Jaarverslag 2012
Colofon WBO Wonen Bezoekadres Spoorstraat 36 7572 CZ OLDENZAAL Correspondentieadres Postbus 16 7570 AA Oldenzaal Afdeling Techniek Nijverheidsstraat 97 7575 BH Oldenzaal Telefoon 0541-58 22 22 Fax 0541-51 91 11 E-mail
[email protected] internet www.wbowonen.nl Inschrijving Kamer van Koophandel 06056970
1
Jaarverslag 2012
2
Jaarverslag 2012
Inhoud Jaarverslag A. Voorwoord van de bestuurder
5
B. Verslag van de Raad van Commissarissen
6
C. Corporate Governance, Risk Management & Compliance
9
Volkshuisvestingsverslag Ambitie 1: Vitale woonomgeving
13
Ambitie 2: Aantrekkelijke woningen
22
Ambitie 3: WBO Wonen, aangenaam actief
32
Ambitie 4: Borgen van voldoende financiële armslag
38
Overzicht verbindingen
47
Verklaring bestuurder
49
Kengetallen
50
Jaarrekening Geconsolideerde balans per 31 december 2012
54
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012
56
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2012
57
Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2012
58
Enkelvoudige balans per 31 december 2012
92
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012
94
Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2012
95
Overige gegevens Controleverklaring
101
Voorstel tot resultaatbestemming
102
Gebeurtenissen na balansdatum
102
3
Jaarverslag 2012
4
Jaarverslag 2012
A. Voorwoord van de bestuurder Het jaar 2012 is een jaar geweest waarin een goede vooruitgang is geboekt. Grootschalige renovatie projecten zijn in gang gezet waarbij er 2 in het oog springen door een specifieke bijzonderheid. Bij de verbouwing van een groot seniorencomplex wordt de renovatie, inclusief het vervangen van de galerij, technisch zo doordacht uitgevoerd dat de bewoners na 1 week weer terug zijn in hun gerenoveerde appartement. Bij het andere project wordt ook de straat betrokken bij de renovatie. In beide gevallen reageren de bewoners zeer positief en is een goede stap gezet wat betreft de lange termijn verhuurbaarheid. Ook op het gebied van de wijkontwikkeling zijn goede resultaten bereikt. Steeds meer mensen participeren bij het verbeteren van hun buurt. De samenwerking met de lokale partners verloopt in een goede verstandhouding en is productief. Doordat de projecten in bebouwd gebied plaats vinden is een goede afstemming noodzakelijk. Ook met zorgpartijen wordt gekeken naar nieuwe mogelijkheden. Dat gebeurt nu wel indringender omdat de financiering van de zorg en de scheiding tussen wonen en zorg aan grote veranderingen onderhevig zijn. Lokaal gaat het goed, landelijk kan het beter. De turbulentiegraad in de corporatiesector neemt toe. Niet door een toename van het realiseren van projecten, maar als gevolg van de angst iets te doen wat later als “foutief” wordt beoordeeld. De gevolgen worden bestreden, de oorzaken niet aangepakt. De “affaire Vestia” leidt tot een onderzoekscommissie, die tot de conclusie komt dat de besluitvorming binnen Vestia binnen een te kleine groep heeft plaats gevonden én dat vele partijen wisten hoe de vlag er werkelijk bij stond. En enkele partijen maakten zelfs voor de “methode Vestia” reclame. Een dure les, dat is zeker. De geboden oplossing: controleer de controleurs, is een zwaktebod. Voor de Tweede Kamer is dit een uitgelezen kans om via een parlementaire enquête de vermanende wijsvinger op te steken. Dit biedt de mogelijkheid om veel begrip te vinden voor extreme controlemethodieken. Goed voor het creëren van meer werk, slecht voor de transparantie die nodig is om de toezichthouder ook daadwerkelijk onafhankelijk toezicht te laten houden. De regelgeving is onnodig complex. Met name de waardebepaling van het vastgoed en de beoordeling van de verandering van die waarde in de loop van een jaar, is voer voor specialisten. Afhankelijk van de leeftijd (dit is al een vereenvoudiging van de werkelijke regel) van een complex, vindt de verandering van de waarde plaats in de winst en verliesrekening, dan wel op het Eigen vermogen in de balans. Een uitvoerige studie van de toelichtingen is nu meer dan ooit noodzakelijk. Terwijl er een eenvoudig alternatief voor handen is. Indien de waarde van een woning bepaald wordt op een percentage van pakweg 70% van de WOZ waarde, dan kan iedere toezichthouder dit gemakkelijk volgen. De WOZ waarde past zich aan, aan de marktontwikkelingen en is transparant en begrijpbaar. Bij deze waarderingsmethode met daarnaast sturen op kasstromen en aflossingsfictie, die beide heldere toetsingscriteria zijn, kan veel werk bespaard worden en kan de focus volledig liggen op het realiseren van de doelstellingen van de corporatie. En dat is geen overbodige luxe. Ook in deze tijden waarbij de verkoop van woningen moeizaam loopt, ligt er voor ons en vele andere corporaties nog een grote transitie opgave. Bijvoorbeeld: de woningen uit de jaren 50 en 60 hoeven zeker niet allemaal gesloopt te worden. Na een grondige verbetering zijn deze woningen geschikt te maken voor alleenstaanden, duo’s en kleine gezinnen. Daar is veel geld voor nodig en die investering zal juist nu, nu de bouw het zo moeilijk heeft, zo veel mogelijk plaats moeten vinden. Dan is het heel vervelend, als de landelijke overheid besluit een heffing op te leggen. De consequentie is aan de ene kant dat er minder geïnvesteerd wordt, de kwaliteit van de woningen niet volgens plan verbetert en dat de werkgelegenheid in de bouw een extra domper krijgt te verwerken. Aan de andere kant is het netto effect voor de centrale overheid nihil. Als u wilt weten hoe dat precies zit, kijk dan op de website: www.eerstekameraanzet.nl, daar is ook een alternatief aangegeven. Op het moment van schrijven van dit voorwoord moet de uitvoering van de heffing nog door de eerste kamer geloodst worden. De hoop is dat het Twentse alternatief tenminste gedeeltelijk omarmd wordt, zodat onze drive om voortdurend de lokale woonopgave te realiseren, zo goed mogelijk ingevuld kan worden. H.H.J. Tossaint, directeur bestuurder
5
Jaarverslag 2012
B. Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van de Bestuurder, op integriteit, op de werking van de interne controle- en risicobeheersingsystemen en -procedures ingesteld door de Bestuurder, op de algemene gang van zaken binnen WBO Wonen en de met haar verbonden ondernemingen en het ter zijde staan van de Bestuurder met advies. Het kader van dit toezicht is vastgelegd in de statuten van WBO Wonen, de geldende wettelijke bepalingen, de strategienota, de begrotingen en de lokaal gesloten prestatieafspraken met gemeenten waarin gewerkt wordt. In de praktijk komt het erop neer dat zaken als strategievorming van WBO Wonen, de volkshuisvestelijke taakopvatting en de financiële risicobeheersing op de agenda van de vergaderingen staan.
Governance Code De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van de door de Bestuurder verantwoorde effecten van de aanbevelingen van de Governance Code. De Raad hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. De Raad en de Bestuurder van WBO Wonen onderschrijven de aanbevelingen van de Nederlandse Corporate Governance Code, die voor stichtingen relevant is. Ook de aanbevelingen van de Commissie Glasz over intern toezicht en de code Tabaksblat over goed ondernemingsbestuur worden onderschreven. De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat nagenoeg alle principes en best practice bepalingen uit de Codes door WBO Wonen worden onderschreven en worden toegepast. Het voornaamste punt waarvan WBO Wonen afwijkt van de Code is de benoeming van de bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De Raad van Commissarissen heeft de Bestuurder van WBO Wonen aangesteld voor onbepaalde tijd en wijkt hiermede bewust af van de aanbeveling. Net als de commissie Izeboud, die de bedrijfstak woningcorporaties adviseerde over de arbeidsvoorwaarden van bestuurders, nam WBO Wonen deze aanbeveling niet over. De RvC heeft een grote verantwoordelijkheid voor het waarborgen van de doelstellingen van WBO Wonen en een doelmatige besteding van de daarvoor benodigde middelen. De wijze van werken van de RvC is vastgelegd in een reglement. De RvC wordt gevormd door mensen die op basis van een actuele profielschets aantoonbaar hebben voldaan aan de vereisten die gesteld mogen worden aan deze functionarissen. In 2012 hebben er geen mutaties plaatsgevonden in de Raad. Aftredende leden zijn herbenoemd.
Activiteiten van de Raad De RvC heeft een vaste agenda. Belangrijke punten daarin zijn uiteraard de begroting en het jaarverslag en de kwartaalverslagen. Daarnaast staan gepland een zelfevaluatie, een evaluatie met de bestuurder en één met de ondernemingsraad. Tevens vindt er eenmaal per jaar overleg plaats met het voltallige managementteam en de Huurdersvereniging Blij Wonen en tweemaal per jaar een overleg met de extern onafhankelijke accountant.. De RvC heeft vastgesteld dat in 2012 geen transacties hebben plaatsgevonden binnen WBO Wonen die zouden kunnen leiden tot of te maken hebben gehad met belangentegenstellingen. Geen van de leden van de RvC heeft relaties waarin zakelijke belangen rond WBO Wonen een rol spelen. De Raad van Commissarissen van WBO Wonen kwam in 2012 5 keer in reguliere vergadering bijeen. Bij de vergaderingen van de Raad van Commissarissen in 2012 was de bestuurder aanwezig, behalve als onderwerpen aan bod kwamen met betrekking tot het functioneren en belonen van de Bestuurder of de Raad van Commissarissen. Verder is er in de zomer een zogenaamde ‘benen op tafel’ bijeenkomst gehouden, waarin de leden van de raad op informele wijze zonder agenda over de ontwikkelingen op het terrein van de volkshuisvesting hebben gesproken. De bijeenkomsten dienen om tot de nodige, vanuit de statuten gegeven besluitvormingen te komen, controle uit te oefenen en haar klankbordfunctie inhoud te geven, uitgaande van de doelstellingen en strategie van de organisatie. In vergaderingen staat de RvC nadrukkelijk stil bij de activiteiten, de ontwikkelingen en de resultaten van de verbindingen van WBO Wonen.
6
Jaarverslag 2012
Samenstelling van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestond ultimo 2012 uit de volgende personen: Voorzitter: Mevrouw P.C.M. Mohr (1947), voorzitter Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Kadera Bestuurslid Hospice Reggestroom Voorzitter Raad van Toezicht welzijnsstichting Scala Voorzitter Raad van Toezicht welzijnsstichting ‘t Iemenschoer Vice-voorzitter De heer J.M. Geerdink (1954), lid Projectmanager Gemeente Enschede Nevenfuncties: Lid Raad van Advies Fast Forward (Saxion) Lid Stichting Vrienden van Humanitas Onder Dak Leden: De heer G.M.M. Siemerink (1947), lid Nevenfuncties: Voorzitter commissie ouderenzorg Nederlandse Karmelieten Secretaris financiële adviescommissie Zuster Franciscanessen van Denekamp De heer Siemerink is vertegenwoordigd op voordracht van de Huurdersvereniging Blij Wonen De heer R.J.M. Monninkhoff (1961), lid Directeur SWB Groep (80%) Directeur Monninkhoff Advies B.V. (20%) Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Konot Bestuurslid Stichting Watermolen Hulsbeek Bestuurslid Geldermanstichting Lid Raad van Commissarissen Rabobank Centraal Twente Mevrouw M.J. Oude Vrielink (1972), lid Senior researcher Universiteit Twente Nevenfuncties: Lid redactie tijdschrift Bestuurskunde en tijdschrift Recht der werkelijkheid Lid bezwaarschriftcommissie gemeente Hengelo Mevrouw Oude Vrielink is vertegenwoordigd op voordracht van de Huurdersvereniging Blij Wonen
Rooster van aftreden 2012 2013 2014 2015 2016 2017 H. Siemerink
+
P. Mohr
+
M. Oude Vrielink
+
J. Geerdink
o
R. Monninkhoff
+ o
+
X benoemd O herbenoembaar + aftredend De heer J. Geerdink is in 2012 herbenoemd.
Besluitvorming Het feitelijke toezicht vindt voornamelijk plaats aan de hand van goedkeuring van besluiten en het bespreken van rapportages. In 2012 zijn onder andere de volgende goedkeuringen van besluiten aan de orde geweest: het Jaarverslag en de Jaarrekening 2011 (in aanwezigheid van de accountant); het werkplan 2013;
7
Jaarverslag 2012
de begroting voor 2013; het meerjareninvesteringsprogramma voor 2013-2017; de financiële meerjarenplanning 2013-2017; een aantal grote investeringen van WBO Wonen in nieuwbouw, herstructurering en aankoop van grond; Financieel beleid Wijziging statuten Verlengen arbeidsovereenkomst bestuurder bij bereiken pensioengerechtigde leeftijd
De Raad van Commissarissen heeft eind 2012 zijn eigen functioneren geëvalueerd. De Raad van Commissarissen is van mening dat alle relevante deskundigheden in de Raad zijn vertegenwoordigd. Bij de evaluatie van de RvC is de opinie van de directeurbestuurder betrokken in de beraadslagingen.
De bestuurder Stichting WBO Wonen wordt geleid door directeur bestuurder, de heer H.H.J. Tossaint (6 juni 1948). De heer Tossaint is werkzaam in zijn huidige functie sinds 15 augustus 2006 en is voor onbepaalde tijd benoemd.
Nevenfuncties bestuurder WBO Wonen De bestuurder van WBO Wonen oefent een aantal nevenfuncties uit. De bestuurder legt de nevenfuncties, zowel onbetaalde als betaalde vooraf ter goedkeuring voor aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen. Een overzicht van nevenfuncties van de bestuurder zijn: Lid Raad van Advies van Ede en Partners, Oost Nederland Vennoot Andez Lid Raad van Toezicht de Posten Lid Raad van Toezicht Consent
Beoordeling bestuurder De RvC heeft via de begroting doelen met de directeur afgesproken die concreet gehaald moeten worden. Die doelen zijn zo geformuleerd dat alle bedrijfsonderdelen inclusief externe tevredenheid gemeten worden. Via de kwartaalrapportages wordt de RvC geïnformeerd over de voortgang van het bereiken van die doelen. Voor 2012 is de RvC tot de conclusie gekomen dat de afgesproken doelen gerealiseerd zijn.
Beloning Bestuurder De RvC stelt het salaris vast van de directeurbestuurder. Over 2012 is de totale beloning bruto € 131.793 geweest. Het salaris is in overeenstemming met het vastgestelde functieprofiel en de zwaarte van de werkzaamheden volgens Izeboud. Het functioneren van de bestuurder is door de RvC getoetst op basis van de afspraken in de begroting en in het strategisch plan. Ook de evaluatie gesprekken met HVO, OR en MT zijn bij de beoordeling betrokken. Voor 2012 is de RvC tot een positieve beoordeling gekomen.
Vergoeding Raad van Commissarissen Honorering van de RvC geschiedt volgens de adviezen van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties, rekening houdend met de schaalgrootte van WBO Wonen en de complexiteit van thematiek waarin WBO Wonen zich beweegt. De voorzitter ontvangt bruto € 10.014, de overige leden ontvangen jaarlijks bruto € 6.672.
De jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag De RvC heeft in het kader van zijn toezichthoudende taak de jaarrekening 2012 goedgekeurd. Tevens heeft zij op grond van zijn statutaire taak de accountant KPMG aangewezen die belast is met de controle op de jaarrekening. De RvC heeft kennis genomen van de interim-rapportage en het uiteindelijke managementverslag en is blij met de beoordeling van KPMG dat de administratieve organisatie van WBO Wonen goed functioneert. Oldenzaal, 27 mei 2013 Mevrouw P.C.M. Mohr, voorzitter Raad van Commissarissen
8
Jaarverslag 2012
C. Corporate Governance, Risk Management & Compliance Algemeen De Raad van Commissarissen en de bestuurder vinden ‘goed ondernemingsbestuur’ (corporate governance) van groot belang. Het helpt ons om slagvaardig, ‘in control’ en transparant te handelen. De Raad van Commissarissen en de Raad van Bestuur zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderwerp governance. Goede corporate governance brengt met zich mee dat een organisatie zich bewust is van de risico’s waaraan zij onderhevig is en waarover zij moet rapporteren. Ook bij corporaties is sprake van een spanningsveld, zowel naar de overheid als ook naar de huurders, waarbij sprake is van een beperkte ‘grip’ op het Bestuur en de Commissarissen. Niet alleen vanuit dit aspect, maar ook vanuit hun publieke taak als privaatrechtelijke organisatie dienen corporaties zich tot het uiterste in te spannen om te komen tot een maximale transparantie bij het afleggen van verantwoording in de jaarrekening en in het volkshuisvestingsverslag. Essentiële voorwaarden voor het stellen van vertrouwen in het Bestuur en het toezicht door de belanghebbenden zijn: Goed ondernemerschap, waaronder begrepen integer en transparant handelen door het Bestuur; Een adequaat hierop afgestemd toezicht, waaronder begrepen het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht. Dit zijn ook de twee steunpilaren waarop goede corporate governance rust.
Governance Code Woningcorporaties Afgeleid van de code Tabaksblat, aangevuld met specifieke kenmerken van de sector en met enkele onderzoeksrapporten zijn voor de sector op het terrein van Corporate Governance Best Practices ontwikkeld. De Governance code is met ingang van 1 januari 2007 van kracht. Vanuit de Code wordt van corporaties gevraagd om uiterst transparant te handelen en zich dienovereenkomstig te verantwoorden. Over de toepassing van de Code wordt de corporatie geacht verslag te doen en volgens het principe ‘pas toe of leg uit’ aan te geven om welke reden van de codes wordt afgeweken.
Naleving van de Governance Code In dit verslag geven wij aan hoe de Governance Code Woningcorporaties in 2012 door WBO Wonen wordt nageleefd. WBO Wonen onderschrijft hiermede de wenselijkheid van transparantie in bestuur en toezicht en het afleggen van verantwoording daarover aan haar stakeholders. Nagenoeg alle principes en best practice bepalingen uit de Code worden door de Raad van Commissarissen en de Bestuurder ten principale onderschreven. Aan veel best practice bepalingen uit de Code voldoet WBO Wonen. De voornaamste punten waarvan WBO Wonen afwijkt van de code Tabaksblat en de Governance Code Woningcorporaties waar ze zich bij naleving voor problemen ziet gesteld, zijn: Benoeming van de Bestuurder van WBO Wonen voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De Raad van Commissarissen heeft de Bestuurder van WBO Wonen aangesteld voor onbepaalde tijd, langer dan deze aanbeveling en wijkt hiermede bewust af van de aanbeveling. WBO Wonen houdt tenminste eenmaal per jaar een vergadering van belanghebbenden. WBO Wonen wijkt hier van af. Zij overlegt individueel met de belanghebbenden en niet in gezamenlijkheid. Wel worden alle belanghebbenden betrokken bij de visitatie.
Visitatie WBO Wonen heeft in het najaar 2009 opdracht gegeven tot een maatschappelijke visitatie. Het doel van de maatschappelijke visitatie is als volgt verwoord: “Het geven van een (gestructureerde) beoordeling over het maatschappelijk presteren van de individuele corporatie. De maatschappelijke visitatie geeft de stakeholders daarin een expliciete rol, zodat de maatschappelijke visitatie ook inzicht geeft in het presteren volgens de maatstaven van de stakeholders. Daarmee wordt bereikt dat de visitatie informatie en verantwoording verstrekt aan de stakeholders over het presteren van de corporatie”. De Raad van Commissarissen van WBO Wonen heeft ECORYS in 2009 opdracht gegeven tot het uitvoeren van de maatschappelijke visitatie. De maatschappelijke visitatie heeft plaatsgevonden in januari 2010. De visitatiecommissie geeft WBO Wonen een ruime voldoende voor haar maatschappelijk presteren.
9
Jaarverslag 2012
Risicoprofiel van WBO Wonen Voor interne risico’s bepaalt de Corporate Governance Code dat in de organisatie een intern risicobeheersingsen controlesysteem aanwezig moet zijn en dat in het jaarverslag wordt verklaard dat dit systeem adequaat en effectief is en dit wordt onderbouwd. Voor externe risico’s bepaalt de code Tabaksblat dat in het jaarverslag moet worden gerapporteerd over de gevoeligheid van de resultaten van de organisatie ten opzichte van externe omstandigheden en variabelen. Deze regelingen hebben betrekking op het risicomanagement en de risicoverslaggeving van de organisatie. De verklaring die moet worden gegeven is een ‘in control statement’, die betrekking heeft op zowel het interne risicobeheersingsysteem, als het controlesysteem. Wanneer een organisatie wil voldoen aan deze in de Code geformuleerde verplichtingen, kan zij een beroep doen op de control- en interne auditwerkzaamheden binnen de organisatie. Kern van het interne controlesysteem van WBO Wonen wordt gevormd door het zogenaamde ‘4-ogen principe’. Het management van WBO Wonen is hierbij primair zelf verantwoordelijk voor opzet, bestaan en werking van de interne beheersingsmaatregelen en de hierin verankerde interne controlemaatregelen. De adequate werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem wordt bewaakt door de manager Bedrijfsvoering c.q. controller van WBO Wonen. Hij bewaakt - onder de eindverantwoordelijkheid van de bestuurder van WBO Wonen - de adequate werking van het geconsolideerde interne risicobeheersing- en controlesysteem van WBO Wonen in de verschillende bedrijfsonderdelen.
Financiële risico’s Het beleid van WBO Wonen is gericht op het beheersen en beperken van financiële risico’s door middel van onder meer: – een éénduidige strategische visie; – gericht risicomanagement; – adequate rapportagestructuren; – transparante procedures; – een evenwichtig beleid ten aanzien van strategisch voorraadbeheer en (des)investeren. Om een gezonde financiële positie te borgen streeft WBO Wonen ernaar de jaarlijkse financieringslasten te kunnen betalen uit de netto huuropbrengsten, na aftrek van de lasten voor verhuur en beheer, onderhoud, overhead en de aan het bezit toe te rekenen lasten van verzekeringen en belastingen. De positionering van de vastgoedportefeuille legt binnen de sociale taakstelling van de organisatie een claim op de ontwikkeling van de financiële positie van WBO Wonen. De uit sociale opgaven voortvloeiende financieringslasten van niet kostprijsdekkende investeringen in nieuwbouwprojecten en kwaliteitsverbeteringen in bestaand bezit worden gefinancierd met de positieve operationele kasstroom en verkoop van bestaand bezit.
Financieringsrisico’s De risico's ten aanzien van de financiering van het woningbezit worden periodiek door de manager Bedrijfsvoering, de Bestuurder en door de financiële commissie beoordeeld. WBO Wonen beschikt over een treasuryjaarplan en een treasurystatuut. Derivaten met het risico van bijstorten, zijn hierin uitgesloten. Het beleid inzake het rente- en looptijdenrisico beoogt het minimaliseren van de financieringskosten en het optimaliseren van de vervalkalender van de leningenportefeuille. Het treasurymanagement maakt onderdeel uit van het sturen op waarde.
Projectrisico’s De financiële risico’s bij projectontwikkeling hebben met name betrekking op grondposities en op de projectontwikkelingsactiviteiten betreffende nieuwbouwlocaties en herstructureringsprojecten. Het risico wordt bepaald door de omvang en complexiteit van de betreffende projecten. In de voorbereidingsfase worden uitgebreide investeringscalculaties opgesteld. Deze worden ondersteund door bouwtechnische kostendeskundigen, bedrijfswaardeberekeningen en rendementscalculaties. Ontwikkelingsbesluiten worden door de Bestuurder geaccordeerd. De projectontwikkelingsactiviteiten worden periodiek beoordeeld. Aan de hand van de gerealiseerde activiteiten, de voortgang van het bouwproject en het restant van de verwachte werkzaamheden worden de financiële risico’s maandelijks op projectniveau aangescherpt.
10
Jaarverslag 2012
Nadrukkelijk wordt aandacht besteed aan het optimaliseren van de beheersing van de projectontwikkelingportefeuille en het monitoren van (financiële) risico’s volgend uit (toekomstige) projectontwikkelingsactiviteiten. Risico's bij de uitvoering van projecten worden zoveel mogelijk beperkt door contractueel vooraf overeengekomen betalingsschema's.
