JAARVERSLAG 2012 BEWEGING. Noorderstraat 151b, 9611 AD Sappemeer

JAARVERSLAG 2012

BEWEGING

Noorderstraat 151b, 9611 AD Sappemeer

2

Lefier jaarverslag 2012

INHOUDSOPGAVE

VOORWOORD BESTUUR .............................................................................. 4 1

PROFIEL VAN DE ORGANISATIE .............................................................. 6

2

IDENTITEIT EN STRATEGISCH PERSPECTIEF............................................. 12

3

LEFIER ALS KLANTCORPORATIE - PRESTATIES ......................................... 16

4

LEFIER ALS VASTGOEDCORPORATIE - PRESTATIES ................................... 24

5

LEFIER ALS WIJKREGISSEUR - PRESTATIES .............................................. 39

6

LEFIER EN HAAR MEDEWERKERS ........................................................... 51

7

BESTUUR, TOEZICHT, MEDEZEGGENSCHAP ............................................ 53

8

FINANCIËN EN BEDRIJFSVOERING ......................................................... 72

JAARREKENING ......................................................................................... 8 6 9

KERNGEGEVENS .................................................................................. 87

10 GECONSOLIDEERDE JAARREKENING ...................................................... 90 11 ENKELVOUDIGE JAARREKENING .......................................................... 127 12 OVERIGE GEGEVENS (INCLUSIEF ACCOUNTANTSVERKLARING) ............... 132 13 BIJLAGEN ......................................................................................... 135 VESTIGINGEN VAN LEFIER ........................................................................ 137


3

VOORWOORD BESTUUR In dit jaarverslag leest u hoe wooncorporatie Lefier zich in 2012 heeft ingespannen voor het waarmaken van haar doelstellingen, welke ontwikkelingen zich daarbij hebben voorgedaan en welke resultaten de corporatie heeft behaald. Op dit verslagjaar kan ik slechts beschouwend terugkijken, aangezien ik in november 2012 ben aangetreden als bestuurder. Tijdens mijn kennismakingsperiode met de Lefierorganisatie heb ik gezien hoe niet alleen de omgeving van woningcorporaties, maar vooral ook Lefier zelf in het verslagjaar in beweging was en moest inspelen op verandering. Het was een turbulent jaar voor Lefier; allereerst een jaar waarin onze medewerkers ongeacht de wisselingen op bestuursgebied, hard gewerkt hebben aan het open en draaiende houden van onze organisatie, met resultaten waarover we tevreden mogen zijn. Tegelijkertijd was het een jaar waarin Lefier als gevolg van de bestuurscrisis in 2011 het vertrouwen herwinnen moest van interne partijen en belanghebbenden. En het was het jaar waarin Lefier zich liet onderzoeken door een kritische visitatiecommissie. Tot aan november werd Lefier bestuurd door interim-bestuurders. Dit was het gevolg van de ingreep in de top van Lefier waarbij de vierhoofdige raad van bestuur in 2011 op non-actief werd gezet, en de laatste twee bestuursleden pas in 2012 uit hun functie van bestuurders zijn ontheven. Op basis van alle inzichten die tijdens de bestuurscrisis verkregen zijn, is in 2012 besloten de meerhoofdige bestuursstructuur om te zetten naar één verantwoordelijk bestuurder voor Lefier, met directeuren voor de bedrijfsonderdelen. Deze interne ontwikkeling heeft zijn uitwerking gehad op Lefier, zowel op onze medewerkers als extern. Ook de wereld om ons heen is volop in beweging. De buitenwereld vraagt om een herbezinning op de rol en taken van woningcorporaties en de regio waarin Lefier actief is maakt deze vraag nog urgenter. Net als onze collega-corporaties hebben we te maken met krimp, een ongunstige woningmarkt en veranderende overheidsbepalingen. In de huidige kabinetsplannen heeft de regering nieuwe inzichten geformuleerd over taakstelling en werkterrein van woningcorporaties. Ook wordt de komende jaren een stevige financiële bijdrage verwacht in de vorm van een verhuurdersheffing. Deze herzieningen vereisen een verandering en een vernieuwing van de Lefierorganisatie. Daarom moeten we in de periode die voor ons ligt prioriteiten stellen en keuzes maken. In de eerste plaats is het zaak het werk af te maken na de fusie en onze schaalvergroting te benutten voor schaaloptimalisatie. Enerzijds vanuit het oogpunt van verzilvering van de schaalvoordelen en het vergroten van de slagvaardigheid en dienstverlening van onze woningcorporatie. Anderzijds is het belangrijk dat we samen gaan ervaren dat we bij één organisatie werken. Wij zijn het jaar geëindigd met een positief operationeel resultaat. Hierdoor voldoen we aan de eisen van toezichthouder CFV en waarborgfonds WSW. Een deel van de begrote plannen hebben we niet uitgevoerd. In dit verband zijn de dalende woningverkopen evenals de dalende woningwaarde aanleiding tot zorg. Ondanks die merkbare trend heeft Lefier een gezond operationeel resultaat. In 2012 is circa € 58 miljoen geïnvesteerd, en ook in de toekomst wil Lefier een investerende corporatie blijven. In de weergave van onze financiële cijfers is in het verslagjaar een belangrijke wijziging doorgevoerd. Wij hebben ervoor gekozen om onze waardering van het vastgoed te presenteren op basis van de marktwaarde in verhuurde staat, in plaats van op basis van de bedrijfswaarde. Deze keuze past veel

4


beter bij onze rendementssturing. Het is van belang voor de financiering en door de waardering op basis van vastgoed is Lefier vergelijkbaar met andere grotere corporaties en commerciële verhuurders. Het effect van deze nieuwe wijze van waardering is boekhoudkundig erg groot. De wijziging in de waarderingsgrondslagen, gekoppeld aan noodzakelijke administratieve wijzigingen, leidt samen met de ongunstige markt tot enerzijds een enorme groei van het eigen vermogen (tot circa € 1,4 miljard), anderzijds tot een negatief resultaat van circa € 187 miljoen. Veranderende marktomstandigheden zullen voortaan fluctuaties in de jaarresultaten veroorzaken. Zij laten immers de prijsbeweging in de vastgoedmarkt zien. Met het in gang zetten van een aantal verbetertrajecten leggen we de fundering voor een ander Lefier. Zo is in het verslagjaar gestart met het gericht uitwerken van het klantperspectief, afbakening van de strategische opgaven, het formuleren van een explicieter, beter portefeuillebeleid en een efficiëntere aansturing binnen de organisatie. Dit komt tot uiting in de lopende trajecten voor organisatieontwikkeling, een nieuw Strategisch Plan en de inrichting van één primair systeem voor de optimalisering van onze bedrijfsvoering. Voor de toekomst blijft Lefier zich primair richten op de essentie van volkshuisvesting: leveren van betaalbaar, bereikbaar en kwalitatief wonen. In aansluiting op de geschetste ontwikkelingen zullen wij onze opdracht vanuit de samenleving effectief, efficiënt en duurzaam dienen te realiseren. Daarom zal Lefier de komende jaren de juiste wegen zien te vinden om meer met minder beschikbare middelen te doen. In dit voor Lefier ingrijpende verslagjaar hebben we kunnen steunen op de enthousiaste en gemotiveerde houding en inzet van onze medewerkers en de vele vrijwilligers en bewoners die zich actief inzetten voor wonen en leefbaarheid in ons werkgebied. Hiervoor willen wij allen zeer hartelijk danken. Tot slot richten wij een dankwoord aan onze toezichthouders, samenwerkingspartners en belanghebbenden, die samen met Lefier ervoor zorgen dat wij onze brede visie op volkshuisvesting kunnen waarmaken. Ik wens u veel leesplezier. Lex de Boer bestuurder Lefier


5

1 PROFIEL VAN DE ORGANISATIE 1.1 Identificatiegegevens Lefier is een wooncorporatie in Noord-Nederland die op 1 januari 2009 is ontstaan door fusie van de corporaties In (Groningen), Volksbelang (Hoogezand) en Wooncom (Emmen/Stadskanaal/BorgerOdoorn). Tabel 1 Identificatiegegevens Lefier Naam verslaggevende rechtspersoon

Stichting Lefier

Adres Postcode Plaats Telefoonnummer Btw-identificatienummer

Noorderstraat 151b 9611 AD Sappemeer (0598) 820 000

Nummer Kamer van Koophandel Internetpagina

02028826 www.lefier.nl

Locaties van Lefier

Vestigingsplaats

Lefier Hoogezand-Stadskanaal Lefier ZuidoostDrenthe Lefier StadGroningen Ontwikkelbedrijf De Kern

Hoogezand en Stadskanaal Emmen Groningen Sappemeer Sappemeer

NL802665482B01

1.2 Ons werkgebied Het werkgebied van Lefier is omvangrijk en divers. Het bestaat uit (kleine) dorpen, dorpskernen, kleinere en middelgrote gemeenten en een grote stad. Het statutaire werkgebied van Lefier omvat de volgende gemeenten: Bellingwedde, Menterwolde, Pekela, Reiderland, Scheemda, Stadskanaal, Veendam, Vlagtwedde, Winschoten, Appingedam, Bedum, De Marne, Delfzijl, Eemsmond, Loppersum, Ten Boer, Winsum,Groningen, Grootegast, Haren, Hoogezand-Sappemeer, Leek, Marum, Slochteren, Zuidhorn, Aa en Hunze, Assen, Midden-Drenthe, Noordenveld, Tijnaarlo, Borger-Odoorn, Coevoerden, Emmen, Hoogeveen, Meppel, Westerveld en de Wolden.

1.3 Kernactiviteiten Lefier is ondergebracht in een stichting. Volgens de statuten heeft de Stichting Lefier tot doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van volkshuisvesting in het omschreven werkgebied. Dit doel wil Lefier onder andere bereiken door: a. voeren van bestuur over en samenwerken met andere gemeenten en gevestigde rechtspersonen die ook werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting; b. bevorderen van de samenhang tussen en de afstemming in beleid en activiteiten van de rechtspersonen waarover de stichting het bestuur voert; c. bouwen, verkrijgen, in stand houden, verhuren, vervreemden en amoveren van woningen; d. al hetgeen te verrichten wat met de vorige punten verband houdt of daarvoor nuttig kan zijn. 6


1.4 Structuur van Lefier 1.4.1 Juridische structuur Juridisch bestaat de top van Stichting Lefier uit een raad van bestuur en een raad van commissarissen. Deelnemingen Lefier werkt voor het realiseren van haar doelen ook via deelname in andere bedrijven of organisaties. Van diverse deelnemingen is Stichting Lefier (mede)bestuurder. Dat wil zeggen dat de raad van bestuur van Lefier direct of indirect bestuurlijk verantwoordelijk is voor het functioneren van de deelnemingen. Hieruit volgt weer dat de raad van commissarissen van de stichting toezicht houdt op de raad van bestuur. Een overzicht van de deelnemingen van Lefier is opgenomen als bijlage bij de jaarrekening, evenals een specifiek overzicht van de financiën van de deelnemingen in het boekjaar 2012. Organogram 1 Juridische structuur Lefier Overzicht juridische structuur per 31 december 2012 stichting Lefier

69,7% V.O.F. Pleiaden

99,5% CV Hoogezand 4

33,3% SRRG

Pandgarant B.V.

0,02% W oningnet N.V.

10,3%

50,0%

N.V. Groninger monumentenf onds

N.V. Wonen Boven W inkels

100,0% Stichting Usus (bestuurlijk)

Stichting Farkas (bestuurlijk)

De Monden B.V.

100,0% Lefier Holding B.V.

50,0% Emmermeer ontwikkeling B.V.

100,0%

33,3% Vierwaarde B.V.

IN ontwikkeling B.V.

50,0% V.O.F. IN Ter Steege

66,7% V.O.F. Tasmantoren

1.4.2 Organisatiestructuur Lefier is een wooncorporatie met een decentraal organisatiemodel. De organisatie bestaat uit drie woonbedrijven, Ontwikkelbedrijf en Kern. Het uitgangspunt is: ‘Lokaal wat kan, centraal wat moet’. Drie woonbedrijven De woonbedrijven Hoogezand-Stadskanaal, ZuidoostDrenthe en StadGroningen vormen het zwaartepunt van de organisatie. Zij geven in hun werkgebied zelfstandig en binnen de gestelde kaders van Lefier invulling aan hun beleid, bedrijfsvoering en volkshuisvestelijke activiteiten. De directeuren van de woonbedrijven leggen verantwoording af aan de bestuurder van Lefier. Ontwikkelbedrijf Het Ontwikkelbedrijf werkt rechtstreeks voor de drie woonbedrijven die zowel klant als opdrachtgever voor het Ontwikkelbedrijf zijn. De woonbedrijven geven opdrachten in de zin van projectontwikkeling Lefier jaarverslag 2012

7

en realisatie, en (deels) voor planmatig onderhoud. De meeste medewerkers van het Ontwikkelbedrijf zijn decentraal in de woonbedrijven gehuisvest. Via het Ontwikkelbedrijf wil Lefier belangrijke voordelen behalen op het gebied van bedrijfsvoering, professionalisering, marktpositie en flexibiliteit. Het streven is de samenwerking tussen woonbedrijven en Ontwikkelbedrijf zodanig in te richten dat meerwaarde ontstaat. De Kern De Kern, het centrale gedeelte van Lefier, heeft voor de Lefierorganisatie een dienende, ondersteunende en coördinerende taak. In dit bedrijfsonderdeel zijn de afdeling Finance & Control, het bestuurssecretariaat en enkele corporate adviseursfuncties ondergebracht. De Kern bewaakt centraal de financiën en de bedrijfsvoering en ondersteunt de organisatie op het gebied van informatisering, personeel & organisatie, communicatie en inkoop. In de Kern krijgt het ‘corporate’ beleid vorm evenals het integrale strategische beleid. Organogram 2 Organisatiestructuur Lefier

1.5 Samenwerkingsrelaties 1.5.1 Horizontale dialoog Lefier heeft een aantal belanghebbenden (stakeholders) benoemd die voor de organisatie belangrijk zijn bij het uitvoeren van haar maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelstellingen, en hecht als woningcorporatie sterk aan een goede samenwerking in haar lokale omgeving. Een belanghebbende is elke persoon, groep of organisatie die belang heeft bij Lefier en het effect van haar inspanningen ondervindt, en die zelf ook invloed kan uitoefenen op de organisatie, producten en diensten van de corporatie. Bestuur, woonbedrijven, Ontwikkelbedrijf, Kern en de raad van commissarissen hebben regelmatig op verschillende niveaus en werkterreinen contact met diverse belanghebbenden (zie het overzicht in tabel 2) om de opdracht en (maatschappelijke) doelen van Lefier te kunnen behalen. Overlegvormen Gedurende het jaar komen tijdens formeel en informeel overleg met belanghebbenden allerlei onderwerpen op het gebied van volkshuisvesting en de opgaven voor Lefier aan de orde. De concrete invulling van de gesprekspunten is beschreven bij meerdere thema’s in de hoofdstukken 3, 4 en 5. Ook worden de belanghebbenden betrokken bij beleid en de totstandkoming van het Lefiervizier, de kaderbrief van Lefier. Aandeel bij visitatie Meerdere belanghebbenden hebben in 2012 een belangrijk aandeel gehad in de visitatie van Lefier. Zij zijn door de visitatiecommissie gevraagd naar hun mening over diverse aspecten van Lefier als 8


woningcorporatie. Mede op basis van deze informatie heeft de commissie een beeld gekregen van het functioneren en de prestaties van Lefier (zie ook hoofdstuk 7, paragraaf 7.2.6 Visitatie). De betrokken belanghebbenden zijn in november geïnformeerd over de uitslag van de visitatie. Aansluitend is actie ondernomen om het visitatierapport in de reguliere besprekingen met de belanghebbenden op de agenda te plaatsen. Beoordeling belanghebbenden Het visitatierapport maakt duidelijk dat de relatie die Lefier met haar belanghebbenden onderhoudt, positief wordt gewaardeerd. Lefier onderkent het belang van deze beoordeling en zal in en voor de toekomst de inhoudelijke dialoog en de goede relatie die er nu is verder optimaliseren. Tabel 2 Belangrijke partners/belanghebbenden van Lefier Categorie Organisaties Bewonersvertegenwoordiging

Overheid

Maatschappelijke opvang/zorg/welzijn

Wijkverbanden Veiligheid Onderwijs

Overige woningcorporaties

Branchevereniging Woningcorporaties Overige

• Deelnemers Noordelijk Overleg Lefier: Grobos, Stuurgroep Huurdersbelangen Lefier Groningen, De Koepel, Huurdersraad Hoogezand-Sappemeer, Huurdersfederatie ZuidoostDrenthe; • Bewonersorganisaties wijken en dorpen. • Gemeenten: Groningen (diensten: OCSW, Sozawe, ROEZ), Emmen, Borger-Odoorn, Stadskanaal, Hoogezand-Sappemeer; • Ministeries Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en Financiën; • Centraal Fonds Volkshuisvesting; • Waarborgfonds Sociale Woningbouw; • Provincies Groningen en Drenthe. • Tangenborgh (zorg); • Icare/Compleet wonen; • Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA); • Zorggroep Meander (zorg); • Welstad (onderdeel van de welzijnsgroep ‘Tinten’); • Kwartier Zorg & Welzijn; • OGGz (Openbare Geestelijke Gezondheidszorg Groningen) en Lentis (geestelijke gezondheidszorg); • Novo/De Zijlen (opvang kinderen/volwassenen met een verstandelijke beperking); • Baanvak (re-integratiebedrijf); • Stamm CMO (kenniscentrum/adviesbureau sociale sector in en buiten Drenthe). • Emmen Revisited (in het samenwerkingsverband: dorpen wijkteams, stuurgroep); • Mooi Blijven Wonen Groningen. • Politie • Rijksuniversiteit Groningen; • Hanzehogeschool Groningen; • Stenden Hogeschool (onderwijsconglomeraat Noord-Nederland); • Alfa College (ROC) voor Noord- en Oost-Nederland); • Noorderpoort (regionaal opleidingscentrum in Noord-Nederland); • VCOG (Vereniging voor Christelijk Onderwijs Groningen). • De Huismeesters; • Nijestee; • Patrimonium; • Domesta; • Woonservice; • Woonzorg BCM; • Steelande wonen; • Participatie in ‘Het Vitale Noorden’. • Aedes; • Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties; • Kences. • VNO-NCW; • Rabobank; Lefier jaarverslag 2012

9

Categorie

Organisaties • Bouwend Nederland; • MKB; • Noordelijke regieraad bouw; • Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH).

1.5.2 Prestatieafspraken/Lokaal Akkoorden Woningcorporaties zijn volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) werkzaam op het gebied van de volkshuisvesting en leveren een bijdrage aan zes verantwoordingsvelden c.q. prestatievelden, namelijk: huisvesten van de doelgroep, kwaliteit van de woningen, betrekken van bewoners bij beleid en beheer, financiële continuïteit, leefbaarheid, wonen en zorg. De invulling en uitvoering ervan gebeurt vaak in een samenspraak tussen gemeenten en woningcorporaties. Lokaal verankerd De woonbedrijven van Lefier zijn lokaal verankerd. Daarom heeft elk woonbedrijf in het eigen werkgebied met gemeenten en collega-corporaties (zie tabel 3) op verschillende niveaus afspraken vastgelegd over de prestaties die zij zullen leveren. De overeenkomsten, die meestal een aantal jaren bestrijken, worden afgesloten onder de noemer ‘Prestatieafspraken’ of ‘Lokaal Akkoord’. Aan sommige samenwerkingsverbanden nemen ook bewonerscommissies of andere partijen deel. Tabel 3 Overzicht samenwerkingsverbanden Lefier/gemeenten/collega-woningcorporaties/anderen Partners Overeenkomst Doel/inhoud Lefier Hoogezand Lefier, gemeente HoogezandSappemeer, Steelande wonen Lefier, gemeente HoogezandSappemeer, Steelande wonen, Kwartier Zorg & Welzijn en een bewonerscommissie

Prestatieafspraken 2010-2014

Afspraken over onder andere woningvoorraad, wijkgericht werken en bijzondere doelgroepen.

Wijkvernieuwing Gorecht-West

Met een integrale wijkaanpak de leefbaarheid bevorderen, waardoor bewoners meer betrokken zijn bij hun wijk, en bewoners ondersteunen op maatschappelijk gebied. Realiseren dat bewoners in de wijk plezierig en met een veilig gevoel wonen en leven.

Lokaal Akkoord Stadskanaal 2012-2014

Bevat onder meer afspraken over de transformatieopgave, werken aan een schone en veilige leefomgeving, tegengaan van woonoverlast, bevorderen van burgerparticipatie en versterken van zelfredzaamheid van inwoners.

Lefier Stadskanaal Lefier, gemeente Stadskanaal, BCM Stadskanaal

Lefier ZuidoostDrenthe Lefier, gemeente Emmen, Domesta, Woonservice Drenthe

Lokaal Akkoord Emmen 2010-2014

Kwaliteit van wonen in de gemeente Emmen verbeteren. Prestaties/tegenprestaties zijn geformuleerd; organisatorisch en financieel wordt naar afstemming gezocht. Partijen pakken opgaven gezamenlijk op en zijn daarbij elkaars ‘preferred partners’. Jaarlijks wordt een programma opgesteld met specifieke opgaven die in dat jaar worden opgepakt.

Lefier ZuidoostDrenthe Lefier, gemeente Emmen, Domesta, Woonservice en bewoners10

Emmen Revisited (ER)

Een samenwerkingsverband van verschillende partijen, die ieder op hun eigen manier bijdragen aan een goede leefomgeving in de wijken/dorpen van de gemeente Emmen. Het samenwerkingsverband is geen organisatie, maar een denkLefier jaarverslag 2012

Partners verenigingen Lefier, gemeente Borger-Odoorn, Woonservice Lefier, gemeente Borger-Odoorn

Overeenkomst

Doel/inhoud

Prestatieafspraken 2011-2015

en werkwijze die alle partners delen. Kwaliteit van wonen in de gemeente Borger-Odoorn verbeteren.

DOP Nieuw-Buinen

In deze overeenkomst is onder andere de sociaalmaatschappelijke inzet van Lefier beschreven bij integrale wijkontwikkeling en leefbaarheid.

Nieuw Lokaal Akkoord (NLA) 2.0 ‘Mensen maken stad!’ 2011-2014

Dit zijn geen formele prestatieafspraken. In het NLA worden stadsbreed voor de corporatiesector op basis van marktonderzoek afspraken gemaakt over de totale inzet. De afspraken hebben een bandbreedte en zijn niet in een aandeel per corporatie uitgewerkt, met uitzondering van de inzet voor het programma Bouwjong.

Lefier StadGroningen Lefier, gemeente Groningen, Nijestee, De Huismeesters, Steelande wonen, Patrimonium

Activiteiten De inspanningen van de woonbedrijven die volgen uit de prestatieafspraken/ Lokaal Akkoorden zijn beschreven in hoofdstuk 4 (paragraaf 4.3 Investeringsopgaven) en hoofdstuk 5 (paragraaf 5.2 Prestatieafspraken Vitale buurten). Monitoring De diverse prestatieafspraken en Lokaal Akkoorden worden regelmatig gezamenlijk door de deelnemende partners geëvalueerd, ofwel in werkgroepen of op managementniveau. Op deze manier wordt ook de voortgang van projecten die invulling geven aan de afspraken bewaakt. Zo nodig worden gezamenlijk de gemaakte afspraken bijgesteld of er worden nieuwe afspraken gemaakt.


11

2 IDENTITEIT EN STRATEGISCH PERSPECTIEF Lefier is een maatschappelijk betrokken, daadkrachtige organisatie die dicht bij haar huurders en partners staat. Om dit niet alleen te kunnen waarborgen, maar ook te versterken zijn de strategische uitgangspunten voor het behalen van de beoogde doelen in 2012 opnieuw geformuleerd. Tevens is een nieuwe koers in voorbereiding.

2.1 Missie, visie, kernwaarden Lefier werkte in 2012 op basis van de missie, visie en kernwaarden zoals geformuleerd bij de fusie. Tabel 4 Identiteit Lefier Missie Lefier biedt wonen met karakter; wij organiseren in ons werkgebied goed en actief wonen van mensen. ‘Goed wonen’ houdt in: zorgen voor een optimale kwaliteit van woning en woonomgeving. ‘Actief wonen’ betekent dat zelfbepaling van mensen de essentie is bij wonen en samen leven. Wij stimuleren een actieve samenleving waarin mensen de regie hebben over hun woonomstandigheden, eigen keuzes maken en daarvoor verantwoordelijkheid dragen.

Visie Lefier is een wooncorporatie met een positief mensbeeld. Ieder mens heeft talenten en verdient kansen en prikkels om mee te doen in onze samenleving en de regie te voeren over zijn of haar eigen leven. Leven in een kansrijke omgeving helpt mensen mogelijkheden te benutten. Daarom leveren wij een belangrijke bijdrage aan het ontwikkelen en uitbouwen van leef- en woonklimaten die de bewoners inspireren, stimuleren, en kansen en perspectieven bieden. Wij initiëren of werken mee aan ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan een inspirerende woonomgeving. Wij investeren in maatschappelijke voorzieningen, kwetsbare groepen kunnen op onze bijzondere aandacht rekenen en we stellen voldoende goede en betaalbare huisvesting beschikbaar. Wij voelen ons verantwoordelijk en willen een rol van betekenis vervullen in die wijken, buurten, dorpen, steden en kernen waar we een permanente factor zijn en waar we woningen hebben, of waar een beroep op onze inzet wordt gedaan. Wij investeren in nieuwe ontwikkelingen, samenwerkingsverbanden en methodieken om inhoud te geven aan onze brede visie op de volkshuisvesting. Wij zijn transparant over onze inzet en onze keuzes.

Kernwaarden Doelgericht, maatschappelijk verbonden en integer.

2.2 Strategisch perspectief Sinds haar oprichting in 2009 heeft Lefier zich als woningcorporatie in Noord-Nederland met een heldere visie op de kaart gezet. Het strategisch beleid van de corporatie sluit daar op aan en beschrijft de doelen die de organisatie wil behalen, passend bij de missie, visie en kernwaarden. In 2011 heeft Lefier voor de begroting en het jaarplan 2012 haar strategische uitgangspunten aangescherpt. Herijking strategische opgave In de loop van de jaren is gebleken dat het overkoepelend Twintigpuntenplan, dat bij de fusie het kader vormde voor het handelen van Lefier, onvoldoende concrete aanknopingspunten bood voor strategische sturing. Ook de 7 strategische thema’s die in de beginjaren als leidraad dienden bij het waarmaken van doelstellingen gaven in de praktijk onvoldoende richting aan de activiteiten. Als antwoord hierop hebben bestuur en directeuren in 2011 de strategische opgaven herijkt. Op basis van interne wensen en ontwikkelingen in de woningsector zijn de 7 strategische thema’s 12


herleid en geherformuleerd tot 3 strategische uitgangspunten die overzichtelijk en werkbaar zijn. In de volgende paragraaf zijn de 3 strategische uitgangspunten met de ambities voor 2012 samengevat. In de hoofdstukken 3, 4 en 5 volgt verantwoording op de geleverde prestaties.

2.2.1 Drie strategische uitgangspunten Denk- en werkkader Volgens het bestuursbesluit van januari 2012 vormen de nieuwe strategische uitgangspunten sinds het verslagjaar het dagelijkse denken werkkader van Lefier. Bij elk uitgangspunt zijn verscherpte ambities benoemd (zie de tabellen 5, 6 en 7). De drie strategische uitgangspunten zijn: 1. Tevreden klanten: Lefier als klantcorporatie; 2. Goede woningen: Lefier als vastgoedcorporatie; 3. Vitale buurten, wijken en dorpen: Lefier als wijkregisseur. Waardenstelsel De nieuwe strategische uitgangspunten hebben een logische volgorde en onderlinge samenhang op basis van een waardenstelsel. Bovendien vullen ze elkaar aan. Vanuit het waardenstelsel worden ook dilemma’s besproken, opdat een afgewogen oordeel kan ontstaan. De gedachte achter het waardestelsel is als volgt: • de basis van het waardenstelsel is de klant. Klanten geven de Lefierorganisatie bestaansrecht; een positieve klantwaardering is voor het (voort)bestaan van Lefier van groot belang. • de tweede waarde is het vastgoed van Lefier. Het aanbod van aantrekkelijke woningen in prettige woonomgevingen heeft een positief effect op de klant en draagt bij aan de noodzakelijke financiële continuïteit van de organisatie. • goede woningen en tevreden klanten zijn van belang voor de derde waarde: vitale buurten, wijken en dorpen waar het plezierig wonen is. Bij het realiseren hiervan richt Lefier zich op sociale cohesie, leefbaarheid en dorps-/wijkgericht werken met bewoners. Tabel 5 Eerste strategische uitgangspunt van Lefier TEVREDEN KLANTEN: LEFIER ALS KLANTCORPORATIE Inhoud Lefier stuurt op de gewenste klanttevredenheid en legt daarover verantwoording af. Wij leveren onze klanten de diensten en producten die passen bij hun vraag en garanderen een goede dienstverlening. Mensen kunnen op ons vertrouwen. Klanten wier verwachtingen we overtreffen, zijn onze beste ambassadeurs.

Ambities • Een goede klantwaardering met een waarderingscijfer van minimaal een 7. • Een eigentijds klantconcept en via meerdere kanalen (post, telefoon, website, e-mail) goed bereikbaar zijn voor de klant. • Klantprocedures die een snelle en adequate afhandeling van klantvragen garanderen. • Klanten zijn welkom op ons kantoor; zo nodig gaat een medewerker van Lefier op huisbezoek. • Goede, stabiele kwaliteit van onze woningen en dienstverlening. • Huisvesting bieden aan mensen die door financiële en/of andere omstandigheden moeilijk tot geen toegang hebben tot de woningmarkt (jongeren, ouderen en gehandicapten).


13

Tabel 6 Tweede strategische uitgangspunt van Lefier GOEDE WONINGEN: LEFIER ALS VASTGOEDCORPORATIE Inhoud De strategische opgaven evenals het strategisch opgavenbeleid blijven bij Lefier onder lokaal beheer. Centraal regelen we het vermogen en de financiële risicoafdekking. Onze investeringscapaciteit zetten we in voor lokale en regionale opgaven.

Ambities • Voldoende goede en betaalbare huisvesting beschikbaar stellen die aansluit bij de marktvraag (zowel huur- als koopwoningen) met daarnaast een vastgoedportefeuille die nu en op langere termijn aansluit bij de behoeften van onze klant (van jongerenhuisvesting tot levensloopbestendige woningen). • Voor de komende jaren met de gemeenten concreet onze investeringsopgaven benoemen, zodat toetsing en verantwoording mogelijk is. • Een woonbedrijfoverschrijdend portfoliobeleid en vermogensbeheer voeren en zo een ieder daadwerkelijk (gelijke) kansen bieden binnen ons werkgebied (waar we bezit hebben). Met andere woorden: geld verdienen waar het kan, om uit te kunnen geven waar het moet. • Optimalisering van het financiële rendement van ons vastgoed en doelmatig en passend opereren binnen onze volkshuisvestelijke doelstellingen, onder meer door sturen op rendement en benoemen van de prijskwaliteitverhouding en de basiskwaliteit van ons vastgoed. • Flexibiliteit inbouwen; bijvoorbeeld binnen de formatie van het Ontwikkelbedrijf toewerken naar 30% flexibiliteit. • Als maatschappelijke onderneming ook een maatschappelijk verantwoorde organisatie zijn, met volop aandacht voor duurzaamheid (people, planet, profit). Bij de bestaande voorraad focussen op duurzaamheidvraagstukken, gericht op kostenbesparingen en verbetering van indirect rendement. • In ons opgavenbeleid meebewegen met de krimp waar deze zich manifesteert. • Kritisch kijken naar de ontwikkelingen in het particulier woningbezit en de invloed daarvan op een mogelijke waardedaling van ons bezit. Werken aan waardebehoud en waardestijging van ons vastgoed.

Tabel 7 Derde strategische uitgangspunt van Lefier VITALE BUURTEN, WIJKEN EN DORPEN: LEFIER ALS WIJKREGISSEUR Inhoud Lefier stuurt op de gewenste leefbaarheid, vitaliteit en waardeontwikkeling in haar woongebieden en legt daarover verantwoording af. Wij zijn lokaal verankerd, in gesprek met onze bewoners en werken vanuit een heldere visie op wijken, buurten, dorpen, steden en kernen. Wonen is meer dan een dak boven je hoofd. Het omvat ook samenleven, deelnemen aan de maatschappij en je eigen woon- en leefsituatie bepalen. Mensen willen leefbaarheid: een fijn huis, een veilige buurt met voldoende voorzieningen in een kansrijke omgeving. Leefbaarheid maken bewoners zelf en met elkaar. Wij geloven in de ontwikkelkracht van mensen. Sociale samenhang en een actieve opstelling van bewoners bevorderen het ontstaan van vitale gemeenschappen. Waar nodig dragen wij daaraan bij, door activering van bewoners en/of ondersteuning van initiatieven.

Ambities • In samenspraak met bewoners een veilige, kansrijke en inspirerende woonomgeving creëren en onderhouden, met goede en betaalbare woningen. Bewoners zijn onze partners. Zij zijn voor ons een belangrijke bron van inspiratie, kennis en ervaring. • Samen met bewoners en lokale belanghebbenden keuzes maken voor de ontwikkeling en het leefbaar maken van buurt, wijk en dorp. Investeren in een prettige, duurzame woonomgeving met goede (basis)voorzieningen, en een actieve rol spelen bij het oplossen van woonoverlast. • Bewoners en andere belanghebbenden uitnodigen tot een constructieve dialoog en met open vizier met hen samenwerken aan gedeelde doelen. Hierbij steeds duidelijk maken waar onze grenzen liggen in wat we willen of kunnen. Transparant zijn over onze keuzes en de middelen voor de realisatie van de afgesproken doelen. • Met stakeholders (gemeente, zorg-, welzijn-, onderwijs- en bewonersorganisaties) willen we ketensamenwerking realiseren, aangezien partijen samen sterker zijn dan één alleen: 1+1=3. Wij gaan de samenwerking aan onder twee voorwaarden: de initiatieven betreffen wonen in ons werkgebied en andere partijen leveren ook een bijdrage. • Waar het moet het voortouw nemen in samenwerkingsprocessen in buurt, wijk en dorp. Waar nodig en gewenst is Lefier verbindingsstation of deelnemer: integraal en daadkrachtig naar andere stakeholders. Bij 14


VITALE BUURTEN, WIJKEN EN DORPEN: LEFIER ALS WIJKREGISSEUR

•

•

• • •

samenwerking maken we steeds de afwegingen: wat doen we zelf, wat doen we samen met partners, wat gaan we faciliteren? Adequate bewonersparticipatie organiseren en hierbij passende moderne werkvormen gebruiken die tenminste aansluiten bij de participatienorm van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Een visie ontwikkelen op de aanwezigheid van voorzieningen in de regio. We werken actief samen met maatschappelijke organisaties en het bedrijfsleven om ‘van onderop’ invulling te geven aan de planning van voorzieningen. Ons sterk maken voor het behoud c.q. verkrijgen van voldoende woonfaciliteiten en een kansrijke omgeving en mede daarvoor ons portfoliobeleid en vermogensbeheer inzetten. Actief met onze bewoners in gesprek gaan en met pilotprojecten allerlei vormen van zelforganisatie stimuleren en ondersteunen. Een bijdrage leveren aan de vorming van regionale leefbaarheidfondsen (zoals het Groninger Gemeenschapsfonds) vanwege het emancipatorische perspectief ervan.

2.3 Nieuw Strategisch Plan Tot en met 2012 was te zien dat de Lefierbrede fusievoordelen nog onvoldoende gerealiseerd waren. Lefier was grotendeels een samenvoeging van drie apart opererende woonbedrijven met daarnaast een centraal georganiseerd Ontwikkelbedrijf. Om de voordelen van de fusie beter te verzilveren en om tijdig te anticiperen op de grote ontwikkelingen die de sector raken, heeft het bestuur in het verslagjaar besloten tot het opstellen van een nieuw Strategisch Plan 2014-2019 (zie ook hoofdstuk 7, paragraaf 7.2.4 Activiteiten bestuur - Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden).


15

3 LEFIER ALS KLANTCORPORATIE - PRESTATIES Eerste strategische uitgangspunt: ‘Tevreden klanten – Lefier als klantcorporatie’. Als klantcorporatie stuurt Lefier op de gewenste klanttevredenheid. Wij bieden onze klanten producten en diensten die passen bij hun vraag, en een goede dienstverlening. Klanten kunnen op ons vertrouwen.

3.1 Klanttevredenheid Onze ambitie: een goede klantwaardering met een waarderingscijfer van minimaal een 7.

3.1.1 Klanttevredenheidsonderzoek Om te weten of klanten tevreden zijn over de diensten en producten van de woningcorporatie, laat Lefier regelmatig klanttevredenheidsonderzoeken uitvoeren. Hiermee kan de klantbeleving gemeten, begrepen en bevorderd worden. De resultaten van onderzoek geven de medewerkers van Lefier weer nieuwe handvatten voor verbetering van de service. De woonbedrijven maakten tot aan 2013 gebruik van verschillende bureaus en methodes voor het toetsen van kwaliteit en klanttevredenheid. In 2013 zal Lefierbreed gezocht worden naar een gezamenlijke werkwijze voor het meten van diverse kwaliteitsaspecten van producten en diensten. KWH-klanttevredenheidsonderzoek Bij de woonbedrijven Hoogezand-Stadskanaal en ZuidoostDrenthe is, evenals in voorgaande jaren, een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). In dit onderzoek worden steeds meerdere aspecten van dienstverlening onder de loep genomen. Op basis van de resultaten beoordeelt het KWH of het woonbedrijf in aanmerking komt voor een van de keurmerken: een KWH-Huurlabel of een Gouden KWH-Huurlabel. De twee onderzochte woonbedrijven scoorden in het verslagjaar op een aantal punten lager dan in 2011, maar op andere punten weer hoger (zie tabel 8). Ze kregen gemiddeld als waarderingscijfer een ruime 7. Hoogezand behaalde net te weinig punten om een Huurlabel in de wacht te slepen, Stadskanaal continueerde haar Gouden KWH-Huurlabel. In 2013 maakt het KWH bekend voor welk Huurlabel Lefier ZuidoostDrenthe in aanmerking komt. Tabel 8 Resultaten klanttevredenheidsonderzoek Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector KWH-Huurlabel 2012 Lefier Hoogezand In 2011 is een nulmeting gedaan, maar er werd geen huurlabel toegekend

De nulmeting in 2011 leverde een keurige score op, maar op 2 punten net te laag voor een label, met name op ‘telefonische bereikbaarheid’. Deze punten zijn in 2012 verbeterd, maar nog niet geheel volgens de KWH-norm. In het laatste kwartaal zijn verbeteracties ingezet. Hierdoor steeg de score tot enkele punten onder de norm. De gemiddelde totaalscore was 7,4. Het woonbedrijf behaalde geen label in 2012. Actie in 2013: verbeteracties om het KWH-Huurlabel te halen.

Lefier Stadskanaal In 2011 in bezit van het Gouden KWHHuurlabel

16

Het Gouden KWH-Huurlabel is nog geldig. In 2012 werd voor het eerst gemeten volgens de KWH 2.0-methodiek. Hierdoor is geen directe vergelijking met andere jaren mogelijk. De score bij ‘communicatie & informatievoorziening’ (6,7) was lager dan in 2011, ook bij ‘klachtenbehandeling’ (6,8). De scores bij ‘huur opzeggen’, ‘woning zoeken’ en ‘nieuwe woning’ waren daarentegen hoog: respectievelijk een 8,8, een 8, en een 8,1. Actie in 2013: verbeteracties, met name bij de online dienstverlening.


KWH-Huurlabel 2012 Lefier ZuidoostDrenthe In 2011 in bezit van het Gouden KWHhuurlabel

‘Klantbeleving’ is gedurende het hele verslagjaar gemeten en ‘informatievoorziening’ in oktober. Bij ‘klanttevredenheid’ was de score 7,6; bij ‘communicatie & informatie’: 7,3. Bij ‘klachten behandelen’ was de score een 5,9 (6,8 in 2011); deze score is onder de norm van het Gouden Huurlabel. Bij ‘informatievoorziening’ was de score lager, omdat de website niet gebruiksvriendelijk genoeg is. De waardering voor ‘woning zoeken’, ‘nieuwe woning’, ‘huur betalen’ en ‘onderhoud’ was hoger dan in 2011, voor‘reparatie‘ lager. Bij ‘klantcontact’ was de score een 7,3; bij ‘verhuizen’ een 8, en bij ‘onderhoud’ een 8,0. In 2013 wordt bekend welk KWH-Huurlabel dit woonbedrijf krijgt. Actie in 2013: communicatie via e-mail verbeteren, met name bij de klachtenafhandeling.

3.1.2 Klachtenprocedures Eerstelijns klachtenbehandeling Wie een klacht heeft of ontevreden is over Lefier kan dit melden via een klachtenprocedure. De woonbedrijven hanteren hierbij elk min of meer een eigen werkwijze (zie tabel 9). Na het binnenkomen van een melding tracht elk woonbedrijf de klacht zo goed mogelijk af te handelen naar tevredenheid van de klant. Alle woonbedrijven proberen de procedures zo laagdrempelig mogelijk in te richten, zodat klanten gemakkelijk hun klacht of probleem kenbaar kunnen maken. Lefier hanteert de stelregel dat elke klacht een kans biedt tot verbetering. Tweedelijns commissies Wanneer de huurder/klager niet tevreden is over de klachtafhandeling door het woonbedrijf, kan hij/zij een officiële klacht indienen bij een onafhankelijke tweedelijns commissie. Hiervoor zijn per regio onafhankelijke commissies ingesteld: geschillencommissies en de Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties Groningen. Ook kan de klager voor de afhandeling van een geschil een beroep doen op de Huurcommissie. Deze commissie informeert, adviseert en doet uitspraak over huurprijs, onderhoud en servicekosten van huurwoningen, zowel voor huurders als verhuurders. Tabel 9 Klachtenprocedures Lefier Eerstelijns klachtenprocedures Lefier Hoogezand-Stadskanaal

Tweedelijns klachtenprocedures

Een klacht kan gemeld worden bij de klachtencoördinator, telefonisch, schriftelijk (per e-mail of post), of met een klachtenformulier (via de woonwinkel of te downloaden via de website). De klachtencoördinator stuurt een ontvangstbevestiging naar de huurder en neemt de klacht in behandeling; de klager krijgt binnen 2 weken een inhoudelijke reactie.

