[Geef tekst op]
Jaarrekening 2012
Welbions
1
[Geef tekst op]
Leeswijzer Bijgaand treft u de jaarrekening aan ten behoeve van de externe verslaggeving door Welbions over het verslagjaar 2012. Dit model is gebaseerd op de herziene RJ645 (2012) en gaat uit van de volgende keuzes: - Kwalificatie Sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, waardering tegen actuele waarde (RJ 645.210); - Waardering Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (materiële vaste activa) tegen kostprijs; - Waardering Onroerende zaken ten dienste van de exploitatie tegen kostprijs; - Waardering Commercieel vastgoed tegen actuele waarde (RJ 645.209); - Waardering Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (vastgoedbeleggingen) tegen reële waarde.
2
[Geef tekst op]
Inhoud Kengetallen financieel ................................................................................................... 5 Kengetallen Voorraad ................................................................................................... 6 Geconsolideerde Jaarrekening ..................................................................................... 8 1
Geconsolideerde balans per 31 december 2012 ............................................. 8
2
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012................................... 10
3
Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012 ..................................................... 11
4
Algemene toelichting ..................................................................................... 13
5
Grondslagen voor waardering van activa en passiva .................................... 17
6
Grondslagen voor bepaling van het resultaat ................................................ 29
7
Financiële instrumenten en risicobeheersing................................................. 33
8
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling . 33
9
Kasstroomoverzicht ....................................................................................... 35
10
Toelichting op de geconsolideerde balans..................................................... 36
11
Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening
12
Overige informatie ......................................................................................... 52
(x € 1.000) ... 46
Enkelvoudige Jaarrekening ......................................................................................... 54 13
Enkelvoudige balans per 31 december 2012................................................. 55
14
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012 ........................................ 57
15 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2012 en winst- en verliesrekening over 2012 ........................................................................................... 58 Overige gegevens ....................................................................................................... 67 16
Voorstel resultaatbestemming ....................................................................... 67
17
Gebeurtenissen na balansdatum................................................................... 67
18
Controleverklaring van de onafhankelijk accountant...................................... 68
3
[Geef tekst op]
4
[Geef tekst op]
Kengetallen financieel KENGETALLEN FINANCIEEL 2012
2011
Solvabiliteit
26,2 %
38,6 %
Loan to Value o.b.v. WOZ-waarde WOZ-waarde bezit (x € 1.000) Waarde peildatum
24,4 %
23,3 %
1.687.000 01-01-12
1.685.000 01-01-11
63,0%
52,5%
653.861
748.148
1,43
1,44
8.983 19.894 -43.115 14.238 33 %
13.121 2.878 -61.367 45.368 74%
Kasstroom uit financiering Toename geldmiddelen
23.217 8.979
38.949 -6.419
Efficiency per euro Huuropbrengsten Personeelslasten Onderhoudslasten Bedrijfslasten Financieringslasten Restant
€ 1,00 € 0,17 € 0,28 € 0,16 € 0,27 € 0,12
€ 1,00 € 0,17 € 0,26 € 0,19 € 0,26 € 0,12
(bedragen x € 1.000)
Loan to Value o.b.v. Materieel Vaste Activa Materieel Vaste Activa Interest Coverage Ratio
Kasstroom uit exploitatie Kasstroom uit verkoop Kasstroom uit investeringen Te financieren investeringen In % van investeringen
5
[Geef tekst op]
Kengetallen Voorraad VOORRAADVERLOOP 2012
2011
12.868
12.756
Afname: Verkopen regulier Verkopen gemeente 1e verkopen VOV Sloop
110 18 35 206
17 0 32 118
Totaal afname
369
167
Toename: Opgeleverd Aankoop Uit voorraad Splitsing
303 5 1 18
211 49 13 6
Totaal toename
327
279
12.826
12.868
IN EXPLOITATIE Woningen en wooneenheden (inclusief algemene en socio ruimten) Begin van het jaar:
Eind van het jaar: Garages en parkeerplaatsen Begin van het jaar: Sloop Opgeleverd
1.443 47 27
Eind van het jaar:
1.423
Bedrijfsmatig onroerend goed Begin van het jaar: Verkopen Aankoop Opgeleverd Eind van het jaar: Totaal in exploitatie
1.443
175 10 16 2 183
175
14.432
14.486
6
[Geef tekst op]
VERKOPEN ONDER VOORWAARDEN VOV
2012
2011
303
272
1e verkopen VOV Terugkoop VOV Doorverkoop VOV
35 8 8
32 13 12
Eind van het jaar:
338
303
Aantal woningen VOV (voorraad)
4
4
Terugkoop VOV Doorverkoop VOV Terug naar verhuurexploitatie Regulier verkocht
8 8
13 12 1
Eind van het jaar:
3
4
11 1 7
3 0 10
17
11
4
9
0
11
Begin van het jaar: Aantal woningen VOV
Aantal woningen VOV
1
VOORRAAD NIEUWBOUW KOOP Begin van het jaar: Aantal woningen Verkopen nieuwbouw koop Opgeleverd Naar Verhuur Eind van het jaar:
2
Aantal woningen
VOORRAAD NIEUWBOUW KOOP in ontwikkeling Eind van het jaar: Aantal woningen ONDERHANDEN PROJECTEN Eind van het jaar: Aantal woningen
7
Geconsolideerde Jaarrekening 1 Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000) Ref.
31 december 2012
31 december 2011
529.026 11.278 2.944 543.248
608.722 28.075 3.239 640.036
69.477 34.533 6.603 110.613
66.187 33.135 8.790 108.112
258 0 940 1.198
282 114 1.349 1.745
655.059
749.893
3.158 83 392 3.633
2.421 1.384 339 4.144
0
1.691
445 25 247 1.156 2.759 4.632
627 40 697 840 2.055 4.259
1.735
1.104
10.000
11.198
665.059
761.091
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
10.1
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
10.2
Financiële vaste activa Latente belastingvordering(en) Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies
10.3
Som der vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden
10.4
Onderhanden projecten
10.5
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige vorderingen Overlopende activa
10.6
Liquide middelen
10.7
Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA
8
Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000)
GROEPSVERMOGEN Eigen vermogen
VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichting Overige voorzieningen
LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Ref. 10.8
TOTAAL PASSIVA
31 december 2011
174.469
293.811
20.452 3.165 239 23.856
9.182 1.953 235 11.370
386.186 9.998
363.392 15.368
34.258 11 430.453
32.165 9 410.934
16.030 1.160 1.885 167 212 16.825 36.281
22.468 2.491 1.919 217 355 17.526 44.978
665.059
761.091
10.9
10.10
Overige schulden
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan overheid/kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva
31 december 2012
10.11
9
2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 (x € 1.000) Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
Ref.
2012
2011
11.1 11.2 11.3
65.486 1.143 0
63.789 2.306 11
11.4
-550
122
11.5 11.6 11.7
-836 482 362
418 1.555 462
66.087
68.663
11.8
22.605
28.000
11.9
44.704
-32.687
11.10
8.802 1.313 1.461 17.986 941 2.769 7.671
8.630 1.155 1.571 15.989 1.290 3.679 8.873
108.252
36.500
-42.165
32.163
11.11 11.12 11.13 11.14
Saldo bedrijfsopbrengsten-bedrijfslasten
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
11.15
-10.231
-542
Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille
11.16
22.513
16.995
Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV
11.17
1.790
381
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
11.18 11.19
152 -18.103
117 -17.387
Saldo financiële baten en lasten
-17.951
-17.270
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-46.044
31.727
-1.238
1.704
-47.282
33.431
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
Resultaat na belastingen
11.20
10
3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012 (indirecte methode) (x € 1.000) Ref.
