jaarverslag
2013
de zonnige woonst cvba
algemene vergadering 2 juni 2014
Inhoud Voorwoord
1
Doel van de vennootschap
2
Bestuur
3
3
Raad van bestuur
Directiecomité
6
Aandeelhouders
8
Personeel
10
10
Algemene leiding
Administratief
10
Technisch
11
Opleidingen
11
Patrimonium 2013
13
Projecten
18
Renovatie
18
Nieuwbouw
27
Verwerving
32
35
Overzicht investeringen renovatie – nieuwbouw
Onderhoud en herstellingen
36
Overzicht herstellingsopdrachten 2013
36
Overzicht nieuwe hoogrendementsketels
36
Verhuur
37
Kandidaten
37
Huurders
40
Inschrijvingen
43
Verhuringen
44
Jardin d’amis
45
Evaluatie lokaal toewijzingsreglement
46
Leegstand
48
49
Huurachterstal - huurprijzen
Klachten
53
Jaarrekening 55 Wetgeving
58
Bijzonder verslag omtrent het toezicht op het sociaal oogmerk (art. 8 van de statuten)
61
Beslissingen van de algemene vergadering
62
Voorwoord Ieder jaar geven we ter gelegenheid van de algemene vergadering een overzicht van de stand van zaken van de lopende en de nieuwe projecten. Met fierheid delen we u mee dat de door de overheid gestelde objectieven, die normaal tegen 2020 moeten behaald zijn, al tegen eind 2015 zullen verwezenlijkt zijn. Al onze woningen zullen tegen dan voorzien zijn van dubbele beglazing, vernieuwde dakisolatie en hoogrendementsketels. Dit hebben we kunnen realiseren dankzij ons team van betrouwbare medewerkers . Vorig jaar kondigden we al de start aan van de aankoopprocedure van de site Tasibel. Vandaag kunnen we zeggen dat de aankoopakte door beide partijen is ondertekend, dat we van de Vlaamse Overheid voor dit project een erkenning van ‘Brownfield’ hebben gekregen en dat het zogenaamde bodemsaneringsproject (een rapport waarin de wijze wordt vastgesteld waarop de bodemsaneringswerken zullen uitgevoerd worden) verstuurd is. Wat nu met het langverwachte project ‘Varkensmarktje’? We kunnen u meedelen dat de werken hiervan ná het bouwverlof van start gaan. In oktober 2013 startten de werken al voor de bouw van 19 huurappartementen in de Slangstraat met verbinding naar de Posthoornstraat. Wat betreft de eerder aangekondigde projecten zijn de aangewezen architecten hard aan het werk om de uitvoering ervan te realiseren. Met de recente aankoop van “Dreamland” in de Hoogstraat, staat er alweer een nieuw project op stapel. Onderhandelingen over bijkomende nieuwe projecten zijn lopende. Eind 2012 keurde de raad van bestuur de nieuwe lokale toewijzingsprocedure van de gemeente Hamme goed. De ervaringen hiermee zullen in overleg met alle actoren besproken en geëvalueerd worden. Indien nodig zal het reglement aangepast worden. Uit de balans en de gerealiseerde winst kunt u afleiden dat onze maatschappij ook op financiëel vlak weer zeer gezond is. Tot slot dank ik de directeur, zijn medewerkers en de bestuursraden voor hun inzet ten gunste van de maatschappij en haar bewoners! Paul Van de Casteele voorzitter
Doel van de vennootschap Volgens artikel 4 van de statuten:
De vennootschap heeft als doel: 1. de woonvoorwaarden van de woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden te verbeteren, inzonderheid van de meest behoeftige gezinnen en alleenstaanden, door te zorgen voor een voldoende aanbod van sociale huurwoningen of sociale koopwoningen, eventueel met inbegrip van gemeenschappelijke voorzieningen, met aandacht voor hun integratie in de lokale woonstructuur; 2. bij te dragen tot de herwaardering van het woningbestand, door ongeschikte woningen of ongeschikte gebouwen te renoveren, te verbeteren en aan te passen of ze zo nodig te slopen en te vervangen; 3. gronden en panden te verwerven voor de realisatie van sociale woonprojecten en de terbeschikkingstelling van percelen in sociale verkavelingen. Een gedeelte van de sociale huurwoningen moet aangepast zijn aan de behoeften van grote gezinnen, bejaarden en personen met een handicap; 4. de vennootschap kan een bescheiden woonaanbod verwerven, verwezenlijken en vervreemden en niet residentiële ruimten verwerven, realiseren, verhuren en verkopen onder de voorwaarden, vastgelegd in artikel 41,§2 en §3, van de Vlaamse Wooncode en eventueel nader geregeld door de Vlaamse Regering.
2
Bestuur Raad van bestuur De bestuursmandaten worden als volgt verdeeld (cfr. de statutenwijziging van 25 juni 2012): •
Eén mandaat wordt voorbehouden aan de provincie Oost-Vlaanderen.
•
Vijf mandaten worden voorbehouden aan de gemeente Hamme.
•
Eén mandaat wordt voorbehouden aan de gemeente Temse.
•
Eén mandaat wordt voorbehouden aan het OCMW van de gemeente Hamme.
•
Zeven mandaten worden voorbehouden aan de andere inschrijvers.
vertegenwoordigers openbare sector Paul Van de Casteele, voorzitter
gemeente Hamme
Robert Saerens, eerste ondervoorzitter
gemeente Hamme
Sophie Vanluchene (tot 8 april 2013)
gemeente Hamme
Rudiger Vervaet (vanaf 8 april 2013)
gemeente Hamme
Guy Heirwegh (vanaf 8 april 2013)
gemeente Hamme
Frederic Leleux (tot 8 april 2013)
gemeente Hamme
Marleen Van Holewinckel (vanaf 8 april 2013)
gemeente Hamme
Hilde Van De Voorde (tot 4 maart 2013)
gemeente Temse
Chris Vervaet (vanaf 4 maart 2013)
gemeente Temse
Karel Van Breda (tot 6 mei 2013)
OCMW Hamme
Kathleen De Bondt (vanaf 6 mei 2013)
OCMW Hamme
Frans Van Gaeveren (tot 4 maart 2013)
provincie Oost-Vlaanderen
Goedele De Cock (vanaf 4 maart 2013)
provincie Oost-Vlaanderen 3
vertegenwoordigers sociale organisaties Gwennie Bogaert-De Clercq
vzw Vooruitzicht -Liberale Werken
Hamme Nadine Weyn (tot 4 maart 2013)
Socialistische Aktie Hamme
Martine Heymans (vanaf 4 maart 2013)
Socialistische Aktie Hamme
Lucrèce Colman
ACW Hamme
vertegenwoordigers particuliere sector Paul Verschelden, tweede ondervoorzitter
particulier
Désiré Cloostermans-Huwaert
particulier
Marcel De Grave
particulier
Annemie Moens
particulier
directeur Guy Van Gucht
rwo-toezichthouder Joeri de Maré De raad van bestuur vergaderde in 2013 op: 7 januari
4 februari
4 maart
2 april
8 april
6 mei
3 juni
1 juli
2 september
23 september
7 oktober
4 november
2 december
bevoegdheden volgens artikels 7, 8 en 9 van de statuten: •
De bestuurders worden door de algemene vergadering benoemd en afgezet.
•
De raad van bestuur brengt jaarlijks een bijzonder verslag uit over de wijze waarop de vennootschap toezicht heeft uitgeoefend op het sociaal oogmerk zoals bepaald in artikel 4 van de statuten.Dat verslag moet inzonderheid aangeven dat de uitgaven inzake investeringen, werkingskosten en bezoldigingen bestemd zijn om de verwezenlijking van het sociaal oogmerk van de vennootschap te bevorderen. Het verslag wordt ingevoegd in het jaarverslag.
•
De raad van bestuur is, binnen de perken van de statuten, bevoegd voor alle aangelegenheden die niet voorbehouden zijn aan de algemene vergadering.
4
•
De raad van bestuur beraadslaagt en beslist over alles wat de vennootschap aanbelangt.
•
De raad van bestuur kan het dagelijks bestuur van de vennootschap toevertrouwen aan een in haar schoot gevormd directiecomité dat handelt als orgaan van de vennootschap.
•
De raad van bestuur stelt een huishoudelijk reglement op. Het huishoudelijk reglement bevat een nadere regeling voor de toepassing van de statuten en de regeling van de zaken van de vennootschap in het algemeen, en kan aan de vennoten of hun rechtverkrijgenden worden opgelegd voor zover dit in het belang van de vennootschap wordt geacht. In het huishoudelijk reglement wordt de samenstelling van het directiecomité en haar bevoegdheden geregeld. Het huishoudelijk reglement bevat geen maatregelen die strijdig zijn met de wetten, decreten, de uitvoeringsbesluiten of de statuten. In het huishoudelijk reglement wordt opgenomen dat in geval van staking van stemmen de stem van de voorzitter doorslaggevend is. Bij geheime stemming wordt de beslissing bij staking van stemmen verworpen.
