1
Jaarrekening 2013 van Stichting Goed Wonen
Statutaire vestigingsplaats: Adres:
Gemert Drossard de la Courtstraat 51 5421 JG Gemert
2
Inhoudsopgave Balans per 31 december 2013 Winst- en verliesrekening over 2013 Kasstroomoverzicht 2013 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige jaarrekening Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening Grondslagen van resultaatbepaling in jaarrekening Grondslagen bij opstellen kasstroomoverzicht Toelichting op de enkelvoudige balans Toelichting op de winst- en verliesrekening Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
3 5 6 7 9 18 22 23 45 58 59
3
Balans per 31 december 2013 (voor winstbestemming) (in duizenden euro’s)
2013
2012
ACTIVA Materiële vaste activa 1 Sociaal vastgoed in exploitatie (Daeb) 2 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
119.504
140.374
1.110
1.318
2.349
1.889
Totaal materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen 4 Commercieel vastgoed in exploitatie (niet Daeb) 5 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal vastgoedbeleggingen
6 7 8 9 10
Financiële vaste activa Andere deelnemingen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g Overige effecten Te vorderen BWS-subsidies Totaal financiële vaste activa Som der vaste activa
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 11 Vastgoed bestemd voor verkoop 12 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Totaal voorraden
122.963
14.599 16.911
VORDERINGEN Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen
19 LIQUIDE MIDDELEN Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA
6.429 17.434 31.510
33 1.381 81 948 2
23.863
33 1.366 68 1.661 11 2.445 156.918
1.938 0
3.139 170.583
1.101 2.390 1.938
13 ONDERHANDEN PROJECTEN
14 15 16 17 18
143.581
3.491
0
342
153 21 0 53 663
85 25 66 85 419 890
680
1.567 4.395
6.223 10.736
161.313
181.319
4
P A S S I V A (in duizenden euro’s)
2013
2012
EIGEN VERMOGEN 20 Overige reserves 21 Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen
74.995 -395
83.739 10.230 74.600
93.969
VOORZIENINGEN 22 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 23 Voorziening latente belastingverplichtingen Totaal voorzieningen
2.316 0
3.243 0 2.316
3.243
LANGLOPENDE SCHULDEN 24 Schulden/leningen overheid 25 Schulden/ leningen kredietinstellingen 26 Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV Totaal langlopende schulden
1.750 59.222 17.747
2.083 57.570 18.120 78.719
77.773
KORTLOPENDE SCHULDEN 27 Schulden aan kredietinstellingen 28 Schulden aan leveranciers 29 Belastingen en premies sociale verzekeringen 30 Schulden ter zake van pensioenen 31 Overige schulden 32 Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden TOTAAL PASSIVA
1.181 2.237
2.744 1.621
601 11 0 1.648
598 0 28 1.343 5.678
6.334
161.313
181.319
5
Winst- en verliesrekening over 2013 (in duizenden euro’s)
BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Resultaat verkoop vastgoedportefeuille 37 Opbrengst projecten in opdracht van derden 38 Wijziging in voorraden gereed product en onderhanden werk 39 Overige bedrijfsopbrengsten 33 34 35 36
Som der bedrijfsopbrengsten
40 41 42 43 44 45 46 47 48 49
BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeverandering materiële vaste activa Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen 50 vastgoedbeleggingen 51 Gerealiseerde herwaarderingen BEDRIJFSRESULTAAT 52 Waardeverandering van financiële activa en van vlottende effecten 53 Opbrengsten van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa 54 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 55 Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat voor belastingen 56 Belastingen Resultaat na belastingen 57 Aandeel in resultaat van deelnemingen Resultaat na belastingen
2013
2012
14.461 202 1 47
13.504 201 19 524
-1.292
-696
0 172
-68 269
13.591
13.753
4.221 -1.406 45 1.510 206 290 4.945 103 224 2.596
5.006 -11.678 191 1.496 214 280 5.501 99 231 1.955
12.734
3.295
-442
-422
2.165
3.244
2.580
13.280
750
0
-36
-38
-32 2.307
-256 2.509 2.989 -409 -14 -395 0 -395
2.215 11.065 835 10.230 0 10.230
6
Kasstroomoverzicht 2013 (in duizenden euro’s)
2013
Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat
Aanpassingen voor: - afschrijvingen (im)materiële vaste activa - overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa - niet- gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille - gerealiseerde waardeveranderingen - bijzondere waardevermindering van vlottende activa - boekwinst afstoting materiële vaste activa t.d.v. de exploitatie - mutaties van voorzieningen - ontvangen en betaalde waarborgsommen Veranderingen in werkkapitaal: - afname vorderingen - toename overlopende activa - Afname voorraden en onderhanden projecten - toename effecten - toename handelscrediteuren - afname schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen - toename belastingen en sociale premies - toename schulden ter zake van pensioenen - afname overige schulden - toename schulden aan kredietinstellingen - afname overlopende passiva (excl. verlopende rente)
Betaalde intrest Betaalde winstbelasting
Per saldo kasstroom uit operationele activiteiten Transporteren
2.578
13.282
4.221 -1.406 442 -2.165 45 -4 0 -1
5.007 -11.678 423 -3.244 191 0 -3.479 0
1 -393 1.593 0 616 19 2 11 -27 0 -224
830 -175 -279 37 775 0 361 0 -15 883 316 1.598 5.308
Per saldo kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen intrest Opbrengst effecten
2012
2.733 3.234
168 0
261 0
-2.437 0
-2.539 0 -2.269
-2.278
3.039
956
7
(in duizenden euro’s)
2013
2012
Transport Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in overige financiële vaste activa Desinvesteringen in overige financiële vaste activa Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in activa ten dienste van Desinvesteringen in activa ten dienste van
3.039
956
-12 9 -4.232 -2.574 -662 20
-940 844 -5.630 240 0 0
Per saldo kasstroom uit investeringsactiviteiten
-7.451
-5.486
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden en bankkrediet Aflossingen langlopende schulden en bankkrediet
2.500 -2.744
0 -2.744
-244
-2.744
-4.656
-7.274
Per saldo kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen
8
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige jaarrekening Regelgeving Stichting Goed Wonen heeft de enkelvoudige jaarrekening opgesteld met inachtneming van artikel 26, eerste lid, van het Besluit Beheer Sociale Huursector. Dit artikel schrijft de toepassing van BW2 Titel 9 voor, behoudens enkele specifieke uitzonderingen. Verder zijn de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven richtlijnen toegepast, waaronder Richtlijn 645 ‘Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (herzien 2011) in het bijzonder. De jaarrekening is opgemaakt in mei 2014.
Oordelen en schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het bestuur van Goed Wonen zich diverse oordelen en schattingen. De belangrijkste oordelen en schattingen hebben betrekking op de activa in exploitatie (zowel het sociaal als het commercieel vastgoed), de voorzieningen, de waardeverminderingen en de acute en latente belastingen. De hierbij behorende veronderstellingen zijn vermeld in de toelichting bij de hiervoor genoemde jaarrekeningposten.
Consolidatie Er is afgezien van consolidatie van de 100% deelneming de Stroom B.V., vanwege te verwaarlozen betekenis.
Verbindingen Verder heeft Goed Wonen de volgende verbindingen met duurzame financiële en/of bestuurlijke banden door middel van respectievelijk het verstrekken van leningen en/of het hebben van zeggenschap op grond van contractuele bepalingen – Project de Stroom B.V. gevestigd te Gemert – Coöperatie Smart Finance B.A. gevestigd te Utrecht
Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover: – een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en – het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen. In de winst en verliesrekening vindt geen saldering plaats van opbrengsten en kosten.
Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden, als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost.
9
Grondslagen van balanswaardering in de jaarrekening Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Classificatie en kwalificatie Het vastgoed in exploitatie is op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het sociale vastgoed de woningen met een huurprijs tot aan de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs-onroerend goed dat wordt verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en dat tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de EC-beschikking d.d. 15 december 2009. Goed Wonen heeft haar sociaal vastgoed (op portefeuilleniveau) als bedrijfsmiddel gekwalificeerd, gelet op het beleid van de corporatie waarbij vooral het realiseren van de volkshuisvestelijke taken centraal staat. Als gevolg hiervan wordt het sociaal vastgoed beschouwd als bedrijfsmiddel. Waardering bij eerste verwerking Bij eerste verwerking wordt het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten om het actief in operationele staat te brengen. Investeringssubsidies worden in mindering gebracht op het geïnvesteerde bedrag. De afschrijving vangt aan zodra het sociaal vastgoed beschikbaar is voor exploitatie. De in de toekomst te maken kosten van sloop worden in het jaar dat de exploitatie door sloop in de toekomst wordt beëindigd ten laste van het resultaat in dat jaar verantwoord. Waardering na eerste verwerking Het sociaal vastgoed in exploitatie (gekwalificeerd als bedrijfsmiddel) wordt na eerste verwerking gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde (welke veelal lager is dan de vervangingswaarde), onder aftrek van lineaire afschrijvingen gebaseerd op de verwachte gebruiksduur. Indien de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde van de opstallen in de loop van de tijd wijzigingen ondergaan, worden deze als een schattingswijziging verantwoord. De waardevermindering van de kostprijs als gevolg van de afwaardering naar lagere bedrijfswaarde na eerste verwerking wordt bepaald op het niveau van de kasstroom genererende eenheid. De waardevermindering wordt separaat tot uitdrukking gebracht en in het resultaat verantwoord als bijzonder waardeverminderingsverlies. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven na eerste verwerking ten behoeve van een kasstroom genererende eenheid (complex) die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Ter beoordeling of en in hoeverre hierbij sprake is van een bijzonder waardeverminderingsverlies wordt uitgegaan van de additionele kasstromen die deze uitgaven tot gevolg hebben. Voor zover deze kasstromen lager zijn wordt het verschil met de uitgaven na eerste verwerking ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht en verantwoord onder “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”.
10
Complexindeling Het woningbezit is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is bepalend de differentiatie in de vastgoedsturing van de corporatie ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak. Verder zijn hierbij bepalende factoren: locatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van de corporatie. Herwaardering Waardevermeerderingen als gevolg van verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten (herwaardering) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Voor zover de waardevermeerdering een terugname is van een waardevermindering van hetzelfde actief, die voorheen als last in de winst- en verliesrekening was verwerkt, wordt de waardevermeerdering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Waardeverminderingen als gevolg van een herwaardering worden ten laste van het eigen vermogen verwerkt tot het bedrag dat met betrekking tot het betreffende actief als ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen is opgenomen. Voor het meerdere wordt de waardevermindering in de winst- en verliesrekening verwerkt. Realisatie van de herwaardering door afschrijvingen wordt voor het verschil tussen de (hogere) afschrijving op basis van bedrijfswaarde en de afschrijving op basis van de historische kosten ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord. Ook wordt realisatie uit hoofde van desinvesteringen (verkopen) ten gunste van de winst- en verliesrekening verantwoord. Positieve verschillen tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van historische kosten worden conform RJ Richtlijn 645 (herzien 2011) alinea 506 als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Kosten van groot onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Buitengebruikstelling Buitengebruikstelling (sloop) of afstoting (verkoop) op termijn wordt verwerkt in de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van doorexploitatie van het sociaal vastgoed over een veronderstelde economische gebruiksduur van doorgaans 50 jaar totdat het vastgoed op grond van een sloopbesluit teniet gaat; de toekomstige sloopkosten worden in de bedrijfswaarde meegenomen
Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed Het betreft investeringen in nieuwe complexen (nieuwbouw) en bestaande complexen (woningverbetering, herstructurering). Waardering vindt plaats tegen de kostprijs (verkrijgings- of vervaardigingsprijs) onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen als gevolg van een lagere realiseerbare waarde (bedrijfswaarde). De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de hieraan direct toerekenbare overige kosten. Bijzondere waardeverminderingen worden in de jaarrekening verantwoord wanneer het intern is geformaliseerd inzake het sociaal vastgoed. Intern geformaliseerd: zodra het bestuur het onomkeerbare besluit heeft genomen. Bij de bepaling van de bijzondere waardevermindering in het geval de vastgoedontwikkeling onderdeel zal worden van de bestaande kasstroom genererende eenheid (complex), wordt rekening gehouden met de bedrijfswaarde van de bestaande kasstroom genererende eenheid.
