Financiele verkenning investeringskosten nieuwbouw Sportpark Weltevreden
Begeleidende rapportage
Gemeente De Bilt mei 2011
Financiele verkenning investeringskosten nieuwbouw Sportpark Weltevreden
Begeleidende rapportage dossier : AD0104-100-102 versie : 1.0
Gemeente De Bilt Mei 2011
© DHV B.V. Niets uit dit bestek/drukwerk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt d.m.v. drukwerk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van DHV B.V., noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd. Het kwaliteitssysteem van DHV B.V. is gecertificeerd volgens ISO 9001.
DHV B.V.
INHOUD
BLAD
1
INLEIDING
2
2 2.1 2.2 2.3
UITGANGSPUNTEN, PLANGEBIED EN RUIMTEGEBRUIK Uitgangspunten Plangebied Ruimtegebruik
3 3 3 4
3
KOSTEN
4
4 4.1 4.2
RESULTATEN Resultaten Totaalresultaat
6 6 6
5
COLOFON
7
Financiële verkenning nieuwbouw sportcomplex locatie Sportpark Weltevreden
mei 2011, versie 1.0 -1-
DHV B.V.
1
INLEIDING
De Gemeente De Bilt is voornemens het sportcentrum HF Witte centrum, het zwembad Brandenburg en de sporthal/gymzaal aan de Marie Curieweg te combineren in een nieuw te realiseren sportcomplex. De locatie “Sportpark Weltevreden” is aangewezen als een van de mogelijke locaties. Gemeente De Bilt heeft het stedenbouwkundige bureau Inbo gevraagd een stedenbouwkundig opzet te maken voor de vier deellocaties op bovengenoemde locatie. Op basis van de stedenbouwkundige ontwerpschetsen heeft DHV een financiële verkenning uitgevoerd naar de mogelijke investeringskosten die gemoeid zijn met de verschillende varianten. DHV heeft eerder al rapportages voor dit project uitgevoerd, waaronder een 2nd opinion op de grondexploitatie van PAS B.V. met betrekking tot de herontwikkeling van de vrijkomende locaties en nieuwbouw van het sportcomplex. Het uiteindelijke resultaat bleek niet voldoende te zijn om de investering van het nieuw te bouwen sporthal en zwembad te financieren. Daarop volgend is het stedenbouwkundige plan aangepast en de grondexploitatie geactualiseerd. Voor u ligt de rapportage van de financiële verkenning die is uitgevoerd naar mogelijke investeringskosten voor nieuwbouw op de locatie “sportpark Weltevreden”. In hoofdstuk 2 worden de belangrijkste uitgangspunten besproken. In hoofdstuk 3 worden de kosten beschreven, waarna in hoofdstuk 4 de resultaten en conclusies worden benoemd.
Financiële verkenning nieuwbouw sportcomplex locatie Sportpark Weltevreden
mei 2011, versie 1.0 -2-
DHV B.V.
2
UITGANGSPUNTEN, PLANGEBIED EN RUIMTEGEBRUIK
2.1
Uitgangspunten
De investeringskosten zijn opgebouwd uit twee delen. Deel 1 gaat over de investeringskosten die gemoeid zijn met de nieuwbouw van de gebouwen. Dus de bouwkosten van het vastgoed. Deel 2 betreft de investeringskosten voor aanpassingen in het openbare gebied. Het gaat hier om de civieltechnische kosten, zoals bouw- en woonrijp maken. Tevens zijn indirecte kosten opgenomen, zoals bijkomende kosten en planontwikkelingskosten, zodat totale investeringskosten worden verkregen. Gelet op de fase waarin de plannen zich bevinden, is in de civieltechnische kostenraming aangegeven dat de bedragen een marge hebben van +/- 30%. Dit is aangegeven, omdat (nog) niet onderzocht is wat de bodemgesteldheid is, wat de situatie is met betrekking tot kabels en leidingen etc. Dit is dus een onzekerheid. De gemeente krijgt met deze rapportage inzicht in de totale investeringssom van nieuwbouw op bovengenoemde locatie. Het betreft dus geen grondexploitatie. Voor deellocatie 1 zijn eventuele verwervingskosten (i.v.m. verplaatsen van het softbalveld) meegenomen. Deze verwervingskosten zijn gebaseerd op een globale verwervingsprijs van € 10 / m². Eventuele schadevergoedingen zijn als PM-post opgenomen. Tevens zijn voor locatie 1 de aanlegkosten van een nieuw softbalveld opgenomen, te weten € 400.000 incl. BTW conform opgave van de gemeente. Voor de overige varianten zijn eventuele verwervingskosten niet meegenomen. Het is ook niet zeker dat zaken verworven moeten worden. Eventuele boekwaarden, als ook opbrengsten uit verhuur van ruimtes en verkoop van kavels voor woningbouw en overig vastgoed zijn buiten beschouwing gebleven. Voor locatie 3 en 4 is nog rekening gehouden met de aanleg van 2 kunstgrasvelden à € 500.000 incl. BTW per veld. Dit is conform opgave van de gemeente. De overige uitgangspunten zijn vermeld in de berekeningen zelf en treft u in de bijlage van dit rapport aan.
