Jaarverslag 2010
Colofon WBO Wonen Bezoekadres Spoorstraat 36 7572 CZ OLDENZAAL Correspondentieadres Postbus 16 7570 AA Oldenzaal Afdeling Techniek Nijverheidsstraat 97 7575 BH Oldenzaal Telefoon 0541-58 22 22 Fax 0541 51 91 11 E-mail
[email protected] internet www.wbowonen.nl Inschrijving Kamer van Koophandel 06056970
1
Jaarverslag 2010
2
Jaarverslag 2010
Inhoud A. Voorwoord door de bestuurder B. Verslag Raad van Commissarissen C. Corporate Governance, Risk Management & Compliance
5 6 9
Jaarrekening AMBITIE 1: VITALE WOONOMGEVING 1.1 Infrastructuur Welzijn 1.2 Wijkontwikkeling 1.3 Kwantiteit woningvoorraad 1.4 Vastgoedbehoefte zorgpartners
13
AMBITIE 2: BETAALBAAR WOONPLEZIER 2.1 Betaalbaar & Toegankelijk 2.2 Woningkwaliteit 2.3 Gunstige Q/€ verhouding
21
AMBITIE 3: AANGENAAM ACTIEF 3.1 Hoogwaardige service 3.2 Vroegsignalering en begeleiding 3.3 Productmarketing 3.4 Werken bij WBO Wonen
25
AMBITIE 4: BORGEN VAN VOLDOENDE FINANCIËLE ARMSLAG 4.1 Kasstromen 4.2 Financieel overzicht 4.3 Treasurymanagement 4.4 Maatschappelijk resultaat 4.5 Bedrijfswaarde
32
5 OVERZICHT VERBINDINGEN
36
Verklaring bestuurder
38
Kerncijfers
39
Geconsolideerde balans per 31 december 2010 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2010 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Enkelvoudige balans per 31 december 2010 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2010 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening Overige gegevens
41 42 43 44 63 64 65 67
Bijlage: Verloop bedrijfswaarde
68
Controleverklaring
3
Jaarverslag 2010
4
Jaarverslag 2010
eigen organisatie te kijken. Daarbij vinden we niet telkens zelf het wiel uit. We maken graag gebruik van de vele goede voorbeelden die er zijn in de corporatiebranche en merken ook dat collega organisaties hier zeker open voor staan.
A. Voorwoord van de bestuurder In de ogen van onze accountant KPMG staat de externe barometer van de corporatiesector op de gebieden “verkopen”; “huren”; en “regelgeving” op rood. Ten dele deel ik deze opvatting als het gaat om het werkgebied van WBO Wonen. De verkoopmarkt is ook in Twente vrij onbeweeglijk en de marges op nieuwbouwwoningen zijn verder onder druk komen te staan. Dit heeft tot gevolg dat gemengde huur / koop projecten niet meer een goed instrument zijn voor het beperken van de benodigde behoefte aan eigen vermogen om een project te realiseren. De verwachting is dat dit op korte termijn nog niet zal verbeteren. Omdat elk nadeel zijn voordeel heeft is er dus ook een zonzijde. Ontwikkelaars worden creatiever en gaan op zoek naar nieuwe concepten. Daar maken wij gebruik van omdat wij ook voor huurwoningen in de betaalbare sector geen “dertien in het dozijn” woning willen maar kwaliteit, waardoor lange termijn verhuurbaarheid en verkoopbaarheid, gewaarborgd zijn. Op het gebied “huren” is de roodsignalering vooral het gevolg van het langdurig de huren niet meer te kunnen verhogen dan met het inflatiepercentage. Voor WBO Wonen zou het natuurlijk prettig zijn als de huren sterker zouden stijgen, maar is het dat ook voor onze klanten? Voor een flink deel van onze klanten is € 10 in de maand een belangrijk bedrag. Hun inkomen stijgt meestal niet meer dan met het inflatiepercentage. Dus zij worden armer als het voor ons makkelijker wordt. Daarom hebben wij “meer met minder” als een belangrijk thema opgenomen. Het is onze taak om hoogwaardige kwaliteit te realiseren voor prijzen die belangrijk lager zijn dan dat wij er eerder voor betaalden. Dus wat dit betreft zetten wij deze huurprijsontwikkelingsstrategie van de overheid op “groen”. Op het gebied “regelgeving” deel ik volledig de mening van de accountants. De grenzen die opgenomen zijn voor het mogen huren in de sociale prijsklassen gaan voorbij aan de budget mogelijkheden van een deel van de middengroep. Bovendien zal de stagnatie in de doorstroming ook gevolgen hebben voor de starters en mensen die, bijvoorbeeld door een scheiding, vrij snel een woning nodig hebben.
In 2010 is de wereld weer stevig veranderd en dat zal in 2011 niet anders zijn. Wij kijken met vertrouwen naar de toekomst en maken er een sport van om goede resultaten te behalen. Oldenzaal, 23 mei 2011 H.H.J. Tossaint
Moeilijke tijden vereisen dat de samenwerking tussen partijen die een deel van de belangen gemeenschappelijk hebben effectief en creatief inhoud krijgt. Dat vereist van de organisatie een open houding en het beschikken over mensen met de juiste vaardigheden voor die goede samenwerking. Door daar sterk op in te zetten is de samenwerking met onze partners in de afgelopen jaren gegroeid, met als gevolg dat de kwaliteit van de gezamenlijke projecten verder is verbeterd. Het is dan ook goed om te zien dat op dit punt in de visitatie een goede waardering is gescoord. In de interne processen is steeds meer gezocht naar nieuwe mogelijkheden om onze ambities waar te maken. Naarmate de ambities groeien en de financiële middelen doen dat in mindere mate dan is het meer van belang om innovatief en procesmatig naar de processen in de
5
Jaarverslag 2010
B. Verslag van de Raad van Commissarissen Activiteiten van de Raad De RvC heeft een vaste agenda. Belangrijke punten daarin zijn uiteraard de begroting en het jaarverslag en de kwartaalverslagen. Daarnaast staan gepland een zelfevaluatie, een evaluatie met de bestuurder en één met de ondernemingsraad. Tevens vindt er eenmaal per jaar overleg plaats met het voltallige managementteam. De RvC heeft vastgesteld dat in 2010 geen transacties hebben plaatsgevonden binnen WBO Wonen die zouden kunnen leiden tot of te maken hebben gehad met belangentegenstellingen. Geen van de leden van de RvC heeft relaties waarin zakelijke belangen rond WBO Wonen een rol spelen.
De Raad van Commissarissen heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van de Bestuurder, op integriteit, op de werking van de interne controle- en risicobeheersingssystemen en -procedures ingesteld door de Bestuurder, op de algemene gang van zaken binnen WBO Wonen en de met haar verbonden ondernemingen en het ter zijde staan van de Bestuurder met advies. Het kader van dit toezicht is vastgelegd in de statuten van WBO Wonen, de geldende wettelijke bepalingen, de strategienota, de begrotingen en de lokale gesloten prestatieafspraken met gemeenten waarin gewerkt wordt. In de praktijk komt het erop neer dat zaken als strategievorming van WBO Wonen, de volkshuisvestelijke taakopvatting en de financiële risicobeheersing op de agenda van de vergaderingen staan.
De Raad van Commissarissen van WBO Wonen kwam in 2010 5 keer in reguliere vergadering bijeen. Bij de vergaderingen van de Raad van Commissarissen in 2010 was de bestuurder aanwezig, behalve als onderwerpen aan bod kwamen met betrekking tot het functioneren en belonen van de Bestuurder of de Raad van Commissarissen.
Governance Code De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van de door de Bestuurder verantwoorde effecten van de aanbevelingen van de Governance Code. De Raad hecht grote waarde aan een transparant ondernemingsbestuur waarin de belangen van alle belanghebbenden op geëigende wijze worden meegewogen. De Raad en de Bestuurder van WBO Wonen onderschrijven de aanbevelingen van de Nederlandse Corporate Governance Code, die voor stichtingen relevant is. Ook de aanbevelingen van de Commissie Glasz over intern toezicht en de code Tabaksblat over goed ondernemingsbestuur worden onderschreven. De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat nagenoeg alle principles en best practice bepalingen uit de Codes door WBO Wonen worden onderschreven en worden toegepast. Het voornaamste punt waarvan WBO Wonen afwijkt van de Code is de benoeming van de bestuurder voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De Raad van Commissarissen heeft de Bestuurder van WBO Wonen aangesteld voor onbepaalde tijd, langer dan deze aanbeveling en wijkt hiermede bewust af van de aanbeveling. Net als de commissie Izeboud, die de bedrijfstak woningcorporaties adviseerde over de arbeidsvoorwaarden van bestuurders, nam WBO Wonen deze aanbeveling daarom niet over.
De bijeenkomsten dienen om tot de nodige, vanuit de statuten gegeven besluitvormingen te komen, controle uit te oefenen en haar klankbordfunctie inhoud te geven, uitgaande van de doelstellingen en strategie van de organisatie. In vergaderingen staat de RvC nadrukkelijk stil bij de activiteiten, de ontwikkelingen en de resultaten van de verbindingen van WBO Wonen.
Samenstelling van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestond ultimo 2010 uit de volgende personen: Voorzitter: • Mevrouw P.C.M. Mohr (1947), voorzitter Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Kadera Voorzitter Raad van Toezicht Stichting Welzijn en Cultuur Twente Bestuurslid Hospice Reggestroom Vice-voorzitter • De heer J.M. Geerdink (1954), lid Projectmanager Gemeente Enschede Nevenfuncties: Lid regiegroep instroombevordering beroepsonderwijs Lid diverse adviesgroepen Voorzitter stichting Topbasketball Tubbergen
Ten gevolg van vorenstaande heeft de RvC een grote verantwoordelijkheid voor het waarborgen van de doelstellingen van WBO Wonen en een doelmatige besteding van de daarvoor benodigde middelen. De wijze van werken van de RvC is vastgelegd in een reglement. De RvC wordt gevormd door mensen die op basis van een actuele profielschets aantoonbaar hebben voldaan aan de vereisten die gesteld mogen worden aan deze functionarissen. In 2010 hebben er geen mutaties plaatsgevonden in de Raad. Aftredende leden zijn herbenoemd.
6
Jaarverslag 2010
In 2010 zijn onder andere de volgende goedkeuringen voor besluiten aan de orde geweest: • het Jaarverslag en de Jaarrekening 2009 (in aanwezigheid van de accountant); • het werkplan 2011; • de begroting voor 2011; • het meerjareninvesteringsprogramma voor 2011-2015; • de financiële meerjarenplanning 2011-2015; • een aantal grote investeringen van WBO Wonen in nieuwbouw, herstructurering en aankoop van grond. • wijzigingen in het reglement van de Raad van Commissarissen.
Leden: • De heer G.M.M. Siemerink (1947), lid Nevenfuncties: Voorzitter bestuur Stichting Bejaardenzorg Nederlandse Karmelieten Secretaris financiële adviescommissie Zuster Franciscanessen van Denekamp De heer Siemerink is vertegenwoordigd op voordracht van de Huurdersvereniging Oldenzaal (HVO) • De heer R.J.M. Monninkhoff (1961), lid Directeur SWB Groep (80%) Directeur Monninkhoff Advies B.V. (20%) Nevenfuncties:Lid Raad van Toezicht Konot Voorzitter Raad van Advies Twister Holding B.V. Bestuurslid Stichting Watermolen Hulsbeek • Mevrouw M.J. Oude Vrielink (1972), lid Senior researcher Universiteit Twente Nevenfuncties: Lid redactie tijdschrift Bestuurskunde en tijdschrift Recht werkelijkheid Lid bezwaarschriftcommissie gemeente Hengelo Mevrouw Oude Vrielink. is vertegenwoordigd op voordracht van de Huurdersvereniging Oldenzaal (HVO)
De Raad van Commissarissen heeft eind 2010 zijn eigen functioneren geëvalueerd. De Raad van Commissarissen is van mening dat alle relevante deskundigheden in de Raad zijn vertegenwoordigd. Bij de evaluatie van de RvC is de opinie van de directeur-bestuurder betrokken in de beraadslagingen. Bijzonder punt van aandacht vormde uiteraard de in 2009 uitgevoerde visitatie van WBO Wonen. De visitatie is in 2010 afgerond. De RvC was tevreden met de beoordeling van de dervisitatiecommissie.
De bestuurder Stichting WBO Wonen wordt geleid door directeur bestuurder, de heer H.H.J. Tossaint (6 juni 1948). De heer Tossaint is werkzaam in zijn huidige functie sinds 15 augustus 2006 en is voor onbepaalde tijd benoemd.
Rooster van aftreden Per 31 december
2010
G.M.M. Siemerink
o
P.C.M. Mohr
o
M.J. Oude Vrielink J.M. Geerdink R.J.M. Monninkhoff
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Nevenfuncties bestuurder WBO Wonen
2017
De bestuurder van WBO Wonen oefent een aantal nevenfuncties uit. De bestuurder legt de nevenfuncties, zowel onbetaalde als betaalde vooraf ter goedkeuring voor aan de voorzitter van de Raad van Commissarissen. Een overzicht van nevenfuncties van de bestuurder zijn: • Lid Raad van Advies van Ede en Partners, Oost Nederland • Vennoot Omtrend • Lid Raad van Toezicht de Posten • Lid Raad van Toezicht Consent
+ + o
o
+ o
o
+ o
+
X benoemd O herbenoembaar + aftredend
Beoordeling bestuurder De RvC heeft via de begroting doelen met de directeur afgesproken die concreet gehaald moeten worden. Die doelen zijn zo geformuleerd dat alle bedrijfsonderdelen inclusief externe tevredenheid gemeten wordt. Via de kwartaalrapportages wordt de RvC geïnformeerd over de voortgang van het bereiken van die doelen. Voor 2010 is de RvC tot de conclusie gekomen dat de afgesproken doelen gerealiseerd zijn.
Besluitvorming Het feitelijke toezicht vindt voornamelijk plaats aan de hand van goedkeuring van besluiten en het bespreken van rapportages.
7
Jaarverslag 2010
Beloning Bestuurder De RvC stelt het salaris vast van de directeur-bestuurder. De salariëring van bestuurder bestaat uit een vast salaris (inclusief vakantietoeslag) en een variabel salaris. Het variabele deel is 10 procent. Over 2010 is de totale beloning bruto € 128.000 geweest. Het salaris is in overeenstemming met het vastgestelde functieprofiel en de zwaarte van de werkzaamheden volgens Izeboud. Aangezien de doelstellingen zijn behaald is het volledige salaris uitbetaald.
Vergoeding Raad van Commissarissen Honorering van de RvC geschiedt volgens de adviezen van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties, rekening houdend met de schaalgrootte van WBO Wonen en de complexiteit van thematiek waarin WBO Wonen zich beweegt. De voorzitter ontvangt bruto € 9.720, de overige leden ontvangen jaarlijks bruto € 6.468.
De jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag De RvC heeft in het kader van zijn toezichthoudende taak de jaarrekening 2010 goedgekeurd. Tevens heeft zij op grond van zijn statutaire taak de accountant KPMG aangewezen die belast is met de controle op de jaarrekening. De RvC heeft kennis genomen van de interim-rapportage en het uiteindelijke managementverslag en is blij met de beoordeling van KPMG dat de administratieve organisatie van WBO Wonen goed functioneert. Oldenzaal, 23 mei 2011 Mevrouw P.M.C. Mohr, voorzitter Raad van Commissarissen
8
Jaarverslag 2010
C. Corporate Compliance
Governance,
Risk
Management
Dit zijn ook de twee steunpilaren waarop goede corporate governance rust en waarop de Code toeziet.
&
Governance Code Woningcorporaties Afgeleid van de code Tabaksblat, aangevuld met specifieke kenmerken van de sector en met enkele onderzoeksrapporten zijn voor de sector op het terrein van Corporate Governance Best Practices ontwikkeld. De Governance code is met ingang van 1 januari 2007 van kracht. Vanuit de Code wordt van corporaties gevraagd om uiterst transparant te handelen en zich dienovereenkomstig te verantwoorden. Over de toepassing van de Code wordt de corporatie geacht verslag te doen en volgens het principe ‘pas toe of leg uit’ aan te geven om welke reden van de codes wordt afgeweken. Het afleggen van verantwoording in het jaarverslag op een transparante en professionele manier is van groot belang. Juist van maatschappelijke ondernemingen mag worden verwacht dat zij verantwoording afleggen richting samenleving. Alleen dan zijn de prestaties en de bedrijfsvoering goed te beoordelen. Een goede en heldere verantwoording door het intern toezichthoudend orgaan, in lijn met de Governance Code Woningcorporaties, is daarbij passend.
Algemeen Corporate Governance gaat over ‘deugdelijk ondernemingsbestuur’. Corporate-governanceregels zijn voor een belangrijk deel te vinden in codes. De Nederlandse Corporate Governance Code bevat een aantal principes en een groot aantal best-practice-bepalingen, die beursgenoteerde ondernemingen houvast moeten bieden bij het inrichten van hun ‘corporate-governance-structuur’ en hun ‘corporate-governance-beleid’. Van beursgenoteerde vennootschappen wordt verwacht dat zij jaarlijks in het jaarverslag een hoofdstuk wijden aan de hoofdlijnen van de corporategovernance-structuur en aan de naleving van de Corporate Governance Code. Corporate governance probeert antwoord te geven op het probleem van het bestaan van een spanningsveld, doordat aandeelhouders geen ‘grip’ meer hebben op het Bestuur en de Raad van Commissarissen. Corporate governance probeert hierbij een antwoord te geven, door het Bestuur en de Raad van Commissarissen te verplichten tot transparantie, het afleggen van verantwoording en het waar mogelijk betrekken van aandeelhouders bij besluitvorming. Bij het afleggen van verantwoording zijn de jaarrekening en het jaarverslag belangrijke instrumenten. Goede corporate governance brengt met zich mee dat een organisatie zich bewust is van de risico’s waaraan zij onderhevig is en waarover zij moet rapporteren. Ook bij corporaties is sprake van een spanningsveld, zowel naar de overheid als ook naar de huurders, waarbij sprake is van een beperkte ‘grip’ op het Bestuur en de Commissarissen. Niet alleen vanuit dit aspect, maar ook vanuit hun publieke taak als privaatrechtelijke organisatie dienen corporaties zich tot het uiterste in te spannen om te komen tot een maximale transparantie bij het afleggen van verantwoording in de jaarrekening en in het volkshuisvestingsverslag. De Code gaat uit van het in Nederland gehanteerde principe dat een onderneming een lange termijn samenwerkingsverband is van diverse bij de onderneming betrokken partijen, ofwel met haar stakeholders. Het Bestuur en de Raad van Commissarissen behoren met de belangen van de verschillende partijen rekening te houden. Vertrouwen van de belanghebbenden dat hun belangen worden behartigd is een voorwaarde voor hen om met de vennootschap goed samen te werken. Essentiële voorwaarden voor het stellen van vertrouwen in het Bestuur en het toezicht door de belanghebbenden zijn: • Goed ondernemerschap, waaronder begrepen integer en transparant handelen door het Bestuur; • Een adequaat hierop afgestemd toezicht, waaronder begrepen het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht.
Naleving van de Governance Code In dit verslag geven wij aan hoe aan de Governance Code Woningcorporaties in 2010 door WBO Wonen wordt nageleefd. WBO Wonen onderschrijft hiermede de wenselijkheid van transparantie in bestuur en toezicht en het afleggen van verantwoording daarover aan haar share- en stakeholders. WBO Wonen onderschrijft dat de Code een goed instrument is voor herstel van het vertrouwen van het publiek in een eerlijke, integere en transparante gang van zaken binnen Nederlandse ondernemingen. Nagenoeg alle principes en best practice bepalingen uit de Code worden door de Raad van Commissarissen en de Bestuurder ten principale onderschreven. Aan veel best practice bepalingen uit de Code voldoet WBO Wonen. De voornaamste punten waarvan WBO Wonen afwijkt van de code Tabaksblat en de Governace Code Woningcorporaties waar ze zich bij naleving voor problemen ziet gesteld, zijn: • Benoeming van de Bestuurder van WBO Wonen voor een (her)benoemingsperiode van maximaal vier jaar. De Raad van Commissarissen heeft de Bestuurder van WBO Wonen aangesteld voor onbepaalde tijd, langer dan deze aanbeveling en wijkt hiermede bewust af van de aanbeveling. • WBO Wonen houdt tenminste eenmaal per jaar een vergadering van belanghebbenden. WBO Wonen wijkt hier van af. Zij overlegt individueel met de belanghebbenden en niet in gezamenlijkheid. Wel worden alle belanghebbenden betrokken bij de visitatie.
9
Jaarverslag 2010
Wanneer een organisatie wil voldoen aan deze in de Code geformuleerde verplichtingen, kan zij een beroep doen op de control en interne auditwerkzaamheden binnen de organisatie. Kern van het interne controlsysteem van WBO Wonen wordt gevormd door het zogenaamde ‘4-ogen principe’. Het management van WBO Wonen is hierbij primair zelf verantwoordelijk voor opzet, bestaan en werking van de interne beheersingsmaatregelen en de hierin verankerde interne controlemaatregelen. De adequate werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem wordt bewaakt door de controller van WBO Wonen. De controller bewaakt - onder de eindverantwoordelijkheid van de bestuurder van WBO Wonen de adequate werking van het geconsolideerde interne risicobeheersing- en controlesysteem van WBO Wonen in de verschillende bedrijfsonderdelen.
De code Tabaksblat bevat zowel principes als concrete bepalingen die de bij een vennootschap betrokken personen (onder andere de Bestuurders en de Commissarissen) en partijen tegen over elkaar in acht zouden moeten nemen. Afgeleid van de code Tabaksblat en aangevuld met specifieke kenmerken van de sector en met enkele onderzoeksrapporten is voor de sector de Governance Code Woningcorporaties ontwikkeld. Op haar website geeft WBO Wonen in algemene bewoordingen haar visie op de bepalingen van de Code. De belangrijkste principes en best practices die op WBO Wonen van toepassing zijn, zijn hierbij in detail toegelicht. In dit verslag is transparant aangeven hoe door WBO Wonen in 2010 invulling is gegeven aan de Governance Code Woningcorporaties, waarbij de hoofdstukindeling van de code als leidraad is gehanteerd: 1. naleving van de code; 2. het Bestuur; de Raad van Commissarissen; 3. de controle van de financiële verslaggeving; de positie van de interne controlefunctie en die van de externe accountant; 4. maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden.
Financiële risico’s Het beleid van WBO Wonen is gericht op het beheersen en beperken van financiële risico's door middel van onder meer: – een éénduidige strategische visie; – gericht risicomanagement; – adequate rapportagestructuren; – transparante procedures; – een evenwichtig beleid ten aanzien van strategisch voorraadbeheer en (des)investeren.