Fiscale risico’s Door de afschaffing van de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting zijn de inherente risico’s voor WBO Wonen vanaf 2008 significant toegenomen. WBO Wonen is van mening dat zij ter beperking van de fiscale risico's, beheersingsmaatregelen dient te hebben die deze risico’s adequaat beperken. Om dat te bereiken laat zij zich met grote regelmaat informeren en adviseren door een fiscalist.
Risk management Activiteiten op het terrein van risk management binnen WBO Wonen omvatten werkzaamheden gericht op het bepalen van bedrijfsrisico’s die een bedreiging impliceren, dan wel een gebeurtenis of een actie die een nadelig effect heeft op de realisatie van de doelstellingen en de strategie van WBO Wonen. Bedrijfsrisico’s doen zich zowel bij een tegenvallende ontwikkeling voor als ook wanneer een positieve ontwikkeling zich niet voordoet. Binnen WBO Wonen worden drie verschillende perspectieven van risico’s onderscheiden: bedreiging, onzekerheid en kans. Het perspectief van bedreiging is een traditioneel gebied van risicobeheersing en is te onderkennen wanneer maatregelen worden getroffen om bijvoorbeeld toekomstige vraaguitval van het bezit in exploitatie te voorkomen. Bedrijfsrisico’s zijn afhankelijk van de omgeving waarin WBO Wonen functioneert, de doelstellingen, de strategie en de interne organisatie in de breedste zin van het woord. Om inzicht te krijgen in het risicoprofiel van WBO Wonen is niet alleen inzicht nodig in de bedrijfsrisico’s en in het systeem van interne beheersing, maar ook in het managementproces binnen WBO Wonen als geheel. Strategie is steeds het beginpunt voor de inrichting van een organisatie en het opzetten van de interne beheersing. In de adviezen van de commissie Tabaksblat is opgenomen dat de Bestuurder minimaal eenmaal per jaar aan de interne toezichthouder rapporteert over de strategie, het risicoprofiel en de beheersingsmaatregelen van de organisatie. Dit zijn vaste agendapunten. Door het structureel, uniform en op verschillende niveaus in kaart brengen van de risico’s en bijbehorende beheersingsmaatregelen, heeft WBO Wonen altijd een (transparant) overzicht van de mate waarin zij haar organisatie beheerst c.q. ‘in control’ is. Ook verschaft WBO Wonen zich hiermee een redelijke mate van zekerheid over het behalen van haar doelstellingen.
Interne verklaring bij het stelsel van interne beheersing Voor interne risico’s bepaalt de Governance Code dat in de organisatie een intern risicobeheersings- en controlesysteem aanwezig moet zijn en dat in het jaarverslag wordt verklaard dat dit systeem adequaat en effectief is en dit wordt onderbouwd. De verklaring die moet worden gegeven is een zogenaamde ‘in control statement’, die betrekking heeft op zowel het interne risicobeheersingsysteem, als ook op het controlesysteem. Binnen het geconsolideerde bedrijf van WBO Wonen opereren de afdelingen op een relatief autonome basis. Binnen door de Bestuurder gestelde richtlijnen en kaders is de manager van de verschillende afdelingen verantwoordelijk voor het feitelijk functioneren en toepassen van de interne beheersingssystemen binnen de desbetreffende organisatieonderdelen. De geldende richtlijnen en kaders betreffen onder meer de interne informatiehuishouding, de periodieke interne rapportagesystematiek, de management informatiesystemen en de (monitorings)systemen ter beperking van risico’s bij het aangaan en uitvoeren van projecten. Onder eindverantwoording van de Bestuurder is de manager Bedrijfsvoering van WBO Wonen en haar deelnemingen en/of verbindingen, verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen en dienen deze minimaal aan de daaraan te stellen eisen van WBO Wonen te voldoen. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van interne en externe risico’s mogelijk te maken. Deze systemen kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van WBO Wonen worden gerealiseerd, of materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet en regelgeving niet optreden.
11
Jaarverslag 2012
Onder eindverantwoordelijkheid van de bestuurder van WBO Wonen ziet de manager Bedrijfsvoering toe op de bewaking van de interne beheersingsmaatregelen en het interne risicobeheersings- en controlesysteem van de verschillende bedrijfsonderdelen van WBO Wonen. Uitgaande van het hierboven geschetste risicoprofiel en de opzet en werking van de hierop afgestemde interne beheersingsmaatregelen, en rekening houdend met de genoemde beperkingen, die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing, zijn wij van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen een basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: Wij voldoende inzicht hebben in de mate waarin de operationele volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van WBO Wonen zijn gerealiseerd; WBO Wonen zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; De interne- en externe financiële rapportages van WBO Wonen betrouwbaar zijn; Geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid.
12
Jaarverslag 2012
Volkshuisvestingsverslag AMBITIE 1: VITALE WOONOMGEVING Een vitale woonomgeving is een wijk waarbij bewoners zich betrokken voelen en waarvoor ze zich inzetten. Een vitale wijk is inspirerend, kansrijk en heeft een gevarieerd aanbod aan woningen, bedrijvigheid en voorzieningen. Voor WBO Wonen zien wij een actieve rol weggelegd samen met de bewoners voor het veranderen van de woonomgeving in een vitale wijk. Doelstellingen Innovatieve voortrekker vitale woonomgeving Sociale cohesie versterken Aantrekkelijkheid van wijken vergroten
1.1 Innovatieve voortrekker vitale woonomgeving In 2012 hebben we € 411.000 uitgegeven aan leefbaarheid, € 321.000 aan groen onderhoud en € 339.000 aan personeel op dit vlak, in totaal 1.071.000,-. Daarmee is WBO Wonen in de branche een voortrekker op het gebied van leefbaarheid. Uit de benchmark over 2011 van het CFV blijkt dat ook wel: landelijk wordt gemiddeld €115,- uitgegeven per woning en investeert WBO Wonen gemiddeld €228,- per woning. WBO wonen doet deze investeringen in de vitale woonomgeving omdat voor onze klanten plezierig wonen zowel een goede woning als een goede woonomgeving betreft. Met een betere woonomgeving verhogen we de aantrekkelijkheid van onze woningen nu en in de toekomst. Omdat voor iedereen de invulling van een vitale woonomgeving anders is investeren we op diverse thema’s. Onder het motto:
Met plezier werken aan een mooiere wijk Met veel vrijwilligers en partners zetten we ons in op het gebied van ontmoeten & beleven, boeiend groen, iconen en kunst en cultuur. Aspecten die onze bewoners ervaren in hun omgeving en die ervoor zorgen dat mensen zich thuis voelen, zich ontwikkelen en trots zijn op hun wijk. Ontmoeten en Beleven Het ontmoeten in de huidige samenleving wordt steeds minder vanzelfsprekend. Sociale weefsels veranderen voortdurend en natuurlijke plekken voor informeel ontmoeten verdwijnen. Vandaar dat WBO sinds 2009 investeert in ontmoetingsruimten voor onze bewoners. Faciliteiten als De Abdij, De Orangerie en de Walgaarden zijn voor veel van onze bewoners dé plaats in de wijk waar ze elkaar ontmoeten en actief of passief deelnemen aan diverse activiteiten. Het aantal bezoeken in de Abdij/Orangerie is dit jaar weer gestegen met 13% naar in totaal 9227 bezoeken per jaar en het aantal bewoners dat vrijwillig actief is, is gestegen van 41 naar 49. Opvallend is dat steeds meer verenigingen/groepen gebruik maken van deze ruimten zoals het Veteranencafé, senioren dames zangkoor, Unicef en de EHBO. Al deze groepen zorgen zelf ook voor nieuwe activiteiten wat een mooie win-win situatie oplevert.
13
Jaarverslag 2012
Het financiële beleid in 2012 was gericht op het terug dringen van de kosten en de omzet verhogen van dit concept. Vooral voor de Abdij is dit goed gelukt. De dekkingsgraad voor de kosten is gestegen van 59% naar 74% (excl. huur en kosten coördinator). Voor de Orangerie blijft dit een punt van aandacht (dekkingsgraad slechts 40%) waarop in 2013 aparte acties worden gezet. In december is de exploitatie van het Noabershoes gestopt als voorloper op de aankomende sloop en is de Walgaarden erbij gekomen (nieuw complex door fusie). 2012 heeft verder in het teken gestaan van het opstarten van twee trajecten te weten: op de kaart zetten van Joyin en het verder professionaliseren van het vrijwilligersbeleid. Voor verhogen van de bekendheid van Joyin is inmiddels een marketingplan opgezet en onze personeelsfunctionaris is ingewerkt om het professionaliseren in 2013 vorm te gaan geven. Geluksroute Een andere groep bewoners, die in sociaal isolement verkeren, proberen we via de geluksroute weer te laten deelnemen aan de maatschappij. Na een hoopvolle start in 2010 hebben we zowel in 2011 als 2012 5 mensen kunnen begeleiden naar een beetje geluk. Hieronder 4 jongeren, die vanwege financiële en sociale situatie thuis niet deelnamen aan een sport of andere maatschappelijke activiteit. Door uitval van onze voortrekker van het project hebben we de uitbouw van het aantal cliënten nog niet kunnen inzetten in 2012. Echter eind 2012 is een begin gemaakt met nu al 8 deelnemers, die we professioneel begeleiden met een zelfgekozen activiteit of passie naar een actievere deelname aan de samenleving.
Boeiend Groen Uit een grote enquête onder onze huurders blijkt dat 82 % van de ondervraagden het groen in de wijk erg van belang vindt en ook positief waardeert bij de beoordeling van de kwaliteit van de wijk. Daarnaast fungeren goed aangelegde plekken of parken (postzegelparkje) in de nabijheid als buurtfunctie en stimulans voor sociale contacten in de wijk. WBO Wonen is daarom in 2012 gestart met het toevoegen van nog een parkje in de Evertsenstraat en een uitbreiding van het park in het centrum, aan de drie al bestaande postzegelparkjes in de wijken ZuidBerghuizen, De Thij en Centrum. Het nieuwe parkje aan de Evertsenstraat moet een bloeiend en sfeervol verlengde van de woning en voortuin worden en een ruimte die als pluktuin voor de buurt wordt gebruikt. Bij de ontwikkeling van dit park zijn de buurtbewoners nauw betrokken en zeer enthousiast. Daarnaast hebben we smaakmakers aangebracht als bijvoorbeeld wifi-zone in parkje Tichelstraat, 7 dames van oranje en goed voetpad in park centrum en organiseren we diverse activiteiten. Allemaal acties naar aanleiding van de uitkomsten uit evaluatie. Het linken van de parken aan een voorziening in de buurt (ontmoetingsruimte, kunstenaarscentrum) werkt goed qua organiseren van activiteiten. Zo is bijvoorbeeld het postzegelpark in de Thij gelinkt aan het kunstenaarsgebouw van SWOK, die in 2012 al diverse druk bezochte kunstworkshops organiseerden en een jaarlijks terugkerende, succesvolle kerstmarkt samen met de Matenschool en bewoners van nabijgelegen Neducoflats. Zie voor meer boeiend groen projecten, zoals stadstuin 1862 en moestuinproject, de tabel projecten vitale woonomgeving.
14
Jaarverslag 2012
Stadstuin 1862 Iconen Met iconen wordt de herkenbaarheid en identiteit van een wijk vergroot. Het is belangrijk om dit soort iconen te herkennen en te benutten en als ze niet in een wijk aanwezig zijn ze toe te voegen. Het maakt een wijk mooier, interessanter en aantrekkelijker en zorgt dat bewoners (weer) trots zijn op hun wijk. Ons Icoon in ZuidBerghuizen, het Park Stakenkamp, begint steeds meer vorm te krijgen. In 2012 is er veel werk verzet om te kunnen starten met de in het park aanwezige boerderij tot multifunctioneel wijkcentrum. Naast de subsidie van de provincie € 150.000,- (sociaal flankerend beleid) heeft de stichting Stakenkamp (waarin WBO vertegenwoordigd is) nogmaals een subsidie toegekend gekregen van € 150.000,00 vanuit de Woonservicegebieden. Tot slot is WBO met de gemeente in gesprek gegaan om de boerderij hiervoor aan te kopen. Het budget is rond, de boerderij wordt aangekocht; dan kan in 2013 de verbouwing van start gaan. In de wijk de Thij hebben we als Icoon gekozen voor het groen en de vijvers in de wijk, die duidelijk een kwaliteit zijn maar nu nog onvoldoende benut worden. In 2012 zijn al diverse gesprekken gevoerd met de gemeente over deze verbetering van de vijvers, die namens de gemeente gecombineerd moet worden met goede verbindingen tussen de vijvers met wandelpaden. Kunst & Cultuur Een andere waardemaker die we inzetten om een wijk duurzaam te verbeteren is Kunst en Cultuur. We kijken naar investeringsmogelijkheden in kunst voor bewoners en naar het bieden van mogelijkheden aan kunstenaars. Als vervolg op de cultuurscan van 2011, is in 2012 een cultuurdebat georganiseerd met verschillende culturele instellingen over de toekomst van kunst & cultuur in Oldenzaal en is gesproken met de culturele raad. Het idee is om nu een cultuurfonds op te zetten waar cultuurpartijen gebruik van kunnen maken bij een goed idee. Alles staat of valt met een goed idee om de cultuur in Oldenzaal op een positieve manier te ondersteunen of samen te brengen. WBO heeft zelf geïnvesteerd in kunst in de vorm van beelden die geplaatst zijn in het postzegelpark Molkenboer (Beatrixstraat-centrum). De zeven beelden zijn een link naar het verleden van textielfabrikant Molkenboer en vertellen hoe de klederdracht begin 1900 veranderde. Sponsoring/activiteiten: straattheater Oldenzaal, Kunst in de etalage, Kerst in het Park Zuid-Berghuizen, carnavalsavonden voor bewoners in De Abdij en Orangerie, workshops in het postzegelpark SWOK. Zie voor meer kunst- en cultuuractiviteiten in 2012 tabel 1.
15
Jaarverslag 2012
Dames van Oranje aan de Beatrixstraat
Schoon en Veilig Tot slot is jouw vitale wijk ook de plek waar je je veilig voelt. WBO Wonen draagt bij aan het toenemend gevoel van veiligheid in Oldenzaal. We zetten actief in op achterpaden en achterpadverlichting in de wijken, houden het groen kort waar gewenst, vervangen op belangrijke locaties bovengrondse containers door ondergrondse en heeft elke wijk een wijkconsulent. In 2012 hebben we in 13 verschillende straten achterpadverlichting aangebracht, waarmee nu 91% van alle achterpaden verlicht zijn. In 2013 gaan we de laatste paden verlichten. We hebben twee opruimacties uitgevoerd in de Leeuwerikstraat en Lijsterstraat gezien de aankomende renovaties. En in samenwerking met de politie, gemeente Oldenzaal en WBO is er een informatieavond georganiseerd voor bewoners over veiligheid rondom de woning. Sponsoring WBO Wonen sponsort activiteiten die een relatie hebben met haar kerntaken, waarbij door het verstrekken van middelen mogelijkheden ontstaan voor verenigingen en clubs om activiteiten te ontwikkelen. Voorwaarde voor sponsoring is, dat er een tegenprestatie geleverd moet worden. Dit kan een activiteit zijn voor een buurt of wijk of voor onze huurders. Een totaal overzicht van de gesponsorde projecten is opgenomen in onderstaande tabel. Daarnaast hebben ook de volgende projecten een bijdrage ontvangen: Eettafelproject, Scoutingclub, Hospice Holos en Gehandicapten Paardrijclub. In het verslagjaar is in totaal een bedrag van € 27.000,- aan sponsoring uitgegeven.
Volleybalclinic Eurosped in Zuid-Berghuizen
16
Jaarverslag 2012
Tabel 1: Projecten vitale woonomgeving in 2012 Prestatieveld
Naam Project
Toelichting
Partners
Actief Ontmoeten
Geluksroute
Opheffen sociaal isolement onder jongere en oudere mensen. Door een klein budget beschikbaar te stellen kunnen we mensen weer een stukje geluk terug geven. In 2012 5 mensen geholpen. Nieuwe accommodatie in Walgaarden door fusie erbij. In ontmoetingsruimten, inmiddels 49 bewoners vrijwillig actief en jaarlijks ruim 9200 bezoeken.
SWO, Impuls, Ouderenbonden, Mee Twente, huisartsen
Op 22 september met 6 buurten in Oldenzaal de omgeving opgeknapt, waarbij het samenwerken en onderlinge binding centraal staan. Meerdere buurten zijn zelfredzaam geworden en organiseren zelfstandig. Op 16 en 17 maart is NL Doet georganiseerd. Bij het kunstenaarscollectief SWOK en de Thijgaard is een verbetering gedaan aan het groen.
Oranjefonds, bewoners, Gemeente en Impuls
Ontmoetingsruimten
Nationale Burendag
NL Doet
Boeiend Groen
Diverse partijen die een activiteit aanbieden
SWOK en bewoners
Ontmoeting op straat
Naast vaste spreekuren wijkconsulenten in Zuid-Berghuizen en De Thij ook bewoners ontmoeten op plaatsen buiten in de wijk.
Sportief Oldenzaal
Wij sponsoren Eurosped, Hantei, Oldenzaalse IJsclub (OIJC), Boeskoolloop en streetsoccertoernooi waarvoor zij organiseren: Skeelerclinic Fun Court door OIJC Schaatsclinic Fun Court door OIJC Volleybalclinic Eurosped Boeskoolloop voor recreatieve deelnemers en streetsoccertoernooi gratis lidmaatschap huurders + trainingen voor betrekken kinderen bij de schaatssport diverse maatschappelijke activiteiten in de wijk budovereniging Hantei)
Gemeente, lokale sportverenigingen (Eurosped, OIJC, Hantei etc)
Stadstuin 1862
I.s.m. studenten Carmel en AOC het herontwikkelen en onderhouden van de stadstuin 1862 voor actief ontmoeten. In 2012 zijn de toegangspoort (entree), beplanting en is de brug aangelegd. Onderhoud groen is in handen van studenten.
Carmelcollege, AOC.
Plantensale 2012
Plantensale rondom de Abdij georganiseerd met 30 kramen voor allerlei ideeën op gebied van bloeiend groen en kunst & cultuur; ruim 1400 bezoekers.
Groei & Bloei en vrijwilligers
17
Jaarverslag 2012
Iconen
Postzegelparken
Het vierde en vijfde postzegelpark zijn aangelegd bij het complex Molkenboer (centrum) en rondom de Evertsenstraat.
Aannemers, bewoners en WBO Wonen
Uitleen tuingereedschap
Voorbereidingen getroffen voor 1e uitleenpunt in de wijk. I.s.m. gemeente en bewoners zal begin 2013 het uitleenpunt geopend worden. Bewoners in de wijk runnen uitleenpunt.
Bewoners en gemeente
Aanleg moestuin
Tussen de Dr. Nolenstraat en Dr. Poelsstraat is een moestuin aangelegd voor het verbouwen van groente.
Bewoners in de wijk
Park Stakenkamp
Stichting Park Stakenkamp, gemeente en WBO
Kunst & Cultuur
WBO heeft samen met de Stichting Park Stakenkamp een subsidie binnen gehaald van € 150.000,00 vanuit de Woon Service Gebieden voor de verbouwing van de boerderij tot multifunctionele ruimte. Totaal bedrag voor verbouwing ligt nu op € 300.000,00. Zomersport- en spelweken georganiseerd op het Fun Court door verschillende sportverenigingen. Op 2 en 3 juni is wederom het internationaal Koi en Bonsai evenement gehouden in het park met meer dan 10.000 bezoekers!
Voetbalvereniging F.C. Berghuizen, Topteam Pollux (volleybal), OIJC (Oldenzaalse IJsclub met skeelerlessen), Welzijnsinstantie Impuls. Koi club Nederland en diverse sponsoren
Wijkfestijn en wijktref
Diverse organisaties organiseren het wijkfestijn(multiculturele dag) in ZuidBerghuizen en een wijktref op de Thij.
Diverse wijkgebonden organisatie, Impuls, Politie en de gemeente
Workshops Postzegelpark Jac. Catsstraat
De kunstenaars van SWOK hebben diverse workshops georganiseerd rondom het postzegelparkje; totaal 40 deelnemers.
SWOK
Kerstmarkt De Thij en Zuid-Berghuizen
In samenwerking met SWOK, de Matenschool en wijkbewoners (De Thij) is er een kerstmarkt georganiseerd bij SWOK en school. In Zuid-Berghuizen was de organisatie in handen van bewoners en Impuls.
SWOK, De Matenschool en bewoners
Cultureel Oldenzaal
Wij sponsoren diverse culturele organisaties en activiteiten als: Carnavalsactiviteiten in gemeente en buurten Zomerfeestactiviteiten in de gemeente en buurten Straattheaterfestival Boeskool is lös Vanuit de aanleg van Postzegelpark Molkenboer zijn 7 “dames van oranje” (kunstbeelden) aangelegd. Beelden verwijzen naar verleden van Molkenboer en laat zien hoe klederdracht veranderde.
WBO
Kunstbeelden Beatrixstraat
18
Aannemers en WBO
Jaarverslag 2012
Veiligheid
Achterpadverlichting
Het aanbrengen en/of vervangen van achterpadverlichting door heel Oldenzaal bij bezit van WBO.
WBO.
1.2 Sociale cohesie versterken Voor het ontwikkelen van wijken en voor het versterken van de sociale cohesie in de wijk zijn bewoners essentieel. Zij zijn consumenten en kunnen producenten zijn bij verbeteringen in de wijk. Onder de vlag van Joyin ondersteunt WBO Wonen bewoners om op vrijwillige basis een bijdrage te leveren in hun wijk. Op diverse gebieden als ontmoeten, boeiend groen, Kunst & Cultuur en Iconen zijn de vrijwilligers actief en deze club groeit elk jaar (van 82 vrijwilligers in 2011 naar 112 in 2012). Daarmee hebben we in 2012 de organisatiedoelstelling, om eind 2013 100 vrijwilligers te mogen ondersteunen met Joyin, behaald. Om de kwaliteit van onze ondersteuning aan de vrijwilligers te bewaken en waar nodig bij te stellen hebben we in 2012 enkele analyses gedaan waaronder een enquête. Er is onderzoek gedaan op inhoud werk, begeleiding, samenwerking, werkomgeving en ontwikkeling. Opvallende uitkomst is dat de vrijwilligers bij actief ontmoeten zeer tevreden zijn en bijna alles waarderen met een 8. De vrijwilligers in het boeiend groen zijn echter op een aantal punten ontevreden, te weten de begeleiding, samenwerking en persoonlijke ontwikkeling.
Joyin (vrijwilligers 2012) Vrijwilligers Boeiend groen Vrijwilligers Actief Ontmoeten Vrijwilligers Kunst en Cultuur Vrijwilligers Iconen
112 55 49 1 7
In 2013 worden er acties ingezet op de uitkomsten van bovengenoemde enquête en zoals al bij Joyin vermeld op een verdere professionalisering. In 2012 is het vrijwilligerswerk al flexibeler aangeboden en is een uitbreiding voorbereid naar buurtbemiddeling. 1.3 Aantrekkelijkheid van wijken vergroten
Cijfer waardering oude woonomgeving
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Doel 2013
6.3
6.6
6.9
6.7
7.0
7.1
7.5
Vanuit onze strategienota hebben we opgenomen dat we onze aantrekkelijkheid van de wijken willen vergroten. Momenteel meten we de waardering van de wijk bij de vertrekkende huurders en zien we dat onze inspanningen lonen en de waardering omhoog gaat van een 6.3 in 2007 naar inmiddels een 7.1 in 2012. Uit het grootschalige bewonersonderzoek is inmiddels ook duidelijk geworden in welke wijken de aandachtspunten nog liggen om in 2013 mee aan de slag te gaan. Om een wijk aantrekkelijk te maken is naast een vitale woonomgeving meer nodig. Zo is de differentiatie in de wijk van wonen, werken en zorg van belang evenals het voorzieningenniveau. De samenleving verandert continu en daarom is wijkontwikkeling een voortdurend proces.