2.2
Plangebied
De locatie bestaat uit drie deellocaties die mogelijk geschikt worden geacht voor nieuwbouw. Het stedenbouwkundige bureau Inbo heeft voor deze locaties een stedenbouwkundig ontwerp opgesteld: “Concept Modellen-schetsboek”, d.d. 18 mei 2011 en ‘Presentatie Klankbordgroep 24 mei 2011’. model 1 en 1a model 2 en 2a model 3 en 3a model 4 en 4a.
Financiële verkenning nieuwbouw sportcomplex locatie Sportpark Weltevreden
mei 2011, versie 1.0 -3-
DHV B.V.
2.3
Ruimtegebruik
Het ruimtegebruik is afgeleid van de stedenbouwkundige ontwerpen. In onderstaande tabel is het ruimtegebruik voor de deellocaties weergegeven: Ruimtegebruik in m² locatie locatie locatie locatie locatie locatie locatie locatie
Bebouwd oppe rvlak
1 1a 2 2a 3 3a 4 4a
4.366 4.521 3.588 4.319 4.756 4.756 3.917 4.146
Openbaar gebied verhard 2.995 2.829 975 488 6.298 6.298 2.093 2.093
Openbaar gebied onverhard 3 .875 3 .866 3 .774 3 .530 3 .954 3 .954 2 .517 2 .288
gebouwde parkeer voorzieningen 3.500* 3.500* 2.992 2.992 0 0 3.802 3.802
* bij locatie 1 zijn ook parkeerplaatsen o nder het gebouw gesitueerd Het betreft een gebouwde parkeervoorziening op maaiveld. De oppervlakte of het aantal parkeerplaatsen is niet bekend, maar in de berekeningen is van ca. 3.500 m² uitgegaan.
3
KOSTEN
De kosten in deze rapportage bestaan enerzijds uit de totale investeringskosten (bouwkosten) voor het vastgoed en anderzijds uit de totale investeringskosten voor de civieltechnische werkzaamheden in het openbare gebied. Beide ramingen treft u aan in de bijlage. Uitgangspunten ramingen algemeen Op basis van de huidige informatie is het alleen mogelijk een globale inschatting te maken van de investeringskosten. bouwkosten gebouwen Het ramen van de bouwkosten voor het complex inclusief eventuele gebouwde parkeervoorzieningen is gedaan aan de hand van eenheidsprijzen per m² b.v.o. (bruto-vloeroppervlak). De eenheidsprijzen bestaan uit de directe bouwkosten en de indirecte bouwkosten (zie ook de bijlage) Vervolgens zijn deze eenheidsprijzen vermenigvuldigd met de hoeveelheden zoals weergegeven in de stedenbouwkundige schetsen. De eenheidsprijzen zijn bepaald aan de hand van kennis- en ervaringscijfers van DHV. Wanneer gekozen wordt voor andere ontwerpen, specifieke bouwstijlen en bouwvormen etc. heeft dit invloed op de bouwkosten waardoor deze hoger worden. In de berekeningen was in de conceptberekeningen uitgegaan van een halfverdiepte parkeerbak onder het gebouw bij de varianten waarin een gebouwde parkeervoorziening is voorzien. Aan de hand van de doorsneden van het plan kon nu een betere inschatting gemaakt worden van de bouwkosten en ook de gebouwde parkeervoorzieningen. Bij de locatie 2 gaat het om een verdiepte parkeerbak in combinatie met een gebouwde parkeervoorziening op maaiveld en bij locatie 4 is een geheel verdiepte parkeerbak opgenomen in plaats van een halfverdiepte parkeerbak dat in de conceptberekeningen als uitgangspunt
Financiële verkenning nieuwbouw sportcomplex locatie Sportpark Weltevreden
mei 2011, versie 1.0 -4-
DHV B.V.
was genomen. Dit heeft een aanzienlijke invloed op de bouwkosten. Deze zijn hoger geworden ten opzichte van de conceptberekeningen. civiele werken De specifieke situatie op de locatie is niet nader onderzocht, als ook de ondergrond, bodemgesteldheid en de aanwezigheid van kabels en leidingen. Het verdient aanbeveling dit nader te onderzoeken om de investeringskosten met minder onzekerheidsmarge te kunnen ramen. In de investeringsraming is alleen uitgegaan van de uitgangspunten zoals vermeld in de stedenbouwkundige opzet. De raming van de kosten voor civiele werken heeft een bandbreedte van + en – 30%.