Visitatie WBO Wonen heeft in het najaar 2009 opdracht gegeven tot een maatschappelijke visitatie. Het doel van de maatschappelijke visitatie is als volgt verwoord: “Het geven van een (gestructureerde) beoordeling over het maatschappelijk presteren van de individuele corporatie. De maatschappelijke visitatie geeft de stakeholders daarin een expliciete rol, zodat de maatschappelijke visitatie ook inzicht geeft in het presteren volgens de maatstaven van de stakeholders. Daarmee wordt bereikt dat de visitatie informatie en verantwoording verstrekt aan de stakeholders over het presteren van de corporatie”. De Raad van Commissarissen van WBO Wonen heeft ECORYS in 2009 opdracht gegeven tot het uitvoeren van de maatschappelijke visitatie. De maatschappelijke visitatie heeft plaatsgevonden in januari 2010. De visitatiecommissie geeft WBO Wonen een ruime voldoende voor haar maatschappelijk presteren.
Om een gezonde financiële positie te borgen streeft WBO Wonen ernaar de jaarlijkse financieringslasten te kunnen betalen uit de netto huuropbrengsten, na aftrek van de lasten voor verhuur en beheer, onderhoud, overhead en de aan het bezit toe te rekenen lasten van verzekeringen en belastingen. De positionering van de vastgoedportefeuille legt binnen de sociale taakstelling van de organisatie een claim op de ontwikkeling van de financiële positie van WBO Wonen. De uit sociale opgaven voortvloeiende financieringslasten van niet kostprijsdekkende investeringen in nieuwbouwprojecten en kwaliteitsverbeteringen in bestaand bezit worden gefinancierd met de positieve operationele kasstroom en verkoop van bestaand bezit.
Risicoprofiel van WBO Wonen Voor interne risico’s bepaalt de Corporate Governance Code dat in de organisatie een intern risicobeheersings- en controlesysteem aanwezig moet zijn en dat in het jaarverslag wordt verklaard dat dit systeem adequaat en effectief is en dit wordt onderbouwd. Voor externe risico’s bepaalt de code Tabaksblat dat in het jaarverslag moet worden gerapporteerd over de gevoeligheid van de resultaten van de organisatie ten opzichte van externe omstandigheden en variabelen. Deze regelingen hebben betrekking op het risicomanagement en de risicoverslaggeving van de organisatie. De verklaring die moet worden gegeven is een ‘in control statement’, die betrekking heeft op zowel het interne risicobeheersingsysteem, als het controlesysteem.
Financieringsrisico’s De risico's ten aanzien van de financiering van het woningbezit worden periodiek door de Manager Financiën, de Bestuurder en door de financiële commissie beoordeeld. WBO Wonen beschikt over een treasuryjaarplan en een treasurystatuut. Het beleid inzake het rente- en looptijdenrisico beoogt het minimaliseren van de financieringskosten en het optimaliseren van de vervalkalender van de leningenportefeuille. Het treasurymanagement maakt onderdeel uit van het sturen op waarde.
10
Jaarverslag 2010
De visie van WBO Wonen op risicomanagement is als volgt: “WBO Wonen wil de organisatie zodanig inrichten dat met vertrouwen een “In Control” verklaring kan worden afgegeven richting onze belanghebbenden. Risicomanagement wordt hiervoor ingericht, zodat de organisatie een weloverwogen keuze voor beheersing kan nemen. Centraal hierbij staat de gedachte: de organisatie loslaten waar het kan en beheersen waar het moet.” “Risicomanagement ziet WBO Wonen als een bedrijfsbrede, uniforme en integrale methodiek om de ondernemingsdoelstellingen op een beheerste wijze te realiseren. Deze methodiek moet ons in staat stellen om op elk niveau weloverwogen keuzes te maken ten aanzien van het samenstellen van een uitgebalanceerd geheel van beheersingsmaatregelen. Die beheersmaatregelen dienen recht te doen aan de integere en transparante werkwijze van onze organisatie. Tevens moeten die beheersingsmaatregelen een bijdrage leveren aan het ‘in control’ zijn van de gehele organisatie en passen bij het innovatieve, vooruitstrevende karakter van de organisatie.” Door het structureel, uniform en op verschillende niveaus in kaart brengen van de risico’s en bijbehorende beheersingsmaatregelen heeft WBO Wonen altijd een (transparant) overzicht van de mate waarin zij haar organisatie beheerst c.q. ‘in control’ is. Ook verschaft WBO Wonen zich hiermee een redelijke mate van zekerheid over het behalen van haar doelstellingen.
Projectrisico’s De financiële risico’s bij projectontwikkeling hebben met name betrekking op grondposities en op de projectontwikkelingsactiviteiten betreffende nieuwbouwlocaties en herstructureringsprojecten. Het risico wordt bepaald door de omvang en complexiteit van de betreffende projecten. In de voorbereidingsfase worden uitgebreide investeringscalculaties opgesteld, deze worden ondersteund door bouwtechnische kostendeskundigen, bedrijfswaardeberekeningen en rendementscalculaties. Ontwikkelingsbesluiten worden door de Bestuurder geaccordeerd. De projectontwikkelingsactiviteiten worden periodiek beoordeeld. Aan de hand van de gerealiseerde activiteiten, de voortgang van het bouwproject en het restant van de verwachte werkzaamheden worden de financiële risico’s maandelijks op projectniveau aangescherpt. Nadrukkelijk wordt aandacht besteed aan het optimaliseren van de beheersing van de projectontwikkelingportefeuille en het monitoren van (financiële) risico’s volgend uit (toekomstige) projectontwikkelingsactiviteiten. Risico's bij de uitvoering van projecten worden zoveel mogelijk beperkt door contractueel vooraf overeengekomen betalingsschema's.
Fiscale risico’s Risk management Activiteiten op het terrein van risk management binnen WBO Wonen omvatten werkzaamheden gericht op het bepalen van bedrijfsrisico’s die een bedreiging impliceren, dan wel een gebeurtenis of een actie die een nadelig effect heeft op de realisatie van de doelstellingen en de strategie van WBO Wonen. Bedrijfsrisico’s doen zich zowel bij een tegenvallende ontwikkeling voor als ook wanneer een positieve ontwikkeling zich niet voordoet. Binnen WBO Wonen worden drie verschillende perspectieven van risico’s onderscheiden: bedreiging, onzekerheid en kans. Het perspectief van bedreiging is een traditioneel gebied van risicobeheersing en is te onderkennen wanneer maatregelen worden getroffen om bijvoorbeeld toekomstige vraaguitval van het bezit in exploitatie te voorkomen. Bedrijfsrisico’s zijn afhankelijk van de omgeving waarin WBO Wonen functioneert, de doelstellingen, de strategie en de interne organisatie in de breedste zin van het woord. Om inzicht te krijgen in het risicoprofiel van WBO Wonen is niet alleen inzicht nodig in de bedrijfsrisico’s en in het systeem van interne beheersing, maar ook in het managementproces binnen WBO Wonen als geheel. Strategie is steeds het beginpunt voor de inrichting van een organisatie en het opzetten van de interne beheersing. In de adviezen van de commissie Tabaksblat is opgenomen dat de Bestuurder minimaal eenmaal per jaar aan de interne toezichthouder rapporteert over de strategie, het risicoprofiel en de beheersingsmaatregelen van de organisatie. Binnen WBO Wonen wordt momenteel het risicoprofiel van WBO Wonen nader in kaart gebracht, waarbij de hierop
Door de afschaffing van de vrijstelling voor de vennootschapsbelasting zijn de inherente risico’s voor WBO Wonen vanaf 2008 significant toegenomen. WBO Wonen is van mening dat zij ter beperking van de fiscale risico's, beheersingsmaatregelen dient te hebben die deze risico’s adequaat beperken. Om dat te bereiken laat zij zich met grote regelmaat informeren en adviseren door een fiscalist.
Risk management Doelstelling van Risk Management Activiteiten op het terrein van riskmanagement helpen WBO Wonen haar doelstellingen te bereiken, zonder in valkuilen te belanden of op verrassingen te stuiten. Interne beheersing dient dus als hulpmiddel bij het waarborgen dat operationele en financiële doelstellingen ook op langere termijn worden bereikt en bij het voorkomen van verlies van (waarde) van bedrijfsmiddelen. Verder dienen activiteiten op het terrein van interne beheersing een belangrijke bijdrage te leveren aan de betrouwbaarheid van de financiële verslaggeving en de voorspelbaarheid van prognoses in de tussentijdse managementrapportages. Tenslotte dienen de activiteiten op het terrein van interne beheersing mede te waarborgen dat WBO Wonen relevante regels en wettelijke voorschriften naleeft, zodat de reputatie van WBO Wonen als maatschappelijke organisatie niet wordt geschaad of er andere nadelige gevolgen worden ondervonden.
11
Jaarverslag 2010
Uitgaande van het hierboven geschetste risicoprofiel en de opzet en werking van de hierop afgestemde interne beheersingsmaatregelen, en rekening houdend met de genoemde beperkingen, die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing, zijn wij van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen een basis vormen om met een redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: • Wij voldoende inzicht hebben in de mate waarin de operationele volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van WBO Wonen zijn gerealiseerd; • WBO Wonen zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; • De interne- en externe financiële rapportages van WBO Wonen betrouwbaar zijn; • Geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid.
afgestemde beheersingsmaatregelen worden gedefinieerd. Hiervoor zijn 5 interne en 5 externe risicovelden vastgesteld. Door het structureel, uniform en op verschillende niveaus in kaart brengen van de risico’s en bijbehorende beheersingsmaatregelen, heeft WBO Wonen altijd een (transparant) overzicht van de mate waarin zij haar organisatie beheerst c.q. ‘in control’ is. Ook verschaft WBO Wonen zich hiermee een redelijke mate van zekerheid over het behalen van haar doelstellingen. Risicomanagement moet uiteindelijk leiden tot een optimale beheersing van de organisatie. Het is dan ook de bedoeling dat de doelstellingen elk jaar weer iets dichter bij die staat van optimale beheersing liggen. Het ambitieniveau ten aanzien van risicomanagement zal elk jaar worden verhoogd. Om achteraf te kunnen beoordelen of de doelstellingen zijn bereikt is het van belang dat de doelstellingen SMART geformuleerd worden.
Interne verklaring bij het stelsel van interne beheersing Voor interne risico’s bepaalt de Governance Code dat in de organisatie een intern risicobeheersings- en controlesysteem aanwezig moet zijn en dat in het jaarverslag wordt verklaard dat dit systeem adequaat en effectief is en dit wordt onderbouwd. De verklaring die moet worden gegeven is een zogenaamde ‘in control statement’, die betrekking heeft op zowel het interne risicobeheersingsysteem, als ook op het controlesysteem. Binnen het geconsolideerde bedrijf van WBO Wonen opereren de afdelingen op een relatief autonome basis. Binnen door de Bestuurder gestelde richtlijnen, gedefinieerde systemen en kaders is de manager van de verschillende afdelingen verantwoordelijk voor het feitelijk functioneren en toepassen van de interne beheersingssystemen binnen de desbetreffende organisatieonderdelen. De geldende richtlijnen, systemen en kaders betreffen onder meer de interne informatiehuishouding, de periodieke interne rapportagesystematiek, de management informatiesystemen en de systemen ter beperking en monitoring van risico’s bij het aangaan en uitvoeren van projecten. Onder eindverantwoording van de Bestuurder is de manager financiën van WBO Wonen en haar deelnemingen en/of verbindingen verantwoordelijk voor het opzetten en instandhouden van het stelsel van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen en dienen deze minimaal aan de daaraan te stellen eisen van WBO Wonen te voldoen. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van interne en externe risico’s mogelijk te maken. Deze systemen kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van WBO Wonen worden gerealiseerd, of materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende weten regelgeving niet optreden. Onder eindverantwoordelijkheid van de bestuurder van WBO Wonen ziet de controller toe op de bewaking van de interne beheersingsmaatregelen en het interne risicobeheersings- en controlesysteem van de verschillende bedrijfsonderdelen van WBO Wonen.
12
Jaarverslag 2010
elkaar ontmoeten en actief en passief deelnemen in de wijk. En dat die behoefte ook daadwerkelijk bestaat blijkt wel uit de ervaringen met deze twee ontmoetingsruimten: 30 bewoners zijn er inmiddels structureel vrijwilliger en 221 bewoners (70% van de doelgroep) is regelmatige bezoeker. Wekelijks zijn er in de Abdij & Orangerie samen 24 activiteiten, die volgeboekt zijn, op het gebied van ontmoeten, kennis, handvaardigheid, bewegen en
AMBITIE 1: VITALE WOONOMGEVING Een vitale woonomgeving is een wijk waarbij bewoners zich betrokken voelen en waarvoor ze zich inzetten. Een vitale wijk is inspirerend, kansrijk en heeft een gevarieerd aanbod aan woningen, bedrijvigheid en voorzieningen. Voor WBO wonen zien wij een actieve rol weggelegd samen met betrokken organisaties en de bewoners voor het veranderen van de woonomgeving in een vitale wijk. De omgeving beschouwen we als eigendom van de gemeenschap waardoor er meer initiatieven gaan ontstaan. WBO Wonen wil een wijk in beweging zetten, want “Beweging is de ziel van alle dingen” . Doelstellingen Innovatieve voortrekker infrastructuur welzijn Weten wat klanten belangrijk vinden tav wijkontwikkeling Inzicht in de benodigde kwantiteit van onze woningvoorraad In kaart brengen vastgoedbehoefte zorgpartijen
1.1 Infrastructuur Welzijn Plezierig wonen betekent een goede woning én je thuis voelen in de eigen woonomgeving. De invulling wat betreft woonomgeving is voor iedereen verschillend, de een heeft bijvoorbeeld meer behoefte aan contact dan de ander. Een aantal andere zaken zijn voor vrijwel iedereen gelijk. Zo zal 95% van de mensen een mooi, goed verlicht en verzorgd park meer waarderen dan een rommelig, nauwelijks onderhouden park. Op beide vlakken zijn er kansen voor de wooncorporatie om de aantrekkelijkheid van hun woningen te verbeteren. Met het concept,
amusement. En komen er dagelijks tussen de 17 en 60 bewoners eten. Daarnaast ontstond er al snel de vraag of wij ditzelfde concept met partners wilden neerzetten in het Noabershoes in de wijk De Thij. Aan dit verzoek hebben we in 2010 ook vervolg gegeven met het investeren in het opknappen van het Noabershoes en de beheerders te ondersteunen bij het invoeren van het concept.
Met plezier werken aan een mooiere wijk, focust
De ervaring leert ons dat we er niet zijn met het realiseren van alleen voorzieningen voor een goede infrastructuur welzijn. Hoe weten bewoners de juiste voorzieningen te vinden? En hoe verleid je de mensen om deel te gaan nemen en weer terug te komen? Het faciliteren van welzijn vraagt dat we ons richten op het totaalpakket oftewel de vier V’s: vinden, verleiden, voorzien en vasthouden. In 2010 zijn we dan ook gestart om naast het realiseren van voorzieningen invulling te geven aan de overige 3 V’s. Deze vier V’s passen we ook toe op onze andere thema’s binnen Joyin. Voorbeelden die horen bij deze begrippen zijn: • vinden: gastvrouwen inzetten, buurt en sociale partners inschakelen • verleiden: aantrekkelijk product (divers programma, ruime openingstijden, kwaliteit drinken & food), passende prijs, promotie (boekje, gastvrouwen inzetten) • voorzien: ontmoetingsruimten (3), postzegelparkje (1), iconen, wijk- en sportactiviteiten • vasthouden: van vrijwilligers en bezoekers: organiseren kennisdagen, jaarlijkse en
WBO Wonen zich op een goede infrastructuur met betrekking tot welzijn. We bieden ontmoetingsplekken, activiteiten, kennis en inspiratie waarmee we bijdragen aan het actief en passief participeren van mensen in hun wijk. Met veel vrijwilligers en partners zetten we ons in op het gebied van ontmoeten & beleven, boeiend groen, iconen en kunst en cultuur. Aspecten die onze bewoners ervaren in hun omgeving en die ervoor zorgen dat mensen zich thuis voelen, zich ontwikkelen en trots zijn op hun wijk. Ontmoeten en Beleven Het ontmoeten in de huidige samenleving is niet meer zo vanzelfsprekend als vroeger. Sociale weefsels zijn veranderd en er is behoefte ontstaan aan nieuwe informele ontmoetingsplekken. Vandaar dat WBO wonen in 2009 is gestart met twee nieuwe ontmoetingsruimten De Abdij & De Orangerie in 2 wijken. Plekken waar onze bewoners
13
Jaarverslag 2010
themabijeenkomsten, attenties.
verschaffen
herkenbare
en
mooie
kleding,
onderhouden bloeiend groen; dat in 2011 voor zijn het eerst wordt toegepast. Zie voor meer boeiend groen projecten in 2010 de tabel welzijnsprojecten.
Voor meer informatie zie ook tabel welzijnsprojecten 2010.
Iconen Met iconen wordt de herkenbaarheid en identiteit van een wijk vergroot. Het is belangrijk om dit soort iconen te herkennen en te benutten en als ze niet in een wijk aanwezig zijn ze toe te voegen. Het maakt een wijk mooier, interessanter en aantrekkelijker en zorgt dat bewoners (weer) trots zijn op hun wijk. In 2010 zijn we verder gegaan met het opwaarderen van het park in de wijk Zuid-Berghuizen en een route in de Thij. In de voorbereiding voor het aanleggen van een Cruijff court in dit park is het idee aangepast voor een multifunctioneler gebruik en meer draagvlak in de wijk. In 2011 wordt er gestart met de aanleg van het funcourt en een terras bij een aanwezige boerderij. Ondertussen is er een activiteitencommissie PARC (van Stichting Park) opgericht die in samenwerking met de werkgroep programmering Zuid-Berghuizen alvast zorgt voor kwalitatief hoogwaardige activiteiten. Een voorbeeld hiervan is het internationale Koi-evenement dat dit jaar voor de 2e keer werd georganiseerd met ruim 7000 bezoekers!. In de Thij zijn de mogelijke partijen voor een botanische cq activiteitenroute in kaart gebracht en krijgt in 2011 een vervolg.
Vanuit de V; vinden bleek dat er in Oldenzaal ook een groep mensen is die in een sociaal isolement verkeren. Een groep die moeilijk te vinden is en die niet verleidt wordt door bijvoorbeeld een aantrekkelijk programma. Hiervoor is de afstand te groot en meer begeleiding nodig. Voor deze groep, wordt onze geluksroute ingezet. Via en met diverse maatschappelijke partners hebben we hiervoor … geluksconsulenten opgeleid, die chronisch zieke en gehandicapte mensen in sociaal isolement weer activeren. Met een klein bedrag en professionele begeleiding worden deze mensen ondersteunt in een zelfgekozen activiteit of passie. Dit is vaak de eerste stap naar weer een actievere deelname aan de samenleving. In 2010 hebben we 8 mensen begeleid naar weer een beetje geluk!
Kunst Een andere waardemaker die we inzetten om een wijk duurzaam te verbeteren is Kunst en Cultuur. We kijken naar investeringsmogelijkheden in kunst voor bewoners en naar het bieden van mogelijkheden aan kunstenaars. Samen met de gemeente en andere culturele partners brengen we eerst in kaart wat we al in huis hebben op dit vlak en waar de hiaten liggen op wijkniveau. In 2011 voeren we hiervoor een cultuurscan uit, waarna gerichte acties worden uitgezet. Tabel welzijnsprojecten geeft zicht op de kunst- en cultuuractiviteiten, die WBO Wonen het afgelopen jaar (mede) heeft geïnitieerd.
Boeiend Groen De waardering van mensen voor de kwaliteit van een wijk hangt ook af van de kwaliteit van het groen. Daarnaast kan een goed aangelegde plek of park (postzegelparkje) in de nabijheid de sociale contacten in de wijk stimuleren en vervullen ze bij uitstek een buurtfunctie. Vandaar dat we in 2010 een eerste postzegelparkje aan de Tichelstraat in Zuid-Berghuizen hebben aangelegd. In een buurt met veel appartementencomplexen hebben we onze inzichten verrijkt ten aanzien van boeiend groen. We hebben gezorgd voor een duidelijke identiteit (verlenging van de huiskamer), een uitnodigend karakter en diverse belevingselementen (schommelstoelen, picknicktafels met spelmogelijkheden, wandelpad, wifi-zone). In 2011 gaan we dit park evalueren en leggen we met deze ervaringen nog twee parken aan. We hebben daarnaast een verkenning gedaan op het gebied van makkelijk te
Kunst Noabershoes
Veiligheid: Tot slot is jouw vitale wijk ook de plek waar je je veilig voelt. WBO Wonen draagt bij aan het toenemend gevoel van veiligheid in Oldenzaal. We zetten actief in op achterpaden en
14
Jaarverslag 2010
achterpadverlichting in de wijken (in 2011 alles verlicht), houden het groen kort waar gewenst en elke wijk heeft een eigen wijkconsulent. De consulenten werken steeds intensiever samen met politie, gemeente en welzijnswerk en zijn een belangrijke schakel in de vroegsignalering van problemen. Ze bemiddelen bij knelpunten en overlast. Gezien de nauwe samenwerking zijn we in 2010 begonnen aan het herpositioneren van onze wijkkantoren. In plaats van eigen kantoren zoeken we nu de nabijheid op van aanverwante partijen in zogenaamde wijkontwikkelcentra (WOC). In 2010 hebben we een eerste WOC geopend in het Noabershoes en bereiden we een tweede voor in de brede school in Zuid Berghuizen. Plaatsen waar we samen met de welzijnsorganisatie, politie en gemeente kantoor houden. In 2010 hebben we ruim €300.000 uitgegeven aan leefbaarheid. Deze kosten zijn exclusief de salariskosten van de wijkconsulenten en coördinator ontmoetingsruimten. Een deel van deze kosten kunnen als sponsoring gezien worden voor buurtactiviteiten. WBO sponsort activiteiten die een relatie hebben met haar kerntaken, waarbij door het verstrekken van middelen mogelijkheden ontstaan voor verenigingen en clubs om activiteiten te ontwikkelen. Voorwaarde voor sponsoring is, dat er een tegenprestatie geleverd moet worden. Dit kan een activiteit zijn voor een buurt of wijk of voor onze huurders. In het verslagjaar is voor een bedrag van € 35.000 hiervoor uitgegeven. De belangrijkste activiteiten, die met dit bedrag ondersteund zijn, kunnen als volgt worden samengevat en zijn allen gedaan binnen ons werkgebied: • Eettafelproject • Stadsjongerenkoor • Oldenzaalse IJsclub • Carnavalsactiviteiten in Gemeente en buurten • Zomerfeestactiviteiten in de Gemeente en buurten • Streetsoccertoernooi • Scoutingclub • Wielerronde • Hospice Holos • Voedselbank • 2 Harmonieën • Huttenkloasloop • Gehandicapten Paardrijclub
15
Jaarverslag 2010
Tabel: Welzijnsprojecten in 2010
Prestatieveld
Naam Project
Toelichting
Partners
Actief Ontmoeten
Geluksroute
Opheffen sociaal isolement chronisch zieke en gehandicapte mensen
SWO, Impuls, Ouderenbonden, Mee Twente, huisartsen
De Abdij & Orangerie
Nieuwe activiteiten gestart in twee wijkontmoetingsruimten, inmiddels 30 bewoners vrijwillig actief en gemiddeld 70 % regelmatig bezoek bewoners
Diverse partijen die een activiteit aanbieden
Noabershoes & ruimte de Wieken
Opknappen verouderd wijkcentrum Noabershoes in de Thij om diverse wijkactiviteiten in onder te brengen volgens Joyin concept & vergader/ontmoetingsruimte van ouderencomplex De Wieken
Gemeente & Impuls
Nationale Burendag
Nu met 5 buurten van Oldenzaal de straat (tuin en speeltuinen) opgeknapt en activiteiten georganiseerd. Centraal staan het samenwerken en onderlinge binding
Oranjefonds, bewoners, Gemeente en Impuls
Sportief Oldenzaal
Pollux verzorgt gymlessen en Clinics in de wijken Zuid-Berghuizen en de Thij VV Oldenzaal houdt jeugd WK en een straatvoetbaltoernooi tijdens WK 2010 Run’71 biedt alle basisscholen Oldenzaal een clinic en B-ball set Sponsor Huttenkloasjeugdloop op zondag 3 oktober 2010 Gratis lidmaatschap bewoners + trainingen Oldenzaalse IJsclub om kinderen bij de schaatssport te betrekken
Gemeente, lokale sportverenigingen (Pollux, VV Oldenzaal, Run'71, OIJC)
Stadspark Het Anker
Het herontwikkelen van een centrumpark voor actief ontmoeten. Definitief ontwerp klaar en uitvoering werkzaamheden door Carmel College beginnen.
