Inhoudsopgave. Parteon Jaarrekening Geconsolideerde jaarrekening 03. Enkelvoudige jaarrekening 62. Overige gegevens 74

Jaarrekening

Parteon Jaarrekening 2015

Inhoudsopgave

2

Geconsolideerde jaarrekening

03

1

Kengetallen & analyse

03

2

Geconsolideerde balans (na resultaatbestemming)

08

3

Geconsolideerde winst- en verliesrekening

10

4

Geconsolideerde kasstroomoverzicht (volgens de indirecte methode)

11

5

Algemene toelichting

13

6

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

16

7

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

32

8

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

37

9

Toelichting kasstroomoverzicht

39

10

Toelichting op de geconsolideerde balans

40

11

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening

54

Enkelvoudige jaarrekening

12

Enkelvoudige balans (na resultaatbestemming)

62

13

Enkelvoudigde winst- en verliesrekening

64

14

Toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening

65

Overige gegevens

74

15

Overige gegevens (resultaatbestemming en gebeurtenissen na balansdatum) 74

16

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

62

75

1 Kengetallen & analyse Geconsolideerde jaarrekening

Kengetallen Aantal verhuureenheden in exploitatie Woningen en woongebouwen (incl.woonzorg) Boxen

2015

2014

2013

2012

2011

16.266

16.322

16.521

16.576

16.492

38

38

38

40

38

Bedrijfspanden

124

121

123

129

128

Parkeerplaatsen

131

164

156

137

105

Garages

931

968

980

986

996

39

43

43

26

26

Overig

Maatschappelijk gebonden onroerend goed

8

8

8

8

9

Totaal

17.537

17.664

17.869

17.902

17.794

Mutaties in verhuureenheden: Nieuwbouw

31

60

119

223

93

Mutaties in verhuureenheden: Aankoop

29

17

29

27

27

Mutaties in verhuureenheden: Verkoop

120-

126-

141-

121-

99-

39-

156-

38-

23-

2-

-

-

2-

-

2-

Mutaties in het aantal verhuureenheden

Mutaties in verhuureenheden: Sloop Mutaties in verhuureenheden: Toevoeging Mutaties in verhuureenheden: Overig

28-

-

-

2

1

-127

-205

-33

108

18

Goedkoop

3.255

3.338

3.698

4.159

4.577

Betaalbaar

9.819

8.341

9.989

10.177

10.197

Duur

3.192

4.643

2.834

2.240

1.718

Totaal

16.266

16.322

16.521

16.576

16.492

Kosten mutatieonderhoud per woning

242

283

263

319

290

Kosten klachten-/contractonderhoud per woning

388

385

382

451

515

Kosten planmatig onderhoud per woning

854

857

777

530

843

1.484

1.525

1.422

1.300

1.648

Mutatiegraad

6,4%

6,2%

6,8%

5,7%

6,2%

Huurachterstand in % van de jaarhuur

1,2%

1,2%

0,6%

0,7%

0,9%

Huurderving in % van de jaarhuur

1,2%

1,4%

1,6%

2,6%

2,1%

Totaal Aantal woningen naar huurprijsklasse

Kosten onderhoud per woning

Totaal Verhuren van woningen

Financiële continuïteit 64,4%

61,4%

58,4%

59,5%

27,5%

Interest Coverage Ratio (ICR)

Solvabiliteit (vanaf 2012 obv marktwaarde)

2,32

1,76

1,49

2,00

1,41

Debt Service Coverage Ratio (DSCR)

1,55

1,21

1,03

1,37

0,97

30,5%

34,9%

37,6%

36,8%

30,7%

Loan to value (vanaf 2012 obv marktwaarde)

3

Analyse


Financiële kengetallen Solvabiliteit en loan to value Het eigen vermogen van Parteon is in 2015 met € 89 miljoen toegenomen. Hierdoor is de solvabiliteit ultimo 2015 gestegen naar 64,4% (2014: 61,4%) en is de LTV gedaald naar 30,5% (2014: 34,9%). Sinds 1 juli 2015 valt zowel het financiële als het toezicht op rechtmatigheid, governance en integriteit onder de verantwoordelijkheid van de Autoriteit woningcorporaties (AW). De financiële beoordeling richt zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed kunnen zijn op de financiële continuïteint van een corporatie. Deze terreinen zijn: •

kwaliteit financiële verantwoordering;

•

behoud maatschappelijk gebonden vermogen;

•

financieel risicobeheer;

•

liquiditeit;

•

solvabiliteit;

•

draagkracht vermogen.

Parteon heeft in 2015 een positief oordeel ontvangen inzake de financiële continuïteit. Het oordeel van AW is gebaseerd op de dVi 2014 (jaarrekening 2014) en de Meerjarenbegroting 2015 t/m 2019. De rentedekkingsgraad (ICR) geeft aan in welke mate de rentelasten gedekt worden door de operationele kasstroom. De rentedekingsgraad inclusief aflossingfictie (DSCR) geeft aan in welke mate de rentelasten en aflossing van de leningportefeuille gedekt worden door de operationele kasstromen.

Balans Parteon past vanaf 2013 de waarderingsgrondslag marktwaarde in verhuurde staat voor het sociaal vastgoed (sociale huurwoningen en maatschappelijk onroerend goed) en het commercieel vastgoed (vrije sector huurwoningen en bedrijfsmatig vastgoed) toe. Vastgoedportefeuille in exploitatie De waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie is in 2015 met € 76,4 miljoen toegenomen. In de onderstaande tabel is dit gesplitst naar het sociale en commerciële vastgoed. Bedragen × € 1.000,-

Sociaal vastgoed

Commercieel vastgoed

1.438.886

94.777

17.003

659

Verkopen en sloop

11.059-

2.081-

Herwaardering

65.199

6.778

Sfeerovergang

6.277-

6.277

-

15-

1.503.753

106.394

Stand 01-01-2015 Nieuwbouw, aankoop en verbetering

Overige mutaties Stand 31-12-2015

4

Voorraden


De voorraden hebben voornamelijk betrekking op het vastgoed in ontwikkeling en de grondposities waar nog geen start bouw verplichtingen zijn aangegaan. De voorraad daalt met € 11,6 miljoen naar € 10,5 miljoen eind 2015. Deze daling is per saldo het gevolg van investeringen, resultaatnames en opleveringen. De grondposities zijn ultimo 2015 tegen de marktwaarde gewaardeerd. Liquide middelen De stand van de liquide middelen is in 2015 gestegen naar € 31 miljoen (2014: € 28 miljoen). Deze liquiditeitsbuffer wordt hoofdzakelijk aangehouden ter afdekking van de margin call verplichting uit hoofde van derivaten. Langlopende schulden De langlopende leningen zijn in 2015 met bijna € 15 miljoen gedaald. Er is voor € 10 miljoen aan nieuwe leningen afgesloten terwijl er € 25,8 miljoen is afgelost.

Winst- en verliesrekening Over 2015 heeft Parteon een positief resultaat na belastingen gerealiseerd van € 89 miljoen. Het resultaat op de verhuurexploitatie exclusief waardeveranderingen en verkoopresultaten bedraagt € 24 miljoen (2014: € 16 miljoen). Bedragen × € 1.000,-

2015

2014

24.409

15.627

4.876

3.336

Overige waardeveranderingen

12.091-

3.983-

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

72.384

72.368

40-

4.572-

89.538

82.776

Totaal resultaat verhuurexploitatie Verkoopresultaat

Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

Totaal resultaat verhuurexploitatie Het totaal van de verhuurexploitatie bestaat onder ander uit de onderstaande posten: Huuropbrengsten De huurinkomsten zijn met 3,3% gestegen als gevolg van de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli en de huurharmonisatie bij mutatie. Het aantal verhuureenheden is afgenomen met 127 eenheden. De huurderving is, net als vorig jaar, verder afgenomen tot 1,2% (2014: 1,4%). Lonen en salarissen De salariskosten zijn gedaald met € 0,7 miljoen. Er is in 2015 een CAO verhoging geweest.Daarbij is een loonsverhoging doorgevoerd per 1 november 2015 van 1% en er heeft een eenmalige uitkering plaats gevonden in november 2015. Het aantal fte’s is afgenomen met gemiddeld 13 fte. De uitgaven voor

5

uitzendkrachten zijn in 2015 toegenomen met € 0,08 miljoen naar € 1,4 miljoen. Per saldo hebben bovenstaande mutaties geleid tot een afname voor lonen en salarissen van € 0,4 miljoen.


Lasten onderhoud De totale onderhoudskosten zijn in 2015 met € 0,9 miljoen gedaald ten opzichte van 2014. Deze daling wordt met name veroorzaakt door de afname van kosten voor het mutatie onderhoud ad € 0,7 miljoen onder meer als gevolg van gewijzigd beleid bij opleveringen van woningen en meer inzet door eigen dienst van Parteon. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn in 2015 met € 3,6 miljoen gedaald. Deze daling komt grotendeels voort uit het vervallen (eenmalig) van de bijdrage saneringsteun in 2015 van € 3,3 miljoen.Deze bijdrage is onder de zakelijke lasten verantwoord. Financiële baten en lasten De rentelasten over 2015 bedragen € 22,9 miljoen en zijn met bijna € 0,6 miljoen gedaald ten opzichte van 2014. Een groot deel van deze daling laat zich verklaren door de daling van de leningenportefeuille. Verder is de gemiddelde rentevoet in 2015 licht gedaald naar 4,20% (2014: 4,26%). De daling van de rentebaten in 2017 wordt veroorzaakt door de afname met € 0,7 miljoen van de aan projecten toegerekende rentelasten en de afname van de rente op rekening-courant en spaarrekeningen met € 0,7 miljoen. Verkoopresultaat Het totaal van het verkoopresultaat bestaat onder ander uit de onderstaande posten: Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Dit betreft de gerealiseerde resultaten op verkopen van bestaand bezit ad € 4,1 miljoen en nieuwbouw koopprojecten ad € 0,7 miljoen. In 2015 zijn 114 bestaande woningen verkocht waarvan 5 middels verkoop onder voorwaarden. De bruto verkoopopbrengst van de 110 woningen in de vrije verkoop is € 16,6 miljoen (€ 151.000 per woning). Overige waardeveranderingen Het totaal van de overige waardeveranderingen bestaat onder ander uit de onderstaande posten: Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen hebben voor € 2,7 miljoen betrekking op afwaardering van grond posities en plankosten en voor € 9,4 miljoen op renovatieprojecten. Op de eerder geboekte onrendabele toppen op investeringen in nieuwbouw is € 0,1 miljoen resultaat teruggenomen als gevolg van een programmawijziging.

6

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen


Het totaal van de niet-gerealiseerde waardeveranderingen bestaat uit de onderstaande posten: Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen ad € 72 miljoen positief hebben betrekking op de stijging van de marktwaarde in 2015 waarvan € 65,1 miljoen betrekking heeft op de sociale vastgoedportefeuille en € 6,7 miljoen op de commerciële vastgoedportefeuille. Daarnaast is er sprake van € 0,4 miljoen afwaardering als gevolg van sloop. Resultaat deelnemingen Het totaal van het resultaat deelnemingen bestaat uit onderstaande post. Resultaat deelnemingen In 2015 zijn er twee deelnemingen beëindigd, te weten de Gasfabriekterrein B.V. en C.V. Een slotuitkering heeft plaats gevonden. De overige resultaten zijn behaald uit de deelnemingen die nog actief zijn.

