Jaarverslag 2014
Colofon WBO Wonen Bezoekadres Spoorstraat 36 7572 CZ OLDENZAAL Correspondentieadres Postbus 16 7570 AA Oldenzaal Telefoon 0541-58 22 22 Fax 0541-51 91 11 E-mail
[email protected] internet www.wbowonen.nl Inschrijving Kamer van Koophandel 06056970
1
Jaarverslag 2014
2
Jaarverslag 2014
Inhoud Jaarverslag A. Voorwoord van de bestuurder
5
B. Verslag van de Raad van Commissarissen
7
C. Corporate Governance, Risk Management & Compliance
11
Volkshuisvestingsverslag Ambitie 1: Vitale woonomgeving
15
Ambitie 2: Aantrekkelijke woningen
20
Ambitie 3: WBO Wonen, aangenaam actief
32
Ambitie 4: Borgen van voldoende financiële armslag
38
Overzicht verbindingen
48
Verklaring bestuurder
50
Kengetallen
51
Jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december 2014
54
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014
56
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2014
57
Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2014
59
Enkelvoudige balans per 31 december 2014
92
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014
94
Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2014
95
Overige gegevens Controleverklaring
103
Voorstel tot resultaatbestemming
104
3
Jaarverslag 2014
4
Jaarverslag 2014
A. Voorwoord van de bestuurder 2014 was een bewogen jaar voor de corporatiesector. Een parlementaire enquêtecommissie liet zijn licht schijnen over de sector, Minister Blok schreef een Novelle en de gewijzigde Woningwet werd unaniem aangenomen door de Tweede Kamer. De rode draad hiervan is een corporatiesector die teruggaat naar zijn kerntaak: het huisvesten van mensen die daar zelf niet voor kunnen zorgen. WBO Wonen staat voor die kerntaak. Maar daarnaast zet WBO Wonen zich in voor leefbare buurten. De mogelijkheden die we daarvoor krijgen worden beperkt door de nieuwe Woningwet en ook door onze financiële mogelijkheden. In 2014 is WBO Wonen opnieuw extern gevisiteerd. Dat wil zeggen dat de prestaties van WBO Wonen op basis van een landelijke standaardmethodiek zijn beoordeeld. Deze visitatie leverde een beoordeling op waar we trots op mogen zijn. Op alle deelonderwerpen scoorden we tussen de 7 en de 8. Onze belanghouders beoordeelden onze prestaties met een rapportcijfer van 7,6. De visitatiecommissie concludeert dat WBO Wonen een goede basis heeft voor de toekomst. Een toekomst waarin WBO samen met de belanghebbenden wil werken aan het invullen van de volkshuisvestelijke opgaven in Oldenzaal. Ook is er het afgelopen jaar een benchmark tussen woningcorporaties verricht. Die is uitgevoerd door Aedes, de koepelvereniging van woningcorporaties. Het overgrote deel van alle corporaties heeft daaraan deelgenomen. Op het onderdeel bedrijfslasten scoorde WBO een C. Dat betekent dat we relatief hoge bedrijfslasten hebben van zo’n € 1.275 per jaar per woning. Dat is aan de hoge kant en onze ambitie is om dit te verlagen, waarbij we op ongeveer het gemiddelde van alle corporaties willen uitkomen. In 2014 actualiseerden we ons portefeuillebeleid. De aanleiding was een vraag van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW vroeg WBO Wonen om een analyse op te stellen waarin wordt onderbouwd op welke wijze de portefeuillestrategie voldoet aan de ‘opgave die is gebaseerd op uw markt en op de huidige kwaliteit van het bezit’. Om deze vraag te beantwoorden zijn techniek (technische kwaliteit van de woningen), markt (naar welke woningen is vraag, ook in de toekomst) en geld (welke onderhoudsinvesteringen zijn nodig om woningen goed te kunnen verhuren) met elkaar in verband gebracht. De conclusies zijn dat het bezit van WBO Wonen er gemiddeld genomen heel goed bij staat, dat de gereserveerde middelen voor onderhoud toereikend zijn en dat veel woningen nog langer dan eerder gedacht mee kunnen gaan. Dat zijn gunstige conclusies, ook met het oog op betaalbaar wonen. De heer Tossaint heeft per 1 september 2014 afscheid genomen als directeur-bestuurder van WBO Wonen. Graag bedank ik hem voor zijn inzet voor de Oldenzaalse Volkshuisvesting gedurende vele jaren! In 2014 werkte WBO Wonen aan de nodige projecten. Dan gaat het om bouwen, onderhouden, leefbaarheid & participatie en klantbenadering. Een paar voorbeelden wil ik hier noemen. Ze komen in het jaarverslag nader aan bod. Bouwen - Bisschopsmolen Na een lange tijd van leegstand is Hotel De Zon gesloopt en is vorig jaar gestart met de nieuwbouw van De Bisschopsmolen. De appartementen zijn vooral bestemd voor autistische jongeren van de stichting Authome. De plannen zijn in samenspraak met de stichting ontwikkeld. Dat leidde tot een heel mooi plan. Onderhouden - Groot onderhoud Vogelbuurt De afgelopen jaren zijn de woningen in de Vogelbuurt opgeknapt, zowel binnen als buiten. Ter afronding van het groot onderhoud is vorig jaar gestart met de verbetering van de openbare ruimte. Dit gebeurt in opdracht van de gemeente en WBO. Dit is een mooi voorbeeld van samenwerking. Hierdoor kan de Vogellbuurt weer jaren vooruit! Leefbaarheid & Participatie – Boerderij Stakenboer Enkele jaren geleden al ontstond het wijkinitiatief van vrijwilligers om park Stakenkamp op te knappen. Dat idee sloot aan bij een project van WBO Wonen om de Vogelbuurt te verlevendigen. Mede via een subsidie van de provincie Overijssel kochten we boerderij Stakenboer aan. Onder leiding van een aannemer hebben ruim dertig vrijwilligers zich met hart en ziel ingezet om de boerderij te renoveren en er een gezellige ruimte voor de wijk van te maken. De boerderij wordt door vrijwilligers beheerd. Dan hebben we het over zowel het groenonderhoud als de ontmoetingsactiviteiten. We zijn trots op dit voorbeeld van burgerparticipatie. Klantbenadering - MijnWBO Vanaf 1 december kunnen huurders een aantal huurzaken online regelen via MijnWBO. In de toekomst breiden we de mogelijkheden op MijnWBO uit waardoor het voor huurders steeds gemakkelijker wordt zelf zaken te regelen en afspraken met WBO Wonen te plannen. Kortom, de digitale benadering van onze klanten wordt steeds belangrijker, maar we blijven ook bereikbaar via de telefoon en aan de balie op ons kantoor. 5
Jaarverslag 2014
Er is veel werk verzet door medewerkers, de Huurdersvereniging Blij Wonen en andere belanghebbenden. En dat allemaal met het doel: “Plezierig Wonen bereikbaar maken voor onze klanten!” Bij deze wil ik iedereen bedanken die hier het afgelopen jaar aan heeft bijgedragen. Bovenstaande tekst is geschreven door Rob van Beek, directeur-bestuurder a.i. voor de periode 1 september 2014 tot en met 27 februari 2015. Per 1 juni 2015 is Dick Mol benoemd als directeur-bestuurder. Ter overbrugging ben ik tijdelijk als directeur-bestuurder a.i. benoemd en is het mijn taak om het definitieve jaarverslag aan u te presenteren waarin wij terugblikken op het afgelopen jaar. Bij deze wil ik tevens Rob bedanken voor zijn inzet in de periode dat hij voor WBO Wonen werkzaam is geweest. J.M. Geerdink Directeur-bestuurder a.i.
6
Jaarverslag 2014
B. Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van de Bestuurder, op integriteit, op de werking van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en -procedures ingesteld door de Bestuurder, op de algemene gang van zaken binnen WBO Wonen en de met haar verbonden ondernemingen en het ter zijde staan van de Bestuurder met advies. Het kader van dit toezicht is vastgelegd in de statuten van WBO Wonen, de geldende wettelijke bepalingen, de strategienota, de begrotingen en de lokaal gesloten prestatieafspraken met gemeenten waarin gewerkt wordt. In de praktijk komt het erop neer dat zaken als strategievorming van WBO Wonen, de volkshuisvestelijke taakopvatting en de financiële risicobeheersing op de agenda van de vergaderingen staan.
Governance Code De Raad hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. De Raad en de Bestuurder van WBO Wonen onderschrijven de aanbevelingen van de Nederlandse Corporate Governance Code, die voor stichtingen relevant is. Ook de aanbevelingen van de Commissie Glasz over intern toezicht en de code Tabaksblat over goed ondernemingsbestuur worden onderschreven. De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat nagenoeg alle principes en best practice bepalingen uit de Codes door WBO Wonen worden onderschreven en worden toegepast. Het voornaamste punt waarvan WBO Wonen afweek van de Code is de benoeming van de bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De Raad van Commissarissen heeft de Bestuurder van WBO Wonen aangesteld voor onbepaalde tijd en wijkt hiermede bewust af van de aanbeveling. Net als de commissie Izeboud, die de bedrijfstak woningcorporaties adviseerde over de arbeidsvoorwaarden van bestuurders, nam WBO Wonen deze aanbeveling niet over voor de zittende directeur. De nieuwe directeur-bestuurder is per 1 juni 2015 benoemd voor een periode van vier jaar. Ten gevolg van vorenstaande heeft de RvC een grote verantwoordelijkheid voor het waarborgen van de doelstellingen van WBO Wonen en een doelmatige besteding van de daarvoor benodigde middelen. De wijze van werken van de RvC is vastgelegd in een reglement. De RvC wordt gevormd door mensen die op basis van een actuele profielschets voldoen aan de vereisten die gesteld mogen worden aan deze functionarissen. Per 1 januari 2014 zijn mevrouw I. Vogelzangs en de heer P. Windt benoemd als lid.
Activiteiten van de Raad De RvC heeft een vaste agenda. Belangrijke punten daarin zijn uiteraard de begroting, het jaarverslag en de kwartaalverslagen. Daarnaast staan gepland een zelfevaluatie en een evaluatie met de bestuurder, het managementteam, de ondernemingsraad en het bestuur van de Huurdersvereniging Blij Wonen. De evaluatie met de bestuurder vond in 2014 niet plaats omdat in september afscheid is genomen van de bestuurder, H.H.J. Tossaint en ultimo 2014 sprake was van een interim bestuurder, R.B.J. van Beek. De RvC heeft niet geconstateerd dat in 2014 transacties hebben plaatsgevonden binnen WBO Wonen die zouden kunnen leiden tot of te maken hebben gehad met belangentegenstellingen. Geen van de leden van de RvC heeft relaties waarin zakelijke belangen rond WBO Wonen een rol spelen. De Raad van Commissarissen van WBO Wonen kwam in 2014 vijf keer in reguliere vergadering bijeen. Bij de vergaderingen van de Raad van Commissarissen waren de bestuurder en de manager Finance & Control aanwezig, behalve als onderwerpen aan bod kwamen met betrekking tot het functioneren en belonen van de Bestuurder of de Raad van Commissarissen. Specifieke onderwerpen die op de agenda staan, zoals vastgoed strategie en beleidsplan leefbaarheid, zijn toegelicht door de verantwoordelijke manager. Daarnaast was er een ‘Benen op Tafel’ vergadering waaraan het voltallige MT deelnam. Naast de vergaderingen heeft de raad de werving van een nieuwe bestuurder en een nieuwe commissaris voorbereid en uitgevoerd. In maart 2015 zijn voor beide vacante posities functionarissen geselecteerd. De bijeenkomsten dienen om tot de nodige, vanuit de statuten gegeven besluitvormingen te komen, controle uit te oefenen en haar klankbordfunctie inhoud te geven, uitgaande van de doelstellingen en strategie van de organisatie. 7
Jaarverslag 2014
In vergaderingen staat de RvC nadrukkelijk stil bij de activiteiten, de ontwikkelingen en de resultaten van de verbindingen van WBO Wonen.
Samenstelling van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestond ultimo 2014 uit de volgende personen: Voorzitter: De heer J.M. Geerdink (1954), lid Sr. accountmanager Gemeente Enschede Nevenfuncties: Lid Raad van Advies Fast Forward (Saxion) Lid Stichting Vrienden van Humanitas Onder Dak Vice-voorzitter De heer R.J.M. Monninkhoff (1961), lid Directeur SWB DGA Monninkhoff Advies BV Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Konot Bestuurslid Stichting Watermolen Hulsbeek Bestuurslid Geldermanstichting Lid Raad van Commissarissen Rabobank Centraal Twente Leden: Mevrouw I. Vogelzangs (1971), lid Directeur/bestuurder Scala Welzijn Nevenfuncties: Bestuurslid van de Slinger Hengelo (secretaris) Bestuurslid van PPT Jeugd Lid van de stuurgroep WMO werkplaats Lid van de commissie toezicht arrestantenzorg Politie Oost Mevrouw Vogelzangs is vertegenwoordigd op voordracht van de Huurdersvereniging Blij Wonen
De heer P.N.Th.M. Windt (1957), lid Directeur/bestuurder Het Roessingh Nevenfuncties: Voorzitter vereniging Interzorg Twente
Rooster van aftreden 2014 2015 2016 2017 2018 J. Geerdink
+
R. Monninkhoff
+
I. Vogelzangs
x
o
P. Windt
x
o
X benoemd / O herbenoembaar / + aftredend Mevrouw M. Oude Vrielink is medio 2014 afgetreden. Dat betekent dat haar positie binnen de raad vacant is. Eind 2014 is de werving opgestart. Per 1 april 2015 is de heer R. Niehof benoemd.
Besluitvorming Het feitelijke toezicht vindt voornamelijk plaats aan de hand van goedkeuring van besluiten en het bespreken van rapportages. In 2014 zijn onder andere de volgende goedkeuringen van besluiten aan de orde geweest:
8
Jaarverslag 2014
De bepaling dat mevrouw Vogelzangs is vertegenwoordigd op voordracht van de Huurdersvereniging Blij Wonen; Het jaarverslag en de jaarrekening 2013; De benoeming van de heer Monninkhoff als (tijdelijk) lid voor de financiële commissie; De benoeming van de heer Monninkhoff als vicevoorzitter voor de RvC; Een offertetraject voor de externe accountant vanaf verslagjaar 2015; Het afstoten van de vestiging aan de Nijverheidstraat; Het proces van een nieuwe Ambitienota; De (meerjaren)begroting 2015 e.v.
De Raad van Commissarissen heeft eind 2014 zijn eigen functioneren geëvalueerd. De Raad van Commissarissen is van mening dat alle relevante deskundigheden in de Raad zijn vertegenwoordigd. Na de invulling van de vacante positie van een commissaris met een financieel profiel zal dit des te meer het geval zijn.
De bestuurder Stichting WBO Wonen werd tot 1 september 2014 geleid door directeur bestuurder, de heer H.H.J. Tossaint (6 juni 1948). De heer Tossaint heeft deze functie ingevuld vanaf 15 augustus 2006. Vanaf 1 september 2014 is de leiding op interim basis verzorgd door de heer R.B.J. van Beek. Vanaf 1 september 2014 is de leiding op interim basis verzorgd door de heer R.B.J. van Beek. Deze interim periode is beëindigd per 27 februari 2015 en daarmee is de WNT niet van toepassing voor deze periode. Per 1 juni is de heer Dick Mol benoemd. In de tussenliggende periode is de heer Jan Geerdink benoemd als tijdelijk directeur bestuurder en de heer Robert Monninkhoff als tijdelijk voorzitter van de Raad van Commissarissen.
Nevenfuncties bestuurder WBO Wonen De bestuurder van WBO Wonen oefent een aantal nevenfuncties uit. De bestuurder legt de nevenfuncties, zowel onbetaalde als betaalde vooraf ter goedkeuring voor aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen. Een overzicht van nevenfuncties ten tijde van het dienstverband van de heer Tossaint zijn: Lid Raad van Advies van Ede en Partners, Oost Nederland Vennoot Andez Lid Raad van Toezicht de Posten Lid Raad van Toezicht Consent Een overzicht van de nevenfuncties van de heer Van Beek zijn: Voorzitter Bouwsociëteit Stedendriehoek
Beoordeling bestuurder De RvC heeft via de begroting doelen met de directeur afgesproken die concreet gehaald moeten worden. Die doelen zijn zo geformuleerd dat alle bedrijfsonderdelen inclusief externe tevredenheid gemeten worden. Via de kwartaalrapportages wordt de RvC geïnformeerd over de voortgang van het bereiken van die doelen. Voor 2014 is de RvC tot de conclusie gekomen dat de afgesproken doelen gerealiseerd zijn.
Beloning Bestuurder De RvC stelt het salaris vast van de directeur-bestuurder. Over 2014 is het belastbaar loon € 94.000,geweest. Dit heeft betrekking op de periode van 1 januari t/m 31 augustus 2014. Voor de diensten van de directeur-bestuurder a.i. is over de periode september tot en met december 2014 € 45.000,- excl. BTW gefactureerd.
Vergoeding Raad van Commissarissen Honorering van de RvC geschiedt volgens de adviezen van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties, rekening houdend met de schaalgrootte van WBO Wonen en de complexiteit van thematiek waarin WBO Wonen zich beweegt. De voorzitter ontvangt bruto € 9.795,-, de overige leden ontvangen jaarlijks bruto € 6.530,-. 9
Jaarverslag 2014
De jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag De RvC heeft in het kader van zijn toezichthoudende taak de jaarrekening 2014 goedgekeurd. Tevens heeft zij op grond van zijn statutaire taak de accountant KPMG aangewezen die belast is met de controle op de jaarrekening. De RvC heeft kennis genomen van de interim-rapportage en het uiteindelijke accountantsrapport. De administratieve organisatie moet mede als gevolg van de implementatie van een nieuw primair automatiseringssysteem op onderdelen worden geactualiseerd. Het is goed dat in de managementletter bevestigd is door de accountant dat WBO Wonen aandacht besteed aan het verbeteren van de administratieve organisatie en de interne beheersing. Komend jaar zal de werking van de administratieve organisatie opnieuw worden getoetst. Oldenzaal, 20 mei 2015 De heer R.J.M. Monninkhoff, voorzitter Raad van Commissarissen
10
Jaarverslag 2014
C. Corporate Governance, Risk Management & Compliance Algemeen De Raad van Commissarissen en de bestuurder vinden ‘goed ondernemingsbestuur’ (corporate governance) van groot belang. Het helpt ons om slagvaardig, ‘in control’ en transparant te handelen. De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderwerp governance. Goede corporate governance brengt met zich mee dat een organisatie zich bewust is van de risico’s waaraan zij onderhevig is en waarover zij moet rapporteren. Ook bij corporaties is sprake van een spanningsveld, zowel naar de overheid als ook naar de huurders, waarbij sprake is van een beperkte ‘grip’ op het Bestuur en de Commissarissen. Niet alleen vanuit dit aspect, maar ook vanuit hun publieke taak als privaatrechtelijke organisatie dienen corporaties zich tot het uiterste in te spannen om te komen tot een maximale transparantie bij het afleggen van verantwoording in de jaarrekening en in het volkshuisvestingsverslag. Essentiële voorwaarden voor het stellen van vertrouwen in het Bestuur en het toezicht door de belanghebbenden zijn: Goed ondernemerschap, waaronder begrepen integer en transparant handelen door het Bestuur; Een adequaat hierop afgestemd toezicht, waaronder begrepen het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht. Dit zijn ook de twee steunpilaren waarop goede corporate governance rust. Governance Code Woningcorporaties Afgeleid van de code Tabaksblat, aangevuld met specifieke kenmerken van de sector en met enkele onderzoeksrapporten zijn voor de sector op het terrein van Corporate Governance Best Practices ontwikkeld. De Governance code is met ingang van 1 januari 2007 van kracht. Op basis van de aanbevelingen naar aanleiding van praktijkervaringen is de code per 1 juli 2011 aangepast. Vanuit de Code wordt van corporaties gevraagd om uiterst transparant te handelen en zich dienovereenkomstig te verantwoorden. Over de toepassing van de Code wordt de corporatie geacht verslag te doen en volgens het principe ‘pas toe of leg uit’ aan te geven om welke reden van de codes wordt afgeweken. Naleving van de Governance Code In dit verslag geven wij aan hoe aan de Governance Code Woningcorporaties in 2014 door WBO Wonen wordt nageleefd. WBO Wonen onderschrijft hiermede de wenselijkheid van transparantie in bestuur en toezicht en het afleggen van verantwoording daarover aan haar share- en stakeholders. Nagenoeg alle principes en best practice bepalingen uit de Code worden door de Raad van Commissarissen en de Bestuurder ten principale onderschreven. Aan veel best practice bepalingen uit de Code voldoet WBO Wonen. De voornaamste punten waarvan WBO Wonen afwijkt van de code Tabaksblat en de Governace Code Woningcorporaties waar ze zich bij naleving voor problemen ziet gesteld, zijn: WBO Wonen houdt tenminste eenmaal per jaar een vergadering van belanghebbenden. WBO Wonen wijkt hier van af. Zij overlegt individueel met de belanghebbenden en niet in gezamenlijkheid. Wel zijn alle belanghebbenden betrokken geweest bij de visitatie die in 2014 heeft plaatsgevonden. Benoeming van de Bestuurder van WBO Wonen voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De Raad van Commissarissen had de voormalig Bestuurder van WBO Wonen aangesteld voor onbepaalde tijd, langer dan deze aanbeveling en week hiermede bewust af van de aanbeveling. De nieuwe Bestuurder die in 2015 wordt aangesteld wordt conform de code benoemd voor een periode van vier jaar. Nieuwe bestuurder Op 31 augustus is Harry Tossaint met pensioen gegaan. De selectieprocedure voor een nieuwe bestuurder is begin 2014 opgestart maar heeft niet de gewenste kandidaat opgeleverd. De RvC heeft ervoor gekozen een directeur-bestuurder a.i. te benoemen in de persoon van Rob van Beek, voor een periode van maximaal 6 maanden (minus 1 dag). Hierdoor is conform regelgeving het bezoldigingsmaximum niet van toepassing. Eind februari bevond zich de benoeming van een nieuwe directeur-bestuurder in het laatste stadium. Om de periode tot aan indiensttreding te overbruggen heeft de RvC haar voorzitter in de persoon van Jan Geerdink benoemd als tijdelijk directeur-bestuurder per 28 februari 2015. Hij is conform de governance code tijdelijk 11
Jaarverslag 2014
uitgeschreven als commissaris. Per 1 juni is de heer Dick Mol benoemd als directeur-bestuurder. In die periode zal vicevoorzitter Robert Monninkhoff de rol van voorzitter vervullen. RvC In maart 2015 is tevens de vacature ingevuld voor de (financieel) commissaris. De heer Roy Niehof neemt de plaats in van mevrouw Mirjan Oude Vrielink die in 2014 de RvC vervroegd heeft verlaten aangezien zij als commissaris is aangesteld bij de Zorgfederatie Oldenzaal. In het kader van governance zijn deze twee commissariaten niet te verenigen aangezien er een zakelijke relatie als huurder bestaat. Per 1 juni 2015 is de RvC met vijf leden weer volledig vertegenwoordigd. Visitatie WBO Wonen heeft in het voorjaar van 2014 opdracht gegeven tot een maatschappelijke visitatie. Het doel van de maatschappelijke visitatie is als volgt verwoord: “Het geven van een oordeel over de maatschappelijke prestaties van WBO Wonen over de periode 2010 tot en met 2013 vanuit een onafhankelijk en objectief perspectief. De maatschappelijke visitatie geeft de stakeholders daarin een expliciete rol, zodat de maatschappelijke visitatie ook inzicht geeft in het presteren volgens de maatstaven van de stakeholders. Daarmee wordt bereikt dat de visitatie informatie en verantwoording verstrekt aan de stakeholders over het presteren van de corporatie”. De Raad van Commissarissen van WBO Wonen heeft EY opdracht gegeven tot het uitvoeren van de maatschappelijke visitatie. De maatschappelijke visitatie is afgerond in augustus 2014. In tegenstelling tot de vorige visitatie (2009) waarin nog een totaaloordeel (ruim voldoende) werd gegeven wordt nu elk onderdeel apart beoordeeld. Op alle vier onderdelen, te weten: Presteren naar opgaven en ambities; Presteren volgens belanghebbenden; Presteren naar vermogen; Governance; heeft WBO Wonen een ruim voldoende gescoord. Belangrijk is ook dat er geconstateerd is dat WBO Wonen met de uitkomsten van de vorige visitatie aan de slag is gegaan. Met name op de eerste twee onderdelen zijn de prestaties in kwalitatieve zin verbeterd. Vanuit governance wordt specifiek vermeld dat WBO Wonen transparant is in haar externe verantwoording. Een belangrijk uitgangspunt voor de RvC en bestuurder. Risicoprofiel van WBO Wonen Voor interne risico’s bepaalt de Corporate Governance Code dat in de organisatie een intern risicobeheersings- en controlesysteem aanwezig moet zijn en dat in het jaarverslag wordt verklaard dat dit systeem adequaat en effectief is en dit wordt onderbouwd. Voor externe risico’s bepaalt de code Tabaksblat dat in het jaarverslag moet worden gerapporteerd over de gevoeligheid van de resultaten van de organisatie ten opzichte van externe omstandigheden en variabelen. Deze regelingen hebben betrekking op het risicomanagement en de risicoverslaggeving van de organisatie. De verklaring die moet worden gegeven is een ‘in control statement’, die betrekking heeft op zowel het interne risicobeheersingsysteem, als het controlesysteem. Wanneer een organisatie wil voldoen aan deze in de Code geformuleerde verplichtingen, kan zij een beroep doen op de control en interne auditwerkzaamheden binnen de organisatie. Kern van het interne controlsysteem van WBO Wonen wordt gevormd door het zogenaamde ‘4-ogen principe’. Het management van WBO Wonen is hierbij primair zelf verantwoordelijk voor opzet, bestaan en werking van de interne beheersingsmaatregelen en de hierin verankerde interne controlemaatregelen. De adequate werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem wordt bewaakt door de manager Finance & Control van WBO Wonen. Hij bewaakt - onder de eindverantwoordelijkheid van de bestuurder van WBO Wonen - de adequate werking van het geconsolideerde interne risicobeheersing- en controlesysteem van WBO Wonen in de verschillende bedrijfsonderdelen. Financiële risico’s Het beleid van WBO Wonen is gericht op het beheersen en beperken van financiële risico’s door middel van onder meer: Een éénduidige strategische visie; Gericht risicomanagement;
12
Jaarverslag 2014
Adequate rapportagestructuren; Transparante procedures; Een evenwichtig beleid ten aanzien van strategisch voorraadbeheer en (des)investeren.
