1
Jaarverslag 2012
17 mei 2013
2
Volkshuisvestingsverslag
3
Inhoud Volkshuisvestingsverslag
Kengetallen Voorwoord van de bestuurder Bestuursverslag In 2015…
4 6 9 12
1
Betaalbaar wonen in leefbare wijken
14
2
Goede diensten en dienstverlening
37
3
De organisatie: doelmatig en betrouwbaar
44
4
Hoofdlijnen Governance structuur
54
5
Verslag van de Raad van Commissarissen
60
6.
Verklaring besteding middelen
67
Goedkeuring jaarverslag Bijlage: jaarrekening (apart)
4
Kengetallen
2012 vastgoedportefeuille Aantal VHE in exploitatie 1. Voor-oorlogse woningen 2. Na-oorlogse woningen 3. Intramurale complexen 4. Overige woongelegenheden complexen 5. In aanbouw sub totaal 6. Garages 7. Bedrijfsruimten 8. Overige ruimten totaal in exploitatie 9. In beheer 10. Woningen in verkoop totaal Totaal verzekerde waarde ( x € 1.000) Aantal woningen naar huurprijsklasse (nettohuur) 1. Goedkope klasse 2. Betaalbare klasse 3. Middeldure klasse 4. Dure klasse Totaal goedkope, betaalbare, middeldure en dure klasse Kwaliteit 1. Aantal reparatieverzoeken per woning 2. Percentage woningen groot onderhoud en woningverbetering (projectmatig) 3. Kosten niet-planmatig onderhoud 4. Kosten planmatig onderhoud 5. Kosten groot onderhoud 6. Totaal kosten onderhoud per woning Prijs- kwaliteitverhouding 1. Gemiddeld aantal punten WWS 2. Gemiddelde rekenhuur per maand 3. Gemiddelde huurprijs per punt Het verhuren van woningen 1. Mutatiegraad 2. Huurachterstand in een % van de huren en vergoedingen 3. Idem, vertrokken huurders 4. Huurderving in een % van de huren en vergoedingen 5. Idem, in een % van de nettohuur
28 6.473 6 2 135 6.644 546 34 88 7.312
2011 na stelsel wijziging 28 6.435 6 2 84 6.555 546 34 88 7.223
2011 vóór stelsel wijziging 28 6.435 6 2 84 6.555 546 34 88 7.223
2010
2009
2008
28 6.592 6
28 6.586 6
28 6.729 5
84 6.710 546 42 88 7.386
42 6.662 546 42 89 7.339 72 7 7.418
98 6.860 547 41 99 7.547 72
24 7.336
14 7.237
14 7.237
842.629
805.316
805.316
1.947 4.188 258 132
2.298 3.941 151 87
2.298 3.941 151 87
2.502 3.898 145 84
2.930 3.510 106 68
3.232 3.425 59 41
6.525
6.477
6.477
6.629
6.614
6.757
0,87
1,09
1,09
0,79
0,94
0,98
0,00 366 717 0 1.084
1,83 366 951 0 1.317
1,83 366 951 0 1.317
0,00 486 793 0 1.279
1,25 509 926 0 1.434
3,51 540 813 0 1.353
124 406,10 3,29
123 401,25 3,26
123 401,25 3,26
120 388,72 3,24
120 375,63 3,13
119 358,16 3,01
10,70
9,30
9,30
10,09
10,20
12,60
0,87 0,36
0,77 0,26
0,77 0,26
0,78 0,27
0,84 0,29
0,52 0,25
0,93 1,01
0,58 0,63
0,58 0,63
0,50 0,55
0,68 0,74
0,56 0,61
9 7.395
7.619
790.490 773.675 729.882
5
Kengetallen (vervolg)
2012
2011 na stelsel wijziging
2011 vóór stelsel wijziging
2010
2009
2008
52,06
47,93
21,68
22,31
27,65
32,76
Financiële continuïteit 1. Solvabiliteit 2. Liquiditeit (current ratio) 1)
1,14
0,35
0,27
0,09
0,12
0,05
3. Rentabiliteit totaal vermogen (%)
5,33
-5,73
-0,53
-5,54
-2,85
-5,10
4. Cash-flow per woning
2.480
2.454
1.646
1.402
1.324
1.195
5. Eigen vermogen in % van de huren en overheidsbijdr.
479,87
423,09
127,10
131,23
170,60
195,19
6. Eigen vermogen einde boekjaar per VHE
27.798
24.231
6.555
6.570
8.176
8.782
7. Direct rendement (bestaand vastgoed) ( %)
5,8
5,3
5,9
6,8
5,6
6,5
8. Loan to value (%)
43
46
49
55
57
52
9. Interest dekkingsratio (%)
3,79
3,36
3,36
3,42
2,63
2,91
10. Interest dekkingsratio o.b.v. WSW parameters (%)
1,65
1,54
2,39
2,26
1,85
1,97
11. Investering via mutatie schuldpositie (%) 12. Direct rendement (WACC) (%)
17-
71-
71-
1.516
143-
-31
2,88
2,93
3,62
3,11
3,70
4,15
Balans en winst- en verliesrekening ( x € 1.000) 1. Huren
38.485
37.531
37.531
37.196
35.774
34.452
2. Vergoedingen
3.160
3.217
3.217
3.224
2.936
2.997
3. Jaarresultaat
18.913
-18.981
-1.144
-12.063
-6.260
-10.410
3
11
11
15
15
17
4. Overheidsbijdragen
1). De current ratio voor 2009 is aangepast. Voor 2009 werd uitgegaan van verkeerde bedragen.
6
Voorwoord van de bestuurder Van Vestia tot parlementaire enquête Het jaar 2012 is een buitengewoon bewogen jaar geworden voor de volkshuisvesting, in het bijzonder voor de woningcorporaties. Het begon met de affaire rond de derivatenportefeuille van Vestia. De tot een omvang van ruim € 20 miljard gegroeide portefeuille van Vestia vormde een onbeheersbaar risico, vooral toen aanhoudende rentedalingen Vestia verplichtte tot bijstortingen. Dat leidde tot een financieel debacle niet alleen voor Vestia, maar feitelijk voor de gehele woningcorporatiesector. Met veel kunst en vliegwerk is uiteindelijk een overeenkomst met de banken tot stand gebracht. Daarmee kon worden voorkomen dat de problemen zouden doorwoekeren en verdere schade zou worden aangericht in en buiten de sector. Die overeenkomst kost de sector overigens wel veel geld. Geld dat moet worden opgebracht door de corporaties via een verhoging van de saneringssteun. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting begint in 2013 met de heffingen die uit het Vestia drama voortkomen. Het is te makkelijk om te zeggen dat het solidariteitsbeginsel, waarbij corporaties elkaar te hulp schieten als er financiële problemen dreigen, heeft gewerkt. In het begin is alle aandacht er op gericht geweest om de brand niet te laten uitslaan. Maar na het blussen is pas gebleken welke schade de affaire Vestia werkelijk heeft aangericht. Natuurlijk: de aangekondigde saneringssteun voor Vestia is een aderlating voor de volkshuisvesting. Het is geld dat niet meer kan worden geïnvesteerd in de vernieuwing en verbetering van het woningbezit in Velsen of vele andere plaatsen in Nederland. Maar de ‘morele’ schade van de affaire is misschien wel veel groter. Vestia vormt een voorlopig sluitstuk van een reeks van schandalen en incidenten, die zich in onze sector hebben afgespeeld. Al die gebeurtenissen hebben het aanzien van corporaties ernstig geschaad en zijn er mede de oorzaak van dat de sector onder grote politieke en maatschappelijke druk is komen te staan. Het vormde de aanleiding voor de Tweede Kamer om in maart van dit jaar te besluiten tot het instellen van een parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties. Het onderzoek gaat van start in 2013. Van lenteakkoord tot Woonakkoord Na de val van het kabinet Rutte I wordt eind april door een eenmalige coalitie van politieke partijen het Lenteakkoord gesloten, nodig om het Nederlandse begrotingstekort binnen de Europese richtlijnen te houden. Hoewel de woningmarkt in de aangekondigde maatregelen een belangrijk onderdeel vormt, richten de partijen zich bij de noodzakelijke hervormingsvoorstellen voor de woningmarkt jammer genoeg niet op het programma WONEN 4.0, het resultaat van een bijzondere samenwerking van Aedes, Woonbond, Vereniging Eigen Huis en NVM makelaars. Dat gebeurt ook niet in Regeerakkoord van eind oktober, het startdocument van het kabinet Rutte II. De voorstellen van het nieuwe kabinet om de woningmarkt uit het slop te halen, zijn ingrijpend. Vooral voor de huursector. De verhuurdersheffing wordt in een aantal jaren opgehoogd tot een bijdrage van ruim € 2 miljard voor de sector in 2017. Er wordt een inkomensafhankelijk huurbeleid geïntroduceerd. Dat is bedoeld om meer marktconforme huren tot stand te brengen, maar tegelijkertijd huishoudens met een inkomen boven € 33.000 (de zgn. scheefwoners) tot doorstroming aan te zetten. Het geheel van maatregelen maakt echter een onevenwichtige indruk en is niet goed doordacht. Meteen al klinkt er veel kritiek op de gehanteerde aannames en de gebruikte rekenmodellen, maar nog groter is de onrust als de effecten van deze maatregelen worden doorgerekend. De heffing leidt tot een drastische beperking van de investeringsruimte van corporaties; voor sommige corporaties is zelfs sprake van een regelrechte bedreiging in het voortbestaan. De aangekondigde huurverhogingen leiden ook tot heftige reacties bij de huurders omdat zij vrezen straks het kind van de rekening te zijn. De opbrengsten
7
van de verhuurdersheffing worden immers niet geïnvesteerd in de volkshuisvesting, maar komen terecht in de algemene middelen om het begrotingstekort van de overheid te dichten. Wij houden er rekening mee dat het woonakkoord wordt uitgevoerd en de minister zijn plannen doorzet. Woningbedrijf Velsen heeft zich nadrukkelijk uitgesproken tegen de maatregelen uit het regeerakkoord en de verhuurdersheffing in het bijzonder. Om zoveel mogelijk druk te zetten gebruiken wij de contacten met onze brancheorganisatie Aedes die in Den Haag lobbywerk voor ons verricht. We leggen contact met plaatselijke en landelijke politici om ze te beïnvloeden en te laten zien wat Woningbedrijf Velsen doet en wil blijven doen in onze gemeente. De Huurdersraad van Woningbedrijf Velsen heeft zich vanaf het eerste moment krachtig verzet tegen de kabinetsmaatregelen en heeft zich aangesloten bij een gezamenlijk protest van huurderverenigingen en Woonbond. Een gezamenlijk protest waartoe de Huurdersraad ons heeft opgeroepenen brengt ons in een lastige positie. Meedoen zou mogelijk kunnen worden opgevat als een signaal dat wij afzien van de extra huurverhoging. Dat kunnen wij ons niet veroorloven en daarom zien we een dergelijk protest als te vrijblijvend. In de maanden tussen de presentatie van het Regeerakkoord en het tot stand komen van het uiteindelijke Woonakkoord, februari 2013, is duidelijk geworden hoe smal de basis is waarop de maatregelen zijn gebaseerd. Er is veel weerstand vanwege de financiële gevolgen voor huurders en corporaties. Er is een breed gedragen ongeloof in de effectiviteit van de maatregelen om de woningmarkt vlot te trekken. Er bestaat de vrees dat op grote schaal in de bouw investeringen achterwege blijven met negatieve gevolgen voor het economisch herstel. En de wijze waarop het Woonakkoord begin 2013 politiek door de beide kamers werd geloodst stelt niet gerust als het om de continuïteit en houdbaarheid van het (woningmarkt)beleid gaat. Positie Woningbedrijf Velsen De maatregelen uit het Woonakkoord vallen ten opzichte van het Regeerakkoord in financiële zin iets gunstiger uit, zowel voor huurders als voor corporaties. Dat geldt ook voor Woningbedrijf Velsen. In de afgelopen jaren van crisis op de woningmarkt heeft Woningbedrijf Velsen maatregelen genomen om de stagnatie in activiteiten en ook de teruglopende (verkoop)opbrengsten goed op te vangen. Dat is gebeurd door geleidelijke aanpassingen van onze beleidsvoornemens. Met de presentatie van het Regeerakkoord is daaraan een einde gekomen. Een drastische herijking van ons strategisch voorraadbeleid is noodzakelijk geworden, waarin principiële keuzes gemaakt moeten worden o.a over onze kerntaken, ons huurbeleid, ons onderhoudsbeleid en onze nieuwbouw- en herstructureringsplanning. Leidraad is nog steeds wel onze in 2012 tot stand gekomen beleidsvisie “Betekenis geven aan Velsen”, waarin de koers t/m 2015 wordt uitgezet. De discussie over onze toekomstige inzet in de kwaliteit van het wonen in Velsen voeren wij met de gemeente Velsen en onze samenwerkingspartners. De gemeente Velsen heeft de Woonvisie in 2012 niet kunnen afronden, mede onder invloed van alle veranderingen op het terrein van wonen en de gevolgen daarvan voor de corporaties. De planning is nu om in 2013 de Woonvisie te kunnen presenteren en prestatieafspraken te maken. De hervormingsagenda van het kabinet Rutte II heeft ook zijn sporen nagelaten op het gebied van de zorg. Scheiden van wonen en zorg (lees: langer zelfstandig wonen voor ouderen en gehandicapten) hebben grote gevolgen voor de verzorgings- en verpleeghuizen (v&v) van Woningbedrijf Velsen, waar Zorgbalans, één van onze samenwerkingspartners, zorg en diensten verleent. Sinds het begin van 2012 zijn wij intensief met elkaar in gesprek om de gevolgen van de Regeerakkoord maatregelen in beeld te krijgen voor de huidige v&v voorraad. Een transitie van die voorraad ligt in het verschiet, met mogelijk per
8
‘huis’ combinaties van beschermd en ‘ontzorgd’ wonen voor bewoners met zowel zware als lichte zorgindicaties. De geringere investeringsmogelijkheden, als gevolg van kabinetsbeleid, spelen ons daarbij wel parten. Dat vereist een zorgvuldige afweging met onze partners op het gebied van zorg en welzijn. Ondanks de ingrijpende crisismaatregelen die worden genomen, ziet Woningbedrijf Velsen de toekomst met vertrouwen tegemoet. Het zijn zware tijden, dat wel. We moeten alle zeilen bijzetten om goed op koers te blijven, waar we dat willen en de koers goed uit te zetten, waar verandering nodig is. Dat doen we in de organisatie tijdens ons dagelijkse werk, maar ook in speciale bijeenkomsten, waarin we met elkaar spreken over de gevolgen van de kabinetsmaatregelen en hoe we daar als Woningbedrijf Velsen een goed antwoord op kunnen geven. Er is een groeiend bewustzijn in de organisatie dat er verdere maatregelen in de interne bedrijfsvoering nodig zijn om de problemen het hoofd te bieden. Dat doen we vanuit het besef dat dat nodig is om ook in de toekomst goed te kunnen blijven presteren. Dat heeft Woningbedrijf Velsen ook dit jaar gedaan. Dat is zeker niet in de laatste plaats te danken aan de betrokkenheid en inzet van de medewerkers, samen met gemeente en onze samenwerkingspartners. Ted Kuné April 2013
9
Bestuursverslag Woningbedrijf Velsen wil een bijdrage leveren aan het op de kaart zetten van Velsen. Wij willen betekenis geven aan Velsen. Dat doen wij vanuit onze passie voor Wonen in Velsen, de titel van de bedrijfsvisie die liep tot en met 2011. Met de bereikte resultaten bouwen wij de komende jaren verder. Dit alles gebeurt in een omgeving die wezenlijk anders is dan een paar jaar geleden. Visie en missie / ondernemingsplan Begin 2012 is formeel de bedrijfsvisie voor de komende jaren vastgesteld, ‘Betekenis geven aan Velsen’ 2012 - 2015. Onze visie is in deze bedrijfsvisie ongewijzigd en luidt als volgt: “ Woningbedrijf Velsen investeert als maatschappelijk ondernemer in vastgoed en klantgerichte producten en dienstverlening om voor een diversiteit aan doelgroepen, en met name voor mensen in een kwetsbare positie, goed wonen en leven in de woonkernen van de gemeente Velsen te realiseren” De missie voor de komende jaren is samengevat in drie speerpunten: 1.Betaalbaar wonen in leefbare wijken 2. Goede diensten en dienstverlening 3. De organisatie: doelmatig en betrouwbaar Wij staan in de eerste plaats voor betaalbaarheid van wonen in Velsen en dat blijft zo. De komende jaren zorgen wij dat ons bezit wordt verbeterd en meer kwaliteit en variatie kent. Dit gaat verder dan de woningen. Wij blijven ons inzetten voor een prettig leefklimaat in buurten waar we bezit hebben. Tegelijkertijd willen we een serieuze slag maken in de servicegerichtheid aan de klant. Dat doen we met ons productaanbod en onze manier van werken. Terugblik In het voorwoord heb ik het huidige speelveld van onze corporatie beschreven. In dit speelveld hebben wij de eerste stappen gezet in de realisatie van onze strategische doelstellingen. Begin 2013 kunnen wij concluderen dat wij nagenoeg alle voorgenomen plannen hebben gerealiseerd. In het bijzonder kunnen worden genoemd: Realisatie verkoopopgave Ondanks alle ontwikkelingen op de woningmarkt is in 2012 de verkoopopgave van 35 woningen uit de bestaande voorraad behaald. Er zijn in 2012 36 woningen geleverd. Het financieel resultaat is helaas niet gehaald. Wij komen 6% lager uit dan begroot omdat de gerealiseerde verkoopprijzen lager zijn dan ingerekend. (paragraaf 1.5). Voorzetting herstructurering en nieuwbouw In 2012 hebben wij de herstructurering en nieuwbouw verder doorgezet. Er zijn twee nieuwbouwprojecten, de Doorbraeck en de Zuidvaerder, opgeleverd in Oud IJmuiden met in totaal 84 sociale en markthuurwoningen. Eind 2012 hebben wij nog drie nieuwbouwprojecten in uitvoering. Met de oplevering van deze projecten voegen wij over 2012/2013 totaal 219 nieuwe huurwoningen toe aan onze gemeente. Ook nieuwe projecten staan op stapel. Zo worden projecten voorbereid gelegen aan de Dolfijnstaat, Orionweg (12 hoog), Noostraat Noord en de Vechtstraat en staan twee projecten eind 2012 voor uitvoering (Golfbreker en Lantaarntjes).
10
Beheer voorraad conform Strategisch Voorraadbeleid (SVB) In 2010 hebben wij het Strategisch Voorraadbeleid op hoofdlijnen vastgesteld. Eind 2012 zijn de hoofdlijnen verwerkt in eenheidsplannen voor de verschillende complexen. Het dagelijks beheer sluit nu aan bij de gestelde hoofdlijnen. Voor het huidige zorgvastgoed, dat met name wordt gehuurd door Zorgbalans, is in 2012 gestart met het ontwikkelen van een toekomstvisie. Investeringen in duurzaamheid en leefbaarheid Het terugdringen van energieverbruik door huurders staat hoog op de agenda bij Woningbedrijf Velsen. Bij nieuwbouw worden WKO installaties geplaatst en in de bestaande bouw (portiekwoningen) worden de resultaten van het onderzoek naar zonnepanelen en vervanging van gaskachels verwerkt in onderhoudsplannen. Wij spannen ons in om ook de woonomgeving leefbaar te houden. Betrokkenheid van bewoners vinden wij daarbij essentieel. Ook in 2012 zijn er projecten uitgevoerd die zonder betrokkenheid van bewoners niet van de grond zouden zijn gekomen. Voorbeelden zijn de burendag in wijken, de opruimdag in Velsen Noord en de ‘actie schoonhouden woonomgeving’. Noemenswaardig is ook onze ondersteuning bij ‘Telstar Thuis in de wijk’, de Street league waarbij scholieren voetballen en klussen in de wijk oppakken. De klant blijft belangrijk De klant staat bij ons centraal en de kwaliteit van onze dienstverlening moet goed zijn. Wij zijn gestart met KWH continue meting en conform doelstellingen worden inmiddels meer dan 70% van onze reparatieverzoeken door onze eigen onderhoudsmedewerkers uitgevoerd. De medewerkers komen meer bij de huurders thuis en zijn daarmee het visitekaartje van de organisatie. Efficiëntere en effectievere bedrijfsvoering Onder de noemer efficiënte en effectieve bedrijfsvoering hebben we in 2012 een organisatiewijzing rondom de uitvoering van het onderhoud doorgevoerd en de tweede fase van het (primair)automatiseringssysteem in gebruik genomen. Daarnaast is de risicomonitor bij projecten geïmplementeerd. Er zijn in de organisatie van het dagelijks onderhoud organisatieaanpassingen doorgevoerd en sinds de zomer is onze organisatie op één locatie gehuisvest. Meer duidelijkheid over ontwikkelingen In 2012 zijn verkennende gesprekken gevoerd met de gemeente over de invulling van de locatie in Santpoort Zuid (NOVA terrein). Daarnaast is meer duidelijkheid gekomen over de locatie aan de Nicolaas Beetslaan. Als gevolg van de huuropzegging van Zorgbalans weten wij nu dat het verpleeghuis Oud Velserduin eind 2014 leegkomt. Over de definitieve bestemming van de locatie vinden momenteel gesprekken plaats. Met betrekking tot het Centrumplan is door de gemeenteraad gekozen voor een variant waarbij een winkelboulevard ontstaat in de Lange Nieuwstraat die Marktplein, Velserduinplein en Plein 1945 met elkaar verbindt. In deze variant wordt nog onderzocht in hoeverre tweezijdig winkelen kan worden gerealiseerd zonder dat daarvoor woningen hoeven te worden gesloopt. Vooruitlopend op de uitvoering van de plannen wordt op korte termijn twee miljoen euro beschikbaar gesteld voor een snelle kwaliteitsimpuls voor het winkelgebied. Met deze besluitvorming is definitief afscheid genomen van de koopgootvariant.
11
Samenwerking met gemeente en collega corporaties krijgt vorm Sinds zomer 2012 is het overleg met de gemeente Velsen geïntensiveerd en beter gestructureerd op zowel ambtelijk als bestuurlijk niveau. Hiermee heeft het overleg een kwaliteitsimpuls gekregen en wordt in goede samenwerking gewerkt aan de woonvisie en prestatieafspraken die in 2013 worden bekrachtigd. Voor de samenwerking met collega-corporaties is een toetsingskader opgesteld. Door de voorgenomen samenwerking tussen AWV Eigen Haard en Kennemerhave vanaf 2014 is er in onze samenwerking met collega-corporaties eind 2012 (nog) geen vervolgstap.