19
Jaarverslag 2012
Goede differentiatie in wonen & werken, zorg en voorzieningen In onze wijken moeten mensen een leven lang plezierig kunnen wonen, werken en leven. Ongeacht de levensfase waarin ze zich bevinden, en hoe hun levensloop zich hierna nog zal ontwikkelen en hun leefstijl. Dit vraagt om een gedifferentieerd aanbod van wonen, werken & zorg. In 2012 heeft WBO Wonen aan de rand van het centrum 16 woon werk woningen opgeleverd (Glinde Esch), een voor Oldenzaal uniek concept waar 16 ondernemers het wonen en werken aan huis kunnen combineren. Daarnaast is WBO volop in gesprek met Authome en InteraktContour om zorgappartementen te bouwen voor hun specifieke doelgroep (autisme, niet aangeboren hersenletsel). In Oldenzaal hebben we momenteel de volgende woningen / voorzieningen voor mensen met een beperking of bewoners die tijdelijke of permanente zorgbegeleiding behoeven beschikbaar.
Doelgroep
Woningen
Aantal plaatsen
Woonvorm jongeren t/m 23 jaar
18
30
Psychische problematiek
23
22
Niet aangeboren hersenletsel
1 dagbestedingsruimte
Dak- en thuislozen, verslavingszorg
1 dagbestedingsruimte
Verstandelijke/meervoudige beperking Ouderen met zorg (verpleeghuis e.d.) Nultreden woningen
62
78
198
198
1417
1417
Voor een gedifferentieerder woningaanbod en voor het genereren van aanvullende opbrengsten verkoopt WBO Wonen een klein deel van de woningen. Opbrengsten die investeringen mogelijk maken voor het realiseren van onze missie. In 2012 hebben we ons gematigd verkoopbeleid voortgezet wat heeft geleid tot de verkoop van 3 woningen en 5 appartementen en een verkoopopbrengst van €954.000,-. Waaronder de appartementen met allure Quattro in Zuid-Berghuizen. Deze kwalitatieve appartementen blijven populair in de verkoop, maar gaan nu, door het zakken van de prijzen van eengezinswoningen concurreren met goedkope eengezinswoningen. Inmiddels zijn er totaal wel 25 van de 35 te verkopen appartementen verkocht, wat zorgt voor een betere mix van koop en huur en voor andere leefstijlen in de buurt. Ook renovatie kan helpen bij het verbeteren van de wijk. Een renovatie van de vogelbuurt in ZuidBerghuizen, die in 2012 is gestart, is daar een goed voorbeeld van. De bestaande woningen krijgen intern en extern een grondige facelift. De nadruk ligt op comfortverbetering en uitstraling van de buurt, inclusief aanpak van het totale straatbeeld (inclusief parkeren, doorsteek auto´s, nieuwe bestrating). In meerdere jaren worden alle activiteiten uitgevoerd. Qua voorzieningen in de wijken loopt de ontwikkeling voor een nieuwe ontmoetingsruimte in de Thij nog volop. En wat betreft ons bedrijfsonroerend goed handhaven we het beleid om alleen nog nieuwe winkel- en bedrijfspanden toe te voegen mits zij de wijkeconomie bevorderen. Dus geen commerciële plinten meer, 20
Jaarverslag 2012
waarvan momenteel de verhuur ook moeizaam verloopt. Onze huidige bedrijfspanden worden ook aan o.a. kinderdagverblijven, zorginstellingen, scholen, welzijns- en overige maatschappelijke instellingen verhuurd. Daarmee leveren wij een actieve bijdrage aan complete wijken en een vitale stad.
21
Jaarverslag 2012
AMBITIE 2: Aantrekkelijke woningen Betaalbaar woonplezier is een belangrijk onderdeel van de missie van WBO Wonen. Voor een groot deel van onze klanten is kopen om financiële redenen geen optie. Verhuizen naar een andere woonplaats is voor de meeste mensen geen plezierige gedachte omdat ze zo thuis zijn in hun woonomgeving. WBO heeft in de Oldenzaalse sociale huurmarkt een aandeel van meer dan 90%. Deze klantengroep, die graag in Oldenzaal wil blijven wonen, is dus vooral op WBO aangewezen. De kwaliteit van wonen (woningen en hun omgeving) is een belangrijke factor in de geluksbeleving van mensen. Daarom is het onze keuze om te gaan excelleren op het gebied van kwaliteit én, om het betaalbaar te houden, op het gebied van de kwaliteit / prijs verhouding. Doelstellingen Een betaalbare en toegankelijke woning Kennis opdoen op gebied van woningkwaliteit en belevingswaarde Realiseren gunstige Q/€ verhouding 2.1 Kwantiteit woningvoorraad De vastgoedportefeuille van WBO Wonen is een van de middelen waarmee we onze missie (woningen in vitale wijken, waar je met plezier kunt wonen voor een aantrekkelijke prijs) kunnen bereiken. Door allerlei marktontwikkelingen is het aanbieden van voldoende woningen (de kwantitatieve vraag) niet meer voldoende en gaat het steeds meer over het aanbieden van de juiste woningen (de kwalitatieve vraag). In ons werkgebied, de regio Twente met nu uitsluitend bezit in Oldenzaal, kijken we daarom kritisch naar de toekomstbestendigheid van ons bezit. De vraag van onze klanten is blijvend aan verandering onderhevig. Het is dus zaak dat onze portefeuille zich voortdurend aanpast. Overzicht kwantitatieve ontwikkeling Onderstaand overzicht laat zien hoe de woningvoorraad zich per wijk heeft ontwikkeld.
Centrum Woningvoorraad per 31-12-2011 Veranderingen in 2012 Nieuwbouw Verkoop Aankoop Totale mutatie Woningvoorraad per 31-12-2012
Zuid Berghuizen
De Thij
2371
756
804
16 -1
-5
-2
15
-5
-2
2386
751
802
De Essen 177
Graven Es
Totaal
182
4290
1 1
0
16 -8 1 9
178
182
4299
Onze portefeuille bestaat eind 2012 uit 4.648 verhuureenheden. De totale portefeuille omvat verschillende typen woongelegenheden (4.299), maar daarnaast gaat het ook om diverse soorten bedrijfsruimten (37) zoals winkels en andere objecten als parkeerplaatsen en opslagruimtes (262), maatschappelijk vastgoed (18) en overig bezit (32). De omvang van de vastgoedportefeuille is in 2012 toegenomen tengevolge van nieuwbouwwoningen. De huidige portefeuille is een dynamische en niet de ideaaltypische portefeuille van de toekomst. Als gevolg van veranderende wensen en behoeften zal de portefeuille ook telkens blijven veranderen en vernieuwen. In het verslagjaar hebben we 16 nieuwbouw woon-werk woningen opgeleverd in het centrum van Oldenzaal, 8 woningen verkocht tegen taxatiewaarde en één woning is van de voorraad koopwoningen in de verhuur genomen. In soorten woningen is ons bezit als volgt verdeeld:
22
Jaarverslag 2012
2.2 Betaalbaar voor klant en WBO Huurbeleid en huurprijsontwikkeling Ons huurbeleid is gericht op een goede kwaliteit/prijsverhouding. In een aantal gevallen is die verhouding scheef. De afgelopen jaren heeft het streefhuurbeleid bijgedragen aan het corrigeren van de scheefheid die er was tussen huurprijzen. In 2011 is gebleken dat het huidige streefhuurbeleid haar werk heeft gedaan en dat er behoefte is aan een nieuwe stap. In 2012 is er een start gemaakt met een nieuw huurprijsbeleid. De jaarlijkse huurverhoging was wederom vastgesteld op door het CBS vastgestelde inflatiepercentage. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2012 bedroeg op basis hiervan 2,1.%. De gemiddelde huurprijs* van een WBO woning is gestegen van € 424,02 eind 2011 naar € 437,25 eind 2012. *De gemiddelde huurprijsontwikkeling is niet alleen het gevolg van de jaarlijkse huurverhoging maar ook van het aanpassen van de huren bij mutatie, het onttrekken (sloop, verkoop, samenvoeging) en toevoegen (nieuwbouw, aankoop) van woningen aan de voorraad. Woningbezit naar huurprijscategorieën op 31 december 2012
Centrum Kwaliteitskortingsgrens < € 366,37
De
Graven
De
Essen
Es
Zuid
Thij
Berg h.
Totaal
%
838
33
0
14
271
1156
28%
Aftoppingsgrens laag < € 524,37
1187
70
60
479
430
2226
54% (+2%)
Aftoppingsgrens hoog < € 561,98
92
35
43
148
29
347
8%
Maximale huurgrens < € 664,66
98
29
20
96
21
264
6% (+2%)
116
3
15
13
0
147
4% (+1%)
2331
170
138
750
751
4140*
Geliberaliseerd: > € 664,66
100%
* Niet meegerekend verzorgingshuis Mariahof en Zonnestraal (83), overige eenheden (75) en 1 leegstaande woning (uit de verhuur gehaald).
23
Jaarverslag 2012
In ons woningbezit is in het goedkoopste segment met 5% verminderd en grotendeels doorgeschoven naar het segment van onder €524.37. Deze verschuiving heeft vooral plaatsgevonden in het centrum en ZuidBerghuizen waar ook het grootste deel van het goedkopere bezit is vertegenwoordigd. En op de Thij is vooral een klein deel van het woningbezit woningen, gezien de grootte van de woningen daar, doorgeschoven naar net onder of boven de liberalisatiegrens. Gunstige Q/€ verhouding Vanuit weten wat de klant belangrijk vindt is gekomen tot een sterren kwaliteitsniveau. Afhankelijke van de klantgroep en complexstrategie wordt gekozen voor een gestandaardiseerd 2 of 3 sterren kwaliteitsniveau voor de binneninrichting. De hoeveelheid aan producten voor inkoop daalt hiermee fors waardoor inkoopvoordeel wordt behaald. Bij renovatie op mutatiebasis is overgegaan op een nieuwe werkwijze. Wanneer bekend is wanneer een woning muteert wordt prijs opgevraagd bij meerdere (vaste) aannemers. Door duidelijk aan te kunnen geven wanneer en hoe de mutatie moet worden uitgevoerd (sterrenniveau) wordt inkoopvoordeel behaald. Mutatiegraad & woningtoewijzing De mutatiegraad is in 2012 uitgekomen op 8,1% ten opzichte van 7,8% in 2011. Het effect van de regels van de Europese Commissie is daarmee weer verder afgezwakt en de mutatiegraad weer terug naar meer gebruikelijke waarde voor Oldenzaal. Wat goed te zien is, is dat in de wijken waar meerdere portiekflats staan en appartementencomplexen de mutatiegraad hoger ligt dan in de wijken met veel eengezinswoningen. Structureel wonen de mensen langer in onze eengezinswoningen. Mutatiegraad per wijk in 2010 t/m 2012
Centrum
De Essen
Graven Es
De Thij
Zuid Berghuize n
Totaal
2010
8,3%
14,2%
11,5%
4,8%
10,0%
8,3%
2011
9,2%
12,4%
9,4%
3,7%
6,7%
7,8%
2012
8,6%
11,2%
10,8%
4,3%
8,9%
8,1%
* Volgens definitie CFV: mutatiegraad = het percentage van het totaal aantal woningen, aangekochte woningen.
aantal verhuringen van bestaande woningen als exclusief de in het verslagjaar nieuw gebouwde of
De meeste vrij gekomen woningen van WBO Wonen worden wekelijks aangeboden en op basis van inschrijfduur toegewezen. Bij de toewijzing richten wij ons in het bijzonder op mensen met een inkomen tot modaal en zij die extra zorg of ondersteuning behoeven (bijzondere doelgroep). Bij deze laatste groep kun je denken aan bijvoorbeeld ouderen (aanleunwoningen), statushouders / pardonners en mensen met speciale zorg. We maken hiervoor gebruik van verschillende instrumenten als speciale voorwaarden bij woningen en van een urgentieregeling voor mensen met een medische of sociale noodzaak. De toegankelijkheid van de huurwoningmarkt in Oldenzaal wordt niet alleen bepaald door het beschikbaar hebben van voldoende passende woningen (huurniveau). De mate waarin de woningen vrijkomen (mutatiegraad) en de manier van toewijzen hebben ook een belangrijke invloed op deze toegankelijkheid. Als we kijken naar de wijze waarop de woningen zijn toegewezen, zien we dat het regulier verhuren van woningen weer gestegen is naar het niveau van 2010 (van 62% in 2011 naar 68% in 2012). Het toepassen van de urgentieregeling is in 2012 gestegen, maar deze stijging is met name het gevolg van een administratieve wijziging. Voorheen werden mensen die een WMO indicatie hebben van de gemeente niet meegenomen in de urgenties en nu wel. De toewijzingen aan bijzondere doelgroepen is weer gedaald naar het gebruikelijk niveau.
24
Jaarverslag 2012
Woningtoewijzing naar doelgroep in 2010 t/m 2012 Percentage 2010
Percentage 2011
Percentage 2012
Regulier
69%
62%
68%
Urgentie
13%
11%
16%
18%
27%
16%
100%
100%
100%
Bijzondere doelgroep Totaal
Leegstand Hoe minder lang een woning leeg staat, hoe sneller de woning weer aan onze klanten verhuurd kan worden. Sinds 2008 worden de woningen zoveel mogelijk aansluitend verhuurd. Dat betekent dat alleen woningen die een volledige binnenrenovatie nodig hebben, hiervoor 3 tot 4 weken leegstaan. De woningen die van goede kwaliteit zijn, worden aansluitend aan een nieuwe bewoner verhuurd en de benodigde reparaties worden op afspraak uitgevoerd. De totale leegstandskosten van de woongelegenheden is in 2012 uitgekomen op €142.000. Dit is lager dan de begroting van €244.000. 67% van deze leegstandskosten zijn toe te schrijven aan grootschalige renovatieprojecten van onder andere de Walgaarden en de Vogelbuurt, de overige 33% is leegstand in het normale verhuurproces. De huurderving uit reguliere exploitatie overige verhuureenheden is uitgekomen op €116.000 en is daarmee lager dan de begroting van €174.000, ondanks de steeds moeilijker wordende markt in het verhuren van bedrijfsonroerend goed.
2.3 Vastgoedsturing Buurtstrategie en Complexontwikkelplannen Het vastgoed van onze corporatie vervult een bijzondere rol. Het vastgoed vertegenwoordigt een waarde die via de huurbetalingen (minus de onderhouds- en beheerkasstromen) en via verkoop in de vorm van euro’s beschikbaar komt. Op bedrijfsniveau moet het financiële rendement voldoende zijn om de kosten van vreemd vermogen, de exploitatierisico’s en de investeringen te dekken. Voor het maken van de juiste keuzes is het noodzakelijk om de huidige situatie goed in beeld te hebben. We hebben ervoor gekozen om de huidige situatie vast te leggen in buurtstrategieën en complexontwikkelplannen. Deze plannen zijn vastgelegd in het Vastgoed Informatie Model. Voor het merendeel van de complexen geldt een doorexploiteren strategie, deze zijn op deze wijze gelabeld. Voor de complexen met een minder duidelijk toekomstperspectief waar op korte termijn (2 jaar) keuzes moeten worden gemaakt, zijn in 2012 nieuwe buurtstrategieën en complexontwikkelplannen opgesteld.
25
Jaarverslag 2012
De uitkomsten van het woononderzoek dat in 2012 is uitgevoerd geven veel input voor de buurtstrategieën en complexontwikkelplannen. Het confronteren van de onderzoeksresultaten met de aanwezige plannen leveren nieuwe inzichten op die leiden tot andere keuzes. Een voorbeeld: Keukens worden op basis van leeftijd complexmatig vervangen. Bij enkele complexen waar vervanging binnen 3 jaar gepland staat is de waardering voor de keuken gemiddeld een 7. De vraag wordt nu gesteld of vervanging wel nodig is terwijl andere complexen slechter scoren. 2.4 Kwaliteitsniveau Ten aanzien van het kwaliteitsniveau van de woningen is de in 2010 ingezette lijn voortgezet. De interne woningkwaliteit zoals die is vastgelegd in ons drie sterren beleid is toegepast op daarvoor bestemde woningen . Wel is er samen met de afdeling woonontwikkeling per complex gekeken naar alternatieven op gebied van uitvoering binnen de woning en strikte noodzaak bij vervanging per onderdeel, zoals keuken, douche en toilet. Door de samenwerking met de afdeling woonontwikkeling is een belangrijk leerproces ontstaan over de persoonlijke beoordeling van het bestaande bezit. De verwachting is dat zodra de vastgoed ontwikkelplannen gereed zijn we met elkaar goede lijnen kunnen uitzetten voor de komende jaren. Bij het onderhoud wordt onderscheid gemaakt tussen planmatig, waartoe ook contractonderhoud wordt gerekend en niet-planmatig onderhoud, dat kan worden onderverdeeld in mutatieonderhoud en klachten(service)onderhoud. Steeds vaker wordt de kans gegrepen om bij mutatie de woontechnische kwaliteit te verbeteren.
26
Jaarverslag 2012
In 2012 hebben we 18 woningen een volledige binnenrenovatie gegeven. Wij noemen dit upgrading. Bij upgrading wordt ook gekeken naar de woonoppervlakte en het interieur. Samen met een binnenhuisarchitect wordt gezocht naar de meest logische en gewenste indeling van een woning en voor de leefstijl een passend kwalitatief stijlvol interieur. Afhankelijk hiervan wordt gekozen voor een uitvoering op zogenaamd 2 sterren of 3 sterren niveau. Het aantal sterren bepaalt de mate van comfort, die met name de keuken, badkamer en toilet krijgen. Het inzicht dat complexstrategie een belangrijke rol dient te spelen in het mutatieproces heeft geleid tot een aanpassing van de procedure voor mutatie. In het 4e kwartaal is gestart met een werkwijze waarbij door de afdeling Woonontwikkeling wordt bepaald welk type mutatieonderhoud wordt uitgevoerd. Leidend hierbij zijn de inzichten uit de verdeling in: 1. huidig kwaliteitsniveau (hoog, midden, laag) 2. complexstrategie 3. beschikbare middelen Het komt vaak voor dat naar aanleiding van een serviceverzoek een grotere aanpassing noodzakelijk is. Dit komt voor bij langdurige huurcontracten. Loszittende tegels in een badkamer of toilet noodzaken ons soms gezien de ouderdom om het serviceverzoek grootschaliger aan te pakken. Dit kan er toe leiden, dat de badkamer of toilet in zijn geheel vernieuwd wordt. Bij verbeteringen en renovaties gaat het om meer ingrijpende aanpassingen die ertoe bijdragen dat het woongerief wordt verhoogd en/of de levensduur van het gebouw wordt verlengd. Onderstaand een opsomming van de renovatie- en herstructureringsprojecten, waaraan in 2012 gewerkt is door de eigen onderhoudsdienst: Trombonelaan, Zilverschoon, St. Josephstraat, Govert Flinckstraat, Molkenboerstraat, Tichelstraat, Thijweg en Gelderman 2.0. In totaal 59 woningen waarin na inspectie van keuken douche en toilet in 2012 alles op peil is gebracht. Voor 2012 was de doelstelling om bij twee projecten een enquête te houden en hierbij een score te halen van minimaal een 7,5. Bij de projecten aan de Govert Flinckstraat en de St. Josephstraat is een enquête gehouden. Voor de St. Josephstraat hebben wij een gemiddelde score behaald van 8,6 (47% heeft de enquête ingevuld). Bij de Govert Flinckstraat hebben wij een gemiddelde score behaald van 8,8 (75% heeft de enquête ingevuld). 2.5 Projecten Woon-werk woningen Glinde Esch Opdracht: Ontwikkelen van 16 woon-werk woningen in de Glinde Esch Deze woon-werk woningen zijn in het eerste kwartaal van 2012 opgeleverd. Het verhuurtraject nam in dit project een bijzondere plek in. De duidelijke focus op het woon-werkconcept heeft voor veel uitdagingen gezorgd en heeft ertoe geleidt dat de woningen aan de doelgroep zijn verhuurd. 27
Jaarverslag 2012
De Walgaarden De overname van het vastgoed van de Stichting Huisvesting Ouderen Oldenzaal (SHO) heeft in december plaatsgevonden. Voorwaarde voor de overname was uitvoeren van groot onderhoud in de Walgaarden. De planvorming voor het groot onderhoud van de 169 appartementen van de Walgaarden is in uitvoering genomen.
Belangrijk uitgangspunt hierbij is het beperken van de overlast voor bewoners geweest. In het
huidige plan wordt binnen 5 werkdagen het gehele grootonderhoud in de appartementen uitgevoerd. Verder worden de bewoners volledig ontzorgd ten aanzien van de tijdelijke verhuizing en het stofferen en schilderen van de aangepakte ruimten. Het aanzien van de entreezijde van het gebouw wordt flink gewijzigd. In samenwerking met de architect en een kunstenaar is een ontwerp voor de nieuwe galerijhekken ontstaan. Hierbij is gekozen voor een batik patroon wat verwijst naar de textielgeschiedenis van Oldenzaal. De uitvoering van de werkzaamheden is medio 2012 gestart. Herontwikkeling Kleine Vogelbuurt en Geldermanflat Opdracht: Ontwikkelen van een herontwikkelplan voor de Vogelbuurt en Geldermanflat inclusief de locatie Suzukigarage. Het inspiratieboek waarin de koers voor Zuid Berghuizen wordt beschreven geeft het volgende aan: Zuid Berghuizen verandert van een traditionele arbeiderswijk naar een levendige en gevarieerde volkswijk. We zien meer leefstijlen de wijk betrekken. Onder andere door een gedifferentieerder aanbod aan woontypologieën. Maar ook door een verhoogde attractiviteit. Onder andere de aanpak van de Burgemeester Wallerstraat draagt hieraan bij in de vorm van een spraakmakende entree, waarin Zuid Berghuizen niet alleen de bestaande waarden laat gelden, maar tegelijkertijd ook de ambitie om ze opnieuw uit te vinden. Daarnaast zien we uitgebreidere mogelijkheden voor wijkeconomie en ontmoeten. Het park en andere openbare plekken zullen in de wijk veel meer transformeren tot echte ontmoetingsplekken. Hierdoor sluit de wijk beter aan voor huidige bewoners, hoe mensen tegenwoordig willen wonen, werken en samenleven en biedt het betere mogelijkheden voor talentontwikkeling van jong tot oud. Het project “Vogelbuurt” bestaat uit de Nachtegaalstraat, Merelstraat, Lijsterstraat, Leeuweriks traat en een gedeelte van de Burgermeester Wallerstraat (Geldermanflat en de voormalige suzukigarage). De leefstijl van de bewoners is voor het grote gedeelte traditionele burgerij en gemaksgeoriënteerd. Het aantrekken van een nieuwe leefstijl wordt gezien als een voorwaarde om het gebied toekomst ‘proof’ te maken. Vooruitlopend op de Vogelbuurt is in 2012 het grootonderhoud uitgevoerd aan 24 woningen aan de Stakenkamplaan. Naast de binnenwerkzaamheden (keuken-badkamer-toilet) is het dak vervangen en zijn de gevels en vloer geïsoleerd. Het aanpassen van de entrees is vooralsnog uitgesteld en wordt afgestemd op de plannen van de Vogelbuurt zodra het (nieuwe) bestemmingsplan Zuid - Berghuizen definitief is. Grondgebonden woningen (89 woningen): Er is een grote dichtheid aan grondgebonden woningen, hierdoor is het parkeren lastig. Het plan is om de
straten
onderling
te
verbinden,
hiervoor
moeten
acht
woningen
worden
gesloopt.
Het
parkeerprobleem wordt hierdoor opgelost en de bereikbaarheid voor hulpdiensten, vuilniswagens wordt vergroot. Met de gemeente lopen de onderhandelingen over de uitwerking van het plan voorspoedig. De binnenwerkzaamheden, het vervangen van het dak en het aanbrengen van vloer - en gevelisolatie zijn aan de Leeuwerikstraat nagenoeg afgerond. In 2013 zullen deze binnenwerkzaamheden in de Lijsterstraat worden uitgevoerd. In 2014 worden de Merelstraat en Nachtegaalstraat aangepakt. Met de buitenwerkzaamheden van het grootonderhoud wordt bewust mee gewacht, omdat er nog geen definitief (nieuw) bestemmingsplan voor dit gedeelte van Zuid – Berghuizen is.