Om een gezonde financiële positie te borgen streeft WBO Wonen ernaar de jaarlijkse financieringslasten te kunnen betalen uit de netto huuropbrengsten, na aftrek van de lasten voor verhuur en beheer, onderhoud, overhead en de aan het bezit toe te rekenen lasten van verzekeringen en belastingen en sectorheffingen. De positionering van de vastgoedportefeuille legt binnen de sociale taakstelling van de organisatie een claim op de ontwikkeling van de financiële positie van WBO Wonen. De uit sociale opgaven voortvloeiende financieringslasten van niet kostprijsdekkende investeringen in nieuwbouwprojecten en kwaliteitsverbeteringen in bestaand bezit worden gefinancierd met de positieve operationele kasstroom en verkoop van bestaand bezit. In oktober is er een vastgoedweek georganiseerd waarbij vanuit markt en de technische staat van ons bezit opnieuw gekeken is naar het strategische voorraadbeleid. De uitkomsten zijn getoetst aan de financiële randvoorwaarden en zijn verwerkt in de meerjarenbegroting 2015-2024. Financieringsrisico’s De risico's ten aanzien van de financiering van het woningbezit worden periodiek door de manager Finance & Control, de Bestuurder en door de financiële commissie beoordeeld. WBO Wonen beschikt over een treasuryjaarplan en een treasurystatuut. In 2014 zijn twee fixe leningen gestort deels ten gevolge van herfinanciering en deels ten gevolge van consolidatie van de kredietfaciliteit. Het beleid inzake het rente- en looptijdenrisico beoogt het minimaliseren van de financieringskosten en het optimaliseren van de vervalkalender van de leningenportefeuille. Het treasurymanagement maakt onderdeel uit van het sturen op kasstromen en waarde. Projectrisico’s De financiële risico’s bij projectontwikkeling hebben met name betrekking op grondposities en op de projectontwikkelingsactiviteiten betreffende nieuwbouwlocaties en herstructureringsprojecten. Het risico wordt bepaald door de omvang en complexiteit van de betreffende projecten. In de voorbereidingsfase worden uitgebreide investeringscalculaties opgesteld. Deze worden ondersteund door bouwtechnische kostendeskundigen, bedrijfswaardeberekeningen en rendementscalculaties. Ontwikkelingsbesluiten worden door de Bestuurder geaccordeerd. Op basis van huidige inzichten in relatie met het voorzichtigheidsprincipe zijn de grondposities opnieuw (af)gewaardeerd. De projectontwikkelingsactiviteiten worden periodiek beoordeeld. Aan de hand van de gerealiseerde activiteiten, de voortgang van het bouwproject en het restant van de verwachte werkzaamheden worden de financiële risico’s periodiek op projectniveau aangescherpt. Nadrukkelijk wordt aandacht besteed aan het optimaliseren van de beheersing van de projectontwikkelingportefeuille en het monitoren van (financiële) risico’s volgend uit (toekomstige) projectontwikkelingsactiviteiten. Risico's bij de uitvoering van projecten worden zoveel mogelijk beperkt door contractueel vooraf overeengekomen betalingsschema's, waarbij het uitgangspunt is dat betaald wordt als het werk is uitgevoerd. Fiscale risico’s Door de afschaffing van de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting zijn de inherente risico’s voor WBO Wonen vanaf 2008 significant toegenomen. WBO Wonen is van mening dat zij ter beperking van de fiscale risico's, beheersingsmaatregelen dient te hebben die deze risico’s adequaat beperken. Om dat te bereiken laat zij zich met grote regelmaat informeren en adviseren door een fiscalist. Risk management Activiteiten op het terrein van risk management binnen WBO Wonen omvatten werkzaamheden gericht op het bepalen van bedrijfsrisico’s die een bedreiging impliceren, dan wel een gebeurtenis of een actie die een nadelig effect heeft op de realisatie van de doelstellingen en de strategie van WBO Wonen. Bedrijfsrisico’s doen zich zowel bij een tegenvallende ontwikkeling voor als ook wanneer een positieve ontwikkeling zich niet voordoet. Binnen WBO Wonen worden drie verschillende perspectieven van risico’s onderscheiden: bedreiging, onzekerheid en kans.
13
Jaarverslag 2014
Het perspectief van bedreiging is een traditioneel gebied van risicobeheersing en is te onderkennen wanneer maatregelen worden getroffen om bijvoorbeeld toekomstige vraaguitval van het bezit in exploitatie te voorkomen. Bedrijfsrisico’s zijn afhankelijk van de omgeving waarin WBO Wonen functioneert, de doelstellingen, de strategie en de interne organisatie in de breedste zin van het woord. Om inzicht te krijgen in het risicoprofiel van WBO Wonen is niet alleen inzicht nodig in de bedrijfsrisico’s en in het systeem van interne beheersing, maar ook in het managementproces binnen WBO Wonen als geheel. Strategie is steeds het beginpunt voor de inrichting van een organisatie en het opzetten van de interne beheersing. In de adviezen van de commissie Tabaksblat is opgenomen dat de Bestuurder minimaal eenmaal per jaar aan de interne toezichthouder rapporteert over de strategie, het risicoprofiel en de beheersingsmaatregelen van de organisatie. Dit zijn vaste agendapunten. Door het structureel, uniform en op verschillende niveaus in kaart brengen van de risico’s en bijbehorende beheersingsmaatregelen, heeft WBO Wonen altijd een (transparant) overzicht van de mate waarin zij haar organisatie beheerst c.q. ‘in control’ is. Ook verschaft WBO Wonen zich hiermee een redelijke mate van zekerheid over het behalen van haar doelstellingen. Interne verklaring bij het stelsel van interne beheersing Voor interne risico’s bepaalt de Governance Code dat in de organisatie een intern risicobeheersings- en controlesysteem aanwezig moet zijn en dat in het jaarverslag wordt verklaard dat dit systeem adequaat en effectief is en dit wordt onderbouwd. De verklaring die moet worden gegeven is een zogenaamde ‘in control statement’, die betrekking heeft op zowel het interne risicobeheersingsysteem, als ook op het controlesysteem. Binnen het geconsolideerde bedrijf van WBO Wonen opereren de teams op een relatief autonome basis. Binnen door de Bestuurder gestelde richtlijnen en kaders is de manager van de verschillende teams verantwoordelijk voor het feitelijk functioneren en toepassen van de interne beheersingssystemen binnen de desbetreffende organisatieonderdelen. De geldende richtlijnen en kaders betreffen onder meer de interne informatiehuishouding, de periodieke interne rapportagesystematiek, de management informatiesystemen en de (monitorings)systemen ter beperking van risico’s bij het aangaan en uitvoeren van projecten. Onder eindverantwoording van de Bestuurder is de manager Finance & Control van WBO Wonen en haar deelnemingen en/of verbindingen, verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen en dienen deze minimaal aan de daaraan te stellen eisen van WBO Wonen te voldoen. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van interne en externe risico’s mogelijk te maken. Deze systemen kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van WBO Wonen worden gerealiseerd, of materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet en regelgeving niet optreden. Onder eindverantwoordelijkheid van de bestuurder van WBO Wonen ziet de manager Finance & Control toe op de bewaking van de interne beheersingsmaatregelen en het interne risicobeheersings- en controlesysteem van de verschillende bedrijfsonderdelen van WBO Wonen. Uitgaande van het hierboven geschetste risicoprofiel en de opzet en werking van de hierop afgestemde interne beheersingsmaatregelen, en rekening houdend met de genoemde beperkingen, die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing, zijn wij van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen een basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: Wij voldoende inzicht hebben in de mate waarin de operationele volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van WBO Wonen zijn gerealiseerd; WBO Wonen zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; De interne- en externe financiële rapportages van WBO Wonen betrouwbaar zijn; Geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid.
14
Jaarverslag 2014
Volkshuisvestingsverslag AMBITIE 1: VITALE WOONOMGEVING Een vitale woonomgeving is een wijk waarbij bewoners zich betrokken voelen en waarvoor ze zich inzetten. Een vitale wijk is inspirerend, kansrijk en heeft een gevarieerd aanbod aan woningen, bedrijvigheid en voorzieningen. Voor WBO Wonen zien wij een faciliterende rol weggelegd samen met andere maatschappelijke partners en bewoners om de woonomgeving te veranderen in een vitale wijk. Doelstellingen Faciliterende rol vitale woonomgeving Sociale cohesie versterken Aantrekkelijkheid van wijken vergroten 1.1 Faciliterende rol vitale woonomgeving WBO Wonen blijft investeren in de vitale woonomgeving, omdat voor onze klanten plezierig wonen bestaat uit een goede woning én woonomgeving. Een betere woonomgeving verhoogt de aantrekkelijkheid van onze woningen nu en in de toekomst. Ten aanzien van de sociale leefbaarheid is de rol van WBO Wonen wel steeds meer aan het verschuiven van organiseren naar het faciliteren van bewoners met als motto:
Met plezier werken aan een mooiere wijk Steeds meer vrijwilligers zetten zich nu al, samen met onze partners, in op het gebied van ontmoeten & beleven, boeiend groen, iconen en kunst & cultuur. Ontmoeten & Beleven WBO Wonen heeft de afgelopen jaren geïnvesteerd in het realiseren van ontmoetingruimten voor onze bewoners in wijken waar veel huurders van ons wonen. Doordat de sociale weefsels voortdurend veranderen en informele ontmoetingsplekken verdwijnen, is het ontmoeten namelijk voor diverse huurders van ons geen vanzelfsprekendheid meer. De faciliteiten als de Abdij, de Orangerie en de Walgaarden (allen centrum of ring) zijn voor veel van onze bewoners dé plaats in de buurt waar ze elkaar ontmoeten en actief of passief deelnemen aan diverse activiteiten. In 2014 is daar de Stakenboer boerderij in Zuid-Berghuizen aan toegevoegd. Het aantal bezoeken in de Abdij en de Orangerie heeft zich gestabiliseerd op zo’n 12.000 bezoekers (stijging van Abdij, maar daling Orangerie). In de Walgaarden worden de bezoeken nog niet bijgehouden. De bewoners konden deelnemen aan veel nieuw opgezette activiteiten als: thema-avonden (Tiroler, Franse avond etc.), yoga, breiavond, extra kookavond. Steeds meer van de activiteiten worden ingezet met onze maatschappelijke partners in Oldenzaal zoals de kookavond onder leiding van AB-hulp (zorgpartij), die ook de scepter gaat zwaaien in boerderij Stakenboer. Door de stijging van de activiteiten in de Abdij is deze uitgebreid met een extra zaal, die onder andere met de inzet van veel vrijwilligers is verbouwd. Goed lopende activiteiten dit jaar waren onder andere de plantensale (1.500 bezoekers), thema- en zangavonden, zon abdijdag, carnaval en de diverse kerstactiviteiten. Het aantal bewoners dat vrijwillig actief is in onze ontmoetingsruimten is wat gedaald naar 59. Dit heeft vooral te maken met de onderlinge verhoudingen van de vrijwilligers, waardoor ook bezoekers meer wegbleven. Om dit weer op de rit te zetten hebben de vrijwilligers een extra training service en hospitality gevolgd en zijn er inmiddels drie nieuwe vrijwilligers geworven. De eerste resultaten hiervan zijn al zichtbaar in 2015. De digitalisering vindt ook hier zijn weg. In de Abdij en de Orangerie zijn we gestart met narrow-casting (informatiesysteem voor activiteiten, wekelijkse programma en overige nieuws) en de website Joyin begint steeds meer zijn vruchten af te werpen. Ruim 5.200 aanmeldingen voor activiteiten kwamen dit jaar al via de site binnen en 65% van de bezoekers opent inmiddels alle gestuurde mail.
15
Jaarverslag 2014
Het financiële resultaat van de drie ontmoetingsruimten is ook in 2014 verder verbeterd. De dekkingsgraden voor de kosten (exclusief huur en kosten coördinator) van de Orangerie en de Abdij zijn in meer of mindere mate gestegen naar 107% voor de Orangerie en 85% voor de Abdij (zelfs 99% zonder aanschaf nieuw koffiezetapparaat). Bij de Walgaarden worden in het eerste jaar dat WBO Wonen zorg draagt voor de exploitatie inmiddels 45% van de kosten gedekt uit de inkomsten. Boeiend Groen Uit een grote enquête onder onze huurders blijkt dat 82% van de ondervraagden het groen in de wijk erg van belang vindt en ook positief waardeert bij de beoordeling van de kwaliteit van de wijk. Na in de voorgaande jaren meerdere postzegelparken te hebben aangelegd zijn we in 2013 gestart met het vervangen van diverse groenstroken die WBO Wonen in eigendom heeft rondom complexen. Dit in het kader van meer b(l)oeiend groen in de wijken en het terugbrengen van de onderhoudskosten. In 2014 hebben we bij onze complexen De Bleekerd, het Molkenboer, Kloosterstraat, Aert van de Neerstraat, Katoenstraat, Titus Brandsmastraat en op de hoek Hendrikstraat/ Pastoriestraat het groen vervangen. Vaak naar aanleiding van ideeën van bewoners zelf. De insteek daarbij is dat WBO Wonen de aanleg verzorgt en als tegenprestatie dat de buurtbewoners het onderhoud in de toekomst zelf gaan uitvoeren. Dit lukt over het algemeen goed. Op het Molkenboer komen zelfs de bewoners van de andere flats actief helpen bij het onderhoud. Door goede communicatie en aandacht te schenken aan de bewoners is het aantal vrijwilligers in het boeiend groen inmiddels gestegen met veertien mensen naar 86. Mooie voorbeelden zijn de nieuwe groep vrijwilligers Thijgaard waar acht vrijwilligers elke week actief zijn in het vele groen rondom het complex, bij het Molkenboer zijn inmiddels twaalf mensen en er is een groenteam bij de boerderij Stakenboer. Zie voor meer informatie www.joyin-oldenzaal.nl Een andere prioriteit heeft dit jaar gelegen bij het onderbrengen van werkzaamheden die de sociale werkvoorziening (Topcraft) voor ons in het groenonderhoud uitvoerde bij andere partijen. Dit in verband met het beëindigen van Topcraft. Uiteindelijk zijn de werkzaamheden tegen eenzelfde of zelfs hoger kwaliteitsniveau bij twee externe bedrijven ondergebracht. Dit levert WBO Wonen een besparing op van 30% en we hebben daarnaast de werkgelegenheid voor de ex-Topcrafters kunnen waarborgen bij de nieuwe partners. Daarnaast zijn we in de tweede helft van het jaar gestart met een andere uitdaging: in overleg met de gemeente kijken hoe we het onderhoud aan openbaar groen in 2015 weer terug kunnen brengen naar de gemeente zonder kwaliteitsverlies en met behoud van de vrijwilligers. Het gaat daarbij om 10 gebieden rondom onze complexen en een bedrag rond de € 30.000. Daarnaast zijn we ook een samenwerking aangegaan met De Werkwijzer voor onderhoud van makkelijke stukken groen, wat voor ons lagere kosten met zich meebrengt en waardoor mensen met een beperking of handicap andere vaardigheden aanleren en sociale contacten krijgen buiten kantoor. Iconen Met iconen wordt de herkenbaarheid en identiteit van een wijk vergroot. Het is belangrijk om dit soort iconen te herkennen en te benutten en als ze niet in een wijk aanwezig zijn ze toe te voegen. Het maakt een wijk mooier, interessanter en aantrekkelijker en zorgt dat bewoners (weer) trots zijn op hun wijk. In 2014 is het icoon in Zuid-Berghuizen, het Park Stakenkamp, verder vormgegeven. De in het park aanwezige boerderij is aangekocht en in acht maanden gerenoveerd tot multifunctioneel wijkcentrum. Met meer dan 30 vrijwilligers is de boerderij omgetoverd en zijn inmiddels de eerste huurders verwelkomt, als de plaatselijke EHBO, - IVN (Natuur en Milieu) en de scoutingvereniging (welke al jaren gehuisvest was in de boerderij). Met de stichting van vrijwilligers in de wijk en een zorgpartij (AB-hulp) is inmiddels gesproken om het onderhoud en de exploitatie ter hand te nemen, zodat WBO Wonen haar rol kan verleggen van organiseren naar meer faciliteren. De partijen zijn positief en vanaf januari gaat de boerderij dagelijks open van 09.00 tot 17.00 uur. Daarnaast is de stichting met bewoners bezig om in het park op korte afstand van de boerderij, naast het al eerder aangelegde funcourt, een muziekkoepel aan te leggen. Het ontwerp is klaar en er wordt gekeken of met zo min mogelijk middelen en meerdere financiers dit gerealiseerd kan worden. In de Stadstuin 1862 is inmiddels ook een stichting met onder andere bewoners actief. Dit jaar hebben we ook hier in overleg besloten om de stichting meer taken en verantwoordelijkheden te geven, zoals het onderhoudsplan en de activiteiten agenda. In januari gaan we hiermee concreet aan de slag. In samenwerking met het Twents Carmel College is er een waterproject opgestart (water op peil houden en bij
16
Jaarverslag 2014
droogte het groen voorzien van grondwater), het kunstwerk Draadje Doek geplaatst in het kader van kunstencanon Overijssel en een Nationale Burendag gehouden. Kunst & Cultuur In 2014 hebben we nog de volgende initiatieven op gebied van Kunst & Cultuur en wijkactiviteiten ondersteunt met een sponsorbijdrage: Kerstmarkt SWOK/De Maten/Thijgaard, Oldenzaals Straattheater, Boeskool is lös, Oldenzaalse Schaatsvereniging, Gehandicapten Paardrijclub en heel veel kleine initiatieven als streetsoccer, kledingbank, circuskind, KBO, dag van de Essen etc.. In het verslagjaar is in totaal een bedrag van € 23.000 aan sponsoring uitgegeven. In 2015 zal de sponsorbijdragen een stuk lager uitvallen aangezien een aantal grotere bijdragen wegvallen in verband met nieuwe keuzes die gemaakt zijn en/of aflopende afspraken. Overlast, schoon, heel en veilig Tot slot is jouw vitale wijk ook de plek waar je je veilig voelt en geen overlast ervaart. WBO Wonen draagt hier ook aan bij in Oldenzaal. We zetten actief in op achterpaden en achterpadverlichting in de wijken, houden het groen kort waar gewenst en vervangen op belangrijke locaties bovengrondse containers door ondergrond. Bovendien heeft elke wijk een wijkconsulent. Inmiddels zijn alle belangrijke achterpaden voorzien van verlichting en hebben we overeenstemming met de gemeente bereikt dat zij in 2014/2015 ook alle overgebleven bovengrondse containers van WBO Wonen gaan vervangen voor ondergrondse. Vorig jaar is het nieuwe schotelantennebeleid vastgesteld. Uitgangspunt van het beleid is de aanblik in de wijken verder te verhogen. De eerste twee complexen zijn aangeschreven op handhaving van het gestelde beleid. Naar aanleiding van de reacties hierop vindt momenteel de juridische toetsing plaats. 1.2 Sociale cohesie versterken Joyin WBO Wonen heeft als doelstelling om de meest participerende wijken van Nederland te maken. Daarvoor hebben we onze bewoners hard nodig en deze zijn verenigd in onze organisatie Joyin. Met inmiddels ruim 150 vrijwilligers (zonder bewonerscommissieleden) werken we samen aan een mooiere wijk. Naast vrijwilligers die in de groenvoorziening en de bestaande ontmoetingsruimten werken is er ook een nieuwe stichting opgericht voor de Stadstuin 1862. Daarnaast starten per 1 januari 2015 ook de vrijwilligers in de nieuwe ontmoetingsruimte van de boerderij Stakenboer in de wijk Zuid-Berghuizen. Er is een inspiratieboekje over Joyin en haar vrijwilligers uitgebracht, waarin vrijwilligers vertellen wat zij vinden van het werk dat zij doen. Het beleid is verder uitgebreid met wat we verwachten en wat zij van Joyin kunnen verwachten en de website begint zijn vruchten af te werpen (www.joyin-oldenzaal.nl). Vooral het informeren van bewoners over de te verwachten activiteiten als ook de nabeleving in de vorm van een dankwoord en foto’s van de activiteiten wordt door bewoners gewaardeerd. Buurtbemiddeling In 2014 hebben we in samenwerking met de welzijnsorganisatie Impuls, politie en gemeente het project buurtbemiddeling neergezet. Er is een coördinator geworven en in dienst bij Impuls gekomen, een projectplan geschreven en er zijn acht vrijwilligers geworven en opgeleid. De bedoeling is dat ze als onafhankelijke instantie lichtere burenoverlast casuïstieken gaan behandelen voor inwoners van Oldenzaal. Daarmee worden n een vroeg stadium buren ondersteund zodat de overlast niet escaleert en vroegtijdig wordt opgelost. In 2014 hebben de eerste bemiddelingen plaats gevonden en zijn de eerste reacties, van zowel de bemiddelaars als bemiddelden, erg positief. Toelichting bewonerscommissies en Blij Wonen Dit jaar is WBO Wonen samen met de huurdersvereniging Blij Wonen aan de slag gegaan om de basisstructuur voor bewonerscommissies (BC) aan te passen. Naast de vele technische vragen die op de agenda stonden willen we ook stimuleren dat BC’s met ons en Blij Wonen werken aan plezierig wonen. Bedoeling is dat er twee commissies ontstaan binnen een BC: commissie voor alle collectieve complextechnische vragen en een commissie plezierig wonen. Deze commissies krijgen vanuit WBO Wonen een apart aanspreekpunt en de plannen van de commissie plezierig wonen worden door huurdersvereniging Blij Wonen beoordeeld. Kaders en voorwaarden zijn besproken en er is met drie commissies inmiddels een start gemaakt. Vier keer per jaar zitten ze om de tafel met het team Vastgoedbeheer en één a twee keer per 17
Jaarverslag 2014
jaar met team Participatie. Met laatstgenoemde maken zij een zogenoemd plezierig wonen document. In dat document geven zij aan hoe zij het woonplezier in het complex willen verhogen. Joyin (vrijwilligers)
2014
2013
2012
2011
86
72
55
33
Actief Ontmoeten
58*
69
49
41
Kunst en Cultuur
0
1
1
1
Iconen
7
7
7
7
151
149
112
82
Boeiend groen
Totaal vrijwilligers
*Bij de Orangerie zijn drie vrijwilligers gestopt en bij de Walgaarden zijn acht vrijwilligers niet meer meegeteld omdat deze niet of weinig inzetbaar waren.
