Is een woonzorgcomplex commercieel vast goed?

Is een woonzorgcomplex commercieel vast goed?


MSRE Development

V.Colson

Inhoudsopgave Voorwoord ................................................................................................................................. 4 Samenvatting.............................................................................................................................. 5 1. Inleiding ................................................................................................................................. 7 1.1 Algemeen ......................................................................................................................... 7 1.2 Probleemsignalering......................................................................................................... 7 1.3 Probleemstelling............................................................................................................... 8 1.4 Plan van aanpak................................................................................................................ 9 2. Woonzorgcomplex: vraag en aanbod................................................................................... 10 2.1 Woonzorgcomplex ......................................................................................................... 10 2.2 Productkenmerken.......................................................................................................... 10 2.3 Vraag naar woonzorg ..................................................................................................... 11 2.4 Aanbod van woonzorgcomplexen.................................................................................. 12 3. Besturing in de gezondheidszorg ......................................................................................... 13 3.1 Besturing gezondheidszorg ............................................................................................ 13 3.2 Verzekeringswet: AWBZ............................................................................................... 14 3.3 Plannings- en tarievenwet .............................................................................................. 15 3.4 Bouwmaatstaven ............................................................................................................ 16 3.5 Zorginfrastructuur .......................................................................................................... 17 3.6 Regionaal zorgkantoor ................................................................................................... 18 3.7 Financiering in de gezondheidszorg............................................................................... 18 4. Theoretisch en institutioneel kader ...................................................................................... 19 4.1 Financiële haalbaarheid voor de projectontwikkelaar in relatie tot investeren.............. 19 4.1.1 Bouwmaatstaven ..................................................................................................... 19 4.1.2 Investeringskosten voor intramurale en extramurale verblijfsplaatsen................... 19 4.1.3 Normatieve en marktafhankelijke kosten................................................................ 20 4.1.4 Opbrengsten ............................................................................................................ 20 4.2 Financiële haalbaarheid voor de belegger in relatie tot beleggen .................................. 20 4.2.1 Rendementswaarde.................................................................................................. 21 4.2.2 DCF-methode .......................................................................................................... 21 4.2.3 De IRR-methode ..................................................................................................... 22 4.2.4 Opbrengsten ............................................................................................................ 22 5. Cases: Investeringskosten- en opbrengsten.......................................................................... 23 5.1 Uitgangspunten............................................................................................................... 23 5.2 Case 1: ............................................................................................................................ 26 Een woonzorgcomplex met vrije sector appartementen en intramurale verblijfsplaatsen... 26 5.2.1 Ontwikkelings- en realisatiekosten ......................................................................... 27 5.2.2. Opbrengsten ........................................................................................................... 31 5.2.3 Conclusie................................................................................................................. 34 5.3 Case 2: ............................................................................................................................ 34 Een woonzorgcomplex met vrije sector appartementen en extramurale verblijfsplaatsen .. 35 5.3.1 Ontwikkelings- en realisatiekosten ......................................................................... 35 5.3.2. Opbrengsten ........................................................................................................... 39 5.3.3 Conclusie................................................................................................................. 39 6. Cases: Waarde van een woonzorgcomplex.......................................................................... 40 6.1 Investeringskosten.......................................................................................................... 40 6.2 Huuropbrengsten ............................................................................................................ 40 6.3 Exploitatieperiode .......................................................................................................... 41 6.4 Restwaarde ..................................................................................................................... 41 6.5 Inflatie ............................................................................................................................ 41

2


MSRE Development

V.Colson

6.6 Exploitatiekosten............................................................................................................ 41 6.7 Markthuurgroei............................................................................................................... 42 6.8 Rendementseis................................................................................................................ 42 6.9 Groot- en instandhoudingsonderhoud ............................................................................ 42 6.10 Overige parameters ...................................................................................................... 42 6.11 Conclusie...................................................................................................................... 48 7. Conclusies van het onderzoek .............................................................................................. 49 8. Transformatie van een bestaand verzorgingstehuis ............................................................. 50 8.1 Inleiding ......................................................................................................................... 50 8.2 Boekwaarde.................................................................................................................... 50 9. Toekomstig omgaan met vastgoed in de gezondheidszorg.................................................. 51 9.1 De Wet toelating zorginstellingen (WTZi) .................................................................... 51 9.2 Kapitaallasten worden onderdeel van de tarieven.......................................................... 51 9.3 Een nieuwe rol voor het bouwcollege in 2010............................................................... 51 9.4 Voorwaarden voor uitkeerbare winst ............................................................................. 51 10. Literatuur............................................................................................................................ 52 Bijlage 1: Bouwkundige zorginfrastructuur............................................................................. 53 Bijlage 2: Case 1A en 1B Investeringskosten en opbrengsten................................................. 66 Bijlage 3: Case 2 Investeringskosten en opbrengsten .............................................................. 73 Bijlage 4: Samenwerkingsovereenkomst ................................................................................. 77 Bijlage 5: Case 1A en B Rendementswaarde van een woonzorgcomplex............................... 82 Bijlage 6: Case 2 Rendementswaarde van een woonzorgcomplex .......................................... 87 Bijlage 7: Woonzorgcomplexen in het buitenland................................................................... 90

3


MSRE Development

V.Colson

Voorwoord Wonen en zorg is inmiddels een veel beschreven onderwerp. De weten regelgeving in de gezondheidszorg is zeer omvangrijk en complex. Opvallend is het gebrek aan financiële informatie over de investeringskosten van woonzorgvoorzieningen; in het bijzonder woonzorgcomplexen. Enerzijds door nieuwsgierigheid en anderzijds door interesse gedreven ben ik op zoek gegaan naar financiële gegevens. In het kader van mijn Master of Science in Real Estate opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate te Amsterdam heb ik onderzoek verricht naar de financiële haalbaarheid van een woonzorgcomplex met AWBZ voorzieningen vanuit de rol van een projectontwikkelaar en belegger. Voor de totstandkoming van dit rapport hebben een aantal personen een belangrijke rol gespeeld. Ik dank mede mevrouw drs. C. Beks, werkzaam bij de Stichting Verpleging en Verzorging Eindhoven de Archipel als secretaris van de Raad van Bestuur, die mij extern heeft begeleid. Mede dank ik de heer drs. A. van de Heuvel, directeur van plan- en projectpartners, die mij heeft kunnen adviseren in de projectmatige analyse in relatie tot de zorg. Voor de interne begeleiding bedank ik de heer prof. dr. P. van Gool MRICS en de heer drs. A. Marquard die mij hebben geadviseerd in de financiële opzet van dit rapport. Tot slot wil ik een woord van dank richten aan mijn familie voor hun aanmoediging en getoond begrip in het afgelopen jaar.

Valerie Colson Helmond, 21 september 2005

4


MSRE Development

V.Colson

Samenvatting De demografische ontwikkelingen binnen de ouderenzorg leidt er toe dat er een toenemende vraag is van circa 195.000 woonzorgcombinaties tot het jaar 2018. Op het gebied van wonen en zorg voltrekt zich in de praktijk en in het beleid een verandering die kan worden aangeduid met de overgang van intramuralisering naar extramuralisering. In de zorgbranche staat het begrip intramuraal voor de combinatie van zorg én wonen binnen één zorginstelling, zoals de bestaande verzorgingstehuizen. Het begrip extramuraal staat voor een duidelijke scheiding tussen wonen en zorg. De extramuralisering leidt tot nieuwe woonzorgproducten- en arrangementen als woonzorgzones, diensten aan huis (thuiszorg) en woonzorgcomplexen. In het kader van het onderzoek is het woonzorgcomplex als vastgoedobject onderzocht. Een woonzorgcomplex is een complex zelfstandige woningen. De bouwwijze is gericht op beschut wonen. Er is een consequente contractuele scheiding tussen wonen, zorg en service. Een woonzorgcomplex met AWBZ-voorzieningen bestaat uit vrije sector appartementen met extramurale of intramurale verblijfsplaatsen. De AWBZ, de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten, reguleert o.a. de huisvesting van zorgcliënten. Vanuit het gezichtsveld van de projectontwikkelaar is enerzijds onderzocht in hoeverre de ontwikkeling van een woonzorgcomplex met AWBZ-voorzieningen haalbaar is. Anderzijds is onderzocht of een belegger het product aan een vastgoedportefeuille zou willen toevoegen. Voor de projectontwikkelaar zijn de investeringskosten relevant. De investeringswaarde voor een nieuw te ontwikkelen woonzorgcomplex bestaat uit de investeringskosten, ofwel ontwikkelings-en realisatiekosten. Voor de belegger is het begrip rendementswaarde, of indirecte opbrengstwaarde, of beleggingswaarde het relevante waardebegrip. Daarbij gaat het om de waardering die de eigenaar/belegger zélf toekent aan het activum op basis van beleidsafhankelijke, subjectief, bepaalde determinanten, zoals een rendementseis. Het is dus niet aan de marktwaarde gerelateerd waardebegrip. Het ligt niet voor de hand dat een woonzorgcomplex met intramurale verblijfsplaatsen en vrije sector appartementen aan een vastgoedportefeuille van een belegger wordt toegevoegd. De rendementswaarde, afgeleidt uit de lopende opbrengst ofwel de netto huur en de verkoopprijs op termijn die de belegger denkt te kunnen realiseren, is lager dan de investeringssom. Er is voor de intramurale verblijfsplaatsen een te sterke relatie tussen de financiering van de huisvesting en de zorg door de invloed van de AWBZ. Het projectresultaat, het verschil tussen opbrengsten en investeringskosten, is voor de projectontwikkelaar in de vrije sector appartementen onvoldoende. Indien de projectontwikkelaar wil instappen in de ontwikkeling van dit type woonzorgcomplex, zal hij zich dienstverlenend moeten opstellen. Logischerwijs wordt het projectresultaat positiever door een verhoging van het aantal vrije sector appartementen en een verlaging van de intramurale appartementen. De ontwikkeling en realisatie van een woonzorgcomplex met extramurale verblijfsplaatsen en vrije sector appartementen is voor een projectontwikkelaar financieel haalbaar. De relatie tussen zorg en huisvesting is in mindere mate aanwezig. Extramurale verblijfsplaatsen vallen buiten het Wet Ziekenhuis Voorzieningen (WZV) deel waardoor vrije marktwerking in de huuropbrengsten mogelijk is. De financiering via het AWBZ betreft alleen de zorginfrastructuur die het mogelijk maakt om wonen en zorg te scheiden.

5


MSRE Development

V.Colson

Een woonzorgcomplex met extramurale verblijfsplaatsen en vrije sector appartementen kan als vastgoedobject aan de vastgoedportefeuille van een belegger worden toegevoegd. De lopende opbrengst ofwel de netto huur en de verkoopprijs op termijn die de belegger denkt te kunnen realiseren ligt hoger dan de investeringssom. Als gevolg van de vrije markwerking is dit type woonzorgcomplex een financieel haalbaar project en object.

6


MSRE Development

V.Colson

1. Inleiding 1.1 Algemeen Een recente, belangrijke ontwikkeling is de toenemende vergrijzing in ons land. Het aantal ouderen neemt zowel absoluut als relatief toe. Waren er in het jaar 2000 nog 973.000 (6% van de totale Nederlandse bevolking) mensen 75 jaar of ouder, de verwachting hiervan voor het jaar 2040 ligt op 2.075.000 mensen (11,5% van de totale Nederlandse bevolking). Daarnaast is de levensverwachting van de bevolking sterk toegenomen. Mensen worden met andere woorden ouder. De zogenaamde dubbele vergrijzing. De demografische ontwikkelingen binnen de ouderenzorg, evenals de toenemende wens van ouderen om langer zelfstandig thuis te blijven wonen, leidt tot een toenemende vraag in circa 195.000 woonzorgcombinaties tot het jaar 2018 (PWC, 2004). In navolging van deze nieuwe zorgvraag zijn de reguliere zorginstellingen hun grondposities en vastgoedportefeuilles aan het aanpassen, waarbij diverse bestaande verzorgingstehuizen dienen te worden aangepast. De Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) reguleert de huisvesting van de zorgcliënten. De herziening van deze wet in april 2003 houdt onder andere in een deregulering van de overheid op het gebied van vastgoed bestemd voor de zorg (sector Verzorging en Verpleging). Binnen dit reguleringsbeleid is verzelfstandiging van het zorgvastgoed een gewenste ontwikkeling. Hiermee wordt gedoeld op een bedrijfsmatige verzelfstandiging door een van het zorgdeel gescheiden economische huishouding, evenals op een afbakening van kosten in het zorgvastgoed op rijksniveau. De scheiding van de woon- en zorgcomponent leidt er toe dat diverse actoren zich kunnen richten op hun core-business. De zorgorganisatie verleent zorg en private marktpartijen zijn verantwoordelijk voor de huisvesting van deze zorgcliënten. Op het gebied van wonen en zorg voltrekt zich in de praktijk en in het beleid een verandering die kan worden aangeduid met de overgang van intramuralisering naar extramuralisering. In de zorgbranche staat het begrip intramuraal voor de combinatie van zorg én wonen binnen één zorginstelling, zoals de bestaande verzorgingstehuizen. Het begrip extramuraal staat voor een duidelijke scheiding tussen wonen en zorg. De extramuralisering leidt tot nieuwe woonzorgproducten en arrangementen als woonzorgzones, diensten aan huis (thuiszorg) en woonzorgcomplexen. In dit kader van het onderzoek is het woonzorgcomplex als vastgoedobject onderzocht. 1.2 Probleemsignalering Met de wetenschap dat zorgleveranciers hun grondposities en vastgoedportefeuilles aanpassen als gevolg van het huidige dereguleringsbeleid ontstaan er mogelijkheden in de (her)ontwikkeling van woonzorgcomplexen. De zorgorganisatie verleent zorg en private marktpartijen zijn verantwoordelijk voor de huisvesting. Vanuit het gezichtsveld van de projectontwikkelaar wordt enerzijds onderzocht in hoeverre de ontwikkeling van een woonzorgcomplex met AWBZ - voorzieningen haalbaar is. Anderzijds wordt onderzocht of een belegger het product aan een vastgoedportefeuille zou willen toevoegen.

7


MSRE Development

V.Colson

Er zijn voor het onderzoek wel enige kanttekeningen te plaatsen, te weten: - De markt is moeilijk te betreden, complex en onbekend. - De zeer complexe weten regelgeving van het College bouw ziekenhuis voorzieningen is omvangrijk. Woonzorgcomplexen met AWBZ-voorzieningen dienen aan deze regelgeving te voldoen. - Het moderniseringstraject van de AWBZ-wetgeving kan invloed hebben op de huidige (woon)zorgvraag. - De zorgvastgoedmarkt is een betrekkelijk nieuwe markt. Hierdoor zijn van de variabelen, die benodigd zijn voor het vaststellen van de investeringskosten en de rendementswaarde van een woonzorgcomplex, weinig referentiegegevens bekend. - Het risicoprofiel van een woonzorgcomplex bevat geheel andere componenten dan de huidige voor de projectontwikkelaar/belegger gangbare vastgoedobjecten zoals woningen, kantoren en winkels. Het inzichtelijk maken van deze specifieke en per object verschillende risico’s zal tijdrovend en arbeidsintensief zijn. 1.3 Probleemstelling Is de ontwikkeling van een woonzorgcomplex met AWBZ-voorzieningen financieel haalbaar in een publiekprivate samenwerking tussen projectontwikkelaar/belegger en zorgleverancier? Hierbij onderscheid ik een tweetal deelprobleemstellingen, te weten: 1

Is een nieuw te ontwikkelen woonzorgcomplex met vrije sector en extramurale verblijfsplaatsen c.q. appartementen financieel haalbaar in een publiekprivate samenwerking tussen projectontwikkelaar/belegger en zorgleverancier?

De Dikke van Dale schrijft over extramuraal het volgende: buiten het gebouw van de betrokken instelling plaatshebbend, tgov. intramuraal: de extramurale gezondheidszorg 1 . 2

Is een nieuw te ontwikkelen woonzorgcomplex met vrije sector en intramurale verblijfsplaatsen c.q. appartementen financieel haalbaar in een publiekprivate samenwerking tussen projectontwikkelaar/belegger en zorgleverancier?

De Dikke van Dale schrijft over intramuraal het volgende: zich bevindend binnen of aan de binnenkant van 2 . De projectontwikkelaar is in beide deelprobleemstellingen eigenaar van de locatie. De deelprobleemstellingen zullen gaan fungeren als zijnde een toetsing voor het uit te voeren onderzoek. Daarnaast zijn er een aantal onderzoeksvragen te formuleren, te noemen: Welke factoren zijn van toepassing op de ontwikkeling van woonzorgcomplexen in tegenstelling tot huidige voor de projectontwikkelaar gangbare vastgoedobjecten? Beïnvloeden de factoren de hoogte van de ontwikkelingen realisatiekosten ofwel investeringskosten? Zijn er factoren die belegging in woonzorgcomplexen, in tegenstelling tot voor de belegger gangbare vastgoedobjecten, beïnvloeden? In hoeverre hebben de ontwikkelingen in de gezondheidszorg invloed op de huidige woonzorgvraag? 1 2

De Dikke van Dale p944 De Dikke van Dale p 1466

8


MSRE Development

V.Colson

1.4 Plan van aanpak Het begrip woonzorgcomplex wordt in hoofdstuk 2 nader onderzocht aangezien er veel definities in omloop zijn. De marktbehoefte aan woonzorgcomplexen wordt met behulp van een korte marktanalyse onderzocht. Daarbij is de vraag en het aanbod van belang. Aan de hand van benodigde literatuur en interviews met zorgdeskundigen worden de totale investeringskosten voor de ontwikkeling van een woonzorgcomplex in beeld gebracht. De besturing in de zorg speelt hierbij een belangrijke rol aangezien de regelgeving in normatieve zin de investeringskosten bepaald (zie hoofdstuk 3). Met behulp van het theoretische en institutionele kader (hoofdstuk 4) worden twee cases uitgewerkt. De eerste case betreft een woonzorgcomplex met intramurale verblijfsplaatsen en vrije sector appartementen. De tweede case betreft een woonzorgcomplex met extramurale verblijfsplaatsen en vrije sector appartementen. De cases worden uitgevoerd aan de hand van een normaal appartementencomplex ‘De Zonnewende’ gelegen op een centrale nieuwbouwlocatie in de gemeente Best (zie hoofdstuk 5 en 6). De locatie is in eigendom van de projectontwikkelaar. De financiële haalbaarheid, met conclusies en aanbevelingen, volgt uit de uitwerking van het plan van aanpak (hoofdstuk 7). In hoofdstuk 8 zijn de mogelijkheden in de realisatie van een woonzorgcomplex op bestaande locaties van zorginstellingen beschreven. In hoofdstuk 9 is het toekomstig omgaan met vastgoed in de zorg beschreven. De laatste twee hoofdstukken zijn in een breder kader gesteld dan in dit onderzoek is aangenomen. In het onderstaande overzicht is schematisch het plan van aanpak weergegeven.

Hoofdstuk 5 cases Investeringskosten en opbrengsten

Hoofdstuk 2 Woonzorgcomplex vraag en aanbod Hoofdstuk 3 Besturing in de gezondheidszorg Hoofdstuk 4 Theoretisch en institutioneel kader Hoofdstuk 7 Conclusies van het onderzoek

Hoofdstuk 6 cases Waarde van een woonzorgcomplex

Hoofdstuk 8 Transformatie van een bestaand verzorgingstehuis Hoofdstuk 9 Toekomstig omgaan met vastgoed in de gezondheidszorg

9


MSRE Development

V.Colson

2. Woonzorgcomplex: vraag en aanbod In het kader van dit onderzoek is gekozen voor een woonzorgcomplex als woonzorgvoorziening. Aangezien er veel definities in omloop zijn voor het begrip woonzorgcomplex zal in dit hoofdstuk worden ingegaan op de productkenmerken. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een korte marktanalyse in woonzorgcomplexen. 2.1 Woonzorgcomplex Een woonzorgcomplex is een complex met zelfstandige woningen. De bouwwijze is gericht op beschut wonen. Er is een complexgewijs overeengekomen zorgen servicearrangement, maar wel met een consequente contractuele scheiding tussen wonen, zorg en service. De woningen - meestal driekamerwoningen - voldoen aan de eisen van aanpasbaar bouwen. In een woonzorgzone kan een woonzorgcomplex een functie vervullen als servicecentrum voor de wijk eromheen. De woonzorgzone kan worden omschreven als ‘een gebied waarbinnen een bepaald pakket aan (zorg)diensten gegarandeerd wordt’ (Kenniscentrum wonen en zorg, 2004). 2.2 Productkenmerken In 1998 heeft een landelijke inventarisatie plaatsgevonden (Survey Woonzorgcomplexen, SEV, 1999) gevolgd door een actualisatie begin 2001 (Actualisatie woonzorgcomplexen, IWZ 2001). Het resultaat is een bestand van ruim 700 woonzorgcomplexen met in totaal 42.000 woningen. Het merendeel van de woonzorgcomplexen is gebouwd in de sociale huursector en bestaat uit driekamerwoningen. Slechts 3% van de complexen is in de koopsector gerealiseerd; in 6% is er een mix van huur- en koopappartementen. In diagram 1 is de verdeling naar sector weergegeven. Ruim de helft van de woonzorgcomplexen is in de nabijheid van een zorginstelling gelegen, 43% staat ‘los’ in de wijk (zie diagram 2). Diagram 1: Verdeling woonzorgcomplexen

91%

Sociale huur 91% Koopsector 3%

6%

Koop/Huur 6%

3%

10


MSRE Development

V.Colson

Diagram 2: Woonsituatie

43%

Woonzorg 'los' in de wijk 43% Nabijheid van een zorginstelling 57%

57%

In de meeste woonzorgcomplexen zijn gemeenschappelijke ruimten en/of zorgruimten aanwezig; in 60% van de complexen is er een recreatieruimte. In 42% van de complexen is een uitgebreid dienstenaanbod op afroep of op afspraak beschikbaar. Alarmering, maaltijdservice en gebruik van ontmoetings- of recreatieruimten komen het meest algemeen voor. Verder scoren de wasservice, huishoudelijke hulp en het restaurant hoog. In 60% van de complexen wordt 24-uurs-zorggarantie geboden. Ongeveer de helft van de bewoners heeft een intramurale indicatie. Woonzorgcomplexen fungeren dus meer en meer als vervanging van verzorgingshuizen en (in mindere mate) verpleeghuizen. De zorg wordt in ruim de helft van de complexen door verzorgingshuizen geboden. Thuiszorg en verpleeghuizen zijn minder vaak betrokken: respectievelijk in 34% en 15% van de complexen (zie diagram 3). Diagram 3: Type zorg

Verzorgings tehuis 51%

15%

Thuiszorg 34% 34%

51% Verpleeghuizen 15%

2.3 Vraag naar woonzorg Het aantal ouderen neemt zowel absoluut als relatief toe. Waren er in het jaar 2000 nog 973.000 (6% van de totale Nederlandse bevolking) mensen 75 jaar of ouder, de verwachting hiervan voor het jaar 2040 ligt op 2.075.000 mensen (11,5% van de totale Nederlandse bevolking). Door deze toename van het aantal ouderen in ons land ontstaat er meer aandacht voor de seniorenpopulatie. Een deel van deze populatie kan worden gekenmerkt als koopkrachtig, gewend aan comfort en hulpbehoevend en prefereert hierbij ‘zorg op maat’ met behoud van comfortniveau dat zij gewend zijn. De demografische ontwikkelingen binnen de ouderenzorg leidt er toe dat er een toenemende vraag is van circa 195.000 woonzorgcombinaties tot het jaar 2018 (PWC), waarbij services, veiligheid en de verlening van de zorg voorop staan.

11


MSRE Development

V.Colson

2.4 Aanbod van woonzorgcomplexen De productiecijfers van woonzorgcomplexen vertonen in de jaren 1995 tot 1997 een piek met 5000 woningen per jaar. In de jaren erna lopen de cijfers echter steeds meer terug. Mede door de overgang van de WBO (tot en met 1996 geldende wet op de bejaardenoorden) naar de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten is onzekerheid en terugloop ontstaan in de financiering van de extramurale zorg. Ook door de moeizame financiering van bouwkundige zorginfrastructuur (o.a. ruimten t.b.v. de zorg, gemeenschappelijke voorzieningen en diensten) in woonzorgcomplexen lopen de cijfers steeds meer terug. De wijziging van diverse wetgevingen binnen de gezondheidszorg bieden tot op heden weinig zekerheid waardoor de productie van woonzorgcombinaties stagneert. Als gevolg van de enorme vraag en het beperkte aanbod biedt de ontwikkeling van woonzorgcomplexen kansen voor de projectontwikkelaar en belegger. De onbekendheid in de besturing van de zorg beperkt beide private marktpartijen in de ontwikkeling van woonzorgcomplexen. In hoofdstuk 3 zal worden ingegaan op de besturing in de gezondheidszorg.

