Colofon. Jaarverslag WBO Wonen. Bezoekadres Spoorstraat CZ OLDENZAAL. Correspondentieadres Postbus AA Oldenzaal

  Jaarverslag  2013    

Colofon     WBO  Wonen     Bezoekadres   Spoorstraat  36   7572  CZ    OLDENZAAL     Correspondentieadres   Postbus  16   7570  AA    Oldenzaal     Afdeling  Techniek   Nijverheidsstraat  97   7575  BH    Oldenzaal     Telefoon   0541-­58  22  22         Fax   0541-­51  91  11     E-­mail     [email protected]     internet   www.wbowonen.nl     Inschrijving  Kamer  van  Koophandel     06056970

1  

  Jaarverslag  2013    

2  

  Jaarverslag  2013    

Inhoud   Jaarverslag   A.  Voorwoord  van  de  bestuurder  

 

B.  Verslag  van  de  Raad  van  Commissarissen  

 

 

     

 

 

   5  

 

 

     

 

 

   6  

 

 

 

10  

 

 

 

 

13  

 

 

 

 

19  

 

 

 

 

31  

   

 

 

 

36  

 

 

 

 

45  

 

 

 

 

47  

 

 

 

 

48  

C.  Corporate  Governance,  Risk  Management  &  Compliance  

  Volkshuisvestingsverslag     Ambitie  1:  Vitale  woonomgeving           Ambitie  2:  Aantrekkelijke  woningen         Ambitie  3:  WBO  Wonen,  aangenaam  actief         Ambitie  4:  Borgen  van  voldoende  financiële  armslag                     Overzicht  verbindingen             Verklaring  bestuurder             Kengetallen              

Jaarrekening      

Geconsolideerde  balans  per  31  december  2013  

 

 

 

 

 

52  

 

Geconsolideerde  winst-­  en  verliesrekening  over  2013  

 

 

 

 

54  

 

Geconsolideerd  kasstroomoverzicht  over  2013  

 

 

 

 

55  

Toelichting  behorende  tot    de  geconsolideerde  jaarrekening  2013  

 

 

 

 

56  

Enkelvoudige  balans  per  31  december  2013    

 

 

 

 

 

86  

Enkelvoudige  winst-­  en  verliesrekening  over  2013  

 

 

 

 

 

88  

 

 

 

89  

Toelichting  behorende  tot    de  enkelvoudige  jaarrekening  2013    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

97  

Voorstel  tot  resultaatbestemming    

 

 

 

 

 

 

98  

   

 

 

 

 

   

Overige  gegevens    

Controleverklaring  

   

 

 

   

 

 

3  

  Jaarverslag  2013      

 

4  

  Jaarverslag  2013     A.  Voorwoord  van  de  bestuurder     In  2013  zijn  woonakkoorden  tot  stand  gekomen.  In  februari  tussen  verschillende  politieke  partijen  en  in   september  tussen  de  minister  en  de  brancheorganisatie  Aedes.  Vanuit  WBO  Wonen  hebben  we  ons,  samen   met  de  andere  Twentse  corporaties,  tegen  de  verhuurderheffing  verzet.  Uiteindelijk  zonder  succes.  De  heffing   is  er  in  volle  omvang  gekomen.  Met  een  kasstroom  uit  de  reguliere  bedrijfsvoering  van  ongeveer  5  miljoen   euro  is  de  verhuurderheffing,  die  oploopt  tot  ¼2,6  miljoen,  een  hele  hoge  belasting.  Dat  betekent  dat  de   daadkracht  voor  verbetering  en  vernieuwing  ernstig  wordt  aangetast.     Om  het  effect  hiervan  te  beperken  zijn  en  worden  de  huren  een  aantal  jaren  verhoogd  boven  het   inflatieniveau.  Zodra  de  kengetallen  van  de  corporatie  dit  toelaten  is  de  intentie  het  huurbeleid  hierop  aan  te   passen.  Hiermee  wordt  ongeveer  1  miljoen  euro  van  de  heffing  gecompenseerd.  Alles  bij  elkaar  betekent  de   verhuurderheffing  dat  er,  rekeninghoudend  met  het  aantrekken  van  vreemd  vermogen,  elk  jaar  opnieuw,   ruim  3  PLOMRHQHXURPLQGHUJHwQYHVWHHUGNDQZRUGHQLQ³SOH]LHULJZRQHQ´LQ2OGHQ]DDO     De  reeds  ingezette  lijn  van  voortdurend  verbeteren  van  de  bedrijfsvoering  is  doorgezet.  In  2013  is  een   belangrijke  organisatieverandering  doorgevoerd.  Door  te  werken  met  doelgerichte  teams,  die  een  groot  deel   van  het  werk  zelf  organiseren,  kan  volstaan  worden  met  minder  management,  met  minder  salariskosten  tot   gevolg.  De  teamgerichte  aanpak  zorgt  er  ook  voor  dat  gezamenlijk  naar  de  kosten  gekeken  wordt  en  deze   focus  leidt  ook  tot  besparingen.       Elk  team  heeft  klantgerichte  doelen.  Daardoor  zal  deze  werkwijze  leiden  tot  een  grotere  klanttevredenheid.   Deze  tevredenheid  vormt  de  basis  voor  een  langdurig  perspectief  van  goed  kunnen  verhuren  en/of  goed   kunnen  verkopen  van  het  bezit  en  vormt  daarmee  een  waarborg  voor  de  continuïteit  van  de  organisatie.     Een  positieve  ontwikkeling  is  de  verbetering  van  de  betrouwbaarheid  van  de  sector.  Tezamen  met  het   waarborgfonds  WSW  worden  de  regels  met  betrekking  tot  de  financiering  verbeterd.  Nieuwe  kengetallen   zorgen  voor  een  betere  begrenzing  van  de  schuldenlast  van  corporaties.  In  de  sector  zijn  risicovolle  derivaten   niet  meer  toegestaan.  Positief  is  ook  dat  iedereen  hetzelfde  belang  heeft.  WBO  Wonen  gaat  in  2014  nog  ¼0,9   PLOMRHQELMGUDJHQDDQKHWVDQHULQJVIRQGV'LWLVHHQIRQGVYDQZDDUXLWGH³IRXWHQ´ELMFRUSRUDWLHV gecompenseerd  worden.  We  gaan  er  van  uit  dat  deze  bijdrage  in  de  nabije  toekomst,  door  de  genomen   maatregelen,  teruggebracht  gaat  worden  tot  minder  dan  een  kwart  miljoen  euro.     Door  de  gemeente  Oldenzaal  is  in  2013  een  nieuwe  structuurvisie  ontwikkeld.  Veel  partijen,  waaronder  WBO   Wonen,  zijn  daarbij  betrokken.  Door  het  halfjaarlijks  overleg  met  het  college  van  B&W  is  er  sprake  van  een   goede  relatie  en  een  wederzijds  versterken  in  het  realiseren  van  de  doelstellingen.  In  de  uitwerkingsparagraaf   van  de  structuurnota  zijn  dan  ook  onze  plannen  opgenomen.  Er  is  sprake  van  een  goede  samenwerking,  die   gebaseerd  is  op  dezelfde  doelstelling:  plezierig  wonen  bereikbaar  maken  voor  onze  klanten.  

H.H.J. Tossaint, directeur/bestuurder  

 

 

5  

  Jaarverslag  2013     B.  Verslag  van  de  Raad  van  Commissarissen     De  Raad  van  Commissarissen  heeft  tot  taak  om  toezicht  uit  te  oefenen  op  het  beleid  van  de  Bestuurder,  op   integriteit,  op  de  werking  van  de  interne  controle-­  en  risicobeheersingsystemen  en  -­procedures  ingesteld  door   de   Bestuurder,   op   de   algemene   gang   van   zaken   binnen   WBO   Wonen   en   de   met   haar   verbonden   ondernemingen  en  het  ter  zijde  staan  van  de  Bestuurder  met  advies.   Het  kader  van  dit  toezicht  is  vastgelegd  in  de  statuten  van  WBO  Wonen,  de  geldende  wettelijke  bepalingen,   de   strategienota,   de   begrotingen   en   de   lokaal   gesloten   prestatieafspraken   met   gemeenten   waarin   gewerkt   wordt.   In   de   praktijk   komt   het   erop   neer   dat   zaken   als   strategievorming   van   WBO   Wonen,   de   volkshuisvestelijke  taakopvatting  en  de  financiële  risicobeheersing  op  de  agenda  van  de  vergaderingen  staan.    

Governance  Code   De  Raad  van  Commissarissen  heeft  kennis  genomen  van  de  door  de  Bestuurder  verantwoorde  effecten  van  de   aanbevelingen  van  de  Governance  Code.     De   Raad   hecht   grote   waarde   aan   een   transparant   ondernemingsbestuur   waarin   de   belangen   van   alle   belanghebbenden   op   geëigende   wijze   worden   meegewogen.   De   Raad   en   de   Bestuurder   van   WBO   Wonen   onderschrijven   de   aanbevelingen   van   de   Nederlandse   Corporate   Governance   Code,   die   voor   stichtingen   relevant  is.  Ook  de  aanbevelingen  van  de   Commissie  Glasz  over  intern  toezicht  en  de  code  Tabaksblat  over   goed  ondernemingsbestuur  worden  onderschreven.     De  Raad  van  Commissarissen  heeft  vastgesteld  dat  nagenoeg  alle  principes  en  best  practice  bepalingen  uit  de   Codes  door  WBO  Wonen  worden  onderschreven  en  worden  toegepast.  Het  voornaamste  punt  waarvan  WBO   Wonen   afwijkt   van   de   Code   is   de   benoeming   van   de   bestuurder   voor   een   (her)benoemingsperiode   van   maximaal   vier   jaar.   De   Raad   van   Commissarissen   heeft   de   Bestuurder   van   WBO   Wonen   aangesteld   voor   onbepaalde   tijd   en   wijkt   hiermede   bewust   af   van   de   aanbeveling.   Net   als   de   commissie   Izeboud,   die   de   bedrijfstak   woningcorporaties   adviseerde   over   de   arbeidsvoorwaarden   van   bestuurders,   nam   WBO   Wonen   deze  aanbeveling  niet  over.     Ten   gevolg   van   vorenstaande   heeft   de   RvC   een   grote   verantwoordelijkheid   voor   het   waarborgen   van   de   doelstellingen  van  WBO  Wonen  en  een  doelmatige  besteding  van  de  daarvoor  benodigde  middelen.   De  wijze  van  werken  van  de  RvC  is  vastgelegd  in  een  reglement.  De  RvC  wordt  gevormd  door  mensen  die  op   basis  van  een  actuele  profielschets  aantoonbaar  hebben  voldaan  aan  de  vereisten  die  gesteld  mogen  worden   aan   deze   functionarissen.   Per   31  december   hebben   mevrouw   Mohr   en  de   heer   Siemerink   afscheid  genomen   van  de  Raad.  De  heer  Monninkhoff  is  herbenoemd.      

Activiteiten  van  de  Raad   De  RvC  heeft  een  vaste  agenda.  Belangrijke  punten  daarin  zijn  uiteraard  de  begroting  en  het  jaarverslag  en   de   kwartaalverslagen.   Daarnaast   staan   gepland   een   zelfevaluatie,   een   evaluatie   met   de   bestuurder   en   één   met   de   ondernemingsraad.   Tevens   vindt   er   eenmaal   per   jaar   overleg   plaats   met   het   voltallige   managementteam  en  de  Huurdersvereniging  Blij  Wonen.     De   RvC   heeft   vastgesteld   dat   in   2013   geen   transacties   hebben   plaatsgevonden   binnen   WBO   Wonen   die   zouden  kunnen  leiden  tot  of  te  maken  hebben  gehad  met  belangentegenstellingen.  Geen  van  de  leden  van  de   RvC  heeft  relaties  waarin  zakelijke  belangen  rond  WBO  Wonen  een  rol  spelen.       De  Raad  van  Commissarissen  van  WBO  Wonen  kwam  in  2013  5  keer  in  reguliere  vergadering  bijeen.     Bij  de  vergaderingen  van  de  Raad  van  Commissarissen  in  2013  waren  de  bestuurder  en  de  manager  Finance   &   Control   aanwezig,   behalve   als   onderwerpen   aan   bod   kwamen   met   betrekking   tot   het   functioneren   en   belonen  van  de  Bestuurder  of  de  Raad  van  Commissarissen.     De  bijeenkomsten  dienen  om  tot  de  nodige,  vanuit  de  statuten  gegeven  besluitvormingen  te  komen,  controle   uit  te  oefenen  en  haar  klankbordfunctie  inhoud  te  geven,  uitgaande  van  de  doelstellingen  en  strategie  van  de   organisatie.     In  vergaderingen  staat  de  RvC  nadrukkelijk  stil  bij  de  activiteiten,  de  ontwikkelingen  en  de  resultaten  van  de   verbindingen  van  WBO  Wonen.    

  6  

  Jaarverslag  2013     Samenstelling  van  de  Raad  van  Commissarissen   De  Raad  van  Commissarissen  bestond  ultimo  2013  uit  de  volgende  personen:     Voorzitter:     x Mevrouw  P.C.M.  Mohr  (1947),  voorzitter   Nevenfuncties:   Lid  Raad  van  Toezicht  Kadera                            Bestuurslid  Hospice  Reggestroom     Voorzitter  Raad  van  Toezicht  welzijnsstichting  Scala     9RRU]LWWHU5DDGYDQ7RH]LFKWZHO]LMQVVWLFKWLQJµW,HPHQVFKRHU   Vice-­voorzitter   x De  heer  J.M.  Geerdink  (1954),  lid   Sr.  Accountmanager    Gemeente  Enschede   Nevenfuncties:   Lid  Raad  van  Advies  Fast  Forward  (Saxion)   Lid  Stichting  Vrienden  van  Humanitas  Onder  Dak     Leden:   x De  heer  G.M.M.  Siemerink  (1947),  lid   Nevenfuncties:     Voorzitter  commissie  ouderenzorg  Nederlandse  Karmelieten       Secretaris  financiële  adviescommissie  Zuster  Franciscanessen  van  Denekamp   De  heer  Siemerink  is  vertegenwoordigd  op  voordracht  van  de  Huurdersvereniging  Blij  Wonen     x De  heer  R.J.M.  Monninkhoff  (1961),  lid   Directeur  SWB     DGA  Monninkhoff  Advies  BV   Nevenfuncties:   Lid  Raad  van  Toezicht  Konot           Bestuurslid  Stichting  Watermolen  Hulsbeek         Bestuurslid  Geldermanstichting         Lid  Raad  van  Commissarissen  Rabobank  Centraal  Twente       x Mevrouw  M.J.  Oude  Vrielink  (1972),  lid   Senior  researcher  Universiteit  Twente   Nevenfuncties:   Lid  redactie  tijdschrift  Bestuurskunde  en  tijdschrift  Recht  der  werkelijkheid     Lid  bezwaarschriftencommissie  gemeente  Hengelo   Mevrouw  Oude  Vrielink  is  vertegenwoordigd  op  voordracht  van  de  Huurdersvereniging  Blij  Wonen    

Rooster  van  aftreden             H.  Siemerink   P.  Mohr   M.  Oude  Vrielink   J.  Geerdink   R.  Monninkhoff      

   

2013   2014   2015   2016   2017  

       

 

 

 

 

   

+  

 

 

 

   

+  

 

 

 

   

 

+  

 

 

   

 

 

+  

   

 

 

+  

 

 

o  

     

 

                      X  benoemd  /  O  herbenoembaar  /  +  aftredend     De  heer  R.  Monninkhoff  is  in  2013  herbenoemd.   Mevrouw  P.  Mohr  en  de  heer  H.  Siemerink  zijn  per  31  december  afgetreden.  Per  1  januari  2014  zijn  mevrouw   I.  Vogelzangs  en  de  heer  P.  Windt  benoemd  als  lid.           7  

  Jaarverslag  2013     x

   

x

Mevrouw  I.  Vogelzangs  (1971),  lid   Directeur/bestuurder  Scala  Welzijn   Nevenfuncties:   Bestuurslid  van  de  Slinger  Hengelo  (secretaris)   Bestuurslid  van  PPT  Jeugd   Lid  van  de  stuurgroep  WMO  werkplaats       Lid  van  de  commissie  toezicht  arrestantenzorg  Politie  Oost   Mevrouw  Vogelzangs  is  vertegenwoordigd  op  voordracht  van  de  Huurdersvereniging  Blij  Wonen     De  heer  P.N.Th.M.    Windt  (1957),  lid   Directeur/bestuurder  Het  Roessingh   Nevenfuncties:   Voorzitter  vereniging  Interzorg  Twente  

 

  Besluitvorming   Het  feitelijke  toezicht  vindt  voornamelijk  plaats  aan  de  hand  van  goedkeuring  van  besluiten  en  het  bespreken   van  rapportages.   In  2013  zijn  onder  andere  de  volgende  goedkeuringen  van  besluiten  aan  de  orde  geweest:   x aankoop  boerderij  Stakenboer     x het  Jaarverslag  en  de  Jaarrekening  2012  (in  aanwezigheid  van  de  accountant);;   x de  benoeming  van  de  heer  Geerdink  per  1  januari  2014  tot  voorzitter  van  de  RVC;;   x de  benoeming  per  1  januari  2014  van  mevrouw  Vogelzangs  en  de  heer  Windt  als  lid  van  de  RVC;;   x verlenging  contract  accountant;;   x de  (meerjaren)begroting  voor  2014  e.v;;   x het  addendum  van  het  treasurystatuut;;   x verlenen  van  de  volmacht  aan  het  WSW;;     De  Raad  van  Commissarissen  heeft  eind  2013  zijn  eigen  functioneren  geëvalueerd.   De   Raad   van   Commissarissen   is   van   mening   dat   alle   relevante   deskundigheden   in   de   Raad   zijn   vertegenwoordigd.   Bij   de   evaluatie   van   de   RvC   is   de   opinie   van   de   directeur-­bestuurder   betrokken   in   de   beraadslagingen.    

De  bestuurder   Stichting  WBO  Wonen  wordt  geleid  door  directeur  bestuurder,  de  heer  H.H.J.  Tossaint  (6  juni  1948).  De  heer   Tossaint  is  werkzaam  in  zijn  huidige  functie  sinds  15  augustus  2006  en  is  voor  onbepaalde  tijd  benoemd.  

  Nevenfuncties  bestuurder  WBO  Wonen   De   bestuurder   van   WBO   Wonen   oefent   een   aantal   nevenfuncties   uit.   De   bestuurder   legt   de   nevenfuncties,   zowel   onbetaalde   als   betaalde   vooraf   ter   goedkeuring   voor   aan   de   voorzitter   van   de   Raad   van   Commissarissen.     Een  overzicht  van  nevenfuncties  van  de  bestuurder  zijn:   x Lid  Raad  van  Advies  van  Ede  en  Partners,  Oost  Nederland   x Vennoot  Andez   x Lid  Raad  van  Toezicht  de  Posten   x Lid  Raad  van  Toezicht  Consent    

Beoordeling  bestuurder   De  RvC  heeft  via  de  begroting  doelen  met  de  directeur  afgesproken  die  concreet  gehaald  moeten  worden.  Die   doelen   zijn   zo   geformuleerd   dat   alle   bedrijfsonderdelen   inclusief   externe   tevredenheid  gemeten   worden.   Via   de  kwartaalrapportages  wordt  de  RvC  geïnformeerd  over  de  voortgang  van  het  bereiken  van  die  doelen.  Voor   2013  is  de  RvC  tot  de  conclusie  gekomen  dat  de  afgesproken  doelen  gerealiseerd  zijn.    

      8  

  Jaarverslag  2013     Beloning  Bestuurder   De   RvC  stelt   het   salaris   vast   van   de   directeur-­bestuurder.  Over   2013   is  de   totale   beloning   EUXWR¼  geweest.   Het   salaris   is   in   overeenstemming   met   het   vastgestelde   functieprofiel   en   de   zwaarte   van   de   werkzaamheden  volgens  Izeboud.  Het  functioneren  van  de  bestuurder  is  door  de  RvC  getoetst  op  basis  van   de  afspraken  in  de  begroting  en  in  het  strategisch  plan.  Ook  de  evaluatie  gesprekken  met  HVO,  OR  en  MT  zijn   bij  de  beoordeling  betrokken.  Voor  2013  is  de  RvC  tot  een  positieve  beoordeling  gekomen.      

Vergoeding  Raad  van  Commissarissen   Honorering   van   de   RvC   geschiedt   volgens   de   adviezen   van   de   Vereniging   van   Toezichthouders   in   Woningcorporaties,   rekening   houdend   met   de   schaalgrootte   van   WBO   Wonen   en   de   complexiteit   van   WKHPDWLHN ZDDULQ :%2 :RQHQ ]LFK EHZHHJW 'H YRRU]LWWHU RQWYDQJW EUXWR ¼  GH RYHULJH OHGHQ RQWYDQJHQMDDUOLMNVEUXWR¼96.    

  De  jaarrekening  en  het  volkshuisvestingsverslag   De  RvC  heeft  in  het  kader  van  zijn  toezichthoudende  taak  de  jaarrekening  2013  goedgekeurd.  Tevens  heeft   zij   op   grond   van   zijn   statutaire   taak   de   accountant   KPMG   aangewezen   die   belast   is   met   de   controle   op   de   jaarrekening.   De   RvC   heeft   kennis   genomen   van   de   interim-­rapportage   en   het   uiteindelijke   managementverslag   en   is   blij   met   de   beoordeling   van   KPMG   dat   de   administratieve   organisatie   van   WBO   Wonen  goed  functioneert.     Oldenzaal,  21  mei  2014     De  heer  J.M.  Geerdink,  voorzitter  Raad  van  Commissarissen    

 

 

 

9  

  Jaarverslag  2013     C.  Corporate  Governance,  Risk  Management  &  Compliance     Algemeen   'H5DDGYDQ&RPPLVVDULVVHQHQGHEHVWXXUGHUYLQGHQµJRHGRQGHUQHPLQJVEHVWXXU¶FRUSRUDWHJRYHUQDQFH)   YDQ JURRW EHODQJ +HW KHOSW RQV RP VODJYDDUGLJ µLQ FRQWURO¶ HQ WUDQVSDUDQW WH KDQGHOHQ 'H 5DDG YDQ Commissarissen  en  de  Raad  van  Bestuur  zijn  gezamenlijk  verantwoordelijk  voor  het  onderwerp  governance.       Goede  corporate  governance  EUHQJWPHW]LFKPHHGDWHHQRUJDQLVDWLH]LFKEHZXVWLVYDQGHULVLFR¶VZDDUDDQ zij   onderhevig   is   en   waarover   zij   moet   rapporteren.   Ook   bij   corporaties   is   sprake   van   een   spanningsveld,   zowel  naar  de  overheid  als  ook  naar  de  huurders,  waarbij  sprake  is  van  HHQEHSHUNWHµJULS¶RSKHW%HVWXXUHQ de   Commissarissen.   Niet   alleen   vanuit   dit   aspect,   maar   ook   vanuit   hun   publieke   taak   als   privaatrechtelijke   organisatie   dienen   corporaties   zich   tot   het   uiterste   in   te   spannen   om   te   komen   tot   een   maximale   transparantie  bij  het  afleggen  van  verantwoording  in  de  jaarrekening  en  in  het  volkshuisvestingsverslag.   Essentiële   voorwaarden   voor   het   stellen   van   vertrouwen   in   het   Bestuur   en   het   toezicht   door   de   belanghebbenden  zijn:   x Goed  ondernemerschap,  waaronder  begrepen  integer  en  transparant  handelen  door  het  Bestuur;;   x Een  adequaat  hierop  afgestemd  toezicht,  waaronder  begrepen  het  afleggen  van  verantwoording   over  het  uitgeoefende  toezicht.   Dit  zijn  ook  de  twee  steunpilaren  waarop  goede  corporate  governance  rust.     Governance  Code  Woningcorporaties   Afgeleid   van   de   code   Tabaksblat,   aangevuld   met   specifieke   kenmerken   van   de   sector   en   met   enkele   onderzoeksrapporten  zijn  voor  de  sector  op  het  terrein  van  Corporate  Governance  Best  Practices  ontwikkeld.   De   Governance   code   is   met   ingang   van   1   januari   2007   van   kracht.   Vanuit   de   Code   wordt   van   corporaties   gevraagd   om   uiterst   transparant   te   handelen   en   zich   dienovereenkomstig   te   verantwoorden.   Over   de   WRHSDVVLQJYDQGH&RGHZRUGWGHFRUSRUDWLHJHDFKWYHUVODJWHGRHQHQYROJHQVKHWSULQFLSHµSDV  WRHRIOHJXLW¶ aan  te  geven  om  welke  reden  van  de  codes  wordt  afgeweken.     Naleving  van  de  Governance  Code   In  dit  verslag  geven  wij  aan  hoe  aan  de  Governance  Code  Woningcorporaties  in  2013  door  WBO  Wonen  wordt   nageleefd.  WBO  Wonen  onderschrijft  hiermede  de  wenselijkheid  van  transparantie  in  bestuur  en  toezicht  en   het  afleggen  van  verantwoording  daarover  aan  haar  share-­  en  stakeholders.     Nagenoeg  alle  principes  en  best  practice  bepalingen  uit  de  Code  worden  door  de  Raad  van  Commissarissen  en   de   Bestuurder   ten   principale   onderschreven.   Aan   veel   best   practice   bepalingen   uit   de   Code   voldoet   WBO   Wonen.   De   voornaamste   punten   waarvan   WBO   Wonen   afwijkt   van   de   code   Tabaksblat   en   de   Governace   Code   Woningcorporaties  waar  ze  zich  bij  naleving  voor  problemen  ziet  gesteld,  zijn:     x Benoeming  van  de  Bestuurder  van  WBO  Wonen  voor  een  (her)benoemingsperiode  van  maximaal  vier   jaar.  De  Raad  van  Commissarissen  heeft  de  Bestuurder  van  WBO  Wonen  aangesteld  voor  onbepaalde   tijd,  langer  dan  deze  aanbeveling  en  wijkt  hiermede  bewust  af  van  de  aanbeveling.   x WBO  Wonen  houdt  tenminste  eenmaal  per  jaar  een  vergadering  van  belanghebbenden.  WBO  Wonen   wijkt   hier   van   af.   Zij   overlegt   individueel   met   de  belanghebbenden   en   niet   in   gezamenlijkheid.   Wel   worden  alle  belanghebbenden  betrokken  bij  de  visitatie.     Visitatie   WBO  Wonen  heeft  in  het  najaar  2009  opdracht  gegeven  tot  een  maatschappelijke  visitatie.  Het  doel  van  de   maatschappelijke  visitatie  is  als  volgt  verwoord:     ³+HW JHYHQ YDQ HHQ JHVWUXFWXUHHUGH  EHRRUGHOLQJ RYHU KHW PDDWVFKDSSHOLMN SUHVWeren   van   de   individuele   corporatie.   De   maatschappelijke   visitatie   geeft   de   stakeholders   daarin   een   expliciete   rol,   zodat   de   maatschappelijke   visitatie   ook   inzicht   geeft   in   het   presteren   volgens   de   maatstaven   van   de   stakeholders.   Daarmee  wordt  bereikt  dat  de  visitatie  informatie  en  verantwoording  verstrekt  aan  de  stakeholders  over  het   SUHVWHUHQYDQGHFRUSRUDWLH´   De  Raad  van  Commissarissen  van  WBO  Wonen  heeft  ECORYS  in  2009  opdracht  gegeven  tot  het  uitvoeren  van   de   maatschappelijke   visitatie.   De   maatschappelijke   visitatie   heeft   plaatsgevonden   in   januari   2010.   De   visitatiecommissie   geeft   WBO   Wonen   een   ruime   voldoende   voor   haar   maatschappelijk   presteren.   In   2014   wordt  een  nieuwe  visitatie  uitgevoerd.  

10  

  Jaarverslag  2013       Risicoprofiel  van  WBO  Wonen   9RRU LQWHUQH ULVLFR¶V EHSDDOW Ge   Corporate   Governance   Code   dat   in   de   organisatie   een   intern   risicobeheersings-­   en   controlesysteem   aanwezig   moet   zijn   en   dat   in   het   jaarverslag   wordt   verklaard   dat   dit   systeem  adequaat  en  effectief  is  en  dit  wordt  onderbouwd.   9RRUH[WHUQHULVLFR¶V EHSDDOW de   code   Tabaksblat   dat   in   het   jaarverslag   moet   worden  gerapporteerd  over  de   gevoeligheid  van  de  resultaten  van  de  organisatie  ten  opzichte  van  externe    omstandigheden  en  variabelen.   Deze   regelingen   hebben   betrekking   op   het   risicomanagement   en   de   risicoverslaggeving   van   de   organisatie.   'H YHUNODULQJ GLH PRHW ZRUGHQ JHJHYHQ LV HHQ µLQ FRQWURO VWDWHPHQW¶ GLH EHWUHNNLQJ KHHIW RS ]RZHO KHW interne  risicobeheersingsysteem,  als  het  controlesysteem.   Wanneer  een  organisatie  wil  voldoen  aan  deze  in  de  Code  geformuleerde  verplichtingen,  kan  zij  een  beroep   doen  op  de  control  en  interne  auditwerkzaamheden  binnen  de  organisatie.     Kern  van  het  interne  controlsysteem  YDQ:%2:RQHQZRUGWJHYRUPGGRRUKHW]RJHQDDPGHµ-­RJHQSULQFLSH¶ Het  management  van  WBO  Wonen  is  hierbij  primair  zelf  verantwoordelijk  voor  opzet,  bestaan  en  werking  van   de   interne   beheersingsmaatregelen   en   de   hierin   verankerde   interne   controlemaatregelen.   De   adequate   werking   van   het   interne   risicobeheersing-­   en   controlesysteem   wordt   bewaakt   door   de   manager   Finance   &   Control   van   WBO   Wonen.   Hij     bewaakt   -­   onder   de   eindverantwoordelijkheid   van   de   bestuurder   van   WBO   Wonen  -­  de  adequate  werking  van  het  geconsolideerde  interne  risicobeheersing-­  en  controlesysteem  van  WBO   Wonen  in  de  verschillende  bedrijfsonderdelen.       )LQDQFLsOHULVLFR¶V   +HWEHOHLGYDQ:%2:RQHQLVJHULFKWRSKHWEHKHHUVHQHQEHSHUNHQYDQILQDQFLsOHULVLFR¶VGRRUPLGGHOYDQ onder  meer:   ±  een  éénduidige  strategische  visie;;   ±  gericht  risicomanagement;;   ±  adequate  rapportagestructuren;;   ±  transparante  procedures;;   ±  een  evenwichtig  beleid  ten  aanzien  van  strategisch  voorraadbeheer  en  (des)investeren.     Om   een   gezonde   financiële   positie   te   borgen   streeft   WBO   Wonen   ernaar   de   jaarlijkse   financieringslasten   te   kunnen   betalen   uit   de   netto   huuropbrengsten,   na   aftrek   van   de   lasten   voor   verhuur   en   beheer,   onderhoud,   overhead  en  de  aan  het  bezit  toe  te  rekenen  lasten  van  verzekeringen  en  belastingen.   De  positionering  van  de  vastgoedportefeuille  legt  binnen  de  sociale  taakstelling  van  de  organisatie  een  claim   op   de   ontwikkeling   van   de   financiële   positie   van   WBO   Wonen.   De   uit   sociale   opgaven   voortvloeiende   financieringslasten   van   niet   kostprijsdekkende   investeringen   in   nieuwbouwprojecten   en   kwaliteitsverbeteringen   in   bestaand   bezit   worden   gefinancierd   met   de   positieve   operationele   kasstroom   en   verkoop  van  bestaand  bezit.     )LQDQFLHULQJVULVLFR¶V   De  risico's  ten  aanzien  van  de  financiering  van  het  woningbezit  worden  periodiek  door  de  manager  Finance  &   Control,   de   Bestuurder   en   door   de   financiële   commissie   beoordeeld.   WBO   Wonen   beschikt   over   een   treasuryjaarplan  en  een  treasurystatuut.  Met  het  vaststellen  van  een  addendum  in  2013  voldoet  het  statuut   aan  de  nieuwe  beleidsregels  inzake  financiële  derivaten.  Derivaten  met  het  risico  van  bijstorten,  waren  reeds   uitgesloten.   Het   beleid   inzake   het   rente-­   en   looptijdenrisico   beoogt   het   minimaliseren   van   de   financieringskosten   en   het   optimaliseren   van   de   vervalkalender   van   de   leningenportefeuille.   Het   treasurymanagement  maakt  onderdeel  uit  van  het  sturen  op  waarde.       3URMHFWULVLFR¶V   'H ILQDQFLsOH ULVLFR¶V ELM SURMHFWRQWZLNNHOLQJ KHEEHQ PHW QDPH EHWUHNNLQJ RS JURQGSRVLWLHV HQ RS GH projectontwikkelingsactiviteiten  betreffende  nieuwbouwlocaties  en  herstructureringsprojecten.  Het  risico  wordt   bepaald   door   de   omvang   en   complexiteit   van   de   betreffende   projecten.   In   de   voorbereidingsfase   worden   uitgebreide   investeringscalculaties   opgesteld.   Deze   worden   ondersteund   door   bouwtechnische   kostendeskundigen,   bedrijfswaardeberekeningen   en   rendementscalculaties.   Ontwikkelingsbesluiten   worden   door  de  Bestuurder  geaccordeerd.  

11  

  Jaarverslag  2013     De   projectontwikkelingsactiviteiten   worden   periodiek   beoordeeld.   Aan   de   hand   van   de   gerealiseerde   activiteiten,  de  voortgang  van  het  bouwproject  en  het  restant  van  de  verwachte  werkzaamheden  worden  de   ILQDQFLsOHULVLFR¶VPDDQGHOLMNVRSSURMHFWQLYHDXDDQJHVFKHUSW     Nadrukkelijk   wordt   aandacht   besteed   aan   het   optimaliseren   van   de   beheersing   van   de   projectontwikkelingportefeuillH HQ KHW PRQLWRUHQ YDQ ILQDQFLsOH  ULVLFR¶V YROJHQG XLW WRHNRPVWLJH  projectontwikkelingsactiviteiten.   Risico's   bij   de   uitvoering   van   projecten   worden   zoveel   mogelijk   beperkt   door   contractueel   vooraf   overeengekomen  betalingsschema's.       )LVFDOHULVLFR¶V   DRRU GH DIVFKDIILQJ YDQ GH YULMVWHOOLQJ YRRU GH YHQQRRWVFKDSVEHODVWLQJ ]LMQ GH LQKHUHQWH ULVLFR¶V YRRU :%2 Wonen   vanaf   2008   significant   toegenomen.   WBO   Wonen   is   van   mening   dat   zij   ter   beperking   van   de   fiscale   risico's,  beheersingsmaatregelen  dient  te  hebben  GLHGH]HULVLFR¶VDGHTXDDWEHSHUNHQ2PGDWWHEHUHLNHQODDW zij  zich  met  grote  regelmaat  informeren  en  adviseren  door  een  fiscalist.     Risk  management   Activiteiten  op  het  terrein  van  risk  management  binnen  WBO  Wonen  omvatten  werkzaamheden  gericht  op  het   EHSDOHQ YDQ EHGULMIVULVLFR¶V GLH HHQ EHGUHLJLQJ LPSOLFHUHQ GDQ ZHO HHQ JHEHXUWHQLV RI HHQ DFWLH GLH HHQ QDGHOLJ HIIHFW KHHIW RS GH UHDOLVDWLH YDQ GH GRHOVWHOOLQJHQ HQ GH VWUDWHJLH YDQ :%2 :RQHQ %HGULMIVULVLFR¶V doen  zich  zowel  bij  een  tegenvallende  ontwikkeling  voor  als  ook  wanneer  een  positieve  ontwikkeling  zich  niet   YRRUGRHW %LQQHQ :%2 :RQHQ ZRUGHQ GULH YHUVFKLOOHQGH SHUVSHFWLHYHQ YDQ ULVLFR¶V RQGHUVFKHLGHQ bedreiging,  onzekerheid  en  kans.   Het  perspectief  van  bedreiging  is  een  traditioneel  gebied  van  risicobeheersing  en  is  te  onderkennen  wanneer   maatregelen   worden   getroffen   om   bijvoorbeeld   toekomstige   vraaguitval   van   het   bezit   in   exploitatie   te   voorkomen.     %HGULMIVULVLFR¶V ]LMQ DIKDQNHOLMN YDQ GH RPJHYLQJ ZDDULQ :%2 :RQHQ IXQFWLRQHHUW GH GRHOVWHOOLQJHn,   de   strategie  en  de  interne  organisatie  in  de  breedste  zin  van  het  woord.  Om  inzicht  te  krijgen  in  het  risicoprofiel   YDQ :%2:RQHQ LV QLHW DOOHHQ LQ]LFKW QRGLJ LQ GH EHGULMIVULVLFR¶V HQ LQ KHW V\VWHHPYDQ LQWHUQH EHKHHUVLQJ maar  ook  in  het  managementproces  binnen  WBO  Wonen  als  geheel.  Strategie  is  steeds  het  beginpunt  voor  de   inrichting  van  een  organisatie  en  het  opzetten  van  de  interne  beheersing.   In  de  adviezen  van  de  commissie  Tabaksblat  is  opgenomen  dat  de  Bestuurder  minimaal  eenmaal  per  jaar  aan   de   interne   toezichthouder   rapporteert   over   de  strategie,   het   risicoprofiel   en   de   beheersingsmaatregelen   van   de  organisatie.  Dit  zijn  vaste  agendapunten.   'RRU KHW VWUXFWXUHHO XQLIRUP HQ RS YHUVFKLOOHQGH QLYHDXV LQ NDDUW EUHQJHQ YDQ GH ULVLFR¶V HQ ELMEHKRUHQGH   beheersingsmaatregelen,   heeft   WBO   Wonen   altijd   een   (transparant)   overzicht   van   de   mate   waarin   zij   haar   RUJDQLVDWLH EHKHHUVW FT µLQ FRQWURO¶ LV 2RN YHUVFKDIW :%2 :RQHQ ]LFK KLHUPHH HHQ UHGHOLMNH PDWH YDQ zekerheid  over  het  behalen  van  haar  doelstellingen.     Interne  verklaring  bij  het  stelsel  van  interne  beheersing     9RRU LQWHUQH ULVLFR¶V EHSDDOW GH *RYHUQDQFH &RGH GDW LQ GH RUJDQLVDWLH HHQ LQWHUQ ULVLFREHKHHUVLQJV-­   en   controlesysteem   aanwezig   moet   zijn   en   dat   in   het   jaarverslag   wordt  verklaard   dat   dit  systeem   adequaat   en   HIIHFWLHILVHQGLWZRUGWRQGHUERXZG'HYHUNODULQJGLHPRHWZRUGHQJHJHYHQLVHHQ]RJHQDDPGHµLQFRQWURO VWDWHPHQW¶ GLH EHWUHNNLQJ KHHIW RS ]RZHO KHW LQWHUQH ULVLFREHKHHUVLQJV\VWHHP DOV RRN RS KHW controlesysteem.   Binnen  het  geconsolideerde  bedrijf  van  WBO  Wonen  opereren  de  afdelingen  op  een  relatief  autonome  basis.   Binnen   door   de   Bestuurder   gestelde   richtlijnen   en   kaders   is   de   manager   van   de   verschillende   afdelingen   verantwoordelijk  voor  het  feitelijk  functioneren  en  toepassen  van  de  interne  beheersingssystemen  binnen  de   desbetreffende   organisatieonderdelen.   De   geldende   richtlijnen   en   kaders   betreffen   onder   meer   de   interne   informatiehuishouding,  de  periodieke  interne  rapportagesystematiek,  de  management  informatiesystemen  en   de  (monitorinJV V\VWHPHQWHUEHSHUNLQJYDQULVLFR¶VELMKHWDDQJDDQHQXLWYRHUHQYDQSURMHFWHQ   Onder   eindverantwoording   van   de   Bestuurder   is   de   manager   Finance   &   Control   van   WBO   Wonen   en   haar   deelnemingen  en/of  verbindingen,  verantwoordelijk  voor  het  opzetten  en  in  stand  houden  van  het  stelsel  van   interne   risicobeheersings-­   en  controlemaatregelen   en  dienen   deze  minimaal   aan   de  daaraan   te   stellen   eisen   van  WBO  Wonen  te  voldoen.  De  systemen  zijn  bedoeld  om  een  optimale  beheersing  van  interne  en  externe   ULVLFR¶VPRJHOLMNte  maken.       12  

  Jaarverslag  2013     Deze   systemen   kunnen   echter   nooit   de   absolute   zekerheid   bieden   dat   de   doelstellingen   van   WBO   Wonen   worden  gerealiseerd,  of  materiële  verliezen,  fraude  en  overtreding  van  de  geldende  wet  en  regelgeving  niet   optreden.     Onder  eindverantwoordelijkheid  van  de  bestuurder  van  WBO  Wonen  ziet  de  manager  Finance  &  Control  toe  op   de   bewaking   van   de   interne   beheersingsmaatregelen   en   het   interne   risicobeheersings-­   en   controlesysteem   van  de  verschillende  bedrijfsonderdelen  van  WBO  Wonen.   Uitgaande   van   het   hierboven   geschetste   risicoprofiel   en   de   opzet   en   werking   van   de   hierop   afgestemde   interne  beheersingsmaatregelen,  en  rekening  houdend  met  de  genoemde  beperkingen,  die  inherent  zijn  aan   het   systeem   van   interne   beheersing,   zijn   wij   van   oordeel   dat   de   interne   risicobeheersings-­   en   controlemaatregelen  een  basis  vormen  om  met  een  redelijke  mate  van  zekerheid  te  kunnen  verklaren  dat:   x Wij   voldoende   inzicht   hebben   in   de   mate   waarin   de   operationele   volkshuisvestelijke   en   financiële   doelstellingen  van  WBO  Wonen  zijn  gerealiseerd;;   x WBO  Wonen  zich  houdt  aan  de  geldende  wet-­  en  regelgeving;;     x De  interne-­  en  externe  financiële  rapportages  van  WBO  Wonen  betrouwbaar  zijn;;   x *HHQULVLFR¶V ]LMQ JHORSHQ GLH LQ WHJHQVSUDDNZDUHQ PHW KHW YRRUDI JHGHILQLHHUGH  en   goedgekeurde   beleid.        

