1
Jaarrekening 2014 van Stichting Viveste
Statutaire vestigingsplaats: Adres:
Houten Dorpsstraat 132 3991 BZ Houten
2
Inhoudsopgave Balans per 31 december 2014 Winst- en verliesrekening over 2014 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de jaarrekening Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening Grondslagen van resultaatbepaling in de jaarrekening Toelichting op de balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Toelichting op het kasstroomoverzicht Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
3 5 9 11 20 24 48 58 64 65
3
Balans per 31 december 2014 (voor resultaatbestemming)
Activa (in duizenden euro’s) Vaste activa Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Soc. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen expl. 3. Onr. en roerende zaken tdv de exploitatie
2014
2013
318.331 1.921 2.147
309.770 1.863 2.131 322.399
Vastgoedbeleggingen 4. Commercieel vastgoed in exploitatie 5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden
65.705 27.647
313.764 47.110 29.058
93.352 Financiële vaste activa 6. Deelnemingen 7. Latente belastingvordering(en) 8. Overige effecten 9. Te vorderen BWS-subsidies
17 10.169 21 14
76.168 17 3.583 21 45
10.221 425.972
Som der vaste activa
3.666 393.598
Vlottende activa Voorraden 10. Vastgoed bestemd voor verkoop
529
1.125 1.125
529
Vorderingen 11. Huurdebiteuren 12. Overige vorderingen 13. Overlopende activa
14. Liquide middelen Som der vlottende activa Totaal activa
272 124 189
255 111 523 585
888
13.021 14.135 440.107
14.493 16.507 410.105
4
Passiva
Eigen vermogen 15.1 Kapitaal 15.2 Overige reserves 15.3 Resultaat boekjaar 15. Eigen Vermogen Voorzieningen 16. Overige voorzieningen Totaal voorzieningen Langlopende schulden 17a. Schulden/leningen kredietinstellingen 17b. Embedded Derivaat
18. Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV
19. Waarborgsommen Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden 20. Schulden aan kredietinstellingen 21. Schulden aan leveranciers 22. Belastingen en premies sociale verzekeringen 23. Schulden ter zake van pensioenen 24. Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
2014
2013
2 167.007 2.215
2 137.164 -7.509 169.224
163
129.657
167 163
167
200.836 13.996
223.947
28.257
29.396
4
11 243.093
21.640 555 298 49 5.085
253.354
20.306 570 316 49 5.686 27.627
26.926
440.107
410.105
5
Winst- en verliesrekening over 2014 (in duizenden euro’s)
Bedrijfsopbrengsten 25. Huuropbrengsten 26. Opbrengsten servicecontracten 27. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 28. Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 29. Afschrijvingen materiële vaste activa 30. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 31. Lonen en salarissen 32. Sociale lasten 33. Pensioenlasten 34. Onderhoudslasten 35. Leefbaarheid 36. Lasten servicecontracten 37. Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
2014
2013
32.796 602 5.855 421
32.165 479 8.865 372 39.674
10.664
12.345
2.854 2.970 382 438 2.859 132 544 7.600
8.995 2.821 340 430 5.275 59 479 4.445
38. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Bedrijfsresultaat 39. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 40. Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten
41.881
28.443
35.189
1.320 12.551
-6.017 675
83 -17.005
263 -10.901 -16.922
-10.638
-4.371
-9.963
41. Belastingen (latentie)
6.586
2.454
Resultaat na belastingen
2.215
-7.509
Resultaat voor belastingen
6
Kasstroomoverzicht x €1.000 2014
2013
Operationele activiteiten Ontvangsten 42. Huren 43. Vergoedingen 44. Overheidsontvangsten 45. Overige bedrijfsontvangsten 46. Renteontvangsten Saldo ingaande kasstromen
33.375
31.849
518
479
41
41
1.685
1.746
47
392
35.667
34.507
Uitgaven 47a. Lonen en salarissen (incl uitzendkrachten)
2.361
2.282
47b. Sociale lasten
978
362
47c. Pensioenlasten
598
426
3.438
5.862
407
479
48. Onderhoudslasten 49. Lasten servicecontracten 50. Overige bedrijfsuitgaven 51. Renteuitgaven 52. Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 53. Verhuurdersheffing Leefbaarheid externe uitgaven niet 54. investeringsgebonden 55. Vennootschapsbelasting Saldo uitgaande kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten
4.706
5.027
10.267
11.493
988
1.127
3.072
152
122
59
-
-1.384
26.939
25.885
8.728
8.621
7
(Des)investeringsactiviteiten
2014
2013
Ontvangsten Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet 56. woongelegenheden Daeb verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet 57. woongelegenheden niet-Daeb
9.909 528
948
58. Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV)
2.829
2426
Saldo ingaande kasstroom Uitgaven Nieuwbouw, huur woon- en niet 59. woongelegenheden Daeb Woningverbetering, woon- en niet 60. woongelegenheden Daeb Aankoop woongelegenheden (VOV) voor 61. doorverkoop Daeb 62. Investeringen overig Daeb
13.265
17.065
20.439
-
172
-
424
2.623
2.420
33
63. herinrichting kantoor
160
62
64. Externe kosten bij verkoop Daeb
426
351
18
24
3.261
3.453
10.005
16.986
20.205
16.891
20.205
16.891
-20.205
-16.891
65. Externe kosten bij verkoop niet-Daeb Saldo uitgaande kasstroom Kasstroom uit (des)investeringen Financieringsactiviteiten Uitgaven 66. Aflossing geborgde leningen Saldo uitgaande kasstroom kasstroom uit financieringsactiviteiten 67. Wijziging kortgeldmutaties
1.650
Mutatie liquide middelen
-1.472
Liquide middelen per 1-1-2014
14.493
Mutatie 2014
-1.472
Liquide middelen per 31-12-2014
13.021
10.366
8
KENGETALLEN ULTIMO BOEKJAAR Boekjaar Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie: Woningen en woongebouwen per 1 januari Bij: veranderingen in het boekjaar Woningen en woongebouwen per 31 december Overige Verhuureenheden in beheer Totaal WOZ-waarde Gemiddelde WOZ-waarde per woning (x € 1.000,-)
2014
2013
2012
2011
2010
2009
4.901 -59 4.842
5.015 -119 4.896 5 0 4.901
5.032 -16 5.016 -1 0 5.015
5.007 22 5.029 3 0 5.032
4.944 25 4.969 38 0 5.007
4.906 34 4.940 4 0 4.944
176
204
212
218
224
4.842
170
Aantal woningen naar huurprijsklasse 1. Goedkoop (< 389,05) 244 270 318 348 354 2. Betaalbaar (389,05 - 596,75) 2.816 2.933 3.169 3.404 3.387 3a. Duur (596,75 - 699,48) 1.319 1.361 1.491 1.242 1.228 3b. Duur boven HTS (> 699,48) 463 337 Aantal woningen 4.842 4.901 4.978 4.994 4.969 Voor de jaren 2009-2012 zijn de gegevens niet beschikbaar voor het aantal vhe's in categorie 3b. Deze zijn allen opgenomen onder 3a. Kwaliteit Kosten niet planmatig onderhoud/woning per vhe Kosten planmatig onderhoud/woning per vhe Gemiddelde netto huurprijs per jaar per woning per ultimo Het verhuren van woningen Mutatiegraad Huurachterstand in % Huurderving in % *)
394 3.349 1.162 4.905
590 255 6.906
454 622 6.470
493 917 6.132
480 741 5.967
469 329 5.904
511 743 5.796
5,48 0,64 0,47
5,93 0,64 0,46
4,73 0,66 0,12
6,37 0,58 0,26
5,19 0,65 0,32
5,63 0,79 0,29
2014
2013
2012
2010 9,47
2009 7,47
38,45 0,51
31,62 0,61
31,47 0,44
0,80 19,81
0,49 -20,64
1,31 7,00
-5,79 4,30
4,48 4,39
4,50 5,80
5,13 2,79
4,37
0,83
4,11
6.580
7.422
35.659 3.248
27.867 2.804
31.139 5.681
2011 10,17 20,99 0,40 10,33 1,88 4,54 4,63 3,54 7.003 20.946 2.000
1.339
-231
6.227
4.723
6.503 3.272
6.475 3.394
2.019
4.069
1.233
-975
*) incl. huurderving verkochte w oningen
Financiële continuïteit Solvabiliteit (vóór stelselwijziging) Solvabiliteit (na stelselwijziging) Liquiditeit (current ratio) *) Rentabiliteit eigen vermogen (REV) (vóór stelselwijziging) Rentabiliteit eigen vermogen (REV) (na stelselwijziging) Rentabiliteit vreemd vermogen (RVV) *) Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) (vóór stelselwijziging) Rentabiliteit totaal vermogen (RTV) (na stelselwijziging) Interne financiering per VHE (vóór stelselwijziging) Interne financiering per VHE (na stelselwijziging) Cashflow per VHE
*) current ratio en RVV: vanaf 2011 zijn de aflossingsverplichtingen van het komend boekjaar onder kortlopende schulden opgenomen.
Balans en winst- en verliesrekening Eigen vermogen/woning per VHE vóór stelselwijziging Eigen vermogen/woning per VHE na stelselwijziging Totaal opbrengsten per VHE Kapitaallasten per VHE vóór stelselwijziging *) Kapitaallasten per VHE na stelselwijziging *) Bedrijfslasten per VHE vóór stelselwijziging **) Bedrijfslasten per VHE na stelselwijziging **) Jaarresultaat per VHE (excl. VpB) vóór stelselwijziging Jaarresultaat per VHE (excl. VpB) na stelselwijziging
34.949 8.194
26.455 8.545
27.860 6.734
5.697
4.690
4.536
3.082
2.826
561
-903
-2.033
1.249
7.043 16.531 6.408 3.139 4.211 2.526 2.382 727 311
40,9 76 118
42,5 72 115
39,4 69 127
36,6 67 137
35,3 66 142
33,4 65 148
5,9
4,8
1,4
3,4
6,2
4,3
*) vanaf 2011 lineaire afschrijving i.p.v. annuitaire afschrijving **) vanaf 2011 overige waardeveranderingen herrekend a.g.v. stelselwiziging
Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen (FTE gemiddeld) Loonkosten per FTE (excl kosten RVT) Aantal VHE per FTE Ziekte verzuim Percentage verzuim op jaarbasis
9
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de jaarrekening Regelgeving Stichting Viveste (hierna: Viveste) heeft de jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt op 8 juni 2015.
Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Viveste zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
Stelselwijziging Tot de leningportefeuille van Viveste behoren twee extendible leningen waarin embedded derivaten zijn opgenomen. De herziene RJ 290 geeft aan dat de embedded derivaten onder bepaalde voorwaarden afgescheiden moeten worden van het basiscontract, wat voor deze embedded derivaten het geval is. Deze herziene RJ 290 is verplicht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2014 en dient als stelselwijziging te worden verwerkt, waarbij de vergelijkende cijfers niet aangepast hoeven te worden. Viveste heeft besloten de vergelijkende cijfers niet aan te passen voor de waardemutatie van de leningen en de waardering van het embedded derivaat. De stelselwijziging heeft het volgende effect:
E ige n ve rmoge n 2014 Stand 1 januari 2014 voor stelselwijziging Stelselwijziging Stand 1 januari 2014 na stelselwijziging
129.657 -5.151 124.506
La nglope nde schulde n 2014 Stand 1 januari 2014 voor stelselwijziging Stelselwijziging Stand 1 januari 2014 na stelselwijziging
223.947 -1.609 222.338
D e riva a t 2014 Stand 1 januari 2014 voor stelselwijziging Stelselwijziging Stand 1 januari 2014 na stelselwijziging
6.760 6.760
10
Consolidatiegrondslagen In de consolidatie dient te worden opgenomen de financiële gegevens van Viveste en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat worden afzonderlijk vermeld. Het te consolideren belang is van dermate verwaarloosbare betekenis dat er geen noodzaak bestaat tot het opstellen van een geconsolideerde jaarrekening. Viveste heeft een 100% belang in Viveste Vastgoed BV evenals een 0,46% belang in Woningnet BV (Utrecht). De deelneming in Viveste Vastgoed BV is beperkt tot het startkapitaal ad EUR 18.000. Op grond van artikel 2:407 lid 1a BW, is van consolidatie in de jaarrekening afgezien.
Overige deelnemingen, gewaardeerd tegen nettovermogenswaarde – Viveste Vastgoed B.V. te Houten: 100%-deelneming (2013: 100%)
Viveste participeert met 2328 aandelen in Woningnet N.V. De aandelen zijn voor 75% volgestort. De nominale waarde per aandeel bedraagt € 11,95.
Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: – een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en – het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.
Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop Viveste de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Voor de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten.
11
Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens) en het maatschappelijk vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Viveste heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Complexindeling Het sociaal vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroom generende eenheden (complexen / product markt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Waardering bij eerste verwerking Onder ‘eerste verwerking’ wordt verstaan het verwerven van sociaal vastgoed dat gereed is voor onmiddellijke eigen exploitatie, ongeacht of dit sociaal vastgoed in een aan/-verkooptransactie van derden is verworven dan wel of het sociaal vastgoed in eigen beheer is ontwikkeld. Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. Vastgoed vervaardigd in eigen ontwikkeling waarvan in de periode van de eigen ontwikkeling is vastgesteld dat de bedrijfswaarde van vastgoed in ontwikkeling naar verwachting lager zal zijn dan de (verwachte) vervaardigingsprijs van het vastgoed in ontwikkeling, is bij eerste waardering als sociaal vastgoed in exploitatie de betreffende bijzondere waardevermindering eveneens in mindering op de vervaardigingsprijs gebracht.
12
Waardering na eerste verwerking: toepassing actuele waarde Na eerste verwerking wordt sociaal vastgoed in exploitatie per complex gewaardeerd op actuele waarde. De actuele waarde wordt jaarlijks opnieuw bepaald. Voor de toepassing van de waardering op actuele waarde wordt op elk rapportagemoment de vervangingswaarde (verminderd met cumulatieve afschrijvingen) en bedrijfswaarde bepaald; de waardering geschiedt op de laagste van de vervangingswaarde en bedrijfswaarde. De vervangingswaarde wordt bepaald op basis van de gemiddelde ouwkosten per m3 bepaald door het Centraal Bureau voor de Statistiek. De bedrijfswaarde wordt bepaald door middel van de methode van verdisconteerde toekomstige kasstromen uit huuropbrengsten en verkoopopbrengsten verminderd met uitgaven wegens onderhoud en een toegerekend gedeelte van de exploitatiekosten; de voor de bepaling van de bedrijfswaarde gehanteerde parameters en variabelen worden jaarlijks geactualiseerd opdat daarmee de beste schatting van de actuele waarde tot stand komt; zij zijn uiteengezet in de toelichting. Door hun aard kent het grootste gedeelte van het sociaal vastgoed in exploitatie een bedrijfswaarde die lager is dan de vervangingswaarde. De per complex bepaalde actuele waarde wordt als volgt toegerekend aan grond en andere componenten: casco, nainvesteringen, zonnepanelen. De componenten grond, casco en na-investeringen zijn verdeeld op basis van de WOZwaarde. Op deze wijze wordt de uitsplitsing in de verschillende kostencategorieën aangevlogen om de verdeling per vhe inzichtelijk te kunnen maken.
Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroom genererende eenheid (complex, productmarktcombinatie) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voor zover deze kasstromen lager zijn wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. Afschrijving Afschrijving vindt per complex plaats gedurende de periode van exploitatie van het sociaal vastgoed. In de periode tussen twee rapportagemomenten wordt een afschrijving ten laste van de resultatenrekening gebracht die is gebaseerd op de bedrijfswaarde van het voorgaande rapporteringsmoment, de verwachte gebruiksduur en de verwachte restwaarde aan het einde van de verwachte gebruiksduur. Voor de bepaling van de afschrijvingslast wordt onderscheid gemaakt in componenten van het sociaal vastgoed met een verschillende levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. De restwaarde betreft de verwachte waarde van het sociaal vastgoed op moment van verkoop dan wel geschatte grondwaarde op moment van sloop. Voor zover de actuele waarde van afschrijfbare activa hoger is dan de (fictieve) kostprijsboekwaarde en sprake is van een ongerealiseerde waardestijging die rechtstreeks ten gunste van het eigen vermogen is gebracht, wordt het meerdere van de afschrijving boven de (fictieve) kostprijsafschrijvingen onttrokken aan het eigen vermogen en ten gunste van de resultatenrekening gebracht (‘vrijval van herwaardering uit hoofde van afschrijvingen’).
13
Verwerking waardeverschillen Een verschil tussen de jaarlijks bepaalde actuele waarde en de boekwaarde wordt hetzij ten gunste of ten laste van de resultatenrekening verwerkt, hetzij rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. De waardevermeerdering van een materieel vast actief als gevolg van een herwaardering wordt rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. De waardevermeerdering wordt echter in de winst-en-verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname van een in het verleden genomen waardevermindering van hetzelfde actief is die voorheen als last was verwerkt in de winst-en-verliesrekening. De terugname van een waardevermindering in de winst-enverliesrekening is niet hoger dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het actief zou zijn verantwoord. Hiervoor wordt verwezen naar de toelichting op de belastingen, note 7. Buitengebruikstelling of afstoting Buitengebruikstelling (sloop) of afstoting (verkoop) op termijn wordt verwerkt in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van doorexploitatie van het sociaal vastgoed over een veronderstelde economische gebruiksduur van doorgaans 50 jaar totdat het vastgoed op grond van een sloopbesluit teniet gaat; de toekomstige sloopkosten worden in de bedrijfswaarde meegenomen. Met verkoop wordt in de bedrijfswaarde rekening gehouden uitsluitend indien verkoop binnen vijf jaar plaats vindt op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is.
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Het betreft investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord bij het aangaan van feitelijke investeringsverplichtingen inzake het sociaal vastgoed. Hiervan is sprake zodra voldaan wordt aan de criteria “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Extern gecommuniceerd: zodra hierover uitingen zijn gedaan naar huurders, gemeenten of overige stakeholders. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroom generende eenheid (complex, product-marktcombinatie), wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroom generende eenheid. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Grondposities Ingenomen grondposities (al dan niet met opstallen) worden aangeschaft met het oog op (her)ontwikkeling van huurprojecten. Aangezien er nog geen inzicht bestaat in aard, omvang en samenstelling van deze projecten, worden de posities gerubriceerd onder de post “Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie”. De posities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en bijkomende kosten of lagere realiseerbare waarde. De realiseerbare waarde is bepaald op basis van taxatie.
14
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh. De reële waarde van de commerciële ruimten is door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur bepaald. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen” niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Complexindeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is opgedeeld naar kasstroom generende eenheden (complexen / product markt combinaties) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen / product markt combinaties is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur,
15
onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen.
Vastgoed verkocht onder voorwaarden Voor onroerende zaken in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en vindt herclassificatie plaats als vastgoedbelegging. De vastgoedbelegging wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel, zijnde de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting. Het verschil tussen de boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen zonder rekening te houden met de tijdswaarde van geld aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting tekstueel toegelicht onder Vastgoed verkocht onder voorwaarden en onder de terugkoopverplichting. De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Ultimo boekjaar wordt het verschil tussen de dan geldende reële waarde na aftrek van contractuele korting en de – gefixeerde – boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop onder voorwaarden Dit betreft onder Koopgarant-bepalingen aan derden verkochte, per balansdatum in ontwikkeling zijnde woningen. Aangezien de corporatie in belangrijke mate de economische voor- en nadelen ter zake van de waardeontwikkeling van de woningen behoudt, worden de woningen en de daarmee verband houdende terugkoopverplichting in de balans opgenomen.
16
De waardering van het VOV-vastgoed in ontwikkeling bij eerste verwerking is op basis van de kosten van de verrichte prestaties (grondkosten en gefactureerde bouwtermijnen) inclusief transactiekosten. De waardering na eerste verwerking is tegen reële waarde bij oplevering onder aftrek van de contractuele korting en de nog te besteden kosten om het vastgoed te realiseren.
Financiële activa Deelnemingen: Andere deelnemingen De andere deelnemingen waarop Viveste geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.
Overige financiële vaste activa Latente belastingvorderingen Voor de waardering en verwerking van latente belastingvorderingen wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf ‘Belastingen’. Te vorderen BWS subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld aan de disconteringsvoet en heeft vanaf de vaststelling van de subsidie een looptijd van maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. Vorderingen De verstrekte vorderingen op en leningen aan deelnemingen alsmede de overige verstrekte vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde van de tegenprestatie vermeerderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieverentemethode. Baten en lasten worden in de winst-en-verliesrekening verwerkt zodra de vorderingen aan een derde worden overgedragen of een bijzondere waardevermindering ondergaan, alsmede via het amortisatieproces. Overige effecten Overige effecten zonder beursnotering (aandelen en obligaties) die niet tot einde looptijd worden aangehouden, worden na de eerste verwerking gewaardeerd tegen kostprijs.
Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft leegstaande voormalige huurwoningen en teruggekochte woningen uit hoofde van een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. De waardering van de voormalige huurwoningen is tegen de bedrijfswaarde per 31-12-2013 minus de afschrijvingen over 2014, dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is tegen de terugkoopprijs, zijnde de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop.
17
Vorderingen De verstrekte leningen en overige vorderingen die geen onderdeel zijn van de handelsportefeuille, worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs minus benodigde voorziening voor oninbaarheid.
Liquide middelen Onder liquide middelen worden verstaan kasmiddelen en de tegoeden op bankrekeningen. Deposito’s worden onder liquide middelen opgenomen indien zij in feite – zij het eventueel met opoffering van rentebaten- ter onmiddellijke beschikking staan. Liquide middelen die (naar verwachting) langer dan twaalf maanden niet ter beschikking staan van Viveste, worden als financiële vaste activa gerubriceerd.
Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd indien Viveste op balansdatum een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft waarvan het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de omvang betrouwbaar is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Tenzij anders vermeld, worden voorzieningen gewaardeerd tegen nominale waarde. Indien het waarschijnlijk is dat voor uitgaven die noodzakelijk zijn om een voorziening af te wikkelen een vergoeding van een derde zal worden ontvangen, wordt deze vergoeding gepresenteerd als een afzonderlijk actief.
Overige voorzieningen De overige voorzieningen zijn gevormd voor respectievelijk jubileumuitkeringen aan personeel en loopbaanontwikkeling. De voorziening voor jubileumuitkeringen aan personeel is gevormd voor in de toekomst uit te betalen jubileumuitkeringen aan personeel op grond van Cao-bepalingen uitgaande van het personeelsbestand ultimo boekjaar. Bij de bepaling van de omvang van de voorziening is rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen, een geschatte blijfkans en leeftijd. De voorziening is tegen de contante waarde opgenomen uitgaande van een disconteringsvoet van 3,0%, welke ook voorgaande jaren is gehanteerd. De voorziening voor loopbaanontwikkeling is gevormd ter dekking van toekomstige verplichtingen op het gebied van loopbaanontwikkeling, waarvoor medewerkers van de corporatie op grond van Cao-bepalingen budgetrechten hebben opgebouwd. Bij het bepalen van deze voorziening wordt uitgegaan van het personeelsbestand ultimo boekjaar. De waardering is tegen nominale waarde gezien het onzekere tijdstip van besteding van het budget.
18
Belastingen Acute belastingen De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk nietaftrekbare kosten. De belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.
Latente belastingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Viveste, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Voor het waarderingsverschil uit hoofde van het embedded derivaat is de actieve latentie op nihil gewaardeerd gezien de inschatting dat deze latentie niet tot realisatie zal komen. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en -vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde. De latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering. De opname van een latente vordering kan plaatsvinden voor het bedrag van latente verplichtingen die in dezelfde periode afwikkelen.
Langlopende schulden Bij de eerste opname van langlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De langlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Voor de waarderingsgrondslag inzake terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” van dit hoofdstuk.
Derivaten Viveste kent geen opzichzelfstaande derivaten, enkel embedded derivaten . In een contract besloten (‘embedded’) derivaten
19
Indien in enig contract zodanige bepalingen en afspraken zijn opgenomen die voldoen aan de kenmerken van een derivaat (‘embedded derivaat’) stelt Viveste of deze bepalingen en afspraken van het contract afgescheiden dienen te worden; afscheiding vindt plaats als: - er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico’s van het in het contract besloten derivaat en de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract; en - een afzonderlijk instrument met dezelfde voorwaarden als het in het contract besloten derivaat zou voldoen aan de definitie van een derivaat; en - het samengestelde instrument niet tegen reële waarde wordt gewaardeerd met verwerking van de reële waardeveranderingen in het resultaat. Voor de waarderingsgrondslag van het afgescheiden derivaat wordt verwezen naar de paragraaf “Overige derivaten”. In enkele leningsovereenkomsten zijn bepalingen opgenomen waarbij de leningverstrekker het recht heeft om op een tijdstip in de toekomst de rentevoet vast te stellen op een vast rentepercentage of de op dat moment geldende marktrente. Geconcludeerd is dat dit recht kwalificeert als een embedded derivaat (‘geschreven optie’) met eigen kenmerken die niet voldoende aansluiten op de kenmerken van de leningovereenkomst en afgescheiden moet worden. Dit betekent tevens dat het derivaat niet kwalificeert voor een hedge relatie resp. hedge-accounting; het derivaat wordt verwerkt als “overige derivaten”. Overige derivaten Overige derivaten zijn derivaten welke niet kwalificeren voor een hedgerelatie resp. –accounting. Omdat de onderliggende waarde geen beursgenoteerd aandeel is wordt het derivaat gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde. Van opgenomen leningen afgescheiden embedded derivaten worden op moment van eerste verwerking van de lening de reële waarde van het embedded derivaat bepaald; de initieel bepaalde reële waarde is de kostprijs voor de door de groep toegepaste waardering van embedded derivaten tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De initiële waardering van de lening (zonder het embedded derivaat) wordt bepaald als het verschil tussen de reële waarde van het gehele contract en de initiële reële waarde van het embedded derivaat; het verschil tussen het nominaal af te lossen leningbedrag en de reële waarde van de lening wordt door middel van de effectieve rente geamortiseerd over de looptijd van de lening; Op elke balansdatum wordt de reële waarde van het embedded derivaat opnieuw bepaald. Is sprake van een waardedaling (in de zin van een toegenomen negatieve waarde) dan wordt het waardeverschil ten laste van het resultaat verwerkt; een afname van de waardedaling op een later tijdstip wordt in dat betreffende boekjaar teruggenomen tot het bedrag van de kostprijs van het embedded derivaat. De waarde van het derivaat wordt lineair geamortiseerd over de looptijd van het derivaat.
Kortlopende schulden Bij de eerste opname van kortlopende schulden worden deze opgenomen tegen reële waarde verminderd met de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. De kortlopende schulden worden na de eerste waardering gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. Winst of verlies worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces.
20
Grondslagen van resultaatbepaling in de jaarrekening Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.
Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders.
Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van de groep, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand en oninbaarheid.
Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed en commercieel vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” in de grondslagen van balanswaardering.
21
Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, bemiddeling huurtoeslag, inschrijfgelden woningzoekenden e.d.
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur.Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde.
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake immateriële vaste activa en sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffend sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging.
Pensioenlasten De groep heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft Viveste geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord.
Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief.
22
Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester), leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen, schuldsaneringen, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten, buurtposten), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken et cetera.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder wordt de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen reële waarde gewaardeerde commercieel vastgoed in exploitatie en de woningen verkocht onder voorwaarden. Verder worden hieronder eventuele afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht.
Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd zijn.
Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.
23
Grondslagen voor kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
24
Toelichting op de balans (in duizenden euro’s, tenzij anders aangegeven) Materiële vaste activa Het verloop van de materiële vaste activa is als volgt: 2. Soc. vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen exploitatie
1. Soc. vastgoed in exploitatie
Stand 1 januari: Aanschafwaarde Correctie afschrijving 2012 *)
2014
2013
275.246
302.509 -1.447
Correctie herwaardering 2012 *) Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarde Bedrijfswaarde Opleveringen Aankopen en verbeteringen Investeringen Herrubricering naar voorziening Desinvesteringen Herclassificatie naar comm. Vastgoed Herwaardering (stijging) via eigen vermogen Herwaardering (daling) via resultaat Afwaarderingen Herclassificatie naar voorraad Terugname van eerder genomen herwaardering Afschrijvingen Totaal van de mutaties Stand 31 december: Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen en waardeveranderingen Boekwaarde Bedrijfswaarde In boek-/bedrijfswaarde inbegrepen ongerealiseerde herwaardering
2014
2013
3. Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie 2014
2013
4.893
5.407
5.636
5.551
-3.505 2.131
-2.260 3.291
149
85
1.447 34.524
62.421
-3.030
-514
309.770
364.930
1.863
4.893
702
-702
16
89
58
284
-2.669
-7.883
-8.358
-19.046
33.486
-9.486
-6.990
-6.479
-529
-1.125
4.136 -10.531 8.561
-11.931 -55.159
58
-3.030
-133 16
-413 -1.160
267.841
275.246
1.921
4.893
5.785
5.636
50.490
34.524
-3.030
-3.638 2.147
-3.505 2.131
318.331
309.770
146.718
131.714
-832
418 -3.030
1.921
1.863
25
1. Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingen De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn, onder toepassing van de componentenbenadering volgens de lineaire methode rekening houdend met de restwaarde, op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – Grond: geen afschrijving – Casco: 50 jaar – Inrichting (keuken, badkamer/ toilet e.d.): 15 jaar – Installaties (lift, cv, elektra e.d.): 20 tot 25 jaar – Woningverbetering: 25 jaar *) In het jaar 2012 is onterecht afgeschreven over de grondcomponent in de bedrijfswaarde. Deze onterechte afschrijving is in 2013 teruggedraaid ten gunste van het resultaat. Het effect is weergegeven in het mutatieoverzicht en heeft geen effect op het vermogen, omdat er voor hetzelfde bedrag een herwaardering in 2013 heeft plaatsgevonden. Herclassificatie Er zijn in 2014 drie woningen geherclassificeerd van commercieel vastgoed in exploitatie naar sociaal vastgoed in exploitatie en er zijn 126 woningen geherclassificeerd van sociaal naar commercieel vastgoed. Sociaal vastgoed in exploitatie bestemd voor verkoop De corporatie heeft voor de eerstkomende vier jaar een verkoopplan opgesteld waarin 306 woningen bestemd zijn voor verkoop in de periode 2015 t/m 2018. Hiervan zullen naar verwachting 156 woningen in 2015 worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt in totaal € 23,5 miljoen. Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur (exploitatieperiode) van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging.