28
Jaarverslag 2012
Geldermanflat (Burgermeester Wallerstraat) De investeringen in dit flat zijn vooral cosmetisch, esthetisch. De korte termijn verhuurbaarheid is echter nog goed en er bestaat een grote behoefte aan goedkope huurwoningen voor starters. In de planvorming gaan we er vanuit dat de Geldermanflat nog circa 10 jaar wordt doorgeëxploiteerd. Inmiddels is wel het gevelbeeld (uitstraling) van het flat aangepast. De flat is wit geschilderd, de entree heeft een chique antraciete uitstraling gekregen en de balkons hebben een (hout)afwerking die aansluit bij het grootonderhoud van de totale vogelbuurt (incl. Stakenkamplaan). Voormalige Suzukigarage De wijk heeft behoefte aan iconen. De plek van de Suzuki garage, de entree van de wijk, is een uitermate geschikte locatie om een icoon in de vorm van een appartementengebouw te realiseren. Deze icoon kan de nieuwe leefstijlen opwaartsmobiel en kosmopoliet aantrekken, maar ook voor de traditionele en moderne burgerij is dit een goede locatie. De definitieve uitgangspunten voor deze ontwikkellocatie worden in 2013 bepaald. In de meerjarenbegroting is de uitvoeringsdatum op 2015 gesteld. Hof van Eden Opdracht: Ontwikkelen van een woonconcept voor de locatie Gasthuisstraat – Kloosterstraat, in combinatie met Hegeman Bouwgroep Almelo. Voor de Hof van Eden is een keuze voor een specifieke doelgroep gemaakt. Deze specifieke doelgroep is onder te verdelen in een traditionele en een postmoderne subgroep. Er zijn twee woonconcepten ontworpen en in Den Bosch zijn de twee woonconcepten gepresenteerd en besproken met de traditionele en de postmoderne subgroep. Hieruit is gebleken dat elke subgroep zijn eigen woonconcept de voorkeur geeft. Op basis van huishoudens aantal in Oldenzaal, markt en doelgroep eigenschappen is een keuze gemaakt voor de postmoderne subgroep. Grondgebonden woningen De Hof van Eden wordt ontwikkeld met Hegeman Bouwgroep Almelo. Hegeman neemt het grootste gedeelte grondgebonden woningen en appartementen in de koopsector af. Voor WBO Wonen gaat het om ca. 9 huurwoningen. De huurwoningen hebben twee lagen met een kap en bevinden zich aan de Zuidwal in het verlengde van de ontmoetingsruimte de Abdij. De architectuur en uitstraling moet herkenbaar zijn waar je ook langs het plan Hof van Eden loopt. Bestemmingsplan Om de Hof van Eden te realiseren moet er van het huidige bestemmingsplan afgeweken worden. De gesprekken met de gemeente Oldenzaal over de bestemmingsplanwijziging zijn in volle gang. Daarnaast wordt er samen met een landschapsarchitect en architect gekeken naar de ruimtelijke kwaliteit van het plan. Deze ruimtelijke kwaliteit moet een meerwaarde creëren voor het totale plan. De Zon - InteraktContour Opdracht: Ontwikkel een woonlocatie waarin 24-uurszorg aanwezig is voor mensen met een niet-aangeboren hersenafwijking. InteraktContour heeft de wens een woonlocatie, waarin 24-uurszorg aanwezig is in Oldenzaal te ontwikkelen. InteraktContour houdt zich bezig met de hulp, zorg en begeleiding aan mensen met hersenletsel, mensen met een lichamelijke beperking of mensen met een chronische ziekte. InteraktContour is gespecialiseerd in het begeleiden van mensen met niet-aangeboren Hersenletsel (NAH). We delen de mening van InteraktContour dat de locatie de Zon voormalig hotel (Molenstraat – Bentheimerstraat) een geschikte locatie is. De ligging dichtbij de voorzieningen, maar ook de uitwisselbaarheid met het activiteitencentrum van Interakt aan de Molenstraat is ideaal.
29
Jaarverslag 2012
Woonlocatie Het gaat om 17 appartementen (65m2) en 1 gemeenschappelijke ruimte (>65m2) op de begane grond. Alle appartementen hebben een ruime badkamer, woonkamer, een slaapkamer, berging en een inpandige loggia (buitenruimte). Op de begane grond bevinden zich 17 buiten bergingen en 17 parkeerplaatsen. De entree bevindt zich aan de Molenstraat. Bestemmingsplan Het bouwplan bestaat uit drie bouwlagen en valt binnen de wijzigingsbevoegdheid van B&W. Hierdoor is de bestemmingsplanprocedure ‘sneller’ te doorlopen, als in mei 2013 het bestemmingsplan samengesteld en besloten wordt door B&W zal er bij geen bezwaar in november 2013 het nieuwe bestemmingsplan inwerking treden. In de tussenliggende tijd kan de Zon gesloopt worden en kan er een archeologisch onderzoek plaatsvinden. Authome – Peugeotgarage Opdracht: Ontwikkelen van een kleinschalig woonproject voor jongeren met een autisme spectrum stoornis (ASS) in Oldenzaal. Een groep ouders (Stichting Authome) van jongeren met een autisme spectrum stoornis (ASS), willen een kleinschalig woonproject in Oldenzaal opzetten. In dit project is het niet gericht op behandeling van gedrag, maar nemen ze de specifieke kenmerken van hun kind als uitgangspunt. De handicap is levenslang, dus ook de zorg zal levenslang aanwezig moeten zijn. Jongeren met ASS hebben een andere leefwereld dan jongeren met een verstandelijke beperking of met een psychiatrische aandoening. Door ervaring weten we dat mensen met ASS aangeleerde vaardigheden ontwikkelen en/of in stand houden wanneer er zorg wordt geboden aan meerdere mensen met deze stoornis tegelijk. In andere woonprojecten worden hun behoeftes ondergesneeuwd. Woonlocatie Met behulp van een omgevingspsycholoog* is duidelijk geworden; Wie de klant is en Wat plezierig wonen voor deze klant betekend. Daarnaast is het duidelijk geworden dat de locatie Nieuwstraat (Peugeotgarage) voor deze specifieke doelgroep geschikt is. Het totale project betreft 14 appartementen (75m2) en 1 gemeenschappelijk appartement (75m2). Alle appartementen hebben twee slaapkamers, badkamer, apart toilet, berging, keuken een ruime woonkamer en een inwendige loggia (buitenruimte). De appartementen bevinden zich op de 1ste en 2de verdieping. De begane grond is ontworpen voor een commerciële bestemming. De eigenaar (bouwer) blijft hiervan eigenaar en heeft een partij op het oog, maar ook het ouderinitiatief/ zorgverlener mogen deze ruimte tegen markconforme huurprijzen huren. Omgevingspsychologie = De wetenschap die zich toelegt op het begrijpen en verbeteren van de link tussen de mens en zijn omgeving. Bestemmingsplan De provincie Overijssel heeft een bedrag van € 49.000, - gelabeld voor de subsidie Woon Service Gebieden (WSG). De randvoorwaarden hiervoor zijn dat de gemeenschappelijke ruimte voor 1 januari 2015 opgeleverd/ gerealiseerd is. De bouwtijd bedraagt ca. 11 maanden, voorafgaand moet het bestemmingsplan worden gewijzigd. Dat betekent dat in mei het bestemmingsplan samengesteld moet worden, bij geen bezwaar treedt het bestemmingsplan dan in maart 2014 inwerking. In de tussentijd kan de Peugeotgarage worden gesloopt en kan er een archeologisch onderzoek worden uitgevoerd.
30
Jaarverslag 2012
De Thij – wijkcentrum Herbestemming ontmoetingsruimte in De Thij De aankoop van de Emmauskerk wordt in het derde kwartaal van 2013 bekrachtigd. De Emmauskerk wordt herbestemd voor de derde ontmoetingsruimte. In deze ontmoetingsruimte in de Thij staat het GEZIN centraal. De 4 thema’s voor het ontmoeten: o
Educatie
o
Muziek
o
Werkplatform
o
Fun, spel en sport
is door de werkgroep, met deelnemers van de afdelingen Wonen en Woonontwikkeling en externen, aan de stuurgroep (MT-leden) gepresenteerd. Vooral vernieuwende ideeën, boven de maat, voor het ontmoeten in de Thij maakt het interessant. Voor het onderwerp Educatie zijn er gesprekken gaande met de Van Nistelrooy Academie www.ruudvannistelrooyacademy.nl
en voor Muziek met New Art Xperience Twente (NAXT)
www.naxt.nl. Voor het Werkplatform zijn er contacten met seat2meet www.seat2meet.nl en we willen een ondernemerscafé en (daghap)eetcafé starten. Fun, spel en sport wordt door studenten van de Saxion Hogeschool richting Kunst&Techniek als minor in concept uitgewerkt binnen tijdsbestek van een half jaar (start mei 2013). Centrum de Thij De verkoop van C-1000 aan Ahold zorgt voor een onzekere factor in de planning. Het in procedure brengen van het nieuwe bestemmingsplan is afhankelijk van besluitvorming van de supermarktpartij. Twee van de vier bewoners van de te slopen woningen hebben een woning in de Thij anders dan de Willem Dingeldeinstraat aanvaardt. Voor de twee andere bewoners is in september 2012 door de kantonrechter een uitspraak geweest. De uitspraak was dat op dat moment teveel onduidelijkheid was over het bestemmingsplan, waardoor de kantonrechter niet kon spreken van dringend eigen gebruik voor WBO Wonen. De twee bewoners is schriftelijk meegedeeld dat het standpunt voor WBO Wonen en de andere deelontwikkelaars voor centrum de Thij ongewijzigd is en blijft. Meer zicht en veiligheid voor het nieuwe centrum is belangrijk en hiervoor moeten 4 woningen worden gesloopt. Eind 2012 is door de deurwaarde het Appèl van dagvaardig uitgebracht en wordt de zaak in 2013 door het hof in Arnhem behandeld. 2.6 Mutaties In 2009 is besloten om woningen bij een renovatie naar een hoger kwaliteitsniveau te brengen. Waar tot dat moment sprake was van het op basiskwaliteit brengen van woningen, kwam hier een sterrenniveau voor in de plaats. Afhankelijk van het type woning kreeg een mutatiewoning een 2- of 3- sterrenniveau. Op basis van hetgeen door huurders als belangrijk aangegeven werd, zijn de sterrenniveaus vastgesteld. De bewoner had geen keuze meer in kleur keuken en tegels. In samenwerking met een binnenhuis architect zijn toen de standaard tegels en keuken kleuren vastgesteld. Wat betreft de bladen hadden de bewoners nog wel keuze uit vier verschillende kleuren. Gaande weg bleek onze klant behoefte te hebben aan een completere keuken voorzien van apparatuur. Bij nieuwbouw voorzag men de keukens al van vaatwasser, kookplaat, afzuigkap, koel/vriescombi en magnetron. Dit is toen ook in het drie sterren beleid opgenomen en werden keukens luxer uitgevoerd.
31
Jaarverslag 2012
Ambitie 3: WBO Wonen, aangenaam actief Aangenaam actief voor onze klanten, aangenaam actief voor de maatschappij en aangenaam actief voor medewerkers. Samen met ons doel om onze klanten aantrekkelijke woningen te bieden in vitale wijken, waar je dus met plezier kunt wonen, betekent dit dat we de kans op geluk vergroten voor onze klanten, de corporatie op lange termijn nog een belangrijke maatschappelijke investeerder kan zijn en dat medewerkers met voldoening hun werk doen. Het op lange termijn kunnen blijven investeren komt in ambitie 4 specifiek aan de orde. Bij deze ambitie komt de klanttevredenheid, de kwaliteit van de samenwerking met stakeholders en de kwaliteit van het werken van de organisatie aan de orde. Thema’s Ambitie 3 3.1 Toenemende klanttevredenheid 3.2 Goede samenwerking met stakeholders 3.3 De effectieve organisatie 3.1. Toenemende klanttevredenheid 3.1.1. Contact met WBO Wonen Zowel aan de vertrekkende huurder als aan de nieuwe huurder worden een aantal vragen voorgelegd. 2007 Vertrekkende huurder Tevredenheid bij huuropzegging
2008
2009
2010
2011
90%
93%
95%
98%
94%
7.0 6.3 81%
7.1 6.6 95%
7.0 6.9 98%
7.2 6.7 100%
7.3 7.0 95%
58%
63%
67%
87%
95%
Nieuwe huurder Tevredenheid opname nieuwe woning
70%
85%
83%
83%
87%
Tevredenheid tekenen huurcontract
92%
97%
98%
99%
98%
Service + klantgerichte reparaties
69%
90%
93%
95%
92%
7.3
7.1
7.9
7.9
7.8
Cijfer waardering oude woning Cijfer waardering oude woonomgeving Telefonische bereikbaarheid algemeen nummer Telefonische bereikbaarheid service nummer
Cijfer waardering vakman
2012
Doel 2013
99% (8.3) 7.3 7.1 99% (8.0) 96% (7.8)
95%
92% (7.9) 96% (8.3) 90% (7.7) 7.9
95%
7.5 7.5 95% 90%
95% 95% 8.0
Uit bovenstaande cijfers blijkt dat bijna de helft van de doelstellingen voor 2013 gehaald is. Echter bij 55% van de doelen moeten nog een laatste stap gezet worden voor een verdere verbetering. Het bijhouden van de gegevens op postcode en de uitslagen uit de enquêtes onder onze huurders leveren mooie gegevens op waar we sinds 2012 gerichte acties op uitvoeren. Er is een gesprek geweest met het callcenter om de aanname van reparatieverzoeken verder te verbeteren. De procedure bij opname nieuwe woning is aangepast en gaat zijn vruchten afwerpen (opname door monteur in de woning die dan meteen bespreekt wat er nog wordt verbeterd). Daarnaast kunnen we sinds 2012 ook laten zien hoe hoog de waardering is in cijfers uitgedrukt; zie cijfer tussen de haakjes. Hieruit blijkt dat de totale waardering van al deze onderdelen uitkomt op een 7,8.
32
Jaarverslag 2012
3.1.2 Klachtenmanagement Het aantal en soort klachten is ook een indicator voor de klanttevredenheid. In 2012 zien we een stijging van het aantal ontvangen klachten van 26 in 2011 naar 46 in 2012. We zien bij analyse dat dit vooral komt door een stijging van de technische klachten, de sociale klachten en de regels van WBO Wonen. En bij de regels van WBO zijn veel klachten die gaan over het niet willen vervangen van badkamer, douche, keuken en dergelijke door WBO in verband met nog niet einde levenstermijn.
Aantal klachten per jaar naar soort 16 14 12 10 8 6 4 2 0
2008 2009 2010 2011
Woningtoewijzing/insch rijving
Technische klacht
Sociale klacht
Huuropzegging
Huur(betaling)
De regels van WBO
Betrekken nieuwe woning
Bejegening door medewerkers
Anders
Algemene en/of openbare ruimte
Afspraak niet of te laat nagekomen
2012
De klachten worden maandelijks besproken en waar mogelijk worden preventieve maatregelen genomen om nieuwe klachten te voorkomen. Wat opgevallen is dat de manier van communiceren vaak ten grondslag ligt aan het ontstaan van een echte klacht. Daarom starten we in 2013 met een communicatietraining voor het voltallige personeel om de communicatievaardigheden verder te verhogen.
33
Jaarverslag 2012
Aantal klachten per jaar 60 50 Wonen Techniek Woonontwikkeling Bedrijfsvoering Directie Totaal
40 30 20 10 0 2008
2009
2010
2011
2012
3.1.3. Preventie schuldopbouw Het voorkomen van schulden is het voorkomen van minder plezierig wonen. Daarom wordt het betalingsgedrag van onze klanten nauwlettend gevolgd en worden acties ondernomen. Dit gebeurt in samenwerking met onze wijkconsulenten, de gemeente, de stadsbank en Humanitas.
Gemiddeld per maand
2009
2010
2011
2012
Doel 2013
Aantal huurders met achterstand > €100
4.00%
5.10%
4.00%
4.10%
<5%
Huurachterstand
0.83%
0.84%
0.78%
0.79%
<1%
Aantal vorderingen bij deurwaarder
1.50%
1.60%
1.50%
1.60%
<2%
€1.170
€1.100
€820
€655
Gemiddeld <€1.000/situatie
Gemiddeld deurwaarder
saldo
vorderingen
bij
Aangezegde ontruimingen per maand
5
4.7
4
3.6
Uitzettingen gemiddeld per maand
1
0.75
0.8
0.2
Ondanks het doorzetten van de crisissituatie zijn de cijfers in 2012 redelijk stabiel gebleven aan 2011. Het kost ons als corporatie echter wel steeds meer inspanning om dit te bereiken. Het voorkomen van huisuitzetting heeft hoge prioriteit en werpt zijn vruchten af door een nauwe samenwerking met deurwaarder, gemeente, stadsbank en Humanitas onder dak.
Huurschuld Hennep met vonnis Overlast Totaal
2007 8 1 2
2008 3 4 1
2009 12 0 0
2010 5 3 1
2011 9 0 1
2012 2 0 0
11
8
12
9
10
2
34
Jaarverslag 2012
3.1.3 Beschikbaarheid woningen De klanttevredenheid wordt ook bepaald door het feit of een geschikte woning snel beschikbaar is. De systematiek van toewijzen is gebaseerd op de inschrijfduur. Dat geeft de klanten de mogelijkheid om bij de woningkeuze meer gericht te sturen. De keuze kan zijn om nu te kiezen voor een minder populaire woning of om te wachten en meer inschrijfduur op te bouwen. Na een aantal jaren van teruglopende vrijkomende woningen is er sinds 2012 weer een stijging te zien in het beschikbaar komen van woningen. Na de maatregel van de Europese commissie, waardoor in 2011 een duidelijke dalende tendens was waar te nemen, zien we nu mensen toch de stap weer nemen naar een andere woning. Het aantal reacties per woning is afgenomen en het aantal actief woningzoekenden schommelt rond de 240 mensen. Gemiddeld per maand
2008
Gepubliceerde woningen
Aantal reacties per gepubliceerde woning
2010
2011
2012
340 35
322 45
256 32
235 28
297 31
6.726 20
9.263 29
9.955 39
10.772 46
9.999 35
Nieuwe contracten Aantal reacties
2009
Nieuwbouw zijn langdurige trajecten en de aankomende jaren wordt er bijna geen nieuwbouw meer toegevoegd. Deze ontwikkeling heeft ertoe geleid dat het verkoopbeleid, van beperkt verkopen zolang er een grote druk is op de huurmarkt en andere financieringsbronnen beschikbaar zijn, niet is gewijzigd. 3.2 Goede samenwerking met stakeholders 3.2.1. Gemeente Oldenzaal De samenwerking met de gemeente Oldenzaal is goed te noemen. Halfjaarlijks vindt er overleg plaats met het voltallige college waar de voortgang wordt bewaakt en de knelpunten worden besproken. Voor de specifieke projecten worden maatwerkafspraken gemaakt. Knelpunten worden gesignaleerd en er wordt zo veel mogelijk pro actief gezocht naar oplossingen. Doordat in onze regio het einde aan de groei in de woningmarkt in zicht is, gaat het bij het maken van lange termijn gezamenlijke afspraken meer om kwaliteit dan om kwantiteit. De in 2011 vastgestelde woonvisie en het visie document van de vereniging WoOn vormen daarbij het uitgangspunt. Bij de besprekingen wordt ook de wijkontwikkeling nadrukkelijk betrokken. De gemeente onderschrijft het belang van het investeren door de corporatie in de wijken en samen met de wijkwethouders worden de plannen ontwikkeld. 3.2.2. Huurdersvereniging Oldenzaal “Blij Wonen” De samenwerking met de Huurdersvereniging is goed. De Huurdersvereniging is in 2011 aan een transformatieproces begonnen. Reeds eerder is geconstateerd dat het oorspronkelijke aandachtsveld: “de corporatie stimuleren om de goede dingen te doen” achterhaald is. Door het opzetten van een goed klachtensysteem en het monitoren van de tevredenheid van bewoners en daar acties op ondernemen, doet WBO Wonen dit al uit zichzelf. De transformatie is dat de Huurdersvereniging mee gaat werken aan het realiseren van de doelen van de corporatie: aantrekkelijke woningen in vitale wijken, naast haar wettelijke taken. Vier keer per jaar vindt er een regulier overleg plaats met de manager Wonen en de directeur. Daarbij worden de ontwikkelingen in de sector besproken en via het jaarverslag de ontwikkeling van de woonkwaliteit voor de huurders. Ook het huurbeleid wordt besproken en voorgelegd ter goedkeuring. Deze goedkeuring is verleend. Bij de evaluatievergadering van de RvC in december is de Huurdersvereniging uitgenodigd voor een gesprek over de ontwikkelingen. 3.2.3. Zorgaanbieders De samenwerking met de zorgaanbieders is goed. Zorgaanbieders hebben te maken met grote veranderingen. Ook als het gaat om de scheiding tussen wonen en het verlenen van relatief lichte zorg.
35
Jaarverslag 2012
Een zorgaanbieder is volop bezig met het ontwikkelen van plannen voor de verandering van verzorgingshuis naar verpleeghuis met aanleunwoningen en thuiszorg. Als eigenaar van de panden denken we mee over het realiseren van deze grote veranderingsstap. In 2012 zijn de eerste stappen gezet in de plan ontwikkeling en zijn een stuurgroep en een werkgroep gevormd. 3.2.4 Welzijnspartners De relatie met de welzijnspartners is goed en constructief te noemen. In de wijken is er sprake van een goede samenwerking met name rond het prestatieveld actief ontmoeten. Nadat in 2010 het eerste wijkontwikkelcentrum tot stand is gebracht is in 2011 de tweede gestart en is er intensief samengewerkt. In 2012 is een derde locatie in gebruik genomen. 3.2.6 Politie In de wijken wordt op een goede manier samengewerkt met de politie. De relatie is goed, mede doordat de wijkagent ook participeert in het wijkontwikkelcentrum, zodat bij het signaleren van een probleem onmiddellijk adequaat gereageerd wordt.
3.3. De effectieve organisatie Met een effectieve organisatie wordt een organisatie bedoeld die ambitieuze doelen weet te realiseren in verhouding tot de beschikbare middelen. De ambitieuze doelen zijn verwoord in de 4 genoemde ambities. Met betrekking tot het gebruik van de beschikbare middelen zijn een aantal keuzes gemaakt. Keuze 1: een relatief groot deel van het onderhoud wordt binnen de eigen organisatie georganiseerd. Daarmee wordt voor dat deel de BTW bespaard en de winst van de bouwonderneming. Deze redenatie is alleen valide als het werk professioneel georganiseerd wordt. Daarvoor zijn er keuzes gemaakt in het type werk en ligt de klemtoon op de bad-keuken-toilet renovatie. Keuze 2: op iedere plek zit een ambitieuze en capabele medewerker, die enthousiast is om de doelen te realiseren. Daarvoor worden medewerkers beoordeeld op hun vakinhoudelijke kwaliteiten én op de vier kernwaarden: ontwikkel jezelf, doe meer met minder, zorg voor de glimlach op het gezicht van een ander en combineer gezamenlijke ambitie met verantwoordelijkheid. Medewerkers krijgen volop de kans om zich te ontwikkelen. Er is ook veel ruimte voor eigen ideeën en er is ruim aandacht besteed aan het uitleggen van de vier kernwaarden en waarom deze zo belangrijk zijn voor het bereiken van onze doelen én het werkplezier. Met medewerkers wordt gesproken over de voldoening die ze uit hun werk halen en hoe die kan verbeteren of op een hoog niveau kan blijven. In 2011 is de gemiddelde score van de voldoening van de medewerkers 7,7 geweest. In 2012 is dat 8,0. Deze score willen we graag vasthouden. Ook wordt met medewerkers gesproken over hun ambities op langere termijn. Voor starters kan de ambitie het groeien naar vakvolwassenheid zijn. Voor de senioren is de ambitie een andere functie of een echte specialist worden op een specifiek terrein. In het eerste geval is verbreding het persoonlijke ontwikkelingsthema, in het tweede geval de verdieping. Keuze 3: we praten veel met klanten, één op één. De resultaten van die interviews worden gebruikt om te achterhalen wat mensen belangrijk vinden als het gaat om hun eigen woning en hun woonomgeving. We vragen onze klanten niet naar oplossingen. Daar gebruiken we experts voor. We toetsen de resultaten van die experts wel weer bij onze klanten, middels modelwoningen of informatiebijeenkomsten. Woningen en wijken hebben een lange levensduur. Daarom wordt bij de ontwikkeling van een buurt ook rekening gehouden met de wensen van toekomstige klanten. Door gebruik te maken van leefstijlen kunnen we de antwoorden van onze klanten rubriceren en zo gebruiken als de toekomstige klant een andere leefstijl heeft dan de huidige. Door deze werkwijze worden ontwikkelingen gerealiseerd binnen de gestelde financiële kaders met een maximum aan kwaliteit. Keuze 4: specifieke kennis met betrekking tot het wonen kopen we in. We werken daarbij samen met binnenhuisarchitecten en speciaal geselecteerde architectenbureaus. De kennis over het creëren van een vitale wijk is nog in het begin van zijn ontwikkeling. Daarom hebben we ervoor gekozen om te gaan werken 36
Jaarverslag 2012
met een relatief hoog aantal wijkontwikkelingsconsulenten (1 op 1000 vhe) op HBO niveau. Door zelf veel kleinschalig te experimenteren in samenwerking met specifieke deskundigen wordt het inzicht in wat wel en wat niet goed werkt, snel vergroot. Door deze werkwijze worden “kostbare missers” voorkomen. Natuurlijk gaan er dingen mis, maar dat merken we in de kleinschalige fase. In de effectieve organisatie zijn mensen betrokken. Dat uit zich in het ziekteverzuimcijfer en met name in de meldingsfrequentie.
meldingfrequentie
2009
2010
2011
2012
0.82
0.78
0.82
0.54
Voor een organisatie met betrokken medewerkers geld dat de meldingsfrequentie onder 1,0 moet liggen.