13  

  Jaarverslag  2013    

Volkshuisvestingsverslag     AMBITIE  1:  VITALE  WOONOMGEVING   Een  vitale  woonomgeving  is  een  wijk  waarbij  bewoners  zich  betrokken  voelen  en  waarvoor  ze  zich   inzetten.  Een  vitale  wijk  is  inspirerend,  kansrijk  en  heeft  een  gevarieerd  aanbod  aan  woningen,   bedrijvigheid  en  voorzieningen.  Voor  WBO  Wonen  zien  wij  een  actieve  rol  weggelegd  samen  met   de  bewoners  voor  het  veranderen  van  de  woonomgeving  in  een  vitale  wijk.         Doelstellingen   Innovatieve  voortrekker  vitale  woonomgeving   Sociale  cohesie    versterken   Aantrekkelijkheid  van  wijken  vergroten     1.1  Innovatieve  voortrekker  vitale  woonomgeving     WBO   wonen   doet   investeringen   in   de   vitale   woonomgeving   omdat   voor   onze   klanten   plezierig   wonen   zowel   een   goede   woning   als   een   goede   woonomgeving   betreft.   Met   een   betere   woonomgeving   verhogen   we   de   aantrekkelijkheid  van  onze  woningen  nu  en  in  de  toekomst.  Omdat  voor  iedereen  de  invulling  van  een  vitale   ZRRQRPJHYLQJDQGHUVLVLQYHVWHUHQZHRSGLYHUVHWKHPD¶V2QGHUKHWPRWWR   Met plezier werken aan een mooiere wijk   Met   veel   vrijwilligers   en   partners   zetten   we   ons   in   op   het   gebied   van   ontmoeten   &   beleven,   boeiend   groen,   iconen   en   kunst   en   cultuur.   Aspecten   die   onze   bewoners   ervaren   in   hun   omgeving   en   die   ervoor  zorgen  dat  mensen  zich  thuis  voelen,  zich  ontwikkelen  en  trots  zijn  op  hun  wijk.     Ontmoeten  en  Beleven   Het  ontmoeten  in  de  huidige  samenleving  wordt  steeds  minder  vanzelfsprekend.  Sociale  weefsels  veranderen   voortdurend   en   natuurlijke   plekken   voor   informeel   ontmoeten   verdwijnen.   Vandaar   dat   WBO   sinds   2009   investeert   in   ontmoetingsruimten   voor   onze   bewoners.   Faciliteiten   als   De   Abdij,   De   Orangerie   en   de   Walgaarden   zijn   voor   veel   van   onze   bewoners   dé   plaats   in   de   wijk   waar   ze   elkaar   ontmoeten   en   actief   of   passief  deelnemen  aan  diverse  activiteiten.  Het  aantal  bezoeken  in  de  Abdij/Orangerie  is  dit  jaar  iets  gestegen   naar   ruim   12.500   bezoekers.   Het   aantal   bewoners   dat   vrijwillig   actief   is   in   onze   ontmoetingsruimten,   is   gestegen  van  49  naar  69.       De  stijgende  lijn  in  het  financiële  beleid  heeft  zich  voor  de  ontmoetingsruimte  de  Abdij  in  2013  doorgezet;;  de   dekkingsgraad  voor  de  kosten  is  gestegen  van  74%  naar  83%  (excl.  huur  en  kosten  coördinator).  De   dekkingsgraad  van  de  Orangerie  is  bijna  gelijk  gebleven  (38%    vs.  40%  in  2012).    2013  is  voor  de  3e   ontmoetingsruimte  de  Walgaarden  een  inventarisatiejaar  geweest  van  de  situatie;;  de  exploitatie  wordt  in   2014  verder  opgepakt.       Inhoudelijk  heeft  2013  in  het  teken  gestaan  van  het  verder  op  de  kaart  zetten  van  Joyin  en  het  door-­ professionaliseren  van  het  vrijwilligersbeleid.  Aansluitend  bij  het  lustrum  van  de  Abdij  (5  jaar)  is  een  website   met  daarachter  een  marketingplan  uitgerold.  Het  verder  professionaliseren  van  het  vrijwilligersbeleid  is  volop   gestart  en  wordt  verwacht  voor  de  zomer  2014  te  worden  afgerond.     Boeiend  Groen   Uit   een   grote   enquête   onder  onze   huurders   blijkt  dat   82  %   van  de  ondervraagden   het   groen   in  de  wijk  erg   van   belang   vindt     en   ook   positief   waardeert   bij   de   beoordeling   van   de   kwaliteit   van   de   wijk.   Daarnaast   fungeren  goed  aangelegde  plekken  of  parken  (postzegelparkjes)  in  de  nabijheid  als  buurtfunctie  en  stimulans   voor  sociale  contacten  in  de  wijk.   Na  in  de  voorgaande  jaren  meerdere  postzegelparken  te  hebben  aangelegd  zijn  we  in  2013  gestart  met  het   vervangen   van   diverse   groenstroken   die   WBO   in   eigendom   heeft   rondom   complexen.   Dit   in   het   kader   van   meer   b(l)oeiend   groen   in   de   wijken   en   het   terugbrengen   van   de   onderhoudskosten.   Ook   willen   we   meer   vrijwilligers  in  de  wijken  zien  te  krijgen  die  het  nieuwe  bloeiende  groen  onderhouden.     14  

  Jaarverslag  2013     Zie  voor  onze  boeiend  groen  projecten  de  tabel  projecten  vitale  woonomgeving.    

  Stadstuin  1862   Iconen   Met  iconen  wordt  de  herkenbaarheid  en  identiteit  van  een  wijk  vergroot.  Het  is  belangrijk  om  dit  soort  iconen   te  herkennen  en  te  benutten  en  als  ze  niet  in  een  wijk  aanwezig  zijn  ze  toe  te  voegen.  Het  maakt  een  wijk   mooier,  interessanter  en  aantrekkelijker  en  zorgt  dat  bewoners  (weer)  trots  zijn  op  hun  wijk.  In  2013  zijn  alle   voorbereidende  werkzaamheden  gestart  om  het  Icoon  in  Zuid-­Berghuizen,  het  Park  Stakenkamp,  verder  vorm   te   geven.   De   in   het   park   aanwezige   boerderij   is   aangekocht   om   te   renoveren   tot   multifunctioneel   wijkcentrum.   Er   is   een   stuurgroep   en   meerdere   werkgroepen   (sociaal   en   fysiek)   in   leven   geroepen,   een   aannemer   geselecteerd,   de   wijk   geïnformeerd   en   een   start   gemaakt   met   het   werven   van   de   benodigde   vrijwilligers  in  de  buurt.  Vanaf  het  voorjaar  van  2014  zal  dan  de  werkelijke  renovatie  plaatsvinden.     In   de   wijk   de   Thij   hebben   we   als   Icoon   gekozen   voor   het   groen   en   de   vijvers   in   de   wijk,   die   duidelijk   een   kwaliteit   zijn   maar   nu   nog   onvoldoende   benut   worden.   In   2012   zijn   al   diverse   gesprekken   gevoerd   met   de   gemeente   over   deze   verbetering   van   de   vijvers,   die   namens   de   gemeente   gecombineerd   moet   worden   met   goede  verbindingen  tussen  de  vijvers  met  wandelpaden.       Kunst  &  Cultuur   Een  andere  waardemaker  die  we  inzetten  om  een  wijk  duurzaam  te  verbeteren  is  Kunst  en  Cultuur.  We  kijken   naar   investeringsmogelijkheden   in   kunst   voor   bewoners   en   naar   het   bieden   van   mogelijkheden   aan   kunstenaars.  Naast  het  verfraaien  van  een  fietstunnel  met  kunst  en  andere  projecten  (zie  tabel  1)  geven  we   een   bijdrage   aan   diverse   culturele   activiteiten   zoals   in   2013:   pleinfeesten   Oldenzaal,   Kunst   in   de   etalage,   Kerst  in  het  Park  Zuid-­Berghuizen,  carnavalsavonden  voor  bewoners  in  De  Abdij  en  Orangerie,  workshops  in   het  postzegelpark  SWOK.  Daarnaast  stimuleert  WBO  Wonen  ook  activiteiten  die  een  relatie  hebben  met  haar   kerntaken,  waarbij  door  het  verstrekken  van  middelen  mogelijkheden  ontstaan  voor  verenigingen  en  clubs  om   activiteiten  te  ontwikkelen.  Een    overzicht  van  de  gesponsorde  projecten  is  opgenomen  in  onderstaande  tabel.   Daarnaast  hebben  ook  de  volgende  projecten  een  bijdrage  ontvangen:  Eettafelproject,  Scoutingclub,  Hospice   Holos  en  Gehandicapten  Paardrijclub.  In  het  verslagjaar  is  in  totaal  een  bedrag  YDQ¼-­  aan  sponsoring   uitgegeven.       Schoon,  heel  en  Veilig   Tot   slot   is   jouw   vitale   wijk   ook   de   plek   waar   je   je   veilig   voelt.   WBO   Wonen   draagt   bij   aan   het   toenemend   gevoel  van  veiligheid  in  Oldenzaal.  We  zetten  actief  in  op  achterpaden  en  achterpadverlichting  in  de  wijken,   houden   het   groen   kort   waar   gewenst,   vervangen   op   belangrijke   locaties   bovengrondse   containers   door   ondergrondse  en  heeft  elke  wijk  een  wijkconsulent.  In  2013  hebben  we  alle  belangrijke  achterpaden  voorzien   van  verlichting.  We  hebben  twee  opruimacties  uitgevoerd  en  overeenstemming  met  de  gemeente  bereikt  dat   zij   in   2014/2015   ook   alle   overgebleven   bovengrondse   containers   van   WBO   Wonen   gaan   vervangen   door   ondergrondse.   Daarnaast   hebben   we   dit   jaar   ook   een   schotelantennebeleid   ontwikkeld   om   de   aanblik   in   de   wijken   verder   te   verhogen.   De   eerste   twee   complexen   zijn   aangeschreven   op   handhaving   van   het   gestelde   beleid.   15  

  Jaarverslag  2013      

Tabel  1:    Projecten  vitale  woonomgeving  in  2013 Prestatieveld   Naam  Project  

Toelichting  

Partners  

Actief   Ontmoeten    

Geluksroute  

SWO,  Impuls,   Ouderenbonden,  Mee  Twente   en  huisartsen  

 

Ontmoetingsruimten  

Opheffen  sociaal  isolement  onder  jongere  en   oudere  mensen.  Door  een  klein  budget   beschikbaar  te  stellen  kunnen  we  mensen   weer  een  stukje  geluk  terug  geven.   In  2013  7  mensen  geholpen  en  1  groep  van  8   kinderen  (welke  wel  een  steuntje  in  de  rug   kunnen  gebruiken)  met  kunst  &  culturele   bijeenkomsten.   In  2  ontmoetingsruimten  69  bewoners   vrijwillig  actief  en  jaarlijks  ruim  12.000   bezoeken.  

 

Nationale  Burendag              

In  6  buurten/straten/complexen  heeft  WBO   Wonen  nog  ondersteuning  geboden  om  de   omgeving  op  te  knappen,  waarbij  het   samenwerken  en  onderlinge  binding  centraal   staan.  Meerdere  buurten  zijn  zelfredzaam   geworden  en  organiseren  zelfstandig.    

Oranjefonds,  bewoners,   Gemeente  en  Impuls  

 

Sportief  Oldenzaal      

Wij  ondersteunen  Eurosped,  Hantei,   Oldenzaalse  IJsclub  (OIJC),  Boeskoolloop  en   streetsoccertoernooi  waarvoor  zij  organiseren:   x Skeelerclinics  Fun  Court  door    OIJC. x Schaatsclinics  Fun  Court  door  OIJC.   x Volleybalclinic  Eurosped     x Boeskoolloop  voor  recreatieve   deelnemers  (600  deelnemers/160   kinderen)  en  streetsoccertoernooi x gratis  lidmaatschap  huurders  +  trainingen   voor  betrekken  kinderen  bij  de   schaatssport   x diverse  maatschappelijke  activiteiten  in   de  wijk  budovereniging  Hantei)  

Gemeente,  lokale   sportverenigingen   (Eurosped,  OIJC,  Hantei  etc.)    

Boeiend  Groen  

Stadstuin  1862  

Dag  van  het  park  georganiseerd  met  thema   Harmonie:  350  bezoekers.  Park  in  afrondende   fase  en  werkgroep  voor  activiteiten  opgericht.   In  september  heeft  de  werkgroep  ook  de   Nationale  Burendag  georganiseerd.  

TCC  +  de  sluis  (scholen),   bewoners,  Zorggroep  Sint   Maarten,  Groei  &  Bloei  en  de   Geldermanstichting  

 

Plantensale  2013  

Plantensale  rondom  Abdij,    bloeiend  groen  en   kunst  &  cultuur;;    1.300  bezoekers.  

Groei  &  Bloei  en  vrijwilligers  

 

Nationale   Boomfeestdag  

In  postzegelpark  Evertsenstraat  met  partijen   bomen  geplant.  Daarna  vrijwilligers  geworven.  

Bewoners,  IVN,  Nutsschool,   Gemeente  en  WBO  Wonen  

 

Uitleen   tuingereedschap  

1e  uitleenpunt  in  wijk  gerealiseerd,    bewoners   geïnformeerd  en  4  vrijwilligers  actief.  

Bewoners  en  gemeente  

 

Aanleg  bloeiend  groen  

Op  4  plekken  start  gemaakt  met  aanleg  van   bloeiend  groen  in  de  wijk  

Bewoners,  WBO  Wonen  

Iconen  

Park  Stakenkamp  

Aankoop  boerderij  door  WBO  Wonen.   Voorbereidingen  getroffen  voor  renovatie   boerderij  met  JHZRUYHQ¼  300.000,-­  subsidie.    

Stichting  Park  Stakenkamp,   gemeente  en  WBO  Wonen    

Kunst  &   Cultuur  

Wijkfestijn  Zuid-­ Berghuizen  en   wijkfestijn  de  Essen  

Diverse  organisaties  organiseren  het   wijkfestijn  (multiculturele  dag)  in  Zuid-­ Berghuizen  en  De  Essen.  

Diverse  wijkgebonden   organisatie,  Impuls  en  de   gemeente  

 

Workshops     Postzegelpark   Jac.  Catsstraat  

De  kunstenaars  van  SWOK  hebben  diverse   workshops  georganiseerd  voor  wijkbewoners:   in  totaal  52  deelnemers.    

SWOK.  

 

Kerst  in  park  Zuid-­ Berghuizen  

Belevingstocht  voor  Oldenzalers  met   betrekking  tot  de  kerst.  

Impuls,  WBO  Wonen    en   vrijwilligers  

         

Cultureel  Oldenzaal          

Wij  sponsoren  diverse  culturele  organisaties  en   activiteiten  als:   x Carnavalsactiviteiten  in  buurten   x Zomerfeestactiviteiten  in  buurten   x Pleinfeesten  Oldenzaal  

Diverse  Oldenzaalse   organisaties        

16  

Diverse  partijen  die  een   activiteit  aanbieden  

  Jaarverslag  2013      

 

 

Opwaardering  tunnel   de  Thij  

Veiligheid  

Achterpadverlichting    

x Boeskool  is  lös   x Kunst  in  de  etalage     De  fietstunnel  welke  de  wijk  De  Thij  verbindt   met  het  centrum  opgeknapt  met   schilderskunst  van  het  centrum  en  De  Thij.   Tevens  is  in  de  tunnel  goede  verlichting   gekomen  en  is  de  veiligheid  toegenomen.    

 

Het  aanbrengen  en/of  vervangen  van   achterpadverlichting  door  heel  Oldenzaal  bij   bezit  van  WBO.    

WBO  Wonen  

Gemeente,  Welzijnsinstantie   Impuls,  TCC  de  Thij  (school)   en  evenementenbureau  Maph   en  WBO  Wonen  

 

  1.2  Sociale  cohesie  versterken     Voor   het   ontwikkelen   van   wijken   en   voor   het   versterken   van   de   sociale   cohesie   in   de   wijk   zijn   bewoners   essentieel.  Zij  zijn    consumenten  en  kunnen  producenten  zijn  bij  verbeteringen  in  de  wijk.  Onder  de  vlag  van   Joyin   ondersteunt   WBO   Wonen     bewoners   om   op   vrijwillige   basis   een   bijdrage   te   leveren   in   hun   wijk.   Op   diverse  gebieden  als  ontmoeten,  boeiend  groen,  Kunst  &  Cultuur  en  Iconen  zijn  de  vrijwilligers  actief  en  deze   club  groeit  elk  jaar  (van  82  vrijwilligers  in  2011  naar  149  in  2013).         In   2013   zijn   we   ook   aan   de   slag   gegaan   met   uitkomsten   uit   de   enquete   onder   vrijwilligers   in   kader   van   verdere   professionalisering.   Bij   vrijwilligers   in   boeiend   groen   hebben   we   een   andere   samenwerkingstructuur   met   meer   begeleiding   opgezet,   er   is   een   eigen   website   ontwikkeld   www.joyin-­oldenzaal.nl   en   een   vrijwilligersbeleid  opgezet.  Met  de  website  wordt  Joyin  en  alle  activiteiten  meer  op  de  kaart  gezet,  gepromoot   en  de  site  biedt  een  plek   aan  vrijwilligers   om  zichzelf  te  profileren,  informatie  op  te  zoeken  en  openstaande   vacatures  te  vinden  voor  eventuele  doorgroei.    

 

Joyin  (vrijwilligers  )                                   Vrijwilligers  Boeiend  groen   Vrijwilligers  Actief   Ontmoeten   Vrijwilligers  Kunst  en   Cultuur   Vrijwilligers  Iconen   Totaal  vrijwilligers  

2013     72  

2012  

2011  

55  

33  

69  

49  

41  

1   7   149  

1   7   112  

1   7   82  

    1.3  Aantrekkelijkheid  van  wijken  vergroten     Vanuit  onze  strategienota  hebben  we  opgenomen  dat  we  onze  aantrekkelijkheid  van  de  wijken  willen   vergroten.  Momenteel  meten  we  de  waardering  van  de  wijk  bij  de  vertrekkende  huurders  en  zien  we  dat  onze   inspanningen  lonen  en  de  waardering  omhoog  gaat  van  een    6.3  in  2007  naar  inmiddels  een  7.2  in  2013.     En  voor  de  nieuwe  wijk  naar  7.7.  Nieuwe  huurders  waarderen  hun  woning  en  wijk  hoger  dan  vertrekkende   huurders.  Uit  analyse  blijkt  namelijk  dat  verhuismotieven  vaak  een  rol  spelen  bij  die  waardering  en  daarom   niet  altijd  één  op  één  toegepast  kunnen  worden.  Daarom  is  de  waardering  van  de  woning,  wijk  en  vakman   bijgesteld  met  een  correctiefactor  van  10%  van  de  hoogste  en  laagste  waarderingen.  Verder  is  het  reëel  om   voor  het  uiteindelijke  cijfer  uit  te  gaan  van  het  gemiddelde  cijfer  voor  de  woning  en  wijk.  Daarmee  zien  de   gemiddelde  cijfers  voor  2013  voor  de  woning,  wijk  en  vakman  er  als  volgt  uit:      

Werkelijk  

Doel  2013  

Woning  

7,8  

7,5  

Wijk  

7,5  

7,3  

Vakman  

8,2  

8,0  

    Goede  differentiatie  in  wonen  &  werken,  zorg  en  voorzieningen   In   onze   wijken   moeten   mensen   een   leven   lang   plezierig   kunnen   wonen,   werken   en   leven.   Ongeacht   de   levensfase  waarin  ze  zich  bevinden,    en  hoe  hun  levensloop  zich  hierna  nog  zal  ontwikkelen  en  hun  leefstijl.   17  

  Jaarverslag  2013     Dit  vraagt  om  een  gedifferentieerd  aanbod  van  wonen,  werken  &  zorg.  In  2013  heeft  WBO  Wonen  samen  met   Authome  de  plannen  voor  appartementen  voor  autistische  jongeren  verder  definitief  gemaakt,  zodat  in  2014   met   de   bouw   begonnen   kan   worden.   In   Oldenzaal   hebben   we   momenteel   de   volgende   woningen   /   voorzieningen   voor   mensen   met   een   beperking   of   bewoners   die   tijdelijke   of   permanente   zorgbegeleiding   behoeven  beschikbaar.     Doelgroep  

Aantal   plaatsen  

Woningen  

Woonvorm  jongeren  t/m  23  jaar  

17  

29  

Psychische  problematiek  

21    

20  

Niet  aangeboren  hersenletsel  

1  dagbestedingsruimte  

Dak-­  en  thuislozen,  verslavingszorg  

1  dagbestedingsruimte  

 

Verstandelijke/meervoudige  beperking  

60    

 75  

Ouderen  met  zorg  (verpleeghuis  e.d.)  

198  

198  

1.458  

1.458  *  

Nultreden  woningen       *Mariahof  meegenomen,  voorgaande  jaren  niet.  

 

 

 

Ten  opzichte  van  2012  is  het  aantal  woningen/plekken  in  een  woonvorm  licht  afgenomen  als  gevolg  van  de         ontwikkelingen  in  de  zorg  dat  mensen  langer  op  zichzelf  moeten  blijven  wonen  met  ambulante  begeleiding.   Voor   een   gedifferentieerder   woningaanbod   en   voor   het   genereren   van   aanvullende   opbrengsten   verkoopt   WBO   Wonen   een   klein   deel   van   de   woningen.   Opbrengsten   die   investeringen   mogelijk   maken   voor   het   realiseren  van  onze  missie.  In  2013  hebben  we  ons  gematigd  verkoopbeleid  voortgezet  wat  heeft  geleid  tot   de   verkoop   van   4   woningen   en   1   appartementen   uit   ons   bestaand   bezit   met   een   verkoopopbrengst   van   ¼672.000,-­  en  1  nieuwbouwappartement  met  een  opbrengst  van  279.000,-­   Ook   renovatie   kan   helpen   bij   het   verbeteren   van   de   wijk.   Een   renovatie   van   de   vogelbuurt   in   Zuid-­ Berghuizen,   die   in   2013   volop   in   gang   is,   is   daar   een   goed   voorbeeld   van.   De   bestaande   woningen   krijgen   intern   en   extern   een   grondige   facelift.   De   nadruk   ligt   op   comfortverbetering   en   uitstraling   van   de   buurt,   inclusief   aanpak   van   het   totale   straatbeeld   (inclusief   parkeren,   doorsteek   auto´s,   nieuwe   bestrating).   In   meerdere  jaren  worden  alle  activiteiten  uitgevoerd.     Qua   voorzieningen   in   de   wijken   loopt   de   ontwikkeling   voor   een   nieuwe   ontmoetingsruimte   in   de   Thij   nog   volop.  En  wat  betreft  ons  bedrijfsonroerend  goed  handhaven  we  het  beleid  om  alleen  nog  nieuwe  winkel-­  en   bedrijfspanden   toe   te   voegen   mits   zij   de   wijkeconomie   bevorderen.   Dus   geen   commerciële   plinten   meer,   waarvan  momenteel  de  verhuur  ook  moeizaam  verloopt.    Onze  huidige  bedrijfspanden  worden  ook  aan  o.a.   kinderdagverblijven,   zorginstellingen,   scholen,   welzijns-­   en   overige   maatschappelijke   instellingen   verhuurd.   Daarmee  leveren  wij  een  actieve  bijdrage  aan  complete  wijken  en  een  vitale  stad.    

 

 

18  

  Jaarverslag  2013     AMBITIE  2:  Aantrekkelijke  woningen   Betaalbaar  woonplezier  is  een  belangrijk  onderdeel  van  de  missie  van  WBO  Wonen.  Voor  een  groot   deel   van   onze   klanten   is   kopen   om   financiële   redenen   geen   optie.   Verhuizen   naar   een   andere   woonplaats   is   voor   de   meeste   mensen   geen   plezierige   gedachte   omdat   ze   zo   thuis   zijn   in   hun   woonomgeving.  WBO  Wonen  heeft  in  de  Oldenzaalse  sociale  huurmarkt  een  aandeel  van  meer  dan   90%.  Deze  klantengroep,  die  graag  in  Oldenzaal  wil  blijven  wonen,  is  dus  vooral  op  WBO  Wonen   aangewezen.  De  kwaliteit  van  wonen  (woningen  en  hun  omgeving)  is  een  belangrijke  factor  in  de   geluksbeleving  van  mensen.  Betaalbaar  plezierig  wonen  is  daarom  het  motto.     2.1  Kwantiteit  woningvoorraad     De  vastgoedportefeuille  van  WBO  Wonen  is  een  van  de  middelen  waarmee  we  onze  missie  (woningen  in  vitale   wijken,   waar   je   met   plezier   kunt   wonen   voor   een   aantrekkelijke   prijs)   kunnen   bereiken.   Door   allerlei   marktontwikkelingen  is  het  aanbieden  van  voldoende  woningen  (de  kwantitatieve  vraag)  niet  meer  voldoende   en   gaat   het   steeds   meer   over   het   aanbieden   van   de   juiste   woningen   (de   kwalitatieve   vraag).   In   ons   werkgebied,   de   regio   Twente   met   nu   uitsluitend   bezit   in   Oldenzaal,   kijken   we   daarom   kritisch   naar   de   toekomstbestendigheid  van  ons  bezit.  De  vraag  van  onze  klanten  is  blijvend  aan  verandering  onderhevig.  Het   is  dus  zaak  dat  onze  portefeuille  zich  voortdurend  aanpast.       Overzicht  kwantitatieve  ontwikkeling   Onderstaand  overzicht  laat  zien  hoe  de  voorraad  zich  heeft  ontwikkeld.  

        Woningvoorraad  1-­1-­2013       Veranderingen  in  2013   Nieuwbouw   Verkoop   Sloop   Aankoop       Woningvoorraad  31-­12-­2013  

Woningen    

4.141         0   -­5   -­8       4.128  

Overige   woon-­ gelegen   heden  

Garages  

BOG  

Maat-­ schap-­   pelijk  

Overig    

158    

262    

37    

32  

              158  

              262  

              37  

              32  

Totaal      

18             1     19  

  Onze   portefeuille   bestaat   eind   2013   uit   4.636   verhuureenheden.   De   totale   portefeuille   omvat   verschillende   typen   woongelegenheden   (4.286),   maar   daarnaast   gaat   het   ook   om   diverse   soorten   bedrijfsruimten   (37)   zoals  winkels  en  andere  objecten  als  parkeerplaatsen  en  opslagruimtes  (262),  maatschappelijk  vastgoed  (19)   en  overig  bezit  (32).  De  huidige  portefeuille  is  een  dynamische  en  niet  de  ideaaltypische  portefeuille  van  de   toekomst.   Als   gevolg   van   veranderende   wensen   en   behoeften   zal   de   portefeuille   ook   telkens   blijven   veranderen  en  vernieuwen.       In   het   verslagjaar   hebben   we   5   woningen   uit   ons   bestaand   bezit   verkocht,     8   woningen   gesloopt   en   één   maatschappelijk   vastgoed   aan   de   portefeuille   toegevoegd.     Daarnaast   is   1   woning   uit   onze   voorraad   koopwoningen  verkocht.     2.2  Betaalbaar  voor  klant  en  WBO  

  Huurbeleid  en  huurprijsontwikkeling   Ons   huurbeleid   is   gericht   op   een   goede   kwaliteit/prijsverhouding.   In   2011   bleek   veel   van   ons   bezit   tot   de     goedkope  klassen  te  behoren;;  meer  dan  wat  noodzakelijk  was  ten  aanzien  van  de  vraag.  De  afgelopen  jaren   is  door  het  inzetten  van  ons  streefhuurbeleid  de  verdeling  van  ons  woningbezit  meer  in  balans  gekomen.    In   onderstaand  tabel  is  de  verdeling  van  ons  bezit  naar  klasse  en  wijk  te  zien.  Nog  steeds  is  87%  van  ons  bezit     goedkoop  tot  en  met  betaalbaar  en  vind  96%  van  onze  huurders  de  huur  redelijk  (30%)  tot  goed  betaalbaar   (66%).  

19  

4.648       0   -­5   -­8   1     4.636  

  Jaarverslag  2013       Van  alle  zoekende  kandidaten  is  er  slechts  één  groep  waarvoor  het  vinden  van  een  passende  woning  knelt;;   gezinnen  met  meer  dan  1  kind.  Deze  groep  zoekt  een  woning  met  een  bijpassend  aantal  slaapkamers,  in  een   redelijke  wijk  en  voor  hen  betaalbaar  (max  450,-­).  Eengezinswoningen  met  3  slaapkamers  hebben  wij  voor   deze  huurprijs  niet  beschikbaar.  Uit  enquete  onder  onze  huurders  blijkt  ook  dat  deze  gezinnen  concessies     doen,  waardoor  de  gemiddelde  woonscore  voor  hun  bij  de  eengezinswoningen  6,4  en  bij  de  appartementen   5,8  is,  in  plaats  van  7,5  voor  de  overige  huurders.     Eén  van  de  oplossingsrichtingen  is  dat  het  huidige  huurbeleid  grotendeels  gehandhaafd  kan  blijven  en  dat  er   voor  gezinnen  woningen  apart  gelabeld  worden  met  een  voor  hen  passende  huur.  

 

De   jaarlijkse   huurverhoging   was   wederom   vastgesteld   op   door   het   CBS   vastgestelde   inflatiepercentage   met   een   extra   opslag   van   1,5%     als   gevolg   van   de   verhuurderheffing.   Daarnaast   heeft   WBO   Wonen   na   overleg   met   de   huurdersvereniging   Blij   Wonen   alleen   de   inkomensafhankelijke   huurverhoging   doorberekend   aan   de   LQNRPHQV ! ¼    De   gemiddelde   huurverhoging   per   1   juli   2013   bedroeg   op   basis   hiervan   3,8%.   De   gemiddelde  huurprijs*  van  een  WBO  Wonen    woning  is  JHVWHJHQYDQ¼HLQGQDDU¼HLQG 2013.     *De  gemiddelde  huurprijsontwikkeling  is  niet  alleen  het  gevolg  van  de  jaarlijkse  huurverhoging  maar  ook  van   het   aanpassen   van   de   huren   bij   mutatie,   het   onttrekken   (sloop,   verkoop,   samenvoeging)   en   toevoegen   (nieuwbouw,  aankoop)  van  woningen  aan  de  voorraad.       Woningbezit  naar  huurprijscategorieën  op  31  december  2013      

Centrum  

De   Essen  

Graven   Es  

De   Thij  

Zuid   Berg h.  

Totaal  

Kwaliteitskortingsgrens   ¼374,44  

739  

31  

0  

11  

236  

1018  

24%  (-­4%)  

Aftoppingsgrens  laag     ¼,91  

1228  

70  

58  

417  

444  

2217  

54%  

Aftoppingsgrens  hoog   ¼,35  

128  

28  

23  

159  

32  

370  

9%  (+1%)  

Maximale  huurgrens     ¼,02  

119  

38  

42  

147  

30  

376  

9%  (+3%)  

Geliberaliseerd:   !¼81,02  

117  

3  

15  

13  

0  

148  

4%    

2331  

170  

138  

747  

742  

4128*  

 

%  

100%  

    *  Niet  meegerekend  verzorgingshuis  Mariahof  en  Zonnestraal  (83),  overige  eenheden  (75).           Mutatiegraad  &  woningtoewijzing   De  mutatiegraad  blijft  ook  in  2013  schommelen  rond  de  8%;;  in  2013  is  deze  om  precies  te   zijn  7,96%.  Het   effect  van  de  regels  van  de  Europese  Commissie  is  daarmee  weer  verder  afgezwakt  en  de  mutatiegraad  weer   terug  naar  meer  gebruikelijke  waarde  voor  Oldenzaal       De   meeste   vrij   gekomen   woningen   van   WBO   Wonen   worden   wekelijks   aangeboden   en   op   basis   van   inschrijfduur  toegewezen.  Bij  de  toewijzing  richten  wij  ons  in  het  bijzonder  op  mensen  met  een  inkomen  tot   modaal  en  zij  die  extra  zorg  of  ondersteuning  behoeven  (bijzondere  doelgroep).  Bij  deze  laatste  groep  kun  je   denken   aan   bijvoorbeeld   ouderen   (aanleunwoningen),   statushouders   /   pardonners   en   mensen   met   speciale   zorg.   We   maken   hiervoor   gebruik  van   verschillende   instrumenten   als   speciale   voorwaarden   bij   woningen   en   van  een  urgentieregeling  voor  mensen  met  een  medische  of  sociale  noodzaak.    

20  

     

  Jaarverslag  2013     De   toegankelijkheid   van   de   huurwoningmarkt   in   Oldenzaal   wordt   niet   alleen   bepaald   door   het   beschikbaar   hebben   van   voldoende   passende   woningen   (huurniveau).   De   mate   waarin   de   woningen   vrijkomen   (mutatiegraad)  en  de  manier  van  toewijzen  hebben  ook  een  belangrijke  invloed  op  deze  toegankelijkheid.       Als   we   kijken   naar   de   wijze   waarop   de   woningen   zijn   toegewezen,   zien   we   dat     het   regulier   verhuren   van   woningen   gestegen   is   boven   de   70%.   Het   toepassen   van   urgentie   en   het   toewijzen   aan   bijzondere   doelgroepen   ligt   op   respectievelijk   iets   onder   het   gebruikelijke   niveau   van   2010   en   2011.   Bij   de   toewijzing   voldoen   we   aan   de   norm   van   de   Europese   regelgeving   als   aan   de   taakstelling   opvang   vluchtelingen   van   de   gemeente  Oldenzaal.     Woningtoewijzing  naar  doelgroep  in  2010  t/m  2013     Percentage   2010  

Percentage   2011  

Percentage   2012  

Percentage   2013  

Regulier  

69%  

62%  

68%  

74%  

Urgentie  

13%  

11%  

16%  

12%  

18%  

27%  

16%  

14%  

100%  

100%  

100%  

100%  

 

Bijzondere   doelgroep   Totaal    

    Leegstand   Hoe  minder  lang  een  woning  leeg  staat,  hoe  sneller  de  woning  weer  aan  onze  klanten  verhuurd  kan  worden.   Sinds  2008  worden  de  woningen  zoveel  mogelijk  aansluitend  verhuurd.  Dat  betekent  dat  alleen  woningen  die   een  volledige  binnenrenovatie  nodig  hebben,  hiervoor  3  tot  4  weken  leegstaan.  De  woningen  die  van  goede   kwaliteit  zijn,  worden  aansluitend  aan  een  nieuwe  bewoner  verhuurd  en  de  benodigde  reparaties  worden  op   afspraak  uitgevoerd.       De  totale  leegstandskosten  van  de  woongelegenheden  is  in  2013  uitgekomen  RS¼  183.000.  De  huurderving   XLWUHJXOLHUHH[SORLWDWLHRYHULJHYHUKXXUHHQKHGHQLVXLWJHNRPHQRS¼  125.000.        

