Investiční trh
Investice do realit v ČR (k 1.10.2008) 3 500
2,894
3 000
€ milion
2 500
2 000
1,806
1,675
1 500
1,110 1 000
500
0 2005
2006 Kanceláře
Maloobchod
2007 Industrial
Multifunkční
2008 Hotely
Zdroj: Jones Lang LaSalle
Původ kapitálu (investice v ČR) 2007
2008
Ostatní
Ostatní UK Irsko
ČR
13%
UK
20%
8%
ČR 26%
9%
9%
3% USA
Rakousko 14%
2%
Globalní 11%
Rakousko
Irsko
3%
2% USA Německo 39%
1% Německo 40%
Zdroj: Jones Lang LaSalle
Výnosové míry: Q2 2008 (Q2 2007)
Prague
Warsaw
Budapest
Bucharest
Maloobchod 5.75-6.00 (5.50)
5.75-6.00 (5.50)
5.75-6.00 (5.50)
6.50 (6.00)
Kanceláře
5.75-6.00 (5.25)
5.75-6.00 (5.25)
6.00 (5.50)
6.50 (5.75)
Industrial
7.00 (6.25)
7.00 (6.25)
7.00 (6.25)
7.75 (7.5)
Zdroj: Jones Lang LaSalle
Shrnutí a budoucí vývoj Pozitiva
Negativa
+ Nájemní trh stále velice silný + Růst nájmů v kancelářském a maloobchodním sektoru + Německé otevřené fondy stále dostatek prostředků pro investice do realit pro tento a příští rok + Ekonomika ČR a její vývoj v lepší kondici než západní Evropa
- Přetrvávající problémy s financováním jak developmentů tak investic - Neshoda mezi cenovými očekáváními kupujících a prodávajících - Zvyšování výnosových měr (= snížení cen) - Limitovaný počet investorů - Obrovské množství investičních příležitostí v celé Evropě
Závěr Velké množství prostředků a likvidita německých fondů je bohužel jen s obtížemi investována z důvodu těžce dostupného financování Obrovské množství investičních příležitostí v západní Evropě za zvýšené výnosové míry a nižší ceny snižuje atraktivitu investic v ČR a i nadále vytváří tlak na snižování cen (= zvyšování výnosových měr) Zahraniční investoři se zaměřují především na málo riskantní investice (plně pronajaté budovy, dobrá lokalita, atd.) s potenciálem růstu hodnoty v budoucích letech (růst nájemného) Do konce roku očekáváme jen minimální aktivitu na trhu, investoři a banky se budou dívat jen na málo riskantní příležitosti, které budou nabídnuty s adekvátní slevou
Kancelářský trh
Vývoj nabídky a neobsazenosti kancelářských prostor '000 m² 400
% 18
350
16
300
14 12
250
10
200
8
150
6
100
4
50
2
0
0 04
05 Dokončeno
06
07 Budoucí Nabídka
08
09
10
Neobsazenost
Zdroj: Jones Lang LaSalle
Vývoj poptávky po kancelářských prostorech '000 m² 300 250 200 H2
150 100 H1
50 0 99
00
01
02
03
04
05
06
07
08
Zdroj: Jones Lang LaSalle
Vývojový cyklus nájemného v kancelářích Q2 2008 Dublin, Madrid, Oslo
Barcelona
Paris Copenhagen, Stockholm, St. Petersburg Budapest, Düsseldorf, Moscow, Rome Amsterdam Lyon, Helsinki, Frankfurt Edinburgh, Hamburg, Milan, Munich, Warsaw, Vienna Athens, Bucharest, Kiev Luxembourg, Stuttgart Lisbon, Prague Berlin
Brussels London West End London City
Zpomalený růst
Rostoucí nájemné
Klesající nájemné
Nájemné u svého dna
Zdroj: Jones Lang LaSalle
Shrnutí a budoucí vývoj Pozitiva
Negativa
+ Poptávka stále velice silná + Nadnárodní společnosti, banky a pojišťovací společnosti plánující centralizaci či relokaci budou tvořit velkou část poptávky + Rekordně nízká neobsazenost, která však do konce roku poroste + Růst nájemného i v příštích letech
- Nabídka, tj. nově vznikající projekty pod tlakem zhoršeného přístupu k financování a tudíž větší důraz na pre-lease - Nižší zahraniční investice a expanze mezinárodních společností jako důsledek drahé pracovní síly (sílicí koruna) a zpomalování globální ekonomiky
Závěr Méně kvalitní připravované projekty (standard, lokalita, atd.), které nebudou schopny zaujmout potenciální nájemce, pravděpodobně nezískají potřebné financování, a tak lze očekávat nižší nabídku kancelářských prostor a “vyčištění trhu”. Zkušení a silní developeři zůstanou, ti menší a méně zkušení se nejspíše stáhnou z trhu. Nabídka by měla být v roce 2009 snadno absorbována poptávkou Nízké nájemné v Praze v porovnání s ostatními hlavními městy ve střední Evropě, sílící koruna a zvyšující se stavební náklady budou hlavní hybnou silou k růstu nájemného.
