Inventarisatie praktijkvoorbeelden levensloopgeschikt bouwen

Inventarisatie praktijkvoorbeelden levensloopgeschikt bouwen

Richtlijn

Doelgroep Woningtype

WoonKeur

senioren

eengezinswoningen nieuwbouw

Soort

Aantal Oplevering Projectnaam 32

2010

Plaats

Uitvoerder

De Bibliotheek

Waalwijk

Casade Woondiensten

WoonKeur

alle leeftijden

appartementen

nieuwbouw

79

2010-2011

Dr. Damstraat & Koggesingel

WoonKeur

senioren

meergezinsappartementen

Kampen

DeltaWonen

nieuwbouw

42

WoonKeur

senioren

appartementen

renovatie

61

2010

De Woerd

De Meern

Groenrand Wonen

2010

Insulinde

Nijmegen

Portaal Nijmegen

WoonKeur

senioren

appartementen

nieuwbouw

54

2008

Woonservicecentrum De IJsvogel Ermelo

WoonKeur

alle leeftijden

appartementen

UWOON

nieuwbouw

34

2010

De Schans

Woudenberg

Vallei Wonen

WoonKeur

alle leeftijden

appartementen en eengezinswoningen nieuwbouw

152

2008

Leliepark

Gouda

Woonpartners Midden Holland

Oppluslabel senioren

appartementen

renovatie

290

2010-2011

Westerkoog

Zaandam

Parteon

Oppluslabel alle leeftijden

appartementen

renovatie

70

2010

Prinzenhof

Deurne

13

1997

Krabbelaan

Baarn

Woonpartners Daelhoven Verpleeghuis i.s.m. Het Gooi & Omstreken De Woonplaats

Eigen PvE

mensen met dementie

appartementen

nieuwbouw

Eigen PvE

alle leeftijden

appartementen

renovatie

27

2006

Sleeswijk

Winterswijk

Eigen PvE

alle leeftijden

eengezinswoningen nieuwbouw

10

2011

N. Kolenbergstraat

Lutjebroek

De Woonschakel

Eigen PvE

senioren

portieketageflat

renovatie

8

2011

Boetonstraat

Amsterdam

Eigen Haard

Eigen PvE

alle leeftijden

appartementen

nieuwbouw

21

2009

De Cannenburgh Nederhoven

Zwijndrecht

Woonkracht 10 (voorheen Forta)

Eigen PvE

senioren

meergezinsappartementen

renovatie

77

2008

Eigen PvE

alle leeftijden

appartementen

nieuwbouw

320

2012-2013

Eigen PvE

senioren

appartementen

nieuwbouw

38

2012

Pasteurflat

Schoonhoven QuaWonen

De Nieuwe Heikant

Tilburg

Monnikensteeg

Arnhem

Wonen Breburg Woningstichting Openbaar Belang

www.kcwz.nl

De Bibliotheek Landgoed Driessen, Waalwijk – Casade Complex De Bibliotheek maakt deel uit van de ontwikkeling van Landgoed Driessen. Casade heeft hier een project van 117 nieuwbouwwoningen gerealiseerd. De 32 seniorenwoningen uit het plan zijn met WoonKeur opgeleverd. Deze hebben een oppervlakte van 90 m2 en zijn bestemd voor sociale huur. Visie Casade wil in 2014 voldoende passende woningen voor alle doelgroepen hebben. De corporatie investeert daarom veel in levensloopgeschikte woningen voor senioren. Zij moeten in hun eigen woning kunnen blijven wonen op het moment dat er een zorgvraag is. Niet alle projecten van Casade voldoen volledig aan WoonKeur, sommige worden in de geest ervan gebouwd. Ervaringen Het was voor de architect niet eenvoudig om in de smalle beukmaat van 5.80 meter de woonmatjes van WoonKeur te krijgen. De eis was om binnen de beukmaat aan de voor- of achterzijde op de begane grond een slaapkamer te realiseren die minimaal 3 meter breed moest zijn, maar die ook naast de keuken of woonkamer moest liggen. Om dit voor elkaar te krijgen, moest ze heel wat schuiven en draaien. Dit bleek niet te doen en er is uiteindelijk gekozen voor een woning met een kleine kamer aan de voorzijde en naast de slaapkamer op de begane grond een eetkeuken van 2.60 meter breed. De badkamer is aan de slaapkamer gevoegd en er is voldoende ruimte achter de voordeur (1.50 meter). Het is niet gelukt om beide kamers op de bovenverdieping breed genoeg te maken. Daardoor is wél het WoonKeurlabel is gehaald, maar niet het pluslabel. Hiervoor zou de beukmaat vergroot moeten worden en dat zou te duur worden. De architect vindt de eisen uit WoonKeur eigenlijk nooit onoverkomelijk. Ze ziet het als een toetsingskader voor de minimale wooneisen. Het is heel goed dat er een basiskwaliteit is. Wel zijn de voorschriften soms wat rigide. Het haalt de creativiteit uit een plan, je krijgt met het label veelal dezelfde plattegronden. En een model voor starters of alleenstaanden zou niet verkeerd zijn. Zij kunnen bijvoorbeeld met een krappere keuken af. Tijdens de bouw moet er scherp toezicht worden gehouden. Zeker bij krappe ontwerpen moet heel precies gebouwd worden. Kosten Omdat de architect de woningen als basiskwaliteit beschouwt, ziet ze ook geen meerkosten. Soms kunnen er echter wel minder woningen op een kavel, waardoor de kosten hoger worden. Bewoners De bewoners vinden het goede woningen, ze gebruiken de ruimtes ook zoals ze ontworpen zijn. Interessant is dat zelfs bij particulier opdrachtgeverschap mensen de plattegrond enigszins conform WoonKeur tekenen. Het zijn logische maten.

www.kcwz.nl

Lessen • Binnen een beukmaat kleiner dan 6 meter is het zeer lastig om aan de WoonKeur-eisen te voldoen. Aan de eisen uit het pluslabel kan dan niet worden voldaan. • Tijdens de bouw moet er scherp toezicht worden gehouden. Zeker bij krappe ontwerpen moet heel precies gebouwd worden. • De eisen zijn eigenlijk nooit onoverkomelijk • De eisen zijn soms wat rigide; ze halen de creativiteit uit een plan • Door aan WoonKeur te voldoen lever je basiskwaliteit. Dat zijn geen meerkosten. Hoogstens doordat er soms minder woningen op een kavel kunnen.

Uitvoerder: Gehanteerde richtlijn: Doelgroep: Woningtype: Soort project: Architect: Jaar van oplevering:

Casade WoonKeur senioren eengezinswoningen nieuwbouw de Bie + de Bie 2010

2

Dr. Damstraat & Koggesingel, Kampen – deltaWonen Complex In de herstructureringswijk Hanzewijk in Kampen is deltaWonen samen met de gemeente actief om de wijk opnieuw vorm te geven. Voor de hele wijk is de visie dat het een gedifferentieerde wijk wordt met verschillende leeftijdsgroepen en verschillende soorten woningen. Zo is de verhouding koop-huur 50/50. 60% Van de woningen in de nieuwe Hanzewijk wordt in het goedkope segment gerealiseerd. Eén van de bouwprojecten van deltaWonen is een levensloopgeschikt complex aan de Dr. Damstraat & Koggesingel. In totaal zijn 79 appartementen gebouwd die in de sociale huur verhuurd worden. De appartementen zijn grotendeels gebouwd volgens WoonKeur. Hoewel de woningen niet gelabeld zijn voor 55-plussers, wonen er nu wel grotendeels senioren. De begane grondappartementen aan de Dr. Damstraat en aan de Koggesingel hebben een "eigen" entree aan de straatzijde. De appartementen op de eerste en tweede verdieping zijn bereikbaar via de galerij aan de achterzijde. In de centrale entrees zijn de trappen en liften voor toegang tot de appartementen op de verdiepingen. De appartementen zijn gebouwd onder het WoonKeur. Dit betekent onder meer dat ze voor ieder goed toegankelijk zijn zoals: lage drempels, deuren 90 cm breed etc. Het merendeel van de appartementen heeft 2 slaapkamers, enkele appartementen op de hoeken of de bovenste woonlaag hebben 3 slaapkamers. Visie De visie achter de nieuwe wijk Hanzewijk is een duurzame en gedifferentieerde wijk. Ook dit complex is vanuit die uitgangspunten ontwikkeld. Daarom zijn de woningen levensloopgeschikt gebouwd. Dit betekent dat de woningen voor iedereen geschikt zijn, ook als mensen ouder worden of zorg of begeleiding nodig zijn. De woningen zijn niet 55+-gelabeld, juist omdat ze levensloopgeschikt zijn en voor iedereen een goede woning kunnen zijn. Dit project is gebouwd aan de rand van Hanzewijk. Hier is vanuit het stedenbouwkundige plan ruimte voor meerlaagse bouw. Ervaringen toepassing Uitgangspunt van het ontwerp is WoonKeur. De woningplattegrond voldoet aan het basispakket WoonKeur op de volgende onderdelen: • verkeersruimte (entree en gang) • verblijven algemeen • verblijven slaapfunctie (slaapkamer 1 + 2) • verblijven kookfunctie • voorzieningen wassen en drogen • voorzieningen toilet • voorzieningen badkamer Omwille van de bouwkosten is er op één punt (de woningdiepte) afgeweken van WoonKeur. Het gaat om het onderdeel "verblijven woonfunctie", waar de eetfunctie overlapt met de gebruiksruimte van de kookfunctie. Een andere uitdaging in het ontwerp was de toegang tot de begane grondwoningen. Deze zijn vanuit de stedenbouwkundige randvoorwaarde 60 cm boven straatniveau gelegen en hebben daardoor een eigen entree vanaf straatniveau via een trapje. Omdat dit niet goed toegankelijk is, is

