JAARVERSLAG Velserbroek, 17 mei Colofon. In opdracht van: Auteurs: Pré Wonen Postbus CA Haarlem

Jaarverslag 2009

JAARVERSLAG 2009

Velserbroek, 17 mei 2010

Colofon In opdracht van:

Auteurs:

Pré Wonen Postbus 2008 2002 CA Haarlem

Voorwoord

2009 was een dynamisch, spraakmakend en markant jaar. We ontvouwden nieuwe beleidslijnen en werden bijna gelijktijdig geconfronteerd met effecten van de economische crisis. Niet eerder lagen ambities zo dicht bij dilemma’s wat betreft de uitvoering daarvan. Zoals gezegd, we presenteerden het beleidsplan van Pré Wonen voor de komende vier jaren, Het Profiel. Een plan waar we trots op zijn. We kunnen met overtuiging zeggen dat het proces waarop het beleidsplan tot stand is gekomen bijzonder inspirerend is geweest. Huurders, stakeholders en medewerkers hebben kansen voor de toekomst van Pré Wonen aangedragen. Onze ambities zijn helder en toonaangevend. In Het Profiel geven we aan dat we sterk betrokken blijven bij de inzet op de wijkaanpak en inventief zijn bij de realisatie van de ambities in het kader van vastgoedontwikkeling. Duidelijke afspraken waar we voortdurend op aangesproken willen worden. Want hoe dan ook, we willen een actieve en herkenbare speler op de regionale woningmarkt blijven. 2009 was ook spraakmakend als het gaat om de economische recessie. In alle geledingen van de samenleving kwamen de effecten aan het licht. Zodanig dat ook op langere termijn veel woningcorporaties te maken kregen met beperking van de financiële ruimte om hun plannen te realiseren. Bijstellen en bijsturen zijn dan noodzakelijke, maar niet altijd gemakkelijke processen. Dat heeft ook bij Pré Wonen gespeeld. Hoe houd je de ambities overeind terwijl de omstandigheden zo drastisch zijn gewijzigd? Wij hebben daar in 2009 belangrijke stappen in gezet. Niet altijd gemakkelijk maar wel noodzakelijk. De financiële parameters zijn nog scherper geformuleerd, het risicomanagement is op het vereiste niveau en we sturen continu op de kasstromen. Dat hebben we intern samen tot stand gebracht. We zijn dan ook alle medewerkers van Pré Wonen veel dank verschuldigd voor hun inzet en betrokkenheid in deze roerige tijden Ook in onze omgeving zijn we alert gebleven. Alle partijen en zeker de huurders verwachten goede toonaangevende prestaties van ons. En met recht! We moeten met z’n allen wel beseffen dat in 2009 de wereld aanzienlijk is veranderd en dat de kans klein is dat de tijden van weleer terugkeren. Pré Wonen blijft echter nadrukkelijk gericht op het creëren en behouden van vitale en gewilde buurten waar het prettig wonen is. We realiseren ons terdege dat samenwerking en cofinanciering belangrijke voorwaarden zijn om niet alleen hierin succesvol te zijn, maar ook te blijven. Onze communicatie is er afgelopen jaar op gericht om een heldere boodschap over te brengen. We zijn niet in ‘zwaar weer’ geweest en komen dat ook niet, want Pré Wonen is een gezond bedrijf. Het is wel zaak het roer stevig in handen te

houden. Want de koers is uitgestippeld in het beleidsplan en,de geformuleerde ambities houden we vast. Dat betekent dat we de doorgevoerde bijsturing ook in 2010 en de jaren daarop strak moeten volhouden. Deze weg is ingeslagen in 2009, een bijzonder dynamisch en markant jaar. We kijken uit naar de jaren die komen gaan waarin we resultaten zullen blijven boeken die de omgeving van ons verwacht. En waarin we ook een antwoord zullen moeten vinden op de vele veranderingen die in de sector nog zullen plaatsvinden Bob van Zijll en Victor Verhoeven Bestuur Pré Wonen

INHOUD Voorwoord ............................................................................................... 1.

Richting....................................................................................... 1

1.1. 1.2. 1.3. 1.4.

Missie ........................................................................................................... 1 Visie en maatschappelijke rol ...................................................................... 1 Strategische doelen ..................................................................................... 2 Actuele context............................................................................................. 4

2.

Mensen........................................................................................ 5

2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5.

Huurders, kopers, VvE’s, woningzoekenden ............................................... 5 Kwaliteit van de dienstverlening en klantwaardering ................................... 5 Klachtenbehandeling.................................................................................... 6 Regionale geschillencommissie................................................................... 7 Huurdersoverleg........................................................................................... 8

3.

Stenen....................................................................................... 10

3.1. 3.2. 3.3. 3.4. 3.5. 3.6. 3.7. 3.8. 3.9. 3.10.

Voorraad .................................................................................................... 10 Algemene en concrete doelen ................................................................... 11 Mutatiegraad .............................................................................................. 12 Beheer en onderhoud ................................................................................ 12 Transformeren............................................................................................ 14 Bouwen ...................................................................................................... 17 Kwaliteit ...................................................................................................... 19 Verkoop ...................................................................................................... 19 Verhuurbeleid............................................................................................. 19 Doorstroming.............................................................................................. 19

4.

Omgeving .................................................................................. 19

4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5.

Leefbaarheid .............................................................................................. 19 Wijkversterking........................................................................................... 19 Wonen, zorg, welzijn en onderwijs............................................................. 19 Duurzaamheid en veiligheid....................................................................... 19 Sponsoring ................................................................................................. 19

5.

Samen ....................................................................................... 19

5.1. 5.2.

Stakeholders .............................................................................................. 19 Prestatieafspraken ..................................................................................... 19

6.

Bedrijf ....................................................................................... 19

6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5.

Organogram ............................................................................................... 19 Organisatie ................................................................................................. 19 Personeelsbeleid........................................................................................ 19 Medewerkers.............................................................................................. 19 Concerncommunicatie ............................................................................... 19

7.

Geld........................................................................................... 19

7.1. 7.2. 7.3. 7.4.

Kengetallen ................................................................................................ 19 Financiën.................................................................................................... 19 Risicomanagement .................................................................................... 19 Financieel beleid ........................................................................................ 19

7.5. 7.6.

Kengetallen met normen ............................................................................ 19 De omgeving .............................................................................................. 19

8.

Overzicht................................................................................... 19

8.1.

Kengetallen ................................................................................................ 19

9.

Bestuur ..................................................................................... 19

10.

Toezicht .................................................................................... 19

Bijlagen: Jaarrekeningen

1.

Richting Wat willen we, waar staan we voor en hoe willen we dat bereiken?

1.1.

Missie Pré Wonen is een maatschappelijk ondernemer die woningen en ander onroerend goed beheert en ontwikkelt om resultaatgericht en in goede samenwerking met anderen haar klanten de mogelijkheid te bieden prettig te wonen. Pré Wonen verhuurt ruim 15.000 woningen en bedrijfspanden in de regio’s IJmond en Zuid-Kennemerland. Voor al die huurders kan de kern van de missie van Pré Wonen bondig worden geformuleerd als ‘mensen prettig laten wonen’. Deze simpele doelstelling heeft veel gevolgen. Prettig wonen vraagt om een woning die tegemoet komt aan de wensen van de bewoner. Mensen verschillen, dan moet ook het woningaanbod divers zijn. Het vraagt ook aandacht voor de leefbaarheid van de buurt en wijk. Dit hele brede gebied rekenen wij tot ons werkterrein. Werken aan prettig wonen kan Pré Wonen nooit alleen. Samenwerken met de gemeenten waar we actief zijn, is noodzakelijk. Maar ook samenwerken met bewonersorganisaties, zorgen welzijnsinstellingen en met tal van andere instellingen, instanties en bedrijven.

1.2.

Visie en maatschappelijke rol Als maatschappelijke onderneming is Pré Wonen er vooral voor mensen die op eigen kracht minder goed kunnen voorzien in hun woonbehoefte, zoals mensen met een laag inkomen en mensen met lichamelijke of geestelijke beperkingen en enkele bijzondere doelgroepen. Maar wij zijn er ook voor mensen met een middeninkomen die moeilijk toegang vinden tot de woningmarkt en zelfs voor mensen met een ruimere beurs. Hiermee realiseren we immers doorstroming en dragen we eraan bij om gedifferentieerde woonmilieus te behouden of te versterken. We willen dat ons huizenaanbod goed aansluit bij de vraag van al deze klantgroepen. Dat vastgoedaanbod dient dan ook gedifferentieerd te zijn in prijs, kubieke meters, kwaliteit en woonmilieu. Om te weten wat de wensen van onze klanten zijn, onderhouden we nauw contact met bewonersgroepen en letten we scherp op de veranderende wooneisen in de samenleving. We bieden meer dan vastgoed alleen: we leveren onze klanten ook optimale begeleiding (ook als er sprake is van klachten), bemiddelen bij dienstverlening door derden (op het gebied van zorg, welzijn, beheer van de woonomgeving, maar ook administratie) en dragen – voor zover het onze eigen klanten betreft – medeverantwoordelijkheid voor het functioneren van buurten. Het gebied waar we opereren, de noordvleugel van de Randstad, is een zeer aantrekkelijk woongebied. Er is dan ook een grote koopkrachtige vraag naar zowel huurals koopwoningen, die het aanbod overtreft. Met name bestaat er vraag naar kwalitatief 1

Pré Wonen, Jaarverslag 2009, mei 2010

hoogwaardige woningen, betere en passende woonmilieus en ‘woonproducten’ die passen bij de uiteenlopende leefstijlen van klantgroepen, zoals een- en tweepersoonswoningen en wonen met zorg en woonservice. Die vraag komt in toenemende mate van ouderen. In ons werkgebied is ook sprake van een aanzienlijke vergrijzing. In veel gevallen gaat ouder worden – met name vanaf de leeftijd van 75 jaar – gepaard met problemen op het gebied van gezondheid, sociale contacten en inkomen, maar er zijn ook veel ouderen in financieel goeden doen (met een pensioen en soms een aanzienlijk kapitaal) die minder dan voorheen kunnen of willen rekenen op de vanzelfsprekende zorg van kinderen, partner of buren. Daar spelen we op in. Ondanks het stabiliseren van de koopprijzen in 2009 blijft de huizenmarkt moeilijk toegankelijk voor starters zonder kapitaal. Ook voor deze doelgroep willen wij iets betekenen.

1.3.

Strategische doelen Na het strategische beleidsplan ‘Betrouwbaar en betrokken’, dat tot eind 2008 de leidraad vormde, is voor de periode van 2009 tot en met 2012 de opvolger ‘Het Profiel’ van kracht geworden. Bij de voorbereiding van dit beleidsplan diende de recessie zich aan. Dit leidt ertoe dat Pré Wonen alert moet reageren op veranderende omstandigheden om de gevolgen voor de cliënten en de corporatie zelf te beperken. De strategische doelstellingen zijn in Het Profiel ruim geformuleerd. De resultaten die we in 2012 willen behalen zijn concreet benoemd. In de paragraaf over de Toekomst (zie 1.4) komen die uitgebreid aan bod. De doelstellingen zijn vertaald naar concrete plannen van aanpak in het Ondernemingsplan voor 2009-2012. Dit plan is het sturingsinstrument voor de uitvoering van het beleid in deze periode. De strategische doelen voor 2009, afgeleid uit Het Profiel, zijn: Wonen en wijken: het is steeds prettiger wonen in onze woningen en wijken. Ontwikkeling: we blijven een speler van formaat. Klant en dienstverlening: wij zijn innovatief om de tevredenheid van de klant te verbeteren. Wonen en wijken Pré Wonen vindt de leefomgeving belangrijk. Vandaar dat een van de strategische doelstellingen luidt: het is steeds prettiger wonen in onze woningen en wijken. Voor het thema ‘Wonen en wijken’ streven we in 2012 de volgende resultaten na: •

• •

Alle wijken die Pré Wonen heeft aangewezen voor wijkversterking of waarin we samen met andere partijen actief zijn in stedelijke vernieuwing, kennen een basisniveau van schoon, heel en veilig. Dit blijkt uit bewonersonderzoek. We werken met diverse organisaties en buurtbewoners aan de vitaliteit van de wijken. Het KWH-Participatielabel toont dat onder meer aan. Onze huurders en buurtbewoners hebben eenvoudig toegang tot voorzieningen in de wijk die ten dienste staan van hun ontwikkeling. We realiseren tenminste 5 2


•

• •

maatschappelijk vastgoedprojecten, zoals scholen, winkels, bedrijfsgebouwen of buurtcentra in het werkgebied van Pré Wonen. We weten wat we willen in de wijk. De wijkvisies van de wijken waar we veel woningbezit hebben, zijn geactualiseerd in samenwerking met bewoners en partners. De doorstroming op de woningmarkt is bevorderd door inzet van alle mogelijke middelen, waaronder de 30%-regeling voor eigen woningtoewijzing in Haarlem. We hebben de capaciteit voor maatschappelijke opvang uitgebreid.

Ontwikkeling Ontwikkelen van vastgoed blijft een van de hoofdthema’s voor Pré Wonen. Daarin willen we onze hoge standaard handhaven. We zijn inventief in het ontwikkelen van vastgoed. Vandaar onze tweede strategische doelstelling: we blijven een speler van formaat. Voor het thema ‘Ontwikkeling’ zijn de volgende resultaten voor 2012 geformuleerd: •

• •

•

Onze vastgoedportefeuille wordt jaarlijks met 2% verjongd. We breiden ons bezit uit met 120 woningen per jaar. Hierdoor blijft onze totale portfolio een ideale mix van jong en oud. We financieren dit door jaarlijks bestaande huurwoningen te verkopen. Om een breder publiek te bedienen en de doorstroming te bevorderen, breiden we het aandeel woningen in de vrije sector uit tot 5% van ons totale bezit. We voegen waarde toe aan de omgeving door meer dan gemiddeld aandacht te besteden aan architectuur en stedenbouwkundige vormgeving. Dat blijkt uit de waardeontwikkeling van ons bezit en uit het feit dat we in beeld zijn voor spraakmakende prijzen en symposia. Onze marktpositie breiden we uit door de groei van ons bezit en door verkenning van mogelijkheden voor verdere uitbreiding in ons werkgebied of aangrenzende gebieden. Dat geldt zowel voor investeringen in ontwikkellocaties als voor samenwerking met collega’s en partners.

Klant en dienstverlening We beseffen dat we het allemaal doen voor onze klanten. We willen dat zij precies weten wat ze van ons kunnen verwachten. Hoewel onze klanten al hebben laten zien dat ze tevreden zijn over onze dienstverlening, willen we die nog verder verbeteren onder het motto van de strategische doelstelling: We zijn innovatief om de tevredenheid van de klant te verbeteren. Voor het thema ‘Klant en dienstverlening’ hebben we de resultaten die we voor 2012 willen realiseren als volgt omschreven: •

•

•

Onze klanten zijn tevreden over de dienstverlening van Pré Wonen en in het bijzonder over de afhandeling van reparatieverzoeken. Hiervoor breiden we de contactmogelijkheden voor klanten uit. We weten wat onze klanten willen. We houden jaarlijks klanttevredenheidsonderzoeken. Elke vestiging organiseert jaarlijks minimaal twee klantenpanels waarin klanten hun mening kunnen geven over een bepaald onderwerp. Onze werkwijze passen we aan op basis van de uitkomsten. We leveren dienstverlening op maat. Dat betekent een grotere keuzevrijheid voor onze klanten. We hebben in 2010 een experiment uitgevoerd waarbij we huurders die slecht ter been zijn thuis bezoeken. Op afspraak komt de woonconsulent bij de huurder thuis, als het moet ook buiten werktijd. 3


• •

1.4.

We hebben een nieuwe inhoud gegeven aan de relatie met onze klanten. De relatie is gebaseerd op afspraken over rechten en plichten voor zowel klant als Pré Wonen. Alle verplichtingen uit het Aedesconvenant ‘Energiebesparing Corporatiesector’ zijn eind 2010 omgezet in concrete plannen. Deze zijn vanaf 2011 in uitvoering.

Actuele context Hierboven hebben we onze strategische doelen helder en concreet beschreven. Het is duidelijk dat Pré Wonen voor deze doelen staat en aanspreekbaar wil zijn op de resultaten. Maar de omstandigheden zijn in 2009 drastisch gewijzigd. De bouwsector en verkoop van woningen zijn sterk onder druk komen te staan. Dat heeft ertoe geleid dat we financiële grenzen hebben bepaald. Het gevolg is dat we keuzes moeten maken. We kunnen niet alles tegelijkertijd waarmaken. We doen dit wel steeds in samenspraak met samenwerkingspartners. Om in de toekomst financieel gezond te blijven zal Pré Wonen vanuit een minder ‘royale’ positie moeten handelen. Dat betekent voor huurders, relaties en ook voor de eigen medewerkers wel enige aanpassing. De keuzes die we hebben moeten maken met name voor de begroting van 2010 hebben betrekking op fasering van nieuwbouwprojecten, de uitgaven ten behoeve van het onderhoud en bijvoorbeeld het huurprijsbeleid. We zijn een financieel gezond bedrijf en dat willen we graag blijven. Dat betekent wel dat we de maatregelen ook doorvoeren. We communiceren hierover voortdurend met de omgeving. Wederzijds begrip en samenwerking zijn in deze lastige tijden van groot belang om de ambities waar te blijven maken. Want de koers houden we vast!

4


2.

Mensen Wie zijn ze, wat weten we van ze, wat bieden we ze, hoe betrekken we ze bij onze organisatie en wat vinden ze van ons?

2.1.

Huurders, kopers, VvE’s, woningzoekenden

Wij bieden aan zo’n 28.000 mensen woon- en werkruimte in ruim 15.000 woningen en bedrijfsruimten. Behalve huurders rekenen we ook kopers tot onze klanten. Met de verkoop van bestaand bezit (in 2009 waren dat 44 woningen en 7 garages. Daarnaast zijn er 17 woningen met de MGE-regeling verkocht) en het ontwikkelen van nieuwbouw (gemiddeld één nieuwbouwwoning per werkdag) proberen wij aan de veranderende vraag te voldoen. Ook bieden wij onze diensten aan 40 VvE’s aan. Woningzoekenden zien wij als potentiële klanten. In IJmond zijn circa 4.100 huishoudens actief op zoek naar een woning via het optiemodel en in Zuid-Kennemerland staan 36.000 mensen bij Woonservice Kennemerland ingeschreven als woningzoekende.

2.2.

Kwaliteit van dienstverlening en klantwaardering KWH-Huurlabel In 2008 heeft Pré Wonen voldaan aan de normen van het KWH-Huurlabel en daarmee het Huurlabel behaald. De eerste periodieke meting in 2008 is met een goed resultaat afgesloten. In 2009 zijn de volgende labelonderdelen getoetst: • corporatie bellen • woning veranderen • woning onderhouden • klachten afhandelen Volgens de planning zou ook het onderdeel ‘Woning verlaten’ onderzocht worden. Pré Wonen heeft in 2009 echter een proef uitgevoerd rondom het mutatieproces (daarin was geen sprake van een voor- en eindcontrole, maar van een opleveradvies). Na de proef is deze klantvriendelijke werkwijze definitief ingevoerd. De werkwijze wijkt dermate af van de huidige meetsystematiek van KWH dat, in overleg met KWH, is besloten het onderdeel ‘Woning verlaten’ uit te stellen tot 2010. De cijfers (eind 2009) Labelonderdeel corporatie bezoeken corporatie bellen woning zoeken woning betrekken woning veranderen huur betalen reparatie uitvoeren woning onderhouden klachten afhandelen

landelijk 2008 2009 gemiddelde 7,8 7,8 7,6 7,4 7,7 7,6 8,0 7,6 7,0 7,4 8,1 8,0 7,8 7,7 8,2 7,8 6,7 6,8 5


woning verlaten 8,2 Huisbezoek Voor de samenstelling van Het Profiel heeft Pré Wonen de mening van zo´n 50 huurders* gevraagd. Medewerkers zijn bij huurders op huisbezoek geweest om hen te vragen: “ Wat is belangrijk voor u en wat vindt uw woning en buurt?” De uitkomsten van de gesprekken worden meegenomen in de praktische uitvoering van het beleidsplan. Pré Wonen vindt de mening van de mensen met en voor wie we dagelijks werken belangrijk. Als we weten wat onze huurders van ons verlangen, kunnen we hier goed op inspelen en de richting van onze organisatie daarop aanpassen. Elke suggestie is serieus genomen. * De huurders zijn steekproefsgewijs en volledig willekeurig geselecteerd. Deze huurders zijn eerst telefonisch benaderd, waarna de afspraak schriftelijk is bevestigd. Bewoners die niet persoonlijk waren benaderd, konden hun ideeën of suggesties ook aan Pré Wonen doorgeven.

2.3.

Klachtenbehandeling Pré Wonen heeft in 2009 veel aandacht aan de klachtenbehandeling en registratie besteed. Voor het eerst is een volledig overzicht van het aantal geregistreerde klachten beschikbaar. Het gaat hierbij om elke schriftelijke uiting van ontevredenheid over een product of de dienstverlening van Pré Wonen. Hiermee beschikken we over een goede aanzet tot het voortdurend verbeteren van de dienstverlening. Punten van aandacht blijven: registratie optimaliseren, afhandeling van mondeling geuite klachten en registratie bij de backoffice. Nazorg De registratie geeft aan dat klachten snel en adequaat worden afgehandeld. We moeten meer aandacht hebben voor het nakomen van afspraken; hierover handelt het merendeel van de gemelde klachten. Dit is ook van toepassing op de bedrijven die in opdracht van Pré Wonen bij klanten thuis komen. In het kader van zorgvuldig klachtenmanagement bellen we de ‘klagers’ ongeveer twee weken nadat de klacht is afgehandeld met de vraag of men tevreden is met de wijze waarop we de klacht hebben behandeld. Training In januari 2010 is een training gepland voor de vestigingsmanagers en alle teamleiders van de frontoffice en de backoffice in het kader van klachtenmanagement. Dan willen we een verdiepingsslag maken met het (h)erkennen van klachten. Het is de bedoeling dat de managers en teamleiders in de loop van 2010 hun medewerkers trainen op basis van de opgedane kennis.

6


De cijfers voor 2009 totaal aantal geregistreerde klachten gemiddelde afhandeltermijn (in dagen)

2.4.

aard herhalingsklacht bejegening niet nakomen afspraak bereikbaarheid niet reageren algemeen beleid

aantal 14 6 30 2 3 2

nazorg (zeer) tevreden neutraal (zeer) ontevreden onbekend

aantal 25 8 14 10

57 8

Regionale Geschillencommissie Woningcorporaties Voor klachten zet Pré Wonen in eerste instantie de interne klachtenprocedure in. Als de huurder niet instemt met de geboden oplossing, is er sprake van een geschil. De klager kan dan een uitspraak vragen aan de Regionale Geschillencommissie Woningcorporaties (RGW) in Haarlem. Deelnemende corporaties zijn naast Pré Wonen ook Brederode in Bloemendaal, Elan Wonen in Haarlem, AWV Eigen Haard in IJmuiden, Kennemerhave in IJmuiden en De Key/ EMM in Zandvoort (Ymere tot en met maart 2009 voor hun woningen in Haarlem en Haarlemmermeer). Sinds medio 2009 voert Pré Wonen het secretariaat. In 2009 is de RGW zes keer bij elkaar gekomen. In 2009 zijn er 15 geschillen gemeld, waarvan 1 niet door de RGW kon worden behandeld, omdat de betreffende corporatie niet bij de RGW is aangesloten. Daarvan hadden er vijf betrekking op Pré Wonen: er werd één klacht (m.b.t. schoonmaken van algemene ruimten) door de RWG behandeld. De RWG adviseerde de klacht gegrond te verklaren. De overige vier klachten worden in 2010 behandeld.

7


2.5.

Huurdersoverleg Zoals bij de meeste corporaties gebruikelijk is, kent ook Pré Wonen een aantal overlegorganen waarin bewoners zitting hebben. Er zijn complexgerichte bewonerscommissies en er is een overkoepelende structuur. Bewonerscommissies Op complexniveau zijn er 89 bewonerscommissies actief die elk één of enkele wooncomplex(en) vertegenwoordigen. De positie, rechten en plichten van de commissies zijn vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst die de overkoepelende organisaties met Pré Wonen hebben gesloten. In 2009 is een nieuwe samenwerkingsovereenkomst voorbereid die begin maart 2010 wordt ondertekend. Voor alle bewonerscommissies is financiële ondersteuning beschikbaar. Hiervan wordt spaarzaam gebruik gemaakt. Pré Wonen wil bij elke belangrijke ingreep - groot onderhoud, vervanging van woningen graag een bewonerscommissie als gesprekspartner. Mocht die er nog niet zijn en ook niet spontaan ontstaan, dan nemen wij zelf initiatieven om tot een vertegenwoordiging van de bewoners te komen. We vinden de specifieke deskundigheid van bewoners over hun woningen essentieel voor het maken van goede plannen voor groot onderhoud. Bewonerscommissies moeten bereikbaar en toegankelijk zijn voor alle buurtbewoners. Er is een antidiscriminatieafspraak die onderscheid naar ras, geloof of sekse verbiedt. Bewonerskernen Binnen Pré Wonen zijn 3 koepelorganisaties actief. De bewonerskernen adviseren over voorgenomen beleid. Elk advies wordt beschouwd als een gekwalificeerd advies. De bewonerskernen zijn autonoom. Viermaal per jaar overleggen zij met de betrokken vestigingsmanagers over de gang van zaken in de betreffende vestigingen. In 2009 is door de bewonerskernen het kwartaalverslag van de betreffende vestiging uitgebreid besproken. De voortgang van nieuwbouw- en grootonderhoudsprojecten is aan de orde geweest en de vergaderingen van het koepeloverleg zijn voorbereid en toegelicht (zie hierna). In 2009 hebben de drie bewonerskernen onder leiding van een extern deskundige gewerkt aan een gemeenschappelijk voorstel, dat begin 2010 resulteert in een nieuwe samenwerkingsvorm en -overeenkomst. Koepeloverleg Het koepeloverleg kent een vaste opbouw. De voorzitters en de verantwoordelijke medewerker van de organisatie stellen in het overleg de agenda vast. Voor elk agendapunt wordt een schriftelijk stuk aangeleverd, vergezeld van een oplegnotitie met een korte samenvatting en de gevraagde behandeling. Een week daarna is er een informatiebijeenkomst waarvoor alle leden van de bewonerskernen een uitnodiging ontvangen. In deze bijeenkomst worden de stukken toegelicht en kunnen er vragen worden bentwoord. Hierna bepalen de bewonerskernen hun standpunt. Drie weken later vindt het eigenlijke koepeloverleg plaats, waarin de meningen kunnen worden uitgewisseld en getoetst. Na uiterlijk zes weken volgt een schriftelijk advies van de drie 8


bewonerskernen. Hierop komt altijd een schriftelijke reactie, waarbij afwijkingen van een advies worden gemotiveerd. In 2009 is er, vanwege de nieuwe samenwerkingsovereenkomst in 2010 (informatieavonden), voor het laatste jaar koepeloverleg gevoerd.

