Instantie Hof van beroep te Antwerpen
Onderwerp Normaal beheer van privé-vermogen - Onroerende verrichtingen - Baten en winstgevende bezigheden
Datum 10 mei 1999
Copyright and disclaimer Gelieve er nota van te nemen dat de inhoud van dit document onderworpen kan zijn aan rechten van intellectuele eigendom, die toebehoren aan bepaalde betrokkenen, en dat er u geen recht wordt verleend op die desbetreffende rechten. M&D Seminars wil u met dit document de nodige informatie verstrekken, zonder dat de in dit document vervatte informatie bedoeld kan worden als een advies. Bijgevolg geeft M & D Seminars geen garanties dat de informatie die dit document bevat, foutloos is, zodat u dit document en de inhoud ervan op eigen risico gebruikt. M&D Seminars, noch enige van haar directieleden, aandeelhouders of bedienden zijn aansprakelijk voor bijzondere, indirecte, bijkomstige, afgeleide of bestraffende schade, noch voor enig ander nadeel van welke aard ook betreffende het gebruik van dit document en van haar inhoud.
© M&D Seminars - 1 april 2002
M&D CONSULT BVBA HUBERT-FRERE-ORBANLAAN 47 – 9000 GENT TEL 09/224 31 46 – FAX 09/225 32 17 – E-mail:
[email protected] – www.mdseminars.be
Datum: 1999- 05-10 Jurisdictie: Hof van Broep te Antwerpen
Kop: Normaal beheer van privé-vermogen - Onroerende verrichtingen - Baten en winstgevende bezigheden
Samenvatting: In casu is de vraag aan de orde of de inkomsten uit de onroerend goed-activiteiten van eisers als onroerend inkomen dan wel als beroepsinkomsten ex artikel 23, § 1, 3º van het WIB (winstgevende bezigheid) moeten worden belast. De verrichtingen die door een natuurlijk persoon worden gedaan kunnen echter maar als een winstgevende bezigheid worden aangemerkt, indien die verrichtingen voldoende talrijk en onderling verbonden zijn om een gewone en voortgezette bezigheid uit te maken en mits ze vallen buiten de grenzen van het normale beheer van het privé-vermogen. Uit het geheel van de feiten blijkt - ondanks hun beweringen dienaangaande - dat eisers niet enkel de bedoeling hebben gehad om de eigendommen van familiale oorsprong te behouden en te verwerven. Eisers hebben integendeel eveneens onroerende goederen aangekocht met het oog op een snelle verkoop of ruil, dan wel met het oog op de afbraak en oprichting van nieuwe appartementsgebouwen waarvan een aantal werden verkocht en de overige verhuurd. Aangezien de kostprijs voor deze projecten buiten de eigen financieringsmogelijkheden lag, dienden eisers belangrijke leningen aan te gaan die, ongeacht hun financiële draagkracht buiten het normale beheer van het privé-vermogen vallen. Gelet daarenboven op het feit dat het geheel van deze verrichtingen een intense inzet en opvolging van eisers vergden, dat zij bovendien als syndicus van het appartementsgebouw werden aangesteld en er eveneens het dagelijks bestuur waarnamen, bevestigt het Hof het standpunt van de Administratie dat de inkomsten die hieruit voortvloeiden als winstgevende bezigheden moeten worden belast.
Teskt Voorzitter : Mevr. Bertrand Raadsheren : M. Peeters, Mevr. Lemmens Advocaten : Mr. Verlinden loco Mr. Dubois, Mr. Aernaudts J.L. A., E.L. tegen de Belgische Staat, vertegenwoordigd door de Minister van Financiën Het Hof, na beraadslaging zitting houdende in openbare zitting, wijst het volgend arrest : Gelet op de aanslagen in de personenbelasting, gemeente Maaseik, a Aanslagjaar 1990, inkomsten 1989, artikel 260 216, supplement aan artikel 0717757, toegezonden aan de belastingplichtigen op 4 januari 1993; b Aanslagjaar 1991, inkomsten 1990, artikel 3 713 091, supplement aan artikel 1724806, toegezonden aan de belastingplichtigen op 6 augustus 1993; c Aanslagjaar 1992, inkomsten 1991, artikel 3 713 182, supplement aan artikel 2714301, toegezonden aan de belastingplichtigen op 6 augustus 1993; d Aanslagjaar 1993, inkomsten 1992, artikel 746 681 829, supplement aan artikel 744652568, toegezonden aan de belastingplichtigen op 16 september 1994; 1
Gelet op de respectieve bezwaarschriften tijdig toegekomen bij de bevoegde directeur op 19 mei 1993, op 4 oktober 1994 en op 6 oktober 1994; Gelet op de beslissing waartegen voorziening, genomen door de gewestelijke directeur der directe belastingen te Hasselt op 6 september 1996, dezelfde datum aangetekend verzonden aan de belastingplichtigen, waardoor de bezwaarschriften als ongegrond worden afgewezen; Gelet op het verzoekschrift tot voorziening, tijdig ingediend ter griffie van het hof van beroep te Antwerpen op 26 september 1996 samen met het origineel van het exploot van kennisgeving d.d. 24 september 1996; Overwegende dat de betwiste aanslagen werden gevestigd voor de aanslagjaren 1990 en 1991 na toepassing van artikel 251 van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1964 en voor de aanslagjaren 1992 en 1993 na toepassing van artikel 346 van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992; dat eisers voor de directeur als bezwaar inroepen dat de inkomsten van de verhuring van onroerende goederen ten onrechte worden belast als winsten van een beroepswerkzaamheid nu de verhuring van de gebouwen niet meer is dan het normale beheer van het onroerend privévermogen; dat de bestreden beslissing dit bezwaar van eisers afwijst onder de redengeving dat het geheel van de verrichtingen zoals de aankoop van meerdere bouwplaatsen (gelegen te M., aan de K.K.straat), het afbreken van aangekochte handelshuizen (gelegen te T. aan de V. en aan de B.