www.kcwz.nl

er een soort galerij gemaakt aan de achterkant van het complex op verhoogd maaiveldniveau. Vanuit hier is een toegankelijke entree met een maximale dorpel van 2 cm. Tijdens het ontwerptraject is samengewerkt met de vrouwenadviescommissie. Deze commissie heeft het ontwerp beoordeeld en meegedacht over bepaalde aspecten, met name rondom toegankelijkheid en functioneel gebruik. Soms was het lastig om aan de eisen van de vrouwenadviescommissie te voldoen: de commissie hanteert een eigen handboek dat soms andere eisen kent dan WoonKeur. Bijvoorbeeld wat betreft het glazen deel onderaan een buitenwand: de vrouwenadviescommissie geeft aan dat dit snel vies wordt. WoonKeur heeft weer als eis dat ook vanuit een zittende positie uitzicht naar buiten is. Uiteindelijk zijn partijen er samen goed uitgekomen! De basiseisen van WoonKeur worden als goed ervaren, maar soms maken ze de woningen wel iets duurder dan reguliere bouw vanwege de benodigde ruimte. Dit zal vanwege de beperktere investeringsruimte van de corporatie in de toekomst misschien lastiger worden. Bewoners Het grootste deel van het complex is in november 2010 opgeleverd dus de bewoners wonen er nog niet zo lang. Er zijn nog weinig reacties van hen gekomen. Er wonen met name 55-plussers. Dit komt doordat vroegere bewoners van de wijk Hanzewijk voorrang kregen door de herstructurering. Omdat Hanzewijk in de jaren ‘60 van de vorige eeuw is gebouwd, woonden er inmiddels vrij veel senioren. Kosten Bij het bouwen volgens WoonKeur zijn de kosten iets hoger dan bij reguliere woningen. Dit komt voornamelijk doordat de woningen ruimer moeten zijn. DeltaWonen hanteert zelf als eis dat nieuwbouw appartementen minimaal 85 m2 moeten zijn, dus de extra ruimtekosten vallen mee. Architect De architect was al bekend met WoonKeur. Dit is ten goede gekomen aan het ontwerp en de samenwerking. Samen met de architect kon een goede afweging worden gemaakt over het wel of niet voldoen aan WoonKeur en de manier waarop gerelateerde knelpunten konden worden opgelost. Lessen • Per fase (Voorlopig ontwerp, Definitief Ontwerp en Bestek) goed monitoren van de uitgangspunten van WoonKeur. Zijn de eisen van WoonKeur goed verwerkt? Waar zijn eventueel knelpunten? Als aan het einde van elke fase een dergelijke monitoring en rapportage gebeurt, bespaart dat werk aan het einde van het gehele traject. • Laat de detaillering van cruciale details zo vroeg mogelijk uittekenen. Sommige details worden pas getekend bij de uitwerking van het ontwerp (bijvoorbeeld de hoogte van de dorpels). Dit zijn cruciale zaken voor de toegankelijkheid. • Overleg in een vroegtijdig stadium met diverse belangenbehartigers (bijvoorbeeld de Vrouwenadviescommissie en het Cosbo). Betrek de belangenbehartigers tevens in de te nemen ontwerpafwegingen. • De doelstellingen en uitgangspunten van het project goed formuleren. Bijvoorbeeld de keuze om WoonKeur strikt te hanteren of meer als richtlijn te zien. Hiervoor is open communicatie tussen partijen nodig met respect voor elkaars standpunten.

2

Uitvoerder: Gehanteerde richtlijn: Doelgroep: Woningtype: Soort project: Bouwjaar: Investeringskosten: Architect: Jaar van oplevering:

DeltaWonen WoonKeur alle leeftijden, sociale huur 79 appartementen nieuwbouw in herstructureringswijk 2010, laatste blok oplevering in 2011 totaal € 12,8 miljoen Van den Berg Architecten IJsselmuiden B.V. 2010-2011

Foto’s en plattegronden

3

4

Seniorenappartementen in De Woerd – De Meern Omschrijving project Groenrand Wonen heeft in het voorjaar van 2010 een seniorencomplex met WoonKeur opgeleverd. Het is gelegen in de wijk De Woerd, ten oosten van De Meern. Dagelijkse voorzieningen zijn dichtbij te vinden en het toekomstige Leidsche Rijn Park is op loopafstand gesitueerd. Een opstapplek voor het openbaar vervoer is bereikbaar op ongeveer 200 meter. Complex Het complex is gebouwd voor de doelgroep 55+. De woningen zijn gelijkvloers. De 42 appartementen, die per lift bereikbaar zijn, zijn verdeeld over twee gebouwen van 15 en 27 woningen: blok 2.1 en blok 2.4. In beide gebouwen bevindt zich één zeer riante vrijesectorwoning op de bovenste verdieping. Blok 2.1 is vrijstaand. Blok 2.4 vormt een hofje samen met een aantal eengezinswoningen. In dit hofje zijn de parkeerplaatsen en de gezamenlijke tuin voor bewoners van het complex gesitueerd. Het complex is ontworpen door Mulleners en Mulleners, Amsterdam. De gemiddelde leeftijd van de bewoners is 68 jaar.

blok 2.1

blok 2.4

http://www.groenrandwonen.nl/projecten/infocultuurcampus/461 Visie Groenrand Wonen bouwt alle seniorenwoningen volgens WoonKeur. Hiervoor is gekozen omdat de verwachting is dat met WoonKeur de seniorenwoningen voor langere tijd verhuurbaar zijn. In het verleden zijn appartementen gebouwd die binnen 20 jaar niet meer aan de eisen van de doelgroep voldoen. Daarnaast wil Groenrand Wonen marktgerichter werken. De verwachting is dat met WoonKeur beter op de wensen van senioren wordt ingespeeld. Ervaringen toepassing Groenrand Wonen is niet vanaf het begin bij het project betrokken geweest. De corporatie heeft de sociale woningen die in het project voorzien waren, overgenomen van de ontwikkelaar van de hele wijk. Omdat het ontwerp al was gemaakt moest de corporatie om tafel gaan met de aannemer om het ontwerp aan te passen aan de eisen van WoonKeur. Dit heeft veel tijd en energie gekost. Gelukkig heeft de aannemer het meerwerk op een reële wijze in rekening gebracht. De late instap in het project heeft het toepassen van WoonKeur lastig gemaakt. Het ontwerp

www.kcwz.nl

van de woningen was gericht op de buitenkant van de woningen, waar WoonKeur zich richt op de binnenkant. Dit maakte het lastig om sommige elementen in te passen. In dit geval was het niet meer mogelijk een berging met de juiste afmetingen te maken. Gelukkig valt er bij het aanvragen van het label veel uit te leggen en is met de nodige correcties het label toch te halen. Bij het ontwerp van de woningen moet goed nagedacht worden over de details. Deze worden gauw over het hoofd gezien. Een belangrijk onderdeel dat niet gemist mag worden is de plaatsing van de elektrische deuren. Tijdens de bouw is het van belang dat er scherp toezicht wordt gehouden. Om het label te kunnen halen moesten in dit project de drempels van de badkamer worden verwijderd. Deze had de aannemer conform bouwbesluit geplaatst. Dit was over het hoofd gezien. Groenrand Wonen geeft aan dat als vanaf het begin van het project duidelijk was geweest dat er met WoonKeur gebouwd zou worden, het niet lastig te realiseren is. De bouwtechnische eisen zijn niet lastig. Wel worden er vragen gesteld bij sommige elementen van WoonKeur. De liftvoorziening bij eengezinswoningen wordt als overdreven ervaren. Dit neemt veel ruimte in beslag. Beter is het om met ruimte voor een traplift te werken. Kosten De meerkosten voor WoonKeur vallen mee als vanaf de ontwerpfase en bij de aanbesteding duidelijk wordt gemaakt dat WoonKeur wordt toegepast. Veel onderdelen zijn zonder meerkosten ten opzichte van een regulier ontwerp toe te passen. Zo kan de buitenruimte in de galerij worden opgenomen, waardoor deze tevens breed genoeg is. Een andere voorwaarde om meerkosten te voorkomen is dat het ontwerp van de binnenkant niet ondergeschikt is aan dat van de buitenkant. Bij de toepassing van WoonKeur bij eengezinswoningen zijn er onnodige meerkosten als er een liftschacht wordt gebouwd. Dit wordt door bewoners ook als ruimteverlies ervaren. Bewoners De bewoners zijn enthousiast over WoonKeur, de woningen voldoen aan hun wensen. De corporatie heeft niet voor het pluspakket gekozen. Het lijkt er niet op dat huurders deze onderdelen missen. WoonKeur staat bij de selectie van een woning niet op de eerste plaats. De ervaring leert dat de locatie het belangrijkst wordt gevonden. Oudere, minder geschikte woningen die op een gunstige locatie staan worden nog eerder verhuurd dan woningen met WoonKeur die wat verder van voorzieningen liggen. Ouderen worden niet met WoonKeur verleid om naar een nieuwe locatie te verhuizen. Lessen •

• • •

Geef vanaf de contractfase al aan dat met WoonKeur gewerkt gaat worden, zodat de eisen van WoonKeur in het ontwerp worden meegenomen. Indien een project wordt overgenomen dienen duidelijke afspraken over meerwerk te worden gemaakt. Het ontwerp van de binnenkant mag niet ondergeschikt zijn aan dat van de buitenkant. Als aan bovenstaande eisen voldaan wordt vallen meerkosten mee omdat slim met de eisen kan worden omgegaan. Besteed veel aandacht aan details. Zowel tijdens het ontwerp als tijdens de bouw.

2

Uitvoerder: Gehanteerde richtlijn: Doelgroep: Woningtype: Architect: Soort project: Jaar van oplevering:

Groenrand Wonen WoonKeur, basiseisen senioren meergezinswoning gestapeld Mulleners en Mulleners, Amsterdam nieuwbouw 2010

Plattegronden

3

4

5

6

Insulinde – Portaal Nijmegen, Nijmegen Complex Het complex Insulinde ligt in de wijk Hees in Nijmegen, op de grens met de wijk de Wolfskuil. Het aantal senioren in Hees is zeer hoog. Het gedeelte van Hees waar Insulinde ligt, is een aantrekkelijk gebied voor senioren om te wonen. Insulinde is gebouwd in 1974 en heeft 61 appartementen, waarvan 42 tweekamerwoningen en 19 driekamerwoningen. Alle appartementen hebben een bereikbare huur (onder de eerste aftoppingsgrens) en variëren in oppervlakte van 65 tot 75 m2 gbo. Het bevindt zich in een veilige buurt en de winkels, een verzorgingshuis en openbare voorzieningen liggen op 250 meter afstand. Het project is gestart als een pilot. Insulinde is hiervoor geselecteerd vanwege de hoge gemiddelde leeftijd van de bewoners (75+), het hoge voorzieningenniveau in de omgeving en de ontmoetingsruimte waarover het complex beschikt. De ingrepen bestonden uit het zorggeschikt maken van de woningen en het complex, het realiseren van het Politiekeurmerk Veilig Wonen, het inzetten van wisselwoningen en het realiseren van een scootmobielstalling. De gemeente heeft de looppaden in de omgeving van het complex aangepast. Visie Het huidige bezit van Portaal Nijmegen is onvoldoende geschikt voor het huisvesten van de groeiende groep ouderen met een zorg- en/of hulpvraag. Ook het zoveel mogelijk levensloopbestendig bouwen in de (her)ontwikkelgebieden is niet toereikend om aan de vaak wijkgebonden woonwens van hun steeds ouder wordende klant tegemoet te komen. Het (succesvol) terugdringen van het aantal verblijfsindicaties voor een verzorgingshuis maakt dit probleem alleen maar nijpender. Het doel van het project is via een integrale aanpak van Wonen, Welzijn en Zorg senioren en mensen met een functiebeperking in staat te stellen zo lang mogelijk thuis te kunnen blijven wonen. Dit geldt voor huidige huurders of woningzoekenden die in verband met een functiebeperking een voor wonen en zorg geschikte woning nodig hebben. Voor het levensloopgeschikt maken is gebruik gemaakt van WoonKeur bestaande bouw. Hier is voor gekozen omdat het meer biedt dan gewoon “rollatordoorgankelijk”. Ervaringen Het project is voor, door en samen met de bewoners tot stand gekomen. Om de behoefte van de klant in beeld te brengen zijn bij de start alle bewoners van Insulinde geënquêteerd. De belangrijkste knelpunten waren: de hoogte van de drempels naar de woningen, ongeschikte en verouderde keuken en sanitaire voorzieningen, onveilige looppaden naar de winkels en het ontbreken van activiteiten en diensten. Vervolgens zijn er voorstellen uitgebracht ter verbetering van de dienstverlening (algemeen) en de toegankelijkheid van woning en woongebouw. Voor de realisatie van een integraal aanbod is in dit project samengewerkt met een zorgleverancier en een welzijnsorganisatie.