2012
2011
-42.165
32.163
23.991 -482
29.556 -1.555
44.704 1.216 91 27.355
-32.687 -2.495 22 25.004
511 1.691 -373 -2.250 -421
-4.180 -83 -1.518 11.168 5.387
26.934
30.391
481 -18.432
423 -17.693
8.983
13.121
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Desinvesteringen materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Desinvesteringen financiële vaste activa
-43.115 19.347 547
-61.367 2.415 463
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-23.221
-58.489
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Ontvangsten uit verkopen VOV Aflossing langlopende schulden
37.000 3.883 -17.666
62.000 3.500 -26.551
23.217
38.949
8.979
-6.419
Kasstroom uit operationele activiteiten Saldo bedrijfsopbrengsten-bedrijfslasten Aanpassingen voor: • Afschrijvingen (incl. boekresultaten verkoop materiële vaste activa) • Geactiveerde productie eigen bedrijf vaste activa • Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille • Vrijval/dotatie voorzieningen • Overige Veranderingen in werkkapitaal: • Voorraden • Onderhanden projecten • Vorderingen • Kortlopende schulden (excl. bankkrediet)
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Kasstroom uit operationele activiteiten
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename geldmiddelen in 2012
11
De toename (afname) van de geldmiddelen in boekjaar sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen:
Stand per 1 januari Liquide middelen R/c bank Mutaties boekjaar Liquide middelen R/c bank Stand per 31 december Liquide middelen R/c bank Stand per 31 december
2012
2011
€ x 1.000
€ x 1.000
1.104 -8.591 -7.487
226 -1.294 -1.068
631 8.348 8.979
878 -7.297 -6.419
1.735 -243 1.492
1.104 -8.591 -7.487
12
4 Algemene toelichting 4.1
Algemeen
Woningcorporatie Welbions is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. Zij heeft specifieke toelating in de regio Twente en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Hengelo (Ov), de feitelijke vestigingsplaats is Paul Krugerstraat 44 te Hengelo (Ov). De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. 4.2
Groepsverhoudingen
Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Welbions wordt hiermee bedoeld Woningcorporatie Welbions en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen. 4.3
Grondslagen voor consolidatie
In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Welbions en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of waarover zij de centrale leiding heeft. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover op grond van een overeenkomst tot samenwerking de zeggenschap door de participanten gezamenlijk wordt uitgeoefend. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn voor consolidatiedoeleinden waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Welbions. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van wijziging van de grondslagen afgezien. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V. FBI HBS Ons Belang B.V. Welbions Holding B.V. Welbions Ontwikkeling B.V. Welbions Projectontwikkeling B.V.
KvK nummer 08119516 08167475 08137340 08113483 08137341
Proportioneel geconsolideerd Wonen Boven Winkels Hengelo N.V. Dura Vermeer / Welbions V.O.F.
08210468 08210124
De Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V. heeft als belangrijkste activiteit de herstructurering uit te voeren van drie complexen in de wijk Berflo Es. Inmiddels zijn er twee complexen gesloopt en verkocht aan Welbions als bouwgrond. FBI HBS Ons Belang B.V. had als doelstelling om vermogen te beleggen onder de voorwaarden als bedoeld in artikel 28 Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Tot en met 2007 is dit geëffectueerd. Vanaf 2008 vinden er geen activiteiten plaats.
13
Welbions Holding B.V. is de houdstermaatschappij van de hierna genoemde dochtermaatschappijen. • De activiteiten van Welbions Ontwikkeling B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling binnen het statutair werkgebied. • De N.V. Wonen Boven Winkels Hengelo heeft tot doel het bevorderen van de leefbaarheid in de binnenstad door het stimuleren van het wonen boven winkels. De gemeente Hengelo en Welbions hebben ieder een startkapitaal gestort van € 650.000. • De activiteiten van Welbions Projectontwikkeling B.V. bestaan voornamelijk uit projectontwikkeling binnen het statutair werkgebied. Twee joint ventures zijn ondergebracht, te weten: Boomhaege en Medaillon. Dura Vermeer / Welbions V.O.F. is aangemerkt als een joint venture. De V.O.F. realiseert huur en koopwoningen in het plan Medaillon. De zeggenschap in de V.O.F. wordt gezamenlijk uitgeoefend. De overige -niet geconsolideerde- verbindingen zijn: • Stichting Woonruimteverdeling Hengelo (90%) KvK nummer: 08119516 Besluit tot opheffing is genomen in 2012 en wordt in 2013 geeffectueerd. Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een garantstelling voor exploitatietekorten. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompanytransacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten de groep zijn gerealiseerd. 4.4
Stelselwijzigingen
Op 31 januari 2012 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; • Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; • De methode van afschrijvingen; • De verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV); • Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening; • De verwerking van de vennootschapsbelasting; • Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting; • Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten; • Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen.
14
In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij Welbions de volgende stelselwijziging voorgedaan: •
Waardering commercieel vastgoed (van bedrijfswaarde naar actuele waarde als vastgoedbelegger). Hierdoor is de waarde van het commercieel vastgoed begin 2012 € 3.091.000 lager dan eind 2011.
Op basis van deze stelselwijzigingen is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is afgenomen met een bedrag van € 3.091.000. Voor 2012 hebben de stelselwijzigingen effect gehad op de methode van afschrijvingen, de overige genoemde wijzigingen in de herziene RJ 645 werden in de jaarrekening 2011 van Welbions al toegepast. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Het jaarresultaat 2011 voor stelselwijziging bedroeg € 2.758.000. Na stelselwijziging bedraagt het jaarresultaat € 33.431.000. 4.5
Schattingswijzigingen
In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn in het boekjaar 2012 schattingswijzigingen doorgevoerd die hieronder in € 1.000 nader uiteengezet worden: Effect sloop Door het inrekenen van het sloopprogramma voor de eerste 5 jaren wordt de oorspronkelijke restant looptijd ingekort, daarnaast worden er per saldo sloopopbrengsten toegevoegd.
-15.040
Effect verbeteringen Door het inrekenen van verbeteringsprogramma 2013-2017 worden de investeringen toegevoegd, daarnaast worden nu de effecten van de verlengde levensduur ingerekend.
-30.808
Effect restant looptijd Vanaf 2012 wordt de minimale restant looptijd op 15 jaar gesteld, tenzij uit het strategisch voorraadbeleid een kortere looptijd blijkt.
20.444
Effect Restwaarde Door een lagere restwaarde in te rekenen op het moment dat de einde looptijd wordt bereikt daalt de bedrijfswaarde.
-105.209
Effect Niet-vastgoed gerelateerd Richtlijn 645 schrijft voor dat niet-vastgoed gerelateerde kosten niet in de bedrijfswaarde mogen worden opgenomen.
19.866
Effect nieuwe parameters De werkelijk gerealiseerde indexen over 2012 en de nieuwe prognose van januari 2013 zijn nu gehanteerd. Deze parameters worden toegelicht bij de gehanteerde uitgangspunten van de bedrijfswaardeberekening.
26.089
_______ Het totale effect van de schattingswijze is
- 84.658
De verwerking van dit effect vindt plaats ten laste van de resultatenrekening ad € 9.400.000, het restant ad € 75.200.000 is ten laste van het eigen vermogen gebracht.
15
4.6
Presentatiewijziging
In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Welbions kiest voor het categoriale model. 4.7
Schattingen
Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Welbions zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 8 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.
16
5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1
Regelgeving
De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 5.2
Vergelijking met voorgaand jaar
De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelsel- en schattingswijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 4.6 en 4.7. 5.3
Verwerking verplichtingen
In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 5.4
Materiële vaste activa 5.4.1
Algemene uitgangspunten
Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.
17
Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Welbions verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering 5.4.2
Sociaal vastgoed in exploitatie
Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Welbions is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Welbions zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag Welbions waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Van een afzonderlijke component is sprake indien dit component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Naast de grond (geen afschrijving) wordt door Welbions alleen de opstal als afzonderlijke component onderkend. Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid).De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het onderhoudsbeleid en levensduurschattingen.
18
Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de in januari 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening 2012 De bedrijfswaarde is gebaseerd op het beleid van Welbions ten aanzien van het bestaande bezit zoals vastgelegd in de meerjarenbegroting 2013-2022 Bedrijfswaardeparameters jaarrekening 2012
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 e.v. jaren
Prijsinflatie 2,50% 2,75% 2,53% 2,37% 2,26% 2,18% 2,00%
Looninflatie 1,75% 2,00% 2,30% 2,51% 2,66% 2,76% 3,00%
Bouwindex 1,75% 2,00% 2,30% 2,51% 2,66% 2,76% 3,00%
Onderhoudsindex Marktindex 1,75% -6,80% 2,00% -7,00% 2,30% -5,00% 2,51% 2,00% 2,66% 2,00% 2,76% 2,00% 3,00% 2,00%
Huurverhoging
De jaarlijkse huurverhoging is voor de bedrijfswaardeberekening van het boekjaar 2011 gelijk aan de prijsinflatie van het voorafgaande jaar. In de bedrijfswaardeberekening van het boekjaar wordt rekening gehouden met de inkomensafhankelijke huurverhoging vanuit het Woonakkoord. De extra ingerekende huurverhoging bedraagt 2% tot 2019 daarna wordt dit percentage verlaagd tot 1,5%. De huur wordt afgetopt op het niveau van de streefhuur.
Huurderving
1% van de jaarlijkse huuromzet wordt als oninbaar afgeschreven.