9


3.

Stenen Wat hebben we waar, wat doen we waar, hoe en hoe snel betrekken onze klanten ons vastgoed en hoe proberen we dit te beïnvloeden?

3.1.

Voorraad Pré Wonen wil haar woningen zoveel mogelijk laten aansluiten bij wensen van de klanten. Daarom voldoet onze nieuwbouw aan duurzaamheidsnormen en aan de bewonersbehoefte voor meer woonoppervlakte. De financiële ruimte en organisatorische kaders, maar ook het beleid van de gemeentelijke en landelijke overheden zijn daarvoor richtinggevend. Ook de huidige crisis speelt een belangrijke rol. De tegenvallende verkoopresultaten hebben onder meer gevolgen voor het investeringsvermogen dat nodig is voor nieuwe projecten. Desondanks zijn er in 2009 diverse projecten opgestart en zijn er 68 verhuureenheden verkocht. In Het Profiel van 2009-2012 geeft Pré Wonen aan te willen blijven voldoen aan de toekomstige kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar: goede en betaalbare huurwoningen, naar duurdere huurwoningen en naar een aantal koopwoningen. Daarnaast willen we verwachtingen overtreffen en verrassend zijn. Deze ambitie vraagt om inventiviteit. In 2012 willen we de volgende resultaten halen: verjonging van de vastgoedportefeuille met 2%, uitbreiding van het percentage vrijesectorwoningen met 5%, waardeontwikkeling van het Pré Wonen-bezit en uitbreiden van de marktpositie. Om dit in 2012 waar te maken, zullen we zeker in tijden van crisis slimme en praktische oplossingen moeten bedenken voor alle nieuw te bouwen woonvormen. Los van de crisis, die invloed heeft op zowel ontwikkeling als verkoop, zijn er nog drie zaken die invloed hebben op de resultaten die we in 2012 willen behalen. 1. De wijkvisies geven voor een belangrijk deel sturing aan het voorraadbeleid. Hierin komen onze ambities tot uiting in wijken waar we meer dan gemiddeld bezit hebben en waar we een extra bijdrage willen leveren aan het woonklimaat. 2. Op de beleidsanalyses van tekorten en overschotten op de woningmarkt hebben wij geen invloed. 3. Op de gemeentelijke woonvisies hebben wij ook weinig invloed, maar deze zijn wel mede bepalend voor onze keuzes voor de voorraad. Op basis van deze invloedssferen en de staat van het bestaande bezit stellen we onze complexstrategieën op, die na financiële toetsing uitmonden in complexbeheerplannen. Wijkvisies Pré Wonen heeft elf Pré-wijken. Dit zijn wijken waar we relatief veel bezit hebben en waar wij dan ook een extra bijdrage willen leveren aan het wonen. Onze Pré-wijken zijn Meerestein, Kuenenplein-Plantage, Oosterwijk-Zwaansmeer en het Somagebied in Beverwijk. In Zuid-Kennemerland zijn dat Delftwijk, Slachthuisbuurt, Parkwijk, Meerwijk, Europawijk (alle in Haarlem) en de gemeenten Heemstede en Bennebroek. 10


Voor het bezit in de Pré-wijken staan de ambities in de wijkvisies. Voor het bezit buiten de Pré-wijken komen de ambities tot uiting in de complexstrategieën. Beleidsanalyse Omdat de voorkeur van de klant grote invloed heeft op de voorraadontwikkeling, laten we samen met andere corporaties regelmatig woningmarktonderzoeken uitvoeren. In 2008 heeft ABF Research een analyse uitgevoerd in IJmond en Haarlem, in opdracht van de gemeenten en de corporaties. Het rapport is eind 2009 gepresenteerd aan de opdrachtgevers. In Haarlem is geconcludeerd dat de door ABF gehanteerde (landelijke) prijsklassen niet aansluiten op de Haarlemse woningmarkt. In 2010 zal dit dan ook verder geanalyseerd worden. In Haarlem is, in opdracht van Pré Wonen, ook een soortgelijke analyse door Motivaction uitgevoerd voor Parkwijk. In het eerste kwartaal van 2009 zijn de uitkomsten van deze analyse gepresenteerd. De gemeente Beverwijk zal in 2010 samen met de zorgpartijen inventariseren welke behoefte er bestaat en hoe dit aansluit op het bestaande aanbod.

3.2.

Algemene en concrete doelen In grote lijnen kenmerkt 2009 zich voor de afdeling Vastgoedontwikkeling (VGO) als volgt: •

• •

• • • •

Invulling geven aan hetgeen in de Kaderbrief 2009 voor projectontwikkeling is vermeld: > advies over de visie van Pré Wonen (wat, waar te bouwen); > alerte en gerichte acquisitie voor nieuwe locaties en projecten; > aansprekende duurzame en energiebesparende projecten; > optimalisatie van de afstemming tussen de betrokken afdelingen; > verbetering van de naleving van en controle op de uitgangspunten bij de afzonderlijke projecten. Acquireren van toekomstige bouwlocaties: de acquisiteur Vastgoed heeft dit in zijn takenpakket gekregen. Er zijn 15 projecten in uitvoering: dit zijn 702 woningen en 6 BOG’s (bedrijfsonroerendgoed, waaronder de nieuwe behuizing voor onze vestiging Zuid-Kennemerland Zuid in Haarlem). Deze projecten vertegenwoordigen een bedrag aan stichtingskosten van bijna € 180 miljoen. Circa 20 projecten worden voorbereid. De Haarlemse Transformatieovereenkomst wordt geëvalueerd. Deze evaluatie zal van invloed zijn op het programma van 2010 tot en met 2014. Circa 40 projecten zijn ‘in acquisitie’ (waaronder een aantal projecten van corporatie Brederode). Het in 2008 opgestarte team Verkoop binnen Vastgoedontwikkeling breidt zijn werkzaamheden verder uit en spant zich in om de jaarlijkse verkoopquota te

11


•

•

• •

3.3.

halen. Dit is ieder geval de verkoopbegeleiding van 78 woningen in het project de Pionier (Haarlem). De kwaliteitscoördinator die eind 2007 is gestart verstevigt zijn positie als ‘bewaker’ van onder meer het woontechnisch programma van eisen en als contactpersoon voor de Vrouwen Advies Commissie. Doordat er veel projecten in 2009 in uitvoering zijn, kan de functionaris deze projecten in de praktijk toetsen aan de kwaliteitseisen die Pré Wonen stelt. Het in 2008 aangepaste proces Projectontwikkeling wordt intern besproken en geïmplementeerd. Dit houdt onder meer in het ‘stevig’ neerzetten van de afdeling VGO als professionals op het gebied van vastgoedontwikkeling. Dit houdt ook in het adviseren van de vestigingen bij exploitatievraagstukken over wel of niet en in welke vorm doorexploiteren. In 2009 zijn adviezen gegeven aan de vestiging Zuid-Kennemerland Zuid. Het in 2008 aangepaste en intern geaccordeerde proces verkoop wordt geïmplementeerd. Pré Wonen biedt stageplekken voor jonge hbo’ers of academici (maximaal 2 personen per jaar).

Mutatiegraad In 2009 hebben we 926 huurwoningen aangeboden. Daarmee komt de mutatiegraad op 7,2%. Voor ongeveer 98% van de woningen wordt een huur gevraagd die onder de huurtoeslaggrens valt.

Mutatiegraad Pré Wonen in perspectief 12 mutatiegraad

10 8

Nederland

6

G27

4

Pré Wonen

2 0 2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

jaar

3.4.

Beheer en onderhoud De begroting voor klachtenonderhoud bedroeg voor 2009 € 5,0 miljoen. De werkelijke kosten bedroegen € 6,8 miljoen. Ook werd in de begroting een bedrag van € 4,7 miljoen gereserveerd voor mutatieonderhoud. Hiervan bedroegen de kosten € 3,7 miljoen. De meerjarenplanning onderhoud is opgezet volgens een conditieafhankelijk systeem. Hierbij is een onderverdeling gemaakt naar instandhoudingsonderhoud, 12


kwaliteitsonderhoud en verbeteringen. Verbeteringen hebben altijd huurverhoging of waardevermeerdering van het vastgoed tot gevolg. In 2009 zijn geen nieuwe grootschalige verbeterplannen in de planning opgenomen. De lopende grootonderhoudsprojecten uit voorgaande jaren zijn afgemaakt en nieuwe plannen zijn in voorbereiding genomen.

Kosten klachten- en mutatieonderhoud 14

kosten (x miljoen)

12 10 8

Mutatieonderhoud

6

Klachtenonderhoud

4 2 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 jaar

Het totaalbedrag voor planmatig onderhoud in 2009 was begroot op € 10,3 miljoen. De werkelijke kosten voor gepland onderhoud, inclusief de overlopende werken, kwamen in 2009 uit op € 13,7 miljoen. Hiervan werd € 11,3 miljoen besteed aan instandhoudings- en kwaliteitsonderhoud van het woningbezit en € 2,4 miljoen voor verbeteringen. In 2009 zijn de volgende projecten in afgerond: uitvoering Kaapstraat Oltmansstraat Rollandstraat Van Verschuer Brantslaan

Kaapstraat

gemeente Beverwijk Haarlem Haarlem Bennebroek

aantal woningen 68 75 74 11

Oltmansstraat

Van Verschuer Brantslaan

13


3.5.

Transformeren In Haarlem is sprake van herstructurering in de ‘prioritaire wijken’ Delftwijk en Europawijk-Zuid en daarnaast in Parkwijk en de Slachthuisbuurt (de Schipholwegstrook). Er zijn in Europawijk-Zuid vier projecten in uitvoering: Laan van Berlijn, Laan van Parijs, Brusselstraat en Rome-/ Warschaustraat. Project Italiëlaan volgt later. In Delftwijk is het grootste project van Pré Wonen gestart, te weten Slauerhoff, bestaande uit 210 woningen en een aantal maatschappelijke en commerciële ruimtes. In Beverwijk is sprake van herstructurering in de wijk Kuenenplein-Plantage.

Slauerhoff, Haarlem

Projecten in 2009 De voorbereiding (onder meer de verhuizing van bewoners) en uitvoering van een nieuwbouwproject in de herstructurering beslaat veelal een totale periode van vijf tot zeven jaar. De projecten die in 2009 in uitvoering en in ontwikkeling waren, worden hierna weergegeven. In 2009 is voor het gebied Schalkwijk-Midden de vof Belcanto opgericht. De vof is een samenwerking tussen Pré Wonen, Elan Wonen en Ymere, en heeft zich ten doel gesteld het gebied van het voormalige belastingkantoor en de nabijgelegen Renault-garage te gaan herstructureren. Naar verwachting worden hier enkele honderden woningen en commerciële ruimtes gebouwd. Op basis van de afspraken in het kader van de bouwenveloppe - het Convenant Wonen 2007-2011 - is Pré Wonen samen met de twee andere Haarlemse corporaties in gesprek met de gemeente Haarlem over de ontwikkeling van zes uitbreidingslocaties in de stad. Het is de bedoeling de onderhandelingen voor het sluiten van een convenant in 2010 af te ronden. In Beverwijk is eenzelfde traject afgerond in samenwerking met de gemeente Beverwijk en WOONopMAAT. De locaties zijn aangewezen en de bestuurlijke afspraak met de titel Convenantlocaties is vastgelegd in een overeenkomst. In totaal zijn er 9 potentiële ontwikkellocaties aangewezen met een totale capaciteit van circa 230 woningen.

14


Begin 2009 is duidelijk geworden dat het Nova College geen nadere samenwerking wenste aan te gaan met de ontwikkelcombinatie PWL (Pré Wonen, WOONopMAAT en Lokhorst), vanwege een interne strategiewijziging. Aan de Wijkerbaan in de omgeving van het Stadskantoor in Beverwijk zijn we lange tijd betrokken geweest bij de herontwikkeling van het winkelcentrum en de omgeving om daarvan aanvullende nieuwbouw te gaan plegen. Vanuit efficiëncy-overweging hebben we echter besloten tot een complexen onroerendgoedruil tussen Pré Wonen en WOONopMAAT. Beide partijen kunnen zich nu volledig concentreren op hun eigen herstructureringsgebied. Pré Wonen zal zich volledig gaan richten op de Plantage en de ontwikkelrol bij de Wijkerbaan is beëindigd. Hier tegenover staat het terugtrekken van WOONopMAAT bij de ontwikkelrol in de Plantage. Eind 2009 heeft de complexruil tussen het Sparrenbuurtje (WOONopMAAT) en de Büllerlaan (Pré Wonen) zijn beslag gekregen. Samenwerken in transformatie Eerder is al melding gemaakt van diverse samenwerkingsverbanden. Pré Wonen werkt binnen een aantal projecten samen met diverse partners. In 2009 waren dit: Project

met

(her)ontwikkeling van

V.O.F. Belcanto

Elan Wonen en Ymere

voormalig belastingkantoor + Renault garage, Haarlem

totaal ca 500 woningen + plint commerciële ruimte

V.O.F. Zona Matedero

Elan Wonen en Ymere

Kwik Fit-garage + Hamelinkschool (beheer), Haarlem

in de Slachthuisbuurt Zuid

V.O.F. DeltapoldeR

WOONopMAAT

Broekpolder (Beverwijk, totaal circa 215 woningen Heemskerk) en een medisch centrum, incl. 20 nog te bouwen wens-woningen

V.O.F. De Remise

Hoorne BV

het voormalig Connexxion-terrein, Haarlem

totaal ca ruim 300 woningen + Vomar

samenwerkingsovereenkomst Ymere, Elan Delftwijk 2020 Wonen en gemeente Haarlem

Delftwijk, Haarlem

vervanging van 850 woningen door 1150 woningen, winkelcentrum en wijkpark

samenwerkingsovereenkomst Ymere en Europawijk-Zuid (2015) gemeente Haarlem

Europawijk-Zuid, Haarlem

vervanging van 150 woningen plus 50 nieuwbouwwoningen

samenwerkingsovereenkomst Elan Wonen, Slachthuisbuurt-Zuid Ymere en gemeente Haarlem (2017)

Zuidstrook Slachthuisbuurt, Haarlem

vervanging van 650 woningen en toevoeging van een commerciële plint

Convenantslocaties

6 locaties in Haarlem

uitbreiding met circa 400 woningen en commerciële ruimten, waarvan 30% sociale woningen verdeeld over 3 corporaties

Ymere, Elan Wonen en gemeente Haarlem

15


Project

met

(her)ontwikkeling van

Convenantslocaties

WOONopMAAT en gemeente Beverwijk

9 locaties in Beverwijk

Herstructureringsprojecten Pré Wonen in 2009 Opgeleverd gemeente aantal Schoollaan/Emmaplantsoen Bennebroek 30 2 Prinsenhof, fase 2 Beverwijk 51 66 Dr. Schaepmanstraat Haarlem 55 26 Nederlandlaan Haarlem 9 Totaal:

Uitvoering Burgerhartstraat Kennemerhof (renovatie) Slauerhoff

gemeente Beverwijk Beverwijk

Brusselstraat Laan van Parijs (Athenestr) Rome-/Warschaustraat Poortwoningen

Haarlem Haarlem Haarlem Overveen

Haarlem

uitbreiding met in totaal circa 230 woningen, waarvan 50% voor Pré Wonen

type huurwoningen (MGE)koopwoningen huurwoningen koopwoningen huurwoningen koopwoningen huurwoningen

145 huurwoningen 94 koopwoningen aantal 27 11 11 190 20 18 27 34 4

Totaal:

24 307 1 11

type huurwoningen 1-k huurwoningen kamers (RIBW) huurwoningen * koopwoningen * en 1 bedrijfsruimte huurwoningen huurwoningen huurwoningen * (MGE)koopwoningen * koopwoningen (waarvan 4 MGE) huurwoningen bedrijfsruimte kamers

16


Ontwikkeling * Hilbersplein Bosmanstraat Zweedselaan Belastingkantoor

gemeente aantal type Beverwijk ca. 60 huurwoningen Haarlem 98 huurwoningen Beverwijk 8 huurwoningen en 1 bedrijfsruimte Haarlem ca. 72 ca. 185 huurwoningen (3 corporaties) 78 ca. 365 koopwoningen (3 corporaties) 1 bedrijfsruimtes (3 corporaties) Italiëlaan Haarlem 145 145 huurwoningen Vitae Vesper Haarlem 32 32 huurwoningen Z.O.-kerk Richard Holkade Haarlem 1 bedrijfsruimte starterswoningen R Holkade Haarlem 16 koopwoningen Totaal: ca. 414 huurwoningen ca. 94 koopwoningen 2 bedrijfsruimtes * De woningtypes kunnen nog veranderen.

3.6.

Bouwen Pré Wonen is zeer actief op het gebied van acquisitie. In 2009 zijn diverse projecten op haalbaarheid onderzocht, maar dit heeft in 2009 niet geleid tot concrete biedingen. In 2008 is Pré Wonen benaderd door een commerciële ontwikkelaar die ten gevolge van de economische crisis moeite had met de afzet van het project De Haarlemse School (Parkwijk). Dit heeft geleid tot onderhandelingen die in maart 2009 zijn afgerond. Pré Wonen heeft het totale project overgenomen. De bouw is in november 2009 gestart en de eerste oplevering wordt in 2011 verwacht. Het project De Remise (vof) is een samenwerking tussen Pré Wonen en Hoorne BV. Het gaat hier om een substantiële bouwproductie met een Vomar-supermarkt en woningen op het voormalig Connexxion-terrein aan de Leidse vaart in Haarlem. Het project zal mogelijk starten in 2011. De eerste opleveringen worden in 2012 verwacht. Daarnaast is de samenwerking met woningbouwvereniging Brederode uit Bloemendaal vermeldenswaardig. Uit deze samenwerking vloeien diverse projecten voort die door de afdeling Vastgoedontwikkeling worden ontwikkeld, in eigendom komen van Pré Wonen en beheerd zullen worden door Brederode. Het samenwerken met externe VvE’s zou een trend kunnen worden. Er lopen momenteel twee acquisities op dit gebied.

17


In 2009 zijn we bezig geweest met de volgende nieuwbouwprojecten: Opgeleverd Laan der Nederlanden

gemeente Beverwijk

Du Perronstraat Houtwech

Haarlem Beverwijk

aantal 45 39 5 6 28

Totaal:

Uitvoering Broekpolder (SMC) Laan van Berlijn De Haarlemsche School Broekpolder (De Ladder 4)

type huurwoningen koopwoningen bedrijfsruimtes koopwoningen (patio) huurwoningen

73 huurwoningen 45 koopwoningen 5 bedrijfsruimtes

gemeente aantal Beverwijk 24 Haarlem 48 Haarlem 159 Beverwijk 66 Totaal:

type huurwoningen en 4 bedrijfsruimtes huurwoningen en 1 bedrijfsruimte huurwoningen en 2 bedrijfsruimtes huurwoningen

297 huurwoningen 7 bedrijfsruimtes

De bedrijfsruimte aan de Laan van Berlijn wordt het nieuwe kantoor van onze vestiging ZuidKennemerland Zuid.

Laan van Berlijn, Haarlem

Ontwikkeling Kennemerlaan De Plataan Pieter Wantelaan 1 De Springplank Deliterrein

gemeente IJmuiden Beverwijk Haarlem Haarlem Haarlem

Spoorwegstraat fase 2 Aziëweg (locatie 1)

Haarlem Haarlem

aantal type 8 huurwoningen en 1 bedrijfsruimte 24 huurwoningen gestopt, geen haalbaar plan realiseerbaar 12 koopwoningen (MGE) en 1 bedrijfsruimte 104 huurwoningen 34 koopwoningen 24 huurwoningen 111 koopwoningen

18


Ontwikkeling Aziëweg (locatie 2) Brede School Parkwijk Starterwoningen De Remise

gemeente Haarlem Haarlem Heemskerk Haarlem

aantal 46 1 8 83 57 1 3 9

Wüstelaan Wüstelaan fase 2

Velsen Velsen

Richard Holkade Park Tetrode Park Brederode Het Terras Kerk Park Brederode Spaarneoevers (Pionier)

Haarlem Bloemendaal Bloemendaal Bloemendaal Bloemendaal Haarlem Totaal:

1

16 21 83 11 1 78 413 120 8 7

type huurwoningen en 1 bedrijfsruimte bedrijfsruimte koopwoningen (MGE) huurwoningen (vof De Remise) koopwoningen (vof De Remise) bedrijfsruimte (Vomar) koopwoningen en 7 bouwkavels huurwoningen koopwoningen huurwoningen en 1 bedrijfsruimte huurwoningen huurwoningen en 2 bedrijfsruimtes bedrijfsruimte koopwoningen en 1 bedrijfsruimte huurwoningen koopwoningen bedrijfsruimtes kavels

vooralsnog uitgesteld

De bedrijfsruimte aan de Spaarneoevers (Pionier) wordt het nieuwe kantoor van onze vestiging ZuidKennemerland Noord. De woningen zijn koopwoningen die 24 oktober 2009 in verkoop zijn gegaan.

Spaarneoevers, Haarlem

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) Een bijzondere vorm van ontwikkelen is Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). CPO is een rijksinitiatief dat door de provincies wordt uitgevoerd. De provincie Noord-Holland heeft voor maximaal 40 initiatieven € 30.000,- start(onderzoeks)budget beschikbaar. Hoewel het nog de vraag is of een dergelijk project realiseerbaar is, wordt het CPO door Pré Wonen als een interessante ontwikkeling gezien. Naast VvE Rijnlaan (2008) loopt er nog een initiatief in Heemskerk.

19


3.7.

Kwaliteit Als speler van formaat is het leveren van kwaliteit voor Pré Wonen van groot belang, zowel bij transformeren van het eigen bezit als bij het bouwen op nieuwe locaties. Kwaliteit moet in dit kader als volgt gezien worden. Doelgroepen Elk project begint met de vraag: Voor wie gaat er gebouwd worden en wat is de woonwens van deze doelgroep(en)? Om deze vraag te beantwoorden, schakelt Pré Wonen naast de eigen expertise ook externe bureaus in. In 2009 zijn onder andere de VAC (Vrouwen Advies Commissie) en Cedena Consultancy ingeschakeld. Kwaliteit van de locatie De locaties worden met zorg gekozen. Een van de uitgangspunten is, dat aankopen in het aandachtsgebied van Pré Wonen moeten liggen. Architectenselectie Ook de architectenselectie wordt zorgvuldig verricht. Bij voorkeur door te kiezen uit drie architecten, soms in overleg met partners waarmee samengewerkt wordt. Het uitgangspunt van Pré Wonen is werken op markante locaties met markante architecten. Zo is voor het project Slauerhoff de architect Vera Yanovshtchinsky aangetrokken, voor de Italiëlaan is dat Jaap Gräber van Claus en Kaan Architecten, voor de Aziëweg kozen we voor Don Murphy van VMX en voor het combiproject Spaarneoevers (met Ymere) viel de keuze op Max van Aerschot (stadsbouwmeester). Kostenbewustzijn Elk project moet binnen de uitgangspunten van het waardemanagement van Pré Wonen vallen. Vanwege de hoge bouwkosten wordt regelmatig gekeken naar het zogenaamde modulair bouwen. Dit betreft standaard(prefab)woningen die tegen een vaste prijs geleverd kunnen worden. Niet alle locaties zijn echter geschikt voor deze woningen. Aannemerselectie Bij de selectie van aannemers worden twee aanbestedingsvormen gehanteerd: aanbesteden of in bouwteam werken. Beide vormen zijn in 2009 toegepast. De aannemers worden vóór uitnodiging (financieel) doorgelicht. Kwaliteitscontrole tijdens de bouw Projecten worden gerealiseerd aan de hand van het ‘Woontechnisch Programma van Eisen’ en de ‘Materialenlijst’ van Pré Wonen. Tijdens de bouw worden controles uitgevoerd, onder meer door de kwaliteitscoördinator. Bij deze controles wordt gekeken naar de kwalitatieve uitvoering van de projecten. De kwaliteitscoördinator rapporteert aan de betreffende projectontwikkelaar en/of projectleider.

3.8.

