4/9/2010 | 1
Internationale instrumenten voor een geïntegreerde gebiedsgerichte planning
Johan Woltjer Symposium over het samenspel tussen de gebiedsgerichte benadering, duurzaamheid en PPS bij weginfrastructuurplanning
4/9/2010 | 2
Een internationaal probleem › Reikwijdte ruimtelijke en infra projecten beperkt › Beperkte uitwisseling private en publieke ruimtelijke investeringen › Mogelijkheden voor value capturing, projectenveloppen, en verevening indirecte effecten weinig benut › Ontwikkelcapaciteiten ‘vast’ in projecten
4/9/2010 | 3
Het idee van value capturing › Aanname: publieke investeringen in infrastructuur leiden tot hogere grond- en vastgoedprijzen nabij (Cervero, 2008) › Definitie: ‘een benadering waarbij grondwaardestijging deels wordt onderhandeld of teruggewonnen door de publieke sector’ (Smolka, 2000). › Financiele definitie: stijging van private grondprijzen veroorzaakt door overheidsinvesteringen worden ‘ge-captured’ door een belasting of verplichting om deze investeringen of andere collectieve projecten te betalen › Verevening: het inzetten van de ontwikkelingswinst van het ene project als dekkingsmiddel voor een ontwikkelingstekort van een ander project
4/9/2010 | 4
Het idee van verevening › Inhoudelijke definitie • Binnen plangebied: een verplichtinig voor een ontwikkelaar om additionele taken op zich te nemen • Buiten plangebied: herverdeling en ‘losmaken’ van ontwikkelcapaciteiten voor een gebied of regio › Categorieen: vrijwillig (overeenkomst) of verplichtend (baatbelasting), financieel of in natura, breed of beperkt, binnen sectoren (dure koopwoningen dragen bij aan sociale woningbouw) of ertussen (rode functies dragen bij aan groene functies) › Gerelateerde terminologie: ‘planning gain’, ‘redistribution’, ‘project envelopes’, ‘value oriented planning’, ‘public private partnership’ (indien private partijen een overheid compenseren) of breder: ‘gebiedsontwikkeling’
4/9/2010 | 5
Voorbeeld: UK Planning gain › Queen Elizabeth II Barracks in Fleet, Hampshire › Ontwikkeling van 1100 huizen (incl. 25% sociale woningbouw), winkels, school, buurtcentrum, kerk, creche, sportpark, natuur › Verplichtingen in vergunning: verbeteringen in locale weginfra, stoepen, fietspaden, voorzieningen voor vleermuizen › Uitgebreid onderhandelingsproces tussen Ministerie van Defensie , een projectontwikkelaar (Taylor Woodrow Developments), en de gemeente (District Council) › Projectontwikkelaar betaalt of realiseert in essentie publieke taken zoals betaalbare woningen en lokale wegen
4/9/2010 | 6
‘Planning obligations’ › ‘In-natura’ verplichtingen zoals een adequate bereikbaarheid of parkeervoorzieningen, gemengde woningsamenstelling, wegeninfra, onderwijsvoorzieningen, en voorzieningen voor o.a. buurthuizen, speelplaatsen, sportvelden, alsmede onderhoud- en beheerstaken › Financiele verplichtingen zoals een fonds voor o.a. wegenonderhoud, openbaar vervoer, afvalverwerking -> Moet ‘fair and reasonable’ zijn
4/9/2010 | 7
Voorbeeld: ‘Infrastructure tariff’ Milton Keynes, UK › Niet de bijdrage van één project, maar een samensmelting van lange termijn infrakosten over een gehele regio. Deze ‘kosten’ toegewezen ‘per new dwelling’ – een tarief › Berekening: totale kosten van infra tot 2016, minus ‘employment land contribution’, gedeeld door 15.000 (aantal huizen), = kosten per huis › Levert op (£18.500 per huis, £67 per m2 commercieel vloeropp.): 30% sociale woningbouw, grond voor buurtvorzieningen en banen, 75% van de infrastructuurkosten › Draagt bij aan: wegen, scholen, speelplaatsen, buurtvoorzieningen, snelwegverbetering, openbaar vervoer, universiteit, zorg, begraafplaats en crematorium, planvoorbereidingskosten
4/9/2010 | 8
Voorbeeld: locatievergunning Jakarta › New towns profiteren van tolwegenstelsel › Locatievergunning internaliseert alleen ‘ micro externalities’ › Voorstel: ‘development impact fee’ voor macro externalities (Kusbiantoro, 2007)
4/9/2010 | 9
Voorbeeld: ‘concurrency’ in de VS › GMA Florida: ‘... public facilities and services needed to support development shall be available concurrent with the impact of such developments’ › ‘Concurrency Requirements’: concurrency (‘gelijktijdigheid’): bepaald grondgebruik gaat samen met voldoende infrastructuur om deze functioneel te maken › Ontwikkelaars dragen bij aan een fonds voor lokale verbeteringen zodat projecten niet zakken voor de ‘concurrency toets’
