Jaarverslag 2009 WONEN IS MEER DAN HET HUREN VAN EEN HUIS

Jaarverslag 2009 “ WONEN IS MEER DAN HET HUREN VAN EEN HUIS”

Inhoud Inleiding ...............................................................................................................................................................2 Missie/Visie/Speerpunten ...................................................................................................................................3 De missie ........................................................................................................................................... 3 Visie ................................................................................................................................................ 3 Speerpunten in 2009 ......................................................................................................................... 3 A.

Volkshuisvestingsverslag ........................................................................................................................4 1.

Externe Ontwikkelingen ......................................................................................................... 4

2.

Kwaliteit van de dienstverlening ............................................................................................ 6

3.

Kwaliteit van de woning, woonomgeving en leefklimaat .................................................... 12

4.

Effectieve en efficiënte organisatie en bedrijfsvoering........................................................ 17

4.1 Profiel ...................................................................................................................................... 17 4.2 Organisatie............................................................................................................................... 17 4.3 Procesgeoriënteerde Bedrijfsvoering ...................................................................................... 18 4.4 Nieuw bedrijfspand ................................................................................................................. 18 5.

Gezond financieel beleid en beheer ..................................................................................... 19

5.1 Algemeen.................................................................................................................................. 19 5.2 Ontwikkeling resultaat en eigen vermogen ............................................................................. 19 6.

Corporate Governance ......................................................................................................... 25

6.1 Structuur.................................................................................................................................... 25 6.2 Taak en werkwijze directeur-bestuurder .................................................................................. 25 6.3 Taak en werkwijze Raad van Toezicht ....................................................................................... 26 7.

Bestuursverslagen ................................................................................................................ 27

7.1 Verslag van de directeur-bestuurder ........................................................................................ 27 7.2 Verslag van de Raad van Toezicht ............................................................................................ 30 8. B.

Kengetallen 2009 .................................................................................................................. 34 Jaarrekening 2009 ................................................................................................................................ 36

1. Balans per 31 december 2009 .................................................................................................... 36 2. Winst en verliesrekening over 2009 ........................................................................................... 38 3. Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling ......................................................... 39 4. Toelichting op de balans per 31 december 2009 ....................................................................... 43 5. Niet in de balans opgenomen verplichtingen ............................................................................ 49 6. Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2009 ............................................................. 50 7. Kasstroomoverzicht 2009 ........................................................................................................... 54 C.

Overige gegevens ................................................................................................................................. 55 1. Rapport van bevindingen accountant bij het volkhuisvestingsverslag ...................................... 55 2. Accountantsverklaring en Assurancerapport .............................................................................. 57

1

Inleiding In dit jaarverslag verantwoorden wij ons over het in 2009 gevoerde beleid. Een jaar dat in het teken stond van de effecten van de wereldwijde recessie, de lokale herstructurering en de krimp in ons werkgebied. In deze turbulente omstandigheden wordt er door onze stakeholders veel van corporaties verwacht. Na jaren van planontwikkeling en voorbereiding stond 2009 voor Woongroep Marenland in het teken van “doen”. Het gezondheidscentrum en 26 huurappartementen op het Overdiepterrein in Appingedam zijn opgeleverd, we startten de bouw op een aantal locaties in Appingedam en Uithuizen en begonnen de voorbereiding van onder meer de Brede School in Opwierde. Naast die activiteiten op het gebied van de projectontwikkeling namen we ook verdere stappen in de richting van een klantgerichte organisatie. Dit jaarverslag bestaat uit een aantal onderdelen. Als eerste het volkshuisvestingsverslag waarin wij uiteen zetten hoe wij invulling geven aan onze opdracht om in ons werkgebied huisvesting te verlenen aan die mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien. Tweede onderdeel is het voor stichtingen in artikel 2:391 BW verplicht gestelde bestuursverslag. Tot slot het rapport van feitelijke bevindingen van de accountant dat betrekking heeft op de op grond van artikel 26 lid 2 BBSH verstrekte informatie. 2010 staat voor Woongroep Marenland in het teken van een grote bouwproductie. We starten met de bouw van ongeveer 250 woningen verwachten er 38 op te leveren, een zware opgave voor de afdeling projectontwikkeling. Daarnaast willen we in 2010 onze dienstverlening aan de klant op een nog hoger peil brengen. Graag wil ik de Raad van Toezicht, de medewerkers, externe adviseurs en onze ketenpartners bedanken voor de in 2009 behaalde resultaten. Woongroep Marenland heeft een stevig fundament, waardoor we ook in deze moeilijke tijden de toekomst met vertrouwen tegemoet kunnen zien.

Appingedam, april 2010.

W. Dieterman Directeur-bestuurder Woongroep Marenland

2

Missie/Visie/Speerpunten

De missie Woongroep Marenland wil een Protestants Christelijke volkshuisvester zijn, met een bijzondere taak voor mensen die zelf niet in staat zijn om in hun huisvesting te voorzien en met grote aandacht voor een optimaal woonklimaat. Zij zal haar maatschappelijke verantwoordelijkheid daarbij serieus nemen en wil een solide en betrouwbare partner zijn.

Visie Onze missie willen wij realiseren op basis van de volgende visie: 1. kwaliteit van de dienstverlening aan de klant; 2. kwaliteit van de woning, de woonomgeving en het leefklimaat; 3. effectieve en efficiënte organisatie en bedrijfsvoering (goed werkgeverschap); 4. gezond financieel beleid en beheer (kostenbewust werken). De visie is vertaald in de slogan: “Wonen is meer dan het huren van een huis”.

Speerpunten in 2009 Voor het jaar 2009 hanteren wij in ons beleid de volgende speerpunten: ad. 1: het verbeteren van de kwaliteit van de dienstverlening aan de klant: a. het verminderen van het aantal documenten bij woningtoewijzing; b. het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst met de Volkskredietbank (VKB); c. het vaststellen en uitvoeren van het verkoopbeleid; d. het verbeteren van de leefbaarheid. Om deze speerpunten te kunnen realiseren moeten wij beschikken over betere marktinformatie. Voor 2009 is een klanttevredenheidsonderzoek gepland en zullen wij een huurprijs- en servicekostenbeleid formuleren. ad. 2: a. b. c. d. e. f.

het verbeteren van de kwaliteit van de woning, woonomgeving en het leefklimaat: het maken van complexbeheerplannen; de herontwikkeling van de Adamistraat in Appingedam; een onderzoek naar een woonzorgzone voor heel Appingedam; een onderzoek naar de behoefte van alternatieve huisvesting voor gehandicapten; de bouw van een zorgpost in Uithuizen; planontwikkeling voor de Brede School in de wijk Opwierde in Appingedam.

ad. 3: a. b. c.

het verbeteren van de organisatie en bedrijfsvoering: blijvend investeren in de medewerkers, de implementatie van procesmanagement, de verdere uitwerking van de ondersteuning die de afdeling Bedrijfsvoering kan bieden aan de afdeling Wonen.

ad. 4: het borgen van een gezond financieel beleid en beheer: a. zoeken naar verbetering door middel van een passende informatievoorziening. Hoe wij in 2009 bovengenoemde speerpunten hebben opgepakt, vindt u terug in deel A, het Volkshuisvestingsverslag, waarin ook de kengetallen zijn opgenomen. Daarin en in de jaarrekening leggen wij verantwoording af over het gevoerde beleid.

3

A.

Volkshuisvestingsverslag

1. Externe Ontwikkelingen Internationale kredietcrisis Ook in onze regio drukt de internationale crisis een negatief stempel op de werkgelegenheid en de woningmarkt. Eind 2009 leek zich een begin van herstel voor te doen. Te hopen is dat dit herstel in 2010 zal doorzetten. Inmiddels erkent de rijksoverheid dat door de opeenstapeling van de crisis, de fiscalisering en de Vogelaarheffing de financiële positie van de corporaties onder druk staat. De verslechterde financiële positie heeft tot gevolg dat de investeringsprogramma’s naar beneden bijgesteld worden. De overheid zal maatregelen moeten nemen om het fors opgelopen financieringstekort terug te dringen. Wij wachten in spanning af wat de brede heroverweging voor onze sector aan bezuinigingen zal opleveren. Krimp Het afgelopen jaar was er veel aandacht voor de krimp van de bevolking in een aantal gebieden in Nederland, waaronder Noord- Nederland. Ook de landelijke overheid ziet in dat krimp een urgent en nationaal probleem is. Krimp vereist een andere manier van denken: bouwambities moeten worden bijgesteld en er moeten andere woningen worden gebouwd. Daarnaast is het noodzakelijk om regionale afspraken te maken over de bouwvolumes. In 2008 hebben de gemeenten Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum in de regio Eemsdelta besloten om intensiever samen te werken om de leefkwaliteit in dit gebied naar een hoger niveau te tillen. Als basis voor het nieuwe beleid is een breed woonwensenonderzoek uitgevoerd onder de inwoners van de vier gemeenten. Medio 2009 is er een bestuurlijk akkoord (Pact regio Eemsdelta) gesloten over de maatregelen die moeten leiden tot een grote verbetering van de kwaliteit van de woningvoorraad en tot behoud van het voorzieningenniveau. De ontwikkelingen in de regio Eemsdelta staan ook op de agenda van de landelijke politiek. De in de regio werkzame corporaties, waaronder Woongroep Marenland, hebben een verklaring afgegeven waarin zij de in het Pact beschreven ontwikkelingen door de krimp onderschrijven, maar waarin zij grote vraagtekens zetten bij de omvang van het woonprogramma en de wijze van transformatie die bestuurlijk is overeengekomen. Het eerste halfjaar van 2010 zullen de corporaties met alle betrokken partijen een verdiepingsslag maken, waaruit moet blijken in hoeverre het programma haalbaar is. Herstructurering Het werkgebied van Woongroep Marenland omvat de vier gemeenten van de regio Eemsdelta. Ruim driekwart van ons woningbezit ligt in de gemeente Appingedam. Uitgangspunt van ons beleid is dat we investeren in de kwaliteit van woningen. Daarom voerden we de afgelopen jaren een intensief herstructureringsbeleid. Wij slopen woningen die niet meer aan de vraag van de markt voldoen. Op de vrijkomende locaties en op locaties die wij kunnen verwerven bouwen we nieuwe huur- en koopwoningen. Dit leidt tot een kwalitatief beter woningaanbod, wat de verhuurbaarheid en de leefbaarheid ten goede komt. Sinds de start van ons herstructureringsbeleid in 2002 zijn er circa 315 woningen gesloopt en 117 nieuwe woningen teruggebouwd. In de zomer van 2009 namen 26 bewoners hun nieuwe appartementen op het Overdiepterrein in Appingedam in gebruik. Ook opende op deze locatie een gezondheidscentrum met meerdere disciplines haar deuren. Daarnaast startte in 2009 de bouw van 124 woningen op zes locaties in Appingedam en Uithuizen. 4

Onze keuze voor herstructurering betekent vaak dat de huidige bewoners moeten wijken voor de wensen van de toekomst. Hoewel dat voor individuele bewoners vaak een hard gelag is, blijken wij door een zorgvuldige inrichting van de processen in staat te zijn de bewoners te overtuigen van de noodzaak van onze plannen. Ook voor omwonenden en andere betrokkenen kan herstructurering ingrijpende gevolgen hebben, zoals de verhuizing van voorzieningen of overlast door de bouwwerkzaamheden. Wijziging Corporatiestelsel De overheid wil met nieuwe wet- en regelgeving haar grip op de corporatiesector verstevigen. De komende wijzigingen zijn vastgelegd in de brieven van 12 juni 2009 en 15 december 2009 van de Minister van Wonen, Wijken en Integratie. De minister wil een nieuwe balans te vinden tussen de zelfstandigheid van maatschappelijke ondernemers en de publieke waarborgen in het corporatiestelsel. Hieronder de belangrijkste punten uit genoemde brieven: de corporaties moeten naar redelijkheid bijdragen aan de uitvoering van het lokale volkshuisvestingsbeleid; zij moeten dus meer dan woningen beheren. Woongroep Marenland doet dit al volop, onder meer door ons herstructureringsbeleid; alle betrokken partijen moeten naar redelijkheid bijdragen aan de volkshuisvesting; de verantwoording moet worden verbreed naar de belanghebbenden. Hiervoor is visitatie een belangrijk instrument; de werkdomeinen (het bouwen en verhuren of verkopen van woningen, investeren in maatschappelijk vastgoed en investeren in de sociaaleconomische ontwikkeling van wijken) worden herschikt; er komen nadere regels voor het oprichten van dochterondernemingen; er komt geen mogelijkheid om vrijwillig uit het stelsel te treden zonder dat er ontbinding van de corporatie plaatsvindt; het in- en externe toezicht wordt verbeterd. Het toezicht richt zich op de maatschappelijke prestaties, het financiële toezicht, het toezicht op doelmatigheid, het toezicht op de rechtmatige besteding van het maatschappelijk vermogen en het toezicht op de integriteit; de Europese commissie gaf goedkeuring aan de bijzondere projectsteun en dus aan de zogenaamde Vogelaarheffing; het staatssteundossier woningcorporaties wordt afgewikkeld. Dit betekent dat 90% van de sociale huurwoningen moet worden toegewezen aan huurders met een inkomen dat lager is dan € 33.000. Op de naleving van deze norm tot 2011 houdt het Centraal Fonds Volkshuisvesting toezicht, daarna is dat de nieuwe toezichtautoriteit. Het was de bedoeling dat bovengenoemde wijzigingen in 2010 zouden worden uitgewerkt, zodat de nieuwe wet- en regelgeving op 1 januari 2011 in werking kon treden. Door de huidige politieke situatie met een demissionair kabinet en nieuwe verkiezingen zal het moeilijk worden de gestelde termijnen te halen.

5

2.

Kwaliteit van de dienstverlening

2.1.

