Investeringskosten energiebesparing gedekt

Project Investeringskosten energiebesparing gedekt Datum 28 september 2009 Afdrukdatum 27 09 2009

1 20

Investeringskosten energiebesparing gedekt

© Atriensis b.v. Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze rapportage mag worden verveelvuldigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm en op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opname of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Atriensis b.v..

Atriensis b.v. Insulindelaan 122 Postbus 842 5600AV Eindhoven T 040 2367859 F 040 2364278 I www.atriensis.nl E [email protected] KvK Oost Brabant 17183743 ABN AMRO 55 39 63 333

Project Investeringskosten energiebesparing gedekt Datum 28 september 2009

Inhoudsopgave

2 20

1

Investeren

3

2

Woningwaardering

5

3

Dekking meerkosten

9

4

Bijlage: toelichting Excelblad

19


1

Investeren

Woningcorporaties ontwikkelen op grote schaal plannen voor energiebesparing in de bestaande woningvoorraad. In het Convenant Energiebesparing corporatiesector van najaar 2008 staat als doelstelling om in de periode van 2008 tot en met 2018 20% besparing te realiseren. 1.1

3 20

Praktijk

Waar staat de ‘gemiddelde’ woningcorporatie nu? De energie-index van de totale bestaande sociale voorraad schommelt rond 1,8 ofwel middel in energielabel D. Oudere woningen scoren uiteraard beduidend slechter en jongere beter. De verwachting is dat het energielabel het komende decennium met ruim 20% verbetert naar gemiddeld energielabel C. Dat geschiedt door sloop en verkoop van energetisch slechte woningen en door energiezuinige nieuwbouw. Daarnaast realiseren woningcorporaties uiteraard besparende maatregelen in de bestaande en in exploitatie te behouden woningen. Ontbrekende dak-, vloeren muurisolatie wordt het komende decennium aangebracht, enkelglas vervangen door HR++ beglazing en alle woningen hebben in 2018 een HR107 ketel.

Inmiddels zijn er steeds meer corporaties die voor hun totale voorraad het gemiddelde energielabel B als ambitie vaststellen. Dit houdt veelal een verbetering met maar liefst 30 tot 40% in. Het compleet isoleren van woningen in combinatie met een HR107 ketel is niet meer voldoende. Aanvullende maatregelen zijn vereist. Het al aanwezige dubbelglas vervangen deze ambitieuze corporaties door HR++ beglazing, waardoor in 2018 alle beglazing de HR++ kwaliteit heeft. Voor het gemiddelde energielabel B zijn daarnaast aanvullende installatietechnische maatregelen vereist. Dit vormt uiteraard maatwerk per complex. Te verwachten oplossingen gezien de stand van de techniek anno heden zijn de toepassing van vraaggestuurde ventilatie en benutting van zonne-energie. Inmiddels stimuleert de overheid de realisatie van minimaal energielabel B. Dit gebeurt enerzijds met het naar verwachting medio 2010 in te voeren aangepaste


woningwaarderingsstelsel. Hierin is een forse bonus voor de energielabels A en B verdisconteerd. Anderzijds is er de tijdelijke mogelijkheid om subsidie te ontvangen in de vorm van vermindering van vennootschapsbelasting. Hiervoor dient een woningcorporatie met minstens twee maatregelen een verbetering met minstens twee labelstappen te realiseren of de energielabels A of B.

4 20

1.2

Investering energiebesparing gedekt?

Veel woningcorporaties zijn inmiddels al flink op weg met de bepaling van hun ambitie op het gebied van energiebesparing in de bestaande voorraad. Hier rollen concrete bouwkundige en installatietechnische ingrepen voor de bestaande voorraad uit inclusief de wijze en het moment van uitvoeren. In financieel opzicht handelt het dan steeds om de meerkosten ten opzichte van de exploitatiekosten in de situatie dat die ingreep niet zou plaatsvinden. Hoofdstuk 2 beschrijft de gevolgen van het aangepaste woningwaarderingsstelsel. Tenslotte behandelt hoofdstuk 3 de vraag hoe meerkosten te dekken vanuit extra huuropbrengsten. Welke benaderingswijzen zijn mogelijk? En hoe bepaal je of die opbrengsten opwegen tegen de meerkosten? De berekeningen bij de illustraties zijn uitgevoerd met een Excelblad, dat zich baseert op de voorgenomen wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel. Dit Excelblad stelt Atriensis aan corporaties ter beschikking. In de bijlage is een korte toelichting opgenomen op dit Excelblad.


