JAARREKENING 2011 P O R T A A L J A A R R E K E N I N G

JAARREKENING 2011

PORTAAL JAARREKENING 201 1

1

PORTAAL JAARREKENING 2011

2

Inhoud JAARVERSLAG............................................................................................................................................... 5 JAARREKENING ............................................................................................................................................. 7 GECONSOLIDEERDE BALANS PER 31 DECEMBER 2011 ...................................................................................... 8 GECONSOLIDEERDE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2011 ....................................................................... 10 GECONSOLIDEERD KASSTROOMOVERZICHT OVER 2011 .................................................................................. 11 TOELICHTING BEHORENDE TOT DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2011 ................................................... 12 1. Algemene toelichting ..................................................................................................................... 12 2. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva .............................................................. 15 3. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat .......................................................................... 21 4. Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht ....................................................... 24 5. Financiele instrumenten en risicobeheersing ................................................................................ 24 ENKELVOUDIGE BALANS PER 31 DECEMBER 2011 .......................................................................................... 50 ENKELVOUDIGE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2011 .............................................................................. 52 TOELICHTING BEHORENDE TOT DE ENKELVOUDIGE JAARREKENING 2011 ......................................................... 53 29. Algemeen .................................................................................................................................. 53 30. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva .......................................................... 53 OVERIGE GEGEVENS .................................................................................................................................. 67 CONTROLEVERKLARING ................................................................................................................................ 67 STATUTAIRE BEPALING INZAKE RESULTAATBESTEMMING. ................................................................................ 67 VOORSTEL RESULTAATBESTEMMING .............................................................................................................. 67 GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM ............................................................................................................. 67


3


4

Jaarverslag Voor het jaarverslag en het daarin opgenomen volkshuisvestingsverslag wordt verwezen naar het separaat uitgebrachte jaarverslag. Het jaarverslag is beschikbaar op www.portaal.nl.


5


6

Jaarrekening


7

Geconsolideerde balans per 31 december 2011 (voor resultaatbestemming) Ref

ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa

31-12-2011

31-12-2010

(x € 1.000)

(x € 1.000)

2.034.343 79.845 168.521 29.905 2.312.614

1.943.627 67.417 163.976 33.648 2.208.668

3.046 3.456 86.704 8.635 100.375 8.440 210.656

4.505 3.456 86.218 10.667 79.842 521 185.209

2.523.270

2.393.877

6

- Onroerende en roerende zaken in exploitatie* - Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling* - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa Financiële vaste activa

6.1 6.2 6.3 6.4

7

- Te vorderen BWS-subsidies - Deelnemingen - Overige effecten - Leningen u.g. - Latente belastingvorderingen* - Overige langlopende vorderingen Totaal financiële vaste activa

7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6

Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden

8

24.153

37.066

Onderhanden projecten

9

0

1.424

Vorderingen

10 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5

3.913 155 817 3.025 132.303 140.213

2.759 285 0 6.020 34.423 43.487

11

131.149

186.012

295.515

267.989

2.818.785

2.661.866

- Huurdebiteuren - Vorderingen op gemeenten - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Overige vorderingen - Overlopende activa* Totaal vorderingen Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal ACTIVA


8

31-12-2011 (x € 1.000)

31-12-2010 (x € 1.000)

676.049 19 676.068

698.874 19 698.893

330 11.580 25 136.241 3.882 152.058

324 2.455 25 57.486 3.635 63.925

14.1 14.2

1.756.683 79.520

1.586.292 66.007

14.3

201 1.836.404

204 1.652.503

75.475 20.326 347 9.565 3.676 2.939 41.927 154.255

146.444 27.458 523 25.983 0 3.018 43.119 246.545

2.818.785

2.661.866

PASSIVA

Ref

Groepsvermogen - Eigen vermogen* - Minderheidsbelang derden Totaal groepsvermogen

12 12.1 12.2

Voorzieningen

13

- Pensioenen - Onrendabele investeringen nieuwbouw - Voorziening deelneming - Voorziening derivaten* - Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

13.1 13.2 13.3 13.4 13.5

Langlopende schulden

14

- Leningen overheid en kredietinstellingen - Terugkoopverplichting roerende en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overige langlopende schulden Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden

15

- Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers - Schulden aan gemeenten - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Onderhanden projecten - Overige schulden - Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

15.1

15.2 9 15.3 15.4

Totaal PASSIVA

Noot:

Waar nodig zijnde met een asterix (*) gemarkeerde posten omwille van de vergelijkbaarheid de vergelijkende cijfers over 2010 aangepast. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening onder het hoofd Algemene toelichting.


9

Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2011 Ref Bedrijfsopbrengsten

2011 (x € 1.000)

2010 (x € 1.000)

278.103 17.162 4.500 68.707 7.652 5.086 381.210

271.307 16.685 3.583 57.494 7.089 7.450 363.608

22.219 77.569 9.065 477 38.603 6.850 6.100 57.838 7.773 82.737 309.231

15.245 84.518 -27.590 553 37.809 6.381 6.091 52.757 17.907 89.910 283.581

71.979

80.027

1.373 0 611

1.399 0 -472

-67.967 11.002 77.138 -132.119

-15.890 11.481 71.540 -75.022

-60.140

5.005

37.265

3.804

70

84

-22.805

8.893

0

0

-22.805

8.893

17

- Huren - Vergoedingen - Subsidiebijdragen - Verkoop onroerende zaken - Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten

17.1 17.2 17.3 17.4 17.5 17.6

Bedrijfslasten - Kosten uitbesteed werk - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa - Erfpacht - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Lasten onderhoud - Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa - Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

18 19 20 20.2 20.3 21 22 23

Saldo uit operationele bedrijfsuitoefening Financiële baten en lasten

24

- Rentebaten - Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten - Waardeveranderingen terugkoopverplichting onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden - Waardeveranderingen derivaten* - Opbrengsten financiële vaste activa en effecten - Rentelasten en soortgelijke kosten* Totaal financiële baten en lasten

24.1 24.2 24.3 24.4 24.5

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting*

25

Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Waarvan aandeel derden Netto resultaat Noot:



10

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2011 2011 (x € 1.000) Huren Rente ontvangsten Overige ontvangsten

2010 (x € 1.000)

276.915 13.208

272.222 12.369

26.550

36.090

Inkomende operationele kasstromen

316.672

Personeelsuitgaven (inclusief overige personeelsuitgaven) Uitgaven onderhoud Rente uitgaven Vennootschapsbelasting Overige bedrijfsuitgaven (inclusief leefbaarheid)

-52.095 -50.305 -76.503

-51.906 -46.417 -71.167

0 -78.042

0 -89.022

Uitgaande operationele kasstromen Kasstroom uit operationele activiteiten Verkoop bestaand bezit (inclusief kosten) Verkoop nieuwbouw (ontvangsten) Overig

320.681

-256.945

-258.511

59.727

62.170

52.690 35.990 0

Inkomende desinvesteringskasstromen

54.925 18.013 0 88.680

-23.848 -109.767 -17.933 -66.231 -1.679

Verkoop nieuwbouw (uitgaven) Nieuwbouw huurwoningen (inclusief sloopkosten) Aankopen Kwaliteitsverbeteringen en renovaties Overig Uitgaande investeringskasstromen Kasstroom uit investeringen en desinvesteringen Mutatie financiële vaste activa (ontvangsten) Aangetrokken financiering

72.938 -38.224 -119.417 0 -38.881 -2.674

-219.458

-199.196

-130.778

-126.258

34.531

1.153

175.000

225.000

Inkomende financieringskasstromen

209.531 -30.073 -163.272

Mutatie financiële vaste activa (verstrekt) Aflossing financiering

226.153 -1.208 -108.517

-193.345

-109.725

16.185

116.428

-54.863

52.340

Eindstand liquide middelen

186.012 131.149

133.672 186.012

Mutatie liquide middelen

-54.863

52.340

Uitgaande financieringskasstromen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen Het verloop van de geldmiddelen is als volgt weer te geven: Beginstand liquide middelen


11

Toelichting behorende tot de geconsolideerde jaarrekening 2011 1.

Algemene toelichting

1.1.

Activiteiten

De activiteiten van Stichting Portaal (verder Portaal) statutair gevestigd te Baarn en haar groepsmaatschappijen bestaan voornamelijk uit werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting. Portaal is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 70 eerste lid van de Woningwet en streeft er naar kwantitatief en kwalitatief passende huisvesting te bieden aan een ieder, waarbij voor aan degenen met een lagere inkomens voorrang wordt geboden 1.2.

Continuiteit

Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft aangekondigd dat Portaal door het Centraal Fonds onder verscherpt toezicht wordt gesteld. De minister heeft de 2e kamer hierover geinformeerd en laten weten dat Portaal niet in acute liquiditeitsprolbemen verkeert De reden dat het Centraal Fonds met ons praat over verscherpt toezicht heeft alles te maken met de aanbevelingen die zij hebben gedaan met betrekking tot de aanscherping van onze processen, besluitvorming en organisatie op het gebied van treasury. Ook adviseert het Centraal Fonds over een versterking van de risicobeheersing van de derivatenportefeuille. Het merendeel van de adviezen zal Portaal overnemen in haar beleid en bedrijfsvoering. Mede door de economische crisis in de Z-E landen is de rente in sterkere Europese landen waaronder Nederland sterk gedaald tot een historisch laagte record. Deze scherpe rentedaling in combinatie met de CSA afspraken die Portaal met haar financiers heeft gemaakt om het tegenpartijrisico te beperken hebben ertoe geleid dat Portaal per 1 juni 2012 € 204 miljoen aan margin calls heeft ontvangen en gestort bij de verschillende financiele instellingen. Zo’n daling met de bijbekorende margin call verplichting hoeft op zich nog geen probleem te zijn, maar daarnaast heeft Vestia besloten al haar bezit in onderpand te geven bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Hierdoor zien banken de zekerheid van verstrekte leningen verminderen. Daardoor trekken de banken hun kredietfaciliteiten in waardoor Portaal beperkt wordt in het gebruik van liquiditeitsbuffers voor het voldoen aan de margin calls. Dit raakt ook de hele corporatiesector Wij werken aan het ophogen van onze buffer en daarmee aan het versterken van de liquiditeit om te kunnen voldoen aan de nieuwe richtlijn van het Centraal Fonds. Dit doen wij op drie manieren: 1: het vergroten van onze liquiditeit door de timing van inkomsten en uitgaven. 2: met enkele bankpartijen voeren wij constructieve gesprekken over structurele verhoging van de buffer. 3: we bouwen de omvang van onze derivatenportefeuille af. We zetten vol in op het aanvullen van onze buffer op eigen kracht. Pas in het uiterste geval zullen wij tijdelijke liquiditeitssteun vragen bij het WSW. Portaal kan hier een beroep op doen omdat wij op andere financiële indicatoren goed presteren. De in de onderhavige jaarrekening gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn dan ook gebaseerd op de veronderstelling van continuïteit van Portaal. 1.3.

Foutenherstel

In het verslagjaar heeft Portaal verdere stappen ondernomen om de transparantie in de financiële verslaglegging verder te vergroten en een beter inzicht te geven in het resultaat en de vermogenspositie van Portaal. Voor dit doel is een aantal wijzigingen in de verslaggeving en presentatie rondom de derivaten doorgevoerd. Tot en met 2010 werd door Portaal voor de gehele derivatenportefeuille het principe van kostprijs hedge accounting toegepast. Met de toepassing van kostprijs hedge accounting wordt bereikt dat het resultaat van zowel het hedge instrument als de afgedekte positie op hetzelfde moment in de winsten verliesrekening wordt verantwoord. Zonder de toepassing van kostprijs hedge accounting worden de resultaten van derivaten vaak eerder in de winsten verliesrekening tot uitdrukking gebracht dan die van de afgedekte positie. Om deze mismatch te voorkomen past Portaal kostprijs hedge accounting toe. Aan het toepassen van kostprijs hedge accounting zijn echter drie belangrijke voorwaarden gekoppeld. Bij een nadere analyse van onze derivatenportefeuille hebben wij geconstateerd dat niet in alle gevallen is voldaan aan deze voorwaarden. Zo passen geschreven swaptions bij nader inzien niet onder kostprijs hedge accounting. De geschreven swaptions worden vanaf 2011 dan ook tegen geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde gewaardeerd. Daarnaast wordt voor enkele gestructureerde producten (index producten) gedeeltelijk afgezien van de toepassing van hedge accounting, omdat deze hedges onvoldoende effectief zijn. Deze derivaten worden vanaf 2011 ook tegen geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde gewaardeerd. Deze per ultimo verslagjaar lagere marktwaarde is opgenomen in een voorziening derivaten, de mutatie in deze voorziening maakt onderdeel uit van de PORTAAL JAARREKENING 2011

12

financiële baten en lasten. Het toepassen van kostprijs hedge accounting blijft het uitgangspunt voor de verwerking van derivaten die wel kwalificeren. Een van de drie voorwaarden voor toepassing van hedge accounting is dat de ineffectiviteit van de hedge instrumenten direct wordt verwerkt in de winsten verliesrekening. Tot en met de jaarrekening 2010 is voor de gehele derivatenportefeuille ten onrechte uitgegaan dat de hedge instrumenten de waardeverandering van de afgedekte positie volledig compenseren en dus volledig effectief waren. Vanaf de jaarrekening 2011 wordt de feitelijke ineffectiviteit van de hedge instrumenten direct in de winsten verliesrekening verwerkt. Het effect daarvan op voorgaande jaren is als volgt: Effecten 2010

Vermogen

Resultaat

Kasstroom

31-12-2010

2010

2010

Voor herziening

736.216

24.012

52.319

Effect herziening

-37.323

-15.119

-

Na herziening

698.893

8.893

Effecten 2009 en eerder

52.319

Vermogen

Resultaat

Kasstroom

1-1-2010

< 2010

< 2010

Voor herziening

712.188

10.249

Effect herziening

-22.204

-22.204

Na herziening

689.984

-11.955

-46.851 -46.851

Op basis van het foutenherstel is het vermogen per 1 januari 2011 herrekend. Het eigen vermogen ultimo 2010 is afgenomen met een bedrag van € 37,3 miljoen. Het eigen vermogen is gedaald van € 736 miljoen naar € 698 miljoen. Het eigen vermogen ultimo 2009 is afgenomen met een bedrag van € 22,2 miljoen. Het eigen vermogen is gedaald van € 712 miljoen naar € 690 miljoen. Het resultaat over 2011 op basis van de juiste toepassing van grondslagen bedraagt € 22,8 miljoen negatief. Indien volgens de toepassing in de jaarrekening 2010 zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 36,5 miljoen positief hebben bedragen. Het resultaat over 2010 bedraagt op volgens de toepassing in de jaarrekening 2010 € 24,0 miljoen positief. Bij juiste toepassing va de grondslagen bedraagt het resultaat 2010 € 8,8 miljoen positief. Voorts hebben we vastgesteld dat de toelichting op de derivaten in de jaarrekening 2010 niet op alle punten het vereiste inzicht gaf. Ten behoeve van het inzicht zijn de vergelijkende cijfers over boekjaar 2010 in de jaarrekening 2011 aangepast op basis van de nieuwe waarderingsgrondslagen. In de winst en verliesrekening is een nieuwe post toegevoegd in de rubriek financiële baten en lasten namelijk waardeveranderingen derivaten. In het kader van het bovenstaande houdt deze jaarrekening tevens in een mededeling in de zin van artikel 2.362 lid 6, tweede volzin, BW 2.

1.4.

Stelselwijzigingen

Renovaties In aansluiting op richtlijn 212 Materiële vaste activa worden de renovatieprojecten in uitvoering vanaf 2011 verantwoord onder de materiële vaste activa in exploitatie in plaats van de materiële vaste activa in ontwikkeling. Het betreft hier slechts een rubriceringwijziging welke geen invloed heeft op het resultaat of het vermogen van Portaal. Omwille van de vergelijkbaarheid is de beginbalans gecorrigeerd. Voor een bedrag van € 18,3 miljoen heeft herrubricering van de materiële vaste activa in ontwikkeling naar de materiële vaste activa in exploitatie plaatsgevonden.

1.5.

Consolidatie

De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van Portaal en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding PORTAAL JAARREKENING 2011

13

bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin Portaal een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten en direct kunnen worden uitgeoefend, betrokken. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. In de geconsolideerde jaarrekening zijn de onderlinge schulden, vorderingen en transacties geëlimineerd, evenals de binnen de Groep gemaakte winsten. De groepsmaatschappijen zijn integraal geconsolideerd, waarbij het minderheidsbelang van derden afzonderlijk tot uitdrukking is gebracht. Naast Portaal zijn de volgende entiteiten in de consolidatie begrepen:

Naam deelneming

Belang

Vestigingsplaats

- Stichting Beheer Registergoederen Eemland

100 %

Soest

- BEO B.V.

100 %

Arnhem

- De Rendant B.V.

100 %

Baarn

- OOG B.V.

100 %

Nijmegen

- Portaal Holding B.V.