Leefbaarheid: Integrale aanpak wonen, zorg en welzijn

Woongroep Marenland probeert ouderen en andere doelgroepen een breed en toegankelijk pakket van voorzieningen en diensten te bieden, zodat zij (zo lang mogelijk) zelfstandig in hun vertrouwde woning en woonomgeving kunnen blijven wonen. Dit doen wij ondermeer door het bieden van: ruime en comfortabele woningen; een breed pakket aan zorg (in samenwerking met zorginstellingen); goede voorzieningen in en om de woning; het aanbrengen van voorzieningen in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Wij werken actief aan de leefbaarheid in wijken en dorpen, waarbij wij een goed sociaal klimaat van groot belang achten. In dit kader waren wij in 2009 actief op de onderstaande beleidsterreinen. Wonen, zorg en welzijn Steeds meer huurders hebben moeite om mee te komen in de samenleving. Vaak is er sprake van meerdere problemen: schulden, psychische problemen, vereenzaming, huiselijk geweld, etc. Als sociale verhuurder proberen wij, samen met hulpverleningsinstanties, problemen vroegtijdig te signaleren. We werken daartoe actief mee aan het gemeentelijk WMO beleid, onder meer door deelname aan OGGZnetwerken netwerken in de gemeenten Appingedam, Eemsmond en Loppersum. Dit stelt ons in staat om huurders die een steuntje in de rug nodig hebben snel naar hulp toe te leiden. Schoon, heel en veilig Woongroep Marenland vindt een schone woonomgeving belangrijk. Daarom nemen wij het onderhoud van gemeenschappelijke tuinen voor onze rekening en een deel van de schoonmaakkosten van woongebouwen. In de wijk Tjamsweer in Appingedam heeft de gemeente de speeltuin opgeknapt. Woongroep Marenland zorgde voor een speeldorp, een toestel met verschillende speelmogelijkheden. Adequate aanpak van overlast In de visie van Woongroep Marenland is een buurt leefbaar als bewoners zich er veilig voelen. Daarom heeft het aanpakken van overlast voor ons een hoge prioriteit. Bij overlast is er niet altijd sprake van onwil, soms ook van onmacht. Als het laatste het geval is, schakelen we onze samenwerkingspartners uit de hulpverlening in en passen ons laatste kansbeleid toe. In 2009 is de registratie van overlastmeldingen omgezet naar een overlastmodule in ons klantinformatiesysteem. Zo krijgen we een beter inzicht in de aantallen, ernst en soort overlastklachten.

2.2 Samenwerken met huurders en andere belanghebbenden bij beheer en beleid Huurdersoverleg Woongroep Marenland wil huurders graag betrekken bij het ontwikkelen van nieuwbouw en bij het beheer. In de gemeenten Eemsmond en Loppersum is huurdersvereniging “De Huurder” werkzaam. Ook dit jaar is met deze vereniging overleg gevoerd over het door ons gevoerde beleid. We bespraken onder meer het jaarverslag 2008, de begroting 2009, de plan- en de projectontwikkelingen in de regio. “De Huurder” heeft in het verslagjaar van ons een bijdrage van € 1.720 ontvangen. Wij ondersteunen, waar mogelijk, initiatieven van bewoners die zich als bewonersgroep of commissie in willen zetten voor hun wijk, buurt of complex. De kosten van bijeenkomsten van de bewonerscommissies en de diverse woongroepen worden gedeeltelijk betaald door Woongroep Marenland. 6

In 2009 overlegde Woongroep Marenland een aantal malen met de Molukse wijkraad en de stichting Masohi. Met de wijkraad bespraken we de plannen voor de herontwikkeling van de Adamistraat, met de stichting Masohi de wenselijkheid van een woon-zorgvoorziening voor de Molukse ouderen in Appingedam. Deze groep heeft behoefte aan passende huisvesting en aangepaste opvang. Woongroep Marenlang realiseert in samenwerking met Zorggroep Fivelland en Stichting Masohi een huiskamer voor de dagopvang die onder andere bestemd is voor de Molukse ouderen. Regelmatig overleggen we met het bestuur van de Woongroep voor ouderen “Warfumburen” en de “Woongroep Uithuizen”. In 2009 voerden we overleg met de bewoners van de Westersingel in Appingedam over het verbeteren van hun woning. De bewoners van de Wilgenlaan in Middelstum, en de bewoners van de Mr. A.T. Voslaan en Patrimoniumstraat in Appingedam zijn actief betrokken bij het vernieuwen van de kozijnen. Woongroep Marenland participeert in negen Verenigingen van Eigenaren (VvE). In alle VvE’s treedt Woongroep Marenland op als bestuurder en administrateur. De VvE’s vergaderen minimaal twee maal per jaar. Communicatie met huurders Woongroep Marenland geeft twee keer per jaar, in juni en in december, een Nieuwsbrief uit. Daarmee informeren wij bewoners over actuele zaken. Veel aandacht gaat uit naar de nieuwbouwprojecten die in voorbereiding of uitvoering zijn. Ook externe ontwikkelingen, zoals het huurbeleid van de rijksoverheid, komen aan de orde. De klachtencommissie Klantgerichtheid is belangrijk voor Woongroep Marenland. Als een huurder een meningsverschil met ons heeft, dan kan hij dit voorleggen aan een onafhankelijke klachtencommissie. Deze is ingesteld door vier corporaties, waar Woongroep Marenland er één van is. De werkwijze van de commissie is in een reglement vastgelegd. Er zijn dit jaar bij de klachtencommissie geen klachten over Woongroep Marenland ingediend. De gemeenten Woongroep Marenland sloot eerder met de gemeenten Appingedam, Eemsmond en Loppersum convenanten over de herstructureringsopgave. Wij voeren regelmatig constructief overleg op bestuurlijk en ambtelijk niveau over de voortgang van de herstructurering. In 2009 sloot Woongroep Marenland met de gemeente Appingedam het convenant over de uitvoering van de tweede fase 2009 tot en met 2018. Bijzondere doelgroepen Woongroep Marenland onderhoudt goede contacten met de zorginstellingen in haar werkgebied: Zorggroep Fivelland, De Zijlen, NOVO en Opmaat/’s Heeren Loo. Op een aantal locaties beheert Woongroep Marenland in totaal 68 eenheden waar verstandelijk gehandicapten onder begeleiding zelfstandig wonen (gezinsvervangende tehuizen). Ook verhuren we aan zorginstellingen ongeveer vijftien woningen voor deze doelgroep die er in een grote mate van zelfstandigheid woont. Woongroep Marenland startte in 2009 gesprekken met twee stichtingen die kleinschalige opvang voor gehandicapten willen realiseren. De Stichting Kune wil een combinatie van wonen en werken bieden aan mensen met een extra zorg- of begeleidingsvraag in het agrarisch gebied van Noord-Groningen. Een ander initiatief voor het oprichten van een kleinschalige woon- en zorgvoorziening voor gehandicapten kwam van mevrouw Kooi. Het bleek financieel niet haalbaar om een speciaal daartoe bestemd c.q. te verbouwen pand aan te kopen. Wel zullen onderzoeken of we haar vraag in kunnen passen in bestaand bezit.

7

We zijn ook betrokken bij verschillende initiatieven op het gebied van wonen, zorg en welzijn in de kleine kernen, zoals in “Steunstee” projecten in ’t Zandt, Roodeschool en Spijk. Met de zorginstellingen NOVO en Fivelland ontwikkelen we woonvormen op drie locaties: twee in Appingedam en één in Uithuizen. Waarschijnlijk start de bouw hiervan in 2010. Onderzoek klanttevredenheid In 2009 onderzocht Woongroep Marenland of er een goed systeem bestaat voor het meten van de klanttevredenheid. Oorspronkelijk wilden we in 2009 met en nieuw systeem beginnen, maar dat bleek onhaalbaar, daarom starten we in 2010. In 2009 hebben we de klanttevredenheid gemeten over de uitvoering van een groot onderhoudsproject aan de Westersingel. De bewoners waardeerden uitvoering en begeleiding met gemiddeld een 7,8. Na de oplevering van het complex Schutsluys is een aftersales onderzoek uitgevoerd. Maatschappelijke betrokkenheid In 2009 leverde Woongroep Marenland een (financiële) bijdrage aan: - het feest van de Molukse gemeenschap, waarbij is herdacht en gevierd dat de Molukse gemeenschap vijftig jaar geleden in de Adamistraat in Appingedam kwam wonen; - de boodschappenplusbus van de ASWA te Appingedam. Senioren uit Appingedam kunnen gebruik maken van de bus voor een middagje winkelen of een gezellig dagje uit. Zo komen ze de deur uit en ontmoeten ze andere mensen. Woongroep Marenland heeft een sponsorbeleid voor organisaties en activiteiten die gerelateerd zijn aan de doelgroep.

2.3 Klantgericht verhuren Centraal in het verhuurbeleid van Woongroep Marenland staat de huisvesting van de primaire doelgroep: mensen die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Op basis van het toewijzingsbeleid wijzen wij 90% van de voor verhuur vrijkomende huurwoningen toe aan de doelgroep. In de doelgroep vallen ook de ‘bijzondere aandachtsgroepen’ uit het BBSH: ouderen, mensen met een gering inkomen, lichamelijk of verstandelijk gehandicapten en vluchtelingen. In 2009 steeg het aantal bij Woongroep Marenland geregistreerde woningzoekenden naar 1.827. Dit is een toename van 156 woningzoekenden, ongeveer 9%, ten opzichte van het voorgaande jaar.

Woningzoekenden per leeftijdscategorie 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

2009 2008 2007

18-23

23-55

55-65

> 65

leeftijdscategorie

Figuur 1 De samenstelling van de groep woningzoekenden

8

De toename was procentueel min of meer gelijk verdeeld over de verschillende categorieën woningzoekenden, waarbij alleen het percentage 1-oudergezinnen iets afnam.

Huishoudenssamenstelling van de woningzoekenden 45% 40% 35% 30% 25%

2009

20%

2008

15%

2007

10% 5% 0% 1 persoons

1 ouder

2 persoons

3 of meer

onbekend

Figuur 2 Huishoudenssamenstelling van de woningzoekenden

Net als in voorgaande jaren is het merendeel van de woningzoekenden ouder dan 55 jaar (53%) en 1- of 2-persoonshuishouden (78%). Er blijft sprake van een doorstromersmarkt met een groot aantal senioren dat nu of op termijn wil verhuizen naar een beter passende woning. De druk op dit segment van de woningmarkt blijft onverminderd groot. Veel senioren schrijven zich vroegtijdig in om op termijn in aanmerking te komen voor een huurwoning, maar zijn nu nog niet actief als woningzoekende. In de voor de komende jaren geplande nieuwbouw zal een groot aantal seniorenwoningen c.q. levensloopbestendige woningen komen. We verwachten dat de doorstroming dan op gang zal komen en dat de druk op dit segment van de woningmarkt zal afnemen. De procentuele verdeling van het aantal woningzoekenden over de vier gemeenten waar Woongroep Marenland werkzaam is, is hieronder weergegeven.

Verdeling woningzoekenden ultimo 2009

Eemsmond 19% Loppersum 17%

Appingedam 63%

Delfzijl 1%

Figuur 3 Verdeling van de woningzoekenden over de gemeenten

9

De voorkeur van de meeste woningzoekenden gaat uit naar Appingedam. Binnen de gemeenten Eemsmond zijn de kernen Uithuizen en Uithuizermeeden favoriet. In de gemeente Loppersum is dat de kern Middelstum. De overige kernen in de gemeenten Eemsmond en Loppersum, waar Woongroep Marenland een beperkt aantal woningen heeft, zijn beduidend minder in trek. De druk op de woningmarkt is daar laag. Een kanttekening past bij deze cijfers: woningzoekenden kunnen meerdere voorkeuren aangeven wat een vertekend beeld kan opleveren. Toewijzing In 2009 werden 264 woningen en 36 garages of parkeerplekken toegewezen. Van de woningen kwam 91,7 % terecht bij huurders uit de primaire doelgroep. Er zijn 28 woningen toegewezen aan bewoners die vanwege de herstructurering moesten verhuizen. Ook in 2009 leverde Woongroep Marenland een bijdrage aan de gemeentelijke taakstelling voor het huisvesten van statushouders en mensen uit de generaal-pardonregeling. Dit is uitgewerkt in onderstaande tabel. Gemeente Appingedam Eemsmond Loppersum

Gemeentelijke Taakstelling 7 9 6

Huisvesting Woongroep Marenland 1 2 2

Mutaties en leegstand In onderstaand overzicht zijn de mutaties en leegstandcijfers vanaf 2005 weergegeven: 2005 Aantal mutaties Mutatiegraad Huurderving door tijdelijke leegstand

273 11,5% 0,41%

2006

2007

328 12,79% 0,71%

287 12,94% 1,28%

2008

2009

285 12,4% 1,17%

264 11,7% 1,23%

Referentie 2009 CFV 225 9,9% 1,7%

Het aantal mutaties ligt in vergelijking met voorgaande jaren op hetzelfde niveau. De hoge mutatiegraad is grotendeels te verklaren vanuit onze herstructureringsactiviteiten. De huurderving is sinds 2006 structureel hoger dan de interne norm van 0,5%. Dit komt onder meer door de herstructurering waarvoor we woningen beschikbaar moeten houden en door de geringe vraag naar sommige woningtypen. Door het actief aanbieden van woningen via advertenties en de website proberen we deze leegstand te verminderen. Bij het verbeteren van de bedrijfsprocessen in 2010 krijgt het aansluitend verhuren extra aandacht om de lasten van huurderving te verminderen. De huurderving door herstructurering bedroeg in 2009 1,27%, dit is ook beduidend hoger dan de interne norm van 0,5%. De oorzaak ligt enerzijds in de sloop van de laatste woningen van de Klaas Bosstraat in Appingedam. Deze liep vertraging op doordat het vinden van vervangende woonruimte voor de laatste bewoner meer tijd in beslag nam dan was ingeschat. Anderzijds verliep de herhuisvesting van de bewoners aan de W. Olthoflaan en de Mr. A.T. Voslaan in Appingedam sneller dan verwacht. De leeggekomen woningen zijn niet gesloopt, maar worden in 2010 tijdelijk verhuurd aan bewoners die moeten verhuizen voor de nieuwbouw aan de Gockingastraat in Appingedam. Woonlastenbeleid Woongroep Marenland wil kwalitatief goede woningen aanbieden voor een redelijke prijs en slaagt daar al jaren in. Dat blijkt uit de vergelijking van de gemiddelde huurprijs, het gemiddelde aantal punten per woning en de puntprijs met die van corporaties in de regio en met de landelijke cijfers. De gemiddelde 10

huurprijs van een woning van Woongroep Marenland ligt op circa 61% van de maximaal redelijke huur, de prijs per punt bedraagt 83% van het landelijk gemiddelde. Woonlasten

1

Gemiddelde huurprijs per woning per maand Huur in % van max. redelijke huur Gemiddelde huurprijs per woning per jaar Gemiddeld aantal punten per woning Gemiddelde puntprijs per woning

Woongroep Marenland

Referentie

€ 360,00

€ 403,00

€ 402,00

61,20%

68,80%

71,00%

€ 4.320,00

€ 4.836,00

€ 4.824,00

139

132

130

€ 2,63

€ 3,07

€ 3,16

Landelijk

Woongroep Marenland heeft in 2009 besloten om per 1 januari 2010 over te gaan tot een huurharmonisatie van gemiddeld 70% van de maximaal redelijke huur. Gezien de volkshuisvestelijke opgaven (uitvoeren herstructurering, energiebeleid en borgen financiële continuïteit) is een verhoging van de gemiddelde huurprijs absoluut noodzakelijk. Ook in vergelijking met referentiecorporaties is het doorvoeren van de huurharmonisatie gerechtvaardigd. Dit zal binnen de kaders van het strategisch voorraadbeheer vanaf 1 januari 2010 worden uitgevoerd. Huurprijsbeleid Al jaren gaat Woongroep Marenland uit van een inflatievolgend huurprijsbeleid. Inflatie en huurverhoging

2005

2006

2007

2008

2009

Inflatie

1,70%

1,10%

1,60%

2,50%

1,20%

Huurverhoging landelijk

1,60%

2,30%

1,40%

1,50%

1,60%

Huurverhoging Marenland

1,60%

2,50%

1,10%

1,60%

2,50%

Ons gematigde huurprijsbeleid vormt de verklaring van de lage huurprijs. In 2009 was de verhoging van de huurprijs 2,5% voor alle woningen. Huurtoeslag Onze beide woonwinkels zijn aangesloten op het Huursubsidie-informatiepunt (HIP), waardoor wij huurders kunnen informeren over de stand van zaken van hun aanvraag of hulp kunnen bieden bij het aanvragen van huurtoeslag. Woongroep Marenland wijst huurders altijd op de mogelijkheid van huurtoeslag. Wanneer de uitkering van de huurtoeslag een enkele keer wat langer op zich laat wachten, komt Marenland de huurder tegemoet en wordt er in overleg met de klant vrijwel altijd een oplossing gevonden. Verhuiskostenregeling Als een huurder moet verhuizen omdat zijn woning gesloopt wordt, krijgt hij een verhuiskostenvergoeding. Woongroep Marenland compenseert een maand dubbele huur en biedt ondersteuning aan mensen die dit nodig hebben. De verhuiskostenvergoeding is gebaseerd op de wettelijke regeling. Voor 2009 bedroeg deze € 5.262,28. De afspraken zijn vastgelegd in een sociaal plan. Woonfraude Wij hebben het afgelopen jaar geen signalen gekregen van onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik van woningen en overbewoning.

