Jaarverslag 2014
samen vieren
zo deden wij het
SA ME
10
N
JA 0 AR
grote veranderingen
duurzaam bouwen en onderhouden
2
1
Voorwoord.....................................................................................................................................6
2
Bestuurder brengt verslag uit ......................................................................................................7
3
4
5
6
2.1
Terugblik op jubileumjaar 2014 ................................................................................................7
2.2
Speerpunten: acties en stand van zaken .................................................................................8
2.3
Governance ........................................................................................................................... 12
2.4
In Control Statement .............................................................................................................. 13
Verslag van de Raad van Commissarissen .............................................................................. 14 3.1
Inleiding ................................................................................................................................. 14
3.2
Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden .................................................................. 14
3.3
Samenstelling ........................................................................................................................ 15
3.4
Het werk van de RvC ............................................................................................................. 16
3.5
Het functioneren van de RvC ................................................................................................. 18
3.6
Auditcommissie ..................................................................................................................... 19
3.7
Externe accountant ................................................................................................................ 19
3.8
Remuneratiecommissie ......................................................................................................... 19
3.9
Vastgoedcommissie............................................................................................................... 20
3.10
De werkgeversrol van de RvC ............................................................................................... 20
3.11
Tot slot .................................................................................................................................. 21
Verslag van de Ondernemingsraad ........................................................................................... 22 4.1
Dit is de Ondernemingsraad .................................................................................................. 22
4.2
Dit kan en mag de Ondernemingsraad .................................................................................. 22
4.3
De Ondernemingsraad in 2014 .............................................................................................. 23
4.4
Achterban op de hoogte houden ............................................................................................ 24
Huurdersplatform ....................................................................................................................... 25 5.1
Stichting Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard ................................................... 25
5.2
Dit doet het Huurdersplatform ................................................................................................ 25
5.3
Op de agenda ........................................................................................................................ 25
5.4
Samen de belangen behartigen ............................................................................................. 25
Missie, visie en strategie ............................................................................................................ 26 6.1
Ondernemingsplan 2011-2014 .............................................................................................. 26
6.2
Missie en visie ....................................................................................................................... 26
6.3
Werkgebied ........................................................................................................................... 26
6.4
Samenwerking ....................................................................................................................... 26
7
HW Wonen Balans 2014 ............................................................................................................. 27
8
Onze werkwijze ........................................................................................................................... 29 8.1
HW Wonen Werken ............................................................................................................... 29
8.2
Gebiedsondernemingen ........................................................................................................ 29
8.3
Medewerkers ......................................................................................................................... 29
8.4
Maatschappelijke betrokkenheid ............................................................................................ 30
8.5
Duurzaam kantoor ................................................................................................................. 31 3
9
8.6
Informatisering ....................................................................................................................... 31
8.7
KWH-Huurlabel...................................................................................................................... 32
8.8
Afhandelen van klachten ....................................................................................................... 32
Huisvesten van onze doelgroepen ............................................................................................ 34 9.1
Scherp toewijzen ................................................................................................................... 34
9.2
Mutaties ................................................................................................................................. 34
9.3
Verhuringen ........................................................................................................................... 34
9.4
Huurachterstanden ................................................................................................................ 35
9.5
Ontruimingen ......................................................................................................................... 35
10 Het woningbezit van HW Wonen ............................................................................................... 36 10.1
Strategisch voorraadbeleid .................................................................................................... 36
10.2
Duurzaam bouwen en onderhouden ...................................................................................... 36
10.3
Samenstelling woningbezit .................................................................................................... 37
10.4
Maatschappelijk en bedrijfsonroerendgoed............................................................................ 40
10.5
Verkochte woningen .............................................................................................................. 40
10.6
Onderhoud ............................................................................................................................ 41
10.7
Nieuwbouwprojecten ............................................................................................................. 44
10.8
Grondposities ........................................................................................................................ 44
11 HW Wonen financieel ................................................................................................................. 47 11.1
Financieel dashboard ............................................................................................................ 47
11.2
Jaarresultaat 2014 ................................................................................................................. 48
11.3
Het vermogen per 31 december 2014 ................................................................................... 55
11.4
Treasury ................................................................................................................................ 57
11.5
Fiscaliteiten ........................................................................................................................... 59
11.6
Risicomanagement ................................................................................................................ 61
11.7
Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard........................................................................ 66
12 De jaarrekening........................................................................................................................... 67 12.1
Balans per 31 december (na resultaatbestemming) (x € 1.000) ............................................. 67
12.2
Winst- en verliesrekening (x € 1.000) ..................................................................................... 69
12.3
Kasstroomoverzicht (x € 1.000) ............................................................................................. 70
12.4
Waarderingsgrondslagen ....................................................................................................... 72
12.5
Toelichting op balans ............................................................................................................. 83
12.6
Mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa ....................................................................... 89
12.7
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen............................................................ 92
12.8
Toelichting op winst- en verliesrekening (x € 1.000) .............................................................. 95
13 Overige gegevens ..................................................................................................................... 103 13.1
Statutaire resultaatbestemming ........................................................................................... 103
13.2
Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2014 ........................................................ 103
13.3
Gebeurtenissen na balansdatum ......................................................................................... 103
13.4
Controle verklaring van de accountant ................................................................................. 103
13.5
Verklaring besteding middelen in het belang van de Volkshuisvesting ................................. 106
4
14 Bijlagen ..................................................................................................................................... 107 14.1
Woningvoorraad & kengetallen ............................................................................................ 107
14.2
Waarde vastgoedportefeuille (per kern, per type) ................................................................ 111
5
Bij de terugblik op 2014 maken we de balans op van een om meerdere redenen bewogen jaar. Met het motto “Samen Vieren” hebben wij dit jaar stilgestaan bij ons 100-jarig jubileum. Met gepaste trots hebben wij met tal van activiteiten samen met onze bewoners en belanghouders gevierd dat 100 jaar geleden de eerste woningbouwvereniging in de Hoeksche Waard werd opgericht. Een groot aantal woningbouwverenigingen en gemeentelijke woningbedrijven hebben aan de basis gestaan van HW Wonen. Met een in de loop van al die jaren verschuivend en veranderend takenpakket, maar altijd met het oogmerk om voor de minst draagkrachtigen in de samenleving een veilig en prettig thuis te kunnen bieden. Dat resultaat hebben we kunnen bereiken door met tal van organisaties samen te werken en in het maatschappelijk middenveld ons te verbinden met partners die datzelfde doel nastreven. Een jubileum dat nog eens onderstreept heeft wat er in 100 jaar in de sociale woningbouw is gerealiseerd, en dat in brede lagen van de samenleving wordt herkend. Dus daarom “Samen vieren”. Tegelijkertijd markeert ons jubileumjaar een definitieve omslag en afronding van het tijdperk van uitvoering van activiteiten die van ons mogen worden verwacht. In 2014 werden de uitkomsten van de parlementaire enquête woningcorporaties duidelijk en leidt de vertaling daarvan in de nieuwe Woningwet tot herschikking van ons speelveld en de daarbij horende werkzaamheden. Met de terechte aanleiding van teveel onacceptabele incidenten werd de basis gelegd voor een nieuw raamwerk waarbij de keuze voor de kerntaak leidraad is. Terecht waar die kerntaak is verwaarloosd, onbegrijpelijk waar dit in de toekomst zal leiden tot een scherpere maatschappelijke tweedeling. Dit begint zich nu al scherper af te tekenen in een samenleving voor mensen met en zonder perspectief, kansrijke en kansarme gebieden, in plezier of pech hebben in het leven. Deze mogelijke tweedeling bepaalt in scherpere mate de inhoud van ons werk de komende jaren. Voor een heldere focus op onze primaire doelgroep en op het vitaal en levendig houden van ons woon- en werkgebied hebben we het afgelopen jaar de basis gelegd door beleidsmatige keuzes en door te werken aan de organisatie “HW Wonen 2.0”. Die organisatie moet in staat zijn om alle veranderingen en uitdagingen van de komende jaren op te vangen. Evenals wij dat de afgelopen 100 jaar hebben gedaan blijven we dat ook de komende jaren doen: eigentijds en eigenzinnig! Ondanks scherpere politieke en economische omstandigheden zijn de resultaten in 2014 bevredigend en in lijn met gemaakte (prestatie) afspraken. We hebben feest gevierd, en tegelijkertijd is ons gewone werk –als vanzelfsprekend- doorgegaan. Ook daarop kijken we met gepaste trots terug, en danken medewerkers en partners die dit gezamenlijk hebben gerealiseerd. Kortom, alle reden om snel kennis te nemen van dit jaarverslag. Trots op 100 jaar en alles wat bereikt is, nieuwsgierig naar de komende jaren die vol uitdaging voor ons liggen. Ben C. Pluimer Directeur-bestuurder
6
2.1 Terugblik op jubileumjaar 2014 2014 was ons jubileumjaar. Het jaar waarin 100 jaar sociale volkshuisvesting in de Hoeksche Waard is gevierd. Dit feest hebben we met veel blijvende herinneringen voor onze huurders en alle andere bewoners van de Hoeksche Waard gevierd. Ook was 2014 het jaar waarin wij voorzichtig de eerste tekenen van economisch herstel hebben gezien. De woningmarkt lijkt zich te herstellen, de consumenten zijn minder pessimistisch en voorzichtig is in sommige sectoren positief sentiment te bespeuren. Maar deze ontwikkelingen lijken gepaard te gaan met een zich aftekenende maatschappelijke tweedeling. Daarnaast was 2014 ook het jaar waarin de Tweede Kamer de novelle en de Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting heeft aangenomen. De verwachting is dat positieve besluitvorming door de Eerste Kamer in het voorjaar van 2015 zal volgen. Dat zou een belangrijke mijlpaal voor de corporatiesector betekenen. Hoewel wij met gemengde gevoelens naar de nieuwe wetgeving kijken geeft deze wel de nieuwe kaders aan waarbinnen HW Wonen moet opereren. Daarmee wordt veel van de onduidelijkheid die de laatste jaren ontstaan is weggenomen. Nieuw ondernemingsplan 2014 was ook het laatste jaar van ons ondernemingsplan 2011-2014. De afgelopen vier jaar is dit plan via jaarplannen grotendeels gerealiseerd. Dit jaarverslag markeert de afsluiting van deze ondernemingsplanperiode. We zijn inmiddels volop bezig met een nieuw ondernemingsplan. Dit plan met de werktitel ‘oppakken, aanpakken doorpakken’ wordt in de eerste helft van 2015 gepresenteerd. Prestaties van formaat Bij het doorlezen van dit jaarverslag ervaart u dat 2014 ook een jaar was waarin HW Wonen niet heeft stilgezeten. Het grootste deel van de voorgenomen prestaties is gerealiseerd. Er zijn belangrijke stappen gezet op het gebied van de klantbediening, de verduurzaming van de woningvoorraad, het aan de huidige tijd en markt aanpassen van de reguliere beheerprocessen, het beter in control krijgen van de processen rondom projectontwikkeling en onderhoud, de informatisering en natuurlijk ook de ontwikkeling van onze organisatie en de daarbij behorende bedrijfscultuur. Op de speerpunten voor 2014 en de behaalde resultaten wordt uitgebreid teruggekomen in de volgende paragraaf. De start van de bouw van De Rembrandt in Oud-Beijerland verdient op deze plaats een aparte vermelding. Na jaren van voorbereiding zijn wij blij dat dit mooie project de komende jaren eindelijk wordt gerealiseerd. Financiële prestaties Tenslotte kunnen we met een tevreden gevoel terugkijken op onze financiële prestaties in 2014. Het jaarresultaat bedraagt 5,3 miljoen euro positief. Dat is ruim 1,5 miljoen euro beter dan begroot. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door de manier waarop wij ons vastgoed waarderen, de zogenaamde ‘waardeveranderingen’. De huidige waarderingsgrondslag dwingt ons tot afboeking van (boekhoudkundige) onrendabele toppen. Verder zijn er in 2014 meer woningen verkocht dan begroot en zijn de verantwoorde onderhoudslasten aanzienlijk lager dan begroot. Dat laatste is vooral een gevolg van het besluit om een deel van de onderhoudsuitgaven als investering te verantwoorden. Dat HW Wonen een gezond bedrijf is, blijkt ook uit het in dit jaarverslag opgenomen kasstroomoverzicht en uit de financiële parameters die in het dashboard (hoofdstuk 11.1) zijn terug te vinden.
7
2.2 Speerpunten: acties en stand van zaken Met de RvC heb ik afspraken gemaakt over de speerpunten 2014. De 10 speerpunten zijn afgeleid van de thema’s uit het ondernemingsplan. Hieronder is een overzicht met de speerpunten en de resultaten in 2014 opgenomen: Projectontwikkeling Doelstelling Inzicht in de totale projectenportefeuille, uitwerking van de nog niet gekwantificeerde projecten, inzicht in scenarioberekeningen (goed en slecht weer), bepaling van personele capaciteit (kwantitatief en kwalitatief) en bepaling van de investeringsruimte. Verdere verfijning van de meerjarenbegroting. Resultaten 2014
In 2014 zijn er 13 projecten opgeleverd. Het gaat daarbij om 80 huurwoningen (begroot: 98 woningen) en 50 koopwoningen (begroot: 30 woningen). Ook zijn er 3 renovatieprojecten opgeleverd. Dit zijn 6 woningen aan de Bernhardstraat in Strijen, 6 woningen aan de Burgemeester De Katerstraat in Maasdam en 3 woningen aan de Nassaustraat in Zuid-Beijerland. Verder zijn er 88 woningen gesloopt (begroot voor 2014: 142 woningen). Tenslotte is er in 2014 gestart met 4 nieuwbouwprojecten (153 huurwoningen en 102 zorgeenheden) en 4 renovatieprojecten (56 woningen).
Verdere temporisering en beheersing van de projectenportefeuille heeft plaatsgevonden gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. Hierop is de nieuwbouwprogrammering afgestemd. Deze aanpassingen zijn met belanghouders afgestemd.
In 2014 is gestart met de voorbereiding van een renovatieprogramma in combinatie met duurzaamheidsinvesteringen. Voor de bestaande voorraad zijn scenario’s afgerond voor de aanpak en verduurzaming van circa 6.000 woningen.
De besluitvorming over projectinvesteringen vindt nog meer plaats volgens vastgestelde kaders en uitgangspunten. In dat kader is in 2014 het investeringsstatuut geactualiseerd en is gestart met het formuleren van een integraal afwegingskader. Beide documenten worden in 2015 vastgesteld.
Strategisch voorraadbeleid/verkoopbeleid Doelstelling: Verder inzicht in de overall portfolio strategie, wat doen we met de voorraad en waar voegen we nieuwe producten toe, wat gaat in de verkoop en onder welke condities. Wat wordt gesloopt en wat wordt opgeknapt. We kijken daarbij niet alleen naar klantpotentie (de maatschappelijke waarde) maar ook naar de financiële waardeontwikkeling van het vastgoed. Resultaten 2014
De herijking van het strategisch voorraadbeleid heeft plaatsgevonden. Op basis van deze herijking: zijn (des)investeringsbeslissingen getoetst en geëvalueerd; is de huurverhoging 2014 bepaald; zijn marktontwikkelingen en signalen uit de primaire verhuurprocessen en risico’s gesignaleerd en in de afweging meegenomen.
De verkoopportefeuille is geactualiseerd.
Er is gestart met het vormgeven van het portfolio- en assetmanagement met als basis het strategisch voorraadbeleid.
Er zijn, overeenkomstig het verkoopbeleid, 70 woningen en het oude kantoorpand in ’s-Gravendeel verkocht.
8
Onderhoud Doelstelling Betere afstemming en meer efficiëntie en klantgerichtheid in het onderhoudsbeleid en de daarmee samenhangende geldstromen en personele inzet. Inbedding van het beleid van planmatig onderhoud per te onderhouden eenheid en het resultaatgericht vastgoed onderhoud in een totaal onderhoudsproces. Uiteindelijk leidt dit ook tot verdere optimalisatie van mensen en middelen. Resultaten 2014
Verdere optimalisatie van het dagelijks onderhoud en processen binnen de afdeling Wonen. Het dagelijks onderhoud is gewijzigd door middel van optimalisatie van de opdrachtgeversrol en contractvorming met externe aannemers. Dit heeft geresulteerd in uniformering van de opdrachtverstrekking en de selectie van vijf regie-aannemers met onderaannemers per gebiedsteam die voldoen aan kwaliteitscriteria voor niet-planmatige onderhoudsactiviteiten. Hiermee is verdere versnippering voorkomen, is hogere (in- en externe) efficiëntie te bereiken en kan de klanttevredenheid beter gewaarborgd en gemonitord worden.
Verdere optimalisatie van het niet-dagelijks onderhoud bij de afdeling Vastgoed. Het planmatig onderhoud is verder ingebed in de vorm van Resultaat Verantwoordelijk Onderhoud. Met deze manier van werken wordt verdere standaardisering en uniformering van werkwijzen bereikt.
Verbetering van de afstemming tussen de afdelingen Wonen en Vastgoed. Actieve budgetsturing waardoor het vastgestelde onderhoudsbudget grotendeels is gerealiseerd.
Klantbediening Doelstelling Op weg naar een meer klantgedreven organisatie verandert ons denken en handelen van aanbodnaar vraaggericht. Door de aanpassing van ons kantoorconcept en het werken vanuit de centrale vestiging Oud-Beijerland met decentrale steunpunten worden de werkprocessen, de aansturing en de ondersteunende faciliteiten daarop ingericht. Resultaten 2014
In 2014 is het klantbedieningsconcept verder geoptimaliseerd. Vanaf september is in dit kader zelfs ruimte voor de stichting Welzijn Hoeksche Waard (SWH) beschikbaar gekomen. SWH werkt inmiddels met circa 10 mensen vanuit ons gezamenlijke kantoor in Oud-Beijerland.
In 2014 is gebouwd aan de realisatie van de gebiedsondernemingen. In ’s-Gravendeel is in dit kader een eerste locatie geopend.
De optimalisatie van de kwaliteit van dienstverlening heeft ultimo 2014 geleid tot een KWHrapportcijfer van 7,8 (2013: 7,6).
In 2014 zijn er 702 woningen verhuurd, wat overeenkomt met 7 procent van het totale woningbestand.
In 2014 hebben we drie keer formeel overlegd met het Huurdersplatform. We hebben advies gevraagd over onder andere het huurbeleid, de begroting en jaarrekening en diverse huurderszaken.
Er vindt begin 2015 een afrondende discussie plaats over deelname KWH en eventuele alternatieve meetmethoden. Deze discussie is in 2014 voorbereid.
Inkoop Doelstelling Op verschillende terreinen willen we scherper inkopen en daarbij gebruik maken van de voordelen van onze schaalgrootte. Dit kan door strakkere interne aansturing, transparante externe processen/procedures en samenwerking met andere partijen, bijvoorbeeld op het gebied van (duurzame) inkoop van energie of materialen. Dit alles moet resulteren in 10 tot 15 procent inkoopvoordeel.
9
Resultaten 2014
In 2014 zijn alle onderhoudscontracten tegen het licht gehouden. Dit heeft geleid tot aanpassing en opzegging van contracten. Het financiële effect zal vanaf 2015 zichtbaar worden. Daarnaast is in 2014 een contractregistratie systeem geïmplementeerd. Dit systeem moet ons helpen de beheersing van de (onderhouds)contracten continu op orde te houden.
De inkoopprocessen en richtlijnen zijn verder geüniformeerd. Budgethouders zijn nadrukkelijker verantwoordelijk voor hun (deel)budgetten die maatgevend zijn voor de inkoop. Het verder professionaliseren van het inkoopbeleid is eind 2014 opgepakt en staat voor 2015 op het programma.
In 2014 zijn de bedrijfskosten opnieuw bekeken. Dit heeft geleid tot beëindiging van activiteiten en/of nieuwe afspraken met leveranciers en adviseurs. Over het algemeen zijn de gerealiseerde kosten binnen de vastgestelde budgetten gebleven. In deze budgetten zijn de bezuinigingsdoelstellingen verwerkt. Per saldo is de in de begroting opgenomen bezuinigingsdoelstelling gerealiseerd.
Benchmarking Doelstelling Een verder inzicht/indeling verkrijgen van de organisatie op de terreinen waar dit gemeten kan worden en daardoor betere beoordeling van onze resultaten. Doen we het goed (genoeg), kan het met beschikbare middelen nog beter en wat kunnen we leren van de benchmark. Ook de benchmark van klanttevredenheid is belangrijk en tevens vinden er metingen plaats op basis van diverse corporatiebenchmarks over formatie, onderhoudsuitgaven enzovoort. Resultaten 2014
HW Wonen doet mee aan het KWH-Huurlabel. Het voorlopige cijfer over 2014 is een 7,8. Daarmee staat HW Wonen landelijk op de 35e plaats en in haar klassengrootte zelfs op de tweede plaats.
HW Wonen heeft in 2014 met de jaarcijfers over 2013 deelgenomen aan de IPD. Uit deze benchmark komt naar voren dat HW Wonen met haar vastgoed gemiddeld presteert. In het kader van deze benchmark zijn de volgende opvallende zaken te melden: De relatief hoge onderhoudskosten van HW Wonen. Deze zijn gedeeltelijk te verklaren door de ouderdom van het bezit van HW Wonen en investeringen in het zogenaamde planmatig onderhoud per te onderhouden eenheid (PO per TOE). De personeelsbezetting is kwantitatief in lijn met de benchmark en de gemiddelde personeelskosten liggen beneden de benchmark. In termen van direct/indirect rendement per complex is sprake van een gevarieerd beeld.
HW Wonen heeft in 2014 voor de 2e keer deelgenomen aan de ICT-benchmark wTCO (Total Cost of Ownership voor woningcorporaties). De gemiddelde ICT-kosten per verhuureenheid liggen op het niveau van de benchmark voor corporaties uit dezelfde grootte klasse, ofwel € 145 per verhuureenheid.
HW Wonen heeft in 2014 deelgenomen aan de benchmark van het Corporatie Benchmark Centrum (CBC). Met deze benchmark zijn voor 2013 de resultaten van de proceskwaliteit en de beheerkosten inzichtelijk gemaakt. Deze resultaten zijn openbaar. HW Wonen scoorde in beide categorieën een B, ofwel gemiddeld.
De bedrijfskosten van HW Wonen (CFV-systematiek) over 2014 bedragen 1.050 euro per verhuureenheid.
De onderhoudskosten van HW Wonen over 2014 bedragen 1.045 euro per verhuureenheid.
Governance Doelstelling Een modern functionerende maatschappelijk middenveld onderneming waarin de maatschappelijke resultaten tellen en waarbij de bedrijfsvoering op een bedrijfsmatig/zakelijk verantwoorde manier gebeurd. We voldoen aan de eisen van governance zoals die in onze sector gelden, en zijn daarin proactief. 10
Resultaten 2014
Het vaststellen van diverse procesbeschrijvingen.
Discussie en besluitvorming over diverse wijzigingen inzake de Wet Normering Topinkomens.
Het vaststellen van diverse (beleids- en verantwoordings) documenten, zoals het jaarverslag en de jaarrekening 2013, de bedrijfsbegroting 2015 en de meerjarenbegroting 2015-2019, het treasury jaarplan 2015 en de jaarplannen 2015. Benoeming van leden van de Raad van Commissarissen (RvC) volgens de voorschriften van de Governancecode.
Het toezichtskader is verder ontwikkeld.
In 2014 heeft de jaarlijkse evaluatie plaatsgevonden aangaande het functioneren van de RvC. Ontwikkelingen die hieruit voortvloeien worden in 2015 verder geïmplementeerd.
In 2014 is met alle gemeenten in de Hoeksche Waard samengewerkt op basis van lopende prestatieafspraken. Het ontwikkelen van regionale prestatieafspraken met de gemeenten in de Hoeksche Waard is opgepakt.
Organisatieontwikkeling Doelstelling Onze ambitie is om de organisatie verder te professionaliseren en onze bedrijfsvoering efficiënter en doelmatiger te maken. In dit verband wordt gekeken naar de onderlinge interne samenwerking, optimale klantprestaties, betere procesbeheersing en de (maatschappelijke) waardeontwikkeling. De volkshuisvestelijke opgaven in de regio zijn groot. Waar wij een bijdrage kunnen leveren, doen wij dat, mits passend binnen financiële mogelijkheden en wettelijke kaders. Voor de verdere professionalisering en organisatieontwikkeling wordt met een extern bureau een programma opgesteld voor management, middenkader en medewerkers. Resultaten 2014
Eind 2012 is de notitie ‘Organisatieontwikkeling HW Wonen’ vastgesteld, die geldt als leidraad voor onze activiteiten. Op onderdelen is de geïntegreerde huisvesting van het HW Wonen Werken benut om dit op natuurlijke (organische) wijze te faciliteren. Hiertoe is in goed overleg met de Ondernemingsraad de ´Personele regeling´ ontwikkeld; deze is nog steeds van kracht.
Het toekomstbeeld van de organisatie HW Wonen 2.0 is vastgesteld. De voorgestelde veranderingen worden vanaf 2015 ingevoerd.
Het evalueren met de Ondernemingsraad van de ‘Personele regeling’. Het evalueren met de Ondernemingsraad van de organische organisatieontwikkeling. Het starten van de gebiedsondernemingen. In 2014 zijn de bedrijfsvoeringsprocessen verder geoptimaliseerd en zijn de ambities in relatie tot de professionalisering van de organisatie aangescherpt.
In 2014 is verder gewerkt aan het formatieplan. Ultimo 2014 bedraagt de formatie 85 fte. De doelstelling eind 2018 bedraagt 75 fte.
De informatisering van HW Wonen is verder ontwikkeld.
Risicomanagement Doelstelling De ontwikkelingen in de sector sociale woningbouw en het economisch klimaat vragen om een aangescherpt risicoprofiel. Hiertoe wordt intern extra aandacht gevraagd voor, en besteed aan risicomanagement bij individuele besluitvormingsprocessen. Voor het management betekent dit een aanvulling op bestaande procedures.
11
Resultaten 2014
In 2013 is het risicomanagement vormgegeven, onder andere door aanscherping van werkprocessen, diverse workshops en toegenomen besef bij medewerkers. Doorontwikkeling heeft in 2014 plaatsgevonden. Er is verder gewerkt aan het verhogen van de kwaliteit rondom de ‘In Control Statement’. In het jaarverslag 2014 wordt voor de tweede keer een ‘In Control Statement’ opgenomen, zie paragraaf 2.4.
In 2014 zijn op basis van het intern controleplan de volgende processen gecontroleerd: projectontwikkeling, onderhoud, verkopen, verhuur, incasso, huurverhoging, treasury, inkoop en begroting.
Ultimo 2014 hebben wij Deloitte opdracht verstrekt voor een onderzoek naar de betrouwbaarheid van de geautomatiseerde systemen. Het resultaat wordt in 2015 verwacht.
Duurzaamheid Doelstelling HW Wonen wil een bijdrage leveren aan het verduurzamen van het wonen. We realiseren zoveel mogelijk toekomstbestendige woningen die energiezuinig zijn. Dit gebeurt enerzijds vanuit de bewustwording bij de huurders dat het energieverbruik verminderd moet worden en anderzijds de gedachte dat de energiekosten op de lange termijn weer (fors) gaan stijgen. Resultaten 2014
In 2014 is stevig doorgewerkt aan de realisatie van het duurzaamheidsprogramma. In 2014 zijn we gestart met de volgende 3 projecten:
38 gestapelde woningen aan de Wouter van de Walestraat in Heinenoord; 91 aanleunwoningen aan de Molenaar in Oud Beijerland; 27 eengezinswoningen aan het Karrespoor in Oud Beijerland.
In 2014 is gestart met een pilot project “Zonnepanelen voor onze huurders”. In deze pilot hebben 25 huurders besloten om zonnepanelen op hun dak te laten plaatsen.
De vaststelling van een meerjarenplanning van investeringen met betrekking tot dit speerpunt heeft plaatsgevonden. De duurzaamheidsingrepen en de planning hiervan zijn gekoppeld aan het geactualiseerde strategisch voorraadbeleid dat begin 2014 is afgerond. Hierdoor is vertraging ontstaan. Desondanks zijn er, vooruitlopend op de totaalplanning, diverse duurzaamheidsmaatregelen uitgevoerd. Zo zijn er duurzaamheidsmaatregelen uitgevoerd gekoppeld aan het planmatig onderhoud (532 duizend euro) en zijn er 2 renovatieprojecten uitgevoerd (Oranjebuurt Strijen en Groningen/Vezelstraat) waar bij elkaar voor bijna 1 miljoen is geïnvesteerd in duurzaamheidsmaatregelen.
Al onze woningen hebben een energielabel. Er is een beheerovereenkomst afgesloten de labels actueel te houden. Uitgevoerde verbeteringen hebben geleid tot betere labels voor de bestaande woningvoorraad.
2.3 Governance Met de Aedescode laten corporaties zien waar zij voor staan. De aangesloten corporaties streven naar kwaliteit en willen zich verantwoorden naar hun omgeving. De Governancecode Woningcorporaties is ook voor ons een belangrijke leidraad. Aan de hand van principe II.3 van de Governancecode is bekeken of er voor mij, als bestuurder van HW Wonen in 2014, sprake is geweest van mogelijke belangenverstrengelingen. Dat is niet het geval. In dit verslagjaar is, samen met de RvC, uitgebreid stilgestaan bij de waarde van het lidmaatschap van Aedes. In het verlengde van deze discussie is het lidmaatschap van Aedes opgezegd per 1 oktober 2015. Tot die tijd wordt samen met de corporaties in het werkgebied Zuid-Holland-Zuid met Aedes de discussie gevoerd over de redenen van deze opzegging. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken, het Centraal Fonds en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hebben in 2014 onze prestaties en activiteiten beoordeeld. 12
De beoordeling van het ministerie was positief op één uitzondering na. Er was een vraag over de door HW Wonen verantwoorde kosten ten aanzien van buitenlandse activiteiten. Na onderzoek bleken het geen kosten voor buitenlandse activiteiten te zijn. Dit punt is inmiddels afgedaan. Ook heeft het ministerie aandacht gevraagd voor de MG-circulaire over de ontwikkeltermijnen van aangekochte grondposities. De beoordeling door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft niet geleid tot vragen en/of opmerkingen. Het door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) afgegeven ‘borgingsplafond’ was voor 2014 voldoende. Naar aanleiding van het vaststellen van het borgingsplafond is HW Wonen in overleg getreden met het WSW om ook voor de komende jaren over een voldoende hoog borgingsplafond te kunnen beschikken. Op dit moment is ook het borgingsplafond voor 2015 toereikend voor een ongestoorde uitvoering van de voorgenomen activiteiten. 2.4 In Control Statement Als bestuurder van HW Wonen ben ik verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne beheersings- en controlemaatregelen om te waarborgen dat de realisatie van strategische, operationele en financiële doelstellingen wordt bewaakt, onze verslaggeving betrouwbaar is en wet- en regelgeving wordt nageleefd. Hoe goed ons interne risicobeheersings- en controlesysteem ook is opgezet, het kan nooit absolute zekerheid bieden dat onze doelstellingen op het gebied van strategie, operatie, berichtgeving en naleving van alle van toepassing zijnde wet- en regelgeving altijd worden bereikt. Menselijk falen of samenspanning kan leiden tot het omzeilen van interne controle maatregelen en medewerkers kunnen intern gemaakte afspraken negeren. Verder wil ik benadrukken dat de activiteiten van onze organisatie enkele risico’s met zich meebrengen die buiten de eigen invloedsfeer liggen. Zoals politieke besluiten en veranderingen in wet- en regelgeving en ingrijpende conjuncturele ontwikkelingen. Met het oog hierop heeft het systeem van interne beheersing als doel eventuele risico’s tijdig te signaleren en de effecten ervan te minimaliseren. Als bestuurder beoordeel en bewaak ik voortdurend de prestaties, de omgeving en de risico’s met betrekking tot onze activiteiten. Uitgaande van het in beeld gebrachte risicoprofiel, rekening houdend met de genoemde beperkingen die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing, en met inachtneming van de geïdentificeerde mogelijkheden tot verbetering, ben ik van oordeel dat de risicobeheersings- en controlesystemen in het verslagjaar qua opzet toereikend zijn geweest. Op basis van een interne controleplan zijn controles uitgevoerd om het bestaan en de werking van de risicobeheersings- en controlesystemen vast te stellen. De processen die in 2014 zijn gecontroleerd zijn: projectontwikkeling, onderhoud, verkopen, verhuur, incasso, huurverhoging, treasury, inkoop en begroting. De relevante verbeterpunten zijn opgepakt en voor de bewaking opgenomen in de risicorapportage. Zie hiervoor paragraaf 11.6. Verder verklaar ik dat:
de jaarstukken zijn opgemaakt met inachtneming van de bepalingen in boek 2 titel 9 van het Burgerlijk Wetboek, alsmede de voorschriften van de minister van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties;
de middelen van Stichting HW Wonen in 2014, onder verwijzing naar artikel 26, lid 2 sub n van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), uitsluitend zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting.