Carmel college, Gemeente
Bloembakkenactie
Binnenkomst wijk Zuid-Berghuizen verfraaid door plaatsen gevulde bloembakken bij flats Burgermeester Wallerstraat. Plantensale rondom de Adbij georganiseerd met 22 kramen voor allerlei ideeen op gebied van bloeiend groen; ruim 550 bezoekers
Bewoners
Boeiend Groen
Plantensale 2010
Iconen
Kunst en Cultuur
Veiligheid
Groei & Bloei en Innerwheel
Postzegelpark
Eerste postzegelpark aangelegd bij complex Tichelstraat
Bewoners
Park Stakenkamp
Definitief ontwerp gereed voor herontwikkeling park Stakenkamp in Zuid-Berghuizen en voorbereidingen voor aanleg funcourt en terras rondom boerderij.
Gemeente, Stichting Park Stakenkamp, Brede school, bewoners, Landschapsarchitect Strootman
FunCourt
Het vervangen van een oud trapveld in het park voor een modern en veilig funcourt. In overleg met bewoners is gekozen om ipv Cruijff Court een funcourt aan te leggen voor meerdere groepen in de wijk. Sponsoring is rond en uitvoering 2011.
Rabobank, Boeskoolfonds, Geldermanstichting, Gemeente
Kunst in de Wijk
Met lokale kunstenaars O’art zorgen voor kunst in de wijk: samen met scholen in de Thij is er kunst gemaakt voor het vernieuwde Naobershoes en is de gymzaal verfraaid
O’Art, scholen in de Thij
Wijkfestijn
Diverse organisaties organiseren het wijkfestijn in Zuid-Berghuizen en voor de 2e keer op de Thij samen met opening hernieuwd wijkcentrum / wijkkantoor.
Diverse wijkgebonden organisatie, Impuls, Politie en de gemeente
Achterpadverlichting
Het aanbrengen en/of vervangen van achterpadverlichting door heel Oldenzaal bij bezit van WBO.
Bewoners
Veilig naar school
In het kader van het beste "Idee van Zuid-Berghuizen” is er uitvoering gegeven aan ontwerp veilig naar school (veilige route van voetstappen richting school en park)
Basisschool de Leemstee, Gemeente, verkeersgroep
16
Jaarverslag 2010
1.2 Wijkontwikkeling Te zien is dat de lange termijnhuurders en de sparende huurders veruit in de meerderheid zijn. De cashende senioren zijn vooral naar de nieuwbouw Stadsbleek (2009) en LinQ (2010) gegaan.
De samenleving verandert continu. Daarmee ook de manier waarop we willen wonen, werken en leven. Wijkontwikkeling zien wij daarom als een continu proces. De kunst om de woon- en leefomgeving voortdurend af te stemmen op veranderende omstandigheden. Dit vormt de basis van waaruit WBO Wonen nieuwe ontwikkelingen in de wijken wil initiëren en mede richting geven.
In 2010 zijn we gestart met het vertalen van deze gegevens naar inzicht. De basis voor een goede wijkontwikkeling en een strategisch vastgoedbeleid (de benodigde kwantiteit en kwaliteit aan woningen). Inmiddels bestaat er duidelijkheid over de verdeling van ons woningbezit in 3 kwaliteitsniveaus waarbij tevens een inschatting is gemaakt van de gewenstheid van die producten op lange termijn en de omvang van de klantgroep.
Weten wat klanten belangrijk vinden Om richting te geven aan wijkontwikkeling is het van belang om te weten wanneer mensen een vitale woonomgeving, betaalbaar woonplezier of hoogwaardige service ervaren? In de praktijk blijkt dat de meeste mensen weinig kennis hebben van of doordachte ideeën over wonen en de vitaliteit van wijken. WBO Wonen heeft die kennis en ideeën wel door het voeren van diverse gesprekken, verzamelen en analyseren van deze gegevens. We vragen onze klanten niet: “Wat zou er volgens u moeten gebeuren?”, maar: “Wat vindt u belangrijk?” Bijvoorbeeld een veilige buurt, of een vitale wijk. Onze klanten hebben een bepaalde verwachting, WBO Wonen streeft er naar die verwachtingen te overtreffen.
Meer differentiatie in wonen & werken en welzijn In onze wijken moeten mensen een leven lang plezierig kunnen wonen, werken en leven. Ongeacht de levensfase waarin ze zich bevinden en, hoe hun levensloop zich hierna nog zal ontwikkelen en hun leefstijl. Dit vraagt om een gedifferentieerd aanbod van wonen, werken & voorzieningen, dan nu vaak voorhanden is. In 2010 hebben we een verdere differentiatie teweeg gebracht in het centrum door toevoegen van twee projecten LinQ (luxe huursegment) en Unit I (sociale segment voor jongeren). En in Zuid-Berghuizen zijn we verder gegaan met het omtoveren van portiekflats aan de Oude Lossersestraat (Quattro) tot ware appartementencomplexen met allure. De doelstelling is deze appartementen te verbouwen en om bijna de helft te verkopen. Op deze wijze wordt een mix van koop en huur gerealiseerd. Door de totaal andere uitstraling van deze complexen worden ze ook toegankelijk voor andere doelgroepen en leefstijlen. In 2010 zijn al 14 appartementen verkocht.
Weten wat klanten belangrijk vinden begint met te bepalen wie de klantengroepen zijn. In 2009 / 2010 hebben we twee vormen van klantgroepen geïnventariseerd. De leeftstijlen zijn per wijk in kaart gebracht en we hebben zicht op de huurders naar huurdoel (sparende huurders, lange termijn huurders etc) en hun beweegredenen. Daarnaast hebben we allerlei marktgegevens verzameld door het ontsluiten van de gemeentelijke database en marktonderzoek naar woon-werkwoningen in Oldenzaal.
Klantengroep nieuwe huurders
Daarnaast hebben we in Zuid-Berghuizen ook gekeken naar de ontwikkeling van de Geldermanflat en de achterliggende “vogelbuurt”. Deze plannen zijn in een breder perspectief geplaatst. Interviews met ca 20 bewoners in het gebied hebben mede geleid tot nieuwe inzichten over de aanpak van het gebied. De waarde van deze buurt voor Zuid Berghuizen is duidelijk gemaakt. Dit alles leidt tot een plan van aanpak voor het hele gebied in het 1e kwartaal van 2011.
300
250
200 2009 2010
150
Door de verhuur van winkel- en bedrijfspanden stimuleren we de bedrijvigheid in de verschillende wijken en bieden we mogelijkheden aan startende bedrijven. Ook de woonwerkwoningen Glinde Esch moeten gaan bijdragen aan deze bedrijvigheid en het werken met wonen laten combineren. Daarnaast verhuren we ook aan o.a. kinderdagverblijven, zorginstellingen, scholen, welzijns- en overige maatschappelijke instellingen. Daarmee leveren wij een actieve bijdrage aan complete wijken en een vitale stad.
100
50
0 Lange termijn
Sparend Bijzonder
Korter 5 Gebroken C ashend jaar hart
Short Stay
17
Jaarverslag 2010
In de wijk De Thij zijn we actief om met andere partijen een vernieuwd winkel- en wijkcentrum te realiseren. Om het proces te versnellen is de ontwikkeling opgesplitst in verschillende solitaire projecten. Hierdoor kan op relatief korte termijn het wonen / welzijnsgedeelte en de ontwikkeling van de in het centrum gelegen supermarkt tot stand komen. Wij richten ons op het Wonen en ontmoeten en willen daar een positieve bijdrage aan leveren. Belangrijk hierin is dat WBO heeft uitgesproken eenzelfde (gemaximeerd) bedrag als de Gemeente Oldenzaal in dit wijkcentrum te willen investeren
soorten bedrijfsruimten (28) zoals winkels en andere objecten als parkeerplaatsen en opslagruimtes (215), maatschappelijk vastgoed (26) en overig bezit (32). Hoewel de omvang van de vastgoedportefeuille in 2010 weinig verschil vertoont met die in 2009, is er ook dit verslagjaar weer sprake van de nodige veranderingen binnen het totaal. Veranderingen in zowel kwantitatieve als kwalitatieve zin. De huidige portefeuille is een dynamische en niet de ideaaltypische portefeuille van de toekomst. Als gevolg van veranderende wensen en behoeften zal de portefeuille ook telkens blijven veranderen en vernieuwen.
1.3 Kwantiteit woningvoorraad
* exclusief administratieve wijzigingen
De vastgoedportefeuille van WBO Wonen is een van de middelen waarmee we onze missie (woningen in vitale wijken, waar je met plezier kunt wonen voor een aantrekkelijke prijs) kunnen bereiken. Door allerlei marktontwikkelingen is het aanbieden van voldoende
In het verslagjaar hebben we buiten de oplevering bedrijfsruimten en verkoopappartementen 27 nieuwbouwwoningen opgeleverd in het luxe segment in het centrum van Oldenzaal, 2 nieuwbouwwoningen overgenomen uit Vof Stadsbleek en 20 nieuwbouwwoningen opgeleverd in het sociale segment in het uitbreidingsgebied Graven Es. Uit de bestaande woningvoorraad hebben we 22 woningen verkocht tegen taxatiewaarde.
woningen (de kwantitatieve vraag) niet meer voldoende en gaat het steeds meer over het aanbieden van de juiste woningen (de kwalitatieve vraag). In ons werkgebied, de regio Twente met nu uitsluitend bezit in Oldenzaal, kijken we daarom kritisch naar de toekomstbestendigheid van ons bezit. De vraag van onze klanten is blijvend aan verandering onderhevig. Het is dus zaak dat onze portefeuille zich voortdurend vernieuwt.
Aantallen woongelegenheden per wijk 1000
Overzicht kwantitatieve ontwikkeling Onderstaand overzicht laat zien hoe de woningvoorraad zich per wijk heeft ontwikkeld.
919 765
763 750
Centrum
ZuidBerghuizen
De Thij
De Essen
Graven Es
500
Totaal
427 383
369
250
2150
779
769
177
145
177
4020
168
65
Veranderingen in 2010
ra ve ne s
e
G
Es se n
Th ij D
D
e
ze n be rg hu i d Zu i
G lin de
en tru m
de
ho
oi la
nd
uu rt
en tru m C
C
C
-22
de nb
-2
-4
en tru m
-1
he l
Sloop / ontsplitsing
In sl a
-14
ze e
-4
ke r
Verkoop
49
en tru m
20
en tru m
29
C
Nieuwbouw
g
n
0
C
Woningvoorraad per 31-12-2009
Administratieve wijziging Totale mutatie Woningvoorraad per 31-12-2010
-3
-11
3
-8
13
-16
-4
0
23
16
2163
763
765
177
168
4036
Nieuwbouw Nieuwbouw is een belangrijke manier om het woningaanbod voor onze klantgroepen te vergroten. Wij investeren in nieuwbouw om tegemoet te komen aan de wensen van onze klanten. Iedere nieuwe woning is een uitbreiding van de voorraad en kan een verhuisketen op gang brengen in de bestaande voorraad van zowel koop als huurwoningen. Dit kan helpen om de vastgelopen woningmarkt weer op gang te brengen. Daarnaast is het zeker zo belangrijk dat we met nieuwbouw ook kwaliteit en variatie toevoegen aan onze vastgoedportefeuille. We zijn daarom continu op zoek naar mogelijkheden om nieuwbouw te
Onze portefeuille bestaat in 2010 uit 4.337 verhuureenheden. In vergelijking met 2009 is het aantal met 24 verhuureenheden licht toegenomen*. De totale portefeuille omvat verschillende typen woongelegenheden (4036), maar daarnaast gaat het ook om diverse
18
Jaarverslag 2010
realiseren. Onderstaand een opsomming van nieuwbouwprojecten, waaraan in 2010 gewerkt is:
Hof van Eden Aan de Zuidwal ligt de voormalige huishoudschool. Deze is jaren geleden aangekocht door een belegger. Grenzend aan dit perceel heeft WBO Wonen bezit in de vorm van de tuin van “Het Klooster”. In 2010 is gestart met het initiatief om mensen hun woondroom te laten realiseren op deze unieke plek. Onder regie van de ontwikkelaar is een proces op gang gebracht waarin toekomstige bewoners actief kunnen meedenken over hun woondroom. Door middel van een website en facebook zijn mensen gestimuleerd om mee te doen. (www.hofvanedenoldenzaal.nl). De interesse voor deze plek is groot, circa 40 enthousiaste kandidaten doen actief mee in dit proces.
Stadsbleek De verkoop van de eerste fase van het plan Stadsbleek is niet conform plan verlopen. Conform de VOF overeenkomst is in 2010 overgegaan tot het verdelen van de onverkochte appartementen onder de vennoten WBO Wonen en Trebbe. Ons aandeel bedraagt 16 appartementen, waarvan er twee zijn verhuurd. Voor de tweede fase van deze ontwikkeling
Glinde Esch (16 woon-werkwoningen) In het gebied Glinde / Esch, in het centrum van Oldenzaal, zijn de afgelopen jaren in totaal 39 woningen gesloopt. De vrijgekomen ruimte wordt gebruikt om uitbreiding van een C-1000 supermarkt mogelijk te maken. Daarnaast worden 16 woningen gerealiseerd voor startende ondernemingen. De omgevingsvergunning voor dit plan is ingediend. De uitdaging voor dit project ligt met name in het positioneren van deze woningen in de markt.
wordt onderzocht wat de mogelijkheden zijn. Zie voor de nieuwbouwprojecten ten behoeve van onze zorgpartners paragraaf 1.4.
LinQ (27 appartementen) De bouw van deze 27 appartementen voor de verhuur, 3 penthouses voor de verkoop en 845 m2 commerciële ruimte aan het Stationsplein luidde de start in van de herstructurering van het gebied Oldenzaal Centraal. De woningen zijn in het 3e kwartaal opgeleverd, circa 75% van de woningen was bij oplevering verhuurd. De huurprijzen van de appartementen liggen in het luxe segment. Kenmerkend voor de woningen is de hoogwaardige afwerking van zowel de appartementen als de algemene ruimte.
Alle projecten, met uitzondering van het project Linq overschrijden niet de stichtingskostengrens van € 200.000. Het project Linq is gebouwd in de duurdere huurprijsklasse om de doorstroming te bevorderen. Verkoop Verkoop is voor WBO Wonen geen doel op zich, maar een manier om aanvullende opbrengsten te genereren. Opbrengsten die investeringen mogelijk maken voor het realiseren van onze missie. Deze investeringen zijn op het gebied van nieuwbouw, renovatie en herstructurering, wijkontwikkeling en leefbaarheid. De huurinkomsten alleen zijn hiervoor ontoereikend. Daarnaast draagt de verkoop bij aan een toegankelijker woningmarkt voor lagere en middeninkomensgroepen, zowel betaalbare huur- als koopwoningen. En ook op het niveau van de wijk of buurt kan verkoop van huurwoningen een bijdrage leveren aan een meer gedifferentieerde woningaanbod.
Unit I (11 appartementen) Aan de Prossinkhof worden appartementen specifiek voor jongeren / starters gerealiseerd. Relatief wat kleinere, goedkopere appartementen met een hoog uitrustingsniveau. Aanvullend op de privéruimte beschikt het complex over een gezamenlijke lounge- en wasruimte. De start van de bouw in het 3e kwartaal was ernstig vertraagd door diverse bezwaren vanuit de omgeving. De oplevering is gepland in het 1e kwartaal van 2011. Het verhuurproces is afgestemd op de beoogde doelgroep. Door middel van een website zijn geïnteresseerden uitgenodigd om in te schrijven. Het invullen van een mentalitytest behoorde bij de inschrijfprocedure.
In 2010 hebben we ons verkoopbeleid bestaande woningen voortgezet: “woningen die WBO wonen verkoopt moeten volledig aansluiten bij de kwaliteitsbeleving van onze nieuwbouw en gemuteerde woningen”. Daarnaast verkopen we alleen uit wijken waar we meer dan 40% bezit hebben en de woonomgeving ook op niveau is. De verkoopwoningen die niet voldoen aan ons drie sterren kwaliteitsniveau, zijn alsnog op niveau gebracht. We hebben 8 woningen
19
Jaarverslag 2010
en 14 appartementen op basis van onze marktinzichten aanzienlijk verbeterd, alvorens te verkopen. Ondanks de slechte markt wat betreft woningverkoop, hebben wij door deze aanpak alle 22 aangeboden woningen ook kunnen verkopen. Dit heeft ertoe geleid dat we een verkoopopbrengst van het bestaande bezit hebben gerealiseerd van € 2.892.000. Daarmee is de doelstelling van €2.775.000 (€2.100.000 van 2010 en €675.000 gemiste omzet van 2009) net gehaald. De aankomende jaren zetten we het gematigd verkoopbeleid voort. We verwachten gemiddeld per jaar € 1.600.000 aan opbrengsten, wat neerkomt op ongeveer 13 woningen verkopen per jaar.
In 2010 zijn we bezig met de volgende nieuwbouwprojecten voor zorgorganisaties: Graven Es – JP van den Bent stichting Gestart met de uitvoering van een 12-tal appartementen met inloophuis voor de J.P. van den Bent Stichting, die tweede kwartaal van 2011 worden opgeleverd. Kenmerkend voor deze appartementen is dat ze gerealiseerd worden in het stramien van een eengezinswoning, echter met 2 voordeuren. Hierdoor sluiten deze appartementen perfect aan bij de huidige bebouwde omgeving. Zonnestraal – Zorggroep Sint Maarten Realisatie van woon-zorgcomplex Zonnestraal in De Thij. In totaal 41 appartementen en een ontmoetingsruimte. De bouw is in het 2e kwartaal gestart en de oplevering is gepland medio april 2011.
1.4 Vastgoedbehoefte zorgpartners Mensen zijn steeds vaker goed in staat om hun eigen zorgbehoefte te regelen, mede omdat zorgorganisaties steeds beter klantgericht opereren. Via verzekeraars zijn grote bedragen beschikbaar om in de zorgbehoeften te voorzien. Zorgorganisaties hebben een actief beleid om nieuwe mogelijkheden in de markt te realiseren. Met deze organisaties onderzoeken wij de mogelijkheden om in hun vastgoedbehoefte te voorzien.
En in 2010 zijn 19 appartementen opgeleverd voor mensen met psychische problematiek aan RIBW Twente. Uit gesprekken met zorgverleners merken we dat er in ieder geval nog behoefte is aan woonvormen voor mensen met een niet aangeboren hersenafwijking en jong volwassenen met een storing in het autistisch spectrum.
Ons streven is elke Oldenzaler, ongeacht zijn beperking, passende huisvesting te bieden. In samenwerking met verschillende zorgpartijen zijn we actief voor kwetsbare groepen en voor mensen die permanent aangepaste huisvesting en/of begeleiding nodig hebben. Te denken valt aan mensen met een beperking of problematiek op fysiek, sociaal, verstandelijk, psychisch of verslavingsvlak. Maar ook ex-gedetineerden, dak- en thuislozen of jongeren die om welke reden dan ook niet langer thuis kunnen wonen behoren tot deze doelgroep.
Samen met de Twentse corporaties (vereniging WOON) blijven wij ons ook hard maken voor het oplossen van huisvestingsproblemen van dak- en thuislozen in Twente. In 2010 heeft de werkgroep (z)onderdak van de vereniging WOON wederom een Twentse monitor gepresenteerd om inzicht te verschaffen in de problematiek. Daarnaast worden nu afspraken gemaakt met gemeenten en corporaties om nog benodigde woonvormen in de regio te realiseren. Wij nemen actief deel aan deze werkgroep en zijn in overleg met de gemeente en Humanitas onder dak om een kleinschalige voorziening te realiseren voor één van de doelgroepen.
