JAARREKENING 2012 P O R T A A L J A A R R E K E N I N G

JAARREKENING 2012

PORTAAL JAARREKENING 201 2

PORTAAL JAARREKENING 2012

2

Inhoud JAARVERSLAG............................................................................................................................................... 4 JAARREKENING ............................................................................................................................................. 5 GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2012 ...................................................................................... 6 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012 ......................................................................... 7 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT OVER 2012 .................................................................................... 9 TOELICHTING BEHORENDE TOT DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2012 ..................................................... 9 1. Algemene toelichting ..................................................................................................................... 10 2. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva .............................................................. 13 3. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat .......................................................................... 23 4. Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht ....................................................... 26 5. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling ............................... 26 6. Financiele instrumenten en risicobeheersing ................................................................................ 26 ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2012 .......................................................................................... 62 ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012 .............................................................................. 63 TOELICHTING BEHORENDE TOT DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING 2012 ......................................................... 64 29. Algemene toelichting .................................................................................................................... 65 30. Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat ........................................................ 65 OVERIGE GEGEVENS .................................................................................................................................. 90 CONTROLEVERKLARING ................................................................................................................................ 90 STATUTAIRE BEPALING INZAKE RESULTAATBESTEMMING. ................................................................................ 90 VOORSTEL RESULTAATBESTEMMING .............................................................................................................. 90 GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM ............................................................................................................. 90


3

Jaarverslag Voor het jaarverslag en het daarin opgenomen volkshuisvestingsverslag wordt verwezen naar het separaat uitgebrachte jaarverslag. Het jaarverslag is beschikbaar op www.portaal.nl.


4

Jaarrekening


5

Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (voor resultaatbestemming) ACTIVA

Ref

Vasteactiva

31-12-2012

31-12-2011

(x € 1.000)

(x € 1.000)

33.895 33.895

29.905 29.905

Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

7 7.1

Vastgoedbeleggingen - Commercieel vastgoed in exploitatie* - Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als Vastgoedbelegging* - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging* Totaal vastgoedbeleggingen

8 8.1

218.376

203.756

8.2 8.3

4.626.194 89.310

4.852.545 79.844

8.4

77.954 5.011.834

111.726 5.247.871

Financiële vaste activa - Deelnemingen - Latente belastingvorderingen* - Derivaten* - Leningen u.g. - Overige effecten - Te vorderen BWS-subsidies - Overige langlopende vorderingen Totaal financiële vaste activa

9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6 9.7

3.437 35.411 7.933 371 31.124 1.897 332 80.505

3.456 58.613 19.841 8.524 86.704 3.046 8.440 188.624

5.126.234

5.466.400

1.114 12.547 1.102 14.763

1.831 10.263 1.012 13.106

3.187 283 3.989 267.988 275.447

3.913 154 3.025 111.023 118.115

225.908

131.149

516.118

262.370

5.642.352

5.728.770

Totaal vaste activa

Vlottendeactiva Voorraden - Vastgoed bestemd voor de verkoop - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop* - Overige voorraden Totaal voorraden

10 10.1 10.2 10.3

Vorderingen - Huurdebiteuren - Vorderingen op gemeenten - Overige vorderingen - Overlopende activa* Totaal vorderingen

12 12.1 12.2 12.3 12.4

Liquide middelen

13

Totaal vlottende activa Totaal ACTIVA


6

PASSIVA

Ref

Groepsvermogen - Eigen vermogen* Totaal groepsverrmogen

14 14.1

Voorzieningen - Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen* - Voorziening pensioenen - Voorziening deelneming - Voorziening latente belastingverplichtingen - Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

15 15.1 15.2 15.3 15.4 15.5

Langlopende schulden - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Derivaten* - Verplichting uit hoofde van roerende en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overige langlopende schulden Totaal langlopende schulden

16 16.1 16.2 16.3

Kortlopende schulden - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers - Schulden aan gemeenten - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Onderhanden projecten - Overige schulden - Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

17 17.1

17.2 11 17.3 17.4

Totaal PASSIVA

Noot:

16.4 16.5

31-12-2012

31-12-2011

(x € 1.000)

(x € 1.000)

3.301.734 3.301.734

3.551.670 3.551.670

87.062 290 25 5.824 7.017 100.218

48.331 330 25 0 3.882 52.568

24.579 1.757.598 173.843

32.465 1.724.217 134.802

89.259 328 2.045.607

79.520 90 1.971.094

109.964 20.445 0 8.299 973 4.363 50.749 194.793

75.475 20.326 347 8.748 3.676 2.939 41.927 153.438

5.642.352

5.728.770

Waar nodig zijn de vergelijkende cijfers over 2011 van de met een asterix (*) gemarkeerde posten omwille van vergelijkbaarheid aangepast. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening onder paragraaf 1.4 stelselwijziging en 1.5 presentatiewijziging.


7

Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2012 2012

2011

(x € 1.000)

(x € 1.000)

287.007 17.284 3.301 14.102 6.967 3.260 331.921

278.103 17.162 4.500 42.171 7.652 5.086 354.674

11.230 3.990 220 14 39.510 5.900 7.348 65.809 3.000 7.506 15.605 50.375 210.507

22.219 4.697 1.568 477 38.603 5.653 7.297 68.551 2.541 9.310 17.330 45.384 223.630

121.414

131.044

-269.351

-221.742

22 22.1

405

0

22.2

11.199

11.002

22.3 22.4 22.5

2.100 -15.564 993 -71.921 -72.788

611 -67.967 1.373 -77.138 -132.119

-220.725

-222.817

23

-29.210

41.739

24

0

70

-249.935

-181.008

Ref Bedrijfsopbrengsten - Huren - Opbrengsten servicecontracten - Overheidsbijdragen - Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille* - Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten - Kosten uitbesteed werk - Afschrijvingen op materiële vaste activa* - Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille* - Erfpacht - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Lasten onderhoud - Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa* - Leefbaarheid - Lasten servicecontracten - Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

19 19.1 19.2 19.3 19.4 19.5 19.6

20 20.1 20.2 20.3 20.4 20.5 20.6 20.7 20.8

20.9

Saldo uit operationele bedrijfsuitoefening Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille* Financiële baten en lasten - Waardeveranderingen financiële vaste activa en van effecten - Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten - Waardeveranderingen terugkoopverplichting onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden - Waardeveranderingen derivaten - Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten - Rentelasten en soortgelijke kosten Totaal financiële baten en lasten

21

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting* Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

Noot:



8

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2012 2012 (x € 1.000) 121.414

2011 (x € 1.000) 131.045

-14.102 11.230 3.990 -6.967 3.220 3.095 121.880

-42.171 22.219 4.697 -7.652 4.109 245 112.492

-90 -2.094

-57 -1.386

-2.190

-4.557

-4.374 117.506

-6.000 106.492

15.908 -70.627 0 -54.719

13.208 -76.503 0 -63.295

62.787

43.197

138.250 34.839 173.089

52.690 35.990 88.680

-8.200 -120.332 -31.270 -159.802

-1.679 -177.399 -23.848 -202.925

13.287

-114.246

76.027 117.000 193.027

34.531 175.000 209.531

-92.633 -81.709 -174.342

-30.073 -163.272 -193.345

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

18.685

16.186

Mutatie liquide middelen

94.759

-54.863

131.149 94.759 225.908

186.012 -54.863 131.149

Resultaat uit operationele bedrijfsuitoefening Aanpassingen voor: Netto verkoopresultaat onroerende goederen Kosten uitbesteed werk Afschrijvingen Opbrengst productie eigen bedrijf Waardeveranderingen Mutatie voorziening pensioenen en overige voorzieningen Mutatie werkkapitaal Overige voorraden Vorderingen (excl. rente, aflossingen, derivaten) Kortlopende schulden (excl. schulden kredietinstellingen, aflossingen, derivaten) Kasstroom uit bedrijfsvoering Ontvangen rente en soortgelijke ontvangsten Betaalde rente en soortgelijke uitgaven Betaalde vennootschapsbelasting

Kasstroom uit operationele activiteiten Desinvesteringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen Ontvangsten projecten koopwoningen

Investeringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Uitgaven projecten koopwoningen

Kasstroom uit investeringen en desinvesteringen Mutatie financiële vaste activa (ontvangsten) Aangetrokken financiering

Mutatie financiële vaste activa (verstrekt) Aflossing financiering

Saldo liquide middelen per 1 januari Mutatie Saldo liquide middelen per 31 december Noot:



9

Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2012 1.

Algemene toelichting

Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Alle bedragen luiden in euro’s en zijn afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal tenzij anders vermeld. 1.1.

Activiteiten

Stichting Portaal (verder Portaal) is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. De statutaire en feitelijke vestigingsplaats van Portaal is Beneluxlaan 9 te Utrecht. Portaal en haar groepsmaatschappijen zijn werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De activiteiten van Portaal bestaan voornamelijk uit werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Portaal streeft er naar kwantitatief en kwalitatief passende huisvesting te bieden aan een ieder waarbij aan degenen met een lagere inkomens voorrang wordt geboden. 1.2.

Grondslagen voor de consolidatie

De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Portaal en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin Portaal een meerderheidsbelang heeft of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. Naast Portaal zijn de volgende entiteiten in de consolidatie begrepen Naam deelneming

Belang

Vestigingsplaats

- Binnenstad Etage Ontwikkeling (B.E.O.) B.V.

100 %

Utrecht

- De Rendant B.V.

100 %

Utrecht

- OOG (Ontwikkeling Onroerend Goed) B.V.

100 %

Nijmegen

- Portaal Holding B.V.

100 %

Utrecht

- Portaal Kanaleneiland B.V.

100 %

Utrecht

- Portaal Monumenten Beheer B.V.

100 %

Utrecht

- PortaalNet B.V.

100 %

Utrecht

- Portaal Nieuw Leyden B.V.

100 %

Utrecht

- Portaal Onroerend Goed Beheer B.V.

100 %

Utrecht

- Portaal Participaties B.V.

100 %

Utrecht

- Portaal Vastgoed Realisatie (P.V.R.) B.V.

100 %

Utrecht

24-04-2013

- Stichting Beheer Registergoederen Eemland

100 %

Utrecht

24-04-2013

- Stichting Pontanuslaan

100 %

Arnhem

01-05-2013

- Stichting tot Steun van de Stichting Sociale Woningbouw Utrecht

100 %

Utrecht

24-04-2013

- Vastgoed Onderhoud Centrale (V.O.C.) B.V.

100 %

Utrecht

51%

Baarn

- C.V. Wonen Boven Winkels Arnhem

Liquidatie datum

24-04-2013


10

In de geconsolideerde jaarrekening zijn ook de verenigingen van eigenaren opgenomen waarin Portaal een meerderheidsbelang heeft. Daarnaast heeft Portaal de volgende deelnemingen die niet in de consolidatie zijn begrepen. Naam deelneming

Belang

Vestigingsplaats

- Grondexploitatiemaatschappij Waalsprong Beheer B.V.

4%

Lent

- Grondexploitatiemaatschappij Waalsprong C.V.

4%

Lent

- Woningnet N.V.

6%

Weesp

- C.V. De Witte Vrouwe

7%

Utrecht

- C.V. Maat Nijmegen

16%

Nijmegen

- B.V. Woonwagenexploitatie

24%

Utrecht

- Grondexploitatiemaatschappij Kanaleneiland C.V.

25%

Utrecht

- Kanaleneiland Beheer B.V.

25%

Utrecht

- Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF

33%

Rosmalen

- Nieuw Leyden Beheer B.V.

50%

Leiden

- Nieuw Leyden C.V.

50%

Leiden

- NovioNoord B.V.

50%

Nijmegen

1.3.

Verbonden partijen

Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Portaal en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht.

1.4.

Stelselwijzigingen

Op 31 januari 2010 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn:  Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie;  Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed;  De methode van afschrijvingen;  De verwerking van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV);  Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winsten verliesrekening;  De verwerking van de vennootschapsbelasting;  Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting;  Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwprojecten;  Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen. In 2012 hebben zich op grond van de overgang naar de herziene RJ 645 bij Portaal de volgende stelselwijzigingen voorgedaan: Tot en met 2011 werden onroerende en roerende zaken in exploitatie gewaardeerd tegen historische kostprijs. Vanaf 2012 is deze post gesplitst in sociaal vastgoed in exploitatie en commercieel vastgoed in exploitatie. Tevens worden beide posten gewaardeerd tegen actuele waarde. De actuele waarde voor sociaal vastgoed in exploitatie is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De actuele waarde voor commercieel vastgoed in exploitatie betreft de marktwaarde in verhuurde staat.


11

Portaal heeft voor het actuele waardemodel gekozen omdat het actuele waardemodel meer inzicht biedt in het financiele rendement van de vastgoedportefeuille. Daarnaast kunnen strategische beslissingen (rondom de vastgoedportefeuille) vanuit het rendementsdenken beter worden onderbouwd. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1 januari 2012 herrekend. Het eigen vermogen is gestegen met een bedrag van € 2.876 miljoen. Hieronder is een overzicht gegeven van het effect van de stelselwijziging op het vermogen ultimo 2011 (bedragen x € 1.000): Eigen vermogen per 31 december 2011, voor stelselwijziging

676.068

Materiele vaste activa - Onroerende zaken in exploitatie

-2.034.343

- Onroerende zaken VOV

-79.845

- Onroerende zaken in ontwikkeling

-168.521 -2.282.709

Herrubricering voorraad grondposities

-11.047

Vastgoedbeleggingen - Commercieel vastgoed in exploitatie

203.756

- Sociaal vastgoed in exploitatie

4.852.545

- Onroerende zaken VOV

79.844

- Vastgoed in ontwikkeling

111.726 5.247.871

Financiële vaste activa

-41.762

Voorzieningen (herstructureringen en nieuwbouw)

-36.751

Eigen vermogen per 31 december 2011, na stelselwijziging

3.551.670

Voorzieningen De voorziening voor onrendabele investeringen wordt onder het nieuwe stelsel bepaald op basis van de verwachte marktwaarde in verhuurde staat per waarderingscomplex. Voorheen was dit de verwachte bedrijfswaarde per bedrijfswaardecomplex. Het resultaat over 2011 is afgenomen met € 158 miljoen tot een verlies van € 181 miljoen. Hieronder is een overzicht gegeven van het effect van de stelselwijziging op het resultaat over 2011 (bedragen x € 1.000):

Resultaat over 2011, voor stelselwijziging

-22.805

Correctie verkoopresultaat (boekwaarde verkochte woningen)

-26.536

Correctie afschrijvingen

72.872

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

7.497

Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa

5.232

Niet gerealiseerde waardeveranderingen

-221.742

Vennootschapsbelasting

4.474 158.203

Resultaat over 2011, na stelselwijziging

-181.008


12

Het resultaat over 2012 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € 250 miljoen negatief. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 38 miljoen negatief bedragen. Het resultaat over 2011 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € 181 miljoen negatief. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 22 miljoen positief bedragen. 1.5.

Presentatiewijziging

In het kader van de bepaling van de herziene RJ 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoriaal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Portaal kiest voor het categoriale model. De Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) heeft de Richtlijn 290 Financiële instrumenten herzien. Toepassing van deze Richtlijn is verplicht voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijziging met betrekking tot de jaarrekening van Portaal betreft het feit dat de verwijzing naar RJ 252 Voorzieningen is verdwenen. Als gevolg hiervan wordt de boekwaarde van derivaten niet langer onder de voorzieningen verantwoord maar worden deze verantwoord onder de langlopende schulden onder de post derivaten. Deze presentatiewijziging heeft derhalve een herrubricering van de voorzieningen naar de langlopende schulden tot gevolg. De presentatiewijziging heeft geen resultaatseffect. Omwille van vergelijkbaarheid zijn de vergelijkende cijfers aangepast. 1.6.

Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Portaal zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. 1.7.

Continuïteit

Portaal wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Portaal op van € 0,7 miljoen in 2013 naar € 45 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 11 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houden we in de kasstroomprognose rekening met een totale saneringssteun heffing van € 27 miljoen. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft het bestuur een beleid ingezet van kostenbesparing. De kostenbesparingen hebben betrekking op personeels- en beheerkosten (10% extra t.o.v. reeds in gang gezette besparing van 10%) en op de leefbaarheidsuitgaven (besparing van 50%). Dit zal een positief effect hebben op onze exploitatiekasstroom. Voor onze maatschappelijke prestaties zal dit een negatieve impact hebben. Het bestuur heeft in haar projecties rekening gehouden met een verruiming van het huurbeleid. De ingerekende stijging van de huurinkomsten bedraagt gemiddeld in de periode 2013 tot en met 2017 2,4% boven inflatie en ligt daarmee duidelijk boven het huurbeleid zoals dit tot nu toe werd gehanteerd. Het bestuur heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de komende jaren van gemiddeld € 180 miljoen per jaar. Haar gecommitteerde investeringen per 31 december 2012 liggen onder dit bedrag. Het bestuur heeft een beleid ter vermindering van de investeringen in vastgoed in gang gezet. Met de genoemde maatregelen kunnen we in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen. Het bestuur verwacht blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen van het borgbare bezit (ICR, loan to value en operationele kasstromen na aflossingsfictie) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Bovenstaande maatregelen betekenen dat het de verwachting van het bestuur is dat toegelaten instelling wezenlijke aanpassingen in de bedrijfsvoering moet doorvoeren en ruim gebruik moet maken van de verruiming van het huurbeleid om aan de in de sector gebruikelijke kengetallen te kunnen blijven voldoen. Het bestuur concludeert dat de hiervoor beschreven gebeurtenissen of omstandigheden niet leiden tot een onzekerheid van materieel belang die gerede twijfel kan doen ontstaan over het vermogen van de toegelaten instelling om haar continuïteit te handhaven in de voorzienbare toekomst. Op grond hiervan is de jaarrekening opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.


13

2.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

2.1.

Regelgeving

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en/of betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. 2.2.

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. 2.3.

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten op zichte van het voorgaande jaar met uitzondering van de toegepaste stelselwijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 1.4. 2.4.

Materiële vaste activa

2.4.1. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur en bijzondere waardeverminderingen. Bij investeringen in kantoorpanden die worden gehuurd is de economische levensduur niet langer dan het huurcontract. Op grond wordt niet afgeschreven. De volgende afschrijvingspercentages worden hierbij gehanteerd:       

Grond in eigendom Bouw Verbouwingen Installaties Inventaris Automatisering Vervoer

geen afschrijvingen lineair lineair lineair lineair lineair lineair

50 jaar 15 – 20 jaar 15 – 20 jaar 10 jaar 5 jaar 5 jaar

Portaal beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de opbrengstwaarde. Een bijzondere waardeverminderingsverlies wordt direct als een last verwerkt in de winsten verliesrekening.


14

2.5.

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. 2.5.1. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Kasstroomgenerende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winsten verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winsten verliesrekening gebracht. 2.5.2. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Portaal is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Portaal zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering. Kasstroomgenerende eenheid Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van de onroerende zaken in exploitatie op basis van productmarktcombinaties. De complexindeling (zijnde kasstroomgenerende eenheid) sluit hierbij aan. Uitgaven na eerste verwerking De uitgaven na eerste verwerking (zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten en verantwoord als investering. Bij uitgaven na eerste verwerking dient de beoordeling of en in hoeverre sprake van een bijzonder waardeverminderingsverlies te zijn gebaseerd op de kasstroomgenerende eenheid waarop de uitgaven na eerste verwerking betrekking op hebben. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winsten verliesrekening verantwoord onder de post ‘niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winsten verliesrekening gebracht. Waarderingsgrondslag Portaal waardeert haar commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH.


15

Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Portaal zoals lopende huurcontracten. Waarderingsmethode Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal en commercieel vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan de waarde in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van de vastgoedbeleggingen gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt:  De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.  De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.  Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed.  Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). Gehanteerde werkwijze taxaties Taxaties worden uitgevoerd door een externe taxateur. Voor alle hierbij gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief de disconteringsvoet) wordt door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. Gehanteerde werkwijze validaties Jaarlijks wordt de waardering van 33,3% van de vastgoedportefeuille door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel-/zichttaxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. De externe taxaties vinden binnen het jaar partieel roulerend plaats. Gehanteerde scenario’s en variabelen Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt. Indien een woning ultimo boekjaar onverhuurd is (leegstaat) wordt deze gewaardeerd tegen de leegwaarde. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object. De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zonodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten en voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengsten maximalisatie. Tevens wordt rekening gehouden met de kosten van erfpacht en de te maken splitsingskosten in verband met verkoop. Indien sprake is van een sloopbesluit wordt dit besluit verwerkt indien meer dan 50% van de huurcontracten in het betreffende complex is beëindigd. De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoopgereed maken en directe transactiekosten waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24-maands gemiddelde van de 10-jaars EURO IRS. Op dit tarief komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatie-, segment- en objectspecifieke risico’s.