Oud-Beijerland, 20 maart 2015
Ben C. Pluimer directeur-bestuurder
13
3.1 Inleiding Uiteraard stond het verslagjaar 2014 vooral in het teken van het 100-jarig bestaan van HW Wonen en haar rechtsvoorgangers. De feestvreugde werd echter getemperd door een lawine aan nieuwe regelgeving voor de sector, de beraadslagingen rondom de herziening van de Woningwet en de resultaten van het onderzoek van de parlementaire enquêtecommissie. Met name de aanslag op het in de loop der jaren zorgvuldig opgebouwde vermogen van HW Wonen door de introductie van de verhuurderheffing heeft grote impact. Voor HW Wonen is deze heffing gelijk aan de totale huuropbrengsten over twee maanden zonder dat de hieruit voor het Rijk voortvloeiende inkomsten worden aangewend voor de volkshuisvesting. Met instemming van de Raad van Commissarissen (RvC) heeft de directeur-bestuurder daarom zijn goedkeuring onthouden aan het akkoord over de heffing van de brancheorganisatie Aedes met de minister. Beleidsmatig stond 2014 vooral in het teken van het beraad en de discussie over de strategie van HW Wonen gedurende de komende vier jaar. Terwijl de financiële middelen schaarser worden staat HW Wonen opnieuw voor belangrijke investeringen en uitgaven om de kwaliteit van haar woningbezit op peil te houden en dit verder te verduurzamen. De bedrijfscultuur zal zich moeten aanpassen aan zowel deze ingrijpende veranderingen in de sector alsmede ook de herijkte strategische doelen. Een nog meer flexibele en resultaatgerichte inzet van taakvolwassen medewerkers, verbindingen met partners in het maatschappelijk middenveld en regisserend opdrachtgeverschap zijn daarbij de kernpunten. De 100-jarige staat wat dit betreft aan het begin van een nieuw leven. Het navolgende doet op hoofdlijnen verslag van de werkzaamheden en aandachtsvelden van de RvC en de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan zijn toezichthoudende taak. 3.2 Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden De RvC is onafhankelijk en vervult tegenover het bestuur van HW Wonen drie rollen: toezichthouder, adviseur en werkgever. Belangrijke aandachtsvelden van de RvC zijn:
de strategie van HW Wonen; de realisatie van de doelstellingen en volkshuisvestelijke opgaven van HW Wonen; de opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; de organisatie- en cultuurverandering; het kwaliteitsbeleid; de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; de financiële beheersing en verslaggeving; de naleving van wet- en regelgeving.
Wat precies de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn, is terug te vinden in de statuten en het ‘Reglement voor de Raad van Commissarissen van HW Wonen’. Deze documenten zijn terug te vinden op onze website, www.hwwonen.nl/raadvancommissarissen. Op de website staat ook hoe de RvC is samengesteld en de wijze waarop zijn onafhankelijkheid is gewaarborgd. Ook geeft deze website informatie over de benoeming en het ontslag van RvC-leden, de wijze waarop de RvC functioneert en besluiten neemt, en hoe de relatie van de RvC is met de directeur-bestuurder. Voorts wordt ingegaan op de relatie en contacten van de RvC met de accountant, de Ondernemingsraad en het Huurdersplatform en de wijze waarop de RvC toezicht houdt op HW Wonen zelf en op de deelnemingen Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V. en Union Assink Projectontwikkeling VOF. Zoals in het verslag van de bestuurder wordt uiteengezet is het ondernemingsplan een belangrijk document voor HW Wonen. Op deze plaats wordt hiervoor dan ook verder verwezen naar het verslag van de bestuurder. De realisatie van het ondernemingsplan wordt door de RvC gevolgd en beoordeeld op basis van periodieke rapportages. 14
Daarnaast zijn voor de directeur-bestuurder speerpunten benoemd die mede de basis vormen voor de jaarlijkse beoordeling van de directeur-bestuurder. De RvC onderschrijft de AedesCode en Governancecode. Hiermee laat HW Wonen zien waarvoor zij staat en waarop zij aanspreekbaar is, dat zij kwaliteit biedt en dat zij zich verantwoordt naar de omgeving waarin zij opereert. 3.3 Samenstelling De RvC bestaat per 31 december 2014 uit zeven leden. De RvC-leden worden benoemd voor een periode van vier jaar. Daarna kunnen ze nog één keer herbenoemd worden. Nieuwe leden selecteren we op basis van een profielschets. Hierin wordt de gewenste deskundigheid en ervaring beschreven. De Ondernemingsraad en het Huurdersplatform zijn hierover geïnformeerd. Leden van de RvC moeten aan een aantal voorwaarden voldoen:
alle leden zijn onafhankelijk van HW Wonen;
geen van de leden verleent andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de RvC of onderhoudt – direct of indirect – banden met HW Wonen buiten het commissariaat;
bij hun benoeming geven alle leden een ‘Verklaring omtrent het gedrag’ af.
er zijn geen overlappingen met andere bestuursfuncties; geen van de leden is of was in dienst van HW Wonen of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers;
Tot eind 2014 was de RvC van HW Wonen als volgt samengesteld: De heer mr. W.G. van Hassel – 68 jaar Oud-advocaat en oud-algemeen deken van de Nederlandse Orde van Advocaten, commissaris/toezichthouder bij diverse bedrijven en instellingen waaronder het bouwconcern ASVB B.V. en Box Consultants, voorzitter Nationaal Register Commissarissen en Toezichthouders, arbiter bij het NAI, onderzoeker of tijdelijk bestuurder benoemd door de Ondernemingskamer Gerechtshof Amsterdam en auteur/docent op het terrein van good governance. Functies binnen de RvC: voorzitter, lid van de remuneratiecommissie en lid van de auditcommissie. De heer R.E. Baan EMIA RO AC – 56 jaar Directeur-bestuurder bij de Rabobank Goeree-Overflakkee, penningmeester Bejaardensociëteit ’t Trefpunt in ’s-Gravendeel en penningmeester Stichting Streekmuseum Hoeksche Waard in Heinenoord. Functies binnen de RvC: lid en voorzitter van de auditcommissie. Mevrouw P.M. Sangers – 56 jaar Directeur Grondzaken en Sturing bij Staatsbosbeheer, lid kwaliteitsteam bouwlocatie Vathorst gemeente Amersfoort, lid Raad van Toezicht landgoed De Reehorst en voormalig kwartiermaker gemeenschappelijk ontwikkelingsbedrijf voor de rijksoverheid. Functies binnen de RvC: vice-voorzitter en voorzitter van de remuneratiecommissie. De heer mr. P.A. de Lange – 52 jaar Advocaat, voorzitter van het landelijk hoofdbestuur van de Vereniging van Kerkrentmeesterlijk Beheer in de Protestantse Kerk in Nederland te Dordrecht en kerkordeadviseur van de classis Barendrecht in Oud-Beijerland. Functie binnen de RvC: lid (op voordracht van de huurdersverenigingen) en lid van de remuneratiecommissie. Mevrouw drs. M. Wiegman – 45 jaar Sociaal ondernemer, project-, proces- en programmamanager in stedelijke vernieuwingsopgaven, lid Raad van Toezicht theater de Veste in Delft, voorzitter Raad van Toezicht Kenniscentrum Cultuureducatie Rotterdam en cultuurmakelaar Rotterdamse Cultuurscouts. Functie binnen de RvC: lid. 15
De heer ing. T. van Craaikamp – 60 jaar Interim-manager in de vastgoedsector, sectormanager vastgoed bij GroenWest in Woerden. Functies binnen de RvC: lid en lid van de Vastgoedcommissie. De heer ir. J.H. Kets MiF– 50 jaar Adviseur financieel en algemeen management, Voorzitter van Regio Randstad Noord van Bouwend Nederland, lid Algemeen Bestuur van Bouwend Nederland, voorzitter Lighthouse departement Rijnsteden. Functies binnen de RvC: lid en lid van de auditcommissie. Benoeming en zittingstermijnen Naam P.M. Sangers R.E. Baan P.A. de Lange M. Wiegman W.G. van Hassel T. van Craaikamp J.H. Kets
Datum benoeming 04-01-2010 04-01-2010 26-03-2010 17-06-2010 04-01-2010 01-01-2012 13-06-2014
Zittingsperiode1 2010-2014 2010-2014 2012-2015 2013-2016 2014-2017 2012-2015 2014-2017
Herbenoembaar Nee Nee Ja Nee Nee Ja Ja
Aftredend 31-12-2014 31-12-2014 31-12-2015 31-12-2016 31-12-2017 31-12-2015 31-12-2017
1 = De zittingsperiode loopt van1 januari tot 1 januari van het jaar volgend op het genoemde jaar. De heer drs. P. de Bruijn RA was commissaris tot juni 2014. Op eigen verzoek en om voor hem moverende redenen is de heer De Bruijn medio 2014 afgetreden. De RvC betreurt dit zeer vanwege de buitengewoon waardevolle inbreng van de heer De Bruijn maar heeft tegelijkertijd respect voor deze beslissing. De heer De Bruijn was in de raad benoemd op voordracht van het Huurdersplatform en was lid van de auditcommissie van de raad. Met het Huurdersplatform is afgesproken dat zij haar voordrachtsrecht zal invullen bij de vacature die per ultimo 2014 is ontstaan door het aftreden van mevrouw Sangers. In de vacature De Bruijn is met begeleiding van het Nationaal Register voorzien door de benoeming van de heer J. Kets. Per 31 december 2014 zijn afgetreden de heer R.E. Baan en mevrouw P.M. Sangers wegens het verstrijken van hun tweede zittingsstermijn. Beiden zijn niet herbenoembaar. Mevrouw Sangers was vice-voorzitter van de RvC en voorzitter van de remuneratiecommissie. De heer Baan was voorzitter van de auditcommissie. De Raad is beiden zeer dankbaar voor hun jarenlange deskundige en betrokken inbreng en hun actieve betrokkenheid bij het fusieproces dat in 2010 heeft geleid tot de totstandkoming van HW Wonen. In de opvolging van de heer Baan is inmiddels voorzien met de benoeming per 1 januari 2015 van de heer P.C. van der Linden, oud-bestuursvoorzitter van Batenburg Techniek N.V. Vooruitlopend hierop heeft gedurende de tweede helft van het verslagjaar de heer Van der Linden als adviseur deelgenomen aan de vergaderingen van de RvC. In samenspraak met het Huurdersplatform is eind 2014 onder begeleiding van het Nationaal Register een wervingstraject gestart voor een commissaris met een stedenbouwkundige/volkshuisvestelijke achtergrond in verband met het aftreden van mevrouw Sangers. 3.4 Het werk van de RvC In 2014 vergaderde de RvC zeven keer. Tijdens deze vergaderingen zijn de onderwerpen genoemd in het verslag van de directeur-bestuurder aan de orde geweest en besproken. De belangrijkste bespreekpunten en besluiten in 2014 betroffen: Projectontwikkeling en woningbezit
diverse renovatie- en nieuwbouwprojecten; verkoop en aankoop van gronden en panden; de verbetering van de projectcontrol. 16
Opiniërende onderwerpen
het duurzaamheidsbeleid; duurzame energievoorziening.
Financiën en Planning en Control cyclus
de jaarrekening, het jaarverslag en het accountantsverslag 2013; de managementletter 2014; de meerjarenbegroting 2015-2019 en het jaarplan 2015; het treasury-jaarplan 2015; de waarderingsgrondslagen voor het vastgoed van HW Wonen; de (her)benoeming van de controlerend accountant van HW Wonen.
Opiniërende onderwerpen
het huurbeleid 2014; de implementatie van een ‘In Control Statement’; de periodieke rapportages als sturings- en verantwoordingsdocument; de derivatenportefeuille.
Rapportage / communicatie toezichthouders
oordeelsbrief 2013; de borgbaarheidsverklaring van het WSW.
Opiniërende onderwerpen
corporaties in Perspectief; solvabiliteit- en continuïteitsoordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting; kabinetsbeleid aangaande de woningmarkt; contacten met ministerie BZK en bestuur Museum Heinenoord omtrent de exploitatie van het museum.
Governance
opheffing van de Vastgoedcommissie van de RvC; het overleg met het Huurdersplatform; regionale ontwikkelingen (o.a. intensivering van de samenwerking met gemeenten en belanghouders en de opzet van regionale prestatieafspraken).
Organisatie
strategische toekomstverkenning en in relatie hiermee de ontwikkeling van het Ondernemingsplan 2015-2019;
de organisatieontwikkeling / HW Wonen Werken / Personele Regeling.
Opiniërende onderwerpen
100 jaar volkshuisvesting in de Hoeksche Waard in 2014; gebiedsondernemingen; continuering van het lidmaatschap van Aedes.
Overige onderwerpen:
de evaluatie van het functioneren van directeur-bestuurder en RvC-leden; de benoeming van een commissaris en een (tijdelijk) adviseur; de honorering van de directeur-bestuurder en de RvC-leden; 17
het rooster van aftreden.
Bijeenkomsten Een delegatie van de RvC heeft in 2014 twee keer gesproken met de Ondernemingsraad. Aan de orde kwamen onder meer de organisatieontwikkeling en de strategische toekomstverkenning, het HW Wonen Werken, de Personele Regeling en actuele ontwikkelingen in de corporatiesector. Ook heeft een delegatie van de RvC in 2014 twee keer gesproken met het Huurdersplatform. Onder meer is gesproken over het huurbeleid 2015 en de huurverhoging 2014, het jaarverslag en jaarrekening 2013, het asbestbeleid, het Zelf Aangebrachte Voorzieningenbeleid en huurdersonderhoud, de (meerjaren)begroting en de klachtenafhandeling/communicatie met huurders. In 2014 heeft de RvC twee themabijeenkomsten gehouden. Deze bijeenkomsten stonden in het teken van de strategie van HW Wonen en in relatie hiermee de ontwikkeling van het Ondernemingsplan voor de jaren 2015-2019. In het najaar 2014 is de strategische toekomstverkenning afgerond. Hierbij is zoveel mogelijk rekening gehouden met het kabinetsbeleid en het wetgevingsproces voor de sector. De komende jaren staan de volgende uitgangspunten centraal: in de organisatie het integraal beheer verder doorvoeren; het vormen van gebiedsondernemingen, gezamenlijk met zorg- en welzijnspartijen; nadrukkelijker portfolio (asset) management en vastgoedsturing; verdere procesoptimalisatie en dito informatisering; een nauwere samenwerking met andere maatschappelijk middenveld organisaties; het zorgdragen voor een bedrijfscultuur die passend is bij alle veranderingen waarmee HW Wonen geconfronteerd wordt. 3.5 Het functioneren van de RvC In december 2014 heeft de RvC zijn functioneren geëvalueerd aan de hand van de voor 2014 afgesproken actie- en verbeterpunten. Vanwege de op handen zijnde wijzigingen in de samenstelling van de RvC heeft de raad afgezien van een persoonlijke evaluatie van zijn leden en volstaan met een interne evaluatie. De voor 2014 afgesproken verbeteracties met meer tijd en aandacht voor strategie, meer focus op de verschillende rollen van de RvC, een meer gerichte agenda-indeling inclusief leeswijzer zijn het functioneren van de raad ten goede gekomen. Van de evaluatie is een verslag gemaakt. Afgesproken is dat de RvC begin 2015 zal bespreken op welke wijze zal worden deelgenomen aan opleiding- en bijscholingsactiviteiten. Het introductieprogramma voor nieuwe leden van de raad wordt positief beoordeeld. De intentie om de raad terug te brengen naar vijf leden (in plaats van zeven) is vooralsnog niet geïmplementeerd. De Governancecode is leidraad voor het functioneren van de RvC. De aandachtsgebieden uit de Governancecode waren in het vergaderschema 2014 ingepland. Ook in 2015 wordt deze werkwijze gehanteerd. De leden hebben in 2014 onafhankelijk van elkaar en het bestuur gefunctioneerd en aan de besluitvorming deelgenomen. Tegenstrijdige belangen hebben zich in 2014 niet voorgedaan. Het lid van de RvC, de heer Baan, heeft niet deelgenomen aan het beraad over het streekmuseum vanwege zijn functie bij deze instelling. Van de Regeling Melding Onregelmatigheden is in 2014 geen gebruik gemaakt. Met het oog op de toezichtstaak van de RvC zijn in 2014 diverse documenten, zoals periodieke rapportages, voortgangsrapportages over lopende projecten en de uitvoering van het jaarplan 2014 aan de RvC voorgelegd en met de directeur-bestuurder besproken.
18
3.6 Auditcommissie Ten behoeve van het inzicht in de financiële gang van zaken en het interne beheersingssysteem heeft de RvC een auditcommissie ingesteld. Deze commissie heeft een adviserende rol. De taken en werkwijze van de auditcommissie zijn vastgelegd in een reglement. Het reglement is op onze website gepubliceerd. De auditcommissie kwam in 2014 vijf keer bijeen. Twee keer waren de accountants bij (een deel van) deze vergaderingen aanwezig. Met haar verslagen van deze vergaderingen heeft de auditcommissie aan de RvC gerapporteerd. De RvC heeft ingestemd met de bevindingen en aanbevelingen van de commissie. De belangrijkste thema’s van de auditcommissie in 2014 waren:
de jaarrekening, het jaarverslag en het accountantsverslag over 2013;
de waarderingsgrondslagen voor de materiële vaste activa van HW Wonen;
de jaarrekeningen 2013 van Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard en VOF Union – Assink; het normenkader van het In Control Statement; het jaarplan 2015 en treasury jaarplan 2015; de meerjarenbegroting 2015-2019; de drie periodieke rapportages als sturings- en verantwoordingsdocument; de financieringspositie en vermogensscan; de borgbaarheidsverklaring van het WSW; de managementletter over 2014; de benchmarkgegevens 2014; het auditplan 2014.
3.7 Externe accountant Deloitte is als accountant benoemd door de RvC na een positief advies van de directeur-bestuurder. Jaarlijks wordt het functioneren van de accountant door de auditcommissie besproken en aan de RvC gerapporteerd. De RvC is van mening dat Deloitte goed functioneert. De accountant woonde het gedeelte van de april-vergadering van de RvC bij waarin het verslag van de controle van de jaarrekening 2013 is besproken. Na kennisneming van dit verslag heeft de RvC de jaarrekening 2013 goedgekeurd. Aandachtspunten volgens de accountants In het najaar van 2014 is door Deloitte een interim-controle uitgevoerd. De accountant heeft geconstateerd dat de aandachtspunten van vorig jaar zijn opgepakt en dat dit heeft geleid tot een verbeterde interne beheersing. Het belangrijkste aandachtsgebied dat Deloitte signaleert betreft de projectbeheersing. Daarover zijn inmiddels afspraken met de directeur-bestuurder gemaakt. Verder zijn de volgende aandachtspunten naar voren gekomen:
verbeteringen van de interne beheersing van verschillende processen door het treffen van aanvullende beheersingsmaatregelen;
het In Control Statement; uitvoering van een frauderisico-analyse.
De resultaten van de accountantscontrole zijn opgenomen in de managementletter. Deze is op 27 november 2014 besproken met de auditcommissie. 3.8 Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie adviseert de RvC over benoeming, honorering en overige arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder en de honorering van commissarissen. Deze commissie heeft een adviserende rol. 19
Voor het beloningsbeleid volgt de RvC de ‘Code voor de honorering van commissarissen in woningcorporaties’ en de ‘Sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties’. De remuneratiecommissie vergaderde in 2014 twee keer over de volgende onderwerpen:
de prestatieafspraken 2014 met de directeur-bestuurder; het functioneren van de directeur-bestuurder; de honorering van de directeur-bestuurder en de leden van de RvC; de herbenoeming van de directeur-bestuurder per maart 2014 voor een periode van vier jaar; de vacatures in de RvC vanaf 2014.
In 2014 heeft de jaarlijkse evaluatie plaatsgevonden van het functioneren van de bestuurder. Deze evaluatie heeft plaatsgevonden op basis van vooraf met de bestuurder afgesproken speerpunten voor 2013. Van de evaluatie, de bevindingen en de honoreringsconsequenties is een verslag gemaakt. De remuneratiecommissie heeft de RvC hieromtrent positief geadviseerd. 3.9 Vastgoedcommissie In 2013 heeft de RvC een vastgoedcommissie ingesteld. Deze commissie adviseerde de RvC over nieuwe projecten en bouwplannen om daarmee de snelheid en kwaliteit van besluitvorming van de raad te bevorderen. Het overleg van de vastgoedcommissie is ook benut om de voortgang van grote en/of complexe projecten te bespreken alsook dilemma’s en/of keuzes daarbij. De vastgoedcommissie vergaderde in 2014 slechts één keer. Tijdens de zelfevaluatie van de RvC in november 2013 was namelijk gesignaleerd dat de vastgoedcommissie te operationeel dreigde te worden. Besloten is daarom de vastgoedcommissie in 2014 op te heffen en de discussie/beraadslagingen te laten plaatsvinden in de voltallige RvC. 3.10 De werkgeversrol van de RvC De RvC is verantwoordelijk voor de besturing van HW Wonen en is in die rol de werkgever van de directeur-bestuurder. De directeur-bestuurder is op 1 maart 2010 benoemd voor vier jaar. De RvC heeft op 1 november 2013 besloten om de directeur-bestuurder te herbenoemen met ingang van 1 maart 2014 voor een periode van opnieuw vier jaar. De RvC beoordeelt jaarlijks het functioneren van de directeur-bestuurder. Zijn beloning en overige arbeidsvoorwaarden zijn vastgelegd in een renumeratierapport. Naast zijn functie als directeur-bestuurder is de heer Pluimer bestuurslid van Hoeksche Waard Duurzaam, lid van de Ledenraad Rabobank Hoeksche Waard en voorzitter van ‘De Maatschappij’, departement Hoeksche Waard. De specificatie van de honorering van de Raad van Commissarissen en de bestuurder vindt u in hoofdstuk 13.8. Per 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden voor zowel de RvC als voor de directeur-bestuurder. De hierop gebaseerde, specifieke honoreringsregeling voor directeur-bestuurders in de sector werd in oktober 2013 door de Haagse rechtbank ongeldig verklaard. Aansluitend is er een gewijzigde staffel door de minister in overleg met de sector vastgesteld. De honorering van de bestuurder voldoet aan de vereisten van de Sectorbrede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties. De beloning van de RvC in 2014 was in overeenstemming met de WNT en is niet gekoppeld aan de prestaties van HW Wonen.
20
3.11 Tot slot HW Wonen werkt continu aan een open en transparante relatie met haar belanghouders. In 2014 was er vooral aandacht voor investeren, bouwen en beheren van vastgoed in economische mindere tijden. Intern is veel aandacht besteed aan de verdere ontwikkeling van de organisatie, het opzetten van risicomanagement, de verbetering van de projectcontrol en de activiteiten in het jubileumjaar 2014: ‘100 jaar volkshuisvesting in de Hoeksche Waard’. Ook over 2014 is de RvC positief over de bereikte resultaten en de gemotiveerde wijze waarop de directeur-bestuurder en de medewerkers hun taken hebben vervuld. Oud-Beijerland, 20 maart 2015
W.G. van Hassel voorzitter
21
Het opkomen voor de belangen van de medewerkers, daar draait het om bij de Ondernemingsraad (OR). Ook dit jaar waren er weer volop zaken waarop wij ons als OR konden buigen. Zo stonden de OR-verkiezingen, de organisatieontwikkeling HW Wonen 2.0 en de ontwikkelingen in de sector op de agenda. 4.1 Dit is de Ondernemingsraad In het jaarverslag legt de OR verantwoording af over alle belangrijke zaken uit het afgelopen jaar. Uitschieters waren de OR-verkiezingen, de organisatiewijzigingen en de notitie HW Wonen 2.0, de ontwikkelingen in de sector en de OR-enquête voor de medewerkers. De OR heeft een gezicht De Ondernemingsraad bestaat uit zeven vaste leden. Zij zijn door de medewerkers gekozen en zetten zich actief voor hen in. Eind 2014 zag de OR er als volgt uit: Ondernemingsraad Voorzitter Tweede voorzitter Secretaris Tweede secretaris Lid Lid Lid
Yvonne van Son John Arensman Leen de Kreek Erika Dijkstra Hans van Efferen Ilona Stooker Marcel Mulder
Verkiezingen Op 24 juni 2014 vonden er op een eigentijdse wijze Ondernemingsraadverkiezingen plaats. De medewerkers konden namelijk digitaal hun stem uitbrengen. De opkomst bedroeg 82 procent, een zeer goede respons. Na de verkiezingen is er naast vertegenwoordiging door collega’s van de afdelingen Wonen en Bedrijfsvoering ook een collega van de afdeling Vastgoed in de OR gekomen. 4.2 Dit kan en mag de Ondernemingsraad De OR voert namens het personeel overleg met de werkgever. Belangrijke taken zijn:
het vertegenwoordigen van het personeel; een bijdrage leveren aan de doelen van de organisatie; invloed uitoefenen op (beleids-)zaken die medewerkers direct raken; medewerkers de gelegenheid geven mee te denken, mee te praten en mee te beslissen over het beleid.
In de Wet op de ondernemingsraden staat wat de OR mag en kan doen. Volgens de wet is het functioneren van een bedrijf een zaak van zowel de werkgever als de werknemers. De werknemers worden vertegenwoordigd door de OR. De OR kan invloed uitoefenen via het adviesrecht, het instemmingsrecht en het initiatiefrecht. De OR kan ook een beroep doen op passende ondersteuning. De OR heeft een strategische visie en een reglement. In dit verslagjaar is het reglement geactualiseerd. De documenten ‘De OR als strategisch partner’ en ‘Het OR-reglement’ zijn op ons intranet terug te vinden.
22
4.3 De Ondernemingsraad in 2014 In 2014 is de OR ongeveer één keer in de twee weken bij elkaar geweest. Eens in de zes weken was er een bijeenkomst met de directeur-bestuurder. Voorafgaand aan dit overleg spraken de directeurbestuurder en het dagelijks bestuur van de OR elkaar tijdens het zogenaamde agendaoverleg. In 2014 zijn er ook gesprekken geweest met de Raad van Commissarissen (RvC), de achterban en het managementteam (MT). Op de agenda In 2014 stonden er diverse onderwerpen op de agenda van de OR, zoals:
de evaluatie en continuering van de ‘Personele Regeling HW Wonen in Verandering’; de notitie organisatieontwikkelingen HW Wonen 2.0; de organisatieontwikkelingen in het algemeen; de ontwikkelingen en actualiteiten in de sector; de CAO-onderhandelingen; de incidentele afwijkingen werving- & selectiebeleid, tijdelijke arbeidscontracten en inhuurkrachten en advieskosten; het ontwikkelingsprogramma informatisering en ICT-beleid; het optimaliseren van de steunpunten; de werkkostenregeling; de verplichte snipperdagen 2014 en 2015; de werkomstandigheden in Oud-Beijerland; de verhuur van kantoorruimte in Oud-Beijerland aan derden; het actualiseren van de secundaire arbeidsvoorwaarden.
Bijzondere agendapunten Een aantal zaken sprong er dit jaar uit, zoals de evaluatie en de continuering van de ‘Personele regeling HW Wonen in verandering’, de organisatiewijzigingen en de notitie organisatieontwikkelingen HW Wonen 2.0. Speciale aandacht was er ook voor de ontwikkelingen in de sector, de uitkomsten van de parlementaire enquête, de kabinetsmaatregelen en de mogelijke gevolgen hiervan voor HW Wonen en de medewerkers, en ook de moeizame CAO-onderhandelingen. Daarnaast is er in een werkgroep gesproken over het actualiseren van de secondaire arbeidsvoorwaarden. Een blijvend aandachtspunt is de klimaatbeheersing in de vestiging Oud-Beijerland. Informatie voor de OR In 2014 is de OR door de directeur-bestuurder geïnformeerd over: het Jaarverslag 2013; het Jaarplan 2014 en de meerjarenbegroting 2014-2018; de evaluatie ziekteverzuimprotocol, het werving- & selectiebeleid en de collectieve ziektekostenverzekering; de inhuur en kosten van de externe adviseurs; de benchmark; de notitie Vermogen en Vitaliteit; de Managementletter 2013; het In Control Statement (ICS); de RI&E-uitkomsten enquête 2013; het huurprijzenbeleid 2014.
23
Instemming van de OR In 2014 heeft de OR ingestemd met:
de collectieve vrije dagen 2014 en 2015; alcohol- en drugsbeleid (onder voorbehoud); functieprofiel teamleiders Wonen; het Woondiensten Cafetaria Systeem 2014: de keuzeperiode en -ronde.
Advies van de OR In 2014 heeft de OR geadviseerd over: de ICT-gedragscode; de nieuwe leden van de RvC; de notitie organisatieontwikkelingen HW Wonen 2.0 (op hoofdlijnen). Bij Het HW Wonen Werken en de organisatieontwikkelingen volgt de OR de ontwikkelingen nauwgezet. De OR vindt het zeer belangrijk dat de ‘Personele Regeling HW Wonen in Verandering’ wordt gecontinueerd. Scholing De leden van de OR doen er alles aan om de belangen van het personeel zo goed mogelijk te behartigen. In 2014 hebben de leden hun kennis vergroot tijdens tweedaagse bijeenkomsten. 4.4 Achterban op de hoogte houden Het goed en transparant informeren van de achterban is voor de OR van groot belang. Het personeel is in 2014 op de hoogte gehouden van lopende of te verwachten zaken via het intranet. Alle verslagen van het overleg met de directeur-bestuurder, de OR-nieuwsbrieven en andere relevante stukken zijn op het intranet voor de medewerkers terug te vinden. In dit verslagjaar heeft de OR een enquête uitgezet naar de medewerkers van HW Wonen om helderheid te krijgen over hoe zij denken over het functioneren van de OR. De OR was blij met de hoge respons van 80 procent. Het gaf een goed beeld van wat er onder de medewerkers leeft en waar de OR mee aan de slag moet. Uit de enquête bleek dat de communicatie naar de achterban beter kan. Stukken moeten makkelijker beschikbaar zijn en inhoudelijk duidelijker. Voor wat betreft de beschikbaarheid heeft de OR besloten om de stukken ook per mail te verspreiden. Daarnaast het toegankelijker maken van het intranet. De nieuwsbrieven probeert de OR zo inhoudelijk en duidelijk mogelijk te maken. Communiceren gaat het best als het samen gedaan wordt. Daarom is de achterban verzocht zich ook te laten horen als er zaken zijn die hen bezighouden.
24
De huurders van HW Wonen worden vertegenwoordigd door de plaatselijke huurdersverenigingen. Deze verenigingen (Hoeksche Waard West, Hoeksche Waard Oost en Cromstrijen) hebben zich voor wat betreft het overleg met HW Wonen verenigd in een platform. Het platform is in 2012 opgericht om een volwaardige partner te zijn in de vergaderingen en bijeenkomsten met HW Wonen. 5.1 Stichting Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard Omdat de wet een platform niet erkend als wettige vertegenwoordiger van de huurder, de wet spreekt alleen van (een) huurdersorganisatie(s), hebben de gezamenlijke huurdersverenigingen een stichting opgericht met de naam Platform Huurdersverenigingen Hoeksche Waard. Het bestuur wordt gevormd uit bestuursleden van de bovengenoemde huurdersverenigingen. 5.2 Dit doet het Huurdersplatform Het Huurdersplatform draagt het eensluidend uit van de diverse onderwerpen welke in de bestuursvergaderingen van de verenigingen aan de orde komen. Om met meer kennis en dieper in te kunnen gaan op deze diverse onderwerpen heeft het platform in 2014 een aantal werkgroepen in het leven geroepen. De leden van een werkgroep verdiepen zich in een onderwerp en verzamelen hierover kennis, waarna zij het platformbestuur adviseren in het overleg met HW Wonen. 5.3 Op de agenda Het was een teleurstelling te moeten constateren dat HW Wonen zeer tegen de zin van het Huurdersplatform, de inkomensafhankelijke huurverhoging invoerde. Gelukkig werden de huren voor de huurders met de laagste inkomens met een kwart procent minder verhoogd. Voor de verhoging van 2015 is nu afgesproken dat er een duidelijker overleg plaatsvindt. Ook een terugkomend onderwerp is het huurdersonderhoud en zelf aangebrachte voorzieningen. Dit onderwerp komt begin 2015 op de agenda te staan en zal na overeenstemming bekend gemaakt worden aan de huurders. 5.4 Samen de belangen behartigen Er is in 2014 diverse malen gesproken met HW Wonen om tot een betere samenwerking en overlegsituatie te komen. Dit ging niet altijd van een leien dakje. Het dagelijks bestuur van het Huurdersplatform heeft in diverse gesprekken met onder andere de Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder haar mening geventileerd. Uit dit overleg hebben zij het positieve gevoel overgehouden om samen met HW Wonen in 2015 de belangen van de huurders te behartigen.
25
6.1 Ondernemingsplan 2011-2014 Voor de periode 2011-2014 hebben wij een ondernemingsplan opgesteld. De afgelopen periode is dit plan grotendeels gerealiseerd. We zijn inmiddels volop bezig met een nieuw ondernemingsplan. Dit plan wordt in de eerste helft van 2015 worden vastgesteld. Onderstaande missie en visie zijn nog ontleend aan het oude plan. 6.2 Missie en visie De missie luidt als volgt: ‘In een Nationaal Landschap woondiensten en woonproducten aanbieden die aansluiten bij maatschappelijke ontwikkelingen en individuele woonwensen’. De visie die hierbij hoort is ‘Samen Wonen meer Waard’. Goed wonen in een vitaal Nationaal Landschap. Wij gaan uit van onze eigen kracht en werken van daaruit graag samen met de mensen en organisaties om ons heen. Wij voelen ons verantwoordelijk voor goede huisvesting en de kwaliteit van wonen. 6.3 Werkgebied Wij hebben als basis de Hoeksche Waard en zien het ook als ons primaire werkgebied. Dit is een zelfstandig maar geen geïsoleerd gebied. Daarom vindt beleidsafstemming ook met andere regio’s plaats. Het in de statuten vastgelegde werkgebied is veel groter. Dit werkgebied omvat grofweg de gemeenten in Zuid-Holland-Zuid. 6.4 Samenwerking Binnen de Hoeksche Waard wordt met alle gemeenten en zorg- en welzijnspartijen in meer of mindere mate samengewerkt. Onze indruk is dat deze samenwerkingen zijn gebaseerd op wederzijds vertrouwen, respect voor elkaars positie en de gedachte dat we samen meer kunnen bereiken. Wij vinden deze samenwerkingen belangrijk en er is ons veel aan gelegen de samenwerkingen verder uit te bouwen. In 2015 gaan wij samen met de gemeenten in de Hoeksche Waard regionale prestatieafspraken maken. Buiten de Hoeksche Waard werken wij samen met Trivire uit Dordrecht, Maasdelta uit Spijkenisse, Woonbron vestiging Dordrecht en WoonCompas uit Rotterdam. Met deze corporaties hebben wij (gezamenlijk) vastgoed en/of zorgen wij samen voor het beheer van dit vastgoed. Daarnaast is HW Wonen lid van Stekademy en Corporatie EnergieBeheer (CEB). Stekademy is een coöperatieve vereniging, waarvan inmiddels 23 corporaties lid zijn. De activiteiten van Stekademy zijn gericht op kennisoverdracht binnen de corporatiesector. Corporatie EnergieBeheer is een vereniging die is opgericht door AlleeWonen, Staedion, Vestia en HW Wonen en richt zich op het beheer van duurzame energieopwekkingssystemen van de aangesloten corporaties.