Huurharmonisatie
Bij mutatie wordt de huur verhoogd tot gemiddeld 80% (75% vorig jaar) van de maximaal redelijke huur bepaald op basis van het woningwaarderingsstelsel.
Mutatiegraad
De mutatiegraad van de woningen bedraagt 7,56% (7,35% vorig jaar) en is vastgesteld op basis van ervaringscijfers en verwachtingen.
Loonkosten
De loonkosten bedragen € 709 (€ 803 vorig jaar) per woning per jaar. De kosten stijgen met de looninflatie.
Onderhoudskosten
De onderhoudskosten bedragen € 1.327 (€ 1.400 vorig jaar) per woning per jaar. De kosten stijgen met de bouwindex.
19
Bedrijfskosten
De bedrijfskosten bedragen € 321 (€ 483 vorig jaar) per woning per jaar. De kosten stijgen met de prijsindex.
Verhuurdersheffing
De heffing bedraagt € 478 per woning per jaar.
Restwaarde
De restwaarde inbreng is het saldo van de door de gemeente Hengelo gehanteerde sociale kavelprijzen verminderd met verhuiskostenvergoedingen sloopkosten en bouwrijpmaakkosten. De restwaarde inbreng resulteert dan in een waarde van € 5.000.
Disconto
Het disconto bedraagt 5,25% conform de uitgangspunten van WSW en CFV.
Levensduur
De levensduur is vastgesteld bij het strategisch voorraadbeleid. De levensduur van een complex bedraagt maximaal 50 jaar en minimaal 15 (10 vorig jaar) jaar.
Verkoopopbrengsten De verwachte verkopen in de 5-jaarshorizon zijn meegenomen in de bedrijfswaarde. 370 (136 vorig jaar) reguliere verkopen tegen € 125.000 (€ 108.000 vorig jaar) per woning. 125 (266 vorig jaar) verkopen koopgarant tegen € 105.000 (€ 115.000 vorig jaar) per woning. Woningverbeteringen In het boekjaar 2011 zijn er geen woningverbeteringen ingerekend. In 2012 zijn 2.485 verbeteringen ingerekend met een gemiddelde investering van € 37.000. Sloop
In het boekjaar 2011 zijn er geen kosten voor te slopen woningen ingerekend. In 2012 zijn 579 te slopen verhuurbare eenheden ingerekend. Het saldo van sloopkosten en sloopopbrengsten bedraagt € 4.438.
Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag wordt de meest recente WOZ-waardering als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De restwaarde van de grond bestaat uit de sociale kavelprijs met daarop in mindering gebracht de verhuiskostenvergoeding, de sloopkosten inclusief asbestverwijdering en de kosten voor bouwrijp maken. De restwaarde in de bedrijfswaarde bedraagt € 5.000 per verhuurbaar object en ligt hiermee in lijn van de door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting gehanteerde uitgangspunten.
20
Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: •
Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies.
•
Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.
Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen De afschrijvingen worden per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. 5.4.3
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering Welbions beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken.
21
Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. 5.4.4
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. 5.5
Vastgoedbeleggingen
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 5.5.1
Algemene uitgangspunten
De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 5.4.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. 5.5.2
Commercieel vastgoed in exploitatie
Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Welbions waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 5.4.2 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: • Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: • Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Welbions, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Jaarlijks wordt tenminste 33 1/3% van het bezit getaxeerd hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt.
22
Taxatie commercieel vastgoed in exploitatie Per ultimo 2012 is de marktwaarde in verhuurde staat voor 115 woningen door derden getaxeerd. De waarde van de getaxeerde woningen is uitgedrukt in een gemiddeld percentage van de WOZwaarde per 1 januari 2012. Dit percentage is gebruikt om de waarde van de niet getaxeerde woningen te kunnen vaststellen. De getaxeerde waarde van het bezit per ultimo 2010 en 2011 zijn afgeleid van de hiervoor bepaalde waarde door deze te verhogen met de jaarlijkse marktindexen voor de betreffende jaren van de lokale woningmarkt in Hengelo. Bijna het gehele bezit aan bedrijf onroerend goed is per ultimo 2012 getaxeerd. Voor de waardebepaling van het niet getaxeerde bezit verwijzen wij naar het onderdeel woningen. Voor de waardebepalingen ultimo 2010 en 2011 zijn marktindexen voor bedrijf onroerend goed gehanteerd. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 5.5.3
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Welbions verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Welbions onderscheidt hierbij alleen verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als financieringstransactie kwalificeren: • Verkopen waarbij Welbions het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; • Verkopen waarbij Welbions een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; • Verkopen waarbij Welbions een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: • De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; • De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). • De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’.
23
De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV ’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 5.5.4
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie
Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 5.6
Financiële vaste activa 5.6.1
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend
Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Woningcorporatie Welbions in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.
24
5.6.2
Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen. 5.6.3
Latente belastingvorderingen
Zie 5.11.2 5.6.4
Leningen u/g
De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering 5.6.5
Te vorderen BWS-subsidies
Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. 5.6.6
Overige vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 5.6.7
Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa
Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Welbions op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Welbions de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst- en verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt.
25
5.7
Voorraden 5.7.1
Vastgoed bestemd voor de verkoop
Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede de in overeenstemming met paragraaf 6.3.11 toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 5.7.2
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 5.7.3
Voorraden
De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde. 5.8
Onderhanden projecten
Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 6.1.1). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. 5.9
Vorderingen
Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.
26
5.10
Liquide middelen
Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 5.11
Voorzieningen
Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. 5.11.1
Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen
Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. 5.11.2
Voorziening latente belastingverplichtingen
Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. 5.11.3
Voorziening deelnemingen
De voorziening deelneming betreft de negatieve nettovermogenswaarde van deelnemingen indien de corporatie zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming respectievelijk zich stellig heeft voorgenomen de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen.
27
5.11.4
Overige voorzieningen
De overige voorzieningen worden opgenomen tegen de voor de afwikkeling van de voorziening naar verwachting noodzakelijke uitgaven. Deze uitgaven zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, tenzij hieronder anders is aangegeven. De stichting onderkent de volgende overige voorzieningen: • Jubilea. Deze wordt opgenomen tegen de contante waarde van de verwachte uitkeringen gedurende het dienstverband. Bij de berekening van de voorziening wordt onder meer rekening gehouden met verwachte salarisstijgingen en de blijfkans. • Voorziening verbeterprojecten. Voor zover het onrendabele deel van de investeringen in verbeterprojecten de uitgaven overtreffen wordt voor het deel dat de uitgaven overtreft een voorziening gevormd. • Voorziening nazorg nieuwbouwprojecten. Ten behoeve van nagekomen kosten opgeleverde projecten. 5.12
Langlopende schulden
Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 5.13
Leasing 5.13.1
Operationele leasing
Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Welbions ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.
28
6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1
Algemeen
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. 6.1.1
Opbrengstverantwoording algemeen
Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 6.1.2
Bijzondere posten
Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 6.2
Bedrijfsopbrengsten 6.2.1
Huuropbrengsten
De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3 %. De opbrengsten uit hoofde van huur voortvloeiend uit contracten waar ‘Huurvast’ en ‘Huurzeker’ geldt worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. 6.2.2
Opbrengsten servicecontracten
Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 6.2.3
Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.
29
6.2.4
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen • Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; • Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; • Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; • Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. 6.2.5
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen. 6.3
Bedrijfslasten 6.3.1
Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. 6.3.2
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (Bedrijfslasten)
De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. 6.3.3
Lonen en salarissen en sociale lasten
Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.
30
6.3.4
Pensioenlasten
De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert zich als een toegezegde-pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. De Pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling, omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarde dat: • de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en • de corporatie geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen ingeval van een tekort bij het bedrijfstakpensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen, dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden, respectievelijk vorderingen. Ultimo 2012 bedraagt de geschatte dekkingsgraad van het SPW 106% (ultimo 2011: 101%). De Nederlandsche Bank stelt een minimum dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 117%. 6.3.5
Lasten onderhoud
Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 6.3.6
Leefbaarheid
De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Welbions, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. 6.3.7
Overige bedrijfslasten
De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 6.3.8
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van het commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen reële waarde.
6.3.9
Gerealiseerde herwaardering
De gerealiseerde herwaardering betreft het niet terugnemen van eerder verwerkte herwaarderingen, maar de realisatie daarvan.
31
6.3.10
Rentebaten en rentelasten
Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 6.3.11
Activeren van rentelasten
Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten. 6.3.12
Belastingen
Vanaf 1 januari 2008 is Welbions integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. De belasting over het resultaat is gebaseerd op voorlopige berekeningen.