11
Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de bestede kosten van het sociaal vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed naar nihil afgewaardeerd en wordt voor het resterende bedrag van de waardevermindering een voorziening voor onrendabele investeringen en herstructureringen aan de creditzijde van de balans opgenomen. Gecombineerde bouwprojecten (bouw van sociale huurwoningen en koopwoningen) Het bijzonder waardeverminderingsverlies bij het aangaan van de investeringsverplichting inzake het sociaal vastgoed wordt zonder saldering met te verwachten wint op verkoopwoningen verantwoord in het resultaat onder de post “Overige waardeveranderingen materiële vaste activa”. De winst behaald met de verkoop van koopwoningen wordt eerst in het jaar van verkoop in het resultaat onder de post “Opbrengst projecten in opdracht van derden” verantwoord.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de kostprijs (verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs), minus eventuele investeringssubsidies, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. De afschrijving is lineair en gebaseerd op de verwachte gebruiksduur rekening houdend met de restwaarde. Indien de verwachting omtrent de afschrijvingsmethode, gebruiksduur en/of restwaarde in de loop van de tijd wijzigingen ondergaat, worden deze wijzigingen als een schattingswijziging verantwoord. De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden niet langer in de balans opgenomen na vervreemding of wanneer geen toekomstige prestatie-eenheden van het gebruik of de vervreemding worden verwacht.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Classificatie Het vastgoed in exploitatie wordt op objectniveau geclassificeerd naar sociaal en commercieel vastgoed, rekening houdend met de criteria van de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Op grond van deze criteria omvat het commercieel vastgoed de woningen met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens (huurtoeslaggrens), het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waardering bij eerste verwerking Bij de eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen de kostprijs. De kostprijs omvat de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten minus eventuele investeringssubsidies. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van de bestede externe kosten en de hieraan direct toerekenbare kosten. Waardering na eerste verwerking Na eerste verwerking wordt het commercieel vastgoed in exploitatie vanaf boekjaar 2012 gewaardeerd tegen reële waarde overeenkomstig het actuele waardemodel van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen”. De reële waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het Bbsh. Wegens het veelal ontbreken van courante prijzen op een actieve markt wordt de reële waarde bepaald met behulp van geprognosticeerde kasstromen. De aannames van de kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te
12
nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op de gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. Op het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde wordt op grond van RJ 213 “Vastgoedbeleggingen” niet afgeschreven. Uitgaven na eerste verwerking Uitgaven inzake vastgoedbeleggingen na eerste verwerking die voldoen aan de algemene activeringscriteria worden geactiveerd. Complexindeling Het commercieel vastgoed in exploitatie is niet opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. In het beleid wordt geen onderscheid gemaakt tussen sociaal en commercieel vastgoed. Herwaardering Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. Het verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardestijging toegelicht bij het eigen vermogen. Per 1 januari 2013 betreft dit het verschil tussen de reële waarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten. Per 31 december 2013 betreft dit het verschil tussen de reële waarde per die datum en de - gefixeerde - boekwaarde per 1 januari 2013 op basis van de historische kosten.
Vastgoed verkocht onder voorwaarden Voor onroerende zaken in exploitatie gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden waarbij de regeling kwalificeert als financieringstransactie, eindigt het eigen gebruik en vindt herclassificatie plaats als vastgoedbelegging. De vastgoedbelegging wordt op dat moment gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel, zijnde de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting. Het verschil tussen de boekwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gewaardeerd volgens RJ 212 en de met de koper overeengekomen reële waarde onder aftrek van de contractuele korting wordt op dat moment rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt en toegelicht bij het eigen vermogen als ongerealiseerde waardestijging. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de marktwaarde na aftrek van de in het VOV-contract overeengekomen korting. De regeling kwalificeert als een financieringstransactie indien niet alle belangrijke economische voor- en nadelen zijn overgedragen. Dit is in het kader van een regeling VOV doorgaans het geval indien sprake is van een terugkoopplicht dan wel een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de reële waarde op terugkoopmoment. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde heeft de corporatie een terugkoopverplichting, die jaarlijks wordt gewaardeerd op de bij overdracht ontstane terugkoopverplichting, rekening houdend met de contractvoorwaarden inzake terugkoop waaronder de deling van de jaarlijkse waardeontwikkeling van de woning in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt aan de creditzijde van de balans opgenomen en is tegen de nominale waarde gewaardeerd aangezien inschatting van het tijdstip waarop terugkoop in de toekomst zal plaatsvinden, mede gelet op de onbeperkte terugkooptermijn, niet goed mogelijk is. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.
13
De waardeveranderingen ter zake van de woningen verkocht onder voorwaarden (na herclassificatie) en die ter zake de terugkoopverplichtingen worden in het resultaat verantwoord onder de post Overige waardeveranderingen vastgoedbeleggingen. Ultimo boekjaar wordt het verschil tussen de dan geldende marktwaarde na aftrek van contractuele korting en de – gefixeerde – boekwaarde op moment van herclassificatie op basis van de oude grondslag als ongerealiseerde waardestijging bij het eigen vermogen vermeld.
Financiële activa Deelnemingen De deelnemingen waarop Goed Wonen geen invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid, worden tegen de verkrijgingsprijs gewaardeerd. Indien sprake is van een duurzame waardevermindering vindt waardering plaats tegen deze lagere waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.
Vorderingen: leningen u/g en overige vorderingen Bij eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de reële waarde, inclusief eventuele transactiekosten. Na eerste verwerking worden de vorderingen gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve-rentemethode. In de berekening worden (dis)agio op het moment van verkrijging en transactiekosten en honoraria over de looptijd van de vorderingen ten gunste respectievelijk ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht als onderdeel van de effectieve rente. De effectieve rente wordt in het resultaat verantwoord onder de post ”Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten”. Verliezen wegens bijzondere waardeverminderingen of oninbaarheid worden in het resultaat verantwoord onder de post “Waardeveranderingen van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten”.
Overige effecten (vast) en vlottende effecten De vervolgwaardering in de balans en de verwerkingswijze van de niet-gerealiseerde waardeveranderingen, met betrekking tot de WIF, is als volgt
Onderdeel van de handelsportefeuille Aandelen en obligaties, beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd
Vervolgwaardering in balans
Verwerking nietgerealiseerde waardeveranderingen
Reële waarde
In het resultaat
Te vorderen BWS-subsidies Dit betreft de nog te ontvangen subsidies voor de in exploitatie zijnde materiële vaste activa welke gebouwd zijn onder de toepassing van de regeling Besluit Woninggebonden Subsidies. De vordering is opgenomen tegen de contante waarde van de uit hoofde van de BWS toegezegde bedragen (subsidiebeschikkingen inzake de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten) en wordt jaarlijks verminderd met de door de budgetbeherende instanties beschikbaar gestelde bijdragen. De uitbetalingsperiode is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De uitbetaling loopt niet synchroon met de voorgecalculeerde jaarlijkse exploitatietekorten.
14
De te vorderen subsidies zijn op het moment waarop de aanspraak is ontstaan voor het volledige bedrag opgenomen, onder aftrek van de jaarlijks ontvangen termijnen en verhoogd met rente over het jaarlijks resterend saldo tegen het subsidierendement.
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Een latente belastingvordering of -verplichting wordt gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder wordt een latente belastingvordering opgenomen voor verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Bij de inschatting van verrekenbare fiscale winsten wordt geen rekening gehouden met toekomstige (beleids)beslissingen van de corporatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het boekjaar geldende belastingtarieven dan wel tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgelegd. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door Goed Wonen, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de betreffende activa en passiva waarbij sprake is van tijdelijke waarderingsverschillen. Voor zover belastinglatenties naar verwachting na vijf jaar afwikkelen vindt waardering tegen contante waarde plaats. Contantmaking geschiedt tegen een disconteringsvoet op basis van de voor de rechtspersoon geldende rente voor langlopende leningen, onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. Latenties die op zeer lange termijn worden afgewikkeld worden niet in de jaarrekening opgenomen aangezien de contante waarde ervan naar nihil tendeert. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd groter is dan een jaar. Het bedrag dat vermoedelijk binnen één jaar verrekenbaar zal zijn is in de toelichting vermeld. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen, waarbij zoveel mogelijk is aangegeven in welke mate de verplichtingen als langlopend zijn te beschouwen. Saldering De niet-latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.
Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Dit betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. De waardering van de opgeleverde nieuwbouwwoningen is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De waardering van de teruggekochte woningen met een terugkoopplicht is tegen de terugkoopprijs, zijnde de verkrijgingsprijs voor de waardering als voorraad, dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde is de verwachte verkoopprijs en wordt bepaald op basis van taxaties dan wel recente verkooptransacties van referentiewoningen onder aftrek van kosten voor verkoop.
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Dit betreft vastgoed in aanbouw voor verkoop dat nog niet verkocht is (onderhanden werk). De waardering is tegen vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel lagere opbrengstwaarde. De lagere
15
opbrengstwaarde is gebaseerd op de verwachte verkoopprijs onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.
Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden (hierna: onderhanden projecten) worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Het nettobedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. De projectopbrengsten en -kosten uit hoofde van het onderhanden project worden als opbrengsten en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestatie per balansdatum verwerkt, indien het resultaat van een onderhanden project op betrouwbare wijze kan worden ingeschat (“percentage of completion”- methode). Als het resultaat van een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, worden de opbrengsten alleen verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald en worden de projectkosten in de winst- en verliesrekening verwerkt in de periode waarin ze zijn gemaakt (“percentage of completion with zero profit”-methode). Als er geen onzekerheden meer bestaan ten aanzien van het op betrouwbare wijze kunnen inschatten van het resultaat van een onderhanden project, worden de cumulatieve projectopbrengsten verwerkt in de winst- en verliesrekening op basis van de mate van verrichte prestaties op het moment van het niet meer bestaan van onzekerheden. Als het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten zullen overschrijden, worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. De projectkosten bestaan uit de directe projectkosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project gebaseerd op het normale niveau van projectactiviteiten, en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op het vreemd vermogen. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, zijn als voorraden (onderhanden werk of vooruitbetalingen op voorraden) of als overlopende activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten.
Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde, welke in een zakelijke transactie gelijk is aan de kostprijs. Na eerste verwerking vindt waardering plaats tegen de geamortiseerde kostprijs onder aftrek van voorzieningen voor oninbaarheid.
Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde.
Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.
16
Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld door uitstroom van middelen en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde, met uitzondering van de voorzieningen die tegen contante waarde worden gewaardeerd als het effect van de tijdswaarde materieel is.