21  

  Jaarverslag  2013         2.3  Vastgoedsturing     Buurtstrategie  en  Complexontwikkelplannen   Het  vastgoed  van  onze  corporatie  vervult  een  bijzondere  rol.  Het  vastgoed  vertegenwoordigt  een  waarde  die   via  de  huurbetalingen  (minus  de  onderhouds-­  HQEHKHHUNDVVWURPHQ HQYLDYHUNRRSLQGHYRUPYDQHXUR¶V beschikbaar  komt.  Op  bedrijfsniveau  moet  het  financiële  rendement  voldoende  zijn  om  de  kosten  van  vreemd   YHUPRJHQGHH[SORLWDWLHULVLFR¶VHQGHLQYHVWHULQJHQWHGHNNHQ     Voor  het  maken  van  de  juiste  keuzes  is  het  noodzakelijk  om  de  huidige  situatie  goed  in  beeld  te  hebben.  We   hebben  ervoor  gekozen  om  de  huidige  situatie  vast  te  leggen  in  buurtstrategieën  en   complexontwikkelplannen.  Deze  plannen  zijn  vastgelegd  in  het  Vastgoed  Informatie  Model.  Voor  het   merendeel  van  de  complexen  geldt  een  doorexploiteren  strategie,  deze  zijn  op  deze  wijze  gelabeld.  Voor  de   complexen  met  een  minder  duidelijk  toekomstperspectief  waar  op  korte  termijn  (2  jaar)  keuzes  moeten   worden  gemaakt,  zijn  in  2012  nieuwe  buurtstrategieën  en  complexontwikkelplannen  opgesteld.      

      2.4  Kwaliteitsniveau     ,QKHWNDGHUYDQ³'RH0HHUPHW0LQGHU´  is  in  2013  gekeken  naar  welke  onderdelen  het  meeste  effect  hebben   op   plezierig   wonen.   Dit   onderzoek   heeft   ertoe   geleidt   dat   er   aanpassingen   zijn   gedaan   aan   het   standaard   uitrustingsniveau.   Dit   heeft   geleidt   tot   aanzienlijk   lagere   kosten   voor   keuken   renovaties.   De   interne   woningkwaliteit   zoals   die   is   vastgelegd   in   ons   drie   sterren   beleid   is   toegepast   op   daarvoor   bestemde   woningen.    Wel  is  er  samen  met  de  afdeling  woonontwikkeling  per  complex  gekeken  naar  alternatieven  op  het   gebied   van   uitvoering   binnen   de   woning   en   strikte   noodzaak   bij   vervanging   per   onderdeel,   zoals   keuken,   douche  en  toilet.     In  2013  zijn     Adres  

Aantal  KDT  

Bijzonderheden  

Beatrixstraat  

9    

 

Dingeldeinstraat  

48  

 

Tijweg  woonwagen  

1  

 

Bereklauw  

19  

Oplevering  in  2014  

De  Wikke  /  woonwagens  

1  

 

    22  

  Jaarverslag  2013     2.5  Projecten     De  Walgaarden   Opdracht:   Ontwikkelen   en   uitvoeren   van   een   renovatieplan   voor   169   appartementen.   Plezierig   wonen   dient   ook  tijdens  de  uitvoering  van  de  werkzaamheden  gewaarborgd  te  blijven.     De   laatste   fase   van   dit   grootonderhoud   is   in   het   eerste   twee     kwartalen   van   2013   uitgevoerd.   Het   uitgangspunt   om   het   grootste   deel   van   de   uitvoering   per   appartement   binnen   5   dagen   te   realiseren   is   in   100%   van   de   gevallen   gehaald.   De   uitstraling   van   het   totale   gebouw   is   positief   veranderd.   De   6%   BTW   regeling  voor  onderhoudswerkzaamheden  heeft  een  meevaller  opgeleverd.       Herontwikkeling  Kleine  Vogelbuurt  en  Geldermanflat   Opdracht:  Ontwikkelen  van  een  herontwikkelplan  voor  de  Vogelbuurt  en  Geldermanflat  inclusief  de  locatie   Suzukigarage.     Het  inspiratieboek  waarin  de  koers  voor  Zuid  Berghuizen  wordt  beschreven  geeft  het  volgende  aan:   Zuid  Berghuizen  verandert  van  een  traditionele  arbeiderswijk  naar  een  levendige  en  gevarieerde  volkswijk.   We   zien   meer   leefstijlen   de   wijk   betrekken.   Onder   andere   door   een   gedifferentieerder   aanbod   aan   woontypologieën.   Maar   ook   door   een   verhoogde   attractiviteit.   Onder   andere   de   aanpak   van   de   Burgemeester   Wallerstraat   draagt   hieraan   bij   in   de   vorm   van   een   spraakmakende   entree,   waarin   Zuid   Berghuizen  niet  alleen  de  bestaande  waarden  laat  gelden,  maar  tegelijkertijd  ook  de  ambitie  om  ze  opnieuw   uit  te  vinden.     Daarnaast   zien   we   uitgebreidere   mogelijkheden   voor   wijkeconomie   en   ontmoeten.   Het   park   en   andere   openbare   plekken   zullen   in   de   wijk   veel   meer   transformeren   tot   echte   ontmoetingsplekken.   Hierdoor   sluit   de  wijk  beter  aan  voor  huidige  bewoners,  hoe  mensen  tegenwoordig  willen  wonen,  werken  en  samenleven  en   biedt  het  betere  mogelijkheden  voor  talentontwikkeling  van  jong  tot  oud.     Het  projHFW³9RJHOEXXUW´EHVWDDWXLWGH1DFKWHJDDOVWUDDW0HUHOVWUDDW/LMVWHUVWUDDW/HHXZHULNVWUDDWHQ een   gedeelte   van   de   Burgermeester   Wallerstraat   (Geldermanflat   en   de   voormalige   suzukigarage).   De   leefstijl   van   de   bewoners   is   voor   het   grote   gedeelte   traditionele   burgerij   en   gemaksgeoriënteerd.   Het   DDQWUHNNHQYDQHHQQLHXZHOHHIVWLMOZRUGWJH]LHQDOVHHQYRRUZDDUGHRPKHWJHELHGWRHNRPVWµSURRI¶WH maken.     Grondgebonden  woningen  (89  woningen):   Door   het   uitstellen   van   de   werkzaamheden   in   de   openbare   ruimte   is   de   keuze   gemaakt   om   de   werkzaamheden   aan   de   woningen   in     de   Merelstraat   en   Nachtegaalstraat   vervroegd   uit   te   voeren   in   2013.  De  totale  kasstroom  is  hiermee  op  het  verwachte  niveau  gehouden.     Stand  van  Zaken:     Nu   de   werkzaamheden   aan   het   exterieur   van   de   woningen   vorderen   wordt   zichtbaar   dat   de   beoogde   uitstraling  ook  wordt  gerealiseerd.    

23  

  Jaarverslag  2013    

Met   de   uitvoering   van   de   gevelwerkzaamheden   wordt   een   compleet   nieuwe   uitstraling   van   de   woningen   bereikt.      

    In   de   Merelstraat   zijn   4   woningen   gesloopt.   De   nieuwbouw   van   2   woningen   is   gestart   en   worden   volgens   planning  opgeleverd  in  het  1e  kwartaal  van  2014.       Voormalige  Suzuki-­garage   Nieuwe  inzichten  naar  aanleiding  van  de  huidige  demografische  en  financiële  ontwikkelingen  maken   heroverweging  van  de  plannen  voor  deze  plek  noodzakelijk.  In  2014  worden  de  plannen  hiervoor  verder   ontwikkeld.               24  

  Jaarverslag  2013     Thijgaarden  flats     Opdracht:  Verbeteren  van  de  uitstraling  van  deze  3  woongebouwen.     De   woonbeleving   van   deze   woongebouwen   wordt   negatief   beïnvloedt   door   met   name   de   kleurstelling   en   de   kwaliteit  van  het  schilderwerk  van  de  buitengevel.  De  kans  om  met  het  geplande  reguliere  onderhoud  ook  een   kwaliteitsslag   in   woonbeleving   te   maken   is   in   2013   opgepakt.   Beltman   architecten   heeft   hier   een   ontwerp   gerealiseerd  waarbij  met  beperkte  meerkosten  de  uitstraling  van  het  complex  een  grote  opwaardering  heeft   gekregen.  De  eerste  twee  gebouwen  zijn  in  2013  gerealiseerd,  in  2014  worden  de  werkzaamheden  aan  het  3e   gebouw  uitgevoerd.           Voor  

   

Na

  25  

  Jaarverslag  2013     Hof  van  Eden   Opdracht:  Ontwikkelen  van  een  woonconcept  voor  de  locatie  Gasthuisstraat  ±  Kloosterstraat,  in  combinatie   met  Hegeman  Bouwgroep  Almelo.       Voor   de   Hof   van   Eden   is   een   keuze   voor   een   specifieke   doelgroep   gemaakt.   Deze   specifieke   doelgroep   is   onder  te  verdelen  in  een  traditionele  en  een  postmoderne  subgroep.  Er  zijn  twee  woonconcepten  ontworpen   en   in   Den   Bosch   zijn   de   twee   woonconcepten   gepresenteerd   en   besproken   met   de   traditionele   en   de   postmoderne  subgroep.  Hieruit  is  gebleken  dat  elke  subgroep  zijn  eigen  woonconcept   de  voorkeur  geeft.  Op   basis  van  huishoudens  aantal  in  Oldenzaal,  markt  en  doelgroep  eigenschappen  is  een  keuze  gemaakt  voor  de   postmoderne  subgroep.     Grondgebonden  woningen   De  Hof  van  Eden  wordt  ontwikkeld  met  Hegeman  Bouwgroep  Almelo.  Hegeman  neemt  het  grootste  gedeelte   grondgebonden   woningen   en   appartementen   in   de   koopsector   af.   Voor   WBO   Wonen   gaat   het   om   ca.   9   huurwoningen.   De   huurwoningen   hebben   twee   lagen   met   een   kap   en   bevinden   zich   aan   de   Zuidwal   in   het   verlengde   van   de   ontmoetingsruimte   de   Abdij.   De   architectuur   en   uitstraling   moet   herkenbaar   zijn   waar   je   ook  langs  het  plan  Hof  van  Eden  loopt.     Bestemmingsplan   Om   de   Hof   van   Eden   te   realiseren   moet   er   van   het   huidige   bestemmingsplan   afgeweken   worden.   De   gesprekken   met   de   gemeente   Oldenzaal   over   de   bestemmingsplanwijziging   zijn   in   volle   gang.   Daarnaast   wordt  er  samen  met  een  landschapsarchitect  en  architect  gekeken  naar  de  ruimtelijke  kwaliteit  van  het  plan.   Deze  ruimtelijke  kwaliteit  moet  een  meerwaarde  creëren  voor  het  totale  plan.     Locatie  De  Zon  (Bisschopsmolen)  -­  Authome   Een   groep   ouders   (Stichting   Authome)   van   jongeren   met   een   autisme   spectrum   stoornis   (ASS),   wil   een   kleinschalig  woonproject  in  Oldenzaal  opzetten.  In  dit  project  is  het  niet  gericht  op  behandeling  van  gedrag,   maar  nemen  ze  de  specifieke  kenmerken  van  hun  kind  als  uitgangspunt.  De  handicap  is  levenslang,  dus  ook   de  zorg  zal  levenslang  aanwezig  moeten  zijn.  Jongeren  met  ASS  hebben  een  andere  leefwereld  dan  jongeren   met  een  verstandelijke  beperking  of  met  een  psychiatrische  aandoening.  Door  ervaring  weten  we  dat  mensen   met  ASS,  aangeleerde  vaardigheden  ontwikkelen  en/of  in  stand  houden,  wanneer  er  zorg  wordt  geboden  aan   meerdere  mensen  met  deze  stoornis  tegelijk.       Voortgang   Door  een  goede  samenwerking  tussen  Gemeente  Oldenzaal,  Tijdhof-­Hobema  en  WBO  wonen  is  het  gelukt  om   het   bestemmingsplan   definitief   te   krijgen   in   het   4e   kwartaal.   De   bouwaanvraag   is   hierop   ingediend   en   naar   verwachting  kan  worden  gestart  met  de  bouw  in  maart  2014.  In  december  2013  is  het  pand  aangekocht.  De   sloop  start  in  januari  2014.  De  oplevering  vindt  plaats  in  het  eerste  kwartaal  van  2015.  

26  

  Jaarverslag  2013    

  Bisschopsmolen  

 

    De  Thij  ±  wijkcentrum   Herbestemming  ontmoetingsruimte  in  De  Thij     De   aankoop   van   de   Emmauskerk   is   in   juni   2013   bekrachtigd   nadat   de   kerk   definitief   uit   de   eredienst   is   onttrokken.  De  Emmauskerk  wordt  herbestemd  voor  de  derde  ontmoetingsruimte.  In  deze  ontmoetingsruimte   LQGH7KLMVWDDWKHW*(=,1FHQWUDDO'HWKHPD¶VYRRUKHWRQWPRHWHQ]LMQ   o

Educatie  

o

Muziek  

o

Werkplatform  

o

Fun,  spel  en  sport    

  Voortgang   Ahold   heeft   bevestigd   te   kiezen   voor   de   voorkeursvariant   van   volledige   nieuwbouw   van   de   supermarkt.   De   voortgang  stagneert  echter  doordat  de  onderhandelingen  tussen  de  eigenaar  (Ahold)  en  de  huurder  (Kuipers)   nog   niet   hebben   geleidt   tot   overeenstemming.   De   bestemmingsplanprocedure   is   om   deze   reden   nog   niet   opgestart.  WBO  Wonen  heeft  ervoor  gekozen  te  wachten  met  het  aangaan  van  grote  verplichtingen  totdat  het   bestemmingsplan   in   procedure   is   gebracht.       De   sloop   van   het   noabershoes   staat   gepland   in   januari   2014,   voorafgaand  hieraan  moeten  de  nodige  voorzieningen  worden  getroffen  in  ons  gebouw  om  te  voorkomen  dat   dit   beschadigd   raakt   tijdens   de   sloopwerkzaamheden.   Deze   voorzieningen   worden   door   de   Gemeente   Oldenzaal  aangebracht.     De  rechtzaak  met  twee  van  de  bewoners  van  de  te  slopen  woningen  wordt  zoveel  mogelijk  uitgesteld  zodat   meer  kans  is  op  duidelijkheid  over  het  bestemmingsplan.         De  Vijfhoek     Woningen   In   de   Vijfhoek   bezit   WBO   Wonen   96   woningen,   voor   het   merendeel   HAT-­   woningen   (Huisvesting   Alleenstaanden   en   Tweepersoonshuishoudens).   Deze   woningen   bevinden   zich   boven   het   winkelcentrum   De   Vijfhoek.  Bij  de  woningen  zijn  met  name  de  sociale  veiligheid,  de  onderhoudsstaat  van  de  buitenzijde  en  het   parkeerdek  aandachtspunten.     27  

  Jaarverslag  2013     In   het   3e   kwartaal   is   een   concept   masterplan   ontwikkeld.   Hierin   zijn   elementen   voor   de   woon   en   winkelomgeving  meegenomen.    

 

De  verbetering  van  de    woonbeleving    heeft  prioriteit.  Hiervoor  is  een  plan  gemaakt  dat  er  in  potentie  voor   zorgt   dat   de   woonbeleving   positief   veranderd.   Het   onderstaande   beeld   geeft   een   impressie   van   hoe   de   beleving  van  de  openbare  ruimte  in  2014  wordt  verbeterd.    

 

Winkelcentrum  

Het     winkelcentrum   wordt   geplaagd   door   structurele   leegstand.   Al   jaren   wordt   gesproken   over   een   herontwikkeling  van  dit  winkelcentrum,  tot  nu  toe  zonder  concrete  plannen.  

28  

  Jaarverslag  2013     De   Gemeente   Oldenzaal   heeft   het   initiatief   genomen   om   de   eigenaar   van   het   winkelcentrum,   Rodamco,   te   verleiden   om   mee   te   doen   aan   opwaardering   van   het   winkelcentrum.   Hierop   is   positief   gereageerd.   Medio   februari  2014  vindt  een  gesprek  plaats  tussen  Gemeente  Oldenzaal,  Rodamco  en  WBO  wonen.     In   het   Masterplan   zijn   ook   voorstellen   opgenomen   voor   het   upgraden   van   de   uitstraling   van   het   winkelcentrum,  deze  voorstellen  worden  meegenomen  in  het  geplande  gesprek.  

 

 

 

 

29  

  Jaarverslag  2013     50/50/50   50/50/50  is  de  werknaam  voor  de  plannen  met  onze  woningen  in  de  Glinde  buurt,  dr.  Poel  en  dr.  Ariënstraat.   (HQ GHQNWDQN EHVWDDQGH XLW OHGHQ YDQ GH QHWZHUNFOXE (XURSDKRXVH VDPHQ PHW FROOHJD¶V YDQ :%2 :RQHQ hebben  een  FED-­ex  day  georganiseerd  waarin  ideeën  zijn  ontstaan  voor  het  ontwikkelen  van  deze  buurt.  Deze   ideeën  zijn  in  het  derde  kwartaal  door  de  werkgroep  Vastgoedsturing  nader  bekeken  op  haalbaarheid.  Op  een   aantal   punten   zijn   alternatieve   uitgangspunten   geformuleerd.   Een   drietal   pilots   wordt   uitgewerkt   door   drie   groepen  van  bedrijven:   1.

1LHXZERXZVFHQDULRPHWHHQ³RUJDQLVFK´YHUYDQJLQJVSODQYRRUGHNRPHQGHMDDU  

2.

*URRW RQGHUKRXG .HXNHQ  GRXFKH  WRLOHW YRRU GH JURQGJHERQGHQ ZRQLQJHQ YRRU PD[LPDDO ¼ 12.500  incl  BTW  

3.  

2QGHUKRXGVFHQDULR¶VYRRUKHWH[WHULHXr  van  de  grondgebonden  woningen  voor  de  komende  25  jaar.    

30  

  Jaarverslag  2013     Ambitie  3:  WBO  Wonen,  aangenaam  actief     Aangenaam  actief  voor  onze  klanten,  aangenaam  actief  voor  de  maatschappij  en  aangenaam  actief   voor   medewerkers.   Samen   met   ons   doel   om   onze   klanten   aantrekkelijke   woningen   te   bieden   in   vitale  wijken,  waar  je  dus  met  plezier  kunt  wonen,  betekent  dit  dat  we  de  kans  op  geluk  vergroten   voor   onze   klanten,   de   corporatie   op   lange   termijn   nog   een   belangrijke   maatschappelijke   investeerder   kan   zijn   en   dat   medewerkers   met   voldoening   hun   werk   doen.   Het   op   lange   termijn   kunnen   blijven   investeren   komt   in   ambitie   4   specifiek   aan   de   orde.   Bij   deze   ambitie   komt   de   klanttevredenheid,   de   kwaliteit   van   de   samenwerking   met   stakeholders   en   de   kwaliteit   van   het   werken  van  de  organisatie  aan  de  orde.     7KHPD¶V$PELWLH   3.1  Toenemende  klanttevredenheid   3.2  Goede  samenwerking  met  stakeholders   3.3  De  effectieve  organisatie     3.1.  Toenemende  klanttevredenheid     3.1.1.  Contact  met  WBO  Wonen      Zowel  aan  de  vertrekkende  huurder  als  aan  de  nieuwe  huurder  worden  een  aantal  vragen  voorgelegd.         Vertrekkende  huurder   Tevredenheid  bij  huuropzegging  

2008   2009   2010   2011   2012   2013   Doel  2013                 93%   95%   98%   94%   99%   99%   95%       Telefonische   bereikbaarheid   algemeen   95%   98%   100%   95%   99%   98%   95%   nummer     Telefonische   bereikbaarheid   service   63%   67%   87%   95%   96%   98%   90%   nummer                       Nieuwe  huurder                 Tevredenheid  opname  nieuwe  woning   85%   83%   83%   87%   92%   94%     95%     Tevredenheid  tekenen  huurcontract   97%   98%   99%   98%   96%   97%     95%     Service  +  klantgerichte  reparaties   90%   93%   95%   92%   90%   90%   95%         Uit   bovenstaande   cijfers   blijkt   dat   we   2/3   van   de   doelstellingen   voor   2013   hebben   gehaald.   Op   service-­ onderhoud   zijn   we   begonnen   met   een   telefonische   enquête   af   te   nemen   bij   de   huurders   waar   een   monteur   net   werkzaam   is   geweest.   Dit   geeft   niet   alleen   een   goed   beeld  bij   nieuwe   huurders,   maar   vooral  ook   bij  de   zittende  huurders  waar  de  meeste  reparaties  worden  verricht.  Daarnaast  om  de  service  en  de  kwaliteit  van  de   reparaties  verder  aan  te  scherpen  en  de  kosten  te  verlagen,  is  het  callcenter  voor  reparatieverzoeken  weer  in   huis  gehaald.  De  eerste  resultaten  voldoen  aan  onze  verwachtingen.   Voor  de  cijfers  van  de  woning,  wijk  en  vakman  verwijzen  we  naar  paragraaf  1.3.      

31  

  Jaarverslag  2013     3.1.2  Klachtenmanagement     Het   aantal   en   soort   klachten   kan   een   indicator   voor   de   klanttevredenheid   zijn   en   een   maatstaf   voor   de   te   nemen  acties  ter  verbetering.  In  2013  zien  we  wederom  een  stijging  van  het  aantal  ontvangen  klachten  van   46  in  2012  tot  62  in  2013.  We  zien  bij  analyse  dat  dit  vooral  komt  door  een  stijging  van  het  aantal  klachten   over  de  afrekening  servicekosten  in  een  specifiek  complex.       Aantal  klachten  per  jaar     Aantal  klachten  per  jaar   70   60   50   40   30   20   10   0  

Wonen   Techniek   Bedrijfsvoering   Directie   Totaal    

2008  

2009  

2010  

2011  

2012  

2013  

 

Aantal  klachten  per  jaar  naar  soort  

2008   2009   2010   2011  

Woningtoewijzing/insc hrijving  

Technische  klacht  

Sociale  klacht  

Huuropzegging  

Huur(betaling)  

De  regels  van  WBO  

Betrekken  nieuwe   woning  

Bejegening  door   medewerkers  

Anders  

Algemene  en/of   openbare  ruimte  

2012  

Afspraak  niet  of  te   laat  nagekomen  

16   14   12   10   8   6   4   2   0  

2013  

      De  klachten  worden  maandelijks  besproken  en  waar  mogelijk  worden  preventieve  maatregelen  genomen  om   nieuwe  klachten  te  voorkomen.       3.1.3.  Preventie  schuldopbouw     Het   voorkomen   van   schulden   is   het   voorkomen   van   minder   plezierig   wonen.   Daarom   wordt   het   betalingsgedrag   van   onze   klanten   nauwlettend   gevolgd   en   worden   acties   ondernomen.   Dit   gebeurt   in   samenwerking  met  onze  wijkconsulenten,  de  gemeente,  de  stadsbank  en  Humanitas.     Gemiddeld  per  maand  

2010  

2011  

2012  

2013  

Doel  2013  

 

 

 

 

 

 

Aantal  huurders  met  DFKWHUVWDQG!¼  

5.10%  

4.00%  

4.10%  

4.81%  

Huurachterstand    

0.84%  

0.78%  

0.79%  

0.86%  

<1%  

Gemiddeld  saldo  vorderingen  deurwaarder  

¼  

¼  

¼  

¼  

Gemiddeld   ¼VLWXDWLH  

4.7  

4  

3.6  

2.2  

 

0.75  

0.8  

0.2  

0.2  

 

Aangezegde  ontruimingen  per  maand   Uitzettingen  gemiddeld  per  maand  

32  

<5%  

  Jaarverslag  2013    

  Ondanks  het  feit  dat  landelijk  gezien  het  aantal  huisuitzettingen  sinds  2011  weer  fors  toeneemt,  zijn  we  er   ook  in  2013  weer  in  geslaagd  het  aantal  ontruimingen  ten  gevolge  van  huurschuld,  te  beperken  tot  2.  Het   gemiddelde  percentage  huurachterstanden  is  met  0,86  %  ruim  onder  het  streefpercentage  van  1  %  gebleven.   De  huurachterstand  (excl.  overige  vorderingen  huurders)    is  in  het  jaar  echter  wel  gestegen  van  0,78%  eind   2012  naar  0,97%  eind  2013.  Behalve  met  de  gemeente,  stadsbank  en  Humanitas  onder  dak,  werken  we  nu   ook  veel  samen  met  Fizom    (financiële  zorg  op  maat).  Doordat  we  in  een  vroeg  stadium  aanmanen  en  bij   betaalproblemen  een  regeling  aanbieden,  is  het  ondanks  de  economische  crisis  nog  steeds  mogelijk  de   huurachterstanden  relatief  laag  te  houden.       Huurschuld   Hennep  met  vonnis   Overlast  

2008   2009   2010   2011   2012   3   12   5   9   2   4   0   3   0   0   1   0   1   1   0  

Totaal  

8  

12  

9  

10  

2  

2013   2   0   0   2  

      3.1.3  Beschikbaarheid  woningen     De   klanttevredenheid   wordt   ook   bepaald   door   het   feit   of   een   geschikte   woning   snel   beschikbaar   is.   De   systematiek  van  toewijzen  is  gebaseerd  op  de  inschrijfduur.  Dat  geeft  de  klanten  de  mogelijkheid  om  bij  de   woningkeuze  meer  gericht  te  sturen.  De  keuze  kan  zijn  om  nu  te  kiezen  voor  een  minder  populaire  woning  of   om  te  wachten  en  meer  inschrijfduur  op  te  bouwen.   Na  een  aantal  jaren  van  teruglopende  vrijkomende  woningen  is  er  sinds  2012  weer  een  stijging  te  zien  in  het   beschikbaar   komen   van   woningen.   Na   de   maatregel   van   de   Europese   commissie,   waardoor   in   2011   een   duidelijke   dalende   tendens   was   waar   te   nemen,   zien   we   nu   mensen   toch   de   stap   weer   nemen   naar   een   andere   woning.   Het   aantal   reacties   per   woning   is   afgenomen   en   het   aantal   actief   woningzoekenden   schommelt  rond  de  400  per  kwartaal.        

2009  

  Gepubliceerde  woningen   Aantal  reacties   Aantal  reacties  per  gepubliceerde  woning    

2010  

2011  

2012  

2013  

 

 

 

 

 

322  

256  

235  

297  

284  

9.263   29  

9.955   39  

10.772   46  

9.999   35  

8.708   32  

  Nieuwbouw   zijn   langdurige   trajecten   en   de   aankomende   jaren   wordt   er   bijna   geen   nieuwbouw   meer   toegevoegd.  Deze  ontwikkeling  heeft  ertoe  geleid  dat  het  verkoopbeleid,  van  beperkt  verkopen  zolang  er  een   grote  druk  is  op  de  huurmarkt  en  andere  financieringsbronnen  beschikbaar  zijn,  niet  is  gewijzigd.    

  3.2  Goede  samenwerking  met  stakeholders     3.2.1.  Gemeente  Oldenzaal     De   samenwerking   met   de   gemeente   Oldenzaal   is   goed   te   noemen.   Halfjaarlijks   vindt   er   overleg   plaats   met   het   voltallige   college   waar   de   voortgang   wordt   bewaakt   en   de   knelpunten   worden   besproken.   Voor   de   specifieke   projecten   worden   maatwerkafspraken   gemaakt.   Knelpunten   worden   gesignaleerd   en   er   wordt   zo   veel  mogelijk  pro  actief  gezocht  naar  oplossingen.   Doordat  in  onze  regio  het  einde  aan  de  groei  in  de  woningmarkt  in  zicht  is,  gaat  het  bij  het  maken  van  lange   termijn  gezamenlijke  afspraken  meer  om  kwaliteit  dan  om  kwantiteit.  De  in  2011  vastgestelde  woonvisie  en   het  visie  document  van  de  vereniging  WoOn  vormen  daarbij  het  uitgangspunt.  Bij  de  besprekingen  wordt  ook   de  wijkontwikkeling  nadrukkelijk  betrokken.  De  gemeente  onderschrijft  het  belang  van  het  investeren  door  de   corporatie  in  de  wijken.  In  2013  is  door  de  gemeente,  in  overleg  met  marktpartijen  waaronder  WBO  Wonen,   de  structuurvisie  opgesteld.  Daarin  zijn  de  plannen  van  WBO  Wonen  opgenomen.      

33  

  Jaarverslag  2013     +XXUGHUVYHUHQLJLQJ2OGHQ]DDO³%OLM:RQHQ´     De   samenwerking   met   de   Huurdersvereniging   is   goed.   De   Huurdersvereniging   is   in   2011   aan   een   transformatieproFHV EHJRQQHQ 5HHGV HHUGHU LV JHFRQVWDWHHUG GDW KHW RRUVSURQNHOLMNH DDQGDFKWVYHOG ³GH FRUSRUDWLH VWLPXOHUHQ RP GH JRHGH GLQJHQ WH GRHQ´ DFKWHUKDDOG LV 'RRU KHW RS]HWWHQ YDQ HHQ JRHG klachtensysteem   en   het   monitoren   van   de   tevredenheid   van   bewoners   en   daar   acties  op   ondernemen,   doet   WBO   Wonen   dit   al   uit   zichzelf.   De   transformatie   is   dat   de   Huurdersvereniging   mee   gaat   werken   aan   het   realiseren   van   de   doelen   van   de   corporatie:   aantrekkelijke   woningen   in   vitale   wijken,   naast   haar   wettelijke   taken.   Vier  keer  per  jaar  vindt  er  een  regulier  overleg  plaats  met  de  manager  Wonen  en  de  directeur.  Daarbij  worden   de  ontwikkelingen  in  de  sector  besproken  en  via  het  jaarverslag  de  ontwikkeling  van  de  woonkwaliteit  voor  de   huurders.  Ook  het  huurbeleid  wordt  besproken  en  voorgelegd  ter  goedkeuring.  Deze  goedkeuring  is  verleend.   Bij  de  evaluatievergadering  van  de  RvC  in  december  is  de  Huurdersvereniging  uitgenodigd  voor  een  gesprek   over  de  ontwikkelingen.  Met  de  Huurdersvereniging  is  een  beleid  ontwikkeld  om  bewonerscommissies  gericht   te  activeren  op  het  gebied  van  Plezierig  wonen.  De  eerste  pilot  start  in  2014.     3.2.3.  Zorgaanbieders   De   samenwerking   met   de   zorgaanbieders   is   redelijk.   Zorgaanbieders   hebben   te   maken   met   grote   veranderingen.  Ook  als  het  gaat  om  de  scheiding  tussen  wonen  en  het  verlenen  van  relatief  lichte  zorg.   Een   zorgaanbieder   is   volop   bezig   geweest   met   het   ontwikkelen   van   plannen   voor   de   verandering   van   verzorgingshuis  naar  verpleeghuis  met  aanleunwoningen  en  thuiszorg.  Als  eigenaar  van  de  panden  denken  we   mee   over   het   realiseren   van   deze   grote   veranderingsstap.   Uiteindelijk   is   besloten   om   het   gebouw   nog   niet   grootschalig  te  renoveren,  mogelijkheden  voor  nieuwbouw  zijn  onderzocht.     3.2.4  Welzijnspartners   De  relatie  met  de  welzijnspartners  is  goed  en  constructief  te  noemen.  In  de  wijken  is  er  sprake  van  een  goede   samenwerking   met   name   rond   het   prestatieveld   actief   ontmoeten.   Nadat   in   2010   het   eerste   wijkontwikkelcentrum  tot  stand  is  gebracht  is  in  2011  de  tweede  gestart  en  is  er  intensief  samengewerkt.  In   2012   is   een   derde   locatie   in   gebruik   genomen.   Met   diverse   partijen   (waaronder   Stichting   takenkamp   en   Impuls)  zijn  meerdere  projecten  uitgewerkt  en  een  deel  daarvan  is  in  uitvoering.     3.2.6  Politie   In  de  wijken  wordt  op  een  goede  manier  samengewerkt  met  de  politie.  De  relatie  is  goed,  mede  doordat  de   wijkagent   ook   participeert   in   het   wijkontwikkelcentrum,   zodat   bij   het   signaleren   van   een   probleem   onmiddellijk  adequaat  gereageerd  wordt.     3.3.  De  effectieve  organisatie     Met   een   effectieve   organisatie   wordt   een   organisatie   bedoeld   die   ambitieuze   doelen   weet   te   realiseren   in   verhouding  tot  de  beschikbare  middelen.   De  ambitieuze  doelen  zijn  verwoord  in  de  4  genoemde  ambities.   Met  betrekking  tot  het  gebruik  van  de  beschikbare  middelen  zijn  een  aantal  keuzes  gemaakt.     Keuze   1:   een   relatief   groot   deel   van   het   onderhoud   wordt   binnen   de   eigen   organisatie   georganiseerd.   Daarmee   wordt   voor   dat   deel   de   BTW   bespaard   en   de   winst   van   de   bouwonderneming.   Deze   redenatie   is   alleen   valide   als   het   werk   professioneel   georganiseerd   wordt.   Daarvoor   zijn   er   keuzes   gemaakt   in   het   type   werk  en  ligt  de  klemtoon  op  de  bad-­keuken-­toilet  renovatie  en  een  deel  van  de  mutatierenovatie.     Keuze   2:   op   iedere   plek   zit   een   ambitieuze   en   capabele   medewerker,   die   enthousiast   is   om   de   doelen   te   realiseren.   Daarvoor   worden   medewerkers   beoordeeld   op   hun   vakinhoudelijke   kwaliteiten   én   op   de   drie   persoonlijke  kernwaarden:  ontwikkel  jezelf,  zorg  voor  de  glimlach  op  het  gezicht  van  een  ander  en  combineer   gezamenlijke   ambitie   met   verantwoordelijkheid.   Gezamenlijk   wordt   in   het   team   invulling   gegeven   aan   de   vierde  kernwaarde:  doe  meer  met  minder.   Medewerkers  krijgen  volop  de  kans  om  zich  te  ontwikkelen.  Er  is  ook  veel  ruimte  voor  eigen  ideeën  en  er  is   ruim  aandacht  besteed  aan  het  uitleggen  van  de  vier  kernwaarden  en  waarom  deze  zo  belangrijk  zijn  voor  het   bereiken  van  onze  doelen  én  het  werkplezier.  

34  

  Jaarverslag  2013     Met  medewerkers  wordt  gesproken  over  de  voldoening  die  ze  uit  hun  werk  halen  en  hoe  die  kan  verbeteren  of   op  een  hoog  niveau  kan  blijven.  In  2011  is  de  gemiddelde  score  van  de  voldoening  van  de  medewerkers  7,7   geweest.  In  2012  is  dat  8,0.  In  2013  waarin  verschillende  verschuivingen  hebben  plaats  gevonden  is  de  score   7,8.  Voor  2014  ligt  de  lat  weer  op  8,0   Ook  wordt  met  medewerkers  gesproken  over  hun  ambities  op  langere  termijn.  Voor  starters  kan  de  ambitie   het   groeien   naar   vakvolwassenheid   zijn.   Voor   de   senioren   is   de   ambitie   een   andere   functie   of   een   echte   specialist   worden   op   een   specifiek   terrein.   In   het   eerste   geval   is   verbreding   het   persoonlijke   ontwikkelingsthema,  in  het  tweede  geval  de  verdieping.     Keuze   3:   we   praten   veel   met   klanten,   één   op  één.   De   resultaten   van   die   interviews   worden  gebruikt   om   te   achterhalen   wat   mensen   belangrijk   vinden   als   het   gaat   om   hun   eigen   woning   en   hun   woonomgeving.   We   vragen  onze  klanten  niet  naar  oplossingen.  Daar  gebruiken  we  experts  voor.  We  toetsen  de  resultaten  van  die   experts  wel  weer  bij  onze  klanten,  middels  modelwoningen  of  informatiebijeenkomsten.     Plezierig   Wonen   heeft   betrekking   op   de   woning,   de   buurt,   de   wijk   en   op   onze   service.   Op   basis   van   de   gesprekken  worden  voor  deze  4  gebieden  de  factoren  vastgesteld  waar  mensen  zich  aan  storen  en  waar  ze   blij   van   worden.   Op   basis   hiervan   wordt   door   één   team,   de   Conceptenfabriek,   analyses   gedaan   en   naar   oplossingen  gezocht.   Woningen   en   wijken   hebben   een   lange   levensduur.   Daarom   wordt   bij   de   ontwikkeling   van   een   buurt   ook   rekening   gehouden   met   de   wensen   van   toekomstige   klanten.   Door  gebruik   te   maken   van   leefstijlen   kunnen   we  de  antwoorden  van  onze  klanten  rubriceren  en  zo  gebruiken  als  de  toekomstige  klant  een  andere  leefstijl   heeft  dan  de  huidige.   Door   deze   werkwijze   worden   ontwikkelingen   gerealiseerd   binnen   de   gestelde   financiële   kaders   met   een   maximum  aan  kwaliteit.     Keuze   4:   specifieke   kennis   met   betrekking   tot   het   wonen   kopen   we   in.   We   werken   daarbij   samen   met   binnenhuisarchitecten   en   speciaal   geselecteerde   architectenbureaus.   De   kennis   over   het   creëren   van   een   vitale  wijk  is  nog  in  het  begin  van  zijn  ontwikkeling.  Daarom  hebben  we  ervoor  gekozen  om  te  gaan  werken   met  een  relatief  hoog  aantal  wijkontwikkelingsconsulenten  (WOC)  (1  op  1000  vhe)  op  HBO  niveau.  In  2013  is   hiHULQ HHQ VSOLWVLQJ JHPDDNW  'H KHOIW YDQ GH :2&¶V LV DFWLHI LQ GH ZLMN NRUW ELM GH EHZRQHUV RP GDDU knelpunten   te   bespreken.   Vanuit   deze   groep   is   samen   met   andere   organisaties   het   initiatief   genomen   om   buurtbemiddeling  door  vrijwilligers  te  laten  gebeuren  onder  beJHOHLGLQJYDQSURIHVVLRQDOV'HDQGHUH:2&¶V zijn  zich  gaan  richten  op  de  participatieprojecten.   Door  zelf  veel  kleinschalig  te  experimenteren  in  samenwerking  met  specifieke  deskundigen  wordt  het  inzicht   in  wat  wel  en  wat  niet  goed  werkt,  snel  vergroot.   'RRUGH]HZHUNZLM]HZRUGHQ³NRVWEDUHPLVVHUV´YRRUNRPHQ1DWXXUOLMNJDDQHUGLQJHQPLVPDDUGDWPHUNHQ we  in  de  kleinschalige  fase.     In  de  effectieve  organisatie  zijn  mensen  betrokken.  Dat  uit  zich  in  het  ziekteverzuimcijfer  en  met  name  in  de   meldingsfrequentie.       meldingfrequentie   2009  

2010  

2011  

2012  

2013  

 

0.78  

0.82  

0.54  

1.02  

0.82  

  De   relatief   hoge   meldingfrequentie   komt   in   2013   voor   rekening   van   de   griepgolf   in   januari   en     februari.   In   deze   2   maanden   zijn   40%   van   de   meldingen   over   het   hele   jaar   genoteerd.   Voor   een   organisatie   met   betrokken  medewerkers  geld  dat  de  meldingsfrequentie  onder  1,0  moet  liggen.        