26
Bij de bedrijfswaardeberekening zijn door Viveste de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: – jaarlijkse huurverhoging van 1,0% in 2015, 1,25% in 2016 en vanaf 2017 2% (voorgaand jaar: 2,5% in 2014, 2,25% in 2015 en vanaf 2016 2%) – inkomensafhankelijke (extra) huurverhoging: lage inkomens, 0% (voorgaand boekjaar 2014 1,5%, 2015 1,0% en 2016 0,5%), midden inkomens 1,5% (voorgaand boekjaar 2014 2,0%, 2015 1,5%, 2016 1,0% en 2017 0,5%) en hoge inkomens 4% (voorgaand boekjaar 2014 4,0%, 2015 3,0%, 2016 2,0% en 2017 1,0% (voorgaand jaar: niet van toepassing) – jaarlijkse huurharmonisatie uitsluitend voor de eerste vijf jaar: op basis van mutatiegraad en streefhuurpercentages per vhe (voorgaand jaar: idem) – jaarlijkse huurderving: 0,35% per jaar als gevolg van leegstand (voorgaand jaar: 0,32%) – jaarlijkse mutatiegraad van circa 6% (per 2015 per complex) waarbij huurharmonisatie tot 80% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: 6% en 70%) – jaarlijkse stijging van de overige exploitatieuitgaven: vanaf 2016 2,0 (voorgaand jaar: 2,5% in 2015, 2,25% in 2016 en vanaf 2017 2%) – jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven: 2016 2,13%, 2017 2,39%, 2018 2,57% en vanaf 2019 3% (voorgaand jaar: 2015 2,5%, 2016 2,25%, 2017 2,0% en vanaf 2018 3%) Volumeparameters: – klachten- en mutatieonderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscijfers): € 346 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 372) – planmatig onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform meerjarenonderhoudsbegroting tot einde exploitatie (gem. € 325) – directe overige exploitatieuitgaven (belastingen, verzekering): € 344 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 335) – overige indirecte exploitatieuitgaven voor zover vastgoedgerelateerd (algemeen beheer): € 1.217 per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.168) – heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurdersheffing): voor 2015 en verder ingerekend op basis van het wettelijk kader. De percentages zijn 0,449% voor 2015, 0,491% voor 2016 en vanaf 2017 0,536% als percentage van de WOZ waarde (voorgaand boekjaar: 2014 € 735, 2015 € 850, 2016 € 947 en 2017 en verder € 1.054 per verhuureenheid) – leefbaarheidsuitgaven: deze kosten zijn niet vastgoedgerelateerd en daarom niet meegenomen Discontering: – disconteringsvoet van 5,25 % voor woningen (voorgaand jaar: 5,25 %); disconteringsmoment: medionummerando – contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn Overige aspecten: – inrekenen restwaarde grond: € 7.127 per verhuureenheid, uitgaande van bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming aan het eind van de economische levensduur, zijnde de huidige grondprijs geïndexeerd naar einde levensduur (€ 17.127) en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten inzake uitplaatsing, sloop en opnieuw bouwrijp maken (€ 10.000) dan wel de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (€ 7.127) (restwaarde grond voorgaand jaar: € 7.127) – inrekenen woningverkopen: tegen de contante waarde van de verwachte opbrengstwaarde minus verkoopkosten voor maximaal de eerstkomende vijf jaar op basis van een geformaliseerd verkoopplan en indien verkoop juridisch mogelijk is. De indirecte exploitatielasten zijn toegerekend op basis van de verhouding tussen het aantal deab en het aantal nietdeab verhuureenheden. De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar.
27
De stijging/daling van de bedrijfswaarde inzake het sociaal vastgoed in exploitatie in 2014 is als volgt te analyseren:
(in duizenden euro’s) Autonome ontwikkeling – Vrijval kasstromen
Stijging/daling bedrijfswaarde via eigen vermogen en resultaat -31.461
–
Effect één jaar opschuiven
14.500
–
Nieuwe (des)investeringen binnen horizon
3.407
Toelichting oorzaak Wegvallen van (per saldo) positieve kasstromen 2014 Kasstromen komen één jaar dichterbij, waardoor deze een jaar minder contant worden gemaakt Verkoop van woningen komt binnen horizon
-13.554 Volumewijzigingen – Huurontvangsten
-17.509
–
Uitgaven planmatig onderhoud
17.164
–
Uitgaven dagelijks onderhoud
9.368
–
Overige exploitatie-uitgaven
10.687
–
Verhuurdersheffing
20.379
–
Hogere/lagere verkoopopbrengsten – Nieuwe huur- en verkoopbeleid – Restwaarde – Switch woningen van sociaal naar commercieel en vice versa – Overig
Lagere huurverhoging en commercieel vastgoed worden opgetrokken naar streefhuur van 80% i.p.v. markthuur Verlaging planmatige onderhoudsuitgaven volgens geactualiseerde MJOB Verlaging kosten klachten en mutatieonderhoud Lagere personeels- en apparaatkosten volgens geactualiseerde begroting De verhuurdersheffing nu gekoppeld aan de WOZ-waarde. Tevens minder sociaal vastgoed Aantal verkopen in werkelijkheid lager dan in bedrijfswaarde 2013 Er zijn meer verkopen ingerekend en geringe aanpassing in de huurverhoging Wijziging uitgangspunten Per saldo 126 woningen van sociaal naar commercieel Versieverschil FMP agv andere toekenning mutatiegraad
14.582 2.609 -3.178 -10.744 3.525 46.883
Wijzigingen stijgingsfactoren – Mutatiegraad % – Bedrijfskostenontwikkeling %
-1.271 -23.497
Mutatiegraad per complex i.p.v. corporatieniveau Aanpassing diverse indexaties -24.768
Per saldo mutatie
8.561
28
Schattingen De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling welke inherent zijn aan deze waarderingsgrondslag, zijn van bijzonder belang door hun invloed op de jaarrekening en de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van het management zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de bedrijfswaarde, is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen: Parameters
Gehanteerd in bedrijfswaarde
Stel mogelijke afwijking
Effect op bedrijfswaarde 1) x € 1.000
In % van de bedrijfswaarde
Huurverhoging
2%
-/- 1%
-49.556
-15,57%
Mutatiegraad
6%
-/- 2%
-1.456
-0,46%
5,25%
-/- 1,25%
46.818
14,71%
+ 10%
-3.920
-1,23%
-/- € 2.127
-4.028
-1,27%
-/- 17 verk.pj
-2.069
-0,65%
Disconteringsvoet Planmatig onderhoud
MJOB
Restwaarde grond
€ 7.127 per vhe
Woningverkopen 2)
50 per jaar
1) het effect op de bedrijfswaarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk) 2) exclusief verkoop 101 woningen aan belegger in 2015
Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.
2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Grondposities In deze post zijn strategische grondaankopen ad € 1,86 mln. (2013: € 1,86 mln.) begrepen, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Rekening houdend met de 10-jaarstermijn en de onzekere vooruitzichten over de daadwerkelijke ontwikkeling, is ultimo 2013 de grondpositie afgeboekt naar de lagere taxatiewaarde. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten.
29
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode, rekening houdend met een eventuele restwaarde, op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – Bedrijfsterreinen: geen afschrijving – Automatisering: 3-5 jaar – Bedrijfsauto’s: 3,4 of 7 jaar (7 jaar is eind 2013 afgeschreven) – Inventaris kantoor: 5 tot 15 jaar – Kantoorgebouw: Het kantoorgebouw wordt in 40 jaar afgeschreven met een restwaarde van €908.000 (inclusief grond). Actuele waarde inzake de materiële vaste activa gewaardeerd tegen kostprijs De actuele waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie, met uitzondering van de bedrijfsterreinen en kantoorpanden, wijkt niet significant af van de historische kostprijs. Zekerheden Bedrijfsgebouwen en –terreinen zijn niet hypothecair verbonden ten behoeve van kredietinstellingen. Op de roerende materiële vaste activa rust geen pandrecht als zekerheid voor het rekening-courantkrediet bij de huisbankier.
30
Vastgoedbeleggingen Het verloop van de vastgoedbeleggingen is als volgt:
4. Comm. Vastgoed in 5. Vastgoed verkocht exploitatie onder voorwaarden 2014
2013
2014
2013
47.110
26.988
29.058
29.414
47.110
26.988
29.058
-1.083 28.331
2 -403 1.622 8.358 9.016
1 -735 -5.956 19.046 6.934 832
Totaal van de mutaties
18.595
Marktwaarde per 31 december Ongerealiseerde herwaardering 31 december
65.705 11.670
Stand 1 januari: Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen, waardeverminderingen en stelselwijzigingen Boekwaarde Opleveringen Investeringen Desinvesteringen Herwaarderingen (stijging) via resultaat Herclassificatie van soc. Vastgoed Herwaardering door herclassificatie via EV Overige mutaties / afwaardering
1.065
-1.410
-338
20.122
-1.410
727
47.110 9.554
27.647
29.058
4. Commercieel vastgoed in exploitatie Uitgangspunten reële waarde De reële waarde van de 11 commerciële ruimten te Houten is door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur bepaald op € 3,00 mln. Deze taxatie is uitgevoerd op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen (DCF-methode). De reële waarde van de 438 huurwoningen boven de toeslaggrens (2013: 318 huurwon. en commerciële ruimten), zijnde de reële waarde in verhuurde staat, is door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur bepaald op € 61,66 mln. (2013: € 43,96 mln.). Deze taxatie is uitgevoerd op basis van de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen (DCF-methode). De gehanteerde uitgangspunten zijn: 2014
2013
Huurstijging gem. per vhe Prijsinflatie gem. per. vhe
1,96% 2,50%
2,62% 2,50%
Disconteringsvoet gem. per vhe Exit Yield gem. per vhe
7,92% 5,15%
7,83% 7,54%
Mutatiegraad gem. per vhe Onderhoudsnorm. gem. per. vhe
5,00% € 950
6,13% € 933
Beheernorm gem. per. vhe
€
€
303
750
31
Bedrijfswaarde commercieel vastgoed De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 59,6 mln. (2013: € 42,6 mln.). De gebruikte parameters voor de berekening van de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed zijn gelijk aan de parameters welke zijn genoemd voor de bepaling van de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed.
5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden Gedurende 2014 zijn 19 woningen (2013: 18 woningen) onder een VOV-regeling aan derden overgedragen. Eén vovwoning is na terugkoop regulier verkocht. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo 2014 213 (2013: 214).
Financiële vaste activa 6. Andere deelnemingen Het verloop van deze post is als volgt:
Boekwaarde 1-1-2014 Viveste Vastgoed Totaal
17 17
Aan-/ verkopen -
Resultaat/ dividend -
Waardewijzigingen -
Boekwaarde 31-12-2014 17 17
Viveste Vastgoed B.V. is voor 100% eigendom van Viveste en is in 2008 opgericht voortvloeiend uit VSO 1. De oprichting is een verplichte keuze geweest. Tot op heden hebben zich geen activiteiten voorgedaan. Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 90.000 en het gestort kapitaal bedraagt € 18.000. Vanaf de oprichting zijn de jaarlijkse resultaten ten laste/ten gunste gebracht van het eigen vermogen. Stichting Viveste vormt het Bestuur van de vennootschap.