12


MSRE Development

V.Colson

3. Besturing in de gezondheidszorg De keuze om samen te willen werken met een zorgverlener heeft tot gevolg dat de private marktpartijen in aanraking komen met de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ). De zorgverlener vraagt via de zorgverzekeraar om financiering en vergunning voor de realisatie en ontwikkeling van een woonzorgcomplex. De kosten voor de ontwikkeling en realisatie van een woonzorgcomplex worden namelijk gefinancierd via het AWBZ. In het kader van dit onderzoek is de besturing in de gezondheidszorg een belangrijke component voor het functioneren van dit specifieke zorgvastgoed. 3.1 Besturing gezondheidszorg De overheid heeft de grondwettelijke taak om de gezondheidszorg toegankelijk en bereikbaar te houden voor alle burgers binnen de samenleving. Dit wordt gereguleerd door een veelheid aan wetten, regelingen en verordeningen die de functie hebben de collectieve lasten van de zorg te beheersen. Ten behoeve van deze macro-economische overwegingen beschikt de overheid over een viertal wetten. Een drietal wetten zijn de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ), Wet Ziekenhuisvoorzieningen (WZV) en de Wet Tarieven Gezondheidszorg (WTG). In schema 1 zijn de wetten weergegeven. Schema 1: Overzicht verzekeringswet, planningswet en tarievenwet

Ministerie VWS

College van zorgverzekeringen CVZ Verzekeringswet

AWBZ

College bouw ziekenhuis voorzieningen (bouwcollege) CBZ

College tarieven gezondheidszorg CTG

Plannings – en tarievenwet Wet Ziekenhuis voorzieningen WZV

Wet Tarieven Zorg WTG

13


MSRE Development

V.Colson

3.2 Verzekeringswet: AWBZ De AWBZ is een verzekeringswet die de financiële toegankelijkheid, de rechten van verzekerden en de versterkingen van de gezondheidszorg regelt. Het College van zorgverzekeringen (CVZ) is een onderdeel van het Ministerie van VWS die de uitvoering van de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten financiert en coördineert. De financiële middelen die hiervoor benodigd zijn, komen voort uit de verzekeringspremies. Met deze, voor alle ingezetenen, verplichte verzekering voor de onverzekerbare risico’s voorziet de overheid in verzekerbare langdurige zorg. Het premiepercentage bedraagt 12,05% van het belastbaar inkomen (CVZ 2005). De AWBZ vergoedt verschillende soorten chronische zorg. Deze zijn verdeeld in zeven vormen van zorgfuncties t.w.: huishoudelijke verzorging; persoonlijke verzorging; verpleging; ondersteunende begeleiding; activerende begeleiding; behandeling; verblijf. Een woonzorgcomplex met AWBZ voorzieningen valt onder de zorgfunctie verblijf. Verblijf is vervolgens in drie categorieën (zie schema 2) onder te brengen: licht, zwaar en beveiligd. Schema 2: AWBZ, categorie verblijf

Licht

AWBZ

Verblijf

Zwaar

Beveiligd

Een woonzorgcomplex met AWBZ voorzieningen valt onder de categorie licht. De nadruk voor deze categorie ligt vooral op het ‘wonen’ met daarbij mogelijkheden voor welzijn, dienstverlening en zorg. De zorgverlening is op afroep of per oproep en snel beschikbaar. Op afroep beschikbaar houdt in dat het zorgteam verderop in het gebouw, in een apart gebouw of op het terrein of elders in de wijk aanwezig is. Het op termijn overgaan tot scheiden van wonen en zorg kan voor het merendeel van de cliënten binnen deze categorie voor de hand lig14


MSRE Development

V.Colson

gen. De vormgeving van de bouw in deze categorie is er dan ook op gericht dat de verblijfsvoorzieningen gemakkelijk naar de reguliere woningmarkt kunnen worden afgestoten. In het geval van bovenstaande zorgfunctie ‘verblijf, categorie licht’ wordt gesproken over een woonzorgcomplex met intramurale verblijfsplaatsen. In de zorgbranche staat het begrip intramuraal voor de combinatie van zorg èn wonen binnen één zorginstelling. Het CVZ financiert via het AWBZ de kosten in de ontwikkeling en realisatie van dit type woonzorgcomplex. Hier is geen sprake van een scheiding tussen wonen en zorg. Omdat de verblijfsvoorzieningen op termijn kunnen overgaan naar de reguliere woningmarkt is deze zorgfunctie verblijf met categorie licht in het kader van dit onderzoek opgenomen. 3.3 Plannings- en tarievenwet Naast de verzekeringswet AWBZ zijn de wetten WZV en WTG gericht op de beheersing van het volume en de kosten van het aanbod aan zorg. De WZV is een planningswet die regelt welke zorgleveranciers zorg mogen geven, de spreiding van de gebouwen en de capaciteit die er voor de patiënten beschikbaar is. Onderdeel van het WZV is het College bouw ziekenhuisvoorzieningen (CBZ) ofwel bouwcollege. Dit college houdt zich bezig met de capaciteitsontwikkeling in de intramurale gezondheidszorg. Daarbij gaat het o.a. om ziekenhuizen, verpleeg- en verzorgingshuizen en instellingen voor geestelijke gezondheidszorg en gehandicaptenzorg. Het bouwcollege stelt de bouwkundige basiskwaliteitseisen vast waaraan een zorgleverancier of een functie binnen een instelling moeten voldoen. Ook beoordeelt het bouwcollege bouwplannen van instellingen en verstrekt het bouwvergunningen. Het bouwcollege is één van de vijf uitvoeringsorganen van het ministerie van VWS. De andere zijn: -

het College tarieven gezondheidszorg (CTG); het College sanering ziekenhuisvoorzieningen (CSZ); het College voor zorgverzekeringen (CVZ); het College toezicht zorgverzekeringen (CTZ) (valt buiten het kader van dit onderzoek).

De missie van het bouwcollege is kort gezegd zich medeverantwoordelijk voelen voor voldoende capaciteit, een kwalitatief optimale zorginfrastructuur en een goede prijs-kwaliteitverhouding. Het wil een maatschappelijke bijdrage leveren aan het oplossen van knelpunten in de zorg zoals de wachtlijstproblematiek, spreiding van ziekenhuizen en het toepassen van ICT in de zorg. College sanering ziekenhuisvoorzieningen Wanneer een zorgleverancier grond of gebouwen blijvend niet meer wil gebruiken als zorgvoorziening dient zij zich te wenden tot het College sanering ziekenhuizen (CSZ). Dit beslist binnen acht weken of een goedkeuring op de beoogde transactie van onroerende zaken vereist is. Indien dit het geval is, zal normaliter een gemachtigde worden benoemd die de zorgleverancier begeleidt bij het transactieproces. Doel hiervan is een transparant proces te realiseren waarbij gestreefd wordt naar maximale opbrengst. Deze opbrengsten c.q. de verkoopwaarde zal middels taxaties marktconform zijn, waarbij financiële verliezen (te hoge boekwaarde) door de overheid dienen te worden gecompenseerd. Binnen dit overheidsorgaan zijn er richtlijnen opgesteld over de bestemming van de opbrengsten. Het komt er op neer dat deze als eenmalige afschrijving met bestaande of nieuwe investeringen worden verrekend. In de praktijk betekent dit dat een zorgleverancier minder geld hoeft te lenen en dus een minder hoge tariefstijging aan zijn cliënten kan doorberekenen.

15


MSRE Development

V.Colson

Wet tarieven gezondheidszorg De Wet Tarieven Gezondheidszorg (WTG) regelt welke prijs door aanbieders van zorg aan de ziektenkostenverzekeraars mag worden gedeclareerd. De WTG heeft vier doelstellingen: - het tot stand brengen van een evenwichtig stelsel van tarieven; - het bijdragen aan de beheersing van de kosten van de gezondheidszorg; - het scheppen van uniforme procedures voor een transparante totstandkoming van tarieven; - het bijdragen aan het doelmatig functioneren van de gezondheidszorg. Het College tarieven gezondheidszorg (CTG) is als zelfstandig bestuursorgaan verantwoordelijk voor het vaststellen van beleidsregels, het goedkeuren/vaststellen van de tarieven en het signaleren van voor de WTG relevante ontwikkelingen. 3.4 Bouwmaatstaven De verschillende bouwmaatstaven die door het CBZ zijn opgesteld geven de zorginhoudelijke voorwaarden met hun ruimtelijke consequenties aan die bij het ontwikkelen van o.a. woonzorgcomplexen aandacht behoeven. Ze vormen het toetsingskader voor de bouwkundig functionele beoordeling van bouwaanvragen. De bouwmaatstaven (zie schema 3) bestaan in de nieuwe opzet uit drie onderdelen, te weten: - basiskwaliteitseisen; - bouwkundige modules; - kostennormen. Basiskwaliteitseisen en bouwkundige modules Deze, door de overheid gereguleerde maatstaven, geven onder andere de minimale kwaliteitseisen weer waaraan woonzorgcomplexen dienen te voldoen. Resumerend kan worden gesteld dat een individueel verblijf voor een tweepersoons appartement moet voldoen aan een minimaal nuttig oppervlakte van 60 m² (exclusief verkeersruimten). Kostennormen Jaarlijks brengt het bouwcollege de zogenoemde Bouwkostennota uit. Het primaire doel van deze nota is een actualisatie van de bouwkostennormen die bij de beoordeling van bouwplannen worden gehanteerd. De zorggerelateerde investeringskosten voor een woonzorgcomplex met AWBZ voorzieningen volgen de normen op zoals deze zijn beschreven in de nota. De Bouwkostennota kan worden beschouwd als een onderbouwing van en een toelichting op de vigerende normen. De Bouwkostennota kent naast (de onderbouwing van) de bouwkostennormen nog andere onderdelen met een normatief karakter, die in de beoordelingspraktijk van bouwplannen in aanmerking worden genomen. De bouwkostennormen zijn opgenomen in de Regeling bouwmaatstaven WZV (Wet ziekenhuisvoorzieningen). Op grond van artikel 15a van de WZV heeft het bouwcollege de bevoegdheid deze bouwmaatstaven vast te stellen. Zij worden goedgekeurd door de Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport. De bouwmaatstaven houden een nadere omschrijving in van de criteria die in artikel 15 van de WZV worden genoemd en die een reden kunnen vormen tot weigering van de vergunning.

16


MSRE Development

V.Colson

Schema 3: Onderverdeling van de bouwmaatstaven

College bouw ziekenhuis voorzieningen CBZ Basiskwaliteitseisen

Bouw maatstaven

Bouwkundige modules

Kostennormen

Bouwkostennota

3.5 Zorginfrastructuur Naast het woonzorgcomplex met intramurale verblijfsplaatsen bestaat een tweede vorm van een woonzorgcomplex, namelijk een woonzorgcomplex met extramurale verblijfsplaatsen ofwel ‘wonen’ gescheiden van de ‘zorg’. In het laatste geval is het bouwcollege van mening dat er een bouwkundige zorginfrastructuur en gemeenschappelijke voorzieningen zoals een kantoor voor een zorgteam, een ruimte voor de slaapwacht, een tijdelijke opvang (afhankelijk van schaalgrootte), brede gangen en een recreatieruimte of een multifunctionele ruimte in een woonzorgcomplex noodzakelijk is. Het bouwcollege heeft naast de bouwkostennota een referentiekader ontwikkeld voor de realisatie van de bouwkundige zorginfrastructuur en gemeenschappelijke voorzieningen in woonzorgcomplexen. Dit kader is getiteld: ‘referentiekader bouwkundige zorginfrastructuur bij scheiden van wonen en zorg Sector Verpleging en Verzorging’, 2000.

17


MSRE Development

V.Colson

3.6 Regionaal zorgkantoor Het aantal intramurale en extramurale verblijfsplaatsen wordt aan de hand van een wachtlijst in overleg met het regionale zorgkantoor bepaald. Het bouwcollege toetst bij de vergunningsaanvraag voor een ontwikkeling van een woonzorgcomplex direct met het regionale zorgkantoor naar beschikbaarheid. Indien het aanbod groter is dan de vraag zal er geen doorgang van de aanvraag plaatsvinden. Het bouwcollege wordt financieel ondersteund door het zorgkantoor. Een zorgkantoor met het hoogste percentage aangesloten verzekerden is automatisch regionaal zorgkantoor. 3.7 Financiering in de gezondheidszorg De zorgleverancier vraagt via het regionale zorgkantoor de financiering aan voor de ontwikkeling en realisatie van een woonzorgcomplex. Omdat er sprake is van financiering via het AWBZ beoordeelt het bouwcollege het bouwplan en de te verstrekken vergunningen. Voor beide woonzorgcomplexen bepaalt het CVZ de hoogte van de ontwikkelings- en realisatiekosten op advies van het bouwcollege. De huuropbrengsten van de extramurale verblijfsplaatsen zijn opbrengsten voor de zorgleverancier. Voor de intramurale verblijfsplaatsen vormen de toegestane investeringskosten de basis voor de berekening van de vergoeding door het CVZ aan de zorgleverancier. Aan de hand van bovenstaande uiteenzetting is de besturing in de gezondheidszorg in relatie tot het onderzoek beschreven. Deze besturing is van belang om een financiële analyse van een woonzorgcomplex voor de projectontwikkelaar en de belegger op te kunnen stellen. In hoofdstuk 5 en 6 zal op de financiële analyse voor de beide private marktpartijen worden ingegaan. Alvorens deze financiële analyse uit te voeren wordt in het volgende hoofdstuk het theoretisch en financieel kader beschreven. Met behulp van het gestelde kader kunnen beide private marktpartijen een financiële analyse uitvoeren.

18


MSRE Development

V.Colson

4. Theoretisch en institutioneel kader Alvorens de financiële haalbaarheid van een nieuw te ontwikkelen woonzorgcomplex voor beide private marktpartijen met behulp van een tweetal cases uit te werken, is in dit hoofdstuk het theoretisch en institutioneel kader beschreven. Het kader leidt tot een opzet van een tweetal financiële analyses. Een financiële analyse in relatie tot de investering voor een projectontwikkelaar en een financiële analyse in relatie tot de belegging voor een belegger. Investeren wordt gezien als een actieve manier waarbij het gaat om ‘stenen stapelen’, terwijl beleggen meer passief is en vooral betrekking heeft op rendementen. Van Gool e.a. omschrijft investeren en beleggen als:’ Bij het beleggen van onroerend goed staat de functie van het vermogensobject voorop, terwijl het bij investeren gaat om de functie van het productiemiddel’ (Van Gool, 2001). 4.1 Financiële haalbaarheid voor de projectontwikkelaar in relatie tot investeren In tegenstelling tot de normale financiële analyse voor bijvoorbeeld de nieuwbouwontwikkeling van woningen, kantoren of winkels is zorgvastgoed voor de projectontwikkelaar onbekend terrein. In deze paragraaf zal worden ingegaan op de factoren die de financiële analyse voor de ontwikkeling en realisatie van een woonzorgcomplex met AWBZ-voorzieningen bepaald. 4.1.1 Bouwmaatstaven De bruto vloeroppervlakte wordt als uitgangspunt gehanteerd voor de berekening van de toegestane investeringskosten voor de bouw van care–voorzieningen. Voor de bepaling van de bruto vloeroppervlakte van AWBZ voorzieningen is in november 2003 door het bouwcollege ‘Bouwmaatstaven voor nieuwbouw AWBZ–voorzieningen’ uitgebracht. De ontwerpuitgangspunten van de cases zullen aan bovenstaande bouwmaatstaf worden getoetst. 4.1.2 Investeringskosten voor intramurale en extramurale verblijfsplaatsen Voor een nieuw te ontwikkelen woonzorgcomplex met AWBZ-voorzieningen met intramurale verblijfsplaatsen worden de totale investeringskosten normatief bepaald aan de hand van zorggerelateerde investeringskosten. Deze zijn verwoord in de bouwkostennota 2004. De norm voor de bepaling van de investeringskosten is in de bouwkostennota onderverdeeld in: - grondkosten; - bouwkosten; - bijkomende kosten; - inventaris; - directiekosten; - rente tijdens de bouw; - programma- en bestekswijzigingen; - loon- en prijsstijgingen; - startkosten. Voor een nieuw te ontwikkelen woonzorgcomplex met extramurale verblijfsplaatsen bepaalt het referentiekaderkader ‘bouwkundige zorginfrastructuur bij scheiden van wonen en zorg,

19


MSRE Development

V.Colson

Sector Verpleging en Verzorging, 2000’ de investeringskosten in relatie tot de bruto vloeroppervlakte ‘bouwkundige zorginfrastructuur’ voor centrale voorzieningen. Voor de inhoud van het referentiekader wordt verwezen naar bijlage 1. Het referentiekader is opgesteld door het bouwcollege. De zorginfrastructuur wordt gedeeltelijk vergoed, conform de CTG-beleidsregel ‘Overgangsregeling Kapitaalslasten extramurale zorgverlening’. De financiering gebeurt door een afgesproken tarief via het zorgkantoor in ruil voor extramurale verpleging, verzorging etc. De exploitatie van de zorginfrastructuur wordt via het AWBZ tarief betaald. Het aantal m² per cliënt met daaraan gerelateerd een huurbedrag per m² zijn vrij. Rente en afschrijving van de zorginfrastructuur wordt niet vergoed en ligt ongeveer 7% boven het afgesproken AWBZ- tarief. 4.1.3 Normatieve en marktafhankelijke kosten Het college CVZ financiert via de AWBZ de kosten voor de ontwikkeling en realisatie van een woonzorgcomplex. Het CVZ bepaalt de hoogte van de kosten op basis van het normatieve advies van het bouwcollege. Binnen de norm kan met posten worden geschoven, maar het eindbedrag van de investeringskosten mag niet worden overschreden. Het gevolg van een overschrijding van de kosten betekent overschrijding van het tarief waardoor de zorgleverancier onvoldoende opbrengsten kan genereren. De financiële haalbaarheid voor de vrije sector appartementen bestaat uit marktafhankelijke ontwikkelings- en realisatiekosten. Deze kosten zijn onderverdeeld in grondkosten, bouwkosten en bijkomende kosten, tezamen de investeringskosten. In de uitwerking van de cases zal verder worden ingegaan op bovenstaande kostenposten. 4.1.4 Opbrengsten In dit onderzoek is uitgegaan van verhuur van appartementen en verblijfsplaatsen. Om de vergoeding van intramurale verblijfsplaatsen te kunnen bepalen wordt gebruik gemaakt van een geaccepteerde methode door het WTG, nl. de annuïteitenmethode. De toegestane investeringskosten vormen de basis voor de berekening van de vergoeding door het CVZ aan de zorgleverancier. Op basis van een annuïteitenberekening, conform bouwkostennota 2004, met een looptijd van 33 jaar en een rente van 6,5% wordt de vergoeding berekend. De huuropbrengsten voor de verhuur van extramurale verblijfsplaatsen aan cliënten wordt berekend aan de hand van een markthuur. De zorgleverancier is vrij in de bepaling van de huuropbrengsten. De huuropbrengsten door de verhuur van vrije sector appartementen, vertaalt naar directe opbrengsten met behulp van een bruto aanvangsrendement (BAR) als marktwaarde, zijn opbrengsten voor de projectontwikkelaar. 4.2 Financiële haalbaarheid voor de belegger in relatie tot beleggen Om te bepalen of het zinvol is om in een woonzorgcomplex te investeren, dient op objectieve wijze het verwachte rendement te worden bepaald. Hiervoor is het noodzakelijk inzicht te krijgen in de toekomstige kasstromen van dat object. Deze worden vervolgens (netto) contant gemaakt door deze kasstromen te delen door de disconteringsvoet. De disconteringsvoet geeft enerzijds uitdrukking aan de tijdswaarde van het geld en de inflatie, anderzijds aan het risico dat de kasstromen zullen afwijken van de verwachting. De resultante en de disconteringsvoet

20


MSRE Development

V.Colson

zijn de netto contante waarde en kan worden bepaald middels invulling van de volgende elementen: -

investeringskosten; huuropbrengsten; exploitatielasten; restwaarde; exploitatieperiode; overige parameters;

De beschreven methodiek wordt aangeduid met de Discounted Cash Flow. De Internal Rate of Return (IRR) geeft dat percentage weer, waarbij de netto contante waarde nul is. 4.2.1 Rendementswaarde Het doel van de waardebepaling is van doorslaggevend belang bij de keuze van het te hanteren waardebegrip. Voor de belegger is in dit kader van het onderzoek het begrip rendementswaarde, of indirecte opbrengstwaarde, of beleggingswaarde het relevante waardebegrip. Daarbij gaat het om de waardering die de eigenaar/belegger zélf toekent aan het activum op basis van beleidsafhankelijke, subjectief, bepaalde determinanten, zoals een rendementseis. Het is een dus niet aan de marktwaarde gerelateerd waardebegrip. De rendementswaarde wordt vaak afgeleid uit de lopende opbrengst (de netto huur) en de verkoopprijs op termijn die de eigenaar/belegger denkt te kunnen realiseren. Daarbij wordt de waarde vastgesteld door de toekomstige kasstromen van een object op één of andere wijze te kapitaliseren tegen de rendementseis van de belegger. Die rendementseis wordt dan vaak afgeleid van het te behalen rendement op alternatieve vermogenstitels, zoals het rendement te behalen op staatsobligaties. 4.2.2 DCF-methode De rendementswaarde wordt berekend aan de hand van de Discounted Cash Flow methode, in het Nederlands ook wel Netto Contante Waarde genoemd. De DCF-methode is zeer geschikt voor zorgvastgoed in het algemeen omdat de methode toepasbaar is bij incourant onroerend goed. Wanneer de som van de contante waarden positief is en waarbij deze som groter of gelijk is aan de investeringssom is de investering aantrekkelijk. Hieronder worden heel kort de voordelen van de DCF-methode weergegeven: de methode houdt er rekening mee dat de waarde van de belegging in de toekomst en niet in het recente verleden ligt; ook bij sterk variërende inkomsten en kostenstromen en bij bijzondere huurcontracten is de methode toepasbaar; de waarde is gebaseerd op de te verwachten toekomstige netto-inkomstenstroom; de methode geeft een goed inzicht in het verloop van de opbrengsten en de kosten in de tijd gezien en sluit goed aan bij cashflowprognoses; risico’s kunnen van tevoren worden opgemerkt en meegenomen; er zijn weinig verborgen aannames mogelijk; de berekende waarde wordt minder beïnvloed door schommelingen in de markt; belegger kan zelf de DCF-waarde berekenen en heeft, doordat market evidence niet vereist is, taxateurs minder nodig;

21


MSRE Development

V.Colson

4.2.3 De IRR-methode De IRR-methode behelst een berekening van een intern rendement, de internal rate of return (de IRR), door de contante waarde van de cash flows gelijk te stellen aan de mogelijke investeringssom/verkrijgingsprijs. Vervolgens kan de IRR worden vergeleken met een interne rendementseis. Deze methode is theoretisch gezien optimaal. De methode om het interne rendement te bepalen maakt ook gebruik van de netto contante waarde methode, alleen dan in een andere vorm; het behoort dus ook tot de DCF-modellen. Indien de initiële investering en de netto-opbrengsten van een vastgoedobject bekend zijn, kan ook de IRR worden berekend. De IRR is dan de disconteringsvoet waarbij de netto contante waarde van de cashflow gelijk is aan nul, ofwel: NCW = (Baten(t))/(1+IRR)^t)-(Kosten(t))/1+IRR^t)=0 Jaffe: ‘The internal rate of return is defined as the annual rate that equates the present value of the cash inflows with the present value of the cash outflows. In real estate investment analysis, the internal rate of return on equity (IRRe) is the measure preferred by most investors’. 3 4.2.4 Opbrengsten De huuropbrengsten door de verhuur van de vrije sector en extramurale appartementen c.q. verblijfsplaatsen worden gerelateerd aan de markthuur. De intramurale zorggerelateerde huuropbrengsten worden in het kader van de WZV, door het CZV bepaald. In de Bouwkostennota wordt de sociale huursector als referentiepunt gehanteerd.

3

Jaffe p 349

22


MSRE Development

V.Colson

5. Cases: Investeringskosten- en opbrengsten 5.1 Uitgangspunten De twee deelprobleemstellingen zullen in dit hoofdstuk voor de projectontwikkelaar en zorgleverancier worden uitgewerkt tot twee cases. De rol van de belegger wordt in hoofdstuk 6 beschreven. De cases fungeren als een toetsingskader om na te gaan of een woonzorgcomplex met AWBZ-voorzieningen in een publiek private samenwerking met een zorgleverancier als beleggingsobject kan worden aangemerkt. In de eerste case zijn, vanuit het gezichtsveld van een projectontwikkelaar, de totale investeringskosten en opbrengsten van een woonzorgcomplex bepaald. De eerste case betreft een woonzorgcomplex met vrije sector appartementen en intramurale verblijfsplaatsen c.q. appartementen. In de zorgbranche staat het begrip intramuraal voor de combinatie van zorg én wonen binnen één zorginstelling. Voor de toevoeging van de intramurale verblijfsplaatsen aan de vrije sector appartementen is gekozen omdat voor de intramurale verblijfsplaatsen vooral de nadruk ligt op het ‘wonen’. Het op termijn overgaan tot scheiden van wonen en zorg kan voor het merendeel van de cliënten binnen deze categorie voor de hand liggen. De vormgeving van de bouw in deze categorie is er dan ook op gericht dat de verblijfsvoorzieningen gemakkelijk naar de reguliere woningmarkt kunnen worden afgestoten. In de tweede case wordt de financiële haalbaarheid van een woonzorgcomplex met vrije sector en extramurale verblijfsplaatsen voor een projectontwikkelaar bepaald. Het begrip extramuraal staat voor een duidelijke scheiding tussen wonen en zorg. Om extramurale verblijfsplaatsen te kunnen realiseren dient een bouwkundige zorginfrastructuur aangevraagd te worden. Omdat het CVZ de bouwkundige zorginfrastructuur financiert stellen zij als eis, dat een deel van de appartementen niet op de vrije markt wordt verhuurd, maar beschikbaar wordt gesteld voor ‘extramurale geïndiceerden´. Dit zijn cliënten die met een indicatie, in dit geval extramuraal, bij de zorgverzekeraar op een wachtlijst staan. Deze cliënten zorgen voor de verzekeraar voor inkomsten zodat de kosten voor de bouwkundige infrastructuur kunnen worden betaald. Een combinatie van extramurale en intramurale verblijfsplaatsen valt buiten het kader van dit onderzoek omdat middels deze combinatie de totale opbrengsten, via de AWBZ, volledig voor de zorgverlener zijn. Een samenwerking tussen projectontwikkelaar en zorgleverancier is, zoals gesteld in dit onderzoek, daardoor niet mogelijk. De beide cases worden getoetst aan de hand van een normaal nieuwbouw appartementencomplex ‘De Zonnewende’ (zie foto 1). In 2001 is gestart met de ontwikkeling van dit complex. Eind 2005 wordt het gebouw opgeleverd. Van dit complex zijn de normatieve ontwikkelingskosten bekend. De nieuwbouwlocatie voor het project ‘De Zonnewende’ is via de gemeente Best door de projectontwikkelaar in eigendom verkregen. Het complex ‘De Zonnewende’ bestaat uit 32 appartementen met een variërend oppervlakte van 130 tot 230 m². Het gebouw is onderkelderd ten behoeve van parkeerplaatsen en bergingen. De begane grond is ingevuld met zakelijke ruimten.