 

35  

  Jaarverslag  2013     AMBITIE  4:    BORGEN  VAN  VOLDOENDE  FINANCIËLE  ARMSLAG       Een  financieel  gezonde  corporatie  is  een  organisatie  die  op  zowel  korte  als  lange  termijn  in  staat  is   om   aan   haar   financiële   verplichtingen   te   voldoen.     Een   positieve   kasstroom   is   een   van   de   voorwaarden   hiervoor.   De   eerder   genoemde   3   ambities   moeten   ertoe   leiden,   dat   de   waarde   van   het   vastgoed   toeneemt.   Deze   toename   genereert   weer   een   potentieel   betere   kasstroom.   WBO   Wonen   wil   deze   betere   kasstroom   weer   inzetten   voor   de   ambities   vitale   woonomgeving,   betaalbaar  woonplezier  en  hoogwaardige  service.       Sturingskengetal   Heeft  betrekking  op   Definitie   norm   Interest  Coverage   Kasstromen   De  verhouding  tussen  de   >1,4  na  vpb  en  heffingen   Ratio  (ICR)   operationele  kasstroom  en  het   saldo  rentelasten   Solvabiliteit   Vermogen   Het  eigen  vermogen  uitgedrukt   >  20%   in  een  percentage  van  het   balanstotaal  (o.b.v.  actuele   marktwaarde)   Cashflowgenerator   Kasstromen   In  staat  zijn  om  2%  van  het   >2%   (toetsing  WSW)     vreemd  vermogen  vanuit  onze       operationele  kasstromen  na   betaling  van  rentelasten  te   kunnen  betalen.       4.1  Kasstromen   Investeringen  in  huurwoningen  hebben  een  relatief  laag  rendement  omdat  de  doelgroep  van  corporaties  geen   marktconforme   huur   kan   betalen.   Om   te   voorkomen   dat   de   jaarlijkse   rentelasten   niet   uit   de   netto   huuropbrengsten   kunnen   worden   betaald,   kunnen   investeringen   in   nieuwbouw   en   bestaand   bezit   slechts   in   beperkte   mate   met   leningen   worden   gefinancierd.   Het   deel   van   de   investeringen   dat   niet   met   leningen   kan   worden   gefinancierd,   wordt   gedekt   door   de   operationele   kasstroom   en   met   de   verkoopopbrengsten   uit   de   bestaande  portefeuille.     Uitgangspunt   voor   het   borgen   van   de   financiële   continuïteit   en   een   relatief   solide   financiële   positie   is   een   positieve   operationele   kasstroom.   Het   jaarresultaat   wordt   sterk   beïnvloed   door   het   moment   waarop   het   boekhoudkundig   bepaalde   verlies   van   niet-­kostprijsdekkende   investeringen   en   de   boekwinst   van   verkopen   wordt   verantwoord.   De   financiële   continuïteit   van   een   woningcorporatie   wordt   primair   bepaald   door   de   mogelijkheid  dat  jaarlijks  met  de  netto-­  huuropbrengsten  de  financieringslasten  kunnen  worden  betaald.  De   netto  huuropbrengsten,  verminderd  met  bedrijfslasten  en  onder  aftrek  van  de  financieringslasten,  vormen  de   operationele  kasstroom.   Enkelvoudige  jaarrekening  (x  ¼  1.000)  

   Bedrijfsopbrengsten  (excl.  verkoopresultaat)          

 

Bedrijfslasten  (excl.  afschrijving  en  waarverandering)  

 Financiële  baten  en  lasten  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Operationele  kasstroom     Leningenportefeuille  per  1-­1  

 

 

Rekening  courant  krediet  

 

    Totaal  vreemd  vermogen  voor  aflossingsfictie    

 

 

 

 

  36  

2013  

 

2012  

26.150  

25.283  

14.194  

13.156  

11.956  

12.127  

-­6.284  

-­6.246  

5.672  

5.881  

162.866  

 

159.732  

2.746  

2.881  

165.612  

162.613    

  Jaarverslag  2013    

  ICR  

 

 

 

2013  

 

2012  

1,9   1,9           Cashflowgenerator   3,4%   3,6%           Naast   een   positieve   operationele   kasstroom   dienen   de   verkoopopbrengsten   uit   bestaande   voorraad   de   niet   kostendekkende   investeringen   in   nieuwbouw   en   bestaand   bezit   af   te   dekken,   die   op   basis   van   het   nettorendement   van   deze   investeringen   niet   met   leningen   kunnen   worden   gefinancierd.   Hierbij   is   nog   geen   rekening   gehouden   met   nieuw   beleid   inzake   splitsing   in   DAEB   en   niet-­DAEB   (Diensten   van   Algemeen   Economisch  Belang).  WBO  Wonen  zal  in  principe  alleen  nog  maar  in  DAEB  vastgoed  investeren.       Rentedekkingsgraad  (ICR)   De   rentedekkingsgraad   of   ICR   (interest   coverage   ratio)   geeft   aan   in   hoeverre   de   operationele   kasstroom   exclusief   rente  voldoende   is  om  de  verschuldigde  rente   te   betalen.   WBO   Wonen   heeft  de   norm   conform   het   WSW  verhoogd  naar  1,4  (na  aftrek  van  heffingen  en  belasting).  Met  een  ICR  per  31  december  2013  van  1,9   voldoet  WBO  Wonen  aan  deze  doelstelling.     Cashflowgenerator   Om   voor   borging   door   het   WSW   in   aanmerking   te   komen   is   als   eis   gesteld,   dat   de   operationele   kasstroom   tenminste  2%  van  de  leningenportefeuille  bedraagt.  WBO  Wonen  voldoet    met  3,4%  aan  de  gestelde  eis.       4.2  Financieel  overzicht   Het   vastgoed   op   de   balans   gewaardeerd   tegen   actuele   waarde.   Het   resultaat   uit   huur   NRPW XLW RS ¼ 7   miljoen   positief   en   ligt   daarmee   ongeveer   ¼  PLOMRHQ ERYHQ GH EHJURWLQJ   De   afwijking   t.o.v.   de   begroting   van   de   overige   posten   wordt   met   name   veroorzaakt   door   vertraging   in   de   planning   van   projecten.   Deze   bepaald   het   moment   waarop   onrendabele   toppen   worden   genomen   (afwaardering   vastgoed).   Het   totale   MDDUUHVXOWDDWLV¼PLOjoen  negatief.         (QNHOYRXGLJHMDDUUHNHQLQJ[¼  

  Winst-­  en  verliesrekening  

 

 Werkelijk    Begroting    Werkelijk   2013  

    Huren  en  vergoedingen  

2013  

2012  

  25.738  

  25.573  

  24.889  

Produktie  eigen  bedrijf  

301  

344  

296  

Overige  

111  

91  

98  

26.150  

26.007  

25.283  

    Loonkosten  

 

4.382  

 

4.536  

 

4.545  

Onderhoudskosten  

3.639  

4.230  

3.890  

Sectorheffingen  

1.039  

643  

76  

Overige  

5.134  

5.305  

5.116  

0  

0  

-­471  

14.194  

14.714  

13.156  

Bijzondere  baten       Financiele  baten/lasten  

 

  Resultaat  huur  

 

-­6.284  

5.672  

 

 

-­6.582  

4.711  

37  

 

 

-­6.246  

5.881  

 

  Jaarverslag  2013    

Werkelijk   Begroting   Werkelijk  

 

2013  

    Resultaat  verkoop  

2013  

  356  

2012  

  581  

  469  

Resultaat  deelnemingen  

-­606  

0  

-­166  

Vennootschapsbelasting  

-­521  

-­188  

-­283  

  Resultaat  bedrijfsvoering  

 

 

 

4.901  

    Overige  kosten  (directe  balanseffecten)   Afschrijving  

8.222  

Afwaardering  vastgoed  

5.938  

  Resultaat  boekjaar  

 

  eigen  vermogen  

 

balans  totaal  

-­9.259  

74.630   251.340  

solvabiliteit  

29,7%  

 

5.104  

 

 

 

 

 

 

8.263  

 

8.880    

-­12.038  

 

8.294   1.809  

 

 

 

5.901  

-­4.202  

73.278   251.569  

 

29,1%  

 

          Met  een  solvabiliteit  van  29,7%  voldoet  WBO  Wonen  ruimschoots  aan  de  gestelde  norm  van  20%.     Onderstaand  worden  de  belangrijkste  verschillen  ten  opzichte  van  de  begroting  kort  toegelicht.   Werkelijk   Begroting   Verschil   Huren  en   vergoedingen  

Productie  t.b.v.   eigen  bedrijf  

Overige      Opbrengsten  

Lonen,  pensioen-­   en  sociale  lasten  

2013   25.738  

2013   25.573  

301  

344  

 

 

111  

91  

20  

26.150  

26.007  

143  

4.382  

4.536  

166     De  belangrijkste  afwijking  is  het  gevolg  van  de   extra     huurverhoging  die  op  basis  van  het  woonakkoord   doorberekend  is.  Daarnaast  is  de  inflatie   uitgekomen  op  2,5%  terwijl  in  de  begroting  is   uitgegaan  van  2,25%.   -­43   De  productie  t.b.v.  van  het  eigen  bedrijf  viel  lager   uit   door   een   lagere   doorberekening   in   projecten.   Aan   projecten   wordt   een   vast   percentage   van   de   investeringen   toegerekend.   Door   relatief   lagere   investeringen   ten   opzichte   van   voorgaande   jaren   is  de  doorberekening  ook  lager.      

154   De  vacature  als  gevolg  van  beëindiging  van  het   dienstverband  van  een  medewerker  is  niet   ingevuld.  Daarnaast  is  in  de  begroting  rekening   gehouden  met  een  loonstijging  van  2%.  Deze  is   beperkt  gebleven  tot  een  eenmalige  uitkering.         38  

  Jaarverslag  2013    

Werkelijk   Begroting   Verschil   Sectorheffingen   Overige   bedrijfslasten  

Kosten    

Resultaat  huur  

2013   643  

5.134  

5.305  

14.194  

14.714  

 

Financiële  baten  en   lasten  

 

2013   1.039  

  6.284  

 

  6.582  

  5.672  

-­396     De  saneringsheffing  is  hoger  uitgevallen  dan   begroot.   171   Het   totaal   van   de   overige   bedrijfslasten   valt   per   saldo     lager  uit  dan  begroot.  De  belangrijkste  post  is  de     leefbaarheiduitgaven  met  een  onderschrijding  van           ¼   520     298   De  financiële  baten  en  lasten  wijken  in  positieve   zin  af.  Een  aantal  projecten  hebben  vertraging   opgelopen.  Hierdoor  is  de  financieringsbehoefte   en  daarmee  de  rentelast  lager.  

  4.711  

  961  

  Waarborgfonds  Sociale  Woningbouw   WBO   Wonen   voldoet   conform   artikel   8   YDQ KHW UHJOHPHQW YDQ GHHOQHPLQJ YDQ KHW ³:DDUERUJIRQGV´ DDQ GH eisen   van   kredietwaardigheid.   Dit   is   bevestigd   in   de   door   het   WSW   afgegeven   verklaring.   Eind   2013   is   de   nieuwe  werkwijze  van  het  WSW  gepresenteerd.  Hiervoor  wordt  verwezen  naar  de  paragraaf  vooruitzichten.     Centraal  Fonds  voor  de  Volkshuisvesting   In  de  toezichtsbrief  2013  is  vermeld  dat  ultimo  2012  onze  solvabiliteitspositie  onvoldoende  is.  Wij  zijn  van   mening  dat  dit  oordeel  geen  recht  doet  aan  de  feitelijke  situatie.  Het  belangrijkste  punt  is  de  inrekening  van   de  verhuurderheffing.  Bij  de  dVi  is  de  verhuurderheffing  alleen  voor  2013  ingerekend.  Dit  had  twee  redenen.   Vanuit  volkshuisvestelijk  oogpunt  is  vanuit  de  toen  nog  lopende  (politieke)  discussie  over  de  heffing  geen   rekening  gehouden  met  de  heffing  vanaf  2014.  Bovendien  mocht  deze  (ook  voor  de  jaarrekening)  niet   ingerekend  worden  aangezien  de  heffing  na  2014  nog  niet  wettelijk  was  vastgesteld.  Onze  accountant  heeft   hierop  toegezien.  Voor  een  juiste  weergave  is  het  dan  niet  wenselijk  de  extra  huurverhoging  ter  compensatie   van  de  heffing  wel  in  te  rekenen.  Het  CFV  heeft  vervolgens  wel  de  heffing  voor  de  jaren  vanaf  2014   ingerekend  maar  niet  de  daarmee  gepaard  gaande  extra  huurverhoging.  Per  saldo  kan  daarom  het  berekende   YRONVKXLVYHVWHOLMNYHUPRJHQXOWLPRYHUKRRJGZRUGHQPHW¼POQ Met  deze  correctie  voldoen  wij  aan  de  normen  van  het  CFV!  Dit  is  ook  vereist  vanuit  ons  financieel  beleid.   Naast  deze  correcties  zullen  ook  de  maatregelen  die  hebben  geleid  tot  verlaging  van  de  (exploitatie)kosten,   worden  doorgerekend  in  de  (meerjaren)begroting  2014-­2023.  Deze  begroting  ligt  ten  grondslag  aan  het   ingediende  verbeterplan,  waarmee  WBO  Wonen  blijft  voldoet  aan  de  gestelde  normen.    

 

4.3  Treasurymanagement   In  het  treasurystatuut  zijn  onder  andere  als  doelstellingen  het  minimaliseren  van  de  vermogenskostenvoet  en   KHW EHKHHUVHQ YDQ GH UHQWHULVLFR¶V YDVWJHOHJG :%2 :RQHQ EHVFKLNW RYHU HHQ WUHDVXU\MDDUSODQ HQ HHQ treasurystatuut.  Het  beleid  op  het  gebied  van  het  rente-­  en  looptijdenrisico  beoogt  het  minimaliseren  van  de   financieringskosten   en   het   optimaliseren   van   de   vervalkalender   van   de   leningenportefeuille.   Het   treasurystatuut  is  in  2013  geactualiseerd  op  basis  van  de  laatste  richtlijnen.  In  2013  is  er  voor  5  miljoen  euro   een  nieuwe  lening  aangetrokken  met  een  storting  in  2014.  De  gestorte  lening  in  2013  van  5  miljoen  euro  was   al  afgesloten  in  2011.  De  gemiddelde  rentevoet  van  de  uitstaande  leningen  per  ultimo  2013  bedraagt  3,84%   (2012:  3,85%).     4.4  Maatschappelijk  resultaat   Als   onderdeel   van   haar   taak   investeert   WBO   Wonen   in   de   bouw   en   verbetering   van   huurwoningen.   Deze   investeringen   zijn  vaak   niet   kostendekkend,  omdat  de  bedrijfswaarde  van   huurwoningen   aanzienlijk   lager   is   dan  de  stichtingskosten.  Het  verlies  wordt  verantwoord  in  het  jaar  van  besluitvorming.    

39  

  Jaarverslag  2013     In   2013   LV YRRU ¼ 1,3   mln   verlies   genomen   voor   toekomstige   realisatie   van   maatschappelijk   vastgoed.       'DDUQDDVW LV YRRU ¼ -­   aan   maatschappelijk   onroerend   goed   aangekocht   (boerderij   Stakenboer).   Aan     OHHIEDDUKHLG LV LQ WRWDDO ELMQD ¼  POQ XLWJHJHYHQ ]LH SDUDJUDDI   7enslotte   kan   het   verschil   tussen   maximaal  redelijke  huur  en  de  werkelijke  huur  ook  als  een  bijdrage  aan  de  maatschappelijk  taak  beschouwd   worden.  Het  verschil  voor  alle  woongelegenheden  bedraagt    33%,  zijnde  ¼7  miljoen  euro.         4.5  Bedrijfswaarde   De   onroerende   zaken   in   exploitatie   worden   vanaf   2012   gewaardeerd   tegen   bedrijfswaarde   als   vorm   van   actuele   waarde.   Deze   wordt   gevormd   door   de   contante   waarde   van   de   kasstromen   uit   hoofde   van   toekomstige   exploitatie   opbrengsten   en   toekomstige   exploitatielasten   over   de   geschatte   resterende   looptijd   van  de  investering.  Er  wordt  rekening  gehouden  met  de  verhuurderheffing  en  extra  huurinkomsten  zoals  deze   in  het  in  het  herfstakkoord  zijn  overeengekomen.   De   kasstroomprognoses   zijn   gebaseerd   op   redelijke   en   onderbouwde   veronderstellingen   die   de   beste   schatting   weergeven   van   de   economische   omstandigheden   die   van   toepassing   zullen   zijn   gedurende   de   resterende   (administratieve)   levensduur   van   het   actief.   De   uitgangspunten   zijn   mede   gebaseerd   op   de     meerjaren  begroting  2014-­2023  en  bestrijken  een  periode  van  tien  jaar.  Voor  latere  jaren  wordt    uitgegaan   van   de   verwachte   gemiddelde   percentages   voor   inflatie,   huurstijging   en   rente   alsmede   genormeerde   kasstroomniveaus.  De  toegepaste  parameters  zijn  verwoord  in  de    waarderingsgrondslagen  als  onderdeel  van   de  jaarrekening.   Bij  de  bepaling  van  de  bedrijfswaarde  wordt  geen  rekening  gehouden  met  de  rentabiliteitswaardecorrectie  van   de  bestaande  leningenportefeuille.  In  2013  is  de  actuele  waarde  (voor  daeb  bedrijfswaarde)  van  het  vastgoed   gedaald  met  5  miljoen  euro  tot  199  miljoen  euro.  Dit  is  nader  toegelicht  in  de  jaarrekening.     4.6  99(¶V   WBO   Wonen   heeft   bezit,   dat   deel   uitmaakt   van   Verenigingen   van   Eigenaars.   Het   aandeel   van   WBO   in   deze   99(¶VLVDOVYROJWLQ(852 ¼   Naam   VVE  Stadsbleek  I  (woningen)   VVE  Stadsbleek  I   (bergingen/parkeerplaatsen)   VVE  Stadsbleek  II  (woningen)   VVE  Stadsbleek  II   (bergingen/parkeerplaatsen)   VVE  Ariane   VVE  Quattro   VVE  de  Meijbree   VVE  Parkeergarage  Ganzenmarkt   VVE  Kloosterland   VVE  In  den  Vijfhoek  (moeder)   VVE  Woningen  In  den  Vijfhoek  

aantal   app./   parkeerpl.  

Aandeel  WBO   Wonen  in   reservefonds  

45  

9.500  

  3     22   52   77   40   18     94  

 

 

 

 

 

 

 

26.300   6.100         500   48.000     104.500     160.000     21.400     15.500     101.600     90.200       583.600      

Laatste   vastgestelde   cijfers   per  31-­12-­2012   per  31-­12-­2012   per  31-­12-­2013   per  31-­12-­2013   per  31-­12-­2013   per  31-­12-­2012   per  31-­12-­2013   per  31-­12-­2013   per  31-­12-­2012   per  31-­12-­2012   per  31-­12-­2013      

            4.7  Vooruitzichten   De  woningmarkt  in  Oldenzaal  blijft   onveranderd  gespannen,  waardoor  er  geen  structurele  problemen  op  het   terrein  van  verhuurbaarheid  worden  verwacht.  De  verwachting  is  dat  de  lange  rente  in  2014  wederom  relatief   laag  zal  blijven  en  het  resultaat  door  rentestijgingen  niet  ongunstig  zal  worden  beïnvloed.     WBO   Wonen   legt   de   nadruk   op   het   aanbieden   van   voldoende   betaalbare   woningen   voor   de   diverse   klantgroepen  met  een  duidelijke  relatie  tussen  kwaliteit  van  de  verhuureenheid  en  de  gewenste  huurprijs.  Wij   willen   onder   andere   door   nieuwbouw   en   verbetering   van   het   bestaande   bezit   de   kwaliteit   van   de   vastgoedportefeuille  omhoog  brengen.  Plezierig  wonen  is  onze  passie.    

40  

  Jaarverslag  2013     Ontwikkelingen  financiële  kapitaalmarkt  en  vastgoedmarkt   Door   strak   te   sturen   op   kasstromen   is   WBO   Wonen   in   staat   tijdig   op   de   ontwikkelingen   op   de   financiële   kapitaalmarkt  en  de  vastgoedmarkt  te  anticiperen.   WBO   Wonen   richt   haar   vastgoedportefeuillebeleid   op   de   woonwensen   van   de   klanten   van   nu   en   in   de   toekomst.   Daar   de   operationele   kasstroom   een   belangrijk   aandachtsgebied   is,   is   bij   het   vaststellen   van   de   vastgoedstrategie  tevens  aandacht  besteed  aan  investeringskaders.  Daarin  wordt  concreet  invulling  gegeven   aan  de  vraagstelling  aan  welke  voorwaarden  een  investering  moet  voldoen.  De  investeringen  worden  getoetst   op  financiële  kenmerken  zoals  marktwaarde,  maar  ook  op  portefeuillekenmerken  zoals  type  woning  en  wijk.   De  combinatie  van  deze  factoren  geeft  een  indicatie  over  de  mate  waarin  een  investering  in  het  vastgestelde   EHOHLGSDVW'DDUELMVWDDWKHWµUHQGHPHQWVGHQNHQ¶GHGRRURQVJHwGHQWificeerde  maatschappelijke  opgave  niet   in  de  weg.  Sterker  nog,  op  lange  termijn  versterken  deze  elementen  elkaar.     Meerjarenprognose     De   financiële   positie   van   WBO   Wonen   voldoet   aan   de   gestelde   normen   in   het   financieel   beleid.   Voor   de   toekomst   geldt   echter ³+HW HQLJH   dat   zeker   is,   is   dat   er   onzekerheid   is´.   Het   is   daarbij   belangrijk   het   vermogen   te   hebben   om   te   kunnen   anticiperen   op   toekomstige   ontwikkelingen.   Met   een   gering   aantal   ingerekende   verkopen,   een   goede   onderhoudsstaat   van   ons   bezit   en   (relatief)   kleinschalige   projecten   heeft   WBO   Wonen   die   mogelijkheid.   Daarnaast   zal   de   toename   van   het   aantal   huishoudens   de   druk   op   de   woningmarkt   eerder   doen   toenemen   dan   afnemen.   De   woningvoorraad   blijft   volgens   de   prognose   ongeveer   gelijk.  Een  belangrijk  aandachtspunt  daarbij  is  de  ontwikkeling  van  de  schuld  per  vhe.  Om  deze  niet  te  laten   stijgen   zullen   er   keuzes   worden   gemaakt   ten   aanzien   van   de   voorgenomen   investeringen.   Daarom   kan   gesteld  worden  dat  de  huidige  financiële  positie  van  WBO  Wonen  een  gezonde  basis   vormt  om  de  financiële   continuïteit  te  kunnen  blijven  waarborgen.       De   gehanteerde   uitgangspunten   voor   de   meerjarenprognose   zijn   conform   de   uitgangspunten   van   de   bedrijfswaardeberekening.  Hiervoor  wordt  verwezen  naar  de  toelichting  tot  de  geconsolideerde  jaarrekening.        

 

41  

  Jaarverslag  2013    

Kasstroomoverzicht 2014 tot en met 2018 HQNHOYRXGLJ[¼

2014

2015

2016

2017

2018

Totaal

25.045

26.008

26.830

27.734

28.565

134.181

1.169

1.192

1.216

1.241

1.264

6.083

110

112

114

117

119

572

26.324

27.313

28.160

29.091

29.948

140.836

Personeelsuitgaven

4.357

4.336

4.463

4.560

4.690

22.406

Onderhoudsuitgaven

4.221

3.981

4.061

4.142

4.221

20.626

Overige bedrijfsuitgaven

4.962

4.853

4.950

5.049

5.146

24.961

Rente-uitgaven

6.504

6.779

7.124

7.309

7.381

35.097

Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat

2.602

2.840

2.692

2.539

2.553

13.226

370

377

385

393

400

1.925

Operationele activiteiten Ontvangsten: Huren Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Saldo ingaande kasstromen Uitgaven:

Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden

0

Vennootschapsbelasting

0

0

0

0

0

0

23.016

23.167

23.675

23.992

24.393

118.242

3.308

4.146

4.485

5.099

5.556

22.594

875

855

855

855

855

4.295

726

423

467

628

615

2.859

Tussentelling ingaande kasstroom MVA MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten

1.601

1.278

1.322

1.483

1.470

7.154

Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden

3.938

2.496

3.692

1.990

2.030

14.145

7.842

6.096

3.827

3.341

2.592

23.698

500

400

400

400

400

2.100

Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten (Des)investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden

Investeringen overig Externe kosten bij verkoop

154

189

189

189

189

910

Tussentelling MVA uitgaande kasstroom

12.434

9.180

8.108

5.920

5.211

40.853

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA

-10.833

-7.902

-6.786

-4.437

-3.741

-33.699

Ontvangsten overig

4

0

0

0

0

4

Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA

4

0

0

0

0

4

-10.829

-7.902

-6.786

-4.437

-3.741

-33.695

FVA

Kasstroom uit (des)investeringen

42  

  Jaarverslag  2013    

Financieringsactiviteiten

2014

2015

2016

2017

2018

Totaal

14.542

13.636

8.626

6.416

8.117

51.337

Aflossing geborgde leningen Aflossing ongeborgde leningen niet-Daebinvesteringen

6.931

9.789

6.235

6.987

9.841

39.783

91

91

91

91

91

454

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

7.521

3.756

2.300

-661

-1.815

11.101

0

0

0

0

0

0

-7.500

-7.500

-7.500

-7.500

-7.500

Liquide middelen per 31-12 (begroot) -7.500 -7.500 -7.500 -7.500 1)  De  mutatie  liquide  middelen  is  verdisconteerd  in  de  nieuwe  te  borgen  leningen.    

-7.500

Ingaand Nieuwe te borgen leningen Uitgaand

Mutatie liquide middelen 1) Liquide middelen per 1-1 (begroot)

Ontwikkeling  ICR  en  Cashflowgenerator      Kasstroom  (  incl.  interne  toerekening)  

2014

2015

2016

2017

10.276     -­6.504  

11.202     -­6.779  

11.882     -­7.124  

12.561     -­7.309  

13.093   -­7.381  

3.772  

4.423  

4.758  

5.252  

5.712  

160.800   7.500  

168.321   7.500  

172.077   7.500  

174.377   7.500  

173.716   7.500  

168.300  

175.821  

179.577  

181.877  

181.216  

1,6   2,2%  

1,7   2,5%  

1,7   2,6%  

1,7   2,9%  

1,8   3,2%  

 

Financiële  baten  en  lasten   Totale  operationele  kasstroom   Leningenportefeuille     Rekening  courant  krediet     Totaal  vreemd  vermogen  voor   aflossingsfictie  (per  1-­1  o.b.v.  begroting)  

 

ICR   Cashflowgenerator  

ICR  

2018

Cashflowgenerator   4,5%  

2,0  

4,0%  

1,8  

3,5%  

1,6  

3,0%  

1,4  

2,5%  

1,2   2014    

2015    

2016    

2017    

2018    

2,0%   1,5%   2014     2015     2016     2017     2018    

    In   het   kader   van   het   eigen   middelen   beleid   hoeft   WBO   Wonen   geen   liquiditeitsbuffer   aan   te   houden.   Aangezien   WBO   Wonen   in   principe   alleen   in   DAEB   vastgoed   gaat   investeren   zullen   de   overtallige   middelen   voor  de  financiering  worden  ingezet.  De  financiering  kan  hiermee  dan  ook  beperkt  worden.     +HW WRWDDO DDQ LQYHVWHULQJHQ ZRUGW JHUDDPG RS ¼ 40,9   miljoen.   Het   saldo   aan   financieringsactiviteiten   EHGUDDJW ¼ 11,1   miljoen.   In   een   percentage   uitgedrukt   wordt   27%   van   de   investeringen   gefinancierd   met   vreemd  vermogen.     Op  basis  van  bovenstaand  kasstroomoverzicht    blijft  de  ontwikkeling  van  de  rentedekkingsgraad  (ICR)  en  de     Cashflowgenerator  voldoen  aan  de  daaraan  gestelde  normen  in  het  financieel  beleid.  

43  

  Jaarverslag  2013     Nieuwe  werkwijze  WSW   Zoals   aangegeven   heeft   het   WSW   eind   2013   de   nieuwe   werkwijze   gepresenteerd.   De   meerjarenbegroting   2014-­2018   is   getoetst   en   voldoet   aan   de   nieuZH ILQDQFLsOH UDWLR¶V RS EDVLV YDQ GH JHPLGGHOGH UHVWDQW levensduur   ultimo   2013.   Duidelijk   wordt   daarbij   wel   dat   de   financiële   ruimte   onder   druk   staat.   En   voor   de   WRHNRPVWJHOGW³+HWHQLJHGDW]HNHULVLVGDWHURQ]HNHUKHLGEOLMIW´+HWLVGDDURPEHODQJUijk  het  vermogen   te   hebben   om   te   kunnen   anticiperen   op   toekomstige   ontwikkelingen.   Met   een   gering   aantal   ingerekende   verkopen,   een   goede   onderhoudsstaat   van   ons   bezit   en   (relatief)   kleinschalige   projecten   heeft   WBO   Wonen   die  mogelijkheid.  Daarnaast  zal  de   toename  van  het  aantal  huishoudens  de  druk  op  de  woningmarkt  eerder   doen  toenemen  dan  afnemen.  De  woningvoorraad  blijft  volgens  de  prognose  ongeveer  gelijk.  Een  belangrijk   aandachtspunt   daarbij   is   de   ontwikkeling   van   de   schuld   per   vhe.   Om   deze   niet   te   laten   stijgen   zullen   er   keuzes  worden  gemaakt  ten  aanzien  van  de  voorgenomen  investeringen.  Die  mogelijkheid  is  er.  Daarom  kan   gesteld  worden  dat  de  huidige  financiële  positie  van  WBO  Wonen  een  gezonde  basis  vormt  om  de  financiële   continuïteit  te  kunnen  blijven  waarborgen.            

44  

  Jaarverslag  2013     OVERZICHT  VERBINDINGEN    

Algemeen   Om   haar   volkshuisvestelijke   doelen   te   bereiken,   gaat   WBO   Wonen   soms   verbindingen   aan   met   andere   rechtspersonen.  Hieronder  volgt  een  overzicht.    

WBO  Projecten  B.V.   WBO  projecten  BV  is  opgericht  om  (toekomstige)  nevenactiviteiten  in  onder  te  brengen.  Hiermee  worden  de   ULVLFR¶VYRRUGHFRUSRUDWLH]RYHHOPRJHOLMNEHSHUNW     Algemene  gegevens     Naam  van  de  verbinding   WBO  Projecten  B.V.   Rechtsvorm   Besloten  vennootschap   Statutaire  zetel   Oldenzaal   Statutaire  doelstelling   Het  ontwikkelen,  beheren  en  exploiteren  van  registergoederen.   Tevens  is  als  doel  gesteld  het  deelnemen  in,  het  voeren  van  beheer   over,  het  verlenen  van  diensten  aan  en  financieren  van  andere   ondernemingen  en  vennootschappen.   Administratie/Contactpersoon   WBO  Wonen   Firmanten   WBO  Wonen  (100%)   WBO  Projecten  BV  is   moedermaatschappij  van:   -­  VOF  Stadsbleek  (58%)     -­  VOF  Heemaf  (12,5%)   Financiële  gegevens  2013     Eigen  Vermogen   ¼-­1.801.166   Balanstotaal   ¼1.168.450   Bedrijfsopbrengsten   ¼                              0   Resultaat  2013    ¼        -­605.974   Corporatiebelang  in  %   100%   Bestuurlijke  zeggenschap   100%   Waarde  op  balans  WBO  Wonen   kapitaal    ¼      -­1.801.166   Waarde  op  balans  WBO  Wonen   vordering    ¼            2.719.717   Datum  vaststelling  jaarverslag  en   controleverklaring    19  mei  2014,  geen  controleverklaring.    

  Vof  Stadsbleek   Deze   vof   heeft   ten   doel   het   ontwikkelen   van   het   plan   Stadsbleek   te   Oldenzaal,   een   bouwproject   in   het   centrum    van  Oldenzaal  met  koop-­  en  huurwoningen.  Naast  de  huurwoningen  participeert  WBO    Wonen  voor   58%  in  deze  vof.     Algemene  gegevens       Naam  van  de  verbinding   V.O.F.  Stadsbleek   Rechtsvorm   Vennootschap  onder  firma   Statutaire  zetel   Enschede   Statutaire  doelstelling   Ontwikkelen  en  doen  bouwen  van  woningen  zowel  voor  de   koop-­  als  de  huursector  en  ten  behoeve  daarvan  in  eigendom   verwerven  van  diverse  goederen   Administratie/Contactpersoon   WBO  Wonen   Firmanten   WBO  Projecten  B.V.  (58%),  Trebbe  Bouw  Oost  B.V.  (42%)     Financiële  gegevens  2013     Eigen  Vermogen   ¼475.197   Balanstotaal   ¼475.197  

45  

  Jaarverslag  2013     Jaaromzet   Resultaat  2013   Corporatiebelang  in  %   Bestuurlijke  zeggenschap   Waarde  op  balans  WBO  Projecten  BV   kapitaal   Datum  vaststelling  jaarverslag  en   controleverklaring  

¼   ¼-­616.486   58%   50%   ¼        275.614   april  2014,  geen  controleverklaring.  

 

    Vof  Heemaf     Algemene  gegevens   Naam  van  de  verbinding   Rechtsvorm   Oprichtingsdatum   Statutaire  zetel   Aantal  werknemers   Statutaire  doelstelling  

    Ontwikkelingscombinatie  Heemafcomplex  V.O.F.   Vennootschap  onder  firma   05-­08-­2004   Hengelo  (Ov)   0   Ontwikkelen  en  doen  bouwen  van  appartementen  zowel  voor  de  koop-­   DOVKXXUVHFWRUHQKHWKHURQWZLNNHOHQYDQKHWJHERXZµ+HW+HLP¶   Woningcorporatie  Domijn   Plegt-­Vos  Projecten  XI  B.V.(50%),  Domijn  Projecten  B.V.    (37,5%)  en   WBO  Projecten  B.V.  (12,5%).     ¼          58.653   ¼518.494   ¼   ¼        -­87.677   12,5%   12,5%  

Administratie/Contactpersoon   Firmanten   Financiële  gegevens  2013   Eigen  Vermogen   Balanstotaal   Jaaromzet   Resultaat  2013   Corporatiebelang  in  %   Bestuurlijke  zeggenschap   Waarde  op  de  balans  WBO   Projecten  BV  kapitaal   Waarde  op  de  balans  WBO   Projecten  BV  vorderingen   Datum  vaststelling  jaarverslag  en   controleverklaring  

¼    7.329   ¼37.300   april  2014,  geen  controleverklaring  

   

 

 

46  

  Jaarverslag  2013     Verklaring  bestuurder     Als  gevolg  van  het  bepaalde  in  de  statuten  heeft  de  directeur/bestuurder  van  WBO  Wonen  het  jaarverslag  en   de  jaarrekening  over  2013  vastgesteld  en  ter  goedkeuring  voorgelegd  aan  de  Raad  van  Commissarissen.  De   stukken   zijn   tijdens   de   vergadering   van   de   Raad   van   Commissarissen   van   19   mei   2014   besproken,   waarbij   tevens   is   kennis   genomen   van   de   bevindingen   en   de   bij   de   jaarrekening   opgenomen   controleverklaring   van   KPMG.     Mede   op   grond   van   deze   bevindingen   en   de   verklaring   is   het   jaarverslag   en   de   jaarrekening   over   2013   goedgekeurd  door  de  Raad  van  Commissarissen.       In  het  kader  van  artikel  26.2.g  van  het  BBSH  wordt  verklaard  dat  de  middelen  uitsluitend  zijn  besteed  in  het   belang  van  de  volkshuisvesting.       Oldenzaal,  21  mei  2014                 H.H.J.  Tossaint                

47  

  Jaarverslag  2013    

Kengetallen  

 

 

 

 

 

   

   

 

 

 

   

   

   

 (o.b.v.  de  enkelvoudige  jaarrekening)          

 

 

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Boekjaar  

2013  

Gegevens  woningbezit  

2012  

2011  

2010  

2009  

 

 1  

Huurwoningen  en  -­appartementen  

4.128  

4.141  

4.132  

3.934  

 

Eenheden  in  verzorgingshuizen  

3.935  

83  

83  

83  

41  

41  

 

Overige  woongelegenheden  

 

Subtotaal  woningen  

 

 

 

Garages  etc.  

262  

262  

262  

215  

215  

 

Bedrijfsruimten  

37  

37  

26  

28  

30  

 

Maatschappelijk  vastgoed  

19  

18  

29  

26  

22  

 

Overig  bezit  

32  

32  

32  

32  

 

 

 

Totaal  

75  

75  

75  

61  

44  

4.286  

4.299  

4.290  

4.036  

4.020  

 

 

 

 

  4.636  

 

  4.648  

 

  4.639  

28    

4.337  

 

4.315    

 

  Voorraad  koopwoningen  

 

12    

13    

15    

 

 

 

 

 

 

 

Mutaties  in  het  boekjaar  

 

 

 

 

 

17  

0  

 1  

Aantal  opgeleverd  

0  

16  

71  

49  

 2  

Aantal  aangekocht  

1  

1  

245  

2  

0  

 3  

Aantal  verkocht  

-­5  

-­8  

-­13  

-­22  

-­7  

 4  

Aantal  gesloopt  

-­8  

0  

0  

-­1  

-­61  

 5  

Aantal  in  aanbouw  

2  

0  

16  

70  

60  

 6  

Overige  mutaties  

0  

0  

-­1  

-­6  

-­3  

 

 

Het  verhuren  van  woningen  

 

 

 

 

 

 

 

 

   1    

Woningzoekenden  (registraties)  

   2        3        4        

Verhuringen   Goedkope  woningen   ¼   Betaalbare  woningen   !¼     HQ¼  

   5          6        

Huurachterstand  (excl.  voorziening)   in  %  jaarhuur  (excl.  verg.)  *)     Huurderving  leegstand    in  %   jaarhuur  (excl.  verg.)      