7. Latente belastingvorderingen Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: a
Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: verkoop binnen vijf jaar – Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor zover de corporatie over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken heeft gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door verkoop. – Bij verkoop van woningen binnen vijf jaar wordt voor het waarderingsverschil een passieve latentie tegen de contante waarde in de jaarrekening opgenomen. De ingerekende verkoopwaarde is hoger dan de fiscale waarde. – Gezien de zeer lange looptijd van het waarderingsverschil, tendeert de contante waarde van de hieruit voortvloeiende latente vordering naar nihil.
32
b
Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. reële waarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen.
c
Fiscaal verrekenbare verliezen Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. In de jaarrekening is hiervoor een latente belastingvordering tegen de contante waarde verantwoord.
De specificatie van de in de jaarrekening tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is als volgt:
Verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen Beschikbare voorwaartse verliescompensatie
2014
2013
775 9.394
3.390 193
10.169
3.583
Nadere informatie omtrent de waardering en looptijden is als volgt: Waardering in jaarrekening
Totaal
Nettodiscontovoet
Gemidd. looptijd
Verrekenbare tijdelijke verschillen
3,15%
6 jaren
Beschikbare voorwaartse verliescompensatie
5,25%
4 jaar
Contante waarde
Naar verwachting gerealiseerd < 1 jaar
775
129
9.394
2.887
10.169
3.016
De nominale waarde van de latente belastingvordering bedraagt € 13,2 miljoen. De gehanteerde netto- disconteringsvoet bedraagt 3,15 %. De gemiddelde looptijd van de tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is 6 jaar. Van de latente belastingvorderingen wordt een bedrag van in totaal € 129 (2013: € 1.267 ) naar verwachting binnen 1 jaar gerealiseerd. Viveste heeft in het kader van de jaarrekening 2013 gekozen in 2012 een vrijwillige afwaardering naar lagere WOZwaarde toe te passen op haar gehele woningbezit. Op basis van deze vrijwillige afwaardering wordt het fiscale resultaat 2014 naar nihil teruggebracht en resteert per 1 januari 2014 een voorwaartse verliescompensatie van circa € 70 miljoen. Dit verlies kan voor een periode van 7 jaar verrekend worden met toekomstige positieve resultaten. Het verloop van de in de balans tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen in het boekjaar is op totaalniveau als volgt:
33
2014
2013
3.583 6.586
1.129 2.454
10.169
3.583
Boekwaarde 1 januari Dotaties ten laste van het resultaat Boekwaarde 31 december
8. Overige effecten De overige effecten betreft het belang van Viveste in Woningnet N.V. Woningnet N.V. is verantwoordelijk voor de uitvoering van de woonruimteverdeling, onder meer in de regio Utrecht. Viveste participeert sinds 2001 met 2328 aandelen. Het belang van Viveste in Woningnet N.V. komt hiermee op 0,46 % van het geplaatste aandelenkapitaal. De aandelen zijn voor 75% volgestort. Het maximale risico bij volgestorte aandelen bedraagt € 27 820. De nominale waarde per aandeel bedraagt € 11,95. Viveste is bestuurlijk niet betrokken bij Woningnet N.V. Boekwaarde 1-1-2014
Aan-/ verkopen
Resultaat/ dividend
Waardewijzigingen
Boekwaarde 31-12-2014
Deelname WoningNet NV Deelname WoningNet NV
21
21
-
-
-
21 21
Totaal
21
-
-
-
21
9. Te vorderen BWS-subsidies
Stand 1 januari Toevoeging rente Ontvangen BWS-subsidies Overige mutaties Stand 31 december
2014
2013
45 1 -22 -10
87 5 -44 -3
14
45
De restant looptijd van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt 3 jaar.
Voorraden 10. Vastgoed bestemd voor verkoop
10. Vastgoed bestemd voor verkoop Totaal
2014
2013
529 529
1125 1.125
De post “Vastgoed bestemd voor verkoop” bestaat uit leegstaande woningen bestemd voor verkoop. Ultimo 2014 staan 8 woningen leeg voor verkoop.
34
Vlottende vorderingen 2014
2013
11. Huurdebiteuren 12. Overige vorderingen 13. Overlopende activa
272 124 189
255 111 523
Totaal
585
888
11. Huurdebiteuren De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen.
Zittende huurders Vertrokken huurders Af: voorziening dubieuze debiteuren Totaal
2014
2013
232 76
227 69
308
295
-36 272
255
-41
Eind 2014 bedraagt de huurvordering op zittende en vertrokken huurders 0,64% van de huuropbrengsten (2013: 0,64%).
12. Overige vorderingen
Debiteuren vorderingen Overige debiteuren
2014
2013
124 124
111 -
2014
2013
161 6 22 189
144
111
13. Overlopende activa
Diverse posten, o.a. rente Ontwikkeling projectlocaties Vrijwal BWS subsidies volgend boekjaar Verkooptransport 2 woningen pr 31 december Vooruitbetaalde rente en verzekeringspremie
41 259 79 523
35
14. Liquide middelen
Kas Bank Totaal
De liquide middelen staan ter vrije beschikking aan de stichting.
2014
2013
5 13.016 13.021
3 14.490 14.493
36
15. Eigen vermogen Het eigen vermogen is als volgt samengesteld: 2014
2013
15.1 Kapitaal 15.2 Overige reserves 15.3 Resultaat boekjaar
2 167.007 2.215
2 137.164 -7.509
Totaal
169.224
129.657
2014
2013
137.164 -7.509 129.655 -5.151 124.504 9.017 33.486 167.007
133.578 6.138 139.716 -
15.2 Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt:
Stand 1 januari excl. resultaat vorig boekjaar Toevoeging resultaat vorig boekjaar Stand 1 januari incl. resultaat vorig boekjaar voor stelselwijziging Stelselwijziging Stand 1 januari incl. resultaat vorig boekjaar na stelselwijziging Herwaardering a.g.v. herclass. vastgoed belegg. via EV Herwaardering sociaal vastgoed via EV Stand 31 december
6.934 -9.486 137.164
Voor een toelichting op de stelselwijziging wordt verwezen naar de Grondslagen op pagina 9. In de overige reserves is ultimo 2014 een bedrag ad €158,3 (2013: € 141,3 mln.) aan ongerealiseerde waardestijging begrepen bestaande uit:
Ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie Totaal
2014
2013
146.718 11.670 158.388
131.714 9.554 141.268
De ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering, zijnde de – per 1 januari 2013 gefixeerde - boekwaarde op basis van de historische kosten en de reële waarde ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging wegens herclassificatie betreft de waardestijging als gevolg van herclassificatie van sociaal vastgoed in exploitatie (waardering op bedrijfswaarde) dat bestemd is om binnen vijf jaar te worden verkocht onder voorwaarden (waardering op hogere verwachte reële waarde minus korting). Deze waardestijging wordt rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Daarnaast valt hieronder de waardestijging van sociaal vastgoed in exploitatie (waardering op bedrijfswaarde) dat onder voorwaarden wordt verkocht (waardering op contractprijs: reële waarde minus korting). Hierbij wordt het verschil tussen de hogere contractprijs en de bedrijfswaarde rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Bij bovenvermelde herwaarderingen is geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat door een voorziening belastinglatentie ten laste van de ongerealiseerde waardestijgingen te vormen. Hiervoor wordt verwezen naar de toelichting op de belastingen, note 7.
37
Voorzieningen 2014
2013
16. Overige voorzieningen
163
167
Totaal
163
167
16. Overige voorzieningen De overige voorzieningen en het verloop ervan in het boekjaar is als volgt:
Jubileumuitkeringen Stand 1 januari 2014 Dotatie Onttrekking Stand 31 december 2014
53 2 55
Loopbaanontwikkeling 114 8 -14 108
Totaal
167 10 -14 163
38
Langlopende schulden 17a. Schulden/leningen kredietinstellingen
Stand 1 januari voor stelselwijziging Stelselwijziging Stand 1 januari na stelselwijziging Correctie aflossing 2013 ivm renteconversie Vrijval amortisatie Aflossingen binnen een jaar Klimleningen Stand 31 december
2014
2013
223.947 -1.609 222.338
244.253
-
93 45 -21.640 -
-20.306 -
200.836
223.947
17b. Embedded derivaat
Stand 1 januari voor stelselwijziging Stelselwijziging Stand 1 januari na stelselwijziging Waardemutatie Stand 31 december
2014 6.760 6.760 7.236 13.996
Naast deze leningen is ultimo 2014 geen financiering aangetrokken met uitgestelde stortingen in 2015. De reële waarde van de leningen bedraagt 264,4 mln. Tot de leningportefeuille van Viveste behoren twee extendible leningen waarin embedded derivaten zijn opgenomen. De herziene RJ 290 geeft aan dat de embedded derivaten onder bepaalde voorwaarden afgescheiden moeten worden van het basiscontract, wat voor deze embedded derivaten het geval is. Deze herziene RJ 290 is verplicht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2014 en dient als stelselwijziging te worden verwerkt, waarbij de vergelijkende cijfers niet aangepast hoeven te worden. Viveste heeft besloten de vergelijkende cijfers niet aan te passen voor de waardemutatie van de leningen en de waardering van het embedded derivaat. Voor een toelichting op de stelselwijziging wordt verwezen naar de Grondslagen op pagina 9. Zekerheden Van de leningen kredietinstellingen is € 224,0 mln. (2013 € 244,2 mln.) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Viveste zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie niet zonder toestemming te bezwaren, van bestemming te veranderen, te vervreemden of teniet doen gaan.
Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het lineaire, annuïtaire dan wel het fixed kostprijssysteem.
39
18. Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Het verloop van deze post is als volgt:
2014
2013
Stand 1 januari: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardeverminderingen/vermeerderingen
30.479
29.287
-1.083
-840
Boekwaarde
29.396
28.447
2.627 -2.705 -1.061 -1.139
2.426 -2.298 1.065 -243 949
Stand 31 december: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardeverminderingen/vermeerderingen
30.401
30.479
-2.144
-1.083
Totaal
28.257
29.396
Mutaties Verkochte woningen Teruggekochte woningen Oplevering Afwaarderingen Totaal mutaties
De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarantregeling heeft betrekking op 213 woningen (2013: 214), waarvan 13 huurwoningen uit bestaand bezit (2013: 14) en 200 nieuwbouwkoopwoningen (2013: 200).