23


MSRE Development

V.Colson

Foto 1: Appartementencomplex: De Zonnewende te Best

Voor beide cases zijn de parkeerkelder en de zakelijke ruimten op de begane grond buiten beschouwing gelaten. Verder zijn voor beide cases de plattegronden van de appartementen als het ware ‘gewist’ en met behulp van de gestelde norm in de zorg opnieuw ontworpen. Er is een totaal bruto vloeroppervlakte (b.v.o.) beschikbaar van 6.256 m². De grondkosten van ‘De Zonnewende’ bedragen € 258,- per m² b.v.o ofwel totaal € 1.614.048,-. De bouwkosten van ‘De Zonnewende’ bedragen € 754,- per m² b.v.o ofwel € 4.717.024,-. De bijkomende kosten van ‘De Zonnewende’ worden in beide cases verdeeld over het aandeel vrije sector en intramurale of extramurale appartementen. Het aandeel is uitgedrukt in een percentage. Het percentage is bepaald door de verhouding van de totale bouwkosten in een subtotaal van de bouwkosten van de vrije sector appartementen met een subtotaal van de bouwkosten van de zorggerelateerde appartementen. Dit komt neer op onderstaande percentages (zie tabel 1). Tabel 1: Verhouding van de bijkomende kosten in case 1 en 2 Bijkomende kosten

CASE 1

54% Intramuraal 46% Vrije sector

CASE 2

47% Extramuraal 47% Vrije sector 6%

Zorginfrastructuur

24


MSRE Development

V.Colson

In het project ‘De Zonnewende’ wordt een normatief projectresultaat behaald van 7,1% (zie tabel 2) ofwel € 524.321- (excl. BTW). Het projectresultaat is het verschil tussen de opbrengsten minus de investeringskosten. Het percentage is de verhouding tussen de opbrengsten minus de investeringskosten, gedeeld door de investeringskosten. Tabel 2: Investeringskosten en opbrengsten van ‘De Zonnewende’ ‘De Zonnewende’ Totale grondkosten € 1.630.788,Totale bouwkosten € 4.717.024,Totale bijkomende kosten € 1.100.194,Investeringskosten Totaal € 7.448.006,Opbrengsten € 6.923.685,Projectresultaat € 524.321,- (7,1%)

De cases zijn uitgewerkt op Excel bestanden met peildatum 1 maart 2005. Voor case 1 wordt verwezen naar bijlage 2: blad A: investeringskosten zonder grondprijsverlaging, combinatie vrije sector/intramuraal; blad B: investeringskosten met grondprijsverlaging, combinatie vrije sector/intramuraal. Voor case 2 wordt verwezen naar bijlage 3: blad 2: investeringskosten vrije sector/extramuraal. Bouwmaatstaven De oppervlakte van een appartement met AWBZ-voorzieningen dient te voldoen aan de opgestelde bouwmaatstaf ‘Bouwmaatstaven voor nieuwbouw AWBZ-voorzieningen, 2003’. Uit onderzoek blijkt dat de bouwmaatstaven niet eenduidig zijn vast te stellen. In overleg met een zorgleverancier en een projectmanagementbureau, gespecialiseerd in de zorg, is geadviseerd om in eerste instantie te werken met de uitgave van 2 juli 2002 ‘Bouwmaatstaven voor nieuwbouw, verpleging en verzorging’ en vervolgens de uitkomst te toetsen met de uitgave van 17 november 2003 ‘Bouwmaatstaven voor nieuwbouw AWBZ-voorzieningen’. Ondanks de modernisering van de bouwmaatstaven wordt in de praktijk nog de oude richtlijn gehanteerd. Het onderzoek resulteert in een bouwmaat voor een 2 persoons appartement van 60 m², exclusief m² verkeersruimte. In beide cases is voor de zorggerelateerde appartementen 70 m² bruto vloeroppervlakte voor een 2 persoonsappartement inclusief verkeersruimte aangehouden. In beide cases is voor de vrije sector appartementen een bruto oppervlakte aangehouden van 140 m² per appartement.

25


MSRE Development

V.Colson

5.2 Case 1: Een woonzorgcomplex met vrije sector appartementen en intramurale verblijfsplaatsen In deze eerste case is de aanname gedaan dat de helft van de totale bruto vloeroppervlakte wordt ingevuld met intramurale verblijfsplaatsen. Dit betekent een totale beschikbaarheid van 45 intramurale verblijfsplaatsen met een totaal bruto vloeroppervlakte van 3.128 m². Elk appartement heeft een bruto vloeroppervlakte van 70 m². Het aantal vrije sector appartementen bestaat uit 22 appartementen met een totaal bruto vloeroppervlakte van 3.128 m². Elk appartement heeft een bruto vloeroppervlakte van 140 m² (zie tabel 3 voor een totaaloverzicht van de verdeling b.v.o.). Tabel 3: Verdeling bruto vloeroppervlakte over de intramurale en vrije sector appartementen Totale b.v.o. is 6256 m² Intramurale verblijfsplaatsen Vrije sector appartementen Totale b.v.o. Aantal Totale b.v.o. Aantal b.v.o. per appartement b.v.o. per appartement 3.128 m² 70 m² 45 3.128 m² 140 m² 22 Het excel-bestand is dusdanig opgesteld dat op een eenvoudige wijze een herverdeling van de totale bruto vloeroppervlakte kan plaatsvinden. De gegevens voor de bepaling van de investeringskosten is in een totaaloverzicht in tabel 4 weergegeven. De uitwerking wordt in paragraaf 5.2.1. beschreven. Tabel 4: Gegevens voor de berekening van de investeringskosten Blad A Blad B Zonder verlaging Met verlaging grondprijs grondprijs Intramurale Vrije sector Vrije sector verblijfsplaatsen appartementen appartementen € 192,- per m² b.v.o. € 310,- per m² b.v.o. € 258,- per m² Grondkosten incl. BTW incl. BTW b.v.o. excl. BTW €1.020,- b.v.o. incl. € 754,- per m² b.v.o. € 754,- per m² Bouwkosten BTW prijspeil januari excl. BTW b.v.o. excl. BTW 2004 2,5% van de bouwOverige bijkomende kosten van het comBijkomende koskosten plex ‘De Zonnewende’ ten 14% van de bouwOverige directiekosten van het complex Directiekosten kosten ‘De Zonnewende’ 0 Rentekosten van het complex Rente tijdens de ‘De Zonnewende’ bouw 2% over bovenstaande 0 Onvoorzien totale rubrieken werk

26


MSRE Development

V.Colson

5.2.1 Ontwikkelings- en realisatiekosten Bouwkostennota (2004) De investeringskosten van de intramurale verblijfsplaatsen wordt voorgeschreven door het Cbz door middel van de bouwkostennota. In deze case is de nota van 2004 aangehouden, omdat de nota van 2005 nog niet beschikbaar was. De totale investeringskosten zijn onderverdeeld in grond, bouw, bijkomende kosten, inventaris, directiekosten, rente tijdens de bouw, programma- en bestekswijzigingen, loon- en prijsstijgingen en startkosten. De inventaris is in deze case niet van toepassing. Een voorbeeld van inventariskosten is keukenapparatuur in een satellietkeuken. De startkosten zijn buiten beschouwing gelaten. De kosten van bijvoorbeeld een tijdelijke dubbele huisvestingssituatie van cliënten valt onder de startkosten. Grondkosten Voor de verwerving van grond gelden financiële bovengrenzen. De grondkostennormen worden daarbij uitgedrukt in maximaal te besteden kosten per bed of per plaats, waarbij een onderscheid wordt gemaakt naar de diverse zorgsectoren. Uit uitgevoerde studies is gebleken dat het stellen van bindende normen voor de grondkosten, uitgedrukt in kosten per m² grondoppervlakte zeer lastig is, gezien de in ons land sterk variërende grondprijzen. Een norm voor de grondprijs per m² wordt echter ook niet relevant geacht, daar voor de grondverwerving geen eenduidige normen voor de terreingrootte per bed/plaats gelden. De in de nota opgenomen grondkostennormen zijn aansluitend op de geharmoniseerde bouwmaatstaven voor AWBZ-verblijfsvoorzieningen geharmoniseerd. Het gaat thans om de geharmoniseerde grondkostennormen voor de AWBZ-verblijfsvoorzieningen in de categorieën licht, somatische en/of psychogeriatrische aandoeningen of beperkingen. In beide cases is voor de grondkosten een bedrag van € 161,- per m² b.v.o. excl. BTW ofwel € 192,- per m² b.v.o. incl. BTW aangehouden (zie tabel 5 grondkosten). Tabel 5: Grondkosten inclusief BTW (Bouwkostennota 2004)

De grondkosten zijn inclusief BTW, verwervingskosten, rentekosten tot aanvang bouw, overdrachtskosten, sloopkosten van opstallen, bouwrijp maken, ontsluitingskosten en eventuele saneringskosten is, voorzover deze voor rekening van de koper komen. Toeslagen De grondprijzen kenmerken zich door grote regionale verschillen. De regionale verschillen zijn in de bouwkostennota vertaald in regionale toeslagen die over de maximaal te besteden grondkosten berekend kunnen worden. De te hanteren procentuele toeslagen volgen het post-

27


MSRE Development

V.Colson

codesysteem. Voor de duurste regio’s (of postcodegebieden) is een plus van 20% op de grondkosten per m² b.v.o. vastgesteld. Voor andere regio’s variëren de toeslagen van +10%, 0%, -10% tot -20% voor de goedkoopste regio’s. Nadere bestudering van de postcodegebieden betekent voor de case geen extra toeslag. De grondkosten van het complex ‘De Zonnewende’ ligt aanzienlijk hoger. Dit bedrag ligt op € 258,- per m² b.v.o. exclusief BTW. Er zijn twee varianten uitgewerkt. Enerzijds is een begroting opgesteld zonder verlaging van de grondkosten (blad A) en anderzijds met een verlaging van de grondkosten (blad B). In de variant zonder verlaging van de grondkosten komt het te compenseren bedrag ten laste van de vrije sector appartementen. Dit resulteert in een bedrag van € 310,- per m² b.v.o. Bouwkosten De bouwkostennormen per m² bruto vloeroppervlakte op prijspeil 1 januari 2004 zijn in tabel 6 Bouwkostennormen per categorie aangegeven. De opbouw van de bouwkostennormen en de verdere kostenrichtlijnen en kostentoeslagen zijn weergegeven in tabel 7 AWBZ-voorzieningen, categorie licht. De bouwkostennormen gelden als een maximale norm. Voor de intramurale verblijfsplaatsen is in de zorgfunctie verblijf, categorie ‘licht’ een bedrag van € 1.020,- b.v.o. (incl. BTW, prijspeil januari 2004) genormeerd. Er is geen rekening gehouden met extra toeslagen categorie licht. De bouwkosten voor de vrije sector is marktconform ‘De Zonnewende’ aangehouden op € 754,- per m² b.v.o. (excl. BTW). Tabel 6: Bouwkostennormen per m² b.v.o. op prijspeil 1 januari 2004 (Bouwkostennota 2004)

28


MSRE Development

V.Colson

Tabel 7 AWBZ- voorzieningen, categorie licht (Bouwkostennota 2004)

Bijkomende kosten Onder de rubriek bijkomende kosten valt een reeks indirecte kostenposten, waarvan de voornaamste de overheidsheffingen zijn, zoals leges en precario, en de aansluitkosten van de nutsbedrijven. Voorts biedt de rubriek ruimte voor onder meer de kosten van verzekeringen, waaronder de CAR, de kosten van bodemonderzoek en kunsttoepassing. Het richtbedrag voor de bijkomende kosten bedraagt 2,5% van de bouwkosten. De bijkomende kosten kunnen echter in hoge mate verschillen. Net als de bouwleges blijken ook de aansluitkosten in hoge mate te kunnen variëren. Initiatiefnemers zullen zich in een zo vroeg mogelijke fase op de hoogte moeten stellen van de door de gehanteerde tarieven. De bijkomende kosten, m.u.v. de verkoop/verhuurkosten zijn in per-

29


MSRE Development

V.Colson

centage van de bouwkosten procentueel verdeeld over de intramurale en vrije sector appartementen. Directiekosten Afhankelijk van de aard van het project kan het bedrag voor directiekosten variëren, waarbij 14% van de bouwkosten als maximum wordt gehanteerd. De in de standaardregelingen opgenomen tarieven zijn niet bepalend, maar richtinggevend, met dien verstande dat de onderhandelingen tussen de opdrachtgever en de adviseurs uiteindelijk bepalend zijn voor de hoogte van de definitief overeen te komen honoraria. Tot de rubriek directiekosten worden alle met de bouwvoorbereiding en bouwbegeleiding verband houdende kosten gerekend, waaronder ook de kosten voor onderzoek, advisering, managementondersteuning en planontwikkeling door externe adviseurs. Tot de directiekosten behoren onder meer de kosten voor: ondersteuning van het management bij de planontwikkeling en de uitvoering; het opstellen van een programma van eisen; het ontwerp en de uitwerking van de bouwkundige en installatietechnische voorzieningen, de terreinvoorzieningen en de vaste inrichtingen; bouwkosten- en overige technische advisering bouwbegeleiding en projectadministratie (door externen); toezicht tijdens de bouw (door externen). De keuze van de adviseurs kan niet los worden gezien van de aard en de omvang van het project en de organisatie van een instelling. De directiekosten zijn in percentage van de bouwkosten procentueel verdeeld over de intramurale en vrije sector appartementen. Het overschot in de directiekosten van de intramurale verblijfsplaatsen wordt gecompenseerd met het tekort in de bijkomende kosten. Rente tijdens de bouw De rente tijdens de bouw is voor de intramurale verblijfsplaatsen niet opgenomen in de stichtingskostenbegroting omdat vanaf 2002 de rente tijdens de bouw geen onderdeel meer is van de WZV-vergunning en de eindafrekening van een bouwinitiatief. De bouwrente wordt meegenomen in de totale rente waarvan op basis van de WTG-beleidsregel de aanvaardbare kosten kunnen worden bepaald. Het CTG heeft zijn beleidsregel zo gewijzigd dat de rente tijdens de bouw in het reguliere instellingsbudget kan worden opgenomen. De rente tijdens de bouw voor de vrije sector appartementen is wel opgenomen in de stichtingskostenbegroting. Onvoorzien totale werk In deze rubriek zijn twee subrubrieken opgenomen, namelijk: 6.1. programma- en bestekswijzigingen; 6.2. loon- en prijsstijgingen. Voor de bepaling van de kosten voor programma- en bestekswijzigingen wordt een percentage van 2% gehanteerd over het totaal van de rubrieken 1.0. t/m 4.0.

30


MSRE Development

V.Colson

Deze rubrieken zijn: 1.0 Bouwkosten; 2.0 Bijkomende kosten; 3.0 Inventaris (niet in het onderzoek opgenomen); 4.0 Directiekosten; De gegevens voor de berekening van de opbrengsten is in een totaaloverzicht in tabel 8 weergegeven. De uitwerking wordt in paragraaf 5.2.2. beschreven. Tabel 8: Gegevens voor de berekening van de opbrengsten Intramurale verblijfsplaatsen Annuïteitenberekening conform Bouwkostennota 2004 Looptijd van 33 jaar Rente is 6,5% Vrije sector appartementen Netto huur: € 6,63,- per m² g.b.o. Marktwaarde: BAR is 5%

5.2.2. Opbrengsten In tabel 9 en 10 is een verkorte versie van de Excel bestanden van case 1, blad A zonder grondprijsverlaging en blad B met prijsverlaging weergegeven. De investeringskosten voor de intramurale verblijfsplaatsen vallen binnen de norm. Om de vergoeding van intramurale verblijfsplaatsen te kunnen bepalen wordt gebruik gemaakt van een geaccepteerde methode door het WTG, nl. de annuïteitenmethode. De toegestane investeringskosten vormt de basis voor de berekening van de vergoeding door het CVZ aan de zorgleverancier. Op basis van een annuïteitenberekening, conform bouwkostennota 2004, met een looptijd van 33 jaar en een rente van 6,5% wordt de vergoeding berekend. Voor de vrije sector is gerekend met een netto huur van € 6,63,- m² gebruiksoppervlakte (g.b.o.) met een Bruto Aanvangs Rendement (BAR) van 5% en is gebaseerd op de markthuur in Best. Voor de vrije sector is met een verlaging van de grondkosten (Blad B) een projectresultaat te behalen van 9,41% ofwel € 342.352,-. Zonder verlaging van de grondkosten (Blad A) valt een projectresultaat te behalen, van 1,04 % ofwel € 41.041,-. Het projectresultaat is het verschil tussen de opbrengsten minus de investeringskosten. Het percentage is de verhouding tussen de opbrengsten minus de investeringskosten, gedeeld door de investeringskosten.

31


MSRE Development

V.Colson

Tabel 9: Verkorte versie blad A case 1 investeringskosten zonder grondprijsverlaging CASE 1A CODE

1 1.1

1.2

1 maart 2005

54%

OMSCHRIJVING

46%

TOTAAL intramuraal € 192,- /m2 bvo incl btw (rekenopp)

Grondkosten

vrije sector € 310,- /m2 Bvo excl btw

intramuraal

vrije sector

45 plaatsen

22 plaatsen

504.605

1.107.226

6.341

5.445

0

0

510.946

1.112.671

2.745.856

2.357.761

€ 878,- m2 bvo

€ 754,- m2 bvo

Verwervingskosten Subtotaal Infrastructurele voorzieningen Subtotaal

1.3

Bouwrijp maken Subtotaal

GRONDKOSTEN 2

Bouwkosten

50%

3128 bvo

1020

€/m2

50%

3128 bvo

€/m2

754

Incl btw Excl btw uitgangs punt index

BOUWKOSTEN

2,43% CODE

OMSCHRIJVING

TOTAAL intramuraal

3.

01/03/05

Bijkomende kosten

vrije sector

intramuraal

vrije sector

328.038

281.673

79.850

68.564

volgens bouwkostennota; directiekosten max.

3.1

14%

Adviseurs

van de bouwkosten Subtotaal 3.2

Heffingen

Subtotaal

2,50% excl . toeslag categorie licht Volgens bouwkostennota; Bijkomende kosten

3.3

Verkoop/verhuur

3.4

Financiering

73.036

Subtotaal

46.949

BIJKOMENDE KOSTEN TOTALE INVESTERINGSKOSTEN Excl BTW

407.888

470.223

3.664.690

3.940.654

€ 6,63 m2/mnd BAR 5%

Vergoeding CVZ

Opbrengst

2502 gbo

542

3.981.695

INKOMSTEN * geen startkosten opgenomen * geen stoffering en meubilering opgenomen * conform bouwkostennota 2004 incl. programma en bestekswijzigingen (6.1) en incl. loon- en prijsstijgingen (6.2)

2502 gbo

1,04% Projectresultaat

41.041

32


MSRE Development

V.Colson

Tabel 10: Verkorte versie blad B case 1 investeringskosten met grondprijsverlaging CASE 1A CODE

1 1.1

1.2

1 maart 2005

54%

OMSCHRIJVING

46%

TOTAAL intramuraal € 192,- /m2 bvo incl btw (rekenopp)

Grondkosten

vrije sector € 258,- /m2 Bvo excl btw

intramuraal

vrije sector

45 plaatsen

22 plaatsen

504.605

805.915

6.341

5.445

0

0

510.946

811.360

2.745.856

2.357.761

€ 878,- m2 bvo

€ 754,- m2 bvo

Verwervingskosten Subtotaal Infrastructurele voorzieningen Subtotaal

1.3


GRONDKOSTEN 2

Bouwkosten

50%

3128 bvo

1020

€/m2

50%

3128 bvo

€/m2

754

Incl btw Excl btw uitgangs punt index

BOUWKOSTEN

2,43% CODE

OMSCHRIJVING

3.

Bijkomende kosten

01/03/05

TOTAAL intramuraal

vrije sector

intramuraal

vrije sector

328.038

281.673

79.850

68.564

volgens bouwkostennota; directiekosten max.

3.1

14%

Adviseurs

van de bouwkosten Subtotaal 3.2

Heffingen

Subtotaal

2,50% excl . toeslag categorie licht Volgens bouwkostennota; Bijkomende kosten

3.3

Verkoop/verhuur

3.4

Financiering

73.036

Subtotaal

46.949

BIJKOMENDE KOSTEN TOTALE INVESTERINGSKOSTEN Excl BTW

407.888

470.223

3.664.690

3.639.343

€ 6,63 m2/mnd BAR 5%

Vergoeding CVZ

Opbrengst

2502 gbo

542

3.981.695

INKOMSTEN * geen startkosten opgenomen * geen stoffering en meubilering opgenomen * conform bouwkostennota 2004 incl. programma en bestekswijzigingen (6.1) en incl. loon- en prijsstijgingen (6.2)

2502 gbo

9,41% Projectresultaat

342.352

33


MSRE Development

V.Colson

5.2.3 Conclusie Ten opzichte van het complex ‘De Zonnewende’ is het projectresultaat voor de projectontwikkelaar, met gelijkblijvende grondkosten, gedaald van 7,1% naar 1,04 %. Als gevolg van de residuele grondwaardeberekening voor vrije sector appartementen in het complex ‘De Zonnewende’ is de grondprijs te hoog voor de realisatie van intramurale verblijfsplaatsen. In beide cases wordt onvoldoende financieel resultaat geboekt, tenzij de grondprijs wordt verlaagd (9,41% projectresultaat). Logischerwijs is het resultaat positiever door een verhoging van het aantal vrije sector appartementen en een verlaging van het aantal intramurale appartementen.

34


MSRE Development

V.Colson

5.3 Case 2: Een woonzorgcomplex met vrije sector appartementen en extramurale verblijfsplaatsen In deze case wordt de financiële haalbaarheid van een woonzorgcomplex met vrije sector en extramurale verblijfsplaatsen voor een projectontwikkelaar bepaald. Het begrip extramuraal staat voor een duidelijke scheiding tussen wonen en zorg. Om extramurale verblijfsplaatsen te kunnen realiseren dient een bouwkundige zorginfrastructuur aangevraagd te worden, zoals een kantoor voor een zorgteam, een ruimte voor de slaapwacht, een tijdelijke opvang (afhankelijk van schaalgrootte), brede gangen en een recreatieruimte of een multifunctionele ruimte. Omdat het CVZ de bouwkundige zorginfrastructuur financiert stellen zij als eis, dat een deel van de appartementen niet op de vrije markt wordt verhuurd, maar beschikbaar wordt gesteld voor ‘extramurale geïndiceerden´. Dit zijn cliënten die met een indicatie, in dit geval extramuraal, bij de zorgverzekeraar op een wachtlijst staan. Deze cliënten zorgen voor de verzekeraar voor inkomsten zodat de kosten voor de bouwkundige infrastructuur kunnen worden betaald. 5.3.1 Ontwikkelings- en realisatiekosten Kosten bouwkundige zorginfrastructuur Als algemeen uitgangspunt voor de realisatie van onderhavige bouwkundige zorginfrastructuur geldt dat er voldoende onderzoek gedaan moet zijn naar de zorgvraag binnen de wijk of buurt waar de zorginfrastructuur voor kan gaan functioneren. Vanuit de zorgverlener is in het kader van dit onderzoek aangegeven dat de locatie ‘De Zonnewende’ geschikt is voor de realisatie van zorginfrastructuur. Bewoners van het complex èn in totaal 40 cliënten vanuit wijkniveau kunnen hiervan gebruik maken. Op advies van het zorgprojectmanagementbureau is de case onderzocht op haalbaarheid indien de afspraak gemaakt kan worden dat minimaal 50% van de totaal bruto vloeroppervlakte (b.v.o.) aan extramurale verblijfsplaatsen wordt toegekend zodat vergoeding via de AWBZ kan plaatsvinden. De vergoeding is overigens zonder rente en afschrijving dat ongeveer 7% boven het AWBZ-tarief ligt. Het percentage van 50% resulteert in 42 appartementen met een bruto vloeroppervlakte van 70 m². Voor de bouwkundige zorginfrastructuur zijn er in totaal 82 geïndiceerden (40 uit de wijk en 42 uit het complex) die gebruik kunnen maken van deze bouwkundige zorginfrastructuur. Voor de bepaling van de metrage ten behoeve van de zorginfrastructuur wordt verwezen naar “Referentiekader bouwkundige zorginfrastructuur bij scheiden van wonen en zorg, sector Verpleging en Verzorging, 2000 (zie bijlage 1). Voor de berekening van het aantal m² b.v.o. zorginfrastructuur wordt verwezen naar onderstaande tabel 11.