32
7 Financiële instrumenten en risicobeheersing Met ingang van 1 oktober 2012 gelden de beleidsregels ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’ van de minister van Binnenlandse Zaken rond het gebruik van financiële derivaten door toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet; zie bijlage 1. Welbions zal zich hieraan conformeren en kiest er in dit kader tevens voor het gebruik van derivaten te mijden. Om deze reden is gebruik van derivaten niet zonder meer toegestaan; over een eventuele toepassing van financiële instrumenten (waaronder rentederivaten) beslist de directie na advies van de treasurycommissie. Is het gebruik van rentederivaten niet opgenomen in het treasuryjaarplan, dan dient de directie de Raad van Commissarissen vooraf goedkeuring te vragen voordat rentederivaten mogen worden toegepast. Welbions heeft op 31 december 2012 voor € 49.000.000 aan basisrenteleningen in portefeuille. Op grond van contractuele afspraken uit 2011 en eerder vindt in 2013 nog voor € 20.000.000 aan stortingen in de vorm van basisrenteleningen plaats. Het totaal aan basisrenteleningen bedraagt daarmee € 69.000.000. Welbions heeft op 31 december 2012 via de stresstest van het CFV aangifte gedaan van haar positie inzake basisrenteleningen.
8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 8.1
Waardering vaste activa 8.1.1
Materiële vaste activa, actuele waarde
Welbions waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector wordt naar verwachting geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing en de precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Uit voorzichtigheid heeft Welbions een inschatting gemaakt van de verhuurdersheffing en deze over de volledige restant looptijd van het bezit ingerekend. 2013 2014 2015 2016 2017 2018 en volgende jaren
€ 215.000 € 4.922.000 € 5.796.000 € 6.559.000 € 7.254.000 € 7.167.000 jaarlijks stijgend prijsinflatie
33
Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 370 woningen in de komende 5 jaren. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. 8.1.2
Vastgoedbeleggingen, reële waarde
De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt: Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen welke zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad op 8%. 8.1.3
Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering
In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 8.2
Verwerking fiscaliteit
Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Welbions een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2010 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; • Het vormen van een herbestedingsreserve (t/m 2011). Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.
34
9 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt voor de bepaling van de kasstromen uit operationele activiteiten het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar en voor mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
35
10 Toelichting op de geconsolideerde balans (x € 1.000) 10.1
Materiële vaste activa
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
Sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 31 december 2011 Verkrijgings- of vervaardigingsprijzen Cumulatieve herwaardering/afschrijving en bijzondere waardeverminderingen Boekwaarden per 31 december 2011 Verwerking in jaarrekening: Verantwoord onder MVA in exploitatie Verantwoord onder MVA in ontwikkeling Verantwoord onder Voorzieningen Boekwaarden per 1 januari 2012 Mutaties 2012 Investeringen Gesloopt bezit Verkopen Regulier Verkopen Koopgarant Afschrijvingen Overboekingen Overboekingen naar vastgoed Beleggingen Overboeking naar kortlopende schulden Overboeking voorziening onrendabele investeringen Schattingswijziging via Resultaat Schattingswijziging via Vermogen Waardeveranderingen via Resultaat Waardeveranderingen via Vermogen Totaal mutaties Stand per 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve herwaardering/afschrijving en bijzondere waardeverminderingen Boekwaarden Verwerking in jaarrekening: Verantwoord onder MVA in exploitatie Verantwoord onder MVA in ontwikkeling Verantwoord onder Voorzieningen
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
497.409 111.313 608.722
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal
9.794
507.203
-6.556 3.238
104.757 631.022
19.062
3.238
631.022
29.363
362
29.725 -2.337 -13.165 -3.809 -22.604 0 -1.085 914
19.062
608.722 28.075 -9.013 608.722
-2.337 -13.165 -3.809 -21.948 21.765 -1.085
-656 -21.765 914
-9.397 -75.262 -8.767 24.369 -89.636
-25.931
-17.419
-294
-25.931 -9.397 -75.262 -8.767 24.369 -107.349
530.259
46.490
10.156
586.905
-11.173
-44.846
-7.212
-63.231
519.086
1.644
2.944
523.674
529.026 -9.940
11.276 -9.633
36
Welbions onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende afschrijvingstermijnen: – Grond geen afschrijvingen – Opstal lineair 50 jaar – Garages lineair 50 jaar De geschatte waarde van de post sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen bedraagt € 1.529.000.000. Uit het verloop van de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed blijkt dat Welbions € 81.600.000 heeft ingerekend voor de verhuurdersheffing. In 2012 heeft Welbions een nieuw huurbeleid vastgesteld. Het gemiddelde streefhuurpercentage stijgt van 75% naar circa 80%. De inkomensafhankelijke huurverhoging is ook in de bedrijfswaarde opgenomen. Het totale positieve effect op de kasstromen van dit huurbeleid is € 41.900.000. Om het resterende tekort op te kunnen vangen heeft Welbions nieuwe uitgangspunten geformuleerd voor de beheerskosten en de onderhoudsuitgaven. De beheerskosten dalen hierdoor met € 31.000.000, de onderhoudsuitgaven dalen eveneens met €10.800.000. Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende afschrijvingstermijnen gehanteerd: – Grond geen afschrijvingen – Opstal lineair 50 jaar – Installaties lineair 5 jaar – Inventaris lineair 5 jaar Alle vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van de stichting.
37
10.2
Vastgoedbeleggingen
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Onroerende zaken Commercieel verkocht vastgoed in onder exploitatie voorwaarden Stand per 31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve herwaardering/afschrijving en bijzondere waardeverminderingen Boekwaarden per 31-12-2011
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie
Totaal
80.301
8.020
8.621
96.942
-11.023 69.278
25.115 33.135
8.621
14.092 111.034
Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1 januari 2012
-3.091 66.187
33.135
8.621
-3.091 107.943
Verwerking in jaarrekening: Verantwoord onder Vastgoedbeleggingen Verantwoord onder Voorzieningen
66.187
33.135
8.790 -169
108.112 -169
2.086 -3.887 -5.717 8.610 1.085
4.805 -832 -2.575
7.235
14.126 -4.719 -8.292 0 1.085
Mutaties 2012 Investeringen Verkopen regulier Waardeveranderingen via Resultaat Overboekingen Overboeking van Sociaal Aanpassing naar marktwaarde van sociaal bezit Overboeking naar kortlopende schulden Overboeking voorziening onrendabele investeringen Totaal mutaties Stand per 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve herwaardering/afschrijving en bijzondere waardeverminderingen Boekwaarden Verwerking in jaarrekening: Verantwoord onder Vastgoedbeleggingen Verantwoord onder Voorzieningen
-8.610
1.113 497
1.113 497
3.290
1.398
-2.019 -2.897
-2.019 1.791
95.131
8.985
28.149
132.265
-25.654 69.477
25.548 34.533
-22.425 5.724
-22.531 109.734
69.477
34.533
6.603 -879
110.613 -879
De geschatte waarde van de post commercieel vastgoed gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen bedraagt € 103.000.000. De bedrijfswaarde van de post commercieel vastgoed bedraagt € 76.000.000. In de post Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn in totaal 338 verhuureenheden opgenomen. Hiervan zijn 338 verhuureenheden verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het ‘Koopgarant’ principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde van 20% c.q. 25%.