16

De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden:  locatieveroudering;  economische / markttechnische veroudering en  technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding van het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde worden in de winsten verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘nietgerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 2.5.3. Onroerende en roerende zaken Verkocht onder Voorwaarden De onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkocht onder Voorwaarden zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Portaal een terugkoopplicht kent worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs. De actuele waarde na eerste verwerking is de marktwaarde op basis van de regeling Verkocht onder Voorwaarden. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtwaarde wordt aan de creditzijde van de balans onder de langlopende schulden een terugkoopverplichting opgenomen, welke wordt gewaardeerd tegen de reële waarde in overeenstemming met de contractvoorwaarden. De waardemutaties in onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden en de terugkoopverplichting worden rechtstreeks verantwoord in de winsten verliesrekening. 2.5.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen, investeringen in nieuwe verhuureenheden en investeringen in nieuwe eenheden bestemd voor Verkoop onder Voorwaarden. Het vastgoed in ontwikkeling ten behoeve van exploitatie als vastgoedbelegging wordt gewaardeerd op basis van RJ 213.107. De reële waarde van een vastgoedbelegging in ontwikkeling dient te worden bepaald door taxatie van het bedrag, waartegen het object bij oplevering bestens kan worden aangewend, onder aftrek van de nog te besteden kosten. Dit betreft de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op de markt kan worden gerealiseerd. Derhalve dient een verschil te worden gemaakt tussen de reële waarde van het vastgoed in ontwikkeling, gegeven de contractuele ontwikkelingsverplichtingen en de (eventueel lagere) reële waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie, zodra inzake de aanwending is besloten. Indien op projectniveau de herwaardering de geactiveerde kosten overschrijdt wordt voor het deel van de herwaardering dat de kosten overschrijdt de herwaardering als een voorziening opgenomen aan de creditzijde van de balans. Bij zogenaamde gecombineerde projecten wordt het aandeel in de verhuureenheden en eenheden bestemt voor Verkoop onder Voorwaarden verantwoord onder de post onroerende en roerende zaken in ontwikkeling en het aandeel in de verkoopeenheden verantwoord onder de post onderhanden projecten. Voor de bepaling van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en voor risico’s wordt binnen het gecombineerde project de verkoopwinst en het waardeverminderingsverlies gesaldeerd op moment van het aangaan van de verplichting. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winsten verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 2.6.

Toelichting bedrijfswaarde

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheden. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde Meerjarenverkenning en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op normen die gebaseerd zijn op het Jaarplan en de Meerjarenverkenning. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus.


17

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende parameters en uitgangspunten:  Disconteringsvoet van 5,25%;  Jaarlijkse huurverhoging is voor alle jaren inflatie volgend.  Jaarlijkse huurderving van gemiddeld 1,4%;  Stijging van de onderhouds- en beheerlasten van 2% in 2013 naar 3% in de jaren daarna;  Restwaarde van de grond bij einde levensduur van een complex is € 5.000 voor zelfstandige woongelegenheden en € 2.500 voor onzelfstandige woongelegenheden. Hierbij zijn in tegenstelling tot het verleden de richtlijnen van het Centraal Fonds gevolgd.  Verwachte economische levensduur van de complexen van gemiddeld 20,5 jaar;  Kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model;  In de berekening is, conform de richtlijnen voor de jaarverslaggeving, geen rekening gehouden met:  de verwachte toekomstige uitgaven voor vennootschapsbelasting;  de saneringssteun is conform de richtlijnen van het Centraal Fonds niet ingerekend in de toekomstige kasstromen maar opgenomen als last in het betreffende jaar.  de rentabiliteistwaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie is het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans.  De gemiddelde mutatiegraad bedraagt 6,8%;  Huurharmonisatie wordt voor 5 jaar meegenomen in de bedrijfswaarde conform de richtlijnen van het Centraal Fonds. In de bedrijfswaarde is rekening gehouden met het Woonakkoord dat in februari 2013 is gesloten:  In de huuropbrengsten is rekening gehouden met de inkomensafhankelijke huurverhoging met ingang van 2014. In 2013 is uitgegaan van een huurverhoging van inflatie + 1,5%. Daarnaast zijn de huren - conform het akkoord- gebaseerd op het woningwaarderingsstelsel (inclusief de schaarstepunten);  Rekening is gehouden met de verhuurderheffing. Aangezien de extra huurverhoging niet opweegt tegen de verhuurderheffing is tevens rekening gehouden met een extra besparing op bedrijfslasten (personeels en overige kosten) van circa 10% en op de kosten van leefbaarheid van circa 50%. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen.

2.7.


2.7.1. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van Portaal gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Portaal garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen dan wel voor de verwachte betalingen door Portaal ten behoeve van deze deelneming. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingprijs of duurzaam lagere waarde. Dividenden worden verantwoord in de periode dat het dividend door de deelneming wordt gedeclareerd (ex genoteerd gaan/ aangekondigd worden); De leningen aan niet-geconsolideerde deelnemingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. 2.7.2. Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen hebben betrekking op tijdelijke verschillen tussen boekwaarde van activa en fiscale boekwaarden van die posten. Latente belastingvorderingen worden berekend, per fiscale eenheid, tegen de belastingtarieven vastgesteld op balansdatum en gewaardeerd tegen contante waarde.


18

In de jaarrekening zijn de volgende latenties opgenomen:      

A. Vastgoedbeleggingen B. Leningen u.g. en o.g. C. Derivaten D. Goodwill VOC E. Herinvesteringreserve (HIR) F. Compensabele verliezen

A. Vastgoedbeleggingen Voor het bepalen van de latentie zijn de vastgoedbeleggingen in 3 categorieën ingedeeld, bezit bestemd voor doorexploitatie, bezit bestemd voor sloop / herstructurering en bezit bestemd voor verkoop.   

Bij het bezit bestemd voor doorexploitatie en de woningen verkocht onder voorwaarden is onduidelijk op welk moment de woningen fiscaal afgewikkeld worden. Derhalve wordt de contante waarde van de latentie voor dit deel op nihil gewaardeerd. Bij het bezit bestemd voor sloop / herstructurering is voor de waardering van belang of en wat er teruggebouwd gaat worden. Indien hierover onvoldoende duidelijkheid bestaat, is de omvang van de latentie niet op betrouwbare wijze vast te stellen. Derhalve is de contante waarde op nihil gewaardeerd. De latentie met betrekking tot het bezit bestemd voor de verkoop is gebaseerd op de verkopen die zijn gehanteerd in het Portfolioplan 2012. De latentie is bepaald voor de reguliere verkopen in de komende 5 jaren.

B. Leningen u.g. en o.g. De latentie op de leningen ontstaat uit het tijdelijke verschil tussen de nominale en marktwaarde van de leningen zoals bepaald op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in VSO2, rekening houdend met de kasstromen uit hoofde van de derivaten. De latentie loopt af over de resterende looptijd van de individuele lening. De lening met de langste looptijd heeft een resterende looptijd van 40 jaar. De gemiddelde resterende looptijd van de leningen u.g. bedraagt 3 jaren en van de leningen o.g. bedraagt deze 9 jaren. C. Derivaten De latentie is het gevolg van de tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de commerciele waardering van derivaten als gevolg van amortisaties, de verwerking van ineffectiviteit en de afwaarderingen naar lagere marktwaarde voor derivaten niet opgenomen in een hedge relatie. De latentie wordt in de jaarrekening gewaardeerd tegen de contante waarde. De looptijd voor de tijdelijke verschillen varieert tussen de 1 en 50 jaren. D. Goodwill VOC B.V. De latentie is ontstaan uit de waardering van de goodwill op de fiscale openingsbalans van VOC B.V. De latentie wordt in de jaarrekening gewaardeerd tegen de contante waarde over de resterende afschrijvingstermijn van de goodwill. Deze termijn bedraagt ultimo 2012 nog 5 jaren. E. Herinvesteringreserve (HIR) Portaal zet de herinvesteringreserve in het jaar dat deze gevormd wordt direct in. Derhalve is er ultimo boekjaar geen sprake van een herinvesteringreserve. F. Compensabele verliezen Compensabele verliezen worden opgenomen als latente belastingvordering indien aangetoond kan worden dat deze compensabele verliezen in de toekomst kunnen worden gecompenseerd met verwachte winsten en er geen verliesverdamping ontstaat. Bij de berekening van de compensabele verliezen is over de jaren 2008 en 2010 de herbestedingsreserve toegepast. Portaal heeft de herbestedingsreserve direct ingezet in het jaar dat deze is gevormd. Vanaf 2012 is het toepassen van de herbestedingsreserve voor woningcorporaties niet langer toegestaan. 2.7.3. Leningen u.g. De leningen u.g. alsmede de overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk is aan de nominale waarde, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. 2.7.4. Overige effecten De onder de overige effecten opgenomen obligaties (beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd) die niet behoren tot de handelsportefeuille en die worden aangehouden tot einde van de looptijd, worden gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs. 2.7.5. Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van een disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.


19

2.8.

Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa

Ook voor financiële instrumenten beoordeelt de vennootschap op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de vennootschap de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen en verwerkt dit direct in de winsten verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winsten verliesrekening verwerkt. 2.9.

Voorraden

2.9.1. Vastgoed bestemd voor de verkoop Het vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. Op het moment dat het vastgoed bestemd voor de verkoop daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling/onderhanden projecten. Als het vastgoed bestemd voor de verkoop een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van het vastgoed bestemd voor de verkoop periodiek getoetst aan de marktwaarde. De voorraad onverkochte woningen betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en woningen met een terugkoopplicht die zijn teruggekocht en nog niet zijn doorverkocht. Deze woningen worden gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde wordt bepaald op basis van taxaties of recente verkoopprijzen van referentiewoningen. 2.9.2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingprijs of lagere nettoopbrengstwaarde. 2.9.3. Overige voorraden De overige voorraad wordt gewaardeerd tegen verkrijgingprijs onder aftrek van een voorziening voor incourantheid 2.10.

Onderhanden projecten

Onderhanden projecten betreffen de investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor verkoop. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet gedekte kosten en risico’s. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansdatum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk “percentage of completion” methode per balansdatum. Vooruit ontvangen termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden projecten. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden. 2.11.

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.


20

2.12.

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

2.13.

Groepsvermogen en aandeel derden

Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen wordt gewaardeerd tegen het bedrag van het nettobelang in de betreffende groepsmaatschappijen. Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden.

2.14.

Voorzieningen

Voorzieningen worden gewaardeerd tegen hetzij de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen hetzij de contante waarde van die uitgaven. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde tenzij in de toelichting anders vermeld. Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer er sprake is van:  een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en  waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt; en  het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. 2.14.1 Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingverplichtingen hebben betrekking op tijdelijke verschillen tussen boekwaarde van activa en fiscale boekwaarden van die posten. Latente belastingverplichtingen worden berekend, per fiscale eenheid, tegen de belastingtarieven vastgesteld op balansdatum en gewaardeerd tegen contante waarde. In de jaarrekening is voor de derivaten een latentie opgenomen: Voorziening latente belastingverplichting derivaten De latentie is het gevolg van de tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de commerciele waardering van derivaten als gevolg van amortisaties, de verwerking van ineffectiviteit en de afwaarderingen naar lagere marktwaarde voor derivaten niet opgenomen in een hedge relatie. De latentie wordt in de jaarrekening gewaardeerd tegen de contante waarde. De looptijd voor de tijdelijke verschillen varieert tussen de 1 en 50 jaren.

2.15.

Langlopende schulden

2.15.1. Leningen overheid en kredietinstellingen Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht in hoofdstuk 25 Financiële instrumenten. 2.15.2. Verplichting uit hoofde van roerende en onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd.


21

2.16.

Financiele instrumenten

Financiële instrumenten omvatten bij Portaal vorderingen onder financiele vaste activa, vorderingen onder vlottende activa, liquide middelen, langlopende schulden, kortlopende schulden en afgeleide financiële instrumenten. Alle financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden financiële instrumenten, met uitzondering van de afgeleide financiële instrumenten, gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rente methode verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, van de DCF-methode (contante waarde van kasstromen) en/of van optiewaarderingsmodellen, rekening houdend met specifieke omstandigheden. Indien deze waarderingen niet beschikbaar zijn wordt gebruik gemaakt van tegenpartij waarderingen. 2.16.1. Afgeleide financiële instrumenten met een niet-beursgenoteerde onderliggende waarde waar geen hedge accounting voor wordt toegepast. Afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde na een eerste waardering tegen reële waarde. 2.16.2. Afgeleide financiele instrumenten die worden gewaardeerd tegen kostprijs en waarop kostprijshedgeaccounting wordt toegepast. Portaal maakt gebruik van rente derivaten om renterisico’s af te dekken. Daarbij wordt indien mogelijk kostprijshedge accounting toegepast. De toepassing van kostprijshedge accounting leidt tot de volgende uitzondering op de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor afgeleide financiële instrumenten. Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winsten verliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt verwerkt. Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt wordt het derivaat niet in de balans verwerkt. Indien nodig wordt een financieel vast actief of passief opgenomen om de rentebaten en/of lasten van het derivaat toe te rekenen aan de juiste periode. Portaal past kostprijshedge accounting toe voor de rente derivaten die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen. Eveneens past Portaal kostprijshedge accounting toe voor de rente derivaten die het renterisico op toekomstige financieringtransacties afdekken, in zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden (herfinancieringen). Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps wordt direct verantwoord in de winsten verliesrekening onder de financiële baten en lasten indien het derivaat een negatieve marktwaarde heeft. Indien een rente derivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor “hedge accounting”, afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingrelatie beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies wordt verantwoord in de winsten verliesrekening. Voor zover de afgedekte positie zich naar verwachting nog voordoet, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies verantwoord in de winsten verliesrekening van die periode en ontstaat een overlopende post in de balans. Indien de afgedekte positie zich naar verwachting niet meer zal voordoen wordt het derivaat ook beëindigd en wordt het cumulatieve resultaat ineens verantwoord in de winsten verliesrekening. Indien het derivaat niet wordt beëindigd wordt het verwerkt tegen kostprijs of lagere marktwaarde. 2.16.3. Verwerking specifieke derivaten Extendible payer swaps Extendible payer swaps bestaan uit twee derivaten: een payer swap en een door Portaal geschreven optie waarbij de bank het recht heeft om de transactie te verlengen. De bank zal haar recht uitoefenen wanneer de marktrente op uitoefendatum onder het strike niveau ligt. Onder de verslaggevingsregels kwalificeert de payer swap voor hedge accounting de geschreven optie kwalificeert niet voor hedge accounting. Bij het aangaan van de transactie hebben de swap en de geschreven optie een tegengestelde waarde: de swap een positieve waarde en de optie een negatieve waarde. De positieve waarde van de swap is in de balans opgenomen tegen kostprijs onder overige activa. Het geactiveerde bedrag wordt geamortiseerd over de looptijd van de swap. De kostprijs (ontvangen premie) van de optie is opgenomen onder overige passiva. De wijziging van de reële waarde wordt op basis kostprijs of lagere markwaarde in het resultaat verantwoord.


22

Index payer swaps Bij index payer swaps wordt een variabele rente geruild tegen een rente die gebaseerd is op een bepaalde index. De te betalen rente is gerelateerd aan de resultaten van de index maar zal nooit hoger zijn dan het contractueel overeengekomen niveau. Omdat de index elementen in de swaps geen rechtstreeks verband hebben met de onderliggende leningen is sprake van ineffectiviteit. De ineffectiviteit bepaald op basis van de contante waarde van de geschatte betalingen boven die van een gelijke swap zonder een index element bij het aangaan van de hedge. De last is onder overige activa in de balans opgenomen welke wordt geamortiseerd over de resterende looptijd van de swap. Toekomstige voordelen uit de index swaps worden verantwoord op het moment dat deze de feitelijke rentebetalingen verlagen.

3.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat

3.1.

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd, verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. 3.1.1. Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de totaal te verrichten diensten. 3.1.2. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 3.2.

Opbrengstverantwoording

3.2.1. Huren Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winsten verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van Portaal. 3.2.2. Opbrengsten servicecontracten Dit betreft de bijdragen van huurders die zijn overeengekomen voor de levering van goederen en diensten. 3.2.3. Overheidsbijdragen Overheidssubsidies worden aanvankelijk in de balans opgenomen als vooruitontvangen baten zodra er redelijke zekerheid bestaat dat zij zullen worden ontvangen en dat Portaal zal voldoen aan de daaraan verbonden voorwaarden. Subsidies ter compensatie van door Portaal gemaakte kosten worden systematisch als opbrengsten in de winsten verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin de kosten worden gemaakt. Subsidies ter compensatie van Portaal voor de kosten van een actief worden in mindering gebracht op de stichtingskosten van het actief. 3.2.4. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post verkoop onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de boekwaarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (d.w.z. het passeren van de transportakte). In het boekjaar gerealiseerde projectopbrengsten worden als opbrengsten in de winsten verliesrekening verwerkt in de post verkoop onroerende zaken. Projectkosten zijn verwerkt in de kosten van uitbesteed werk. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord conform de “percentage of completion” methode. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winsten verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald.


23

3.2.5. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze niet de terugneming van eerder verantwoorde bijzondere waardeverminderingen betreffen. Deze terugneming wordt onder de lasten verantwoord. 3.2.6. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. 3.2.7. Overige bedrijfsopbrengsten Deze post bestaat voornamelijk uit doorberekende beheer- en administratiekosten.

3.3.

Bedrijfslasten

3.3.1. Kosten uitbesteed werk Kosten uitbesteed werk betreft de bestede kosten met betrekking tot de onderhanden projecten inclusief de direct toerekenbare kosten. 3.3.2. Afschrijvingen op materiële vaste activa t.d.v. de exploitatie De afschrijvingen op de materiële vaste activa t.d.v. de exploitatie zijn gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op grond en eeuwigdurige erfpacht wordt niet afgeschreven. 3.3.3. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. 3.3.4. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 3.3.5. Pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als Portaal de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar Portaal zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. 3.3.6. Lasten onderhoud Dit betreft de lasten voor het niet-planmatig onderhoud en het planmatig onderhoud. Ook de kosten van investeringen in bestaand bezit waar geen huurverhoging tegenover staat, kwaliteitsverbeteringen en gemaakte kosten in het kader van gewijzigde regelgeving worden hieronder verantwoord. 3.3.7. Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa Hieronder zijn mede begrepen de verwachte verliezen op voorraden en onderhanden projecten. 3.3.8. Overige bedrijfslasten De overige lasten die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering en die worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.


24

3.3.9. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.

3.4.

Financiële baten en lasten

3.4.1. Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten. 3.4.2. Opbrengsten financiële vaste activa Hieronder zijn verantwoord de rentevergoedingen van leningen u.g., effecten en overige aan de financiële vaste activa toe te rekenen opbrengsten. 3.4.3. Waardeveranderingen terugkoopverplichting roerende en onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen van de terugkoopverplichting uit hoofde van onroerende en roerende zaken Verkocht onder Voorwaarden. 3.4.4. Waardeveranderingen derivaten Hieronder zijn verantwoord de mutaties in de waarde van derivaten die niet zijn opgenomen in een hedge relatie met een marktwaarde onder de kostprijs alsmede de mutaties van de ineffectiviteit van derivaten opgenomen in een hedge relatie. 3.4.5. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

3.5.

Belastingen

3.5.1. Belastingen over de resultaten Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa, verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingen worden verantwoord tegen de contante waarde tegen een disconteringsvoet voor belasting die de actuele marktrente van Portaal weerspiegelt. 3.5.2. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Portaal een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen:  Het fiscale onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen;  De verwerking van projectontwikkelingsresultaten;  Het vormen van een herbestedingsreserve in de jaren 2008 en 2010. Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.


25

3.6.

Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen

Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel van Portaal in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen Portaal en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten instelling.

4.

Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is op een indirecte wijze opgesteld. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.

5.

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 5.1.

Waardering vaste activa

5.1.1. Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn uiteengezet in paragraaf 2.4. De volgende aspecten met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een bijzondere onzekerheid. Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Verhuurderheffing De sector wordt naar verwachting geconfronteerd met een verhuurderheffing. De basis voor deze heffing en precieze hoogte ervan in de komende jaren zijn, eveneens als het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan, nog onzeker. Portaal heeft de effecten hiervan niet meegenomen in de waardering van haar vastgoedbeleggingen. 5.1.2. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van het definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

6.

Financiele instrumenten en risicobeheersing

Voor een nadere toelichting op de Financiële instrumenten verwijzen we naar hoofdstuk 25 Financiële instrumenten.


26

7.


Het verloop van de post onroerende en roerende zaken is als volgt: 7.1 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

1 januari 2012 Verkrijgingprijzen

67.381

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

-37.476

Boekwaarden per 1 januari 2012

29.905

Mutaties 2012 Investeringen

8.200

Afschrijvingen

-3.990

Waardevermeerderingen en verminderingen

-220

Totaal mutaties 2012

3.990

31 december 2012 Verkrijgingprijzen

75.581


-41.686

Boekwaarden per 31 december 2012

33.895


27

8.

