historische Waardekaart Noord-Holland worden geraadpleegd. Blijkens deze beleidskaart heeft de projectlocatie geen cultuurhistorische verwachtingswaarde. Uit de Archeologische verwachtingenkaart van Alkmaar zelf blijkt dat er ook geen archeologische verwachtingen zijn. Gezien de beleidskaarten van provincie en gemeente is er geen bescherming nodig voor cultuurhistorische waarden.


13

6.8 Duurzaamheid Bij nieuwe ontwikkelingen is aandacht voor duurzaamheid gewenst. Het hergebruiken van een bestaand pand is op zichzelf al duurzaam en kan straks weer 50 tot 100 jaar mee. Verder worden in het pand alle installaties vernieuwd, zodat ze voldoen aan de huidige technische en milieueisen. De schuine dakopbouwen lenen zich goed voor PV-panelen (zonnepanelen). Dit geldt voor de schuine zijden gericht naar het zuiden. Verder wordt onderzocht in hoeverre er mogelijkheden zijn voor aansluiting van het gebouw op het warmte net van de HVC. Op voorhand lijken hier goede mogelijkheden te zijn. De gemeente en initiatiefnemer treden hierover met elkaar in gesprek en stellen een ‘Programma van Mogelijkheden’ op. Aangezien het initiatief leidt tot hergebruik van bestaand stedelijk gebied kan bekeken worden of de ontwikkeling in aanmerking komt voor subsidiemogelijkheden in het kader van stedelijke verdichting.


14

7. Haalbaarheid 7.1 Maatschappelijke haalbaarheid Nadat de gemeenteraad heeft ingestemd met de kaders voor de nieuwe invulling van het KPNgebouw wordt een voorontwerp bestemmingsplan opgesteld. Dit voorontwerp wordt gebruikt voor participatie. Gelet op de beperkte bouwkundige ingreep en dat de nieuwe invulling beperkt effect zal hebben op de omgeving lijkt het voldoende om voor de participatie het niveau ‘Raadplegen’ toe te passen. Hiermee kan iedereen die daar belang bij heeft tijdens een participatietermijn van vier weken het voorontwerp bestemmingsplan bekijken en er een schriftelijke reactie op geven. Deze reacties worden voorzien van een antwoord en kunnen leiden tot aanpassing in het ontwerpbestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan wordt vervolgens zes weken ter visie gelegd. In deze periode kunnen zienswijzen worden ingediend bij de gemeenteraad. Na beoordeling van de zienswijzen stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan vast. 7.2 Financiële haalbaarheid De nieuwe invulling van het KPN- gebouw betreft een particuliere ontwikkeling. De kosten die gepaard gaan met de ontwikkeling worden gedragen door de initiatiefnemer en hebben geen consequenties voor de gemeente.


15

BIJLAGE I

Overzicht creatief producerende bedrijven per sector

!

" # $ % " & " " # !

! #'

( $ # # # ) *

$

# " $ % ' + "

% ,

) , )

!

!.

!

! .

/

*


16

0 ) * ) (

1

!2

3

$ /

+

!

!

!

.

" "

/

0

-

!

! -

" $

0

-

4

5 789

6 $ :

$

!


17

BIJLAGE II

Situatietekening nieuwe parkeersituatie


18

BIJLAGE III

Situatietekening bestaand groen KPN terrein


19

BIJLAGE IV

Situatietekening nieuw groen KPN terrein


20

BIJLAGE V

Situatietekening nieuw groen langs de Ommering


21

Kaderstellende Nota. Herontwikkeling KPN-gebouw Koelmalaan 350. Juni Kaderstellende Nota Herontwikkeling KPN-gebouw, versie 27 juni

Recommend Documents