100 %

Baarn

- Portaal Kanaleneiland B.V.

100 %

Baarn

- Portaal Monumenten Beheer B.V.

100 %

Baarn

- Portaal Net B.V.

100 %

Baarn

- Portaal Nieuw Leyden B.V.

100 %

Baarn

- Portaal Onroerend Goed Beheer B.V.

100 %

Baarn

- Portaal Participaties B.V.

100 %

Baarn

- Portaal Vastgoed Realisatie B.V.

100 %

Baarn

- Stichting Pontanuslaan

100 %

Arnhem

- Stichting Tot Steun van de Stichting Sociale Woningbouw Utrecht - VOC B.V.

100 % 100 %

Utrecht Baarn

51%

Baarn

- C.V. Wonen Boven Winkels Arnhem

In de geconsolideerde jaarrekening zijn ook de verenigingen van eigenaren opgenomen waarin Portaal een meerderheidsbelang heeft. Daarnaast heeft Portaal de volgende deelnemingen die niet in de consolidatie zijn begrepen.

Naam - Woningnet N.V.

Belang 6%

Vestigingsplaats Utrecht

- C.V. De Witte Vrouwe

7%

Utrecht

- GEM Waalsprong Beheer B.V.

4%

Nijmegen

- C.V. Maat

16%

Arnhem

- B.V. Woonwagenexploitatie

24%

Utrecht

- GEM Kanaleneiland C.V.

25%

Amersfoort

- Kanaleneiland Beheer B.V.

25%

Amersfoort

- OntwikkelCombinatieKanaleneiland VOF

33%

Rotterdam

- Nieuw Leyden Beheer B.V.

50%

Baarn

- Nieuw Leyden C.V.

50%

Leiden

- NovioNoord B.V.

50%

Nijmegen


14

1.6.

Verbonden partijen

Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Portaal en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Transacties van betekenis met verbonden partijen worden toegelicht voor zover deze niet onder normale marktvoorwaarden zijn aangegaan. Hiervan wordt toegelicht de aard en de omvang van de transactie en andere informatie die nodig is voor het verschaffen van het inzicht.

1.7.

Schattingen

Om de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening te kunnen toepassen, is het nodig dat het bestuur van Portaal zich over verschillende zaken een oordeel vormt, en dat het bestuur schattingen maakt die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De belangrijkste schattingsposten in de jaarrekening betreffen de materiele vaste activa verkocht onder voorwaarden, de bedrijfswaarde, de voorraad, het onderhanden werk, de belastinglatenties en de voorzieningen. Indien het voor het geven van het in art. 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. De werkelijkheid kan afwijken van deze schattingen.

2.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

2.1.

Algemeen

Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winsten verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het bepaalde Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2005. Dit betekent dat de in 2011 verschenen nieuwe Richtlijn 645 van toepassing voor boekjaren vanaf 1 januari 2012 niet is toegepast. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvorming- en communicatieproces rondom projectontwikkeling en herstructurering.

2.2.

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de wijzigingen in het kader van foutenherstel zoals opgenomen in paragraaf 1.3 en de toegepaste stelselwijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 1.4.

2.3.

Valuta

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in euro’s; dit is zowel de functionele als de presentatievaluta van Portaal. Alle financiële informatie in euro’s is afgerond op het dichtstbijzijnde duizendtal, tenzij anders vermeld.


15

2.4.

Materiële vaste activa

2.4.1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen dan wel lagere reële waarde. De reële waarde betreft voor dit doel de bedrijfswaarde. De afschrijvingen worden berekend volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Het interne beleid en de bedrijfsvoering van Portaal is gericht op sturing van de waarde van het vastgoed op basis van productmarktcombinaties op het niveau van de vijf regio’s. Bij het samenstellen van de complexindeling (zijnde de kasstroomgenererende eenheid) is hierbij aansluiting gezocht. De volgende afschrijvingspercentages worden hierbij gehanteerd: • • • • •

Grond in eigendom Grond in erfpacht afkoop eeuwig durend Grond in erfpacht afkoop voor bepaalde tijd Bouw Verbeteringen

geen afschrijvingen geen afschrijvingen looptijd contract lineair 50 jaar lineair restant levensduur

De uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van de kasstroomgenerende eenheid worden aangemerkt als activeerbare kosten. Na-investeringen worden slechts geactiveerd tot het bedrag van de toename van de bedrijfswaarde als gevolg van deze ingreep. Het zogeheten onrendabele deel van deze na-investeringen wordt ten laste van de winsten verliesrekening verantwoord als ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’. Onderhoudsuitgaven en uitgaven voor renovatiewerkzaamheden worden slechts geactiveerd indien zij de gebruiksduur van het object verlengen. De overige onderhoudslasten worden rechtstreeks ten laste van de winsten verliesrekening gebracht. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de kasstroomgenererende eenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van de kasstroomgenererende eenheid. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op normen die gebaseerd zijn op het Jaarplan en het Portfolioplan. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende parameters en uitgangspunten: • disconteringsvoet van 5,25 %; • jaarlijkse huurverhoging is voor alle jaren inflatievolgend; • jaarlijkse huurderving van gemiddeld 1,2 %; • stijging van de onderhouds- en beheerlasten van 2 % in 2012 en stijgt dan in 4 jaar tijd naar het evenwichtniveau van 3 %; • restwaarde van de grond bij einde levensduur van een complex is € 12.500 per vhe; • verwachte economische levensduur van de complexen van gemiddeld 20,3 jaar; • kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model; • projectsteun voor de Vogelaarwijken is niet ingerekend; • geen rekening is gehouden met de heffing van de huurtoeslag uit het regeerakkoord omdat de wettelijke basis hiervoor nog ontbreekt; • geen rekening is gehouden met de extra huurverhoging voor zogenaamde scheefhuurders omdat hiervoor het wettelijke kader nog ontbreekt; • wel is rekening gehouden met de toepassing van extra punten in het Woningwaarderingsstelsel die van toepassing zijn in de schaarstegebieden; • in de berekening is, conform de richtlijnen voor de jaarverslaggeving, geen rekening gehouden met de verwachte toekomstige uitgaven voor vennootschapsbelasting. • De gemiddelde mutatiegraad bedraagt 6,7 %; • Huurharmonisatie wordt voor 5 jaar meegenomen in de bedrijfswaarde conform de richtlijnen van het Centraal Fonds; • Bij de berekening van de kosten voor erfpacht is rekening gehouden met de afkoop van erfpacht is de regio Utrecht. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van PORTAAL JAARREKENING 2011

16

verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Tijdelijke verschillen tussen de gehanteerde disconteringsvoet en de actuele marktrente (verbonden aan de leningenportefeuille rekening houdend met de afgesloten financiële instrumenten) worden door middel van een rentabiliteitswaardecorrectie meegenomen bij de bepaling van de bedrijfswaarde. Indien er indicaties bestaan en wordt vastgesteld dat een in het verleden verantwoorde bijzondere waardevermindering niet meer bestaat of is afgenomen wordt de toegenomen boekwaarde van het actief teruggenomen echter niet hoger dan de boekwaarde zou zijn indien geen bijzondere waardeverminderingen voor het actief zou zijn verantwoord.

2.4.2. Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden De onroerende zaken die in het kader van een regeling verkocht onder voorwaarden zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Portaal een terugkoopplicht kent worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste verwerking). De actuele waarde na eerste verwerking is de marktwaarde op basis van de regeling verkocht onder voorwaarden. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtwaarde wordt aan de creditzijde van de balans onder de langlopende schulden een terugkoopverplichting opgenomen, welke wordt gewaardeerd tegen de reële waarde in overeenstemming met de contractvoorwaarden. De waardemutaties in onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en de terugkoopverplichting worden rechtstreeks verantwoord in de winsten verliesrekening.

2.4.3. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling betreffen ingrijpende investeringen in bestaande complexen, investeringen in nieuwe verhuureenheden en investeringen in nieuwe eenheden bestemd voor verkoop onder voorwaarden. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s. Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijden en de overschrijding niet past binnen de ruimte tussen boekwaarde en bedrijfswaarde in de betreffende product markt combinatie, wordt het project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen aan de creditzijde van de balans. Bij zogenaamde gecombineerde projecten wordt het aandeel in de verhuureenheden en eenheden bestemt voor verkoop onder voorwaarden verantwoord onder de post onroerende en roerende zaken in ontwikkeling en het aandeel in de verkoopeenheden verantwoord onder de post onderhanden projecten. Voor de bepaling van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en voor risico’s wordt binnen het gecombineerde project de verkoopwinst en het waardeverminderingsverlies gesaldeerd op moment van het aangaan van de verplichting. 2.4.4. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de cumulatieve afschrijvingen. De afschrijvingen worden berekend als een percentage over de aanschafprijs volgens de lineaire methode op basis van de economische levensduur. Op grond wordt niet afgeschreven. De volgende afschrijvingspercentages worden hierbij gehanteerd:

2.5.

• • • • •

Grond in eigendom Bouw Installaties Inventaris Automatisering

geen afschrijvingen lineair lineair lineair lineair

50 jaar 20 jaar 10 jaar 5 jaar

•

Vervoer

lineair

5 jaar

Financiële vaste activa

2.5.1. Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van een disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. 2.5.2. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de PORTAAL JAARREKENING 2011

17

nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van Portaal gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer Portaal garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door Portaal ten behoeve van deze deelneming. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingprijs of duurzaam lagere waarde. Dividenden worden verantwoord in de periode waarin zij betaalbaar worden gesteld.

2.5.3. Overige effecten De onder de overige effecten opgenomen obligaties (beursgenoteerd en niet-beursgenoteerd) die niet behoren tot de handelsportefeuille en die worden aangehouden tot einde van de looptijd, worden gewaardeerd op de geamortiseerde kostprijs. 2.5.4. Leningen u.g. De leningen u/g alsmede de overige vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk is aan de nominale waarde, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. 2.5.5. Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen hebben betrekking op tijdelijke verschillen tussen boekwaarde van activa en fiscale boekwaarden van die posten. Latente belastingvorderingen worden berekend, per fiscale eenheid, tegen de belastingtarieven vastgesteld op balansdatum en gewaardeerd tegen contante waarde. In de jaarrekening zijn de volgende latenties opgenomen: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Materiële vaste activa Leningen u.g. en o.g. Derivaten Goodwill VOC Herinvesteringreserve (HIR) Compensabele verliezen

1. Materiële vaste activa Voor het bepalen van de latentie zijn de materiële vaste activa in 3 categorieën ingedeeld, bezit bestemd voor doorexploitatie, bezit bestemd voor sloop / herstructurering en bezit bestemd voor verkoop. •

•

•

Bij het bezit bestemd voor doorexploitatie en de woningen verkocht onder voorwaarden is onduidelijk op welk moment de woningen fiscaal afgewikkeld worden. Derhalve wordt de contante waarde van de latentie voor dit deel op nihil gewaardeerd. Bij het bezit bestemd voor sloop / herstructurering is voor de waardering van belang of en wat er teruggebouwd gaat worden. Indien hierover onvoldoende duidelijkheid bestaat, is de omvang van de latentie niet op betrouwbare wijze vast te stellen. Derhalve is de contante waarde op nihil gewaardeerd. De latentie met betrekking tot het bezit bestemd voor de verkoop is gebaseerd op de verkopen die zijn gehanteerd bij de bepaling van de bedrijfswaarde. De latentie is bepaald voor de reguliere verkopen in de komende 5 jaren.

2. Leningen u.g. en o.g. De latentie op de leningen ontstaat uit het tijdelijke verschil tussen de nominale en marktwaarde van de leningen zoals bepaald op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in VSO2, rekeninghoudend met de kasstromen uit hoofde van de SWAP’s. De latentie loopt af over de resterende looptijd van de individuele lening. De lening met de langste looptijd heeft een resterende looptijd van 40 jaar. De gemiddelde resterende looptijd van de leningen u.g. bedraagt 4 jaren en van de leningen o.g. bedraagt deze 10 jaren. 3. Derivaten De latentie is het gevolg van de tijdelijke verschillen tussen de fiscale waardering en de commerciele waardering van derivaten als gevolg van amortisaties, de verwerking van ineffectiviteit en de afwaarderingen naar lagere marktwaarde voor derivaten niet opgenomen in een hedge relatie. De latentie wordt in de jaarrekening gewaardeerd tegen de contante waarde. De looptijd is voor de tijdelijke verschillen varieert tussen de 1 en 50 jaren. 4. Goodwill VOC De latentie is ontstaan uit de waardering van de goodwill op de fiscale openingsbalans van VOC. De latentie wordt in de jaarrekening gewaardeerd tegen de contante waarde over de resterende afschrijvingstermijn van de goodwill. Deze termijn bedraagt ultimo 2011 nog 6 jaren. 5. Herinvesteringreserve (HIR) Portaal zet de herinvesteringreserve in het jaar dat deze gevormd wordt direct in. Derhalve is er ultimo boekjaar geen sprake van een herinvesteringreserve. PORTAAL JAARREKENING 2011

18

6. Compensabele verliezen Compensabele verliezen worden opgenomen als latente belastingvordering indien aangetoond kan worden dat deze compensabele verliezen in de toekomst kunnen worden gecompenseerd met verwachte winsten en er geen verliesverdamping ontstaat. Bij de berekening van de compensabele verliezen is de herbestedingsreserve toegepast. 2.6.

Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa

Portaal beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien dergelijke indicaties aanwezig zijn, wordt de realiseerbare waarde van het actief vastgesteld. Indien het niet mogelijk is de realiseerbare waarde voor het individuele actief te bepalen, wordt de realiseerbare waarde bepaald van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort. Van een bijzondere waardevermindering is sprake als de boekwaarde van een actief hoger is dan de realiseerbare waarde; de realiseerbare waarde is de hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde. Een bijzondere-waardeverminderingsverlies wordt direct als een last verwerkt in de winsten verliesrekening. Indien wordt vastgesteld dat een bijzondere waardevermindering die in het verleden verantwoord is, niet meer bestaat of is afgenomen, dan wordt de toegenomen boekwaarde van de desbetreffende activa niet hoger gesteld dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien geen bijzondere waardevermindering voor het actief zou zijn verantwoord. Ook voor financiële instrumenten beoordeelt de vennootschap op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de vennootschap de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winsten verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winsten verliesrekening verwerkt.

2.7.

Voorraden

2.7.1. Grond- en hulpstoffen De voorraad grond- en hulpstoffen wordt gewaardeerd tegen verkrijgingprijs onder aftrek van een voorziening voor incourantheid. 2.7.2. Onderhanden werk Het onderhanden werk wordt gewaardeerd tegen vervaardigingprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. 2.7.3. Grond- en ontwikkelposities en onverkochte woningen De voorraad grond- en ontwikkelposities wordt gewaardeerd tegen aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op moment dat grond- en ontwikkelposities daadwerkelijk in ontwikkeling worden genomen vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in ontwikkeling/onderhanden projecten. Als de grond- en ontwikkelposities een zodanige waardevermindering ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord. Hiertoe wordt de waarde van de grond- en ontwikkelposities periodiek getoetst aan de marktwaarde. De voorraad onverkochte woningen betreft opgeleverde nieuwbouwwoningen en woningen met een terugkoopplicht die zijn teruggekocht en nog niet zijn doorverkocht. Deze woningen worden gewaardeerd tegen de bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, dan wel lager verwachte opbrengstwaarde. De lagere opbrengstwaarde wordt bepaald op basis van taxaties of recente verkoopprijzen van referentiewoingen.

2.8.


Onderhanden projecten betreffen de investeringen in bouwterreinen en bouwwerken voor eigen rekening en risico bestemd voor verkoop. Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s. Uitgaven die verband houden met projectkosten die na de balansda-


19

tum tot te verrichten prestaties leiden, worden als activa verwerkt indien het waarschijnlijk is dat ze in een volgende periode zullen leiden tot opbrengsten. De toerekening van opbrengsten, kosten en winstneming op onderhanden projecten geschiedt naar rato van de verrichte prestaties bij de uitvoering van het werk (“percentage of completion method”) per balansdatum. Vooruit ontvangen termijnen worden in mindering gebracht op het onderhanden projecten. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

2.9.

Minderheidsbelang derden

Het minderheidsbelang derden wordt gewaardeerd op het aandeel van derden in de nettovermogenswaarde, zo veel mogelijk bepaald overeenkomstig de waarderingsgrondslagen van Portaal. Voor zover de betreffende groepsmaatschappij een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel van derden, tenzij deze derdenaandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden.

2.10.

Voorzieningen

Voorzieningen worden gewaardeerd tegen hetzij de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen, hetzij de contante waarde van die uitgaven. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde tenzij in de toelichting anders vermeld. Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer er sprake is van: • een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en • waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt; en • het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is.

2.11.


2.11.1. Leningen overheid en kredietinstellingen De waardering van langlopende schulden is toegelicht onder paragraaf 2.12 financiele instrumenten. 2.11.2. Terugkoopverplichting onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden Voor de post terugkoopverplichting onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden wordt verwezen naar hetgeen onder “Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden”is opgenomen in paragraaf 2.4.2. 2.12.

