Jaarplan 2010 Bewegen in Wonen Bewegen in Wonen
Let op! we naam Onze nieu West is Groen
, SW W of randWonen Waar G roenWonen staat vermeld, k oe d. th Wes West bedoel wordt Groen l t.n wes w w w.groen
Bewegen in Wonen Bewegen in Wonen
Jaarplan 2010 Westhoek Wonen
inleiding
Op stoom! Na een vliegende start in 2009, richten wij in 2010 onze energie in het op stoom houden van ons ondernemingplan ‘Bewegen in Wonen’. We doen dat kort en bondig op papier; zorgvuldig en met aandacht in ons dagelijks handelen. Ons ondernemingsplan ‘Bewegen in Wonen’ is vanzelfsprekend de belangrijkste bron voor de voornemens en doelen die wij voor 2010 hebben bepaald. Indien er op één van de punten in dit jaarplan wordt afgeweken van ons ondernemingsplan, dan wordt dit specifiek benoemd. Samen met onze partners, werken wij aan concrete resultaten, die er toe doen voor klant en samenleving in het Groene Hart. In 2010 worden de eerste resultaten van ons ondernemingsplan zichtbaar. • We brengen beweging in de woningmarkt door slim te werken aan de totstandkoming van doorstroomketens. We bouwen meer woningen dan ooit, we verkopen woningen voor starters en doorstromers en maken maximaal gebruik van mogelijkheden in het woningtoewijzingssysteem. • We verstevigen onze positie in wijken en kernen, door in samenwerking met bewoners, gemeenten en maatschappelijke organisaties het woonklimaat met gerichte maatregelen te versterken. De dienstverlening vanuit de servicepunten is verbreed, het overleg met bewonersvertegenwoordigers geïntensiveerd en het wijkgericht werken met onze partners verstevigd. • We investeren duurzaam door energiezuinige experimenten en pilots in nieuwbouw en bestaande bouw uit te voeren, energiemaatregelen te treffen bij renovatie en afspraken te maken met onze leveranciers over materiaalgebruik. • We hebben de laatste jaren gebouwd aan een sterke professionele kwaliteitsbewuste organisatie. Het resultaat ervan is zichtbaar onder meer in de verbeterde prestaties bij de laatste meting naar de kwaliteit van onze dienstverlening. In 2010 ontwikkelt onze organisatie zich verder in kwaliteit en kracht, met een open blik naar de wereld om haar heen. We zoeken samenwerking met partners in het Groene Hart om onze basis voor de toekomst te versterken. In deze een beknopt overzicht van de belangrijkste voornemens voor 2010. Behoefte aan nader contact? Wij maken graag een afspraak! Tom Burgers Directeur Westhoek Wonen
1
Missie Westhoek Wonen werkt aan het wonen van klanten met een bescheiden inkomenspositie in ons werkgebied, het Groene Hart van Nederland. Wij zorgen voor een passende en duurzame aansluiting tussen wens en aanbod. Samenwerking en dialoog typeren onze werkwijze. Verantwoordelijkheid, gedrevenheid en realisme kenmerken onze identiteit.
2
Jaarplan 2010 Westhoek Wonen
1. Duw tegen de woningmarkt De woningmarkt zit vast in het Groene Hart van Nederland. Dat moet anders. We brengen beweging in vraag en aanbod door nieuwbouw, gerichte aan- en verkoop, een slim huurbeleid, renovatie, een actieve bestrijding van woonfraude en gerichte woningtoewijzing. We onderzoeken de mogelijkheden van huren op maat. In ieder geval bespreken we met gemeenten de mogelijkheid van een inkomenstoets bij de woningtoewijzing. We halen de woningmarkt van het slot door actief in te spelen op woonwensen. Huurders met een hoger inkomen in een goedkope huurwoning proberen we te verleiden om hun huidige woning te verlaten voor een koop- of huurwoning met meer kwaliteit in een andere prijsklasse. Hierdoor komen huurwoningen vrij en creëren we ruimte voor gezinnen en starters en brengen zo doorstroming in de woningmarkt tot stand. Ouderen bieden we een comfortabele woning op hun maat, waarin ze tot op hoge leeftijd zelfstandig kunnen blijven wonen in een prettige woonomgeving. De wens en de behoefte van de klant staan aan de basis van de verhuisbewegingen. Bij renovatie gaan we in gesprek met huurders en hun vertegenwoordigers. Op basis van onderzoek naar de wensen van onze klanten ontwikkelen we nieuwe woningen met een duurzame toekomstwaarde. Waar anderen door de kredietcrisis stilvallen, bouwen we meer dan ooit tevoren. Wij bouwen, met specifieke aandacht voor klanten met een inkomen tot modaal. We doen dat ondermeer met sociale huurwoningen en met koopwoningen met korting onder Koopgarant, zie voor meer informatie www.westhoek.nl/kopen. Daarmee blijven we binnen de zojuist overeengekomen kaders van de Europese regelgeving.