Verklaring besteding van middelen De bestuurder verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed ten behoeve van de volkshuisvesting in het statutaire werkgebied van Woningbedrijf Velsen. Vooruitblik Wij realiseren ons dat de omgeving eind 2012 wezenlijk anders is dan tijdens de formulering van de visie in de voorgaande jaren. Wij kiezen ervoor onze primaire doelstellingen, zoals verwoord in de bedrijfsvisie te handhaven en de weg naar realisatie van de doelstellingen waar mogelijk aan te passen aan de omgeving. Concreet betekent dit dat wij ons bewust zijn van de uitgaven en inkomsten en in combinatie daarmee de prioritering en fasering van onderhoud en herstructureringsprojecten. De klant staat centraal in onze visie en blijft dat ook! Zonder klant geen werk voor de corporatie. In 2013 krijgt dit verder vorm in een klantvisie en uitwerking daarvan in een andere of aangepaste website, diensten en producten. Waar mogelijk gaan wij efficiënter en effectiever werken. Wij doen de juiste dingen, werken doelmatig en zijn betrouwbaar.
12
In 2015….. In onze populaire versie van de bedrijfsvisie hebben wij een toekomstbeeld geschetst. Waar staan wij met onze doelstellingen in 2015? Op deze pagina ziet u de stand van zaken van deze doelstellingen.
In 2015 Zorgt het woonruimteverdeelsysteem voor meer doorstroming Hoort meer dan 3% van de onze voorraad tot de categorie dure woningen Hebben we minimaal 6.100 woningen Staat er in ons programma van eisen een paragraaf duurzaamheid
Hebben wij minstens zes complexen met een WKO installatie Hebben we tenminste drie kleinschalige woonprojecten voor ouderen Hebben wij minimaal 250 huurwoningen verkocht Is het gemiddelde huurprijsniveau tenminste 72% van maximaal redelijk Voert onze servicedienst 70% van alle reparatieverzoeken uit Is het gebruik van social media zoals Twitter en Facebook gewoon geworden
1 Exclusief sloop- en renovatiecomplexen
Stand van zaken 2012 Het nieuwe woonruimteverdeelsysteem wordt besproken en voorbereid. Implementatie staat voor 2014 gepland De voorraad dure woningen is gegroeid van 1,4% naar 2 %
Paragraaf 1.4
In 2012 is de voorraad gewijzigd van 6477 naar 6525 Het Energie en Duurzaamheidsbeleid wordt in 2013 opgesteld . Bij nieuwbouw wordt uitgegaan van duurzame materialen. Eind 2012 hebben wij vier complexen met een WKO installatie. Er zijn twee complexen toegevoegd. Eind 2012 hebben wij twee kleinschalige projecten opgeleverd. De derde wordt in 2013 opgeleverd. Eind 2012 hebben wij totaal 125 huurwoningen verkocht. Eind 2012 is de gemiddelde huurprijs 70% van maximaal redelijk1.
1.1
Eind 2012 voert de Servicedienst 80% van alle reparatieverzoeken uit Eind 2012 twitteren een paar collega’s en hebben we 1200 tweets gemaakt en 343 volgers.
2.1
1.1
1.8
1.8
1.11
1.5 1.1
2.4
13
In 2015 Regelen we, al dan niet tegen betaling, het huurdersonderhoud voor onze huurders Worden huurders standaard betrokken bij uitvoering van onderhoud aan de woning Kunnen huurders snel zien welke veranderingen in de woning zijn toegestaan en wat de consequenties zijn Voeren we periodiek een onderhoudscheck uit in de woning gericht op veiligheid en slijtage
Hebben we onderzocht of huurders er prijs op stellen zelf zaken via internet te regelen bijvoorbeeld het inplannen van een reparatieverzoek Maken we meer gebruik van middelen zoals een klantenpanel om de mening van onze huurders te vragen Zijn we een leer werkbedrijf op verschillende onderhoudsgebieden Hebben twee of meer bouwprojecten als leerling bouwplaats gefungeerd Krijgen we gemiddeld een 7 voor de visitatie Weten partners wat ze van ons kunnen verwachten. Worden medewerkers aangestuurd op basis van competenties
Scoren medewerkers goed op onze kernwaarden verantwoordelijk, ondernemend en verbindend Vinden er standaard audits plaats op onderhoud en Woondiensten en is risicomanagement onderdeel van alle procedures.
Stand van zaken 2012 Het Solide serviceabonnement wordt in 2013 ‘toekomstproof’ en kostendekkend gemaakt. Eind 2012 zijn bij alle grotere onderhoudsprojecten bewonerscommissies betrokken. Het beleid Zelf Aangebrachte Voorzieningen is uitgewerkt. Informatie staat op de website en is te verkrijgen op kantoor. Eind 2012 zijn alle huurders met een Solide abonnement bezocht en is in hun woning een controlecheck uitgevoerd op elementen van het Solide abonnement. Eind 2012 is dit nog niet opgepakt. Dit volgt op de introductie van SharePoint in de organisatie in 2013/2014
Paragraaf 2.3
Eind 2012 is dit nog niet verder uitgewerkt. Dit volgt op aanpassingen van de website.
-
Eind 2012 hebben wij leerwerkplekken bij de Servicedienst. Bij onze projecten in uitvoering hebben we in samenwerking met SSPB ca. 12 leerling bouwplaatsen. De visitatie wordt in 2014 herhaald.
3.3
Wij informeren onze belanghebbenden over onze doelstellingen. Eind 2012 zijn voor alle functiegroepen competenties bepaald. Vanaf 2013 wordt dit meegenomen in de beoordelingscyclus. Wordt gemonitord bij de beoordelingscyclus
3.4
Hebben audits op onderhoud plaatsgevonden en zijn aanbevelingen gedaan voor verbetering van de processen. In 2013 wordt dit getoetst.
3.2
2.4
2.3
2.3
-
3.3
-
3.1
-
14
1. Betaalbaar wonen in leefbare wijken Rode draad bij het beheer van onze woningen en woonomgeving is het Strategisch Voorraadbeleid (SVB). De herstructurering van de voorraad wordt, na jaren van voorbereiding, zichtbaar door de sloop van complexen en de daarop volgende nieuwbouw: medio 2012 hebben wij vier nieuwbouwprojecten in uitvoering, goed voor circa 200 nieuwbouwwoningen! De investeringen in nieuwbouw en bestaande voorraad leiden tot een verschuiving naar meer kwaliteit en daarmee samenhangend een hoger huurniveau over de gehele linie. Belangrijk is dat wij een groot deel van de voorraad betaalbaar houden voor onze doelgroep. Belangrijk vinden wij een rechtvaardige toewijzing van de woningen: passend bij het huishouden en het inkomen. Op basis van dit uitgangspunt werkten wij in 2012 met betrokken partners aan een aanpassing van het woonruimteverdeelsysteem. De middeninkomensgroepen kunnen wij steeds beter bedienen met duurdere huurwoningen en door verkoop in de bestaande voorraad. Verkoop van bestaande huurwoningen (eengezinswoningen en appartementen) levert niet alleen financiële middelen voor de vernieuwing van de voorraad, maar biedt woningzoekenden ook meer keuzen. In diverse buurten en complexen leidt verkoop tot een betere balans in het aantal huur- en koopwoningen met een positieve invloed op de leefbaarheid. Wij streven naar wijken waar het volgens bewoners prettig en goed leven is. Dat vraagt om een woonomgeving die fysiek op orde is, veilig is en waar weinig overlast is. Wij participeren in bestaande wijkinitiatieven als dat goed is voor de leefbaarheid nabij ons bezit en versterken op verschillende manieren (fysiek en sociaal) de leefbaarheid. Sterker dan voorheen gaan wij uit van de eigen kracht van bewoners en stimuleren wij eigen initiatieven van bewoners. 1.1 Blijvend betaalbaar wonen
De investeringen in nieuwbouw en bestaande bouw leiden tot meer kwaliteit en een gedifferentieerder aanbod. Belangrijk is dat er voldoende betaalbare woningen met een laag inkomen blijven. Huidige woningvoorraad2 De huidige woningvoorraad is op de volgende pagina weergegeven. Ten opzichte van het voorgaande verslagjaar is de woningvoorraad toegenomen van 6.477 woningen naar 6.525 woningen. Deze groei komt door het saldo van: - de oplevering van 84 nieuwbouwwoningen (Doorbraeck 52 huurwoningen en Zuydvaerder 32 huurwoningen) - de verkoop en levering van 36 woningen in de bestaande voorraad.
2 Op basis van de werkelijke rekenhuren per 31 december 2012
15
Huurprijsniveau3
Productgroep SVB-categorie
Goedkoop
Betaalbaar
7 268 1042
32 471 1229
1 57 44
1 18 17
41 814 2332
0,6% 12,5% 35,7%
1317
1732
102
36
3187
48,8%
43 216
1022 553 425
69 7 23
55 3 9
1189 563 673
18,2% 8,6% 10,3%
259
2000
99
67
2425
37,2%
19 220 132
30 211 215
1 39 17
22 7
50 492 371
0,8% 7,5% 5,7%
Totaal senioren
371
456
57
29
913
14,0%
Eindtotaal
1947
4188
258
132
6525
100,0%
29,8%
64,2%
4,0%
2,0%
100,0%
1-2 persoons
Segmentering Eengezins Etage met lift Etage zonder lift
Totaal 1-2 persoons Gezinnen
Eengezins Etage met lift Etage zonder lift
Totaal gezinnen Senioren
Eengezins Etage met lift Etage zonder lift
Percentage
Maatschappelijk vastgoed, eenheden in zorgcentra Maatschappelijk vastgoed, overige panden Overige panden
Middelduur Duur Eindtotaal Percentage
820 7 666
De gemiddelde netto huurprijs van onze sociale huurwoningen is € 406104. De gemiddelde netto huurprijs van de markthuurwoningen (segment: dure woningen) bedraagt per 31 december 2012 € 816. Door het nieuwe (hogere) streefhuurbeleid en de oplevering van nieuwbouw is een verschuiving zichtbaar in de huurprijsklassen van minder goedkoop naar een groei in de betaalbaar, middelduur en duur. Dit sluit aan bij de wens te komen tot meer evenwicht in de prijs/kwaliteitverhouding. Vanuit het SVB heeft voor 19 kleine eengezinswoningen aan de Esdoornstraat een doelgroepwijziging plaatsgevonden van senioren naar 1-2 persoonshuishoudens.
3 Toelichting huurprijsniveaus: Goedkoop
< € 366,37
Betaalbaar
€ 366,37 < € 561,98
Middelduur
€ 561,98 < € 664,66
Duur
> € 664,66
4 Exclusief sloop of renovatiecomplexen waar de huurprijs op € 0,- staat in verband met tijdelijke verhuur op grond van de leegstandswet.
16
1.2
Vergroten kansen middeninkomensgroepen
Onder de middeninkomensgroepen verstaan wij huishoudens met een inkomen tussen de € 34.085 en € 43.000 (prijspeil 2012) De kansen op de woningmarkt hebben wij voor deze groepen 2012 vergroot met de oplevering van 42 markthuurappartementen. Volgens planning worden in 2013 de 32 markthuurwoningen voor deze doelgroep opgeleverd. 1.3
Huurbeleid: eerlijk en betaalbaar
Dit jaar is het huurprijsbeleid overeenkomstig het SVB ingevoerd. De streefhuur voor de sociale huursector is bepaald op 85% van de maximaal redelijke huurprijs. Voor de dure woningen geldt de marktprijs. Bij mutaties worden de huurprijzen aangepast. Enige uitzondering zijn woningen die deel uitmaken van een toekomstig sloopcomplex. Gezien de onderhoudsstaat wordt hier een streefhuurpercentage van 62% toegepast. De jaarlijkse huurverhoging voor woningen, garages, bedrijfsruimten, bergingen en dergelijke was in 2012 2.3 % (2011: 1.3%). Ook onze markthuurwoningen zijn met dit percentage verhoogd. Hierbij zijn wij uitgegaan van het Rijksbeleid waarbij de huurverhoging is gekoppeld aan de inflatie. Er zijn een beperkt aantal uitzonderingen gemaakt bij de complexen die in het kader van de herstructurering een peildatum hebben. Huurbetaling en huurincasso Ons incassobeleid doet recht aan een bedrijfsmatige benadering van de incasso met oog voor het sociale aspect. Steeds meer maken wij gebruik van social media of persoonlijk contact (telefonisch of huisbezoek) om onze huurders met een achterstand te benaderen. Eind 2012 was de totale achterstand onder onze actieve huurders € 325.535 (= 0,87% van de jaarhuur). Dit was in 2011: € 325.500 (= 0,77% van de jaarhuur).
Jaar 2010
Totaal achterstand actieve huurders 0.78%
Totaal achterstand niet- actieve huurders 0.27%
Totale huurachterstand alle huurders 1.05%
Uitgevoerde gerechtelijke ontruimingen 19
2011
0.77%
0.26%
1.03%
26
2012
0.87 %
0.36%
1.23%
16
De 16 ontruimingen in 2012 zijn voortgekomen uit huurachterstand. Het aantal betaalafspraken is in 2012 gestegen. Wij zien de effecten van de economische omstandigheden op het betaalgedrag van de huurder. Eind 2012 liepen er 70 betaalafspraken (2011: 46). Het gemiddelde bedrag voor een regeling is € 576 (2011: € 570). Het aantal termijnen is gemiddeld 7 (2011: 6).
17
Eind 2012 maken 65 huurders gebruik van de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (2011: 60). Woningbedrijf Velsen geeft de voorkeur aan een automatische incasso. In 2012 is het aantal afgegeven automatische incasso’s gelijk aan 2011: 77%.
De samenwerking met de convenantpartijen schuldhulpverlening verloopt naar wens. Huishoudens die op het punt staan doorgestuurd te worden naar een deurwaarderskantoor worden vooraf gecontroleerd op huishoudsamenstelling en leeftijd. Als daar aanleiding voor is, wordt het maatschappelijk werk ingeschakeld. 1.4
Toewijzing gericht op passende bewoning en doorstroming
Onze woningen worden toegewezen via Wonen in Velsen, een samenwerking van gemeente en corporaties. Het systeem gaat uit van een gecombineerd optie- en lotingmodel waarbinnen alleen passend kan worden toegewezen op inkomen en in een enkel geval op een seniorenlabel. In 2012 zijn de partijen gestart met de uitwerking van een nieuw woonruimteverdeelsysteem. Belangrijke voorwaarde binnen een nieuw systeem is dat wij passend kunnen toewijzen naar inkomen en huishouden om zodoende onze strategische doelstellingen te bereiken. De toewijzing moet doelmatig en efficiënt zijn en we moeten kunnen sturen in de woningtoewijzing, zodanig dat onze sociale woningvoorraad passender wordt toegewezen. Bijvoorbeeld het toewijzen van eengezinswoningen aan gezinnen en kleine etagewoningen aan 1-2 persoonshuishoudens. Binnen deze uitgangspunten bepalen woningzoekenden zoveel mogelijk zelf voor welke woning zij in aanmerking willen komen. Zij krijgen daarbinnen zoveel mogelijk keuzevrijheid en flexibiliteit. Van woningzoekenden wordt een actieve houding gevraagd. Het verhuurproces wordt zo doelmatig mogelijk ingericht; voor de woningzoekende, maar ook voor de corporatie en de gemeente. Het nieuwe Wonen in Velsen moet voor woningzoekenden gebruiksvriendelijker worden. Daarnaast moet het systeem ons betrouwbare managementinformatie bieden, om hiermee meer sturing te geven aan nieuwbouwontwikkelingen en het vergroten van kansen voor specifieke doelgroepen. Het bevorderen van de doorstroming binnen onze eigen voorraad (doelstelling 50% nieuwbouwwoningen bij voorrang voor onze eigen huurders) wordt meegenomen bij de prestatieafspraken met de gemeente Velsen en andere corporaties. Het nieuwe systeem van toewijzing zal hiervoor vooral technisch worden ingezet. Doelstelling is om het ‘nieuwe Wonen in Velsen’ op 1 januari 2014 te activeren. Mutatiegraad Woningbedrijf Velsen Jaar Mutatiegraad 2012
10.7%
2011
9.3 %
2010
10.1%
2009
10,2%
Na een daling in 2011 is de mutatiegraad in 2012 weer gestegen. De oorzaak hiervan is dat er veel woningen zijn leeggekomen in verband met herstructurering (betreft uitplaatsingen en ook tijdelijke verhuur die leegkomt). Er zijn 709 huurcontracten getekend. Deze huurcontracten zijn als volgt onder te verdelen:
18
Woonruimten: (668) Garages en bergruimtes: (39) Bedrijfsruimte: (4) Daarnaast zijn er 8 wijzigingen aangebracht in contracten voor de levering van warmte uit ons ketelhuis in Zeewijk. Dit betreffen koopwoningen die een andere eigenaar hebben gekregen. Toewijzing van woonruimten naar kernen en wijze van toewijzing Kern
Optie model
DRIEHUIS NH
1
Winkel model
Bemiddeld
Makelaar
Woningruil
Tijdelijke verhuur
Eindtotaal
1
IJMUIDEN
169
162
140
SANTPOORT NOORD
11
1
3
15
SANTPOORT ZUID
6
3
9
VELSEN NOORD
41
12
6
VELSERBROEK
in % van totaal
5
63
1
576
60
5
VELSEN Zuid Eindtotaal
37
5
2
2
228
175
159
37
6
63
668
34%
26%
24%
5%
1%
10%
100%
Toewijzing naar huursegment. Huurprijsklasse
Aantal
% verhuurde woningen
% in 2011
Goedkoop
137
21%
41%
413
62%
56%
76
11%
2%
42
6%
1%
(tot € 366.37) Betaalbaar (€ 366,66- € 561,98) Middelduur (€ 561,98 –€ 664,66) Duur (>664,66)
Er heeft dit jaar een duidelijke verschuiving plaats gevonden van toewijzing van woningen in het goedkope naar dure segment. Het aantal toegewezen dure woningen is relatief hoog. Deze verschuiving heeft te maken met de harmonisatie van de huur bij mutatie, de oplevering van nieuwbouwwoningen en een hogere mutatiegraad in het dure segment. In het complex de Zuydvaerder hebben wij 22 dure huurwoningen opgeleverd. Hiervan zijn er 16 verhuurd in 2012. (De overige 6 zijn in 2013 verhuurd). Huisvesting doelgroep Europese regelgeving Van de vrijkomende sociale huurwoningen moet 90% worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 34.229 (prijspeil 2012). Wij hebben 22 woningen (3.5%) verhuurd aan huishoudens met een inkomen boven € 34.229. Dit betrof voornamelijk herstructureringskandidaten. De resterende ruimte binnen de 10 % wordt niet gebruikt. Wij gaan er vanuit dat er voor de hogere inkomens voldoende woonruimte beschikbaar is in het dure huursegment.
19
Woningbedrijf Velsen wijst nieuwe huurders en huurders met een betaalachterstand op de mogelijkheid om van huurtoeslag gebruik te maken. Bijzondere doelgroepen Statushouders De toewijzing van woningen aan statushouders gebeurt in overleg met de gemeente. In 2012 hebben we de taakstelling gehaald. Halverwege het jaar vond een wijziging plaats in de berekeningswijze van de taakstelling. Niet meer het aantal woningen was maatgevend, maar het aantal personen werd de taakstellend. Geheel 2012 zijn 5 woningen toegewezen. Dit zijn 9 statushouders (2011: 24). Jongeren De toewijzing van woningen aan jongeren verliep via het reguliere woonruimteverdeelsysteem. In 2012 zijn 129 jongeren (2011: 140) tot 23 jaar een woning gaan huren bij Woningbedrijf Velsen. In de categorie 24 tot 30 jaar zijn dit 198 jongeren (2011: 123). Ouderen De toewijzing van woningen aan ouderen, ouder dan 65 jaar, gebeurde in 2012 deels via het reguliere woonruimtesysteem en deels via het Zorgloket (geïndiceerden). In 2012 zijn 80 (2011: 55) woningen toegewezen aan een 65plusser. Als gevolg van herijking van de rol van de gemeentelijke overheid, heeft gemeente Velsen besloten geen indicaties meer te verstrekken. Met ingang van 1 januari 2013 hebben Zorgloket (onderdeel van Zorgbalans) en de drie Velsense woningcorporaties (AWV/Eigen Haard; Kennemerhave en Woningbedrijf Velsen) gezamenlijke besloten de rol van de gemeente over te nemen. Onder de naam Servicepunt Zorgwoningen Velsen – voor iedereen die een vorm van verzorgd en/of beschermd wonen nodig heeft – krijgt deze samenwerking vorm. Er zijn afspraken gemaakt over inschrijving en toewijzing.