Vastgoedbeleggingen

Het verloop van de post vastgoedbeleggingen is als volgt: 8.1

8.2

8.3

8.4

Onroerende Vastgoed in zaken ontwikkeling verkocht bestemd onder voor eigen voorwaarden exploitatie

Commercieel vastgoed in exploitatie

Sociaal vastgoed in exploitatie

1 januari 2012 Verkrijgingprijzen Herwaardering

86.209 117.547

2.648.214 2.204.331

36.598 43.246

197.444 2.968.465 -85.718 2.279.406


203.756

4.852.545

79.844

111.726 5.247.871

291

56.855

3.691

75.596

136.433

0 -12.817 0 0

-9.768 -119.364 0 0

0 -1.822 -2.994 0

-22.210 0 0 -1.403

-31.978 -134.003 -2.994 -1.403

0

0

4.230

-10.510

-6.280

Mutaties 2012 Investeringen Investeringen onttrokken aan voorzieningen Desinvesteringen verkrijgingsprijs Desinvestering herwaardering Bijdragen Waardevermeerderingen & verminderingen Overboeking van/naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Totaal

0

-505

6.361

-5.856

0

Overboeking van/naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

15.523

53.866

0

-69.389

0

Overboeking commercieel vastgoed naar sociaal vastgoed in exploitatie

-4.418

4.418

0

0

0

Overboeking sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed in exploitatie Mutatie actuele waarde Totaal mutaties

17.428 -1.387 14.620

-17.428 -194.425 -226.351

0 0 9.466

0 0 -33.772

0 -195.812 -236.037

31 december 2012 Verkrijgingprijzen Herwaardering

102.216 116.160

2.616.288 2.009.906

44.828 44.482

174.182 2.937.514 -96.228 2.074.320


218.376

4.626.194

89.310

77.954 5.011.834

8.2.


Woningen in onverdeeld eigendom Onder de vastgoedbeleggingen is het aandeel van Portaal in de 197 van Woonstichting Centrada, in onverdeeld eigendom, verkregen woningen opgenomen. Het aandeel van Portaal in de verkrijgingsprijs van deze woningen bedraagt € 7,6 miljoen. Verkoopvoorraad In totaal behoren circa 9.766 woningen tot de verkoopvoorraad van Portaal. Voor 2013 wordt de verkoop van 430 woningen verwacht met een geschatte bruto opbrengstwaarde van circa € 55,7 miljoen. Het aantal woningen, welke naar verwachting binnen vijf jaar verkocht zal worden, bedraagt circa 2.366 woningen. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 292 miljoen.


28

Financiering Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met overheidsleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet met hypotheek bezwaard.

Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van de materiele vaste activa in exploitatie bedraagt ultimo 2012 € 2.761 miljoen (2011 € 2.796 miljoen). De bedragen zijn exclusief rentabiliteitswaardecorrectie.

8.3.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Het aantal woningen opgenomen onder Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden bedraagt 596 (2011: 525).

8.4.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie.

Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie zijn de investeringen opgenomen voor nieuwbouwhuurwoningen en grond en ontwikkelposities.

2012

2011

Huurwoningen in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

147.921

176.913

Voorziening huurwoningen in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

-85.251

-76.234

26.261

20.531

-10.977

-9.484

77.954

111.726

Grond- en ontwikkelposities Voorziening grond- en ontwikkelposities wegens te verwachten verliezen Stand per 31 december

De toename in de grond- en ontwikkelposities van € 5,8 miljoen wordt veroorzaakt door de afwikkeling van een financieringsconstructie. Hierbij is een lening aan derden afgelost middels het leveren van de onderliggende grond aan Portaal. In 2012 zijn voor de grondposities in Hoogeveen en Nijkerk aanvullende afwaarderingen gedaan op basis van gewijzigde marktomstandigheden. Hieronder is een toelichting gegeven op de grondposities van Portaal. naam

aankoopjaar

Vathorst

22,46

1999

3.777.508

-2.653.242

1.124.266

5

Eemnes

14,30

1999

1.062.814

0

1.062.814

7

Hazerswoude

7,50

2009

3.260.799

-2.550.779

710.020

28

Utrecht

15,00

2004

9.907.925

-1.275.000

8.632.925

19

Houten

14,94

2009

3.871.429

-3.868.143

3.286

0

Nijkerk

0,90

2008

630.103

-630.103

0

0

Amersfoort

1,34

2002

3.750.406

0

3.750.406

284

26.260.984

-10.977.267

15.283.717

Totaal

Kostprijs

Voorziening

€/m2

ha.

Boekwaarde


29

9.


Het verloop van de financiële vaste activa is als volgt: 9.1 9.2

Deelnemingen

1 januari 2012

9.3

9.4

9.5

Latente Leningen Overige belasting- Derivaten u.g. effecten vorderingen

9.6

9.7

Te Overige vorderen langlopende BWSvorderingen subsidies

Totaal

3.456

58.613

19.841

8.524

86.704

3.046

8.440

188.624

0

0

0

0

4.050

967

-32

4.985

Mutaties 2012 Toevoegingen Toevoeging rente

0

0

0

118

0

73

0

191

Afloop / Aflossing

-19

-23.202

-11.908

-8.271

-59.630

-2.189

-8.076

-113.295

Naar voorziening Totaal mutaties 2012

0

0

0

0

0

0

0

0

-19

-23.202

-11.908

-8.153

-55.580

-1.149

-8.108

-108.119

3.437

35.411

7.933

371

31.124

1.897

332

80.505

31 december 2012

9.1.

Deelnemingen

Deelnemingen betreffen participaties van Portaal en haar groepsmaatschappijen. De samenstelling van de boekwaarde van de participaties is als volgt: 2012 B.V. Woonwagenexploitatie

2011

4

4

C.V. De Witte Vrouwe

146

146

Woningnet N.V.

228

228

9

9

Nieuw Leyden Beheer B.V. Nieuw Leyden C.V. Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF C.V. Wonen Boven Winkels Arnhem Kanaleneiland Beheer B.V. GEM Kanaleneiland C.V. Totaal deelnemingen

9.2.

200

200

1.850

1.850

0

19

10

10

990

990

3.437

3.456

Latente belastingvorderingen

De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De tot waardering gebrachte nominale latente belastingvordering is gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente. De netto rente die is gehanteerd bedraagt 2,963% (2011: 2,62%). Van deze vorderingen is een bedrag ad. € 5,6 miljoen (2011: € 8,0 miljoen) naar verwachting verrekenbaar binnen 1 jaar.

Stand per 1 januari Mutaties Stand per 31 december

2012

2011

58.613

33.606

-23.202

25.007

35.411

58.613


30

Het kortlopende deel van de latente belastingvorderingen per balansdatum bedraagt voor de verkopen € 4,1 miljoen (2011: € 3,0 miljoen), de leningen € 1,4 miljoen (2011: € 1,3 miljoen), de derivaten nihil (2011: € 3,6 miljoen) en de goodwill VOC € 0,1 miljoen (2011: € 0,1 miljoen). De latente belastingvordering uit hoofde van waarderingsverschillen die niet tot waardering is gebracht bedraagt circa € 0,4 miljard (2011: 0,3 miljard). Vastgoedbeleggingen

Leningen

Derivaten

Goodwill VOC

Compensabele verliezen

Totaal

19.194

6.717

18.930

466

13.306

58.613

-3.043

-1.465

0

-77

0

-4.585

5.468

0

0

0

0

5.468

765

0

-18.930

0

-5.920

-24.085

3.190

-1.465

-18.930

-77

-5.920

-23.202

31 december 2012

22.384

5.252

0

389

7.386

35.411

Nominale waarde

24.490

6.701

0

425

7.386

39.002

1 januari 2012

Mutatie 2012 Afloop Verkopen Overige mutaties Totaal mutaties 2012

9.3.

Derivaten

De post derivaten heeft betrekking op de boekwaarde van derivaten. De boekwaarde heeft betrekking op de positieve startwaarde en verkregen kortingen bij het afsluiten van geschreven swaptions en looptijdverkortingen waarbij de verkorting tot een neerwaartse aanpassing van de rentecoupon heeft geleid. De post heeft voor € 7,3 miljoen een looptijd langer dan een jaar en voor € 4,6 miljoen een looptijd langer dan vijf jaar. Voor een nadere toelichting over de derivaten wordt verwezen naar hoofdstuk 25 Financiële instrumenten. 9.4.

Leningen u.g.

Onder de leningen u.g. zijn leningen aan derden verantwoord. Het saldo van de overige langlopende vorderingen per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd

Leningen derden

2012

2011

295

8.240

Leningen aan Portaal gelieerde partijen

54

51

Diverse leningen

22

233

371

8.524

Totaal leningen u.g.

Het betreft negen leningen met een gemiddeld rentepercentage van 4,7% met een looptijd variërend van 2013 tot 2060. 9.5.

Overige effecten

De marktwaarde van de overige effecten is € 31,7 miljoen. De boekwaarde per balansdatum bedraagt € 31,1 miljoen (2011: € 86,7 miljoen). De overige effecten bestaan uit Nederlandse en Duitse staatsobligaties. Het kortlopend deel van de overige effecten en leningen u.g. bedraagt € 6,2 miljoen (2011: € 29,8 miljoen). De marktwaarde van de leningen u.g. bedroeg ultimo 2012 € 0,4 miljoen (2011: € 8,6 miljoen).


31

9.6.

Te vorderen BWS-subsidies

De post te vorderen BWS-subsidies is inclusief huurverlagingbijdragen. Deze bijdragen zijn vorderingen op de gemeente welke bestaan uit de contante waarde van het geprognosticeerde verschil in de huuropbrengsten. Het kortlopende deel (< 5 jaar) van de subsidies is € 1,9 miljoen (2011: € 3,0 miljoen). 9.7.

Overige langlopende vorderingen

Het saldo van de overige langlopende vorderingen per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd: 2012

2011

290

330

3.287

1.379

-3.280

-1.379

35

8.110

332

8.440

Depot pensioenverplichting Aegon Vorderingen in het kader van de Starters Renteregeling (SRR) Af: Voorziening wegens oninbare vorderingen SRR Overige langlopende vorderingen Totaal overige langlopende vorderingen

10.

Voorraden

10.1.

Vastgoed bestemd voor de verkoop

Vastgoed bestemd voor de verkoop betreft onverkochte onroerende zaken. De onverkochte onroerende zaken hebben betrekking op zowel teruggekochte Koopgarant woningen welke op balansdatum nog niet waren doorverkocht alsmede opgeleverde onverkochte onroerende zaken. Het saldo per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd:

Onverkochte woningen

2012

2011

1.114

1.882

0

-51

1.114

1.831

Voorziening wegens te verwachten verliezen Totaal grond- en ontwikkelposities en onverkochte woningen Het aantal onverkochte onroerende zaken bedraagt ultimo boekjaar 7 (2011: 10). 10.2.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft onderhanden werk inzake onverkochte onroerende zaken in aanbouw. Het saldo per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd: 2012

2011

Bestede kosten verkoopprojecten in ontwikkeling

14.715

12.431

Voorziening wegens te verwachten verliezen

-2.168

-2.168

Totaal onderhanden werk

12.547

10.263

10.3.

Overige voorraden

Voorraden grond- en hulpstoffen betreft de voorraad onderhoudsmaterialen. Het saldo per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd:

Totaal onderhoudsmaterialen

2012

2011

1.102

1.012

Het betreft de voorraad onderhoudsmaterialen in de magazijnen en de onderhoudsbussen.


32

11.


Onderhanden projecten betreft verkochte onroerende zaken in aanbouw. Het saldo per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd:

Geactiveerde kosten Toegerekende winsten Ontvangen termijnen kopers Totaal onderhanden projecten

2012

2011

21.107

35.479

170

2.531

-22.250

-41.686

-973

-3.676

Gezien de onderhanden projecten op totaalniveau een creditsaldo vertonen wordt het nettobedrag verwerkt als een schuld en afzonderlijk in de balans onder de kortlopende schulden gepresenteerd.

12.

Vorderingen

12.1

Huurdebiteuren

Huurdebiteuren betreft onze vorderingen uit hoofde van de verhuur van onroerende en roerende zaken in exploitatie. Het saldo per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd:

Huurdebiteuren Af: Voorziening wegens oninbaar Totaal huurdebiteuren

12.2.

2012

2011

5.404

5.365

-2.217

-1.452

3.187

3.913

Vorderingen op gemeenten

Vorderingen op gemeenten betreft van gemeenten te ontvangen subsidies en overige vorderingen. De vorderingen zijn overwegend kortlopend van aard. Het saldo per 31 december 2012 is als volgt opgebouwd:

Gemeente Amersfoort Gemeente Arnhem Gemeente Leiden

2012

2011

4

19

18

6

2

0

250

43

Gemeente Soest

0

11

Gemeente Utrecht

9

75

283

154

Gemeente Nijmegen

Totaal vorderingen op gemeenten


33

12.3.

Overige vorderingen

Het saldo overige vorderingen per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd:

Debiteuren algemeen

2012

2011

4.114

3.121

-125

-96

3.989

3.025

Voorziening dubieuze debiteuren Totaal overige vorderingen

Onder de post debiteuren algemeen zijn alle debiteuren verantwoord met uitzondering van de huurdebiteuren.

12.4.

Overlopende activa

Het saldo overlopende activa per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd: 2012

2011

1.303

7.657

271

408

0

18

249.762

88.989

Door te berekenen aan debiteuren

549

490

Schade uitkeringen

-39

0

Overige overlopende activa

16.142

13.461

Totaal overlopende activa

267.988

111.023

Niet vervallen rente Vooruitbetaalde aflossingen op leningen Nog te ontvangen leningen Derivaten

Derivaten Onder deze post is het cumulatieve verlies verantwoord voortvloeiend uit novaties, beëindigingen en looptijdverkortingen voor zover de afgedekte positie zich naar verwachting nog voordoet. In dit geval wordt het cumulatieve verlies in de winsten verliesrekening van die periode verwerkt. Het nog niet gerealiseerde cumulatieve verlies wordt onder de overlopende activa verantwoord. De post kent overwegend een langlopend karakter. Van de € 249,8 miljoen heeft € 246,1 miljoen een looptijd langer dan een jaar en € 226,3 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar. Voor een nadere toelichting over de derivaten wordt verwezen naar hoofdstuk 25 Financiële instrumenten.

13.

Liquide middelen

Het saldo liquide middelen per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd:

Geld in deposito Geld in deposito (margin call)

2012

2011

23.744

86.000

51.779

34.800

Vrij opneembare banktegoeden

150.385

10.349

Totaal liquide middelen

225.908

131.149

Het bedrag aan geld in deposito (margin call) stond per 31 december 2012 niet ter vrije beschikking.


34

14.

Groepsvermogen

14.1.

Eigen vermogen

Voor een toelichting op het aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op het eigen vermogen in de enkelvoudige jaarrekening.

15.

Voorzieningen

Het verloop van de voorzieningen is als volgt: 15.1

15.2

15.3

Voorziening onrendabele Voorziening Voorziening investeringen pensioenen deelneming en herstructureringen

1 januari 2012

15.4

15.5

Voorziening latente Overige belastingver voorzieningen plichtingen

Totaal

48.331

330

25

0

3.882

52.568

73.869

0

0

5.824

4.089

83.782

Onttrekkingen/vrijval Totaal mutaties 2012

-35.138

-40

0

0

-954

-36.132

38.731

-40

0

5.824

3.135

47.650

31 december 2012

87.062

290

25

5.824

7.017

100.218

Mutaties boekjaar Toevoegingen

15.1.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen heeft betrekking op verwachte verliezen in de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen, renovaties alsmede herstructureringsactiviteiten van Portaal. Voor de bepaling van de voorziening worden de begrote investeringskosten van het betreffende project afgezet tegen de verwachte opbrengsten. Voor projecten waarvoor de opbrengsten lager uitvallen dan de begrote investeringskosten wordt een voorziening gevormd. De voorziening heeft voor een bedrag van € 1,3 miljoen betrekking op de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen, € 80,3 miljoen heeft betrekking op renovatieprojecten en € 5,4 miljoen heeft betrekking op herstructureringen. De voorziening is overwegend langlopend van aard. De voorziening is gewaardeerd tegen de nominale waarde.

15.2.

Voorziening pensioenen

De voorziening pensioenen betreft een depot dat is ondergebracht bij een verzekeraar voor een aantal in het verleden vervroegd uitgetreden medewerkers.

15.3.

Voorziening deelneming

De voorziening deelnemingen heeft betrekking op het aandeel van Portaal in het negatieve eigen vermogen van haar deelnemingen. De voorziening is overwegend langlopend van aard. De voorziening is gewaardeerd tegen de nominale waarde.


35

15.4.

Voorziening latente belastingverplichtingen

De latentie is het gevolg van de tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de commerciele waardering van derivaten als gevolg van amortisaties, de verwerking van ineffectiviteit en de afwaarderingen naar lagere marktwaarde voor derivaten niet opgenomen in een hedge relatie. De latentie wordt in de jaarrekening gewaardeerd tegen de contante waarde. De looptijd is voor de tijdelijke verschillen varieert tussen de 1 en 50 jaren.

15.5.

Overige voorzieningen

De overige voorzieningen hebben voor een bedrag van € 4,090 miljoen betrekking op voorziening onderhoud en voor € 1,955 miljoen betrekking op een reorganisatievoorziening. De reorganisatie wordt in de jaren 2012 tot en met 2014 geëffectueerd. De overige voorzieningen zijn overwegend langlopend van aard. De overige voorzieningen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.

16.


Het verloop van de post langlopende schulden is als volgt: 2012

2012

2012

2011

< 5 jaar

> 5 jaar

Totaal

Totaal

0

24.579

24.579

32.465

16.1 Leningen overheid 16.2 Leningen kredietinstellingen

303.883 1.453.715 1.757.598 1.724.217

16.3 Derivaten

28.942

144.901

173.843

134.802

16.4 Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden

0

89.259

89.259

79.520

16.5 Overige langlopende schulden

0

328

328

90

Totaal langlopende schulden

332.825 1.712.782 2.045.607 1.971.094

16.1

16.2

16.3

16.4 Terugkoopverplichting onroerende en roerende Derivaten zaken verkocht onder voorwaarden

Leningen overheid

Leningen kredietinstellingen

32.465

1.724.217

134.802

Nieuw opgenomen leningen

0

117.000

Startwaarde novatie Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Aflossingen

0

25.104

0

16.5

Overige langlopende schulden

Totaal

79.520

90

1.971.094

39.041

859

2

156.902

0

0

0

25.104

0

0

12.490

0

12.490

-7.886

-108.723

0

0

0

-116.609

0

0

0

-3.610

236

-3.374

Totaal mutaties 2012

-7.886

33.381

39.041

9.739

238

74.513

Stand per 31 december 2012

24.579

1.757.598

173.843

89.259

328

2.045.607

Stand per 1 januari 2012

Mutaties 2012

Waarde mutaties


36

16.1. & 16.2.

Leningen overheid en kredietinstellingen

Aflossingsverplichtingen van de leningen overheid en kredietinstellingen die binnen 12 maanden na het jaar aflopen, zijn opgenomen onder de schulden aan kredietinstellingen (kortlopende schulden). Inclusief deze aflossingsverplichtingen is het totaalbedrag aan leningen (exclusief startwaarde novatie, € 115 miljoen) per eind 2012 € 1.777 miljoen (2011: € 1.742 miljoen). Het gemiddelde rentepercentage van de leningportefeuille (exclusief startwaarde novatie) bedroeg voor 2012 3,95% (2011: 3,50%). De leningportefeuille bestaat grotendeels uit leningen met eindaflossingen (bullet). Onderstaand de leningportefeuille (langlopende en kortlopende leningen) uitgesplitst naar rentepercentage, naar resterende looptijd (in miljoenen) en informatie over renteherzieningen. Onder de leningen kredietinstellingen is voor een bedrag van € 115 miljoen opgenomen met betrekking tot de novatie. In 2012 heeft Portaal drie derivaten en variabel rentende leningen middels een novatie omgezet in een vastrentende lening. De totale nominale waarde bedroeg € 75 miljoen. De marktwaarde van deze derivaten is bij de novatie gefinancierd door middel van een opslag op de rentecoupon van de leningen. Als gevolg hiervan kennen deze leningen op transactiemoment een negatieve marktwaarde van € 27 miljoen. In totaal is onder de post leningen kredietinstellingen voor een bedrag van € 114,8 miljoen (2011: € 89,7 miljoen) opgenomen inzake leningen die als gevolg van novaties een negatieve marktwaarde kennen op transactiemoment. Hiervan heeft € 112,7 miljoen een looptijd langer dan een jaar en € 110,2 miljoen een looptijd langer dan vijf jaar. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar hoofdstuk 25 Financiële instrumenten (* € 1 miljoen) Rentepercentages Roll over* 0% - 2% 2% - 3%

Afloop (aflossing) 375 < 1 jaar (kortlopend) 152 van 1 tot 5 jaar 26 van 5 tot 10 jaar

wv. annuïtair 110 22 304 24 229 23

(* € 1.000) Renteherzieningen** < 1 jaar van 1 tot 5 jaar van 5 tot 10 jaar

23.227 54.980 20.280

3% - 4%

263 van 10 tot 15 jaar

98


53.525

4% - 5%


45


10.542

5% - 6%

54 > 20 jaar

> 6%

991

48 > 20 jaar

4.877

1 1.777

1.777

184

167.430

* afgedekt met derivaten ** excl roll over leningen en herziening basisrenteopslag

De totale waarde van bovenstaande tabel ad € 1.777 miljoen betreft het totaal leningen overheid en kredietinstellingen (exclusief startwaarde novatie) zowel langlopend als kortlopend. Voor de roll-over leningen zijn derivaten afgesloten. De leningen verantwoord onder leningen overheid en kredietinstellingen zijn nagenoeg geheel geborgd door het WSW. Voor € 57,1 miljoen is niet geborgd door het WSW. 16.3.