1

Gegevens Centraal Fonds 2008

11

3.

Kwaliteit van de woning, woonomgeving en leefklimaat

3.1

Het woningbezit

Het bezit van Woongroep Marenland bestaat uit woningen, onzelfstandige eenheden, garages/carports en een klein aantal bedrijfspanden. Het bezit ontwikkelde zich in 2009 als volgt:

Stand 1-1-2009 Nieuwbouw Sloop Verkoop Stand 31-12-2009

Woningen

Onzelfstandige eenheden

Bedrijfspanden

Garages/ Carports/ enz.

Totaal

2.217 26

68

21 1

364

2.670 27

32

32

6

6

2.205

68

22

364

2.659

Onderstaande figuren geven een beeld van verschillende onderverdelingen van het bezit.

Verhuureenheden ultimo 2009 Loppersum 14%

Delfzijl 2%

Eemsmond 13% Appingedam 71%

Figuur 4. De spreiding van het bezit over de vier gemeenten

12

Verdeling woningbezit per gemeente 1.000 800 Eengezinswoningen

600 400

Seniorenwoningen

200 Woningen één - twee pers.

-

Gezinsvervangend tehuis

Figuur 5: Samenstelling van het woningbezit per gemeente

Verdeling van het woningbezit 2% 8%

Binnen de huurtoeslaggrens (2.022 vhe) Aftopping van de huurtoeslaggrens (191 vhe)

90%

Boven de huurtoeslaggrens (36 vhe)

Figuur 6: De verdeling van het woningbezit naar de doelgroep

Ruim 71% van het woningbezit staat in Appingedam. Ons bezit bestaat voor 60% uit gezinswoningen. Woongroep Marenland wil een ontwikkelende corporatie voor het gehele werkgebied zijn. In het kader van de herstructurering vindt een verschuiving plaats van gezinswoningen naar seniorenwoningen. Hierbij moet 90% van het woningbezit bereikbaar blijven voor de doelgroep. Nu valt 98% onder de huurtoeslaggrens.

3.2 Strategisch voorraadbeheer In ons strategisch voorraadbeheer is vastgelegd hoe wij in een continu proces de woningvoorraad afstemmen op de vraag van de huidige en toekomstige bewoners, zowel huurders als kopers. Op basis van dit beleid slopen we verouderde seniorenwoningen en vervangen ze door gezins- en levensloopbestendige woningen en ruime, goed uitgeruste appartementen. In de kleinere dorpen in het werkgebied bouwen we vooral levensloopbestendige woningen. Ook bevat het strategisch voorraadbeheer de maatregelen die wij willen nemen om de bestaande woningvoorraad geschikt te houden voor onze klanten.

3.3 Nieuwbouw De woningen die Woongroep Marenland bouwt zijn van hoge kwaliteit en voor meerdere doelgroepen geschikt of eenvoudig geschikt te maken. De ijkpunten voor de kwaliteit van de woningen zijn opgenomen in het strategisch voorraadbeheer. Maar we willen ook een verhuisbeweging op gang brengen om huurders, die in een betaalbare maar niet meer passende woning wonen, door te laten stromen naar een voor hen betaalbare nieuwbouwwoning in de koop- of huursector. Wij stimuleren dit door de huurders van Woongroep Marenland voorrang te verlenen bij de toewijzing van nieuwbouwwoningen. 13

In 2009 is het project “Schutsluys”, een gezondheidscentrum met 26 huurappartementen in Appingedam, opgeleverd. De totale stichtingskosten voor de Schutsluys bedroegen € 10,1 miljoen. In Appingedam startte in 2009 de bouw van de volgende projecten: Locatie De Rank Patrimoniumstraat G. van Saksenlaan G. Raapstraat

Type Woning Huurwoningen Huurwoningen Huurappartementen Huurappartementen Totaal

Aantal 3 4 20 45 72

In samenwerking met de Combinatie Overdiep BV bouwen we in Appingedam op de Overdieplocatie een winkelcentrum (food-sector), 55 koopappartementen, 5 maisonnettes, 10 stadsvilla’s, 18 zorgwoningen en 24 plaatsen voor psychogeriatrische cliënten van NOVO, totaal 112 woningen/appartementen. Woongroep Marenland neemt 18 zorgwoningen en 24 plaatsen voor de psychogeriatrische cliënten af van de bouwcombinatie. De bouw ligt op schema, wordt gefaseerd uitgevoerd en is naar verwachting gereed in 2011. In Uithuizen worden in 2010 de volgende projecten uitgevoerd: Locatie

Type Woning

Havenweg/Cohenstraat

Huurappartementen

Aantal 26

Havenweg/Cohenstraat

Koopappartementen

15

Havendwarsweg

Huurappartementen

11

Totaal

52

Voor het bouwen van de bovengenoemde 124 woningen zijn 6 aannemingsovereenkomsten gesloten met een totale waarde van € 16,4 miljoen. In de balans van 31 december 2009 is € 5,4 miljoen opgenomen als ‘projecten in ontwikkeling’. De projecten in ontwikkeling zijn in Appingedam: Locatie

Type Woning

Aantal

Wijk Opwierde

Brede school

1

Gockingastraat

Bedrijfsruimten

5

Gockingastraat

Appartementen

2

Gockingastraat

Zorgappartementen

27

Klaas Bosstraat

Gezinswoningen

16

Adamistraat

Gezinswoningen

30

Totaal

81

Op verzoek van de gemeente Appingedam onderzochten wij de bouw en exploitatie van een Brede School in de wijk Opwierde. Wij beschouwen de Brede school als een waardevolle aanvulling op de verdere vernieuwing en verbetering van het voorzieningenniveau van de wijk Opwierde. Het plan voor de Brede School is met de scholen, zorginstellingen en de gemeente uitgewerkt en werd in december 2009 door de gemeenteraad goedgekeurd. Naast de Brede School komen er in het “Hart van Opwierde” een supermarkt, cultuur en recreatie (ASWA), wonen en zorg (corporaties en zorginstellingen), een woonservicezone en sportvelden. 14

In Uithuizen zijn de volgende projecten in ontwikkeling: Locatie Klinkhamer Klinkhamer

Type Woning Zorgappartementen Koopappartementen Totaal

Aantal 24 4 28

Haalbaarheidsonderzoeken Voor een aantal locaties in het werkgebied zijn haalbaarheidsonderzoeken in uitvoering. Het is nog niet bekend of dit tot concrete resultaten leidt.

3.4 Onderhoud en verbetering We houden de kwaliteit van de woningen op een hoog peil door het uitvoeren van onderhoud. Onze eigen servicemedewerkers voeren het grootste deel van het dagelijks onderhoud uit. Specialistische werkzaamheden, grotere mutatiewerkzaamheden en planmatig onderhoud besteden we uit aan derden. In het verslagjaar gaven we in totaal € 2,7 miljoen uit aan onderhoud. De begroting in 2009 bedroeg € 3,0 miljoen en de realisatie in 2008 € 2,6 miljoen. In onderstaande tabel is dit nader gespecificeerd (bedragen x € 1.000): Soort onderhoud Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Overig onderhoud

Werkelijk 2009 854 1.164 688

Begroting 2009 822 1.702 471

Werkelijk 2008 878 1.047 699

2.706

2.995

2.624

Totaal

Onderhoud per woning € 1.250,00 € 1.200,00 € 1.150,00 € 1.100,00 € 1.050,00 € 1.000,00 € 950,00 € 900,00 2005

2006

2007

2008

2009

Figuur 7: Verloop van de onderhoudskosten per woning sinds 2005

Zoals in de hiervoor opgenomen grafiek is weergegeven, bedragen de onderhoudskosten ongeveer € 1.000 per woning. De uitzondering in 2007 is te verklaren doordat in dat jaar € 400.000 extra onderhoud is uitgevoerd aan voeg- en schilderwerk. In de Kengetallen staat meer informatie over het verloop van het dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud en planmatig onderhoud. In 2009 zijn 261 woningen (5 complexen) voorzien van kunststofkozijnen voor € 1,8 miljoen. In 27 woningen aan de Westersingel in Appingedam is een omvangrijk verbeterproject uitgevoerd. Met een investering van € 1,6 miljoen is de levensduur van het complex naar verwachting circa 15 jaar verlengd. Dit verbeteringsproject is voor € 0,7 miljoen ten laste van het resultaat 2009 gebracht. Het onderhoudsprogramma is in nauw overleg met de bewoners uitgevoerd. Zij waren na afloop tevreden over het resultaat.

15

In 2008 controleerde de VROM-Inspectie Woongroep Marenland op de naleving van de wet- en regelgeving van de Waterleiding Wet. De inspectie constateerde in een aantal panden, met gebruikers uit de prioritaire groep (zorginstellingen), tekortkomingen. Deze hadden betrekking op de actualiteit van de risicoanalyse, het tijdig melden van de overschrijdingen en de uitvoering en de registratie van de beheersmaatregelen. Hierop zijn de nodige verbeteracties uitgevoerd. Op 26 oktober 2009 voerde de Inspectie een hercontrole uit, waarna zij rapporteerde dat de geconstateerde tekortkomingen zijn verholpen.

3.5 Energielabel Woongroep Marenland bracht in 2009 de energielabeling van zijn woningbezit in kaart. De huidige stand van zaken is in onderstaande grafiek weergegeven.

Verdeling energielabels 30% 25% 20% WM

15%

landelijk

10% 5% 0% A

B

C

D

E

F

G

Figuur 8: Verdeling energielabels Woongroep Marenland vergeleken met het landelijk gemiddelde

Woongroep Marenland heeft significant meer woningen in de categorie C en D en significant minder in de categorieën F en G dat het landelijk gemiddelde. In het kader van het strategisch voorraadbeheer zal Woongroep Marenland de acties bepalen om de energielabeling van haar woningbezit verder te verbeteren om te voldoen aan de te stellen kaders die in 2010 in het energiebeleidsplan zullen worden vastgelegd. In 2009 is door de verbetering van de Westersingel en de plaatsing van kunststofkozijnen met HR++ beglazing bij 261 woningen in Appingedam het woongenot verbeterd en een reductie in het energieverbruik bewerkstelligd. De labeling van deze woningen zal worden aangepast.

3.6 Sloop/Verkoop Sloop In 2009 zijn 36 woningen aan de Klaas Bosstraat in Appingedam gesloopt. De resterende zestien volgen begin 2010, zodat de herstructurering van dit gebied met een combinatie van nieuwbouw huur en koop (verkoop kavels) kan starten. De voorgenomen sloop van de Gockingastraat is, doordat de herhuisvesting langer duurde dan verwacht, nog niet uitgevoerd. Volgens de bijgestelde planning start de sloop van dit complex medio 2010. Verkoop In 2009 zijn zes woningen verkocht tegen drie in 2008. Verkoop van een deel van de bestaande voorraad is een middel om de herstructurering te financieren. Ook heeft verkoop vaak een positief effect op de leefbaarheid. De huidige financiële crisis heeft zijn weerslag op de koopmarkt. In de komende jaren zijn waarschijnlijk extra inspanningen nodig om de taakstelling van de verkoop van vijf woningen per jaar te realiseren. 16

4.

Effectieve en efficiënte organisatie en bedrijfsvoering

4.1 Profiel Woongroep Marenland is een kleine regionale corporatie met een sterke binding met de lokale samenleving. De organisatie heeft korte lijnen en kan snel en flexibel reageren op zowel landelijke als regionale veranderingen. Hiervoor investeren wij in de organisatie en maken wij passend gebruik van onze externe adviseurs. De cultuur bij Woongroep Marenland gekenmerkt zich door een grote betrokkenheid van de medewerkers met hun werk en de wil er te willen zijn voor de huurders.

4.2 Organisatie In 2009 voltooide Woongroep Marenland de procesgeoriënteerde inrichting van de organisatie. Deze bestaat uit een afdeling Wonen (Front-office met de woonwinkels en servicedienst) en een afdeling Bedrijfsvoering (Back-office met Financiën en Vastgoed). In 2009 zijn de functies van Manager Wonen en Hoofd Financiën gedeeltelijk door interim management vervuld. Voor de nieuwe functies, manager Wonen en manager Bedrijfsvoering en Projecten, zijn in de loop van 2009 nieuwe managers aangetrokken. De medewerkers van Woongroep Marenland, met uitzondering van de directeur-bestuurder, vallen onder de CAO-Woondiensten.