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen inzake de materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling worden op moment van intern formalisering als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen en herstructureringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verliezen wordt in dit verband verstaan de nadelige verschillen tussen de uitgaven voor investeringen en herstructurering, rekening houdend met het complex in het geval de investeringen en herstructurering hiertoe gaan behoren, en minus de aan deze uitgaven toe te rekenen bedrijfswaarde betreffende de materiële vaste activa) respectievelijk marktwaarde (betreffende vastgoedbeleggingen).
Belastingen Acute belastingen De belastingen worden berekend op basis van het verantwoorde resultaat uitgaande van het geldende belastingtarief, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten, de vaststellingsovereenkomst (VSO) en geheel of gedeeltelijk nietaftrekbare kosten. De belastingvorderingen en -verplichtingen worden gesaldeerd indien is voldaan aan de algemene voorwaarden voor saldering.
Latente belastingen Voor alle belastbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering, wordt een latente belastingverplichting opgenomen. Voor alle verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale balanswaardering en voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie wordt een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. De latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen onder de financiële vaste activa respectievelijk voorzieningen. De waardering van latente belastingverplichtingen en -vorderingen wordt gebaseerd op de fiscale gevolgen van de door de groep, per balansdatum, voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. Latente vorderingen worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten zullen zijn die voor realisatie van het tijdelijk verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Hierbij wordt uitgegaan van het geldende belastingtarief. De latente belastingverplichtingen en -vorderingen worden gewaardeerd tegen contante waarde.
17
Financiële passiva Schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met (in geval van een financiële verplichting die niet tegen reële waarde, met verwerking van waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening, is opgenomen) de direct daaraan toe te rekenen transactiekosten. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs volgens de effectieve rentemethode. Indien er geen sprake is van agio of disagio of transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde van de schuld. Winst of verlies worden in de winst- en verliesrekening opgenomen zodra de verplichtingen niet langer op de balans worden opgenomen, alsmede via het amortisatieproces. Onder de overige schulden zijn van huurders ontvangen waarborgsommen opgenomen, welke bij mutatie van de woning worden terugbetaald verhoogd met rente. Voor de waarderingsgrondslag inzake terugkoopverplichtingen uit hoofde van onroerende zaken in exploitatie die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) door de corporatie zijn overgedragen aan derden, wordt verwezen naar paragraaf “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” van dit hoofdstuk.
Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde van de financiële instrumenten die op actieve markten worden verhandeld per de verslagdatum, wordt bepaald op basis van genoteerde beurskoersen, zonder aftrek van transactiekosten. Voor financiële instrumenten die niet op een actieve markt worden verhandeld, wordt de reële waarde bepaald met passende waarderingsmethoden. Dergelijke methoden zijn onder meer: het gebruikmaken van recente markttransacties tussen onafhankelijke partijen; het gebruikmaken van de actuele reële waarde van een ander instrument dat nagenoeg hetzelfde is; analyse op basis van contant gemaakte kasstromen of andere waarderingsmodellen. Een overzicht van de reële waarden van de financiële instrumenten wordt verschaft in de toelichting op de financiële instrumenten.
Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen.
18
Grondslagen van resultaatbepaling in jaarrekening Algemeen Baten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben voor zover deze gerealiseerd zijn. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde grondslagen voor waardering en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. (Voorzienbare) verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het boekjaar worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden en overigens wordt voldaan aan de voorwaarden voor het opnemen van voorzieningen.
Bedrijfsopbrengsten Onder de bedrijfsopbrengsten worden die omzetcategorieën opgenomen, welke kenmerkend zijn voor het bedrijfstype van woningcorporaties. Dit betreft voornamelijk de opbrengst respectievelijk uit de verhuur van woningen, verkoop van woningen (voor derden en uit eigen bezit) en leveringen van aanvullende diensten jegens huurders.
Huuropbrengsten Opbrengsten uit de levering van (huur)diensten worden verantwoord naar rato van de geleverde prestaties. De huuropbrengsten zijn het resultaat van het gevoerde huurprijsbeleid van Goed Wonen, rekening houdend met de door het Rijk bepaalde kaders (zoals maximale huurverhoging, maximaal redelijke huur en maximale huursomstijging) en onder aftrek van huurderving wegens leegstand.
Opbrengsten servicecontracten De opbrengsten servicecontracten betreffen vergoedingen van huurders boven de netto huurprijs voor leveringen en diensten (zoals energie, water, huismeesters, schoonmaakkosten). De opbrengsten worden verminderd met derving wegens oninbaarheid. De kosten van de leveringen en diensten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.
Overheidsbijdragen Hieronder worden bijdragen of subsidies van de overheid verantwoord.
Resultaat verkoop vastgoedportefeuille De verkoop van vastgoed is een regulier onderdeel van de bedrijfsactiviteiten en wordt derhalve als onderdeel van de omzet verantwoord. Opbrengst uit verkoop van vastgoed wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt als alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de activa zijn overgedragen aan de koper, het bedrag van de opbrengst op betrouwbare wijze kan worden bepaald en ontvangst van de opbrengst waarschijnlijk is. Op basis van deze criteria wordt onder deze post de verkoopopbrengst van huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) onder aftrek van verkoopkosten en de boekwaarde verantwoord. Verder is onder deze post verantwoord de opbrengstwaarde van verkocht vastgoed bestemd voor de verkoop (koopwoningen voor derden) onder aftrek van de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de vervaardigingsprijs en daaraan toegerekende directe kosten dan wel de lagere opbrengstwaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Woningen verkocht onder voorwaarden worden niet in het resultaat verantwoord in het geval de belangrijkste economische voor- en nadelen niet zijn overgedragen aan de koper. Dergelijke transacties worden verantwoord als
19
financieringstransactie. Verwezen wordt naar de post “Vastgoed verkocht onder voorwaarden” in de grondslagen van balanswaardering.
Opbrengst projecten in opdracht van derden, wijziging in onderhanden werk en kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten in opdracht van derden waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, wordt de omzetwaarde naar rato van de verrichte prestaties in het boekjaar, voor het verkochte deel van het project in de winst- en verliesrekening verantwoord op de post “Wijzigingen in onderhanden werk”. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. De kosten van de verrichte prestaties in het boekjaar worden verantwoord op de post “Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten”. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, vindt opbrengstverantwoording in de winsten verliesrekening plaats tot het bedrag van de gemaakte projectkosten dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, de opslag voor kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend, exclusief de rente op vreemd vermogen. Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet.
Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder vallen onder andere aan derden doorberekende kosten voor overige dienstverlening inzake administratieve dienstverlening, uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden, vergoeding serviceabonnement e.d.
Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur (is doorgaans de geschatte economische levensduur). Met een mogelijke restwaarde van de opstallen wordt geen rekening gehouden aangezien wordt uitgegaan van sloop aan het einde van de economische levensduur, tenzij bij sociaal vastgoed in exploitatie de woningen binnen vijf jaar worden verkocht in welk geval de afschrijving wordt gestopt gelet op de hogere restwaarde door verkoop dan de boekwaarde.
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Hieronder worden (teruggenomen) afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.
20
Daarnaast worden hieronder waardeverminderingen verantwoord inzake het sociaal vastgoed in exploitatie, in het geval dat voor het betreffend sociaal vastgoed geen sprake is van een eerder in het eigen vermogen opgenomen ongerealiseerde waardestijging. Verder wordt hieronder de waardevermindering als gevolg van herclassificatie verantwoord in de situatie dat teruggekocht VOV-vastgoed: – wordt bestemd voor verkoop (voorraden) en de verkrijgingsprijs als voorraad zijnde de VOV-terugkoopprijs hoger is dan de verwachte opbrengstwaarde; – wordt ingezet als sociaal vastgoed in exploitatie en de verkrijgingsprijs zijnde de VOV-terugkoopprijs hoger is dan de bedrijfswaarde.
Bijzondere waardevermindering van vlottende activa Hieronder worden afwaarderingsverliezen op voorraden (koopwoningen gereed en in ontwikkeling, teruggekocht VOV-vastgoed bestemd voor verkoop) en dotatie voorziening debiteuren opgenomen.
Pensioenlasten Goed Wonen heeft geen verdere verplichtingen uit hoofde van haar pensioenregeling anders dan de betaling van premies. In het geval van een tekort bij het pensioenfonds, alwaar de pensioenregeling is ondergebracht, heeft Goed Wonen geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen. De pensioenpremies worden als last in de winst- en verliesrekening verantwoord zodra zij verschuldigd zijn. Te betalen premie dan wel vooruitbetaalde premie per jaareinde wordt als overlopend passief respectievelijk overlopend actief verantwoord.
Onderhoudslasten Onder deze post worden de kosten van door derden verrichte onderhoudswerkzaamheden verantwoord, voor zover de werkzaamheden in het jaar hebben plaatsgevonden alsmede inkoop van onderhoudsmaterialen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging maar instandhouding van het actief.
Leefbaarheid Onder deze post zijn leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten en fysieke activiteiten opgenomen. De uitgaven inzake sociale activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor ondersteuning van bewonersinitiatieven, gebiedsgericht personeel, leergeld, leefbaarheidsonderzoeken en uitgaven voor activiteiten zoals welkomstbijeenkomsten nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, tweede kansbeleid et cetera. De uitgaven inzake fysieke activiteiten omvatten wijkgebonden uitgaven voor buurtcentra, bijzondere gebouwen, onderhoud groenvoorziening, schoonmaakacties et cetera en uitgaven voor activiteiten zoals inbraakbeveiliging,, verlichting achterpad, et cetera.
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen Hieronder wordt de jaarlijkse waardeveranderingen opgenomen van het tegen reële waarde (marktwaarde) gewaardeerde commercieel vastgoed in exploitatie en de woningen verkocht onder voorwaarden. Verder worden hieronder eventuele afwaarderingsverliezen verantwoord voor in het boekjaar aangegane juridische en feitelijke investeringsverplichtingen inzake commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. De jaarlijkse waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen wordt voor het ongerealiseerde deel bij het eigen vermogen toegelicht.
21
Gerealiseerde waardeveranderingen sociaal vastgoed Hieronder wordt het verschil tussen de afschrijving op basis van de bedrijfswaarde en de kostprijs inzake het sociaal vastgoed verantwoord. Daarnaast het verschil tussen bedrijfswaarde en kostprijs van de verkoop woningen weergegeven. Daarnaast wordt ook de realisatie bestaande uit het verschil tussen de kostprijs van de verkoop van woningen op basis van bedrijfswaarde en op basis van historische kostprijs verantwoord.
Rentebaten en rentelasten Rentebaten worden tijdsevenredig in de winst- en verliesrekening verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de desbetreffende actiefpost, indien hun bedrag bepaalbaar is en hun ontvangst waarschijnlijk. Rentelasten worden toegerekend aan de opeenvolgende verslagperioden naar rato van de resterende hoofdsom. (Dis)agio en aflossingspremies worden als rentelast aan de opeenvolgende verslagperioden toegerekend zodanig dat tezamen met de over de lening verschuldigde rentevergoeding de effectieve rente in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt en in de balans de amortisatiewaarde van de schuld. Periodieke rentelasten en soortgelijke lasten komen ten laste van het jaar waarover zij verschuldigd worden.
Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend op basis van het in de winst- en verliesrekening verantwoorde resultaat, rekening houdend met fiscaal vrijgestelde posten en geheel of gedeeltelijk niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de wijzigingen in de latente belastingvorderingen en –schulden uit hoofde van respectievelijk wijzigingen in het belastingtarief, herbeoordeling van de mogelijkheid tot realisatie van latente belastingvorderingen of een wijziging van de verwachte realisatie van een actief- of passiefpost. De aldus bepaalde belastingpost wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking heeft op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt.