26
Met de HW Wonen Balans brengen wij op overzichtelijke wijze de voorgenomen en gerealiseerde prestaties van HW Wonen in kaart. De basis voor de voorgenomen prestaties zijn terug te vinden in het ondernemingsplan en het jaarplan 2014. De toelichting op de gerealiseerde prestaties en de relevante afwijkingen ten opzichte van de voorgenomen prestaties zijn in dit jaarverslag verwerkt.
Doelstelling 2014
Realisatie 2014
Jaarlijkse bijeenkomst stakeholders georganiseerd?
Ja
Ja
Jaarlijkse verantwoording over woningtoewijzing afgerond?
Ja
Ja
89,3
85,4
In Control Statement afgegeven door bestuurder en mt-leden?
Ja
Ja
Hoeveel procent van de beschikbare tijd is het personeel ziek?
4,0%
5,0%
Hoeveel procent van de beschikbare tijd (excl. langer dan 6 weken) is het personeel ziek?
2,5%
1,4%
3
2
Gesloopte woningen
142
88
Opgeleverde huurwoningen
98
80
Opgeleverde koopwoningen (incl. grondkavels)
30
50
Opgeleverd maatschappelijk vastgoed
0
0
8
3
€ 542 duizend
€ 330 duizend
0,85%
0,51%
Hoeveel ontruimingen gaan er door?
15
22
Hoeveel overlastklachten worden er behandeld?
500
701
Aandachtsgebied
Strategie en organisatie
Aantal fte’s vastgestelde formatie
Aantal malen per jaar dat het bewonersblad wordt uitgegeven Vastgoed
Wonen Aantal maal overleg met huurdersplatform Hoeveel bedraagt de inkomstenderving door frictie- en mutatieleegstand maximaal? Hoeveel bedraagt de frictie- en mutatieleegstand als percentage van de jaarhuur?
27
Doelstelling 2014
Realisatie 2014
< 1%
0,87%
Aantal verzonden eerste aanmaningen huurachterstand (gem. per maand)?
600
590
Aantal verzonden tweede aanmaningen huurachterstand (gem. per maand)?
375
302
Hoeveel procent van de huurders maakt gebruik van de mogelijkheid tot automatische incasso?
75%
72%
Onderhoudslasten als percentage van de bedrijfslasten?
37,4%
30,4%
Personeelskosten als percentage van de bedrijfslasten?
16,3%
18,0%
Hoeveel bedragen de netto kosten van de werkorganisatie per woning?
€ 1.048
€ 1.050
Gemiddelde kosten voor klachtenonderhoud per woning (inclusief loonkosten)?
€ 135
€ 155
Gemiddelde kosten voor mutatieonderhoud per woning (inclusief loonkosten)?
€ 120
€ 105
Gemiddelde kosten voor contractenonderhoud per woning?
€ 204
€ 137
Gemiddelde kosten voor planmatig onderhoud per woning?
€ 1.002
€ 649
Aandachtsgebied
Bedrijfsvoering Huurachterstand als percentage van de jaarhuur
28
8.1 HW Wonen Werken Vanaf januari 2013 wordt er vanuit één locatie gewerkt. Het kantoor is aangepast om alle medewerkers te faciliteren bij het HW Wonen Werken. De tijd staat echter niet stil. Inmiddels zijn veel van onze medewerkers vaker ‘op locatie’ actief en wordt met de gemeenten, zorgpartijen en Welzijn Hoeksche Waard nagedacht over gebiedsondernemingen. Door meer samenwerking tussen medewerkers uit deze organisaties en de burgers in de betreffende gebieden kunnen de vraagstukken in het betreffende gebied efficiënter worden opgepakt. Eén en ander heeft ook gevolgen voor de bezetting van ons hoofdkantoor. Inmiddels is daarom vanaf september 2014 een gedeelte van ons kantoor verhuurd aan de stichting Welzijn Hoeksche Waard. 8.2 Gebiedsondernemingen De samenleving is volop aan het veranderen. Onze partners (welzijn, zorg en gemeenten) maken de beweging om steeds dichter bij de klant te werken. De samenwerking met welzijn en zorg heeft een impuls gekregen door de opening van het informatiepunt Wonen, Welzijn en Zorg in ’s Gravendeel. De officiële opening heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2014 door de heer Boudewijns van de Stichting Gecoördineerd Ouderenwerk (SGO) en de ANBO. In 2015 zal een evaluatie plaatsvinden. De verdere ontwikkeling van deze samenwerking en de aansluiting met de drie sociale wijkteams en jeugdteams van de gemeenten kan een plaats krijgen in een van onze locaties. Om deze ontwikkelingen te volgen en nog meer stevigheid te geven aan onze wijkteams heeft HW Wonen haar 5 teams inmiddels samengevoegd tot 3 teams. Op die manier ontstaat een min of meer natuurlijke verdeling van de Hoeksche Waard in een team West, Midden en Oost. De teams werken vanuit onze gebiedsondernemingen. Hierdoor ontmoeten medewerkers van HW Wonen de medewerkers van welzijn en zorg en de gemeenten. Ervaringen in en met het gebied kunnen uitgewisseld worden en samen kan gezocht worden naar oplossingen voor onze klanten. 8.3 Medewerkers De totale vaste formatie op 31 december bedraagt 85 fte (86,8 fte per 31 december 2013). Bij HW Wonen werken 96 medewerkers, 54 vrouwen en 42 mannen, 35 medewerkers zijn parttime werkzaam. De gemiddelde leeftijd is 46 jaar en het gemiddeld aantal dienstjaren is 13. Vijf medewerkers hebben de organisatie verlaten. Er zijn geen nieuwe medewerkers aangenomen. Naast de vaste formatie waren er eind 2014 10 medewerkers (5,58 fte) met een tijdelijk contract of op inleenbasis actief.
29
Het organisatieschema van HW Wonen ziet er per 31 december 2014 als volgt uit:
Directeurbestuurder
Beleid
P&O Bestuurszaken
Vastgoed
Wonen
Projectrealisatie en Beheer
Verkoop
Bedrijfsvoering
Front-Office
Planning & Control
Back-Office
Administratie
ICT
Bedrijfsbeheer
Ziekteverzuim Het totale ziekteverzuimpercentage in 2014 bedroeg vijf procent (zes procent in 2013 ). Het kortdurend ziekteverzuimpercentage was 1,35 procent (1,6 procent in 2013). Functioneren Voor ons functioneringsmanagement hebben de leidinggevenden met alle medewerkers een jaarplangesprek, een voortgangsgesprek en een beoordelingsgesprek gevoerd. Bij de boordelingen scoort 96 procent van de medewerkers goed (B), 3 procent zeer goed (C) en 1 procent matig (A). Investeren in onze mensen HW Wonen investeert 2,5 procent van de loonsom aan de ontwikkeling van haar mensen door opleidingen, trainingen en coachingtrajecten aan te bieden. Stages HW Wonen vindt het belangrijk dat jonge mensen kennis maken met het werk bij een woningcorporatie en heeft in 2014 11 stagiaires mogen verwelkomen. 8.4 Maatschappelijke betrokkenheid Vrijwilligersdag Op 18 september zetten onze medewerkers zich een dag lang in voor de maatschappij. Wij deden dit vanwege de viering van 100 jaar Volkshuisvesting in de Hoeksche Waard. Wij staken de handen uit de mouwen door vrijwilligerswerk te doen bij de volgende organisaties:
Stichting De Overbrugging in Oud-Beijerland; Stichting De Dierenstee in Numansdorp; Het Hoeksche Waards Landschap op diverse locatie in de Hoeksche Waard; De Voedselbank in Oud-Beijerland; Zorgwaard locatie Egmontshof in Oud-Beijerland; Zorgwaard locatie Zoomhoek in Oud-Beijerland; Zorgwaard locatie Dorpzigt in Zuid-Beijerland; Heemzicht in Piershil. 30
De werkzaamheden varieerden van opruimen, schoonmaken, timmerklussen tot het organiseren van een gezellige bingo en lunch. Het was een gezellige, geslaagde een zinvolle dag. Alle medewerkers toonden een grote betrokkenheid en willen dit de komende jaren graag herhalen. Behalve blije gezichten en vieze handen hebben wij laten zien dat wij als organisatie samen veel werk kunnen verzetten. En niet alleen voor onze eigen organisatie maar ook voor anderen. Sponsoring Om er voor te zorgen dat de Hoeksche Waard een fijn gebied is om te wonen én te leven, zijn er veel verenigingen/stichtingen die die hun steentje hieraan bijdragen. Vaak doen zij een beroep op ons om hen op een of andere manier te ondersteunen. Dit vindt plaats aan de hand van ons sponsorbeleid. Wij hebben in 2014 71 sponsorverzoeken toegekend met een gemiddeld sponsorbedrag van 449 euro. In 2013 bedroeg dat 56 toekenningen, met een gemiddeld sponsorbedrag van 453 euro. Daarnaast hadden wij een sponsorovereenkomst met het G-team van Zinkwegse Boys (voetbal) en het G-team van Korbatjo (korfbal). 20.000 euro stelden wij beschikbaar aan de Stichting Samenleving Oud-Beijerland ter ondersteuning van de exploitatie van het seniorensteunpunt De Beijerkorf. Tot slot sponsorden wij als medeorganisator de Rabobank-fietsdag met een bedrag van 1.500 euro. 8.5 Duurzaam kantoor In 2014 is hard gewerkt aan het verder optimaliseren van het WKO-systeem (warmte koude opslag) in ons bedrijfspand. Gemiddeld genomen is het binnenklimaat verbeterd, zowel in de zomer als winter, maar optimaal is het nog steeds niet. Door alle aanpassingen is het systeem wel duurzamer geworden. De cv-ketel die moet ingrijpen bij piekbelasting of storingen in het systeem is in 2014 niet in bedrijf geweest. Ten opzichte van voorgaande jaren is dan ook een grote reductie in het gasverbruik gerealiseerd. Ten opzichte van 2013 bedraagt deze reductie 77 procent. Normaliter zou het elektraverbruik dan moeten toenemen doordat de warmtewisselaar meer in gebruik is maar door de toepassing van het SWYCS (See What You Can Save) systeem is op andere onderdelen weer een besparing gerealiseerd. Daardoor is ten opzichte van 2013 per saldo ook een reductie van 5 procent op het elektriciteitsverbruik gerealiseerd. Bij de huidige tarieven een besparing van ruim 4 duizend euro. Verdere verbetering wordt in 2015 gerealiseerd door een aanpassing waarbij afhankelijk van het CO2 -niveau in het gebouw geventileerd gaat worden. De verwachting is dat hierdoor ook het comfort zal verbeteren. De zonnepanelen op het dak van ons kantoor hebben in 2014 ongeveer 59 duizend kWh opgeleverd. Ook deze productie draagt bij aan ons duurzame profiel. 8.6 Informatisering In 2014 heeft HW Wonen nadrukkelijk ingezet op de beantwoording van de informatiseringsvraag. Intern is een stuurgroep geformeerd die sturing geeft aan het programmamanagement. Voor de lopende projecten zijn projectleiders aangewezen. Vanuit het programmamanagement is ook ingezet op het projectmatig werken. Hiervoor zijn trainingen georganiseerd. Eind 2014 is de programmaaanpak geëvalueerd en is de conclusie getrokken dat we op programma- en projectniveau de nodige slagen hebben gemaakt. Daarnaast zijn voor 2015 verbeteringen geformuleerd. De belangrijkste verbeteringen betreffen het versterken van het bepalen en uitrollen van de gezamenlijke doelstellingen en de verdere ontwikkeling van projectmatig werken. Het contract met de leverancier van ons primaire systeem is verlengd tot 2020 en met drie belangrijke samenwerkingspartners is een intentieovereenkomst gesloten. In deze intentieovereenkomst is vastgelegd om een belangrijk deel van de informatiseringsvraag, zo veel als mogelijk, gezamenlijk op te pakken. Ultimo 2014 waren 9 projecten onderhanden die de prioriteit ‘hoog’ hebben gekregen. Dat betekent dat de voortgang van deze projecten in 2015 extra aandacht krijgt. Het project ‘aanbieden van huurwoningen’ is in 2014 afgerond. Dit project is in december 2013 gestart met het op de nieuwe website aanbieden van de te huur staande woningen. Ook de te huur staande vrije sector woningen en de te koop staande woningen worden inmiddels via de website aangeboden. Om de overgang van advertenties in de regiokrant (Kompas) naar de digitale vorm te begeleiden is vanaf december 2013 tot en met maart 2014 zowel op de oude manier via het Kompas als op de nieuwe manier via onze website geadverteerd. 31
Wij hebben gemerkt dat het reageren op het aanbod niet altijd vlekkeloos is verlopen. Met vallen en opstaan konden we in september 2014 spreken van een goed werkend systeem. Niet alleen onze woningzoekenden binnen de Hoeksche Waard, maar ook de woningzoekenden buiten de Hoeksche Waard kunnen nu eenvoudig ons woningaanbod vinden. Op verzoek van huurders en de gemeenten wordt vanaf 2015 via het Kompas melding gemaakt wanneer er nieuw woningaanbod op onze website te vinden is. De verdere ontwikkeling is vaker adverteren. Op die manier wordt de doorloopsnelheid van de verhuur verhoogd en kan eerder op ons aanbod worden gereageerd. Woningzoekenden kunnen dan altijd ons woningaanbod volgen. 8.7 KWH-Huurlabel Zoals van een corporatie verwacht mag worden hechten wij grote waarde aan een goede dienstverlening aan onze klanten. Daarom is HW Wonen lid van het KWH. Vanaf 2013 laten wij de kwaliteit van onze dienstverlening continu meten. Deze meting vind plaats voor de onderdelen Telefonische bereikbaarheid; Communicatie & Informatie; Woning zoeken; Nieuwe woning; Huur opzeggen; Reparaties; Onderhoud en tot slot het behandelen van klachten over onze dienstverlening. Het voorlopige cijfer over 2014 is een 7,8. Daarmee staat HW Wonen landelijk op de 39e plaats en in haar klassengrootte zelfs op nummer 2 We zijn trots op dit resultaat! 8.8 Afhandelen van klachten Interne klachtenprocedure HW Wonen doet er alles aan om het wonen zo aangenaam mogelijk voor huurders te maken. Toch kan het voorkomen dat huurders niet tevreden zijn over onze dienstverlening of onze medewerkers. Huurders kunnen dan een klacht bij HW Wonen indienen. HW Wonen kent een interne klachtenprocedure waarbij regels en termijnen zijn vastgesteld om de klacht van de huurder op te lossen dan wel te verhelpen. De in 2014 ontvangen klachten hebben veelal te maken met niet (goed) uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden en de communicatie met medewerkers. Alle gemelde klachten zijn naar tevredenheid van de huurders binnen de gestelde termijnen opgelost. Het verbeteren van de communicatie met huurders heeft intern voortdurend de aandacht. Het kan voorkomen dat na het doorlopen van onze interne klachtenprocedure er nog onenigheid bestaat. In dat geval kan de huurder terecht bij de Klachten Advies Commissie Hoeksche Waard. In 2014 zijn er geen klachten vanuit de interne klachtenprocedure door de huurder alsnog ingediend bij de Klachten Advies Commissie (2013: 1). Klachten Advies Commissie Voorzitter Vice-voorzitter Ambtelijk secretaris Lid Lid
de heer H. Stapel de heer F. van Heusden mevrouw A.C. Groenendijk de heer H. Zwartkruis mevrouw A.M.R. van Nierop – van ‘t Grunewold
In 2014 ontving de Klachten Advies Commissie elf klachten (2013: zeventien). Deze klachten kwamen van zeven verschillende klagers. Van de elf klachten bleken zeven klachten op grond van het klachtenreglement niet ontvankelijk. Deze klachten zijn dus niet in behandeling genomen. De overige vier klachten waren wel ontvankelijk en zijn in behandeling genomen via hoorzittingen. Al deze klachten zijn ongegrond verklaard. Vijf klachten die eind 2013 al ingediend waren, zijn in januari 2014 in behandeling genomen via hoorzittingen. Van deze klachten is er één gegrond verklaard, twee klachten ongegrond en twee klachten gedeeltelijk gegrond/ongegrond.
32
De behandelde klachten hebben betrekking op: Vijf klachten uit 2013, behandeld in januari 2014: Vocht-, trillings- en geluidsoverlast door de montage van een poort aan het eigendom van de huurwoning
gegrond
Vernieuwen van een keukenblok
ongegrond
Plaatsing van een keukenafvoer bij de buren
ongegrond
Kwaliteit van uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden en bejegening door medewerkers
deels gegrond/ongegrond
Kwaliteit van uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden
deels gegrond/ongegrond
2014: Schimmelvorming in slaapkamer
ongegrond
Schoorsteenvoegen en in relatie hiermee onkostenvergoeding
ongegrond
Wijze van ongediertebestrijding
ongegrond
Geluidsoverlast
ongegrond
HW Wonen heeft in 2014 de uitspraken van de commissie opgevolgd. Dit met uitzondering van de deels gegrond/ongegronde klacht met betrekking tot bejegening door medewerkers. De bestuurder heeft dienaangaande een andere zienswijze en heeft deze gecommuniceerd met de commissie en klager. Tijdens het voorjaarsoverleg van onze directeur-bestuurder en de commissieleden van de Klachten Advies Commissie is vastgesteld dat de commissie objectief oordeelt en zich aan de afgesproken procedures houdt. Geschillencommissie Woonruimteverdeling Hoeksche Waard Het doel van de Geschillencommissie Woonruimteverdeling Hoeksche Waard is:
klachten behandelen van iedere woningzoekende die zich in zijn persoonlijk belang geschaad acht door de huisvestingsverordening;
bijdragen aan een goede behandeling van klachten en daarmee voor de optimalisering van de relatie tussen de partijen te zorgen;
tegemoet komen aan de behoefte van woningzoekenden om invloed uit te oefenen op de huisvestingsverordening;
het signaleren van knelpunten in het woonruimteverdelingssysteem.
De Geschillencommissie Woonruimteverdeling bestaat uit dezelfde personen als de Klachten Advies Commissie Hoeksche Waard. HW Wonen ondersteunt het secretariaat door het leveren van een ambtelijk secretaris. Dit is mevrouw A.C. Groenendijk, Bestuurssecretaris van HW Wonen. In 2014 heeft de geschillencommissie een klacht ontvangen (in 2013: vier). Deze klacht was ontvankelijk en is via een hoorzitting in behandeling genomen. De klacht is ongegrond verklaard en heeft betrekking op de wijze waarop HW Wonen het woonruimteverdelingssysteem heeft toegepast. De betreffende gemeente Cromstrijen was vertegenwoordigd tijdens de hoorzitting.
33
In de Hoeksche Waard hebben wij bijna 9.300 woningen en appartementen in ons bezit. Daarmee zorgen we ervoor dat heel wat inwoners van de Hoeksche Waard een dak boven het hoofd hebben. Ons primaire doel is om mensen met een bescheiden inkomen te huisvesten. Bij de woningtoewijzing gaat verder bijzondere aandacht uit naar de doelgroep senioren en starters. 9.1 Scherp toewijzen Door regels van de Europese Commissie zijn in 2012 de toewijzingseisen voor woningbouwcorporaties een stuk strenger geworden. In 2014 is 4,1 procent (2013: 5,3 procent) van de leeggekomen sociale huurwoningen verhuurd aan mensen met een inkomen boven de 34.678 euro. Hiermee zijn wij binnen het toegestane percentage gebleven. 9.2 Mutaties Een overzicht van de mutaties in de bestaande woningvoorraad per gemeente:
Binnenmaas
Aantal woningen 3.330
Mutaties 2014 243
Mutatiegraad 2014 7,30%
Mutaties 2013 367
Mutatiegraad 2013 10,98%
Cromstrijen
1.369
115
8,40%
130
9,60%
969
77
7,95%
80
8,12%
Oud-Beijerland
2.551
169
6,62%
227
8,83%
Strijen
1.023
92
8,99%
143
13,31%
Totaal HW Wonen
9.242
696
7,53%
947
10,15%
Kern – gemeente
Korendijk
In de bovenstaande tabel zijn onze woningen in de Hoeksche Waard per 1 januari 2014 opgenomen. Ons totale bezit bestaat ook uit woningen buiten de Hoeksche Waard, overige woongelegenheden, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsonroerendgoed en garages en omvat per 31 december 2014 in totaal 10.369 verhuureenheden (2013: 10.448 verhuureenheden). 9.3 Verhuringen Een overzicht van de verhuringen naar huurklasse en inkomen: Laag (< € 34.678)
Huurklasse
Hoog ≥ € 34.678)
Nietpersonen
Eindtotaal
Goedkoop (< € 389,05)
58
0
2
60
Aftoppingsgrens IHS laag (< € 556,82)
320
7
6
333
Aftoppingsgrens IHS hoog (< € 596,75)
67
4
0
71
Bovengrens IHS (< € 699,48)
167
18
0
185
8
649
0
53
612 Vrije sector (≥ € 699,48)
Eindtotaal
95,48%
6
29
4,52%
47
6
11,32%
47
88,68%
0
53
618
89,05%
76
10,95%
8
702
34
9.4 Huurachterstanden Wij voeren een strak, maar sociaal, incassobeleid. Rond de 10e en 20e van iedere maand worden de aanmaningen verstuurd. In onderstaand overzicht is de huurachterstand nader gespecificeerd.
Maanden achterstand < 1 maand 1-2 maanden 2-3 maanden 3-4 maanden > 4 maanden
aantal 288 56% 77 15% 60 12% 23 5% 62 12%
Totaal
510
2014 achterstand 145.081 25% 82.918 15% 104.262 18% 44.084 8% 196.466 34%
100%
572.812
aantal 354 58% 96 16% 61 10% 32 5% 64 11%
100%
607
2013 achterstand 122.073 22% 81.038 14% 107.90 19% 66.439 12% 189.915 33%
100%
567.365
100%
Eind 2014 zijn alle dossiers met betrekking tot de “Huur” en “Overige vorderingen” opnieuw beoordeeld. Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat een aantal vorderingen definitief als oninbaar moet worden beschouwd. In alle gevallen betreft het bedragen waarvoor een voorziening is gevormd. Van de resterende vorderingen is een inschatting gemaakt van de kans dat deze vorderingen daadwerkelijk worden geïncasseerd. Op grond van de uitgevoerde beoordeling is in 2014 141 duizend euro ten laste van de voorzieningen gebracht. Na deze afboeking resteert een voorziening van circa 299 duizend euro. 9.5 Ontruimingen In 2014 is 54 keer een ontruiming aangezegd. Van deze aanzeggingen zijn er in 2014 uiteindelijk 22 woningen ontruimd. 2014
2013
2012
2011
Ontruimingen
Totaal aanzeggingen
Ontruimingen
Totaal aanzeggingen
Ontruimingen
Totaal aanzeggingen
Ontruimingen
Totaal aanzeggingen
Binnenmaas
3
11
5
19
4
19
4
19
Cromstrijen
4
10
3
7
2
5
3
10
Korendijk
1
4
1
2
1
4
4
12
10
23
3
15
4
12
4
15
Strijen
4
6
4
7
1
9
3
8
Totaal
22
54
16
50
12
49
18
64
Per gemeente
Oud-Bijerland
35
In 2014 heeft de woningmarkt in de Hoeksche Waard zich gestabiliseerd. Wij merken dat aan de mutatiegraad van ons bezit, de verkoop van bestaande woningen, maar ook aan de afzet van nieuwbouw koop- en huurwoningen. Voor de locaties waar de belanghouders in de Hoeksche Waard dat nodig achten hebben wij verschillende projecten in ontwikkeling. Omdat de verkoop en sloop van woningen een grotere omvang had dan de nieuwbouwopleveringen, is ons totale woningbestand iets verminderd. Eind 2014 bestaat de voorraad uit 10.369 verhuureenheden (10.448 in 2014), waarvan bijna 9.300 woningen in exploitatie in de Hoeksche Waard. 10.1 Strategisch voorraadbeleid In 2014 is de herijking van ons strategisch voorraadbeleid (SVB) afgerond. De belangrijkste doelstellig was om het bestaande strategisch voorraadbeleid aan te passen aan de sterk veranderde marktomstandigheden. Daarnaast is ook voorgesorteerd op de veranderende wet- en regelgeving. Het herijkte beleid geeft een beeld van onze wensportefeuille per dorpskern in 2025. 10.2 Duurzaam bouwen en onderhouden In 2013 hebben we gezamenlijk met Deloitte een duurzaamheidsbeleid opgesteld. Hier worden onze visie, doelstellingen en strategie verwoord. Hierin is een aantal werkgroepen benoemd om de duurzaamheid te implementeren in de organisatie. Begin 2012 waren al onze woningen voorzien van een energielabel. Hiervoor is in 2013 een beheercontract afgesloten om ervoor te zorgen dat de energielabels actueel blijven. Ook is hiervoor een beheerproces opgesteld dat in 2014 is geïmplementeerd. In bijgaande tabellen zijn de energieprestaties eind 2014 ten opzichte van voorgaande jaren opgenomen:
Gemiddeld energielabel
Energielabel 2012 -2014 2500
1500 1000 500 0
A
B
C
D
E
F
G
2012
318
1359
2271
1983
1942
1216
181
2013
359
1575
2324
2025
1872
1094
130
2014
346
1568
2420
2072
1843
1008
130
A B C D E F G
31-12-2012 3% 15% 24% 21% 21% 13% 2%
31-12-2013 4% 17% 25% 22% 20% 12% 1%
31-12-2014 4% 17% 26% 22% 20% 11% 1%
1,90
Gemiddelde energie index (EI)
2000
1,70
1,50 1,30 1,10 0,90 0,70 Gemiddelde EI
A B C D E F G
36
2012
2013
2014
1,81
1,77
1,76
=< 1,05 1,06-1,30 1,31-1,60 1,61-2,00 2,01-2,40 2,41-2,90 => 2,91
De wijzigingen kunnen als volgt worden verklaard. Op de eerste plaats zijn verschillende recent opgeleverde woningen gelabeld. Deze woningen hadden op basis van bouwjaar label A, maar hebben nu op basis van een ‘echte’ opname, label B of C gekregen. Hierdoor is het aantal A (-13) en B (-7) labels afgenomen. Daarnaast zijn er woningen verkocht of gesloopt. Dit verklaard een verschuiving in het aantal woningen. Ook zijn er in 2014 woningen verbeterd. Dit resulteert in 86 minder F-labels en 29 minder E-labels. Tenslotte zijn er woningen in het bestand opgenomen die in een eerder stadium nog niet waren gelabeld. Per saldo leidt dit tot de volgende wijzigingen:
Gehele woningvoorraad A labels B labels C labels D labels E labels F labels G labels
31-12-13 359 1575 2324 2025 1872 1094 130
31-12-14 346 1568 2420 2072 1843 1008 130
verschillen -13 -7 96 47 -29 -86 0
10.3 Samenstelling woningbezit In deze paragraaf richten wij ons op de samenstelling van ons woningbezit in de Hoeksche Waard (bijna 9.300 woningen). Verdeling over de kernen van de Hoeksche Waard Ruim een kwart van ons woningbezit in de Hoeksche Waard bevindt zich in de grootste kern Oud-Beijerland. In de 4 andere grote kernen staat 45 procent. Het resterende kwart staat in de kleinere kernen en de buurtschappen Mookhoek en Strijensas. De verdeling ziet er als volgt uit:
37
Mookhook en Strijensas 1%
Goudswaard, Nieuw-Beijerland, Piershil, ZuidBeijerland, Westmaas, Mijnsheerenland, Maasdam, Heinenoord en Klaaswaal 26%
Oud-Beijerland 28%
Strijen 10%
's-Gravendeel 12% Puttershoek 11%
Numansdorp 12%
Verdeling naar bouwjaren Bijna 60 procent van het woningbezit is gebouwd in de periode tot 1980. Het woningbezit in deze categorie bestaat voornamelijk uit eengezinswoningen. Door verkoop (352 woningen) en sloop (77 woningen) wordt deze categorie de komende 10 jaar kleiner. Door nieuwbouw neemt het aantal woningen die na 2010 zijn gebouwd toe. Ook in 2014 zijn er weer verschillende nieuwbouwprojecten opgeleverd. 30%
26% 25% 20%
18%
15%
18%
12%
11%
10%
10%
4%
5%
2% 0% < 1950
50-60
60-70
70-80
80-90
90-00
38
00-10
> 2010
Verdeling naar type Meer dan de helft van ons bezit bestaat uit eengezinswoningen. Door verkoop van eengezinswoningen en nieuwbouw van appartementen en grondgebonden seniorenwoningen neemt het aandeel eengezinswoningen af en groeit het aandeel appartementen en grondgebonden seniorenwoningen.
grondgebonden seniorenwoningen 9% appartementen zonder lift 14% eengezinswoningen 53%
appartementen met lift 24%
Verdeling naar huurklassen Circa 70 procent (2013: 71 procent) van ons woningbezit heeft een huur onder de lage aftoppingsgrens huurtoeslag1 (goedkoop). Door huurharmonisatie, sloop en nieuwbouw neemt dit aandeel af en groeit het aandeel tussen de lage aftoppingsgrens en bovengrens huurtoeslag2 (bereikbaar). Het aandeel vrije sectorwoningen3 blijft stabiel op 4 procent van onze voorraad.
duur (vrije sector) 4% bereikbaar 26%
goedkoop 70%
1
In 2014 lag de lage aftoppingsgrens huurtoeslag op € 556,82. In 2014 lag de bovengrens voor de huurtoeslag op € 699,48. 3 In 2014 lag de vrije sectorgrens op € 699,48 (= bovengrens voor de huurtoeslag). 2
39
10.4 Maatschappelijk en bedrijfsonroerendgoed De bezuinigingen van de overheid en de wijzigingen in de regelgeving ten aanzien van de bekostiging van de zorg heeft het afgelopen jaar gevolgen gehad voor de verhuurbaarheid van onze panden. Er zijn verschillende huurovereenkomsten opgezegd. Doordat de samenwerking met de meeste partijen goed is zijn we nog steeds in staat om de beschreven problematiek het hoofd te bieden. Van grote leegstand is (nog) geen sprake, maar de opbrengsten van dit type vastgoed staan onder druk. 10.5 Verkochte woningen In 2014 zijn 70 woningen van onze bestaande voorraad en het voormalig kantoorpand in ’s-Gravendeel verkocht. In de begroting was rekening gehouden met 45 te verkopen woningen. In 2014 zijn er 8 huurders overgegaan tot aankoop. In 2014 zijn er 10 koopgarantwoningen teruggekocht. Van deze 10 woningen waren er ultimo 2014 weer 7 verkocht (1 in koopgarant en 6 vrije verkoop). Voor 2 woningen is eind 2014 een koopovereenkomst getekend. De overdracht vindt in 2015 plaats. Gemiddeld zijn de verkochte woningen getaxeerd op 153 duizend euro (2013: 157 duizend euro). Op grond van de verschillende kortingsregelingen is gemiddeld 14 duizend euro (9,0 procent) korting per woning verleend. De gemiddelde boekwaarde per verkochte woning bedraagt circa 29 duizend euro en de gemiddelde boekwinst circa 102 duizend euro. De ontwikkeling van de gemiddelde taxatiewaarde en verkoopprijzen van de door ons verkochte bestaande woningen zien er als volgt uit: Jaar 2010 2011 2012 2013 2014
Taxatiewaarde € 185.000 € 180.000 € 165.000 € 157.000 € 153.000
Verkoopprijs inclusief korting € 150.000 € 140.000 € 130.000 € 138.000 € 139.000
De doorloopsnelheid verschilt per kern. Oud-Beijerland is nog steeds het meest gewild. Gemiddeld is de verkooptijd in Oud-Beijerland 2 tot 3 maanden. In andere kernen is sprake van een langere verkooptijd (4 tot 8 maanden). We zien ook dat het aantal reacties afneemt en dat niet alle woningen na een eerste advertentie worden verkocht. Het is ook vaker nodig om de woningen vooraf op te knappen. Dit bevordert de verkoopsnelheid, waarbij het grootste deel van kosten wordt terugverdiend door een hogere taxatiewaarde en verkoopprijs. Koopgarant Eind 2014 hebben wij totaal 317 woningen (2013: 308) met de Koopgarantregeling verkocht. In onderstaande tabel vindt u een overzicht van de verkochte woningen en de per saldo verstrekte korting. Gemeente Binnenmaas Cromstrijen Dordrecht Korendijk OudBeijerland Strijen Totaal
Aantal woningen 70 63 21 55 82 26 317
Totale korting € 3.203.000 € 2.422.000 € 689.000 € 2.235.000 € 3.721.000 € 1.013.000 € 13.283.000
Inmiddels is besloten dat HW Wonen slechts in uitzonderingsgevallen de koopgarantregeling nog hanteert. Het aantal met koopgarant verkochte woningen zal de komende jaren dan ook afnemen.