Derivaten

De post derivaten heeft betrekking op de boekwaarde van derivaten. De boekwaarde heeft betrekking op de negatieve startwaarde van swaps die voortkomen uit uitgeoefende swaptions en looptijdverkortingen waarbij de verkorting is gefinancierd middels een aanpassing van de rentecoupon alsmede de marktwaarde van derivaten waarop geen hedge accounting wordt toegepast.

Derivaten onder hedge accounting Derivaten niet onder hedge accounting Totaal derivaten

2012

2011

114.663

0

59.180

134.802

173.843

134.802

De post derivaten onder hedge accounting heeft voor € 112,8 miljoen een looptijd langer dan een jaar en voor € 96,2 miljoen een looptijd langer dan vijf jaar. Voor een nadere toelichting over de derivaten wordt verwezen naar hoofdstuk 25 Financiële instrumenten.


37

17.

Kortlopende schulden

17.1.

Schulden aan kredietinstellingen

Het saldo schulden aan kredietinstellingen per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd: 2012

2011

Aflossingen leningen in volgend boekjaar

109.964

75.475

Totaal schulden aan kredietinstellingen

109.964

75.475

De aflossingen leningen in volgend boekjaar betreft de aflossingsverplichting voor het komende boekjaar. Portaal heeft kredietfaciliteiten in de vorm van kasgeld- en rekening courantfaciliteiten. De kasgeldfaciliteiten bedragen € 40 miljoen (2011: € 90 miljoen), hiervan is € 25 miljoen met vastgoed als onderpand. De rekening courantfaciliteit bedraagt € 20 miljoen (2011: € 20 miljoen), . 17.2.

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd: 2012

2011

Omzetbelasting

6.429

7.130

Loonheffingen

1.785

1.618

Vennootschapsbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekering

17.3.

85

0

8.299

8.748

2012

2011

3.747

2.818

569

0

Overige schulden

De post overige schulden per 31 december 2012 is als volgt samengesteld:

Nog te verrekenen servicekosten met huurders Te betalen pensioenpremie Overige schulden Totaal overige schulden

47

121

4.363

2.939


38

17.4.

Overlopende passiva

De post overlopende passiva per 31 december 2012 is als volgt samengesteld: 2012

2011

21.161

25.747

4.602

4.752

14.654

0

Restant verlofuren

1.298

1.101

Nog te ontvangen facturen dagelijks onderhoud

4.416

5.665

Overige overlopende passiva

4.618

4.662

Totaal overlopende passiva

50.749

41.927

Niet vervallen rente op leningen Vooruitontvangen huren Derivaten

Derivaten Onder deze post is de cumulatieve winst verantwoord voortvloeiend uit novaties, beëindigingen en looptijdverkortingen voor zover de afgedekte positie zich naar verwachting nog voordoet. In dit geval wordt de cumulatieve winst in de winsten verliesrekening van die periode verwerkt. De nog niet gerealiseerde cumulatieve winst wordt onder de overlopende passiva verantwoord. De post kent overwegend een langlopend karakter. Van de € 14,6 miljoen heeft € 7,7 miljoen een looptijd langer dan een jaar en € 6,5 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar. Voor een nadere toelichting over de derivaten wordt verwezen naar hoofdstuk 25 Financiële instrumenten.


39

18.

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

18.1.

Verplichtingen

Ultimo 2012 zijn de volgende verplichtingen aangegaan: Totaalbedrag € 11,8 miljoen € 8,5 miljoen € 65,1 miljoen € 18,9 miljoen € 3,3 miljoen € 1,6 miljoen € 3,8 miljoen

Huur van panden Investeringen in renovatie Investeringen in nieuwbouw van huurwoningen Investeringen in nieuwbouw van koopwoningen Uitgaven onderhoud en verbeteringen Lease wagenpark / inventaris Automatisering / telefonie/ facilitair

< 1 jaar € 1,3 miljoen € 8,5 miljoen € 63,9 miljoen € 18,9 miljoen € 3,3 miljoen € 0,7 miljoen € 1,5 miljoen

Er wordt jaarlijks omstreeks € 8 miljoen betaald aan onderhoudscontracten voor installaties (liften, gasketels en ventilatie). Hier liggen meerjarige contracten aan ten grondslag. In 2012 is een nieuwe huurovereenkomst afgesloten voor het nieuwe groepskantoor in Utrecht. Deze overeenkomst heeft een looptijd tot 1 april 2027. 18.2.

Terugkoopplicht Ymere

Er zijn per ultimo 2012 niet in de balans opgenomen verplichtingen voor de aankoop van 100 bestaande woningen en 100 bestaande parkeerplaatsen in Alphen aan de Rijn en een te her ontwikkelen bedrijfsgebouw in Oegstgeest voor een totaalbedrag van € 20,7 miljoen. De verkopende partij is Ymere. 18.3.

Erfpacht verplichtingen

In Arnhem zijn erfpachtverplichtingen aangegaan, die jaarlijks circa € 19.000, - bedragen.

18.4.

Garantiestelling DIGH

We hebben in de afgelopen jaren in samenwerking met andere corporaties financiële steun verleend aan projecten in het buitenland door leningen te borgen op basis van een DIGH-constructie (Dutch International Guarantees for Housing). Hiermee ondersteunen we een project in Léon en een project in Juigalpa, beide in Nicaragua, ter ontwikkeling van woningen voor huishoudens met lage inkomens. Het deel waarvoor Portaal ultimo 2012 borg staat bedraagt € 420.294,-. Dit is 0,015% van het balanstotaal en voldoet daarmee aan het wettelijk maximum. 18.5.

Zekerheden

Ultimo 2012 zijn de volgende zekerheden door Portaal aan derden afgegeven: bankgaranties (ten behoeve van een grondexploitatie en huur bedrijfspanden) ter waarde van € 1,3 miljoen en een hypotheek ter waarde van € 50,7 miljoen, waarvan € 50 miljoen als zekerheid dient voor een kasgeldfaciliteit van € 25 miljoen. Ten slotte heeft Portaal samen met Mitros en de gemeente Utrecht een derdenhypotheek afgegeven ter waarde van € 12 miljoen in het kader van de (her)ontwikkeling van het gebied As Kanaleneiland. Het aandeel van Portaal hierin is € 4 miljoen Ontvangen zijn per ultimo 2012 de volgende zekerheden: bankgaranties ter waarde van € 10,7 miljoen en pandrecht ter waarde van € 2,1 miljoen.

18.6.

Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Ultimo 2012 heeft Portaal een obligo uitstaan ten bedrage van € 67,0 miljoen uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. Het obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het WSW onvoldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken.


40

18.7.

Vogelaarwijken

In Utrecht en Nijmegen heeft Portaal uitvoeringsovereenkomsten afgesloten met gemeenten en andere corporaties in het kader van Vogelaarwijken. In Nijmegen heeft Portaal een overeenkomst opgesteld ter uitvoering van het wijkactieplan Hatert voor de periode 2012 – 2015. Totaal wordt door Portaal Nijmegen in de periode na 2012 nog circa € 0,9 miljoen besteed. Portaal heeft in Utrecht samenwerkingsafspraken waarin is opgenomen dat Portaal minimaal € 3,7 miljoen in 2012 en 2013 inzet ten behoeve van de krachtwijken. Hiervan is € 1,8 miljoen voor sociale investeringen en € 1,9 miljoen aan fysieke investeringen. Deze uitgaven zijn niet afhankelijk van projectsteun. 18.8.

Prestatieafspraken/ ontwikkeling projecten

Portaal heeft met een aantal gemeenten (meerjarige) prestatieafspraken – te weten Arnhem, Nijkerk, Leiden, Nijmegen, Rozendaal, Utrecht en Nieuwegein – gemaakt waarin onder andere afspraken zijn gemaakt over ontwikkeling van woningen en energiebesparende maatregelen. Ook heeft Portaal in het kader van nog te ontwikkelen woningen overeenkomsten afgesloten met gemeenten en/of bouwbedrijven. Portaal heeft zich vastgelegd om deze huur- en/of koopwoningen te ontwikkelen en af te nemen, waarbij het risico in enkele gevallen wordt gedeeld met andere corporaties en/of bouwbedrijven.

18.9.

Stichting de Glazen Lift

De in 2008 opgerichte stichting de Glazen Lift behartigt de belangen van toegelaten instellingen en/of hun verbindingen die schade en/of enig nadeel hebben ondervonden als gevolg van het door de Europese Commissie bij beschikking vastgestelde kartel “liften en roltrappen”. Portaal heeft de claim en de mogelijk hieruit voortvloeiende vordering die zij heeft op de deelnemers van het liftkartel aan de stichting overgedragen. Indien in de toekomst de claim van de Glazen Lift wordt gehonoreerd heeft Portaal op basis van haar participatie in de stichting recht op een evenredig deel van de toegekende claim.

18.10.

Aansprakelijkheidsverplichtingen

De toegelaten instelling draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma en als beherend vennoot in commanditaire vennootschappen. Daarnaast is de toegelaten instelling commanditair vennoot in commanditaire vennootschappen, waarbij de aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag in de vennootschapovereenkomst.

18.11.

Ontvangen claims

Tegen Portaal zijn diverse claims ingediend die door haar worden betwist. Portaal is, na inwinning van juridisch advies, van mening dat het niet waarschijnlijk is dat de claims worden toegekend en heeft daarom geen voorziening hiertoe getroffen. Het betreft de volgende claims: 18.11.1. Extra onderhoud VvE´s Leiden In samenwerking met enkele VvE’s wordt onderzocht of er voldoende geld is gedoteerd aan de VvE om achterstallig onderhoud de komende jaren te financieren. Mogelijk dat hieruit een aanvullende dotatie aan de VvE volgt. 18.11.2. Starters Rente Regeling Portaal past sinds 2010 het product Starters Rente Regeling toe. Ultimo 2012 zijn 253 woningen (Ultimo 2011: 103 woningen) verkocht met de Starters Rente Regeling. Portaal verkoopt een nieuwbouwwoning of woning uit bestaand bezit en schiet daarbij voor een periode van 10 jaar 20% van de hypotheeklasten van de koper voor. De koper hoeft deze voorgefinancierde rente alleen terug te betalen bij verkoop indien sprake is van een winst op de verkooptransactie. 50% van deze winst wordt dan aangewend om de vooruit gefinancierde hypotheeklasten terug te betalen. Na tien jaar zal een inkomenstoets plaatsvinden. Indien het inkomen voldoende is gestegen stopt Portaal met de betaling van de hypotheeklasten. Indien de hypotheeklasten na 10 jaar boven de NHG norm uitkomen heeft Portaal de verplichting de voorfinanciering met een periode van vijf jaar te verlengen tot een maximum van 30 jaar. De vooruitbetaalde hypotheeklasten voor de eerste tien jaar zijn op basis van de huidige marktverwachtingen als verkoopkosten verantwoord in de jaarrekening. Hiernaast bestaat er voor het product Starters Rente Regeling een solidariteitsbeginsel. Bij financiële problemen staan de corporaties financieel garant voor elkaar. Gezien het aantal woningen dat is verkocht met het product Starters Rente Regeling, wordt het risico beperkt geacht. 18.11.3 Overige claims Tegen Portaal zijn diverse claims ingediend die door haar worden betwist. Portaal is, na inwinning van juridisch advies, van mening dat het niet waarschijnlijk is dat de claims worden toegekend en heeft daarom geen voorziening hiertoe getroffen.


41

18.12.

Terugkooprecht

Portaal heeft in Rijnenburg 45 ha grond. Bij verkoop van het perceel door Portaal, kunnen twee partijen gebruik maken van het eerste recht van koop met betrekking tot het hun oorspronkelijke aandeel in de grondpositie. De verkoopwaarde zal op dat moment € 18,- per vierkante meter zijn. Indien deze twee partijen geen gebruik maken van dit recht op koop, is Portaal vrij om de grond te verkopen aan derden.

19.

Bedrijfsopbrengsten

19.1.

Huren

Huren betreft aan huurders in rekening gebrachte bruto huren onder aftrek van huurderving wegens leegstand en huurderving wegens oninbaarheid. De samenstelling van de netto huuropbrengsten is als volgt:

Huren

2012

2011

294.168

283.709

Huurderving wegens leegstand

-5.749

-4.395

Huurderving wegens oninbaarheid

-1.412

-1.211

287.007

278.103

Totaal huren De huurderving wegens leegstand is als volgt te specificeren:

Leegstandsderving verhuurproces Leegstandsderving herstructurering

2012

2011

-3.416

-2.583

-212

-243

Leegstandsderving verkopen

-2.121

-1.569

Totaal leegstandsderving

-5.749

-4.395

19.2.

Opbrengsten servicecontracten

Vergoedingen betreft aan huurders in rekening gebrachte vergoedingen onder aftrek van derving. De samenstelling van de vergoedingen is als volgt: 2012

2011

17.817

17.546

-533

-384

Totaal opbrengsten servicecontracten

17.284

17.162

Huurderving in % van de huren en vergoedingen

2,47%

1,99%

Huurachterstand in % van de huren en vergoedingen

1,73%

1,78%

Vergoedingen goederen, leveringen & diensten Derving vergoedingen goederen, leveringen & diensten


42

19.3.

Overheidsbijdragen

De overheidsbijdragen zijn als volgt samengesteld: 2012

2011

1.092

982

Projectsteun Krachtwijken 2009

0

530


1.315

2.001

Bijdrage woningaanpassingen


894

987

3.301

4.500

2012

2011

136.928

56.975

Af: Verkoopkosten

-2.777

-3.839

Af: Verkoopkosten SRR

-2.188

-1.573

-132.181

-35.368

Verkoopresultaat bestaand bezit

-218

16.195

Afrekening erfpacht

-324

-568

Totaal resultaat verkopen bestaand bezit

-542

15.627

14.644

24.063

Opbrengst verkopen overige onroerende zaken

0

10.829

Af: Boekwaarde

0

8.348

Totaal resultaat verkopen overige onroerende goederen

0

2.481

14.102

42.171

1.335

417

171

159

Totaal overheidsbijdragen

19.4.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Het resultaat op de verkoop onroerende zaken betreft:

Resultaat verkopen bestaand bezit Opbrengst verkopen bestaand bezit

Af: Boekwaarde

Projectresultaat nieuwbouw koopwoningen Opbrengsten verkopen nieuwbouw koopwoningen

Resultaat verkopen overige onroerende zaken

Totaal verkoop onroerende zaken

Aantal verkochte eenheden bestaand bezit Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten


43

19.4.1. Resultaat verkopen bestaand bezit Als gevolg van de met de verkoop samenhangende terugkoopplicht voor verkopen van onroerende zaken die als verkopen onder voorwaarden (Koopgarant) classificeren, wordt geen verkoopresultaat in de resultatenrekening verantwoord. Ten opzichte van vorig jaar is er een significante toename in de opbrengst verkopen bestaand bezit. € 75,6 miljoen heeft betrekking op de verkopen van onroerende zaken aan Ymere. Het betreft 806 van de 1.335 eenheden bestaand bezit die in 2012 verkocht zijn. Onder de verkoopkosten is voor een bedrag van € 2,2 miljoen aan verkoopkosten inzake de Starters Rente Regeling (SRR) opgenomen. Het betreft de vorming van een voorziening voor de vooruitbetaalde rente en operationele kosten. In de huidige woningmarkt wordt niet verwacht dat deze in de toekomst kunnen worden terugbetaald uit de eventuele overwaarde bij doorverkoop van de woningen door de huidige kopers. 19.4.2. Projectresultaat nieuwbouw koopwoningen Het projectresultaat nieuwbouw koopwoningen betreft de op basis van voortgang gerealiseerde bruto opbrengsten.

19.5.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

De geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf betreft de kosten van het ontwikkelbedrijf die zijn toegerekend aan aanroerende zaken in ontwikkeling of onderhanden projecten. In 2012 is een bedrag van € 7,0 miljoen (2011: € 7,7 miljoen) aan kosten geactiveerd. 19.6.

Overige bedrijfsopbrengsten

Het totaal van de overige bedrijfsopbrengsten kan als volgt worden gespecificeerd: 2012

2011

2.165

2.825

Administratieve vergoeding contracttekenaars

282

279

Administratiekosten t.l.v. de levering van goederen en diensten

431

417

Servicekosten huismeester

356

394

Diversen overige bedrijfsopbrengsten

26

1.171

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

3.260

5.086

Doorberekende kosten algemeen beheer aan derden


44

20.

Bedrijfslasten

20.1.

Afschrijvingen op materiële vaste activa

Het totaal van de afschrijvingen op materiële vaste activa is als volgt samengesteld: 2012

2011

Afschrijvingen MVA ten dienste van exploitatie

3.990

4.697

Totaal afschrijvingen op materiele vaste activa

3.990

4.697

2012

2011

Afwaardering onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

220

1.568

Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

220

1.568

20.2.

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Het totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille is als volgt samengesteld:

De waardeveranderingen onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie heeft betrekking op de afwaardering van de boekwaarde van onze eigen kantoorpanden op basis van een uitgevoerde impairment. 20.3.

Erfpacht

De kosten voor erfpacht zijn als volgt samengesteld:

Erfpacht gemeente Utrecht Erfpacht gemeente Arnhem Totaal erfpacht

2012

2011

5

457

9

20

14

477

De erfpachtvoorwaarden in Utrecht zijn medio 2012 veranderd. Portaal heeft met de gemeente Utrecht een afspraak gemaakt over de conversie van de erfpachtvoorwaarden naar eeuwigdurend afgekocht (waarbij de bestemming sociale huur blijft). De oude erfpachtovereenkomsten waren aangegeven voor een periode van 50 jaar waarna de grond in principe zou terugvallen aan de gemeente. Met de ´afkoop´ zijn alle erfpachtcontracten omgezet in een eeuwigdurend erfpachtrecht. Met de afkoop vervalt ook de jaarlijks te betalen canon.

20.4.

Lonen en salarissen

De post lonen en salarissen is inclusief aan activa in ontwikkeling, onderhanden werk en onderhanden projecten doorberekende personeelskosten en kan als volgt worden gespecificeerd:

Bruto lonen en salarissen plus toeslagen Ontvangen ziekengeld Totaal lonen en salarissen

2012

2011

39.848

39.094

-338

-491

39.510

38.603


45

Personeelsbestand Gedurende het boekjaar 2012 bedroeg het gemiddeld aantal werknemers in de groep, omgerekend naar volledige mensjaren 838 (2011: 845). Deze personeelsomvang is als volgt onder te verdelen naar verschillende personeelscategorieën: 2012 2011

Groepskantoor

221

222

Regiokantoren

354

362

62

65

Vastgoed Onderhoud Centrale (V.O.C.) B.V.

201

196

Totaal

838

845

Portaal Vastgoed Ontwikkeling

20.5.

Sociale lasten 2012

2011

Sociale lasten

5.900

5.653

Totaal sociale lasten

5.900

5.653

2012

2011

Premies pensioenfonds

7.348

7.297

Totaal premies pensioenfonds

7.348

7.297

20.6.

Pensioenlasten

De medewerkers van Portaal hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2012 bedroeg de dekkingsgraad van SPW 106%. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen. Op basis van de dekkingsgraad van 31 december 2012 is verlaging van pensioenen bij SPW in 2013 niet aan de orde.


46

20.7.

Lasten onderhoud

Het totaal van de onderhoudslasten is als volgt nader te specificeren: 2012

2011

30.863

29.004

Contractonderhoud

8.268

8.121

Mutatieonderhoud

7.741

5.277

Reparatieonderhoud

6.179

10.406

Aanpassingen bestaand bezit

5.714

8.881

Kosten gewijzigde regelgeving

5.981

5.659

Overige lasten onderhoud

1.063

1.203

Totaal lasten onderhoud

65.809

68.551

Planmatig onderhoud

20.8.

Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa

Het totaal van de bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa is als volgt samengesteld: 2012

Afwaardering voorraad onderhanden werk Terugneming afwaardering voorraad onderhanden werk Totaal bijzondere waardeverandering van vlottende activa

2011

3.500

9.203

-500

-6.662

3.000

2.541

De afwaardering onderhanden werk heeft betrekking op het verwachte verlies van Portaal in het verkoopdeel van een herstructureringsproject. Als gevolg van veranderende marktomstandigheden is het verkoopperspectief in deze projecten gewijzigd waardoor een voorziening is gevormd voor het verwachte verlies in deze projecten. De terugname heeft betrekking op de vrijval van voorzieningen voor verwachte verliezen op koopwoningen die in 2012 zijn opgeleverd. 20.9.