Huurder kan een klacht indienen bij de: • Gezamenlijke Geschillencommissie (werkt voor meerdere woningcorporaties in Middenen Noord-Oost-Groningen en onderzoekt geschillen tussen huurder en Lefier Hoogezand-Stadskanaal); • Huurcommissie.

Lefier ZuidoostDrenthe Een klacht kan rechtstreeks gemeld worden bij de eigen interne klachtencommissie van het woonbedrijf: per post, telefonisch, of via de website (klachtenformulier). De klager krijgt een ontvangstbevestiging en binnen 10 dagen een inhoudelijke reactie.

Huurder kan een klacht indienen bij: • Regionale Geschillen Commissie (onderzoekt geschillen tussen huurder en Lefier ZuidoostDrenthe); • Huurcommissie.

Lefier StadGroningen Een klacht kan telefonisch gemeld worden, of in een persoonlijk gesprek in de woonwinkel, bij een huismeester of een buurtbeheerder, of schriftelijk (per post of e-mail), of met een klachtenformulier (via de woonwinkel of via de website). Samen met de klager wordt bepaald hoe de klacht wordt afgehandeld.

Huurder kan een klacht indienen bij: • Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties Groningen (onderzoekt geschillen tussen huurder en Lefier StadGroningen); • Huurcommissie.


17

3.1.3 Eerstelijns meldingen en afhandeling klachten in 2012 Organisatiebreed is het aantal ingediende klachten bij Lefier gedaald. Bij woonbedrijf ZuidoostDrenthe bijvoorbeeld werden in het verslagjaar 47 klachten gemeld tegenover 125 in 2011. Ook landelijk is een daling van klachten zichtbaar (met 0,3%). Voor de afname van klachten bij Lefier is geen ‘harde’ verklaring te geven. Mogelijk is het aantal lager door de heldere klachtenprocedures en de toegenomen deskundigheid van medewerkers bij het juist afhandelen van problemen of klachten. Ook geeft de continue verbetering van de informatievoorziening de klant meer duidelijkheid en minder reden tot indienen van klachten. Aard van de klachten De eerstelijns klachten varieerden van ontevredenheid over medewerkers tot onderhoudsklachten (los van de gewone reparatieverzoeken) waarover huurders niet direct gehoor vonden bij Lefier. Lefier Hoogezand bijvoorbeeld kreeg klachten over het centrale collectieve verwarmingssysteem in twee seniorenflats; bij vestiging Stadskanaal kwamen klachten binnen over tekortkomingen in de oplevering van de nieuwbouw in Maarsstee. Bij Lefier ZuidoostDrenthe werden gemiddeld 4 klachten per maand ingediend. Van het totale aantal (47) zijn 8 klachten in behandeling genomen. De afhandeling van klachten vergde (door de aard ervan) meer tijd en energie dan in 2011.

3.1.4 Tweedelijns meldingen en afhandeling klachten in 2012 Geschillencommissies In het verslagjaar hebben ook de tweedelijns commissies een aantal klachten over Lefier behandeld: • Bij de Gezamenlijke Geschillencommissie voor Midden- en Noord-Oost-Groningen is één klacht ingediend over Lefier Stadskanaal. Dit geschil betrof vooral houding en gedrag: er was een conflict ontstaan tussen enkele bewoners en Lefiermedewerkers. De zaak was in 2012 nog niet afgerond. • Bij de Regionale Geschillen Commissie (RCG) zijn 5 zaken ingediend over Lefier ZuidoostDrenthe. De geschillen betroffen overlast door handelwijze van het woonbedrijf, verwijderen van asbest uit een tuin, achterlaten van de tuin na verhuizing, vergoeding voor overlast en een vergoeding voor wateroverlast in de tuin. Bij 3 zaken heeft een zitting plaatsgevonden. Bij één zitting werd de huurder in het gelijk gesteld; bij de tweede is de klacht (overlast) ongegrond verklaard en de derde zitting over vergoeding ‘wateroverlast in de tuin’ heeft nog geen uitkomst opgeleverd. • De Klachtencommissie Gezamenlijke Corporaties Groningen ontving over Lefier StadGroningen 10 klachten van 6 huurders (één huurder diende 5 klachten in). Van de 10 waren 6 klachten ontvankelijk en 4 niet ontvankelijk. Eind 2012 ontving de commissie nog een klacht; deze wordt in 2013 behandeld. Huurcommissie Voor Lefier ZuidoostDrenthe heeft de Huurcommissie 1 verzoek uit 2011 tot huurverlaging behandeld en ongegrond verklaard. In 2012 zijn 3 verzoeken van huurders voor huurverlaging ingediend, waarvan er 2 middels een zitting ongegrond zijn verklaard. Verder is een bezwaar ingediend over ‘betalen van een servicekostenafrekening’. De zitting hierover is in januari 2013.

3.2 Een eigentijds klantconcept Onze ambitie: een eigentijds klantconcept en via meerdere kanalen goed bereikbaar zijn voor de klant, met klantprocedures die een snelle, adequate afhandeling van klantvragen garanderen.

18


3.2.1 Webportal Ter verbetering van de communicatie met huurders/klanten en andere belanghebbenden is een Lefierbrede webportal (een nieuwe website) evenals een huurdersportaal Groningen in voorbereiding. De voortzetting van deze werkzaamheden is in het derde kwartaal van 2012 tijdelijk stilgelegd. De samenvoeging van de verschillende werkprocessen en ICT-systemen van Lefier in één gezamenlijk webportal bleek complex en vroeg meer voorbereiding. Hierdoor is het live gaan van het webportal en het huurdersportaal uitgesteld en doorgeschoven naar 2013. De Stuurgroep van het project werkt verschillende scenario’s uit en onderzoekt daarbij op welke onderdelen de online communicatie met huurders gerealiseerd kan worden. Het webportal zal naar aanleiding van de uitkomsten herzien worden.

3.2.2 Klantprocessen Lefier heeft zich ingezet voor verbetering van de klantprocessen om de dienstverlening aan bewoners c.q. klanten te optimaliseren. Binnen elk woonbedrijf zijn hiervoor acties uitgevoerd. Activiteiten • Bij Lefier Hoogezand volgden de medewerkers de training ‘klantgericht schrijven’. Dit is een jaarlijks terugkerende training. • Lefier ZuidoostDrenthe werkte aan de vormgeving van het principe ‘de klant keuze bieden’, met inzet van klantenpanels en bewonersparticipatie; dit geldt voor producten, diensten en beleid. • Bij Lefier StadGroningen is de werkbelasting onderzocht van de medewerkers die verantwoordelijk zijn voor het afhandelen van klantvragen. Het woonbedrijf streeft ernaar dat elke klantvraag wordt opgepakt door de ter zake deskundige medewerker. Ook de verbetering van de samenwerking binnen het team heeft in het verslagjaar veel aandacht gekregen.

3.3 Huisvesting van bijzondere doelgroepen Onze ambitie: huisvesting bieden aan mensen die door financiële en of andere omstandigheden moeilijk tot geen toegang hebben tot de woningmarkt.

3.3.1 Kwetsbare doelgroepen Kwetsbare doelgroepen kunnen bij Lefier op bijzondere aandacht rekenen, bijvoorbeeld mensen met een lichamelijke of psychische beperking, met financiële of sociale problemen. Lefier investeert samen met haar maatschappelijke partners in diverse maatschappelijke voorzieningen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. De woonbedrijven streven ernaar mensen van jong tot oud bij het wonen de juiste ondersteuning te geven, zodat ze zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. De prestaties van Lefier op dit gebied zijn beschreven in hoofdstuk 5, paragraaf 5.3.5 Wonen-zorg-welzijn/maatschappelijke partners.

3.3.2 Huisvesting statushouders Evenals de collega-woningcorporaties verzorgt Lefier jaarlijks de huisvesting van statushouders ofwel verblijfsgerechtigden. Dit gaat in samenspraak met de gemeenten die elk halfjaar een taakstelling krijgen voor het huisvesten van deze bijzondere doelgroep. Nieuwe toewijzingsprocedure De procedure voor de huisvesting van statushouders is met ingang van 1 oktober 2012 door het Lefier jaarverslag 2012

19

ministerie van BZK aangepast. Voortaan wijst het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA) een kandidaat (of kandidaten) toe aan een gemeente. Vervolgens regelt de gemeente de huisvesting van de verblijfsgerechtigden, samen met de woningcorporaties. Deze nieuwe toewijzingsprocedure beoogt een versnelling en verbetering van het huisvestingsproces en een bevordering van de integratie van statushouders. Toewijzing in 2012 De toewijzing van woonruimte aan statushouders verliep volgens de afspraken met gemeenten (zie tabel 10). In het verslagjaar liep het aanbod van statushouders achter bij de afspraken. Tabel 10 Huisvesting statushouders 2012 Taak

Realisatie

Toelichting

11

10

Er was nog een achterstand van 7 toewijzingen over 2011.

0

In voorgaande jaren is bovenmatig voldaan aan de vraag.

35 15

-

20

In 2012 is besloten dat statushouders in Groningen zelf een woning kunnen zoeken via WoningNet.

Lefier Hoogezand Lefier Stadskanaal 0 Lefier ZuidoostDrenthe Emmen 28 Borger-Odoorn 8 Lefier StadGroningen 22

3.4 Dienstverlening Onze ambitie: Goede, stabiele kwaliteit van onze woningen en dienstverlening.

3.4.1 Huur-/betalingsachterstanden Gedurende het verslagjaar werd duidelijk dat de doelgroepen van Lefier steeds meer getroffen werden door recessie en lastenverzwaring waardoor mensen hun huur niet konden betalen. Lefier spant zich voortdurend sterk in om te anticiperen op deze ontwikkeling. Zo is op diverse manieren door de woonbedrijven gewerkt aan beheersing van de huurachterstanden. Er werden acties ingezet ter ondersteuning van bewoners bij het betalen van hun huur. Lefierbreed zal in 2013 inspanning verricht worden om de prestaties minimaal op het niveau van 2012 te houden en liefst nog te verbeteren. Dat is een flinke uitdaging gezien de onzekere tijden. Tabel 11 Overzicht huur-/betalingsachterstanden Lefier per 31-12-2012

Lefier Hoogezand Lefier Stadskanaal Lefier ZuidoostDrenthe Lefier StadGroningen

Totale huurachterstand in % van huren en vergoedingen 1,7% 2,8% 2,7% 4,8%

Activiteiten • Bij Lefier Hoogezand werden achterstanden veelal op tijd gesignaleerd en huurders met een huurachterstand werden persoonlijk bezocht. Dit bleek effectiever dan het sturen van brieven. • Lefier Stadskanaal continueerde een strak incassobeleid en investeerde in het onderhouden van goede contacten met welzijnsorganisaties, bewindvoerders en andere hulporganisaties.

20


Tevens werden de financiële voorwaarden voor het sluiten van een huurovereenkomst aangescherpt. Deze vestiging sloot in maart een samenwerkingsovereenkomst met Stichting Welstad om gezamenlijk mogelijke problemen van huurders vroegtijdig te signaleren en op te lossen. • Lefier ZuidoostDrenthe startte met de afdeling Schuldhulp van gemeente Emmen een pilot voor de sanering van huurachterstanden. Huurders met een huurachterstand konden in de woonwinkel van het woonbedrijf met een medewerker van de afdeling Schuldhulp de persoonlijke situatie doorspreken en naar een oplossing zoeken. Van de 24 huurders met betalingsachterstand die Lefier had uitgenodigd voor ondersteuning, werden er 8 doorverwezen naar de afdeling Schuldhulp. Bij deze 8 mensen liep de achterstand niet verder op en is een stabiele situatie ontstaan. De pilot loopt door in 2013. De evaluatie heeft aangetoond dat het project een succes is. • Lefier StadGroningen heeft als reactie op de in 2012 gewijzigde Incassowet haar incassoproces herijkt en aangescherpt. Met de nieuwe werkwijze kan nog strakker dan voorheen gestuurd worden op voorkomen van achterstanden. Huurders worden tijdig geïnformeerd over achterstand en mogelijkheden om betalingsafspraken te maken. Hierdoor kon in meerdere gevallen het overdragen van dossiers aan de deurwaarder voorkomen worden. Actieplan 2013 In 2013 maken de woonbedrijven gezamenlijk een actieplan waarmee Lefierbreed een structureel lagere huurachterstand te realiseren valt.

3.4.2 Ontruimingen Elke ontruiming is er één te veel, is de stelregel van Lefier. De woonbedrijven spannen zich daarom via proactief en reactief beleid in het aantal huisuitzettingen ieder jaar verder terug te dringen. Vergeleken met 2011 is het aantal ontruimingen bij Lefier in 2012 gedaald (zie tabel 12). Het aantal ontruimingen door huurschuld is gedaald. Dit resultaat vloeit voort uit de beheersmaatregelen die Lefier hanteert bij preventie en/of regelen van betalingsachterstanden en de samenwerking daarbij met instanties en hulpverleningsorganisaties. Ook woonoverlast gaf minder vaak aanleiding tot ontruiming. Dit resultaat is eveneens mede te danken aan de samenwerkingsverbanden waarin Lefier en partners problemen bij wonen trachten te voorkomen of op te lossen (zie ook hoofdstuk 5, paragraaf 5.2.6 Woonoverlast). Pilot gemeente Groningen Het verzoek van gemeente Groningen tot een bijdrage aan de kosten voor de Groningse Kredietbank (GKB) voor de financiering van een pilot ter voorkoming van huisuitzettingen is in eerste instantie afgewezen. De bijdrage van corporaties is al fors, zowel financieel als qua geleverde capaciteit. De vraag om een bijdrage is nu voorgelegd aan het Bestuurlijk Overleg van het Noordelijk Overleg Lefier. Tabel 12 Ontruimingen bij Lefier in 2012 Aangezegd Ontruimd Toelichting Lefier Hoogezand 50

12

Er waren 11 ontruimingen door huurschuld; 1 door overlast. Verloop overige aangezegde ontruimingen: 10 huurders leverden vlak voor de ontruiming hun sleutels in; 28 huurders betaalden of alsnog, of er kwam een betalingsregeling.

Lefier Stadskanaal 79

12 (2011: 17)

De 12 ontruimingen waren het gevolg van huurschuld. Verloop overige aangezegde ontruimingen: 8 huurders leverden voor de ontruiming hun sleutel in; 59 ontruimingen zijn voorkomen, vooral dankzij een strak incassobeleid en de goede samenwerking met instanties.

Lefier ZuidoostDrenthe 216

17 (2011: 32)

Het aantal is binnen de gestelde norm van 34 ontruimingen per jaar. Er waren 9 ontruimingen door huurschuld en 8 ontruimingen op basis van overlast.


21

Aangezegd Ontruimd Lefier StadGroningen

Toelichting

-

Ontruimd zijn 2 boxen, 1 BOG-pand en 5 studenteneenheden; opnieuw een daling van het aantal ontruimingen vergeleken met voorgaande jaren.

23

3.4.3 Verhuurbaarheid De leegstand was in het verslagjaar om diverse redenen hoger dan begroot (zie tabel 13). Huurderving Lefierbreed was de huurderving vooral groot bij huurwoningen in de vrije sector. De begroting voor de vrije-sectorhuurderving voor 2013 wordt gemaakt op basis van ervaringscijfers en marktgegevens. Tabel 13 Leegstand/verhuurbaarheid bij Lefier in 2012 Begroot Leegstand Toelichting Lefier Hoogezand 0,59%.

gemiddeld 0,99% van jaarhuur

De stijging van de leegstand komt met name doordat de woningen die bestemd waren voor de verkoop langer leeg stonden, met name door de herstructurering van de wijk Gorecht-West en door het complex Begeleid Wonen.

Lefier Stadskanaal 10 dagen

gemiddeld 10,5 dagen

De daling van de gemiddelde leegstand vloeide voort uit de nieuwe werkwijze van het woonbedrijf bij woningbemiddeling; de gemiddelde leegstand in 2011 was 13,4 dagen.

Lefier ZuidoostDrenthe norm: 13 dagen

15,9 dagen

De overschrijding had vier oorzaken: de registratie van leegstand bij projecten is veranderd, asbest in woningen gaf extra dagen leegstand, het verhuren van kleine seniorenwoningen met 1 slaapkamer verliep moeizaam en er was een toename van mutaties hoger dan € 10.000 (‘dikke mutaties’).

Lefier StadGroningen 3%

3,78 %

De leegstand was met name hoger dan begroot, doordat de verkoop van 122 woningen in het Hunzerheem verschoven is van 2012 naar 2013.

Activiteiten • Lefier vestiging Stadskanaal is gestart met een vernieuwde werkwijze ‘woningbemiddeling’. Er worden extra inspanningen gedaan voor het opnieuw verhuren van leegstaande woonruimte, bijvoorbeeld door woningzoekenden te bellen en direct afspraken te maken. De complexen in Stadskanaal die moeilijk verhuurbaar waren, worden in 2013 nader onder de loep genomen. • Lefier ZuidoostDrenthe hoopte door het geven van betere informatie het aantal weigeringen van woningen terug te dringen. Ook werden diverse acties ingezet om huurders te vinden voor de kleine seniorenwoningen. De extra inspanningen hebben nog onvoldoende opgeleverd. Eind 2012 zijn de woningzoekenden zonder opties actief benaderd. Doelstelling voor 2013: met alle nieuwe woningzoekenden persoonlijk contact opnemen, de inschrijving met hen doornemen en indien nodig de inschrijving direct aanpassen. • Bij Lefier StadGroningen is in 2011 een Task Force ‘Vrije sector’ ingesteld. Via deze commissie is meer kennis ontstaan over markt, verkoop en verhuur. In 2012 heeft de Task Force zich gericht op het verhuren van de nog leegstaande (niet eerder verhuurde) vrije-sectorwoningen aan de Korrezoom en de complexen Tasman Toren en Kop van Oost. Dit heeft geleid tot een dalende trend bij de huurderving. Ook parkeervoorzieningen die Lefier op basis van gemeentelijk beleid realiseerde bij nieuwbouwcomplexen waar nog geen betaald parkeren is ingevoerd, bleken moeilijk verhuurbaar. De Task Force blijft zich inspannen om de woningen ook bij mutatie opnieuw te verhuren. Verder zal het verhuren van het nieuwbouwcomplex De Componist, dat vanaf maart 2013 wordt 22


opgeleverd, actief aangepakt worden.

3.4.4 Passend huisvesten In het kader van zorgen voor passende huisvesting volgens de Europese norm zijn de volgende activiteiten uitgevoerd: • Bij Lefier Hoogezand-Stadskanaal is de toewijzing van huurwoningen uitgevoerd binnen de Europese norm voor toewijzing. • Bij Lefier ZuidoostDrenthe is 92,57% van de 848 huurcontracten toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen lager dan € 34.085. Bij een controle van de huurcontracten over de periode tot en met augustus bleek dat bij 8 huurcontracten de inkomensgegevens en het formulier Schatting Huishoudinkomen ontbraken. Die zijn alsnog opgevraagd. • Lefier StadGroningen heeft aan de norm voldaan. Het komt in een stad zelden voor dat mensen met een ‘te hoog’ inkomen een woning krijgen toegewezen.

3.4.5 Mutaties Overschrijding mutatiebudget Het aantal mutaties was Lefierbreed lager dan begroot (zie tabel 22). Toch is het mutatiebudget bij Lefier Hoogezand-Stadskanaal overschreden. Dat komt vooral doordat 18 uit te plaatsen bewoners uit te slopen woningen in Gorecht-West (Hoogezand) te zijner tijd terugkeren naar de nieuwbouw. Zij verhuizen tijdelijk naar een wisselwoning. De kosten voor het opknappen van wisselwoningen (inclusief vervanging van keukens) drukten op het mutatiebudget. Bij vestiging Stadskanaal waren meerdere oorzaken voor de overschrijding van het budget, zoals planmatig onderhoud dat niet was uitgevoerd, bewoners met een lange woonduur met zelfaangebrachte voorzieningen, en ‘nee’-zeggers tegen verbeterprojecten. Bij Lefier ZuidoostDrenthe nam het aantal ‘dikke mutaties’ (kosten hoger dan € 10.000) toe, maar de mutatiekosten bleven binnen de begroting. Tabel 14 Mutaties bij Lefier in 2012

Lefier Hoogezand Lefier Stadskanaal Lefier ZuidoostDrenthe Lefier StadGroningen

Begroot aantal mutaties 425 400 960 2064

Reëel aantal mutaties 339 374 854 1908


23

4 LEFIER ALS VASTGOEDCORPORATIE - PRESTATIES Tweede strategische uitgangspunt: ‘Goede woningen – Lefier als vastgoedcorporatie’. De strategische opgaven evenals het strategisch opgavenbeleid blijven bij Lefier onder lokaal beheer. Centraal regelen we het vermogen en de financiële risicoafdekking. Onze investeringscapaciteit zetten we in voor lokale en regionale opgaven.

Lefier kende in 2012 een redelijke dynamiek in de vastgoedportefeuille. Circa 1% van de voorraad is vernieuwd (sloop/nieuwbouw) en ongeveer 2,5% is verbeterd. Iets meer dan 0,5% is verkocht. Desalniettemin waren we niet in staat alle plannen volgens prognose uit te voeren. Ook waren de woonbedrijven noodgedwongen terughoudender bij de besluitvorming. Tevens werden de besluitvormingsprocessen bij (nieuwbouw)projecten aangescherpt en gedurende het jaar is de 70%verkoopeis bij nieuwbouwprojecten met koopwoningen strikt gevolgd. Oorzaken stagnatie Dat de plannen minder snel te realiseren waren dan voorzien, had verschillende oorzaken. Zo hebben de ontwikkelingen op bestuursgebied (zie hoofdstuk 7, paragraaf 7.3.1 Verslag intern toezicht 2012) ertoe bijgedragen dat de focus een deel van het jaar op het intern handelen gericht was en minder op de ambities. Verder zorgden externe ontwikkelingen, zoals de gewijzigde en aangescherpte regelgeving, voortgaande negatieve ontwikkelingen in de woningmarkt en een dalende woningwaarde, voor vertraging. Voor een deel van haar productie was Lefier afhankelijk van het consumentenvertrouwen en dat was minder groot in 2012. Het grote aanbod koopwoningen en de onzekerheid van kopers hebben geleid tot een substantieel lagere realisatie bij de verkoop van bestaand bezit. Risicobeheersing Er zijn forse inspanningen gedaan om voldoende inzicht in de financiën en het risicobeheer te krijgen. Processen en systemen zijn aangepast en de deskundigheid is vergroot. Voor verdere realisatie van deze inspanningen wil de organisatie het proces van plannen en begroten beter stroomlijnen, zodat gewerkt kan worden met een meer realistische prognose. Ondanks de ongunstige omstandigheden heeft Lefier ook in 2012 stevig aan haar portefeuille gewerkt en daarbij resultaten behaald die naar tevredenheid zijn.

4.1 Kwaliteit van ons bezit Onze ambitie: voldoende goede en betaalbare huisvesting beschikbaar stellen die aansluit bij de marktvraag (zowel huur- als koopwoningen) met daarnaast een vastgoedportefeuille die nu en op langere termijn aansluit bij de behoeften van onze klant (van jongerenhuisvesting tot levensloopbestendige woningen).

4.1.1 Basiskwaliteit De woonbedrijven hebben in 2012 met een gezamenlijk project inzichtelijk gemaakt en omschreven wat zij verstaan onder basiskwaliteit, ofwel wat de minimale kwaliteit moet zijn van alle woningen van Lefier. Als volgende stap wordt nu de basiskwaliteit vertaald in planmatig onderhoud, dagelijks onderhoud en klachtenonderhoud. In 2013 wordt het project afgerond. Daarna zijn de nieuwe afspraken over de basiskwaliteit leidend bij de onderhoudswerkzaamheden. 24


Woonkwaliteitonderzoeken Bij Lefier vestiging Stadskanaal heeft de Woon Advies Commissie (WAC) woonkwaliteitonderzoeken uitgevoerd onder bewoners van nieuwbouwprojecten. In 2011 zijn 4 projecten getoetst in Stadskanaal en wederom vier in 2012. Voor het onderzoek heeft het WAC de bewoners gevraagd naar hun mening over de toegankelijkheid, veiligheid, indeling van de woning en de woonomgeving. In 2012 zijn de 8 onderzoeksrapporten aangeboden aan Lefier. Het gemiddelde waarderingscijfer van bewoners voor de nieuwbouw van Lefier is een 7,9.

4.1.2 Planmatig onderhoud Lefier heeft de basis gelegd voor de sturing van planmatig onderhoud via conditiemetingen. Met deze werkwijze ontstaat meer inzicht in de kwaliteit van het bezit. Activiteiten • Het Ontwikkelbedrijf heeft in het verslagjaar voor het uitvoeren van planmatig onderhoud de eerste stappen gezet tot verbetering van de processen. In de administratieve verwerking zijn de eerste resultaten inmiddels zichtbaar: er is een beter en actueler beeld van hetgeen Lefier realiseert in verhouding tot haar plannen. Dit maakt een betere bewaking en beheersing van de uitvoering mogelijk. In 2013 staan de aanpak en de uitvoering van de processen op het programma. • Lefier Hoogezand-Stadskanaal heeft in de begroting voor 2013 een post opgenomen voor planmatig onderhoud aan bedrijfsonroerend goed in Hoogezand en Stadskanaal. Voor dit vastgoed zal in de begroting 2014 een budget worden gereserveerd op basis van een goed onderbouwde meerjarenonderhoudsbegroting. Verder heeft dit woonbedrijf voor de aansturing van het Ontwikkelbedrijf de noodzakelijke voorwaarden verscherpt, namelijk de mogelijkheid tot het verstrekken van een duidelijke en volledige opdracht en het op één lijn brengen van de begroting van woonbedrijf en Ontwikkelbedrijf. • Lefier ZuidoostDrenthe heeft niet het volledige begrote budget voor planmatig onderhoud in 2012 ingezet. Door herinspectie van woningen zijn werkbeurten vervallen (gepland werk bleek niet nodig te zijn) of doorgeschoven (gepland werk was in 2012 nog niet nodig). Overige werkzaamheden voor planmatig onderhoud zijn voorbereid, weggezet en uitgevoerd in 2012. • Lefier StadGroningen realiseerde nagenoeg de uitvoering van de jaarschijf 2012 (de begrote werkzaamheden voor planmatig onderhoud). De gereserveerde bedragen voor niveauverbetering werden zeer beperkt aangesproken doordat een aantal geplande niveauverbeteringsprojecten niet is uitgevoerd. Dit woonbedrijf heeft voor het eerst de begroting voor het nieuwe jaar opgesteld met het beleidssimulatieprogramma Vabi. Ook is veel energie gestopt in de ontwikkeling en uitwerking van het thema ‘Integraal Onderhoud’. Vanuit de afdelingen Planmatig en Dagelijks Onderhoud is bekeken waar in de toekomstige samenwerking efficiency- en effectiviteitslagen gemaakt kunnen worden.

4.1.3 Veiligheid van ons bezit Plan van Aanpak Veiligheid De woonbedrijven van Lefier hebben in gezamenlijkheid met de coördinator Veiligheid van het Ontwikkelbedrijf een Plan van Aanpak Veiligheid opgesteld, dat is goedgekeurd door het bestuur van Lefier. In dit plan is vastgelegd dat Lefier de noodzakelijke maatregelen zal treffen om nu en in de toekomst de fysieke veiligheid van haar huurwoningen op een aanvaardbaar niveau te brengen en te houden. Als aanvaardbaar veiligheidsniveau hanteert Lefier voortaan het volgende kader: ‘minimaal weten regelgeving, aangevuld met de eisen vanuit onze zorgplicht als verhuurder voor zover deze is gedefinieerd door de rijksoverheid en/of is terug te vinden in jurisprudentie. Bij afwezigheid hiervan hanteren we de gangbare richtlijnen en/of onafhankelijke adviezen.’ Risico-inventarisatie en -evaluatie Lefier jaarverslag 2012

25

De bestuurder heeft in december de coördinator Veiligheid opdracht gegeven een risico-inventarisatie en een risico-evaluatie uit te voeren bij de woonbedrijven. Hiermee wordt achterhaald welke maatregelen nodig zijn om te kunnen voldoen aan het geformuleerde veiligheidsniveau. De analyse mondt uit in een plan van aanpak om risico’s op het gewenste veiligheidsniveau te brengen, rekening houdend met de urgentiegraad van de risico’s. Veiligheidsvraagstukken 2012 Woonbedrijf ZuidoostDrenthe werd met een asbestsituatie en een risico op koolmonoxidevergiftiging geconfronteerd en woonbedrijf StadGroningen met asbestproblemen. Activiteiten • Lefier ZuidoostDrenthe: - Er is asbest verwijderd samen met de uitvoer van gepland projectmatig onderhoud aan stijgleidingen, in totaal bij 245 flats. Gelet op de in de zomer ontstane situatie bij het Kanaleneiland in Utrecht heeft het woonbedrijf de reguliere aanpak aangescherpt in samenwerking met onder andere GGD en TNO. In 75 flats (fase 1 in 2012) zijn geen asbestbesmettingen aangetroffen. In de Vissershoekflat aan de Oude Meerdijk (Emmen) zijn de onderhoudswerkzaamheden niet geheel in 2012 afgerond. - In de Nicolai-flats in Emmermeer werd een risico op koolmonoxidevergiftiging ontdekt, door de aanwezigheid van een open verbrandingstoestel en een mechanische ventilatie in de woningen. Om het risico acuut weg te halen, zijn de stekkers van de mechanische ventilatie verwijderd. De bewoners reageerden over het algemeen rustig op de situatie. Zij krijgen een aanbod voor centrale verwarming als structurele verbetering. De werkzaamheden worden in 2013 uitgevoerd. • Lefier StadGroningen werd enkele malen geconfronteerd met asbest in woningen, met name bij woningverbeteringsprojecten. Daarbij bleek dat de impact van zo’n ontdekking op bewoners groot is. Mede daardoor is het een noodzaak de asbestinventarisatie en het beleid rond asbest op alle punten in orde te hebben. Hiermee zijn medewerkers van het woonbedrijf in het verslagjaar gestart, samen met de coördinator Veiligheid van het Ontwikkelbedrijf. Dit traject loopt door in 2013. Het doel is risico’s rond asbest voldoende in beeld te hebben en mogelijke risico’s te kunnen beheersen.

4.1.4 Huurbeleid - betaalbare woningen 4.1.4.1 Huurverhoging 5%-regeling Het kabinet Rutte heeft in 2012 een wetsvoorstel gedaan tot een extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 van maximaal 5% bovenop de normale huurverhoging van 2,3%. Het doel ervan is doorstroming te bevorderen van de hogere inkomens en middeninkomens, zodat meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor lagere inkomensgroepen. Aanvankelijk zou deze extra huurverhoging ingaan op 1 juli 2012, maar deze gaat nu officieel pas in op 1 juli 2013. Woningcorporaties konden in 2012 al wel via een bepaalde constructie van deze nieuwe mogelijkheid gebruikmaken om het ‘scheefhuren’ te ontmoedigen. Lefier heeft ervoor gekozen de huurverhoging 5%-regeling in 2012 niet toe te passen, alleen de normale huurverhoging van 2,3%. In 2013 wordt het invoeren van de 5%-regeling in een breder perspectief van het huurbeleid binnen Lefier bekeken.

26


Activiteiten • Binnen Lefier is gestart met de invoering van een gewijzigde portefeuillesturing. Hiermee wordt ook het huurbeleid een vast onderdeel van de planning- en controlcyclus, zodat beter (bij)sturen op het optimaliseren van de huurinkomsten mogelijk wordt. • Lefier ZuidoostDrenthe heeft een pilot uitgevoerd met toepassing van meer huurprijsdifferentiatie en het opheffen van de maximale huurprijswijziging van € 45 bij een mutatie. In 2012 zijn 94 mutaties geweest waarbij het huurprijsverschil tussen de zittende en nieuwe huurder hoger was dan € 45. De resultaten zijn weergegeven in tabel 15. In dit overzicht zijn de grote mutaties en eventuele verbeteringen niet meegenomen. Tabel 15 Pilot huurprijsdifferentiatie Lefier ZuidoostDrenthe - resultaten huurprijsdifferentiatie 2012 Mutaties Aantal Oud (max. € 45) Realisatie Extra Regulier Pilot

58 36

€ 31.320,00 € 19.440,00

€ 55.353,60 € 36.320,04

€ 24.033,60 € 16.880,04 € 40.913,64

• Lefier StadGroningen heeft zich toegelegd op de optimalisering van huurinkomsten. Er is een werkgroep gestart die op complexniveau de maximale huurprijs gaat bepalen. Hierbij wordt gekeken naar de verhouding tussen de woningen in de categorieën ‘goedkoop’, ‘betaalbaar’ en ‘vrije sector’, en naar de aansluiting ervan bij de stedelijke behoefte. Tevens wordt onderzocht waar verdienmogelijkheden liggen, zodat het woonbedrijf op andere plekken geld kan investeren, of een lagere huurprijs kan aanbieden. Definitieve besluitvorming heeft niet plaatsgevonden, omdat het kabinet Rutte II in het najaar met het plan kwam om het geldende woningwaarderingsysteem af te schaffen.

4.1.4.2 Servicekosten In het servicekostenbeleid wordt vastgelegd voor welke voorzieningen een huurder extra betaalt, naast de huur. Hieronder vallen bijvoorbeeld voorzieningen als schoonmaak, een huismeester, (glas)verzekeringen, glazen wassen, buitenverlichting en het gebruik van gemeenschappelijk ruimtes. De woonbedrijven hebben over de servicekosten overleg gevoerd met bewonerscommissies en bewoners, en daarnaast intern diverse activiteiten ontplooid. Activiteiten • Lefier Hoogezand heeft veel energie gestoken in het op orde krijgen van de afrekening van de servicekosten. Uitgangspunt is: huurders betalen voor hetgeen ze krijgen. Gemaakte kosten voor schoonmaak, energieverbruik algemene ruimte en andere kosten in complexen zijn per woning berekend en vergeleken met de betaalde voorschotten voor servicekosten. In juni is naar elke huurder een pro forma afrekening over 2011 verzonden. In veel gevallen zouden huurders moeten bijbetalen. Dat hoefde over 2011 nog niet, maar wel werd het voorschot voor 2012 aangepast. Ook is de praktijk van de servicekosten gescand. Daarnaast zijn Lefiermedewerkers met complexen flatcommissies in overleg om samen goed de kosten in het oog te houden. Het is de bedoeling dat er afspraken komen over het niveau en de frequentie van schoonmaakwerkzaamheden en het al dan niet laten branden van algemene verlichting. • Lefier ZuidoostDrenthe heeft vanwege het servicekostenbeleid de weten regelgeving geïnventariseerd evenals de ervaringen van haar medewerkers in de praktijk van alle dag. Hierbij is gebleken dat medewerkers veel vragen van klanten krijgen over de soorten servicekosten, het proces, de verantwoordelijkheden en de uitvoering. Als antwoord hierop is een werkgroep voor beleid ingericht. Daarnaast is een uitgebreidere werkgroep geformeerd, met inbreng van de Huurdersfederatie, die vanuit de praktijk op vragen reageert. Lefier jaarverslag 2012

27

• Lefier StadGroningen heeft zich toegelegd op het zorgvuldig beantwoorden van vragen van klanten over servicekosten. In 2013 zal de aandacht nog meer op dit onderwerp gericht zijn. Uitgangspunt bij alle afrekeningen is ‘transparantie en tijdigheid’. Er zijn voorbereidingen getroffen om vóór 1 juli 2013 alle afrekeningen te kunnen versturen. Daarnaast zijn diverse rapportages gemaakt voor een zorgvuldige bewaking van de voortgang van het proces. Dankzij deze rapportages is goed in beeld wat nog aangepast en verbeterd moet worden. De interne voorbereiding moet in 2013 zijn uitwerking krijgen.

4.2 Duurzaamheid Onze ambitie: wij willen als maatschappelijke onderneming ook een maatschappelijk verantwoorde organisatie zijn, met volop aandacht voor duurzaamheid (people, planet, profit). Bij de bestaande voorraad focussen we op duurzaamheidvraagstukken, gericht op kostenbesparingen en verbetering van indirect rendement. Lefier wil en moet de organisatie, haar producten en diensten verder ‘verduurzamen’. Niet alleen vanwege regelgeving of afspraken met belanghebbenden (stakeholders), maar ook vanuit haar doelstellingen als maatschappelijke organisatie. Duurzaam handelen moet de verbindende factor worden in het toekomstbestendig en succesvol uitvoeren van het beleid. Plan van Aanpak Duurzaamheid Duurzame ontwikkeling is een maatschappelijk vraagstuk. In aansluiting hierop heeft het Ontwikkelbedrijf voor Lefier een Plan van Aanpak Duurzaamheid opgesteld als uitgangspunt voor de verankering van duurzaamheid binnen Lefier. Na goedkeuring van het plan door het bestuur is het duurzaamheidtraject in gang gezet binnen de Lefierorganisatie. Er werd een platform ‘Duurzaamheid’ ingericht voor het uitvoeren van het traject zoals beschreven in het Plan van Aanpak. Het platform werd samengesteld uit een representatieve diagonale vertegenwoordiging van de bedrijfsonderdelen en functionele gebieden van Lefier. Ook de in- en externe communicatie over het duurzaamheidtraject van Lefier ging van start. De leden van het platform hebben het traject uitgevoerd volgens de DIA-methode van Bureau Hunesus. DIA staat voor Duurzame Innovatie Aanpak. Uit een verkenning op de managementdag op 9 november en de enquête over duurzaamheid die tijdens het traject onder de medewerkers is uitgevoerd, kwam duidelijk naar voren dat iedereen binnen Lefier graag verdere stappen wil zetten. Hiervoor heeft het platform concrete voorstellen gedaan in de eindrapportage van het DIA-traject. Geïntegreerde aanpak ‘duurzaamheid’ Het bestuur heeft besloten de conclusies en aanbevelingen uit de eindrapportage van de DIA over te nemen. Het is de bedoeling dat in de toekomst in plaats van losse bestaande initiatieven een geïntegreerde aanpak van duurzaamheid gerealiseerd wordt binnen Lefier. Ook is intern afgesproken dat ‘duurzaamheid’ een prominente plek krijgt in het nieuwe Strategisch Plan. Voor de inbedding hiervan wordt een adviesprogramma voorbereid.

4.2.1 Niveauverbetering Sociaal Statuut Ingrijpende Woningverbetering Lefier Stadskanaal heeft in december 2012 het Sociaal Statuut Ingrijpende Woningverbetering ondertekend, samen met huurdersorganisatie De Koepel uit Stadskanaal. Dit statuut is opgesteld om de positie van huurders zo goed mogelijk te beschermen. In het document zijn de rechten en verplichtingen van de huurders en Lefier gedurende het verbeteringsproces duidelijk vastgelegd. Het statuut is ingegaan op 1 januari 2013. Lefier en De Koepel hebben geconcludeerd dat een beleidsmatige, generale afspraak wenselijk is over 28


alle complexen en huurwoningen waar Lefier ingrijpende woningverbetering gaat uitvoeren. Sociaal Statuut Niveauverbetering Lefier StadGroningen heeft in overleg met de Stuurgroep Huurdersbelang Lefier StadGroningen een Sociaal Statuut Niveauverbetering opgesteld. Dit statuut, dat op 22 december 2011 is ondertekend, is ingegaan op 1 januari 2012. Het bevat de rechten en plichten van huurders en Lefier bij de niveauverbetering van een woning. Het Sociaal Statuut geeft huurders de zekerheid dat er zorgvuldig met hun belangen wordt omgegaan. Een goede communicatie tussen Lefier en huurders in de wijk is daarbij een voorwaarde. Het betrekken van huurders bij de planvorming en uitvoering zal daaraan bijdragen. Jaarlijks zal de inhoud geëvalueerd en zo nodig bijgesteld worden. Activiteiten • Lefier vestiging Hoogezand is in september aan de Schaepmanstraat/Dreeslaan in Hoogezand gestart met het verbeteren van 60 huurwoningen. Vooraf konden bewoners in een al eerder opgeknapte modelwoning de geplande verbeteringen bekijken. Bewoners zijn enthousiast, 95% doet mee. De woningen worden aangepast aan de eisen van de tijd, en functioneler en energiezuiniger gemaakt. Alleen de kosten voor het energiezuiniger maken van de woningen zijn gedeeltelijk doorberekend in een huurverhoging. Vóór de zomer van 2013 zullen alle woningen opgeknapt zijn. • Lefier vestiging Stadskanaal heeft voor de wijkvernieuwing Maarsstee 44 woningen verbeterd. In 2012 hebben 30 huurders ingestemd met de verbetering; hun woningen zijn aangepast. Er waren 38 woningen begroot. • Bij Lefier ZuidoostDrenthe zijn 171 aanvragen voor comfortverbetering binnengekomen. Bewoners kunnen drie individuele verbeteringen aanvragen: cv-installatie, doucheverbetering (standaard en vergroot) en isolatieglas. Van het totale aantal aanvragen voor comfortverbetering zijn er 112 in de huur verwerkt. Een deel van de aanvragen is afgewezen omdat huurachterstand was ontstaan. Daarnaast is een aantal aanvragen niet uitgevoerd, omdat de verbetering technisch niet uitvoerbaar was of omdat er geen sprake was van een verbetering maar van een onderhoudsklacht. Verder kon een aantal verbeteringen niet uitgevoerd worden door weersomstandigheden (isolatieglas) of door aanwezigheid van asbest (doucheverbetering). • Lefier StadGroningen had een forse opgave op het gebied van niveauverbetering. In de investeringsbegroting waren 606 woningen opgenomen die verbeterd en opgeleverd dienden te worden. De opgave was tamelijk complex en verdeeld over een aantal behoorlijk omvangrijke projecten. In totaal zijn 451 woningen verbeterd en is 74% van de opgave gerealiseerd. Door schuiven konden ook projecten die niet begroot waren, uitgevoerd worden om de aanwezige capaciteit ten volle te benutten. De niveauverbetering Noorderbinnensingel met 96 woningen is in 2012 in uitvoering gegaan met een beperkt maatregelenpakket. Deze werkzaamheden hadden voornamelijk te maken met onderhoud en niet met investeringen of toevoegen van extra kwaliteit. Verder zijn minder studenteneenheden verbeterd, omdat deze eenheden achteraf gezien al het niveau hadden zoals beoogd met het uitvoeren van de werkzaamheden binnen de verbetering.