5
Directiecomité
Paul Van de Casteele
voorzitter
Robert Saerens
eerste ondervoorzitter
Paul Verschelden
tweede ondervoorzitter
Désiré Cloostermans-Huwaert
directielid
Sophie Vanluchene (tot en met 28 maart 2013)
directielid
Rudiger Vervaet (vanaf 3 juni 2013)
directielid
Guy Van Gucht
directeur
Het directiecomité vergaderde in 2013 op: 3 januari
23 januari
31 januari
28 februari
19 maart
28 maart
2 mei
30 mei
27 juni
25 juli
26 augustus
29 augustus
26 september
3 oktober
31 oktober
21 november
28 november
bevoegdheden volgens het huishoudelijk reglement goedgekeurd in de raad van bestuur van 6 mei 2013: •
Het directiecomité bereidt de vergaderingen van de raad van bestuur voor;
•
De raad van bestuur delegeert aan het directiecomité onder meer de volgende taken: ››
6
voorbereiding en uitvoering van de beleidsbeslissingen van de raad van
bestuur; ››
alle handelingen die nodig zijn om het dagelijks bestuur van een sociale huisvestingsmaatschappij waar te maken;
››
de toewijzingen van sociale huurwoningen waarbij het directiecomité periodiek verslag uitbrengt aan de raad van bestuur die deze toewijzingen dan evalueert en bekrachtigt;
››
de toewijzingen van de koopwoningen en de sociale kavels, met dien verstande dat de beslissingen van het directiecomité terzake dienen bekrachtigd te worden door de raad van bestuur;
››
het bepalen van de meest geschikte kandidaat (conform de door de raad van bestuur vastgelegde wervings- en selectieprocedure) bij de invulling van een vacature;
››
uitwerking en planning van kleine werken en aankopen (als maximum geldt het minimale grensbedrag in functie van de organisatie van een openbare aanbesteding cfr. wet overheidsopdrachten) met regelmatige rapportering aan de raad van bestuur;
››
uitvoeren van alle betalingen te ondertekenen door twee personen, in principe voorzitter en directeur;
››
vertegenwoordigen van de vennootschap bij openbare verkopen en verlijden van akten, in principe voorzitter en directeur;
››
het al dan niet toepassen van het decretaal recht van voorkoop met rapportering aan de raad;
››
het al dan niet toepassen van het recht van wederinkoop of contractueel recht van voorkoop, met rapportering aan de raad van bestuur;
››
het uitoefenen van andere bevoegdheden en taken die de raad van bestuur in specifieke gevallen aan het directiecomité toevertrouwt.
•
De raad van bestuur kan ten alle tijde aan het directiecomité instructies en algemene beleidslijnen of wijzigingen geven met betrekking tot de wijze waarop de verleende delegaties worden toegepast.
•
Het directiecomité rapporteert na elke vergadering aan de raad van bestuur.
•
Het directiecomité delegeert op zijn beurt, de bevoegdheden zoals hierboven beschreven, aan de directeur.
7
Aandeelhouders De huidige vennoten, per 31/12/2013, met hun respectievelijke aandelen, zijn: Naam aandeelhouder
Nominale waarde kapitaal in EUR
Aandelen
Gestort in EUR
Ministerie Vlaamse Gemeenschap
2.500,00
200
625,00
Provincie Oost-Vlaanderen
2.500,00
200
625,00
Gemeente Hamme
5.000,00
400
1.250,00
Gemeente Temse
2.500,00
200
625,00
OCMW Hamme
2.500,00
200
625,00
ACW Hamme
2.500,00
200
625,00
VZW Socialistische Aktie Hamme
2.500,00
200
625,00
VZW Vooruitzicht Liberale Werken Hamme
2.500,00
200
625,00
Cloostermans-Huwaert Désiré
250,00
20
62,50
Colman Lucrèce
250,00
20
62,50
De Bondt Kathleen
250,00
20
62,50
De Clercq Koen
250,00
20
62,50
De Geyter Michel
250,00
20
62,50
De Grave Marcel
500,00
40
125,00
De Graef François
250,00
20
62,50
De Pillecyn Paul
500,00
40
125,00
Drieghe Etienne
250,00
20
62,50
Huylebroeck Raoul
250,00
20
62,50
Laureys Jo
250,00
20
62,50
Moens Annemie
250,00
20
62,50
Reuse André
250,00
20
62,50
Reyntjens Marie-Jeanne
250,00
20
62,50
Saerens Robert
250,00
20
62,50
Van de Casteele Paul
250,00
20
62,50
Van De Velde Jozef
250,00
20
62,50
Van Den Broeck André
250,00
20
62,50
75,00
6
18,75
Aandeelhouders openbare sector
Aandeelhouders sociale organisaties
Aandeelhouders particulier
Van Haver Patrick
8
Naam aandeelhouder
Nominale waarde kapitaal in EUR
Aandelen
Gestort in EUR
Van Lysebetten Marleen
250,00
20
62,50
Van Vossole Francine
250,00
20
62,50
Verbeke Sabine
250,00
20
62,50
Verschelden Paul
250,00
20
62,50
Vijt Herman
250,00
20
62,50
28.825,00
2.306
7.206,25
Totaal
Nominale waarde één aandeel: 12,50 EUR. In de statutenwijziging van 25 juni 2012 werd opgenomen dat elke nieuwe vennoot zich ertoe verbindt in te schrijven op minimum 20 aandelen.
9
Personeel Algemene leiding Guy Van Gucht
directeur
Het beloningspakket omvat salarisschaal A 145 (36.530 EUR-52.080 EUR) Vlaamse Overheid, een dienstwagen, maaltijdcheques en een groepsverzekering.
Administratief sociale dienst Mylène De Pillecyn (4/5)
adjunct-directeur,
verhuringen Lien Sap
sociale begeleiding, inschrijvingen
Veerle Staelen
huurachterstal
interne dienst Nathalie De Bruyne (vanaf 1 oktober 2013)
boekhouding
Katrijn Cools (vanaf 1 september 2013)
administratie en
juridische ondersteuning
technische dienst Evy Smet (4/5 ouderschapsverlof )
(nieuw)bouwprojecten
Frank Cloostermans–Huwaert
onderhoud en herstel
Jonas Ingels (vanaf 12 oktober 2013) verkoop, onderhoud en herstel
tijdelijke medewerkers Isabelle Vanhoyweghen (tot en met 30 september 2013) Jonas Ingels (vanaf 4 september tot en met 11 oktober 2013)
gaven hun ontslag Heidi Vermeulen (tot en met 30 juni 2013) Jan Van Brempt (tot en met 14 september 2013)
10
Technisch Kelly Permentier
schoonmaakster secretariaat
Etienne Colman
huisbewaarder residentie “Le Lis”
Maurits Verdonck
huisbewaarder residentie “Rubso” - Veldstraat
Roger Schepens
huisbewaarder residentie
(tot en met 31 mei 2013)
“Filip De Pillecyn” - Peperstraat
Opleidingen Het personeel van de Zonnige Woonst volgt op regelmatige basis opleidingen. Hierbij volgt een overzicht van de gevolgde opleidingen in 2013. Opleiding
Datum
Duur
Aantal personen
17/10/2013
3u
2
03-10-17/10/2013
9u
2
Omgaan met mondige burgers
03/12/2013
7u
3
Integer werken - agressievrije klanten
10/12/2013
4u
2
Sociopack - Patrimonium & Personen
10/09/2013
7u
2
Sociopack - Rapportering
13/09/2013
7u
2
Isabel 6
21/10/2013
2u45
2
Website VMSW
17/12/2013
4u
1
Management in de sociale economie
07-21/11/2013 5-19/12/2013
30u
1
Informatieveiligheid
7-12/11/2013
2u30
2
Budgettering
25/11/2013
4u
2
Eenheidsstatuut arbeiders - bedienden
09/12/2013
8u
2
9-16/12/2013
16u
1
Technisch forum OVHM
22/02/2013
4u
2
Overheidsopdrachten
25/02/2013 04/03/2013
16u
1
Overheidsopdrachten: geschillen en onduidelijkheden bij uitvoering
13/03/2013
4u
1
Sociaal Kaderbesluit sociale huur Energiebesparing bij kansgroepen
Informatica
Management & sociale economie
Timemanagement en omgaan met stress Technisch
11
Opleiding
Datum
Duur
Aantal personen
Overheidsopdrachten: update nieuwe wetgeving
14/03/2013
4u
1
Overheidsopdrachten: opstellen van een lastenboek
20/03/2013
4u
1
Overheidsopdrachten: praktische visie
23/05/2013 13/06/2013
12u
2
Overheidsopdrachten: nieuw K.B.