4/9/2010 | 10
Voorbeeld: ‘transferable development rights’ › Private partij doet tevens publieke doelen in ruil voor ontwikkelingsruimte (Janssen-Jansen, 2009)
4/9/2010 | 11
Voorbeeld: ‘transferable development rights’ › Private partij doet tevens publieke doelen in ruil voor ontwikkelingsruimte (Janssen-Jansen, 2009)
4/9/2010 | 12
Voorbeeld: Hart van de Heuvelrug
4/9/2010 | 13
Voorbeeld: Ruimte voor Ruimte › Provincies genereren uit de opbrengst van de uitgifte van extra bouwkavels middelen ten behoeve van de sloop van stallen, waardoor tegelijkertijd een kwaliteitsimpuls aan het platteland ontstaat › Onderdeel Rijksregeling Beëindiging Veehouderijtakken › Uitwerking in contract (‘Pact van Brakkenstein’) en streekplan › Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte (provincie met private partijen:, NIB Capital, BNG/OPP, Heijmans-IBC en Grontmij)
4/9/2010 | 14
Voorbeeld: VORm › Verhandelbare OntwikkelingsRechtenmethode’ (VORm), Provincie Limburg › Provinciaal Omgevingsplan (2006): bouw van woningen, bedrijventerreinen en kantoren alleen buiten vastgestelde contouren na een tegenprestatie:
4/9/2010 | 15
Instrument: Grex › Grondexploitatiewet (‘Grex-wet’): kosten planontwikkeling op grondeigenaren verhalen › Via vrijwillige overeenkomst, via exploitatieplan (onderbouwing exploitatiebijdrage voor grondeigenaar en aanvullende afspraken) › Voorheen: winst uit omzet landbouwgrond naar bouwkavels voor gemeente, gebruiken voor o.a. aanleg van wegen en groen › Nu: grond in handen van projectontwikkelaars, exploitatieplan dwingt hen mee te betalen
4/9/2010 | 16
Instrument: PPS › Gecoördineerd handelen tussen private en publieke partijen › Concessiemodel: aanbesteden, contracten met private partijen voor de uitvoering van een project › Alliantiemodel: partnerschap, o.a. gemeenschappelijke ontwikkelingsmaatschappij › Vaak: indien door de overheid gewenst project zonder steun van private beleggers financieel niet haalbaar is › Voorwaarden: relationeel (vertrouwen, flexibiliteit, zekerheid), bestuurlijk (toestemming, mandatering, waarborgen), juridisch (rechten en plichten), organisatorisch (coördinatie), financieel (inbreng, financieringsvormen, winstdeling, risicodeling, controle)
4/9/2010 | 17
Instrument: visie en plan › Structuurvisie: • Rijk, provincie en gemeente: hun ruimtelijk beleid • Geen inhoudelijke eisen • Geen bindende doorwerking naar lagere overheden (wel via verordening) › Inpassingsplan • Bestemmingsplannen door rijk en provincie • Indien regionaal, nationaal belang • Bijv. intentie PZH om de Rijnlandroute (nieuwe ontsluitingsweg van Katwijk via de A44 naar de A4) door te zetten
4/9/2010 | 18
Instrument: planschade › Gemeentelijke vergoeding voor schade bij belanghebbende a.g.v. Bestemmingsplan › Schade bepaald door een ‘onafhankelijke commissie’ › Vóór afgifte (bouw)vergunning: regeling met ontwikkelaars om evt. planschadeclaims op hen te verhalen › Eigenlijke planschade: rechtstreekse beperking gebruiksmogelijkheden › Oneigenlijke planschade: a.g.v. feitelijke realisering planmaatregel (uitvoeringsschade) › ‘Voorzienbaarheid’ van de schade (redelijk eigen handelen belanghebbende)
4/9/2010 | 19
Opties (1) › ›
Binnen plangebied: een verplichting met additionele taken voor ontwikkelaar (bijv. Grex) Buiten plangebied: herverdeling en ‘losmaken’ van ontwikkelcapaciteiten voor een gebied of regio (verevening tussen rendabele en onrendabele projecten via grondbedrijf of ontwikkelingsmaatschappij)
4/9/2010 | 20
Opties (2) › › › ›
Vrijwillig Financieel (baatbelasting, fonds, verplichtingen) Contractueel (PPS, rechten, inspanningsverplichtingen) Regulatief (plannen, vergunning)
› ›
Binnen sector: infra voor infra Tussen sectoren: rood voor grijs, grijs voor groen/blauw? Buiten infrasector!
›
4/9/2010 | 21
Een duurzame weg › › › › ›
Verbeteren van financiering en uitvoering Inspringen op verminderde overheidsmiddelen Institutionele vernieuwing Ontwikkelingsrechten Bevestiging gecreëerde meerwaarde van ruimte, omgeving en infrastructuur › Verevening van waarden uit lijninfraontwikkeling › ‘Losmaken’ van capaciteiten voor duurzame infra, verbrede inpassing van infrastructuurinvesteringen Maar: welke waardeverdeling is duurzaam en ‘fair’?
4/9/2010 | 22
Dank u wel!