3
Wat doen we in 2010? • We hebben 60 nieuwbouwwoningen in aanbouw in Vinkeveen en Waverveen. Ruim 80% van deze woningen is bestemd voor sociale doelgroepen. • We werken aan de voorbereiding van ruim 100 woningen, die voor 2012 in uitvoering zullen zijn. • We verkopen minimaal 26 Koopgarant woningen aan bewoners die een huurwoning achterlaten of aan een starter. • Daarnaast verkopen we minimaal 8 bestaande vrije sector huurwoningen. • Door een combinatie van nieuwbouw, verkoop en een op maat toegespitst toewijzingsbeleid (lokaal maatwerk) denken we minimaal 150 extra verhuisbewegingen te kunnen genereren en hopen daarmee ongeveer 50 starters te kunnen helpen. • Ten slotte zetten we in 2010 de reeds opgestarte aanpak van woonfraude (illegale onderhuur) voort, wat resulteert in extra doorstroming.
4
Jaarplan 2010 Westhoek Wonen
2. Werken aan wijken en kernen We investeren in wijken en kernen van ons werkgebied, om een goed woonklimaat voor onze klanten te waarborgen. We vergroten de samenhang in wijken door een dialoog op gang te brengen met en tussen buurtbewoners. We werken aan woonservicezones. We beheren servicepunten in samenwerking met gemeenten, maatschappelijke organisaties en andere dienstverleners. Via deze loketten, centraal gelegen en goed bereikbaar, bieden we gezamenlijk een breed servicepakket aan, variërend van diensten op het gebied van wonen, zorg en welzijn tot een klussendienst en administratieve ondersteuning. Voor kwetsbare doelgroepen bouwen we lokaal bijzondere projecten. Samenwerking en dialoog zijn de basis voor het werken aan wijken en kernen. We voeren intensief overleg met bewoners uit de wijken, de deskundigen bij uitstek. We geloven sterk in de meerwaarde van bewonersparticipatie voor de kwaliteit van het wonen. Daarbij zijn met de Huurdersvereniging Bewonersraad afspraken gemaakt over de inbreng van huurders. Belanghebbenden worden actief betrokken bij de planvorming van onze doelen. We trekken gezamenlijk op met de gemeenten Abcoude en De Ronde Venen. We zijn regelmatig in gesprek met bestuur, raad en de ambtelijke organisatie. We werken nauw samen met maatschappelijke organisaties zoals zorg- en welzijnsinstellingen en politie. Korte beslislijnen en snelle acties waar nodig, komen het leefklimaat zichtbaar ten goede.
5
Wat doen we in 2010? • We werken vanuit de servicepunten in De Ronde Venen aan verbreding en versterking van het dienstverleningspakket aan huurders. • We werken aan een versterking van het servicepunt in Abcoude. • We participeren bij de invoering van een digitaal innovatief initiatief voor een beter bereik van diverse diensten in kleine kernen. • We participeren met bewonerscomités, de gemeente De Ronde Venen en maatschappelijke organisaties in ‘wijkgericht werken’, om door korte lijnen en snelle maatregelen de kwaliteit van het leefklimaat te verbeteren. Deze werkwijze wordt ingevoerd in twee buurten in de Ronde Venen. • We gaan samen met stichting De Baat, de gemeente De Ronde Venen en de politie vrijwilligers opleiden om te kunnen bemiddelen bij beginnende conflicten tussen huurders. • We voeren een participatiesysteem in waarbij belanghebbenden inbreng krijgen bij de planvorming van onze doelen. Over de bereikte resultaten leggen wij verantwoording aan hen af. • In Abcoude zijn we bezig met de voorbereiding van 18 bijzondere woonvormen: 12 psychogeriatrische eenheden en 6 zorgwoningen voor ouderen met een verstandelijke beperking. • In Vinkeveen ontwikkelen we 12 woningen voor jongeren met een verstandelijke beperking. • In Mijdrecht ontwikkelen we in samenwerking met twee zorginstellingen een project met 24 eenheden voor mensen met een verstandelijke en psychiatrische beperking.