40
Slimmer Kopen In ’s-Gravendeel zijn in het verleden 10 woningen verkocht onder ‘Slimmer Kopen’- voorwaarden. Anders dan bij de Koopgarant-variant geldt hier voor HW Wonen geen terugkoopplicht, maar een terugkooprecht. De korting die op deze woningen is verstrekt bedraagt 446 duizend euro. 10.6 Onderhoud Beheersing onderhoudskosten In 2014 hebben wij gefocust op een betere beheersing van de onderhoudsuitgaven en de renovatieen duurzaamheidsinvesteringen. In dat kader is gewerkt aan de volgende projecten:
Optimalisatie uitvoering dagelijks onderhoud; Integratie uitbesteding dagelijks en planmatig onderhoud aan regie-aannemers; Uitbouwen Resultaat Verantwoordelijk Onderhoud (RVO) voor schilderwerk en dakonderhoud; Vormgeven en implementeren van duurzaamheidsbeleid; Optimalisatie beleid en beheer contractonderhoud; Herijking en implementatie asbestbeleid; Optimalisatie totstandkoming en bewaking uitputting onderhoudsbegroting.
Optimalisatie uitvoering dagelijks onderhoud In 2014 is de eerste fase van het project ‘Optimalisatie dagelijks onderhoud, fase 1’ afgerond. Tijdens deze fase is het werkgebied van HW Wonen opgedeeld in verschillende deelgebieden en zijn voor deze deelgebieden vijf regie-aannemers geselecteerd. Daarnaast is een eerste stap gezet in het optimaliseren van het administratieve proces. Inmiddels is ook fase 2 van het project opgestart. In deze fase zal het aantal regie-aannemers worden teruggebracht tot drie en worden de overeenkomsten met de regie-aannemers verder geoptimaliseerd. In dat kader worden prestatiecontracten voorbereid, waarbij het dagelijks onderhoud zal worden aanbesteed voor een vast bedrag per woning. Daarnaast wordt ook onderzocht in hoeverre de klantbediening en de administratieve procedures door de inzet van ICT-middelen kan worden geoptimaliseerd. Integratie uitbesteding dagelijks en planmatig onderhoud aan regie-aannemers Ook wordt onderzocht of we een deel van het planmatig onderhoud kunnen uitbesteden aan de regieaannemers. De planning is dat dit onderzoek in 2015 wordt afgerond. Uitbouwen Resultaat Verantwoordelijk Onderhoud (RVO) voor schilderwerk en dakonderhoud Voor wat betreft de bestaande lopende RVO contracten en specialistisch werk dat is ondergebracht in contracten is het de bedoeling om de huidige werkwijze te handhaven. In 2015 wordt ook het dakonderhoud van de platte daken ondergebracht in RVO. Begin 2015 is opdracht gegeven om de conditie en hoeveelheden van de daken in beeld te brengen om daarna op verantwoorde wijze contracten met aannemers aan te kunnen gaan. Vormgeven en implementeren van duurzaamheidsbeleid HW Wonen richt zich de komende jaren op verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Ongeveer twee derde van ons woningbezit ondergaat de komende tien tot vijftien jaar een duurzaamheidsingreep. Het uiteindelijke doel is om met onze totale voorraad rond 2025 gemiddeld het energielabel C te scoren. Op de woningen die onderdeel uitmaken van deze programmering passen we zes verschillende pakketten toe. De lichtere pakketten worden uitgevoerd op natuurlijke momenten bij het planmatig onderhoud. De zwaardere pakketten worden als renovatie- c.q. duurzaamheidsproject uitgewerkt.
41
Zo is voor de komende jaren een duurzaamheidsbegroting opgesteld die is opgenomen in de meerjarenbegroting 2015-2019. In 2014 zijn we gestart met de volgende 3 projecten:
38 gestapelde woningen aan de Wouter van de Walestraat in Heinenoord; 91 aanleunwoningen aan de Molenaar in Oud Beijerland; 27 eengezinswoningen aan het Karrespoor in Oud Beijerland.
In en aan deze woningen worden, naast het noodzakelijk planmatig onderhoud, ook duurzaamheidsmaatregelen uitgevoerd waardoor het energieprestatielabel van deze woningen naar B- of A-label gaat. De bewoners van deze woningen merken dit direct in hun wooncomfort en de verlaging van de energielasten. Verder zijn we in 2014 gestart met een pilot project “Zonnepanelen voor onze huurders”. In deze pilot hebben 25 huurders besloten om zonnepanelen op hun dak te laten plaatsen. De investering nemen wij voor onze rekening, terwijl de huurders maandelijks een bijdrage betalen die lager ligt dan de verwachte besparing op de energiekosten. Inmiddels wordt de pilot geëvalueerd en is het ook voor 2015 de bedoeling om onze huurders een aanbod te doen voor het plaatsen van zonnepanelen op hun dak. Optimalisatie beleid en beheer contractonderhoud In 2014 zijn alle lopende contracten tegen het licht gehouden. Hierbij is gekeken naar nut en noodzaak en is voor veel contracten een nieuw programma van eisen opgesteld. Voor zover mogelijk zijn de contracten opnieuw aanbesteed. Door het uitvoeren van deze optimalisatie is forse bezuiniging gerealiseerd. Ook is besloten een contractadministratie in te richten, waardoor het beheer van de contracten kan verbeteren en ook het inzien van de contractvoorwaarden voor de betreffende medewerkers sterk is vereenvoudigd. Herijking en implementatie asbestbeleid In 2014 is het bestaande asbestbeleid herijkt en geïmplementeerd. Hiermee voldoen we aan het wettelijk kader. De bewoners en de gemeenten in de Hoeksche Waard zijn hierover geïnformeerd. Optimalisatie totstandkoming en bewaking uitputting onderhoudsbegroting Om de uit te voeren onderhoudswerkzaamheden professioneel en binnen de vastgestelde budgetten uit te kunnen voeren is een betrouwbare (meerjaren) onderhoudsbegroting onmisbaar. Om deze betrouwbaarheid te vergroten is in 2014 besloten de volledige (meerjaren) onderhoudsbegroting te actualiseren. Daarnaast is ten aanzien van de begroting 2015 veel inspanning geleverd om te komen tot een werkbegroting die een betere basis vormt voor de realisatie. Verder wordt in 2015 een conditiemeting opgestart als basis voor de meerjarenbegroting vanaf 2016. Deze meerjarenbegroting moet dan een veel beter inzicht gaan bieden in de verwachte onderhoudsuitgaven de komende jaren. Tenslotte is de afgelopen jaren fors ingezet op het realiseren van het onderhoud binnen de vastgestelde budgetten. De conclusie is dat dit in 2014 goed is gelukt. Ook is geanalyseerd of de werkelijke uitgaven per complex/activiteit in de lijn liggen met de begrote uitgaven per complex/activiteit. Geconstateerd is dat de ingezette koers van optimalisatie van en bezuiniging op het dagelijks onderhoud een positief effect heeft op de uitgaven. Dit geldt ook voor het planmatig onderhoud op woningniveau. Het positieve effect van het contractonderhoud is in 2014 voornamelijk van administratieve aard. Voor deze onderhoudssoort wordt in 2015 wel een lagere uitgave verwacht. In het volgende overzicht is inzichtelijk gemaakt wat onze organisatie in 2014 en voorgaande jaren aan het onderhoud heeft uitgegeven.
42
Soort Onderhoud Herstelonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud Af: loonkosten eigen dienst Totaal
Jaarrekening 2014
Begroting 2014
Jaarrekening 2013
Jaarrekening 2012
Jaarrekening 2011
1.561.221 1.060.468 1.381.976 7.111.982 -414.801
1.354.000 1.202.000 2.044.000 10.556.000 -422.000
1.602.000 1.369.000 1.368.000 12.683.000 -407.000
1.984.000 1.350.000 1.288.000 12.881.000 -514.000
1.932.000 1.371.000 1.412.000 12.832.000 -542.000
10.700.847
14.734.000
14.615.000
16.989.000
17.005.000
Herstelonderhoud Aan het uitvoeren van kleine reparaties, het kleine dagelijks onderhoud, is in 2014 1,6 miljoen euro uitgegeven. Dit is 155 euro per woning. De overschrijding ten opzichte van de begroting wordt veroorzaakt door een aantal grote herstelwerkzaamheden. Het herstelonderhoud voor 31 woningen met herstelkosten van meer dan 3.000 euro bedraagt samen 195.000 euro. Mutatieonderhoud De uitgaven van het mutatieonderhoud bedroegen in 2014 1,1 miljoen euro en lagen daarmee 12 procent lager dan begroot. Dit is vooral het gevolg van efficiency- en bezuinigingsmaatregelen. Het werkelijk aantal mutaties bedraagt 696 terwijl er 681 zijn begroot. Per mutatie is gemiddeld 1.524 euro uitgegeven. Contractonderhoud De uitgaven van 1,4 miljoen euro voor het contractonderhoud liggen 32 procent lager dan begroot. Dit wordt vooral veroorzaakt door een te hoge raming in de begroting. Vanaf verslagjaar 2015 is het budget aangepast. Het gemiddeld bedrag dat in 2014 aan het contractonderhoud is uitgegeven bedraagt 137 euro per woning (2013: 135 euro). Planmatig onderhoud per woning Als de huur van een woning wordt opgezegd, wordt deze woning geïnspecteerd en waar nodig verbeterd. Per woning wordt de kwaliteit van de keuken, douche en toilet beoordeeld. Dit onderhoud wordt het planmatig onderhoud per woning genoemd. De omvang van de uitgaven hangt samen met het aantal woningen dat leegkomt. De cijfers tonen aan dat de mutatiegraad lager is dan de jaren daarvoor. In 2014 is 4,0 miljoen euro (2013: 4,2 miljoen euro) uitgegeven aan deze onderhoudssoort. Dit is minder dan het in de begroting opgenomen budget van 4,1 miljoen euro. Met ingang van 2014 is verder afgesproken dat het grootste deel van deze uitgaven geen onderhoudskosten betreffen maar woningverbeteringen. In dat kader is besloten om circa 3,3 miljoen euro te activeren. Hierdoor wordt er per saldo een bedrag van 670 duizend euro ten laste van de exploitatie is gebracht. Planmatig onderhoud per complex In 2014 is totaal 5,9 miljoen euro besteed aan planmatig onderhoud per complex. Dit is circa 70 duizend euro minder dan oorspronkelijk begroot. Deze afwijking is minimaal. Een nadere analyse heeft geleerd dat is gestuurd op het totaal budget en niet op het begrote budget per complex en werksoort. Dat is een verbeterpunt voor 2015. Verder is op deze post een bedrag van 560 duizend euro opgenomen als onderhoudsbijdrage aan de verschillende Verenigingen van Eigenaren.
43
10.7 Nieuwbouwprojecten In 2014 zijn 10 projecten opgeleverd (80 huur- en 50 koopwoningen). Naast nieuwbouw is ook de renovatie van 12 bestaande huurwoningen aan de Bernhardstraat in Strijen afgerond en zijn er 6 woningen aan de Burgemeester De Katerstraat in Maasdam verbeterd. Deze laatste woningen zijn na oplevering verkocht. Tenslotte is in 2014 gestart met 4 nieuwbouwprojecten (153 huurwoningen en 102 zorgeenheden) en 4 renovatieprojecten (56 woningen). De uitgaven voor projectontwikkeling de afgelopen jaren is weergegeven in onderstaande tabel (x € 1.000): Jaarrekening 2014
Begroting 2014
Jaarrekening 2013
Jaarrekening 2012
Jaarrekening 2011
17.958
36.539
13.388
20.267
22.548
1.394 5.798
4.394 9.228
1.326 8.595
4.033 4.634
5.821 1.976
25.150
50.161
23.310
28.934
30.345
4.468
5.581
2.757
3.921
9.059
20.682
44.580
20.553
25.012
21.286
Uitgaven: Nieuwbouw huurwoningen Nieuwbouw verkoop woningen Woningverbetering huurwoningen
Ontvangsten: Gedeclareerde verkooptermijnen Totaal
De grote afwijking bij de ‘uitgaven voor nieuwbouwwoningen’ is vooral het gevolg van het later starten van de bouw van de Rembrandt in Oud-Beijerland. Voor een uitgebreide toelichting op onze projecten kunt u terecht op onze website www.hwwonenjaarverslag.nl. 10.8 Grondposities In bijgaand overzicht zijn ‘de grondposities’ van HW Wonen per 31 december 2014 opgenomen.
Grondposities
Gemeente
Locatie Immanuël Loc. Politiebureau Centrumplan Gemeentewerf Bernhardstraat e.o. Prinsenhof II Rustenburgstraat Sportlaan Nassaustraat e.o. Molenlaan S. Groenewegstraat/ A. van Vughtstraat
's-Gravendeel 's-Gravendeel Goudswaard Mijnsheerenland Oud-Beijerland Puttershoek Puttershoek Strijen Zuid-Beijerland Maasdam Strijen
Totaal
Hectare
1,48 0,18 0,08 0,25 0,10 0,11 2,62 3,20 0,11 0,08 0,23
Aankoop jaar
2002 2005 2008 2006 2009 2009 1998 2007 2005 1999
8,44
44
Aanschafwaarde x € 1.000,--
Voorziening 2014 x € 1.000,--
Voorziening 2013 x € 1.000,--
2.344 547 126 340 110 190 475 2.100 300 55 0
1.720 703 291 238 113 0 0 1.442 64 37 197
775 698 290 247 112 0 0 2.072 559 0 0
6.587
4.805
4.753
Grondposities: Off-Balance
Thomaskerk Dam (fase 2) Wijk van je Leven (50% grondexploitatie)
Gemeente
Oud-Beijerland Strijen Puttershoek
Totaal Complexen in exploitatie waarvoor ontwikkelingen zijn voorzien
Open Waard WC Zoomwijck Huys te Hoecke (TAS) J. Tooropstraat Totaal
Hectare
0,18 0,50 3,50
Aankoop jaar
2009
4,18
Aanschafwaarde x € 1.000,--
Voorziening 2014 x € 1.000,--
591
466 1.460 2.354
103 1.438 2.510
591
4.280
4.051
Hectare
Aankoop jaar
Oud-Beijerland
0,26
2010
2.332
Puttershoek
0,61
2010
1.625
Oud-Beijerland
0,26
0
1,13
3.957
Gemeente
Voorziening 2013 x € 1.000,--
Aanschafwaarde x € 1.000,--
Algemeen Bovenstaande grondposities betreffen niet allemaal posities waarvoor op grond van de MG-circulaire van het ministerie binnen 10 jaar een woonbestemming moet gelden. De volgende posities vallen daar wel onder: locatie politiebureau in ’s-Gravendeel, locatie gemeentewerf in Mijnsheerenland, locatie Prinsenhof in Puttershoek, locatie Rustenburg in Puttershoek, locatie Sportlaan in Strijen en de locatie Molenlaan in Maasdam. Aan de (tijdige) ontwikkeling van deze locaties wordt de noodzakelijke aandacht besteed. Locatie Immanuël, ‘s-Gravendeel Immanuëlhof 1 is inmiddels gesloopt. Voor deze locatie is de voorbereiding voor de RO-procedure opgestart. De planning is dat deze locatie daarna gedeeltelijk wordt afgestoten en gedeeltelijk wordt ontwikkeld voor onze doelgroep. De investering bedraagt circa 2,9 miljoen euro. Er is een voorziening gevormd van 1,7 miljoen euro. Locatie Oude Politiebureau, ‘s-Gravendeel Het oude politiebureau is in 2005 aangekocht. Ook voor deze locatie is de voorbereiding voor de RO-procedure opgestart. Het voornemen is om de locatie daarna te verkavelen en af te stoten. De investering bedraagt circa 1,0 miljoen euro. Er is een voorziening gevormd van 703 duizend euro. Sportlaan (kassenterrein), Strijen In 2007 is ongeveer 3,2 hectare kassenterrein verworven voor 2,1 miljoen euro. Op deze locatie is woningbouw voorzien. De locatie is opgenomen in de Structuurvisie Hoeksche Waard en in de Structuurvisie van gemeente Strijen. Voor deze locatie wordt op korte termijn geen ontwikkeling verwacht. Onderzocht wordt welke alternatieve bestemmingen (voorlopig) voorhanden zijn. Er is een voorziening gevormd van 1,4 miljoen euro. Locatie Thomaskerk, Oud-Beijerland Samen met ontwikkelaar Assink hebben wij de Thomaskerk in Oud-Beijerland gekocht. Het plan om op deze locatie seniorenwoningen te bouwen staat, vanwege de marktomstandigheden, op een laag pitje. Er is via de dochtermaatschappij ‘Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V.’ een voorziening gevormd van 466 duizend euro.
45
Grondexploitatie Dam, Strijen Voor de ontwikkeling van Dam wordt de grondexploitatie door de gemeente Strijen gevoerd. In de op 28 november 2006 getekende Projectontwikkelingsovereenkomst Dam is opgenomen dat wij het volledige risico op deze grondexploitatie dragen, met uitzondering van de grond voor de brede school. De grondexploitatie voor Dam, fase 1 is afgewikkeld. De ontwikkeling van Dam fase 2 loopt nog. Verwacht wordt dat de grondexploitatie uiteindelijk met een tekort van 1,3 miljoen euro wordt afgesloten. Voor dit bedrag is een voorziening gevormd. Daarnaast is een voorziening gevormd voor de door ons gemaakte kosten. De feitelijke afrekening van het negatieve resultaat op de grondexploitatie leidt de komende jaren tot een uitgaande geldstroom van 1,3 miljoen euro. Met deze geldstroom wordt in onze liquiditeitsprognose rekening gehouden. Grondexploitatie Wijk van je Leven/Tas, Puttershoek HW Wonen en de gemeente Binnenmaas dragen samen, ieder voor 50 procent, het risico voor de grondexploitatie van de Wijk van je Leven (fase 1 en 2). In 2011 is het afsprakenkader tussen ons en de gemeente geactualiseerd. Dit afsprakenkader is medio november 2012 getekend. Op basis van de laatste berekeningen is de verwachting dat deze grondexploitatie kan worden afgesloten met een tekort, op basis van eindwaarde waarde per 31 december 2017, van circa 4,2 miljoen euro. Van dit bedrag komt dan circa 1,7 miljoen euro ten laste van HW Wonen. Uit simulatieberekeningen blijkt dat het risico voor ons groter is dan het bedrag waarvoor een voorziening is gevormd. De berekeningen geven aan dat wij mogelijk nog met een extra tekort van ongeveer 17 duizend euro geconfronteerd worden. Ook voor dit bedrag is een voorziening gevormd. Daarnaast hebben wij een lening verstrekt om de aankoop van de woonwinkel Wols mogelijk te maken. Het is nog onzeker of deze betaling in de toekomst kan worden terugverdiend. In dit kader is voor de Wijk van je Leven een voorziening gevormd van 2,4 miljoen euro. Deze voorziening is als volgt opgebouwd:
bijdrage aankoop woonwinkel € 550.000; overige kosten € 44.000; tekort grondexploitatie € 1.760.000.
De feitelijke afrekening van het negatieve resultaat op de grondexploitatie leidt de komende jaren nog tot een uitgaande geldstroom van 1,8 miljoen euro. Met deze geldstroom is in de liquiditeitsprognose van HW Wonen rekening gehouden. Diverse grondposities Naast bovenstaande grondposities hebben wij nog voor circa 5,5 miljoen euro aan grondposities in de boeken staan. Indien noodzakelijk is voor deze locaties een voorziening getroffen.
46
De afgelopen jaren hebben onze geldstromen in lijn gebracht met hetgeen op dit moment in de sector acceptabel wordt geacht. Ook in 2014 is hier weer aan gewerkt. Mede dankzij deze inspanningen is onze financiële positie nog steeds goed. Aan de uitgavenkant zijn de bedragen voor onderhoud fors verminderd. Ook debeheerkosten zijn kritisch bekeken en naar beneden gebracht. In het verlengde hiervan neemt de formatie de komende jaren verder af. Per saldo zien wij de komende jaren optimistisch tegemoet. Wij verwachten dat we in staat blijven om de belangrijkste doelstellingen te realiseren. De effectuering van de ingezette (financiële) bijsturing is daarbij belangrijk. 11.1 Financieel dashboard Het uitgangspunt voor ons financiële beleid is de (financiële) continuïteit van de organisatie. Naast een eigen dashboard, zijn de beoordelingen door het Rijk, het Centraal Fonds en het WSW belangrijke graadmeters. De doelstellingen voor de komende jaren blijven een ongelimiteerde kredietwaardigheidsverklaring van het WSW en de positieve beoordeling door het Centraal Fonds. Voor de interne bewaking wordt een financieel dashboard gehanteerd. In dit dashboard zijn de normen opgenomen waaraan wij minimaal willen voldoen. Ons dashboard ziet er als volgt uit:
Algemeen Status CFV Kredietwaardigheid WSW Portefeuille Interest dekkingsratio Loan to Value o.b.v. balanswaarde Loan to Value o.b.v. bedrijfswaarde Loan to Value o.b.v. marktwaarde Loan to Value o.b.v. woz-waarde Schuldrestand per woning Beheer Direct rendement o.b.v. balanswaarde Direct rendement o.b.v. bedrijfswaarde Direct rendement o.b.v. marktwaarde Efficiency ratio
Norm
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Positief Ja
Positief Ja
Positief Ja
Positief Ja
Positief Ja
Positief Ja
Positief Ja
≥1,6 ≤70% ≤75% ≤45% ≤30% ≤ € 30.000
2,0 83,2% 64,1% 29,3% 18,6% € 31.242
2,8 81,5% 62,6% 27,8% 19,9% € 30.334
2,5 87,7% 62,6% 30,2% 20,8% € 31.566
2,5 85,6% 61,8% 30,2% 21,8% € 33.490
2,6 82,8% 59,3% 29,3% 21,5% € 33.288
2,8 80,3% 57,4% 28,3% 21,0% € 32.030
≥4,2% ≥4,5% ≥3,1% <55%
7,4% 5,6% 2,5% 52,0%
10,0% 7,6% 3,3% 49,8%
9,1% 6,3% 2,9% 48,1%
8,1% 5,8% 2,8% 46,1%
7,9% 5,6% 2,7% 44,7%
8,1% 5,7% 2,7% 44,8%
Status Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) Voor ons is de status ‘geen opmerkingen’ het uitgangspunt. Kredietwaardigheid Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Voor ons is een ongeclausuleerde kredietwaardigheidsverklaring van het WSW het uitgangspunt. Interest-dekkingsratio (icr) De icr geeft aan hoe vaak uit de operationele kasstroom (som van het resultaat voor belastingen en de rentelasten) de verschuldigde rente aan de verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Dit wordt berekend door de exploitatiekasstromen te delen door de financieringslasten. Het kengetal laat dus zien of de exploitatie voldoende winstgevend is. Lening-waarde ratio (loan to value) De lening-waarde ratio laat zien welk deel van het bezit is gefinancierd met vreemd vermogen, ofwel de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Het gaat hierbij om de waardering op basis van de balanswaarde, bedrijfswaarde, bruto open marktwaarde en de WOZwaarde.
47
Schuldrestant per vhe Met de ratio ‘schuldrestant per vhe’ wordt op eenvoudige manier inzicht verkregen in de mate waarin een enkele verhuureenheid (vhe) bij ons met vreemd vermogen is gefinancierd. Naarmate de component 'vreemd vermogen’ toeneemt, nemen ook de kosten voor de inzet van dit vreemde vermogen (rente) toe. Direct rendement Direct rendement is de exploitatiekasstroom uitgedrukt in een percentage van de waarde van het onderliggende bezit. Een direct rendement onder de gemiddelde vermogenskostenvoet duidt op het interen op het vermogen. Er wordt dan onvoldoende rendement behaald om de inflatie op het eigen vermogen en de rente op vreemd vermogen goed te maken. Voor onze organisatie is vastgesteld dat het direct rendement gelijk moet zijn aan de gemiddelde rentevergoeding die over de gehele leningenportefeuille moet worden voldaan. Efficiency-ratio De ‘efficiency- ratio’ betreft de verhouding tussen de exploitatie-uitgaven (personele lasten, onderhoudslasten en overige bedrijfslasten) en exploitatie-inkomsten (huuropbrengsten, vergoedingen en overige opbrengsten). Op basis van het financieel dashboard kunnen de volgende conclusies worden getrokken: De ingediende stukken tot en met de begroting 2014 zijn door de externe toezichthouders beoordeeld en voorzien van de door ons gewenste kwalificaties. Wel zijn we in gesprek met het WSW over het borgingsplafond voor de jaren na 2015. Ook de beoordeling van de jaarcijfers 2014 en de begrotingscijfers 2015 en volgende jaren wordt met vertrouwen tegemoet gezien. Wij voldoen ultimo 2014 niet aan alle ‘eigen’ normen voor wat betreft de financiële bedrijfsvoering. De verhoudingen tussen enerzijds de waarde van de activa op grond van de verschillende relevante waarderingsgrondslagen zijn prima. Wel valt op dat de ‘Loan to value’ parameter op basis van de huidige waarderingsgrondslagen niet voldoet aan de ‘eigen’ norm. Dit is voornamelijk het gevolg van een administratieve afname van de waarde van het bezit. HW Wonen is van mening dat de waarderingsgrondslag ‘historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde c.q. bruto open marktwaarde ’ eigenlijk geen goede indicator meer oplevert. Daarom is in de begroting 2015 inmiddels een wijziging in de waarderingsgrondslag doorgevoerd. Vanaf 2015 wordt de waarderingsgrondslag ‘bruto open marktwaarde’ worden gehanteerd. Het schuldrestant per verhuureenheid blijft een aandachtspunt voor de komende jaren. Voor 2014 komen we dicht in de buurt bij de ‘eigen’ norm. Door relatief grote projectontwikkelingsactiviteiten in 2015 en 2016 zal het schuldrestant per verhuureenheid toenemen. Op basis van de huidige inzichten is de verwachting en de planning dat het schuldrestant per verhuureenheid daarna weer afneemt. De verwachting is dat de waarde van ons bezit vanaf 2015 sterker stijgt dan de exploitatiekasstroom. Per saldo heeft dat vanaf 2015 een daling van het direct rendement tot gevolg. De conclusie voor 2014 is dat onze organisatie financieel gezond is en goed acteert ten aanzien van de toegenomen belastingdruk (verhuurderheffing). 11.2 Jaarresultaat 2014 Het resultaat over 2014 bedraagt 5,3 miljoen euro positief (2013: 29,9 miljoen euro negatief). Het netto resultaat na belastingen, gecorrigeerd voor de waardeveranderingen, bedraagt 9,3 miljoen euro positief. Het grote verschil tussen het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening en het totale jaarresultaat wordt voornamelijk veroorzaakt door de administratieve verwerking van projecten.
48
De afwijking van het jaarresultaat ten opzichte van de begroting is als volgt te verklaren: Afwijking jaarresultaat ten opzichte van de begroting
(x € 1.000)
Jaarresultaat 2014 Begroting 2014
5.265 3.856
Verschil
1.409
Verkoopresultaat Overige bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Personeelslasten Onderhoudslasten Rentebaten en –lasten Vennootschapsbelasting Resultaat deelneming Overig
4.805 437 -585 -9.003 119 4.033 926 891 -390 176
Totaal
1.409
De verschillen hebben betrekking op:
Verkoopresultaat: ten opzicht van de begroting zijn er 26 woningen (71 in plaats van 45) meer verkocht. Tevens was in de begroting rekening gehouden met verkopen in Koopgarant, waarvan het resultaat rechtstreeks via het eigen vermogen loopt. Dit product is in 2014 voor de bestaande woningen niet gebruikt. Dat betekent dat alle verkoopopbrengsten rechtstreeks ten gunste van het resultaat verantwoord worden. Per saldo is hierdoor 4,3 miljoen euro meer opbrengst gerealiseerd. Daarnaast zijn er nieuwbouwwoningen verkocht die in eerste instantie als huurwoning waren gelabeld. Dit geeft een extra opbrengst van 0,5 miljoen euro.
Overige bedrijfsopbrengsten: in het boekjaar hebben verrekeningen van btw (pro-rata) en servicekosten plaatsgevonden. Per saldo geeft dit een extra opbrengst van opbrengst van 437 duizend euro ten opzichte van de begroting.
Afschrijvingen: meerdere nieuwbouw- en renovatieprojecten zijn eerder opgeleverd dan in de begroting 2014 werd aangenomen. De afschrijvingslasten zijn hierdoor 586 duizend euro hoger dan begroot.
Overige waardeveranderingen: de post overige waardeverandering is als volgt opgebouwd: Dotaties en onttrekkingen aan de voorziening onrendabele investeringen Af- c.q. opwaardering tot de actuele waarde Af- c.q. opwaardering voorraad nog te verkopen woningen Totaal
-7.998 -1.075 70 -9.003
Dotaties en onttrekkingen aan de voorziening onrendabele investeringen Wouter van de Walestraat Heinenoord en Leliestraat Zuid-Beijeland De renovatieprojecten Wouter van de Walestraat, Heinenoord en Leliestraat, Zuid-Beijerland zijn in 2014 als project opgenomen met een onrendabele top van 562 duizend euro. In de begroting zijn deze onrendabele toppen via de ‘afwaardering tot actuele waarde’ verantwoord. Juliana-/Noordstraat, Maasdam Voor het project Juliana-/Noordstraat in Maasdam is de onrendabele top (231 duizend euro) in 2014 verantwoord. In de begroting was de verantwoording in 2015 voorzien.
49
Dorpshart, Mijnsheerenland Voor het project Dorpshart, Mijnsheerenland is het programma gewijzigd. Ten opzichte van de begroting 2014 betekent dat een hogere onrendabele top van 448 duizend euro. Voor het project Julianastraat, Puttershoek zijn de aanvangshuurprijzen geactualiseerd. Deze waren in de begroting 2014 te laag opgenomen. Verder is het project in 2014 aanbesteed. Per saldo heeft dit tot een voordeel ten opzichte van de begroting 2014 van 1,4 miljoen euro geleid. Daardoor is er sprake van een lagere onrendabele top van 1 miljoen euro. Eickenhorst, puttershoek Het project Eickenhorst, Puttershoek is vervallen. Dit betrof een “achtervang” afspraak met een commerciële ontwikkelaar om de ontwikkeling van de locatie mogelijk te maken. Ten opzichte van de begroting een voordeel van 451 duizend euro. Bevershoek, ‘s-Gravendeel Voor de nog resterende projecten in de Bevershoek, ’s-Gravendeel was een onrendabele top van 481 duizend euro begroot. In 2014 is geconstateerd dat de onrendabele top op de aanleg van de infrastructuur in de wijk niet was voorzien. Dit is gecorrigeerd en heeft een extra dotatie van 730 duizend euro tot gevolg. Verder is bij de verschillende projecten in dit gebied het programma gewijzigd. Per saldo is ten opzichte van de begroting een hogere onrendabele top van 301 duizend euro verantwoord. Immanuël ’s-Gravendeel, Nassaustraat Zuid-Beijerland, Sportlaan Strijen De grondposities Immanuël, ’s-Gravendeel, Nassaustraat, Zuid-Beijerland en Sportlaan, Strijen zijn ultimo 2014 opnieuw getaxeerd. Deze taxaties hebben geleid tot een terugname van eerdere afboekingen van 180 duizend euro. Deze terugname was niet in de begroting 2014 opgenomen. De Wijk van je leven, Puttershoek De Wijk van je Leven, Puttershoek is in 2009 opgeleverd. Sinds de oplevering is sprake van bouwkundige problemen. Voor het oplossen van deze problemen is in 2014 een budget beschikbaar gesteld. De onrendabele top voor de noodzakelijke ingrepen bedraagt naar verwachting 1 miljoen euro. In de begroting 2014 was hier geen rekening mee gehouden. Open Waard, Oud-Beijerland Voor het project Open Waard, Oud-Beijerland is in de jaarrekening 2014 een extra voorziening voor onrendabele investeringen getroffen van 5,6 miljoen euro. Dit is het gevolg van, een verklaarbare, toename van de stichtingskosten van de 63 zorgappartementen in blok A met 1 miljoen euro en het verkorten van de verwachte levensduur met 10 jaar waardoor de bedrijfswaarde met circa 1,3 miljoen is afgenomen. Daarnaast is een voorlopige voorziening voor blok B getroffen. Voor de 17 DAEB-woningen en de 33 niet-DAEB woningen in dit blok bedraagt de getroffen voorziening 1,8 miljoen respectievelijk 1,5 miljoen euro. Voor dit projectdeel was de onrendabele top in de begroting voorzien voor 2015. Voor beide blokken dient nog een (financiële) optimalisatie plaats te vinden. Kerkstaat/Nobelstraat, Oud-Beijerland Voor het project Kerkstraat/Nobelstraat, Oud-Beijerland is een voorziening getroffen van 608 duizend euro. Dit is 331 duizend euro meer dan begroot. In de begroting is abusievelijk een te lage onrendabele top opgenomen. Poortwijk III fase 2b, Oud-Beijerland Voor het project Poortwijk III fase 2b, Oud-Beijerland is een hogere onrendabele top van 468 duizend euro ten opzicht van de begroting 2014 te zien. Dit wordt met name veroorzaakt doordat in de begroting nog geen rekening was gehouden de verhuurderheffing. Rembrandlocatie, Oud-Beijerland Voor de Rembrandtlocatie, Oud-Beijerland is in 2013 een voorziening gevormd van 3,5 miljoen euro. In 2014 is de projectberekening geactualiseerd, waarbij een verklaarbare toename van de stichtingskosten met 1,5 miljoen euro is te zien. Daarnaast is voor 14 van de 26 huurappartementen de huur opgetrokken naar een hogere huurprijs. Per saldo betekent dit een extra voorziening voor onrendabele investeringen van ruim 1 miljoen euro. 50
Dorpshuis, Strijen Met de gemeente Strijen is afgesproken dat wij 250 duizend euro aan de realisatie van het dorpshuis bijdragen. Dit bedrag is in 2014 betaald en als overige waardeverandering verantwoord. In de begroting 2014 was dit bedrag in de stichtingskosten van het project locatie Groene Kruisstraat opgenomen. Af- c.q. opwaardering tot de actuele waarde Op basis van de actuele waarde per 31 december 2014 is er een opwaardering van de waarde van het bestaande vastgoed met 8,0 miljoen euro verantwoord. Dit is 1,1 miljoen euro lager dan in de begroting 2014 was voorzien. Af- c.q. opwaardering voorraad nog te verkopen woningen De leegstaande nieuwbouw- en bestaande voor verkoop beschikbare woningen zijn ultimo 2014 getaxeerd op basis waarvan een herwaardering heeft plaatsgevonden. Deze herwaardering van 69 duizend euro was niet in de begroting 2014 opgenomen.