www.kcwz.nl

Gezien de doelgroep en het doel is er bewust gekozen voor een extra zorgvuldige aanpak met de klant: • Keuzevrijheid voor de klant om al dan niet mee te doen bij de renovatie • Inrichten modelwoning en inzetten van wisselwoningen in het eigen complex • Intensieve begeleiding van de klant tijdens de uitvoering • Communicatie middels bijeenkomsten en nieuwsbrieven Ook is er in de keuze voor de aannemer rekening gehouden met deze doelgroep. Het succes van het project is mede afhankelijk van de medewerkers van de aannemer. Vooral van de uitvoerder wordt verwacht dat hij goed kan communiceren en zich kan verplaatsen in de doelgroep (inlevingsvermogen). Belangrijk hierbij is ook dat de aannemer ervaring heeft met renovatie in bewoonde staat. Aandachtspunten zijn: • Je bent op bezoek en bezorgt overlast, houd daar rekening mee; • Leef je in in de situatie van de bewoner; • Wees flexibel, dan zal de bewoner dat ook zijn. De bewoners hebben de samenwerking als zeer prettig ervaren. De uitvoering is goed verlopen en veel zaken waren gemakkelijk uitvoerbaar. Er is geen architect aan te pas gekomen. Wel is er in een vroeg stadium overleg geweest met de certificerende instantie SKW. De scootmobielstalling is het enige knelpunt. Het huidige ontwerp is door de commissie welstand afgekeurd. Het belangrijkste resultaat is het realiseren van een integraal aanbod op het terrein van wonen, welzijn en zorg. Een bijzonder bijkomend effect is dat de bewoners zelf weer activiteiten organiseren in de ontmoetingsruimte. Voor Portaal Nijmegen was het project Insulinde een pilotproject en er is nu een handboek beschikbaar voor het realiseren van dergelijke projecten. Belangrijke elementen in het proces zijn de communicatie en de specifieke doelgroep. De kracht van het project is dat het voor, door en samen met de bewoners is gerealiseerd. In 2008 en 2009 zijn alle ouderencomplexen van Portaal Nijmegen gescreend en op basis van een aantal criteria is er een planning gemaakt van de complexen die de komende jaren worden aangepast tot minimaal het niveau van rollatordoorgankelijkheid. Kosten De investeringen bedroegen ongeveer € 16.000 per woning. Dit bedrag omvat onder andere het zorggeschikt maken de van woningen en het complex, het realiseren van het Politiekeurmerk Veilig Wonen, het inzetten van wisselwoningen en het realiseren van een scootmobielstalling. De noodzakelijke investeringen zijn gedaan door Portaal. Bij de start van het project heeft de gemeente de looppaden in de omgeving van het complex aangepast. De gemeente levert een bijdrage aan de nog te realiseren scootmobielstalling. Het gaat dan om een bedrag van ca. € 1.000 per scootmobielplaats. De scootmobielruimte moet in 2011 gerealiseerd worden. De kosten voor levensloopgeschikt renoveren zijn hoger dan bij reguliere renovatie. Het percentage is lastig aan te geven omdat het hier om maatwerk gaat en afhankelijk is van het type project. Bewoners Tijdens de evaluatie bleek dat bewoners uitermate tevreden zijn met hun woning en met name over de manier waarop Portaal het heeft uitgevoerd.

2

Lessen • Betrek bewoners vroegtijdig bij het renovatieproces: begeleid ze intensief gedurende het proces en geef ze een stem. • Technische aanpassingen zijn over het algemeen gemakkelijk uitvoerbaar. • Verwacht van de uitvoerder dat hij goed kan communiceren en zich kan verplaatsen in de doelgroep (inlevingsvermogen). Zorg dat de aannemer ervaring heeft met renovatie in bewoonde staat. • Gebruik het project als leerervaring. Uitvoerder: Gehanteerde richtlijn: Doelgroep: Woningtype: Soort project: Investeringskosten: Jaar van oplevering:

Portaal Nijmegen WoonKeur senioren appartementen renovatie ongeveer € 16.000 per woning 2010

3

Woonservicecentrum De IJsvogel, Ermelo - UWOON Complex Het project De IJsvogel in Ermelo bestaat uit een hoofd- en een bijgebouw. In het bijgebouw is een woonservicecentrum gerealiseerd met 13 huurappartementen voor senioren in de sociale huur. Deze woningen zijn gebouwd met WoonKeur als onderlegger en mede op basis van input van de zorgorganisatie en zijn levensloopgeschikt. Dit gebouw heeft drie woonlagen en een eigen centrale entree. De doelgroep van dit wooncomplex bestaat uit senioren die zelfstandig wonen maar wellicht in de toekomst zorg of begeleiding thuis nodig hebben. Zij kunnen dan zorg afnemen vanuit het naastgelegen woonzorgcentrum. In het hoofdgebouw bevindt zich het woonzorgcentrum De IJsvogel van Stichting Zorggroep Noordwest-Veluwe met 38 intramurale appartementen. Hierin zijn ook nog 3 huurappartementen ondergebracht die bij het woonservicecentrum behoren. Deze zijn te bereiken via de centrale entree van De IJsvogel. Bewoners van het woonservicecentrum kunnen gebruik maken van de faciliteiten van het zorggebouw. Beide gebouwen zijn met elkaar verbonden door een overdekte loopbrug op de eerste verdieping. Direct naast het woonservicecentrum bevindt zich een ruime, af te sluiten en gemeenschappelijke fietsen-/scootmobielstalling. Naast dit gebouw staan de gemeenschappelijke afvalcontainers. De locatie van het complex is zeer goed: het ligt naast het dienstencentrum De Baanveger, waar allerlei diensten en activiteiten voor senioren geboden worden. Naast het complex ligt een kanovijver: een mooi uitzicht en in de zomer genoeg te zien en beleven. Bij het ontwikkelen van dit complex is bedacht dat het geschikt zou zijn voor senioren die een partner hebben die zware zorg nodig heeft. De partner kan dan in het woonzorgcentrum wonen (intramuraal) en toch in de buurt zijn. Visie UWOON heeft de volgende visie voor het realiseren van levensloopgeschikte woningen: het is belangrijk dat senioren zo lang ze kunnen en willen zelfstandig blijven wonen. In het woonservicecentrum de IJsvogel kan dit goed. Deels doordat de woningen en het complex toegankelijk en geschikt zijn, maar ook doordat het woonzorgcentrum vlakbij ligt en meerdere voorzieningen in de buurt zijn. UWOON heeft gemerkt dat de vraag naar deze woningen groot is, vooral omdat het lokale aanbod van levensloopgeschikte woningen beperkt is en omdat deze locatie aantrekkelijk is. Voor het woonservicecentrum zijn de uitgangspunten van WoonKeur de onderlegger. WoonKeur en het handboek voor toegankelijkheid zijn gebruikt voor het Programma van Eisen en het ontwerp. Ook is input van de Zorggroep Noord-West Veluwe gebruikt, dit met name omdat het bijgebouw in eerste instantie ook voor hen ontworpen zou worden, net als het woonzorgcentrum. Door wijzigingen in de AWBZ is UWOON gevraagd de extramurale appartementen (het bijgebouw) te verhuren.

www.kcwz.nl

Ervaringen De ervaringen van UWOON met het bouwen volgens WoonKeur zijn goed. Het vooraf opstellen van een goed ruimtelijk PvE is wel belangrijk, dit is bij dit project gaandeweg gebeurd en achteraf gezien was dat niet handig. De eisen van WoonKeur liggen over het algemeen boven het niveau van het Bouwbesluit. De eisen in het Bouwbesluit en de input van de zorgorganisatie vormen de minimumvoorwaarden waaraan de woningen moesten voldoen. UWOON heeft gemerkt dat het belangrijk is om de specifieke wensen van senioren ook mee te nemen in het ontwerp en niet alleen naar WoonKeur te kijken. Zo is bijvoorbeeld de entreedeur van het bijgebouw niet elektrisch en is er een uitpandige, gemeenschappelijke berging voor scootmobiels. Dit had beter inpandig geplaatst kunnen worden. De woningen zijn mooi en ruim geworden. UWOON heeft van bewoners teruggekregen dat niet vanuit alle ruimtes in de woning zittend goed naar buiten kan worden gekeken. Het Bouwbesluit is hierin beperkend (1m hoog is de eis en doe je daar glas in, dan moet het veiligheidsglas zijn). Het was een kostenoverweging om dit niet overal toe te passen. Achteraf bezien zou UWOON de volgende keer kijken hoe de doelgroep meer betrokken kan worden bij het ontwerpproces. Vanaf het begin is met dezelfde architect gewerkt. Deze samenwerking is goed verlopen, de architect had al ervaring met gebouwen voor de zorg, hetgeen het ontwerpproces ten goede is gekomen. UWOON is zeer tevreden met het complex, het is een mooi, ruim en overzichtelijk gebouw geworden. Achteraf gezien is het ontwerp wel erg ruim, een volgende keer zou daar vanwege het kostenaspect minder mogelijkheid voor zijn. In de woningen van het bijgebouw is beperkt domotica; er zijn met name loze leidingen aangelegd ter voorbereiding, bijvoorbeeld domotica voorzieningen in de meterkast. Een volgende keer zou UWOON wellicht al bewoners naar keuze alvast voorzieningen laten aanbrengen, bijvoorbeeld met bijbetalen hiervoor. Kosten Het toepassen van WoonKeur heeft een hoger bouwkostenniveau tot gevolg dan het bouwen van reguliere woningen. Een goede prijs/kwaliteit verhouding is mogelijk door goede afstemming met de diverse partijen. Het werk ontwikkelen en bouwen in een bouwteam kan waarschijnlijk kosten besparen. Dit was nog niet zo ‘gewoon’ toen het ontwikkeltraject van dit complex startte (3 à 4 jaar voorbereiding en ontwikkeltijd, 1,5 jaar bouwen). Goede samenwerking is belangrijk zodat alle partijen weten waar het om gaat. Bewoners De doelgroep senioren woont er nu naar tevredenheid. Het is niet altijd gelukt om ouderen te huisvesten die een partner hebben die in het woonzorgcomplex woont. De bewoners zijn zeer tevreden over de woning en met name de ruimtes, die zeer geschikt zijn voor zorgverlening. De woonkwaliteit is hoog, mensen wonen hier met veel plezier. Een grotere inpandige berging was wel gewenst geweest. Lessen • Vooraf een goed ruimtelijk programma en PvE opstellen. • Aandacht voor speciale woonwensen van ouderen: Achteraf bezien zou UWOON de volgende keer kijken hoe de doelgroep meer betrokken kan worden bij het ontwerpproces. • De basis van WoonKeur is goed, het is een handig hulpmiddel om de toegankelijkheid van

2

•

een woning en complex te waarborgen. Sommige zaken zijn kostenverhogend in WoonKeur, UWOON vraagt zich af of dit altijd meerwaarde heeft. Bijvoorbeeld de extra zijlichten naast de voordeur.