Verkoop Medio 2008 is binnen de afdeling Vastgoedontwikkeling het team Verkoop geformeerd. In 2009 heeft het team Verkoop verder vorm en versterking gekregen van een verkoopmanager voor 20 uur per week. De totale personele bezetting van het team 20


Verkoop bedraagt 2,8 fte (102 uur). Gelet op het grote belang van verkoopopbrengsten sluiten wij verdere versterking van deze capaciteit niet uit. In november 2009 is gestart met het digitale Uitpondingsportaal. In dit portaal wordt per woning een dossier aangemaakt en bewaakt. Het proces van verkoop van bestaand bezit is in het portaal verankerd. Elk jaar voert het team Verkoop een evaluatie uit op de volgende onderdelen: • processen • verkoopresultaat • toeleveranciers • uitpondingsportaal Verkoopresultaat Hieronder staan de verkopen die zijn gerealiseerd door het team Verkoop. projecten nieuwbouw Dr. Schaepmanstraat Laan der Nederlanden Pionier

nog te verkopen in 2009 8 4 78

verkocht 8 1 Pré Koop 21

* 3 woningen zijn naar huur overgezet ** waarvan: 19 nog te ondertekenen en 11 in optie

21


eind 2009 nog te verkopen 0 0* 57 **

12 10

8

6 4

2

0 Haarlem vrije markt egw Marktwaarde

10

10% korting

1

Pré Koopregeling

3

Marktwaarde na aan/ terugkoop

4

Haarlem huurder egw

Haarlem vrije markt mgw

Haarlem garage

Beverwijk vrije markt egw

7

12

Beverwijk huurder egw

2

5 5

10% korting na aan/ terugkoop Pré Koopregeling na aan/ terugkoop

4

8

1

In 2008 zijn van de gemeente Haarlem 8 casco-maisonnettes (nieuwbouw) in Meerwijk aan het Leonardo da Vinciplein overgenomen. Pré Wonen heeft het casco aangevuld met een keuken, een badkamer en een toilet. Alle 8 woningen zijn in 2009 verkocht op 2 basis van Pré Koopregeling . Behalve nieuwbouwwoningen verkoopt Pré Wonen ook woningen uit de bestaande voorraad. In 2009 is de verkoopvijver van bestaand bezit uitgebreid met 1648 eenheden (eengezinswoningen, meergezinswoningen en garages). Het team Verkoop heeft zich, gezien de druk op het verkoopresultaat, in 2009 gefocust op de verkoop van eengezinswoningen en garages bij mutatie. In augustus 2009 is gestart met de verkoop van 690 eengezinswoningen in de regio IJmond en Haarlem. Er zijn 44 woningen en 7 garages uit de reguliere voorraad verkocht. Daarnaast zijn er 17 woningen met de MGEregeling verkocht. Voor de verkoop van bestaand bezit bij mutatie is gewerkt met een makelaar belast met taxaties en een makelaar belast met verkoop. Team Verkoop voert de verkoop van woningen aan zittende huurders uit en woningen die direct verkocht worden met de Pré Koopregeling. . De huurders die niet gereageerd hebben op de aanbieding zijn nagebeld door team Verkoop. De bedoeling van het nabellen is inzicht te krijgen in de beweegredenen om niet te kopen en huurders te laten heroverwegen. Hieronder volgen onze bevindingen.

2

Is in het overzicht meegenomen Pré Koopregeling na aan/ terugkoop 22


6

IJmond In de regio IJmond zijn 113 huurders nagebeld. Van deze huurders zijn er alsnog 7 doorgegaan voor een financiële check, 2 van hen om financiële redenen afgehaakt; 5 aanvragen lopen nog in 2010. De redenen voor het afzien van koop waren: • leeftijd: 63 = 59% (de gemiddelde leeftijd van deze groep is 73 jaar) • financiën: 35 = 32% • overige redenen: 10 = 9% Uit deze evaluatie is naar voren gekomen dat 12 huurders (10,6%) (voornamelijk van de complexen 103 en 37) een andere huurwoning zouden willen, omdat ze willen verhuizen van een eengezinswoning naar een appartement en/of willen verhuizen naar een andere of betere buurt. In Beverwijk is geen specifieke voorkeur voor nieuwbouw. Haarlem In de regio Haarlem zijn 162 huurders nagebeld. Van deze huurders zijn er slechts 2 doorgegaan voor een financiële check. Redenen om af te zien van koop waren: • leeftijd: 99 = 61% (de gemiddelde leeftijd van deze groep is 72 jaar) • financiën: 43 = 27% • overige redenen 20 = 12% Uit deze evaluatie is gebleken dat 23 huurders (14%) (voornamelijk uit de complexen 270, 440, 454 en 462) een andere huurwoning zouden willen, omdat ze willen verhuizen van een eengezinswoning naar een appartement, omdat ze naar een verzorgingstehuis of aangepaste woning willen, of willen of kiezen voor een andere of betere buurt. In Haarlem is er specifieke voorkeur voor nieuwbouw. Sinds het begin van de crisis, in het vierde kwartaal van 2008 en zeker in 2009, hebben we te maken met een moeilijke markt voor verkoop. Dit betekent een grote inspanning om de woningen te verkopen. Het totaal van onze verkoopinspanningen heeft geleid tot een stijgende omzet ten opzichte van 2008. Financieel overzicht De behaalde omzet bij verkoop van bestaand bezit (exclusief de doorverkoop van meergezinswoningen en de verkoop van nieuwbouwwoningen) van de afgelopen drie jaar bedroegen: - 2007: € 8.264.450,- op 518 gelabelde eengezinswoningen - 2008: € 6.196.345,- op 483 gelabelde eengezinswoningen - 2009: € 7.495.700,- op 841 gelabelde eengezinswoningen (overdrachten t/m 31-12-2009) Inclusief de inmiddels verkochte woningen waarvan de overdracht in 2010 plaatsvindt, is de omzet € 9.627.300,- (het aandeel verkoop aan huurders is € 3.034.825,-). De verwachting voor 2010 is dat de verkoopmarkt zich niet noemenswaardig zal herstellen. Deze tekenen zijn ook zichtbaar in de mutatiegraad van huurwoningen. De mutatiegraad neemt af sinds het vierde kwartaal van 2009. Rekening houdend met het bovenstaande is het van belang om te bekijken welke maatregelen noodzakelijk zijn om toch het gewenste resultaat van € 15 miljoen te kunnen 23


behalen.

3.9.

Verhuurbeleid Toewijzingsbeleid IJmond Bij Pré Wonen kunnen woningzoekenden op verschillende manieren aan een woning komen, afhankelijk van het woongebied. Woningen in de IJmond (Beverwijk, Heemskerk, Uitgeest, Wijk aan Zee) kunnen worden verkregen door het Optiesysteem of Direct te huur. Direct te huur Voor mensen die acuut een andere woning nodig hebben, houden we een aantal woningen vrij voor directe verhuur. De vrijgekomen woningen worden op maandag om 12.00 uur op de website geplaatst. Gegadigden hebben 48 uur de tijd om gratis te reageren. Door loting wordt de woning vergeven. Optiesysteem Pré Wonen gebruikt het Optiesysteem waarmee woningzoekenden kunnen meedingen naar een woning in de wijk van hun keuze. Bij de corporaties die actief zijn in het gewenste woongebied (in Beverwijk, Heemskerk en Uitgeest zijn dat Pré Wonen, WOONopMAAT en Kennemer Wonen) ‘koopt’ de potentiële huurder voor € 5,- een optie op een verzameling overeenkomstige woningen. Bij het vastleggen van de optie is direct te zien op welke plaats de gegadigde staat en krijgt men een indicatie wanneer een woning beschikbaar kan zijn. Het is mogelijk om per corporatie maximaal vijf opties te nemen op vijf clusters woningen. Toewijzingsbeleid Zuid-Kennemerland Gegadigden voor een woning in Zuid-Kennemerland schrijven zich in bij Woonservice Kennemerland. Voor € 30,- blijft men vijf jaar ingeschreven. Tweewekelijks wordt het woningaanbod bekendgemaakt op de website. Daarop kunnen ingeschrevenen reageren. Volgens een systeem waarbij wordt gekeken naar inschrijvingsduur worden de woningen toegewezen. In de woningadvertenties staan bovendien voorwaarden voor binding, leeftijd en grootte van het huishouden. Op de vestigingen van Pré Wonen ligt een papieren versie van het woningaanbod ter inzage.

Totaal aantal toegewezen woningen 2009 261 eenpersoonshuishoudens tw eepersoonshuishoudens 574

drie en meer persoonshuishoudens

243

24


Verhuur Pré Wonen zet zich in voor meer keuzevrijheid voor alle woningzoekenden. Het verbeteren van de doorstroming vergroot de kansen en de keuzevrijheid van woningzoekenden. Die ambitie is ook vastgelegd in het convenant Wonen met de gemeente Haarlem. De 30%-regeling* voor ‘eigen toewijzing’ is een concrete uitwerking van die ambitie. In 2009 is niet volledig van deze vrije ruimte gebruik gemaakt. * Afspraak is dat Pré Wonen in de regio Zuid-Kennemerland maximaal 30% van de vrijgekomen woningen door eigen interne bemiddeling kan toewijzen.

De mutatiegraad voor 2009 is 7,2%. In circa 1.000 woningen zijn andere huurders gekomen. 98% van de huren valt onder de huurtoeslaggrens. In Beverwijk hebben we de presentatie van het Optiemodel verbeterd, waardoor voor woningzoekenden een heldere informatievoorziening is ontstaan. Pré Wonen heeft in 2009 woonfraude actief bestreden onder meer door gerichte samenwerking met de gemeenten. Daarvoor is in 2009 de interne werkgroep ‘Onrechtmatige bewoning’ in het leven geroepen. Deze is begonnen met het opstellen van een procesbeschrijving, die in 2010 wordt vastgesteld. Bij de vestiging ZuidKennemerland Noord hebben een aantal medewerkers een alertheidstraining gevolgd en bestanden van de Gemeentelijke Bevolkingsadministratie zijn naast de bestanden van Pré Wonen gelegd, om gevallen van woonfraude op te sporen. Ook het oplossen van overlast is een speerpunt van beleid geweest. In 2009 hebben we een inkomensgerelateerde regeling voor aangewezen eengezinswoningen (nieuwbouw of bestaande) geïntroduceerd. Het doel is tweeledig: nieuwe eengezinswoningen bouwen die voldoen aan de huidige- en toekomstige wooneisen plus die woningen bereikbaar maken voor gezinnen met kinderen onder de 18 jaar met een inkomen tot de huurtoeslaggrens. Doelgroepen In Beverwijk is in 2009 de contingentregeling ten behoeve van de doorstroming uit de zorginstellingen doorgezet. De corporaties hebben voor de regio IJmond 40 woningen beschikbaar gesteld. Voor Pré Wonen betekende dat 8 à 10 woningen. Voor statushouders en mensen met een generaal pardon zijn zowel in Beverwijk als in Haarlem voldoende woningen beschikbaar gesteld, zodat er geen achterstand meer is. Voor het Leger des Heils zijn in Haarlem 3 woningen beschikbaar gekomen voor uitstroom na bijzondere opvang. Voor de Brijderstichting zijn 2 woningen beschikbaar gekomen voor projecten met begeleid wonen van (ex-)verslaafden. Huuraanpassingsbeleid Pré Wonen voert al jaren een gematigd huurbeleid. Sinds het aantreden van het kabinet Balkenende IV (februari 2007) wordt het huurbeleid van rijkswege gekoppeld aan de inflatie. Dat betekent dat bij de jaarlijkse huuraanpassing in juli gekeken wordt naar de 25


inflatie van het voorgaande jaar. In 2008 was de inflatie 2,5%, zodat de huuraanpassing in 2009 uitkwam op eveneens 2,5%.

3.10.

Doorstroming Doorstroming is van belang om zo veel mogelijk mensen passend en naar hun zin te laten wonen. Op verschillende manieren bevorderen we de doorstroming voor onze klanten, huurders en kopers. Het huidige regionale woonruimteverdelingssysteem verdeelt de woningen op basis van wachtduur. De wachtduur voor eengezinswoningen is ruim 5 jaar. Eengezinswoningen, bestaand of nieuwbouw, die beschikbaar komen voor (nieuwe) toewijzing hebben het grootste effect op doorstroming. Eengezinswoningen leveren relatief gezien zelfs de langste doorstromingsketen op (gemiddeld 2,63, via het aanbodmodel gemiddeld 2,29). In 2009 zijn 129 huurwoningen en 40 koopwoningen opgeleverd. Ten slotte zorgt vrije bemiddeling voor doorstroming. Vrije bemiddeling is een mogelijkheid om zelf 30% van de vrijkomende woningen toe te wijzen buiten het verdeelsysteem om. In 2009 heeft Pré Wonen zich vooral gericht op senioren die in eengezinswoningen woonden. Dit heeft wel enige doorstroming tot gevolg gehad, maar nog niet genoeg. In 2009 werden 18 woningen via eigen bemiddeling toegewezen. De reden was dat de wens van de senioren vaak niet door ons vervuld kon worden binnen het eigen woningbezit vanwege een niet passende locatie, prijs of kwaliteit. In 2010 gaat Pré Wonen onderzoeken hoe de 30%-regeling toegankelijker kan worden, zodat meer huurders gebruik gaan maken van de vrije toewijzing. De inzet van vrije bemiddeling kan mogelijk worden uitbreid door onder meer de bestrijding van scheefwonen.

26


Ontwikkeling

Directeur Bob van Zijll: “We zijn bezig met architectonisch hoogstaande projecten. Die hebben wat vertraging opgelopen door de stijging van de bouwkosten, maar dat hebben we met de aannemers goed uitonderhandeld. Er zijn nu flink wat woningen in uitvoering in aansprekende plannen die een goede uitstraling geven aan de wijk en de buurt, zodat die aantrekkelijker worden om te wonen en er in aanzien op vooruit gaan. We hebben het project De Haarlemse School van 160 woningen van een projectontwikkelaar overgenomen, vooral omdat dit project pal naast Parkwijk ligt. We geven hiermee een belangrijk signaal af naar dit gebied door hier te investeren. De onderhandelingen waren voor ons gunstig, maar desondanks steken we hiermee onze nek uit om ons voor 42 miljoen sterk te maken. Wel worden er woningen die aanvankelijk voor koop bedoeld waren nu in huur gerealiseerd. Slauerhoff is een plan dat qua architectuur zeer interessant is. Het Rijk stelde vanwege de crisis een stimuleringssubsidie beschikbaar, waarvan we voor ruim een miljoen euro toezegging hebben gekregen. We kunnen het ook waarmaken. In 2009 zijn we met het Slauerhoff-project gestart. Een gemêleerd programma dus, een investering van bijna 60 miljoen euro. Langs de Spaarneoevers realiseren we een project van stadsbouwmeester Max van Aerschot, met 70 koopappartementen en in de plint ons kantoor van de vestiging ZuidKennemerland Noord. De bouw is gestart en zet door zodra 80% verkocht is. Dat vraagt om een intensieve verkoopcampagne. We spelen daarmee ook in op potentiële kopers die elders bot vangen doordat de verkoopdrempel niet wordt gehaald. In 2009 hebben we een overeenkomst getekend met Brederode, een vrij kleine corporatie, waarin staat dat we twee projecten in hun werkgebied gaan realiseren. Hiermee krijgen we ingang in de regio Bloemendaal en Velsen. Wij gaan projecten financieren en we worden eigenaar van de woningen. Het gaat om twee projecten: Park Brederode in het voormalige provinciale ziekenhuis van Bloemendaal waar een kleine 90 appartementen in sociale huur komen, en Park Tetterode, het terrein van het voormalig marinehospitaal waar we 30 appartementen realiseren. Brederode gaat de projecten beheren.”

27


4.

Omgeving Hoe zorgen we ervoor dat het ’aangenaam wonen’ is in ons vastgoed en in de buurt eromheen?

4.1.

Leefbaarheid Ook al liggen de gebieden waar Pré Wonen woningen bezit volgens de Leefbaarometer van VROM (situatie in 2008) in ‘groene’ landsdelen - delen waar de leefbaarheid positief tot zeer positief wordt genoemd - dit wil nog niet zeggen dat we achterover kunnen leunen. Ook onze wijken hebben, weliswaar op kleinere schaal dan de grote steden, te maken met problemen die we willen aanpakken. De strategische doelstelling uit het beleidsplan 2009-2012 die verwoordt dat ‘het in de woningen en wijken van Pré Wonen steeds prettiger wonen moet worden’, richt zich hierop. De doelstellingen en de wijze waarop Pré Wonen die wil bereiken worden beschreven in hoofdstuk 1.3. Concrete projecten die bijdragen aan de leefbaarheid voert Pré Wonen in verschillende wijken uit. Kinderkunst in Schalkwijk Begin februari 2003 is er in de Prinsenhof Leidschendam-Voorburg vanuit budget Brede School door de TCCL (Turks Cultureel Centrum Leidschendam) en STKK Den Haag e.o. (Stichting Turkse Kunst en Cultuur) een project gestart voor kinderen, de ‘Kinder Kunst Academie’. Kinderen leren hier tekenen en schilderen, met kleuren omgaan en allerlei materialen, maar vooral ook anders kijken naar de werkelijkheid. Het doel van het project is om de kinderen te stimuleren in hun creativiteit en kunstzinnige vaardigheden. Ouders in ‘achterstandswijken’ hebben vaak niet de mogelijkheden om kinderen thuis deze kansen te geven, vanwege ruimtegebrek en/of geen kennis van zaken. Juist in zogenaamde achterstandswijken hebben kinderen en ouders die extra stimulans voor hun zelfvertrouwen en eigenwaarde nodig. Er zijn echter nog meer wijken in Nederland, waar kinderen wonen die niet vanzelfsprekend van huis uit gestimuleerd en ondersteund worden om zichzelf creatief te ontwikkelen. De Kinder Kunst Academie wilde zich daarom uitbreiden naar de gemeente Haarlem, wijk Schalkwijk. Pré Wonen heeft haar medewerking verleend. In overleg met STKK en MCS is afgesproken dat twee tentoonstellingen van het gemaakte werk van de kinderen door Pré Wonen worden gefinancierd. Inrichting buitenruimte Boumanstraat (Aedes-indeling 13a)

In het kader van herinrichting van de buitenruimte in de Prof. Boumanstraat in de Haarlemse Professorenbuurt heeft Primo NH samen met FORUM (Instituut voor Multiculturele Ontwikkeling) in opdracht van Pré Wonen en de gemeente Haarlem een Woonatelier uitgevoerd. Een Woonatelier is een interactieve werkvorm waarbij bewoners gezamenlijk de problemen in hun woon- en leefomgeving inventariseren en daarvoor structurele oplossingen en maatregelen bedenken. Er zijn diverse bijeenkomsten geweest waarbij bewoners samen met de Turkse vereniging en Het Open Huis (kerk), een ontwerp hebben gemaakt voor een ontmoetingsplein voor jong en oud. In juni 2009 is het plein feestelijk in gebruik genomen. De plannen voor de inrichting van de buitenruimte worden komend jaar verder uitgevoerd. 28


Pré Wonen heeft een substantieel bedrag toegezegd. De verwachting is dat de gemeente Haarlem, naast een bedrag dat al is toegezegd, meer geld zal investeren. Overige gelden moeten via fondsen worden geworven. Naast de inrichting van de buitenruimte is een bedrag voor technische zaken noodzakelijk. Zo is er aanpassing van de verlichting nodig, zijn een nieuw hekwerk en fietsenrekken nodig en moeten er parkeerhavens worden gerealiseerd en kolken worden vernieuwd. Ook moet het voegwerk in de gevels van het gebouw worden vernieuwd. De kosten hiervan bedragen € 175.000,-. Project ‘Kan Wél’ voor Roordastraat en Ekamastraat (Aedes-indeling 13g) ’Kan wél’ is een wijkaanpak die uitgaat van de eigen kracht en competenties van bewoners. De formule gaat uit van het principe dat bewoners zelf veel kunnen doen aan het leefbaar houden van hun wijk. De bewoners krijgen ruimte en middelen om hun eigen ideeën voor de wijk zelf uit te voeren. Het resultaat is dat bewoners zich meer betrokken voelen bij hun woonomgeving. In afwachting van de wijkvisie voor dit deel van de Boerhaavewijk en de besluitvorming van wat er met hun portiekflats gaat gebeuren, heeft Pré Wonen samen Elan Wonen en Ymere besloten de ‘Kan Wél’-formule gericht in te zetten. In 2008 werd gestart met een periode van zes maanden. Deze is na evaluatie voortgezet voor een nieuwe periode van een half jaar tot april 2009. De verlenging was belangrijk want betrokken bewoners zijn noodzakelijk voor het welslagen van het wijkcontract en de ontwikkeling van de wijkvisie voor Boerhaavewijk. Door de inzet van Kan Wél zijn bewoners gestimuleerd om met initiatieven te komen om de leefbaarheid in de wijk te verbeteren. Dit leidde tot meer betrokkenheid bij hun eigen woonomgeving.. De initiatieven die vanuit Kan Wél zijn georganiseerd, worden na beëindiging van het project voortgezet. Welzijnsorganisaties Stichting DOCK en Stichting KONTEXT zijn belangrijke partners hierbij.

4.2.

Wijkversterking In de nota Wijkversterking (Pré Wonen pakt nu door!) is aangegeven dat Pré Wonen zich extra wil inzetten in het kader van het versterken van wijken waar Pré Wonen veel woningen bezit. De essentie van wijkversterking is de bundeling van krachten, de gezamenlijke aanpak

door Pré Wonen en andere maatschappelijke organisaties én bewoners, om een wijk integraal te benaderen vanuit de vier perspectieven: fysiek, sociaal, economisch en recreatie/cultuur. Beverwijk In 2009 is er met verscheidende partijen samengewerkt, zoals de gemeente, de politie, welzijn, corporaties, CWI, bewonersvertegenwoordingen, RIBW en zorginstellingen. Voor Kuenenplein-Plantage is door een aparte werkgroep een Wijk Uitvoerings Programma opgesteld. Hieronder de 3 belangrijkste projecten die daaruit in 2009 zijn gerealiseerd. 29


Streetrulez In samenspraak met de jongeren van het Kuenenplein is een programma opgesteld dat voorziet in voetbaltoernooien en andere sportactiviteiten. Deze activiteiten worden druk bezocht. In het verlengde daarvan worden jongeren getraind om in de toekomst zelf dergelijke activiteiten te organiseren. In mei 2009 is een Johan Cruijff Court geopend. Vanaf dat moment zijn alle activiteiten van Streetrulez vanaf deze plek georganiseerd. Daarmee is de Court een centrale plek voor de jeugd van de wijk geworden. Schoon Een veel voorkomende ergernis van buurtbewoners is het vuil in de openbare ruimte en in een aantal wooncomplexen. Er is in 2009 rigoureus opgeruimd. Een overzicht van activiteiten: • • • • • •

er zijn bergingen leeggehaald; de schoonprogramma’s van portieken zijn geïntensiveerd; er zijn duiven gevangen; er zijn straatacties gehouden om het groen en de openbare ruimte op te knappen; de hondenpoepzuiger is vaker ingezet; de handhaving is strenger geworden.

Fysieke vernieuwing In 2009 is de gebiedsvisie Plantage 2020 afgerond. Deze visie vormt een aanzet voor het ontwikkelen van een gebiedsvisie voor de Kuenenpleinbuurt. In beide visies is rekening gehouden met het creëren van een voldoende divers aanbod van woningtypen. Op deze manier proberen we de draagkrachtige bewoners vast te houden in de wijk en nieuwe bewoners te bewegen in de wijk te gaan wonen. In de buurt Plantage zijn de eerste voorbereidingen gestart en de eerste bewoners begeleid naar andere of tijdelijke woonruimte. Haarlem Parkwijk In het kader van het Wijkcontract van de gemeente Haarlem is Pré Wonen trekker van het thema Ontmoeten. De activiteiten die samen met bewoners en partners zijn uitgevoerd lijken in een behoefte voorzien en leiden tot intensivering van de onderlinge contacten. Een aantal voorbeelden: •

•

Sport voor vrouwen Aanvankelijk is een project gestart voor 2 groepen van 20 vrouwen en meisjes. Na een goede voorbereidingscampagne en een stimuleringsmaatregel zijn er inmiddels 70 vrouwen die met een abonnement regelmatig gebruik maken van de geboden sportvoorziening onder begeleiding. Iftarmaaltijd Op dit evenement dat het Cultureel Centrum Selimiye in september 2009 organiseerde zijn 250 bewoners van Parkwijk bijeen geweest. Een groot succes! 30


•

Nazomermarkt Op de jaarlijkse nazomermarkt (zesde editie), dit keer uitgebreid met een kinderplein, stonden 140 kraampjes en.zijn ongeveer 4000 bezoekers geteld.

Meerwijk Meerwijkcontract Als vervolg op het wijksignalement Meerwijk dat Pré Wonen is 2008 heeft opgesteld, is verder gewerkt aan een gedeelde wijkanalyse met partners en bewoners uit de wijk. Vervolgens zijn gezamenlijk de belangrijkste probleemthema’s geselecteerd. Deze thema’s en de uitwerking daarvan hebben geleid tot het tot stand komen van het Meerwijkcontract, waarvan Pré Wonen trekker is. Na een intensief voorbereidingstraject is in juni 2009 tijdens de Midzomermarkt het Meerwijkcontract door meerdere partners, waaronder de Wijkraad en de gemeente Haarlem, ondertekend. Tijdelijk voetbalveld aan het Spijkerboorpad Het eerste project uit het Meerwijkcontract dat gerealiseerd is, is een tijdelijk voetbalveld aan het Spijkerboorpad is Na een lang voortraject over eigendom en verantwoordelijkheid voor bodemsanering van het terrein, bleek het tekenen van het Meerwijkcontract alles te versnellen om tot concrete afspraken te komen. Het voetbalveld is na de ondertekening sportief geopend met een voetbalwedstrijd van een grote groep kinderen tegen alle betrokken professionals uit de wijk. De kinderen hebben gewonnen. Kerstsamenzang met kerstmarkt In het kader van het project Buurtactiviteiten uit het Meerwijkcontract heeft in december 2009 een kerstsamenzang plaatsgevonden. Bij de organisatie waren met name vrijwilligers vanuit de Wijkraad, diverse bewoners, stichting Multicultureel Schalkwijk en de Brede School betrokken. Met ruim 300 bezoekers een zeer geslaagde nieuwe activiteit voor de wijk. In een ‘wensenboom’ zijn meer dan 100 wensen vanuit de wijk gehangen. De wensen gebruiken we om met hulp van de inzenders nieuwe activiteiten te organiseren in 2010. Na uitgebreide hulp bij de organisatie van eerdere activiteiten bleek er dit keer nauwelijks ondersteuning nodig te zijn voor de organisatie. Dat was bemoedigend. De conclusie is dat een groeiende groep actieve bewoners zich inzet voor de wijk. Complexbeheerder voor hoogbouw Meerwijk Er zijn in Meerwijk vrij veel portiekflats en een aantal galerijflats waarbij het vanuit sociaal en fysiek oogpunt aanbeveling verdient om buurtbeheer in te zetten. Door deze aanpak zal dit deel van de wijk aantrekkelijker worden. In het buurtbeheer is de inzet van een goede complexbeheerder zinvol. Bijvoorbeeld meer toezicht op scootmobielruimte en schoonmaken van algemene ruimtes in de seniorenflat aan de Rousseaustraat. In de toekomst zullen de bewoners de inzet van de complexbeheerder zo veel mogelijk zelf financieel moeten gaan dragen. Huren oude Vomar aan de Bernadottelaan Pré Wonen heeft in 2009 een huurovereenkomst getekend voor het pand van de voormalige supermarkt Vomar. Het pand wordt verbouwd tot een bedrijfsverzamelgebouw. De activiteiten 31


zullen in het teken staan van verschillende aspecten van het Meerwijkcontract. Voor de inrichting van het pand aan de Bernadottelaan heeft Pré Wonen subsidie ontvangen van de provincie Noord-Holland. De verbouwing van het pand start in februari 2010.