1.3 Aantrekkelijkheid van wijken vergroten Vanuit onze strategienota hebben we opgenomen dat we onze aantrekkelijkheid van de wijken willen vergroten. We meten daarvoor de aantrekkelijkheid van de woning, wijk en vakman. Wat we zien is dat deze waardering de laatste jaren is gestegen en dat we in 2014 de doelen hierop wederom bereikt hebben. In 2015 wordt er een nieuw ondernemingsplan opgesteld waarin nieuwe doelstellingen hiervoor opgenomen worden. De gemiddelde cijfers van de vertrekkende en de nieuwe huurders op deze onderdelen zijn vrijwel op alle fronten gestabiliseerd ten aanzien van 2013 en zien er als volgt uit: Doel
2014
2013
Woning
7,5
7,6
7,8
Wijk
7,3
7,5
7,5
Vakman
8,0
8,2
8,2
Goede differentiatie in wonen & werken, zorg en voorzieningen In onze wijken moeten mensen een leven lang plezierig kunnen wonen, werken en leven. Ongeacht de levensfase waarin ze zich bevinden, en hoe hun levensloop zich hierna nog zal ontwikkelen en hun leefstijl. Dit vraagt om een gedifferentieerd aanbod van wonen, werken & zorg. In 2014 merken we dat door de ontwikkelingen in de zorg het aantal plekken en woningen in een woonvorm verder zijn afgenomen in Oldenzaal en/of bij WBO Wonen. Vooral in de woonvorm voor jongeren t/m 23 jaar (Ambiq is zich gaan centreren in Hengelo) en voor mensen met een verstandelijke/meervoudige beperking heeft Aveleijn zelf een complex opgeleverd. Echter is WBO Wonen dit jaar wel gestart met de bouw van het project met appartementen voor autistische jongeren (Authome); dat in 2015 wordt opgeleverd. Ook in de ouderenzorg zien we dat de een grote partij als de Zorgfederatie het aantal plaatsen in de toekomst gaat terugbrengen en dat de dagbestedingsruimte door InteraktContour inmiddels is opgezegd. Momenteel hebben we de volgende woningen/voorzieningen voor mensen met een beperking of bewoners die tijdelijke of permanente zorgbegeleiding behoeven beschikbaar. Doelgroep
Woningen
Aantal plaatsen
Woonvorm jongeren t/m 23 jaar
17
26 (-3)
Psychische problematiek
21
20
Niet aangeboren hersenletsel
1 dagbestedingsruimte
Dak- en thuislozen, verslavingszorg
1 dagbestedingsruimte
Verstandelijke/meervoudige beperking
56
71 (-4)
Ouderen met zorg (verpleeghuis e.d.)
198
198
1.444
1.444
Nultreden woningen
18
Jaarverslag 2014
Voor een gedifferentieerder woningaanbod en voor het genereren van aanvullende opbrengsten verkoopt WBO Wonen een klein deel van de woningen. Opbrengsten die investeringen mogelijk maken voor het realiseren van onze missie. Hoewel WBO Wonen het gematigde verkoopbeleid in 2014 heeft voortgezet is de doelstelling van vijf woningen en twee appartementen voor 2014 niet gehaald. Er zijn in totaal twee woningen en twee appartementen uit bestaand bezit verkocht met een verkoopopbrengst van € 501.000 en twee nieuwbouwappartementen Stadsbleek met een opbrengst van € 442.000. Daarnaast is er nog een woning verkocht die in het verleden was aangekocht met een verkoopopbrengst van € 142.000. Reden voor het niet halen van de verkoopdoelstelling zijn de matige marktomstandigheden in combinatie met veel concurrentie, lange omlooptijden en het aantal voor verkoop beschikbare woningen. Er zijn verschillende acties uitgezet om de verkoop te bevorderen: Het stylen van woningen. Deelname aan Open Huizen Routes. Pilot projecten waarbij de koper voorafgaand aan de overdracht zelf de verbouwing en het afwerkingniveau kan bepalen en daardoor deze kan meefinancieren met zijn hypotheek. Om ervoor zorg te dragen dat in 2015 de doelstelling wel gehaald gaat worden, wordt er gekeken naar het extra labelen van woningen voor verkoop. Hierdoor wordt de vijver waaruit gevist kan worden groter. Ook renovatie kan helpen bij het verbeteren van de wijk. Zo is de renovatie van de Vogelbuurt in ZuidBerghuizen in 2014 verder voortgezet. Het overgrote deel van de woningen heeft inmiddels intern en extern een grondige facelift gekregen (zie verderop bij projecten in het verslag). De nadruk ligt op comfortverbetering en uitstraling van de buurt, inclusief aanpak van het totale straatbeeld (inclusief parkeren, doorsteek auto´s, nieuwe bestrating). In meerdere jaren worden alle activiteiten uitgevoerd. Qua voorzieningen in de wijken loopt de ontwikkeling voor een nieuwe ontmoetingsruimte in de Thij nog. Evaluaties van de huidige ontmoetingsruimten zullen worden meegenomen met de verdere invulling hiervan. Wat betreft ons bedrijfsonroerend goed voegen we geen nieuwe winkel- en bedrijfspanden meer toe. Onze huidige bedrijfspanden worden onder andere verhuurd aan kinderdagverblijven, zorginstellingen, scholen, welzijns- en overige maatschappelijke instellingen. Daarmee leveren wij een actieve bijdrage aan complete wijken en een vitale stad.
19
Jaarverslag 2014
AMBITIE 2: Aantrekkelijke woningen Betaalbaar woonplezier is een belangrijk onderdeel van de missie van WBO Wonen. Voor een groot deel van onze klanten is kopen om financiële redenen geen optie. WBO Wonen heeft in de Oldenzaalse sociale huurmarkt een aandeel van meer dan 90%. Deze klantengroep, die graag in Oldenzaal woont, is dus vooral op WBO Wonen aangewezen. De kwaliteit van wonen (woningen en hun omgeving) is een belangrijke factor in de geluksbeleving van mensen. Plezierig wonen bereikbaar maken is daarom het motto. Daarom is het onze keuze om te gaan excelleren op het gebied van kwaliteit én, om het betaalbaar te houden, op het gebied van de prijs/kwaliteit verhouding 2.1 Kwantiteit woningvoorraad De vastgoedportefeuille van WBO Wonen is één van de middelen waarmee we onze missie “Plezierig wonen bereikbaar maken” kunnen bereiken. Door allerlei marktontwikkelingen is het van essentieel belang om de juiste woningen aan te bieden (kwaliteit) en moet de kwantiteit van de aanwezige of toekomstige huurwoningen goed op elkaar worden afgestemd in Oldenzaal. Dit geldt niet alleen in Oldenzaal, maar zeker ook in de regio Twente waar we onderdeel vanuit maken. Vandaar dat WBO Wonen actief betrokken is in regionaal verband bij het opstellen van een routekaart die hierin de juiste richting geeft aan de corporaties en gemeenten. Daarnaast heeft WBO Wonen in 2014 een vastgoedweek georganiseerd om de kwaliteit, kwantiteit en de financiën van ons bezit op elkaar af te stemmen voor de toekomst met alle huidige kennis. Onderstaand overzicht laat zien hoe de voorraad zich in 2014 heeft ontwikkeld. Overzicht kwantitatieve ontwikkeling woningvoorraad 2014
Woningen
Overige woongelegenheden
4.128
158
Woningvoorraad per 1-1-2014 Veranderingen in 2014: Nieuwbouw Verkoop Sloop Uit exploitatie Woningvoorraad per 31-12-2014
Garages 262
Maatschappelijk
BOG 37
19
Overig bezit 32
Totaal 4.636
2 -4 -2
2 -4 -2 -2
-2 4.124
158
262
35
19
32
4.630
Onze portefeuille blijft redelijk stabiel en bestaat eind 2014 uit 4.630 verhuureenheden. De totale portefeuille omvat verschillende typen woongelegenheden (4.282), maar daarnaast gaat het ook om diverse soorten bedrijfsruimten (35) zoals winkels en andere objecten als parkeerplaatsen en opslagruimtes (262), maatschappelijk vastgoed (19) en overig bezit (32). In dit verslagjaar hebben we vier woningen uit ons bestaand bezit verkocht, twee woningen gesloopt en 2 woningen aan de portefeuille toegevoegd. Daarnaast is de voormalige Suzukigarage en unit 5 van de Spoorstraat 36 uit de exploitatie genomen in verband met een voorgenomen besluit tot sloop respectievelijk ingebruikname als eigen kantoorpand. 2.2 Betaalbaar voor klant en WBO Huurbeleid en huurprijsontwikkeling Ons huurbeleid is gericht op een goede kwaliteit/prijsverhouding. In 2011 bleek veel van ons bezit tot de goedkope klassen te behoren; meer dan wat noodzakelijk was ten aanzien van de vraag. De afgelopen jaren is door het inzetten van ons streefhuurbeleid de verdeling van ons woningbezit meer in balans gekomen. In onderstaande tabel is de verdeling van ons bezit naar klasse en wijk te zien. Nog steeds is 86% van ons bezit goedkoop tot en met betaalbaar. Het afgelopen jaar is daar procentueel weinig verandering in gekomen.
20
Jaarverslag 2014
Uit vergelijking in de regio blijkt WBO Wonen ook nog een relatief gunstig aandeel woningen in de goedkope klasse te hebben (januari 2015 WBO Wonen 29,2% in segment goedkoop tot kwaliteitskortingsgrens en in de regio de corporaties tussen de 8 en 24% in hetzelfde segment). Uit onderzoek blijkt dat ook het overgrote deel van onze huurders (96%) de huur redelijk (30%) tot goed betaalbaar (66%) vindt. In 2015 gaan we dit opnieuw onderzoeken en ook ons huurbeleid wordt tegen het licht aangehouden in het kader van nieuwe wetgeving en de toekomstige betaalbaarheid. De jaarlijkse huurverhoging was wederom vastgesteld op door het CBS vastgestelde inflatiepercentage met een extra opslag als gevolg van de verhuurderheffing. Daarnaast heeft WBO Wonen na overleg met de huurdervereniging Blij Wonen alleen de inkomensafhankelijke huurverhoging doorberekend aan de huurders met een inkomens boven € 43.000. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2014 bedroeg op basis hiervan 3,6%. De gemiddelde huurprijs (*) van een woning van WBO Wonen is gestegen van € 455,51 eind 2013 naar € 474,54 eind 2014. (*) De gemiddelde huurprijsontwikkeling is niet alleen het gevolg van de jaarlijkse huurverhoging maar ook van het aanpassen van de huren bij mutatie, het onttrekken (sloop, verkoop, samenvoeging) en toevoegen (nieuwbouw, aankoop) van woningen aan de voorraad. Woningbezit naar huurprijscategorieën per 31 december 2014
Centrum Kwaliteitskortingsgrens < € 389,05
De
Essen
Graven Es
De Thij
ZuidBergh.
Totaal
%
730
34
1
11
225
1.001
24%
Aftoppingsgrens < € 556,82
1.220
66
62
411
445
2.204
53% (-1%)
Aftoppingsgrens < € 596,75
144
27
18
154
38
381
9%
Maximale huurgrens < € 699,49
120
40
43
155
32
390
10% (+1%)
Geliberaliseerd > € 699,49
117
3
15
13
0
148
4%
2.331
170
139
744
740
4.124*
100%
* Niet meegerekend verzorgingshuis Mariahof en Zonnestraal (83), overige eenheden (75). Mutatiegraad & woningtoewijzing Nadat de mutatiegraad een paar jaar is blijven schommelen rond de 8%, komen we in 2014 uit op 9% (371 nieuwe contracten en 4.122 woningen exclusief de twee nieuwbouwwoningen). We zien vooral dat door het meer doorstromen van huurders naar koopwoningen meer woningen zijn opgezegd in 2014. De meeste vrijgekomen woningen van WBO Wonen worden wekelijks aangeboden en op basis van inschrijfduur toegewezen. Bij de toewijzing richten wij ons in het bijzonder op mensen met een inkomen tot modaal en zij die extra zorg of ondersteuning behoeven (bijzondere doelgroep). Bij deze laatste groep kun je denken aan bijvoorbeeld ouderen (aanleunwoningen), statushouders / pardonners en mensen met speciale zorg. We maken hiervoor gebruik van verschillende instrumenten zoals speciale voorwaarden bij woningen en van een urgentieregeling voor mensen met een medische of sociale noodzaak. De toegankelijkheid van de huurwoningmarkt in Oldenzaal wordt niet alleen bepaald door het beschikbaar hebben van voldoende passende woningen (huurniveau). De mate waarin de woningen vrijkomen (mutatiegraad) en de manier van toewijzen hebben ook een belangrijke invloed op deze toegankelijkheid.
21
Jaarverslag 2014
Als we kijken naar de wijze waarop de woningen zijn toegewezen, zien we dat het regulier verhuren van woningen gelijk is gebleven met het jaar 2013 en ligt op een wenselijk percentage van 74%. In 2014 hebben we 26% van de woningen toegewezen aan urgenten en bijzondere doelgroepen als bijvoorbeeld vergunninghouders. Wat hierbij opvalt, is dat het percentage urgenten iets is gedaald en de bijzondere doelgroep iets is gestegen, wat vooral veroorzaakt wordt door een hogere taakstelling wat betreft vergunninghouders. Ook in 2014 hebben we als WBO Wonen zowel voldaan aan de 90% norm bij toewijzing vanuit Europese regelgeving als aan de taakstelling opvang vluchtelingen van de gemeente Oldenzaal. Woningtoewijzing naar doelgroep in 2010 t/m 2014 Percentage
Percentage
Percentage
Percentage
Percentage
2010
2011
2012
2013
2014
Regulier
69%
62%
68%
74%
74%
Urgentie
13%
11%
16%
12%
10%
Bijzondere doelgroep
18%
27%
16%
14%
16%
100%
100%
100%
100%
100%
Totaal
Leegstand Hoe minder lang een woning leeg staat, hoe sneller de woning weer aan onze klanten verhuurd kan worden. Sinds 2008 worden de woningen zoveel mogelijk aansluitend verhuurd. Dat betekent dat alleen woningen die een volledige binnenrenovatie nodig hebben, hiervoor drie tot vier weken leegstaan. De woningen die van goede kwaliteit zijn, worden aansluitend aan een nieuwe bewoner verhuurd en de benodigde reparaties worden op afspraak uitgevoerd. De totale leegstandskosten van de woongelegenheden zijn in 2014 hoger uitgekomen dan in 2013 te weten op € 228.000 (€ 183.000 in 2013). In 2014 is het aantal verhuringen toegenomen waarvan ook een aardig deel boven de huurtoeslaggrens of zelfs dure woningen die toch lastiger verhuurbaar zijn. De huurderving uit reguliere exploitatie overige verhuureenheden is uitgekomen op € 149.000 (€ 125.000 in 2013). 2.3 Vastgoedsturing In 2014 is de “vastgoedweek” georganiseerd. Een belangrijke aanleiding hiervoor was de vraag vanuit het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) om een analyse op te stellen waarin wordt onderbouwd op welke wijze de portefeuillestrategie voldoet aan de ‘opgave die is gebaseerd op uw markt en op de huidige kwaliteit van het bezit’. Doel van de vastgoedweek was: Het afstemmen van de onderhoudsstrategie op de vastgoedstrategieën en de financiële resultaten toetsen aan de financiële meerjarenbegroting. De volgende vraag stond centraal bij het doorlopen van de complexen: Wat is de reële levensduur van de complexen van WBO en wat is er nodig om die te realiseren, rekening houdend met mogelijke beperkingen vanuit de markt enerzijds en de technische staat anderzijds?
22
Jaarverslag 2014
Vastgoedstrategie
Financiële meerjaren
Onderhoudsbegroting
begroting
De vastgoedweek heeft eind oktober plaatsgevonden. Naast medewerkers van WBO was Ten Hag makelaars aanwezig om vanuit het commerciële markt perspectief een toegevoegde waarde te leveren in de discussie over complexstrategieën. De discussies over het marktperspectief en de huidige technische staat van complexen hebben geleid tot geactualiseerde aannames voor de strategie en daarmee voor de restant levensduren van onze complexen. Op basis hiervan is de is de meerjarenonderhoudsbegroting geactualiseerd. De uitkomsten zijn verwerkt in de financiële meerjarenbegroting. Randvoorwaarde voor de doorrekening was het voldoen aan onze eigen financiële ratio’s waarmee wij eveneens voldoen aan de financiële ratio’s van het WSW. Een langere levensduur en per saldo gering lagere uitgaven hebben hieraan tevens bijgedragen. Voor vastgoedweek Gemiddelde levensduur Onderhoudsbehoefte per woning per jaar Investeringsbehoefte per woning per jaar
Conclusie vastgoedweek
Verandering
23,6 jaar
27,2 jaar
3,6 jaar extra
€ 758
€ 748
€ 10 minder
€ 340
€ 306
€ 34 minder
Het eindrapport “ Analyse portefeuillestrategie WBO Wonen” is begin december besproken met het WSW, waarbij de eerste mondelinge reactie zondermeer positief was. Binnenkort kunnen we de formele reactie verwachten. Tevens heeft er een “onafhankelijke” review plaatsgevonden op verzoek van de RvC. Daarbij is afgesproken dat de vraag hoe de RvC de conclusies kan beoordelen wordt beantwoord door aan de meest betrokkenen een beoordeling m.b.t. het gevolgde proces c.q. de inhoudelijke conclusies te vragen. Die vraag is gesteld aan: A. Medewerkers die betrokken waren bij de Vastgoedweek (via een enquête) B. De Ten Hag Groep die als adviseur betrokken was bij de Vastgoedweek (via een memo) C. Bureau Vannimwegen (i.c. Erwin Beltman) die de Vastgoedweek heeft begeleid (via een memo) D. KPMG als accountant die de doorwerking van de Vastgoedweek in de waardering in de jaarrekening dient te ondersteunen (via de Managementletter) 23
Jaarverslag 2014
Op basis van de ontvangen reacties kan gesteld worden dat de conclusies van de Vastgoedweek voldoende onderbouwd zijn en ook op voldoende draagvlak mogen rekenen. Ook het proces dat is doorlopen wordt breed ondersteund. Dat geeft WBO Wonen alle vertrouwen dat er een gezonde basis is gelegd voor de meerjarenbegroting. Met het voornemen om jaarlijks de strategie te toetsen op basis van actuele ontwikkelingen blijft de basis ook voor de toekomstige meerjarenbegrotingen goed. Daarbij is het tevens belangrijk om te weten dat geconstateerd is dat er voldoende flexibiliteit zit in de meerjaren begroting om te kunnen inspelen op veranderingen. 2.4 Kwaliteitsniveau Nadat in 2013 met name is gekeken naar het uitrustingsniveau van onze woningen hebben we ons dit jaar geconcentreerd op het interne werkproces van de projectenploeg. Het volgende bericht is door onze vaklieden zelf op Flint (intranet) geplaatst en geeft een goed beeld van de resultaten.
“Terugblik Team Projecten op afgelopen jaar! Voor de project groep zijn er afgelopen jaar diverse ingrijpende veranderingen geweest. Om er enkele te noemen:
we zijn van groepen van 2 monteurs naar groepen van 3 monteurs gegaan.
we hebben nieuwe materialen toegepast om te kunnen concurreren met aannemers prijzen. dit houdt in dat we nu voornamelijk kunstof leiding systemen toepassen daar waar vroeger alleen nog maar koper werd gebruikt.
alle monteurs hebben een demonstratie gehad van VSH (innovatieve “adviseur” van de installateur) om hun deze nieuwe werkwijze eigen te maken. Tevens zijn we een dag in Apeldoorn geweest bij de fabriek van VSH waar we een interessante rondleiding door hun fabriek hebben gehad en we de verschillende fasen van het productie proces konden bekijken.
we pakken nu de keuken, toilet en badkamer tegelijk aan.
in onze middagpauze blijven we op onze werkplek om reisuren tot een minimum te beperken, dit heeft wel als nadeel dat we ons minder betrokken voelen bij de gang van zaken binnen de WBO.
al deze maatregelen hebben ertoe geleid dat we nu voor minder geld, meer werk kunnen klaarmaken!
Als teamdoel werd er vastgesteld dat we een 8 moesten halen bij de beoordeling door de bewoners zelf. Door de verschillende enquêtes die er zijn uitgevoerd blijkt dat de bewoners ons waarderen met een gemiddelde van een 8,7!!! Al met al is dit een prachtig resultaat en mogen we best trots zijn op datgene wat we het afgelopen jaar gerealiseerd hebben. Ook zijn we er ons van bewust dat we dit alles niet konden realiseren door de steun en het vertrouwen van al diegenen die ons als vakmensen ondersteunen. We kijken dan ook vol vertrouwen naar het jaar 2015 waarin we voor nog grotere uitdagingen staan, maar met elkaar zullen we proberen om ook dit jaar weer tot een succes te maken! Groeten de Project Groep! We kunnen concluderen dat er stappen zijn gezet ten aanzien van efficiency van interne werkprocessen. We laten ons daarbij graag inspireren door externe partijen. Hier zal in 2015 een verder vervolg aan worden gegeven.
24
Jaarverslag 2014
Keuken / Douche / Toilet renovatie Bij de hier onderstaande complexen is een Keuken-Douche-Toilet (KDT) renovatie opgeleverd in 2014. KDT 2014 Hengelosestraat Akkerkers HAT dr Poelstaat eo Bereklauw Industriestraat Bentinckstraat Dr. Nolenstraat egw Dr. Poelstraat egw Umbrialaan Oude Lossersestraat Totaal
Aantal begroot 12 15 48 17 15 9 21 19 21 177
Aantal uitgevoerd 10 15 48 14 7 4 20 19 19 11 167
Bijzonderheden
(overloop 2013) (overloop 2013)
niet begroot, binnen totaal budget uitgevoerd.