2

Woningwaardering

Op 2 juli 2009 heeft VROM in een brief aan de Tweede Kamer een forse wijziging van het woningwaarderingsstelsel voorgesteld. Doel is om vooral verhuurders van woningen te stimuleren tot het treffen van energiebesparende maatregelen. De energielabels A en B worden fors beloond. Deze brief is te downloaden via www.atriensis.nl onder het nieuws van 18 juli 2009: ‘Flinke rugwind energiebesparing’. De geplande invoeringsdatum is 1 juli 2010. Vanwege de instemming van Aedes en de Woonbond is de verwachting dat deze planning realistisch is.

5 20 Uit de huidige woningwaardering verdwijnen onder ‘blok 3 Centrale verwarming’ de punten voor de ketel. De punten voor verwarmde vertrekken blijven bestaan. Daarbij verdwijnt het verschil tussen stadsverwarming en centrale verwarming met gasketels en de punten voor thermostatische radiatorkranen vervallen eveneens. Er resteren alleen twee punten per verwarmd vertrek en 1 punt per overige ruimte met een maximum van vier overige ruimtes. Uit de huidige woningwaardering vervallen onder ‘blok 4 Warmte-isolatie’ alle punten voor dubbelglas, spouw-, vloer-, dak- en gevelisolatie. Hiervoor in de plaats komt één cijfer gebaseerd op het energielabel en de vraag of het een eengezins- of meergezinswoning betreft. Ook zijn er twee noemenswaardige overgangsmaatregelen. Ten eerste is er tot 1 januari 2012 geen sprake zijn van huurverlaging als de huurprijs van woningen door een lager puntenaantal als gevolg van het (eventueel ontbrekende) energielabel boven de maximaal redelijke huurprijs uitkomt. Ten tweede zal voor woningen zonder bij SenterNovem afgemeld energielabel vanaf 1 januari 2012 het label gebaseerd worden op het bouwjaar van de woning. Tot die tijd geldt nog het oude woningwaarderingsstelsel.


Schema: Woningwaardering gekoppeld aan bouwjaar en energielabel Label

6 20

A++ A+ A B C D E F G

Punten Punten Koppeling bouwjaar bouwjaar eengezins-eengezinswoning meergezins-eengezins meergezins woning met zonder afgemeld woning met energielabel ener gielabel energielabel vanaf energielabel 2012 aan energielabel 44 40 40 36 36 32 2002 en later 32 28 2000 - 2001 22 15 1992 - 1999 14 11 1984 - 1991 8 5 1979 - 1983 4 1 1977 - 1978 0 0 1976 -of ouder

Koppeling bouwjaar bouwjaar meergezinswoning zonder afgemeld energielabel vanaf 2012 aan energielabel

2002 en later 2000 - 2001 1998 - 1999 1984 - 1997 1979 - 1983 1977 - 1978 1976 of ouder

Illustratie Een eengezinswoning heeft als bouwjaar 1974. De kale huur is € 450 per maand en het puntenaantal conform het bestaande woningwaarderingsstelsel is 150 (najaar 2009). Dit is 66% van de maximaal redelijke huurprijs. Onderdeel hiervan zijn 6 punten voor de in 2007 geplaatste HR107 combiketel plus 9 punten voor de warmte-isolatie. Dit laatste cijfer is gebaseerd op 6 punten voor het in 1992 geplaatste dubbelglas (15 m2 à 0,4 punt per m2), 2 punten voor de dakisolatie ten tijde van de bouw en 1 punt voor de spouwisolatie die eveneens tijdens de bouw al aangebracht is. De corporatie overweegt om zonder huurverhoging gecombineerd met de reeds geplande schilderbeurt in 2010 bij zittende huurders alle ruiten te vervangen door HR++ beglazing en om de vloeren te isoleren. Welke situaties ontstaan er dan?