Intern symposium De klankbordgroep Wijkversterking heeft op 3 en 5 november 2009 een intern symposium georganiseerd onder de titel ‘Samen werken aan de wijk’. Doel van het symposium was versteviging van de onderlinge samenwerking rondom wijkversterking. Aan de hand van een inventarisatie van zaken die de samenwerking op dit beleidsterrein belemmeren, is door de verschillende werkgroepen een veelheid aan voorstellen gepresenteerd. Deze voorstellen gaan over de volgende thema’s: Het symposium heeft een stimulerend effect gehad op alle betrokkenen om daadkrachtig te werk te gaan en concrete taken op te pakken.

Directeur Victor Verhoeven: “Intern hebben we in 2009 gewerkt aan een belangrijke vraag: doen we bij wijkversterking de dingen die opleveren wat we voor ogen hebben, dus het vitaler maken van de wijk? Dat lijkt een simpele vraag, maar er is niet zo makkelijk antwoord op te geven. Neem de voormalige Vomar-supermarkt die we samen met de gemeente hebben gehuurd en waar maatschappelijke functies in komen. Daar kun je de algemene doelstelling aan verbinden dat dit initiatief de wijk sterker moet maken, maar hoe druk je dat uit? Hoe maak je dat meetbaar? Daar willen we antwoord op vinden, zodat we een solide basis hebben voor verdere activiteiten voor wijkversterking.” Directeur Bob van Zijll: “We hebben stappen gezet in het proces, het nadenken over kosten en baten bij die investering, maar we zijn er minder ver in gekomen dan we wilden. We moeten ons verantwoorden bij de RvC en de stakeholders voor onze investeringen en laten zien wat het opbrengt. Mede doordat er pas op langere termijn resultaten te verwachten zijn, blijft dit een punt van aandacht.”

32


4.3.

Wonen, zorg, welzijn en onderwijs De samenwerking met RIBW K/AM ( Regionale instelling voor beschermd wonen Kennemerland/Amstelland en de Meerlanden) is voortgezet en uitgebouwd. De Herberg (voorheen verzorgingshuis Vitae Vesper) is volledig in gebruik voor RIBWcliënten. De relatie met de buurt is goed. Voor uitstroom uit De Herberg is het in 2007 gestarte project Herkanswoningen voorgezet en eind 2009 geëvalueerd. De Herberg is een project voor kortdurende opvang van ex-daklozen aan het Westerhoutpark in Haarlem. Doel is om deze cliënten de kans te geven weer zelfstandig te gaan wonen, met de nodige begeleiding. Vanaf januari 2008 hebben we één herkanswoning per maand ter beschikking gesteld aan een cliënt uit De Herberg die mede door psychische problemen niet zelfstandig een woning kan verkrijgen of behouden. Voorwaarden zijn dat de bewoner bereid is begeleiding te accepteren, vooraf een schuldsanering geregeld heeft en al een eventuele afbetalingsregeling met een eerdere wooncorporatie getroffen heeft. De RIBW sluit met de herkanser een herkansovereenkomst waarin afspraken over begeleiding door de RIBW en gebruik van de woning zijn vastgelegd. Daarbij staat de eigen verantwoordelijkheid van de herkanser voorop. De RIBW zorgt met de kandidaat voor inrichting en inventaris van de woning en onderhoudt de contacten met gemeente en andere instanties. De herkansovereenkomst eindigt in beginsel na 12 maanden, maar in ieder geval na 24 maanden. Na een positieve evaluatie door de RIBW wordt de herkansovereenkomst omgezet in een huurovereenkomst tussen Pré Wonen en de herkanser. Op basis van de bevindingen is de looptijd van het project met twee jaar verlengd. De einddatum valt nu samen met de einddatum van de gebruiksovereenkomst van De Herberg. Op 30 januari 2009 is de eerste herkansovereenkomst omgezet in een huurovereenkomst, waarmee de cliënt huurder is geworden van Pré Wonen. Pré Wonen realiseert huisvesting voor de RIBW aan de Brusselstraat in Haarlem. De oplevering wordt verwacht op 1 maart 2010. Pré Wonen en RIBW onderzoeken gezamenlijk verdere mogelijkheden voor huisvesting van cliënten na 2011. Daarbij wordt zowel de nieuwbouwportefeuille als het bestaande bezit van Pré Wonen doorgelopen. In 2009 is daarnaast onderzocht of een aantal lege panden van particulieren geschikt zijn of geschikt te maken zijn voor RIBW-cliënten. Dit onderzoek heeft in 2009 geen nieuwe huisvesting opgeleverd. In Beverwijk is samen met het RIBW in het project Kennemerhof gestart met sociale opvang voor daklozen of verslaafden. Hiervoor zijn 10 kamers voor kortdurend verblijf beschikbaar gekomen. Ook is het RIBW gestart met een nieuwe groep van elf personen met een psychiatrische achtergrond. In 2009 zijn er in Haarlem zes woningen beschikbaar gekomen voor het RIBW ten behoeve van een project begeleid wonen. Met de Lievegoed Zorggroep is de intentieverklaring rond de Laan van Berlijn omgezet in een samenwerkingsovereenkomst ‘Beschermd wonen’. Bij mutatie komen de woningen op een aantal etages beschikbaar voor verhuur aan cliënten van de Lievegoed Zorggroep. Het gaat om een woonvoorziening aan de Laan van Berlijn in het stadsdeel Schalkwijk in Haarlem, in de vorm van een woongroep voor mensen met een psychisch probleem of een verslavingsprobleem. Voor cliënten is 24-uurs begeleiding beschikbaar vanuit de Lievegoed Zorggroep. 33


In 2009 zijn onderhandelingen gevoerd over de overname van het VvElidmaatschapsrecht van de Amstelrade Zorggroep in woonzorgcomplex De Roos. De Jeugdriagg Noord Holland Zuid heeft Pré Wonen in 2009 verzocht een aantal woningen te verhuren aan jongeren die een (eerste) psychose achter de rug hebben. De gesprekken worden in 2010 voortgezet. In de projecten met de RIBW, de Lievegoed Zorggroep en de Jeugdriagg Noord Holland Zuid, gaat het steeds om het beschikbaar stellen van woningen buiten de toewijzingsregels om. Per project is steeds toestemming gevraagd en verkregen van het Woonruimteoverleg met een verwijzing naar de ruimte voor vrije toewijzing (de 30%regeling). De woningen in de genoemde projecten vallen niet onder de zogenaamde contingentwoningen. In het najaar 2009 is in overleg met zorgaanbieders, die gebruik maken van contingentwoningen, afgesproken om de contingentregeling Zuid Kennemerland tegen het licht te houden. De bouw van een project groepswonen voor ouderen met een Indische achtergrond is in 2009 verder voorbereid. Het gaat om de ontwikkelovereenkomst die de SIOH (Stichting Indische Ouderenraad Haarlem) en Pré Wonen tekenden voor de bouw van 27 appartementen met een grote gemeenschappelijke ruimte in Europawijk in Haarlem. . Door sloop van de verouderde seniorenwoningen aan de Athenestraat ontstond er ruimte om woonruimte te bouwen voor de SIOH. De eerste paal wordt in januari 2010 geslagen. In september 2009 is het nieuwbouwcomplex Houtwech in Beverwijk opgeleverd. Hierin zijn voor de ‘Stichting Samen Wonen Samen Sterk’ 11 woningen beschikbaar gekomen voor 10 jongvolwassenen met een verstandelijke beperking. De resterende woning is ingericht als gemeenschappelijke ruimte. Behalve deze woningen is er ook een aangepaste woning opgeleverd in het kader van de Wmo en twee woningen voor de categorie 55+. In januari 2009 heeft de Brede School Parkrijk van Pré Wonen bij de officiële opening op 23 januari een schenking in ontvangst genomen van € 25.000,- . Omdat Parkrijk een brede maatschappelijke functie vervult voor de wijk Parkwijk in Haarlem, heeft Pré Wonen met dit gebaar laten zien in wijkversterking en leefmilieu te investeren. Het geldbedrag is gebruikt voor het opknappen van de omgeving van het schoolgebouw en voor speeltoestellen. Mede op initiatief van Pré Wonen is Harlem Inc. in het leven geroepen, een wedstrijd voor nieuwe Haarlemse bedrijven. Iedereen in en rond Haarlem met een goed idee voor een nieuwe onderneming kon zich tussen 16 mei en 14 juni 2009 inschrijven. De winnaars konden een bedrijfsstart met voorsprong tegemoet zien, bestaande uit onder andere advies, opleiding en gesponsorde bedrijfshuisvesting. Harlem Inc. heeft als doel om startende ondernemers te helpen hun droom om te zetten in een succesvolle onderneming, dynamiek naar de wijk te brengen en de lokale economie te prikkelen. De aanleiding van het initiatief is een samenkomst van Young MKB en Pré Wonen. Beide hadden het idee om een wedstrijd te organiseren voor startende ondernemers. Haarlem kan nieuwe bedrijven goed gebruiken, vooral in de Haarlemse wijken waar Pré Wonen werkt aan de leefbaarheid van de wijk. Vervolgens is samenwerking gezocht met de 34


Rabobank, BDO-accountants, INHolland Haarlem, ROC Nova College, Pot Jonker Seunke Advocaten en Pressrecord Public Relations. Pre Wonen heeft in 2009 gezien dat ook samenwerkingspartners te maken krijgen met de gevolgen van beleidsmaatregelen en bezuinigingen van de overheid. De mogelijkheden van partners voor een krachtige, slagvaardige samenwerking met Pré Wonen gericht op realisering van een project met redelijke omvang, nemen voelbaar af. Zorgaanbieders hebben bijvoorbeeld met meer regels en procedures te maken en beschikken over een kleiner budget voor nieuwbouwinitiatieven. De gemeente als regievoerder over welzijn moet zich vanwege minder financiën heroriënteren. Het is niet meer vanzelfsprekend dat er in iedere wijk een welzijnsaccommodatie en een welzijnsaanbod is. Eind 2009 werd duidelijk dat de gemeente Haarlem specifiek kiest voor de doelgroepen ouderen, jongeren en daklozen/verslaafden. Bij accommodaties is er een voorkeur om alleen die uren te huren waarin een activiteit uitgevoerd wordt.

4.4.

Duurzaamheid en veiligheid Een belangrijke taak voor een corporatie is om duurzaamheid in de bedrijfsvoering te integreren. In de afgelopen jaren zijn de milieueisen toegenomen. Het terugdringen van het gasverbruik staat voor ons als maatschappelijk betrokken organisatie prominent op de agenda. Dat doen we enerzijds door het uitvoeren van energiebesparende maatregelen tijdens het mutatie-, planmatig en groot onderhoud en anderzijds door onze huurders bewust te maken van hun energiegebruik. In 2009 zijn we gestart met het gratis aanbieden van de bespaarcoach BeterPeter waarmee de huurder al snel € 150,- per jaar op de energierekening kan besparen. Het nulpunt voor het gebouwgebonden-energieverbruik is vastgesteld op 1 januari 2008. Door het aanbrengen van energetische wijzigingen in ons bezit bedraagt de berekende gasreductie vanaf het nulpunt tot eind 2009 ongeveer 4%. Trots zijn we dan ook op complex Oltmansstraat. Het gemiddelde energielabel is daar van F naar B gegaan. De Europese richtlijn EPBD (richtlijn voor energieprestatie van gebouwen) stelt dat er op de transactiemomenten - verhuur en verkoop - energieprestatiecertificaten (EPA’s) aanwezig dienen te zijn. In 2009 zijn de laatste 1300 woningen van een energielabel voorzien. Ruim 13.400 woningen zijn in kaart gebracht. 3200 woningen zijn bij SenterNovem afgemeld en hebben het officiële certificaat. We zijn in 2009 niet gestart met het in eigen beheer opstellen en afgeven van energiecertificaten, omdat er nog een aantal wijzigingen te verwachten waren, zoals gesteld in de brief van januari 2009 van minister Van der Laan aan de Tweede Kamer. Wel zijn de energetische gegevens actueel gehouden door onze gediplomeerde medewerkers (EPA-adviseur) en zijn wij in staat uit de verzamelde gegevens analyses en managementinformatie te genereren. Ook is in 2009 gestart met de voorbereiding voor het bij mutatie uitvoeren van de zogenaamde ‘woning-APK’. Deze veiligheidskeuringen zullen gelijktijdig uitgevoerd worden met de laatste controle in de woning voor het afgeven van het energiecertificaat. Ten aanzien van de gasveiligheid zijn we in 2009 verdergegaan met het programma ‘2006-2010’, dat naar aanleiding van de risico-inventarisatie is vastgesteld. De risico’s 35


waren de onvoldoende toetreding van lucht voor verbranding en onvoldoende afvoer van verbrandingsgassen. De aanpak betreft veelal de verwijdering van geisers of het aanbrengen of verbeteren van ventilatiemogelijkheden. Van de 3800 open verbrandingstoestellen waren er eind 2009 nog 450 over. Deze zullen bij uitvoering van groot onderhoud en bij sloop en nieuwbouw binnen afzienbare tijd bijna geheel verdwenen zijn. Naar aanleiding van enkele branden in Hoofddorp en Zaandam is Pré Wonen in 2009 gestart met een uitgebreid onderzoek naar de risico’s van brandover- en doorslag. Na archiefonderzoek en de selectie van complexen is gestart met het onderzoek in de woningen. Inmiddels is dat onderzoek nagenoeg afgerond en kunnen de bewoners en andere belanghebbenden verder worden geïnformeerd. De te nemen maatregelen worden urgentieafhankelijk in de technische meerjarenplanning opgenomen. Tussentijds worden waar nodig rookmelders in woningen aangebracht. Om te voldoen aan de Arboregels voor veilig werken op daken, worden waar nodig extra voorzieningen op de daken aangebracht. Ook besteden we aandacht aan de daktoetredingen door het vervangen of aanpassen van de dakluiken en het klimmaterieel. In 2009 zijn voor € 570.000,- aan maatregelen uitgevoerd. In ‘Antwoord aan Haarlem’ hebben we ons verplicht het gasverbruik in tien jaar tijd met 20% te reduceren. Dat staat ook in het landelijk convenant van VROM met Aedes (Energieconvenant corporatiesector). In de voorbereiding van het strategisch beleidsplan Het Profiel hebben we dit voornemen opgenomen. In 2010 zullen gemeente en corporaties aan de slag gaan om een totaalprogramma voor de komende jaren (20102018) op te stellen. Dit programma bevat de herstructureringsvoornemens, de voorgenomen nieuwbouw en datgene uit het ‘Antwoord aan Haarlem’ dat zich ruimtelijk laat vertalen.

4.5.

Sponsoring Voor geselecteerde projecten en doelen, bijvoorbeeld die de leefbaarheid ondersteunen, willen we graag inspringen met materiële of financiële steun. Hierbij kan sprake zijn van verschillende soorten ondersteuning, die ieder eigen kenmerken en doelen hebben. In het algemeen wordt het geheel gevat onder de titel ‘Sponsorbeleid’. We onderscheiden daarin sponsoring, participatie, donatie en subsidie. We kiezen voor een aantal uiteenlopende vormen van ondersteuning: •

•

Ondersteuning van organisaties die zich sterk maken voor lokale en regionale verbondenheid. Voorbeelden hiervan zijn de sponsoring van het Museum Kennemerland in Beverwijk, de Koninginnedagactiviteiten in Beverwijk en het ABC Architectuurcentrum in Haarlem. Ondersteuning van wijkgerichte activiteiten van derden die in het verlengde liggen van onze doelstellingen. Dit richt zich met name op buurten wijkactiviteiten die de vier pijlers (fysiek, sociaal, economisch en cultureel/recreatief) versterken in de wijken waar Pré Wonen actief is. 36


•

Structurele en incidentele sponsoring van symposia, exposities en evenementen. We willen graag onze naam verbinden aan organisaties die op een eigen manier inhoud geven aan de doelstellingen die overeenkomen met die van Pré Wonen. Dit uit zich in onze vaste sponsorrelatie met het ABC Architectuurcentrum in Haarlem en onze betrokkenheid bij museum Het Dolhuys.

In 2009 werden onder meer de volgende initiatieven ondersteund: • • • • • •

Het Sportfondsenbad in Beverwijk ontving een bijdrage in de kosten van een lift. Mensen met een functiebeperking kunnen nu van het zwembad gebruikmaken. De Stichting Welzijn Bloemendaal ontving een bijdrage in de kosten van een bus voor seniorenvervoer. De dag van de mantelzorger, een initiatief van Tandem werd ondersteund. De Historische Vereniging Haerlem ontving een bijdrage in de kosten van een tentoonstelling. In Westerduin in Heemstede werd bijgedragen in de kosten van een ringleiding. Het 5eKwartier, een kunstorganisatie die community art-projecten realiseert, werd ondersteund in het project De Verhalenkeuken in de Slachthuisbuurt.

Met Holland Symfonia werd een sponsorcontract voor drie jaar afgesloten. Het orkest ontvangt ieder jaar zes klassen uit het basisonderwijs bij een orkestrepetitie. Aansluitend maken orkestleden en een educatieve medewerker van Holland Symfonia de leerlingen wegwijs in oude en nieuwe instrumenten en bieden ze hen een korte clinic aan.

37


5.

Samen Met wie proberen we onze doelen te bereiken?

5.1.

Stakeholders Om de doelstellingen die we in ons beleid hebben vastgesteld te realiseren, kunnen we niet alleen opereren. We zoeken samenwerking op alle niveaus. Dit regelen wij via convenanten en samenwerkingsovereenkomsten met diverse partners, zoals gemeenten, zorginstellingen en corporaties. Bewonersorganisaties zijn belangrijke partners voor overleg en input. Op veel terreinen werken de woningcorporaties in Zuid-Kennemerland en in de IJmond samen. Soms samen met de gemeenten, zoals bij de afspraken over de verdeling van woningen, soms bij het ontwikkelen van bouwprojecten. Intensief is de samenwerking in de herstructureringswijken. . In verschillende samenstellingen wordt er regelmatig samengewerkt met Ymere, Elan Wonen, WOONopMAAT, De Key (gefuseerd met EMM) en Woningbouwvereniging Brederode. Onze stakeholders hebben we in 2009 intensief betrokken bij de voorbereiding van beleidsplan Het Profiel. In 2009 hebben we bijeenkomsten georganiseerd voor de colleges van Burgemeester en Wethouders van een aantal gemeenten in ons werkgebied. De bijeenkomsten waren vooral bedoeld om de colleges nader kennis te laten maken met de corporatiesector als geheel en met Pré Wonen in het bijzonder. Pré Wonen is constructief en kritisch lid van Aedes. Pré Wonen gebruikt haar lidmaatschap om uitdrukking te geven aan haar bezorgdheid over de ontwikkelingen in de sector (o.a. rechtspositie bestuur, belangenbehartiging richting politiek) en de houding die Aedes daarover inneemt.

38


“Pré Wonen heeft een duidelijk sociaal gezicht laten zien” Stakeholders zijn wezenlijke partners voor Pré Wonen. Ook buurtcentrum De Hamelink in Haarlem is zo’n partner. In dit buurtcentrum zijn verschillende maatschappelijke functies samengevoegd, waaronder basisschool De Talenten. Directeur Ruud Barnhoorn vertelt over de rol van Pré Wonen bij de totstandkoming van het centrum. Dat De Hamelink in de volksmond een ‘brede school’ wordt genoemd, vindt Barnhoorn jammer. “Het doet de functie van De Hamelink tekort. Als buurtcentrum is het veel meer dan een school, want er is naast de basisschool een dagopvang voor ouderen in gevestigd, en ook een peuterspeelzaal en een Wmo-loket. Verder heeft De Hamelink een gymzaal en een gemeenschappelijke ruimte waar veel wijkbewoners gebruik van maken. In deze volksbuurt die de Slachthuisbuurt is, vergrijst de bevolking. Juist daarom is het belangrijk de openheid van het gebouw te benadrukken. Het gebouw moet van iederéén zijn. Een school maakt om onderwijskundige en veiligheidsredenen een gesloten indruk, maar bij De Hamelink staat de deur altijd open.” Onderwijsbestemming ingeleverd Voor de huidige Hamelink werd in 2006 de basis gelegd. De gelijknamige school die voorheen het hele pand besloeg, was een zwarte school met een sterk teruglopend leerlingenaantal en sloot de deuren. Kort daarvoor was de Slachthuisbuurt bestempeld tot Pechtoldwijk en in augustus 2006 zou minister Peys van VROM op bezoek komen. Dat vormde de aanleiding om snel een plan voor het leegstaande gebouw op te stellen. Drie corporaties met bezit in de wijk sloegen de handen ineen en belegden een bijeenkomst met wethouders, corporatiedirecteuren en spelers uit het veld, waaronder Barnhoorn als toenmalige schooldirecteur. Samen met de Stichting Sint Bavo durfde hij het aan om opnieuw een basisschool in het gebouw onder te brengen. Barnhoorn vertelt met geestdrift over De Hamelink. “De buurt wilde een school terug en had ook behoefte aan een buurtcentrum. Ik ben toen plannen gaan maken voor een kleine, gemengde school met gecombineerde lesgroepen, zodat er ruimte over zou blijven voor andere functies voor de wijk. De gemeente was terughoudend, omdat er onderwijsbestemming werd ingeleverd. Maar er zou ook veel voor terugkomen. En nadat de corporaties een jaar met de gemeente hadden onderhandeld, was op 1 februari 2008 de kogel door de kerk: ze konden het pand kopen.” Samen met corporaties Ymere en Elan Wonen kocht Pré Wonen de voormalige school. Ook werd Pré Wonen een van de trekkers van het project. ’s Avonds tot elf uur open De corporaties hebben het gebouw opgeknapt en bekostigen de gymzaal en de gemeenschappelijke ruimte. En net als de school en de andere bestemmingen worden die goed benut, aldus Barnhoorn. “De gymzaal wordt natuurlijk door de school gebruikt, maar bijvoorbeeld ook door allochtone buurtbewoners die willen sporten. In de avonduren is de zaal ook altijd bezet, zoals door dansgroepen. Het gebouw is elke avond tot elf uur open en in het weekend worden er vaak verjaardagsfeestjes gevierd. Het pand wordt dus optimaal gebruikt, in tegenstelling tot veel scholen die ’s middags dicht gaan.”

39


Barnhoorn benadrukt dat de corporaties niet alleen geldschieter waren, maar zich zeer actief voor het plan hebben ingezet. “Geld genereert geen enthousiasme, dat doen mensen zelf. In dat opzicht heeft Pré Wonen zich heel goed laten zien. De vijf mensen van Pré Wonen die zich ermee bezig hebben gehouden - de wijkconsulent, de vestigingsmanager, de beleidsadviseur en de twee directeuren - hebben zich er echt als mens bij betrokken getoond, dat straalden ze allemaal uit. Pré Wonen is geen grote corporatie, maar heeft wel een duidelijk sociaal gezicht laten zien in dit project. En wat ze met de mond beleden hebben, hebben ze waargemaakt. Pré Wonen is een zeer betrouwbare partner gebleken.” Bevlogenheid Barnhoorn hoopt dat Pré Wonen in staat is dit soort initiatieven ook elders te ontplooien. “Het hart van de corporatie wil dat zeker, ik verwacht echt dat Pré Wonen de ambitie heeft om dit te verbreden, maar ik kan natuurlijk niet zien of de financiële positie het toestaat. Ik weet dat ze op andere plekken ook bezig zijn. Wat ze hier heel goed hebben gedaan is kritisch kijken naar de maat van de buurt waarin ze zich begeven. Je moet De Hamelink ook niet als concept zien om te kopiëren, want het succes is te danken aan de bevlogenheid van de betrokkenen. En de ambities horen bij deze wijk. Het moest geen verzamelgebouw worden en dat stond Pré Wonen ook niet voor.” Open en lerende houding Opvallend in dit geheel is de rol van de gemeente. Barnhoorn verduidelijkt: “De gemeente is voor een deel op afstand gezet, want ze kan in ons geval niet op huisvesting sturen. Voor de gemeente is dit proces ook wennen. De gemeente is huurder van de corporatie voor onderwijshuisvesting, dat is een bijzondere constructie. Voor ons is dat dubbel, want zou de gemeente eigenaar van de school zijn, dan zou dat duidelijkheid scheppen en zekerheid voor continuïteit betekenen. Maar deze constructie had een enorm voordeel: corporaties kunnen veel daadkrachtiger optreden, met als gevolg dat dit gebouw binnen drie maanden volledig verbouwd is. Dat is geen verwijt naar de gemeente, want zo zit het systeem nou eenmaal in elkaar. Was het maar één corporatie geweest, dan waren bepaalde dingen zelfs nog sneller gegaan, maar drie corporaties geven weer meer financiële zekerheid. De gemeente heeft een rol als neutrale partner gespeeld in de procesbewaking, omdat er bij plannen veel belangen spelen. Die rol zou de gemeente kunnen blijven spelen. De samenwerking tussen de gemeente en de corporaties is goed geweest. Het heeft er ook wel eens afgespat bij belangentegenstellingen, maar ze konden elkaar daarna ook weer een hand geven. Ik heb bij iedereen een open en lerende houding gezien, en hierbij is vertrouwen essentieel geweest. Als dat er is, kun je een deuk oplopen, omdat je weet dat de intenties zuiver zijn. Dat meet ik ook af aan de hoeveelheid wethouders, ambtenaren en mensen van corporaties die ik hier heb rondgeleid. Het is bij die bezoeken ook mooi om te merken dat ze erg trots zijn op het deel dat ze zelf hebben bijgedragen.”