4.2.2 Energiebesparing en EPA-projecten In het beleid van Lefier nemen energiebesparende maatregelen een belangrijke plaats in. Enerzijds vanuit maatschappelijk oogpunt, anderzijds met het oog op het realiseren van een goede kwaliteit van de woningen. Bovendien willen de woonbedrijven de woonlasten voor huurders graag zo laag mogelijk houden, met name de energierekening. Het verbeteren van de energieprestatie van woningen gebeurt via EPA-projecten (Energie Prestatie Advies) en energiebesparende werkzaamheden waarmee woningen naar een hoger energielabel gebracht kunnen worden. Daarnaast zoeken we samenwerking met collega-corporaties, bouwbedrijven, energiemaatschappijen en overheid om te komen tot een Green Deal. Met deze Green Lefier jaarverslag 2012

29

Deal, de Stroomversnelling, willen we corporatiewoningen aanpassen zodat ze energienotaloos zijn. In 2012 zijn hiervoor de eerste verkenningen gestart, en we verwachten in 2013 overeenstemming te bereiken. De uitvoering van energiebesparende maatregelen gaat vaak in combinatie met woningverbetering. In het verslagjaar zijn Lefierbreed minder woningen dan begroot energiezuiniger gemaakt. Daar lagen uiteenlopende redenen aan ten grondslag. Activiteiten • Lefier vestiging Hoogezand voerde EPA uit bij woningverbetering in de Schaepmanstraat en Dreeslaan in Gorecht-West. Twee projecten zijn niet uitgevoerd: - het project aan de D. Curtius- en Klompéstraat heeft vertraging opgelopen, doordat overleg met Essent gaande is over het verbeteren van een collectief warmtesysteem in complex ’t Hoogholt (144 woningen). Zodra er overeenstemming is, starten de werkzaamheden. Dit project is opgenomen in de begroting van 2013. - bij een deel van de 26 woningen aan de Noordbroeksterstraat bleek meer werk nodig te zijn dan begroot voor aanpassing naar het gewenste energielabel C. Deze werkzaamheden zijn uitgesteld omdat de geplande dakvernieuwing niet noodzakelijk was en de woningen op andere delen technisch beter bleken te zijn dan verwacht. Over enkele jaren wordt de situatie opnieuw bekeken. De bewoners zijn hierover ingelicht. • Lefier vestiging Stadskanaal heeft in het kader van EPA 162 woningen verbeterd en verhoogd naar minimaal energielabel C. Begroot waren 210 woningen. • Lefier ZuidoostDrenthe heeft 320 woningen aangepast van energielabel F en G naar energielabel C. Dit waren er 34 minder dan gepland, omdat niet overal 70% instemming van bewoners werd behaald en de kosten per woning onevenredig hoog waren. In het project Ecocredo ‘ecologisch bouwen, economisch wonen’ met 12 energieneutrale woningen zijn de energieprestaties nauwlettend gevolgd. Samen met de partners uit het Lokaal Akkoord Emmen is de pilot ‘zonneboilers’ voorbereid. Met dit duurzaamheidproject is invulling gegeven aan de gezamenlijke duurzaamheidambitie. Het woonbedrijf heeft het energiebeleidsplan geëvalueerd. Hierbij bleek dat een aantal doelstellingen niet is gehaald, enerzijds vanwege de fusie en bijbehorende organisatieveranderingen, anderzijds door tussentijds gewijzigd beleid en/of bestuursbesluiten. De doelstelling ‘op 01-01-2014 verhuren we minimaal 3.600 woningen met een label C of hoger’ is al ruimschoots gerealiseerd. • Lefier StadGroningen heeft door uitvoering van energiemaatregelen bij 388 woningen het energielabel verbeterd (bij 228 jongereneenheden in de Van Heemskerckstraat, 23 eenheden in diverse jongerencomplexen, 84 woningen aan de Surinamestraat, 23 woningen in Lewenborg en 30 woningen aan de Van Royenlaan). Een groot project voor energielabelverbetering bij woningen in Paddepoel liep vertraging op ten opzichte van de planning in de begroting. De werkzaamheden staan nu gepland voor 2013 en 2014.

4.3 Investeringsopgaven Onze ambitie: voor de komende jaren met de gemeenten concreet onze investeringsopgaven benoemen, zodat toetsing en verantwoording mogelijk is.

4.3.1 Prestatieafspraken met gemeenten De investeringsopgaven zijn onderdeel van de prestatieafspraken/Lokaal Akkoorden met gemeenten. In hoofdstuk 1 (paragraaf 1.5.2) zijn de formele samenwerkingsverbanden van Lefier met gemeenten en overige woningcorporaties op een rij gezet, met de bijbehorende intenties (zie tabel 3 Overzicht samenwerkingsverbanden Lefier/Gemeenten/collega-woningcorporaties/anderen).

30


Activiteiten Lefier Hoogezand-Stadskanaal • Lefier Hoogezand werkte volgens de met gemeente Hoogezand-Sappemeer vastgelegde prestatieafspraken 2010-2014. Lefier Stadskanaal volgde de afspraken die met gemeente Stadskanaal zijn afgesloten in het Lokaal Akkoord 2012-2014. - In aansluiting op de afspraken wordt in Hoogezand vanuit wijkvisies structureel samengewerkt aan de leefbaarheid en het welzijn van bewoners in woonwijken. Hierbij werken gemeente, Lefier en zorgen welzijnorganisaties intensief samen. In Gorecht-West (Hoogezand) is een pilot gaande vanuit het beleidsstuk ‘samen aanpakken’. - Lefier Hoogezand stelt samen met de gemeente een woonvisie op. Omdat Lefier als uitgangspunt heeft geformuleerd dat ’wonen meer is dan een dak boven je hoofd’, worden ook zorgpartijen bij het formuleren van de visie betrokken. - Er vond periodiek bestuurlijk overleg met de gemeente plaats, variërend van 3 tot 5 keer. - In Hoogezand is voor de eerste twee fases van de wijkvernieuwing Gorecht-West, samen met bewoners, een nieuw stedenbouwkundig plan ontwikkeld. - In Stadskanaal is gestart met de bouw van woningen aan de Boslaan in Onstwedde. - In Stadskanaal en Hoogezand worden alle woningaanpassingen in de woningen van Lefier in beeld gebracht. Zo kan op termijn de vraag naar aangepaste woningen beter worden afgestemd op het aanbod. Activiteiten Lefier ZuidoostDrenthe • Volgend uit het Lokaal Akkoord Emmen 2010-2014 heeft het woonbedrijf de volgende activiteiten uitgevoerd: - Het experiment ‘verleiden particulieren tot aanpak woningen door energiebesparingen’ met inzet van de modelwoning Angelslo is gestrand. In dit project heeft Lefier meegedacht en expertise ingezet voor de aansturing van aannemers. - De werkgroep Accommodatiebeleid is samengesteld. Afgesproken is dat gemeente Emmen het accommodatiebeleid opstart en de corporaties hierin volgen. - De werkgroep Energie heeft als gezamenlijke activiteit het aanbieden van zonneboilers opgezet. - Gemeente Emmen heeft in samenspraak met de corporaties Lefier, Domesta en Woonservice de Woonvisie 2012-2017 opgesteld. Vooral de rollen van de partijen zijn duidelijker neergezet inclusief de rol van de gemeente. Het uitvoeringsprogramma op visie- en wijkniveau is vereenvoudigd om discussie in de dorpen en wijken te vermijden. In de Woonvisie vragen de particuliere voorraad en maatschappelijk vastgoed extra aandacht. Lefier heeft zich bij de partijen aangesloten en bekijkt waar versterking van elkaars inzet mogelijk is. - Er is een nieuwe vorm opgezet voor de voortgangsrapportage van Lokaal Akkoord Emmen. Dit leidt tot beter sturen op de uitvoering van de afspraken. In het managementoverleg Lokaal Akkoord wordt de voortgang bewaakt en van hieruit geïntervenieerd waar nodig. - Lefier wilde in lijn met het Lokaal Akkoord Emmen invulling geven aan het fonds Herstructurering; dit is echter onvoldoende uit de verf gekomen. - Op de valreep van 2012 is besloten tot herijking van het Lokaal Akkoord in verband met maatschappelijke ontwikkelingen en de financiële situatie van de partners. • Volgend uit de Prestatieafspraken 2011-2015 met gemeente Borger-Odoorn heeft Lefier in NieuwBuinen een intensief traject doorlopen met buurt en gemeente, om te komen tot een stedenbouwkundig plan met bijbehorende financiering. De hoofdlijnen van de ontwikkeling staan vast en de eerste gesprekken met bewoners, over het vinden van een nieuwe plek, zijn gestart. Activiteiten Lefier StadGroningen • Lefier StadGroningen heeft een flink aandeel gehad in de uitwerking van de afspraken die gemaakt zijn binnen het Nieuw Lokaal Akkoord (zie tabel 16). Ook heeft dit woonbedrijf nog 30 huurappartementen voor bijzondere doelgroepen gebouwd, en verder maatschappelijk vastgoed en bedrijfsonroerend goed.


31

Tabel 16 Lefier StadGroningen - Nieuw Lokaal Akkoord (NLA) Lefier StadGroningen Prestaties 2012 voor Nieuw Lokaal Akkoord Afspraken NLA Gerealiseerd door Lefier Nieuwbouw jongeren: 250 tot 500 zelfstandige eenheden/jaar Nieuwbouw gezinswoningen: 150 tot 250 woningen/jaar, huur en koop samen Nieuwbouw seniorenwoningen: 75 tot 150 gelijkvloerse woningen/jaar, dichtbij voorzieningen, huur en koop samen Sloop: 150 tot 250 matige woningen/jaar Verkoop: 150 tot 250 sociale huurwoningen/jaar Duurzame kwaliteitsverbetering: 800 tot 1000 woningen/jaar

151 appartementen in de Groenling aan het Wielewaalplein.

Aandeel Lefier 151/500 = 30%

4 appartementen Borneoplein. 43 appartementen naast sporthal Lewenborg; 25 appartementen de Componist (Helpman). geen

4/250 = 2%

68/150 = 45% -

59

59/250 = 24%

451

451/1000 = 45%

4.4 Krimp en waardebehoud Onze ambities: in ons opgavenbeleid meebewegen met de krimp waar deze zich manifesteert; kritisch kijken naar de ontwikkelingen in het particulier woningbezit en de invloed daarvan op een mogelijke waardedaling van ons bezit; werken aan waardebehoud en waardestijging van ons vastgoed. Portefeuillestrategie Krimp, inclusief de daaruit voortvloeiende maatregelen, is bij Lefier een belangrijk bespreekpunt bij het opstellen van de portefeuillestrategie. Lefier ZuidoostDrenthe bijvoorbeeld heeft als antwoord op de krimp in haar werkgebied besloten tot verdunning in de herstructureringsgebieden; het woonbedrijf is van plan om in Nieuw-Weerdinge en Nieuw-Buinen aanzienlijk minder woningen te bouwen in vergelijking met sloop. Pilot Stichting Waardebehoud onroerend goed Lefier Hoogezand-Stadskanaal is een van de deelnemers in de pilot ‘Waardebehoud onroerend goed’. Deze pilot, die in 2012 van start is gegaan en uniek is voor Nederland, is opgezet als antwoord op de negatieve effecten van de krimp in Oost-Groningen. In dit gebied zijn door de verslechterde economie meer woningen en bedrijfspanden dan er vraag is, waardoor panden leeg komen te staan. Leegstand heeft een negatieve uitstraling op de directe omgeving en het omliggend vastgoed en is van invloed op de leefbaarheid. Krimp is vaak te herkennen aan vastgoed dat niet of slecht onderhouden wordt. Door dit vastgoed uit de markt te nemen of te transformeren, verdwijnt niet alleen het probleem maar ontstaat tegelijkertijd een kans. Het doel van de pilot is particuliere panden met een negatieve invloed op de omgeving uit de markt te nemen of te verbeteren, zodat de omgeving uit de neerwaartse spiraal komt. Naast Lefier nemen, VNO-NCW Noord, Acantus, gemeente Stadskanaal, gemeente Vlagtwedde, Provincie Groningen en Rabobank Zuid en Oost Groningen deel aan de pilot. Gezamenlijk hebben zij een fonds opgericht voor het verwerven en transformeren van panden. In het belang van de pilot zijn vanuit de stichting Waardebehoud onroerend goed in 2012 al meerdere huisbezoeken uitgevoerd. Op basis van huisbezoeken worden business cases opgesteld, waarmee helder wordt wat het fonds ‘Waardebehoud onroerend goed’ per casus zal ondernemen.

32


4.5 Projectontwikkeling Onze ambitie: flexibiliteit inbouwen, bijvoorbeeld binnen de formatie van het Ontwikkelbedrijf toewerken naar 30% flexibiliteit. De tendens tot dalende investeringsvolumes, die zich in 2011 manifesteerde, heeft zich ook in 2012 voortgezet, ondanks hardgemaakte afspraken tijdens de begrotingopbouw. Lefierbreed is het productievolume aanzienlijk lager geweest ten aanzien van de begroting. Vooral de onderhoudsbegroting en het investeringstempo van de projecten zijn ver achtergebleven bij begroting en prognoses.

4.5.1 Analyse projectontwikkeling In 2012 zijn projecten bewust uitgesteld of inhoudelijk aangepast. Ontwikkelbedrijf en woonbedrijven hebben gezamenlijk geïnventariseerd wat de oorzaken zijn van de teruggelopen prestaties bij de projectontwikkeling. Oorzaken Uit de analyse kwam naar voren dat diverse projecten om uitlopende oorzaken niet volgens de planning zijn verlopen. Bij sommige projecten ging het om financiële redenen (door een te magere kwaliteit van de begroting of door budgettaire problemen van het woonbedrijf). Soms was de oorzaak volkshuisvestelijk of marktgerelateerd van aard, of gerelateerd aan het vastgoed. Ook is gebleken dat binnen Lefier de kennis over het eigen vastgoed niet altijd voldoende is. Daarnaast speelde de onzekere markt als factor mee. Tevens zijn er zeer opvallende uitkomsten gesignaleerd bij de aanbestedingen van de projecten. Vanwege de marktomstandigheden worden nagenoeg al de projecten van Lefier aanbesteed. In een aantal gevallen liggen de inschrijfbedragen substantieel onder de door vooraf gestelde budgetten. Dat leidde enerzijds tot tevredenheid over de lagere kosten, maar anderzijds tot de zorg over de positie en continuïteit van de betrokken bouwbedrijven. Korte- en langetermijnacties Op basis van de analyse zijn zowel korte- als langetermijnacties ingezet. • Het Ontwikkelbedrijf heeft bij een aantal projecten de voortgang en de inzet van al ontwikkelde concepten onderzocht, met het oog op het streven naar optimalisatie van processen, het terugdringen van faalkosten en het beheersen van risico’s. Het betrof concepten die al standaard in de markt waren gezet en concepten die Lefier zelf al bij eerdere projecten heeft toegepast. • Er is gewerkt aan het vergroten van het realiteitsgehalte van de begroting, rekening houdend met de verslechtering van de markt en het drukkend effect ervan op het investeringsvolume. • De momenten van formele besluitvorming en aanbesteden zijn als pilot voor een aantal projecten omgedraaid om meer gevoel te krijgen bij de huidige markt. Hierdoor kunnen bij volgende projecten budgetten realistischer ingeschat worden. • De proceskwaliteit bij vastgoedprojecten is uitvoerig besproken met het oog op het vergroten van de doelmatigheid ervan. Geconstateerd is dat een effectievere inrichting van de samenwerking tussen Ontwikkelbedrijf en de woonbedrijven nodig is. Om een doorlopende en stabiele projectenstroom te garanderen voor de periode 2015 en verder, is duidelijkheid nodig over de (financiële) ruimte voor wijzigingen in de portefeuille. • In het nog verder uit te werken nieuwe Strategisch Plan voor Lefier en binnen de organisatieontwikkeling zullen voorstellen tot verbetering van de projectontwikkeling worden opgenomen.


33

4.5.2 Betrouwbaarheid meerjarenproductie Activiteiten • Lefier ZuidoostDrenthe heeft vanuit de projectontwikkeling op verschillende momenten aandacht besteed aan de langetermijnproductie: - eind maart zijn de 22 lopende projecten met een quick scan gespiegeld aan het investeringsstatuut. Een aantal projecten bleek niet geheel aan bepaalde eisen te voldoen. Op basis van de bevindingen is in lopende projecten bijgestuurd om de afwijking van het investeringsstatuut te verkleinen dan wel op te heffen. Afwijkende projecten zijn bij faseovergangen voorgelegd aan de raad van commissarissen. - Bij het opstellen van de begroting is stilgestaan bij de projectenportefeuille voor de komende 3 jaar en per project is de hardheid geduid. - Door onduidelijkheid over de gevolgen van het Regeerakkoord is in het vierde kwartaal besloten een herbezinningsperiode voor de projectontwikkeling in te voeren tot eind februari 2013. • Bij Lefier StadGroningen zijn verbeteringen aangebracht in het proces dat leidt naar projectopdrachten. Dankzij de komst van een projectmanager binnen het woonbedrijf wordt beter gestuurd op planning en prestatie.

4.5.3 Voortgang projecten Activiteiten • Lefier Hoogezand-Stadskanaal heeft een aantal projecten herzien of herontwikkeld op basis van de situatie op de woningmarkt en de marktvraag. Bij vestiging Stadskanaal is de centrumontwikkeling van Musselkanaal definitief van de baan. • Bij Lefier ZuidoostDrenthe is de projectontwikkeling niet volgens planning verlopen. Sommige projecten liepen vertraging op. Bij een aantal projecten vond herontwikkeling plaats op basis van de marktsituatie. Hierbij is sterker gestuurd op marktvraag en geld. De projectontwikkeling betrof in 2012 alleen de lopende projectinitiatieven. - Het woonbedrijf richtte zich op het onder controle krijgen van de bestaande projectenlijst (zoals in voorgaande jaren al ingezet) en het realiseren van de geplande aantallen in de jaren 2012, 2013 en 2014. Bij 20 nieuwbouwprojecten is de insteek verkend: projecten in de realisatiefase lopen door, de projecten in de ontwikkelfase worden opgepakt met de ontwikkelbesluitkaders als kaderstellende criteria. Een aantal projecten ligt stil: dit is een noodzakelijke ingreep. - In afwachting van het Lefierbrede overleg en de keuze over de wensportefeuille heeft Lefier ZuidoostDrenthe bewust terughoudendheid betracht bij het nemen van nieuwe projectinitiatieven. Eind 2012 is deze gereserveerdheid versterkt door de onduidelijkheid over de gevolgen van landelijke ontwikkelingen. In de laatste maanden van 2012 is veel energie gestopt in het informeren van de partners van het woonbedrijf. - De geplande productie van de jaarschijf 2012 is niet gehaald. De wijziging van productie in het woonbedrijf in relatie tot de dekking van het Ontwikkelbedrijf en liquiditeitsplanning was onderwerp van gesprek en is dat nog steeds. - Ruim 30 projecten voor nieuwbouw, sloop en verbetering zijn in uitvoering geweest, inclusief 3 grote herstructureringsgebieden in Emmer-Compascuum, Nieuw-Weerdinge en Nieuw-Buinen. - Verschillende projecten zijn financieel afgewikkeld en daarmee formeel beëindigd. • Lefier StadGroningen heeft, in het kader van nieuwbouw en verbeterprojecten, het project ‘herstelwerk installaties verbeterproject Studentenbuurt’ begin 2012 afgerond. In januari 2013 is het project geëvalueerd. Geconcludeerd is dat het project vlekkeloos verlopen is. Dit is te danken aan de uitstekende samenwerking tussen alle partijen: het woonbedrijf en het Ontwikkelbedrijf van Lefier en de aannemer. Enkele nieuwbouw- en verbeterprojecten zijn doorgeschoven naar 2013 en sommige zijn geschrapt.

34


4.5.4 Resultaten nieuwbouwprojecten Activiteiten Lefier Hoogezand-Stadskanaal • Vestiging Hoogezand: - Het woonbedrijf heeft de revitalisering van het gebied De Pleiaden in Woldwijck, Hoogezand, afgerond. Het laatste onderdeel, de woontoren met 35 sociale huurwoningen en een gezondheidscentrum, is rond de zomer opgeleverd. Alle woningen zijn bewoond. Sinds 2009 is De Pleiaden aangepakt samen met verschillende partners; eerder al werd de supermarkt uitgebreid en een complex met 19 woningen opgeleverd en werden een nieuw wijkcentrum en commerciële ruimtes gebouwd. Lefier voerde regie op de uitvoering van het project. - Voor 2 braakliggende terreinen in het Margrietpark in Sappemeer zijn nieuwbouwplannen ontwikkeld. Op de terreinen aan de Narcissenstraat en Popko Bielstraat komen 70 woningen: 60 rijwoningen en 10 twee-onder-een-kapwoningen in de sociale huur. De plannen zijn aan de wijkbewoners gepresenteerd. Lefier heeft geluisterd naar hun wens om woningen te bouwen voor gezinnen met kinderen. De bouw start in de zomer van 2013. - De gemeenteraad van Hoogezand en de raad van commissarissen van Lefier hebben de financiële onderbouwing van de grondexploitatie voor de wijkvernieuwing Gorecht-West goedgekeurd. Het concrete startsein tot de fysieke wijkvernieuwing is gegeven door het verzenden van sloopbrieven naar de eerste 46 huishoudens. • Vestiging Stadskanaal: - Er werden 29 nieuwbouwwoningen opgeleverd: in de wijk Maarsstee 24 sociale huurwoningen (fase A) en in Onstwedde, aan de Boslaan, 5 woningen: 2 vrije-sectorwoningen en 3 sociale huurwoningen. Het begrote aantal nieuwbouwwoningen was 138. Wijkvernieuwing Maarsstee Fase B is stilgelegd door een verschil van mening tussen gemeente en Lefier over het stedenbouwkundig plan. De ontwikkeling van het centrumplan Musselkanaal is gestopt. - In december is de multifunctionele accommodatie (MFA) in Stadskanaal-Noord opgeleverd (1500 m2 maatschappelijk vastgoed). Activiteiten Lefier ZuidoostDrenthe • Dit woonbedrijf breidt zijn portefeuille de komende jaren uit met 2 multifunctionele centra (in Borger en Emmer-Compascuum). De uitvoering hiervan verloopt volgens schema. • De geplande 19 koopwoningen zijn niet gerealiseerd door het ontbreken van marktpotentie. • De herstructurering in Emmer-Compascuum is voor het dorp zichtbaar van de grond gekomen door de start van verschillende projecten voor nieuwbouw en renovatie. • De ontwikkeling van Nieuw-Weerdinge is in 2012 intensief van start gegaan. Ook hier zijn met buurt en gemeente de contouren voor de toekomst uitgewerkt. De voortgang van het project is afhankelijk van besluitvorming door Lefier. Activiteiten Lefier StadGroningen • Dit woonbedrijf had een forse taak op het gebied van nieuwbouw: sociale huurwoningen, koopwoningen, maatschappelijk vastgoed, bedrijfsonroerend goed en parkeerplaatsen. • De nieuwbouw voor woningen was begroot op 290 woningen, waarvan 151 jongerenwoningen en 20 eenheden voor zorginstellingen. Al de begrote woningen zijn in uitvoering genomen; in totaal zijn er 239 opgeleverd. Hiermee is in 2012 82% van de begroting gehaald. In het eerste kwartaal van 2013 zijn 48 woningen opgeleverd en naar verwachting in het tweede kwartaal de laatste 10 koopwoningen. In totaal komt de opgave dan op 297. Er worden 7 woningen meer opgeleverd dan begroot, omdat deze per abuis niet in de begroting waren opgenomen. Met deze aantallen wordt de begroting volledig gerealiseerd. • Bij het nieuwbouwcomplex aan de Korrezoom zijn bij de oplevering scheuren geconstateerd aan de balkons. Er is overleg gaande met de aannemer om de scheuren te herstellen. Het herstel is zeer ingrijpend, zowel qua kosten als qua maatregelen. Daarom zijn partijen, naast het voorbereiden van Lefier jaarverslag 2012

35

het herstel, met elkaar in gesprek over de schuldvraag en wie de kosten betaalt. Waarschijnlijk wordt medio 2013 gestart met de herstelwerkzaamheden. • Maatschappelijk vastgoed: in het project de Componist is voor de Groningse Schoolvereniging (GSV) een school inclusief een gymzaal en SKSH kinderopvang gerealiseerd, en voor NOVO dagopvang en 30 huurappartementen; 100% van het begrote aantal eenheden is gerealiseerd. • Bedrijfsonroerend goed: binnen een project in Lewenborg met huurwoningen zijn als aanvulling op de winkelvoorraad in het centrum van de wijk 3 units gebouwd en opgeleverd. In de Oosterparkwijk zijn 2 winkelunits gebouwd voor een supermarkt zodat er een tweepolige winkelstructuur in de wijk blijft. Hiermee is 100% van het begrote aantal eenheden gerealiseerd. • Parkeerplaatsen: voor 2012 waren 103 parkeerplaatsen begroot, 104 zijn gerealiseerd. In het eerste kwartaal van 2013 zijn 35 extra parkeerplaatsen opgeleverd die begroot hadden moeten zijn. Hiermee is 134% gerealiseerd.

4.6 Woonbedrijfoverschrijdend portfoliobeleid/vermogensbeheer Onze ambitie: een woonbedrijfoverschrijdend portfoliobeleid en vermogensbeheer voeren, en zo eenieder daadwerkelijk (gelijke) kansen bieden binnen ons werkgebied (waar we bezit hebben). Met andere woorden: geld verdienen waar het kan, om uit te kunnen geven waar het moet.

4.6.1 Vastgoedsturing Professionalisering Ter verbetering van de vastgoedsturing is Lefier gestart met een eenduidige inrichting van portefeuille, asset- en property management. Hierbij wordt diverse ondersteunende software ingezet. De Lefierorganisatie wil duidelijker de samenhang tussen maatschappelijke doelstellingen, de toekomstige wensportefeuille en de financiële beperkingen inzichtelijk maken. Voor de verdergaande professionalisering van vastgoedsturing is tevens intern het gesprek gestart over het beleggen van rollen en verantwoordelijkheden. Woningcarthotheek Al lange tijd is er binnen Lefier behoefte aan een up-to-date woningcartotheek. Woonbedrijf ZuidoostDrenthe heeft deze wens actief opgepakt. De prikkel daartoe was het opstellen van een Programma van Eisen voor het nieuw te ontwikkelen Lefierbrede primair systeem. De inventarisatie van de elementen die we voor Lefier willen registreren is in 2012 afgerond en Lefierbreed afgestemd. Registratie energielabeling De huidige kwaliteit van de registratie van de EPA-energielabeling van het vastgoed is na controle onvoldoende gebleken. Daarom is binnen Lefier gestart met het in beeld brengen van omvang en oorzaak van de fouten in het systeem. Woonbedrijf ZuidoostDrenthe heeft een quick scan gemaakt van het kwaliteitsniveau (volledigheid en actualiteit) van de huidige gegevens. Deze quick scan wordt de basis voor het nog op te stellen projectplan voor het actualiseren van gegevens voor de ingebruikname van een nieuwe primair systeem. Kwaliteitsniveaus Lefierbreed is gesproken over de hantering van verschillende kwaliteitsniveaus. Belangrijke kaders zijn de bouwbesluiten en de kritische prestatie-indicatoren uit het beleidssimulatieprogramma Vabi. De niveaus worden getoetst aan de kennis over het vastgoed.

36


4.6.2 Verkoop De verkoop van bestaand bezit is Lefierbreed voor het eerst sinds jaren substantieel achtergebleven bij de begroting. Er zijn 178 woongelegenheden minder verkocht dan begroot (zie tabel 17). Dit houdt vooral verband met de crisis op de woningmarkt. Daarnaast zijn de verkoopcijfers mede lager doordat de verkoop van het Hunzerheem in Groningen nog niet gerealiseerd is. Tabel 17 Verkoopresultaten Lefier in 2012 Begroot Verkocht Toelichting Lefier Hoogezand-Stadskanaal 58

36

Minder verkoop omdat de woningmarkt door de crisis vastzat. Ook nam het regelen van de financiering bij sommige kopers veel tijd in beslag.

Lefier ZuidoostDrenthe 112

85

Er werd gewerkt aan het (per saldo) verkleinen en kwalitatief vernieuwen van de vastgoedportefeuille. De ontwikkeling ervan is in grote lijnen conform de planning verlopen. Voor de langere termijn is er de zorg of de gewenste krimp van de portefeuille door verkoop realistisch is met het huidige verkoopbeleid. In afwachting van keuzes binnen Lefier is niet verder ingezet op bijsturing van verkoopaantallen. Eerst zullen principiële keuzes gemaakt worden voor vastgoedsturing, onder andere via de ‘beleidsachtbaan’, zodat keuzes ook op lange termijn het gewenste resultaat hebben.

Lefier StadGroningen 182

59

Verkoop Hunzerheem is verschoven naar 2013 (122 eenheden).

Maatregelen Verschillende acties zijn ingezet om de verkoop van bestaand bezit te verbeteren. Het Hunzerheem wordt in 2013 verkocht. Waar het nodig en mogelijk was, zijn verkoopbevorderende maatregelen genomen. Verder zal in het nieuwe Strategisch Plan de hoeveelheid te verkopen woningen opnieuw worden bepaald. Op basis hiervan zal Lefier haar ‘verkoopvijver’ opnieuw vaststellen.

4.6.3 Sloop Tabel 18 Sloopwerkzaamheden Lefier in 2012 Begroot Gesloopt Toelichting Lefier Hoogezand 0

0

-

Lefier Stadskanaal 94 verhuureenheden

90 verhuureenheden

Woningen in Onstwedde (aan de Landlaan en de Boslaan), in Musselkanaal (Schoolstraat) en in Maarsstee. Garages: 11.

Lefier ZuidoostDrenthe niets

208 studenteneenheden 2 woningen 5 garages

De sloop was gepland voor 2011, maar is doorgeschoven naar 2012.

In het project Semsstraat, als overloop vanuit 2011. Vanuit de grondbank in project Westerstraat (Emmen).

Lefier StadGroningen 58

0

34 garageboxen Voermanstraat door strategiewijziging; 24 woningen in de Bandoengstraat door vertraging.


37

4.7 Rendement Onze ambitie: optimalisering van het financiële rendement van ons vastgoed, en doelmatig en passend opereren binnen onze volkshuisvestelijke doelstellingen, onder meer door sturen op rendement en benoemen van de prijs-kwaliteitverhouding en de basiskwaliteit van ons vastgoed. In het verslagjaar is de Lefierbrede afstemming over het rendement voorzichtig van start gegaan. Het direct rendement wordt onder andere bepaald door de waarde van het vastgoed van Lefier, en geeft aan hoe de woningcorporatie presteert op woninggebied, hoeveel zij ‘verdient’ aan haar woningen. Er is besloten hierbij te werken met de Aedex. Over 2012 heeft Lefier op basis van Aedex-cijfers een totaal rendement behaald van minus 8%. Het direct rendement bedroeg 2,5%, en het indirect rendement minus 10,2%.

38


5 LEFIER ALS WIJKREGISSEUR - PRESTATIES Derde strategische uitgangspunt: ‘Vitale wijken, buurten en dorpen – Lefier als wijkregisseur’. Lefier stuurt op de gewenste leefbaarheid, vitaliteit en waardeontwikkeling in haar woongebieden. We zijn lokaal verankerd, in gesprek met onze bewoners en werken vanuit een heldere visie op buurten, wijken en dorpen. Leefbaarheid maken mensen zelf en met elkaar. Waar nodig dragen wij bij aan het ontstaan van sociale samenhang en een actieve opstelling van bewoners, zodat vitale gemeenschappen ontstaan. We doen dit door activering van bewoners en/of ondersteuning van initiatieven.

5.1 Participatie Onze ambitie: in samenspraak met bewoners een veilige, kansrijke en inspirerende woonomgeving creëren en onderhouden, met goede en betaalbare woningen. Bewoners zijn onze partners en voor ons een belangrijke bron van inspiratie, kennis en ervaring.

5.1.1 Participatiebeleid Wettelijke voorschriften Bewonerscommissies en huurdersorganisaties hebben tegenover Lefier als verhuurder een aantal rechten: informatierecht, overlegrecht, adviesrecht en agenderingsrecht. Huurdersorganisaties hebben verder nog instemmingsrecht over het servicekostenbeleid. Bewonerscommissies mogen meedenken over specifieke onderwerpen die hun eigen woonomgeving betreffen. Al deze rechten zijn vastgelegd in de Wet Overleg Huurders Verhuurders. Op deze wettelijke voorschriften is het participatiebeleid van Lefier gebaseerd. In het verslagjaar hebben de woonbedrijven nieuwe denkbeelden ontplooid over participatie. Ontwikkeling participatievormen • Lefier Hoogezand-Stadskanaal stelde een nieuw participatiebeleidsplan op, waarin een visie op participatie, de kaders en richtlijnen (onder andere op basis van de Overlegwet) zijn beschreven, evenals de betekenis van participatie van bewoners- en huurdersorganisaties voor woonbedrijf en medewerkers. • Lefier ZuidoostDrenthe was intern met de andere woonbedrijven en de Kern van Lefier, en met de Huurdersfederatie in gesprek over de rol en de positie van de huurdersorganisaties. De Overlegwet geeft kaders aan voor de status van huurdersorganisaties, maar de onderliggende denkbeelden passen niet bij de manier waarop het woonbedrijf tegen partnerschap aankijkt. Het gesprek hierover is actueel geworden sinds het Noordelijk Overleg Lefier (NOL), het overlegorgaan van de Lefierbrede huurdersorganisaties, ook intern nadenkt over de verdeling van onderwerpen die Lefierbreed en regionaal bij huurdersorganisaties op de agenda staan. Na Lefierbrede afspraken, onder andere tussen NOL en Lefier, kan overleg over een nieuw convenant en een participatiereglement plaatsvinden. • Lefier StadGroningen heeft een nieuw participatiemodel ontwikkeld. Met dit model wil het woonbedrijf intensiever en breder met huurders in contact komen en hen optimaal betrekken bij beheer en beleid. Het nieuwe participatiemodel gaat uit van een huurdersvertegenwoordiging die met name procesbewaker is. Het model is ingericht op het niveau van de stad, van de wijk/buurt en van de straat/flat. Eind 2012 heeft Grobos (Groninger Bewonersoverleg Studentenhuisvesting) ingestemd met het nieuwe model; de Stuurgroep Huurdersbelang heeft Lefier het voordeel van de twijfel gegeven. In nauw overleg met beide groepen is een opbouwtraject opgezet voor de implementatie van het nieuwe model. Voor het traject is een projectleider aangetrokken. De poging om van een huurdersadviesgroep advies te krijgen over werving en selectie van de leden voor de Klanten Advies Raad (KAR), de gesprekspartner op bedrijfsniveau, is door onvoldoende animo Lefier jaarverslag 2012

39

vastgelopen. In 2013 staat de werving van leden voor de KAR opnieuw op het programma. Inzet social media Lefier ZuidoostDrenthe startte de pilot ‘Facebook in Nieuw-Weerdinge’ om te zien of Facebook een gewenste toevoeging is op de bestaande communicatiemiddelen met bewoners. Op Facebook is een pagina aangemaakt over Nieuw-Weerdinge. Aan de invulling ervan doen Lefiermedewerkers van verschillende afdelingen actief mee. In april 2013 had de pagina 100 ‘likes’. Het ministerie van BZK, gemeente Borger-Odoorn en Lefier ZuidoostDrenthe hebben een iBook laten maken met het verhaal van Nieuw-Buinen. In oktober is het iBook online gegaan (http://www.borgerodoorn.nl/nieuw-buinen).

5.1.2 Bewoners als partners Samen met Lefier hebben bewoners en bewonerscommissies evenals voorgaande jaren een belangrijke rol gespeeld bij het realiseren van een prettige woonomgeving. Veel activiteiten en verbeteringen in dorpen, buurten, wijken of complexen kwamen tot stand op initiatief van of samen met commissies en bewoners. Lefier faciliteert en ondersteunt bewoners voortdurend bij het doen van verbetervoorstellen. Activiteiten Lefier vestiging Hoogezand • In de zomer is het project Pimp je Portiek gestart (naar een idee van collega-corporatie Nijestee). Portiekflatbewoners kregen de kans hun portiek op te knappen, te pimpen. Bewoners met een portiek aan de Johannes Vermeerstraat reageerden enthousiast. Zij lieten hun ideeën uitwerken door een kunstenaar, die in het portiek schilderijen van Van Gogh, Gauguin, Cuyp, Botticelli en Vermeer op de muur kopieerde. Doel van het verbeterproject is om het portiek als verlengde te zien van de woning en netjes te houden. Een belangrijk subdoel is het bevorderen van het contact tussen bewoners. Begin 2013 wordt een portiek aan de Scheepstimmerman gepimpt. Activiteiten Lefier vestiging Stadskanaal • In het project ‘Borderbetegeling Utrechtselaan, Marklaan, Kempenlaanflats’ heeft het woonbedrijf samen met bewoners het terrein rond de flats opgeruimd en toonbaar gemaakt. • In de Belgiëlaan werden bewoners in staat gesteld te inventariseren hoe tevreden ze zijn over wonen en waar eventuele onvrede ligt. • Bij de omgeving van de flatjes aan de Westerparallelstraat is het groen en grijs opnieuw ingericht; bij de Wilhelminalaan en Prins Hendriklaan is het groen opnieuw ingericht. Activiteiten Lefier ZuidoostDrenthe • Bij de Kerspellaanflat in Emmen is een project ‘Veiligheid woonomgeving’ gerealiseerd in samenwerking met de bewonerscommissie. Om drugsdealing en hangjongeren bij de flat te weren, is de groenvoorziening aangepakt en gesnoeid. Hierdoor is meer zicht op de omgeving ontstaan. In 2013 zal nog verlichting aangebracht worden. • In oktober organiseerde het woonbedrijf een opschoondag bij de Weytackersflat in Angelso. De bewonerscommissie had aangegeven dat er het laatste jaar veel zwerfafval rond de flat lag dat niet verwijderd werd. Vervolgens hebben bewoners, commissie en Buurtsupport (die het schoonmaakmateriaal beschikbaar stelde) de omgeving flink opgeruimd; 2 mensen vervulden hierbij hun maatschappelijke stage. Het was een positieve dag, waarbij Lefier de catering regelde. Activiteiten Lefier StadGroningen In elke wijk is een ‘wijkdriehoek’ actief, bestaande uit een of meer huismeesters en/of buurtbeheerders, een bewonersconsulent en een wijkconsulent. Zoveel mogelijk in participatie met bewoners maken ze plannen en ondernemen ze actie om buurten en complexen, schoon, heel en veilig 40


te houden. Enkele voorbeelden: • Het binnenterrein van de Lissabonstraat, een belangrijke ontmoetingsplaats in dit complex, is ingericht naar de wensen van de bewoners (jongeren). Het woonbedrijf organiseerde hiervoor bewonersavonden, waarbij een afvaardiging van de bewoners ideeën over de inrichting kenbaar kon maken. Er zijn afspraken gemaakt over een gedeeltelijke verantwoordelijkheid voor bewoners om het binnenterrein in goede staat te houden en elkaar aan te spreken op verkeerd gedrag. Bewoners kregen bijvoorbeeld bezems zodat ze daadwerkelijk in actie konden komen. Uiteindelijk ontstond gezamenlijk een gedragen plan voor het binnenterrein. Een aantal bewoners is nog steeds samen actief als bewonersvertegenwoordiging. • Het woonomgevingsplan Paddepoel werd opgezet om verloedering en vernieling van achtertuinen en brandgangen in Paddepoel Zuidwest aan te pakken en de bewoners te betrekken bij het onderhouden van hun tuinen en gangen. In samenspraak met de bewoners is bekeken wat wenselijk en haalbaar was. Er werd gekozen voor schuttingen, nieuwe bestrating, aanpak van de rioleringsproblemen en opsplitsing van de brandgangen. Alle werkzaamheden zijn nagenoeg uitgevoerd. De bewoners zijn erg enthousiast; de buurt ziet er veel verzorgder uit, de brandgangen zijn geen doorlooproute meer en de klachten over vernielingen zijn duidelijk afgenomen. Een vakman van Lefier controleert nog de door bewoners aangebrachte bouwwerken in achtertuinen. • Onderhoud tuinen en tussenhagen in West-Indische buurt: vanuit de wijkdriehoek is een procedure opgezet waarbij de buurtbeheerders bewoners aanschrijven die hun hagen niet onderhouden. De weken erna wordt vervolgens gekeken of werkzaamheden worden uitgevoerd. Als dit niet het geval is, worden vervolgstappen gezet totdat de bewoners hun taak hebben afgerond. Daarnaast is er een plan in voorbereiding waarmee Lefier de bewoners aanbiedt de hagen te onderhouden. Bij de bewoners die hiervoor kiezen gaan dan de servicekosten omhoog.

5.1.3 Bewonerscommissies en huurdersorganisaties als partners Onze ambitie: bewoners en andere belanghebbenden uitnodigen tot een constructieve dialoog en met open vizier met hen samenwerken aan gedeelde doelen. Hierbij steeds duidelijk maken waar onze grenzen liggen in wat we willen of kunnen. Transparant zijn over onze keuzes en de middelen voor de realisatie van de afgesproken doelen. Lefier heeft zowel structureel als informeel overleg met huurdersorganisaties over uiteenlopende zaken rondom wonen. Activiteiten • Lefier Hoogezand-Stadskanaal heeft periodiek overleg, één keer per zes weken, met de Huurdersraad en huurdersorganisatie De Koepel. Tussentijds is regelmatig informeel overleg. • Lefier vestiging Stadskanaal organiseerde in april met de Woonbond en huurdersorganisatie De Koepel een relatiedag. Op deze dag zijn ongeveer 50 afgevaardigden van bewonersorganisaties, zoals wijkraden, bij elkaar gekomen om te praten en te leren over belangenbehartiging. Het woonbedrijf laat zich voortdurend inspireren en beïnvloeden door de bewonersorganisaties. Een relatiedag is daar een mooie gelegenheid voor. • Bij Lefier ZuidoostDrenthe vond regionaal overleg plaats met de Huurdersfederatie. Met diverse huurdersverenigingen in de wijken en dorpen werd structureel overleg gevoerd en tussendoor informeel. Met bewonerscommissies vond overleg plaats bij projecten of bijzondere situaties, bijvoorbeeld bij de ontdekking van asbest in woningen. • Lefier StadGroningen had regelmatig overleg met de Stuurgroep Huurdersbelang Lefier StadGroningen. De Stuurgroep heeft een signalerende rol, maar handelt ook zaken af (zie ook paragraaf 5.1.1 over het participatiemodel).