6
Jaarplan 2010 Westhoek Wonen
3. Duurzaam investeren Wij voelen ons verantwoordelijk voor het energieverbruik in onze woningen en de duurzame kwaliteit van de bebouwde omgeving in ons woongebied. Daarbij hebben we onze bewoners hard nodig. Bij renovatie investeren wij in isolatiemaatregelen in overleg met huurders. We bieden energiepakketten aan, waardoor de nettohuurlasten beperkt stijgen, maar de bruto woonlasten door lager energieverbruik op den duur afnemen. Hierbij geven we voorrang aan slecht geïsoleerde woningen en streven naar een lager energieverbruik, meer wooncomfort en een gezond binnenhuisklimaat. Wat we doen, doen we in één keer goed. Bij renovaties gebruiken we bij voorkeur duurzame materialen. We streven naar een efficiënte werkwijze om met zo min mogelijk middelen een zo hoog mogelijk milieurendement te kunnen behalen, aansluitend op onze sociale opgave. Daartoe bereiden we de woningingrepen zorgvuldig voor door voorafgaand met bewoners rond de tafel te gaan zitten en hun wensen te inventariseren. Daarnaast maken we afspraken met onze ketenpartners en leveranciers over materiaalkeuze en werkwijze. Ook bij nieuwbouw werken we aan energiezuinige projecten. We doen experimenten in energiezuinig en duurzaam bouwen om lessen te trekken voor de toekomst.
7
Wat doen we in 2010? • We renoveren circa 250 woningen op duurzame wijze. Door gerichte participatie stimuleren we bewoners om mee te doen met extra energiemaatregelen. • We ontwikkelen energiezuinige nieuwbouw in de sociale huursector aan de Herenweg in Wilnis. • We ronden een renovatieproject af aan de Van Dishoeckstraat en omgeving in Mijdrecht. Deze 24 bestaande woningen met slechte energieprestaties willen we op nieuwbouwniveau brengen. • Voor onze ambities op het gebied van milieu stellen we energiebeleid en beheersmaatregelen op. • We onderzoeken met de gemeente De Ronde Venen de mogelijkheid van de oprichting van een duurzame energiemaatschappij voor een nieuwbouwlocatie in Vinkeveen. • We scherpen ons inkoopbeleid aan op duurzaamheid van materialen en maken afspraken met onze leveranciers.
8
Jaarplan 2010 Westhoek Wonen
4. Met een sterke organisatie Om het wonen in ons werkgebied in beweging te krijgen hebben wij een sterke organisatie nodig met medewerkers, die in dialoog met de omgeving kansen weten te benutten en ontwikkelingen in gang kunnen zetten. We blijven investeren in de kwaliteit van onze organisatie. We bouwen verder aan een professionele organisatie, die in staat is om slagvaardig en efficiënt in te spelen op de ontwikkelingen om ons heen. We streven naar een verdere verbetering van de kwaliteit van onze dienstverlening. Dialoog en samenwerking blijven onlosmakelijk met onze werkwijze verbonden. We versterken de dialoog met belanghouders door onze communicatie te intensiveren. We zoeken belanghouders gericht op bij vraagstukken, beleidsuitwerking en verantwoording van ons beleid. We volgen nauwlettend de ontwikkelingen in de branche en richten ons actief op innovatie, ontwikkeling en samenwerking als dat de dienstverlening van klanten en de kwaliteit van ons werkgebied ten goede komt. Met twee corporaties in de regio zoeken we naar een optimale samenwerking voor onze opgave in het Groene Hart van Nederland. Financieel gezien zijn we gezond. Waar nodig zoeken we bij de uitvoering van ons ondernemingsplan onze financiële grenzen op, met behoud van continuïteit. Ook blijven wij werken aan efficiency en het optimaliseren van bedrijfsprocessen. We willen onze middelen optimaal inzetten voor onze volkshuisvestelijke ambities. Risicomanagement is daarbij een belangrijk instrument.
