Johan Lukkes; Projectmanager en business-developer bij Grontmij Nederland
Betrokkenheid o.a.; – Projectmanager Energiesprong SWF – Projectmanager Blok voor blok Utrecht
Label B of meer ?
Veranderingen en opdrachtgeverschap
Huur woningen - sociaal - geliberaliseerd “Geen” commercieel vastgoed “Geen” maatschappelijk vastgoed
Meer afdracht. Minder inkomsten uit commercieel vastgoed. Minder verkoop en opbrengst vastgoed
Organsiatie
Core- business;
Financieel
Opgave - Focus
3
Kleinere organisatie Geen uitvoerend maar regisserend opdrachtgever
‘Aantrekkelijke’ huurwoning Wat maakt een huurwoning aantrekkelijk? • Marktvraag. • Comfort ( binnenklimaat) • Woonlast (huur en energielast). • Woonwijk (sociale structuur, inrichting, onderhoud).
Wat is het voordeel voor de corporatie? • Goede en optimale verhuurbaarheid. • Hoge toekomstwaarde.
4
Ambitie en haalbaarheid Ambitie; label B? Of direct grote stap voorwaarts en; – Woonlasten stabiliseren. – Wijken verbeteren en woningen toekomstbestendig maken. – Samen met huurders proces in en huurders binden.
Grontmij volgt een aanpak waarmee; – Budgetten worden gemaximaliseerd. – Kosten van de ingreep worden geminimaliseerd. – Ofwel; grotere ambities worden haalbaar!!
5
Verhogen budget Uit Grontmij berekening (LifeCycleCost) volgt een investeringsruimte van circa 65.000,00 euro door: • 85% van de huidige energierekening aan huurders in rekening te brengen. • Door woningen middels eenmalige investeringen “onderhoudsvriendelijker” te maken. • Functionele aanpassingen die aansluiten bij marktvraag. • Door ‘beoogde efficiëntieslag’ in beheerorganisatie. • Goedkoop aantrekken van ‘kapitaal’. • Verhoging van huur pas bij mutatie.
Per geval zal de werkelijke investeringruimte moeten worden bepaald. Door het ‘ontzien’ van de huurder enerzijds en overleg- betrokkenheid huurders kan de besluitvorming worden bespoedigd.
De gehanteerde uitgangspunten vormen een gemiddeld beeld en zijn gebaseerd op “landelijke” onderzoeken (RIGO, Build Desk, Copanen) in opdracht van Ministerie, RVO, Woonbond e.d.) en ervaringscijfers.
6
Verhogen budget Investeringen en/ of beheer en onderhoud door: – – – –
Corporatie. Apart onderhoud- energiebedrijf. Privaat onderhoud- energiebedrijf – wijkbedrijf worden gedaan . Bedrijf kan “verbreden” en sociale cohesie versterken.
Alternatieven
– Grond in erfpacht; verkoop via grondbank.
7
Verlagen kosten- investering Bij ‘grotere’ stappen naar nota-0 is rendement maatregelen essentieel. Door integrale aanpak verlaagt Grontmij kosten maatregelen.
Technisch Financieel Juridisch
Ketenintegratie
Bedrijfsmatig Woonlasten Comfort
Integrale aanpak
1. Optimaal rendement technische energetische maatregelen en samenhang pakket. 2. Optimale samenhang tussen energetisch, onderhoud en verbetering. 3. Integratie; ontwerp, voorbereiding en uitvoering (o.a BIM). Ketenintegratie. 4. Juiste manier van “contracteren” en ketenintegratie. Corporatie en huurder centraal
8
Advies Realisatie Onderhoud
Verlagen kosten- investering Via de ‘integrale’ aanpak kost het nota-0 en het toekomst bestendig maken van de woning gemiddeld circa € 65.000,00 euro.
Resultaat; een ‘aantrekkelijke’ huurwoning.
9
Balans budget - investering
Evenwicht ?; – Budgetruimte; circa € 65.000,00. – Kosten nota-0 ; aantrekkelijke huurwoning € 65.000,00
Budgetruimte te verbeteren door; – Huurverhoging – 100% energieprijs
Per woningeenheid wordt circa €105,00 geïnvesteerd in “leefbaarheid”.
Gemeenten als potentiële partner.
Diverse “subsidiemogelijkheden”. € 400 mln Rijk en Provincies.
Diverse andere kansen.
Voldoende kansen voor verbreden opgave - ambitie
10
Stelling ! Wij denken dat het nu de periode is om: • Woningen en wijken samen met huurders ‘toekomst bestendig’ te maken. • Daarbij grotere stappen dan label B te maken (kleine stappen kunnen leiden tot kapitaalvernietiging). • Te zoeken naar de optimale integrale en duurzame oplossing tussen; – Techniek- Financiën en juridisch. – Woningen en de omgeving , wijk. – Niet alleen naar bouwfase maar ook te kijken naar onderhoudsfase.
11
Samenvatting - visie Ambitie • Maak van het moment gebruik om label B te verbreden naar Nota 0 en wijkaanpak.
Door: Lagere kosten (LCC); • • • •
Kosten renovatie te minimaliseren. Renovatie en exploitatiefase verbinden. Professioneel assetmanagement. Subsidies te verbinden.
Door: Hogere opbrengsten • Aantrekkelijke woning . • Verbeteren wijk. • Betrekken wijk (renovatie en exploitatiefase).
12
