4
Integratie van energieprestatie in vastgoedprocessen
EPI-CREM pilot projecten
Introductie De afkorting EPI-CREM staat voor “Energy Performance Integration in Corporate Real Estate Management” oftewel de integratie van energieprestatie in vastgoedmanagement. Het project is gericht op het verbeteren van energie efficiëntie en het rationeel gebruik van energie in de publieke gebouwvoorraad binnen Europa, door het inbedden van energie aspecten in het besluitvormingsproces binnen vastgoedmanagement. Met deze doelstelling draagt EPI-CREM bij aan de verdere ontwikkeling van vastgoedmanagement en grootschalige milieuwinst. Daarnaast voegt EPI-CREM op het gebied van economie en duurzaamheid waarde toe aan de (publieke) vastgoed sector. Het EPI-CREM project is uitgevoerd in de periode van december 2007 tot en met juni 2010 en werd gesponsord door het Intelligent Energy Europe programma.
2
Integratie van energieprestatie in vastgoedprocessen
Uitgangspunten Tot nu toe wordt er binnen veel (publieke) vastgoed management organisaties weinig aandacht besteed aan energie efficiëntie bij het nemen van beslissingen in het vastgoedmanagement. Inspecties, die technische informatie opleveren, worden niet integraal uitgevoerd en geïntegreerd in onderhoud- en investeringsplannen. Hoewel milieubewustzijn een steeds belangrijker sociaal en organisatorisch aspect wordt, is energie efficiëntie voor vastgoedorganisaties vaak geen wezenlijk element binnen de besluitvormingsprocessen. Een van de redenen is het ontbreken van instrumenten om het integrale besluitvormingsproces te faciliteren. Een integrale aanpak en een verbinding tussen inte grale inspecties, technische gebouwinformatie, ‘SHEEQaspecten’ (Engelse afkorting voor ‘veiligheid, gezondheid, energie, milieu en kwaliteit’) en management informatie (zoals facility, financiële en asset overwegingen) is nodig in het besluitvormingsproces. EPI-CREM voorziet in een aanpak en een set met instrumenten voor gebouweigenaren en gebruikers om energie te integreren in de besluitvorming binnen vastgoedmanagement. De aanpak en instrumenten zijn getest in een aantal pilot projecten binnen bestaande gebouwen, die in deze brochure gepresenteerd worden.
Uitvoering van de pilot projecten In totaal zijn er 20 pilot projecten uitgevoerd in 3 landen: Nederland, Frankrijk en Oostenrijk. Het hoofddoel van de pilot projecten was om de EPI-CREM aanpak, de methode en de instrumenten in de praktijk te testen. Op deze manier werd het mogelijk gemaakt om de projectresultaten aan de hand van praktijkervaring te verbeteren. Het tweede doel van de uitvoer van de pilot projecten was om de betrokken eigenaren en vastgoed managers te voorzien van een praktische handleiding over hoe de energieprestatie te integreren in hun vast goedmanagement processen. Het laatste doel was om de EPI-CREM aanpak en de hulpmiddelen te demonstreren aan relevante doelgroepen voor de methodiek. De pilot projecten zijn uitgevoerd door de leden van het EPI-CREM projectteam in samenwerking met de gebouw eigenaren, -gebruikers en vastgoedmanagers van de pilot gebouwen. Zowel de organisatorische aanpak om energie te integreren in vastgoedmanagement als de instrumenten die het proces faciliteren zijn getest.