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten zijn als volgt samengesteld: 2012

2011

Overige personeelskosten

8.260

10.639

Huisvestingskosten

2.252

3.942

Automatiseringskosten

2.521

2.851

Advieskosten

5.047

2.939

Kantoorkosten

2.958

3.765

18.333

17.749

Verzekeringen

1.182

989

VvE Beheer Verhuiskostenvergoeding einde exploitatie Energielasten leegstaande woningen

1.356

1.199

34

91

280

309

Belastingen

Ondersteuning Centrada

0

-3.450

Diverse overige bedrijfslasten

8.152

4.361

Totaal overige bedrijfslasten

50.375

45.384


47

21.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille zijn als volgt samengesteld: 2012

2011

-1.387

-5.833

-194.425

-158.182

-62.251

-7.349

-2.312

-5.778

-1.539

-5.232

-11.618

-40.576

4.230

1.209

-49

-

-269.351

-221.742

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverandering na-investeringen (dotatie voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen) Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling (niet te activeren projectkosten nieuwbouw huur) Waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling (waardeverandering grondposities) Waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling (dotatie voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen) Waardeverandering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige niet gerealiseerde waardeveranderingen Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De waardeveranderingen commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie hebben betrekking op de waardeontwikkelingen van de vastgoedportefeuille en zijn het gevolg van de waardering van het vastgoed tegen marktwaarde.

22.


22.1.

Waardeveranderingen financiële vaste activa

De waardeveranderingen financiele vaste activa zijn als volgt samengesteld: 2012

2011

Waardeveranderingen van overige langlopende vorderingen

405

0

Totaal waardeveranderingen financiële vaste activa

405

0

22.2.

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten

De opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten zijn als volgt samengesteld:

Rente vergoedingen leningen u.g. Bewaarloon / provisie effecten Totaal opbrengsten financiële vaste activa

2012

2011

11.231

11.026

-32

-24

11.199

11.002


48

22.3.

Waardeveranderingen derivaten

De waardeveranderingen derivaten zijn als volgt samengesteld: 2012

2011

Waardeverandering geschreven swaptions

-2.757

44.358

Waardeverandering payer swap

-9.314

-

Waardeverandering gestructureerde derivaten (index)

-3.493

23.609

-15.564

67.967

Totaal waardeveranderingen derivaten

De waardeveranderingen derivaten hebben betrekking op de marktwaardemutatie van de derivaten niet onder hedge accounting.

22.4.

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

De rentebaten zijn als volgt samengesteld: 2012

2011

163

732

73

159

0

204

Overige rentebaten

757

278

Totaal rentebaten

993

1.373

Rente rekening courant en deposito's Rente te vorderen BWS-subsidie Oprenting overige langlopende vorderingen

22.5.

Rentelasten en soortgelijke kosten

De rentelasten zijn als volgt samengesteld: 2012

2011

- Leningen overheid en kredietinstellingen

-57.522

-56.526

- Resultaten SWAP

-10.325

-16.305

-3.360

-3.304

250

-661

-234

-342

- Kredietinstellingen

-730

0

Totaal rentelasten

-71.921

-77.138

Rente langlopende schulden:

- Resultaten derivaten - Overige schulden - WSW Disagio Rente kortlopende schulden:

Onder de rentelasten is voor een bedrag van € 4,5 miljoen aan hedge resultaat verantwoord. Daarnaast is voor een bedrag van € 1,1 miljoen aan vrijval boekwaarde verantwoord. Hiertegenover staat de rentebate als gevolg van de vrijval van de boekwaarde van de novatie ad € 2,1 miljoen.

23.


Het negatieve commerciële resultaat over 2012 leidt gecorrigeerd voor verschillen tussen de commerciële en fiscale behandeling tot een positief fiscaal resultaat. Dit positieve fiscale resultaat leidt tot een belastinglast, maar niet tot belastingbetaling, omdat er nog voldoende compensabele verliezen zijn die zijn opgenomen onder de latente belastingvorderingen. Het resultaat leidt tot een afname van de latente belastingvordering met € 5,9 miljoen, zijnde 25% van het resultaat. Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 25% (2011: 25%).


49

De belastinglast in de winsten verliesrekening over 2012 bedraagt € 29,0 miljoen, ofwel -13% van het resultaat vóór belastingen (2010: 60%) en bestaat uit de volgende componenten: 2012

2011

0 0 0 0 0

-305 6.338 4.913 5.786 16.732

0 0 0

6.708 0 18.299

-29.026 -29.026

0 25.007

-184

0

-29.210

41.739

Acute vennootschapsbelasting -2007 -2008 -2009 -2010 Mutatie latente vennootschapsbelasting -2009 -2010 -2011 -2012

Vennootschapsbelasting Portaal Holding Vennootschapsbelasting verantwoord in de winsten verliesrekening

De vennootschapsbelasting wordt veroorzaakt door enerzijds een verschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van onroerende zaken in exploitatie en anderzijds door een afname van de compensabele verliezen die het gevolg zijn van het positieve fiscale resultaat over 2012 die middels carry forward in de toekomst met fiscale winsten zullen worden verrekend. Tot 2012 heeft Portaal de herbestedingsreserve toegepast op de fiscale resultaten. Met ingang van 2012 is het toepassen van de herbestedingsreserve niet meer toegestaan voor toegelaten instellingen. Het fiscale resultaat is als volgt bepaald: Commercieel resultaat voor VPB Af:

-220.725

- Resultaat verkoop nieuwbouw - Projectsteun - Lasten geactiveerde renovaties - Afschrijvingen deelnemingen - Storting HIR - Fiscaal agio LOG - Afschrijving goodwill VOC - Resultaat bestuurlijke deelnemingen

-30.919 -2.209 -13.841 -37 -5.834 -5.198 -340 -170

Totaal Af:

-58.548

Bij: - Verkopen bestaand bezit - Herwaardering a.g.v. marktwaarde - Derivaten - Gemengde kosten - Lasten onderhoud/verbeteringen - Waardeveranderingen vlottende activa - Geactiveerde rente - Vrijval fiscaal (dis)agio LUG

6.791 269.351 15.564 212 7.164 3.220 1.531 1.306

Totaal Bij:

305.139

Fiscaal resultaat:

25.866


50

24.

Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen 2012

2011

Portaal Holding B.V.

0

70

Totaal

0

70

25.

Financiële instrumenten en risicobeheersing

Gedurende het verslagjaar is een nieuw treasury statuut, met daarin opgenomen het financieel beleid met betrekking tot financiele instrumenten (derivaten), vastgesteld door de Raad van Commissarissen. In het treasurystatuut van Portaal wordt het gebruik van derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Portaal dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. In het Handboek Treasury is vastgelegd op welke wijze de interne beheersing rondom treasury transacties plaats vindt. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat Portaal zich volgens haar Treasury Statuut onverkort houdt aan de “Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting” van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Nieuwe beleidsregels Per oktober van 2012 zijn de nieuwe beleidsregels voor derivatengebruik van kracht geworden. Het aantrekken van derivaten is aanzienlijk beperkt ten opzichte van de voorgaande situatie. De beleidsregels formuleren stringente voorwaarden ten aanzien van:  de toegestane typen derivaten;  de vereiste rating van de tegenpartij;  geen toezicht belemmerende clausules in de documentatie;  het aanhouden van een liquiditeitsbuffer bij een renteschok van 200 basispunten;  de corporatie moet worden geclassificeerd als niet-professionele belegger. Voor nieuwe derivaten zijn enkel caps en payerswaps toegestaan die geen langere looptijden hebben dan het lopende kalenderjaar en de direct daaropvolgende negen kalenderjaren. Daarnaast kunnen enkel derivaten worden afgesloten als er al een lening is aangetrokken. Banken dienen de corporaties als ’niet-professionele belegger’ te beschouwen en nieuwe derivaten mogen enkel onder de modelovereenkomst van het Ministerie van Financiën worden aangetrokken. Deze modelovereenkomst zal tot stand komen door overleg tussen banken en de minister en zal voldoen aan internationale normen. Dit model is momenteel nog niet gepubliceerd. De bestaande derivaten hoeven niet aan de nieuwe regelgeving te voldoen tenzij er sprake is van toezicht belemmerende bepalingen. Als er toezicht belemmerende bepalingen staan in een contract (ISDA) dan dient deze clausule (die onder dit regime valt) in overleg met de desbetreffende bank verwijderd te worden. 25.1.

Prijsrisico

25.1.1. Valutarisico Portaal is alleen werkzaam in Nederland en doet conform het Treasury Statuut alleen transacties in euro’s en loopt derhalve geen valutarisico’s. 25.1.2. Marktrisico Portaal loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten, opgenomen onder vaste activa. Portaal beheerst het marktrisico door diversificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen. Tevens heeft Portaal in haar Treasury Statuut ten aanzien van beleggingen de doelstellingen en mogelijkheden vastgelegd. Het beleggen in andere zaken dan vastgoed gerelateerd aan de volkshuisvesting is geen ondernemingsdoel van Portaal. Het kan wel voorkomen dat Portaal (tijdelijk) beschikt over overtollige liquiditeiten. Het uitzetten van deze liquiditeiten is wel toegestaan. Tevens is het aanhouden van een liquiditeitsbuffer toegestaan voor het beperken van het liquiditeitsrisico. Het doel van het aanhouden van liquide middelen is daarmee ondersteunend aan de financiering van Portaal en het beheersen van de risico’s die samenhangen met de treasury activiteiten. Hierbij staat risicomijdend beleggen centraal. Het behalen van rendement op overtollige liquiditeiten is van ondergeschikt belang. Langlopende beleggingen in aandelen zijn niet toegestaan met uitzondering van beleggingen in deelnemingen en verbindingen.


51

25.1.3. Renterisico Portaal loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa leningen u.g. en overige effecten als gevolg van wijzingen in de marktrente. Portaal maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Portaal risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Portaal derivaten gecontracteerd zodat het renterisico op de variabel rentende leningen is afgdekt binnen bepaalde kaders. Per financieringsbesluit maakt Portaal een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een renteinstrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het Treasury Statuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aanttrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening of volledig daarbinnen vallen.

Lopend (bruto)

€ mln

1-5 jaar (bruto)

6-10 jaar (bruto)

>10 jaar (bruto)

Totaal

Interest Rate Swaps

200

425

100

Gestructureerde rente afspraken

200

0

0

0

Overige Derivaten

150

150

0

0

300

Totaal

550

575

100

125

1.350

Swaptions

0

725

0

0

200

0

125

125

Met betrekking tot variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Portaal derivaten gecontracteerd om het renterisico op deze variabel rentende leningen af te dekken. Portaal heeft voor een bedrag van € 875 miljoen aan derivaten met een startdatum na 31 december 2012 om toekomstige renterisico’s af te dekken. Onder de huidige beleidsregels is het, voor nieuwe derivaten, niet toegestaan om op deze wijze het renterisico’s te beheersen. 25.2.

Kredietrisico

Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht het kredietrisico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheideisen zoals opgenomen in het Treasury Statuut. Dit Treasury Statuut maakt deel uit van het Toezichtskader Portaal en is via de website van Portaal inzichtelijk. Inzake financiering wordt het tegenpartijrisico daar bovenop beperkt door geen lening overeenkomsten te sluiten waarin is opgenomen dat leningen terstond opeisbaar zijn indien de lening verstrekker in surseance van betaling verkeert of andere clausules met een dergelijke strekking. Inzake liquide middelen (incl. obligaties) wordt het tegenpartijrisico daar bovenop beperkt door de portefeuille liquide middelen te spreiden over de verschillende financiële instellingen waarbij nooit meer dan 30% van het totaal van de liquide middelen positie bij één financiële instelling wordt ondergebracht. Inzake uitzettingen wordt het tegenpartijrisico verder beperkt door leningen uitsluitend te verstrekken aan groepsmaatschappijen van Portaal. De liquide middelen (incl. obligaties) bedragen tezamen € 257,6 miljoen. Van dit bedrag is ruim79% in beheer bij onze huisbankier. Conform het Portaal beleid hebben alle financiele instellingen waarbij Portaal haar middelen heeft uitgezet minimaal een single A status. Voor een deel van de derivatenportefeuille is afgesproken om door wederzijdse verrekening van marktwaarden het tegenpartijrisico bij het gebruik van derivaten te beperken. Verder worden er slechts derivaten afgesloten met financiële instellingen als minimaal twee van de drie gerenormeerde rating agencies (Moody’s, S&P en Fitch) een kredietwaardigheidsoordeel hebben afgegeven van single A of meer voor de betreffende financiële instelling. Het gebruik van intermediairs is aan strikte voorwaarden, vastgelegd in het Treasury Statuut, gebonden. Het debiteurenrisico wordt beperkt door belangrijke debiteuren periodiek te toetsen op hun financiële positie. Voor de beschikbaarheid van financiering is Portaal sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Verder heeft Portaal geen significante concentraties kredietrisico.


52

25.3.

Liquiditeitsrisico

Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Portaal aan haar tegenpartijen ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Portaal zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Portaal gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitored. De belangrijkste liquiditeitsrisico’s binnen Portaal vloeien voort uit de margin call verplichtingen voortvloeiend uit CSA afspraken, break clausules en mogelijke termination events. Indien de liquiditeitsrisico’s substantieel hoog zijn zoals bijvoorbeeld bij het hebben van een onvoldoende buffer ten opzichte van de signaalwaarde zoals opgenomen in het Treasury Handboek prevaleert de beheersing van het liquiditeitsrisico boven het krediet- en renterisico. CSA afspraken Portaal heeft derivaten afgesloten bij acht verschillende banken. Met zes hiervan heeft Portaal CSA’s afgesproken, bij de overige twee banken niet. Portaal heeft in deze CSA’s afspraken gemaakt over maandelijkse verrekening van de marktwaarde van de derivaten. Indien de marktwaarde van de derivatenportefeuille bij een bank waarmee een CSA is afgesproken, negatief is, leidt dit tot het storten door Portaal van een margin call bij de betreffende bank. Storting is alleen aan de orde indien de negatieve marktwaarde de threshold (drempelwaarde) overstijgt en indien ten opzichte van de margin call van de voorgaande periode het over te boeken bedrag groter is dat het afgesproken minimale overboekingsbedrag. Bij één bank is een threshold afgesproken van € 10 miljoen, bij vier banken is een threshold afgesproken van € 15 miljoen en bij één bank is een threshold van € 35 miljoen afgesproken. Daarnaast gelden nog minimale overboekingsbedragen die per bank variëren van 0 tot € 5 miljoen. Ultimo 2012 heeft Portaal een margin call (als zekerheidsstelling) gestort van € 51,8 miljoen. Stresstest Portaal heeft op verschillende manieren faciliteiten geregeld om altijd aan haar verplichtingen te kunnen voldoen. Naast het aantrekken van langlopende leningen zijn kasgeld- en rekening courant faciliteiten beschikbaar en is een obligatieportefeuille met een marktwaarde van € 31,8 miljoen aanwezig. Ook worden door Portaal flexibele financieringsarrangementen afgesproken, waarbij gedurende de eerste paar jaren financiering kan worden opgenomen al naar gelang de behoefte. Conform de beleidsregels van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties inzake het gebruik van derivaten door woningcorporaties is een liquiditeitsbuffer benodigd om een renteschok van 200 basispunten te kunnen voldoen. Portaal beschikte per 31 december 2012 over de onderstaande faciliteiten met een totaalwaarde van € 257,5 miljoen. De totale margin call bij een renteschok van 200 basispunten bedroeg op 31 december 2012 € 244,4 miljoen. De aanwezige buffer was derhalve groot genoeg om deze renteschok op te vangen. Hiermee voldeed Portaal ultimo 2012 aan de stresstest van het CFV en de genoemde beleidsregels. Faciliteiten ten behoeve van margin calls (€ mln)

31-12-2012

Spaargeld/banktegoeden specifiek ten behoeve van margin calls Obligaties en andere rentedragende effecten Waardestijging obligaties en andere rentedragende effecten bij een renteschok van 200 basispunten Kasgeldfaciliteiten (generiek) Rekening courant faciliteit

164,2 31,7

Totaal beschikbare buffer

257,5

1,6 40,0 20,0

De faciliteiten ten behoeve van margin calls wijkt af van het saldo liquide middelen, omdat niet alle liquide middelen aangewend kunnen worden ten behoeve van margin call verplichtingen. Het gaat om een bedrag van € 61,7 miljoen dat niet kan worden aangewend voor het plaatsen van margin calls.Per ultimo 2012 bedraagt de basispuntgevoeligheid van het CSA deel van de derivatenportefeuille € 750.000. De basispuntgevoeligheid van het niet-CSA deel van de derivatenportefeuille bedraagt. € 955.000,-. Hiermee bedraagt de totale basispuntgevoeligheid van de derivatenportefeuille € 1.705.000,-.


53

Termination events Het Centraal Fonds heeft alle corporaties verzocht om de bepalingen uit de derivatencontracten nader te onderzoeken. Bij Portaal zijn alle contracten onderzocht in samenwerking met externe juridische specialisten. Voor het merendeel van de derivatencontracten zijn de volgende termination events van toepassing. Het contract kan worden ontbonden als Portaal:  onder bewind is gesteld;  aanwijzingen (als gevolg van BBSH) heeft gekregen;  eerst voorafgaande instemming nodig heeft voor enige transactie conform artikel 43 BBSH (toezicht) en zich daaraan niet heeft gehouden;  een verzoek heeft ingediend bij het CFV voor financiële steun;  niet voldoet aan kredietwaardigheidsvereisten WSW (kasstroom, onderpand en organisatie);  geen deelnemer meer is van WSW;  niet voldoet aan regels m.b.t. van toepassing zijnde kredietsteun en/of gelijkwaardige kredietsteun, inclusief maar niet uitsluitend artikel 28 WSW (pandrecht). Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft conform de beleidsregels inzake het gebruik van derivaten door woningcorporaties aangegeven dat toezichtsbelemmerende clausules niet zijn toegestaan zonder hierbij expliciet aan te geven welke clausules het betreffen. Portaal heeft daartoe zelf een aantal clausules benoemd die direct te maken hebben met het toezicht en is zelf in gesprek gegaan met de betreffende banken om deze direct toezichtsbelemmerende clausules te verwijderen. Dit is gebeurd nadat het ministerie heeft aangekondigd eerst zelf met de banken in gesprek te gaan om sectorbreed deze maatregelen uit de bestaande overeenkomsten te verwijderen. De uitkomst van deze gesprekken is nog steeds ongewis. Break clausules Portaal heeft in het verleden het beleid gehanteerd om in principe geen break clausules te accepteren tenzij dit niet anders kan. Indien toch break clausules werden geaccepteerd dan alleen onder de volgende voorwaarden: break mogelijk na een minimale termijn van 10 jaar na afsluiten van een transactie (en iedere 10 jaar opvolgend); type: optional mutual early termination. In de periode van 2018 tot en met 2028 hebben Portaal en/of de banken de mogelijkheid om transacties voortijdig te beëindigen. Portaal heeft geen mandatory (verplichte) break clausules. Inmiddels heeft Portaal dit beleid aangepast. In het Treasury Statuut is vastgelegd dat bij het aangaan van nieuwe derivaten geen breakclauses worden geaccepteerd. 25.4.

Kostprijshedge/accounting

Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze instrumenten zijn in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is en sluiten aan op de specifieke verslaggevingrichtlijnen zoals elders in dit verslag meer in detail is weergegeven. Hieronder wordt nadere informatie verstrekt over de aard en omvang van de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen van genoemde risico’s en over de risico's van deze instrumenten zelf. In het treasury beleid heeft Portaal vastgelegd hoe de financiële risico’s die samenhangen met het gebruik van derivaten worden beheerst. Centraal in het treasurybeleid staat het streven om de basispuntgevoeligheid van de leningenportefeuille zoveel mogelijk af te stemmen op de basispuntgevoeligheid van het bezit om zo de rentegevoeligheid van de organisatie te verminderen. Hierbij wordt een scheiding gemaakt tussen funding en renterisico management. Daarbij wenst Portaal het renterisico te beheersen zodat deze binnen de normen van het WSW blijft. Met behulp van derivaten worden wijzigingen in te betalen rente afgedekt. Portaal dekt het risico af van wijzigingen in kasstromen voortvloeiende uit rentebetalingen van huidige of toekomstige variabel rentende leningen. Portaal maakte tot het jaar 2012 gebruik van de volgende categorieën derivaten, al dan niet gecombineerd, om het renterisico te hedgen:  Interest rate swaps;  Gestructureerde rente-afspraken (waaronder swaptions);  Overige derivaten (zoals caps en floors). De gestructureerde rente-afspraken zijn afspraken waarbij de te betalen rente gedurende de looptijd kan variëren afhankelijk van de ontwikkeling van onderliggende rentes of een index. Deze derivaten zijn allen gemaximeerd qua rente. Conform de beleidsregels van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties inzake het gebruik van derivaten door woningcorporaties is het niet langer toegestaan om dergelijke gestructureerde derivaten af te sluiten. Portaal streeft ernaar om de gestructureerde derivaten met een hoog risicoprofiel in de bestaande portefeuille te elimineren. In 2012 is de portefeuille aanzienlijk geherstructureerd teneinde het liquiditeitsrisico in de portefeuille te verminderen. Om het liquiditeitsrisico substantieel te verlagen als gevolg van de historisch lage rente heeft Portaal drie typen transacties verricht, namelijk:  Novatie van derivaten;  Looptijdverkorting;  Beëindiging/afwikkeling. PORTAAL JAARREKENING 2012

54

Door de effectuering van deze drie type transacties voldoet Portaal per 31 december 2012 aan de stresstest van het CFV, waarbij de liquiditeitsbuffers voldoende moeten zijn om een renteschok van 200 basispunten kunnen opvangen. Hierbij is de rente exposure die Portaal loopt ook verder geoptimaliseerd op basis van het principe van de kasstroom matching van de activa en de passiva.