22/05/2013
2u30
2
Woonforum 2013
22/03/2013
8u
5
Grond- en pandenbeleid
24/04/2013
3u
1
Voorkooprechten - AGIV
25/06/2013
4u
1
12-13/11/2013
16u
2
Technisch forum preventie schimmelvorming
26/11/2013
10u
2
AGIV-trefdag
28/11/2013
8u
1
Infosessie proeftuin woningrenovatie
9/12/2013
2u
2
Bijscholing EHBO
12/12/2013
4u
1
Acceptatiesessie groepsaankoop
19/12/2013
3u
1
Verzekeringen - Ethias
12
Patrimonium 2013 Aantal huurwoningen per 31/12/2013
1306
853 huizen
453 appartementen
Het aantal huurwoningen (huizen+appartementen) is sinds 2008 gestegen met 8,2% . In 2013 werden geen nieuwe huurwoningen gerealiseerd. Er werd één woning verkocht aan een zittende huurder. Aantal garages
440
Aantal carports
30
waarvan 8 voorbehouden als
fietsenberging.
aantal woningen in huur per regio op 31/12/2013
300 268
250
200
226
178
179
150 118
100 61
54
53 41
50
34 22
32
31
Noordstraat
Tielrode
Elversele
Le Lis
Nieuwelaan
Evangeliestraat
Kaaldries - Geemstraat
Veldstraat
Moerzeke
Vigor Wuitens
Zogge - st. Anna
Centrum
Vlierkouterwijk
0
Oostkouterwijk
9
13
Verkocht tot en met 2013: Aantal woningen:
645
In 2013 werd één woning verkocht
Aantal garages:
11
In 2013 werd één garage verkocht
Aantal kavels:
125
In 2013 werden 3 sociale kavels in Zogge verkocht
aantal woningen verkocht per regio tot en met 31/12/2013
250 223
200
150 115
100 72
73
57 42
14
Noordstraat
Tielrode
0
18
10
Elversele
0
Nieuwelaan
0
Kaaldries - Geemstraat
Moerzeke
Vigor Wuitens
Zogge - st. Anna
Centrum
Vlierkouterwijk
Oostkouterwijk
0
0
Veldstraat
14
Le Lis
21
Evangeliestraat
50
overzicht van de verkoopprijzen Aantal transacties
Totale prijs (EUR)
Gemiddelde prijs (EUR)
2009
10
1.540.529,00
154.052,90
2010
5
652.000,00
130.400,00
2011
3
454.000,00
151.333,33
2012
5
937.000,00
187.400,00
2013
1
175.000,00
175.000,00
24
3.758.529,00
156.605,38
Totaal
Tot en met 31/12/2013 werden in totaal 645 woningen verkocht waarvan: •
230 huurwoningen
•
462 koopwoningen (waarvan 47 teruggekocht)
actualisatie inschrijvingsregisters kandidaat-kopers Volgens de geldende regelgeving actualiseerden we in 2013 de inschrijvingsregisters van kandidaat-kopers. Wij verzonden op 10 september 2013 een eerste brief en op 9 oktober 2013 een tweede schrijven aan alle kandidaat-kopers met de vraag ons de nodige formulieren en attesten te bezorgen. De actualisatie werd afgerond op 6 november 2013. Hierbij een overzicht van de ontvangen reacties: Aantal inschrijvingen
Aantal inschrijvingen
vóór actualisatie 2013
na actualisatie 2013
sociale koopwoningen en/of appartementen
42
29
register Hamme (centrum)
28
20
register Moerzeke en Kastel
5
3
register Sint-Anna en Zogge
5
3
register Temse (Elversele en Tielrode)
4
3
10
8
register Hamme (centrum)
5
4
register Moerzeke en Kastel
3
2
register Sint-Anna en Zogge
2
2
register Temse (Elversele en Tielrode)
0
0
sociale kavels
15
Alle schrappingen zijn te wijten aan een laattijdige reactie of aan het uitblijven van een reactie op de actualisatiebrieven, met uitzondering van één persoon die zich vrijwillig wenste uit te schrijven. Op 31 december 2013 zijn er 29 inschrijvingen voor een sociale koopwoning en 8 inschrijvingen voor een sociale kavel.
besluit Tot en met 31/12/2013 werden in totaal 1951 woningen gerealiseerd waarvan: •
1489 huurwoningen (1259 huurwoningen + 230 verkochte huurwoningen)
•
462 koopwoningen
• •
type huurwoning op basis van het aantal slaapkamers per 31/12/2013 Onderstaande tabel bevestigt de tendens van de afgelopen jaren waarbij huizen met 3 slaapkamers (eenoudergezin of paar met 2 kinderen) en appartementen met 1 slaapkamer (alleenstaande/paar zonder kinderen) het meest toegewezen worden.
600
500
400
300
200
100
0
aantal slaapkamers
16
1
2
3
4
5
huizen
131
93
505
121
3
appartementen
212
181
60
0
0
projectgronden op 31/12/2013 Oppervlakte (in m2)
Waarde (in EUR)
902
333.035,21
Weststraat*
231
154.530,53
Marktplein 46/Peperstraat 1*
354
241.301,43
Varkensmarktje*
1010
862.878,21
Posthoorn - Gasmeterstraat
2230
6.374,27
Hamme Slangstraat 18a en 20*
693
200.329,40
Tasibel
Broekstraat
47.876
3.600.603,68
Totaal
53.296
5.399.052,73
*Waarde inclusief gebouwen
17
Projecten Renovatie De Zonnige Woonst richtte zich in 2013 hoofdzakelijk op de (totaal)renovatie van haar bestaande woningen en plant ook de volgende jaren een verderzetting van deze klemtoon. Dit is een werk van lange adem en omvangrijke budgetten. Architecten en studiebureaus werken op dit moment renovatieprojecten uit voor een totaal bedrag van 10.000.000 euro.
18
Een andere belangrijke focus is het nemen van energiezuinige maatregelen. Dit zijn investeringen die zowel ten goede komen van onze huurders als van het milieu. In het kader van het Vlaamse Energierenovatieprogramma werkt onze maatschappij tegen uiterlijk 2020 aan het plaatsen van: •
isolerende beglazing. In 2013 werd de voorbereiding van fase 5 administratief voorbereid zodat deze in 2014 van start kan gaan en de laatste 188 woningen aangepast kunnen worden;
•
hoogrendementsketels. De vervanging van oudere centrale verwarmingsketels is een permanent lopende opdracht. Ruim 60% van onze woningen is eind 2013 voorzien van een hoogrendementsketel. De intentie is er om dit tegen 2015 te kunnen afronden.
•
dakisolatie. De daken van 15 woningen en aanpalende garages in Tielrode werden vernieuwd. Het volgende project binnen deze doelstelling werd in 2013 reeds voorbereid: de appartementsgebouwen in de Mandemakerstraat en de Posthoorn.
19
gerealiseerd Renovatie platte daken Appelsvoorde, Tielrode 15 seniorenwoningen + 24 aangebouwde garages Aanvangsdatum 01/11/2012 Voorlopige oplevering
17/05/2013
Raming
316.422,20 EUR (excl. BTW)
Bestelbedrag
255.107,91 EUR (excl. BTW)
Eindbedrag
258.321,80 EUR (excl. BTW)
Ontwerper
Kris Cornelis, Hamme
Aannemer
Ecologische Groendaken nv, Lummen
Uitvoeringstermijn
100 werkdagen
Financiering NFS2
20
renovaties in uitvoering Totaalrenovatie duplexen Oostkouterstraat 2 t/m 24 12 woningen Aanvangsdatum 13/08/2013 Raming
749.727,51 EUR (excl. BTW)
Bestelbedrag
783.421,97 EUR (excl. BTW)
Ontwerper
Jeroen Smekens, S3 architecten, Mechelen
Veiligheidscoördinator
EVEKA bvba, Sint-Niklaas
Aannemer
Het Hamse Bouwbedrijf bvba, Hamme
Uitvoeringstermijn
360 kalenderdagen
Financiering FS3
21
Herinrichting secretariaat De Zonnige Woonst Rozenhoed 1 Aanvangsdatum 17/09/2013 Totale raming
798.137,99 EUR (excl. BTW)
Totaal bestelbedrag
710.840,49 EUR (excl. BTW)
Ontwerper
Van Acker & Partners, Gent
Veiligheidscoördinator
AVG Consulting, Hamme
Aannemers
Hertsens Wegenwerken nv, Burcht (lot 1)
PIT Antwerpen, Kapellen (lot 2)
Bulvano, Wommelgem (lot 3)
lot 1: buitenaanleg Aannemer
Hertsens Wegenwerken nv, Burcht
Raming
105.395,61 EUR (excl. BTW)
Bestelbedrag
72.653,17 EUR (excl. BTW)
Uitvoeringstermijn
30 kalenderdagen
Financiering:
marktconforme lening
Stand van zaken 31/12/2013
in uitvoering, nog niet opgeleverd.
lot 2: ruwbouw, technieken en voltooiing Aannemer
PIT Antwerpen nv, Kapellen
Raming
612.692,38 EUR (excl. BTW)
Bestelbedrag
565.534,14 EUR (excl. BTW)
Uitvoeringstermijn
120 kalenderdagen
Financiering:
marktconforme lening
Stand van zaken 31/12/2013
in uitvoering, nog niet opgeleverd.
lot 3: leveren en plaatsen van los meubilair
22
Aannemer
Bulvano nv, Mechelen
Raming
80.050,00 EUR (excl. BTW)
Bestelbedrag
72.653,17 EUR (excl. BTW)
Financiering:
marktconforme lening
Stand van zaken 31/12/2013
in bestelling.