7

2 Geconsolideerde balans (na resultaatbestemming) Parteon Jaarrekening 2015

Alle genoemde bedragen zijn × € 1.000. Ref.

Activa

12/31/2015

12/31/2014

(On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie

10.615

11.070

Totaal materiële vaste activa

10.615

11.070

Materiële vaste activa 10.1

Vastgoedbeleggingen 10.2

Commercieel vastgoed in exploitatie

10.2

Sociaal vastgoed in exploitatie

106.394

129.619

1.503.753

1.404.225

10.3

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

58.060

57.490

10.4

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

4.324

4.247

1.672.531

1.595.581

853

915

-

-

Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa 10.5

Deelnemingen

10.5

Latente belastingvordering

10.5

Leningen u/g Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa

962

819

1.815

1.734

1.684.961

1.608.385

Voorraden 10.4

Vastgoed bestemd voor de verkoop

6.386

2.040

10.4

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

3.733

20.214

10.6

Overige voorraden

167

202

10.286

22.456

-

3.044

420

601

Totaal voorraden 10.4

Onderhanden projecten Vorderingen

10.7

Huurdebiteuren

10.8

Overige vorderingen en overlopende activa

1.735

3.890

Totaal vorderingen

2.155

4.490

Liquide middelen

30.898

28.265

Totaal vlottende activa

43.339

58.255

1.728.300

1.666.640

10.9

Totaal activa

8



Passiva

12/31/2015

12/31/2014

1.023.733

940.957

89.539

82.776

1.113.272

1.023.733

4.656

13.386

-

-

Groepsvermogen 10.10

Overige reserves

10.10

Resultaat boekjaar Totaal groepsvermogen Voorzieningen

10.4

Voorziening onrendabele investeringen

10.11

Voorziening reorganisatiekosten

10.11

Voorziening deelnemingen

594

623

10.11

Voorziening loopbaanbudget

451

465

5.701

14.474

490.669

535.488

58.664

58.946

281

212

549.614

594.646

36.291

7.284

Totaal voorziening Langlopende schulden 10.12

Leningen overheid en kredietinstellingen

10.12

Verplichting onroerende zaken VOV

10.12

Overige schulden Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden

10.14

Schulden aan kredietinstellingen

10.15

Schulden aan leveranciers

4.511

5.894

10.16

Belastingen en premies sociale verzekering

3.588

4.387

10.17

Overige schulden en overlopende passiva

15.323

16.222

Totaal kortlopende schulden

59.713

33.787

1.728.300

1.666.640

Totaal Passiva

9

3 Geconsolideerde winst- en verliesrekening Parteon Jaarrekening 2015


2015

2014

102.752

99.215

4.008

4.378

-

-

Bedrijfsopbrengsten 11.1

Huuropbrengsten

11.2

Opbrengsten servicecontracten

11.3

Overheidsbijdragen

11.4

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

4.876

3.336

11.5

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

1.275

1.120

11.6

Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

719

666

113.630

108.715

790

666

12.091

3.983

145

153

Bedrijfslasten 11.7

Afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie

11.8

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

11.9

Erfpacht

11.10

Lonen en salarissen

8.917

9.351

11.11

Sociale lasten

1.384

1.504

11.12

Pensioenlasten

11.13

Onderhoudslasten

1.473

1.641

23.889

24.832

11.14

Leefbaarheid

2.161

2.190

11.15

Lasten servicecontracten

3.767

4.103

11.16

Overige bedrijfslasten

19.791

23.384

Som der bedrijfslasten

74.408

71.807

Bedrijfsresultaat

39.222

36.907

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

72.384

72.368

73

81

831

1.561

11.17

Financiële baten en lasten 11.18

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten

11.19

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

11.20

Rentelasten en soortgelijke kosten

22.932-

23.569-

Saldo financiële baten en lasten

22.028-

21.927-

89.578

87.348

-

-

40-

4.572-

89.538

82.776

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 11.21

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

11.22

Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen

10

4 Geconsolideerde kasstroomoverzicht (volgens de indirecte methode) Geconsolideerde jaarrekening


2015

11.1 t/m 11.16 Bedrijfsresultaat

2014

39.222

36.907

Aanpassingen voor: 10.4 + 10.11

Vrijval / dotatie voorzieningen

43-

417-

11.7

Afschrijvingen

869

666

11.8

Overige waardeveranderingen

13.904

146

14.730

395

35

14

2.335

2.946

3.082-

2.791-

712-

169

Veranderingen in werkkapitaal 10.6

Voorraden

10.8

Vorderingen

10.15 t/m 10.17 Kortlopende schulden Kasstroom uit bedrijfsuitoefening 11.18 & 11.19

Ontvangen rente

11.20

Betaalde rente Kasstroom uit financiële baten en lasten

53.240 905

1.642

22.932-

23.56922.027-

Kasstroom uit operationele activiteiten 10.1

Investeringen materiële vaste activa

10.1

Desinvesteringen materiële vaste activa

10.2 t/m 10.3

37.471

21.92731.213

15.544

234-

4.271-

19

554

Investeringen vastgoedbeleggingen

14.981-

17.253-

10.2 t/m 10.3

Desinvesteringen vastgoedbeleggingen

12.568

17.812

10.4

Investeringen projecten

1.893-

3.292-

10.4

Desinvesteringen projecten

6.482

2.832

10.4

Investeringen vastgoed in ontw.voor eigen expl.

16.251-

7.694-

10.4

Investeringen vastgoed bestemd voor verkoop

253-

1.077-

10.4

Investeringen voorziening onrendabele invest.

7.915-

14.459-

10.4

Desinvesteringen vastgoed in ontw.eigen expl.

5.733

5.915

10.4

Desinvesteringen vastgoed voor verkoop

2.835

44

10.4

Desinvesteringen voorziening onrendabele investeringen

3.356

9.364

10.5

Investeringen financiële vaste activa

206-

156-

10.5

Desinvesteringen financiële vaste activa

86

546

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

10.654-

11.135-

Vervolg op volgende pagina

11

10.12

Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuw)

10.691

19.628

10.12

Aflossing langlopende schulden

28.618-

32.806-


Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename/afname geldmiddelen 10.9 10.9

Saldo liquide middelen 1 januari

28.265

Saldo liquide middelen 31 december

30.898

Kasstroom totaal

12

17.927-

13.178-

2.633

8.76837.033 28.265

2.633

8.768-

5 Algemene toelichting Geconsolideerde jaarrekening

5.1 Algemeen Woningcorporatie Parteon is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de Zaanstreek en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire zetel is Zaanstad. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Stichting Parteon (KvK Amsterdam 35010382) is gevestigd op Marktstraat 52, 1521 DZ Wormerveer

5.2 Groepsverhoudingen Stichting Parteon staat aan het hoofd van de Parteon-groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Parteon wordt hiermee bedoeld Woningcorporatie Parteon en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen.

5.3 Fusiegrondslagen Er is geen sprake geweest van fusie in het verslagjaar 2015.

5.4

Grondslagen voor consolidatie

In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Parteon en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of waarover zij de centrale leiding heeft.Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum.Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover op grond van een overeenkomst tot samenwerking de zeggenschap door de participanten gezamenlijk wordt uitgeoefend. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn voor consolidatiedoeleinden waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Parteon. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van wijziging van de grondslagen afgezien. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie opgenomen rechtspersonen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen

13

groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan


derden buiten de groep zijn gerealiseerd. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd

Plaats

Aandeel

Parteon Projectontwikkeling Holding B.V.

Wormerveer

100%

St. Beheer en Exploitatie Registergoederen Parteon (SBER)

Wormerveer

100%

Overige deelnemingen (nettovermogenswaarde)

Plaats

Aandeel

Woningnet

Utrecht

3,75%

Zaanpracht V.O.F.

Haarlem

50,00%

Stadsherstel Zaanstreek N.V.

Amsterdam

49,00%

Rosarium VOF

Wormerveer

50,00%

Deze entiteiten zijn niet proportioneel geconsolideerd.

Parteon Projectontwikkeling Holding B.V. Parteon Projectontwikkeling Holding B.V. verzorgt de projectontwikkeling van Parteon. Nieuwbouwprojecten worden uitgevoerd binnen deze B.V. Parteon is 100% eigenaar van Parteon Projectontwikkeling Holding B.V. Stichting Beheer en Exploitatie Registergoederen Parteon (SBER) De SBER beheert het kantoorpand van Parteon in Zaandam. Deze stichting is opgezet vanuit een fiscale invalshoek en voldoet volledig als kernactiviteit, namelijk het beheer van een eigen kantoorpand. Parteon is de bestuurder van de stichting. Gasfabriekterrein Zaandam B.V. en C.V. De deelnemingen in de Gasfabriekterrein B.V.en C.V. zijn per 2015 beeïndigd. Zaanpracht V.O.F. De vennootschap heeft tot doel het voor eigen rekening en risico ontwikkelen en realiseren van het project Noordeinde te Wormerveer. Stadsherstel Zaanstreek N.V. De vennootschap heeft ten doel de instandhouding van monumenten en overig cultureel erfgoed en het daartoe verkrijgen, exploiteren en vervreemden van registergoederen, het daartoe aangaan van financieringsovereenkomsten. Rosarium VOF De vennootschap heeft tot doel het ontwikkelen en (doen) realiseren van Plan Rosariumplein.

14

5.5 Stelselwijzigingen


In het verslagjaar 2015 hebben zich geen stelselwijzigingen voorgedaan.

5.6 Schattingswijzigingen In het kader van de bepaling van de waarde van de vastgoedbeleggingen zijn zowel voor de marktwaarde in verhuurde staat als de bedrijfswaarde de schattingswijzigingen doorgevoerd die nader zijn uiteengezet in de toelichting op de vastgoedbeleggingen c.q. de bedrijfswaarde.

5.7 Presentatiewijzigingen In 2015 heeft Parteon een presentatiewijziging doorgevoerd voor de classificatie van het DAEB en niet-DAEB bezit. Hiemee sluit Parteon aan bij de verwerkingswijze zoals geldend onder de nieuwe Woningwet. De vergelijkbare cijfers over 2014 zijn dienovereenkomstig aangepast. Als gevolg hiervan is de waarde van het niet- DAEB bezit afgenomen met € 35 miljoen en de waarde van het DAEB bezit dientengevolge toegenomen met € 35 miljoen. Per saldo heeft dit geen effect op het eigen vermogen.

5.8 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Parteon zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost.

15

6 Grondslagen voor waardering van activa en passiva Parteon Jaarrekening 2015

6.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-enverliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans en de winst-en-verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans en de winst-en-verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd.

6.2

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste presentatiewijziging zoals opgenomen in paragraaf 5.7. En de toegepaste schattingswijze, zoals opgenomen in paragraaf 5.6.

6.3

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Dit komt overeen met fase 4 binnen de Parteon fase-structuur.

16

Materiële vaste activa


Algemene Uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings-of vervaardigingsprijs De verkrijgings-of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven.Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringsubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings-of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente op vreemd vermogen tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geacitveerd. Toerekening van rente vindt plaats in overeenstemming met paragraaf 7.16. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op de balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten aan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Parteon verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te investeren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen. Verplichtingen tot herstel Voor verplichtingen tot herstel na afloop van het gebruik van het actief (ontmantelingskosten) wordt een voorziening getroffen voor het verwachte bedrag op het moment van activering.Dit bedrag wordt verwerkt als onderdeel van de vervaardigingsprijs van het materieel vast actief.

6.4


De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, worden de rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. Jaarlijks

17

wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde.