20
Toewijzing naar inkomen De definitie van laag en hoog inkomen is per 31 december 2012 (bijlage E) Leeftijdklasse
Inkomensklasse
Eenpersoonshuishoudens
<65
Laag
< € 22.25
Twee- of meerpersoonshuishoudens < € 29.900
>65
Hoog Laag
> € 22.025 < € 20.675
> € 29.900 < € 28.225
Hoog
> € 20.675
> € 28.225
BBSH-verantwoording, aanhangsel E: EENPERSOONSHUISHOUDENS HUURPRIJSKLASSE leeftijd <65
Inkomen laag hoog
Totaal <65 > 65
laag hoog
Totaal >65 Eindtotaal
goedkoop betaalbaar Middelduur Duur 27.7% 3.3% 9.9% 3.1% 10.5% 2.1% 38.2% 5.4% 13% 1.6% .5%
2.7% 1.6%
2.1% 15.1%
4.3% 42.5%
TWEEPERSOONSHUISHOUDENS
HUURPRIJSKLASSE
leeftijd <65
goedkoop
inkomen laag hoog
Totaal <65
2% 0.5% 2.5%
0 2% 2%
0 0% 0.2% 0,3% 0.2% 5.5%
betaalbaar Middelduur duur 12.3% 2% 1.5% 0.5% 13.8% 2.5%
Eindtotaal 41.5% 17.1% 58.5% 4.3% 2.6%
0.3% 2.3%
6.9% 65.4%
0% 2.8% 2.8%
Eindtotaal 17% 5% 22%
Totaal >65
0.6% 0% 0.6%
0.9% 0.6% 1.5%
0.6% 0.3% 0.9%
0% 0.2% 0.2%
2.1% 1.0% 3.1%
Eindtotaal
3.1%
15.3%
3.3%
3%
25%
>65
laag hoog
DRIE EN MEERPERSOONSHUISHH HUURPRIJSKLASSE leeftijd inkomen goedkoop betaalbaar Middelduur duur 1.4% 3.7% 2.2% <65 laag 0% 0.5% 1.2% hoog
Eindtotaal 0% 7.3% 1% 2.7%
4.2% 0% 0% 4.2%
3.4% 0% 0% 0%
1% 0%
10% 0%
Totaal >65
1.4% 0% 0% 1.4%
0%
0%
Eindtotaal
1.4%
4.2%
3.4%
1%
10%
Totaal <65 >65
TOTAAL Inkomensklasse laag hoog Eindtotaal
laag hoog
HUURPRIJSKLASSE goedkoop betaalbaar middelduur duur 15.6% 47% 8.1% 4.0% 15% 4.2% 19.6% 62% 12.3%
0% 6.1% 6.1%
Eindtotaal 70.7% 29.3% 100%
21
Kanswoningen In Velsen vindt maandelijks overleg tussen woningcorporaties, maatschappelijke werk/zorginstellingen, gemeente en Vangnet en Advies van GGD. Hierbinnen worden bewoners besproken die enige vorm van ondersteuning/begeleiding nodig hebben. Woningzoekenden die hiervoor in aanmerking komen, kunnen voor begeleid wonen in aanmerking komen, middels het betrekken van een zogenaamde kanswoning. Over heel 2012 is drie keer een kanswoning verhuurd. Leegstand en huurderving Het gemiddeld aantal leegstandsdagen in 2012 blijft hoog door de sloop van complexen: 83 (2011: 74). De leegstand door niet aansluitende huur is in 2012 hoger dan de norm van 25 dagen: 48. De oorzaak hiervan is dat we begin 2012 zijn gestart met een nieuwe mutatieprocedure. Inmiddels zijn er werkafspraken in de organisatie gemaakt om deze leegstand te verlagen. De huurderving blijft wel binnen de norm van 1.0%: 0.85% (2011: 0.58%). 1.5
Verkoop: versterken financiële positie en kansen voor koopstarters
Eén van de maatregelen die Woningbedrijf Velsen inzet in het transformatieproces is de verkoop van woningen uit de bestaande huurwoningvoorraad. Verkoop van huurwoningen: levert een bijdrage aan de financiering van de herstructurering van onze voorraad en derhalve de financiële continuïteit van Woningbedrijf Velsen levert een bijdrage aan de noodzakelijke verjonging van de vastgoedportefeuille biedt meer keuzevrijheid aan woningzoekenden en bewoners leidt in diverse buurten tot een betere balans in het aantal huur- en koopwoningen levert een positieve bijdrage aan de leefbaarheid van wijken biedt de mogelijkheid binnen de gemeente Velsen wooncarrière te maken. Verkoopvijver De verkoopvijver bestaat uit complexen waarbij bij mutatie de huurwoningen worden verkocht. In 2012 zijn een aantal “Vlakkenflats” in de wijk Zeewijk toegevoegd aan de vijver. Uit de verkoopvijver worden eerst de zittende bewoners in de gelegenheid gesteld de eigen woning te kopen. De woningen die in de loop van de tijd leegkomen, worden telkens op de vrije markt gebracht. De doelstelling van Woningbedrijf Velsen is om per jaar tot aan 2018 minimaal 35 woningen te verkopen en daarna het aantal te verhogen naar 55 per jaar. Eind 2012 zijn er zeven complexen met eengezinswoningen in IJmuiden en Santpoort-Noord en vier appartementencomplexen in IJmuiden in de verkoopvijver opgenomen. Totaal zijn hiermee ongeveer 618 woningen voor verkoop beschikbaar. Resultaten verkopen
Ondanks de economische slechte omstandigheden verliep de verkoop van het bestaande bezit in 2012 goed. In 2012 hebben we 42 woningen verkocht en de doelstelling van 35 verkochte woningen behaald. Van deze woningen zijn 36 woningen in 2012 bij de notaris getransporteerd. De overige verkochte woningen worden in 2013 geleverd. Het hoge aantal verkopen komt deels door de verlaging van de overdrachtsbelasting en deels door (kleine) ingrepen in de te verkopen woning. Dit geeft de woningen extra (aantrekkelijke) kwaliteit voor potentiele kopers. Overal zien we, door het huidige economisch tijdsgewricht, een neerwaartse druk op de vraagprijs. Hoewel het aantal verkopen is behaald, is door de lagere verkoopprijzen het financiële resultaat van de verkoop 6% lager dan begroot
22
Opvallend is dat in 2012 minder woningen aan zittende huurders zijn verkocht. Dit komt omdat er in 2012 minder nieuwe complexen aan de verkoopvijver zijn toegevoegd. Er zijn 5 woningen aan zittende huurders verkocht (2011:11). Een tweede opvallend kenmerk in 2012 is dat gegadigden eerder kiezen voor de koop van een appartement. De reden hiervoor is de lagere vraagprijs en de beperking van de financieringsmogelijkheden voor de koper.
Financieel verkoopresultaat Begroting
€ 4.372.000,-
Realisatie
€ 3.593.219,-
Negatief resultaat
€ 778.781,-
Verkoop bestaand bezit in 2012 Complex
Verkocht in 2012
Zit.huurder
Vrije markt
Gem. verkoopprijs
Hyacinthenstraat
Aantal potentiele koopwoningen januari 2013 6
2
0
2
€ 213.750,-
Fahrenheitstraat
31
4
0
4
€ 144.000,-
M.K. Hofstedestraat e.o.
30
0
0
0
€
Lagersstraat e.o.
83
4
0
4
€ 167.375,-
Rivierenbuurt I
146
4
1
3
€ 158.934,-
Rivierenbuurt II
122
2
0
2
€ 151.250,-
Antillenbuurt
119
2
0
2
€ 220.000,-
De Zandkuil
26
2
0
2
€ 135.500,-
Fidelishof
14
8
0
8
€ 127.750,-
Bramenvlak
16
3
1
2
€ 140.667,-
Langevlak
25
5
3
2
€ 126.600,-
Totaal
618
42
5
31
€ 149.924,-
0,-
Verkoop nieuwbouw
Het nieuwbouwproject De Zevensterren is niet in verkoop gegaan. De recente ontwikkelingen op de woningmarkt hebben ons doen besluiten de sloop van de bestaande woningen uit te stellen en de verkoop later te plannen dan wel de plannen aan te passen. Hierdoor komen minder (nieuwe)verkoopwoningen tegelijk op de markt. De voorbereiding van de verkoop van de renovatiewoningen Lantaarntjes / Orionweg is verder voorbereid. In december 2012 is dit project in verkoop gegaan. Door het latere tijdstip hebben we in 2012 de geprognosticeerde opbrengst voor dit project niet gerealiseerd. Deze opbrengsten zijn in de begroting 2013 opgenomen. De aannemer van het nieuwbouwproject Zeewaarts heeft de verkoop van de 35 koopappartementen van ons overgenomen. Vanuit marktoverwegingen en vanwege het verkleinen van het risico van de totale verkoopportefeuille hebben wij dit risico verlegd naar de aannemer. Koopgarant/Starterslening In 2012 hebben we intern gesproken over verkoop bevorderende maatregelen. Instrumenten hierbij kunnen zijn het verstrekken van startersleningen dan wel het verkopen van de woningen onder de
23
Koopgarantregeling. Besloten is tot het verstrekken van startersleningen. Voor de bestaande voorraad en het project Pleiadenplantsoen wordt de regeling in 2013 verder uitgewerkt. VVE beheer Tot eind 2012 gingen wij bij de verkopen in de bestaande appartementencomplexen uit van een meerderheidsbelang in de Vereniging van Eigenaren (minimaal 51%) Voor deze complexen is besloten het VvE-beheer zelf ter hand te nemen. Eind 2012 is ook besloten het meerderheidsbelang binnen appartementen los te laten indien dit bevorderlijk is voor de verkoop. Wij blijven het VVE beheer doen en blijven betrokken bij het complex en de resterende huurwoningen. Eind 2012 hebben we zeven complexen in beheer en is het beheer van VVE’s binnen Woningbedrijf Velsen een reguliere activiteit geworden. 1.6
Uitgaan van eigen kracht van bewoners
Goede huisvesting is een voorwaarde voor prettig leven. Het betekent ook dat we bewoners aanspreken op hun verantwoordelijkheid voor de eigen woonomgeving. Onze inzet op het gebied van leefbaarheid bepalen we per wijk in overleg met de bewoners(commissies). Initiatieven van bewoners stimuleren en ondersteunen wij (zie paragraaf 1.7). Als bewoners (soms tijdelijk) niet in staat zijn de regie over hun eigen leven te voeren, zoeken wij samenwerking met maatschappelijke partners die ondersteuning kunnen bieden. Woonfraude In 2012 hebben wij 21 meldingen van woonfraude ontvangen. Deze zijn allen onderzocht. Dit gebeurt o.a. door huisbezoeken. Deze onderzoeken hebben geresulteerd in vier huur opzeggingen waarvan 1 in combinatie met huurschuld. In zes gevallen waren het loze meldingen. In andere situaties was sprake van huisbewaring zonder toestemming en inwoning van veel personen. Een aantal meldingen zijn nog in onderzoek. Overlast In 2012 hebben wij 192 overlastmeldingen ontvangen5. Wij stimuleren dat huurders zelf met elkaar in gesprek gaan. Houden klachten toch aan dan nemen wij deze in behandeling. Klachten als bijvoorbeeld geluidsoverlast tussen twee huishoudens worden doorverwezen naar Buurtbemiddeling. Zwaardere, ingewikkelder klachten nemen we zelf in behandeling. Onze woonconsulenten kunnen een onderzoek instellen naar de ernst van de klacht en zo nodig een brief schrijven of met de klager en veroorzaker in gesprek gaan. Buurtbemiddeling Bij Buurtbemiddeling worden conflicten tussen buren / buurtgenoten besproken en zo mogelijk opgelost, onder begeleiding van een vrijwillige buurtbemiddelaar. Hiervoor is in 2009 een convenant gesloten met de Stichting Welzijn, de politie, de gemeente Velsen en de corporaties. In 2012 heeft Woningbedrijf Velsen 20 doorverwijzingen gedaan naar buurtbemiddeling (2011:13). De meldingen hadden vooral betrekking op geluidsoverlast. Er vindt conform afspraak geen terugkoppeling plaats over de afhandeling.
5 Registratie ingevoerd vanaf 2012.
24
1.7
Bijdragen aan fysieke en sociale componenten van leefbaarheid
In wijken waar wij bezit hebben blijven wij deelnemen aan het wijkgericht werken. Wij vinden het belangrijk dat de gemeente en partners samenwerken zodat acties en investeringen elkaar kunnen versterken. In 2011 hebben wij het leefbaarheidsbeleid uitgewerkt. Kern van het beleid is bewonerszelfwerkzaamheid. Daarnaast horen ook enkele reguliere activiteiten tot het leefbaarheidsbeleid. In 2012 is het beleid in werking gezet. Dit heeft geleid tot verschillende leefbaarheidsactiviteiten (zie kader). Wijkgericht werken Woningbedrijf Velsen is één van de actoren binnen de wijkgerichte dienstverlening. Anderen zijn de politie, stichting Welzijn Velsen, collega corporaties en de gemeente. De gemeente is de regisseur. Er zijn zes wijkteams ingericht voor Velsen-Noord, Velserbroek, Zee- en Duinwijk en IJmuiden West, IJmuiden Noord en Zuid, Santpoort-Noord en -zuid en Driehuis en Velsen-Zuid. Het resultaat van de wijkgerichte dienstverlening is meer en betere samenwerking tussen partijen. Minimaal 6 keer per jaar is er overleg met betrokkenen. Het meest concrete resultaat is dat Wijkgericht Werken ervoor zorgt dat er kortere lijnen tussen de partijen zijn. Eén van de projecten heeft met name de voorlichting aan ouderen over oplichting de meeste aandacht getrokken. Sociaal wijkbeheer Momenteel zijn er drie sociaal wijkbeheerders actief binnen ons bezit. Eén in Zee- en Duinwijk, één in Velsen-Noord en in de Noostraat en de derde sociaal wijkbeheerder werkt in het Stadspark en Rivierenbuurt. De inzet van sociaal wijkbeheerders heeft resultaat. Zij houden regelmatig spreekuur, spreken bewoners aan op gedrag en stimuleren leefbaarheidsprojecten. Twee sociaal wijkbeheerders hebben een MBO opleiding Sociaal wijkbeheerder gevolgd. Deze hebben zij eind 2012 afgesloten met een diploma. Cameratoezicht De volgende complexen zijn voorzien van camera’s : Orionweg 12-hoog, Bellatrixstraat, Schiplaan 12hoog en de aanleunwoningen Zeewijkplein. Doel van deze camera’s is het aantal vernielingen, inbraken en sabotage te verminderen / tegen te gaan. Zodra blijkt dat er iets vernield is, wordt nagegaan via de camerabeelden wie de dader is. Er wordt aangifte gedaan bij de politie en schade wordt verhaald bij de dader. Het cameratoezicht heeft tot gevolg dat we minder last hebben van hangjongeren, minder dumping van grof vuil en minder vernieling. Het cameratoezicht is een goede mogelijkheid om gericht op te treden tegen vernielingen. Achterpad verlichting Om de veiligheid te vergroten hebben we op donkere achterpaden verlichting geplaatst. Deze verlichting is qua elektra gekoppeld aan enkele woningen. De bewoners ontvangen van ons een financiële vergoeding hiervoor. Hennepbestrijding In 2012 hebben wij (via bewoners) drie meldingen ontvangen. Volgens afspraak zijn deze meldingen doorgegeven aan de politie. Eén melding bleek loos alarm. Twee andere meldingen betroffen een paar wietplanten op een balkon. Deze planten zijn verwijderd.
25
Leefbaarheid bij herstructurering Bij herstructureringsprojecten hebben wij extra aandacht voor de leefbaarheid. Deze is kwetsbaar als de herhuisvesting start en de tijdelijke verhuur toeneemt. Orionweg- de Lantaarntjes De woningen worden tijdelijk in gebruik gegeven door een externe organisatie (FMT Vastgoedbeheer). Deze organisatie heeft zelf nauw contact met de bewoners en bewaakt de leefbaarheid. Daarnaast is er extra aandacht voor grof vuil en voor het groen in de buurt. Hiertoe plaatsen wij extra afvalcontainers. 135- Oud IJmuiden Sinds medio 2012 heeft FMT ook deze vrijkomende woningen in beheer. Alle woningen die leegkomen worden tijdelijk verhuurd. FMT is ook in deze buurt actief op het gebied van sociaal beheer. Leefbaarheidsactiviteiten Uitgangspunt van ons leefbaarheidsbeleid is dat bewoners zich zelf verantwoordelijk voelen voor hun directe woonomgeving (zelfwerkzaamheid). Wij stimuleren hen zelf met initiatieven te nemen om iets te organiseren voor de buurt dat wij die kunnen ondersteunen. Het afgelopen jaar zien wij dat bewoners steeds vaker zelf initiatief nemen. In 2012 is €480.000 uitgegeven aan leefbaarheid (2011: € 490.000) Sponsoring Woningbedrijf Velsen geeft ‘betekenis aan Velsen’. Dat gaat verder dan alleen de woning en de woonomgeving. Wij stimuleren ook culturele activiteiten waar onze huurders aan kunnen deelnemen. Dat doen wij met sponsoring van bijvoorbeeld het Havenfestival, Stadsschouwburg Velsen, het Witte Theater, Vrienden van Velsen-Noord en ‘Telstar thuis in de wijk’. Daarnaast ondersteunen we diverse groepen door advertenties te plaatsen in hun magazine. Het gaat om magazines met onderwerpen die voor inwoners van Velsen van belang zijn. Het andere deel van het budget gaat naar maatschappelijke activiteiten zoals de huttenbouw, Sint Nicolaas Comité wijksteunpunt Zeewijk en dorpsvereniging Velserbroek. In 2012 is € 41.420 uitgegeven aan sponsoring (2011: 34.647) Maatschappelijke dag Een keer per jaar steken alle medewerkers van Woningbedrijf Velsen letterlijk de handen uit de mouwen. Net als voorgaande jaren hebben wij in 2012 een maatschappelijke dag georganiseerd. Dit jaar hebben wij onder het thema Wonen-Werken-Leren samen gewerkt met het Vellesan College, ouderen langs projecten gereden en de woonomgeving in en om de De Noostraat opgefleurd met beschilderde stoeptegels en plantenbakken.
26
leefbaarheidsactiviteiten Locatie / wat
Toelichting
Esdoornstraat- burendag
Burendag naar aanleiding van overlast van jeugd.
Schoonmaakpakketten
Er zijn schoonmaakpakketten aangeschaft voor bewoners die de woonomgeving schoonhouden Een jaarlijks bijdrage waardoor het jaarlijkse huttenbouw in de zomerperiode doorgang kan vinden. Samen met partners is er een wijk themadag georganiseerd
Huttenbouw-Keetberglaan Wijkthemafeest Zee-duinwijk Kruisbergflat- kennismaking
Bellatrixstraat- burendag
In het kader van elkaar leren kennen is er een bijeenkomst geweest met veel bewoners van de Kruisbergflat: Binnen het project Telstar thuis in de wijk is een groot voetbal toernooi georganiseerd. Vanuit het Woningbedrijf Velsen hebben we hieraan een actieve bijdrage aan geleverd. De bewonerscommissie heeft hier een uitgebreide burendag georganiseerd
De Planeet
Verfraaien binnentuin en hal
Snelliusplantsoen- kerst
Een actieve bewoner heeft hier een Kerstbijeenkomst voor de buren georganiseerd
Schutterstraat- kerst
Actieve bewoners van de Schutterstraat hebben een Kerstbijeenkomst georganiseerd.
De meteoor
De bewonerscommissie heeft meerdere activiteiten in het atrium georganiseerd
Vrouwen van Velsen
Dit is een groep van vrouwen die gezamenlijk een wandkleed hebben gemaakt.
Vrouwen van Velsen
Kunst voor portiek in Velsen-Noord
Velsen Noord; enquête en burendag Bouwplaats Golfbreker
Enquête gehouden in Velsen-Noord; naar aanleiding hiervan is een buren ontmoetingsdag georganiseerd. Op deze (lege) plek is in afwachting van de bouw een grasveld- bloementuin gecreëerd.
Breesaperhof
Plaatsen en regelen van kerstboom op Breesaperhof.