Aandeel in resultaat van deelnemingen Het aandeel in resultaat van deelnemingen gewaardeerd op nettovermogenswaarde is het resultaat van de deelnemingen bepaald op de waarderingsgrondslagen van Goed Wonen. Het resultaat op deelnemingen gewaardeerd tegen de kostprijs.
22
Grondslagen bij opstellen kasstroomoverzicht Toepassing indirecte methode Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij het gebruik van de indirecte methode wordt de kasstroom uit operationele activiteiten afgeleid uit het resultaat. Het resultaat waar het kasstroomoverzicht van uitgaat, wordt aangepast aan de volgende posten: – mutaties in voorraden en operationele vorderingen en schulden, waaronder handelsdebiteuren en handelscrediteuren, voorzieningen en overlopende posten maar geen investeringscrediteuren; – resultaatposten die geen kasstroom tot gevolg hebben in dezelfde periode; – resultaatposten waarvan de ontvangsten en uitgaven niet classificeren als operationele activiteiten, maar als investerings- of financieringsactiviteiten
Begrip geldmiddelen De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen.
Rubricering van ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en dividend Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van intrest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
23
Toelichting op de enkelvoudige balans Materiële vaste activa (in duizenden euro’s)
2013
1 Sociaal vastgoed in exploitatie (Daeb)
2012
119.504
140.374
1.110
1.318
2 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2.349
1.889
122.963
143.581
Het verloop van deze posten is als volgt: Soc. Vastgoed in exploitatie
Sociaal vastgoed in ontwikk. bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
Stand 1 januari : Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde
140.374 0 140.374
1.318 0 1.318
2.921 -1.032 1.889
Mutaties: Opleveringen sociaal vastgoed (50 woningen) Opleveringen commercieel vastgoed (9 woningen) Aankopen en verbeteringen Desinvesteringen Herclassificatie naar commercieel vastgoed Herclassificatie van voorraad koop Herclassificatie uit voorziening ORT Herwaardering (stijging/daling) via eigen vermogen Afwaarderingen terugname afwaarderingen Desinvesteringen cum. Afschrijvingen Afschrijvingen Totaal van de mutaties
8.297 0 2.518 0 -2.948 302 0 -20.906 -4.098 0 -4.035 -20.870
-8.297 -1.378 3.180 0 0 0 -413 0 6.700 0 0 -208
0 0 661 -15 0 0 0 0 0 -186 460
119.504
1.110 0 1.110
3.567 -1.218 2.349
Stand 31 december : Bedrijfswaarde resp. aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen en afwaarderingen Boekwaarde
119.504
24
1. Sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingen In het kader van RJ 645 (herzien 2011) is vanaf boekjaar 2012 de afschrijving op het sociaal vastgoed gewijzigd van annuïtair naar lineair. Componentenbenadering Aangezien de componenten niet meer dan 10 % van de totale investering betreft, wordt de componentenmethode niet toegepast. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – Grond: geen afschrijving – Bouwkosten: 50 jaar Uitgangspunten bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende levensduur van de complexen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op doorexploitatie van het sociaal vastgoed totdat het vastgoed door sloop teniet gaat. Hierbij wordt een restwaarde voor de grond ingerekend afgeleid van de huidige bestemming van het sociaal vastgoed (i.c. sociale huurwoning). De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van zijn beleid en de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende economische levensduur van het complex. Deze veronderstellingen zijn nader geconcretiseerd in de onderstaande uiteenzetting van de gehanteerde uitgangspunten. De kasstroomprognoses zijn voor de eerste vijf jaar gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting waarbij voor de verwachte kosten van contractueel aangegane onderhoudsverplichtingen en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar de contractperiode is ingerekend. De kosten van planmatig en groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren worden de kasstroomprognoses geschat door extrapolatie van de meerjarenbegroting gebruikmakend van een vast groeipercentage voor inflatie en huurstijging. Bij de bedrijfswaardeberekening zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: Stijgingsparameters: – jaarlijkse huurverhoging in 2014 inkomensafhankelijk, 2015 t/m 2018 3,0% en daarna 2,0% (voorgaand jaar: 2013 4,0% en daarna 2,0%)) – jaarlijkse huurderving van 0,75% als gevolg van leegstand (voorgaand jaar: 0,75%) – jaarlijkse mutatiegraad van 7% waarbij huurharmonisatie tot 70% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: 7% en 65%) – jaarlijkse stijging van de overige exploitatie-uitgaven van 3% (voorgaand jaar: 2%) – jaarlijkse stijging van de onderhoudsuitgaven conform de inflatie voor bouwkostenontwikkeling van 2%. Vanaf 2019 3% (voorgaand jaar: 2%) Volumeparameters: – klachten- en mutatieonderhoudsuitgaven (op basis van ervaringscijfers): € 500,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 570,-) – planmatig en groot onderhoud (uitsluitend instandhouding) per complex: conform meerjarenonderhoudsbegroting
25
–
directe overige exploitatieuitgaven (belastingen, verzekering): € 390,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 246,-) en (o.a. opplussen, leefbaarheid, contributie): € 140,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 206,-)
–
overige indirecte exploitatieuitgaven voor zover vastgoedgerelateerd (algemeen beheer): € 970,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 1.200,-). – heffing van overheidswege gekoppeld aan het sociaal vastgoed in exploitatie (verhuurderheffing): voor de gehele restantlooptijd is ingerekend (voorgaand jaar alleen voor 2013). Discontering: – disconteringsvoet van 5,25 % voor woningen (voorgaand jaar: 5,25%); disconteringsmoment: medionummerando – contantmakingsperiode: geschatte resterende economische levensduur van het complex op basis van het “nieuw” strategisch voorraadbeleid, met een minimum van 15 jaar voor complexen waarvoor geen concrete sloop- , renovatie- of verkoopplannen aanwezig zijn Overige aspecten: – inrekenen restwaarde grond: € 10.000 per verhuureenheid, uitgaande van bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming aan het eind van de economische levensduur, zijnde de huidige grondprijs geïndexeerd naar einde levensduur (€ 20.000) en gecorrigeerd voor toekomstig te maken kosten inzake uitplaatsing (€ 5.000), sloop en opnieuw bouwrijp maken (€ 5.000). – geen inrekening woningverkopen Analyse stijging/daling bedrijfswaarde De stijging/daling van de bedrijfswaarde inzake het sociaal vastgoed in exploitatie in 2013 is als volgt te analyseren: Bedrijfswaarde 31-12-2012
140.374
Wijziging parameters Huurverhoging Verhuurderheffing Onderhoud Bedrijfskosten Herclassificatie Nieuwbouw
-6.585 4.694 -34.020 7.524 5.775 -2.948 4.690
Bedrijfswaarde 31-12-2013
119.504
De mutatie in de bedrijfswaarde als gevolg van parameters kan als volgt verklaard worden. In de bedrijfswaarde 2013 is er na 5 jaar gerekend met een kostenstijging van 3% per jaar. In de bedrijfswaarde 2012 was dat nog 2%. Dit heeft een negatief effect op de bedrijfswaarde van € 6.585.589,-. Aanpassing meerjaren onderhoud In de bedrijfswaarde 2013 is er een besparing op de bedrijfskosten ingerekend. Deze besparing is voornamelijk ingerekend op de salariskosten. De mutatie als gevolg van herclassificatie betreft 51 woningen die van sociaal bezit naar commercieel bezit zijn gegaan en 10 woningen die van commercieel naar sociaal bezit zijn gegaan. Daarnaast zijn er twee woningen (Zwanenhof) vanuit de verkoopvoorraad weer in exploitatie genomen onder sociaal vastgoed.
26
Verstrekte zekerheden Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht ( recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering. Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de “Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa”.
2. Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Grondposities In deze post worden strategische grondaankopen verwerkt, met het oog op ontwikkeling van vastgoedprojecten en waarbij nog geen inzicht bestaat in de feitelijke projectontwikkeling. Het zijn voornamelijk materiële vaste activa, nog niet dienstbaar aan de bedrijfsuitoefening. Zodra de grondposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt herrubricering plaats naar de betreffende actiefposten. Vastgoed in aanbouw Dit betreffen woningen in aanbouw Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Dit betreft de volgende projecten: Pandelaar
620
GGZ gebouw
237
Herstructurering 10 woningen Berglaren /Molenakker
100
Irenestraat
55
Komweg
32
Fitland
37
overige
29 1.110
27
3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bepaald volgens de lineaire methode op basis van de volgende verwachte gebruiksduur: – Automatisering: 3/5 jaar – Bedrijfsauto’s: 6 jaar – Inventaris kantoor: 3, 5 of 10 jaar – Kantoorgebouw (excl. grond): 50 jaar – Het kantoorgebouw wordt als geheel en niet naar componenten afgeschreven aangezien de invloed van het verschil in afschrijving op het resultaat en vermogen niet significant is. Actuele waarde inzake de materiële vaste activa gewaardeerd tegen kostprijs De actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde) van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie, met uitzondering van de bedrijfsterreinen en kantoorpanden, wijkt niet significant af van de historische kostprijs. De investering in 2013 bestaat voornamelijk uit de aanschaf van een nieuw primair automatiseringssysteem.
Vastgoedbeleggingen (in duizenden euro’s)
2013
2012
4
Commercieel vastgoed in exploitatie (niet Daeb)
14.599
6.429
5
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
16.911
17.434
31.510
23.863
Het verloop van deze posten is als volgt: Comm. Vastgoed in exploitatie Boekwaarde 1 januari 2013 Opleveringen Investeringen Herclassificatie Directe vermogensmutatie Niet gerealiseerde waardeveranderingen Boekwaarde 31 december 2013
Onroer. Zaken VOV
6.429 1.378 56 2.948 4.080 -292
17.434 -523
14.599
16.911
Inzake de post “herclassificatie” zijn ultimo 2013 51 woningen van sociaal bezit naar commercieel vastgoed gegaan en 10 woningen van commercieel vastgoed weer terug naar sociaal bezit. Er zijn geen koop garant woningen teruggekocht (2012; 4 woningen) en geen woningen met het label verkoop van MVA in exploitatie naar voorraad gerubriceerd.