9
Wat doen we in 2010? • We optimaliseren onze bedrijfsprocessen bij de KWH-benchmark met als doel een verdere verbetering van onze dienstverlening die jaarlijks gemeten wordt door KWH. Zie ook www.ikwilzorgelooshuren.nl. • We zijn een transparante organisatie en laten dat meten door een onafhankelijk bureau. • We houden belanghoudersbijeenkomsten, waarbij we vragen om inbreng voor onze doelen en verantwoording afleggen over onze resultaten. • Onze website en ons automatiseringssysteem (hard- en software) zijn vernieuwd. • Het in 2009 vastgestelde risicoregister is in de reguliere planning en controlcyclus geïmplementeerd. • We onderzoeken de mogelijkheden tot verdere samenwerking met corporaties in de regio.
10
Jaarplan 2010 Westhoek Wonen
Westhoek Wonen in cijfers Begroting 2010 - resultatenrekening Bedragen x e 1000
Realisatie
Begroting
Prognose
Begroting
2008
2009
2009
2010
22.386
22.943
22.924
23.507
588
581
742
727
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen
16
25
50
0
Overige bedrijfsopbrengsten
144
50
44
14
Resultaat verkoop woningen
722 23.856
375 23.974
720 24.480
1.520 25.768
Afschrijvingen
2.127
2.134
2.252
2.381
Waardeverandering door nieuwbouw
7.978
240
3.445
3.351
0
-1.925
-642
-3.510
saldo bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
Waardeverandering door verkoop Koopgarant Waardeverandering door woningverbetering
0
3.209
3.610
2.481
1.496
1.840
1.830
2.238
Sociale lasten
133
205
145
208
Pensioenpremies
265
265
332
403
5.560
6.691
7.126
4.137
0
294
294
297
5.221 22.780
5.131 18.085
5.420 23.813
5.285 17.271
Salarissen
Lasten onderhoud Wijkenfonds Aedes - VROM Overige bedrijfslasten
saldo bedrijfslasten
11 Exploitatieresultaat voor rente Rentebaten Opbrengsten financiële vaste activa
1.076
5.890
667
8.497
438
77
61
50
46
0
3
4
Rentelasten
4.516
4.721
4.308
4.880
4.032
4.644
4.244
4.826
-2.956
1.246
-3.577
3.671
Buitengewone baten
0
0
0
0
Buitengewone lasten
0
0
0
0
0
0
0
0
-2.956
1.246
-3.577
3.671
saldo rentelasten
Resultaat
saldo buitengewone baten en lasten
Jaarresultaat incl. buitengewone baten en lasten Resultaat deelnemingen
-53
0
-852
0
Vennootschapsbelasting
1.171
984
268
1.335
Resultaat na belastingen
-4.180
262
-4.696
2.336
12
Jaarplan 2010 Westhoek Wonen
Westhoek Wonen in cijfers Westhoek Wonen in 2010
Wooneenheden per kern
Medewerkers
48
Aantal fulltime eenheden (fte)
41,5
Wooneenheden
669
4.366
Vinkeveen
700
359
Waverveen
18
Bedrijfsruimtes
8
Eenheden in beheer voor derden
10 ¤ 148,9 miljoen
De Hoef
10
Amstelhoek
69
Totaal gemeente De Ronde Venen
Eigen vermogen
¤ 20,9 miljoen
Bedrijfsopbrengsten
¤ 25,8 miljoen