Zee-duinwijk
Plaatsen van geranium bakken
Telstar Thuis in de wijk
1.8
Bestaande bouw: verbeteren en verduurzamen
Woningbedrijf Velsen heeft in het strategisch voorraadbeleid vastgelegd welke kwaliteit de verschillende woningen minimaal moeten hebben. Wij noemen dit de basiskwaliteit. Deze basiskwaliteit is het uitgangspunt voor de meerjarenbegroting onderhoud. De jaarbegroting 2012 is gebaseerd op de meerjarenbegroting. Ook voor het dagelijks onderhoud is de basiskwaliteit het uitgangspunt. Dagelijks onderhoud Het dagelijks onderhoud bestaat uit mutatie- en reparatieonderhoud. Een deel van de werkzaamheden die tijdens een mutatie van de woning wordt uitgevoerd valt nu nog onder reparatieonderhoud. Mutatieonderhoud Mutatieonderhoud wordt uitgevoerd wanneer de huur van een woning is opgezegd. Het zijn werkzaamheden die nodig zijn voor de nieuwe verhuur. De gemiddelde kosten bedragen voor 2012 € 442 per mutatie (2011: €525). Dit gemiddelde is berekend over alle lege eenheden (inclusief garages, sloopwoningen e.d.). Reparatieonderhoud
Reparatieonderhoud vindt plaats op verzoek van huurders. Verzoeken komen binnen via de telefoon, via de mail en bij de balie van ons kantoor. In 2012 zijn 5.677 reparatieverzoeken gedaan (2011: 7.055). In 2011 werden ook reparaties tijdens een Solide controlebeurt als reparatieverzoek gerekend daardoor
27
was het aantal verzoeken in 2011 beduidend hoger. Het gemiddelde bedrag per reparatieverzoek in 2012 is € 171 (2011: € 144). Solide Wij bieden onze huurders de gelegenheid om een serviceabonnement af te sluiten waarmee het huurdersonderhoud door Woningbedrijf Velsen wordt uitgevoerd. Een toelichting staat in paragraaf 2.3 van het jaarverslag. Eind 2012 heeft Solide 2.400 deelnemers (2011 2.042). In 2012 zijn 1.653 controlebeurten uitgevoerd (2011: 649). Voor 1 januari 2013 hebben wij in bijna alle woningen van deelnemers een controlebeurt uitgevoerd. De totale kosten van de controlebeurt bedroegen: € 79.963 (2011: € 19.648). Het aantal serviceverzoeken Solide bedroeg 1.506 (2011: 1.677). De kosten hiervan bedroegen € 167.529 (2011: € 133.196). De opbrengsten van Solide bedroegen in 2012 € 95.479 (2011: € 51.657). Asbest Woningbedrijf Velsen heeft al enige jaren als beleid om een asbestvrije woningvoorraad tot stand te brengen. Dat doen we zowel complexmatig als tijdens de uitvoering van het dagelijks onderhoud. Er zijn bij bijna 140 woningen bij mutatie of bij verkoop asbesthoudende materialen gesaneerd. Hier gaat het voornamelijk om kachels, vensterbanken of vloerbedekking. De kosten in totaal bedroegen in 2012 € 155.536 (2011: € 99.183). Complexmatig zijn er in de bergingen van de Kruisberglaan, bij complex Zeewijkplein en op de Lorentzstraat diverse asbesthoudende elementen gesaneerd. Bodemverontreiniging In het voorjaar van 2012 is de gemeente Velsen gestart met het vervangen van de riolering in het Moerbergplantsoen in IJmuiden. Voorafgaand aan de werkzaamheden wordt altijd onderzoek gedaan naar de kwaliteit van de bodem. Bij onderzoek aan de Moerbergplantsoen is een bodemverontreiniging geconstateerd. De bodem is verontreinigd met PCB’s (polychloorbifenylen). Uit een risicoanalyse, uitgevoerd door bureau Grondslag, is gebleken dat de verontreiniging bij het huidige gebruik geen risico’s oplevert. De sanering is daarmee als niet spoedeisend aan te merken. De provincie Noord Holland heeft dit bevestigd. Eenheidsprijzenboek Woningbedrijf Velsen maakt gebruik van een eenheidsprijzenboek bij de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden. Planmatig onderhoud Het doel van planmatig onderhoud is de technische kwaliteit van de woningen en algemene ruimten op het gewenste niveau te houden. In 2012 is totaal € 4.664.009 uitgegeven aan planmatig en contractonderhoud (2011€ 6.144.000). Hoewel nagenoeg al het contractonderhoud is uitgevoerd, is in 2012 minder uitgegeven. De belangrijkste redenen zijn uitstel van werkzaamheden en het onderbrengen van werkzaamheden bij een renovatieproject (Kruisbergflat). Het uitstel heeft geen consequenties voor de kwaliteit van de voorraad. Daarnaast zijn enkele goede (lagere) aanbestedingsresultaten behaald. De onderhoudsuitgaven zijn voor een groot deel besteed aan schilderwerkzaamheden aan onder andere de woningen aan het Zeewijkplein, de Bellatrixstraat, de Van Nieuwkoopstraat en omgeving, de Orionweg en de Koningin Wilhelminakade. Daarnaast zijn gevelwerkzaamheden uitgevoerd aan de Raafstraat, Breezicht en De Moerberg en zijn de goten van een groot aantal complexen gereinigd evenals onderhoud
28
aan PO installaties uitgevoerd in meerdere complexen. Verbeteronderhoud is uitgevoerd bij woningen in het Fidelishof. Investeringen
Een onderhoudsingreep is een investering wanneer er sprake is van een levensduurverlening dan wel een huurverhoging. Totaal is er in 2012 € 300.000 geïnvesteerd (2011: € 350.000). Bij de Kruisberglaan en de Schiplaan zijn ketels in de ketelhuizen vervangen voor de verwarming van de appartementen. Bij de Kruisberglaan is daarnaast de LED verlichting vervangen. Investeringen – Energiebeleid en Duurzaamheid De komende jaren willen wij verder investeren in energiezuinigheid. Daar waar planmatig onderhoudswerkzaamheden worden uitgevoerd, wordt beoordeeld of het energielabel verbeterd kan worden. Het doel is om in 2020 alle woningen die wij de komende jaren willen door exploiteren minimaal voldoen aan label D. In 2012 hebben wij de volgende investeringen op het gebied van energiebesparing en duurzaamheid gedaan: isolerende maatregelen in de gevels van Zeewijkplein en dakisolatie bij het complex op de Bik en Arnoldkade. Daarnaast zijn er bij mutatie diverse aanpassingen geweest, bijvoorbeeld het aanbrengen van CV ketels. Energie BV In onze nieuwbouwprojecten installeren we zogenaamde Warmte Koude Opslaginstallaties (WKOinstallaties). Met deze installaties wordt warmte onttrokken aan het grondwater voor de verwarming van de woningen. Belangrijkste motief is het beheersen van de woonlasten van bewoners en het verduurzamen van de energievoorziening. Door het toepassen van WKO-installaties worden we minder afhankelijk van fossiele brandstoffen. Dit beperkt de CO2 uitstoot en zorgt waarschijnlijk ook voor een geringere stijging van de energieprijzen voor onze huurders in de toekomst. In 2010 is in principe besloten tot de oprichting van een Energie BV voor de exploitatie van deze WKO-installaties. Woningbedrijf Velsen wordt voor 100% aandeelhouder waarbij het administratieve en technische beheer wordt uitbesteed. In 2012 is de exploitatieopzet van de WKO-installaties goedgekeurd. Door de discussie over Daeb en niet-Daeb financiering en de veranderde rijksregelgeving is in 2012 nog geen besluit genomen over de definitieve oprichting van een Energie BV. In 2012 is wel de exploitatie van het eerste complex ter hand genomen onder de vleugels van de stichting Woningbedrijf Velsen met als werknaam IJbron. 1.9
(ver)nieuwbouw: grotere variatie in prijsklasse en type
Uit ons strategisch voorraadbeleid blijkt dat ons woningbezit het komende jaar drastisch gaat veranderen. De kwaliteit van een deel van de bestaande voorraad gaat omhoog en we vervangen ruim 1.000 woningen door circa 1.500 nieuwbouwwoningen in de koop- en de huursector. Onze voorraad zal weliswaar afnemen in omvang maar met deze aanpak voegen we kwaliteit toe, ‘verjongen’ we de voorraad en bieden wij bewoners meer keuze. Wij zien hierbij ook een verschuiving binnen de huurvoorraad van goedkoop/betaalbaar naar middelduur en duur.
29
Portefeuilledoelstellingen SVB 1
Komen tot een woonvisie en daaruit afgeleide prestatieafspraken met gemeente
2
10% meer huurders in een passende woning ten opzichte van de huidige verdeling
3
Eenderde (33%) van de bouwopgave is gericht op ‘Bouwen voor en toewijzen aan specifieke doelgroepen’
4
Bouwen van middeldure en dure huurwoningen
5
Aanpassen van de bestaande woningvoorraad door het opplussen van 150 woningen over een periode van 10 jaar
6
Woningbedrijf Velsen bouwt 70% van haar nieuwbouwappartementen levensloopbestendig
7
De reguliere exploitatie van een huurwoning is financieel neutraal
8
Woningbedrijf Velsen verkoopt alleen kleine eengezinswoningen
9
Energiereductie van 20% door realisatie minimaal label D voor het gehele woningbezit
10
Acquireren van gemengde huur/koopprojecten passend bij de wijkvisies om minimaal 180 huurwoningen voor gezinnen in de woningmarkt in de gemeente toe te voegen
11
50% van alle nieuwbouwwoningen van Woningbedrijf Velsen realiseren voor huurders van Woningbedrijf Velsen
12
Woningbedrijf Velsen heeft over tien jaar een woningvoorraad van 6.220 wooneenheden (exclusief maatschappelijk vastgoed)
13
Woningbedrijf Velsen realiseert in samenwerking en als vastgoedontwikkelaar/beheerder minimaal twee projecten in het maatschappelijk vastgoed in de gemeente Velsen
14
Woningbedrijf Velsen houdt bezit in de 7 woonkernen van de gemeente Velsen
Strategisch Voorraadbeleid In 2010 is het Strategisch Voorraadbeleid vastgesteld. De gewenste voorraad in 2020 is verwoord in 14 portefeuilledoelstellingen (zie hierboven). Deze doelstellingen zijn uitgewerkt in beheerplannen per complex. Het onderhoudsdeel wordt in 2013 hieraan toegevoegd en verwerkt in de onderhoudsbegroting.
Herijking Strategisch Voorraadbeleid In 2012 zijn diverse ontwikkelingen in onze externe omgeving van invloed op onze bedrijfsvoering en dus ook op het behalen van onze doelstellingen uit het strategisch voorraadbeleid. Medio 2012 is een zogenaamde “light herijking” uitgevoerd. De veertien portefeuilledoelstellingen zijn getoetst op nieuwe (politieke; economische, sociale toekomstige en technologische) ontwikkelingen. Vooralsnog heeft hieruit geen bijstelling van het SVB plaatsgevonden. Het Regeerakkoord van oktober 2012 daarentegen is aanleiding om al in 2013 een totale herijking van het SVB te houden, in plaats van in 2014. Uit de herijking zal blijken welke doelstellingen wij voor de portefeuille moeten bijstellen. Herstructurering en nieuwbouw Een belangrijke bijdrage aan de transformatie van onze voorraad wordt gerealiseerd door herstructurering en nieuwbouw. Ondanks alle economische en politieke ontwikkelingen hebben wij in 2012 verder gewerkt aan de herstructurering van de bestaande voorraad en nieuwbouw. Diverse projecten bevinden zich in verschillende stadia van voorbereiding, aanbesteding, uitvoering of oplevering. Als gevolg van de verslechterde economische omstandigheden wordt de herstructureringsplanning getemporiseerd. Het primaat ligt bij de herstructurering van onze eigen voorraad. Dit betekent dat wij de acquisitie van een tweetal uitbreidingslocaties in het Stadspark van IJmuiden niet hebben doorgezet. In 2012 zijn in Oud-IJmuiden de projecten De Doorbraeck (52 huurwoningen) en de Zuydvaerder (32 huurwoningen) opgeleverd. Met deze twee projecten hebben we een belangrijke impuls gegeven aan de vernieuwing van Oud-IJmuiden. Een drietal nieuwbouwprojecten is in 2012 in uitvoering gegaan (met in totaal 135 huurwoningen). De oplevering van deze projecten staat gepland in 2013.
30
Herstructurering en nieuwbouwactiviteiten in 2012 Projectnaam
Toelichting en stand per 31 december 2012
Doorbraeck (Oranjestraat)
sloop van 42 portiekwoningen in 2009 nieuwbouw 40 sociale huur- en 12 markthuurappartementen start bouw 2010, opgeleverd april 2012. Zuydvaerder Turnkey aankoop 9 sociale huurappartementen en 23 markt huur eengezinswoningen. start bouw december 2010, opgeleverd oktober 2012 Zeewaarts (Keetberglaan) sloop 144 galerijflats in 2010 nieuwbouw 68 sociale huurappartementen start bouw 1e kwartaal 2012, oplevering 3e kwartaal 2013. Nieuwe Vroeger/ Herstructurering op basis van Community Planning van 135 huureengezinswoningen. ( Pres. Steynstraat e.o.) Nieuwbouw 31 sociale huurappartementen, 52 sociale huureengezinswoningen, 47 koopwoningen sloop gepland eind 2013. Start bouw 1e fase in 2014. Sterrenstorm (Planetenweg) Sloop van 30 portiekwoningen in 2011 nieuwbouw van 35 huurappartementen gestart in 2012, oplevering in 2013. De Zevensterren Sloop van 30 portiekwoningen uitgesteld. Herbezinning op het project. Geplande (Pleiadenplantsoen) oplevering was in 2013. De Golfbreker (lange Nieuwstraat) Sloop van 74 portiekwoningen in 2011 Start nieuwbouw van 24 markthuur- en 47 sociale huur- en 35 koopappartementen verschoven naar 2013. Oorzaak is het mislukken van de aanbesteding. Hoogeberg Trompstraat Uitbreidingslocatie. Nieuwbouw van 31sociale- en15 markthuurwoningen voor ouderen en een zorgcluster, start bouw begin 2012, oplevering in 2013. Kruisbergflat In 2012 is een Investeringsbesluit voor het project genomen. Het casco van de flat wordt opgeknapt met voor de bewoners een mogelijkheid tot woningverbetering. De Lantaarntjes (Orionweg) Hoog niveau renovatie van 15 eengezinshuurwoningen en 72 portiekwoningen in drie appartementenblokken tot 48 sociale huurwoningen en 24 koopwoningen en 15 eengezins sociale huurwoningen. Start verkoop december 2012. Start uitvoering januari 2013. Novaterrein Santpoort Uitbreidingslocatie. Planontwikkeling is in 2011 door de particuliere ontwikkelaars beëindigd. In 2012 is door de rechter uitspraak gedaan dat de grond aan Woningbedrijf Velsen moet worden geleverd. Levering heeft in 2012 plaats gevonden. Overleg met gemeente over planontwikkeling. Nic. Beetslaan Driehuis Uitbreidingslocatie Start bouw gepland in 2016 van 24 sociale en 24 markthuurappartementen en 48 koopwoningen. Het bouwplan uit 2008 wordt in 2013 aangepast aan de huidige economische tijd en recente ontwikkelingen in de omgeving.
Initiatieven in 2012: differentiatie van de woningvoorraad Complex
Toelichting en stand per 31 december 2012
Orionflat 12 hoog 144 galerijwoningen De Noostraat Noord 81 portiekwoningen Vecht/ Scheldestraat 36 portiekwoningen
Eind 2012 hebben we de initiatieffase van het project afgerond en is opdracht gegeven voor een haalbaarheidsonderzoek naar een aantal varianten. Eind 2012 hebben we initiatieffase van het project afgerond en in 2013 gaan we de haalbaarheid van een aantal varianten onderzoeken. Voor dit complex is in 2012 de initiatieffase formeel nog niet afgerond. Dit verwachten we in 2013 te doen, waarna de haalbaarheidsfase kan starten.
Dolfijnstraat
Eind 2012 is de initiatieffase afgerond. In overleg met bewoners onderzoeken we twee renovatievarianten
31
Vertraging projecten in 2012
De huidige economische crisis noopt tot een continue afweging van het verkooprisico dat we in de projecten lopen. Dit heeft ertoe geleid dat we hebben besloten het complex aan het Pleiadenplantsoen voorlopig niet te slopen en toch door te exploiteren. Het project Zevensterren met 28 koopwoningen dat op deze plek zou moeten herrijzen is vooralsnog uitgesteld. In 2012 is de aanbesteding van het project De Golfbreker mislukt. Met name de overname van het verkooprisico door de aannemer bleek een te groot struikelblok. In het najaar van 2012 is een nieuwe aanbestedingsprocedure gestart. Het resultaat hiervan verwachten we in het eerste kwartaal van 2013. De uitvoering van het project is daardoor met minstens een jaar is vertraagd. Sociaal Statuut De rechten en plichten van huurders bij herstructurering zijn vastgelegd in een Sociaal Statuut dat in 2011 opnieuw is vastgesteld. De verhuiskostenvergoeding bedroeg tot juli 2012 € 5.588 en na juli 2012 € 5.719 (2011: € 5.588). Het statuut was in 2012 van toepassing op huurders uit de Lantaarntjes en de President Steynstraat en omgeving. Programma van Eisen In 2012 hebben we wijzigingen aangebracht in ons Programma van Eisen. De oppervlaktes van de sociale huurwoningen die we willen bouwen zijn naar beneden aangepast. Voor een klein sociaal huurappartement geldt nu een gewenst gebruiksoppervlak van 80 m2. Voor een groot sociaal huurappartement (vierkamerwoning) is de norm 95 m2. In 2013 wordt het Programma van Eisen op woonen bouwtechnische onderdelen verder uitgewerkt. Onrendabele investeringen Als maatschappelijke instelling met als primaire taak huisvesting van huishoudens die daar zelf niet in kunnen voorzien vinden wij het nodig om investeringen te doen zonder dat daar een kostendekkende huur tegenover staat. Dit betekent een onrendabele investering per huurwoning van circa € 80.000 per woning. Dit is exclusief de parkeervoorziening. Gelet op de hoge kosten daarvan, naast het ontbreken van een effectief parkeerbeleid van de Gemeente, hebben we besloten geen ondergrondse parkeervoorziening meer in onze plannen op te nemen. Er is een investeringsbesluit genomen voor de renovatie van de Kruisbergflat. Het aanbrengen van verbeteringen aan het casco en woningverbeteringen moeten leiden tot een verlenging van de exploitatieduur van het complex. In samenwerking met de bewonerscommissie en de bewoners wordt dit project verder voorbereid. In 2012 is het Uitvoeringsbesluit genomen voor het project De Lantaarntjes. In dit project renoveren we op hoog niveau 48 sociale huurappartementen en 15 eengezinswoningen. Daarnaast verkopen we 24 appartementen. De verkoop is in december 2012 gestart. Door het schrappen van een tweetal acquisitieprojecten zijn de begrote onrendabele voorzieningen in de jaarrekening vrijgevallen.
32
Vennootschapsbelasting
Sinds 2008 geldt, ondanks verzet van onder andere de Woonbond en Aedes, voor corporaties een integrale plicht om vennootschapsbelasting te betalen. Op investeringen van corporaties wordt doorgaans een lager rendement gerealiseerd. Om de woonlasten voor de doelgroep te borgen wordt namelijk een deel van de investeringen niet doorberekend in de huren, de zogenaamde onrendabele top van de investering. Bij realisatie van alleen huurwoningen heeft de onrendabele top geen effect op de te betalen vennootschapsbelasting, omdat deze niet meegeteld mag worden in het resultaat waar uiteindelijk de vennootschapsbelasting over wordt berekend. Bij combinatieprojecten (minimaal 20% koop / markthuurwoningen) mag er wel gecompenseerd worden en zal het te betalen bedrag aan vennootschapsbelasting lager uit vallen. Bij het uitwerken van onze projecten zullen we hiermee rekening houden. Eind 2012 is de heffing over 2010 net als over 2009 door de belastingdienst voorlopig vastgesteld op nul. Voor de heffing over 2011 was een voorlopige aanslag opgelegd van € 1.763.858, welke inmiddels ook voorlopig naar nihil is gecorrigeerd. 1.10
Het gebied als vertrekpunt
Bij de uitwerking van ons Strategisch Voorraadbeleid is de keuze gemaakt om het gebied als vertrekpunt te nemen. Hierbij is voor de uitwerking van onze gebiedsplannen gekeken naar het gebied als geheel, de totale woningvoorraad en de mensen (huidige bewoners en toekomstige bewoners). Zowel bij de ontwikkeling van nieuw bezit, maar ook bij ingrepen in onze bestaande voorraad en het dagelijks beheer (onderhoud en leefbaarheid) is het gebiedsplan en onze geformuleerde gebiedsvisie het uitgangspunt. Ook in overleggen met de gemeente en andere corporaties wordt aan de hand van deze visie gewerkt. In 2012 is dit aan de orde geweest met bijvoorbeeld de ontwikkelingen rondom het Centrumplan in IJmuiden, de visie op Velsen-Noord en de gesprekken over de Kadernotitie Woonvisie en de uitwerking van de Prestatieafspraken. In de uitwerking van onze plannen wordt vooral de focus gelegd op de herstructurering en nieuwbouw in IJmuiden. IJmuiden is hierbij onderverdeeld in vijf gebiedsplannen: -
IJmuiden Noord (wonen in een centraal gebied) - Hoogeberg / Trompstraat IJmuiden Zuid (stedelijk wonen tegen de duinrand) Oud-IJmuiden (wonen in een dynamische en avontuurlijk gebied) - Zuydvaerder, Doorbraeck, 135 Oud-IJmuiden Zee- en Duinwijk (gevarieerd wonen met de blik op zee en duinen) - Zeewaarts, Sterrenstorm, De Lantaarntjes Stadspark (wonen in een parkachtige omgeving)
1.11 Blijvende rol maatschappelijke huisvesting Maatschappelijke huisvesting is gericht op de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Het betreft altijd een woonfunctie. Kenmerkend voor maatschappelijke huisvesting is dat wij als corporatie een verbintenis aangaan met een zorginstelling en niet met een individuele bewoner. Bij ons ligt het accent op complexen met ouderenzorg en in mindere mate op begeleid wonen van jongeren. Wij vinden dat wij blijvend een rol hebben op het gebied van de maatschappelijke huisvesting. Gezien de landelijke ontwikkelingen rondom scheiding van Wonen en Zorg, is het voor ons noodzakelijk het aanbod en de samenwerking met de zorginstellingen te herijken. In 2012 is hiertoe het beleid maatschappelijke huisvesting opgesteld. Hierin
33
staat hoe wij willen werken en hoe wij in willen spelen op de komende veranderingen. Woonzorgcentra en verpleeghuisvoorzieningen Woningbedrijf Velsen verhuurt een viertal woonzorgcentra met 530 eenheden in de gemeente Velsen aan Zorgbalans uit Haarlem. Samen met de verpleeghuizen huurt Zorgbalans 842 eenheden. Zorgbalans organiseert de zorgverlening, activiteiten en, in overleg met het Zorgloket, de toewijzing. Woonzorgcentra Naam
Toelichting
Breezicht
Gelegen in Oud-IJmuiden. 105 plaatsen. Huurders van nabijgelegen huurwoningen aan het Sam Vlessinghof kunnen gebruik maken van de zorg en de voorzieningen vanuit Breezicht (maaltijden, faciliteiten en activiteiten).
De Moerberg
Gelegen in IJmuiden Zee-/Duinwijk. 120 plaatsen. Bewoners in de buurt kunnen gebruik maken van de zorg en de voorzieningen vanuit De Moerberg (maaltijden, faciliteiten en activiteiten).
W.F. Visserhuis
Gelegen in IJmuiden Noord. 143 plaatsen. Het centrum dient tevens als wijksteunpunt. Bewoners kunnen gebruik maken van de zorg en de voorzieningen vanuit Het Visserhuis (maaltijden, faciliteiten en activiteiten).
Huis ter Hagen
Gelegen in Driehuis. 162 plaatsen (daarnaast worden 18 inleunwoningen regulier verhuurd door Woningbedrijf Velsen) Het centrum dient tevens als wijksteunpunt. Bewoners en mensen uit de wijk kunnen gebruik maken van de zorg en voorzieningen (maaltijden, faciliteiten en activiteiten).
34
verpleeghuisvoorzieningen Naam
Toelichting
Velserduin IJmuiden
Gelegen in IJmuiden, 150 plaatsen voor psychogeriatrische bewoners. De bewoners wonen in kleine groepen met allen een eigen kamer.
Velserduin Driehuis
Gelegen in Driehuis, heeft 140 plaatsen voor bewoners en daarnaast 12 plekken voor dagbehandeling.
Strategisch Voorraadbeleid Wonen en Zorg Veranderend (rijks)beleid, scheiding van Wonen en Zorg maakt het ontwikkelen van een strategisch voorraadbeleid voor dit deel van ons bezit, noodzakelijk. In 2012 zijn wij in gesprek gegaan met onze huurder Zorgbalans (gezamenlijk initiatief) over de toekomstvisie op het zorgbezit en de daaruit voortvloeiende strategie van beide partijen ten aanzien van het gewenste aanbod voor wonen en Zorg in de gemeente Velsen. Nr.
Portefeuilledoelstelling SVB Wonen en Zorg
1
Wonen en Zorg wordt onderdeel van de prestatieafspraken met de gemeente.
2
3
Toepassen van inkomenseisen bij toewijzing van een zorgwoning of woning in verzorgingshuis als dit negatieve gevolgen heeft voor staatssteun (10%). Realiseren van differentiatie in het aanbod (toevoegen door nieuwbouw of aanpassen bestaande voorraad) ook voor zorgbehoevende ouderen
4
Bouwen van zorgwoningen in middeldure en dure huur indien marktvraag aantoonbaar is.
5
Nieuwbouwcomplexen met een seniorenlabel worden voorzien van een ontmoetingsruimte.