35


MSRE Development

V.Colson

Tabel 11: Berekening aantal m² b.v.o. zorginfrastructuur Aantal zorg geïndiceerden 82

Opmerkingen

Is vergaderruimte t.b.v. de totale capaciteit personeel Inclusief ruimte om met maximaal 4 personen te overleggen, administratie van de bewoners Nabij de intercomruimte, keukenblok van 1,2 m² + plaatsingsruimte voor koelkast en kooktoestel Gesitueerd nabij de intercomruimte en/of kantoor zorgteam Inclusief voorportaal

Noodzakelijke elementen Zorginfrastructuur Kantoor zorgteam

Minimaal/basis

Oppervlakte

1

82/6x2m² + minimaal 10 m²

37 m²

Kantoor zorgcoördinator

1

14

14 m²

Pantry

1

3

3 m²

Doucheruimte met wastafel personeel/kleedruimte/ garderobe Apart personeelstoilet

1

82/12x3 m² + minimaal 3 m²

23 m²

1 per 4 personeel 1

2

8 m²

8

8 m²

Dient ruimte te bieden voor het opstellen van een bed gecombineerd met kantoor zorgteam en met de entree Kan gecombineerd worden met het gebruik van de intercomruimte

2 1 per 25 bewoners

Niet nodig Niet nodig

/

/

1

82/2x2 m² (min. 30 m²)

82 m²

13 m² bij 50 bewoners 1

13 m² + 0,1 m²/geïndiceerde 3

21 m²

Min. 1 per 20 bewoners

10

41 m²

Intercomruimte met werkblad voor administratie

Ruimte slaapwacht

Opslag hulpmiddelen Kamer tijdelijke opvang Gemeenschappelijke voorzieningen Recreatieruimte/multifunctionele ruimte en ruimte voor regeneratie Garderobe en rolstoeltoilet en algemene toiletten Entree met informatiebalie Berging scootmobiel/electrocar Nuttig vloeroppervlakte Bruto vloeroppervlakte factor 1.6

3 m²

240 m² 384 m²

Nabij het toilet personeel

TOTAAL

De kosten voor de zorginfrastructuur zijn in de financiële analyse van de projectontwikkelaar middels het normatieve kostenkader (WZV) ingevuld. De kosten per vierkante meter zijn getoetst aan de hand van de maximale kosten per vierkante meter van verzorgingshuizen (referentiekader 2001). Afhankelijk van de bouwtijd wordt een inschatting gegeven van de prijs per vierkante meter. De bouwkosten komen globaal neer op € 805,- per m² b.v.o. (excl. BTW), prijspeil maart 2005, conform het referentiekader. Ter conclusie: de kosten die gepaard gaan met de realisatie van een bouwkundige zorginfrastructuur voor 82 geïndiceerde ouderen (42 uit het complex en 40 uit de wijk) komen onge36


MSRE Development

V.Colson

veer neer op een bedrag van € 805,- per m² b.v.o. (excl. BTW) met een bruto vloeroppervlakte van 384 m². Voor de zorginfrastructuur is dus 384 m² b.v.o benodigd. Van het totale bruto vloeroppervlakte blijft 5872 m² b.v.o over. Dit bruto vloeroppervlakte is evenredig verdeeld over de extramurale verblijfsplaatsen en de vrije sector appartementen. In tabel 12 is het totaaloverzicht in de verdeling van het totaal bruto vloeroppervlakte weergegeven. Tabel 12: Verdeling b.v.o. zorginfra, extramurale en vrije sector appartementen Totale bvo is 6256 m² Extramurale verblijfsplaatsen Vrije sector appartementen Zorginfrastructuur Totale B.v.o. per Aantal Totale b.v.o. B.v.o. per Aantal Totale b.v.o. b.v.o. appartement appartement 2.936 m² 70 m² 42 2.936 m² 140 m² 21 384 m² Grondkosten De totale grondkosten van het complex ‘De Zonnewende’ is evenredig verdeeld over het totaal aantal bruto vloeroppervlakte bouwkundige zorginfrastructuur, extramurale en vrije sector appartementen. De grondkosten per m² bedraagt € 258,- m ² b.v.o. Voor de vrije sector appartementen zijn de gronden bouwkosten op marktwaarden ingevuld. Als waarden zijn aangehouden: - grondprijs per m² b.v.o.: € 258,- per m² b.v.o. (excl. BTW) - bouwkosten per m² b.v.o. € 754,- per m² b.v.o. (excl. BTW) De bijkomende- en directiekosten voor de ontwikkeling en realisatie van het complex ‘De Zonnewende’ is procentueel evenredig verdeeld over de vrije sector appartementen, de bouwkundige zorginfrastructuur en de extramurale verblijfsplaatsen. In tabel 13 is een totaaloverzicht weergegeven van de gegevens voor de berekening van de investeringskosten. In tabel 14 is een verkorte versie van het Excel bestand van case 2 weergegeven. Tabel 15 is een totaaloverzicht van de gegevens voor de berekening van de opbrengsten. Tabel 13: Gegevens voor de berekening van de investeringskosten Extramurale verblijfsplaatsen Vrije sector appartementen € 258,- per m² b.v.o. excl. BTW € 258,- per m² b.v.o. excl. Grondkosten BTW € 805,- per m² b.v.o. excl. BTW € 754,- per m² b.v.o. excl. Bouwkosten prijspeil maart 2005 BTW Bijkomende kos- Evenredig verdeeld a.d.h.v. bijkomende kosten van het complex ‘De Zonnewende’ ten Evenredig verdeeld a.d.h.v. directiekosten van het complex Directiekosten ‘De Zonnewende’ Rentekosten van het complex Rente tijdens de 0 ‘De Zonnewende’ bouw

37


MSRE Development

V.Colson

Tabel 14: Verkorte versie blad 2 investeringskosten vrije sector/extramuraal CASE 2 CODE

1 1.1

1.2

7%

47%

zorginfra

intramuraal

vrije sector

€ 258,- /m2 Bvo excl btw

42 plaatsen € 258,- /m2 Bvo excl btw

21 plaatsen € 258,- /m2 Bvo excl btw

98.941

756.483

756.483

753

5.393

5.393

0

0

0

99.694

761.876

761.876

309.210

2.213.392

2.213.392

€ 754,- m2 bvo

€ 805,- m2 bvo

€ 754,- m2 bvo

OMSCHRIJVING

47% TOTAAL

Grondkosten Verwervingskosten Subtotaal Infrastructurele voorzieningen Subtotaal

1.3


GRONDKOSTEN 2

Bouwkosten Excl btw Zorginfrastructuur

805

€/m2

Appartementen

€/m2

754

Excl btw BOUWKOSTEN

CODE

OMSCHRIJVING

TOTAAL

3.

Bijkomende kosten

3.1

Adviseurs

zorginfra

intramuraal

vrije sector

38.961

278.970

278.970

9.484

67.906

67.906

Geen % voorgeschreven Subtotaal

3.2

Geen % voorgeschreven

Heffingen Subtotaal

3.3

Verkoop/verhuur

72.336

3.4

Financiering

46.498 Subtotaal

BIJKOMENDE KOSTEN

48.444

348.877

465.710

TOTALE INVESTERINGSKOSTEN

467.258

3.322.144

3.440978

INKOMSTEN

Projectresultaat

€ 6,63 m2/mnd/ 5% BAR/excl BTW

€ 6,63 m2/mnd/ 5% BAR/excl BTW

Opbrengst

Opbrengst

3.738.210

3.738.210

9,61%

8,64%

319.247

297.232

38


MSRE Development

V.Colson

Tabel 15: Gegevens voor de berekening van de opbrengsten Extramurale verblijfsplaatsen Netto huur: € 6,63,- per m² g.b.o Marktwaarde: BAR is 5% Vrije sector appartementen Netto huur: € 6,63,- per m² g.b.o. Marktwaarde: BAR is 5% 5.3.2. Opbrengsten De huuropbrengsten van de extramurale verblijfsplaatsen vallen niet onder het regime van de AWBZ. Voor de netto huur wordt een markthuur in Best aangehouden van € 6,63,- m² gebruiksoppervlakte (g.b.o.) met een bruto aanvangs rendement (BAR) van 5%. De opbrengsten en het projectresultaat van deze verblijfsplaatsen zijn voor de zorgleverancier. Voor de vrije sector is ook gerekend met een netto huur van € 6,63,- m² gebruiksoppervlakte (g.b.o.) met een bruto aanvangs rendement (BAR) van 5%. Het projectresultaat voor de projectontwikkelaar is 8,64% ofwel € 297.232, Het projectresultaat is het verschil tussen de opbrengsten minus de investeringskosten. Het percentage is de verhouding tussen de opbrengsten minus de investeringskosten, gedeeld door de investeringskosten. 5.3.3 Conclusie Het projectresultaat voor de projectontwikkelaar is ten opzichte van het complex ‘De Zonnewende’ toegenomen van 7,1% naar 8,64%. Hiervoor zijn een aantal verklaringen. De grondkosten kunnen evenredig verdeeld worden, in tegenstelling tot de vorige case. De zorginfrastructuur wordt grotendeels vergoed via het AWBZ-tarief waardoor deze kosten a.h.w. uit de begroting ‘verdwijnen’. Door de vrije marktwerking in de huuropbrengsten maakt deze case een beoogd financieel resultaat mogelijk. Samenwerkingsovereenkomsten kunnen worden gesloten met diverse partijen in ruil voor gezamenlijke projectontwikkeling (zie bijlage 4).

39


MSRE Development

V.Colson

6. Cases: Waarde van een woonzorgcomplex Om te bepalen of het zinvol is om als belegger in een woonzorgcomplex te investeren c.q. beleggen, dient op objectieve wijze het verwachte rendement te worden bepaald. Uit de lopende opbrengst (de netto huur) en de investeringssom/verkrijgingprijs wordt de rendementswaarde afgeleid. In onderstaande paragrafen worden de elementen die de rendementswaarde van een woonzorgcomplex in beide cases bepalen, beschreven. De ‘financiering met vreemd vermogen’ valt buiten het kader van dit onderzoek, daar deze slechts indirect van invloed is op de vraag of woonzorgcomplexen als vastgoedbeleggingsobjecten kunnen worden aangemerkt. 6.1 Investeringskosten Het element investeringskosten bestaat uit de ontwikkelingskosten en realisatiekosten zoals deze zijn berekend in hoofdstuk 5. 6.2 Huuropbrengsten De hoogte van de huur voor de intramurale woonzorg wordt voorgeschreven door het bouwcollege. In de bouwkostennota 2004 wordt de sociale huursector als referentiepunt gehanteerd. In de bouwkostennota 2004 is beschreven dat de huurnormen voor reguliere woningen redelijk passend lijken voor de huidige markt. De woningen in de categorie licht vragen geen specifieke aanpassingen en kunnen betrokken worden uit de reguliere markt. In de nota wordt de sociale huursector als referentiepunt gehanteerd. De tot op heden gehanteerde huurnormen voor deze woningen worden thans geacht het starten ijkpunt voor de marktprijzen te vormen. In tabel 16 zijn de huurnormen naar regio (-20%, -10%, basishuur, +10%, +20%) weergegeven. De te hanteren procentuele toeslagen volgen het postcodesysteem. Voor de duurste regio’s (of postcodegebieden) is een plus van 20% op de grondkosten per m² b.v.o. vastgesteld. Voor andere regio’s variëren de toeslagen van +10%, 0%, -10% tot -20% voor de goedkoopste regio’s. Nadere bestudering van de postcodegebieden betekent voor de case geen extra toeslag. De netto huurprijs is per m² g.b.o., prijspeil 2004. Tabel 16: Huurnomen naar regio (bouwkostennota 2004) m² Grond Grond Basishuur -20% -10% Bedrag per 5,27 5,37 5,46 m²

Grond + 10% 5,54

Grond + 20% 5,64

Als referentie van bovenstaande huuropbrengsten wordt voor de intramurale verblijfsplaatsen gerekend met een basishuur bedrag van € 5,60,- per m² g.b.o. (€ 5,46,- met 2,5% huurstijging i.v.m. peildatum op 1 maart 2005). Het netto huurbedrag per m² g.b.o. is dus € 5,60,- per m². De hoogte van de huur voor de vrije sectorappartementen en extramurale appartementen is bepaald aan de hand van de markthuur in de gemeente Best. De markthuur is gesteld op € 7,89,- per m² g.b.o.

40


MSRE Development

V.Colson

6.3 Exploitatieperiode Een belangrijk aspect binnen de toekomstwaardeberekening is de resterende economische levensduur c.q. exploitatieperiode die voor de gebouwen wordt aangehouden. In de sector Verzorging en Verpleging is een periode van 50 jaar voor het casco gebruikelijk. In tegenstelling tot de reguliere zorgmarkt hanteren private partijen veelal een exploitatieperiode van 10 jaar. Uitgangspunt is dat bij de beëindiging van deze periode, het woonzorgcomplex zijn woonbestemming zal behouden. Het vastgoed zal gedurende deze periode niet worden afgeschreven, maar zal, overeenkomstig de beleggingsmethodiek, een geprognosticeerde waardevermeerdering dan wel waardevermindering ondergaan. Dit aspect zal bij het element ‘restwaarde’ worden behandeld. In dit onderzoek is een exploitatieperiode van 10 jaar en 50 jaar opgesteld. 6.4 Restwaarde Voor de exploitatieperiode van 10 jaar wordt de restwaarde van het vastgoedobject bepaald op het moment dat de exploitatieperiode is beëindigd. Deze restwaarde is sterk afhankelijk van de functionele en bouwtechnische kwaliteit van het vastgoedobject. De waarde dient te worden bepaald in jaar elf. Voor de bepaling van de restwaarde deelt men de huuropbrengst van het jaar, in dit geval jaar 11, waarin het pand wordt verkocht door het BAR * 100%. Deze methode is rechtstreeks familie van de exit yield. Het BAR vrij op naam (v.o.n.) van 5,25% is als reële aanname gesteld om de restwaarde in jaar 11 te bepalen. Voor de exploitatieperiode van 50 jaar bestaat de restwaarde van het vastgoedobject uit grondwaarde in jaar 50. Het gebouw wordt in 50 jaar volledig afgeschreven. De grondwaarde in jaar 50 wordt bepaald door de huidige grondwaarde (t=0) met een gestelde inflatie van 2% per jaar door te rekenen naar jaar 50 (t=50). In formulevorm ziet dit er als volgt uit: Waarde grond (t=50)= Waarde grond (t=0) * (1+2%)^50 6.5 Inflatie Met behulp van ROZ/IPD assumpties is een reële aanname gesteld van 1,7% in 2005. In 2006 wordt de inflatie gesteld op 1,8%. Voor de overige jaren 2,0%. 6.6 Exploitatiekosten De exploitatiekosten van een gebouw wordt gevormd door de onderhoudskosten en bijkomende kosten. In de best case worden de exploitatielasten volledig geïndexeerd met de inflatie. In de worst case stijgen deze lasten met 1% ten opzichte van de inflatie. In deze case is gekozen voor 0,7% (50 jaar) tot 1% (10 jaar) boven de inflatie, ofwel 2,70% aan exploitatiekostenstijging is als reële aanname gesteld.

41


MSRE Development

V.Colson

6.7 Markthuurgroei Door de toenemende vraag naar woonzorgeenheden (vergrijzing) zullen de huuropbrengsten met gemiddeld 0,5% stijgen ten opzichte van de inflatie. 6.8 Rendementseis De rendementseis is in beide exploitatieperiodes op een reële aanname gesteld van 6,5%. 6.9 Groot- en instandhoudingsonderhoud Voor het onderhoud is een aanname gedaan van € 12,5,- per m² b.v.o. (ofwel € 10,- per m² g.b.o. met een omrekeningsfactor van 0,8) reservering per jaar. De kosten voor het groot- en instandhoudingsonderhoud ten opzichte van de netto huuropbrengsten is in een percentage uitgedrukt. Voor case 1 is dit 12, 35 % en voor case 2 10,64%. 6.10 Overige parameters De overige parameters zoals o.a. frictieleegstand, aanvangsleegstand jaar 1, onroerende zaakbelasting en overige belastingen zijn met behulp van ROZ/IPD assumpties en de vastgoedexploitatie wijzer 2005 vastgesteld. In tabel 17 en 18 zijn de uitgangspunten voor beide cases met een exploitatieperiode van 10 en 50 jaar weergegeven. Tabel 17: Uitgangspunten met een exploitatieperiode van 10 jaar Uitgangspunten VV buiten beschouwing gelaten Huur intramurale woonzorg € 5,60,netto huur per m² g.b.o. Huur appartementen € 7,89,netto huur per m² g.b.o Inflatie (ROZ/IPD) 1,7% 2005 1,8% 2006 2,0% 2007-2014 Markthuurgroei 2,50% Exploitatiekostenstijging 2,70% R-eis 6,50% Frictieleegstand 4,00% Aanvangsleegstand jaar 1 7,50% BAR von 5,25% Onroerende zaakbelasting 2,50% Overige belastingen 0,10% Verzekeringen 0,50% Object beheer/beheerskosten 2,50% Groot- en instandhoudingsonderhoud 12,35% Verhuurcourtage 2,50%

42


MSRE Development

V.Colson

Tabel 18: Uitgangspunten met een exploitatieperiode van 50 jaar Uitgangspunten VV buiten beschouwing gelaten Huur extramurale woonzorg € 7,89, netto huur per m² g.b.o. Huur appartementen € 7,89, netto huur per m² g.b.o Inflatie (ROZ/IPD) 1,7% 2005 1,8% 2006 2,0% 2007-2054 Markthuurgroei 2,50% Exploitatiekostenstijging 2,70% R-eis 6,50% Frictieleegstand 4,00% Aanvangsleegstand jaar 1 7,50% Onroerende zaakbelasting 2,50% Overige belastingen 0,10% Verzekeringen 0,50% Object beheer/beheerskosten 2,50% Groot- en instandhoudingsonderhoud 10,64% Verhuurcourtage 2,50% De rendementswaarde kan nu berekend worden aan de hand van de DCF methode. Hiervoor is het noodzakelijk inzicht te krijgen in de toekomstige kasstromen van een woonzorgcomplex. Nadat inzicht is verkregen in de kasstromen, wordt de rendementswaarde vastgesteld door de toekomstige kasstromen van een woonzorgcomplex te kapitaliseren tegen de rendementseis van de belegger. Door vervolgens de contante waarde van de kasstromen ofwel de cash flows gelijk te stellen aan de mogelijke investeringssom kan het interne rendement, de internal rate of return, worden bepaald c.q. berekend. De IRR kan vergeleken worden met de interne rendementseis van 6,5%. In de tabellen 19 en 20 is de verkorte DCF berekening en de berekening van de IRR met een exploitatieperiode van 10 en 50 jaar van case 1 weergegeven.

Voor de volledige berekening van case 1 wordt verwezen naar bijlage 5: blad A: DCF berekening 10 en 50 jaar zonder grondprijsverlaging, combinatie vrije sector/intramuraal blad B: DCF berekening 10 en 50 jaar met grondprijsverlaging, combinatie vrije sector/intramuraal Voor de volledige berekening van case 2 wordt verwezen naar bijlage 6: blad 2: DCF berekening 10 en 50 jaar combinatie vrije sector/extramuraal

43


MSRE Development

V.Colson

Tabel 19: Case 1 blad A en B: DCF berekening en berekening van de IRR-10 jr

Woningtype

g.b.o.

Intramuraal

2.502

Per jaar 168.134

5,60

Appartementen

2.502

236.911

7,89

Totaal: Kasstromen uit exploitatie Bruto huuropbrengsten

Huur

405.045 2005

2006

2007

2008

358.465 395.454 402.572 410.623

2009

2010

2011

418.836 427.213

2013

2014

435.757 444.472 453.361

2012

462.429

Subtotaal vaste lasten

11.112

10.956

11.252

11.556

11.868

12.188

12.517

12.855

13.202

13.559

Subtotaal beheerskosten Groot- en instandhoudingsonderhoud

17.923

17.671

18.148

18.638

19.141

19.658

20.189

20.734

21.294

21.869

44.285

45.038

45.849

46.766

47.701

48.655

49.628

50.621

51.633

52.666

Subtotaal Overige kosten Totaal exploitatiekosten Totaal overige kasstromen

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

73.321

73.665

75.249

76.959

78.710

80.501

82.334

84.210

86.129

88.093

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Huur inkomsten begin jaar 11

471.677

BAR von

5,25%

Waarde v.o.n.

8.984.328

Correctiepost erfpacht

0

Kopers kosten

587.760 eindwaarde in jaar 11

Eindwaarde k.k. Recapitulatie kasstromen Bruto huuropbrengsten Totaal exploitatiekosten Totaal overige kasstromen

2005

2006

2007

2008

358.465 395.454 402.572 410.623

2009

2010

418.836 427.213

2011

8.396.568 2013

2014

435.757 444.472 453.361

2012

462.429

73.321

73.665

75.249

76.959

78.710

80.501

82.334

84.210

86.129

88.093

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Eindwaarde Totale kasstromen Contante waarde berekening (alle kasstromen)

8.396.568 285.144 321.789 327.323 333.664

340.126 346.711

353.423 360.262 367.232

276.305 292.783 279.642 267.661

256.192 245.214

234.705 224.645 215.015

Contante waarde eindwaarde

374.335 205.797 4.473.070

Som van de contante waarden (waarde v.o.n.)

6.971.031

Blad A

Blad B

LOPENDE OPBRENGST

€ 6.971.031,-

IRR is 5,37%

INVESTERINGSKOSTEN

Blad A

€ 7.605.344,-

Blad B

€ 7.304.033,-

€ 6.971.031,-

IRR is 5,89%

44


MSRE Development

V.Colson

Tabel 20: Case 1 blad A en B: DCF berekening en berekening van de IRR-50 jr

Woningtype

g.b.o.

huursom/jaar

huur

Intramuraal

2.502

168.134

5,60

Appartementen

2.502

236.911

7,89

Totaal:

405.045

Kasstromen uit exploitatie

2005

2006

2007

2008

Bruto huuropbrengsten

358.465

401.633

408.862

417.039


11.112

11.127

11.428

11.736

12.053

Subtotaal beheerskosten

17.923

17.947

18.432

18.929

19.440

Onderhoudskosten

44.285

45.038

45.849

46.766

47.701

Subtotaal Overige kosten Totaal exploitatiekosten

2010

2053

2054

425.380 433.888

2009

1.016.681

1.037.015

12.378

38.922

39.973

19.965

62.777

64.472

48.655

114.008

116.289

0

0

0

0

0

0

0

0

73.321

74.112

75.708

77.431

79.195

80.999

215.708

220.734

0

0

0

0

0

0

0

0

Totaal overige kasstromen Kopers kosten Eindwaarde k.k.

GRONDWAARDE

Recapitulatie kasstromen

4.370.108

BLAD B

3.559.104

2005

2006

2007

2008


358.465

401.633

408.862

417.039

Totaal exploitatiekosten

73.321

74.112

75.708

77.431

79.195

80.999

0

0

0

0

0

0

0

Totaal overige kasstromen

2009

BLAD A

2010

2053

2054

425.380 433.888

1.016.681

1.037.015

215.708

220.734 0


4.370.108 285.144 276.305

327.520

333.154

339.608

346.186 352.889

800.973

297.998

284.624

272.430

260.757 249.583

37.771

Contante waarde eindwaarde

BLAD A

BLAD B


6.587.592 6.552.795 Blad A

816.281 36.144 (A)187.505 (B)152.707

Blad B

LOPENDE OPBRENGST

€ 6.587.592,-

IRR is 5,67%

INVESTERINGSKOSTEN

Blad A

€ 7.605.344,-

Blad B

€ 7.304.033,-

€ 6.552.795,-

IRR is 5,86%

45


MSRE Development

V.Colson

In de tabellen 21 en 22 is de verkorte DCF berekening en de berekening van de IRR met een exploitatieperiode van 10 en 50 jaar van case 2 weergegeven. Tabel 21: Case 2: DCF berekening en berekening van de IRR-10 jr

Woningtype Extramuraal en zorginfra

g.b.o.

Per jaar

2.656

251.512

7,89

Appartementen

2.349

222.423

7,89

Totaal: Kasstromen uit exploitatie Bruto huuropbrengsten

Huur

405.045 2008

2009

2010

419.433 462.713 471.041 480.462

2005

2006

2007

490.071

499.873

2013

2014

509.870 520.068 530.469

2011

2012

541.078


13.002

12.819

13.165

13.521

13.886

14.261

14.646

15.041

15.448

15.865

Subtotaal beheerskosten Groot- en instandhoudingsonderhoud

20.972

20.676

21.235

21.808

22.397

23.001

23.623

24.260

24.915

25.588

44.636

45.395

46.212

47.136

48.079

49.040

50.021

51.022

52.042

53.083

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

78.610

78.890

80.612

82.465

84.361

86.303

88.290

90.323

92.405

94.535

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Subtotaal Overige kosten Totaal exploitatiekosten Totaal overige kasstromen Huur inkomsten begin jaar 11

551.900

BAR von

5,25%

Waarde v.o.n.

10.512.382

Correctiepost erfpacht

0

Kopers kosten

687.726 eindwaarde in jaar 11

Eindwaarde k.k. Recapitulatie kasstromen Bruto huuropbrengsten Totaal exploitatiekosten Totaal overige kasstromen

2005

2006

2007

2008

419.433 462.713 471.041 480.462

2009

2010

2011

9.824.656 2013

2014

490.071 499.873 509.870 520.068 530.469

2012

541.078

78.610

78.890

80.612

82.465

84.361

86.303

88.290

90.323

92.405

0

0

0

0

0

0

0

0

0


94.535 0 8.396.568

340.823 383.822 390.430 397.997

405.710 413.570 421.581 429.744 438.064

330.258 349.225 333.556 319.269

305.592 292.500 279.968 267.971 256.487

Contante waarde eindwaarde Som van de contante waarden (waarde v.o.n.)

446.543 245.495 5.233.850

8.214.172

Wat is het object waard, gegeven een rendementseis en de te verwachten kasstromen en restwaarde? LOPENDE OPBRENGST

€ 8.214.172,-

IRR

8,23%

Wat is het lange termijn rendement op de investering, gegeven de prijs, kasstromen en restwaarde? INVESTERINGSKOSTEN

€ 7.220.380,-

46


MSRE Development

V.Colson

Tabel 22: Case 2: DCF berekening en berekening van de IRR-50 jr

1

2

3

4

5

6

49

50

2009

2010

2053

2054

478.401 487.969 497.729 507.683 1.189.598

1.213.390

Woningtype

g.b.o.

huursom/jaar

huur

Extramuraal met zorginfra

2.656

251.512

7,89

Appartementen

2.349

222.423

7,89

Totaal:

473.935 2005


2006

419.433 469.942

2007

2008


13.002

13.020

13.371

13.732

14.103

14.484

45.542

Subtotaal beheerskosten

20.972

20.999

21.566

22.149

22.747

23.361

73.454

75.438

Onderhoudskosten

44.636

45.395

46.212

47.136

48.079

49.040

114.911

117.209

Subtotaal Overige kosten Totaal exploitatiekosten Totaal overige kasstromen

46.771

0

0

0

0

0

0

0

0

78.610

79.414

81.149

83.017

84.928

86.885

233.907

239.418

0

0

0

0

0

0

0

0

Kopers kosten Eindwaarde k.k.