Financiële instrumenten

Financiële instrumenten omvatten bij Portaal vorderingen onder financiele vaste activa, vorderingen onder vlottende activa, liquide middelen, langlopende schulden, kortlopende schulden en afgeleide financiële instrumenten. Alle financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden financiële instrumenten, met uitzondering van de afgeleide financiële instrumenten, gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rente methode verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen.

2.12.1. Afgeleide financiële instrumenten met een niet-beursgenoteerde onderliggende waarde waar geen hedge accounting voor wordt toegepast. Afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen kostprijs of lagere marktwaarde, na een eerste waardering tegen reële waarde. De waardeveranderingen worden in de winsten verliesrekening verantwoord bij overdracht aan een derde of bij een bijzondere waardevermindering waarvoor een voorziening wordt getroffen. Voor derivaten met een negatieve marktwaarde past Portaal RJ 252 Voorzieningen toe. De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, van de DCF-methode (contante waarde van kasstromen) en/of van optiewaarderingsmodellen, rekening houdend met PORTAAL JAARREKENING 2011

20

specifieke omstandigheden. Indien deze waarderingen niet beschikbaar zijn wordt gebruik gemaakt van tegenpartij waarderingen.

2.12.2. Afgeleide financiele instrumenten die worden gewaardeerd tegen kostprijs en waarop kostprijshedgeaccounting wordt toegepast. Portaal maakt gebruik van rente derivaten om renterisico’s af te dekken. Daarbij wordt indien mogelijk kostprijshedge accounting toegepast. De toepassing van kostprijshedge accounting leidt tot de volgende uitzondering op de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor afgeleide financiële instrumenten. Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winsten verliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen geamortiseerde kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs wordt verwerkt. Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt wordt het derivaat niet in de balans verwerkt. Indien nodig wordt een overlopende post (actief) of voorziening (passief) opgenomen om de rentebaten en/of lasten van het derivaat toe te rekenen aan de juiste periode. Portaal past kostprijshedge accounting toe voor de rente derivaten die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen. Eveneens past Portaal kostprijshedge accounting toe voor de rente derivaten die het renterisico op toekomstige financieringtransacties afdekken, in zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps wordt verantwoord in de winsten verliesrekening onder de financiële baten en lasten. Indien een rente derivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor “hedge accounting”, afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingrelatie beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies wordt verantwoord in de winsten verliesrekening. Voor zover de afgedekte positie zich naar verwachting nog voordoet, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies verantwoord in de winsten verliesrekening van die periode. Indien de afgedekte positie zich naar verwachting niet meer zal voordoen wordt het derivaat ook beëindigd en wordt het cumulatieve resultaat ineens verantwoord in de winsten verliesrekening. Indien het derivaat niet wordt beëindigd wordt het verwerkt tegen kostprijs of lagere marktwaarde.

3.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat

3.1.

Algemeen

Baten worden in de winsten verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De opbrengsten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op reële waarde gewaardeerde: • onder vlottende activa opgenomen effecten; • afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument.

3.2.

Opbrengstverantwoording

3.2.1. Huren Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huurovereenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winsten verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid van Portaal. 3.2.2. Vergoedingen De bijdragen van huurders die zijn overeengekomen voor de levering van goederen en diensten. PORTAAL JAARREKENING 2011

21

3.2.3. Overheidssubsidies Overheidssubsidies worden aanvankelijk in de balans opgenomen als vooruitontvangen baten zodra er redelijke zekerheid bestaat dat zij zullen worden ontvangen en dat Portaal zal voldoen aan de daaraan verbonden voorwaarden. Subsidies ter compensatie van door Portaal gemaakte kosten worden systematisch als opbrengsten in de winsten verliesrekening opgenomen in dezelfde periode als die waarin de kosten worden gemaakt. Subsidies ter compensatie van Portaal voor de kosten van een actief worden in mindering gebracht op de stichtingskosten van het actief. 3.2.4. Verkoop onroerende zaken De post verkoop onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten en de boekwaarde met betrekking tot de verkochte huurwoningen. Opbrengsten van de verkochte huurwoningen worden verantwoord op het moment van juridische levering (passeren transportakte). In het boekjaar gerealiseerde projectopbrengsten worden als opbrengsten in de winsten verliesrekening verwerkt in de post verkoop onroerende zaken. Projectkosten zijn verwerkt in de kosten van uitbesteed werk. De omzet van de verkochte nieuwbouwkoopwoningen wordt verantwoord conform de percentage of completion methode. Zodra een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van het resultaat van een onderhanden project, worden de projectopbrengsten en -kosten als opbrengsten en kosten in de winsten verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Onder projectopbrengsten wordt verstaan de in het contract overeengekomen opbrengsten vermeerderd met eventuele opbrengsten op grond van meer- of minderwerk, claims en vergoedingen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat de opbrengsten zullen worden gerealiseerd en betrouwbaar kunnen worden bepaald.

3.2.5. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. 3.2.6. Overige bedrijfsopbrengsten Deze post bestaat voornamelijk uit doorberekende beheer- en administratiekosten. 3.3.

Kosten uitbesteed werk

Kosten uitbesteed werk betreft de bestede kosten met betrekking tot de onderhanden projecten inclusief de direct toerekenbare kosten.

3.4.

Afschrijvingen op materiële vaste activa

De afschrijvingen op de materiële vaste activa zijn gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op grond en eeuwigdurige erfpacht wordt niet afgeschreven.

3.5.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

Hieronder zijn begrepen de onrendabele investeringen met betrekking tot onroerende en roerende zaken in exploitatie (aankopen en renovatie) en onroerende en roerende zaken in ontwikkeling alsmede de waardeveranderingen van de onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden.

3.6.

Personeelsbeloningen

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

3.6.1. Pensioenen Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een overlopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplichtingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, PORTAAL JAARREKENING 2011

22

de pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen. Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering opgenomen als Portaal de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het waarschijnlijk is dat het overschot naar Portaal zal toevloeien en de vordering betrouwbaar kan worden vastgesteld.

3.7.

Lasten onderhoud

De lasten voor het niet-planmatig onderhoud en het planmatig onderhoud. Ook de kosten van investeringen in bestaand bezit waar geen huurverhoging tegenover staat, kwaliteitsverbeteringen en gemaakte kosten in het kader van gewijzigde regelgeving staan hieronder verantwoord.

3.8.

Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa

Hieronder zijn mede begrepen de verwachte verliezen op voorraden en onderhanden projecten.

3.9.

Overige bedrijfslasten

De overige lasten die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering en die worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

3.10.

Financiële baten en lasten

3.10.1 Rentebaten Hierop is verantwoord de rente toevoeging aan de post “te vorderen BWS-subsidies” en eventuele renteopbrengsten uit rekening courant en deposito’s. 3.10.2. Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen van financiele vaste activa en effecten. 3.10.3. Waardeveranderingen terugkoopverplichting roerende en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Hieronder zijn begrepen de waardeveranderingen van de terugkoopverplichting uit hoofde van onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden. 3.10.4. Waardeveranderingen derivaten Hieronder zijn verantwoord de mutaties in de waarde van derivaten die niet zijn opgenomen in een hedge relatie met een marktwaarde onder de kostprijs, alsmede de mutaties van de ineffectiviteit van derivaten opgenomen in een hedge relatie. 3.10.5. Opbrengsten financiële vaste activa Hieronder zijn verantwoord de rentevergoedingen van leningen u.g., effecten en overige aan de financiële vaste activa toe te rekenen opbrengsten. 3.10.6. Rentelasten Hieronder is verantwoord de betaalde rente op leningen van derden en derivaten aslmede de oprenting van voorzieningen die tegen contacte waarde gewaardeerd worden. 3.11.

Belastingen

Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winsten verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting.


23

Voor latente belastingen wordt een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingen worden verantwoord tegen de contante waarde tegen een disconteringsvoet vóór belasting die de actuele marktrente van Portaal weerspiegelt.

3.12.

Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen

Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel van Portaal in de resultaten van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij overdracht van activa en passiva tussen Portaal en de niet-geconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd. De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het resultaat van de toegelaten instelling.

4.

Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is op een directe wijze opgesteld. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De onderhoudsuitgaven zijn gecorrigeerd voor de aanpassingen bestaand bezit; deze uitgaven zijn afzonderlijk als kasstroom uit investeringen (kwaliteitsverbeteringen) verantwoord.

5.

Financiele instrumenten en risicobeheersing

5.1.

Prijsrisico

5.1.1. Valutarisico Portaal doet conform het Treasury Statuut alleen transacties in euro’s en loopt derhalve geen valutarisico’s. 5.1.2. Marktrisico Portaal loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten, opgenomen onder vlottende activa. Portaal beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille, en limieten te stellen. Voor een nadere toelichting hierop verwijzen wij u naar paragraaf 26 financiele instrumenten. 5.1.3. Renterisico Portaal loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Portaal risico ten aanzien van de toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Portaal risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft Portaal rente derivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente. Voor een nadere toelichting hierop verwijzen wij u naar paragraaf 26 financiele instrumenten. 5.2.

Kredietrisico

Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht het kredietrisico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan enkele kredietwaardigheideisen (rating), zoals opgenomen in het Treasury Statuut. Tenslotte is voor een deel van de derivatenportefeuille afgesproken om door wederzijdse verrekening van marktwaarden het tegenpartijrisico bij het gebruik van derivaten te beperken. Het debiteurenrisico wordt beperkt door belangrijke debiteuren periodiek te toetsen op hun financiële positie. Voor een nadere toelichting hierop verwijzen wij u naar paragraaf 26 financiele instrumenten.


24

5.3.

Liquiditeitsrisico

Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Portaal aan haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. De belangrijkste liquiditeitsrisico’s binnen Portaal vloeien voort uit de margin call verplichtingen voortvloeiend uit CSA afspraken, break clausules en mogelijke termination events.

CSA afspraken Portaal heeft derivaten afgesloten bij verschillende banken. Met een deel hiervan heeft Portaal CSA’s afgesproken. Portaal heeft in deze CSA’s afspraken gemaakt over maandelijkse verrekening van de marktwaarde van de derivaten. Break clausules Portaal hanteert het beleid om in principe geen break clausules te accepteren, tenzij dit niet anders kan. Als toch break clausules moeten worden geaccepteerd, dan alleen onder de volgende voorwaarden: • break mogelijk na een minimale termijn van 10 jaar na afsluiten van een transactie (en iedere 10 jaar opvolgend); • type: optional mutual early termination. Portaal heeft geen mandatory (verplichte) break clausules. Termination events Voor het merendeel van de derivatencontracten zijn de volgende termination events van toepassing. Het contract kan worden ontbonden als Portaal: • niet voldoet aan kredietwaardigheidsvereisten WSW (kasstroom, onderpand en organisatie) • geen deelnemer meer is van WSW • onder bewind is gesteld • aanwijzingen (o.g.v. Bbsh) heeft gekregen • eerst voorafgaande instemming nodig heeft voor enige transactie conform artikel 43 Bbsh (toezicht) en zich daaraan niet heeft gehouden • een verzoek heeft ingediend bij het CFV voor financiële steun • niet voldoet aan regels m.b.t. van toepassing zijnde kredietsteun en/of gelijkwaardige kredietsteun, inclusief maar niet uitsluitend artikel 28 WSW (pandrecht). Portaal heeft op verschillende manieren faciliteiten geregeld om altijd aan haar verplichtingen te kunnen voldoen. Naast het aantrekken van langlopende leningen, zijn kasgeld- en rekening courant faciliteiten beschikbaar en is een obligatieportefeuille van € 32 miljoen aanwezig. Ook worden door Portaal flexibele financieringsarrangementen afgesproken, waarbij gedurende de eerste paar jaren financiering kan worden opgenomen al naar gelang de behoefte.

Faciliteiten ten behoeve van margin calls

31-12-2011

Deposito’s (noot 11) Obligaties en andere rentedragende effecten (noot 7.3) Kasgeldfaciliteiten (noot 15.1) Liquide middelen (noot 11) Kredietfaciliteiten (noot 15.1)

86.000 87.900 90.000 10.000 20.000

Totaal beschikbare buffer

293.900


25

6.


Het verloop van de post onroerende en roerende zaken is als volgt:

1 januari 2011 Verkrijgingprijzen Cumulatieve waardevermeerderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2011

Mutaties 2011 Investeringen Desinvesteringen verkrijgingsprijs Desinvesteringen afschrijvingen Desinvesteringen herwaardering Bijdragen Afschrijvingen Waardevermeerderingen & -verminderingen Waardeveranderingen (afboekingen) Waardemutatie verkoop onder voorwaarden Overboeking activa in ontwikkeling Totaal mutaties

31 december 2011 Verkrijgingprijzen Cumulatieve waardevermeerderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2011

6.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie

6.2 Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden

6.3 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

6.4 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

2.596.115 0

56.748 10.669

192.982 0

65.702 0

Totaal

2.911.547 10.669

-652.488

0

-29.006

-32.054

-713.548

1.943.627

67.417

163.976

33.648

2.208.668

48.433 -15.120 5.666 0 0 -73.067 -2.928 0 0 127.732

3.609 -3.314 0 -808 0 0 0 0 1.209 11.732

165.004 -34.907 26.558 0 -6.220 -648 -1.377 -4.401 0 -139.464

1.679 0 0 0 0 -3.854 -1.568 0 0 0

218.725 -53.341 32.224 -808 -6.220 -77.569 -5.873 -4.401 1.209 0

90.716

12.428

4.545

-3.743

103.946

2.757.160 0

68.775 11.070

172.994 0

67.381 0

3.066.828 11.070

-722.817

0

-4.473

-37.476

-764.766

2.034.343

79.845

168.521

29.905

2.312.614

Woningen in onverdeeld eigendom Onder de materiële vaste activa in exploitatie is het aandeel van Portaal in de 197 van Woonstichting Centrada, in onverdeeld eigendom, verkregen woningen opgenomen. Het aandeel van Portaal in de verkrijgingsprijs van deze woningen bedraagt € 7,6 miljoen. Het aandeel van Portaal in de bedrijfswaarde van deze woningen bedraagt € 4,7 miljoen. Woningen verkocht onder voorwaarden Het aantal woningen opgenomen onder Onroerende en roerende zaken verkoop onder voorwaarden bedraagt 525 (2010: 429). Verkopen In totaal behoren circa 9.500 woningen tot de verkoopvoorraad van Portaal. Voor 2012 wordt de verkoop van 436 woningen verwacht met een geschatte opbrengstwaarde van circa € 62 miljoen en een huidige boekwaarde van circa € 10,4 miljoen. Het aantal woningen, welke naar verwachting binnen vijf jaar verkocht zal worden, bedraagt ca 2.900. De verwachte opbrengstwaarde van deze woningen bedraagt € 392 miljoen.


26

Financiering Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met overheidsleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet met hypotheek bezwaard. Actuele waarde De bedrijfswaarde van de materiele vaste activa in exploitatie bedraagt ultimo 2011 € 3.168 miljoen (2010 € 2.607 miljoen). De bedrijfswaarde is in het verslagjaar toegenomen met een bedrag van € 561 miljoen. Deze mutatie in de bedrijfswaarde is in hoofdlijnen als volgt te verklaren. Autonome ontwikkeling - vrijval kasstromen - effect één jaar opschuiven

-174.866 194.137 19.271

Voorraadmutaties - aankoop/ nieuwbouw - verkoop - sloop

110.771 3.515 -3.475 110.811

Parameterwijzigingen - Indexaties - Levensduur

20.382 46.169 66.551

Beleidswijzigingen - Huuropbrengsten - Onderhoudskosten - Bedrijfskosten - Exploitatielasten leefbaarheid

105.635 103.502 80.672 14.253 304.062

Wijzigingen verkopen en sloop - Lagere opbrengsten verkopen in bedrijfswaarde - Minder sloop in bedrijfswaarde

-32.608 -4.858 -37.466 97.568

Mutatie rentabiliteitswaardecorrectie Totaal mutatie

560.796

Toelichting bij de mutaties: • De autonome ontwikkeling van de bedrijfswaarde betreft de waardeontwikkeling als gevolg van de verschuiving in de tijd: kasstromen van de voorgaande periode vallen weg en de overige kasstromen komen 1 jaar dichterbij. • De voorraadmutaties hebben betrekking op aankoop, nieuwbouw, verkoop en sloop. Het bedrag is positief omdat veel nieuwe huurwoningen zijn opgeleverd in 2011. Daarnaast is onder de aankopen het aandeel van Portaal in Centrada opgenomen voor ca € 4,7 miljoen. • De indexaties zijn aangepast op basis van de richtlijnen van het Centraal Fonds, dit leidt tot een mutatie van ca € 20 miljoen. De levensduren zijn aangepast op basis van renovaties die in het jaar 2011 hebben plaatsgevonden. Daarnaast heeft een integrale beoordeling van de levensduren plaatsgevonden, hetgeen heeft geleid tot aanpassingen hierin. • De beleidsaanpassingen die zijn doorgevoerd in de bedrijfswaarde hebben een positief waarde-effect van in totaal € 304 miljoen. De belangrijkste oorzaken zijn: De huuropbrengsten zijn verhoogd met een waarde-effect van € 106 miljoen. Een van de oorzaken is een hogere huursom in 2011. Deze hogere huursom wordt veroorzaakt doordat het aantal WWS punten gemiddeld hoger is wat leidt tot meer huurharmonisatie. Daarnaast is sprake van hogere huren door de toepassing van de extra punten in de schaarstegebieden. De onderhoudskosten zijn afgenomen met ruim € 103 miljoen omdat de beleidskeuze is gemaakt om hierop te bezuinigen. De besparing op de onderhoudskosten bedraagt ca 10% (€ 6 miljoen per jaar). De bedrijfskosten zijn gedaald met positief waarde-effect van € 81 miljoen. Dit is het gevolg van de beleidskeuze om te besparen op de overheadkosten. Deze besparingen zijn met ingang van 2014 ingerekend. Voor overige exploitatielasten zijn iets lagere uitgaven ingerekend in lijn met het jaarplan 2012. PORTAAL JAARREKENING 2011

27

•

•

•

•

7.