6
Wij realiseren alleen toekomstbestendige zorghuisvesting.
7
8
Energieverbruik voor de Wonen & Zorgcomplexen met 20% per m2 verminderen door aanpassingen in gezamenlijkheid huurder / verhuurder. In overleg treden om in principe huurprijsbeleid huurder / verhuurder af te stemmen en zodoende evenwicht te creëren tussen de ‘woningen’ in de verzorgingshuizen en onze reguliere huurwoningen.
Geclusterd wonen Binnen de gemeente Velsen blijft een behoefte aan kleinschalige projecten waar ouderen of gehandicapten geclusterd kunnen wonen of op de dag kunnen verblijven. Dit bleek uit netwerkbijeenkomsten met belanghebbenden, maar ook uit het SOAB-onderzoek ‘Geschikt wonen in Velsen’ dat in 2011 door de gemeente en corporaties is uitgevoerd. Hierin staan de uitgangspunten, definities en uitkomsten van de berekening van vraag en aanbod in 2014 en 2025. In een aantal projecten met het geclusterd wonen op kleinere schaal werken wij samen met onder meer de Zorgspecialist (drie kleinschalige woonzorgvoorzieningen) en stichting Philadelphia (appartementen en een groepswoning).
35
Geclusterd wonen Naam
Toelichting
Villa Trompstraat
Gelegen in IJmuiden, negen eenheden in bestaande villa. Het voormalige pand van het Gas en Waterbedrijf biedt woonruimte aan 9 ouderen met dementie (één kamer voor echtpaar).
Villa Velserduinweg
Gelegen in IJmuiden, negen eenheden in bestaande villa waar tevens woonruimte wordt geboden aan 9 ouderen met dementie.
Trompstraat / Hoogeberg
Nieuwbouw in IJmuiden van een appartementencomplex voor senioren. Er is ruimte gereserveerd voor een woonvoorziening voor 20 personen. Oplevering 2013.
Zorgwoningen Als onderdeel binnen het woonruimteverdelingssysteem, Wonen in Velsen, zijn specifieke afspraken gemaakt tussen gemeente, drie woningcorporaties en Zorgbalans gemaakt over de toewijzing van zogenaamde zorgwoningen. Deze woningen, gelegen in de nabijheid van Woonzorgcentra, worden toegewezen aan woningzoekenden die daarvoor op grond van leeftijd of beperkingen, geïndiceerd zijn. Als gevolg van herijking van de rol van de gemeentelijke overheid, heeft gemeente Velsen besloten geen indicaties meer te verstrekken. Met ingang van 1 januari 2013 gaan de gezamenlijke corporaties met Zorgbalans de toewijzing uitvoeren. WonenPlus in Velsen WonenPlus in Velsen biedt alle ouderen van 65+ en gehandicapten in Velsen een dienstenpakket aan waarmee men langer zelfstandig kan blijven wonen. Het gaat om diensten aan huis (klussendiensten, welzijnsdiensten) door vrijwilligers. Het abonnement op WonenPlus is gratis voor ons huurders. In 2012 heeft Woningbedrijf Velsen een financiële bijdrage geleverd van € 18.766 (2011: €18.526).
Wet Maatschappelijke Ondersteuning Woningbedrijf Velsen heeft tot september 2012 werkzaamheden in het kader van de WMO uitgevoerd. De gemeente Velsen heeft per 1 oktober 2012 besloten om een groot deel van de kleine woningaanpassingen niet meer te subsidiëren. Daarna is het werk voor Woningbedrijf Velsen sterk afgenomen. Woningbedrijf Velsen heeft haar zorgen uitgesproken over dit besluit omdat daarmee de doelstellingen om ouderen zo lang mogelijk in hun eigen huis te laten wonen minder goed haalbaar zal zijn. In 2012 zijn uiteindelijk nog in 237 woningen (2011: 341) aanpassingen uitgevoerd waardoor bewoners langer in hun woning kunnen blijven wonen. Woningbedrijf Velsen heeft in 2012 alleen nog aanpassingen
36
in haar eigen bezit uitgevoerd. Het totale bedrag bedroeg € 262.346 (2011: € 108.586). Dat is € 1.107 (2011: € 635) per aanvraag. Opplussen De afgelopen jaren hebben wij woningen opgeplust om ze beter geschikt en toegankelijk te maken voor ouderen en huurders met een lichamelijke beperking. Binnen het Strategisch Voorraadbeleid is de doelstelling opgenomen om tot 2020 150 woningen op te plussen. In het verslagjaar 2012 zijn geen opplusprojecten uitgevoerd. Wel is in 2012 een initiatieffase afgerond voor het complex aan de Dolfijnstraat/Waalstraat. Er wordt een haalbaarheidsonderzoek gedaan naar onder meer de mogelijkheid van het opplussen van deze woningen. Specifiek wordt onderzoek gedaan naar de rolstoel toegankelijkheid van woningen/complex en de mogelijkheden voor het plaatsen van een lift. Het onderzoek wordt in 2013 afgerond. 1.12 Maatschappelijk Vastgoed: realisatie en invulling samen met partners Maatschappelijk vastgoed is voor ons de gebouwde ruimte die nodig is voor alle voorzieningen en activiteiten die voor leefbare en vitale wijken en buurten noodzakelijk is. Het betreft bijvoorbeeld buurthuizen scholen, wijksportvoorzieningen, multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening, kleinschalige culturele activiteiten. We voelen ons mede verantwoordelijk voor een goede structuur van maatschappelijke voorzieningen. Onze rol concentreert zich op het bouwen en beheren van vastgoed hetgeen impliceert dat we hierin slechts investeren op verzoek en in opdracht van derden. In ons SVB uit 2010 hebben wij als portefeuilledoelstelling opgenomen dat wij in samenwerking met anderen minimaal twee projecten in het maatschappelijk vastgoed realiseren. Uitgangspunt is dat dit financieel neutraal plaatsvindt. Wij verhuren daarnaast enkele ruimten aan lokale maatschappelijke instellingen. Ontwikkelen maatschappelijk vastgoed Voor nu heeft Woningbedrijf Velsen geen plannen voor het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed. Momenteel zijn vijf locaties aangemerkt als maatschappelijk vastgoed. Het gaat om: Locaties Maatschappelijk Vastgoed Locaties
Toelichting
Waalstraat 115
Buurtcentrum de Spil (huiskamerproject De Drempel)
Planetenweg 2
Bezoekadres Huurdersraad
Zeewijkplein 260
Wijksteunpunt
Schiplaan 2
Dagcentrum gehandicapten Hartenkampgroep
D. Marotstraat 40
Kinderdagverblijf SKON
37
2. Goede diensten en dienstverlening Woningbedrijf Velsen wil de omslag maken van een bedrijf dat gericht is op het beheer van woningen naar een bedrijf dat de klant als vertrekpunt neemt. De klanten huren onze woningen en nemen diensten af. Wij willen dan ook zo goed mogelijk inspelen op de wensen van hen: goede en betaalbare huurwoningen en ongestoord woongenot. Wij willen meer: versterken van de communicatie met de klant, hen de keuze bieden, waar mogelijk invloed geven op het product en de dienst en onze dienstverlening verbreden. Daartoe overleggen wij niet alleen met de Huurdersraad en bewonerscommissies, maar zoeken wij andere en moderne communicatievormen om de wensen van onze klanten te weten te komen. 2.1
Van corporatie naar servicebedrijf
Wij vinden het belangrijk dat de klant ons kan bereiken wanneer dat nodig is via de telefoon, internet of aan de balie. Het is belangrijk dat de vraag van hen goed en op tijd wordt behandeld. In 2012 is het gehele bedrijf op één locatie gehuisvest. Hiermee zijn de (interne) lijnen korter geworden en is het makkelijker een vraag van de klant direct te beantwoorden. Onze onderhoudsmedewerkers voerden in 2012 ruim 80% van de reparatieverzoeken zelf uit waardoor er meer contact is met onze klanten. Waar mogelijk bieden wij ondersteuning aan woningzoekenden bij het zoeken naar een woning. Naast onze onderhoudsmedewerkers hebben onze sociaal wijkbeheerders en woonconsulenten een signalerende rol. Vermoedens van eenzaamheid of onderhuur worden actief opgepakt. Vragen die niet direct bij ons horen spelen wij door aan een van onze maatschappelijke partners. 2.2
Periodiek klantbeleving en woonwensen onderzoeken
Een goede kwaliteit van onze dienstverlening vinden wij belangrijk. Sinds eind jaren negentig hebben wij het KWH label. In 2012 is besloten een aantal onderdelen van dit label continue te laten meten. Begin 2013 zijn de resultaten bekend. Het MQM label is eind 2009 behaald voor de afdeling Aannemerij. Dit is een label voor onderhoudsbedrijven. Door de verandering van Aannemerij naar Servicedienst hebben wij besloten het label eind 2012 te beëindigen. Woonwensen bij herhuisvesting en nieuwbouw In 2012 hebben wij bij huisbezoeken voor de herhuisvesting de woonwensen van de betreffende huurders geïnventariseerd. Ook uit de gegevens die volgen uit de verhuur van nieuwbouw kunnen wij woonwensen destilleren. De uitkomsten onderzoeken wij en kunnen leiden tot aanbevelingen voor het strategisch voorraadbeleid. In 2013 wordt weer een (regionaal) woningmarktonderzoek gehouden.
38
Aftersales De aftersales heeft in 2012 op drie verschillende manieren plaatsgevonden: -
Verhuur van woningen Alle nieuwe huurders worden binnen drie maanden na ingang van de huurovereenkomst door één van onze medewerkers gebeld. De nieuwe huurders worden gevraagd of zij tevreden zijn over dienstverlening en of zij nog vragen, opmerkingen of klachten hebben. Daarnaast worden de mogelijkheden van betaling via automatische incasso en het Solide serviceabonnement onder de aandacht gebracht.
-
Afhandeling reparatieverzoeken Tien procent van de huurders waar wij een reparatie, een Solide controlebeurt of een WMOaanpassing hebben uitgevoerd, wordt telefonisch benaderd met een vragenlijst. Gevraagd wordt naar de kwaliteit van onze dienstverlening en verbetermogelijkheden die huurders daarbij zien. De huurders geven onze eigen servicedienst een rapportcijfer dat meestal ruim boven de 8 ligt. Werk dat door onze co-makers (aannemers, etc.) wordt uitgevoerd, wordt iets lager beoordeeld, namelijk een 7,5.
-
Groot onderhoudsprojecten
De klanttevredenheid is na afloop van de onderhoudsprojecten Lagerstraat en Fidelishof met behulp van een enquête gemeten. In deze vragenlijst worden vragen gesteld over de verstrekte informatie, het contact met de corporatie, het keuzepakket en de uitvoering. Gemiddeld worden bovenstaande vragen met goed beoordeeld. Klachten en bezwaarschriften Onze medewerkers doen hun werk zo goed mogelijk. Toch kan het voorkomen dat de huurder niet tevreden is. Klachten en bezwaarschriften geven een indicatie van de tevredenheid van de klant. Interne klachtenprocedure Wij hebben een interne klachtenprocedure opgesteld waar de Geschillencommissie een onderdeel van is. Onderdeel van de procedure is registratie van alle binnenkomende klachten. In 2012 zijn 106 klachten geregistreerd (2011: 75). Met name op onderhoudsvlak nemen de klachten toe van 29 in 2011 tot 59 in 2012. Dit betreft alle klachten op onderhoudsgebied, het meldpunt en de rekeningen ontvangen voor werkzaamheden. Deze klachten zijn allen goed afgehandeld door de organisatie. Is de huurder niet tevreden met de afhandeling van de klacht door de medewerker en diens leidinggevende, kan de huurder de klacht voor leggen aan de onafhankelijke Geschillencommissie van Woningbedrijf Velsen. In 2012 heeft de Geschillencommissie vijf (2011: 8) ontvangen. De vijf geschillen betreffen een diversiteit aan onderwerpen: - scheuren in woning - afhandeling oplevering woning - tegemoetkoming in verhuiskosten - slechte dienstverlening - passende woonruimte Eén van de vijf geschillen is teruggelegd in de organisatie en daar verder afgehandeld. De reden was dat de organisatie nog onvoldoende in de gelegenheid was geweest om het geschil af te handelen. Over de andere geschillen heeft de Geschillencommissie de bestuurder geadviseerd. De bestuurder heeft de adviezen overgenomen. Het jaarverslag van de Geschillencommissie wordt op de website van de
39
corporatie gepubliceerd. Bezwaarschriften Jaarlijks kunnen huurders bezwaar aantekenen tegen de huurverhoging, afrekening servicekosten en mogelijk achterstallig onderhoud. In 2012 hebben wij (gelijk aan 2011) geen bezwaarschriften voor de servicekosten en achterstallig onderhoud ontvangen. Tegen de huurverhoging hebben wij eveneens geen bezwaarschriften ontvangen. Wel zijn 112 (2011: 104) rappelbrieven verstuurd. In navolging daarop zijn ook geen bezwaarschriften ontvangen. 2.3
Meer invloed van de klant op product en dienst
Keuzevrijheid gaat voor ons verder dan meer variatie in de prijs en de kwaliteit van woningen. Het betreft ook het vergroten van de invloed van de klant bij het onderhoud en de verbetering van de woning. Keuze bij nieuwbouw en vervanging In 2012 heeft een interne werkgroep zich gebogen over verruiming van de keuzemogelijkheden voor (aspirant) huurders. Gekeken is wanneer bij nieuwbouw, planmatig- en dagelijks onderhoud en mutatie huurders zelf keuzen kunnen maken uit de kleur van bijvoorbeeld keukens. Dit heeft geleid tot een notitie waarin o.a. keuze bij kleurvoering van nieuwe keukens staat beschreven. In 2013 volgt dit voor andere onderdelen zoals tegelkeuze in keukens en in de sanitaire ruimten. Zelf Aangebrachte Voorzieningen Huurders hebben de mogelijkheid om zelf voorzieningen in hun woning aan te brengen. In ons beleid Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV) staan de spelregels voor het veranderen van de woning. In een folder is dit duidelijk uitgelegd voor de huurders. Het aantal ZAV aanvragen wordt niet geregistreerd. In de praktijk blijkt dat huurders de voorzieningen niet altijd aanvragen. Pas bij een huuropzegging komen bij de woningopname de zelf aangebracht voorzieningen naar voren. Solide abonnement Waar mogelijk bieden wij diensten aan die het woongenot van onze huurders vergroten dan wel diensten die zorgen bij onze huurders wegnemen. Wij bieden momenteel het Solide serviceabonnement waarmee huurdersonderhoud wordt verzorgd. Onderdeel van dit abonnement is een controlebeurt van de woning op alle onderdelen van het abonnement. Het abonnement wordt in 2013 ‘toekomstproof’ gemaakt, met als uitgangspunt dat de dienst kostendekkend is. Geriefsverbeteringen Huurders kunnen ons ook vragen om geriefsverbeteringen aan te brengen. Het gaat dan veelal om het aanbrengen van een centrale verwarming of isolatie. Hiervoor wordt een kostendekkende huurverhoging doorberekend en de woningwaardering aangepast. De meeste aanvragen in 2012 betroffen, net als voorgaande jaren, het plaatsen van een centrale verwarming.
40
2.4
Samenwerken met huurdersvertegenwoordigers
Belangrijk in het behartigen van de belangen van onze huurders zijn de Huurdersraad en de bewonerscommissies. Via hen horen wij wensen en zorgen van bewoners en met hen kunnen wij beleidsvoornemens en plannen bespreken. De werkwijze is vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst die gebaseerd is op de Overlegwet Huurder Verhuurder Huurdersraad De Huurdersraad heeft tot doel het behartigen van de belangen van alle huurders en rechtmatige bewoners van woningen die in beheer of eigendom zijn van Woningbedrijf Velsen. De Huurdersraad bestond per 31 december 2012 uit zeven leden. Samenstelling Huurdersraad per 31 december 2012 Naam
Functie
De heer B. Rikkerink
Voorzitter
Mevrouw J.A. Elenbaas - Veenstra
Secretaris
Mevrouw I. Stoelman De heer J. van Opijnen De heer H. van Dijk De heer C. Wortman De heer C. Breur
De Huurdersraad heeft in 2012 vijf keer regulier overleg gehad met de Manager Woondiensten en een keer met de directeur bestuurder. Daarnaast overlegt de Huurdersraad twee keer per jaar met de Raad van Commissarissen, één keer met en één keer zonder de directeur bestuurder. Naast deze overleggen vindt vier keer per jaar overleg over de herstructurering plaats met een afvaardiging van de Huurdersraad, de manager Woondiensten en de adviseur Communicatie. Tijdens deze overleggen wordt met de Huurdersraad ook gesproken over alle huidige en toekomstige herstructureringsprojecten. Op basis van onze samenwerkingsovereenkomst hebben wij advies gevraagd over de volgende onderwerpen: - Strategie en onderhoudsbeleid - Herstructureringsbeleid - Huurprijsbeleid (inclusief huurverhoging) - Leefbaarheidsbeleid - Bedrijfsvisie ‘Betekenis geven aan Velsen 2012 – 2015’ - Invulling 10% toewijzing woonruimteverdeling - Verkoop bestaand bezit - Aan- en verkoopbeleid - Koop- en financieringsvarianten - ZAV-beleid - Aanpassing Woonruimteverdeelsysteem Bewonerscommissies De bewonerscommissies behartigen de belangen van de bewoners van het betreffende complex. Zij kunnen een beroep doen op de ondersteuning door de Huurdersraad. Per 31 december 2012 zijn er 25 commissies actief (2011: 23). Uitgangspunt is dat we minimaal twee maal per jaar overleggen over
41
complexmatige zaken als onderhoud, servicekosten en andere zaken die belangrijk zijn voor de huurders. Projecten en bewonersbetrokkenheid Naast het reguliere overleg vindt er ook overleg plaats, specifiek over projectmatige zaken zoals herstructurering, renovatie, groot onderhoud of nieuwbouw. Bewonerscommissies in projecten Bewonerscommissie Orionweg Lantaarntjes Planetenweg / Pleiadenplantsoen
Oud IJmuiden (135 woningen) Rivierenbuurt
Noostraat Noord en Zuid
Lagersstraat
Meteoor - Planeet Fidelishof Kruisberglaan Bellatrixstraat
2.4
Toelichting De bewonerscommissie is nauw betrokken geweest bij het overleg met de architect over de plattegronden en het definitief ontwerp. Planetenweg: In 2012 is gestart met de nieuwbouw. Een nieuwe bewonerscommissie wordt mogelijk in 2013 opgericht. Pleiadenplantsoen: de sloop van het Pleiadenplantsoen 1-59 is uitgesteld tot 2013. De reden hiervan zijn de ontwikkelingen op de markt en het grote aanbod van koopwoningen elders in IJmuiden. Met de bewonerscommissie is gesproken over de herhuisvesting van de 135 huishoudend en de gevels en plattegronden voor de nieuwbouw. Met deze bewonerscommissie is teruggekeken naar de schilderbeurt van het complex Vechtstraat / Scheldestraat. De vernieuwingsplannen is een aantal jaar opgeschoven. Voor het complex Roerstraat staat in 2013 verbeteronderhoud in de planning. De bewonerscommissie vindt deze werkzaamheden erg belangrijk. De bewonerscommissie is geïnformeerd over de initiatieffase van de De Noostraat Noord en de start van het haalbaarheidsonderzoek in het complex. In 2013 wordt de bewonerscommissie hierbij betrokken. De bewonerscommissie heeft teruggekeken op het verbeteronderhoud dat goed is verlopen. Begin 2012 is dit samen met de bewoners en bewonerscommissie feestelijk afgerond. Met de bewonerscommissie is overleg gevoerd over het gebruik en de werking van de WKO installatie. In 2012 is in dit complex het groot onderhoud afgerond dat was voorbereid met de bewonerscommissie. De bewoners waren zeer tevreden over het onderhoud In 2013 staat groot onderhoud gepland. De plannen zijn in 2012 besproken met de bewonerscommissie. Begin 2013 wordt een modelwoning gemaakt. Met de bewonerscommissie is gesproken over de keuzemogelijkheden bij de schilderwerkzaamheden.