37
Jaarverslag 2012
AMBITIE 4: BORGEN VAN VOLDOENDE FINANCIËLE ARMSLAG Een financieel gezonde corporatie is een organisatie die op zowel korte als lange termijn in staat is om aan haar financiële verplichtingen te voldoen. Een positieve kasstroom is een van de voorwaarden hiervoor. De eerder genoemde 3 ambities moeten ertoe leiden, dat de waarde van het vastgoed toeneemt. Deze toename genereert weer een potentieel betere kasstroom. WBO Wonen wil deze betere kasstroom weer inzetten voor de ambities vitale woonomgeving, betaalbaar woonplezier en hoogwaardige service.
Sturingskengetal Interest Coverage Ratio (ICR)
Heeft betrekking op Kasstromen
Solvabiliteit
Vermogen
Cashflowgenerator (toetsing WSW)
Kasstromen
Definitie De verhouding tussen de operationele kasstroom en het saldo rentelasten Het eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal (o.b.v. actuele marktwaarde) In staat zijn om 2% van het vreemd vermogen vanuit onze operationele kasstromen na betaling van rentelasten te kunnen betalen
norm >1,3 na vpb en heffingen
> 20%
>2%
4.1 Kasstromen Investeringen in huurwoningen hebben een relatief laag rendement omdat de doelgroep van corporaties geen marktconforme huur kan betalen. Om te voorkomen dat de jaarlijkse rentelasten niet uit de netto huuropbrengsten kunnen worden betaald, kunnen investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit slechts in beperkte mate met leningen worden gefinancierd. Het deel van de investeringen dat niet met leningen kan worden gefinancierd, wordt gedekt door de operationele kasstroom en met de verkoopopbrengsten uit de bestaande portefeuille. Uitgangspunt voor het borgen van de financiële continuïteit en een relatief solide financiële positie is een positieve operationele kasstroom. Het jaarresultaat wordt sterk beïnvloed door het moment waarop het boekhoudkundig bepaalde verlies van niet-kostprijsdekkende investeringen en de boekwinst van verkopen wordt verantwoord. Door het vermogen te bepalen op basis van actuele waarde wordt een betere indicator gegeven voor het borgen van de financiële continuïteit dan het tot en met 2011 weergegeven vermogen op basis van historische kostprijs. De financiële continuïteit van een woningcorporatie wordt primair bepaald door de mogelijkheid dat jaarlijks met de netto- huuropbrengsten de financieringslasten kunnen worden betaald. De netto huuropbrengsten, verminderd met bedrijfslasten en onder aftrek van de financieringslasten, vormen de operationele kasstroom.
Enkelvoudige jaarrekening (x € 1.000) 2012
2011
Bedrijfsopbrengsten (excl. verkoopresultaat)
25.282
23.413
Bedrijfslasten (excl. afschr en waarverandering)
13.156
13.401
12.126
10.012
Financiële baten en lasten
-6.246
-6.011
Operationele kasstroom
5.880
4.001
38
Jaarverslag 2012
Leningenportefeuille per 1-1 Rekening courant krediet Totaal vreemd vermogen voor aflossingsfictie
ICR Cashflowgenerator
2012
2011
159.732
143.990
2.881
8.360
162.613
152.350
1,9
1,7
3,6%
2,6%
Naast een positieve operationele kasstroom dienen de verkoopopbrengsten uit bestaande voorraad de niet kostendekkende investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit af te dekken, die op basis van het nettorendement van deze investeringen niet met leningen kunnen worden gefinancierd. Hierbij is nog geen rekening gehouden met nieuw beleid inzake splitsing in DAEB en niet-DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang). WBO Wonen zal in principe alleen nog maar in DAEB vastgoed investeren. Rentedekkingsgraad (ICR) De rentedekkingsgraad of ICR (interest coverage ratio) geeft aan in hoeverre de operationele kasstroom exclusief rente voldoende is om de verschuldigde rente te betalen. Het financiële beleid van WBO Wonen schrijft voor dat de ICR minimaal 1,3 moet zijn (na aftrek van heffingen en belasting). Met een ICR per 31 december 2012 van 1,9 voldoet WBO Wonen aan deze doelstelling. Cashflowgenerator Om voor borging door het WSW in aanmerking te komen is als eis gesteld, dat de operationele kasstroom tenminste 2% van de leningenportefeuille bedraagt. WBO Wonen voldoet met 3,6% aan de gestelde eis. 4.2 Financieel overzicht Het vastgoed op de balans wordt in afwijking van voorgaande jaren gewaardeerd tegen actuele waarde. Het resultaat uit huur komt uit op € 5,9 miljoen positief en ligt daarmee ruim € 1,5 miljoen boven de begroting. De afwijking t.o.v. de begroting van de overige posten wordt met name veroorzaakt door de herziene waarderingsgrondslagen. De begroting was nog gebaseerd op de oude waarderingsgrondslagen. Het totale jaarresultaat is € 4,2 miljoen negatief. Enkelvoudige jaarrekening (x € 1.000)
Winst- en verliesrekening
Huren en vergoedingen
Werkelijk
Begroting
Werkelijk
2012
2012
2011
24.889
24.572
23.092
296
414
233
Productie eigen bedrijf Overige opbrengsten
97
57
88
25.282
25.043
23.413
Loonkosten
4.545
4.468
4.288
Onderhoudskosten
3.890
4.141
4.142
Overige bedrijfslasten
5.192
5.415
5.216
-471
0
-245
13.156
14.024
13.401
Bijzondere baten
Financiële baten/lasten
6.246
6.652
5.985
Resultaat huur
5.880
4.367
4.027
39
Jaarverslag 2012
Winst- en verliesrekening
2012
2011
469
489
Resultaat deelnemingen
-166
-41
Vennootschapsbelasting
-283
-1.090
5.900
3.385
Afschrijving
8.294
7.658
Afwaardering vastgoed
1.808
4.342
Resultaat boekjaar
-4.202
-8.615
eigen vermogen
73.278
75.403
252.764
259.323
29,0%
29,1%
Resultaat koop
Resultaat Overige kosten (directe balanseffecten)
balans totaal solvabiliteit
Met een solvabiliteit van 29% voldoet WBO Wonen ruimschoots aan de gestelde norm van 20%. Onderstaand worden de belangrijkste verschillen ten opzichte van de begroting kort toegelicht. Werkelijk Begroting Verschil 2012 2012 2012 Huren en vergoedingen
Productie t.b.v. eigen bedrijf
Overige Opbrengsten Lonen, pensioenen sociale lasten Onderhoudskosten
24.889
24.572
317 De opbrengst uit huren valt hoger uit. Dit wordt voor € 200.000 veroorzaakt door hogere opbrengsten wegens incidentele verbeteringen, eerdere ingebruikname van nieuwbouwcomplexen, hogere jaarlijkse huurverhoging en lagere huurderving. De opbrengsten uit vergoedingen vallen ook hoger uit (€117.000). Dit wordt grotendeels weer verrekend in hogere kosten bij de overige bedrijfslasten.
296
414
-118 De productie t.b.v. van het eigen bedrijf viel lager uit door een lagere doorberekening in projecten. Aan projecten wordt een vast percentage van de investeringen toegerekend. Door relatief lagere investeringen ten opzichte van voorgaande jaren is de doorberekening ook lager. 40
97
57
25.282
25.043
4.545 3.890
4.468 4.141
239 De lonen, sociale lasten en pensioenpremies zijn -77 nagenoeg op de begroting uitgekomen. 251 De onderhoudskosten zijn per saldo lager uitgevallen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een strakkere sturing op serviceonderhoud, gunstiger inkoop van werkzaamheden en deels door het vervallen of doorschuiven van planmatig onderhoudswerkzaamheden.
40
Jaarverslag 2012
Werkelijk Begroting Verschil 2012 2012 2012 Overige bedrijfslasten
Bijzondere baten Kosten
5.192
5.415
-471 13.156
14.024
Financiële baten en lasten
6.246
6.652
Resultaat huur
5.880
4.367
223 Het totaal van de overige bedrijfslasten valt per saldo lager uit dan begroot. De leefbaarheiduitgaven zijn met een onderschrijding van € 200.000 de belangrijkste besparing. Ook de algemene kosten vielen lager uit (€160.000). Daar staat tegenover dat de overige personeelskosten en de exploitatielasten hoger zijn uitgevallen ten bedrage van resp. € 28.000 en € 100.000. 471 De bijzondere baat is ontstaan door restitutie van omzetbelasting uit voorgaande jaren. 868 406 De financiële baten en lasten wijken € 406.000 in positieve zin af. Dit wordt veroorzaakt door lagere rente op leningen en kredietfaciliteit en minder opname van nieuwe leningen. 1.513
Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Het Centraal Fonds kende WBO Wonen in 2012 de A-status toe met een solvabiliteitseis, die evenals het eerdere verslagjaar voldoende is. Het ministerie van VROM oordeelde dat er geen aanleiding is tot het maken van opmerkingen ten aanzien van de financiële positie. 4.3 Treasurymanagement In het treasurystatuut zijn onder andere als doelstellingen het minimaliseren van de vermogenskostenvoet en het beheersen van de renterisico’s vastgelegd. WBO Wonen beschikt over een treasuryjaarplan en een treasurystatuut. Het beleid op het gebied van het rente- en looptijdenrisico beoogt het minimaliseren van de financieringskosten en het optimaliseren van de vervalkalender van de leningenportefeuille. Het treasurystatuut is voor het laatst in 2011 aangepast en zal in 2013 worden geactualiseerd op basis van de laatste richtlijnen. In 2012 is voor 5 miljoen euro aan nieuwe leningen aangetrokken met een storting in 2014. De gestorte lening in 2012 van 5 miljoen euro was al afgesloten in 2011. De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen per ultimo 2012 bedraagt 3,85% (2011: 3,83%). 4.4 Maatschappelijk resultaat Als onderdeel van haar taak investeert WBO Wonen in de bouw en verbetering van huurwoningen. Deze investeringen zijn vaak niet kostendekkend, omdat de bedrijfswaarde van huurwoningen aanzienlijk lager is dan de stichtingskosten. Het verlies wordt verantwoord in het jaar van besluitvorming. In 2012 is voor € 215.000 verlies genomen voor toekomstige realisatie van maatschappelijk vastgoed. Daarnaast is voor maatschappelijke initiatieven en leefbaarheid een bedrag uitgegeven van € 428.000. Het verschil tussen maximaal redelijke huur en de werkelijke huur voor alle woongelegenheden bedraagt € 7,5 miljoen euro. Ook dit kan als een bijdrage aan de maatschappelijk taak beschouwd worden.
4.5 Bedrijfswaarde De onroerende zaken in exploitatie worden vanaf 2012 gewaardeerd tegen bedrijfswaarde als vorm van actuele waarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Er wordt alleen rekening gehouden met de verhuurderheffing en extra huurinkomsten van 2013, zoals deze in het Woonakkoord zijn overeengekomen.
41
Jaarverslag 2012
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De uitgangspunten zijn mede gebaseerd op de meerjaren begroting 2013-2022 en bestrijken een periode van tien jaar. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde percentages voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde kasstroomniveaus. De toegepaste parameters zijn verwoord in de waarderingsgrondslagen als onderdeel van de jaarrekening. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening meer gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille. In 2012 is de actuele waarde (voor daeb bedrijfswaarde) van het vastgoed gedaald met 3 miljoen euro tot 204 miljoen euro. Dit is nader toegelicht in de jaarrekening. 4.6 VVE’s WBO Wonen heeft bezit, dat deel uitmaakt van Verenigingen van Eigenaars. Het aandeel van WBO in deze VVE’s is als volgt: (in EURO = € 1) Naam VVE Stadsbleek I (woningen) VVE Stadsbleek I (bergingen/parkeerplaatsen) VVE Stadsbleek II (woningen) VVE Stadsbleek II (bergingen/parkeerplaatsen) VVE Ariane VVE Quattro VVE de Meijbree VVE Parkeergarage Ganzenmarkt VVE Kloosterland VVE In den Vijfhoek (moeder) VVE Woningen In den Vijfhoek
aantal app./ parkeerpl.
Aandeel WBO Wonen in reservefonds
Laatste vastgestelde cijfers
46
14.700
per 31-12-2011
3
30.400 4.200
per 31-12-2011 per 31-12-2012
22 52 77 40 18 94
500 40.500 84.200 134.000 20.300 15.500 96.000 80.200
per per per per per per per per
31-12-2012 31-12-2012 31-12-2011 31-12-2012 31-12-2012 31-12-2012 31-12-2011 31-12-2012
520.500
4.7 Vooruitzichten De woningmarkt in Oldenzaal blijft gespannen, waardoor er geen structurele problemen op het terrein van verhuurbaarheid worden verwacht. De verwachting is dat de lange rente in 2013 wederom relatief laag zal blijven en het resultaat door rentestijgingen niet ongunstig zal worden beïnvloed. WBO Wonen legt de nadruk op het aanbieden van voldoende betaalbare woningen voor de diverse klantgroepen met een duidelijke relatie tussen kwaliteit van de verhuureenheid en de gewenste huurprijs. Wij willen onder andere door nieuwbouw en verbetering van het bestaande bezit de kwaliteit van de vastgoedportefeuille omhoog brengen. Ontwikkelingen financiële kapitaalmarkt en vastgoedmarkt Door strak te sturen op kasstromen is WBO Wonen in staat tijdig op de ontwikkelingen op de financiële kapitaalmarkt en de vastgoedmarkt te anticiperen. WBO Wonen richt haar vastgoedportefeuillebeleid op de woonwensen van de klanten van nu en in de toekomst. Daar de operationele kasstroom een belangrijk aandachtsgebied is, is bij het vaststellen van de vastgoedstrategie tevens aandacht besteed aan investeringskaders. Daarin wordt concreet invulling gegeven aan de vraagstelling aan welke voorwaarden een investering moet voldoen. De investeringen worden getoetst op financiële kenmerken zoals marktwaarde, maar ook op portefeuillekenmerken zoals type woning en wijk. De combinatie van deze factoren geeft een indicatie over de mate waarin een investering in het vastgestelde beleid past. Daarbij staat het ‘rendementsdenken’ de door ons geïdentificeerde maatschappelijke opgave niet in de weg. Sterker nog, op lange termijn versterken deze elementen elkaar.
42
Jaarverslag 2012
Meerjarenprognose De financiële positie van WBO Wonen is gezond. Integrale belastingplicht en toekomstige heffingen zetten de resultaten op termijn onder druk en kunnen invloed hebben op de activiteiten, die in de toekomst uitgevoerd gaan worden. In de prognose gaan we uit van verkoop van 7 woningen per jaar. De woningvoorraad blijft volgens de prognose ongeveer gelijk. De gehanteerde uitgangspunten voor de meerjarenprognose zijn conform de uitgangspunten van de bedrijfswaardeberekening. Hiervoor wordt verwezen naar de toelichting tot de geconsolideerde jaarrekening. Aangelegenheden omtrent beleidswijzigingen WBO Wonen wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor de toegelaten instelling op van EUR 67.000 in 2013 naar EUR 2,3 miljoen in 2017. In totaal bedraagt de heffing over 5 jaren EUR 7,8 miljoen. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 EUR 946.000. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt WBO Wonen in de kasstroomprognose rekening met een totale cumulatieve saneringsteun heffing van EUR 2,3 miljoen. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft het bestuur een beleid ingezet waarbij de doelstellingen overeind worden gehouden. Het bestuur heeft in haar projecties rekening gehouden met een verruiming van het huurbeleid. De ingerekende stijging van de huurinkomsten bedraagt gemiddeld 1,35% boven inflatie en ligt daarmee duidelijk boven het inflatievolgende huurbeleid zoals dit tot nu toe werd gehanteerd. Voor onze maatschappelijke prestaties zal dit een negatieve impact hebben. Voor 2013 is mede op aandringen van de huurdersvereniging Blij Wonen alleen een extra inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd voor de hoogste inkomens (> € 43.000). Met deze maatregelen kan WBO Wonen in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen. WBO Wonen verwacht blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen van het borgbare bezit (ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Het investeringsbeleid is enkel en alleen gericht op de DAEB portefeuille. Het bestuur heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de komende 5 jaren van gemiddeld EUR 10 mln per jaar. Haar gecommitteerde investeringen per 31 december 2012 liggen onder dit bedrag. Het bestuur heeft een beleid ter handhaving van deze investeringen.
43
Jaarverslag 2012
Kasstroomoverzicht 2013 tot en met 2017 enkelvoudig (x € 1.000)
2013
2014
2015
2016
2017
Totaal
24.282 1.167 114
25.326 1.190 116
26.363 1.214 119
27.554 1.238 245
28.520 1.263 187
132.045 6.072 781
25.563
26.633
27.696
29.037
29.970
138.899
4.536 3.938 4.778 6.381 1.013
4.677 4.000 4.874 6.860 2.309
4.814 4.065 4.971 7.085 2.596
4.956 4.132 5.070 7.726 2.581
5.103 4.199 5.172 7.812 2.569
24.086 20.334 24.865 35.864 11.068
550
561
572
584
595
2862
0
0
0
0
0
0
21.196
23.280
24.104
25.049
25.449
119.079
4.367
3.353
3.592
3.988
4.521
19.821
1.174
1.174
1.174
1.174
5.708
0
0
0
0
332
1.320
1.320
0
0
3632
2.494
2.494
1.174
1.174
9.672
Operationele activiteiten Ontvangsten: Huren Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Renteontvangsten Saldo ingaande kasstromen Uitgaven: Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Rente-uitgaven Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten
(Des)investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 1.012 Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV) na inkoop in dPi periode 332 Verkoopontvangsten nieuwbouw, woon- en niet woongelegenheden 992 Tussentelling ingaande kasstroom MVA
2.336
MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B. niet DAEB activiteiten Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden Aankoop, woon- en niet woongelegenheden Aankoop grond Investeringen overig Externe kosten bij verkoop
3.843 0 13.898 83 300 500 231
4.613 0 4.716 167 300 500 273
6.427 0 2.091 0 0 400 273
1.790 0 2.302 0 0 400 273
1.790 0 4.873 0 0 400 273
18.463 0 27.880 250 600 2200 1323
Tussentelling MVA uitgaande kasstroom
18.855
10.569
9.191
4.765
7.336
50.716
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA
-16.519
-8.075
-6.697
-3.591
-6.162
-41.044
Ontvangsten overig
14
4
0
0
0
18
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA
14
4
0
0
0
18
-16.505
-8.071
-6.697
-3.591
-6.162
-41.026
FVA
Kasstroom uit (des)investeringen
44
Jaarverslag 2012
Financieringsactiviteiten
2013
2014
2015
2016
2017
Totaal
18.253
12.245
13.624
6.734
9.641
Aflossing geborgde leningen Aflossing ongeborgde leningen Daeb-investeringen Aflossing ongeborgde leningen niet-Daebinvesteringen
8.648 0
6.931 0
9.789 0
6.235 0
6.987 0
60.497 0 38.590 0
91
91
91
91
91
455
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
9.514
5.223
3.744
408
2.563
21.452
Mutatie liquide middelen
-2.625
505
639
805
922
246
Liquide middelen per 1-1 Liquide middelen per 31-12
-4.847 -7.472
-7.472 -6.967
-6.967 -6.328
-6.328 -5.523
-5.523 -4.601
Ingaand Nieuwe te borgen leningen Uitgaand
Bovenstaand kasstroomoverzicht is ingediend bij het WSW. Op basis hiervan heeft toetsing plaats gevonden met als gevolg dat WBO Wonen in maart reeds in aanmerking is gekomen voor hernieuwde vrijgave van het faciliteringsvolume voor 2014. 2013
2014
2015
2016
2017
11.148 -6.381
10.641 -6.860
11.185 -7.085
12.116 -7.726
12.746 -7.812
4.767
3.782
4.100
4.390
4.934
162.866 4.847
172.380 7.472
177.603 6.967
181.348 6.328
181.755 5.523
167.713
179.852
184.570
187.676
187.278
1,7 2,8%
1,6 2,1%
1,6 2,2%
1,6 2,3%
1,6 2,6%
Kasstroom ( incl. interne toerekening) Financiële baten en lasten Totale operationele kasstroom Leningenportefeuille per 1-1 Rekening courant krediet Totaal vreemd vermogen voor aflossingsfictie ICR Cashflowgenerator
cashflowgenerator
ICR
WORDEN DE LENINGEN GEBORGD
HOE VAAK KAN IK DE RENTE BETALEN
3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5%
2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 2013
2014
2015
2016
2017
2013
2014
2015
2016
2017
In het kader van het eigen middelen beleid hoeft WBO Wonen geen liquiditeitsbuffer aan te houden. Eveneens voldoen wij aan door het WSW gestelde criteria. Aangezien WBO Wonen in principe alleen in DAEB vastgoed gaat investeren zullen de overtallige middelen voor de financiering worden ingezet. De financiering kan hiermee dan ook beperkt worden.
45
Jaarverslag 2012
Het totaal aan investeringen wordt geraamd op € 50,7 miljoen. Het saldo aan financieringsactiviteiten bedraagt € 21,5 miljoen. In een percentage uitgedrukt wordt 42% van de investeringen gefinancierd met vreemd vermogen. Het vorenstaande meerjarenoverzicht laat zien dat het de verwachting van het bestuur is dat WBO Wonen ruim gebruik moet maken van de verruiming van het huurbeleid om aan de in sector gebruikelijke kengetallen te kunnen blijven voldoen. Het bestuur concludeert dat de hiervoor beschreven gebeurtenissen of omstandigheden niet leiden tot een onzekerheid van materieel belang die gerede twijfel kan doen ontstaan over het vermogen van WBO Wonen om haar continuïteit te handhaven in de voorzienbare toekomst. Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.
46
Jaarverslag 2012
OVERZICHT VERBINDINGEN Algemeen Om haar volkshuisvestelijke doelen te bereiken, gaat WBO Wonen soms verbindingen aan met andere rechtspersonen. Hieronder volgt een overzicht.
WBO Projecten B.V. WBO projecten BV is opgericht om (toekomstige) nevenactiviteiten in onder te brengen. Hiermee worden de risico’s voor de corporatie zoveel mogelijk beperkt. Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Statutaire zetel Statutaire doelstelling
Administratie/Contactpersoon Firmanten WBO Projecten BV is moedermaatschappij van: Financiële gegevens 2012 Eigen Vermogen Balanstotaal Bedrijfsopbrengsten Resultaat 2012 Corporatiebelang in % Bestuurlijke zeggenschap Waarde op balans WBO Wonen kapitaal Waarde op balans WBO Wonen vordering Datum vaststelling jaarverslag en controleverklaring
WBO Projecten B.V. Besloten vennootschap Oldenzaal Het ontwikkelen, beheren en exploiteren van registergoederen. Tevens is als doel gesteld het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en financieren van andere ondernemingen en vennootschappen. WBO Wonen WBO Wonen (100%) - VOF Stadsbleek (58%) - VOF Heemaf (12,5%) € € € €
-1.195.192 1.562.824 0 -166.275 100% 100%
€
-1.195.192
€
2.758.016
27 mei 2013, geen controleverklaring.