-straat) of landbouwerswoningen (landbouwerswoning, gelegen te M. aan de E.-straat), het regelmatig oprichten van een appartementsgebouw met verschillende appartementen (in 1966 te M. aan de K.K.-straat, in 1972 en 1973 te M. aan de E.-straat, in 1982 te T. aan de V. en na 1987 te T. aan de B.-straat), de snelle verkoop van sommige appartementen en het telkens financieren van de projecten door middel van afgesloten leningen duidelijk niet in het raam van het normale beheer van het privé-vermogen valt doch dat deze verrichtingen op speculatieve doeleinden wijzen; Overwegende dat eisers voor het hof van beroep hun bezwaar hernemen en vragen te zeggen voor recht dat de inkomsten overeenkomstig artikel 23 § 1, 2º van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992 (artikel 20, 3º van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1964) uit de belastbare grondslag dienen te worden geweerd en dat deze inkomsten als onroerend inkomen dienen te worden belast; dat eisers bovendien als nieuw bezwaar doen gelden dat de voor de aanslagjaren 1991, 1992 en 1993 toegepaste verhogingen van 10 % niet verantwoord zijn omdat de belastingplichtigen het recht hebben de inkomsten anders te kwalificeren dan de taxatieambtenaar; dat eisers tot staving van hun grieven tijdig zeven stukken indienen; Overwegende dat de Administratie in haar op 12 maart 1997 ingediende memorie antwoordt dat deze nieuwe stukken niet van aard zijn om haar ingenomen standpunt te wijzigen; dat verweerder concludeert tot de onontvankelijkheid van het nieuwe bezwaar en tot de ongegrondheid van de voorziening; Overwegende dat de toepassing van de belastingverhoging wordt geregeld in artikel 444 van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992; dat bij ontstentenis van kwade trouw kan worden afgezien van het minimum van 10 pct. belastingverhoging; dat eisers de kwade trouw doch niet de schending van deze wettelijke bepaling aanvechten; dat dit feit niet voor de directeur is gebracht en niet voor de eerste maal voor het hof van beroep kan worden voorgedragen; dat deze nieuwe grief ontoelaatbaar is; Overwegende dat aan de orde is de vraag of de inkomsten uit de verhuring van de appartementen als beroepsinkomsten conform artikel 20, 3º van het Wet boek van de Inkomstenbelastingen 1964 (artikel 23 § 1, 2º van het Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992) dienen te worden gekwalificeerd; 2
Overwegende dat onder winstgevende bezigheid wordt verstaan, wanneer het door een natuurlijke persoon wordt uitgeoefend, een geheel van verrichtingen die voldoende talrijk en onderling verbonden zijn om een gewone en voortgezette bezigheid uit te maken en die vallen buiten de grenzen van het normale beheer van privé-vermogen; Overwegende dat, wat de wijze van verkrijging van de onroerende goederen betreft, eisers opmerken dat de oorsprong van de eigendommen te T. bij de ouders van eiser en de oorsprong van de eigendom aan de K.K.-straat te M. bij de ouders van eiseres liggen en dat zij het bestaande bezit op ernstige wijze en zo optimaal mogelijk hebben gevaloriseerd; Overwegende dat, wat de onroerende goederen te T. betreft, bij akte verleden voor notaris S. in 1979 de ouders van eiser de handelshuizen, gelegen aan de V., schonken aan hun zoon tegen een lijfrente van 30 000 frank per maand; dat eisers deze huizen vijf jaar later afbraken en vervingen door een nieuw gebouw bestaande uit twee winkels, een snackbar en drie appartementen, waarvoor een lening van 3 000 000 frank in 1982 werd aangegaan, waarvan een winkel in oprichting op 4 februari 1982 werd verkocht tegen 176 000 frank (grond) en 1 675 000 frank (gebouw) en waarvan winkel nummer 2 werd geruild tegen het handelshuis, gelegen aan de Bstraat te T.; dat laatstgenoemd huis werd afgebroken en dat een appartementsgebouw werd opgericht, bestaande uit twee winkels op het gelijkvloers, twee appartementen op de eerste verdieping en telkens één appartement op de tweede en derde verdieping; dat voor de oprichting van dit gebouw twee leningen werden aangegaan, met name 12 000 000 frank op 29 augustus 1988 en 3 000 000 frank op 28 maart 1990; dat het appartement aangeduid als winkel 2 werd verkocht aan Mevrouw H. op 28 mei 1991; Overwegende dat, wat de eigendom aan de K.K.