Raad van Toezicht Directeurbestuurder Managementassistente

Projectontwikkeling Bedrijfsvoering en Projecten

Wonen

Mutatieopzichter

Frontoffice

Servicedienst

Vastgoed

Financiën

Figuur 10: Organigram van Woongroep Marenland

De belangrijkste kengetallen voor de organisatie zijn: Omschrijving Aantal medewerkers Aantal formatiemedewerkers Aantal interim medewerkers Ziekteverzuim Gevoerde functioneringsgesprekken

Per 31-12-2009 28 24,1 0 3,5% 100%

17

Per 31-12-2008 23 21.9 4 2,3% 100%

Het langdurig verzuim van één medewerker veroorzaakt de stijging (1,5%) van het ziekteverzuim. De meldingsfrequentie bedroeg in 2009 gemiddeld 1,6. Woongroep Marenland maakte voor de begeleiding van ziekte gebruik van de Arbodienst Groningen. Met ingang van 2010 wordt Arboned onze arbodienst. In 2009 kregen de medewerkers van de afdeling Wonen een training ‘Omgaan met agressie’. De afdeling Financiën en Wonen volgden trainingen/opleidingen voor het gebruik van kantoorautomatisering en onze applicaties. Van het in de begroting opgenomen budget van € 35.000 is € 5.000 gebruikt. Tijdens de functioneringsgesprekken 2009 was de persoonlijke ontwikkeling van de medewerkers vast gespreksonderwerp. In 2010 voeren we competentiemanagement in en gaan we met de medewerkers ontwikkelgesprekken voeren. In het 2e kwartaal 2009 is er onder de medewerkers een werkbelevingsonderzoek uitgevoerd. De bevindingen zijn in het 2e halfjaar gerapporteerd en besproken met de medewerkers. Positief zijn het vertrouwen van de medewerkers in de toekomst van Woongroep Marenland, de goede onderlinge verhoudingen en de open communicatie. Verbeterpunten zijn de hoogte van de werkdruk en de mogelijkheden om binnen de eigen organisatie ander werk te doen. Deze verbeterpunten zijn opgenomen in de verbetertrajecten 2010 (Woongroep Marenland als procesorganisatie en competentiemanagement). De ondernemingsraad van Woongroep Marenland, die uit drie leden bestaat, overlegt zes keer per jaar met de directeur-bestuurder. Naast de maatschappelijke ontwikkelingen (financiële crisis, veranderingen vennootschapsbelasting, enz.) zijn de begroting 2010 -2014, het jaarverslag 2008, preventiebeleid, de wijziging van de organisatiestructuur en de voorstellen voor de collectieve vrije dagen besproken. Woongroep Marenland heeft een actieve personeelsvereniging die een positieve bijdrage levert aan het werkklimaat binnen de organisatie. In 2009 vierden drie medewerk(st)ers hun 25-jarig ambtsjubileum.

4.3 Procesgeoriënteerde Bedrijfsvoering In 2009 is gewerkt aan de verdere uitwerking van de procesgeoriënteerde bedrijfsvoering. Belangrijk was de nieuwe inrichting van het proces van projectontwikkeling in 7 fases met elk duidelijke einddocumenten. Het maandelijkse projectoverleg draagt bij aan een eenduidige informatievoorziening over de nieuwbouwprojecten. Op basis van de ervaringen zal de procesgeoriënteerde bedrijfsvoering verder worden uitgebreid. De voorgenomen verbetering van de managementinformatie heeft door personele wisselingen en beperkte capaciteit van de afdeling Financiën nog onvoldoende vorm gekregen. De huidige informatievoorziening is vooral gericht op verantwoording, dit wordt in 2010 uitgebouwd naar besturing.

4.4 Nieuw bedrijfspand In 2009 begon de ontwikkeling van een nieuw bedrijfspand aan de Burgemeester Klauckelaan in Appingedam. De bouw start waarschijnlijk medio 2010. We verwachten het nieuwe pand half 2011 in gebruik te kunnen nemen. De stichtingskosten worden geraamd op € 3,2 miljoen. Met het nieuwe bedrijfspand willen we voor de langere termijn een goede bereikbaarheid voor onze huurders en passende huisvesting voor onze medewerkers realiseren.

18

5.

Gezond financieel beleid en beheer

5.1 Algemeen Onderdeel van de visie van Woongroep Marenland is het realiseren van een gezond financieel beleid en beheer. Het financiële beleid van Woongroep Marenland richt zich op financiële continuïteit, behoud van investeringskracht en het beheersen van de financiële risico’s om haar taak als maatschappelijke onderneming optimaal uit te kunnen voeren.

5.2 Ontwikkeling resultaat en eigen vermogen Het jaarresultaat over het verslagjaar bedraagt € 390.000 positief. Dit is beduidend hoger dan begroot (€ 407.000 negatief) en ook dan het jaarresultaat over 2008 (€ 33.000 positief). In vergelijking met de begroting is het resultaat € 797.000 beter. De belangrijkste oorzaken en verschillen zijn:

Omschrijving

+ of -/-

x € 1.000

Lagere huren en vergoedingen (meer huurderving en latere verhuur Schutsluys)

-/-

438

Hogere verkopen woningen (1 woning meer dan begroot)

+

136

Hogere afschrijvingen (correcties voorgaande jaren)

-/-

117

Hogere onrendabele toppen (doordat er meer projecten in 2009 zijn gestart)

-/-

147

Lagere lasten onderhoud (planmatig onderhoud)

+

289

Lagere personeelskosten

+

33

Lagere rentelasten (geen rekening gehouden met de bouwrente en lagere rente nieuwe leningen)

+

733

Hogere bedrijfslasten (meer inleenkrachten en het niet begroten van de heffing centraal fonds)

-/-

522

Resultaat deelneming (correctie voorgaand jaar )

-/-

96

Lagere vennootschapsbelasting (investering upgrading en kunststofkozijnen fiscaal als kosten aangemerkt)

+

926

+

797

Totaal

In vergelijking met 2008 is het resultaat met € 357.000 verbeterd. De belangrijkste oorzaken van deze verbetering zijn in de tabel op de volgende pagina weergegeven.

19

Omschrijving

+ of -/-

x € 1.000

Hogere huren en vergoedingen (huurverhoging en exploitatie Schutsluys)

+

395

Meer verkopen woningen

+

302

Hogere afschrijvingen (nieuwbouw Schutsluys en correctie voorgaande jaren)

-/-

202

Hogere onrendabele toppen (start groter aantal nieuwbouwprojecten In 2009 en uitvoering groot upgradingsproject)

-/-

717

Hogere lasten onderhoud (meer planmatig onderhoud)

-/-

82

Hogere personeelskosten

-/-

16

Hogere rentelasten (geen rekening gehouden met de bouwrente en lagere rente nieuwe leningen)

-/-

145

Lagere bedrijfslasten (inleenkrachten en afboeking haalbaarheidsonderzoeken)

+

327

Resultaat deelneming (correctie voorgaand jaar)

-/-

194

Lagere vennootschapsbelasting (investering upgrading en kunststofkozijnen fiscaal als kosten aangemerkt)

+

686

+

357

Totaal

In onderstaand overzicht zijn de financiële kengetallen van de afgelopen vijf jaren weergegeven: Financiële kengetallen

2005

2006

2007

2008

2009

Genormaliseerd jaarresultaat 1 x € 1.000 Jaarresultaat x € 1.000

1.570

1.363

1.125

836

934

2.038

1.841

-428

33

390

21.864

23.705

23.277

23.310

23.700

29,67

31,27

28,92

25.84

23.35

6,66

5,94

2,92

3.77

3,79

10,26

8,42

-1,81

0,14

1.67

0,52

0,27

0,45

0,50

1,44

Eigen vermogen x € .1000 Solvabiliteit

2 ·

Rentabiliteit totaal vermogen3 Rentabiliteit eigen vermogen Current ratio

5

4

1

Het genormaliseerd jaarresultaat is het jaarresultaat gecorrigeerd voor de boekwinst verkopen, de onrendabele toppen voor nieuwbouw en herstructurering, het resultaat deelnemingen, kosten interim management en de vennootschapsbelasting. 2 Solvabiliteit: Eigen vermogen uitgedrukt in een % van het totale vermogen 3 Rentabiliteit totaal vermogen: Jaarresultaat + verschuldigde rente uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen 4 Rentabiliteit eigen vermogen: Jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen 5 Current ratio: Vlottende activa gedeeld door de schulden op korte termijn

20

De ontwikkeling van het jaarresultaat is weergegeven in onderstaande grafiek.

Ontwikkeling van het resultaat 2500 2000 1500 1000 500 0 -500

2005

2006

2007

2008

2009

-1000 jaarresultaat

genormaliseerd jaarresultaat

Figuur 11: Ontwikkeling van het jaarresultaat 2005 - 2010

De bijdragen aan het rijk, zoals de vennootschapsbelasting en de Vogelaarheffing, zijn de voornaamste oorzaak van de daling van het genormaliseerd resultaat 2008 en 2009 ten opzichte van de voorgaande jaren. Het eigen vermogen steeg door het positieve resultaat tot € 23,7 mln. De solvabiliteit bedroeg eind 2009 23,35%. Op basis van de jaarcijfers 2008 beoordeelde het CFV de solvabiliteit van Woongroep Marenland als voldoende. Voor de ontwikkeling van de financiële kengetallen verwijzen wij naar hoofdstuk 7 van het volkshuisvestingsverslag. De minister voor Wonen, Wijken en Integratie gaf in zijn oordeelsbrief 2009 aan dat de door Woongroep Marenland voorgenomen activiteiten in de periode 2009 tot en met 2013 de continuïteit op middellange termijn mogelijk in gevaar brengt (het zogenaamde B1 oordeel). Het B1 oordeel legt een relatie tussen de marktsituatie en de voorgenomen nieuwbouw. Onze grote nieuwbouwproductie is dan ook de voornaamste veroorzaker van dit oordeel. De nieuwbouwopgave komt voort uit de met de gemeenten Appingedam en Eemsmond afgesloten convenanten over de aanpak van de herstructurering. De uitvoering ervan is door ontwikkelingen buiten onze invloedssfeer, zoals bouwprocedures en gemeentelijke regelgeving vertraagd, maar wordt grotendeels alsnog in gang gezet. Het programma voor koopwoningen is aangepast en het voorgenomen sloopprogramma is over een langere periode gespreid. Inmiddels heeft het CFV laten weten dat het gewenste A1 oordeel voor 2010 wordt gegeven. Voor het borgen van de financiële continuïteit hebben we de gevolgen van het huidige programma voor nieuwbouw, verbetering en sloop op het volkshuisvestelijk vermogen doorgerekend. Wij denken dat het volkshuisvestelijk vermogen bij de uitvoering van het voorgenomen programma boven de ondergrens van het jaar 2013 blijft (zie figuur 11 op de volgende pagina).

21

Overzicht volkshuisvestelijk vermogen 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 -

Ondergrens x € 1.000 marktwaarde toets x € 1.000 Volkhuisvestelijk vermogen x 1.000

Figuur 11: ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen

De bandbreedte tussen het volkshuisvestelijk vermogen en de marktwaardetoets varieert tussen de € 3 miljoen en € 4 miljoen. Dit is bij het omvangrijke programma van Woongroep Marenland voldoende, maar vraagt om overwogen keuzes voor de toekomstige herstructurering en om een strakke sturing van de bedrijfsvoering.

5.2.1. Treasury statuut De kaders van het financierings-, beleggings- en cashmanagement staan in het treasurystatuut. Hoofddoelstelling is het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie door het realiseren van een permanente toegang tot de kapitaalmarkt en het voorkomen van bovenmatige risicosituaties. Een treasurycommissie bereidt het beleid en de te ondernemen activiteiten voor en voert deze na accordering van de directie uit. In het verslagjaar bestond de commissie uit het hoofd Financiën, de manager Bedrijfsvoering en een externe adviseur. Het beleid van Woongroep Marenland is erop gericht om het jaarlijkse renterisico te beperken tot ongeveer 10% van de leningportefeuille. Inclusief de nieuw aan te trekken financieringsmiddelen mag dit maximaal oplopen tot 15%. Het beleid ten aanzien van beleggingen is zo min mogelijk overtollig kasgeld te hebben. Er zijn per balansdatum geen langlopende beleggingen en deposito’s.

5.2.2. Financiering De investering in nieuwbouw en woningverbetering en de daarmee samenhangende financiering van de afgelopen vijf jaar kent het volgende verloop: Omschrijving X € 1 mln. Investeringen Leningen

2005 5,2 5,0

2006 3,8 3,0

22

2007 5.4 9.0

2008 11,4 12,0

2009 10,9 12,0

De tabel hieronder geeft een beeld van de ontwikkelingen van de kasstromen en de daarmee samenhangende financiering bij het WSW. Omschrijving (bedragen x € 1.000) Kasstroom reguliere exploitatie Aan investeringen toegerekende rente en loonkosten (+) 2% aflossingscapaciteit (-/-) Saldo Financierbaarheid WSW

2005 3.173 216

2006 3.820 154

2007 - 602 499

2008 1.456 472

2009 1.223 551

926 2.463

953 3.021

952 -1.055

1.083 845

1.275 499

Woongroep Marenland heeft volgens de WSW methode, met uitzondering van 2007, een positieve kasstroom. De negatieve kasstroom wordt veroorzaakt door de onrendabele top voor nieuwbouw en extra investering in planmatig onderhoud. Woongroep Marenland is door het WSW gekwalificeerd als onveranderd kredietwaardig en het faciliteringsvolume voor de jaren 2009 tot 2012 bedraagt € 59,9 miljoen. De financierbaarheid voldoet aan de gestelde normen van het WSW, maar vereist een strakke bewaking en sturing.

5.2.3. Verbindingen Voor de ontwikkeling van de specifieke locatie Overdiep in Appingedam, met commerciële activiteiten, wordt gebruik gemaakt van een aantal verbindingen. Het betreft Marenland Beheer BV, Overdiep BV en de v.o.f. Overdiep. Beide BV’s fungeren als risico-BV en vormen voor de vennootschapsbelasting een fiscale eenheid. De feitelijke ontwikkelingsactiviteiten vinden in de v.o.f. plaats. In de v.o.f. Overdiep wordt mede geparticipeerd door Combinatie Overdiep BV. De feitelijke gegevens van de verbindingen zijn opgenomen in de volgende tabel: Deelnemingen 2009 Bedragen in € Balanstotaal Eigen vermogen Voorzieningen Vreemd vermogen lang Vreemd vermogen kort Jaarresultaat na belasting Indirect belang: -% -normaal Direct belang -% -nominaal Wel of geen personeel in dienst Waarde verstrekte lening Ontvangen winstuitkering Niet uit de balans blijkende verplichtingen Zekerheden/Achtergestelde leningen Kapitaalstorting 2009

Marenland Beheer BV

Overdiep BV

v.o.f. Overdiep

4.506 -- 144.962 €0 €0 149.468 -96.481

14.292 4.400 4.892 €0 5.000 -82.374

8.212.538 -257.027 €0 €0 8.469.565 291.979

n.v.t. n.v.t.