De wijzigingen in verkopen en sloop leiden tot een negatieve waardemutatie van ruim € 37 miljoen. De belangrijkste oorzaak ligt in de lagere verkoopopbrengsten als gevolg van lagere verwachte aantallen verkopen en een lagere inschatting van de gemiddelde verkoopprijs per woning. De mutatie in de rentabiliteitswaardecorrectie heeft een positief effect van ruim € 97 miljoen. Dit wordt in zijn geheel veroorzaakt door de omvang van de afgesloten financieringscontracten in 2011 welke tegen een lage rente zijn afgesloten (gemiddeld 3,5 %). In het regeerakkoord is vanaf 2014 een bijdrage door de woningcorporaties aan de huurtoeslag ingerekend. Dit voornemen is nog niet in beleid/wet omgezet. Tevens is nog onduidelijk hoe de bijdrage kan worden berekend en of deze alsdan kwalificeert om in de bedrijfswaarde te worden opgenomen. Op grond hiervan heeft in de bedrijfswaarde ultimo 2011 geen inrekening van een mogelijke bijdrage huurtoeslag plaatsgevonden. Op basis van globale raming zou er sprake kunnen zijn van een jaarlijkse bijdrage van EUR 16 miljoen vanaf 2014. In het regeerakkoord is ook bepaald dat de doorstroming op de huurmarkt wordt bevorderd door voor huurders met een huishoudinkomen van meer dan EUR 43.000 een maximale huurstijging van inflatie + 5% toe te staan. De regering heeft het voorstel voor de daartoe strekkende wetswijziging op 22 december 2011 ingediend bij de Tweede Kamer. Deze wetswijziging is nog niet in wet omgezet. Op grond hiervan heeft in de bedrijfswaarde ultimo 2011 geen inrekening plaatsgevonden van een mogelijke hogere maximale huurstijging voor huurders met een huishoudinkomen van meer dan EUR 43.000.


Het verloop van de financiële vaste activa is als volgt:

7.1

7.2

7.3

7.4

7.5

7.6 Overige langlopende vorderingen

Totaal

Te vorderen BWSsubsidies

Andere deelnemingen

Overige effecten

Leningen u.g.

Latente belastingvorderingen

4.505

3.456

86.218

10.667

79.842

521

185.209

Mutaties 2011 Toevoegingen Toevoeging rente Afloop / Aflossing Naar voorziening

473 141 -2.036 -37

0 0 0 0

29.988 0 -29.502 0

0 0 -2.032 0

31.717 0 -11.184 0

7.715 204 0 0

69.892 345 -44.754 -37

Totaal mutaties

-1.459

0

486

-2.032

20.533

7.919

25.446

3.046

3.456

86.704

8.635

100.375

8.440

210.656

1 januari 2011

31 december 2011

7.1.

Te vorderen BWS-subsidies

De post te vorderen BWS-subsidies is inclusief huurverlagingbijdragen. Deze bijdragen zijn vorderingen op de gemeente welke bestaan uit de contante waarde van het geprognosticeerde verschil in huuropbrengsten. Het kortlopende deel (< 5 jaar) van de subsidies is 3 miljoen (2010: € 4,3 miljoen).


28

7.2.

Deelnemingen

Deelnemingen betreffen participaties van Portaal en haar groepsmaatschappijen. De samenstelling van de boekwaarde van de participaties is als volgt:

BV Woonwagenexploitatie CV De Witte Vrouwe Woningnet NV Nieuw Leyden Beheer BV Nieuw Leyden CV OC Kanaleneiland vof Kanaleneiland Beheer BV GEM Kanaleneiland CV Totaal deelnemingen

7.3.

2011

2010

4 146 228 9 200 1.400 10 1.459 3.456

4 146 228 9 200 1.400 10 1.459 3.456

Overige effecten

De marktwaarde van de overige effecten is € 87,9 miljoen. De boekwaarde per balansdatum bedraagt € 86,7 miljoen (2010: € 86,2 miljoen). Onder de overige effecten zijn voor een bedrag van € 28,7 miljoen staatsobligaties opgenomen. Voor het overige betreft het deposito’s.

7.4.

Leningen u.g.

Onder de leningen u.g. zijn leningen aan derden verantwoord. Het saldo van de overige Langlopende vorderingen per 31 december 2011 kan als volgt worden gespecificeerd:

2011

2010

Leningen derden Leningen aan Portaal gelieerde partijen Diverse leningen

8.240 22 373

8.660 1.805 202

Totaal leningen u.g.

8.635

10.667

Het betreft 7 leningen met een rentepercentage variërend van 0 tot 8% met een looptijd van 2010 tot 2050. Het kortlopend deel van de overige effecten en leningen u.g. bedraagt € 11,1 miljoen (2010: € 29,8 miljoen). De marktwaarde van de leningen u.g. bedroeg ultimo 2011 € 7,5 miljoen (2010: € 7,8 miljoen).

7.5.


De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De tot waardering gebrachte nominale latente belastingvordering is gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente. De netto rente die is gehanteerd bedraagt 2,62% (2010: 2,69%). Van deze vorderingen is een bedrag ad. € 11,1 miljoen (2010: € 13,5 miljoen) naar verwachting verrekenbaar binnen 1 jaar. 2011 2010 Stand per 1 januari Mutaties Stand per 31 december

79.842 20.533 100.375

72.661 7.181 79.842

Het kortlopende deel van de latente belastingvorderingen per balansdatum bedraagt voor de verkopen € 9,6 miljoen (2010: € 12,1 miljoen), de leningen € 1,3 miljoen (2010: € 1,3 miljoen), de derivaten € 3.6 miljoen (2010: nihil) en de goodwill VOC € 0,1 miljoen (2010: € 0,1 miljoen). De latente belastingvordering uit hoofde van waarderingsverschillen die niet tot waardering is gebracht bedraagt circa € 1,2 miljard (2010: 1,2 miljard).


29

Materiele vaste activa 1 januari 2011

Leningen

Derivaten

Goodwill VOC

Compensabele verliezen

Totaal

64.368

7.824

7.115

535

0

79.842

-10.007 13.895 -7.300 -3.412

-1.107 0 0 -1.107

0 0 11.815 11.815

-70 0 0 -70

0 0 13.306 13.306

-11.184 13.896 17.821 20.533

31 december 2011

60.956

6.717

18.930

466

13.306

100.375

Nominale waarde

66.061

8.327

28.922

595

13.006

116.911

Mutatie 2011 Afloop 2011 Verkopen 2016 Overige mutaties Totaal mutaties

Voor een nadere toelichting op bovenstaande post verwijzen wij u naar paragraaf 2.5.5.

7.6.

Overige langlopende vorderingen

Het saldo van de overige langlopende vorderingen per 31 december 2011 kan als volgt worden gespecificeerd:

Depot pensioenverplichting Aegon Overige langlopende vorderingen Totaal overige langlopende vorderingen

2011

2010

330 8.110 8.440

324 197 521

De overige langlopende vorderingen hebben hoofdzakelijk betrekking op de verkoop van het Glasvezelnetwerk in Portaalnet B.V. De verkoopopbrengst zal in termijnen worden ontvangen aflossingen vinden plaats vanaf 2012 tot en met 2018.

8.

Voorraden

8.1.

Grond- en hulpstoffen

Voorraden grond- en hulpstoffen betreft de voorraad onderhoudsmaterialen. Het saldo per 31 december 2011 kan als volgt worden gespecificeerd: 2011 2010 Onderhoudsmaterialen

1.012

Het betreft de voorraad onderhoudsmaterialen in de magazijnen en de onderhoudsbussen.


30

955

8.2.

Onderhanden werk

Voorraden onderhanden werk betreft onverkochte onroerende zaken in aanbouw. Het saldo per 31 december 2011 kan als volgt worden gespecificeerd: 2011 2010 Bestede kosten verkoopprojecten in ontwikkeling Voorziening wegens te verwachten verliezen Totaal onderhanden werk

8.3.

12.431 -2.168 10.263

22.347 -3.233 19.114

Grond- en ontwikkelposities en onverkochte woningen

Voorraden grond- en ontwikkelposities en onverkochte woningen betreffen grond- en ontwikkelposities waarop nog geen projectontwikkelingsactiviteiten zijn gestart en onverkochte onroerende zaken. De onverkochte onroerende zaken hebben betrekking op zowel teruggekochte Koopgarant woningen welke op balansdatum nog niet waren doorverkocht alsmede opgeleverde onverkochte onroerende zaken. Het saldo per 31 december 2011 kan als volgt worden gespecificeerd: 2011 2010 Grond- en ontwikkelposities Onverkochte woningen Voorziening wegens te verwachten verliezen Totaal grond- en ontwikkelposities en onverkochte woningen

31.051 1.882 -20.055 12.878

32.383 532 -15.918 16.997

24.153

37.066

2011

2010

35.479 2.531 -41.686 -3.676

14.415 793 -13.784 1.424

Het aantal onverkochte onroerende zaken bedraagt ultimo boekjaar 10 (2010: 5) Totaal voorraden

9.


Onderhanden projecten betreft verkochte onroerende zaken in aanbouw. Het saldo per 31 december 2011 kan als volgt worden gespecificeerd:

Geactiveerde kosten Toegerekende winsten Ontvangen termijnen kopers Totaal onderhanden projecten

Gezien de onderhanden projecten op totaalniveau een creditsaldo vertonen wordt het nettobedrag verwerkt als een schuld en afzonderlijk in de balans onder de kortlopende schulden gepresenteerd. Onderstaand is inzicht gegeven in de waardering op projectniveau.

Projecten met een debetsaldo Projecten met een creditsaldo Totaal onderhanden projecten

2011

2010

759 -4.435 -3.676

3.318 -1.894 1.424


31

10.

Vorderingen

10.1.

Huurdebiteuren

Huurdebiteuren betreft onze vorderingen uit hoofde van de verhuur van onroerende en roerende zaken in exploitatie. Het saldo per 31 december 2011 kan als volgt worden gespecificeerd: 2011 2010 Huidige huurders Vertrokken huurders Totale achterstand Af: Voorziening wegens oninbaar Totaal huurdebiteuren

10.2.

4.569 796 5.365 -1.452 3.913

3.244 741 3.985 -1.226 2.759

Vorderingen op gemeenten

Vorderingen op gemeenten betreft van gemeenten te ontvangen subsidies en overige vorderingen. De vorderingen zijn overwegend kortlopend van aard. Het saldo per 31 december 2011 is als volgt opgebouwd: 2011 2010 Gemeente Amersfoort Gemeente Arnhem Gemeente Leiden Gemeente Nijmegen Gemeente Soest Gemeente Utrecht Totaal vorderingen op gemeenten

10.3.

19 6 0 43 11 76 155

103 86 66 14 1 15 285

2011

2010

817 817

0

2011

2010

3.121 0 -96 3.025

6.522 63 -565 6.020

Belastingen en premies sociale verzekeringen

De eventuele schulden uit hoofde van belastingen en premies sociale verzekeringen zijn verantwoord onder de kortlopende schulden.

Loonbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekering

10.4.

0

Overige vorderingen

Het saldo overige vorderingen per 31 december 2011 kan als volgt worden gespecificeerd:

Debiteuren algemeen Overige overige vorderingen Voorziening dubieuze debiteuren Totaal overige vorderingen

Onder de post debiteuren algemeen zijn alle debiteuren verantwoord met uitzondering van de huurdebiteuren.


32

10.5.

Overlopende activa

Het saldo overlopende activa per 31 december 2011 kan als volgt worden gespecificeerd:

Niet vervallen rente Vooruitbetaalde aflossingen op leningen Nog te ontvangen leningen Derivaten Door te berekenen aan debiteuren Overige overlopende activa Totaal overlopende activa

2011

2010

7.657 408 18 110.270 490 13.460 132.303

9.684 2.453 18 13.049 915 8.304 34.423

De onder de overlopende activa verantwoorde post derivaten heeft betrekking op de te amortiseren startwaarden van derivaten. Hiervan heeft € 89,7 miljoen betrekking op de marktwaarde van swaps betrokken in een novatie van een deel van de derivatenportefeuille. Eenzelfde bedrag is opgenomen onder de langlopende schulden leningen overheid en kredietinstellingen voor de marktwaarde van de leningen na de novatie. De post derivaten heeft overwegend een langlopend karakter.

11.

Liquide middelen

Het saldo liquide middelen per 31 december 2011 kan als volgt worden gespecificeerd:

Geld in deposito Geld in deposito (margin call) Vrij opneembare banktegoeden Totaal liquide middelen

2011

2010

86.000 34.800 10.349 131.149

150.000 0 36.012 186.012

Het bedrag aan geld in deposito (margin call) stond per 31 december 2011 niet ter vrije beschikking.

12.

Groepsvermogen

12.1.

Eigen vermogen

Voor een toelichting op het aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op het eigen vermogen in de enkelvoudige jaarrekening.

12.2.

Minderheidsbelang derden

Het minderheidsbelang derden per 31 december 2011 kan als volgt worden gespecificeerd:

C.V. Wonen Boven Winkels Arnhem

2011

2010

19

19


33

13.

Voorzieningen

Het verloop van de voorzieningen is als volgt:

13.1

1 januari 2011

13.2

13.3

13.4

13.5

Onrendabele investeringen Pensioenen nieuwbouw

Deelneming

Derivaten

Overige

Totaal

3.635

63.925

91.935

324

2.455

25

57.486

Mutaties boekjaar Toevoegingen

6

9.125

0

79.007

3.797

Onttrekkingen/vrijval

0

0

0

-252

-3.550

-3.802

Totaal Mutaties

6

9.125

0

78.755

247

88.133

330

11.580

25

136.241

3.882

152.058

31 december 2011

13.1.

Pensioenen

De voorziening pensioenen betreft een depot dat is ondergebracht bij een verzekeraar voor een aantal in het verleden vervroegd uitgetreden medewerkers. De voorziening is overwegend langlopend van aard. De voorziening is gewaardeerd tegen de nominale waarde.

13.2.

Onrendabele investeringen nieuwbouw

De voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw heeft betrekking op verwachte verliezen in herstructureringsactiviteiten van Portaal. De voorziening is bepaald op basis van de contante waarde van de verwachte verliezen De voorzieningen is overwegend langlopend van aard.

13.3.

Deelnemingen

De voorziening deelnemingen heeft betrekking op het aandeel van Portaal in het negatieve eigen vermogen van haar deelnemingen. De voorzieningen is overwegend langlopend van aard. De voorziening is gewaardeerd tegen de nominale waarde.

13.4.

Derivaten

De voorziening derivaten heeft betrekken op de afwaardering van tegen kostprijs of lagere marktwaarde gewaardeerde derivaten waarop geen hedge accounting wordt toegepast, alsmede op de ineffectiviteit van de derivaten in een hedge relatie. Daarnaast heeft voorziening betrekking op de te amortiseren startwaarden van derivaten en verkregen kortingen bij het afsluiten van geschreven swaptions. De voorziening heeft overwegend een langlopend karakter.

13.5.

Overige

De overige voorzieningen hebben voor een bedrag van € 2,3 miljoen betrekking op een reorganisatievoorziening. De reorganisatie zal in de jaren 2012 tot en met 2014 geëffectueerd worden. De overige voorzieningen zijn overwegend langlopend van aard. De voorziening is gewaardeerd tegen de nominale waarde.


34

14.