41

5.1.4 KWH-Participatielabel KWH Lefier laat de kwaliteit van de bewonersparticipatie regelmatig meten door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties. Het KWH bekijkt onder andere of en hoe bewoners/huurders worden betrokken bij beleid, of zij invloed hebben op zaken die over wonen, woonomgeving en leefbaarheid gaan, of Lefier bewoners/huurders en -organisaties voldoende middelen en ondersteuning biedt. De resultaten van de meting worden weergegeven in een eindrapport. Wanneer op minimaal twee onderdelen van de meting een 7 of hoger is behaald en op geen enkel onderdeel een cijfer lager dan een 6, wordt het KWH-participatielabel toegekend. Dit keurmerk voor excellente participatie wordt afgegeven voor de duur van 3 jaar. Alle woonbedrijven van Lefier, op vestiging Hoogezand na, waren in 2012 in het bezit van het KWHParticipatielabel. Tabel 19 Kwaliteit bewonersparticipatie Lefier Hoogezand Stadskanaal ZuidoostDrenthe StadGroningen

KWH-Participatielabel 2011 geen meting verricht ja eind 2011 is het label behaald ja

2012 geen meting verricht ja, het label van 2011 is nog geldig ja, het label van 2011 is nog geldig meting is verricht, de uitslag volgt in 2013.

5.2 Prestatieafspraken vitale buurten Onze ambitie: met stakeholders (gemeente, zorg-, welzijn-, onderwijs- en bewonersorganisaties) willen we ketensamenwerking realiseren, aangezien partijen samen sterker zijn dan één alleen: 1+1=3. Wij gaan de samenwerking aan onder twee voorwaarden: de initiatieven betreffen wonen in ons werkgebied en andere partijen leveren ook een bijdrage. De woonbedrijven hebben op verschillende manieren invulling gegeven aan de totstandkoming van vitale buurten. Activiteiten Lefier vestiging Hoogezand • Samen met bewoners en gemeente wordt in 2013 een Cruyff Court gerealiseerd in Gorecht-West in Hoogezand. Met verschillende acties en met ondersteuning van Lefier zijn de bewoners in 2012 gestart met de inzameling van geld voor de financiering van het evenement. • Waar mogelijk levert het woonbedrijf graag een bijdrage aan de activering van jongeren in de werkgebieden. In het verslagjaar werd het theaterproject ‘Spring!’ ondersteund, zowel financieel als organisatorisch. In ‘Spring!’ werkten met name jongeren die wel een steuntje in de rug kunnen gebruiken, aan een theaterproductie onder leiding van het Noord Nederlands Toneel (NNT). Na maandenlang intensief repeteren werd de productie in het weekend van 23 tot 25 maart drie keer opgevoerd in de buitenlucht, bij het leegstaande pand van het Aletta Jacobs College aan de Erasmusweg. Veel (werkloze) vrijwilligers hebben een bijdrage geleverd bij het maken van decorstukken, kostuums en voor andere zaken. De uitvoeringen waren zeer succesvol: de 500 zitplaatsen waren bij elke voorstelling bezet. Lefier heeft de groep jongeren geadopteerd om ze verder in het zadel te helpen. Activiteiten Lefier ZuidoostDrenthe • Emmen Revisited is een samenwerkingsverband van verschillende partijen, die ieder op hun eigen manier bijdragen aan een goede leefomgeving in de wijken en dorpen in de gemeente Emmen. In het verslagjaar kwam de toegevoegde waarde van het samenwerkingsverband ter discussie te staan door 42


problemen in de werksfeer. Dit was, in combinatie met de maatschappelijke ontwikkelingen van ‘minder overheid, meer burger’ en de groeiende kracht van bewoners, de aanleiding voor een zoektocht naar herziening van de samenwerking in de nieuwe versie ER 2.0. De situatie is verbeterd, maar nog steeds kwetsbaar. • Het woonbedrijf heeft besprekingen met de gemeentes Borger-Odoorn en Emmen bijgewoond over de komst van windmolenparken en eventuele verdiensten hiervan voor de bewoners. • Er is gewerkt aan nieuwe wijken dorpsprogramma’s, onder ander voor Bargermeer-Meerveld, Klazienaveen Nieuw-Dordrecht, Nieuw-Buinen, Zwartemeer, Roswinkel, Nieuw-Weerdinge, Emmermeer, Angelslo, Bargeres en Emmerhout. Activiteiten Lefier StadGroningen • In wijken en buurten wordt gewerkt conform de afspraken van het Nieuw Lokaal Akkoord (NLA). Het woonbedrijf heeft samen met gemeente Groningen en de Groningse corporaties de afspraken van het NLA onder de loep genomen voor een herijking. De vraag was: hoe kunnen we dezelfde prestaties blijven leveren met minder geld? • De notitie ‘Stedelijke vernieuwing op uitnodiging’ is besproken met de mensen die in het kader van het Nieuw Lokaal Akkoord een rol vervullen in de stedelijke aanpak. Wat de impact hiervan is, zal nog moeten blijken. Dit onderwerp staat op de agenda voor 2013.

5.3 Leefbaarheid Onze ambitie: samen met bewoners en lokale belanghebbenden keuzes maken voor de ontwikkeling en het leefbaar maken van buurt, wijk en dorp. Investeren in een prettige, duurzame woonomgeving met goede (basis)voorzieningen en een actieve rol spelen bij het oplossen van woonoverlast. Leefbaarheid bestaat vooral uit wonen in een prettige en veilige omgeving, met de mogelijkheid om thuis of in de buurt gebruik te maken van (eenvoudige) zorg-, welzijn- en gemakdiensten.

5.3.1 Prettige duurzame leefomgeving Activiteiten Lefier Hoogezand-Stadskanaal Beide vestigingen hebben de eerste stappen gezet naar ‘Welzijn Nieuwe Stijl’. Door de bezuinigingen in de welzijnssector en de gevolgen van het regeringsbeleid voor woningcorporaties moet er op een andere manier gekeken worden naar leefbaarheid en welzijn in woonwijken. De uitgangspunten worden nog meer: ‘eigen kracht van bewoners benutten’, ‘maatschappelijke en welzijnsorganisaties moeten efficiënter samenwerken’, ‘activiteiten moeten meer zijn gericht op resultaat’. • Vestiging Hoogezand heeft deelgenomen aan werkconferenties georganiseerd door de sociale partners. Doel ervan was de uitgangspunten van ’Welzijn Nieuwe Stijl’ eigen te maken, zodat die in 2013 verder geëffectueerd kunnen worden. • Vestiging Stadskanaal is in Musselkanaal gestart met de pilot ‘Gewoon doen!’. Volgens de acht bakens van ‘Welzijn Nieuwe Stijl’ wordt gewerkt aan een nieuw samenwerkingsmodel. Initiatiefnemers zijn gemeente Stadskanaal, stichting Welstad, Zorggroep Meander, de politie en Lefier. Het doel is om bewoners van Musselkanaal intensiever te betrekken bij het verbeteren van hun eigen woon- en leefomgeving. Activiteiten Lefier ZuidoostDrenthe • Het woonbedrijf heeft zijn visie op Sociaal Maatschappelijke Inzet opgesteld, om daarmee de inzet op het gebied van leefbaarheid gerichter te kunnen sturen. Dat was nodig, gezien de grote variatie en versnippering van inspanningen, zowel in uren als in financiële middelen. De externe ontwikkelingen en de daarmee gepaard gaande bezuinigingen dwingen Lefier tot het kritischer kijken naar de besteding van financiële middelen voor sociaal-maatschappelijke doelen. Het uitgangspunt is nu: Lefier jaarverslag 2012

43

‘zoveel mogelijk en het juiste doen, en het door ons gewenste rendement halen uit de inzet van de middelen’. De visie Sociaal Maatschappelijke Inzet is met een directiebesluit vastgesteld, met positief advies van de Huurdersfederatie. Over de herschikking van middelen zijn intern al enkele gesprekken gevoerd. De keuze zal vallen op een heldere aanpak die in balans is met de begrotingsplanning. • De invoer van een nieuw instrument voor het meten van maatschappelijk rendement is uitgesteld en zal samenlopen via de jaarlijkse planvorming in het Lefiervizier 2013. De inventarisatie van mogelijke instrumenten is gereed. Activiteiten Lefier StadGroningen • De wijkopgave werd getoetst in het proces van het strategisch opgavenbeleid (SOB). In de wijkopgave zijn alle sociaal-maatschappelijk activiteiten opgenomen; deze worden in lijn gebracht met de problemen die gesignaleerd zijn in de wijkanalyses. De sociaal-maatschappelijke activiteiten moeten een bijdrage leveren aan het oplossen van gesignaleerde problemen. Dit is de eerste stap om bij dergelijke activiteiten het maatschappelijk rendement ervan inzichtelijk te maken. Het werken aan en zorg dragen voor de leefbaarheid in wijken, buurten en complexen wordt aan de ene kant gestuurd vanuit wijkvisies en wijkopgave, en aan de andere kant door signalen van huurders en Lefiermedewerkers die met huurders werken aan leefbaarheid. De meeste vraagstukken over leefbaarheid worden opgepakt door het team Woon- en wijkbeheer.

5.3.2 Wijkbeheer - wijkontwikkeling - wijkvernieuwing Activiteiten Lefier Vestiging Hoogezand • In Gorecht-West (Hoogezand) werkt een sociaal team (het GW-team) aan het sociale klimaat in de wijk. In het sociaal team zitten vertegenwoordigers van de gemeente, Kwartier Zorg & Welzijn, Lefier en andere maatschappelijke organisaties. Ze werken samen aan een goed woon- en leefklimaat. Het is een pilot voor een nieuwe wijze van integraal samenwerken. • De wijk Gorecht-West wordt de komende 12 jaar vernieuwd, de voorbereidingen zijn in voorgaande jaren in gang gezet. Vanuit een integrale samenwerking en onder supervisie van Bureau Wijkvernieuwing, werken bewoners, Kwartier Zorg & Welzijn, gemeente Hoogezand-Sappemeer en Lefier samen aan een nieuwe wijk. De wijkvernieuwing is in 2012 voortgezet met de volgende activiteiten: - In maart zijn de eerste 46 bewoners van te slopen woningen schriftelijk op de hoogte gesteld van de sloop en de procedure daarbij; 18 bewoners komen na de wijkvernieuwing terug naar de nieuwe woningen. Zij verhuizen begin 2013 naar een tijdelijke wisselwoning in Gorecht-West. Voor de andere bewoners is definitieve andere woonruimte gezocht en gevonden. Op één na zijn alle huishoudens geherhuisvest, de laatste huurder tekent begin 2013 een nieuw huurcontract. De sloop start in het tweede kwartaal van 2013, iets later dan verwacht. - Vanaf medio 2012 zijn drie werkateliers georganiseerd waarin stedenbouwkundige, wijkbewoners, Lefier en gemeente gezamenlijk hebben gewerkt aan het stedenbouwkundige plan voor fase 1 en 2 van de wijkvernieuwing. In januari 2013 is het definitieve ontwerp gepresenteerd aan de bewoners. De architect gaat ook werkateliers inzetten bij het ontwerpen van de woningen. Activiteiten Lefier vestiging Stadskanaal • Wijkaanpak Stadskanaal, een samenwerkingsverband van Lefier, gemeente Stadskanaal en collegacorporatie BCM, is in het najaar van 2011 geëvalueerd en begin 2012 stopgezet door de gemeente. Het gewenste resultaat was niet gehaald. Lefier blijft betrokken bij de wijkontwikkeling (wijkvisies en wijkschouwen). • De wijk Maarsstee: - Lefier Stadskanaal werkt samen met de gemeente en het Bewonersplatform Maarsstee aan een uniek project in Noord-Nederland. Vanaf het voorjaar 2013 krijgen bewoners de regie over de klachtenafhandeling en meer zeggenschap over het uit te voeren groen- en grijsonderhoud in de 44


wijk. In de voorbereiding en de afstemming van dit initiatief is veel tijd gestopt. - Net als in 2011 zijn samen met het Bewonersplatform Maarstee 2 kennismakingsbijeenkomsten georganiseerd voor bewoners van de nieuwbouw. Zij konden met elkaar kennismaken en met vertegenwoordigers van organisaties die actief zijn in de wijk. Zo’n bijeenkomst biedt bewoners naast een kennismaking met hun nieuwe woonomgeving ook de gelegenheid mee te denken en te praten over hun wijk. De opkomst was beide keren hoog. - Voor de wijkvernieuwing Maarsstee zijn de laatste 24 nieuwbouwwoningen van fase A opgeleverd. Ook zijn 30 woningen verbeterd. Lefier vierde deze mijlpalen met een groot wijkfeest op de Burendag in september. Het was een feest voor en door bewoners. • Voor de wijk Maarswold is de interne analyse voor het samenstellen van de wijkvisie afgerond. In het najaar is de ‘Kijk op de Wijk’ gepresenteerd aan bewoners. In 2013 draagt Lefier actief bij aan de uitvoering van het nog vast te stellen programma en de projectenagenda in Maarswold. • Vanwege herstructurering zijn 10 huurders uitgeplaatst en verhuisd naar een wisselwoning of een definitieve nieuwe woning. In totaal zijn 137 nazorggesprekken gevoerd met bewoners die door herstructurering zijn uitgeplaatst. Het doel ervan is: toetsen wat bewoners van de service en dienstverlening van Lefier vinden. Nazorggesprekken bieden de mogelijkheid om ‘achter de voordeur’ te zien hoe het gaat. Voor sommige bewoners werden financiële of maatschappelijke instanties ingeschakeld voor het realiseren van ondersteuning. • Voor Musselkanaal is in het najaar van 2011 de toekomstvisie op dit lintdorp vastgesteld. Hierin staat onder andere dat Lefier de aankomende jaren een plan maakt voor de Florawijk, en graag samen met bewoners. Hiertoe worden de huurders per straat uitgenodigd om mee te praten over hun woning, de buurt en het samen leven, onder de noemer ‘Samen aan tafel’. In het najaar hebben de bewoners een uitnodiging ontvangen en in december hebben de eerste gesprekken ‘Samen aan tafel’ plaatsgevonden. Naar verwachting zijn alle gesprekken in 2013 afgerond, waarna een programma wordt opgesteld. Activiteiten Lefier ZuidoostDrenthe • Bij Lefier ZuidoostDrenthe zijn de wijkbeheerders steeds meer in de wijken te vinden en de netwerkoverleggen worden goed bezocht. Zaken op dorps- of wijkniveau worden afgestemd in wijken dorpsteams waarin ook bewoners deelnemen. • Op de faciliteiten die het woonbedrijf in de wijken biedt, reageerden de huurders enthousiast. - In mei zijn de plantjesmarkten met succes gehouden. - Het uitleenpunt voor gereedschap in Nieuw-Buinen loopt goed. Veel mensen maken er gebruik van. • De aanpak van de wijkvernieuwing van Nieuw-Buinen is beschreven voor kennisdeling en levert zo tegelijkertijd publiciteit op voor Lefier. • De partners van Aanpak Nieuw-Buinen hebben het samenwerkingsverband geëvalueerd. De partners zijn: Lefier, gemeente Borger-Odoorn, Welzijnsgroep Andes, Vereniging voor dorpsbelangen NieuwBuinen, ondernemersvereniging Borger-Odoorn, GGZ Drenthe, GGD Drenthe, zorgaanbieder Tangenborgh /De Wanne, politie Drenthe en Bureau Jeugdzorg Drenthe. De 3 belangrijkste conclusies/aanbevelingen op basis van de evaluatie luiden als volgt: - de huidige werkwijze op operationeel niveau is krachtig en slagvaardig. De registratie, procedures en het zichtbaar maken van resultaten kunnen nog verbeterd worden. Hierdoor zal de efficiency toenemen, wordt overlap voorkomen en wordt beter zichtbaar wat gedaan moet worden. - het dorpsteam heeft een belangrijke scharnierfunctie tussen ‘fysiek en sociaal’ en tussen ‘bestuur en uitvoering’. Om de inzet van het dorpsteam tot een succes te maken, moeten de organisaties zorgen voor een adequate samenstelling van het team en duidelijke afspraken maken over taken en verwachtingen, ook ten aanzien van de dorpscoördinator. - het uitvoeringsplan van het Dorps Ontwikkelings Programma (DOP) kan geactualiseerd en aangescherpt worden, op basis van de resultaten, de signalen uit het werkveld en de aanbevelingen van de evaluatie.


45

Activiteiten Lefier StadGroningen • Alle wijkteams hebben zich actief ingezet in de wijken zoals afgesproken in het Nieuw Lokaal Akkoord. De teams bestaan uit vertegenwoordigers van organisaties uit het maatschappelijk middenveld (ook belanghebbenden) en bewoners. Met elkaar zorgden zij voor een prettige en leefbare wijk waarin ruimte is voor eigen initiatief en het nemen van verantwoordelijkheid. Er werd stevig samengewerkt met goed resultaat. • Het woonbedrijf betrekt structureel de bewoners bij elk project in de wijk, zowel bij de voorbereiding als de uitvoering en de evaluatie. Mensen laten zich zeer tevreden uit over deze werkwijze. • De wijkconsulenten hebben veel contact gehad met bewoners en bewonersvertegenwoordigers. Veel zaken werden gezamenlijk opgepakt en uitgevoerd, vanuit de wijkteams of vanuit Lefier. • Een aantal lopende projecten in het kader van de krachtwijkenaanpak is voortgezet (Jasmijn Werkt, Stee in Stad en het Floreshuis). De positieve punten van deze aanpak worden opgenomen in de reguliere werkzaamheden. • De jaarlijkse ‘wijkstemdag´ in de Korrewegwijk is succesvol verlopen; 336 bewoners hebben gestemd en hun voorkeur uitgesproken voor de uitvoer van plannen in de wijk. Deze methodiek is effectief: er ontstaat veel draagvlak en bewoners zijn actief. Bovendien is het steeds een gezellige dag, waarbij op leuke projecten wordt gestemd die daadwerkelijk worden uitgevoerd. • De partners van het Nieuw Lokaal Akkoord hebben gezamenlijk het essay ‘Stedelijke vernieuwing op uitnodiging’ (KEI en Nicis) omarmd. Het betreft een pleidooi voor een kleinschalige bottom-up aanpak van buurten en wijken met ruimte en ondersteuning voor initiatieven van belanghebbenden, in plaats van grote programma’s waarin wijken integraal worden aangepakt.

5.3.3 Woonoverlast Activiteiten • Bij Lefier vestiging Stadskanaal werpt het samenwerkingsproject Woonoverlast nog steeds zijn vruchten af. Het is in 2009 op projectmatige basis gestart, samen met de gemeente, stichting Welstad en de politie, onder de regie van Centrum voor Jeugd, Gezin en Veiligheid (CJGV), om de woonoverlast aan te pakken. In 2012 is de werkwijze geëvalueerd. Hierbij is gebleken dat de integrale aanpak succesvol is. Van de 78 overlastsituaties in 2009 resteren er nog 16. De projectorganisatie is opgeheven en de aanpak wordt structureel voortgezet. • Lefier ZuidoostDrenthe heeft in totaal 213 overlastmeldingen geregistreerd. Er zijn bij meer overlastzaken juridische stappen ondernomen. Overlast gaf in 8 gevallen aanleiding tot ontruiming van de woning; 1 huurder is vertrokken na een aantal brieven van de advocaat, zonder dat een vonnis is gehaald. Veel overlastmeldingen gaan over ‘groen en grijs’. Structureel wordt menskracht ingezet om de overlast in wijken en buurten te beperken. In overlastzaken zoekt het woonbedrijf steeds meer naar een oplossing in samenwerking met partners. Er zijn gesprekken gaande met collega-corporaties, gemeente en andere instanties die betrokken zijn bij het Woonkansbeleid. Via deze mogelijkheid kunnen mensen toch nog een woning bewonen ondanks eerdere problemen met een verhuurder. Wel onder strikte voorwaarden bij een andere verhuurder om herhaling van overlast te voorkomen. • Lefier StadGroningen: - De overlastprocedure werd aangescherpt. Dat betekent dat het woonbedrijf nu directer met zowel de overlastmelder als de overlastveroorzaker in contact treedt. Hierbij wordt aangegeven welke stappen bewoners zelf moeten zetten en wat Lefier voor ze kan betekenen. - Overlast wordt op een nieuwe manier geregistreerd. Uit het klanttevredenheidsonderzoek van 2011 bleek dat het informeren over vervolgstappen en doorlooptijd onvoldoende was. In het nieuwe proces is het geven van informatie geborgd. Het gevolg is dat er sneller en eenduidiger gereageerd kan worden op overlastmeldingen, overlastdossiers sneller doorlopen worden en er helderheid is over wat Lefier wel en niet kan doen bij het oplossen van overlast. - Verschillende huurpanden van Lefier StadGroningen hebben in 2012 forse schade opgelopen door 46


twee flinke branden in de binnenstad. In beide gevallen brak brand uit door kortsluiting in hennepkwekerijen in huurpanden. Lefier zorgde voor opvang van de gedupeerde omwonenden en waar nodig voor tijdelijke vervangende woonruimte, totdat de beschadigde woningen opgeknapt waren. Er wordt een strikt beleid gevoerd ten aanzien van hennepkwekerijen. Huurders die worden betrapt op het telen van wiet worden uit hun woning gezet. Zij komen de eerste jaren daarna niet meer in aanmerking voor een huurwoning van een woningcorporatie in Groningen.

5.3.4 Basisvoorzieningen/maatschappelijk vastgoed Activiteiten • Lefier vestiging Hoogezand heeft na kritisch doorlichten van de plannen voor een multifunctioneel dorpscentrum in Westerbroek geconstateerd dat het plan in de oorspronkelijke opzet onhaalbaar is. In overleg met gemeente Hoogezand-Sappemeer en de dorpsvereniging is besloten het centrum niet te realiseren. De bouwkosten konden grotendeels worden gedekt, maar de jaarlijkse exploitatie van het centrum was niet rond te krijgen. Als alternatief heeft Lefier toegezegd mee te zullen denken over en mee te betalen aan het opknappen van het dorpsgebouw ’t Aalmanshuus. De dorpsvereniging werkt aan een verbeterplan. • Lefier vestiging Stadskanaal heeft in het najaar van 2012 de multifunctionele accommodatie Noordstee voor de wijk Stadskanaal-Noord opgeleverd. Het is een prachtig gebouw geworden met voorzieningen voor wijkbewoners. Kinderopvang Catalpa, stichting Welstad, voetbalvereniging SPW en Wijkraad-Noord hebben er een plek gekregen. Lefier is eigenaar van het gebouw en heeft ook de ontwikkeling van het vastgoed voor de kinderopvang voor haar rekening genomen. De gemeente heeft de financiering van de rest gedaan. In januari 2013 is het gebouw feestelijk geopend. • Lefier ZuidoostDrenthe startte in Borger met de bouw van een Multifunctionele Accommodatie. Deze MFA geeft straks onderdak aan: Christelijke basisschool De Borgh, Openbare basisschool Burgemeester Grolleman, Montessorischool Borger, Peuterspeelzaal ’t Porkenhoes, Allio Kinderopvang: kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang, Openbare bibliotheek Borger, Dorpshuis Borger, Stichting Jeugdsoos Borger en de Steunstee. Het wordt een ontmoetingsplek voor jong en oud. In Emmer-Compascuum is een realisatieovereenkomst ondertekend voor de bouw van een Multifunctioneel Centrum. Het centrum krijgt voorzieningen voor jong en oud om te waarborgen dat de leefbaarheid in het dorp nog vele jaren op peil blijft. Stichting Maatschappelijk en Cultureel Centrum, Zorggroep Tangenborgh, gemeente Emmen, Kinderdagverblijf Uk & Puk, Buitenschoolse opvang BSO & Co, Bibliotheek Emmen, Stichting Welzijnsorganisatie Sedna, Stichting Sociaal Cultureel Werk en Lefier ZuidoostDrenthe zullen hun plek in het ontmoetingspunt vinden.

5.3.5 Wonen-zorg-welzijn/maatschappelijke partners Lefier werkt binnen haar mogelijkheden in haar werkgebied met diverse maatschappelijke instellingen samen op het gebied van wonen-zorg-welzijn. Samen met maatschappelijke partners heeft Lefier woonruimte kunnen realiseren voor mensen met een verstandelijke, psychiatrische of psychosociale beperking. Ook voor andere kwetsbare doelgroepen (zoals kwetsbare huishoudens, senioren) zijn diverse voorzieningen getroffen. Activiteiten Lefier vestiging Hoogezand • In samenwerking met Bureau Woonkans kregen 25 huurders in Hoogezand-Sappemeer een huurovereenkomst onder ‘Voorwaarden Woonkans’. Bureau Woonkans stelt in opdracht van Lefier de voorwaarden vast waaraan de zorg moet voldoen die een zorginstelling aan haar cliënten biedt. Afspraken worden in een overeenkomst vastgelegd en ondertekend door Lefier, de hulpverleningsinstelling en de huurder. De instelling garandeert gedurende de loop van het huurcontract begeleiding van de huurder. Lefier jaarverslag 2012

47

• 24 mensen zijn geplaatst bij Begeleid Wonen; 10 mensen zijn vanuit Begeleid Wonen doorgestroomd. • 12 woningen zijn verhuurd aan mensen uit bijzondere doelgroepen. • Eind 2012 is een intentieovereenkomst gesloten met NOVO. Deze organisatie biedt kinderen en volwassenen met een verstandelijke beperking diverse vormen van ondersteuning, begeleiding en wonen. Met NOVO is afgesproken dat 29 woningen in het Lefiercomplex voor Begeleid Wonen worden verhuurd aan cliënten van NOVO. Daarnaast huurt NOVO kantoorruimte in het complex en voor de cliënten een ontmoetingsruimte. In december zijn de buurtbewoners met een informatiebijeenkomst geïnformeerd over de komst van de nieuwe bewoners. Begin 2013 wordt het complex verbouwd. Tegelijkertijd komen de eerste mensen er wonen. Aan het eind van voorjaar 2013 wonen alle 29 cliënten op hun nieuwe plek. Activiteiten Lefier vestiging Stadskanaal • 15 woningen zijn verhuurd aan instanties die te maken hebben met bijzondere doelgroepen. Deze instanties hebben een overeenkomst met de huurder. In de registratie van de overeenkomsten valt nog een verbeterslag te maken. Dit is een aandachtspunt voor 2013. • In het seniorencomplex De Olmenhage werkt het woonbedrijf samen met Zorggroep Meander. Sinds het voorjaar maakt de Zorggroep gebruik van de recreatieruimte en van een woning, onder andere voor een steunpunt en dagopvang. Bij het traject zijn de bewonerscommissie en huurdersorganisatie De Koepel intensief betrokken. De Olmenhage is een plek geworden voor mensen die zelfstandig willen blijven wonen met zorg dichtbij. In september werd gezamenlijk en feestelijk de opening gevierd met een informatiemarkt. Activiteiten Lefier ZuidoostDrenthe • Stichting Toevluchtsoord heeft de vraag aan Lefier om eventuele nieuwbouw te realiseren in de gemeente Emmen voorlopig ‘on hold’ gezet, omdat nieuwbouw voor de stichting voorlopig financieel niet haalbaar is. Stichting Toevluchtsoord biedt opvang en onderdak aan mishandelde vrouwen en aan hun kind(eren). • Stichting Promens Care heeft 2 aanvragen ingediend voor nieuwbouwprojecten in Emmen, één voor de Panstraat en één voor het Waal. De samenwerkingsovereenkomst voor de ontwikkeling van de Panstraat, die een woonvoorziening met 24 geclusterde zorgplaatsen omvat, is ondertekend. Voor dit project kan het vervolgtraject ingaan. De aanvraag voor nieuwbouw aan het Waal in Emmen is ‘on hold’ gezet. Promens Care organiseert zelfstandig en goed leven voor mensen met een verstandelijke, psychiatrische of psychosociale beperking in kleinschalige locaties in Drenthe en Groningen. • Stichting Jade heeft een aanvraag ingediend voor een nieuwbouwproject in Emmerschans. Het betreft een woongebouw voor 2 woongroepen met in totaal 18 zorgplaatsen. De samenwerkingsovereenkomst is inmiddels ondertekend. Het vervolgtraject is uitgezet en de bouw start in 2013. Stichting Jade organiseert doelgerichte en professionele ondersteuning/begeleiding aan (jong)volwassenen die zich zonder support moeilijk een ‘eigen’ positie in de samenleving kunnen verwerven of behouden. • In Borger is 1 appartement verhuurd aan Zorgboerderij ‘Op Streek’ voor een van haar cliënten. Samenwerking met de Zorgboerderij is voor Lefier ZuidoostDrenthe een nieuwe uitdaging binnen de gemeente Borger-Odoorn. Zorgboerderij ‘Op Streek’ biedt begeleiding, dagbesteding, wonen, crisisopvang en logeergelegenheid aan kinderen en jongvolwassenen met psychiatrische problematiek. • Met Stichting Icare is overeengekomen dat Icare in februari 2013 in de Julianaflat in Emmen start met een uitgebreider aanbod vanuit het concept Compleet Wonen. Icare is een zorgorganisatie voor thuiszorg, jeugdgezondheidszorg, verpleeghuiszorg en verzorgingshuiszorg.

48


Activiteiten Lefier StadGroningen • Enkele projecten uit voorgaande jaren voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen en kwetsbare huishoudens zijn gecontinueerd, zoals de Groenling (Wiel & Deal) en Helperwest (De Zijlen/Elker). • De reguliere activiteiten zijn naar wens verlopen en er was een vruchtbare samenwerking met overige corporaties en maatschappelijke organisaties.

5.3.6 Wonen-leren-werken Activiteiten • Lefier vestiging Hoogezand heeft de ‘leerwoning’ aan de Van Linschotenstraat in HoogezandSappemeer in gebruik genomen. In deze woning leren leerlingen van het praktijkonderwijs wat ‘wonen’ inhoudt. Steeds vaker blijkt dat jongeren niet goed weten wat er allemaal op hen af komt als ze voor het eerst een woning krijgen. Door ze te ‘leren wonen’ maken de leraren de jongeren wijzer. Lefier stelt de woning beschikbaar. De woning is afgelopen jaar met subsidiegeld volledig opgeknapt en ingericht door de leerlingen. Dat was hun eerste leermoment. Nu worden wekelijks lessen gegeven in het wonen zelf. De school werkt met zogenaamde werkportfoliokaarten, zodat alle leeraspecten aan bod komen. • Binnen Lefier ZuidoostDrenthe zijn 49 stageplekken ingevuld. Dit woonbedrijf is een erkend leerbedrijf voor de volgende opleidingen: VTL (opleiding transport en logistiek), Fundeon (bouw en infrastructuur), Bouwradius (bouw), Kenteq (technische opleidingen), Savantis Cibap (vakschool voor verbeelding), Ecabo (financiële en administratieve beroepen, ICT en media, secretariële beroepen) en Kenwerk (opleiding horeca). In het verslagjaar heeft Lefier een bijzondere leerlocatie geleverd waar leerling-vaklieden de kans kregen een monumentaal pand te restaureren. Het betreft een ruim honderd jaar oud gebouw in Nieuw-Amsterdam (aan de Vaart ZZ 72) dat in 2010 voor een groot deel door brand werd verwoest. In dit pand realiseert Lefier twee huurwoningen voor de vrije-sectorhuur. Voor de restauratie van het monument werd een unieke leerlingbouwplaats gerealiseerd. Restauraties komen weinig voor in de bouwwereld. Bij dit project mogen leerling-vaklieden het pand geheel opknappen. Alle bouwdisciplines komen ruimschoots aan bod. Voor de renovatie was een bijzondere samenwerking opgezet tussen Lefier, E3 Bouw & Opleiding, Fundeon, SW en installatiebedrijf Niemeijer. Naar verwachting is het pand in juni 2013 weer in de oude glorie hersteld. • Bij Lefier StadGroningen zijn 19 stageplaatsen vervuld, waarvan 1 werk-leerstage, 3 afstudeerstages en 15 stages beroepsoriëntatie.

5.3.7 Overige sociaal-maatschappelijke activiteiten Activiteiten Lefier Hoogezand-Stadskanaal • Beide vestigingen organiseerden in juni de traditionele Habitat-fietstocht voor en door corporatiemedewerkers. Het geld dat hiermee jaarlijks bij elkaar wordt gefietst, gaat naar een goed doel. Er namen 550 mensen deel aan de tocht. Er waren diverse mooie routes uitgezet. De opbrengst ging naar de Stichting Bondo Kids in Kenia, die met het geld een gastenverblijf zal bouwen voor doktoren die opereren in arme gebieden. Lefier kon Bondo Kids uiteindelijk een cheque van € 30.000 overhandigen. • Een aantal medewerkers van beide vestigingen heeft als vrijwilliger geholpen bij de landelijke vrijwilligersdagen ‘NL Doet’. Ze hebben onder andere klussen gedaan voor Wijkraad Noord, de stichting Mission on Wheels en het Project Spring! Activiteiten Lefier Hoogezand In de stichting Fier4Grunn werkt Lefier samen met FC Groningen aan de leefbaarheid en het welzijn in wijken en buurten. Het accent van de activiteiten ligt op Gorecht-West, de achterstandswijk die de komende jaren grondig wordt vernieuwd. In het verslagjaar werden voor de wijkbewoners nuttige Lefier jaarverslag 2012

49

sociale activiteiten georganiseerd, zoals: • ‘Koken met Hans Nijland!’, een workshop gezond koken met weinig middelen, onder leiding van chefkok Martin Jarings, en onder toeziend oog van Hans Nijland en de moeder van Arjen Robben. • de finalemiddag van de Buurtbattle; begeleid door de voltallige selectie van FC Groningen streden Groninger wijken om de beker. Er deden ook twee voetbalteams mee van Gorecht-West. Eén team ervan won de beker. • Cijfers en Letters, een project waarmee wijkbewoners leren lezen, schrijven en rekenen. Vooral 30’ers en 40’ers die vroeger door omstandigheden nooit hebben geleerd, namen eraan deel. Het resultaat was verbluffend. De cursisten begonnen in februari en in september schreven ze al stukjes voor de wijkkrant. Ze doen weer mee in de maatschappij en krijgen nieuwe kansen. Deze groep gaat in 2013 door met leren. Daarnaast start in 2013 een nieuwe groep. Mensen zijn enthousiast geworden door de resultaten. Activiteiten Lefier Stadskanaal In juni is een aantal medewerkers ingezet als vrijwilliger tijdens het EK Atletiek voor gehandicapten. Dit grote sportevenement werd in Stadskanaal gehouden. Activiteiten Lefier ZuidoostDrenthe • Samen met Icare Ledenvereniging werd een ‘60+ huurdersdag’ georganiseerd over het thema gezondheid. Huurders konden tijdens de dag stands bezoeken van LIV Voedings- en Leefstijladvies, Icare Ledenvereniging, Icare Verpleging en Verzorging, Klusbus, Leefwinkel, Welzijngroep Sedna Emmen, Apetito, Medipoint en Lefier. Daarnaast konden ze meedoen aan workshops. Er was een workshop valpreventie waar de deelnemers leerden hoe ze valongelukken in en rondom het huis kunnen voorkomen en een workshop voor vrouwen over omgaan met gezondheidsrisico’s na de overgang (zoals botontkalking en hart- en vaatziekten). • Het Leefbaarheidsfonds heeft 25 aanvragen voor een financiële bijdrage voor een activiteit gehonoreerd, onder andere voor: - de feestelijke opening van het vernieuwde Haagjespark in Emmermeer. Een leuk feest, mede georganiseerd door veel vrijwilligers uit de wijk. Het Haagjespark is een wijkpark voor iedereen, jong en oud, voor sport & spel, en om elkaar te ontmoeten. Een aanwinst voor de wijk! - de bekostiging van schoolreizen voor leerlingen in het Primair Onderwijs in de wijk Angelslo, aangevraagd door de Stichting Leergeld Emmen. Gezinnen die de kosten voor een schoolreis niet zelf kunnen betalen kunnen een beroep doen op de stichting. De bijdrage wordt toegewezen op basis van een aantal criteria. - de aanschaf van een AED, aangevraagd door Plaatselijk Belang Buinerveen/Nieuw-Buinen. - een 6-kamp voor buurtbewoners en jeugd In Nieuw-Weerdinge, georganiseerd door Plaatselijk Belang Nieuw-Weerdinge. Het doel ervan was met een leuke activiteit contacten te leggen tussen jong en oud, omdat voorheen sprake was van veel wrijving en weinig respect voor elkaar. Activiteiten Lefier StadGroningen Het woonbedrijf probeert sociaal-maatschappelijke activiteiten zo veel mogelijk in samenwerking en samenspraak met bewoners op te pakken. Enerzijds op basis van de wijkvisies en anderzijds als reactie op signalen en ideeën uit de wijken. Projecten worden zowel via het Nieuw Lokaal Akkoord opgepakt als via het eigen leefbaarheidbudget van het woonbedrijf. Lefier zorgde er bijvoorbeeld samen met een bewonerscommissie voor dat in de strenge winter 2012/2013 een ijsbaan werd aangelegd op een braakliggend terrein aan de Molukkenstraat. De bewoners uit de wijk hebben er een aantal weken met veel plezier gebruik van kunnen maken.

50


6 LEFIER EN HAAR MEDEWERKERS Lefier heeft 3 strategische HR-thema’s, waarbij de duurzame inzet van onze medewerkers voorop staat. Deze thema’s zijn: • Ontwikkeling & Ontplooiing; • Great place to work; • Flexibiliteit van arbeid.

6.1 Ontwikkeling en ontplooiing Duurzame inzetbaarheid, talentontwikkeling en permanent leren dragen ertoe bij dat medewerkers beter zijn toegerust op de toekomst binnen en buiten Lefier. Zo kan de organisatie haar strategische doelen blijven realiseren in een maatschappij die continu in beweging is. Opleidingsmogelijkheden Lefier biedt medewerkers permanent de mogelijkheid om te leren en zich te blijven ontwikkelen. Hiervoor is een ruim opleidingsbudget beschikbaar. In 2012 heeft 60% van de medewerkers een opleiding of training gevolgd. In totaal is een bedrag van € 575.000 besteed aan opleidingen en trainingen; dit is ongeveer 2,65% van de loonsom. Loopbaanontwikkeling Naast het reguliere opleidingsbudget van Lefier heeft iedere medewerker vanuit de cao een persoonlijk loopbaanontwikkelingsbudget van € 900 per jaar. In 2012 heeft 25% van de medewerkers via dit budget een training of opleiding gevolgd die in het teken stond van loopbaanontwikkeling.

6.2 Great place to work Plezier in het werk, vertrouwen in elkaar, ruimte voor ontwikkeling en ontplooiing, integriteit en wederzijds respect, dat zijn factoren die er onder andere voor zorgen dat medewerkers gemotiveerd hun werk doen en hun werk goed willen doen. De medewerkers zijn bepalend voor de kwaliteit van dienstverlening en dragen bij aan een organisatie waar het plezierig werken is. Stage- en leerwerkplekken Lefier biedt stage- en werkervaringsplaatsen aan mensen die nog op school zitten, dan wel op zoek zijn naar (ander) werk. Deze voorzieningen vloeien voort uit onze visie en onze maatschappelijke rol en verantwoordelijkheid als woningcorporatie. In 2012 hebben verspreid over de hele organisatie 93 mensen stage gelopen. Traineetraject Lefier participeert in een samenwerkingsverband met 6 vastgoedorganisaties. Deze samenwerking is opgezet om jonge talentvolle hbo-studenten Vastgoed in het noorden van het land een interessant en uitdagend traineetraject te bieden. Het traineetraject omvat een stage van drie jaar bij drie van de deelnemende organisaties (Lefier, een architectenbureau, twee aannemers, een gemeente, en twee andere corporaties). De studenten krijgen de kans om vanuit de praktijk kennis te maken met verschillende branches binnen de vastgoedsector en de partners in het traineetraject proberen de jonge talentvolle mensen te interesseren en te behouden voor het noorden. In 2012 heeft één trainee uit dit traject bij Lefier gewerkt.


51

6.3 Flexibiliteit van arbeid Gezien de maatschappelijke ontwikkelingen is flexibiliteit van arbeid nu en voor de toekomst van Lefier van groot belang. Wooncorporaties opereren in een veranderende omgeving. Zo is er een naderende uitstroom van babyboomers, de pensioenleeftijd schuift op en er ontstaat krapte op de arbeidsmarkt binnen bepaalde sectoren door geringe instroom van mensen. Door al die factoren is de organisatie continu in ontwikkeling, waardoor zowel de aard als ook de hoeveelheid werk aan verandering onderhevig is. Mobiliteit Mobiliteit van medewerkers is voor Lefier belangrijk. Het draagt bij aan ontwikkeling en duurzame inzetbaarheid van medewerkers en biedt een personeelsbestand dat aansluit bij de vraag van de organisatie. Lefier stelt alles in het werk om medewerkers kansen te geven op (interne) doorstroom. In 2012 zijn 31 medewerkers intern doorgestroomd naar een andere functie. Strategische personeelsplanning Met behulp van strategische personeelsplanning brengt het team Personeel & Organisatie in kaart welke medewerkers Lefier nu en in de toekomst denkt nodig te hebben. Vanuit dit inzicht worden acties in gang gezet en instrumenten ontwikkeld die ertoe bijdragen dat Lefier niet alleen nu maar ook voor de toekomst de juiste medewerkers op het juiste moment en op de juiste plaats in dienst heeft. Verloop In 2012 zijn 45 medewerkers bij Lefier in dienst getreden en 55 medewerkers hebben de organisatie verlaten. Mede door beëindiging van tijdelijke contracten gedurende het jaar, zijn er ultimo 31 december 2012 25 medewerkers minder in dienst dan op 31 december 2011. Verzuim Het ziekteverzuim is Lefierbreed gedaald van 4,97% in 2011 naar 3,8% in 2012. Ook de verzuimfrequentie is gedaald van 1,33 in 2011 naar 1,2 in 2012.