GRONDWAARDE

Recapitulatie kasstromen Bruto huuropbrengsten Totaal exploitatiekosten Totaal overige kasstromen

4.369.644 2005

2006

419.433 469.942

2007

2008

2009

2010

2053

2054

478.401 487.969 497.729 507.683 1.189.598

1.213.390

78.610

79.414

81.149

83.017

84.928

86.885

233.907

0

0

0

0

0

0

0

Eindwaarde

239.418 0 4.369.644

Totale kasstromen

340.823 390.529

397.252 404.953 412.800 420.798

955.691

Contante waarde berekening (alle kasstromen)

330.258 355.327

339.385 324.848 310.933 297.613

45.067

973.972 43.126

Contante waarde eindwaarde Som van de contante waarden (waarde v.o.n.)

187.485 7.821.109

Wat is het object waard, gegeven een rendementseis en de te verwachten kasstromen en restwaarde? LOPENDE OPBRENGST

€ 7.821.109,-

IRR

7,00%

Wat is het lange termijn rendement op de investering, gegeven de prijs, kasstromen en restwaarde? INVESTERINGSKOSTEN

€ 7.220.380,-

47


MSRE Development

V.Colson

De resultaten van tabel 19 tot en met 22 zijn in tabel 23 weergegeven. Tabel 23: Resultaten van de DCF methode en IRR methode Case 1 blad A Case 1 blad B € 6.971.031,Waarde van het object 10 jaar € 6.971.031,5,37% 5,89% IRR

Case 2 € 8.214.172,8,23%

Waarde van het object 50 jaar IRR

€ 6.587.592,5,67%

€ 6.552.795,5,86%

€ 7.821.109,7,00%

Investeringskosten

€ 7.605.344,-

€ 7.304.033,-

€ 7.220.380,-

6.11 Conclusie In de eerste case is de lopende opbrengst lager dan de investeringskosten. Bij het gelijk stellen van de investeringskosten aan de lopende opbrengst is de verdisconteringsvoet ofwel de IRR lager dan de rendementseis van 6,5%. Beide vastgoedobjecten van de eerste case kunnen niet aan de vastgoedportefeuille worden toegevoegd. In de tweede case is met beide exploitatieperiodes een IRR behaald van 8,23% (10 jr.) respectievelijk 7,00% (50 jr.). In dit geval is de IRR van de investering hoger dan het gestelde vereiste rendement van 6,5% door de belegger. Het woonzorgcomplex met extramurale verblijfsplaatsen en vrije sector appartementen kan aan de vastgoedportefeuille worden toegevoegd.

48


MSRE Development

V.Colson

7. Conclusies van het onderzoek Het ligt niet voor de hand dat een woonzorgcomplex met intramurale verblijfsplaatsen en vrije sector appartementen aan een vastgoedportefeuille van een belegger wordt toegevoegd. De rendementswaarde, afgeleidt uit de lopende opbrengst ofwel de netto huur en de verkoopprijs op termijn die de belegger denkt te kunnen realiseren is lager dan de investeringssom. Er is voor de intramurale verblijfsplaatsen een te sterke relatie tussen de financiering van de huisvesting en de zorg door de invloed van de AWBZ. Het projectresultaat, het verschil tussen opbrengsten en investeringskosten, is voor de projectontwikkelaar in de vrije sector appartementen onvoldoende. Indien de projectontwikkelaar wil instappen in de ontwikkeling van dit type woonzorgcomplex, zal hij zich dienstverlenend moeten opstellen. Logischerwijs wordt het projectresultaat positiever door een verhoging van het aantal vrije sector appartementen en een verlaging van de intramurale appartementen. De ontwikkeling en realisatie van een woonzorgcomplex met extramurale verblijfsplaatsen en vrije sector appartementen is voor een projectontwikkelaar financieel haalbaar. De relatie tussen zorg en huisvesting is in mindere mate aanwezig. Extramurale verblijfsplaatsen vallen buiten het Wet Ziekenhuis Voorzieningen (WZV) deel waardoor vrije marktwerking in de huuropbrengsten mogelijk is. De financiering via het AWBZ betreft alleen de zorginfrastructuur die het mogelijk maakt om wonen en zorg te scheiden. Een woonzorgcomplex met extramurale verblijfsplaatsen en vrije sector appartementen kan als vastgoedobject aan de vastgoedportefeuille van een belegger worden toegevoegd. De lopende opbrengst ofwel de netto huur en de verkoopprijs op termijn die de belegger denkt te kunnen realiseren ligt hoger dan de investeringssom. Als gevolg van de vrije markwerking is dit type woonzorgcomplex een financieel haalbaar project en object. Anno 2005 is het nogal gebruikelijk dat het gehele complex door een marktpartij wordt gerealiseerd en het gehele zorgcomplex aan de zorginstelling wordt verhuurd. De financiering van zorgwoningen zou volgens een nieuwe situatie moeten geschieden. Het gehele complex wordt door een marktpartij gerealiseerd en de zorgwoningen worden aan de cliënt verhuurd. Het gedeelte bestemd voor de zorginfrastructuur wordt door de zorginstelling gekocht dan wel verhuurd. De verhuurder van een woonzorgcomplex zal speciale huurcontracten moeten afsluiten als gevolg van wijziging in status van cliënten. Het bouwcollege en overige colleges hebben veel invloed op de hoogte van de investeringskosten en opbrengsten in de zorg. Het bouwcollege kan een aanvraag goedkeuren maar ook weigeren indien er onvoldoende geïndiceerden in een bepaalde regio bekend zijn. Commerciële activiteiten zijn in strijd met wachtlijsten en productieafspraken in de zorg. De oorzaak in de teruglopende nieuwbouwproductie is de moeizame financiering van zorginfrastructuur in woonzorgcomplexen. De periode tussen aanvraag en realisatie van de bouwwerkzaamheden vergt veel tijd met alle gevolgen van dien in de sterk toenemende vergrijzing. Het bouwcollege en het regionale zorgkantoor worden door zorgleveranciers als een bureaucratische instantie ervaren. De vraag vanuit de Tweede Kamer is zeer recent gesteld of er eventueel mogelijkheden bestaan om het bouwregime af te schaffen.

49


MSRE Development

V.Colson

8. Transformatie van een bestaand verzorgingstehuis 8.1 Inleiding In dit onderzoek zijn verzorgingstehuizen op bestaande locaties buiten beschouwing gelaten. Voor de projectontwikkelaar en belegger zijn deze verzorgingstehuizen met merendeel centraal gelegen locaties uitermate interessant voor een samenwerking met een zorgleverancier. De leverancier bezit immers grondposities. Er zijn veel bestaande verzorgingstehuizen die als gevolg van de modernisering van de AWBZ worden getransformeerd tot een woonzorgcomplex. Mede door de sterk verouderde situatie van de bestaande tehuizen worden deze gesloopt en als nieuwbouwlocatie aangemerkt. Als de bij-investeringen meer dan 60% van de nieuwbouwkosten bedragen, is herbestemming van het object economisch niet meer verantwoord (indicatiegetal vereniging Wonen en Zorg). De projectontwikkelaar tracht positie in te nemen voor de ontwikkeling van vrije sector appartementen die op de particuliere markt verkocht c.q. verhuurd kunnen worden. De wijze van benadering is gelijk aan de opzet van de cases met uitzondering van de bepaling van de grondkostencomponent. In de situatie van een (her)ontwikkeling van een bestaande locatie zal de zorgleverancier bij het College sanering ziekenhuisvoorzieningen een aanvraag moeten indienen. De stagnatie in de realisatie van projecten op bestaande locaties is echter de boekwaardeproblematiek. Een korte literatuurstudie over de boekwaardeproblematiek en de brutering in de zorg is niet onthouden aan dit onderzoeksrapport. 8.2 Boekwaarde In augustus 2003 is onderzoek gedaan naar de boekwaardeproblematiek van de ruim 1.400 verzorgingstehuizen in Nederland. De basisfactoren binnen dit onderzoek zijn de bedrijfswaarde van het verzorgingstehuis en de kosten voor het wegwerken van het functionele tekort. In totaal bedraagt de boekwaardeproblematiek van alle 1.400 verzorgingstehuizen in Nederland circa 2,75 miljard euro. In navolging op de beschreven ontwikkeling op het gebied van scheiden van wonen en zorg is de mogelijkheid onderzocht het zorgvastgoed, evenals bij de woningbouwcorporaties, te verzelfstandigen. Dit zou betekenen dat alle financiële banden met het rijk zouden verdwijnen en het zorgvastgoed uit de AWBZ wordt uitgekocht. Hiermee wordt gedoeld op een verzelfstandigingsoperatie zoals reeds bij de diverse woningbouwcorporaties is doorgevoerd. Door de relatief hoge boekwaarde van € 2,75 miljard van het huidige zorgvastgoed is een bruteringsoperatie- of verzelfstandigingsoperatie financieel niet haalbaar. Daarnaast staan er geen rijksleningen uit, zodat salderen tevens niet tot de mogelijkheden behoort. Verder is de vraag of generieke afkoop voor de gehele sector binnen afzienbare termijn zal leiden tot productvernieuwing. Dit komt voort uit het feit dat het zorgvastgoed erg heterogeen is. Lang niet alle huizen zijn al aan vernieuwing toe en externe factoren (grond, bouwcapaciteit) verhinderen bovendien dat dit binnen een jaar zal gebeuren. De tweede kamer en de ziektenkostenverzekeraars zijn van mening dat de AWBZ dient te worden opgeschoond van oneigenlijke elementen, zoals de huisvestingsfunctie. Daar een bruteringsoperatie in de zorg niet tot de opties behoort, is er een commissie geformeerd die zou moeten trachten om voor deze problematiek een oplossing te vinden.

50


MSRE Development

V.Colson

9. Toekomstig omgaan met vastgoed in de gezondheidszorg De Wet toelating zorginstellingen zal veel invloed hebben op de toekomstige ontwikkelingen in de gezondheidszorg. In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op deze wet WTZi; de beoogde opvolger van de WZV. De invoering van deze wet is voorzien op 1 januari 2006. 9.1 De Wet toelating zorginstellingen (WTZi) De Wet Ziekenhuisvoorzieningen regelt de planning en de bouw van zorginstellingen. De WZV is in haar kern een verbodswet en niet echt meer van deze tijd. Sinds begin jaren negentig zijn trajecten in gang gezet om de WZV te dereguleren. De modernisering van de Wet Ziekenhuisvoorzieningen krijgt gestalte in verschillende trajecten. De belangrijkste daarvan is de afschaffing van de WZV zelf. Het geven van meer vrijheden en verantwoordelijkheden aan de sectoren in de gezondheidszorg is het belangrijkste doel van het wetsvoorstel Wet toelating zorginstellingen (WTZi), de opvolger van de WZV. Een drietal deelvragen is daarbij van belang: 1 2 3

Hoe worden de kapitaallasten, rente en afschrijving, van de gebouwen van zorginstellingen nu en in de toekomst onderdeel van de tarieven en is dit haalbaar? Welke mogelijkheden zijn er om het bouwregime af te schaffen? Welke juridische gevolgen heeft de overname van een bestaande zorginstelling door een andere partij en hoe kan - wanneer uitkeerbare winst is toegestaan – worden voorkomen dat dit ten koste gaat van de zorg?

9.2 Kapitaallasten worden onderdeel van de tarieven Rekening houdend met een aanloopperiode van 2 jaar en een overgangsperiode van zes jaar kan de integrale en transparante prestatiebekostiging in 2012 zijn gerealiseerd. De instellingen krijgen dan niet meer de kapitaallasten als een autonoom vast bedrag in hun budget, maar wordt opgenomen in de tarieven. De uitwerking vindt plaats in overleg met zorgaanbieders, diverse colleges en andere bestuurlijk relevante partijen. Tot de laatste groep behoren in ieder geval gemeenten, provincies en woningbouwcorporaties. 9.3 Een nieuwe rol voor het bouwcollege in 2010 Over ongeveer vijf jaar vervalt de wettelijke vergunningplicht om te bouwen, en daarmee ook de primaire taak van het College bouw ziekenhuisvoorzieningen. Dit betekent dat er dan ook geen reden meer is het Bouwcollege als zelfstandig bestuursorgaan (ZBO) te handhaven. De minister wil de opgebouwde expertise over bouwen in de gezondheidszorg echter behouden. Het Bouwcollege zal daarom op privaatrechtelijke basis doorgaan als een expertise-instituut voor zorg en bouw. De ZBO-status van het Bouwcollege wordt afgeschaft als instellingen een volumerisico gaan lopen over hun investeringen. Naar verwachting zal dit in 2010 zijn. Uitgangspunt voor de financiering van het nieuwe instituut is dat deze geschiedt door de van het advies en/of de expertise profiterende partij. Het is niet te verwachten dat de financiering van het expertise-instituut voor langere tijd door de overheid gegarandeerd wordt. Wel kan het in een overgangsfase noodzakelijk zijn dat de overheid bijdraagt aan het creëren van de voorwaarden die het mogelijk maken dat het instituut zich een blijvende positie verwerft. 9.4 Voorwaarden voor uitkeerbare winst Het kabinet is van mening dat de economische waarde die is opgebouwd in een door overheidsregels gecreëerde omgeving met weinig risico’s niet mag “weglekken” naar commerciële partijen. Zij hanteren nu en in de toekomst het beleidsuitgangspunt dat publieke belangen van de gezondheidszorg gewaarborgd blijft. 51


MSRE Development

V.Colson

10. Literatuur Arcares, de toekomst van het verzorgingstehuis, Utrecht november 2004 Arcares, wonen en zorg: scheiden of integreren, Utrecht oktober 2002 College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen: Bouwmaatstaven voor nieuwbouw, AWBZ-voorzieningen, Utrecht november 2003 Bouwmaatstaven voor nieuwbouw, Verpleging en Verzorging, Utrecht juli 2002 Bouwkostennota 2004, Utrecht mei 2004 Referentiekader bouwkundige zorginfrastructuur bij scheiden van wonen en zorg, Sector Verpleging en Verzorging, Utrecht juli 2000 Bestaande verzorgingstehuizen en het scheiden van wonen en zorg, Utrecht juli 2000 Het Bruteringsvraagstuk: een evenwichtige uitgangspositie van instelling en tegen de achtergrond van vraagsturing van de zorg, Utrecht oktober 2002 Signaleringsrapport Boekwaardeproblematiek Verzorgingshuizen, Utrecht oktober 2002 College Sanering ziekenhuisvoorzieningen: Wijzigen eigendomsverhoudingen en afstoten onroerende zaken, Utrecht juni 2004 Intern referentiekader, ombouw van verzorgingstehuizen, Utrecht februari 2003 Dikke van Dale, Groot woordenboek der Nederlandse taal, dertiende herziene uitgave, Utrecht, 1999 Gool, P. van, P. Jager & R.M. Weisz, Onroerend goed als belegging, Groningen 2001 Jaffe A.J. & Sirmans C.F., Fundamentals of Real estate Investments, New Jersey 1995 Koëter A.A.M., Vastgoedexploitatiewijzer 2004, negende editie, Amsterdam 2004. Ministerie VWS: Transparante en integrale tarieven in de zorg, Den Haag september 2004 Schoone R.M, Woonzorgcomplex als vastgoedobject, Eindhoven januari 2004 Stec groep, Private aanbieders op de woonzorgmarkt, Nijmegen april 2002 Vogon en PropertyNL, Property Research Quarterly, Amsterdam april 2005 Woonzorg Nederland, Aedes, onderzoek financiering woonzorgcomplexen, Amsterdam januari 2001 Internet: Woonzorg Nederland College Bouw Ziekenhuisvoorzieningen College Tarieven zorg College Sanering Ziekenhuisvoorzieningen Kennis Centrum Wonen en Zorg ROZ/IPD

52


MSRE Development

V.Colson

Bijlage 1: Bouwkundige zorginfrastructuur

53


MSRE Development

V.Colson

54


MSRE Development

V.Colson

55


MSRE Development

V.Colson

56


MSRE Development

V.Colson

57


MSRE Development

V.Colson

58


MSRE Development

V.Colson

59


MSRE Development

V.Colson

60


MSRE Development

V.Colson

61


MSRE Development

V.Colson

62


MSRE Development

V.Colson

63


MSRE Development

V.Colson

64


MSRE Development

V.Colson

65


MSRE Development

V.Colson

Bijlage 2: Case 1A en 1B Investeringskosten en opbrengsten

66


MSRE Development

V.Colson

67


MSRE Development

V.Colson

68


MSRE Development

V.Colson

69


MSRE Development

V.Colson

70


MSRE Development

V.Colson

71


MSRE Development

V.Colson

72


MSRE Development

V.Colson

Bijlage 3: Case 2 Investeringskosten en opbrengsten

73


MSRE Development

V.Colson

74


MSRE Development

V.Colson

75


MSRE Development

V.Colson

76


MSRE Development

V.Colson

Bijlage 4: Samenwerkingsovereenkomst Samenwerkingsovereenkomst Inzake de ontwikkeling en realisatie van ……. gelegen aan de ……te ………... De ondergetekenden: I. ‘bedrijfsnaam’, gevestigd te ‘plaats, ten deze vertegenwoordigt door ‘functie dhr/mevr’, hierna te noemen ‘afkorting bedrijfsnaam’ en II. ‘bedrijfsnaam’, gevestigd te ‘plaats’, ten deze vertegenwoordigt door ‘functie dhr/mevr, hierna te noemen ‘afkorting bedrijfsnaam’ Gezamenlijk te noemen: "Partijen". In aanmerking nemende dat: a. Partijen gezamenlijk een visie en plan van aanpak hebben ontwikkeld voor ‘naam project’ , welke is vastgelegd in het schrijven van ……., d.d. …….. jl., hierna te noemen: "Ontwikkelingsvisie". b. Partijen in grote lijnen de volgende taakverdeling hebben afgesproken: - Facetten die betrekking hebben op het dienstenpakket en de exploitatie worden behandeld en gecoördineerd door de ‘zorgleverancier’. - Facetten die betrekking hebben op het vastgoed worden behandeld en gecoördineerd door de ‘projectontwikkelaar’. c. Voorliggende samenwerkingsovereenkomst de relatie tussen Partijen voor het ontwikkelingstraject in het kader van de vastgoedcomponent nader vaststelt. Verklaart Partijen te zijn overeengekomen, als volgt: Artikel 1. Aanvang en duur overeenkomst Deze overeenkomst treedt in werking bij ondertekening en zal eindigen na aanvaarding van de nieuwbouw door ‘zorgleverancier’ van het ‘object’ Artikel 2. Kerngegevens van het project n.t.b. Artikel 3.

Planontwikkeling en prijsvorming

Ontwikkeling nieuwbouw De nieuwbouw zal door ‘projectontwikkelaar’ in samenwerking met ‘zorginstelling’ worden ontwikkeld. Daarbij zal in hoofdlijnen het project in onderstaande fasen worden ingedeeld. Vervaardigen voorlopig ontwerp Op basis van het in de vorige fase vastgestelde schetsontwerp, wordt het taakstellende bouwbudget geformuleerd. Het schetsontwerp wordt vervolgens -met in acht name van het taakstellende budget- verder uitgewerkt, resulterend in een getekend voorlopig ontwerp, een technische omschrijving, een (open) begroting van de bouwkosten, alsmede een stichtingskostenopzet. Deze fase wordt afgesloten met een positieve voortgangsbeslissing van de Partijen. Vervaardigen definitief ontwerp

77


MSRE Development

V.Colson

Nadat het voorlopig ontwerp is goedgekeurd, zal ‘projectontwikkelaar’ het projectteam opdracht geven het definitief ontwerp te vervaardigen. Het definitief ontwerp en de technische omschrijving dienen als basis voor de bouwkostenbegroting inclusief installaties, hetgeen zal resulteren in een nader tussen partijen op te stellen realisatieovereenkomst. Na vaststelling van de realisatieovereenkomst wordt de bouwprijs gefixeerd; alleen wijziging van de uitgangspunten, dan wel een latere start van de bouwwerkzaamheden, dan in de realisatieovereenkomst beoogd, zijn gronden voor aanpassing van de vastgestelde bouwprijs. De betreffende bouwkostenbegroting zal door ‘n.t.b. partij’ worden vervaardigd en worden gecontroleerd door ‘n.t.b. partij’. Indien over de aanneemsom, na uitputtend overleg, geen overeenstemming wordt bereikt zal de aanneemsom voor een bindend advies worden voorgelegd aan een commissie van drie onafhankelijke kostendeskundigen, waarvan er een wordt aangewezen door ‘de zorginstelling’ en een door ‘de projectontwikkelaar’. Deze twee deskundigen zullen in volledige overeenstemming het derde lid aanwijzen. Het advies c.q. uitspraak van de commissie is bindend voor beide partijen en zal onvoorwaardelijk worden opgevolgd en zal de realisatieovereenkomst tussen partijen worden gesloten. De kosten van de commissie zullen door partijen gezamenlijk fifty/fifty worden betaald. Eventueel kunnen partijen besluiten met in acht name van het bindend advies, bezuinigingsvoorstellen door te voeren. Vervaardigen bestek en tekeningen Nadat het definitief ontwerp is goedgekeurd, of zoveel eerder of later als wordt overeengekomen, zal voor de intramurale verblijfsplaatsen de bouwvergunning worden aangevraagd bij het Bouwcollege. Voor de extramurale verblijfsplaatsen via de gemeentelijke instelling. ‘De projectontwikkelaar’ zal in nauwe samenwerking met ‘n.t.b. partij’ de bestekken (op basis van het vastgestelde definitief ontwerp) doen vervaardigen. Tevens worden voorbereidingen getroffen ten aanzien van de feitelijke bouwactiviteiten. Realisatiefase Nadat de vergunningen zijn verkregen, kunnen de bouwactiviteiten starten. In geval bezwaar wordt aangetekend tegen de verleende vergunning(en) zullen Partijen nader met elkaar in overleg treden met betrekking tot de aanvang van de bouwactiviteiten. De datum van aanvang alsmede het aantal werkbare werkdagen worden vastgelegd in de te sluiten realisatieovereenkomst. De realisatiefase eindigt met de oplevering van de nieuwbouw, een en ander conform de in de U.A.V. opgenomen procedures. Daarna gaan de onderhouds- en garantieperioden in. Deze zullen in het bestek nader worden uitgewerkt. Artikel 4.

Taken en Verantwoordelijkheden van ‘projectontwikkelaar’

‘De projectontwikkelaar’ zal de ontwikkeling en realisatie van het ‘project’, zoals omschreven in artikel 3, voorspoedig ter hand nemen en ‘de zorgleverancier’ omtrent de voortgang van het project frequent informeren. Daartoe wordt een projectorganisatie ingericht. ‘De projectontwikkelaar’ verzorgt op basis van het definitief ontwerp een totaalaanbieding aan ‘ de zorgleverancier’. Budgetrisico's (anders dan kostenstijgingen als gevolg van vertraging danwel gewijzigde uitgangspunten) komen na vaststelling van het budget voor rekening van ‘de projectontwikkelaar’. ‘De projectontwikkelaar’ zal zorgdragen voor het projectmanagement, hetgeen onder meer bestaat uit opdrachtverstrekking en aansturing van architect, constructeur, installatietechnisch

78


MSRE Development

V.Colson

en bouwfysisch adviseur, bouwbedrijf en overige partijen waarvan informatie vereist is ten behoeve van een volledige bouwaanvraag. ‘De projectontwikkelaar’ zal de in artikel 3 genoemde fasedocumenten voorbereiden en tijdig aan ‘de zorginstelling; verstrekken, zodat deze in de vergadering besproken kunnen worden. ‘De projectontwikkelaar’ zal de vastgestelde budgetten voor de nieuwbouw bewaken en de projectadministratie voeren. Artikel 5.

Taken en verantwoordelijkheden van ‘de zorgleverancier’

‘De zorgleverancier’ zal voortvarend de benodigde beslissingen nemen -conform artikel 3inzake de voortgang van het project. ‘De zorgleverancier’ zal voor eigen rekening zorgdragen voor directievoering tijdens de bouw. ‘De zorgleverancier’ regelt voor haar rekening en risico de verhuur. De promotie t.b.v. van de verhuur (projectbord, maquette, brochure, illustraties en overige activiteiten) geschiedt primair door en voor rekening van ‘de zorgleverancier’. Deze activiteiten zal ‘de zorginstelling’ afstemmen met ‘de projectontwikkelaar’ om voor beide Partijen een positieve uitstraling te bewerkstelligen. ‘De zorgleverancier’ verzorgt de aanbieding inzake de vraaggerichte dienstenstructuur, welke onder meer omvatten: maaltijden, zorg, schoonmaak, personeel, management en overige de exploitatie. Artikel 6.