28
4. Commercieel vastgoed in exploitatie Bij de hierna uiteengezette methode ter bepaling van de reële waarde van het commercieel vastgoed is geen gebruik gemaakt van een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur. Aangezien de waardering van het commercieel vastgoed niet kan worden afgeleid van courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt, is de reële waarde benaderd door de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen te bepalen (Discounted Cash Flow methode). De toekomstige kasstromen worden bepaald aan de hand van een doorexploitatie- en een uitpondscenario. De reële waarde als waarderingsgrondslag in de jaarrekening wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs, die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is, berekend op basis van de beide scenario’s. De contante waarde van de toekomstige kasstromen wordt derhalve berekend op basis van marktconforme uitgangspunten. Verder wordt rekening gehouden met bestaande juridische en feitelijke verplichtingen, verbonden aan het vastgoed waaronder de huidige huurcontracten. Bij het doorexploitatiescenario is de veronderstelling dat het volledige complex in exploitatie blijft gedurende de DCFperiode. Bij het uitpondscenario is de veronderstelling dat na mutatie tot verkoop van individuele woningen tegen leegwaarde wordt overgegaan. De berekening wordt uitgevoerd over een DCF-periode van 15 jaar, met gebruikmaking van een gemiddelde mutatiegraad, een indexeringsvoet en een disconteringsvoet (zie onderstaande tabel). Daarnaast wordt de e e eindwaarde ultimo 15 jaar bepaald door de huuropbrengst van het 15 jaar te delen door de exit yield (rendementseis). De gehanteerde uitgangspunten zijn:
Prijsinflatie Bouwkostenstijging Looninflatie Disconteringsvoet: * IFRS * risico-opslag Mutatiegraad Onderhoudsnorm per vhe Beheernorm per vhe Overige exploitatie uitgaven
2013 2% 2% 2%
2012 2% 2% 2%
5,25 % 1,0 % 7% € 1.200,€ 1.270,€ 412,-
5,25 % 1,0 % 7% € 1.200,€ 1.260,€ 508,-
Er bestaan geen beperkingen met betrekking tot de aanwendbaarheid van vastgoedbeleggingen of de inbaarheid van de huuropbrengsten en geen belangrijke contractuele verplichtingen tot aankoop, bouw of ontwikkeling van vastgoedbeleggingen of voor reparatie, onderhoud of verbeteringen ervan. Bedrijfswaarde commercieel vastgoed De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 10,5 miljoen en voor het commercieel vastgoed in ontwikkeling is nihil. De gebruikte parameters voor de berekening van de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed zijn gelijk aan de parameters welke zijn genoemd voor de bepaling van de bedrijfswaarde van het sociale vastgoed.
29
5. Vastgoed verkocht onder voorwaarden De post herclassificatie uit het verloopoverzicht inzake onroerende zaken VOV betreft: – de in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die in het boekjaar de bestemming hebben gekregen te worden doorverkocht zonder voorwaarden en ultimo boekjaar nog niet zijn verkocht; herclassificatie naar “Voorraden” vindt plaats tegen verkrijgingsprijs, zijnde de marktwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de woningen zijn onder de “Voorraden” opgenomen als vastgoed bestemd voor verkoop en worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere verwachte opbrengstwaarde; – de in het boekjaar teruggekochte VOV-woningen die in hetzelfde boekjaar zijn doorverkocht zonder voorwaarden; herclassificatie vindt plaats tegen de kostprijs van de verkoop, zijnde de marktwaarde onder aftrek van de contractuele korting op moment van afwikkeling van de terugkoopverplichting; de opbrengstwaarde minus de kostprijs van deze woningen is in het resultaat verantwoord onder de post “Resultaat verkoop vastgoedportefeuille”; Gedurende 2013 zijn geen woningen (2012: geen woningen) onder een VOV-regeling aan derden overgedragen. Het aantal woningen verkocht onder voorwaarden bedraagt ultimo huidig boekjaar 165 (2012: 165).
Financiële vaste activa 6. Andere deelnemingen
Boekwaarde 1-1-2013
Aan/verkopen
Resultaat / dividend deelneming
Boekwaarde 31-12-2013
Project de Stroom BV
18
0
0
18
Cooperatie Smart Finance B.A.
15
0
0
15
Totaal boekwaarde
33
0
0
33
30
7. Latente belastingvordering(en) De specificatie van de in de jaarrekening tot waardering gebrachte latente belastingvorderingen is als volgt: (in duizenden euro’s)
2013
2012
Verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen tegen contante waarde Verrekenbare tijdelijke waarderingsverschillen tegen nominale waarde Beschikbare verliescompensatie tegen nominale waarde
168 1.213
197 1.169
Boekwaarde 31 december
1.381
1.366
Boekwaarde 1 januari Opboekingen ten gunste van het resultaat Onttrekkingen Afboekingen ten laste van het resultaat
197 -29 -
225 -28 -
Boekwaarde 31 december
168
197
Boekwaarde 1 januari Opboekingen ten gunste van het resultaat Onttrekkingen Afboekingen ten laste van het resultaat
1.169 311 -267 -
1.342 -173 -
Boekwaarde 31 december
1.213
1.169
Latentie Disagio leningen
Latentie verrekenbare verliezen
In 2013 heeft er een opboeking van de latente verrekenbare verliezen plaatsgevonden van € 310.730,- uit hoofden van een correctie bij de definitieve aangifte van 2012. Bij een aantal jaarrekeningposten is sprake van tijdelijke verschillen tussen de waardering van activa en passiva volgens jaarrekeninggrondslagen en fiscale grondslagen. Verder is sprake van fiscaal compensabele verliezen. De hieruit voortvloeiende latente belastingvorderingen worden hierna toegelicht: a
Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie met nieuwbouw en verbetering Voor dit bezit is het uitgangspunt blijvend verhuren (waarna sloop). De op het waarderingsverschil van dit bezit betrekking hebbende actieve belastinglatentie, inclusief de investeringen in nieuwbouw en verbetering, leidt niet tot verwerking in de jaarrekening. De reden is dat de fiscale boekwaarde na afloop van de gebruiksduur (sloop) in stand blijft en fiscaal pas wordt afgewikkeld nadat in de toekomst de bouwbestemming op de grond zou komen te vervallen. Gezien de zeer lange looptijd van het waarderingsverschil, tendeert de contante waarde van de hieruit voortvloeiende latente vordering naar nihil.
b
Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie: sloop/verkoop binnen vijf jaar Belastinglatenties worden in de jaarrekening verwerkt voor zover de corporatie over een beleidshorizon van vijf jaar expliciete uitspraken heeft gedaan over de voorgenomen afwikkeling van de woningen door sloop. Aangezien Goed Wonen enkel vervangende nieuwbouw pleegt bij sloopwoningen is er geen latentie opgenomen.
31
c
Verkoop woningen onder VOV Hierbij is sprake van een waarderingsverschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde. Een gedeelte van de fiscale boekwaarde wordt afgewikkeld en een gedeelte van de boekwaarde in de vorm van een winstrecht wikkelt pas na terugkoop af. Voor dit tijdelijk verschil is sprake van een actieve belastinglatentie. Aangezien het moment van terugkoop en daarmee het moment van afwikkeling van de latentie op voorhand niet vast staat en een lange termijn kan zijn, is een betrouwbare schatting van deze latentie niet mogelijk en op nihil gewaardeerd.
d
Leningen o/g en u/g In de jaarrekening is voor de leningenportefeuille een latente belastingverplichting respectievelijk -vordering tegen de contante waarde verantwoord voor het verschil tussen de waardering die de fiscus toepast (i.c. marktwaarde) en de waardering als toegepast in de jaarrekening (geamortiseerde kostprijs). De latentie loopt af over de resterende looptijd van de leningen.
e
Fiscaal verrekenbare verliezen Er wordt een latente belastingvordering uit hoofde van fiscaal compensabele verliezen gevormd voor zover er voldoende sterke aanwijzingen zijn dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn ter realisatie van de latente vordering. In de jaarrekening is hiervoor een latente belastingvordering tegen de nominale waarde verantwoord.
8. Leningen u/g (in duizenden euro’s) Starters renteregeling
31-12-2013
31-12-2012
81
68
81
68
Het verloop in 2013 is als volgt: (in duizenden euro’s) Stand 1 januari
68
Nieuwe leningen
13
Aflossingen
0
Waardeveranderingen
0
Stand 31 december
81
Starters renteregeling Met de Starters renteregeling wordt, via Social Finance N.V. (samenwerkingsverband van deelnemende woningcorporaties), gedurende 10 jaar 20% van de maandelijkse hypotheekrente voorgeschoten aan de koper. De eigenaar betaalt dit voorschot terug bij woningverkoop of aan het einde van de looptijd van de hypotheek van 30 jaar. De Starters renteregeling wordt afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Er is in 2013 één woning (2012 4 woningen) verkocht met behulp van de Starters renteregeling.
32
9. Overige effecten Het verloop in 2013 is als volgt: Certificaten obligatielening WIF Stand 1 januari Nieuwe leningen Aflossingen Oprenting Waardevermindering Stand 31 december
1.661 0 0 37 -750 948
Certificaten in obligatielening WIF Goed Wonen participeert met 3 certificaten van € 500.000 in het Wooninvesteringsfonds (WIF). Dit fonds is een vastgoedfonds en een Toegelaten Instelling die woningen koopt van corporaties zodat deze corporaties direct over financiële middelen beschikken. De woningen worden vervolgens door het fonds verkocht. Voor de benodigde financiële middelen schrijft WIF onder andere (achtergestelde) obligatieleningen uit aan collega-corporaties in de vorm van certificaten. De certificaten hebben een onbepaalde looptijd. Aflossing zal uitsluitend plaatsvinden als het fonds haar recht tot koop uitoefent. De intrestvergoeding is 4,5% per jaar en is door WIF verschuldigd op 31 december. De lening is achtergesteld bij de rechten van alle andere niet-achtergestelde, huidige en toekomstige schuldeisers van het WIF en onderling gelijk in rang tussen Houders van Certificaten. De achterstelling kan slechts worden opgeheven met inachtneming van de sectorspecifieke wet- en regelgeving betreffende de reguliere solvabiliteitseisen ten aanzien van het weerstandsvermogen. Het WIF staat onder verscherpt toezicht van het Centraal Fonds. Dit geeft enige onzekerheid in de waarde van de certificaten. Alhoewel het WIF in zijn meerjarenprognose tot 2026 geen afwaardering inrekent en de kasstromen van het WIF positief zijn, waardeert Goed Wonen de certificaten af met 50% als inschatting van de reële waarde. Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht tot koop van alle of een gedeelte van de uitgegeven en uitstaande Certificaten. De door het Wooninvesteringsfonds aan de Houders van Certificaten verschuldigde prijs bij uitoefening van de Call Optie is per Certificaat gelijk aan de Emissieprijs vermeerderd met de eventuele per de datum van uitoefening van de Call Optie verschuldigde nog niet uitgekeerde Rente. Uitoefening van de Call Optie leidt tot aflossing van het door de Houder van de betreffende Certificaten verstrekte gedeelte van de Achtergestelde Lening.
33
10. Te vorderen BWS-subsidies (in duizenden euro’s)
2013
Stand 1 januari Toevoeging rente Ontvangen BWS-subsidies Stand 31 december
2012
11 -9
19 1 -9
2
11
De restant looptijd van de te vorderen BWS-subsidies bedraagt 1 jaar.
Voorraden (in duizenden euro’s)
2013
11 Vastgoed bestemd voor verkoop
1.938
1.101
0
2.390
1.938
3.491
12 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
2012
11. Vastgoed bestemd voor verkoop De post “Vastgoed bestemd voor verkoop” bestaat uit opgeleverde, nog niet verkochte nieuwbouwwoningen en teruggekochte woningen met een terugkoopplicht, bestemd voor verkoop. Hierna wordt een specificatie gegeven van de boekwaarde en de verwachte opbrengstwaarde van het vastgoed bestemd voor verkoop. Daarbij is voor het sociaal vastgoed uitgegaan van de in de bedrijfswaarde ingerekende woningverkopen voor de komende vijf jaar, gesplitst naar het komend jaar en de daaropvolgende vier jaar.
Aantal Vastgoed bestemd voor verkoop
14
Boekwaarde 1938 1.938
Dit betreffen de woningen: Prinzenstraat 1, Diederikstraat 41, Hendrikstraat 15 en Rakkert 9. Daarnaast 10 woningen vanuit nieuwbouw bestaande uit 9 van het project Oliemolen en 1 woning van het project Molenweg.