Financiële verkenning nieuwbouw sportcomplex locatie Sportpark Weltevreden
mei 2011, versie 1.0 -5-
DHV B.V.
4
RESULTATEN
4.1
Resultaten
Op basis van de gehanteerde uitgangspunten zijn de totale investeringskosten (bouwkosten) van het vastgoed (sporthal, zwembad en overige voorzieningen) per deellocatie in onderstaand tabel aangegeven. Totale bouwkosten complex Inve steringskosten excl. BTW Inve steringskosten incl. BTW
€ €
Variant 1 12.379.620 14.731.748
€ €
Varia nt 1A 14.270.784 16.982.233
€ €
Variant 2 16.559.690 19.706.032
€ €
Variant 2A 18.302.090 21.779.488
Totale bouwkosten complex Inve steringskosten excl. BTW Inve steringskosten incl. BTW
€ €
Variant 3 10.750.212 12.792.752
€ €
Variant3A 12.373.284 14.724.208
€ €
Variant 4 14.143.562 16.830.839
€ €
Variant 4A 16.447.754 19.572.828
Op basis van de gehanteerde uitgangspunten zijn de investeringskosten voor de benodigde civieltechnische werkzaamheden per deellocatie in onderstaand tabel aangegeven. Totale kosten civiel
Variant 1
Variant 1A
Inve steringskosten excl. BTW
€ 1.506.091
€ 1.484.075
€
401.282
€
332.317
Inve steringskosten incl. BTW
€ 1.775.319
€ 1.749.120
€
477.526
€
395.457
Totale kosten civiel
Variant 2
Variant 2A
Variant 3
Variant3A
Variant 4
Variant 4A
Inve steringskosten excl. BTW
€ 2.853.602
€ 2.853.602
€ 2.141.410
€ 2.136.926
Inve steringskosten incl. BTW
€ 3.395.787
€ 3.395.787
€ 2.548.278
€ 2.542.942
4.2
Totaalresultaat
In onderstaande tabel wordt het totaalresultaat van de financiële verkenning weergegeven. De bouwkosten van het vastgoed en de kosten voor de civieltechnische werkzaamheden zijn per variant bij elkaar opgeteld. DHV BV Opdrachtgever Gemeente De Bilt Project Nieuwbouwlocatie sportpark W eltevreden, De Bilt Totaaloverzicht investeringskosten Onderdeel Omschrijving Locatie 1 kosten civiel + bouwkosten complex Locatie 1, variant 1A, kosten civiel + bouwkosten complex Locatie 2 kosten civiel + bouwkosten complex Locatie 2, variant 2A, kosten civiel + bouwkosten complex Locatie 3 kosten civiel + bouwkosten complex Locatie 3, variant 3A, kosten civiel + bouwkosten complex Locatie 4 kosten civiel + bouwkosten complex Locatie 4, variant 4A, kosten civiel + bouwkosten complex
Financiële verkenning nieuwbouw sportcomplex locatie Sportpark Weltevreden
Datum: 25-mei-11 Dossier nr. AD0104-100-102 Gemaakt door MR excl. BTW incl. BTW € 13.885.711 € 16.523.996 € 15.754.859 € 18.748.282 € 16.960.973 € 20.183.558 € 18.634.407 € 22.174.945 € 13.603.814 € 16.188.539 € 15.226.886 € 18.119.995 € 16.284.972 € 19.379.117 € 18.584.681 € 22.115.770
mei 2011, versie 1.0 -6-
DHV B.V.
5
COLOFON
Gemeente De Bilt/Financiele verkenning nieuwbouw sportcomplex op Weltevreden
Opdrachtgever Project Dossier Omvang rapport Auteur Bijdrage Projectleider Datum
: Gemeente De Bilt : Financiele verkenning investeringskosten nieuwbouw Sportpark Weltevreden : AD0104-100-102 : 6 pagina's : Mike Rutgers MSc RE : Jan Bronts en Har Huits DHV Kosten- en risicomanagement : Wilco de Rooij, gemeente De Bilt : mei 2011
Financiële verkenning nieuwbouw sportcomplex locatie Sportpark Weltevreden
mei 2011, versie 1.0 -7-
DHV B.V. Ruimte en Mobiliteit Laan 1914 nr. 35 3818 EX Amersfoort Postbus 1132 3800 BC Amersfoort T (033) 468 20 00 F (033) 468 28 01 www.dhv.nl bijlage 0 -1-