De volgende woningen / voorzieningen voor kwetsbare mensen en permanente zorg zijn al beschikbaar. Doelgroep
Woningen
Aantal plaatsen
Woonvorm jongeren t/m 23 jaar
16
38
Psychische problematiek
24
24
Niet aangeboren hersenletsel
1 dagbestedingsruimte
Dak- en thuislozen, verslavingszorg
1 dagbestedingsruimte
Verstandelijke/meervoudige beperking Ouderen met zorg (verpleeghuis e.d) Nultreden woningen
46
64
137
137
1178
20
Jaarverslag 2010
met € 410.000 toegenomen ten opzichte van € 609.000 in 2009. Nieuwbouwhuurprijzen zijn hoger dan het gemiddelde van het overige bezit, waardoor veel nieuwbouw het gemiddelde extra verhoogt. Ten slotte is in 2009 meer geharmoniseerd dan in 2010 (€ 237.000 in 2009
AMBITIE 2: BETAALBAAR WOONPLEZIER Betaalbaar woonplezier is een belangrijk onderdeel van de missie van WBO Wonen. Voor een belangrijk deel van onze klanten is kopen om financiële redenen geen optie. Verhuizen naar een andere woonplaats is voor de meeste mensen geen plezierige gedachte omdat ze zo thuis zijn in hun woonomgeving. WBO heeft in de Oldenzaalse sociale huurmarkt een aandeel van meer dan 90%. Deze klantengroep, die graag in Oldenzaal wil blijven wonen, is dus vooral op WBO aangewezen. De kwaliteit van wonen (woningen en hun omgeving) is een belangrijke factor in de geluksbeleving van mensen. Daarom is het onze keuze om te gaan excelleren op het gebied van kwaliteit én, om het betaalbaar te houden, op het gebied van de kwaliteit / prijs verhouding.
en € 156.000 in 2010). Al deze veranderingen hebben maar een kleine invloed gehad op het woningbezit naar huurprijs. Zo is het percentage woningen in de bereikbare klasse afgenomen van 8 naar 7% en het aantal woningen in de duurdere klasse verhoogd van 6 naar 7 %. De klasse goedkoop en betaalbaar is procentueel gelijk gebleven aan 2009. Woningbezit naar huurprijscategorieën op 31 december 2010
Centrum Doelstellingen
De
Graven
Essen
Es
De Thij
Zuid Bergh.
Totaal
%
Goedkoop :
Een betaalbare en toegankelijke woning Kennis opdoen op gebied van woningkwaliteit en belevingswaarde
< € 361,66
Realiseren gunstige Q/€ verhouding
Betaalbaar: € 361,66 - 517,64
2.1 Betaalbaar & Toegankelijk
925
34
0
17
362
1338
34%
991
79
63
548
375
2056
52%
52
35
42
111
22
262
7%
140
21
34
79
4
278
7%
2108
169
139
755
763
3934
Bereikbaar: € 517,64 - 554,76
Huurbeleid en huurprijsontwikkeling Ons huurbeleid is gericht op een goede kwaliteit / prijsverhouding. In een aantal gevallen is die verhouding scheef. We hebben voor onze complexen streefhuren geformuleerd, afhankelijk van de kwaliteit, marktwaarde en energiezuinigheid van het complex, die meer in balans zijn met de kwaliteit. Op het moment dat een woning leeg komt wordt de huur naar het streefhuurniveau gebracht. Daarbij zorgt WBO Wonen ervoor dat er voldoende woningen met een betaalbare huurprijs beschikbaar blijven. Het ministerie van VROM heeft vastgesteld dat de huurverhoging in 2010 maximaal de inflatie mocht bedragen. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2010 bedroeg 1,2%. De gemiddelde huurprijs* van een WBO woning is gestegen van 401,87 eind 2009 naar 414,64 eind 2010; een stijging van 3,2% ten opzichte van 5,7% in 2009.
Duur:> € 554,76
* Niet meegerekend verzorgingshuis Mariahof (41) en overige woongelegenheden (61)
Woonlasten De kosten om een woning te huren worden niet alleen bepaald door de huurprijs, maar ook door energiekosten en overige woonlasten. Sinds 2009 hebben alle woningen die we aanbieden een ‘energielabel’, waarbij van elke woning inzichtelijk wordt gemaakt wat het energieverbruik is. Ook hebben we bij woningverbetering aandacht voor isolatie en andere energiebesparende maatregelen. Om de woonlasten van huurders van WBO Wonen met een laag inkomen verder te beperken, is de huurtoeslag een belangrijk instrument. Steeds meer huurders vragen de toeslag rechtstreeks aan bij de belastingdienst. Echter een groot deel van onze huurders met huurtoeslag laat de verrekening van de huurprijs en de huurtoeslag nog wel via ons verlopen, te weten 874 huurders (gemiddeld over 2010). Dat is 21,3% van het totaal aantal huurders in 2010 tegen 23,2% in 2009. Het totale bedrag dat WBO Wonen via
*De gemiddelde huurprijsontwikkeling is niet alleen het gevolg van de jaarlijkse huurverhoging maar ook van het aanpassen van de huren bij mutatie, het onttrekken (sloop, verkoop, samenvoeging) en toevoegen (nieuwbouw, aankoop) van woningen aan de voorraad.
De toename van de gemiddelde huurprijs is ten opzichte van 2009 afgevlakt. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een lagere huuraanpassing in 2010 (1,2% in 2010, 2,5% in 2009) en minder toevoeging van nieuwbouw. In 2010 is de huur van nieuwbouwwoningen
21
Jaarverslag 2010
De toegankelijkheid van de huurwoningmarkt in Oldenzaal wordt niet alleen bepaald door het beschikbaar hebben van voldoende passende woningen (huurniveau). De mate waarin de woningen vrijkomen (mutatiegraad) en de manier van toewijzen hebben ook een belangrijke invloed op deze toegankelijkheid.
huurtoeslag heeft gematigd, bedroeg € 1.797.417 wat neer komt op gemiddeld € 172 per maand per toeslagontvangend huishouden (€165 in 2009). Mutatiegraad & woningtoewijzing Kijkend naar de mutatiegraad* van de afgelopen jaren, kunnen we stellen dat het aantal verhuizingen het afgelopen jaar tot 8,3 % is gezakt net onder het landelijk gemiddelde van 8,6%.
Als we kijken naar de wijze waarop de woningen zijn toegewezen, zien we dat in het regulier verhuren van woningen licht daalt (van 71% in 2009 naar 69% in 2010). Het toepassen van de urgentieregeling is verder teruggelopen van 65 mensen in 2009 naar 49 dit jaar. De gewijzigde urgentieaanpak en het met de gemeente beter afstemmen van de WMO-woningen is hier voornamelijk van invloed op geweest. Sinds 2009 wijst WBO Wonen zelf de urgenties toe; via een formulier wordt direct inzicht gegeven of je hiervoor in aanmerking komt. Dit geeft veel duidelijkheid en voorkomt teleurstellingen bij afwijzing. Het aantal toewijzingen aan bijzondere doelgroepen is inclusief de 19 appartementen Veldheeren welke verhuurd zijn aan het RIBW.
Mutatiegraad per wijk in 2009 en 2010
Centrum
De Essen
Graven Es
De Thij
Zuid Berghuizen
Totaal
2009
10.7%
12.4%
17.4%
6.2%
9.4%
9,8%
2010
8,3%
14,2%
11,5%
4,8%
10%
8,3% Woningtoewijzing naar doelgroep in 2009 en 2010
* Volgens definitie CFV: mutatiegraad = het aantal verhuringen van bestaande woningen als percentage van het totaal aantal woningen, exclusief de in het verslagjaar nieuw gebouwde of aangekochte woningen. Als we kijken naar het aantal verhuringen per wijk dan valt op dat in De Thij er relatief minder woningen beschikbaar zijn gekomen en in De Essen daarentegen meer dan gemiddeld. Wel verklaarbaar als je bedenkt dat in De Thij voornamelijk eengezinswoningen staan die minder snel vrij komen. In Graven Es, De Essen en Zuid-Berghuizen zijn er veel woningen beschikbaar gekomen in appartementencomplexen en HAT woningen, waar voornamelijk jongeren wonen en daarmee ook een snellere doorstroming kennen.
Aantal
Percentage
Aantal
Percentage
2009
2009
2010
2010
Regulier
334
71%
255
69%
Urgentie
65
14%
49
13%
70
15%
65
18%
469
100%
369
100%
Bijzondere doelgroep Totaal
De meeste woningen van WBO Wonen worden wekelijks aangeboden en op basis van inschrijfduur toegewezen. Bij de toewijzing richten wij ons in het bijzonder op mensen met een inkomen tot modaal en zij die extra zorg of ondersteuning behoeven (bijzondere doelgroep). Bij deze laatste groep kun je denken aan bijvoorbeeld ouderen (aanleunwoningen), statushouders / pardonners en mensen met speciale zorg. We maken hiervoor gebruik van verschillende instrumenten als speciale voorwaarden bij woningen en van een urgentieregeling voor mensen met een medische of sociale noodzaak.
•
2009: Mutaties bestaande bezit (378) en opleveringen nieuwbouw (91). 2010: Mutaties bestaande bezit (328) en nieuwbouw (41=22 LinQ* + 19 Veldheeren**) * resterende 5 woningen zijn verhuurd in 2011 ** 1 ruimte niet meegerekend, dat is kantoorruimte
Leegstand Hoe minder lang een woning leeg staat, hoe sneller de woning weer aan onze klanten verhuurd kan worden. Sinds 2008 worden de woningen zoveel mogelijk aansluitend verhuurd. Dat betekent dat alleen woningen die een volledige binnenrenovatie nodig hebben, hiervoor een 3 tot 4 weken leegstaan. De woningen die van goede kwaliteit zijn, worden aansluitend aan een nieuwe bewoner verhuurd en de benodigde reparaties worden op afspraak uitgevoerd.
In 2010 hebben we de trend van het passend verhuren verder doorgezet. Daarnaast hebben wij ons dit jaar al georiënteerd op de nieuwe Europese regelgeving. In 2011 moet 90% van onze goedkope & betaalbare woningen worden toegewezen aan mensen met een inkomen beneden €33.000,- euro. In 2010 halen we deze norm net niet en hebben we 89,5% van deze woningvoorraad toegewezen aan de beschreven doelgroep. In 2011 gaan we de toewijzing hierop aanpassen.
22
Jaarverslag 2010
Onderstaand een opsomming van de renovatie-, en herstructureringsprojecten, waaraan in 2010 gewerkt is:
In 2010 is de leegstand met totaal €190.000 lager uitgekomen dan in 2009 (€ 228.000). De leegstand van projecten is gezakt van €56.000 naar €29.000. De huurderving uit reguliere exploitatie voor woningen en bedrijfsruimten is €86.000 respectievelijk €76.000.
Walgaarden Het project Walgaarden maakt deel uit van het `fusie`proces tussen Stichting Huisvesting Ouderen en WBO Wonen. De stichting wil haar bezit afstoten en overdoen aan WBO Wonen. Voorwaarde is dat de woningen blijvend worden aangeboden aan de doelgroep van de stichting, zijnde senioren. Een andere voorwaarde is, dat WBO Wonen investeert in het vastgoed. Het maximaliseren van het budget voor het groot onderhoud aan de Walgaarden is een “hot” item geweest het afgelopen jaar, waarbij fiscaliteit en aflossing van lopende leningen belangrijke factoren zijn geweest. Goede betaalbare huisvesting voor alleenstaande ouderen in de Walgaarden, nu en op de lange termijn, is het uitgangspunt geweest voor de plannen voor groot onderhoud. Vanuit het perspectief van lange termijn verhuurbaarheid zijn prioriteiten gesteld en is gekomen tot een plan. Definitieve besluitvorming vindt naar verwachting plaats in het 1e kwartaal van 2011 waarna de uitvoering kan worden gestart in het 4e kwartaal.
2.2 Woningkwaliteit De afdeling Woontechniek heeft zich in 2010 verder gespecialiseerd in het verbeteren van woningen, met name op het gebied van keuken, bad en douche renovaties. Dit zijn de meest voorkomende kostenintensieve veranderingen aan een woning. Door een professionele werkwijze is een effectiviteit te bereiken gelijk aan de concurrentie, waarmee winst en btw (samen 30%) te besparen valt. Bij het onderhoud wordt onderscheid gemaakt tussen planmatig, waartoe ook contractonderhoud wordt gerekend en niet-planmatig onderhoud, dat kan worden onderverdeeld in mutatieonderhoud en klachten(service)onderhoud. Steeds vaker wordt de kans gegrepen om bij mutatie de woontechnische kwaliteit te verbeteren. In 2010 hebben we ruim 100 woningen een volledige binnenrenovatie gegeven. Wij noemen dit upgrading. Bij upgrading wordt ook gekeken naar de woonoppervlakte en het interieur. Samen met een binnenhuisarchitect wordt gezocht naar de meest logische en gewenste indeling van een woning en voor de leefstijl een passend kwalitatief stijlvol interieur. Afhankelijk hiervan wordt gekozen voor een uitvoering op zogenaamd 2 sterren of 3 sterren niveau. Het aantal sterren bepaalt de mate van comfort, die met name de keukens, badkamer en toilet krijgen.
Frans Halsstraat De 36 portiekflats aan de Frans Halsstraat zijn in 2009 en 2010 gerenoveerd. Kenmerkend voor deze renovatie is het verbeteren van de woningplattegrond en het wooncomfort, door verplaatsen van de cv en een balkonvergroting. De entrees zijn qua uitstraling specifiek gemaakt voor de moderne burgerij. Een vijftal kleine woningen zijn samengevoegd tot 3 woningen, waarbij de lay-out is aangepast zodat de woonkamer uitkijkt op het park.
Het inzicht dat complexstrategie een belangrijke rol dient te spelen in het mutatieproces heeft geleid tot een aanpassing van de procedure voor mutatie. In het 4e kwartaal is gestart met een werkwijze waarbij door de afdeling Woonontwikkeling wordt bepaald welk type mutatieonderhoud wordt uitgevoerd. Leidend hierbij zijn de inzichten uit de verdeling in: 1. huidig kwaliteitsniveau (hoog, midden, laag) 2. complexstrategie 3. Beschikbare middelen Steeds vaker komt het voor dat naar aanleiding van een serviceverzoek een grotere aanpassing noodzakelijk is. Dit komt voor bij langdurige huurcontracten. Loszittende tegels in een badkamer of toilet noodzaakt ons soms gezien de ouderdom om het serviceverzoek grootschaliger aan te pakken. Dit kan er toe leiden, dat de badkamer of toilet in zijn geheel vernieuwd wordt. Bij verbeteringen en renovaties gaat het om meer ingrijpende aanpassingen die ertoe bijdragen dat het woongerief en/of de levensduur van het gebouw wordt verlengd.
Molkenboer In 2010 hebben we de renovatie van 24 woningen aan het Molkenboer afgerond. De ervaringen van de 1e twee fases en een grondige evaluatie hiervan, samen met de uitvoerende partij, hebben geleidt tot een substantieel (25%) lagere aanneemsom. Sleutelwoord hierbij was klantgerichte efficiency. Uiteindelijk heeft dit geleid tot een prachtige win-win-win situatie. De totale onderhoudskosten en woningverbetering zijn weergegeven in onderstaand tabel.
23
Jaarverslag 2010
Klachten- en contractonderhoud= veelal acute reparatieverzoeken die bij de WBO binnenkomen zoals lekkages, glasschade, verstoppingen of storingen aan de lift. Mutatieonderhoud= onderhoud dat wordt uitgevoerd om een woning na vrijkomen opnieuw verhuurbaar te maken. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om zaken als stucwerkreparaties of het vervangen van hang- en sluitwerk. Planmatig onderhoud= lange termijn onderhoud dat niet urgent is maar wel moet gebeuren om de woningen of complexen in goede staat te houden zoals schilderwerk, voeg- en metselwerk, timmerwerk en dakonderhoud.
Onderhoudskosten exploitatie Dagelijks onderhoud Service-onderhoud regulier Verwijderen oude erfscheidingen DO VvE's Service-onderhoud contract Glasfonds
1.183.653 42.979 10.888 123.422 44.899
2.3 Gunstige Q/€ verhouding
1.405.841
De tweede component is het behalen van grote voordelen op het gebied van inkoop. De toeslagen die aannemers en tussenhandelaren vragen zijn aanzienlijk. Hier zijn besparingen van 40 tot 50% reëel. Door ons eerste specialisme weten we wat mensen belangrijk vinden en samen met geselecteerde externe experts kunnen we dit vertalen in een product dat de klant aantrekkelijk vindt. Hierdoor zijn we in staat grotere aantallen af te nemen van fabrikanten waarbij het prijsvoordeel ten gunste komt van de klant. Een toets op het bereikte resultaat wordt gedaan door de waardestijging na renovatie (incidenteel) te meten. Daarbij willen we tenminste een waardestijging van 50% van de investering te realiseren.
Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud Upgrading bij mutatie
287.415 663.625 951.040
Planmatig onderhoud Planmatig
1.415.017
Planmatig achterstallig Planmatig KDT
625.259 1.253.046
Contracten
Een ambitie is om de kosten zo laag mogelijk te houden en toch niet in te leveren op de kwaliteit. Daarom wordt voortdurend gezocht naar werkmethoden en materialen, die bijdragen aan een optimale prijs/kwaliteitverhouding. Een andere ambitie is om een mutatiewoning zo snel mogelijk weer geschikt te hebben voor de nieuwe huurder, zodat de huurderving minimaal is. Daarom vindt er een voortdurende afstemming van de processen plaats tussen de afdelingen Wonen en techniek.
444.388 3.737.710
Overige onderhoudskosten Tuinonderhoud Overige onderhoudskosten
234.589 126.850 361.439
Totaal
In het ontwikkeltraject is de richtlijn dat niet gewerkt wordt vanuit stellingen (de douche moet persé daar maar vanuit kansen voor kosten en inkomsten. In analogie met Ikea werken aan kwaliteit voor een schappelijke prijs. Dit vereist kennis van innovaties op het vakgebied en het vermogen om ruimte te bieden aan de andere expertisevelden.
6.456.030
Onderhoudskosten activeren Overnames (10 adressen) Upgrading bij mutatie (62 adressen) Upgrading planmatig per complex Schuttingen (144 adressen) Woningverbetering tegen huurverhoging (100 adressen) Upgrading verkoopwoningen tbv waardevermeerdering(32 adressen) Groot onderhoud diverse projecten
9.350 1.579.528 122.313 191.264 161.938 1.502.425 2.174.453 5.741.271
Totale onderhoudskosten
12.197.301
24
Jaarverslag 2010
AMBITIE 3: AANGENAAM ACTIEF
De leefstijl verdeling is per wijk verschillend:
Effectief werken aan een vitale woonomgeving en aan betaalbaar woonplezier vereist constructief samenwerken met deskundige partners, vereist enthousiasme bij vrijwilligers en vereist een organisatie die talenten in staat stelt om met veel energie en plezier te werken aan deze doelen. Het is belangrijk dat de invulling die wij eraan geven, door onze klanten herkend en erkend worden als waardevol. Daarom voeren we gesprekken om uit te zoeken wat klantgroepen belangrijk vinden. Samenwerken betekent ook open staan voor de doelen die de partners willen realiseren en zoeken naar win-win mogelijkheden. Deze manier van werken hebben we de noemer “aangenaam actief”gegeven.
Leefstijl
Nederland
Oldenzaal
De Thij
Zuid Berghuizen
Jeugd na 1980
Verantwoordelijk
28%
26%
20%
7%
Plichtsgetrouw
16%
18%
17%
37%
22%
Pragmatisch
24%
22%
3%
8%
43%
Buitenstaanders
32%
34%
60%
48%
33%
2%
Opmerkelijk zijn de aanzienlijke verschillen tussen enkele wijken en vooral ook de grote verschillen met de jeugd die nu volop woonruimte aan het zoeken is. Bij de ontwikkeling van wijken wordt daarom zowel rekening gehouden met wat de huidige als de toekomstige bewoners belangrijk vinden. Voor starters in de markt is betaalbaarheid en bereikbaarheid erg belangrijk. Bij de middengroepen valt op dat steeds meer alleenstaanden een huis met een tuin belangrijk vinden. Voor senioren is het beeld verschillend. Voor een deel vindt men het in stand houden van de sociale infrastructuur belangrijk en wil men dus blijven wonen in de eigen woning. Dat geldt met name voor de plichtsgetrouwen en de buitenstaanders. Voor de twee andere leefstijlgroepen is er een grotere behoefte om richting het centrum te verhuizen. Met betrekking tot plezierig wonen vinden super senioren bijvoorbeeld lades in plaats van kastjes in de keuken belangrijk. Bij renovaties houden wij daar rekening mee. Daarnaast is het voor deze groep mensen niet meer vanzelfsprekend dat zij voldoende sociale contacten hebben in hun buurt, terwijl zij dat wel belangrijk vinden. Met ons programma “actief ontmoeten” willen we daar de mogelijkheden voor vergroten.
Doelstellingen Weten wat klantgroepen belangrijk vinden Kwaliteit samenwerking stakeholders Klanttevredenheid Een actieve organisatie Toegevoegde waarde communiceren
3.1 Weten wat klantgroepen belangrijk vinden. Voor het groeperen van klanten gebruiken we twee invalshoeken. De eerste invalshoek is gebruik maken van leefstijlen. Hiervoor hebben we in 2009 gekozen voor de methodiek van Motivaction.
3.2 Kwaliteit samenwerking stakeholders. HVO en bewonerscommissies De relatie met de huurdersvereniging HVO is in 2010 zeer goed te noemen. In 2010 hebben we met de HVO o.a. gesproken over het beleid ten aanzien van huren, energie en servicekosten, woningtoewijzing, woningaanbod en de strategienota en verrijkte wijkvisies. Op de agenda kwamen tevens de vaste onderwerpen als leefbaarheid (Joyin), meerjarenbegroting, onderhoud en nieuwbouw en renovatieprojecten. In 2010 zijn we voor het eerst ook aan de slag gegaan met zogenaamde ontwikkelingsthema’s, waarbij energie als eerste centraal staat. Er is een werkgroep geformeerd rondom een Nibud-woning en in oktober is er een energiebeurs georganiseerd voor onze huidige huurders. We betrekken op gepaste wijze bewoners bij het beleid en de activiteiten rondom nieuwbouw, renovatie en planmatig onderhoud. WBO Wonen ziet zichzelf als een
25
Jaarverslag 2010
netwerkorganisatie die gemakkelijk verbindingen aangaat met andere partijen om zo te komen tot een integrale gebiedsgerichte aanpak. Op dit onderdeel ligt dan ook een belangrijke legitimering voor het maatschappelijk ondernemerschap. Op complex- en wijkniveau wordt overleg gevoerd met bewonerscommissies. In deze overleggen staan vooral de woonomgeving en leefbaarheid in de wijken geagendeerd. WBO Wonen onderhoudt met 18 commissies contact.
voeren we ook gesprekken met individuele (toekomstige) klanten. Zo peilen we de mening van mensen in Oldenzaal en stellen we ons op de hoogte van toekomstige ontwikkelingen. Deze inzichten gebruiken we voor onze producten en om een bijzondere service te kunnen verlenen aan onze klanten. Een service die aansluit bij de wensen en behoefte van onze klanten en die verder gaat dan de verwachting. Om onze service en producten steeds verder te verbeteren onderzoeken we ook structureel wat klanten belangrijk vinden en hanteren we een klachtenmanagementsysteem. Onze dienstverlening, de woning en hun woonomgeving is het uitgangspunt voor de enquêtes, gehouden onder nieuwe en vertrekkende huurders. De klanttevredenheid in het algemeen is ook in 2010 weer verder gestegen. Alleen de waardering van de oude woonomgeving kent een hele lichte daling.