40


“Pré Wonen is ambitieus, maar is daarin ook evenwichtig” Voor advies en ondersteuning op strategisch gebied heeft Pré Wonen veel aan Atrivé. Dit bureau is onder meer betrokken bij de professionalisering van de wijkversterking en is dus een belangrijke relatie. René Scherpenisse, een van de directieleden van Atrivé, geeft zijn visie op de prestaties van Pré Wonen in verslagjaar 2009. Pré Wonen is een ambitieuze corporatie. Dat is leuk om over jezelf te zeggen, maar maak je het ook waar? René Scherpenisse, mede-directielid van Atrivé, vindt van wel. “Pré Wonen heeft een aantal dingen uitstekend op orde. Bijvoorbeeld het aantal woningen dat wordt toegewezen aan mensen met een laag inkomen. Europa wil dat 90% van het bezit wordt toegewezen aan huurders onder de toeslaggrens, maar Pré Wonen verhuurt zelfs 98% aan die categorie huurders. Daarmee laten ze zien dat ze hun maatschappelijke taak zeer serieus nemen.” Ook de zichtbaarheid van Pré Wonen is groot, constateert Scherpenisse, want de corporatie heeft afgelopen jaren stevig ingezet op haar rol in de wijk en ook op nieuwbouw. Opvallend vindt hij dat de klantwaardering toch zeer hoog blijft. “Corporaties die veel in projectontwikkeling en wijkaanpak doen, verliezen vaak de individuele klant uit het oog. Waar de meeste corporaties bij het KWH-huurlabel rond de 6,5 of 7 schommelen, scoort Pré Wonen 7,8. Pré Wonen is dus ambitieus, maar is daarin ook evenwichtig.” Streven naar nóg beter Ook in de wijkversterking weet Pré Wonen goed met de uitgesproken ambities om te gaan, vindt Scherpenisse. “Je ziet nogal eens dat corporaties die zwaar inzetten op wijkaanpak, verzuimen om in de organisatie de bijbehorende aanpassingen te doen. Pré Wonen heeft erover nagedacht wat zo’n inzet van de organisatie vraagt en verbindt daar consequenties aan. Er zijn speciaal mensen voor aangenomen en Pré Wonen stelt wijkvisies op. De corporatie blijft niet hangen in een ‘projectencarrousel’ met op zich wel sympathieke plannen maar zonder samenhang of analyse. Pré Wonen doet het beter dan gemiddeld, en ik vind het dan ook prijzenswaardig dat ze daar nog niet tevreden mee zijn en streven naar nóg beter. Ze hebben Atrivé concreet gevraagd wat ze na twee jaar wijkaanpak kunnen verbeteren, hoe ze die verder kunnen professionaliseren.” Taakverdeling Scherpenisse voorziet dat de gemeente belangrijk blijft voor Pré Wonen om ten strijde te kunnen trekken in de wijken en successen te boeken. Maar er pakken zich donkere wolken samen boven de gemeentelijke en corporatiehoofden. “De taakverdeling is al langer een discussiepunt. De komende jaren zal duidelijker worden wat van een corporatie verlangd mag worden en wat een gemeentelijke rol is. Het wordt niet makkelijker, dus is het ook echt nodig dat Pré Wonen uit elke euro die in de wijk wordt gestoken het maximale maatschappelijke rendement haalt. De grote gemeentelijke bezuinigingsklappen vallen in 2011, en bij de corporaties klotst het geld ook niet meer over de plinten. Daarom is het nog maar de vraag of de wijkaanpak landelijke prioriteit houdt: ik vermoed dat de overheid hooguit bemoedigend aan de zijlijn gaat staan.

41


Er komt dus meer druk op de portemonnee van de corporaties en de gemeenten. Dus moeten ze samen goed bedenken welke acties succesvol zijn en doorgezet moeten worden. Ik voorzie bij sommige corporaties die grote ambities hadden ook paniek gezien hun wat minder verstandige keuzes, maar bij Pré Wonen zit de wijkaanpak in de genen en is die in de organisatie goed verankerd.” Scherpenisse hoopt dat er geen geld wordt weggehaald uit de wijken om in de zogenoemde ‘kerntaken’ te steken. “Met dat laatste gooi je het kind met het badwater weg. Corporaties hebben juist alle kansen, omdat ze dicht bij de mensen staan. Ze hebben maatschappelijke betekenis. Pré Wonen heeft daar serieus werk van gemaakt en is daarbij kritisch op zichzelf gebleven. Dat hoort bij een professionele organisatie. Je ziet dat in probleemwijken waar alleen fysiek iets wordt gedaan het effect veel kleiner is dan in wijken waar naast fysiek ook sociaal en zo mogelijk ook economisch wordt ingegrepen. Wonen is meer dan een dak boven je hoofd. Goed wonen is ook veiligheid en goede voorzieningen en een springplank naar de toekomst. Pré Wonen heeft dat goed begrepen.” Moeilijk meetbaar Over maatschappelijk rendement gesproken, een kritische noot die Pré Wonen nog moet kraken, is volgens Scherpenisse dat het jaarverslag nog niet voldoende duidelijk maakt welke doelstellingen er bereikt zijn. “Dat weet Pré Wonen en daar wordt aan gewerkt. Hierbij speelt mee dat maatschappelijk rendement moeilijk meetbaar is. Maar de instrumenten daarvoor zijn volop in ontwikkeling en Atrivé is met Pré Wonen bezig om meer grip op dat maatschappelijk rendement te krijgen.”

5.2.

Prestatieafspraken Pré Wonen heeft prestatieafspraken gemaakt met de gemeenten Haarlem en Beverwijk. Met de gemeente Bloemendaal is het proces om tot prestatieafspraken te komen nog gaande. Haarlem In juni 2007 heeft Pré Wonen samen met Elan Wonen, de Woningmaatschappij en de gemeente Haarlem het convenant ‘Verleiden tot verhuizen’ getekend. Het convenant is gericht op doorstroming, vergroting van keuzemogelijkheden van woningzoekenden en realisatie van meer nieuwbouwwoningen. Het convenant moet ook leiden tot goede samenwerking om te komen tot een prettige, veilige woonomgeving en welzijn en zorg op maat in de wijken waar de corporaties een groot deel van het woningbezit hebben. Het convenant heeft een looptijd tot 2012. In het convenant zijn onder meer onderstaande afspraken voor de drie corporaties gezamenlijk vastgelegd: • •

Om te garanderen dat er voldoende betaalbare woningen beschikbaar blijven, worden er 18.000 woningen onder de huurtoeslaggrens behouden. Voor de verkoop komen uitsluitend woningen met een behoorlijke kwaliteit in aanmerking. 42


• • • •

Tot 2010 worden buiten de Raamovereenkomst Transformatie Haarlemse Woonwijken uit 2002 750 nieuwe woningen gebouwd. Op convenantlocaties worden 630 nieuwe woningen gebouwd. Tussen 2010 en 2012 worden nogmaals 750 nieuwe woningen buiten de convenantlocaties gebouwd. Minimaal een derde van het totale woningbouwprogramma betreft sociale woningbouw.

Beverwijk Met de gemeente Beverwijk heeft Pré Wonen prestatieafspraken gemaakt op een aantal beleidsterreinen. De afspraken hebben een voortschrijdend karakter. Gerealiseerde afspraken verdwijnen van de lijst en nog niet gerealiseerde afspraken worden geherformuleerd. Bouw en transformatie Voor bouw en transformatie in Beverwijk is in 13 punten onder meer het volgende vastgelegd: • De gemeente Beverwijk en Pré Wonen streven in de herstructureringswijken naar het verhogen van de toekomstwaarde van woning en woonomgeving. Van belang is een verdergaande woningdifferentiatie op buurten wijkniveau. Aandacht wordt geschonken aan sociale huurwoningen, dure huurwoningen en koopwoningen. Een accent ligt op woningen voor ouderen en op eengezinswoningen. • De partijen bestuderen locaties waar de corporaties in samenwerking met de gemeente nu en in de toekomst woningbouw kunnen realiseren. • In 2008 hebben de gemeenten Beverwijk en Heemskerk en de corporaties Pré Wonen en WOONopMAAT een woningmarktonderzoek uitgevoerd. In 2009 komen de partijen een bouwen sloopprogramma voor de komende jaren overeen afgestemd op het woonmarktonderzoek. • De eerste projecten in de herstructurering van de Plantage worden in de periode 2009-2011 gerealiseerd. Eind 2008 is de wijkontwikkelingsvisie gepresenteerd aan de bewoners en begin 2009 is deze bestuurlijk vastgesteld. De wijkontwikkelingsvisie is in goed overleg met de bewoners, WOONopMAAT, de gemeente Beverwijk en Pré Wonen tot stand gekomen. Tussen WOONopMAAT en Pré Wonen is besloten een complexruil toe te passen, waardoor de woningen en garages in het gebied Plantage die nu van WOONopMAAT zijn, in eigendom overgaan naar Pré Wonen. Hierdoor kan Pré Wonen dit gebied zelfstandig ontwikkelen. De herontwikkeling wordt gefaseerd uitgevoerd en loopt door tot 2020. • In 2009 werken Pré Wonen en de gemeente gezamenlijk en in overleg met de bewoners verder aan een wijkontwikkelingsvisie voor het Kuenenplein e.o.. Naar verwachting wordt deze visie in 2010 afgerond. Beheer en leefbaarheid Voor beter beheer en een grotere leefbaarheid in Beverwijk zijn 18 afspraken gemaakt, waaronder de volgende: • De partijen investeren in fysieke en sociale maatregelen voor een schone, hele, veilige en prettige woonomgeving. • Pré Wonen streeft in de verbouw en nieuwbouw naar het niveau van het Politiekeurmerk. 43


•

•

•

•

• •

•

Pré Wonen zal zich, evenals in voorgaande jaren, gezamenlijk met de partners inzetten in het wijkgericht werken en zal bijdragen leveren bij concrete acties, zoals de Zomerzonactie en schoonmaakacties in het kader van de leefbaarheid. Pré Wonen heeft in de begroting van 2009 naast de formatieplaatsen € 45.000,opgenomen voor sociale activiteiten, woonomgeving en veiligheid. Voor het realiseren van verbeteringen in de wijk op het gebied van voorzieningen en projecten stelt Pré Wonen een budget van € 40.000,- beschikbaar. Pré Wonen en de gemeente investeren in participatie door ondersteuning van de huurders in de bewonerskern IJmond, de bewonerscommissies, de wijkinformatiebijeenkomsten en de deelname aan Wijkgericht Werken. Pré Wonen en de gemeente Beverwijk bestrijden gezamenlijk de illegale hennepkwekerijen in sociale huurwoningen zoals vastgelegd in het Hennepconvenant. De afgelopen jaren zijn hier goede resultaten mee geboekt. Pré Wonen pakt samen met de gemeente de illegale wederverhuur van woningen aan. Complexgewijs vindt de komende jaren bestandskoppeling plaats. Pré Wonen, de gemeente Beverwijk en SMD zetten extra menskracht en oplossingsmogelijkheden in ter voorkoming van huisuitzetting. In 2009 zijn procedures en afspraken gezamenlijk geactualiseerd. Het Noodteam gaat hieraan werken, de nota Preventie huisuitzetting van de gemeente Beverwijk, het tweede kansbeleid en de zorgdakcontracten vormen hier de basis voor. Het Noodteam kijkt hierbij verder dan de problematiek rond huurschuld. De gemeente wil de dienstverlening aan haar klanten verbeteren en gaat met Pré Wonen een samenwerking aan waarbij de corporatie Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens kan inzien en muteren. Een burger kan dan met één bezoek meerdere administratieve handelingen regelen en bespaart kosten voor een uitreksel. De corporatie versnelt haar huisvestingsproces, kan woonfraude achterhalen en verbetert haar dienstverlening.

Huisvesting primaire doelgroepen Ten aanzien van huisvesting van de primaire doelgroep zijn 6 afspraken gemaakt, waaronder: • In de woonvisie is voor de woningmarkt Beverwijk/Heemskerk een absoluut minimum van 1.5 woningen per huishouden uit de primaire doelgroep vastgelegd. In 2009 wordt in samenwerking met gemeente Heemskerk en WOONopMAAT de actuele verhouding tussen primaire doelgroep en bereikbare huurvoorraad op de lokale woonmarkt weer in beeld gebracht. • Met 3954 woningen - waarvan 3667 tot aan de aftoppingsgrens van € 535,33 draagt Pré Wonen in 2009 voldoende bij aan het bieden van keuzemogelijkheid voor de primaire doelgroep. • Voor een doorstroming van ouderen uit eengezinswoningen naar geschikte appartementen is in de nieuwbouw gerichte toewijzing bij de eerste verhuur mogelijk. In de periode 2009-2011 zullen hiervoor projecten aangewezen worden. Na de eerste verhuur komen de woningen in het Optiemodel. Bijzondere doelgroepen Ook voor huisvesting van 5 bijzondere doelgroepen (ouderen en zorgbehoevenden, starters op de koopmarkt, statushouders, allochtone ouderen en woonwagenbewoners) zijn afspraken gemaakt, waaronder: 44


•

•

•

•

Pré Wonen past een deel van de woningvoorraad aan de vergrijzende bevolking in de regio aan. Zowel nieuwbouw als geschikte bestaande bouw wordt aangepakt. Dit geschiedt door samenwerking in Grijswijzer IJmond, een samenwerkingsverband met de gemeenten Heemskerk en Beverwijk, Pré Wonen, WOONopMAAT, de Wonerij, en Viva! Zorggroep. In 2009 werkt Pré Wonen een constructie uit voor de verkoop van gestapelde bouw. Het aantal woningen dat hiervoor in aanmerking komt, wordt in 2009 bepaald. Verkoop is afhankelijk van de interesse van zittende huurders en van mutaties. Pré Wonen wil zich in samenwerking met de gemeente inzetten voor allochtone ouderen die gezamenlijk in een woongroep willen wonen. Het project moet een minimum omvang hebben van 25 tot 30 woningen. Een groep belangstellenden moet vervolgens minimaal 1.5 keer zo groot zijn. Belangstellenden kregen de gelegenheid zich tot 1 september 2009 aan te melden, waarna een keuze gemaakt werd uit de doelgroepen voor verdergaande projectontwikkeling. De ontwikkeling van een woongroep zal meerdere jaren duren. In 2009 werkten Pré Wonen en de gemeente Beverwijk verder aan een overdrachtsdocument en aanvullende beleidsdocumenten (Koopovereenkomst woonwagenstandplaatsen en huurwoonwagens en Convenant verkoop woonwagenstandplaatsen aan bewoners en de akte van levering) van de vier woonwagenlocaties in Beverwijk. De overdracht vond medio 2009 plaats.

45


6.

Bedrijf Wie zijn wij, hoe zijn we georganiseerd en hoe brengen we onze doelen en plannen naar buiten?

6.1.

Organogram

46


6.2.

Organisatie Pré Wonen kende in 2009 drie lijnafdelingen en twee stafafdelingen. De lijnafdelingen zijn Woondiensten, Vastgoedontwikkeling en Vastgoedbeheer. De stafafdelingen zijn Beleid Bedrijfsvoering en Financiën (BBF) en Interne Organisatie en Communicatie (IOC). Woondiensten Onze klanten worden bediend door de afdeling Woondiensten in drie vestigingen: ZuidKennemerland Zuid, Zuid-Kennemerland Noord en IJmond. Een vestiging is een volwaardige afdeling, aangestuurd door een vestigingsmanager. De vestigingen Woondiensten werken met een wijkgerichte organisatie volgens het woondienstenmodel: wijkconsulent, woonconsulent, administratief medewerker Verhuur en opzichter vormen daarin gezamenlijk een wijkteam. Per vestiging zijn er twee tot vier wijkteams. Vastgoedontwikkeling De afdeling Vastgoedontwikkeling coördineert in samenwerking met andere partijen de transformatieplannen en de uitbreiding van de woningvoorraad. Ook onderzoekt de afdeling de ontwikkelingsmogelijkheden in de regio en is zij betrokken bij de herstructurering van wijken. Daarnaast vinden hier de aan- en verkoopactiviteiten plaats. Vastgoedbeheer De afdeling Vastgoedbeheer is verantwoordelijk voor het handhaven en aanpassen van de gewenste technische kwaliteit van het woningbezit, de meerjarenonderhoudsplanning en het realiseren van de hieruit voortvloeiende technische projecten. De afdeling bestaat uit twee subafdelingen: het Technisch Bureau en de afdeling Planmatig en Groot onderhoud. Beleid Bedrijfsvoering & Financiën De afdeling Beleid Bedrijfsvoering & Financiën is onderverdeeld in twee teams: het team Financiën en het team Beleid & Bedrijfsvoering. Op deze afdelingen wordt het integrale beleid voorbereid en uitgewerkt en de bedrijfsvoering geoptimaliseerd, mede door het beperken en vermijden van financiële en bedrijfsrisico’s. De afdeling bewaakt de financiële positie van Pré Wonen en legt verantwoording af over het gevoerde financiële beleid. Ook kwaliteitsmanagement en de ICT-strategie vallen onder de taken van deze afdeling. Interne Organisatie en Communicatie (IOC). De afdeling Interne Organisatie en Communicatie bestaat uit de onderdelen Facilitaire Zaken, Communicatie, Automatisering en Personeelszaken. De afdeling levert op professionele wijze ondersteuning zodat alle medewerkers van Pré Wonen hun werk goed kunnen uitvoeren. In 2009 is de afdeling uitgebreid met een inkoopfunctie. Het doel van deze functie is het professionaliseren van de inkoop van Pré Wonen. Heroriëntatie stafdiensten Pré Wonen heeft behoefte aan een verdere versterking en ontwikkeling van de beleidsactiviteiten en in het bijzonder van de activiteiten rond de interne controle. In 2009 heeft het bestuur besloten onderzoek te doen naar de herverdeling van taken tussen de 47


stafdiensten Beleid Bedrijfsvoering & Financiën en Interne Organisatie en Communicatie. Er is met name gekeken naar de functiescheiding tussen bepaalde taken. In het bijzonder ging het hierbij om Beleid en Financiën. Na de gesprekken met betrokken managers en een onderliggend externe rapport is het Bestuur ervan overtuigd dat de wijzigingen bijdragen aan een goede structuur voor Pré Wonen. Juist in de huidige tijd is het belangrijk om de ondersteuning goed te regelen. De organisatie reageert hiermee op een veranderende omgeving. In 2010 gaat Pré Wonen verder met drie in plaats van twee stafafdelingen: Strategie, Controlling en IOC. Er wordt specifiek aandacht besteed aan de scheiding tussen beleid en financiën.

6.3.

Personeelsbeleid Wij voeren een helder omschreven en doelgericht personeelsbeleid. De overtuiging binnen Pré Wonen is dat tevreden medewerkers lekkerder in hun vel zitten, met plezier naar het werk gaan en dit uitstralen naar klanten. Medewerkers bepalen het succes van de organisatie. Het is dus van belang om omstandigheden te creëren om medewerkers optimaal te laten presteren. Zodoende zijn zij in staat om voldoening uit het werk te halen en zich te ontplooien. De gedachte dat Pré Wonen als organisatie verantwoordelijk is voor het welbevinden van medewerkers begint te veranderen. Het leveren van prestaties is ook medewerkerafhankelijk. Een medewerker is zelf verantwoordelijk voor zijn welbevinden en voor het leveren van goede prestaties. Strategisch en tactisch beleid Binnen Pré Wonen is het strategisch personeelbeleid vastgesteld. In vervolg op beleidsplan Het Profiel is het personeelsbeleid ontwikkeld. Naast het strategische deel is aandacht gegaan naar het tactische deel waarin de middelen staan om sturing te kunnen geven aan de uitvoering van de strategische doelstellingen van de organisatie. De personeelsinstrumenten kunnen hierdoor effectiever ingezet worden. Het doel Het doel van ons personeelsbeleid is het optimaliseren van de arbeidsorganisatie en de arbeidsomgeving om de organisatiedoelstellingen te bereiken. De afgeleide doelstellingen zijn: - duidelijkheid scheppen over de verwachtingen tussen medewerker en werkgever; - optimaliseren van de resultaten van de medewerker; - optimaal benutten van de capaciteiten van de medewerker; - optimaliseren van de arbeidsomgeving in brede zin; - duidelijkheid scheppen naar onze medewerkers. Pré Wonen als werkgever Wij stimuleren mogelijkheden en geven ruimte om uitdagingen aan te gaan. We bieden vrijheid en zelfstandigheid, binnen kaders, om Pré Wonen te profileren in de regio. We verwachten dat medewerkers meedenken over doelstellingen en activiteiten op de eigen afdeling. We zijn betrouwbaar en betrokken, ook voor onze medewerkers. Ze kunnen rekenen op een werkomgeving met ontwikkelingsmogelijkheden. Coaching, opleiding en loopbaanontwikkeling zijn belangrijk voor een optimale werkomgeving waarin de medewerker zijn of haar mogelijkheden kan benutten. In het kader van loopbaanontwikkeling kan een medewerker aangeven behoefte te hebben aan een 48


loopbaangesprek. Pré Wonen gaat dan met de medewerker in gesprek om te kijken welke behoefte de medewerker heeft (intern, extern). Als het een reëel idee is, dan stellen we een plan op waarin we afspraken maken over bijvoorbeeld een te volgen opleiding en eventuele begeleiding. We hopen zo een medewerker klaar te stomen voor een vervolgstap in zijn of haar loopbaan. Goede communicatie is vanzelfsprekend. Pré Wonen houdt rekening met de individuele competenties en verwachtingen van de medewerker om goed te kunnen functioneren. Onze organisatie waardeert een goed resultaat. De medewerkers van Pré Wonen De medewerkers van Pré Wonen zijn divers en beschikken over de juiste competenties. Zij staan open voor nieuwe zaken, zijn initiatiefrijk én pro-actief. De medewerkers onderscheiden zich door inzet, motivatie, hart voor de zaak en betrokkenheid. Zij voelen zich verantwoordelijk, hebben voldoende kennis, zijn deskundig, zelfstandig en zelfbewust. De medewerkers hebben vertrouwen in zichzelf en de organisatie. Zij benutten de geboden kansen. Medewerkers maken onderling afspraken en komen deze na. Zij spreken elkaar aan op gedrag. De medewerkers zijn betrouwbaar. De teams werken samen en de individuen maken het verschil. Management development Om alle ambities waar te maken, is het essentieel dat de managers juist gefaciliteerd zijn en ondersteund worden om de medewerkers goed aan te sturen. Een belangrijke stap hierin was het in 2009 opgestarte management-developmenttraject. Het doel hiervan is het ontwikkelen van de competenties van de directie, de managers en de teamleiders (verder omschreven als management) om op adequate wijze hun functie uit te voeren, zodat de organisatie de noodzakelijke ontwikkeling door kan maken. Het managementdevelopmenttraject draagt bij aan de wijze waarop de organisatie de komende tijd inspeelt op de veranderde omgeving. Arbobeleid In 2003 is voor Pré Wonen het Arbobeleid vastgesteld en in de loop van de jaren aangevuld. Pré Wonen hecht veel waarde aan gezond en veilig werken. Een actueel Arbobeleid ondersteunt dit streven. In 2009 is het Arbobeleid geëvalueerd en op een aantal punten aangepast, waaronder het werven van twee vertrouwenspersonen en het opstellen van een vernieuwd calamiteitenplan. Meten is weten Op 22 juni 2009 werd bekend dat Pré Wonen tot ‘gouden werkgever’ is verkozen. Uit een medewerkertevredenheidsonderzoek rolde Pré Wonen als één van de tien beste werkgevers in de categorie tot 1000 medewerkers. Ieder jaar verkiest Effectory (het bureau dat onze medewerkertevredenheid meet) samen met VKbanan van de Volkskrant de werkgever van het jaar. Een goede werkgever is goed georganiseerd, heeft de beste ontwikkelmogelijkheden en geeft een passende beloning. In het onderzoek is aan medewerkers gevraagd een oordeel te geven over bedrijfscultuur, werkzaamheden, leidinggevenden, arbeidsomstandigheden en e ontwikkelmogelijkheden. De score van Pré Wonen is goed voor een gedeelde 11 tot en 49


e

e

met 14 plaats. In de categorie 100 tot 1000 medewerkers bezet Pré Wonen zelfs de 7 plaats. In totaal zijn 1720 bedrijven beoordeeld. In 2009 heeft het medewerkertevredenheidsonderzoek een definitieve plaats in het personeelsbeleid gekregen. Het is tenslotte een output van alle processen binnen een organisatie (model van het Instituut Nederlandse Kwaliteit). Belangrijk is om deze processen meetbaar te maken en te normeren, zodat managers en bestuur aanknopingspunten krijgen om medewerkers effectief aan te sturen en het personeelsbeleid hierop aan te passen. Het onderzoek vindt elke twee jaar plaats.

6.4.

Medewerkers Op 31 december 2009 waren er 182 medewerkers in dienst (eind 2008 waren dit er 173), waarvan 157 fte’s (tegen 154 eind 2008). In 2009 zijn er 28 nieuwe medewerkers ingestroomd (19 in 2008). Er zijn vijf loopbaanbegeleidingsgesprekken gevoerd. In 2009 zijn 18 medewerkers uit dienst gegaan: vijf met prepensioen, zes naar een andere baan, zes in verband met einde dienstverband, en één is ontslagen wegens disfunctioneren. Het ziekteverzuim lag in 2009 op 5,5% en is gestegen ten opzichte 4% in 2008. De stijging komt hoofdzakelijk door het aantal langdurig zieken, waarbij de oorzaak met name buiten het werk lag. Pré Wonen zit met ziekteverzuim voor het eerst sinds jaren boven het landelijke gemiddelde. De frequentie in 2009 bedroeg 1,8 (tegen 1,6 in 2008). De medewerkers hebben per 1 oktober 2009 een salarisverhoging van 1,5% gekregen.