Het strakker sturen op de kaders van de onderhoudsbegroting leidt tot een reducering van het aantal KDTrenovaties. Keukens bijvoorbeeld worden nu vervangen wanneer deze minimaal 18 jaar oud zijn. De afgelopen jaren is vooral naar het belevingsniveau gekeken en werd dit als maatstaf gehanteerd. Bij de jaren 50 woningen is tevens met een pilot gestart om keukens van Ikea af te nemen. Dit project is met eigen mensen uitgevoerd. In de eerste klantbeleving wordt dit als zeer positief ervaren omdat bewoners zelf eenvoudig hun keuken kunnen uitbreiden. Daarnaast is een vergelijkbaar project uitbesteed. Beide projecten worden in 2015 geëvalueerd. 2.5 Projecten Herontwikkeling Kleine Vogelbuurt en Geldermanflat Opdracht: Ontwikkelen van een herontwikkelplan voor de Vogelbuurt en Geldermanflat inclusief de locatie Suzukigarage. Het inspiratieboek waarin de koers voor Zuid Berghuizen wordt beschreven geeft het volgende aan: Zuid Berghuizen verandert van een traditionele arbeiderswijk naar een levendige en gevarieerde volkswijk. We zien meer leefstijlen de wijk betrekken. Onder andere door een gedifferentieerder aanbod aan woontypologieën. Maar ook door een verhoogde attractiviteit. Onder andere de aanpak van de Burgemeester Wallerstraat draagt hieraan bij in de vorm van een spraakmakende entree, waarin Zuid Berghuizen niet alleen de bestaande waarden laat gelden, maar tegelijkertijd ook de ambitie om ze opnieuw uit te vinden. Daarnaast zien we uitgebreidere mogelijkheden voor wijkeconomie en ontmoeten. Het park en andere openbare plekken zullen in de wijk veel meer transformeren tot echte ontmoetingsplekken. Hierdoor sluit de wijk beter aan voor huidige bewoners, hoe mensen tegenwoordig willen wonen, werken en samenleven en biedt het betere mogelijkheden voor talentontwikkeling van jong tot oud. Het project “Vogelbuurt” bestaat uit de Nachtegaalstraat, Merelstraat, Lijsterstraat, Leeuwerikstraat en een gedeelte van de Burgermeester Wallerstraat (Geldermanflat en de voormalige Suzukigarage). De leefstijl van de bewoners is voor het grote gedeelte traditionele burgerij en gemaksgeoriënteerd. Het aantrekken van een nieuwe leefstijl wordt gezien als een voorwaarde om het gebied toekomst ‘proof’ te maken.
25
Jaarverslag 2014
Grondgebonden woningen (89 woningen): Er is een grote dichtheid aan grondgebonden woningen, hierdoor is het parkeren lastig. Het plan is om de straten onderling te verbinden, hiervoor moesten acht woningen worden gesloopt. Het parkeerprobleem is hierdoor opgelost en de bereikbaarheid voor hulpdiensten, vuilniswagens is daarmee vergroot. Stand van Zaken: Het groot onderhoud aan de woningen, zowel binnen als buiten, is afgerond. De beoogde uitstraling aan de buitenzijde van de woningen is gerealiseerd.
Bestaand De uitvoering van de werkzaamheden in de openbare ruimte is gestart in het 3e kwartaal van 2014.
In uitvoering
26
Jaarverslag 2014
Voormalige Suzukigarage Nieuwe inzichten naar aanleiding van de huidige demografische en financiële ontwikkelingen maken heroverweging van de plannen voor deze plek noodzakelijk. De investeringen voor het geschikt maken voor verhuur zijn aanzienlijk. De kansen dat er een geschikte huurder wordt gevonden zijn klein, het bestemmingsplan laat slechts een beperkte doelgroep toe. Dit alles leidt tot het idee dat sloo p de beste optie is, dit voorstel, inclusief de herinrichting van de ruimte, wordt in het eerste kwartaal van 2015 in het MT ingebracht. Hof van Eden Opdracht: Ontwikkelen van een woonconcept voor de locatie Gasthuisstraat – Kloosterstraat, in combinatie met Hegeman Bouwgroep Almelo. Stand van Zaken: Plezierig wonen in de binnenstad wordt negatief beïnvloedt door de uitstraling die de voormalige Huishoudschool nu heeft. In overleg met de Gemeente Oldenzaal, Hegeman Bouw en WBO Wonen is gekomen tot een plan van aanpak om de uitstraling te verbeteren. Een deel van het plan (groen) is uitgevoerd in het tweede kwartaal van 2014. Vanaf het 4e kwartaal van 2014 wordt de uitstraling van de school door scholieren van ROC (i.c.m. O-art) in een project aangepakt. Een niet voorziene exploitatiebijdrage heeft de haalbaarheid onder druk gezet, in overleg wordt gezocht naar een oplossing die acceptabel is voor alle partijen. Hegeman Bouw heeft de gemeente gevraagd gebruik te maken van de vrijstellingsmogelijkheden binnen het bestemmingsplan. De gemeente geeft aan dat het niet mogelijk is hieraan mee te werken. Hierdoor is er nog steeds geen concrete planvorming en planning gemaakt. Uitgangspunt is dat WBO Wonen negen eengezins huurwoningen afneemt uit dit project. Hierbij is de keus gemaakt om deze woningen af te nemen op het moment dat de rest van het project is gerealiseerd. Hiermee wordt het risico vermeden dat alleen de huurwoningen worden ontwikkeld.
27
Jaarverslag 2014
Locatie De Zon - Authome Een groep ouders (Stichting Authome) van jongeren met een autisme spectrum stoornis (ASS), wil een kleinschalig woonproject in Oldenzaal opzetten. In dit project is het niet gericht op behandeling van gedrag, maar nemen ze de specifieke kenmerken van hun kind als uitgangspunt. De handicap is levenslang, dus ook de zorg zal levenslang aanwezig moeten zijn. Jongeren met ASS hebben een andere leefwereld dan jongeren met een verstandelijke beperking of met een psychiatrische aandoening. Door ervaring weten we dat mensen met ASS, aangeleerde vaardigheden ontwikkelen en/of in stand houden, wanneer er zorg wordt geboden aan meerdere mensen met deze stoornis tegelijk. Voortgang De bouwwerkzaamheden lopen licht voor op de planning. De viering van het hoogste punt heeft plaatsgevonden op 2 oktober. Met de toekomstige bewoners is het proces van keuzes maken voor de inrichting van hun appartementen opgestart. Bewoners krijgen veel vrijheid om keuzes te maken voor bijvoorbeeld de keukeninrichting. Een werkgroep is gestart met het voorbereiden van de inrichting van de twee ontmoetingsruimtes. Dit heeft geresulteerd in een ontwerp in het 4e kwartaal zodat de uitvoering kan aansluiten op het bouwproces. Uitgangspunt is dat de subsidie voor ontmoeten gelijk is aan het budget voor de inrichting. Oplevering is gepland in april 2015.
28
Jaarverslag 2014
Bisschopsmolen De Thij – wijkcentrum Herbestemming ontmoetingsruimte in De Thij De aankoop van de Emmauskerk is in juni 2013 bekrachtigd nadat de kerk definitief uit de eredienst is onttrokken. De Emmauskerk wordt herbestemd voor de derde ontmoetingsruimte. In deze ontmoetingsruimte in de Thij staat het GEZIN centraal. De vier thema’s voor het ontmoeten zijn: o Educatie o Muziek o Werkplatform o Fun, spel en sport
Voortgang Bij de verdere planontwikkeling is de nieuwe eigenaar van de supermarkt aangeschoven. De verwachting is dat in het 1e kwartaal 2015 duidelijkheid komt over de verdere planning. Tevens zullen evaluaties van de huidige ontmoetingsruimten worden meegenomen bij de verdere invulling van het plan. De rechtszaak met twee van de bewoners van te slopen woningen is in het voordeel van de bewoners beslecht. Zodra er meer duidelijkheid bestaat over de bestemmingsplanwijziging wordt de procedure tot uitplaatsing opnieuw gestart.
29
Jaarverslag 2014
De Vijfhoek Woningen In de Vijfhoek bezit WBO Wonen 96 woningen, voor het merendeel HAT woningen. Deze woningen bevinden zich boven het winkelcentrum De Vijfhoek. Bij de woningen zijn met name de sociale veiligheid, de onderhoudsstaat van de buitenzijde en het parkeerdek aandachtspunten. In het 2013 is een concept masterplan ontwikkeld. Hierin zijn elementen voor de woon en winkelomgeving meegenomen.
De verbetering van de woonbeleving heeft prioriteit. Hiervoor is een plan gemaakt dat er in potentie voor zorgt dat de woonbeleving positief veranderd. Het onderstaande beeld geeft een impressie van hoe de beleving van de openbare ruimte wordt verbeterd. Technische problemen met de huidige dakbedekking hebben vertraging opgeleverd. Uitvoering is doorgeschoven naar begin 2015.
30
Jaarverslag 2014
Winkelcentrum Na een eerste gesprek tussen Unibail-Rodamco, Gemeente Oldenzaal en WBO Wonen heeft WBO het initiatief genomen voor een “Fed-ex” day voor de ontwikkeling van de Vijfhoek. In mei heeft deze Fed-ex day plaatsgevonden, de uitkomst van deze bijeenkomst was een gezamenlijk doel van alle drie betrokken partijen. Aan de hand van de vraag “Hoe kan De Vijfhoek maximaal bijdragen aan een aantrekkelijke binnenstad ?” is gewerkt aan een soort “Masterplan”. Dit is aan het eind van de Fed-ex day gepresenteerd aan de bestuurders van de drie betrokken partijen. Het gezamenlijk doel is vertaald in een aantal scenario’s. Deze zijn vertaald naar een concept ontwerp dat in december is besproken met de drie partijen. In het eerste kwartaal van 2015 worden de plannen uitgewerkt en wordt de haalbaarheid verder getoetst. Jaren 50 woningen De plannen voor de jaren 50 woningen zijn verder doorontwikkeld door de denktank bestaande uit leden van de netwerkclub Europahouse samen met collega’s van WBO Wonen. Naast de uitvoering van de eerste fase van KDT renovaties zijn een 3-tal scenario’s ontwikkeld. 1. Doorexploiteren 20 jaar 2. Doorexploiteren 35 jaar 3. Sloop / vervangende nieuwbouw. Tijdens de vastgoedweek is een conceptverdeling gemaakt over het gehele jaren 50 bezit. Deze verdeling is in het meerjarenperspectief meegenomen. De 1e deelplannen voor doorexploitatie 20 en 35 jaar worden uitgevoerd in 2015. Het concept voor sloop en vervangende nieuwbouw wordt in 2015 ontwikkeld. De verwachting is dat in 2017 een pilot op basis van een beperkt aantal woningen wordt uitgevoerd. Op basis van de evaluatie van de pilot wordt de “kansenkaart” waarop de verschillende scenario’s worden weergegeven, verder uitgewerkt.
Molkenboer Voor de appartementen van het complex Molkenboer is een substantiële ingreep geraamd voor planmatig onderhoud. Met name de uitstraling van de gebouwen en de openbare ruimte maken dit complex kwetsbaar met het risico op leegstand. Vanuit het strategisch team is een concept masterplan opgesteld voor de verdere ontwikkeling van dit complex. Hierin zijn zowel de gebouwen als de openbare ruimte in relatie tot de omgeving meegenomen. Voortgang: Vanuit het masterplan zijn plannen ontwikkeld voor de appartementen en de woningen. Deze zijn besproken met de bewonerscommissie en op onderdelen aangepast. Prijsvorming vindt plaats in het 1 e kwartaal van 2015. De uitvoering en oplevering is gepland voor 2015.
31
Jaarverslag 2014
Ambitie 3: WBO Wonen, aangenaam actief Aangenaam actief wil WBO Wonen zijn op meerdere fronten: voor onze klanten, voor de maatschappij en niet in de laatste plaats voor onze medewerkers. Gezamenlijk willen we in Oldenzaal het plezierig wonen bereikbaar maken voor onze huurders. Of we het als WBO Wonen goed doen moet onder andere blijken uit de klanttevredenheid en de kwaliteit van de samenwerking met stakeholders. Dit alles willen we realiseren met een effectieve organisatie. Vandaar dat deze onderdelen hieronder de revue passeren.
Thema’s Ambitie 3 3.1 Toenemende klanttevredenheid 3.2 Goede samenwerking met stakeholders 3.3 De effectieve organisatie 3.1. Toenemende klanttevredenheid 3.1.1 Contact met WBO Wonen Zowel aan de vertrekkende huurder als aan de nieuwe huurder worden een aantal vragen voorgelegd. Uit onderstaande cijfers blijkt dat beide huurdergroepen de dienstverlening van WBO Wonen op een gemiddeld cijfer van een 8 waarderen. We houden dit nu in cijfers bij in plaats van een % tevredenheid en het blijkt dat het de afgelopen twee jaar een redelijk stabiel beeld geeft. In 2015 maken we een nieuwe ambitienota en daarin bepalen we de nieuwe doelstellingen ten aanzien van de service. In 2014 hebben we ook telefonische enquêtes afgenomen bij de zittende huurders, het overgrote deel bij huurders, waar net een eigen monteur werkzaam is geweest. Hieruit blijkt de waardering voor de vakman zelfs nog wat hoger te liggen, namelijk op een mooie 8,5. Daarnaast hebben we de eerste onderleverancier, een installatiebedrijf, onder de loep genomen. Hieruit bleek de waardering aanzienlijk lager te liggen en was opvallend dat de leverancier in 60% van de reparaties nog eens terug moest komen bij de klant. Aan de hand hiervan zijn nieuwe afspraken gemaakt en de onderleverancier gaat de enquêtes voortzetten. Tot slot om de service en de kwaliteit van de reparaties verder aan te scherpen en de kosten te verlagen, is het eigen callcenter voor reparatieverzoeken dit jaar volop in bedrijf en kunnen huurders nu ook digitaal hun reparatieverzoek indienen door in te loggen op MijnWBO. Vertrekkende huurder Tevredenheid bij afhandeling huuropzegging Tevredenheid algemene telefonische bereikbaarheid WBO Tevredenheid bereikbaarheid gratis servicenummer reparatieverzoeken Nieuwe huurder Tevredenheid behulpzaamheid tijdens de opname van de woning Tevredenheid behulpzaamheid rondom tekenen huurovereenkomst Tevredenheid service bij uitgevoerde reparaties
32
2013
2014
8,3 8,0 7,8
8,2 8,1 7,9
2013
2014
7,9 8,3 7,7
8,0 8,2 7,7
Jaarverslag 2014
3.1.2 Klachtenmanagement Het aantal en soort klachten kan een indicator voor de klanttevredenheid zijn en een maatstaf voor de te nemen acties ter verbetering. In 2014 zien we het aantal klachten weer teruggegaan naar het niveau van 2012 en eerder. Het jaar 2013 was een echte uitschieter door het aantal klachten over de afrekening servicekosten in een specifiek complex. 2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
36
46
55
27
45
62
42
Aantal klachten per jaar naar soort 16 14 12 10 8 6 4 2 0
2008 2009 2010 2011
Woningtoewijzing/insch rijving
Technische klacht
Sociale klacht
Huuropzegging
Huur(betaling)
De regels van WBO
Betrekken nieuwe woning
Bejegening door medewerkers
Anders
Algemene en/of openbare ruimte
Afspraak niet of te laat nagekomen
2012 2013 2014
Onderstaand het aantal klachten per team over 2014.
Aantal klachten per team 2014
45 40 35 30 25 20 15 10 5 0
De klachten worden maandelijks besproken en waar mogelijk worden preventieve maatregelen genomen om nieuwe klachten te voorkomen. 33
Jaarverslag 2014
3.1.3 Preventie schuldopbouw Het voorkomen van schulden is het voorkomen van minder plezierig wonen. Daarom wordt het betalingsgedrag van onze klanten nauwlettend gevolgd en worden acties ondernomen. Dit gebeurt in samenwerking met onze wijkconsulenten, de gemeente, de Stadsbank en budgetbegeleiders van Fizom. Gemiddeld per maand
2011
2012
2013
2014
Doel
Aantal huurders met achterstand > €100
4,00%
4,10%
4,81%
5,57%
<5%
Huurachterstand **
0,78%
0,79%
0,86%
1,03%
<1%
€ 820
€ 655
€ 775
€ 703
Aangezegde ontruimingen per maand
4,0
3,6
2,2
4,6
Uitzettingen per maand
0,8
0,2
0,2
0,4
Gemiddeld saldo vorderingen deurwaarder
Gemiddeld <€1.000/situatie
Ondanks het feit dat landelijk gezien het aantal huisuitzettingen sinds 2011 weer fors toeneemt, zijn we er ook in 2014 weer in geslaagd het aantal ontruimingen ten gevolge van huurschuld, te beperken tot 5. Het gemiddelde percentage huurachterstanden is met 1,03% net boven het streefpercentage van 1% gekomen. We zien dat het aantal huurders met achterstanden is toegenomen, maar de gemiddelde vordering bij de deurwaarder wat is afgenomen. Samen met de deurwaarder zijn we gestart om nog meer zicht te krijgen op de achterstanden en de beste werkmethode (vroeg uit handen geven of meer zelf doen). Daarnaast hebben we de huurders die standaard een maand te laat betalen aangeschreven en nieuwe inloopafspraken mee gemaakt. Daarnaast valt op dat wij in de achterstanden ook de huurachterstanden van vertrokken huurders meenemen, terwijl landelijk die vaak buiten beschouwing worden gelaten. We blijven in ieder geval in een vroeg stadium aanmanen en bij betaalproblemen een regeling aanbieden en huisbezoeken met Fizom afleggen om de nodige hulp aan te bieden. Ontruimingen wegens
2010
2011
2012
2013
2014
Huurschuld
5
9
2
2
3
Hennep met vonnis
3
0
0
0
0
Overlast
1
1
0
0
2
Totaal
9
10
2
2
5
3.1.4 Beschikbaarheid woningen De klanttevredenheid wordt ook bepaald door het feit of een geschikte woning snel beschikbaar is. De systematiek van toewijzen is gebaseerd op de inschrijfduur. Dat geeft de klanten de mogelijkheid om bij de woningkeuze meer gericht te sturen. De keuze kan zijn om nu te kiezen voor een minder populaire woning of om te wachten en meer inschrijfduur op te bouwen. Na een aantal jaren van teruglopende vrijkomende woningen is er sinds 2012 weer een stijging te zien in het beschikbaar komen van woningen. Na de maatregel van de Europese commissie, waardoor in 2011 een duidelijke dalende tendens was waar te nemen, zien we nu mensen toch de stap weer nemen naar een andere woning. De stijging van de beschikbaar gekomen woningen heeft zich ook in 2014 voortgezet. Opvallend is de forse toename van de huurders die als vertrekreden ‘ik heb een woning gekocht’ hebben opgegeven. In 2012 was dit 24%, in 2013 19% en in 2014 28% van de gepubliceerde woningen. 2010 Gepubliceerde woningen Aantal reacties Aantal reacties per gepubliceerde woning 34
2011
2012
2013
2014
256
235
297
284
334
9.955 39
10.772 46
9.999 35
8.708 31
10.289 31
Jaarverslag 2014
Nieuwbouw zijn langdurige trajecten en de aankomende jaren wordt er bijna geen nieuwbouw meer toegevoegd. Deze ontwikkeling heeft ertoe geleid dat het verkoopbeleid, van beperkt verkopen zolang er een grote druk is op de huurmarkt en andere financieringsbronnen beschikbaar zijn, niet is gewijzigd. 3.2 Goede samenwerking met stakeholders In 2014 is WBO Wonen extern gevisiteerd. In het visitatiestelsel is een belangrijke plaats toegekend aan de mening die de stakeholders hebben over het maatschappelijk presteren van WBO Wonen. Gemiddeld kennen de stakeholders aan WBO Wonen een 7,6 als rapportcijfer toe. De belanghebbenden zijn zeer positief over de mate waarin WBO Wonen zich inzet voor haar primaire doelgroep: de mensen met een laag inkomen. De corporatie heeft ook voldoende woningen beschikbaar, al maken de belanghebbenden zich wel zorgen over de betaalbaarheid van deze woningen. Ook de kwaliteit van de dienstverlening van WBO Wonen richting huurders is goed te noemen. Onderhoud en reparaties worden adequaat en tijdig opgepakt. Daarnaast pakt WBO Wonen gehele straten aan die aan renovatie toe zijn waarmee ze de wijken een impuls geeft. Renovaties van wooncomplexen zijn van een hoog kwaliteitsniveau en WBO Wonen investeert naar haar (financiële) vermogen maximaal in vastgoed. Er zijn in de ogen van de belanghebbenden ook te verbeteren punten. Voorbeelden daarvan zijn dat de communicatie richting huurders meer op een pro actievere manier kan plaatsvinden en dat WBO Wonen iets beter zichtbaar voor de buitenwereld mag worden. De belanghebbenden zijn tevreden over de relatie met WBO Wonen. Er is sprake van een relatie gebaseerd op vertrouwen, met een open en transparante communicatie. De goede relatie blijkt ook vaak uit de samenwerking met de belanghebbenden. De belanghebbenden hebben wisselende ervaringen met de invloed die zij op het beleid van WBO Wonen kunnen uitoefenen. Een aantal belanghebbenden ervaart een goede inspraak waarbij, afhankelijk van het samenwerkingsmodel, veel ruimte wordt gegeven aan de belanghebbenden om aan te geven waar zij behoefte aan hebben en wat zij willen. Andere belanghebbenden ervaren dat zij minder invloed hebben op het beleid van WBO Wonen en zij zouden wel meer als partners willen opereren. Mede op basis van bovenstaande terugkoppeling vanuit de visitatie gaat WBO Wonen de stakeholders nadrukkelijk betrekken bij het bepalen van de ambities voor de komende jaren die in 2015 worden vastgelegd in de ambitienota. 3.2.1. Gemeente Oldenzaal De samenwerking met de gemeente Oldenzaal is goed te noemen. Halfjaarlijks vindt er overleg plaats met het voltallige college waar de voortgang wordt bewaakt en de knelpunten worden besproken. Voor de specifieke projecten worden maatwerkafspraken gemaakt. Knelpunten worden gesignaleerd en er wordt zo veel mogelijk pro actief gezocht naar oplossingen. Doordat in onze regio het einde aan de groei in de woningmarkt in zicht is, gaat het bij het maken van lange termijn gezamenlijke afspraken meer om kwaliteit dan om kwantiteit. De in 2014 vastgestelde regionale woonvisie en de routekaart van de vereniging WoON vormen daarbij het uitgangspunt. Bij de besprekingen wordt ook de wijkontwikkeling nadrukkelijk betrokken. De gemeente onderschrijft het belang van het investeren door de corporatie in de wijken. 3.2.2. Huurdersvereniging Oldenzaal ‘Blij Wonen’ De samenwerking met de Huurdersvereniging is goed. De Huurdersvereniging werkt mee aan het realiseren van de doelen van de corporatie: aantrekkelijke woningen in vitale wijken, naast haar wettelijke taken. Vier keer per jaar vindt er een regulier overleg plaats met de manager Wonen en de directeur. Daarbij worden de ontwikkelingen in de sector besproken en via het jaarverslag de ontwikkeling van de woonkwaliteit voor de huurders. Ook het huurbeleid wordt besproken en voorgelegd ter goedkeuring. Deze goedkeuring is verleend. Bij de evaluatievergadering van de RvC in december is de Huurdersvereniging uitgenodigd voor een gesprek over de ontwikkelingen. Met de Huurdersvereniging is een beleid ontwikkeld om bewonerscommissies gericht te activeren op het gebied van Plezierig wonen. De eerste pilots zijn gestart in 2014. 3.2.3. Zorgaanbieders WBO Wonen is samen met de zorgaanbieders op zoek naar gewenste toekomstige vormen van samenwerking op basis van de nieuw ontstane verhoudingen. Zorgaanbieders hebben te maken met grote veranderingen. Ook als het gaat om de scheiding tussen wonen en het verlenen van relatief lichte zorg. Wanneer relevant 35
Jaarverslag 2014
bezien we samen met de zorgaanbieders het toekomstperspectief van het vastgoed en eventuele ingrepen om het vastgoed meer toekomstbestendig te maken. 3.2.4 Welzijnspartners De relatie met de welzijnspartners is goed en constructief te noemen. In de wijken is er sprake van een goede samenwerking met name rond het prestatieveld actief ontmoeten. Met diverse partijen (waaronder Stichting Park Stakenkamp en Impuls) zijn meerdere projecten uitgewerkt en een deel daarvan is in uitvoering. In 2014 is in samenwerking met Stichting Stakenkamp boerderij Stakenboer gerenoveerd waarmee een “nieuw” wijkontwikkelcentrum is gerealiseerd. Het beheer wordt voor een groot deel door vrijwilligers uitgevoerd. 3.2.5 Politie In de wijken wordt op een goede manier samengewerkt met de politie. De relatie met de wijkagenten is goed. Er is een gezamenlijk spreekuur is, zodat bij het signaleren van een probleem onmiddellijk adequaat gereageerd kan worden. 3.3. De effectieve organisatie Met een effectieve organisatie wordt een organisatie bedoeld die ambitieuze doelen weet te realiseren in verhouding tot de beschikbare middelen. In 2013 is de procesgestuurde organisatie geïntroduceerd. In 2014 werd dit doorontwikkeld, waarbij we zien dat dit zijn vruchten afwerpt. Binnen ieder team staat een aantal werkprocessen centraal. Teams hebben daarbij een grote eigen verantwoordelijkheid. Dat komt ook naar voren in het feit dat WBO Wonen geen ‘middenmanagement’ meer kent. Op die manier wordt de effectieve organisatie langs twee kanten gestimuleerd en bereikt: er is bespaard op de organisatiekosten; de verantwoordelijkheid van teams leidt tot een grotere betrokkenheid van medewerkers. De ambitieuze doelen zijn verwoord in de vier genoemde ambities, te weten: Vitale woonomgeving; Aantrekkelijke woningen; WBO Wonen - aangenaam actief; Borgen van voldoende financiële armslag. Vanuit de doelen willen we de beschikbaren middelen optimaal inzetten. Daarom zijn er een aantal keuzes gemaakt. Keuze 1: een relatief groot deel van het onderhoud wordt binnen de eigen organisatie georganiseerd. Daarmee wordt voor dat deel de BTW bespaard en de winst van de bouwonderneming. Deze redenatie is alleen valide als het werk professioneel georganiseerd wordt. Daarvoor zijn er keuzes gemaakt in het type werk en ligt de klemtoon op de badkamer-keuken-toilet renovatie en een deel van de mutatierenovatie. In 2014 zijn de werkprocessen verder geprofessionaliseerd. Dit richt zich vooral op het concurrerend zijn met het uitbesteden van onderhoud. Keuze 2: op iedere plek zit een ambitieuze en capabele medewerker, die enthousiast is om de doelen te realiseren. Daarvoor worden medewerkers beoordeeld op hun vakinhoudelijke kwaliteiten én op de drie persoonlijke kernwaarden: ontwikkel jezelf, zorg voor de glimlach op het gezicht van een ander en combineer gezamenlijke ambitie met verantwoordelijkheid. Gezamenlijk wordt in het team invulling gegeven aan de vierde kernwaarde: doe meer met minder. Medewerkers krijgen volop de kans om zich te ontwikkelen. Er is ook veel ruimte voor eigen ideeën. Met medewerkers wordt gesproken over de voldoening die ze uit hun werk halen en hoe die kan verbeteren of op een hoog niveau kan blijven. In 2011 is de gemiddelde score van de voldoening van de medewerkers 7,7 geweest. In 2012 is dat 8,0 en in 2013 is dat 7,8. In dat jaar vonden veel veranderingen plaats. De twee belangrijkste zijn het vormgeven van de procesgerichte teams waarbij veel verschuivingen binnen de organisatie hebben plaatsgevonden. Daarnaast is er een nieuw primair systeem geïmplementeerd. Voor 2014 is de lat weer op 8 gelegd en met een score van 7,95 is deze doelstelling nagenoeg gehaald. We zien dat de voldoening weer stijgt. Dat is een teken dat medewerkers ‘hun draai hebben gevonden’ binnen de procesgestuurde organisatie.
