T ECHNIEK
Innovatief gevelonderhoud bij gebouw ‘De Kroon’ GLAZENWASSER STUURT GONDEL DOOR INTOETSEN GEVELPOSITIE VEILIG EN SNEL NAAR GEWENSTE WERKPLEK Eind juli werd gebouw ‘De Kroon’ in Den Haag, met onder andere een 130 meter hoge woontoren, opgeleverd. Manntech leverde voor deze toren een speciale gevelonderhoudsinstallatie welke als eerste ter wereld is voorzien van bestemmingsbesturing, in combinatie met het zogenaamde secundary gondelgeleidesysteem.
Jan van ’t Westeinde van MAB Development: “Het accent ligt bij ons bedrijf op binnenstedelijke herontwikkeling van bestaande gebouwen. Hierbij speelt de keuze van de locatie een belangrijke rol.”
We spreken over dit project en de gevelonderhoudsinstallatie met Jan van ’t Westeinde, senior adviseur installaties en duurzaamheid bij projectontwikkelaar MAB Development, en met Koen Musters, hoofd afdeling nieuwbouw bij Manntech Gevelinstallaties. Hierbij komen ook ontwikkelingen in de markt en zaken als gebouwuitstraling en esthetiek aan de orde.
Nieuwbouw alleen op A-locaties Wat de marktontwikkelingen betreft, geeft Van ’t Westeinde aan dat ‘in het weiland’ nauwelijks meer nieuwbouwkantoren gebouwd zullen worden. Daarvoor is geen draagvlak meer, tenzij de organisatie waarvoor gebouwd wordt een pand achterlaat dat – na aanpassingen – opnieuw kan worden gebruikt. Hij kan zich hier helemaal in vinden: “Bouwen voor leegstand heeft geen enkele zin. Het accent ligt bij ons be-
drijf dan ook op binnenstedelijke herontwikkeling van bestaande gebouwen. Hierbij speelt ook de keuze van de locatie een belangrijke rol. Als we projecten ontwikkelen, is dat vaak alleen opportuun op A-locaties (die goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer). Gebouw ‘De Kroon’, dat tussen het centraal station en de binnenstad van Den Haag ligt, is daar een goed voorbeeld van.’’
“Duurzaamheid wordt steeds belangrijker bij (her-) ontwikkeling van projecten” Geen ‘paleizen’ meer Hij geeft verder aan dat over het algemeen efficiënter wordt gebouwd. “De visie van de architect en esthetische aspecten aan een gebouw zijn nog steeds wel belangrijk, maar er wordt kritischer gekeken naar het effect op de kosten en duurzaamheid van het gebouw. ‘Paleizen’ met veel luxe komen nauwelijks meer voor. Voor belegger en gebouweigenaren zijn de total cost of ownership leidend. Huisvestingslasten wegen daarbij steeds zwaarder. Ook wordt meer gelet op duurzaamheid, waarbij een zo laag mogelijk energiegebruik, hergebruik van materialen en het voldoen aan BREEAM-eisen voorop staan. Daarnaast zien we dat gebouwen steeds flexibeler en economischer worden wat de indeling betreft, in verband met de invloed van het ‘nieuwe werken’. Kenmerkend daarbij zijn gemakkelijk te wijzigen indelingen en multifunctionele werkplekken waarmee verschillende kantoorconcepten mogelijk zijn.’’
Efficiënt transport essentieel Liften en roltrappen zijn zeker bij de inrichting van wat grotere gebouwen belangrijk. Van ’t Westeinde: “Bij het ontwerpproces kijken we vanuit de installatiediscipline als
20
Liftinstituut Magazine september 2011
T ECHNIEK
Over het gebouw
‘De Kroon’ is een ontwikkeling van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling CV (een samenwerkingsverband tussen MAB Development Nederland BV en HaagWonen). Het gebouw biedt plaats aan luxe woningen, smaakvolle kantoren en uitnodigende winkels voor het dagelijkse leven. Wonen, werken, winkelen en ontspannen op A locatie in de Hofstad. In totaal komen er 253 huur- en koopwoningen in ‘De Kroon’, in een breed woningaanbod. Dit maakt het voor veel mensen mogelijk om in de Haagse binnenstad te kunnen wonen. Het panoramisch uitzicht vanuit De Kroon is erg mooi. ‘De Kroon’ is ontworpen door architect Christian Rapp van Rapp+Rapp. De stijl van Rapp+Rapp kenmerkt zich door een voorliefde voor solide objecten die stevig met de ondergrond zijn verbonden, het gebruik van stoere, ambachtelijke materialen en het vermijden van modieuze ingrepen die ontwerpen al snel gedateerd doen ogen. ‘De Kroon’ is ca. 125 m hoog en omvat, naast de woningen, 8.328 m² kantoorruimte en ca. 2.299 m² publieke voorzieningen op de begane grond.