Gemeente De relatie met de gemeente, zowel met ambtenaren als met B&W is zeer goed te noemen. De gemeente is niet alleen belanghouder, maar voor ons ook partner. De gemeente heeft verantwoordelijkheden in de wijken waar onze woningen staan. Andersom investeren wij in wijken waar de gemeente grote belangen heeft. Er is sprake van onderlinge afhankelijkheid en daarom is het zaak om goed met elkaar in gesprek te blijven. In 2009 is de gemeente gestart met het opstellen van de woonvisie van Oldenzaal waar WBO Wonen een bijdrage aan heeft geleverd. Op basis van de woonvisie die in 2010 is vastgesteld maken we in 2011 wederzijdse prestatieafspraken met de gemeente. Deze afspraken gaan onder andere over: Omvang voorraad goedkope en betaalbare woningen Huisvesting voor starters (verkoop bestaande woningen, koopconstructies, etc.) Huisvesting voor senioren en zorgvragers (nieuwbouw, aanpassing bestaande bouw) Investering in leefbaarheid, woonomgeving en maatschappelijk vastgoed.
Uit onze enquêtes komen ook de belangrijkste vertrekredenen in beeld. De top 3 bestaat uit ; voorkeur voor koopwoning, woningtype en indeling, ontbreken van een tuin. Na oplevering van nieuwbouw- en renovatieprojecten worden eveneens gesprekken of enquêtes afgenomen om te kijken wat klanten belangrijk vinden en hoe tevreden ze zijn over hun woning en leefomgeving. In onderstaande tabel valt af te lezen hoe onze klanten de afzonderlijke elementen waarderen. Beoordelingen Klanttevredenheid WBO Wonen
Welzijnpartners De relatie met de welzijnspartners is goed en constructief te noemen. In de wijken is er sprake van een goede samenwerking met name rond het prestatieveld actief ontmoeten. In één wijk is een eerste wijkontwikkelcentrum gevormd, waarin de wijkagent en de opbouwwerker nauw samenwerken met de wijkconsulent van WBO Wonen. In 2011 zal een tweede wijkontwikkelcentrum in gebruik genomen worden. Deze samenwerking leidt tot het gezamenlijk uitvoeren van projecten en tot het verbeteren van de kwaliteit van het samenwonen in wijken.
2010
2009
2008
2007
98%
95%
93%
90%
Cijfer waardering oude woning
7.2
7.0
7.06
7.04
Cijfer waardering oude woonomgeving
6.7
6.94
6.6
6.34
100%
98%
95%
81%
Telefonische bereikbaarheid servicenummer
87%
67%
63%
58%
Tevredenheid opname nieuwe woning
83%
83%
85%
70%
Tevredenheid tekenen huurcontract
99%
98%
97%
92%
Service + klantgerichtheid reparaties
95%
93%
90%
69%
7.9
7.9
7.12
7.26
Tevredenheid bij huuropzegging
Telefonische bereikbaarheid WBO Wonen
Politie In de wijken wordt op een goede manier samengewerkt met de politie. In het centrum heeft de samenwerking een ander karakter omdat daar de politie veel horeca gericht bezig is. De relatie is goed zodat bij het signaleren van een probleem onmiddellijk adequaat gereageerd wordt.
3.3 Klanttevredenheid Op allerlei manieren onderhouden we contacten met mensen in Oldenzaal. Naast structureel georganiseerd overleg met onze huurdervereniging, bewonerscommissies en gemeente,
Cijfer waardering vakman
26
Jaarverslag 2010
3.3 Vroegsignalering en begeleiding Klachtenmanagement Waar wordt gewerkt, gaat helaas ook wel eens iets mis. Zo ook bij WBO Wonen. Als klanten niet tevreden zijn over onze dienstverlening, nodigen wij hen uit om ons dit te laten weten, zodat we samen een oplossing kunnen zoeken. Mochten we er samen niet uit komen, dan kunnen klanten terecht bij de Regionale Klachtencommissie.
WBO Wonen huisvest ook mensen die kwetsbaar zijn en zich minder goed in de huidige samenleving kunnen handhaven. In 2010 heeft WBO Wonen wederom aandacht besteed aan het aan preventie van problemen. Zo geven we extra voorlichting over de huurconsequenties en het betalingsgedrag aan risicogroepen (kortzittende, jonge huurders). We zijn alerter bij de woningtoewijzing en bij alle persoonlijke contacten op het signaleren van bijzondere persoonlijke situaties die vragen om meer begeleiding.
In 2010 hebben wij in totaal 54 klachten ontvangen, wat een stijging is ten aanzien van 2009 van 13%. Door meer bekendheid te geven aan ons klachtenmanagement in 2009 weten steeds meer huurders de weg naar WBO Wonen te vinden. De meeste klachten betreffen technische aspecten en de regels van WBO Wonen. Maandelijks worden deze klachten op afdelingsniveau besproken om lering te trekken uit de conclusies en processen verder aan te scherpen. In 2010 is het ons gelukt om de gemiddelde doorlooptijd van de klachten te halveren; klachten worden sneller afgehandeld. Met uitzondering van een paar klachten die om verschillende redenen moeilijk oplosbaar zijn.
Mochten bewoners toch in de problemen komen (overlast, huurschulden e.d.) dan wordt alles op alles gezet om deze huishoudens weer op weg te helpen. Persoonlijk contact is het sleutelwoord in deze begeleiding. Onze medewerkers bemiddelen bij het tot stand komen van een oplossing en schakelen waar nodig externe instanties in voor verdere begeleiding. In overleg tussen bewoner, corporatie en de begeleidende instelling regelen we desnoods (nieuwe) passende huisvesting in combinatie met zorg of begeleiding. Waar nodig brengen we signalen in bij vangnetzorg, waarna in multidisciplinaire teams verdere acties worden genomen. Alles gericht op het helpen van mensen op weg naar grotere zelfstandigheid en meer sociale binding.
Eén klacht is uiteindelijk ingediend bij de Regionale Klachtencommissie, waarna samen een oplossing is gevonden. Eén huurder maakte bezwaar bij de Huurcommissie tegen de afrekening stookkosten. Klachten 2009 en 2010 naar soort
Aantal klachten per jaar 16 14 12 10 8 6 4 2 0 Woningtoewijzing/i nschrijving
Technische klacht
Sociale klacht
Huuropzegging
Huur(betaling)
De regels van WBO
Betrekken nieuwe woning
Bejegening door medewerkers
Anders
Algemene en/of openbare ruimte
Afspraak niet of te laat nagekomen
2009 2010
Samenwerking Humanitas en WBO Wonen (Karin Semsiyeci en Ronald Ellenbroek)
Bij problemen met huurschulden wordt door de medewerker huurincasso samengewerkt met onze wijkconsulenten, de gemeente, de stadsbank en Humanitas (20% van huurders met achterstanden maakt gebruik van Humanitas). Afhankelijk van de situatie wordt er ondersteuning geboden bij de financiën, maken van betalingsregelingen met andere partijen en eventueel begeleiding van een zorgpartij. De inspanningen hiervoor blijven op een hoog niveau; in 2010 zijn er 90 gesprekken op kantoor en 63 huisbezoeken afgelegd. Al deze
27
Jaarverslag 2010
inspanningen hebben er toe geleid dat de huurachterstanden bij onze huurders, ondanks de crisistijd en een toenemend aantal mensen met problemen, over 2010 niet verder is opgelopen (€168.000; 0,8% van de huurinkomsten).
de Centraal Maatschappelijke Opvang in Twente (CIMOT) hierover, zodat zij deze kandidaat verder kunnen opvangen en begeleiden. Onderstaand tabel geeft het aantal ontruimingen aan van 2007 tot en met 2010:
In 2010 zijn onze wijkconsulenten bij 278 overlastsituaties actief geweest, waarbij de meeste meldingen vanuit de wijk het Centrum en De Thij kwamen. Zij hebben bewoners het meest gesproken over geluidsoverlast en tuinonderhoud (net als in 2009). Tot slot hebben we in regionaal verband (vereniging WOON) een meldpunt Woonkans opgericht die vanaf 2011 actief gaat worden. Huurders die vanwege in het verleden veroorzaakte overlast, het hebben van een oude huurschuld of om een andere reden niet in aanmerking komen voor normale bemiddeling bij een corporatie worden zodoende wel geholpen. Het kan ook gaan om huurders die vanwege (dreigende) huisuitzetting een nieuwe kans krijgen. En om woningzoekenden uit de maatschappelijke opvang, detentie, vrouwenopvang, therapeutische instelling, beschermde woonvorm, etc. die zelfstandig gaan wonen. Met inzet van gerichte hulpverlening en goede financiële afspraken kan er een geselecteerde woning gericht toegewezen worden.
2010
2009
2008
2007
Huurschuld
5
12
3
8
Hennep
3
0
4
1
Overlast
1
0
1
2
Totaal
9
12
8
11
3.4 Een actieve organisatie In 2010 heeft een visitatie plaats gevonden om de prestaties van de organisatie onder de loep te leggen. Deze is uitgevoerd door Ecorys. Een kort citaat uit de samenvatting luidt: “WBO Wonen is een eigenzinnige organisatie die precies weet wat zij wil en hoe ze het wil. Men werkt vanuit de stellige overtuiging dat het streven naar kwaliteit hierbij centraal moet staan. Dit blijkt uit de huisvesting, maar ook uit de kwaliteit van herstructurering en onderhoud. Verder staat het streven naar kwaliteit ook binnen de organisatie centraal. Hier wordt heel nadrukkelijk op gestuurd. Een en ander resulteert in een zeer gedreven en enthousiaste organisatie die zich uit volle borst inzetten voor de samenleving. Dit echter zonder de zakelijkheid uit het oog te verliezen.”
Ontruimingen en (z)onder dak In sommige situaties ontkomen we helaas niet aan een huisuitzetting. Het aantal ontruimingen op het totale aantal woningen blijft relatief gering, hoewel elke uitzetting er in principe 1 teveel is.
De score tabel ziet er als volgt uit: Score
Om te zorgen dat ondanks een ontruiming niemand op straat hoeft te slapen, hebben we regionaal de handen ineen geslagen. In het project (z)onderdak van de vereniging Woon hebben we afspraken gemaakt over de manier van handelen bij een dreigende uitzetting. Afgesproken is dat we eerst een aantal stappen doorlopen (aanmelden bij vangnetzorg, AMK bij kinderen en gemeente) om vaak alsnog een hulpverleningstraject op gang te krijgen en uitzetting te voorkomen. Mochten alle inspanning niet leiden tot het gewenste resultaat, dan informeren wij de huurder over mogelijkheden voor opvang na uitzetting. En we informeren
Presteren naar eigen ambities en doelstellingen
voldoende
Presteren naar opgaven
ruim voldoende
Presteren volgens stakeholders
goed
Presteren naar vermogen en efficiency
ruim voldoende
Prestaties op het gebied van governance
ruim voldoende
Bij het presteren naar eigen ambities en doelstellingen is de score “slechts” voldoende. Dit is vooral toe te schrijven aan het weinig concreet gemaakt hebben van de doelstellingen. Dat
28
Jaarverslag 2010
Willen we onze ambitie realiseren dan zullen we alle talenten die er in de organisatie zijn moeten ontwikkelen en gebruiken. Talenten komen tot bloei als er ruimte gegeven wordt voor persoonlijke ontwikkeling. Bij het krijgen van ruimte hoort het nemen van verantwoordelijkheid. Als je weet wat je grenzen zijn dan is je vrijheid maximaal. Tot slot is het belangrijk dat onze medewerkers prettig zijn om mee samen te werken, want niemand kan het alleen.
hebben wij ons ter harte genomen en in de nieuwe strategienota zijn op veel vlakken nu concrete doelen geformuleerd. In onze missie staat dat wij er naar streven dat onze klanten met plezier wonen voor een aantrekkelijke prijs in een vitale wijk. Kortom wij willen realiseren dat onze klanten in toenemende mate blij zijn met hun woning en hun wijk. Wij willen woningen aanbieden, die passen qua leefstijl, leeftijd en huishoudengrootte, in een wijk dus waar ze zich prettig kunnen voelen. Goede service hoort bij een goede organisatie. Daarom willen we bereiken dat onze klanten aan het contact dat ze met ons hebben terugdenken met een glimlach. Dat hebben we samengevat in onderstaande afbeelding.
bezorg een glimlach bij de ander combineer ambitie met verantwoordelijkheid
woon plezier
ontwikkel jezelf
goede woningen
doe meer met minder prettige wijken
bijzondere service
In de figuur zijn de bovenstaande punten samengevat met uitzondering van “doe meer met minder”. Deze laatste staat er bij omdat we beperkte middelen hebben. Door meer te doen met minder, kunnen we voor meer mensen onze belofte waarmaken. Dit is een stevige ambitie, want tot voor kort was de corporatie er vooral om te zorgen dat er voldoende woningen waren! Daarnaast zijn de meeste woningen van ons gebouwd vóór 1990 en dus is ook de inrichting van die wijken van voor die tijd. Wijken en woningen zijn sindsdien weinig veranderd, mensen wel. De passende woning en de passende wijk van vroeger hoeven niet meer de passende woning en de passende wijk van nu te zijn. Dat betekent dat we zorgvuldig moeten uitzoeken waar er al een verschil is tussen hetgeen wij aanbieden en wat onze klanten wensen of waar een verschil gaat ontstaan als de oude bewoners vertrekken.
Werken voor WBO Wonen betekent werken voor een innovatieve en daadkrachtige woningcorporatie met een uitstekende reputatie. We hebben onze medewerkers dan ook veel te bieden. We bieden niet alleen een goed (flexibel) arbeidsvoorwaardenpakket, maar we besteden ook veel aandacht aan de ontwikkeling van medewerkers. We bieden onze mensen dan ook volop de kans om opleidingen te volgen. WBO Wonen begeleidt nieuwe medewerkers optimaal in hun loopbaanontwikkeling. De cultuur van WBO Wonen kan omschreven worden als: Betrokken, Inspirerend, Ondernemend en Samenwerkend. Onze belofte is, dat wij onze klanten betaalbare woningen bieden, waar ze in passen qua leefstijl, leeftijd en huishoudgrootte, in een wijk waar ze zich prettig kunnen voelen. Dat betekent dat we medewerkers nodig hebben die de passie om ‘de kans op geluk bij onze klanten te vergroten’ met elkaar delen. Dat is de gezamenlijke ambitie van medewerkers bij WBO Wonen. Om deze ambitie te realiseren moeten alle talenten die er in de organisatie zijn verder ontwikkeld worden en benut worden.
Personele ontwikkeling Eén ding staat vast: het gat tussen wat we willen bieden en wat we hebben is best groot. Dat betekent dat we alleen met de beste mensen en met gemotiveerde partners dit kunnen bereiken. We hebben in onze organisatie dus mensen nodig die met passie de missie willen realiseren, en dit met elkaar delen. Dat is onze gezamenlijke ambitie! Behalve dat we de ambitie delen zullen we ook constructief en doelmatig met elkaar om moeten gaan. Daarvoor hebben we een aantal kernbegrippen geformuleerd.
29
Jaarverslag 2010
Aantal personeelsleden Eind 2010 had WBO Wonen 76 medewerkers in dienst (68,36 fte’s). Hiervan waren 25 (33%) vrouw en 51 (67%) man. De gemiddelde leeftijd is 45 jaar.
3.5 Toegevoegde waarde communiceren Klanten en stakeholders moeten goed geïnformeerd worden over de toegevoegde waarde die de organisatie biedt. De inhoud van de website is verbeterd. Met name voor het zoeken naar huurwoningen wordt het aanbod nu aantrekkelijker en duidelijker gepresenteerd. In 2010 is het proces gestart om de gehele website te vernieuwen zodat daar ook meer informatie over de activiteiten in de wijken te vinden zullen zijn. Van onze potentiële klanten blijkt meer dan 90% in te schrijven via internet. Medio 2010 is gestopt met het adverteren van woningen via het lokale weekblad. Klanten die niet over internet beschikken kunnen in de hal van ons kantoor gebruik maken van de PC, eventueel met ondersteuning.
Ziekteverzuim WBO Wonen schenkt veel aandacht aan het ziekteverzuim. Doelstelling is bij ziekte de medewerker zo snel mogelijk te re-integreren. Het ziekteverzuim over 2010 kwam bij uit op 2,49% (2009 2,96%). De verzuimfrequentie bedroeg 0,72 (2009: 0,82) ziekmeldingen per medewerker en ligt ruim binnen de doelstelling van 1 ziekmelding per medewerker. Personeelskosten De personeelskosten bedroegen in 2010 € 4.211.000 (2009: € 4.136.000), inclusief de salariskosten van de bestuurder. Dit bedrag bestaat uit salarissen (inclusief vakantietoeslag), sociale lasten, pensioenlasten en gratificaties. De kosten van uitzendkrachten, interimmers en andere externen maken hier geen deel van uit.
Om beter met onze stakeholders te kunnen communiceren is er een werkboek gemaakt waarin vooral gebruik is gemaakt van beeldmateriaal. Daarin is aangegeven wat belangrijke wijzigingen zijn in de samenleving, terwijl de wijken en woningen nauwelijks veranderd zijn. Wij concluderen daaruit dat er veel werk te doen is om vitale wijken en plezierig wonen te realiseren. Onderstaande figuur wordt daarbij gebruikt om te illustreren op welke vlakken wij actief zijn. De niet ingevulde “bloembladeren” bieden ruimte om de actievelden van de stakeholders op dit terrein in te vullen.
Personeelsontwikkeling Investeren in de ontwikkeling van onze medewerkers heeft voor WBO Wonen grote prioriteit. Aan opleidingen gaf WBO Wonen € 131.000 uit (4,5% van de loonkosten). Overleg met de Ondernemingsraad In 2010 overlegden de Bestuurder en de Ondernemingsraad (OR) 6 keer. Daarnaast was er een overleg met de Raad van Commissarissen. Onderwerpen waarover de Ondernemingsraad in 2010 adviseerde, of waarover aan de OR instemming werd gevraagd, waren onder meer: • Ik ben ziek, wat nu • Gedragscoderegeling • Vitaliteitscan • reiskostenregeling De ondernemingsraad van WBO Wonen bestond begin 2010 uit 6 leden, waarvan 2 van de afdeling Techniek, 3 van de afdeling Wonen en 1 persoon van de afdeling Woonontwikkeling. Eind 2010 zijn er verkiezingen geweest. De OR bestaat sindsdien uit 3 mensen van de afdeling Techniek, 2 van de afdeling Wonen en 1 van de afdeling Financiën.
30
Jaarverslag 2010
GOEDE VOORZIENINGEN VOLDOENDE RUIMTE
PRIMA BUITENKANT
WIJKECONOMIE CULTUUR & EVENEMENTEN
BETAALBARE HUURLAST
GOEDE TUIN OF BALKON
SCHOON & VEILIG BETAALBARE ENERGIELAST
ICONEN
STERREN-KWALITEIT KEUKEN, DOUCHE EN TOILET BOEIEND GROEN ONTMOETEN
BIJZONDERE SERVICE
vitale wijken
plezierig wonen
Dit wordt met onze stakeholders besproken en leidt tot het vaststellen van terreinen waarin wij elkaar kunnen versterken.
31
Jaarverslag 2010
dekken, die op basis van het nettorendement van deze investeringen niet met leningen kunnen worden gefinancierd. Hierbij is nog geen rekening gehouden met nieuw beleid inzake splitising in DAEB en niet-DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang). Als meer leningen worden aangetrokken dan op basis van het nettorendement van deze investeringen kan worden gefinancierd, zullen de financieringslasten groter zijn dan het nettorendement van de investeringen en zal de operationele kasstroom door de toenemende financieringslasten op termijn uiteindelijk negatief worden. In deze situatie kunnen uit de nettohuuropbrengsten niet langer de financieringslasten worden betaald en wordt de financiële continuïteit van de woningcorporatie ernstig bedreigd.
AMBITIE 4: BORGEN VAN VOLDOENDE FINANCIËLE ARMSLAG Een financieel gezonde corporatie is een organisatie die op zowel korte als lange termijn in staat is om aan haar financiële verplichtingen te voldoen. Een positieve kasstroom is een van de voorwaarden hiervoor. De eerder genoemde 3 ambities moeten ertoe leiden, dat de waarde van het vastgoed toeneemt. Deze toename genereert weer een potentieel betere kasstroom. WBO Wonen wil deze betere kasstroom weer inzetten voor de ambities vitale woonomgeving, betaalbaar woonplezier en hoogwaardige service.
Financiële continuïteit In dit hoofdstuk geven we een samenvatting van de meest relevante aspecten van het financiële beleid van WBO Wonen. Voor een meer volledige behandeling van deze aspecten verwijzen we naar de jaarrekening van WBO Wonen over 2010.
4.1 Kasstromen Investeringen in huurwoningen hebben een relatief laag rendement omdat de doelgroep van corporaties geen marktconforme huur kan betalen. Om te voorkomen dat de jaarlijkse rentelasten niet uit de netto huuropbrengsten kunnen worden betaald, kunnen investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit slechts in beperkte mate met leningen worden gefinancierd. Het deel van de investeringen dat niet met leningen kan worden gefinancierd, wordt gedekt door de operationele kasstroom en met de verkoopopbrengsten uit de bestaande portefeuille.
4.2 Financieel overzicht Het vastgoed op de balans wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde. Het jaarresultaat over 2010 is negatief en komt uit op € -2.298.000 (2009: € -3.015.000). Het jaarresultaat is € 2.092.000 lager dan begroot en € 717.000 hoger dan 2009. Onderstaand treft u een weergave van de verschillen aan ten opzichte van de begroting 2010 en ten opzichte van het resultaat over 2009.
Uitgangspunt voor het borgen van de financiële continuïteit en een relatief solide financiële positie is een positieve operationele kasstroom. Het jaarresultaat wordt sterk beïnvloed door het moment waarop het boekhoudkundig bepaalde verlies van niet-kostprijsdekkende investeringen en de boekwinst van verkopen wordt verantwoord. Het vermogen van woningcorporaties, opgebouwd uit het boekhoudkundig bepaalde jaarresultaat uit het verleden, is geen juiste indicator voor het borgen van de financiële continuïteit. De financiële continuïteit van een woningcorporatie wordt primair bepaald door de mogelijkheid dat jaarlijks met de netto- huuropbrengsten de financieringslasten kunnen worden betaald. De nettohuuropbrengsten, verminderd met bedrijfslasten en onder aftrek van de financieringslasten, vormen de operationele kasstroom.