Vof Stadsbleek Deze vof heeft ten doel het ontwikkelen van het plan Stadsbleek te Oldenzaal, een bouwproject in het centrum van Oldenzaal met koop- en huurwoningen. Naast de huurwoningen participeert WBO Wonen voor 58% in deze vof. Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Statutaire zetel Statutaire doelstelling
Administratie/Contactpersoon Firmanten Financiële gegevens 2012 Eigen Vermogen Balanstotaal
V.O.F. Stadsbleek Vennootschap onder firma Enschede Ontwikkelen en doen bouwen van woningen zowel voor de koop- als de huursector en ten behoeve daarvan in eigendom verwerven van diverse goederen WBO Wonen WBO Projecten B.V. (58%), Trebbe Bouw Oost B.V. (42%) € 1.071.683 € 1.077.418
47
Jaarverslag 2012
Jaaromzet Resultaat 2012 Corporatiebelang in % Bestuurlijke zeggenschap Waarde op balans WBO Projecten BV kapitaal Datum vaststelling jaarverslag en controleverklaring
€ 0 € -39.144 58% 50% €
621.577
april 2013, geen controleverklaring.
Vof Heemaf Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Oprichtingsdatum Statutaire zetel Aantal werknemers Statutaire doelstelling Administratie/Contactpersoon Firmanten Financiële gegevens 2012 Eigen Vermogen Balanstotaal Jaaromzet Resultaat 2012 Corporatiebelang in % Bestuurlijke zeggenschap Waarde op de balans WBO Projecten BV kapitaal Waarde op de balans WBO Projecten BV vorderingen Risico’s
Datum vaststelling jaarverslag en controleverklaring
Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex V.O.F. Vennootschap onder firma 05-08-2004 Hengelo (Ov) 0 Ontwikkelen en doen bouwen van appartementen zowel voor de koopals huursector en het herontwikkelen van het gebouw ‘Het Heim’ Woningcorporatie Domijn Plegt-Vos Projecten XI B.V.(50%), Domijn Projecten B.V. (37,5%) en WBO Projecten B.V. (12,5%). € -352.924 € 3.506.353 € 0 € -1.322.332 12,5% 12,5% €
-44.118
€ 937.300 In het verslagjaar is een voorzienbaar verlies op het onderhanden werk genomen van € 1.198.000. Totale activa na afboeking is op dit moment € 3.500.000,-. Nog niet bekend.
48
Jaarverslag 2012
Verklaring bestuurder Als gevolg van het bepaalde in de statuten heeft de directeur/bestuurder van WBO Wonen het jaarverslag en de jaarrekening over 2012 vastgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. De stukken zijn tijdens de vergadering van de Raad van Commissarissen van 27 mei 2013 besproken, waarbij tevens is kennis genomen van de bevindingen en de bij de jaarrekening opgenomen controleverklaring van KPMG. Mede op grond van deze bevindingen en de verklaring is het jaarverslag en de jaarrekening over 2012 goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. In het kader van artikel 26.2.g van het BBSH wordt verklaard dat de middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Oldenzaal, 27 mei 2013 H.H.J. Tossaint
P.C.M. Mohr, voorzitter Raad van Commissarissen
J.M. Geerdink, vicevoorzitter Raad van Commissarissen
G.M.M. Siemerink, lid Raad van Commissarissen
M.J. Oude Vrielink, lid Raad van Commissarissen
R.J.M. Monninkhoff, lid Raad van Commissarissen
49
Jaarverslag 2012
Kengetallen
Boekjaar
2012
2011
2010
2009
2008
Gegevens woningbezit 1
Huurwoningen en -appartementen
4.141
4.132
3.934
3.935
3.918
Eenheden in verzorgingshuizen
83
83
41
41
41
Overige woongelegenheden
75
75
61
44
43
4.299
4.290
4.036
4.020
4.002
Subtotaal woningen Garages etc.
262
262
215
215
215
Bedrijfsruimten
37
26
28
30
31
Maatschappelijk vastgoed
18
29
26
22
20
Overig bezit
32
32
32
28
5
4.648
4.639
4.337
4.315
4.273
13
15
17
0
0
22
Totaal Voorraad koopwoningen Mutaties in het boekjaar 1
Aantal opgeleverd
16
71
49
91
2
Aantal aangekocht
1
245
2
0
1
3
Aantal verkocht
-8
-13
-22
-7
-8
4
Aantal gesloopt
0
0
-1
-61
-6
5
Aantal in aanbouw
0
16
70
60
136
6
Overige mutaties
0
-1
-6
-3
1
5.280
4.994
5.677
4.926
4.389
372
340
384
378
422
1.156
1.292
1.338
1.330
1.610
2.226
2.295
2.359
2.353
2.163
0,9
1,0%
1,1%
1,1%
1,0%
1,1%
1,1%
0,9%
1,1%
1,4%
Interest dekkingsratio ( > 1,3)
1,9
1,7
1,4
Cash-flow-generator ( > 2,0)
3,6
2,6
1,9
3
Solvabiliteit (bedrijfswaarde)
30,9
30,9
37,1
4
Liquiditeit
0,6
0,9
0,5
0,4
0,8
5
Gemiddelde rente vreemd vermogen
3,9
3,8
4,1
4,3
4,6
Het verhuren van woningen 1 2 3 4
5 6
Woningzoekenden (registraties) Verhuringen Goedkope woningen (2012:<€ 366,37) Betaalbare woningen (2012:> € 366,37 en < € 561,98) Huurachterstand (excl. Voorziening) in % jaarhuur (excl. verg.) Huurderving leegstand in % jaarhuur (excl. verg.)
Financiële continuïteit 1 2
50
Jaarverslag 2012
2012
2011
2010
2009
2008
Kwaliteit onderhoud (per woning, exclusief fondsen) Aantallen reparatieverzoeken
2,5
2,6
3,2
2,69
2,25
Aantallen mutatie-onderhoud
0,09
0,08
0,10
0,09
0,11
Kosten dagelijks- en overig onderhoud
351
354
380
330
359
Kosten mutatie onderhoud
161
148
236
131
142
700
838
984
928
643
6
Kosten planmatig onderhoud (vanaf 2008 incl. groen onderhoud) Kosten groot onderhoud en woningverbetering
1.497
516
549
680
1.266
7
Totaalkosten onderhoud per woning
2.709
1.856
2.149
2.068
2.410
17.045
17.576
6.590
7.188
7.974
25
28
30
29
20
1 2 3 4 5
Balans en winst en verliesrekening (per woning) 1
Eigen vermogen *)
2
Overige voorzieningen
3
Totaal opbrengsten **)
5.921
5.776
5.804
5.492
5.290
4
Afschrijvingen
1.929
1.869
896
799
698
5
Dotatie voorzieningen (excl. ORT)
-3
0
-3
7
2
6
Zakelijke lasten
373
387
351
375
364
7
Overige bedrijfslasten
835
886
833
839
801
8
Renteresultaat
1.453
1.467
1.431
1.403
1.296
9
Jaarresultaat
-977
-2.102
- 569
-750
-312
66,7
67,3
68,4
72,0
58,6
75
75
76
80
64
5,81%
4,33%
2,49%
2,96%
3,65%
Personeelsbezetting 1
Totaal formatieplaatsen
2
Werkelijk aantal personeelsleden
3
Ziekteverzuim
*) Tot en met 2010 op basis van historische kostprijs en vanaf 2011 op basis van actuele waarde ingevolge de nieuwe RJ 645. **) De posten uit de winst- en verliesrekening ( 3 t/m 9) zijn in de cijfers van 2011 berekend per woning exclusief de woningen van SHO (192) aangezien deze per 31-12-2011 zijn overgenomen.
51
Jaarverslag 2012
52
Jaarverslag 2012
Jaarrekening
53
Jaarverslag 2012
Geconsolideerde balans per 31 december
(na resultaatbestemming)
(bedragen x € 1.000)
ACTIVA
31-12-2012
31-12-2011
VASTE ACTIVA 1 1.1 1.2 1.3
2 2.1 2.2
3 3.1 3.2 3.3 3.4
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Vorderingen op groepsmaatschappijen Latente belastingvordering Te vorderen BWS subsidies
Totaal vaste activa
203.528 1.215 6.596
206.668 3.077 6.894
211.339
216.639
29.826 0
29.365 490
29.826
29.855
578 937 991 18
783 987 1.274 35
2.525
3.079
243.690
249.573
3.792 129
4.271 153
3.921
4.424
158 2.490 420 291 278
174 2.458 449 158 886
3.637
4.125
321
175
7.879
8.724
251.569
258.297
VLOTTENDE ACTIVA 4 4.1 4.2
Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden
5 5.1 5.3 5.4 5.5 5.6
Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen samenwerkingspartners Latente belastingen Overige vorderingen Overlopende activa
6 6.
Liquide middelen Liquide middelen Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA
54
Jaarverslag 2012
PASSIVA
7
GROEPSVERMOGEN
7.
Totaal eigen vermogen
8
VOORZIENINGEN
8.1 8.2
31-12-2012
31-12-2011
73.278
75.403
Voorziening onrendabele investeringen Voorziening uitgestelde beloningen
5.767 107
11.669 120
Totaal voorzieningen
5.874
11.789
9
LANGLOPENDE SCHULDEN
9.1 9.2
Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
154.127 204
157.866 211
Totaal langlopende schulden
154.331
158.077
11.485 50 1.505 1.099 27 3.920
7.351 83 1.287 780 76 3.449
18.086
13.028
251.569
258.297
10
KORTLOPENDE SCHULDEN
10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan overheid Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
TOTAAL PASSIVA
55
Jaarverslag 2012
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 (bedragen x € 1.000)
2012
2011
23.569
21.730
1.320
1.362
469
489
Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten 2. Opbrengsten servicecontracten 3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 4. Overige bedrijfsopbrengsten
98
88
296
233
25.752
23.902
6. Afschrijvingen op materiële vaste activa
8.294
7.658
7. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
1.519
5.001
8. Lonen en salarissen
3.474
3.253
9. Sociale lasten
480
452
10. Pensioenlasten
591
583
11. Onderhoudslasten
3.890
4.142
12. Overige bedrijfslasten
5.190
5.216
-471
-245
22.967
26.060
2.785
-2.158
-290
659
49
129
5. Geactiveerde productie eigen bedrijf Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
13. Bijzondere baten Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat 14. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (commercieel) Financiële baten en lasten 15. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 16. Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
2
2
-6.277
-6.116
Totaal financiële baten en lasten
-6.226
-5.985
Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen
-3.731
-7.484
18. Belastingen
-283
-1.090
19. Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen
-188
-41
-4.202
-8.615
17. Rentelasten en soortgelijke kosten
Netto resultaat 56
Jaarverslag 2012
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2012 (bedragen x € 1.000)
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen - Waardeveranderingen materiële vaste activa, Vastgoedbelegging en vlottende activa - vrijval voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal: - Voorraden - Vorderingen - Kortlopende schulden (excl. schulden aan kredietinstellingen)
2012
2011
2.785
-2.158
8.294
7.658
1.222 -13
6.514 0
503 488
15 -284
-1.812
Kasstroom uit bedrijfsoperaties
2.779 8.682
Betaalde intrest Ontvangen intrest
-6.122 29
Saldo kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa: - Sociaal vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie - Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Investeringen in vastgoedbeleggingen: - Commercieel vastgoed in exploitatie - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Investeringen voorraad onverkochte woningen Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in financiële vaste activa
16.682 -6.104 35
-6.093
-6.069
5.374
8.455
-1.821
-6.436
-6.925
-7.998
-219
-413
-55 0 -207 0 0 454 0 554
0 0 0 -4.083 -604 778 0 0
Saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten
-8.219
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opname langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Betaalde schulden kredietinstellingen
5.002 -1.876 -135
Saldo kasstroom uit financierings-activiteiten Mutatie liquide middelen
57
-18.756
20.000 -4.261 -5.479 2.991
10.260
146
-41
Jaarverslag 2012
Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2012 Toegelaten instelling WBO Wonen, gevestigd te Oldenzaal, Spoorstraat 36, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet. Het werkgebied van de toegelaten instelling betreft conform artikel 2 van de statuten de regio Twente. Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het bepaalde Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2011. Aangelegenheden omtrent beleidswijzigingen WBO Wonen wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor de toegelaten instelling op van EUR 67.000 in 2013 naar EUR 2,3 miljoen in 2017. In totaal bedraagt de heffing over 5 jaren EUR 7,8 miljoen. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 EUR 946.000. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt WBO Wonen in de kasstroomprognose rekening met een totale cumulatieve saneringsteun heffing van EUR 2,3 miljoen. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft het bestuur een beleid ingezet waarbij de doelstellingen overeind worden gehouden. Het bestuur heeft in haar projecties rekening gehouden met een verruiming van het huurbeleid. De ingerekende stijging van de huurinkomsten bedraagt gemiddeld 1,35% boven inflatie en ligt daarmee duidelijk boven het inflatievolgende huurbeleid zoals dit tot nu toe werd gehanteerd. Voor onze maatschappelijke prestaties zal dit een negatieve impact hebben. Voor 2013 is mede op aandringen van de huurdersvereniging Blij Wonen alleen een extra inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd voor de hoogste inkomens (> € 43.000). Met deze maatregelen kan WBO Wonen in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen. Zij verwacht blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen van het borgbare bezit (ICR, loan to value en 2% aflossingsfictie) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Het investeringsbeleid is enkel en alleen gericht op de DAEB portefeuille. Het bestuur heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de komende 5 jaren van gemiddeld EUR 10 miljoen per jaar. Haar gecommitteerde investeringen per 31 december 2012 liggen onder dit bedrag. Het bestuur heeft een beleid ter handhaving van deze investeringen. Het meerjarenoverzicht laat zien dat het de verwachting van het bestuur is dat WBO Wonen ruim gebruik moet maken van de verruiming van het huurbeleid om aan de in sector gebruikelijke kengetallen te kunnen blijven voldoen. Het bestuur concludeert dat de hiervoor beschreven gebeurtenissen of omstandigheden niet leiden tot een onzekerheid van materieel belang die gerede twijfel kan doen ontstaan over het vermogen van
58
Jaarverslag 2012
WBO Wonen om haar continuïteit te handhaven in de voorzienbare toekomst. Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op historische kosten met uitzondering van een aantal specifieke posten. Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering. Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.
Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen schattingen en veronderstellingen:
Sociaal vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de bedrijfswaarde. De uitgangspunten van de bedrijfswaarde zijn gebaseerd op interne beleidsvoornemens. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch portefeuillebeleid en technische meerjaren onderhoudsplanningen waarbij keuzes gemaakt worden ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur en kwaliteits- en huurniveaus.
59
Jaarverslag 2012
Commercieel vastgoed in exploitatie: Voor wat betreft de uitgangspunten en veronderstellingen ten aanzien van het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde in verhuurde staat is afhankelijk van een aantal belangrijke veronderstellingen zoals de te hanteren disconteringsvoet, exityield, kwaliteit huurders en contractverlengingen en –opzeggingen, markthuren en leegwaarden. Deze veronderstellingen zijn mede tot stand gekomen in afstemming met een extern deskundige.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (onder materiële vaste activa en onder vastgoedbeleggingen): Bepaling van het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering ten behoeve van het bepalen en treffen van een voorziening voor onrendabele investeringen. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw-, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het goedkeuringsbesluit in het besluitvormingsproces van de toegelaten instelling. De financiële impact van voornoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie. De realisatie kan onder meer wijzigen als gevolg van wettelijke procedures, aanpassingen in voorgenomen bouwproductie en in prijsniveau van leveranciers en daadwerkelijke verkoopprijzen.
Vastgoed bestemd voor de verkoop en voorraad grond- en ontwikkelposities: bij de bepaling van de verwachte reële waarde van de voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en grond- en ontwikkelposities worden uitgangspunten gedefinieerd. De uitgangspunten betreffen ondermeer de verkoopwaarde aan de hand van referentietransacties, de kans op toekomstige ontwikkelmogelijkheden en de huidige onderhoudsstaat.
Aannames en veronderstellingen gehanteerd bij de bepaling van de belastingpositie (inclusief latente belastingpositie). Dit betreft met name de uitgangspunten en veronderstellingen met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen alsmede de voor de waardering van de belastingpositie gehanteerde prognose van toekomstige verwachte fiscale resultaten.
Grondslagen voor consolidatie De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van WBO Wonen en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten en verliezen. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. De in de consolidatie begrepen rechtspersoon is:
WBO Projecten B.V. (100%)
Stelselwijzigingen/schattingswijzigingen/herrubriceringen Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn:
Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening.
Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie.
60
Jaarverslag 2012
Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed hetgeen doorwerkt bij impairments en voorzieningen voor onrendabele investeringen.
Het is niet langer toegestaan om bij de bepaling van rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen.
Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting.
De methode van afschrijvingen.
De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (V.o.V).
Positieve en negatieve resultaten binnen gecombineerde bouwproducten kunnen niet langer gesaldeerd worden.
de
bedrijfswaarde
de
De Richtlijn is van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2011. In 2012 zijn naast de overgang naar de herziene RJ645 geen andere stelselwijzigingen doorgevoerd door WBO Wonen. Zoals toegelicht onder het hoofd “kwalificatie sociaal vastgoed” van deze toelichting zijn de visie, missie en het beleid van WBO Wonen er primair opgericht om volkshuisvestelijke doelen te realiseren. Het sociaal vastgoed wordt dan ook vooral gezien als bedrijfsmiddel om sociale doelen te realiseren. WBO Wonen blijft evenals voorgaande jaren het sociaal vastgoed waarderen tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor het sociaal vastgoed de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gelijk aan de contante waarde van de toekomstige inkomsten (onder andere huren, eventuele bijdragen en overige opbrengsten) verminderd met de contante waarde van de toekomstige uitgaven (onder andere onderhoud, beheerkosten, belastingen en verzekeringen) over de restant levensduur van het bezit. De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit van het bezit zien voor de resterende levensduur. Tot en met 2011 werd bij de bedrijfswaarde conform de Richtlijn 645 versie 2005 rekening gehouden met een rentabiliteitswaardecorrectie. Dit is het verschil tussen de nominale waarde van de leningen en de rentabiliteitswaarde. In de huidige bedrijfswaarde is deze rentabiliteitswaardecorrectie niet langer toegestaan om aansluiting te waarborgen met de bestaande Richtlijnen. Tevens werd tot en met 2011 niet afgeschreven op de bedrijfswaarde. In het huidige stelsel worden de kosten van het actief stelselmatig toegerekend aan de levensduur in de vorm van jaarlijkse afschrijvingen die ten laste van het resultaat worden gebracht. De actuele waarde voor het commercieel vastgoed was voorheen ook de bedrijfswaarde. In het nieuwe stelsel is de actuele waarde de marktwaarde in verhuurde staat. Een en ander is voor sociaal vastgoed nader toegelicht bij de grondslagen voor waardering van “Materiële Vaste Activa” en voor commercieel vastgoed bij “Vastgoedbeleggingen”. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is toegenomen met een bedrag van EUR 47.880.000. De toename van het eigen vermogen per 1 januari 2012 als gevolg van de stelselwijziging kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen x € 1.000): Eigen vermogen per 1 januari 2012, voor stelselwijziging:
27.523
Materiële vaste activa (model oud):
Onroerende en roerende zaken in exploitatie
175.118
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
4.345
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
6.894 -186.357
Materiële vaste activa (model nieuw):
Sociaal vastgoed in exploitatie
206.668
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
3.077
Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie
6.894 216.639
61
Jaarverslag 2012
Vastgoedbeleggingen (model nieuw):
Commercieel vastgoed in exploitatie
29.365
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
490 29.855
Materiële vaste activa (totaal)
60.137
Financiële vaste activa
-588
Voorzieningen
_-11.669
Eigen vermogen per 1 januari 2012, na stelselwijziging
75.403
Financiële vaste activa In het oude stelsel werd voor commercieel vastgoed (evenals bij sociaal vastgoed) alleen een belastinglatentie opgenomen voor de verwachte verkopen binnen 5 jaar. Bij commercieel vastgoed wordt in het nieuwe stelsel een belastinglatentie opgenomen voor alle ingerekende verkopen (periode van 15 jaar). Onder het nieuwe stelsel wordt –zoals hiervoor toegelicht – de actuele waarde voor het sociaal vastgoed bepaald met de gewijzigde bedrijfswaarde (zoals hiervoor toegelicht) en voor commercieel vastgoed de marktwaarde in verhuurde staat, hetgeen ook invloed heeft op de belastinglatentie.
Voorzieningen De voorziening voor onrendabele investeringen is bepaald aan de hand van de gewijzigde actuele waarde (zoals hiervoor toegelicht). Het resultaat over 2011 is als gevolg van de stelselwijziging afgenomen met EUR 9,541 miljoen tot een bedrag van EUR -8,615 miljoen. De afname van het resultaat over 2011 als gevolg van de stelselwijziging kan als volgt worden gespecificeerd: Resultaat over 2011, voor stelselwijziging
926
Lagere bedrijfsopbrengsten inzake lager verkoopresultaat onroerende zaken
-283
Hogere afschrijvingen
-3.631
Onrendabele top verbeteringen bestaand bezit
-3.977
Impairmenttoets
-1.034
Ongerealiseerde waardestijging materiële vaste activa Bijzondere bate inzake overname vastgoed SHO
1.201 -1.229
Belastingen: mutatie latentie van de verkopen
-588
Resultaat over 2011, na stelselwijzigingen
-8.615
Presentatiewijzigingen In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans is een aantal posten toegevoegd, zoals sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie (voorheen samengevoegd als onroerende en roerende zaken in exploitatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (voorheen onroerende zaken in ontwikkeling). Ook is een nieuwe categorie vastgoedbeleggingen toegevoegd bij de activa, waar de hiervoor genoemde posten onderdeel van zijn. Tevens is voor de resultatenrekening naast een uitgebreider categoraal model tevens een functioneel model als optie voorgeschreven. WBO Wonen kiest voor het categorale model.
62
Jaarverslag 2012
Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart verantwoord indien de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening. Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract, worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.
Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode. De aflossingsverplichtingen voor het komende jaar van de langlopende schulden worden opgenomen onder kortlopende schulden. Classificatie vastgoed naar typologie Sociaal vastgoed omvat de woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijke vastgoed en overig sociaal vastgoed. Commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsonroerend goed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van BZK wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat verhuurd is aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-. Welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. De classificatie heeft plaatsgevonden naar de stand per 31 december van het verslagjaar. Kwalificatie sociaal vastgoed Het beleid van WBO Wonen is vooral gericht op de volkshuisvestelijke taken. De totale portefeuille sociaal vastgoed is op basis van bovenstaand beleid gekwalificeerd als bedrijfsmiddel. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de bedrijfswaarde.
63
Jaarverslag 2012
Bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden inclusief de nettokasstroom bij afstoten van de activa aan het einde van de gebruiksduur. Onder punt 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie zijn de gehanteerde veronderstellingen en uitgangspunten nader toegelicht. Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van WBO Wonen is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan. Afschrijvingen De afschrijvingen worden berekend volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. De volgende economische levensduren worden gehanteerd: Component
Economische levensduur
Casco
:
50 jaar
Overige zaken
:
Restant levensduur
Op grond wordt niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzondere waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel van deze na-investeringen wordt ten laste van de winst-enverliesrekening verantwoord als “overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht.
Waardemutatie Waardevermeerderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen verwerkt. Waardevermeerderingen die echter een terugname zijn van eerder ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkte waardeverminderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) worden echter in de winst- en verliesrekening verwerkt en wel onder de post “Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa”. Waardeverminderingen in sociaal vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot maximaal het bedrag waarvoor in het verleden waardevermeerderingen (op het niveau van de betreffende kasstroomgenererende eenheid) rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen zijn verwerkt, rekening houdend met de realisatie van dergelijke waardeveranderingen door afschrijvingen. Indien de waardevermindering hoger is wordt het meerdere ten laste van de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post “Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa”. Er wordt geen gebruik gemaakt van de recycling optie om rechtstreeks verwerkte baten en lasten in het eigen vermogen bij latere realisatie te verwerken in de winst- en verliesrekening.