renovaties in ontwerp Totaalrenovatie ‘t Spinnewiel 2 woningen Ontwerper
Joke van den Broeck, Hamme
Raming
34.886,40,00 EUR / woning (excl. BTW)
Planning
vanaf 2014
Stand van zaken 31/12/2013
in ontwerp
Omvorming elektrische verwarming naar cv op aardgas ’t Hoog (Kastel) 17 woningen Ontwerper
Declerck & Partners, Zulte
Raming
170.000,00 EUR (excl. BTW)
Planning 2014 Stand van zaken 31/12/2013
in ontwerp
23
Totaalrenovatie appartementen Dennenstraat 21 woningen Ontwerper
MV2, Moerbeke
Raming
1.759.707,00 EUR (excl. BTW)
Planning 2014-2015 Stand van zaken 31/12/2013
in ontwerp
Totaalrenovatie Veldstraat - Populierenstraat 17 woningen Ontwerper
Van Acker & Partners
Raming
1.997.500,00 EUR (excl. BTW)
Planning
vanaf 2014
Stand van zaken 31/12/2013
2 van de 17 woningen in ontwerp
Plaatsen superisolerende beglazing (fase 5) Zogge, St.-Anna, Moerzeke, Tielrode, Elversele 191 woningen Ontwerper
Declerck & Partners, Zulte
Raming
1.691.070,00 EUR (excl. BTW)
Planning 2014-2017 Stand van zaken 31/12/2013
24
gunningsfase
Renovatie voetpaden, terrassen en opritten Vlierkouterwijk, Hulstwijk, Hollandshof 271 woningen Ontwerper
Advance Greencare, Hamme
Raming
1.360.697,27 EUR (excl. BTW)
Planning 2014 Stand van zaken 31/12/2013
in ontwerp
Totaalrenovatie woningen Moerheide, Evangeliestraat 7 woningen Ontwerper
Nele Boel, Hamme
Raming
420.000,00 EUR (excl. BTW)
Planning 2015-2016 Stand van zaken 31/12/2013
in ontwerp
Renovatie platte daken Mandemakerstraat, Posthoorn 37 woningen Ontwerper
Kris Cornelis, Hamme
Raming
165.190,20 EUR (excl. BTW)
Planning 2014 Stand van zaken 31/12/2013
in ontwerp
25
Totaalrenovatie Populierenstraat, Oostkouterstraat en Veldstraat 21 woningen
26
Ontwerper
Kris Cornelis, Hamme
Raming
2.000.000,00 EUR (excl. BTW)
Planning
vanaf 2014
Stand van zaken 31/12/2013
2 van de 21 woningen in aanbestedingsfase
Nieuwbouw huurwoningen in uitvoering Huurappartementen Slangstraat-Posthoorn Pand Slangstraat 46 19 huurwoningen + 19 ondergrondse garages (met lift) Aanvangsdatum 14/10/2013 Raming
2.100.235,00 EUR (excl. BTW)
Bestelbedrag
1.968.267,65 EUR (excl. BTW)
Ontwerper
Jan Saeys, Hamme
Stabiliteit en technieken
Declerck & Partners, Zulte
Veiligheidscoördinator
EVEKA bvba, Sint-Niklaas
Aannemer
Hero Construct nv, Buggenhout
Uitvoeringstermijn
450 kalenderdagen
Financiering NF3
27
huurwoningen in ontwerp 3 Huurappartementen Weststraat 21-23 Ontwerper
Jan Saeys, Hamme
Raming
290.000,00 EUR (excl. BTW)
Planning 2015-2016 Stand van zaken 31/12/2013
in ontwerp
Huurappartementen met ondergrondse garages Varkensmarktje “Residentie dokter Hylebos” – driehoek Schoolstraat-KaaistraatKerkstraat 24 huurwoningen + 18 ondergrondse garages Ontwerper
Jan Saeys, Hamme
Raming
3.359.257,00 EUR (excl. BTW)
Stabiliteit en technieken
Abetec nv, Dendermonde
Veiligheidscoördinator
EVEKA bvba, Sint-Niklaas
Uitvoeringstermijn
550 kalenderdagen
Planning
start werken zomer 2014
Stand van zaken 31/12/2013
gunningsfase
LEGENDE
1
372 m²
GROENAANLEG in volle grond
91 m² W
10.493
GROENAANLEG - semi-intensief groendak (struiken en lage beplanting)
287 m²
VERHARDE OPPERVLAKTES (voetpaden - terrassen)
142 m²
INRITTEN KELDERGARAGES
661 m²
BEBOUWDE OPPERVLAKTE GRONDNIVEAU EIGENDOMSGRENS ZW
W
N O O R D
W
boordsteen
10.398
MV: 10.32
91 .5 3 10 .41 10
10.328
W W W
goot bestaand gebouw
10.314
10.276 10.254
10.199
huisaansluiting
10.310 10.287
hydrant
10.272
inspectieput
1A
10.227
waterslikker
groenaanleg volle grond (e Ka en a ric is hti tra ng a ve t rke er )
10.261 10.244 at er) tra rke rksngve Keichti
10.132
semi-intensief groendak boven garages
10.226
(struiken + lage beplanting)
eigendomsgrens ZW
515.0
r en (e
foto 7
1425.0
4 .14 10
10.184
eigendomsgrens ZW
1425.0
elektriciteitskast
10 .4 66
W
10.196 10.211
1B AANWEZIGE NUTSVOORZIENINGEN:
10.213
W slaapkamer 2
slaapkamer 2
1190.0
slaapkamer 1
slaapkamer 1
vestiaire
+ douche
berging
W
inkom app.
badkamer
1300.0
agd verla
inkom app.
rf 30' + deurpomp
nd plafo
sas
10.127
vestiaire
+ douche
rf 30 + deurpomp
inkom app.
rf 30 + deurpomp
BLOK 16 APPARTEMENTEN
rf 30 + deurpomp
rf 30 + deurpomp
inkom app.
woonkamer
woonkamer + keuken
slaapkamer
4.5 m²
rek 6 fietsen
slaapkamer
vloerdouche
rek 6 fietsen
6.00
(eenrichtingverkeer)
10.010 10.019
10.201
10.242
10.242
10.100
10.098
10.235
10.271 10.227
10.326
2
MV: 10.21
10.313 10.190 10.208
900.0
10.212
SCHOOLSTRAAT
700.0
eigendomsgrens ZW
10.117 10.148
225.0
1245.0
+ 0.02
2955.0
- 0.05
0.00
9.987
10.076
2.28
10.098
9.980
320.0
150.0
150.0
2955.0
brievenbussen
10.063
3
fietsenberging
4 APPARTEMENTEN
4 m²
brievenbussen
- 0.05
inkomhal rek 6 fietsen
300.0
berging
300.0
rek 8 fietsen
9
wasmach.
SNEDE 3
rek 8 fietsen
225.0
foto
keuken wasmach.
rek 6 fietsen
0.00
300.0
rf 30 + deurpomp
badkamer
wasmach.
berging
+ 0.02
brievenbussen
ong.ong.
rek 8 fietsen
225.0
inkom app.
badkamer
keuken wasmach.
4 APPARTEMENTEN
4 m²
W
plafo nd
nr keldergarage
rf 30 + deurpomp
inkomhal fietsenberging
MV: 9.99
10.117 verla agd
sas
woonkamer + keuken 4.5 m²
225.0
1065.0
10.125
74
10.046
badkamer
rf 30' + deurpomp
berging
150.0
rek 8 fietsen
slaapkamer
berging
nr keldergarage
inkom app.
10.092 10.132
10 .3
10.163
berging
nr. kelder vloerdouche
300.0
W
28
woonkamer + keuken
lift vlgs. studie ir.