Het verloop van de post langlopende schulden is als volgt:

2011 < 5 jaar

2011 > 5 jaar

2011 Totaal

2010 totaal

14.1 Leningen overheid en kredietinstellingen 14.2 Terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden 14.3 Overige langlopende schulden

284.772

1.471.911

1.756.683

1.586.292

0

79.520

79.520

66.007

190

11

201

204

Totaal langlopende schulden

284.962

1.551.442

1.836.404

1.652.503

14.1

Leningen overheid en kredietinstellingen

14.2 Terugkoopverplichting onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden

Overige langlopende schulden

Totaal

1.586.292

66.007

204

1.652.503

Mutaties 2011: Nieuw opgenomen leningen Startwaarde novatie Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Aflossingen

175.000 89.737 0 -94.346

0 0 14.124 0

0 0 0 0

175.000 89.737 14.124 -94.346

Waarde mutaties Totaal mutaties

0 170.391

-611 13.513

-3 -3

-614 183.901

1.756.683

79.520

201

1.836.404

Stand per 1 januari 2011

Stand per 31 december 2011

14.1.

14.3

Leningen overheid en kredietinstellingen

Aflossingsverplichtingen van de leningen overheid en kredietinstellingen die binnen 12 maanden na het jaar aflopen, zijn opgenomen onder de schulden aan kredietinstellingen (kortlopende schulden). Inclusief deze aflossingsverplichtingen is het totaalbedrag aan leningen per eind 2011 € 1.832 miljoen (2010: € 1.733 miljoen). Het gemiddelde rentepercentage van de leningportefeuille bedroeg voor 2011 3,50% (2010: 3,58%). De leningportefeuille bestaat grotendeels uit leningen met eindaflossingen (bullet). Onderstaand de leningportefeuille (langlopende en kortlopende leningen) uitgesplitst naar rentepercentage, naar resterende looptijd (in miljoenen) en informatie over renteherzieningen.


35

(* 1 miljoen €) Rentepercentages Roll over* € 450 0% - 2% € 0 2% - 3% € 178 3% - 4% € 245 4% - 5% € 754 5% - 6% € 102 > 6% € 12 € 1.742 * afgedekt via derivaten ** excl. roll over leningen

Afloop (aflossing) < 1 jaar (kortlopend) van 1 tot 5 jaar van 5 tot 10 jaar van 10 tot 15 jaar van 15 tot 20 jaar > 20 jaar -

€ € € € € € € €

75 285 316 66 82 918 1.742

wv. annuïtair € 21 € 38 € 38 € 24 € 23 € 79 € € 222

(* 1.000 €) Renteherzieningen** < 1 jaar van 1 tot 5 jaar van 5 tot 10 jaar van 10 tot 15 jaar van 15 tot 20 jaar > 20 jaar

€ € € € € €

54 306 222 27 38

€

648

De totale waarde van bovenstaande tabel ad € 1.742 miljoen betreft het totaal leningen overheid en kredietinstellingen zowel langlopend als kortlopend exclusied de startwaarde van de novatie. Voor de roll-over leningen zijn derivaten afgesloten. Voor € 100 mln hiervan is de effectieve rente 3,46%. Het resterend gedeelte is gecapped op gemiddeld 4,4% De gemiddelende looptijd hiervan is 17,5 jaar. De overige leningen betreffen zowel basisrenteleningen als vastrentende leningen. De marktwaarde van de vastrentende leningen overheid en kredietinstellingen bedroeg ultimo 2011 € 1.985 miljoen (2010: € 1.823). De boekwaarde bedroeg € 1.742 miljoen. Van de € 178 miljoen aan leningen met een rente tussen de 0-2%.heeft € 175 miljoen betrekking op een basisrentelening met een embedded derivaat. Over de periode 2010 tot en met 2012 wordt hierop een 1-maands euribor rente betaald met een cap op 4% en een opslag van 100 basispunten. De cap is verwerkt in het leningcontract.

15.

Kortlopende schulden

15.1.

Schulden aan kredietinstellingen

Het saldo schulden aan kredietinstellingen per 31 december 2011 kan als volgt worden gespecificeerd:

Aflossingen leningen in volgend boekjaar

2011

2010

75.475

146.444

De aflossingen leningen in volgend boekjaar betreft de aflossingsverplichting voor het komende boekjaar. Portaal heeft kredietfaciliteiten in de vorm van kasgeld- en rekening courantfaciliteiten. De kasgeldfaciliteiten bedragen € 90 miljoen (2010: 110 miljoen). De rekening courantfaciliteit bedraagt € 20 miljoen.

15.2.

Belastingen en premies sociale verzekering

Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen per 31 december 2011 kan als volgt worden gespecificeerd:

Omzetbelasting Loonbelasting Sociale lasten Vennootschapsbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekering

2011

2010

7.130 0 2.435 0 9.565

6.613 1.646 0 17.724 25.983


36

15.3.

Overige schulden

De post overige schulden per 31 december 2011 is als volgt samengesteld:

Nog te verrekenen servicekosten met huurders Stichting Pontanuslaan Overige schulden Totaal overige schulden

15.4.

2011

2010

2.818 0 121 2.939

2.779 15 224 3.018

2011

2010

25.747 4.752 1.101 5.665 4.662 41.927

29.611 4.786 1.127 4.013 3.582 43.119

Overlopende passiva

De post overlopende passiva per 31 december 2011 is als volgt samengesteld:

Niet vervallen rente op leningen Vooruitontvangen huren Restant verlofuren Nog te ontvangen facturen dagelijks onderhoud Overige overlopende passiva Totaal overlopende passiva

16.

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

16.1.

Verplichtingen

Ultimo 2011 zijn de volgende verplichtingen aangegaan:

Huur van panden Investeringen in renovatie / nieuwbouw van huurwoningen Investeringen in nieuwbouw van koopwoningen Uitgaven onderhoud en verbeteringen Lease wagenpark / inventaris Automatisering / telefonie/ facilitair

Totaalbedrag € 16,7 miljoen € 38,8 miljoen € 13,4 miljoen € 5,1 miljoen € 1,7 miljoen € 3,9 miljoen

< 1 jaar € 1,4 miljoen * * € 5,1 miljoen € 0,7 miljoen € 1,4 miljoen

* looptijd verplichting is afhankelijk van de projectvoortgang. In 2011 is een nieuwe huurovereenkomst afgesloten voor het nieuwe groepskantoor in Utrecht. Deze overeenkomst heeft een looptijd tot 1 april 2027.

16.2.

Erfpacht verplichtingen

In Utrecht en Arnhem zijn erfpachtverplichtingen aangegaan, die jaarlijks circa € 0,5 miljoen bedragen. De erfpachtverplichtingen in Utrecht zijn aflopend tot het jaar 2026. In Utrecht bestaat de intentie om in 2012 deze erfpachtverplichtingen af te kopen.

16.3.

Garantiestelling DIGH

We hebben in de afgelopen jaren in samenwerking met andere corporaties financiële steun verleend aan projecten in het buitenland door leningen te borgen op basis van een DIGH-constructie (Dutch International Guarantees for Housing). Hiermee ondersteunen we een project in Léon en een project in Juigalpa, beide in Nicaragua, ter ontwikkeling van woningen voor huishoudens met lage inkomens. Het deel waarvoor Portaal ultimo 2011 borg staat bedraagt € 463.029 euro. Dit is 0,017% van het balanstotaal en voldoet daarmee aan het wettelijk maximum. PORTAAL JAARREKENING 2011

37

16.4.

Zekerheden

Ultimo 2011 zijn de volgende zekerheden door Portaal aan derden afgegeven: bankgaranties ter waarde van € 0,8 miljoen en een hypotheek ter waarde van € 0,7 miljoen. Ten slotte heeft Portaal samen met Mitros en de gemeente Utrecht een derdenhypotheek afgegeven ter waarde van € 12 miljoen in het kader van de (her)ontwikkeling van het gebied As Kanaleneiland. Ontvangen zijn per ultimo 2011 de volgende zekerheden: bankgaranties ter waarde van € 12,2 miljoen en hypotheken ter waarde van € 11,4 miljoen.

16.5.

Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Ultimo 2011 heeft Portaal een obligo uitstaan ten bedrage van € 65,2 miljoen uit hoofde van door het WSW verstrekte borgstellingen. Het obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het WSW onvoldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. . 16.6.

Vogelaarwijken

In Arnhem, Utrecht en Nijmegen heeft Portaal uitvoeringsovereenkomsten afgesloten met gemeenten en andere corporaties in het kader van Vogelaarwijken. In 2008 heeft Portaal in Arnhem een 10-jarig convenant getekend voor de vier Arnhemse Vogelaarwijken. In Nijmegen heeft Portaal een overeenkomst opgesteld ter uitvoering van het wijkactieplan Hatert (Vogelaarwijk) voor de periode 2012 – 2015. In Utrecht is Portaal een samenwerkingsovereenkomst aangegaan om uitvoering te geven aan wijkactieplannen voor de periode 2012 – 2013. In totaal is € 12,2 miljoen aan uitgaven gepland in de Vogelaarwijken die voor rekening komen van Portaal.

16.7.

Prestatieafspraken/ ontwikkeling projecten

Portaal heeft met een aantal gemeenten (meerjarige) prestatieafspraken – te weten Nijkerk, Leiden, Nijmegen, Utrecht en Nieuwegein – gemaakt waarin onder andere afspraken zijn gemaakt over ontwikkeling van woningen en energiebesparende maatregelen. Ook heeft Portaal in het kader van nog te ontwikkelen woningen overeenkomsten afgesloten met gemeenten en/of bouwbedrijven. Portaal heeft zich vastgelegd om deze huur- en/of koopwoningen te ontwikkelen en af te nemen, waarbij het risico in enkele gevallen wordt gedeeld met andere corporaties en/of bouwbedrijven.

16.8.

Stichting de Glazen Lift

De in 2008 opgerichte stichting de Glazen Lift behartigt de belangen van toegelaten instellingen en/of hun verbindingen die schade en/of enig nadeel hebben ondervonden als gevolg van het door de Europese Commissie bij beschikking vastgestelde kartel “liften en roltrappen”. Portaal heeft de claim en de mogelijk hieruit voortvloeiende vordering die zij heeft op de deelnemers van het liftkartel aan de stichting overgedragen. Indien in de toekomst de claim van de Glazen Lift wordt gehonoreerd heeft Portaal op basis van haar participatie in de stichting recht op een evenredig deel van de toegekende claim.

16.9.

Aansprakelijkheidsverplichtingen

De toegelaten instelling draagt hoofdelijke aansprakelijkheid voor samenwerkingsverbanden zonder specifieke rechtspersoonlijkheid, in de vorm van vennootschappen onder firma en als beherend vennoot in commanditaire vennootschappen. Daarnaast is de toegelaten instelling commanditair vennoot in commanditaire vennootschappen, waarbij de aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag in de vennootschapovereenkomst.

16.10.

Claims

Tegen de toegelaten instelling zijn diverse claims ingediend die door haar worden betwist. Hoewel de afloop van deze geschillen niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt – mede op grond van ingewonnen juridisch advies – aangenomen dat deze geen materiële invloed van betekenis zal hebben op de geconsolideerde financiële positie.


38

16.11.

Starters Rente Regeling

Portaal past momenteel het product Starters Rente Regeling toe. Ultimo 2011 zijn 103 woningen (2010: 3 woningen) verkocht met de Starters Rente Regeling. Portaal verkoopt een nieuwbouwwoning of woning uit bestaand bezit en schiet daarbij voor een periode van 10 jaar 20% van de hypotheeklasten van de koper voor. De koper hoeft deze voorgefinancierde rente alleen terug te betalen bij verkoop indien sprake is van een winst op de verkooptransactie. 50% van deze winst wordt dan aangewend om de vooruit gefinancierde hypotheeklasten terug te betalen. Na tien jaar zal een inkomenstoets plaatsvinden. Indien het inkomen voldoende is gestegen stopt Portaal met de betaling van de hypotheeklasten. Indien de hypotheeklasten na 10 jaar boven de NHG norm uitkomen heeft Portaal de verplichting de voorfinanciering met een periode van vijf jaar te verlengen tot een maximum van 30 jaar. De vooruitbetaalde hypotheeklasten voor de eerste tien jaar zijn op basis van de huidige marktverwachtingen als verkoopkosten verantwoord in de jaarrekening.

17.

Bedrijfsopbrengsten

17.1.

Huren

Huren betreft aan huurders in rekening gebrachte bruto huren onder aftrek van huurderving wegens leegstand en huurderving wegens oninbaarheid. De samenstelling van de netto huuropbrengsten is als volgt:

2011

2010

278.957 4.752 -4.395 -1.211 278.103

271.934 5.318 -4.470 -1.475 271.307

2011

2010

Vergoedingen goederen, leveringen & diensten Derving vergoedingen goederen, leveringen & diensten Totaal vergoedingen

17.546 -384 17.162

17.054 -369 16.685

Huurderving in % van de huren en vergoedingen Huurachterstand in % van de huren en vergoedingen

1,99 % 1,78 %

2,15 % 1,35 %

2011

2010

982 0 530 2.001 987 4.500

1.102 1.176 680 625 0 3.583

Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid Totaal huren

17.2.

Vergoedingen

Vergoedingen betreft aan huurders in rekening gebrachte vergoedingen onder aftrek van derving. De samenstelling van de vergoedingen is als volgt:

17.3.

Subsidiebijdragen

De overheidsbijdragen zijn als volgt samengesteld:

Bijdrage woningaanpassingen Projectsteun Krachtwijken 2008 Projectsteun Krachtwijken 2009 Projectsteun Krachtwijken 2010 Projectsteun Krachtwijken 2011


39

17.4.

Verkoop onroerende zaken

Het resultaat op de verkoop onroerende zaken betreft:

2011

2010

Resultaat verkopen bestaand bezit Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Verkoopkosten Af: Boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Afrekening erfpacht Totaal resultaat verkopen bestaand bezit

56.975 -5.412 -8.832 42.731 -568 42.163

53.646 -2.324 -8.591 42.731 -842 41.889

Projectresultaat nieuwbouw koopwoningen Opbrengsten verkopen nieuwbouw koopwoningen

24.063

15.605

Resultaat verkopen overige onroerende zaken Opbrengst verkopen overige onroerende zaken Af: Boekwaarde Totaal resultaat verkopen overige onroerende goederen

10.829 8.348 2.481

0 0 0

Totaal verkoop onroerende zaken

68.707

57.494

417 159

418 118

Aantal verkochte eenheden bestaand bezit Aantal opgeleverde eenheden koopprojecten

17.4.1. Resultaat verkopen bestaand bezit Als gevolg van de met de verkoop samenhangende terugkoopplicht voor verkopen van onroerende zaken die als verkopen onder voorwaarden (Koopgarant) classificeren, wordt geen verkoopresultaat in de resultatenrekening verantwoord. 17.4.2. Projectresultaat nieuwbouw koopwoningen Het projectresultaat nieuwbouw koopwoningen betreft de op basis van voortgang gerealiseerde bruto opbrengsten. 17.4.3. Resultaat verkopen overige onroerende zaken Het resultaat verkopen overige onroerende zaken betreft de verkoop van het glasvezelnetwerk door Portaalnet.

17.5.

Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf

De geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf betreft de kosten van het ontwikkelbedrijf die zijn toegerekend aan onroerende zaken in ontwikkeling. In 2011 is een bedrag van € 7,7 miljoen (2010: € 7,1 miljoen) aan kosten geactiveerd.

17.6.

Overige bedrijfsopbrengsten

Het totaal van de overige bedrijfsopbrengsten kan als volgt worden gespecificeerd:

Doorberekende kosten algemeen beheer aan derden Administratieve vergoeding contracttekenaars Administratiekosten t.l.v. de levering van goederen en diensten Servicekosten huismeester Diversen overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten

2011

2010

2.825 279 417 394 1.171 5.086

2.321 248 476 270 4.135 7.450


40

18.


Het totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa is als volgt samengesteld:

Afwaardering onroerende en roerende zaken in exploitatie Terugname waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in exploitatie Afwaardering onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden Terugname waardeveranderingen onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden Afwaardering onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Terugname waardeverandering onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Afwaardering onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa

18.1.

2011

2010

2.928 0 1.168

0 -20.969 0

-2.377 7.118 -1.340 1.568 9.065

-4.188 4.316 -6.749 0 -27.590

Waardeveranderingen onroerende en roerende zaken in exploitatie

De afwaardering onroerende en roerende zaken in exploitatie van € 2,9 miljoen is het gevolg van de jaarlijkse impairment op de materiële vaste activa in exploitatie. De afwaardering heeft betrekking op de 197 van Woonstichting Centrada, in onverdeeld eigendom, verkregen woningen. Het aandeel van Portaal in de bedrijfswaarde van deze woningen bedraagt € 4,7 miljoen en is daarmee duurzaam lager dan de verkrijgingsprijs van deze woningen ad € 7,6 miljoen.

18.2.

Waardeveranderingen onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden

De waardeveranderingen onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden hebben voor een bedrag van € 1,2 miljoen betrekking op een afwaardering van de portefeuille woningen verkocht onder voorwaarden als gevolg van de ontwikkeling van de marktwaarde, rekening houdende met de specifieke contractvoorwaarden met derden, van deze woningen. Daarnaast betreft het voor € 2,4 miljoen een bate als gevolg van de herwaardering van deze woningen naar marktwaarde, rekening houdende met de specifieke contractvoorwaarden met derden, op het moment van verkoop.