100% 18.000

100% 18.000

100% 18.000 Geen Geen lening €0 Fiscale eenheid met Overdiep BV

n.v.t. n.v.t. Geen Geen lening €0 Fiscale eenheid met Marenland Beheer BV

n.v.t. n.v.t. Geen Geen lening €0

n.v.t. Geen

n.v.t. Geen

n.v.t. Geen

23

De directie van de verbindingen wordt gevormd door Woongroep Marenland als toegelaten instelling, namens deze vertegenwoordigd door de directeur-bestuurder. De vertegenwoordigers van de beide BV’s kunnen uitsluitend gezamenlijk verplichtingen aangaan voor rekening van de v.o.f. Overdiep. Door middel van maandelijkse projectrapportages wordt de directie op de hoogte gebracht van de financiële ontwikkeling van het project. De financiële en de projectadministratie wordt uitgevoerd door BV Bouwbedrijf Kooi , terwijl de secretariële ondersteuning vanuit Woongroep Marenland wordt geleverd. Het bestuur van de toegelaten instelling zorgt voor adequate informatie over de projectvoortgang en de financiële resultaten voor haar Raad van Toezicht. In de in negen VvE’s waarin Woongroep Marenland participeert, heeft zij een meerderheidspositie in de stemverhoudingen.

24

6.

Corporate Governance

6.1 Structuur De Governance Code Woningcorporaties (hierna te noemen de Code) vormt de basis van de corporate governancestructuur van Woongroep Marenland. Wij passen de Code zo veel mogelijk toe en onderschrijven de meeste beginselen ervan, in het bijzonder het belang van een deugdelijk ondernemingsbestuur dat integer en transparant handelt en het belang van goed toezicht en het afleggen van verantwoording over het uitgevoerde toezicht. Waar de Code niet wordt gevolgd, wordt dit in dit jaarverslag vermeld. Hieronder staan de hoofdlijnen van onze corporate governancestructuur. Deze zijn opgenomen in afzonderlijke documenten, te weten: Reglement Raad van Toezicht Profielschets Raad van Toezicht Gedragscode Woongroep Marenland De reglementen en regelingen maken deel uit van het door de Raad van Toezicht gehanteerde “Interne handboek” en zijn te vinden op onze website onder het hoofdstuk “Governance”. In het verslagjaar zijn het reglement en de profielschets bijgewerkt en door de Raad van Toezicht goedgekeurd. Daarnaast stelde de directeur-bestuurder begin 2010 een klokkenluidersregeling vast die in de vergadering van de Raad van Toezicht van maart 2010 is goedgekeurd. Het bestuursmodel bij Woongroep Marenland is een zogenaamde ‘tweelagenstructuur’. De directeurbestuurder vormt het bestuur. De Raad van Toezicht oefent het toezicht uit op de directeur-bestuurder. De taak en werkwijze van de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht zijn hieronder beschreven en worden gevolgd door het bestuursverslag en het verslag van de werkzaamheden van de Raad van Toezicht.

6.2 Taak en werkwijze directeur-bestuurder De directeur-bestuurder is belast met het besturen van de woningcorporatie, wat onder meer inhoudt dat hij verantwoordelijk is voor de strategie van de corporatie, de realisatie van de doelstellingen, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en het beleid ten aanzien van deelnemingen van de woningcorporatie. De directeur- bestuurder legt hierover verantwoording af aan de Raad van Toezicht. Hij richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. Hij weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij de woningcorporatie betrokkenen af. De Raad van Toezicht ontvangt van de directeur-bestuurder tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van haar taak. Daarnaast is de directeur-bestuurder verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving, het beheersen van risico’s die verbonden zijn aan de activiteiten van de corporatie en voor de financiering van de corporatie. Als directeur-bestuurder van een maatschappelijke onderneming streeft hij naar een effectieve en expliciete verantwoording van bovenstaande zaken. De directeurbestuurder rapporteert aan en bespreekt met de Raad van Toezicht de interne risicobeheersings- en controle systemen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn omschreven in artikel 10 van de statuten. De huidige directeur-bestuurder is benoemd voor onbepaalde tijd. Woongroep Marenland hecht groot belang aan de continuïteit binnen de directie-het bestuur en heeft daarom de best-practicebepaling II.2.1 uit de Code niet overgenomen. Deze houdt in dat de directeur-bestuurder voor 4 jaar wordt benoemd.

25

Elke vorm van belangenverstrengeling tussen Woongroep Marenland en de directeur-bestuurder wordt vermeden. In 2009 was geen sprake van tegenstrijdige belangen zoals bedoeld in principe II.3 van de Code.

6.3 Taak en werkwijze Raad van Toezicht De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van de directeur-bestuurder en op de algemene gang van zaken binnen de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. De Raad staat de directeur-bestuurder met raad ter zijde. De Raad richt zich bij de vervulling van haar taak op het belang van de corporatie en de met haar verbonden ondernemingen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de corporatie en de betrokkenen af. De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor de kwaliteit van haar eigen functioneren. De taak en werkwijze zijn vastgelegd in artikel 10 van de statuten en zijn in het Reglement Raad van Toezicht nader uitgewerkt. In de profielschets voor de Raad van Toezicht van Woongroep Marenland zijn de kwalificatievereisten en de competenties voor de individuele leden van de Raad van Toezicht en de randvoorwaarden voor het functioneren van de Raad als geheel opgenomen. Elk lid van de Raad moet de hoofdlijnen van het totale beleid kunnen beoordelen. Daarnaast beschikt ieder lid over een specifieke deskundigheid die noodzakelijk is voor de vervulling van zijn taak die past bij zijn rol zoals die in de profielschets van de Raad is omschreven. De Raad van Toezicht moet zodanig samengesteld zijn dat hij zijn taak naar behoren kan vervullen. Een herbenoeming van een lid van de Raad van Toezicht wordt zorgvuldig overwogen. Ook bij een herbenoeming worden de profieleisen gehanteerd. De zittingsduur voor de Raad van Toezicht bedraagt maximaal 12 jaar. Herbenoeming is mogelijk tot het bereiken van de leeftijd van 65 jaar. De Raad heeft geen audit-, selectie- of remuneratiecommissie. Zij is zodanig samengesteld dat de leden van elkaar, het bestuur en welke deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. In het reglement Raad van Toezicht zijn bepalingen opgenomen om dit te waarborgen. De Raad van Toezicht benoemt de externe accountant na advies van de directeur-bestuurder. De Raad verleent na overleg met de directeur-bestuurder goedkeuring aan de opdrachtverlening tot het uitvoeren van niet-controlewerkzaamheden door de externe accountant en aan de bezoldiging ervan. De externe accountant woont de vergadering van de Raad van Toezicht bij waarin over de vaststelling of goedkeuring van de jaarrekening wordt besloten. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen over het onderzoek van de jaarrekening gelijktijdig aan het bestuur en de Raad van Toezicht.

26

7.

Bestuursverslagen

7.1 Verslag van de directeur-bestuurder Persoonlijk Het jaar 2009 heeft in het teken gestaan van bouwen. De verbetering van de kwaliteit van het woningbezit krijgt vorm doordat na een periode van ontwikkeling de daadwerkelijke bouw in de Appingedam (Hart van Opwierde) en de gemeente Eemsmond (locaties Havenweg en Havendwarsweg) is gestart. De eerste resultaten werden in 2009 zichtbaar bij de oplevering van een gezondheidscentrum en appartementen in de “Schutsluys” in Appingedam. De organisatie en de bedrijfsvoering zijn in 2009 verder ontwikkeld door de uitbouw van de bestaande verdeling in Front Office (Wonen en Servicedienst) en Back Office (Financiën en Vastgoed). In 2009 zijn de afdelingen Financiën en Vastgoed onder één manager geplaatst. Verder zijn er in 2009 twee nieuwe managers geworven en is de ontwikkeling van een klantgerichte organisatie voortgezet. Voor het komende jaar heeft Woongroep Marenland als maatschappelijke onderneming de grote uitdaging om samen met de zeven collega corporaties in het DEAL-gebied (Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum) concrete plannen op te stellen om de volkshuisvesting en leefbaarheid in deze krimpregio te waarborgen.

Gegevens van de directeur-bestuurder De beloning van de directeur-bestuurder bestaat uit een vast salaris, pensioenpremie en emolumenten zoals een vaste onkostenvergoeding en een auto van de zaak. Bij het vaststellen van het salaris zijn de uitgangspunten van de Commissie Izeboud gevolgd. De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor de vaststelling van de beloning van de directeur-bestuurder. De persoonlijke gegevens van de directeur-bestuurder zijn: Naam

Functie

W. Dieterman

directeurbestuurder

Leeftijd

Nevenfuncties

59

Geen

Werkzaam in de huidige functie sinds 1997

Werkzaam bij de organisatie sinds 1992

De honorering van de bestuurder is in onderstaand overzicht weergegeven: (Bedragen x € 1) Naam W.Dieterman

Functie

Bruto salaris

directeurbestuurder

108.627

Pensioenpremie werkgever 27.347

27

Vaste onkostenvergoeding 1.089

Totaal 137.063

Belangrijke thema’s 2009 Oordeelsbrief VROM Woongroep Marenland werd het afgelopen jaar onaangenaam verrast door de brief van het ministerie van VROM met het B1 oordeel. Al was de koers van de organisatie niet gewijzigd, toch had het ministerie het risicoprofiel fors verhoogd. Daarnaast was door een administratieve omissie het volkshuisvestelijk vermogen onjuist becijferd. De mededeling van het ministerie gaf een dubbel gevoel omdat wij het voorgaande jaar de A- status hadden en er geen koerswijziging in ons beleid heeft plaatsgevonden. Wij moeten een forse opgave verrichten, maar het kost ons moeite te accepteren dat wij, waar wij juist in tijden van crisis deze verantwoordelijkheid ook durven te nemen, afgerekend worden op kille risicoprofielen. Mede naar aanleiding van het oordeel van het ministerie en de veranderende woningmarkt hebben wij kritisch naar ons nieuwbouwbeleid gekeken en is de sloop en nieuwbouw van een aantal koopwoningen uitgesteld. Volgens onze berekeningen moet de A-categorie weer mogelijk zijn. Externe ontwikkelingen Woongroep Marenland wordt geconfronteerd met een aantal externe ontwikkelingen die het functioneren als maatschappelijke ondernemingen beïnvloeden, zoals de internationale kredietcrisis, de krimp, de herstructurering in Noord-Groningen en de voorgenomen wijzigingen in het corporatiestelsel. Woongroep Marenland heeft nog geen directe nadelen ondervonden van de internationale kredietcrisis. We verkregen de benodigde financiering tegen een concurrerend rentepercentage door het gebruik van aangepaste rente-instrumenten. Wel was het aantal aanbieders beperkt. De gevolgen van de krimp en de aanpassing van het corporatiestelsel zien wij met vertrouwen tegemoet. Wij willen, als maatschappelijke onderneming, onze bijdrage leveren aan de vernieuwing van het corporatiestelsel in het algemeen en het woonbeleid in Noordoost-Groningen in het bijzonder. Wij voeren de plannen voor de herstructurering in de DEAL-gemeenten uit en zorgen in 2010 en 2011 voor een grote bouwproductie voor met name ouderen (appartementen) en cliënten van zorginstellingen als NOVO en Fivelland. In 2009 zijn de noodzakelijke verbeteringen van de organisatie (klantgericht werken en competentiemanagement) in gang gezet. Deze worden in 2010 verder uitgewerkt. Woongroep Marenland moet dan wel van zowel de lokale als landelijke overheid de mogelijkheden krijgen om deze taakstelling te realiseren. Een financieel gezonde basis is ook voor een maatschappelijke ondernemer van essentieel belang om goed te kunnen functioneren.

Risicobeheersing Het risicomanagement is voortdurend in ontwikkeling. Het financiële beleid van Woongroep Marenland is gericht op continuïteit, behoud van investeringskracht en het beheersen van financiële en operationele risico’s. Voor de lange termijn gebeurt dit door het regelmatig doorrekenen van toekomstige ontwikkelingen in financiële meerjarenprognoses (tien tot twintig jaar) van de kasstromen en de resultaten. Ook heeft Woongroep Marenland een meerjarenonderhoudsplanning. Vanuit deze prognoses stellen wij voor de korte termijn de jaarbegroting en de liquiditeitenplanning op. Via maandelijkse managementrapportages op basis van kengetallen (prestatie-indicatoren) bezien wij periodiek in hoeverre de begroting wordt gerealiseerd. Minimaal vier keer per jaar bespreekt de directeur-bestuurder deze prestatie-indicatoren met de Raad van Toezicht. Zes maal per jaar verschijnen directieverslagen waarin over de ontwikkeling en voortgang van de projectontwikkelingsportefeuille wordt gerapporteerd. Hierin worden ook de bijzondere risico’s vermeld. Het treasurystatuut bevat de kaders voor de financierings-, beleggings-, cashmanagement- en renterisicobeslissingen. Deze kaders zijn vastgelegd in het treasury jaarplan 2009. Hoofddoelstelling is het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie door het realiseren van een permanente toegang tot de kapitaalmarkt en het voorkomen van bovenmatige risicosituaties. In het verslagjaar zijn voorbereidingen getroffen om procesgericht te werken en de daarmee samenhangende interne controle gestructureerder uit te voeren. Ook op het gebied van 28

projectontwikkeling zijn maatregelen ingevoerd om via voortgangsrapportages de projecten en de risico’s te kunnen volgen. Elk project wordt verdeeld in fases die met een door de bestuurder te ondertekenen document wordt vastgelegd en afgesloten. Zo worden de risico’s in kaart gebracht; waar nodig worden aanvullende beheersmaatregelen genomen. De regelgeving ten aanzien van de vennootschapsbelasting is gewijzigd. Woongroep Marenland heeft in april 2009 ook de VSO 2 ondertekend. De ingeschakelde fiscale adviseurs moeten ervoor zorgen dat de risico’s zoveel mogelijk worden beperkt en de fiscale mogelijkheden optimaal worden gebruikt. De ontwikkeling van de rentestand en van de bouwkosten zijn risico’s die grote invloed kunnen hebben op de hoogte van de onrendabele investeringen ten behoeve van de herstructurering. Mede als gevolg van de gunstige renteontwikkeling en de goede aanbestedingsresultaten konden wij de afgelopen jaren goede financiële resultaten behalen. De jaarlijks door de politiek bepaalde huurverhoging vormt een niet te onderschatten risico dat buiten de invloedssfeer van de directeur-bestuurder ligt. De regering heeft bij haar aantreden in 2007 een inflatievolgend huurbeleid ingevoerd.