Afschrijvingstermijnen Kantoor

50 jaar lineair

Verbouwing en installaties

20 jaar lineair

Inventaris

5 jaar lineair

Automatisering

3 jaar lineair

Vervoermiddelen

5 jaar lineair


Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waarde stijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een oorspronkelijke huurprijs onder de oorspronkelijke huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Parteon is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt binnen de beleidskaders optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Parteon zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering. Waarderingsgrondslag Parteon waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH.

18

Waarderingsmethode de waarde van sociaal vastgoed in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt: •

De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed.

•

De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is.

•

Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

•

Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield).

Gehanteerde werkwijze taxaties Jaarlijks wordt 1/3 van de verhuureenheden getaxeerd door 2 verschillende externe taxateurs (elk 1/6 deel). Voor alle hierbij gehanteerde aannames en uitgangspunten wordt door de externe taxateur een aannemelijkheidsverklaring met betrekking tot marktconformiteit afgegeven. De taxateurs valideren door middel van gevel/ zicht taxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. De overige 2/3 wordt gewaardeerd door Parteon met advies van de taxateur. Gehanteerde scenario’s en variabelen Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object.

19


Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan

De kosten zijn afgeleid van de VTW (Vastgoed Taxatie Wijzer) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. VTW


normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zonodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten en voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengsten maximalisatie. Tevens wordt rekening gehouden met de kosten van erfpacht en de te maken splitsingskosten in verband met verkoop. De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoopgereed maken en directe transactiekosten waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24-maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS (1,76%). Op dit tarief komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatie-, segment- en objectspecifieke risico’s (bandbreedte 5,35% - 6,85%). De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2) economische / markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding van het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde

20

kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de


geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2015 intern geformaliseerde meerjaren begroting en het in december 2015 goedgekeurde streefhuurbeleid en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: •

Voor 2016 wordt rekening gehouden met een huurverhoging van 1% prijsinflatie zonder een toeslag voor extra inkomensafhankelijke huurverhoging en 0,82% huurharmonisatie.

•

Voor de jaren na 2016 is rekening gehouden met een huurverhoging van 2% prijsinflatie, zonder extra inkomensafhankelijke huurverhoging en gemiddeld over 10 jaar 0,62% huurharmonisatie.

•

Jaarlijkse huurderving van 1,01% (2014: 1,4%);

•

Mutatiegraad van 6,5 % en huurharmonisatie tot 89,9% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: resp.: 6,2% en 96,22%);

•

Jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 3 % de eerste vijf jaar, daarna 2,5% (2014: resp. 1,25% en 3%);

•

Genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.090,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: 1085,-);

•

Genormeerde onderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) € 1.377 (2014: € 1.606,-);

•

Een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop € 5.000,- (2014: € 5.000,-);

•

De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 5,0% (2014: 5,25%);

•

De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 49 jaar) (2014: resp. 15 en 50), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is.

•

Voor de verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 en later het wettelijke kader eind 2013 gereed gekomen. In de Wet Maatregelen Woningmarkt zijn de tarieven voor 2014 t/m 2017 opgenomen. Deze bedragen respectievelijk € 3,81, € 4,49, € 4,91 en €5,36 per € 1.000 WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is voor de jaren 2016 t/m 2017 ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van genoemde percentages. Voor de periode ná 2017 is uitgegaan van gelijkblijvend tarief. Voor de mutatie in de WOZ waarde is aangesloten bij maatschappelijk aanvaardbare indexen.

•

De heffingsbijdrage van de Autoriteit woningcorporaties en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

21

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een


verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van één jaar in de waardering betrokken. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

6.6


Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met in beginsel een oorspronkelijke huurprijs boven de oorspronkelijke huurtoeslaggrens bij het aangaan van het contract, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Parteon waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie.

6.7


Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringstransactie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV die als uitgangspunt is genomen.Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien

22

de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de


kortlopende schulden verantwoord. Over het algemeen is dit niet van tevoren bekend. De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd, een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord. In januari 2015 is besloten om geen woningen meer te verkopen onder Verkoop onder Voorwaarden.

6.8

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoed belegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als “niet-gerealiseerde herwaardering” bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

Financiële vaste activa 6.9

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen worden gewaardeerd volgens de nettovermogens-waardemethode. Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Parteon in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen.

23

De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen


toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.

6.10 Leningen aan groepsmaatschappijen De opgenomen vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met bijzondere waardeverminderingen.Voor verdere toelichting wordt verwezen naar de toelichting enkelvoudige balans punt 14.5 Financiële Vaste Activa.

6.11 Leningen u/g Deze vorderingen worden initieel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.

6.12 Latente belastingvordering Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij De Stichting in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belasting verplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 3,75%.

24

6.13 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa


Ook voor financiële instrumenten beoordeelt Parteon op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de Stichting de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Voorraden 6.14 Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van de onderhoudsafdeling en interne logistiek. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

6.14 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, alsmede toerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Tevens worden hier de grondposities en alle projecten t/m fase 3, waarbij nog een definitief besluit moet

25

worden genomen (dat zijn de fases van gebiedsvisie tot en met het voorlopig ontwerp) van het Parteon fase model verantwoord. Grondposities zijn per jaareinde beoordeeld o.b.v. de minimumwaarderingsregel.


Dit houdt in dat de boekwaarde van de grondposities getoetst is aan de actuele waarde van de grond posities en eventuele noodzakelijke afboekingen hebben plaatsgevonden.

6.15 Overige voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.

6.16 Onderhanden projecten De post onderhanden projecten in opdracht van derden bestaat uit het saldo van gerealiseerde projectkosten, toegerekende winst, en indien van toepassing, verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen. De winsten worden in principe genomen naar rato van de voortgang van het project (percentage of completion methode) en verliezen indien voorzienbaar. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten (creditstand) worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.

6.17 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

6.18 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan krediet instellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

6.19 Groepsvermogen Het Groepsvermogen wordt nader toegelicht in paragraaf 14.7 toelichting enkelvoudige balans.

6.20 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden opgenomen tegen de beste inschatting van de bedragen die noodzakelijk zijn. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen. Voor de toekomstige kosten van groot onderhoud aan de bedrijfsgebouwen is geen voorziening voor groot onderhoud gevormd. De kosten worden rechtstreeks in het resultaat verantwoord.

26

Voorziening deelnemingen


De voorziening deelneming is gevormd door de verwachte uitstroom van middelen doordat de waarde van de deelneming Rosarium V.O.F. en Zaanpracht V.O.F. volgens de vermogensmutatiemethode negatief is geworden en Parteon instaat voor de schulden van de vennootschap respectievelijk de feitelijke verplichting heeft deze vennootschap tot betaling van haar schulden in staat te stellen. Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening loopbaanbudget De voorziening loopbaanbudget is gevormd naar aanleiding van de verplichting in de CAO om voor medewerkers budget beschikbaar te stellen ten behoeve van de ontwikkeling van hun loopbaan. De looptijd van deze voorziening is afhankelijk van de CAO, de mate waarin medewerkers gebruik maken van dit budget en van de mutaties in het personeelsbestand. Voorziening reorganisatiekosten Deze voorziening is in 2015 afgewikkeld. In 2014 is deze post ondergebracht onder de kortlopende schulden. Zie ook toelichting geconsolideerde balans 10.11 Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa (zie punt 10.5), latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingvorderingen en-verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds.De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Parteon in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van de contante waarde. Als disconteringsvoet voor de

27

contantmaking is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties ad 5,0% (2014: 5,25%) genomen.


6.21 Schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoop verplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

6.22 Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Parteon ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract.

6.23 Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasurybeleid van Parteon dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico’s. Op grond van het vigerende interne treasury statuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financierings positie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Stichting Parteon maakt gebruik van rentederivaten. Derivaten worden bij de eerste opname in de balans opgenomen tegen reële waarde, de vervolgwaardering van de derivaten is geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde. De wijze van verwerking van waardeverandering van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of met de het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt door Stichting Parteon een

28

schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. Mutaties in de negatieve


waarde worden direct in de winst-en verliesrekening verwerkt. Stichting Parteon past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Stichting Parteon gedocumenteerd. Stichting Parteon stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast.Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge instrument en de afgedekt positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Stichting Parteon derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft. Voor de derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat Stichting Parteon zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat Stichting Parteon onverkort houdt aan de gewijzigde Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Valutarisico Parteon is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Kredietrisico Parteon heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Parteon maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Renterisico Parteon loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Parteon risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Parteon renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt Parteon een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien

29

per saldo lagere kosten worden gerealiseerd dan bij het aantrekken van leningen met een vaste rente. De rentederivaten leiden tot een volledige effectieve hedge, zoals beschreven in waarderingsgrondslagen


in deze paragraaf, 6.23. Parteon voldoet eind 2015, indien van toepassing, aan de stresstest bij een rentedaling van 1- en 2%. Tevens voldoet Parteon aan de margin call verplichting in de vorm van het niet opgenomen gedeelte van leningen met variabele hoofdsom. Liquiditeitsrisico Parteon heeft één rekening-courant faciliteit van € 5 miljoen. Voorzover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningsportefeuille wordt constant gemonitord. Beschikbaarheidsrisico De reeds genomen maatregelen rondom de Verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. Parteon heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. Parteon voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Omdat Parteon minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Parteon doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange termijn financiering. Parteon hanteert het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. Parteon heeft daardoor de mogelijkheid om niet-DAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de aanzienlijke kasstromen verkopen uit bestaand bezit. Over 2015 is om deze reden geen extra niet-DAEB financiering aangetrokken. De verwachting is dat Parteon ook in 2016 de niet-DAEB investeringen uit eigen middelen kan financieren en voor haar DAEB financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In 2014 is door het WSW het zgn. borgingsplafond ingesteld. Dit is de maximale omvang van de geborgde leningportefeuille gedurende het betreffende kalenderjaar. Parteon kan volgen welke ruimte er is binnen het maximaal toegestane borgingsplafond om de geborgde leningportefeuille bij WSW te herfinancieren dan wel uit te breiden. Op 8 oktober 2015 heeft Parteon van WSW een brief ontvangen, waarin het voor de jaren 2015-2017 borgingsplafond is vastgesteld op € 565,1 mln. In het afgegeven borgingsplafond is rekening gehouden met een benodigde liquiditeitsbuffer van € 40 mln. voor de bij Parteon in bezit zijnde derivaten.

30

Reële waarde van financiële instrumenten


De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruik gemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.

31

7 Grondslagen voor bepaling van het resultaat Parteon Jaarrekening 2015

7.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waarde veranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en eventuele afgeleide financiële instrumenten. Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verlies rekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengst verantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Project opbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meeren minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

32

Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van


de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht.

7.2 Huuropbrengsten Jaarlijks worden de huren verhoogd met een percentage welke door het huurbeleid is vastgesteld. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2015 bedroeg dit maximumpercentage 2,5% (inflatie van 1% + 1,5%) voor huishoudinkomens tot € 34.299; 3% (inflatie + 2%) voor inkomens vanaf € 34.299 tot en met € 43.786; 5% (inflatie + 4,0%) voor inkomens boven de € 43.786. De opbrengsten bestaan uit de huren van de woningen, kantoren, winkels, bedrijfspanden en garages.

7.3

Opbrengsten servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

7.4


De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd.

7.5


De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen.

7.6

Overige bedrijfsopbrengsten

Alle overige opbrengsten kunnen verdeeld worden naar doorbelastingen, administratiekosten en overige opbrengsten.