Huidige situatie zonder extra isolatie met afgemeld energielabel Het bij SenterNovem af te melden is energielabel D. Dit levert 14 punten op in plaats de van 15 punten uit het oude woningwaarderingsstelsel. Kortom de totale woningwaardering verlaagt vanaf 2010 per saldo met 1 punt tot 149 punten en de gemiddelde puntprijs van € 3,00 per maand wijzigt slechts marginaal. Dit is 66% van de maximaal redelijke huurprijs. Huidige situatie zonder extra isolatie en zonder afgemeld energielabel Omdat de corporatie niet over een bij SenterNovem afgemeld energielabel beschikt, geldt tot en met 2011 de huidige woningwaardering van 150 punten. Vanaf 1 januari 2012 geldt het energielabel G gebaseerd op het bouwjaar 1974. Dit strookt met 0 punten, waardoor de woningwaardering op dan daalt met 15 punten naar 135 punten. De gemiddelde puntprijs bedraagt op dat moment op basis van prijspeil najaar 2009 naar € 3,33, ofwel 73% van de maximaal redelijke huurprijs.

7 20

Nieuwe situatie met afgemeld energielabel De woningcorporatie vervangt begin 2010 alle bestaande isolatieglas door HR++ beglazing en isoleert tegelijk de vloeren door de kruipruimtes te vullen met schelpen. De corporatie stelt meteen een nieuwe energielabel op en meldt dit af bij SenterNovem. Dit fraaie label B levert 32 punten op, waardoor de woningwaardering uitkomt op 167 punten: 15 punten eraf en 32 punten erbij. Omdat in dit voorbeeld zittende huurders geen extra huur betalen, daalt de puntprijs naar € 2,69, ofwel ongeveer 59% van de maximaal redelijke huurprijs. De corporatie kan er natuurlijk voor kiezen om bij mutaties de puntprijs weer op te trekken naar € 3,00 per maand. Dit correspondeert met een maandhuur van ongeveer € 500, ofwel een verhoging van € 50 per maand. Nieuwe situatie zonder afgemeld energielabel Stelt dat de corporatie deze HR++ beglazing en vloerisolatie begin 2010 doorvoert zonder een energielabel op te stellen. Conform het bestaande woningwaarderingstelsel zijn er tot 1 januari 2012 alleen 2 extra punten voor de vloerisolatie. Hierdoor stijgt de totale woningwaardering naar 152 punten. Als er geen huuraanpassing is, daalt daarmee de gemiddelde puntprijs beperkt naar € 2,96 op basis van prijspeil najaar 2009. Vanaf 1 januari 2012 wordt op basis van het bouwjaar 1974 het energielabel G aangehouden, wat strookt met 0 punten, waardoor de woningwaardering daalt met 17 punten naar 135 punten. De gemiddelde puntprijs stijgt daardoor op dat moment op basis van prijspeil najaar 2009 naar € 3,33, ofwel 73% van de maximaal redelijke huurprijs.


De illustratie toont aan dat de gewijzigde woningwaardering zal grote gevolgen hebben: •