Abcoude
Huren
¤ 23,5 miljoen
Baambrugge
Uitgaven dagelijks onderhoud 2010
¤ 1,9 miljoen
Uitgaven planmatig onderhoud 2010
¤ 2,2 miljoen
Investeringen verbeteringen
2.185
Wilnis
Garages en parkeerplaatsen
Balanstotaal
Mijdrecht
3.651 591 111
Totaal gemeente Abcoude
702
¤ 11 miljoen
Woerdense Verlaat
13
Investeringen nieuwbouw
¤ 22 miljoen
Totaal gemeente Nieuwkoop
13
Wijkenfonds Aedes-VROM
¤ 0,3 miljoen
Totaal wooneenheden
Rentelasten
¤ 4,9 miljoen
Vennootschapsbelasting
¤ 1,3 miljoen
Mutaties
4.366
280
Ontruimingen
5
13
Aantal woningen Kernvoorraad ‹ ¤ 511,50 Sociale huur ¤ 511,50 - ¤ 647,53 Dure huur › ¤ 647,53 Eengezinswoningen
De Ronde Venen 3.651
Abcoude 702
Nieuwkoop 13
Totaal 4.366
Bouwjaar wooneenheden 1920-1930
3.117
536
13
3.666
1930-1940
525
162
0
687
1940-1950
32
1950-1960
690 667
9
4
0
13
1960-1970
16 9
2.467
498
13
2.978
1970-1980
927
Flat met lift
408
56
0
464
1980-1990
1.203
Benedenwoning
325
86
0
411
1990-2000
667
Bovenwoning
448
62
0
510
2000-2010
155
3
0
0
3
Bijzondere woonvorm
Totaal
4.366
Let op! we naam Onze nieu West is Groen
, SW W of randWonen Waar G roenWonen staat vermeld, k oe d. th Wes West bedoel wordt Groen l t.n wes w w w.groen
14
Westhoek Wonen in 2010 januari zo
ma
di
3 10 17 24 31
4 11 18 25
5 12 19 26
zo
ma
di
wo
februari
do
vr
za
7 14 21 28
1 8 15 22 29
2 9 16 23 30
7 14 21 28
wo
do
vr
za
zo
7 14 21 28
1 8 15 22 29
2 9 16 23 30
3 10 17 24
wo
do
vr
7 14 21 28
1 8 15 22 29
6 13 20 27
zo
di
wo
do
vr
za
1 8 15 22
2 9 16 23
3 10 17 24
4 11 18 25
5 12 19 26
6 13 20 27
ma
di
do
vr
za
7 14 21 28
1 8 15 22 29
april 4 11 18 25
5 12 19 26
6 13 20 27
zo
ma
di
5 12 19 26
6 13 20 27
zo
ma
di
3 10 17 24 31
4 11 18 25
5 12 19 26
6 13 20 27
4 11 18 25
wo
ma
di
wo
do
vr
za
7 14 21 28
1 8 15 22 29
2 9 16 23 30
3 10 17 24 31
4 11 18 25
5 12 19 26
6 13 20 27
zo
ma
di
wo
do
vr
za
6 13 20 27
7 14 21 28
1 8 15 22 29
2 9 16 23 30
3 10 17 24
4 11 18 25
5 12 19 26
5 12 19 26
zo
ma
juni
2 9 16 23 30
3 10 17 24 31
za
zo
ma
6 13 20 27
di
wo
do
vr
za
2 9 16 23 30
3 10 17 24 31
1 8 15 22 29
2 9 16 23 30
3 10 17 24 31
4 11 18 25
5 12 19 26
6 13 20 27
7 14 21 28
do
vr
za
zo
ma
di
wo
do
vr
za
7 14 21 28
1 8 15 22 29
2 9 16 23 30
7 14 21 28
1 8 15 22 29
2 9 16 23 30
3 10 17 24
4 11 18 25
5 12 19 26
6 13 20 27
augustus
oktober wo
zo
mei
juli 4 11 18 25
maart
ma
Rendementsweg 14
september 5 12 19 26
6 13 20 27
zo
ma
november
3641SL Mijdrecht
(0297) 23 23 23
di
wo
do
vr
za
7 14 21 28
1 8 15 22 29
2 9 16 23 30
3 10 17 24
4 11 18 25
december 5 12 19 26
6 13 20 27
[email protected]
di
wo
do
vr
za
7 14 21 28
1 8 15 22 29
2 9 16 23 30
3 10 17 24 31
4 11 18 25
www.westhoek.nl