36
Jaarverslag 2014
Keuze 3: we praten veel met klanten, één op één. De resultaten van die interviews worden gebruikt om te achterhalen wat mensen belangrijk vinden als het gaat om hun eigen woning en hun woonomgeving. We vragen onze klanten niet naar oplossingen. Daar gebruiken we experts voor. We toetsen de resultaten van die experts wel weer bij onze klanten, middels modelwoningen of informatiebijeenkomsten. Plezierig Wonen heeft betrekking op de woning, de buurt, de wijk en op onze service. Op basis van de gesprekken worden voor deze vier gebieden de factoren vastgesteld waar mensen zich aan storen en waar ze blij van worden. Op basis hiervan wordt door één team, de Conceptenfabriek, analyses gedaan en naar oplossingen gezocht. Woningen en wijken hebben een lange levensduur. Daarom wordt bij de ontwikkeling van een buurt ook rekening gehouden met de wensen van toekomstige klanten. Door gebruik te maken van leefstijlen kunnen we de antwoorden van onze klanten rubriceren en zo gebruiken als de toekomstige klant een andere leefstijl heeft dan de huidige. Door deze werkwijze worden ontwikkelingen gerealiseerd binnen de gestelde financiële kaders met een maximum aan kwaliteit. Keuze 4: specifieke kennis met betrekking tot het wonen kopen we in. We werken daarbij samen met binnenhuisarchitecten en speciaal geselecteerde architectenbureaus. De kennis over het creëren van een vitale wijk is nog in het begin van zijn ontwikkeling. Door zelf veel kleinschalig te experimenteren in samenwerking met specifieke deskundigen wordt het inzicht in wat wel en wat niet goed werkt, snel vergroot. Door deze werkwijze worden “kostbare missers” voorkomen. Natuurlijk gaan er dingen mis, maar dat merken we in de kleinschalige fase. In de effectieve organisatie zijn mensen betrokken. Dat uit zich in het ziekteverzuimcijfer en met name in de meldingsfrequentie. jaar meldingsfrequentie
2010 0,78
2011 0,82
2012 0,54
2013 1,02
2014 0,54
Voor een organisatie met betrokken medewerkers is als doel gesteld dat de meldingsfrequentie onder 0,8 moet liggen. Deze doelstelling is in 2014 gerealiseerd waarmee we tevens weer op het niveau van 2012 zitten. De relatief hoge meldingfrequentie komt in 2013 voor rekening van de griepgolf in januari en februari van dat jaar. In deze twee maanden zijn 40% van de meldingen over het hele jaar genoteerd.
37
Jaarverslag 2014
AMBITIE 4: BORGEN VAN VOLDOENDE FINANCIËLE ARMSLAG Een financieel gezonde corporatie is een organisatie die op zowel korte als lange termijn in staat is om aan haar financiële verplichtingen te voldoen. Een positieve operationele kasstroom is een van de voorwaarden hiervoor. De eerder genoemde drie ambities moeten ertoe leiden, dat de waarde van het vastgoed toeneemt. Deze toename genereert weer een potentieel betere kasstroom. WBO Wonen wil deze betere kasstroom weer inzetten om plezierig wonen mogelijk te maken voor haar klanten. Sturingskengetal Interest Coverage Ratio (ICR)
Heeft betrekking op Kasstromen
Definitie Norm De verhouding tussen de >1,4 resp. 1,7 operationele kasstroom en het na vpb en heffingen saldo rentelasten Debt Service Coverage Kasstromen De verhouding tussen de >1,0 resp. 1,2 Ratio (DSCR) *) operationele kasstroom en het na vpb en heffingen saldo rentelasten + (theoretische) aflossingsverplichting Solvabiliteit Vermogen Het eigen vermogen uitgedrukt > 20% resp. 24% in een percentage van het balanstotaal (o.b.v. actuele waarde) Loan to Value Vermogen De verhouding tussen de < 75% resp. 60% langlopende schulden en de actuele waarde van het bezit. Dekkingsgraad Vermogen De verhouding tussen het < 50% resp. 40% schuldrestant van de geborgde leningen en de WOZ waarde van het WSW onderpand. *) In de berekening van de DSCR worden t.o.v. de norm onderhoud van € 700 per vhe de totale onderhoudskosten in mindering gebracht, zowel intern (eigen vaklieden) als externe kosten. Dit in tegenstelling tot de definitie van het WSW waarbij ons inziens. ten onrechte, alleen de externe onderhoudskosten worden gecorrigeerd. De extra opslag van 20% is gerelateerd aan onze berekeningssystematiek. Uitgangspunt is dat WBO Wonen (financieel) onafhankelijk wil blijven opereren. Daarom willen wij minimaal blijven voldoen aan de gestelde normen vanuit het WSW en het CFV. Daarnaast willen wij een extra buffer opbouwen. Reden hiervoor is dat WBO Wonen kiest voor betaalbaarheid van haar woningbezit met als gevolg beperkte sloop en vervangende nieuwbouw. De vervangingsopgave zal hierdoor in de toekomst groter worden. Met een opslag op de (externe) norm wordt een buffer gerealiseerd. Daarnaast wil WBO Wonen ruimte houden voor nieuw beleid. WBO Wonen heeft als uitgangspunt dat de interne norm op termijn (10 jaar) 20% boven de extern gestelde normen ligt. 4.1 Kasstromen Investeringen in huurwoningen hebben een relatief laag rendement omdat de doelgroep van corporaties geen marktconforme huur kan betalen. Om te voorkomen dat de jaarlijkse rentelasten niet uit de netto huuropbrengsten kunnen worden betaald, kunnen investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit slechts in beperkte mate met leningen worden gefinancierd. Het deel van de investeringen dat niet met leningen kan worden gefinancierd, wordt gedekt door de operationele kasstroom en door de verkoopopbrengsten uit de bestaande portefeuille.
38
Jaarverslag 2014
Uitgangspunt voor het borgen van de financiële continuïteit en een relatief solide financiële positie is een positieve operationele kasstroom. Het jaarresultaat wordt sterk beïnvloed door het moment waarop het boekhoudkundig bepaalde verlies van niet-kostprijsdekkende investeringen en de boekwinst van verkopen wordt verantwoord. De financiële continuïteit van een woningcorporatie wordt primair bepaald door de mogelijkheid dat jaarlijks met de netto huuropbrengsten de financieringslasten kunnen worden betaald. De netto huuropbrengsten, verminderd met bedrijfslasten en onder aftrek van de financieringslasten, vormen de operationele kasstroom. Enkelvoudige jaarrekening (x € 1.000) (vanuit W&V rekening)
2014
2013
Bedrijfsopbrengsten (excl. verkoopresultaat)
26.772
26.150
Bedrijfslasten (excl. afschrijving en waarverandering)
15.052
14.194
11.720
11.956
Financiële baten en lasten
-6.175
-6.284
Operationele kasstroom
5.545
5.672
159.127
162.866
9.898
2.746
169.025
165.612
Leningenportefeuille per 1-1 Rekening courant krediet per 1-1 Totaal vreemd vermogen voor aflossingsfictie
ICR Cashflowgenerator
1,9
1,9
3,3%
3,4%
Naast een positieve operationele kasstroom dienen de verkoopopbrengsten uit bestaande voorraad de niet kostendekkende investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit af te dekken, die op basis van het nettorendement van deze investeringen niet met leningen kunnen worden gefinancierd. Hierbij is nog geen rekening gehouden met nieuw beleid inzake splitsing in DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang) en niet-DAEB. WBO Wonen zal in principe alleen nog maar in DAEB vastgoed investeren. Rentedekkingsgraad (ICR) De rentedekkingsgraad of ICR (interest coverage ratio) geeft aan in hoeverre de operationele kasstroom (na aftrek van heffingen en belasting en voor aftrek rente) voldoende is om de verschuldigde rente te betalen. De WSW norm is minimaal 1,4. WBO Wonen heeft de norm verhoogd naar minimaal 1,7 op termijn. Met een ICR per 31 december 2014 van 1,9 voldoet WBO Wonen nu reeds aan deze doelstelling. Cashflowgenerator Om voor borging door het WSW in aanmerking te komen werd tot vorig jaar als eis gesteld, dat de operationele kasstroom tenminste 2% van de leningenportefeuille bedraagt. WBO Wonen voldoet met 3,3% ruimschoots aan de gestelde eis. Voor de ontwikkeling van de DSCR wordt verwezen naar paragraaf 4.7. 4.2 Financieel overzicht Het vastgoed op de balans is gewaardeerd tegen actuele waarde. Het resultaat uit huur (operationele kasstroom) komt uit op € 5,5 miljoen positief en ligt daarmee ongeveer € 1,7 miljoen boven de begroting. Het totale jaarresultaat is € 215.000 positief.
39
Jaarverslag 2014
Winst- en verliesrekening
Huren Vergoedingen
Werkelijk
Begroting
Verschil
Werkelijk
2014
2014
2014
2013
25.184
25.044
140
24.345
1.292
1.459
-167
1.393
Produktie eigen bedrijf
178
412
-234
301
Overige
118
110
8
111
26.772
27.025
-253
26.150
Loonkosten
4.325
4.356
31
4.382
Onderhoudskosten
3.326
4.511
1.185
3.639
Sectorheffingen
2.797
2.602
-195
1.039
Overige bedrijfslasten
4.604
5.128
524
5.134
0
0
0
0
15.052
16.597
1.545
14.194
Financiële baten/lasten
-6.175
-6.570
395
-6.284
Operationele kasstroom
5.545
3.858
1.687
5.672
Bijzondere baten
Resultaat verkoop
164
293
-129
356
Resultaat deelnemingen
-9
0
-9
-606
Vennootschapsbelasting
1.949
-188
2.137
-521
Resultaat bedrijfsvoering
7.649
3.963
3.686
4.901
Overige kosten (directe balanseffecten) Afschrijving
7.865
8.806
941
8.222
Afwaardering vastgoed
-431
1.715
2.146
5.938
Resultaat boekjaar
215
-6.558
6.773
-9.259
eigen vermogen balans totaal solvabiliteit
98.779
74.630
273.110
251.340
36,2%
29,7%
Met een solvabiliteit van 36,2% voldoet WBO Wonen ruimschoots aan de gestelde norm van 20%.
40
Jaarverslag 2014
Onderstaand worden de belangrijkste verschillen ten opzichte van de begroting kort toegelicht. Huren De huren voor 2014 zijn te laag begroot. In de begroting 2014 is als vertrekpunt de huur ultimo 2012 meegenomen, rekening houdend met de huurstijging per 1 juli. Met name als gevolg van harmonisatie blijkt de aanvangshuur in 2014 hoger te liggen. Verder zijn er twee BOG (bedrijfsonroerendgoed) panden onttrokken aan de verhuur vanwege voorgenomen besluit tot sloop respectievelijk voorgenomen besluit tot ingebruikname als kantoorpand. Per saldo zijn de huuropbrengsten € 140.000 hoger dan begroot. Vergoedingen De voorschotten stookkosten zijn verlaagd. Hier ligt een directe relatie met de lagere kosten die verantwoord zijn onder de overige bedrijfslasten. Produktie eigen bedrijf Toerekening vindt plaats aan nieuwbouw en grootonderhoudsprojecten. In verband met het niet doorgaan van (renovatie verzorgingshuis) en vertraging van andere projecten is de dekking lager dan begroot. Onderhoudskosten De belangrijkste verklaring van de lagere onderhoudskosten betreft de vertraging van twee grote onderhoudsprojecten. Daarnaast wordt vanuit nieuw beleid voor de jaren 50 woningen naast de keukendouche-toilet verbetering gekeken naar de totale noodzakelijke investeringen voor het complex in relatie met de verwachte levensduurverlenging. Twee projecten die opgestart zijn in 2014 worden in 2015 afgerond. Sectorheffingen De saneringsheffing is na de WBO begroting definitief vastgesteld en valt hoger uit. Ten aanzien van de verhuurderheffing ligt de WOZ waarde van de woningen (grondslag voor de heffing) hoger dan begroot. Overige bedrijfslasten De grootste verschillen worden veroorzaakt door lagere kosten leveringen en diensten (zie toelichting vergoedingen), lagere kosten projectontwikkeling en overige directe exploitatiekosten en tenslotte lagere kosten leefbaarheid. Ten aanzien van leefbaarheid heeft de gemeente de kosten voor ondergrondse containers volledig voor haar rekening genomen en is in het afgelopen jaar reeds vooruitgelopen op het nieuwe beleid waarbij kunst en iconen geen speerpunten meer zijn. Financiële baten en lasten Als gevolg van het niet doorgaan en vertraging van grootonderhoudsprojecten is de financieringsbehoefte en daarmee de rentelast lager. Daarnaast is de rente verder gedaald in 2014 wat met name in de variabele rente een voordeel heeft opgeleverd ten opzichte van de begroting. Verkoop Er zijn in totaal vier woningen verkocht ten opzichte van de begrote zeven. Vennootschapsbelasting Uit de herziene fiscale meerjarenbegroting is duidelijk geworden dat wij de komende jaren fiscale verliezen daadwerkelijk gaan verrekenen. Als gevolg hiervan is er een belastinglatentie gevormd ten bedrage van ongeveer € 2 miljoen euro. Daarnaast is als gevolg van extra verkopen vanaf 2016 de daaraan gerelateerde latentie verhoogd. Afschrijvingen In de begroting is uitgegaan van een kortere restant levensduur dan bij de jaarrekening. Als gevolg hiervan zijn de afschrijvingen lager. Afwaardering vastgoed Op basis van de hertaxatie is het commercieel vastgoed afgewaardeerd (€ 1,7 miljoen). Tevens is er op basis van huidige inzichten in relatie met het voorzichtigheidsprincipe € 0,7 miljoen aan grondposities afgewaardeerd. Deze afwaarderingen worden ruimschoots “gecompenseerd” door de herwaardering van het 41
Jaarverslag 2014
sociaal vastgoed. In de begroting 2015-2024 zijn naast de besparingen op bedrijfslasten en dagelijks onderhoud (componenten bedrijfswaarde) eveneens de uitkomsten van de vastgoedweek verwerkt. Per saldo is als gevolg van de geactualiseerde portefeuillestrategie de levensduur gemiddeld met 3,6 jaar verlengd. Hierdoor is de bedrijfswaarde gestegen en zijn in het verleden verantwoorde onrendabele toppen deels teruggenomen (€ 3,2 miljoen). Tenslotte zijn als gevolg van het niet doorgaan of vertraging van projecten (nog) geen onrendabele top genomen. Waarborgfonds Sociale Woningbouw WBO Wonen voldoet conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het “Waarborgfonds” aan de eisen van borgbaarheid. Dit is bevestigd in de door het WSW afgegeven verklaring. Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting In de toezichtsbrief 2014 is vermeld dat onderzoek geen aanleiding geeft tot opmerkingen. Op basis van het ingediende verbeterplan begin 2014 (conform begroting 2014), waarbij naast het inrekenen van de verhuurderheffing eveneens de daarmee gepaard gaande huurverhoging is ingerekend, heeft het CFV geconcludeerd dat WBO Wonen voldoet aan de door haar gestelde solvabiliteitseisen. Conform verwachting is daarmee is de “interventie” die op basis van de toezichtbrief 2013 was ingesteld opgeheven. 4.3 Treasurymanagement In het treasurystatuut zijn onder andere als doelstellingen het minimaliseren van de vermogenskostenvoet en het beheersen van de renterisico’s vastgelegd. WBO Wonen beschikt over een treasuryjaarplan en een treasurystatuut. Het beleid op het gebied van het rente- en looptijdenrisico beoogt het minimaliseren van de financieringskosten en het optimaliseren van de vervalkalender van de leningenportefeuille. Het treasurystatuut is in 2013 geactualiseerd op basis van de laatste richtlijnen. In 2014 is er een nieuwe lening ten bedrage van 5 miljoen euro aangetrokken om de kredietfaciliteit deels te consolideren. Daarnaast is er een lening gestort van 5 miljoen euro die al was afgesloten in 2012 ten behoeve van herfinanciering. De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen per ultimo 2014 bedraagt 3,69% (2013: 3,84%). 4.4 Maatschappelijk resultaat Als onderdeel van haar taak investeert WBO Wonen in de bouw en verbetering van huurwoningen. Deze investeringen zijn vaak niet kostendekkend, omdat de bedrijfswaarde van huurwoningen aanzienlijk lager is dan de stichtingskosten. Het verlies wordt verantwoord in het jaar van besluitvorming. In 2014 is voor maatschappelijke initiatieven en leefbaarheid een bedrag uitgegeven van € 223.000. Dit is exclusief groenonderhoud en overige personele inzet gerelateerd aan leefbaarheid zijnde medewerkers team participatie en team sociaal & incasso. Hiermee is in totaliteit een bedrag van circa € 640.000 gemoeid. Daarnaast kan het verschil tussen maximaal redelijke huur en de werkelijke huur ook als een bijdrage aan de maatschappelijk taak beschouwd worden. Het verschil voor alle woongelegenheden bedraagt 32%, zijnde ruim € 11 miljoen euro. 4.5 Bedrijfswaarde De onroerende zaken in exploitatie worden vanaf 2012 gewaardeerd tegen bedrijfswaarde als vorm van actuele waarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Er wordt rekening gehouden met de verhuurderheffing en (beperkte) extra huurinkomsten zoals deze door de regering zijn vastgesteld. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende (administratieve) levensduur van het actief. De uitgangspunten zijn mede gebaseerd op de meerjaren begroting 2015-2024 en bestrijken een periode van tien jaar. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde percentages voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde kasstroomniveaus. Hierbij is het uitgangspunt is dat de verwachte extra kostenstijging van 1% boven inflatie taakstellend wordt bezuinigd aangezien het bedrijfseconomisch onverantwoord is op lange termijn de kosten structureel harder te laten stijgen dan de huren die inflatievolgend zijn ingerekend. De toegepaste parameters zijn verwoord in de waarderingsgrondslagen als onderdeel van de jaarrekening. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. In 2014 is de actuele waarde van het sociaal vastgoed (bedrijfswaarde) gestegen met 22 miljoen euro tot 227 miljoen euro. De belangrijkste verklaringen van de stijging zijn de 42
Jaarverslag 2014
levensduurverlenging als gevolg van de geactualiseerde portefeuillestrategie en de structurele besparing op de kosten. 4.6 VVE’s WBO Wonen heeft bezit, dat deel uitmaakt van Verenigingen van Eigenaars. Het aandeel van WBO in deze VVE’s is als volgt: (in EURO = € 1) Naam VVE Stadsbleek I (woningen) VVE Stadsbleek I (bergingen/parkeerplaatsen) VVE Stadsbleek II (woningen) VVE Stadsbleek II (bergingen/parkeerplaatsen) VVE Ariane VVE Quattro VVE de Meijbree VVE Parkeergarage Ganzenmarkt VVE Kloosterland VVE In den Vijfhoek (moeder) VVE Woningen In den Vijfhoek
aantal app./ parkeerpl.