38
10.3
Financiële vaste activa
Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd: Latente belastingvorderingen
Leningen u/g
Te vorderen BWS-subsidies
Totaal
Stand per 1 januari 2012 Rente bijgeboekt Desinvesteringen
€ 282 0 24
€ 114 0 114
€ 1.349 82 491
€ 1.745 82 629
Stand per 31 december 2012
258
0
940
1.198
10.3.1
Latente belastingvorderingen
Dit betreft een tijdelijk verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van de lening portefeuille per 1 januari 2009, ontstaan door renteverschillen op leningniveau. Eén en ander conform de vaststellingsovereenkomst VSO-II. 10.4
Voorraden 31 december 2012
31 december 2011
€ 2.758
€ 1.901
Voorraad woningen VOV Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop
400 83
520 1.384
Overige magazijnvoorraden
392
339
3.633
4.144
Vastgoed bestemd voor de verkoop
Op de post vastgoed bestemd voor de verkoop heeft een afwaardering naar lagere opbrengstwaarde plaatsgevonden van € 550.000. Op de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop heeft geen afwaardering naar lagere opbrengstwaarde plaatsgevonden. 10.5
Onderhanden projecten
Onderstaand is de stand van de onderhanden projecten en de gedeclareerde termijnen opgenomen:
Berflo Es fase 2
Saldo 31 december 2012
Bestede kosten 2012
Gedeclareerde termijnen 2012
Saldo 31 december 2012
€ 1.691
€ 119
€ -1.810
€ 0
1.691
119
-1.810
0
39
10.6
Vorderingen 31 december 2012 €
Huurdebiteuren Vorderingen op gemeenten Vorderingen op participanten en op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige vorderingen Overlopende activa
31 december 2011 €
445 25
627 40
247 1.156 2.759
697 840 2.055
4.632
4.259
De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. 10.6.1
Huurdebiteuren
Huurdebiteuren Af : voorziening wegens oninbaarheid Totaal huurdebiteuren
10.6.2
2011 40 40
2012 247
2011 697
247
697
2012 389 -280 109
2011 394 -280 114
470 577
105 621
1.156
840
2012 1.728 860 30 141 2.759
2011 1.728 0 16 311 2.055
Overige vorderingen
Vertrokken huurders Af: voorziening wegens oninbaarheid Totaal vertrokken huurders RC beleggers Overige debiteuren Totaal overige vorderingen
10.6.5
2012 25 25
Vorderingen op participanten en op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
Stichting Woonruimteverdeling Totaal vorderingen op participanten en op maatschappijen waarin wordt deelgenomen
10.6.4
2011 783 156 627
Vorderingen op gemeenten
Gemeente Hengelo Totaal vorderingen op gemeenten
10.6.3
2012 561 116 445
Overlopende activa
Hypotheekstelling Domijn Nota's van afrekeningen Verkopen Nog te ontvangen rente Overige Totaal overlopende activa
40
10.7
Liquide middelen 2012 1.735
Kas/bank/giro
10.8
2011 1.104
Groepsvermogen 10.8.1
Eigen vermogen
Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de balans in de enkelvoudige jaarrekening nader toegelicht. 10.9
Voorzieningen
Het verloop van de voorzieningen is als volgt: Stand per 1 januari 2012
Dotaties
Onttrekkingen
Stand per 31 december 2012
€ 9.182 0 1.953 235
€ 28.192 9.940 1.236 14
€ 26.862 0 24 10
€ 10.512 9.940 3.165 239
11.370
39.382
26.896
23.856
Onrendabele investeringen Herstructureringen Latente belastingverplichtingen Overige voorzieningen Totaal
10.9.1
Onrendabele investeringen nieuwbouw
De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De dotaties worden gevormd ten laste van de resultatenrekening en zijn als volgt opgebouwd: onrendabele top sociaal vastgoed € 13.106, onrendabele top vastgoedbeleggingen € 2.188 en afwaardering grondposities € 12.898. De onttrekkingen worden verantwoord onder de materiële vaste activa onderdeel sociaal vastgoed € 25.931 en materiële vaste activa vastgoedbeleggingen € 2.019. Het restant - € 1.088 ontstaat doordat de investeringen in 2012 de getroffen voorziening overschrijden. 10.9.2
Latente belasting verplichtingen
De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering voor met name woningen bestemd voor verkoop binnen vijf jaar (de ‘verkoopvijver’). Voor de dotatie verwijzen wij naar het onderdeel belastingen in de toelichting op de resultatenrekening, de onttrekking is verantwoord bij het onderdeel financiële vaste activa in de balans. 10.9.3
Overige voorzieningen
Onder overige voorzieningen zijn de volgende voorzieningen opgenomen: 31 december 31 december 2012 2011
Nazorg nieuwbouwprojecten Jubilea
€ 67 172
€ 69 166
Totaal overige voorzieningen
239
235
41
10.10
Langlopende schulden
Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waarborgsommen
Stand per 31 december 2012
Aflossingsverplichting 2013
Resterende looptijd > 1 jaar
€
€
€
398.632 13.339
12.446 3.341
386.186 9.998
35.427 11 447.409
1.169 0 16.956
34.258 11 430.453
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de schulden op korte termijn. Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven:
Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen
Aflosbaar In 2014
Aflosbaar In 2015
Aflosbaar In 2016
Aflosbaar In 2017
€
€
€
€
9.937 524 10.461
13.964 546 14.510
12.026 568 12.594
22.591 592 23.183
42
10.10.1
Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen
De mutaties in 2012 van de Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen kunnen als volgt worden toegelicht: Schulden/ leningen overheid
Schulden/ leningen kredietinstellingen
Totaal
Stand per 1 januari (lang- en kortlopend)
376.745
15.892
392.637
Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Stand per 31 december (lang- en kortlopend)
37.000 15.113 398.632
0 2.553 13.339
37.000 17.666 411.971
Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn
12.446 386.186
3.341 9.998
15.787 396.184
2012
2011
349.632 4,58 16,8
354.745 4,65 17,3
2012
2011
49.000 3,65 0,32 47,7
22.000 3,73 0,15 49,1
Schulden/leningen overheid Leningen zijn verstrekt door de gemeente Hengelo (Ov) De schulden/leningen overheid hebben de volgende kenmerken: Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd
Basisrente leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde basisrente Gemiddelde rentespread Gemiddelde looptijd
Schulden/leningen kredietinstellingen Hieronder zijn begrepen leningen van verschillende kredietinstellingen. Deze leningen hebben de volgende kenmerken: Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd
2012
2011
13.339 4,14 13,8
15.892 4,56 12,9
Basisrenteleningen Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald. De rentespread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente. Toekomstige contractuele stortingen 2013 Basisrente leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde basisrente Gemiddelde rentespread Gemiddelde looptijd
20.000 3,38 0,44 49
43
Borgstelling/zekerheden De Gemeente Hengelo staat borg voor de leningen van BNG en NWB. Welbions heeft tot zekerheid van de aan haar verstrekte leningen, op een deel van haar woningbezit, hypotheek verstrekt aan de Gemeente Hengelo. 10.10.2
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 2012
2011
1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen na overdracht Schuld per 1 januari
33.405 -156 33.249
29.883 209 30.092
Mutaties Bij: verplichtingen ontstaan bij nieuwe overdrachten Bij: verplichtingen ontstaan bij doorverkopen Af: teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Afwaarderingen
3.897 909 -839 -1.789
3.623 1.428 -1.396 -498
31 december Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Verminderingen / vermeerderingen na overdracht Schuld per 31 december
37.468 -2.041 35.427
33.405 -156 33.249
1.169
1.084
34.258
32.165
2012 11
2011 9
2012 15.787 243 1.160 1.885 167 212 8.919 1.169 1.925 4.814 36.281
2011 13.877 8.591 2.491 1.919 217 355 8.677 1.084 2.069 5.696 44.976
Overgeboekt naar kortlopende schulden (overlopende passiva) Opgenomen onder lang lopende schulden per 31 december
10.10.3
Waarborgsommen
Ontvangen waarborgsommen
10.11
Kortlopende schulden
Schulden aan overheid/kredietinstellingen Rekening-courant Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Nog niet vervallen rente Terugkoopverplichting Koopgarant Vooruit ontvangen huren / huurtoeslag / Servicekosten Overlopende passiva
Voor het in de post schulden aan overheid/kredietinstellingen opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden.
44
10.12
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
10.12.1
Investeringsverplichtingen
Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw van woningen tot een bedrag van € 11.543.000. 10.12.2
Erfpachtverplichtigen
Het project Beckum bestaande uit 15 VHE’s is in 2012 opgeleverd. De grond is verkregen in erfpacht voor de duur van 50 jaar. De canon bedraagt € 24.750 per jaar en wordt jaarlijks op basis van de CPI geïndexeerd. Om de 10 jaar kan de canon met inachtneming van in de akte gestelde voorwaarden worden herzien. Vanaf 2013 wordt de erfpacht meegenomen in de jaarrekening. 10.12.3
Heffing saneringsfonds
Welbions zal de komende 10 jaren naar verwachting in totaal € 13.618.000 moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. 10.13
Verbonden partijen
Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Welbions en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.