Communicatie: vernieuwend, respectvol en vriendelijk
Meer dan voorheen zoeken we de verbinding tussen intern en extern. Het gaat steeds meer om de wisselwerking tussen ons en huurders en relaties. We staan stil bij wat mensen van ons nodig hebben als het gaat om informatie en acties en welke middelen we daarvoor in kunnen zetten. We willen toe naar middelen die passen bij onze klanten. De boodschap is: ‘Wij zijn op alle manieren te vinden en te bereiken, u mag zelf bepalen hoe u dat doet. Ouderwets door langs te komen of te bellen of via de nieuwe wegen zoals mail en sociale media.’ Imago-onderzoek Woningbedrijf Velsen heeft de afgelopen jaren hard gewerkt aan identiteit en imago. KWH-cijfers, toon van de krantenartikelen en reacties van onze netwerkpartners laten zien dat we op de goede weg zijn. Het is waardevol en inspirerend om te weten waar we nu staan. Daarom hebben wij in 2012 een imagoonderzoek uit laten voeren onder inwoners van de gemeente Velsen (huurders en niet-huurders). Over het algemeen zijn de mensen tevreden tot zeer tevreden. We worden gezien als vriendelijk, doelgericht en meedenkend en niet ouderwets of log. De website mag attractiever. Ons wordt een grote verantwoordelijkheid toegedicht als het gaat om de leefomgeving en veilig en vertrouwd wonen. Belangrijk signaal uit het onderzoek is dat men veel verwacht van Woningbedrijf Velsen, ook op gebieden waar niet direct een taak voor ons ligt. Dat is een aandachtspunt vooral met het ook op de maatregelen die op ons
42
afkomen uit het Regeerakkoord. Waar staan wij voor Wij zijn binnen de gemeente Velsen de grootste corporatie. Bijna iedereen kent ons. En uit het imagoonderzoek blijkt dat zowel huurders als overige inwoners van Velsen positief over ons denken. Toch heeft lang niet iedereen op het netvlies wat we doen en waar we voor staan. Daar willen we de komende jaren aan werken. Wij formuleren daarvoor enkele boodschappen die voor medewerkers binnen en buiten te gebruiken zijn. Zo zorgen we ervoor dat we een eenduidig verhaal vertellen over onze maatschappelijke positie en de keuzes die daarmee samen hangen. We willen bereiken dat over vier jaar meer mensen die binnen en buiten de gemeente Velsen met ons te maken hebben, weten waar we voor staan: Plezierig wonen doe je samen. In 2012 hebben wij in ons strategisch communicatiebeleid beschreven hoe we dit de komende jaren uitwerken. Projecten Woningbedrijf Velsen heeft veel nieuwbouw en herstructureringsprojecten. De Doorbraeck en De Zuydvaerder zijn verhuurd in 2012. De variatie aan woningen (sociale – en markthuur) was erg groot en dat vroeg om een goed gekozen informatie- en voorlichtingscampagne om kandidaten voor de woningen te werven. In 2013 worden 212 nieuwe huurwoningen opgeleverd met een grotere differentiatie in prijs en kwaliteit: projecten voor 55+, sociale huur, markthuur en koop. Wij denken na over een verhuurcampagne die geïnteresseerden de maximale keuzemogelijkheden geeft. Huurdersinformatie Veel van onze informatie gaat nu nog op papier en via de post, zoals onze brieven en het huurdersmagazine. Voor een deel zal dat ook in 2013 zo blijven. Er zijn huurders die niet over een internet aansluiting beschikken. Ook wordt informatie op papier door veel mensen op prijs gesteld. Toch zal ook bij ons er een toename zijn in het gebruik van e-mail, sociale media en toepassingen zoals de ‘apps’. Deze ontwikkeling is in 2012 door ons gestart. Uit het KWH onderzoek blijkt dat veel van onze huurders het liefst telefonisch contact hebben. Natuurlijk willen we wel met de nieuwe ontwikkelingen mee omdat dat ons dichter bij het realiseren van ons doel brengt: ‘Wij zijn op alle manieren te vinden en te bereiken, u mag zelf bepalen hoe u dat doet’. Nieuwe media In 2012 zijn de sociaal wijkbeheerders en een woonconsulent vanuit hun functie gestart met twitteren. In 2012 hebben wij 1200 tweets verstuurd en eind 2012 hebben wij 343 volgers. We willen dit jaar meer medewerkers vragen zich als twitteraar aan te sluiten. Ook komt de lancering van een Facebookpagina en onlineklantenpanel steeds dichterbij. Hoewel we niet voorop lopen bij deze ontwikkelingen, zullen we hier zeker mee aan de slag gaan als het ons kan helpen de verbinding met onze huurders en relaties te versterken. (Regionale) pers De cijfers in 2012 laten een stijging zien in het aantal artikelen in de (regionale) krant. Het overgrote deel van de artikelen is neutraal van inhoud en van toon. We telden 53 echte positieve en 14 negatieve artikelen. Vanaf april 2012 hebben we de persaandacht omgezet in ‘advertentiewaarde’: wat zou een advertentie van de omvang hebben gekost. Positieve artikelen leveren geld op, negatieve artikelen kosten dus geld. De ‘opbrengst’ aan positieve artikelen was voor 2012 € 4.789.
43
Persaandacht
2010
2011
2012
Aantal artikelen
126
110
131
Positief
55
50
53
Negatief Eigen initiatief
14 34
47
Begin 2012 zijn we gestart met zendtijd bij Seaport FM en hebben wij een contract afgesloten met de website Velse.vandaagg.nl. Wij willen daarmee laten zien dat wij vinden dat deze regionale zender een toegevoegde waarde heeft voor Velsen. Met de zendtijd kunnen wij, zonder direct afhankelijk te zijn van de planning van de redactie, onze boodschap voor de regio kwijt.
44
3.
De organisatie: doelmatig en betrouwbaar
Bij Woningbedrijf Velsen werkten eind 2012 bijna 90 medewerkers. Aan de hand van onze kernwaarden (verantwoordelijk, ondernemend, verbindend en plezier) zijn we als organisatie de afgelopen jaren sterker, transparanter en initiatiefrijker geworden. De komende jaren werken we continue aan het verbeteren van onze capaciteiten en aan een cultuur die past bij onze missie. 3.1
Sturen op competenties en ontwikkeling van medewerkers
De bezetting van onze organisatie willen wij zo goed mogelijk laten aansluiten bij onze ambities. Wij sturen op resultaten en het gedrag dat bij onze kernwaarden (competenties) hoort. Daarbij willen wij zo goed mogelijk gebruik maken van ieders kwaliteiten en interesses vanuit de overtuiging dat de medewerkers ons werk betekenis geven. Het afgelopen jaar is op verschillende manieren veel aandacht geweest voor de ontwikkeling van onze medewerkers. Voor alle functies zijn naast de kerncompetenties aanvullende (functiegerelateerde) competenties benoemd, zodat we gericht kunnen werken aan het verbeteren van de kwaliteit van de medewerkers. Cultuurverandering en competentiemanagement In 2012 was leiderschapsontwikkeling en (de voorbereiding op) competentieontwikkeling het centrale thema in het kader van cultuur en gedrag. Het leiderschapstraject had tot doel de samenwerking tussen middenkader- en managementteamleden te verbeteren zodat zij zowel als groepen als individu goed in staat zijn om zich in de organisatie te positioneren. Per functiegroep is door alle medewerkers samen met hun leidinggevenden bepaald welke (gedragsmatige) competenties belangrijk zijn voor hun eigen functie. Het uitgangspunt bij de ontwikkeling van competenties is dat het initiatief en de verantwoordelijkheid bij de medewerker ligt, de leidinggevende is faciliterend in dit proces. Organisatiewikkeling Het is van groot belang dat de personele bezetting ook in kwantitatieve zin goed blijft aansluiten bij het werkaanbod en onze ambities. Voortdurend houden we onze werkprocessen kritisch tegen het licht waarbij we streven naar maximale efficiency waarbij de medewerkers zo effectief mogelijk hun taken kunnen uitvoeren. In 2012 heeft dat in diverse bedrijfsonderdelen geleid tot een aantal veranderingen in de organisatiestructuur. -
Vastgoedbeheer Medio 2012 is de nieuwe afdeling Vastgoedbeheer, waar alle (dagelijkse- en planmatige) onderhoudsactiviteiten zijn samengebracht, ingericht en operationeel geworden. De Aannemerij is hierbij omgevormd tot een Servicedienst.
45
-
Huurincasso De subafdeling Huurincasso is ondergebracht bij één van de wijkteamleiders. De functie teamleider Huurincasso is komen te vervallen. De Huurincasso wordt in plaats daarvan uitgebreid met een senior medewerker.
-
Financiën, Control en Bedrijfsvoering Een nieuwe visie op het Informatisering & Automatiseringsbeleid heeft mede geleid tot de wens om de I&A organisatie te herinrichten. Eind 2012 is een start gemaakt met de voorbereiding van een reorganisatie van de onderdelen secretariaat, facilitair en ICT. De werkzaamheden van deze bedrijfsonderdelen worden heringedeeld en samengebracht in de subafdeling Bedrijfsvoering onder aansturing van één teamleider. Naar verwachting zal de herinrichting van Bedrijfsvoering in e het 2 kwartaal van 2013 worden afgerond en operationeel worden.
Organisatie Op 31 december 2012 had Woningbedrijf Velsen 86 medewerkers in dienst. In fte’s gemeten was de personeelsbezetting aan het einde van het jaar 80,2 fte (2011: 79,3 fte’s). Daarnaast werd er op 31 december 2012 6,9 fte ingehuurd aan externe krachten. Er zijn 4 medewerkers in dienst getreden (instroom: 4,7%, instroom branche 9%). Er zijn 3 medewerkers uit dienst getreden (uitstroom: 3,5%, uitstroom branche 8%). De interne mobiliteit ligt met 7% (6 medewerkers) hoger dan in de branche (2%). In dit cijfer zijn de medewerkers die in een nieuwe of gewijzigde functie zijn geplaatst als gevolg van een reorganisatie niet meegerekend. Ziekteverzuim Woningbedrijf Velsen voert een actief verzuim- en re-integratiebeleid met korte lijnen waarbij het onderhouden van goed contact voorop staat. Het verzuimbeleid richt zich op preventie, beheersing en begeleiding van het verzuim. Het verzuimpercentage (exclusief zwangerschapsverlof) bedroeg 5,2% (2011: 4,6%). Dit percentage bestaat voor 4% uit lang verzuim niet werkgerelateerd. Medewerkerstevredenheid Wij zijn steeds op zoek naar mogelijkheden om de organisatie te verbeteren. Eind 2011 is voor een tweede keer een medewerkerstevredenheid onderzoek uitgevoerd. De uitkomsten die wij begin 2012 ontvingen waren iets minder positief dan in 2009. De leidinggevenden hebben de uitkomsten besproken binnen hun afdeling. Deze gesprekken leveren voldoende aanknopingspunten waar de leidinggevenden mee aan de slag gaan ten einde de medewerkerstevredenheid te verbeteren. Opleidingsprogramma Alle leidinggevenden hebben met elkaar gewerkt aan de ontwikkeling van een uniforme en duidelijk herkenbare leiderschapsstijl waarbij specifieke aandacht is geweest voor de positie van de middenkaderleden. Medewerkers en leidinggevenden zijn in voorbereiding op het werken met competenties getraind in het voeren van constructieve gesprekken waarbij de ontwikkeling van competenties centraal staat.
46
Om het functioneren in huidige functie te verbeteren en/of vakkennis bij te houden is naast bovengenoemde trajecten € 90.450 besteed aan individuele opleidingen, seminars en workshops. In dit bedrag zijn de begeleidingskosten in de vorm van opleiding en coaching voortkomend uit de reorganisatie meegerekend. Loopbaanontwikkeling Iedere medewerker bouwt sinds 2010 een individueel loopbaanontwikkelingsbudget op. Dit budget kan de medewerker vrij besteden aan opleidingen, training of coaching mits deze gericht zijn op toekomstige loopbaanontwikkeling. In 2012 heeft één medewerker aanspraak gemaakt op zijn individueel loopbaanontwikkelingsbudget. Medezeggenschap De Ondernemingsraad heeft in 2012 acht keer overleg gehad met de directeur bestuurder en twee keer met de Raad van Commissarissen. Wekelijks komt de Ondernemingsraad bij elkaar. In het overleg met de directeur bestuurder worden de interne en externe ontwikkelingen van de organisatie als vaste agendapunten besproken. Hierbij worden ook documenten als het bedrijfsjaarplan en de begroting gepresenteerd. In 2012 zijn daarnaast de volgende (personeels-) onderwerpen aan de orde geweest: -
reorganisatie Vastgoedbeheer evaluatie vier x negen werken regeling persoonlijk beschermingsmiddelen verzuim- en integratiebeleid Woondienstencafetariasysteem 2011 en 2012
In 2012 zijn de heren Groot en Lijesen afgetreden als lid van de Ondernemingsraad. De reserve kandidaat van de verkiezingen in 2011, de heer P. de Wit heeft zitting genomen in de Ondernemingsraad. Voor begin 2013 zijn nieuwe verkiezingen gepland. Samenstelling Ondernemingsraad per 31 december 2012 Naam
Functie
Jaar aantreden /aftreden
Mevrouw M. Bankert
Voorzitter
1 februari 2017
De heer P. Koning
Secretaris
1 februari 2013
De heer B. van Duijvenbode
Lid
1 november 2015
De heer P. de Wit
Lid
1 november 2016
Personeelscommissie Voor de organisatie is het van belang dat er activiteiten worden georganiseerd los van dagelijkse beslommeringen. De corporatie ondersteunt deze activiteiten door een financiële bijdrage. Er is een personeelscommissie die de activiteiten voorbereidt. Er is geen lidmaatschap, geen verplichte bijdrage van medewerkers en de activiteiten zijn voor iedereen toegankelijk.
47
3.2
Optimaliseren bedrijfsvoering: efficiënt en effectief
Wij hebben de ambitie onze beheerorganisatie verder te optimaliseren. In 2012 hebben we hier aan gewerkt door audits uit te voeren op onze werkprocessen binnen Woondiensten. Dit heeft geleid tot aanscherping van werkinstructies. Bij een gezonde beheersing hoort ook een intern controleplan. In overleg met onze accountant hebben wij deze geëvalueerd en zijn er verbeterpunten aangedragen. Deze zullen wij doorzetten in 2013. Doelstelling hierbij is het zelf controlerend vermogen van afdelingen te optimaliseren wat faalkosten en dus hogere bedrijfslasten tegen gaat. Wij zorgen er op deze manier voor dat de verdiencapaciteit van onze woningvoorraad, ondergebracht in verhuur- en incassoprocessen, voorkomen. 3.3
Leerwerkbedrijf
Als maatschappelijk ondernemer vinden wij het van groot belang om scholieren en studenten de mogelijkheid te bieden om praktijkervaring op te doen en zo de brug te kunnen slaan van theorie naar praktijk. In 2012 hebben we aan 3 stagiaires van middelbaar en hoger beroepsonderwijs een stageplaats kunnen bieden. Woningbedrijf Velsen is erkend leerbedrijf voor de beroepsbegeleidende leerweg timmeren en installatietechniek. Via het SSPB (Stichting Stimulering Praktijkopleiding Bouw, vanaf 2013 Bouwmensen) is een leerling timmeren en via Installatiewerk Noord Holland zijn twee leerlingen installatietechniek werkzaam geweest onder begeleiding van een leermeester. Bijzondere leerwerkprojecten Wij spannen ons in voor het behoud van vakmanschap en de werkgelegenheid door het realiseren van leerlingbouwplaatsen bij de uitvoering van renovatie- en nieuwbouwprojecten. Hiertoe hebben we regionale afspraken met IJmondgemeenten, corporaties en het SSPB in een convenant vastgelegd. Een leerwerkproject geeft ons de mogelijkheid om onze kennis en kunde te borgen en over te dragen aan de vakmensen van de toekomst. In 2012 zijn 3 bouwprojecten in uitvoering als leerlingbouwplaats, te weten 46 appartementen Hoogeberg, 2 huurtorens Zeewaarts en 35 appartementen Sterrenstorm. Met deze 3 bouwprojecten hebben wij aan 15 leerlingen een leerwerkproject kunnen bieden waarbij alle voorkomende bouwkundige werkzaamheden konden worden uitgevoerd. Een groepje leerlingen van het Tender College IJmuiden heeft een mutatiewoning in de Van Nieuwkoopstraat opgeknapt.
3.4
Samen staan we sterker
Als maatschappelijke organisatie is de stem van onze partners belangrijk: Zij kunnen stemgeven aan het ‘maatschappelijke belang’. Wij betrekken onze partners actief bij de formulering van het beleid en toetsen periodiek bij hen of we voldoende ‘betekenis geven aan Velsen’. Dit doen we deels individueel, in gesprekken met onze partners afzonderlijk, deels collectief om ook het debat tussen onze maatschappelijke partners een impuls te geven. Gemeente belangrijke partner Een goede samenwerking met de gemeente is essentieel voor het verwezenlijken van onze voornemens. De gemeente Velsen heeft met de Visie Velsen 2025 een route uitgestippeld en de rol van facilitator op zich genomen. Zij speelt ook een rol bij de uitvoering. Voor ons werk gaat het om welzijn,
48
accommodatiebeleid, inrichting en beheer van de openbare ruimte, visievorming en ruimtelijke procedures. De contacten op ambtelijk en bestuurlijk niveau zijn geïntensiveerd en verbeterd. Wij spraken over de volkshuisvestelijke ontwikkelingen en over de totstandkoming van een nieuwe woonvisie en aansluitende nieuwe prestatieafspraken. Op dit moment wordt immers nog samengewerkt op basis van de afspraken uit de periode 2007 – 2010. Omdat er echter vele ontwikkelingen zijn die van invloed zijn op het lokale volkshuisvestingsbeleid hebben de gezamenlijke corporaties begin 2012 de gemeente een aanbod gedaan. In dit aanbod staat verwoord wat de activiteiten van de corporaties zijn de komende jaren en onder welke condities deze activiteiten uitgevoerd kunnen worden. Dit aanbod sloot goed aan bij het aanbod dat Woningbedrijf Velsen najaar 2011 ook aan de gemeente heeft gedaan. Begin 2013 hebben wij de gemeente laten weten dat het aanbod uit 2012 op onderdelen moet worden aangepast wegens het kabinetsbeleid, neergelegd in het Regeerakkoord. Door extra heffingen zijn wij niet meer in staat onze activiteiten uit te voeren, zoals aangegeven in het oorspronkelijke aanbod. Dit wordt meegenomen bij de formulering van de Woonvisie en prestatieafspraken. Collega corporaties Samenwerken met collega corporaties is nodig omdat we elkaar tegen komen in buurten waar we bezit hebben en we elkaar kunnen versterken. In 2012 hebben wij verkend onder welke voorwaarden samenwerking een aantoonbare meerwaarde kan hebben. Voor Woningbedrijf Velsen geldt dat samenwerking in een verdergaande vorm een positieve bijdrage zou moeten leveren aan de opgave die de corporatie zich gesteld heeft. Belangrijk daarbij is dat: - een samenwerking een versnelling van de portfolio strategie mogelijk moet maken - een samenwerking de organisatie van Woningbedrijf Velsen versterkt - de financiële positie door een samenwerking versterkt wordt. Belanghebbenden Onze belanghebbenden zijn relaties waarmee wij regulier / dagelijks mee samenwerken en een partner die wij nodige hebben voor de realisatie van onze strategische doelstellingen. In 2012 hebben wij, net als voorgaande jaren, expliciet onze belanghebbenden benoemd en op de website gepubliceerd. Hierbij hebben wij aangegeven op welke manier wij samenwerking en met elkaar in gesprek zijn. Naast de gemeente en de collega-corporaties zijn belanghebbenden de Huurdersraad, Zorgbalans, De Zorgspecialist, het SPPB/SBBV voor de leerwerkplaatsen, de politie, de Haven Ondernemers Vereniging, De Stichting Welzijn Velsen en de Zeehaven IJmuiden NV. Wij onderhouden regulier contact met onze belanghebbenden en komen samen als er onderwerpen zijn die wij met elkaar willen bespreken. Verslagen van de collectieve bijeenkomsten staan op de website. Het reguliere overleg, conform de Governance Code, staat beschreven in het jaarbericht van de Raad van Commissarissen. Verantwoording en transparantie De maatschappelijke visitatie is in 2010 uitgevoerd en wordt in 2014 herhaald. In 2013 gaan wij dit voorbereiden. Het rapport uit 2010 met een reactie van de Raad van Commissarissen staat op de website. Om ons te verantwoorden aan de huurders en belanghebbenden plaatsen wij ons jaarverslag op onze website en plaatsen wij een verkorte weergave in ons bewonersblad.
49
3.5
Financieel gezond
Het regeerakkoord en de herziening van de woningwet maakt het noodzakelijk ons nog meer te richten een gezonde financiële positie. Als maatschappelijke organisatie werden onze keuzes primair door maatschappelijke waarden gedreven en niet door winstmaximalisatie. De verandering van onze werkomgeving dwingt ons meer rendement en waarde gerichte keuzes te maken. Hoewel de kasstromen vanuit het beheervastgoed gezond zijn is het verkrijgen van financiering niet meer vanzelfsprekend. De investeringsruimte is gekoppeld aan de financieringsruimte en grote verplichtingen gaan we pas aan als de borging door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is bekrachtigd. De hiervoor genoemde onzekerheden stellen meer eisen aan het risicomanagement en de informatiemanagement. De focus is niet alleen gericht op afzonderlijke projecten, maar op de totale portefeuille en organisatie. Woningbedrijf Velsen beschikt eind 2012 over een gezonde financiële positie. Dit willen we ook in de toekomst zo houden. Onze insteek hierbij is “eerst geld verdienen voordat je het uitgeeft”. Financieel beleid
Het financiële beleid van Woningbedrijf Velsen is er op gericht optimaal te presteren binnen de verschillende prestatievelden van het Besluit Beheer Sociale Huursector, waarbij waarborging van de financiële continuïteit een belangrijke voorwaarde is. De pijlers om dit te bereiken zijn gebaseerd op de hoogte van de solvabiliteit en de positieve cashflow ook op langere termijn. Deze zijn tevens van belang voor de risico- en continuïteitsbeoordeling door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en de financieringsbeoordeling door het WSW. Het bereiken van de balans tussen een scherp huurprijsbeleid, het verbeteren en behouden van de kwaliteit van de woningvoorraad en de realisatie van de omvangrijke herstructureringsopgave enerzijds en anderzijds het handhaven van een bepaalde financiële positie is een belangrijk vraagstuk. Uitgangspunt is het beperken van de risico’s die samenhangen met het kapitaalintensieve karakter van de bedrijfsvoering. Dit betekent een goede interne beheersing van processen, interne controle, treasurybeleid en heldere projectadministratie.