33

Bedrijfslasten


7.7 Afschrijvingen De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.

7.8

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoed portefeuille

De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de boekwaarde.

7.9 Erfpacht Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtscontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de vastgoed beleggingen.

7.10

Lonen en salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

7.11 Pensioenlasten Parteon heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn: Pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Parteon heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Parteon betaalt hiervoor premies waarvan de de werkgever iets meer dan 2/3e en de werknemer iets minder dan de 1/3e betaald. De pensioenrechten worden jaarlijk geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. De vereiste dekkingsgraad ligt eind 2015 op circa 125%. Naar de stand van ultimo december 2015 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 109%.Het fonds heeft dus nog steeds een reservetekort. Eind juni 2015 heeft SPW een herstelplan ingediend bij de toezichthouder waarmee wordt aangetoond dat SPW

34

binnen de geldende termijn uit het reservetekort kan komen.


Parteon heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Parteon. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

7.12 Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

7.13 Leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken, waar Parteon bezit heeft, ten goede moeten komen. Tevens worden hieronder de kosten van personeel, dat zich specifiek met leefbaarheid bezig houdt, verantwoord.

7.14


De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

7.15


De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa.

7.16

Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van

35

een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek


voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

7.17 Belastingen Corporaties zijn verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale balans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

36

8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Geconsolideerde jaarrekening

8.1 Algemeen De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

8.2

Vastgoedbeleggingen, reële waarde

De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn uiteengezet in hoofstuk 6. De volgende aspecten met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering kennen ten tijde van het opmaken van de jaarrekening een bijzondere onzekerheid. Verhuurderheffing. De sector is geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing, en precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Parteon rekent voor alle jaren in de beschouwingsperiode van 15 jaar de verhuurderheffing in. Vanaf 2017 met een percentage van € 5,36 per € 1.000 WOZ waarde. De WOZ waarde ontwikkelt zich met de marktindex. Zie voor de uitgangspunten paragraaf 6.5, de bedrijfswaardeberekening. Daarin is opgenomen hoe de verhuurdersheffing is ingerekend.

8.3 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid hiervan het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

8.4

Verwerking fiscaliteit

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Parteon een aantal standpunten ingenomen. De belangrijkste standpunten betreffen:

37


•

Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;

•

De verwerking van projectontwikkelingsresultaten;

•

Het niet treffen van een onderhoudsvoorziening;

•

Het niet vormen van een herbestedingsreserve.

Dientengevolge kan de fiscale last over 2015 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en kunnen belastinglatenties een andere waarde kennen. De aangiftes tot en met 2012 zijn definitief vastgesteld. De aangifte 2013 is ingediend.

38

9 Toelichting kasstroomoverzicht resultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investeringsen financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn van de aankoopprijs in aftrek gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. Vergelijkende cijfers Bepaalde vergelijkende cijfers zijn aangepast in het kasstroomoverzicht. Om te voldoen aan de huidige presentatie. De aanpassingen betreft met name in- en desinvesteringen van de projecten.

39


Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het netto

10 Toelichting op de geconsolideerde balans Parteon Jaarrekening 2015

Alle genoemde bedragen zijn × € 1.000 tenzij anders vermeld.

10.1 (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie (ON)ROERENDE ZAKEN TEN DIENSTE VAN DE EXPLOITATIE 2015

2014

19.602

16.805

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

8.532-

8.786-

Boekwaarde per 1 januari

11.070

8.019

Correctie herwaardering

199

-

Investeringen

155

4.271

Desinvesteringen

274-

1.474-

Desinvesteringen afschrijvingen

255

920

Afschrijvingen

790-

666-

Totaal mutaties

455-

3.051

Verkrijgings-/vervaardigingsprijs

19.682

19.602


9.067-

8.532-

Boekwaarde per 31 december

10.615

11.070


Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd:

40

•

Gebouwen

50 jaar lineair

•


20 jaar lineair

•

Inventaris

5 jaar lineair

•

Automatisering

3 jaar lineair

•

Vervoermiddelen

5 jaar lineair

10.2 Sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie


SOCIAAL EN COMMERCIEEL VASTGOED IN EXPLOITATIE Sociaal vastgoed in exploitatie


Totaal 2015

Verkrijgingsprijs

690.185

112.087

802.272

Herwaarderingen

714.040

17.533

731.573

1.404.225

129.619

1.533.845

34.661

34.661-

-

-

181-

181-

1.438.886

94.777

1.533.664

Nieuwbouw

6.472

237

6.709

Verbeteringen

2.898

184

3.082

Aankopen / terugkopen

7.632

238

7.870

10.782-

2.081-

12.863-

277-

-

277-

-

15-

15-

Overgang sociaal-commercieel

6.277-

6.277

-

Herwaardering

65.199

6.778

71.977

-

-

-

Totaal mutaties

64.866

11.618

76.483

Verkrijgingsprijs

709.951

87.867

797.818

Herwaarderingen

838.457

31.063

869.520

Cummulatieve waardeverminderingen

44.656-

12.536-

57.192-

1.503.753

106.394

1.610.146

Boekwaarde per 1 januari Presentatiewijziging Correctie herwaardering Boekwaarde per 1 januari na presentatiewijziging

Verkopen Sloop Overheveling

Overig

Boekwaarde 31 december

De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed is € 784 miljoen (2014: € 706 miljoen). De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed is € 102 miljoen (2014: € 106 miljoen). In de posten commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie zijn (16.266) woningen en (931) garages opgenomen.De geschatte waarde gebaseerd op de meeste recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 2.048 miljoen. In de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is rekening gehouden met een verhuurdersheffing voor alle 15 jaren in de beschouwingsperiode van de dcf berekening van de marktwaarde.In 2016 0,491% en de jaren daarna 0,536% van de WOZ waarde. De bedrijfwaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op de WSW parameters bedraagt ultimo 2015 € 784 miljoen (2014: € 706 miljoen). De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie gebaseerd op de WSW parameters bedraagt ultimo 2015 € 102 miljoen (2014:106 miljoen).

41

Deze bedrijfswaarde is gebaseerd op de uitgangspunten zoals beschreven in paragraaf 5.6.3 van deze jaarrekening.


De corporatie heeft een verkoopplan opgesteld waarin circa 2.000 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Deze worden verkocht bij mutatie.Naar verwachting zullen circa 100 woningen binnen een jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 14 miljoen. De boekwaarde ultimo het verslagjaar bedraagt € 9,2 miljoen. Verzekeringen en hypothecaire zekerheden De onroerende zaken (inclusief kantoorpanden en inventaris) zijn per 31 december 2015 voor € 1,4 miljard (2014: € 1,4 miljard) verzekerd tegen het uitgebreide risico van brand- en stormschade. De waarde van de onroerende goederen bedroeg volgens de aanslag onroerend zaakbelasting ruim € 2,1 miljard (2014: € 2,3 miljard). Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarkt leningen onder overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. Parteon heeft het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen voor een bedrag van € 18,5 miljoen. Ingebruikname zal in het volgende boekjaar plaatsvinden.

10.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN 2015

2014

64.721

62.002

7.231-

6.219-

57.490

55.783

586

4.338

2.680-

1.619-

2.664

1.012-

570

1.707


62.627

64.721

Cumulatieve waardeverminderingen

4.567-

7.231-

58.060

57.490

Verkrijgings-/vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarde per 1 januari

Investeringen (nieuwe verkopen) Desinvesteringen (terugkopen) Waardeveranderingen Totaal mutaties


Per 31 december 2015 zijn er totaal 517 woningen verkocht onder voorwaarden (2014: 541). Op deze woningen rust een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het “Koopgarant” principe

42

waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde van 25%. In 2014 is het besluit genomen


om met ingang van 2015 geen woningen meer te verkopen onder het Koopgarant regime. Hierdoor zal de huidige voorraad woningen verkocht onder voorwaarden in de toekomst afgebouwd worden.

10.4 Projectenportefeuille PROJECTENPORTEFEUILLE Mutaties 2015

Sociaal vastgoed in Commercieel vastgoed ontwikkeling bestemd in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie voor eigen exploitatie

Vastgoed (in ontwikkeling) bestemd voor de verkoop

Transport

Beginstand 1 januari 2015

4.247

-

22.254

26.501

Overboekingen

2.937-

-

290-

3.227-

Investeringen

16.251

-

253

16.504

7.263-

-

-

7.263-

-

-

1.512-

1.512-

241-

-

7.751-

7.992-

Opleveringen

5.733-

-

2.835-

8.568-

Eindstand 31 december 2015

4.324

-

10.119

14.443

Onderhanden projecten Voorziening onrendabele investeringen

Totaal

Overboeking naar activa in exploitatie Resultaatneming koop Resultaatneming grondpositie

Mutaties 2015

Transport


26.501

3.044

13.386-

16.159

Overboekingen

3.227-

34

3.193

-

Investeringen

16.504

1.893

7.915

26.312

Overboeking naar activa in exploitatie

7.263-

469

2.509-

9.303-

Resultaatneming koop

1.512-

328

4.728

3.544

Resultaatneming grondpositie

7.992-

714

1.241-

8.519-

Opleveringen

8.568-

6.482-

3.356-

18.406-


14.443

-

4.656-

9.787

Vastgoed bestemd voor verkoop bestaat uit vijftien ontwikkellocaties voor een bedrag van € 6.386 en € 3.732 voor verkoop aan derden. De verwachte datum van verkoop is per balansdatum niet bekend. In 2014 stond € 4.346 nog bij vastgoed in ontwikkeling ten behoeve van de verkoop. De resultaatname op grondposities is ten gevolge van uitgevoerde taxaties. Voor de onderhanden projecten per balansdatum is in totaal € 6.482 aan projectopbrengsten verantwoord. In de projecten is een bedrag van € 0,3 miljoen (2014: € 1,3 miljoen) aan toegerekende rente opgenomen. Het rentepercentage over 2015 bedroeg 5,0% (2014: 5,0%).

43

10.5 Financiële vaste activa


FINANCIËLE VASTE ACTIVA Deelnemingen

Latente belastingvordering

Leningen u/g

Totaal

915

-

819

1.734

Kapitaalstortingen

-

-

-

-

Nieuwe leningen

-

-

206

206

Resultaatneming deelneming

39-

-

-

39-

Kapitaaluitkering

23-

-

-

23-

Aflossingen

-

-

63-

63-

Van voorziening

-

-

-

-

Naar voorziening

-

-

-

-

853

-

962

1.814



Alle financiële vaste activa hebben een resterende looptijd langer dan een jaar. De deelnemingen betreffen: Overige deelnemingen

Aandeel

Eigen vermogen 31-12-2015

Deelnemings resultaat

Stadsherstel Zaanstreek, Amsterdam

49,00%

1.284

44-

3,75%

6.010

300-

Zaanpracht VOF, Haarlem

50,00%

1.062-

3-

Rosarium VOF, Wormerveer

50,00%

127-

-

Woningnet, Utrecht

De niet-opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen hebben betrekking op vastgoed en op compensabele verliezen. Naar verwachting zal de latentie over het vastgoed niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn. De tijdelijke verschillen op de vastgoedportefeuille bedragen € 420 miljoen (fiscaal hogere waardering). Aangezien er geen afwikkeling op afzienbare termijn wordt verwacht is de latentie over deze verschillen dan ook op nihil gewaardeerd. Het waarderingsverschil over het disagio op de leningen bedraagt € 7,5 miljoen (fiscaal hogere waardering). Aangezien er in de looptijd van deze verschillen geen mogelijkheid tot verrekening wordt verwacht is de latentie over deze verschillen op nihil gewaardeerd. Het waarderingsverschil over vastgoedprojecten (waaronder grondposities) bedraagt € 90 miljoen (fiscaal hogere waardering). Aangezien er in de looptijd van deze verschillen geen mogelijkheid tot verrekening wordt verwacht is de latentie over deze verschillen op nihil gewaardeerd. Ultimo 2015 bedraagt de omvang van de fiscale verliescompensatie circa € 31,9 miljoen. Van de compensabele verliezen is het (nog) niet waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. De latentie over de verlies compensatie is dan ook niet gewaardeerd.