64
Jaarverslag 2012
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (Sociaal Vastgoed) Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de bedrijfswaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet van de kredietfaciliteit. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het startbesluit in het besluitvormingsproces van WBO Wonen. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op bedrijfsterreinen wordt niet afgeschreven. De volgende levensduren worden hierbij gehanteerd:
Gebouwen
:
50 jaar
Inventarissen
:3, 5, 10 jaar
Vervoermiddelen
:3, 5, 10 jaar
Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. Indien er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhoudsuitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde betreft voor dit doel de marktwaarde in verhuurde staat. Marktwaarde in verhuurde staat De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op de beschikbare marktgegevens met in achtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van WBO Wonen die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Onder punt 2.1 Commercieel uitgangspunten nader toegelicht.
vastgoed
in
exploitatie
zijn
de
gehanteerde
veronderstellingen
en
Kasstroomgenererende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van WBO Wonen is gericht op sturing van de waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) sluit hierbij aan.
65
Jaarverslag 2012
Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenererende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeverminderingverlies is te zijn gebaseerd op de kasstroomgenererende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post “Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille”. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Waardemutatie De waardemutaties in commercieel vastgoed in exploitatie worden rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (Vastgoedbeleggingen) Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winsten verliesrekening verantwoord onder de post “Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille”. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet van de kredietfaciliteit. De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke verplichtingen inzake investeringen nieuwbouw, woningverbetering en herstructurering. Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen worden gekwalificeerd als “Intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen door WBO Wonen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouw, woningverbetering of herstructureringsprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het goedkeuringsbesluit in het besluitvormingsproces van WBO Wonen. Indien op project niveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans. In het geval de geschatte marktwaarde in verhuurde staat van het project op een hoger niveau ligt dan de geschatte totale projectkosten vindt de toerekening van deze waardemutatie plaats naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het project (“percentage of completion”-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Deze waardemutatie wordt rechtstreeks ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening in de post “Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille” verantwoord.
Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van de toegelaten instelling gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de toegelaten instelling garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor
66
Jaarverslag 2012
het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen. Dan wel voor de verwachte betalingen door de toegelaten instelling ten behoeve van deze deelneming. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis verkrijgingsprijs of duurzame lagere bedrijfswaarde.
wordt
uitgeoefend,
worden
gewaardeerd
tegen
De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De grondslagen voor overige financiële vaste activa zijn opgenomen onder het hoofd Financiële instrumenten.
Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet welke is opgegeven door de subsidieverstrekker en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Bijzondere waardeverminderingen Vaste activa met een lange levensduur dienen te worden beoordeeld op bijzondere waardeverminderingen wanneer wijzigingen of omstandigheden zich voordoen die doen vermoeden dat de boekwaarde van een actief niet terugverdiend zal worden. De terugverdienmogelijkheid van activa die in gebruik zijn, wordt bepaald door de boekwaarde van een actief te vergelijken met de geschatte contante waarde van de toekomstige nettokasstromen die het actief naar verwachting zal genereren. Wanneer de boekwaarde van een actief hoger is dan de geschatte contante waarde van de toekomstige kasstromen, worden bijzondere waardeverminderingen verantwoord voor het verschil tussen de boekwaarde en de realiseerbare waarde.
Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. Voorraad materialen De voorraad materialen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Voorraad grond- en ontwikkelposities De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie/ vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop/ onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de opbrengstwaarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde. Onderhanden projecten Onderhanden projecten betreffen de investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor verkoop. In de waardering van onderhanden projecten worden de kosten die direct betrekking hebben op het project (zoals personeelskosten voor werknemers direct werkzaam aan het project, kosten van grond en terreinen), de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project (onder meer verzekeringskosten, kosten van ontwerp en technische assistentie en overheadkosten van projectactiviteiten en rente op schulden over het tijdvak dat aan het project kan worden toegerekend) en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, begrepen. De toerekening 67
Jaarverslag 2012
van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (‘percentage of completion’-methode) per balansdatum op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. Verwachte verliezen op onderhanden projecten worden onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening als last verwerkt. De gedeclareerde termijnen worden in mindering gebracht op de onderhanden projecten. Indien op projectniveau de gedeclareerde termijnen de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de kortlopende schulden aan de creditzijde van de balans. Vorderingen De grondslagen voor de waardering van vorderingen zijn beschreven onder het hoofd Financiële instrumenten.
Groepsvermogen Eigen vermogen Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen.
worden
aangemerkt
als
Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. Voorzieningen Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen. Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer:
sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting; en het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.
Voorzieningen voor onrendabele investeringen en herstructureringen Voor de toelichting van de waarderingsgrondslag voor het bepalen van de voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen wordt verwezen naar de post “Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. De voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen is gewaardeerd tegen nominale waarde. Voorziening uitgestelde beloningen De voorziening voor uitgestelde personeelsbeloningen bestaat uit de toekomstige verplichtingen uit hoofde van jubilea uitkeringen en wordt bepaald op basis van de contante waarde (rekenrente 5%) van toekomstige aanspraken, rekening houdend met de achterliggende diensttijd, de leeftijd en het verwachte verloop (blijfkans) van het huidige personeelsbestand. Voor de pensioenregelingen betaalt WBO Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft WBO Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. WBO Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
68
Jaarverslag 2012
Langlopende schulden De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten. Kortlopende schulden De waardering van kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd Financiële instrumenten.
Opbrengstverantwoording Huuropbrengsten Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van de toegelaten instelling.
Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bevat de posten verkoopresultaat bestaand bezit en verkoopresultaat koopprojecten. Verkoopresultaat bestaand bezit De post verkoopresultaat bestaand bezit betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de actuele waarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten uit de verkoop van onroerende zaken worden in de winst- en verliesrekening verwerkt wanneer de belangrijke risico’s en voordelen van eigendom aan de koper zijn overgedragen, de inning van de verschuldigde vergoeding waarschijnlijk is, de hiermee verband houdende kosten betrouwbaar kunnen worden ingeschat en er geen sprake is van aanhoudende managementbetrokkenheid bij de onroerende zaken. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Verkoopresultaat koopprojecten De post verkoopresultaat koopprojecten betreft het saldo van de netto omzet koopprojecten, de wijziging in vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten, en het uitbesteed werk. Zodra er een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en –kosten als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten worden verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald. De mate waarin prestaties van een onderhanden project zijn verricht wordt bepaald aan de hand van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het resultaat van een onderhanden project niet betrouwbaar kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten slechts verwerkt tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald. Verwachte verliezen op projecten worden onmiddellijk in de winst- en verliesrekening opgenomen.
69
Jaarverslag 2012
De wijziging van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten bestaat uit de opgenomen bestede kosten en resultaatverantwoording in het betreffende jaar met betrekking tot onderhanden projecten waarop in mindering, de gefactureerde termijnen van de opgeleverde onderhanden projecten zijn gebracht en uit de opgenomen bestede kosten en verwachte verliezen in het betreffende jaar met betrekking tot vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord bij oplevering van een (deel)project en bestaat uit de gefactureerde termijnen onder aftrek van kortingen en de over de omzet geheven omzetbelasting. Kosten uitbesteed werk betreft de direct aan de onderhanden projecten toerekenbare kosten. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Hieronder worden de toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van financiering ten behoeve van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie verantwoord. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Hieronder zijn begrepen de overige waardeveranderingen met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie) en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed). De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder wordt o.a. de opbrengst van overige dienstverlening aan derden verantwoord, alsmede de kosten met betrekking tot de dienstverlening ten behoeve van het eigen bedrijf. Personeelsbeloningen/pensioenen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Onder deze post worden de kosten ten behoeve van planmatig onderhoud, mutatieonderhoud, klachtenonderhoud en contractonderhoud verantwoord. Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief, dan wel wettelijke vereisten. 70
Jaarverslag 2012
Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie (aankopen en renovatie), vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Belastingen Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Saldering van latenties vindt plaats indien en voor zover WBO Wonen bevoegd is tot saldering en simultane afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen. Resultaat deelnemingen Het resultaat deelnemingen omvat het aandeel van WBO Wonen in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen de toegelaten instelling en de nietgeconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten instelling.
71
Jaarverslag 2012
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld op basis van de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).
Bepaling reële waarden Een aantal grondslagen en toelichtingen in de jaarrekening van WBO Wonen vereisen de bepaling van de reële waarde van zowel financiële als niet-financiële activa en verplichtingen. Indien van toepassing wordt nader informatie over de uitgangspunten voor de bepaling van de reële waarde vermeld bij het onderdeel van deze toelichting dat specifiek op het betreffende actief of de betreffende verplichting van toepassing is.
72
Jaarverslag 2012
Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde balans (bedragen x € 1.000)
1 MATERIELE VASTE ACTIVA 1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2012 Aanschafprijs
222.625
Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen
-15.957
Bedrijfswaarde
206.668
Mutaties in het boekjaar: Aankopen sociaal vastgoed in exploitatie
232
Investeringen in sociaal vastgoed in exploitatie
1.589
Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
2.457
Desinvesteringen
-454
Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie Overboeking naar vastgoed bestemd voor de verkoop
0 0
Afschrijvingen
-7.794
Waardeveranderingen verantwoord in de winst- en verliesrekening
-1.248
Waardeveranderingen verantwoord in eigen vermogen Saldo
2.077 -3.140
Stand per 31 december 2012: Aanschafprijs
227.375
Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen
-23.847
Bedrijfswaarde
203.528
Som van de herwaarderingen (cumulatief bedrag aan ongerealiseerde waardestijging)
48.921
Bedrijfswaarde
De actuele waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de bedrijfswaarde en bedraagt EUR 203.528.000 (2011: EUR 206.668.000). Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden. De kasstromen zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen.
73
Jaarverslag 2012
De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting en bedraagt EUR 20.000 (prijspeil ultimo 2012). De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Bij de bedrijfswaarde berekening gelden voorts de volgende parameters: - huurverhoging 2013 van 3,85%, daarna jaarlijks 2,00% (aangezien alleen de verhuurderheffing in 2013 is ingerekend); - jaarlijkse huurderving van 1% voor woningen en 15% voor bedrijfsonroerend goed en maatschappelijk onroerend goed; - jaarlijkse stijgingen van de exploitatielasten van 2%, onderhoudslasten van 2% en beheerkosten van 2% met uitzondering van salariskosten (2013: 3,2% en 2014 t/m 2017: 3,0%); - verwacht economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar; - disconteringsvoet van 5,25%, jaarlijks wordt door de sectorinstituten deze disconteringsvoet bepaald met in achtneming van de bepalingen van RJ 121; - kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model. Waardeveranderingen Woningen bestemd voor de verkoop op korte termijn In totaal zijn 173 woningen behorend tot de onroerende en roerende zaken in exploitatie, geclassificeerd voor de verkoop. Het aantal woningen, welke naar verwachting komend jaar verkocht zal worden is begroot op 8. De gemiddelde verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt circa EUR 121.000; de boekwaarde van deze woningen bedraagt circa EUR 48.000 per woning. Hypothecaire zekerheden De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn (nagenoeg) geheel gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het WSW een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de "Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen" opgenomen. Eén complex (141122) is als onderpand voor hypothecaire zekerheid afgegeven voor een niet geborgde lening. 1.2
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal) Stand per 1 januari 2012: Aanschafprijs
3.854
Cumulatieve waardeverminderingen
-12.447
Naar voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Boekwaarde
11.669 3.077
Mutaties in het boekjaar: Investeringen
6.636
Terugneming van waardeverminderingen
-65
Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie
-2.531
Overboeking voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen Saldo
-5.902
74
-1.862
Jaarverslag 2012
Stand per 31 december 2012: Aanschafprijs
8.270
Cumulatieve waardeverminderingen
-12.822
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
5.767
Boekwaarde
1.215
In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie inclusief vastgoedbeleggingen een bedrag ad EUR 20.000 aan bouwrente geactiveerd (2011: EUR 94.000). Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 1,3% (2011: 1,4%) gerelateerd aan de kredietfaciliteit.
1.3
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Bedrijfs-
Overige
gebouwen
roerende
Totaal
zaken Stand 1 januari 2012: Verkrijgingprijzen
7.146
2.863
10.009
-1.483
-1.632
-3.115
5.663
1.232
6.894
Investeringen
0
219
219
Desinvesteringen
0
0
0
Afschrijvingen
-168
-349
-517
Saldo
-168
-131
-299
7.146
3.082
10.228
-1.651
-1.981
-3.632
5.495
1.101
6.596
cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar:
Stand 31 december 2012: Verkrijgingprijzen Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde
2
Vastgoedbeleggingen
2.1
Commercieel vastgoed in exploitatie Stand per 1 januari 2012 Aanschafprijs
27.848
Cumulatieve waardeveranderingen
1.517
Marktwaarde
29.365
Mutaties in het boekjaar: Investeringen in commercieel vastgoed in exploitatie Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Waardeveranderingen
55 696 -290
Saldo
461
75
Jaarverslag 2012
Stand per 31 december 2012: Aanschafprijs
28.909
Cumulatieve waardeveranderingen
917
Marktwaarde
29.826
Som van de herwaarderingen (cumulatief bedrag aan ongerealiseerde waardestijging)
3.013
Actuele waarde De actuele waarde van commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat en bedraagt EUR 29.826.000 (2011: EUR 29.365.000). De marktwaarde in verhuurde staat is gebaseerd op beschikbare marktgegevens met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De op de markt, waarop WBO Wonen actief is, gebaseerde aannames en uitgangspunten zijn tot stand gekomen in samenwerking met een extern taxateur. Bedrijfswaarde Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de bedrijfswaarde bedraagt EUR 34.536.000 (2011:EUR 34.001.000). Voor nadere toelichting omtrent de bepaling van de bedrijfswaarde wordt verwezen naar punt 1.1 van de toelichting. Hypothecaire zekerheden Zie hiervoor de opmerkingen van de hypothecaire zekerheden van het Sociaal vastgoed in exploitatie op pagina 74.
2.2
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (commercieel) Stand per 1 januari 2012: Aanschafprijs
490
Cumulatieve waardeverminderingen
0
Boekwaarde
490
Mutaties in het boekjaar: Investeringen
207
Waardeveranderingen
0
Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie
-696
Saldo
-490
Stand per 31 december 2012: Aanschafprijs
0
Cumulatieve waardeverminderingen
0
Boekwaarde
0
76
Jaarverslag 2012
3
FINANCIËLE VASTE ACTIVA
3.1
Deelnemingen
31-12-2012
31-12-2011
Deelneming V.O.F. Heemaf
-44
92
Deelneming V.O.F. Stadsbleek
622
691
Totaal
578
783
Stand per 1 januari
92
106
Stortingen/uitbetaald
28
1
Verloop deelnemingen: V.O.F. Heemaf
Rentevergoeding Resultaat Stand per 31 december
1
1
-165
-16
-44
92
V.O.F. Stadsbleek Stand per 1 januari
691
32
Storting/ uitbetaald
-46
684
Rentevergoeding Resultaat Stand per 31 december
3.2
0 -25
622
691
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Lening V.O.F. Heemaf
3.3
0 -23
937
Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen Stand per 1 januari 2012
987
991
1.274
Verr. verliezen 232
Leningen
Verkopen
1.004
458
Totaal 1.694
0
-188
-95
-283
232
816
363
1.411
Mutaties Verantwoord onder: Vlottende activa Stand per 31 december 2012
232
188
0
420
0
628
363
991
Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen De post latente belastingvordering ad. EUR 232.000 betreft de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. De latente belastingvordering is nominaal gewaardeerd.
77
Jaarverslag 2012
Het totale verrekenbare verlies ultimo 2012 bedraagt € 10.173.000. In het verleden is hiervoor deels een latentie gevormd. Hiervan resteert nog € 232.000. Vanaf 2010 wordt er geen aanvullende latentie gevormd in verband met onzekerheid omtrent toekomstige verliesverrekening. Het tijdelijke verschil inzake sociaal vastgoed waarvan verwacht dat deze in de komende vijf jaar wordt verkocht bedraagt EUR 363.000. De fiscale waarde van dit vastgoed is hoger dan de boekwaarde. De gewaardeerde latente belastingvordering bedraagt nominaal EUR 363.000 (zijnde 25,0% over het verschil tussen fiscale waarde en boekwaarde). Het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille bedraagt nominaal EUR 816.000. De gemiddelde gewogen looptijd van dit tijdelijke verschil verschil bedraagt 4,34 jaar. Het bedrag met een looptijd kleiner dan 1 jaar bedraagt EUR 188.000 en is onder de post "Latente belastingvordering" opgenomen.
3.4
2012
2011
35
51
Vervallen bijdragen
2
2
-18
-18
Saldo 31 december
18
35
31-12-2012
31-12-2011
4.378
4.914
586
643
3.792
4.271
Te vorderen BWS subsidies Saldo 1 januari Rente
VLOTTENDE ACTIVA 4
Voorraden
4.1
Vastgoed bestemd voor de verkoop Kosten vastgoed bestemd voor de verkoop Af: Voorziening Totaal
De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen die ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht en één aangekochte woning. De voorraad opgeleverde nieuwbouwwoningen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De verwachte opbrengstwaarde betreft de verkoopprijs waarvoor deze woningen worden aangeboden.
4.2
Overige voorraden Onderhoudsmaterialen
5
VORDERINGEN
5.1
Huurdebiteuren Huurdebiteuren
129
153
158
174
In de vorderingen huurdebiteuren is een bedrag begrepen ad EUR 15.252 (2011: EUR 10.391) met een resterende looptijd langer dan 1 jaar. Dit betreft bijzondere betalingsafspraken met huurders.
78
Jaarverslag 2012
31-12-2012 5.3
Vorderingen collega corporaties Woningstichting Domijn
5.4
31-12-2011
2.490
2.458
2.490
2.458
420
449
Latente belastingvordering Latente belastingvordering
Betreft latente belastingvordering uit hoofde van de leningenportefeuille en verrekenbare verliezen. Verder wordt verwezen naar punt 3.2 van de toelichting. 5.5
Overige vorderingen Overige vorderingen huurders Overige vorderingen overige debiteuren Overige vorderingen
5.6
20
259
138
25
0
291
158
274
833
4
53
278
886
Overlopende activa Vooruitbetaalde en nog te ontvangen bedragen Overlopende posten
6
7
LIQUIDE MIDDELEN Kas Bank
3
5
318
170
321
175
De banktegoeden zijn terstond opeisbaar. 7
EIGEN VERMOGEN (Groepsvermogen) Saldo 1 januari 2012
75.403
Waardevermeerdering sociaal vastgoed in exploitatie via Eigen vermogen
2.077
Resultaat boekjaar
-4.202
Saldo 31 december 2012
73.278
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) bedraagt EUR 48.921.000 (2011: EUR 50.266.000). Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) bedraagt EUR 3.013.000 (2011: EUR 2.947.000).
79
Jaarverslag 2012
8
VOORZIENINGEN
8.1
Voorziening onrendabele investeringen Saldo 1 januari 2012
11.669
Toevoeging ten laste van het resultaat
0
Onttrekkingen
0
Vrijval ten gunste van het resultaat
0
Overboeking naar Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (sociaal) Saldo 31 december 2012
-5.902 5.767
De voorziening heeft betrekking op de in ontwikkeling genomen projecten . 8.2
Voorziening uitgestelde beloningen Saldo 1 januari 2012
120
Toevoeging ten laste van het resultaat
0
Onttrekkingen
0
Vrijval ten gunste van het resultaat
-13
Saldo 31 december 2012
107
Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting binnen 1 jaar afwikkelt bedraagt EUR 8.000. Het bedrag van de voorziening dat naar verwachting na meer dan vijf jaar afwikkelt bedraagt EUR 72.000.
9
LANGLOPENDE SCHULDEN
9.1
Leningen kredietinstellingen Leningen kredietinstellingen
159.732
Af: aflossingsverplichting komend jaar
-1.866 157.866
Stand per 1 januari 2012 Mutaties in het boekjaar: Nieuw opgenomen leningen
5.000
Aflossing 2012
-1.866
Saldo
3.134
Leningen kredietinstellingen
162.866
Af: aflossingsverplichting komend jaar
-8.739
Stand per 31 december 2012
154.127
Looptijd van: 1-5 jaar
23.113
> 5 jaar
131.014
80
Jaarverslag 2012
De leningenportefeuille bestaat uit de volgende soorten leningen: Vastrentende leningen
115.366
Variabel rentende leningen
2.500
Basisrenteleningen
30.000
Extendible leningen
15.000
Stand per 31 december 2012
162.866
De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: - het moment van renteherziening (indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude contractrente) - herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente. Het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille bedraagt 3,85% (2011: 3,83% ). De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over leningen) zijn allen gebaseerd op 1maands Euribor. De rente van de roll-over lening kent een spread van 4 basispunten boven Euribor. Het totaal door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde leningen bedraagt EUR 171.867.000 (inclusief EUR 10.000.000 met storting in 2013 en 2014). (2011: € 168.643.000 (inclusief € 10.000.000 met storting in 2012 en 2013)). Looptijd De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2012 21 jaar (2011: 21 jaar). 9.2
Waarborgsommen Stand per 1 januari 2012
211
Mutaties 2012: Vermeerderingen waarborgsommen
2
Verminderingen als gevolg van terugbetaling
-9
Stand per 31 december 2012
204 31-12-2012
31-12-2011
Rekening-courant banken
2.746
2.881
Aflossingsverplichting komend boekjaar
8.739
1.867
0
2.603
11.485
7.351
10
KORTLOPENDE SCHULDEN
10.1
Schulden aan kredietinstellingen
Aflossing leningenportefeuille SHO
De kredietfaciliteit in rekening-courant bij N.V. Bank Nederlandse Gemeenten bedraagt per 31 december 2012 EUR 10 miljoen (2011: EUR 10 miljoen) en de rente 1 maands Euribor plus 0,75%. 10.2
Schulden aan overheid Gemeente Oldenzaal
50
81
83
Jaarverslag 2012
10.3
31-12-2011
1.505
1.287
52
47
Loonheffing
126
120
Omzetbelasting
921
614
1.099
780
27
74
0
2
27
76
3.024
2.869
99
117
Nog te betalen bedragen
452
135
Vakantiedagen
176
157
Vooruitontvangen huurtoeslag
143
126
26
45
3.920
3.449
Totaal Overige schulden Verrekeningen met huurders Diversen Totaal
10.6
31-12-2012
Belastingen en premies sociale verzekeringen Premies sociale verzekeringen
10.5
83
Schulden aan leveranciers Saldo
10.4
50
Overlopende passiva Niet vervallen rente en aflossing geldleningen Vooruitontvangen huur
Overige overlopende passiva Totaal FINANCIELE INSTRUMENTEN Algemeen
Financiële instrumenten omvatten investeringen in handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Daarnaast zijn in de (extendible) basisrenteleningen financiële instrumenten besloten. Deze leningen worden volledig geborgd door het Waarborgfonds. Een eventuele bijstortingsplicht en daarmee het aanhouden van een liquiditeitsbuffer is hierbij niet aan de orde. Genoemde financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen dienen om toekomstige kasstromen af te dekken. WBO Wonen handelt niet in financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Liquiditeitsrisico WBO Wonen beschikt ultimo 2012 over een nog op te nemen kredietfaciliteit van EUR 7,3 mln. Kredietrisico WBO Wonen loopt kredietrisico over financiële vaste activa en vorderingen. Het maximale kredietrisico inzake financiële vaste activa bedraagt EUR 2.525.000. Het maximale kredietrisico inzake vorderingen bedraagt EUR 3.637.000. De vorderingen van WBO Wonen uit hoofde van huurdebiteuren ad EUR 158.000 zijn gespreid over een groot aantal huurders. De vordering op deelnemingen bedraagt in totaal EUR 937.000 en heeft betrekking op V.O.F. Heemaf. Zie voor een nadere toelichting punt 5.1 en 3.2. Renterisico en kasstroomrisico WBO Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt WBO Wonen risico ten aanzien van de toekomstige
82
Jaarverslag 2012
kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de toegelaten instelling risico’s over de marktwaarde. De extendible (basisrente) leningen zijn vaste geldleningen waarbij de bank het recht heeft gekocht de lening te verlengen tegen een van te voren overeengekomen basisrente plus een nader overeen te komen kredietopslag en de geldnemer de plicht heeft deze lening af te nemen, of de resterende periode tegen marktwaarde af te lossen. De lening wordt volledig geborgd door het Waarborgfonds. Een bijstortingsplicht is niet van toepassing. De extendible basisrentelening bestaat feitelijk uit twee perioden. Gedurende de eerste periode verstrekt de bank een gewone fixe lening. De bank heeft het recht de lening aan het eind van de eerste periode te verlengen voor een vooraf overeengekomen looptijd tegen een vooraf overeengekomen basisrente, plus een (aan het eind van de eerste periode) overeen te komen kredietopslag. Dit recht heeft een waarde. Hiervoor ontvangt de geldnemer in de eerste periode een afslag in de rente gedurende het eerste deel van de lening. Indien de bank het recht niet uitoefent, eindigt de lening aan het einde van de eerste periode en wordt de nominale hoofdsom volledig door geldnemer afgelost. Het risico van deze lening betreft: - als de bank het recht niet uitoefent: het herfinancieringrisico van de eindaflossing van de lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente. - als de bank het recht wel uitoefent: het "renterisico" op de momenten van herziening kredietopslag, voor de nader overeen te komen perioden. De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een basisrente en een kredietopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen. De kredietopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij (inmiddels) de eerste minimale looptijd 5 jaar bedraagt. Na 5 jaar dient een nieuwe kredietopslag met de bank overeengekomen te worden. De kredietopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen -1 (afslag) en 28 basispunten. Het risico van deze leningen betreft: - het "renterisico" op de momenten van herziening liquiditeitsopslag voor de nader overeen te komen perioden. Renterisico bij herfinanciering Het rente- en looptijdenbeleid van WBO Wonen is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15% bedrijfseconomisch renterisico te lopen. Het bedrijfseconomisch renterisico betreft de gehele (toekomstige) exploitatie en gaat verder dan de geldende norm van het Waarborgfonds die 15% van de restant hoofdsom van de leningen bij aanvang van het jaar betreft. Het renterisico (in % van de restant hoofdsom aan het begin van het jaar) wordt berekend als de som van: - het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar, vermeerderd met - de restant hoofdsom van rentetypisch langlopende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgen en, - de restant hoofdsom van rentetypische kortlopende financiering (zijnde variabel rentende leningen) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgen en, - kort geld. Op basis van de leningenportefeuille ziet het totale WSW-renterisico er als volgt uit:
Renterisico WSW (x € 1.000)
30000 25000 20000 15000 10000 5000
EA Variabele rente Renterisico 10%
83
RA Basis EXT SPR e/o AFL Renterisico 15%
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
0
Basis SPR + AFL Kort geld (ultimo)
Jaarverslag 2012
Het renterisico voor de komende jaren bedraagt maximaal 7,4% in 2013. Hiermee blijft het risico onder het gestelde maximum van 15% per jaar. Het bedrijfseconomische renterisico blijft op basis van de begroting 2013-2022 eveneens onder de 15%. Tegenpartijrisico Het tegenpartij risico is het risico dat een tegenpartij in gebreke blijft en hierdoor haar verplichtingen niet meer kan nakomen. De partijen waarbij de leningen zijn afgesloten bestaat uit de volgende instellingen: N.V. Bank Nederlandse Gemeenten
107.000
Nederlandse Waterschapsbank N.V.