6.5.

Concerncommunicatie Het doel van de concerncommunicatie van Pré Wonen is het communiceren van een juist en wervend beeld van Pré Wonen naar medewerkers en externe publieksgroepen. In 2009 is verder gewerkt aan het strategisch communicatiebeleid van Pré Wonen. Het jaarverslag verschijnt in twee vormen: een verslag waarin we ons verantwoorden conform de bepaling in het BBSH, en een publieksverslag ofwel een ‘populair’ jaarverslag. In 2009 is een nieuwe vorm voor het populaire jaarverslag gekozen: het is op een digitale, interactieve wijze gepresenteerd. Pré Wonen op één na beste website In 2009 is wederom door USP Marketing Consultancy en Between-us bepaald welke woningcorporatie de beste website heeft. De websites zijn begin 2009 onderworpen aan een expertanalyse op basis van 44 criteria. De uitkomsten zijn naast de cijfers van de recentste UPS-bewonersscan gelegd. Zo konden de verwachtingen van de huurders worden afgezet tegen de daadwerkelijke online dienstverlening. Met een gemiddeld rapportcijfer van 8,2 heeft Pré Wonen de op één na beste woningcorporatiewebsite. In totaal werden de websites van vijftig woningcorporaties onderzocht. Hiermee blijft Pré Wonen goed scoren met haar website.

50


7.

Geld Hoe kunnen we alles (blijven) betalen?

7.1.

Kengetallen Kengetallen 2005 - 2009 2009 Ontwikkeling balansposten (x € 1000) Eigen vermogen Overige voorzieningen Egalisatierekeningen Schulden op lange termijn Materiële vaste activa Financiële vaste activa Vlottende activa Netto werkkapitaal

Pré Wonen (geconsolideerd) 2007 2006 2005

196.413 57.236 1.522 430.347 659.828 27.522 29.317 -1.834

220.153 13.443 1.848 352.088 593.541 14.388 24.857 -20.398

255.649 1.257 2.070 343.495 579.601 6.081 34.994 16.795

317.824 3.054 2.269 310.017 627.584 2.286 24.857 3.295

67.848 3.492 434 3.715 9.632 418 85.539

65.211 3.404 339 4.812 17.038 1.412 92.216

63.349 3.275 339 7.259 20.445 969 95.636

61.609 3.088 345 12.781 11.828 1.190 90.841

61.871 2.941 351 37.859 13.6821.069 90.409

Kosten uitbesteed werk Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Personeelskosten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Totale lasten

8.866 917 49.590 9.089 22.433 21.992 112.888

14.569 1.222 38.300 8.787 24.684 15.169 102.731

22.630 712 23.700 7.667 24.609 14.491 93.809

19.156 5.267 21.136 19.324 3.204 11.915 80.002

17.294 5.078 21.473 18.573 12.390 74.808

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

-27.348

-10.515

1.827

10.839

15.601

Financiele baten en lasten Jaarresultaat (voor VPB) VpB Resultaat deelnemingen Jaarresultaat na VPB voor mut act waarde Mutatie actuele waarde Jaarresultaat na VPB na mut act waarde

14.543-41.891 96 98 -41.697 17.955 -23.742

13.851-24.366 452-532 -25.350 7.393 -17.958

12.220-10.393 1.652 -57 -8.799 -12.515 -21.314

10.839 2308039.806

15.601 70832214.571

9.806

14.571

Winst- en verliesrekening (x € 1000) Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkopen Wijziging in onderhanden werk Overige opbrengsten Totale opbrengsten

7.2.

2008

97.378 2.440 282.551 373.652 2.457 27.639 8.165

Financiën Consolidatie Tot de consolidatiekring behoren de volgende entiteiten: Préferent Holding B.V., Préferent Belkanto B.V., Préferent de Remise B.V., Préferent Zona Matadero B.V., Préferent Projectontwikkeling B.V en de Maatschappij tot voortzetting van de zaken van Van den Belt en Co’s Handelsmaatschappij B.V. Daarnaast heeft Préferent Holding B.V. een 36% deelneming in Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V.. Waardering Met ingang van 1 januari 2007 zijn de activa gewaardeerd op basis van de actuele waarde, zijnde de bedrijfswaarde. 51


Pré Wonen heeft over 2009 een negatief resultaat behaald van € 23,7 miljoen (2008: - € 17,9 miljoen). De verandering van het jaarresultaat kan als volgt worden geanalyseerd: (x € 1.000.000) Jaarresultaat 2008

-17,9

Hogere opbrengsten - huren

2,6

Lagere opbrengsten - verkopen - netto omzet - overige bedrijfsopbrengsten

-1,1 -7,4 -1,0 -9,5

Lagere bedrijfslasten - uitbesteed werk - afschrijvingen - onderhoud - belastingen - deelnemingen

5,7 0,3 2,2 0,5 0,6 9,3

Hogere bedrijfslasten - overige waardeveranderingen - overige bedrijfslasten - rentelasten

-11,3 -6,8 -0,7 -18,8

Mutatie actuele waarde

10,6

Jaarresultaat 2009

-23,7

Huuropbrengsten Deze zijn toegenomen als gevolg van de algemene huurstijging (€ 1,6 miljoen), nieuwbouw (€ 0,9 miljoen), aankoop (€ 0,2 miljoen) en sloop/verkoop (€ -0,1 miljoen). Verkopen In 2009 zijn er 44 woningen en 7 garages verkocht uit bestaand bezit. Daarnaast zijn er 17 woningen met de MGE-regeling verkocht. Ten opzichte van 2008 (34 woningen en 4 garages) is dat een stijging. Als gevolg van een hogere bedrijfswaarde van de verkochte woningen is de netto/opbrengst ten opzichte van 2008 toch gedaald. Netto omzet Deze post hangt samen met de kosten uitbesteed werk. Het verschil tussen netto omzet en kosten uitbesteed werk is het interimresultaat op koopprojecten die nog niet zijn afgewikkeld en de opbrengst van afgewikkelde projecten. Er zijn in 2009 vijf projecten financieel afgewikkeld; Schoollaan, Charivarius Patio’s, Leonardo da Vinciplein, Nederlandlaan en Houtwech. De opbrengst hiervan was nagenoeg gelijk aan die van 2008 (€ 5,1 miljoen). 52


Overige bedrijfsopbrengsten Als gevolg van enkele incidentele baten in 2009 is deze post dit jaar iets gedaald. Afschrijvingen Als gevolg van minder investeringen is de afschrijving licht gedaald t.o.v. 2008. Onderhoud Als gevolg van de nieuwe mutatieprocedure zijn de kosten voor onderhoud iets gedaald. Verder is er een daling te zien in het aantal mutaties. Planmatig onderhoud blijft redelijk constant rond de € 11 miljoen. Belastingen De belastinglast is dit jaar afgenomen met € 0,5 miljoen als gevolg van het opnemen van een latente voorziening ten behoeve van toekomstige verkopen in de komende vijf jaar(€ 0,6 miljoen). De acute belastingplicht is als gevolg van een groter verlies € 0,1 miljoen lager. Deelnemingen De resultaten van de deelnemingen zijn dit jaar gestegen met € 0,6 miljoen. O.a. is er een correctie toegepast op het resultaat van 2008 van V.O.F. DeltapoldeR en zorgt de rentevergoeding in deze V.O.F. voor een positieve bijdrage. Overige waardeveranderingen De post waardeverandering heeft betrekking op de nieuwbouwprojecten in ontwikkeling. De waardering van de nieuwbouwprojecten vindt plaats op basis van actuele waarde. De vergelijking tussen de stichtingskosten en de actuele waarde leidt in 2009 tot nog grotere afboekingen. Er zijn drie projecten die aan deze afboeking een grote bijdrage leveren: Slauerhoff (€ 12 miljoen), Haarlemse School (€ 20 miljoen) en Park Brederode (€ 13 miljoen). Overige bedrijfslasten Ten opzichte van vorig jaar zijn de kosten voor leefbaarheid verdubbeld (€ 0,6 miljoen). Verder zijn de kosten voor herstructurering als kosten genomen (eerst geactiveerd). Deze post bedroeg € 6,2 miljoen. Rentelasten Het vreemd vermogen blijft stijgen als gevolg van de investeringen die Pré Wonen doet. In 2008 was voor € 30 miljoen nieuwe leningen aangetrokken waarvan de rentelast voor het eerst in 2009 als kosten werden meegenomen. Mutatie actuele waarde Deze post betreft de woningen in exploitatie. De afboekingen van de investeringen in het bestaand bezit hadden een klein negatief effect.(€ -0,2 miljoen). De correctie in 2008 op de afboekingen van het in exploitatie nemen van nieuw bezit zorgt voor de grootste mutatie (€ +15,8 miljoen). De mutatie bedrijfswaarde lag € 5 miljoen lager dan vorig jaar. Per saldo een verbetering in deze post van € 10,6 miljoen. 53


7.3.

Risicomanagement Risicomanagement is het identificeren en kwantificeren van risico's en het vaststellen van beheersmaatregelen. Met beheersmaatregelen worden activiteiten bedoeld waarmee de kans van optreden of de gevolgen van risico's worden beïnvloed. Dit klinkt negatief maar risico heeft ook positieve kanten. Zonder risico zou er immers geen kans op beloning zijn. Het doel van risicomanagement is dan ook niet zozeer het uitsluiten van risico’s, maar het verkrijgen van inzicht in risico’s zodat optimaal kan worden ingespeeld op de daarmee verbonden kansen en bedreigingen. Strategisch risico Strategische risico’s zijn risico’s die betrekking hebben op het niet realiseren van de bedrijfsdoelstellingen zoals verwoord in beleidsplan Het Profiel. De vertaling naar resultaten met de bijbehorende activiteiten is terug te vinden in het ondernemingsplan. Aan de hand van dit plan wordt door alle afdelingen een afdelingsplan opgesteld. Deze plannen maken deel uit van de jaarlijkse planning- en control cyclus. Per kwartaal wordt door de managers een voortgangsverantwoording afgelegd. Het opnieuw inventariseren van de risico’s en het eventueel aanpassen van de controls is dan ook een jaarlijks terugkerend fenomeen. Vooral het realiseren van ontwikkeldoelstellingen zoals genoemd in Het Profiel, staat onder druk. De financiële kaders beperken o.a. de snelheid van verjonging van het bezit. Maar ook het totale portefeuillebeleid (Strategisch Vastgoed Beleid) staat onder druk. De mate van realiseerbaarheid is sterk afhankelijk van onze financiële positie. Financiële risico’s Hieronder wordt verstaan de risico’s die Pré Wonen loopt als gevolg van economische risico’s. Als gevolg van de economische crisis is het niet mogelijk voor langere tijd (langer dan 10 jaar) leningen aan te trekken. Ook kunnen we niet profiteren van de lage stand van de Eurobor als gevolg van hoge opslagen van kredietverstrekkers. Opslagen van ruim 2% zijn geen uitzondering. Het (her)financieren van onze vermogensbehoefte zorgt dus voor herfinancierings- en renterisico’s. • Renterisico: Renterisico houdt in, dat door veranderingen in de rentestanden de resultaten van de onderneming veranderen. Het renterisico kan worden onderverdeeld in primair en secundair risico. Primair risico is het ondervinden van nadeel door een rentestijging en het secundair risico is het niet profiteren van rentedalingen. Gezien de huidige rentestand moeten we rekening houden met een stijging van de rentestand in de komende jaren. Jaarlijks wordt het effect van renteschommelingen en de financieringsbehoefte in kaart gebracht. Tevens wordt per kwartaal dit effect en de financieringsbehoefte bewaakt. Het niet (kunnen) profiteren van rentedalingen zal pas in 2010 inzichtelijk worden gemaakt.

54


•

(Her)financieringsrisico: Hieronder wordt verstaan het risico dat financiering niet of slechts tegen ongunstige voorwaarde kan worden aangetrokken dan wel verlengd. Door de status van de huidige financiële markt is de beschikbaarheid van geld niet eenvoudig. Woningcorporaties verkrijgen hun financiering voor het grootste gedeelte via Bank Nederlandse Gemeente en Nederlandse Waterschaps Bank, in de vorm van onderhandse leningen. Het risico wordt beperkt door het hanteren van solide vermogensverhoudingen, de beschikbare borgingsruimte (WSW) en het onderhouden van relaties met banken.

Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut. Ons beleid is gericht op het minimaliseren van het risicoprofiel. Door middel van optimalisatie van het vervalschema van de leningportefeuille worden risico’s verspreid in de tijd. Ons beleid met betrekking tot financieren en het uitzetten van tijdelijk overtollige liquide middelen, kenmerkt zich als risicomijdend. De uitvoering van het treasurybeleid vindt plaats binnen de afdeling Financiën. Vanaf 2010 zal dit door de afdeling Controlling worden uitgevoerd. Operationeel risico Operationeel risico betreft het risico dat ontstaat als gevolg van het falen of tekortschieten van interne processen, menselijke tekortkomingen en betrouwbaarheid van het informatiesysteem.

•

Interne processen: Binnen Pré Wonen wordt voor het optimaliseren van de interne processen gebruik gemaakt van zgn. Auditteams. Onder leiding van de projectleider Audits zijn in 2009, samen met een tiental medewerkers, een aantal processen doorgelicht. De doorgelichte processen hebben betrekking op het veranderen (Zelf Aangebrachte Veranderingen) en onderhouden (Plan matig- en Grootonderhoud) van woningen, huur betalen, het zoeken van woningen en inen uitstroom personeel. Ook het projectontwikkelproces is geaudit. De bevindingen zijn besproken met de proceseigenaren en waar nodig is het proces aangepast. In 2010 zal de optimalisatie en handhaving van interne processen verder gestalte krijgen.

•

Menselijk handelen: Gedrag en ziekteverzuim zijn menselijke risico’s. Om deze risico’s te beperken is in 2009 de beoordelingscyclus vernieuwd. Deze cyclus is gericht op gedrag en resultaten. In 2010 zal deze cyclus verder worden geoptimaliseerd door invoering van competenties. Een competentie is een vereiste vanuit de functie waarbij de werknemer kennis, houding en vaardigheden zodanig weet toe te passen dat het leidt tot succesvol gedrag in moeilijke situaties. Zoals onder de alinea Personeelsbeleid (6.4) is verwoord, is het ziekteverzuim t.o.v. 2008 gestegen. Er zijn vanuit P&O maatregelen genomen om het ziekteverzuimpercentage te verlagen. P&O zal o.a. de managers meer gaan ondersteunen bij uitvoering van het ziekteverzuimbeleid. Daarnaast wordt van

55


de managers een actievere rol gevraagd. In 2010 zal het effect van de maatregelen worden geëvalueerd.

•

Informatiesysteem Voor de primaire processen wordt gebruik gemaakt van Viewpoint (Itris). Daarnaast wordt in de organisatie veel gebruik gemaakt van Excel. Vooral bij registratie en verantwoording van projectontwikkelinggegevens, wordt gebruik gemaakt van Excel. Hierin schuilt een groot risico qua betrouwbaarheid en volledigheid van de cijfers. Daarom is Reaforce aangeschaft. Met de vastgoedsoftware van Reasult analyseren wij de financiële toekomst van onze vastgoedportefeuille. Het systeem is primair op projectontwikkeling gericht. Het is echter meer dan 'vastgoedsoftware' alleen. Want met Reaforce’s Rearisk (risico’s bepalen bij veranderende omstandigheden) en Reafinance (rapportage tool) zijn wij in staat onze financiële processen te verbeteren en te optimaliseren.

In 2009 is besloten om per 2010 een aparte afdeling Controlling vormen. Een van de doelstellingen van de afdeling Controlling zal zijn een bijdrage leveren aan de verbetering van de bedrijfsvoering. De afdeling Interne Controle richt zich op het ondersteunen van de organisatie bij het vastleggen van de AO/IC (Administratieve organisatie en interne controle) en op controle op het bestaan en de werking van de risico en beheersingsmaatregelen. Door bovenstaande maatregelen kan het operationele risico beperkt worden. Bedrijfsrisico Het betreft het risico op verliezen door veranderingen in de concurrentieomgeving die de bedrijfsactiviteiten of operationele omstandigheden aantasten. Het bedrijfsrisico wordt extern gestuurd (door wetgeving, fiscale regelgeving, marktontwikkelingen, reputatierisico, en dergelijke) maar kan worden beperkt door effectief management.

•

•

Huurmarktontwikkeling Hieronder vallen risico’s als huurderving wegens leegstand, verhuurbaarheid en huurprijsontwikkeling. De huurmarktontwikkelingen worden nauwgezet gevolgd door de vestigingen, ondersteund door de afdeling BBF. Waardeontwikkeling vastgoed Een dalende waarde van het vastgoed heeft een negatieve invloed op de vermogenspositie van Pré Wonen. Per kwartaal wordt de (bedrijfs)waarde van het vastgoed in meerjarenperspectief bepaald en doorvertaald naar onze financiële kengetallen. Ook wordt het vastgoed gewaardeerd op basis van de Aedex-waarde (Stichting Corporatie Vastgoed, leegwaarde in verhuurde staat). Elke drie jaar wordt de portefeuille getaxeerd door een onafhankelijke externe taxateur.

56


•

7.4.

Technische staat van de gebouwen Hieronder vallen risico’s als het geheel of gedeeltelijk tenietgaan van gebouwen en het risico van verborgen gebreken. Al het onroerend goed is verzekerd via de opstalverzekering. Jaarlijks wordt éénderde van de portefeuille door de afdeling Vastgoedbeheer onderzocht. Op basis van dit onderzoek wordt de meerjarenonderhoudsplanning, voor de instandhouding van het bezit, opgesteld.

•

Wijziging in weten regelgeving Pré Wonen houdt zich voortdurend op de hoogte van de ontwikkelingen in weten regelgeving en maakt daarbij onder meer gebruik van informatie van Aedes, CFV en PWC. Interne controle zorgt voor controle op handhaving van weten regelgeving.

•

Nakomingrisico’s huurders Het risico bestaat uit huurbetalingsrisico en de verhaalsmogelijkheden van schade aan het gehuurde. Maandelijks wordt door de vestigingen een debiteurenoverzicht opgesteld waarmee oplopende betalingsachterstanden worden gesignaleerd. Pré Wonen hanteert een duidelijk maar sociaal incassobeleid gericht op het voorkomen van huisuitzettingen.

•

Nakomingrisico’s leveranciers Wanneer werkzaamheden worden uitbesteed, vormt de nakoming van de afspraken door de wederpartij een risico. Alle (nieuwe) leveranciers worden, afhankelijk van de omvang van de opdracht, gescreend door een medewerker belast met interne controle. In 2009 is het inkoopbeleid verder geoptimaliseerd. Het hoofddoel van het inkoopbeleid is kostenbesparing. Hierbij wordt ook gelet op duurzaamheid. Daarnaast heeft eenduidigheid van werkomschrijving, contracten en bijhorende voorwaarden de aandacht.

Financieel beleid In 2009 hebben wij een nieuw financieel sturingsmodel geïntroduceerd. Op basis hiervan zijn de financiële risico’s in meerjarenperspectief verder inzichtelijke gemaakt. Met dit model hebben we een tool in handen waarmee de financiële sturing verder vorm kan worden gegeven en de financiële continuïteit nog beter kan worden bewaakt. Met behulp van scenario’s kunnen we snel het effect en daarmee de risico’s, van financiële mee- en tegenvallers inzichtelijk maken. Het sturingsmodel gaat uit van operationele-, investerings- en financieringskasstromen. Deze kasstromen worden vertaald naar kengetallen. Deze kengetallen hangen met elkaar samen en kunnen daarom niet los van elkaar worden gezien. Om enige speelruimte te creëren hebben we binnen deze kengetallen een prioritering aangebracht. De normen per kengetal zijn bepaald aan de hand van onze ambities in relatie tot minimaal vereiste om onze financiële continuïteit te waarborgen. Daarbij is ook gekeken naar normering en realisatie in de branche.

57


7.5.

Kengetallen met normen begroting 2009

werkelijk 2009

€ 564.000

€ 589.607

Efficiencyratio (norm <= 50%)

64%

75,5%

Interest dekkingsratio (norm >= 2)

1.68

1.29

Loan to value (norm <= 75%)

78%

73,7%

Investerings financieringsratio (norm <= 38%)

72%

76%

Bedrijfswaarde

Bij het berekenen van sommige kengetallen, vormt de bedrijfswaarde het uitgangspunt. Dit omdat we te maken hebben met externe verantwoording richting CFV. Het is ook mogelijk om de Aedex-waarde als uitgangspunt te nemen. De uitkomst is dan uiteraard anders maar de betekenis hetzelfde.

1) Efficiency ratio Efficiency ratio (bedrijfslasten uitgedrukt in een percentage van de opbrengst, exclusief rente) komt bij ons op de eerste plaats. Deze ratio mag maximaal 50% zijn. Dit betekent dat we van ieder euro, 50 eurocent over willen houden om de rentelast, heffingen en belastingen te kunnen voldoen maar ook om extra te kunnen investeren. Momenteel is 3 dit percentage 75,5%. In de sector is een gemiddeld percentage van 60% gebruikelijk . Om dit percentage naar beneden te brengen zijn in de meerjarenprognose voorstellen opgenomen om de streefhuur te verhogen en de onderhoudskosten en bedrijfslasten te verlagen.

2) Interestdekkingsratio Deze ratio geeft aan de mate waarin de rentelast betaald kan worden uit de operationele kasstroom. Om dit te berekenen wordt het saldo opbrengst - kosten, gedeeld door de

3

Bron: CFV Sectorbeeld realisaties woningcorporaties verslagjaar 2008 Naarden, 16 november

2009. 58


rentelast. Bij een ratio die kleiner is dan 1, genereren we te weinig kasstroom om de rentelast te betalen. Omdat wij een hoge ambitie hebben neergelegd en we de schuldenlast willen beperken, willen wij een ratio van minimaal 2 als norm. Uit een 4 onderzoek van PWC (2010) onder 40 corporaties is gebleken dat 61% een ratio heeft van boven 1.35 met als hoogste uitschieter 2.75. In 2009 ligt dit percentage voor Pré Wonen op 1,29 beneden de gestelde norm. Het verlagen van de efficiency ratio, in combinatie met het stabiliseren dan wel verminderen van onze schuldenlast door betere stroomlijning van ons vastgoedportefeuille, draagt bij aan een het verbeteren van deze ratio. Een hogere bijdrage uit operationele kasstroom kan er voor zorgen dat er minder extern gefinancierd moet worden. Dit effect wordt versterkt als, samen met de (des) investeringskasstroom, de financieringsbehoefte lager is dan aflossingsverplichting. Hierdoor zal in de toekomst de operationele kasstroom positief worden beïnvloed.

3) Loan to Value Loan to Value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd, ofwel, de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. De waarde is de bedrijfswaarde. Om een buffer te houden voor het opvangen van tegenvallers, is bij Pré Wonen de norm gesteld op 75%. Dit betekent dat 75% van de toekomstige kasstromen gereserveerd is voor het aflossen van de schuldenlast. Het monitoren van die schuldenlast heeft dan ook de hoogste prioriteit. Hoewel onze Loan to Value in 2009 uitkomt op 73,7% blijkt uit de meerjarenprognose dat, zonder maatregelen, dit percentage gaat stijgen naar rond 80%. Het effect van deze stijging is dat de rentelast hoger wordt. Dit heeft een negatief effect op de bijdrage uit operationele kasstroom. Maar ook bij de investeringsbeslissingen wordt gekeken naar de waardeontwikkeling. De waarde van de investering (rendabel gedeelte) is vaak lager dan de investering zelf. Financiering met eigen middelen zoals uit operationele kasstroom en verkopen is dan noodzakelijk. Daarom zullen maatregelen genomen worden om de geprognosticeerde verkopen ook daadwerkelijk te realiseren. Meer personele inzet en een marketingplan moeten in 2010 bijdragen aan die realiseerbaarheid. De onrendabele investering is in de Kaderbrief van 2009 al afgetopt tot gemiddeld € 80.000,- per woning. Dit vraagt creativiteit bij het ontwikkelen van nieuwe huurwoningen maar ook de realiseerbaarheid van onze projectontwikkelportefeuille wordt opnieuw bezien in het licht van onze financiële positie.

4) Investerings- financieringsratio De investerings-/financieringsratio geeft aan welk gedeelte van de investering in enig jaar extern wordt gefinancierd. De investerings-/financieringsratio wordt berekend door de

4

Bron: PWC, 2010, Transparantie in financiële sturing, Onderzoek naar verantwoording van

woningcorporaties.

59


investering in de portefeuille af te zetten tegen de mutatie in de financiering. Hoe meer investeringen met eigen vermogen worden gefinancierd (operationele kasstroom en opbrengst verkopen), hoe minder geleend hoeft te worden. Pré Wonen heeft een investeringsprogramma waarin flink wordt geïnvesteerd in huurwoningen (o.a. herstructurering en nieuwbouw). Ongeveer 50% wordt onrendabel geïnvesteerd. Momenteel wordt deze ongedekte investering gefinancierd met vreemd vermogen. Onze schuldenlast blijft dus stijgen. Daarom is deze ratio laag neergezet en mag deze jaarlijks maximaal 38% zijn. In 2009 is het percentage echter 76%. Een indicatie dat onze schuldenlast groter wordt dan gewenst. Het verhogen van de bijdrage uit de operationele kasstroom (zie Efficiency ratio) en het verhogen van opbrengst uit verkopen dragen bij aan het verlagen van deze ratio. Omdat de koopmarkt momenteel op slot zit, wordt tegelijkertijd het ambitieniveau op het gebied van vastgoedontwikkeling teruggeschroefd. Uit het onderzoek van PWC (2010) is gebleken dat de investerings- financieringsratio gemiddeld 49% is, met een Loan to Value van 60%. Deze ratio is van jaar tot jaar zeer bewegelijk. Deze bewegelijkheid heeft ook invloed op de Loan to Value.