45
11 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening (x € 1.000)
11.1
Huuropbrengsten
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af : Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid Totaal huuropbrengsten
2012 65.831 2.780 68.611 -2.962 -163 65.486
2011 63.947 1.878 65.825 -1.762 -274 63.789
De ‘te ontvangen netto huur’ is gewijzigd als gevolg van : – verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging en wegens woningverbetering tot een bedrag van € 1.709.000; – het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen of van aangekochte woningen tot een bedrag van € 1.275.000; – het uit exploitatie gaan van woningen en woongebouwen door sloop en verkoop tot een bedrag van € 1.100.000. 11.2
Opbrengsten servicecontracten
Overige goederen, leveringen en diensten Contributies Af : Vergoedingsderving Totaal opbrengsten servicecontracten
2012 1.146 80 83 1.143
2011 2.247 95 36 2.306
De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van : De verrekening van de stookkosten is uitbesteed aan een derde partij. De kasstromen, zowel kosten als opbrengsten lopen vanaf 2012 niet meer via Welbions. 11.3
Overheidsbijdragen
Overige rijksbijdragen Totaal overheidsbijdragen
11.4
2011 11 11
Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
Mutatie Vastgoed bestemd voor de verkoop Totaal wijzigingen in vastgoed bestemd voor verkoop en onderhanden projecten
11.5
2012 0 0
2012 -550
2011 122
-550
122
2012 17.350 17.203 983 -836
2011 2.647 2.013 216 418
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Af : Boekwaarde Af : Verkoopkosten Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
46
11.6
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
11.7
2012 263 69 30 362
2011 356 89 17 462
2012 21.948 657 22.605
2011 27.405 595 28.000
Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
11.9
2011 1.555 1.555
Overige bedrijfsopbrengsten
Beheerdiensten Afsluiten huurcontracten Overige opbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten
11.8
2012 482 482
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Onrendabele top nieuwbouw sociaal vastgoed Waardeveranderingen grondposities Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen schattingswijzigingen Waardeveranderingen sociaal vastgoed ultimo 2011 Waardeveranderingen opgeleverde verbeteringen Waardeveranderingen overig
2012 13.106 12.898 8.767 9.397 1.819 -1.354 71
2011 20.510 0 -53.197
Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
44.704
-32.687
2012 8.419 383 8.802
2011 8.185 445 8.630
2012 7.134 10.852 17.986
2011 7.812 8.177 15.989
11.10
Lonen en salarissen
Salarissen Interim en uitzendkrachten Totaal lonen en salarissen
11.11
Onderhoudslasten
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) Onderhoudsuitgaven (cyclisch) Totaal onderhoudslasten
47
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Geriefsverbeteringen Contractonderhoud (CV en lift) Mutatie-onderhoud Klachtenonderhoud Uren onderhoudsdienst Totaal
11.12
2012 251 690 941
2011 500 790 1.290
2012 141 2.628 2.769
2011 1.269 2.410 3.679
Lasten servicecontracten
Stookkosten Servicekosten Totaal lasten servicecontracten
11.14
2011 6.952 1.225 1.648 4.331 3.016 -1.183 15.989
Leefbaarheid
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Sociaal gerelateerde leefbaarheid Totaal leefbaarheid
11.13
2012 10.037 815 1.748 4.258 2.542 -1.414 17.986
Overige bedrijfslasten 2012
2011
Beheerskosten Overige personeelskosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten Subtotaal beheerskosten
689 1.472 1.617 61 3.839
936 1.794 1.705 67 4.502
Heffingen Bijdrageheffingen CFV Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Subtotaal heffingen
214 2.716 267 153 3.350
726 2.638 266 176 3.806
279 203 482
487 78 565
7.671
8.873
Overige bedrijfslasten Deelnamekosten VVE’s Overige bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten
48
Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:
Controle van de jaarrekening
2012
2011
69
50
Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering
5 0
5 0
Andere niet-controlediensten
2
15
76
70
Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Welbions en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). 11.15
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen Aankopen Waardeverandering commercieel bezit ultimo 2011 Waardeverandering overig Waardeveranderingen Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
11.16
2.188 10.231
0 542
2012 9.479 13.034 22.513
2011 16.088 907 16.995
Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV
Waardeverandering boekjaar Totaal waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV
11.18
2011 -23 565
Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille
Afschrijving herwaardering Verkopen herwaardering Totaal gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille
11.17
2012 5.717 2.575 -804 505 50
2012 1.790
2011 381
1.790
381
2012 82 35 35 152
2011 93 12 12 117
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentebaten Te vorderen subsidie BWS Rente op liquide middelen Overige rentebaten Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
49
11.19
Rentelasten en soortgelijke kosten
Rentelasten Rente langlopende schulden: - Leningen overheid ** - Leningen kredietinstellingen ** Rente kortlopende schulden - Kredietinstellingen - Overige schulden Af: geactiveerde rente Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
2012
2011
17.707 625
16.558 815
100 0
241 79
-329 18.103
-306 17.387
De gemiddelde rentevoet welke is gehanteerd bij de geactiveerde rente bedraagt 3,3%. ** De hiervoor vermelde rentelast van langlopende schulden kan als volgt worden gespecificeerd:
- rentelasten van leningen met een vaste rente - rentelasten van leningen met een variabele rente
11.20
2012
2011
18.332 0 18.332
17.373 17.373
Belastingen
De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:
Acute belastingen Mutatie latente belastingen in 2012
2012
2011
--2
-515
-1.236
-1.189
-1.238
-1.704
De acute belastinglast is als volgt bepaald: 2012 Resultaat voor belastingen volgens de geconsolideerde Jaarrekening Correctie voor: Bijzondere waardeverminderingen Afschrijvingen Verkoopresultaat Niet aftrekbare kosten / lasten Fiscaal geen kosten maar investering Fiscaal geen investering maar kosten Tijdelijke verschillen Projectresultaat Totaal permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag
-46.044 30.632 20.047 836 260 1.799 -3.815 -92 -4.473 45.194 -850
Verschuldigde winstbelasting
0
Verschuldigde winstbelasting NV WBW
2
50
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar.
51
12 Overige informatie 12.1
Werknemers 31 december 2012
31 december 2011
167 150,5
190 170,6
Aantal werknemers Aantal fte’s
Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. 12.2
Bestuurders en commissarissen
Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: bestuurders en voormalige bestuurders € 507.028 (voorgaand jaar € 351.888) commissarissen en voormalige commissarissen € 62.500 (voorgaand jaar € 62.500)
– –
De bezoldiging van bestuurders omvat • periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), • beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen), • uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en • winstdelingen en bonusbetalingen. Het totaalbedrag kan per individuele bestuurder als volgt worden gespecificeerd:
Bestuurder
H.J.M. Rupert Voorzitter P.M. Pinkhaar
Periodiek betaalde beloningen **
Beloningen betaalbaar op termijn
Winstdeling en bonus
2012
2011
2012
2011
2012
2011
152.182
144.664
29.577
28.725
5.094
5.155
147.182
139.664
29.899
28.725
5.094
4.955
** Het fiscale loon over 2012 ligt voor beide bestuurders onder de grens van € 150.000, waardoor Welbions hierover geen ‘crisisheffing’ verschuldigd is. In 2012 is met P.M. Pinkhaar een vertrekregeling overeengekomen met een waarde van € 138.000. De uitbetaling van deze vertrekregeling zal in 2013 plaatsvinden.
52
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen (Toezicht) kan als volgt worden gespecificeerd: Als lid van de Raad van Commissarissen 2012
2011
14.000 12.000 10.000 10.000 10.000
14.000 12.000 10.000 10.000 10.000
2.500 2.000 2.000
2.500 2.000 2.000
Overige kosten vergoedingen 2012
2011
1.489 176
859 123 100
Welbions G.B.J. Raanhuis, voorzitter H. Prins, vicevoorzitter M. Heijnis V.W. Piscaer J.W.L. van Benthem
W.O.M. Berflo Es B.V. H.J.P. Roders, voorzitter J. van Walsem G.B.J. Raanhuis
53
Enkelvoudige Jaarrekening
54
13 Enkelvoudige balans per 31 december 2012 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000) Ref.
31-dec-12
31-dec-11
528.853 10.506 2.944
608.549 26.775 3.239
542.303
638.563
69.477 34.533 6.603
66.187 33.135 8.790
110.613
108.112
450 650 258 0 940
441 650 282 114 1.349
2.298
2.836
655.214
749.511
3.158 83 392
2.421 1.384 339
3.633
4.144
0
1.691
455 25 1.351 247 1.137 2.759
627 40 1.852 697 840 2.042
5.974
6.098
784
227
10.391
12.160
665.605
761.671
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
15.3.1
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
15.3.2
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Vorderingen op groepsmaatschappijen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies
15.3.3
Som der vaste activa VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige magazijnvoorraden
Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA
10.4
10.5 15.3.4
15.3.5
55
Enkelvoudige balans per 31 december 2012 (na voorgestelde resultaatbestemming) (x € 1.000) Ref.