•

•

8 20 •

De labels C en vooral de labels B en A leiden tot een fors puntenaantal. Dit betekent dat de gemiddelde puntprijs van reeds energiezuinige woningen met afgemelde energielabels zijn flink daalt. Corporaties die bij mutaties de huren aanpassen tot een bepaald percentage van maximaal redelijk kunnen in deze woningen een flinke verhoging doorvoeren. De vraag is natuurlijk of dit gezien het huurbeleid wenselijk is. Daarnaast spelen de begrenzingen van bereikbaarheid en huurtoeslag. De gewijzigde woningwaardering leidt bij energieonzuinige woningen in veel gevallen tot een lager puntenaantal als energielabels opgesteld en afgemeld worden. De gemiddelde puntprijs stijgt. Woningen die zich nu al kort bij de maximaal redelijke huurprijs bevinden, komen mogelijk hierboven uit, waardoor er vanaf 2012 eventueel zelfs sprake is van huurverlaging. Energiebesparingsprojecten die tot sprongen richting energielabel B of zelfs A leiden, leveren een flink aantal extra punten op door energielabels op te stellen en af te melden. Bij zittende huurders daalt daarmee de gemiddelde puntprijs aanzienlijk. Corporaties die bij mutaties de huren aanpassen tot een bepaald percentage van maximaal redelijk, kunnen in deze energetisch verbeterde woningen een flinke huurverhoging doorvoeren. De vraag is natuurlijk of dit gezien het huurbeleid wenselijk is. Daarnaast spelen de begrenzingen van bereikbaarheid en huurtoeslag. Het niet opstellen en afmelden van energielabels vóór 1 januari 2012 is een onwenselijke situatie. In veruit de meeste woningen ouder dan vijftien jaar, leidt dit tot een beduidend lagere woningwaardering dan op basis van een afgemeld energielabel te verwachten is. Het gaat daarmee om ongeveer 90% van de corporatievoorraad. Dit leidt tot allerlei discussies, mogelijke gemiste huuropbrengsten en een moeizaam proces om tot verantwoord huurbeleid te komen.


3

Dekking meerkosten meerkosten

Corporaties hebben dekking nodig voor de extra kosten door de energiebesparende maatregelen ten opzichte van de situatie zonder die maatregelen. In feite handelt het dan om de complete exploitatielasten en niet enkel om de investeringskosten. In de praktijk wijzigen de variabele exploitatiekosten van het vastgoed amper door de energiebesparing. De onderhoudslasten, verzekeringen en belastingen zullen niet stijgen. Daarom volstaat het om de investeringskosten te spiegelen aan de extra opbrengsten en kunnen de variabele exploitatielasten buiten beschouwing te laten. Uitzondering hierop zijn compleet nieuwe installaties, die met name extra onderhoudslasten met zich meebrengen. In dat geval moeten corporaties zich afvragen of ook de gestegen variabele exploitatielasten betrokken moeten worden bij de bepaling van de te realiseren opbrengsten.

9 20

Uiteraard streeft elke corporatie een zo optimaal mogelijke energiebesparing bij een zo beperkt mogelijke meerinvestering na. Toch kan op enig moment de vraag opdoemen op welke wijze die extra investering door opbrengsten gedekt zal worden. Natuurlijk zal zo goed mogelijk een beroep op subsidies gedaan worden. Maar uiteindelijk blijft in de meeste gevallen de vraag op welke wijze een deel of soms zelfs de totale meerkosten vanuit huuraanpassing gedekt kunnen worden.

We gebruiken voor de verduidelijking van de mogelijkheden dezelfde woning als in het vorige hoofdstuk. Deze eengezinswoning heeft als bouwjaar 1974 en heeft een kale huur is € 450 per maand. De woningwaardering bedraagt volgens het bestaande stelsel 150 punten, waarvan 15 punten voor de verwarmingsinstallatie en isolatie. De woningwaardering bedraagt op basis van het afgemelde energielabel D (15 punten eraf en 14 punten erbij) in de huidige staat totaal 149 punten. De corporatie overweegt om gecombineerd met de reeds geplande schilderbeurt in 2010 bij zittende huurders alle ruiten te vervangen door HR++ beglazing en om de vloeren te isoleren. Het energielabel B (32 punten) is het resultaat, waardoor de woningwaardering stijgt naar 167 punten indien dit label ook daadwerkelijk afgemeld wordt. De meerkosten bedragen per woning € 5.000. De corporatie verlangt dat vanuit extra huuropbrengsten € 3.000 per woning gedekt wordt. In de boeken staat het einde van de exploitatie op 2035. Volgens ramingen daalt de energienota € 20 per maand. De mutatiegraad is 9%.