Investeringskosten

Voorbereidingskosten vervaardiging beslisdocument Voor de inschakeling van derden is een bedrag gebudgetteerd, groot € …..excl. BTW. Dit bedrag omvat de inschakeling van architect en constructeur, alsmede de verrichting van verkennend bodemonderzoek en funderingsonderzoek. Bij doorgang van het project worden deze kosten geactiveerd binnen het project. Mocht een en ander echter niet leiden tot een positieve voortgangsbeslissing zullen Partijen voornoemd bedrag gelijkevenredig voor hun rekening nemen. In dit geval zullen de kosten van inschakeling van het eigen apparaat van beide Partijen voor eigen rekening komen. Bij doorgang van het project worden deze kosten geactiveerd binnen het project. Kosten verband houdende met de nieuwbouw Zoals in artikel 3 is vermeld, hebben de bouwkosten in het stadium van de vervaardiging van het voorlopig ontwerp een taakstellend karakter. In de fase van definitief ontwerp worden de bouwkosten gefixeerd. Alleen wijziging van de uitgangspunten, dan wel een latere start van de bouwwerkzaamheden, dan in de realisatieovereenkomst beoogd, zijn gronden voor aanpassing van de stichtingskosten. De kosten die verband houden met de uitbreiding zullen worden gerubriceerd naar een drietal hoofdelementen, welke onderstaand nader worden toegelicht. Grondkosten In de ontwikkelingsvisie is een bedrag voor de uit de uitbreiding te genereren grondwaarde opgenomen van € ….,-. Uitgaande van een bruto vloeroppervlak van …..m² betekent dit een

79


MSRE Development

V.Colson

grondwaarde van € ….,- per m². Teneinde de exacte mogelijkheden te kunnen bepalen wordt op basis van een (in overleg met ‘de zorgleverancier’) door ‘de projectontwikkelaar’ op te stellen programma van eisen een schetsontwerp vervaardigd en besproken met het Bouwcollege en de gemeente. Met de vaststelling van het beslisdocument worden voor het vervolgtraject de grondkosten gefixeerd. Bouwkosten Partijen gaan ermee akkoord dat de nieuwbouw wordt gerealiseerd door ‘n.t.b. partij’, tegen marktconforme prijzen. Partijen komen overeen dat in de begroting wordt uitgegaan van de volgende opslagpercentages: - percentage Algemene Kosten: …. - percentage Winst & Risico: …..% - percentage afkoop prijsstijgingen …..% (voor de totale bouwtijd) De Algemene Bouwplaatskosten zullen op basis van het voorlopig ontwerp gespecificeerd worden begroot. Bijkomende kosten De bijkomende kosten worden evenals de grondkosten reeds bij de vaststelling van het beslisdocument gefixeerd. Eventuele over- of onderschrijdingen zijn voor rekening en risico van ‘de projectontwikkelaar’. Artikel 7. Projectorganisatie Directieoverleg Voortgangsbeslissingen zoals genoemd in artikel 3 worden genomen binnen de Partijen. Vertegenwoordiging geschiedt namens ‘zorgleverancier’ door ‘dhr/mevr’ en namens ‘de projectontwikkelaar’ door ‘dhr/mevr’ . In het directieoverleg zullen, op basis van algehele consensus, de intenties van deze overeenkomst in relatie tot het ontwikkelingsproces worden bewaakt, sturing worden gegeven aan het projectteam en voortgangsbeslissingen worden genomen. Tevens zullen hierin de budgetten en de planning worden bewaakt. Projectteam Voor de feitelijke planontwikkeling van de uitbreiding/nieuwbouw zal een projectteam worden samengesteld. ‘De projectontwikkelaar’ zal optreden als voorzitter. Naast ‘de zorgleverancier’ zal het projectteam worden samengesteld uit vertegenwoordigers van architect, constructeur, adviseurs en het bouwbedrijf. De notulen zullen worden verzorgd door ‘de projectontwikkelaar’ ’De projectontwikkelaar’ zal zorgdragen voor aansturing van de verschillende partijen die zitting hebben in het projectteam dan wel partijen waarvan incidentele adviezen benodigd zijn. De samenstelling van het bouwteam en de organisatie tijdens het bouwproces zal in de realisatieovereenkomst worden opgenomen. Artikel 8.

Algemene verplichtingen

Gedurende deze overeenkomst en na beëindiging hiervan zijn partijen over en weer gehouden de in het kader van de samenwerking van elkaar verkregen vertrouwelijke informatie, knowhow, werkwijze, e.d. vertrouwelijk te gebruiken. Partijen zullen al datgene doen wat redelijkerwijze mogelijk is teneinde te komen tot een vruchtbare samenwerking en al datgene na te laten dat ten nadele van de samenwerking zal kunnen strekken.

80


Artikel 9.

MSRE Development

V.Colson

Geschillenregeling

Eventuele onverhoopte geschillen die voortvloeien uit deze overeenkomst zullen worden voorgelegd en beslecht door een zogenaamde 'Commissie van wijze mannen'. Deze commissie bestaat uit drie leden waarvan een wordt aangewezen door ‘de zorgleverancier’ en door ‘de projectontwikkelaar’. Deze twee leden zullen in volledige overeenstemming gezamenlijk een derde lid aanwijzen. Het advies c.q. uitspraak van de commissie is bindend voor beide partijen en zal onvoorwaardelijk worden opgevolgd. De kosten van de commissie zullen overeenkomstig het oordeel van de commissie worden verdeeld. Een en ander laat onverlet de mogelijkheid voor partijen het geschil aanhangig te maken bij een civiele rechter. Aldus overeengekomen en verklaard te ........................, op ......................

81


MSRE Development

V.Colson

Bijlage 5: Case 1A en B Rendementswaarde van een woonzorgcomplex

82


MSRE Development

V.Colson

83


MSRE Development

V.Colson

84


MSRE Development

V.Colson

85


MSRE Development

V.Colson

86


MSRE Development

V.Colson

Bijlage 6: Case 2 Rendementswaarde van een woonzorgcomplex

87


MSRE Development

V.Colson

88


MSRE Development

V.Colson

89


MSRE Development

V.Colson

Bijlage 7: Woonzorgcomplexen in het buitenland Voorbeelden uit het buitenland Nederland is geen eiland. De trends inzake wonen en zorg zijn grotendeels internationaal, en in sommige landen loopt men op bepaalde punten op ons vooruit, zodat wij daarvan kunnen leren. De aandacht gaat daarbij vooral uit naar de nabije welvaartsstaten landen in Europa: Denemarken: Algemene inspiratiebron voor kleinschaligheid en extramuralisering hoog, maar egalitair voorzieningenniveau; verschuiving zorg naar welzijn; algemene invoering scheiden wonen/zorg al in 1987; gemeentelijke regie met autonome wijkvoorzieningen; integratie thuiszorg en 24-uurszorg;verpleeghuizen nieuwe stijl als tweede lijnsvoorziening. (b.v. stad Aarhus). Zweden: Hier woont 70% van dementerende ouderen en verstandelijk gehandicapten die in Nederland intramuraal zouden verblijven, in kleinschalige woonvormen in de wijk. In sommige steden (b.v. Malmo) sterke multifunctionele wijkcentra met gecoördineerde haal- en brengdiensten. Noorwegen en Finland: Brede toepassing van domotica en ICT, mede vanwege sterke individualisering en grote afstanden; in Finland hebben alle ouderen standaard alarmering thuis. Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland: Sterke ontwikkeling van private initiatieven, mede gestimuleerd door vroege en brede invoering persoonsgebonden budgetten; accent op individuele thuiszorg en individuele woningaanpassingen; kleinschalig groepswonen niet alleen voor dementerende, maar ook voor sociaal geïsoleerde ouderen. Groot Brittannië en Ierland: Dienstverlening aan oudere eigenaar-bewoners; leasehold voor ouderen; technische standaards voor woningaanpassingen; semi-publieke serviceorganisaties in kader van 'care in the community’; kleinschalige en huiselijke woonvormen voor dementerende ouderen.

90

CASE 1: BLAD A INVESTERINGSKOSTEN zonder grondprijsverlaging, combinatie vrije sector / intramuraal Project Locatie Gemeente Datum Referentie Filenaam

Zonnewende Best Best

peildatum

1-mrt 2005 excl btw intramuraal geindiceerden: AWBZ voorzieningen categorie licht

54%

0%

46%

VC bijlage SKB case 1A

parkeren en zakelijke ruimten buiten beschouwing gelate OMSCHRIJVING

CODE

intramuraal 1

intramuraal

intramuraal

vrije sector

vrije sector

vrije sector

39% intramuraal

0% zorginfra

33% vrije sector

Grondkosten

1.1 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110

Verwervingskosten Aankoopsom grond Grondkosten extra Overdrachtsbelasting Rente tot start bouw Notariskosten Makelaarskosten, taxaties Kadaster, metingen Belastingen Schadeloosstelling derden Bodemonderzoek

euro/m2 161

1111 1112

Verwervingskosten/Goodwill Juridische/fiscale adviezen

1113

Diversen

1.2 1201 1202 1203 1204 1205 1206 1207 1208 1209

Infrastructurele voorzieningen Bijdrage openbare voorzieningen Bijdrage algemene plankosten gemeente Hoofdstructuur groen Groenvoorzieningen terrein Bestrating/inrichting en verlichting Bovenwijkse voorzieningen Buiten het plangebied vallende kosten Aanpassen inritten Aanpassen openbaar gebied Subtotaal

1.3 1301 1302 1303 1304 1305 1306

Bouwrijp maken Sloopkosten Grondwerk; schone grond te leveren door verkoper Verleggen kabel en leidingen Tijdelijke maatregelen Ontsluiting bouwterrein Ontsluiting nutsbedrijven

prijs grond 2.278.209 tekort is 301.310

geen rente

euro/m2 258

504.605

54,74% 45,26%

164.934 136.377

plaatsen 45

12.118 € 541.399 -

bvo 3128

E192,- m2 bvo incl btw(rekenopp), excl btw 161 € 504.605 504.605

50% vrije sector

totaal

3128 2586

6255

-

1.107.226

nvt nvt nvt 1.518 3.445 nvt nvt 1.378

nvt nvt

0 0 0 0 0

1.304 2.958 nvt nvt 1.183

nvt 6.341

-

5.445

nvt nvt nvt nvt nvt nvt

Subtotaal

Bouwkosten bvo 3128 0

incl incl incl

Bouwkostennota 2004 E14.420,- incl btw per bed/plaats, excl btw

nvt nvt nvt nvt nvt nvt -

TOTAAL GRONDKOSTEN

50% intramuraal 0% met zorginfra

805.915 301.310

incl incl incl

Subtotaal

2 2.1

-

-

pl 45

22

met btw 1020 1203

E/m2 bvo excl btw 857 1011 754 754

Bouwkostennota 2004 Raming bouwkostennota categorie licht; excl eventuele toeslag op categorie licht Volgens bouwkostennota 2004 verblijf E 1020,-/1,19 *bvo ondersteunende diensten E 1203,-/1,19 * bvo

bvo 3128 0 3128

E/m2 2.680.714 0 2.680.714 2.745.856 0 2.745.856 (incl. bouwindexcijfer t/m 01/03/2005)

Raming bouwkosten appartementen commercieel

bvo 3.128 2586 5714

-

510.946

0

Totaal excl BTW

2.745.856

0 #DEEL/0! 0%

Totaal excl BTW

1.112.671

E/m2 2.357.761 1.949.534 4.307.295

uitgangspunt 01/03/2005

index 2,43%

TOTAAL BOUWKOSTEN 878 39%

2.357.761 754 33%

Pagina 1

CODE

OMSCHRIJVING intramuraal

3. 3.1 3101 3102 3103 3104 3105 3106 3107 3108 3109 3110

Bijkomende kosten

intramuraal

excl toeslag categorie licht

Adviseurs Architect incl. verschotten Constructeur incl. verschotten Funderingsonderzoek Toezicht Adviseur bouwfysica Adviseur installaties Adviseurs diversen

18 maanden

Projectontwikkeling/projectmanagement

intramuraal

vrije sector

vrije sector

vrije sector

* bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota

1815

4%

* bouwkostennota

Subtotaal

3.2 3201 3202 3203 3204 3205 3206 3207 3208 3209 3210

Heffingen Leges Aansluiting gas Aansluiting water Aansluiting electriciteit Aansluiting riolering Aansluiting telefoon Aansluiting CAI Aansluting commerciele ruimte en zorginfra

3.3 3301 3302 3303 3304 3305 3306 3307 3308 3309 3310 3311 3312 3313 3314

Verkoop/verhuur kosten Notaris/kadaster Overdracht Splitsing Makelaar/aanbrengen huurders Brochure Illustratie / artist Advertentiekosten Maquette Voorlichting Administratiekosten Projectbord Promotiekosten Officiële handeling Presentatiekosten

intramuraal

excl toeslag categorie licht * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota

-

26.267 4.412 5.291 6.614 5.291 4.069 4.859 4.859 15.433 2.756 79.850

-

79.850

-

-

-

22.554 3.788 4.544 5.679 4.544 3.494 4.172 4.172 13.252 2.366 68.564 12.521 12.521 93.814 25.042 2.759 41.389 8.278 2.759 3.756 3.863 3.506 5.518 2.759 73.036

-

1.931 55.185 71.740 11.589 46.949

volgens bouwkostennota; bijkomende kosten max. 2,50% van de bouwkosten 68.646

Diversen

328.038

aanname zorgleverancier

Subtotaal

3401 3402 3403 3404 3405 3406

vrije sector

61.643 13.498 1.215 9.921 867 4.039 30.366 206.490 328.038

Subtotaal

3.4

zorginfra

volgens bouwkostennota; directiekosten max. 14% van de bouwkosten 384.420

Financieringskosten Bouwtijd Rentepercentage Afsluitkosten financiering Rente grond tijdens de bouw Rente bouwkosten tijdens bouw Rente bijkomende kosten Rente leegstand/Verkooprisico Onvoorzien

18 maanden 5,00% * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota

18 maanden 18 maanden 18 maanden

geen rentevergoeding tijdens bouw geen rentevergoeding tijdens bouw geen rentevergoeding tijdens bouw geen rentevergoeding tijdens bouw

Subtotaal

TOTAAL BIJKOMENDE KOSTEN INVESTERINGSKOSTEN RESUME A. B. C.

52.931 11.590 1.043 8.519 744 3.468 26.074 177.305 281.673

407.888

intramuraal

intramuraal

intramuraal

vrije sector

vrije sector

vrije sector

Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten

intramuraal

0

zorginfra

510.946 2.745.856 407.888

Totaal excl. BTW euro/m2 Totale ontwikkelingskosten

3.664.690 1.172 7.605.344

Totaal excl BTW

vrije sector 0 0 0 0

excl btw

470.223

1.112.671 2.357.761 470.223 Totaal excl BTW

3.940.654 1.260 3.940.654

Pagina 2

9.050.359

incl btw

4.689.378

4.263.901 Indien PO zelf afzet in combinatie met zorgverlener: zorgverlener ontvangt voor gedeelte woonzorg financiering via het Zorgkantoor en opbrengsten via de verhuurmarkt, PO vanuit de INKOMSTEN intramuraal intramuraal intramuraal

vrije sector

gbo 2502 133 140

appartementen

vrije sector

gbo 2502

vrije sector

6,63 m2/mnd/5% BAR/excl BTW

intramuraal

vrije sector

vrije sector

gbo 2502

E/m2

vormfactor

vrije sector

1591

0,80

3.981.695

Totaal excl BTW

3.981.695

Vergoeding CVZ 94,117647

annuiteitenberekening looptijd 33 jaar rente 6,5%

542

* geen startkosten opgenomen * geen stoffering en meubilering opgenomen * conform bouwkostennota 2004 incl. programma en bestekswijzigingen (6.1 tabel 5) en incl. loon- en prijsstijgingen (6.2 tabel 5)

41.041 1,04%

Pagina 3

UITGANGSPUNTEN Exploitatieperiode geen berekening met vreemd vermogen; buiten beschouwing gelaten

Huur intramurale woonzorg Huur appartementen

4,71 excl btw 6,63 excl btw

Inflatie

CPI voor de eerste 10 jaar (via ROZ IPD)

Markthuurgroei Exploitatiekostenstijging R-eis Frictieleegstand

percentage ligt hoger dan de ervaringscijfers van de geprivatiseerde woonzorgcomplexen (Nevep); dus een voorzichtige aanname aanname

Aanvangsleegstand jaar 1 BAR von Onroerende zaakbelasting Overige belastingen Verzekeringen Object beheer/beheerskosten Groot en instandhoudingsonderhoud Verhuurcourtage groot onderhoud gbo

prijspeil t/m maart 2005

*

ROZ assumpties; vastgoedwaarderen ROZ assumpties; vastgoedwaarderen ROZ assumpties; vastgoedwaarderen ROZ assumpties; vastgoedwaarderen ROZ assumpties; vastgoedwaarderen ROZ assumpties; vastgoedwaarderen 10 euro/m2 inclusief instandhoudingsonderhoud 5004 m2 kosten groot- en instandhoudingsonderhoud bruto huuropbrengsten

GEEN VERLAGING GRONDKOSTEN 10 jaar

5,60 7,89 1,70% 1,80% 2,00% 2,50% 2,70% 6,50% 4,00%

euro/m2 incl btw euro/m2 incl btw 2005 2006 2007-2014

7,50% 5,25% 2,50% 0,10% 0,50% 2,50% 12,35% 2,50%

€ 50.040 € 405.045 12,35%

per jaar 1e jaar *



Huur extramurale woonzorg en infrastructuur Huur appartementen


Inflatie

CPI voor de eerste 10 jaar (via ROZ IPD) na de 10 jaar: aanname



Aanvangsleegstand jaar 1 BAR von Onroerende zaakbelasting Overige belastingen Verzekeringen Object beheer/beheerskosten Groot en instandhoudingsonderhoud Verhuurcourtage

groot onderhoud gbo

*

ROZ assumpties;vastgoedwaarderen ROZ assumpties;vastgoedwaarderen ROZ assumpties;vastgoedwaarderen ROZ assumpties;vastgoedwaarderen ROZ assumpties;vastgoedwaarderen ROZ assumpties;vastgoedwaarderen

10 euro/m2 inclusief instandhoudingsonderhoud 5044 m2 kosten groot- en instandhoudingsonderhoud bruto huuropbrengsten

7,89 7,89

euro/m2 euro/m2

1,70% 1,80% 2,00% 2,00% 2,70% 6,50% 4,00%

2005 2006 2007-2054

7,50% 5,25% 2,50% 0,10% 0,50% 2,50% 10,64% 2,50%

€ 50.436 € 473.935 10,64%

incl btw incl btw

per jaar 1e jaar *

CASE 2: DCF BEREKENING WOONZORGCOMPLEX EXPL 10 JAAR GEEN VERLAGING GRONDKOSTEN 1. Aannames

%inflatie (CPI) %markthuurgroei %exploitatiekostenstijging

2006 1,70% 2,50% 2,70%

R-eis Frictieleegstand Aanvangsleegstand jaar 1

6,50% 4,00% 7,50%

BAR von Onroerende zaakbelasting Overige belastingen Verzekeringen Object beheer/beheerskosten Groot- en instandhoudingsonderhoud Verhuurcourtage

2007 1,80% 2,50% 2,70%

2008 2,00% 2,50% 2,70%

2009 2,00% 2,50% 2,70%

2010 2,00% 2,50% 2,70%

2011 2,00% 2,50% 2,70%

2012 2,00% 2,50% 2,70%

2013 2,00% 2,50% 2,70%

2014 2,00% 2,50% 2,70%

2015 2,00% 2,50% 2,70%

5,25% 2,50% 0,10% 0,50% 2,50% 10,64% 2,50%

2. Huur- en leegwaarde gegevens Woningtype

Intramuraal met zorginfra Appartementen

huursom/jaar gbo 2.656 2.349

huur

251.512 222.423

Totaal:

7,89 7,89

473.935

3. Kasstroomgegevens. 4a.


2006

2007

Huuropbrengsten Aanvangsleegstand jaar 1 Frictieleegstand Huuropbrengsten Bruto huuropbrengsten

473.935 35.545 18.957 88,5% 419.433

481.992

490.668

500.481

510.491

520.701

531.115

541.737

552.572

563.623

19.280 96,0% 462.713

19.627 96,0% 471.041

20.019 96,0% 480.462

20.420 96,0% 490.071

20.828 96,0% 499.873

21.245 96,0% 509.870

21.669 96,0% 520.068

22.103 96,0% 530.469

22.545 96,0% 541.078

Onroerende zaak belasting Overige belastingen Verzekeringen Subtotaal vaste lasten

10.486 419 2.097 13.002

10.338 414 2.068 12.819

10.617 425 2.123 13.165

10.904 436 2.181 13.521

11.198 448 2.240 13.886

11.501 460 2.300 14.261

11.811 472 2.362 14.646

12.130 485 2.426 15.041

12.458 498 2.492 15.448

12.794 512 2.559 15.865

Object beheer Verhuurcourtage Subtotaal beheerskosten

10.486 10.486 20.972

10.338 10.338 20.676

10.617 10.617 21.235

10.904 10.904 21.808

11.198 11.198 22.397

11.501 11.501 23.001

11.811 11.811 23.623

12.130 12.130 24.260

12.458 12.458 24.915

12.794 12.794 25.588

Groot- en instandhoudingsonderhoud

44.636

45.395

46.212

47.136

48.079

49.040

50.021

51.022

52.042

53.083

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

78.610

78.890

80.612

82.465

84.361

86.303

88.290

90.323

92.405

94.535

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

Niet verrekenbare BTW Oninbare huren Servicekosten eigenaar Subtotaal Overige kosten Totaal exploitatiekosten 4b.

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Overige kasstromen Toekomstige renovatie Toekomstige afkoop erfpacht Desinvestering (uitponden) Totaal overige kasstromen

0 0 0 0

4. Eindwaarde Huur inkomsten begin jaar 11 BAR von Waarde v.o.n. Correctiepost erfpacht Kopers kosten Eindwaarde k.k.

551.900 5,25% 10.512.382 0 687.726 9.824.656

eindwaarde in jaar 11

5. Waardering 5a.

Recapitulatie kasstromen Bruto huuropbrengsten Totaal exploitatiekosten Totaal overige kasstromen Eindwaarde Totale kasstromen

5b.

Contante waarde berekening (alle kasstromen) Contante waarde eindwaarde Som van de contante waarden

OPBRENGSTEN

ONTWIKKELINGSKOSTEN

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

419.433 78.610 0

462.713 78.890 0

471.041 80.612 0

480.462 82.465 0

490.071 84.361 0

499.873 86.303 0

509.870 88.290 0

520.068 90.323 0

530.469 92.405 0

340.823

383.822

390.430

397.997

405.710

413.570

421.581

429.744

438.064

330.258

349.225

333.556

319.269

305.592

292.500

279.968

267.971

256.487

8.214.172

8.214.172

7.220.380

IRR

8,23%

2015 541.078 94.535 0 9.824.656 446.543 245.495 5.233.850

UITGANGSPUNTEN Exploitatieperiode 10 jaar geen berekening met vreemd vermogen; buiten beschouwing gelaten


Huur extramurale woonzorg en zorginfrastructuur Huur appartementen


Inflatie



Onroerende zaakbelasting Overige belastingen Verzekeringen Object beheer/beheerskosten Groot en instandhoudingsonderhoud Verhuurcourtage groot onderhoud gbo

*

euro/m2 euro/m2 2005 2006 2007-2014

7,50% 5,25%

ROZ assumpties; vastgoedwaarderen ROZ assumpties; vastgoedwaarderen ROZ assumpties; vastgoedwaarderen ROZ assumpties; vastgoedwaarderen ROZ assumpties; vastgoedwaarderen ROZ assumpties; vastgoedwaarderen 10 euro/m2 inclusief instandhoudingsonderhoud 5044 m2

7,89 7,89 1,70% 1,80% 2,00% 2,50% 2,70% 6,50% 4,00%


Aanvangsleegstand jaar 1 BAR von


2,50% 0,10% 0,50% 2,50% 10,64% 2,50%

kosten groot- en instandhoudingsonderhoud netto huuropbrengsten

€ 50.436 € 473.935 10,64%

per jaar 1e jaar *

incl btw incl btw

CASE 2: INVESTERINGSKOSTEN vrije sector / extramuraal Project Locatie Gemeente Datum Referentie Filenaam

Zonnewende Best Best

peildatum

1-mrt 2005

excl btw

47%

7%

47%

VC bijlage SKB CASE 2


CODE

extramuraal 1

extramuraal

extramuraal

vrije sector

vrije sector

vrije sector

33% extramuraal

5% zorginfra

33% vrije sector

Grondkosten

1.1 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110

Verwervingskosten Aankoopsom grond Grondkosten extra Overdrachtsbelasting Rente tot start bouw Notariskosten Makelaarskosten, taxaties Kadaster, metingen Belastingen Schadeloosstelling derden Bodemonderzoek

euro/m2 258

1111 1112


1113

Diversen

1.2 1201 1202 1203 1204 1205 1206 1207 1208 1209


1.3 1301 1302 1303 1304 1305 1306


euro/m2 258

756.483

geen rente

756.483


1.291 2.930 nvt nvt 1.172

nvt nvt

5.393

180 409 0 0 164

1.291 2.930 nvt nvt 1.172

753

5.393



21

8842

756.483

nvt

pl 42

2936 2586

98.941

nvt nvt nvt

TOTAAL GRONDKOSTEN

50% vrije sector

incl incl incl

-

Subtotaal

50% extramuraal 100% met zorginfra

756.483 -

incl incl incl

Subtotaal

2 2.1

98.941

-

E/m2 bvo excl btw 754 805 754 754

bvo 2936 384 3320

E/m2 2.213.392 309.120 2.522.512


bvo 2.936 2586 5522

-

761.875

99.694

Totaal excl BTW

2.213.392

309.120 805 5%

Totaal excl BTW

761.875

E/m2 2.213.392 1.949.534 4.162.927

Aanname zorginfra 1 maart 2005 805 euro /m2 bouwkosten conform regeling bouwkundige infrastructuur


invkosten max. 1022 ex btw op 1 maart 2005 totaal

6256 TOTAAL BOUWKOSTEN 754 33%

2.213.392 754 33%

Pagina 1

CODE

OMSCHRIJVING extramuraal

3. 3.1 3101 3102 3103 3104 3105 3106 3107 3108 3109 3110

extramuraal

extramuraal

vrije sector

vrije sector

vrije sector

extramuraal

18 maanden

Projectontwikkeling/projectmanagement

3.2 3201 3202 3203 3204 3205 3206 3207 3208 3209 3210


3.3 3301 3302 3303 3304 3305 3306 3307 3308 3309 3310 3311 3312 3313 3314


1815

4%

Diversen Subtotaal

52.423 11.479 1.033 8.437 737 3.435 25.824 175.603 278.970

7.321 1.603 144 1.178 103 480 3.607 24.525 38.961

22.338 3.752 4.500 5.625 4.500 3.460 4.132 4.132 13.125 2.344 67.906

3.120 524 628 786 628 483 577 577 1.833 327 9.484

77.390

-

-

-

22.338 3.752 4.500 5.625 4.500 3.460 4.132 4.132 13.125 2.344 67.906 12.521 12.521 93.814 25.042 2.759 41.389 8.278 2.759 3.756 3.863 3.506 5.518 2.759 72.335