31-dec-12
31-dec-11
174.471
293.812
20.452 3.165 276 239
9.182 1.953 352 235
24.132
11.722
10.10.1 10.10.1
386.186 9.998
363.392 15.368
10.10.2
34.258
32.165
Overige schulden
10.10.3
11
9
430.453
410.934
KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan overheid/kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Overlopende passiva
15.3.8 16.030 1.160 320 1.882 167 212 16.778
22.469 2.491 321 1.917 216 355 17.434
36.549
45.203
665.605
761.671
EIGEN VERMOGEN Overige reserves
VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Voorziening latente belastingverplichting Voorziening deelnemingen Overige voorzieningen LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
TOTAAL PASSIVA
15.3.6
15.3.7
56
14 Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012 (x € 1.000) Ref. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
2012
2011
15.4.1 11.2 11.3
65.334 1.143 0
63.519 2.306 11
15.4.2
-550
0
15.4.3 11.6 15.4.4
-832 482 396
424 1.555 520
65.973
68.335
22.605
28.000
15.4.5
44.728
-32.499
11.10
8.802 1.313 1.461 17.978 941 2.769 7.634
8.630 1.155 1.571 15.953 1.290 3.679 8.820
108.231
36.599
-42.258
31.736
15.4.6 11.12 11.13 15.4.7
Saldo bedrijfsopbrengsten-bedrijfslasten
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV
15.4.8 11.16
-10.231 22.513
-542 16.995
15.4.9
1.790
381
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
15.4.10 11.19
158 -18.103
212 -17.387
Saldo financiële baten en lasten
-17.945
-17.175
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-46.131
31.395
-1.237 86
1.706 330
-47.282
33.431
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen
Resultaat na belastingen
11.20 15.4.11
57
15 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2012 en winst- en verliesrekening over 2012 (x € 1.0000 15.1
Algemene toelichting
Welbions heeft in haar enkelvoudige jaarrekening met dezelfde stelsel- en schattingswijzigingen en presentatiewijzigingen te maken als in de geconsolideerde jaarrekening (zie paragrafen 4.4 tot en met 4.6). In onderstaande paragrafen worden de financiële consequenties voor de enkelvoudige jaarrekening uiteengezet. 15.1.1
Stelselwijzigingen
In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ645 bij Welbions stelselwijzigingen voorgedaan welke nader worden toegelicht in hoofdstuk 4 paragraaf 4. 15.1.2
Schattingswijzigingen
In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn in het boekjaar 2012 schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet worden in hoofdstuk 4 paragraaf 5. 15.1.3
Presentatiewijziging
In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Welbions kiest voor het categoriale model. 15.2
Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat
De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen zijn vermeld. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de hoofdstukken 5 tot en met 8 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst- en verliesrekening. 15.2.1
Deelnemingen in groepsmaatschappijen en resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen
Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 5.6.1 in de geconsolideerde jaarrekening. Resultaat deelnemingen in groepsmaatschappijen worden rechtstreeks in de winst- en verliesrekening verantwoord. 15.2.2
Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen
Vorderingen en schulden op groepsmaatschappijen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte respectievelijk ontvangen bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.
58
15.3
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2012 (x € 1.000) 15.3.1
Materiële vaste activa
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Sociaal vastgoed in exploitatie Stand per 31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve herwaardering/afschrijving en bijzondere waardeverminderingen Boekwaarden per 31 december 2011 Verwerking in jaarrekening: Verantwoord onder MVA in exploitatie Verantwoord onder MVA in ontwikkeling Verantwoord onder Voorzieningen Boekwaarden per 1 januari 2012 Mutaties 2012 Investeringen Gesloopt bezit Verkopen Regulier Verkopen Koopgarant Afschrijvingen Overboekingen Overboekingen naar vastgoed Beleggingen Overboeking naar kortlopende schulden Overboeking voorziening onrendabele investeringen Schattingswijziging via Resultaat Schattingswijziging via Vermogen Waardeveranderingen via Resultaat Waardeveranderingen via Vermogen Totaal mutaties Stand per 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve herwaardering/afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen Boekwaarden Verwerking in jaarrekening: Verantwoord onder MVA in exploitatie Verantwoord onder MVA in ontwikkeling Verantwoord onder Voorzieningen
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Totaal
9.794
507.030
-6.556 3.238
104.757 629.549
17.762
3.238
629.549
29.891
362
30.253 -4.093 -13.165 -3.809 -22.604 0 -1.085 914
497.236 111.313 608.549
17.762
608.549 26.775 -9.013 608.549
-2.337 -13.165 -3.809 -21.948 21.765 -1.085
-656 -21.765 914
-9.397 -75.262 -8.767 24.369 -89.636
-25.931
-16.891
-294
-25.931 -9.397 -75.262 -7.011 24.369 -106.652
530.086
45.718
10.156
585.960
-11.173
-44.847
-7.212
-63.232
518.913
871
2.944
522.728
528.853 -9.940
10.504 -9.633
59
15.3.2
Vastgoedbeleggingen
De mutaties in vastgoedbeleggingen zijn in het navolgende schema samengevat:
Stand per 31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve herwaardering/afschrijving en bijzondere waardeverminderingen Boekwaarden
Commercieel vastgoed in exploitatie
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie
Totaal
80.301
8.020
8.621
96.942
-11.023 69.278
25.115 33.135
8.621
14.092 111.034
-3.091 66.187
33.135
8.621
-3.091 107.943
Effecten stelselwijziging Boekwaarden per 1 januari 2012 Verwerking in jaarrekening: Verantwoord onder Vastgoedbeleggingen Verantwoord onder Voorzieningen
8.790 -169
Mutaties 2012 Investeringen Verkopen regulier Waardeveranderingen via Resultaat Overboekingen Overboeking van Sociaal Aanpassing naar marktwaarde van sociaal bezit Overboeking naar kortlopende schulden Overboeking voorziening onrendabele investeringen Totaal mutaties Stand per 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve herwaardering/afschrijving en bijzondere waardeverminderingen Boekwaarden
2.086 -3.887 -5.717 8.610 1.085
4.805 -832 -2.575
7.235 -8.610
1.113 497
1.113 497
3.290
1.398
-2.019 -2.897
-2.019 1.791
95.131
8.985
28.149
132.265
-25.654 69.477
25.548 34.533
-22.425 5.724
-22.531 109.734
Verwerking in jaarrekening: Verantwoord onder Vastgoedbeleggingen Verantwoord onder Voorzieningen
15.3.3
14.126 -4.719 -8.292 0 1.085
6.603 -879
Financiële vaste activa
Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecificeerd:
Stand per 1 januari 2012 Resultaat deelnemingen Rente bijgeboekt Desinvesteringen Stand per 31 december 2012
Deelnemingen in groepsmaatscha p-pijen € 441 9 0 0
Vorderingen op groeps maatschappijen € 650 0 0 0
Latente belastingvorderingen € 282 0 0 24
450
650
258
Leningen u/g € 114 0 0 114
Te vorderen BWSsubsidies € 1.349 0 82 491
Totaal € 2.836 9 82 629
0
940
2.298
60
De deelnemingen betreffen:
Volledig geconsolideerde groepsmaatschappijen Welbions Holding B.V.