Indien een rente derivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor “hedge accounting”, afloopt of wordt verkocht wordt de afdekkingrelatie beëindigd. Voor zover de afgedekte positie zich naar verwachting nog voordoet, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies verantwoord in de winsten verliesrekening van die periode. De nog niet gerealiseerde cumulatieve winst of het nog niet gerealiseerde cumulatieve verlies wordt onder de overlopende activa dan wel passiva verantwoord. Indien de afgedekte positie zich naar verwachting niet meer zal voordoen wordt het derivaat ook beëindigd en wordt het cumulatieve resultaat ineens verantwoord in de winsten verliesrekening. Indien het derivaat niet wordt beëindigd wordt het verwerkt tegen kostprijs of lagere marktwaarde. Hieronder gaan wij per type transactie kort in op de verwerkingswijze en de wijze waarop deze transacties terugkomen in de jaarrekening van Portaal. Novaties In 2012 heeft voor € 75 miljoen (nominale waarde) aan novaties plaatsgevonden. Deze novatie vindt in drie tranches van elk € 25 miljoen plaats. Het eerste deel van € 25 miljoen is reeds gestort de overige twee tranches van elk € 25 miljoen worden in 2013 gestort. Bij deze novatie was sprake van leningcontracten en derivaten met een gelijke looptijd. De novaties zijn als volgt verwerkt. Onder de langlopende schulden is de totale lening afgewikkeld tegen nominale waarde en is een nieuwe lening aangetrokken tegen de reële waarde van de lening. Per saldo is derhalve de reële waarde die betaald is en gefinancierd middels een hogere coupon in de nieuwe lening verwerkt. Onder de leningen aan kredietinstellingen is derhalve een bedrag van € 115 miljoen opgenomen inzake de novaties. Het overlopend hedge resultaat is opgenomen onder de overlopende activa. Looptijdverkortingen In 2012 heeft Portaal voor derivaten met een netto notional amount van € 575 miljoen de looptijd verkort. De gemiddelde looptijdverkorting van deze derivaten bedraagt 28 jaar. De transactiekosten voor deze transacties zijn geen directe cash-out geweest maar zijn verrekend in de rentecoupon van de verkorte swap. De looptijdverkortingen hebben in de meeste gevallen geleid tot een verhoging van de rentecoupon. Op basis van de meest recente financieringsbehoefte voor Portaal (dPi) is vastgesteld of de onderliggende financiering of financieringsbehoefte nog steeds actueel is. Op basis van deze analyse is vastgesteld dat dit het geval is. Dit is te verklaren doordat de transacties zijn ingegeven vanuit het reduceren van het liquiditeitsrisico en niet primair zijn gericht op het renterisicobeheer. Conform de vigerende regelgeving (RJ290) wordt het hedge resultaat derhalve toegerekend aan de periode van de oorspronkelijke onderliggende financiering(sbehoefte). Jaarlijks wordt getoetst in hoeverre deze nog bestaat om te bepalen of het hedge resultaat direct genomen dient te worden of nog kan worden toegerekend aan de looptijd van het onderliggend. In de jaarrekening wordt het overlopend hedge resultaat opgenomen onder de overlopende activa (€ 250 miljoen) en de overlopende passiva (€ 14 miljoen). Het hedge resultaat wordt per verkorting bepaald en gezien de verkortingen als separate contracten wordt gezien niet gesaldeerd. De jaarlijkse toerekening van het hedgeresultaat aan het resultaat vindt plaats op de rekening rentelasten. PORTAAL JAARREKENING 2012

55

De positieve of negatieve marktwaarde van derivaten op het moment van de looptijdverkorting wordt respectievelijk gepassiveerd of geactiveerd op de balans onder de financiële vaste activa (€ 8 miljoen) of de langlopende schulden (€ 174 miljoen). Gezien de omvang van het bedrag en het vereiste inzicht is ervoor gekozen in de balans een separate post derivaten op te nemen onder beide posten. De boekwaarde van de derivaten wordt toegerekend aan de resterende looptijd van het derivaat (na verkorting). De jaarlijkse toerekening van de boekwaarde aan het resultaat vindt plaats op de rekening rentelasten. Beëindigingen In 2012 heeft Portaal derivaten met een netto nominale waarde van € 657 miljoen beëindigd. De beëindigingen hebben geleid tot een cash-out van € 89 miljoen. Het uitgestelde hedge resultaat op deze transacties is verwerkt conform de verwerking zoals opgenomen bij de looptijdverkortingen. Derivaten waarop geen kostprijshedge accounting wordt toegepast De derivaten waarop geen kostprijshedge accounting wordt toegepast, worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde. De reële waarde wordt intern bepaald door middel van de applicatie SuperDerivatives. Periodiek worden de marktwaarden uit SuperDerivatives afgestemd met de marktwaarden zoals deze worden opgegeven door de banken. De waardering (bepaling van de marktwaarde) van de derivatenportefeuille van Portaal is gebaseerd op 6MEuribor of OIS. Hierbij is aansluiting gezocht met de wijze waarop de banken waarderen en de wijze waarop de margin calls worden afgerekend.

25.5.

Samenstelling derivatenportefeuille

Zoals reeds aangegeven is de omvang van de derivatenportefeuille in 2012 fors teruggebracht. Per 1 januari 2012 bedroeg de omvang van de derivatenportefeuille € 1.982 miljoen (bruto notional amount). Ultimo 2012 is dit teruggebracht naar € 1.350 miljoen. In onderstaand overzicht is de indeling van de derivatenportefeuille weergegeven. Hierbij is enerzijds de indeling in type derivaat gemaakt (interest rate swap, swaptions en gestructureerde producten) en anderzijds aangegeven hoe het derivaat gekoppeld is aan financiering (lopende financiering, nieuwe financiering en verlenging van bestaande financiering). Derivaten

31-12-2012 Bruto notional amount (€ mln) Interest rate swaps gekoppeld met lopende financiering IRS nieuwe financiering verlenging bestaande leningen Totale koppeling swaps met leningen Swaptions lopende financiering Swaption nieuwe financiering verlenging bestaande leningen Totale koppeling swaptions met leningen Gestructureerde producten lopende financiering Gestructureerde Producten nieuwe financiering verlenging bestaande leningen Totaal koppeling gestructureerd met leningen lopende financiering Totaal nieuwe financiering verlenging bestaande leningen Grand total koppeling derivaten met leningen

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

200 25 0 225

200 125 0 325

200 225 25 450

200 250 100 550

200 275 125 600

200 275 150 625

200 275 150 625

200 275 200 675

200 275 225 700

200 275 250 725

200 275 250 725

200 275 250 725

200 275 250 725

200 275 250 725

200 275 250 725

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 25 25

0 0 25 25

0 0 50 50

0 0 75 75

0 0 75 75

25 0 100 125

350 0 0 350 550 25 0 575

500 0 0 500 700 125 0 825

500 0 0 500 700 225 25 950

500 0 0 500 700 250 100 1050

500 0 0 500 700 275 125 1100

500 0 0 500 700 275 150 1125

500 0 0 500 700 275 150 1125

500 0 0 500 700 275 200 1175

500 0 0 500 700 275 225 1200

500 0 0 500 700 275 275 1250

500 0 0 500 700 275 275 1250

500 0 0 500 700 275 300 1275

500 0 0 500 700 275 325 1300

500 0 0 500 700 275 325 1300

500 0 0 500 725 275 350 1350

In 2012 staat nog € 25 miljoen in de categorie ‘nieuwe financiering’. Het betreft een per 1-1-2012 reeds bestaand derivaat met een nominale waarde van € 25 miljoen en een startdatum in 2012 waar geen lening aan gekoppeld is. In 2013 is dit derivaat inmiddels afgewikkeld. De omvang van de derivatenportefeuille is bruto € 1.350 miljoen. Netto is de omvang van de portefeuille € 1.025 miljoen. Dit betreft de omvang van de onderliggende financiering die met behulp van deze derivaten wordt afgedekt. De marktwaarde van de derivaten is per ultimo 2012 € 287 miljoen negatief. Ultimo 2011 bedroeg de marktwaarde € 322 miljoen negatief. De marktwaarde-ontwikkeling wordt periodiek gemonitord. Onderstaand is de opbouw van de lopende derivatenportefeuille weergegeven: € mln Interest Rate Swaps Gestructureerde rente afspraken Swaptions Overige Derivaten Totaal

Notional (bruto) 725 200 125 300 1.350

Notional (netto) 675 200 0 150 1.025

Marktwaarde -127 -116 -42 -2 -287


56

Een aantal interest rate swaps in een hedge relatie kent een positieve boekwaarde, vanwege het schrijven van een swaption. Deze swaps zitten in een hedge relatie. De positieve startwaarde wordt over de looptijd van de hedge geamortiseerd. De positieve boekwaarde is opgenomen onder de overlopende activa. De negatieve boekwaarde zoals opgenomen in de bovenstaande tabel voor gestructureerde rente afspraken, swaptions en overige derivaten is verantwoord onder de langlopende schulden derivaten. Voor de gestructureerde rente afspraken wijkt de marktwaarde af van de boekwaarde omdat in de balans alleen de ineffectiviteit wordt verwerkt. Leningen met embedded derivaten (basisrenteleningen) Een groot gedeelte van de post van leningen en kredietinstellingen (totaal: € 1,777 miljard) bestaat uit basisrenteleningen (€ 700,5 miljoen). Het kenmerk van de basisrentelening is dat een vaste rente is overeengekomen tussen de financiële instelling en Portaal gedurende de totale looptijd van de lening. De liquiditeitsopslag die tijdens de bankencrisis sterk is opgelopen wordt na een bepaalde periode herzien. Hierbij heeft Portaal vanuit risico-oogpunt het beleid om de herziening van de liquiditeitsopslag van deze basisrenteleningen te spreiden. Vanaf 1 december 2012 zijn de basisrenteleningen onder de beleidsregels van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties inzake het gebruik van derivaten door woningcorporaties niet meer toegestaan om aan te trekken. De bestaande basisrenteleningen zijn toegestaan maar de waarde van de embedded derivaten in de basisrenteleningen moet in de stresstest van het CFV meegenomen worden. Deze waarde van de embedded derivaten in de basisrenteleningen kunnen overigens niet afgerekend dan wel afgewikkeld worden. Dezeembedded derivaten vertegenwoordigen ultimo 2012 een negatieve waarde van € 158,4 miljoen. Portaal heeft geen overige leningen met embedded derivaten.

26.

Transacties met verbonden partijen

Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. In de normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt Portaal goederen en diensten van en aan verschillende verbonden partijen waarin de onderneming een belang van 50% of minder bezit. Deze transacties worden over het algemeen op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van transacties met derden. Per 31 december 2012 bedroegen de vorderingen op verbonden partijen € 30.000,-.


57

27.

Honoraria van de accountant

De volgende honoraria van KPMG Accountants N.V. zijn ten laste gebracht van de toegelaten instelling, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW

KPMG Overige KPMG Totaal KPMG accountants Netwerk Netwerk 2012 in € 1 - Onderzoek jaarrekening - Andere controleopdrachten - Adviesdiensten op fiscaal terrein - Andere niet-controlediensten

283.900 15.670 0 0

0 0 0 0

283.900 15.670 0 0

Totaal

299.570

0

299.570

KPMG Overige KPMG Totaal KPMG accountants Netwerk Netwerk 2011 in € 1 - Onderzoek jaarrekening - Andere controleopdrachten - Adviesdiensten op fiscaal terrein - Andere niet-controlediensten

195.806 24.217 0 2.261

0 0 0 0

195.806 24.217 0 2.261

Totaal

222.284

0

222.284


58

28. Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, bezoldiging RvB en honoraria RvC (bedragen x € 1) Wet WOPT Raad van Bestuur Functienaam

Voorz. Raad van Bestuur

Belastbaar loon 2011

Lid Raad van Bestuur

199.098

Pensioen WG+WN bijdragen 2011

154.336

62.964

51.048

Totaal inkomen volgens WOPT 2011

262.062

205.384


198.892

176.030

63.191

52.302

n.v.t.

n.v.t.

Pensioen WG+WN bijdragen 2012 Ontslagvergoeding 2012 Totaal inkomen volgens WOPT 2012 Datum in dienst Datum uit dienst Duur dienstverband in boekjaar

262.082

228.332

1-1-2010

1-9-2010

n.v.t.

n.v.t.

Geheel jaar

Geheel jaar

100%

100%

Deeltijdfactor

Wet WOPT overigen Functienaam

Directeur

Belastbaar loon 2011 Pensioen WG+WN bijdragen 2011 Totaal inkomen volgens WOPT 2011

Manager 117.790

97.752

33.481

27.686

151.271

125.438


96.978

98.032

Pensioen WG+WN bijdragen 2012

28.743

26.209

Ontslagvergoeding 2012

107.500

80.131

Totaal inkomen volgens WOPT 2012

233.221

204.373

Datum in dienst

1-1-2007

1-7-2008

Datum uit dienst

31-10-2012

5-12-2012

10 mnd

11 mnd

100%

100%

Duur dienstverband in boekjaar Deeltijdfactor

Bezoldiging RvB Opbouw van de beloning vast inkomen variabel inkomen *) vergoedingen en werkgeverslasten Totaal

Bert Keijts 191.554 51.377 242.931

Dirk-Jan van der Zeep 161.224 20.000 43.474 224.698

*) uitbetaald in 2013


59

Honoraria RvC Naam

Honorarium

Marielle Rompa (voorzitter)

17.100

Rein Sirre (vice-voorzitter)

17.100

Rene van de Kieft

15.001

Rob van Leeuwen

15.000

Fadime Örgü

Reiskosten

BTW

Totaal 17.100

3.335

20.435

405

3.081

18.487

1.309

2.850

19.159

12.000

12.000

Mieke Weterings

7.826

7.826

Annemiek Rijckenberg

7.500

Ernst Ten Heuvelhof

6.215

Ivo van Heijst

7.500 1.305

7.520

10.571

114.288

4.261 102.003

4.261 1.714


60


61

Enkelvoudige balans per 31 december 2012 (voor resultaatbestemming) ACTIVA

Ref

Vaste activa Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

31 31.1

31-12-2012

31-12-2011

(x € 1.000)

(x € 1.000)

30.112 30.112

25.437 25.437

Vastgoedbeleggingen - Commercieel vastgoed in exploitatie* - Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als Vastgoedbelegging* - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging* Totaal vastgoedbeleggingen

32 32.1

218.376

203.645

32.2 32.3

4.613.207 89.310

4.838.120 79.844

32.4

77.954 4.998.847

111.726 5.233.335

Financiële vaste activa - Deelnemingen in groepsmaatschappijen - Overige deelnemingen - Latente belastingvorderingen* - Derivaten* - Leningen u.g. - Overige effecten - Te vorderen BWS-subsidies - Overige langlopende vorderingen Totaal financiële vaste activa

33 33.1 33.2 33.3 33.4 33.5 33.6 33.7 33.8

23.909 378 35.022 7.933 5.062 31.124 1.897 297 105.622

23.824 378 58.147 19.841 13.215 86.704 3.046 329 205.484

5.134.581

5.464.256

1.114 12.547 13.661

1.831 10.245 12.076

3.179 283 7.115 3.143 267.101 280.821

3.913 154 14.090 4.575 110.035 132.767

218.085

122.418

512.567

267.261

5.647.148

5.731.517

Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden

34

- Vastgoed bestemd voor de verkoop - Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Totaal voorraden

34.1 34.2

Vorderingen - Huurdebiteuren - Vorderingen op gemeenten - Vorderingen op groepsmaatschappijen - Overige vorderingen - Overlopende activa Totaal vorderingen

36 36.1 36.2 36.3 36.4 36.5

Liquide middelen

37

Totaal vlottende activa Totaal ACTIVA


62

PASSIVA

Ref

Eigen vermogen - Overige reserves - Resultaatboekjaar Totaal eigen vermogen

38 38.1 38.2

Voorzieningen - Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen - Voorziening pensioenen - Voorziening latente belastingverplichtingen - Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

39 39.1 39.2 39.3 39.4

Langlopende schulden - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Derivaten - Terugkoopverplichting roerende en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overige langlopende schulden Totaal langlopende schulden

40 40.1 40.2 40.3

Kortlopende schulden - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers - Schulden aan groepsmaatschappijen - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Onderhanden projecten - Overige schulden - Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

41 41.1

40.4 40.5

41.2 41.3 35 41.4 41.5

Totaal PASSIVA

Noot:

31-12-2012

31-12-2011

(x € 1.000)

(x € 1.000)

3.539.305 -250.106 3.289.199

3.720.500 -181.195 3.539.305

87.062 290 5.824 7.017 100.193

48.331 330 0 3.874 52.535

24.579 1.757.598 173.843

32.465 1.724.217 134.802

89.259 233 2.045.512

79.520 201 1.971.205

114.124 18.260 15.175 7.203 1.346 4.363 51.773 212.244

75.473 22.685 12.483 8.178 3.676 2.939 43.038 168.472

5.647.148

5.731.517



63

Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2012 2012

2011

(x € 1.000)

(x € 1.000)

285.931 17.283 3.301 13.687 6.967 2.738 329.907

277.032 17.146 4.500 39.616 7.625 2.577 348.496

11.230 3.058 0 14 31.843 4.703 6.086 80.598 3.000 7.527 17.643 45.012 210.714

22.219 2.832 1.192 477 31.454 4.464 6.088 78.987 2.541 9.198 17.330 44.357 221.139

119.193

127.357

-267.753

-221.240

46 46.1

0

-34.387

46.2

11.122

11.002

46.3 46.4 46.5

2.100 -15.564 473 -71.704 -73.573

611 -67.967 839 -75.695 -165.597

-222.133

-259.480

47

-28.949

41.809

48

976

36.476

-250.106

-181.195

Ref Bedrijfsopbrengsten - Huren - Opbrengsten servicecontracten - Overheidsbijdragen - Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille* - Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten - Kosten uitbesteed werk - Afschrijvingen op materiële vaste activa* - Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille* - Erfpacht - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Lasten onderhoud - Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa* - Leefbaarheid - Lasten servicecontracten - Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

43 43.1 43.2 43.3 43.4 43.5 43.6

44

44.1 44.2

44.3 44.4 44.5 44.6

Saldo uit operationele bedrijfsuitoefening Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Vastgoedportefeuille*

45

Financiële baten en lasten - Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten - Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten - Waardeveranderingen terugkoopverplichting onroerende en roerende zaken Verkocht onder Voorwaarden - Waardeveranderingen derivaten - Rentebaten - Rentelasten en soortgelijke kosten Totaal financiële baten en lasten Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting* Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen* Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

Noot:



64

Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2012 29.

Algemene toelichting

Portaal heeft in haar enkelvoudige jaarrekening met dezelfde stelsel en presentatiewijzigingen te maken als in de geconsolideerde jaarrekening (zie paragrafen1.4 tot en met 1.5).

30.

Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat

De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen zijn vermeld. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de hoofdstukken 2 tot en met 6 opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening.


65

31.


Het verloop van de post onroerende en roerende zaken is als volgt: 31.1 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie


58.582


-33.145


25.437

Mutaties 2012 Investeringen

7.733

Afschrijvingen

-3.058

Totaal mutaties

4.675

31 december 2012 Verkrijgingprijzen

66.315


-36.203


30.112


66

32.