Het was een uitdaging voor Mantech om een installatie te bedenken waarmee alle grillige geveldelen van de toren, inclusief ‘de kroon’, bereikt kunnen worden.
Liftinstituut Magazine september 2011
21
T ECHNIEK
eerste naar de keuze van de kern van een gebouw, omdat hier (naast de voorzieningen voor klimaatbeheersing en elektrotechniek) de liften (en soms ook roltrappen) moeten komen. Deze kern moet goed georganiseerd zijn. Daarbij kijken we zowel naar het type als het aantal liften en roltrappen dat geplaatst moet worden. Efficiëntie bij het ont-
werp van deze voorzieningen is belangrijk, in verband met het realiseren van een zo groot mogelijk bruikbaar nettooppervlak. Belangrijk is dat het transport zo snel en efficiënt mogelijk plaatsvindt. Bij liften in hoogbouwprojecten is destination control, of tewel bestemmingsbesturing, steeds belangrijker.”
Gebouw ‘De Kroon’ is, waar het om de bediening van de gevelonderhoudsinstallatie gaat, door Manntech verdeeld in werkposities van de gondel. Op een plattegrond van het gebouw, die zich in de gondel bevindt, kan de glazenwasser een keuze maken voor de gewenste vensterpositie.
Koen Musters, hoofd afdeling nieuwbouw bij Manntech Gevelinstallaties, neemt een kijkje tijdens de inbedrijfnametesten van de gondelinstallatie
22
Liftinstituut Magazine september 2011
T ECHNIEK
Kritischer op kosten gevelonderhoud ‘Inzoomend’ op glasbewassing en gevelonderhoud aan gebouwen, geven beiden aan dat dit nog te vaak pas aan de orde komt als de vorm van het gebouw en van de gebouwgevel al zijn bepaald. “Hierop kan dan dus eigenlijk weinig invloed meer worden uitgeoefend. Architect en opdrachtgever gaan er vanuit dat de leverancier van de gevelonderhoudsinstallatie wel iets kan bedenken waarmee alle geveldelen bereikbaar kunnen worden gemaakt.’’ Wél zien ze dat gebouweigenaren en beleggers kritischer zijn op de kosten van aanschaf en onderhoud van deze installaties. Van ’t Westeinde laat zich dan ook altijd goed vooraf adviseren door een deskundige. “Dat kan een technisch adviesbureau zijn dat is gespecialiseerd in transporttechniek, maar ook de fabrikant zelf. Dat in het laatste geval het advies minder onafhankelijk is, vind ik minder zwaar wegen dan de kwaliteit van het advies.”
Gebruikersvriendelijkheid en toegankelijkheid voorop Van ’t Westeinde benadrukt dat hij bij het ontwerp van gevelonderhoudsinstallaties, of het nu om een hoogwerker of geavanceerde gondelinstallatie gaat, altijd de gebruikersvriendelijkheid en toegankelijkheid van de installatie voorop stelt. Samen met Manntech is hij tot de conclusie gekomen dat bij een gebouw als ‘De Kroon’ een automatische aansturing van de gondelinstallatie een must is. Daarnaast kan Manntech voldoen aan de eis van de architect dat de gehele installatie ‘in parkeerstand’ onder de dakrand dient te verdwijnen.