5) Overige kengetallen Naast de bovengenoemde vier kengetallen wordt in het financieringsmodel van PWC ook het direct en indirect rendement berekend. Momenteel wordt op deze kengetallen nog niet direct gestuurd. Direct rendement Direct rendement is het exploitatiesaldo gemeten in kasstromen en uitgedrukt in een percentage van de waarde van het onderliggende bezit. In ons geval dus de bedrijfswaarde. Bij een percentage lager dan het gemiddeld vermogenskostenvoet wordt ingeteerd op het vermogen. Onze externe vermogenskostenvoet (rentepercentage op leningen) is gemiddeld 4.535%. Ons direct rendement is 3% Dit percentage ligt lager dan de externe vermogenskostenvoet en geconcludeerd kan worden dat onze winstgevendheid onvoldoende is om toekomstige kostenstijgingen van rente goed op te vangen. Hier ligt dus een risico omdat we geen invloed uit kunnen oefenen op de hoogte van de rente. We kunnen alleen via eerder genoemde maatregelen bij de efficiency ratio, inspelen op mogelijke rentestijgingen. Uit het onderzoek van PWC (2010) blijkt dat gemiddeld een direct rendement 4% wordt gerealiseerd. Dit is iets lager dan de gemiddelde vermogenskostenvoet in de huidige markt van ongeveer 4,5%. Indirect rendement Het indirect rendement is de waardemutatie van de bestaande portefeuille. 60


De bedrijfswaarde stijgt bij toevoegen van nieuwe complexen maar ook door veranderingen in de parameters en grondslagen. Deze veranderingen moeten herleid kunnen worden uit veranderende beleidsuitgangspunten. De waardeontwikkeling in 2009 is 7,3%. Vooral de extra huuropbrengsten als gevolg van opgeleverde nieuwbouw, maar ook van het verhogen van de streefhuur, samen met de beleidsmaatregelen om de onderhoudskosten te verlagen, hebben bijgedragen aan een vermeerdering van de bedrijfswaarde. Dit komt tot uitdrukking in het mutatie exploitatiebeleid. Als gevolg van oplevering nieuwbouw huurwoningen is de waardestijging ook terug te vinden in de voorraadmutatie. Het aanpassen van de parameters, vooral de huurverhoging over de jaren 2010-2011, heeft tot gevolg dat de waardeontwikkeling met € 20 miljoen negatief wordt beïnvloed. 01-jan-09 x € 1.000,Bedrijfswaarde

549.700

Rentabiliteitswaarde

34.236515.464

Mutaties autonome ontwikkeling

5.547-

voorraadmutatie

31.862

parameterwijziging

20.400-

exploitatiebeleid

54.583

wijzigingen (des)investeringsbeleid

27.923-

31-dec-09 Bedrijfswaarde excl. rentabiliteitswaarde

548.039

Rentabiliteitswaarde

41.568

Bedrijfswaarde

589.607

61


Conclusie De samenhang van de kengetallen is evident. Het verhogen van de huur- en verkoopopbrengst, het verlagen van de bedrijfskosten, het verkleinen van de jaarlijkse investeringskasstroom, dragen bij tot het financieel gezond houden van de organisatie.

7.6.

De omgeving Vanuit diverse kanten wordt Pré Wonen benaderd om te participeren in projecten, dan wel bij te dragen aan het op orde brengen van de overheidsfinanciën. De ‘Vogelaarheffing’* en invoering van de vennootschapsbelasting over huuractiviteiten, zijn voorbeelden hiervan. Pré Wonen heeft in haar Beleidsplan aangegeven dat zij haar ambities samen met partners wil realiseren. Bij zowel gemeenten als zorgaanbieders lopen de kassen leeg waardoor samenwerken lastiger, maar ook risicovoller voor ons wordt. Heldere afspraken over taken en co-financiering zijn noodzakelijk om de risico’s te beperken. De overheidsuitgaven lopen nu uit de pas met de gemaakte beleidsafspraken. Nederland heeft een begrotingstekort van 6% bij een norm van 3%. Om die reden gaat de overheid de komende jaren bezuinigen, structureel € 35 miljard euro per jaar. Ook de sector Woningcorporaties zal daarom niet ontkomen aan het meebetalen van deze bezuinigingen. Omdat de operationele kasstroom van Pré Wonen al onder de gewenste norm is, zal een verdere verplichte bijdrage aan de overheidsfinanciën grote gevolgen hebben voor ons investeringsprogramma. Eind 2009 heeft de Nederlandse overheid in beginsel overeenstemming bereikt met de Europese Commissie over het staatssteundossier. Operationeel betekent dit dat we in ieder geval administratief een scheiding moet aanbrengen tussen sociaal / maatschappelijk vastgoed en commercieel vastgoed, zowel in exploitatie als in financiering. De verdere gevolgen worden in 2010 helderder.

* De Vogelaarheffing is een ‘solidariteitsheffing’ opgelegd door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) in verband met de bijzondere projectsteun waarbij alle woningcorporaties meebetalen aan de aanpak van veertig aangewezen ‘prachtwijken’. 62


8.

Overzicht

8.1.

Kengetallen Kengetallen 2005 - 2009 2009 Aantal verhuureenheden woningen / woongebouwen kamers garages overige verhuureenheden totaal verhuureenheden

Gemiddeld verzekerde waarde per VHE Gemiddelde grondslag OZB per VHE

2008

2007

Pré Wonen (geconsolideerd) 2006 2005

13.108 268 1.455 457 15.288

12.961 282 1.450 424 15.117

13.084 282 1.462 393 15.221

13.638

13.573

1.475 290 15.403

1.502 294 15.369

76 152

76 147

78 151

76 134

74 132

110 137 52 -13 4

114 3 38

347 13 43

-2 184

206 35 -92

380 151 88

146 4 23 4 93 4 34

303 4 15 5 2 191 1385

2.427 31% 5.059 64% 459 6% 7.945

2.415 31% 5.046 64% 448 6% 7.909

2.727 34% 4.927 61% 433 5% 8.087

3.526 40,51% 4.791 55,04% 387 4,45% 8.704

3.620 0 4.721 1 382 0 8.723

82 18% 299 64% 87 19% 468,0

80 18% 299 68% 59 13% 438

84 19% 299 68% 55 13% 438

105 22,83% 303 65,87% 52 11,30% 460

102 24,88% 263 64,15% 45 10,98% 410

130 19% 412 59% 152 22% 694

104 16% 406 61% 151 23% 661

107 16% 406 61% 149 23% 662

170 26,15% 366 56,31% 114 17,54% 650

176 27,12% 362 55,78% 111 17,10% 649

1.167 30% 2.485 63% 288 7% 3.940

1.135 29% 2.477 63% 280 7% 3.892

1.216 32% 2.401 62% 212 6% 3.829

1.354 35,41% 2.305 60,28% 165 4,31% 3.824

1.458 38,46% 2.173 57,32% 160 4,22% 3.791

0 0% 27 44% 34 56% 61

0 0% 27 44% 34 56% 61

Mutaties in aantal verhuureenheden aantal opgeleverd aantal aangekocht aantal verkocht aantal samengevoegd aantal gesplitst aantal gesloopt administratieve correctie totaal mutatie Aantal woningen naar huurprijsklasse Haarlem goedkoop tot € 357,37 betaalbaar € 357,37 - € 548,18 duur

vanaf € 548,18

totaal Aantal woningen naar huurprijsklasse Bennebroek (Bloemendaal) goedkoop tot € 357,37 betaalbaar € 357,37 - € 548,18 duur

vanaf € 548,18

totaal Aantal woningen naar huurprijsklasse Heemstede goedkoop tot € 357,37 betaalbaar € 357,37 - € 548,18 duur

vanaf € 548,18

totaal Aantal woningen naar huurprijsklasse Beverwijk goedkoop tot € 357,37 betaalbaar € 357,37 - € 548,18 duur

vanaf € 548,18

totaal Aantal woningen naar huurprijsklasse Heemskerk goedkoop tot € 357,37 betaalbaar € 357,37 - € 548,18 duur totaal

vanaf € 548,18

63


Kengetallen 2005 - 2009 2009 Kwaliteit aantal reparatieverzoeken per woning % woningen groot onderhoud / verbetering niet-planmatig onderhoud per VHE planmatig onderhoud per VHE groot onderhoud en verbetering per VHE totaal onderhoudskosten per VHE

2008

2007


1 3,0% 411 1.878

1 3,8% 733 751 498 2.131

1 3,8% 855 763 495 2.113

1 6,6% 674 698 545 1.917

1 3,8% 562 836 421 1.818

Prijs - kwaliteitverhouding Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto huur per woning Gemiddeld maximaal redelijke huur % netto huur van maximaal redelijk Gemiddelde puntprijs (x 1 €)

131 414 595 69,71% 3,16

131 398 579 68,60% 3,04

133 400 575 69,51% 3,00

129 371 538 68,94% 2,88

127 364 529 68,86% 2,86

Het verhuren van woningen Mutatiegraad Huurachterstand in % v/d jaarhuur Huurderving in % v/d jaarhuur

7,06% 1,9% 1,3%

7,58% 1,6% 1,7%

7,89% 2,9% 3,2%

9,8% 2,0% 2,2%

11,1% 2,1% 1,5%

196.413 57.236 1.522 430.347 659.828 27.522 -1.834

220.153 13.443 1.848 352.088 593.541 14.388 -20.398

255.649 1.257 2.070 343.495 579.601 6.081 16.795

317.824 3.054 2.269 310.017 627.584 2.286 3.295

97.378 2.440 282.551 373.652 2.457 8.165

Balansposten per woning (x € 1) Eigen vermogen Voorziening onderhoud Overige voorzieningen Egalisatierekeningen Schulden op lange termijn Materiële vaste activa Financiële vaste activa Netto werkkapitaal

14.984 0 4.366 116 32.831 50.338 2.100 -140

16.986 0 1.037 143 27.165 45.794 1.110 -1.574

19.539 0 96 158 26.253 44.298 465 1.284

23.304 224 166 22.732 46.017 168 242

7.174 180 20.817 27.529 181 602

Winst- en verliesrekening (x € 1000) Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkopen Wijziging in onderhanden werk Overige opbrengsten Totale opbrengsten

67.848 3.492 434 3.715 9.632 418 85.539

65.211 3.404 339 4.812 17.038 1.412 92.216

63.349 3.275 339 7.259 20.445 969 95.636

61.609 3.088 345 12.781 11.828 1.190 90.841

61.871 2.941 351 37.859 13.6821.069 90.409


8.866 917 49.590 9.089 22.433 21.992 112.888

14.569 1.222 38.300 8.787 24.684 15.169 102.731

22.630 712 23.700 7.667 24.609 14.491 93.809

19.156 5.267 21.136 19.324 3.204 11.915 80.002

17.294 5.078 21.473 18.573 12.390 74.808


-27.348

-10.515

1.827

10.839

15.601


14.543-41.891 96 98 -41.697 17.955 -23.742

13.851-24.366 452-532 -25.350 7.393 -17.958

12.220-10.393 1.652 -57 -8.799 -12.515 -21.314

10.839 2308039.806

15.601 70832214.571

9.806

14.571

Ontwikkeling balansposten (x € 1000) Eigen vermogen Voorziening onderhoud Overige voorzieningen Egalisatierekeningen Schulden op lange termijn Materiële vaste activa Financiële vaste activa Netto werkkapitaal

64


Kengetallen 2005 - 2009 2009

2008

2007


Winst- en verliesrekening per woning (x € 1) Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkopen Wijziging in onderhanden werk Overige opbrengsten Totale opbrengsten

5.176 266 33 283 735 32 6.526

5.031 263 26 371 1.315 109 7.115

4.842 250 26 555 1.563 74 7.309

4.517 226 25 937 867 87 6.661

4.558 217 26 2.789 1.00879 6.661


676 70 3.783 693 1.711 1.678 8.612

1.124 94 2.955 678 1.904 1.170 7.926

1.730 54 1.811 586 1.881 1.108 7.170

1.405 386 1.550 1.417 235 874 5.866

1.274 374 1.582 1.368 913 5.512


-2.086

-811

3.045

795

1.149

Bijzondere baten en lasten Jaarresultaat (voor VPB)

2.086-

811-

3.045

795

1.149


-1.109 -3.196 7 7 -3.181 1.370 -1.811

-1.057 -1.868 -34 -41 -1.943 564 -1.379

-932 2.113 126 -4 2.235 564 2.799

0 795 -18 -61 716 0 716

0 1.149 -54 -25 1.071 0 1.071

Financiële continuïteit Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Renteresultaat in % eigen vermogen Renteresultaat per VHE Interne financiering per VHE Cash-flow per VHE

27 1 -21 4 -3 -7 -951 15.011 163

35 1 -12 5 -1 -6 -916 15.972 -740

41 2 -3 4 1 -5 -803 15.786 -768

48 1 3 5 4 477420.617 1.233

24 1 16 4 7 138065.928 1.289

5 15 82 8 11 18 17 156

7 14 76 8 12 18 18 154

5 13 75 8 11 15 15 143

0,36 1,17 6,28 0,61 0,84 1,38 1,29 11,94

0,52 1,09 5,89 0,65 0,94 1,39 1,40 11,88

0,37 1,00 5,72 0,65 0,83 1,16 1,16 10,89

Personeelsbezetting in fte's Directie / ondersteuning Facilitaire Diensten / syst / comm / pz Woondiensten Beleid en Bedrijfsvoering Financiën Vastgoedontwikkeling Vastgoedbeheer / technische dienst Totaal

Personeelsbezetting in fte's per 1000 woningen Directie / ondersteuning Facilitaire Diensten / syst / comm / pz Woondiensten Beleid en Bedrijfsvoering Financiën Vastgoedontwikkeling Vastgoedbeheer / technische dienst Totaal

65


18

13

69 6 15 12 15 136

68 6 16 12 15 129

1,34

0,93

5,06 0,44 1,10 0,90 1,12 9,96

5,03 0,44 1,16 0,85 1,12 9,53

9.

Bestuur Het Profiel

“Het Profiel, het beleidsplan voor 2009-2012, is in juni 2009 aan de medewerkers van Pré Wonen geïntroduceerd met een feestelijke talkshow die werd gepresenteerd door Inge Diepman. Er zijn films gemaakt rond de thema’s ‘Wonen en wijken’, ‘Ontwikkeling’ en ‘Klant en dienstverlening’, die we hebben laten zien. Ook zijn er interviews gehouden met medewerkers. Een paar weken later hebben we het kansspel met ongeveer 70 medewerkers gespeeld. Na de zomer is dit evenement herhaald voor de stakeholders. Toen waren er ruim 100 vertegenwoordigers van de vier gemeenten, maar ook van zorginstellingen, onderwijs, politie, bouwers en aannemers. De beide bijeenkomsten zijn zeer effectief gebleken. Het proces dat eraan voorafging was ook boeiend, omdat we als Pré Wonen moesten afstappen van de traditionele benadering. We moesten allemaal even wennen aan het idee van een spel. Er werden wat wenkbrauwen opgetrokken, niet iedereen wist er direct raad mee. Maar het was een geslaagd experiment. Eén van de medewerkers opperde dat een meer integrale benadering en consistentie tussen de doelstellingen wenselijk was. Deze suggestie is opgenomen in de nieuwe organisatiestructuur van de afdelingen Controlling en Strategie. Ook rolde er een idee uit om een soort BV voor wijkontwikkeling op te richten, waar bewoners in een bepaalde mate kunnen participeren, vanuit het idee dat goed voor de wijk zorgen een positieve invloed op de waardeontwikkeling heeft.” Financiën

“In najaar 2009 is Pré Wonen in een situatie terechtgekomen met een ander financieel perspectief dan bij de opstelling van Het Profiel. Na het doorrekenen van de begroting bleek dat de kasstroom onvoldoende ruimte bood om vast te houden aan de planning zoals die in Het Profiel is aangegeven. We weten dat we niet de enige ambitieuze corporatie zijn die met dit gegeven kampt. Het ambitieniveau in Het Profiel ligt hoog, maar Pré Wonen wil dat niveau hoe dan ook handhaven. Het is belangrijk om in de wijken en de leefomgeving te blijven investeren, zoals we dat in Het Profiel hebben omschreven. Maar in het tempo van het realiseren van die ambities moeten we enige bescheidenheid betrachten. Tegelijkertijd gaan we scherper letten op alle inkomsten en uitgaven. De lopende exploitatie moet een beter resultaat opbrengen. Dit kan bijvoorbeeld door het vragen van een hogere huur bij mutatie en het sturen op onderhoudskosten. Uit de bestaande voorraad willen we woningen gerichter en actiever verkopen, al is dat tegen de stroom van de economische crisis in. Het programma van investeringen en nieuwbouw moeten we uitsmeren. De geplande piek voor twee of drie jaar gaan we aftoppen en gelijkmatiger in de tijd verdelen. Ook gaan we kritisch bekijken of we in nieuwbouw van huurwoningen werkelijk zoveel kunnen realiseren.

66


Als we deze maatregelen doorvoeren, kunnen we veel van onze plannen realiseren en daarbij prioriteit geven aan herstructurering, zodat we alles wat we voor onze bewoners in gang hebben gezet ook kunnen voltooien. De wijkversterking willen we behouden en de renovatieplannen willen we handhaven. In het vierde kwartaal van 2009 is gebleken dat we ondanks de crisis een behoorlijk deel van de ambitie kunnen waarmaken. De inspanningen om de verkoop te intensiveren en de onderhoudskosten terug te dringen hebben al resultaat opgeleverd door een andere organisatie van het onderhoud. Het tweede gebied waar besparing te behalen, is de effectiviteit. Doen we wat echt moet of doen we ook minder noodzakelijke dingen? We hebben hoge standaarden. We geven meer uit aan onderhoud dan de benchmark van de corporaties aangeeft, dus het is niet zo dat we beknibbelen op iets waar al niet in gematigd kan worden. Het investeringsplan

“Pré Wonen is qua solvabiliteit gezond, maar in de liquiditeit bestaan beperkingen. Dat heeft deels te maken met de overheidsmaatregelen: de inperking van de huurverhoging, de vennootschapsbelasting, de Vogelaarheffing (en vanaf 1 januari 2010 ook opheffing van de vrijstelling van de integratieheffing btw. Pré Wonen moet tussen de € 3 en 4 miljoen afdragen). Dat betekent dat we zo’n €12 miljoen minder kunnen investeren. De externe financiële toets van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting stelt dat we de A-status hebben en die willen we behouden. Op een aantal aan liquiditeit gerelateerde ratio’s willen we gezond blijven functioneren. We zijn streng voor onszelf, maar we weten ook dat we een gezonde financiële positie hebben en houden als we ingrijpen. Onze inspanningen om de financiële continuïteit te waarborgen, richten zich op het nakomen van de verplichtingen, zoals die van de rente. Bij investeringen is het dus belangrijk de vraag te stellen of we de nieuwe rentelasten kunnen dragen. We moeten voldoende vet op de botten houden. Er zal altijd discussie bestaan over de vraag of we te veel voor zekerheid kiezen of meer de grenzen moeten opzoeken. Kiezen voor veiligheid is prima, maar als het goed gaat, moet je ook risico’s durven nemen en nieuwe stappen zetten. Stakeholders noemen ons ambitieus, niet alleen op het gebied van nieuwbouw, maar ook in maatschappelijke investeringen. Daar zijn we trots op. We weten dat we overeenkomen met het landelijke beeld van corporaties met een grote stedelijke opgave. De middelen van veel corporaties werden aangevuld door verkoop van het bezit. Nu merken we dat extra verkoop, om investeringen mogelijk te maken, niet voldoende lukt vanwege de crisis. Zodra de verkoopmarkt weer op het niveau van 20052007 terugkomt, herstellen ook de investeringen weer. Opslagen van leningen zijn hoger, maar de verhouding tussen lenen en onderpand is wel gunstig.”

67


Organisatiewijziging

“Het belang van Ontwikkeling is onverminderd actueel. De afdeling Beleid, Bedrijfsvoering en Financiën wordt gesplitst in een afdeling Strategie en een afdeling Controlling. De financiële administratie wordt ook gescheiden van Controlling. Het traject hiertoe is in 2009 doorlopen en wordt in februari 2010 geformaliseerd. Alle investeringsbeslissingen voor nieuwbouw en renovatie worden nog intensiever doorgerekend. De begroting en het meerjarenperspectief en het effect op onze financiële ratio’s worden getoetst. Zo kunnen we volgen of alles verantwoord is. Ook zal de afdeling Controlling de andere managers stimuleren en begeleiden bewust met risico’s om te gaan. Niet alleen op financieel vlak, maar ook in de wijze waarop contracten tot stand komen. De rol van de Raad van Commissarissen die belast is met het intern toezicht, krijgt meer nadruk. De Raad zal zich meer expliciet over bepaalde zaken uitspreken.” Het speelveld voor de corporaties

“Het speelveld voor corporaties is veranderd na de brief van minister Van der Laan. We zijn het overwegend eens met de inhoud, maar er zijn kanttekeningen te plaatsen bij overheidsbemoeienis: de overheid vraagt steeds meer van onze budgetten. Bovendien gaat het lang niet altijd beter als de overheid sturing geeft. We voorspellen dat de lokale overheid ons gaat voorschrijven wat we op volkshuisvestelijk gebied moeten presteren. De formulering verandert langzaam. Voorheen werd omschreven dat de corporaties zich moesten richten naar het gemeentelijk volkshuisvestingbeleid; nu is de formulering dat corporaties ‘uitvoering moeten geven aan’. Stedelijke corporaties moeten op het platteland gaan investeren of projecten subsidiëren, nadat we ook al in de Vogelaarwijken moesten investeren. Ook moeten investeringen boven een drempelbedrag goedgekeurd worden door een externe woonautoriteit. In 2009 hebben we een grote acquisitie gedaan: project De Haarlemse School ter waarde van € 42 miljoen. Van zo’n omvangrijk project zou de overheid in de toekomst kunnen zeggen: die investering is te groot in verhouding tot de omzet of die investering doet geen recht aan de doelstelling van de corporatie. Bij maatschappelijk belangrijke acquisities, zoals deze school, zal dat misschien niet gauw gebeuren. Maar het is de vraag waar de grens ligt en hoe we beoordeeld worden. Anderzijds kunnen we constateren dat we in de huurdifferentiatie geen ruimte hebben. De inflatie van het voorafgaande jaar is de maximale huurverhoging voor het hele bezit. Bij mutatie is er soms iets mogelijk, maar dat is alles. Het negatieve effect daarvan is enorm. Er is een nieuwe wet voor maatschappelijke ondernemingen in de maak waarmee de greep op de corporaties nog groter zal worden. Dat corporaties aan commerciële projecten nog maar voor 30% mogen participeren, vinden we niet verkeerd. Anders zouden de risico’s te groot worden. In dat opzicht zou het goed zijn als gemeenten vaker zouden deelnemen.” 68


10.