6.4 Overige ontwikkelingen Sociaal Plan In 2011 zijn stappen gezet om in samenwerking met vakorganisaties een Sociaal Plan voor Lefier op te stellen. Door diverse interne ontwikkelingen is dit proces halverwege het verslagjaar tot stilstand gekomen. Eind 2012 zijn de gesprekken hervat. Naar verwachting is het Sociaal Plan voor de zomer van 2013 getekend.

52


7 BESTUUR, TOEZICHT, MEDEZEGGENSCHAP 7.1 Normen voor goed bestuur 7.1.1 Governancecode Woningcorporaties Lefier onderschrijft de Aedescode (Aedes is de vereniging van woningcorporaties) en past bij de inrichting van de bestuurlijke organisatie de principes toe van de Governancecode Woningcorporaties. Deze code bevat normen voor besturen en toezicht houden, voor transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing. Lefier ziet de Governancecode als een richtlijn voor verbetering van haar kwaliteiten, het afleggen van verantwoording en transparantie. Meer informatie over Corporate Governance is te vinden op de website van Lefier (http://www.lefier.nl/OverLefier/Corporategovernance/Default.aspx).

7.1.2 Gedragswijzer Lefier heeft een Gedragswijzer als integriteitcode opgesteld die dient als leidraad voor haar medewerkers bij de invulling van integer handelen. De Gedragswijzer sluit aan bij de visie van Lefier en omvat zeven uitgangspunten die leidend zijn in de contacten met alle relaties die de wooncorporatie onderhoudt. Inhoudelijke informatie is te vinden op de website van Lefier (http://www.lefier.nl/OverLefier/Corporategovernance/Integriteit.aspx). Continu op de agenda De Gedragswijzer is in 2012 ingegaan en geïmplementeerd. Binnen de organisatie is afgesproken dat ieder bedrijfsonderdeel van Lefier het doorleven van de Gedragswijzer en het samen bespreken van morele dilemma’s continu op de agenda zet. In 2012 zijn binnen de woonbedrijven, de Kern en het Ontwikkelbedrijf diverse teambijeenkomsten gehouden in het teken van Gedragswijzer en integriteit.

7.1.3 Klokkenluiderregeling Lefier heeft een Klokkenluiderregeling waarmee medewerkers op een adequate en veilige manier melding kunnen maken van eventuele vermoedens van ernstige misstanden binnen de organisatie. Hiervoor is een Centraal Meldpunt ingericht. De medewerker ‘die aan de bel trekt’ kan in volledige vertrouwelijkheid zijn/haar vermoeden uiten en kan persoonlijk geen negatieve gevolgen van de melding ondervinden. Alle meldingen worden serieus en volgens een bepaalde procedure behandeld. In het verslagjaar is de Klokkenluiderregeling aangepast aan het nieuwe bestuursmodel. De vernieuwde regeling is sinds 2012 van kracht.

7.2 Besturen: raad van bestuur Op bestuurlijk gebied was 2012 een overgangsjaar voor Lefier. De periode van een collectieve raad van bestuur werd afgesloten en een nieuw tijdperk is aangebroken met een eenhoofdig bestuur. ‘Nieuwe corporatie’ Met de komst van de nieuwe bestuurder in november 2012 zijn tegelijkertijd de voorbereidingen voor een nieuwe koers voor Lefier in gang gezet. Een nieuwe kijk op de werkelijkheid en een andere invulling van bedrijfsvoering is onafwendbaar. Van de ‘nieuwe corporatie’ wordt vooral efficiency gevraagd en een realistische taakopvatting die de realisering van maatschappelijke doelen gericht op huurders, vastgoed en omgeving mogelijk maakt. Lefier jaarverslag 2012

53

7.2.1 Bestuursstructuur en bestuursmodel Nieuw bestuursmodel Volgens het bij de fusie bepaalde bestuursmodel van Lefier bestond het bestuur uit een vierhoofdige raad van bestuur die werkte als collectief. Elk lid van de raad van bestuur, met uitzondering van de voorzitter, was tevens directeur van een woonbedrijf van Lefier. Na de bestuurlijke crisis in 2011 en een evaluatie van het bestuursmodel heeft de raad van commissarissen in 2012 het definitieve besluit genomen om de bestuursstructuur te wijzigen. Dit resulteerde in een ‘knip’ in de duale verantwoordelijkheid van directeuren en bestuur. Dat wil zeggen dat de directeuren van de onderdelen van Lefier niet langer deel uitmaken van het bestuur. Uit de wijziging van de bestuursstructuur vloeide een nieuw bestuursmodel voort met een eenhoofdige raad van bestuur. Gevolgen wijziging bestuursstructuur Na positief advies van de centrale ondernemingsraad is de bestuursstructuur aangepast van een vierhoofdige (collectieve) raad van bestuur naar een eenhoofdig bestuur. De personele gevolgen van deze aanpassing waren als volgt: De in 2011 verleende schorsing uit de (deel)functie als bestuurder werd voor alle leden van de raad van bestuur omgezet in ontslag uit die (deel)functie. De voorzitter van de raad van bestuur werd herplaatst in de functie van adviseur van de raad van commissarissen. Hiermee ontstond een vacature voor de bestuurder van Lefier, die tot 1 november 2012 ad interim is ingevuld. De directeuren van de woonbedrijven waren door dit ontslagbesluit geen bestuurder meer, maar behielden hun functie als directeur woonbedrijf. De directeur van woonbedrijf ZuidoostDrenthe heeft ontslag genomen per 31 januari 2012. Via waarneming is in deze functie voorzien. Werving- en selectietraject Het besluit tot de invoering van een nieuw bestuursmodel markeerde het begin van een werving- en selectietraject voor één bestuurder. Dit traject leidde in november tot de benoeming van een nieuwe bestuurder voor Lefier, in de persoon van de heer Lex de Boer (zie ook paragraaf 7.2.3). Raad van commissarissen Een raad van commissarissen (RvC), die in 2012 uit 7 personen bestond, houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken binnen Lefier en de met haar verbonden ondernemingen. De RvC staat tevens het bestuur met advies ter zijde (zie verder paragraaf 7.3: Toezicht houden: verslag van de raad van commissarissen). Tegenstrijdige belangen Elke vorm of schijn van belangenverstrengeling tussen Lefier en de bestuurder wordt vermeden. De statuten en het bestuursreglement bevatten een uitwerking van dit belangrijke uitgangspunt. In de statuten is de handelswijze in geval van belangenverstrengeling geregeld. In 2012 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen met betrekking tot de bestuurders, zoals bedoeld in artikel II.3 van de Governancecode Woningcorporaties.

7.2.2 Invulling raad van bestuur in 2012 Overgangsperiode De functie van bestuurder binnen de raad van bestuur is het overgrote deel van 2012 ingevuld door interim-bestuurders. Eind 2011 leidde de schorsing van de destijds zittende bestuurders tot de aanstelling van een interim-bestuurder voor Lefier. Deze functie werd vervuld door de heer Cees Buys. Deze interim-invulling is in juli 2012 beëindigd. De werving en selectie voor een nieuwe bestuurder was al halverwege het jaar (in aansluiting op het besluit tot een nieuw bestuursmodel) in gang gezet, maar er was nog geen kandidaat geselecteerd. 54


Vervolgens heeft de raad van commissarissen besloten over te gaan tot waarneming van de bestuurlijke taken door de heer Sake Tel, directeur woonbedrijf StadGroningen, tot aan de komst van een nieuw geworven bestuurder. Tot november 2012 heeft Sake Tel bestuurlijk de zorg gedragen voor de voortzetting van de activiteiten van Lefier en de daarbij horende besluiten genomen. Benoeming nieuwe bestuurder Per 1 november 2012 heeft de raad van commissarissen (RvC) de heer Lex de Boer benoemd als bestuurder van Lefier, voor een periode van vier jaar. De RvC, de directeuren van Lefier en de LefierOR (centrale ondernemingsraad) waren het unaniem eens over de benoeming. Allen zien in Lex de Boer een bestuurder die Lefier de richting en koers zal geven die de corporatie nodig heeft. Bestuurders in 2012 De samenstelling van het bestuur gedurende 2012 is weergegeven in tabel 20. In dit overzicht zijn ook de nevenfuncties opgenomen die de bestuursleden in 2012 hebben vervuld, voor zover ze relevant zijn voor Lefier. Jaarlijks vindt herijking plaats van de nevenfuncties van de bestuurder. Tabel 20 Samenstelling raad van bestuur Lefier gedurende 2012 Bestuurders M Zittingsperiode Functie bij Lefier en nevenfuncties Lefier V C.A. Buys (Cees) M van 21-11-2011 waarnemend bestuurder Lefier 18-05-1958 tot 18-07-2012 nevenfuncties: directeur ICC B.V. E. Bel (Erwin) M nam ontslag per • lid raad van bestuur 09-05-1968 31-01-2012; • directeur woonbedrijf ZuidoostDrenthe uit dienst per nevenfuncties: niet van toepassing 01-07-2012 H.A.S. van der M geschorst per • lid raad van bestuur Meer (Henk) 18-11-2011; • directeur woonbedrijf Hoogezand-Stadskanaal 18-06-1950 ontslag als nevenfuncties: bestuurder per • lid adviesraad Noorderpoort; 17-05-2012 • voorzitter bestuur stichting mondiale Woonhulp; • lid bestuur stichting SOMS; • voorzitter vrienden van Vakcollege Noorderpoort; • lid BestuursAdviesCommissie Arbeidsvoorwaarden Aedes; • lid raad van advies stichting Mission on Wheels. S. Tel (Sake) M van 18-07-2012 waarnemend bestuurder Lefier 15-06-1968 tot 01-11-2012 nevenfuncties: niet van toepassing A.J. de Boer M vanaf bestuurder Lefier (Lex) 01-11-2012 nevenfuncties: 27-02-1959 • voorzitter Vereniging van Eigenaren Pieter Witsenkoper (2009-heden); • lid raad van commissarissen Tramremise Ontwikkelingsmaatschappij (TROM).

7.2.3 Activiteiten bestuur Als gevolg van de wisselingen binnen het bestuur zijn de bestuurstaken in 2012 door meerdere personen uitgevoerd. Bij de hierna volgende beschrijving van de bestuurlijke activiteiten wordt geen onderscheid in personen gemaakt, maar gesproken in termen van bestuur of bestuurder. Vergaderingen en onderwerpen


55

• Het bestuur heeft 19 keer vergaderd met de bestuurssecretaris en de directeur Finance & Control; 4 keer is een inhoudelijke één- of tweedaagse vergadering in aanwezigheid van directeuren en management georganiseerd. • De visie en strategische thema’s van de corporatie zijn vastgelegd in het Lefiervizier (kaderbrief). De thema’s uit het Lefiervizier zijn binnen de (woon)bedrijven vertaald naar inhoudelijke doelstellingen, beleidsdoelstellingen en de begroting. • Het bestuur heeft zich onder meer gericht op de visitatie, de effectuering van het nieuwe bestuursmodel, financiering en beleid van de organisatie, de ontwikkeling en herijking van ICTgerelateerde systemen. Doelstellingen, strategie en randvoorwaarden • Het bestuur heeft na de goedkeuring van de raad van commissarissen het Lefiervizier 2013 als uitgangspunt genomen voor het uitwerken van de jaarplannen en de begroting 2013. • De opzet voor een nieuw Strategisch Plan voor Lefier is in gang gezet. Hiermee wordt een beleid vastgesteld in reactie op de veranderende omgeving en toegespitst op de koers die Lefier wil varen. Dit vernieuwde beleid zal het dagelijks handelen sturen evenals de manier waarop Lefier zich organiseert, en daarnaast een hulpmiddel zijn bij het stellen van prioriteiten. Het Strategisch Plan wordt opgesteld voor de periode 2014-2019 en zal een essentieel onderdeel zijn van de Lefierbrede planning- en controlcyclus. De doelstellingen zoals geformuleerd in het Strategisch Plan worden vervolgens via de jaarlijkse kaderbrief - het Lefiervizier - vertaald naar de jaar- en afdelingsplannen. Interne risicobeheersingen controlesystemen In 2012 heeft het bestuur veel aandacht besteed aan de verbetering van de interne risicobeheersingen controlesystemen (zie ook hoofdstuk 8, paragraaf 8.3 Risicomanagement).

7.2.4 Externe accountant De externe accountant is in 2009 benoemd door de raad van commissarissen. In 2010 is op basis van de eerste evaluatie besloten dat de accountant en Lefier voor drie jaar met elkaar verdergaan. De twee belangrijkste producten van de externe accountant zijn: de Boardletter en het rapport met bevindingen bij de jaarrekening. De Boardletter is gebaseerd op de managementletters van de bedrijfsonderdelen. In 2012 heeft de externe accountant de vergadering van de raad van commissarissen over de vaststelling van de jaarrekening bijgewoond. Boardletter Het bestuur heeft de Boardletter besproken in aanwezigheid van de accountant. De raad van commissarissen heeft een afschrift van de Boardletter ontvangen voor bespreking in de eigen vergadering. Managemenletters In de managementteams van de woonbedrijven zijn de managementletters besproken met de accountant. De belangrijkste aandachtspunten op corporate niveau zijn: • het voorspellend vermogen van de organisatie; • de mismatch tussen realisatie en planning van de projecten; • de juridische risico’s rondom verbindingen; • Europadossiers vastlegging inzake toewijzingen; • de kostendekkendheid van het Ontwikkelbedrijf; • tax control framework; • de uitwerking van de interne controles.

56


7.2.5 Visitatie Lefier heeft in 2012 een visitatie laten uitvoeren door het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) om een beeld krijgen van haar functioneren als maatschappelijke organisatie vanaf de start van de fusieorganisatie in 2009 tot medio 2012. KWH heeft voor de visitatie een commissie aangesteld die met behulp van de KWH-visitatiemethode de prestaties en ambities van Lefier, de kwaliteit van haar maatschappelijk ondernemen evenals de borging heeft beoordeeld. Voor de beeldvorming heeft de commissie vele documenten uit de Lefierorganisatie geanalyseerd. Verder zijn interviews gehouden met leden van de raad van commissarissen, bestuur, directeuren en een selectie van Lefiermedewerkers. Externe belanghebbenden (stakeholders), zoals huurders, wethouders en collega-corporaties, hebben (zoals al vermeld in paragraaf 1.5.1) eveneens een prominente rol gehad in het visitatietraject. Presentatie visitatierapport In het najaar van 2012 heeft KWH de uitkomsten aan Lefier gepresenteerd. De bij de visitatie betrokken belanghebbenden zijn in november geïnformeerd over de uitslag, en de komende tijd zal het rapport op de agenda van reguliere besprekingen met belanghebbenden staan. Pers en publiek zijn eveneens over de resultaten van de visitatie geïnformeerd en het eindrapport is integraal op de website van Lefier geplaatst (http://www.lefier.nl/OverLefier/Corporategovernance/Visitatie.aspx). Onderzoeksresultaten Externe partijen als gemeenten en maatschappelijke partners hebben Lefier als waardering een ruime voldoende gegeven (zie tabel 5). Lefier heeft naar tevredenheid van belanghebbenden haar maatschappelijke prestaties neergezet. Het visitatierapport onderbouwt ook de ervaringen die de Lefierorganisatie in haar eerste fusiejaren heeft opgedaan. De visitatiecommissie concludeerde dat Lefier zeker bestaansrecht heeft en voldoende mogelijkheden en kracht bezit om haar maatschappelijk presteren verder te verbeteren. Tabel 21 Resultaten visitatie Lefier door Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector Beoordeling Lefier 2012 Presteren naar Ambities Presteren naar Opgaven Presteren volgens Belanghebbenden Presteren naar Vermogen Governance Geïntegreerd eindoordeel

6.3 6.5 7.2 6.3 6.3 6.5

Verbeterpunten In het visitatierapport zijn ook kritische punten verwoord. Het reflecterend vermogen van Lefier vraagt verbetering en de fusie zal intern nog verder volbracht moeten worden. Dit wordt binnen de organisatie herkend en erkend, wetende dat er intern nog een opdracht ligt. Dit houdt in dat met het oog op de toekomst de verdere doorvoering van de integratie, optimalisering van de bedrijfsvoering en synergie sneller behaald moeten worden. Bij de verbetering van de bedrijfsvoering zal Lefier rekening moeten houden met en inspelen op de invloeden van de veranderende wereld om haar heen, zoals ongunstige marktontwikkelingen en economische omstandigheden. Dat vraagt om bijstellen van ambities om continuïteit in de regio te kunnen blijven bieden. De maatschappelijke noodzaak tot presteren in haar werkgebied is een belangrijke en permanente opdracht voor Lefier. Aanbevelingen oppakken Lefier erkent het belang van een goede relatie en inhoudelijke dialoog met belanghebbenden en heeft de samenspraak in diverse gespreksvormen gestalte gegeven. Voor 2013 geldt niettemin een aansporing om deze dialoog te optimaliseren en uitgebreider vorm te geven. Lefier jaarverslag 2012

57

De overige aanbevelingen in het visitatierapport zullen zoveel mogelijk integraal opgepakt worden in lopende projecten en het nieuwe Strategisch Plan. Er zijn al diverse stappen gezet als antwoord op de vernieuwingen waar de corporatiesector, de maatschappij en de Lefierorganisatie om vragen.

7.3 Toezicht houden: raad van commissarissen In dit jaarverslag en boekjaar 2012 legt de raad van commissarissen (RvC), als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop het toezichthoudend orgaan invulling heeft gegeven aan de uitvoering van de taken en bevoegdheden bij het toezicht houden op Lefier. Taken en verantwoordelijkheden De raad van commissarissen van Lefier houdt toezicht op het beleid van het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en de daarmee verbonden onderneming(en). De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van commissarissen zijn beschreven in de statuten van Lefier (artikel 5, 6, 7 en 8) die zijn ingegaan op 31 december 2008 en verder uitgewerkt in het reglement raad van commissarissen de dato 23 januari 2009 en het aangepaste reglement raad van commissarissen de dato 7 september 2012. De statuten en het reglement RvC zijn in te zien op de website van Lefier, op de pagina’s corporate governance http://www.lefier.nl/OverLefier/Corporategovernance/Raad_van_Commissarissen.aspx).

7.3.1 Verslag intern toezicht 2012 Gevolgen bestuurscrisis Zoals in het jaarverslag 2011 is benoemd, was het jaar 2011 voor de bestuurders en toezichthouders bij Lefier een crisisjaar. Eind 2011 leidde de schorsing van de zittende bestuurders tot de komst van een interim-bestuurder. Deze interim-situatie, de nasleep van de bestuurlijke crisis en de herziening van de bestuursstructuur vereisten ook in 2012 een intensieve invulling van de werkgeversrol en de toezichthoudende en adviserende taken van de RvC. Herziening bestuursmodel In 2011 zijn de leden van de toenmalige raad van bestuur door schorsing van hun bestuurlijke bevoegdheden ontheven. Hierop volgde in 2012 het besluit van de RvC tot wijziging van de bestuursstructuur. Dit resulteerde in een knip in de duale verantwoordelijkheid van directeuren en bestuur. De wijziging van de bestuursstructuur leidde tot ontslag uit de bestuurlijke bevoegdheden van de nog zittende directeur-bestuurder, die bij Lefier verder is gegaan als directeur woonbedrijf. Hiermee werd de wijziging van de bestuursstructuur een feit en werd het nieuwe bestuursmodel met een eenhoofdige raad van bestuur geïmplementeerd. Dit leidde tot een werving- en selectietraject voor een bestuurder, met de aanstelling per 1 november 2012 van de heer Lex de Boer als nieuwe bestuurder van Lefier. Interim-bestuurders Tot aan november 2012 was sprake van een interim-invulling van de bestuurlijke taken. Vanaf begin 2012 werden de taken ingevuld door de heer Cees Buys. In juli heeft de RvC besloten het contract met de interim-bestuurder te beëindigen en over te gaan tot waarneming door de heer Sake Tel, tevens directeur van woonbedrijf StadGroningen. Sake Tel heeft tot 1 november bestuurlijk zorg gedragen voor continuering van de activiteiten van Lefier en de daarbij horende besluiten. Leiderschapsschouw De RvC heeft erkend dat goed leiderschap van essentieel belang is voor Lefier evenals de noodzaak dit voor de toekomst op een gedegen manier te borgen. Daarom heeft de RvC de bestuurder gevraagd 58


een leiderschapsschouw te laten uitvoeren en de profielen voor directeuren aan te passen. Vervolgens is op zorgvuldige wijze het traject rondom de werving en selectie van de nieuwe bestuurder uitgevoerd, in samenwerking met de LefierOR. Herstel van vertrouwen De gebeurtenissen in 2011 hebben geleid tot een vertrouwenscrisis met het Noordelijk Overleg Lefier (NOL). RvC en NOL hebben in 2012 intensief gewerkt aan herstel van vertrouwen, met positief resultaat, want het NOL heeft het hernieuwde vertrouwen in de RvC uitgesproken. Relatie met ondernemingsraden Bijzondere aandacht heeft de RvC ook geschonken aan de relatie met de ondernemingsraden van Lefier. In een evaluatiebijeenkomst onder leiding van de heer R. Goodijk, met als doel te leren van het verleden en vooruit te kijken, is gesproken over de toekomstige, gewenste samenwerking. De bijeenkomst heeft geresulteerd in concrete afspraken voor de toekomst. Overige essentiële zaken Behalve aan de reguliere zaken heeft de raad van commissarissen aandacht besteed aan de volgende twee essentiële zaken: • de uitkomst van de visitatie van Lefier in 2012. Bij de visitatie zijn de prestaties van Lefier, de kwaliteit van haar maatschappelijk ondernemen en de borging hiervan beoordeeld. De uitkomsten van de visitatie resulteerden in een rapport waarin de RvC zich herkent. De visitatie toont aan dat er nog een opdracht ligt, ook op het behalen van verdere integratie en synergie. De RvC zal hierin, net als de interne organisatie, scherpte betrachten en waar nodig ontwikkelingen kritisch volgen. • nieuwbouwplannen en projecten zijn door de RvC kritisch gevolgd. De stagnatie op de woningmarkt heeft ook voor Lefier gevolgen, vooral in die zin dat koopwoningen minder snel verkocht worden en de beleidswaarde van projecten verminderd is. De RvC heeft naar het bestuur toe strikte aanwijzingen gegeven met betrekking tot de nieuwbouwprojecten.

7.3.2 Deskundigheid en commissies 7.3.2.1 Profielschets Lefier heeft een profielschets opgesteld voor de raad van commissarissen waarin de gewenste deskundigheid en ervaring van de toezichthouders is bepaald. Deze profielschets is in het verslagjaar gewijzigd in verband met de wijzigingen van het bestuursmodel op 7 september 2012. Vernieuwd profiel • De raad van commissarissen voldoet als collectief aan een aantal kennisvereisten. Collectief houdt in dat deskundigheid op een bepaald gebied bij minimaal een van de leden aanwezig is. De RvC heeft als collectief deskundigheid op de volgende terreinen: - bedrijfseconomie en financiën; - volkshuisvesting; - vastgoedontwikkeling en beheer; - marketing en marktcommunicatie; - arbeidsverhoudingen; - samenlevingsontwikkeling; - weten regelgeving. • Eén of meer toezichthouders hebben ervaring in een van de volgende gebieden: - ervaring op het snijvlak van politiek en bedrijfsleven; - ervaring met het aansturen van complexe organisaties; - ervaring met het dragen van een eindverantwoordelijke positie. Lefier jaarverslag 2012

59

Waarborg deskundigheid De raad van commissarissen is zodanig samengesteld dat deskundigheid voorhanden is op al de terreinen zoals omschreven in het profiel. In 2012 is de deskundigheid van alle leden vergroot via themabijeenkomsten (onder andere over governance).

7.3.2.2 Vier commissies Voor het uitoefenen van de vereiste taken heeft de raad van commissarissen vanuit vier commissies gewerkt: de remuneratiecommissie, de auditcommissie, de commissie maatschappelijk rendement en stakeholdersmanagement, en een tijdelijke governancecommissie.

Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie heeft een afzonderlijk reglement waarin haar taken en bevoegdheden zijn omschreven. Meer informatie is te vinden op de Lefierwebsite op de pagina’s over corporate governance http://www.lefier.nl/OverLefier/Corporategovernance/Raad_van_Commissarissen.aspx). Activiteiten remuneratiecommissie in 2012 • Voor de uitvoering van haar taken is de remuneratiecommissie 8 maal bijeengekomen. Hierbij is bijzondere aandacht besteed aan de personele consequenties die voortvloeiden uit de bestuurscrisis (in 2011), de extra zware zelfevaluatie van de raad van commissarissen, de evaluatie van de interimbestuurder, en de werving en selectie van de nieuwe bestuurder. • De commissie heeft haar bevindingen en adviezen steeds gerapporteerd aan de raad van commissarissen. De RvC heeft steeds in haar vergadering de voorgestelde besluiten van de remuneratiecommissie bekrachtigd.

Auditcommissie De auditcommissie heeft eveneens een afzonderlijk reglement waarin taken en bevoegdheden zijn omschreven. Deze commissie heeft als primaire taak de beoordeling van de documenten uit de planning- en controlcyclus, het Lefiervizier, de begroting, de kwartaalrapportages, de jaarrekening en risicomanagement. Meer informatie is te vinden op de Lefierwebsite op de pagina’s over corporate governance http://www.lefier.nl/OverLefier/Corporategovernance/Raad_van_Commissarissen.aspx). Activiteiten auditcommissie in 2012 De auditcommissie is 5 maal bijeengekomen en heeft haar bevindingen en adviezen gerapporteerd aan de raad van commissarissen. • Bij de vergadering in maart is de accountant aanwezig geweest om de Boardletter 2011 te bespreken. Daarnaast is onder meer aandacht geschonken aan de visitatie en zijn de resultaten van de audit inzake de processen binnen het Ontwikkelbedrijf gepresenteerd. • Bij de vergadering in mei is de accountant aangeschoven om de jaarrekening, het jaarverslag en het rapport van bevindingen te bespreken. • Bij de vergadering in september is de accountant aangeschoven om aandachtspunten op te halen voor de interim-controle 2012. Daarnaast is onder meer aandacht geschonken aan de omgang met projecten in relatie tot het investeringsstatuut. • Bij de vergadering in november is de accountant aangeschoven om de overgang naar de waardering op marktwaarde te bespreken. • Bij de extra vergadering in november is de begroting voor 2013 besproken.

60


Commissie maatschappelijk rendement en stakeholdersmanagement Deze commissie heeft gesproken over de organisatie en invulling van een bijeenkomst voor de belanghebbenden (stakeholders) van Lefier. Vanwege de bestuurlijke situatie in 2012 is besloten de ‘stakeholdersbijeenkomst’ op te schorten en in 2013 weer op de agenda te plaatsen.

Governancecommissie De Governancecommissie is één keer bijeengekomen en heeft daarbij gesproken over de Herzieningswet en het aanpassen van reglementen.

7.3.3 Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen bestond in 2012 uit zeven leden. Tabel 22 geeft de samenstelling van de RvC weer per 31 december 2012 en de taken van de leden binnen de RvC, evenals de hoofdfunctie en nevenfuncties van de toezichthouders. Jaarlijks vindt herijking plaats van de nevenfuncties. Tabel 22 Samenstelling raad van commissarissen per 31 december 2012

Lefier raad van commissarissen Leden geboortedatum drs. J.A.J. Stam (Joan) (V) 08-03-1945

D. Hoogstra (Douwe) (M) 27-03-1945

T. SlagmanBootsma (Tryntsje) (V) 07-03-1949

A. Edelenbosch (Ali) (V) 05-01-1948

Functie RvC en RvC-commissie voorzitter remuneratiecommissie; governancecommissie. vicevoorzitter auditcommissie

lid op voordracht van huurdersorganisaties; commissie maatschappelijk rendement en stakeholdersmanagement. lid op voordracht van huurdersorganisaties; commissie maatschappelijk rendement en stakeholdersmanagement; governancecommissie.

Reguliere

Beroep en nevenfuncties

vergaderingen + presentie

• voorzitter Regiekamer ‘Naar een rijke Waddenzee’; • voorzitter Kunststation C; • voorzitter raad van toezicht De Hoven (vanaf 1 oktober 2010).

4/4

• vicevoorzitter raad van toezicht van SLS Wonen te Leiden (lid auditcommissie en lid remuneratiecommissie)*; • lid voordrachtscommissie VTW; • voorzitter VVE Zuyderzee Empire C. • lid raad van toezicht Bureau Jeugdzorg Drenthe*; • voorzitter bestuur Hunebed Centrum Borger; • voorzitter van de KNHM (Koninklijke Nederlandse Heide Maatschappij), afdeling Drenthe; • voorzitter klachtencommissie Refaja ziekenhuis, Stadskanaal; • voorzitter Stichting Noordwater.

4/4

• voorzitter raad van toezicht Drents Landschap; • voorzitter van de Raad van Advies HDL; • voorzitter Technische Commissie Bodem/VROM; • vicevoorzitter Drenths Jeugd Theater De Reus; • vicevoorzitter Je Maintiendrai Fonds (subsidieert projecten in Groningen, Drenthe, Friesland); • bestuurslid Dorpsbelangen Gasselternijveenschemond.

4/4


3/4

61

E.I. van Leeuwen-Seelt (Noor) (V) 09-12-1944

lid op voordracht van de ondernemingsraden; remuneratiecommissie.

drs. M.M. van Akkeren (Micha) (M) 27-09-1972 H.W.H.M. van Kesteren (Herman) (M) 09-06-1953

lid auditcommissie lid auditcommissie

Hoofdfunctie: directeur NL projecten BV • voorzitter raad van toezicht Biblionet Groningen*; • lid raad van toezicht Interzorg Noord Nederland*; • lid raad van toezicht ROC Noorderpoort*; • lid raad van toezicht De Zijlen*; • penningmeester stichting Thomassen a Thuessink; • voorzitter bestuur NL kenniscoöperatie u.a.; • voorzitter bestuur MBO-stichting AssenvoorAssen; • penningmeester/secretaris Stichting Kinderoncologie Groningen. Beroep: secretaris-directeur Wetterskip Fryslan • lid raad van toezicht GGZ Friesland*; • lid raad van commissarissen Aquario.

3/4

Beroep: zelfstandig adviseur Romivo Accountancy BV • lid raad van toezicht Stichting Fokus Exploitatie*; • lid raad van toezicht Refaja ziekenhuis, Stadskanaal*; • lid raad van toezicht Stichting Samenwerkende Oost Groninger Ziekenhuizen; • lid raad van toezicht Stichting Groninger Landschap; • lid raad van commissarissen Odyssee BV (opleidingen/cursussen); • lid raad van toezicht Stichting De Gildeborg; • penningmeester Stichting Het Klooster Ter Apel.

4/4

4/4

* Deze nevenfuncties tellen mee voor het wettelijk maximum van 5 toezichthoudende functies Rooster van aftreden • De heren Micha van Akkeren en Herman van Kesteren zijn op 9 maart 2012 benoemd als lid van de RvC voor een termijn van 4 jaar. • Op 16 november 2012 zijn de dames Noor van Leeuwen en Tryntsje Slagman per 1 januari 2013 herbenoemd als lid van de RvC voor een periode van 4 jaar. Mevrouw Slagman is hierbij herbenoemd op voordracht van de huurdersorganisaties. • Volgens het rooster van aftreden, is mevrouw Joan Stam per 1 januari 2013 afgetreden als voorzitter RvC. • Mevrouw Ali Edelenbosch is per 1 januari 2013 op eigen verzoek afgetreden als lid van de RvC. Tabel 23 Rooster van aftreden van de RvC van Lefier per 31 december 2012 Leden raad van commissarissen Benoemd op Herbenoembaar op drs. J.A.J. Stam (Joan), voorzitter D. Hoogstra (Douwe), vicevoorzitter T. Slagman-Bootsma (Tryntsje), op voordracht van huurdersorganisaties E.I. van Leeuwen-Seelt (Noor), op voordracht van ondernemingsraden drs. M.M. van Akkeren (Micha) H.W.H.M. van Kesteren (Herman) A. Edelenbosch (Ali), op voordracht van huurdersorganisaties

62

22-02-2005 bij In 01-09-2006 bij Wooncom, herbenoemd per 01-01-2012 01-01-2009 bij Lefier, herbenoemd per 01-01-2013 01-01-2009 bij Lefier, herbenoemd per 01-01-2013 09-03-2012 09-03-2012 07-03-2008 bij Wooncom, herbenoemd per 01-01-2011


(Uiterste) datum aftreden

niet niet

01-01-2013 01-09-2014

niet

01-01-2017

niet

01-01-2017

01-01-2016 01-01-2016 01-01-2014

01-01-2020 01-01-2020 01-01-2016

Introductieprogramma Op 9 maart 2012 zijn de heren Micha van Akkeren en Herman van Kesteren benoemd als lid van de raad van commissarissen. Na hun benoeming hebben zij een introductieprogramma van vier dagen gevolgd waarin zij kennismaakten met Lefier in al haar facetten. Het gevarieerde programma omvatte bezoeken aan alle woonbedrijven en aan projecten van Lefier, en kennismaking met de huurdersraden. Ook hebben de nieuwe RvC-leden nadere toelichting op de financiën en de Treasury ontvangen.

7.3.4 Werkwijze en activiteiten raad van commissarissen 7.3.4.1 Toetsingskader De raad van commissarissen heeft bij het uitoefenen van de toezichtstaken in 2012 de volgende documenten als toetsingskader gebruikt: • het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH); • de Aedescode en de Governancecode Woningbouwcorporaties; • het Lefiervizier 2012; • het risicomanagementsysteem; • het jaarplan en de geconsolideerde begroting Lefier 2012. De RvC heeft tevens de totstandkoming van een overkoepelend toezichtskader voorbereid, waarmee het toetsingskader wordt verbonden.

7.3.4.2 Informatie inwinnen Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen, heeft de raad van commissarissen zich regelmatig mondeling, dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren over relevante ontwikkelingen en behaalde resultaten in relatie tot de beoogde doelen. De RvC heeft in het boekjaar 2012 diverse activiteiten ondernomen om bij verschillende bronnen te horen wat er speelt binnen het werkveld van Lefier. De bestuurlijke ontwikkelingen hebben ertoe bijgedragen dat extra bijeenkomsten hebben plaatsgevonden met de directeuren (Directeurenoverleg), de LefierOR en het Noordelijk Overleg Lefier. Raadplegen informatiebronnen De raad van commissarissen heeft in 2012 bij diverse bronnen informatie ingewonnen. • Bij het bestuur: - tijdens vergaderingen heeft de RvC zich door het bestuur op de hoogte laten stellen over de gang van zaken in de woonbedrijven; - er hebben meerdere overleggen plaatsgevonden tussen de voorzitter en de vicevoorzitter van de RvC en het bestuur over de voortgang bij Lefier. • Bij de LefierOR: - 4 maal heeft een overleg plaatsgevonden tussen een afvaardiging van de RvC en een afvaardiging van de LefierOR, en wel op 20 maart, 22 mei, 29 mei en 12 juni; - op 4 december heeft een evaluatiebijeenkomst plaatsgevonden met de RvC en de LefierOR. • Bij de huurdersorganisaties: de RvC heeft op 28 juni en 5 november overleg gevoerd met vertegenwoordigers van de huurdersorganisaties. • Bij de directeuren van Lefier: op 20 juni heeft de RvC een gezamenlijk overleg gehad met de directeuren en een afvaardiging van de LefierOR. • Bij gemeenten: op 28 november heeft een bijeenkomst plaatsgevonden tussen een delegatie van de RvC en de wethouders van de gemeenten waarbinnen Lefier actief is.


63

• Bij het werkveld: diverse toezichthouders hebben externe bijeenkomsten over het werkveld bijgewoond, onder meer van Deloitte en VTW.

7.3.4.3 Vergaderingen in 2012 Reguliere vergaderingen In het verslagjaar heeft de raad van commissarissen 4 reguliere en 5 extra raadsvergaderingen gehouden. Bij de reguliere vergaderingen vonden aansluitend in de middag themabijeenkomsten plaats ten behoeve van deskundigheidsbevordering en verdieping in het werk van Lefier. Data van de reguliere vergaderingen in aanwezigheid van het bestuur: • 9 maart: na de reguliere raadsvergadering stond de middag in het teken van de aanpak van Lefier in het dorp Nieuw-Buinen met een rondleiding ter plaatse. • 25 mei: bij deze raadsvergadering is de accountant aangeschoven om de jaarrekening en het jaarverslag te bespreken. In de middag hebben de RvC en het bestuur samen een themabijeenkomst over governance gevolgd. • 7 september: in de ochtend is onder meer gesproken over de resultaten van de visitatie van Lefier en in de middag is aandacht geschonken aan de omgang met de vrije-sectorwoningen in Groningen. • 16 november: raadsvergadering waarin onder meer de overgang naar de waardering op marktwaarde goedgekeurd is. Extra vergaderingen In aanwezigheid van RvC en bestuur hebben extra vergaderingen plaatsgevonden: • 16 februari: overleg over het Lefiervizier 2013; • 18 april: overleg over de bestuursstructuur en de evaluatie van de interim-bestuurder; • 27 juni: overleg over bestuursmodel en het werving- en selectietraject voor de nieuwe bestuurder; • 28 november: de begroting 2013 en de meerjarenbegroting 2013-2017 zijn goedgekeurd.

7.3.4.4 Deskundigheidsbevordering raad van commissarissen Leden van de RvC hebben diverse bijeenkomsten, scholingen, seminars en workshops bijgewoond en als raad gezamenlijk themabijeenkomsten gevolgd.

7.3.5 Besluiten raad van commissarissen In tabel 24 is weergegeven welke onderwerpen de raad van commissarissen in het boekjaar 2012 heeft besproken en welke besluiten zijn genomen. Tabel 24 Besproken onderwerpen/besluiten raad van commissarissen in het boekjaar 2012 Onderwerpen/besluiten Afhandeling Realisatiebesluit Boslaan Begroting 2013 en meerjarenbegroting 2013-2017 Waardering op marktwaarde Realisatiebesluit Centrum Emmerhout Realisatiebesluit Boerschapslaan fase 2 Ontwikkelbesluit Europan Jaarverslag en Jaarrekening 2011 Lefiervizier 2013 Herbenoeming mevrouw T. Slagman en mevrouw N. van Leeuwen tot lid RvC Btw-regeling raad van commissarissen Nieuwe bestuurder Lefier Gewijzigd reglement raad van commissarissen Gewijzigd profiel raad van commissarissen Woonzorgzone Emmer-Compascuum 64


goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring goedkeuring besluit besluit besluit besluit besluit besluit

Onderwerpen/besluiten

Afhandeling

Bestuursmodel (eenhoofdige raad van bestuur) Verlenging contract bestuurder ad interim Beëindiging contract bestuurder ad interim en benoeming Sake Tel als waarnemend bestuurder Honorering RvC-leden Afhandeling invoering bestuursmodel met eenhoofdige raad van bestuur door ontslag van de heer Henk van der Meer uit bestuursverantwoordelijkheid met behoud van functie als directeur woonbedrijf Wijziging bestuursstructuur Lefier Benoeming nieuwe leden RvC/aangepast rooster van aftreden Participatie in Stichting Waardebehoud onroerend goed Onderzoek mogelijke belangenverstrengeling RvC-lid; conclusie: was niet aan de orde RvC-kwartaalrapportages Boardletter 2011 Leiderschapsschouw Procesverloop transitie Strategisch Plan Rapportages Ton Selten aan RvC Sociaal Convenant Primair systeem Managementcontracten Evaluatie RvC-COR/LefierOR Toetsingskader RvC Vervolg visitatie Afwijkingen projecten in relatie tot investeringsstatuut

besluit besluit besluit besluit besluit

besluit besluit besluit bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking bespreking

7.3.6 Beoordeling en bezoldiging bestuur De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor het bestuur van Lefier. Daaronder valt ook de jaarlijkse evaluatie en beoordeling van het functioneren van het bestuur en, indien nodig, de benoeming, schorsing en het ontslag van het bestuur. Hierbij heeft de remuneratiecommissie een belangrijke rol. Bezoldiging bestuur Voor Lefier is de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders leidend. De opgave in het kader van de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT), nu Wet normering topinkomens (WNT) is opgenomen in onderstaande tabel. Tabel 25 Bezoldiging bestuur Lefier Namen en gegevens bestuurders Lefier 2012 H.A.S. van E. Bel C.A. Buys S. Tel der Meer (Erwin)** (Cees) (Sake) (Henk)* In functie als bestuurder vanaf In functie als bestuurder tot Brutoloon bestuursperiode 2012 Pensioenbijdrage werkgever

A.J. de Boer (Lex)

17-05-2012 62.401

30-06-2012 72.073

18-07-2012 160.000

18-07-2012 01-11-2012 33.458

01-11-2012 25.920

15.906

16.732

0

6.372

6.170

* geschorst uit bestuurlijke bevoegdheden per 18-11-2011 en ontslag als bestuurder per 17-05-2012 ** nam ontslag per 31-01-2012, uit dienst per 01-07-2012


65

Naast de reguliere beloning hebben de bestuurders, met uitzondering van de heer C. Buys, de beschikking gehad over een leaseauto. De bestuurders ontvingen geen aanvullende variabele beloningen of bonussen. Er is door de bestuurswijzigingen een daling van de bestuurskosten ingezet. In 2011 werd €751.270 aan totale bestuurskosten uitgekeerd, in 2012 is het een totaal van €386.454. In 2013 wordt een verdere daling voorzien. Opmerking in kader Wet normering topinkomens Bij het vertrek van de heer Erwin Bel, bestuurder en directeur woonbedrijf ZuidoostDrenthe, is geen ontslaguitkering betaald. Het ontslag van de heer Ton Selten uit diens bestuursfunctie, voorzitter van de raad van bestuur, is gevolgd door herplaatsing in de functie van adviseur van de raad van commissarissen. Deze functie is voor de periode 1 januari 2012 tot 1 november 2013, in verband met zijn pensionering per november 2013. Als adviseur heeft hij de opdracht om gedurende 2 jaar studie te verrichten naar ontwikkelingen in de regionale volkshuisvesting, met name de bevolkingskrimp, de effecten die dit heeft voor Lefier en de partijen waar Lefier mee samenwerkt of in de toekomst zou kunnen samenwerken. Tevens levert hij bijdragen aan (regionale) (kennis)instellingen en overheden die hiermee bezig zijn. De heer Selten rapporteert hierover ieder kwartaal aan de raad van commissarissen en sinds de komst van de nieuwe bestuurder aan de heer Lex de Boer. De heer Selten is geen lid meer van een management- of directieteam en neemt geen beslissingen binnen de organisatie van Lefier. Hiermee is hij per 1 januari 2012 geen topfunctionaris meer in de zin van de WNT. Ook is er door zijn herplaatsing geen sprake van uitstel van ontslag of een ontslaguitkering. Zijn honorering is daarom niet in het honoreringsoverzicht van de bestuurders opgenomen. Vanuit transparantie oogpunt wordt hierbij de honorering, zijnde €166.989,52 en het werkgeversaandeel pensioenpremie €33.019,68, van bovengenoemde werkzaamheden vermeld. Tevens heeft hij gebruik gemaakt van een leaseauto. De hoogte van deze honorering is het gevolg van salarisgarantie bij herplaatsing conform de CAO.