Aandeel WBO Wonen in reservefonds
Laatste vastgestelde cijfers
44
12.000
per 31-12-2013
45 3
42.140 8.500
per 31-12-2013 per 31-12-2014
3 22 51 77 40 18
1.600 28.500 169.700 160.000 20.100 15.500 98.600 90.200
94
per per per per per per per per
31-12-2014 31-12-2014 31-12-2013 31-12-2013 31-12-2014 31-12-2013 31-12-2013 31-12-2013
646.840 4.7 Vooruitzichten De woningmarkt in Oldenzaal blijft onveranderd gespannen, waardoor er geen structurele problemen op het terrein van verhuurbaarheid worden verwacht. Dit geldt in mindere mate voor woningen met een maandhuur boven de € 620,-. Inmiddels worden hiervoor extra maatregelen getroffen om de verhuur te bevorderen. Ten aanzien van de rente is de verwachting is dat deze in 2015 wederom laag zal blijven en hierdoor het resultaat niet ongunstig zal worden beïnvloed. WBO Wonen legt de nadruk op het aanbieden van voldoende betaalbare woningen voor de diverse klantgroepen met een duidelijke relatie tussen kwaliteit van de verhuureenheid en de gewenste huurprijs. Wij willen met name door verbetering van het bestaande bezit en beperkte sloop en (vervangende) nieuwbouw de kwaliteit van de vastgoedportefeuille omhoog brengen. Plezierig wonen is en blijft onze passie. Naast de woning is daarbij ook aandacht voor de woonomgeving. De portefeuillestrategie is in 2014 geactualiseerd waarbij vanuit (toekomstige) marktvraag gekeken is naar de gewenste technische kwaliteit. De daarmee gemoeide uitgaven zijn getoetst aan de financiële randvoorwaarden. Daarbij staat het ‘rendementsdenken’ de door ons geïdentificeerde maatschappelijke opgave niet in de weg. Sterker nog, op lange termijn versterken deze elementen elkaar. De (financiële) consequenties van de geactualiseerde portefeuillestrategie zijn verwerkt in de meerjarenprognose. Meerjarenprognose De financiële positie van WBO Wonen voldoet aan de gestelde normen in het financieel beleid. Voor de toekomst geldt echter: “Het enige dat zeker is, is dat er onzekerheid is”. Het is daarbij belangrijk het vermogen te hebben om te kunnen anticiperen op toekomstige ontwikkelingen. De conclusie van de “vastgoedweek” waarin de portefeuillestrategie is geactualiseerd was dat WBO Wonen over dat vermogen beschikt. Met een gering aantal ingerekende verkopen, een goede onderhoudsstaat van ons bezit en (relatief) kleinschalige projecten is WBO Wonen in staat om zonodig te kunnen bijsturen. Daarnaast zal door de toename van het aantal huishoudens de druk op de woningmarkt eerder toenemen dan afnemen. De woningvoorraad blijft volgens de prognose ongeveer gelijk. Op basis van het bovenstaande kan gesteld worden dat de huidige financiële positie van WBO Wonen een gezonde basis vormt om de financiële continuïteit te kunnen blijven waarborgen. De gehanteerde uitgangspunten voor de meerjarenprognose zijn conform de uitgangspunten van de bedrijfswaardeberekening. Hiervoor wordt verwezen naar de toelichting tot de geconsolideerde jaarrekening.
43
Jaarverslag 2014 Kasstroomoverzicht 2015 tot en met 2019 (enkelvoudig x € 1.000) 2015
2016
25.899
26.356
2017
2018
2019
Totaal
26.822 26.707
27.132
132.916 7.517
Operationele activiteiten Ontvangsten: Huren Vergoedingen
1.459
1.477
1.499
1.526
1.556
Overige bedrijfsontvangsten
83
208
149
87
88
615
Saldo ingaande kasstromen
27.441
28.041
28.470 28.320
28.776
141.048
Personeelsuitgaven
4.260
4.356
4.421
4.499
4.589
22.125
Onderhoudsuitgaven
3.883
3.932
3.990
4.060
4.142
20.007
Overige bedrijfsuitgaven
4.792
4.649
4.719
4.801
4.896
23.857
Rente-uitgaven
6.298
6.422
6.439
6.250
6.333
31.742
Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat
2.243
2.939
2.934
2.972
3.015
14.103
166
168
171
174
177
856
0
0
353
353
22.674 22.756
23.505
113.043
Uitgaven:
Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten
0
0
21.642
22.466
5.799
5.575
5.796
5.564
5.271
28.005
MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 855 1.460 1.460 Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden 531 445 699
1.460
1.460
6.695
648
405
2.728
Tussentelling ingaande kasstroom MVA
2.159
2.108
1.865
9.423
(Des)investeringsactiviteiten
1.386
1.905
MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden
1.506
1.976
414
1.910
1.670
7.476
Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden
7.483
5.243
3.440
2.140
2.802
21.108
400
700
406
413
421
2.340
Investeringen overig Externe kosten bij verkoop Tussentelling MVA uitgaande kasstroom
Kasstroom uit (des)investeringen
167
307
312
317
324
1427
9.556
8.226
4.572
4.780
5.217
32.351
-8.170
-6.321
-2.413
2.672
-3.352
-22.928
12.251
7.072
3.695
7.040
10.069
40.127
9.789
6.235
6.987
9.841
11.897
44.749
91
91
91
91
91
455
-1.919
-5.077 0
Financieringsactiviteiten Ingaand Nieuwe te borgen leningen Uitgaand Aflossing geborgde leningen Aflossing ongeborgde leningen niet-Daeb-investeringen
2.371
746
-3.383
2.892
0
0
0
0
0
Liquide middelen per 1-1 (begroot)
-5.000
-5.000
-5.000
-5.000
-5.000
Liquide middelen per 31-12 (begroot)
-5.000
-5.000
-5.000
-5.000
-5.000
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen 1)
1)
De mutatie liquide middelen is verdisconteerd in de nieuwe te borgen leningen.
44
Jaarverslag 2014
In het kader van het eigen middelen beleid hoeft WBO Wonen geen liquiditeitsbuffer aan te houden. Aangezien WBO Wonen in principe alleen in DAEB vastgoed gaat investeren zullen de overtallige middelen voor de financiering worden ingezet. De financiering kan hiermee dan ook beperkt worden. Het totaal aan investeringen voor de komende vijf jaar wordt geraamd op € 32,4 miljoen. Het saldo aan financieringsactiviteiten bedraagt € 5,1 miljoen negatief. Dit betekent dat de investeringen volledig gefinancierd kunnen worden door middel van de operationele kasstroom en inkomsten uit desinvesteringen. Per saldo is ruimte om af te lossen. Toetsing aan normen financieel beleid Onderstaand wordt de meerjarenbegroting getoetst aan het financieel beleid.
ICR HOE VAAK KAN IK DE RENTE BETALEN
2,00 1,80 1,60 1,40 1,20 2014
2015
2016
2017
ICR
2018
2019
2020
Norm WSW
2021
2022
2023
2024
norm WBO
DSCR KAN IK RENTE EN AFLOSSING BETALEN
1,2 1,1 1,0 0,9 2014
2015
2016
DSCR (prognose)
2017
2018
2019
Norm WSW
2020
2021
DSCR (historie)
45
2022
2023
2024
norm WBO
Jaarverslag 2014
Balansontwikkeling 2015 tot en met 2019 enkelvoudig (x € 1.000) per ultimo
Actuele waarde vastgoed
2015
2016
257.492
259.181
92.468
93.864
160.612
160.606
Eigen vermogen
2019
258.497 259.178
259.452
154.370 149.422
152.944
11.276
12.028
16.938
11.497
171.888
172.634
169.251 166.360
164.441
Balanstotaal
270.554
271.651
270.698 270.594
270.773
Solvabiliteit
34%
35%
36%
37%
37%
Loan to value
67%
67%
65%
64%
63%
2024
101.110
2024
99.020
2023
96.315
2023
Schulden kredietinstellingen
2018
2022
Langlopende schulden
2017
14.882
solvabiliteit HOE GEZOND IS MIJN EIGEN VERMOGEN
50% 40% 30% 20%
Solvabiliteit BW
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
10%
norm WSW
norm WBO
loan to value HOE GEZOND IS DE FINANCIERING MET VREEMD VERMOGEN
80% 70% 60%
Loan to value (bdw)
norm WSW
46
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
50%
norm WBO
Jaarverslag 2014
Dekkingsgraad 60% 50% 40%
Dekkingsgraad
30%
Norm WSW Norm WBO op termijn
20% 10% 0%
Conclusie Er kan geconcludeerd worden dat WBO Wonen op dit moment voldoet aan de intern en extern gestelde normen op alle vijf gestelde normen. Op termijn hebben we nog een opgaaf ten aanzien van de DSCR om te voldoen aan onze eigen norm (inclusief 20% opslag). Deze doelstelling zal als randvoorwaarde worden meegenomen in de komende begroting (2016-2025). Bij de berekening van de DSCR geldt onze opslag van 20% voor de berekening waarbij ook de onderhoudskosten eigen dienst worden gecorrigeerd. Zouden wij deze correctie buiten beschouwing laten dan blijven wij voldoen aan de gestelde norm van 1%. Op basis van bovenstaande ontwikkelingen wordt bevestigd dat voor WBO Wonen voldoende financiële armslag geborgd is.
47
Jaarverslag 2014
OVERZICHT VERBINDINGEN Algemeen Om haar volkshuisvestelijke doelen te bereiken, gaat WBO Wonen soms verbindingen aan met andere rechtspersonen. Hieronder volgt een overzicht.
WBO Projecten B.V. WBO Projecten B.V. is opgericht om (toekomstige) nevenactiviteiten in onder te brengen. Hiermee worden de risico’s voor de corporatie zoveel mogelijk beperkt. Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Statutaire zetel Statutaire doelstelling
Administratie/Contactpersoon Firmanten WBO Projecten B.V. is moedermaatschappij van: Financiële gegevens 2014 Eigen Vermogen Balanstotaal Bedrijfsopbrengsten Resultaat 2014 Corporatiebelang in % Bestuurlijke zeggenschap Waarde op balans WBO Wonen kapitaal Waarde op balans WBO Wonen vordering Datum vaststelling jaarverslag en controleverklaring
WBO Projecten B.V. Besloten vennootschap Oldenzaal Het ontwikkelen, beheren en exploiteren van registergoederen. Tevens is als doel gesteld het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en financieren van andere ondernemingen en vennootschappen. WBO Wonen WBO Wonen (100%) - VOF Stadsbleek (58%) - VOF Heemaf (12,5%) € -1.810.103 € 1.126.654 € 0 € -8.937 100% 100% €
-1.810.103
€
2.686.757
20 mei 2015, geen controleverklaring.
Vof Stadsbleek Deze vof heeft ten doel het ontwikkelen van het plan Stadsbleek te Oldenzaal, een bouwproject in het centrum van Oldenzaal met koop- en huurwoningen. WBO Wonen participeert voor 58% in deze vof. Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Statutaire zetel Statutaire doelstelling
Administratie/Contactpersoon Firmanten Financiële gegevens 2014 Eigen Vermogen Balanstotaal
V.O.F. Stadsbleek Vennootschap onder firma Enschede Ontwikkelen en doen bouwen van woningen zowel voor de koop-als de huursector en ten behoeve daarvan in eigendom verwerven van diverse goederen WBO Wonen WBO Projecten B.V. (58%), Trebbe Bouw Oost B.V. (42%) € 482.587 € 484.693
48
Jaarverslag 2014
Jaaromzet Resultaat 2014 Corporatiebelang in % Bestuurlijke zeggenschap Waarde op balans WBO Projecten BV kapitaal Datum vaststelling jaarverslag en controleverklaring
€ 0 € -22.610 58% 50% €
279.901
13 februari 2015 , geen controleverklaring.
Vof Heemaf Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Oprichtingsdatum Statutaire zetel Aantal werknemers Statutaire doelstelling
Administratie/Contactpersoon Firmanten Financiële gegevens 2014 Eigen Vermogen Balanstotaal Jaaromzet Resultaat 2014 Corporatiebelang in % Bestuurlijke zeggenschap Waarde op de balans WBO Projecten BV kapitaal Waarde op de balans WBO Projecten BV vorderingen Datum vaststelling jaarverslag en controleverklaring
Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex V.O.F. Vennootschap onder firma 05-08-2004 Hengelo (Ov) 0 Ontwikkelen en doen bouwen van appartementen zowel voor de koop- als huursector en het herontwikkelen van het gebouw ‘Het Heim’ Woningcorporatie Domijn Plegt-Vos Projecten XI B.V.(50%), Domijn Projecten B.V. (37,5%) en WBO Projecten B.V. (12,5%). € 500.872 € 3.535.830 € 0 € -57.901 12,5% 12,5% €
62.607
€
737.300
mei 2015, geen controleverklaring
49
Jaarverslag 2014
Verklaring bestuurder Als gevolg van het bepaalde in de statuten heeft de directeur/bestuurder van WBO Wonen het jaarverslag en de jaarrekening over 2014 vastgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. De stukken zijn tijdens de vergadering van de Raad van Commissarissen van 20 mei 2015 besproken, waarbij tevens is kennis genomen van de bevindingen en de bij de jaarrekening opgenomen controleverklaring van KPMG. Mede op grond van deze bevindingen en de verklaring is het jaarverslag en de jaarrekening over 2014 goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. In het kader van artikel 26.2.g van het BBSH wordt verklaard dat de middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Oldenzaal, 20 mei 2015
J.M. Geerdink, directeur-bestuurder a.i.
50
Jaarverslag 2014
Kengetallen (o.b.v. de enkelvoudige jaarrekening)
Boekjaar
2014
2013
2012
2011
2010
Gegevens woningbezit 1
Huurwoningen en -appartementen
4.124
4.128
4.141
4.140
3.942
Eenheden in verzorgingshuizen
83
83
83
83
41
Overige woongelegenheden
75
75
75
78
64
4.282
4.286
4.299
4.301
4.047
Subtotaal woningen Garages etc.
262
262
262
262
215
Bedrijfsruimten
35
37
37
26
28
Maatschappelijk vastgoed
19
19
18
29
26
Overig bezit
32
32
32
32
32
4.630
4.636
4.648
4.650
4.348
9
12
13
15
17
49
Totaal Voorraad koopwoningen Mutaties in het boekjaar 1
Aantal opgeleverd
2
0
16
71
2
Aantal aangekocht
0
1
1
245
2
3
Aantal verkocht
-4
-5
-8
-13
-22
4
Aantal gesloopt
-2
-8
0
0
-1
5
Aantal in aanbouw
18
2
0
16
70
6
Overige mutaties
0
0
0
-1
-6
6.108
5.674
5.280
4.994
5.677
397
361
372
340
384
1,1%
1,1%
0,8%
1,0%
1,1%
1,5%
1,3%
1,1%
1,1%
0,9%
Interest dekkingsratio ( > 1,4)
1,9
1,9
1,9
1,7
1,4
Cash-flow-generator ( > 2,0)
3,3
3,4
3,6
2,6
1,9
Solvabiliteit (bedrijfswaarde)
Het verhuren van woningen 1 2 3 4
Woningzoekenden (registraties) Verhuringen Huurachterstand (excl. voorziening) in % jaarhuur (excl. verg.) *) Huurderving leegstand in % jaarhuur (excl. verg.)
Financiële continuïteit 1 2 3 4 5
36,2
29,7
29,1
29,1
37,1
Liquiditeit
0,4
0,4
0,6
0,9
0,5
Gemiddelde rente vreemd vermogen
3,7
3,8
3,9
3,8
4,1
51
Jaarverslag 2014
Boekjaar
2014
2013
2012
2011
2010
Kwaliteit onderhoud (per woning, exclusief fondsen) 1
Aantallen reparatieverzoeken
1,7
1,8
2,5
2,6
3,2
2
Aantallen mutatie-onderhoud
0,09
0,08
0,09
0,08
0,09
3
Kosten dagelijks- en overig onderhoud Kosten mutatie onderhoud
243 179
271 223
351 161
354 161
380 236
Kosten planmatig onderhoud (vanaf 2008 incl. groen onderhoud) Kosten groot onderhoud en
633
656
700
838
984
woningverbetering
474
1.076
1.497
516
549
1.528
2.226
2.709
1.869
2.149
23.068
17.413
17.045
17.576
6.590
38
27
25
28
26
4 5 6 7
Totaalkosten onderhoud per woning
Balans en winst- en verliesrekening (per woning) 1
Eigen vermogen *)
2
Overige voorzieningen
3
Totaal opbrengsten
6.249
6.114
5.921
5.776
5.804
4
Afschrijvingen
1.837
1.918
1.929
1.869
896
5
Dotatie voorzieningen (excl. ORT)
10
2
-3
0
0
6
Totaal personeelskosten
1.010
1.022
1.057
997
1.089
7
Totaal overige bedrijfslasten
1.728
1.440
1.207
1.213
1.181
8
Renteresultaat
1.442
1.466
1.453
1.467
1.431
9
Jaarresultaat
50
-2.160
-977
-2.102
-569
61,1
65,1
66,7
67,3
68,4
70
74
75
75
76
3,74%
4,90%
5,81%
4,33%
2,49%
Personeelsbezetting 1
Totaal formatieplaatsen
2
Werkelijk aantal personeelsleden
3
Ziekteverzuim
*) Het boekjaar 2010 op basis van historische kostprijs en vanaf 2011 op basis van actuele waarde ingevolge de nieuwe RJ 645.
52
Jaarverslag 2014
Jaarrekening
53
Jaarverslag 2014
Geconsolideerde balans per 31 december
(voor resultaatbestemming)
(bedragen x € 1.000)
ACTIVA
31-12-2014
31-12-2013
226.904 1.830 6.434
205.193 1.148 6.366
235.168
212.707
VASTE ACTIVA 1
Materiële vaste activa
1.1 1.2 1.3
Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2
Vastgoedbeleggingen
2.1
Commercieel vastgoed in exploitatie
3
Financiële vaste activa
3.1 3.2 3.3 3.4
Deelnemingen in groepsmaatschappijen Vorderingen op groepsmaatschappijen Latente belastingvordering Te vorderen BWS subsidies
Totaal vaste activa
27.976
30.049
27.976
30.049
343 737 2.651 0
283 837 702 0
3.731
1.822
266.875
244.578
2.727 95
3.296 106
2.822
3.402
254 2.521 188 257 104
235 2.481 188 104 293
3.324
3.301
339
309
6.485
7.012
273.360
251.590
VLOTTENDE ACTIVA 4
Voorraden
4.1 4.2
Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden
5
Vorderingen
5.1 5.3 5.4 5.5 5.6
Huurdebiteuren Vorderingen collega corporaties Latente belastingen Overige vorderingen Overlopende activa
6
Liquide middelen
6
Liquide middelen Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA
54
Jaarverslag 2014
PASSIVA
7
GROEPSVERMOGEN
7.1 7.2
Overige reserves Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen
31-12-2014
31-12-2013
98.564 215
83.889 -9.259
98.779
74.630
8
VOORZIENINGEN
8.1 8.2
Voorziening onrendabele investeringen Voorziening uitgestelde beloningen
1.725 161
3.024 117
Totaal voorzieningen
1.886
3.141
9
LANGLOPENDE SCHULDEN
9.1
Leningen kredietinstellingen
152.225
152.105
Totaal langlopende schulden
152.225
152.105
15.414 0 858 457 65 3.676
16.920 7 746 141 190 3.710
20.470
21.714
273.360
251.590
10
KORTLOPENDE SCHULDEN
10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan overheid Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
TOTAAL PASSIVA
55
Jaarverslag 2014
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2014 (bedragen x € 1.000)
2014
2013
25.184
24.345
1.292
1.393
3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
164
356
4. Overige bedrijfsopbrengsten
118
111
5. Geactiveerde produktie eigen bedrijf
178
301
26.936
26.506
Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten 2. Opbrengsten servicecontracten
Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 6. Afschrijvingen op materiële vaste activa 7. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 8. Lonen en salarissen 9. Sociale lasten 10. Pensioenlasten 11. Onderhoudslasten 12. Leefbaarheid
7.865
8.222
-2.107
5.237
3.270
3.338
503
464
552
580
3.326
3.639
223
393
13. Lasten servicecontracten
1.036
1.127
14. Overige bedrijfslasten
6.142
4.653
Som der bedrijfslasten
20.810
27.653
6.126
-1.147
-1.676
-951
34
16
-6.198
-6.288
Totaal financiële baten en lasten
-6.164
-6.272
Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen
-1.714
-8.370
1.949
-521
-20
-368
215
-9.259
Bedrijfsresultaat 15. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (commercieel) Financiële baten en lasten 16. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 17. Rentelasten en soortgelijke kosten
18. Belastingen 19. Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen Netto resultaat 56
Jaarverslag 2014
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2014 (bedragen x € 1.000)
2014
2013
Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangen huren Ontvangen servicecontracten
25.170
24.155
1.467
1.393
Overige bedrijfsontvangsten
78
111
Betaalde lonen en salarissen
-2.997
-3.202
Betaalde sociale lasten
-505
-492
Betaalde pensioenlasten
-748
-800
Betaalde onderhoud
-3.219
-3.762
Betaalde servicecontracten
-1.036
-1.129
Betaalde overige bedrijfsuitgaven
-3.388
-3.855
-863
-964
-1.933
-75
Betaalde sectorspecifieke heffing Betaalde verhuurderheffing Betaalde leefbaarheid (externe uitgaven niet investeringsgebonden)
-223
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
-392 11.803
Betaalde intrest
-6.172
Ontvangen intrest
-6.297
2
Saldo kasstroom uit operationele activiteiten
10.988
13 -6.170
-6.284
5.633
4.704
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen, voorraad en onderhanden werk: - Nieuwbouw huur
-1.582
-1.477
- Woningverbetering
-3.317
-7.239
0
-68
- Aankoop - Nieuwbouw koop
-27
0
-5
-44
-211
-349
-47
-50
- Verkoopontvangsten bestaand bezit
351
810
- Verkoopontvangsten na inkoop (VOV)
142
0
- Verkoopontvangsten nieuwbouw
442
231
113
118
4
14
-80
-75
- Aankoop grond - Overige investeringen Overige uitgaven: - Externe kosten bij verkoop Desinvesteringen materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen, voorraad en onderhanden werk:
Kasstromen uit financiële vaste activa: - Ontvangsten verbindingen - Overige ontvangsten - Uitgaven verbindingen - Overige uitgaven
0
Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten
0 -4.217
57
-8.129
Jaarverslag 2014
2014
2013
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opname langlopende schulden
10.000
5.000
Aflossing langlopende schulden
-7.022
-8.739
Saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten
2.978
-3.739
Netto kasstroom
4.394
-7.164
1 januari
-9.589
-2.425
31 december
-5.195
-9.589
Toename/afname geldmiddelen
4.394
-7.164
Aansluiting geldmiddelen
58
Jaarverslag 2014
Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2014 Algemeen Toegelaten instelling WBO Wonen, gevestigd te Oldenzaal, Spoorstraat 36, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft conform artikel 2 van de statuten de regio Twente. Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Continuïteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten tenzij anders vermeld. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. 59
Jaarverslag 2014
De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld. Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management zich oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritiek voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen:
Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en technische meerjaren onderhoudsplanningen waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus.
Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exityield, kwaliteit huurders en contractverlengingen en –opzeggingen, markthuren en leegwaarden. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een extern deskundige.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste activa en onder vastgoedbeleggingen): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het goedkeuringsbesluit in het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kan afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen.
Vastgoed bestemd voor de verkoop en voorraad grond- en ontwikkelposities: bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat.
Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.
Grondslagen voor consolidatie De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van WBO Wonen en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken.
60
Jaarverslag 2014
Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. De in de consolidatie begrepen rechtspersoon is:
WBO Projecten B.V. (100%)
Stelselwijziging kasstroomoverzicht Tot 1 januari 2014 vond het opstellen van het kasstroomoverzicht plaats op basis van de indirecte methode. Aangezien de toegelaten instelling in de methodiek van opstellen van het kasstroomoverzicht aansluiting wil zoeken bij de verantwoordingsstaten voor de toezichthouder, is overgegaan op de directe methode. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2013 zijn herzien op basis van de nieuwe presentatiegrondslag. De wijziging in presentatiegrondslag heeft geen effect op het vermogen per 1 januari 2014, het resultaat over 2013 en de kasstromen over 2013. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, afgeleide financiële instrumenten, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening. Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien financiële instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Financiële activa en verplichtingen worden gesaldeerd en het resulterende nettobedrag wordt in de balans gepresenteerd uitsluitend indien de toegelaten instelling een wettelijk afdwingbaar recht heeft op deze saldering en indien zij voornemens is om af te wikkelen op nettobasis dan wel het actief en de verplichting gelijktijdig af te wikkelen. Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode. Als er geen sprake is van agio of disagio is de gearmortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. De aflossingsverplichtingen voor het komende jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder kortlopende schulden.