Ter verduidelijking komen hierna drie scenario’s aan bod om de meerinvestering te dekken vanuit huuraanpassing in dit complex: 1. Volledige huuraanpassing bij zittende huurders (3.1) 2. Geringe huuraanpassing bij zittende huurders en verhoogd bij mutaties (3.2) 3. Volledige huuraanpassing bij mutaties (3.3) De berekeningen zijn uitgevoerd in het Excelblad dat Atriensis aan corporaties ter beschikking stelt. Aan het einde van dit hoofdstuk volgt een vergelijking op hoofdlijnen van die drie scenario’s (3.4). 3.1

10 20

Volledige huuraanpassing bij zittende huurders

Bij alle zittende huurders is een huurverhoging vereist van ongeveer € 15 per maand, ofwel zo’n € 180 per jaar. Dit ligt iets onder de verwachte besparing. Bij mutaties wordt de huur niet verder aangepast. De gemiddelde puntprijs daalt doordat er maar liefst 18 extra punten gerealiseerd worden op basis van afgemelde labels: van 149 naar 167 punten. Schema 1: Uitgangspunten Door te belasten meerinvestering prijspeil (heden) 2009

€ 3.000

Bouwjaarklasse (vul cijfer in volgens klasse-indeling rechts)

1

Maandhuur bestaande situatie Woningtype: e=eengezins en m=meergezins

€ 450 e

Woningwaardering totaal oude situatie (zie schema rechts)

150

Punten installatie en isolatie oude situatie

15

Energielabel oude situatie (A++;A+;A;B;C;D;E;F;G)

D

Energielabel nieuwe situatie (A++;A+;A;B;C;D;E;F;G)

B

Energiebesparing prijspeil 2009 (heden) per jaar

€ 240

Huurverhoging bij mutatie prijspeil 2009 (heden) per jaar

€ 180

Huurverhoging bij zittende huurder prijspeil 2009 (heden) per jaar

€ 180

Rente (percentage)

6

Stijging energietarieven (percentage)

2,25

Inflatie cq jaarlijkse huurverhoging (percentage)

2,25

Mutatiegraad (percentage)

9

Jaren na heden dat huuropbrengst eindigt

25


Schema 2: Resultaten dekking investering Netto contante waarde huurverhoging tijdens exploitatie Ongedekte investering Netto contante waarde energiebesparing tijdens exploitatie

€ 2.849 € 151 € 3.799

Schema 3: Resultaten huur (grenswaarden, zie schema rechts)

11 20

Huur bestaande situatie (per maand)

€ 450

Nieuwe huur voor zittende huurders (per maand)

€ 465

Nieuwe huur na mutaties (per maand)

€ 465

S chema 4: Analyses woningwaardering, puntprijs en percentage maximaal redelijk

Woningwaardering

Gemiddelde puntprijs

Oude situatie zonder afgemeld energielabel tot en met 2011

150

€ 3,00

Verhouding t.o.v. max. redelijk (%) 65,61

Oude situatie zonder afgemeld energielabel vanaf 2012

135

€ 3,33

73,31

Oude situatie met afgemeld energielabel

149

€ 3,02

66,08

Nieuwe situatie zonder afgemeld label zittende huurder (vanaf 2012)

135

€ 3,44

75,75

Nieuwe situatie met afgemeld energielabel zittende huurder

167

€ 2,78

60,59

Nieuwe situatie zonder afgemeld energielabel na mutatie

135

€ 3,44

75,75

Nieuwe situatie met afgemeld energielabel na mutatie

167

€ 2,78

60,59

De huurverhoging ligt 25% onder de voorspelde besparing. Toch zal de corporatie alles uit de kast moeten halen om huurders tot deelname te overtuigen. De managementinspanning zal daardoor hoog zijn. De kans is natuurlijk aanwezig dat de corporatie niet komt tot een 100% deelname en de juridische afdwingbaarheid is geen zekerheid. Doorvoering van energiebesparing bij zittende huurders op basis van een huurverhoging vraagt om een gedegen voorbereiding. Aan de andere kant zal een dialoog met huurders tot grotere intrinsieke motivatie van huurders bij het thema energiebesparing leiden. Mogelijke bouwstenen voor een succesvolle doorvoering van besparingsmaatregelen bij zittende huurders op basis van een huurverhoging zijn:


Figuur: Bouwstenen voor energiebesparende maatregelen op basis van huurverhoging

12 20

• • • • • • • • • • • • • • • •

Maak afspraken met de overkoepelende huurdersorganisatie Faciliteer in deskundige ondersteuning voor de overkoepelende huurdersorganisatie Overleg met bewonerscommissies vooraf Werf per complex één van de bewoners als energie-ambassadeur Overleg transparant met bewoners op complexniveau Overweeg een modelwoning Beperk overlast door de uitvoering Overweeg een woonlastenwaarborg Communiceer op woningniveau de verwachte energiebesparing versus de huurverhoging Ondersteun bij de aanvraag van verlaging van voorschotnota energiebedrijf Hulp bij het aanvragen van huurtoeslag bij de belastingdienst Heb aandacht voor een comfortabel, veilig en gezond binnenklimaat Verleen waar nodig praktische hulp voor bewoners rondom de uitvoering Stel een vast aanspreekpunt binnen de corporatie voor bewoners beschikbaar Verzorg gezamenlijk positieve publiciteit Evalueer de resultaten na afloop


3.2

Geringe huuraanpassing bij zittende huurders en verhoogd bij mutaties

Bij alle zittende huurders is een huurverhoging vereist van ongeveer € 10 per maand, ofwel zo’n € 120 per jaar. De is slechts de helft van de verwachte besparing. Bij mutaties wordt de huur verder aangepast tot een totale verhoging van ongeveer € 20 per maand, ofwel zo’n € 240 per jaar. Dit is gelijk aan de verwachte besparing. Een nieuwe huurder heeft echter geen vergelijking met de oorspronkelijke situatie van vaak jaren terug. De gemiddelde puntprijs daalt doordat er maar liefst 18 extra punten gerealiseerd worden. Schema 1: Uitgangspunten Door te belasten meerinvestering prijspeil (heden) 2009

€ 3.000


1

Maandhuur bestaande situatie

13 20

Woningtype: e=eengezins en m=meergezins

€ 450 e


150


15


D


B


€ 240


€ 240

Huurverhoging bij zittende huurder prijspeil 2009 (heden) per jaar

€ 120

Rente (percentage)

6


2,25


2,25


9


25


€ 2.908 € 92 € 3.799


rechts) chts) Schema 3: Resultaten huur (grenswaarden, zie schema re Huur bestaande situatie (per maand)

€ 450


€ 460


€ 470

Schema 4: Analyses woningwaardering, puntprijs en percentage maximaal redelijk

14 20

Woningwaardering



150

€ 3,00



135

€ 3,33

73,31


149

€ 3,02

66,08


135

€ 3,41

74,94


167

€ 2,75

59,94


135

€ 3,48

76,57


167

€ 2,81

61,24

De verhoging voor de huidige huurders is met 50% fors lager dan de voorspelde besparing. De corporatie zal de nodige overtuigingskracht nodig hebben om huurders tot deelname te overtuigen. De managementinspanning zal daardoor nog wel flink zijn, maar minder hoog al dan bij het vorige scenario. De kans is blijft aanwezig dat de corporatie niet komt tot een 100% deelname. Aan de andere kant zal een dialoog met huurders tot grotere intrinsieke motivatie van huurders bij het thema energiebesparing leiden. Doorvoering van energiebesparing bij zittende huurders op basis van een huurverhoging vraag om een gedegen voorbereiding.


3.3

Volledige huuraanpassing bij mutatie

Bij zittende huurders is er geen huurverhoging. Bij mutaties wordt de huur aangepast middels een verhoging van ongeveer € 30 per maand, ofwel zo’n € 360 per jaar. Dit is meer dan de verwachte besparing. Een nieuwe huurder heeft echter geen vergelijking met de oorspronkelijke situatie van jaren terug. De gemiddelde puntprijs daalt doordat er maar liefst 18 extra punten gerealiseerd worden. Schema 1: Uitgangspunten Door te belasten meerinvestering prijspeil (heden) 2009