 

 

Financiële  continuïteit  

91  

   

5.674  

5.280  

4.994  

5.677  

361  

372  

340  

384  

378  

1.018  

1.156  

1.292  

1.338  

1.330  

 

 

 

 

4.926  

 

2.587  

2.573  

2.295  

2.359  

2.353  

1,1%  

0,8%  

1,0%  

1,1%  

1,1%  

1,3%  

1,1%  

1,1%  

0,9%  

1,1%  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Interest  dekkingsratio  (  >  1,4)        

1,9  

1,9  

1,7  

1,4    

Cash-­flow-­generator  (  >  2,0)  

3,4  

3,6  

2,6  

1,9    

   3    

Solvabiliteit  (bedrijfswaarde)  

29,7  

29,1  

29,1  

37,1    

   4    

Liquiditeit     Gemiddelde  rente  vreemd   vermogen      

   1        2    

   5    

0,4   0,6   0,9                                                                       3,8     3,9     3,8   48  

0,5  

0,4  

4,1  

4,3  

  Jaarverslag  2013      

 

 

 

    Kwaliteit  onderhoud     (per  woning,  exclusief  fondsen)    

2012      

  2011    

 

  2010    

 

2009      

Aantallen  reparatieverzoeken  

1,8  

2,5  

2,6  

3,2  

2,69  

Aantallen  mutatie-­onderhoud  

0,08  

0,09  

0,08  

0,10  

0,09  

Kosten  dagelijks-­  en  overig   onderhoud   Kosten  mutatie  onderhoud  

271  

351  

354  

380  

330  

171  

161  

161  

236  

131  

708  

700  

838  

984  

928  

6  

Kosten  planmatig  onderhoud  (vanaf   2008  incl.  groen  onderhoud)   Kosten  groot  onderhoud  en     woningverbetering  

1.076  

1.497  

516  

549  

680  

  7  

Totaalkosten  onderhoud  per  woning  

2.226  

2.709  

1.869  

2.149  

2.068  

1   2   3   4   5  

 

2013    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Balans  en  winst-­  en  verliesrekening  

 

 

 

 

 

 

(per  woning)  

 

 

 

 

 

   1    

 Eigen  vermogen    **)    

   2    

 Overige  voorzieningen    

   3    

 Totaal  opbrengsten    

   4    

 Afschrijvingen    

   5    

 Dotatie  voorzieningen  (excl.  ORT)    

   6    

 Zakelijke  lasten    

   7    

 Overige  bedrijfslasten    

   8    

 Renteresultaat    

   9      

 Jaarresultaat      

 

 

 

 

                                                                                                                      17.413     17.045     17.576     6.590     7.188                                                                                                                                                                                         27     25     28     26     29                                                                                                                                       6.114     5.921     5.776     5.804     5.492                                                                                                                                                   1.918     1.929     1.869     896     799                                                                                                                                                                                                         2     -­3   -­         -­         7                                                                                                                                                                     385     373     387     351     375                                                                                                                                                               1.055     835     886     833     839                                                                                                                                       1.466     1.453     1.467     1.431     1.403                                                                                                                                                         -­2.160   -­977   -­2.102   -­569   -­750          

 

 

 

 

 

Personeelsbezetting  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 1  

Totaal  formatieplaatsen  

 2  

Werkelijk  aantal  personeelsleden  

 3  

Ziekteverzuim  

 

 

 

66,7  

67,3  

68,4  

72,0  

74  

75  

75  

76  

80  

4,90%    

 

65,1  

5,81%    

4,33%    

2,49%    

2,96%    

   *)    Inclusief  overige  vorderingen  huurders  (2013:  0,11%  /  2012:  0,04%)   **)    Tot  en  met  2010  op  basis  van  historische  kostprijs  en  vanaf    2011  op  basis  van  actuele                  waarde  ingevolge  de  nieuwe  RJ  645.    

            49  

 

  Jaarverslag  2013    

 

 

                                     

50  

  Jaarverslag  2013                                         Jaarrekening

51  

  Jaarverslag  2013     Geconsolideerde  balans  per  31  december  (na  resultaatbestemming)        

EHGUDJHQ[¼  

       

    A  C  T  I  V  A      

   1  

 

 

   

    31-­12-­2013  

   

VASTE  ACTIVA  

31-­12-­2012      

     

    205.193     1.148   6.366  

203.528   1.215   6.596  

 

212.707    

211.339  

 2    Vastgoedbeleggingen   2.1   Commercieel  vastgoed  in  exploitatie  

   

  30.049    

29.826  

 

 

 

 

 

30.049    

29.826  

  3   3.1   3.2   3.3   3.4  

  Financiële  vaste  activa   Deelnemingen     Vorderingen  op  maatschappijen  waarin  wordt  deelgenomen   Latente  belastingvordering   Te  vorderen  BWS  subsidies  

   

  283     837   702   0  

578   937   991   18  

 

 

 

 

 

1.822    

2.525  

   

 Totaal  vaste  activa  

 

244.578    

243.690  

     4  

  VLOTTENDE  ACTIVA  

       

      3.296     106  

3.792   129  

 

3.402    

3.921  

 

235     2.481   188   104   293  

158   2.490   420   291   278  

 

3.301    

3.637  

 Materiële  vaste  activa   1.1   Sociaal  vastgoed  in  exploitatie   1.2   Vastgoed  in  ontwikkeling  bestemd  voor  eigen  exploitatie   1.3   Onroerende  en  roerende  zaken  ten  dienste  van  exploitatie    

 

 

 

  Voorraden   4.1   Vastgoed  bestemd  voor  de  verkoop     4.2   Overige  voorraden    

 

  5   5.1   5.2   5.3   5.4   5.5  

  Vorderingen   Huurdebiteuren   Vorderingen  collega  corporaties   Latente  belastingen   Overige  vorderingen   Overlopende  activa  

 

 

 

 

 6   6.  

 Liquide  middelen   Liquide  middelen  

   

  309    

321  

   

  Totaal  vlottende  activa  

 

7.012    

7.879  

 

 TOTAAL  ACTIVA  

 

251.590    

251.569  

 

52  

  Jaarverslag  2013    

   

   

     

    P  A  S  S  I  V  A      

 7  

 GROEPSVERMOGEN  

 7.1  

 Eigen  vermogen  

     

    74.630    

73.278  

 

 Totaal  eigen  vermogen  

 

74.630    

73.278  

       8  

       VOORZIENINGEN  

  8.1   8.2  

  Voorziening  onrendabele  investeringen   Voorziening  uitgestelde  beloningen  

           

          3.024     117  

5.767   107  

 

 Totaal  voorzieningen  

 

3.141    

5.874  

         9  

         LANGLOPENDE  SCHULDEN  

  9.1   9.2  

  Leningen  kredietinstellingen   Waarborgsommen  

             

            152.105     0  

154.127   204  

 

  Totaal  langlopende  schulden  

 

152.105    

154.331  

         10  

         KORTLOPENDE  SCHULDEN  

 10.1   10.2   10.3   10.4   10.5   10.6  

 Schulden  aan  kredietinstellingen   Schulden  aan  overheid   Schulden  aan  leveranciers   Belastingen  en  premies  sociale  verzekeringen   Overige  schulden   Overlopende  passiva  

             

            16.920     7   746   141   190   3.710  

11.485   50   1.505   1.099   27   3.920  

 

 Totaal  kortlopende  schulden  

 

21.714    

18.086  

       TOTAAL  PASSIVA  

       

      251.590    

251.569  

 

 

 

 

 

 

             

    31-­12-­2013  

   

53  

31-­12-­2012      

  Jaarverslag  2013     Geconsolideerde  winst-­  en  verliesrekening  over  2013        

   

EHGUDJHQ[¼  

       

 

   

   

   

 Bedrijfsopbrengsten  

 

 

 

 

   1.  Huuropbrengsten  

 

24.345    

 2.  Opbrengsten  servicecontracten  

2013    

2012  

23.569  

1.393  

1.320  

 3.  Netto  verkoopresultaat  vastgoedportefeuille  

356  

469  

 4.  Overige  bedrijfsopbrengsten  

111  

98  

 5.  Geactiveerde  produktie  eigen  bedrijf  

301  

296  

 Som  der  bedrijfsopbrengsten  

 

26.506    

 Bedrijfslasten  

 

 

 

 

   6.  Afschrijvingen  op  materiële  vaste  activa  

 

8.222    

8.294  

 7.  Overige  waardeveranderingen  materiële  vaste  activa  

5.237  

1.519  

 8.  Lonen  en  salarissen  

3.338  

3.474  

 9.  Sociale  lasten  

464  

480  

10.  Pensioenlasten  

580  

591  

11.  Onderhoudslasten  

3.639  

3.890  

12.  Overige  bedrijfslasten  

6.173  

5.190  

0  

-­471  

13.  Bijzondere  baten    Som  der  bedrijfslasten  

 

27.653    

 

 

 

 Bedrijfsresultaat  

 

-­1.147    

 14.  Niet-­gerealiseerde  waardeveranderingen  

 

 

           vastgoedportefeuille  (commercieel)  

 

-­951    

 Financiële  baten  en  lasten  

 

 

 

 

 15.  Rentebaten  en  soortgelijke  opbrengsten  

 

16    

16.  Opbrengsten  financiële  vaste  activa  en  effecten   17.  Rentelasten  en  soortgelijke  kosten  

25.752  

22.967  

2.785  

-­290  

49  

0  

2  

-­6.288  

-­6.277   -­6.226  

  Totaal  financiële  baten  en  lasten  

 

-­6.272    

 

 

 

 Groepsresultaat  uit  gewone  bedrijfsuitoefening  vóór  belastingen  

 

-­8.370    

-­3.731  

 18.  Belastingen  

 

-­521    

-­283  

-­368  

-­188  

19.  Aandeel  in  resultaat  van  ondernemingen  waarin  wordt  deelgenomen    Netto  resultaat  

 

54  

-­9.259    

-­4.202  

  Jaarverslag  2013     Geconsolideerd  kasstroomoverzicht  over  2013 EHGUDJHQ[¼  

 

 

 

   

 

     

2013        

     

2012    

 

 

   

 

 

 Kasstroom  uit  operationele  activiteiten  

 

   

 

 

 

 

 

-­1.147        

2.785    

8.222    

   

8.294    

 

5.121    

   

1.222    

 

 

Bedrijfsresultaat   Aanpassingen  voor:    -­  Afschrijvingen    -­  Waardeveranderingen  materiële  vaste  activa,   vastgoedbeleggingen        en  vlottende  activa  

   

10  

   

 -­  Voorraden  

247    

   

 -­  Vorderingen  

336  

 -­  dotatie/vrijval  voorzieningen   Veranderingen  in  werkkapitaal:  

 -­  Kortlopende  schulden  (excl.  schulden  aan  krediet  instellingen)   Kasstroom  uit  bedrijfsoperaties  

-­1.797    

 Betaalde  intrest  

-­6.298    

Ontvangen  intrest  

13      

 

 

 

-­13  

 

503    

 

488       -­1.812   12.139      

 

       

 

 

    -­6.122         29       -­6.285        

   

  8.682           -­6.093    

 

 

  Saldo  kasstroom  uit  operationele  activiteiten  

 

4.707        

 

 

 Kasstroom  uit  investeringsactiviteiten  

 

   

 

 

 

   

 

 

    -­1.821         -­6.925  

 

Investeringen  in  materiële  vaste  activa:    -­  Sociaal  vastgoed  in  exploitatie  

-­1.720    

 -­  Vastgoed  in  ontwikkeling  bestemd  voor  eigen  exploitatie  

-­6.415  

 -­  Onroerende  zaken  ten  dienste  van    de  exploitatie   Investeringen  in  vastgoedbeleggingen:    -­  Commercieel  vastgoed  in  exploitatie    -­  Vastgoed  in  ontwikkeling  bestemd    voor  eigen  exploitatie  

-­475  

   

-­16    

   

0  

Investeringen  in  financiële  vaste  activa  

-­74  

Desinvesteringen  in  sociaal  vastgoed  

672  

Desinvesteringen  in  financiële  vaste  activa  

100      

 Saldo  kasstroom  uit  investeringsactiviteiten  

                       

 

 

 

5.374    

 

-­219  

 

-­55    

 

-­207   0   454   554      

           

 

-­7.928        

 

   

 

 

Opname  langlopende  schulden  

5.001    

   

5.002    

 

Aflossing  langlopende  schulden  

-­8.944  

 Kasstroom  uit  financieringsactiviteiten  

Ontvangen  schulden  kredietinstellingen  

7.152  

Betaalde  schulden  kredietinstellingen  

0      

 Saldo  kasstroom  uit  financieringsactiviteiten  

 

  Mutatie  liquide  middelen  

   

55  

 

    -­1.876       0           3.209             -­12  

-­135        

 

 

 

 

-­8.219    

        2.991         146  

  Jaarverslag  2013    

Toelichting  behorende  tot  de  geconsolideerde  jaarrekening  2013      

Algemeen     Toegelaten  instelling   WBO  Wonen,  gevestigd  te  Oldenzaal,  Spoorstraat  36,  is  een  stichting  met  de  status  van  toegelaten  instelling   conform  artikel  70  eerste  lid  van  de  Woningwet.  Het  werkgebied  van  de  toegelaten  instelling  betreft  conform   artikel  2  van  de  statuten  de  regio  Twente.   Toegepaste  standaarden   Conform  de  in  het  Besluit  beheer  sociale  huursector  geformuleerde  eisen  voor  toegelaten  instellingen  is  de   jaarrekening  opgesteld  volgens  de  wettelijke  bepalingen  van  Titel  9  Boek  2  van  het  Burgerlijk  Wetboek   behoudens  enige  uitzonderingen  van  specifieke  aard.  In  de  Richtlijnen  voor  de  Jaarverslaggeving  is  Richtlijn   645  Toegelaten  Instellingen  Volkshuisvesting  opgenomen  die  nadere  interpretatie  geeft  aan  de  in  Titel  9  Boek   2  van  het  Burgerlijk  Wetboek  opgenomen  voorschriften.  In  deze  richtlijn  zijn  onder  meer  specifieke  modellen   voor  de  balans  en  winst-­  en  verliesrekening  opgenomen.  Richtlijn  645  geeft  uitsluitend  regels  voor   sectorspecifieke  aangelegenheden.  Voor  de  overige  aangelegenheden  zijn  de  algemeen  geldende  richtlijnen   van  toepassing.   Deze  jaarrekening  is  opgesteld  in  overeenstemming  met  het  bepaalde  Richtlijn  645  Toegelaten  Instellingen   Volkshuisvesting  zoals  van  kracht  voor  boekjaren  vanaf  1  januari  2011.     Continuïteit   WBO  Wonen  wordt  in  haar  bedrijfsvoering  geconfronteerd  met  diverse  (voorgenomen)  regeringsmaatregelen   voor  de  gereguleerde  huursector.  Deze  maatregelen  betreffen  onder  meer  de  Wet  verhuurderheffing  en  een   verruiming   van   het   huurbeleid.   Daarnaast   wordt   de  sector   geconfronteerd   met   een   door   het   CFV   opgelegde   extra  heffing  voor  saneringssteun.     De  verhuurderheffing  naar  de  kennis  van  heden  loopt  voor  de  toegelaten  instelling  op  van  EUR  1,9  miljoen  in   2014  naar  EUR  2,6  miljoen  in  2018.  In  totaal  bedraagt  de  heffing  over  5  jaren  EUR  10,8  miljoen.  Het  aandeel   in   de   saneringssteun   bedraagt   voor   2014   EUR   0,7   mln.   Voor   de   jaren   2014   tot   en   met   2018   houdt   WBO   Wonen   in   de   kasstroomprognose   rekening   met   een   totale   cumulatieve   saneringsteun   heffing   van   EUR   2,4   miljoen.   Om  te  blijven  voldoen  aan  kengetallen  zoals  die  door  externe  partijen  gehanteerd  worden  en  relevant  zijn   voor  het  behouden  van  toegang  tot  de  kapitaalmarkt  heeft  het  bestuur  een  beleid  ingezet  waarbij  de   doelstellingen  overeind  worden  gehouden.  Het  bestuur  heeft  in  haar  projecties  wel  rekening  gehouden  met   een  verruiming  van  het  huurbeleid.  De  ingerekende  stijging  van  de  huurinkomsten  bedraagt  de  eerste  vijf   jaar  gemiddeld  1%  boven  inflatie  en  ligt  daarmee  duidelijk  boven  het  inflatievolgende  huurbeleid  zoals  dit  tot   nu  toe  werd  gehanteerd.  Voor  onze  maatschappelijke  prestaties  zal  dit  een  negatieve  impact  hebben.       Het  investeringsbeleid  is  enkel  en  alleen  gericht  op  de  DAEB  portefeuille.     Het  bestuur  heeft  in  haar  projecties  rekening  gehouden  met  een  investeringsvolume  in  de  komende  5  jaren   van  gemiddeld  EUR  8  miljoen  per  jaar,  een  verlaging  van  EUR  2  miljoen  t.o.v.  de  vorige  begroting.  Haar   gecommitteerde  investeringen  per  31  december  2013  liggen  onder  dit  bedrag.     Met  deze  maatregelen  kan  WBO  Wonen    in  financieel  opzicht  de  gevolgen  van  de  genoemde  heffingen   opvangen.  Zij  verwacht  blijvend  te  kunnen  voldoen  aan  de  kengetallen  van  het  borgbare  bezit  en  daarmee   toegang  te  blijven  houden  tot  de  kapitaalmarkt.       9RRU GH WRHNRPVW JHOGW HFKWHU ³+HW HQLJH GDW ]HNHU LV LV GDW HU RQ]HNHUKHLG LV´ Daarom   is   het   voor   de   toekomst   belangrijk   het   vermogen   te   hebben   om   te   kunnen   anticiperen   op   (onzekere)   toekomstige   ontwikkelingen.   Met   een   gering   aantal   ingerekende   verkopen,   een   goede   onderhoudsstaat   van   ons   bezit   en   (relatief)   kleinschalige   projecten   heeft   WBO   Wonen   die   mogelijkheid.   Zonodig   kunnen   er   (andere)   keuzes   worden  gemaakt.  Daarom  kan  gesteld  worden  dat  de  huidige  financiële  positie  van  WBO  Wonen  een  gezonde   basis  vormt  om  aan  de  in  sector  gebruikelijke  kengetallen  te  kunnen  blijven  voldoen.  Op  grond  hiervan  is  de   jaarrekening  opgesteld  uitgaande  van  de  continuïteitsveronderstelling.     56  

  Jaarverslag  2013     Grondslagen  voor  de  waardering  van  activa  en  passiva  en  de  resultaatbepaling   De  grondslagen  die  worden  toegepast  voor  de  waardering  van  activa  en  passiva  en  de  resultaatbepaling  zijn   gebaseerd  op  historische  kosten  met  uitzondering  van  een  aantal  specifieke  posten.  Voor  zover  niet  anders  is   vermeld,  worden  activa  en  passiva  opgenomen  tegen  nominale  waarde.   Een  actief  wordt  in  de  balans  opgenomen  wanneer  het  waarschijnlijk  is  dat  de  toekomstige  economische   voordelen  naar  de  toegelaten  instelling  zullen  toevloeien  en  de  waarde  daarvan  betrouwbaar  kan  worden   vastgesteld.  Een  verplichting  wordt  in  de  balans  opgenomen  wanneer  het  waarschijnlijk  is  dat  de  afwikkeling   daarvan  gepaard  zal  gaan  met  een  uitstroom  van  middelen  en  de  omvang  van  het  bedrag  daarvan   betrouwbaar  kan  worden  vastgesteld.   In  de  jaarrekening  worden  naast  juridische  verplichtingen  tevens  feitelijke  verplichtingen  verantwoord,  die   NXQQHQZRUGHQJHNZDQWLILFHHUGDOV³LQWHUQJHIRUPDOLVHHUGHQH[WHUQJHFRPPXQLFHHUG´(HQIHLWHOLMNH verplichting  is  gekoppeld  aan  het  besluitvorming-­  en  communicatieproces  rondom  projectontwikkeling  en   herstructurering.     Baten  worden  in  de  winst-­  en  verliesrekening  opgenomen  wanneer  een  vermeerdering  van  het  economisch   potentieel,  samenhangend  met  een  vermeerdering  van  een  actief  of  een  vermindering  van  een  verplichting,   heeft  plaatsgevonden,  waarvan  de  omvang  betrouwbaar  kan  worden  vastgesteld.  Lasten  worden  verwerkt   wanneer  een  vermindering  van  het  economisch  potentieel,  samenhangend  met  een  vermindering  van  een   actief  of  een  vermeerdering  van  een  verplichting,  heeft  plaatsgevonden,  waarvan  de  omvang  betrouwbaar   kan  worden  vastgesteld.   Indien  een  transactie  ertoe  leidt  dat  nagenoeg  alle  of  alle  toekomstige  economische  voordelen  en  alle  of   QDJHQRHJDOOHULVLFR¶VPHWEHWUHNNLQJWRWHHQDFWLHIRIYHUSOLFKting  aan  een  derde  zijn  overgedragen,  wordt   het  actief  of  de  verplichting  niet  langer  in  de  balans  opgenomen.  Verder  worden  activa  en  verplichtingen  niet   meer  in  de  balans  opgenomen  vanaf  het  tijdstip  waarop  niet  meer  wordt  voldaan  aan  de  voorwaarden  van   waarschijnlijkheid  van  de  toekomstige  economische  voordelen  en  betrouwbaarheid  van  de  bepaling  van  de   waarde.     De  opbrengsten  en  kosten  worden  toegerekend  aan  de  periode  waarop  zij  betrekking  hebben.  Opbrengsten   worden  verantwoord  indien  alle  belangrijke  riVLFR¶VPHWEHWUHNNLQJWRWGHWUDQVDFWLH]LMQRYHUJHGUDJHQDDQGH koper.     'HMDDUUHNHQLQJZRUGWJHSUHVHQWHHUGLQHXUR¶VGHIXQFWLRQHOHYDOXWD$OOHILQDQFLsOHLQIRUPDWLHLQHXUR¶VLV afgerond  op  het  dichtstbijzijnde  duizendtal,  tenzij  anders  vermeld.   Gebruik  van  schattingen   De  opstelling  van  de  jaarrekening  vereist  dat  het  management  zich  oordelen  vormt  en  schattingen  en   veronderstellingen  maakt  die  van  invloed  zijn  op  de  toepassing  van  grondslagen  en  de  gerapporteerde  waarde   van  activa  en  verplichtingen,  en  van  baten  en  lasten.  De  daadwerkelijke  uitkomsten  kunnen  afwijken  van   deze  schattingen.  De  schattingen  en  onderliggende  veronderstellingen  worden  voortdurend  beoordeeld.   Herzieningen  van  schattingen  worden  opgenomen  in  de  periode  waarin  de  schatting  wordt  herzien  en  in   toekomstige  perioden  waarvoor  de  herziening  gevolgen  heeft.     De  volgende  waarderingsgrondslagen  zijn  naar  de  mening  van  het  management  het  meest  kritiek  voor  het   weergeven  van  de  financiële  positie  en  vereisen  schattingen  en  veronderstellingen:     x

Sociaal  vastgoed  in  exploitatie:  Voor  wat  betreft  de  uitgangspunten  en  veronderstellingen  ten  aanzien  van   het  bepalen  van  de  bedrijfswaarde.  De  uitgangspunten  van  de  bedrijfswaarde  zijn  gebaseerd  op  interne   beleidsvoornemens.   Deze   beleidsvoornemens   komen   ondermeer   tot   uitdrukking   in   het   strategisch   portefeuillebeleid   en   technische   meerjaren   onderhoudsplanningen   waarbij   keuzes   gemaakt   worden   ten   aanzien  van  verhuur  of  verkoop,  levensduur  en  kwaliteits-­  en  huurniveaus.  

x

Commercieel   vastgoed   in   exploitatie:   Voor   wat   betreft   de   uitgangspunten   en   veronderstellingen   ten   aanzien  van  het  bepalen  van  de  marktwaarde  in  verhuurde  staat.  De  marktwaarde  in  verhuurde  staat  is   afhankelijk   van   een   aantal   belangrijke   veronderstellingen   zoals   de   te   hanteren   disconteringsvoet,   exit-­ yield,   kwaliteit   huurders   en   contractverlengingen   en   ±opzeggingen,   markthuren   en   leegwaarden.   Deze   veronderstellingen  zijn  mede  tot  stand  gekomen  in  afstemming  met  een  extern  deskundige.  

57  

  Jaarverslag  2013     x

Vastgoed   in   ontwikkeling   bestemd   voor   eigen   exploitatie   (onder   materiële   vaste   activa   en   onder   vastgoedbeleggingen):   Bepaling   van   het   moment   van   aangaan   van   de   feitelijke   verplichtingen   inzake   investeringen  nieuwbouw,  woningverbetering  en  herstructurering  ten  behoeve  van  het  bepalen  en  treffen   van   een   voorziening   voor   onrendabele   investeringen.   Voornoemde   verplichtingen   worden   in   de   MDDUUHNHQLQJYHUZHUNWRSKHWPRPHQWGDWGH]HNXQQHQZRUGHQJHNZDOLILFHHUGDOVµLQWHUQJHIRUPDOLVHHUG HQH[WHUQJHFRPPXQLFHHUG¶+LHUYDQLVVSUDNHZDQQHHUXLWLQJHQGRRUGHWRHJHODWHQinstelling  zijn  gedaan   richting   huurders,   gemeenten   en   overige   stakeholders   aangaande   verplichtingen   inzake   toekomstige   nieuwbouw-­,  woningverbetering  of  herstructureringsprojecten.  Een  feitelijke  verplichting  is  gekoppeld  aan   het   goedkeuringsbesluit   in   het   besluitvormingsproces   van   de   toegelaten   instelling.   De   financiële   impact   van   voornoemde   feitelijke   verplichtingen   kan   afwijken   bij   daadwerkelijke   realisatie.   De   realisatie   kan   onder  meer  wijzigen  als  gevolg  van  wettelijke  procedures,  aanpassingen  in  voorgenomen  bouwproductie   en  in  prijsniveau  van  leveranciers  en  daadwerkelijke  verkoopprijzen.  

x

Vastgoed   bestemd   voor   de   verkoop   en   voorraad   grond-­   en   ontwikkelposities:   bij   de   bepaling   van   de   verwachte   reële   waarde   van   de   voorraad   vastgoed   bestemd   voor   de   verkoop   en   grond-­   en   ontwikkelposities   worden   uitgangspunten   gedefinieerd.   De   uitgangspunten   betreffen   ondermeer   de   verkoopwaarde   aan   de   hand   van   referentietransacties,   de   kans   op   toekomstige   ontwikkelmogelijkheden   en  de  huidige  onderhoudsstaat.    

x

Aannames   en   veronderstellingen   gehanteerd   bij   de   bepaling   van   de   belastingpositie   (inclusief   latente   belastingpositie).   Dit   betreft  met   name   de   uitgangspunten   en   veronderstellingen   met   betrekking   tot   het   onderscheid   tussen   onderhoudskosten   en   investeringen   alsmede   de   voor   de   waardering   van   de   belastingpositie  gehanteerde  prognose  van  toekomstige  verwachte  fiscale  resultaten.  

Grondslagen  voor  consolidatie     De  geconsolideerde  jaarrekening  omvat  de  financiële  gegevens  van  WBO  Wonen  en  haar   groepsmaatschappijen  en  andere  rechtspersonen  waarop  overheersende  zeggenschap  kan  worden   uitgeoefend  dan  wel  waarover  de  centrale  leiding  bestaat.  Groepsmaatschappijen  zijn  deelnemingen  waarin   de  toegelaten  instelling  een  meerderheidsbelang  heeft,  of  waarin  op  een  andere  wijze  een  beleidsbepalende   invloed  kan  worden  uitgeoefend.  Bij  de  bepaling  of  beleidsbepalende  invloed  kan  worden  uitgeoefend,  worden   financiële  instrumenten  die  potentiële  stemrechten  bevatten  en  direct  kunnen  worden  uitgeoefend,  betrokken.     Nieuw  verworven  deelnemingen  worden  in  de  consolidatie  betrokken  vanaf  het  tijdstip  waarop   beleidsbepalende  invloed  kan  worden  uitgeoefend.  Afgestoten  deelnemingen  worden  in  de  consolidatie   betrokken  tot  het  tijdstip  van  beëindiging  van  deze  invloed.     In  de  geconsolideerde  jaarrekening  zijn  de  onderlinge  schulden,  vorderingen  en  transacties  geëlimineerd,   evenals  de  binnen  de  Groep  gemaakte  winsten  en  verliezen.  De  groepsmaatschappijen  zijn  integraal   geconsolideerd,  waarbij  het  minderheidsbelang  van  derden  afzonderlijk  tot  uitdrukking  is  gebracht.   De  in  de  consolidatie  begrepen  rechtspersoon  is:   x

WBO  Projecten  B.V.  (100%)  

Financiële  instrumenten   Financiële  instrumenten  omvatten  investeringen  in  aandelen  en  obligaties,  handels-­  en  overige  vorderingen,   geldmiddelen,  leningen  en  overige  financieringsverplichtingen,  afgeleide  financiële  instrumenten,   handelsschulden  en  overige  te  betalen  posten.   Financiële  instrumenten  omvatten  tevens  in  contracten  besloten  afgeleide  financiële  instrumenten  (derivaten).   Deze  worden  door  de  onderneming  gescheiden  van  het  basiscontract  en  apart  verantwoord  indien  de   HFRQRPLVFKHNHQPHUNHQHQULVLFR¶VYDQKHWEDVLVFRQWUDFWHQKHWGDDULQEHVORWHQGHULYDDWQLHWQDXZYHUZDQW zijn,  indien  een  apart  instrument  met  dezelfde  voorwaarden  als  het  in  het  contract  besloten  derivaat  aan  de   definitie  van  een  derivaat  zou  voldoen  en  het  gecombineerde  instrument  niet  wordt  gewaardeerd  tegen  reële   waarde  met  verwerking  van  waardeveranderingen  in  de  winst-­  en  verliesrekening.      

58  

  Jaarverslag  2013     Financiële  instrumenten,  inclusief  de  van  de  basiscontracten  gescheiden  afgeleide  financiële  instrumenten,   worden  bij  de  eerste  opname  verwerkt  tegen  reële  waarde,  waarbij  (dis)agio  en  de  direct  toerekenbare   transactiekosten  in  de  eerste  opname  worden  meegenomen.  Indien  financiële  instrumenten  niet  zijn   gewaardeerd  tegen  reële  waarde  met  verwerking  van  waardeveranderingen  in  de  winst-­en-­verliesrekening,   maken  eventuele  direct  toerekenbare  transactiekosten  deel  uit  van  de  eerste  waardering.   In  contracten  besloten  financiële  instrumenten  die  niet  worden  gescheiden  van  het  basiscontract,  worden   verwerkt  in  overeenstemming  met  het  basiscontract.   Na  de  eerste  opname  de  eerste  opname  worden  financiële  instrumenten  op  de  hierna  beschreven  manier   gewaardeerd.   Verstrekte  leningen  en  overige  vorderingen   Verstrekte  leningen  en  overige  vorderingen  worden  gewaardeerd  tegen  geamortiseerde  kostprijs  op  basis  van   de  effectieverentemethode,  verminderd  met  bijzondere  waardeverminderingsverliezen.   Langlopende  en  kortlopende  schulden  en  overige  financiële  verplichtingen   Langlopende  en  kortlopende  schulden  en  overige  financiële  verplichtingen  worden  na  eerste  opname   gewaardeerd  tegen  geamortiseerde  kostprijs  op  basis  van  de  effectieverentemethode.   De  aflossingsverplichtingen  voor  het  komende  jaar  van  de  langlopende  schulden  worden  opgenomen  onder   kortlopende  schulden.   Classificatie  vastgoed  naar  typologie   Sociaal  vastgoed  omvat  de  woningen  in  exploitatie  met  een  huurprijs  onder  de  huurtoeslaggrens,  het   maatschappelijke  vastgoed  en  overig  sociaal  vastgoed.   Commercieel  vastgoed  omvat  woningen  in  exploitatie  boven  de  huurtoeslaggrens,  het  bedrijfsonroerend  goed   (niet  zijnde  maatschappelijk  vastgoed)  en  het  overige  commerciële  vastgoed.     De  huurtoeslaggrens  is  een  algemeen  huurprijsniveau  dat  jaarlijks  per  1  januari  door  de  Minister  van  BZK   wordt  vastgesteld.   Maatschappelijk  vastgoed  is  bedrijfsonroerend  goed  dat  verhuurd  is  aan  maatschappelijke  organisaties,   waaronder  zorg-­,  welzijns-­,  onderwijs-­  en  culturele  instellingen  en  dienstverleners  en  tevens  is  vermeld  op  de   bijlage  zoals  deze  is  opgenomen  in  de  Beschikking  van  de  Europese  Commissie  d.d.  15  december  2009   aangaande  de  staatssteun  voor  toegelaten  instellingen.   De  classificatie  heeft  plaatsgevonden  naar  de  stand  per  31  december  van  het  verslagjaar.   Kwalificatie  sociaal  vastgoed   Het  beleid  van  WBO  Wonen  is  vooral  gericht  op  de  volkshuisvestelijke  taken.  De  totale  portefeuille  sociaal   vastgoed  is  op  basis  van  bovenstaand  beleid  gekwalificeerd  als  bedrijfsmiddel.     Materiële  vaste  activa   Sociaal  vastgoed  in  exploitatie   Sociaal  vastgoed  in  exploitatie  wordt  gewaardeerd  tegen  actuele  waarde.  De  actuele  waarde  betreft  voor  dit   doel  de  bedrijfswaarde.     Bedrijfswaarde   Onder  de  bedrijfswaarde  wordt  verstaan  de  contante  waarde  van  de  toekomstige  kasstromen  uit  hoofde  van   direct  vastgoedgerelateerde  opbrengsten  en  lasten  over  de  geschatte  resterende  looptijd  van  de   kasstroomgenererende  eenheden  inclusief  de  nettokasstroom  bij  afstoten  van  de  activa  aan  het  einde  van  de   gebruiksduur.   Onder  punt  1.1  Sociaal  vastgoed  in  exploitatie  zijn  de  gehanteerde  veronderstellingen  en  uitgangspunten   nader  toegelicht.   59  

  Jaarverslag  2013     Kasstroomgenererende  eenheid   Het  interne  beleid  en  de  bedrijfsvoering  van  WBO  Wonen  is  gericht  op  sturing  van  de  waarde  van  de   onroerende  en  roerende  zaken  in  exploitatie  op  basis  van  productmarktcombinaties.  De  complexindeling   (zijnde  de  kasstroomgenerende  eenheid)  sluit  hierbij  aan.   Afschrijvingen     De  afschrijvingen  worden  berekend  volgens  de  lineaire  methode  op  basis  van  de  economische  levensduur.  De   volgende  economische  levensduren  worden  gehanteerd:     Component                                                                                          Economische  levensduur:     x

Casco  

:      50  jaar  

x  

Overige  zaken  

:      5-­10  jaar  

 

 

 

 

               

Op  grond  wordt  niet  afgeschreven.   Uitgaven  na  eerste  verwerking     De  uitgaven  na  eerste  verwerking  (de  zogeheten  na-­investeringen)  die  leiden  tot  een  waardeverhoging  van  de   kasstroomgenerende  eenheid  worden  aangemerkt  als  activeerbare  kosten  en  verantwoord  als  investering.  Bij   uitgaven  na  eerste  verwerking  dient  de  beoordeling  of  en  in  hoeverre  sprake  is  van  een  bijzondere   waardeverminderingsverlies  te  zijn  gebaseerd  op  de  kasstroomgenererende  eenheid  waarop  de  uitgaven  na   eerste  verwerking  betrekking  hebben.  Het  zogeheten  onrendabele  deel  van  deze  na-­investeringen  wordt  ten   laste  van  de  winst-­en-­YHUOLHVUHNHQLQJYHUDQWZRRUGDOV³RYHULJHZDDUGHYHUDQGHULQJHQPDWHULsOHYDVWHDFWLYD´   Onderhoudsuitgaven  en  uitgaven  voor  renovatiewerkzaamheden  worden  slechts  geactiveerd  indien  zij  de   gebruiksduur  van  het  object  verlengen.  De  overige  onderhoudslasten  worden  rechtstreeks  ten  laste  van  de   winst-­en-­verliesrekening  gebracht.   Waardemutatie   Waardevermeerderingen  in  sociaal  vastgoed  in  exploitatie  worden  rechtstreeks  ten  gunste  van  het  eigen   vermogen  verwerkt.  Waardevermeerderingen  die  echter  een  terugname  zijn  van  eerder  ten  laste  van  de   winst-­  en  verliesrekening  verwerkte  waardeverminderingen  (op  het  niveau  van  de  betreffende   kasstroomgenererende  eenheid)  worden  echter  in  de  winst-­  en  verliesrekening  verwerkt  en  wel  onder  de  post   ³2YHULJHZDDUGHYHUDQGHULQJHQYDQPDWHULsOHYDVWHDFWLYD´   Waardeverminderingen  in  sociaal  vastgoed  in  exploitatie  worden  rechtstreeks  ten  laste  van  het  eigen   vermogen  verwerkt  tot  maximaal  het  bedrag  waarvoor  in  het  verleden  waardevermeerderingen  (op  het   niveau  van  de  betreffende  kasstroomgenererende  eenheid)  rechtstreeks  ten  gunste  van  het  eigen  vermogen   zijn  verwerkt,  rekening  houdend  met  de  realisatie  van  dergelijke  waardeveranderingen  door  afschrijvingen.   Indien  de  waardevermindering  hoger  is  wordt  het  meerdere  ten  laste  van  de  winst-­  en  verliesrekening   YHUZHUNWRQGHUGHSRVW³2YHULJHZDDUGHYHUDQGHULQJHQYDQPDWHULsOHYDVWHDFWLYD´(UZRUGWJHHQJHEUXLN gemaakt  van  de  recycling  optie  om  rechtstreeks  verwerkte  baten  en  lasten  in  het  eigen  vermogen  bij  latere   realisatie  te  verwerken  in  de  winst-­  en  verliesrekening.     Vastgoed  in  ontwikkeling  bestemd  voor  eigen  exploitatie   Vastgoed  in  ontwikkeling  bestemd  voor  eigen  exploitatie  betreft  ingrijpende  investeringen  in  bestaande   complexen  en  investeringen  in  nieuwe  verhuureenheden.  Waardering  vindt  plaats  tegen  bestede  kosten  en   toegerekende  kosten  van  het  werkapparaat  uit  hoofde  van  voorbereiding,  toezicht  en  directievoering  onder   aftrek  van  de  per  project  geschatte  noodzakelijk  geachte  voorziening  voor  niet-­gedekte  kRVWHQHQULVLFR¶VRS basis  van  de  bedrijfswaarde.  Het  zogeheten  onrendabele  deel  wordt  ten  laste  van  de  winst-­  en  verliesrekening   YHUDQWZRRUGRQGHUGHSRVW³2YHULJHZDDUGHYHUDQGHULQJHQPDWHULsOHYDVWHDFWLYD´   Voorts  wordt  rente  tijdens  de  bouw  toegerekend  aan  kwalificerende  activa.  De  geactiveerde  rente  wordt   berekend  tegen  de  gemiddelde  rentevoet  van  de  kredietfaciliteit.  