2010 Huren, vergoedingen en overige opbrengsten Bedrijfslasten (excl. afschrijving en waardeverandering)
Jaarresultaat (x € 1.000) Jaarrekening 2010
Bedrijfsresultaat
2009
21.940
21.232
-14.143
-13.874
7.797
7.358
Financieringslasten (excl. toegerekende rente)
-5.896
-5.700
Operationele kasstroom
1.901
1.658
6.583
4.704
Financiële baten en lasten
-5.776
-6.093
-5.638
Resultaat vastgoed
-1.713
-2.079
-3.911
1.322
1.754
845
156
-371
1.004
-2.298
-206
-3.015
Resultaten deelnemingen Vennootschapsbelasting
Jaarresultaat
32
Jaarrekening 2009
4.719
Resultaat verkoop woningen
Naast een positieve operationele kasstroom dienen de verkoopopbrengsten uit bestaande voorraad de niet kostendekkende investeringen in nieuwbouw en bestaand bezit af te
Begroting 2010
-1.006
-19
Jaarverslag 2010
Het bedrijfsresultaat uit normale bedrijfsvoering is € 1.864.000 lager uitgevallen ten opzichte van de begroting. Onderstaand worden de belangrijkste verschillen ten opzichte van de begroting kort toegelicht. • De opbrengst uit huren valt hoger uit (€ 257.000). Dit wordt veroorzaakt door hogere opbrengsten wegens incidentele verbeteringen (30.000), hogere jaarlijkse huurverhoging en lagere huurderving (€140.000). • De afschrijvingskosten vallen € 347.000 hoger uit. Dit wordt m.n. veroorzaakt door hogere afschrijvingen op activa, niet zijnde woningen (€ 151.000) en hogere afschrijving (€ 134.000) op activa ten dienste van de exploitatie. De hogere afschrijving op niet zijnde woningen is een gevolg van een verkeerde inschatting bij het opstellen van de begroting. De overschrijding van de activa ten dienste van de exploitatie wordt veroorzaakt door overname van activa van Woongroep Twente waar bij het opstellen van de begroting geen rekening mee is gehouden. • De onderhoudskosten worden ten opzichte van de begroting fors overschreden (€ 1.680.000). Er is aanmerkelijk meer onderhoud uitgevoerd dan begroot. Met name met het onderhoud aan keuken, douche en toilet is in 2010 een inhaalslag gemaakt. Vervanging van deze onderdelen is in de afgelopen jaren achtergebleven. Omdat WBO woonkwaliteit hoog in het vaandel heeft staan en de kwaliteit sterk achtergebleven is, achtten wij het verantwoord om deze inhaalslag te maken. De vervanging heeft zowel projectmatig, incidenteel in verhuurde woningen en bij mutaties plaatsgevonden.
Resultaat LinQ 'n Bleekerd
Begroting
€
€ -163.503
147.265
opbrengst
1.840.704
1.620.000
kosten
1.732.607
1.630.725
108.097
-10.725
2.892.240
1.946.845
resultaat Bestaand bezit
Jaarrekening
opbrengst kosten
1.514.436
327.743
resultaat
1.377.804
1.619.102
Totaal resultaat
1.322.398
1.755.642
In het bestaande bezit is alvorens te verkopen geïnvesteerd. Hierdoor zijn de kosten hoger dan begroot.
De financiële baten en lasten wijken € 317.000 in positieve zin af. Oorzaak is o.a. doorberekening van rente in projecten, waar bij het opstellen van de begroting geen rekening is gehouden (€ 121.000) en financiering tegen lagere rente (€ 157.000).
Ontwikkelingen financiële kapitaalmarkt en vastgoedmarkt Door strak te sturen op kasstromen is WBO Wonen in staat tijdig op de ontwikkelingen op de financiële kapitaalmarkt en de vastgoedmarkt te anticiperen. Steeds meer gaat WBO Wonen haar vastgoedportefeuillebeleid richten op de woonwensen van de klanten van nu en in de toekomst. Daar de operationele kasstroom een belangrijk aandachtsgebied is, is bij het vaststellen van de vastgoedstrategie tevens aandacht besteed aan investeringskaders. Daarin wordt concreet invulling gegeven aan de vraagstelling aan welke voorwaarden een investering moet voldoen. De investeringen worden getoetst op financiële kenmerken zoals marktwaarde, maar ook op portefeuillekenmerken zoals type woning en wijk. De combinatie van deze factoren geeft een indicatie over de mate waarin een investering in het vastgestelde beleid past. Daarbij staat het ‘rendementsdenken’ de door ons geïdentificeerde maatschappelijke opgave niet in de weg. Sterker nog, op lange termijn versterken deze elementen elkaar.
Het resultaat op vastgoed kent een meevaller van € 366.000. Enerzijds wordt dit veroorzaakt door de impairmenttoets van € 1.694.000 positief. Dit compenseert hogere afwaarderingen wegens onrendabele top van € 1.327.000. Het positieve resultaat op de impairmenttoets wordt veroorzaakt door een fors hogere rentabiliteitswaardecorrectie alsmede levensduurverlenging van een aantal complexen. De afwaardering is het gevolg van aangepaste parameters voor projecten ten opzichte van de begroting en afwaardering van oude plankosten voor projecten, die vervallen zijn of waarvoor nieuwe plannen zijn ontwikkeld. Her resultaat op verkoopwoningen ligt lager € 434.000). De verdeling is als volgt:
4.3 Treasurymanagement In het treasurystatuut zijn onder andere als doelstellingen het minimaliseren vermogenskostenvoet en het beheersen van de renterisico’s vastgelegd. WBO beschikt over een treasuryjaarplan en een treasurystatuut. Het beleid op het gebied rente- en looptijdenrisico beoogt het minimaliseren van de financieringskosten optimaliseren van de vervalkalender van de leningenportefeuille. 33
van de Wonen van het en het
Jaarverslag 2010
In 2010 is voor 35 miljoen euro aan nieuwe leningen aangetrokken waarvan 15 miljoen met een storting in 2011. De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen per ultimo 2010 bedraagt 4,08% (2009: 4,33%).
Vooruitzichten De woningmarkt in Oldenzaal blijft gespannen, waardoor er geen structurele problemen op het terrein van verhuurbaarheid worden verwacht. De verwachting is dat de lange rente in 2011 wederom relatief laag zal blijven en het resultaat door rentestijgingen niet ongunstig zal worden beïnvloed. WBO Wonen legt de nadruk op het aanbieden van voldoende betaalbare woningen voor de diverse klantgroepen met een duidelijke relatie tussen kwaliteit van de verhuureenheid en de gewenste huurprijs. Wij willen onder andere door nieuwbouw en verbetering van het bestaande bezit de kwaliteit van de vastgoedportefeuille omhoog brengen.
4.4 Maatschappelijk resultaat Als onderdeel van haar taak investeert WBO Wonen in de bouw en verbetering van huurwoningen. Deze investeringen zijn vaak niet kostendekkend, omdat de bedrijfswaarde van huurwoningen aanzienlijk lager is dan de stichtingskosten. Het verlies wordt verantwoord in het jaar van opdrachtverstrekking. In 2010 is voor 2,7 miljoen euro verlies genomen voor verbeteringen c.q. realisatie van huurwoningen en voorbereidingskosten van verwachte projecten. Daarnaast is voor maatschappelijke initiatieven en leefbaarheid een bedrag uitgegeven van 0,3 miljoen euro. Het verschil tussen maximaal redelijke huur en de werkelijke huur voor alle woongelegenheden bedraagt € 7,4 miljoen euro. Ook dit kan als een bijdrage aan de maatschappelijk taak beschouwd worden.
Meerjarenprognose De financiële positie van WBO Wonen is gezond. Integrale belastingplicht en toekomstige heffingen zetten de resultaten op termijn onder druk en kunnen invloed hebben op de activiteiten, die in de toekomst uitgevoerd gaan worden. In de prognose gaan we uit van verkoop van 13 woningen per jaar. De woningvoorraad loopt volgens de prognose op naar 4.390 woongelegenheden eind 2015, een toename van ongeveer 300 woningen. De gehanteerde uitgangspunten voor de meerjarenprognose zijn conform de uitgangspunten bedrijfswaardeberekening, zoals elders vermeld. Met toekomstige van overheidswege op te leggen heffingen is nog geen rekening gehouden.
4.5 Bedrijfswaarde Naast waardering op de balans tegen historische kostprijs worden de onroerende zaken in exploitatie eveneens gewaardeerd tegen bedrijfswaarde als vorm van actuele waarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De uitgangspunten zijn mede gebaseerd op de meerjaren begroting 2011-2020 en bestrijken een periode van tien jaar. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde percentages voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde kasstroomniveaus. De toegepaste parameters zijn verwoord in de waarderingsgrondslagen als onderdeel van de jaarrekening. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de rentabiliteitswaarde correctie van de bestaande leningenportefeuille. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de nominale waarde van deze leningen op de balans. In 2010 is de bedrijfswaarde van het vastgoed gestegen met 33 miljoen euro tot 250 miljoen euro. Dit is nader toegelicht in de jaarrekening. Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Het Centraal Fonds kende WBO Wonen in 2010 de A-status toe met een solvabiliteitseis, die evenals het eerdere verslagjaar voldoende is. Het ministerie van VROM oordeelde dat er geen aanleiding is tot het maken van opmerkingen ten aanzien van de financiële positie.
34
Jaarverslag 2010
Meerjarenprognose (x € 1.000) Omschrijving
Begroting 2011
2012
2013
2014
2015
22.479
23.350
23.974
25.010
25.715
1.438
1.467
1.496
1.526
1.557
488
498
508
518
433
1.432
1.474
1.517
1.561
1.606
Bedrijfsbaten Huren Vergoedingen Productie t.b.v. eigen bedrijf Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten Totaal opbrengsten
57
58
59
61
62
25.895
26.846
27.554
28.675
29.372
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa
4.068
4.434
4.831
5.255
5.503
Overige waardeveranderingen MVA
4.572
1.730
2.980
3.080
3.500
Lonen, sociale lasten en pensioenlasten
4.351
4.454
4.597
4.746
4.802
Onderhoud
4.418
4.496
4.577
4.657
4.551
Overige bedrijfskosten
5.268
5.335
5.423
5.514
5.607
200
205
209
216
217
0
0
0
0
0
22.877
20.655
22.618
23.467
24.180
3.018
6.192
4.937
5.208
5.192
Sector specifieke heffing Bijzondere baten en lasten Totaal lasten Exploitatieresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten
159
171
191
95
128
Rentelasten
-6.206
-6.498
-6.799
-7.384
-7.792
Totaal financiële baten en lasten
-6.047
-6.327
-6.608
-7.289
-7.664
Resultaat uit gewone bedrijfsoefening voor belasting
-3.028
-136
-1.671
-2.081
-2.472
Resultaat deelnemingen
0
Vennootschapsbelasting
-70
-169
-316
-269
-98
-3.099
-305
-1.987
-2.350
-2.570
810
0
0
0
0
-2.289
-305
-1.987
-2.350
-2.570
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Buitengewone baten Resultaat na belastingen
35
Jaarverslag 2010
OVERZICHT VERBINDINGEN Algemeen Om haar volkshuisvestelijke doelen te bereiken, gaat WBO Wonen soms verbindingen aan met andere rechtspersonen. Hieronder volgt een overzicht.
Vof Stadsbleek Deze vof heeft ten doel het ontwikkelen van het plan Stadsbleek te Oldenzaal, een bouwproject in het centrum van Oldenzaal met koop- en huurwoningen. Naast de huurwoningen participeert WBO Wonen voor 58% in deze vof.
WBO Projecten B.V. WBO projecten BV is opgericht om (toekomstige) nevenactiviteiten in onder te brengen. Hiermee worden de risico’s voor de corporatie zoveel mogelijk beperkt.
Algemene gegevens Algemene gegevens
Naam van de verbinding
V.O.F. Stadsbleek
Naam van de verbinding
WBO Projecten B.V.
Rechtsvorm
Vennootschap onder firma
Rechtsvorm
Besloten vennootschap
Statutaire zetel
Enschede
Statutaire zetel
Oldenzaal
Statutaire doelstelling
Statutaire doelstelling
Het ontwikkelen, beheren en exploiteren van registergoederen. Tevens is als doel gesteld het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en financieren van andere ondernemingen en vennootschappen.
Ontwikkelen en doen bouwen van woningen zowel voor de koop- als de huursector en ten behoeve daarvan in eigendom verwerven van diverse goederen
Administratie/Contactpersoon
WBO Wonen
Firmanten
WBO Projecten B.V. (58%), Trebbe Bouw Oost (42%)
Administratie/Contactpersoon
WBO Wonen
Firmanten
WBO Wonen (100%).
WBO Projecten BV is moedermaatschappij van:
Eigen Vermogen
€
- VOF Stadsbleek (58%)
Balanstotaal
€ 5.961.981
- VOF Heemaf (12,5%)
Jaaromzet
€ 9.232.874
Resultaat 2010
€-1.710.773
Corporatiebelang in %
58%
Bestuurlijke zeggenschap
58%
Waarde op balans WBO Projecten BV kapitaal
€
Datum vaststelling jaarverslag en accountantsverklaring
11 maart 2011, geen accountantsverklaring.
Financiële gegevens 2010
Financiële gegevens 2010 Eigen Vermogen
€
-1.013.914
Balanstotaal
€
1.298.102
Bedrijfsopbrengsten
€
Resultaat 2010
€
0 -1.005.730
Corporatiebelang in %
100%
Bestuurlijke zeggenschap
100%
Waarde op balans WBO Wonen kapitaal
€
-1.013.914
Waarde op balans WBO Wonen vordering
€
2.309.516
Datum vaststelling jaarverslag en accountantsverklaring
23 mei 2011, geen accountantsverklaring.
36
54.215
31.445
Jaarverslag 2010
Vof Heemaf Algemene gegevens Naam van de verbinding
Ontwikkelingscombinatie Heemafcomplex V.O.F.
Rechtsvorm
Vennootschap onder firma
Oprichtingsdatum
05-08-2004
Statutaire zetel
Hengelo (Ov)
Aantal werknemers
0
Statutaire doelstelling
Ontwikkelen en doen bouwen van apparte-menten zowel voor de koop- als huursector en het herontwikkelen van het gebouw ‘Het Heim’
Administratie/Contactpersoon
Woningcorporatie Domijn
Firmanten
Bouwcomb. Merkensteyn-Plegt Vos VOF (50%), Domijn Projecten B.V. (37,5%) en WBO Projecten B.V. (12,5%).
Financiële gegevens 2010 Eigen Vermogen
€
Balanstotaal
€ 4.812.100
848.823
Jaaromzet
€
0
Resultaat 2010
€
-110.388
Corporatiebelang in %
12,5%
Bestuurlijke zeggenschap
12,5%
Waarde op de balans WBO Projecten BV kapitaal
€ 106.101
Waarde op de balans WBO Projecten BV vorderingen
€ 987.300
Risico’s
Gezien het feit dat voor alle 3 de fases nieuwe programma’s worden ontwikkeld, is het risico groot dat een deel van de activa moet worden afgeboekt. Totale activa is op dit moment € 4.698.000,-.
Datum vaststelling jaarverslag en accountantsverklaring
Nog niet bekend.
37
Jaarverslag 2010
Verklaring bestuurder Als gevolg van het bepaalde in de statuten heeft de directeur/bestuurder van WBO Wonen het jaarverslag en de jaarrekening over 2010 vastgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. De stukken zijn tijdens de vergadering van de Raad van Commissarissen van 23 mei 2011 besproken, waarbij tevens is kennis genomen van de bevindingen en de bij de jaarrekening opgenomen controleverklaring van KPMG. Mede op grond van deze bevindingen en de verklaring is het jaarverslag en de jaarrekening over 2010 goedgekeurd door de Raad van Commissarissen. In het kader van artikel 26.2.g van het BBSH wordt verklaard dat de middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. P.C.M. Mohr, voorzitter Raad van Commissarissen
Oldenzaal, 23 mei 2011 H.H.J. Tossaint
J.M. Geerdink, vice-voorzitter Raad van Commissarissen
G.M.M. Siemerink, lid Raad van Commissarissen
M.J. Oude Vrielink, lid Raad van Commissarissen
R.J.M. Monninkhoff, lid Raad van Commissarissen
38
Jaarverslag 2010
Kengetallen
Boekjaar
2010
2009
2008
2007
2006
1
Woningzoekenden (registraties)
2
Verhuringen
3
Huurmatigingen
4
Goedkope woningen (2010:<€ 361,66)
5
Betaalbare woningen (2010:> € 361,66
6
en < € 554,76) Huurachterstand in % jaarhuur (excl. verg.) Huurderving leegstand in % jaarhuur (excl. verg.)
Gegevens woningbezit 1
Huurwoningen en -appartementen
3.934
3.935
3.918
3.949
3.970
Eenheden in verzorgingshuizen
41
41
41
22
22
Overige woongelegenheden
61
44
43
4.036
4.020
4.002
Subtotaal woningen
2010
2009
2008
2007
2006
5.677
4.926
4.389
6.265
5.998
384
378
422
429
399
Het verhuren van woningen
7 3.971
843
924
1.030
1.124
1.153
1.338
1.330
1.610
1.557
1.812
2.359
2.353
2.163
2.239
2.049
0,8%
0,8%
0,9%
0,9%
0,8%
0,9%
1,1%
1,4%
1,1%
1,2%
3.992 Financiële continuïteit
Garages etc.
215
215
215
215
Bedrijfsruimten
28
30
31
31
31
Maatschappelijk vastgoed
26
22
20
20
20
Overig bezit
32
28
5
5
5
Totaal
2
215
Voorraad koopwoningen
4.337
4.315
4.273
4.242
4.263
17
0
0
0
0
Mutaties in het boekjaar bestaand bezit
1
Liquiditeit
2
Solvabiliteit
0,5
0,4
0,8
1,2
0,7
13,9%
16,3%
19,2%
21,8%
21,0%
3
Rentabiliteit eigen vermogen
-12,6%
-10,4%
-3,9%
3,6%
6,6%
4 5
Gemiddelde rente vreemd vermogen
4,1%
4,3%
4,6%
0,9%
4,6%
Rentabiliteit totaal vermogen
1,9%
1,5%
2,5%
4,8%
6
Renteresultaat in % eigen vermogen
4,8%
21,7%
19,5%
8,3%
7,8%
7
Interne financiering per woning
5,9%
8.932
10.184
8.909
8.277
8.012
8
Cash-flow per woning
304
46
386
976
1.195
Kwaliteit onderhoud
1
Aantal opgeleverd
49
91
22
23
111
2
Aantal aangekocht
2
0
1
0
7
1
Aantallen reparatieverzoeken
3,2
2,69
2,25
1,39
1,43
3
Aantal verkocht
-22
-7
-8
-13
15
2
Aantallen mutatie-onderhoud
0,10
0,09
0,11
0,11
0,10
4
Aantal gesloopt/ontsplitst
-3
-61
-6
-26
23
3
Kosten dagelijks- en overig onderhoud
380
330
359
298
317
5
Aantal in aanbouw
70
60
136
56
23
131
142
212
258
Overige mutaties
-4
-3
1
-5
-1
Kosten mutatie onderhoud Kosten planmatig onderhoud (vanaf 2009 incl. groen onderhoud)
236
6
4 5
984
928
643
542
431
6
Kosten groot onderhoud en 549
680
1.266
147
1.102
7
Totaalkosten onderhoud per woning
2.148
2.068
2.410
1.199
2.108
(per woning, exclusief fondsen)
woningverbetering
39
Jaarverslag 2010
2010
2009
2008
2007
2006
6.590
7.188
7.974
8.351
8.012
Balans en winst en verliesrekening (per woning) 1
Eigen vermogen
2
Overige voorzieningen
3
Totaal opbrengsten
4
Kapitaalslasten
5
Dotatie voorzieningen (excl. ORT)
6.
Zakelijke lasten
7
Overige bedrijfslasten
8
Renteresultaat
9
Jaarresultaat
281
29
20
18
10
5.764
5.492
5.290
5.533
5.235
896
799
2.657
2.599
2.400
3
7
2
8
10
351
375
364
319
308
820
839
801
625
584
1.431
1.403
663
655
473
569-
750-
312-
296
530
68,4
71,8
58,6
52,5
49,6
76
80
64
57
53
2,49%
2,96%
3,65%
4,38%
4,3%
Personeelsbezetting 1
Totaal formatieplaatsen
2
Werkelijk aantal personeelsleden
3
Ziekteverzuim
40
Jaarverslag 2010
Geconsolideerde balans per 31 december 2010 ACTIVA
31-12-2010
(na resultaatbestemming) Bedragen x € 1.000)
31-12-2009
PASSIVA
VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie
2.
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
3.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
17. 160.059
148.699
10.391
10.566
6.182
5.667
176.632
164.932
Financiële vaste activa 51
Overige reserves
222
19.
Voorziening uitgestelde beloningen
120
108
Totaal voorzieningen
342
685
140.581
123.990
Deelnemingen
138
828
6.
Beleggingen / Leningen u/g
1.012
1.126
7.
Overige financiële vaste activa
2.364
2.338
21.
Leningen kredietinstellingen
3.565
4.367
22.
Waarborgsommen
75
LANGLOPENDE SCHULDEN
Totaal langlopende schulden
169.299
Voorraden 9.
Onderhanden projecten
Huurdebiteuren
11.
Gemeenten
13.
Vorderingen samenwerkingspartners
14.
Overige vorderingen
15.
Overlopende activa
16.
Liquide middelen Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA
23.
Schulden aan kredietinstellingen
5.681
170
24.
Schulden aan gemeenten
0
524
25.
5.681
694
Vorderingen 10.
214
224
140.796
124.214
11.769
16.170
KORTLOPENDE SCHULDEN
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden
577
VOORZIENINGEN
5.
8.
28.895 28.895
Voorziening onrendabele toppen
Te vorderen BWS subsidies
180.197
26.597 26.597
18.
4.
Totaal vaste activa
31-12-2009
EIGEN VERMOGEN
Materiële vaste activa 1.
31-12-2010
168
162
209
452
2.466
5.253
588
653
410
560
3.841
7.081
216
379
9.738
8.154
189.935
177.453 41
32
55
Schulden aan leveranciers
1.622
2.852*
26.
Schulden aan samenwerkingspartners
4.848
58
27.
Belastingen en premies sociale verzekeringen
325
834*
28.
Overige schulden
29.
Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
47
1
3.557
3.689
22.200
23.659
189.935
177.453
*voor vergelijkingsdoeleinden aangepast
TOTAAL PASSIVA
Jaarverslag 2010
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010 (bedragen x € 1.000)
2010
2009
Bedrijfsopbrengsten 20.639
19.754
2. Vergoedingen
1. Huren
1.236
1.398
3. Verkoop onroerende zaken
1.322
845
4. Overige bedrijfsopbrengsten
65
80
5. Productie t.b.v. eigen bedrijf
538
567
23.800
22.644
Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 6. Afschrijvingen
3.616
3.213
7. Overige waardeveranderingen materiele vaste activa
1.713
3.911
8. Lonen & Salarissen
3.399
3.221
9. Sociale lasten
422
402
10. Pensioenlasten
587
583
11. Lasten onderhoud
4.954
3.951
12. Overige bedrijfslasten
4.728
4.879
13. Kosten samenwerking
53
808
14. Bijzondere baten en lasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat
0
38
19.472
21.005
4.328
1.639
Financiële baten en lasten 15. Rentebaten
153
103
16. Rentelasten
-5.914
-5.715
17. Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
6
4
Saldo financiële baten en lasten
-5.755
-5.609
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-1.427
-3.970
-1.027
-109
18. Resultaat deelnemingen 19. Vennootschapsbelasting Jaarresultaat
42
156
1.064
-2.298
-3.015
Jaarverslag 2010
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2010 (bedragen x € 1.000)
2010
Saldo liquide middelen begin boekjaar
2009
-8.550
-4.578
a. Kasstroom uit operationele activiteiten - jaarresultaat
-2.298
-3.015
- afschrijvingen
3.616
3.213
- waarderveranderingen vaste activa
1.795
3.697
12
28
- mutatie voorzieningen - mutatie voorraad materialen - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden
2
6
3.239
-248
-889
2.127 5.477
5.808
b. Kasstroom uit investeringsactiviteiten - investeringen
-18.895
- desinvesteringen - mutatie ov. financiële vaste activa - ontvangen BWS-subsidie - mutatie voorraad onverkochte woningen - mutatie onderhanden projecten
-21.405
1.428
123
-25
-1.302
24
247
-5.513
0
524
-466 -22.457
-22.803
c. Kasstroom uit financieringsactiviteiten - mutatie leningen u/g - mutatie langlopende schulden - mutatie deelnemingen
114
-29
16.582
8.440
690
Mutatie
Saldo liquide middelen eind boekjaar
43
4.612 17.386
13.023
406
-3.972
-8.144
-8.550
Jaarverslag 2010
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; de consolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.
Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslagleggingvoorschriften geformuleerd.
De in de consolidatie begrepen rechtspersoon zijn: WBO Projecten B.V. (100%) De activiteiten van WBO Projecten B.V. bestaan uit het ontwikkelen, beheren en exploiteren van registergoederen. Tevens is als doel gesteld het deelnemen in, het voeren van beheer over, het verlenen van diensten aan en financieren van andere ondernemingen en vennootschappen. WBO Projecten B.V. heeft een 58% deelneming in de ontwikkelingscombinatie Stadsbleek VOF. De andere vennoot is Trebbe Bouw Oost & Noord B.V. De activiteiten bestaan uit het (doen) ontwikkelen en doen bouwen van woningen zowel voor de koop- als huursector op genoemde percelen en ter uitvoering daarvan het in eigendom verwerven van dat perceel ten behoeve van de hiervoor genoemde bouw en de verkoop daarvan en voorts al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daarvoor bevorderlijk kan zijn, in de meest ruime zin.
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van stichting WBO Wonen (hierna genoemd WBO Wonen) en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld.
Daarnaast heeft WBO Projecten B.V. een 12,5% deelneming in de Vof Heemaf. Per 2 april 2007 neemt WBO Projecten BV deel in de Vof Heemaf. De andere deelnemers zijn Domijn Projecten B.V. (37,5%) en ontwikkelings- en bouwcombinatie Merksteyn/Plegt-Vos V.O.F. (50%). De activiteiten van de Vof Heemaf bestaan uit het ontwikkelen en doen bouwen van appartementen zowel voor de koop- als huursector en het herontwikkeling van het gebouw “Het Heim”.
Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor de Groep. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien.
Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van WBO Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
Vanaf de oprichtings/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings/overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende groepsmaatschappij.
Belastingen Vanaf 1 januari 2008 zijn toegelaten instellingen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben afspraken over de
44
Jaarverslag 2010
Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na- investeringen) en renovatiekosten die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing.
interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO 2). In deze overeenkomst zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. WBO Wonen heeft de vaststellingsovereenkomst ondertekend.
De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva Algemeen
Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende product-marktcombinaties. De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huuren onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.
Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. Waar nodig zijn de vergelijkende cijfers van 2009 aangepast ter verbetering van de vergelijkbaarheid.
Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en reële waarde. De toetsing geschiedt op complexniveau.
Verwerking verplichtingen
Indien wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord.
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de opdracht aan de aannemer is verstrekt.
De bedrijfswaarde van de woningen in verhuur wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde.
Waarderingsgrondslagen Materiele vaste activa De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen.
De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.
De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na- investeringen. Tevens worden de direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Aan nieuwbouwprojecten wordt rente toegerekend.
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2010 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 10 jaar.
45
Jaarverslag 2010
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt rekening gehouden met de gerealiseerde rentabiliteitswaarde. De rentabiliteitswaarde betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en de waardering van deze post op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd.
Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
- inflatie
2010
2009
2010 resp. 2009
1,25%
1,00%
2011 resp. 2010
2,00%
1,25%
2012 resp. 2011
2,00%
2,00%
2013-2015 resp. 2012-2014
2,00%
2,00%
vanaf 2016 resp. 2015
2,00%
2,25%
- huur
inflatievolgend (voorgaand jaar) + huurharmonisatie
- harmonisatie
2010 resp. 2009
0,75%
1,00%
woningen met bouwjaar
2011 resp. 2010
0,75%
1,00%
voor 2000
2012-2015 resp. 2011-2014
0,75%
1,00%
vanaf 2016 resp. 2015
0,00%
0,25%
alle jaren
1,00%
1,00%
alle jaren
10,00%
10,00%
2010 resp. 2009
3,30%
2,60%
2011 resp. 2010
2,65%
2,85%
2012-2015 resp. 2011-2014
3,20%
3,60%
vanaf 2016 resp. 2015
2,00%
2,25%
- huurderving woningen BOG - salariskosten
- overige variabele lasten
inflatievolgend
- onderhoudslasten
inflatievolgend
- norm salariskosten -norm variabele lasten
Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken en als aanvullende onrendabele top onder de post overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt.
722 48
- norm dagelijks onderhoud
387
386
- norm planmatig onderhoud
939
789
- totaal norm
2.725
2.457
5,25%
5,25%
- berekening restwaarde
tegen aanschafprijs en
Gecombineerde projecten
850
- kasstroom vervalt per
verwerkt
512
0
- disconteringspercentage
Dit betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen en investeringen in nieuwe verhuureenheden. Waardering vindt plaats tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Voorts wordt rente toegerekend aan het project. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet van de kredietfaciliteit. Indien op projectniveau de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt niet plaats.
549 betaalbaarheidsheffing voor 8 jaar
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
1 juli netto contante waarde methode
46
Jaarverslag 2010
Afschrijving vindt eerst plaats in het jaar nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
De voorraad onverkochte woningen betreft opgeleverde nieuwbouwwoningenen wordt gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, inclusief geactiveerde rente, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde.0
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen.
Onderhanden projecten
Financiële vaste activa
Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten.
Leningen u/g De waardering van de leningen u/g vindt plaats tegen nominale waarde. Te vorderen BWS-subsidies
De winst wordt verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd.
De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.
Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten, en worden in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruitontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen.
Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis is op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze waarde wordt berekend op basis van de grondslagen van WBO Wonen. Voor deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde wordt een voorziening gevormd.
Vorderingen Huurdebiteuren
Overige financiële vaste activa
Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een inschatting van de niet te verhalen vorderingen (statische benadering).
De overige financiële vaste activa (waaronder effecten), die bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de onderneming duurzaam te dienen, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht.
Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courant schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden.
Voorraden
Voorzieningen De voorziening voor uitgestelde personeelsbeloningen bestaat uit de toekomstige verplichtingen uit hoofde van jubilea uitkeringen en wordt bepaald op basis van de contante waarde (rekenrente 5%) van toekomstige aanspraken, rekening houdend met de achterliggende diensttijd, de leeftijd en het verwachte verloop (blijfkans) van het huidige personeelsbestand.
Voorraden materialen Waardering van voorraden grond- en hulpstoffen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Voorraad onverkochte woningen
47
Jaarverslag 2010
Voor de pensioenregelingen betaalt WBO Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft WBO Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. WBO Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden op nominale waarde gewaardeerd.
Langlopende schulden
Algemeen
Langlopende schulden worden gewaardeerd tegen de kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt tezamen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt.
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen worden verantwoord zodra zij voorzienbaar zijn.
Latente belastingvorderingen (met een looptijd langer dan 1 jaar) zijn opgenomen onder financiële vaste activa. Latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Grondslagen voor bepaling van het resultaat
Opbrengstverantwoording
De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voor zover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld.
Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en –verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van de activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. Hierbij wordt rekening gehouden in hoeverre er sprake is van (voorwaartse) verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en – verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd.
Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en voornamelijk de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.
Latente belastingvorderingen en –verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd indien daartoe een afdwingbaar recht aanwezig is en het voornemen is om op netto basis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en
48
Jaarverslag 2010
Bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Huren
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa
Deze opbrengsten betreffen de op het boekjaar betrekking hebbende netto-huren (exclusief de vergoedingen voor levering van zaken en diensten) na aftrek van huurderving. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2010 bedroeg dit maximumpercentage 1,2%. Over het verslagjaar 2009 bedroeg dit maximumpercentage 2,5%.
De afschrijvingen op materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode danwel de annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over grond wordt niet afgeschreven. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
Deze opbrengsten bestaan uit de aan het boekjaar toegerekende vergoedingen van huurders (boven de netto-huurprijs) voor levering van zaken en diensten na aftrek van gederfde vergoedingen.
De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde.
Overheidsbijdragen
Periodiek betaalbare beloningen
Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: overige overheidsbijdragen.
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
Verkoop onroerende zaken
Lasten onderhoud
De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Het onderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.
Vergoedingen
Hieronder worden de toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling verantwoord.
Overige bedrijfslasten
Overige bedrijfsopbrengsten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.
Hieronder wordt o.a. de opbrengst van overige dienstverlening aan derden verantwoord, alsmede de kosten met betrekking tot de dienstverlening ten behoeve van het eigen bedrijf.
49
Jaarverslag 2010
duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte reële waarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden.
Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.
De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van WBO Wonen. Voor zover mogelijk hanteert WBO Wonen binnen de sector gangbare uitgangspunten.
Bijzondere baten en lasten Hieronder zijn verantwoord de baten en lasten die niet uit de normale bedrijfsvoering voortkomen.
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de opdracht aan de aannemer is verstrekt.
Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Voor zover van toepassingen worden zowel het vormen van belastinglatenties als de mutaties hierop via het resultaat verantwoord.
De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. De volgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van het management het meest kritisch voor het weergeven van de financiële positie en vereisen een subjectieve of complexe beoordeling van het management: Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar. De mutaties in de balansposten worden vervolgens verantwoord onder een van de drie kasstromen In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen kasstroom uit operationele activiteiten, kasstroom uit investeringsactiviteiten en kasstroom uit financieringsactiviteiten.
Materiële vaste activa, minimum waarderingsregel Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de reële waarde duurzaam overschrijdt. Van
50
Jaarverslag 2010
Toelichting op de geconsolideerde balans (bedragen x € 1.000) in exploitatie
1 MATERIELE VASTE ACTIVA
in ontwikkeling
Het verloop van de materiële vaste activa in 2010 is als volgt weer te geven:
ten dienste van de exploitatie
TOTAAL
Stand per 31 december 2010 in exploitatie
in ontwikkeling
ten dienste van de exploitatie
TOTAAL
Stand per 1 januari 2010 Aanschaffingswaarde
222.380
12.974
9.236
244.591
Cumulatieve afschrijvingen
-61.638
0
-3.569
-65.207
Cumulatieve waardeveranderingen
-12.043
-2.985
0
-15.030
Boekwaarde per 1 januari 2010
148.699
9.989*
5.667
164.354
Investeringen Desinvesteringen Afschrijving Afschrijving op desinvesteringen Overboeking naar tdv exploitatie Overboeking van OHW koopwoningen Activeren geboekte ORT ORT afboeken obv impairmenttoets Overboekingen
15.881
10.185
263.943
-64.820
0
-4.003
-68.823
Cumulatieve waardeveranderingen
-12.998
-5.712
0
-18.710
Boekwaarde per 31 december 2010
160.059
10.169
6.182
176.410
Totaal per 31 december 2010
Mutatie in de boekwaarde:
Naar in ontwikkeling
237.877
Cumulatieve afschrijvingen
Verantwoord onder: Voorziening onrendabele investeringen
*(inclusief voorziening ORT)
Afboeking onrendabele top Afboeking minimumwaarderingsregel 2010 Afboeking niet doorgegane projecten
Aanschaffingswaarde
0
-2.726
0
-2.726
1.694
0
0
1.694
-763 0
0
0
0
14.374
556
19.417
-1.427
0
0
-1.428
annuïtair - bouw
0
-434
-3.616
0
0
0
- na-investeringen
0
- gebouwen t.d.v. exploitatie
0
0
-523
0
-523
2.649
0
0
2.649
-2.649
0
0
-2.649
9.789
-10.182
393
0
11.360
180
515
12.055
6.182
176.632
De afschrijvingstermijnen in jaren bedragen respectievelijk voor:
0
0
10.391
Afschrijvingstermijnen van de materiele vaste aktiva:
-3.182
0
160.059
222
Inzake de projecten in ontwikkeling is een voorziening onrendabele top gevormd voor die projecten waarvan de reeds genomen onrendabele top hoger is dan de geboekte kosten per balansdatum.
-763
4.486
222
lineair
50 rest.looptijd 50
- inventarissen t.d.v. de exploitatie
3,5,10
- vervoermiddelen t.d.v. de exploitatie
3,5,10
Het onroerend goed is gefinancierd met overheidsleningen en met kapitaalmarktleningen onder garantie van de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het complex 141122 is als onderpand voor hypothecaire zekerheid afgegeven.
51
Jaarverslag 2010
Brand- en stormverzekering Verkopen De verzekeringspremie is gerelateerd aan het aantal verhuureenheden welke verzekerd zijn tegen herbouwwaarde. Onderverzekering is uitgesloten.
Voor de komende 5 jaar is de verwachting dat er 65 woningen worden verkocht. De gemiddeld te verwachten verkoopwaarde bedraagt circa € 140.000 per woning. Deze verkopen zijn verwerkt in de meerjarenbegroting. In de bedrijfswaarde zijn deze verkopen ingerekend.
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van het bezit in exploitatie bedraagt per 31 december € 250 miljoen (2009: € 217 miljoen). Deze bedrijfswaarde is inclusief de rentabiliteitswaardecorrectie De boekwaarde van het bezit in exploitatie bedraagt € 160 miljoen (2009: € 149 miljoen). De WOZ waarde bedraagt per 1-1-2011 (prijspeil 1-1-2010) € 583 miljoen. 2010
FINANCIELE VASTE ACTIVA
2009
31-12-10 4
Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - inflatie
2010 resp. 2009 2011 resp. 2010 2012 resp. 2011 2013-2015 resp. 20122014 vanaf 2016 resp. 2015
- huur
Saldo 1 januari
1,00%
bouwjaar voor
2,00%
2,00%
Vervallen bijdragen
-27
-251
2,00%
Saldo 31 december
51
75
2,00% 2,00%
2,25%
0,75%
1,00%
0,75%
1,00%
0,75%
1,00%
Deelneming v.o.f. Stadsbleek
vanaf 2016resp. 2015
0,00%
0,25%
Deelneming BV BOB Totaal
5
4
Stand per 1 januari
90
90
Stortingen/uitbetaald
50
0
1,00%
1,00%
10,00%
10,00%
- salariskosten
2011 resp. 2010
2,65%
2,60%
Verloop deelnemingen:
2012 resp. 2011 2013-2015 resp. 20122014
3,20%
2,85%
V.O.F. Heemaf
3,20%
3,60%
vanaf 2016 resp. 2015
2,00%
2,25%
Rentevergoeding Resultaat Stand per 31 december
5,25%
52
734
828
alle jaren
5,25%
90
32 0
alle jaren
- disconterings-percentage
106
138
- huurderving BOG
inflatievolgend
4
Deelnemingen Deelneming v.o.f. Heemaf
- huurderving woningen
- onderhoudslasten
3
Vervallen bedragen2009 is inclusief verplichte afkoop van € 221.000.
2011 resp. 2010
inflatievolgend
322
1,25%
2,00%
2012 resp. 2011 2013-2015 resp. 20122014
- overige variabele lasten
75
Rente
inflatievolgend (voorgaand jaar) + huurharmonisatie
- harmonisatie woningen met 2000
1,25%
31-12-09
Te vorderen BWS subsidies
1
1
-35
-1
106
90
Jaarverslag 2010
31-12-10
31-12-09 (*) Op basis van de voorgenomen verkopen bestaand bezit in periode 2011-2015 is een latentie gevormd.
V.O.F. Stadsbleek Stand per 1 januari
734
5.337
Stortingen/uitbetaald
290
-4.496
-992
-107
32
734
Resultaat Stand per 31 december
De verdeling van de latentie (verrekenbare tijdelijke verschillen) en compensabele verliezen is als volgt:
Opgeno men onder financië le vaste activa
BV BOB Stand per 1 januari Storting/ uitbetaald Resultaat 2009 (Als kosten samenwerking in de verlies en winstrekening) Stand per 31 december
4
4
-4
0
0
0
4
4
Verrekenbare tijdelijke verschillen Compensabele verliezen
WBO Wonen heeft haar belang van 20% in de backoffice WGT B.V. overgedaan aan Woningstichting Domijn. 6
Beleggingen / leningen u/g Lening V.O.F. Heemaf Lening Cultuurfonds Monumenten Totaal
987
1.101
25
25
1.012
1.126
2010 Opgenomen onder vlottende activa
2.364
188
0
238
2.364
426
Totaal
Opgeno men onder financië le vaste activa
2009 Opgenomen onder vlottende activa
2.338
58
238
0
238
238
2.790
2.338
296
2.634
2.552
8
Overige financiële vaste activa
Latente belastingvorderingen Stand per 1 januari 2010 Mutaties
2.364
Leningen o/g
Verkopen (*)
2.338
1.036
1.360
156
0
156
1.192
1.360
2.552
Stand per 31 december 2010
188 1.004
0 1.360
168
170
Voorraad koopwoningen
5.513
0
Totaal
5.681
170
Onderhanden projecten koop
0
524
Totaal
0
524
Totaal 2.396 9.
Verantwoord onder: Vlottende activa
31-12-09
VOORRADEN Voorraad groot materiaal
Latente belastingvorderingen
2.396
Voor de toelichting van de compensabele verliezen wordt verwezen naar de W&V rekening.
31-12-10 7
Totaal
188 2.364
53
Onderhanden projecten
Jaarverslag 2010
31-12-10
De achterstand bedroeg 0,81 % (2009: 0,81%) van de bruto jaarhuur (excl. vergoedingen).
31-12-09
Onderhanden projecten koop Saldo 1 januari
524
58
Overboeking van MVA in ontwikkeling
523
0
Investeringen
557
387
Ontvangen termijnen kopers Ten gunste van resultaat geboekt Overboeking naar voorraad koopwoningen
0
5
-164
74
-1.440
0
0
524
Saldo 31 december
31-12-10
11
Gemeenten
13
Vorderingen samenwerkingspartners
14 10
209
452
Domijn
2.466
5.248
Overige
0
5
2.466
5.253
Totaal
VORDERINGEN
Huurdebiteuren
Overige vorderingen a. Overige vorderingen huurders
Huurachterstand actieve contracten en vertrokken huurders
164
Betalingsregelingen
4
4
58
-58
-58
-58
168
162
Dubieuze debiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal
Specificatie huurachterstand naar maanden: aantal 2010
158
aantal 2009
bedrag 2009
€
€
c. Te vorderen vennootschapsbelasting *
426
296
Totaal
588
653
Overlopende activa
Overlopende posten
46
71
35
tot 1 maand
61
12
121
27
1 tot 2 maanden
62
32
59
35
2 tot 3 maanden
23
23
18
19
3 tot 4 maanden
11
14
10
16
4 tot 5 maanden
4
7
4
7
5 tot 6 maanden
3
7
4
9
6 maanden of meer
5
23
4
10
291
284
Vooruitbetaalde en nog te ontvangen bedragen
65
164
73
151
Niet vervallen exploitatiebijdragen
Niet actieve contracten
234
11
b. Overige vorderingen overige debiteuren
* Voor de specificatie wordt verwezen naar Overige financiële vast activa (punt 7).
15 bedrag 2010
31-12-09
Totaal
0
27
410
353
0
180
410
560
LIQUIDE MIDDELEN
16
Liquide middelen Direct opvraagbaar Kas/kruisposten
158
54
4
5
Bank
212
374
Totaal
216
379
Jaarverslag 2010
EIGEN VERMOGEN
17
31-12-10
31-12-09
31-12-10
Vervroegde aflossing
Overige reserves Saldo 1 januari
28.895
31.910
Saldo 31 december
Jaarresultaat (uit resultaatverdeling)
-2.298
-3.015
De aflossingsverplichting voor het komende boekjaar bedraagt
26.597
28.895
Saldo 31 december
Saldo 31 december
VOORZIENINGEN
Voorziening onrendabele toppen Saldo 1 januari
577
Dotatie
19
totaal
1.204
222
577
Onttrekkingen
-577
-1.204
Saldo 31 december
222
577
-281
143.990
131.254
-3.409
-7.264
140.581
123.990
108
80
12
28
120
108
Leningen kredietinstellingen
140.581
waarvan >5 jr
118.061
31-12-09 totaal
123.990
waarvan > 5jr
111.301
De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt 4,08% (2009: 4,33% ). Exclusief de Roll-over leningen (totaal € 2,5 mln) bedraagt de gemiddelde rentevoet 4,14% (2009: 4,41%)
Voorziening uitgestelde beloningen Saldo 1 januari Dotatie Saldo 31 december
Reële waarde De reële waarde van de leningen, berekend als contante waarde (tegen 5,25%) van de toekomstige kasstromen bedraagt per 31 december € 128.205.000,- (2009: €121.506.000,-.) 31-12-10
LANGLOPENDE SCHULDEN 22 21
0
De specificatie naar restant looptijd is als volgt 31-12-10
18
31-12-09
Saldo 31 december
Leningen Leningen kredietinstellingen Totaal
140.581
123.990
140.581
123.990 23
Ontvangsten:
131.254 nieuwe leningen bijstorting flex roll-over
Aflossingen:
over het boekjaar
119.672
20.000
15.000
0
1.000
151.254
135.672
-7.264
-4.137
215
224
a. Rekening-courant banken
8.360
8.930
b. Aflossingsverplichting komend boekjaar
3.409
7.240
11.769
16.170
KORTLOPENDE SCHULDEN
Het verloop van de leningen over het boekjaar 2010 is als volgt: Saldo 1 januari
31-12-09
Waarborgsommen
Schulden aan kredietinstellingen
Totaal
55
Jaarverslag 2010
31-12-10 24
Aflossingsverplichting komend boekjaar
25
23
Overige schulden
32
32
Totaal
32
55
1.622
2.852
1.622
2.852
4.848
0
0
23
Overig
0
35
Totaal
4.848
58
2. Aangegane verplichtingen
Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiele vaste activa voor een bedrag van € 5.137.000-. Ingebruikname zal in volgende boekjaren plaatsvinden.