“Er wordt kritischer gekeken naar het effect van esthetische aspecten op de kosten van een gebouw.” Gebouwvorm Musters licht toe wat de uitdagingen waren om een installatie te bedenken waarmee alle grillige geveldelen van de toren bereikt kunnen worden. “Het gebouw bestaat uit een 40 verdiepingen tellende hoge woontoren met op de 11e en 17e verdieping uitbouwen van 6 en 12 meter, met daarop dakterrassen van de appartementen. De gevels van beide langsgevels van de toren zijn tussen de 17e en de 40 e verdieping voorzien van drie erkers, die tussen de 40e en de 42e verdieping uitmonden in de kroon van het gebouw. Deze kroon van het gebouw, die een hoogte heeft van ca. 14 meter, bestaat uit een betonnen gevel, die van bovenaf de vorm heeft van een kroon, waarbij rondom deze kroon op ca. 1,5 meter afstand van de gevel in totaal ca. zestig betonnen kolommen gesitueerd zijn. Deze in het donker verlichte kroon is ’s avonds en ’s nachts zelfs op grote afstand goed zichtbaar en kenmerkend voor het gebouw. Naast de woontoren bevindt zich een kantoorgedeelte van circa acht verdiepingen. Hierop is een standaard volautomatische dakwagen type VDW (voorheen Compact) geplaatst. Deze is langs een geleiderail vrijlopend verrijdbaar, over een betonnen tegelbaan. Voor het woondeel was echter een andere oplossing noodzakelijk.
Liftinstituut Magazine september 2011
23
T ECHNIEK
Het meest voor de hand liggend zou zijn geweest om één installatie op de toren te plaatsen en twee installaties op de uitbouwen op de 11e en 17e verdieping. Omdat echter deze twee lagere daken bestemd zijn als dakterras van de appartementen, was dit niet mogelijk. Een andere uitdaging was de vorm van de kroon van het gebouw. Voor onderhoud aan de betonnen gevels en kolommen en de bereikbaarheid van de vele schijnwerpers zou het zeer lastig zijn om manueel de
De bestemmingsbesturing is ook nodig om de gondel tussen de zestig betonnen kolommen van de kroon te manoeuvreren voor het onderhoud aan de gevel, kolommen en schijnwerpers.
gondel naar de gewenste positie te manoeuvreren, zonder dat hierbij schade aan gebouw of gondel zou ontstaan. Tot slot was er de eis van de architect dat ‘in parkeerstand’ geen enkel onderdeel van de gevelonderhoudsinstallatie boven de dakrand van het gebouw uit mocht steken.
De gevelonderhoudsinstallatie Musters vervolgt: “Na intensief overleg met MAB is er daarom voor gekozen om de toren van één kraaninstallatie te voorzien, die verrijdbaar is over een rechte railbaan en is gemonteerd op een verhoogde staalconstructie in het midden van het gebouw. Deze installatie heeft een spoorbreedte van 3 meter, een vlucht van 19 meter, een hydraulische afzinkconstructie van 3,6 meter opvoerhoogte en een tweepersoonsgondel met een lengte van 5 meter.’’
Gepatenteerd systeem voor horizontale- en verticale gevelgeleiding
Een detail van de gondel, die is voorzien van bestemmingsbesturing en van het door Manntech gepatenteerde secundary gondelgeleidesysteem (het zogenaamde softropesysteem).
24
Liftinstituut Magazine september 2011
Om vanuit de gondel van deze installatie beide uitbouwen van de toren te kunnen bereiken, is de gondel voorzien van het door Manntech gepatenteerde secundary gondelgeleidesysteem (het zogenaamde softropesysteem). Hierbij werkt de gondelgeleiding onafhankelijk van de staaldraden van de gondel en kan de gondel, ondanks de verplichte gondelgeleiding, toch horizontale bewegingen maken. Omdat het praktisch vrijwel onmogelijk zou zijn om de gondel ter hoogte van de uitbouwen op de 11e en 17e verdieping niet alleen horizontaal, maar ook nog eens om de gebouwhoek te besturen, is hiervoor een PLC-aangestuurde bestemmingsbesturing toegepast. Deze besturing is ook nodig om de gondel tussen de zestig betonnen kolommen van de kroon te manoeuvreren voor onderhoud aan gevel, kolommen en schijnwerpers.