60  

  Jaarverslag  2013     De  noodzakelijk  geachte  voorziening  wordt  bepaald  op  het  moment  van  aangaan  van  de  feitelijke   verplichtingen  inzake  investeringen  nieuwbouw,  woningverbetering  en  herstructurering.  Voornoemde   verplichtingen  worden  in  de  jaarrekening  verwerkt  op  het  moment  dat  deze  kunnen  worden  gekwalificeerd  als   ³LQWHUQJHIRUPDOLVHHUGHQH[WHUQJHFRPPXQLFHHUG´+LHUYDQLVVSUDNHZDQQHHUXLWLQJHQGRRUGHWoegelaten   instelling  zijn  gedaan  richting  huurders,  gemeenten  en  overige  stakeholders  aangaande  verplichtingen  inzake   toekomstige  nieuwbouw-­,  woningverbeterings-­  of  herstructureringsprojecten.  Een  feitelijke  verplichting  is   gekoppeld  aan  het  startbesluit  in  het  besluitvormingsproces  van  WBO  Wonen.   Indien  op  projectniveau  de  opgenomen  voorziening  de  geactiveerde  kosten  overschrijdt,  wordt  het  project  per   saldo  opgenomen  onder  de  post  voorziening  onrendabele  investeringen  en  herstructureringen  aan  de   creditzijde  van  de  balans.     Onroerende  en  roerende  zaken  ten  dienste  van  de  exploitatie   De  onroerende  en  roerende  zaken  ten  dienste  van  de  exploitatie  worden  gewaardeerd  tegen  verkrijgings-­  of   vervaardigingsprijs  verminderd  met  de  cumulatieve  afschrijvingen.   De  afschrijvingen  worden  berekend  als  een  percentage  over  de  aanschafprijs  volgens  de  lineaire  methode  op   basis  van  de  economische  levensduur.  Op  bedrijfsterreinen  wordt  niet  afgeschreven.   De  volgende  levensduren  worden  hierbij  gehanteerd:   x

Gebouwen  

 

:                50  jaar  

x

Inventarissen  

 

:3,  5,  10  jaar  

x

Vervoermiddelen    

:3,  5,  10  jaar  

Onderhoudsuitgaven  worden  slechts  geactiveerd  indien  zij  de  gebruiksduur  van  het  object  verlengen.  Indien   er  geen  sprake  is  van  verlenging  van  de  gebruiksduur  worden  de  onderhoudsuitgaven  (ineens)  ten  laste  van   de  winst-­  en  verliesrekening  gebracht.     Vastgoedbeleggingen   Commercieel  vastgoed  in  exploitatie   Commercieel  vastgoed  in  exploitatie  wordt  gewaardeerd  tegen  actuele  waarde.  De  actuele  waarde  betreft   voor  dit  doel  de  marktwaarde  in  verhuurde  staat.   Marktwaarde  in  verhuurde  staat   De  marktwaarde  in  verhuurde  staat  is  gebaseerd  op  de  beschikbare  marktgegevens  met  in  achtneming  van   de  relevante  feiten  en  omstandigheden  van  de  markt  waarop  de  toegelaten  instellingen  actief  zijn.  De   aannames  aangaande  de  geprognosticeerde  kasstromen  zijn  gebaseerd  op  de  contractuele  verplichtingen  van   WBO  Wonen  die  rusten  op  het  vastgoed.  De  overige  (na  de  contractperiode  in  acht  te  nemen)  aannames  en   uitgangspunten  zijn  gebaseerd  op  gegevens  van  de  markt  waarop  de  toegelaten  instellingen  actief  zijn.   Onder  punt  2.1  Commercieel  vastgoed  in  exploitatie  zijn  de  gehanteerde  veronderstellingen  en   uitgangspunten  nader  toegelicht.   Kasstroomgenererende  eenheid   Het  interne  beleid  en  de  bedrijfsvoering  van  WBO  Wonen  is  gericht  op  sturing  van  de  waarde  van  de   onroerende  en  roerende  zaken  in  exploitatie  op  basis  van  productmarktcombinaties.  De  complexindeling   (zijnde  de  kasstroomgenererende  eenheid)  sluit  hierbij  aan.   Uitgaven  na  eerste  verwerking   De  uitgaven  na  eerste  verwerking  (de  zogeheten  na-­investeringen)  die  leiden  tot  een  waardeverhoging  van  de   kasstroomgenererende  eenheid  worden  aangemerkt  als  activeerbare  kosten  en  verantwoord  als  investering.      

61  

  Jaarverslag  2013     Bij  uitgaven  na  eerste  verwerking  dient  de  beoordeling  of  en  in  hoeverre  sprake  van  een  bijzonder   waardeverminderingsverlies  is  te  zijn  gebaseerd  op  de  kasstroomgenererende  eenheid  waarop  de  uitgaven  na   eerste  verwerking  betrekking  hebben.  Het  zogeheten  onrendabele  deel  wordt  ten  laste  van  de  winst-­  en   verliesrekening  veUDQWZRRUGRQGHUGHSRVW³1LHWJHUHDOLVHHUGHZDDUGHYHUDQGHULQJYDVWJRHGSRUWHIHXLOOH´   Onderhoudsuitgaven  en  uitgaven  voor  renovatiewerkzaamheden  worden  slechts  geactiveerd  indien  zij  de   gebruiksduur  van  het  object  verlengen.  De  overige  onderhoudslasten  worden  rechtstreeks  ten  laste  van  de   winst-­  en  verliesrekening  gebracht.   Waardemutatie   De  waardemutaties  in  commercieel  vastgoed  in  exploitatie  worden  rechtstreeks  ten  gunste  of  ten  laste  van  de   winst-­  HQYHUOLHVUHNHQLQJLQGHSRVW³1LHWJHUHDOLVHHUGHZDDUGHYHUDQGHULQJHQYDVWJRHGSRUWHIHXLOOH´ verantwoord.     Vastgoed  in  ontwikkeling  bestemd  voor  eigen  exploitatie  (commercieel  vastgoed)   Vastgoed  in  ontwikkeling  bestemd  voor  eigen  exploitatie  betreffen  ingrijpende  investeringen  in  bestaande   complexen  en  investeringen  in  nieuwe  verhuureenheden.  Waardering  vindt  plaats  tegen  bestede  kosten  en   toegerekende  kosten  van  het  werkapparaat  uit  hoofde  van  voorbereiding,  toezicht  en  directievoering  onder   aftrek  van  de  per  project  geschatte  noodzakelijk  geachte  voorziening  voor  niet-­JHGHNWHNRVWHQHQULVLFR¶VRS basis  van  de  marktwaarde  in  verhuurde  staat.  Het  zogeheten  onrendabele  deel  wordt  ten  laste  van  de  winst-­   HQYHUOLHVUHNHQLQJYHUDQWZRRUGRQGHUGHSRVW³1LHWJHUHDOLVHHUGHZDDUGHYHUDQGHULQJYDVWJRHGSRUWHIHXLOOH´   Voorts  wordt  rente  tijdens  de  bouw  toegerekend  aan  kwalificerende  activa.  De  geactiveerde  rente  wordt   berekend  tegen  de  gemiddelde  rentevoet  van  de  aangetrokken  leningen.     De  noodzakelijk  geachte  voorziening  wordt  bepaald  op  het  moment  van  aangaan  van  de  feitelijke   verplichtingen  inzake  investeringen  nieuwbouw,  woningverbetering  en  herstructurering.  Voornoemde   verplichtingen  worden  in  de  jaarrekening  verwerkt  op  het  moment  dat  deze  kunnen  worden  gekwalificeerd  als   ³,QWHUQJHIRUPDOLVHHUGHQH[WHUQJHFRPPXQLFHHUG´Hiervan  is  sprake  wanneer  uitingen  door  WBO  Wonen   zijn  gedaan  richting  huurders,  gemeenten  en  overige  stakeholders  aangaande  verplichtingen  inzake   toekomstige  nieuwbouw-­,  woningverbeterings-­  of  herstructureringsprojecten.  Een  feitelijke  verplichting  is   gekoppeld  aan  het  startbesluit  in  het  besluitvormingsproces  van  WBO  Wonen.   Indien  op  project  niveau  de  opgenomen  voorziening  de  geactiveerde  kosten  overschrijd  wordt  het  project  per   saldo  opgenomen  onder  de  post  voorziening  onrendabele  investeringen  en  herstructureringen  aan  de   creditzijde  van  de  balans.   In  het  geval  de  geschatte  marktwaarde  in  verhuurde  staat  van  het  project  op  een  hoger  niveau  ligt  dan  de   geschatte  totale  projectkosten  vindt  de  toerekening  van  deze  waardemutatie  plaats  naar  rato  van  de  verrichte   SUHVWDWLHVELMGHXLWYRHULQJYDQKHWSURMHFW³SHUFHQWDJHRIFRPSOHWLRQ´-­methode)  per  balansdatum  op  basis   van  de  tot  de  balansdatum  gemaakte  projectkosten  in  verhouding  tot  de  geschatte  totale  projectkosten.     Deze  waardemutatie  wordt  rechtstreeks  ten  gunste  of  ten  laste  van  de  winst-­  en  verliesrekening  in  de  post   ³1LHWJHUHDOLVHHUGHZDDUGHYHUDQGHULQJHQYDVWJRHGSRUWHIHXLOOH´YHUDQWZRRUG    

Financiële  vaste  activa   Deelnemingen   Deelnemingen  waarin  invloed  van  betekenis  op  het  zakelijke  en  financiële  beleid  kan  worden  uitgeoefend,   worden  gewaardeerd  volgens  de  vermogensmutatiemethode  op  basis  van  de  nettovermogenswaarde.  Bij  de   bepaling  van  de  nettovermogenswaarde  worden  de  waarderingsgrondslagen  van  de  toegelaten  instelling   gehanteerd.  Deelnemingen  met  een  negatieve  nettovermogenswaarde  worden  op  nihil  gewaardeerd.  Wanneer   de  toegelaten  instelling  garant  staat  voor  de  schulden  van  de  betreffende  deelneming  wordt  een  voorziening   gevormd.  Deze  voorziening  wordt  primair  ten  laste  van  de  vorderingen  op  deze  deelneming  gevormd  en  voor   het  overige  onder  de  voorzieningen  ter  grootte  van  het  aandeel  in  de  door  de  deelneming  geleden  verliezen.   Dan  wel  voor  de  verwachte  betalingen  door  de  toegelaten  instelling  ten  behoeve  van  deze  deelneming.   62  

  Jaarverslag  2013     Deelnemingen  waarin  geen  invloed  van  betekenis  wordt  uitgeoefend,  worden  gewaardeerd  tegen   verkrijgingsprijs  of  duurzame  lagere  bedrijfswaarde.   De  leningen  aan  niet-­geconsolideerde  deelnemingen  worden  opgenomen  tegen  geamortiseerde  kostprijs  op   basis  van  de  effectieverentemethode,  verminderd  met  bijzondere  waardeverminderingsverliezen.   De  grondslagen  voor  overige  financiële  vaste  activa  zijn  opgenomen  onder  het  hoofd  Financiële  instrumenten.   Te  vorderen  BWS-­subsidies   De  vordering  uit  hoofde  van  binnen  het  Besluit  Woninggebonden  Subsidies  toegezegde  bedragen  (contante   waarde  van  de  uitbetalingen)  wordt  jaarlijks  verminderd  met  de  door  de  budgethouders  beschikbaar  gestelde   bedragen.  De  uitbetalingstermijn  is  afhankelijk  gesteld  van  de  disconteringsvoet  welke  is  opgegeven  door  de   subsidieverstrekker  en  beloopt  vanaf  de  vaststelling  van  de  subsidie  maximaal  30  jaar.   Bijzondere  waardeverminderingen   Vaste  activa,  niet  zijnde  sociaal  vastgoed  in  exploitatie  en  vastgoedbeleggingen,    met  een  lange  levensduur   dienen  te  worden  beoordeeld  op  bijzondere  waardeverminderingen  wanneer  wijzigingen  of  omstandigheden   zich  voordoen  die  doen  vermoeden  dat  de  boekwaarde  van  een  actief  niet  terugverdiend  zal  worden.  De   terugverdienmogelijkheid  van  activa  die  in  gebruik  zijn,  wordt  bepaald  door  de  boekwaarde  van  een  actief  te   vergelijken  met  de  geschatte  contante  waarde  van  de  toekomstige  netto  kasstromen  die  het  actief  naar   verwachting  zal  genereren.   Wanneer  de  boekwaarde  van  een  actief  hoger  is  dan  de  geschatte  contante  waarde  van  de  toekomstige   kasstromen,  worden  bijzondere  waardeverminderingen  verantwoord  voor  het  verschil  tussen  de  boekwaarde   en  de  realiseerbare  waarde.     Voorraden   Vastgoed  bestemd  voor  de  verkoop   De  voorraad  vastgoed  bestemd  voor  de  verkoop  betreft  opgeleverde  nieuwbouwwoningen  die  ultimo  boekjaar   nog  niet  zijn  verkocht.  De  voorraad  opgeleverde  nieuwbouwwoningen  worden  gewaardeerd  tegen  de  bestede   kosten  en  toegerekende  kosten  van  het  werkapparaat  uit  hoofde  van  voorbereiding,  toezicht  en   directievoering,  inclusief  geactiveerde  rente,  dan  wel  lager  verwachte  opbrengstwaarde.     Voorraad  materialen   De  voorraad  materialen  wordt  gewaardeerd  tegen  verkrijgingsprijs  of  lagere  opbrengstwaarde.   Voorraad  grond-­  en  ontwikkelposities   De  voorraad  grond-­  en  ontwikkelposities  wordt  gewaardeerd  tegen  aanschafwaarde  en  bijkomende  kosten.   Op  moment  dat  grond-­  en  ontwikkelposities  daadwerkelijk  in  ontwikkeling  worden  genomen  vindt   overheveling  plaats  naar  vastgoed  in  ontwikkeling  bestemd  voor  eigen  exploitatie/  vastgoed  in  ontwikkeling   bestemd  voor  de  verkoop/  onderhanden  projecten.  Als  de  grond-­  en  ontwikkelposities  een  zodanige   waardevermindering  ondergaan  dat  de  opbrengstwaarde  lager  is  dan  de  geactiveerde  kosten,  dan  wordt  deze   waardevermindering  ten  laste  van  het  resultaat  verantwoord.  Hiertoe  wordt  de  waarde  van  de  grond-­  en   ontwikkelposities  periodiek  getoetst  aan  de  marktwaarde.   Onderhanden  projecten   Onderhanden  projecten  betreffen  de  investeringen  in  bouwterreinen  en  bouwwerken  voor  eigen  rekening  en   risico  bestemd  voor  verkoop.     In  de  waardering  van  onderhanden  projecten  worden  de  kosten  die  direct  betrekking  hebben  op  het  project   (zoals  personeelskosten  voor  werknemers  direct  werkzaam  aan  het  project,  kosten  van  grond  en  terreinen),   de  kosten  die  toerekenbaar  zijn  aan  projectactiviteiten  in  het  algemeen  en  toewijsbaar  zijn  aan  het  project   (onder  meer  verzekeringskosten,  kosten  van  ontwerp  en  technische  assistentie  en  overheadkosten  van   projectactiviteiten  en  rente  op  schulden  over  het  tijdvak  dat  aan  het  project  kan  worden  toegerekend)  en   andere  kosten  die  contractueel  aan  de  opdrachtgever  kunnen  worden  toegerekend,  begrepen.                                            

63  

  Jaarverslag  2013     De  toerekening  van  opbrengsten,  kosten  en  winstneming  op  onderhanden  projecten  geschiedt  naar  rato  van   de  verrichte  prestaties  bij  de  uitvoering  van  het  werk  µSHUFHQWDJHRIFRPSOHWLRQ¶-­methode)  per  balansdatum   op  basis  van  de  tot  de  balansdatum  gemaakte  projectkosten  in  verhouding  tot  de  geschatte  totale   projectkosten.  Uitgaven  die  verband  houden  met  projectkosten  die  na  de  balansdatum  tot  te  verrichten   prestaties  leiden,  worden  als  activa  verwerkt  indien  het  waarschijnlijk  is  dat  ze  in  een  volgende  periode  zullen   leiden  tot  opbrengsten.  Verwachte  verliezen  op  onderhanden  projecten  worden  onmiddellijk  in  de  winst-­en-­ verliesrekening  als  last  verwerkt.  De  gedeclareerde  termijnen  worden  in  mindering  gebracht  op  de   onderhanden  projecten.  Indien  op  projectniveau  de  gedeclareerde  termijnen  de  geactiveerde  kosten   overschrijden,  wordt  het  project  per  saldo  opgenomen  onder  de  kortlopende  schulden  aan  de  creditzijde  van   de  balans.     Vorderingen     De  grondslagen  voor  de  waardering  van  vorderingen  zijn  beschreven  onder  het  hoofd  Financiële   instrumenten.   Groepsvermogen   Eigen  vermogen   Financiële  instrumenten  die  op  grond  van  de  economische  realiteit  worden  aangemerkt  als   eigenvermogensinstrumenten,  worden  gepresenteerd  onder  het  eigen  vermogen.   Financiële  instrumenten  die  op  grond  van  de  economische  realiteit  worden  aangemerkt  als  een  financiële   verplichting,  worden  gepresenteerd  onder  schulden.  Rente,  dividenden,  baten  en  lasten  met  betrekking  tot   deze  financiële  instrumenten  worden  in  de  winst-­en-­verliesrekening  verantwoord  als  kosten  of  opbrengsten.   Waardevermeerderingen  van  activa  die  worden  gewaardeerd  tegen  actuele  waarde  worden  opgenomen  in  het   eigen  vermogen  als  ongerealiseerde  waardeveranderingen.  De  ongerealiseerde  waardeveranderingen  voor  het   sociaal  vastgoed  worden  gevormd  per  individueel  actief  en  zijn  niet  hoger  dan  het  verschil  tussen  de   boekwaarde  op  basis  van  historische  kostprijs  verminderd  met  cumulatieve  afschrijvingen  en   waardeverminderingen  en  de  boekwaarde  op  basis  van  de  actuele  waarde  (bedrijfswaarde).  De   ongerealiseerde  waardeverandering  voor  het  commercieel  vastgoed  wordt  gevormd  per  individueel  actief  en  is   niet  hoger  dan  het  verschil  tussen  de  boekwaarde  op  basis  van  historische  kostprijs  en  de  boekwaarde  op   basis  van  de  actuele  waarde  (marktwaarde).  Als  een  actief  wordt  vervreemd,  valt  een  eventueel  aanwezige   ongerealiseerde  waardeverandering  met  betrekking  tot  dat  actief  vrij  ten  gunste  van  de  overige  reserves.  Bij   de  bepaling  van  de  ongerealiseerde  waardeverandering  is  een  bedrag  voor  latente  belastingverplichtingen  in   mindering  gebracht,  berekend  tegen  het  actuele  tarief.   Voorzieningen   Voorzieningen  worden  gewaardeerd  tegen  de  nominale  waarde  van  de  uitgaven  die  naar  verwachting   noodzakelijk  zijn  om  de  verplichtingen  en  verliezen  af  te  wikkelen.   Een  voorziening  wordt  in  de  balans  opgenomen,  wanneer:   x x x

sprake  is  van  een  in  rechte  afdwingbare  of  feitelijke  verplichting  die  het  gevolg  is  van  een  gebeurtenis  in   het  verleden;;  en   een  betrouwbare  schatting  kan  worden  gemaakt  van  die  verplichting;;  en   het  waarschijnlijk  is  dat  voor  afwikkeling  van  die  verplichting  een  uitstroom  van  middelen  nodig  is.  

Voorzieningen  voor  onrendabele  investeringen  en  herstructureringen   Voor  de  toelichting  van  de  waarderingsgrondslag  voor  het  bepalen  van  de  voorziening  voor  onrendabele   LQYHVWHULQJHQHQKHUVWUXFWXUHULQJHQZRUGWYHUZH]HQQDDUGHSRVW³9DVWJRHGLQRQWZLNNHOLQJEHVWHPGYRRU HLJHQH[SORLWDWLH´,QGLHQRSSURMHFWQLYHDXGHRSgenomen  voorziening  de  geactiveerde  kosten  overschrijdt,   wordt  het  project  per  saldo  opgenomen  onder  de  post  voorziening  onrendabele  investeringen  aan  de   creditzijde  van  de  balans.  De  voorziening  voor  onrendabele  investeringen  en  herstructureringen  is   gewaardeerd  tegen  nominale  waarde.    

64  

  Jaarverslag  2013       Voorziening  uitgestelde  beloningen   De   voorziening   voor   uitgestelde   personeelsbeloningen   bestaat   uit   de   toekomstige   verplichtingen   uit   hoofde   van  jubilea  uitkeringen  en  wordt  bepaald  op  basis  van  de  contante  waarde  (rekenrente  5%)  van  toekomstige   aanspraken,   rekening   houdend   met   de   achterliggende   diensttijd,   de   leeftijd   en   het   verwachte   verloop   (blijfkans)  van  het  huidige  personeelsbestand.   Voor   de   pensioenregelingen   betaalt   WBO   Wonen   op   verplichte,   contractuele   of   vrijwillige   basis   premies   aan   pensioenfondsen   en   verzekeringsmaatschappijen.   Behalve   de   betaling   van   premies   heeft   WBO   Wonen   geen   verdere  verplichtingen  uit  hoofde  van  deze  pensioenregelingen.  WBO  Wonen  heeft  in  geval  van  een  tekort  bij   het   fonds   geen   verplichting   tot   het   voldoen   van   aanvullende   bijdragen   anders   dan   hogere   toekomstige   premies.   De   premies   worden   verantwoord   als   personeelskosten   als   deze   verschuldigd   zijn.   Vooruitbetaalde   premies   worden   opgenomen   als   overlopende   activa   indien   deze   tot   een   terugstorting   leiden   of   tot   een   vermindering  van  toekomstige  betalingen.   Langlopende  schulden   De  waardering  van  langlopende  schulden  is  toegelicht  onder  het  hoofd  Financiële  instrumenten.   Kortlopende  schulden   De  waardering  van  kortlopende  schulden  is  toegelicht  onder  het  hoofd  Financiële  instrumenten.  

Opbrengstverantwoording   Huuropbrengsten   Hieronder  zijn  opgenomen  de  opbrengsten  voortvloeiend  uit  de  met  huurders  gesloten  huurovereenkomsten.   Huuropbrengsten  worden  lineair  in  de  winst-­  en  verliesrekening  opgenomen  gedurende  de  looptijd  van  de   huurovereenkomst.  De  huren  worden  jaarlijks  binnen  de  wettelijke  kaders  verhoogd  in  overeenstemming  met   het  huurbeleid  van  WBO  Wonen.     Opbrengsten  servicecontracten   Dit  betreffen  ontvangen  bedragen  van  huurders  ter  dekking  van  gemaakte  servicekosten.  Jaarlijks  vindt   verrekening  plaats  op  basis  van  de  daadwerkelijke  bestedingen.  De  kosten  worden  verantwoord  onder  de   lasten  servicecontracten.   Netto  verkoopresultaat  vastgoedportefeuille  

Het netto  verkoopresultaat  vastgoedportefeuille  bevat  de  posten  verkoopresultaat  bestaand  bezit  en   verkoopresultaat  koopprojecten.   Verkoopresultaat  bestaand  bezit   De  post  verkoopresultaat  bestaand  bezit  betreft  het  saldo  van  de  behaalde  verkoopopbrengst  minus  de   gemaakte  direct  toerekenbare  verkoopkosten  en  de  actuele  waarde  met  betrekking  tot  de  verkochte   huurwoningen.  Opbrengsten  uit  de  verkoop  van  onroerende  zaken  worden  in  de  winst-­  en  verliesrekening   YHUZHUNWZDQQHHUGHEHODQJULMNHULVLFR¶VHQYRRUGHOHQYDQHLJHQGRPDDQGHNRSHU  zijn  overgedragen,  de   inning  van  de  verschuldigde  vergoeding  waarschijnlijk  is,  de  hiermee  verband  houdende  kosten  betrouwbaar   kunnen  worden  ingeschat  en  er  geen  sprake  is  van  aanhoudende  managementbetrokkenheid  bij  de   onroerende  zaken.     Opbrengsten  van  de  verkochte  huurwoningen  worden  verantwoord  op  het  moment  van  juridische  levering   (passeren  transportakte).   Verkoopresultaat  koopprojecten   De  post  verkoopresultaat  koopprojecten  betreft  het  saldo  van  de  netto  omzet  koopprojecten,  de  wijziging  in   vastgoed  in  ontwikkeling  bestemd  voor  de  verkoop  en  onderhanden  projecten,  en  het  uitbesteed  werk.  

65  

  Jaarverslag  2013     Zodra  een  betrouwbare  schatting  kan  worden  gemaakt  van  het  resultaat  van  een  onderhanden  project,   worden  de  projectopbrengsten  en  ±kosten  als  opbrengsten  en  kosten  in  de  winst-­  en  verliesrekening  verwerkt   naar  rato  van  de  verrichte  prestaties  per  balansdatum.  Onder  projectopbrengsten  wordt  verstaan  de  in  het   contract  overeengekomen  opbrengsten  vermeerderd  met  eventuele  opbrengsten  op  grond  van  meer-­  of   minderwerk,  claims  en  vergoedingen,  indien  en  voor  zover  het  waarschijnlijk  is  dat  de  opbrengsten  zullen   worden  gerealiseerd  en  betrouwbaar  kunnen  worden  bepaald.   De  mate  waarin  prestaties  van  een  onderhanden  project  zijn  verricht  wordt  bepaald  aan  de  hand  van  de  tot   de  balansdatum  gemaakte  projectkosten  in  verhouding  tot  de  geschatte  totale  projectkosten.  Indien  het   resultaat  van  een  onderhanden  project  niet  betrouwbaar  kan  worden  bepaald,  worden  de  projectopbrengsten   slechts  verwerkt  tot  het  bedrag  van  de  gemaakte  projectkosten  dat  waarschijnlijk  kan  worden  verhaald.   Verwachte  verliezen  op  projecten  worden  onmiddellijk  in  de  winst-­  en  verliesrekening  opgenomen.   De  wijziging  van  vastgoed  in  ontwikkeling  bestemd  voor  de  verkoop  en  onderhanden  projecten  bestaat  uit  de   opgenomen  bestede  kosten  en  resultaatverantwoording  in  het  betreffende  jaar  met  betrekking  tot   onderhanden  projecten  waarop  in  mindering  zijn  gebracht,  de  gefactureerde  termijnen  van  de  opgeleverde   onderhanden  projecten  zijn  en  de  opgenomen  bestede  kosten  en  verwachte  verliezen  in  het  betreffende  jaar   met  betrekking  tot  vastgoed  in  ontwikkeling  bestemd  voor  de  verkoop.   De  omzet  van  de  verkochte  nieuwbouwkoopwoningen  wordt  verantwoord  bij  oplevering  van  een  (deel)project   en  bestaat  uit  de  gefactureerde  termijnen  onder  aftrek  van  kortingen  en  de  over  de  omzet  geheven   omzetbelasting.   Kosten  uitbesteed  werk  betreft  de  direct  aan  de  onderhanden  projecten  toerekenbare  kosten.   Geactiveerde  productie  ten  behoeve  van  het  eigen  bedrijf   Hieronder  worden  de  toe  te  rekenen  interne  directe  kosten  en  rente  in  het  kader  van  financiering  ten  behoeve   van  vastgoed  in  ontwikkeling  bestemd  voor  eigen  exploitatie  verantwoord.     Overige  waardeveranderingen  van  materiële  vaste  activa   Hieronder   zijn   begrepen   de   overige   waardeveranderingen   met   betrekking   tot   sociaal   vastgoed   in   exploitatie   (aankopen   en   renovatie)   en   vastgoed   in   ontwikkeling   bestemd   voor   eigen   exploitatie   (met   betrekking   tot   sociaal   vastgoed).   De  onder  deze  post   verantwoorde   bedragen   hebben  betrekking  op  een   afboeking  dan  wel  terugneming  van  een  bijzondere  waardevermindering.   Overige  bedrijfsopbrengsten   Hieronder  wordt  o.a.  de  opbrengst  van  overige  dienstverlening  aan  derden  verantwoord,  alsmede  de  kosten   met  betrekking  tot  de  dienstverlening  ten  behoeve  van  het  eigen  bedrijf.   Personeelsbeloningen/pensioenen     Lonen,   salarissen   en   sociale   lasten   worden   op   grond   van   de   arbeidsvoorwaarden   verwerkt   in   de   winst-­en-­ verliesrekening  voor  zover  ze  verschuldigd  zijn  aan  werknemers.     Uitgangspunt  is  dat  de  in  de  verslagperiode  te  verwerken  pensioenlast  gelijk  is  aan  de  over  die  periode  aan   het  pensioenfonds  verschuldigde  pensioenpremies.  Voor  zover  de  verschuldigde  premies  op  balansdatum  nog   niet  zijn  voldaan,  wordt  hiervoor  een  verplichting  opgenomen.  Als  de  op  balansdatum  reeds  betaalde  premies   de  verschuldigde  premies  overtreffen,  wordt  een  overlopende  actiefpost  opgenomen  voor  zover  sprake  zal   zijn  van  terugbetaling  door  het  fonds  of  van  verrekening  met  in  de  toekomst  verschuldigde  premies.   Verder  wordt  op  balansdatum  een  voorziening  opgenomen  voor  bestaande  additionele  verplichtingen  ten   opzichte  van  het  fonds  en  de  werknemers,  indien  het  waarschijnlijk  is  dat  voor  de  afwikkeling  van  die   verplichtingen  een  uitstroom  van  middelen  zal  plaatsvinden  en  de  omvang  van  de  verplichtingen  betrouwbaar   kan  worden  geschat.  Het  al  dan  niet  bestaan  van  additionele  verplichtingen  wordt  beoordeeld  aan  de  hand   van  de  uitvoeringsovereenkomst  met  het  fonds,  de  pensioenovereenkomst  met  de  werknemers  en  andere   (expliciete  of  impliciete)  toezeggingen  aan  de  werknemers.  De  voorziening  wordt  gewaardeerd  tegen  de  beste   schatting  van  de  contante  waarde  van  de  bedragen  die  noodzakelijk  zijn  om  de  verplichtingen  op   balansdatum  af  te  wikkelen.  

66  

  Jaarverslag  2013     Voor  een  op  balansdatum  bestaand  overschot  bij  het  pensioenfonds  wordt  een  vordering  opgenomen  als  de   toegelaten  instelling  de  beschikkingsmacht  heeft  over  dit  overschot,  het  waarschijnlijk  is  dat  het  overschot   naar  de  toegelaten  instelling  zal  toevloeien  en  de  vordering  betrouwbaar  kan  worden  vastgesteld.   Onderhoudslasten   Onder  deze  post  worden  alle  direct  aan  het  verslagjaar  toe  te  rekenen  kosten  van  onderhoud  verantwoord.   Van  toerekenbaarheid  is  sprake  als  de  daadwerkelijke  werkzaamheden  in  het  verslagjaar  hebben   plaatsgevonden.  Onder  deze  post  worden  de  kosten  ten  behoeve  van  planmatig  onderhoud,   mutatieonderhoud,  klachtenonderhoud  en  contractonderhoud  verantwoord.   Het  onderhoud  wordt  onderscheiden  in  kosten  van  derden  en  eigen  dienst,  alsmede  de  kosten  van  het   materiaalverbruik.  In  de  winst-­  en  verliesrekening  zijn  de  kosten  van  de  eigen  dienst  opgenomen  bij  de   kostensoort  salarissen  en  sociale  lasten.  De  lasten  van  onderhoud  onderscheiden  zich  van  activeerbare  kosten   door  het  feit  dat  er  geen  sprake  is  van  een  waardeverhoging  van  het  actief,  dan  wel  wettelijke  vereisten.   Overige  bedrijfslasten   De  overige  bedrijfslasten  worden  toegerekend  aan  het  verslagjaar  waarop  zij  betrekking  hebben.       Niet-­gerealiseerde  waardeveranderingen  vastgoedportefeuille     Hieronder   zijn   begrepen   de   waardeveranderingen   met   betrekking   tot   commercieel   vastgoed   in   exploitatie   (aankopen   en   renovatie),   vastgoed   in   ontwikkeling   bestemd   voor   eigen   exploitatie   (met   betrekking   tot   commercieel  vastgoed)  en  onroerende  zaken  verkocht  onder  voorwaarden.   Financiële  baten  en  lasten   Rentebaten  en  rentelasten     Rentebaten   en   rentelasten   worden   tijdsevenredig   verwerkt,   rekening   houdend   met   de   effectieve   rentevoet   van  de  betreffende  activa  en  passiva.  Bij  de  verwerking  van  de  rentelasten  wordt  rekening  gehouden  met  de   verantwoorde  transactiekosten  op  de  ontvangen  leningen.     Belastingen   Belastingen  over  de  resultaten  omvatten  de  over  de  verslagperiode  verschuldigde  en  verrekenbare   winstbelastingen  en  latente  belastingen.  De  belastingen  worden  in  de  winst-­en-­verliesrekening  opgenomen,   behoudens  voor  zover  deze  betrekking  hebben  op  posten  die  rechtstreeks  in  het  eigen  vermogen  worden   opgenomen,  in  welk  geval  de  belasting  in  het  eigen  vermogen  wordt  verwerkt.   De  over  het  boekjaar  verschuldigde  en  verrekenbare  belasting  is  de  naar  verwachting  te  betalen  belasting   over  de  belastbare  winst  over  het  boekjaar,  rekening  houdend  met  de  fiscale  faciliteiten  en  de   vaststellingsovereenkomst  (VSO),  berekend  aan  de  hand  van  belastingtarieven  die  zijn  vastgesteld  op   verslagdatum,  dan  wel  waartoe  materieel  al  op  verslagdatum  is  besloten,  en  eventuele  correcties  op  de  over   voorgaande  jaren  verschuldigde  belasting.   Voor  latente  belastingen  wordt  een  vordering  danwel  een  voorziening  getroffen  voor  tijdelijke  verschillen   tussen  de  boekwaarde  van  activa  en  verplichtingen  ten  behoeve  van  de  financiële  verslaggeving  en  de  fiscale   boekwaarde  van  die  posten.   Er  wordt  uitsluitend  een  latente  belastingvordering  opgenomen  voor  zover  het  waarschijnlijk  is  dat  er  in  de   toekomst  belastbare  winsten  beschikbaar  zullen  zijn  die  voor  de  realisatie  van  het  tijdelijke  verschil  danwel   compensabele  verliezen  kunnen  worden  aangewend.  Latente  belastingvorderingen  worden  per  iedere  verslag-­ datum  herzien  en  verlaagd  voor  zover  het  niet  langer  waarschijnlijk  is  dat  het  daarmee  samenhangende   belastingvoordeel  zal  worden  gerealiseerd.  Latente  belastingvorderingen  zijn  opgenomen  onder  de  vlottende   activa  of  onder  de    financiële  vaste  activa  indien  de  verwachte  looptijd  langer  is  dan  een  jaar.  De  latente   belastingverplichtingen  zijn  opgenomen  onder  de  voorzieningen.  De  latenties  worden  gewaardeerd  tegen   nominale  waarde.  

67  

  Jaarverslag  2013     Saldering  van  latenties  vindt  plaats  indien  en  voor  zover  WBO  Wonen  bevoegd  is  tot  saldering  en  simultane   afwikkeling  en  tevens  het  stellige  voornemen  heeft  om  dit  te  doen.   Resultaat  deelnemingen   Het  resultaat  deelnemingen  omvat  het  aandeel  van  WBO  Wonen  in  de  resultaten  van  deze  deelnemingen.   Resultaten  op  transacties,  waarbij  overdracht  van  activa  en  passiva  tussen  de  toegelaten  instelling  en  de  niet-­ geconsolideerde  deelnemingen  en  tussen  niet-­geconsolideerde  deelnemingen  onderling  heeft  plaatsgevonden,   zijn  niet  verwerkt  voor  zover  deze  als  niet  gerealiseerd  kunnen  worden  beschouwd.   De  resultaten  van  deelnemingen  die  gedurende  het  boekjaar  zijn  verworven  of  afgestoten  worden  vanaf  het   verwervingsmoment  respectievelijk  tot  het  moment  van  afstoting  verwerkt  in  het  resultaat  van  de  toegelaten   instelling.   Kasstroomoverzicht     Het  kasstroomoverzicht  is  opgesteld  op  basis  van  de  indirecte  methode.  Bij  deze  methode  wordt  het   bedrijfsresultaat  aangepast  voor  posten  van  de  winst-­  en  verliesrekening  die  geen  invloed  hebben  op   ontvangsten  en  uitgaven  in  het  verslagjaar,  mutaties  in  de  posten  van  het  werkkapitaal  en  posten  van  de   winst-­  en  verliesrekening  waarvan  de  ontvangsten  en  uitgaven  niet  worden  beschouwd  als  behorende  tot  de   operationele  activiteiten.   De  liquiditeitspositie  in  het  kasstroomoverzicht  bestaat  uit  de  liquide  middelen.  In  het  kasstroomoverzicht   wordt  onderscheid  gemaakt  tussen  operationele,  investerings-­  en  financieringsactiviteiten.   De  kasstromen  uit  hoofde  van  de  financiering  zijn  gesplitst  in  kasstromen  met  betrekking  tot  mutaties  in  de   hoofdsom  (opgenomen  onder  financieringsactiviteiten)  en  betaalde  interest  (opgenomen  onder  operationele   activiteiten).     Bepaling  reële  waarden   Een  aantal  grondslagen  en  toelichtingen  in  de  jaarrekening  van  WBO  Wonen  vereist  de  bepaling  van  de  reële   waarde  van  zowel  financiële  als  niet-­financiële  activa  en  verplichtingen.  Ten  behoeve  van  waarderings-­  en   informatieverschaffingsdoeleinden  is  de  reële  waarde  op  basis  van  de  hierna  genoemde  methoden  bepaald.   Indien  van  toepassing  wordt  nader  informatie  over  de  uitgangspunten  voor  de  bepaling  van  de  reële  waarde   vermeld  bij  het  onderdeel  van  deze  toelichting  dat  specifiek  op  het  betreffende  actief  of  de  betreffende   verplichting  van  toepassing  is.    