Uitvoerder: Gehanteerde richtlijn: Doelgroep: Woningtype: Soort project: Investeringskosten: Architect: Jaar van oplevering:

UWOON WoonKeur en wensen zorgorganisatie senioren appartementen nieuwbouw (bouwjaar 2008) € 187.000 per appartement Sacon (Zwolle) 2008

Foto en plattegrond

3

4

De Schans, Woudenberg – Vallei Wonen Complex Vallei Wonen heeft in het voorjaar van 2010 de Schans opgeleverd. Er zijn 34 woningen gebouwd boven een multifunctioneel centrum met daarin een activiteitencentrum en het informatieloket welzijn, zorg en wonen van de gemeente. Daarnaast zijn in het complex een tandartsen, huisartsen en fysiotherapiepraktijk, een fysiofitcentrum en het kantoor van Vallei Wonen gevestigd. Het complex bestaat uit drie parkgebouwen: De Citadel (14 sociale huurappartementen), De Kazemat (14 sociale huurappartementen) en Het Bastion (10 vrije sector huurappartementen). Deze zijn gelegen op de bouwlagen boven de andere functies. http://www.valleiwonen.nl/projecten/de-schans-opgeleverd

Visie Aanleiding om met WoonKeur te gaan bouwen was een woningmarktonderzoek waaruit vergrijzing van de bewoners bleek. De aanpassingen aan bestaande woningen bleken kostbaar, met WoonKeur moet dit - ook in de toekomst - beperkt blijven. Vallei Wonen bouwt met WoonKeur omdat ze toekomstbestendige woningen wil bouwen zónder vast te zitten aan een bepaalde doelgroep. Ook blijkt dat klanten flexibiliteit willen. De keuze is op WoonKeur gevallen omdat de corporatie verwachtte dat dit goed zou vallen in de markt. Woningen vallen als het ware onder een ‘merk’. In de praktijk is dit echter tegengevallen. Het label was tot voor kort niet erg bekend onder de bevolking. Hier lijkt langzaam verandering in te komen. Ervaringen toepassing De corporatie volgt de eisen van WoonKeur doorgaans helemaal en vraagt de labels ook aan. Dit eisen van WoonKeur worden niet als lastig ervaren, mits met architecten wordt gewerkt die goed op de hoogte zijn van het label. Als dit niet het geval is kost het veel tijd en energie omdat de tekeningen helemaal nagekeken moeten worden. Met name op detailniveau zijn foutjes snel gemaakt. WoonKeur kent immers vele details waarvan je goed op de hoogte moet

www.kcwz.nl

zijn. Tijdens de bouw moet alert toezicht gehouden worden. Het is niet nodig om aannemers te selecteren op ervaring met WoonKeur. Het lukt niet altijd om WoonKeur toe te passen. Dit is met name het geval als in dorpskernen – daar waar ouderen juist willen wonen – wordt gebouwd. De eisen die aan de buitenruimte gesteld worden zijn hier niet altijd te realiseren. Zo kunnen parkeerplaatsen vaak niet binnen loopafstand en in het zicht worden aangelegd. In uitleggebieden is dit geen probleem. De eisen die in het label gesteld worden zijn reëel. In het verleden stonden er nog onnodige eisen in, zoals een deur tussen de hoofdslaapkamer en de badkamer. Na kritiek is deze eis echter aangepast naar een advies om het mogelijk te maken dat bewoners er een deur plaatsen. De bereidheid van de organisatie achter WoonKeur om de eisen aan de ervaringen van bouwers en gebruikers aan te passen wordt gewaardeerd. Kosten De extra kosten die samenhangen met het bouwen met WoonKeur vallen mee. Dit komt echter mede doordat de corporatie sowieso woningen van ruim 80 m2 bouwt. Als dat niet het geval zou zijn zouden er wel meerkosten zijn. De kosten voor extra voorzieningen vallen erg mee. Woningen zijn als sociale huurwoning te verhuren. Bewoners De bewoners zijn enthousiast over WoonKeur, de woningen voldoen aan hun wensen. Hun verwachtingen zijn niet extra hooggespannen door het label. Lessen • • • • •

Met WoonKeur bouw je geschikt voor iedere doelgroep. Werk met architecten die op de hoogte zijn van WoonKeur. Bewaak de juiste uitvoering van de eisen gedurende het gehele bouwproces. De organisatie achter WoonKeur is ontvankelijk voor kritiek en aangedragen verbeterpunten: WoonKeur wordt daardoor steeds beter. Meerkosten zijn er niet, mits de architect ermee bekend is en er sowieso al woningen van rond de 80m2 worden gebouwd.

Uitvoerder: Gehanteerde richtlijn: Doelgroep: Woningtype: Soort project: Investeringskosten: Architect: Jaar van oplevering:

Vallei Wonen i.s.m. gemeente Woudenberg WoonKeur alle leeftijden appartementen nieuwbouw in woonzorgzone € 140.000 per woning Haykens Jansma Kremer, Groningen 2010

2

3

Leliepark, Gouda – Woonpartners Midden Holland Complex Woonpartners heeft in de Goudse wijk Lelieveld 61 huurappartementen, 72 koopappartementen en 19 eengezinskoopwoningen gebouwd volgens WoonKeur. Oplevering heeft plaatsgevonden vanaf maart 2008. De woningen zijn gebouwd op de locatie van een voormalige woonwijk. Visie Woonpartners MH is al in 2003 begonnen met WoonKeur. De reden hiervoor is dat de corporatie woningen met meer toekomstwaarde wil bouwen. Ook verwacht de corporatie meer leefbaarheid te creëren door niet specifiek voor de doelgroep senioren te bouwen maar voor doorstroming. Toekomstige senioren kunnen met minimale aanpassingen in hun vertrouwde omgeving blijven wonen. Ervaringen In 2006 heeft de corporatie een evaluatie van het werken met WoonKeur uitgevoerd. De conclusie was dat niet alle eisen van primair belang zijn. De eisen die dat wel zijn, blijven onverminderd meegaan in het bestek van nieuwe woningen. Een aantal eisen wordt bij eengezinswoningen echter niet meer doorgevoerd. De opstelplaats voor een plateaulift is een ruimtevreter, een hoge investering voor een voorziening die niet gebruikt wordt en waar bewoners ook geen begrip voor hebben. Een traplift is voldoende. Ook hoeven niet alle slaapkamers aan de oppervlakte-eisen te voldoen. Dit wordt ook te duur als in de sociale huursector gebouwd wordt. Alleen de eerste twee slaapkamers hoeven voortaan aan de eisen te voldoen. Woonpartners MH past alle eisen die geen of nauwelijks geld kosten onverkort toe. Voor de eengezinswoningen wordt geen label aangevraagd maar omdat nagenoeg aan alle eisen wordt voldaan, stelt de corporatie dat ze zeker levensloopgeschikt zijn. Bij de appartementen wordt wel aan alle WoonKeureisen voldaan. Tijdens de bouw ervaart men weinig problemen, al moet er goed toezicht worden gehouden. Architecten kunnen er prima mee overweg, zij zijn bekend met de eisen van WoonKeur. Kosten Er zijn meerkosten aan WoonKeur verbonden. Dit zit niet in de indeling, maar in de details. Voorbeelden zijn de extra glasplaat bij de voordeur en met name het gebruik van domotica. De installateur rekent met een lijst van eisen ten opzichte van NEN 1010 (veiligheidsbepalingen voor elektrische installaties). Aanvullingen vallen buiten het standaardcontract en worden als meerkosten gerekend. Daarom meent de corporatie dat sommige eisen niet reëel zijn, zoals het verhuisraam 1 op de eerste etage bij eengezinswoningen en het inrichten van de CV-installatie op 22 graden celcius (dit staat haaks op duurzaamheidseisen).

1

Dit is geen eis uit het basispakket Woning van WoonKeur 2009 – red.

www.kcwz.nl

Bewoners Bewoners zijn tevreden over hun woning maar het is niet bekend of dit vanwege WoonKeur is. Hiernaar is geen onderzoek gedaan. Lessen • Niet alle WoonKeureisen voor eengezinswoningen zijn van primair belang: o Een traplift is voldoende, een opstelplaats voor een plateaulift biedt geen toegevoegde waarde o Niet alle slaapkamers hoeven aan de oppervlakte-eisen te voldoen, twee is voldoende • Houd goed toezicht tijdens de bouw • Er zijn meerkosten aan WoonKeur verbonden, voornamelijk door het realiseren van details en domotica Uitvoerder: Gehanteerde richtlijn: Doelgroep: Woningtype: Soort project: Investeringskosten: Architect: Jaar van oplevering:

Woonpartners Midden Holland WoonKeur alle leeftijden appartementen en eengezinswoningen nieuwbouw 12 miljoen TIB Architecten, Capelle a/d IJssel 2008