19. Waarborgsommen 2014
2013
Waarborgsommen
4
11
Totaal
4
11
40
Kortlopende schulden
20. Schulden aan kredietinstellingen 21. Schulden aan leveranciers 22. Belastingen en premies sociale verzekeringen 23. Schulden ter zake van pensioenen 24. Overlopende passiva Totaal
2014
2013
21.640 555 298 49 5.085
20.306 570 316 49 5.686
27.627
26.926
2014
2013
21.640
20.306
21.640
20.306
20. Schulden aan kredietinstellingen
Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen kredietinstellingen Totaal
Zekerheden Door de huisbankier zijn aan Viveste kasgeld- en rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van € 1,8 miljoen. Tegenover deze faciliteiten is als zekerheid het pandrecht verstrekt op alle vorderingen welke wij thans of te eniger tijd krijgen. Per balansdatum is niets binnen de rekening-courantfaciliteit opgenomen. De verschuldigde rente van deze faciliteit is gebaseerd op het 3-maands Euribor met een opslag van 120 basispunten.
22. Belastingen en premies sociale verzekeringen 2014
2013
Loonbelasting Omzetbelasting
147 151
210 106
Totaal
298
316
23. Schulden ter zake van pensioenen Voor een toelichting wordt verwezen naar de post Pensioenlasten in de toelichting op de winst- en verliesrekening.
41
24. Overlopende passiva
Niet vervallen rente leningen en aflossing Vooruit ontvangen huurtoeslag Tegoed vrije uren personeel Betalingen onderweg Vooruitontvangen huren Te verrekenen servicekosten Nog te betalen salarissen en personeelskosten Overige Totaal
2014
2013
4.541 67 223 51 95 108 5.085
5.127 9 52 120 152
227 5.686
42
Niet in de balans opgenomen regelingen en verplichtingen Voorwaardelijke verplichtingen WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage van 3,85% (2013: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2014 heeft Viveste een aangegane obligoverplichting van € 8,6 miljoen (2013: € 9,4 miljoen). Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSW deelnemers over te nemen.
Niet-verwerkte activa en verplichtingen Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Het CFV heeft bij de opvraag van de prognose-informatie 2015-2019 aangegeven dat voor het jaar 2015 geen saneringsheffing zal plaatsvinden. Voor de jaren 2016-2019 moet rekening gehouden met een heffing voor saneringssteun van 1% wat neerkomt op een heffing van circa €60, - per vhe. x € 1.000 Jaar 2015 2016 2017 2018 2019
Begroot 300 300 300 300
Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen. Juridische claims Er zijn geen juridische claims tegen Viveste ingediend.
43
Meerjarige financiële verplichtingen Operationele lease Viveste heeft als lessee operationele leasecontracten voor een auto en printer/copiers afgesloten. De toekomstige minimale leasebetalingen daarvan zijn als volgt te specificeren:
Periode < 1 jaar 1 jaar < periode < 5 jaar Totaal
2014
2013
19 25 44
19 44 63
De leaseovereenkomsten hebben bij aanvang een gemiddelde looptijd van 4,25 jaar (ultimo 2013: 4,25 jaar) waarbij de leasebetaling een vast bedrag per jaar is over de gehele leaseperiode. Na afloop van de overeenkomsten heeft Viveste de optie de auto’s te kopen tegen de op dat moment geldende reële waarde. Er is geen sprake van voorwaardelijke leasebetalingen.
Onderhoudsverplichtingen Viveste is per einde boekjaar voor een bedrag van € 0,106 miljoen onderhouds- en renovatieverplichtingen aangegaan, waarvan de werkzaamheden in 2015 zullen worden uitgevoerd. Voor een aantal complexen zijn intentieovereenkomsten met derden afgesloten inzake periodiek schilderwerk. De looptijd bedraagt maximaal 6 jaar. Hiermee is geen onderhoudsverplichting aangegaan met de betreffende derden. Terugkoopverplichtingen De terugkoopverplichting uit hoofde van woningen verkocht onder de Koopgarant regeling is vermeld in de toelichting op de geconsolideerde balans bij de post Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. Huurprojecten Castellum West en Oost In 2011 zijn de huurprojecten Castellum West (122 woningen) en Castellum Oost (68 woningen) opgeleverd. LEKSTEDEwonen is eigenaar van deze huurwoningen. Viveste zal deze huurwoningen in 2022 (Castellum West) en 2024 (Castellum Oost) kopen tegen de oorspronkelijke stichtingskosten. Voor Castellum-west is een koopovereenkomst gesloten voor € 23 761 916,- . Voor Castellum-oost is een koopovereenkomst gesloten voor € 15 172 510,-. Grondpositie Voor de aangekochte grond (28,6 hectares) in een mogelijk toekomstig uitbreidingsgebied in de regio Houten, zal bij bestemmingswijziging van de locatie nog een extra verplichting moeten worden nagekomen. Ultimo 2014 bedraagt deze bijstortingsverplichting ca. € 3,6 miljoen. De bijstorting wordt jaarlijks lager en bedraagt uiteindelijk nihil vanaf 2021. Deze grond is gezamenlijk met diverse partijen verworven. Het aandeel van Viveste ten opzichte van de positie van de overige marktpartijen bedraagt 10%. Het belangrijkste argument om tot grondverwerving over te gaan (grond is eigendom van Viveste) is het behouden van de mogelijkheid om ook in de toekomst voldoende betaalbare sociale huurwoningen te kunnen realiseren en exploiteren.
44
Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.
Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s De primaire financiële instrumenten van Viveste, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van Viveste is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. Het beleid is erop gericht het jaarlijks renterisico te maximeren op 15% van de leningenportefeuille. Het beleid van Viveste is om niet te handelen in financiële instrumenten voor speculatieve doeleinden. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Viveste zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, valutarisico, renterisico (prijs- en kasstroomrisico) en marktrisico. Het beleid van Viveste om deze risico’s te beperken is als volgt.
Kredietrisico/beschikbaarheidsrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Viveste kunnen voldoen en het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren. Viveste handelt enkel met kredietwaardige partijen en zij heeft procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken. Er zijn geen significante concentraties van kredietrisico binnen Viveste. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het WSW. Het verlagen van het faciliteringsvolume door WSW impliceert een verlaging van de rekening-courant kredietfaciliteit. Voor Viveste is het risico inzake huurdebiteuren relatief laag. Viveste heeft in 2014 verdere stappen gezet om de huurincasso te optimaliseren. Ten opzichte van 2014 is de stand van de huurdebiteuren met € 17.000 toegenomen.
Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat Viveste over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat Viveste aan haar verplichtingen kan voldoen is naast het aantrekken van langlopende leningen, een rekening-courantfaciliteit beschikbaar voor een bedrag van € 1,8 mln. (2013: € 10 mln.). Het risico dat toekomstige kasstromen, verbonden aan een monetair financieel instrument, in omvang fluctueren is minimaal. Aangezien de langlopende vorderingen en schulden vastrentend zijn. Viveste maakt geen gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Viveste heeft met geen enkele bank een derivatenovereenkomst afgesloten. Via spreiding over meerdere partijen en het werken met limieten voor bepaalde banken kan het tegenpartijrisico worden beheerst.
45
Valutarisico Viveste loopt geen valutarisico. Zij is alleen werkzaam in Nederland waardoor alle inkomende en uitgaande kasstromen in euro’s zijn.
Renterisico (kasstroomrisico’s) Viveste loopt rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat Viveste loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden: x € 1.000,Restant looptijd 1 – 5 jaar 6 – 10 jaar 11 – 15 jaar 16 – 20 jaar > 20 jaar Totaal
Renteklasse Tot 3%
3% - 4%
4% - 5%
5% - 6%
10.546
42.315
30.310
-
14.723
15.658
12.898
-
1.993
5.376
14.141
797
453
2.511
28.059
23.139 86.941
30.288 90.148
17.500 17.500
6% - 7%
> 7%
1.392
Totaal -
84.563
-
-
43.278
-
-
39.010
-
-
3.762
-
53.427 224.040
1.392
De gewogen gemiddelde rentevoet van de leningen kredietinstellingen bedraagt 3,84% (2013: 4,2%). Kasstroomrisico’s leningen overheid en kredietinstellingen Onderstaande vervalkalender van de leningenportefeuille geeft inzicht in de jaarlijkse bedragen betreffende de contractueel bepaalde kasstromen uit hoofde van de jaaraflossingen, de eindaflossingen en de renteconversies:
x € 1.000,2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Jaaraflossingen Eindaflossingen Renteconversies 3.681 4.140 4.204 3.855 3.520 3.545 3.475 2.370 1.250 1.277
16.531 17.500 12.000 416 16.384 19.000 14.455 5.611 8.145 580
De looptijd van de leningenportefeuille kredietinstellingen bedraagt gemiddeld respectievelijk 12,88 jaar (2013: 13,24 jaar) Hierna worden de renterisico’s van de leningenportefeuille per leningsoort toegelicht:
46
–
–
De rente van de vastrentende leningen is voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft: - op het moment van renteherziening; - de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening met een hogere dan wel lagere rente. De extended leningen betreffen vastrentende leningen tot het herzieningsmoment zoals vastgelegd in de Ieningsovereenkomst. Op het herzieningsmoment heeft de bank een optie om de lening te verlengen tegen een in de leningsovereenkomst opgenomen rentepercentage (putoptie). Het risico van deze lening betreft: - op het moment van renteherziening; - het herfinancieringsrisico van de eindaflossing van de lening in een nieuwe lening met een hogere of lagere rente.
Prijsrisico Prijsrisico doet zich voor bij effecten. Viveste houdt geen effecten aan.
Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille.
Reële waarde Voor vastrentende langlopende leningen loopt de groep het risico dat de reële waarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico). Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten. De reële waarde van de in de balans en niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van de groep luidt als volgt: 2014 Boekwaarde Reële waarde In de balans opgenomen: Financiële passiva: Langlopende schulden (excl. Derivaten) 201.303 264.400 Derivaten 13.996 13.996
De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden. De volgende methoden en aannames zijn gebruikt bij de bepaling van de reële waarde van de financiële instrumenten: Liquide middelen, vorderingen en kortlopende schulden Gezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de reële waarde. Langlopende schulden De reële waarde van de langlopende schulden is geschat aan de hand van de contante waarde van de toekomstige kasstromen tegen de geldende marktrente voor de resterende looptijd Er is bij de waardering van de embedded derivaten geen rekening gehouden met de kredietwaardigheid van Viveste
47
Embedded derivaat Onderstaand de voorwaarden van de twee extendible leningen waarin embedded derivaten zijn opgenomen. Deze voorwaarden vormen de basis voor de waardering van het embedded derivaat.