68  

  Jaarverslag  2013     Toelichting  op  de  afzonderlijke  posten  van  de  geconsolideerde  balans    

EHGUDJHQ[¼    

1    MATERIELE  VASTE  ACTIVA   1.1      Sociaal  vastgoed  in  exploitatie      Stand  per  1  januari  2013:     Aanschafprijs  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

226.813  

  Cumulatieve  waardeveranderingen     Bedrijfswaarde  

 

-­23.285  

 

203.528  

 

 

 

   Mutaties  in  het  boekjaar:     Aankopen  is  sociaal  vastgoed  in  exploitatie  

 

 

  Investeringen  in  sociaal  vastgoed  in  exploitatie     Overboeking  van  vastgoed  in  ontwikkeling  bestemd   voor  eigen  exploitatie     Afboeking  als  onrendabele  investering  

  Desinvesteringen     Overboeking  naar  commercieel  vastgoed  in  exploitatie     Overboeking  naar  vastgoed  bestemd  voor  de  verkoop     Afschrijvingen  

  Waardeveranderingen  verantwoord  in  de  winst-­  en   verliesrekening     Waardeveranderingen  verantwoord  in  eigen  vermogen  

 

68  

 

1.652  

 

7.590  

 

-­7.590  

 

-­645  

 

-­36  

 

0  

 

-­7.534  

 

-­1.842  

 

10.002  

  Saldo    

 

1.665  

 

 

   Stand  per  31  december  2013:     Aanschafprijs  

 

 

 

  Cumulatieve  waardeveranderingen     Bedrijfswaarde  

235.450  

 

-­30.257  

 

205.193  

 

 

   Som  van  de  herwaarderingen  (cumulatief  bedrag  aan   ongerealiseerde  waardestijging)    

   

  48.623    

             

Bedrijfswaarde   De  actuele  waarde  van  het  sociaal  vastgoed  in  exploitatie  is  gebaseerd  op  de  bedrijfswaarde  en  bedraagt   EUR  205.193  (2012:  EUR  203.528).   Onder  de  bedrijfswaarde  wordt  verstaan  de  contante  waarde  van  de  kasstromen  uit  hoofde  van  toekomstige   exploitatieopbrengsten  en  toekomstige  exploitatielasten  over  de  geschatte  resterende  looptijd  van  de     kasstroomgenererende  eenheden.   De  kasstromen   zijn   gebaseerd   op  redelijke  en   onderbouwde  veronderstellingen  die   de  beste  schatting   van   de  directie  weergeven  van  de  economische  omstandigheden  die  van  toepassing  zullen  zijn  gedurende  de     resterende  levensduur  van  de  kasstroomgenererende  eenheid.  De  kasstroomprognoses  zijn  ontleend  aan  de     intern  geformaliseerde  meerjarenbegroting  en  bestrijken  een  periode  van  tien  jaar.   Voor  latere  jaren  is  uitgegaan  van  de  verwachte  gemiddelde  groeivoeten  voor  inflatie,  huurstijging  en  rente   alsmede  genormeerde  lastenniveaus.   De  verwachte  opbrengstwaarde  van  woningen  geoormerkt  voor  verkoop  wordt  gedefinieerd  als  de  contante   waarde  van  het  bedrag  dat  kan  worden  verkregen  bij  vrijwillige  verkoop  binnen  een  verwachte  termijn  van   vijf  jaar,  onder  aftrek  van  verkoopkosten  die  niet  door  de  koper  worden  gedragen.  

69  

  Jaarverslag  2013      

                         

De   bepaling   van   de   restwaarde   van   de   grond   is   gebaseerd   op   het   huidige   gebruik   van   de   grond.   De   restwaarde  van  de  grond  aan  het  eind  van  de  exploitatieduur  is  gebaseerd  op  de  reële  waarde  onder  aftrek   van  de  te     maken  kosten  sloop/bouwrijp  maken  en  herhuisvesting  en  bedraagt  EUR  20.000  (prijspeil  ultimo  2013).   De  reële  waarde  is  gebaseerd  op  een  vergelijkbare  grond(kavel)  geïndexeerd  naar  het  einde  van  de     levensduur.    Bij  de  bedrijfswaardeberekening  gelden  voorts  de  volgende  parameters:    -­  huurverhoging  2014  van  3,70%,  daarna  jaarlijks  inflatievolgend  met  de  eerste  vier  jaar  rekening  houdend        met  een  extra  huurverhoging  van  1%  (0,95%  effectief);;    -­  jaarlijkse  huurderving  van  1%  voor  woningen  en  15%  voor  bedrijfsonroerend  goed  en  maatschappelijk        onroerend  goed;;    -­  jaarlijkse  stijgingen  van  de  exploitatielasten  van  2%,  onderhoudslasten  van  2%  en  beheerkosten  van  2%          met  uitzondering  van  salarissen,  sociale  lasten  en  pensioenlasten  (2014:  2,2%  en  2015  tot  2018:  3,0%);;    -­  vanaf  2019  is  rekening  gehouden  met  een  taakstellende  bezuiniging  van  1%  op  alle  kosten  om  de        stijging  te  beperken  tot  inflatie;;    -­  verwacht  economische  levensduur  van  de  complexen,  waarbij  uitgegaan  wordt  van  een  minimale          levensduur  van  15  jaar;;    -­  disconteringsvoet  van  5,25%,  jaarlijks  wordt  door  de  sectorinstituten  deze  disconteringsvoet  bepaald  met          inachtneming  van  de  bepalingen  van  RJ  121;;    -­  kasstromen  worden  verdisconteerd  uitgaande  van  het  medionummerando  model.  

     

  Waardeveranderingen  

 

 Woningen  bestemd  voor  de  verkoop  op  korte  termijn  

 

In  totaal  zijn  168  woningen  behorend  tot  de  onroerende  en  roerende  zaken  in  exploitatie,  geclassificeerd  

     

voor  de  verkoop.  Het  aantal  woningen,  welke  naar  verwachting  komend  jaar  verkocht  zal  worden  is  begroot   op  7.  De  verwachte  opbrengstwaarde  van  deze  woningen  bedraagt  circa  EUR  125.000;;  de  boekwaarde  van   deze  woningen  bedraagt  circa  EUR  60.000.  

                 

 Hypothecaire  zekerheden   Het  sociaal  vastgoed  in  exploitatie  is  (nagenoeg)  geheel  gefinancierd  met  leningen  onder  borging  van  het   Waarborgfonds   Sociale   Woningbouw   (WSW).   Het   WSW   heeft   hierbij   het   recht   van   eerste   hypotheek.   Voor   deze   borgstelling   wordt   door   het   WSW   een   obligo   per   lening   gevraagd.   Als   gevolg   hiervan   zijn   de   onroerende   en   roerende   zaken   in   exploitatie   die   met   geborgde   leningen   zijn   gefinancierd   niet   met   hypothecaire  zekerheden  bezwaard.  De  ultimo  boekjaar  bestaande  obligoverplichting  is  onder  de  "Niet  in  de   balans  opgenomen  activa  en  verplichtingen"  opgenomen.     Eén   complex   (141122)   is   als   onderpand   voor   hypothecaire   zekerheid   afgegeven   voor   een   niet   geborgde   lening.  

1.2  

Vastgoed  in  ontwikkeling  bestemd  voor  eigen  exploitatie  (sociaal)  

 

 

 

 

  Stand  per  1  januari  2013:  

   

 

 

                         

     

8.448  

Cumulatieve  waardeverminderingen  

 

-­13.000  

Naar  voorziening  onrendabele  investeringen  en  herstructureringen  

 

5.767  

Boekwaarde  

 

1.215  

 Mutaties  in  het  boekjaar:  

   

Investeringen  

 

6.037  

 

-­3.390  

Waardeveranderingen  via  het  eigen  vermogen  

 

610  

Overboeking  naar  sociaal  vastgoed  in  exploitatie   Overboeking  naar  voorziening  voor  onrendabele  investeringen  en   herstructureringen  

 

269  

 

-­3.593  

Saldo  

 

-­67  

Aanschafprijs  

Waardeveranderingen  via  resultatenrekening  

70  

   

  Jaarverslag  2013    

           

 

Stand  per  31  december  2013:  

 

 

6.484  

 

-­7.510  

Voorziening  onrendabele  investeringen  en  herstructureringen  

 

2.174  

Boekwaarde  

 

1.148  

Aanschafprijs   Cumulatieve  waardeverminderingen  

In   het   boekjaar   werd   terzake   van   vastgoed   in   ontwikkeling   bestemd   voor   eigen   exploitatie   een   bedrag   ad   EUR   3.000   aan   bouwrente   geactiveerd   (2012:   EUR   20.000).   Bij   niet-­specifiek   gefinancierde  nieuwbouwprojecten  werd  een  gemiddelde  rentevoet  gehanteerd  van  0,915%  (2012:   1,3%)  gerelateerd  aan  de  kredietfaciliteit.  

    1.3  

Onroerende  en  roerende  zaken  ten  dienste  van  de  exploitatie    

 

 

 

 

 

 

 

 

Stand  1  januari  2013:  

 

                             

 

 

 

Bedrijfs-­  

Overige  

gebouwen  

roerende  

 

zaken  

 

Verkrijgingsprijzen   Cumulatieve  afschrijvingen     Boekwaarde    Mutaties  in  het  boekjaar:  

 

   

Totaal  

 

 

7.146  

3.082  

10.228  

-­1.651  

-­1.981  

-­3.632  

5.495  

1.101  

6.596  

 

 

 

 

   

10  

465  

475  

0  

0  

0  

Afschrijvingen  

-­168  

-­537  

-­705  

Saldo  

-­158  

-­72  

-­230  

Investeringen   Desinvesteringen  

 Stand  31  december  2013:  

 

 

 

 

Verkrijgingsprijzen   Cumulatieve  afschrijvingen    

   

7.156  

3.547  

10.703  

-­1.819  

-­2.518  

-­4.337  

5.337  

1.029  

6.366  

 

Boekwaarde    

 

 

 

  2  

Vastgoedbeleggingen  

 

 

 

 

 

 

 

 

2.1  

Commercieel  vastgoed  in  exploitatie  

 

 

 

 

 

 

 

 

Stand  per  1  januari  2013:  

 

 

 

 

 

Cumulatieve  waardeveranderingen  

 

 

-­6.375  

 

29.826  

 

Marktwaarde    

   

 

 

 

Mutaties  in  het  boekjaar:  

 

 

 

 

Aankopen  in  commercieel  vastgoed  in  exploitatie  

     

               

Aanschafprijs  

36.201  

0   16  

Investeringen  in  commercieel  vastgoed  in  exploitatie  

36  

Overboeking  van  sociaal  vastgoed  in  exploitatie  

0  

Desinvesteringen   Waardeveranderingen    

171  

Saldo    

223    

   

 

71  

  Jaarverslag  2013     Stand  per  31  december  2013:   Aanschafprijs  

36.224  

 

Cumulatieve  waardeveranderingen  

-­6.175  

 

Marktwaarde  

30.049  

 

 

 

Som  van  de  herwaarderingen  (cumulatief  bedrag  aan  ongerealiseerde   waardestijging)  

      -­3.320  

    Actuele  waarde   De   actuele   waarde   van   commercieel   vastgoed   in   exploitatie   is   gebaseerd   op   de   marktwaarde   in   verhuurde  staat  en  bedraagt  EUR  30.049.000  (2012:  EUR  29.826.000).   De  marktwaarde  in  verhuurde  staat  is  gebaseerd  op  beschikbare  marktgegevens  met  inachtneming   van   de   relevante   feiten   en   omstandigheden   van   de   markt   waarop   de   toegelaten   instellingen   actief   zijn.   De   aannames   aangaande   de   geprognosticeerde  kasstromen   zijn   gebaseerd  op  de  contractuele   verplichtingen  van  de  toegelaten  instelling  die  rusten  op  vastgoed.  De  overige  (na  de  contractperiode   in  acht  te  nemen)   aannames  en  uitgangspunten  zijn  gebaseerd  op  gegevens  van  de  markt  waarop   de  toegelaten  instellingen  actief  zijn.     De   op   de   markt,   waarop   WBO   Wonen   actief   is,   gebaseerde   aannames   en   uitgangspunten   zijn   tot   stand  gekomen  in  samenwerking  met  een  extern  taxateur.     Bedrijfswaarde  

 

Om  te  voldoen  aan  artikel  RJ  645.515  is  hier  ook  de  bedrijfswaarde  opgenomen.  De  actuele  waarde   van  het  commercieel  vastgoed  in  exploitatie  gebaseerd  op  de  bedrijfswaarde  bedraagt  EUR   32.747.000    (2012:  EUR  34.536.000)  .Voor  nadere  toelichting  omtrent  de  bepaling  van  de   bedrijfswaarde  wordt  verwezen  naar  punt  1.1  van  de  toelichting.     Hypothecaire  zekerheden   Zie   hiervoor   de   opmerkingen   van   de   hypothecaire   zekerheden   van   het   Sociaal   vastgoed   in   exploitatie.              

 

 

3  

FINANCIËLE  VASTE  ACTIVA  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Deelnemingen    

 

 

 

 

 Deelneming  V.O.F.  Heemaf  

 

3.1          

           

31-­12-­2012  

7  

-­44    

 

276  

622  

Totaal  

 

283  

578  

 Verloop  deelnemingen:   V.O.F.  Heemaf  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-­44  

92  

 

62  

28  

 

0  

1  

Resultaat  

 

-­11  

-­165  

Stand  per  31  december  

 

Stand  per  1  januari   Stortingen/uitbetaald   Rentevergoeding  

 

7  

 

 

-­44    

 

 

 

 

 

  V.O.F.  Stadsbleek  

 

 

Stand  per  1  januari    

 

622    

691  

 

12  

-­46  

 

0  

0  

 

-­358  

-­23  

           

Storting/  uitbetaald     Rentevergoeding   Resultaat   Stand  per  31  december    

 

   

 

 

 

Deelneming  V.O.F.  Stadsbleek  

   

31-­12-­2013  

276    

622      

72  

  Jaarverslag  2013      

 

 

 

3.2  

Vorderingen  op  maatschappijen  waarin  wordt  deelgenomen  

 

 

 

 

Lening  V.O.F.  Heemaf  

 

 

 

 

 

 

 

3.3  

Latente  belastingvorderingen  

 

 

 

 

 

   

 

937  

   

 

 

  Verkopen  

816  

363  

Totaal   1.411  

-­188  

-­101  

-­521  

0    

991      

Leningen    

-­232  

Mutaties  

 

702  

Verr.   verliezen   232  

 Stand  per  1  januari  2013  

  Verantwoord  onder:  

  837  

 

   

 

   

31-­12-­2012  

 

   

31-­12-­2013  

628    

262    

 

890    

Vlottende  activa  

0  

188  

0  

188  

Stand  per  31  december  2013  

0  

440  

262  

702  

                   De  post  latente  belastingvordering  ad.  EUR  232.000  betreft  de  tot  waardering  gebrachte  beschikbare                        voorwaartse  verliescompensatie  en  de  tot  waardering  gebrachte  verrekenbare  tijdelijke  verschillen.                      De  latente  belastingvordering  is  nominaal  gewaardeerd.                      +HWWRWDOHYHUUHNHQEDUHYHUOLHVXOWLPREHGUDDJW¼,QKHWYHUOHGHQ  is  hiervoor  deels                      HHQODWHQWLHJHYRUPG+LHUYDQUHVWHHUGHQRJ¼XOWLPRYHUDQWZRRUGRQGHUYORWWHQGH                      activa).  Dit  bedrag  is  in  2013  in  mindering  gebracht  op  het  resultaat,  in  verband  met  onzekerheid                    verliesverrekening.   Nadere  toelichting  per  onderdeel  van  de  belastinglatentie  inzake  tijdelijke  verschillen    

   

   

     

De  post  latente  belastingvordering  ad.  EUR  232.000  betreft  de  tot  waardering  gebrachte  beschikbare     voorwaartse  verliescompensatie  en  de  tot  waardering  gebrachte  verrekenbare  tijdelijke  verschillen.     De  latente  belastingvordering  is  nominaal  gewaardeerd.   +HW WRWDOH YHUUHNHQEDUH YHUOLHV XOWLPR  EHGUDDJW ¼  ,Q KHW YHUOHGHQ LV KLHUYRRU GHHOV HHQ ODWHQWLH JHYRUPG +LHUYDQ UHVWHHUGH QRJ ¼  XOWLPR  YHUDQWZRRUG RQGHU YORWWHQGH activa).   Dit   bedrag   is   in   2013   in   mindering   gebracht   op   het   resultaat,   in   verband   met   onzekerheid   verliesverrekening.     Het  tijdelijke  verschil  inzake  sociaal  vastgoed  waarvan  verwacht  dat  deze  in  de  komende  vijf  jaar  wordt   verkocht  bedraagt  EUR  1.050.000.  De  fiscale  waarde  van  dit  vastgoed  is  hoger  dan  de  boekwaarde.  De     gewaardeerde   latente   belastingvordering   bedraagt   nominaal   EUR   262.000   (zijnde   25,0%   over   het   verschil  tussen  fiscale  waarde  en  boekwaarde).     Het   tijdelijke   verschil   inzake   de   leningenportefeuille   bedraagt   nominaal   EUR   440.000.   De   gemiddelde   gewogen  looptijd  van  dit  tijdelijke  verschil  bedraagt  3,34  jaar.  Het  bedrag  met  een  looptijd  kleiner  dan  1   jaar   bedraagt   EUR   188.000   en   is   onder   "latente   belastingvorderingen"   onder   de   post   vorderingen   opgenomen.    

 

3.4  

Te  vorderen  BWS  subsidies  

 

 

 

 

Saldo  1  januari    

 

 

Rente  

 

 

Vervallen  bijdragen  

 

 

Saldo  31  december    

 

 

Af:  verantwoord  onder  vlottende  activa  

 

Stand  per  31  december      

 

     

   

 

 

73  

2013  

2012  

18  

35  

0  

2  

-­14  

-­19  

4  

18  

-­4  

0  

0    

18    

  Jaarverslag  2013     VLOTTENDE  ACTIVA    

 

 

4  

Voorraden  

 

 

 

 

 

 

4.1  

Vastgoed  bestemd  voor  de  verkoop  

 

 

 

Kosten  vastgoed  bestemd  voor  de  verkoop  

 

4.146  

4.378    

 

Af:  Voorziening  

 

850  

586  

 

Totaal  

 

3.296  

3.792  

31-­12-­2013  

31-­12-­2012      

  De  voorraad  vastgoed  bestemd  voor  de  verkoop  betreft  opgeleverde  nieuwbouwwoningen  die  ultimo   boekjaar   nog   niet   zijn   verkocht   en   één   aangekochte   woning.   De   voorraad   opgeleverde   nieuwbouwwoningen  wordt   gewaardeerd   tegen   de  bestede   kosten   en   toegerekende   kosten   van   het   werkapparaat  uit  hoofde  van  voorbereiding,  toezicht  en  directievoering,  inclusief  geactiveerde  rente,   dan   wel   lager   verwachte   opbrengstwaarde.   De   verwachte   opbrengstwaarde   betreft   de   verkoopprijs   waarvoor  deze  woningen  worden  aangeboden.         4.2  

Overige  voorraden  

 

 

 

 

   

   

 

Onderhoudsmaterialen  

 

106  

129  

 

 

 

 

 

 

5  

VORDERINGEN  

 

 

 

 

 

   

5.1  

Huurdebiteuren  

 

 

 

 

 

 

 

 

Huurdebiteuren  

 

 

   

   

  235  

158  

                       In  de  vorderingen  huurdebiteuren  is  een  bedrag  begrepen  ad  EUR  13.289  (2012:  EUR  15.252)  met                        een  resterende  looptijd  langer  dan  1  jaar.  Dit  betreft  bijzondere  betalingsafspraken  met  huurders.     5.2  

Vorderingen  collega  corporaties  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Woningstichting  Domijn  

 

2.481  

2.490  

 

 

 

2.481  

2.490  

 

 

 

5.3  

Latente  belastingvordering  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Latente  belastingvordering  

 

 

188    

 

 

 

   

Betreft  latente  belastingvordering  uit  hoofde  van  de  leningenportefeuille  en  verrekenbare       verliezen.  Verder  wordt  verwezen  naar  punt  3.3  van  de  toelichting.      

5.4  

Overige  vorderingen  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Overige  vorderingen  huurders  

 

15  

7  

 

Overige  vorderingen  overige  debiteuren  

 

70  

259  

 

Overige  vorderingen  

 

19  

25  

 

 

 

104  

291  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

420  

     

74  

  Jaarverslag  2013     5.5  

Overlopende  activa  

 

 

 

 

 

Vooruitbetaalde  en  nog  te  ontvangen  bedragen  

 

280  

274  

 

Overlopende  posten  

 

13  

4  

 

 

 

 

 

 

 

 

6  

LIQUIDE  MIDDELEN  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kas  

 

2  

3  

 

Bank  

 

307  

318  

 

 

 

 

De  banktegoeden  zijn  terstond  opeisbaar.  

 

 

 

 

 

 

 

 

7  

GROEPSVERMOGEN  (eigen  vermogen)  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Saldo  1  januari  2013  

 

 

73.278  

 

Waardevermeerdering  sociaal  vastgoed  in   exploitatie  via  Eigen  vermogen   Resultaat  boekjaar  

 

 

10.611  

 

 

Saldo  31  december  2013  

 

 

31-­12-­2013      

293  

      8  

278  

309  

321  

-­9.259   74.630  

 

 

31-­12-­2012  

  Het  cumulatief  bedrag  van  de  ongerealiseerde  waardestijging  met  betrekking  tot  sociaal  vastgoed   in   exploitatie   en   vastgoed   in   ontwikkeling   bestemd   voor   eigen   exploitatie   (met   betrekking   tot   sociaal  vastgoed)    bedraagt  EUR  48.623.000  (2012:  EUR  48.921.000).     Het   cumulatief   bedrag   van   de   ongerealiseerde   waardestijging   met   betrekking   tot   commercieel   vastgoed  in  exploitatie  en  vastgoed  in  ontwikkeling  bestemd  voor  eigen  exploitatie  (met  betrekking   tot  commercieel  vastgoed)  bedraagt  EUR  -­3.320.000  (2012:  EUR  3.013.000).     VOORZIENINGEN  

 

   

 

 

 

 

   

 

8.1  

Voorziening  onrendabele  investeringen      

 

 

 

 

   

 

 

Saldo  1  januari  2013  

 

   

 

 

Toevoeging  ten  laste  van  het  resultaat  

 

   

850  

 

Onttrekkingen  

 

   

0  

 

Vrijval  ten  gunste  van  het  resultaat  

 

   

0  

   

Overboeking  naar  Vastgoed  in  ontwikkeling  bestemd  voor  eigen  exploitatie   (sociaal)   Saldo  31  december  2012      

 

 

   

De  voorziening  heeft  betrekking  op  de  in  ontwikkeling  genomen  projecten           en  een  voorzien  verlies  op  de  exploitatie  van  een  kantoorpand.          

8.2  

  Voorziening  uitgestelde  beloningen  

       

 

 

       

 

Saldo  1  januari  2013  

       

 

Toevoeging  ten  laste  van  het  resultaat  

     

10  

 

Onttrekkingen  

     

0  

 

Vrijval  ten  gunste  van  het  resultaat  

     

0  

 

Saldo  31  december  2013  

   

 

 

       

 

  Het  bedrag  van  de  voorziening  dat  naar  verwachting  binnen  1  jaar  afwikkelt  bedraagt  EUR  2.000.   Het  bedrag  van  de  voorziening  dat  naar  verwachting  na  meer  dan  vijf  jaar  afwikkelt  bedraagt  EUR   71.000.  

 

       

75  

5.767  

  -­5.902   3.024  

107  

117  

  Jaarverslag  2013     9  

LANGLOPENDE  SCHULDEN  

 

   

 

 

 

 

   

 

9.1  

Leningen  kredietinstellingen  

 

   

 

 

 

   

 

 

Leningen  kredietinstellingen  

 

   

162.866    

 

Af:  aflossingsverplichting  komend  jaar  

 

 

 

Stand  per  1  januari  2013  

 

   

-­8.739   154.127  

 

 

 

   

 

Mutaties  in  het  boekjaar:  

 

   

 

Nieuw  opgenomen  leningen  

 

   

5.000    

 

Aflossing  2013  

 

   

-­8.739  

 

Saldo  

 

   

-­3.739  

 

 

 

 

 

Leningen  kredietinstellingen  

 

   

 

Af:  aflossingsverplichting  komend  jaar  

 

   

 

Stand  per  31  december  2013  

 

   

 

 

 

   

 

Looptijd  van:  

 

 

 

1-­5  jaar  

 

   

 

>  5  jaar  

 

   

 

 

   

 

 

   

 

 

            De  leningenportefeuille  bestaat  uit  de   volgende  soorten  leningen:    

 

   

 

 

Vastrentende  leningen  

 

   

 

Variabel  rentende  leningen  

 

   

2.500  

 

Basisrenteleningen  

 

   

25.000  

 

Extended  leningen  

 

   

15.000  

 

Stand  per  31  december  2013  

 

   

159.127  

 

 

 

159.127   -­7.022   152.105  

   

25.782   126.323  

116.627  

  De  rente  van  de  vastrentende  leningen  is  voor  de  gehele  looptijd  gefixeerd,  voor  variabel  rentende   leningen   tot   het   herzieningsmoment.   Extended   leningen   zijn   vastrentende   leningen   tot   het   herzieningsmoment  dat  verder  in  de  toekomst  ligt.  De  basisrenteleningen  hebben  een  rentetarief  dat   bestaat   uit   twee  componenten,   zijnde   een  basisrente   en  een   liquiditeitsopslag.  De  basisrente   geldt   voor   de   volledige   looptijd   van   de   leningen.   De   liquiditeitsopslag   geldt   voor   de   overeengekomen   periode,   waarbij   de   eerste   minimale   looptijd   5   jaar   bedraagt.   Na   5   jaar   dient   een   nieuwe   liquiditeitsopslag  met  de  bank  overeen  gekomen  te  worden.         Het  gemiddelde  rentepercentage  van  de  leningenportefeuille  bedraagt  3,84%  (2012:  3,85%  ).  

 

      De  rente  van  de  variabel  rentende  leningen  (zogeheten  roll-­over  leningen)  zijn  allen  gebaseerd  op   1-­mnds   Euribor.   De   rente   van   de   roll-­over   lening   kent   een   spread   van   4   basispunten   boven   Euribor.   Het   totaal   door   het   Waarborgfonds   Sociale   Woningbouw   geborgde   leningen   bedraagt   EUR    LQFOXVLHI (85  PHW VWRUWLQJ LQ    ¼   LQFOXVLHI ¼PHWVWRUWLQJLQHQ      Looptijd   De  gewogen  gemiddelde  looptijd  van  de  leningenportefeuille  bedraagt  ultimo  2013  22  jaar  (2012:   21  jaar).     76  

 

 

 

  Jaarverslag  2013     9.2  

Waarborgsommen  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stand  per  1  januari  2013  

 

 

 

 

 

Mutaties  2013:  

 

 

 

 

 

Vermeerderingen  waarborgsommen  

 

 

 

 

 

Verminderingen  als  gevolg  van  terugbetaling  

 

 

 

 

   

  Verantwoord  onder  vlottende  passiva  (uitbetaling  in  2014)  

 

Stand  per  31  december  2013  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10  

KORTLOPENDE  SCHULDEN  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10.1  

Schulden  aan  kredietinstellingen  

 

 

 

 

 

Rekening-­courant  banken    

 

 

 

Aflossingsverplichting  komend  boekjaar  

 

 

 

 

     

1   -­10   195  

 

195   0   31-­12-­2013    

 

204  

31-­12-­2012  

  9.898    

2.746  

7.022  

8.739  

 

16.920   11.485             De  kredietfaciliteit  in  rekening-­courant  bij  N.V.  Bank  Nederlandse  Gemeenten  bedraagt  per  31       december  2013  EUR  10  miljoen  (2012:  EUR  10  miljoen)  en  de  rente  1  maands  Euribor  plus  0,75%.  

     

10.2        Schulden  aan  overheid  

 

 

 

 

 

 

Gemeente  Oldenzaal  

 

 

 

  7  

50  

 

 

 

 

 

7  

50  

 

 

 

 

 

10.3  

Schulden  aan  leveranciers  

 

 

 

 

   

 

 

Saldo    

 

 

 

    10.4  

 

 

 

 

 

Belastingen  en  premies  sociale  verzekeringen  

 

 

 

 

 

Premies  sociale  verzekeringen  

 

 

 

 

Loonheffing  

 

 

 

115  

126  

 

Omzetbelasting  

 

 

 

-­17  

921  

 

Totaal  

 

 

 

141  

1.099  

 

 

 

 

 

 

10.5  

Overige  schulden  

 

 

 

 

 

Verrekeningen  met  huurders  

 

 

 

190  

27  

 

Diversen  

 

 

 

0  

0  

 

Totaal  

 

 

 

190  

27  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10.6  

Overlopende  passiva  

 

 

 

 

Niet  vervallen  rente  en  aflossing  geldleningen  

746  

1.505  

  43    

52  

 

   

 

 

 

3.014  

  Vooruitontvangen  huur  

 

 

 

102  

99  

  Nog  te  betalen  bedragen  

 

 

 

419  

452  

  Vakantiedagen  

 

 

 

143  

176  

  Vooruitontvangen  huurtoeslag  

 

 

 

0  

143  

  Overige  overlopende  passiva  

 

 

 

32  

26  

  Totaal  

 

 

 

3.710  

3.920  

  77  

3.024    

  Jaarverslag  2013    

     

FINANCIELE  INSTRUMENTEN       Algemeen   Financiële   instrumenten   omvatten   investeringen   in   handels-­   en   overige   vorderingen,   geldmiddelen,   leningen   en   overige   financieringsverplichtingen,   handelsschulden   en   overige   te   betalen   posten.   Daarnaast  zijn  in  de  (extendible)  basisrenteleningen  financiële  instrumenten  besloten.  Deze  leningen   worden   volledig   geborgd   door   het   Waarborgfonds.   Een   eventuele   bijstortingsplicht   en   daarmee   het   aanhouden   van   een   liquiditeitsbuffer   is   hierbij   niet   aan   de   orde.   Genoemde   financiële   instrumenten   die   in   de   balans   zijn   opgenomen   dienen   om   toekomstige   kasstromen   af   te   dekken.   WBO   Wonen   handelt   niet   in   financiële   derivaten   en   heeft   procedures   en   gedragslijnen   om   de   omvang   van   het   kredietrisico  bij  elke  tegenpartij  of  markt  te  beperken.  

  Liquiditeitsrisico   WBO  Wonen  beschikt  ultimo  2013  over  een  nog  op  te  nemen  kredietfaciliteit  van  EUR  0,3  mln.     Kredietrisico   WBO   Wonen   loopt   kredietrisico   over   financiële   vaste   activa   en   vorderingen.   Het   maximale   kredietrisico   inzake   financiële   vaste   activa   bedraagt   EUR   1.822.000.   Het   maximale   kredietrisico   inzake   vorderingen   bedraagt   EUR   3.301.000.   De   vorderingen   van   WBO   Wonen   uit   hoofde   van   huurdebiteuren   ad   EUR   158.000   zijn   gespreid   over   een   groot   aantal   huurders.   De   vorderingen   op   deelnemingen  bedragen  in  totaal  EUR  837.000  en  heeft  betrekking  op  meerdere  deelnemingen.  Het   kredietrisico   uit   hoofde   van   verstrekte   garanties   bedraagt   EUR   446.000.   Zie   voor   een   nadere   toelichting  punt  3  en  5.     Renterisico  en  kasstroomrisico   WBO  Wonen  loopt  renterisico  over  de  rentedragende  vorderingen  en  schulden.  Voor  vorderingen  en   schulden   met   variabele   renteafspraken   loopt   WBO   Wonen   risico   ten   aanzien   van   de   toekomstige   kasstromen.  Met  betrekking  tot  vastrentende  vorderingen  en  schulden  loopt  de  toegelaten  instelling   ULVLFR¶VRYHUGHPDUNWZDDUGH   De  extendible  (basisrente)  leningen  zijn  vaste  geldleningen  waarbij  de  bank  het  recht  heeft  gekocht   de  lening  te  verlengen  tegen  een  van  te  voren  overeengekomen  basisrente  plus  een  nader  overeen   te  komen  kredietopslag  en  de  geldnemer  de  plicht  heeft  deze  lening  af  te  nemen,  of  de  resterende   periode  tegen  marktwaarde  af  te  lossen.  De  lening  wordt  volledig  geborgd  door  het  Waarborgfonds.   Een  bijstortingsplicht  is  niet  van  toepassing.   De   extendible   basisrentelening   bestaat   feitelijk   uit   twee   perioden.   Gedurende   de   eerste   periode   verstrekt   de   bank   een   gewone   fixe   lening.   De   bank   heeft   het   recht   de   lening   aan   het   eind   van   de   eerste   periode   te   verlengen   voor   een   vooraf   overeengekomen   looptijd   tegen   een   vooraf   overeengekomen   basisrente,   plus   een   (aan   het   eind   van   de   eerste   periode)   overeen   te   komen   kredietopslag.  Dit  recht  heeft  een  waarde.  Hiervoor  ontvangt  de  geldnemer  in  de  eerste  periode  een   afslag  in  de  rente  gedurende  het  eerste  deel  van  de  lening.  Indien  de  bank  het  recht  niet  uitoefent,   eindigt  de  lening  aan  het  einde  van  de  eerste  periode  en  wordt  de  nominale  hoofdsom  volledig  door   geldnemer  afgelost.   Het  risico  van  deze  lening  betreft:   -­  als  de  bank  het  recht  niet  uitoefent:  het  herfinancieringrisico  van  de  eindaflossing  van  de  lening  in          een  nieuwe  lening  met  een  hogere  of  lagere  rente.   -­  als  de  bank  het  recht  wel  uitoefent:  het  "renterisico"  op  de  momenten  van  herziening                         kredietopslag,  voor  de  nader  overeen  te  komen  perioden.   De   basisrenteleningen   hebben   een   rentetarief   dat   bestaat   uit   twee   componenten,   zijnde   een   basisrente  en  een  kredietopslag.  De  basisrente  geldt  voor  de  volledige  looptijd  van  de  leningen.  De   kredietopslag   geldt   voor   de   overeengekomen   periode,   waarbij     (inmiddels)   de   eerste   minimale   looptijd  5  jaar  bedraagt.  Na  5  jaar  dient  een  nieuwe  kredietopslag  met  de  bank  overeengekomen  te   worden.   De   kredietopslag   van   de   huidige   basisrenteleningen   bedraagt   tussen   de   16   en   50   basispunten.  Het  risico  van  deze  leningen  betreft:   -­  het  "renterisico"  op  de  momenten  van  herziening  liquiditeitsopslag  voor  de  nader  overeen  te  komen   perioden.         78  

  Jaarverslag  2013     Renterisico  bij  herfinanciering   Het   rente-­   en   looptijdenbeleid   van   WBO   Wonen   is   erop   gericht   jaarlijks   niet   meer   dan   15%   bedrijfseconomisch   renterisico   te   lopen.   Het   bedrijfseconomisch   renterisico   betreft   de   gehele   (toekomstige)  exploitatie  en  gaat  verder  dan  de  geldende  norm  van  het  Waarborgfonds  die  15%  van   de  restant  hoofdsom  van  de  leningen  bij  aanvang  van  het  jaar  betreft.  Het  renterisico  (in  %  van  de   restant  hoofdsom  aan  het  begin  van  het  jaar)  wordt  berekend  als  de  som  van:   -­  het  bedrag  aan  aflossingen  van  leningen  in  een  jaar,  vermeerderd  met     -­  de  restant  hoofdsom  van  rentetypisch  langlopende  financiering  die  in  een  jaar  een  renteaanpassing   krijgt  en,   -­  de  restant  hoofdsom  van  rentetypische  kortlopende  financiering  (zijnde  variabel  rentende  leningen)   die  in  een  jaar  minimaal  één  renteaanpassing  krijgt  en,   -­  kort  geld.   Op  basis  van  de  leningenportefeuille  ziet  het  totale  WSW-­renterisico  er  als  volgt  uit:  

Rente risico WSW (x ¼ 1.000) 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000

EA

RA

Basis SPR + AFL

Variabele rente

Basis EXT SPR e/o AFL

Kort geld (primo)

Renterisico 10%

Renterisico 15%

2023

2022

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

0

  Het   renterisico   voor   de   komende   jaren   bedraagt   maximaal   15,4%   in   2014.   Begin   2014   is   er   een   lening  aangeWURNNHQYDQ¼POQHQKHHIWHUYRRU¼POQ  een  spreadaanpassing  plaatsgevonden.   Daarmee   is   het   risico   teruggebracht   tot   9,2%   ruim   binnen   het   maximum   van   15%.   Het   bedrijfseconomische   renterisico   blijft   op   basis   van   de   begroting   2014-­2023   eveneens   onder   de   15%.  

  Tegenpartijrisico   Het   tegenpartij   risico   is   het   risico   dat   een   tegenpartij   in   gebreke   blijft   en   hierdoor   haar   verplichtingen  niet  meer  kan  nakomen.  De  partijen  waarbij  de  leningen  zijn  afgesloten  bestaat  uit   de  volgende  instellingen:                 N.V.  Bank  Nederlandse  Gemeenten                107.964   Nederlandse  Waterschapsbank  N.V.                                              39.256   Overige  bankinstellingen  (alleen  Nederlands)  

                                                     907  

Overige  bankinstellingen  (buitenlands)  

                                           11.000  

Stand  per  31  december  2013  

                                       159.127  

  Uit  voorgaande  opstelling  blijkt  dat  het  tegenpartij  risico  is  geconcentreerd  bij  twee  banken.  De  N.V.     Bank   Nederlandse   Gemeenten   is   een   bank   van   en   voor   overheden   en   instellingen   van   maatschappelijk  belang.  De  BNG  Bank  is  een   structuurvennootschap.  Aandeelhouders  van  de  bank   zijn   uitsluitend   overheden.   De   Staat   is   houder   van   de   helft   van   de   aandelen,   de   andere   helft   is   in   handen  van  gemeenten,  provincies  en  een  Hoogheemraadschap.  Nationale  Waterschapsbank  N.V.  is   een  financiële  dienstverlener  voor  de  overheidssector.  Alle  aandelen  van  de  bank  zijn  in  handen  van   overheden.  Het  tegenpartijrisico  is  hiermee  gemitigeerd.  

