Jihlava

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5557 o obvyklé hodnotě bytu č.104/5 v Jihlavě-Hruškových Dvorech.

Objednavatel znaleckého posudku:

JUDr. Marie Sárová, soudní exekutor Plk. Švece 1528/8 586 01 Jihlava

Účel znaleckého posudku: Návrh obvyklé hodnoty majetku pro potřeby exekučního řízení. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 24.3.2015 znalecký posudek vypracoval: ing. Jan Janeček Pátkova 774 588 32 Brtnice telefon: 603269326 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brtnici 9.4.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem je provést návrh obvyklé hodnoty předmětného bytu pro potřeby exekučního řízení. Nejprve je provedeno orientační ocenění podle platného cenového předpisu (administrativní cena), a poté stanovena obvyklá hodnota pomocí srovnávací metody, kdy je oceňovaný byt porovnán se skutečně realizovanými prodeji srovnatelných bytů. Prohlídka bytu nebyla umožněna, ocenění je provedeno na základě obhlídky domu č.p. 104 v Hruškových Dvorech a dostupných podkladů. Jméno vlastníka na venkovním zvonku nebylo znalcem při obhlídce nalezeno.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č.104/5 v Jihlavě-Hruškových Dvorech Adresa předmětu ocenění: Hruškové Dvory 104, 586 01 Jihlava Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Jihlava Katastrální území: Hruškové Dvory 50 510 Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 160,00 Kč/m2

3. Prohlídka Obhlídka domu byla provedena dne 24.3.2015.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.812 k.ú. Hruškové Dvory Snímek katastrální mapy Usnesení o ustanovení znalce ze dne 26.2.2015 Skutečnosti zjištěné při obhlídce domu dne 24.3.2015 Kupní smlouva č.A1/5 ze dne 13.3.2008 vč. půdorysu bytové jednotky

5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou popsány na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 812 k.ú. Hruškové Dvory, který je v příloze. V části „C” LV č. 812 k.ú. Hruškové Dvory jsou uvedena zástavní práva a exekuční tituly, které nemají na obvyklou hodnotu podstatný vliv - nejsou uvažována.

6. Dokumentace a skutečnost Podlahová plocha i dispozice bytu odpovídají prohlášení vlastníka dle zák.č.72/1994 Sb.

7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 104/5 vel.1+kk nacházející se ve 2. NP netypového, zděného čtyřpodlažního bytového domu č.p. 104 v Jihlavě, Hruškových Dvorech, v lokalitě výstavby novějších menších zděných bytových domů na rozhraní obytné a průmyslové zóny Statutárního města Jihlavy. Přístup je po místní zpevněné komunikaci, je provedeno napojení na veřejný vodovod, plynovod, kanalizaci i elektřinu, vytápění je ústřední stejně jako příprava TUV, střecha domu je plochá, výtah není instalován. Spoluvlastnický podíl na společných částech domu č.p. 104 a na zastavěném pozemku p.č.507/11 činí 2976/53778. -2-

B. ZNALECKÝ POSUDEK I. Administrativní cena Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.104/5 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1,00 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 -3-

dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

VI

0,00

III

0,00

I

-0,01

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,050

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.104/5 Zděná, netypová bytová jednotka 1+kk s balkónem a komorou (sklepem) na podestě ve II.NP menšího zděného bytového domu bez výtahu s plochou střechou. Vytápění je ústřední, vnitřní vybavení a konstrukce předpokládám na stávající standardní úrovni odpovídající roku výstavby,tj. r.2008, kdy byl bytový dům kolaudován a bytová jednotka prodána stávajícímu vlastníkovi. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č. 507/11 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

-4-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 160,Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek celkem

Parcelní číslo 507/11

Výměra [m2] 212,00

Index

Koef.

1,050 Jedn. cena [Kč/m2] 1 218,00

212,00 m2

Upr. cena [Kč/m2] 1 218,00 Cena [Kč] 258 216,258 216,-

Pozemek p.č.507/11 - zjištěná cena

=

258 216,- Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek p.č.507/11

=

258 216,-Kč 258 216,- Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

258 216,- Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Jihlava 7 let 16 761,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 29,76 * 1,00 = 29,76 m2 6,0 * 0,17 = 1,02 m2 2,56 * 0,80 = 2,05 m2

Podlahové plochy bytu byt 1+kk: balkón: sklep č.2,03: -5-

32,83 m2

Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 7 let: s = 1 - 0,005 * 7 = 0,965

č. IV

Vi 0,10

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

III

0,00

III

0,00

III III II

0,00 0,00 1,00

9

Index vybavení

IV = (1 +

Σ Vi) * V10 * 0,965 = 1,062

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 16 761,- Kč/m2 * 1,062 = 17 800,18 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 32,83 m2 * 17 800,18 Kč/m2 * 1,000 * 1,050= 613 598,90 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