Aandeel
resultaat boekjaar
Eigen vermogen per 31 december
100 %
9
450
Vorderingen op groepsmaatschappijen Onder vorderingen op groepsmaatschappijen is een lening opgenomen aan Welbions Holding B.V. voor € 650.000 (2011: € 650.000). 15.3.4
Vorderingen
Huurdebiteuren Vorderingen op gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Vorderingen op participanten en op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Overige vorderingen Overlopende activa
2012 €
2011 €
455 25 1.351
627 40 1.852
247 1.137 2.759 5.974
697 840 2.042 6.098
2012 1.205 146 1.351
2011 1.808 44 1.852
2012 784
2011 227
2012
2011
Vorderingen op groepsmaatschappijen Wijkontwikkelingsmaatschappij Berflo Es B.V. Overige groepsmaatschappijen Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen
15.3.5
Liquide middelen
Kas/bank/giro
15.3.6
Eigen vermogen
Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt: Stand per 31december Effect stelselwijziging Stand per 1 januari
296.911 -3.091 293.820
294.153 1.219 295.372
Uit resultaatbestemming Overige mutaties Stand per 31 december
-47.278 -72.071 174.471
33.431 -34.983 293.820
61
De overige mutaties hebben betrekking op: 2012 24.369 1.237 -9.479 -13.034 -75.262 0 0 98 -72.071
Waardeverandering MVA ie sociaal Herclassificatie van sociaal naar commercieel Afschrijving herwaardering Verkopen herwaardering Schattingswijziging MVA ie sociaal Correctie bedrijfswaarde ultimo 2010 Toevoeging bezit van niet-actieve status Overig Totaal
2011 -22.813 295 -16.088 -907 0 1.100 1.909 1.521 -34.983
Ultimo 2012 is in totaal € 240.108 aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2011: € 309.163). 15.3.7
Voorzieningen
Het verloop van de voorzieningen is als volgt:
Onrendabele investeringen Herstructureringen Latente belastingverplichtingen Deelnemingen Overige voorzieningen Totaal
Stand per 1 januari 2012 € 9.182 0 1.953 352 235 11.722
Dotaties € 28.192 9.940 1.236 0 14 39.382
Onttrekkingen € 26.862 0 24 76 10 26.972
Stand per 31 december 2012 € 10.512 9.940 3165 276 239 24.132
Onrendabele investeringen nieuwbouw De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw betreft het per saldo verlieslatende deel van contracten afgesloten ten behoeve van de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. Voor een nadere toelichting verwijzen wij naar de toelichting op de geconsolideerde balans ref. 10.9.1. Latente belasting verplichtingen De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de waardering voor met name woningen bestemd voor verkoop binnen vijf jaar (de ‘verkoopvijver’). Voor een nadere toelichting verwijzen wij naar de toelichting op de geconsolideerde balans ref 10.9.2. Deelnemingen De onttrekking is verantwoord bij het onderdeel 15.4.11 resultaat deelnemingen in de toelichting op de resultatenrekening. Overige voorzieningen Onder overige voorzieningen zijn de volgende voorzieningen opgenomen:
Nazorg nieuwbouwprojecten Jubilea Totaal overige voorzieningen
31 december 2012 € 67 172 239
31 december 2011 € 69 166 235
62
15.3.8
Kortlopende schulden
Schulden aan overheid/kredietinstellingen Rekening-courant Schulden aan leveranciers Schulden groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Overige schulden Nog niet vervallen rente Terugkoopverplichting Koopgarant Vooruit ontvangen huren / huurtoeslag / Servicekosten Overlopende passiva
2012 15.787 243 1.160 320 1.882 167 212 8.919 1.169 1.924
2011 13.877 8.591 2.491 321 1.917 217 355 8.677 1.084 2.069
4.766
5.604
36.549
45.203
Voor het in deze post opgenomen kortlopende deel van langlopende schulden verwijzen wij naar de toelichting op de langlopende schulden. 15.3.9
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
Zie de toelichting op de geconsolideerde balans, paragraaf 10.12.
63
15.4
Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012 (x € 1.000) 15.4.1
Huuropbrengsten
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af : huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid Totaal huuropbrengsten
15.4.2
2011 0
-550
0
2012 17.350 17.203 979 -832
2011 2.647 2.013 210 424
2012 297 69 30 396
2011 414 89 17 520
Overige bedrijfsopbrengsten
Beheerdiensten Afsluiten huurcontracten Overige opbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten
15.4.5
2012 -550
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Af : Boekwaarde Af : Verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit
15.4.4
2011 63.695 1.837 65.532 1.739 274 63.519
Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
Mutatie Vastgoed bestemd voor de verkoop Totaal wijzigingen in vastgoed bestemd voor verkoop en onderhanden projecten
15.4.3
2012 65.679 2.740 68.419 2.922 163 65.334
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Onrendabele top nieuwbouw sociaal vastgoed Waardeveranderingen grondposities Waardeveranderingen sociaal vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen schattingswijzigingen Waardeveranderingen sociaal vastgoed ultimo 2011 Waardeveranderingen opgeleverde verbeteringen Waardeveranderingen overig
2012 13.106 12.898 8.767 9.397 1.819 -1.354 95
2011 20.437 0 -52.936
Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
44.728
-32.499
15.4.6
Onderhoudslasten
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) Onderhoudsuitgaven (cyclisch) Totaal onderhoudslasten
2012 7.126 10.852 17.978
2011 7.776 8.177 15.953
64
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Geriefsverbeteringen Contractonderhoud (CV en Lift) Mutatie-onderhoud Klachtenonderhoud Uren Onderhoudsdienst Totaal
15.4.7
2012 10.037 815 1.747 4.255 2.538 -1.414 17.978
2011 6.952 1.225 1.640 4.325 2.994 -1.183 15.953
Overige bedrijfslasten 2012
2011
Beheerskosten Overige personeelskosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten Subtotaal beheerskosten
689 1.452 1.617 54 3.812
936 1.762 1.705 60 4.463
Heffingen Bijdrageheffingen CFV Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Subtotaal heffingen
214 2.710 266 151 3.341
726 2.622 264 176 3.788
280 201 481
487 82 569
7.634
8.820
Overige bedrijfslasten Deelnamekosten VVE's Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten
15.4.8
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen Aankopen Waardeverandering commercieel bezit ultimo 2011 Waardeverandering overig Waardeveranderingen Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
15.4.9
2012 5.717 2.575 -804 505 50
2011 -23 565
2.188 10.231
0 542
2012 9.479 13.034 22.513
2011 16.088 907 16.995
2012 1.790
2011 381
1.790
381
Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille
Afschrijving herwaardering Verkopen herwaardering Totaal gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV Waardeverandering boekjaar Totaal waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VOV
65
15.4.10
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rentebaten Te vorderen subsidie BWS Rente op liquide middelen Overige rentebaten Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
15.4.11
2012 82 41 35 158
2011 93 109 10 212
2012 76 0 10 86
2011 178 -1 154 331
Resultaat deelnemingen
WOM Berflo Es B.V. FBI HBS Ons Belang B.V. Welbions Holding B.V. Totaal resultaat deelnemingen
Hengelo, 26 juni 2013 Woningcorporatie Welbions
Directie,
De Raad van Commissarissen
H.J.M. Rupert
G.B.J. Raanhuis
H. Prins
M. Heijnis
V.W. Piscaer
J.W.L. van Benthem
66
Overige gegevens 16 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is in mindering gebracht op de overige reserves.
17 Gebeurtenissen na balansdatum Het (voorgenomen) kabinetsbeleid met betrekking tot de verhuurdersheffing voor de periode na 2013 en het risico van de saneringssteun zijn gebeurtenissen na balansdatum (boekjaar eindigend op 31 december 2012). Deze gebeurtenissen zijn van dusdanig belang dat het niet toelichten hiervan de oordeelsvorming van de gebruikers kan beïnvloeden. Welbions heeft de verhuurdersheffing voor de volledige restant looptijd van het bezit ingerekend in de bedrijfswaarde van het sociale bezit. Voor de eerste 10 jaar in totaal € 61.000.000 en vanaf het elfde jaar € 7.500.000 per jaar. Welbions heeft de saneringssteun voor de komende 10 jaar ingerekend in de meerjarenbegroting voor totaal € 13.600.000. De saneringssteun maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bovengenoemde bedragen betreffen kasstromen.
Mogelijke consequenties De combinatie van de hiervoor beschreven (voorgenomen) maatregelen zal er toe leiden dat er naar verwachting een driedeling ontstaat onder de woningcorporaties, te weten: A. Corporaties die de verwachte heffingen kunnen voldoen en kunnen blijven voldoen aan de in de sector gebruikelijke financiële kengetallen zonder wezenlijke aanpassing in de bedrijfsvoering (personeel, organisatie, onderhoud en investeringsvolume) en slechts beperkt gebruik hoeven te maken van de verruiming van het verhuurbeleid; B. Corporaties die wezenlijke aanpassingen moeten doorvoeren in hun bedrijfsvoering (personeel, organisatie, onderhoud en investeringsvolume) en gebruik moeten maken van de verruiming van het verhuurbeleid om de operationele kasstroom op het vereiste niveau te kunnen houden om te voldoen aan de door externe partijen vereiste financiële kengetallen; C. Corporaties die ondanks wezenlijke aanpassingen in de bedrijfsvoering en ondanks gebruikmaking van het verruimde huurbeleid niet kunnen voldoen aan de door externe partijen vereiste financiële kengetallen. Deze corporaties zullen, al of niet in overleg met het WSW en/of CFV, tot aanvullende maatregelen moeten komen.
67
18 Controleverklaring van de onafhankelijk accountant Aan: de Raad van Commissarissen van Stichting Welbions
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2012 van Welbions te Hengelo gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2012 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het BBSH. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
68
Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Stichting Welbions per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het BBSH en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b van het BBSH, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
Hengelo, 28 juni 2013 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze,
W.g. W.M. Jacobs RA
69