3
Presentatie van de pilot projecten De pilot projecten zijn zeer divers als het gaat om de gebouwcategorie, grootte, constructiejaar en gerelateerde technische kenmerken. De onderstaande tabellen leveren een overzicht van de pilot gebouwen per deelnemend land. Oostenrijkse pilot projecten In Oostenrijk zijn acht pilot projecten uitgevoerd. De pilot projecten betreffen twee kantoren, een zieken huis, twee basisscholen en drie treinstations met een netto vloeroppervlak van in totaal 34.059 m². De belang rijkste energiebron voor verwarming is ofwel gas of olie en in (slechts) één gebouw wordt zonne-energie gebruikt voor de heet water toevoer. Het toepassen van de EPI-CREM methode en software in de praktijk laat duidelijk zien dat de pilot projecten een belangrijk deel vormen van het EPI-CREM project, omdat het de punten openbaart die verbeterd moeten worden (training en software) om klaargemaakt te worden voor praktische toepassing. Het meest waardevolle
resultaat van de pilot projecten is daarom de lijst met aanbevelingen zoals weergegeven in het samenvattende pilot rapport. De verkregen resultaten laten verder zien dat het altijd de moeite is om een gebouw te bekijken vanuit een breed blikveld, alle aspecten meewegend zoals de EPI-CREM aanpak doet. De check van de negen voor waarden voor integratie van energieprestatie, aangaande bereidwilligheid, bekwaamheid en actie (willen, kunnen, doen) helpt veel als de gebouweigenaar wordt geïnterviewd, omdat het veel uiteindelijk belangrijke aspecten dekt wanneer later met de software resultaten wordt gewerkt.
4
5 8 Oostenrijkse pilot projecten Nr.
Locatie
Gebouwcategorie / gebruik
Vloeroppervlak m2
Bouwjaar
1
Klagenfurt
Kantoor
2.211 m2
2000
2
Klagenfurt
Ziekenhuis
17.544 m
2
2002
3
St.Leonhard
Basisschool
1.432 m2
4
Sörg
Basisschool
2
5
Stockerau
Trein station
1.732 m2
1981
6
Schärding
Kantoor
595 m2
1971
7
Salzburg
Trein station
8.946 m
2
1861
8
Mattersburg
Trein station
709 m2
1901
890 m
Renovatiejaar
Opmerkingen
1964
2010
Passief huis renovatie.
1966
2009
Passief huis renovatie.
Franse pilot projecten In Frankrijk zijn er vier pilot projecten uitgevoerd. De eerste bestond uit gebouwen van de faculteit van Wetenschap en Techniek m.b.t. Fysieke Activiteiten en Sport van de Nice Sophia Antipolis Universiteit. Het tweede en derde pilot project betreffen twee kantoren op de Sophia Antipolis CSTB locatie. De vierde pilot bevindt zich in Marne la Vallée vlakbij Parijs. Dit is een CSTB kantoorgebouw. Met betrekking tot de context van “Grenelle de l’environnement” van de Franse overheid, vallen de energie-aspecten binnen de reikwijdte van vastgoedmanagement services van organisaties zoals openbare universiteiten en CSTB.
CSTB is een organisatie onder gemeenschappelijk toezicht van het ministerie van huisvesting en het ministerie van ecologie, energie, duurzame ontwikkeling en ruimtelijke ontwikkeling. Vertegenwoordigers van vastgoedmanagement services van deze twee organisaties waren betrokken bij het testen van de EPI-CREM methode en instrumenten, daar deze naar verwachting een werkelijke bijdrage kunnen leveren aan het besluitvormingsproces, het verbeteren van de integratie van energie-aspecten in het gehele proces door middel van de classificatiemethoden van gebouwelementen en risicomanagement analyse.
De belangrijkste aandachtspunten betreffende de Franse pilot projecten zijn: • De EPI-CREM aanpak geeft een goede handleiding voor gebouworganisaties, om alle relevante benodigde voorwaarden te checken. • De bottom-up aanpak gebaseerd op vier niveaus: element/functie/proces/systeem is voornamelijk gunstig binnen de dagelijkse onderhoudspraktijk en relevant in het gebruikelijke onderhoudsproces. • Het ontwikkelde geïntegreerde datamodel staat kapitaalvorming toe van data & informatie en de classificatie methoden zijn een sterk hulpmiddel
voor ondersteuning van besluitvorming over onder houdsactiviteiten. • Het rekening houden met “energie overwegingen”, door het waarderen van de energieclassificatie van componenten, stuurt de activiteiten van vervanging of verbetering in het onderhoudsbeleid. • De methodologie van de risicomanagement benadering is erg aantrekkelijk, omdat “bottom-up” en “top-down” gecombineerd worden met SHEEQaspecten. Tevens voorziet het in een goede analyse van gebreken wanneer men acties op elementen programmeert.