79  

  Jaarverslag  2013         Valutarisico  

 

De  toegelaten  instelling  is  alleen  werkzaam  in  Nederland  en  loopt  geen  valutarisico's.  

 

 Reële  waarde  

 

 

De  reële  waarde  van  de  in  de  balans  verantwoorde  financiële  instrumenten  zoals  vorderingen,   liquide  middelen  en  kortlopende  schulden,  benadert  de  boekwaarde  ervan.     De  reële  waarde  van  de  schulden  aan  kredietinstellingen  bedraagt  ultimo  2013  EUR  195.429.000   (2012  EUR  212.233.000)    en  is  daarbij  gebaseerd  op  de  kasstromen  van  de  leningenportefeuille   gebruikmakend  van  een  disconteringsvoet    gebaseerd  op  actuele  marktrente  voor  vergelijkbare   leningen.  De  boekwaarde  bedraagt  ultimo  2013  EUR  159.127.000  (2012:  EUR  162.866.000).     De  reële  waarde  van  de  overige  langlopende  schulden  benadert  de  boekwaarde  ervan.  

 

 

 

 NIET  IN  DE  BALANS  OPGENOMEN  VERPLICHTINGEN  

 

   

 

    Investeringsverplichtingen   Er   zijn   niet   in   de   balans   opgenomen   verplichtingen   voor   nieuwbouw,   renovatie   en   aankoop   van     woningen  tot  een  bedrag  van  EUR  2.858.000.      Leasing  

 

De  operational  leasing  wordt  lineair  over  de  leaseperiode  in  de  winst-­  en  verliesrekening    verwerkt.  

 

 De  resterende  looptijd  kan  als  volgt  worden  gespecificeerd:  

 

  Korter  dan  1  jaar   Tussen  1  en  5  jaar   Totaal    

     

   

27.000     141.000   168.000    

      Obligo's   De   obligo   uit   hoofde   van   geborgde   leningen   door   de   borgsteller   bedraagt   ultimo   2013   EUR     6.067.000  (  2012  EUR  6.208.000).  De  hoogte  van  het  obligotarief  is  vastgesteld  op  3,85%  (2012:   3,85%)   over   het   schuldrestant   van   de   geborgde   leningen,   met   uitzondering   van   het   leningtype   variabele   hoofdsom.   Deze   leningen   worden   voor   75%   meegenomen   tegen   het   geldende   tarief   van   3,85%.  Dit  obligo  is  opeisbaar  indien  blijkt  dat  het  totale  garantievermogen  van  het  Waarborgfonds   Sociale   Woningbouw   niet   voldoende   is   om   de   aanspraken   op   het   Waarborgfonds   Sociale   Woningbouw  te  dekken.       Aansprakelijkheidsverplichtingen,  bankgaranties  en  overige  garanties   De  toegelaten  instelling  draagt  hoofdelijke  aansprakelijkheid  voor  samenwerkingsverbanden  zonder     specifieke   rechtspersoonlijkheid,   in   de   vorm   van   vennootschappen   onder   firma.   De   verplichtingen   van   de   betreffende   samenwerkingsverbanden   bedragen   ultimo   2013   EUR   3.384.000   (2012:   EUR   3.839.000).   Ultimo  2013  is  voor  EUR  446.000  (2012:  EUR  446.000)  aan  bankgaranties  verstrekt.       Verhuurdersheffing   De  verhuurderheffing  die  door  de  Eerste  Kamer  is  goedgekeurd  betreft  de  jaren  2013  tot  en  met   2017  en  bedraagt  een  percentage  van  de  WOZ-­waarde.  Bij  de  berekening  van  de  bedrijfswaarde  is   hiermee  (structureel)  rekening  gehouden.  

80  

   

  Jaarverslag  2013     Toelichting  op  de  afzonderlijke  posten  van  de  geconsolideerde   winst-­  en  verliesrekening     EHGUDJHQ[¼  

 

 

 

2013    

 

 

 

 

  1    Huuropbrengsten  

 

 

 

 

 

 

24.686    

 

 

 

 BEDRIJFSOPBRENGSTEN  

   

   

Alle  opbrengsten  zijn  gerealiseerd  in  Nederland.  

 Netto  huur   Derving  wegens  leegstand  en  oninbaarheid  

 

 

 

 

 

 Huurderving  in  %  van  de  netto  huur  

       

-­341      

Huurachterstand  in  %  van  de  netto  huur  

   

-­290   23.569  

1,38%    

1,22%  

1,09%  

0,84%  

 De  netto  huur  is  per  1  juli  2013  verhoogd  met  gemiddeld  3,8%  (2012:  2,3%).  De  gemiddelde  huurprijs  als       percentage  van  de  maximaal  redelijke  huur  bedraagt  per  31  december  2013  66,6%  (2012:  65,3%).  

  2    Opbrengsten  servicecontracten    

 Opbrengsten  servicecontracten  

 

 

 

1.405    

Derving  wegens  leegstand  en  oninbaarheid  

 

 

 

 

-­12   1.393    

  3    Netto  verkoopresultaat  vastgoedportefeuille  

 

 

 

 

 

 

356    

 

 Verkoopresultaat  bestaand  bezit   Verkoopresultaat  koopprojecten  

 

 

 

 

 

 Verkoopresultaat  bestaand  bezit  

       

 

 

 

672    

469  

954   -­28  

 

356    

472  

 

 

 

223    

 Verkoopresultaat  koopprojecten   Netto  omzet  koopprojecten  

316  

Actuele  waarde  koopwoningen  

-­216  

-­306  

Verkoopkosten  koopwoningen  

-­7  

-­13  

 

 

 

 

 

 Aantal  verkochte  eenheden  bestaand  bezit  

 

356    

-­41  

 

 

 

Verkoopkosten  bestaand  bezit  

 

 

-­3  

-­454  

 

 

472  

-­275  

 

 

1.320  

Actuele  waarde  bestaand  bezit  

 

 

0  

Verkoopopbrengst  bestaand  bezit  

1.331   -­11  

 

 

23.859  

    24.345  

 

2012  

Aantal  verkochte  eenheden  koopprojecten  (voorraad)   81  

 

0    

-­3  

 

5    

8  

1  

1  

  Jaarverslag  2013    

2013  

  4   Overige  bedrijfsopbrengsten        

 Vergoeding  voor  administratieve  werkzaamheden  

2012  

 

 

 

7    

33  

Vergoeding  antennes  woongebouwen  

20  

19  

Overige  opbrengsten  

84  

46  

 

111    

98  

  5    Geactiveerde  productie  eigen  bedrijf  

 

 

 

 

 

 

301    

296  

301  

296  

       

 

 Totaal  overige  bedrijfsopbrengsten  

 Doorberekende  kosten  afdeling  Woonontwikkeling  

 

 

 

 

 

 

 

  BEDRIJFSLASTEN  

 

 

 

 

  6    Afschrijvingen  op  materiële  vaste  activa  

 

 

 

 

 

 

7.517    

 

   

 Sociaal  vastgoed  in  exploitatie  (inclusief  doorbelasting)   Onroerende  en  roerende  zaken  ten  dienste  van  exploitatie  

 

 

 

 

 

 

705  

517  

 

8.222    

 

 

  7    Overige  waardeveranderingen  materiële  vaste  activa  

 

 

 

 

 

 

3.083    

           

  Onrendabele  top  nieuwbouwcomplexen   Onrendabele  top  verbeteringen  bestaand  bezit   Overige  waardeveranderingen  

0   55  

Waardeveranderingen  DAEB  bestand  

1.070  

1.249  

Totaal  overige  waardeveranderingen  

5.237  

1.519  

  8   Lonen  en  salarissen    

 

 

 

 

 

 Lonen  en  salarissen   De  posten  lonen  en  salarissen  betreft  voor  EUR  165.000  (2012:  EUR  263.000)   ingehuurd  personeel.  

 

3.338    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Personeelsbestand  

 

 

 

 

 Ultimo  2013  waren  er  74  werknemers  in  dienst  (2012:  75).  

 

 

 

 

Alle  personeelsleden  zijn  werkzaam  in  Nederland.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

         

215  

6  

 

 

8.294  

1.078  

 

 

7.777  

 

Omgerekend  naar  volledige  mensjaren  65,1  (2012:  66,2).  

82  

3.474  

  Jaarverslag  2013    

 

2013  

 

  9    Sociale  lasten  

2012  

   

   

 

 Werkgeversbijdrage  ZKV  

 

220    

205    

Sociale  lasten  bedrijfsvereniging  

 

244  

278  

Korting  WAO  premie  

 

0  

-­3  

Totaal  sociale  lasten  

464  

480  

 

 10    Pensioenlasten  

 

 

 

 

 

 Pensioenpremies  

 

452    

464    

Premies  vroegpensioen  

 

126  

125  

FSOW  (ASW)  

2  

2  

 

Totaal  pensioenlasten   580   591       De  medewerkers  hebben  een  pensioenregeling  die  is  ondergebracht  bij  SPW.  Deze  pensioenregeling  betreft  een   voorwaardelijk   geïndexeerde   middelloonregeling.   Indexatie   (aanpassing   met   prijsstijging)   van   de   toegekende   aanspraken  en  rechten  vindt  uitsluitend  plaats  indien  en  voor  zover  de  middelen  van  het  pensioenfonds  daartoe   ruimte   laten   en   het   pensioenfonds   daartoe   heeft   besloten.   Indien   de   omstandigheden   bij   het   pensioenfonds   daar  aanleiding  toe  geven  kan  het  bestuur  besluiten  tot  het  korten  van  aanspraken.  De  pensioenregeling  wordt   volgens  de  Pensioenwet  gekarakteriseerd  als  uitkeringsovereenkomst.     Per  31  december  2013  bedroeg  de  geschatte  dekkingsgraad  van  SPW  114%.  De  geschatte  dekkingsgraad  is  de   marktwaarde   van   de   beleggingen   uitgedrukt   in   een   percentage   van   de   voorziening   pensioenverplichtingen   volgens  de  grondslagen  van  DNB.  Het  minimum  vereist  eigen  vermogen  (dekkingsgraad)  volgens  DNB  is  105%.   Als   de   dekkingsgraad   van   een   fonds   te   laag   is,   moeten   pensioenfondsen   maatregelen   treffen.   Eén   van   die   maatregelen   is   het   verlagen  van   de  pensioenen.   Pensioenfondsen  kunnen   de  pensioenen   niet   direct   verlagen.   Op  basis  van  de  dekkingsgraad  van  31  december  2013  is  verlaging  van  pensioenen  bij  SPW  in  2014  niet  aan  de   orde.       11   Onderhoudslasten      

 Dagelijks  onderhoud  

 

 

 

1.163    

1.508  

734  

691  

3.032  

3.011  

4.929  

5.210  

-­1.290  

-­1.320  

 

3.639    

3.890  

  12    Overige  bedrijfslasten  

 

 

 

 

 

 

528    

       

Mutatie  onderhoud   Planmatig  onderhoud    Reeds  verantwoord  onder  personeelskosten  

 

 

 

 

                   

  Overige  personeelskosten   Kosten  Raad  van  Commissarissen  

433  

54  

47  

185  

169  

Algemene  kosten  

1.196  

1.286  

Exploitatiekosten  

1.650  

1.603  

Kosten  leveringen  goederen  en  diensten  

1.129  

1.148  

Betaalbaarheidheffing  

1.039  

76  

392  

428  

Huisvestingskosten  

Kosten  leefbaarheid    Totaal  overige  bedrijfslasten  

 

83  

6.173    

5.190  

  Jaarverslag  2013    

2013  

  13   Bijzondere  baten      

 Teruggave  Omzetbelasting  voorgaande  jaren  

 

 

 

 

0    

-­471  

0  

-­471  

Totaal  bijzondere  baten  

 

  14    Niet  gerealiseerde  waarveranderingen  vastgoedportefeuille      Waardeverandering  commercieel  vastgoed  in  exploitatie     Dotatie  voorziening  koopwoningen  

 

 

 

 

 

-­429    

 

           

 Rente  overige  vorderingen  en  rekening  courant  

-­290  

-­272  

  Afwaardering  grondpositie     Totaal  niet  gerealiseerde  waardeveranderingen  vastgoedportefeuille   15      Rentebaten  en  soortgelijke  opbrengsten  

2012  

0  

-­250  

0  

-­951  

-­290  

 

 

 

 

 

13    

29  

3  

20   49  

Toegerekende  rente    Totaal  rentebaten  

 

16    

 

 

 

  16    Opbrengst  financiële  vaste  activa  en  effecten  

 

 

 

 

 

 

0    

2  

0  

2  

   

 Rente  BWS    

  17   Rentelasten  en  soortgelijke  kosten    

 

 

 

 

 

 

6.206    

           

 Rente  langlopende  leningen     Rente  waarborgsommen   Overige  betaalde  rente  

6.219  

7  

8  

75  

50  

 Totaal  rentelasten  

 

6.288    

 

6.277  

 

 

  18    Belastingen  

 

 

 

 

 

 Vennootschapsbelasting  

 

 

 

 

 

 

 

WBO  Wonen  vormt  samen  met  WBO  Projecten  BV  een  fiscale  eenheid  voor  de  vennootschapsbelasting.     De   vennootschapsbelasting   is   in   elk   van   de   ondernemingen   opgenomen   voor   dat   deel   dat   de   desbetreffende  organisatie  als  zelfstandige  belastingplichtige  verschuldigd  zou  zijn,  rekening  houdend   met  de  voor  de  onderneming  geldende  fiscale  faciliteiten.  Het  fiscale  resultaat  over  2013  is  berekend  op   ¼  YHUOLHV +LHUYRRU LV JHHQ ODWHQWH YRUGHULQJ RSJHQRPHQ +HW ILVFDOH UHVXOWDDW RYHU  LV berekend   op   ¼  YHUOLHV +LHUYRRU LV JHHQ ODWHQWH YRUGHULQJ RSJHQRPHQ LQ YHUEDQG PHW onzekerheid  over  de  toekomstige  mogelijkheden  van  verliescompensatie.  Het  totale  verrekenbare  verlies   XOWLPR  EHGUDDJW ¼  ,Q KHW YHUOHGHQ LV KLHUYRRU GHHOV HHQ ODtentie   gevormd.   Hiervan   UHVWHHUW QRJ ¼  'LW EHGUDJ LV WHQ ODVWH YDQ KHW UHVXOWDDW JHERHNW YDQZHJH GH RQ]HNHUKHLG inzake  toekomstige  verliesverrekening.    

     

  84  

  Jaarverslag  2013                              BIJ            

2013  

   Acute  vennootschapsbelasting    (*)  

 

           

0  

Mutatie  latentie  verkopen    

-­101  

-­95  

Mutatie  latentie  leningen  o/g  

-­188  

-­188  

Totaal  

-­521  

-­283  

  De  acute  belastingen  2013  is  als  volgt  bepaald:  

 

 

 

 

 Resultaat  voor  belastingen    

 

-­8.738      

 Afschrijvingen    

 

7.398     5.666    

Waardeveranderingen  materiële  vaste  activa  

142     130    

Onderhoud  zijnde  verbeteringen  (fiscaal)   Niet  aftrekbare  Oortkosten  

964     0    

Betaalbaarheidheffing   Resultaat  deelnemingen  

14.300      

BIJ    Onderhoudskosten  (geactiveerd)  

 

Resultaat  koopwoningen  

5.700     -­263     156     201    

Resultaat  verkoop  bestaand  bezit     Dotatie  HIR  

737     -­598    

Vrijval  disagio  leningen   Bijzondere  baten  en  lasten  

9     5.942    

Opbrengst  financiële  vaste  activa  (BWS)   AF     Belastbaar  resultaat  voor  belastingen  

 

 

   

0  

-­232  

   

0    

Afboeking  vordering  inzake  verliescompensatie  

   AF  

2012  

-­380      

 De  belasting  over  dit  negatieve  belastbaar  bedrag  is  niet  toegevoegd  aan  de  latente  belasting  vordering       in  verband  met  de  onzekerheid  over  toekomstige  verliesverrekening.  

   

  Acute  vennootschapsbelasting  2013  

 

0        

 

 

 

 

 Resultaat  deelnemingen  in  groepsmaatschappijen  

 

 

Resultaat  WBO  Projecten  BV  

 

-­368    

 

 

 

    19   Aandeel  in  resultaat  van  ondernemingen  waarin  wordt  deelgenomen              

 

85  

-­188  

  Jaarverslag  2013    

86  

  Jaarverslag  2013    

87  

  Jaarverslag  2013     Enkelvoudige  balans  per  31  december  (na  resultaatbestemming)      

 

EHGUDJHQ[¼1.000)  

    A  C  T  I  V  A      

 

       

 VASTE  ACTIVA  

       

     1  

    31-­12-­2013      

 Materiële  vaste  activa   1.1   Sociaal  vastgoed  in  exploitatie   1.2   Vastgoed  in  ontwikkeling  bestemd  voor  eigen  exploitatie   1.3   Onroerende  en  roerende  zaken  ten  dienste  van  exploitatie    

 

 

    31-­12-­2012        

    205.193     1.148   6.366  

203.528   1.215   6.596  

 

    2   Vastgoedbeleggingen   2.1   Commercieel  vastgoed  in  exploitatie  

212.707    

211.339  

 

30.049    

29.826  

 

 

 

 

 

30.049    

29.826  

  3   3.1   3.2   3.3   3.4  

  Financiële  vaste  activa   Deelnemingen  in  groepsmaatschappijen   Vorderingen  op  groepsmaatschappijen   Latente  belastingvordering   Te  vorderen  BWS  subsidies  

   

  0     0   702   0  

0   0   991   18  

 

 

 

 

 

702    

1.009  

   

 Totaal  vaste  activa  

 

243.458    

242.174  

     4  

  VLOTTENDE  ACTIVA  

       

      3.296     106  

3.792   129  

 

3.402    

3.921  

 

235     918   2.481   188   85   293  

158   1.562   2.490   420   267   278  

 

4.200    

5.175  

  Voorraden   4.1   Vastgoed  bestemd  voor  de  verkoop     4.2   Overige  voorraden    

 

  5   5.1   5.2   5.3   5.4   5.5   5.6  

  Vorderingen   Huurdebiteuren   Vorderingen  deelnemingen  en  verbindingen  *)   Vorderingen  samenwerkingspartners   Latente  belastingen   Overige  vorderingen   Overlopende  activa  

 

 

 

 

 6   6.  

 Liquide  middelen   Liquide  middelen  

   

  280    

299  

   

  Totaal  vlottende  activa  

 

7.882    

9.395  

 

251.340    

251.569  

 

 TOTAAL  ACTIVA     *)  vergelijkende  cijfers  aangepast   88  

  Jaarverslag  2013            

   

     

    P  A  S  S  I  V  A      

 7  

 EIGEN  VERMOGEN  

 7.1   7.2  

 Overige  reserves   Resultaat  boekjaar  

     

    83.889     -­9.259  

77.480   -­4.202  

 

 Totaal  eigen  vermogen  

 

74.630    

73.278  

         8  

         VOORZIENINGEN  

 8.1   8.2  

 Voorziening  onrendabele  investeringen   Voorziening  uitgestelde  beloningen  

             

            2.774     117  

5.767   107  

 

 Totaal  voorzieningen  

 

2.891                                    5.874  

         9  

         LANGLOPENDE  SCHULDEN  

  9.1   9.2  

  Leningen  kredietinstellingen   Waarborgsommen  

             

            152.105     0  

154.127   204  

 

 Totaal  langlopende  schulden  

 

152.105    

154.331  

       10  

       KORTLOPENDE  SCHULDEN  

  10.1   10.2   10.3   10.4   10.5   10.6  

  Schulden  aan  kredietinstellingen   Schulden  aan  gemeenten   Schulden  aan  leveranciers   Belastingen  en  premies  sociale  verzekeringen   Overige  schulden   Overlopende  passiva  

           

          16.920     7   746   141   190   3.710  

11.485   50   1.505   1.099   29   3.920  

 

  Totaal  kortlopende  schulden  

 

21.714    

18.086  

       TOTAAL  PASSIVA  

       

      251.340    

251.569  

 

 

 

           

    31-­12-­2013  

   

89  

31-­12-­2012      

  Jaarverslag  2013     Enkelvoudige  winst-­  en  verliesrekening  over  2013        

   

EHGUDJHQ[¼  

       

 

   

   

   

  Bedrijfsopbrengsten  

 

 

 

 

 

24.345    

   1.  Huuropbrengsten    2.  Opbrengsten  servicecontracten  

2013    

2012  

23.569  

1.393  

1.320  

 3.  Netto  verkoopresultaat  vastgoedportefeuille  

356  

469  

 4.  Overige  bedrijfsopbrengsten  

111  

98  

 5.  Geactiveerde  productie  eigen  bedrijf  

301  

296  

  Som  der  bedrijfsopbrengsten  

 

26.506    

  Bedrijfslasten  

 

 

 

 

 

8.222    

8.294  

 7.  Overige  waardeveranderingen  materiële  vaste  activa  

5.237  

1.519  

 8.  Lonen  en  salarissen  

3.338  

3.474  

464  

480  

   6.  Afschrijvingen  op  materiële  vaste  activa  

 9.  Sociale  lasten   10.  Pensioenlasten  

25.752  

580  

591  

11.  Onderhoudslasten  

3.639  

3.890  

12.  Overige  bedrijfslasten  

6.173  

5.192  

0  

-­471  

13.  Bijzondere  baten     Som  der  bedrijfslasten  

 

27.653    

 

 

 

  Bedrijfsresultaat  

 

-­1.147    

  14.  Niet-­gerealiseerde  waardeveranderingen  

 

 

           vastgoedportefeuille  (commercieel)  

 

-­701    

  Financiële  baten  en  lasten  

 

 

 

 

 

4    

 15.  Rentebaten  en  soortgelijke  opbrengsten   16.  Opbrengsten  financiële  vaste  activa  en  effecten   17.  Rentelasten  en  soortgelijke  kosten  

22.969  

2.783  

-­290  

29  

0  

2  

-­6.288  

-­6.277   -­6.246  

 Totaal  financiële  baten  en  lasten  

 

-­6.284    

 

 

 

 Resultaat  uit  gewone  bedrijfsuitoefening  vóór  belastingen  

 

-­8.132    

-­3.753  

  18.  Belastingen  

 

-­521    

-­283  

-­606  

-­166  

19.  Aandeel  in  resultaat  van  ondernemingen  waarin  wordt  deelgenomen     Netto  resultaat  

  90  

-­9.259    

-­4.202  

  Jaarverslag  2013    

Toelichting  behorende  tot  de  enkelvoudige  jaarrekening  2013  

 

Algemeen     De  enkelvoudige  jaarrekening  maakt  deel  uit  van  de  jaarrekening  2013  van  WBO  Wonen.  Ten  aanzien  van  de   enkelvoudige  jaarrekening  maakt  WBO  Wonen    gebruik  van  de  vrijstelling  ingevolge  artikel  2:402  BW.   Voor  zover  posten  uit  de  enkelvoudige  balans  en  enkelvoudige  winst-­  en  verliesrekening  hierna  niet  nader  zijn   toegelicht,  wordt  verwezen  naar  de  toelichting  op  de  geconsolideerde  balans  en  winst-­  en  verliesrekening.  

Grondslagen  voor  de  waardering  van  activa  en  passiva  en  de  resultaatbepaling   De  grondslagen  voor  de  waardering  van  activa  en  passiva  en  de  resultaatbepaling  zijn  gelijk  aan  die  voor  de   geconsolideerde  balans  en  winst-­  en  verliesrekening.      

91  

  Jaarverslag  2013     Toelichting  op  de  enkelvoudige  balans   EHGUDJHQ[¼    

     

 

 

 

 

 

 

 

   

     

 

   

     

 

 

  FINANCIELE  VASTE  ACTIVA  

3.1     Deelnemingen  in  groepsmaatschappijen       Deelneming  WBO  Projecten  BV         Verloop  deelnemingen:  

31-­12-­2013  

 

 

 

     

 

 

 

 

 

     

 

 

   

 

0  

0  

   

 

 

     

 

 

  WBO  Projecten  BV  

   

 

 

  Stand  per  1  januari  

   

 

0    

  Storting/  uitbetaald    

   

 

0  

0  

-­166  

-­606  

   

  Resultaat  

     

  Overboeking  naar  voorziening  deelneming     Stand  per  31  december  

 

 

0  

 

 

166  

606  

   

 

0  

0  

 

   

31-­12-­2012    

Op  14  juni  2006  is  de  WBO  Projecten  BV  opgericht  te  Oldenzaal.  Deze  BV  heeft  als   doelstelling:       -­  het  verkrijgen,  vervreemden,  huren  en  verhuren,  het  bezit,  de  ontwikkeling,  de  exploitatie,  het  beheer     en  de  administratie  van  onroerende  goederen;;     -­  het  beleggen  van  gelden  in  effecten  en  andere  vermogensbestanddelen       -­  het  ter  leen  opnemen  en  verstrekken  van  gelden  en  het  stellen  van  zekerheid,  indien  zulks  in  verband     met  de  vorenstaande  en  na  te  melden  doelstellingen  van  de  vennootschap  verlangd  worden;;     -­  het  financieren  van  andere  ondernemingen  en  het  zich  garant  stellen  voor  de  verplichtingen  van  andere   ondernemingen;;     -­  het  verrichten  van  alle  daden  op  commercieel,  financieel  en  industrieel  gebied;;     -­  het  deelnemen  in  andere  ondernemingen;;  

 

 

 

 

  -­  het  verrichten  van  al  hetgeen  met  een  of  ander  in  verband  staat  of  daartoe  bevorderlijk  kan  zijn,     daaronder  begrepen  het  toezien  op  en  besturen  van  andere  ondernemingen               WBO  Wonen  heeft  een  100%  belang  en  bestuurlijke  zeggenschap  in  de  BV.    

  3.3   Latente  belastingvordering  

 

   

     

 

 

 

 

 

 

 

Latente  belastingvordering  

 

 

 

 

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

3.4   Te  vorderen  BWS  subsidies    

 

   

 

 

 

Saldo  1  januari  

   

 

 

 

Rente  

   

 

 

 

Vervallen  bijdragen  

 

 

 

 

 

 

 

 

   

Af:  verantwoord  onder  vlottende  activa   Saldo  31  december    

 

   

 

         

 

 

   

 

  92  

 

 

702  

  991  

18    

35    

0  

2  

-­14  

-­19  

4   -­4  

18   0  

0  

18  

 

  Jaarverslag  2013      

   

 

 

   

 

 

31-­12-­2013    

31-­12-­2012  

 

  VORDERINGEN    

 

 

   

 

 

 

 

5.2   Vorderingen  deelnemingen  en  verbindingen  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

WBO  Projecten  BV  

 

 

 

2.719  

2.757  

 

*)   -­1.801   Af:  Voorziening           Totaal   918     *)  vergelijkende  cijfers  zijn  aangepast            De  voorziening  is  met  ingang  van  2013  in  mindering  gebracht  op  de  vordering.  

-­1.195  

 

  7  

  EIGEN  VERMOGEN    

 

    Saldo  1  januari  2013     Mutaties  in  het  boekjaar:  

 

 

     

 

   

 

 

 

  Waardevermeerdering  sociaal  vastgoed  in  exploitatie  via  Eigen  vermogen    

   

  Saldo  31  december  2013  

 

   

 

 

 

   

   

 

 

  Resultaat  boekjaar  

1.562  

 

Overige   reserves   73.278   10.612     -­9.259   74.630  

    Het   cumulatief   bedrag   van   de   ongerealiseerde   waardestijging   met   betrekking   tot   sociaal   vastgoed   in   exploitatie   en   vastgoed   in   ontwikkeling   bestemd   voor   eigen   exploitatie   (met   betrekking   tot   sociaal   vastgoed)  bedraagt  EUR  48.623.000  (2012:  48.921.000).       Het   cumulatief   bedrag   van   de   ongerealiseerde   waardestijging   met   betrekking   tot   commercieel   vastgoed  in  exploitatie  en  vastgoed  in  ontwikkeling  bestemd  voor  eigen  exploitatie  (met  betrekking  tot   commercieel    vastgoed)  bedraagt  EUR  -­3.320.000  (2012:  3.013.000).                                  

93  

  Jaarverslag  2013    

NIET  IN  DE  BALANS  OPGENOMEN  ACTIVA  EN  VERPLICHTINGEN    

  Investeringsverplichtingen  

 

   

 

 

 

 

   

 

 

   

 

 

Er  zijn  niet  in  de  balans  opgenomen  verplichtingen  voor  nieuwbouw,  renovatie  en  aankoop  van  woningen  tot   een  bedrag  van  EUR  2.858.000.    

 

 

 

 

 

 

 

Leasing  

 

 

 

 

    De  operational  leasing  wordt  lineair  over  de  leaseperiode  in  de  winst-­  en  verliesrekening    verwerkt.  

 

De  resterende  looptijd  kan  als  volgt  worden  gespecificeerd:  

 

 

EHGUDJHQ[¼-­)  

   

 

 Korter  dan  1  jaar  

 

   

Tussen  1  en  5  jaar  

 

Totaal  

   

 

Obligo's    

 

 

 

 

27.000       141.000    

 

168.000  

     

 

 

 

 

De  obligo  uit  hoofde  van  geborgde  leningen  door  de  borgsteller  bedraagt  ultimo  2013  EUR  6.067.000  (  2012   EUR   6.208.000).   De   hoogte   van   het   obligotarief   is   vastgesteld   op   3,85%   (2012:   3,85%)   over   het   schuldrestant   van   de   geborgde   leningen,   met   uitzondering   van   het   leningtype   variabele   hoofdsom.   Deze   leningen  worden  voor  75%  meegenomen  tegen  het  geldende  tarief  van  3,85%.  Dit  obligo  is  opeisbaar  indien   blijkt  dat  het  totale  garantievermogen  van  het  Waarborgfonds  Sociale  Woningbouw  niet  voldoende  is  om  de   aanspraken  op  het  Waarborgfonds  Sociale  Woningbouw  te  dekken.      

   

 

 

  Aansprakelijkheidsverplichtingen,  bankgaranties  en  overige  garanties  

 

De  toegelaten  instelling  draagt  hoofdelijke  aansprakelijkheid  voor  samenwerkingsverbanden  zonder  specifieke     rechtspersoonlijkheid,   in   de   vorm   van   vennootschappen   onder   firma.   De   verplichtingen   van   de   betreffende   samenwerkingsverbanden  bedraagt  ultimo  2013  EUR  3.384.000  (2012:  EUR  3.839.000).   Ultimo  2013  is  voor  EUR  446.000  (2012:  EUR  446.000)  aan  bankgaranties  verstrekt.         Fiscale  eenheid  

   

 

   

   WBO   Wonen   vormt   tezamen   met   WBO   Projecten   BV   een     fiscale   eenheid   voor   de   heffing   van   vennootschapsbelasting;;  elk  der  vennootschappen  is  volgens  de  standaardvoorwaarden  aansprakelijk  voor  te   betalen  belasting  van  alle  bij  de  fiscale  eenheid  betrokken  vennootschappen.     Aansprakelijkheidsverplichtingen,  bankgaranties  en  overige  garanties   WBO   Wonen   draagt   hoofdelijke   aansprakelijkheid   voor   samenwerkingsverbanden   zonder   specifieke   rechtspersoonlijkheid,   in   de   vorm   van   vennootschappen   onder   firma.   De   verplichtingen   van   de   betreffende   samenwerkingsverbanden  bedraagt  ultimo  2013  EUR  3.384.000  (2012:  EUR  3.839.000)     Verhuurderheffing   De  verhuurderheffing  die  door  de  Eerste  Kamer  is  goedgekeurd  betreft  de  jaren  2013  tot  en  met  2017  en     bedraagt   een   percentage   van   de   WOZ-­waarde.   Bij   de   berekening   van   de   bedrijfswaarde   is   hiermee   (structureel)  rekening  gehouden.      

   

 

   

94  

  Jaarverslag  2013     Toelichting  op  de  enkelvoudige  winst-­  en  verliesrekening  2013   EHGUDJHQ[¼  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2013    

 19.     Aandeel  in  resultaat  van  ondernemingen  waarin  wordt  deelgenomen    

 

 

 

Resultaat  WBO  Projecten  BV  

 

-­606    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 BEZOLDIGING  BESTUURDERS  EN  COMMISSARISSEN  

 

 

 

 

   

             

 Resultaat  deelnemingen  in  groepsmaatschappijen  

(bedragen  x  ¼-­)  

 

 Bestuurders   Commissarissen  

 

   De    loonkosten  voor  de  directeur-­bestuurder  bedroegen:   Vaste  beloning  

     

22.766   2.776  

De  vergoeding  per  lid  was  als  volgt:   P.C.M.  Mohr,  voorzitter  

         

1.800  

1.800  

150.072  

159.135  

 

De  kosten  zijn  verwerkt  onder  post  12  Overige  bedrijfslasten.  

 

   

131.793  

6.464  

 In  2013  bestond  de  Raad  van  Commissarissen  uit  5  personen.    

 

          132.187    

Sociale  lasten  

 

 

195.837  

9.621  

   

186.900  

Pensioenlasten  

   

36.702  

Totaal  

 

159.135    

36.828  

Overige  

 

       

      10.044    

 

10.014  

G.M.M.  Siemerink,  lid  

6.696  

6.672  

M.J.  Oude  Vrielink,  lid  

6.696  

6.672  

J.M.  Geerdink,  lid  

6.696  

6.672  

R.J.M.  Monninkhoff,  lid  

6.696  

6.672  

36.828  

36.702  

 

   

  150.072  

 

 

-­166  

 Aan  bezoldigingen  met  inbegrip  van  pensioenlasten  als  bedoeld  in  artikel  2:383,  lid  1,  BW,  is  in  het       boekjaar  ten  laste  van  WBO  Wonen  en  groepsmaatschappijen  gekomen  voor:  

   

2012  

Er     zijn   door   WBO   Wonen   geen   leningen,   voorschotten   en   garanties   verstrekt     aan   de     bestuurder   en   commissarissen.  

   WET  NORMERING  BEZOLDIGING  TOPFUNCTIONARISSEN  PUBLIEKE  EN  SEMIPUBLIEKE  SECTOR    Met  ingang  van  1  januari  2013  is  de  voormalige  Wet  openbaarmaking  uit  publieke  middelen  gefinancierde  

   

topinkomens  (WOPT)  gewijzigd  in  de  Wet  normering  bezoldiging  topfunctionarissen  publieke  en   semipublieke  sector  (WNT).  

   

 

    95  

  Jaarverslag  2013       De  informatie  in  het  kader  van  de  WNT  is  als  volgt:   EHGUDJHQ[¼-­)  

 

Naam  

Functie  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  H.H.J.    

  directeur/  

 

 

 

Deeltijd-­   Belast-­  

Sociale  

in/uit    

factor  

baar  

verzeke-­   onkosten    

ningen  

loon  

rings  

betaalbaar     beëindiging  

dienst  

 

  Tossaint   bestuurder   1-­10-­2005    

   

Datum  

100%     136.039    

Belastbare   Voorzie-­   vergoe-­  

Uitkering     wegens  

premies   dingen  

op  termijn   dienst-­  

 

 

  6.464    

0    

verband   0    

0    

      HONORARIA  VAN  DE  ACCOUNTANT   De   volgende   honoraria   van   KPMG   Accountants   zijn   ten   laste   gebracht   van   WBO   Wonen,   haar   dochtermaatschappijen   en   andere   maatschappijen   die   zij   consolideert,   een   en   ander   zoals   bedoeld   in   DUWLNHOD%:EHGUDJHQ[¼-­).  

         

Controle  jaarrekening    en  dVi  (KPMG  accountants  N.V.)  

 

96  

36.600  

34.000  

  Jaarverslag  2013     Oldenzaal,  21  mei  2014               H.H.J.  Tossaint,    directeur/bestuurder                     J.M.  Geerdink,  voorzitter  Raad  van  Commissarissen                     M.J.  Oude  Vrielink,  lid  Raad  van  Commissarissen                   R.J.M.  Monninkhoff,  lid  Raad  van  Commissarissen                   I.  Vogelzangs,  lid  Raad  van  Commissarissen                       P.N.Th.M  Windt,  lid  Raad  van  Commissarissen   97  

  Jaarverslag  2013      

 

 

98  

  Jaarverslag  2013    

Overige  gegevens     Controleverklaring  van  de  onafhankelijke  accountant     Aan: de Raad van Commissarissen en het bestuur van Stichting WBO Wonen

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit jaarverslag, van pagina 51 tot met pagina 96, opgenomen jaarrekening 2013 van Stichting WBO Wonen te Oldenzaal gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-­en-­verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de publieke en semi-­publieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het bestuursverslag in overeenstemming met de van toepassing zijnde bepalingen in Titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-­eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van die WNT-­eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-­informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risicolVGDWGHMDDUUHNHQLQJHHQDIZLMNLQJYDQPDWHULHHOEHODQJEHYDWDOVJHYROJYDQIUDXGHRI fouten.

99  

  Jaarverslag  2013     Bij het maken van deze risico-­inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan alsmede voor de naleving van de WNT-­eisen van financiële rechtmatigheid, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-­ inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte WNT-­ eisen van financiële rechtmatigheid en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-­informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting WBO Wonen per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening 2013 in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-­eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT van de Beleidsregels toepassing WNT.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde bestuursverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het bestuursverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het bestuursverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Enschede, 21 mei 2014 KPMG Accountants N.V. A.J. Voskamp RA    

    Voorstel  tot  resultaatbestemming    

De  resultaatbestemming  is  vooruitlopend  op  en  onder  voorbehoud  van  de  goedkeuring  door  de  Raad  van   &RPPLVVDULVVHQUHHGVLQGHMDDUUHNHQLQJYHUZHUNW+HWQHJDWLHYHUHVXOWDDWDG¼9.259.000    is  in  mindering   gebracht  op  het  eigen  vermogen.  

100