613 598,90 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 258 216,- Kč Spoluvlastnický podíl: 2 976 / 53 778 Hodnota spoluvlastnického podílu: 258 216,- Kč * 2 976 / 53 778 = 14 289,32 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 14 289,32 Kč Byt č.104/5 - zjištěná cena

=

-6-

627 888,22 Kč

REKAPITULACE administrativní ceny Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt č.104/5

627 888,20 Kč

1. Ocenění staveb celkem

627 888,20 Kč

Celkem

627 888,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

627 888,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

627 890,- Kč

slovy: Šestsetdvacetsedmtisícosmsetdevadesát Kč

-7-

II.Obvyklá hodnota Zděná, netypová bytová jednotka 1+kk s balkónem a komorou (sklepem) na podestě ve II.NP menšího zděného bytového domu bez výtahu s plochou střechou. Vnitřní vybavení a konstrukce předpokládám na stávající standardní úrovni, neboť nebyla umožněna prohlídka bytu. Byt má výměru 29,76 m2 + balkón o vým. 6,0 m2 + sklad (komora) mimo byt na podestě II.NP o vým. 2,56 m2 . Výhodou je předpokládaný dobrý stavebně-technický stav (byt z r.2008) a umístění v menším bytovém domě. Nevýhodou je umístění ve 2.NP v domě bez výtahu na rozhraní obytné a průmyslové zóny města nedaleko železniční trati. Dle části „C” LV č. 812 k.ú. Hruškové Dvory neváznou na nemovitosti žádná omezení vlastnického práva, která by měla vliv na stanovení obvyklé hodnoty pro účely ocenění.

Obvyklá hodnota je navržena vyhodnocením všech výhod a nevýhod v porovnání s následujícími skutečně realizovanými prodeji srovnatelných bytů v Jihlavě: 1) Byt 2+kk v této lokalitě (Hruškové Dvory 88) ve 2.NP novějšího zděného bytového domu, výměra bytu 43 m2, prodáno v r.06/2013 za cenu 1,15 mil.Kč-shodná kvalita i lokalita, větší podlah.plocha-porovnávací hodnota 26.750,-Kč/m2 2) Byt 2+kk v této lokalitě (Hruškové Dvory 86) ve 2.NP novějšího zděného bytového domu, výměra bytu 44 m2, prodáno v r.12/2013 za cenu 1,3 mil.Kč (vč.vybavení)-shodná kvalita i lokalita, novější byt (stáří 4 r.), větší podlah.plocha-porovnávací hodnota 29.500,-Kč/m2 3) Byt 2+kk v této lokalitě (Hruškové Dvory 92) ve 2.NP novějšího zděného bytového domu, výměra bytu 55 m2, prodáno v r.05/2014 za cenu 1,4 mil.Kč-shodná kvalita i lokalita, větší podlah.plocha, novější byt (stáří 4 r.)-porovnávací hodnota 25.450,-Kč/m2 4) Oceňovaný byt byl v r.2008 odkoupen stávajícím vlastníkem odkoupen za cenu 660 tis.Kč, za kterou byly odkoupeny i jiné, naprosto shodné byty v tomto domě -porovnávací hodnota 22.000,-Kč/m2 - nyní ceny bytů v Jihlavě zhruba odpovídají r.2008. 5) Byt 1+1 v 3.NP zatepleného panelového bytového domu bez výtahu v ulici Březinova 134 s umakartovým bytovým jádrem, výměra bytu 33 m2, prodáno v r.02/2015 za cenu 700 tis.Kč-lepší lokalita, horší stav i vybavení, srovnatelná podlah.plocha-porovnávací hodnota 21.200,-Kč/m2

Na základě vyhodnocení všech výhod a nevýhod oceňovaného majetku oproti těmto skutečně realizovaným prodejům srovnatelných nemovitých věcí považuji za přiměřené navrhnout obvyklou hodnotu bytu č. 104/5 v Jihlavě - Hruškových Dvorech, evidovaného na LV č. 812 k.ú. Hruškové Dvory, obec a okr. Jihlava, v rozmezí 650 - 750 tis. Kč. Zároveň je přihlédnuto i ke zjištěné administrativní ceně, která porovnávacím způsobem činí cca 630 tis.Kč. Podobné byty se nyní prodávají minimálně v úrovni administrativních cen.

-8-

Podle výše uvedené analýzy jsem toho názoru, že je možné navrhnout obvyklou hodnotu předmětného bytu při uvažování spodní hranice tohoto rozpětí (neumožněna vnitřní prohlídka) ve výši 650 tis.Kč.

Návrh obvyklé hodnoty

650 tis. Kč (slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč)

Pozn.: Jedná se o obvyklou hodnotu bez jakéhokoliv omezení vlastnického práva. V Brtnici 9.4.2015

ing. Jan Janeček Pátkova 774 588 32 Brtnice telefon: 603269326 e-mail: [email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10.

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Brně dne 7.2.1990, č.j.440/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a dne 3.2.1998, č.j.3053/97, pro oceňování podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5557 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5557.

-9-