Bestuursverklaring De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van een stelsel van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen dat aan de eisen van Woongroep Marenland voldoet. Dit moet optimale beheersing van de risico’s mogelijk maken. Het kan echter nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van Woongroep Marenland worden gerealiseerd of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet- en regelgeving niet zullen optreden. Niettegenstaande ben ik van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen die bij Woongroep Marenland worden toegepast, een goede basis vormen om in het algemeen te kunnen verklaren dat: de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht voldoende inzicht hebben in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke, maatschappelijke en financiële doelstellingen van Woongroep Marenland worden gerealiseerd; Woongroep Marenland zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; de interne en externe financiële rapportages van Woongroep Marenland betrouwbaar zijn; er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid. Tot slot mag ik als directeur-bestuurder van Woongroep Marenland verklaren dat alle middelen uitsluitend zijn gebruikt in het belang van de volkshuisvesting.

29

7.2 Verslag van de Raad van Toezicht Samenstelling Raad van Toezicht In 2009 bestond de Raad van Toezicht uit vijf leden: de heren J.Pilon, K.H. Brontsema, E.G. Dijkhuis, R.J. Kok en S. van der Wal. De bezetting is in 2009 niet gewijzigd. Hieronder volgt een overzicht met de persoonlijke gegevens van de leden van de Raad van Toezicht. Naam

M / V

Functie

Leeftijd

Benoemd in

Hoofdfunctie

J. Pilon

M

Voorzitter

63

1985

K.H. Brontsema

M

Lid, (huurderszetel)

62

1992

Consultant/ Interimmanagement v.m.accountmanager

E.G. Dijkhuis

M

Lid

61

1998

v.m. bouwkundige

R.J. Kok

M

Vicevoorzitter

60

1990

Personeelsfunctionaris

S. van der Wal

M

Lid, (huurderszetel)

45

2008

Voorzitter Centrale Directie Christelijk Primair Onderwijs

Nevenfunctie

Penningmeester St. Vrijwillige Terminale Zorg boekhouder Prot. Gemeente Appingedam Penningmeester Ned. Rode Kruis afd. Uithuizen/ Zandeweer Penningmeester Hervormd Verenigingsgebouw ”De Rank”, Uithuizen Bestuurslid Aedes Kennisnetwerk Drenthe-Groningen vicevoorzitter cie. bezwaar algemene zaken gemeente Delfzijl vicevoorzitter Raad van Advies PABO Stendenhogeschool Penningmeester samenwerkingsverband WSNS Drachten secretaris stichting tot steun Noventa lid cie. van beroep eindexamen VO Fivelcollege

Voor de Raad van Toezicht geldt het volgende rooster van aftreden: Naam J. Pilon K.H. Brontsema E.G. Dijkhuis R. J. Kok S. van der Wal

Jaar van herbenoeming /aftreden 1-1-2012 1-1-2013 1-1-2013 1-1-2011 1-1-2012

Uiterlijke datum van aftreden 1-1-2012 1-1-2013 1-1-2014 1-1-2015 1-1-2020

De heren Pilon, Brontsema en Kok overschrijden de maximale zittingstermijn van de Raad van Toezicht van Woongroep Marenland of haar rechtsvoorgangers. In het afgelopen verslagjaar heeft de Raad in het kader van artikel II.3.5. van de Governance Code een aantal overwegingen vastgelegd. Op basis hiervan is een nieuw rooster van aftreden vastgesteld dat in bovengenoemde tabel is opgenomen.

30

De Raad hecht een grotere waarde aan de continuïteit van expertise dan aan een strikte handhaving van het rooster van aftreden. Dit is vooral ingegeven door de situatie op en in de markt waar Woongroep Marenland opereert. Noch de leden van de Raad, noch de directeur-bestuurder maken deel uit van het college van Burgemeester en Wethouders van één der gemeenten waarin de corporatie werkzaam is of van het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Groningen. Geen van de leden van de Raad heeft een arbeidsovereenkomst met Woongroep Marenland. De Raad van Toezicht stelt huurders, dan wel huurdersorganisaties in de gelegenheid om ten minste twee plaatsen in de Raad in te nemen.

Kaders voor de Raad van Toezicht Governance code De Raad onderschrijft het belang van de Governance Code (Aedes/VTW), maar zij neemt de vrijheid haar eigen keuzes te maken in het licht van haar missie en doelstelling. De protestants-christelijke overtuiging en achtergrond van de corporatie en de uitgesproken taak die wij voor onze corporatie zien ten behoeve van mensen die niet zelf in staat zijn in hun huisvesting te voorzien, hebben niet voor niets een prominente rol in de missie. Dit is en blijft de leidraad voor onze keuzes. Voor een transparante werkwijze van de Raad van Toezicht zijn in 2009 het reglement en de profielschets van de Raad van Toezicht en de notitie Zittingsduur leden Raad van Toezicht goedgekeurd. Integriteit Statutair is zowel voor de directeur-bestuurder als voor de Raad van Toezicht vastgelegd welke zaken onverenigbaar zijn met uitoefening van de betreffende functie. Deze statutaire bepalingen zijn uitgewerkt en vastgelegd in een integriteitcode. Deze code heeft betrekking op zowel de organisatie als op de Raad van Toezicht. In het geval er een mogelijke (schijn van) onverenigbaarheid bij een lid van de Raad van Toezicht wordt voorzien, of wanneer op andere wijze een tegenstrijdig belang zou kunnen optreden, is in het reglement van de Raad van Toezicht bepaald hoe hiermee moet worden omgegaan. Als er naar het oordeel van de Raad sprake is van een meer dan een incidentele onverenigbaarheid dient het betreffende lid af te treden. In 2009 heeft dit niet gespeeld. De voorzitter van de Raad zorgt voor het introductie-, opleidings- of trainingsprogramma voor de leden, is namens de Raad van Toezicht het voornaamste aanspreekpunt voor het bestuur en initieert de evaluatie van het functioneren van de Raad van Toezicht en van het bestuur. In twee extra vergaderingen heeft de Raad, in aanwezigheid van de directeur- bestuurder, haar werkwijze in 2009 geëvalueerd. De evaluatie vond plaats aan de hand van “De 10 gouden regels voor toezichthouders” door dr. Stefan C. Pey van de Governance University. De Raad heeft herbevestigd dat de leden van de Raad als collectief worden beoordeeld en dat de resultaten van deze evaluatie niet naar buiten worden gebracht.

Werkzaamheden Raad van Toezicht De Raad vergaderde in het verslagjaar zes keer in het bijzijn van de directeur-bestuurder. De voorzitter van de Raad van Toezicht bepaalt de agenda en leidt de vergaderingen van de Raad, ziet toe op goed functioneren van de Raad, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de leden van de Raad en zorgt dat er voldoende tijd is voor besluitvorming. De Raad oefent haar toezichthoudende functie ook uit op de verbindingen die Woongroep Marenland is aangegaan. De onderwerpen die aan de orde kwamen hadden betrekking op de strategie, het financiële beleid en de realisering van de volkshuisvestelijke taken. De onderwerpen zijn de Raad toegelicht in het kader van haar taken met betrekking tot toezicht, klankbord en werkgever. 31

Toezicht Zoals bepaald in artikel 26, lid 1 van de statuten is door de directeur- bestuurder de jaarrekening over 2009 opgesteld. Deze omvat de balans, de winst- en verliesrekening, de daarbij behorende toelichting en het volkshuisvestingsverslag over het afgelopen boekjaar. Ernst & Young Accountants is voor het verslagjaar 2009 net als in de voorgaande jaren benoemd tot externe accountant. Ernst & Young Accountants controleerden de jaarrekening en hechtten er hun goedkeuring aan, zoals blijkt uit de accountantsverklaring die bij dit verslag is gevoegd. Ook namen wij kennis van het volkshuisvestingsverslag en het op daarbij behorend rapport van bevindingen, dat werd opgesteld door Ernst & Young Accountants. Wij kunnen ons met de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag verenigen. In 2010 willen wij samen met de directeur-bestuurder het functioneren van de externe accountant beoordelen. De Raad gaf in 2009 invulling aan haar toezichthoudende taak door het goedkeuren van het jaarverslag 2008, het beleidsplan 2010-2011, de meerjaren begroting 2010-2014 en de uitvoeringsbesluiten van de nieuwbouwprojecten. De Raad wordt over de uitvoering/voortgang van de bedrijfsvoering geïnformeerd door middel van periodieke kengetallenrapportages. Als voorbereiding op een nieuw uit te werken ondernemingsplan zal Woongroep Marenland zich in 2010 laten visiteren door een onafhankelijke visitatiecommissie. Om feitelijk inzicht te krijgen in de ontwikkelingen binnen de volkshuisvesting, de bouwactiviteiten en het onderhoud van de woningen zijn de herstructureringsgebieden en de bouwlocaties van Woongroep Marenland bezocht. Op 15 december 2009 vond het jaarlijks overleg met de ondernemingsraad plaats. Met hen besprak de Raad de algemene ontwikkelingen in de sector en de specifieke ontwikkelingen van Woongroep Marenland. Naast het lezen van vakliteratuur om de landelijke ontwikkelingen bij te houden werd door de leden van de Raad deelgenomen aan de bijeenkomsten van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) en de Aedes Kennisnetwerkbijeenkomsten. In 2009 nam de Raad deel aan de Noordelijke Woondag in Heerenveen en het door Aedes georganiseerde werkbezoek aan Woningstichting Wierden en Borgen in Bedum. Klankbord In de vergaderingen van de Raad zijn, naast de statutaire besluiten, alle zaken behandeld die door de bestuurder in zijn directieverslag worden gemeld. Dit verslag staat elke vergadering op de agenda.

32

Hieronder een overzicht van de onderwerpen uit het directieverslag met bijzonderheden over de inhoud in 2009. Onderwerp

Inhoud 2009

Projectontwikkeling Ontwikkeling herstructurering

Calculatiestatuut 2009 en 2010 goedgekeurd Expliciete aandachtspunten:

Verkoop/verhuur van woningen Overleg met de bewoners Overleg met de andere stakeholders Leefbaarheid Treasury

De kwaliteit van het woningbezit ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg De opzet om de huurharmonisatie nader uit te werken is goedgekeurd

Goedgekeurd zijn: Treasurystatuut; Financieringsopzet van de v.o.f. Overdiep

PR zaken Personeel en organisatie

Notitie wijziging organisatiestructuur is goedgekeurd; Regeling functioneringsgesprekken directeur-bestuurder vastgesteld en goedgekeurd

Werkgever De honorering van de toezichthouders is in onderstaande tabel weergegeven: Bedragen x € 1 Naam J. Pilon R.J. Kok K.H. Brontsema E.G. Dijkhuis S. van der Wal

Functie Voorzitter vicevoorzitter Lid Lid Lid

Vaste honorering 7.779 7.261 5.186 5.186 5.186

Appingedam, april 2010,

Raad van Toezicht

J. Pilon, voorzitter

R.J. Kok, vicevoorzitter

K.H. Brontsema

E.G. Dijkhuis

S. van der Wal

33

Vaste onkostenvergoeding n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Totaal 7.779 7.261 5.186 5.186 5.186

8.

Kengetallen 2009

Omschrijving

2009

2008

2007

2006

2005

Woningbezit (aantal verhuureenheden) a.in exploitatie

45 2.160 68

45

45

45

45

2.172

2.209

2.173

2.168

68

68

68

60

2.273

2.285

2.322

2.286

2.273

b.in aanbouw of voorbereiding

246

246

221

179

63

c.Garages, carports,parkeerplaatsen en kelders

364

364

349

349

339

woningen - vooroorlogs woningen - na-oorlogs eenheden ten behoeve van bijzondere huisvesting totaal aantal woningen en eenheden in beheer

d.Overige objecten:bedrijfspanden

22

21

11

11

10

Totaal aantal in verhuur (a,c en d) ongewogen

2.659

2.670

2.682

2.646

2.622

Totaal aantal in verhuur (a,c en d) gewogen (VHE)

2.368

2.379

2.403

2.367

2.351

- per klacht

109

108

71

71

76

- per woning

216

244

195

206

211

- per mutatie

1.424

1.134

1.296

1.451

1.051

- per woning

160

140

160

193

126

512

458

638

367

453

171

158

230

213

199

88

120

31

14

37

1.059

1.000

1.223

979

989

Huurachterstand in %

0,84

0,81

0,92

0,77

Huurderving in %

2,50

1,41

1,90

1,32

0,94

11,70

12,56

12,94

12,79

11,54

Kwaliteit Klachtenonderhoud:

Mutatieonderhoud:

Planmatig onderhoud - per woning Overig onderhoud - per woning Uitgaven leefbaarheid - per woning Totaal onderhoudskosten per woning Het verhuren van woningen

Mutatiegraad in %

0,58

Netto kasstroom (bedragen x € 1,-) Huuropbrengst per VHE

4.454

4.240

4.088

4.123

4.145

Netto kasstroom per VHE

1.838

1.808

1.776

2.106

2.214

Rentelasten en soorgelijke kosten per VHE

1.274

1.261

1.096

1.071

1.119

564

547

680

1.035

1.095

Netto kasstroom naar rente per VHE Financiële continuïteit Rentabiliteit:

■ Rentabiliteit eigen vermogen in % ■ Rentabiliteit totaal vermogen in % Current ratio Solvabiliteit

1,67

0,14

1,81-

8,42

10,26

3,79

3,77

2,91

5,94

6,66

1,44

0,50

0,45

0,27

0,51

23,35

25,84

28,92

31,27

29,67

1,4

1,4

1,6

2,0

2,0

Rentedekkkingsgraad Netto Bedrijfslasten Netto bedrijfslasten per vhe Personeelskosten per FTE Aantal VHE per FTE Personeelsbezetting gemiddeld per jaar

1.281

1.329

1.092

1.057

938

59.276

60.933

63.795

53.688

49.783

91,88

85,17

25,76

27,60

102,68 21,83

34

108,82 21,86

110,68 21,71

Balans en winst-en verliesrekening Omschrijving

2009

2008

2007

2006

2005

Balans, in euro's per woning/eenheid in beheer per 31 december Activa

■ materiële vaste activa ■ financiële vaste activa

42.968

38.727

33.844

32.403

31.431

219

281

318

353

384

totaal vaste activa

43.187

39.008

34.162

32.756

31.815

1.469

474

499

406

601

Balanstotaal

44.656

39.482

34.661

33.162

32.416

Verzekerde som per woning/eenheid

91.214

85.339

77.519

76.990

76.551

■ eigen vermogen ■ voorzieningen ■ lang vreemd vermogen ■ kortlopende schulden

10.427

10.201

10.025

10.370

9.619

709

310

78

338

516

32.497

28.031

23.457

20.934

21.102

1.023

940

1.102

1.520

1.179

Balanstotaal

44.656

39.482

34.662

33.162

32.416

Interne financiering vaste activa

10.690

10.978

10.706

11.822

10.713

vlottende activa

Passiva

Winst- en verliesrekening in euro's per woning/eenheid in exploitatie gedurende het boekjaar (Op basis van het gemiddelde aantal woningen/eenheden gedurende het boekjaar) 2009

2008

2007

2006

2005

4.628

4.379

4.263

4.281

4.149

3

63

52

61

58

3

6

3

4

3

301

132

72

401

320

4.935

4.580

4.389

4.747

4.530

638

543

525

502

507

653

335

602

97

54

264

253

267

275

263

Baten

■ huren ■ vergoedingen ■ overheidsbijdragen ■ overige baten

Lasten

■ afschrijvingen ■ ov. waardeveranderingen materiële vaste activa ■ lonen en salarissen ■ sociale lasten ■ lasten onderhoud ■ overige bedrijfskosten

Baten minus lasten Renteresultaat

149

151

161

162

163

1.187

1.139

1.272

997

993

962

1.094

787

747

618

3.853

3.515

3.614

2.780

2.598

1.082

1.065

776

1.967

1.932

-1.114

-1.039

-992

-1.053

-1.072

-32

26

-216

914

860

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Buitengewone baten/lasten

0

0

0

0

0

Resultaat op deelnemingen

-42

43

-56

-14

-2

Vennootschapsbelasting

246

-56

90

-91

172

13

-182

809

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

35

858

B.