Plattegrond

2

Westerkoog, Zaandam - Parteon Complex Het complex Westerkoog bestaat uit 290 appartementen die levensloopgeschikt zijn gemaakt door het complex op te plussen. Er is gekozen om dit complex op te plussen omdat het in een woonservicewijk ligt. Er is een goed netwerk van zorg- en welzijnsorganisaties in de nabijheid van het complex. De maatregelen bestaan uit het weghalen van drempels bij de voor- en achterdeuren van de appartementen, het aanbrengen van automatische deuren in de gemeenschappelijke ruimtes, deze deuren verbreden en de drempel ervan verlagen, het aanleggen van een ruimte voor scootmobiels met oplaadpunt en het aanbrengen van anti-slipmaatregelen in de badkamers. De plattegronden van de woningen waren al geschikt. Visie De gemeente Zaanstad zet in op woonservicewijken en werkt daarbij samen met Parteon. Een aantal complexen in de woonservicewijk is gelabeld voor senioren. Deze complexen moesten sowieso gerenoveerd worden, nu worden meteen opplusmaatregelen genomen. De complexen zijn geselecteerd op basis van een zogenaamde “doorzonscan”, waaruit is gebleken welke complexen eenvoudig levensloopgeschikt zijn te maken. In de scan heeft Parteon ook een eigen programma van eisen voor levensloopgeschiktheid meegenomen. Deze corporatie had in het verleden al een flat opgeplust, dus is met het Oppluslabel verder gegaan. Het is niet het doel het label te halen, maar om aandacht aan de elementen hieruit te besteden. Ervaringen De corporatie ondervond geen serieuze knelpunten bij het uitvoeren van deze maatregelen. Wel waren er zorgen over de waterdichtheid van de appartementen bij het verlagen van de drempels en het ophogen van de galerij. Dit is opgelost door een valdorpel toe te passen. Dit is een dorpel die tegen de deur drukt wanneer deze gesloten wordt. Ook is er een plaat gezet tussen de deur en de galerij waardoor er geen plassen kunnen ontstaan. Er zijn geen klachten over wateroverlast dus de maatregelen lijken te helpen. Bij de renovatie is samengewerkt met een architect. Deze is geselecteerd op zijn ervaring met renovatie. Hij had geen ervaring met levensloopgeschikt bouwen. Parteon heeft veel moeten bijsturen om het ontwerp goed te krijgen. Dit had voornamelijk te maken met het hoge detailniveau dat vereist was om het werk uitvoerbaar te krijgen. Een belangrijke ervaring is dus dat de architect goed aangestuurd moet worden. De aannemer is na de voorselectie in het bouwteam opgenomen. Door hem goed mee te nemen hierin kan hij de maatregelen goed uitvoeren. Er gaat wel meer tijd dan gebruikelijk in het bouwteam zitten. In het bouwteam zijn de criteria voor het opplussen opgesteld en uitgewerkt. Voortaan gaat Parteon dit vooraf doen. Dan kan er beter op gestuurd worden. Bewoners De bewoners zijn er nog niet altijd rijp voor. Dit zijn meestal de ‘jongere ouderen’, die de renovatie vooral als hinderlijk ervaren. De oudsten zijn er erg blij mee omdat de toegankelijkheid sterk verbeterd is.

www.kcwz.nl

Kosten Isolatie en verlagen van de drempels zijn duur. Maar omdat de complexen sowieso gerenoveerd dienden te worden vallen de meerkosten mee. Leerpunten • Stel vooraf criteria vast voor levensloopgeschikt bouwen, zodat de architect beter aangestuurd kan worden. • Neem de aannemer vroeg mee door middel van een bouwteamconstructie. • Meerkosten vallen mee, al kost ophogen van galerijen veel geld. • Maak vooraf duidelijk dat de architect de tekeningen tot in detail goed moet uitwerken. • Bij opplussen is het belangrijk de bewoners mee te krijgen in het traject, zij moeten de meerwaarde inzien. Uitvoerder: Gehanteerde richtlijn: Doelgroep: Woningtype: Soort project: Architect: Investering: Jaar van oplevering:

Parteon Oppluslabel senioren appartementen renovatie Bureau Hooischuur ca. 10 miljoen 2010-2011

2

Prinzenhof Deurne, Woonpartners Complex Aan de Ameidewal in Deurne heeft Woonpartners het 70 appartementen tellende complex Prinzenhof opgeplust. Aan de hand van de eisen van het Oppluslabel is het complex toegankelijk gemaakt. Dit betreffen eisen aan de buitenkant van de woning, zoals het weghalen van drempels en het verbreden van toegangsdeuren. Visie Voorheen werden appartementen door Woonpartners eigenlijk ad hoc opgeplust. Enige jaren geleden is de ambitie bijgesteld. Het werd een prioriteit om het toenemend aantal appartementen in de portefeuille beter toegankelijk te maken voor de groeiende groep 55plussers. De ambitie is nu om ieder jaar 20% minder moeilijk betreedbare appartementen te hebben. Voor het behalen van deze ambities heeft Woonpartners eisen gebruikt van het Kenniscentrum Opplussen. Hiermee had de corporatie al goede ervaringen opgedaan. Uit hun eisen heeft de corporatie een beredeneerde selectie gemaakt en door middel van een inventarisatie van vier complexen is bepaald welke zaken aangepast gingen worden. De corporatie volgt alleen het Oppluslabel aan de buitenkant van de woning. Dit betreft eisen aan de toegankelijkheid tot aan de voordeur, zoals verlichting, leuning, draaicirkels, rollatormogelijkheden, drempelloosheid en seniorensloten. De corporatie past het Oppluslabel niet meer toe binnen de woningen. De subsidie hiervoor is verdwenen en daarom worden hier alleen de WVG-pakketten nog gedaan. Ervaringen Een aantal eisen bleek te duur en heeft Woonpartners laten vallen. Dit zijn onder andere de luie keldertrap en de plateaulift buiten. De functionaliteit leek laag en de lift werd als te vernielgevoelig gezien. Het weglaten van deze eisen is gecompenseerd door andere ingrepen die in de ogen van Woonpartners het hoogste rendement voor de gebruiker opleveren. Tijdens de bouw is gebleken dat de corporatie teveel heeft geleund op het label en de eisen hiervan zonder zelf goed te kijken door heeft gegeven aan de aannemer. Deze heeft netjes volgens het label gebouwd, maar achteraf is gebleken dat er aanpassingen nodig waren, zoals voor: • veiligheid • scootmobielen • toegankelijkheid • brandveiligheid • comfort Daarnaast werd nog genoemd dat er elleboogschakelaars tussen de deuren moeten komen en dat er meer verlichting nodig is dan het label voorschrijft. In een volgend complex zal Woonpartners deze kennis niet alleen meenemen, maar ook met de huurdersverenigingen van andere complexen in overleg gaan over wensen. Dit betekent dat Woonpartners het Oppluslabel niet meer als uitgangspunt neemt, maar wel het label zal aanvragen. Een aantal eisen uit het Oppluslabel wordt wat overbodig gevonden, zoals het seniorenslot en de minimumbreedte van sommige ruimtes. Soms zitten eisen elkaar ook in de weg, zoals een traplift die de vluchtweg deels versperde.

www.kcwz.nl

Kosten Opplussen is duur. Maar het label is wel wat waard en er zijn goede reacties van bewoners. Omdat de corporatie nu zelf eisen stelt, kan het zijn dat ze geen label krijgen. Dat nemen ze voor lief, al willen ze het liefst wel het label behalen. Het doel blijft het toegankelijk huisvesten van minder validen, niet het halen van het label. Bewoners De bewoners zijn tevreden, er zijn ook veel aanpassingen gedaan. Een deurautomaat zouden ze nog wel prettig vinden. Lessen • Maak in de praktijk van het eisenpakket een ‘kookboek met het juiste recept op maat’. • Op een aantal punten voldoet het Oppluslabel niet helemaal, namelijk ten aanzien van veiligheid, scootmobielen, toegankelijkheid, brandveiligheid en comfort. • Luister beter naar de wensen van de bewoners. • Het effect van de investeringen in toegankelijkheid is belangrijker dan het label (dat zegt mensen niet zoveel). Uitvoerder: Gehanteerde richtlijn: Doelgroep: Woningtype: Soort project: Jaar van oplevering:

Woonpartners Helmond Oppluslabel alle leeftijden appartementen renovatie 2010

2

Krabbelaan Baarn – Daelhoven, Zorgpalet Baarn Soest

Complex Het complex aan de Krabbelaan bestaat uit 13 appartementen voor mensen met dementie, met daarboven reguliere appartementen. De woningen voor de mensen met dementie zijn eenvoudig om te bouwen naar reguliere woningen. Door van de 13 appartementen de metalstudwanden weg te halen kunnen 8 reguliere appartementen gerealiseerd worden. In de draagconstructie is hier rekening mee gehouden. De leidingen zijn bij ombouw eenvoudig op de leidingen van bovengelegen appartementen aan te sluiten, deze liggen in de vloer van de appartementen. Daelhoven heeft voor flexibele bouw gekozen vanwege eisen van de overheid en omdat Gooi en Omstreken graag toekomstbestendig bouwt. De organisatie hanteert een eigen programma van eisen, dat voornamelijk uit landelijke zorgeisen voortkomt. Een deel van de eisen komt voort uit een lokaal overleg van fysio- en ergotherapeuten, dat bijvoorbeeld stelt dat een wasbak op 90 cm hoogte moet hangen. Labels als WoonKeur hebben niet zoveel toegevoegde waarde, omdat er voor mensen met dementie specifieke eisen gelden, bijvoorbeeld aan het hang- en sluitwerk. Een deel van de eisen uit WoonKeur, zoals de breedte van de gangen, komt wel overeen met de eisen die gelden voor mensen met dementie. Ervaringen Met de architect zijn goede ervaringen opgedaan: de organisatie levert zelf een idee aan waarna de architect gaat tekenen. Vervolgens wordt het ontwerp aangescherpt. Omdat er veel eisen zijn, gaat het ontwerp vaak heen en weer, er wordt een soort schaakspel gespeeld. De architect heeft zijn inbreng, hij richt zich voornamelijk op de buitenkant. De inzet van Daelhoven is vooral praktisch. Vanwege dit spel werkt Daelhoven bij de architectenselectie voornamelijk met voor hen bekende architecten. Zij weten goed wat de organisatie wil. Dezelfde methodiek hanteert Daelhoven met aannemers. Zij moeten namelijk wel met de hoge mate van detaillering kunnen werken en ervaring hebben met zorggebouwen. Na de selectie worden het ontwerp en bestek in het voortraject duidelijk uitgewerkt en doorgesproken met architect en aannemer. Dit is noodzakelijk voor een geslaagd project. Ten aanzien van de flexibiliteit is gekozen voor een eenvoudig model, namelijk volledige demontage. Dit levert geen extra moeilijkheden op omdat leidingen eenvoudig aangesloten kunnen worden op de leidingen van de woningen erboven. De paar draagmuren zijn op dezelfde plek als die van de woningen erboven geplaatst. Dit zal geen belemmering vormen om in de toekomst woningen te realiseren.

www.kcwz.nl

Bewoners Aan de dementerende bewoners is te merken dat ze tevreden zijn. Er zijn voor hen prettige woningen gerealiseerd. Kosten Omdat voor dit eenvoudige model is gekozen zijn geen extra kosten gemaakt. Lessen • Het is van belang dat je als opdrachtgever een goed beeld hebt van wat er komt. Loop aan de hand van bestek en tekeningen als het ware door het gebouw heen. Zo worden problemen eerder ontdekt. • Het klimaat is van groot belang. Het ketelhuis en de regelblokken voor de verwarming creëren veel warmte, let op de locatie daarvan in verband met stijgende omgevingstemperatuur. • Door voor een eenvoudig demontabel model te kiezen zijn geen extra kosten gemaakt.