Personeelslasten: door de ingezette vermindering van het aantal fte’s is er ten opzichte van de begroting een (extra) besparing van 119 duizend euro gerealiseerd. Onderhoudslasten: naast lagere onderhoudslasten van circa 700 duizend euro, worden de vervangingskosten van cv-installaties, badkamers en keukens (totaal 3,3 miljoen euro) met ingang van 2014 geactiveerd. De totale onderhoudslasten over 2014 zijn hierdoor 4 miljoen euro lager dan begroot. Rentebaten- en lasten: in de begroting is voor de aangetrokken roll-over leningen gerekend met een te betalen rente van 4 procent. De werkelijke percentages lagen gedurende 2014 aanzienlijk lager. Daarnaast is gerekend met een te ontvangen rente van 2,7 procent voor de afgesloten swap's. De werkelijke rentepercentages die in 2014 zijn verrekend liggen echter lager. Per saldo is er een besparing van 926 duizend euro ten opzichte van de begroting is gerealiseerd. Vennootschapsbelasting: door een actualisatie van de aangiftes 2012 en 2013 is er een vermindering op de aanslagen van 877 duizend euro te verwachten. Door het gerealiseerde bedrijfsresultaat over 2014 zal de aanslag over 2014 echter 759 hoger zijn dan begroot. De post “mutatie latente belastingen” is met name door het gewijzigde verkoopprogramma 773 duizend euro lager dan in de begroting 2014 werd verwacht. Per saldo komt de vennootschapsbelasting daarmee 891 duizend euro lager uit dan begroot. Resultaat deelnemingen: de grondpositie Thomaskerk, Oud-Beijerland is ultimo 2014 opnieuw getaxeerd, waarbij een afwaardering noodzakelijk bleek. Hierdoor is sprake van een negatief resultaat van 388 duizend euro met betrekking tot de deelneming in de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V. In de begroting is gerekend met een neutraal resultaat.
51
De afwijking van het jaarresultaat 2014 ten opzichte van het jaarresultaat 2013 is als volgt te verklaren: Afwijking jaarresultaat 2014 ten opzichte van 2013 Jaarresultaat 2014 Jaarresultaat 2013
(x € 1.000) 5.265 -29.857
Verschil
35.122
Huuropbrengsten Verkoopresultaat Afschrijvingen Overige waardeveranderingen Personeelslasten Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten Rentebaten en –lasten Vennootschapsbelasting Resultaat deelneming Overig
3.175 1.148 -472 29.302 249 3.914 -4.431 510 2.355 262 -890
Totaal
35.122
De verschillen hebben betrekking op:
Huuropbrengsten: door de algemene huurverhoging per 1 juli is een extra opbrengst van 2,2 miljoen euro gerealiseerd. Door huuraanpassingen als gevolg van huurharmonisatie en woningverbeteringen is de huuropbrengst gestegen met respectievelijk 140 en 46 duizend euro. Door het in exploitatie nemen van nieuwe woningen is een extra opbrengst van 637 duizend euro te zien. Daarnaast is een verlaging van de opbrengst veroorzaakt door verkoop (436 duizend euro) en sloop (167 duizend euro). Tenslotte is ten opzichte van 2013 een forse afname van 734 duizend euro in de huurderving te zien. Dit is, naast de snellere verhuurprocedure, vooral toe te schrijven aan de verkoop- en projectleegstand die met ingang van 2014 ten laste van het verkoopresultaat c.q. de projecten wordt verantwoord.
Verkoopresultaat: ten opzicht van 2013 zijn er 14 woningen (71 in plaats van 85) minder verkocht. Maar in tegenstelling tot 2013 zijn er in 2014 geen woningen in Koopgarant verkocht. Het resultaat van de 28 woningen die in 2013 in Koopgarant zijn verkocht is rechtstreeks via het eigen vermogen verwerkt. Per saldo is hierdoor sprake van 1,3 miljoen euro meer verkoopopbrengst. Daarnaast zijn er minder nieuwbouwwoningen verkocht waardoor er 0,5 miljoen euro minder opbrengst is gerealiseerd. Tenslotte worden in tegenstelling tot voorgaande jaren de teruggekochte Koopgarant woningen niet langer doorverkocht in Koopgarant maar verkocht zonder terugkoopverplichting, waardoor 96 duizend euro meer resultaat is gerealiseerd.
Afschrijvingen: door oplevering van nieuwbouwwoningen en grootschalige renovatieprojecten zijn de afschrijvingslasten met 742 duizend euro gestegen. Daar staat een daling als gevolg van sloop (56 duizend euro) en verkoop (138 duizend euro) tegenover.
Overige waardeveranderingen: het verschil in de post overige waardeverandering is als volgt opgebouwd: Dotaties en onttrekkingen aan de voorziening onrendabele investeringen Af- c.q. opwaardering tot de actuele waarde Af- c.q. opwaardering voorraad nog te verkopen woningen
-9.648 38.669 281
Totaal
29.302
Hierbij is het forse verschil in de af- c.q. opwaardering tot de actuele waarde met name het gevolg van de inrekening van de verhuurderheffing die in 2013 tot een forse afwaardering heeft geleid. 52
personeelslasten: door de ingezette vermindering van het aantal fte’s is er ten opzichte van het jaarresultaat 2013 een verbetering van 249 duizend euro gerealiseerd. Onderhoudslasten: naast de activering vanaf 2014 van de vervangingskosten van cv-installaties, badkamers en keukens zijn mede door de lagere mutatiegraad de kosten voor het mutatieonderhoud 287 duizend euro lager dan in 2013. overige bedrijfslasten: de verhuurdersheffing is in 2014 verhoogd, waardoor de aanslag over 2014 ruim 4,9 miljoen euro hoger lag dan in 2013. Daarnaast worden de effecten van de in de begroting 2014 doorgevoerde bezuinigingsmaatregelen langzaam zichtbaar. rentebaten- en lasten: de effecten van de lagere renteafspraken, die in 2012 en 2013 met de geldverstrekkers overeengekomen zijn, hebben in 2014 tot verdere verlaging van de rentelasten geleid. vennootschapsbelasting: in 2013 is er een vermindering op de aanslagen van voorgaande jaren van 2,2 miljoen euro geëffectueerd. Daarnaast is in 2013 ten gevolge van de ingerekende daling van het aantal te verkopen woningen uit het bestaand bezit de latente vennootschapsbelastinglast met circa 4,9 miljoen euro afgenomen. Ondanks dat de verschuldigde vennootschapsbelasting over 2014 ruim 1,2 miljoen euro hoger is dan in 2013, is er per saldo een 2,4 miljoen euro lagere belastinglast te zien. resultaat deelnemingen: de grondpositie Thomaskerk, Oud-Beijerland is ultimo 2014 opnieuw getaxeerd. Op grond van deze taxatie is ons aandeel in deze kerk verder afgewaardeerd.
Huuropbrengst De belangrijkste bron van inkomsten is de huuropbrengst. In 2014 bedroeg de huuropbrengst 64,1 miljoen euro. Dat is 3,9 procent van de WOZ-waarde van ons bezit per 1 januari 2014. Per 1 juli 2014 is de huur verhoogd met gemiddeld 2,5 procent, plus, voor de woningen in het DAEB-segment, een extra inkomensafhankelijke verhoging; voor de lage inkomens 1,25 procent, de midden inkomens 2,0 procent en de hoge inkomens 4,0 procent. (2013: integraal 2,5 procent, 2012: integraal 2,3 procent). Per 31 december 2014 bedraagt de gemiddelde huurprijs 515 euro, ofwel 71 procent (2013: 70 procent) van de maximaal redelijke huur. In 2014 hebben wij de inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. Het proces van adviesaanvraag tot besluit is conform de planning en daarvoor geldende regels gedaan. Een van de voorwaarden voor een huurverhoging is overleg met het huurdersplatform. Het huurdersplatform is vanaf december 2013 tot de adviesaanvraag in februari 2014 bij de ontwikkeling van de huurprijzen en de systematiek van de inkomensafhankelijke huurverhoging betrokken. Het advies van het huurdersplatform heeft HW Wonen niet overgenomen. Het advies van het huurdersplatform oogde sympathiek maar had een te groot negatief effect voor de lagere inkomens. HW Wonen hanteert de eerder met het huurdersplatform gecommuniceerde standpunt dat de sterkste schouders de zwaarste lasten moeten dragen. Er is voor gekozen om de hoogste inkomensgroep die in onze sociale huurwoningvoorraad woont de hoogste huurverhoging te geven. De basis voor de inkomensafhankelijke huurverhoging zijn de inkomensgegevens over 2012 geweest. Wij beseffen ons dat er in de (inkomens) situatie van onze huurders in de periode tussen 2012 en 2014 zaken veranderen, daarom is gezocht naar flankerend beleid. Voor huurders die konden aantonen dat hun inkomen was gedaald tot onder de inkomenscategorie van de inkomensafhankelijke huurverhoging is de huurverhoging verlaagd tot het percentage dat hoorde bij die lagere categorie. Er zijn 152 bezwaren met betrekking tot de inkomensgegevens binnengekomen. Onderhoud In 2014 is voor 10,7 miljoen euro (2013: 14,6 miljoen euro) uitgegeven aan onderhoud. Per woning is dat gemiddeld 1.050 euro (2013: 1.428). Rente Per 31 december 2014 hadden wij 100 leningen uitstaan met een totaalbedrag van ongeveer 306 miljoen euro. Van dit bedrag staat per 31 december 2014 10 miljoen op een gelabelde spaarrekening ten behoeve van de financiering van het grote en inmiddels gestarte project De Rembrandt. 53
Per saldo is 296 miljoen ingezet voor de financiering van de vaste activa (2013: 111 leningen en 318 miljoen euro). De gemiddelde rente die over deze leningen is betaald bedraagt 3,64 procent (2013: 3,81 procent). In 2014 zijn de rentelasten met 508 duizend euro gedaald tot 11,6 miljoen euro (2013: € 12,1 miljoen). Algemene kosten De post ‘algemene kosten’ bestaat uit de volgende componenten (x 1 miljoen euro): 2014 1,2 0,2 0,1 2,2 3,4 1,9 1,7 10,7
2013 1,2 0,3 0,1 2,5 3,3 1,7 1,6 10,6
2012 1,1 0,3 0,1 2,4 3,3 1,5 1,8 10,5
2011 1,0 0,3 0,1 2,5 3,3 2,0 1,7 10,9
Sectorspecifieke heffingen / contributies
7,2
2,5
0,3
0,3
Totaal algemene kosten
17,9
13,1
10,8
11,2
Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Apparaatskosten Belastingen en verzekeringen Overige bedrijfslasten Te verrekenen servicekosten
Personeelskosten De personeelskosten (inclusief inleenkrachten) over 2014 bedragen 6,9 miljoen euro (2013: 7,0 miljoen euro). Deze post is als volgt opgebouwd (x 1 miljoen euro): 2014 4,7 0,7 0,9
2013 4,9 0,7 0,9
2012 4,9 0,7 0,8
2011 5,0 0,7 0,9
Subtotaal
6,3
6,5
6,4
6,6
Inleenkrachten
0,6
0,4
0,4
0,4
Totaal
6,9
6,9
6,8
7,0
Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten
54
In onderstaand overzicht wordt weergegeven op welke wijze de huuropbrengsten per € zijn besteed. Resterende exploitatiekasstroom € 0,27
Personeelslasten € 0,10
Finacieringslasten € 0,19
Onderhoudslasten € 0,17
Overige bedrijfslasten € 0,06
Zakelijke lasten en heffingen € 0,16
Beheerkosten € 0,06
Waarde vastgoedportefeuille De opbouw van onze portefeuille per 31 december 2014 ziet er als volgt uit: vhe type
Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage Eindtotaal
Aantal vhe's
5.711 3.607 600 32 74 346 10.369
Gemiddeld Gemiddelde Gemiddelde Totale bouwjaar netto-huur GBO WOZ-waarde (x € 1.000) 1971 524 89 918.720 1989 493 72 490.122 1999 1.682 778 69.221 1997 2.200 360 13.207 1995 1.865 209 16.600 1986 56 19 5.245 1979 520 87 1.513.115
Totale Totale leegwaarde marktwaarde (x € 1.000) (x € 1.000) 921.001 607.040 516.302 360.336 75.725 74.674 14.846 14.654 16.246 16.244 5.064 4.332 1.549.185 1.077.280
De leegwaarde van de wooneenheden en garages wordt via taxatie door een extern taxateur bepaald. De leegwaarde van het overige vastgoed wordt op basis van de afgesloten huurcontracten bepaald. Voor de uitsplitsing per kern wordt verwezen naar de bijlagen (hoofdstuk 14). 11.3 Het vermogen per 31 december 2014 Het vermogen op basis van de historische kostprijs Na verwerking van het jaarresultaat 2014draagt ons eigen vermogen per 31 december 2014 62,0 miljoen euro, ofwel ongeveer 6.141 euro per verhuureenheid. In onderstaande tabel zijn de jaarresultaten, het eigen vermogen en het solvabiliteitspercentage - op basis van historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde c.q. bruto open marktwaarde per complex - per 31 december weergegeven:
55
Jaarresultaat (x € 1.000) Eigen Vermogen (x € 1.000) Eigen Vermogen per vhe Solvabiliteit (o.b.v. historische kostprijs) Solvabiliteit (o.b.v. bedrijfswaarde)
2014 5.265 62.045 6.141 14,1 31,6
2013 -29.856 56.778 5.574 12,9 30,3
2012 -18.694 83.853 8.201 18,3 38,1
2011 17.207 102.547 9.957 22,6 41,0
2010 -4.341 85.340 8.310 19,8 38,8
Voor de bepaling van het eigen vermogen is met name de waarderingsgrondslag van de materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen van belang. Wij waarderen de materiële vaste activa op historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde en de vastgoedbeleggingen op historische kostprijs of de lagere bedrijfswaarde c.q. bruto open marktwaarde (hoogste van de twee). De historische kostprijs van het bezit vertegenwoordigt de prijs waarvoor het bezit destijds is gebouwd, rekening houdend met eventuele subsidies, verminderd met een jaarlijkse afschrijving. De boekwaarde op basis van deze waarderingsgrondslag per 31 december 2014 bedraagt 357 miljoen euro; 305 miljoen euro aan sociaal vastgoed (DAEB) en 52 miljoen euro aan commercieel vastgoed (niet-DAEB). Het vermogen op basis van deze waarderingsgrondslag bedraagt 62,0 miljoen euro (2013: 56,8 miljoen euro). Het vermogen op basis van de bedrijfswaarde Voor de beoordeling van onze vermogenspositie is ook de bedrijfswaarde van belang. De bedrijfswaarde drukt het verschil uit tussen de inkomsten en uitgaven van het bezit, gedurende de periode dat het bezit nog geëxploiteerd wordt, gebaseerd op uitgangspunten van het eigen beleid. Jaarlijks worden de uitgangspunten van beleid vastgesteld en stemmen wij deze zoveel mogelijk af op de uitgangspunten van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De bedrijfswaarde verandert wanneer een complex een andere bestemming krijgt. Ook mutaties in externe factoren, zoals de verhuurderheffing, inflatie, rente en huurverhoging, leiden tot een andere bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde van het totale bezit is gestegen van 467 miljoen euro ultimo 2013 naar 470 miljoen euro per 31 december 2014, uitgesplitst in 408 miljoen euro voor sociaal vastgoed en 62 miljoen euro voor commercieel vastgoed. Het vermogen op basis van deze waarderingsgrondslag bedraagt 175 miljoen euro (2013: 167 miljoen euro). Voor het berekenen van de bedrijfswaarde zijn de volgende parameters gehanteerd: 2015
2016
2017
2018
Inflatie% loonkosten
2,00%
2,30%
2,50%
2,70%
3,00%
3,00%
Inflatie% consumentenprijzen
1,50%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Inflatie% bouwkosten
2,00%
2,30%
2,50%
2,70%
3,00%
3,00%
Inflatie% marktprijzen
0,75%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Disconteringsvoet
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
Jaarlijkse huurstijging per 1 juli (woningen)
1,00%
1,50%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Extra huurstijging DAEB / lage inkomens
1,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Extra huurstijging DAEB / midden inkomens
1,50%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Extra huurstijging DAEB / hoge inkomens
4,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Extra huurstijging DAEB-woningen
1,50%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
Huurderving woningen (exclusief leegstand door sloop en verkoop)
0,90%
0,90%
0,90%
0,90%
0,90%
0,90%
56
2019
2020 ev
De ontwikkeling van de bedrijfswaarde per 31 december 2014 ten opzichte van de bedrijfswaarde per 31 december 2013 kan als volgt worden toegelicht: Alle bedragen in € 1.000 CW CW CW CW CW CW CW CW CW CW CW CW
Huur Huurderving Planmatig onderhoud Klachten onderhoud Mutatie onderhoud Personeelskosten Bedrijfskosten Belasting en verzekering Verhuurderheffing Overige bedrijfsopbrengsten Verkoop (Des)investeringen Grondwaarde
Bedrijfswaarde
2014 1.089.512 -9.346 -230.365 -20.272 -17.225 -106.567 -65.963 -57.666 -111.406 0 27.838 -51.064 22.535
Alle bedragen in € 1.000 CW CW CW CW CW CW CW CW CW CW CW CW
Huur Huurderving Planmatig onderhoud Klachten onderhoud Mutatie onderhoud Personeelskosten Bedrijfskosten Belasting en verzekering Verhuurderheffing Overige bedrijfsopbrengsten Verkoop (Des)investeringen Grondwaarde
470.011 Bedrijfswaarde
2013 1.037.032 -9.916 -215.149 -20.479 -14.496 -105.752 -64.916 -53.588 -115.458 0 27.504 -21.747 23.548 466.584
Voor de uitgebreide toelichting op de mutatie in de bedrijfswaarde wordt verwezen naar hoofdstuk 12.6. Het vermogen op basis van de bruto open marktwaarde Voor de berekening van de bruto open marktwaarde is aangesloten bij de systematiek van IPD. Deze waardering komt ultimo 2014 uit op 1.077 miljoen euro, uitgesplitst in 1.008 miljoen euro voor sociaal vastgoed en 69 miljoen euro voor commercieel vastgoed. Het vermogen op basis van deze waarderingsgrondslag bedraagt 782 miljoen euro (2013: 738 miljoen euro). Het vermogen op basis van de WOZ-waarde De WOZ-waarde van het bezit heeft betrekking op het bedrag waarvoor de gemeente de woningen heeft getaxeerd, indien ze aangeboden worden in de vrije verkoop. Voor 2013 is het totale bezit getaxeerd op 1.513 miljoen euro (waarde peildatum 1 januari 2013). In 2013 was deze waarde 1.636 miljoen euro. Het vermogen op basis van deze waarderingsgrondslag bedraagt 1.218 miljoen euro (2013: 1.337 miljoen euro). 11.4 Treasury Algemeen Ons treasurybeleid kenmerkt zich als risicomijdend. Het treasurybeleid is vastgelegd in een treasurystatuut. Dit treasurystatuut vormt de basis voor het functioneren van onze treasuryfunctie. In het statuut zijn de plaats en inrichting van de treasuryfunctie en de doelstellingen, taken en verantwoordelijkheden opgenomen. Jaarlijks wordt een treasuryjaarplan opgesteld. Dit treasuryjaarplan vormt de basis voor de in het betreffende jaar uit te voeren treasuryactiviteiten. Tenslotte worden maandelijks geactualiseerde liquiditeitsprognoses opgesteld. Eén keer per kwartaal komt onze treasurycommissie bij elkaar om de actuele stand van zaken op treasurygebied door te nemen en concrete treasurytransacties voor te bereiden. Liquiditeitspositie De kasstroom uit operationele activiteiten bedroeg in 2014 19,6 miljoen euro positief. Ten opzichte van 2013 is deze kasstroom met circa 8,6 miljoen toegenomen. Deze toename wordt voornamelijk veroorzaakt door de hogere huuropbrengst (plus 2 miljoen euro), een verschuiving van onderhoudsuitgaven naar de investeringskasstroom (plus 6,8 miljoen euro), hogere belastingen en heffingen (min 0,6 miljoen) en lagere rentelasten (plus 0,4 miljoen euro). Hoewel de kasstroom door de toegenomen belastingen onder druk staat vormt deze nog steeds de basis voor een gezonde bedrijfsvoering van onze organisatie. 57
Financiële instrumenten Binnen ons treasurybeleid wordt gebruik gemaakt van financiële instrumenten ter beperking van inherente renterisico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen/beleggingsportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële derivaten worden initieel niet in de balans verwerkt en gewaardeerd (kostprijshedge-accounting). De financiële effecten van dergelijke instrumenten worden verantwoord bij afloop van het contract, of bij de effectuering van de ingedekte positie. Renteswaps Wij bezitten geen swaps met marging calls. Daarom zijn wij niet verplicht tot stortingen bij negatieve marktwaarde ontwikkeling. Het eerste risicomoment voor de rentederivaten doet zich niet eerder voor dan 5 mei 2019. Op deze datum bestaat de mogelijkheid dat gebruik wordt gemaakt van de MTC (Mutual Termination Clause) in het contract. Dit houdt in dat beide partijen ieder na vijf jaar (voor het eerst 5 mei 2019; startdatum swap 5 mei 2014) het recht hebben om de swap tegen marktwaarde af te wikkelen. Hoe hoog de marktwaarde op dat moment is - positief of negatief - valt nu nog niet te voorspellen. De mogelijke afwikkeling maakt deel uit van onze risicopositie in 2019. In 2014 zijn er geen nieuwe renteswaps afgesloten. Eind 2014 zijn 6 renteswaps in portefeuille. De totale marktwaarde van de swaps bedraagt per 31 december 2014 16,8 miljoen euro negatief (2013: 7,9 miljoen euro negatief). De oorzaak hiervan is dat de swapcurve in 2014 over de hele linie flink is gedaald. Zo is de 10-jaars swaprente gedaald van 2,20 procent primo 2014 naar 0,82 procent ultimo. De negatieve marktwaarde swap 6 Deutsche Bank is tot 5 mei 2019 niet opeisbaar. Een specificatie van de swaps is opgenomen in het volgende overzicht: Soort Swap 1 Swap 2 Swap 3 Swap 4 Swap 5 Swap 6
Contractpartij AAB Rabo Rabo Rabo Rabo DB
Begindatum 6-8-2007 1-9-2008 1-6-2009 5-11-2008 1-6-2012 5-5-2014
Einddatum 5-8-2016 1-9-2010 1-6-2017 6-11-2017 1-6-2022 5-5-2064
Modaliteiten Betalen
9Y 3,69% 12Y 4,385% 8Y 3,48% 9Y 4,2175% 10Y 3,9675% 50y 3,88%
Ontvangen
3M EUR 3M EUR 6M EUR 3M EUR 6M EUR 6M EUR
Hoofdsom 5.000.000 5.000.000 5.000.000 4.000.000 5.000.000 15.000.000 39.000.000
58
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft, met peildatum 31 december 2014, onderzocht of corporaties met een derivatenportefeuille voldoende buffers aanhouden om te kunnen voldoen aan onderpandverplichtingen bij een fictieve rentedaling van zowel 1 procentpunt als 2 procentpunt. De uitkomsten van dit onderzoek zien er voor ons als volgt uit: Soort
Swap 1 Swap 2 Swap 3 Swap 4 Swap 5 Swap 6
Contractpartij
AAB Rabo Rabo Rabo Rabo DB
Marktwaarde 31 december 2013 -483.243 -1.006.577 -546.406 -541.336 -928.259 -4.422.777
Marktwaarde 31 december 2014 -363.610 -1.234.152 -496.792 -494.234 -1.370.589 -12.889.437
Marktwaarde -/- 100 basispunten -441.957 -1.554.871 -605.108 -615.999 -1.782.707 -23.647.745
Marktwaarde -/- 200 basispunten -523.960 -1.901.052 -718.143 -742.327 -2.237.758 -39.881.761
-7.928.598
-16.848.814
-28.648.388
-46.005.002
De uitslag van deze test is dat HW Wonen geen liquiditeitsbuffer hoeft aan te houden. De marktwaarde van de derivaten wordt periodiek gemonitord en vormt een vast agendapunt in de treasurycommissie. De stresstesten worden eveneens in de periodieke trimesterrapportage opgenomen. Volgens de regelgeving van het CFV moet, 1 jaar voor de (mogelijke) ”break” van de Deutsche Bank swap, een liquiditeitsbuffer worden aangehouden. Borgingsplafond Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Het WSW heeft voor de jaren 2014 tot en met 2016 een borgingsplafond afgegeven welke in de plaats is gekomen van het faciliteringsvolume. Het borgingsplafond is het maximale bedrag aan geborgde leningen dat HW Wonen op enig moment in het betreffende kalenderjaar mag hebben bij het WSW. Dit plafond is berekend op basis van de ingediende dPi2013 waarin onder andere wordt aangegeven wat de verwachte financieringsbehoefte over deze periode is. De risicobeoordeling wordt hierin meegewogen. De berekening ziet er als volgt uit: 2014 297.706.730 52.682.000 28.546.000 8.320.000 18.198.000316.375.000
Geborgde leningportefeuille per 1 januari Financieringsbehoefte DAEB Uitbreiding portefeuille WSW Correctie Borgingstegoed Borgingsplafond per jaar (naar boven afgerond op € 1.000,--)
2015 0 39.935.000 15.626.000 15.626.0000 316.375.000
2016 0 22.132.000 2.730.0000 0 313.645.000
In 2015 blijft HW Wonen naar verwachting circa € 14,1 miljoen onder het door het WSW vastgestelde borgingsplafond. HW Wonen wil toegang houden tot de borgingsfaciliteiten van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Dit impliceert dat het borgingsplafond binnen de planperiode altijd toereikend moet zijn om leningen met WSW-borging aan te kunnen trekken. Op grond van de verwachte kasstromen en de huidige WOZ-waarde van het bezit en de nieuwe beoordelingssystematiek door het WSW worden geen problemen verwacht met de borging van de bekende financieringsbehoefte. De laatste integrale beoordeling van de kredietwaardigheid hebben wij zonder problemen doorlopen. 11.5 Fiscaliteiten Fiscaal statuut In het fiscaal statuut zijn de kaders, de randvoorwaarden en uitgangspunten ten aanzien van de fiscale visie, het fiscale beleid, de fiscale processen en de organisatie- en informatiestructuur vastgelegd. Ook zijn hierin de verantwoordelijkheden, taken, bevoegdheden en verantwoording daarover afgebakend. 59
Het fiscaal statuut wordt bij alle handelingen en processen waarbij fiscaliteit een rol speelt of kan spelen in acht genomen. Vennootschapsbelasting HW Wonen heeft een ANBI-Status. Hierdoor kan gebruik worden gemaakt van de geclaimde herbestedingsreserve over de jaren 2008 tot en met 2011. Over de jaren 2008, 2009 en 2010 zijn de definitieve aanslagen vennootschapsbelasting ontvangen (alle nihil). Inmiddels is over 2011 ook een definitieve aanslag ontvangen met een vastgesteld verlies ad € 4,1 miljoen. Hierop is echter bezwaar aangetekend vanwege nadere optimalisatie. De definitieve berekening over het jaar 2013 is afgerond en hiervan wordt, na beoordeling en verwerking door Deloitte, in 2015 aangifte gedaan. De tot nu toe bekende verschillen over de afgelopen boekjaren zijn in deze jaarrekening verwerkt. De in de jaarrekening opgenomen vennootschapsbelasting 2014 berust voor een deel op aannames. De definitieve berekening vindt in 2015 plaats waarna de aangifte wordt ingediend. VSO-2 De oorspronkelijke looptijd van de VSO-2 regeling was van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2012 en is nu voor de derde keer door alle betrokken partijen (stilzwijgend) verlengd. Vooral de geboden rechtszekerheden (onder andere gemengde projectenregeling, vorming voorziening grootonderhoud) heeft voor HW Wonen de doorslag gegeven om wederom voor verlenging met een jaar te kiezen. BTW Per 1 maart 2013 tot en met 30 juni 2015 (in eerste instantie tot 1 maart 2014 en daarna tot en met 31 december 2014) is met een tijdelijke regeling het btw-tarief op arbeid van 21 procent naar 6 procent verlaagd. Deze regeling vindt zijn toepassing op renovatie en herstel van woningen na meer dan 2 jaar na het tijdstip van eerste ingebruikneming. Pro rata Voor 2014 is het pro rata btw-percentage berekend op 8 procent. De vaststelling van de juistheid en volledigheid van de ingediende btw-aangiften met betrekking tot de pro rata en eventuele verrekening van de btw met de Belastingdienst vindt in het voorjaar van 2015 plaats. Omdat met ingang van 2014 de btw-integratieheffing is afgeschaft en doordat in een uitspraak van de Hoge Raad van 6 juni 2014 is bepaald dat de verkoop van bestaand bezit niet meer in de berekeningen betrokken mag worden is de berekening vereenvoudigd. Echter is hierdoor het pro rata percentage behoorlijk verlaagd. Over het jaar 2013 bedroeg het pro rata percentage nog 31 procent. WOZ-waarde Het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling (SVHW) te Klaaswaal heft en int de lokale belastingen voor onder andere de 5 gemeenten in de Hoeksche Waard waar het merendeel van ons vastgoed is gesitueerd. Daarnaast is het SVHW verantwoordelijk voor de uitvoering van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ). Dit betekent dat SVHW de WOZ-waarde van alle onroerende zaken in de aangesloten gemeenten vaststelt. In 2014 is bij het SVHW pro forma bezwaar aangetekend tegen de ontvangen beschikkingen van de WOZ waarden. Met SVHW zijn de gesprekken over de bezwaren van 2013 nog niet afgerond. De afspraak is gemaakt dat de uitkomst van de afhandeling van de bezwaren ook leidend zijn voor de ingediende bezwaren over 2014. De WOZ waarde van de woningen is in 2014 verder gedaald van 162.000 euro naar 151.000 euro (peildatum: 1 januari 2013) . Dit is een daling van circa 6,8 procent. Wij zien wel dat de woningmarkt zich inmiddels van de crisis van de afgelopen jaren herstelt. Al vier kwartalen op rij stijgt de gemiddelde woningwaarde. Ten opzichte van een jaar geleden zijn de woningen in Nederland gemiddeld met 3,5 procent in waarde gestegen. De ontwikkeling in de Hoeksche Waard blijft hier wel enigszins bij achter. In onze regio wordt een stijging verwacht van circa 3 procent met uitschieters naar beneden in het zuidoostelijke en zuidwestelijke deel van de regio.
60
11.6 Risicomanagement Het risicomanagement is vanaf 2013 binnen onze organisatie geïmplementeerd met als uiteindelijk resultaat een ‘In Control Statement’ in het jaarverslag 2013. In 2014 is het risicomanagement verder vormgegeven door: het opstellen van een risicorapportage per trimester waarbij wordt gerapporteerd op basis van het vastgestelde ‘Normenkader In Control Statement’ en; het opstellen en implementeren van een intern controleplan. De ‘In Control Statement’ wordt afgegeven op basis van het ‘Normenkader In Control Statement’. Per trimester zijn de volgende stappen doorlopen om een invulling te geven aan dit normenkader ICS: actualiseren en evalueren van de key risico’s als gevolg van interne en/of externe ontwikkelingen; beoordeling van de risico’s ten opzichte van de risico tolerantiegrens; voortgang en planning van de verbetermaatregelen. In 2014 is een groot deel van de voorgenomen verbeteracties doorgevoerd en gerealiseerd. Het Normenkader In Control Statement vormt een vast onderdeel van de trimesterrapportage. In 2015 wordt deze rapportage verder geactualiseerd. Het normenkader blijft daarmee een dynamisch document dat mee verandert met de tijd en de omgeving. Aan de hand van het intern controleplan, zijn controles uitgevoerd om het bestaan en de werking van de risicobeheersings- en controlesystemen op een goede manier vast te stellen. De processen die in 2014 zijn gecontroleerd zijn: projectontwikkeling, onderhoud, verkopen, verhuur, incasso, huurverhoging, treasury, inkoop en begroting. De relevante verbeterpunten zijn opgepakt en voor de bewaking opgenomen in de risicorapportage. Voor 2015 staat op het programma om het intern controleplan nog verder te professionaliseren waarbij extra aandacht wordt besteed aan projectontwikkeling. Daarnaast is besloten om in 2015 opnieuw een organisatie brede frauderisico-inventarisatie uit te laten voeren. Risicoparagraaf In de volgende tabel zijn de grotere risico’s en de daarvoor getroffen beheersmaatregelen in beeld gebracht.
61
Risico Strategie en Organisatie
Beheersmaatregelen
Verbeteracties
Onvoldoende innovatief om antwoord te blijven geven aan de eisen van deze tijd.
1. Document organisch ontwikkelen.
-
Optimaliseren beoordelingscyclus.
Medewerkers vormen hierbij een belangrijke schakel. Wanneer zij onvoldoende in staat zijn om mee te veranderen, bestaat de mogelijkheid dat HW Wonen onvoldoende in staat om externe veranderingen op te vangen.
2. Opleidingsbeleid.
-
Ontwikkelen middenkader.
-
HRM beleid 2.0 (incl. competentieniveau medewerkers).