-

1.931 55.185 71.740 11.589 46.498

317.931


Subtotaal

3401 3402 3403 3404 3405 3406

vrije sector

Adviseurs Architect incl. verschotten Constructeur incl. verschotten Funderingsonderzoek Toezicht Adviseur bouwfysica Adviseur installaties Adviseurs diversen

Subtotaal

3.4

zorginfra

Bijkomende kosten


18 maanden 5,00% 18 maanden 18 maanden 18 maanden

Subtotaal


52.423 11.479 1.033 8.437 737 3.435 25.824 175.603 278.970

346.877

extramuraal

extramuraal

extramuraal

vrije sector

vrije sector

vrije sector

Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten Totaal excl. BTW euro/m2 Totale ontwikkelingskosten

extramuraal

48.444

Totaal excl BTW

zorginfra

761.875 2.213.392 346.877

99.694 309.120 48.444

3.322.144 1.132 7.220.380 8.592.253

457.258 1191 excl btw incl btw

465.710

vrije sector 761.875 2.213.392 465.710 Totaal excl BTW

3.440.978 1.172 3.440.978 4.094.764

Pagina 2

4.333.791 Indien PO zelf afzet in combinatie met zorgverlener: zorgverlener ontvangt voor gedeelte woonzorg financiering via het Zorgkantoor en opbrengsten via de verhuurmarkt, PO vanuit de INKOMSTEN extramuraal extramuraal extramuraal

vrije sector

gbo 2349 133 140

appartementen

vrije sector

gbo 2349

vrije sector


extramuraal

vrije sector

vrije sector

gbo 2349

E/m2

vormfactor

1591

0,80

vrije sector

3.738.210

6,63 m2/mnd/5% BAR/excl BTW 1.591

132,617

3.738.210

6,63 * geen stoffering en meubilering opgenomen * conform regeling bouwkundige infrastructuur scheiden van wonen en zorg

m2/mnd/5% BAR/excl BTW

319.247 32.008 9,61%

incl tekort 7% boven tarief

Totaal excl BTW 616.480 9,12% 1.022

3.738.210

297.232 8,64%

max inv kosten zorginfra 1.191 tekort 64.810

Pagina 3

CASE 1B: DCF BEREKENING WOONZORGCOMPLEX EXPL 50 JAAR MET VERLAGING GRONDKOSTEN 1. Aannames


1 2006 1,70% 2,50% 2,70%


6,50% 4,00% 7,50%

BAR von Onroerende zaakbelasting Overige belastingen Verzekeringen Object beheer/beheerskosten Instandhoudingsonderhoud Verhuurcourtage

2 2007 1,80% 2,50% 2,70%

3 2008 2,00% 2,50% 2,70%

4 2009 2,00% 2,50% 2,70%

huursom/jaar

huur

168.134 236.911

5,60 7,89

5 2010 2,00% 2,50% 2,70%

6 2011 2,00% 2,50% 2,70%

7 2012 2,00% 2,50% 2,70%

8 2013 2,00% 2,50% 2,70%

9 2014 2,00% 2,50% 2,70%

10 2015 2,00% 2,50% 2,70%

11 2,00% 2,50% 2,70%

12 2,00% 2,50% 2,70%

13 2,00% 2,50% 2,70%

14 2,00% 2,50% 2,70%

15 2,00% 2,50% 2,70%

16 2,00% 2,50% 2,70%

17 2,00% 2,50% 2,70%

18 2,00% 2,50% 2,70%

19 2,00% 2,50% 2,70%

20 2,00% 2,50% 2,70%

21 2,00% 2,50% 2,70%

22 2,00% 2,50% 2,70%

23 2,00% 2,50% 2,70%

24 2,00% 2,50% 2,70%

25 2,00% 2,50% 2,70%

26 2,00% 2,50% 2,70%

27 2,00% 2,50% 2,70%

28 2,00% 2,50% 2,70%

29 2,00% 2,50% 2,70%

30 2,00% 2,50% 2,70%

31 2,00% 2,50% 2,70%

32 2,00% 2,50% 2,70%

33 2,00% 2,50% 2,70%

34 2,00% 2,50% 2,70%

35 2,00% 2,50% 2,70%

36 2,00% 2,50% 2,70%

37 2,00% 2,50% 2,70%

38 2,00% 2,50% 2,70%

39 2,00% 2,50% 2,70%

40 2,00% 2,50% 2,70%

41 2,00% 2,50% 2,70%

42 2,00% 2,50% 2,70%

43 2,00% 2,50% 2,70%

44 2,00% 2,50% 2,70%

45 2,00% 2,50% 2,70%

46 2,00% 2,50% 2,70%

47 2,00% 2,50% 2,70%

48 2,00% 2,50% 2,70%

49 2,00% 2,50% 2,70%

50 2,00% 2,50% 2,70%

5,25% 2,50% 0,10% 0,50% 2,50% 12,35% 2,50%


Intramuraal Appartementen

gbo 2.502 2.502

Totaal:

405.045



2006


405.045 30.378 16.202 88,5% 358.465

411.931

419.346

427.733

436.287

445.013

453.913

462.992

472.251

481.696

491.330

501.157

511.180

521.404

531.832

542.468

553.318

564.384

575.672

587.185

598.929

610.908

623.126

635.588

648.300

661.266

674.491

687.981

701.741

715.776

730.091

744.693

759.587

774.779

790.274

806.080

822.201

838.645

855.418

872.527

889.977

907.777

925.932

944.451

963.340

982.607

10.298 97,5% 401.633

10.484 97,5% 408.862

10.693 97,5% 417.039

10.907 97,5% 425.380

11.125 97,5% 433.888

11.348 97,5% 442.566

11.575 97,5% 451.417

11.806 97,5% 460.445

12.042 97,5% 469.654

12.283 97,5% 479.047

12.529 97,5% 488.628

12.780 97,5% 498.401

13.035 97,5% 508.369

13.296 97,5% 518.536

13.562 97,5% 528.907

13.833 97,5% 539.485

14.110 97,5% 550.275

14.392 97,5% 561.280

14.680 97,5% 572.506

14.973 97,5% 583.956

15.273 97,5% 595.635

15.578 97,5% 607.548

15.890 97,5% 619.699

16.208 97,5% 632.093

16.532 97,5% 644.734

16.862 97,5% 657.629

17.200 97,5% 670.782

17.544 97,5% 684.197

17.894 97,5% 697.881

18.252 97,5% 711.839

18.617 97,5% 726.076

18.990 97,5% 740.597

19.369 97,5% 755.409

19.757 97,5% 770.517

20.152 97,5% 785.928

20.555 97,5% 801.646

20.966 97,5% 817.679

21.385 97,5% 834.033

21.813 97,5% 850.713

22.249 97,5% 867.728

22.694 97,5% 885.082

23.148 97,5% 902.784

23.611 97,5% 920.839

24.083 97,5% 939.256

24.565 97,5% 958.041

25.056 97,5% 977.202

25.558 97,5% 996.746


8.962 358 1.792 11.112

8.974 359 1.795 11.127

9.216 369 1.843 11.428

9.465 379 1.893 11.736

9.720 389 1.944 12.053

9.983 399 1.997 12.378

10.252 410 2.050 12.713

10.529 421 2.106 13.056

10.813 433 2.163 13.408

11.105 444 2.221 13.770

11.405 456 2.281 14.142

11.713 469 2.343 14.524

12.029 481 2.406 14.916

12.354 494 2.471 15.319

12.688 508 2.538 15.733

13.030 521 2.606 16.157

13.382 535 2.676 16.594

13.743 550 2.749 17.042

14.114 565 2.823 17.502

14.495 580 2.899 17.974

14.887 595 2.977 18.460

15.289 612 3.058 18.958

15.702 628 3.140 19.470

16.125 645 3.225 19.996

16.561 662 3.312 20.535

17.008 680 3.402 21.090

17.467 699 3.493 21.659

17.939 718 3.588 22.244

18.423 737 3.685 22.845

18.921 757 3.784 23.462

19.431 777 3.886 24.095

19.956 798 3.991 24.746

20.495 820 4.099 25.414

21.048 842 4.210 26.100

21.617 865 4.323 26.805

22.200 888 4.440 27.528

22.800 912 4.560 28.272

23.415 937 4.683 29.035

24.047 962 4.809 29.819

24.697 988 4.939 30.624

25.364 1.015 5.073 31.451

26.048 1.042 5.210 32.300

26.752 1.070 5.350 33.172

27.474 1.099 5.495 34.068

28.216 1.129 5.643 34.987

28.978 1.159 5.796 35.932

29.760 1.190 5.952 36.902

30.563 1.223 6.113 37.899


8.962 8.962 17.923

8.974 8.974 17.947

9.216 9.216 18.432

9.465 9.465 18.929

9.720 9.720 19.440

9.983 9.983 19.965

10.252 10.252 20.504

10.529 10.529 21.058

10.813 10.813 21.626

11.105 11.105 22.210

11.405 11.405 22.810

11.713 11.713 23.426

12.029 12.029 24.058

12.354 12.354 24.708

12.688 12.688 25.375

13.030 13.030 26.060

13.382 13.382 26.764

13.743 13.743 27.486

14.114 14.114 28.229

14.495 14.495 28.991

14.887 14.887 29.774

15.289 15.289 30.577

15.702 15.702 31.403

16.125 16.125 32.251

16.561 16.561 33.122

17.008 17.008 34.016

17.467 17.467 34.934

17.939 17.939 35.878

18.423 18.423 36.846

18.921 18.921 37.841

19.431 19.431 38.863

19.956 19.956 39.912

20.495 20.495 40.990

21.048 21.048 42.097

21.617 21.617 43.233

22.200 22.200 44.400

22.800 22.800 45.599

23.415 23.415 46.830

24.047 24.047 48.095

24.697 24.697 49.393

25.364 25.364 50.727

26.048 26.048 52.097

26.752 26.752 53.503

27.474 27.474 54.948

28.216 28.216 56.431

28.978 28.978 57.955

29.760 29.760 59.520

30.563 30.563 61.127

31.389 31.389 62.777

32.236 32.236 64.472

Onderhoudskosten

44.285

45.038

45.849

46.766

47.701

48.655

49.628

50.621

51.633

52.666

53.719

54.794

55.890

57.007

58.148

59.310

60.497

61.707

62.941

64.200

65.484

66.793

68.129

69.492

70.882

72.299

73.745

75.220

76.724

78.259

79.824

81.421

83.049

84.710

86.404

88.132

89.895

91.693

93.527

95.397

97.305

99.251

101.236

103.261

105.326

107.433

109.581

111.773

114.008

116.289


2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2.015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044

2045

2046

2047

2048

2049

2050

2051 1.002.259

2052 1.022.304

2053

2054

1.042.750

1.063.605

26.069 97,5% 1.016.681

26.590 97,5% 1.037.015

31.389 1.256 6.278 38.922

32.236 1.289 6.447 39.973

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

73.321

74.112

75.708

77.431

79.195

80.999

82.845

84.735

86.668

88.647

90.672

92.744

94.864

97.034

99.255

101.528

103.854

106.235

108.671

111.165

113.717

116.329

119.002

121.738

124.539

127.405

130.339

133.342

136.415

139.562

142.782

146.078

149.452

152.906

156.442

160.061

163.766

167.558

171.440

175.414

179.483

183.648

187.912

192.276

196.745

201.320

206.004

210.799

215.708

220.734

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0


4. Eindwaarde Kopers kosten Eindwaarde k.k.

GRONDWAARDE

3.559.104

5. Waardering 5a.


5b.


2006 358.465 73.321 0

2007 401.633 74.112 0

2008 408.862 75.708 0

2009 417.039 77.431 0

2010 425.380 79.195 0

ONTWIKKELINGSKOSTEN EXCL BTW

2012 442.566 82.845 0

2013 451.417 84.735 0

2014 460.445 86.668 0

2015 469.654 88.647 0

2015 479.047 90.672 0

2016

2017

2018

2019

2020

488.628 92.744 0

498.401 94.864 0

508.369 97.034 0

518.536 99.255 0

528.907 101.528 0

2021 539.485 103.854 0

2022 550.275 106.235 0

2023 561.280 108.671 0

2024 572.506 111.165 0

2025 583.956 113.717 0

2026 595.635 116.329 0

2027 607.548 119.002 0

2028 619.699 121.738 0

2029 632.093 124.539 0

2030 644.734 127.405 0

2031 657.629 130.339 0

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044

2045

2046

2047

2048

2049

2050

2051

2052

2053

670.782 133.342 0

684.197 136.415 0

697.881 139.562 0

711.839 142.782 0

726.076 146.078 0

740.597 149.452 0

755.409 152.906 0

770.517 156.442 0

785.928 160.061 0

801.646 163.766 0

817.679 167.558 0

834.033 171.440 0

850.713 175.414 0

867.728 179.483 0

885.082 183.648 0

902.784 187.912 0

920.839 192.276 0

939.256 196.745 0

958.041 201.320 0

977.202 206.004 0

996.746 210.799 0

1.016.681 215.708 0

285.144

327.520

333.154

339.608

346.186

352.889

359.720

366.682

373.777

381.007

388.376

395.884

403.536

411.334

419.281

427.379

435.631

444.040

452.609

461.341

470.239

479.306

488.546

497.960

507.554

517.329

527.290

537.440

547.782

558.320

569.057

579.997

591.145

602.503

614.075

625.867

637.881

650.121

662.592

675.299

688.245

701.434

714.872

728.563

742.511

756.721

771.199

785.948

800.973

276.305

297.998

284.624

272.430

260.757

249.583

238.887

228.648

218.847

209.465

213.516

204.361

195.597

187.208

179.178

171.492

164.134

157.092

150.351

143.898

137.721

131.809

126.150

120.734

115.549

110.586

105.836

101.290

96.938

92.772

88.786

84.969

81.317

77.821

74.475

71.272

68.207

65.273

62.465

59.777

57.205

54.743

52.387

50.131

47.973

45.907

43.930

42.037

40.226

6.813.786

IRR VERKOOPOPBRENGSTEN

2011 433.888 80.999 0

6.813.786

7.304.033

5,86%

2054 1.037.015 220.734 0 3.559.104 816.281 38.493 162.633




Inflatie




Aanvangsleegstand jaar 1 BAR von Onroerende zaakbelasting Overige belastingen Verzekeringen Object beheer/beheerskosten Groot en instandhoudingsonderhoud Verhuurcourtage Groot onderhoud groot onderhoud gbo

MET VERLAGING GRONDKOSTEN 50 jaar

*



5,60 7,89 1,70% 1,80% 2,00% 2,00% 2,70% 6,50% 4,00%

euro/m2 euro/m2 2005 2006 2007-2054

7,50% 5,25% 2,50% 0,10% 0,50% 2,50% 12,35% 2,50%

€ 50.040 € 405.045 12,35%

per jaar 1e jaar *

incl btw incl btw

CASE 1B: DCF BEREKENING WOONZORGCOMPLEX EXPL 10 JAAR MET VERLAGING GRONDKOSTEN 1. Aannames


2006 1,70% 2,50% 2,70%


6,50% 4,00% 7,50%


2007 1,80% 2,50% 2,70%

2008 2,00% 2,50% 2,70%

2009 2,00% 2,50% 2,70%

2010 2,00% 2,50% 2,70%

2011 2,00% 2,50% 2,70%

2012 2,00% 2,50% 2,70%

2013 2,00% 2,50% 2,70%

2014 2,00% 2,50% 2,70%

2015 2,00% 2,50% 2,70%

5,25% 2,50% 0,10% 0,50% 2,50% 12,35% 2,50%




huur

168.134 236.911

Totaal:

5,60 7,89

405.045



2006

2007


405.045 30.378 16.202 88,5% 358.465

411.931

419.346

427.733

436.287

445.013

453.913

462.992

472.251

481.696

16.477 96,0% 395.454

16.774 96,0% 402.572

17.109 96,0% 410.623

17.451 96,0% 418.836

17.801 96,0% 427.213

18.157 96,0% 435.757

18.520 96,0% 444.472

18.890 96,0% 453.361

19.268 96,0% 462.429


8.962 358 1.792 11.112

8.835 353 1.767 10.956

9.074 363 1.815 11.252

9.319 373 1.864 11.556

9.571 383 1.914 11.868

9.829 393 1.966 12.188

10.094 404 2.019 12.517

10.367 415 2.073 12.855

10.647 426 2.129 13.202

10.934 437 2.187 13.559


8.962 8.962 17.923

8.835 8.835 17.671

9.074 9.074 18.148

9.319 9.319 18.638

9.571 9.571 19.141

9.829 9.829 19.658

10.094 10.094 20.189

10.367 10.367 20.734

10.647 10.647 21.294

10.934 10.934 21.869


44.285

45.038

45.849

46.766

47.701

48.655

49.628

50.621

51.633

52.666

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

73.321

73.665

75.249

76.959

78.710

80.501

82.334

84.210

86.129

88.093

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0


2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015


0 0 0 0


471.677 5,25% 8.984.328 0 587.760 8.396.568


5. Waardering 5a.


5b.


OPBRENGSTEN

ONTWIKKELINGSKOSTEN

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

358.465 73.321 0

395.454 73.665 0

402.572 75.249 0

410.623 76.959 0

418.836 78.710 0

427.213 80.501 0

435.757 82.334 0

444.472 84.210 0

453.361 86.129 0

285.144

321.789

327.323

333.664

340.126

346.711

353.423

360.262

367.232

276.305

292.783

279.642

256.192

245.214

234.705

224.645

215.015

267.661

6.971.031

6.971.031

7.304.033

IRR

5,89%

2015 462.429 88.093 0 8.396.568 374.335 205.797 4.473.070




Inflatie




Aanvangsleegstand jaar 1 BAR von Onroerende zaakbelasting Overige belastingen Verzekeringen Object beheer/beheerskosten Groot en instandhoudingsonderhoud Verhuurcourtage groot onderhoud gbo


*

ROZ assumpties; vastgoedwaarderen ROZ assumpties; vastgoedwaarderen ROZ assumpties; vastgoedwaarderen ROZ assumpties; vastgoedwaarderen ROZ assumpties; vastgoedwaarderen ROZ assumpties; vastgoedwaarderen 10 euro/m2 inclusief instandhoudingsonderhoud 5004 m2 kosten groot- en instandhoudingsonderhoud bruto huuropbrengsten

MET VERLAGING GRONDKOSTEN 10 jaar

5,60 7,89 1,70% 1,80% 2,00% 2,50% 2,70% 6,50% 4,00%

euro/m2 incl btw euro/m2 incl btw 2005 2006 2007-2014

7,50% 5,25% 2,50% 0,10% 0,50% 2,50% 12,35% 2,50%

€ 50.040 € 405.045 12,35%

per jaar 1e jaar *

CASE 1: BLAD B INVESTERINGSKOSTEN met grondprijsverlaging, combinatie vrije sector/intramuraal Project Locatie Gemeente Datum Referentie Filenaam

Appartementencomplex Best Best

peildatum

1-mrt 2005 excl btw intramuraal geindiceerden: AWBZ voorzieningen categorie licht

54%

0%

46%

VC bijlage SKB case 1B


CODE

intramuraal 1

intramuraal

intramuraal

vrije sector

vrije sector

vrije sector

39% intramuraal

0% zorginfra

33% vrije sector

Grondkosten

1.1 1101 1102 1103 1104 1105 1106 1107 1108 1109 1110

Verwervingskosten Aankoopsom grond Erfpacht Overdrachtsbelasting Rente tot start bouw Notariskosten Makelaarskosten, taxaties Kadaster, metingen Belastingen Schadeloosstelling derden Bodemonderzoek

euro/m2 161

1111 1112


1113

Diversen

1.2 1201 1202 1203 1204 1205 1206 1207 1208 1209


1.3 1301 1302 1303 1304 1305 1306


euro/m2 258

504.605

geen rente

plaatsen 45

12.118 € 541.399 -

bvo 3128

E192,- m2 bvo incl btw(rekenopp), excl btw 161 € 504.605 504.605

50% vrije sector

totaal

3128 2586

6255

-

805.915

nvt nvt nvt 1.518 3.445 nvt nvt 1.378

nvt nvt

0 0 0 0 0

1.304 2.958 nvt nvt 1.183

nvt 6.341

-

5.445


Subtotaal


incl incl incl

Bouwkostennota 2004 E14.420,- incl btw per bed/plaats, excl btw


TOTAAL GRONDKOSTEN

50% intramuraal 0% met zorginfra

805.915

incl incl incl

Subtotaal

2 2.1

-

-

pl 45

22

E/m2 bv met btw excl btw 1020 857 1203 1011 754 754

Bouwkostennota 2004 Raming bouwkostennota categorie licht; excl eventuele toeslag op categorie licht Volgens bouwkostennota 2004 verblijf E 1020,-/1,19 *bvo ondersteunende diensten E 1203,-/1,19 * bvo

bvo 3128 0 3128

E/m2 2.680.714 0 2.680.714 2.745.856 0 2.745.856 (incl. bouwindexcijfer t/m 01/03/2005)


bvo 3.128 2586 5714

-

510.946

0

Totaal excl BTW

2.745.856

0 #DEEL/0! 0%

Totaal excl BTW

811.360

E/m2 2.357.761 1.949.534 4.307.295


index 2,43%

TOTAAL BOUWKOSTEN 878 39%

2.357.761 754 33%

Pagina 1

CODE

OMSCHRIJVING intramuraal

3. 3.1 3101 3102 3103 3104 3105 3106 3107 3108 3109 3110

Bijkomende kosten

intramuraal

excl toeslag categorie licht

Adviseurs Architect incl. verschotten Constructeur incl. verschotten Funderingsonderzoek Toezicht Adviseur bouwfysica Adviseur installaties Adviseurs diversen Onvoorzien Projectontwikkeling/projectmanagement

intramuraal

vrije sector

vrije sector

vrije sector

* bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota

18 maanden 1815

4%

* bouwkostennota

Subtotaal

3.2 3201 3202 3203 3204 3205 3206 3207 3208 3209 3210


3.3 3301 3302 3303 3304 3305 3306 3307 3308 3309 3310 3311 3312 3313 3314


intramuraal

excl toeslag categorie licht * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota

volgens bouwkostennota; bijkomende kosten max. 2,50% van de bouwkosten 68.646

Diversen Subtotaal

3401 3402 3403 3404 3405 3406

vrije sector

61.643 13.498 1.215 9.921 867 4.039 30.366 206.490 328.038

-

26.267 4.412 5.291 6.614 5.291 4.069 4.859 4.859 15.433 2.756 79.850

-

79.850

-

-

-

22.554 3.788 4.544 5.679 4.544 3.494 4.172 4.172 13.252 2.366 68.564 12.521 12.521 93.814 25.042 2.759 41.389 8.278 2.759 3.756 3.863 3.506 5.518 2.759 73.036

-

1.931 55.185 71.740 11.589 46.949

328.038


Subtotaal 3.4

zorginfra

volgens bouwkostennota; directiekosten max. 14% van de bouwkosten 384.420


18 maanden 5,00% * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota * bouwkostennota

18 maanden 18 maanden 18 maanden

geen rentevergoeding tijdens bouw geen rentevergoeding tijdens bouw geen rentevergoeding tijdens bouw geen rentevergoeding tijdens bouw

Subtotaal


52.931 11.590 1.043 8.519 744 3.468 26.074 177.305 281.673

407.888

intramuraal

intramuraal

intramuraal

vrije sector

vrije sector

vrije sector

Grondkosten Bouwkosten Bijkomende kosten

intramuraal

0

zorginfra

510.946 2.745.856 407.888

Totaal excl. BTW euro/m2 TOTALE ontwikkelingskosten

3.664.690 1.172 7.304.033 8.691.800

Totaal excl BTW

vrije sector 0 0 0 0

excl btw incl btw

470.223

811.360 2.357.761 470.223 Totaal excl BTW

3.639.343 1.164 3.639.343 4.330.819

Pagina 2

4.263.901 Indien PO zelf afzet in combinatie met zorgverlener: zorgverlener ontvangt voor gedeelte woonzorg financiering via het Zorgkantoor en opbrengsten via de verhuurmarkt, PO vanuit de INKOMSTEN intramuraal intramuraal intramuraal

vrije sector

gbo 2502 133 140

appartementen

vrije sector

gbo 2502

vrije sector


intramuraal

vrije sector

vrije sector

gbo 2502

E/m2

vormfactor

vrije sector

1591

0,80

3.981.695

Totaal excl BTW

3.981.695

Vergoeding CVZ

94,1176

annuiteitenberekening looptijd 33 jaar rente 6,5%

542

* geen startkosten opgenomen * geen stoffering en meubilering opgenomen * conform bouwkostennota 2004 incl. programma en bestekswijzigingen (6.1 tabel 5) en incl. loon- en prijsstijgingen (6.2 tabel 5)