44

Onder leningen u/g zijn begrepen startersleningen ter grootte van € 608 ultimo boekjaar met een


gemiddeld rentepercentage van 5,48% en een gemiddelde resterende looptijd van 26 jaar. De eerste drie jaar bedraagt de rente 0%. De leningen vallen onder de Nationale Hypotheek Garantie.

10.6 Overige voorraden OVERIGE VOORRADEN 12/31/2015

12/31/2014

53

96

Overige voorraden

114

106

Totaal

167

203

12/31/2015

12/31/2014

1.285

1.309

Voorziening dubieuze huurdebiteuren

865-

708-

Totaal

420

601

12/31/2015

12/31/2014

5

11

Overige debiteuren

701

2.049

Vooruitbetaalde verzekeringspremie

200

354

-

577

829

898

1.735

3.890

12/31/2015

12/31/2014

Banken

30.898

28.265

Totaal

30.898

28.265

Onderhoudsmaterialen

10.7 Huurdebiteuren HUURDEBITEUREN

Huurdebiteuren

10.8 Overige vorderingen en overlopende activa OVERIGE VORDERINGEN EN OVERLOPENDE ACTIVA

Kortlopende deel leningen u/g

Nog te ontvangen huur Overige vorderingen overlopende posten Totaal

Alle vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar.

10.9 Liquide middelen LIQUIDE MIDDELEN

45

De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de Stichting, hiervan wordt € 7,67 miljoen aangehouden voor een eventuele margin call verplichting voor derivaten.


10.10 Eigen vermogen Het eigen vermogen wordt in de toelichting op de enkelvoudige balans nader toegelicht.

10.11 Voorzieningen VOORZIENINGEN Voorziening reorganisatiekosten

Voorziening deelneming


Totaal

623

465

1.088

Beginstand 1 januari 2015 Overheveling van kortlopende schulden

635

635

Dotatie

-

30-

99

69

Resultaat

-

1

-

1

632-

-

112-

744-

3-

-

-

3-


-

594

451

1.046

Naar kortlopende schulden

-

-

-

-


-

594

451

1.046

Onttrekking Vrijval

De voorzieningen hebben een looptijd langer dan een jaar maar naar verwachting geen looptijd langer dan 5 jaar. Behalve voor de post voorziening loopbaanbudget. Deze looptijd is/kan langer zijn dan 5 jaar. De post reorganisatie voorziening is in 2015 volledig afgewikkeld. De voorziening deelneming heeft betrekking op Rosarium VOF en Zaanpracht VOF. De voorziening loopbaanbudget is gevormd naar aanleiding van de verplichting in de CAO om voor medewerkers budget beschikbaar te stellen ten behoeve van de ontwikkeling van hun loopbaan. De looptijd van deze voorziening is afhankelijk van de CAO, de mate waarin medewerkers gebruik maken van dit budget en van de mutaties in het personeelsbestand.

46

10.12 Langlopende schulden


LANGLOPENDE SCHULDEN Mutaties 2015



Overige schulden

Totaal

542.772

58.946

213

601.930

10.000

586

105

10.691

-

1.901

-

1.901

19.859-

2.770-

37-

22.666-

5.953-

-

-

5.953-

526.960

58.664

281

585.903

36.291-

-

-

36.291-


490.669

58.664

281

549.612

Waarvan looptijd > 5 jaar

401.851

Beginstand 1 januari 2015 Nieuwe leningen / verplichtingen Waardeontwikkeling Aflossingen Extra aflossingen

Naar kortlopende schulden

Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt in 2015 circa 4,20% (2014: 4,26%). Binnen een periode van vijf jaar dienen leningen met een schuldrestant van € 125,1 miljoen afgelost te worden. Voor de afzonderlijke leningen zal onderzocht worden op welke wijze zij hergefinancierd worden. De reële waarde van de leningen bedraagt € 707 miljoen.Deze is berekend aan de hand van de marktrente per ulitmo december 2015, exclusief opslagen. Looptijd De duration van de portefeuille bedraagt 8,89 jaar (2014: 9,15 jaar). Zekerheden De rente en aflossing van de leningen zijn voor 98% door het WSW gegarandeerd (2014: 98%). Renterisico’s Op basis van de vigerende leningscontracten ziet de vervalkalender en daarmee de renterisico’s er als volgt uit:

47

WSW RENTERISICO

× € 1.000


140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 20.00040.00060.00080.000100.000-

JAAR 2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2032

2033

Rente-aanpassing

6.987

–

–

–

–

2.849

433

3.865

–

–

5.099

–

–

–

–

1.765

–

2.347

2034 –

–

Herziening kredietopslag

5.000

7.500

12.500

6.250

6.250

7.500

–

–

–

7.500

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

Variabele lening

65.000

65.000

65.000

65.000

57.500

37.500

30.000

30.000

30.000

30.000

30.000

30.000

30.000

30.000

30.000

30.000

30.000

30.000

30.000

30.000

Aflossingen

26.209

35.261

24.824

20.717

20.799

23.357

15.874

8.139

12.741

2.855

2.974

2.576

2.265

1.925

13.004

2.037

16.771

14.788

16.157

15.707

Stortingen

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

–

SWAP

50.000-

50.000-

50.000-

50.000-

50.000-

30.000-

30.000-

30.000-

30.000-

30.000-

30.000-

30.000-

30.000-

30.000-

30.000-

30.000-

30.000-

30.000-

30.000-

30.000-

WSW norm 15 %

80.936

80.936

80.936

80.936

80.936

80.936

80.936

80.936

80.936

80.936

80.936

80.936

80.936

80.936

80.936

80.936

80.936

80.936

80.936

80.936

Totale renterisico

53.196

57.761

52.324

41.967

34.549

41.206

16.307

12004

12.741

10.355

8.073

2.576

2.265

1.925

13.004

3.802

16.771

17.135

16.157

15.707

Basisrenteleningen Parteon heeft voor in totaal € 105 miljoen aan basisrenteleningen afgesloten waarvan de vervaltermijnen in onderstaande tabel zijn opgenomen (herziening kredietopslag). Als op het moment van de herziening van het kredietopslag geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar. De opslagherziening is gelijkmatig verdeeld over een zevental jaren tot 2021. Parteon stuurt d.m.v. een vervalkalender op het voorkomen van liquiditeitsrisico en hiervoor hanteert Parteon een 15%-plafond voor het renterisico. De reële waarde van de basisrenteleningen, zonder opgelopen rente, bedraagt op balansdatum € 49,9 miljoen negatief (2014: € 54,2 miljoen negatief). Basis renteregelingen

Startdatum

Herziening kredietopslag

Einddatum

Hoofdsom

Rente

40.105.442

04-07-2011

02-07-2019

04-07-2044

12.500.000

3,38%

40.105.443

04-07-2011

02-07-2020

02-07-2047

12.500.000

3,33%

40.105.492

02-08-2010

02-08-2025

02-08-2049

15.000.000

3,20%

40.105.494

02-08-2010

02-08-2018

02-08-2056

15.000.000

3,19%

40.105.633

03-10-2011

01-10-2018

01-10-2054

10.000.000

3,36%

1-26708

16-07-2010

17-07-2017

16-07-2052

15.000.000

3,25%

1-26709

16-07-2010

16-07-2021

16-07-2059

15.000.000

3,23%

1-26742

01-03-2011

01-03-2016

02-03-2054

10.000.000

3,31%

Waarborgsommen De overige langlopende schulden zijn waarborgsommen. De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsom wordt bij beëindiging van de huurovereenkomst terugbetaald of verrekend.

48

10.13 Financiële instrumenten


Om het renterisico dat voortkomt uit vrij zekere kasstromen te reduceren is besloten tot voorfixatie over te gaan. Dit is de reden dat met de Bank Nederlandse Gemeenten diverse fixerende Interest Rate Swaps (IRS) zijn gesloten. Contract

Contractdatum

Begindatum

Einddatum

Hoofdsom

1

11/23/2006

3/3/2008

3/3/2036

€ 15.000.000

2

11/23/2006

4/1/2009

4/1/2037

€ 15.000.000

3

5/7/2008

3/1/2010

3/1/2021

€ 20.000.000 € 50.000.000

Totaal

Contract

Parteon betaalt

Parteon ontvangt

Marktwaarde excl. OR

Overlopende rente

1

4,097%

6 maand Euribor

€ 7.417.563-

€ 525.377-

2

4,100%

6 maand Euribor

€ 7.469.418-

€ 475.454-

3

4,789%

6 maand Euribor

€ 5.346.835-

€ 803.330€ 1.804.161-

Totaal

Afgeleide financiële instrumenten In het kader van de beheersing van haar renterisico’s maakt Parteon gebruik van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) zoals renteswaps (interest rate swaps). Deze instrumenten worden nimmer gebruikt voor speculatieve doeleinden. Parteon gebruikt derivaten om te komen tot het gewenste risicoprofiel met betrekking tot haar vaste en variabele rentepolis, voortvloeiende uit haar activiteiten. Parteon heeft voor een totaalbedrag van € 50 miljoen aan payers swaps in portefeuille waarmee de rente op reeds aangetrokken dan wel in de toekomst aan te trekken financiering is vastgelegd. Deze payers swap zijn volledig effectief. In de onderliggende overeenkomsten is geen break of CSA opgenomen. De marktwaarde van de swaps bedraagt op 31 december 2015 € 20,4 miljoen negatief (2014: € 23,1 miljoen negatief). Dit is inclusief € 1,8 miljoen (2014: € 1,8 miljoen) opgelopen rente.

10.14 Schulden aan kredietinstellingen SCHULDEN AAN KREDIETINSTELLINGEN 12/31/2015

12/31/2014

-

-

Kortlopend deel langlopende schulden

36.291

7.284

Totaal

36.291

7.284


49

10.15 Schulden aan leveranciers


SCHULDEN AAN LEVERANCIERS 12/31/2015

12/31/2014

152

1

Crediteuren

4.359

5.893

Totaal

4.511

5.894

12/31/2015

12/31/2014

2.862

3.586

726

801

3.588

4.387

12/31/2015

12/31/2014

10.437

10.898

Vooruit ontvangen huur

1.536

1.416

Af te rekenen servicekosten

1.413

1.097

-

635

Nog te betalen onderhoudsuitgaven

942

777

Nog te betalen verlof

255

248

1

6

Overig

739

1.145

Totaal

15.323

16.222

Gemeente

10.16 Belastingen en premies sociale verzekering BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERING

Omzetbelasting Loonheffing en sociale lasten Totaal

10.17 Overige schulden en overlopende passiva OVERIGE SCHULDEN EN OVERLOPENDE PASSIVA

(Niet) vervallen rente leningen

Reorganisatievoorziening kortlopend deel

Nog te betalen kosten G/W/L

Alle schulden hebben een resterende looptijd van korter dan 1 jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden. De reorganisatievoorziening wordt nader toegelicht bij 10.11.