-
Project "ontwikkeling organisatiecultuur" uitvoeren (heeft koppeling met verbetermaatregel klanttevredenheid).
-
Opleidingsbeleid uitwerken.
-
Actief medewerkers verleiden gebruik te maken van de personele regeling ten behoeve van outplacement of functieverandering.
3. Beoordelingscyclus. 4. Personele regeling als vangnet om veranderingen in te voeren.
Uitvallen van personeel als gevolg van arbeidsomstandigheden (veiligheid, gezondheid en welzijn).
1. Risico-inventarisatie en evaluatie.
-
Het pva en het overzicht van de risico's worden geactualiseerd o.b.v. van nieuwe ontwikkelingen. Per risico wordt het beleid ontwikkeld, de maatregel geïmplementeerd en gecommuniceerd.
Integriteit en fraude.
1. Klokkenluidersregeling.
-
Uitvoeren organisatie brede frauderisicoinventarisatie.
-
HW Wonen voldoet aan alle aspecten van de Governancecode en bespreekt deze periodiek in het MT en RvC.
-
Integriteitsbeleid actualiseren.
-
Actief uitdragen van het integriteitsbeleid en bespreken van dilemma's en integriteitsvraagstukken.
-
Elke vier jaar een woningmarkt onderzoek in samenwerking met samenwerkingsorgaan Hoekse Waard uit laten voeren.
-
Verzamelen en verwerken signalen en trends van verhuurmakelaars in het SVB.
-
SVB meer in de lijn beleggen. Gegevens uit de werkprocessen moeten in het SVB worden meegenomen. Afdeling Beleid treedt hierbij als adviseur op. Dit is ook een opmaat naar het portfolio/assetmanagement.
-
Afspraken maken met de diverse gemeenten over de beleidscyclus om het afstemmingsproces te verbeteren.
-
SVB ook opstellen voor het BOG en het MOG. Daarin meenemen het zorgvastgoed.
-
Verkoopprogramma integreren in het SVB.
-
Twee keer per jaar een marktberaad organiseren samen met marktpartijen en de gemeenten in de Hoeksche Waard
2. Integriteitscode.
Onvoldoende aansluiting bezit op de vraag als gevolg van: - Onvoldoende inzicht in de toekomstige doelgroep; - Onvoldoende anticiperen op veranderingen in de regio.
1. 4-jaarlijks woningbehoefte onderzoek voor de Hoeksche Waard in samenwerking met 5 gemeenten. 2. Demografische gegevens vanuit de 4-jaarlijkse herijking van de gemeentelijke woonvisie. 3. Afstemmen SVB met gemeenten. 4. Herziening prestatieafspraken aan de hand van het gewijzigde SVB.
62
Risico Strategie en organisatie
Beheersmaatregelen
Verbeteracties
Voorzieningen niveau Hoeksche Waard onvoldoende, hetgeen leidt tot leegstand en prijsdaling.
1. Kernvisie gemeente.
-
Regionale prestatieafspraken op Hoeksche Waard niveau.
Onvoldoende klanttevredenheid.
1. KWH-meting.
-
Beoordelen alternatief voor de samenwerking met KWH.
-
Opstellen/implementeren klanttevredenheidsmeting per werkgebied.
-
De klachten over de dienstverlening reduceren, cultuur/gedrag/houding. Koppelen aan verbetermaatregel organisatiecultuur.
Stakeholdermanagement is gereed. Vanaf trimester 2 2015 wordt de implementatie ter hand genomen.
Onvoldoende tevredenheid stakeholders, waardoor er onvoldoende draagvlak bestaat voor ons beleid.
1. Stakeholdersmanagement
-
Risico Wonen
Beheersmaatregelen
Verbeteracties
Leegstand (duurdere huurwoningen, sociale huurwoningen, sloop, verkoop).
1. Toetsing op leegstandsduur.
-
Opstellen begripsomschrijvingen.
2. Toetsing op aansluitende verhuring.
-
Aanbieden van woningen van 1 keer in de 2 weken, naar 1 keer per week, via de website.
3. Huurprijsverlaging woningen.
-
Geautomatiseerd actief woningzoekende benaderen omtrent de beschikbare woningen.
-
Verkoopkosten verlagen door verdere aanscherping van het beleid.
-
Meer aandacht voor het monitoren van BOG contracten, contractanten, contractduur en onderhoudsbudgetten.
-
Bijdrages VvE opnemen in onderhoudsbegroting.
-
In 2014 zijn de verbeteracties doorgevoerd.
Niet voldoen aan de 90 procent norm.
1. Aparte DAEB module in NCCW die realtime verhuringen registreert bij vastleggen huurcontract. Uitzonderingen worden vooral gemaakt ten aanzien van senioren. 2. 100 procent controle door de afdeling Wonen van volledigheid van de verhuurdossiers op aanwezigheid van inkomensverklaring. 3. Maandelijkse controle op basis van deelwaarneming. van de verhuurdossiers op de aanwezigheid van inkomensverklaring.
Onvoldoende in staat om de gebudgetteerde huurverhoging te realiseren.
1. Besluitvormingsproces huurverhoging.
-
In 2014 zijn de verbeteracties doorgevoerd, geen aanvullende acties noodzakelijk.
Huuropbrengsten per vhe lager dan begroot.
1. Huurbeleid.
-
Actualiseren energielabel naar aanleiding van de systematiek.
63
Risico Wonen
Beheersmaatregelen
Verbeteracties
Onvoldoende sturing op : - klachtenonderhoud; - planmatig onderhoud per woning; - mutatieonderhoud.
1. Onderhoudsplanning en begroting.
-
Opstellen programma van eisen door wonen.
-
Afloop openstaande bonnen controleren en rapporteren en deze taak beleggen binnen de organisatie.
Risico Vastgoed
Beheersmaatregelen
Verbeteracties
Onvoldoende sturing op de onderhoudsuitgaven: - klachtenonderhoud; - planmatig onderhoud per woning; - mutatieonderhoud.
1. Onderhoudsplanning en begroting.
-
Conditiemeting uitvoeren per vhe om inzicht te krijgen in de onderhoudsbehoefte.
2. Conditiemeting en onderhoud.
-
Vastgoedbezit in kaart brengen inzake de hoeveelheden en materialiseren en deze registreren.
-
Implementatie contractenmodule.
-
Opstellen onderhoudsbeleid i.r.t.complexbeheerplan voor de totale organisatie.
-
Optimalisatie en actualisatie proces renovatie, planmatig- en grootonderhoud met name inzake de rolverdeling tussen Wonen en Vastgoed.
-
Ontwikkelen van besluitformulieren voor renovatie, planmatig- grootonderhoud en contractonderhoud.
-
Standaardbrieven vaststellen en opnemen in Smart Documents.
-
Implementeren garantiemanagement.
-
Zichtbaar documenteren op basis waarvan het akkoord voor de prestatielevering is gegeven bij factuur.
-
Evaluatie RVO schilderwerk ten aanzien van. financiën, kwaliteit, techniek en proces, waarbij maatregelen worden getroffen.
-
Rapportage omtrent projecten verder optimaliseren en verscherpen op het gebied van besluitvorming, budgeten, kosten, planning actualisatie van risico's en aansluiting met onderliggende documenten en verantwoording in de administratie.
-
Optimalisatie liquiditeitsplanning.
-
Implementatie / optimalisatie van de projectenmodule.
Onvoldoende beheersing van het proces projectontwikkelproces.
1. Samenwerking met de afdeling wonen in het projectteam. 2. Gebruik fasedocumenten; besluitvorming op basis van de fasedocumenten. 3. Bij 5>miljoen of 20 procent onrendabel of complexe zaken voorleggen aan de RvC. 4. Investeringsstatuut.
Asbest.
1. Asbestbeleid
-
Opstellen en implementeren asbestproces.
Onvoldoende verkopen (nieuwbouw en bestaande voorraad).
1. Verkoopbeleid.
-
In 2014 zijn de verbeteracties doorgevoerd, geen aanvullende acties noodzakelijk.
-
Effecten in beeld brengen van huurverlagingen op de toekomstige kasstromen en daarop beleid vaststellen.
2. Rapportage over de verkopen.
Leegstand Bedrijfs Onroerend Goed (BOG) en Maatschappelijk Onroerend Goed (MOG).
1. Periodieke beoordeling.
64
Risico Bedrijfsvoering
Beheersmaatregelen
Verbeteracties
Onvoldoende kredietwaardig.
1. Treasury statuut.
-
In 2014 zijn de verbeteracties doorgevoerd, continue monitoring.
-
Implementatie ICT beveiligingsplan (opleiding eindgebruikers en aanstellen functioneel beheerders).
-
Calamiteiten en continuiteitsplan opstellen (onderdeel is per systeem bepalen afspraken in- extern (up-time verplichting).
-
Externe partijen afspraken maken (herzien) inzake vertrouwelijkheid omgang data en ICT middelen en social media.
-
Opstellen pva waaronder "Inventariseren kennisniveau eindgebruikers en functioneel beheerders, indien nodig opleiden.
-
Data toegang primair - per functie de rollen inventariseren, vastleggen/stellen en aanpassen.
-
IT audit uitvoeren.
-
In 2014 zijn de verbeteracties doorgevoerd.
2. Treasury jaarplan. 3. Treasury Commissie. 4. Meerjarenbegroting. 5. Maandelijkse liquiditeitsrapportages. Onvoldoende continuïteit geautomatiseerde systemen, onvoldoende beveiliging data en systemen.
1. Informatie beveiligingsbeleid. 2. Informatie beveiligingsplan. 3. Probleem-, verander- en wijzigingsmanagement. 4. Periodieke audit op beveiliging.
Soft- en hardware voldoen niet of onvoldoende aan de eisen van HW Wonen.
1. ICT beleidsplan.
Administratieve organisatie en informatievoorziening onvoldoende op orde.
1. Continue aandacht voor opstellen, evalueren en aanpassen procesbeschrijvingen.
-
Optimaliseren van de rapportages voor Wonen en Projectontwikkeling.
-
Optimaliseren van de projectenrapportages.
2. Opstellen jaarplannen per afdeling.
-
Opstellen intern controle programma voor projectontwikkeling, waarbij onderscheid wordt gemaakt in processtappen en beheersmaatregelen, uitwerken wat de beheersmaatregel inhoud en hoe deze vast te leggen en te documenteren.
-
Optimaliseren van intern controle programma van de overige processen.
-
Opstellen en implementeren werkwijze waarbij de offertes, opdrachten en bewijzen van geleverde prestaties in het systeem worden vastgelegd als onderbouwing voor de facturen.
-
Opstellen toetsingskader voor de VvE en deze verwerken in de procesbeschrijvingen en intern controleplan.
2. Fit gap analyse.
3. Uitvoeren audits.
65
11.7 Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard Verbonden partijen Onze organisatie heeft een 100 procentbelang in de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V. Deze B.V. is op 18 mei 2005 opgericht. Het maatschappelijk aandelenkapitaal bedraagt 90.000 euro. Het geplaatste kapitaal bedraagt 18.000 euro (180 gewone aandelen van nominaal 100 euro). De vennootschap is gevestigd in Oud-Beijerland aan de Lamborghinilaan 4 en is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel in Rotterdam, onder nummer 24377907. Ultimo 2014 bedraagt het eigen vermogen van de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard BV 575 duizend euro negatief. Het resultaat over 2014 bedraagt 331 duizend euro negatief en wordt voor een bedrag van 307 duizend euro veroorzaakt door het vormen van een voorziening afwaardering kerkgebouw welk eigendom is van de VOF Union-Assink. Doel vennootschap Deze vennootschap heeft als doel: het verrichten van werkzaamheden als omschreven in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De werkzaamheden worden uitsluitend verricht in de regio Zuid-Holland-Zuid; het oprichten van, deelnemen in en het financieren van vennootschappen en ondernemingen; het samenwerken met, het voeren van directie over en het verlenen van adviezen en andere diensten aan vennootschappen en ondernemingen; het opnemen en verstrekken van geldleningen; het verstrekken van zekerheden voor schulden en andere verplichtingen van de vennootschap of andere vennootschappen of ondernemingen die met haar in een groep verbonden zijn of derden; het verkrijgen, exploiteren en vervreemden van industriële en intellectuele eigendomsrechten; het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord, voor zover dit mogelijk is binnen de kaders van het BBSH. Op 23 juli 2009 is de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V. met Assink Vastgoed Projectontwikkeling B.V. bij akte een vennootschap onder firma aangegaan. Deze vennootschap heeft als doel het verwerven van gronden voor de ontwikkeling en realisatie van woningbouw en ander (commercieel) vastgoed, en al dat wat met het vorenstaande verband houdt in de ruimste zin van het woord. Door ons is een lening verstrekt aan de Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V. met een hoofdsom van 750 duizend euro, rente 2,35 procent, looptijd tot 30 oktober 2019. Van deze lening is ultimo 2013 750 duizend euro opgenomen. Het doel van deze lening is een gezamenlijke aankoop met Assink Vastgoed Projectontwikkeling B.V. van het kerkgebouw aan de Graaf van Egmondstraat 48/ Margrietstraat 2 in Oud-Beijerland te financieren. Gezien de omvang en grootte van de deelneming Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V. is er niet geconsolideerd.
66
12.1 Balans per 31 december (na resultaatbestemming) (x € 1.000)
Activa 2014 Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2013
305.026 7.525
302.819 4.840
6.963
7.619 319.514
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
52.198 43.185 663
315.278
53.543 41.086 490 96.046
Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen u/g Totaal financiële vaste activa
0 7.258 895
95.119
0 7.434 745 8.153
8.179
423.713
418.576
225
240
Vastgoed bestemd voor verkoop
2.009
1.459
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
2.843
2.561
0
372
Totaal vaste activa
Vlottende activa Voorraden
Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa
388 176 358
Totaal vorderingen
400 1.611 389 922
2.400
Liquide middelen
11.577
15.073
Totaal vlottende activa
17.576
22.105
441.289
440.681
67
Passiva 2014 Eigen vermogen Overige reserves Resultaat boekjaar Resultaat verkopen onder voorwaarden uit bestaand bezit
2013
56.779 5.759 -493
Egalisatierekening
Voorzieningen Voorziening latente belastingverplichtingen Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Overige voorzieningen
83.853 -29.856 2.781 62.045
56.778
212
245
325 13.685 949
350 11.442 569 14.959
Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden
14.827 291.657 43.622
12.362
17.473 300.780 41.592 350.106
Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Rekening courant bank
3.009 2.313 8.645 0
68
359.845
2.303 297 8.555 296 13.967
11.450
441.289
440.681
12.2 Winst- en verliesrekening (x € 1.000) Huidig boekjaar 2014 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Wijziging in onderhanden projecten Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfopbrengsten
Begroting boekjaar 2014
Voorgaand boekjaar 2013
64.055 63.969 60.879 1.622 2.040 1.573 7.899 3.094 6.752 1.745 0 1.843 436 328 479 514 77 445 76.271 69.508 71.972 ---------------------------------------------------------------------------------
Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Kosten uitbesteed werk Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
16.810
16.225
16.339
4.087 -4.916 33.389 5 5 5 4.660 4.886 4.921 757 625 713 884 908 916 10.701 14.734 14.615 244 200 228 1.739 2.091 1.592 1.745 0 1.592 15.977 15.900 11.546 57.609 50.657 85.855 -----------------------------------------------------------------------------
Bedrijfsresultaat
18.662
18.851
-13.883
48
-121
73
672 12.532
1.067 13.853
537 12.907
6.850
5.944
-26.179
-1.197 -388
-2.088 0
-3.552 -126
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
5.265
3.856
-29.857
Waarvan aandeel van derden Netto resultaat na belastingen
0 5.265
0 3.856
0 -29.857
Direct via vermogen verwerkt resultaat VoV bestaand bezit Mutatie vermogen
0 5.265
2.935 6.791
2.782 -27.074
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen
69
12.3 Kasstroomoverzicht (x € 1.000) (volgens de directe methode)
2014 Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten: Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten van overige Saldo ingaande kasstromen Uitgaven: Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen aan overige Saldo uitgaande kasstromen
2013
65.222 0 573
63.265 0 766 65.795
-7.527 -10.870 -3.533 -13.196
-7.733 -17.593 -3.529 -8.649 -35.126
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Betaalde winstbelasting
MVA uitgaande kasstroom Nieuwbouw huurwoningen Woningverbetering huurwoningen Terugkoop Koopgarantwoningen Aankoop huurwoningen Nieuwbouw verkoop woningen Investeringen overig bezit Externe kosten bij verkoop bestaand bezit Totaal uitgaande kasstroom MVA Financiële vaste activa Ontvangsten Uitgaven Saldo in- en uitgaande kasstromen FVA
98 -12.633 1.452
Uitgaand Aflossingen van langlopende leningen
26.527 51 -13.078 -2.490
-11.083 19.586
-15.517 11.010
10.625
12.056
1.496 4.468
1.043 2.757 16.589
15.857
-17.958 -5.798 -1.294 0 -1.394 -433 -724
-13.388 -8.683 -1.004 0 -1.326 -621 -448 -27.601
-25.471
0 -5
7 0 -5
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ingaand Ontvangsten uit langlopende leningen
-37.504 30.669
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten MVA ingaande kasstroom Verkoopontvangsten bestaande huurwoningen Verkoopontvangsten doorverkoop koopgarantwoningen Verkoopontvangsten nieuwbouw woningen Totaal ingaande kasstroom MVA
64.031
7 -11.017
-9.608
18.600
22.900
-30.369
-13.883
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename / afname geldmiddelen
70
-11.769
9.017
-3.200
10.419
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Deze directe methode rapporteert de ontvangsten en uitgaven die als zodanig hebben plaatsgevonden in de verslagperiode 2014. Ontvangsten van huurders De ontvangsten betreffen de huren, warmte- en servicekosten en aan huurders doorberekende reparaties. Ontvangsten van overige In 2014 zijn de (aanvullende) suppleties btw pro-rata over de jaren 2005 tot en met 2012 (€ 0,1 miljoen) ontvangen en de teruggevraagde btw inzake projecten (€ 0,4 miljoen) van de Belastingdienst. Een gedeelte van het laatst genoemde bedrag moet bij oplevering van de desbetreffende projecten weer worden terugbetaald. Betalingen aan werknemers In deze post is opgenomen de salarissen, sociale lasten, pensioenpremies en overige personeelskosten (inclusief kosten van uitzendkrachten). Betaalde winstbelasting In 2014 is door het indienen van de aangifte vennootschapsbelasting 2012 een bedrag van € 1,5 miljoen terug ontvangen. Betalingen aan leveranciers onderhoud Dit betreft betalingen voor (niet)planmatig onderhoud, overig onderhoud en ontvangsten van schade uitkeringen van verzekeringsmaatschappijen (ca. 0,5 miljoen euro). In deze betalingen voor het onderhoud is een bedrag van circa 3,3 miljoen euro begrepen inzake te activeren onderhoudskosten. Verkoopontvangsten bestaande huurwoningen In 2014 zijn 79 (aangekochte) woningen en het voormalige kantoorpand aan de Langestraat in ’s-Gravendeel verkocht en getransporteerd. 10 woningen zijn aangekocht en hiervan zijn er 9 weer verkocht. De gemiddelde verkoopopbrengst per woning bedraagt ca. 140 duizend euro met een bandbreedte tussen de 95 duizend euro en 193 duizend euro. Financiële vaste activa Dit betreft de ontvangen aflossing inzake verstrekte leningen. Ontvangsten uit langlopende leningen Deze leningen zijn aangetrokken ter financiering van (lopende) projecten en herfinanciering van leningen.
71
12.4 Waarderingsgrondslagen Algemeen De activiteiten van HW Wonen, statutair gevestigd te Oud Beijerland (Lamborghinilaan 4, 3261 ND) bestaan uit werkzaamheden die uitsluitend binnen de doelstelling op het gebied van de volkshuisvesting passen en omschreven zijn in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en in overeenstemming met de verslaggevingsvoorschriften en bepalingen zoals weergegeven in Titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Deze uitzonderingen zijn opgenomen in richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. In deze richtlijn zijn onder meer modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector presentatie-,waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde). Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen ook feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige partners aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is meestal sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiële derivaten verstaan. Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke post gewijze toelichting. Binnen ons treasurybeleid dient het gebruik van financiële derivaten ter beperking van inherente rente-, looptijden- en marktrisico’s. Het gebruik van financiële derivaten is slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingsportefeuille leidt die vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Kredietrisico's worden gereduceerd door alleen zaken te doen met derden met een hoge kredietwaardigheid, waarbij voor elke entiteit vastgestelde limieten van kracht zijn. Wij maken gebruik van financiële derivaten om het renterisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling passen wij met betrekking tot deze derivaten kostprijshedgeaccounting toe op basis van individuele documentatie per individuele hedgerelatie. Het effectieve deel van financiële derivaten dat is toegewezen voor kostprijshedge-accounting wordt tegen lagere kostprijs gewaardeerd. Voor het ineffectieve deel wordt het verschil tussen de kostprijs en de lagere reële waarde in de winst- en verliesrekening verwerkt.
72
De reële waarde van de derivaten ultimo balansdatum is toegelicht onder Niet uit de balans blijkende rechten en plichten. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedraagt deze grens 699,48 euro (2012: 681,02 euro). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. HW Wonen kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien HW Wonen een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. De oorspronkelijke investeringen in complexen worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Ook worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten evenals transactiekosten geactiveerd. Voor zover verkregen subsidies zijn te kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten nainvesteringen) die leiden tot een waarde verhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroom genererende eenheid). De kasstroom genererende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid. Deze complexen worden in het strategisch voorraadbeleid gedefinieerd op basis van onderkende productmarktcombinaties. Onze organisatie kent de volgende productgroepen: eengezinswoningen, meergezinswoningen, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsruimtes, winkels, parkeervoorzieningen en overig vastgoed. Binnen deze productgroepen vindt een nadere onderverdeling naar bouwjaren plaats:
gebouwd voor 1945; gebouwd tussen 1945 en 1959; gebouwd tussen 1960 en 1974; gebouwd tussen 1975 en 1990; gebouwd tussen 1990 en 2004; gebouwd na 2004.
Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde en bedrijfswaarde. De toetsing gebeurt op complexniveau.
73
Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt. Van duurzaamheid is sprake wanneer de verwachte bedrijfswaarde gedurende een periode van ten minste vijf jaar lager is dan de boekwaarde. De bedrijfswaarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Als wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn als er geen bijzondere waardevermindering voor het actief is verantwoord. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemming en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop op korte en langere termijn en bedrijfsmatige en overige onroerende zaken. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan 5 jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor de komende jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente evenals genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:
jaarlijkse huurverhoging(woningen) 2015: 1,0 procent, plus voor de woningen in het DAEBsegment voor lage, midden en hoge inkomens respectievelijk 1,0 procent, 1,5 procent en 4 procent; vanaf 2016: 2,0 procent;
jaarlijkse huurderving 0,9 procent;
inflatiepercentage consumentenprijzen 2015: 1,5 procent; vanaf 2016 2,0 procent;
inflatiepercentage marktprijzen 2015: 0,75 procent; vanaf 2016: 2,0 procent;
een rekenrente van 5,25 procent voor WSW-geborgde woningen;
de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering (variërend van 0 tot 50 jaar) de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is;
mutatiegraad van 7 procent en huurharmonisatie naar de vastgestelde streefhuur; inflatiepercentage loonkosten 2015: 2,0 procent; 2016: 2,3 procent; 2017: 2,5 procent; 2018: 2,7 procent; vanaf 2019: 3,0 procent; inflatiepercentage bouwkosten 2015: 2,0 procent; 2016: 2,3 procent; 2017: 2,5 procent; 2018: 2,7 procent; vanaf 2019: 3,0 procent; kosten van planmatig onderhoud conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 50 jaar; een rekenrente van 5,25 procent voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken;
74
de verhuurderheffing maakt onderdeel uit van de bedrijfswaarde; de heffingsbijdrage van het Centraal Fonds en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen deel uit van de bedrijfswaarde.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden als het noodzakelijk is taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van 5 jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de WSW-regels. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Vanaf 2014 worden de vervangingskosten van cv-installaties, badkamers en keukens geactiveerd. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Hier gaat het om complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Als de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten, tenzij uit taxaties blijkt dat de directe opbrengstwaarde van de grondposities (fors) lager is. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop of voorraad onderhanden werk. Het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling en wordt gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Afschrijving op de huurwoningen vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten diensten van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen.
75
Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. De vastgoedbeleggingen, daaronder begrepen vastgoedbeleggingen in ontwikkeling, worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. De algemene uitgangspunten van materiële vaste activa zijn ook van toepassing op vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Wij waarderen ons commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen kostprijs verminderd met afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen. De overige uitgangspunten van sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van de invulling van de actuele waarde. Bij commercieel vastgoed in exploitatie is de reële waarde van toepassing in plaats van de bedrijfswaarde. De reële waarde welke wordt gehanteerd voor de toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. Toetsing van een eventuele bijzondere waardevermindering vindt plaats indien er aanwijzingen zijn dat zich mogelijk een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan. In alle gevallen wordt ook rekening gehouden met onze contractuele verplichtingen zoals lopende huurcontracten. De waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Vanaf 2014 worden de vervangingskosten van cv-installaties, badkamers en keukens geactiveerd. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering), en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Als de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar plaatsvindt is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
76
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20 procent. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Als de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Als en voor zover onze organisatie in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, als hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Er is afgezien van het consolideren in onze jaarrekening van de 100 procent deelneming Ontwikkelingsmaatschappij Hoekse Waard B.V. Dit op grond van het feit dat het belang van deze dochter is te verwaarlozen op het geheel conform artikel 407 lid 1a BW 2 titel 9. De boekwaarde van de deelneming en het resultaat van de deelneming zijn wel verwerkt in onze jaarrekening 2014 . Overige financiële vaste activa De overige financiële vaste activa, die bestemd zijn om de uitoefening van de werkzaamheid van de onderneming duurzaam te dienen, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Als er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht. De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten leningen die tot de vervaldag worden aangehouden. Deze vorderingen worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Voorraden Waardering van voorraden grond- en hulpstoffen vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen. Ook wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop De onverkochte woningen uit projectontwikkeling worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, als ook gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten ook toegerekende rente.
77
De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onderhanden projecten Het onderhanden werk uit hoofde van onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs, zijnde directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Als voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. Voor de projecten, waarbij de winst op de al verrichte prestaties op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt de winst aan het boekjaar toegerekend naar de mate waarin de verrichte prestaties hun aandeel hebben gehad in het totaal van de voor het project te verrichten prestaties. De voortgang van projecten wordt bepaald op basis van de kostprijs van het verrichte werk in relatie tot de verwachte kostprijs van het project als geheel. Winstneming geschiedt met inachtneming van de daadwerkelijke gerealiseerde verkoopcontracten. Als de winst niet op verantwoorde wijze kan worden bepaald wordt deze winst verantwoord in het boekjaar waarin het project wordt opgeleverd. In geval van meerjarige complexe projecten wordt niet eerder winst verantwoord dan nadat een projectvoortgang is bereikt waarbij een verantwoorde inschatting van de projectwinst kan worden gemaakt. Voorzieningen voor verwachte verliezen worden genomen in de periode waarin komt vast te staan dat er sprake is van verliesgevende projecten. Verder zijn op de post onderhanden projecten de gedeclareerde termijnen en vooruit ontvangen betalingen in mindering gebracht. Gedeclareerde termijnen die de waardering van een individueel project overtreffen worden als passiefpost onder de kortlopende schulden opgenomen. Vorderingen Waardering vindt plaats tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan 12 maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Egalisatierekening (Verzilverd Wonen) De kortingen bij aankoop van woningen in het kader van ‘Verzilverd Wonen’ worden toegevoegd aan de egalisatierekening. De snelheid waarmee de bedragen de komende jaren aan het resultaat worden toegerekend is afhankelijk van de leeftijd van de verkopers die een levenslang woonrecht hebben verkregen. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Latente belastingvorderingen en verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en verplichtingen wordt getroffen met behulp van de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie.
78
De berekening van de latente belastingvorderingen en verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover al bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen en verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd als wij daartoe een afdwingbaar recht hebben en het voornemen hebben om op netto basis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd tegen nominale waarde als het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar is waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekening- mogelijkheden worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vorderingen, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voor verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw wordt een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Overige voorzieningen De overige voorziening wordt onder meer gevormd ter dekking van opgebouwde rechten inzake jubileumuitkeringen en van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling waarvoor medewerkers met een dienstverband bij onze organisatie op grond van de CAO Woondiensten een budget beschikbaar gesteld krijgen. De voorziening is gewaardeerd op basis van contante waarde en is gebaseerd op de jaarlijkse toekenning minus bestedingen in dat jaar. Verder is onder de overige voorzieningen een voorziening opgenomen inzake nog te verrekenen (pro-rata) btw-afdrachten. Deze voorziening wordt jaarlijks herberekend als gevolg van gewijzigde prorata percentages. Als laatste is het negatieve saldo van de boekwaarde van de deelneming in de Ontwikkelingsmaatschappij Hoekse Waard B.V opgenomen onder de overige voorzieningen. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Wij maken gebruik van financiële derivaten om het renterisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling passen wij met betrekking tot deze derivaten kostprijshedgeaccounting toe op basis van op basis van individuele documentatie per individuele hedgerelatie en documenteert de wijze waarop de hedgerelaties passen in de doelstellingen van het risicobeheer, de hedgestrategie en de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedge. Bij het aangaan van een renteswap is de reële waarde (en de kostprijs) van een renteswap nihil. De positieve dan wel negatieve ontwikkelingen in de reële waarde gedurende de looptijd van een renteswap worden niet verwerkt in de jaarrekening. Gedurende de looptijd wordt een renteswap gewaardeerd tegen de kostprijs (nihil). Kostprijshedge-accounting:
Beleid ter beheersing financiële risico’s: wij wensen het renterisico te beheersen, zodat deze binnen de normen van het WSW blijft;
79
Hedge-strategie: met behulp van derivaten worden wijzigingen in te betalen rente afgedekt; Hedge risico: wij dekken het risico af van wijzigingen in kasstromen voortvloeiende uit rentebetalingen van huidige en toekomstige leningen.
Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden Onder de langlopende schulden is de verplichting verkopen onder voorwaarden opgenomen. Deze is bepaald op de contractwaarde van de terugkoopverplichting rekening houdende met de geschatte waardeontwikkeling van het actief. De waardeverandering van de terugkoopverplichting is onderdeel van de Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa in de winst- en verliesrekening. Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, als dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Opbrengsten met betrekking tot onderhanden projecten in opdracht van derden bestaan uit de contractueel overeengekomen tegenprestaties, meer- en minderwerk en claims en vergoedingen voor zover het waarschijnlijk is dat die opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en vooral de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en niet gesaldeerd toegelicht. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Per 1 juli 2014 is de huur verhoogd met gemiddeld 2,5 procent, plus, voor de woningen in het DAEB-segment, een extra inkomensafhankelijke verhoging volgens onderstaande tabel. Huurverhoging Jaarlijkse huurstijging per 1 juli Extra huurstijging DAEB / lage inkomens (< € 34.085) Extra huurstijging DAEB / midden inkomens (< € 43.603) Extra huurstijging DAEB / hoge inkomens (≥ € 43.603)
Percentage 2,50 1,25 2,00 4,00
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de eventuele Koopgarant korting en de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingsprijs minus de eventuele Koopgarant korting (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koop-projecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. 80
Wijziging in onderhanden werk De post wijziging in onderhanden werk wordt gevormd door de toegerekende kosten van de inkoopwaarde op onderhanden werken voor derden verminderd met van de reeds ontvangen verkooptermijnen. Winst op onderhanden werken voor derden wordt genomen voor het gedeelte van de verwachte winst dat overeenkomt met het uitgevoerde deel van het werk. Geactiveerde productie eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hierna verantwoord. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Ook de onrendabele top van de “onroerende zaken in ontwikkeling” wordt hier verantwoord. Lonen en salarissen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten HW Wonen heeft een pensioenregeling bij het pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de ‘verplichting aan de pensioenuitvoerder benadering’. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Ultimo 2014 (en 2013) waren er geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, en ook de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief. Vanaf 2014 worden de vervangingskosten van cv-installaties, badkamers en keukens geactiveerd. Kosten uitbesteed werk Het saldo van directe projectkosten, rentelasten toegerekende personele lasten en andere onderhanden werk gerelateerde lasten, wordt jaarlijks toegerekend aan de diverse onderhanden projecten. Zoveel mogelijk worden gedurende het jaar de direct aan de projecten toerekenbare kosten ten behoeve van die projecten geboekt (kosten activering). De toegerekende personele lasten, worden aan de diverse projecten toegerekend op basis van de urenverantwoording van de projectmedewerkers. Al ontvangen verkooptermijnen worden in mindering gebracht op de kosten uitbesteed werk. 81
Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Aandeel in het resultaat van niet-geconsolideerde ondernemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de vennootschap toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij HW Wonen geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is onze organisatie integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben het overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaat name. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Ook wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, als het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest en ontvangen dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde interest en betaalde dividenden worden eveneens opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De verkrijgingsprijs van verworven groepsmaatschappijen wordt opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geldmiddelen heeft plaatsgevonden. Hierbij worden geldmiddelen aanwezig in deze groepsmaatschappijen afgetrokken van de aankoopprijs. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasecontract wordt voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.