1300.0
woonkamer
slaapkamer
badkamer
1300.0
badkamer
woonkamer + keuken
1300.0
10.168
W
APP. 3.3
10.104
67 .4 10
1190.0
10.149 10.152
MV: 10.03
OPENBARE RIOLERING AARDGAS WATER ELEKTRICITEIT KABELNET TELEFOON OPENBARE VERLICHTING
1C
foto 8
10.102 10.124 10.121
G
wateraansluitputje
W
ro oili jn
10.004
10.145 10.041
10.037
10.087 10.034 9.992 10.172
10.026
10.279
10.397
inplanting 1/200 6
8
MV: 10.01
9.913 10.064
huur- en koopwoningen in ontwerp Koopwoningen en huurappartementen Posthoorn - Gasmeterstraat (pand Posthoorn 4 - conciërgewoning gassite) 5 koopwoningen + 10 huurappartementen Ontwerper
Kris Cornelis, Hamme
Raming
1.900.000,00 EUR (excl. BTW)
Planning
vanaf 2015
Stand van zaken 31/12/2013
in voorontwerp
koopwoningen in ontwerp Koopappartementen Slangstraat 18a en 20 9 koopwoningen Ontwerper
Kris Cornelis, Hamme
Raming
882.000,00 EUR (excl. BTW)
Planning 2015-2016 Stand van zaken 31/12/2013
in voorontwerp
29
Koopwoningen Broekstraat, Veermanshof 4 koopwoningen Ontwerper
Jos Vercauteren, Moerzeke
Raming
666.000,00 EUR (excl. BTW)
Planning
vanaf 2017
Stand van zaken 31/12/2013
in voorontwerp
Koopappartementen Marktplein 46 – Peperstraat 1 en 5 18 koopappartementen
30
Ontwerper:
NERO bvba, Gent
Raming
1.836.835,00 EUR (excl. BTW)
Planning
vanaf 2017
Stand van zaken 31/12/2013
in voorontwerp
31
Verwerving In het kader van het Vlaams grond- en pandendecreet (d.d. 27 maart 2009) heeft de gemeente Hamme een bindend sociaal objectief van 4 kavels en 75 koopwoningen. Als actieve sociale maatschappij engageerde onze raad van bestuur zich om vanuit haar werking deze doelstellingen voor de gemeente Hamme mee te helpen realiseren. In 2012 werd het objectief aan kavels reeds volledig gerealiseerd. Met het oog op de bouw van koopwoningen en –appartementen zijn we permanent alert voor grondopportuniteiten. In 2013 verwierf onze maatschappij vier percelen in de Broekstraat. Hier plannen we vanaf 2017 de bouw van vier koopwoningen. Op 5 september 2013 kocht De Zonnige Woonst het bijna 5 hectare groot domein van tapijtbedrijf Tasibel in het centrum van Hamme. Voor de ontwikkeling van dit ambitieuze project werd een brownfieldconvenant afgesloten met de gemeente en de Vlaamse Overheid. Het afsluiten van dit convenant maakt het mogelijk om gebruik te maken van een ondersteunend kader van de overheid. Het brownfieldconvenant voorziet in een waarborg van 869.267 euro. De Vlaamse regering wenst, door middel van dergelijke brownfieldconvenanten met projectontwikkelaars, de herontwikkeling van vervuilde, verlaten of onderbenutte bedrijventerreinen (zogenaamde brownfields) te stimuleren en te faciliteren onder leiding van een door de Vlaamse Regering aangeduide coördinerende onderhandelaar. Het gemeente- en provinciebestuur hebben immers samen met diverse Vlaamse administraties zoals o.a. OVAM, Ruimte&Erfgoed, Wegen en Verkeer een beslissende stem in veel van de te volgen procedures. Daarmee wil de Vlaamse Regering, net zoals De Zonnige Woonst, bij voorkeur inbreidingsgericht (verlaten) sites hergebruiken in plaats van nieuwe gebieden in open ruimte aan te snijden voor de ontwikkeling van woningbouw. Vaak kunnen woonuitbreidingsgebieden op die manier gevrijwaard blijven ten voordele van groene open ruimte, natuur- en/of landbouwgebied.
32
In samenwerking met architectenbureau Van Acker & Partners wordt een masterplan uitgetekend. De verdere uitwerking en realisatie zal de komende jaren in beslag nemen. Na sanering en verkaveling zal er op de site stapsgewijs een aanbod gecreëerd worden van sociale kavels, koopwoningen, bescheiden wonen en private woningbouw. Onze maatschappij onderzoekt ook de mogelijkheden om een combinatie van wonen en zorg aan te bieden, dit in samenwerking met externe partners. Op 12 december 2013 stelden we al een eerste ontwerp van het masterplan voor aan het publiek.
33
34
Overzicht investeringen renovatie – nieuwbouw In 2013 is er 23.062.881,18 EUR besteed en gebudgetteerd aan reeds gerealiseerde én geplande projecten: •
10.869.359,65 EUR in nieuwbouw
•
12.166.521,53 EUR in renovatie
nieuwbouw •
1.968.267,65 EUR in uitvoering
•
8.928.092,00 EUR in ontwerp
renovatie •
258.321,80 EUR gerealiseerd
•
1.494.262,46 EUR in uitvoering
•
10.413.937,27 EUR in ontwerp
Investeringen 2013
gerealiseerd nieuwbouw
0,00 EUR
gerealiseerd renovatie
in uitvoering nieuwbouw
1.968.267,65 EUR
in uitvoering renovatie
1.494.262,46 EUR
in ontwerp nieuwbouw
8.928.092,00 EUR
in ontwerp renovatie
10.413.937,27 EUR
258.321,80 EUR
35
Onderhoud en herstellingen Overzicht herstellingsopdrachten 2013 De Zonnige Woonst spendeerde in 2013 voor 1.036.376,48 euro aan onderhoud en herstel. Het grootste aandeel van de herstellingsopdrachten wordt ingenomen door bouwwerken. De herstelling van CV/sanitair betreft enkel het onderhoud hiervan. Nieuwe CVketels zijn in deze rubriek niet opgenomen.
cv / sanitair
19,90%
bouwwerken 39,10% schrijnwerkerij 14,90% elektriciteit andere
Overzicht nieuwe hoogrendementsketels Kostprijs (EUR)
Aantal ketels
2007
71.491,87
23
2008
2.719,94
1
2009
54.162,72
11
2010
50.842,62
22
2011
458.608,69
153
2012
277.678,04
101
2013
318.015.25
110
1.233.519,13
421
Totaal
36
6,90% 19,20%
Verhuur Kandidaten In 2013 vond een actualisatie plaats van het register van de kandidaat-huurders volgens de verplichtingen in het sociaal huurbesluit van de Vlaamse regering d.d. 12 oktober 2007 en het ministerieel besluit van 30 juli 2008. We zonden een actualisatiebrief aan 490 kandidaten, 152 kandidaten reageerden niet of niet tijdig. Kandidaten die niet meer ingeschreven willen blijven, kandidaten die niet meer voldoen aan de inkomstenvoorwaarde, kandidaten die niet of niet tijdig reageerden op de herinneringsbrief met betrekking tot de actualisering en kandidaten van wie de brief met betrekking tot de actualisering onbestelbaar terugkeerde, werden geschrapt uit het inschrijvingsregister.
brief onbestelbaar
4
niet voldoen
7
eigen verzoek
15
geen (tijdige) reactie
voldoen
152 312
In vergelijking met de vorige actualisatie in 2011 noteren wij procentueel een kleine daling van het aantal kandidaten dat gereageerd heeft én voldoet (2011 – 76% t.o.v. 2013 – 64%). Logischerwijs zien we een kleine stijging van het aantal kandidaten die niet (tijdig) gereageerd hebben (2011 – 19% t.o.v. 2013 – 31%). De overige cijfers wijken weinig af.
37
overzicht aantal kandidaten volgens gezinstype
60
50
40
30
20
10
0
alleenstaande
paar
eenoudergezin
met kinderen
paar zonder kinderen
2009
50%
14%
22%
14%
2010
51%
23%
12%
14%
2011
44%
12%
27%
17%
2012
45%
13%
27%
15%
2013
43%
15%
27%
15%
Het merendeel van de kandidaten zijn alleenstaanden of eenoudergezinnen. Dit aandeel is sinds vorig jaar enigszins terugvallen naar de verdeling van 2011, duidelijk een gevolg van de actualisatie
38
overzicht aantal kandidaten volgens leeftijd
25
20
15
10
5
0
leeftijd
< 21
21-31
31-41
41-51
51-61
61-70
> 70
2009
6%
23%
19%
19%
14%
12%
7%
2010
4%
21%
21%
23%
14%
9%
8%
2011
3%
23%
20%
17%
15%
12%
10%
2012
3%
23%
19%
20%
14%
12%
9%
2013
3%
20%
19%
22%
16%
12%
8%
Ook hier zien we een daling in alle categorieën. Het aantal kandidaten in de leeftijdscategorie 21-31 is tegenover vorig jaar het sterkst gedaald.
39
Huurders overzicht aantal huurders volgens gezinstype 50
40
30
20
10
0
alleenstaande
paar
eenoudergezin
met kinderen
paar zonder kinderen
2009
37%
19%
15%
29%
2010
38%
16%
18%
28%
2011
38%
16%
18%
28%
2012
39%
17%
16%
28%
2013
42%
16%
16%
26%
Onze huurwoningen worden net zoals in 2012 het meest toegewezen aan alleenstaanden en paren zonder kinderen.
40
overzicht aantal huurders volgens leeftijd
30
25
20
15
10
5
0
leeftijd
< 21
21-31
31-41
41-51
51-61
61-70
> 70
2009
0,1%
4,6%
9,8%
17,9%
22,2%
18,5%
26,9%
2010
0,4%
6,6%
9,9%
17,2%
21,2%
18,8%
25,9%
2011
0,2%
6,8%
9,4%
16,2%
21,8%
19,0%
26,6%
2012
0,5%
6,5%
9,3%
15,6%
21,3%
19,8%
27,0%
2013
0,5%
6,8%
8,8%
15,3%
21,1%
20,7%
26,8%
Voor 2013 stellen we geen significante verschillen vast in vergelijking met voorgaande jaren. Onze woningen worden nog steeds het meest verhuurd aan 50-plussers met een klemtoon op bejaarde bewoners van 70 jaar en ouder.
41
inkomen huurders vergelijking 2009 - 2013
40 35 30 25 20 15 10 5 0
Inkomen in EUR
8676,28 12394,68 23%
12394,69 16133,09 21%
16113,10 19831,50 14%
19831,51 en meer
2009
0 8676,27 6%
2010
8%
23%
24%
14%
31%
2011
7%
17%
26%
16%
34%
2012
7%
15%
26%
17%
35%
2013
5%
10%
27%
19%
39%
36%
Het gemiddelde gezinsinkomen ligt in 2013 op 21.810,05 EUR. 58% van onze huurders heeft een gezinsinkomen van meer dan 16.113,10 EUR. Het aantal huurders in de hoogste inkomenscategorieën blijft groeien.