61
Jaarverslag 2014
Classificatie vastgoed naar typologie Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijke vastgoed en overig sociaal vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van BZK wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat verhuurd is aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar. Kwalificatie sociaal vastgoed Het beleid van WBO Wonen is vooral gericht op de volkshuisvestelijke taken. De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als bedrijfsmiddel.
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de bedrijfswaarde. Bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de toekomstige kasstromen uit hoofde van direct vastgoedgerelateerde opbrengsten en lasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de netto kasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. Onder punt 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van WBO Wonen is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan. Afschrijvingen De afschrijvingen worden berekend volgens de lineaire methode op basis van de economische restant levensduur met een maximum van 50 jaar bij nieuwbouw. Op grond wordt niet afgeschreven.
62
Jaarverslag 2014
Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzondere waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel van deze na-investeringen wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord als “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Waardemutatie Waardevermeerderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen verwerkt. Waardevermeerderingen die echter een terugneming zijn van eerder ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkte waardeverminderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) worden echter in de winst- en verliesrekening verwerkt en wel onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Waardeverminderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden waardevermeerderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen zijn verwerkt, rekening houdend met de realisatie van dergelijke waardeveranderingen door afschrijvingen. Indien de waardevermindering hoger is wordt het meerdere ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Er wordt geen gebruik gemaakt van de recycling optie om rechtstreeks verwerkte baten en lasten in het eigen vermogen bij latere realisatie te verwerken in de winst- en verliesrekening. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal vastgoed) Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de bedrijfswaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet van de kredietfaciliteit. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbeterings- of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het startbesluit in het besluitvormingsproces van WBO Wonen. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen onder de post “Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen” aan de creditzijde van de balans. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen.
63
Jaarverslag 2014
De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven. De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd:
Gebouwen
: 50 jaar
Inventarissen
: 3, 5, 10 jaar
Vervoermiddelen
: 3, 5, 10 jaar
Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat. Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op de beschikbare marktgegevens met in achtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van WBO Wonen die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Onder punt 2.1 Commercieel uitgangspunten nader toegelicht.
vastgoed
in
exploitatie
zijn
de
gehanteerde
veronderstellingen
en
Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van WBO Wonen is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Waardemutatie De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.
64
Jaarverslag 2014
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (commercieel vastgoed) Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winsten verliesrekening verantwoord onder de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet van de aangetrokken leningen. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als “Intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen door WBO Wonen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbeterings- of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het startbesluit in het besluitvormingsproces van WBO Wonen. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen onder de post “Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen” aan de creditzijde van de balans. In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de geschatte totale projectkosten vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het project (“percentage of completion”-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Deze waardemutatie wordt rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.
Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de toegelaten instelling echter geheel of ten dele garant staat voor de schulden van een deelneming, dan wel de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) in staat te stellen tot betaling van haar schulden, wordt een voorziening gevormd ter grootte van de verwachte betalingen door de onderneming ten behoeve van de deelneming. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of duurzame lagere bedrijfswaarde. Indien sprake is van een stellig voornemen tot afstoting vindt waardering plaats tegen de eventuele lagere verwachte verkoopwaarde. De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten. Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet welke is opgegeven door de subsidieverstrekker en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.
65
Jaarverslag 2014
Bijzondere waardeverminderingen Vaste activa, niet zijnde sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoedbeleggingen, met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dan de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde.
Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht en woningen die uit het bestaande bezit (“sociaal vastgoed in exploitatie”) ter verkoop worden aangeboden en daardoor niet meer voor verhuur beschikbaar zijn. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen worden gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De voorraad woningen uit het bestaande bezit ter verkoop wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde (bedrijfswaarde of marktwaarde in verhuurde staat) op het moment van uit verhuur nemen van de woningen. Voorraad materialen De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Voorraad grond- en ontwikkelposities De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op het moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie/vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop/onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde. Onderhanden projecten In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en overheadkosten van projectactiviteiten en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op de onderhanden projecten. Indien op projectniveau de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans.
66
Jaarverslag 2014
Vorderingen De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofd Financiële instrumenten.
Groepsvermogen Eigen vermogen Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen.
worden
aangemerkt
als
Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst- en verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in het eigen vermogen als ongerealiseerde waardeveranderingen. De ongerealiseerde waardeveranderingen voor het sociaal vastgoed worden gevormd per individueel actief en zijn niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen en de boekwaarde op basis van de actuele waarde (bedrijfswaarde). De ongerealiseerde waardeverandering voor het commercieel vastgoed wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van de actuele waarde (marktwaarde). Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige ongerealiseerde waardeverandering met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de ongerealiseerde waardeverandering is een bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, berekend tegen het actuele belastingtarief. Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen. Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer:
sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en
een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; en
het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.
Voorzieningen voor onrendabele investeringen en herstructureringen Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de post “Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is gewaardeerd tegen nominale waarde. Voorziening uitgestelde beloningen De voorziening uitgestelde beloningen bestaat uit de toekomstige verplichtingen uit hoofde van jubilea uitkeringen en wordt bepaald op basis van de contante waarde (rekenrente 5%) van toekomstige aanspraken, rekening houdend met de achterliggende diensttijd, de leeftijd en het verwachte verloop (blijfkans) van het huidige personeelsbestand. Voor de pensioenregelingen betaalt WBO Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft WBO Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. WBO Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige
67
Jaarverslag 2014
premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
Langlopende schulden De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten.
Kortlopende schulden De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten.
Opbrengstverantwoording Huuropbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van WBO Wonen. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat koopprojecten. Verkoopresultaat bestaand bezit De post Verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). Verkoopresultaat koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en –kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten worden verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten
68
Jaarverslag 2014
slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen. De wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering zijn gebracht, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten en de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Hieronder worden de toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van financiering ten behoeve van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder wordt onder andere. de opbrengst van overige dienstverlening aan derden verantwoord, alsmede de kosten met betrekking tot de dienstverlening ten behoeve van het eigen bedrijf.
Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed). De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering.
Personeelsbeloningen/pensioenen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, klachtenonderhoud en contractonderhoud verantwoord. 69
Jaarverslag 2014
Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten.
Leefbaarheid, lasten servicecontracten en overige bedrijfslasten De lasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie), vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden.
Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering danwel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil danwel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover WBO Wonen bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.
Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van WBO Wonen in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en de nietgeconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. 70
Jaarverslag 2014
De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten instelling.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de kasmiddelen en de tegoeden op bankrekeningen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De directe methode ter splitsing van de operationele kasstromen geeft een beeld van de ontvangsten en uitgaven per categorie zoals die zich werkelijk in de bedrijfsactiviteiten voordoen. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).
Bepaling reële waarden Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van WBO Wonen vereist de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Ten behoeve van waarderings- en informatieverschaffingsdoeleinden is de reële waarde op basis van de hierna genoemde methoden bepaald. Indien van toepassing wordt nader informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.
71
Jaarverslag 2014
Ontwikkeling vastgoedportefeuille Onderstaand is een overzicht van de ontwikkeling en de samenstelling van de vastgoedportefeuille opgenomen. De vastgoedportefeuille is opgenomen onder Materiële vaste activa en Vastgoedbeleggingen. Ontwikkeling vastgoedportefeuille
Goedkoop Stand 1 januari 2014: - Nieuwbouw huur - Aankopen - Verkoop toekomstige bewoners - Verkoop andere instellingen - Sloop - Overige mutaties Stand 31 december 2014
Betaalbaar
Duur tot huurtoeslag grens
1.018
2.633
375 2
-2
-1
-1
-15 1.001
-2 1 2.631
14 390
Duur boven Onzelfstandig huurtoeslag overige grens wooneenheden 237
23
237
23
Samenstelling vastgoedportefeuille Aantal in eigendom Daeb Zelfstandige huurwoningen: - Goedkoop - Betaalbaar - Duur tot huurtoeslaggrens - Duur boven huurtoeslaggrens
Aantal in eigendom niet-Daeb
Totaal aantal in eigendom
1.001 2.631 390 89
148
1.001 2.631 390 237
Totaal zelfstandige huurwoningen Onzelfstandig overige woongelegenheden
4.111
148
4.259
Totaal woongelegenheden
4.134
148
4.282
Garages Bedrijfsruimtes/winkels Overig bezit
262 19 32
35
262 54 32
Totaal niet-woongelegenheden
313
35
348
4.447
183
4.630
Totaal verhuureenheden
23
72
23
Totaal 4.286 2 0 -4 0 -2 0 4.282
Jaarverslag 2014
Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans (bedragen x € 1.000) 1 MATERIELE VASTE ACTIVA 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2014: Aanschafprijs
235.450
Cumulatieve waardeveranderingen
-30.257
Bedrijfswaarde
205.193
Mutaties in het boekjaar: Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Afboeking als onrendabele investering
1.106 4.763 -3.626
Desinvesteringen
-212
Afschrijvingen
-7.399
Waardeveranderingen desinvesteringen
-104
Waardeveranderingen verantwoord in de winst- en verliesrekening
3.250
Waardeveranderingen verantwoord in het eigen vermogen
23.933
Saldo
21.711
Stand per 31 december 2014: Aanschafprijs
240.641
Cumulatieve waardeveranderingen
-13.737
Bedrijfswaarde
226.904
Som van de herwaarderingen (cumulatief bedrag aan ongerealiseerde waardestijging)
71.525
Bedrijfswaarde De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt EUR 226.904.000 (2013: EUR 205.193.000). De belangrijkste verklaringen van de stijging zijn de levensduurverlenging als gevolg van de geactualiseerde portefeuillestrategie en de structurele besparing op de kosten. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de nettokasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. De kasstromen zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van tien jaar. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. 73
Jaarverslag 2014
De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting en bedraagt EUR 20.000 (prijspeil ultimo 2014). De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en koste van uitplaatsing. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters: - inflatie 2015 1,25% oplopend met 0,25% per jaar, vanaf 2018 structureel 2%; - huurverhoging 2015 van 2,0%, daarna jaarlijks inflatievolgend met de eerste twee jaar rekening houdend met een extra huurverhoging van 0,75% resp. 0,5%; - jaarlijkse huurderving van 1% voor woningen en 15% voor bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk onroerend goed; - jaarlijkse stijgingen van de exploitatielasten, onderhoudslasten en beheerkosten o.b.v. inflatie met uitzondering van salarissen, sociale lasten en pensioenlasten (2015: +1%); (uitgangspunt is dat de verwachte extra kostenstijging van 1% boven inflatie vanaf 2020 taakstellend wordt bezuinigd aangezien het bedrijfseconomisch onverantwoord is op lange termijn de kosten structureel harder te laten stijgen dan de huren); - verwacht economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar; - ingerekende verkopen 1e vijf jaar: 2015 7 woningen en de jaren 2016-2019 12 woningen per jaar ; - disconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121; - kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model. Waardeveranderingen Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn In totaal zijn 168 woningen behorend tot de onroerende en roerende zaken in exploitatie, geclassificeerd voor de verkoop. Het aantal woningen, welke naar verwachting komend jaar verkocht zal worden is begroot op 7. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt circa EUR 122.000; de boekwaarde van deze woningen bedraag circa EUR 95.000. Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het WSW een obligo per lening gevraagd. WBO Wonen heeft hiervoor een volmacht aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw vestrekt. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kan indien het dit noodzakelijk acht hypotheek op het onderpand leggen. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de "Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen" opgenomen. Eén complex (120501) is als onderpand voor hypothecaire zekerheid afgegeven voor een niet geborgde lening. 1.2
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal) Stand per 1 januari 2014: Aanschafprijs
6.484
Cumulatieve waardeverminderingen
-7.510
Naar voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
2.174
Boekwaarde
1.148
74
Jaarverslag 2014
Mutaties in het boekjaar: 4.122
Investeringen
-596
Waardeveranderingen via winst- en verliesrekening
-1.684
Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie
40
Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie
99
Overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie
-1.299
Overboeking van voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
682
Saldo Stand per 31 december 2014:
5.515
Aanschafprijs
-4.560
Cumulatieve waardeverminderingen
875
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
1.830
Boekwaarde In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad EUR 21.000 aan bouwrente geactiveerd (2013: EUR 3.000). Bij niet-specifiek gefinancierde
nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 1,247% (2013: 0,915%) gerelateerd aan de kredietfaciliteit. 1.3
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Bedrijfs-
Overige
gebouwen
roerende
Totaal
zaken Stand 1 januari 2014: Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde
7.156
3.547
10.703
-1.819
-2.518
-4.337
5.337
1.029
6.366
Mutaties in het boekjaar: Investeringen Overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie Desinvesteringen Afschrijving desinvesteringen Afschrijvingen Saldo
0
252
252
338
0
338
0
-65
-65
0
26
26
-167
-316
-483
171
-103
68
Stand 31 december 2014: Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde 2
Vastgoedbeleggingen
2.1
Commercieel vastgoed in exploitatie
8.027
3.724
11.751
-2.519
-2.798
-5.317
5.508
926
6.434
Stand per 1 januari 2014: Aanschafprijs
36.224
Cumulatieve waardeveranderingen
-6.175
Marktwaarde
30.049
75
Jaarverslag 2014
Mutaties in het boekjaar: Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie
1
Overboeking naar onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
-878
Overboeking naar sociaal vastgoed in ontwikkeling
-99
Desinvesteringen
0
Waardeveranderingen
-1.097
Saldo
-2.073
Stand per 31 december 2014: Aanschafprijs
35.248
Cumulatieve waardeveranderingen
-7.272
Marktwaarde
27.976
Som van de herwaarderingen (cumulatief bedrag aan ongerealiseerde waardestijging)
-3.854
Actuele waarde De actuele waarde van commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt EUR 27.976.000 (2013: EUR 30.049.000). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De op de markt, waarop WBO Wonen actief is, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand gekomen in samenwerking met een extern taxateur. Bedrijfswaarde Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt EUR 34.823.000 (2013: EU 32.747.000) .Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde wordt verwezen naar punt 1.1 van de toelichting. Hypothecaire zekerheden Zie hiervoor de opmerkingen van de hypothecaire zekerheden van het Sociaal vastgoed in exploitatie op pagina 74. 3
FINANCIËLE VASTE ACTIVA 31-12-2014
3.1
31-12-2013
Deelnemingen Deelneming V.O.F. Heemaf
63
7
Deelneming V.O.F. Stadsbleek
280
276
Totaal
343
283
76
Jaarverslag 2014
2014
2013
7
-44
Verloop deelnemingen: V.O.F. Heemaf Stand per 1 januari Stortingen/uitbetaald Resultaat Stand per 31 december
V.O.F. Stadsbleek Stand per 1 januari Storting/ uitbetaald Resultaat Stand per 31 december
3.2
62
-7
-11
63
7
276
622
17
12
-13
-358
280
276
31-12-2014
31-12-2013
737
837
2.651
702
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Lening V.O.F. Heemaf
3.3
63
Latente belastingvorderingen
Sinds 1 januari 2008 is de toegelaten instelling voor al haar activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. Tot 2008 was de toegelaten instelling alleen voor haar commerciële activiteiten onderworpen aan vennootschapsbelasting. De integrale belastingplicht betekent dat woningcorporaties een fiscale openingsbalans moesten opstellen waarbij alle activa en passiva voor de marktwaarde op 1 januari 2008 zijn opgenomen. Daarover zijn in een vaststellingsovereenkomst sectorbrede afspraken gemaakt met de belastingdienst (de zogenaamde VSO2). Naast afspraken over de openingsbalanswaardering bevat de VSO2 een aantal afspraken over de wijze waarop het fiscale resultaat moet worden berekend in een aantal sectorspecifieke gevallen, zoals bij combiprojecten. WBO Wonen heeft de VSO2 ondertekend. De VSO2 heeft een looptijd tot en met 1 december 2012. Na deze periode wordt de VSO2 stilzwijgend voor steeds 1 jaar verlengd, tenzij een van de partijen voor 1 december heeft opgezegd. De VSO2 is door de Belastingdienst nog door WBO Wonen opgezegd voor 1 december 2013 en derhalve van toepassing op het jaar 2014. Vastgoed dat WBO Wonen al op 1 januari 2008 bezat wordt op grond van VSO2 op de openingsbalans gewaardeerd op een percentage van de WOZ-waarde. Daarna verkregen vastgoed wordt fiscaal in beginsel gewaardeerd op kostprijs verminderd met afschrijvingen. Bij de fiscale waardering van vastgoed is verder van belang dat de fiscale afschrijvingslast wettelijk beperkt is. Leningen zijn aan de hand van een van de VSO2 deel uitmakende rentecurve op de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 gewaardeerd op marktwaarde. De latente belastingpositie is berekend over verrekenbare tijdelijke verschillen uit hoofde van de waardering van vastgoedbezit en leningen, alsmede beschikbare voorwaartse verliescompensatie.
77
Jaarverslag 2014
De samenstelling van de latente belastingvordering is als volgt: Verrekenbare verliezen
Leningen
Verkopen
0
628
262
890
2.009
-188
128
1.949
2.009
440
390
2.839
0
188
0
188
2.009
252
390
2.651
Stand per 1 januari 2014 Mutaties
Totaal
Verantwoord onder: Vlottende activa Stand per 31 december 2014
Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen De post latente belastingvordering ad. EUR 2.009.000 betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De latente belastingvordering is nominaal gewaardeerd. Het totale verrekenbare verlies ultimo 2014 bedraagt EUR 8.035.000. Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal EUR 440.000. De gemiddelde gewogen looptijd van dit tijdelijke verschil bedraagt 2,34 jaar. Het bedrag met een looptijd kleiner dan 1 jaar bedraagt EUR 188.000 en is onder "latente belastingvorderingen" onder de post vorderingen opgenomen. Het tijdelijke verschil inzake sociaal vastgoed waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar wordt verkocht bedraagt EUR 1.560.000. De fiscale waarde van dit vastgoed is hoger dan de boekwaarde. De gewaardeerde latente belastingvordering bedraagt nominaal EUR 390.000 (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). 2014 3.4
2013
Te vorderen BWS subsidies Stand per 1 januari
0
18
Vervallen bijdragen
0
-14
0
4
Af: verantwoord onder vlottende activa
0
-4
Stand per 31 december
0
0
31-12-2014
31-12-2013
3.506
4.146
779
850
2.727
3.296
VLOTTENDE ACTIVA 4
Voorraden
4.1
Vastgoed bestemd voor de verkoop Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop Af: Voorziening Totaal
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekJaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de Bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en Directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze woningen worden aangeboden.
78
Jaarverslag 2014
4.2
31-12-2014
31-12-2013
95
106
254
235
Overige voorraden Onderhoudsmaterialen
5
VORDERINGEN
5.1
Huurdebiteuren Huurdebiteuren
5.3
Vorderingen collega corporaties Woningstichting Domijn
5.4
2.521
2.481
2.521
2.481
188
188
41
15
197
70
Latente belastingvordering Latente belastingvordering Betreft latente belastingvordering uit hoofde van de leningenportefeuille. Verwezen wordt ook naar punt 3.3 van de toelichting.
5.5
Overige vorderingen Overige vorderingen huurders Overige vorderingen overige debiteuren Overige vorderingen
5.6
19
257
104
95
276
Overlopende activa Vooruitbetaalde en nog te ontvangen bedragen Overlopende posten
6
19
9
17
104
293
LIQUIDE MIDDELEN Kas Bank De vrij opneembare banktegoeden zijn terstond opeisbaar.
79
4
1
335
308
339
309
Jaarverslag 2014
7
GROEPSVERMOGEN (eigen vermogen) Saldo 1 januari 2014
74.630
Waardevermeerdering sociaal vastgoed in exploitatie via Eigen vermogen
23.934
Resultaat boekjaar
215
Saldo 31 december 2014
98.779
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) bedraagt EUR 71.525.000 (2013: EUR 48.623.000). Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) bedraagt EUR -3.854.000 (2013: EUR -3.320.000). 8
VOORZIENINGEN
8.1
Voorziening onrendabele investeringen Saldo 1 januari 2014
3.024
Toevoeging ten laste van het resultaat
0
Onttrekkingen
0
Vrijval ten gunste van het resultaat
0
Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal)
-1.299
Saldo 31 december 2014
1.725
De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten en een voorzien verlies op de exploitatie van een kantoorpand. 8.2
Voorziening uitgestelde beloningen Saldo 1 januari 2014
117
Toevoeging ten laste van het resultaat
44
Onttrekkingen
0
Vrijval ten gunste van het resultaat
0
Saldo 31 december 2014
161
Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt EUR 15.000. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan vijf jaar afwikkelt bedraagt EUR 97.000. 9
LANGLOPENDE SCHULDEN
9.1
Leningen kredietinstellingen Leningen kredietinstellingen
159.127
Af: aflossingsverplichting komend jaar
-7.022
Stand per 1 januari 2014
152.105
80
Jaarverslag 2014
Mutaties in het boekjaar: Nieuw opgenomen leningen
10.000
Aflossing 2014
-7.022
Saldo
2.978
Leningen kredietinstellingen
162.105
Af: aflossingsverplichting komend jaar
-9.880
Stand per 31 december 2014
152.225
Looptijd van: 1-5 jaar
28.424
> 5 jaar
123.802
De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen:
109.605
Vastrentende leningen
2.500
Variabel rentende leningen
35.000
Basisrenteleningen
15.000
Extended leningen
162.105
Stand per 31 december 2014
De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd, voor variabel rentende leningen tot het herzieningsmoment. Extended leningen zijn vastrentende leningen tot het herzieningsmoment dat verder in de toekomst ligt. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd 5 jaar bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overeen gekomen te worden. De liquiditeitsopslag van de huidge basisrenteleningen bedraagt tussen 0,20% en 0,50%. Voor een overzicht van de renteherzieningsmomenten van de leningen wordt verwezen naar de risicoparagraaf Renterisico van de toelichting Financiële instrumenten. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille bedraagt 3,69% (2013: 3,84%). De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op 1-maands Euribor. De rente van de roll-over lening kent een spread van 4 basispunten boven Euribor. Het totaal door het WSW afgegeven borgingsplafond bedraagt EUR 173.244.000. Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2014 22 jaar (2013: 22 jaar). 31-12-2014
31-12-2013
Rekening-courant banken
5.534
9.898
Aflossingsverplichting komend boekjaar
9.880
7.022
15.414
16.920
10
KORTLOPENDE SCHULDEN
10.1
Schulden aan kredietinstellingen
De kredietfaciliteit in rekening-courant bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten bedraagt per 31 december 2014 EUR 10 miljoen (2013: EUR 10 miljoen) en de rente 1 maands Euribor plus 1,50%. 81
Jaarverslag 2014
31-12-2014 10.2
Schulden aan overheid Gemeente Oldenzaal
10.3
858
746
55
43
Loonheffing
118
115
Omzetbelasting
284
-17
Totaal
457
141
65
190
Overige schulden Verrekeningen met huurders Diversen
0
0
65
190
3.038
3.014
Vooruitontvangen huur
115
102
Nog te betalen bedragen
413
419
74
143
Totaal
10.6
7 7
Belastingen en premies sociale verzekeringen Premies sociale verzekeringen
10.5
0 0
Schulden aan leveranciers Saldo
10.4
31-12-2013
Overlopende passiva Niet vervallen rente en aflossing geldleningen
Vakantiedagen Vooruitontvangen huurtoeslag Overige overlopende passiva Totaal
0
0
36
32
3.676
3.710
FINANCIELE INSTRUMENTEN Algemeen Financiële instrumenten omvatten investeringen in handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Daarnaast zijn in de (extendible) basisrenteleningen financiële instrumenten besloten. Deze leningen worden volledig geborgd door het Waarborgfonds. Een eventuele bijstortingsplicht en daarmee het aanhouden van een liquiditeitsbuffer is hierbij niet aan de orde. Genoemde financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen dienen om toekomstige kasstromen af te dekken. WBO Wonen handelt niet in financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Liquiditeitsrisico WBO Wonen beschikt ultimo 2014 over een nog op te nemen kredietfaciliteit van EUR 4,5 miljoen. Kredietrisico WBO Wonen loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste activa bedraagt EUR 3.731.000. Het maximale kredietrisico inzake vorderingen bedraagt EUR 3.324.000. De vorderingen van WBO Wonen uit hoofde van huurdebiteuren ad. EUR 254.000 zijn gespreid over een groot aantal huurders. De vorderingen op deelnemingen bedragen in totaal EUR 737.000 en heeft betrekking op meerdere deelnemingen. Het kredietrisico uit hoofde van verstrekte garanties bedraagt EUR 446.000. 82
Jaarverslag 2014
Renterisico en kasstroomrisico WBO Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt WBO Wonen risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt WBO Wonen risico's over de marktwaarde. De extended (basisrente) leningen zijn vaste geldleningen waarbij de bank het recht heeft gekocht de lening te verlengen tegen een van te voren overeengekomen basisrente plus een nader overeen te komen kredietopslag en de geldnemer de plicht heeft deze lening af te nemen, of de resterende periode tegen marktwaarde af te lossen. De lening wordt volledig geborgd door het Waarborgfonds. Een bijstortingsplicht is niet van toepassing. De extended basisrentelening bestaat feitelijk uit twee perioden. Gedurende de eerste periode verstrekt de bank een gewone fixe lening. De bank heeft het recht de lening aan het eind van de eerste periode te verlengen voor een vooraf overeengekomen looptijd tegen een vooraf overeengekomen basisrente, plus een (aan het eind van de eerste periode) overeen te komen kredietopslag. Dit recht heeft een waarde. Hiervoor ontvangt de geldnemer in de eerste periode een afslag in de rente gedurende het eerste deel van de lening. Indien de bank het recht niet uitoefent, eindigt de lening aan het einde van de eerste periode en wordt de nominale hoofdsom volledig door geldnemer afgelost. Het risico van deze lening betreft: - als de bank het recht niet uitoefent: het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente. - als de bank het recht wel uitoefent: het "renterisico" op de momenten van herziening kredietopslag, voor de nader overeen te komen perioden. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij (inmiddels) de eerste minimale looptijd 5 jaar bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 20 en 50 basispunten. Het risico van deze leningen betreft: - het "renterisico" op de momenten van herziening liquiditeitsopslag voor de nader overeen te komen perioden. Rente-risico bij herfinanciering Het rente- en looptijdenbeleid van WBO Wonen is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% bedrijfseconomisch renterisico te lopen. Het bedrijfseconomisch renterisico betreft de gehele (toekomstige) exploitatie en gaat verder dan de geldende norm van het Waarborgfonds die 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar betreft. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: - het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met - de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt en, - de restant hoofdsom van rentetypische kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen en, - kort geld.