39.868
Overige bankinstellingen (alleen Nederlands)
998
FMS Wertmanagement AöR (Duitsland)
11.000
Financiële instellingen (niet zijnde banken)
4.000
Stand per 31 december 2012
162.866
Uit bovenstaande opstelling blijkt dat het tegenpartij risico is geconcentreerd bij twee banken. De N.V. Bank Nederlandse Gemeenten is een bank van en voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. De BNG Bank is een structuurvennootschap. Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een Hoogheemraadschap. Nationale Waterschapsbank N.V. is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee gemitigeerd. Valutarisico De toegelaten instelling is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico's. Reële waarde De reële waarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten zoals vorderingen, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan. De reële waarde van de schulden aan kredietinstellingen bedraagt ultimo 2012 EUR 212.233.000 en is daarbij gebaseerd op de kasstromen van de leningenportefeuille gebruikmakend van een disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor vergelijkbare leningen, zonder rekening te houden met een eventuele liquiditeitsopslag. De boekwaarde bedraagt ultimo 2012 EUR 162.866.000 (2011: EUR 159.732.000). De reële waarde van de overige langlopende schulden benadert de boekwaarde ervan. NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van EUR 8.344.000.
84
Jaarverslag 2012
Leasing De operational leasing wordt lineair over de leaseperiode in de winst- en verliesrekening verwerkt. De resterende looptijd kan als volgt worden gespecificeerd: Korter dan 1 jaar
6.000
Tussen 1 en 5 jaar
200.000
Totaal
206.000
Obligo's Dit obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2012 EUR 6.208.000 (2011: EUR 6.084.000). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2011: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de afspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar de liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikken over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling op te kunnen vangen. Onzeker is thans of dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden.
Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties De toegelaten instelling draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma. De verplichtingen van de betreffende samenwerkingsverbanden bedraagt ultimo 2012 EUR 3.839.000 (2011: EUR 4.076.000). Verhuurderheffing De verhuurderheffing die door de Eerste Kamer is goedgekeurd betreft alleen 2013 en bedraagt een percentage van de WOZ-waarde. In de bedrijfswaarde is daarom alleen voor 2013 de verhuurderheffing ingerekend.
85
Jaarverslag 2012
Toelichting op de afzonderlijke posten van de geconsolideerde winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000)
2012
2011
23.859
22.017
-290
-287
23.569
21.730
Huurderving in % van de netto huur
1,22%
1,30%
Huurachterstand in % van de netto huur
0,84%
0,98%
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Alle opbrengsten zijn gerealiseerd in Nederland. 1 Huuropbrengsten Netto huur Derving wegens leegstand en oninbaarheid
De netto huur is per 1 juli 2012 verhoogd met gemiddeld 2,3% (2011: 1,3%). De gemiddelde huurprijs als percentage van de maximaal redelijke huur bedraagt per 31 december 2012 65,3% (2011: 68,4%). 2 Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten
1.332
1.372
-11
-10
1.320
1.362
Verkoopresultaat bestaand bezit
472
489
Verkoopresultaat koopprojecten
-3
0
469
489
Derving wegens leegstand en oninbaarheid
3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopopbrengst bestaand bezit
954
1.601
Actuele waarde bestaand bezit
-454
-1.080
Verkoopkosten bestaand bezit
-28
-32
472
489
Verkoopresultaat koopprojecten Netto omzet koopprojecten
316
0
Actuele waarde koopwoningen
-306
0
Verkoopkosten koopwoningen
-13
0
-3
0
Aantal verkochte eenheden bestaand bezit
8
13
Aantal verkochte eenheden koopprojecten (voorraad)
1
0
86
Jaarverslag 2012
2012
2011
Vergoeding voor administratieve werkzaamheden
33
32
Vergoeding antennes woongebouwen
19
15
Overige opbrengsten
46
41
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
98
88
4 Overige bedrijfsopbrengsten
5 Geactiveerde productie eigen bedrijf Doorberekende kosten afdeling Woonontwikkeling
296
233
296
233
7.777
7.141
517
517
8.294
7.658
215
848
0
4.217
BEDRIJFSLASTEN 6 Afschrijvingen op materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie (inclusief doorbelasting) Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie
7 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Onrendabele top nieuwbouwcomplexen Onrendabele top verbeteringen bestaand bezit Overige waardeveranderingen
55
0
Waardeveranderingen DAEB bestand
1.248
-64
Totaal overige waardeveranderingen
1.519
5.001
3.474
3.253
8 Lonen en salarissen Lonen en salarissen De posten lonen en salarissen betreft voor EUR 263.000 (2011: EUR 132.000) ingehuurd personeel.
Personeelsbestand Ultimo 2012 waren er 75 werknemers in dienst (2011: 75). Omgerekend naar volledige mensjaren 66,2 (2011: 67,3) Alle personeelsleden zijn werkzaam in Nederland.
87
Jaarverslag 2012
2012
2011
Werkgeversbijdrage ZKV
205
184
Sociale lasten bedrijfsvereniging
278
271
Korting WAO premie
-3
-3
Totaal sociale lasten
480
452
Pensioenpremies
464
457
Premies vroegpensioen
125
124
2
2
591
583
9 Sociale lasten
10 Pensioenlasten
FSOW (ASW) Totaal pensioenlasten
De medewerkers hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2012 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 106%. De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen. Dit kan op zijn vroegst in 2013. Op basis van de dekkingsgraad van 31 december 2012 is verlaging van pensioenen bij SPW in 2013 niet aan de orde. 11 Onderhoudslasten Dagelijks onderhoud
1.508
Mutatie onderhoud Planmatig onderhoud Reeds verantwoord onder personeelskosten
1.851
691
635
3.011
3.048
5.210
5.534
-1.320
-1.392
3.890
4.142
433
536
47
58
12 Overige bedrijfslasten Overige personeelskosten Kosten Raad van Commissarissen Huisvestingskosten
169
189
Algemene kosten
1.286
1.176
Exploitatiekosten
1.603
1.586
Kosten leveringen goederen en diensten
1.148
1.127
76
232
428
312
5.190
5.216
Betaalbaarheidheffing Kosten leefbaarheid Totaal overige bedrijfslasten 88
Jaarverslag 2012
2012
2011
0
-200
13 Bijzondere baten Bijzondere bate bij overname vastgoed Stichting Huisvesting Ouderen Teruggave Omzetbelasting voorgaande jaren
-471
-45
Totaal bijzondere baten
-471
-245
-290
1137
0
-478
-290
659
Rente overige vorderingen en rekening courant
29
35
Toegerekende rente
20
94
Totaal rentebaten
49
129
14 Niet gerealiseerde waarveranderingen vastgoedportefeuille Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie Dotatie voorziening koopwoningen Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 15 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
16 Opbrengst financiële vaste activa en effecten Rente BWS
2
2
2
2
6.219
5.979
17 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente langlopende leningen Rente waarborgsommen Overige betaalde rente Totaal rentelasten
8
8
50
129
6.277
6.116
18 Belastingen Vennootschapsbelasting WBO Wonen vormt samen met WBO Projecten BV een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting is in elk van de ondernemingen opgenomen voor dat deel dat de desbetreffende organisatie als zelfstandige belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend met de voor de onderneming geldende fiscale faciliteiten. Het fiscale resultaat over 2012 is berekend op € 2.798.000 verlies. Hiervoor is geen extra latente vordering opgenomen in verband met onzekerheid over de toekomstige mogelijkheden van verliescompensatie. Dit geldt ook voor het gecorrigeerde berekende fiscale resultaat van 2011, zijnde € 99.000 negatief. Het totale verrekenbare verlies ultimo 2012 bedraagt € 10.173.000. De reeds gevormde latentie in voorgaande jaren van € 232.000 is gehandhaafd.
89
Jaarverslag 2012
2012 Acute vennootschapsbelasting Mutatie latentie verkopen
2011
0
0
-95
-902
Mutatie latentie leningen o/g
-188
-188
Totaal
-283
-1.090
De acute belastingen 2012 is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen BIJ
-3.919
Afschrijvingen
7.657
Waardeveranderingen materiële vaste activa
1.808
Onderhoud zijnde verbeteringen (fiscaal)
80
Niet aftrekbare Oortkosten
13
Betaalbaarheidheffing
76
Resultaat deelnemingen
0 BIJ
AF
Onderhoudskosten (geactiveerd)
9.634 7.194
Resultaat koopwoningen
235
Resultaat verkoop bestaand bezit
34
Dotatie HIR
237
Vrijval disagio leningen
737
Bijzondere baten en lasten
67
Opbrengst financiële vaste activa (BWS)
9 AF
Belastbaar resultaat voor belastingen
8.513 -2.798
De belasting over dit negatieve belastbaar bedrag is niet toegevoegd aan de latente belasting vordering in verband met de onzekerheid over toekomstige verliesverrekening. Acute vennootschapsbelasting 2012
0
19 Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen Resultaat WBO Projecten BV
-188
90
-41
Jaarverslag 2012
91
Jaarverslag 2012
Enkelvoudige balans per 31 december
(na resultaatbestemming)
(bedragen x € 1.000)
ACTIVA
31-12-2012
31-12-2011
VASTE ACTIVA 1 1.1 1.2 1.3
2 2.1 2.2
3 3.1 3.2 3.3 3.4
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Vorderingen op groepsmaatschappijen Latente belastingvordering Te vorderen BWS subsidies
Totaal vaste activa
203.528 1.215 6.596
206.668 3.077 6.894
211.339
216.639
29.826 0
29.365 490
29.826
29.855
0 0 991 18
0 0 1.274 35
1.009
1.309
242.174
247.803
3.792 129
4.271 153
3.921
4.424
158 2.757 2.490 420 267 278
174 2.852 2.458 420 158 886
6.370
6.948
299
149
10.590
11.521
252.764
259.323
VLOTTENDE ACTIVA 4 4.1 4.2
Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden
5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6
Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen deelnemingen en verbindingen Vorderingen samenwerkingspartners Latente belastingen Overige vorderingen Overlopende activa
6 6.
Liquide middelen Liquide middelen Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA 92
Jaarverslag 2012
PASSIVA
31-12-2012
31-12-2011
73.278
75.403
7
EIGEN VERMOGEN
7.
Totaal eigen vermogen
8
VOORZIENINGEN
8.1 8.2 8.3
Voorziening onrendabele investeringen Voorziening uitgestelde beloningen Voorziening deelnemingen
5.767 107 1.195
11.669 120 1.029
Totaal voorzieningen
7.069
12.818
9
LANGLOPENDE SCHULDEN
9.1 9.2
Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen
154.127 204
157.866 211
Totaal langlopende schulden
154.331
158.077
11.485 50 1.505 1.099 29 3.920
7.351 83 1.287 780 74 3.449
18.086
13.025
252.764
259.323
10
KORTLOPENDE SCHULDEN
10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
TOTAAL PASSIVA 93
Jaarverslag 2012
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012 (bedragen x € 1.000)
2012
2011
Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten
23.569
21.730
1.320
1.362
469
489
98
88
296
233
25.752
23.902
6. Afschrijvingen op materiële vaste activa
8.294
7.658
7. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
1.519
5.001
8. Lonen en salarissen
3.474
3.253
9. Sociale lasten
480
452
10. Pensioenlasten
591
583
11. Onderhoudslasten
3.890
4.142
12. Overige bedrijfslasten
5.192
5.216
-471
-245
22.969
26.060
2.783
-2.158
-290
659
29
103
2. Opbrengsten servicecontracten 3. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 4. Overige bedrijfsopbrengsten 5. Geactiveerde productie eigen bedrijf Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten
13. Bijzondere baten Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat 14. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (commercieel) Financiële baten en lasten 15. Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 16. Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
2
2
-6.277
-6.116
Totaal financiële baten en lasten
-6.246
-6.011
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen
-3.753
-7.510
18. Belastingen
-283
-1.090
19. Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen
-166
-15
-4.202
-8.615
17. Rentelasten en soortgelijke kosten
Netto resultaat 94
Jaarverslag 2012
Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2012 Algemeen De enkelvoudige jaarrekening maakt deel uit van de jaarrekening 2012 van WBO Wonen. Ten aanzien van de enkelvoudige jaarrekening maakt WBO Wonen gebruik van de vrijstelling ingevolge artikel 2:402 BW. Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. De cijfers voor 2011 zijn, waar nodig, geherrubriceerd om vergelijkbaarheid met 2012 mogelijk te maken.
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling De grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gelijk aan die voor de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening.
Toelichting op de enkelvoudige balans (bedragen x € 1.000) FINANCIELE VASTE ACTIVA 31-12-2012
31-12-2011
3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelneming WBO Projecten BV
0
0
Stand per 1 januari
0
11
Storting/ uitbetaald
0
0
-166
-15
166
4
0
0
Verloop deelnemingen: WBO Projecten BV
Resultaat Overboeking naar voorziening deelneming Stand per 31 december
Op 14 juni 2006 is de WBO Projecten BV opgericht te Oldenzaal. Deze BV heeft als doelstelling: - het verkrijgen, vervreemden, huren en verhuren, het bezit, de ontwikkeling, de exploitatie, het beheer en de administratie van onroerende goederen; - het beleggen van gelden in effecten en andere vermogensbestanddelen - het ter leen opnemen en verstrekken van gelden en het stellen van zekerheid, indien zulks in verband met de vorenstaande en na te melden doelstellingen van de vennootschap verlangd worden; - het financieren van andere ondernemingen en het zich garant stellen voor de verplichtingen van andere ondernemingen; - het verrichten van alle daden op commercieel, financieel en industrieel gebied; - het deelnemen in andere ondernemingen; - het verrichten van al hetgeen met een of ander in verband staat of daartoe bevorderlijk kan zijn, daaronder begrepen het toezien op en besturen van andere ondernemingen WBO Wonen heeft een 100% belang en bestuurlijke zeggenschap in de BV.
95
Jaarverslag 2012
3.3 Latente belastingvordering
31-12-2012
Latente belastingvordering 3.4
31-12-2011
991
1.274
35
51
Te vorderen BWS subsidies Saldo 1 januari Rente Vervallen bijdragen
2
2
-18
-18
Saldo 31 december
18
35
2.757
2.852
2.757
2.852
VORDERINGEN 5.2
Vorderingen deelnemingen en verbindingen WBO Projecten BV
7 EIGEN VERMOGEN Voor stelselwijziging Saldo 1 januari 2011
26.597
Resultaat boekjaar
926
Saldo 31 december 2011
27.523
Na stelselwijziging Saldo 1 januari Correctie 1 januari 2011 i.v.m. stelselwijziging
75.403
Waardevermeerdering sociaal vastgoed in exploitatie via Eigen vermogen Resultaat boekjaar Saldo 31 december
26.597 61.707
2.077 -4.202
-4.286
73.278
75.403
-8.615
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) bedraagt EUR 48.921.000 (2011: EUR 50.266.000). Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) bedraagt EUR 3.013.000 (2011: EUR 2.947.000). 8
VOORZIENINGEN
8.3 Voorziening deelnemingen
1.195
1.029
1.029
1.014
166
15
1.195
1.029
Verloop voorziening deelnemingen: WBO Projecten BV Stand per 1 januari Resultaat Stand per 31 december
96
Jaarverslag 2012
NIET IN DE BALANS OPGENOMEN ACTIVA EN VERPLICHTINGEN Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw, renovatie en aankoop van woningen tot een bedrag van EUR 8.344.000.
Leasing De operational leasing wordt lineair over de leaseperiode in de winst- en verliesrekening verwerkt. De resterende looptijd kan als volgt worden gespecificeerd: Korter dan 1 jaar
6.000
Tussen 1 en 5 jaar
200.000
Totaal
206.000
Obligo's Dit obligo uit hoofde van geborgde leningen door de borgsteller bedraagt ultimo 2012 EUR 6.208.000 (2011: EUR 6.084.000). De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2011: 3,85%) over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw niet voldoende is om de afspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw te dekken. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft onderzoek uitgevoerd naar de liquiditeitsrisico’s samenhangend met door woningcorporaties gehouden derivatenportefeuilles. Bij een aantal corporaties is vastgesteld dat zij niet beschikken over voldoende buffers om margin calls als gevolg van een eventuele rentedaling op te kunnen vangen. Onzeker is thans of dit risico zal leiden tot aanspraken op het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en hierdoor het obligo opeisbaar kan worden.
Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties De toegelaten instelling draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma. De verplichtingen van de betreffende samenwerkingsverbanden bedraagt ultimo 2012 EUR 3.839.000 (2011: EUR 4.076.000).
Fiscale eenheid WBO Wonen vormt tezamen met WBO Projecten BV een fiscale eenheid voor de heffing van vennootschapsbelasting; elk der vennootschappen is volgens de standaardvoorwaarden aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken vennootschappen. Aansprakelijkheidsverplichtingen, bankgaranties en overige garanties WBO Wonen draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma. De verplichtingen van de betreffende samenwerkingsverbanden bedraagt ultimo 2012 EUR 3.839.000 (2011: EUR 4.076.000) Verhuurderheffing De verhuurderheffing die door de Eerste Kamer is goedgekeurd betreft alleen 2013 en bedraagt een percentage van de WOZ-waarde. In de bedrijfswaarde is daarom alleen voor 2013 de verhuurderheffing ingerekend.
97
Jaarverslag 2012
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening 2012 (bedragen x € 1.000)
2012
2011
-166
-15
19. Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen Resultaat WBO Projecten BV BEZOLDIGING BESTUURDERS EN COMMISSARISSEN Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van WBO Wonen en groepsmaatschappijen gekomen voor: (bedragen x € 1,-) Bestuurders
159.135
159.115
36.702
36.120
195.837
195.235
Vaste beloning
131.793
129.752
Pensioenlasten
22.766
22.485
2.776
5.078
Commissarissen
De loonkosten voor de directeur-bestuurder bedroegen:
Sociale lasten Overige Totaal
1.800
1.800
159.135
159.115
In 2012 bestond de Raad van Commissarissen uit 5 personen. De kosten zijn verwerkt onder post 12 Overige bedrijfslasten. De vergoeding per lid was als volgt: P.C.M. Mohr, voorzitter
10.014
9.864
G.M.M. Siemerink, lid
6.672
6.564
M.J. Oude Vrielink, lid
6.672
6.564
J.M. Geerdink, lid
6.672
6.564
R.J.M. Monninkhoff, lid
6.672
6.564
36.702
36.120
Er zijn door WBO Wonen geen leningen, voorschotten en garanties verstrekt aan de bestuurder en commissarissen.
HONORARIA VAN DE ACCOUNTANT De volgende honoraria van KPMG Accountants zijn ten laste gebracht van WBO Wonen, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW (bedragen x € 1,-). Controle jaarrekening (KPMG Accountants N.V.)
31.000 98
31.000
Jaarverslag 2012
Oldenzaal, 27 mei 2013
H.H.J. Tossaint, directeur/bestuurder
P.C.M. Mohr, voorzitter Raad van Commissarissen
J.M. Geerdink, vicevoorzitter Raad van Commissarissen
G.M.M. Siemerink, lid Raad van Commissarissen
M.J. Oude Vrielink, lid Raad van Commissarissen
R.J.M. Monninkhoff, lid Raad van Commissarissen
99
Jaarverslag 2012
100
Jaarverslag 2012
Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: Stichting WBO Wonen Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012 van Stichting WBO Wonen te Oldenzaal gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2012 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. 101
Jaarverslag 2012
Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting WBO Wonen per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Benadrukking van aangelegenheden omtrent beleidswijzigingen Wij vestigen de aandacht op de subparagraaf ‘Aangelegenheden omtrent beleidswijzigingen’ onder de paragraaf “Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2012”, waarin uiteengezet is dat Stichting WBO Wonen naar verwachting van het bestuur ruim gebruik dient te maken van de verruiming van het huurbeleid om aan de in de sector gebruikelijke kengetallen te kunnen blijven voldoen als gevolg van diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze situatie doet geen afbreuk aan ons oordeel. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Enschede, 27 mei 2013 KPMG Accountants N.V. A.J. Voskamp RA
Voorstel tot resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het negatieve resultaat ad € 4.202.000 is in mindering gebracht op het eigen vermogen.
Gebeurtenissen na balansdatum Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op de verhuurderheffing en verruiming van het huurbeleid. Het regeringsbeleid was op balansdatum nog onderdeel van wetsvorming. Op 13 februari 2013 is het Woonakkoord tussen kabinet en een aantal oppositiepartijen gesloten. Op 16 maart 2013 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de verruiming van het huurbeleid voor de jaren 2013 en 2014. Het wetsvoorstel inzake de verhuurderheffing is op dit moment nog niet gereed. Voor de consequenties van de financiële effecten wordt verwezen naar de paragraaf “Aangelegenheden omtrent beleidswijzingen” van de jaarrekening. In paragraaf 4.7 van het volkshuisvestingsverslag is een uitgebreide toelichting van de effecten van het (voorgenomen) regeringsbeleid opgenomen.
102