€ 3.000


1

Maandhuur bestaande situatie

15 20

Woningtype: e=eengezins en m=meergezins

€ 450 e


150


15


D


B


€ 240


€ 360

Huurverhoging bij zittende huurder prijspeil 2009 (heden) per jaar Rente (percentage)

€0 6


2,25


2,25


9


25


€ 3.026 € 26€ 3.799


Schema 3: Resultaten huur (grenswaarden, zie schema rechts) Huur bestaande situatie (per maand)

€ 450


€ 450


€ 480

Schema 4: Analyses woningwaardering, puntprijs en percentage maximaal redelijk

16 20

Woningwaardering



150

€ 3,00



135

€ 3,33

73,31


149

€ 3,02

66,08


135

€ 3,33

73,31


167

€ 2,69

58,64


135

€ 3,56

78,20


167

€ 2,87

62,55

De corporatie zal relatief weinig overtuigingskracht nodig hebben om de huidige huurders tot deelname te overtuigen. De managementinspanning zal relatief beperkt zijn. Zonder extra huur is er een besparing op energielasten. Het is een zekerheid dat alle maatregelen ook daadwerkelijk doorgevoerd zullen worden. Aan de andere kant zal het ontbreken van een dialoog met huurders niet tot grotere intrinsieke motivatie van huurders bij het thema energiebesparing leiden.


3.4

Vergelijking

Eerder onderzoek van Atriensis wees uit dat een verbetering van ongeveer 20% op de energetische kwaliteit in de bestaande voorraad tot ongeveer € 3.500 aan meerinvestering per woning leidt (Perspectief energiebesparing sociale voorraad, Atriensis, april 2009). Corporaties zullen normaal gesproken nastreven om tot zoveel mogelijk energiebesparing tegen zo laag mogelijke kosten te komen. Vervolgens kan dekking van kosten nagestreefd worden zonder de huur te verhogen. In veel gevallen is vervolgens toch nog een huurverhoging nog voor een gezonde exploitatie. Hiervoor bestaan drie scenario’s. In het onderstaande schema zijn deze onderling vergeleken voor een aantal aspecten.

17 20

1 Volledige huuraanpassing bij zittende huurders

3 Volledige huuraanpassing npassing bij huuraa mutaties

3000

2 Geringe huuraanpassing bij zittende huurders en verhoogd bij mutaties 3000

Energiebesparing (per maand) Verhoging zittende huurders (per maand)

20 15

20 10

20 0

Verhoning totaal bij mutaties (per maand)

15

20

30

Meerinvestering (euro)

3000

Managementinspanning invoering

Hoog

Gemiddeld

Laag

Bijdrage aan intrinsieke motivatie huurders

Hoog

Gemiddeld

Laag

Zekerheid 100% doorvoering maatregelen

Laag

Gemiddeld

Hoog

Voor een verantwoorde scenariokeuze spelen natuurlijk nog veel meer aspecten. Denk aan de liquiditeitspositie, verwachtingen ten aanzien van mutatiegraad, het huurprijsbeleid, de visie op communicatie met zittende en nieuwe huurders of de duur van de restant exploitatieperiode. Zo biedt een hoge mutatiegraad extra kansen om inkomsten pas te gaan realiseren via de nieuwe huurders. Indien de restant exploitatieperiode slechts 20 jaar is, biedt realisatie van inkomsten via huuraanpassing bij mutaties minder soelaas. Omgekeerd biedt een relatief lange restant exploitatietermijn juist weer weel veel kansen voor huurbeleid op het mutatiemoment. Het eerste scenario van de volledige huuraanpassing bij zittende huurders vraagt om de hoogste managementinspanning, leidt bij succes tot veel draagvlak, maar heeft het hoogste risicoprofiel. Het derde scenario van de volledige huuraanpassing bij mutaties leidt juist tot de minste managementinspanning, geeft natuurlijk minder draagvlak bij zittende huurders voor energiebesparing, maar leidt tot gegarandeerde doorvoering van alle maatregelen.