10.18 Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Parteon en nauwe verwanten zijn verbonden partijen.

50

Met de meeste van haar deelnemingen heeft Parteon naast haar aandelenbelang ook een zakelijke de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn behoudens onderstaand steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. Stichting Parteon vormt met Parteon Projectontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor terzake door de combinatie verschuldigde belasting.

10.19 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Bedragen × € 1.000 tenzij anders vermeld. Obligoverplichting WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalings verplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt er geen beroep gedaan op deze obligo verplichting. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde leningen, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd.Voor Parteon geldt een obligoverplichting van 3,85% over € 544 miljoen, zijnde € 20,9 miljoen. Verstrekte formele volmacht aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft aan alle aangesloten woningcorporaties gevraagd hen een formele volmacht te verstrekken. Die kan nodig zijn op het moment dat een corporatie in financiële problemen komt en het WSW in actie moet komen vanuit haar verantwoordelijkheid als bewaker van het onderlinge solidariteits- en garantiesysteem. Parteon heeft op 15 april 2014 de akte houdende de overeenkomst tot lastgeving met privatieve werking/onherroepelijke volmacht ondertekend. Feitelijk is er niets veranderd op dat gebied, behalve het formaliseren van de volmacht. Leaseverplichtingen De leaseverplichting inzake kantoormachines bedraagt ultimo 2015 circa € 34 per jaar.De looptijd is tot 31-12-2019. Erfpachtverplichtingen Ten aanzien van onroerende zaken zijn er lopende jaarlijkse erfpachtverplichtingen van € 157 welke zullen worden herzien in de periode 2026 tot en met 2080. Een groot deel daarvan wordt herzien in de jaren 2029, 2032 en 2035. Daarnaast is voor meer dan 2200 woningen de erfpacht afgekocht. De afloop van deze contracten ligt in de periode 2029 tot en met 2076.

51


relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van

Heffing saneringsfonds Parteon zal de komende 4 jaren naar verwachting in totaal € 3,6 miljoen moeten afdragen aan door het


Waarborgfonds Sociale Woningbouw opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodleidende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. Aangegane verplichtingen voor investeringen en onderhoud Ultimo 2015 staan er voor € 8,8 miljoen aan verplichtingen open met betrekking tot investeringen, het realiseren van nieuwbouwprojecten en onderhoud. Ultimo 2015 staat er een verplichting open voor de realisatie van (koop)woningen voor project Wormervelden voor € 2,6 miljoen Ultimo 2015 staat er een verplichting open voor de grondaankoop voor de realisatie van (huur)woningen voor project Wormervelden voor € 250,Ultimo 2015 bestaat er een mogelijke verplichting inzake saneringswerkzaamheden Hemmes-terrein. Ultimo 2015 is de verplichting aangegaan om voor 2021 voor een drietal projecten renovatie werkzaamheden uit te voeren. Ultimo 2015 staat er een verplichting open voor € 16 voor een eventuele ontbinding van de bouw/ aannemingsovereenkomst. Parteon heeft een bankgarantie afgegeven voor de opgeleverde woningen van project Jan Bouwmeesterstraat van € 113,Hoofdelijke aansprakelijkheid Stichting Parteon is firmant in Zaanpracht VOF en Rosarium VOF en uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van deze vennootschappen onder firma, conform de oprichtingsaktes. Garantiestellingen Stichting Parteon staat garant voor 50% voor de lening die verstrekt is door Triodos Bank aan de Stadsherstel Zaanstreek NV. De lening bedraagt € 2,5 miljoen ultimo 2015. Stichting Parteon staat medegarant voor een lening die BNG heeft verstrekt aan de stichting Dutch International Guarantees for Housing en medegarant voor een verstrekte lening van stichting Dutch International Guarantees for Housing aan Yeast City Housing te Zuid-Afrika. Het bedrag waar Parteon garant voor staat bedraagt maximaal € 243 per garantiestellng. Dit bedrag kan vermeerderd worden met kosten en rente. Vanwege een mogelijke aanspraak op deze garantstelling is reeds € 145 opgenomen in de jaarrekening onder de overige schulden.

52

Terugkooprecht


Stichting Parteon heeft een eerste terugkooprecht op 156 woningen welke onder voorwaarden zijn verkocht. De woning wordt als verkocht aangemerkt, aangezien alle economische risico’s naar de koper wordt overgeheveld.

53

11 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Parteon Jaarrekening 2015

Alle genoemde bedragen zijn € 1000,- tenzij anders vermeld.

11.1 Huuropbrengsten HUUROPBRENGSTEN

Huuropbrengsten woningen en onroerende zaken niet zijnde woningen Huurderving wegens leegstand en oninbaarheid Totaal

2015

2014

103.955

100.608

1.203-

1.393-

102.752

99.215

De te ontvangen nettohuur is t.a.v. het vorige boekjaar gewijzigd als gevolg van de huurverhoging per 1 juli van gemiddeld 3% (2014: 5%), de huurharmonisatie en de sloop en verkoop van woningen. De verhuureenheden zijn grotendeels gelegen in de Gemeente Zaanstad. Enkele eenheden zijn gelegen in de Gemeente Wormerland.

11.2 Opbrengsten servicecontracten OPBRENGSTEN SERVICECONTRACTEN 2015

2014

4.049

4.453

41-

75-

4.008

4.378

2015

2014

4.122

3.113

754

223

4.876

3.336

2015

2014

Geactiveerde productie m.b.t. projecten huur

1.275

1.120

Totaal

1.275

1.120

Overige goederen, leveringen en diensten Vergoedingsderving wegens leegstand en oninbaarheid Totaal

11.4 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille NETTO VERKOOPRESULTAAT VASTGOEDPORTEFEUILLE

Verkoopresultaat bestaand bezit Verkoopresultaat nieuwbouw Totaal

11.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf GEACTIVEERDE PRODUCTIE TEN BEHOEVE VAN HET EIGEN BEDRIJF

54

11.6 Overige bedrijfsopbrengsten


OVERIGE BEDRIJFSOPBRENGSTEN 2015

2014

Doorbelasting aan huurders/instellingen

260

214

Administratievergoedingen

164

159

Overige

295

293

Totaal

719

666

2015

2014

Afschrijvingen onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

790

666

Totaal

790

666

11.7 Afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie AFSCHRIJVINGEN MATERIËLE VASTE ACTIVA TEN DIENSTE VAN DE EXPLOITATIE

11.8 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille OVERIGE WAARDEVERANDERINGEN MATERIËLE VASTE ACTIVA EN VASTGOEDPORTEFEUILLE 2015

2014

143-

3.711-

Verantwoorde onrendabele toppen groot onderhoud

9.447

3.615

Afwaardering grondposities

2.787

4.079

12.091

3.983

2015

2014

Erfpacht

145

153

Totaal

145

153

Verantwoorde onrendabele toppen nieuwbouw

Totaal

11.9 Erfpacht ERFPACHT

55

11.10 Lonen en salarissen


LONEN EN SALARISSEN 2015

2014

Bruto salarissen (inclusief ziekengeld)

7.540

7.342

Uitzendkrachten / inhuur personeel

1.406

1.320

Mutatie voorziening reorganisatie/loopbaan/verlofuren

34

750

Ontvangen ziekengeld

63-

61-

8.917

9.351

2015

2014

Sociale lasten

1.384

1.504

Totaal

1.384

1.504

2015

2014

Pensioenlasten

1.473

1.641

Totaal

1.473

1.641

2015

2014

Reparatieonderhoud

3.798

3.951

Mutatieonderhoud

3.935

4.615

Contractonderhoud

2.511

2.328

13.889

13.993

Bijdrage onderhoud aan Vereniging van Eigenaren

1.208

1.212

Af: lasten werkapparaat eigen dienst

1.452-

1.267-

23.889

24.832

Totaal

11.11 Sociale lasten SOCIALE LASTEN

11.12 Pensioenlasten PENSIOENLASTEN

11.13 Onderhoudslasten ONDERHOUDSLASTEN

Planmatig onderhoud

Totaal

De kosten werkapparaat eigen dienst zijn opgenomen bij de kostensoorten salarissen, sociale lasten en overige bedrijfslasten.

56

11.14 Leefbaarheid


LEEFBAARHEID 2015

2014

1.576

1.674

585

516

2.161

2.190

2015

2014

Servicekosten

3.767

4.103

Totaal

3.767

4.103

2015

2014

4.463

4.495

926

932

8.630

8.048

-

3.300

Bijdrage AW

48

-

Contributie landelijke federatie

94

93

14.161

16.868

Overige personeelskosten

641

557

Huisvestingskosten

340

758

80

73

9

5

Algemene kosten

4.560

5.124

Totaal

5.630

6.517

134

88

-

-

134

88

Aan leefbaarheid toegekende personeelskosten Overige kosten leefbaarheid Totaal

11.15 Lasten servicecontracten LASTEN SERVICECONTRACTEN

11.16 Overige bedrijfslasten OVERIGE BEDRIJFSLASTEN

Zakelijke lasten Belastingen Verzekeringen Verhuurderheffing Bijdrage saneringssteun

Totaal Overige lasten

Raad van Commissarissen: bezoldiging Raad van Commissarissen: overige kosten

Accountantskosten Onder de algemene kosten vallen ook de accountantskosten. Deze kostenpost is als volgt te specificeren: Controle jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Totaal

57

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij stichting Parteon en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door de onafhankelijke accountant zoals bedoeld


in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). Opgegeven worden de lasten ten aanzien van het boekjaar waarop de (controle-) werkzaamheden betrekking hebben (‘toegerekend aan het boekjaar’). Deze methode houdt in dat de lasten worden toegerekend aan het boekjaar waarop deze betrekking hebben. Indien een deel van de (controle-) werkzaamheden worden verricht na het boekjaareinde (in het volgende boekjaar) zal daarvoor derhalve een voorziening of overlopende post worden gevormd (toerekening).

11.17 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille NIET-GEREALISEERDE WAARDEVERANDERINGEN VASTGOEDPORTEFEUILLE 2015

2014

Mutatie niet-gerealiseerde waardeverandering VOV

854

207-

Waardeontwikkeling sociaal vastgoed in exploitatie

65.199

74.209

6.778

2.401

447-

4.035-

72.384

72.368

Waardeontwikkeling commercieel vastgoed in exploitatie Overige mutaties Totaal

In de post mutatie niet-gerealiseerde waardeverandering Verkoop onder Voorwaarden, is een herwaardering inbegrepen van € 0,9 mln en een waardevermindering van € 0,06 mln. In de niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille is begrepen de herwaardering zoals toegelicht in paragraaf 10.2 sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie. Zie tevens de grondslagen voor vastgoedbeleggingen in hoofdstuk 6. Onder de overige mutaties is begrepen de afwaardering van het in het boekjaar gesloopt bezit.

11.18 Opbrengsten financiële vaste activa en effecten OPBRENGSTEN FINANCIËLE VASTE ACTIVA EN EFFECTEN

58

2015

2014

Rente op overige vorderingen

73

81

Totaal

73

81

11.19 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten


RENTEBATEN EN SOORTGELIJKE OPBRENGSTEN 2015

2014

Geactiveerde rente projectenportefeuille

665

1.303

Rente rekening-courant / spaarrekeningen

166

258

Totaal

831

1.561

De geactiveerde rente projectenportefeuille is berekend op basis van een rentepercentage van 5,0% (2014: 5,0%).