83
Jaarverslag 2014
Op basis van de leningenportefeuille ziet het totale WSW-renterisico er als volgt uit:
Rente risico WSW (x € 1.000)
2023
2020
2017
2014
30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
EA
RA
Basis SPR + AFL
Variabele rente
Basis EXT SPR e/o AFL
Kort geld (primo)
Renterisico 10%
Renterisico 15%
Het renterisico voor de komende jaren bedraagt maximaal 12,3% in 2016. Dit is ruim onder het maximimaal toegestane percentage van 15%. Het bedrijfseconomische renterisico blijft op basis van de begroting 2015-2024 eveneens onder de 15%. Tegenpartijrisico Het tegenpartij risico is het risico dat een tegenpartij in gebreke blijft en hierdoor haar verplichtingen niet meer kan nakomen. De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen: N.V. Bank Nederlandse Gemeenten
111.669
Nationale Waterschapsbank
38.619
Overige bankinstellingen (alleen Nederlands)
817
Overige bankinstellingen (buitenlands)
11.000
Stand per 31 december 2014
162.105
Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij twee banken. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. De BNG Bank is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een Hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Valutarisico De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico's. Reële waarde De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. De reële waarde van de schulden aan kredietinstellingen bedraagt ultimo 2014 EUR 239.086.000 (2013 EUR 195.429.000) en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille gebruikmakend van een disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor vergelijkbare leningen. De boekwaarde bedraagt ultimo 2014 EUR 162.105.000 (2013: EUR 159.127.000). Dit is inclusief de (extendible) basisrenteleningen waarvan de reële waarde Eur 81.581.000 bedraagt versus een boekwaarde van EUR. 50.000.000.
84
Jaarverslag 2014
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van EUR 2.166.000. Leasing De operational leasing wordt lineair over de leaseperiode in de winst- en verliesrekening verwerkt. De resterende looptijd kan als volgt worden gespecificeerd: Korter dan 1 jaar
61.800
Tussen 1 en 5 jaar
68.600
Totaal
130.400
Obligo's De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2014 EUR 6.186.000 (2013 EUR 6.067.000). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde leningen, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom. Deze leningen worden voor 75% meegenomen tegen het geldende tarief van 3,85%. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties De toegelaten instelling draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma. De verplichtingen van de betreffende samenwerkingsverbanden bedragen ultimo 2014 EUR 2.929.000 (2013: EUR 3.384.000). Ultimo 2014 is voor EUR 446.000 (2013: EUR 446.000) aan bankgaranties verstrekt.
85
Jaarverslag 2014
Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000)
2014
2013
25.588
24.686
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland. 1 Huuropbrengsten Netto huur Derving wegens leegstand en oninbaarheid
-404
-341
25.184
24.345
Huurderving in % van de netto huur
1,58%
1,38%
Huurachterstand in % van de netto huur
1,13%
1,09%
De netto huur is per 1 juli 2014 verhoogd met gemiddeld 3,6% (2013: 3,8%). De gemiddelde huurprijs als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2014 68,0% (2013: 66,6%). 2 Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten
1.308
Derving wegens leegstand en oninbaarheid
1.405
-16
-12
1.292
1.393
Verkoopresultaat bestaand bezit
177
356
Verkoopresultaat koopprojecten
-13
0
164
356
3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopopbrengst bestaand bezit Actuele waarde bestaand bezit Verkoopkosten bestaand bezit
501
672
-277
-275
-47
-41
177
356
Verkoopresultaat koopprojecten Netto omzet koopprojecten
584
223
Actuele waarde koopwoningen
-570
-216
Verkoopkosten koopwoningen
-27
-7
-13
0
Aantal verkochte eenheden bestaand bezit
4
5
Aantal verkochte eenheden koopprojecten (voorraad)
3
1
86
Jaarverslag 2014
2014
2013
Vergoeding voor administratieve werkzaamheden
10
7
Vergoeding antennes woongebouwen
18
20
Overige opbrengsten
90
84
118
111
178
301
178
301
7.382
7.517
4 Overige bedrijfsopbrengsten
5 Geactiveerde productie eigen bedrijf Doorberekende kosten vastgoedprojecten
BEDRIJFSLASTEN 6 Afschrijvingen op materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie (inclusief doorbelasting) Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie
483
705
7.865
8.222
41
3.083
-2.874
1.078
7 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Onrendabele top nieuwbouwcomplexen Onrendabele top verbeteringen bestaand bezit Overige waardeveranderingen Waardeveranderingen DAEB bestand
0
6
726
1.070
-2.107
5.237
3.270
3.338
211
220
8 Lonen en salarissen Lonen en salarissen De posten lonen en salarissen betreft voor EUR 215.000 (2013: EUR 165.000) ingehuurd personeel, inclusief de kosten van de interim directeur-bestuurder. Personeelsbestand Ultimo 2014 waren er 70 werknemers in dienst (2013: 74). Omgerekend naar volledige mensjaren 61,1 (2013: 65,1). Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland. Ultimo 2014 waren er 2 vacatures (1,89 fte). 9 Sociale lasten Werkgeversbijdrage Zorgverzekeringswet Sociale lasten bedrijfsvereniging
87
292
244
503
464
Jaarverslag 2014
2014
2013
Pensioenpremies
433
452
Premies vroegpensioen
117
126
10 Pensioenlasten
FSOW (ASW)
2
2
552
580
De medewerkers hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2014 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 114%. De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen. Op basis van de dekkingsgraad van 31 december 2014 is verlaging van pensioenen bij SPW in 2015 niet aan de orde. 11 Onderhoudslasten Dagelijks onderhoud
1.041
Mutatie onderhoud Planmatig onderhoud Reeds verantwoord onder personeelskosten
12 Kosten leefbaarheid
1.163
767
956
2.709
2.811
4.517
4.930
-1.191
-1.291
3.326
3.639
223
393
1.254
1.344
13 Lasten servicecontracten Lasten servicecontracten Reeds verantwoord onder onderhoud (servicefonds)
-218
-217
1.036
1.127
Zakelijke lasten
4.196
2.414
Overige lasten
1.946
2.239
6.142
4.653
Sectorheffingen
2.797
1.039
Belastingen
1.279
1.258
Verzekeringen
86
77
Contributie landelijke federatie
34
40
4.196
2.414
14 Overige bedrijfslasten
Zakelijke lasten:
88
Jaarverslag 2014
2014
2013
306
528
43
54
Huisvestingskosten
146
185
Algemene kosten
730
743
Automatiseringskosten
523
454
Overige exploitatiekosten
198
275
1.946
2.239
-1.638
-701
-38
0
Overige lasten: Overige personeelskosten Kosten Raad van Commissarissen
15 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie Dotatie voorziening koopwoningen Afwaardering grondpositie
0
-250
-1.676
-951
Rente overige vorderingen en rekening courant
13
13
Toegerekende rente
21
3
34
16
6.141
6.206
16 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
17 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente langlopende leningen Rente waarborgsommen Overige betaalde rente
0
7
57
75
6.198
6.288
18 Belastingen Vennootschapsbelasting WBO Wonen vormt samen met WBO Projecten B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting is in elk van de ondernemingen opgenomen voor dat deel dat de desbetreffende organisatie als zelfstandige belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend met de voor de onderneming geldende fiscale faciliteiten. Het fiscale resultaat over 2014 is berekend op € 2.290.000 winst. Deze winst kan worden verrekend met fiscale verliezen uit het verleden. Het totale verrekenbare verlies ultimo 2014 bedraagt € 8.035.000. Hiervoor is een actieve belastinglatentie gevormd van € 2.009.000.
89
Jaarverslag 2014
2014 Acute vennootschapsbelasting (*) Mutatie vordering inzake verliescompensatie
2013
0
0
2.009
-232
128
-101
Mutatie latentie verkopen Mutatie latentie leningen o/g
-188
-188
1.949
-521
De acute belastingen 2014 is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen BIJ
-1.734
Afschrijvingen
7.284
Waardeveranderingen materiële vaste activa
1.676
Onderhoud zijnde verbeteringen (fiscaal)
185
Niet aftrekbare Oortkosten
12
Mutatie voorziening uitgestelde beloning
20
Betaalbaarheidheffing
863 BIJ
AF
Onderhoudskosten (geactiveerd)
10.040 2.878
Resultaat koopwoningen
108
Resultaat verkoop bestaand bezit
93
Waardeveranderingen materiële vaste activa
2.107
Dotatie HIR
84
Vrijval disagio leningen
737
Bijzondere baten en lasten
0
Opbrengst financiële vaste activa (BWS)
9 AF
Belastbaar resultaat voor belastingen
6.016 2.290
De belastbare winst over 2014 kan worden verrekend met verliezen uit het verleden. Acute vennootschapsbelasting 2014
0
19 Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen Resultaat WBO Projecten B.V.
-20
90
-368
Jaarverslag 2014
91
Jaarverslag 2014
Enkelvoudige balans per 31 december
(voor resultaatbestemming)
(bedragen x € 1.000)
ACTIVA
31-12-2014
31-12-2013
VASTE ACTIVA 1 1.1 1.2 1.3
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie
2 2.1
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
3 3.1 3.3 3.4
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Latente belastingvordering Te vorderen BWS subsidies
Totaal vaste activa
226.904 1.830 6.434
205.193 1.148 6.366
235.168
212.707
27.976
30.049
27.976
30.049
0 2.651 0
0 702 0
2.651
702
265.795
243.458
2.727 95
3.296 106
2.822
3.402
254 878 2.521 188 238 104
235 918 2.481 188 85 293
4.183
4.200
310
280
7.315
7.882
273.110
251.340
VLOTTENDE ACTIVA 4 4.1 4.2
5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6
6 6.
Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden
Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen deelnemingen en verbindingen Vorderingen samenwerkingspartners Latente belastingen Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen Liquide middelen Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA
92
Jaarverslag 2014
PASSIVA
7
EIGEN VERMOGEN
7.1 7.2
Overige reserves Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen
31-12-2014
31-12-2013
98.564 215
83.889 -9.259
98.779
74.630
8
VOORZIENINGEN
8.1 8.2
Voorziening onrendabele investeringen Voorziening uitgestelde beloningen
1.475 161
2.774 117
Totaal voorzieningen
1.636
2.891
9
LANGLOPENDE SCHULDEN
9.1
Leningen kredietinstellingen
152.225
152.105
Totaal langlopende schulden
152.225
152.105
15.414 0 858 457 65 3.676
16.920 7 746 141 190 3.710
20.470
21.714
273.110
251.340
10
KORTLOPENDE SCHULDEN
10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan overheid Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
TOTAAL PASSIVA
93
Jaarverslag 2014
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014 (bedragen x € 1.000)
2014
2013
25.184
24.345
1.292
1.393
3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
164
356
4. Overige bedrijfsopbrengsten
118
111
5. Geactiveerde productie eigen bedrijf
178
301
26.936
26.506
Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten 2. Opbrengsten servicecontracten
Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 6. Afschrijvingen op materiële vaste activa 7. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 8. Lonen en salarissen
7.865
8.222
-2.107
5.237
3.270
3.338
9. Sociale lasten
503
464
10. Pensioenlasten
552
580
3.326
3.639
223
393
13. Lasten servicecontracten
1.036
1.127
14. Overige bedrijfslasten
6.142
4.653
Som der bedrijfslasten
20.810
27.653
6.126
-1.147
-1.676
-701
11. Onderhoudslasten 12. Leefbaarheid
Bedrijfsresultaat 15. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (commercieel) Financiële baten en lasten 16. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
23
4
-6.198
-6.288
Totaal financiële baten en lasten
-6.175
-6.284
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen
-1.725
-8.132
1.949
-521
-9
-606
215
-9.259
17. Rentelasten en soortgelijke kosten
18. Belastingen 19. Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen Netto resultaat
94
Jaarverslag 2014
Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2014 Algemeen De enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2014 van WBO Wonen. Ten aanzien van de enkelvoudige jaarrekening maakt WBO Wonen gebruik van de vrijstelling ingevolge artikel 2:402 BW. Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
95
Jaarverslag 2014
Toelichting op de enkelvoudige balans (bedragen x € 1.000) FINANCIELE VASTE ACTIVA 31-12-2014
31-12-2013
0
0
Stand per 1 januari
0
0
Storting/ uitbetaald
0
0
-9
-606
9
606
0
0
3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelneming WBO Projecten B.V. Verloop deelnemingen: WBO Projecten B.V.
Resultaat Overboeking naar voorziening deelneming Stand per 31 december
Op 14 juni 2006 is de WBO Projecten B.V. opgericht te Oldenzaal. Deze B.V. heeft als doelstelling: -het verkrijgen, vervreemden, huren en verhuren, het bezit, de ontwikkeling, de exploitatie, het beheer en de administratie van onroerende goederen; -het beleggen van gelden in effecten en andere vermogensbestanddelen - het ter leen opnemen en verstrekken van gelden en het stellen van zekerheid, indien zulks in verband met de vorenstaande en na te melden doelstellingen van de vennootschap verlangd worden; -het financieren van andere ondernemingen en het zich garant stellen voor de verplichtingen van andere ondernemingen; -het verrichten van alle daden op commercieel, financieel en industrieel gebied; -het deelnemen in andere ondernemingen; -het verrichten van al hetgeen met een of ander in verband staat of daartoe bevorderlijk kan zijn, daaronder begrepen het toezien op en besturen van andere ondernemingen WBO Wonen heeft een 100% belang en bestuurlijke zeggenschap in de B.V. 3.3 Latente belastingvordering Latente belastingvordering
2.651
702
Saldo 1 januari
0
18
Rente
0
0
Vervallen bijdragen
0
-14
3.4 Te vorderen BWS subsidies
0
4
Af: verantwoord onder vlottende activa
0
-4
Stand per 31 december
0
0
96
Jaarverslag 2014
VORDERINGEN 5.2
31-12-2014
31-12-2013
Vorderingen deelnemingen en verbindingen WBO Projecten B.V. Af: Voorziening
2.688
2.719
-1.810
-1.801
878
918
5.5 Overige vorderingen Overige vorderingen huurders Overige vorderingen overige debiteuren
41
16
197
70
238
85
6 LIQUIDE MIDDELEN Kas Bank
7
4
1
306
279
310
280
EIGEN VERMOGEN
7.1 Overige reserves Saldo 1 januari 2014 Mutaties in het boekjaar:
74.630
Waardevermeerdering sociaal vastgoed in exploitatie via Eigen vermogen Resultaat boekjaar
23.934 215
Saldo 31 december 2014
98.779
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) bedraagt EUR 71.525.000 (2013: EUR 48.623.000). Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) bedraagt EUR -3.854.000 (2013: EUR -3.320.000). 8
VOORZIENINGEN
8.1
Voorziening onrendabele investeringen Saldo 1 januari 2014
2.774
Toevoeging ten laste van het resultaat
0
Onttrekkingen
0
Vrijval ten gunste van het resultaat
0
Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal)
-1.299
Saldo 31 december 2014
1.475
De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten en een voorzien verlies op de exploitatie van een kantoorpand. 97
Jaarverslag 2014
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN ACTIVA EN VERPLICHTINGEN Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van EUR 2.166.000. Leasing De operational leasing wordt lineair over de leaseperiode in de winst- en verliesrekening verwerkt. De resterende looptijd kan als volgt worden gespecificeerd: Korter dan 1 jaar
61.800
Tussen 1 en 5 jaar
68.600
Totaal
130.400
Obligo's De obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2014 EUR 6.186.000 (2013 EUR 6.067.000). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde leningen, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom. Deze leningen worden voor 75% meegenomen tegen het geldende tarief van 3,85%. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties De toegelaten instelling draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma. De verplichtingen van de betreffende samenwerkingsverbanden bedragen ultimo 2014 EUR 2.929.000 (2013: EUR 3.384.000). Ultimo 2014 is voor EUR 446.000 (2013: EUR 446.000) aan bankgaranties verstrekt. Fiscale eenheid WBO Wonen vormt tezamen met WBO Projecten B.V. een fiscale eenheid voor de heffing van vennootschapsbelasting; elk der vennootschappen is volgens de standaardvoorwaarden aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken vennootschappen.
98
Jaarverslag 2014
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening 2014 (bedragen x € 1.000)
16 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente overige vorderingen en rekening courant Toegerekende rente
2014
2013
2
1
21
3
23
4
-9
-606
19. Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen Resultaat WBO Projecten BV
BEZOLDIGING BESTUURDERS EN COMMISSARISSEN Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van WBO Wonen en groepsmaatschappijen gekomen voor: (bedragen x € 1,-) Bestuurders
136.132
Commissarissen
150.072
32.650
36.828
168.782
186.900
Vaste beloning
87.048
132.187
Pensioenlasten
0
9.621
Sociale lasten
2.571
6.464
Overige
1.200
1.800
45.313
0
136.132
150.072
De loonkosten voor de directeur-bestuurder bedroegen:
Interim directeur-bestuurder Totaal
In 2014 bestond de Raad van Commissarissen uit 5 personen, vanaf 1 juli tijdelijk uit vier personen. De kosten zijn verwerkt onder post 14 Overige bedrijfslasten. De vergoeding per lid was als volgt: J.M. Geerdink, vanaf 1-1-2014 voorzitter
9.795
6.696
R.J.M. Monninkhoff, lid
6.530
6.696
P.N.T.M. Windt, lid vanaf 1-1-2014
6.530
0
I.J.G. Vogelzangs, lid vanaf 1-1-2014
6.530
0
M.J. Oude Vrielink, lid tot 1-7-2014
3.265
6.696
P.C.M. Mohr, voorzitter tot 1-1-2014
0
10.044
G.M.M. Siemerink, lid tot 1-1-2014
0
6.696
32.650
36.828
Er zijn door WBO Wonen geen leningen, voorschotten en garanties verstrekt aan de bestuurder en commissarissen.
99
Jaarverslag 2014
WET NORMERING BEZOLDIGING TOPFUNCTIONARISSEN PUBLIEKE EN SEMIPUBLIEKE SECTOR Met ingang van 1 januari 2013 is de voormalige Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) gewijzigd in de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT).
De informatie in het kader van de WNT is als volgt over het jaar 2014: (bedragen x € 1,-) Naam
Functie
Datum
Deeltijd- Belast-
Sociale
Belastbare
Voorzie-
Uitkering
in/uit
factor
baar
verzeke-
onkosten
ningen
wegens
loon
rings
vergoe-
betaalbaar
beëindiging
premies
dingen
op termijn
dienst-
dienst
verband H.H.J.
directeur/
1-10-2005
Tossaint
bestuurder
31-8-2014
R.B.J.
directeur/
Van Beek
bestuurder a.i.
1-9-2014
100%
94.032
2.571
0
0
0
44%
45.313
0
0
0
0
WBO Wonen valt in klasse E. Het bijbehorende bezoldigingsmaximum voor geheel 2014 ten bedrage van € 130.600 is niet van toepassing. Dhr. Tossaint valt onder de overgangsregeling. Dhr. Van Beek is voor korter dan zes maanden aangesteld als directeur/bestuurder a.i. ( 1-9-2014 t/m 27-2-2015) en is ingeleend via Vannimwegen. De beloning betreft de vergoeding exclusief BTW.
HONORARIA VAN DE ACCOUNTANT De volgende honoraria van KPMG Accountants zijn ten laste gebracht van WBO Wonen, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW (bedragen x € 1,-).
Controle jaarrekening en dVi (KPMG Accountants N.V.)
100
2014
2013
54.500
36.600
Jaarverslag 2014
Oldenzaal, 20 mei 2015
J.M. Geerdink, directeur-bestuurder a.i.
R.J.M. Monninkhoff, voorzitter Raad van Commissarissen
I. Vogelzangs, lid Raad van Commissarissen
P.N.Th.M. Windt, lid Raad van Commissarissen
R. Niehof, lid Raad van Commissarissen
101
Jaarverslag 2014
102
Jaarverslag 2014
Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Commissarissen en het bestuur van Stichting WBO Wonen
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit jaarverslag, van pagina 53 tot en met pagina 101, opgenomen jaarrekening 2014 van Stichting WBO Wonen te Oldenzaal gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2014 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de WNT, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is voorts verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol WNT en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting WBO Wonen per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de bepalingen van en krachtens de WNT.
103
Jaarverslag 2014
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Enschede, 20 mei 2015 KPMG Accountants N.V.
A.G. Lohuis RA
Voorstel tot resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het positieve resultaat ad € 215.000 wordt toegevoegd aan het eigen vermogen.
104