7.3.7 Zelfevaluatie en honorering raad van commissarissen 7.3.7.1 Zelfevaluatie Leidraad evaluatie Volgens het reglement raad van commissarissen behoort de raad elk jaar het eigen functioneren te beoordelen. De RvC evalueert het eigen functioneren aan de hand van: • de Governancecode Woningbouwcorporaties; • het reglement voor de raad van commissarissen van Lefier; • de eigen opvattingen van de RvC over goed werkgeverschap, goed financieel toezicht en de maatschappelijke functie van Lefier; • het functioneren van de RvC zelf en de deskundigheidsontwikkeling van de commissarissen als individu en als team. Methode evaluatie • De methode die de raad van commissarissen van Lefier bij de (zelf)evaluatie gebruikt, gaat uit van de drie rollen die een raad dient te vervullen: toezichthouder, adviseur en werkgever. De kwaliteit van de RvC wordt beoordeeld op basis van twee fundamenten: - de deskundigheid van de RvC, zowel collectief als per individu; - de kwaliteit van het functioneren van de RvC, zowel collectief als individueel. • De RvC-voorzitter van Lefier is degene die met de individuele leden hun functioneren en deskundigheidsontwikkeling bespreekt. • De RvC als collectief bespreekt het collectieve functioneren, waarbij ook het functioneren van de voorzitter aan de orde is. 66


• Bij Lefier is afgesproken dat de remuneratiecommissie zorg draagt voor de uitvoering van de afgesproken evaluatiemethode. Verantwoording hierover vindt plaats in het jaarverslag. • Informatie/feedback uit het afgelopen jaar van anderen, zoals de bestuurder, de COR/LefierOR of de NOL, wordt betrokken bij de zelfevaluatie. Uitvoering evaluatie Op 8 februari 2012 is het eigen functioneren van de raad van commissarissen besproken, evenals het functioneren van de individuele leden. De evaluatie vond plaats in een ‘ronde tafel’-gesprek onder leiding van een externe gespreksleider, prof. dr. Goos Minderman, en aan de hand van bespreekpunten die aan de hand van een vragenlijst door de leden zijn aangedragen. Hiervoor hebben de RvC-leden vooraf een vragenlijst ingevuld waarin alle goverancepunten gecheckt zijn en waarbij aan de hand van een aantal open vragen alle punten voor reflectie aan de orde zijn geweest. De input via deze vragenlijsten is door de remuneratiecommissie in overleg met de externe gespreksleider verwerkt tot bespreekpunten voor de zelfevaluatie. De bespreking hiervan heeft in een besloten vergadering, buiten aanwezigheid van de bestuurder, plaatsgevonden en het verslag ervan is op de eerstvolgende RvC-vergadering vastgesteld.

7.3.7.2 Onafhankelijkheid en integriteit raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen zijn onafhankelijk en opereren zonder last of ruggespraak. Zij hebben op geen enkele wijze belangen in de Stichting Lefier. De raad van commissarissen bewaakt het principe van onafhankelijkheid volgens de criteria in de Governancecode Woningcorporaties, bepaling III2.2. De toezichthouders hebben deze criteria onderling besproken en mondeling gecontroleerd, zowel bij de RvC-leden als bij het bestuur. Hieruit is gebleken dat er geen sprake is van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij toezichthouders of bestuurders betrokken zijn (geweest). Vermeende misstanden Lefier heeft een centraal ‘meldpunt misstanden’. Hiervan heeft in 2012 niemand gebruikgemaakt.

7.3.7.3 Honorering De honorering van de raad van commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de RvC, rekening houdend met maatschappelijke waarden en normen. De RvC-leden ontvingen in 2012 een vergoeding van bruto € 10.000, de vicevoorzitter bruto € 12.000 en de voorzitter bruto € 14.000. Daarnaast is voor de leden van de RvC in totaal een bedrag van €16.000 aan overige kosten gemaakt. De leden van de remuneratiecommissie zijn in 2012 extra zwaar belast. Daarom is besloten de leden van de remuneratiecommissie eenmalig een extra toeslag te geven van 25%, ofwel € 2.500.

7.3.8 Reflectie op 2012 Terugkijkend was 2012 een turbulent jaar voor Lefier en haar raad van commissarissen. Door de bestuurscrisis en de periode met een interim-bestuurder had de RvC in de rollen van toezichthouder, adviseur en werkgever erg direct en veel contact met de interim-bestuurder(s) en de aan hem rapporterende directeuren. De adviesrol is zwaar ingezet, waardoor de afstand tussen bestuur en raad van commissarissen kleiner werd. Deze situatie veranderde weer met de komst van de nieuwe bestuurder. Eind 2012 is de RvC weer teruggegaan naar de rol als toezichthouder op gepaste afstand. Namens de raad van commissarissen Lefier, D. Hoogstra, Voorzitter Lefier jaarverslag 2012

67

7.4 Medezeggenschap: LefierOR De LefierOR, de centrale ondernemingsraad van Lefier, is de gesprekspartner van de bestuurder van Lefier en behartigt de belangen van de werknemers van geheel Lefier. Lefierbreed In het overleg tussen LefierOR en bestuur worden onderwerpen besproken die voor de gehele organisatie van toepassing zijn. De ene keer heeft de LefierOR een meer toetsende rol met advies- of instemmingbevoegdheid, de andere keer fungeert de LefierOR als klankbord voor de bestuurder.

7.4.1 Samenstelling centrale ondernemingsraad LefierOR De LefierOR is samengesteld uit de leden van de ondernemingsraden van de verschillende bedrijfsonderdelen en telt 21 leden. De LefierOR wordt ondersteund door een ambtelijk secretaris. Vertegenwoordiging In 2012 zijn in totaal 7 leden afgetreden en 6 leden toegetreden. De leden zijn afkomstig uit: • OR Hoogezand-Stadskanaal: de delegatie bestaat formeel uit 5 zetels, waarvan er 4 vervuld zijn; • OR ZuidoostDrenthe: de delegatie bestaat formeel uit 7 zetels, waarvan er 6 vervuld zijn; • OR StadGroningen: de delegatie bestaat formeel uit 5 zetels, waarvan er 4 vervuld zijn; • OR Ontwikkelbedrijf/Kern: de delegatie bestaat formeel uit 4 zetels, waarvan er 4 vervuld zijn.

7.4.2 Werkwijze Commissies De LefierOR is in het kader van efficiëntie opgedeeld in 2 commissies, die elk eenzelfde werkbelasting hebben; per advies- of instemmingaanvraag wordt een van de commissies gevraagd het onderwerp voor te bereiden. Vergaderfrequentie De LefierOR is in de eerste helft van 2012 tweewekelijks bijeengekomen om constructief en tijdig te kunnen reageren op advies- en instemmingaanvragen. Na de zomer heeft de LefierOR de normale vergaderfrequentie van 1 keer per 3 weken hervat.

7.4.3 Activiteiten centrale ondernemingsraad in 2012 De LefierOR heeft als centrale OR via diverse activiteiten vorm en inhoud gegeven aan de medezeggenschapsrol: • Er hebben 5 formele overleggen plaatsgevonden tussen de LefierOR en de bestuurder. Gedurende het jaar zijn diverse onderwerpen aan de orde geweest, waaronder het Lefiervizier 2013, de begroting 2013 en het interne vacaturebeleid. • De LefierOR heeft 4 keer overleg gevoerd met een delegatie van de raad van commissarissen; ook is door de gehele RvC en de LefierOR een evaluatie uitgevoerd over de onderlinge samenwerking. • De LefierOR is als toehoorder aanwezig geweest bij de managementdagen in januari en april. • De LefierOR heeft haar achterban 3 keer geïnformeerd met een nieuwsbrief en er is een personeelsbijeenkomst georganiseerd op de verschillende locaties. • De LefierOR heeft input geleverd voor de leiderschapsschouw, het visitatierapport en een afstudeerscriptie over de medezeggenschapsvorm. • De LefierOR heeft zitting gehad in de adviescommissie voor de selectie van de nieuwe bestuurder.

68


• De LefierOR heeft een gesprek gehad met de beoogde opvolger van de heer Sake Tel voor het Centraal Meldpunt Klokkenluiderregeling.

7.4.4 Opleiding/ontwikkeling LefierOR De LefierOR heeft deelgenomen aan een workshop WOR (Wet op de ondernemingsraden), gericht op de invulling van de samenwerking tussen bestuurder, directeuren, P&O en ondernemingsraad. Voor nieuwe OR-leden is een cursus WOR georganiseerd. Verder hebben de OR-leden een workshop ‘visievorming’ gevolgd onder leiding van De Argumentenfabriek.

7.4.5 Adviesaanvragen Tabel 26 Door de LefierOR afgehandelde adviesaanvragen Onderwerp/inhoud Benoeming nieuwe leden raad van commissarissen Nieuw bestuursmodel met een eenhoofdige raad van bestuur

Status voormalig bestuurder (de heer H. van der Meer) Verlenging contract van de interim-bestuurder (de heer C. Buys)

Tijdelijke waarneming bestuur Profielschets nieuwe bestuurder Benoeming van de heer L. de Boer als nieuwe bestuurder van Lefier

Afhandeling LefierOR Een positief advies is gegeven over de voorgenomen benoeming van de twee voorgestelde kandidaten: de heren H. van Kesteren en M. van Akkeren. Twee adviezen zijn gegeven: • een positief advies over de knip in de duale verantwoordelijkheid van bestuurder en directeur. • op basis van eigen argumenten (één kapitein en lokale verankering als uitgangspunt) een positief advies over het voorgenomen besluit voor een eenhoofdige raad van bestuur. De LefierOR heeft hierover geen advies uitgebracht. De raad was van mening dat partijen al tot een overeenstemming waren gekomen. Negatief advies is uitgebracht over het voorgenomen besluit dit contract tot 1 januari 2013 te verlengen. De LefierOR is van mening dat de interimbestuurder een goede crisismanager was ten tijde van de bestuurscrisis, echter niet de juiste persoon om Lefier verder te leiden naar een vernieuwde organisatie. Binnen de organisatie nam het draagvlak voor de interimbestuurder af en de relatie met de LefierOR verslechterde door niet nakomen van afspraken. Met het oog op de noodzakelijke bestuurlijke bezetting heeft de LefierOR tegelijkertijd een positief advies gegeven voor een tijdelijke verlenging tot uiterlijk 1 september 2012, onder voorwaarde dat alle activiteiten rond de transitie per direct stilgelegd zouden worden. Positief advies is gegeven op het voorgenomen besluit de heer S. Tel de bestuurlijke taken te laten waarnemen vanaf 18 juli tot aan de eerste werkdag van de nieuwe bestuurder. Hierover is negatief advies gegeven, omdat wij het een vereiste vinden dat de bestuurder aantoonbare kennis en ervaring in de volkshuisvestingsbranche heeft. In de adviesaanvraag werd dit slechts benoemd als pluspunt. Positief advies is gegeven over het voorgenomen besluit L. de Boer te benoemen als nieuwe bestuurder. In de ogen van de LefierOR is hij de meest geschikte kandidaat. De Boer beschikt over volkshuisvestelijke kennis en ervaring, voor de ondernemingsraad een belangrijke voorwaarde.

7.4.6 Instemmingaanvragen Tabel 27 Door de LefierOR afgehandelde instemmingaanvragen Onderwerp/inhoud Wijziging bemensing van het Centraal Meldpunt Klokkenluiderregeling Terugkeergarantie van

Afhandeling Lefier OR Instemming met het voorgenomen besluit van de bestuurder om mevrouw A. Pol, in de periode dat de heer S. Tel de functie van waarnemend directeur StadGroningen vervult, de taak van het Centraal Meldpunt te laten vervullen. Geen instemming, omdat het voorstel niet in onderling overleg met de


69

Onderwerp/inhoud 3 maanden bij vacatures voor onbepaalde tijd tot het moment van vaststelling van een Lefierbreed HRbeleid Collectieve vrije dagen

Afhandeling Lefier OR woonbedrijven tot stand is gekomen. Bovendien was de verstrekte informatie te summier om inhoudelijk een goed overwogen besluit te kunnen nemen.

In onderling overleg zijn de collectieve vrije dagen voor 2013 vastgesteld op: 10 mei (de dag na Hemelvaart) en 27 december (de dag na tweede kerstdag).

7.5 Medezeggenschap: huurders- en bewonersorganisaties Binnen Lefier bestaan vele vormen van overleg met huurders- en bewonersorganisaties, onder andere de volgende: • in het eigen werkgebied heeft elk woonbedrijf overleg met huurders- en bewonersorganisaties; deze organisaties opereren lokaal en hebben daar ook hun formele positie en overlegstructuren. • minimaal 2 keer per jaar vindt gezamenlijk overleg plaats tussen het bestuur van Lefier en het Noordelijk Overleg Lefier.

7.5.1 Noordelijk Overleg Lefier (NOL) In het NOL zijn de vertegenwoordigers van de lokale huurders- en bewonersorganisaties uit het werkgebied van Lefier verenigd. Het NOL bestaat uit afgevaardigden van De Koepel (Stadskanaal), Stuurgroep Huurdersbelangen Lefier StadGroningen, Huurdersfederatie ZuidoostDrenthe, Huurdersraad Hoogezand-Sappemeer en Grobos (Groninger Bewonersoverleg Studentenhuisvesting). Herstel van vertrouwen In november 2011 heeft het Noordelijk Overleg Lefier (NOL) het vertrouwen opgezegd in de raad van commissarissen van Lefier. De reden hiervoor was het optreden van de toezichthouders bij de bestuurlijke wijzigingen binnen Lefier en de andere kijk hierop van het Noordelijk Overleg Lefier. Over dit onderwerp hebben in 2012 diverse gesprekken en contacten plaatsgevonden tussen het Noordelijk Overleg Lefier en de raad van commissarissen. Deze ontmoetingen hebben geleid tot een herstel van de onderlinge verhoudingen en in november 2012 tot het uitspreken van een hernieuwd vertrouwen in de relatie tussen het NOL en de RvC. Activiteiten Noordelijk Overleg Lefier Het overleg, de input en de activiteiten van het NOL in het verslagjaar zijn weergegeven in tabel 28. Tabel 28 Inspanningen Noordelijk Overleg Lefier in 2012 Tijdstip en onderwerp 3 februari: bestuurlijk overleg tussen bestuur Lefier en NOL 9 februari: managementdag Lefier Eind februari: Lefiervizier 2013 12 en 13 april: managementdagen Lefier 17 april: werkbezoek Huurdersfederatie in Emmen mei: leiderschapsschouw bij Lefier juni: visitatie Lefier 28 juni: overleg tussen de raad van commissarissen van Lefier en het 70

Toelichting Er is onder andere gesproken over actuele ontwikkelingen binnen Lefier, de veranderende bestuursstructuur en de rol van de huurders. Een delegatie van het NOL heeft als toehoorder de managementdag van Lefier bijgewoond. Het NOL heeft input geleverd ten behoeve van het Lefiervizier 2013. Een delegatie van het NOL heeft als toehoorder de managementdagen van Lefier bijgewoond. De bestuurder van Lefier heeft na afstemming met een delegatie van het NOL een werkbezoek gebracht aan de Huurdersfederatie in Emmen. Hiervoor heeft een delegatie van het NOL input geleverd. Het NOL was betrokken bij de visitatie van Lefier. In juni hebben hiertoe gesprekken plaatsgevonden met de visitatiecommissie. Er is teruggekeken op de ontwikkelingen binnen Lefier en de verstandhouding tussen de RvC en de vertegenwoordigers van de Lefier jaarverslag 2012

Tijdstip en onderwerp NOL 5 november: overleg 12 november: kennismaking NOL en nieuwe RvC-leden 29 november: kennismaking NOL en nieuwe bestuurder Lefier 19 december: bestuurlijk overleg

Toelichting huurdersorganisaties. Daarnaast heeft het NOL input geleverd voor het gewenste profiel van de nieuwe bestuurder van Lefier. Overleg tussen de raad van commissarissen, het NOL en de nieuwe bestuurder van Lefier. De twee nieuwe leden van de raad van commissarissen hebben nader kennisgemaakt met een delegatie van het NOL. Een delegatie van het NOL heeft nader kennisgemaakt met de nieuwe bestuurder. Het NOL en de bestuurder van Lefier hebben gesproken over de Begroting 2013.


71

8 FINANCIËN EN BEDRIJFSVOERING 9.1 Financieel beleid en financiële kaders De financiële doelstellingen voor het strategisch plan zijn: • Financiële continuïteit van Lefier. Hiervoor hebben we eisen aan liquiditeit en solvabiliteit gesteld die voldoen aan de externe eisen van het CFV en het WSW. • We houden vast aan de financiële doelstellingen in de huidige meerjarenbegroting waarin besparingen zijn opgenomen en het investeringsvolume is verlaagd. • Het nieuwe besturingsmodel van Lefier zal het, aanvullend op de huidige meerjarenbegroting, realiseren van synergievoordelen in de toekomst mogelijk maken. In het strategisch plan zullen we hier doelstellingen voor opnemen. • Verbetering van de kwaliteit van integrale afweging van investeringsbeslissingen, volkshuisvestelijk en financieel. • Het is belangrijk dat ons voorspellend vermogen groter wordt. Het gaat dan vooral om de kwaliteit van de begroting en kwartaalprognoses. Vanuit de control-functie wordt hier intensiever op gestuurd en geadviseerd. Het financieel kader van Lefier bestaat uit 3 kwantitatieve doelstellingen: • Lefier presteert maximaal met haar vermogen • Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide • Lefier is solvabel Bij het sturen op kasstromen sluit Lefier aan op de gestelde eisen van het WSW. Doordat deze eis één van de drie peilers onder het financieel beleid van Lefier is, kan tijdig worden gesignaleerd of de eis wordt gehaald en/of er bijsturing nodig is om dit alsnog te realiseren

8.1.1 Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide De onderneming heeft voldoende liquide middelen om haar plannen uit te kunnen voeren. Voor Lefier als geheel zijn de volgende twee liquiditeitseisen van kracht. Onze scherpste financiële norm is de liquiditeitseis die ook het WSW hanteert: de operationele kasstroom moet minimaal een omvang hebben van 2% van de totale leningenportefeuille. In de periode 2012-2017 zijn de operationele kasstromen van Lefier zodanig dat we elk jaar fictief 2% van de leningenportefeuille kunnen aflossen. Ontwikkeling Cash Flow Ratio (CFR) 2012-2017 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 2012

2013

2014

2015

2016

2017

Begroting 2013 (geborgd)

2,8

2,2

2,3

2,5

2,6

2,5

Begroting 2013

3,0

2,3

2,4

2,7

2,8

2,6

Begroting 2012

3,1

4,1

3,3

2,6

2,7

3,4

Norm

2,0

2,0

2,0

2,0

2,0

2,0

72


Uit onderstaande grafiek blijkt dat de marge in de operationele kasstroom ten opzichte van de gestelde eis in de actuele begroting ernstig is verslechterd. Dit wordt veroorzaakt doordat de exploitatie van de corporaties onder druk komt te staan door de introductie van de verhuurdersheffing en de saneringssteun die de komende jaren moeten worden betaald. Operationele kasstroom - 2%-aflossingsfictie 2012-2017 (bedragen x € 1.000,-) 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2012

2013

2014

2015

2016

2017

Begroting 2013 (geborgd)

6.592

1.208

2.202

4.777

5.588

4.608

Begroting 2013

8.026

2.270

3.456

6.456

7.405

6.417

Begroting 2012

8.334

17.689

12.017

5.918

7.163

13.879

8.1.2 Lefier is solvabel In 2012 is de Loan to Value 22,8 % en gaat naar een niveau van 31,9 % in 2017. Ontwikkeling Loan to Value (LTV) 2012-2017 60,0 55,0 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 2012

2013

2014

2015

2016

2017

Begroting 2013

22,8

25,4

28,1

29,9

30,9

31,9

Begroting 2012

23,8

25,6

26,5

26,6

25,8

25,2

Norm

50,0

50,0

50,0

50,0

50,0

50,0

Bij doorrekening van de geconsolideerde meerjarenbegroting ontstaat in 2017 een leningenportefeuille met een omvang van € 1.035,5 miljoen (2011: € 791,5 miljoen). De Woz-waarde van het bezit bedraagt in dat jaar naar verwachting € 3.243,7 miljoen (2011: € 3.317,8 miljoen). De LTV ligt ruim beneden de kritische grens van 50. We voldoen hiermee aan de solvabiliteitsnorm.

8.1.3 Oordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting en ministerie van BZK Jaarlijks beoordelen het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) de bedrijfsvoering van alle corporaties. Het rapport “Corporatie in perspectief 2012” (met de bevindingen over de bedrijfsvoering van Lefier) en de Oordeelsbrief van de minister over Lefier zijn beschikbaar via de website van het CFV (www.cfv.nl). • het CFV houdt namens het ministerie van BZK financieel toezicht op Lefier. Dit fonds, dat de Lefier jaarverslag 2012

73

financiële gezondheid van alle wooncorporaties bewaakt, voert elk jaar een bedrijfsvergelijking tussen corporaties uit. In het jaarlijkse eindrapport “Corporatie in perspectief” laat het CFV zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen van een corporatie zich verhouden tot die van collega-corporaties. Het CFV heeft in 2012 een positief solvabiliteitsoordeel en continuïteitsoordeel (A1) toegekend. In vergelijking tot het landelijk gemiddelde heeft Lefier significant hogere nettobedrijfslasten (+ € 163 per woon-gelegenheid), worden er minder verhuureenheden per formatieplaats beheert (- 23). Op grond van in verleden opgebouwd vermogen heeft Lefier een relatief lage schuldrestant per verhuureenheid en een significant beter volkshuisvestelijk vermogen in 2011 (29,7%) dan het landelijk gemiddelde (27,7%). • de minister van BZK heeft in de Oordeelsbrief 2012 een positief oordeel uitgesproken over Lefier.

8.1.4 Marktwaarde en overige waarderingen vastgoed van Lefier Beoordelingsmethoden vastgoed Er zijn vier relevante methoden om vastgoed te waarderen. 1. WOZ-waarde: dit is de waarde die op basis van de Wet Onroerende Zaken periodiek door de lokale als grondslag voor de heffing van diverse belastingen wordt bepaald. De WOZ-waarde is een maatstaf voor de leegwaarde. 2. Bruto open marktwaarde: de marktwaarde in verhuurde staat. 3. Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde: de exploitatiewaarde is de contante waarde van de kasstromen bij doorexploiteren. Hierbij wordt geen rekening gehouden met toekomstig beleid. Deze waarde hanteert het Centraal Fonds Volkshuisvesting bij de beoordeling van de corporaties. 4. Historische kostprijs: de in het verleden betaalde prijs met daarop in mindering de jaarlijkse afschrijvingen.

Lefier waarde vastgoed per 31 december 2012 (x € 1.000.000,-) 3.500

3.300

3.000 2.500 2.211 2.000 1.500 1.080

1.000

1.060

500 0 WOZ-waarde

Marktwaarde in verhuurde staat

Volkshuisvestelijke waarde

Historische kostprijs

Lefier hanteert de marktwaarde in verhuurde staat Lefier waardeert haar vastgoed op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Waarderen tegen actuele waarde leidt naar onze mening tot een goed inzicht in de reële waarde van het vastgoed (en dus ook in de vermogenspositie), en daarmee in de volkshuisvestelijke mogelijkheden van Lefier. In bovenstaand figuur zijn de vier waarderingen van het vastgoed naast elkaar gezet. Het verschil tussen de WOZ-waarde en de bruto open marktwaarde wordt veroorzaakt door het feit dat woningen momenteel verhuurd zijn. Het verschil tussen de bruto open marktwaarde en de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde is het bestemde (of beklemde) vermogen, omdat de woningen tegen ‘sociale’ in plaats van ‘marktconforme’ tarieven verhuurd worden. 74


Gemiddelde waarde per verhuureenheid (x € 1,-) WOZ-waarde 107.501 Marktwaarde in verhuurde staat 72.015 Volkshuisvestelijke waarde 35.193 Historische kostprijs 34.531

8.1.5 Treasury Treasurystatuut en treasuryjaarplan Lefier werkt met een treasurystatuut en een treasuryjaarplan waarin de kaders en de doelstellingen op het gebied van treasury zijn benoemd. Speerpunten hierin zijn de (gemiddelde) rentelasten, de duration van de leningenportefeuille en het renterisicobeheer. Lefier is aangesloten bij het Waarborgfonds Sociale Woning-bouw (WSW). Financiële instrumenten In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico’s en looptijdrisico's. Bij het aangaan van nieuwe derivatentransacties wordt het gebruik verder beperkt door de nieuwe derivatenrichtlijn. Op dinsdag 24 mei 2011 heeft Lefier drie derivatentransacties gesloten. Het betreft drie renteswaps ter afdekking van het renterisico op herfinancieringen. De eerste renteswap is gesloten met de Rabobank, het betreft een 10-jaars renteswap met ingang per 1 juli 2011. De tweede en derde renteswap zijn gesloten met BNP Paribas. Voor deze langlopende renteswaps geldt een mandatory breakclause1 na respectievelijk 9,5 jaar en 10 jaar na de transactiedatum. Door de spreiding van de breakclauses wordt voorkomen dat op één moment in de tijd de afwikkeling van de renteswaps plaats moeten vinden. De tweede en derde renteswap hebben een looptijd van 50 jaar, ingaande per 7 september 2012 en 3 juni 2013. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de nominale waarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2012: Nr. Tegenpartij

Type

1 Rabobank 2 BNP Paribas 3 BNP Paribas Totaaltelling

Pay Fixed Pay Fixed Pay Fixed

Rente (fixe) 3,3350% 3,6375% 3,6675%

Rente (var) 3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor

Startdatum Einddatum

Hoofdsom

01-07-2011 01-07-2021 07-09-2012 07-09-2062 03-06-2013 03-06-2063

BreakMarktwaarde clausule 31-12-2012 -/- 2,00% 25.000 geen -4.767 -9.570 10.000 24-05-2021 -4.102 -15.961 25.000 24-11-2020 -9.854 -39.908 -18.723 -65.439

Per 31 december 2012 is er sprake van een negatieve marktwaarde ad. € 18,723 miljoen. Lefier heeft contracten zonder CSA (Credit Support Annex) hetgeen betekent dat tussentijds niet hoeft te worden bijgestort. Mogelijke (éénmalige) storting gaat alleen gelden indien de marktrente in 2020/2021, ten tijde van de breakclauses, lager is dan de contractrente. Indien de marktrente hoger dan de couponrente is zal Lefier de marktwaarde ontvangen. De in de tabel opgenomen renteswaps zijn door Lefier afgesloten om de rente als gevolg herfinancieringen te fixeren. Per 31 december 2012 is geen sprake van open posities. 1

De breakclause betekent dat de renteswap na respectievelijk 9,5 en 10 jaar wordt beëindigd tegen afwikkeling van de marktwaarde van de renteswap. Afhankelijk van de rentecurve per 24 november 2020 en 24 mei 2021 kan dit een ontvangst of een betaling voor Lefier betekenen. Partijen kunnen voorafgaand aan deze periode besluiten om de breakclause ongedaan te maken, en de transactie door te laten lopen.


75

Lennr 250 251 252

Geldgever BNG BNG BNG

Wsw- Koppeling nr derivaat 43455 1 - Rabobank 44626 2 - BNP Paribas 44906 3 - BNP Paribas

Startdatum

Einddatum

Spreadherziening 01-07-2011 01-07-2021 01-07-2013 07-09-2012 24-05-2021 08-09-2014 03-06-2013 24-11-2020 03-06-2015

Hoofdsom Afl.wijze 25.000 rollover 10.000 rollover 25.000 rollover

Basisrente

+ Spread

3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor

0,165% 0,400% 0,300%

Lefier past dan ook kostprijs hedge-accounting toe op grond van volledige matching van de modaliteinten van de swap(s) en de onderliggende financieringen. Renterisico Lefier hanteert de normen van het WSW als grens voor het renterisico. Het WSW hanteert de 15%grens als richtlijn voor het renterisico. Per jaar mag maximaal 15% van het saldo uitstaande leningen van het laatste verslagjaar een renteaanpassing krijgen. Daarvoor telt het bedrag van leningen die een renteconversie of een spreadherziening kennen, en het saldo van leningen met een bulletaflossing die wordt geherfinancierd in het betreffend jaar. Daarnaast telt het saldo van de variabele renteleningen elk jaar mee. De bedoeling van deze richtlijn is grote pieken voorkomen. Relatief renterisico 2013-2022 (i n procenten) 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2013

2014

Norm WSW

2015

2016

WSW-renteri s ico

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Renteris ico ex s preadherzi eni ng

Relatief renterisico Op grond van het treasurystatuut is de definitie van het relatief renterisico van het WSW leidend. Deze bepaald in sterke mate de mix van financiering met een korte en lange rentetypische looptijd. Het relatief renterisico ligt de komende 10 jaar ruim beneden het toegestane maximum.

8.1.6 Toelichting financieel resultaat Speerpunten • De kasstroomindicator komt in 2012 uit op 3,0 (2012: 3,2). De “minimum”-eis van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) ligt op 2,0 voor de Daeb-activiteiten. Het hieraan voldoen is een vereiste voor het verkrijgen van geborgde financiering (lees: relatief “goedkope” financiering). • Het operationeel resultaat komt in 2012 uit op € 20,9 miljoen en ligt daarmee in lijn met de begroting. • Het netto verkoopresultaat is € 9,6 miljoen (minus 36,4%) lager dan begroot. Hierin is ook meegenomen dat de verkoopkosten toenemen inzake het “verkoopklaar” maken van de woningen. • De uitgaven activa inzake nieuwbouw, verbetering en sloop zijn in 2012 € 58,3 miljoen. Deze zijn daarmee 44,4% lager dan de begroting. • Er wordt € 4,2 miljoen minder aan kostendekking gealloceerd doordat er in 2012 20,3% minder planmatig onderhoud is uitgevoerd en 44,4% minder aan investeringskasstromen is gerealiseerd. Dit 76


is een belangrijke oorzaak voor de hoger dan begrote netto-bedrijfskosten. • De netto-bedrijfskosten zijn in 2012 € 886 per (gewogen) verhuureenheid (begroot: € 806) en zijn daarmee 10% hoger dan begroot. • De totale onderhoudslasten zijn € 4,2 miljoen lager dan begroot. • De post overige waardeveranderingen (onrendabele toppen) is met € 42,1 miljoen lager dan de begroting (€ 62,4 miljoen). Dit leidt zeer waarschijnlijk tot lager dan begrote investeringen in 2013.

8.1.7 Toelichting realisatie en de begroting Samenvatting Winst- en Verliesrekening (bedragen x € 1.000,-)

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Financiële baten en lasten Belastingen Resultaat deelnemingen OPERATIONEEL RESULTAAT

Realisatie

Begroting Realisatie -/begroting

161.779 108.093 -30.646 -1.931 -227 20.882

164.488 114.532 -29.025 0 0 20.931

-2.709 -6.439 -1.621 -1.931 -227 -49

16.713 -140 16.573

26.298 -822 25.476

-9.585 682 -8.903

Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Niet-gerealiseerde waardeveranderingen bestaande vastgoedportefeuille SALDO ONGEREALISEERD RESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE

-42.132 -758 -181.365 -224.255

-62.369 -509 -26.155 -89.033

20.237 -249 -155.210 -135.222

JAARRESULTAAT

-186.800

-42.626

-144.175

Netto verkoopresultaat bestaande vastgoedportefeuille Netto omzet projecten SALDO GEREALISEERD RESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE

Het totale jaarresultaat is opgebouwd uit: het operationele, gerealiseerde en ongerealiseerde resultaat. Deze worden in de komende subparagrafen toegelicht. Op hoofdlijnen merken we het volgende op: Operationeel resultaat Het operationeel resultaat als uitkomst van de normale exploitatieactiviteiten ligt in 2012 met € 20,9 miljoen in lijn met de begroting. Lagere bedrijfsopbrengsten, ondermeer € 0,6 miljoen hogere huurderving en € 3,3 miljoen lagere dekking op de ontwikkelactiviteiten, worden gecompenseerd door bedrijfslasten die € 6,4 miljoen lager uitvallen. De financiële baten en lasten zijn € 1,6 miljoen ongunstiger dan begroot. Dit wordt vooral veroorzaakt door een lagere renteactivering bij een lager projectenvolume. De afname in de actieve belastinglatentie welke wordt gevormd voor alleen de fiscaal compensabele verliezen bedraagt in 2012 € 1,9 miljoen. Saldo gerealiseerd resultaat vastgoedportefeuille Het gerealiseerde resultaat is € 8,9 miljoen lager dan begroot. Dit is vooral het gevolg van lagere opbrengsten uit woningverkopen ad. € 9,6 miljoen. Het directe gevolg van de actuele economische situatie in Nederland. Saldo ongerealiseerd resultaat vastgoedportefeuille In 2012 is Lefier overgestapt van de waardering van het vastgoed op bedrijfswaarde naar de waardering op marktwaarde in verhuurde staat. De verwerking van de nieuwe RJ 645, richtlijnen voor de jaarverslaggeving voor corporaties, welke met terugwerkende kracht wordt ingevoerd vanaf 1 januari 2012, heeft consequenties voor de weergegeven bedragen bij de posten “overige waardeveranderingen” en de “mutatie actuele waarde”. De begroting van deze posten is gebaseerd op Lefier jaarverslag 2012

77

de waardering op basis van bedrijfswaarde. In absolute zin is het gerealiseerde verlies ruim € 224,3 miljoen. In 2012 is de waardedaling van ons woningbezit 7,7%. Deze waardedaling is grotendeels het gevolg van externe factoren en niet direct beïnvloedbaar door eigen handelen.

9.2 Planning & Control Lefiervizier Eind 2010 zijn evaluatiegesprekken gevoerd met de huurdersorganisaties, de LefierOR en de belanghebbenden (stakeholders) van Lefier. De input die zij inbrachten voor 2012 is gewogen en deze informatie heeft geleid tot aanscherping van de Lefierbrief 2011. Bovendien is ervoor gekozen de naam ‘Lefierbrief’ te veranderen in ‘Lefiervizier’. Deze naamsverandering geeft nadrukkelijk aan dat de kaderbrief geen papieren werkelijkheid is, maar een richtinggevende start en het uitgangspunt voor de begrotingsprocessen, te beginnen bij het begrotingsproces van 2012.

9.3 Risicomanagement 8.3.1 Visie Transparantie bieden De Governancecode Woningcorporaties schrijft de corporaties een intern risicobeheersingen controlesysteem voor. Het transparant in kaart brengen van risico’s en deze systematisch monitoren, is een belangrijk onderdeel van good governance. Het is tevens de basis voor een risicomanagementsysteem (RMS). Systeem en proces Lefier wil zowel organisatorisch als financieel ‘in control’ zijn als organisatie. Het resultaat moet conform de verwachting zijn. Beheersing van bedrijfsprocessen en financiële risico’s vereist een stevig fundament. Daarom is het risicomanagement van Lefier ingericht als systeem en proces. Het risicomanagementsysteem wordt gebruikt om eenvoudig en transparant zicht te hebben en te houden op de organisatiedoelen en risico’s. Structuur en rapportages Het risicomanagementsysteem (RMS) van Lefier is volledig. Op strategisch niveau heeft het RMS een architectuur als basis voor structuur en rapportages: • corporate wordt jaarlijks door het bestuur een risicokaart met de belangrijkste strategische risico’s vastgesteld; • in de kwartaalrapportages wordt gerapporteerd over de belangrijkste risico’s en gerelateerde beheersmaatregelen; • met de BWise-applicatie wordt het gehele Business Control Raamwerk (zie paragraaf 8.3.2) vastgelegd en daarmee wordt ook de uitwerking van de interne beheersingsmaatregelen getoetst.

8.3.2 Doelen/uitwerking risicomanagement Voortgang invulling RMS In 2012 zijn belangrijke vervolgstappen gezet voor de concrete invulling van het risicomanagementsysteem. Figuur 1 geeft een beeld van de architectuur van het RMS van Lefier. In de laatste kolom is aangegeven wie de verantwoordelijkheid heeft voor de velden. Deze velden zijn tevens de basis voor structuur en rapportages.

78


Figuur 1 Risicomanagementsysteem

Business Control Raamwerk Lefier gebruikt BWise om haar risico’s en beheersmaatregelen vast te leggen, gekoppeld aan de processen in de organisatie. Ook de Key Controls worden vastgelegd in het systeem, waardoor er een geheel van processen, risico’s en beheersmaatregelen ontstaat: het zogenaamde Business Control Raamwerk. • In 2012 is het Control Raamwerk van Lefier verder uitgewerkt met het vastleggen van de risico’s en beheersmaatregelen rond onder andere salarisadministratie, loonbelasting (als onderdeel van het Tax Control Raamwerk) en woningaanpassingen. • Vanaf 2012 zijn de Interne Controleactiviteiten in BWise vastgelegd, waarmee intern betere monitoring mogelijk is van de voortgang en status van de beheersmaatregelen. In de kwartaalrapportages wordt aan bestuur en raad van commissarissen verantwoording afgelegd over de uitkomsten van deze interne controles. Er is extra aandacht voor het op tijd afronden van de geplande interne controles. • Van de in 2012 geplande interne controles moet circa de helft nog uitgevoerd, dan wel afgerond worden in 2013. De voortgang hiervan wordt actief bewaakt en er is afgesproken dat deze geplande controles nog uitgevoerd zullen worden. • Vanaf 2013 is er voor het eerst een Lefierbreed intern controleplan opgesteld, dat bijdraagt aan uniformiteit en eenduidigheid van de werkzaamheden. De onderstaande figuur geeft de verdeling weer van de geplande interne controles vanuit het monitoren van de resultaten van Lefier als geheel.

Figuur 2 Resultaten interne controle Lefier 2012

Legenda groen: beheersing effectief rood: beheersing ineffectief grijs: niet van toepassing blauw: uitvoering te laat


79

Procesmanagement De processen van Lefier worden gemodelleerd conform de referentiearchitectuur van CORA. Lefier heeft geparticipeerd in de totstandkoming van CORA. CORA is de Corporatie Referentie Architectuur die een verzameling van principes en referentiemodellen voor de bedrijfsvoering en informatiehuishouding voor woningcorporaties bevat. Het processchema op hoofdlijnen is ingericht conform CORA-conventies. Dit hoofdprocesschema is de kapstok waaraan alle Lefierprocessen worden opgehangen. Vanaf eind 2012 zijn de beschreven processen beschikbaar middels een proces portal. Gezien de interne ontwikkelingen bij Lefier heeft het procesmanagement momenteel minder prioriteit. Dit om te voorkomen dat nu processen lokaal worden beschreven, daar waar processen in de nieuwe organisatiestructuur opnieuw en uniformer ingericht zullen worden. Klankbordgroep CORA financiële processen Lefier heeft zich in 2012 aangesloten bij de Klankbordgroep CORA financiële processen. Deze klankbordgroep heeft als doel het standaardiseren van de financiële processen en definiëren van financiële gegevens voor toepassing in het CORA-model. Als uitkomst hiervan zijn de processen rond verhuur, verkoop bestaand bezit en projectontwikkeling uniform gemodelleerd. Lefier gebruikt deze output om haar processen uniform te beschrijven. Controle en transparantie Met de Lefierbrede, integrale methodiek Business Control Raamwerk kan met een redelijke mate van zekerheid worden vastgesteld of Lefier haar organisatiedoelstellingen bereikt. Daarnaast kan de organisatie op een eenvoudige en transparante manier zicht houden op de risico’s en gestructureerd werken aan de uiteindelijke doelstelling van het RMS: een ‘in control’-verklaring voor Lefier.

8.3.3 Risicoprofiel en genomen maatregelen Rapportage risico’s In het kader van verantwoorden en beheersen vindt elk kwartaal een rapportage van risico’s plaats: • per (woon)bedrijf een rapportage rond de belangrijkste risico’s; • op corporate niveau een rapportage met behulp van een risicoparagraaf en een risicokaart per risicogroep, waarmee de beheersing van de risico’s op dat moment wordt ingeschat. Risicokaart voor projecten Het risicobeleid van Lefier vertaalt zich naar risicomanagement op investeringen (tactisch niveau), zodat risicomanagement bij investeringsbeslissingen transparant wordt uitgevoerd. Bij elk investeringsvoorstel wordt middels een uniforme risicokaart op gestructureerde wijze het risicoprofiel van het project in kaart gebracht. De risicokaart is als bijlage een onderdeel van de besluitvormingsdocumenten en wordt als hulpmiddel gezien bij het bewustwordingsproces rondom risico’s bij investeringen. De risicokaart is opgedeeld in 4 risicogebieden met daaronder diverse risicogroepen. Per risicogroep zijn specifieke risico’s genoemd. Per risicogroep worden kans en impact ingeschat en mitigerende maatregelen vastgesteld. Maatregelen voor beheersing belangrijkste risico’s Lefier heeft diverse maatregelen ingezet ter beheersing van de belangrijkste risico’s, zoals deze begin 2012 zijn onderkend (zie figuur 3) De risicokaart wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld door het bestuur.