Tenslotte de opmerking dat bij de bepaling van de extra huur het zaak blijft om volkshuisvestelijke aspecten als de grens van de huurtoeslag en de verdeling van het woningbezit over de categorieën goedkoop, betaalbaar en duur te blijven bewaken. Indicatieve maandhuur

18 20

Grens huurtoeslag

650 euro

Goedkoop

<350 euro

Betaalbaar

>350 en <550 euro

Duur

>550 euro


4

Bijlage: toelichting Excelblad

Hoewel bij het ontwikkelen van dit Excel rekenblad door Atriensis de uiterste zorg is nagestreefd, kan voor eventuele rekenfouten of onjuiste interpretaties niet worden ingestaan en neemt Atriensis BV geen enkele aansprakelijkheid. Atriensis is benieuwd naar reacties van gebruikers van het Excelblad. Dit leidt mogelijk tot verbeteringen en uitbreiding van mogelijkheden. Mail naar [email protected]. Tabblad 1: Invoer plus resultaat Schema 1: Uitgangspunten (blauw)

19 20

De gebruiker vult alleen in schema 1 gegevens in. Alle berekeningen per woning invullen. Dit kan dus zowel een individueel adres zijn, een gemiddelde woning in een complex of de gemiddelde woning van de corporatie. Het rekenmodel bepaalt alles in bedragen van eind 2009 en gaat er ook vanuit dat een energiebesparende ingreep per heden doorgevoerd wordt. Bij punten installatie en isolatie gaat het om de punten die verdwijnen vanuit het bestaande woningwaarderingsstelsel. Uit de huidige woningwaardering verdwijnen onder ‘blok 3 Centrale verwarming’ de punten voor de ketel. De punten voor verwarmde vertrekken blijven bestaan. Daarbij verdwijnt het verschil tussen stadsverwarming en centrale verwarming met gasketels en de punten voor thermostatische radiatorkranen vervallen eveneens. Er resteren alleen twee punten per verwarmd vertrek en 1 punt per overige ruimte met een maximum van vier overige ruimtes. Uit de huidige woningwaardering vervallen onder ‘blok 4 Warmte-isolatie’ alle punten voor dubbelglas, spouw-, vloer-, dak- en gevelisolatie. Hiervoor in de plaats komt één cijfer gebaseerd op het energielabel en de vraag of het een eengezins- of meergezinswoning betreft. Bij de huurverhoging bij mutatie gaat het om de totale verhoging. Dus hier zowel de huurverhoging invullen die bij zittende huurders doorgevoerd wordt als de extra verhoging op het mutatiemoment. Stel dat een corporatie bij zittende huurders € 10 per maand in rekening brengt en geen extra bedrag bij mutaties, dan handelt het in beide velden (huurverhoging bij mutatie en huurverhoging bij zittende huurder) om € 120. Schema’s 2, 3 en 4 met resultaten (geel) De resultaten zijn gepresenteerd op basis van prijspeil najaar 2009 en zijn bedragen per woning. Rechts van deze drie schema’s zijn de indicatieve begrenzingen van de huurtoeslag en de indeling van huurwoningen naar de klassen goedkoop, betaalbaar en duur weergegeven.


Tabblad 2: Berekeningen De gebruiker vult hier niets in. Hier rekent het blad voor de restant exploitatieperiode de huuropbrengst vanuit de extra huur bij zittende huurders en vanuit de extra huur bij mutaties, rekening houdend met de jaarlijkse huurverhoging. De totale extra huuropbrengst wordt bepaald aan de hand van de mutatiegraad. De eerste regel met cijfers presenteert de netto contante waarde over de totale exploitatieperiode. Tabblad 3: Woningwaardering De gebruiker vult hier niets in. Er is een vijftal schema’s:

20 20

• • • • •

Schema 1: Woningwaardering gekoppeld aan bouwjaar en/of energielabel Schema 2: Woningwaardering bij woningen zonder energielabel vanaf 2012 Schema 3: Woningwaardering behorend bij energielabel invoer in dit blad Schema 4: Woningwaardering behorend bij bouwjaar invoer in dit blad Schema 5: Maximaal redelijke huurprijs per juli 2009

Investeringskosten energiebesparing gedekt

Recommend Documents