6
7
4 Franse pilot projecten Nr.
Locatie
Gebouwcategorie / gebruik
Vloeroppervlak m2
Bouwjaar
1
Nice
Sport educatie gebouwen
3.200 m2
1995
2
Sophia Antipolis
Kantoorgebouw
1.560 m2
1980
2006-2009
Veel verbeteringen aan gebouwen en apparatuur gedurende vier jaren. Een nieuwe vastgoedmanagement organisatie is in ontwikkeling, in lijn met het 40% consumptie reductie plan.
3
Sophia Antipolis
Kantoorgebouw
4
Champs sur Marne
Kantoorgebouw
1949
2003
Totale verbetering zonder speciale aandacht voor energie. Een nieuwe vastgoedmanagement organisatie is in ontwikkeling, in lijn met het 40% consumptie reductie plan.
600 m2
Renovatiejaar
Opmerkingen De 6 gebouwen met verschillende gebruiksdoeleinden zijn gevestigd op een campus. Een aantal van deze gebouwen kan niet voldoen aan de huidige specifieke behoeftes m.b.t. aanpassingen naar educatieve en onderzoeksbehoeftes. Een nieuwe vastgoedmanagement organisatie is in ontwikkeling in lijn met de doelen van het Eco-Campus plan.
Nederlandse pilot projecten In Nederland zijn acht pilot projecten uitgevoerd. Rijksgebouwendienst en BuildDesk zijn samen een pilot project gestart om de software te testen in een kantoorgebouw van BuildDesk in Arnhem. Daarna hebben de Rijksgebouwendienst en het ministerie van Defensie ieder twee gebouwen aangedragen voor pilot projecten. In deze pilot projecten werd gericht op het testen en gebruiken van de software tool. De gemeente Rotterdam (OBR, Ontwikkelings Bedrijf Rotterdam) heeft twee gebouwen aangedragen; een klein museum en een schoolgebouw dat een vooroorlogse bouwstijl voor scholen vertegenwoordigt. In deze serie pilot projecten is tevens aandacht besteed aan organisatorische integratie van energieprestatie in vastgoedmanagement processen, zo ook in het laatste pilot project met een gebouw van het Universitair Medisch Centrum Radboud in Nijmegen.
8
Een aantal opvallende punten van de Nederlandse pilot projecten is: • Drie gebouwen zijn recentelijk gerenoveerd, maar energieprestatieverbetering maakte geen specifiek onderdeel uit van de renovatieplannen;
• Het gebruik van de software tool behoeft een tijds investering als het voor het eerst gebruikt wordt, maar na verloop van tijd wordt er een routine ontwikkeld; • De ontwikkeling van een energieclassificatie is een stevig instrument om energie te vergelijken met onderhoudsaspecten en investeringen; • De methode om de voorwaarden te checken voor het integreren van energieprestatie in vastgoedprocessen bleek een praktisch instrument om een quick scan met aandachtspunten te verkrijgen over dit thema; • Er bestaan verschillen in het integratieniveau van energieprestatie op een praktische manier. Het Rad boud Universitair Medisch Centrum is een goed voor beeld van een organisatie die energieprestatie heeft geïntegreerd in haar vastgoedmanagement processen. Het vastgoedmanagement en de gebouweigenaren behoren tot dezelfde organisatie en werken samen aan lange termijn belangen, inclusief energieprestatie. In de situatie waarin de eigenaar en gebruiker niet dezelfde organisatie betreft (commercieel vastgoed), is er meer focus op korte termijn kosten en resultaten. Mogelijkheden voor investeringen zijn voornamelijk afhankelijk van de duur van huurovereenkomsten.
9
8 Nederlandse pilot projecten Nr.
Locatie
Gebouwcategorie / gebruik
Vloeroppervlak m2
Bouwjaar
Renovatiejaar
Opmerkingen
1
Arnhem
Kantoor
5.000 m2
1955
1998 / 2008
Verbeteringen zonder speciale aandacht voor energieprestatie. De eigenaar is een commercieel vastgoedmanagement bedrijf.
2
Arnhem
Kantoor
9.600 m2
1955
3
Den Haag
Kantoor
9.400 m2
1991
4
Rotterdam
Museum
1950-1955
2009
Verbeteringen zonder speciale aandacht voor energieprestatie.