11.2 Rentelasten en soortgelijke kosten RENTELASTEN EN SOORTGELIJKE KOSTEN 2015

2014

22.647

23.276

285

293

22.932

23.569

2015

2014

Latente belastingen

-

-

Totaal

-

-

Rente langlopende leningen Overige rente en kosten Totaal

11.21 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening BELASTINGEN RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING

Voor toelichting wordt verwezen naar de toelichting geconsolideerde balans onder 10.5 Financiële vaste activa.

11.22 Resultaat deelnemingen RESULTAAT DEELNEMINGEN 2015

2014

Resultaat deelnemingen

40-

4.572-

Totaal

40-

4.572-

11.23 Overige informatie Werknemers Het aantal werknemers aan het eind van het boekjaar was 183 (2014: 196) omgerekend naar formatieplaatsen is dit 161,7 fte (2014: 174,7). Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (2014: 0). Het hierin begrepen gemiddeld aantal werknemers bij proporitoneel geconsoliderde maatschappijen bedraagt in 2015 0 (2014:0)

59

Bestuurders en commissarissen Parteon heeft één directeur-bestuurder, dhr C.B. van Boven.Om verwarring te vermijden maakt Parteon


gebruik van de vrijstellingsmogelijkheid die de wet biedt om de bezoldiging van de directeur-bestuurder in deze paragraaf niet te verstrekken. De grondslagen voor de hier te vermelden beloningsgegevens wijken af van die van de WNT. In het kader van transparantie over de beloning van alle topfunctionarissen, is ervoor gekozen om de WNT te volgen. Zie daarvoor onderstaand overzicht. Daar staan de beloningsgegevens van zowel de directeur-bestuurder als de overige directieleden. De totale bezoldiging van de Raad van Commissarissen inclusief BTW bedraagt € 79.860 (2014: € 73.568) Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) De bezoldiging van de functionarissen die over 2015 in het kader van de WNT ( Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector) verantwoord worden, is als volgt: Naam Functie

C.B. van Boven J.P.C. de Ruiter A.de Graaf C.B. van Boven J.P.C. de Ruiter A.de Graaf Directeur

Directeur

Directeur

Directeur

Directeur

Directeur

2015

2015

2015

2014

2014

2014

154.059

128.892

-

139.993

127.186

80.858

Uitkeringen bij einde dienst-verband

-

-

-

-

-

310.655

Belastbare onkosten vergoeding

-

-

-

-

-

-

Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn

23.863

22.293

-

30.760

27.204

15.260

Totale bezoldiging

177.922

151.185

-

170.753

154.390

406.773

Toepasselijk WNT maximum

185.200

185.200

185.200

185.200

185.200

185.200

365

365

120

365

365

365

1

1

1

1

1

1

nee

nee

nee

nee

nee

nee

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Jaar Beloning

Duur van het dienst-verband in het jaar (dagen) Omvang van het dienstverband in het jaar (fte) Gewezen topfunctionaris ? (Fictieve) dienstbetrekking ?

Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT d.d. 26 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. De beëindigingsvergoeding voor A. de Graaf is in overeenstemming met het vigerende sociale plan uit 2009-2012 dat telkenmale stilzwijgend verlengd is en valt daarmee onder het overgangsrecht. De beëindigings-vergoeding bestaat uit een ontslagvergoeding gebaseerd op de kantonrechtersformule volgens de rekenregels zoals opgenomen in het sociaalplan alsmede een periode van 9 maanden voor bemiddeling naar werk in welke periode de topfunctionaris, conform de bepalingen in het sociaal plan, vrijgesteld is van werk. Deze periode is per 30 april 2015 afgelopen. De verplichting van de totale bezoldiging is reeds opgenomen in de jaarrekening van 2014. De uitbetaling van het resterende deel van de bezoldiging van 2015 bedraagt € 246.384.

60

De bezoldiging van de niet-topfunctionaris over het boekjaar 2015, was als volgt: Manager Bestuur staf & Beleid

Beloning

14.880

Uitkeringen bij einde dienst-verband

181.942


17.300

Totale bezoldiging

214.122

Toepasselijk WNT maximum

178.000

Duur van het dienst-verband in het jaar (dagen)

334

Omvang van het dienstverband in het jaar (fte)

1


Functie

De beëindigingsvergoeding voor de Manager Bestuurstaf & Beleid bestaat uit een ontslagvergoeding gebaseerd op de kantonrechtersformule (factor 1,2) alsmede een periode van 9 maanden voor bemiddeling naar werk in welke periode waarin de manager Bestuurstaf & Beleid is vrijgesteld is van werk. Deze periode is per 30 november 2015 afgelopen. De totale bezoldiging is uitbetaald in 2015. Bezoldiging leden van de Raad van Commissarissen De bezoldiging van de Raad van Comissarissen die over 2015 in het kader van de WNT ( Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector) verantwoord worden, is als volgt: Naam

J.B.S. Conijn

G.A.van Bortel H.R. Esseboom I.G.H. Vegter

N.Eysbroek

P. Keijzer

M.Wijngaarde

Functie

Voorzitter

Commissaris

Commissaris

Commissaris

Commissaris

Commissaris

Commissaris

Beloning excl.BTW

13.200

8.800

8.800

8.800

8.800

8.800

8.800

Belastbare onkosten vergoedingen

-

-

-

-

-

-

-


-

-

-

-

-

-

-

Totale bezoldiging 2015

13.200

8.800

8.800

8.800

8.800

8.800

8.800

Toepasselijk WNT maximum 2015

27.780

18.520

18.520

18.520

18.520

18.520

18.520

Totale bezoldiging 2014

12.000

8.800

8.000

8.000

8.000

8.000

8.000

Toepasselijk WNT maximum 2014

13.890

9.260

9.260

9.260

9.260

9.260

9.260

Duur van het dienstverband in het jaar (dagen)

365

365

365

365

365

365

365

1

1

1

1

1

1

1

Omvang van het dienst verband in het jaar (fte)

De beloning van de Raad van Commissarissen volgens de beleidskaders van de WNT is exclusief BTW en inclusief belaste vergoedingen.

61

12 Enkelvoudige balans (na resultaatbestemming) Parteon Jaarrekening 2015


Activa

12/31/2015

12/31/2014


9.981

10.400

Totaal materiële vaste activa

9.981

10.400

Materiële vaste activa 14.1



14.2

Sociaal vastgoed in exploitatie

106.394

129.619

1.503.752

1.404.225

14.3


58.061

57.490

14.4

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

4.465

18.392

1.672.672

1.609.726

10.740

890

923

950

Totaal vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa 14.5

Deelnemingen

14.5

Leningen aan groepsmaatschappijen

14.5

Leningen u/g Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa

962

819

12.625

2.659

1.695.278

1.622.785

8.975

753

167

202

9.142

956

590

601

-

8.288

Voorraden 14.4

Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden Totaal voorraden Vorderingen

14.6

Huurdebiteuren

14.6

Vorderingen groepsmaatschappijen

14.6

Overige vorderingen en overlopende activa

1.427

2.259

Totaal vorderingen

2.017

11.148

Liquide middelen

30.343

26.651

Totaal vlottende activa

41.502

38.754

1.736.781

1.661.539

Totaal activa

62

Ref.

Passiva

12/31/2015

12/31/2014

1.023.733

940.957

89.539

82.776

1.113.272

1.023.733

3.781

12.313

-

-


Alle genoemde bedragen zijn × € 1.000.

Eigen vermogen 14.7

Overige reserves

14.7

Resultaat boekjaar Totaal eigen vermogen Voorzieningen

14.4

Voorziening onrendabele investeringen

14.8


14.8


594

623

14.8


451

465

4.826

13.401

490.670

535.488

58.664

58.946

280

213

549.614

594.646

9.525

0

36.291

7.284

Totaal voorziening Langlopende schulden 14.9


14.9


14.9

Overige schulden Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden

14.10

Schulden aan groepsmaatschappijen

14.10


14.10

Schulden aan leveranciers

4.366

4.472

14.10

Belastingen en premies sociale verzekering

3.588

2.171

14.10

Overige schulden en overlopende passiva

15.299

15.832

Totaal kortlopende schulden

69.069

29.759

1.736.781

1.661.539

Totaal passiva

63

13 Enkelvoudigde winst- en verliesrekening Parteon Jaarrekening 2015

Alle genoemde bedragen zijn × € 1.000. 2015

2014

102.752

99.215

4.008

4.378

-

-


2.528

2.076


1.275

1.120

718

666

111.281

107.455

755

628

11.367

4.449-

145

153

Lonen en salarissen

8.899

9.190

Sociale lasten

1.384

1.504

Pensioenlasten

1.473

1.641

23.889

24.832

Leefbaarheid

2.161

2.190

Lasten servicecontracten

3.767

4.103


19.689

23.398

Som der bedrijfslasten

73.529

63.190

Bedrijfsresultaat

37.752

44.265


72.384

72.368

786

1.629

73

81

Rentelasten en soortgelijke kosten

23.019-

23.569-

Saldo financiële baten en lasten

22.160-

21.859-

1.562

11.998-

89.538

82.776

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen

Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht

Onderhoudslasten

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten

Resultaat deelnemingen

Groepsresultaat

64

14 Toelichting op de enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening Enkelvoudige jaarrekening

Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat Parteon heeft in haar enkelvoudige jaarrekening met dezelfde schattings-en presentatiewijzigingen te maken als in de geconsolideerde jaarrekening. De verschillen in waardering op marktwaarde in verhuurde staat van DAEB en Niet-DAEB zijn hetzelfde als in de geconsolideerde balans. Het effect op het enkelvoudig eigen vermogen 2015 is conform het geconsolideerde vermogen, nihil. De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de opgenomen toelichting op de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde.

14.1 (On)roerende zaken ten dienste van de exploitatie (ON)ROERENDE ZAKEN TEN DIENSTE VAN DE EXPLOITATIE 2015

2014

17.958

15.189

-

28-

7.558-

7.878-

-

28

10.400

7.311

Correctie herwaardering

199

-

Investeringen

155

4.271

Desinvesteringen

274-

1.474-

Desinvesteringen afschrijvingen

255

920

Afschrijvingen

754-

628-

Totaal mutaties

419-

3.089

18.038

17.958


8.057-

7.558-


9.981

10.400

Verkrijgings-/vervaardigingsprijs Correctie beginbalans verkrijgingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Correctie beginbalans afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari


Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: •

Gebouwen

50 jaar lineair

•


20 jaar lineair

•

Inventaris

5 jaar lineair

•

Automatisering

3 jaar lineair

•

Vervoermiddelen

5 jaar lineair

65

14.2 Vastgoed in exploitatie Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting in de geconsolideerde jaarrekening onder 10.2.


14.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden ONROERENDE ZAKEN VERKOCHT ONDER VOORWAARDEN 2015

2014

64.721

62.002

7.231-

6.219-

57.490

55.783

586

4.338

2.680-

1.619-

2.664

1.012-

569

1.707


62.626

64.721

Cumulatieve waardeverminderingen

4.565-

7.231-


58.061

57.490

Verkrijgings-/vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarde per 1 januari

Investeringen (nieuwe verkopen) Desinvesteringen (terugkopen) Waardeveranderingen Totaal mutaties

Per 31 december 2015 zijn er totaal 517 woningen verkocht onder voorwaarden (2014: 541). Op deze woningen rust een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het “Koopgarant” principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde van 25%.Vanaf 1 januari 2015 worden er geen woningen meer verkocht onder voorwaarden. (koopgarant).