Vastgoedbeleggingen

Het verloop van de post vastgoedbeleggingen is als volgt: 32.1

32.2

32.3

32.4

Onroerende Vastgoed in zaken ontwikkeling verkocht bestemd onder voor eigen voorwaarden exploitatie

Commercieel vastgoed in exploitatie


86.209

2.648.214

36.598

197.444 2.968.465

Herwaardering

117.436

2.189.906

43.246

-85.718 2.264.870


203.645

4.838.120

79.844

111.726 5.233.335

291

56.855

3.691

75.596

136.433

0

-9.768

-

-22.210

-31.978

-12.817

-119.364

-1.822

0

-134.003

Desinvestering herwaardering

0

0

-2.994

0

-2.994

Bijdragen

0

0

0

-1.403

-1.403

Waardevermeerderingen & verminderingen

0

0

4.230

-10.510

-6.280

Overboeking van/naar onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

0

-505

6.361

-5.856

0

Overboeking van/naar vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

15.523

53.866

0

-69.389

0

Overboeking commercieel vastgoed naar sociaal vastgoed in exploitatie

-4.307

4.307

0

0

0

Overboeking sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed in exploitatie

17.428

-17.428

0

0

0

Mutatie actuele waarde

-1.387

-192.876

0

0

-194.263

Totaal mutaties

14.731

-224.913

9.466

-33.772

-234.488

Verkrijgingprijzen

102.327

2.616.177

44.828

174.182 2.937.514

Herwaardering

116.049

1.997.030

44.482

-96.228 2.061.333


218.376

4.613.207

89.310

77.954 4.998.847

Totaal


Mutaties 2012 Investeringen Investeringen onttrokken aan voorzieningen Desinvesteringen verkrijgingsprijs

31 december 2012


67

33.


Het verloop van de financiële vaste activa is als volgt: 33.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 1 januari 2012

33.2

33.3

Andere Latente deel- belastingnemin- vorderingen gen

33.4

Derivaten

33.5

33.6

33.7

33.8

Te Leningen Overige vorderen u.g. effecten BWSsubsidies


Totaal

23.824

378

58.147

19.841

13.215

86.704

3.046

329

205.484

85

0

0

0

0

4.050

967

-32

5.070

Toevoeging rente

0

0

0

0

118

0

73

0

191

Afloop / Aflossing

0

0

-23.125

-11.908

-8.271

-59.630

-2.189

0

-105.123

Naar voorziening

0

0

0

0

0

0

0

0

0

85

0

-23.125

-11.908

-8.153

-55.580

-1.149

-32

-99.862

23.909

378

35.022

7.933

5.062

31.124

1.897

297

105.622

Mutaties 2012 Toevoegingen

Totaal mutaties

31 december 2012

33.1.

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

De samenstelling van de post deelnemingen in groepsmaatschappijen per 31 december 2012 is als volgt:


2012

2011

23.871

23.726

37

98

1

0

23.909

23.824

Vastgoed Onderhoud Centrale (V.O.C.) B.V. Portaal vastgoed realisatie (P.V.R.) B.V. Totaal deelnemingen

Belang

Vestigingsplaats

De deelnemingen betreffen: - Portaal Holding B.V.

100,00%

Utrecht

- Vastgoed Onderhoud Centrale (V.O.C.) B.V.

0,25%

Utrecht

- Portaal Vastgoed Realisatie (P.V.R.) B.V.

0,25%

Utrecht


68

33.2.

Andere deelnemingen

Deelnemingen betreffen participaties van Portaal en haar groepsmaatschappijen. De samenstelling van de boekwaarde van de participaties is als volgt: 2012

2011

4

4

C.V. De Witte Vrouwe

146

146

Woningnet N.V.

228

228

Totaal overige deelnemingen

378

378

B.V. Woonwagenexploitatie

Belang

Vestigingsplaats

De deelnemingen betreffen: - B.V. Woonwagenexploitatie

24,00%

Utrecht

- C.V. De Witte Vrouwe

7,14%

Utrecht

- Woningnet N.V.

5,60%

Utrecht

33.3.

Latente belastingvorderingen

De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De tot waardering gebrachte nominale latente belastingvordering is gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente. De netto rente die is gehanteerd bedraagt 2,96% (2011: 2,62%). Van deze vorderingen is een bedrag ad. € 5,6 miljoen (2011: € 8,0 miljoen) naar verwachting verrekenbaar binnen 1 jaar

Stand per 1 januari Mutaties Stand per 31 december

2012

2011

58.147

33.070

-23.125

25.077

35.022

58.147

Het kortlopende deel van de latente belastingvorderingen per balansdatum bedraagt voor de verkopen € 4,1 miljoen (2011: € 3,0 miljoen), de leningen € 1,4 miljoen (2011: € 1,3 miljoen), de derivaten nihil (2011: € 3,6 miljoen). De latente belastingvordering uit hoofde van waarderingsverschillen die niet tot waardering is gebracht bedraagt circa € 0,4 miljard (2011: 0,3 miljard).


69

Vastgoedbeleggingen

Leningen

19.194

6.717

18.930

13.306

58.147

-3.043

-1.465

0

0

-4.508

1 januari 2012

Derivaten Compensabele verliezen

Totaal

Mutatie 2012 Afloop 2012 Verkopen 2017

5.468

0

0

0

5.468

Overige mutaties

765

0

-18.930

-5.920

-24.085

Totaal mutaties

3.190

-1.465

-18.930

-5.920

-23.125

31 december 2012

22.384

5.252

0

7.386

Nominale waarde

24.490

6.701

0

7.386

33.4.

35.022 38.577

Derivaten

De post derivaten heeft betrekking op de boekwaarde van derivaten. De boekwaarde heeft betrekking op de positieve startwaarde en verkregen kortingen bij het afsluiten van geschreven swaptions en looptijdverkortingen waarbij de verkorting tot een neerwaartse aanpassing van de rentecoupon heeft geleid. De post heeft voor € 7,3 miljoen een looptijd langer dan een jaar en voor € 6,6 miljoen een looptijd langer dan vijf jaar. Voor een nadere toelichting over de derivaten wordt verwezen naar hoofdstuk 25 Financiële instrumenten.

33.5.

Leningen u.g.

Onder de leningen u.g. zijn leningen aan derden verantwoord. Het saldo van de overige langlopende vorderingen per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd:

Leningen derden Leningen aan Portaal gelieerde partijen Diverse leningen Totaal leningen u.g.

2012

2011

295

8.240

4.745

4.602

22

373

5.062

13.215

Het betreft negen leningen met een rentepercentage variërend van 0 tot 8% met een looptijd van 2013 tot 2060.

33.6.

Overige effecten

De marktwaarde van de overige effecten is € 31,7 miljoen. De boekwaarde per balansdatum bedraagt € 31,1 miljoen (2011: € 86,2 miljoen). De overige effecten bestaan uit Nederlandse en Duitse staatsobligaties. Het kortlopend deel van de overige effecten en leningen u.g. bedraagt € 6,2 miljoen (2011: € 29,8 miljoen). De marktwaarde van de leningen u.g. bedroeg ultimo 2012 € 5,1 miljoen (2011: € 13,2 miljoen).


70

33.8.


Het saldo van de overige langlopende vorderingen per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd:

Depot pensioenverplichting Aegon Vorderingen in het kader van de Starters Renteregeling (SRR) Af: Voorziening wegens oninbare vorderingen SRR Overige langlopende vorderingen Totaal overige langlopende vorderingen

34.

Voorraden

34.1.

Vastgoed bestemd voor de verkoop

Onverkochte woningen Voorziening wegens te verwachten verliezen Totaal grond- en ontwikkelposities en onverkochte woningen

2012

2011

290

329

3.287

1.379

-3.280

-1.379

0

0

297

329

2012

2011

1.114

1.882

0

-51

1.114

1.831

Het aantal onverkochte onroerende zaken bedraagt ultimo boekjaar 7 (2011: 10). 34.2.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft onverkochte onroerende zaken in aanbouw. Het saldo per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd: 2012

2011

Bestede kosten verkoopprojecten in ontwikkeling

14.715

12.431

Voorziening wegens te verwachten verliezen

-2.168

-2.186

Totaal onderhanden werk

12.547

10.245

35.


Onderhanden projecten betreft verkochte onroerende zaken in aanbouw. Het saldo per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd:

Geactiveerde kosten Toegerekende winsten Ontvangen termijnen kopers Totaal onderhanden projecten

2012

2011

-18.476

-35.479

-1

-2.531

19.823

41.686

1.346

3.676


71

Gezien de onderhanden projecten op totaalniveau een creditsaldo vertonen wordt het nettobedrag verwerkt als een schuld en afzonderlijk in de balans onder de kortlopende schulden gepresenteerd. Onderstaand is inzicht gegeven in de waardering op projectniveau. 2012

2011

Projecten met een debetsaldo

2.936

759

Projecten met een creditsaldo

-4.282

-4.435

Totaal onderhanden projecten

-1.346

-3.676

36.

Vorderingen

36.1.

Huurdebiteuren

Huurdebiteuren betreft onze vorderingen uit hoofde van de verhuur van onroerende en roerende zaken in exploitatie. Het saldo per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd:

Totale achterstand Af: Voorziening wegens oninbaar Totaal huurdebiteuren

36.2.

2012

2011

5.396

5.365

-2.217

-1.452

3.179

3.913

Gemeenten

Vorderingen op gemeenten betreft van gemeenten te ontvangen subsidies en overige vorderingen. De vorderingen zijn overwegend kortlopend van aard. Het saldo per 31 december 2012 is als volgt opgebouwd:

Gemeente Amersfoort

2012

2011

4

19

Gemeente Arnhem

18

6

Gemeente Leiden

2

0

250

43

Gemeente Soest

0

11

Gemeente Utrecht

9

75

283

154

Gemeente Nijmegen

Totaal vorderingen op gemeenten


72

36.3.

Vorderingen op groepsmaatschappijen

Onder de post vorderingen aan groepsmaatschappijen zijn vorderingen opgenomen op gelieerde maatschappijen. De post is als volgt samengesteld:


2012

2011

1.450

2.041

Stichting Portaal

85

0

Portaal Kanaleneiland B.V.

1.100

0

Portaal Nieuw Leyden B.V.

39

31

Portaal Vastgoed Realisatie (P.V.R.) B.V.

27

27

Portaal Onroerend Goed Beheer B.V.

18

0

OOG (Ontwikkeling Onroerend Goed) B.V.

13

2

2.081

2.080

0

3

Portaal Participatie B.V. C.V. Wonen Boven Winkels Arnhem Portaal Monumenten Beheer B.V.

90

0

PortaalNet B.V.

2.212

9.906

Totaal rekening courant deelnemingen

7.115

14.090

36.4.

Overige vorderingen

Het saldo overige vorderingen per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd:

Debiteuren algemeen Voorziening dubieuze debiteuren Totaal overige vorderingen

2012

2011

3.268

4.671

-125

-96

3.143

4.575

Onder de post debiteuren algemeen zijn alle debiteuren verantwoord met uitzondering van de huurdebiteuren.

36.5.

Overlopende activa

Het saldo overlopende activa per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd:

Niet vervallen rente Vooruitbetaalde aflossingen op leningen Derivaten Door te berekenen aan debiteuren

2012

2011

1.303

7.657

271

408

249.762

88.989

537

243

Overige overlopende activa

15.228

12.738

Totaal overlopende activa

267.101

110.035

Derivaten Onder deze post is het cumulatieve verlies verantwoord voortvloeiend uit novaties, beëindigingen en looptijdverkortingen voor zover de afgedekte positie zich naar verwachting nog voordoet. In dit geval wordt het cumulatieve verlies in de winsten verliesrekening van die periode verwerkt. Het nog niet gerealiseerde cumulatieve verlies wordt onder de overlopende activa verantwoord. De post kent overwegend een langlopend karakter. Van de € 249,8 miljoen heeft € 246,1 miljoen een looptijd langer dan een jaar en € 226,3 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar. Voor een nadere toelichting over de derivaten wordt verwezen naar hoofdstuk 25 Financiële instrumenten.


73

37.

Liquide middelen

Het saldo liquide middelen per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd: 2012

2011

Geld in deposito

23.744

86.000

Geld in deposito (margin call)

51.779

34.800

Vrij opneembare banktegoeden

142.562

1.618

Totaal liquide middelen

218.085

122.418

Het bedrag aan geld in deposito (margin call) stond per 31 december 2012 niet ter vrije beschikking.

38.

Eigen vermogen

Het eigen vermogen bestaat uit de overige reserves en de niet verdeelde winsten. Het verloop van de overige reserves en de niet verdeelde winsten is als volgt: 38.1 38.2 Overige Resultaat Totaal


reserves

boekjaar

3.720.500

-181.195

3.539.305

-181.195

181.195

0

Mutaties boekjaar: Winstverdeling vorig boekjaar Resultaat boekjaar

0

-250.106

-250.106

-181.195

-68.911

-250.106

3.539.305

-250.106

3.289.199

Totaal mutaties Stand per 31 december 2012

De aansluiting van het geconsolideerd groepsvermogen met het enkelvoudige eigen vermogen is als volgt: 2012

2011

3.301.734

3.551.670

-12.535

-12.365

Eigen vermogen

3.289.199

3.539.305

Groepsresultaat

-249.935

-181.008

-171

-187

-250.106

-181.195

Groepsvermogen In consolidatie opgenomen belangen die geen deelneming vormen

Resultaat van de in de consolidatie opgenomen belangen die geen deelneming vormen Resultaat

Volgens de statuten van Stichting Portaal dient het gehele vermogen binnen de kaders van de woonwet en afgeleid het BBSH te worden besteed. Voor de ongerealiseerde herwaarderingen in de enkelvoudige balans ad € 2,2 miljard (2011: 2,4 miljard) met betrekking tot vastgoedbeleggingen is conform de verslaggevingseisen geen herwaarderingsreserve gevormd, maar verantwoording heeft plaatsgevonden onder de overige reserves. Bij de herwaarderingen is rekening gehouden met de invloed van belastingen op vermogen en resultaat.


74

39.

Voorzieningen

Het verloop van de voorzieningen is als volgt: 39.1

39.2

39.3

39.4

Onrendabele Voorziening investeringen Voorziening latente Overige en herstruc- pensioenen belasting voorzieningen tureringen verplichtingen

1 januari 2012

48.331

330

0

3.874

Totaal

52.535

Mutaties boekjaar Toevoegingen

73.869

0

5.824

4.089

83.782

-35.138

-40

0

-946

-36.124

Totaal Mutaties

38.731

-40

5.824

3.143

47.658

31 december 2012

87.062

290

5.824

7.017 100.193

Onttrekkingen/vrijval

39.1.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen heeft betrekking op verwachte verliezen in de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen, renovaties alsmede herstructureringsactiviteiten van Portaal. Voor de bepaling van de voorziening worden de begrote investeringskosten van het betreffende project afgezet tegen de verwachte opbrengsten. Voor projecten waarvoor de opbrengsten lager uitvallen dan de begrote investeringskosten wordt een voorziening gevormd. De voorziening heeft voor een bedrag van € 1,3 miljoen betrekking op renovatieprojecten, € 80,3 miljoen heeft betrekking op de ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen en € 5,4 miljoen heeft betrekking op herstructureringen. De voorziening is overwegend langlopend van aard. De voorziening is gewaardeerd tegen de nominale waarde. 39.2.

Voorziening pensioenen

De voorziening pensioenen betreft een depot dat is ondergebracht bij een verzekeraar voor een aantal in het verleden vervroegd uitgetreden medewerkers.

39.3.

Voorziening latente belastingverplichtingen

De latentie is het gevolg van de tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de commerciele waardering van derivaten als gevolg van amortisaties, de verwerking van ineffectiviteit en de afwaarderingen naar lagere marktwaarde voor derivaten niet opgenomen in een hedge relatie. De latentie wordt in de jaarrekening gewaardeerd tegen de contante waarde. De looptijd is voor de tijdelijke verschillen varieert tussen de 1 en 50 jaren.

39.4.

Overige voorzieningen

De overige voorzieningen hebben voor een bedrag van € 1,955 miljoen betrekking op een reorganisatievoorziening. De reorganisatie zal in de jaren 2012 tot en met 2014 geëffectueerd worden. De overige voorzieningen zijn overwegend langlopend van aard. De voorzieningen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.


75

40.


Het verloop van de post langlopende schulden is als volgt:

40.1 Leningen overheid 40.2 Leningen kredietinstellingen

2012

2012

2012

2011

< 5 jaar

> 5 jaar

Totaal

Totaal

0

24.579

24.579

32.465

303.883 1.453.715 1.757.598 1.724.217

40.3 Derivaten

28.942

144.901

173.843

134.802

40.4 Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden

0

89.259

89.259

79.520

40.5 Overige langlopende schulden

0

233

233

201

Totaal langlopende schulden

332.825 1.712.687 2.045.512 1.971.205

40.1

40.2

40.3

40.4

40.5

Terugkoopverplichting onroerende en roerende Derivaten zaken verkocht onder voorwaarden

Overige langlopende schulden

Totaal

Leningen overheid

Leningen kredietinstellingen

32.465

1.724.217

134.802

79.520

201

1.971.205

Nieuw opgenomen leningen

0

117.000

39.041

859

32

156.932

Startwaarde novatie Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Aflossingen

0

25.104

0

0

0

25.104

0

0

0

12.490

0

12.490

-7.886

-108.723

0

0

0

-116.609

Waarde mutaties

0

0

0

-3.610

0

-3.610

Totaal mutaties

-7.886

33.381

39.041

9.739

32

74.307

Stand per 31 december 2012

24.579

1.757.598

173.843

89.259

233

2.045.512


Mutaties 2012:

40.1. & 40.2.

Leningen overheid en kredietinstellingen

Aflossingsverplichtingen van de leningen overheid en kredietinstellingen die binnen 12 maanden na het jaar aflopen, zijn opgenomen onder de schulden aan kredietinstellingen (kortlopende schulden). Inclusief deze aflossingsverplichtingen is het totaalbedrag aan leningen per eind 2012 € 1.777 miljoen (2011: € 1.832 miljoen). Het gemiddelde rentepercentage van de leningportefeuille bedroeg voor 2012 3,95% (2011: 3,50%). De leningportefeuille bestaat grotendeels uit leningen met eindaflossingen (bullet). Onderstaand de leningportefeuille (langlopende en kortlopende leningen) uitgesplitst naar rentepercentage, naar resterende looptijd (in miljoenen) en informatie over renteherzieningen.


76

(* € 1 miljoen) Rentepercentages Roll over* 0% - 2% 2% - 3%

Afloop (aflossing) 375 < 1 jaar (kortlopend) 152 van 1 tot 5 jaar 26 van 5 tot 10 jaar

wv. annuïtair 110 22 304 24 229 23

(* € 1.000) Renteherzieningen** < 1 jaar van 1 tot 5 jaar van 5 tot 10 jaar

23.227 54.980 20.280

3% - 4%


98


53.525

4% - 5%


45


10.542

5% - 6%

54 > 20 jaar

> 6%

991

48 > 20 jaar

4.877

1 1.777

1.777

184

167.430

* afgedekt met derivaten ** excl roll over leningen en herziening basisrenteopslag

De totale waarde van bovenstaande tabel ad € 1.777 miljoen betreft het totaal leningen overheid en kredietinstellingen (exclusief startwaarde novatie) zowel langlopend als kortlopend. Voor de roll-over leningen zijn derivaten afgesloten.

40.3.

Derivaten

De post derivaten heeft betrekking op de boekwaarde van derivaten. De boekwaarde heeft betrekking op de negatieve startwaarde van swaps die voortkomen uit uitgeoefende swaptions en looptijdverkortingen waarbij de verkorting is gefinancierd middels een aanpassing van de rentecoupon. De post heeft voor € 162,0 miljoen een looptijd langer dan een jaar en voor € 158,8 miljoen een looptijd langer dan vijf jaar. Voor een nadere toelichting over de derivaten wordt verwezen naar hoofdstuk 25 Financiële instrumenten.

41.

Kortlopende schulden

41.1.

Schulden aan kredietinstellingen

Het saldo schulden aan kredietinstellingen per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd: 2012

2011

4.050

0

Aflossingen leningen in volgend boekjaar

110.074

75.473

Totaal schulden aan kredietinstellingen

114.124

75.473

Kasgeldleningen

De aflossingen leningen in volgend boekjaar betreft de aflossingsverplichting voor het komende boekjaar. Portaal heeft kredietfaciliteiten in de vorm van kasgeld- en rekening courantfaciliteiten. De kasgeldfaciliteiten bedragen € 40 miljoen (2011: € 90 miljoen), hiervan is € 25 miljoen met vastgoed als onderpand. De rekening courantfaciliteit bedraagt € 20 miljoen.

41.2.

Schulden aan groepsmaatschappijen

Onder de post schulden aan groepsmaatschappijen zijn schulden opgenomen aan gelieerde maatschappijen. De post is als volgt samengesteld:

Stichting Pontanuslaan Stichting Portaal Portaal Kanaleneiland B.V. OOG (Ontwikkelling Onroerend Goed) B.V. Portaal Onroerend Goed Beheer B.V. Portaal Monumenten Beheer B.V.

2012

2011

9.787

9.644

85

0

4.203

2.356

11

0

497

479

0

4


592

0

Totaal schuld aan groepsmaatschappijen

15.175

12.483


77

41.3.

Belastingen en premies sociale verzekeringen

Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen per 31 december 2012 kan als volgt worden gespecificeerd: 2012

2011

Omzetbelasting

5.637

6.861

Loonheffingen

1.481

1.317

85

0

7.203

8.178

2012

2011

3.747

2.818

Vennootschapsbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekering

41.4.