18.3.

Waardeveranderingen onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

De waardeveranderingen onroerende en roerende zaken in ontwikkeling hebben voor een bedrag van € 7,1 miljoen betrekking op de afwaardering van plankosten van projecten in ontwikkeling. Hiertegenover staat een vrijval van € 1,3 miljoen van de voorziening voor onrendabele plankosten.

18.4.

Waardeveranderingen onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De waardeveranderingen onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie heeft betrekking op de afwaardering van de boekwaarde van onze eigen kantoorpanden op basis van een uitgevoerde impairment.

19.

Erfpacht

De kosten voor erfpacht zijn als volgt samengesteld:

Erfpacht gemeente Utrecht Erfpacht gemeente Arnhem Totaal erfpacht

2011

2010

457 20 477

533 20 553


41

20.

Lonen en salarissen

De post lonen en salarissen is inclusief aan activa in ontwikkeling, onderhanden werk en onderhanden projecten doorberekende personeelskosten en kan als volgt worden gespecificeerd:

Bruto lonen en salarissen plus toeslagen Ontvangen ziekengeld Totaal lonen en salarissen

20.1.

2011

2010

39.094 -491 38.603

38.199 -390 37.809

2011

2010

61 464 56 66 199 846

65 468 57 72 201 863

2011

2010

5.967 883 6.850

4.823 1.558 6.381

2011

2010

6.100

6.091

Personeelsbestand

Gedurende het boekjaar 2011 bedroeg het gemiddeld aantal werknemers in de groep, omgerekend naar volledige mensjaren 846 (2010: 863). Deze personeelsomvang is als volgt onder te verdelen naar verschillende personeelscategorieën:

Management Exploitatie Projectontwikkeling Administratie Overige Totaal

20.2.

Sociale lasten

Het totaal van de sociale lasten is als volgt nader te specificeren:

Sociale lasten Bijdrage ziektekosten Totaal sociale lasten

20.3.

Pensioenlasten

Premies pensioenfonds

De medewerkers van in Nederland hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij SPW. Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken. De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst. Per 31 december 2011 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 101 procent. De dekkingsgraad (marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB) van het fonds per balansdatum was 98%. Het minimum vereist eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 105%. Als de dekkingsgraad van een fonds te laag is, moeten pensioenfondsen maatregelen treffen. Eén van die maatregelen is het verlagen van de pensioenen. Pensioenfondsen kunnen de pensioenen niet direct verlagen. Dit kan op zijn vroegst in 2013. Op basis van de dekkingsgraad van 31 december 2011 is verlaging van pensioenen bij SPW in 2013 niet aan de orde.


42

21.

Lasten onderhoud

Het totaal van de onderhoudslasten is als volgt nader te specificeren:

Planmatig onderhoud Contractonderhoud Interieuronderhoud Mutatieonderhoud Reparatieonderhoud Aanpassingen bestaand bezit Kosten gewijzigde regelgeving Overige lasten onderhoud Totaal lasten onderhoud

22.

2011

2010

26.842 8.121 0 336 6.796 8.881 5.659 1.203 57.838

31.091 5.824 -163 1.244 2.851 6.789 4.047 1.074 52.757

2011

2010

6.415

16.439

-1.183 9.203 -6.662 7.773

0 1.468 0 17.907

Overige waardeveranderingen vlottende activa

Het totaal overige waardeveranderingen vlottende activa is als volgt samengesteld:

Afwaardering voorraad onverkochte woningen en grondposities Terugnemingen waardeverminderingen voorraad onverkochte woningen en grondposities Afwaardering voorraad onderhanden werk Terugneming afwaardering voorraad onderhanden werk

22.1.

Waardeveranderingen voorraad onverkochte woningen en grondposities

De afwaardering voorraad onverkochte woningen en grondposities heeft betrekking op de afwaardering van een zestal grondposities. Als gevolg van veranderende marktomstandigheden is het ontwikkelperspectief van een aantal grondposities belangrijk gewijzigd. Dit heeft effect gehad op het naar verwachting te realiseren programma en het moment van ontwikkeling. Op basis van deze gewijzigde uitgangspunten heeft een afwaardering plaatsgevonden. De terugname heeft betrekking op het vrijvallen van een voorziening voor onverkochte woningen en enkele positieve resultaten bij terugkooptransacties van woningen verkocht onder voorwaarden.

22.2.

Waardeveranderingen voorraad onderhanden werk

De afwaardering onderhanden werk heeft betrekking op het verwachte verlies van Portaal in het verkoopdeel van drie herstructureringsprojecten. Als gevolg van veranderende marktomstandigheden is het verkoopperspectief in deze projecten gewijzigd waardoor een voorziening is gevormd voor het verwachte verlies in deze projecten. De terugname heeft betrekking op de vrijval van voorzieningen voor verwachte verliezen op koopprojecten als gevolg van het omzetten van deze woningen naar huurwoningen. Door de samenstelling van de kasstroomgenererende eenheden worden onrendabele toppen bij verhuurwoningen niet als verlies verantwoord waardoor de bestaande voorziening kon vrijvallen.


43

23.


De overige bedrijfslasten zijn als volgt samengesteld:

Overige personeelskosten Huisvestingskosten Automatiseringskosten Advieskosten Kantoorkosten Belastingen Verzekeringen Kosten overige goederen, leveringen en diensten Kosten leefbaarheid Ondersteuning Centrada Diverse overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten

24.


24.1.

Rentebaten

2011

2010

10.639 3.942 2.851 2.939 3.765 17.749 989 17.330 9.310 -3.450 16.673 82.737

7.754 3.033 2.620 2.465 3.695 17.841 1.203 17.134 8.369 1.380 24.416 89.910

2011

2010

732 159 204 278 1.373

647 176 0 576 1.399

2011

2010

611

-472

2011

2010

44.358 23.609 67.967

6.164 9.726 15.890

De rentebaten zijn als volgt samengesteld: Rente rekening courant en deposito's Rente te vorderen BWS-subsidie Oprenting overige langlopende vorderingen Overige rentebaten Totaal rentebaten

24.2. Waardeveranderingen terugkoopverplichting onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden De waardeveranderingen terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden zijn als volgt samengesteld:

Mutaties terugkoopverplichting onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden

24.3.

Waardeveranderingen derivaten

De waardeveranderingen derivaten zijn als volgt samengesteld: Afwaardering naar lagere marktwaarde geschreven swaptions Afwaardering naar lagere marktwaarde Gestructureerde derivaten (index) Totaal waardeveranderingen derivaten


44

24.4

Opbrengsten financiële vaste activa

De opbrengsten financiële vaste activa zijn als volgt samengesteld: Rente vergoedingen leningen u.g. Bewaarloon / provisie effecten Totaal opbrengsten financiële vaste activa

24.5.

2011

2010

11.026 -24 11.002

11.481 0 11.481

2011

2010

56.526 16.305 3.304

55.492 13.168 2.435

0 661 342 77.138

51 193 201 71.540

Rentelasten

De rentelasten zijn als volgt samengesteld:

Rente langlopende schulden: - Leningen overheid en kredietinstellingen - Resultaten SWAP - Resultaten derivaten Rente kortlopende schulden: - Kredietinstellingen - Overige schulden - WSW Disagio Totaal rentelasten

25.

Vennootschapsbelasting

Het negatieve resultaat leidt tot een latente belastingvordering van 25% over het resultaat. Dit betekent over 2011 een vordering van € 6,7 mln. Het gewogen gemiddelde toepasselijke belastingtarief bedraagt 25% (2010: 25%). De belastinglast in de winsten verliesrekening over 2011 bedraagt € 37,6 miljoen, ofwel 60% van het resultaat vóór belastingen (2010: -29%) en bestaat uit de volgende componenten: Portaal past de herbestedingsreserve toe op de fiscale resultaten. Acute vennootschapsbelasting - 2007 - 2008 - 2009 - 2010 - 2011 Mutatie latente vennootschapsbelasting - 2009 - 2010 - 2011

Vennootschapsbelasting verantwoord in de winsten verliesrekening

2011

2010

-305 6.338 4.913 5.786 0 16.732

0 2.409 0 -5.787 0 -3.378

6.708 0 13.825 20.533

0 7.182 0 7.182

37.265

3.804

De latente vennootschapsbelasting wordt veroorzaakt door enerzijds een verschil tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van onroerende zaken in exploitatie en anderzijds door compensabele verliezen die middels carry forward in de toekomst met fiscale winsten zullen worden verrekend.


45

De acute belastinglast is als volgt bepaald: -60.140

Commercieel resultaat voor VPB Af: - Winst verkoop bestaand bezit - Resultaat verkoop nieuwbouw - Projectsteun - Lasten onderhoud/verbeteringen - Resultaat deelnemingen - Verkoop glasvezelnet - Storting HIR - Fiscaal agio LOG - Afschrijving goodwill VOC - Resultaat bestuurlijke deelnemingen

35.810 20.126 3.518 30.921 34.387 21.215 6.425 4.065 340 180

- EIA

998 157.985

Totaal Af: Bij: - Afschrijving i.v.m. bodemwaarde - Afschrijving deelnemingen (geen fiscale kosten) - Derivaten - Gemengde kosten - Saneringssteun - Waardeverandering MVA - Waardeveranderingen vlottende activa - Geactiveerde rente - Vrijval fiscaal (dis)agio LUG - Kwijtschelding schuld Portaalnet

72.871 249 71.271 522 1.252 3.680 4.084 1.788 1.307 34.387

Totaal Bij:

193.687

Fiscaal resultaat:

-26.714

26.

Financiele instrumenten

Portaal maakt gebruik van financiële derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft Portaal rentederivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente.” Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling past Portaal met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe.

Kostprijshedge-accounting: • Beleid ter beheersing financiële risico’s: Centraal in het treasurybeleid staat het streven om de duration van de leningenportefeuille zoveel mogelijk af te stemmen op de duration van het bezit om zo de rentegevoeligheid te verminderen. Hierbij wordt een scheiding gemaakt tussen funding en renterisico management. Daarbij wenst Portaal het renterisico te beheersen, zodat deze binnen de normen van WSW blijft. • Hedge strategie: Met behulp van derivaten worden wijzigingen in te betalen rente afgedekt. Portaal gebruikt derivaten ter afdekking van het renterisico op haar financiering. De eerste 5 jaar wordt het risico afgedekt van de herfinancieringen en de benodidgde nieuwe financiering obv de operationele en portfoliokasstromen. Na 5 jaar worden alleen de herfinancieringen in ogenschouw genomen bij eventuele afdekking van toekomstig renterisico. • Hedged risico: Portaal dekt het risico af van wijzigingen in kasstromen voortvloeiende uit rentebetalingen van huidige of toekomstige leningen.


46

•

Hedge instrumenten: Portaal maakt gebruik van de volgende categorieën derivaten – al dan niet gecombineerd – om het renterisico te hedgen: • Interest rate swaps Het betreft hier plain vanilla interest rate swaps en interest rate swaps met een een annuleringsclausule. Waarbij de bank het recht heeft het contract zonder vergoeding te ontbinden. De annuleringsclausules worden afgesplitst van de interest rate swap behandeld als swaptions. • Gestructureerde rente-afspraken De gestructureerde rente-afspraken zijn rente-afspraken waarbij de te betalen rente gedurende de looptijd kan variëren afhankelijk van de ontwikkeling van onderliggende rentes of een index. De rente op deze derivaten is gemaximeerd. • Swaptions Het betreft hier de afgesplitste annuleringsclause danwel swaptions. • Overige derivaten Het zijn overige derivaten het betreft hier onder andere floating to floating derivaten en derivaten afgesloten om het tegenpartij risico te beperken.

De marktwaarde van de derivaten, gebaseerd op de opgave van de banken, is per ultimo 2011 € 322 miljoen negatief. Ultimo 2010 bedroeg de marktwaarde € 128 miljoen negatief. De marktwaarde-ontwikkeling wordt periodiek gemonitord.

(* 1 mln €) Interest rate swaps Gestructureerde rente afspraken Swaptions Overige derivaten

Notional (bruto) 1.132 350 200 300

Totaal

Notional Notional in (netto) hedge relatie Marktwaarde 1.007 1.132 -165 200 150 -92 0 0 -64 150 300 -1

1.982

1.357

1.582

-322

De € 200 miljoen swaptions betreffen geschreven swaptions in interest rate swap contracten. Ten behoeve van het inzicht worden deze afzonderlijk gepresenteerd. Hiermee bedraagt de feitelijke notional (bruto) € 1.782 miljoen. Een aantal interest rate swaps in een hedge relatie kent een positieve boekwaarde. Deze swaps zijn ontvangen vanwege het schrijven van een swaption. Deze swaps zitten in een hedge relatie. De positieve startwaarde wordt over de looptijd van de hedge geamortiseerd. De positieve boekwaarde is opgenomen onder de overlopende activa. De negatieve boekwaarde zoals opgenomen in de bovenstaande tabel voor gestructureerde rente afspraken, swaptions en overige derivaten is verantwoord onder de voorziening bijzondere waardeverandering derivaten. Voor de gestructureerde rente afspraken wijkt de marktwaarde af van de boekwaarde, omdat in de balans alleen de ineffectiviteit wordt verwerkt. De omvang van de derivatenportefeuille is bruto € 1.982 miljoen. Netto is de portefeuille € 1.357 miljoen. Dit betreft de omvang van de onderliggende belegging/financiering die met behulp van deze derivaten wordt afgedekt. Ultimo 2011 heeft Portaal een margin call (als zekerheidsstelling) gestort van € 34,8 miljoen en bestaat de verplichting om begin januari 2012 nog eens € 41,3 miljoen te storten. Onderstaand is de opbouw van de totale derivatenportefeuille weergegeven:

(* 1 mln €) Interest rate swaps

Gestructureerde afspraken Swaptions Overige derivaten

Start Lopend < 1 jr 1 tot 5 jr 5 tot 10 jr

< 10 jr 131.723 -

Lopend < 1 jr 5 tot 10 jr > 10 jr Lopend

50.000 50.000 -

Looptijd 10 - 20 jr 20 - 40 jr 25.000 150.000 200.000 50.000 -

> 40 jr 50.000 75.000 375.000 75.000

Totaal 356.723 75.000 575.000 125.000

rente 200.000 25.000 125.000 -

100.000 150.000

-

250.000 100.000 25.000 175.000 150.000


47

Totaal

1 tot 5 jr Lopend < 1 jr 1 tot 5 jr 5 tot 10 jr > 10 jr

Totaal

181.723 50.000

225.000 200.000 75.000 125.000

300.000 100.000 -

150.000 50.000 75.000 525.000 75.000 -

150.000 756.723 175.000 725.000 150.000 175.000

231.723

625.000

400.000

725.000

1.981.723

Onderstaand is de opbouw van de lopende derivatenportefeuille weergegeven: (* 1 mln €) Interest rate swaps Gestructureerde rente afspraken Overige derivaten

Totaal

Deposito 56.723 -

Lening 100.000 200.000 150.000

Swap 50.000 50.000 -

Receiver/ payer swap 150.000 -

Totaal 356.723 250.000 150.000

56.723

450.000

100.000

150.000

756.723

Op basis van de geplande financieringsbehoefte heeft Portaal reeds afspraken gemaakt over in de komende jaren aan te trekken leningen. Zo zal in 2012 € 25 miljoen aan langlopende leningen worden aangetrokken. Met financiële partijen heeft Portaal afspraken gemaakt over het verrekenen van de marktwaarden van de financiële instrumenten. Zo bestaat de verplichting om begin januari 2012 hiervoor nog eens € 41,3 miljoen te storten. Zo heeft Portaal vanaf begin januari 2012 in totaal € 76,1 miljoen aan margin call (als zekerheidsstelling) gestort.