80


Figuur 3 De risicokaart begin 2012 van het bestuur van Lefier

Tabel 29 geeft de maatregelen weer voor de risicogroepen die beoordeeld zijn als gedeeltelijk beheerst (oranje) of nog niet beheerst (rood). Doorrekening macro-economische risico’s Lefier maakt voor het doorrekenen van de macro-economische risico’s gebruik van een Asset Liability Management-pakket (WALS). Dit systeem past het instrument van de scenarioanalyse van Monte Carlo toe. De uitkomst leidt tot een reeks scenario’s met eenzelfde waarschijnlijkheid en wordt grafisch weegegeven in een wolk. Hiermee kan inzicht worden verkregen in de mate waarin het voorgenomen beleid past binnen het vastgestelde risicoprofiel. Dit instrument wordt tevens gebruikt voor het meerjarig doorrekenen van beleidskeuzes, ter ondersteuning van de totstandkoming van het beleid. Tabel 29 Maatregelen Lefier op risico’s Overzicht van maatregelen op risico’s die gedeeltelijk beheerst of nog niet beheerst zijn Risicogroep Onderkend risico (begin 2012) A. Visie & Strategische opgaven A 02 Door verschillen in aanpak bij Portfoliode woonbedrijven is geen beleid portfoliobeleid op corporate niveau vast te stellen.

A 04 Structuur en cultuur

Getroffen maatregelen en ingezette acties

Oordeel per ultimo 2011 2012

Gebruik van Strategisch Beleidsinstrument (SBI) van Ortec moet ondersteunen. Gebruik SBI leidt tot meer structuur. Startbijeenkomst Directieoverleg (DO) heeft plaatsgevonden. Eerste knoppensessie is geweest. Implementatie SBI wordt afgerond in eerste kwartaal 2013. Er wordt een organisatieontwikkelplan gemaakt. Concrete doelstellingen voor 2013 zijn geformuleerd.

Lefier is in transitie. Structuur voor de toekomst is (deels) onzeker. Cultuurverschillen vertragen voortgang transitie. B. Administratieve Organisatie/Interne Controle, Governance & Compliance B 02 Kennis van eigen vastgoed is Verstevigen property management. Introductie Vastgoedniet volledig. Dit leidt tot hulpmiddel voor in kaart brengen eigen vastgoed


2011

2012

81

Overzicht van maatregelen op risico’s die gedeeltelijk beheerst of nog niet beheerst zijn Risicogroep beheer

Onderkend risico (begin 2012) suboptimalisatie in beheer.

B 05 Projectontwikkeling

Projecten komen onvoldoende snel tot ontwikkeling. Processen Ontwikkelbedrijf en woonbedrijven sluiten onvoldoende op elkaar aan. Informatievoorziening is fragmentarisch. Dit leidt tot beperkte stuurmogelijkheden, met name op corporate niveau.

B 09 Informatievoorziening

B 13 Fiscaal

Lefier handelt fiscaal suboptimaal.

C. Externe & Maatschappelijke ontwikkelingen C 01 Demografische ontwikkeling is Demografisch onzeker.

C 02 Markt

C 06 Politiek

Verkoop blijft achter/wordt onmogelijk, verhuur wordt moeilijker/verhuurprijzen dalen. Regelgeving voor de woningmarkt is onzeker.

D. Bestuurskwaliteit D 02 Niet helder bestuurs- en Bestuur en besturingsmodel leidt tot besturing onduidelijkheid en mogelijk onrust in de organisatie.

Getroffen maatregelen en ingezette acties (Vabi, asset management). Lefierbrede aanpak is de bedoeling. Inhoudelijk andere benaderingen van de woonbedrijven werken nog vertragend. Lefierbrede stuurgroep projectsturing moet hier sturing aan geven. ‘Nieuwe’ verdeling van verantwoordelijkheden is afgesproken in het DO. Werking hiervan moet nog blijken.

Oordeel per ultimo

Er komt één nieuw primair kernsysteem. Centraal staan eenduidige vastlegging, definities en processen. Richting is goed. Inmiddels zijn een business case en Plan van Aanpak voor de implementatie van één primair systeem afgerond. Inzet extra medewerkers, ontwikkeling Tax Control Framework. Ontwikkelingen zijn goed. Permanente borging in bedrijf is nog punt van zorg. 2011

2012

2011

2012

Moet tot uitdrukking komen in portfolioplannen voor krimpgebieden. Relatie tussen demografische ontwikkeling en portfolioplannen is weinig expliciet zichtbaar. Moet tot uitdrukking komen in portfolioplannen voor krimpgebieden. Relatie tussen demografische ontwikkeling en portfolioplannen is weinig expliciet zichtbaar. Lefier maakt deel uit van diverse lobbycircuits. Regeerakkoord bepaalt huurprijsontwikkeling en omvang heffingen. Uitzichten voor woningcorporaties zijn slecht. De raad van commissarissen heeft gekozen voor een eenhoofdig bestuursmodel; permanente aanstelling van bestuurder heeft plaatsgevonden per 01-11-2012. Definitieve Governance resultaten moeten nog vormgegeven worden op basis van een organisatieontwikkeltraject.

Beheersingstructuur rondom risico’s Lefier past de principes van het ‘Three Lines of Defence model’ (zie tabel 28) toe bij de inrichting van de interne beheersing en het risicomanagement. Dit model structureert de rollen en verantwoordelijkheden bij het op orde hebben van de interne beheersing. Binnen het ‘Three Lines of Defence'- model heeft elke verdedigingslinie zijn eigen verantwoordelijkheid in de beheersing van risico's, die van invloed zijn op de strategie en de doelstellingen van een organisatie. Tabel 30 De verdedigingslinies bij Lefier De v Verdedigingslinies bij Lefier volgens het ‘Three Lines of Defence'- model e 1 verdedigingslinie: Het lijnmanagement (inclusief directeur en bestuurder) is eigenaar van de risico’s, (lijn)management de risicoanalyse en implementatie van interne beheersingsmaatregelen, en verantwoordelijk voor risicomanagement. e 2 verdedigingslinie: De controller (business control) faciliteert, door ondersteuning van het proces. controllers Hier komen internal control, compliance (het voldoen aan weten regelgeving) en risicomanagement samen. Deze linie heeft als primaire taak toetsing van de eerste linie. De tweede linie verzorgt adequate informatie over de kwaliteit van de interne beheersing (in de managementrapportages), en coördineert en houdt toezicht op het management en de beheersing van risico’s, en zorgt voor de verslaglegging. e 3 verdedigingslinie: De interne auditfunctie zorgt ervoor dat een onafhankelijk oordeel wordt gegeven 82


De v Verdedigingslinies bij Lefier volgens het ‘Three Lines of Defence'- model interne audit over het ontwerp en de effectiviteit van de internal controls inzake risico's die van invloed zijn op de corporatieresultaten, inclusief de riskmanagementactiviteiten uitgevoerd door functionarissen in zowel de 1e als de 2e verdedigingslinie. Deze interne auditor fungeert als ‘extra slot op de deur’. Het bestuur is eindverantwoordelijk voor het risicomanagement en de interne beheersing e De externe accountantscontrole kan als 4 verdedigingslinie gezien worden

8.3.4 Resultaten externe en interne audits Externe audit In de Managementletter (rapport aan de raad van commissarissen van de accountant van Lefier) wordt jaarlijks gerapporteerd over de beoordeling van de interne bedrijfsprocessen in het kader van de jaarrekeningcontrole. Deze Managementletter is besproken op corporate niveau door het bestuur, de auditcommissie en de raad van commissarissen (in het bijzijn van de accountant van Lefier). Daarnaast zijn er managementletters per (woon)bedrijf uitgebracht. Deze zijn besproken in de managementteams in het bijzijn van de accountant. Bevindingen accountant De accountant heeft geconstateerd dat Lefier de bevindingen van de afgelopen jaren grotendeels heeft opgepakt en dat de adviezen zijn opgevolgd. In de interim-controle zijn opnieuw aandachtspunten naar voren gekomen. De bevindingen van de accountant krijgen zonder uitzondering aandacht en worden waar nodig actief opgepakt. Aandachtspunten benoemd door accountant • Sturing op projecten is niet in control. De afstemming en samenwerking tussen Ontwikkelbedrijf en woonbedrijven is een belangrijk punt van aandacht. In het Directieoverleg zijn al verbetervoorstellen besproken om dit proces ‘in control’ te krijgen. • Beheersing van de onderhoudskosten: - Het merendeel van de onderhoudskosten moet in het vierde kwartaal nog gerealiseerd worden. Prognoses blijken gedurende het jaar onvoldoende betrouwbaar. Inmiddels zijn bij het Ontwikkelbedrijf acties in gang gezet. - De cijfers over onderhoud van het Ontwikkelbedrijf komen niet overeen met die van de woonbedrijven. De woonbedrijven dienen de cijfers rondom het reguliere onderhoud van het Ontwikkelbedrijf over te nemen. Aanvullende controlemaatregelen zullen uitgevoerd worden, gericht op de juiste naleving van deze regels. • Overdrachtsbesluiten van bouwprojecten (inclusief een nacalculatie) worden niet tijdig opgesteld. Doelstelling is om binnen 3 maanden na afronding van een project dit document op te stellen en het project daarmee formeel over te dragen aan het woonbedrijf als opdrachtgever. Inmiddels is mede in het belang van een juiste jaarafsluiting een belangrijk deel van de achterstand weggewerkt. • Europadossier. Meerdere malen is in het Directieoverleg gesproken over de noodzaak tot het voldoen aan de eisen zoals genoemd in het controleprotocol voor woningtoewijzing. In 2012 is een inhaalslag gemaakt in dit proces. Er is inmiddels meer aandacht voor dossiervorming en controles. De woonbedrijven (die verantwoordelijk zijn voor deze processen) gaan zelfstandig controlewerkzaamheden verrichten op de toewijzingdossiers. • Voorspellend vermogen blijft punt van aandacht. Vooral de reeds genoemde gebreken in de investering en onderhoudsprocessen zijn hier debet aan. Hieraan zal gewerkt worden. • Financiële positie in de toekomst. Lefier heeft al meerdere scenario’s gemaakt en meegedaan aan een onderzoek van Ortec over de effecten van het Regeerakkoord. De eerste beleidsvoornemens zijn gemaakt. Het nieuwe Strategisch Plan zal een integrale, financieel duurzame koers bevatten. • Derivaten. Er is sprake van volledige hedging op de afgesloten swaps door Lefier. Nieuw gebruik van derivaten ligt gezien de markt voorlopig niet voor de hand. Lefier jaarverslag 2012

83

• Voortgang interne controles en audits. Interne audits hebben in 2012 voldoende voortgang gekregen. Afstemming tussen de woonbedrijven en de Kern over interne controlewerkzaamheden kan nog worden verbeterd. Inmiddels hebben De Kern en de woonbedrijven voor 2013 samen één Lefierbreed intern controleplan gemaakt. Ook zijn er meer afspraken gemaakt over uniforme registratie van de controlewerkzaamheden. • Noodzaak van goede prestatiesturing neemt toe. Vanuit het bestuur is een project gestart om de kwaliteit en intensiteit van het sturen op prestaties te verbeteren. In het Strategisch Plan en de begroting 2014 zal dit tot scherpere formulering van doelstellingen leiden. Interne audits In 2012 zijn conform de planning 7 interne audits uitgevoerd en afgerond (zie tabel 31). Tabel 31 Interne audits bij Lefier Audit Kwaliteit financiële administratie (permanence boekhouding, plus een separaat onderzoek als onderdeel van de audit naar de crediteurenadministratieprocessen van Lefier

Planmatig onderhoud Ontwikkelbedrijf

Projectontwikkeling

Treasury proces

Woningaanpassingprocessen woonbedrijf ZuidoostDrenthe

Woningaanpassing84

Resultaten interne audits Lefier in 2012 Uitgangspunten Conclusie Audit op verzoek Lefierbreed luidt de overall conclusie dat de kwaliteit van de van de financiële administratie, bekeken vanuit de invalshoek van de controllers kwartaalrapportage, slechts gedeeltelijk op orde is. Rond de administratieve processen en concretiseren van werkafspraken is verbeterpotentieel gerapporteerd. De komst van één primair systeem is een belangrijke stap in de kwaliteitsverbetering. In de follow-up in de tweede helft van 2012 is vastgesteld dat zichtbaar positieve verbetering te zien is in procedures en vastlegging. Conclusie van het onderzoek naar de crediteurenadministratieprocessen (door Finyard BV): er zijn geen structurele lacunes in de AO/IC aangetroffen rond het verwerken van inkoopfacturen en betalingen van Lefier. Over een tijdvak van 4,5 jaar is een beperkt aantal dubbele betalingen aangetroffen. De meeste vonden plaats rond of vlak voor de fusie. Audit op verzoek Samenvattend is geconcludeerd dat de administratieve van directeuren vastlegging en verantwoording rond planmatig onderhoud in Ontwikkelbedrijf sterke mate verbeterd kan worden. Naast aanscherping van en F&C procedures en werkmethoden is het aan te bevelen om ook tweedelijncontroles uit te laten voeren op dit proces. Audit op verzoek Deloitte heeft in opdracht van Lefier de opzet, bestaan en van directeur werking van het proces getoetst op basis van drie projecten. Ontwikkelbedrijf, Daarnaast is een high level analyse op het proces uitgevoerd en uitgevoerd door een analyse op de projectafwikkeling. Uit de conclusies in deze Deloitte Real audits blijkt dat er behoefte is aan een aangescherpt Estate Advisory. investeringskader. Over de koppeling naar voorafgaande en aansluitende processen, tussen woonbedrijven en Ontwikkelbedrijf, wordt geduid dat er verbeterslagen mogelijk zijn. Reguliere Uitvoering audit is uitbesteed aan PWC vanwege hoog operationele specialistisch gehalte. De conclusie is dat de beheersing van het proces nagenoeg op orde is. Verbeterpotentieel is gesignaleerd audit op het treasury proces op een aantal operationele zaken en op het gebied van functiescheiding. Reguliere Beheersing van de processen zijn nagenoeg op orde. operationele Aanbevelingen zijn gedaan, onder meer op het ontbreken van audit op de actueel beschreven beleid, het ontbreken van budgetbewaking woningaanpasbij comfortverbetering, het doorbreken van primaire singprocessen. functiescheiding in een aantal deelprocessen en het ontbreken van tweedelijncontroles. Reguliere Beheersing van de processen zijn nagenoeg op orde.


Audit processen woonbedrijf StadGroningen

Woningaanpassingprocessen woonbedrijf HoogezandStadskanaal

Resultaten interne audits Lefier in 2012 Uitgangspunten Conclusie operationele Aanbevelingen zijn gedaan, onder meer op het ontbreken van audit op de actueel beschreven beleid, communicatie van het beleid, woningaanpasadministratieve verwerking van woningaanpassingen, het singprocessen. ontbreken van procesbeschrijvingen en het ontbreken van tweedelijncontroles. Reguliere Risico’s in de processen worden gedeeltelijk beheerst. operationele Aanbevelingen zijn gedaan, onder meer op het ontbreken van audit op de uniformiteit en eenduidigheid in beleid voor werkprocessen en woningaanpasinformatiestromen, het deels ontbreken van budgetbewaking bij singprocessen. comfortverbetering, lacunes bij het doorvoeren van de huurverhogingen, onjuiste activering van de investeringen, lange doorlooptijden van procescomfortverbeteringen en het ontbreken van tweedelijncontroles.


85

JAARREKENING

86


9 KERNGEGEVENS Bedragen x € 1.000,31-12-2012

31-12-2011

Aantal verhuureenheden in exploitatie A. Woningen B. Eenheden in verzorgingshuizen C. Overige woongelegenheden Subtotaal woongelegenheden D1: Garages D2: Bedrijfsruimten/winkels D3: Overig bezit D4: Maatschappelijk vastgoed Subtotaal niet woongelegenheden Totaal

25.121 392 3.899 29.412 3.009 268 627 145 4.049 33.461

25.255 392 3.943 29.590 2.931 264 654 101 3.950 33.540

Aantal gewogen verhuureenheden

30.697

30.773

Aantal woningen naar huurprijsklasse Goedkoop tot € 366,37 Betaalbaar vanaf € 366,37 tot € 561,98 Duur tot huurtoeslaggrens vanaf € 561,98 tot € 664,66 Duur boven huurtoeslaggrens vanaf € 664,66 Totaal

4.554 18.876 1.061 630 25.121

5.218 18.675 737 625 25.255

12 318 0 231 177 1 348

20 341 11 169 271 18 208

5.394 160.419 3,4% 3.161 2,0% 445 72,0%

4.924 156.616 3,1% 4.170 2,7% 429 71,2%

4.827 -1.443 -1.636 -307 -343 -886 -99

4.669 -1.426 -1.675 -267 -331 -889 -187

Volkshuisvestelijke prestaties Aantal opgeleverde koop woongelegenheden Aantal opgeleverde huur woongelegenheden Aantal aangekochte woongelegenheden Aantal uitgevoerde ingrijpende verbeteringen (vanaf € 20.000,-) Aantal verkochte woongelegenheden Aantal Te Woon Aantal gesloopte woongelegenheden Verhuur Totale huurachterstand Huren en vergoedingen Totale huurachterstand in % van huren en vergoedingen Totale huurderving Huurderving in % van huren en vergoedingen Gemiddelde netto huurprijs van de woningen % van de maximale huurprijs van de woningen Woningexploitatie per gewogen verhuureenheid Huren Onderhoud (inclusief kosten eigen werkapparaat) Bedrijfskosten: - Leefbaarheid (inclusief kosten eigen werkapparaat) - Belastingen/verzekeringen - Netto-bedrijfskosten - Overig exploitatielasten


87

Bedragen x € 1.000,31-12-2012

31-12-2011

522 455,2

547 466,6

44,6 130,2 34,0 177,7 19,7 49,0

47,0 135,2 33,2 183,7 14,6 52,9

67,4 71.872 7.524 102.676

66,0 72.578 6.899 100.484

Balans en resultaten Eigen vermogen Voorzieningen Totaal vermogen Huren Vergoedingen Vennootschapsbelasting Jaarresultaat

1.392.481 36.737 2.313.864 148.161 9.097 -1.931 -186.800

1.579.281 42.486 2.493.003 143.664 8.782 3.203 -103.286

Waardering bezit in exploitatie Historische kostprijs Woz-waarde Marktwaarde in verhuurde staat Marktwaarde in verhuurde staat in % van de Woz-waarde

1.060.016 3.299.971 2.210.666 67%

1.003.445 3.406.048 2.342.350 69%

60,2% 0,5 -13,4 3,7 -6,6 45.362

63,3% 0,8 -6,5 3,8 -2,8 51.320

1,7 3,0 23,9 789.104 4,08 18 9,7

1,7 3,2 23,3 792.652 4,21 16 8,6

Organisatie Aantal werknemers ultimo in loondienst Aantal fte's ultimo in loondienst bij Lefier totaal waarvan werkzaam bij: woonbedrijf Hoogezand woonbedrijf StadGroningen woonbedrijf Stadskanaal woonbedrijf ZuidOostDrenthe de Kern Ontwikkelbedrijf Aantal VHE (gewogen) per fte Personeelskosten per fte Huisvestingskosten per fte Bruto-bedrijfskosten per fte

Financiële continuïteit Solvabiliteit Current ratio Rentabiliteit eigen vermogen Rente vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Eigen vermogen per gewogen verhuureenheid Treasury Interest Coverage Ratio Cash Flow Ratio Loan to Value (grondslag woz-waarde) Leningenportefeuille Gemiddelde rentelast leningen o/g (%) Gemiddelde restant looptijd in jaren Duration

88


9.1 Toelichting kengetallen Gewogen verhuureenheden De wijze waarop de weging wordt toegepast op de verhuureenheden sluit aan bij de methodiek van het Centraal Fonds. De weging is als volgt: • woongelegenheid = 1 • garage en overig bezit = 0,2 • bedrijfsruimte of een winkel = 1 • maatschappelijk vastgoed = 2 Solvabiliteit Het eigen vermogen gedeeld door het totale vermogen (balanstotaal) ultimo boekjaar maal 100. Current ratio Totaal vlottende activa gedeeld door totaal kortlopende schulden ultimo boekjaar. Rentabiliteit eigen vermogen Het jaarresultaat (na belasting) uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen ultimo boekjaar. Rente vreemd vermogen Het totaal van de rentelasten over het boekjaar, uitgedrukt in een percentage van het (totale) vreemd vermogen ultimo boekjaar. Rentabiliteit totaal vermogen Het totaal van het jaarresultaat (na belasting) en de rentelast op vreemd vermogen, uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen ultimo boekjaar. Interest Coverage Ratio De Interest Coverage Ratio wordt berekend door de exploitatiekasstromen te delen door de financierings-lasten. Indien de ICR kleiner is dan 1, genereert de corporatie onvoldoende kasstroom uit de exploitatie om de rentelast te betalen. Een normstelling van 1,35 wordt voor de corporaties acceptabel geacht. Cash Flow Ratio De fictie van 2% aflossing is gebaseerd op de eindigheid van de exploitatieduur van woningen. Het is algemeen aanvaard in de sociale huursector dat men bij een nieuwe sociale huurwoning bij aanvang met een exploitatieduur van 50 jaar rekening houdt. Verder worden de investeringen van corporaties nagenoeg geheel met vreemd vermogen gefinancierd. Monitoring van de realisatie van de operationele kasstroom vindt via de CFR plaats. Loan to Value Loan to Value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd, oftewel, de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. In de context van treasury hanteren wij als waarderingsgrondslag de woz-waarde. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw hanteert als plafond een LTV van 50%. Duration De duration is in feite de gewogen gemiddelde looptijd van alle cash flows, rente en aflossing van de hoofdsom, van een lening, waarbij het gewicht van elke kasstroom wordt bepaald door het relatieve belang van die kasstroom.


89

10 GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 10.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (voor resultaatbestemming) Bedragen x € 1.000,ACTIVA

Ref.

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

1 1.1

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Financiële vaste activa Overige deelnemingen Latente belastingvordering Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa

3 3.1 3.2 3.3

Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden Totaal voorraden

4 4.1 4.2 4.3

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

Liquide middelen

7

Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA

90


31-12-2012

31-12-2011

16.199 16.199

16.396 16.396

136.989 2.073.677 15.173 23.376 2.249.215

149.072 2.193.278 15.035 59.580 2.416.965

150 5.706 6 5.862

160 7.633 27 7.820

2.271.276

2.441.181

3.004 4.185 14.141 21.330

5.253 5.741 13.953 24.947

2.499 18 3.208 41 1.226 11.886 18.878

2.273 34 16.063 51 3.051 3.207 24.679

2.381

2.196

42.589

51.822

2.313.864

2.493.003

PASSIVA Groepsvermogen

Ref.

31-12-2012

31-12-2011

8

1.392.481

1.579.281

32.420 3.000 217 0 1.100 36.737

36.456 3.000 559 1.009 1.462 42.486

51.024 738.080 14.035 172 803.311

79.614 713.038 14.896 165 807.713

36.654 507 11.320 1.442 6.206 48 25.158 81.336

20.305 18 13.551 0 5.604 362 23.683 63.523

2.313.864

2.493.003

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening garantieverplichtingen Voorziening reorganisatiekosten Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden Overige schulden Totaal langlopende schulden

10 10.1 10.2 10.3 10.4

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

11 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7

TOTAAL PASSIVA


91

10.2 Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2012 Bedragen x € 1.000,BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Kosten uitbesteed werk en externe kosten Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

Ref.

2012

2011

12 13 14 15 16 17

148.161 9.097 33 16.713 98 4.488 178.590

143.664 8.782 85 29.070 9.792 5.106 196.499

18 19

2.801 42.132

2.734 12.849

20 21 22 23 24 25 26 27 28 29

238 44 23.028 3.175 3.917 35.433 3.138 9.111 758 27.446 151.221

9.453 43 23.732 3.089 3.957 34.665 2.719 9.710 15.996 28.645 147.592

27.369

48.907

-181.365

-124.293

1 3.581 -34.228 -30.646

7 4.648 -34.558 -29.903

-184.642

-105.289

-1.931 -227

3.203 -1.200

-186.800

-103.286

BEDRIJFSRESULTAAT NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE

30

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Opbrengsten van vorderingen die tot vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten een soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

31

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VÓÓR BELASTINGEN Belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen

32 33

RESULTAAT NA BELASTINGEN

92


10.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012 Bedragen x € 1.000,2012

2011

2.196

1.567

Operationele activiteiten Bedrijfsontvangsten Ontvangen rente Saldo ingaande kasstroom

161.779 3.582 165.361

157.637 4.655 162.292

Bedrijfsuitgaven Betaalde rente Belastingen Saldo uitgaande kasstroom

-105.292 -34.228 -1.931 -141.451

-106.560 -34.558 3.203 -137.915

23.910

24.377

Investeringsactiviteiten Verkoopontvangsten bestaand bezit Verkoopontvangsten verkocht onder voorwaarden Verkoopontvangsten nieuwbouw koop Uitgaven activa inzake nieuwbouw, verbetering en sloop Uitgaven activa ten dienste van de exploitatie Mutatie werkkapitaal Overige mutaties

16.713 135 98 -58.684 -2.342 22.150 -16.555

29.070 2.273 9.792 -42.915 -1.995 -14.055 -7.748

Kasstroom uit (des-)investeringsactiviteiten

-38.484

-25.578

Financieringsactiviteiten Storting nieuwe leningen o/g Contractaflossingen o/g Eindaflossingen o/g (inclusief vervroegde aflossingen o/g) Rekeningcourantfaciliteit Mutatie financiële vaste activa

77.500 -10.256 -70.792 16.349 1.958

70.362 -12.155 -36.863 -16.941 -2.573

14.759

1.830

2.381

2.196

Saldo liquide middelen per 1 januari

Kasstroom uit operationele activiteiten

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Saldo liquide middelen per 31 december


93

10.4 Algemene toelichting 10.4.1 Algemeen Wooncorporatie Lefier is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Noord-Nederland en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De activiteiten van Stichting Lefier (hierna Lefier), statutair gevestigd in de gemeente HoogezandSappemeer (bezoekadres: Noorderstraat 151b, 9611 AD Sappemeer), zijn erop gericht mensen te huisvesten in wijken, buurten, dorpen, steden en kernen. Het feitelijk actieve werkgebied bestaat uit de vijf gemeenten: Borger-Odoorn, Hoogezand-Sappemeer, Stadskanaal, Emmen en Groningen. Zij vormen onze “ongedeelde regio” in enge zin. Wij spreken van “ongedeelde regio”, omdat ons werkterrein bestaat uit gebieden met groei en krimp en uit gebieden met stad en platteland. Tussen die verschillende gebieden legt Lefier verbindingen. Wij verbinden onze menselijke en financiële vermogens, ons gerealiseerd vermogen en de toekomstige verdiencapaciteit en onze groei en krimp.

10.4.2 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Lefier en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of waarover zij de centrale leiding heeft. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover op grond van een overéénkomst tot samenwerking de zeggenschap door de participanten gezamenlijk wordt uitgeoefend. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn voor consolidatiedoeleinden waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderings-grondslagen voor Lefier. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winsten verliesrekening is van wijziging van de grondslagen afgezien. Joint ventures worden proportioneel geconsolideerd en overige deelnemingen (groter dan 20%) worden tegen nettovermogenswaarde en (kleiner dan 20%) tegen verkrijgingsprijs gewaardeerd. De belangrijkste reden voor het proportioneel consolideren is het beter inzicht krijgen in de activiteiten van de groep. De deelnemingen V.O.F. Pleiaden en De Monden C.V. worden niet meegeconsolideerd in verband met een te verwaarlozen financieel belang. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn:

94


Volledig geconsolideerd Lefier Holding B.V. In Ontwikkeling B.V. Stichting Restauratie Rijksmonumenten Groningen De Monden B.V. Proportioneel geconsolideerd N.V. Wonen boven Winkels Groningen V.O.F. In - Ter Steege V.O.F. Tasmantoren Emmermeer Ontwikkeling B.V. Wilhelmina P&E BV Overige deelnemingen Groninger Monumentenfonds N.V. Pandgarant B.V. Vierwaarde B.V. De Monden C.V. V.O.F. Pleiaden Woningnet N.V.

Belang 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

Vestigingsplaats Groningen Groningen Groningen Emmen

KvK-nr 02091641 02091657 02065905 02074258

Belang 50,00% 50,00% 66,67% 50,00% 50,00%

Vestigingsplaats Groningen Groningen Groningen Emmen Emmen

KvK-nr 02083406 02096247 01133482 05078751 04082459

Belang 10,30% 33,33% 33,33% 100,00% 69,70% 0,02%

Vestigingsplaats Groningen Groningen Groningen Emmen Hoogezand Utrecht

KvK-nr 0207678 02064817 02097998 02074292 02028826 30171204

Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Buiten de consolidatie blijft een aantal kleine meerderheidsdeelnemingen die afzonderlijk en gezamenlijk van te verwaarlozen betekenis zijn. Daarnaast zijn de maatschappijen die verworven zijn uitsluitend met de bedoeling om deze te vervreemden, niet meegenomen in de consolidatie. Deze maatschappijen zijn opgenomen onder de vlottende activa onder effecten (slechts gehouden om te vervreemden). Presentatie van de deelneming vindt plaats onder de vlottende activa indien de verkoop binnen een jaar na verkrijging waarschijnlijk is op overnamedatum of binnen een korte periode daarna.

10.4.3 Stelselwijzigingen Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; • Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; • De methode van afschrijvingen; • De verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV); • Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winsten verliesrekening; • De verwerking van de vennootschapsbelasting; • Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting; • Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten; • Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen.


95

Toelichting stelselwijziging (bedragen x € 1.000.000,-)

Balanspositie

Aanpassingen

Balanspositie

in jaarrekening

RJ645

vergelijkende

2011

cijfers 2011 in jaarrekening 2012

1. 2. 3. 4. 5.

Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Voorzieningen Groepsvermogen

0 1.435 28 28 655

149 758 32 14 925

149 2.193 60 42 1.579

In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij Lefier de volgende stelselwijzigingen voorgedaan: • Tot en met 2011 werden onroerende en roerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen bedrijfswaarde. Vanaf 2011 is deze post gesplitst in sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in exploitatie, en worden beide posten gewaardeerd tegen actuele waarde. • De actuele waarde voor sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De actuele waarde voor commercieel vastgoed in exploitatie betreft de marktwaarde in verhuurde staat. Hierdoor is de waarde van het sociaal en het commercieel vastgoed in exploitatie begin 2012 € 906.884 hoger dan eind 2011. • Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 130.148. Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat -/- € 103.286 hebben bedragen. De vergelijkende cijfers waarderingsgrondslagen.

over

het

boekjaar

2011

zijn

herrekend

naar

de

nieuwe

10.4.4 Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Lefier kiest voor het categoriale model.

10.4.5 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Lefier zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk paragraaf 2.5 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

10.5 Grondslagen voor waardering activa en passiva 10.5.1 Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. 96


Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winsten verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

10.5.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelselwijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 2.4.3.

10.5.3 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

10.5.4 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeelt of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengst-waarde. Omschrijving Casco kantoorgebouw Verbetering kantoorgebouw Vervoermiddelen Kantoorinventaris Computers (Kantoor-)machines Software

Methode Lineair Lineair Lineair Lineair Lineair Lineair Lineair


Restwaarde 50% woz-waarde nihil nihil nihil nihil nihil nihil

Looptijd 25 jaar 10 jaar 5 jaar 5 jaar 5 jaar 5 jaar 5 jaar

97

10.5.5 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat , wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks laat Lefier 33 1/3% van haar bezit taxeren door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijs-niveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het beleid van Lefier is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Lefier zich als vastgoed-belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD-systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3% overdrachtskosten) in mindering gebracht.

98


Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde”. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24maandsgemiddelde van de 10 jaars EURO IRS (Interest Rate Swap). Op deze basis komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico’s en segmentspecifieke risico’s. Voor 2012 bedraagt de basis IRS 2,51% en de risico-opslag voor woningen 5,66% (niet-woningen: 5,45%) hetgeen resulteert in een gewogen gemiddelde disconteringsvoet van 8,17% (niet-woningen: 7,96%). De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2) economische / markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de bouw-periode en de locatie van invloed. De door Lefier gehanteerde exit yields voor woningen liggen tussen de 4,72% en 13,96% (niet-woningen: tussen de 7,00% en 13,00%). De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. Parameters Prijsinflatie Bouwkostenstijging Looninflatie IRS (basis disconteringsvoet) Mutatiegraad Onderhoudsnorm (EGW)/vhe Onderhoudsnorm (MGW)/vhe Beheersnorm/vhe

Bron 20-jaars gemiddelde CBS 20-jaars gemiddelde BDB-bouwkostenstijging 20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS 24-maandsgemiddelde 10 jaars EURO IRS 7 jaars gemiddelde marktconforme kosten (VEX) marktconforme kosten (VEX) marktconforme kosten


99

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de stichtingskosten de realiseerbare waarde duurzaam overschrijdt. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop Onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de realiseerbare waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting en/of recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting/recht wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de realiseerbare waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd, een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Ook wordt de rente tijdens de bouw toegerekend. De te activeren rente is berekend tegen een percentage van 4,2% (2011: 4,1%). Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten of tegen lagere marktwaarde. Met betrekking tot gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

100


10.5.6 Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Lefier in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij de eerste waardering. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Latente belastingvordering Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Lefier in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet is 5,25%. Overige vorderingen De onder financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten verstrekte leningen en overige vorderingen, alsmede gekochte leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van leningen of de verwerving van obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van Lefier jaarverslag 2012

101

de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winsten verliesrekening.

10.5.7 Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraden halffabricaten en gereed product worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen in ontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Overige voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.

10.5.8 Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Indien van toepassing, worden de voorziene verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.

10.5.9 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

102


10.5.10 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan krediet-instellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

10.5.11 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen met uitzondering van een voorziening voor pensioenen die wordt bepaald op basis van contante waarde volgens actuariële grondslagen. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening garantieverplichtingen De voorziening voor garantieverplichtingen heeft betrekking op mogelijke verplichtingen en lopende procedures terzake van opgeleverde werken. Voorziening reorganisatiekosten Dit betreft een voorziening voor te verwachten kosten van reorganisatie waarvoor reeds in het verslagjaar planvorming en interne communicatie met betrokkenen heeft plaatsgevonden. Voorziening deelnemingen Deze voorziening bevat de negatieve vermogenswaarde van de deelneming(en). Overige voorzieningen Voorziening jubileumuitkering De voorziening inzake jubilea is een voorziening voor mogelijke verplichtingen aan eigen medewerkers in verband met uitkeringen inzake jubilea (CAO), gedurende de periode dat men mogelijk werkzaam zal zijn bij Lefier. De verplichtingen worden tegen contante waarde opgenomen en bepaald op basis van actuariële grondslagen. Rekening wordt onder meer gehouden met blijf- en sterftekans. Lefier jaarverslag 2012

103

Voorziening omgevingsbeheer Deze voorziening dient ter dekking van mogelijke aanspraken, door de bewoners, op terugbetaling van de betaalde kosten voor omgevingsbeheer. Gewaardeerd op nominale waarde. Voorziening reservering rentevoordeel Gedurende de contractperiode van de lening wordt de bijdrage (verschil markt- en contractrente) van de gemeente Groningen middels een laagrentende lening ten laste van de exploitatie gebracht. De bijdrage wordt bepaald via de annuïteitenmethode. Het verschil in de annuïteit op basis van de marktrente (4,05%) en de contractrente (0,50%) is de jaarlijkse bijdrage. Aan het einde van de contractperiode van de lening wordt de voorziening gesaldeerd met de te vorderen bijdragen

10.5.12 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening als interest-last verwerkt. Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan.

10.5.13 Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Het criterium “betalingstermijn” is beslissend voor de rubricering van een schuld onder de post langlopende of kortlopende schulden. Met betalingstermijn wordt die termijn bedoeld die is overeengekomen bij de normale tenuitvoerlegging van de overeenkomst. Indien de (oorspronkelijke) betalingstermijn van een schuld minder dan één jaar bedraagt, is deze schuld aan te merken als een kortlopende schuld.

104


Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

10.5.14 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Lefier maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Lefier een voorziening getroffen voor een eventuele reële waarde van het derivaat die lager is dan de kostprijs. Lefier past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Lefier gedocumenteerd. Lefier stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Lefier derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winsten verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.

10.6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 10.6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten.

10.6.2 Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

10.6.3 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de Lefier jaarverslag 2012

105

ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

10.6.4 Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,5% (2011: 1,3%). Voor Lefier bedroeg de gemiddelde huurverhoging 2,5% (2011: 1,3%). Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de overige overheidsbijdragen opgenomen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de project-opbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winsten verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winsten verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winsten verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoCmethode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze 106


worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winsten verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. De rente in het kader van voorfinanciering wordt verantwoord onder de rentebaten.

10.6.5 Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met restwaarde wordt aangesloten bij de fiscale weten regelgeving. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen hebben o.a. betrekking op het onrendabele deel van investeringen bij nieuwbouw en renovatie. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekking op duurzame waardeveranderingen in de overige vastgoedportefeuille. Erfpacht Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtscontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen Voor de pensioenregelingen betaalt Lefier op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen. Behalve de betaling van premies heeft Lefier geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Lefier heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de verplichting is aangegaan en de werkzaamheden daadwerkelijk in het betreffende jaar zijn gestart. Lefier jaarverslag 2012

107

Het service- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van personeel die zich specifiek met leefbaarheid bezig houden opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De waardeverandering van de vastgoedportefeuille wordt verwerkt in de winsten verliesrekening. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Lefier integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een Vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekeninghoudend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde bestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belasting-tarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

10.7 Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasurybeleid van Lefier dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het 108


belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële instrumenten die zijn aangegaan ter dekking van activa en passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva (hedge accounting). Valutarisico Lefier loopt geen valuta risico, alle inkomende en uitgaande kasstromen zijn in euro’s. Ook met betrekking tot financiele instrumenten loopt Lefier geen valutarisico’s. Renterisico Lefier loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Lefier risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende schulden loopt Lefier risico’s over de marktwaarde. Kredietrisico Lefier heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Lefier maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden andere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico Lefier maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De waardering van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen actuele waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet. Lefier past hedge accounting toe op afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Lefier gedocumenteerd. De stichting stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit kan gebeuren door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in actuele waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende: • Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. • Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winsten verliesrekening verwerkt onder de post financiële baten en lasten Lefier past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde vastrentende schulden worden omgezet in variabel rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps worden verantwoord in de winsten verliesrekening onder de post financiële baten en lasten. In het huidige boekjaar heeft dit niet tot een resultaat geleid.


109

10.8 Belangrijke inschattingen ten aanzien waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 boek 2 BW opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

10.8.1 Materiële vaste activa, marktwaarde in verhuurde staat Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD-systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. In de waardering zijn een groot aantal schattingselementen opgenomen. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven.

10.8.2 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouw-projecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

110


10.8.3 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Stichting Lefier een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2009 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; • Het treffen van een onderhoudsvoorziening; • Het vormen van een herbestedingsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belasting-latenties een andere waarde kennen.

10.9 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financierings-activiteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht.


111

10.10

Toelichting op de geconsolideerde balans

10.10.1

Materiële vaste activa Kantoorgebouwen

Inventaris

ICT

Vervoermiddelen

Totaal

Stand per 31 december 2011 Mutaties 2012 Afschrijvingen Desinvesteringen Investeringen Totaal mutaties 2012

12.470

947

2.540

439

16.396

-1.128 -17 135 -1.010

-398 -11 365 -44

-559 -272 1.569 738

-131 -23 273 119

-2.216 -323 2.342 -197

Stand per 31 december 2012

11.460

903

3.278

558

16.199

1 Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: Omschrijving Casco kantoorgebouw Verbetering kantoorgebouw Vervoermiddelen Kantoorinventaris Computers (Kantoor-)machines Software

Methode Lineair Lineair Lineair Lineair Lineair Lineair Lineair

Restwaarde 50% woz-waarde nihil nihil nihil nihil nihil nihil

Looptijd 25 jaar 10 jaar 5 jaar 5 jaar 5 jaar 5 jaar 5 jaar

10.10.2 Vastgoedbeleggingen Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is hierna opgenomen: 2 Vastgoedbeleggingen

Commercieel vastgoed in exploitatie

Sociaal Verkocht In vastgoed in onder ontwikkeling exploitatie voorwaarden

Totaal

Stand per 31 december 2011 Effecten stelselwijziging Stand per 1 januari 2012 Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Overboekingen Herwaarderingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2012

0 149.072 149.072

1.435.466 757.812 2.193.278

15.035 0 15.035

59.580 0 59.580

1.510.081 906.884 2.416.965

0 0 5.497 -1.490 -16.090 -12.083

0 0 68.226 -22.552 -165.275 -119.601

0 0 135 3 0 138

58.684 -10.127 -105.602 0 20.841 -36.204

58.684 -10.127 -31.744 -24.039 -160.524 -167.750

Stand per 31 december 2012

136.989

2.073.677

15.173

23.376

2.249.215

Het cumulatieve bedrag aan herwaardering van het commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie is per 31 december 2012 circa € 1.151 miljoen (2011: € 1.339 miljoen). In 2012 is 4,2% (2011: 4,1%) aan rente toegerekend aan de investeringen, dit komt neer op € 2,7 miljoen (2011: € 3,2 miljoen) aan toegerekende rente.

112


In de posten commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie zijn 25.121 zelfstandige woningen en 3.009 garages opgenomen. De waarde gebaseerd op de WOZ-beschikkingen belastingjaar 2012 van deze eenheden bedraagt € 3.299,971 miljoen. De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 1.080,312 miljoen. Door Lefier is een verkoopplan opgesteld waarin woningen voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting 191 woningen binnen één jaar worden verkocht en in totaliteit 1.080 woningen binnen de komende vijf jaren. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt binnen één jaar € 20,6 miljoen en naar verwachting € 117,3 miljoen binnen de komende vijf jaren. Verkopen commercieel vastgoed in exploitatie woongelegenheden: Aantal verkopen Opbrengstwaarde (bedragen x € 1.000,-) Gemiddelde opbrengstwaarde (bedragen x € 1,-)

2013

2014

2015

2016

2017

2013-2017

18 3.400 188.889

18 3.518 195.444

18 3.525 195.833

42 9.565 227.738

44 9.287 211.068

140 29.295 209.250

niet-woongelegenheden: Aantal verkopen Opbrengstwaarde (bedragen x € 1.000,-) Gemiddelde opbrengstwaarde (bedragen x € 1,-)

19 209 11.000

16 182 11.375

17 189 11.118

50 579 11.580

47 586 12.468

149 1.745 11.711

Verkopen sociaal vastgoed in exploitatie woongelegenheden: Aantal verkopen Opbrengstwaarde (bedragen x € 1.000,-) Gemiddelde opbrengstwaarde (bedragen x € 1,-)

2013

2014

2015

2016

2017

2013-2017

173 17.207 99.462

171 16.827 98.404

168 17.129 101.958

263 20.321 77.266

165 16.524 100.145

940 88.008 93.626

niet-woongelegenheden: Aantal verkopen Opbrengstwaarde (bedragen x € 1.000,-) Gemiddelde opbrengstwaarde (bedragen x € 1,-)

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

In de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 112 verhuureenheden opgenomen. Hiervan zijn 112 verhuureenheden verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contract-vormen die de goedkeuring van de Minister hebben. 2.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (in aantallen): Aantal verhuureenheden 1 januari Verkopen boekjaar Terugkopen boekjaar Aantal verhuureenheden 31 december

2012

2011

112 1 -1 112

93 21 -2 112

Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het “Koopgarant” principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde tussen 0% en 25%.