42
Inschrijvingen aantal nieuwe inschrijvingen 300 265
250
240 227
213
200
150
143
141
2008
2009
100
50
0
2010
2011
2012
2013
Het aantal inschrijvingen is voor het eerst in jaren gedaald. Een mogelijke verklaring kan liggen in de toepassing van het lokaal toewijzingsreglement dat sedert eind 2012 van kracht is.
evolutie van het aantal personen op de wachtlijst per 31 december 2013 600 537 500 453 400
410
406
2010
2011
341 300
200
100
0
2009
2012
2013
De daling is in hoofdzaak te wijten aan de actualisatie waarbij een groot aantal kandidaten geschrapt werden. 43
Verhuringen In 2013 werden er 80 effectieve nieuwe verhuringen geregistreerd. 14 van onze bestaande huurders verhuisden binnen ons patrimonium (mutatie). Er werden 188 woningen toegewezen waarvan: 91 aanvaardingen
(t.o.v. 80 in 2012)
97 weigeringen
(t.o.v. 86 in 2012)
Uit de globale cijfers van de gemiddelde wachttijd voor alle kandidaat-huurders is geen groot verschil vast te stellen tegenover voorgaande jaren. De gemiddelde wachttijd bedroeg 765 dagen in 2013. Gemiddelde wachttijd in dagen 2010
777
2011
914
2012
730
2013
765
Uit de concrete toewijzingen van seniorenwoningen in Hamme aan kandidaathuurders die aan de voorrangsregels voldeden, blijkt, dat in ongeveer de helft van de dossiers de wachttijd slechts 3 maanden of minder bedroeg.
44
Jardin d’Amis - tentoonstelling Op zondag 1 september 2013 organiseerde de Zonnige Woonst een activiteit voor haar buurtbewoners in de Nieuwelaan 31 te Hamme ter gelegenheid van de tentoonstelling Jardin d’Amis. Op het programma stond een ontvangst met de achtergrondschets van het concept, een gegidste rondleiding en een receptie.
45
Evaluatie lokaal toewijzingsreglement Op 5 november 2012 keurde de raad van bestuur de nieuwe lokale toewijzingsprocedure van de gemeente Hamme (gemeenteraadsbesluit d.d. 25 april 2012) goed. Vanaf dat moment startte de toepassing ervan. Een jaar nadat dit reglement in voege trad, werd de werking ervan geëvalueerd. Daarbij kwamen volgende vaststellingen naar boven: •
nieuwe verhuringen op basis van het criterium ‘levenslange inwoner van Hamme’ komen in de praktijk vooral toe aan jonge kandidaat-huurders;
•
oudere personen die levenslang in Hamme wonen met uitzondering van bijvoorbeeld slechts één of enkele jaren vallen door deze korte onderbreking in de tweede voorrangscategorie – langer dan 10 jaar;
•
senioren geven steeds vaker te kennen dat ze, in tegenstelling tot vroeger, geen interesse hebben in een woning met slechts één slaapkamer. De wachtlijst voor lokale senioren blijkt hierdoor niet toereikend te zijn voor het aantal gereserveerde seniorenwoningen. Dit zorgt er bv. voor dat alleenstaande jongeren die snel een woning zoeken en minder kieskeurig zijn, in aanmerking komen voor deze woningen en ze ook effectief krijgen toegewezen.
Onderstaande tabel toont de verdeling van de lokale voorrangsregels bij toewijzingen aan nieuwe huurders in Hamme in 2013: Aantal nieuwe huurders seniorenwoning 65+
23,9%
levenslang
12,7%
+10 jaar
7,0%
+3 jaar in de voorbije 6 jaar
2,8%
46
geen lokale binding
1,4%
andere woning
76,0%
levenslang
56,3%
+10 jaar
16,9%
+3 jaar in de voorbije 6 jaar
2,8%
In 2013 werd geen enkele kandidaat-huurder die niet tot één van bovenstaande voorrangscategorieën behoorde, huurder van een woning. Slechts één persoon zonder lokale binding kreeg een seniorenwoning toegewezen, dit op basis van leeftijd. De invoering van het lokale toewijzingsreglement zorgde voor een grote verschuiving op de wachtlijst. Kandidaten die net vóór de invoering van de voorrangsregels vooraan stonden op de lijst en die niet tot een voorrangsgroep behoorden, kwamen vaak verder op de lijst te staan. De ‘inhaalbeweging’ van kandidaat-huurders met voorrang is nu achter de rug. Nieuwe kandidaat-huurders worden van bij de aanmelding op de hoogte gebracht van de regels. Overzicht van het aantal kandidaat-huurders op de wachtlijst per prioriteit op 31 december 2013. Lokale binding Hamme en deelgemeenten
%
levenslang
21,9 %
+10 jaar
41,2 %
+3 jaar in de voorbije 6 jaar
17,3 %
geen binding
19,6 %
Totaal kandidaat-huurders op de wachtlijst
100,0 %
De groep kandidaat-huurders die in Hamme en deelgemeenten geniet van de voorrangsregel voor wie langer dan 10 jaar inwoner is, is zeer duidelijk de grootste. Seniorenwoning
%
65+
14,8 %
< 65
85,2 %
Totaal kandidaat-huurders op de wachtlijst
100,0 %
Gedetailleerde cijfers van de deelgemeenten van Hamme geven aan dat er voor deze specifieke deelkernen relatief weinig kandidaten op de wachtlijst staan. Dit betekent dat wanneer een kandidaat met lokale binding (eender welke vorm) zich in één van de deelkernen inschrijft voor een woning daar, vaak snel een woning krijgt toegewezen. Op dit vlak is het lokale toewijzingsreglement erg effectief. De Zonnige Woonst wenst haar bevindingen en cijfers toe te lichten bij de geplande evaluatie van het lokale toewijzingsreglement door de gemeente Hamme.
47
Leegstand In 2013 besteedden we extra aandacht aan de leegstand binnen ons patrimonium. Kortstondige leegstand is omwille van een aantal redenen vaak onvermijdbaar omdat huurwoningen af en toe wisselen van huurders. Vaak worden eerst herstellingen uitgevoerd alvorens deze woningen opnieuw kunnen worden doorverhuurd. Bovendien zijn sommige woningen na een bewoning van verschillende decennia toe aan een grondige renovatie (Oostkouterduplexen, Dennenstraat, e.a.). In dit laatste scenario gebeurt het dat een woning langdurig leeg komt te staan. Een woning wordt als leegstaand beschouwd wanneer zij gedurende een termijn van ten minste 12 opeenvolgende maanden niet aangewend wordt in overeenstemming met: •
hetzij de woonfunctie;
•
hetzij elke andere door de Vlaamse Regering omschreven functie die een effectief en niet-occasioneel gebruik van de woning met zich mee brengt.
Aan leegstand zijn nadelen verbonden. Kandidaten blijven langer op de wachtlijst staan en op financieel vlak loopt onze maatschappij huurinkomsten mis. Binnen ons patrimonium hebben we, conform de definitie van Wonen Vlaanderen, te maken met een leegstand van minder dan 0,76%. Onze maatschappij blijft preventieve maatregelen nemen door: •
pre-plaatsbezoeken uit te voeren om vertrekkende huurders op hun (rechten en) plichten te wijzen om de woning in een correcte staat achter te laten en om sneller zicht te krijgen op de staat van de woning in functie van de planning van noodzakelijke herstellingen;
•
kandidaat-huurders te begeleiden in hun zoektocht en hun persoonlijke situatie af te stemmen op ons sociaal woningaanbod;
•
het inschrijvingsformulier aan te passen en gebruiksvriendelijk op te stellen. Dit vermijdt latere weigeringen op basis van slecht gemaakte keuzes;
•
meerdere kandidaten als reserve-kandidaten aan te duiden op de directieraad bij de toewijzing van een vrijgekomen woning. Zo vermijden we tijdverlies in geval van een weigering door de eerste aangewezen kandidaat;
48
•
kandidaat-huurders te laten begeleiden door een technisch medewerker bij het bezoek aan een potentiële woning. De technisch medewerker kan toelichting geven aan de kandidaat-huurder over de staat van de woning en de mogelijkheid om bijkomende aanpassingswerken uit te voeren.
Huurachterstal - huurprijzen jaarlijks ontvangen huur De huuropbrengsten bedroegen in 2013 5.105.221,07 EUR. Dit is een stijging van 2,2% tov 2012.
6.000.000 4.994.680,36
5.000.000
5.105.221,07
4.613.410,53 4.358.824,50
4.000.000
4.067.378,86
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
2009
2010
2011
2012
2013
49
reëel betaalde huurprijzen De verdeling van de reëel betaalde huurprijzen is gewijzigd t.o.v. 2012. Er is een daling van 11% van het aantal huurders in de laagste categorie. Deze zijn verschoven naar de categorie 200-299 EUR waar een stijging van 13% genoteerd wordt. De categorie 400-499 EUR nam eveneens met 13% toe. Ruim 70 % van onze huurders betaalt een maandelijkse huurprijs onder de 400 EUR.