82
12.5 Toelichting op balans Materiële vaste activa De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het volgende schema samengevat: Sociaal vastgoed in exploitatie
Stand per 1 januari Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarden
Sociaal vastgoed in ontwikkeling
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
514.622
29.780
12.279
556.681
541.124
-211.802
-24.940
-4.660
-241.403
-199.175
302.819
4.840
7.619
315.278
341.949
3.802 -1.915 -14.253 1.048 400 13.125 0
19.729
269 -494 -689 0 0 0 258
23.800 -2.409 -14.942 -3.796 400 925 258
29.161 -2.297 -14.481 -29.996 1.354 -10.858 447
Mutaties in 2014 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Waardeveranderingen Overboekingen t.g.v. herclassificatie Overboekingen Correctie afschrijving Saldo Stand per 31 december Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarden
-4.844 0 -12.200
2.207
2.685
-656
4.236
-26.671
527.652
37.309
12.054
577.015
556.681
-222.626
-29.784
-5.091
-257.501
-241.403
305.026
7.525
6.963
319.514
315.278
De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van het Sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt 408 miljoen euro. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met 4 miljoen euro toegenomen. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst-en-verliesrekening. De marktwaarde in verhuurde staat bedraagt 975 miljoen euro.
Vastgoedbeleggingen De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het volgende schema samengevat: Commercieel vastgoed in exploitatie
Stand per 1 januari Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen
Onroerende en roerende verkocht onder voorwaarden
Commercieel vastgoed in ontwikkeling
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
66.733
43.337
73
110.143
98.621
-13.190
-2.251
417
-15.024
-8.822
53.543
41.086
490
95.119
89.799
Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Waardeveranderingen Overboekingen t.g.v. herclassificatie Overboekingen Correctie afschrijving
47 -749 -1.868 1.472 -400 154 0
1.890
1.135
209
-2.413
3.072 -749 -1.868 -732 -400 1.604 0
10.631 -896 -1.857 -4.160 430 1.166 6
Saldo
-1.345
2.099
173
928
5.320
66.026
45.227
2.657
113.910
110.143
-13.828
-2.042
-1.996
-17.866
-15.024
52.198
43.185
663
96.046
95.119
Boekwaarden Mutaties in 2013
Stand per 31 december Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarden
1.450
83
Afschrijvingsmethode en termijnen De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt : ● Grond geen afschrijvingen ● Stichtingskosten (woningen) lineair ● Stichtingskosten (zorgvastgoed) lineair ● C.V. installaties lineair ● Liftinstallaties lineair ● Inrichtingen (keuken, toilet, badkamer) lineair ● Warmwatervoorziening lineair ● Isolatie lineair ● Aanpassingen miva lineair ● Garages lineair ● Bedrijfsruimten lineair ● Kantoorpand lineair ● Overige zaken lineair
50 jaar 40 jaar 25 jaar 15/20 jaar 25 jaar 15 jaar 25 jaar 20 jaar 50 jaar 40 jaar 25 jaar 10 jaar
In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling en verloop projecten een bedrag van totaal 495.742 euro aan bouwrente geactiveerd. Bij nietspecifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4 procent. De activa zijn verzekerd tegen een schade van maximaal 15 miljoen euro per gebeurtenis. Premieverrekening vindt plaats tegen een vast bedrag per woning, per jaar. De bedrijfsruimten zijn verzekerd tegen aanschaf / voorbrengingskosten. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op de balansdatum bedraagt 124 miljoen euro. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met gemeenteleningen of met leningen onder overheidsgarantie. Ten gunste van de gemeente OudBeijerland is een positieve hypotheekverklaring afgegeven groot 5,8 miljoen euro. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van 34,5 miljoen euro. Ingebruikname zal in de volgende boekjaren plaatsvinden. De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie gebaseerd op bedrijfswaarde bedraagt 470 miljoen euro (inclusief restwaarde grond); uitgesplitst in sociaal en commercieel vastgoed respectievelijk 408 en 62 miljoen euro. Ten opzicht van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met 3,4 miljoen euro afgenomen. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening. De marktwaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie bedraagt 1.077 miljoen euro; uitgesplitst in sociaal en commercieel vastgoed respectievelijk 1.008 en 69 miljoen euro. De marktwaarde van het vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxateur. De bepaling van de marktwaarde wordt uitgevoerd volgens de richtlijnen van IPD-aeDex, waarbij jaarlijks 1/3 van het bezit door een extern taxateur wordt getaxeerd. Door HW Wonen is een verkoopplan opgesteld waarin per 31 december 2014 totaal 1.378 woningen voor verkoop zijn geoormerkt. De bedrijfswaarde van deze onroerende zaken bedraagt 69,4 miljoen euro. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar 29,6 miljoen euro.
Financiële vaste activa De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het volgende schema samengevat: Deelnemingen
Stand per 1 januari Boekwaarden Mutaties in 2014 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen / aflossingen Waardeveranderingen Terugneming van waardeverminderingen Resultaat deelnemingen Verrekenbare tijdelijke verschillen
Leningen u/g
0
Latente belastingvorderingen
745
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
7.434
8.179
-176
750 0 -600 388 0 -388 -176
-7 126 -126 -5.056
750 -600 388 -388
13.242
0 -
Totaal mutaties
0
150
-176
-26
-5.063
Stand per 31 december Boekwaarden
0
895
7.258
8.153
8.179
-388
Nettovermogenswaarde per 31-12-2014 -575
De deelnemingen betreffen : Aandeel
Ontwikkelingsmaatschappij Hoeksche Waard B.V.
Resultaat boekjaar 100%
84
Voorraden 2014 225 225
2013 240 240
1.026 836 147
1.334 0 125
2.009
1.459
Stand per 1 januari
2014 2.561
2013 4.916
Gedeclareerde termijnen Verkopen boekjaar Betaalde kosten Overboeking van MVA in ontwikkeling Overboeking naar onderhanden werk
813 62 1.015-
1.263 3.092408-
Gevormde voorziening
2.421 422
2.679 118-
Stand per 31 december
2.843
2.561
Onderhoudsmaterialen Af: voorziening wegens incourantheid Totaal voorraad materialen
Vastgoed bestemd voor verkoop Nieuwbouw: 1 woning project Oranjewijk in Strijen, 1 woning project Oranjewijk in Klaaswaal en 3 woningen in project Bevershoek in 's-Gravendeel Bestaand bezit: ultimo boekjaar staan er 34 woningen uit het bestaand bezit leeg voor verkoop Terugkoop 1 Koopgarantwoning Bakhuis in Oud-Beijerland
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
Dit betreffen koopwoningen die per 31 december 2014 in ontwikkeling zijn maar nog niet zijn verkocht.
Onderhanden werk Stand per 1 januari Gedeclareerde termijnen Verkopen boekjaar Betaalde kosten Overboeking naar voorraad verkoopwoningen Overboeking van voorraad verkoopwoningen in ontwikkeling Gevormde voorziening
2014 372
2013 102-
2.964107 730 683 1.015 57
1.2851691.183 408 85
Gerealiseerde winst / verlies
0 -
122 251
Stand per 31 december
0
372
Dit betreffen koopwoningen die per 31 december 2014 in ontwikkeling zijn en inmiddels zijn verkocht. Vorderingen Huurdebiteuren Huurdebiteuren Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren
2014 572 184388
2013 567 167400
2014 7 50 201 33 115176
2013 463 810 26 15 33 167 190 941.611
2014 358 358
2013 389 389
Onder de huurdebiteuren zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar. Overige vorderingen Nog te vorderen BTW Nog te vorderen vennootschapsbelasting Nog te vorderen schadeuitkeringen Nog te ontvangen bedragen vanuit projecten Huurvorderingen in het WSNP traject. Overige contract gebonden vorderingen bewoners en vertrokken bewoners Overige niet contract gebonden vorderingen Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal overige vorderingen Onder de overige vorderingen zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
Overlopende activa Overige Totaal overlopende activa Onder de overlopende activa zijn geen posten opgenomen met een resterende looptijd langer dan een jaar.
85
Liquide middelen 2014 Direct opvraagbaar Kas/bank Spaarrekeningen banken Totaal liquide middelen
1.522 10.055 11.577
2013 73 15.000 15.073
De liquide middelen zijn vrij beschikbaar.
Eigen vermogen Het verloop van het eigen vermogen is als volgt: 2014 56.778
2013 83.853
Algemene bedrijfsreserve Bij: winst-/verliesverdeling over het boekjaar
37.627 5.758 43.385
67.483 -29.856 37.627
Reserve verkopen onder voorwaarden uit bestaand bezit Bij: resultaat over het boekjaar
19.151 -493 18.658
16.370 2.781 19.151
Stand per 31 december
62.045
56.778
2014 245
2013 312
- ontrekkingen in het boekjaar - vervallen bijdrage - rentetoevoeging
0 -45 12
-35 -47 15
Stand per 31 december
212
245
Stand per 1 januari
Egalisatierekening Het betreft hier een egalisatierekening m.b.t. de in het kader van Verzilverd Wonen aangekochte woningen. Het verloop van deze egalisatierekening is als volgt: Stand per 1 januari
Voorzieningen De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat: Onrendabele investeringen nieuwbouw Stand per 1 januari
Latente belasting verplichtingen
Overige voorzieningen
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
11.442
350
569
12.362
15.501
Toevoegingen Onttrekkingen Overige mutaties Totaal mutaties
7.514 -5.271
0 -25
388 -8
7.902 -5.304
2.609 -5.749
2.243
-25
380
2.597
-3.139
Stand per 31 december
13.685
325
949
14.959
12.362
Mutaties in 2014
De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering van de materiële vaste activa, onderhanden projecten in opdracht van derden en financiële activa en passiva in deze jaarrekening. De overige voorzieningen zijn als volgt te specificeren Voorziening nog te verrekenen (pro-rata) BTW-afdrachten Voorziening jubileumuitkering / loopbaanontwikkelingsbudget Voorziening negatief saldo deelneming Ontw.mij. Hoeksche Waard BV
99 275 575
De voorziening jubileumuitkering / loopbaanontwikkelingsbudget wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met de blijfkans. Van de voorzieningen is een bedrag ad 699 duizend euro als een verplichting op lange termijn aan te merken. Het betreffen hier de voorzieningen met betrekking tot de latente belastingverplichtingen, de te verrekenen (pro-rata) BTW-afdrachten en de voorziening Jubileumuitkering / Loopbaanontwikkelingsbudget.
86
Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen 2014 looptijd korter dan 5 jaar 0 110.889 110.889
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Totaal langlopende schulden
2014 looptijd langer dan 5 jaar 14.827 180.768 195.595
2014 totaal
2014 rentevoet
2013 totaal
2013 rentevoet
14.827 291.657 306.484
4,72% 3,62% 3,68%
17.473 300.780 318.253
4,72% 4,03% 4,07%
De aflossingsverplichting voor 2015 bedraagt 24,6 miljoen euro. De rentabiliteitswaarde (contante waarde) van de renteverplichtingen uit hoofde van bestaande leningen bedraagt 22,5 miljoen euro (2013: 19,7 miljoen euro). De mutaties in 2014 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht: Leningen overheid
Leningen kredietinstellingen
Totaal huidig boekjaar
Totaal vorig boekjaar
Stand per 1 januari
17.473
300.780
318.253
309.236
Bij: nieuwe leningen mutatie variabele roll-overleningen Af: aflossingen
-2.646
20.000 -1.400 -27.723
20.000 -1.400 -30.369
22.000 900 -13.883
Stand per 31 december
14.827
291.657
306.484
318.253
In 2014 zijn vier nieuwe leningen gestort: Geldgever BNG BNG BNG Suddeutsche
Hoofdsom € 4.000.000 € 5.000.000 € 6.000.000 € 5.000.000
Looptijd 30 jaar 10 jaar 30 jaar 20 jaar
Storting 3 februari 2014 1 augustus 2014 1 september 2014 3 november 2014
Soort Fix Fix Fix Fix
Percentage 2,915% 2,605% 3,125% 3,270%
Storting 15 januari 2015 2 februari 2015
Soort Fix Fix
Percentage 2,764% 2,240%
Percentage oud 4,18% 4,52% 4,10%
Percentage nieuw 2,89% 2,94% 3,10%
Daarnaast zijn er twee leningen aangetrokken met een stortingsdatum na balansdatum Geldgever NWB AEGON
Hoofdsom € 7.000.000 € 5.000.000
Looptijd 30 jaar 20 jaar
Er zijn in 2014 vier leningen geweest waar gebruikt gemaakt is van de mogelijkheid tot vervroegde aflossing.
In het boekjaar hebben de volgende renteconversies plaatsgevonden: Geldgever BNG Gemeente Strijen Gemeente Strijen
Restant hoofdsom € 813.955 € 756.057 € 675.162
Restant looptijd 20 jaar 20 jaar 20 jaar
Datum aanpassing 1 april 2014 1 juli 2014 1 november 2014
Voor de leningen is tot een bedrag van circa 5,8 miljoen euro een positieve hypotheekverklaring afgegeven op onroerend goed met een boekwaarde van 4,0 miljoen euro.
87
Op basis van de vigerende contracten kan de vervalkalender van de leningenportefeuille als volgt in beeld worden gebracht:
Restant looptijd in jaren
< 2,00 %
< 3,00 %
< 4,00 %
< 5,00 %
< 6,00 %
< 7,00 %
Totaal
< 2 jaar < 5 jaar < 10 jaar < 15 jaar < 20 jaar < 25 jaar => 25 jaar
6.200 10.600 10.000 0 0 0 15.000
0 0 12.000 1.771 2.527 0 4.000
16.718 20.000 15.000 5.902 20.648 2.173 31.553
18.000 34.529 19.171 14.540 23.520 637 9.000
4.842 0 0 1.237 0 0 0
0 0 5.275 0 253 0 1.388
45.760 65.129 61.446 23.450 46.948 2.810 60.941
Totaal
41.800
20.298
111.994
119.397
6.079
6.916
306.484
aantal
bedrag
%
52 37 9 2
75.704 173.980 41.800 15.000
25% 57% 14% 5%
100
306.484
100%
Soort lening Annuïtair Fixe Roll-Over Basisrente Totaal
Op 31 december 2014 zijn de belangrijkste geldgevers de BNG (182 miljoen euro), de Nederlandse Waterschapsbank (84 miljoen euro), de Rabobank (5 miljoen euro), SRLEV (15 miljoen euro), de Suddeutsche Krankenversicherung (€ 5 miljoen euro) en de Gemeenten Binnenmaas (5 miljoen euro), Strijen (10 miljoen euro).
Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 2014
2013
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Herwaarderingen
43.318 -1.726
35.959 -1.985
Boekwaarde per 1 januari
41.592
33.974
Mutaties in het boekjaar: - verminderingen / vermeerderingen - waardeverandering
1.869 161
7.359 259
Totaal mutaties boekjaar
2.030
7.618
Vervaardigingsprijs/ Reële waarde op moment verkoop Herwaarderingen
45.187 -1.565
43.318 -1.726
Boekwaarde per 31 december
43.622
41.592
2014 3.009 2.313 8.646 0 13.968
2013 2.302 297 8.556 296 11.451
Saldo per 1 januari
Kortlopende schulden Deze post is als volgt samengesteld: Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva Rekening courant banken Totaal
88
12.6 Mutatie bedrijfswaarde materiële vaste activa De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van 3,4 miljoen euro ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: Alle bedragen in € 1.000 Sociaal
Alle bedragen in € 1.000 Commercieel
403.655
62.929
Bedrijfswaarde 2013 Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Effect een jaar opschuiven Nieuwe (des)investeringen binnen horizon Subtotaal autonome ontwikkeling
-11.308 24.216 2.313
Voorraadmutaties Verkoop Sloop Verbeteringen Nieuwbouw Aankoop Overige nieuwe vhe's Classificatie Overige mutaties woninggegevens Subtotaal voorraadmutaties
-925 -68 -1.310 7.050 141 105 -739 -16.809
Parameterwijzigingen Indexaties Disconteringsvoet Mutatiegraad Verkoopprijzen Levensduur Subtotaal parameterwijzigingen
-8.234 0 -2 -1.013 919
Wijzigingen exploitatiebeleid Huren Huurderving Planmatig onderhoud Contractonderhoud Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Belasting en verzekeringen Verhuurdersheffing Personeelskosten Bedrijfskosten Restwaarde Subtotaal wijzigingen exploitatiebeleid
4.651 816 -8.497 8.154 1.141 3.907 -1.386 11.781 4.643 1.454 -461
-3.576 2.862 25 15.221
-689
-615 24 -851 275 0 0 739 -2.013 -12.555
-2.441
-972 0 0 -115 45 -8.330
-1.042
-758 81 2.015 1.179 88 240 -64 298 342 110 -18 26.203
Wijzigingen (des)investeringsbeleid Verkoop Sloop Verbeterpakketten Woningaanpassingen Energiemaatregelen Subtotaal wijzigingen (des)investeringsbeleid
4.280 -1.488 -1.891 -751 -16.564
Bedrijfswaarde 2014
3.513
-246 145 -28 -19 110 -16.414
-38
407.780
62.232
Autonome ontwikkeling De autonome ontwikkeling betreft het vrijvallen van de kasstromen 2014 (totaal 23,5 miljoen euro) die nog in de bedrijfswaarde per 31 december 2013 waren opgenomen en het bijtellen van de nieuwe (des-)investeringskasstromen in 2019 van 2,3 miljoen euro die in de nieuwe bedrijfswaarde binnen de horizon van 5 jaar komen te vallen. Deze verschuiving in de kasstromen heeft een positieve effect op de bedrijfswaarde-ontwikkeling van 27,1 miljoen euro tot gevolg. 89
Voorraadmutaties De voorraadmutaties betreffen de verschillen tussen de in de bedrijfswaarde 2013 geprognotiseerde mutaties in het woningbezit afgezet tegen de werkelijke ontwikkelingen. Doordat er in 2014 meer woningen werden verkocht en gesloopt daalt de bedrijfswaarde per ultimo 2014 met 1,6 miljoen euro. Ten gevolge van het opschuiven van de geplande opleverdata van verschillende renovatie- en verbeterprojecten zijn de extra huuropbrengsten en/of levensduurverlengingen nog niet geeffectueerd. Hierdoor ontstaat een nadelig effect van 2,2 miljoen euro. De oplevering van nieuwbouwwoningen in 2014 genereren een bedrijfswaarde van 7,3 miljoen euro. Tenslotte wordt onder de “overige mutaties woninggegevens” beoordeeld of de in de bedrijfswaarde 2013 verwachte huursom per 31 december 2014 aansluit bij de werkelijke huursom per deze datum. Uit analyse blijkt dat de werkelijke huur lager is dan geprognotiseerd. Dit is onder andere door de huurverlagingen voor diverse kinderdagverblijven, winkels, de woningen in de Wijk van je Leven in Puttershoek en de parkeerplaatsen in het Weegje in ’s-Gravendeel niet het geval. Daarnaast is de huurverhoging per 1 juli 2014 uiteindelijk 0,25 procent lager dan werd aangenomen. Per saldo betekent dit een negatief effect op de bedrijfswaarde van 18,8 miljoen euro. Parameterwijzigingen In deze stap worden de effecten weergegeven van de gehanteerde indexeringen. In de bedrijfswaarde 2013 werd nog rekening gehouden met een basis huurverhoging per 1 juli 2015 van 2 procent, terwijl dit percentage nu op 1 is gesteld. Dit heeft een nadelig effect van 13,5 miljoen op de bedrijfswaarde. Doordat ook de indexaties van de exploitatiekosten lager zijn dan eerder is ingerekend is er per saldo sprake van een negatief effect van 9,2 miljoen euro. In de bedrijfswaarde 2013 werd uitgegaan van een hogere toekomstige stijging van de WOZ-waarden. Deze verwachting is naar beneden bijgesteld waardoor de toekomstige verkoopopbrengsten lager worden. Hierdoor wordt 1,1 miljoen euro minder bedrijfswaarde gegenereerd. Doordat de restant levensduur voor het woningbezit minimaal op 15 jaar gesteld wordt, is de exploitatietermijn van de betreffende woningen met 1 jaar verlengd, hetgeen een extra bedrijfswaarde van 0,9 miljoen euro tot gevolg heeft. Wijzigingen exploitatiebeleid De effecten van de in de meerjarenbegroting 2015 – 2019 geformuleerde beleidsuitgangspunten worden afgezet tegen het “oude” beleid. Door de opvoer van de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2015 en de aanpassing van de streefhuren stijgt de bedrijfswaarde met 3,9 miljoen euro. Ook wordt in tegenstelling tot voorgaande jaren de huurderving met betrekking tot verkoop- en projectleegstand ten laste van respectievelijk het verkoopresultaat en de projecten gebracht. Hierdoor ontstaat een positief effect van 0,9 miljoen euro. In de meerjarenbegroting is ingezet op een bezuiniging op de onderhoudslasten. Ondanks dat er bij het planmatig onderhoud extra kosten met betrekking tot duurzaamheidsingrepen zijn opgenomen, stijgt de bedrijfswaarde 2014 met 8,2 miljoen ten opzichte van 2013. Door de stijging van de tarieven van de gemeentelijke belastingen en de aanpassing van de assurantiepremie ontstaat een negatief effect van 1,5 miljoen euro. De bepaling van de verschuldigde verhuurderheffing wordt in de nieuwe systematiek bepaald op basis van een percentage van de WOZ-waarde van de DAEB-woningen. Ook wordt nu rekening gehouden met het wegvallen van de heffing bij overgang naar het niet-DAEB regime.
90
In de voorgaande bedrijfswaardebepaling was het systeem ingericht op een bedrag per woning, waarbij geen rekening gehouden kon worden met de her classificatie. De nieuwe rekenmethodiek, die aansluit bij de werkelijke heffingsgrondslag, heeft een extra bedrijfswaarde van 15,5 miljoen euro tot gevolg. De in de meerjarenbegroting doorgevoerde bezuinigingen op personeels- en bedrijfskosten hebben een positief effect van 6,5 miljoen euro. Doordat de restant levensduur voor het woning bezit minimaal op 15 jaar gesteld wordt, is de exploitatietermijn van de betreffende woningen met 1 jaar verlengd, hierdoor wordt de “opbrengst” van de grondwaarde met 1 jaar vertraagd, waardoor de bedrijfswaarde met 0,5 miljoen euro daalt. Wijzigingen (des-)investeringsbeleid In 2014 is besloten om niet langer bestaand bezit te verkopen onder Koopgarantvoorwaarden, waardoor niet langer sprake in van kortingen tot 25 procent op de verkoopprijs. Doordat nu alle verkopen met een maximale korting van 10 procent zijn ingerekend, wordt 4 miljoen euro extra bedrijfswaarde gegenereerd. Actualisatie van het sloopprogramma, waarbij sprake is van meer te slopen woningen ten opzicht van voorgaande begroting, heeft een negatief effect van 1,3 miljoen euro. Tenslotte bedraagt het negatieve effect van de ingerekende verbeter- en duurzaamheidsingrepen 16,5 miljoen euro. Deze ingrepen zijn vanaf 2015 ingerekend met als doelstelling om met onze totale voorraad rond 2025 een gemiddeld energielabel C te scoren.
91
12.7 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Investeringsverplichtingen De niet uit de balans blijkende verplichtingen voor nieuwbouw, aankoop en verbetering van woningen bedragen circa 34,5 miljoen euro. Obligo WSW WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende 5 jaar conform de actuele meerjaren liquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Per 31 december 2014 heeft onze organisatie een obligo uitstaan voor een bedrag van 3,35 miljoen euro (2013: 3,68 miljoen euro) uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. Obligo Woningborg Woningborg-deelnemers hebben naar de Woningborg N.V. aan de hand van de stand van aangemelde plannen een zogeheten obligoverplichting. Per 31 december 2014 zijn bij Woningborg N.V. geen plannen aangemeld. Het obligo is daarom nihil. Financiële instrumenten Wij maken gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, passen wij met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe zoals opgenomen in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, Richtlijn 290, Financiële Instrumenten. Derivatentransacties worden verantwoord volgens de voorschriften behorend bij dit model: a. Documentatie van de hedgerelatie vindt plaats op basis van documentatie per individuele hedgerelatie; b. Documentatie beschrijft bij aanvang:
hoe de hedgerelatie past in de doelstellingen van risicobeheer; de hedgestrategie; de verwachting aangaande de effectiviteit van de hedgerelatie;
het in de hedgerelatie betrokken afdekkingsinstrument en de afgedekte positie. c. Aan het einde van ieder boekjaar wordt de effectiviteit van de hedge beoordeeld door het vergelijken van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument en de afgedekte positie. Algemeen In ons treasurystatuut staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van risico's. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders genoemd in een aanvullende toelichting op het treasurystatuut. In het statuut is het gebruik van afschermende instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen en de instrumenten zijn defensief van aard. In ons treasurystatuut is vastgelegd dat: Het gebruik van de volgende (standaard) rente-instrumenten is toegestaan: Caps (voor het afdekken van opwaartse rente risico’s op bestaande roll-over leningen. De looptijd van dit instrument heeft een beperking). Payers Swaps (voor het afdekken van opwaartse rente risico’s op bestaande roll-over leningen. De looptijd van dit instrument heeft een beperking). Basis renteleningen (met een maximale looptijd van het lopende jaar plus 9 jaar).
92
Voor lopende en vanaf 1 oktober 2012 nieuw af te sluiten rente-instrumenten gelden de Beleidsregels gebruik financiële derivaten van de minister van Binnenlandse Zaken (de Beleidsregels). Rente-instrumenten mogen alleen worden aangegaan met financiële instellingen behorend tot het eurogebied met minimaal een single A rating of een daarmee vergelijkbare rating en afgegeven door ten minste 2 van de 3 ratingbureaus Moody’s, Standard and Poor’s en Fitch. Hedge-strategie De hedge-strategie is het risico van wijzigingen in de rente afdekken met derivaten. Type hedge Kostprijshedge-accounting op basis van individuele leningen. Kostprijshedge-accounting wordt toegepast op basis van de aansluiting van de kritische kenmerken van de instrumenten met de financieringen. Deze kenmerken zijn terug te vinden in de originele contracten. Afgedekte positie Wij dekken de variabiliteit in kasstromen voortvloeiende uit toekomstige rentebetalingen gerelateerd aan huidige leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de rentebetalingen van de afgesloten leningen afgedekt. Hedge-instrumenten Wij maken gebruik van 6 rentederivaten om toekomstige kasstromen gerelateerd aan rentebetalingen van huidige leningen af te dekken. Een specificatie van deze swaps is opgenomen in het volgende overzicht: Geldgever 1.Fortis Bank 2. Rabobank 3.Rabobank 4. Rabobank 5.Rabobank 6.Deutsche Bank
Bedrag
Ingangsdatum
Einddatum
Rente Vast
Rente Variabel
Waarde 31-12-2014
5 miljoen euro 5 miljoen euro 5 miljoen euro 4 miljoen euro 5 miljoen euro 15 miljoen euro
5 augustus 2007 1 september 2008 1 juni 2009 5 november 2008 1 juni 2012 1 september 2014
5 augustus 2016 1 september 2020 1 juni 2017 5 november 2017 1 juni 2022 1 september 2064
3,69% 4,39% 3,48% 4,22% 3,97% 3,88%
3M Eur + 0% 3M Eur + 0% 6M Eur + 0% 3M Eur + 0% 6M Eur +0% 6M Eur + 0%
- 0,4 miljoen euro - 1,2 miljoen euro - 0,5 miljoen euro - 0,5 miljoen euro - 1,4 miljoen euro -12,9 miljoen euro
In 2014 zijn er geen nieuwe renteswaps afgesloten. Eind 2014 zijn 6 renteswaps in portefeuille. De totale marktwaarde van de swaps bedraagt per 31-12-2014 16,8 miljoen euro negatief (2013: 7,9 miljoen euro negatief). De oorzaak hiervan is dat de swapcurve in 2014 over de hele linie flink is gedaald. Zo is de 10 jaars swaprente gedaald van 2,20 procent primo 2014 naar 0,82 procent ultimo 2014. De negatieve marktwaarde is tot 5 mei 2019 niet opeisbaar. Wij bezitten geen swaps met marging calls. Daarom zijn wij niet verplicht tot stortingen bij negatieve marktwaarde ontwikkeling. Het eerste risicomoment voor de rentederivaten zal zich voordoen op 5 mei 2019. Op deze datum bestaat de mogelijkheid dat gebruik wordt gemaakt van de MTC (Mutual Termination Clause) in het contract met de Deutsche Bank. Dit houdt in dat beide partijen ieder na vijf jaar (voor het eerst 5 mei 2019; startdatum swap 5 mei 2014) het recht hebben om de swap tegen marktwaarde af te wikkelen. Hoe hoog de marktwaarde op dat moment zal zijn - positief of negatief valt nu nog niet te voorspellen. De mogelijke afwikkeling maakt deel uit van onze risicopositie in 2019. Stresstest Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft, met peildatum 31 december 2014, onderzocht of corporaties met een derivatenportefeuille voldoende buffers aanhouden om te kunnen voldoen aan onderpandverplichtingen bij een fictieve rentedaling van zowel 1 procentpunt als 2 procent punt. De uitkomsten van dit onderzoek zien er voor ons als volgt uit: De uitslag van deze test is dat de liquiditeitsbuffer en buffer “overige zekerheden” als voldoende wordt beoordeeld.
93
Accounting Het hedging-instrument en de hedged items onderliggend aan de af te dekken rentebetalingen worden tegen kostprijs op de balans opgenomen en gewaardeerd. Hedge-ineffectiviteit wordt in de winst-enverliesrekening verwerkt. Leaseverplichting Er zijn leaseverplichtingen voor kantoorapparatuur. De verplichting per 31 december 2014 bedraagt 60 duizend euro. Slimmer Kopen In het verleden hebben wij 10 woningen verkocht onder ‘Slimmer Kopen’-voorwaarden. Anders dan bij de Koopgarant-variant geldt hier voor ons geen terugkoopplicht, maar een terugkooprecht. De totale korting die op deze woningen is verstrekt bedraagt ongeveer 446 duizend euro. Nog te betalen vakantiedagen Vakantiedagen personeel (inclusief directie): Het tegoed van het personeel en bestuur inzake niet opgenomen vakantiedagen/uren bedraagt per 31 december 2014 201 duizend euro (2013: 209 duizend euro). Bij de bepaling van dit bedrag is geen rekening gehouden met te betalen sociale lasten. Grondexploitatie Dam (Strijen) en Wijk van je Leven (Puttershoek) Wij zijn in het verleden met de gemeente Strijen en met de gemeente Binnenmaas, ieder afzonderlijk, een (projectontwikkeling)overeenkomst aangegaan. Hierin is afgesproken dat wij met betrekking tot het project Dam het volledige risico op grondexploitatie dragen en voor het project Wijk van je Leven de helft. Voorlopige berekeningen geven aan dat bij de eindafwikkeling een bijdrage van 1,3 miljoen euro respectievelijk 1,8 miljoen euro (totaal 3,1 miljoen euro) betaald moet worden.
94
12.8 Toelichting op winst- en verliesrekening (x € 1.000) r Huuropbrengsten 2014 61.630 2.858 64.488 -433 0 64.055
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: huurderving wegens leegstand huurderving wegens oninbaarheid
De te ontvangen netto-huur is gewijzigd als gevolg van : - verhoging wegens algemene huurverhoging en wegens woningverbetering - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen - huurharmonisatie - verkoop van woningen - sloop van woningen
Begroting 2014 61.054 3.637 64.691 -722 0 63.969
2.267 637 141 -436 -167 2.442
2013 59.129 2.917 62.046 -1.019 -148 60.879
1.780 1.139 292 -479 -368 2.364
De geografische onderverdeling van de netto-huuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: 2014 Begroting 2014 Gemeente Binnenmaas 24.542 24.527 Gemeente Cromstrijen 9.233 9.294 Gemeente Korendijk 6.057 6.208 Gemeente Oud-Beijerland 17.181 17.110 Gemeente Strijen 6.470 6.524 Gemeenten Dordrecht / Zwijndrecht / Rotterdam 1.005 1.028 64.488 64.691
2013 24.001 8.728 5.819 16.325 6.202 971 62.046
Opbrengsten servicecontracten 2014 1.646 -24 1.622
Te ontvangen vergoeding inzake leveringen en diensten Af: vergoedingsderving wegens leegstand
De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van : - verlaging c.q. verhoging van de vergoedingen - het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen
Begroting 2014 2.048 -8 2.040
2013 1.608 -34 1.573
Begroting 2014 7.343
2013 13.478 -1.070 -805 11.603 -2.661 -414 8.528
31 7 38
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 2014 11.146 -942 0 10.204 -2.265 -672 7.267
Bruto-opbrengst verkopen bestaand bezit Af: verleende korting op taxatieprijs verleende Koopgarantkortingen Netto-opbrengst verkopen bestaand bezit Af: boekwaarde verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit
95
-36 6.720 -562 -126 6.032
Bruto-opbrengst verkopen nieuwbouw Af: verleende korting op taxatieprijs verleende Koopgarantkortingen Netto-opbrengst verkopen bestaand bezit Af: stichtingskosten verkoopkosten reeds gerealiseerd verlies voorgaand boekjaar voorziening Verkoopresultaat nieuwbouw Terug- en doorverkoop Koopgarant Bruto-terugkoopkosten Koopgarant Af: winstdeling t.g.v. verkoper Netto-terugkoopkosten Koopgarant Bruto-opbrengst doorverkopen Koopgarant Af: verleende korting op taxatieprijs verleende Koopgarantkortingen aan- / verkoopkosten
Verkoopresultaat terug- en doorverkoop Koopgarant Totaal verkoopopbrengsten inclusief resultaat VoV bestaand bezit Direct via vermogen verwerkt resultaat VoV bestaand bezit Totaal verkoopopbrengsten exclusief resultaat VoV bestaand bezit
Wijziging in onderhanden projecten Kosten uitbesteed werk koopwoningen in ontwikkeling Reeds genomen verkoopresultaat nog te verkopen woningen
5.021
2.825
4.958
-566 4.455 -4.631 -35 981 -251 519
-232 2.593 -2.991
42
-1.223 3.735 -2.910 -49 348 -136 988
1.294 -12 1.282
1.023 0 1.023
1.005 -12 992
1.626 -131 -48 -51 1.396
1.208 0 0 -29 978
1.269 -224 0 -33 1.010
114
-45
18
7.900
6.029
9.534
0
2.935
2.782
7.900
3.094
6.752
0
1.592 251 1.843
2014 436 436
Begroting 2014 328 328
2013 480 480
2014 111 403 514
Begroting 2014 10 67 77
2013 64 382 445
2014 14.625 1.450 25 22 689 16.811
Begroting 2014 14.020 1.447 27 12 719 16.225
2013 14.182 1.484 21 15 637 16.339
1.745 0 1.745
De opbrengsten "Wijziging in onderhanden werk" worden begroot in samenhang met de "Kosten uitbesteed werk". Bij de begroting wordt uitgegaan van een netto resultaat van 0 euro.
Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde productie m.b.t. projecten woningen Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten Beheerdiensten Overige Totaal overige bedrijfsopbrengsten
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijving woningen en woongebouwen Afschrijving onroerende zaken niet zijnde woningen Afschrijving overige zaken Afschrijving leveringen en diensten Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen
96
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Onrendabele investeringen Afwaardering c.q. opwaardering tot aan de bedrijfswaarde Voorraad woningen nog te verkopen Totaal waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
2014 12.174 -8.017 -70 4.087
Begroting 2014 4.176 -9.092 0 -4.916
2013 2.526 30.652 211 33.389
2014 1 208 1 0 231 30 0 -84 17 354 -9 603 132 11 -1.035 446 -155 5 0 8 782 0 945 4 0 0 -495 0 1.010 118 -630 875 13 23 7 0 0 0 249 11 5.555 580 0 0 3 0 1.083 1 2 1.024 250
Begroting 2014 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.051 0 0 0 390 0 0 451 0 481 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 718 0 0 0 0 0 0 194 0 0 277 0 0 0 0 614 0 0 0 0
2013 -2 -3 183 139 107 20 69 -10 0 0 20 56 0 0 -439 0 411 8 0 0 1.720 65 264 75 -23 -662 0 -107 0 593 0 43 16 -33 8 -477 238 222 0 0 119 18 0 -64 0 307 -174 0 0 -182 0
12.174
4.176
2.526
De onrendabele investeringen bestaan uit: Onrendabele top complex 019 - Prins Bernhardstraat Oud-Beijerland Onrendabele top complex 108 Re - Herstructurering Centrum Heinenoord Onrendabele top complex 152 - Centrumplan Goudswaard Onrendabele top complex 201 - G de Katerstraat Maasdam Onrendabele top complex 202 - Julianastraat -Noordstraat Maasdam Onrendabele top complex 203 - Kop Burg. G. de Katerstraat Maasdam Onrendabele top complex 204 - Burg. G. de Katerstraat Maasdam Onrendabele top complex 209 - Molenlaan/Gatsedijk Maasdam Onrendabele top complex 211 Re - Trambaan Maasdam Onrendabele top complex 282 Re - Leliestraat Zuid-Beijerland Onrendabele top complex 308 - Gemeentewerf Mijnsheerenland Onrendabele top complex 309 - Dorpshart Mijnsheerenland Onrendabele top complex 346 - Prins Bernhardstraat Piershil Onrendabele top complex 346 Re - Prins Bernhardstraat Piershil Onrendabele top complex 401 - Julianastraat Puttershoek Onrendabele top complex 402 - Julianastraat fase 2+3 Puttershoek Onrendabele top complex 418 - TAS / Wijk van je Leven Puttershoek Onrendabele top complex 420 - Nieuw Weverseinde Puttershoek Onrendabele top complex 422 - Eickenhorst Puttershoek Onrendabele top complex 432 Re - R Vermaatstraat 's-Gravendeel Onrendabele top complex 442 - Bevershoek 1C-4AB 's-Gravendeel Onrendabele top complex 443 - De Molen 's-Gravendeel Onrendabele top complex 444 - Immanuel 's-Gravendeel Onrendabele top complex 445 - Oude Politiebureau 's-Gravendeel Onrendabele top complex 447 - Centrumplan 's-Gravendeel Onrendabele top complex 456 - Nassaustraat Zuid-Beijerland Onrendabele top complex 459 - Nassaustraat Zuid-Beijerland Onrendabele top complex 457 - Beatrixlaan Zuid-Beijerland Onrendabele top complex 533 Re - Wijk van je Leven Puttershoek Onrendabele top complex 601 - Oranjebuurt fase 1 - 3 Strijen Onrendabele top complex 613 - Sportlaan Strijen Onrendabele top complex 616 - Striene Strijen Onrendabele top complex 618 - 't Kleine Loo Strijen Onrendabele top complex 620 - Dam fase II Strijen Onrendabele top complex 621 - A van Vughtstraat Strijensas Onrendabele top complex 624 - Bernhardstraat-Stockholmplein Strijen Onrendabele top complex 625 - locatie Groene Kruisgebouw Strijen Onrendabele top complex 626 - Marijkestraat Strijen Onrendabele top complex 626 - Emmastraat Strijen Onrendabele top complex 629 Re - Herbestemming Hooistoof Strijen Onrendabele top complex 765 - Open Waard Oud-Beijerland Onrendabele top complex 769 - Kerk- /Nobelstraat Oud-Beijerland Onrendabele top complex 775 - Thomaskerk Oud-Beijerland Onrendabele top complex 780 - van Brakelstraat Oud-Beijerland Onrendabele top complex 783 - Kloosring Oud-Beijerland Onrendabele top complex 784 - Poortwijk III fase 1 Oud-Beijerland Onrendabele top complex 784 - Poortwijk III fase 2a/b Oud-Beijerland Onrendabele top complex 787 - Stravinskipad Oud-Beijerland Onrendabele top complex 788 Re - Croonenburg Oud-Beijerland Onrendabele top complex 910 - Rembrandtlocatie Oud-Beijerland Gemeente Strijen, bijdrage MFA
97
Lonen en salarissen 2014 4.682 -22 4.660
Bruto salarissen incl.ziekengeld Ontvangen ziekengeld
Begroting 2014 4.886 0 4.886
2013 4.950 -28 4.921
Per ultimo 2014 zijn er 96 personeelsleden (85,4 fte's) in dienst (ultimo 2013: 101 resp. 86,8).
Sociale Lasten Sociale lasten bedrijfsvereniging
2014 757 757
Begroting 2014 625 625
2013 713 713
Sociale lasten in % van de salarissen
16,2
12,8
14,4
Pensioenpremie
2014 883
Begroting 2014 908
2013 916
Pensioenlasten in percentage van de salarissen
18,9
18,6
18,5
2014 4.157 6.544
Begroting 2014 4.683 10.051
2013 4.468 10.147
10.701
14.734
14.615
2014 938 1.277 1.382 667 5.877 560 10.701
Begroting 2014 991 1.143 2.044 4.099 5.952 505 14.734
2013 1.225 1.347 1.368 4.168 5.978 529 14.615
2014 244 0 244
Begroting 2014 200 0 200
2013 228 0 228
2014 1.526 31 108 13 61 1.739
Begroting 2014 2.091 0 0 0 0 2.091
2013 1.384 23 91 10 84 1.592
Pensioenlasten
Lasten onderhoud Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) Onderhoudsuitgaven (cyclisch) Totaal onderhoudslasten De onderhoudsuitgaven (exclusief kosten eigen servicedienst) zijn te verdelen in: Mutatie-onderhoud Klachtenonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud per woning Planmatig onderhoud per complex Onderhoudsdeel VvE-bijdrage Totaal
Leefbaarheid Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid Totaal
Lasten servicecontracten Gas, water, elektra en schoonmaken Warmtebemetering Overige kosten Onderhoudskosten t.l.v.levering goederen en diensten Glasverzekering Totaal
98
Kosten uitbesteed werk Uitgaven met betrekking tot nieuwbouw koopwoningen in ontwikkeling Uitgaven met betrekking tot bestaande koopwoningen nog te verkopen Ontvangsten met betrekking tot bestaande koopwoningen
2014 1.745 0 0 1.745
Begroting 2014 0
0
2013 1.592 0 0 1.592
2014
Begroting 2014
2013
1.181 214 131 2.065 3.591
1.253 202 92 2.096 3.643
1.223 264 112 2.485 4.084
3.176 183 66 7.071 10.496
3.275 194 80 7.559 11.108
3.111 157 77 2.408 5.753
151 141 49 111 24 18 1.396 1.890
150 40 75 100 15 0 769 1.149
133 106 4 107 57 9 1.293 1.709
15.977
15.900
11.546
De "Kosten uitbesteed werk" worden begroot in samenhang met de opbrengstenpost "Wijziging in onderhanden werk". Bij de begroting wordt uitgegaan van een netto resultaat van 0 euro. Overige bedrijfslasten Beheerkosten: Overige personeelskosten (inclusief inleenkrachten) Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Subtotaal beheerkosten Heffingen: Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Sectorspecifieke heffingen Subtotaal heffingen Overige bedrijfslasten: Kosten projectontwikkeling Oninbare vorderingen (huren) Kosten EPA-rapportages Kosten IPD/aeDex HW Duurzaam Mutatie overige voorzieningen Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten
De post "Mutatie overige voorzieningen" betreft de vorming van de voorziening voor te verwachten uitgaven in het kader van jubileumuitkeringen en/of loopbaanontwikkelingsbudget. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal
99
2014 209
Begroting 2014 326
2013 332
-161 48
-447 -121
-259 73
De beloning van de RvC in 2014 was in overeenstemming met de ‘Code voor de honorering van commissarissen in woningcorporaties’. Per 1 januari 2013 is de Wet Normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in werking getreden voor zowel de RvC als voor de directeur-bestuurder.
Honorering van het bestuur 2014:
Naam
De heer B.C. Pluimer
Functie
directeur-bestuurder
Beloning Belastbare vaste en variabele onkostenvergoeding
Beloningen betaalbaar op termijn
Totaal
31.083
175.029
Beloningen betaalbaar op termijn
Totaal
143.946
Honorering Raad van Commissarissen 2014:
Naam
De heer W.G. van Hassel
Functie
Beloning Belastbare vaste en variabele onkostenvergoeding
voorzitter
13.965
vice voorzitter
9.068
9.068
De heer R.E. Baan
lid
10.697
10.697
De heer P. de Bruijn
lid
4.843
4.843
De heer P.A. de Lange
lid
9.068
9.068
De heer T. van Craaikamp
lid
10.697
10.697
Mevrouw M. Wiegman
lid
10.697
10.697
De heer J.H. Kets
lid
4.573
4.573
Mevrouw P.M. Sangers
13.965
Bij de topfunctionarissen, met uitzondering van de heer Kets, is het bezoldigingsbedrag hoger dan het staffelmaximum op grond van de WNT. Op deze bezoldigingsbedragen is het overgangsrecht van toepassing.
Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantskosten ten laste van het resultaat gebracht: Controle van de jaarrekening Andere controle werkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten
59 14 69 7 149
100
62 35 58 5 160
Rentebaten en rentelasten Rentebaten Geactiveerde rente materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Rente financiële vaste activa Rente op te vorderen BWS-subsidies Rente op overige financiële vaste activa Rente op vorderingen Rente op liquide middelen Totaal rente baten
2014
Begroting 2014
2013
496
944
371
0 31
0 25
0 31
58 87 672
0 98 1.067
79 55 536
2014
Begroting 2014
2013
12
0
15
824 0 10.540
934 0 12.214
934 0 11.025
1.056
505
882
100 12.532
200 13.853
51 12.907
2014
Begroting 2014
2013
1.922 -877
1.163
679 -2.159
152
925
5.030
1.197
2.088
3.551
Rentelasten Toegevoegde rente aan: - egalisatierekeningen Rente langlopende schulden: - leningen overheid - leningen kredietinstellingen (niet geborgd WSW) - leningen kredietinstellingen (geborgd WSW) Rentelasten ineffectieve renteswaps Rente overige schulden Totaal rente lasten
Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Acute belastingen -Raming verschuldigde vennootschapsbelasting 2014 -Aanvullende raming verschuldigde vennootschapsbelasting 2012 en 2013 Latente belastingen -Mutatie latente belastingen Totale belastinglast
Aanvullende raming verschuldigde vennootschapsbelasting 2012 en 2013 Over het verslagjaar 2013 was, conform de gehanteerde berekeningsmethodiek (zie hiervoor hoofdstuk 11.5 belastingen), als acute vpb last een bedrag van 0,68 miljoen euro ingerekend. Na definitieve berekening van de verschuldigde vennootschapsbelasting over het jaar 2013 kon van dit bedrag 0,52 miljoen euro worden teruggenomen. Door verdere optimalisatie van de aangifte over het jaar 2012 kon nog eens een bedrag van 0,36 miljoen euro worden teruggenomen. Mutatie latente belastingen De mutatie latente belasting heeft betrekking Sloop en herontwikkeling (-429 duizend euro), (Dis)agio leningen (-118 duizend euro), Verkopen bestaand bezit (370 duizend euro), Afschrijvingen kantoor (25 duizend euro).
101
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
6.851.016
Tijdelijke verschillen: Fiscale afschrijving MVA in exploitatie Fiscaal lagere afschrijving kantoorpanden
-3.450.035 0
Correctie commerciële afschrijving MVA in exploitatie
16.810.329
Correctie overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa Resultaat deelnemingen
4.039.763 -26.299
Fiscaal verkoopresultaat na herinvesteringsreserve
-1.034.710
Correctie verkoopopbrengst onroerende goederen
-7.900.676
Totaal tijdelijke verschillen:
8.438.372
Permanente verschillen: - CFV bijdrage Krachtwijken
1.958.289
- Niet fiscaal aftrekbare kosten onderhoud, e.d.
-3.081.846
- Correctie lonen en salarissen 4%
25.000
- Diverse correcties
84.107
- Energie-investeringsaftrek
-83.160
- Correctie toegerekende rente projecten
-371.807
- Voorlopige berekeningen opgeleverde projecten 2014
-5.499.768
- Saldo afschrijving en vrijval (dis)agio leningen o/g en u/g
-334.941
Totaal permanente verschillen:
-7.304.126 7.985.262
Compensabele verliezen
-256.349
Belastbaar bedrag 2014
7.728.913
Verschuldigde vennootschapsbelasting 2014
1.922.228
Het wettelijke belastingtarief bedraagt over de eerste 200 duizend euro 20,0 procent en over het hogere bedrag 25,0 procent. De hogere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.
102
13.1 Statutaire resultaatbestemming In de statuten is met betrekking tot de bestemming van het resultaat geen bepaling opgenomen. 13.2 Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2014 Het resultaat is toegevoegd aan de overige reserves. 13.3 Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich geen bijzondere gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan. 13.4
Controle verklaring van de accountant
103
13.5 Verklaring besteding middelen in het belang van de Volkshuisvesting Het bestuur verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Oud-Beijerland, 20 maart 2015
B.C. Pluimer Directeur-bestuurder Aldus goedgekeurd, 20 maart 2015 Raad van Commissarissen mr. W.G. van Hassel , voorzitter
P.M. Sangers
R.E. Baan EMIA RO AC
mr. P.A. de Lange
Ir. J.H. Kets MiF drs. M. Wiegman ing. T. van Craaikamp
106
14.1 Woningvoorraad & kengetallen Verhuureenheden in exploitatatie Huurwoningen Eenheden in verzorgingshuis Overige wooneenheden Standplaatsen Standplaatsen incl. woonwagens Garages Bedrijfsruimten / winkels Maatschappelijk vastgoed Overig bezit
Totaal
Woongelegenheden
2014
2013
2012
2011
2010
9.479 104 484 4 10 360 71 33 2
9.571 153 397 4 10 359 75 33 2
9.665 153 397 4 11 359 72 33 2
9.651 153 266 4 11 347 57 28 2
9.580 153 56 4 11 333 62 18 2
9.491 118 16 2 10 240 43 17 2
10.369
10.448
10.547
10.604
10.696
10.519
10.219
9.939
2014
2013
2012
2011
2010
10.081 103104 861-
10.135 163174 661
10.230 13992 5 552
10.085 48134 84 361 10
Aantal einde boekjaar
9.918
9.995
10.081
10.135
10.230
2014
2013
2012
2011
Aantal begin boekjaar Sloop Nieuw Aankoop Verkoop Correctie
453 11-
466 1412
469 41 1
Aantal einde boekjaar
451
453
466
2014
2013
2010
466
3
1-
2012
469
2011
2009 9.804 47373 5 482-
10.085
2009
2007
302
2010
2009
Aantal einde boekjaar
10.369
10.448
10.547
10.604
10.696
10.519
Fictief aantal woningen boekjaar
2008
415
10.219 47400 5 499-
- aantal overige vhe's per 01/01 - aantal overige vhe's per 31/12 Gemiddeld aantal overige vhe's
9.637
434
10.519 48140 109 361 11
- aantal woningen per 01/01 - aantal woningen per 31/12 Gemiddeld aantal woningen
9.804
466
10.696 13992 8 552 -
2011
9.661 2031 1 36-
301 12 -
10.604 167175 1 661 1-
2012
9.637 13190 20 282-
302 113 -
10.547 117104 871
2013
2007
415 27 17-
10.448 8980 1 71-
2014
2008
434 6 25 1
Aantal begin boekjaar Sloop Nieuw Aankoop Verkoop Samengevoegd Correctie
Aantal verhuureenheden tbv berekening
2007
9.381 104 497 3 10 347 71 33 2
9.995 8880 1 70-
Verloop verhuureenheden in exploitatie
2008
9.305 104 496 3 10 346 71 32 2
Aantal begin boekjaar Sloop Nieuw Aankoop Verkoop Samengevoegd Correctie
Overige verhuureenheden
2009
2010
2009
2008 9.939 13303 20 282-
10.219
2008
2007 9.962 2133 1 36-
9.939
2007
9.995 9.918 9.957
10.081 9.995 10.038
10.135 10.081 10.108
10.230 10.135 10.183
10.085 10.230 10.158
9.804 10.085 9.945
9.637 9.804 9.721
9.661 9.637 9.649
453 451 452
466 453 460
469 466 468
466 469 468
434 466 450
415 434 425
302 415 359
301 302 302
10.104
10.187
10.260
10.335
10.299
10.077
9.834
9.744
107
2014
2013
2012
2011
2010
Kosten onderhoud per woning (€) Kosten beheer per woning (€)
1.045 1.050
1.428 1.090
1.683 985
1.678 983
1.491 1.033
Reguliere huurverhoging Percentage actuele huur vs maximaal redelijk Percentage actuele huur vs streefhuur
4,00% 71% 92%
4,00% 69% 90%
2,30% 69% 93%
1,30% 67% 92%
1,20% 67% 90,57%
Specificatie kosten beheer
2014 begroting 2014 2013 2012 totaal per woning totaal per woning totaal per woning totaal per woning (x € 1.000) (x € 1) (x € 1.000) (x € 1) (x € 1.000) (x € 1) (x € 1.000) (x € 1)
Lonen en salarissen Overige bedrijfslasten Onderhoudslasten (excl eigen personeel)
6.301 17.964 10.701
624 1.778 1.059
6.419 18.191 14.734
640 1.813 1.469
6.549 13.366 14.615
643 1.312 1.435
6.452 11.120 16.989
629 1.084 1.656
Variabale lasten Af: onderhoudslasten (incl eigen personeel)
34.966 11.116-
3.461 1.100-
39.344 15.156-
3.921 1.511-
34.531 15.022-
3.390 1.475-
34.562 17.503-
3.369 1.706-
Bruto bedrijfslasten Af: opbrengsten vergoedingen Af: overige bedrijfsopbrengsten Af: geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
23.850 1.622514436-
2.361 1615143-
24.188 2.04077328-
2.411 203833-
19.509 1.573445479-
1.915 1544447-
17.058 1.835710594-
1.663 1796958-
Netto bedrijfslasten Af: sectorspecifieke heffingen
21.279 7.071-
2.106 700-
21.743 7.559-
2.167 753-
17.010 2.408-
1.670 236-
13.919 194-
1.357 19-
Netto bedrijfslasten (excl sectorspecifieke heffingen) Af: leefbaarheidsuitgaven
14.208 244-
1.406 24-
14.184 200-
1.414 20-
14.603 228-
1.433 22-
13.725 353-
1.338 34-
Netto bedrijfslasten (excl heffingen en leefbaarheid) Af: zakelijke lasten
13.964 3.359-
1.382 332-
13.984 3.469-
1.394 346-
14.374 3.268-
1.411 321-
13.372 3.264-
1.303 318-
Netto beheerlasten
10.605
1.050
10.515
1.048
11.107
1.090
10.108
985
Waarde overzicht Aantal verhuureenheden
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
9.918
9.995
10.081
10.135
10.230
10.085
9.804
Boekwaarde (incl. grond) (x € 1.000) Boekwaarde per woning
357.224 36.000
356.362 35.700
381.282 37.800
384.305 37.900
377.952 36.900
374.663 37.200
303.435 27.800
Bedrijfswaarde (incl. grond & RW-correctie) (x € 1.000) Bedrijfswaarde per woning
470.011 47.400
466.584 46.700
527.908 52.400
526.192 51.900
512.323 50.100
524.603 52.000
407.028 38.700
Marktwaarde (IPD-aeDex) (x € 1.000) Marktwaarde per woning
1.077.280 108.600
1.037.445 103.800
1.042.611 103.400
1.101.144 108.600
1.136.525 111.100
1.135.299 112.600
Marktwaarde (WOZ-waarde) (x € 1.000) Marktwaarde per woning
1.513.115 152.600
1.636.463 163.700
1.714.407 170.100
1.722.883 170.000
1.756.293 171.700
1.717.655 170.300
Ontwikkeling netto exploitatiekasstroom ver vhe
2014
2013
2012
2011
2010
2009
1.708.728 174.300
2008
Huur
6.340
5.996
5.774
5.581
5.495
5.052
4.862
-/- Netto bedrijfslasten -/- Onderhoud -/- Rentelasten -/- Vennootschapsbelasting
1.050 1.045 1.240 -
1.279 1.428 1.271 -
1.338 1.683 1.281 -
1.340 1.678 1.268 -
1.370 1.491 1.269 -
1.334 1.674 1.270 -
1.221 1.756 1.152 -
66
53
123
115
126
140
138
3.071
2.071
1.595
1.411
1.491
913
871
Rentebaten + overheidsbijdragen Netto exploitatiekasstroom
108
Ontwikkeling financieringsbehoefte 2013
2014
2015
2016
2017
2018
Waarde financiële vaste activa Waarde materiële vaste activa (bedrijfswaarde) Waarde activa in ontwikkeling
8.179 466.584 5.329
8.153 470.011 8.188
7.255 490.386 26.304
6.649 539.983 17.488
6.701 567.653 17.529
6.656 582.184 21.098
Af: langlopende schulden (incl. financieringsbehoefte)
318.253
306.484
319.518
337.459
338.384
336.743
Financieringsruimte (excl. werkkapitaal)
161.839
179.869
204.427
226.661
253.499
273.195
Vlottende activa Kortlopende schulden Te verrekenen vennootschapsbelasting
22.105 11.450 0
17.576 13.967 1.687
4.425 12.834 0
2.588 11.745 1.915
1.955 12.222 2.517
1.994 11.767 3.461
Financieringsruimte (incl. werkkapitaal)
172.495
181.791
196.018
215.589
240.715
259.961
64,1% 64,1%
62,6% 63,0%
62,6% 62,6%
61,8% 62,1%
59,3% 59,8%
57,4% 57,9%
2013
2014
2015
2016
2017
2018
8.179 1.636.463 5.329
8.153 1.513.115 8.188
7.255 1.543.377 26.304
6.649 1.574.244 17.488
6.701 1.605.729 17.529
6.656 1.637.844 21.098
318.253
306.484
319.518
337.459
338.384
336.743
Financieringsruimte (excl. werkkapitaal)
1.331.719
1.222.972
1.257.418
1.260.922
1.291.575
1.328.855
Vlottende activa Kortlopende schulden Te verrekenen vennootschapsbelasting
22.105 11.450 0
17.576 13.967 1.687
4.425 12.834 0
2.588 11.745 1.915
1.955 12.222 2.517
1.994 11.767 3.461
Financieringsruimte (incl. werkkapitaal)
1.342.374
1.226.581
1.249.009
1.251.765
1.281.308
1.319.082
18,6% 18,6%
19,8% 19,9%
20,8% 20,8%
21,7% 21,8%
21,4% 21,5%
20,8% 21,0%
Loan to Value (o.b.v. bedrijfswaarde) Loan to Value (excl.vennootschapsbelasting)
Waarde financiële vaste activa Waarde materiële vaste activa (woz-waarde) Waarde activa in ontwikkeling Af: langlopende schulden (incl. financieringsbehoefte)
Loan to Value (o.b.v. bedrijfswaarde) Loan to Value (excl.vennootschapsbelasting)
109
Direct rendement in relatie tot het geïnvesteerde vermogen 2013
2014
2015
2016
2017
2018
-17.435
17.465
18.570
25.073
21.608
20.365
Verkoop onroerende zaken Overige waardeveranderingen Afschrijvingen Mutatie balansposten
-6.752 33.389 16.338 753
-7.899 4.088 16.810 5.175
-2.098 11.292 833 2.243
-2.752 7.011 863 886
-2.654 11.080 916 723
-2.183 13.385 799 529
Totaal operationele kasstroom Bij: fiscale componenten
26.293 -810 25.483
35.638 1.687 37.326
30.840 0 30.840
31.081 1.915 32.996
31.673 2.517 34.190
32.895 3.461 36.356
356.362 466.584 1.037.445
357.224 470.011 1.077.280
340.313 490.386 1.051.128
383.160 539.983 1.128.480
400.012 567.653 1.173.815
408.210 582.184 1.208.959
Rendement (o.b.v balanswaarde) Rendement (o.b.v bedrijfswaarde) Rendement (o.b.v marktwaarde)
7,38% 5,64% 2,53%
9,98% 7,58% 3,31%
9,06% 6,29% 2,93%
8,11% 5,76% 2,75%
7,92% 5,58% 2,70%
8,06% 5,65% 2,72%
Rendement (excl.vennootschapsbelasting)
5,46%
7,94%
6,29%
6,11%
6,02%
6,24%
2013
2014
2015
2016
2017
2018
26.293 13.078
35.638 12.633
30.840 12.482
31.081 12.300
31.673 12.210
32.895 11.949
2,0 1,9
2,8 3,0
2,5 2,5
2,5 2,7
2,6 2,8
2,8 3,0
13.078 13.883
12.633 30.369
12.482 24.577
12.300 31.332
12.210 28.515
11.949 25.030
1,2
1,0
0,9
0,8
0,8
0,9
13.215 6.752 19.968
23.005 7.899 30.905
18.358 2.098 20.456
18.781 2.752 21.533
19.463 2.654 22.117
20.946 2.183 23.129
25%
25%
25%
25%
25%
25%
79.871 76.629
123.618 130.368
81.824 81.824
86.132 93.792
88.468 98.536
92.516 106.360
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Kasstromen uit investeringen (A) Af : Kasstromen uit verkopen Vrije kasstroom
25.471 15.857 13.215
27.601 16.589 23.005
38.641 12.928 18.358
35.627 14.121 18.781
19.500 9.309 19.463
18.723 8.754 20.946
Saldo (B)
-3.601
-11.993
7.355
2.725
-9.272
-10.977
14%
43%
-19%
-8%
48%
59%
Bedrijfsresultaat (incl. vennootschapsbelasting)
Gemiddelde balanswaarde Gemiddelde bedrijfswaarde Gemiddelde marktwaarde
Interest dekkingsratio
Operationele kasstroom (A) Rentelast (B) Interest dekkingsratio Interest dekkingsratio (excl.vennootschapsbelasting) Rentelast Aflossing leningen o/g Debt service coverage ratio
Vrije kasstroom (A-B) Verkopen Totaal kasstroom Vermogenseis Investeringsvolume Investeringsvolume (exc.vennootschapsbelasting)
Investerings- /financieringsratio
Investerings-/financieringsratio
110
14.2 Waarde vastgoedportefeuille (per kern, per type) Kern
vhe type
Heinenoord Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage Maasdam Eengezinswoningen Meergezinswoningen Mijnsheerenland Eengezinswoningen Meergezinswoningen Puttershoek Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage s-Gravendeel Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage Westmaas Eengezinswoningen Meergezinswoningen Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Strijen Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Klaaswaal Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Bedrijfs onroerend goed (BOG) Numansdorp Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Goudswaard Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden
Aantal vhe's 403 252 109 10 2 6 26 274 221 59 199 71 1.308 601 393 264 5 8 46 1.425 601 617 55 4 13 182 207 149 58 1 1.114 638 385 86 9 1 309 165 137 7 5 1.133 675 392 65 3 3 235 196 28 13
Gemiddeld Gemiddelde Gemiddelde Totale Totale Totale bouwjaar netto-huur GBO WOZ-waarde leegwaarde marktwaarde (x € 1.000) (x € 1.000) (x € 1.000) 1974 507 90 58.292 60.292 41.841 1969 489 92 40.964 39.218 25.357 1986 475 82 14.593 15.470 10.978 2010 0 75 784 2.466 2.431 1955 5.127 708 800 2.052 2.035 1968 1.035 133 709 748 748 1966 63 20 442 338 292 1976 498 80 43.469 41.619 26.855 1968 428 78 34.220 31.279 20.248 1992 519 82 9.249 10.340 6.607 1967 1995 1975 1962 1995 1998 1991 1982 1973 1984 1973 1990 2000 1998 2001 1992 1974 1968 1986 2008 1980 1972 1988 1964 2005 1975 1982 1976 1987 2009 2009 1978 1972 1989 2003 2001 2006 1973 1970 1993 2009
111
461 497 522 438 521 5.113 2.775 2.625 49 482 461 501 4.716 2.257 549 72 505 459 444 6.250 525 458 456 6.338 1.328 152 523 503 459 0 1.687 540 513 465 147 3.653 6.170 547 472 511 21.220
87 82 100 80 79 65 347 413 16 80 95 72 254 329 121 18 83 82 78 640 94 90 70 67 658 10.100 78 80 71 67 137 89 90 73 77 290 453 89 81 77 175
30.614 10.277 186.033 90.715 57.262 31.572 2.015 3.688 781 195.677 88.699 89.963 11.170 2.189 1.411 2.245 31.699 23.137 7.501 1.061 154.734 90.682 53.007 7.269 3.643 133 47.285 28.035 17.865 698 687 178.945 113.155 54.578 7.741 1.315 2.156 33.713 29.099 3.795 819
27.453 9.786 193.782 86.628 62.642 37.621 3.167 3.126 598 197.774 85.899 97.642 9.184 1.189 1.508 2.353 29.527 20.848 7.785 894 162.622 92.815 57.984 7.880 3.818 126 45.975 26.493 17.900 699 883 184.661 117.234 56.705 7.388 1.301 2.032 38.433 31.136 4.361 2.937
18.714 7.162 144.412 57.062 44.017 36.687 3.017 3.126 503 143.850 61.320 68.869 8.971 1.181 1.506 2.004 19.807 13.597 5.340 870 112.054 60.632 39.491 7.846 3.959 126 30.968 16.982 12.447 655 883 122.414 74.606 37.112 7.343 1.322 2.032 26.581 20.570 3.046 2.965
Kern
vhe type
Nieuw-Beijerland Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Piershil Eengezinswoningen Meergezinswoningen Zuid-Beijerland Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage Oud-Beijerland Eengezinswoningen Meergezinswoningen Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Bedrijfs onroerend goed (BOG) Garage Dordrecht Eengezinswoningen Meergezinswoningen Zwijndrecht Meergezinswoningen Rotterdam Overige wooneenheden Maatschappelijk onroerend goed (MOG) Eindtotaal
Aantal vhe's 275 231 31 13 1 1 145 93 54 359 254 82 6 3 3 14 2.773 1.522 1.029 81 4 33 79 127 20 107 25 25 2 1 1 10.369
Gemiddeld Gemiddelde Gemiddelde Totale Totale Totale bouwjaar netto-huur GBO WOZ-waarde leegwaarde marktwaarde (x € 1.000) (x € 1.000) (x € 1.000) 1978 511 86 43.460 42.141 28.476 1974 489 88 37.088 36.205 24.089 2003 443 61 3.992 3.782 2.691 2004 331 51 1.681 1.482 1.158 2009 2.444 127 210 267 133 2009 2.784 220 489 404 404 1977 429 76 20.241 21.385 14.663 1967 389 84 13.128 13.746 9.222 1995 448 63 7.113 7.640 5.441 1979 508 82 52.712 55.887 37.473 1973 489 83 38.672 40.572 26.361 1995 495 80 11.872 12.851 8.674 2006 0 25 539 642 642 2006 1.669 167 919 874 884 2006 1.292 130 458 719 719 1968 52 13 252 230 194 1979 536 85 407.739 417.715 286.989 1972 542 95 257.607 268.279 175.445 1987 440 67 134.085 134.762 96.621 2003 833 97 6.773 5.271 5.813 2006 2.616 237 880 1.156 1.070 1996 1.904 191 6.869 6.701 6.701 1989 77 22 1.525 1.546 1.339 1981 549 74 12.515 14.592 11.604 2007 676 65 2.905 3.196 2.836 1976 506 76 9.610 11.397 8.768 2000 564 75 5.360 5.256 3.072 2000 538 75 5.360 5.256 3.072 1965 587 193 350 283 344 1920 229 187 175 155 162 2009 917 200 175 128 182 1979 520 87 1.513.115 1.549.185 1.077.280
112
HW Wonen Postbus 1502 3260 BA OUD-BEIJERLAND Telefoon E-mail Website
: : : :
(0186) 899 899
[email protected] www.hwwonen.nl www.hwwonenjaarverslag.nl
Ontwerp cover PersC Communicatie, Rotterdam Drukwerk Eigen beheer HW Wonen Niets uit dit jaarverslag mag zonder onze (schriftelijke) toestemming door derden worden gebruikt.
113
Jaarverslag 2014
hwwonen.nl • hwwonenjaarverslag.nl