10.10.3 Financiële vaste activa 3.1 Deelnemingen CV Hoogezand 4 Pandgarant B.V. Woningnet N.V. Groninger Monumentenfonds N.V. Totaal deelnemingen


31-12-2012

31-12-2011

0 29 1 120 150

20 19 1 120 160

113

3.1 Verloopoverzicht van de post deelnemingen:

2012

2011

Stand per 1 januari Resultaat boekjaar Verwerving aandelen Storting (agio) Overboeking naar overige voorzieningen Stand per 31 december 3.2 Latente belastingvordering:

160 -10 0 0 0 150

316 0 0 0 -156 160

Stand per 1 januari Correctie voorgaand jaar Belasting uit hoofde van fiscaal resultaat Stand per 31 december

7.633 1.375 -3.303 5.706

4.427 3.206 0 7.633

31-12-2012

31-12-2011

6 0 6

0 27 27

2012

2011

27 -27 6 0 6

504 -477 0 0 27

31-12-2012

31-12-2011

3.004 0 3.004

5.253 0 5.253

4.185 0 4.185

5.741 0 5.741

867 13.274 14.141

867 13.086 13.953

3.3 Overige vorderingen Leningen u/g Overige Totaal overige vorderingen

3.3 Verloopoverzicht van de post overige vorderingen (financiële vaste activa): Stand per 1 januari Aflossing Verstrekking Te ontvangen rente Stand per 31 december

10.10.4 Voorraden 4.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december 4.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december 4.3 Overige voorraden Magazijnvoorraad Grond- en ontwikkelposities Boekwaarde per 31 december

In 2012 is 4,2% (2011: 4,1%) aan rente toegerekend aan de grond- en ontwikkelposities, dit komt neer op € 0,6 miljoen (2011: € 0,6 miljoen) aan toegerekende rente. De waarde van de grond zonder bouwbestemming is per 31 december 2012 gemiddeld € 4,06 per m2. De grond met een bouwbestemming heeft een waarde van gemiddeld € 47,58 per m2.

10.10.5 Vorderingen De totale huurdersachterstand eind 2012 is 3,4% van de huren en vergoedingen (2011: 3,1%). Het verloop van de voorziening wegens oninbaarheid is als volgt: 114


6.1 Huurdebiteuren Huurdersachterstand zittende huurders Huurdersachterstand vertrokken huurders Totaal huurdersachterstand Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal huurdebiteuren

2.361 3.033 5.394 -2.895 2.499

2.310 2.614 4.924 -2.651 2.273

6.2 Gemeenten 6.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen 6.4 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 6.5 Overige vorderingen 6.6 Overlopende activa Totaal vorderingen

18 3.208 41 1.226 11.886 18.878

34 16.063 51 3.051 3.206 24.678

De vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar. Onder de overlopende activa zijn met name vooruitbetaalde rente en aflossingstermijnen van leningen met een vervaldatum begin januari en vooruit-betaalde lasten zoals verzekeringspremies verantwoord.

10.10.6 Liquide middelen 7 Liquide middelen

31-12-2012

31-12-2011

16 47 2.266 0 47 5 2.381

7 482 1.508 0 199 0 2.196

Kas Abn Amrobank BNG ING-bank Rabobank Kruisposten Totaal liquide middelen

10.10.7 Groepsvermogen 31-12-2012

31-12-2011

Stand per 1 januari Effecten stelselwijziging Correctie jaarresultaat Resultaat boekjaar Stand per 31 december

1.579.281 0 0 -186.800 1.392.481

524.619 1.157.948 0 -103.286 1.579.281

Gerealiseerd vermogen Ongerealiseerd vermogen

241.831 1.150.650

240.376 1.338.905

8 Groepsvermogen

10.10.8 Voorzieningen De voorzieningen hebben een langlopend karakter. 9 Voorzieningen Stand per 31 december 2011 Effecten stelselwijziging Stand per 1 januari 2012 Mutaties 2012 Dotaties Onttrekkingen Vrijval Overboekingen Totaal mutaties Stand per 31 december 2012

Onrendabele Garantieinvesteringen verplichtingen 36.456 3.000 0 0 36.456 3.000

Reorganisatiekosten 559 0 559

Deelnemingen 1.009 0 1.009

Overige

Totaal

1.462 0 1.462

42.486 0 42.486

6.954 62 -19.726 8.674 -4.036

0 0 0 0 0

4 -346 0 0 -342

0 0 0 -1.009 -1.009

99 -361 -122 22 -362

7.057 -645 -19.848 7.687 -5.749

32.420

3.000

217

0

1.100

36.737


115

10.10.9 Langlopende schulden Overheid

10.1/10.2 Leningen overheid en kredietinstellingen Stand per 1 januari 2012 Nieuwe leningen Contractaflossingen Eindaflossingen Stand per 31 december 2012

79.614 0 -4.189 -24.401 51.024

Kredietinstellingen 713.038 77.500 -6.067 -46.391 738.080

Totaal 792.652 77.500 -10.256 -70.792 789.104

De gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille is ultimo 2012 4,08% (2011: 4,21%). De aflossings-verplichting is komend jaar € 45,990 miljoen (2011: € 79,142 miljoen). Geborgde leningenportefeuille Per 31 december 2012 heeft de door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw geborgde en gestorte leningenportefeuille een omvang van € 778,009 miljoen (2011: € 779,727 miljoen). WSW-renterisico Het WSW hanteert de 15%-grens als richtlijn voor het renterisico. Per jaar mag maximaal 15% van het saldo uitstaande leningen van het laatste verslagjaar een renteaanpassing krijgen. Daarvoor telt het bedrag van leningen die een rente- en/of spreadconversie kennen en het saldo van leningen met een bullet-aflossing die wordt geherfinancierd in het betreffende jaar. Daarnaast telt het saldo variabel rentende leningen elk jaar mee. De bedoeling is te grote pieken te voorkomen. Relatief renterisico 2013-2022 (in procenten) 18,0% 16,0% 14,0% 12,0% 10,0% 8,0% 6,0% 4,0% 2,0% 0,0% 2013

2014

Norm WSW

2015

2016

WSW-renteris i co

2017

2018

2019

2020

2021

Renteri s ico ex s prea dherziening

31-12-2012 45.990 152.173 590.941 789.104

10.1/10.2 Specificatie leningen naar looptijd Looptijd < 1 jaar Looptijd 1 - 5 jaar Looptijd > 5 jaar Stand per 31 december

Onderstaand een overzicht van de in 2012 gestorte leningen en de bijbehorende modaliteiten:

116

2022


31-12-2011 79.142 148.758 564.752 792.652

Len- Geldgever nr 245 NWB 246 BNG 249 NWB 251 BNG Totaaltelling

Ing.datum

Einddatum

29-06-2012 06-09-2012 02-11-2012 07-09-2012

01-07-2058 07-09-2057 02-11-2062 24-05-2021

Spread- Afl.wijze herziening 01-07-2014 basisrente 07-09-2015 basisrente 02-11-2021 basisrente 08-09-2014 rollover

Nominaal

Basisrente

Spread

25.000 25.000 17.500 10.000 77.500

3,21% 3,23% 3,61% 3m Euribor

0,00% 0,16% 0,60% 0,40%

10.3 Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden Stand per 1 januari Toevoegingen Afname Herwaardering Stand per 31 december

10.10.10

Totaal Renteperc. 3,21% 3,39% 4,21% -

31-12-2012

31-12-2011

14.896 105 0 -966 14.035

12.762 2.273 0 -139 14.896

31-12-2012

31-12-2011

36.654 507 11.320 1.442 6.206 48 25.158 81.336

20.305 18 13.551 0 5.604 362 23.683 63.523

Kortlopende schulden

11 Kortlopende schulden 11.1 Schulden aan kredietinstellingen 11.2 Schulden aan gemeenten 11.3 Schulden aan leveranciers 11.4 Schulden op groepsmaatschappijen 11.5 Belastingen en premies sociale verzekeringen 11.6 Overige schulden 11.7 Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

Lefier heeft bij de ING Bank NV een kredietfaciliteit ter grootte van € 60 miljoen (2011: € 75 miljoen). Op balansdatum is voor € 36,979 (2011: € 20,305 miljoen) van deze faciliteit gebruikt. Onder de overlopende passiva zijn met name de transitorische rente van langlopende leningen en verplichtingen van werkzaam-heden welke zijn uitgevoerd in 2012 en waarvan de nota ontvangen is in 2013 opgenomen.

10.11

Toelichting op de bedrijfswaarde

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting 2013-2017.


117

Totaal bedrijfswaarde

Verslagjaar 2012

2011

Toegelaten instelling

SRRG

NV Wonen boven Winkels

Totaal

Totaal

33.126

299

36

33.461

33.540

Contante waarde bijdragen Contante waarde inkomsten uit verkoop Contante waarde overige inkomsten Contante waarde restwaarde Contante waarde onderhoudsuitgaven Contante waarde overige exploitatie-uitgaven Contante waarde verbeteruitgaven Contante waarde overige uitgaven Contante waarde sector specifieke heffing Bedrijfswaarde

2.695.534 -31.003 2.664.531 387 0 1.850 67.740 -825.323 -590.795 0 -52.121 -205.698 1.060.572

32.595 -1.443 31.151 0 0 0 550 -5.713 -7.046 0 -269 0 18.673

1.867 -115 1.752 0 0 0 43 -415 -314 0 0 0 1.067

2.729.996 -32.561 2.697.435 387 0 1.850 68.334 -831.451 -598.156 0 -52.390 -205.698 1.080.312

2.606.240 -37.218 2.569.022 617 0 1.235 66.845 -732.338 -769.740 0 -46.358 -94.937 994.346

Bedrijfswaarde exclusief sector specifieke heffing Gemiddelde restant levensduur

1.266.270 25

18.673 25

1.067 25

1.286.010 25

1.089.283 25

I. Aantal verhuureenheden (in eigendom) II. Bedrijfswaarde Contante waarde huren Contante waarde huurderving

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende parameters en uitgangspunten: • kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionumerando model; • de kasstromen zijn ingerekend op basis van doorexploiteren conform de richtlijnen van het Centraal Fonds; • verwachte economische levensduur van de complexen van gemiddeld 25 jaar; • disconteringsvoet van 5,25%; • jaarlijkse huurverhoging is voor alle jaren inflatievolgend; • huurharmonisatie wordt voor 5 jaar meegenomen in de bedrijfswaarde conform de richtlijnen van het Centraal Fonds; • jaarlijkse huurderving van gemiddeld 1,2%; • stijging van de onderhouds- en personeelskosten van 2,5% in 2013 en dan in 5 jaar tijd naar het evenwichtniveau van 3 %; • restwaarde van de grond bij einde levensduur van een complex is nominaal € 5.000 per woning, deze waarde wordt hierbij jaarlijks geïndexeerd en vervolgens contant gemaakt.

10.12

Toelichting op de fiscale positie

De aangiften vennootschapsbelasting tot en met 2010 zijn ingediend. Tot en met 2008 was er sprake van drie afzonderlijke stichtingen, stichting In (hierna: In), stichting Wooncom (hierna: Wooncom) en stichting Volksbelang (hierna: Volksbelang). Per 1 januari 2009 zijn deze stichtingen gefuseerd en is stichting Lefier ontstaan. Zowel Wooncom als In hebben over de jaren 2006 en 2007 een aangifte vennootschapsbelasting ingediend. Volksbelang heeft voor 2006 en 2007 geen aangifte gedaan. Voor 2008 zijn de drie stichtingen afzonderlijk integraal belastingplichtig. De aangiften vennootschapsbelasting 2008 voor de drie corporaties zijn ingediend. Leidend in deze aangiften zijn de afspraken uit VSO-2 tussen Aedes en de belastingdienst. Rond de fiscale positie zijn de tijdelijke waardeverschillen en de verliescompensatie relevant. Alle balansposities zijn onderzocht op tijdelijke waardeverschillen. Aan compensabele verliezen heeft Lefier € 22,0 miljoen aan verliezen welke na de fusie zijn ontstaan (boekjaar 2009) en voorwaarts 118


compensabel zijn. Daarnaast zijn er compensabele verliezen ontstaan voor de fusie (boekjaren 2006 tot en met 2008). De voorfusieverliezen van In bedragen € 11,7 miljoen en Wooncom € 8,5 miljoen. Het is onzeker of het voorfusieverlies van In gecompenseerd kan worden. Daarnaast is de ontwikkeling van het fiscale resultaat de komende jaren dusdanig onzeker dat we alleen voor de compensabele verliezen na de fusie van € 22,0 miljoen en het voorfusieverlies van voormalig Wooncom van € 8,5 miljoen een actieve belastinglatentie vormen. Het verwachte fiscaal resultaat en de aanwezige compensatiemogelijkheden leiden ertoe dat Lefier de eerstkomende jaren geen vennootschapsbelasting betaald. Mutatie belastinglatentie Voor de daadwerkelijke opname van (de omvang van) de actieve latentie is het van belang of deze kan worden verrekend met toekomstige fiscale winsten. Dit geldt zeker voor de voorfusieverliezen van In die alleen gecompenseerd kunnen worden met resultaten van activiteiten in Groningen. De verwachting is dat het voorfusieverlies (€ 8,5 miljoen) van Wooncom volledig kan worden gecompenseerd. Wij schatten in dat Lefier de komende jaren een positief fiscaal resultaat laat zien, waardoor ook de na de fusie ontstane fiscale verliezen (€ 27,5 miljoen) voorwaarts compensabel zijn. De verwachte fiscale winst over 2012 bedraagt € 13,2 miljoen. Dit rechtvaardigt een latentie van € 5,706 miljoen (zie tabel hierna). De latentie heeft een langlopend karakter. Overzicht mutatie latente belastingvordering (actief): Stand per 1 januari Correctie voorgaand jaar Belasting uit hoofde van fiscaal resultaat Stand per 31 december

31-12-2012

31-12-2011

7.633 1.375 -3.303 5.706

4.427 3.206 0 7.633

Bij de vorming van de latentie is het belastingtarief van 25% gehanteerd. Voor Lefier geldt dat in 2012 de effectieve belastingdruk nihil is uit hoofde van de vennootschapsbelasting, omdat de verwachte fiscale winst kan worden verrekend met de compensabele verliezen uit voorgaande jaren. Dit is in overeenstemming met de geldende wettelijke voorschriften. Dit is in overéénstemming met de geldende wettelijke voorschriften. In het resultaat is de fiscale positie van Lefier als volgt verwerkt. De verwerking van de fiscale positie in het resultaat boekjaar 2012 is als volgt: Mutatie belastinglatentie Belasting uit hoofde van fiscaal resultaat Totaal belastingen

2012

2011

1.375 -3.307 -1.931

3.206 -3 3.203

Latentie tijdelijke waardeverschillen vastgoedbeleggingen De waardering van de vastgoedbeleggingen vindt met ingang van 2012 plaats op marktwaarde in verhuurde staat. Zie hiervoor de waarderingsgrondslagen elders in dit jaarverslag. Herrekening heeft plaatsgevonden voor de jaren 2010 en 2011. Hieruit blijkt dat de commerciële waarde van de vastgoedbeleggingen per 31 december 2011 € 2,342 miljard is. Deze waarde is slechts 1% lager dan welke bij de aangifte van de vennootschapsbelasting wordt gehanteerd. Dit geringe waarderingsverschil geeft ons geen aanleiding om een latentie te vormen voor woningen bestemd voor verkoop en/of afschrijvingen. Latentie tijdelijke waardeverschillen leningen (actief) De VSO schrijft voor dat de leningen op de fiscale balans tegen marktwaarde moeten worden opgenomen. De marktwaarde van de leningen wordt berekend door de leningen contant te maken tegen de zero coupon rente.


119

Fiscale latentie Stand per 1 januari 2012 Mutatie lopend verslagjaar Stand per 31 december 2012

10.13

1.289 -70 1.219

Niet uit de balans blijkende verplichtingen

Voorziening voor pensioenen De pensioenregeling van SPW is een zogenaamde salaris-diensttijdregeling (toegezegd pensioen/DBregeling). Echter, Lefier als aangesloten werkgever is slechts verplicht een vooraf door het bestuur van SPW vastgestelde premie te betalen. Er bestaat geen reglementaire of statutaire verplichting om eventuele tekorten van het pensioenfonds aan te zuiveren. Ook bestaat er geen aanspraak van aangesloten werkgevers op eventuele door het pensioenfonds opgebouwde buffers. De pensioenregeling van SPW kan daarom voor de RJ 271 dan ook gekwalificeerd worden als een toegezegde bijdrageregeling (DC-regeling). Samenvattend: • De pensioenregeling van SPW is een toegezegde pensioenregeling. • De werkgever heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan hogere toekomstige premies. Ultimo 2012 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 106% (ultimo 2011: 101%). De Nederlandsche Bank stelt als eis een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van ten minste 116,7%. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw Bij de borging van leningen door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is als voorwaarde aan de deelnemers gesteld dat deze een obligo aanhouden. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSWdeelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Met ingang van 1 juli 2007 is het tarief 3,85% over de som van alle geborgde schuldrestanten. Ultimo 2012 bedraagt deze obligo € 29,953 miljoen (ultimo 2011: € 30,019 miljoen). Garantstellingen Lefier verbindt zich jegens de Friesland Bank als borg voor Vierwaarde B.V. tot zekerheid voor een verstrekte lening van € 7,5 miljoen in rekening-courant. Met dien verstande dat het bedrag waarvoor de borg uit hoofde van deze borgstelling kan worden aangesproken nimmer meer bedraagt dan € 4,2 miljoen. In geval van uitwinning zal de bank de borg aanspreken naar rato van zijn aandeel in het aandelenkapitaal van Vierwaarde B.V. Lefier staat voor één derde garant voor het exploitatieresultaat van Nieuw Veenlanden 1 in de gemeente Borger-Odoorn. Daarnaast staat Lefier garant voor de ontwikkeling van het project Chopinlaan te Groningen voor een bedrag van € 0,8 miljoen (ten gunste van de Groningse Schoolvereniging). Stichting Lefier is onbeperkt aansprakelijk voor de schulden van de Vof Tasmantoren, Vof In-Ter Steege en Vof Pleiaden.

120


Lefier staat borg voor een bedrag van € 1,059 miljoen betreffende een lening van de BNG verstrekt aan Stichting Dutch International Guarantees for Housing. De geldnemer gebruikt de middelen voor het realiseren van huisvesting in San Carlos in Nicaragua. Aangegane verplichtingen inzake projecten in ontwikkeling Lefier heeft inzake de ontwikkeling van projecten (nieuwbouw, renovatie en/of grootonderhoud) € 28,8 miljoen aan aangegane verplichtingen ultimo 2012 (ultimo 2011: € 33,6 miljoen). Wet Ketenaansprakelijkheid Op grond van de Wet Ketenaansprakelijkheid kan Lefier eventueel aansprakelijk worden gesteld. Aangezien wij door de wetgever als eigenbouwer worden aangemerkt, passen wij de Wet Ketenaansprakelijkheid toe bij alle investeringen en onderhoudswerkzaamheden. Dit houdt in dat een deel van de loonsom in het factuurbedrag op een geblokkeerde rekening wordt gestort. Tevens passen wij in genoemde gevallen de btw-verleggingsrekening toe. Huur kantoorpanden In onderstaande tabel staan vier bedrijfspanden voor eigen gebruik welke worden gehuurd van derden. Hiervoor zijn langlopende verplichtingen aangegaan. Het huurcontract van Atlantis 35 te Emmen wordt binnen één jaar beëindigd. Locatie Beneluxlaan 64 de Brink 2-3 Atlantis 35 Noorderstraat 151b

Plaats Stadskanaal Borger Emmen Sappemeer

Einde contract 19-07-2015 31-10-2015 31-08-2013 01-04-2015

Toelichting opzegtermijn 12 maanden opzegging heeft plaatsgevonden opzegging heeft plaatsgevonden opzegtermijn 12 maanden

Financiële instrumenten In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van beperking van renterisico’s en looptijdrisico's. Op dinsdag 24 mei 2011 heeft Lefier drie derivatentransacties gesloten. Het betreft drie renteswaps ter afdekking van het renterisico op herfinancieringen. De eerste renteswap is gesloten met de Rabobank, het betreft een 10-jaars renteswap met ingang per 1 juli 2011. De tweede en derde renteswap zijn gesloten met BNP Paribas. Voor deze langlopende renteswaps geldt een mandatory break clause2 na respectievelijk 9,5 jaar en 10 jaar na de transactiedatum. Door de spreiding van de breakclauses wordt voorkomen dat op één moment in de tijd de afwikkeling van de renteswaps plaats moeten vinden. De tweede en derde renteswap hebben een looptijd van 50 jaar, ingaande per 7 september 2012 en 3 juni 2013. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de nominale waarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2012:

2

De break clause betekent dat de renteswap na respectievelijk 9,5 en 10 jaar wordt beëindigd tegen afwikkeling van de marktwaarde van de renteswap. Afhankelijk van de rentecurve per 24 november 2020 en 24 mei 2021 kan dit een ontvangst of een betaling voor Lefier betekenen. Partijen kunnen voorafgaand aan deze periode besluiten om de breakclause ongedaan te maken, en de transactie door te laten lopen.


121

Nr. Tegenpartij

Type

1 Rabobank 2 BNP Paribas 3 BNP Paribas Totaaltelling

Pay Fixed Pay Fixed Pay Fixed

Rente (fixe) 3,3350% 3,6375% 3,6675%

Rente (var) 3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor

Startdatum Einddatum Hoofdsom

BreakMarktwaarde clausule 31-12-2012 -/- 2,00% 25.000 geen -4.767 -9.570 10.000 24-05-2021 -4.102 -15.961 25.000 24-11-2020 -9.854 -39.908 -18.723 -65.439

01-07-2011 01-07-2021 07-09-2012 07-09-2062 03-06-2013 03-06-2063

Per 31 december 2012 is er sprake van een negatieve marktwaarde ad. € 18,723 miljoen. Lefier heeft contracten zonder CSA (Credit Support Annex) hetgeen betekent dat tussentijds niet hoeft te worden bijgestort. Mogelijke (éénmalige) storting gaat alleen gelden indien de marktrente in 2020/2021, ten tijde van de breakclauses, lager is dan de contractrente. Indien de marktrente hoger dan de couponrente is zal Lefier de marktwaarde ontvangen. De in de tabel opgenomen renteswaps zijn door Lefier afgesloten om de rente als gevolg van herfinancieringen te fixeren. Per 31 december 2012 is geen sprake van open posities. Lennr 250 251 252

Geldgever BNG BNG BNG

122

Wswnr 43455 44626 44906

Koppeling derivaat 1 - Rabobank 2 - BNP Paribas 3 - BNP Paribas

Startdatum

Einddatum

Spreadherziening 01-07-2011 01-07-2021 01-07-2013 07-09-2012 24-05-2021 08-09-2014 03-06-2013 24-11-2020 03-06-2015

Hoofdsom Afl.wijze


25.000 rollover 10.000 rollover 25.000 rollover

Basisrente

+ Spread

3M Euribor 3M Euribor 3M Euribor

0,165% 0,400% 0,300%

Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening 2012

2011

12 Huuropbrengsten 12.1 Te ontvangen netto-huur 12.2 Af: huurderving wegens leegstand Totaal huuropbrengsten

151.185 -3.024 148.161

147.590 -3.926 143.664

13 Opbrengsten servicecontracten 13.1 Opbrengsten servicecontracten 13.2 Af: derving Totaal opbrengsten servicecontracten

9.234 -137 9.097

9.026 -244 8.782

27 6 33

70 15 85

19.112 -2.799 400 0 16.713

31.464 -2.758 364 0 29.070

-64 162 98

10.798 -1.006 9.792

17 Overige bedrijfsopbrengsten 17.1 Geactiveerde kosten werkapparaat 17.2 Vergoedingen verrichte diensten 17.3 Beheervergoeding 17.4 Bijdrage Krachtwijken 17.5 Pro rata 17.6 Overige dekkingen 17.7 Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten

2.543 821 306 0 245 311 262 4.488

2.817 865 257 0 805 506 -144 5.106

18 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa 18.1 Activa ten dienste van de exploitatie 18.2 Overige zaken Totaal afschrijvingen (im)materiële vaste activa

2.540 261 2.801

2.580 154 2.734

14 Overheidsbijdragen 14.1 BWS bijdrage 14.2 Bijdrage individuele woningaanpassingen Totaal overheidsbijdragen 15 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 15.1 Opbrengst verkopen bestaand bezit 15.2 Af: direct toerekenbare kosten 15.3 Bij: kosten eigen werkapparaat 15.4 Af: Boekwaarde Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 16 Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten 16.1 Netto omzet 16.2 Mutatie onderhanden projecten Totaal gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten


123

2012

2011

21.516 20.616 42.132

12.075 774 12.849

238 238

9.453 9.453

44 44

43 43

22 Lonen en salarissen 22.1 Bruto salarissen 22.2 Uitzendkrachten 22.3 Af: ontvangen ziekengelden Totaal lonen en salarissen

20.434 2.652 -58 23.028

20.605 3.210 -83 23.732

23/24 Sociale- en pensioenlasten 23 Sociale lasten 24 Pensioenlasten Totaal sociale- en pensioenlasten

3.175 3.917 7.092

3.089 3.957 7.046

19 Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 19.1 Onrendabele investering nieuwbouw huur 19.2 Overig Totaal overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportfeuille 20 Kosten uitbesteed werk en externe kosten 20.1 Uitbesteed werk Totaal kosten uitbesteed werk en externe kosten 21 Erfpacht 21.1 Erfpacht Totaal erfpacht

Het gemiddeld aantal bij Lefier werkzame werknemers over 2012, berekend op fulltime basis, bedroeg 455,2 (2011: 466,6). Personeelsbezetting per bedrijfsonderdeel Aantal werknemers ultimo in loondienst Aantal fte's ultimo in loondienst bij Lefier totaal waarvan werkzaam bij: woonbedrijf Hoogezand woonbedrijf StadGroningen woonbedrijf Stadskanaal woonbedrijf ZuidOostDrenthe de Kern Ontwikkelbedrijf

2012 522 455,2 0,0 44,6 130,2 34,0 177,7 19,7 49,0

2011 547 466,6 0,0 47,0 135,2 33,2 183,7 14,6 52,9

De beloning van de bestuurders in 2012 bedroeg in totaal € 386.454 (2011: € 751.270). De sterke daling in de bestuurskosten is het directe gevolg doordat eind 2012 is overgestapt van een vierhoofdig bestuur naar een éénhoofdig bestuursmodel.

25 Onderhoudslasten 25.1 Planmatig onderhoud (inclusief contractonderhoud) 25.2 Basiskwaliteit 25.3 Dagelijks onderhoud 25.4 Mutatieonderhoud Subtotaal onderhoudslasten (inclusief kosten eigen werkapparaat) 25.5 Af: onderhoudslasten eigen onderhoudsdienst Totaal onderhoudslasten

2012

2011

25.050 839 11.157 7.247 44.293 -8.860 35.433

23.799 1.107 12.069 6.900 43.875 -9.210 34.665

De onderhoudslasten (€ 1.443) per verhuureenheid zijn in 2012 met 1,2% toegenomen ten opzichte van voorgaand jaar (€ 1.426).

124


Onderhoudslasten per gewogen verhuureenheid 25.1 Planmatig onderhoud (inclusief contractonderhoud) 25.2 Basiskwaliteit 25.3 Dagelijks onderhoud 25.4 Mutatieonderhoud Totale onderhoudslasten (inclusief kosten eigen werkapparaat) Aantal gewogen verhuureenheden

2012 816 27 363 236 1.443 30.697 2012

2011 773 36 392 224 1.426 30.773 2011

26 Leefbaarheid 26.1 Leefbaarheid 26.2 Af: kosten eigen werkapparaat Totaal leefbaarheid

9.433 -6.295 3.138

8.225 -5.506 2.719

27 Lasten servicecontracten 27.1 Servicekosten Totaal servicekosten

9.111 9.111

9.710 9.710

33 725 0 758

95 14.657 1.244 15.996

2.596 1.899 95 9.041 0 9.787 749 0 1.011 447 1.821 27.446

3.087 1.767 142 8.224 0 9.438 748 659 1.388 308 2.884 28.645

28 Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 28.1 Afwaardering magazijnvoorraad 28.2 Afwaardering grond en ontwikkelposities 28.3 Afwaardering onderhanden werken Totaal bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa 29 Overige bedrijfslasten 29.1 Overige personeelskosten 29.2 Huisvestingskosten 29.3 Kosten Raad van Commissarissen 29.4 Algemene kosten 29.5 Kosten organisatieontwikkeling 29.6 Belastingen 29.7 Verzekeringen 29.8 Bijdrage Centraal Fonds 29.9 Dotatie voorziening 29.10 Administratiekosten VVE's 29.11 Overige lasten Totaal overige bedrijfslasten

De bezoldiging van de raad van commissarissen bedroeg in 2012 in totaal € 78.646 (2011: € 72.210). Specificatie honoraria externe accountant het onderzoek van de jaarrekening andere controleopdrachten adviesdiensten op fiscaal terrein Totaal

2012 190 119 644 953

2011 136 178 223 537

2012

2011

30 Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 30.1 Mutatie actuele waarde Totaal niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-181.365 -181.365

-124.293 -124.293

31 Financiële baten en lasten 31.1.1 Te vorderen bijdragen 31.2.1 Bouwrente 31.2.2 Toegerekende rente materiële vaste activa in de servicekosten 31.2.2 Overige vorderingen 31.3.1 Leningen o/g 31.3.2 Kasgeld/rekeningcourant 31.3.3 Betaalde premies derivaten 31.3.4 Disagio WSW 31.3.5 Overige schulden 31.3.6 Financieringskosten Totaal financiële basten en lasten

1 3.516 37 28 -32.813 -385 -775 -105 0 -150 -30.646

7 3.846 43 759 -33.605 -508 -257 -90 -44 -54 -29.903


125

32 Belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening 32.1 Mutatie belasting latentie 32.2 Belasting uit hoofde van fiscaal resultaat Totaal belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening 33 Resultaat deelnemingen 33.4 CV Hoogezand 4 (verkrijgingsprijs) 33.6 Pandgarant B.V. (nettovermogenswaarde) 33.15 Vierwaarde B.V. (nettovermogenswaarde) Totaal deelnemingen RESULTAAT NA BELASTINGEN

126


1.375 -3.307 -1.931

3.206 -3 3.203

-20 11 -218 -227

0 0 -1.184 -1.200

-186.800

-103.286

11 ENKELVOUDIGE JAARREKENING


127

11.1 Enkelvoudige balans per 31 december 2012 (voor resultaatbestemming) ACTIVA

Ref.

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

1 1.1

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbeleggingen

2 2.1 2.2 2.3 2.4

Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvordering Overige vorderingen Totaal financiële vaste activa

3 3.1 3.2 3.3

Totaal vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden Totaal voorraden

4 4.1 4.2 4.3

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen Liquide middelen

7

Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA

128

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6


31-12-2012

31-12-2011

16.199 16.199

16.396 16.396

131.406 2.054.657 15.173 27.160 2.228.396

143.134 2.174.292 15.035 59.580 2.392.041

1.453 5.706 23.490 30.649

935 7.633 23.511 32.079

2.275.244

2.440.516

3.004 0 13.486 16.490

5.253 5.409 13.404 24.066

2.492 18 3.206 1.080 856 11.887 19.539

2.266 34 15.500 1.615 3.013 3.760 26.188

2.334

2.126

38.363

52.380

2.313.607

2.492.896

PASSIVA Eigen vermogen

Ref.

31-12-2012

31-12-2011

8

1.392.481

1.579.281

32.420 3.000 217 0 1.100 36.737

36.456 3.000 559 0 1.340 41.355

50.089 737.930 14.035 169 802.223

78.607 712.888 14.896 162 806.553

37.834 489 11.056 1.922 6.209 -1 24.657 82.166

21.632 0 13.301 1.789 5.589 315 23.081 65.707

2.313.607

2.492.896

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening garantieverplichtingen Voorziening reorganisatiekosten Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden Overige schulden Totaal langlopende schulden

10 10.1 10.2 10.3 10.4

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

11 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 11.6 11.7

TOTAAL PASSIVA


129

11.2 Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2012 BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Kosten uitbesteed werk en externe kosten Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

Ref.

2012

2011

12 13 14 15 16 17

146.303 9.070 33 16.715 -201 4.692 176.612

141.838 8.755 85 29.042 9.508 5.366 194.594

18 19

2.801 42.164

2.734 12.849

20 21 22 23 24 25 26 27 28 29

0 44 23.028 3.175 3.917 35.043 3.138 9.084 758 27.312 150.464

9.260 43 23.732 3.089 3.957 34.427 2.703 9.601 15.040 28.446 145.881

26.148

48.713

-180.885

-123.858

0 3.581 -34.171 -30.590

51 4.648 -34.491 -29.792

-185.327

-104.937

-1.927 454

3.206 -1.555

-186.800

-103.286

BEDRIJFSRESULTAAT NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE

30

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Opbrengsten van vorderingen die tot vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten een soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

31

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VÓÓR BELASTINGEN Belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen

32 33

RESULTAAT NA BELASTINGEN

130


11.3 Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening Enkelvoudige grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Voor jaarrekeningen van woningcorporaties geldt de door de RJ uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld. Fiscale eenheid Lefier is voor de BTW en de VPB een fiscale eenheid en kan hoofdelijk aansprakelijk worden gesteld voor belastingschulden van de fiscale eenheid als geheel. Toelichting op de enkelvoudige balans In de toelichting worden alleen de jaarrekeningposten die afwijken van de geconsolideerde jaarrekening weergegeven. Eigen vermogen Overige reserves Wettelijke reserves deelnemingen Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen Overige reserves 524.527 1.157.948 1.682.475 -103.265 1.579.210

Verloopoverzicht eigen vermogen Stand per 31 januari 2011 Stelselwijziging Stand per 1 januari 2012 Mutatie Stand per 31 december 2012

Toelichting wettelijke reserve deelnemingen: PandGarant B.V. (belang 33.3%) Emmermeer Ontwikkeling B.V. (belang 50%) Wilhelmina P&E B.V. (belang 50%)* Totaal wettelijke reserve deelnemingen * In 2012 is deze deelneming geliquideerd

31-12-2012

31-12-2011

1.579.210 71 -186.800 1.392.481

1.682.475 92 -103.286 1.579.281

Wettelijke reserves 92 0 92 -21 71

Resultaat boekjaar 138.563 -241.849 -103.286 -83.514 -186.800

Totaal 663.182 916.099 1.579.281 -186.800 1.392.481

31-12-2012

31-12-2011

23 48 0 71

21 33 38 92

Voorzieningen De grondslagen voor de voorzieningen zijn gelijk aan die van de geconsolideerde balans met uitzondering van de voorziening deelnemingen. In de enkelvoudige balans is een voorziening gevorm voor het bedrag van de te verwachten betalingen voor rekening van Lefier ten behoeve van de deelnemingen, welke onderdeel is van de overige voorzieningen.


131

12 OVERIGE GEGEVENS (INCLUSIEF ACCOUNTANTSVERKLARING) 12.1 Voorstel resultaatbestemming Het gerealiseerde verlies ad. € 186.800 wordt ten laste van de overige en wettelijke reserves gebracht. Bestemming: • onttrekking aan de wettelijke reserves: • onttrekking aan de overige reserves:

€ 21 € 186.779

De resultaatbestemming 2011 ad. € 130.148* is door de Raad van Commissarissen vastgesteld op 25 mei 2012. * Door een stelselwijziging is in de presentatie van de jaarcijfers het resultaat met terugwerkende kracht aangepast. Er wordt nu over 2011 een verlies gepresenteerd van € 103.286.

12.2 Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum te melden welke het gepresenteerde inzicht over 2012 in beïnvloeden.

132


12.3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant


133

134


13 BIJLAGEN 13.1 Financieel overzicht groepsmaatschappijen De hieronder gepresenteerde cijfers hebben betrekking op de financiële belangen van Lefier en zoals ze worden meegenomen in de geconsolideerde jaarcijfers. De vergelijkende cijfers zijn hierop aangepast. Nr Naam 1. De Monden B.V. 2. Emmermeer Ontwikkeling B.V. 3. N.V. Wonen boven Winkels Groningen 4. Stichting Restauratie Rijksmonumenten Groningen 5. V.O.F. In - Ter Steege 6. V.O.F. Tasmantoren 7. Pandgarant B.V. 8. Vierwaarde B.V. 9. Lefier Holding B.V. 10. IN Ontwikkeling B.V. In 2012 geliquideerde rechtspersonen: 11. Wilhelmina P&E B.V.

Aard verbinding

KvK-nr

Belang

Projectontwikkeling Projectontwikkeling Vastgoedexploitatie Vastgoedexploitatie Projectontwikkeling Projectontwikkeling Diensten Beheer Overig Tussenholding Tussenholding

02074258 05078751 02083406 02065905 02096247 01133482 02064817 02097998 02091641 02091657

100% 50% 50% 100% 50% 67% 33.3% 33.3% 100% 100%

Projectontwikkeling

04082459

50%

Omzet

Jaarresultaat

Eigen vermogen

2012

2011

2012

2011 31-12-2012 31-12-2011

162 91 123 1.807 0 47 672 0 -58 0

241 0 163 1.729 45 0 611 0 2 0

109 16 265 325 32 0 2 -216 -160 -2

-20 -1 -39 584 45 -956 8 -1.184 -1.171 -3

-53 57 987 363 173 744 29 96 -839 -46

-162 41 722 38 141 744 27 -1.008 -679 -44

0

25

0

16

47

47

13.2 Verklaring bestuur Lefier In de statuten van Lefier is vastgelegd dat het bestuur binnen zes maanden na afloop van het boekjaar een volkshuisvestingsverslag, een jaarrekening en een verslag van de werkzaamheden opleveren, die moeten voldoen aan de voorschriften die ter zake voor toegelaten instellingen van de Woningwet gelden. De raad van commissarissen (RvC)verleent de opdracht tot beoordeling van de jaarrekening van de stichting. Deze opdracht wordt gegeven aan een door de RvC aangewezen accountant. De jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag moeten worden vastgesteld door het bestuur en vervolgens ter goedkeuring worden voorgelegd aan de raad van commissarissen. Het bestuur stelt de jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag niet vast en de RvC keurt deze niet goed alvorens zij kennis hebben genomen van de bevindingen van de accountant. Het bestuur van Lefier heeft het jaarverslag 2012 met de daarin opgenomen jaarrekening en de daarbij behorende door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring vastgesteld. Het bestuur van Lefier verklaart dat alle middelen in het verslagjaar zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting Sappemeer, 26 juni 2013 De bestuurder, Lex de Boer


135

13.3 Verklaring raad van commissarissen Lefier De leden van de raad van commissarissen van Lefier verklaren kennis te hebben genomen van het jaarverslag 2012 met de daarin opgenomen jaarrekening en de daarbij behorende door de accountant afgegeven goedkeurende verklaring. De raad van commissarissen heeft goedkeuring verleend aan het jaarverslag inclusief jaarrekening. Namens de raad van commissarissen, Douwe Hoogstra, voorzitter Sappemeer, 26 juni 2013

Douwe Hoogstra, voorzitter RvC

Ineke Donkervoort, lid RvC

Tryntsje Slagman, lid RvC

Noor van Leeuwen, vice-voorzitter RvC

Micha van Akkeren, lid RvC

Herman van Kesteren, lid RvC

In verband met fraudegevoeligheid zijn in deze versie van het Jaarverslag alleen de namen van de bestuurder en de raad van commissarissen opgenomen en de handtekeningen weggelaten. Een exemplaar van het integrale Jaarverslag, inclusief de handtekeningen van de bestuurder en de leden van de raad van commissarissen wordt bewaard bij Lefier en is in te zien op het kantoor van Lefier in Sappemeer.

136


VESTIGINGEN VAN LEFIER Lefier heeft vestigingen in Hoogezand, Stadskanaal, Sappemeer, Emmen, Borger en Groningen (meer informatie is te vinden op de website van Lefier: www.Lefier.nl).

Lefier De Kern t: (0598) 820 000 bezoekadres: Noorderstraat 151b, Sappemeer postadres: Postbus 63, 9600 AB Hoogezand

Lefier Ontwikkelbedrijf t: (0598) 820 000 e: [email protected] bezoekadres: Noorderstraat 151b, Sappemeer postadres: Postbus 63, 9600 AB Hoogezand

Lefier Hoogezand-Stadskanaal Vestiging Hoogezand t: (0598) 323 525 e: [email protected] bezoekadres: Beukenlaan 3, Hoogezand postadres: Postbus 60, 9600 AB Hoogezand

Vestiging Stadskanaal t: (0599) 614 240 e: [email protected] bezoekadres: Beneluxlaan 64, Stadskanaal postadres: Postbus 20.000, 7800 PA Emmen

Lefier ZuidoostDrenthe t: (0591) 697 777 e: [email protected] bezoekadres: Hooggoorns 16, Emmen postadres: Postbus 20.000, 7800 PA Emmen

Lefier StadGroningen t: (050) 369 36 93 e: [email protected] bezoekadres: Gedempte Zuiderdiep 22, Groningen postadres: Postbus 7104, 9701 JC Groningen


137

JAARVERSLAG 2012 BEWEGING. Noorderstraat 151b, 9611 AD Sappemeer

Recommend Documents