342.352 9,41%

Pagina 3

CASE 1A: DCF BEREKENING WOONZORGCOMPLEX EXPL 50 JAAR GEEN VERLAGING GRONDKOSTEN 1. Aannames


1 2006 1,70% 2,50% 2,70%


6,50% 4,00% 7,50%


2 2007 1,80% 2,50% 2,70%

3 2008 2,00% 2,50% 2,70%

4 2009 2,00% 2,50% 2,70%

5 2010 2,00% 2,50% 2,70%

6 2011 2,00% 2,50% 2,70%

7 2012 2,00% 2,50% 2,70%

8 2013 2,00% 2,50% 2,70%

9 2014 2,00% 2,50% 2,70%

10 2015 2,00% 2,50% 2,70%

11 2,00% 2,50% 2,70%

12 2,00% 2,50% 2,70%

13 2,00% 2,50% 2,70%

14 2,00% 2,50% 2,70%

15 2,00% 2,50% 2,70%

16 2,00% 2,50% 2,70%

17 2,00% 2,50% 2,70%

18 2,00% 2,50% 2,70%

19 2,00% 2,50% 2,70%

20 2,00% 2,50% 2,70%

21 2,00% 2,50% 2,70%

22 2,00% 2,50% 2,70%

23 2,00% 2,50% 2,70%

24 2,00% 2,50% 2,70%

25 2,00% 2,50% 2,70%

26 2,00% 2,50% 2,70%

27 2,00% 2,50% 2,70%

28 2,00% 2,50% 2,70%

29 2,00% 2,50% 2,70%

30 2,00% 2,50% 2,70%

31 2,00% 2,50% 2,70%

32 2,00% 2,50% 2,70%

33 2,00% 2,50% 2,70%

34 2,00% 2,50% 2,70%

35 2,00% 2,50% 2,70%

36 2,00% 2,50% 2,70%

37 2,00% 2,50% 2,70%

38 2,00% 2,50% 2,70%

39 2,00% 2,50% 2,70%

40 2,00% 2,50% 2,70%

41 2,00% 2,50% 2,70%

42 2,00% 2,50% 2,70%

43 2,00% 2,50% 2,70%

44 2,00% 2,50% 2,70%

45 2,00% 2,50% 2,70%

46 2,00% 2,50% 2,70%

47 2,00% 2,50% 2,70%

48 2,00% 2,50% 2,70%

49 2,00% 2,50% 2,70%

50 2,00% 2,50% 2,70%

5,25% 2,50% 0,10% 0,50% 2,50% 12,35% 2,50%



gbo 2.502 2.502

Totaal:

huursom/jaar

huur

168.134 236.911

5,60 7,89

405.045



2006


405.045 30.378 16.202 88,5% 358.465

411.931

419.346

427.733

436.287

445.013

453.913

462.992

472.251

481.696

491.330

501.157

511.180

521.404

531.832

542.468

553.318

564.384

575.672

587.185

598.929

610.908

623.126

635.588

648.300

661.266

674.491

687.981

701.741

715.776

730.091

744.693

759.587

774.779

790.274

806.080

822.201

838.645

855.418

872.527

889.977

907.777

925.932

944.451

963.340

982.607

10.298 97,5% 401.633

10.484 97,5% 408.862

10.693 97,5% 417.039

10.907 97,5% 425.380

11.125 97,5% 433.888

11.348 97,5% 442.566

11.575 97,5% 451.417

11.806 97,5% 460.445

12.042 97,5% 469.654

12.283 97,5% 479.047

12.529 97,5% 488.628

12.780 97,5% 498.401

13.035 97,5% 508.369

13.296 97,5% 518.536

13.562 97,5% 528.907

13.833 97,5% 539.485

14.110 97,5% 550.275

14.392 97,5% 561.280

14.680 97,5% 572.506

14.973 97,5% 583.956

15.273 97,5% 595.635

15.578 97,5% 607.548

15.890 97,5% 619.699

16.208 97,5% 632.093

16.532 97,5% 644.734

16.862 97,5% 657.629

17.200 97,5% 670.782

17.544 97,5% 684.197

17.894 97,5% 697.881

18.252 97,5% 711.839

18.617 97,5% 726.076

18.990 97,5% 740.597

19.369 97,5% 755.409

19.757 97,5% 770.517

20.152 97,5% 785.928

20.555 97,5% 801.646

20.966 97,5% 817.679

21.385 97,5% 834.033

21.813 97,5% 850.713

22.249 97,5% 867.728

22.694 97,5% 885.082

23.148 97,5% 902.784

23.611 97,5% 920.839

24.083 97,5% 939.256

24.565 97,5% 958.041

25.056 97,5% 977.202

25.558 97,5% 996.746


8.962 358 1.792 11.112

8.974 359 1.795 11.127

9.216 369 1.843 11.428

9.465 379 1.893 11.736

9.720 389 1.944 12.053

9.983 399 1.997 12.378

10.252 410 2.050 12.713

10.529 421 2.106 13.056

10.813 433 2.163 13.408

11.105 444 2.221 13.770

11.405 456 2.281 14.142

11.713 469 2.343 14.524

12.029 481 2.406 14.916

12.354 494 2.471 15.319

12.688 508 2.538 15.733

13.030 521 2.606 16.157

13.382 535 2.676 16.594

13.743 550 2.749 17.042

14.114 565 2.823 17.502

14.495 580 2.899 17.974

14.887 595 2.977 18.460

15.289 612 3.058 18.958

15.702 628 3.140 19.470

16.125 645 3.225 19.996

16.561 662 3.312 20.535

17.008 680 3.402 21.090

17.467 699 3.493 21.659

17.939 718 3.588 22.244

18.423 737 3.685 22.845

18.921 757 3.784 23.462

19.431 777 3.886 24.095

19.956 798 3.991 24.746

20.495 820 4.099 25.414

21.048 842 4.210 26.100

21.617 865 4.323 26.805

22.200 888 4.440 27.528

22.800 912 4.560 28.272

23.415 937 4.683 29.035

24.047 962 4.809 29.819

24.697 988 4.939 30.624

25.364 1.015 5.073 31.451

26.048 1.042 5.210 32.300

26.752 1.070 5.350 33.172

27.474 1.099 5.495 34.068

28.216 1.129 5.643 34.987

28.978 1.159 5.796 35.932

29.760 1.190 5.952 36.902

30.563 1.223 6.113 37.899


8.962 8.962 17.923

8.974 8.974 17.947

9.216 9.216 18.432

9.465 9.465 18.929

9.720 9.720 19.440

9.983 9.983 19.965

10.252 10.252 20.504

10.529 10.529 21.058

10.813 10.813 21.626

11.105 11.105 22.210

11.405 11.405 22.810

11.713 11.713 23.426

12.029 12.029 24.058

12.354 12.354 24.708

12.688 12.688 25.375

13.030 13.030 26.060

13.382 13.382 26.764

13.743 13.743 27.486

14.114 14.114 28.229

14.495 14.495 28.991

14.887 14.887 29.774

15.289 15.289 30.577

15.702 15.702 31.403

16.125 16.125 32.251

16.561 16.561 33.122

17.008 17.008 34.016

17.467 17.467 34.934

17.939 17.939 35.878

18.423 18.423 36.846

18.921 18.921 37.841

19.431 19.431 38.863

19.956 19.956 39.912

20.495 20.495 40.990

21.048 21.048 42.097

21.617 21.617 43.233

22.200 22.200 44.400

22.800 22.800 45.599

23.415 23.415 46.830

24.047 24.047 48.095

24.697 24.697 49.393

25.364 25.364 50.727

26.048 26.048 52.097

26.752 26.752 53.503

27.474 27.474 54.948

28.216 28.216 56.431

28.978 28.978 57.955

29.760 29.760 59.520

30.563 30.563 61.127

31.389 31.389 62.777

32.236 32.236 64.472

Onderhoudskosten

44.285

45.038

45.849

46.766

47.701

48.655

49.628

50.621

51.633

52.666

53.719

54.794

55.890

57.007

58.148

59.310

60.497

61.707

62.941

64.200

65.484

66.793

68.129

69.492

70.882

72.299

73.745

75.220

76.724

78.259

79.824

81.421

83.049

84.710

86.404

88.132

89.895

91.693

93.527

95.397

97.305

99.251

101.236

103.261

105.326

107.433

109.581

111.773

114.008

116.289

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

73.321

74.112

75.708

77.431

79.195

80.999

82.845

84.735

86.668

88.647

90.672

92.744

94.864

97.034

99.255

101.528

103.854

106.235

108.671

111.165

113.717

116.329

119.002

121.738

124.539

127.405

130.339

133.342

136.415

139.562

142.782

146.078

149.452

152.906

156.442

160.061

163.766

167.558

171.440

175.414

179.483

183.648

187.912

192.276

196.745

201.320

206.004

210.799

215.708

220.734

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0


2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2.015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044

2045

2046

2047

2048

2049

2050

2051 1.002.259

2052 1.022.304

2053

2054

1.042.750

1.063.605

26.069 97,5% 1.016.681

26.590 97,5% 1.037.015

31.389 1.256 6.278 38.922

32.236 1.289 6.447 39.973



GRONDWAARDE

4.370.108

5. Waardering 5a.


5b.

2006 358.465 73.321 0

2007 401.633 74.112 0

2008 408.862 75.708 0

2009 417.039 77.431 0

2010 425.380 79.195 0

2011 433.888 80.999 0

2012 442.566 82.845 0

2013 451.417 84.735 0

2014 460.445 86.668 0

2015 469.654 88.647 0

2015 479.047 90.672 0

2016

2017

2018

2019

2020

488.628 92.744 0

498.401 94.864 0

508.369 97.034 0

518.536 99.255 0

528.907 101.528 0

2021 539.485 103.854 0

2022 550.275 106.235 0

2023 561.280 108.671 0

2024 572.506 111.165 0

2025 583.956 113.717 0

2026 595.635 116.329 0

2027 607.548 119.002 0

2028 619.699 121.738 0

2029 632.093 124.539 0

2030 644.734 127.405 0

2031 657.629 130.339 0

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044

2045

2046

2047

2048

2049

2050

2051

2052

2053

670.782 133.342 0

684.197 136.415 0

697.881 139.562 0

711.839 142.782 0

726.076 146.078 0

740.597 149.452 0

755.409 152.906 0

770.517 156.442 0

785.928 160.061 0

801.646 163.766 0

817.679 167.558 0

834.033 171.440 0

850.713 175.414 0

867.728 179.483 0

885.082 183.648 0

902.784 187.912 0

920.839 192.276 0

939.256 196.745 0

958.041 201.320 0

977.202 206.004 0

996.746 210.799 0

1.016.681 215.708 0

285.144

327.520

333.154

339.608

346.186

352.889

359.720

366.682

373.777

381.007

388.376

395.884

403.536

411.334

419.281

427.379

435.631

444.040

452.609

461.341

470.239

479.306

488.546

497.960

507.554

517.329

527.290

537.440

547.782

558.320

569.057

579.997

591.145

602.503

614.075

625.867

637.881

650.121

662.592

675.299

688.245

701.434

714.872

728.563

742.511

756.721

771.199

785.948

800.973

Contante waarde berekening (alle kasstromen) Contante waarde eindwaarde

276.305

297.998

284.624

272.430

260.757

249.583

238.887

228.648

218.847

209.465

213.516

204.361

195.597

187.208

179.178

171.492

164.134

157.092

150.351

143.898

137.721

131.809

126.150

120.734

115.549

110.586

105.836

101.290

96.938

92.772

88.786

84.969

81.317

77.821

74.475

71.272

68.207

65.273

62.465

59.777

57.205

54.743

52.387

50.131

47.973

45.907

43.930

42.037

40.226


6.850.845

IRR OPBRENGSTEN

ONTWIKKELINGSKOSTEN

6.850.845

7.605.344

5,67%

2054 1.037.015 220.734 0 4.370.108 816.281 38.493 199.692




Inflatie




Aanvangsleegstand jaar 1 BAR von Onroerende zaakbelasting Overige belastingen Verzekeringen Object beheer/beheerskosten Groot en instandhoudingsonderhoud Verhuurcourtage

groot onderhoud gbo


*



5,60 7,89 1,70% 1,80% 2,00% 2,00% 2,70% 6,50% 4,00%

euro/m2 euro/m2 2005 2006 2007-2054

7,50% 5,25% 2,50% 0,10% 0,50% 2,50% 12,35% 2,50%

€ 50.040 € 405.045 12,35%

per jaar 1e jaar *

incl btw incl btw

CASE 1A: DCF BEREKENING WOONZORGCOMPLEX EXPL 10 JAAR GEEN VERLAGING GRONDKOSTEN 1. Aannames


2006 1,70% 2,50% 2,70%


6,50% 4,00% 7,50%


2007 1,80% 2,50% 2,70%

2008 2,00% 2,50% 2,70%

2009 2,00% 2,50% 2,70%

2010 2,00% 2,50% 2,70%

2011 2,00% 2,50% 2,70%

2012 2,00% 2,50% 2,70%

2013 2,00% 2,50% 2,70%

2014 2,00% 2,50% 2,70%

2015 2,00% 2,50% 2,70%

5,25% 2,50% 0,10% 0,50% 2,50% 12,35% 2,50%




huur

168.134 236.911

Totaal:

5,60 7,89

405.045



2006

2007


405.045 30.378 16.202 88,5% 358.465

411.931

419.346

427.733

436.287

445.013

453.913

462.992

472.251

481.696

16.477 96,0% 395.454

16.774 96,0% 402.572

17.109 96,0% 410.623

17.451 96,0% 418.836

17.801 96,0% 427.213

18.157 96,0% 435.757

18.520 96,0% 444.472

18.890 96,0% 453.361

19.268 96,0% 462.429


8.962 358 1.792 11.112

8.835 353 1.767 10.956

9.074 363 1.815 11.252

9.319 373 1.864 11.556

9.571 383 1.914 11.868

9.829 393 1.966 12.188

10.094 404 2.019 12.517

10.367 415 2.073 12.855

10.647 426 2.129 13.202

10.934 437 2.187 13.559


8.962 8.962 17.923

8.835 8.835 17.671

9.074 9.074 18.148

9.319 9.319 18.638

9.571 9.571 19.141

9.829 9.829 19.658

10.094 10.094 20.189

10.367 10.367 20.734

10.647 10.647 21.294

10.934 10.934 21.869


44.285

45.038

45.849

46.766

47.701

48.655

49.628

50.621

51.633

52.666

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

73.321

73.665

75.249

76.959

78.710

80.501

82.334

84.210

86.129

88.093

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0


2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015


0 0 0 0


471.677 5,25% 8.984.328 0 587.760 8.396.568


5. Waardering 5a.


5b.


OPBRENGSTEN

ONTWIKKELINGSKOSTEN

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

358.465 73.321 0

395.454 73.665 0

402.572 75.249 0

410.623 76.959 0

418.836 78.710 0

427.213 80.501 0

435.757 82.334 0

444.472 84.210 0

453.361 86.129 0

285.144

321.789

327.323

333.664

340.126

346.711

353.423

360.262

367.232

276.305

292.783

279.642

256.192

245.214

234.705

224.645

215.015

267.661

6.971.031

6.971.031

7.605.344

IRR

5,37%

2015 462.429 88.093 0 8.396.568 374.335 205.797 4.473.070

CASE 2:DCF BEREKENING WOONZORGCOMPLEX EXPL 50 JAAR GEEN VERLAGING GRONDKOSTEN 1. Aannames


1 2006 1,70% 2,50% 2,70%


6,50% 4,00% 7,50%


2 2007 1,80% 2,50% 2,70%

3 2008 2,00% 2,50% 2,70%

4 2009 2,00% 2,50% 2,70%

huursom/jaar

huur

251.512 222.423

7,89 7,89

5 2010 2,00% 2,50% 2,70%

6 2011 2,00% 2,50% 2,70%

7 2012 2,00% 2,50% 2,70%

8 2013 2,00% 2,50% 2,70%

9 2014 2,00% 2,50% 2,70%

10 2015 2,00% 2,50% 2,70%

11 2,00% 2,50% 2,70%

12 2,00% 2,50% 2,70%

13 2,00% 2,50% 2,70%

14 2,00% 2,50% 2,70%

15 2,00% 2,50% 2,70%

16 2,00% 2,50% 2,70%

17 2,00% 2,50% 2,70%

18 2,00% 2,50% 2,70%

19 2,00% 2,50% 2,70%

20 2,00% 2,50% 2,70%

21 2,00% 2,50% 2,70%

22 2,00% 2,50% 2,70%

23 2,00% 2,50% 2,70%

24 2,00% 2,50% 2,70%

25 2,00% 2,50% 2,70%

26 2,00% 2,50% 2,70%

27 2,00% 2,50% 2,70%

28 2,00% 2,50% 2,70%

29 2,00% 2,50% 2,70%

30 2,00% 2,50% 2,70%

31 2,00% 2,50% 2,70%

32 2,00% 2,50% 2,70%

33 2,00% 2,50% 2,70%

34 2,00% 2,50% 2,70%

35 2,00% 2,50% 2,70%

36 2,00% 2,50% 2,70%

37 2,00% 2,50% 2,70%

38 2,00% 2,50% 2,70%

39 2,00% 2,50% 2,70%

40 2,00% 2,50% 2,70%

41 2,00% 2,50% 2,70%

42 2,00% 2,50% 2,70%

43 2,00% 2,50% 2,70%

44 2,00% 2,50% 2,70%

45 2,00% 2,50% 2,70%

46 2,00% 2,50% 2,70%

47 2,00% 2,50% 2,70%

48 2,00% 2,50% 2,70%

49 2,00% 2,50% 2,70%

50 2,00% 2,50% 2,70%

5,25% 2,50% 0,10% 0,50% 2,50% 10,64% 2,50%


Intramuraal met zorginfra Appartementen

gbo 2.656 2.349

Totaal:

473.935



2006


473.935 35.545 18.957 88,5% 419.433

481.992

490.668

500.481

510.491

520.701

531.115

541.737

552.572

563.623

574.896

586.394

598.122

610.084

622.286

634.731

647.426

660.375

673.582

687.054

700.795

714.811

729.107

743.689

758.563

773.734

789.209

804.993

821.093

837.515

854.265

871.350

888.777

906.553

924.684

943.178

962.041

981.282

12.050 97,5% 469.942

12.267 97,5% 478.401

12.512 97,5% 487.969

12.762 97,5% 497.729

13.018 97,5% 507.683

13.278 97,5% 517.837

13.543 97,5% 528.194

13.814 97,5% 538.758

14.091 97,5% 549.533

14.372 97,5% 560.523

14.660 97,5% 571.734

14.953 97,5% 583.169

15.252 97,5% 594.832

15.557 97,5% 606.729

15.868 97,5% 618.863

16.186 97,5% 631.240

16.509 97,5% 643.865

16.840 97,5% 656.743

17.176 97,5% 669.877

17.520 97,5% 683.275

17.870 97,5% 696.940

18.228 97,5% 710.879

18.592 97,5% 725.097

18.964 97,5% 739.599

19.343 97,5% 754.391

19.730 97,5% 769.479

20.125 97,5% 784.868

20.527 97,5% 800.566

20.938 97,5% 816.577

21.357 97,5% 832.908

21.784 97,5% 849.567

22.219 97,5% 866.558

22.664 97,5% 883.889

23.117 97,5% 901.567

23.579 97,5% 919.598

24.051 97,5% 937.990

24.532 97,5% 956.750

25.023 97,5% 975.885

25.523 97,5% 995.403


10.486 419 2.097 13.002

10.500 420 2.100 13.020

10.783 431 2.157 13.371

11.074 443 2.215 13.732

11.373 455 2.275 14.103

11.680 467 2.336 14.484

11.996 480 2.399 14.875

12.320 493 2.464 15.276

12.652 506 2.530 15.689

12.994 520 2.599 16.112

13.345 534 2.669 16.548

13.705 548 2.741 16.994

14.075 563 2.815 17.453

14.455 578 2.891 17.924

14.845 594 2.969 18.408

15.246 610 3.049 18.905

15.658 626 3.132 19.416

16.081 643 3.216 19.940

16.515 661 3.303 20.478

16.961 678 3.392 21.031

17.419 697 3.484 21.599

17.889 716 3.578 22.182

18.372 735 3.674 22.781

18.868 755 3.774 23.396

19.377 775 3.875 24.028

19.901 796 3.980 24.677

20.438 818 4.088 25.343

20.990 840 4.198 26.027

21.557 862 4.311 26.730

22.139 886 4.428 27.452

22.736 909 4.547 28.193

23.350 934 4.670 28.954

23.981 959 4.796 29.736

24.628 985 4.926 30.539

25.293 1.012 5.059 31.363

25.976 1.039 5.195 32.210

26.677 1.067 5.335 33.080

27.398 1.096 5.480 33.973

28.137 1.125 5.627 34.890

28.897 1.156 5.779 35.832

29.677 1.187 5.935 36.800


10.486 10.486 20.972

10.500 10.500 20.999

10.783 10.783 21.566

11.074 11.074 22.149

11.373 11.373 22.747

11.680 11.680 23.361

11.996 11.996 23.992

12.320 12.320 24.639

12.652 12.652 25.305

12.994 12.994 25.988

13.345 13.345 26.690

13.705 13.705 27.410

14.075 14.075 28.150

14.455 14.455 28.910

14.845 14.845 29.691

15.246 15.246 30.493

15.658 15.658 31.316

16.081 16.081 32.161

16.515 16.515 33.030

16.961 16.961 33.922

17.419 17.419 34.837

17.889 17.889 35.778

18.372 18.372 36.744

18.868 18.868 37.736

19.377 19.377 38.755

19.901 19.901 39.801

20.438 20.438 40.876

20.990 20.990 41.980

21.557 21.557 43.113

22.139 22.139 44.277

22.736 22.736 45.473

23.350 23.350 46.700

23.981 23.981 47.961

24.628 24.628 49.256

25.293 25.293 50.586

25.976 25.976 51.952

26.677 26.677 53.355

27.398 27.398 54.795

28.137 28.137 56.275

28.897 28.897 57.794

29.677 29.677 59.355

30.479 30.479 60.957

31.302 31.302 62.603

32.147 32.147 64.293

33.015 33.015 66.029

33.906 33.906 67.812

34.821 34.821 69.643

35.762 35.762 71.523

36.727 36.727 73.454

37.719 37.719 75.438

Onderhoudskosten

44.636

45.395

46.212

47.136

48.079

49.040

50.021

51.022

52.042

53.083

54.144

55.227

56.332

57.459

58.608

59.780

60.975

62.195

63.439

64.708

66.002

67.322

68.668

70.042

71.442

72.871

74.329

75.815

77.332

78.878

80.456

82.065

83.706

85.380

87.088

88.830

90.606

92.418

94.267

96.152

98.075

100.037

102.037

104.078

106.160

108.283

110.449

112.658

114.911

117.209


2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2.015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043 1.000.908

2044 1.020.926

2045

2046

2047

1.041.344

1.062.171

26.034 97,5% 1.015.311

26.554 27.085 97,5% 97,5% 1.035.617 1.056.329

30.479 1.219 6.096 37.793

1.083.415

31.302 1.252 6.260 38.814

2048

2049

2050

2051

2052

2053

2054

1.105.083

1.127.185

1.149.728

1.172.723

1.196.177

1.220.101

1.244.503

27.627 97,5% 1.077.456

28.180 97,5% 1.099.005

28.743 97,5% 1.120.985

29.318 97,5% 1.143.405

29.904 97,5% 1.166.273

30.503 97,5% 1.189.598

31.113 97,5% 1.213.390

32.147 1.286 6.429 39.862

33.015 1.321 6.603 40.938

33.906 1.356 6.781 42.043

34.821 1.393 6.964 43.179

35.762 1.430 7.152 44.344

36.727 1.469 7.345 45.542

37.719 1.509 7.544 46.771

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

78.610

79.414

81.149

83.017

84.928

86.885

88.888

90.937

93.036

95.183

97.382

99.632

101.935

104.293

106.707

109.178

111.707

114.296

116.947

119.661

122.438

125.282

128.194

131.174

134.226

137.350

140.548

143.822

147.175

150.607

154.122

157.720

161.404

165.176

169.038

172.992

177.041

181.187

185.432

189.779

194.230

198.787

203.454

208.233

213.127

218.138

223.270

228.525

233.907

239.418

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0

0 0 0 0



GRONDWAARDE

4.369.644

5. Waardering 5a.


5b.

2006 419.433 78.610 0

2007 469.942 79.414 0

2008 478.401 81.149 0

2009 487.969 83.017 0

2010 497.729 84.928 0

2011 507.683 86.885 0

2012 517.837 88.888 0

2013 528.194 90.937 0

2014 538.758 93.036 0

2015 549.533 95.183 0

2015 560.523 97.382 0

2016

2017

2018

2019

2020

571.734 99.632 0

583.169 101.935 0

594.832 104.293 0

606.729 106.707 0

618.863 109.178 0

2021 631.240 111.707 0

2022 643.865 114.296 0

2023 656.743 116.947 0

2024 669.877 119.661 0

2025 683.275 122.438 0

2026 696.940 125.282 0

2027 710.879 128.194 0

2028 725.097 131.174 0

2029 739.599 134.226 0

2030 754.391 137.350 0

2031 769.479 140.548 0

2032 784.868 143.822 0

2033 800.566 147.175 0

2034

2035

2036

2037

2038

2039

2040

2041

2042

2043

2044

2045

2046

2047

2048

2049

2050

2051

2052

2053

816.577 150.607 0

832.908 154.122 0

849.567 157.720 0

866.558 161.404 0

883.889 165.176 0

901.567 169.038 0

919.598 172.992 0

937.990 177.041 0

956.750 181.187 0

975.885 185.432 0

995.403 189.779 0

1.015.311 194.230 0

1.035.617 198.787 0

1.056.329 203.454 0

1.077.456 208.233 0

1.099.005 213.127 0

1.120.985 218.138 0

1.143.405 223.270 0

1.166.273 228.525 0

1.189.598 233.907 0

340.823

390.529

397.252

404.953

412.800

420.798

428.950

437.256

445.722

454.350

463.142

472.102

481.233

490.539

500.022

509.685

519.533

529.569

539.796

550.217

560.837

571.658

582.686

593.923

605.373

617.041

628.931

641.046

653.391

665.970

678.787

691.847

705.154

718.714

732.529

746.606

760.949

775.563

790.453

805.624

821.081

836.830

852.875

869.222

885.878

902.847

920.135

937.747

955.691

Contante waarde berekening (alle kasstromen) Contante waarde eindwaarde

330.258

355.327

339.385

324.848

310.933

297.613

284.861

272.655

260.971

249.786

254.620

243.705

233.257

223.256

213.683

204.519

195.747

187.350

179.313

171.619

164.255

157.206

150.459

144.000

137.818

131.901

126.237

120.816

115.627

110.660

105.906

101.355

97.000

92.831

88.841

85.022

81.366

77.868

74.519

71.314

68.246

65.310

62.500

59.810

57.236

54.772

52.414

50.157

47.997


8.132.749

OPBRENGSTEN

ONTWIKKELINGSKOSTEN

8.132.749

7.220.380

IRR

7,00%

2054 1.213.390 239.418 0 4.369.644 973.972 45.929 199.671

Is een woonzorgcomplex commercieel vast goed?

Recommend Documents