66

14.4 Projectenportefeuille De mutaties in de projectenportefeuille zijn als volgt:


2015 Beginstand sociaal vastgoed in ontwikkeling Beginstand commercieel vastgoed in ontwikkeling Eindstand commercieel vastgoed voor verkoop Beginstand voorziening onrendabele toppen Boekwaarde per 1 januari

16.957 1.435 753 12.3126.833

(Des)investeringen

28.900

Resultaatneming

16.742-

Oplevering projecten

9.332-

Mutaties

2.826


9.659

Eindstand sociaal vastgoed in ontwikkeling

4.465

Eindstand commercieel vastgoed in ontwikkeling

-

Eindstand commercieel vastgoed voor verkoop

8.975

Eindstand voorziening onrendabele toppen

3.7819.659

14.5 Financiële vaste activa Mutaties 2015 Beginstand 1 januari 2015

Deelnemingen 890

Overboekingen vanuit leningen

-

Kapitaalstortingen

-

Resultaatneming deelneming Kapitaaluitkeringen Overboeking vanuit voorziening deelneming Eindstand 31 december 2015

79.857 10.740

67

De deelnemingen betreffen:


Volledig geconsolideerd

Aandeel

Stichting BER, Wormerveer

100%

Parteon Projectontwikkeling BV, Zaandam

100%

Overige deelnemingen

Aandeel

Eigen vermogen 31-12-2015

Deelnemings resultaat

49%

1.284

-44

3,75%

6.010

-300

Zaanpracht VOF, Haarlem

50%

-1.062

-3

Rosarium VOF, Wormerveer

50%

-127

0

Stadsherstel Zaanstreek, Amsterdam Woningnet, Utrecht

Stichting Parteon heeft voor de vennootschapsbelasting een fiscale eenheid gevormd met met Parteon Projectontwikkeling BV. Mutaties 2015 Stand per 1 januari 2015

Leningen aan groeps-maatschappijen

Leningen u/g

Totaal

977

819

1.796

Overboekingen vanuit leningen

-

Nieuwe leningen

-

206

206

27-

63-

91-

950

962

1.912

27

-

27

923

962

1.885

Aflossingen Eindstand (lang-en kortlopend) Verantwoordering onder kortlopend Eindstand (langlopend) 31 december 2015

-

Alle financiële vaste activa hebben een resterende looptijd langer dan een jaar. De lening aan groepsmaatschappijen betreft een hypothecaire lening aan Stichting Beheer en Exploitatie Register Goederen. Het betreft een vastrentende lening met een rentepercentage van 6,625% (2014: 6,625%) . De resterende looptijd van deze vordering bedraagt 20 jaar. Omtrent zekerheden is niets overeengekomen. Voor een nadere toelichting op de financiële vaste activa wordt verwezen naar de toelichting in de geconsolideerde jaarrekening onder 10.5.

14.6 Huurdebiteuren HUURDEBITEUREN 12/31/2015

12/31/2014

1.285

1.309

Voorziening dubieuze huurdebiteuren

695-

708-

Totaal

590

601

Huurdebiteuren

68

14.6 Vorderingen groepsmaatschappijen

12/31/2015

12/31/2014

Vordering op Parteon Projectontwikkeling Holding BV

-

58.140

Voorziening Parteon Projectontwikkeling Holding BV

-

49.852-

Totaal

-

8.288


VORDERINGEN GROEPSMAATSCHAPPIJEN

Over het saldo van de rekening courantverhoudingen wordt rente berekend. Het rentepercentage bestaat uit de 3-maands Euribor plus 1%.Omtrent aflossing en zekerheden is niets overeengekomen.

14.6 Overige vorderingen en overlopende activa OVERIGE VORDERINGEN EN OVERLOPENDE ACTIVA 12/31/2015

12/31/2014

33

38

Overige debiteuren

515

392

Vooruitbetaalde verzekeringspremie

200

354

-

577

54

-

625

899

1.427

2.260

Kortlopende deel leningen u/g

Nog te ontvangen huur Vooruitbetaalde servicenota Overige vorderingen overlopende posten Totaal

Alle vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar.

14.7 Eigen vermogen Stand 1 januari 2015 Resultaat boekjaar Stand 31 december 2015

1.023.733 89.538 1.113.271

Ultimo 2015 is in totaal € 812 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen voor de vastgoedbeleggingen (2014:€ 731 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van het vastgoed is consistent met voorgaande jaren, in overeenstemming met geldende grondslagen voor de jaarrekening 2015 en tevens in overeenstemming met de voor 2016 wettelijke voorgeschreven waarderingsgrondslag zoals opgenomen in de Woningwet en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarrekening. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het te voeren beleid van Stichting Parteon. De mogelijkheden voor Stichting Parteon om vrijelijk door complexgewijze verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het sociaal bezit in exploitatie aangemerkt als vastgoedbelegging te realiseren worden meer en meer beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkelingsbehoefte aan

69

sociale huurwoningen. Het bestuur van Stichting Parteon heeft een inschatting gemaakt van dat gedeelte van de ongerealiseerde herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange


termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de bedrijfswaarde van het sociaal bezit aangemerkt als vastgoedbelegging (behoudend ingeschat) en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en beweegt zich in een bandbreedte tussen de € 698 miljoen en € 719 miljoen. Overeenkomstig de statuten van Stichting Parteon dient het gehele vermogen binnen de kaders van de Woonwet, en daarvan afgeleid het BBSH, te worden besteed.

14.8 Voorzieningen VOORZIENINGEN Mutaties 2015 Beginstand 1 januari 2015




Totaal

623

-

465

1.088

Overheveling vanuit kortlopende schulden

635

635

Voorziening deelneming groepsmaatschappijen

49.852

-

-

49.852

Dotatie

58.170-

-

99

(58.071)

Resultaat deelneming

(1.569)

-

-

(1.569)

Onttrekking

-

632-

112-

744-

Vrijval

-

3-

-

3-

9.857

-

-

9.857

594

0

451

1.046

-

0-

-

0-

594

-

451

1.045

Overboeking naar deelnemingen Eindstand 31 december 2015 Naar kortlopende schulden Eindstand 31 december 2015

14.9 Langlopende schulden LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid en kredietinstellingen Beginstand 1 januari 2015

Verplichting onroer. Overige schulden zaken VOV

Totaal

542.773

58.946

213

601.932

10.000

586

105

10.691

-

1.901

-

1.901

19.859-

2.770-

37-

22.666-

5.953-

-

-

5.953-

526.961

58.664

281

585.906

36.291-

-

-

36.291-


490.670

58.664

281

549.615

Waarvan looptijd > 5 jaar

401.851

Nieuwe leningen / verplichtingen Waardeontwikkeling Aflossingen Extra aflossingen Eindstand 31 december 2015 Naar kortlopende schulden

Lening aan overheid (onder kortlopende schulden)

-

Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar de toelichting in de geconsolideerde jaarrekening bij 10.12.

70

14.10 Schulden aan groepsmaatschappijen

12/31/2015

12/31/2014

Schulden aan groepsmaatschappijen

9.525

-

Totaal

9.525

-


SCHULDEN AAN GROEPSMAATSCHAPPIJEN

Over het saldo van de rekening courantverhoudingen wordt rente berekend. Het rentepercentage bestaat uit de 3-maands Euribor plus 1%.Omtrent aflossing en zekerheden is niets overeengekomen.

14.10 Schulden aan kredietinstellingen SCHULDEN AAN KREDIETINSTELLINGEN 12/31/2015

12/31/2014

-

-

Kortlopend deel langlopende schulden

36.291

7.284

Totaal

36.291

7.284

12/31/2015

12/31/2014

Gemeente

152

1

Crediteuren

4.214

4.471

Totaal

4.366

4.472

12/31/2015

12/31/2014

2.841

1.370

747

801

3.588

2.171


14.10 Schulden aan leveranciers SCHULDEN AAN LEVERANCIERS

14.10 Belastingen en premies sociale verzekering BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERING

Omzetbelasting Loonheffing en sociale lasten Totaal

71

14.10 Overige schulden en overlopende passiva


OVERIGE SCHULDEN EN OVERLOPENDE PASSIVA 12/31/2015

12/31/2014

10.437

10.898

Vooruit ontvangen huur

1.536

1.070

Af te rekenen servicekosten

1.413

1.097

0

635

Nog te betalen onderhoudsuitgaven

942

777

Nog te betalen verlof

255

248

1

6

Overig

715

1.101

Totaal

15.299

15.832

(Niet) vervallen rente leningen

Reorganisatievoorziening kortlopend deel

Nog te betalen kosten G/W/L

Alle schulden hebben een resterende looptijd van korter dan 1 jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden.

14.11 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Bedragen × € 1.000 tenzij anders vermeld. Obligoverplichting WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalings verplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt er geen beroep gedaan op deze obligo verplichting. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde leningen, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Voor Parteon geldt een obligoverplichting van 3,85% over € 544 miljoen, zijnde € 20,9 miljoen. Leaseverplichtingen De leaseverplichting inzake kantoormachines bedraagt ultimo 2015 circa € 34 per jaar. De looptijd is tot 31-12-2019. Voor de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen zie paragraaf 10.19 in de geconsolideerde toelichting. Onderstaande verplichtingen zijn specifiek van toepassing op de Stichting, enkelvoudig. Aangegane verplichtingen voor investeringen en onderhoud Ultimo 2015 staan er voor € 11,3 miljoen aan verplichtingen open met betrekking tot investeringen, het realiseren van nieuwbouwprojecten en onderhoud.

72

Aansprakelijkheid fiscale eenheid Stichting Parteon vormt samen met Parteon Projectontwikkeling Holding BV een fiscale eenheid voor de


vennootschapsbelasting. Ondertekening Wormerveer, 26 april 2016 Stichting Parteon C.B. van Boven Directeur-bestuurder De Raad van Commissarissen G.A. van Bortel H.R. Esseboom P. Keijzer M. Wijngaarde I.G.H. Vegter N. Eysbroek

73

15 Overige gegevens Parteon Jaarrekening 2015

15.1 Statutaire resultaatbestemming Parteon kent geen statutaire bepalingen omtrent de winstverdeling. De Woningwet bepaalt dat toegelaten instellingen alleen uitkeringen mogen doen in het belang van de volkshuisvesting. De directie bepaalt met goedkeuring van de Raad van Commissarissen dat het resultaat van een boekjaar aan de reserves wordt toegevoegd.

15.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het jaarresultaat is volledig toegerekend aan de overige reserves.

15.3 Gebeurtenissen na balansdatum Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum.

15.4 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is opgenomen onder hoofdstuk 16.

74

16 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

Overige gegevens 75


76

Overige gegevens

Colofon Publicatie Parteon, mei 2016 Tekst Afdeling Financiën, Parteon Vormgeving Identity Design Vragen Indien u vragen heeft over de inhoud van de jaarrekening, dan kunt u contact opnemen met Parteon via e-mail [email protected] of telefonisch via telefoonnummer 075 - 627 50 00.

PARTEON Marktstraat 52 I 1521 DZ Wormerveer I Postbus 22 I 1520 AA Wormerveer T: 075 -627 50 00 I E: [email protected] I W: www.parteon.nl

Inhoudsopgave. Parteon Jaarrekening Geconsolideerde jaarrekening 03. Enkelvoudige jaarrekening 62. Overige gegevens 74

Recommend Documents