Bestemmingsbesturing Bij diverse projecten zoals Robeco Rotterdam, Esso Breda en het stadhuis in Zaanstad, heeft Manntech een dergelijke besturing eerder toegepast. Musters licht toe: “De reden om
T ECHNIEK
deze besturing hierbij toe te passen, was de grillige vorm van deze gebouwen, in combinatie met de grote vlucht van de desbetreffende installaties. Zonder deze besturing zou het voor de gebruikers zeer lastig zijn om de gondel manueel (zonder mogelijke schade aan gebouw of gondel) naar de gewenste positie te manoeuvreren.’’ Volgens hem is het werken met de bestemmingsbesturing zeer eenvoudig en veilig.
Verdeling in gevels Musters geeft verder aan dat het gebouw ‘De Kroon’, waar het om de bediening van de gevelonderhoudsinstallatie gaat, door Manntech is verdeeld in een aantal gevels. Elke gevel is weer is onderverdeeld in een aantal vensterposities (oftewel de werkposities van de gondel). “Op een plattegrond van het gebouw, die zich in de gondel bevindt, kan de glazenwasser een keuze maken voor de gewenste vensterpositie. Na het intoetsen van dit nummer op de display in de gondel en het indrukken van een startknop, zullen de bewegingen ‘rijden installatie’, ‘zwenken arm’ en ‘zwenken gondel’ beginnen. Op deze wijze wordt de gondel op de meest efficiënte en snelste manier naar de gekozen bestemming gestuurd. zonder dat daarbij de grillige vorm van het gebouw wordt geraakt. Doordat bovengenoemde drie bewegingen gelijktijdig worden uitgevoerd en door toepassing van frequentiegeregelde aandrijvingen gebeurt dit heel soepel.’’
“Gevelonderhoud komt nog te vaak pas aan de orde als de vorm van het gebouw en van de gebouwgevel al zijn bepaald.” Bediening relatief eenvoudig Van ’t Westeinde geeft desgevraagd aan dat dit de eerste keer is dat hij ervaring opdoet met een PLC-aangestuurde gondelinstallatie. “Maar na het bekijken van een aantal referentieprojecten van Manntech, waaronder het stadhuis in Zaandam, was ik al snel ‘om’.’’ De installatie voldoet ook aan de eisen van MAB op het gebied van gebruikersvriendelijkheid en toegankelijkheid. “De bediening is relatief eenvoudig, en dat is voor ons heel belangrijk, zeker omdat er – ook door aanbestedingen – vrij veel wisselingen zijn in personeel van glazenwasbedrijven. Ook zijn goede instructies nodig aan de gebouweigenaar of de beheerder. We zullen de installatie daarom na de keuring door het Liftinstituut, (die naar verwachting eind september plaatsvindt) inclusief onderhoudsen bedieningsinstructies overdragen, een instructie aan de VvE organiseren en de beheerder informeren.’’
Op het moment dat we de installatie bezoeken, wordt deze getest door een aantal Manntechmedewerkers. Verantwoordelijk voor het programmeren van de besturing is Mark Snijders. Hij vertelt: “Eerder heb ik een model gemaakt waarop ik alles kon uittesten. Daarom is nu alléén nog ‘finetunen’ nodig.”
Belangstelling groot
Een deel van de woningen wordt verhuurd door HaagWonen. De belangstelling hiervoor is groot, met name door de prachtige locatie. De Haagse Donna Metzelaar doet er dan ook alles voor om een woning in ‘De Kroon’ te bemachtigen. “De woonpas en alle papieren heb ik al, en nu ben ik handtekeningen aan het verzamelen van mensen die mij een plekje gunnen in deze toren op de plek van de vroegere ‘Zwarte Madonna’. Misschien helpt het, ik heb voor deze gelegenheid ook maar een kroon aangeschaft. Nee, geen gouden, want de kroon op het gebouw is toch ook niet van goud?”
Bewaking op afstand Musters geeft, waar het de besturing betreft, aan dat de installatie is voorzien van een GSM-module, zodat op afstand de status van de installatie kan worden bekeken. Ook kunnen hiermee op afstand storingen worden gesignaleerd en geanalyseerd en kan achteraf worden bekeken op welke data tussen welke tijden de installatie in gebruik is geweest.
Liftinstituut Magazine september 2011
25