Industriální trh
Poptávka po industriálních prostorech ‘000 m²
%
1000
18
900
16
800
14
700
12
600
10
500
8
400
6
300 200
4
100
2
0
0 04
05 Praha
06 Mimo Prahu
07
Q1-Q3 08
Neobsazenost
Zdroj: Jones Lang LaSalle
Vývojový cyklus nájemného Q2 2008 Finland, Sweden, Russia Hungary, Ukraine
Italy, France, Ireland
Spain, Norway
Netherlands
Zpomalený růst
Klesající nájemné
Germany, Belgium, UK Czech Republic Rostoucí nájemné
Nájemné u svého dna
Poland
Romania
Zdroj: Jones Lang LaSalle
Shrnutí a budoucí vývoj Pozitiva
Negativa
+ ČR stále atraktivní pro nadnárodní logistické společnosti (ideální poloha) + Zlepšující se infrastruktura + Zaměření na služby, výrobu a výzkum s vyšší přidanou hodnotou (Honeywell, etc.)
- Snižuje se příliv zahraničních investic a poptávka po výrobních prostorech - Možná recese v automobilovém sektoru - Silná koruna a vzrůstající náklady na mzdy - Konkurenční boj v některých lokalitách - Snižující se nájemné kvůli silné konkurenci - Velká neobsazenost - Nedostatek pracovních sil v určitých lokalitách
Závěr Velká neobsazenost a silný konkurenční boj v některých lokalitách (Plzeň, Praha, Brno) vedla ke snížení nájemného Velký podíl automobilového průmyslu může v následujících letech představovat riziko v důsledku zpomalení globálního hospodářství Rozvoj dálniční sítě bude podporovat vznik logistických a výrobních center i v dalších regionech (Hradec Králové, Olomouc), kde je dostatek pracovní síly
Retail
Praha – Nákupní centra
Zdroj: Jones Lang LaSalle
Česká republika – Nákupní centra
Zdroj: Jones Lang LaSalle
Shrnutí a budoucí vývoj Pozitiva
Negativa
+ Rostoucí příjmy a spotřeba domácností i v příštích letech + Nedostatek nákupních prostor v některých menších městech (ca. 30-50 tisíc) + Nové typy obchodů – Outlet centra, Retail parky + Rostoucí nájemné a poptávka po prostorech v dobře fungujících nákupních centrech
- Silná konkurence v některých městech a lokalitách (Praha, Zlín, Liberec) - Méně úspěšná centra se budou potýkat se stále většími problémy - Problémy s financováním u nových projektů - Velikost trhu je omezující pro vstup nových retailerů
Závěr Nájmy v dobře fungujících nákupních centrech pomalu porostou, taženy hlavně poptávkou od stávajících nájemců a nově příchozích značek jako Peek and Cloppenburg Hamburg, Lindex, Almi Décor,Top Shop, Celio, Costa Coffee, Paul Bakery, Burger King, Starbucks coffee, atd. Méně prosperující centra budou nuceny ke snížení nájemného či změně konceptu a zajmout tak odlišnou strukturu zákazníků Nově vznikající centra v saturovaných městech se budou potýkat s problémem najít potenciální nájemce a tudíž nedosáhnou na kritéria k poskytnutí financování. Lze tedy očekávat, že ne všechny projekty budou v příštích letech realizovány.
Hotelový trh
Výkonnost hotelů v eur
120
90
100
80
80
70
60
60
40
50
20
40
0
30 2002
2003
2004
2005
ARR (£)
2006
Yield (£)
2007
Occupancy Rate
ARR/Yield (euro)
Prague: Hotel Trading (Euro)
YTD July YTD July 2007 2008
Occupancy (%)
Zdroj: STR Global, Jones Lang LaSalle Hotels
Výkonnost hotelů v Kč
3,500
90
3,000
80
2,500
70
2,000
60
1,500
50
1,000
40
500
30 2002
2003
2004
2005
ARR (£)
2006
Yield (£)
2007
Occupancy Rate
ARR/Yield (kč)
Prague: Hotel Trading Performance (kč)
YTD July YTD July 2007 2008
Occupancy (%)
Zdroj: STR Global, Jones Lang LaSalle Hotels
80 000 75 000 70 000 65 000 60 000 55 000 50 000 45 000 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Paris
London
Madrid
Rome
Berlin
Istanbul
Barcelona
Prague
Vienna
Milan
Munich
Amsterdam
Frankfurt
Hamburg
Brusel
Stockholm
Copenhagen
Dublin
Cologne
Warsaw
Dusseldorf
Moscow
Manchester
Geneva
Zurich
Bucharest
St. Petersburg
Kiev
Moderní hotelové pokoje (rok 2007)
Zdroj: Jones Lang LaSalle Hotels
Shrnutí a budoucí vývoj Pozitiva
Negativa
+ Přetrvávající zájem institucionálních investorů o hotely s nájemní smlouvou s provozovatelem + Nedostatek business hotelů střední kategorie
- Velká a stále sílící konkurence především ve 4* a 5* segmentu - Silná koruna a rostoucí náklady v Kč - Očekávané zpomalení ekonomik v USA a západní Evropě (=zpomalení turismu)
Závěr Očekávané zpomalení globálního hospodářství negativně ovlivní turismus a množství turistů a spolu s rostoucí konkurencí dojde ke snižování obsazenosti hotelů a posléze i možná ke snižování sazeb za pokoj Silná koruna snižuje atraktivitu ČR pro turisty, kteří buď méně utrácejí nebo nepřijedou vůbec