34
12. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Deze post bestaat uit:
(in duizenden euro’s)
2013
Oliemolen Molenweg
2012
0 0 0
2.270 120 2.390
13. Onderhanden projecten (in duizenden euro’s)
Bestede kosten Gedeclareerde termijnen Verliesvoorziening Totaal onderhanden projecten
2013
2012
0 0 0 0
705 -295 -68 342
Er zijn geen opbrengsten uit hoofde van onderhanden projecten over het boekjaar verantwoord in de winst en verliesrekening (2012: € 295.000,-). Een voorziening voor verwachte verliezen voor een project wordt in mindering gebracht op de post onderhanden projecten. Tevens worden de gedeclareerde termijnen in mindering gebracht op de post onderhanden project. Het netto-bedrag per onderhanden project wordt verwerkt als actief of als schuld, indien het saldo van het onderhanden project een debet- respectievelijk creditstand vertoont. Er zijn geen bedragen door de opdrachtgevers ingehouden op de termijnfacturen. Er zijn geen geactiveerde uitgaven voor nog niet verrichte prestaties gepresenteerd onder de “Onderhanden projecten”.
35
Vorderingen (in duizenden euro’s) 14 15 16 17 18
Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
2013
2012
153 21 0 53 663
85 25 66 85 419
890
680
14. Huurdebiteuren De vordering op huurdebiteuren omvat naast de huren ook te vorderen servicekosten, herstelkosten en incassokosten. In de vordering op vertrokken huurders zijn tevens kosten van mutatieonderhoud voor rekening van de huurder begrepen. De vordering op huurdebiteuren is als volgt te specificeren: (in duizenden euro’s) Zittende huurders Vertrokken huurders AF: voorziening dubieuze debiteuren
Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt: (in duizenden euro’s)
2013 147 81 228 -75 153
2013
2012 87 29 116 -31 85
2012
Stand 1 januari Onttrekking Dotatie Vrijval
-31 1 -45 0
-25 41 -47 0
Stand 31 december
-75
-31
Eind 2013 bedraagt de huurvordering 1,0% van de huuropbrengsten (eind 2012 : 0,54%).
36
16. Belastingen en premies sociale verzekeringen De specificatie is als volgt: (in duizenden euro’s)
31-12-2013
Omzetbelasting
31-12-2012
0 0
66 66
18. Overlopende activa De specificatie is als volgt: (in duizenden euro’s) Vooruitbetaalde kosten (project Oliemolen en Molenweg) Vooruitbetaalde kosten voor meerdere jaren Nog uit te splisten kosten Afrekening servicekosten Nog te ontvangen rente
2013 619 42 2 663
2012 199 42 29 149 419
19. Liquide middelen (in duizenden euro’s) Rekening Courant Spaarrekening
2013
2012
1.567 0
87 6.136
1.567
6.223
Er bestaan geen belangrijke beperkingen inzake de beschikbaarheid van geldmiddelen. Ze staan ter vrije beschikking van de woningcorporatie.
37
Eigen vermogen 20. Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt: (in duizenden euro’s) Stand 1 januari Resultaat Overige aanpassingen Stand 31 december op basis van nieuwe grondslagen
2013
2012
93.969 -395 -18.974
75.512 10.230 8.227
74.600
93.969
De specificatie van de overige aanpassingen is als volgt:
2013
Herwaardering daling sociaal vastgoed Herwaardering stijging commercieel vastgoed Realisatie herwaardering a.g.v. afschrijvingen
-20.906 4.080 -2.165 17
Consolidatie status houders
-18.974 In de overige reserves is ultimo 2013 een bedrag ad € 73,4 mln. (2012: € 92,9 mln.) aan ongerealiseerde waardestijging begrepen bestaande uit: (in duizenden euro’s) 2013 Ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden
2012
55.447 9.378
81.686 2.131
8.599
9.122
73.424
92.939
De ongerealiseerde waardestijging sociaal vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde op basis van de bedrijfswaarde en de boekwaarde op basis van de historische kosten ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging commercieel vastgoed in exploitatie betreft het positief verschil tussen de boekwaarde van voor en na de herwaardering, zijnde de – per 1 januari 2013 gefixeerde - boekwaarde op basis van de historische kosten en de reële waarde ultimo boekjaar. De ongerealiseerde waardestijging woningen verkocht onder voorwaarden betreft de positieve waardeverandering ultimo boekjaar ten opzichte van begin boekjaar. Bij voor vermelde herwaarderingen is geen rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat door een voorziening belastinglatentie ten laste van de ongerealiseerde waardestijgingen te vormen. Hiervoor wordt verwezen naar de toelichting op de belastingen
38
Voorzieningen (in duizenden euro’s)
2013
22 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
22. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Het verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is als volgt: Soc. vastgoed in ontwikkeling Stand 1 januari 2013 Toevoegingen Onttrekking Vrijval Herclassificatie Stand 31 december 2013
Oudestraat/Bisonstraat Den Deel
3.243 850 487 -1.710 -141 -413 2.316
Op projectniveau betreft het Oudestraat/ Bisonstraat € 1.036.000,- en De Deel € 1.280.000,-.
2012
2.316
3.243
2.316
3.243
39
Langlopende schulden 2013 %
Rente
> 5 jaar
> 1 jaar
Totaal
24 Schulden/leningen overheid
3,3%
69
1.469
281
1.750
25 Schulden/ leningen kredietinstellingen
3,8%
2.354
27.954
31.268
59.222
26 Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV
0,0%
0
0
0
17.747
2.423
29.423
31.549
78.719
2012 %
Rente
> 5 jaar
> 1 jaar
Totaal
24 Schulden/leningen overheid
3,1%
321
1.271
812
2.083
25 Schulden/ leningen kredietinstellingen
3,8%
2.423
33.426
24.144
57.570
26 Verplichtingen inzake onroerende zaken VOV
0,0%
0
0
0
18.120
2.744
34.697
24.956
77.773
24. en 25. Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Overheid Stand 1 januari 2013 Nieuwe leningen Overheveling naar leningen kredietinstellingen voorgaand jaar Overheveling naar leningen kredietinstellingen Aflossingen Stand 31 december 2013
2.083 0 321 -333 -321 1.750
Kredietinstellingen 57.570 2.500 2.423 -848 -2.423 59.222
Totaal 59.653 2.500 2.744 -1.181 -2.744 60.972
Zekerheden Van de leningen overheid en kredietinstellingen is € 61,- mln. (2012 € 60 mln.) geborgd door het WSW. Voor de door het WSW geborgde leningen heeft Goed Wonen zich verbonden het onderliggend onroerend goed in exploitatie voor de gehele portefeuille niet zonder toestemming te bezwaren. Aflossingssysteem De leningen worden afgelost op basis van het annuïtaire dan wel het fixe kostprijssysteem.
40
26. Verplichtingen inzake onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (in duizenden euro’s)
2013
2012
Het verloop van deze post is als volgt:
Stand 1 januari: Terugkoopverlichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden Waardevermindingen/vermeerderingen
Mutaties Verkochte woningen Teruggekochte woningen Opwaarderingen Afwaarderingen
Stand 31 december: Terugkoopverplichting ontstaan bij verkoop onder voorwaarden waardeverminderingen/vermeerderingen
0 20.164 -2.044
0 20.790 -968
18.120
19.822
0 0 0 -373
0 -626 0 -1.076
-373
-1.702
20.164 -2.417
20.164 -2.044
17.747
18.120
Kortlopende schulden (in duizenden euro’s)
2013
27 28 29 30 31 32
1.181 2.237 601 11 0 1.648 5.678
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva
2012 2.744 1.621 598 0 28 1.343 6.334
41
27. Schulden aan kredietinstellingen (in duizenden euro’s)
2013
Aflossingsverplichting komend boekjaar op langlopende leningen
2012
1.181 1.181
2.744 2.744
Zekerheden Door de huisbankier is aan Goed Wonen een rekening-courantkredietfaciliteiten ter beschikking gesteld voor een totaalbedrag van € 2,0 miljoen. Per balansdatum is geen gebruik gemaakt van deze faciliteit.
29. Belastingen en premies sociale verzekeringen (in duizenden euro’s)
2013
Verschuldigde vennootschapsbelasting van het boekjaar Aanpassing verschuldigde vennootschapsbelasting voorgaande jaren Loonbelasting Omzetbelasting
2012
0 0 54 547 601
0 0 63 535 598
32. Overlopende passiva (in duizenden euro’s)
Nog te betalen rente op leningen Nog te betalen onderhoudskosten Aangegane verplichtingen Vooruitontvangen huurtoeslag Reservering vakantiedagen en overuren Persoonlijk ontwikkelingsbudget Diverse te betalen kosten
2013
Totaal 606 138 658 1 51 70 2 1.648
2012
> 1 jaar 70 70
Totaal 735 304 0 78 59 46 8 1.343
> 1 jaar 0 0 0 0 0 46 0 46
Niet in de balans opgenomen regelingen Voorwaardelijke verplichtingen WSW obligoverplichting Leningen van woningcorporaties, die deelnemer zijn van het WSW worden door het WSW geborgd. Het WSW stelt zich borg jegens de geldgever voor de betaling van de leningsverplichtingen. Op grond van deze borgstelling zijn corporaties verplicht een obligo aan te houden ter grootte van een bepaald percentage (2012: 3,85%) over het schuldrestant van de door hun aangetrokken en door het WSW geborgde leningen. Met deze obligoverplichting staan woningcorporaties als deelnemer van het WSW garant voor elkaar. Per 31 december 2013 heeft Goed Wonen een aangegane obligoverplichting van € 2,4 miljoen (2012: € 2,3 miljoen).
42
Deze verplichting is voorwaardelijk: zij is opeisbaar indien de borgstellingsreserve (risico- of garantievermogen) van het WSW niet voldoende is om op grond van aanspraken van geldgevers de betalingsverplichtingen van WSWdeelnemers over te nemen.
Niet-verwerkte activa en verplichtingen Heffing voor saneringssteun Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) heeft aan de corporatiesector een heffing voor saneringssteun opgelegd. Voor Goed Wonen bedraagt dit voor de komende jaren zo’n € 560.000,- per jaar. Deze heffing is niet opgenomen in de bepaling van de bedrijfswaarde en is tevens niet als verplichting in de balans opgenomen. Claims Per balansdatum was er een claim aanwezig van € 160.000,-. Er is inmiddels een uitspraak geweest inzake de rechtszaak omtrent deze claim. Deze is in het voordeel van Goed Wonen, waardoor er geen verplichting bestaat.. Financiering Eind dit boekjaar is een roll over lening van € 5,- miljoen afgesloten. Hiervan is direct € 2,5 miljoen opgenomen. De storting van het resterende bedrag vindt na balansdatum plaats. Investeringsverplichtingen Er zijn geen investeringsverplichtingen anders dan op in de balans vermeld.
Financiële instrumenten Algemeen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten.
Doelstellingen en beleid inzake beheer financiële risico’s De primaire financiële instrumenten van Goed Wonen, anders dan derivaten, dienen ter financiering van haar operationele activiteiten of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Een belangrijke doelstelling van het financieringsbeleid van Goed Wonen is het voorkomen dan wel spreiden van ongewenste financiële risico’s zoals rente- en liquiditeitsrisico’s. De belangrijkste risico’s uit hoofde van de financiële instrumenten van Goed Wonen zijn het kredietrisico, liquiditeitsrisico, renterisico (prijs- en kasstroomrisico) en marktrisico. Het beleid van Goed Wonen om deze risico’s te beperken is als volgt.