50
In 2012 hebben wij besluitvormingen getoetst aan ons financieel beleid. Daar waar nodig zijn financiële doorrekeningen gemaakt om de vermogenspositie op lange termijn te waarborgen. De ontwikkeling van de solvabiliteit en de cashflow zijn de belangrijkste graadmeters, mede vanwege de beoordeling door het CFV en WSW. Wij hebben hierbij rekening gehouden met slecht weer scenario’s. Treasury De treasuryactiviteiten zorgen ervoor dat zowel de lange- als de korte termijnfinanciering van Woningbedrijf Velsen verzekerd is, binnen aanvaardbare risicogrenzen en tegen zo laag mogelijke kosten. Een goede sturing op de kasstromen is van essentieel belang. Het WSW baseert zich bij de bepaling van de financieringsruimte namelijk ook op de verwachte kasstromen. Om voldoende zekerheid te hebben over het verloop van de kasstromen wordt bij de bepaling van het faciliteringsvolume tevens rekening gehouden met een aflossingsfictie van 2%. Het faciliteringsvolume is gebaseerd op de investerings- en herfinancieringsprognose voor de jaren 2012 tot en met 2014. Het WSW heeft hierop in eerste instantie een faciliteringsvolume afgegeven van € 47,4 miljoen. Eind 2012 heeft het WSW echter de faciliteringsvolumes afgegrendeld tot en met jaar 2013.Na aftrek van deze claim resteert een faciliteringsvolume van € 39,2 miljoen. Een deel van dit volume hebben we in 2012 reeds ingevuld met vooruit ontvangen leningen. Een en ander betekent dat we pas in 2013 zekerheid verkrijgen voor financieringsruimte van investeringen doorlopend of startend in 2014. Dit zal een vertragende werking hebben op de start van enkele projecten. Met het WSW zijn reeds werkafspraken gemaakt om geen onnodige vertraging op te lopen. Waar mogelijk worden de investeringen ook gedekt vanuit de reguliere exploitatie en de verkopen. Ook in 2012 levert het verkoopprogramma vanuit de bestaande bouw een belangrijke bijdrage aan de dekking van de investeringen. De verkoop was begroot op 35 woningen. Uiteindelijk zijn dit 36 woningen geworden. Mede door de verkoop hebben we in 2012 geen financieringsproblemen gehad. In 2012 is voor een bedrag van € 20 miljoen externe financiering, onder borging van het WSW, gestort gekregen. De financiering was al in 2011 geregeld. De kredietopslag van één basisrentelening is herzien. Risicomanagement In 2012 hebben we de monitoring van de projecten doorgezet. Er is een nieuw investeringsstatuut opgesteld dat aansluit bij de projectfaseringen. Elk kwartaal worden de risico’s van projecten uitgedrukt in een risico eenheid. Dit wordt door het management besproken en opgenomen in de kwartaalrapportage. Eigen vermogen, solvabiliteits- en continuïteitsoordeel Het eigen vermogen bedraagt op basis van de bedrijfswaarde per ultimo 2012 € 184,7 mln. Dit betekent een forse stijging van € 137,2 mln ten opzichte van het eigen vermogen op basis van de historische kostprijsdaling ultimo 2011. Deze stijging komt voor een groot gedeelte voort uit de stelselwijziging RJ 645. Voor het verloop wordt verwezen naar de toelichting. De solvabiliteit stijgt van 21,68 % ultimo 2011 vóór stelselwijziging, naar 47,93 % ultimo 2011 na stelselwijziging en naar 52,06 % per ultimo 2012. De solvabiliteit voldoet met 52,06 % ruimschoots aan het streefpercentage zoals deze momenteel is geformuleerd vanuit de minimum eis van het Centraal Fonds Volkshuisvesting van 10,9% (totaal risico plus VPB-beklemming). Dit percentage is ook gebaseerd op het vermogen van de corporatie binnen de methodiek van de actuele waarde (=bedrijfswaarde).
51
De analyse CFV 2012 met het continuïteitsoordeel en de oordeelsbrief over het verslagjaar 2011 van 30 november 2012 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken waren positief. Resultaat 2012 In 2012 is een winst behaald van € 18,9 mln. Over 2011 was er na stelselwijziging een verlies van € 19,0 mln. Het verlies over 2011 voor de stelselwijziging bedroeg 11 mln Het grote verschil wordt met name veroorzaakt door de stelselwijziging. De consequenties met betrekking tot de voorlopige vennootschapsbelasting zijn in 2012 opgenomen. In het verslagjaar zijn voorlopige 0-aanslagen ontvangen over de jaren 2008 t/m 2011. De verwachting is dat de definitieve aanslagen over deze jaren ook nihil zullen zijn. Ontwikkelingen solvabiliteit, liquiditeit en balansposten in 2012 Scenario’s en strategie Gezien de huidige economische ontwikkelingen zijn rondom de meerjarenbegroting meerdere scenario’s doorberekend. Wanneer minder woningen worden verkocht of geen acquisitie wordt uitgevoerd, heeft dit direct gevolgen voor de ontwikkeling van de solvabiliteit. Daarnaast heeft de economische ontwikkeling invloed op de realiseerbaarheid van de strategische doelstellingen rondom bijvoorbeeld ‘beheerste groei’. Bij grote krimp van het aantal woningen zijn er bijvoorbeeld ook gevolgen voor de omvang van de werkorganisatie. Dit maakt duidelijk dat Woningbedrijf Velsen keuzes moet maken hoe zij omgaat met haar bestaande en nieuw woningbezit in relatie tot haar missie en visie. Bij de scenario’s is naast een totaal overzicht ook een splitsing gemaakt tussen DAEB en Niet-DAEB woningen. Verwezen wordt naar de Toelichting op de Balans onderdeel ‘1. Sociaal vastgoed in exploitatie’ ad. ‘schattingen’ waar een aantal scenario’s nader zijn uitgewerkt. Direct rendement Het directe rendement geeft de operationele kasstroom weer in een % van de gemiddelde bedrijfswaarde van het woningbezit. Het directe rendement bedraagt in 2012 5,8% (2011: 5,3%). De benchmark geeft hier een ondergrens aan van 2,9%. De stijging in het directe rendement wordt met name veroorzaakt door de toename van het resultaat met € 379 mln en een verhoudingsgewijs lagere toename van de bedrijfswaarde. Dit kengetal maakt structureel onderdeel uit van de vastgoedsturing. Hierbij wordt ook gekeken naar de loan to value en de interest dekkingsratio. Loan to Value De loan to value geeft aan welk deel van de bedrijfswaarde van het woningbezit extern is gefinancierd. Per ultimo 2012 bedraagt de loan to value 43% (2011: 46%). De afname wordt veroorzaakt doordat in het boekjaar nauwelijks externe financiering is aangetrokken, terwijl de bedrijfswaarde toeneemt van € 288,7 mln. naar € 315,4 mln. De benchmark geeft een kritieke grens (vuistregel) aan van 75%. Interest dekkingsratio De interest dekkingsratio geeft aan in hoeverre wij in staat zijn om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit onze rente op externe financiering te betalen. De interest dekkingsratio bedraagt per ultimo 2012 3,79 (2011: 3,36). De benchmark geeft hier een norm bedrag van 1,25. De stijging wordt veroorzaakt door een hoger bedrijfsresultaat en lagere waardeveranderingen over 2012. Als de ratio gecorrigeerd wordt voor verkoopopbrengst en waardeveranderingen dan stijgt de interest dekkingsratio van 1,54% (eind 2011) naar 1,65% eind 2012.
52
Leningenportefeuille / duration De gemiddelde duration van de leningenportefeuille per ultimo 2012 bedraagt 11,9 jaar (2011: 8,4 jaar). Het gewogen gemiddelde rentepercentage van onze leningenportefeuille is gedaald naar 4,511% (2011: 4,576%). In 2012 hebben afstortingen plaatsgevonden van afgesloten leningen van € 9,4 miljoen. Deze leningen zijn gefinancierd met volledige borging vanuit het WSW. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde sociaal vastgoed (DAEB) was in 2011 € 293,45 mln. en in 2012 € 295,84 mln. Een toename in 2012 derhalve van € 1,7 miljoen. In de bedrijfswaarde is een gedeelte van de maatregelen vanuit het strategisch voorraadbeleid ingerekend. De belangrijkste wijzigingen betreffen de aanpassing van de restant levensduur, sloop, nieuwbouw en een aantal stijgingspercentages. Voor de analyse van de onderdelen wordt verwezen naar de Toelichting op de Balans onderdeel ‘1. Sociaal vastgoed in exploitatie’ ad. ‘analyse stijging/daling bedrijfswaarde’. De uitkomsten van de bedrijfswaarde spelen, naast de cash flow ontwikkeling, een belangrijkere rol bij toekomstige investeringsbeslissingen. WOZ.- waarden De WOZ-waarden zijn voor 2012 als volgt:
DAEB € 913.826 mln. Niet-DAEB € 40.591 mln.
Verbindingen In 2011 is het besluit genomen de verbindingen te beëindigen. De beëindiging van de verbinding met Meekrap (BV en CV) heeft in 2012 plaatsgevonden. De ontbinding met Regenboog BV is wel in 2012 in gang gezet, maar kan door het faillissement van Panagro BV pas in 2013 definitief worden afgerond. Het resultaat is al wel opgenomen in deze jaarrekening.
53
Situatie per 31 december 2012 is derhalve: Algemene gegevens Naam van de verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling Kern-/nevenactiviteiten verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden Financiële gegevens vennootschap 2011 Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit Intrinsieke waarde Eventuele overige participanten in de vennootschap
Regenboog B.V. Besloten Vennootschap Velsen Ontwikkelen en realiseren bouwprojecten Ontwikkelen Nee
0,00 0,00 50% 9.075,60 0,00 Panagro B.V.
Geldstroom van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan verbinding Waarde verstrekte lening(en) Rentepercentage Zekerheden
-,--,--,--,--
Geldstroom van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkering door TI
-,--
54
4. Hoofdlijnen Governance Structuur Deugdelijk ondernemingsbestuur is waar Corporate Governance over gaat. Binnen de bedrijfskunde wordt de term gebruikt om aan te geven op welke wijze een onderneming goed, efficiënt en verantwoord geleid kan worden. In dit hoofdstuk staat de Governance structuur bij Woningbedrijf Velsen beschreven. De Structuur is in 2012 niet gewijzigd. Stichting Woningbedrijf Velsen Woningbedrijf Velsen is een stichting. Statutair is vastgelegd wat de taken en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn en welke besluiten ter goedkeuring aan de RvC dienen te worden voorgelegd. De wijze van samenstelling van de RvC staat in de statuten. De werkwijze is uitgewerkt in het reglement voor de RvC van Woningbedrijf Velsen. Hierin staan de werkwijze, de verdeling van functies en taken, het profiel, de beloning, het externe overleg en de omgang met het bestuur. De statuten, het reglement RvC en de reglementen voor het bestuur en commissies zijn gepubliceerd op de website. Bestuur Woningbedrijf Velsen wordt bestuurd door de heer drs. T. Kuné (1950). De bestuurder is sinds april 2006 in dienst bij Woningbedrijf Velsen. Hij heeft een aanstelling voor onbepaalde tijd. De bestuurder vervult, met goedkeuring van de RvC, een nevenfunctie. Hij is oktober 2011 benoemd als lid van de Raad van Toezicht bij PuurZuid in Amsterdam, een instelling op het gebied van zorg, welzijn en maatschappelijke dienstverlening Er is een bestuursreglement dat dient ter aanvulling op de regels en voorschriften die op het bestuur van toepassing zijn op grond van de wet en/of statuten van de stichting. Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) benoemt, ontslaat en beoordeelt het functioneren van het bestuur. Zij oefent toezicht uit op het beleid van het bestuur en ziet toe op de realisatie van de strategische doelstellingen. Bestuursbesluiten worden getoetst aan de strategische doelstellingen uit de bedrijfsvisie, het Strategisch Voorraadbeleid, begroting en overige beleidsuitgangspunten. Tevens is aan de RvC de goedkeuring opgedragen van belangrijke onderwerpen die zijn aangegeven in de statuten. De RvC kan het bestuur gevraagd en ongevraagd advies geven om hem bij zijn functioneren te ondersteunen. De RvC van Woningbedrijf Velsen bestaat uit zes leden die voor een periode van vier jaar zijn benoemd. Volgens de huidige statuten kan een lid maximaal twee keer worden herbenoemd. Dit is niet meer conform de Governance Code waarbij een lid maximaal een keer kan worden herbenoemd. De statuten zullen worden aangepast zodra de herziene woningwet is vastgesteld. De RvC kent een drietal kerncommissies: Een Audit-, een Remuneratie- en een Selectiecommissie. Deze commissies werken aan de hand van een door de RvC vastgesteld reglement waarin ook de taak van de commissies is opgenomen. De commissies nemen geen beslissingsbevoegdheden van de RvC over. Voor bijzondere projecten, als visitatie, wordt in voorkomende gevallen een tijdelijke commissie samengesteld of individuele leden aangewezen. Auditcommissie De Auditcommissie bereidt de besluitvorming van de Raad van Commissarissen voor ter zake van financiële aangelegenheden. De Auditcommissie houdt zich voornamelijk bezig met de actiepunten die voortkomen uit de Governance Code rondom de (financiële) organisatie, de beoordeling van de financiële documenten als jaarverslag, jaarrekening, begroting en rapportages en de beoordeling van investeringsvoorstellen die ter goedkeuring aan de RvC worden voorgelegd. Conform het reglement heeft
55
de Auditcommissie één keer per jaar, buiten aanwezigheid van de bestuurder en de manager Financiën Control & Bedrijfsvoering, overleg met de accountant. De Auditcommissie vergadert voor een reguliere RvC vergadering. De notulen van de vergadering worden aan de andere RvC leden verstrekt. Remuneratiecommissie De Remuneratiecommissie bereidt de besluitvorming van de RvC voor over de beoordeling en de bezoldiging van de leden van het bestuur. Aanvullend adviseert zij, naar aanleiding van de sector brede beloningscode voor bestuurders van woningcorporaties en honoreringscode commissarissen, de RvC over de honorering van de commissarissen. Selectiecommissie De Selectiecommissie bereidt de besluitvorming van de RvC voor ter zake van de selectie en de (her)benoeming van de leden van het bestuur en van de RvC. De Selectiecommissie wordt voor elke (her)benoeming opnieuw samengesteld. Governance code Regels met betrekking tot Corporate Governance zijn voor een belangrijk deel te vinden in codes. Afgeleid van de code Tabaksblat is met ingang van 1 januari 2007 de Governance Code Woningcorporaties van kracht. De code, juli 2011 geactualiseerd, vraagt corporaties transparant te handelen en zich dienovereenkomstig te verantwoorden. De woningcorporatie moet verslag doen over hoe de principes en de concrete bepalingen worden toegepast. Het principe ‘pas toe of leg uit’ vormt hierbij het uitgangspunt. In dit jaarverslag rapporteren wij over de elementen waarover volgens de aangepaste code van juli 2011 gerapporteerd moet worden. In 2012 zijn de reglementen van de RvC aangepast aan de nieuwe Code. Vaststelling van de gewijzigde reglementen vindt plaats in 2013. Naleving Code Woningbedrijf Velsen onderschrijft de Governance Code Woningcorporaties en hiermee de wenselijkheid van transparantie in bestuur en toezicht en het afleggen van verantwoording hierover aan haar belanghebbenden. Afwijkingen Governance Code De bestuurder heeft een arbeidscontract voor onbepaalde tijd en niet voor vier jaar. Conform de code beoordeelt de RvC eenmaal in de vier jaar of de bestuurder ook voor de toekomstige bestuursperiode de juiste persoon is om de corporatie te besturen. ( In GC art. II.2.1.) Niet alleen de voorzitter maar geen van de RvC leden mogen een voormalige bestuurder van de stichting zijn. (G III.4.2) Een RvC lid mag tien jaar, in plaats van vijf jaar, voorafgaand van de benoeming geen werknemer of lid van bestuur zijn geweest. (GC art. III. 2.2.sub a) Er is geen vaste selectiecommissie binnen de RvC. Per vacature wordt een selectiecommissie benoemd voor de werving en selectie volgens een apart opgesteld reglement. (GC art. III.5)
Profiel van de Raad van Commissarissen In het reglement van de RvC zijn bepalingen opgenomen over het profiel van de RvC en haar leden. Gedurende het selectieproces van alle kandidaten, waaronder herbenoemingen, voor het lidmaatschap van de RvC wordt de profielschets als leidraad gebruikt. De profielschets is in 2012 aangescherpt waarbij de regels en aandachtspunten uit de gewijzigde Governance Code zijn meegenomen. De geactualiseerde profielschets staat op de website.
56
Visitatie De Governance Code Woningcorporaties verlangt dat woningcorporaties zich één keer in de vier jaar laten visiteren. Hierbij wordt een gestructureerd oordeel gegeven over het volkshuisvestelijke en maatschappelijk presteren. In 2010 is een visitatie voor Woningbedrijf Velsen uitgevoerd. Het einddocument is eind 2010 gepubliceerd op de website van de corporaties en daarbij voorzien van het standpunt van de RvC. Belanghebbenden hebben wij geïnformeerd over de uitkomsten van de visitatie. In 2014 vindt de volgende visitatie plaats welke in 2013 wordt voorbereid. Financieel beleidskader Woningbedrijf Velsen heeft een financieel beleidsplan, een treasurystatuut en investeringsstatuut. De doelstelling is om zo verantwoord mogelijk met onze middelen om te gaan en daarbij verantwoording af te leggen met in acht name van geldende wet- en regelgeving. De financiële doelstelling is in de eerste plaats het waarborgen van de financiële continuïteit die wordt gerealiseerd door: - voldoende solvabiliteit - beheersen van risico’s - doelmatigheid - transparantie inzake het maatschappelijk rendement. Deze onderwerpen zijn in het financieel beleidsplan 2010 – 2014 uitgewerkt. Dit beleid is tevens richtinggevend voor de uitvoering van treasury-activiteiten die zijn uitgewerkt in het treasurystatuut. In 2012 is het investeringsstatuut vastgesteld. Treasurystatuut Woningbedrijf Velsen beschikt over een treasurystatuut dat is vastgesteld door de RvC. Jaarlijks wordt aan de hand van de begroting een treasuryjaarplan opgesteld door de Treasurycommissie. Dit jaarplan wordt besproken in de Auditcommissie en goedgekeurd door de RvC. In 2012 is vooruitlopend op een nieuw treasurystatuut door de RvC vastgesteld dat Woningbedrijf Velsen geen derivaten mag inzetten, zonder uitdrukkelijke goedkeuring van de RvC. Investeringsstatuut Het investeringsstatuut brengt in beeld welke toetsingskaders de RvC gebruikt bij de beoordeling van investeringen. Door het ontbreken van exacte richtlijnen over de inhoud van een investeringsstatuut en wat er minimaal in moet staan, is aangesloten bij de bestaande kaderdocumenten. Verbindingenstatuut Woningbedrijf Velsen heeft geen verbindingenstatuut. In 2011 heeft de RvC het besluit genomen om de toen bestaande verbindingen te ontbinden en is het besluit genomen rondom de oprichting van een Energie BV. Deze is nog niet formeel opgericht. Zodra van toepassing zal een verbindingenstatuut worden opgesteld. Risicoprofiel en interne beheersing Voor de beheersing van de interne risico’s bepaalt de Governance Code dat er een intern risicobeheersing- en controlesysteem aanwezig moet zijn en dat de werking hiervan in het jaarverslag wordt onderbouwd. Gezien de ambities van Woningbedrijf Velsen, met name zichtbaar in de herstructureringsopgave en nieuwbouwactiviteiten, zijn een projectadministratie, interne controle en informatievoorziening opgezet. Bij
57
investeringen wordt een risicoanalyse gemaakt. Daarnaast worden verschillende scenario’s uitgewerkt en per kwartaal een risicomonitor opgesteld waarin alle projecten staan opgenomen. De besluitvormingsprocedure rondom projecten kent twee besluitvormingsmomenten voor de RvC: een investeringsbesluit aan de hand van een Voorlopig Ontwerp en een uitvoeringsbesluit aan de hand van het Definitief Ontwerp en de aanbesteding. Bij het investeringsbesluit wordt het kader bepaald waarbinnen het project moet worden gerealiseerd. Uitgangspunt zijn de rendementsnormen die voor de verschillende (woon)producten zijn bepaald in de begroting en Meerjarenporgnose. Tussentijds neemt de bestuurder een zogenaamd DO besluit waar de RvC over wordt geïnformeerd. Afwijkingen van het kader worden benoemd en besproken dan wel apart ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. De adequate werking van het interne risicobeheersing- en controlesysteem wordt bewaakt door de (interne) controller. Accountant In 2010 is de nieuwe accountant aangesteld. Concreet verwacht de RvC van de externe accountant: - De uitvoering van de Interim controle (periode september / oktober) en het opstellen van een managementletter voor het bestuur. - De controle van het jaarverslag inclusief de jaarrekening (maart) en het opstellen van het accountantsverslag voor de RvC en de bestuurder en een accountantsverklaring om voor te leggen aan de RvC. Conform het reglement van de Auditcommissie wordt vanaf 2012 een keer per jaar met de accountant overlegt buiten aanwezigheid van de bestuurder en de manager Financiën, Bedrijfsvoering & Control. De Governance Code schrijft voor dat de bestuurder en de Auditcommissie eenmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant uitvoert. Tot dusver is dit voor de huidige accountant nog niet gedaan. Voor 2014 wordt het functioneren van de accountant geëvalueerd. Integriteit en onafhankelijkheid In 2010 zijn de integriteitscode en klokkenluiderregeling vastgesteld en op de website gepubliceerd. Vooraf zijn de code en regeling voorgelegd aan belanghebbenden. Voor het internet en e-mailgebruik zijn aparte regelingen opgesteld. Evaluatie van de integriteitscode in 2012 heeft niet geleid tot aanpassingen van de code Alle leden van de RvC zijn onafhankelijk en voldoen aan de gestelde criteria van onafhankelijkheid in de geldende Governance Code. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Het reglement van de RvC bevat bepalingen inzake mogelijke tegenstrijdige belangen. Wanneer desondanks sprake is van belangenverstrengeling van een lid zal deze rondom de besluitvorming niet actief zijn. Dat heeft zich in 2012 niet voorgedaan. Procuratieregeling Woningbedrijf Velsen heeft een procuratieregeling vastgesteld waarin is vastgelegd wie welke bevoegdheden heeft binnen de organisatie en wie bevoegd is tot het verstrekken van opdrachten aan derden. Ook wordt inzichtelijk gemaakt welke bevoegdheden zijn gedelegeerd naar managers en medewerkers. De procuratieregeling is in 2012 aangepast aan de besluitvormingsprocedure die van toepassing is bij Woningbedrijf Velsen.
58
Planning en controlcyclus Jaarlijks wordt een planning & control kalender vastgesteld waarin niet alleen de begrotingen en rapportages zijn opgenomen, maar ook evaluaties en interne controles. Verder voert de accountant in haar interim-controle jaarlijks een beperkte interne controle uit als voorbereiding op de controle van de jaarrekening. Daarover rapporteert de accountant in de managementletter aan Woningbedrijf Velsen. In vervolg op deze letter worden verbeteracties geformuleerd en uitgewerkt. De RvC wordt hierover geïnformeerd. Procedures Met de invoering van een nieuw automatiseringssysteem in 2012 van Cegeka zijn de primaire processen opnieuw beschreven. Jaarlijkse audits door de controller bewaken de naleving van de procedures. Daarnaast kunnen negatieve afwijkingen van de Kritische Succesfactoren leiden tot aanpassing van procedures. Informatievoorziening De informatievoorziening richting de RvC vindt per kwartaal plaats aan de hand van een rapportage. Deze rapportage gaat in op de voortgang van de realisatie van strategische doelstellingen, de financiële positie van de corporatie en geeft inzicht in kritische succesfactoren die voor verschillende processen zijn benoemd. De rapportage wordt aangevuld met de risicomonitor projecten. Ter voorbereiding op 2013 is in 2012 een Balanced Score Card opgezet waarbij de Kritische Succesfactoren zijn opgebouwd aan de hand van strategische doelstellingen van de organisatie verwoord in de bedrijfsvisie ‘Betekenis geven aan Velsen’. Het management van Woningbedrijf Velsen ontvangt maandelijks ook een maandrapportage waarin de voortgang van activiteiten uit het bedrijfsjaarplan en kritische succesfactoren worden gemonitord. De rapportage wordt intern besproken en indien nodig bijgestuurd. Het Management Team vergadert wekelijks. Verbindingen Woningbedrijf Velsen is, in het kader van de projectontwikkeling, in het verleden een aantal verbindingen aangegaan. In 2011 heeft de RvC het besluit tot opheffing van de verbindingen goedgekeurd.