Kenmerk Ingangsdatum Einddatum Looptijd Tijdvak 3 Duur tijdvak 3 Vaste rente tijdvak 3
Lening 1 1 oktober 2007 1 oktober 2052 45 jaar 3 oktober 2022 - 1 oktober 2052 30 jaar 4,865%
Lening 2 1 februari 2007 2 september 2047 40 jaar en 7 maanden 1 september 2022 - 2 september 2047 25 jaar 4,150%
Leensom
10 miljoen
15 miljoen
De te waarderen extendible leningen betreffen ineens aflosbare leningen waarbij de gehele looptijd is ingedeeld in “tijdvakken”. De voorwaarden van de lening verschillen per tijdvak. Beide leningen zijn ingedeeld in drie tijdvakken en bevinden zich ultimo 2014 in tijdvak 2. Met betrekking tot tijdvak 3 geldt dat de geldnemer over de lening een vaste rente verschuldigd is, ofwel een rente die gebaseerd is op de 12-maands Euribor zonder opslag, zulks door de geldgever te bepalen. Op het herzieningsmoment heeft de bank een optie om de lening te verlengen tegen een in de leningsovereenkomst opgenomen rentepercentage (putoptie). De herziene RJ 290 geeft aan dat de embedded derivaten onder bepaalde voorwaarden afgescheiden moeten worden van het basiscontract, wat voor deze embedded derivaten het geval is. Deze herziene RJ 290 is verplicht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2014 en dient als stelselwijziging te worden verwerkt, waarbij de vergelijkende cijfers niet aangepast hoeven te worden. Viveste heeft besloten de vergelijkende cijfers niet aan te passen voor waardering van het embedded derivaat.
48
Toelichting op de winst- en verliesrekening
Bedrijfsopbrengsten 25. Huuropbrengsten 2014 Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen DAEB Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-DAEB
Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid
Totaal
2013
29.827 2.623 283 218 32.951
30.603 1.251 242 218 32.314
-106
-128
-49 -155
-21 -149
32.796
32.165
De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2014 bedroeg 4,5% (1 juli 2013: 4,5%). Inkomensafhankelijke huurverhoging: Met ingang van de jaarlijkse huurverhoging 2013 is het de corporatie toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen aan haar huurders door te voeren (MG 2013-01). De corporatie heeft de volgende huurverhogingen doorgevoerd:
Aantal Huishoudens met een inkomen onder € 33.614 Huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 Huishoudens met een inkomen boven € 43.000 Totaal
3.222 668 1.018 4.908
Pe rce nta ge s 4% 4,5% 6,5% 4,5%
Onzelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstand-plaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2014 gelijk aan het inflatiepercentage over 2013 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%. Voor zelfstandige woningen is de maximale huurverhoging afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder. Om de doorstroming te bevorderen wordt voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614 een hogere huurverhoging toegestaan, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen twee inkomens-categorieën. Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614 Voor huishoudens met een inkomen tot en met € 33.614 is de maximale huurverhoging per 1 juli 2014 gelijk aan het inflatiepercentage over 2013 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 4%.
49
Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 Voor huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 wordt per 1 juli 2014 een maximale huurstijging van inflatie + 2 procentpunt toegestaan, te weten 4,5%. Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 Voor huishoudens met een inkomen boven € 43.000 wordt per 1 juli 2014 een maximale huurstijging van inflatie + 4 procentpunt toegestaan, te weten 6,5%. Inkomenspeiljaar Er wordt bij de inkomensafhankelijke extra huurverhoging (4,5% en 6,5%) uitgegaan van het inkomen van het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar van de voorgestelde huurverhoging (t-2). Hiervoor is gekozen omdat dan inkomens gebruikt worden die veelal definitief zijn vastgesteld. Bij een huurverhoging per 1 juli 2013 is dus het inkomen over 2011 bepalend.
26. Opbrengsten servicecontracten 2014
2013
Vergoedingen van huurders voor leveringen en diensten Opbrengsten servcicecontracten Derving wegens oninbaarheid
493 109 -
344 -
Totaal
602
344
De vergoedingen voor leveringen en diensten worden aan de huurders doorberekend ter dekking van de gemaakte kosten voor o.a. elektra, water, schoonmaakkosten en huismeester.
27. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 2014
2013
Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) Verkoop huurwoningen (commercieel vastgoed) Verkoop huurwoningen (voorraden) Verkoop teruggekochte woningen VOV
4.020
8.789
106 1.769
188
-40
-112
Totaal
5.855
8.865
Voor het verkochte sociaal vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de bedrijfswaarde inclusief de ingerekende verwachte opbrengstwaarde. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de geschatte reële waarde. Voor het teruggekochte vastgoed onder VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de reële waarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. Het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat bij verkoop van vorengenoemd vastgoed is derhalve beperkt, gezien het geringe verschil tussen de opbrengstwaarde en de boekwaarde.
50
De specificatie van de verkoopresultaten is als volgt:
Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed) Verkoopopbrengst Af: Verkoopkosten Boekwaarde (bedrijfswaarde) Resultaat in winst- en verliesrekening
2014
2013
6.915
17.023
-226 -2.669
-351 -7.883
4.020
8.789
2014
2013
528
948
-19 -403
-24 -735
106
188
De verkoopopbrengst betreft 39 verkochte woningen (2013: 118 woningen).
Verkoop huurwoningen (commercieel vastgoed) Verkoopopbrengst Af: Verkoopkosten Boekwaarde (bedrijfswaarde) Resultaat in winst- en verliesrekening
De verkoopopbrengst betreft 3 verkochte woningen (2013: 5 woningen)
2014 Verkoop huurwoningen (voorraden) Verkoopopbrengst Af: Verkoopkosten Boekwaarde (bedrijfswaarde) Resultaat in winst- en verliesrekening
De verkoopopbrengst betreft 17 verkochte woningen (2013: 0 woningen)
2.994
-100 -1.125 1.769
51
28. Overige bedrijfsopbrengsten De “Overige bedrijfsopbrengsten” zijn als volgt te specificeren:
2014
2013
Vergoeding van 5% voor administratiediensten Administratieve vergoeding huurovereenkomsten Vergoeding voor verhuur medewerker aan derden Pro Rata BTW 2008 en 2009 retour Beheervergoeding LekstedeWonen Opbrengst verhuur pand Dorpstede Overige bedrijfsopbrengsten
23 4 94 14 80 82 124
24 0 67 92 75 71 44
Totaal
421
372
Er zijn geen andere belangrijke overige opbrengstcategorieën verwerkt in de winst- en verliesrekening dan de bovengenoemde. Er is geen sprake geweest van ruil van goederen of diensten. De door de eigen onderhoudsdienst voor derden verrichte onderhoudswerkzaamheden worden voor de personeelskosten- en de onderhoudskostencomponent in de winst- en verliesrekening opgenomen respectievelijk onder de post Lonen en salarissen en sociale lasten en de post Onderhoudslasten. De opbrengst uit hoofde van door de eigen onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden (materiaal- en manuren) wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrijfsopbrengsten”
Bedrijfslasten 29. Afschrijvingen materiële vaste activa
Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal
2014
2013
10.531
11.931
133
413
10.664
12.345
30. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa
Terugneming eerder genomen afwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling Waardeverminderingen sociaal vastgoed in exploitatie Waardevermindering a.g.v. herclassificatie Afwaardering materiele vaste activa in ontwikkeling Totaal
2014
2013
-4.136
-514
6.990 2.854
6.479 3.030 8.995
52
31. Lonen en salarissen 2014
2013
Inhuur personeel
2.371 -91 2.280 690
2.308 -26 2.282 538
Totaal
2.970
2.821
Lonen en salarissen Af: ontvangen ziekengeld/WAO
De salarissen zijn conform de C.A.O. voor woningcorporaties. Ultimo boekjaar zijn er 44 (39,33 FTE) medewerkers (2013: 47 (42,53 FTE)) in dienst van Viveste. Het gemiddeld aantal werknemers bedraagt 46 (40,93 FTE) medewerkers (2013: 46 (40,98 FTE)) In de lonen en salarissen is een bedrag van € 94.000, - begrepen inzake werkzaamheden ten dienste van bedrijfsopbrengsten. De opbrengst hiervan is in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Overige bedrijfsopbrengsten”.
32. Sociale lasten 2014
2013
Sociale lasten Bijdrage ziektekosten
230 152
189 151
Totaal
382
340
Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico’s voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten.
33. Pensioenlasten 2014
2013
CAO-pensioenpremie SPW
438
430
Totaal
438
430
De gehanteerde pensioenregeling van Viveste is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De belangrijkste kenmerken van deze pensioenregeling zijn: — Er is sprake van een ouderdoms- en nabestaandenpensioen. — Er is sprake van een middelloonregeling. — De pensioenleeftijd is afhankelijk van de AOW pensioenleeftijd.
53
— — —
De regeling kent zowel een levenslang als een tijdelijk partner- en wezenpensioen, waarbij het partner- en wezenpensioen is verzekerd op risicobasis. Voor het ouderdomspensioen, partnerpensioen en wezenpensioen stelt het bestuur van het pensioenfonds jaarlijks een premie vast met een maximum van 31% van de ouderdomspensioengrondslag. Als de middelen van het pensioenfonds het toelaten, zal het bestuur van het pensioenfonds de ingegane pensioenen en de premievrije aanspraken van gewezen deelnemers aanpassen overeenkomstig de consumentenprijsindex voor alle huishoudens. De toeslagverlening is voorwaardelijk. Er is geen recht op toeslagverlening en het is voor de langere termijn niet zeker of en in hoeverre toeslagverlening zal plaatsvinden. Het bestuur van het pensioenfonds beslist evenwel jaarlijks in hoeverre pensioenuitkeringen en pensioenaanspraken worden aangepast.
De belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst zijn: — Deelneming in het bedrijfstakpensioenfonds is verplicht gesteld voor de werknemers en bestuurders van de woningcorporatie. — De woningcorporatie is uitsluitend verplicht tot betaling van de vastgestelde premies. In geen geval bestaat een verplichting tot bijstorting. — Er is geen sprake van recht op teruggave/premiekorting. De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2014 114% (ultimo 2013: 114%).