Belastingen en premies sociale verzekering a. Belastingen en premies sociale verzekeringen
-1
-1
b. Af te dragen BTW
324
835
Totaal
325
834
Dit bedrag heeft betrekking op de volgende projecten:
Projectnummer/naam
Overige schulden Verrekeningen met huurders Diversen Totaal
29
Ultimo 2010 bedraagt het schuldrestant dat door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gegarandeerd is € 157.810.000. Contractueel is de WBO verplicht om over het geborgde schuldbedrag bij aanvang een obligo aan te houden. Het obligo van de schuldrestant is als volgt berekend: 3,85 % van € 140.310.000 = € 5.402.000 en 0,75 van 3,85% van € 2.500.000 (roll-over) = € 72.000. In totaal bedraagt het obligo € 5.474.000. Het obligo is een potentiële schuld aan het WSW als het garantievermogen van het WSW daalt onder een bepaald minimum niveau. De kans op een mogelijke invordering van het WSW lijkt gezien hun financiële positie zeer gering.
Schulden aan samenwerkingspartners
Domijn
28
1. Obligo's
Schulden aan leveranciers
Vof Stadsbleek
27
NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN 0
Totaal
26
31-12-09
Schulden aan gemeenten
46
0
P140230 Unit I
406.000
1
1
P141103 Molkenboer
261.000
47
1
P145301 Vlaanderenlaan
Overlopende passiva Vooruitontvangen huur Niet vervallen rente en aflossing geldleningen
139
180
2.857
2.696
Nog te betalen bedragen
256
467
Vakantiedagen
156
165
Vooruitontvangen huursubsidie
130
134
Overige overlopende passiva Totaal
Verplichting
19
47
3.557
3.689
2.737.000
P149018 vd Bent Graven Es
1.610.000
Totaal verplichting
56
123.000
P149006 Zonnestraal
5.137.000
Jaarverslag 2010
3. Wet Keten Aansprakelijkheid
WBO betaalt de BTW over de aan haar geleverde onderhoudswerkzaamheden en nieuwbouwwerkzaamheden rechtstreeks aan de fiscus. Het deel van de genoemde kosten dat betrekking heeft op loonbelasting en sociale verzekeringen wordt gestort op geblokkeerde rekeningen van de bedrijven. Van deze rekeningen kan alleen aan de fiscus of uitvoerende instellingen inzake sociale verzekeringen worden betaald. Het aansprakelijkheidsrisico is door deze maatregelen zeer laag.
4. Hoofdelijke aansprakelijkheid WBO heeft zich hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor de kredietfaciliteit van VOF Stadsbleek. De kredietfaciliteit is afgesloten voor de financiering van niet verkochte koopwoningen. Ultimo 2010 is door de VOF een bedrag van € 4.600.000 opgenomen. De lening is in januari 2011 volledig afgelost.
5. Leasing De operational leasing wordt lineair over de leaseperiode in de winst- en verliesrekening verwerkt. De resterende looptijd kan als volgt worden gespecificeerd:
Korter dan 1 jaar
1.000
Tussen 1 en 5 jaar
317.000
Totaal
318.000
57
Jaarverslag 2010
Toelichting op geconsolideerde winst- en verliesrekening (bedragen x 1.000) 2010
2009
2010
BEDRIJFSOPBRENGSTEN
4.
Werkzaamheden voor derden 1.
0 50
0
0
Vergoeding antennes woongebouwen
12
17
Overige opbrengsten
16
13
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
65
80
Doorberekende kosten afdeling Woonontwikkeling
538
567
Totaal productie eigen bedrijf
538
567
2.950
2.766
229
119
3
10
Vergoeding voor administratieve werkzaamheden
Netto huur
Schade-uitkeringen
Onroerende goederen, niet zijnde woningen
Af: Huurderving wegens leegstand Af: Huurderving wegens oninbaarheid Totaal huren
2.
0 37
Huren
Woningen en woongebouwen
19.838
19.050
1.006
971
20.844
20.021
190
228
15
39
20.639
19.754
5.
Productie eigen bedrijf
Vergoedingen Verrekenbaar
824
989
Niet verrekenbaar
412
409
1.236
1.398
BEDRIJFSLASTEN
6.
Afschrijvingen Afschrijvingen woningen en woongebouwen Afschrijvingen onroerende zaken, niet zijnde woningen
De totale huurderving ( huren en vergoedingen) bedraagt 0,93% van de bruto jaarhuur (2009: 1,25%).
Afschrijvingen overige goederen Afschrijvingen activa ten dienste exploitatie
3.
2009
Overige bedrijfsopbrengsten
Totaal afschrijvingen
Verkoop onroerende zaken Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: boekwaarde Af: kosten verkoop Verkoopresultaat bestaand bezit
4.733
975
-3.160
-123
-87
-80
Onrendabele top nieuwbouwcomplexen
772
Onrendabele top verbeteringen bestaand bezit
1.486
7.
Totaal verkoop onroerende zaken
-164 1.322
Overige waardeveranderingen
73
Totaal overige waardeveranderingen
845
58
318 3.213
2.713
3.760
Overige waardeveranderingen mva
Impairmenttoets Gerealiseerde winst nieuwbouwverkoopwoningen
434 3.616
-15
1.423
-1.694
-1.427
709
155
1.713
3.911
Jaarverslag 2010
2010 8.
Bruto salarissen Mutatie saldo verlofuren Inleenkrachten
9.
2009
2010
3.295
3.246
-9
11
Waarvan kosten eigen dienst
198
35
3.484
3.292
Af: uitleen personeel
-31
-15
Kosten Raad van Commissarissen
Af: ontvangen ziekengeld
-54
-56
Huisvestingskosten
Totaal lonen & salarissen
3.399
3.221
12.
1.630 3.951
364
644
45
37
161
214
Algemene kosten
1.332
867
Exploitatiekosten
1.418
1.507
Kosten leveringen goederen en diensten
898
1.114
Werkgeversbijdrage ZKV
169
162
Betaalbaarheidsheffing
209
197
Sociale lasten bedrijfsvereniging
258
244
Kosten leefbaarheid
301
299
4.728
4.879
Totaal sociale lasten
-5
-4
422
402
Totaal overige bedrijfslasten
13.
Kosten samenwerking Kosten Backofficebedrijf WGT tot 1-8 2009
0
446
Pensioenpremies
444
439
Kosten Vastgoedbedrijf WGT tot 1-8-2009
0
177
Premies vroegpensioen
141
142
Kosten Stichting Woongroep Twente tot 1-8-2009
0
0
2
2
Subtotaal
0
623
587
583
Pensioenlasten
FSOW (ASW) Totaal pensioenlasten
Kosten ontvlechting samenwerking 11.
1.502 4.954
Overige bedrijfslasten Overige personeelskosten
Sociale lasten
Korting wao premie
10.
2009
Lonen & salarsissen
53
95
Lasten onderhoud
Kosten ict vanaf 1-9-2009
0
78
Serviceonderhoud regulier
935
Diverse overige kosten
0
12
109
Totaal kosten samenwerking
53
808
1.238
Serviconderhoud servicefonds
168
Mutatieonderhoud
951
526
3.293
3.062
Contractonderhoud
444
405
Bijzondere baten
0
-26
Onderhoud gemeenschappelijk groen
235
263
Bijzondere lasten
0
64
Overige onderhoudskosten
127
281 Totaal bijzondere baten en lasten
0
38
6.456
5.581
Planmatig onderhoud
Totaal lasten onderhoud
14.
59
Bijzondere baten en lasten
Jaarverslag 2010
2010
15.
fiscale resultaat van 2009 zijnde € 511.000 negatief. Het totale verrekenbare verlies ultimo 2010 bedraagt € 6.216.000. De reeds gevormde latentie in voorgaande jaren van € 238.000 blijft wel staan.
2009
Rentebaten Rente overige vorderingen en rekening courant
33
41
Toegerekende rente
121
62
Totaal rentebaten
153
103
2010
2009
Correctie voorgaande jaren
0
-112
Acute vennootschapsbelasting (*)
0
-126
344
1.360
Mutatie latentie leningen o/g
-188
-58
Totaal
156
1.064
Vorming latentie 16.
Rentelasten Rente langlopende leningen Rente waarborsommen Overige betaalde rente Totaal rentelasten
5.826
5.654
9
9
79
52
5.914
5.715
De acute belastingen 2010 is als volgt bepaald:
Resultaat voor belastingen
-2.454
Voor een nadere specificatie wordt verwezen naar het overzicht renteresultaat BIJ 17.
Opbrengst financiële vaste activa en effecten Rente BWS
Resultaat koopwoningen
164
Afschrijvingen
3.048 1.648
6
4
Waarderveranderingen materiële vaste activa
6
4
Onderhoud zijnde verbeteringen (fiscaal)
176
Overige bedrijfslasten 18.
Resultaat deelnemingen
-1.027
-109
16
Betaalbaarheidsheffing
209
Resultaat deelnemingen
297 BIJ
19.
Belastingen
156
5.558
1.064 AF
Vennootschapsbelasting WBO Wonen vormt samen met WBO Projecten BV een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De vennootschapsbelasting is in elk van de ondernemingen opgenomen voor dat deel dat de desbetreffende organisatie als zelfstandige belastingplichtige verschuldigd zou zijn, rekening houdend het de voor de onderneming geldende fiscale faciliteiten. Het fiscale resultaat over 2010 is berekend op € 3.129.000 verlies. Hiervoor is geen extra latente vordering opgenomen in verband met onzekerheid over de toekomstige mogelijkheden van verliescompensatie. Dit geldt ook voor het gecorrigeerde berekende
Onderhoudskosten (geactiveerd)
4.001
Resultaat verkoop bestaand bezit (**)
595
Dotatie HIR
891
Vrijval disagio leningen
737
Opbrengst financiële vaste activa (BWS)
9 AF
Belastbaar resultaat voor belastingen
Acute vennootschapsbelasting 2010 60
6.233
-3.129
-798
*)
Jaarverslag 2010
(*) Dit bedrag is niet toegevoegd aan de latente vordering in verband met onzekerheid toekomstige verliesverrekening.
BEZOLDIGING BESTUURDERS EN COMMISSARISSEN Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van de toegelaten instelling en groepsmaatschappijen gekomen voor: (bedragen x € 1,-)
2010
Bestuurders Comissarrissen
2009
159.337
152.498
35.592
34.873
194.929
187.371
De loonkosten voor de directeur-bestuurder bedroegen: Vaste beloning
115.305
112.869
Variabele beloning
12.886
12.590
Pensioenlasten
20.701
20.817
Sociale lasten
10.445
6.222
159.337
152.498
P.C.M. Mohr, voorzitter
9.720
9.513
G.M.M. Siemerink, lid
6.468
6.340
M.J. Oude Vrielink, lid
6.468
6.340
J.M. Geerdink, lid
6.468
6.340
R.J.M. Monninkhoff, lid
6.468
6.340
35.592
34.873
Totaal
In 2010 bestond de Raad van Commissarissen uit 5 personen. De kosten zijn verwerkt onder post 12: Overige bedrijfslasten. De vergoeding per lid was als volgt:
61
Jaarverslag 2010
62
Jaarverslag 2010
Enkelvoudige balans per 31 december 2010 ACTIVA
31-12-2010
(na resultaatbestemming) Bedragen x € 1.000) PASSIVA
31-12-2009
VASTE ACTIVA Onroerende en roerende zaken in exploitatie
2.
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
3.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
31-12-2009
EIGEN VERMOGEN
Materiële vaste activa 1.
31-12-2010
17. 160.059
148.699
10.391
10.566
6.182
5.667
176.632
164.932
Overige reserves
26.597
28.895
26.597
28.895
VOORZIENINGEN 18.
Voorziening onrendabele toppen
222
577
Financiële vaste activa
19.
Voorziening uitgestelde beloningen
120
108
4.
Te vorderen BWS subsidies
20.
Voorziening deelnemingen
1.014
0
5.
Deelnemingen
Totaal voorzieningen
1.356
693
6.
Beleggingen / Leningen u/g
7.
Overige financiële vaste activa
140.581
123.990
51 0
4
25
25
2.364
2.338
2.440 Totaal vaste activa
75
2.442
LANGLOPENDE SCHULDEN 21.
Leningen kredietinstellingen
22.
Waarborgsommen
179.072
167.374
5.681
170
23.
Schulden aan kredietinstellingen
0
524
24.
Schulden aan gemeenten
5.681
694
25.
168
162
Totaal langlopende schulden
214
224
140.796
124.214
11.769
16.170
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 8.
Voorraden
9.
Onderhanden projecten
KORTLOPENDE SCHULDEN
Vorderingen
32
55
Schulden aan leveranciers
1.622
2.852*
26.
Schulden aan samenwerkingspartners
4.848
58
27.
Belastingen en premies sociale verzekeringen
325
834*
10.
Huurdebiteuren
11.
Gemeenten
209
452
28.
Overige schulden
12.
Vorderingen deelnemingen en verbindingen
2.310
2.020
29.
Overlopende passiva
13.
Vorderingen samenwerkingspartners
2.466
5.253
14.
Overige vorderingen
582
647
15.
Overlopende activa
410
560
6.145
9.094
49
297
11.875
10.085
190.947
177.459
16.
Liquide middelen Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA
63
Totaal kortlopende schulden
47
1
3.555
3.687
22.198
23.657
190.947
177.459
*voor vergelijkingsdoeleinden aangepast
TOTAAL PASSIVA
Jaarverslag 2010
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2010 (bedragen x € 1.000)
2010
2009
Bedrijfsopbrengsten 20.639
19.754
2. Vergoedingen
1. Huren
1.236
1.398
3. Verkoop onroerende zaken
1.322
845
4. Overige bedrijfsopbrengsten
65
80
5. Productie t.b.v. eigen bedrijf
538
567
23.800
22.644
Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 6. Afschrijvingen
3.616
3.213
7. Overige waardeveranderingen materiele vaste activa
1.713
3.911
8. Lonen & Salarissen
3.399
3.221
9. Sociale lasten
422
402
10. Pensioenlasten
587
583
11. Lasten onderhoud
4.954
3.951
12. Overige bedrijfslasten
4.728
4.879
13. Kosten samenwerking
53
808
14. Bijzondere baten en lasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat
0
38
19.472
21.006
4.328
1.638
Financiële baten en lasten 15. Rentebaten
132
73
16. Rentelasten
-5.914
-5.715
17. Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
6
4
Saldo financiële baten en lasten
-5.776
-5.638
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-1.448
-4.000
-1.006
-19
18. Resultaat deelnemingen 19. Vennootschapsbelasting Jaarresultaat
64
156
1.004
-2.298
-3.015
Jaarverslag 2010
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening verplichtingen van andere ondernemingen;
De waarderingsgrondslagen en de grondslagen voor bepaling van het resultaat zijn overeenkomstig de geconsolideerde jaarrekening. Voor zover posten uit de enkelvoudige balans- en winst- en verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt eveneens verwezen naar de geconsolideerde balans- en winst- en verliesrekening.
- het verrichten van alle daden op commercieel, financieel en industrieel gebied; - het deelnemen in andere ondernemingen; - het verrichten van al hetgeen met een of ander in verband staat of daartoe bevorderlijk kan zijn, daaronder begrepen het toezien op en besturen van andere ondernemingen
Toelichting de enkelvoudige balans (bedragen x € 1.000)
WBO Wonen heeft een 100% belang en bestuurlijke zeggenschap in de BV. 31-12-10
5.
31-12-09 31-12-10
Deelnemingen
31-12-09
BV BOB Deelneming WBO Projecten BV
0
0
Deelneming BV BOB
0
4
Totaal
0
4
Stand per 1 januari
4
4
Storting/ uitbetaald
-4
0
0
4
Stand per 31 december
WBO Wonen heeft haar belang van 20% in de Backoffice WGT B.V. overgedaan aan woningstichting Domijn. Verloop deelnemingen: 6.
Beleggingen / leningen u/g
WBO Projecten BV Stand per 1 januari
0
11
Storting/ uitbetaald
0
0
-1.006
-19
1.006
8
0
0
Resultaat Overboeking naar voorziening deelneming Stand per 31 december
12.
Lening Cultuurfonds Monumenten
25
25
Totaal
25
25
Vorderingen deelnemingen en verbindingen WBO Projecten BV
Op 14 juni 2006 is de WBO Projecten BV opgericht. Deze BV heeft als doelstelling:
14.
- het verkrijgen, vervreemden, huren en verhuren, het bezit, de ontwikkeling, de exploitatie, het beheer en de administratie van onroerende goederen; - het beleggen van gelden in effecten en andere vermogensbestanddelen
*
65
2.020 2.020
Overige vorderingen a. Overige vorderingen huurders
- het ter leen opnemen en verstrekken van gelden en het stellen van zekerheid, indien zulks in verband met de vorenstaande en na te melden doelstellingen van de vennootschap verlangd worden; - het financieren van andere ondernemingen en het zich garant stellen voor de
2.310 2.310
11
73
b. Overige vorderingen overige debiteuren
151
284
c. Te vorderen vennootschapsbelasting *
420
290
Totaal
582
647
Betreft latente belastingvordering uit hoofde van verrekenbare verliezen en leningenportefeuille.
Jaarverslag 2010
31-12-10
16.
31-12-09
Liquide Middelen Direct opvraagbaar Kas/kruisposten
20.
4
5
Bank
45
292
Totaal
49
297
Voorziening deelnemingen Deelneming WBO Projecten BV
1.014
8
1.014
8
8
0
1.006
8
Verloop voorziening deelnemingen:
WBO Projecten BV Stand per 1 januari Storting/uitbetaald Resultaat Stand per 31 december
29.
0
0
1.014
8
Overlopende passiva Vooruitontvangen huur
139
180
2.857
2.696
Nog te betalen bedragen
254
465
Vakantiedagen
156
165
Vooruitontvangen huursubsidie
130
134
19
47
3.555
3.687
Niet vervallen rente en aflossing geldleningen
Overige overlopende passiva Totaal
66
Jaarverslag 2010
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening (bedragen x € 1.000)
15.
Rentebaten Rente overige vorderingen en rekening courant
18.
11
11
Toegerekende rente
121
62
Totaal rentebaten
132
73
-1.006
-19
Resultaat deelnemingen
H.H.J. Tossaint, directeur/bestuurder
P.C.M. Mohr, voorzitter Raad van Commissarissen
HONORARIA VAN DE ACCOUNTANT Controle jaarrekening
31
36 G.M.M. Siemerink, lid Raad van Commissarissen
OVERIGE GEGEVENS
A.
Aantal werknemers in dienst per 31-12 Aantal fte’s per 31-12
B.
76
80
68,4
72,0
M.J. Oude Vrielink, lid Raad van Commissarissen
Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. J.M. Geerdink, lid Raad van Commissarissen
R.J.M. Monninkhoff, lid Raad van Commissarissen
67
Jaarverslag 2010
Omschrijving
Bijlage
Aantal
Bedrijfswaarde
Rentabiltiteitswaardecorrectie
PARAMETERWIJZIGINGEN Verloop bedrijfswaarde (x € 1.000) Omschrijving
wijziging verkoopopbrengsten Aantal
Bedrijfswaarde
Rentabiltiteitswaardecorrectie
Totale bedrijfswaarde verslagjaar
4.308
230.306
19.599*)
Totale bedrijfswaarde vorig verslagjaar Mutatie verslagjaar ten opzichte van vorig verslagjaar
4.210
206.926
9.748
Mutatie in procenten
29
23.380
9.850
0,69%
11,30%
101,05%
aankoop Subtotaal voorraadmutaties
1.666
huren
-7.765 -7.081
subsidies/bijdragen
-313
0
0 -564
0
0
49
8.641
2
835
29
8.912
325
overige exploitatieuitgaven
verbetering
10.863
-22
0 9.462
onderhoudsuitgaven
verkoop
restwaarde
VOORRAADMUTATIES
nieuwbouw
1.464
inflatie/lastenstijging
NIVEAUWIJZIGINGEN
-11.176
Subtotaal autonome ontwikkeling
sloop
-12.453
onderhoudskostenstijging
betaalbaarheidsheffing
effect een jaar opschuiven
verkoop
huurstijging
Subtotaal parameterwijzigingen
AUTONOME ONTWIKKELING
verbetering
18.785
discontovoet
Specificatie verloop/effect per onderdeel:
vrijval kasstromen
0
levensduur
0 5.046 0 290 14.504
overig toegerekend
0
overig niet gespecif
0
Subtotaal niveauwijzigingen
5.319
RENTABILITEITSWAARDECORRECTIE autonome ontwikkeling wijzigingen in lopende leningen (conversies en vva's)
-429 1.721
nieuwe leningen
8.559*)
disconto
0
Subtotaal rentabiliteitswaardecorrectie Totaal specificatie verloop bedrijfswaarde
9.850
23.380
9.850
*) Inclusief rentabiliteitswaardecorrectie aangetrokken leningen met stortingsdatum in 2011 (€ 3.813.000). 68
Jaarverslag 2010
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: Stichting WBO Wonen
Verklaring betreffende de jaarrekening oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Wij hebben de in dit verslag opgenomen geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening 2010 van Stichting WBO Wonen te Oldenzaal gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2010 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2010 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening.
Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Oordeel Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting WBO Wonen per 31 december 2010 en van het resultaat over 2010 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel a, van het Besluit beheer sociale-huursector melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste
69
Jaarverslag 2010
vermelden wij dat het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03 en MG 2010-03, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Enschede, 23 mei 2011
KPMG ACCOUNTANTS N.V. A.J. Voskamp RA
70