Kredietrisico Dit betreft het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen jegens Goed Wonen kunnen voldoen. Verder wordt hieronder vermeld het risico van oninbaarheid bij huurdebiteuren. Goed Wonen maakt gebruik van meerdere banken teneinde dit risico te beperken. Verder handelt de corporatie enkel met kredietwaardige partijen en heeft zij procedures opgesteld om de kredietwaardigheid vast te stellen (rating) en de omvang van het kredietrisico bij elke partij te beperken.
43
Voor Goed Wonen is het risico inzake huurdebiteuren beperkt. Ondanks deze situatie is hiervoor een voorziening getroffen.
Liquiditeitsrisico Dit betreft het risico dat Goed Wonen over onvoldoende middelen beschikt om aan haar directe verplichtingen te kunnen voldoen. Om te waarborgen dat Goed Wonen aan haar verplichtingen kan voldoen is naast het aantrekken van langlopende leningen een kredietfaciliteit beschikbaar voor een bedrag van in totaal € 2,0 miljoen.
Renterisico (kasstroomrisico’s) Goed Wonen loopt rentekasstroomrisico’s over de rentedragende vorderingen (met name begrepen onder financiële vaste activa), effecten en liquide middelen en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele hoofdsom loopt Goed Wonen risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. kasstroomrisico). Rentevoet leningen overheid en kredietinstellingen met resterende looptijden Ter beoordeling van het prijsrisico dat Goed Wonen loopt, zijn de leningen in onderstaand overzicht ingedeeld in groepen van overeenkomstige contractueel overeengekomen rentepercentages en looptijden (in duizenden euro’s): Restant looptijd < 1 jaar 1 - 5 jaar 6 - 10 jaar 11 - 15 jaar 16 - 20 jaar > 20 jaar
Tot 3%
3% - 4%
4% - 5%
5% - 6%
6% - 7%
> 7%
Totaal
2.500 0 0 0 0 0
0 14.518 0 0 4.692 10.000
0 12.530 0 6.094 1.002 10.818
0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0
2.500 27.047 0 6.094 5.694 20.818
2.500
29.210
30.443
0
0
0
62.153
De effectieve rentevoet van de leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 3,8% De duration van de leningenportefeuille overheid en kredietinstellingen bedraagt gemiddeld 8 jaar (2012: 8 jaar).
Marktrisico Het marktrisico wordt beheerst door spreiding aan te brengen in de geldgevers ter zake de leningenportefeuille voor zover dit mogelijk is.
Reële waarde Voor vastrentende langlopende vorderingen en langlopende leningen loopt Goed Wonen het risico dat de marktwaarde van de vorderingen en leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente (i.c. reële waarderisico). Voor deze vorderingen en schulden worden geen financiële derivaten uit hoofde van veranderingen in de marktrente afgesloten.
44
Financiële vaste activa Aangenomen wordt dat marktwaarde gelijk is aan de verkrijgingsprijs. De marktwaarde van de deelnemingen bedraagt € 33.677,-. De waarde van de latente belastingvorderingen is nagenoeg gelijk aan de marktwaarde. De marktwaarde van de lening u/g is € 73.282,-. Deze waarde geeft de contante waarde van toekomstige kasstromen weer tegen een marktrente van 5,25%. Effecten Goed Wonen participeert met 3 certificaten van € 500.000 in het Wooninvesteringsfonds (WIF). Dit fonds is een vastgoedfonds en een Toegelaten Instelling die woningen koopt van corporaties zodat deze corporaties direct over financiële middelen beschikken. De woningen worden vervolgens door het fonds verkocht. Voor de benodigde financiële middelen schrijft WIF onder andere (achtergestelde) obligatieleningen uit aan collega-corporaties in de vorm van certificaten. De certificaten hebben een onbepaalde looptijd. Aflossing zal uitsluitend plaatsvinden als het fonds haar recht tot koop uitoefent. De intrestvergoeding is 4,5% per jaar en is door WIF verschuldigd op 31 december. De lening is achtergesteld bij de rechten van alle andere niet-achtergestelde, huidige en toekomstige schuldeisers van het WIF en onderling gelijk in rang tussen Houders van Certificaten. De achterstelling kan slechts worden opgeheven met inachtneming van de sectorspecifieke wet- en regelgeving betreffende de reguliere solvabiliteitseisen ten aanzien van het weerstandsvermogen. Het WIF staat onder verscherpt toezicht van het Centraal Fonds. Dit geeft enige onzekerheid in de waarde van de certificaten. Alhoewel het WIF in zijn meerjarenprognose tot 2026 geen afwaardering inrekent en de kasstromen van het WIF positief zijn, waardeert Goed Wonen de certificaten af met 50% als inschatting van de reële waarde. Het Wooninvesteringsfonds heeft het recht tot koop van alle of een gedeelte van de uitgegeven en uitstaande Certificaten. De door het Wooninvesteringsfonds aan de Houders van Certificaten verschuldigde prijs bij uitoefening van de Call Optie is per Certificaat gelijk aan de Emissieprijs vermeerderd met de eventuele per de datum van uitoefening van de Call Optie verschuldigde nog niet uitgekeerde Rente. Uitoefening van de Call Optie leidt tot aflossing van het door de Houder van de betreffende Certificaten verstrekte gedeelte van de Achtergestelde Lening. Liquide middelen, vorderingen en kortlopende schulden Gezien de korte looptijd van deze instrumenten benadert de boekwaarde de waarde in het economisch verkeer. Langlopende schulden De langlopende schulden zijn gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs. De marktwaarde van deze post bedraagt € 70.203.914,-. Deze waarde geeft de contante waarde van toekomstige kasstromen weer tegen een marktrente van 5,25%.
45
Toelichting op de winst- en verliesrekening Bedrijfsopbrengsten 33. Huuropbrengsten (in duizenden euro’s) Woningen en woongebouwen DAEB Woningen en woongebouwen niet-Daeb Onroerende zaken niet zijnde woningen Daeb Onroerende zaken niet zijnde woningen niet-Daeb
Huurderving wegens leegstand
Boekjaar 2013
Boekjaar 2012
13.986 651 142 28
13.098 394 132 29
14.807
13.653
-346
-149
14.461
13.504
De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2013 bedroeg 4,2% (1 juli 2012: 2,3%).
Inkomensafhankelijke huurverhoging: Met ingang van de jaarlijkse huurverhoging 2013 is het de corporatie toegestaan om inkomensafhankelijke huurverhogingen aan haar huurders door te voeren (MG 2013-01). De corporatie heeft de volgende huurverhogingen doorgevoerd: Aantal Huur huishoudens verhoging Garages en parkeerplaatsen 161 4,0% Huishoudens met een inkomen onder € 33.614 1.682 4,0% Huishoudens met een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000 290 4,5% Huishoudens met een inkomen boven € 43.000 411 6,5% Huishoudens waarbij geen inkomensgegevens bekend zijn 59 4,0% Totaal
2.603
46
34. Opbrengsten servicecontracten (in duizenden euro’s)
2013
2012
Vergoedingen van huurders voor l everingen en diensten Huurderving wegens leegstand Afrekeningen voorgaande jaren
209 -7 -
195 -3 9
Totaal
202
201
35. Overheidsbijdragen (in duizenden euro’s)
2013
2012
WVG-subsidies
1
19
Totaal overheidsbijdragen
1
19
36. Resultaat verkoop vastgoedportefeuille (in duizenden euro’s)
2013
Verkoop huurwoningen (sociaal vastgoed in exploitatie) Verkoop koopwoningen (voorraden) Verkoop teruggekochte woningen Vov (voorraden)
0 47 0
423 0 101
Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit *
47
524
2012
Hierbij wordt opgemerkt dat voor het verkochte sociaal vastgoed in exploitatie de boekwaarde de bedrijfswaarde inclusief de ingerekende verwachte opbrengstwaarde is. Voor het verkochte commercieel vastgoed in exploitatie is de boekwaarde de geschatte marktwaarde. Voor het teruggekochte vastgoed onder VOV dat is doorverkocht zonder voorwaarden, is de boekwaarde de marktwaarde op terugkoopmoment onder aftrek van de contractuele korting. De verkoopopbrengst uit verkoop sociaal vastgoed betreft Irenestraat 5 (2012: 3 woningen).
47
37. Opbrengst projecten in opdracht van derden (in duizenden euro’s) Omzet commercieel vastgoed inzake project Oliemolen project Molenweg Projectomzet in winst- en verliesrekening
2013
2012
-1.422 130 -1.292
-696 0 -696
38. Wijzigingen in onderhanden werk (in duizenden euro’s)
2013
2012
Wijziging onderhanden werk (omzetwaarde onderhanden koopprojecten) Af: kosten uitbesteed werk en andere externe kosten
0 0
613 -681
Resultaat op onderhanden en opgeleverde projecten
0
-68
39. Overige bedrijfsopbrengsten De “Overige bedrijfsopbrengsten” zijn als volgt te specificeren: (in duizenden euro’s) Vergoeding voor administratiediensten aan derden Geactiveerde kosten werkorganisatie Vergoeding voor serviceabonnement Dekking verricht onderhoud Overige bedrijfsopbrengsten
2013
2012 1 0 55 62 54
3 50 65 151
172
269
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
Het verschil in overige bedrijfsopbrengsten van huidig boekjaar met voorgaand boekjaar wordt met name veroorzaakt door een nagekomen bate van € 66.000,- in 2012 m.b.t. een suppletie btw (pro rata). Er zijn geen andere belangrijke overige opbrengstcategorieën verwerkt in de winst- en verliesrekening dan de bovengenoemde. Er is geen sprake geweest van ruil van goederen of diensten. De door de eigen onderhoudsdienst voor derden verrichte onderhoudswerkzaamheden worden voor de personeelskosten- en de onderhoudskostencomponent in de winst- en verliesrekening opgenomen respectievelijk onder de post Lonen en salarissen en sociale lasten en de post Onderhoudslasten. De opbrengst uit hoofde van door de eigen onderhoudsdienst verrichte onderhoudswerkzaamheden (materiaal- en manuren) wordt in de winst- en verliesrekening verantwoord onder “Dekking verricht onderhoud”.
48
Bedrijfslasten 40. Afschrijvingen (im)materiële vaste activa (in duizenden euro’s) Sociaal vastgoed in exploitatie
2013
2012
4.035
4.832
186
174
4.221
5.006
(in duizenden euro’s)
2013
2012
Afwaardering wegens onrendabel deel sociaal vastgoed in ontwikkeling
-5.504
769
4.098
-12.447
-1.406
-11.678
2013
2012
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen materiële vaste activa
41. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa
Waardeverminderingen sociaal vastgoed in exploitatie Totaal overige waardeverandering mat. vaste activa
42. Bijzondere waardevermindering van vlottende activa (in duizenden euro’s) Afwaardering vastgoed bestemd voor verkoop naar lagere opbrengstwaarde Dotatie voorziening huurdebiteuren wegens oninbaarheid
0
144
45
47
45
191
43. Lonen en salarissen (in duizenden euro’s)
2013
Lonen en salarissen Af: ontvangen ziekengeld
1.492 -9 1.483 27 1.510
Inhuur personeel Salarissen
2012 1.469 -8 1.461 35 1.496
49
Bij Goed Wonen waren in 2013 gemiddeld 35 werknemers in dienst (2012: 35) / het aantal fulltime equivalenten bedroeg in 2013 gemiddeld 29,4 (2012: 29,6). De uitsplitsing naar organisatie-onderdeel is als volgt (aantal dan wel fte): Fte Bestuur P&O en communicatie Klantzaken Bedrijfszaken Vastgoed
1,0 1,6 14,0 8,8 4,0 29,4
44. Sociale lasten (in duizenden euro’s) Sociale lasten
2013
2012
206
214
Naar verwachting hebben de reeds vastgestelde gedifferentieerde verzekeringspremies inzake arbeidsongeschiktheidsrisico’s voor toekomstige jaren geen materiële invloed op de hoogte van de toekomstige personeelslasten.