Jaarrekening 2009

1. Balans per 31 december 2009 (na resultaatbestemming) ACTIVA (bedragen x € 1.000) 31-12-2009

31-12-2008

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende- en roerende zaken in exploitatie Onroerende- en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

83.844 12.538 1.285

73.247 14.122 1.122 97.667

Financiële vaste activa Actieve belastinglatentie Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Overige financiële vaste activa

166 143 189

Totaal vaste activa

88.491

432 211 498

643

98.165

89.134

607

128

-

-

Vlottende activa Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen groepsmaatschappijen Belastingen Overige vorderingen Overlopende activa

100 64 1.255 92 10

85 19 32 196 1.521

332

Liquide middelen

1.210

605

Totaal vlottende activa

3.338

1.065

101.503

90.199

36

PASSIVA (bedragen x € 1.000) 31-12-2009 Eigen vermogen Overige reserves

31-12-2008

23.700

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen

1.435 144 33

23.310

630 30 31 1.612

Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

73.585 281

691

33 63.739 278 73.866

Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

912 72 1.341

37

64.050

587 298 1.263 2.325

2.148

101.503

90.199

2. Winst en verliesrekening over 2009 Bedragen x € 1.000 2009 Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende goederen Overige bedrijfsopbrengsten

2008

10.547 6 7 571 114

Som der bedrijfsopbrengsten

10.086 145 14 269 34 11.245

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeverminderingen materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

1.453 1.489 602 156 184 2.706 2.190

Bedrijfsresultaat

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten

10.548

1.251 772 578 176 172 2.624 2.519 8.780

8.092

2.466

2.456

473 21 3.032-

583 23 2.9992.538-

2.393-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

73-

63

Resultaat deelnemingen

97-

98

170-

161

Belastingen

560

128-

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

390

33

38

3. Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling 3.1. Algemeen Algemeen De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van de verkrijgings- of vervaardigingprijs, onder toepassing van de minimum waarderingsregel respectievelijk de nominale waarde, tenzij anders vermeld. Vennootschapsbelasting In 2009 heeft Woongroep Marenland de Vaststellingsovereenkomst (VSO2), “Belastingplicht Woningcorporaties” ondertekend. In de jaarrekening is de vennootschapsbelasting dienovereenkomstig verwerkt. Consolidatie Gezien het relatief geringe belang van de omvang van de activiteiten van de groepsmaatschappijen van Woongroep Marenland is gebruik gemaakt van de vrijstelling voor consolidatie.

3.2. Balanswaardering Onroerende en roerende zaken in exploitatie De woningen, de garages en de bedrijfspanden zijn gewaardeerd tegen de historische kostprijs verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen. Deze zijn bepaald op basis van de economische levensduur, dan wel tegen lagere bedrijfswaarde indien deze naar verwachting duurzaam lager is. Nagekomen investeringen inzake geriefsverbeteringen, kozijnvervanging en upgrading zijn eveneens gewaardeerd tegen historische kostprijs, dan wel tegen lagere bedrijfswaarde. Bij deze nagekomen investeringen wordt -waar nodig- de economische levensduur verlengd. De afschrijving vindt plaats volgens het annuïtaire systeem. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling (woningen in aanbouw en herstructurering) zijn gewaardeerd tegen de tot en met de balansdatum bestede kosten. Voorzienbare verliezen worden opgenomen in de post “Voorziening onrendabele investeringen”. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijving vindt plaats volgens het lineaire systeem. Actieve belastinglatentie Dit betreft een actieve latentie van de waardeverschillen tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de financiële instrumenten uitgaande van de fiscale openingsbalans van 1 januari 2008. Waardering vindt plaats indien en voor zover in de toekomst verrekening kan plaatsvinden. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde tegen een percentage van 6%. Voor het bezit in exploitatie zonder verkoop en sloopplannen binnen een termijn van 5 jaar, is er, overeenkomstig de regelgeving, geen actieve latentie in de jaarrekening opgenomen. Het betreft hier een potentiële latente vennootschapsbelasting bedrag van ca € 26 mln.

39

Te vorderen BWS subsidies De te vorderen bijdragen als gevolg van het Besluit Woninggebonden Subsidies worden jaarlijks verminderd met de ontvangen termijnen en verhoogd met de rente over het jaarlijks resterend saldo. Deelnemingen Deelnemingen worden gewaardeerd tegen netto-vermogenswaarde. Indien deze negatief is wordt daarvoor een voorziening gevormd. Overige financiële vaste activa Hieronder zijn opgenomen de geactiveerde financieringskosten in verband met betaalde disagio en kosten die samenhangen met het afdekken van renterisico’s. Deze uitgaven worden naar rato van de looptijd afgeschreven. Voorraden Onderhanden verkoopprojecten worden gewaardeerd tegen de bestede kosten verminderd met de gedeclareerde termijnen. Resultaten worden genomen naar rato van de voortgang van het project. Dit betreft koopwoningen waarvoor nog geen verkoopovereenkomsten zijn gesloten. De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs. Onderhanden projecten Onderhanden koopprojecten worden gewaardeerd tegen de bestede kosten verminderd met de gedeclareerde termijnen. Resultaten worden genomen naar rato van de voortgang van het project. Dit betreft koopwoningen waarvoor verkoopovereenkomsten zijn gesloten. Vorderingen Deze posten zijn opgenomen tegen de nominale waarde, voor zover nodig onder aftrek van een voorziening wegens oninbaarheid. Voorziening onrendabele investeringen Voor de per balansdatum aangegane verplichtingen inzake toekomstige nieuwbouwinvesteringen bestemd voor de eigen exploitatie, wordt voor het onrendabele deel van de investering een voorziening gevormd. Bij mengprojecten van huur- en koopwoningen wordt de verwachte verkoopwinst in mindering gebracht. Overige voorzieningen ( jubileumuitkeringen) Dit betreft een voorziening voor toekomstige jubileumuitkeringen op basis van de CAO. De voorziening is gewaardeerd tegen contante waarde, waarbij rekening is gehouden met een vertrekkans. Schulden De aangetrokken leningen van de overheid en kredietinstellingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde verminderd dan wel vermeerderd met de contractuele aflossingen volgens het lineaire, annuïtaire dan wel dynamische kostprijssysteem. De waarborgsommen en de kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.

40

Financiële instrumenten Ter afdekking van renterisico’s maakt Woongroep Marenland gebruik van financiële instrumenten in de vorm van swaps en collars. Overeenkomstig de geldende regelgeving (toepassing hedge accounting) worden deze instrumenten niet gewaardeerd in de balans. De baten en lasten die voortvloeien uit deze instrumenten, worden gelijktijdig verantwoord met de baten en lasten van de items waaraan het financieel instrument is gekoppeld. De kosten voor het afsluiten van financiële instrumenten worden geactiveerd en afgeschreven naar rato van de looptijd.

3.3. Resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor de balanswaardering. Bedrijfsopbrengsten worden verantwoord in het jaar waarin zij gerealiseerd zijn. Bedrijfslasten worden verantwoord in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn. Huren Dit betreft de te ontvangen netto huren, exclusief de vergoedingen voor leveringen van goederen en diensten, onder aftrek van de huurderving wegens leegstand, groot onderhoud en mogelijke herstructurering. Vergoedingen Dit betreft de van de huurders boven de netto huurprijs te ontvangen vergoedingen voor leveringen van goederen en diensten, na aftrek van door leegstand gederfde vergoedingen. Overheidsbijdragen Hieronder worden de overheidsbijdragen verantwoord. Verkoop onroerende goederen Hieronder worden opgenomen de gerealiseerde winsten op verkoop van huurwoningen en nieuwbouw koopwoningen. Tussentijdse resultaten op verkoopprojecten (onderhanden projecten bij de vlottende activa) worden verantwoord volgens de “percentage of completion” methode. Deze methode houdt in dat tussentijds resultaatverantwoording plaatsvindt indien daartoe aanleiding bestaat. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere verantwoord de vergoeding voor de contractskosten en de aan derden doorberekende kosten voor administratie en onderhoud. Overige waardeverminderingen Hieronder zijn begrepen de afwaarderingen naar lagere bedrijfswaarde, de dotatie aan de voorziening ORT en de overige waardeverminderingen. Lonen en salarissen alsmede sociale lasten Hieronder zijn de lonen en salarissen, respectievelijk de sociale lasten van de in het boekjaar werkzame werknemers opgenomen, onder aftrek van het loondeel dat werd toegerekend aan de lasten onderhoud en de ontwikkeling en begeleiding van nieuwbouwprojecten.

41

Pensioenlasten De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert zich als een toegezegde pensioenregeling, aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen / salarissen van de deelnemers. Het bedrijfstakpensioenfonds stelt overigens dat de pensioenregeling een toegezegde bijdrageregeling betreft. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde bijdrageregeling, omdat overeenkomstig de RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarden dat: De corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en samen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast. De corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premie. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. Lasten onderhoud Hieronder worden zowel de onderhoudskosten door derden als door de eigen dienst opgenomen. Overige bedrijfslasten Hieronder worden onder andere verantwoord de algemene kosten van de bedrijfsvoering, belastingen, verzekeringen, kosten leveringen en diensten en dergelijke. Rentebaten Als rentebaten worden de te ontvangen rentevergoedingen op banksaldi, deposito’s en overige liquide middelen verantwoord. Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Als opbrengsten financiële vaste activa worden rentevergoedingen en eventuele koerswinsten verantwoord. Rentelasten Onder deze post is de rentelast met betrekking tot schulden, boete wegen vervroegde aflossing en disagio op nieuwe leningen opgenomen. Belastingen Belastingen zijn bepaald overeenkomstig de geldende fiscale regelgeving en VSO2. Bij een negatief belastbaar bedrag wordt de fiscale verliescompensatie in de balans opgenomen indien en voor zover dit bedrag kan worden gecompenseerd met toekomstige winsten. In de post belastingen worden ook de mutaties in de actieve latentie verantwoord.

42

4. Toelichting op de balans per 31 december 2009 Bedragen x € 1.000,ACTIVA Materiële vaste activa Het verloop van de materiële vaste activa is als volgt weer te geven: Onroerende- en roerende zaken in exploitatie Woningen Onroerende Totaal en woon- zaken niet gebouwen zijnde woningen Samenstelling boekwaarde per 31 december 2008: Aanschaffingswaarde Afschrijvingen tot en met 31 december 2008

90.624 18.828-

2.166 715-

92.790 19.543-

Boekwaarde per 31 december 2008

71.796

1.451

73.247

6.257 -

1.994 1.34410.108 161-

4.340

6.257

10.597

Samenstelling boekwaarde per 31 december 2009: Aanschaffingswaarde Afschrijvingen tot en met 31 december 2009

96.308 20.172-

8.423 715-

104.731 20.887-

Boekwaarde per 31 december 2009

76.136

7.708

83.844

Mutaties in 2009: Investeringen Afschrijvingen Overboeking gereedgekomen complexen Desinvestering i.v.m. verkoop Afwaardering i.v.m. sloop

1.994 1.3443.851 161-

Woningen Onroerende Totaal en woon- zaken niet gebouwen zijnde wonignen

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Samenstelling boekwaarde per 31 december 2008: Aanschaffingswaarde

9.493

4.629

14.122

9.493

4.629

14.122

7.220 4.04243.174

1.499 6.2574.758-

8.719 10.29941.584-

Samenstelling boekwaarde per 31 december 2009: Aanschaffingswaarde

12.667

129-

12.538

Boekwaarde per 31 december 2009

12.667

129-

12.538

Boekwaarde per 31 december 2008 Mutaties in 2009: Investeringen Naar onroerende en roerende zaken in exploitatie Naar onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

43

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Samenstelling boekwaarde per 31 december 2008: Aanschaffingswaarde Afschrijvingen tot en met 31 december 2008

3.023 1.901-

Boekwaarde per 31 december 2008

1.122

Mutaties in 2009: Investeringen kantoorgebouw Investeringen vervoermiddelen Overige investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen

304 55 42 18123260

Samenstelling boekwaarde per 31 december 2009: Aanschaffingswaarde Afschrijvingen tot en met 31 december 2009

3.309 2.024-

Boekwaarde per 31 december 2009

1.285

Afschrijvingstermijnen De afschrijvingstermijnen bedragen: annuïtair 25 - 50 25 -30 50 -

- grond - woningen - garages - bedrijfspanden - kantoorgebouw - inventaris - vervoermiddelen

lineair 25 3 - 10 5 - 10

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van de materiële activa in exploitatie bedraagt aan het eind van het boekjaar circa € 117,6 miljoen, tegen € 91,9 miljoen aan het einde van het voorgaande boekjaar. Bij de berekening ervan zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: - huurstijging, inclusief effect van harmonisatie bij verhuizing 2009 vanaf 2010 - huurderving - lastenstijging - rekenrente

1,50% 2,25% 1,00% 2,25% 6,00%

Het verloop van de bedrijfswaarde was als volgt (bedragen x € 1 mln) : Stand per 1 januari 2009 Voorraadmutaties: Nieuwbouw Sloop

91,9

11,8 11,8

Gevolgen van aanpassingen van parameters en uitgangspunten: Huurstijging / huurharmonisatie Rentabiliteitswaarde correctie Overige mutaties Totaal correcties Stand per 31 december 2009

8,6 5,5 0,213,9 117,6

44

Brand- en stormverzekering De activa zijn verzekerd op uitgebreide voorwaarden. Het verzekerd bedrag bedroeg per 31 december 2009 € 207 miljoen en is, op basis van taxatiewaarde. Ultimo december 2008 zijn de bezittingen in de gemeente Appingedam, Delfzijl en Loppersum opnieuw getaxeerd door de verzekeraar. Voor de gemeente Eemsmond wordt de verzekerde som jaarlijks geïndexeerd. Nieuwbouw en/of aangekocht bezit wordt getaxeerd bij het ingaan van de verzekering. Waardering onroerende zaakbelasting Voor de onroerende zaakbelasting zijn de activa gewaardeerd voor € 269 miljoen. Financiële vaste activa 2009

2008

Actieve belastinglatentie Stand per 1 januari 2009 Bijboeking van de latentie Stand per 31 december 2009

166 166

Te vorderen BWS- subsidies Stand per 1 januari 2009 Bijboeking rente Ontvangen termijnen

432 21 310-

506 23 97-

Stand per 31 december 2009

143

432

-

Deelnemingen De deelnemingen zijn: - Marenland Beheer B.V. (100%) - Overdiep BV (100%) - VOF Overdiep (50%) Indien het belang van de VOF Overdiep wel zou zijn geconsolideerd in de jaarrekening van Woongroep Marenland dan zou dit in de balans leiden tot de volgende toenamen: - onderhanden werk € 3.910.000 - vorderingen € 191.000 - kortlopende schulden € 4.235.000 Alle vennoten van de VOF Overdiep zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van de VOF. Overige financiële vaste activa Stand per 1 januari 2009 Afschrijving/afwaardering Stand per 31 december 2008

211 22189

233 22211

Dit betreft geactiveerde financieringskosten en bestaat uit disagio en betaalde premies. Voorraden Onderhanden verkoopprojecten Onderhoudsmaterialen

31-12-2009 31-12-2008 485 26 122 102 607 128

De voorraad onderhoudsmaterialen is tot een bedrag van circa € 147.000 verzekerd tegen brand.