5
Rotterdam
School
2.800 m2
1930
2009
Verbeteringen zonder speciale aandacht voor energieprestatie.
6
Doorn
Kampement
2.200 m2
1996
7
Soesterberg
Sport
2.700 m
2006
8
Nijmegen
Ziekenhuis
360.000 m2
600 m
2
2
Focus in het uitvoeren van het pilot project op de organisatie; niet op een specifiek gebouw. Het universitair medisch centrum is gevestigd in een campus met verschillende gebouwen.
10
Ervaringen vanuit de pilot projecten
Aanbevelingen
• De software tool behoeft een tijdsinvestering als het voor de eerste keer gebruikt wordt, maar daarna wordt er al snel een routine ontwikkeld; • Het werken met de methode en software voor de eerste keer bevestigde dat zowel een goede training voor alle gebruikers als een handleiding in combinatie met een helpfunctie essentieel is; • De ontwikkeling van een energieclassificatie is een goed instrument om energie te vergelijken met onderhoudsaspecten en investeringen; • De elementclassificatie is een essentieel onderdeel van de EPI-CREM methode. Het is een van de bases van het risicomanagement, dus het is erg belangrijk dat zowel de classificatie van de conditie als de energieclassificatie gemaakt zijn op een gedegen manier. Als gevolg daarvan, hebben de inspecteurs en de onderhoudsstaf een goede training nodig over deze methode; • Het is de moeite waard om vanuit een breed perspectief naar een gebouw te kijken, inclusief de aspecten zoals de EPI-CREM methode doet. De check op de negen voorwaarden voor integratie van energiebesparing aangaande bereidheid, bekwaamheid en actie (willen, kunnen, doen) is handig als de gebouweigenaar geïnterviewd wordt, omdat het een heleboel uiteindelijk belangrijke aspecten dekt, die later worden gebruikt als wordt gewerkt met de softwareresultaten; • Elke organisatie zal de kosten en baten van de methode moeten analyseren, inclusief het benodigde personeel en de financiële middelen voor het gebruik en de uitvoering.
• De softwaretool uitbreiden met helpfunctie (een slimme handleiding), een database met energiemaatregelen, kosten en terugverdientijden, zou een grote verbetering betekenen voor het efficiënt werken met de tool; • Sommige onderdelen van de methode, en in het bijzonder de conditieclassificatiemethode gebaseerd op technische levensduur, vergelijkingsmethode en risicomanagement, zouden kunnen worden verstevigd; • Het is noodzakelijk om een speciaal trainings programma te ontwikkelen voor softwaregebruik en praktisch gebruik van de EPI-CREM methode; • Het softwarerapport moet speciaal worden vormgegeven voor documentatie en het moet makkelijk te begrijpen zijn voor de klanten; • Het is aan te raden om de software te integreren met – reeds bestaande – softwaretools voor gebouwmanagement/onderhoudsplanningen. Voor meer informatie, zie: • De introductie brochure waarin een overzicht wordt gegeven van alle EPI-CREM project resultaten; • De brochure over de EPI-CREM Energy integratie aanpak, en • De brochure over de EPI-CREM Methode en Software. De complete EPI-CREM project resultaten zijn beschikbaar op de project website.
11
www.epi-crem.org Contactinformatie René Leeuw, Rijksgebouwendienst Olaf Ooijevaar, BuildDesk Rofaïda Lahrech, CSTB Susanne Geissler, Austrian Energy Agency Gerhard Moritz, Energie:bewusst Kärnten
Tel: +31 (0) 70 339 17 77 Tel: +31 (0) 26 353 72 72 Tel: +33 (0) 16 468 82 90 Tel: +43 (0) 158 615 24 154 Tel: +43 (0) 463 536 308 81
E-mail:
[email protected] E-mail:
[email protected] E-mail:
[email protected] E-mail:
[email protected] E-mail:
[email protected]
This project is supported by the Community’s Intelligent Energy - Europe programme under the contract EIE/07/129/S12.467632. Disclaimer The sole responsibility for the content of this webpage lies with the authors. It does not necessarily reflect the opinion of the European Communities. The authors and the European Commission are not responsible for any use that may be made of the information contained therein.