45. Pensioenlasten (in duizenden euro’s)
2013
2012
Cao-pensioenpremie SPW Bijdrage aanvullende opbouw (vroeg)pensioen
290 0
278 2
(Vroeg)pensioenpremies
290
280
De gehanteerde pensioenregeling van Goed Wonen is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De dekkingsgraad van SPW bedraagt ultimo 2013: 114 % (31-12-2012: 106%). Hiermee voldoet het pensioenfonds aan de minimale vereiste 105% die voorgeschreven is door De Nederlandse Bank (DNB).
50
46. Onderhoudslasten (in duizenden euro’s)
2013
2012
Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Periodiek onderhoud CV aanleg Planmatig onderhoud Overig onderhoud
601 765 127 337 2.849 266
643 815 146 276 3.472 149
Totaal lasten onderhoud
4.945
5.501
47. Leefbaarheid (in duizenden euro’s)
2013
2012
Leefbaarheidsuitgaven inzake sociale activiteiten
29
47
Leefbaarheidsuitgaven inzake fysieke activiteiten
74
52
103
99
Totaal leefbaarheid
48. Lasten servicecontracten (in duizenden euro’s) Waterverbruik gemeenschappelijk Gas/Elektraverbruik gemeenschappelijk Huismeester Alarmtelefoon lift Inboedelverzekering Huurdersbijdr. gem. ruimten Schoonmaken gem. ruimten CV onderhoud Lampen vervangen onr.zaak belasting Overige lasten servicecontracten Totaal servicecontracten
2013
2012
6 6 3 3 3 80 5 1 36
6 1 5 2 4 24 74 6 2 3 23
224
231
51
49. Overige bedrijfslasten (in duizenden euro’s)
2013
Beheerkosten - Algemene beheer- en administratiekosten - Automatiseringskosten - Kosten toezicht
417 210 59
679 143 53
Totaal beheerslasten
686
875
Zakelijke lasten - Belastingen - Verzekeringen
921 38
579 38
Totaal zakelijke lasten
959
617
Andere bedrijfslasten - Overige personeelskosten - Huisvestingskosten - Heffing verhuurdersheffng en saneringssteun - Diverse overige bedrijfslasten
71 46 622 213
51 58 53 301
Totaal overige bedrijfslasten
952
463
2.597
1.955
Totaal generaal
2012
De afname van de beheer- en administratiekosten wordt voornamelijk veroorzaakt door advieskosten (-/- € 190.000,-) en niet meer uitbrengen van een huurkrant (-/- € 44.000,-). De belastingen zijn in 2013 hoger als gevolg van de onroerend zaakbelasting. De gemeente Gemert Bakel heeft in 2013 haar tarieven verhoogd met 85%.
50. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedbeleggingen (in duizenden euro’s)
2013
2012
Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen woningen verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen woningen verkocht onder voorwaarden
-292 -523
41 -1.539
373 0 -442
1.076 0 -422
52
51. Gerealiseerde herwaardering (in duizenden euro’s) Verschil afschrijvingen bedrijfwaarde-/- kostprijs Verschil verkopen bedrijfswaarde -/- kostprijs
2013
2012
2.165
3.172
0
72
2.165
3.244
52. Waardeverandering van financiële activa en van vlottende effecten (in duizenden euro’s) 2013
Afboeking 50% certificaten obligatielening WIF
2012
750
-
750
-
53. Opbrengst van effecten en vorderingen behorend tot de financiële vaste activa (in duizenden euro’s)
Opbrengsten effecten
2013
2012
36
37
36
37
54. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten (in duizenden euro’s)
2013
2012
Rente overige vlottende vorderingen Rente liquide middelen Rentebaten op koopwoningen
0 32 0
12 221 23
Totaal rentebaten
32
256
53
55. Rentelasten en soortgelijke kosten (in duizenden euro’s)
2013
2012
Rente schulden/leningen overheid Rente schulden/leningen kredietinstellingen Provisie en kosten betalingsverkeer
89 2.202 16
218 2.276 15
Totaal rentelasten
2.307
2.509
56. Belastingen Schattingen De acute en latente belastingen in de jaarrekening zijn bepaald met inachtneming van de fiscale regels volgens de door de sector met de belastingdienst gemaakte afspraken (Vaststellingsovereenkomst I en II). De toepassing van deze regels is op een aantal onderwerpen niet zonder meer duidelijk en voor discussie vatbaar. Deze onderwerpen zijn onder andere het onderscheid tussen onderhoudskosten en verbeteringen, de toerekenbare kosten inzake projectontwikkeling, het vormen van een herbestedingsreserve en de inschatting van het op basis van een fiscale winstplanning naar verwachting te verrekenen deel van beschikbare fiscale verliezen. Eerst bij de aangifte zal blijken of en in hoeverre de fiscus de door Goed Wonen gevolgde standpunten zal overnemen en accorderen. Om die reden kan de in de jaarrekening bepaalde acute en latente belasting achteraf nog aan veranderingen onderhevig zijn. Belastingdruk winst- en verliesrekening De belastinglast/-bate over het resultaat in de geconsolideerde winst- en verliesrekening bestaat uit de volgende componenten:
(in duizenden euro’s)
2013
2012
Acute belastingen boekjaar
0
0
Aanpassingen acute belastingen vorige boekjaren
0
0
Mutatie latente belastingen
-14
835
Totaal belastingbaten en -lasten
-14
835
De post commercieel resultaat voor belasting naar fiscaal resultaat is als volgt opgebouwd:
54
Commercieel resultaat voor belasting Overheidsbijdrage Verkoopresultaat Afschrijvingen Bijzondere waardeveranderingen Overige tijdelijke verschillen Vogelaarheffing Beperkaftrekbare kosten fiscaal loon Fiscaal resultaat voor belasting
-410
11.065
-1 -236 4050 -3129 231 564 6
-19 -1.023 4.842 -14.499 255 53 6
1075
680
Het fiscaal resultaat 2013 wordt verrekend met compensabele verliezen uit voorgaande jaren.
57. Aandeel in resultaat van deelnemingen (in duizenden euro’s)
2013
Resultaat deelneming Project de Stroom BV
2012 0
0
0
0
Bezoldiging van (ex-)bestuurders en (ex-)commissarissen Bestuurders Vanaf boekjaar 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) van kracht (Besluit van 15 november 2012). Toegelaten instellingen vallen bij algemene maatregel van bestuur onder de strekking van de WNT. Voor topfunctionarissen van toegelaten instellingen geldt daarnaast een aanvullende regeling zoals opgenomen in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. Op grond van de WNT en deze regeling dienen de individuele inkomensgegevens van topfunctionarissen te worden gerapporteerd. De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders bestaat uit periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, doorbetaling bij ziekte en vakantie, sociale premies, presentiegelden, kostenvergoedingen en ter beschikking stelling van een auto), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, sabbatical leave, jubileumuitkeringen, VUTen prepensioenuitkeringen), uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en bonusbetalingen. De bezoldiging van de huidige en gewezen bestuurders die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie en haar dochter- en groepsmaatschappijen zijn gekomen bedragen € 140.000,- (2012: € 141.000,-) en is naar individuele bestuurder als volgt gespecificeerd (in euro’s): (in duizenden euro’s) Periodiek betaalde beloning Beloning betaalbaar op termijn Uitkering bij beëindig dienstverband Bonusbetaling
2013
2012
122 18 -
118 22
140
141
1
55
De specificatie is als volgt: Salaris *Nabetaling salaris Vakantiegeld *Ww afdracht *Wao afdracht *ZVW afdracht *Representatiekosten Bijtelling privé gebruik auto
Pensioenpremie
Bonusbetaling
91 9 7 1 2 4 1 7
82 8 7 3 3 4 1 10
122
118
18
22
18
22
0
1
0
1
*is niet van toepassing voor het belastbaar loon.
Commissarissen De bezoldiging van huidige en gewezen commissarissen die in het boekjaar ten laste van de woningcorporatie zijn gekomen bedragen € 34.000,- (2012: € 37.000,-) en is naar individuele commissaris als volgt gespecificeerd: (in duizenden euro’s) Voorzitter, G.J.M. van der Zanden Lid, J.H. Abbring Lid, M.J.M. van de Westelaken Lid, T.J.P. Swinkels Lid, A.A. Oosterlee lid, S.J.E. Turnhout Ex-lid, J.C.H. Brinkman
2013
2012
12 * 2 6 6 6 4 0
10 7 7 7 2 4
36
37
*De bezoldiging van de voorzitter over 2013 is inclusief BTW.
Er zijn geen leningen, voorschotten of garanties door Goed Wonen aan bestuurders en commissarissen verstrekt.
Wet Normering Topinkomens Het normenkader rondom de ‘’Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (hierna :WNT) is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van
56
de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpassingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd. Toegelaten instellingen vallen bij algemene maatregel van bestuur onder de strekking van de WNT. Voor topfunctionarissen van toegelaten instellingen geldt daarnaast een aanvullende regeling zoals opgenomen in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. Op grond van de WNT en deze regeling dienen de individuele inkomensgegevens van topfunctionarissen te worden gerapporteerd. De opgave is als volgt (in euro’s):
2013
Functie
Directeur bestuurder
Datum indiensttreding 18 mei 2009
Belastbaar jaarloon
Ontslagvergoeding
€ 105.013,-
n.v.t.
Voorzieningen betaalbaar op termijn € 18.114,-
Totaal
123.127,-
Met de directeur bestuurder is na 6 december 2011 geen nieuwe bezoldigingsafspraak gemaakt. De bezoldiging komt niet boven de WNT norm zoals die geldt in 2013.
Accountantskosten De ten laste van het boekjaar gebrachte kosten van de externe accountant en de accountantsorganisatie en het gehele netwerk waartoe deze accountantsorganisatie behoort, zijn als volgt voor Goed Wonen: (in duizenden euro’s) Onderzoek van de jaarrekening Andere controle opdrachten Advieskosten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten
Ernst & Young Accountants LLP is de controlerend accountant.
2013
2012
42 0 0 0
28 0 0 0
42
28
57
Ondertekening van de jaarrekening Bestuur De jaarrekening van Goed Wonen is vastgesteld door het bestuur op 17 juni 2014.
Hans Vedder Directeur- bestuurder
Raad van commissarissen De jaarrekening is goedgekeurd door de raad van commissarissen op 17 juni 2014.
G.J.M. van der Zanden Voorzitter
H. Oosterlee Lid
T.J.P. Swinkels Lid
S.J.E. Turnhout Lid
M.J.M. van de Westelaken Lid
58
Overige gegevens Bestemming van het resultaat 2013 Het resultaat wordt met goedkeuring door de Raad van Commissarissen aan de overige reserves toegevoegd. De resultaatbestemming is nog niet in de jaarrekening verwerkt.
Gebeurtenissen na balansdatum Overige Er hebben geen belangrijke mutaties in het eigen vermogen na het einde van het boekjaar plaatsgevonden. Er hebben zich geen belangrijke gebeurtenissen na balansdatum en die geen nadere informatie geven over de toestand op balansdatum dan voorgedaan.
59
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Directie en de Raad van Commissarissen van Goed Wonen te Gemert