35 32%
30 25
29%
28% 26%
20 17%
15%
15
16%
14% 11%
10
12%
2013
2012
5 0 < 200 EUR
50
< 300 EUR
< 400 EUR
< 500 EUR
> 500 EUR
gemiddelde huurprijs per woningtype in 2013 Huurders van huizen en appartementen met 3 slaapkamers betalen de hoogste huurprijs. 400 350 300 250 200 150 100 50 0
gemiddelde H1 huurprijs in EUR 2012 257,50
H2
H3
H4
H5
A1
A2
A3
320,35
381,23
374,37
315,00
289,72
323,29
370,22
2013 273,37
324,77
387,72
374,37
315,00
288,26
305,19
376,49
H
huis
A
appartement
1-5
aantal slaapkamers
51
huurachterstal Op 31 december 2013 bedroeg de achterstallige huishuur 45.186,94 EUR waarvan 38.758,84 EUR van onze zittende huurders. Het aandeel van de zittende huurders kende een verdere daling t.o.v. 2012. Enkel in december 2013 werd er een lichte stijging genoteerd.
huurachterstal zittende huurders 120.000
100.000
2009 2010
80.000
2011 60.000
2013 2012
40.000
20.000
52
dec
nov
okt
sep
aug
jul
jun
mei
apr
maa
feb
jan
0
Klachten In 2013 registreerde De Zonnige Woonst 79 klachten. Het totaal aantal klachten blijft lichtjes dalen. 2013
2012
2011
Klachten t.a.v. maatschappij
18
13
10
Gewone klachten
61
69
86
Totaal
79
82
96
2013
2012
2011
18
13
10
15
2
9
3
1
1
14
11
8
1
1
1
7
9
7
7
2
1
klachten ten aanzien van de maatschappij
totaal aantal klachten (klachtendecreet) klachten volgens ontvankelijkheid
ontvankelijke klachten
onontvankelijke klachten
ontvankelijke klachten volgens gegrondheid
gegronde / deels gegronde klachten
ongegronde klachten
gegronde en deels gegronde klachten volgens oplossing
opgelost / deels opgelost
onopgelost gegronde en deels gegronde klachten volgens categorie
administratieve klacht
3
2
1
sociale klacht
0
0
0
technische klacht
11
9
9
53
gewone klachten Aard
opgelost
deels opgelost
ingegeven
Subtotaal
fraude
5
2
11
18
onderhoud
5
3
18
26
leefbaarheid
3
1
10
14
andere
0
1
2
3
Totaal
13
7
41
61
Binnen het klachtendecreet, dit zijn de klachten ten aanzien van de maatschappij, werden 15 ontvankelijke klachten geregistreerd, waarvan er 3 betrekking hebben op de administratie. De overige klachten zijn gerelateerd aan de technische dienst. Een te lange behandelingsduur blijft voor huurders de voornaamste reden om hun ongenoegen te uiten. Het opvolgen van herstellingsopdrachten blijft een permanent aandachtspunt. De gewone klachten hebben enerzijds betrekking op ontevredenheid tussen huurders onderling (60%) maar anderzijds ook op klachten van de maatschappij naar de huurder toe (40%). De klachten tussen huurders onderling hebben vooral te maken met leefbaarheid (pesterijen en lawaaioverlast) en domiciliefraude. De klachten van de maatschappij naar de huurders toe hebben meestal te maken met het onderhoud van de woning en aanhorigheden.
54
Jaarrekening Verslag van de commissaris-revisor Uittreksel uit het verslag van de commissaris aan de algemene vergadering der aandeelhouders van de coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid De Zonnige Woonst met sociaal oogmerk over de jaarrekening over het boekjaar afgesloten op 31/12/2013.
verklaring over de jaarrekening zonder voorbehoud Wij hebben de controle uitgevoerd van de jaarrekening over het boekjaar afgesloten op 31/12/2013, opgesteld op basis van het in België van toepassing zijnde boekhouding referentiestelsel, met een balanstotaal van 71.451.924,82 EUR en waarvan de resultatenrekening afsluit met een te bestemmen winst van 1.198.152,27 EUR.
55
Verslag van de commissaris aan de algemene vergadering der aandeelhouders van de coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid met sociaal oogmerk “De Zonnige woonst” over de jaarrekening over het boekjaar afgesloten op 31-12-2013 Mevrouwen, Mijne Heren, Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen wij u verslag uit in het kader van het mandaat van commissaris. Dit verslag omvat ons oordeel over het getrouw beeld van de jaarrekening evenals de vereiste bijkomende vermeldingen en inlichtingen.
verklaring over de jaarrekening zonder voorbehoud Wij hebben de controle uitgevoerd van de jaarrekening over het boekjaar afgesloten op 31-12-2013, opgesteld op basis van het in België van toepassing zijnde boekhoudkundig referentiestelsel, met een balanstotaal van 71.451.924,82 EUR en waarvan de resultatenrekening afsluit met een te bestemmen winst van 1.198.152,27 EUR. Het opstellen van de jaarrekening valt onder de verantwoordelijkheid van het bestuursorgaan. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het opzetten, implementeren en in stand houden van een interne controle met betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de jaarrekening die geen afwijkingen van materieel belang, als gevolg van fraude of van het maken van fouten, bevat; het kiezen en toepassen van geschikte waarderingsregels; en het maken van boekhoudkundige ramingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel over deze jaarrekening tot uitdrukking te brengen op basis van onze controle. Wij hebben onze controle uitgevoerd overeenkomstig de wettelijke bepalingen en volgens de in België geldende controlenormen, zoals uitgevaardigd door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Deze controlenormen vereisen dat onze controle zo wordt georganiseerd en uitgevoerd dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang, als gevolg van fraude of van het maken van fouten, bevat. Overeenkomstig voornoemde controlenormen hebben wij rekening gehouden met de administratieve en boekhoudkundige organisatie van de vennootschap, alsook met haar procedures van interne controle. Wij hebben van de verantwoordelijken en van het bestuursorgaan van de vennootschap de voor onze controles vereiste ophelderingen en inlichtingen verkregen. Wij hebben op basis van steekproeven de verantwoording onderzocht van de bedragen opgenomen in de jaarrekening. Wij 56
hebben de gegrondheid van de waarderingsregels, de redelijkheid van de betekenisvolle boekhoudkundige ramingen gemaakt door de vennootschap, alsook de voorstelling van de jaarrekening als geheel beoordeeld. Wij zijn van mening dat deze werkzaamheden een redelijke basis vormen voor het uitbrengen van ons oordeel. Naar ons oordeel geeft de jaarrekening afgesloten op 31-12-2013 een getrouw beeld van het vermogen, de financiële toestand en de resultaten van de vennootschap, in overeenstemming met het in België van toepassing zijnde boekhoudkundig referentiestelsel.
bijkomende vermeldingen en inlichtingen Het opstellen en de inhoud van het jaarverslag, alsook het naleven door de vennootschap van het Wetboek van vennootschappen en van de statuten, vallen onder de verantwoordelijkheid van het bestuursorgaan. Het is onze verantwoordelijkheid om in ons verslag de volgende bijkomende vermeldingen en inlichtingen op te nemen die niet van aard zijn om de draagwijdte van onze verklaring over de jaarrekening te wijzigen: •
Het jaarverslag behandelt de door de wet vereiste inlichtingen en stemt overeen met de jaarrekening. Wij kunnen ons echter niet uitspreken over de beschrijving van de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee de vennootschap wordt geconfronteerd, alsook van haar positie, haar voorzienbare evolutie of de aanmerkelijke invloed van bepaalde feiten op haar toekomstige ontwikkeling. Wij kunnen evenwel bevestigen dat de verstrekte gegevens geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat;
•
Onverminderd formele aspecten van ondergeschikt belang, werd de boekhouding gevoerd overeenkomstig de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuursrechtelijke voorschriften.
•
Wij dienen u voor het overige geen verrichtingen of beslissingen mede te delen die in overtreding met de statuten of het Wetboek van vennootschappen zijn gedaan of genomen. De verwerking van het resultaat die aan de algemene vergadering wordt voorgesteld, stemt overeen met de wettelijke en statutaire bepalingen.