Overige schulden

De post overige schulden per 31 december 2012 is als volgt samengesteld:

Nog te verrekenen servicekosten met huurders Te betalen pensioenpremie

569

0

47

121

4.363

2.939

2012

2011

21.161

25.744

4.602

4.752

14.654

0

Restant verlofuren

1.298

1.101

Nog te ontvangen facturen dagelijks onderhoud

6.843

5.665

Overige overlopende passiva

3.215

5.776

Totaal overlopende passiva

51.773

43.038

Overige schulden Totaal overige schulden 41.5.

Overlopende passiva

De post overlopende passiva per 31 december 2012 is als volgt samengesteld:

Niet vervallen rente op leningen Vooruitontvangen huren Derivaten

Derivaten Onder deze post is de cumulatieve winst verantwoord voortvloeiend uit novaties, beëindigingen en looptijdverkortingen voor zover de afgedekte positie zich naar verwachting nog voordoet. In dit geval wordt de cumulatieve winst in de winsten verliesrekening van die periode verwerkt. De nog niet gerealiseerde cumulatieve winst wordt onder de overlopende passiva verantwoord. De post kent overwegend een langlopend karakter. Van de € 14,6 miljoen heeft € 7,7 miljoen een looptijd langer dan een jaar en € 6,5 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar. Voor een nadere toelichting over de derivaten wordt verwezen naar hoofdstuk 25 Financiële instrumenten.


78

42.

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

42.1.

Algemeen

Zie hoofdstuk 18 Geconsolideerde niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen. Hieronder worden de afwijkende posten genoemd.

42.2.

Zekerheden

Ultimo 2012 zijn de volgende zekerheden door Portaal aan derden afgegeven: bankgaranties (ten behoeve van een grondexploitatie en huur bedrijfspanden) ter waarde van € 1,3 miljoen en een hypotheek ter waarde van € 0,7 miljoen. Ten slotte heeft Portaal samen met Mitros en de gemeente Utrecht een derdenhypotheek afgegeven ter waarde van € 12 miljoen in het kader van de (her)ontwikkeling van het gebied As Kanaleneiland. Het aandeel van Portaal hierin is € 4 miljoen Ontvangen zijn per ultimo 2012 de volgende zekerheden: bankgaranties ter waarde van € 10,7 miljoen en pandrecht ter waarde van € 2,1 miljoen. 42.3.

Fiscale eenheid omzetbelasting

Portaal maakt tezamen met Portaal Holding B.V., Portaal Onroerend Goed Beheer B.V., Vastgoed Onderhoud Centrale (V.O.C.) B.V, Portaal Vastgoed Realisatie (P.V.R.) B.V. (ontbonden 10/12/2012), Portaal Monumenten Beheer B.V. en Portaal Kanaleneiland B.V. deel uit van een fiscale eenheid voor de heffing van de omzetbelasting. Portaal is hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid.

42.4.

Fiscale eenheid vennootschapsbelasting

Sinds 1 januari 2008 maakt Portaal samen met Portaal Holding B.V., Portaal Onroerend Goed Beheer B.V., Portaal Vastgoed Realisatie (P.V.R.) B.V. (ontbonden 10/12/2012), OOG (Ontwikkeling Onroerend Goed) B.V., Binnenstad Etage Ontwikkeling (B.E.O.) B.V., PortaalNet B.V., Portaal Participaties B.V., Portaal Monumenten Beheer B.V., Portaal Nieuw Leyden B.V., De Rendant B.V., Portaal Kanaleneiland B.V. en Vastgoed Onderhoud Centrale (V.O.C.) B.V. deel uit van een fiscale eenheid voor de heffing van de vennootschapsbelasting. Portaal is hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid.


79

43.

Bedrijfsopbrengsten

43.1.

Huren

Huren betreft aan huurders in rekening gebrachte bruto huren onder aftrek van huurderving wegens leegstand en huurderving wegens oninbaarheid. De samenstelling van de netto huuropbrengsten is als volgt: 2012 2011

Huren

293.057

282.638

Huurderving wegens leegstand

-5.720

-4.395

Huurderving wegens oninbaarheid

-1.406

-1.211

285.931

277.032

Totaal huren

43.2.

Opbrengsten servicecontracten

Vergoedingen betreft aan huurders in rekening gebrachte vergoedingen onder aftrek van derving. De samenstelling van de vergoedingen is als volgt: 2012 2011

Vergoedingen goederen, leveringen & diensten Derving vergoedingen goederen, leveringen & diensten Totaal opbrengsten servicecontracten

43.3.

17.816

17.530

-533

-384

17.283

17.146

2012

2011

1.092

982

Overheidsbijdragen

De overheidsbijdragen zijn als volgt samengesteld:

Bijdrage woningaanpassingen Projectsteun Krachtwijken 2009

0

530


1.315

2.001


894

987

3.301

4.500

Totaal overheidsbijdragen


80

43.4.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Het resultaat op de verkoop onroerende zaken betreft: 2012

2011

136.928

56.975

-5.380

-5.486

Resultaat verkopen bestaand bezit Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Verkoopkosten Af: Boekwaarde

-132.181

-35.368

Verkoopresultaat bestaand bezit

-633

16.121

Afrekening erfpacht

-324

-568

Totaal resultaat verkopen bestaand bezit

-957

15.553

Opbrengsten verkopen nieuwbouw koopwoningen

14.644

24.063

Totaal verkoop onroerende zaken

13.687

39.616

Projectresultaat nieuwbouw koopwoningen

43.4.1. Resultaat verkopen bestaand bezit Als gevolg van de met de verkoop samenhangende terugkoopplicht voor verkopen van onroerende zaken die als Verkopen onder Voorwaarden (Koopgarant) classificeren, wordt geen verkoopresultaat in de resultatenrekening verantwoord. Ten opzichte van vorig jaar is er een significante toename in de opbrengst verkopen bestaand bezit. € 75,6 miljoen heeft betrekking op de verkopen van onroerende zaken aan Ymere. 43.4.2. Projectresultaat nieuwbouw koopwoningen Het projectresultaat nieuwbouw koopwoningen betreft de op basis van voortgang gerealiseerde bruto opbrengsten.

43.5.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

De geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf betreft de kosten van het ontwikkelbedrijf die zijn toegerekend aan onroerende zaken in ontwikkeling. In 2012 is een bedrag van € 6,9 miljoen (2011: € 7,6 miljoen) aan kosten geactiveerd. 43.6.

Overige bedrijfsopbrengsten

Het totaal van de overige bedrijfsopbrengsten kan als volgt worden gespecificeerd: 2012

Doorberekende kosten algemeen beheer aan derden

2011

1.684

1.462

Administratieve vergoeding contracttekenaars

248

279

Administratiekosten t.l.v. de levering van goederen en diensten

431

416

Servicekosten huismeester

356

394

Diversen overige bedrijfsopbrengsten

19

26

Totaal overige bedrijfsopbrengsten

2.738

2.577


81

44.

Bedrijfslasten

44.1.

Erfpacht

De kosten voor erfpacht zijn als volgt samengesteld: 2012

2011

Erfpacht gemeente Utrecht

5

457

Erfpacht gemeente Arnhem

9

20

14

477

Totaal erfpacht

De erfpachtvoorwaarden in Utrecht zijn medio 2012 veranderd. Portaal heeft met de gemeente Utrecht een afspraak gemaakt over de conversie van de erfpachtvoorwaarden naar eeuwigdurend afgekocht (waarbij de bestemming sociale huur blijft). De oude erfpachtovereenkomsten waren aangegeven voor een periode van 50 jaar waarna de grond in principe zou terugvallen aan de gemeente. Met de ´afkoop´ zijn alle erfpachtcontracten omgezet in een eeuwigdurend erfpachtrecht. Met de afkoop vervalt ook de jaarlijks te betalen canon. 44.2.

Lonen en salarissen

De post lonen en salarissen is inclusief aan activa in ontwikkeling, onderhanden werk en onderhanden projecten doorberekende personeelskosten en kan als volgt worden gespecificeerd:

Bruto lonen en salarissen plus toeslagen Ontvangen ziekengeld

2012

2011

32.165

31.945

-322

-491

31.843

31.454

2012

2011

31.604

30.566

Contractonderhoud

8.460

8.121

Mutatieonderhoud

11.199

9.482

Reparatieonderhoud

14.903

14.058

Aanpassingen bestaand bezit

6.982

9.710

Kosten gewijzigde regelgeving

6.394

5.892

Totaal lonen en salarissen

44.3.

Lasten onderhoud

Het totaal van de onderhoudslasten is als volgt nader te specificeren:

Planmatig onderhoud

Overige lasten onderhoud

1.056

1.158

Totaal lasten onderhoud

80.598

78.987


82

44.4.

Leefbaarheid

De lasten leefbaarheid zijn als volgt samengesteld: 2012

2011

Schoon

1.214

1.095

Groen

1.684

985

Veilig

1.499

1.395

Participatie en sociale cohesie

2.125

4.411

Overleg Huurdersorganisaties

121

199

Huismeester

119

235

Leren

119

80

Volkshuisvestingsbelangen

284

360

Overige kosten leefbaarheid

362

438

7.527

9.198

Totaal leefbaarheid

44.5.

Lasten servicecontracten

De lasten servicecontracten zijn als volgt samengesteld: 2012

2011

Collectieve Stookkosten

341

470

Energiekosten

234

185

Extra voorzieningen algemeen

104

86

Gemeenschappelijk Elektra

2.593

2.657

Glasfonds

1.071

865

Groenvoorziening

516

474

Huismeester

521

499

Huurdersonderhoud

1.968

1.394

Individuele Stookkosten

6.116

5.973

Rioolfonds

361

420

2.821

2.660

Water

597

732

Diversen

400

915

17.643

17.330

Schoonmaak

Totaal lasten servicecontracten


83

44.6.

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten zijn als volgt samengesteld: 2012

2011

Overige personeelskosten

7.591

9.354

Huisvestingskosten

1.857

3.450

Automatiseringskosten

2.455

2.510

Advieskosten

5.017

2.939

Kantoorkosten

2.565

2.937

18.254

17.749

Verzekeringen

1.180

989

VvE beheer

1.356

1.199

Belastingen

Verhuiskostenvergoedingen

34

91

280

309

0

-3.450

Diverse overige bedrijfslasten

4.423

6.280

Totaal overige bedrijfslasten

45.012

44.357

Energielasten leegstaande woningen Ondersteuning Centrada

45.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille zijn als volgt samengesteld:

Waardeverandering commercieel vastgoed in exploitatie Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie Waardeverandering na-investeringen (dotatie voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen) Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling (niet te activeren projectkosten nieuwbouw huur) Waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling (waardeverandering grondposities) Waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling (dotatie voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen) Waardeverandering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2012

2011

-1.387

-5.715

-192.876

-157.799

-62.251

-7.349

-2.312

-5.778

-1.539

-5.232

-11.618

-40.576

4.230

1.209

-267.753

-221.240

De waardeveranderingen commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie hebben betrekking op de waardeontwikkelingen van de vastgoedportefeuille en zijn het gevolg van de waardering van het vastgoed tegen marktwaarde.


84

46.


46.1.

Waardeveranderingen financiële vaste activa en van effecten

De opbrengsten financiële vaste activa zijn als volgt samengesteld: 2012

2011

Afwaardering lening PortaalNet B.V.

0

-34.387

Totaal opbrengsten financiële vaste activa

0

-34.387

46.2.

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten

De opbrengsten financiële vaste activa zijn als volgt samengesteld: 2012

2011

11.154

11.026

-32

-24

11.122

11.002

2012

2011

Waardeverandering geschreven swaptions

-2.757

-44.358

Waardeverandering payer swaps

-9.314

0

Waardeverandering gestructureerde derivaten (index)

-3.493

-23.609

-15.564

-67.967

Rente vergoedingen leningen u.g. Bewaarloon / provisie effecten Totaal opbrengsten financiële vaste activa

46.3.

Waardeveranderingen derivaten

De waardeveranderingen derivaten zijn als volgt samengesteld:

Totaal waardeveranderingen derivaten

De waardeveranderingen derivaten hebben betrekking op de marktwaardemutatie van de derivaten niet onder hedge accounting.


85

46.4.

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

De rentebaten zijn als volgt samengesteld: 2012

2011

Rente rekening courant en deposito's

20

384

Rente te vorderen BWS-subsidie

73

159

Overige rentebaten

380

296

Totaal rentebaten

473

839

2012

2011

-57.522 -10.325 -3.360 250 -234

-55.295 -16.305 -3.304 -449 -342

-513 -71.704

0 -75.695

46.5.

Rentelasten en soortgelijke kosten

De rentelasten zijn als volgt samengesteld:

Rente langlopende schulden: - Leningen overheid en kredietinstellingen - Resultaten SWAP - Resultaten derivaten - Overige schulden - WSW Disagio Rente kortlopende schulden: - Kredietinstellingen Totaal rentelasten

Onder de rentelasten is voor een bedrag van € 4,5 miljoen aan hedge resultaat verantwoord. Daarnaast is voor een bedrag van € 1,1 miljoen aan vrijval boekwaarde verantwoord. Hiertegenover staat de rentebate als gevolg van de vrijval van de boekwaarde van de novatie ad € 2,1 miljoen.


86

47.


Het negatieve commerciële resultaat over 2012 leidt gecorrigeerd voor verschillen tussen de commerciële en fiscale behandeling tot een positief fiscaal resultaat. Dit positieve fiscale resultaat leidt tot een belastinglast, maar niet tot belastingbetaling, omdat er nog voldoende compensabele verliezen zijn die zijn opgenomen onder de latente belastingvorderingen. Het resultaat leidt tot een afname van de latente belastingvordering met € 5,9 miljoen, zijnde 25% van het resultaat. Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 25% (2011: 25%). De belastinglast in de winsten verliesrekening over 2012 bedraagt € -28,9 miljoen, ofwel -13% van het resultaat vóór belastingen (2011: 60%) en bestaat uit de volgende componenten: 2012

2011

0 0 0 0 0

-305 6.338 4.913 5.786 16.732

0 0 0

6.708 0 18.369

-2012

-28.949 -28.949

0 25.077

Vennootschapsbelasting verantwoord in de winsten verliesrekening

-28.949

41.809

Acute vennootschapsbelasting -2007 -2008 -2009 -2010 Mutatie latente vennootschapsbelasting -2009 -2010 -2011

Tot 2012 heeft Portaal de herbestedingsreserve toegepast op de fiscale resultaten. Met ingang van 2012 is het toepassen van de herbestedingsreserve niet meer toegestaan voor toegelaten instellingen. De vennootschapsbelasting wordt veroorzaakt door enerzijds een verschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van onroerende zaken in exploitatie en anderzijds door een afname van de compensabele verliezen die het gevolg zijn van het positieve fiscale resultaat over 2012 die middels carry forward in de toekomst met fiscale winsten zullen worden verrekend. Het fiscale resultaat is als volgt bepaald: Commercieel resultaat voor VPB Af:

-221.157

- Resultaat verkoop nieuwbouw - Projectsteun - Lasten geactiveerde renovaties - Storting HIR - Fiscaal agio LOG - Afschrijving goodwill VOC

-30.919 -2.209 -13.841 -5.834 -5.198 -340

Totaal Af:

-58.341

Bij: - Verkopen bestaand bezit - Herwaardering a.g.v. marktwaarde - Derivaten - Gemengde kosten - Resultaat deelnemingen - Lasten onderhoud/verbetering - Waardeveranderingen vlottende activa - Geactiveerde rente - Vrijval fiscaal (dis)agio LUG

6.791 267.753 15.564 171 2.084 7.164 3.000 1.531 1.307

Totaal Bij:

305.365

Fiscaal resultaat:

25.867


87

48.

Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen 2012

2011

8

0


968

36.476

Totaal

976

36.476


49.

Bezoldiging bestuurders en commissarissen

Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1 BW, is in het boekjaar ten laste van de toegelaten instelling en groepsmaatschappijen gekomen voor:

Bestuurders en voormalig bestuurders Commissarissen en voormalige commissarissen Totaal

2012 (x € 1 )

2011 (x € 1 )

467.630 114.288 581.918

487.262 137.466 624.728

2012 (x € 1 )

2011 (x € 1 )

17.100 20.435 76.753 114.288

24.000 24.380 89.086 137.466

Commissarissen en voormalige commissarissen Voorzitter Vice-voorzitter Overige leden Totaal

Er zijn geen leningen, voorschotten en garanties door de toegelaten instelling aan de bestuurders en commissarissen verstrekt.

50.

Ondertekening

Was getekend: Raad van Bestuur Stichting Portaal,

ir. L.H. Keijts Voorzitter Raad van Bestuur

drs. D.J. van der Zeep RC Lid Raad van Bestuur

Utrecht, 24 juni 2013.


88

De Raad van Commissarissen kan zich verenigen met deze stukken en heeft de jaarrekening en het jaarverslag 2012 goedgekeurd, welke vaststelling overeenkomstig de statuten heeft geresulteerd in een afzonderlijk besluit tot het verlenen van decharge aan de Raad van Bestuur over het gevoerde beleid 2012. Was getekend: Raad van Commissarissen,

drs. M.E. Rompa Voorzitter RvC

Drs. L.C. van de Kieft Vice-voorzitter RvC

drs. R. van Leeuwen Lid RvC

dhr B.A. Spelbos RA Lid RvC

drs. F. Örgü Lid RvC

Prof.mr.dr.E.F. ten Heuvelhof Lid RvC

Mevr. M.A.J. Weterings Lid RvC


89

Overige gegevens Controleverklaring Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.

Statutaire bepaling inzake resultaatbestemming. In de statuten van de stichting zijn geen bepalingen opgenomen inzake de resultaatbestemming.

Voorstel resultaatbestemming Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het negatieve resultaat over het boekjaar 2012 ten bedrage van € 250.106.000,- geheel ten laste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is nog niet in de jaarrekening verwerkt.

Gebeurtenissen na balansdatum Woonakkoord In februari 2013 hebben het kabinet en enkele oppositiepartijen hierover afspraken gemaakt in het zogenaamde Woonakkoord. Hierin zijn onder meer afspraken opgenomen rondom de verhuurderheffing. Op basis van het Woonakkoord loopt deze voor Portaal op van € 0,7 miljoen in 2013 naar € 45 miljoen in 2017. Saneringssteun Verwacht wordt dat in de komende jaren Portaal een saneringsbijdrage aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting zal moeten verrichten. Deze heffing is bedoeld om de sanering van corporaties die in de problemen zijn gekomen op te vangen. Portaal heeft ingeschat, op basis van de richtlijnen van het Centraal Fonds, dat in de jaren 2013 tot en met 2017 in totaal circa € 45 miljoen afgedragen zal moeten worden. De heffingen worden jaarlijks door de minister goedgekeurd, voor 2013 is dit inmiddels gebeurd. Portaal heeft berekend dat de afdracht in 2013 circa € 11 miljoen zal bedragen. Besluitvormingen over mogelijke saneringsheffingen voor de jaren na 2013 heeft nog niet plaatsgevonden. Kabinetsbeleid Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurderheffing en verruiming van het huurbeleid. Het regeringsbeleid was op balansdatum nog onderdeel van wetsvorming. Op 13 februari 2013 is het Woonakkoord tussen kabinet en een aantal oppositiepartijen gesloten. Op 16 maart 2013 heeft de Eerste Kamer ingestemd met de verruiming van het huurbeleid voor de jaren 2013 en 2014. Het wetsvoorstel inzake de verhuurderheffing is op dit moment nog niet gereed. De verhuurderheffing voor toegelaten instelling zou voor de jaren 2013-2017 totaal circa € 144 miljoen kunnen bedragen op grond van de huidige kennis van de wetsontwikkeling, zijnde het Woonakkoord d.d. februari 2013. Het inkomensafhankelijke verhuurbeleid leidt naar verwachting tot additionele huurinkomsten over de periode 2013 tot en met 2017. Daarnaast houdt Portaal over de jaren 2013 tot en met 2017 rekening met € 45 miljoen aan heffing inzake saneringssteun.


90

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het bestuur en de Raad van Commissarissen van Stichting Portaal

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit jaarverslag opgenomen jaarrekening over 2012 van Stichting Portaal te Utrecht (hierna: ‘de toegelaten instelling’) gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2012 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid BBSH, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het BBSH. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het inrichten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Stichting Portaal per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het BBSH, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.

Benadrukking van aangelegenheden omtrent beleidswijzigingen Wij vestigen de aandacht op de paragraaf 1.7 ‘Continuiteit’zoals opgenomen onder de algemene toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, waarin uiteengezet is dat Stichting Portaal naar verwachting van het bestuur wezenlijke aanpassingen in de bedrijfvoering moet doorvoeren en ruim gebruik dient te maken van de verruiming van het huurbeleid om aan de in de sector gebruikelijke kengetallen te kunnen blijven voldoen als gevolg van diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze situatie doet geen afbreuk aan ons oordeel.


91

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het BBSH, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 g BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

Rotterdam, 28 juni 2013 KPMG Accountants N.V. P.W.J. Smorenburg RA


92

JAARREKENING 2012 P O R T A A L J A A R R E K E N I N G

Recommend Documents