54
34. Onderhoudslasten 2014
2013
567 160 766 1.235 131 2.859
917 261 747 3.049 302 5.275
2014
2013
Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten
132
59
Totaal
132
59
2014
2013
Lasten servicekosten Lasten service-abonnement
493 51
479 -
Totaal
544
479
Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud Overig onderhoud Totaal
35. Leefbaarheid
36. Lasten servicecontracten
55
37. Overige bedrijfslasten
Beheerkosten - Automatiseringskosten
2014
2013
500
262
Totaal Zakelijke lasten - Wet Onroerende Zaakbelasting - Verzekeringen
500
262
1.386 135
1.458 127
Totaal
1.521
1.585
Andere bedrijfslasten - Overige personeelskosten - Huisvestingskosten - Heffing bijzondere projectsteun en saneringssteun CFV - Diverse overige bedrijfslasten
423 141 4.060 955
225 128 1.279 966
Totaal
5.579
2.598
Totaal generaal
7.600
4.445
2014
2013
Honorering Raad van Commissarissen Kosten verkoop en inkoop koopgarant Afboekingen (o.a. ontwikkelingskosten, nieuwbouw) Kosten huurdersraad Contributie landelijke federatie Advieskosten derden Kosten externe controle Kosten woonruimteverdeling Overige algemene lasten
64 103 1 38 285 114 16 334
52 94 0 11 45 251 74 10 430
Totaal
955
966
Specificatie diverse overige bedrijfslasten
56
38. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen woningen verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen woningen verkocht onder voorwaarden Afwaardering wegens onrendabel deel commercieel vastgoed in ontwikkeling Totaal
2014
2013
1.621
-5.956
-1.221
-348
920
243
-
43
1.320
-6.017
2014
2013
80 3 83
263 263
2014
2013
7.236 9.671 40 13
45
10.845 40 16 -
17.005
10.901
39. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rente liquide middelen Overige rentebaten Totaal
40. Rentelasten en soortgelijke kosten
Waardeverandering derivaat Rente schulden/leningen kredietinstellingen Rente waarborgsommen Provisie en kosten betalingsverkeer Lineaire vrijval amortisatie Totaal
41. Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door Viveste gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn.
57
Belastingdruk winst- en verliesrekening De belastingbate/-last over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten:
2014
2013
Mutatie latente belastingen
6.586
2.454
Totaal belastingbate/-last
6.586
2.454
Acute belasting boekjaar Commercieel resultaat voor belastingen Tijdelijke verschillen fiscaal lager verkoopresultaat bestaand bezit fiscaal lagere afschrijving materiele vaste activa fiscaal niet in aanmerking te nemen overige waardever. materiele vaste activa Embedded derivaten vrijval disagio lening o/g
-4.371
-2.955 10.531 1.534 7.236 -505 15.841
fiscaal niet aftrekbare bijdrageheffing CFV niet/beperkt aftrekbare kosten (Oort-kosten) Investeringsaftrek
Fiscaal resultaat Af: Fiscale optimalisatie Belastbaar bedrag Acute belastingen boekjaar (20% over 200 / 25% over het meerdere)
988 12 -12 16.829 12.458 -12.458 0
nihil
58
Toelichting op het kasstroomoverzicht 42. Huren Het verschil in huuropbrengsten en huurontvangsten wordt veroorzaakt door betalingen van huurders die niet onder de huuropbrengsten verantwoord worden. Hierbij valt te denken aan doorbelasting van onderhoud en de afrekening servicekosten. Verder is er een toename in vooruitontvangen huren.
45. Overige bedrijfsontvangsten Het verschil van in overige bedrijfsopbrengsten en overige bedrijfsontvangsten betreft de huren van Lekstede De verrekening hiervan vindt plaats in 2015. Het overige verschil wordt veroorzaakt door de mutatie in overigfe vorderingen en overlopende activa.
46. Renteontvangsten Het verschil tussen de rentebaten en renteontvangsten wordt veroorzaakt door de waarderverandering van het derivaat. Dit is geen kasstroom
47. Lonen en salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Het verschil tussen de lasten en de uitgaven worden veroorzaakt door de uitbetaling van reiskosten woon-werk verkeer, gratificaties en de vergoeding voor twee RvC-leden die via de salarisadministratie wordt betaald. Al deze uitbetalingen worden gezien als overige bedrijfsuitgaven voor het kasstroomoverzicht, maar vallen onder netto salarissen in de winst-en verliesrekening.
48. Onderhoudslasten Het verschil in onderhoudslasten en onderhoudsuitgaven wordt veroorzaakt door de lasten van het servicecontract die niet onder de onderhoudslasten vallen, maar wel onder de onderhoudsuitgaven
50. Overige bedrijfsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven betreft niet de sectorspecifieke heffing onafhankelijk van het resultaat en de verhuurdersheffing. Deze vallen in de winst- en verliesrekening wel onder de overige bedrijfslasten. Het overige verschil wordt veroorzaakt door het betaalde voorschot aan Lekstede. De afrekening vindt plaats in 2015. Verder is er mutatie op overlopende passiva.
51. Renteuitgaven Verschil in renteuitgaven en rentelasten wordt veroorzaakt door de mutatie transitorische rente en de vrijval amortisatie
58. Verkoopontvangsten woongelegenheden (VOV). Verschil in verkoopontvangst en verkoopopbrengst wordt veroorzaakt door het feit dat voor 1 woning die getransporteerd is in 2013 de betaling in 2014 plaatsvond. Verder is er een koopgarantwoning regulier verkocht en valt dit verkoopresultaat onder de reguliere verkoopopbrengst.
64. Externe kosten bij verkoop Daeb Het verschil in uitgaven bij verkoop en de verkoopkosten wordt veroorzaakt door kosten die betrekking hebben op de verkopen van 2013. De betaling hiervan heeft in 2014 plaatsgevonden. Verder zijn er kosten betaald voor de verkoop van het tweede mandje. Deze verkoop is nog niet gerealiseerd in 2014.
59
67. Wijziging kortgeldmutaties In 2013 is er een wijziging kortgeldmutatie van € 1,65 miljoen. Dit betreft een ontvangen SvN subsidie.
Samenstelling geldmiddelen Liquide middelen per 31 december 2013
14.493
Geldmiddelen per 31 december 2013 volgens het kasstroomoverzicht
14.493
Balansmutatie geldmiddelen in 2014
-1.472
Liquide middelen per 31 december 2014 Geldmiddelen per 31 december 2014 volgens het kasstroomoverzicht
13.021 13.021
Van de per 31 december 2014 aanwezige geldmiddelen staat het geheel ter vrije beschikking aan Viveste (2013: idem).
60
Wet Normering Topinkomens Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de volgende op Stichting Viveste van toepassing zijnde regelgeving: het WNT-maximum voor de woningcorporaties, klasse F Het bezoldigingsmaximum in 2014 voor Stichting Viveste is € 148.800. Het weergegeven toepasselijke WNTmaximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen; dit bedraagt voor de voorzitter 7,5% en voor de overige leden 5% van het bezoldigingsmaximum.
Bezoldiging van (ex-)bestuurders en (ex-)commissarissen Leidinggevende topfunctionarissen F.J.M. Snoeks bedragen x € 1 Functie(s) Duur dienstverband in 2014 Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris? Dienstbetrekking?
DIRECTEUR 1/1/14 - 31/12/14
1/1/13 - 31/12/13
1
1
nee
nee
Ja
Ja
Bezoldiging Beloning
106.500
104.000
Belastbare onkostenvergoedingen
5.276
5.276
Beloningen betaalbaar op termijn
24.013
23.608
Totaal bezoldiging
135.789
132.884
Toepasselijk WNT-maximum
148.800
228.599
61
Toezichthoudende topfunctionarissen bedragen x € 1 Functie(s) Duur dienstverband
Mw. T. Booi
Mw. Drs. D. Buckers
Dhr. L. van Garderen
Voorzitter RvC 1/1/14 1/1/13 31/12/14 31/12/13
Lid RvC
Lid RvC 1/1/14 1/1/13 31/12/14 31/12/13
1/1/14 - 31/12/14
1/1/13 31/12/13
Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Toepasselijk WNT-maximum
bedragen x € 1
7.875
7.875
6.404
6.404
5.250
5.250
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
7.875
7.875
6.404
6.404
5.250
5.250
11.160
17.145
7.440
11.430
7.440
11.430
Dhr. Ir. R.Lageveen
Functie(s) Duur dienstverband
Dhr. J.D.M.Touw FRICS
Lid RvC
Lid RvC
1/1/14 31/12/14
1/1/13 31/12/13
1/1/14 31/12/14
1/1/13 31/12/13
7.000
7.000
6.404
6.404
Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen
-
-
Beloningen betaalbaar op termijn
-
-
Totaal bezoldiging
7.000
7.000
6.404
6.404
Toepasselijk WNT-maximum
7.440
11.430
7.440
11.430
Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen die in 2014 een bezoldiging boven het toepasselijke WNT-maximum hebben ontvangen, of waarvoor in eerdere jaren een vermelding op grond van de WOPT of de WNT heeft plaatsgevonden of had moeten plaatsvinden. Er zijn in 2014 geen ontslaguitkeringen aan overige functionarissen betaald die op grond van de WNT dienen te worden gerapporteerd.
62
Accountantskosten De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt voor Viveste:
2014
Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal
Ernst & Young Accountants LLP Overloop 2014 2013 25 58
Overig Ernst & Young Overloop 2014 2013
Overig Accountants 2014
Totaal
Overloop 2013 83 -
29 25
87
-
-
-
2
31
2
114
2013
Onderzoek van de jaarrekening Andere controleopdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten Totaal
Ernst & Young Accountants LLP Overloop 2013 2012 55 18
Overig Ernst & Young Overloop 2013 2012 11
18
11
2013
Totaal
Overloop 2012 73 22 11
11 2
9 64
Overig Accountants
-
13
-
106
63
Ondertekening van de jaarrekening Bestuur De jaarrekening van Stichting Viveste is vastgesteld door het bestuur op [datum].
De heer Drs. F.J.M. Snoeks Directeur- bestuurder
Raad van commissarissen De jaarrekening is goedgekeurd door de raad van commissarissen op [datum].
Mevrouw T. Booi Voorzitter
Mevrouw I.B. Oelen Lid
De heer L. van Garderen RA Lid
De heer Drs. P.L. Siebers Lid
De heer J.D.M. Touw FRICS Lid
64
Overige gegevens Statutaire regeling betreffende de bestemming van het resultaat De resultaatbestemming vindt plaats overeenkomstig artikel 7 van de statuten. Daarin is bepaald dat de jaarrekening wordt vastgesteld door de directie onder voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen.
Bestemming van het resultaat 2014 Het resultaat wordt met goedkeuring door de Raad van Commissarissen in mindering gebracht op de overige reserves. De resultaatbestemming is nog niet in de jaarrekening verwerkt.
Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben geen belangrijke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het boekjaar plaatsgevonden. Er zijn geen fusies en overnames gerealiseerd na balansdatum. Woningwet De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.
65
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Directie en de Raad van Commissarissen van Viveste te Houten.