45

Onderhanden projecten Kosten uitbesteed werk en andere kosten Af: gefactureerde termijnen Bij: tussentijdse winstneming

-

-

Stand per 31 december 2009

-

-

De volgende koopprojecten zijn in uitvoering dan wel in voorbereiding: Vorderingen

31-12-2009 31-12-2008

Huurdebiteuren Huidige huurders Vertrokken huurders Af: Voorziening dubieuze debiteuren Vorderingen groepsmaatschappijen Te vorderen Overdiep BV Te vorderen Marenland Beheer BV Overige vorderingen Overige Openstaande debiteuren Te vorderen VOF Overdiep

Belastingen Te vorderen BTW Voorlopige aanslag vennootschapsbelasting 2008 Voorlopige aanslag vennootschapsbelasting 2009 Verliescompensatie vennootschapsbelasting 2009

Overlopende activa Bijdrage aanbrengen voorzieningen Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) Vooruitbetaalde kosten

Liquide middelen Kas Rekening courant banken De liquide middelen zijn onmiddellijk opeisbaar.

46

99 60 159 59100

92 51 143 5885

5 59 64

5 14 19

8 9 75 92

7 25 32

4 307 550 394 1.255

-

10 10

12 184 196

2 1.208 1.210

1 604 605

PASSIVA 2009 Overige reserves Stand per 1 januari Resultaatbestemming Stand per 31 december

2008

23.310 390 23.700

23.277 33 23.310

630 805 1.435

630 630

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Stand per 1 januari Dotatie Aanwending Stand per 31 december De voorziening is overwegend kortlopend. Voorziening deelnemingen Stand per 1 januari Dotatie ontrekkingen Stand per 31 december

30 115 145

128 9830

31 2 33

36 531

De voorziening is overwegend langlopend. Overige voorzieningen ( jubileumuitkeringen) Stand per 1 januari Onttrekkingen in het boekjaar Dotatie in het boekjaar Stand per 31 december De voorziening is overwegend langlopend. Langlopende schulden Leningen o.g. De langlopende schulden zijn als volgt samengesteld: 31-12-2009 looptijd totaal > 5 jaar 59.940 73.585 281

-Leningen overheid -Leningen kredietinstellingen -Waarborgsommen

59.940

73.866

31-12-2008 looptijd totaal > 5 jaar 57.002

33 63.739 278

57.002

64.050

Het verloop van deze post is als volgt weer te geven: 2009

2008

33 33-

72 3933

Leningen kredietinstellingen Stand per 1 januari Opnamen Aflossingen

63.739 12.000 2.154-

54.119 12.000 2.380-

Stand per 31 december

73.585

63.739

Leningen overheid Stand per 1 januari 2009 Aflossingen Stand per 31 december 2009

Gemiddeld werd op de leningen 4,76 % rente betaald. In het boekjaar werd € 1,4 miljoen regulier afgelost. Daarnaast werd € 0,8 miljoen vervroegd afgelost. De aflossingen voor het komende boekjaar zijn opgenomen in de stand van de lening. Dit bedraagt € 1,4 mln.

47

Voor twee leningen met variabele rente is het renterisico afgedekt door het afsluiten van een swap en de koop van een collar. De vaste rente op de swap bedraagt 4,00%, terwijl de minimum resp. maximaal verschuldigde rente voor de collar 2,00 en 5,50% bedraagt.

Collar Swap Collar Swap Swap

Transactiedatum 21-4-2005 21-4-2005 21-4-2005 21-4-2005 21-4-2005

Ingangsdatum 15-8-2006 17-5-2006 15-12-2006 15-12-2006 15-11-2007

EindHoofdsom Vaste rente datum in € 1.000 swap 17-08-2015 5.000 18-05-2020 5.000 4,00 15-12-2016 5.000 16-12-2019 10.000 4,06 15-11-2017 5.000 4,10

Ter afdekking van de financieringsbehoeften is de volgende swap afgesloten. In maart 2010 is hiervoor een lening van € 10 mln aangetrokken. Swap 21-4-2005 16-10-2007 16-10-2018

10.000

4,12

De minimum- resp. maximaal verschuldigde rente voor de collar bedraagt 2,00 resp. 5,50 %. De bovenvermelde rente-instrumenten hebben per 31 december 2009 een negatieve waarde van € 1,8 mln. Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. Voor de leningen van kredietinstellingen heeft borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw plaatsgevonden tot een bedrag van € 68,6 miljoen. Tot een bedrag van € 5,1 mln. is sprake van gemeentegarantie. Waarborgsommen 31-12-2009 31-12-2008 211 210 70 68 281 278

-Waarborgsommen -Rente waarborgsommen Totaal

De waarborgsommen betreffen de uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder verschuldigd is. Momenteel bedraagt deze € 110 per woning. Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Loonheffing Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Premies sociale verzekeringen en pensioenen

Overlopende passiva Niet vervallen rente leningen Niet vervallen rente renteinstrumenten Vooruitontvangen huur Accountantskosten (controle 2009) Afwikkeling Schutsluys Afwikkeling grond Apdelfo Overige

48

912

587

54 0 18 72

50 120 128 298

928 207 69 15 50 33 39 1.341

1.062 47 15 33 106 1.263

5. Niet in de balans opgenomen verplichtingen Tot een bedrag van € 68,6 miljoen worden leningen op kredietinstellingen geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In verband daarmee kunnen aanspraken op deelname aan tekorten van het Fonds ontstaan tot een bedrag van € 2,6 miljoen. Woongroep Marenland garandeert de financiering van Marenland Beheer BV voor minimaal één jaar. Woongroep Marenland heeft voor de v.o.f. Overdiep ten behoeve van de ING een koopverklaring afgegeven van 40 appartementen van € 5.380.000,- (excl. BTW). De verklaring houdt in dat Woongroep Marenland op het moment van oplevering van het project Overdiep de onverkochte appartementen zal afnemen tegen de bovengenoemde waarde met een maximum van 40 stuks. Woongroep Marenland heeft voor het bouwen van 124 woningen zes aannemingsovereenkomsten lopen. De niet uit de balans blijkende verplichting van deze aannemingsovereenkomsten bedragen € 10,9 miljoen. In december 2009 is met de woningcorporaties een CAO akkoord bereikt over o.a. een individueel loopbaanontwikkelingsbudget voor de werknemers. Woongroep Marenland heeft hiervoor geen verplichting in de balans opgenomen. Voor Woongroep Marenland gaat dit om een bedrag van € 0,1 miljoen.

49

6. Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2009 Bedragen x € 1.000 Bedrijfsopbrengsten Huren Te ontvangen netto huren: Woningen en woongebouwen Onroerende goederen niet zijnde woningen Subtotaal

2009

Af: huurderving: Huurderving wegens leegstand Huurderving in verband met mogelijke herstructurering

De toename van de netto huren t.o.v. 2008 bedraagt € 467.000 en is als volgt te verklaren: Huurverhogingen 2009 en 2008 Woningverbeteringen (CV-installaties, isolatie ed.) In exploitatieneming van nieuwbouw Totale toename Af: uit exploitatie nemen wegens sloop uit exploitatie nemen wegens verkoop Toename per saldo Vergoedingen Te ontvangen vergoedingen overige goederen, leveringen en diensten Vergoedingsderving wegens leegstand

Overheidsbijdragen Bijdragen woningaanpassingen

Verkoop onroerende goederen Boekwinst verkoop bestaand woningbezit Boekwinst verkoop nieuwbouwwoningen

Overige bedrijfsopbrengsten Contractkosten huurders Inschrijfgeld woningzoekenden Doorberekende administratiekosten Ver. van Eigenaren Doorberekende kosten onderhoud Overige baten

50

2008

10.382 467 10.849

10.166 216 10.382

14415810.547

14814810.086

124 7 397 528 4813467

6 6

147 2145

7 7

14 14

571 571

269 269

5 7 9 10 83 114

5 7 8 10 4 34

Bedrijfslasten

2009

Afschrijvingen op materiële vaste activa Onroerende- en roerende zaken in exploitatie Onroerende- en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

2008

1.331 122 1.453

1.128 123 1.251

769 720 1.489

630 142 772

960 6954 28171602

992 8984 268138578

Sociale lasten

156

176

Pensioenlasten Premie pensioenen

184

172

854 1.163 248 200 81 99 34 25 2 2.706

878 1.047 259 275 68 1938 15 63 2.624

Overige waardeverminderingen materiële vaste activa Dotatie onrendabele top (per saldo) Afwaardering naar lagere bedrijfswaarde

Lonen en salarissen Lonen en salarissen af: uitkering ziekteverzuimverzekering af: ten laste van onderhoud gebrachte loonkosten doorberekend aan projectontwikkeling

Lasten onderhoud Dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Contractonderhoud Leefbaarheid Bijdrage verenigingen van eigenaren Nazorg nieuwbouw Woningverbeteringen < € 2.500,-Overige kosten onderhoud Energie labeling

51

2009 Overige bedrijfslasten Kosten huisvesting en inventaris Kosten automatisering Kosten vervoersmiddelen Kantoorkosten Representatie en advertenties Overige personeelskosten Interim-management/inleenkrachten Advieskosten Raad van Toezicht Kosten externe controle Overige beheerskosten Belastingen Assurantiepremies Servicekosten Gas en elektra leegstaande woningen Contributie Aedes Haalbaarheidsonderzoeken projecten Heffing centraal fonds wijkaanpak Diversen

Rentebaten Rente minus kosten rekening courant Rente tijdens de bouw Renteinstrumenten Overige rentebaten

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rente begrepen in BWS-bijdragen

Rentelasten Rente leningen overheid Rente leningen kapitaalinstellingen Rente renteinstrumenten Disagio WSW Afwaardering renteinstrumenten Rente waarborgsommen Overig Resultaat deelnemingen Resultaat Marenland Beheer B.V.

52

2008

66 125 45 138 102 134 404 50 36 32 11 717 90 71 22 26 101 22 2.191

63 133 44 122 66 102 602 45 58 33 36 598 84 171 13 23 204 104 18 2.519

9480 2 473

13 333 235 2 583

21 21

23 23

2.505 493 10 16 8 3.032

2 2.965 7 16 8 1 2.999

97-

98

Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting is als volgt berekend (bedragen x € 1.000)

Commercieel resultaat voor vennootschapsbelasting en resultaat deelnemingen Lasten onderhoud Waardeverandering materiële activa Verkoopresultaat bestaand bezit Correctie afschrijving gebouwen Betaalbaarheidheffing Vrijval agio leningportefeuille (VSO-2) Vrijval disagio financiële instrumenten Fiscale energiesubsidies Fiscaal belastbaar bedrag Te verrekenen vennootschapsbelasting Bijboeking actieve latentie Opgenomen onder belastingen in de jaarrekening

53

2.009

2.008

732.895805 5711.331 101 125 1971621.536-

63 1.113772 269825 104 130

394166560-

128

512

128

7. Kasstroomoverzicht 2009

2009

2008

Kasstroom uit operationele activiteiten Exploitatieresultaat vóór toegerekende rente Aanpassingen voor: - afschrijvingen - mutatie voorzieningen Veranderingen in werkkapitaal - mutatie voorraden - mutatie onderhanden projecten - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden

2.465

2.456

1.453 921

1.251 527

4791.189177

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

Ontvangen rente Betaalde rente Resultaat op deelnemingen Vennootschapsbelasting

8 96 1774101.491-

483-

3.348

3.751

494 3.03297560

Kasstroom uit operationele activiteiten

606 2.99998 1282.075-

2.423-

1.273

1.328

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investering in materiële vaste activa Desinvestering van materiële vaste activa Mutatie financiële vaste activa

10.790161 146

11.23781 96 10.484-

11.060-

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Reguliere aflossingen Vervroegde aflossing Nieuwe leningen Mutatie saldo waarborgsommen

2.18712.000 3

Toe- resp. afname liquide middelen

54

2.41912.000 3 9.816

9.584

605

148-

C.

Overige gegevens 1. Rapport van bevindingen accountant bij het volkhuisvestingsverslag

55

56

2. Accountantsverklaring bij de jaarrekening

57

58

59

60

Colofon Dit jaarverslag is een uitgave van Woongroep Marenland. Energieweg 6 Postbus 27 9900 AA Appingedam Telefoon: 0596-519151 e-mail: [email protected] internet: www.woongroep-marenland.nl KvK nummer: 02028562 Aangesloten bij Aedes, koepelorganisatie voor woningcorporaties Redactie: Woongroep Marenland Eindredactie: Woongroep Marenland Vormgeving: Woongroep Marenland/Dieffenbach Advies en Communicatie Druk: Woongroep Marenland Aan de inhoud van deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend. Niets uit deze uitgave mag zonder uitdrukkelijke toestemming worden gedupliceerd.

61