CSA afspraken Portaal heeft derivaten afgesloten bij tien verschillende banken. Met zeven hiervan heeft Portaal CSA’s afgesproken. Bij de overige drie niet. Portaal heeft in deze CSA’s afspraken gemaakt over maandelijkse verrekening van de marktwaarde van de derivaten. Bij één bank is een threshold afgesproken van € 10 miljoen, bij vijf banken is een threshold afgesproken van € 15 miljoen en bij één bank is een threshold van € 35 miljoen afgesproken. Daarnaast gelden nog minimale transferbedragen, die per bank variëren van 0 tot € 5 miljoen. Ultimo 2011 bedroeg de margin call verplichting van Portaal € 35 miljoen. Ultimo mei 2012 was de margin call verplichting opgelopen tot € 204 miljoen. De rentegevoeligheid van de portefeuille bedraagt ultimo boekjaar circa € 3,2 miljoen per basispunt. Ultimo 2011 kon Portaal beschikken over de volgende faciliteiten om hieraan te voldoen:

Faciliteiten ten behoeve van margin calls

31-12-2011

Deposito’s (noot 11) Obligaties en andere rentedragende effecten (noot 7.3) Kasgeldfaciliteiten (noot 15.1) Liquide middelen (noot 11) Kredietfaciliteiten (noot 15.1)

86.000 87.900 90.000 10.000 20.000

Totaal beschikbare buffer

293.900

Break clausules Portaal hanteert het beleid om in principe geen break clausules te accepteren, tenzij dit niet anders kan. Bij drie banken zijn geen break clausules opgenomen in de contracten bij de overige banken wel. Als toch break clausules moeten worden geaccepteerd, dan alleen onder de volgende voorwaarden: • break mogelijk na een minimale termijn van 10 jaar na afsluiten van een transactie (en iedere 10 jaar opvolgend); • type: optional mutual early termination. • Portaal heeft geen mandatory (verplichte) break clausules. Termination events Voor het merendeel van de derivatencontracten zijn de volgende termination events van toepassing. Het contract kan worden ontbonden als Portaal: • niet voldoet aan kredietwaardigheidsvereisten WSW (kasstroom, onderpand en organisatie) • geen deelnemer meer is van WSW PORTAAL JAARREKENING 2011

48

• • • • •

27.

onder bewind is gesteld aanwijzingen (o.g.v. Bbsh) heeft gekregen eerst voorafgaande instemming nodig heeft voor enige transactie conform artikel 43 Bbsh (toezicht) en zich daaraan niet heeft gehouden een verzoek heeft ingediend bij het CFV voor financiële steun niet voldoet aan regels m.b.t. van toepassing zijnde kredietsteun en/of gelijkwaardige kredietsteun, inclusief maar niet uitsluitend artikel 28 WSW (pandrecht).

Transacties met verbonden partijen

Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de toegelaten instelling, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. In de normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt Portaal goederen en diensten van en aan verschillende verbonden partijen waarin de onderneming een belang van 50% of minder bezit. Deze transacties worden over het algemeen op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van transacties met derden.

28.

Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens

(bedragen x € 1)

Functienaam Belastbaar loon 2010

Voorzitter Raad van Bestuur

Lid Raad van Bestuur

Lid Raad van Bestuur* 103.969

171.864

52.199

Pensioen WG+WN bijdragen 2010

63.873

17.269

33.019

Ontslagvergoeding 2010

n.v.t.

n.v.t.

193.154

Totaal inkomen volgens WOPT 2010

235.737

69.468

330.142

Belastbaar loon 2011

199.098

154.336

n.v.t.

62.964

51.048

n.v.t. n.v.t.

Pensioen WG+WN bijdragen 2011

n.v.t.

n.v.t.

Totaal inkomen volgens WOPT 2011

Ontslagvergoeding 2011

262.062

205.384

n.v.t.

Datum in dienst

1-1-2010

1-9-2010

n.v.t.

Datum uit dienst

n.v.t.

n.v.t.

30-6-2010

Geheel jaar

Geheel jaar

n.v.t.

100%

100%

100%

Duur dienstverband Deeltijdfactor

* Betreft voormalig bestuurder


49

Enkelvoudige balans per 31 december 2011 (voor resultaatbestemming) ACTIVA Vaste activa

Ref.


31 31.1 31.2 31.3 31.4

- Onroerende en roerende zaken in exploitatie* - Onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling* - Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie


32 32.1 32.2 32.3 32.4 32.5 32.6 32.7

- Te vorderen BWS-subsidies - Deelnemingen in groepsmaatschappijen - Overige deelnemingen - Overige effecten - Leningen u.g. - Latente belastingvorderingen* - Overige langlopende vorderingen Totaal financiële vaste activa

Totaal vaste activa

31-12-2011

31-12-2010

(x € 1.000)

(x € 1.000)

2.034.319 79.846 168.519 25.437 2.308.121

1.943.431 67.418 154.979 28.050 2.193.878

3.046 9.597 378 86.704 13.215 99.909 329 213.178

4.505 26 378 86.218 61.247 79.306 357 232.037

2.521.299

2.425.915

23.123

35.859

0

1.424

3.913 154 14.090 817 4.575 131.316 154.865

2.759 285 4.245 0 5.735 39.154 52.178

122.418

180.601

300.406

270.062

2.821.705

2.695.977

Vlottende activa Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen

33

- Huurdebiteuren - Vorderingen op gemeenten - Vorderingen op groepsmaatschappijen - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Overige vorderingen - Overlopende activa*

33.1 33.2 33.3

Liquide middelen

34

Totaal vlottende activa

Totaal ACTIVA


50

Ref.

PASSIVA

Eigen vermogen - Overige reserves* - Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen

31-12-2011

31-12-2010

(x € 1.000)

(x € 1.000)

686.752 -22.991 663.761

678.035 8.717 686.752

330 11.580 136.242 0 3.874 152.026

324 2.455 57.486 27.327 3.627 91.219

1.756.683 79.520

1.585.982 66.007

201 1.836.404

204 1.652.193

8.179 75.473 22.338 347 8.995 3.676 7.243 43.263 169.514

12.302 146.444 26.390 523 24.959 0 7.158 48.037 265.813

2.821.705

2.695.977

35

Voorzieningen - Pensioenen - Onrendabele investeringen nieuwbouw - Voorziening derivaten* - Voorziening deelneming - Overige voorzieningen Totaal voorzieningen


36

- Leningen kredietinstellingen - Terugkoopverplichting roerende en onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Overige langlopende schulden Totaal langlopende schulden


37

- Schulden aan groepsmaatschappijen - Schulden aan kredietinstellingen - Schulden aan leveranciers - Schulden aan gemeenten - Belastingen en premies sociale verzekeringen - Onderhanden projecten - Overige schulden - Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

37.1

37.2 37.3 37.4

Totaal PASSIVA

Noot:



51

Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2011 Ref.

Bedrijfsopbrengsten

2011 (x € 1.000)

2010 (x € 1.000)

277.032 17.146 4.500 66.152 7.625 2.577 375.032

270.240 16.667 3.583 57.482 7.075 2.291 357.338

22.219 75.704 8.689 477 31.454 4.464 6.088 78.988 7.773 70.882 306.739

15.245 81.631 -27.151 547 30.893 4.121 6.091 80.993 18.268 68.645 279.283

68.293

78.055

839 -34.387 -67.967 611

929 0 -15.890 -472

11.002 75.808 -165.710

11.481 69.207 -73.159

-97.417

4.896

37.335

4.585

37.091

-764

-22.991

8.717

39

- Huren - Vergoedingen - Subsidiebijdragen - Verkoop onroerende zaken - Opbrengst productie eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten

39.1 39.2 39.3 39.4

Bedrijfslasten - Kosten uitbesteed werk - Afschrijvingen op materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa - Erfpacht - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Lasten onderhoud - Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa - Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

40 41 41.1 42 43

Saldo uit operationele bedrijfsuitoefening Financiële baten en lasten

44

- Rentebaten - Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten - Waardeveranderingen derivaten* - Waardeveranderingen onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden - Opbrengsten financiële vaste activa - Rentelasten* Totaal financiële baten en lasten

44.1 44.2 44.3 44.4 44.5

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting* Resultaat deelnemingen na belastingen

45

Groepsresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

Noot:



52

Toelichting behorende tot de enkelvoudige jaarrekening 2011 29.

Algemeen

Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de enkelvoudige jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winsten verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Deze enkelvoudige jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met het bepaalde Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2005. Dit betekent dat de in 2011 verschenen nieuwe Richtlijn 645 van toepassing voor boekjaren vanaf 1 januari 2012 niet is toegepast. De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winsten verliesrekening. Voor zover posten uit de enkelvoudige balans en enkelvoudige winsten verliesrekening hierna niet nader zijn toegelicht, wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans en winsten verliesrekening.

30.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

30.1.

Wettelijke reserve deelnemingen

Indien nodig wordt er een wettelijke reserve deelnemingen gevormd voor (cumulatieve) winsten of vermogensvermeerderingen waarvan de uitkering niet door de toegelaten instelling kan worden bewerkstelligd.


53

31.


Het verloop van de post onroerende en roerende zaken is als volgt:

31.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie 1 januari 2011 Verkrijgingprijzen Cumulatieve waardevermeerderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2011

31.2

31.3

Verkoop Onroerende onder en roerende voorwaarzaken in den ontwikkeling

31.4 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

Totaal

2.594.271 0

56.749 10.669

158.075 0

57.171 0

2.866.266 10.669

-650.840

0

-3.096

-29.121

-698.057

1.943.431

67.418

154.979

28.050

2.193.878

48.412 -15.120 5.667 0 0 -72.872 -2.928 0 0 127.729

3.604 -3.314 0 -808 0 0 0 0 1.209 11.737

165.002 0 0 0 -6.220 0 -1.375 -4.401 0 -139.466

1.411 0 0 0 0 -2.832 -1.192 0 0 0

218.431 -18.434 5.667 -808 -6.220 -75.704 -5.495 -4.401 1.209 0

90.888

12.426

13.542

-2.613

114.243

2.755.292

68.776 11.070

172.990

58.582

Mutaties 2011 Investeringen Desinvesteringen verkrijgingprijs Desinvesteringen afschrijvingen Desinvestering herwaardering Bijdragen Afschrijvingen Waardevermeerderingen & -verminderingen Waardeveranderingen (afboekingen) Waardemutatie verkoop onder voorwaarden Overboeking activa in ontwikkeling Totaal mutaties

31 december 2011 Verkrijgingprijzen Cumulatieve waardevermeerderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2011

-720.973

0

-4.471

-33.145

3.055.640 11.070 0 -758.591

2.034.319

79.846

168.519

25.437

2.308.121


54

32.


Het verloop van de financiële vaste activa is als volgt:

32.1 Te vorderen BWSsubsidies

32.2

32.3

Deeln. in groepsmts

Andere Deelnemingen

4.505

26

378

86.218

61.247

79.306

357

232.037

Mutaties 2011 Toevoegingen Toevoeging rente

473 141

9.571 0

0 0

29.988 0

0 1.208

31.717 0

0 0

71.749 1.349

Afloop / Aflossing

-2.036

0

0

-29.502

-49.240

-11.114

-28

-91.920

Naar voorziening

-37

0

0

0

0

0

0

-37

-1.459

9.571

0

486

-48.032

20.603

-28

-18.859

3.046

9.597

378

86.704

13.215

99.909

329

213.178

1 januari 2011

Totaal mutaties

31 december 2011

32.2.

32.4

32.5

Overige Leningen effecten u.g.

32.6 Latente Overige belasting- langlopende vorderingen vorderingen

Totaal

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

De samenstelling van de post deelnemingen in groepsmaatschappijen per 31 december 2011 is als volgt:

2011

2010

Portaal Vastgoed Realisatie BV Portaal Holding BV Vastgoed Onderhoud Centrale BV

1 9.498 98

1 0 25

Totaal deelnemingen

9.597

26

De deelnemingen betreffen: - Portaal Holding BV - Portaal Vastgoed Realisatie BV - Vastgoed Onderhoud Centrale BV

32.3.

Belang

Vestigings plaats

100,00% 0,25% 0,25%

Baarn Baarn Baarn

Andere deelnemingen

De samenstelling van de post overige deelnemingen per 31 december 2011 is als volgt:

2011

2010

BV Woonwagenexploitatie CV De Witte Vrouwe Woningnet NV

4 146 228

4 146 228

Totaal deelnemingen

378

378

De deelnemingen betreffen:

Belang

Vestigings plaats

- BV Woonwagenexploitatie Utrecht - CV De Witte Vrouwe - Woningnet NV

24,00% 7,14% 5,60%

Utrecht Utrecht Utrecht


55

32.5.

Leningen u.g.

Onder de leningen u.g. zijn leningen aan derden verantwoord. Het saldo van de overige langlopende vorderingen per 31 december 2011 kan als volgt worden gespecificeerd:

Leningen derden Leningen aan Portaal gelieerde partijen Diverse leningen Totaal leningen u.g.

2011

2010

8.240 4.602 373

8.660 52.385 202

13.215

61.247

Het betreft 13 leningen met een rentepercentage variërend van 0 tot 8% met een looptijd van 2012 tot 2050. Het kortlopend deel van de langlopende effecten en leningen u.g. bedraagt € 11,0 miljoen (2010: € 29.8 miljoen).

32.6.


De post latente belastingvorderingen betreft de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De tot waardering gebrachte nominale latente belastingvordering is gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto rente. De netto rente die is gehanteerd bedraagt 2,62% (2010: 2,69%). Van deze vorderingen is een bedrag ad. € 11,1 miljoen (2010: € 13,5 miljoen) naar verwachting verrekenbaar binnen 1 jaar. 2011 2010 Stand per 1 januari Mutaties Stand per 31 december

79.306 20.603 99.909

71.351 7.955 79.306

Het kortlopende deel van de latente belastingvorderingen per balansdatum bedraagt voor de verkopen € 9,6 miljoen (2010: € 12,1 miljoen), de derivaten € 3,6 miljoen (2010: nihil) en de leningen € 1,3 miljoen (2010: € 1,3 miljoen). De latente belastingvordering uit hoofde van waarderingsverschillen die niet tot waardering is gebracht bedraagt circa € 1,2 miljard (2010: 1,2 miljard).

Derivaten

Compensabele verliezen

Totaal

7.824

7.114

0

79.306

-10.007 13.895 -7.300 -3.412

-1.107 0 0 -1.107

0 0 11.816 12.155

0 0 13.306 13.306

-11.114 13.895 17.822 20.603

31 december 2011

60.956

6.717

18.930

13.306

99.909

Nominale waarde

66.061

8.327

28.922

13.001

116.311

1 januari 2011 Mutaties 2011 Afloop 2011 Verkopen 2016 Overige mutaties

Materiele vaste activa

Leningen

64.368

Voor een nadere toelichting op bovenstaande post verwijzen wij u naar paragraaf 2.4.2 “Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling” onder rubriek “Latente belastingvorderingen.


56

32.7.

Overige langlopende vorderingen

Het saldo van de overige langlopende vorderingen per 31 december 2011 kan als volgt worden gespecificeerd:

Depot pensioenverplichting Aegon Overige langlopende vorderingen Totaal overige langlopende vorderingen

33.

Vorderingen

33.1.

Vorderingen op groepsmaatschappijen

2011

2010

329 0 329

324 33 357

2011

2010

2.041 0 31 27 0 2 0 2.080 3 0 9.906 0 14.090

1.677 131 22 26 3 2 187 2.043 4 88 0 62 4.245

2011

2010

4.671 -96 4.575

6.300 -565 5.735

2011

2010

7.657 408 110.199 243 12.809 131.316

9.683 2.453 13.049 672 13.297 39.154

Onder de post vorderingen aan groepsmaatschappijen zijn vorderingen opgenomen op gelieerde maatschappijen. De post is als volgt samengesteld:

Portaal Holding BV Portaal Kanaleneneiland BV Portaal Nieuw Leyden BV Portaal Vastgoed Realisatie BV Portaal Onroerend Goed Beheer BV Oog BV De Rendant BV Portaal Participatie BV Wonen Boven Winkels CV Portaal Monumenten Beheer PortaalNet BV Vastgoed Onderhoud Centrale BV Totaal rekening courant deelnemingen

33.2.

Overige vorderingen

Het saldo overige vorderingen per 31 december 2011 kan als volgt worden gespecificeerd:

Debiteuren algemeen Voorziening dubieuze debiteuren Totaal overige vorderingen

33.3.

Overlopende activa


Niet vervallen rente Vooruitbetaalde aflossingen op leningen Derivaten Door te berekenen aan debiteuren Overige overlopende activa Totaal overlopende activa


57

34.

Liquide middelen


Geld in deposito Geld in deposito (margin call) Vrij opneembare banktegoeden Totaal liquide middelen

2011

2010

86.000 34.800 1.618 122.418

150.001 0 30.600 180.601

Het bedrag aan geld in deposito (margin call) stond per 31 december 2011 niet ter vrije beschikking.

35.

Eigen vermogen

Het eigen vermogen bestaat uit de overige reserves en de niet verdeelde winsten. Het verloop van de overige reserves en de niet verdeelde winsten is als volgt: 35.1 35.2 Overige Resultaat reserves Boekjaar Totaal 2011 2010 Stand per 1 januari Effect foutenherstel Stand per 1 januari Mutaties boekjaar: Winstverdeling vorig boekjaar Effect foutenherstel Resultaat boekjaar Totaal mutaties Stand per 31 december Effect foutenherstel Stand per 31 december

678.035 0 678.035

8.717 0 8.717

686.752 0 686.752

700.239 -22.204 678.035

8.717 0 0 8.717

-8.717 0 -22.991 -31.708

0 0 -22.991 -22.991

0 -15.119 23.836 8.717

686.752 0 686.752

-22.991 0 -22.991

663.761 0 663.761

724.075 -37.323 686.752

De aansluiting van het geconsolideerd groepsvermogen met het enkelvoudige eigen vermogen is als volgt:

Groepsvermogen In consolidatie opgenomen belangen die geen deelneming vormen Minderheidsbelang derden in deelneming Eigen vermogen

2011

2010

676.068 -12.288 -19 663.761

698.893 -12.122 -19 686.752


58

De aansluiting van het geconsolideerd groepsresultaat met het enkelvoudige resultaat is als volgt:

2011 Groepsresultaat Resultaat van de in de consolidatie opgenomen belangen die geen deelneming vormen Mutatie in minderheidsbelang derden in deelneming Resultaat

36.