2

Plattegronden

Begane grond

2e verdieping

Uitvoerder: Gehanteerde richtlijn: Doelgroep: Woningtype: Soort project: Architect: Jaar van oplevering:

Daelhoven Verpleeghuis i.s.m. Het Gooi en Omstreken Compleet Wonen (eigen richtlijn) mensen met dementie appartementen nieuwbouw Jorissen Simonetti Architecten 1997

3

Sleeswijk - De Woonplaats, Winterswijk Complex In Sleeswijk heeft De Woonplaats een complex gerenoveerd volgens het dienstenconcept van Compleet Wonen. Dit is een werkwijze waar het niet alleen om de woning gaat maar ook om veiligheid, zorg op maat en ondersteunende (welzijns)diensten. Belangrijk aandachtspunt bij deze werkwijze is de mentaliteitsverandering onder de betrokken medewerkers: de teamleden zijn nu gezamenlijk verantwoordelijk voor het totale welzijn en de bevordering van de zelfredzaamheid van ‘hun’ bewoners. Het appartementencomplex is toegankelijk gemaakt door gangen en toegangsdeuren te verbreden, een stalling-oplaadpunt voor scootmobiels aan te leggen en sociale voorzieningen en zorgvoorzieningen in de nabijheid te leveren. Visie De Woonplaats vindt het belangrijk dat mensen met een lichamelijke beperking die afhankelijk worden van zorg in hun woning kunnen blijven wonen. Ouderen vinden verhuizen vervelend, onder andere omdat ze hun sociale netwerk verliezen. Daarom maakt De Woonplaats appartementen – soms ook eengezinswoningen - waar voornamelijk senioren wonen levensloopgeschikt en biedt ze een servicepakket aan. Dit concept heet Compleet Wonen. Het gaat niet alleen om de woning maar ook om veiligheid, zorg op maat en ondersteunende (welzijns)diensten. Voorheen werkte De Woonplaats met WoonKeur maar het werd te duur om dit volledig te halen. Ook vond de corporatie niet alle eisen relevant. Daarom heeft De Woonplaats een eigen Programma van Eisen opgesteld. Voor dit programma heeft De Woonplaats eisen gebruikt uit WoonKeur en het Handboek voor Toegankelijkheid voor zover De Woonplaats die relevant vond, inclusief specifieke Woonkeureisen die gericht zijn op senioren. Ervaringen De ervaringen met Compleet Wonen zijn goed. De corporatie heeft op basis van eerdere ervaringen en door naar wensen van senioren te luisteren ontdekt dat het vooral belangrijk is om drempels te verwijderen en het balkon op te hogen. Dit zijn geen lastige ingrepen. De oppervlaktes van de woningen voldoen doorgaans aan de eisen. Hierbij heeft de corporatie het voordeel dat in het verleden al ruim is gebouwd vanwege een toen ook al gewenste toegankelijkheid. Wel worden soms problemen ervaren met de breedte van de deur, omdat de muren onvoldoende ver uit elkaar staan. Met de aannemer is probleemloos samengewerkt, een architect was niet nodig. Wat beter had gekund is wel het eerst goed inventariseren van al het vastgoed op de mogelijkheden om in de wensen van de doelgroep te voorzien. Ook had dan een beter plan met alle doelstellingen kunnen worden gemaakt, met gebruikmaking van de kennis en wensen van de samenwerkingspartijen (leveranciers van zorg en servicediensten). Dan hadden betere afspraken gemaakt kunnen worden over de verdeling van verantwoordelijkheden. Ook kunnen de ingrepen beter worden gepland zodat ze in één keer allemaal tegelijk kunnen worden uitgevoerd.

www.kcwz.nl

Kosten Het aanbieden van Compleet Wonen is - ook zonder de serviceverlening – zeker duurder dan reguliere renovatie. Bewoners Uit een evaluatie blijkt dat de bewoners tevreden te zijn. Ze hebben een gevoel van veiligheid. Met name de nabijheid van de sociale voorzieningen, zorgvoorzieningen en het scootmobielpunt worden gewaardeerd. Verbeterpunten zijn het sluiten van een aantal hekken en het voorkomen van de hangjongeren in de buurt. Lessen • Kijk niet alleen bouwkundig naar wensen van ouderen maar neem ook de omgeving en diensten mee. • Luister goed naar wat bewoners belangrijk vinden. • Inventariseer al het vastgoed op de mogelijkheden om te kijken waar het beste in de wensen van de doelgroep is te voorzien. • Het aanbieden van Compleet Wonen is - ook zonder de serviceverlening – zeker duurder dan reguliere renovatie. • Stel vooraf goed doelstellingen en verantwoordelijkheden vast • Plan ingrepen goed in zodat ze in één keer kunnen worden uitgevoerd Uitvoerder: Gehanteerde richtlijn: Doelgroep: Woningtype: Soort project: Jaar van oplevering:

De Woonplaats Eigen PvE alle leeftijden appartementen renovatie 2006

2

Nico Kolenbergstraat, Lutjebroek – De Woonschakel (ook op basis van ervaringen Raadhuisplein Bovenkarspel) Complex In de Nico Kolenbergstraat heeft De Woonschakel 16 woningen gesloopt om er 10 multifunctionele huurwoningen voor terug te bouwen. Het zijn twee-onder-één-kapwoningen met twee slaapkamers en een hobbykamer op de eerste verdieping. Eventueel kan een derde slaapkamer op de begane grond gecreëerd worden. De woningen liggen in het centrum van Lutjebroek met op redelijke afstand voorzieningen zoals een supermarkt, een basisschool en een bank. De woningen zijn geschikt voor zowel senioren als jongere mensen. In het interview met De Woonschakel is ook aandacht besteed aan de 28 levensloopgeschikte appartementen die aan het Raadhuisplein in Bovenkarspel gebouwd zijn. Visie De aanleiding voor De Woonschakel om multifunctionele huurwoningen te bouwen is gelegen in de ervaring dat de (wensen van) doelgroepen sneller veranderen dan in het verleden werd ingeschat. De Woonschakel ziet zich geconfronteerd met seniorenwoningen die na 35 jaar niet meer voldoen aan de eisen van bewoners. De Woonschakel heeft daarom aan het standaard Programma van Eisen een aantal eisen voor multifunctionaliteit toegevoegd (PvE-plus). Deze eigen onderlegger gebruikt elementen uit WoonKeur, maar voldoet daar niet helemaal aan. Dat is bewust gedaan, omdat de kosten voor een klein aantal eisen – die nodig zijn om aan het label te voldoen - te hoog zijn. Dit betreft dan met name domotica. De Woonschakel gebruikt de plattegronden van het PvE-plus voor alle woningen die ze bouwt. Ervaringen Er zijn goede ervaringen opgedaan met het PvE-plus. Dit komt voornamelijk doordat de ervaringen van voorgaande projecten telkens in het PvE vastgelegd worden en dus worden meegenomen in de daaropvolgende projecten. Opmerkingen en klachten van huurders worden dan ook meegenomen. Een voorbeeld is het vervangen van een lichtschakelaar naast de voordeur voor een hotelschakeling, waardoor senioren niet eerst naar de voordeur hoeven te lopen bij bezoek. Bij dit soort klachten worden waar mogelijk ook lopende nieuwbouwprojecten aangepast. Bij de bouw van de eengezinswoningen is het niet lastig om aan het PvE-plus te voldoen. De matjes, bekend van WoonKeur, en de draaicirkels kunnen altijd toegepast worden, mede door een beukmaat van 6.90 meter. De Woonschakel merkt dat dit bij appartementen soms lastiger is. Aan de matjes moeten wel eens concessies worden gedaan worden. Ook zijn slimme oplossingen noodzakelijk, bijvoorbeeld door het tegenover elkaar plaatsen van schuifdeuren om draaicirkels mogelijk te maken. Die draaicirkels zijn overigens “heilig”, hieraan worden nooit concessies gedaan. Bij appartementen is het ook wel eens lastig om de leidingen en installaties weggewerkt te krijgen. De Woonschakel wil dan ook niet dat iedere etage een aparte indeling heeft. Door

www.kcwz.nl

teveel verspringingen in de plattegronden kunnen leidingschachten niet goed weggewerkt worden. De laatste tijd is het merkbaar dat steeds meer bewoners ruimte voor een grotere scootmobiel nodig hebben. De bergruimtes zijn hiervoor niet altijd geschikt. De toegangsdeur moet breder zijn en 120 graden open kunnen en er moeten voldoende stopcontacten zijn. De Woonschakel zoekt in sommige gevallen de oplossing in het bouwen van één grote bergruimte waar alle bewoners kun scootmobiel stallen. Deze ligt dichtbij de woningen. De Woonschakel werkt vooral met lokaal bekende architecten en aannemers, zij zijn van de eisen uit het PvE-plus op de hoogte. Wanneer de bouwopgave ingewikkeld is, weet de Woonschakel welke aannemer ze moet benaderen. De Woonschakel zorgt er altijd voor dat vanaf het begin samen wordt opgetrokken met de aannemer en installateur. Wanneer het vanuit een stedenbouwkundig plan eigenlijk vereist is om met een andere architect te werken, is het wel eens nodig om de zin van de Woonschakel door te drukken. Soms bestaat de indruk dat de woningen van De Woonschakel een wel erg hoge kwaliteit hebben in vergelijking tot de producten van projectontwikkelaars. Toch staat de Woonschakel hierachter vanwege de hogere toekomstwaarde. Kosten Meerkosten zijn zeker bij eengezinswoningen beperkt, omdat bij de aanbesteding de eisen al meegenomen worden. Zo voorkomt de Woonschakel meerwerk. Bij de appartementen moet er dermate veel domotica in de woning aangelegd worden, dat het wel duurder wordt. Soms wordt het lastig binnen de begroting te blijven. Ook zonder PvE-plus zou de Woonschakel grotere woningen neerzetten. De ruime omvang van de woningen ziet de Woonschakel dus niet als meerkosten. Bewoners Sommige senioren geven aan de woning te groot te vinden. Doordat veel voorzieningen op de begane grond geplaatst zijn, zijn de 1e etage en zolder behoorlijk groot. Daarnaast zijn er de reguliere kleine klachten, bijvoorbeeld over het wel of niet plaatsen van een deur onder een luie trap. Bij meerdere klachten wordt het PvE-plus meteen aangepast. Lessen • Neem ervaringen uit eerdere projecten mee en pas het Programma van Eisen daarop aan. • Wanneer met zorgaanbieders wordt gewerkt, is het zeer waardevol om niet bij één partij maar bij alle partijen eisen van levensloopgeschikt bouwen te achterhalen. De ervaring leert dat iedere partij wel wat vergeet. • Doe nooit concessies aan draaicirkels. • Voorkom bij appartementen verspringingen tussen etages om problemen met leidingschachten te voorkomen. • Houd rekening met (de stalling van) scootmobiels: onder andere brede deuren en voldoende stopcontacten. • Werk vanaf het begin samen met voor de opdrachtgever bekende architecten en aannemers. Zij kennen het PvE en weten vanaf het begin waar ze aan toe zijn. Dit wordt dan gewoon in de prijs meegenomen, waardoor meerkosten beperkt worden. • Houd oren en ogen open voor opmerkingen en klachten van gebruikers. Onderneem meteen actie, ook in andere lopende projecten.