59
Belanghebbenden Bij de uitwerking van beleid zoeken wij aansluiting bij andere organisaties. De contacten lopen uiteen van zorginstellingen, projectontwikkelaars tot gemeente en welzijnsinstellingen. Daarnaast wordt, zoals vastgelegd in de samenwerkingsovereenkomst, regelmatig overlegd met de Huurdersraad. De RvC vindt het verstevigen en onderhouden van contacten met andere bestuurders en organisaties een belangrijk element in het werk van de bestuurder. Minimaal één keer per jaar wordt tijdens een gezamenlijke bijeenkomst met de belanghebbenden over het werk van de corporatie gesproken. Er wordt verantwoording afgelegd over het gevoerde beleid en besproken wat de thema’s voor de komende periode zijn. Deelnemers ontvangen een verslag van de bijeenkomst. Belanghebbenden worden per jaar vastgesteld op basis van één of meerdere van de volgende objectieve criteria: - de belanghebbende is een samenwerkingspartner volgens de prestatieafspraken met de gemeente - de belanghebbende is een maatschappelijke zorginstelling waar wij regulier / dagelijks mee samenwerken - de belanghebbende is een representatieve vertegenwoordiging van de huurders - de belanghebbende is een strategische partner voor de realisatie van de doelstellingen uit de bedrijfsvisie - de belanghebbende is een representatieve vertegenwoordiging van het bedrijfsleven in de gemeente. Een belanghebbendenregister staat op de website. Hierbij is aangegeven op welke wijze met belanghebbenden wordt samengewerkt of overlegd.
Bezoldiging De functiezwaarte van de bestuurdersfunctie valt in schaal D van de sector brede beloningscode. Het totaal jaarinkomen van de heer Kuné is marginaal hoger dan op grond van de code zou behoren. De gemaakte afspraken met de huidige bestuurder worden gerespecteerd, mede gelet op het feit dat de heer Kuné heeft afgezien van de mogelijkheid een variabele beloning te ontvangen. De vaste beloning wordt geïndexeerd op basis van de CAO Woondiensten. De bezoldiging van de RvC leden is gebaseerd op de honoreringscode voor commissarissen (juli 2010) en de functiezwaarte van de bestuurder. Indexering van de vergoeding vindt plaats conform de CAO Woondiensten. De RvC heeft kennis genomen van de Wet Normering Topinkomens (WNT) en de gewenste aanpassing van de honorering en bezoldiging na een (her)benoeming. Bij nieuwe benoemingen/ herbenoemingen wordt de WNT en de gepubliceerde staffel voor woningcorporaties gehanteerd.
60
5. Verslag van de Raad van Commissarissen 2012 In dit verslag van de Raad van Commissarissen leest u hoe het toezicht op Woningbedrijf Velsen en de bestuurder in 2012 in de praktijk tot uitvoering is gebracht. Uitgangspunt voor het toezicht is de governancestructuur, zoals weergegeven in voorgaand hoofdstuk. Samenstelling van de Raad van Commissarissen De samenstelling van de RvC bij de vaststelling van het jaarverslag is weergegeven in onderstaand overzicht. In 2012 hebben geen nieuwe benoemingen plaatsgevonden. Er zijn afspraken gemaakt voor de (her)benoemingen die in 2013 plaatsvinden en er is een rooster van aftreden vastgesteld dat loopt vanaf de herbenoemingen in 2013. Overleg en bijeenkomsten De RvC heeft in 2012 vijf keer (regulier) vergaderd en twee werkconferenties gehouden in bijzijn van de bestuurder. Om de zelfevaluatie, de beoordeling en de prestatieafspraken met de bestuurder te bespreken, is de RvC één keer apart bij elkaar geweest. Met de Huurdersraad en de Ondernemingsraad is twee keer overlegd: één vergadering buiten aanwezigheid van de bestuurder en één vergadering in aanwezigheid van de bestuurder. Daarnaast is de RvC met de bestuurder, het management Team en de Huurdersraad op excursie geweest langs het woningbezit.
Onderwerpen van overleg en verdieping in 2012 (Algemeen) Onderwerp
Toelichting
Organisatie RvC
Zelfevaluatie, opleidingsbehoefte, integriteit, profielschets
Strategie / kaders
Bedrijfsvisie, Ontwikkelingen sector in relatie tot het toezicht, Strategisch Voorraadbeleid algemeen en ten aanzien van woonzorgcomplexen investeringsstatuut
Financiële continuïteit
Risicomanagement, kwartaalrapportages, jaardocumenten, managementletter accountant, begroting en meerjarenprognose, verbindingen, treasury
Investeringen
Herstructurerings- en nieuwbouwprojecten, onderhoudsprojecten
Aan- en verkoop
Verkoop bestaand bezit en nieuwbouw
Verantwoording
Overleg belanghebbenden
61
Naam Geboortejaar Dhr. drs C.A. Spijkers (1952)
Deskundigheid functie Voorzitter Algemeen bestuurlijk
Dhr. mr R.P. Antonisse Lid (1957) Juridisch, sociaal / maatschappelijk
Dhr. drs. ing. M.J. du Pon MRE (1967) Dhr. dr J.M.R.M. Neutelings (1963)
Mw. drs A.E.P.M. Kroezen (1958)
Beroep en nevenfunctie Vicevoorzitter RvC de Meerlanden, Rijsenhout Voorzitter commissie ruimtelijke kwaliteit Amstelveen Zelfstandig jurist voor overheid en non profit organisaties
Bestuurslid van de Stichting Hendrik Cornelis Krusemanfonds Lid / vicevoorzitter Directeur DUPON vastgoedontwikkeling projectontwikkeling BV Lid Directeur Programma Bedrijfsvoering VU HRM Vicevoorzitter AVRO Hilversum
Lid Zorg/welzijn
Voorzitter van het bestuur van Ooievaar Holding b.v. Interim-manager en coach bij C3 adviseurs en managers
Woonplaats Hoofddorp
Jaar aantreden en Herbenoemaftreden baar 2009 / 2013 Ja
Lid Kerncommissie Remuneratiecommissie
SantpoortZuid
2007 In 2011 herbenoemd Aftreden in 2015
Nee Op voordracht Huurdersraad
Remuneratiecommissie Selectiecommissie (her)benoemingen 2013
Haarlem
2009 / 2013
ja
Auditcommissie
Nieuw Vennep
2009 / 2013
Ja Op voordracht Ondernemingsraad
Castricum
2009 / 2013
Ja Op voordracht Huurdersraad
Kortenhoef
2011 / 2015
Ja
Voorzitter Raad van Toezicht Psya Zorg
Drs. R.P.A.M. Doomen
Lid
RC (1959)
Volkshuisvesting financiën
Lid van de Raad van Toezicht van Bibliotheek Kennemerwaard Directeur Financiën en bedrijfsvoering Stadgenoot
Auditcommissie Selectiecommissie (her)benoemingen 2013
62
Organisatie vergaderingen Het reguliere overleg van de RvC vindt gestructureerd plaats aan de hand van een duidelijke agenda die vooraf in een overleg tussen de bestuurder en de voorzitter wordt opgesteld. Het overleg is gerubriceerd naar inhoudelijke en toezichthoudende onderwerpen en de interne organisatie van de RvC. Agendapunten worden besluitvormend, meningvormend of informerend geagendeerd. De bestuurssecretaris maakt verslag van de vergaderingen en zorgt voor archivering van documenten. Besluitvorming en inhoudelijk toezicht Besluiten worden genomen door de aanwezige leden en, voor zover de statuten niet anders voorschrijven, met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen. Voor bestuursbesluiten die de goedkeuring van de RvC nodig hebben, overlegt de bestuurder relevante stukken en een duidelijke oplegger waarin goedkeuring wordt gevraagd. Bij de besluitvorming vormen onder andere de bedrijfsvisie ‘Betekenis geven aan Velsen’ en het vastgestelde Strategisch Voorraadbeleid belangrijke maatschappelijke en volkshuisvestelijke kaders. Daarnaast zijn financiële kaders vastgesteld in het financiële beleid, treasurystatuut en de jaarlijkse begroting. De RvC beschikt over alle actuele kaderdocumenten. Aanvullend kader voor het toezicht wordt normaliter gevormd door de prestatieafspraken met de gemeente Velsen en collega-corporaties. Nu deze afspraken eind 2010 zijn verlopen en geen nieuwe zijn opgesteld, wordt gehandeld in de ‘geest’ van het voorgaande tijdperk en de Visie Velsen 2025 die voorjaar 2011 door de gemeenteraad is vastgesteld. De nieuwe Woonvisie en prestatieafspraken zijn in wording. De organisatie houdt van de RvC vergaderingen een besluiten-adviezenlijst en actiepuntenlijst bij. Op de besluitenlijst staan zowel adviezen als genomen besluiten. De RvC documenten zijn gedigitaliseerd. De RvC kunnen thuis de documenten digitaal raadplegen.
63
Besluiten 2012 Onderwerp
Toelichting besluitvorming
Organisatie RvC
De (externe) zelfevaluatie is vastgesteld en gepubliceerd op de website. De profielschets is geactualiseerd, vastgesteld en gepubliceerd op de website. Het rooster van aftreden, van toepassing na de herbenoemingen in 2013, vastgesteld. De besluitvormingsprocedure voor Woningbedrijf Velsen is vastgesteld waarna conform gehandeld wordt.
Strategie / kaders
De RvC heeft de bedrijfsvisie ‘betekenis geven aan Velsen 2012 – 2015’ goedgekeurd. Het bedrijfsjaarplan 2012, gebaseerd op de bedrijfsvisie, heeft de RvC als basis gebruikt voor de beoordeling van de begroting 2013. De RvC heeft het investeringsstatuut vastgesteld.
Belanghebbenden / samenwerking
De RvC heeft het toetsingskader vastgesteld dat gebruikt wordt bij de toetsing van mogelijke samenwerking met (regionale) collega corporaties. Door de voorgenomen samenwerking tussen AWV Eigen Haard en Kennemerhave ziet de RvC geen vervolgstap in het samenwerkingsproces.
Financiële continuïteit
De RvC heeft de jaardocumenten goedgekeurd en het bestuur decharge verleend over het gevoerde beleid in 2011. De RvC stelde vast dat het gebruik van derivaten bij Woningbedrijf Velsen niet is toegestaan. De RvC heeft de begroting 2013 goedgekeurd en ingestemd met de jaarlijkse mandatering van € 500.000 voor de bestuurder. De RvC heeft de onderwerpen vastgesteld die de Auditcommissie met de accountant bespreekt.
Investeringen
De RvC stelde vast dat afwijkingen bij projectinvesteringen van meer/minder dan 10% per kostensoort opnieuw wordt voorgelegd. De RvC heeft in 2012 conform de besluitvormingsprocedure bij projecten haar goedkeuring gegeven aan: - de uitvoering van de hoog niveau renovatie van 62 appartementen en 15 eengezinswoningen in het project de Lantaarntjes - de investering van groot onderhoud van 144 galerijwoningen in het project Kruisbergflat
Aan- en verkoop
De RvC heeft het geactualiseerde verkoopbeleid bestaand beleid en nieuwbouw goedgekeurd.
Werkgeverschap
De RvC heeft het remuneratieverslag 2012 vastgesteld.
Zelfevaluatie De zelfevaluatie is dit jaar extern begeleid door de heer Roncken van Orka advies. Na onderzoek onder de leden werd vastgesteld dat de RvC in vergelijk met andere raden hoge positieve totaalscores halen en er weinig spreiding in de scores zaten. De RvC is tevreden met de werkorganisatie, haar eigen functioneren en de wijze van vergaderen. Zij acht zich capabel een goede invulling te geven aan het toezicht en het werkgeverschap. De geformuleerde actiepunten van het voorgaande jaar zijn adequaat opgevolgd en nieuwe aandachtspunten zijn geformuleerd ten aanzien van het thema duurzaamheid, het draaiboek calamiteiten, het gebruik van benchmarks en de wijze waarop de advies en de klankbordrol door de RvC richting de bestuurder wordt ingevuld. Verder is aandacht gevraagd voor de bemensing van de remuneratiecommissie en het vicevoorzitterschap en opleidingswensen van de RvC.
64
Honorering in 2012 De leden van de RvC krijgen een financiële vergoeding voor de werkzaamheden. De hoogte van de vergoeding is in 2011, op basis van de Honoreringsode voor commissarissen, opnieuw aan de orde geweest. In vervolg op het advies van de Haygroup is de honorering aangepast. De RvC heeft kennis genomen van de Wet Normering Topinkomens. Zij past de wet toe bij nieuwe (her)benoemingen. Functie
Vergoeding 2012
Vergoeding 2011
Voorzitter
€10.987
€ 10.650
Lid
€ 7.212
€ 7.100
Lid Auditcommissie
€ 9.015
€ 8.875
De totale kosten: vergoedingen en opleiding De totale kosten, vergoedingen en onkosten voor de RvC bedroegen in 2012 € 65.211 (2011: € 89.214). De kosten aan opleiding en scholing in 2012 bedroegen € 2.086 (2011: € 6.642). Visie en strategie De RvC heeft in 2012 twee werkconferenties gehouden. Tijdens deze werkconferenties is gesproken over verschillende Governance aangelegenheden en zijn inhoudelijke en strategische onderwerpen aan de orde geweest (zie kader). Bij een aantal onderwerpen is gebruik gemaakt van expertise van externe deskundigen. Onderwerpen verdiepingsdagen Zelfevaluatie onder externe begeleiding van de heer Roncken van Orka Advies Ontwikkelingen in de corporatiesector onder begeleiding van de heer Priemus van Priemus Onderzoek en Advies Risicomanagement bij Woningbedrijf Velsen onder begeleiding van de heer Schuurmans van Cosmo Consultancy Fraude en integriteit Architectuur en de effecten op de vastgoedwaarde onder begeleiding van de heer Van Eldonk van Soeters Van Eldonk architecten Samenwerking collega corporaties Strategisch Voorraadbeleid Wonen en Zorg
De bedrijfsvisie ‘Betekenis geven aan Velsen 2012-2015’ is met inbreng van de RvC tot stand gekomen en voorjaar 2012 vastgesteld als belangrijk strategisch toetsingskader voor de komende jaren. De RvC onderschrijft de missie en visie die daarin verwoord worden. Integriteit en belangen In 2012 zijn er geen situaties geweest waarbij sprake was van tegenstrijdige belangen voor de leden van de RvC en de bestuurder. De leden van de RvC zijn onafhankelijk. Informatievoorziening en opleiding De RvC krijgt een groot deel van de informatie om haar taken uit te voeren vanuit de organisatie. Daarnaast is in 2012 kennisgenomen van de rapportages, mailings en nota’s van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Brieven van het ministerie van WWI / Binnenlandse zaken, het WSW, het CFV en de accountant worden verspreid onder de leden. Ook hebben de leden een abonnement op het Aedesmagazine. De leden maken voorts gebruik van het cursusaanbod en bijeenkomsten van het VTW. Een lid heeft in 2012, in navolging van de voorzitter, de commissarissencyclus van de NCD-Nyerode afgerond.
65
Accountant De accountant heeft in 2012 de jaardocumenten 2011 gecontroleerd en goedgekeurd. Voor het beoordelen van het jaarverslag en de jaarrekening heeft de Auditcommissie gesproken met de accountant. Hierbij waren de bestuurder en de manager Financiën Control & Bedrijfsvoering ook aanwezig. Bij de behandeling van de jaarstukken door de RvC is de accountant aanwezig geweest. Daarbij is van gedachten gewisseld over de jaarrekening, de beheersingssystemen en het accountantsverslag. Ter voorbereiding op de Interim controle heeft de Auditcommissie, conform het reglement Auditcommissie, zonder aanwezigheid van de bestuurder en de manager Financiën Control & Bedrijfsvoering, een overleg gehad met de accountant. Tijdens dit gesprek zijn de procedures rondom projecten en de risicomonitor, treasury de administratieve organisatie van de geautomatiseerde gegevensverwerking en de toepassing van de RJ 645 bij Woningbedrijf Velsen aan de orde geweest. Ook heeft de Auditcommissie extra aandachtspunten voor de Interim controle meegegeven. De managementletter wordt begin 2013 met de Auditcommissie besproken. Verbindingen / deelnemingen In het kader van projectontwikkeling is Woningbedrijf Velsen in het verleden een aantal verbindingen aangegaan. Omdat er geen activiteiten meer in deze verbindingen plaatsvinden, heeft de RvC in 2011 het voorstel tot liquidatie van de bestaande verbindingen goedgekeurd. Doorvoering van de ontbinding heeft daadwerkelijk plaatsgevonden in 2012. Uitzondering is de CV/BV Regenboog. Door het faillissement van Panagro heeft de curator de ontbinding aangehouden. Voorjaar 2011 heeft de RvC de oprichting van de Woningbedrijf Velsen Holding en de Energie BV goedgekeurd aan de hand van de aktes van oprichting. Dit is conform een eerder besluit van de RvC waarin besloten is tot eenheid van bestuur en toezicht bij een holdingstructuur. Het bestuur van de BV wordt gevormd door de bovenliggende rechtspersoon. Hiermee wordt het niet noodzakelijk om aan elke BV een apart RvC te koppelen. De RvC van Woningbedrijf Velsen houdt indirect toezicht op alle onderliggende BV’s. In 2012 is nog geen uitvoering gegeven aan het besluit tot oprichting. Redenen zijn de onduidelijkheden rondom de nieuwe Warmtewet, de ontwikkelingen rondom de herzieningswet en de financiering van de installaties in het kader van DAEB en niet-DAEB activiteiten. Maatschappelijke verantwoording en beleidsbeïnvloeding Bij de uitwerking en uitvoering van beleid zoekt de bestuurder aansluiting bij andere organisatie. De contacten lopen uiteen van zorginstellingen, projectontwikkelaars tot gemeente en welzijnsinstellingen. Op de website van de corporatie staat het belanghebbendenregister 2012. Per belanghebbende staat aangegeven op welke wijze vorm wordt vormgegeven aan het overleg en de samenwerking.
66
Geschillencommissie In 2012 zijn vier geschillen aan de Geschillencommissie voorgelegd waarover de commissie een advies aan de bestuurder heeft uitgebracht. Elders in het volkshuisvestingsverslag wordt op de werkzaamheden van de Geschillencommissie verder ingegaan (pagina 30). In de kwartaalrapportages wordt de RvC op de hoogte gehouden van het aantal en de aard van de geschillen. Risicomanagement De afgelopen jaren staat het risicomanagement bij projecten hoog op de agenda van de RvC. In de Auditcommissie is gesproken over de aanpassing van de risicomonitor bij projecten. Door middel van de nieuwe risicomonitor wordt een inschatting gemaakt van de financiële omvang van de risico’s naar gelang de fase waarin het project zich bevindt. Begin 2012 is een nieuwe risicomonitor gepresenteerd in de Auditcommissie. Deze is uitgebreid aan de orde geweest tijdens een voorjaarsconferentie van de RvC. De monitor maakt sindsdien onderdeel uit van de kwartaalrapportages. De accountant heeft tijdens de Interim controle extra aandacht besteed aan risicomanagement, met name bij projecten. Ten aanzien van de bedrijfsbrede risico-inventarisatie die in 2010 heeft plaatsgevonden wordt in 2013 bezien op welke wijze integrale vastlegging en periodieke controle kan plaatsvinden van alle werkzaamheden die worden verricht in het kader van risicomanagement. Werkgeversrol De Remuneratiecommissie heeft begin 2012 een beoordelings- en evaluatiegesprek met de directeurbestuurder gehad. Onderlegger voor dit gesprek waren de (prestatie)afspraken die voor 2011 gemaakt zijn. De RvC heeft veel vertrouwen in haar directeur/bestuurder. Onder zijn leiding heeft het bedrijf zich ontwikkeld tot een invloedrijke speler in de gemeente Velsen. De omstandigheden in de omgeving waarin het bedrijf acteert zijn aan grote veranderingen onderhevig. Veranderende wet- en regelgeving, politiek en maatschappelijk tumult rondom en over woningcorporaties, recessie en een vastgelopen woningmarkt zijn daarvan maar enige voorbeelden. Over 2011 is de bestuurder goed beoordeeld. De RvC ziet een positief ontwikkelingsperspectief.
Jaar
Totaal vast inkomen
Variabel inkomen
Vergoedingen Pensioenkosten6 werkgeverslasten Totaal
2012 2011
€ 134.090 € 130.105
n.v.t. n.v.t.
€ 27.154 € 27.869
€ 6.913 € 5.698
€168.157 € 163.685
Aan de directeur bestuurder is een leaseauto ter beschikking gesteld met een cataloguswaarde van € 31.435. Verder zijn er geen aanvullende secundaire arbeidsvoorwaarden
6 Totaal kosten voor werknemer en werkgever
67
6. Verklaring besteding middelen Het bestuur en de RvC van Woningbedrijf Velsen verklaren dat de middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting zijn besteed. Activiteiten hebben uitsluitend plaatsgevonden ten behoeve van de volkshuisvesting en de leefbaarheid, in overeenstemming met de statuten van de stichting. De woongelegenheden liggen binnen het statutaire werkgebied.
68
Ondertekening van het jaarverslag Bestuur Het jaarverslag van Woningbedrijf Velsen is opgesteld op 22 mei en vastgesteld door het bestuur op 29 mei 2013
Dhr. drs. T. Kuné Directeur- bestuurder
Raad van Commissarissen Het jaarverslag is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 29 mei 2013.
Dhr. Drs. C.A. Spijkers Voorzitter lid RvC
Dhr. drs. ing. M.J. du Pon MRE Lid RvC
Dhr. drs. R.P.A.M. Doomen RC Lid RvC
Dhr. dr. J.M.R.M. Neutelings Lid RvC
Dhr. mr. R.P. Antonisse Lid RvC
Mw. drs. A.E.P.M. Kroezen Lid RvC