2010

-22.805 -186 0 22.991

8.893 -174 -2 8.717


Het verloop van de post langlopende schulden is als volgt:

36.1 Leningen overheid en kredietinstellingen 36.2 Terugkoopverplichting onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden 36.3 Overige langlopende schulden Totaal langlopende schulden

2011 < 5 jaar

2011 > 5 jaar

2011 Totaal

2010 Totaal

284.772

1.471.911

1.756.683

1.585.982

0

79.520

79.520

66.007

190 284.962

11 1.551.442

201 1.836.404

204 1.652.193

Gezien het geringe verschil met de geconsolideerde jaarrekening wordt verwezen naar de toelichting aldaar.

37.


37.1.

Schulden aan groepsmaatschappijen

Onder de post schulden aan groepsmaatschappijen zijn schulden opgenomen aan gelieerde maatschappijen. De post is als volgt samengesteld:

Stichting Pontanuslaan Portaal Kanaleneiland BV POGB BV Portaal Monumenten Beheer BV Vastgoed Onderhoud Centrale BV Wonen Boven Winkels CV De Rendant BV Totaal schuld aan groepsmaatschappijen

37.2.

2011

2010

5.340 2.356 479 4 0 0 0 8.179

5.528 1.908 473 0 4.296 85 12 12.302

2011

2010

6.861 0 2.134 0 8.995

6.395 1.331 0 17.233 24.959

Belastingen en premies sociale verzekering

Het saldo te betalen belastingen en premies sociale verzekeringen per 31 december 2011 kan als volgt worden gespecificeerd:

Omzetbelasting Loonbelasting Sociale lasten Vennootschapsbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekering


59

37.3.

Overige schulden

De post overige schulden per 31 december 2011 is als volgt samengesteld:

Nog te verrekenen servicekosten met huurders Pensioenlasten Stichting Pontanuslaan Overige schulden Totaal overige schulden

37.4.

2011

2010

2.818 0 4.304 121 7.243

2.779 191 4.155 33 7.158

2011

2010

25.744 4.752 1.101 5.665 6.001 43.263

29.611 4.786 1.127 5.682 6.831 48.037

Overlopende passiva

De post overlopende passiva per 31 december 2011 is als volgt samengesteld:

Niet vervallen rente Vooruitontvangen huren Restant verlofuren Nog te ontvangen facturen dagelijks onderhoud Overige overlopende passiva Totaal overlopende passiva

38.

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

38.1.

Algemeen

Zie hoofdstuk 2.4.4 Geconsolideerde niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen. Hieronder worden de afwijkende posten genoemd.

38.2.

Huurverplichtingen

Ultimo 2011 is Portaal voor € 0,1 miljoen aan huurverplichtingen aangegaan met gelieerde partijen.

38.3.

Zekerheden

Ultimo 2011 zijn de volgende zekerheden door Portaal aan gelieerde partijen afgegeven: bankgaranties ter waarde van € 0,4 miljoen en financierings- en rekening courantfaciliteiten van in totaal € 5,1 miljoen. Ontvangen zijn per ultimo 2011 de volgende zekerheden van gelieerde partijen: bankgaranties ter waarde van € 0,2 miljoen en een pandrecht ter waarde van € 1,9 miljoen.

38.4.

Fiscale eenheid omzetbelasting

Portaal maakt tezamen met Portaal Holding B.V., Portaal Onroerend Goed Beheer B.V., Vastgoed Onderhoud Centrale B.V., Portaal Vastgoed Realisatie B.V., Portaal Monumenten Beheer B.V., Portaal Kanaleneiland B.V. deel uit van een fiscale eenheid voor de heffing van de omzetbelasting. Portaal is hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid.


60

38.5.

Fiscale eenheid vennootschapsbelasting

Sinds 1 januari 2008 maakt Portaal samen met Portaal Holding B.V., Portaal Onroerend Goed Beheer B.V., Portaal Vastgoed Realisatie B.V., Ontwikkeling Onroerend Goed B.V., Binnenstad Etage Ontwikkeling B.V., PortaalNet B.V., Portaal Participaties B.V., Portaal Monumenten Beheer B.V., Portaal Nieuw Leyden B.V., De Rendant B.V., Portaal Kanaleneiland B.V. en VOC B.V. deel uit van een fiscale eenheid voor de heffing van de vennootschapsbelasting. Portaal is hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid.

39.

Bedrijfsopbrengsten

39.1.

Huren

Huren betreft aan huurders in rekening gebrachte bruto huren onder aftrek van huurderving wegens leegstand en huurderving wegens oninbaarheid. De samenstelling van de netto huuropbrengsten is als volgt:

2011 Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid Totaal huren

39.2.

277.937 4.701 -4.395 -1.211 277.032

2010 270.917 5.268 -4.470 -1.475 270.240

Vergoedingen

Vergoedingen betreft aan huurders in rekening gebrachte vergoedingen onder aftrek van derving. De samenstelling van de vergoedingen is als volgt:

2011

2010

17.530 -384 17.146

17.036 -369 16.667

2011

2010

Resultaat verkopen bestaand bezit Opbrengst verkopen bestaand bezit

56.975

53.646

Af: Verkoopkosten Af: Boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit Afrekening erfpacht Totaal resultaat verkopen bestaand bezit

-5.486 -8.832 42.657 -568 42.089

-2.336 -8.591 42.719 -842 41.877

Projectresultaat nieuwbouw koopwoningen Opbrengsten verkopen nieuwbouw koopwoningen

24.063

15.605

Totaal verkoop onroerende zaken

66.152

57.482

Vergoedingen goederen, leveringen &.diensten Derving vergoedingen goederen, leveringen &.diensten Totaal vergoedingen

39.3.

Verkoop onroerende zaken

Het resultaat op de verkoop onroerende zaken betreft:

Voor een nadere toelichting op de verkopen onroerende zaken wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (11.4).


61

39.4.

Overige bedrijfsopbrengsten

Het totaal van de overige bedrijfsopbrengsten kan als volgt worden gespecificeerd:

Doorberekende kosten algemeen beheer aan derden Administratieve vergoeding contracttekenaars Administratiekosten t.l.v. de levering van goederen en diensten Servicekosten huismeester Diversen overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten

40.

2011

2010

1.462 279 416 394 26 2.577

1.306 248 476 270 -9 2.291

2011

2010


Het totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa is als volgt samengesteld:

Afwaardering onroerende en roerende zaken in exploitatie Terugname waardeverminderingen onroerende en roerende zaken in exploitatie Afwaardering onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden Terugname waardeveranderingen onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden Afwaardering onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Terugname waardeverandering onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Afwaardering onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa

2.928 0 1.168

0 -20.969 0

-2.377 7.118 -1.340 1.192

-4.549 4.317 -5.949 0

8.689

-27.151

Voor een nadere toelichting op de waardeveranderingen materiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (12.3).

41.

Lonen en salarissen

De post lonen en salarissen is inclusief aan activa in ontwikkeling, onderhanden werk en onderhanden projecten doorberekende personeelskosten en kan als volgt worden gespecificeerd:

Bruto lonen en salarissen plus toeslagen Ontvangen ziekengeld Totaal lonen en salarissen

41.1.

2011

2010

31.945 -491 31.454

31.283 -390 30.893

2011

2010

3.581 883 4.464

2.563 1.558 4.121

Sociale lasten

Het totaal van de sociale lasten is als volgt nader te specificeren:

Sociale lasten Bijdrage ziektekosten Totaal sociale lasten


62

42.

Lasten onderhoud

Het totaal van de onderhoudslasten is als volgt nader te specificeren:

Planmatig onderhoud Contractonderhoud Interieuronderhoud Mutatieonderhoud Reparatieonderhoud Aanpassingen bestaand bezit Kosten gewijzigde regelgeving Overige lasten onderhoud Totaal lasten onderhoud

43.

2011

2010

30.567 8.121 0 9.482 14.058 9.710 5.892 1.158 78.988

35.669 5.824 42 11.162 15.467 7.491 4.202 1.136 80.993

2011

2010

9.350 3.450 2.510 2.939 2.937 17.749 989 17.330 9.198 -3.450 7.880 70.882

6.328 2.530 2.363 2.465 2.968 17.841 1.203 17.134 8.320 1.380 6.113 68.645

2011

2010

384 159 296 839

366 176 387 929


De overige bedrijfslasten zijn als volgt samengesteld:

Overige personeelskosten Huisvestingskosten Automatiseringskosten Advieskosten Kantoorkosten Belastingen Verzekeringen Kosten overige goederen, leveringen en diensten Kosten leefbaarheid Ondersteuning Centrada Diverse overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten

44.


44.1.

Rentebaten

De rentebaten zijn als volgt samengesteld:

Rente rekening courant en deposito's Rente te vorderen BWS-subsidie Overige rentebaten Totaal rentebaten


63

44.2.

Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten

De waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten zijn als volgt samengesteld:

2011

2010

Afwaardering lening Portaalnet

-34.387

0

Totaal waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten

-34.387

0

2011

2010

Mutaties terugkoopverplichting onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden

611

-472

Totaal terugkoopverplichting onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden

611

-472

2011

2010

11.026 -24 11.002

11.481 0 11.481

2011

2010

55.408 16.305 3.304

53.360 13.168 2.435

0 449 342 75.808

51 -8 201 69.207

2011

2010

37.091

-764

44.3. Waardeveranderingen terugkoopverplichting onroerende en roerende zaken verkocht onder voorwaarden De waardeveranderingen terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden zijn als volgt samengesteld:

44.4.

Opbrengsten financiële vaste activa

De opbrengsten financiële vaste activa zijn als volgt samengesteld:

Rente vergoedingen leningen u.g. Bewaarloon / provisie effecten Totaal opbrengsten financiële vaste activa

44.5.

Rentelasten

De rentelasten zijn als volgt samengesteld:

Rente langlopende schulden: - Leningen overheid en kredietinstellingen - Resultaten SWAP Rente kortlopende schulden: - Kredietinstellingen - Overige schulden - WSW Disagio Totaal rentelasten

45.

Resultaat deelnemingen

Het resultaat deelnemingen is als volgt samengesteld:

Portaal Holding B.V.


64

46.

Honoraria van de accountant

De volgende honoraria van KPMG Accountants N.V. zijn ten laste gebracht van de toegelaten instelling, haar dochtermaatschappijen en andere maatschappijen die zij consolideert, een en ander zoals bedoeld in artikel 2:382a BW.

2011 (x € 1 )

2010 (x € 1 )

- onderzoek jaarrekening - andere controleopdrachten - andere niet-controlediensten

105.994 4.701 9.877

105.994 3.094 2.380

Totaal

120.572

111.468

47.

Bezoldiging bestuurders en commissarissen

Aan bezoldigingen met inbegrip van pensioenlasten als bedoeld in artikel 2:383, lid 1, BW, is in het boekjaar ten laste van de toegelaten instelling en groepsmaatschappijen gekomen voor 2011 2010 (x € 1 ) (x € 1 ) Bestuurders en voormalig bestuurders Commissarissen en voormalige commissarissen

Voorzitter Vice-voorzitter Overige leden

487.262 137.466 624.328

661.140 139.300 800.440

2011

2010

24.000 24.380 89.086 137.466

24.000 24.000 91.300 139.300

Er zijn geen leningen, voorschotten en garanties door de toegelaten instelling aan de bestuurders en commissarissen verstrekt.

48.

Ondertekening

Raad van Bestuur Stichting Portaal,

ir. L.H. Keijts Voorzitter Raad van Bestuur

drs. D.J. van der Zeep RC Lid Raad van Bestuur

Utrecht, 29 juni 2012.


65

De Raad van Commissarissen kan zich verenigen met deze stukken en heeft de jaarrekening en het jaarverslag 2011 goedgekeurd, welke vaststelling overeenkomstig de statuten heeft geresulteerd in een afzonderlijk besluit tot het verlenen van decharge aan de Raad van Bestuur over het gevoerde beleid 2011. Raad van Commissarissen,

drs. M.E. Rompa Voorzitter RvC

ir. R.J. Sirre Vice-voorzitter RvC

drs. R. van Leeuwen Lid RvC

dhr L.C. van de Kieft Lid RvC

drs. F. Örgü Lid RvC

drs. A.M.J. Rijckenberg Lid RvC


66

Overige gegevens Controleverklaring Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.

Statutaire bepaling inzake resultaatbestemming. In de statuten van de stichting zijn geen bepalingen opgenomen inzake de resultaatbestemming.

Voorstel resultaatbestemming Het bestuur stelt aan de Raad van Commissarissen voor het negatieve resultaat over het boekjaar 2011 ten bedrage van € 22.991.000 geheel ten laste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is nog niet in de jaarrekening verwerkt.

Gebeurtenissen na balansdatum Verscherpt toezicht Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft aangekondigd dat Portaal door het Centraal Fonds onder verscherpt toezicht wordt gesteld. De minister heeft de 2e kamer hierover geinformeerd en laten weten dat Portaal niet in acute liquiditeitsprolbemen verkeert De reden dat het Centraal Fonds met ons praat over verscherpt toezicht heeft alles te maken met de aanbevelingen die zij hebben gedaan met betrekking tot de aanscherping van onze processen, besluitvorming en organisatie op het gebied van treasury. Ook adviseert het Centraal Fonds over een versterking van de risicobeheersing van de derivatenportefeuille. Het merendeel van de adviezen zal Portaal overnemen in haar beleid en bedrijfsvoering. Mede door de economische crisis in de Z-E landen is de rente in sterkere Europese landen waaronder Nederland sterk gedaald tot een historisch laagte record. Deze scherpe rentedaling in combinatie met de CSA afspraken die Portaal met haar financiers heeft gemaakt om het tegenpartijrisico te beperken hebben ertoe geleid dat Portaal per 1 juni 2012 € 204 miljoen aan margin calls heeft ontvangen en gestort bij de verschillende financiele instellingen. Zo’n daling met de bijbekorende margin call verplichting hoeft op zich nog geen probleem te zijn, maar daarnaast heeft Vestia besloten al haar bezit in onderpand te geven bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Hierdoor zien banken de zekerheid van verstrekte leningen verminderen. Daardoor trekken de banken hun kredietfaciliteiten in waardoor Portaal beperkt wordt in het gebruik van liquiditeitsbuffers voor het voldoen aan de margin calls. Dit raakt ook de hele corporatiesector Wij werken aan het ophogen van onze buffer en daarmee aan het versterken van de liquiditeit om te kunnen voldoen aan de nieuwe richtlijn van het Centraal Fonds. Dit doen wij op drie manieren: 1: het vergroten van onze liquiditeit door de timing van inkomsten en uitgaven. 2: met enkele bankpartijen voeren wij constructieve gesprekken over structurele verhoging van de buffer. 3: we bouwen de omvang van onze derivatenportefeuille af. We zetten vol in op het aanvullen van onze buffer op eigen kracht. Pas in het uiterste geval zullen wij tijdelijke liquiditeitssteun vragen bij het WSW. Portaal kan hier een beroep op doen omdat wij op andere financiële indicatoren goed presteren.

Saneringsheffing Conform de kamerbrief van 19 juni 2012 krijgt het CFV een saneringsopgave van ongeveer € 700 miljoen die uitgesmeerd wordt over een periode van tien jaar. Dat wil zeggen dat het CFV over een periode van tien jaar moet heffen om de jaarlijkse afbetaling van de lening van de banken aan Vestia te financieren. Dit betekent voor de corporaties een saneringsheffing van € 700 miljoen over een periode van tien jaar. De heffingsgrondslag is momenteel nog niet bekend. Wanneer de heffing zal plaatsvinden op basis van het aantal woningen dan zal de heffing circa € 1,5 miljoen per jaar bedragen voor een periode van 10 jaar.


67

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Raad van Bestuur en de Raad van Commissarissen van Stichting Portaal

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2011 van Stichting Portaal te Baarn gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2011 en de geconsolideerde en enkelvoudige winsten verliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Portaal per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.

Paragraaf ter benadrukking van aangelegenheden Wij vestigen de aandacht op noot 1.3 op pagina 12 van de jaarrekening waarin onder “Foutenherstel” uiteen is gezet dat correcties zijn doorgevoerd ten aanzien van de vergelijkende cijfers. Deze situatie doet geen afbreuk aan ons oordeel.


68

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391, vierde lid, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04, MG 2008-03, MG 2010-03 en MG2011-02, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Rotterdam, 29 juni 2012 KPMG Accountants N.V. P.W.J. Smorenburg RA


69

JAARREKENING 2011 P O R T A A L J A A R R E K E N I N G

Recommend Documents