2

Uitvoerder: De Woonschakel Gehanteerde richtlijn: Eigen Programma van Eisen levensloopbestendig bouwen (in dit artikel PvE-plus genoemd) Doelgroep: iedereen met een passend inkomen (sociale huur) Woningtype: eengezinswoningen Soort project: sloop nieuwbouw Jaar van oplevering: 2011

Plattegrond

3

Boetonstraat Amsterdam – Eigen Haard Complex Aan de Boetonstraat te Amsterdam heeft Eigen Haard twee portiekflats. In het trappenhuis wordt een lift geplaatst waardoor ook de 8 woningen op de etage in de basis levensloopgeschikt worden. Het gebruikte programma van eisen hiervoor is een door Eigen Haard ontwikkeld sterrenclassificatiesysteem. De woning wordt hiermee rolstoeltoe- en doorgankelijk. Visie Bij de ontwikkeling van zorgwoningen of woningen voor kwetsbare doelgroepen werd tot nu toe gebruik gemaakt van kwaliteitslabels zoals WoonKeur en de voorschriften van de gemeente op het gebied van Rolstoelwoningen en WIBO's (woningen in beschermde omgeving). Een gevolg hiervan was dat het programma van eisen per project verschilde, mede door invloeden van samenwerkingspartners. In de praktijk leverde dit op uitvoeringsniveau praktische problemen op waardoor er toch ontoegankelijke situaties (drempels in de woning bij de entree of in het woongebouw) zijn gecreëerd. Afgelopen jaar heeft Eigen Haard gewerkt aan de ontwikkeling van een classificatiesysteem voor toegankelijkheid. Hiermee ontstaat er eenheid in de minimumeisen voor een toegankelijke woning. Het hoogste niveau van toegankelijkheid wordt gebruikt als minimum maatvoering voor levensloopgeschikte woningen. Ervaringen De huidige ervaringen met levensloopgeschikt bouwen zijn uiteenlopend. Bij andere projecten zijn er problemen bij de gekozen maatvoering (gebruiksruimte in badkamer en/of haakse bochten) of bij de uitvoering zoals drempels naar balkon. Met de introductie van het classificatiesysteem is hier een flinke slag in geslagen. Bij de interne opdrachtverstrekking wordt helder aangegeven aan welke minimum eisen het project moet voldoen. Deze eisen zijn helder en bindend. De standaardprogramma's van eisen zijn aangepast. Lessen • Zorg als organisatie zelf voor een duidelijke visie op het gebied van toegankelijkheid om een "basiskwaliteit" te garanderen. • Let op uitvoeringsdetails die niet op tekeningen zichtbaar zijn zoals drempels naar balkon. • Denk goed na over muurverstevigingen in de badkamer en het toilet voor het eventueel plaatsen van beugels. • Wees terughoudend met domotica, draag zorg voor loze leidingen en laat de keuze voor het pakket en het onderhoud over aan een andere partij (bijvoorbeeld de zorgleverancier).

www.kcwz.nl

Uitvoerder: Gehanteerde richtlijn: Doelgroep: Woningtype: Soort project: Jaar van oplevering:

Eigen Haard eigen Programma van Eisen levensloopbestendig bouwen senioren portieketageflat renovatie 2011

Plattegrond

2

De Cannenburgh - Nederhoven, Zwijndrecht – Woonkracht10 (voorheen Forta) Complex Het complex De Cannenburgh is gelegen in Nederhoven, ‘een levensloopbestendige wijk voor jong en oud’. Forta heeft het complex gerenoveerd volgens een zelf opgesteld label. Van de geplande 24 appartementen zijn er 21 gerealiseerd (18 driekamerwoningen van 120 m2 en 3 vierkamerwoningen van 160 m2). Dit was door de eis van een brede beukmaat (6.90 meter) het maximale aantal appartementen dat kon worden gebouwd. De woningen zijn niet gelabeld voor een specifieke doelgroep. Jong en oud kan er wonen, al wonen er uiteindelijk voornamelijk ouderen. De appartementen liggen boven een supermarkt waar ook gehandicapten werken. Daarnaast is er een ouderencentrum gevestigd. Visie De aanleiding om het complex levensloopbestendig te renoveren kwam voort uit de ambitie om een levensloopbestendige wijk te realiseren. De bewoner kan in principe zijn hele leven in dezelfde wijk blijven wonen, zelfs als er een zorgbehoefte zou ontstaan. Forta heeft ervoor gekozen een eigen label te ontwikkelen. Dit is in samenwerking met de gemeente en een buurtplatform tot stand gekomen. Het is een mengeling tussen WoonKeur en het Seniorenlabel. Bij de totstandkoming van het complex is verder meegedacht door Stichting Philadelphia. Ervaringen Het is goed gelukt de woningen levensloopgeschikt te maken. De oppervlakte-eisen (‘matjes’) uit het PvE passen goed binnen de plattegrond. Omdat het bestemmingsplan strenge eisen stelde aan de omvang van het gehele complex is het aantal appartementen teruggebracht van 24 naar 21. De beukmaat is verruimd om aan het PvE te voldoen. Het heeft de architect desondanks wel moeite gekost om de plattegronden in het complex te passen. Hij zocht succesvol de randen op van zowel het PvE als de bouwregelgeving en het bestemmingsplan. De architecten in de regio Drechtsteden zijn gewend aan het werken met het PvE omdat de gemeente de eisen ook aan anderen oplegt. Ze zien het als leuke uitdaging. Tijdens de bouw moet goed opgelet worden dat de aannemer alle details goed uitvoert en het bestek moet goed gedetailleerd zijn. Het is het beste als in bouwteam gewerkt wordt. Dan is het mogelijk om vanaf het begin samen het project te ontwikkelen. De eisen kunnen helder worden overgebracht en het bestek wordt samen geschreven. Dit kost extra tijd in de voorbereiding, maar de meerkosten blijven beperkt en er worden minder fouten gemaakt. Kosten De meerkosten zijn beperkt, maar een grotere hal kost nu eenmaal extra geld. Ook kunnen er minder woningen in een complex. Omdat in een bouwteam gewerkt wordt, worden meerkosten gedrukt. Bewoners Het concept spreekt bewoners aan. Ze zijn over het algemeen positief en hebben niet meer klachten dan de normale opleveringsklachten.

Lessen • Werk in bouwteam: problemen zijn daar gemakkelijker op te lossen, het voorkomt fouten en beperkt de meerkosten. • Het is handig als de architecten gewend zijn met het PvE te werken. • Door de brede beukmaat (die voortkwam uit het programma van eisen) passen er minder appartementen in een complex wat door een streng bestemmingsplan aan strikte maatvoering moet voldoen. Uitvoerder: Forta Gehanteerde richtlijn: Eigen Programma van Eisen levensloopbestendig bouwen Doelgroep: alle leeftijden Woningtype: appartementen Soort project: nieuwbouw Jaar van oplevering: 2009

2

Plattegrond

3

Pasteurflat Schoonhoven - QuaWonen Complex QuaWonen heeft in de Schoonhovense Pasteurflat 77 van de 91 woningen gerenoveerd. Van deze woningen was de plattegrond groot genoeg - 100m2 - om het eigen Programma van Eisen Levensloopbestendig Bouwen levensloopgeschikt wonen toe te passen. De overige woningen worden bij mutatie gerenoveerd volgens het PvE, de bewoners van deze woningen werkten niet mee aan renovatie. De huurders die wel meewerkten, kregen een wisselwoning en hebben nu tegen een geringe huurverhoging een levensloopgeschikte woning. De meeste woningen zijn in 2008 opgeleverd. Visie Omwille van het kunnen bieden van goede woningen aan een vergrijzende bevolking zet QuaWonen stevig in op levensloopgeschikt bouwen. Dit past bij de ontwikkeling waarbij mensen steeds meer zorg aan huis hebben en langer zelfstandig in hun eigen woning willen blijven wonen. Voor de corporatie is het het snelst om de bestaande voorraad als eerste aan te pakken. De voorloper van het huidige PvE is ontwikkeld met het Zorgberaad Midden-Holland. Na de eerste ervaringen is dit doorontwikkeld, in samenspraak met gemeente, zorgpartijen, welzijnsorganisaties en huurders. Zij zijn enthousiast over dit model. Ervaringen De projectleiders hebben goede ervaringen opgedaan met levensloopgeschikt bouwen. Andere betrokkenen zijn ook dik tevreden. Voordeel is dat het PvE strakke kaders biedt. Op essentiële onderdelen, zoals draaicirkels bij voordeur, bad- en slaapkamer worden geen concessies gedaan. Tegelijkertijd biedt het PvE ook enige ruimte. Als bepaalde elementen aantoonbaar niet haalbaar zijn kan worden afgeweken, zonder concessies te doen aan de basiskwaliteit volgens dit PvE. Er wordt dan bijvoorbeeld gekozen voor 1 in plaats van 2 draaicirkels naast het bed. Deze concessies worden bijna altijd ingegeven door de kosten en de wens om de woningen binnen de sociale huursector aan te bieden. Het wordt ook als prettig ervaren dat het PvE een levend document is. Lessen kunnen hier in blijvend worden meegenomen. Sommige elementen uit het PvE worden wel als wat overdreven ervaren. Een balkon van minimaal 12 m2 met een minimumbreedte van 3 meter is lang niet altijd te realiseren. Ook met wat minder oppervlakte is dit functioneel. Een ander voorbeeld is dat het keuzepakket een extra los toilet (gelijkvloers) biedt. Wellicht is het functioneler om in de badkamer een toilet aan te leggen, omdat daar meer werkruimte voor verzorgers is. Het werken met de architect en aannemer levert geen problemen op, maar dit komt omdat QuaWonen met haar bekende architecten werkt waarvan de organisatie weet dat ze goed zijn. Wel kiest QuaWonen er nadrukkelijk voor om eerst een modelwoning te renoveren. Door dit te doen worden vrijwel alle knelpunten tijdig zichtbaar gemaakt en kan het bestek aangepast worden. Herstelingrepen tijdens de renovatie van overige woningen worden voorkomen, waardoor het sneller en efficiënter kan. Dit is ook gunstig voor de bewoners, die met de modelwoning een beter beeld krijgen van de veranderingen. Knelpunten zijn er niet veel meer dan bij reguliere renovaties, behalve voor wat betreft bestaande installaties. Voorafgaand aan de renovatie moet goed naar gekeken worden naar de kwaliteit en de mogelijkheden om ze te verplaatsen. Bewoners willen deze niet in het zicht.

www.kcwz.nl

Kosten In de installaties en domotica zitten de meeste meerkosten, hoewel de corporatie ervoor kiest domotica maar beperkt toe te passen. De inschatting is dat een renovatie met het PvE ongeveer € 2.500,- per woning duurder is dan reguliere renovatie. Bewoners De corporatie heeft alleen direct na oplevering onderzoek gedaan naar bewonerstevredenheid. Hierbij werden alleen klachten over opleveringsfoutjes gemeld. Er is geen onderzoek na langere tijd gedaan. Lessen • Het PvE is een levend document met strakke kaders op essentiële onderdelen en is minder stringent daar waar eisen minder noodzakelijk zijn. • Renoveer bij bestaande bouw vooraf een modelwoning om alle kinderziektes uit het plan te halen. • Gebruik goede architecten die met visie kunnen nadenken over de samenhang tussen ruimtes. • Onderzoek van tevoren de kwaliteit en verplaatsingsmogelijkheden van de installaties om tijdens de uitvoering geen verrassingen tegen te komen en ze naar wens van de bewoners te kunnen plaatsen. • De meerkosten lijken beperkt te zijn, ongeveer € 2.500,- per woning meer dan bij een reguliere renovatie.