Opgemaakt te Zele, op 19 mei 2014 VGD Bedrijfsrevisoren Burg. CVBA Vertegenwoordigd door de heer Jurgen Lelie Spinnerijstraat 12 - 9240 Zele 57
Wetgeving Hieronder geven we een overzicht van de relevante wetgeving uit 2013 en een korte samenvatting van de inhoud ervan. Alle wetgeving verschijnt ook in het Belgisch Staatsblad. We bespreken hier enkel de regelgeving die een concrete impact heeft op de werking. Een aantal MB’s over bijvoorbeeld het verstrekken van gegevens voor de GSC, de beheersvergoeding, de prestatiedatabank,… werden niet opgenomen. Ook een aantal MB’s dat bestaande MB’s in lijn brengt met nieuwe besluiten en of decreten werden niet in detail opgenomen.
decreet houdende wijziging van diverse decreten met betrekking tot wonen van 31 mei 2013 (bs 11/07/2013) Dit decreet past de twee belangrijke decreten inzake wonen, de Vlaamse Wooncode en het decreet Grond- en Pandenbeleid, op een aantal vlakken aan. De aanpassingen van de Vlaamse Wooncode voorzien onder meer de decretale basis voor latere aanpassingen aan het KSH (cfr. infra). Onder meer over de reductie van het aantal categorieën sociale huurders, een plafond voor de plaatsbeschrijving, het koppelen van een begeleidingsovereenkomst aan een huurovereenkomst,… De aanpassingen aan het decreet Grond- en Pandenbeleid voorzien onder meer een hiërarchie in schattingen en uitbreiding van de schattingsbevoegdheid, alsook een aantal verfijningen van de invulling van de sociale last. Door de vernietiging van grote delen van het Decreet Grond- en Pandenbeleid door het Grondwettelijk Hof op 7 november 2013 (bij beschikking aangepast op 18 december 2013) zijn een groot deel van de aanpassingen van dit decreet ofwel dode letter geworden ofwel vernietigd. Wel blijven de sociale objectieven – en de verlening voor de huurwoningen tot 2023 – overeind.
besluit van de vlaamse regering tot wijziging van diverse bepalingen betreffende het woonbeleid van 4 oktober 2013 (bs 13/12/2013) Dit besluit is de ‘belangrijke’ wijziging van het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) die voorzien was, reeds bij het begin van de legislatuur. VVH heeft hier vele jaren aan gewerkt, diverse evaluatienota’s gemaakt op basis van de dagelijkse praktijk, over tal van onderwerpen (bilaterale) onderhandelingen gevoerd met het kabinet, de administratie en andere actoren. De grondige evaluatie waar we op hoopten is dit zeker niet geworden. Wel werd met vele aanpassingen die we voorstelden rekening gehouden en hebben we ook bij de laatste lezing nog veel technische aanpassingen kunnen laten doorvoeren die de werking in de praktijk beter mogelijk maken. Met het uitgebreid advies van de Vlaamse Woonraad (cfr. supra) werd op beleidsvlak niet veel rekening gehouden. Wel werden ook via die weg een heel aantal 58
pragmatische verbeteringen aangepast. De belangrijkste wijzigingen die dit besluit aan het KSH aanbrengt, zijn een verhoging van de inkomensgrenzen, een andere benadering van toewijzingen voor kwetsbare doelgroepen (de 5%-regel) en de implementatie van de reductie van het aantal categorieën huurders van vier naar drie met een aanpassing van hun rechten (kooprecht, woonrecht,…) en plichten (gelijke behandeling kinderen, versoepeling eigendomsvoorwaarde, taalbereidheid,…). Een aantal van deze aanpassingen waren reeds decretaal verankerd in de decreetswijziging van de Wooncode, hierboven vermeld. Ook belangrijk is dat het nieuwe KSH in een meer algemene huurovereenkomst voorziet, en de concrete regelgeving in een bijlage inpast (die makkelijker te wijzigen is). De nieuwe waarborgregeling met de mogelijke spreiding van betaling als recht voor de huurder werd tot spijt van de sector ook geïmplementeerd. Reeds vanaf de definitieve goedkeuring bleken vele zaken onduidelijk en voer voor interpretatie en appreciatie. VVH volgt de evolutie van nabij op en heeft reeds over vele dossiers overlegd met de administratie en het kabinet om werkbare oplossingen te voorzien (bijvoorbeeld over de toepassing van de 5%-regel). Dit zal ook in de toekomst nodig blijken. Belangrijk is ook nog te vermelden dat een deel van het KSH door een uitspraak van de Raad van State op 18 februari (BS 14/03/2013) werd vernietigd. Het betreft de ‘voorkeurregeling’ voor kandidaat-huurders bij inschrijving, die was ingevoerd naar aanleiding van het Besluit over de Huurpremie. Dit bepaalde de criteria op basis waarvan de kandidaat zijn – eerder algemene - ‘keuze’ in het patrimonium van de verhuurder kon beperken op basis van vijf criteria. Het KSH viel door deze vernietiging terug op de oude regels, die stellen dat een kandidaat zijn voorkeur mag aangeven op basis van type en ligging (en geen vijf algemene criteria) en dat de verhuurder moet toezien op een voldoende brede keuze die een realistische toewijzing mogelijk maakt.
besluit van de vlaamse regering tot wijziging van diverse besluiten betreffende het woonbeleid van 10 oktober 2013 (bs 5/12/2013) Dit besluit wijzigt een aantal bepalingen uit het ‘Overdrachtenbesluit’. Onder meer de inkomensgrenzen worden verhoogd. Ook wordt de indexering van de wederinkoopprijs – decretaal verankerd in de laatste wijziging van de Wooncode – uitgewerkt (dat geldt bijvoorbeeld ook voor het begrip ‘venale waarde’ en de schattingsbevoegdheid). Tevens wordt een termijn voorzien om te ‘antwoorden’ op vragen van kopers om al dan niet het wederinkooprecht uit te oefenen. De oppervlaktenormen voor sociale kavels worden iets verkleind. Ook wordt een regeling voorzien om na aflevering van de bouwvergunning – op initiatief van de koper – te kunnen nagaan 59
of deze normen worden gerespecteerd. Daarnaast worden een aantal aanpassingen doorgevoerd om het besluit in overeenstemming te brengen met de gewijzigde decreten en besluiten (bijvoorbeeld het ‘Procedurebesluit’ en het KSH).
60
Bijzonder verslag omtrent het toezicht op het sociaal oogmerk (art.8 van de statuten) Gelet op de artikelen 95, 96 en 661, 6° van de wet van 7 mei 1999 houdende het wetboek van vennootschappen, zoals gewijzigd door de wet van 23 januari 2001 tot wijziging van de wet van 7 mei 1999 houdende het wetboek van vennootschappen en van de wet van 17 juli 1975 op de boekhouding van de ondernemingen (B.S. 6 februari 2001). Gelet op artikel 1 van de statuten van de vennootschap voor het laatste gewijzigd op 13 juni 2003 en gepubliceerd in de bijlage tot het Belgisch Staatblad van 23/06/2003 onder het nummer 03069519, bevestigt de raad van bestuur dat tijdens het dienstjaar 2013 regelmatig toezicht werd uitgeoefend op het sociaal oogmerk dat zij overeenkomstig artikel 3 van haar statuten heeft bepaald. Inzonderheid heeft de raad van bestuur vastgesteld dat de uitgaven inzake investeringen, werkingskosten en bezoldigingen bestemd waren om de verwezenlijking van het sociaal oogmerk van de vennootschap te bevorderen. Zoals blijkt uit het verslag van de werking van de vennootschap in dit jaarverslag, werden ook in 2013 de nieuwe investeringen gericht én op de uitbreiding van het aanbod van sociale woningen en kavels én op de grondige renovatie van de huidige woningen.
61
Beslissingen van de algemene vergadering 2 juni 2014 1. Goedkeuring van het jaarverslag In overeenstemming met de wettelijke bepalingen verzoekt de raad van bestuur de algemene vergadering van aandeelhouders om het jaarverslag goed te keuren.
2. Goedkeuring van de jaarrekening 2013, inclusief verwerking van het resultaat In overeenstemming met de wettelijke bepalingen verzoekt de raad van bestuur de algemene vergadering om de jaarrekening afgesloten op 31/12/2013 goed te keuren.
Winstverdeling 2013 (in EUR) 692 000
toevoeging wettelijke reserves:
692 100
toevoeging overige reserves:
1.197.782,77 EUR
694 000
vergoeding van het kapitaal:
288,25 EUR
à
131 100 bijzondere reserve:
à
471 000 te betalen dividend
81,25 EUR
1.197.864,02 EUR 288,25 EUR
3. Verlenen van kwijting aan de bestuurders en de commissaris- revisor In overeenstemming met de wettelijke bepalingen verzoekt de raad van bestuur om kwijting te verlenen aan de bestuurders van de vennootschap en aan de commissaris-revisor voor het uitoefenen van deze opdracht tijdens het boekjaar 2013.
62
4. (Her-) benoeming van bestuurders In overeenstemming met de wettelijke en statutaire bepalingen verzoekt de raad van bestuur aan de jaarvergadering om het mandaat van ondervermelde bestuurders te vernieuwen voor een duur van drie jaar, eindigend op de algemene vergadering van de aandeelhouders in 2017. •
mevr. Marleen Van Holewinckel, afgevaardigde van de gemeente Hamme;
•
dhr. Robert Saerens, afgevaardigde van de gemeente Hamme;
•
dhr. Paul Van de Casteele, afgevaardigde van de gemeente Hamme;
•
dhr. Chris Vervaet, afgevaardigde van de gemeente Temse;
•
dhr. Paul Verschelden, particulier.
5. Presentiegelden van de bestuurders De algemene vergadering bevestigt haar beslissing om de presentiegelden te bestendigen mits aanpassing aan de loonindex van de Vlaamse Overheid. Sinds de laatste indexaanpassing (1,6084) op datum van 1 januari 2013 bedraagt deze 185 EUR.
63
Tekst: www.schrijfhuis.be Ontwerp: www.flesinzee.be