Toezicht Inleiding De Raad van Commissarissen (RvC) is de interne toezichthouder van Pré Wonen. De RvC heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken bij Stichting Pré Wonen. De RvC ziet erop toe dat het gevoerde beleid bij Pré Wonen overeenkomt met wettelijke, statutaire en andere voorschriften en dat de continuïteit gewaarborgd is. De RvC vervult een belangrijke scharnierfunctie tussen de organisatie en instanties die extern toezicht houden, zoals het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Ministerie van VROM. De RvC gaat bij zijn werk uit van de Governance Code die voor de sector is vastgesteld. De taken, bevoegdheden en werkwijze van de RvC zijn vastgelegd in het ‘Reglement van de Raad van Commissarissen van Stichting Pré Wonen’. Het reglement is gepubliceerd op de website. In het reglement is ook het toezicht geregeld op rechtspersonen die aan Pré Wonen verbonden zijn: Préferent Holding B.V., Préferent Belkanto B.V., Préferent de Remise B.V., Préferent Zona Matadero B.V., Préferent Projectontwikkeling B.V en de Maatschappij tot voortzetting van de zaken van Van den Belt en Co’s Handelsmaatschappij B.V. Daarnaast heeft Préferent Holding B.V. een 36% deelneming in Woonwagenstandplaatsen Kennemerland B.V.. Landelijke ontwikkelingen Het jaar 2009 was voor de corporatiesector opnieuw een roerig jaar. De crisis leidde tot problemen bij projectontwikkeling en de verkoop van woningen. De gevolgen van de eerder ingevoerde vennootschapsbelasting en Vogelaarheffing werden ook steeds duidelijker. Bovendien bleef de huurverhoging als gevolg van het kabinetsbeleid voor het derde achtereenvolgende jaar beperkt tot de inflatie, waardoor de inkomsten van corporaties verder achterbleven bij de uitgaven. Het ministerie kwam in de loop van het jaar wel met een aantal stimuleringsmaatregelen om de crisis te bestrijden. Verder werd de borgingsgrens van het WSW verhoogd. Daarnaast heeft het kabinet een wetsvoorstel aangenomen waarin onder meer de relatie tussen woningcorporaties, overheid en lokale belanghebbenden en het werkdomein van corporaties worden geregeld. Het voorstel moet nog worden ingediend bij de Tweede Kamer. Ontwikkelingen bij Pré Wonen De landelijke ontwikkelingen zijn zeker niet aan Pré Wonen voorbijgegaan. In 2009 werd duidelijk dat de liquiditeitspositie van Pré Wonen ten gevolge van de economische crisis op termijn niet in balans is met de ambities. Voor veel medewerkers was dit een schokkende ervaring. Pré Wonen heeft de afgelopen jaren zijn nek uitgestoken, is betrouwbaar en betrokken en heeft een goede naam bij de gemeenten. Pré Wonen moet nu echter scherper aan de wind gaan zeilen om de ambities zo veel mogelijk waar te maken. Niet alles zal tegelijk of in hetzelfde tempo gerealiseerd kunnen worden. Bovendien bleek dat Pré Wonen in de benchmark op onderhoudskosten hoger scoort dan het gemiddelde. Er zijn dan ook maatregelen genomen om deze kosten naar een aanvaardbaar niveau terug te brengen. Vanwege de verslechterde financiële situatie zijn het in 2009 vastgestelde 69


beleidsplan Het Profiel en het daarop aansluitende ondernemingsplan opnieuw doorgelicht en getoetst op een viertal financiële ratio’s. Hier zal strak op worden gestuurd. Met deze bijstellingen is er goed zicht op het handhaven van de gezonde financiële positie van Pré Wonen en het continueren van de maatschappelijke taak. Daarnaast zijn er ook positieve ontwikkelingen geweest. De nieuwbouwproductie van Pré Wonen was in 2009 nog aanzienlijk en blijft dat ook de komende jaren. Het Ministerie van Wonen, Wijken en Integratie heeft stimuleringsmaatregelen genomen om de teruggelopen bouw en verkoop van woningen een impuls te geven. De gemeente Haarlem heeft uit het landelijke stimuleringsbudget € 2 miljoen toegezegd gekregen voor de ontwikkeling van zes projecten. Voor vier projecten van Pré Wonen kwam hierdoor ruim € 1 miljoen beschikbaar. De bouw is inmiddels gestart. Intern zijn er ook ontwikkelingen te melden. De organisatiestructuur is vernieuwd, waardoor de functies Strategie en Controlling beide zijn versterkt. De twee directeur-bestuurders zullen zich meer op bestuurlijke aangelegenheden concentreren, de managers gaan binnen duidelijke beleidskaders zelfstandiger functioneren. Ten slotte is een extern bureau (Raeflex) geselecteerd dat in 2010 de visitatie gaat uitvoeren. De RvC wil naast het houden van toezicht en het accorderen van besluiten ook een rol vervullen als klankbord van het bestuur. De RvC zal zich in overeenstemming met landelijk beleid verder professionaliseren, zodat deze zijn toezichthoudende rol optimaal kan uitvoeren, toegesneden op vraagstukken van deze tijd. Ten slotte heeft de RvC in het kader van de Governancecode voorbereidingen getroffen voor de visitatie die in 2010 plaatsvindt. Toezicht De RvC rekende in 2009 voor zijn toezicht de volgende stukken als kader: de prestatievelden van het BBSH (Besluit Beheer Sociale Huursector); beleidsplan Het Profiel waarin het beleid van Pré Wonen voor de jaren 2009-2012 is vastgelegd; waarbij in de loop van 2009 al duidelijk werd dat dit in 2010 herzien moet worden; op financieel gebied het eind 2006 vastgestelde treasuryplan, het financiële beleidskader, het meerjarenplan en de begroting; het in het begin van 2007 verschenen ‘Antwoord aan de samenleving’, waarin de Aedescode concreet wordt gemaakt; de aan het eind van 2006 verschenen Governancecode Woningcorporaties. In 2007 was al besloten om het accent binnen het beleid van Pré Wonen te verleggen naar maatschappelijk ondernemerschap. In 2009 is de ontwikkeling van het beleidsplan Het Profiel met actieve inbreng van stakeholders en een aansprekende presentatie een tastbaar resultaat. De RvC had voor 2009 voor het bestuur een aantal concrete doelen geformuleerd, waaronder: Beleidsplan en Ondernemingsplan 2009-2012; Strategisch Voorraad Beleid 2009; 70


vastgesteld Management development-programma; 100% score op KPI’s Begroting en Meerjarenplanning in 2013; 50-75% score op verkoop bestaand bezit; realisatie 10% bezuiniging op inkoop/aanbesteding in 2009; afgeronde voorbereiding visitatie in 2010; 75% realisatie van geplande nieuwbouwproductie en herstructurering. Eind 2009 zijn de doelen met de beide bestuurders besproken en geëvalueerd. In 2009 is veel aandacht besteed aan de financiële positie en het financieel handelen van Pré Wonen. In overleg met de auditcommissie zijn onder meer afspraken gemaakt over verbetering van de sturing en monitoring op vier kengetallen/ratio’s. De begroting 2010 en het meerjarenperspectief geven inmiddels aan dat de financiële positie van Pré Wonen solide blijft. De nieuwe organisatiestructuur, met de aparte afdelingen Strategie en Controlling, sluit goed aan bij de wens van de RvC om enerzijds Pré Wonen beleidsmatig meer te profileren en tegelijk de interne beheersing van financiën en risico’s te versterken. Eind 2009 ontving Pré Wonen de Oordeelsbrief van het Ministerie van VROM, waarin dit keer extra aandacht was voor integriteit. De resultaten van een bij elke corporatie gehouden nulmeting over integriteit waren eerder al bekend. Dit was aanleiding voor een themabijeenkomst over dit onderwerp, waarbij ook de RvC aanwezig was. De Oordeelsbrief was verder redelijk positief. Governancecode Woningcorporaties Eind 2006 verscheen de Governancecode Woningcorporaties. De RvC heeft deze code in 2007 uitvoerig besproken en onderschrijft deze. Inmiddels zijn alle onderdelen geïmplementeerd. De reglementen staan op de website, evenals de vier punten uit de code die de RvC gemotiveerd anders invult. In 2010 vindt voor het eerst een maatschappelijke visitatie plaats. Een werkgroep waarin de RvC met twee leden vertegenwoordigd was, is in 2009 gestart met de voorbereiding. Twee bureaus hebben een presentatie gehouden. Op basis hiervan is bureau Reaflex geselecteerd. Verantwoording Werkwijze RvC In 2009 vonden zeven reguliere bijeenkomsten plaats. Bij deze bijeenkomsten was ook het bestuur aanwezig. Een overzicht van de genomen besluiten is als bijlage opgenomen. In 2009 zijn twee extra bijeenkomsten gehouden over een specifiek onderwerp: De jaarlijkse themabijeenkomst met het management, die dit keer aan integriteit werd gewijd. De jaarlijkse zelfevaluatie van de RvC, met externe begeleiding, die resulteerde in een werkplan voor 2010. 71


De jaarlijkse excursie van de RvC met het bestuur, ging deze keer buiten het werkgebied van Pré Wonen: in september werd een tweedaags bezoek gebracht aan de wijken Roombeek (Enschede) en Klarendal en Malburgen (Arnhem). De RvC heeft een goed beeld gekregen van de kansen en bedreigingen van herstructurering en sociale ontwikkelingen in deze wijken. De commissaris die op voordracht van de Ondernemingsraad is benoemd, heeft in 2009 een vergadering van de RvC bijgewoond. Tijdens de vergadering is gesproken over het jaarverslag, de inkoopprocedure, het beleidsplan en het MD-traject voor managers en bestuurders. De RvC heeft in 2009 meerdere malen contact gehad met de huurderorganisaties. De commissaris die op voordracht van de huurderorganisaties is benoemd, is aanwezig geweest bij een informatieavond met de bewonerskernen. Hierbij is gesproken over het jaarplan en de inkoopprocedure. Omdat de betreffende commissaris eind 2009 haar lidmaatschap van de RvC heeft beëindigd, is een sollicitatieprocedure in gang gezet. In 2009 hebben twee RvC-leden de stakeholdersbijeenkomst bijgewoond, waarbij de uitgangspunten van het conceptbeleidsplan zijn getoetst. In 2009 zijn de prestatieafspraken met alle betrokken gemeenten afgerond. Deskundigheidsbevordering is een belangrijk onderwerp van de RvC. De commissarissen hebben in 2009 verschillende seminars en symposia bijgewoond. Terugkoppeling is een vast punt op de vergaderagenda. De RvC is van mening dat verdere professionalisering gewenst is en zal hier in het werkplan 2010 afspraken over maken. Het RvC-jaarverslag 2008 kreeg een positieve beoordeling van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het CFV toetst vooral op de verplichtingen vanuit de Governance Code. Bij ‘Het Glazen Huis’, een experimentele beoordeling van onder meer de SEV, wordt op meer beleidsmatige aspecten getoetst. Ook hierbij scoorde het RvCjaarverslag 2008 goed. Pré Wonen scoorde op vrijwel alle punten boven het gemiddelde van alle deelnemers. Positieve uitschieters waren Governance: bestuurlijke organisatie en Communicatiewaarde. Beide scoorden dicht tegen “Best in class”. Begin 2009 is een samenwerkingsovereenkomst getekend met woningbouwvereniging Brederode uit Bloemendaal. Dit betreft projectontwikkeling. In dit kader hebben leden van de besturen en Raden van Commissarissen nader informeel kennisgemaakt. Pré Wonen heeft in 2009 een project van Brederode overgenomen op Park Brederode. In 2010 zal dit ook gebeuren met het plan Park Tetterode (het voormalige Marinehospitaal). Beide corporaties hebben gezamenlijk succesvol meegedongen in de acquisitie van de locatie Het Terras in Santpoort-Noord.

72


Samenstelling RvC en bestuur

RvC De RvC bestaat uit 6 leden, die voor een periode van 3 jaar benoemd worden, met de mogelijkheid deze termijn 2 maal te verlengen. Statutair is het maximale aantal commissarissen gesteld op 7. In 2006 zijn het algemene profiel en de verschillende aandachtsgebieden voor de samenstelling van de RvC beoordeeld en bijgesteld. Deze worden nog als actueel beschouwd. Met de huidige 6 leden zijn de profielen volledig ingevuld. naam

m/v

functie

benoemd

aftredend

A.M. Rietdijk

v

voorzitter

2006

2012 (herbenoemd in 2009)

J.E. van Dongen

m

vice-voorzitter

2002


M. Wiebosch-Steeman

v

lid

2008

eind 2009 afgetreden

D.A. Bearzatto

m

lid

2002


G. Kliffen

m

lid

2003


C. Smilde

m

lid

2004


Mevrouw Wiebosch was benoemd op voordracht van de huurderorganisaties; de heer Van Dongen op voordracht van de Ondernemingsraad. De verdere gegevens van de leden van de RvC zijn opgenomen als bijlage.

Bestuur Het bestuur bestaat uit 2 leden. De heer B.L. van Zijll is door de RvC tot bestuursvoorzitter benoemd, de heer V.C. Verhoeven tot lid van het bestuur. naam

m/v

functie

in dienst sinds

soort aanstelling

B.L. van Zijll

m

voorzitter

2002

onbepaalde tijd

V.C. Verhoeven

m

lid

2008

onbepaalde tijd

De verdere gegevens van het bestuurleden zijn opgenomen als bijlage. Honorering De HayGroup heeft in 2007 onderzoek gedaan naar het marktconform zijn van de honorering van zowel commissarissen als bestuursleden. Op basis daarvan heeft de RvC afspraken gemaakt, die ook nu nog worden gehanteerd.

Raad van Commissarissen De honorering in 2009 is conform het reglement RvC als volgt:

73


€ 8.307,€ 9.969,€ 11.630,-

voor leden voor de leden van de Auditcommissie en de vicevoorzitter voor de voorzitter

Bestuur De honorering van het bestuur over 2009 was als volgt: Werkgevers-Periodiek

Beloning

lasten,

betaalde

betaalbaar

beloning

beloning

op termijn*

betaalbaar op termijn

Uitkering bij beëindiging

Winst-

dienst-

deling

Bonus

verband

B.L. van Zijll

€ 131.208,-

€ 28.276,-

-

-

-

€ 4915,-

V. C. Verhoeven

€ 122.066,-

€ 26.827,-

-

-

-

€ 3377,-

totaal

€ 253.274,-

€ 55.103,-

€ 8292,-

* regulier werkgeversaandeel pensioenen

Eind 2008 is aan beide bestuursleden een bonus van 4% toegekend, die in 2009 is uitgekeerd. Over 2009 is geen bonus toegekend. Aan beide bestuursleden is een bedrijfsauto beschikbaar gesteld. Er is voor het bestuur een aansprakelijkheidsverzekering afgesloten. Er is geen sprake van een variabele beloning of een onkostenvergoeding. Er is geen uitkering bepaald bij beëindiging van het dienstverband, noch is er sprake van winstdeling. Integriteit In 2009 heeft het CFV een nulmeting uitgevoerd over het integriteitbeleid van Pré Wonen. De voorzitter van de RvC en de bestuurders hebben hiervoor een vragenlijst ingevuld. Op basis hiervan geeft het ministerie VROM in zijn Oordeelsbrief 2009 aan dat het vertrouwen heeft in het beleid van Pré Wonen. Op onderdelen kunnen het instrumentarium en de uitvoering wel geoptimaliseerd worden. In december 2009 heeft de RvC met de beide bestuurders en het management een themabijeenkomst gewijd aan het onderwerp integriteit. Naast een aantal instrumentele aspecten is in deze bijeenkomst vooral de cultuur aan de orde geweest. Vanuit de constatering dat er betrokken en constructief gecommuniceerd wordt, zijn er voornemens om de directheid en zakelijkheid te optimaliseren. In het verslagjaar hebben er geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van mogelijk tegenstrijdige belangen. Pré Wonen heeft als beleid om geen leningen te verstrekken aan RvC-leden, bestuur of personeel. 74


Commissies De RvC heeft twee vaste commissies: de Auditcommissie en de in 2007 ingestelde Remuneratiecommissie. Voor beide commissies is in 2007 een reglement vastgesteld met daarin een uitgebreide taakbeschrijving. De reglementen zijn gepubliceerd op de website van Pré Wonen. Auditcommissie De Auditcommissie is in 2005 ingesteld en heeft als taak om de RvC te adviseren over vooral bedrijfseconomische aspecten, om zo de besluitvorming te optimaliseren. De commissie wordt gevormd door de heer Bearzatto als voorzitter en de heer Smilde als lid. In 2009 had de commissie vier reguliere bijeenkomsten. Daarbij waren een bestuurslid en de manager Beleid, Bedrijfsvoering en Financiën aanwezig. Daarnaast woonden de accountants van PWC de besprekingen van de managementletter, de jaarrekening en het jaarverslag bij. De onderwerpen van bespreking: scenario’s; aanbestedingsbeleid; Aedex; Managementletter 2008; accountantsverslag, Jaarverslag en Jaarrekening 2008; kwartaalverslagen; voorlopig oordeel CFV; riskmanagement-scan; begroting 2010; financiële positie, bepaling en normering financiële ratio’s. Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie heeft als taak voorstellen aan de RvC te doen over de bezoldiging van bestuur en RvC-leden en wordt gevormd door mevrouw Rietdijk als voorzitter en de heer Van Dongen als lid. De commissie heeft de gewijzigde functieprofielen van de bestuurders besproken en daarover positief geadviseerd aan de overige RvC-leden. De commissie heeft eind 2009 functioneringsgesprekken gevoerd met beide bestuursleden afzonderlijk. Een voorstel aan de RvC over het mogelijk toekennen van bonussen is verschoven naar begin 2010. Daarnaast heeft de commissie voorgesteld om voorlopig geen variabele beloning toe te passen. Dit heeft de RvC overgenomen. Vanaf 2010 volgt de commissie een andere systematiek voor functionering- en beoordelingsgesprekken.

75


Werving, benoemingen en profielen Bestuur In 2009 is een Management development-traject gestart. Beide bestuurders nemen daar ook aan deel. Het proces is begeleid door een extern bureau, dat ook de RvC heeft geïnterviewd. De profielen voor beide bestuurders en de overige managers zijn opnieuw ingevuld. Met ieder van hen zijn ontwikkelingsgerichte assessments gehouden en besproken. De nieuwe profielen en de bestuursstructuur zijn besproken in de remuneratiecommissie. Deze heeft positief geadviseerd, waarop de overige RvC-leden per e-mail is gevraagd akkoord te gaan. Alle overige RvC-leden steunden het voorstel. Met de wijzigingen is ook een Management Development-programma vastgesteld. In het eerste kwartaal van 2010 vindt een eerste evaluatie plaats. Raad van Commissarissen In 2008 liep van de voorzitter van de RvC, mevrouw Rietdijk, de eerste termijn af. Van de heer Kliffen liep de tweede termijn af. Mevrouw Wiebosch-Steeman is in december 2009 afgetreden vanwege het eindigen van haar termijn. Voor de invulling van de vacature door het aftreden van mevrouw Wiebosch, is het profiel van de nieuwe commissaris op een aantal punten aangepast. De drie bewonerskernen hebben zich eind 2009,op basis van dit profiel,bezig gehouden met de werving van een nieuwe kandidaat. Op 22 maart 2010 benoemt de RvC op voordracht van de bewonerskernen van Pré Wonen mevrouw C.P.M. Schilte tot commissaris ter vervulling van de vacature van mevrouw Wiebosch. Het functioneren van mevrouw Rietdijk en de heer Kliffen is door de overige RvC-leden positief beoordeeld. Beiden zijn voor drie jaar herbenoemd. De RvC is akkoord gegaan met een nieuwe nevenfunctie van de heer Van Dongen: hij treedt mogelijk toe tot het bestuur van de Stichting Openbaar Primair Onderwijs IJmond. Zelfevaluatie De RvC houdt ieder jaar een zelfevaluatie (om het jaar met externe begeleiding). In december 2009 is de zelfevaluatie uitgevoerd met ondersteuning van bureau Governance Support. Voorafgaand hieraan zijn interviews gehouden met alle individuele commissarissen en met beide bestuurders. Op basis van de zelfevaluatie heeft de RvC voor 2010 het volgende werkplan vastgesteld: opstellen van een actuele actielijst; aanscherpen van het toezichtkader; opstellen van prestatieafspraken en het beoordelingskader van bestuurders voor 2010; opstellen van een nieuwe procuratieregeling voor bestuurders; aanpassen van statuten en reglement; 76


-

adviesrol: onderwerp van brainstormsessie en vormgeving van themabijeenkomst; optimaliseren van beoordeling van het bestuur; informatievoorziening: aanpassen van rapportageformat en aangescherpt toezichtkader; functieverdeling: balans tussen RvC-commissies en het geheel; inventarisatie van professionalisering; bijeenkomst met belanghouders; visitatie en rol van RvC; besluit evaluatie van individuele commissarissen.

Tot slot De gewijzigde financiële positie heeft in 2009 geleid tot belangrijke aanpassingen, maar ook tot nieuw bewustzijn bij het management en personeel van Pré Wonen. In 2010 zullen de ambities in goed overleg met de stakeholders, en met name de gemeenten, worden bijgesteld. Gezamenlijk zullen zij moeten bekijken hoe gewerkt kan blijven worden aan gezonde, vitale en leefbare wijken. De RvC heeft een belangrijke rol om erop toe te zien dat dit goed gebeurt en ook goed met alle partijen wordt gecommuniceerd.

77


Bijlage: Samenstelling en verdere gegevens RvC en bestuur Raad van Commissarissen De RvC bestond eind 2009 uit 5 leden, daarnaast was er een vacature. Commissarissen worden voor een periode van 3 jaar benoemd, met de mogelijkheid deze termijn 2 maal te verlengen. Statutair is het maximale aantal commissarissen gesteld op 7. Mevrouw Rietdijk is voorzitter en de heer Van Dongen is vice-voorzitter. Aan het einde van het jaar was de samenstelling van de RvC als volgt: • Mevrouw A.M. Rietdijk (1950) Oud-wethouder Volkshuisvesting en Stedelijke Vernieuwing van de gemeente Haarlem; zelfstandig adviseur en coach. Eerste benoeming 2006, tweede zittingstermijn, aftredend 2012, 1 termijn benoembaar. Nevenfuncties: lid van de Raad van Toezicht van de GGZ Noord-Holland Noord en adviseur voor Nationaal Museum Het Dolhuys te Haarlem; voorzitter van de Remuneratiecommissie van Pré Wonen.

•

De heer ing. J.E. van Dongen (1944) Vice-voorzitter; adviseur management- en personeelsaangelegenheden. Eerste benoeming 2002, derde zittingstermijn, aftredend 2011, niet meer benoembaar. Nevenfuncties: voorzitter Sportraad, Beverwijk; mogelijk bestuurslid Openbaar Primair Onderwijs IJmond, lid van de Remuneratiecommissie van Pré Wonen.

•

De heer drs. ir. ing. D.A. Bearzatto RA (1949) Lector Enterprise Risk Management aan de Hogeschool Rotterdam, partner bij M-Ventures in Voorburg en financieel directeur bij Cross Dental-groep in Wassenaar. Eerste benoeming 2002, derde zittingstermijn, aftredend 2011, niet meer benoembaar. Nevenfuncties: lid Raad van Toezicht Stichting Sensire te Terborg, penningmeester bij de Stichting Steestring te Voorburg, penningmeester Stichting Katholieke Belangen te Voorburg; voorzitter van de Auditcommissie van Pré Wonen.

•

De heer ir. G. Kliffen (1944) Gepensioneerd, voormalig directeur van een energiedistributiebedrijf. Eerste benoeming 2003, derde zittingstermijn, aftredend 2012.. Niet meer benoembaar. Geen nevenfuncties.

•

De heer drs. C. Smilde (1954) Strategisch adviseur bij een groot internationaal adviesbureau. Eerste benoeming 2004, tweede zittingstermijn, aftredend 2010, 1 termijn benoembaar. Nevenfuncties: lid van de Raad van Toezicht van de Stichting Cultureel Erfgoed Noord-Holland en lid van de Raad van Toezicht van de Stichting Kunst en Cultuur Noord-Holland; lid van de Auditcommissie van Pré Wonen.

78


Mevrouw M. Wiebosch-Steeman (1950) is eind 2009 volgens eerder gemaakte afspraken afgetreden. Zij is per april 2009 burgemeester van de gemeente HardinxveldGiessendam. Nevenfuncties: lid Raad van Toezicht Landschap Noord-Holland en voorzitter klachtencommissie VISIO. Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk van Stichting Pré Wonen en daaraan verbonden rechtsvormen. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is, of was in het verleden, in dienst van Pré Wonen of onderhoudt een directe of indirecte band met de toeleveranciers of afnemers van Pré Wonen. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit zijn of haar lidmaatschap van de RvC of onderhoudt directe of indirecte banden met Pré Wonen buiten zijn of haar commissariaat. Bestuur Het bestuur bestaat uit 2 leden: • De heer B.L. van Zijll (1950) Bestuurder bij Pré Wonen sinds 2002. Daarvoor, vanaf 1993, directeur van Stichting Wijckermeer Wonen (rechtsvoorganger van Pré Wonen). Nevenfuncties: bestuurslid van MKB IJmond en bestuurslid van MKB Haarlem. • De heer V. C. Verhoeven (1955) Bestuurder bij Pré Wonen sinds september 2008. Nevenfuncties: lid van het dagelijks bestuur van de Stichting Huisjes, lid van het dagelijks bestuur Stichting Meer, voorzitter van de Raad van Commissarissen van Woonservice.

79


Bijlage: Genomen RvC-besluiten De RvC heeft zeven vergaderingen gehouden. Hierbij zijn de volgende besluiten genomen:

Werkgeversrol: Akkoord met de nieuwe bestuurstructuur en vaststellen van de nieuwe profielen bestuurders. Toetsing: Goedkeuring van de voorlopige meerjarenprognose 2010-2019; Akkoord met een voorlopige begroting voor 2009, de definitieve begroting met ombuigingen komt begin 2010 terug. Vastgoedontwikkeling en herstructurering: Haarlemse School: akkoord met aankoop; Blekershof Heemstede: akkoord met de eindrapportage en financiële afsluiting; Stevinlaan Heemstede: akkoord met een (gewijzigd) voorstel voor de aankoop van 32 woningen; Kerk Park Brederode, Bloemendaal: akkoord met aankoop van de kerk, start van de ontwikkeling en restauratie van de kerk. De RvC heeft als voorwaarde gesteld dat cofinanciering gevonden moet worden; Grond Park Brederode, Bloemendaal: akkoord met de overname van het contract van de deelprojecten Parkzicht 1 & 2 en Brederodelaan van woningbouwvereniging Brederode met ontwikkelaar Park Brederode C.V., aankoop van de grond op het park en compensatie van rentekosten aan woningbouwvereniging Brederode; Gebouw backoffice, Velserbroek: akkoord met de eindrapportage en financiële afsluiting; Trionk, Haarlem: akkoord met de eindrapportage en financiële afsluiting; Poort van Noord, Haarlem: akkoord met de eindrapportage en financiële afsluiting; MFG Prinsenhof, Beverwijk: akkoord met de eindrapportage en financiële afsluiting; Slauerhoff, Haarlem: akkoord met de verkoop van een winkelruimte en parkeerkelder, 20 appartementen en te behalen projectrendement; Plataan, Beverwijk: akkoord met het projectvoorstel, bijstellen van de MJP, verhuur van 12 woningen volgens Pré-regeling; Kennemerhof, Beverwijk: kennisgenomen van bestuursbesluit voor overname van vastgoed RIBW; Breestraat, Beverwijk: akkoord met de eindrapportage en financiële afsluiting; Garantstelling A.L. Dyserinckstraat, Haarlem: akkoord met aankoop van 10 woningen en doorverkoop hiervan met MGE; De Pionier, Haarlem: akkoord met de start van de bouw, verdere besluitvorming uitgesteld; Leonardo Da Vinciplein, Haarlem: akkoord met de eindrapportage; Slachthuisstraat, Haarlem: dit project wordt als pilot gebruikt alvorens het afsluitdocument vast te stellen;

80


-

-

-

Laan der Nederlanden, Beverwijk: goedkeuring van het bestuursbesluit om akkoord te gaan met deze eindrapportage en het project te laten afsluiten door de afdeling financiën; Duinwijklaan, Beverwijk: goedkeuring van het bestuursbesluit om gezamenlijke ontwikkeling stop te zetten, grondaandeel aan WOONopMAAT te verkopen en gemaakte kosten ten laste te brengen van het budget ‘gecancelde projecten’; Naar aanleiding van de veranderende financiële positie van de corporatie in 2009 zullen door het bestuur en de RvC nieuwe afspraken worden gemaakt over het mandaat in relatie tot (project)ontwikkeling.

Contractuele aangelegenheden: Akkoord met samenwerkingsovereenkomst met woningbouwvereniging Brederode; Verhogen van de dekking van de bestuursaansprakelijkheidsverzekering voor bestuur en RvC; Verkoopbevorderende maatregelen: akkoord met de Pré Koopregeling als pilot; VOF De Remise, Haarlem: goedkeuring van het contract; Akkoord met oprichting van Préferent Monumenten BV. Jaarverslag incl. jaarrekening Goedkeuring 15 juni 2009.

81


JAARVERSLAG Velserbroek, 17 mei Colofon. In opdracht van: Auteurs: Pré Wonen Postbus CA Haarlem

Recommend Documents