Uitvoerder: Gehanteerde richtlijn: Doelgroep: Woningtype: Soort project: Investeringskosten: Jaar van oplevering:

QuaWonen eigen Programma van Eisen levensloopbestendig bouwen senioren meergezinswoning gestapeld renovatie € 22.000,- per woning 2008

2

3

De Nieuwe Heikant, Tilburg - Wonen Breburg Complex De Nieuwe Heikant bestaat uit 60 verpleeghuisplaatsen, 80 verzorgingshuisplaatsen en 190 (aanleun)woningen, waarvan er 24 verkocht worden. Daarnaast komen er tal van andere voorzieningen, zoals een wijkrestaurant, kapsalon, gezondheidscentrum, kinderdagverblijf en een ruimte voor het Ronde Tafelhuis. Het project is gebouwd conform een standaard Programma van Eisen aangevuld met eisen uit het 5-sterrenprogramma voor levensloopgeschikte woningen dat de gemeente hanteert. De woningen – met uitzondering van de verpleeghuisplaatsen – zijn ook geschikt voor mensen zonder zorgbehoefte. Tachtig procent van de woningen is bedoeld voor mensen met een aanleunindicatie, twintig procent voor mensen zonder zorgbehoefte. De woningen voor deze mensen zijn identiek. Andersom kunnen ze met eenvoudige aanpassingen geschikt worden gemaakt voor intramurale bewoning. Visie Uitgangspunt voor de nieuwe Heikant is dat (oudere) mensen zo lang mogelijk zelfstandig in hun eigen omgeving moeten kunnen wonen. De aanleiding om voor een eigen PvE te kiezen is dat de corporatie veel samenwerkt met zorgaanbieder De Wever. Hun wensen en ervaringen worden bij de ontwikkeling van het PvE meegenomen. Dit eisenpakket is verder samengesteld aan de hand van het landelijke eisenpakket aanpasbaar bouwen, waaraan Wonen Breburg bestaande richtlijnen heeft toegevoegd. Ervaringen Wonen Breburg vindt het over het algemeen goed haalbaar om aan het PvE te voldoen. Dit wijkt qua complexiteit niet erg veel af van reguliere bouweisen, alleen de detaillering vormt wel eens een probleem. Soms is het schipperen met de plattegrond. Het is lastig om binnen het budget alle oppervlaktes op de juiste maat te krijgen. Naast de grote badkamer en slaapkamer – die 1,5 meter aan beide bedkanten moet hebben1 - is het lastig om de woonkamer ook groot genoeg te houden. In de slaapkamer kan voldoende ruimte gecreëerd worden door de (mogelijkheid voor een) toegang naar de badkamer op de juiste plek in de slaapkamer te positioneren. Bij dit soort oplossingen kijkt Wonen Breburg scherp naar de gebruiker en wijze waarop de woning bewoond wordt. Prettig wonen staat voorop. Overigens schippert de corporatie nooit met de omvang van de badkamer. Een ander probleem waar de corporatie pas tijdens de uitvoering tegenaan liep was de nultredenaansluiting op het gezamenlijke dakterras. De aannemer kon geen waterdichtheid garanderen. Daarom is besloten daar toch een lage drempel van 2 cm te realiseren en een volledig drempelloze toegang te maken via een deur in de gang. Deze is wel volledig drempelloos en daar is het niet erg als er wat water doorkomt. Dit is een typisch probleem dat pas bij de uitvoering zichtbaar wordt. 1

Vanuit WoonKeur basispakket 2009 is de eis dat aan drie kanten van het bed 900 mm gebruiksruimte dient te zijn. Ook moet op een logische plek in de kamer een draaicirkel van 1500 mm mogelijk zijn – red.

www.kcwz.nl

De ervaringen met levensloopgeschikt ontwerpen zijn per architect verschillend. In dit geval was de architect bekend met zorgbouw en was dat een reden om hem te selecteren. In de aanbesteding zijn er eisen aan ervaring gesteld. De aannemer kan met het gedetailleerde bestek gemakkelijk uit de voeten maar kan niet overal garantie op leveren. Desondanks vergt het wel extra aandacht voor de opzichter. Zodat bijvoorbeeld de problemen bij de drempelloze toegang tot het dakterras op tijd onderkend worden. Wonen Breburg let erop zoveel mogelijk met bestaande eisen te werken en niet steeds het wiel opnieuw uit te vinden. Daarbij stemt ze het ontwerp goed af met de zorgverlener. Zij moeten checken of in het gebouw zorg verleend kan worden. Zo wisten zorgverleners te melden dat een thermostaatknop naast de douchekop moet zitten en niet eronder om verplegers droog te houden. Dit zijn overigens eisen die niet in WoonKeur staan. Bovendien staat een aantal eisen uit WoonKeur haaks op die van de gebruiker. Zorgbehoevenden hebben bijvoorbeeld liever een slaapkamer die aansluit op de woonkamer in plaats van op de hal. De corporatie benadrukt dat bij ieder project ook zelf nagedacht moet worden en niet blindelings een label gevolgd moet worden. Als je bouwt voor een bewoner voldoet een standaarddocument nooit. Een punt van commentaar is de hoeveelheid loze leidingen die nu gelegd moeten worden. In de toekomst zal veel draadloos bediend kunnen worden, dit is waarschijnlijk een loze investering. Kosten De meerkosten voor levensloopgeschikte woningen vallen mee. Die kosten worden meer veroorzaakt door de aanvullende eisen van loze leidingen dan in de grote maten. In appartementen zijn de meerkosten te overzien omdat de woningen goeddeels door de doelgroep gebruikt worden. Voor eengezinswoningen is dit nog maar de vraag, ook op de lange termijn. Ook voldoet de indeling van een levensloopgeschikte eengezinswoning niet aan de eisen van mensen die niet zorgbehoevend zijn. Zij vinden het zonde dat de overmaat van hal en badkamer ten koste gaat van de oppervlakte van de woonkamer. Lessen • Let erop zoveel mogelijk met bestaande eisen te werken en niet steeds het wiel opnieuw uit te vinden. • Zorg dat de zorgpartij om tafel zit bij het ontwerp. Zij moeten ook toetsen of ze er zorg kunnen verlenen. • Kies een architect en aannemer met ervaring in levensloopbestendige of zorgbouw. • Volg nooit blindelings een label, blijf zelf nadenken. Sommige eisen zijn strijdig met wensen van gebruikers. Stel prettig wonen altijd voorop. • Kijk scherp naar de gebruiker en de wijze waarop de woning bewoond wordt. Op deze wijze kunnen slimme oplossingen bedacht worden als tegen de grenzen van levensloopgeschikt bouwen aan gelopen wordt. • Schipper nooit met de omvang van de badkamer. • In de toekomst zal veel draadloos bediend kunnen worden, dus leg niet nodeloos veel loze leidingen aan. Uitvoerder: Gehanteerde richtlijn: Doelgroep: Woningtype: Soort project:

Wonen Breburg eigen Programma van Eisen jong en oud appartementen nieuwbouw

2

Investeringskosten: Architect: Jaar van oplevering:

€40 miljoen, excl grondkosten Oomen Architecten BV 2012-2013

Plattegronden

3

4

Monnikensteeg, Arnhem – Drie Gasthuizen Groep Complex Woningstichting Openbaar Belang ontwikkelt aan de Monnikensteeg in Arnhem Noord een nieuw complex met 38 appartementen gericht op ouderen. Er worden twee appartementenblokken gecreëerd van elk 5 lagen met een parkeerkelder. Op steenworp afstand van het complex ligt de Drie Gasthuizen, een groot verzorgingshuis met verpleegafdeling. Visie Woningstichting Openbaar Belang vormt samen met zorgstichting Catharina de Drie Gasthuizen Groep. Samen richten zij zich op het aanbieden van een compleet woon- en zorgaanbod in Arnhem Noord. Het aanbod varieert van zelfstandige (zorg)woningen tot de mogelijkheid voor zware verpleegzorg. De woningstichting wil met zorggeschikt vastgoed het mogelijk maken voor ouderen om zo lang mogelijk in de eigen omgeving te kunnen blijven wonen, ook wanneer de zorgvraag toeneemt. Om in te kunnen blijven spelen op de veranderende vraag van de woonconsument, met én zonder fysieke beperkingen, is er gekozen voor het ontwikkelen van levensloopgeschikte wooncomplexen. Voor de nieuwbouwwoningen is een standaardprogramma van eisen ontwikkeld. Hiervoor zijn mallen gecreëerd met standaardindelingen van woningplattegronden. Het kwaliteitslabel WoonKeur geldt hierbij als uitgangspunt. Op detailniveau wordt hiervan afgeweken, de exacte verschillen zijn niet bekend. Dit programma van eisen is in samenspraak met medewerkers vanuit zorgorganisatie Catharina ontwikkeld. Ervaringen Er is veel tijd en energie gestoken in het betrekken van medewerkers vanuit de zorg en verhuur. Hierbij ontstaan tegenstrijdigheden in wensen en mogelijkheden. De verschillen spitsen zich toe op het functionele gebruik en de uitstraling van het pand. Voorbeelden zijn het wel of niet plaatsen van een verbindingsdeur tussen de slaapkamer en badkamer. Uiteindelijk is hier in dit ontwerp wel voor gekozen vanwege de beoogde doelgroep van ouderen met een zorgindicatie. Kosten De precieze meerkosten voor de investeringen in levensloopgeschiktheid zijn niet berekend. De meerkosten voor plaatsing van een tweede toilet betekenen enerzijds luxe en comfort. Anderzijds biedt dit de bewoner de mogelijkheid voor een hoogwaardig rolstoeltoegankelijk toilet in de 'eigen' natte cel en een apart gastentoilet, wat vanuit het oogpunt van privacy wenselijk is. Lessen • Vind een goede balans tussen woonkwaliteit en zorgkwaliteit. • Betrekken van medewerkers vanuit zowel de zorgorganisatie als de verhuurorganisatie vergt veel tijd. Verwacht geen eenduidige keuzes en oplossingen. • Het huidige complex is zeer compleet uitgevoerd en opgeleverd. Qua investeringskosten had flink bespaard kunnen worden door het treffen van voorbereidingen voor ingrepen zoals voor een tweede toilet in de badkamer, in plaats van ze direct uitvoeren.

www.kcwz.nl

Uitvoerder:

Woningstichting Openbaar Belang, onderdeel van de Drie Gasthuizen Groep Gehanteerde richtlijn: eigen Programma van Eisen levensloopbestendig bouwen Doelgroep: senioren Woningtype: appartementen Soort project: nieuwbouw Investeringskosten: € 250.000 per woning Jaar van oplevering: 2012

2