-straat te M. betreft, de vader van eiseres en eisers op 20 april 1964 een bouwplaats kochten, met het vruchtgebruik voor de ouders van eiseres en de naakte eigendom voor eisers en waarop een appartementsgebouw werd opgericht; dat onmiddellijk werd overgegaan tot de verkoop van een appartement derde verdieping en van één winkel; dat de vruchtgebruikers tot 1987 de huurovereenkomsten afsloten en de opbrengsten van de verhuring genoten; dat eisers ingevolge het overlijden van de vruchtgebruikers in 1987 de volle eigendom van deze appartementen bekwamen en aldus van de huuropbrengsten van tien appartementen genoten; Overwegende dat uit het geheel van voormelde verrichtingen volgt dat eisers niet alleen de hun geboden kansen hebben benut om hetzij via lijfrente de eigendom van familiale oorsprong te verwerven hetzij samen met de ouders onroerend goed te kopen; dat, inzonderheid wat de realisaties te T. betreft, eisers aldaar twee appartementsgebouwen hebben opgericht met verrichtingen van aankoop, afbraak, ruil en verkoop waarbij de initiatieven van eiser uitgingen en waarbij de familiale oorsprong van de gerealiseerde projecten zoek is; dat deze verrichtingen meer omvatten dan het handhaven van «het bestaande bezit met zijn hoofdzakelijk familiale herkomst»; Overwegende dat eisers vermelden dat zij de andere verhuurde eigendommen te M. als volgt verwierven : - huis, gelegen aan de P.-laan : bij akte verleden op 31 oktober 1971 verkoopt mevrouw P., moeder van eiser, het huis aan eisers tegen 149 000 frank; - huis, gelegen aan de B.-straat te M. : Mevrouw P. voornoemd schenkt bij notariële akte d.d. 25 juni 1978 de naakte eigendom aan de heer A.M., broer van eiser, die op 20 april 1980 deze naakte eigendom verkoopt aan eisers tegen 2 734 000 frank; - huis, gelegen aan de K.-straat : dame L.-H., moeder van eiseres kocht dit pand op 5 oktober 1982; eiseres verwierf dit pand uit de erfenis in 1987 en verhuurt het als café; dat deze inkomsten niet als beroepsinkomsten werden in aanmerking genomen en dienvolgens geen nader onderzoek vergen; 3
Overwegende dat het project, gelegen aan de E.-straat te M. geen familiale oorsprong heeft; dat op de plaats waar de op 6 maart 1971 aangekochte landbouwerswoning stond, een appartementsgebouw met negen appartementen werd rechtgezet mits de ernaast liggende garage over te bouwen; dat eisers in 1973 hiervoor een lening van 3 500 000 frank aangingen; dat van deze appartementen drie in juli 1973 werden verkocht en zes werden verhuurd; Overwegende dat uit het bovenvermelde volgt dat de kostprijs van de vier appartementsgebouwen buiten de eigen financieringsmogelijkheden lag; dat de verkoop van de appartementen niet voor eigen financiering volstond en eisers genoodzaakt waren belangrijke leningen aan te gaan die, ongeacht de financiële draagkracht van eisers, buiten het normale beheer van het privé-vermogen vallen; Overwegende dat de verrichtingen, met name de voormelde aankopen, verkopen en ruil alsmede het afbreken van de aangekochte handelshuizen en landbouwerswoning die tussen 1966 en 1991 tot het oprichten van vier appartementsgebouwen hebben geleid, belangrijk en veelvuldig zijn; dat het geheel van deze verrichtingen een intense inzet en opvolging van eiser vergden waarvoor een degelijke organisatie is vereist en dat hieraan geen afbreuk wordt gedaan door de vaststelling dat eisers bij de uitvoering ervan beroep dienden te doen op professionelen en op vakmensen; dat overeenkomstig de notariële akte van 4 februari 1982 eiser als syndicus van het appartementsgebouw aan de V. te T. werd aangesteld (stuk 212) en aldaar eveneens het dagelijks bestuur waarnam; dat nadien, in de loop van 1988, voor de realisaties te T. eisers deze taken van beheer toevertrouwden aan Immo S. te B. die namens eisers bij de verhuringen van de appartementen tussenkwam; dat voormelde verrichtingen niet met het beheer van het privévermogen te verzoenen zijn; dat eisers een beroepswerkzaamheid hebben ontwikkeld in onroerend goed en dat de inkomsten uit de verhuring van de appartementen uit voormelde vier appartementsgebouwen terecht als winstgevende bezigheden werden belast; Overwegende dat de voorziening ongegrond is; Om die redenen, Het Hof, recht doende op tegenspraak, Gelet op, artikel 24bis van de wet van 15 juni 1935; Gehoord in openbare terechtzitting het rapport van voorzitter M. Bertrand; Verklaart de voorziening toelaatbaar doch ongegrond; Bevestigt de bestreden beslissing; Verwijst eisers in de kosten.
4
